Wethouder van Bouwen en Wonen RIS156400_10-JUL-2008
M. Norder
Gemeente Den Haag
Retouradres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag
Aan de Voorzitter van de Commissie Stedelijke ontwikkeling en Uw brief van Ruimtelijke Ordening Uw kenmerk Ons kenmerk
DSO/2008.1705 - RIS 156400 Doorkiesnummer
070 - 353 2852/353 2966 E-mailadres Aantal bijlagen
1 Datum
8 juli 2008 Onderwerp
starters op de woningmarkt Op de agenda van de commissievergadering SRO van 30 januari 2008 stond de huisvesting van arbeidsmigranten centraal. Dit naar aanleiding van het actieplan ‘Polen in Den Haag’. De discussie ging echter niet alleen over de woningmarktproblemen rond de Polen, maar ook over het tekort aan betaalbare huisvesting voor starters. Er bleek behoefte aan een algemene beschouwing om deze groep voldoende in de stad te accommoderen. Volgens commissieleden zijn de concrete oplossingen van de gemeente Den Haag vooral gericht op ‘het veen’ en niet zozeer ‘op het zand’. De landelijke trend op dit moment is dat starters het moeilijk hebben op de woningmarkt. Dit wordt onderstreept door de andere grote steden, maar niet door Den Haag. De positie van jongeren op de woningmarkt in Den Haag is de laatste jaren structureel verbeterd. Het aantal verhuringen in de sociale woningvoorraad is goed te noemen, de helft gaat naar starters. De wachttijd voor starters op een huurwoning is de laatste jaren erg teruggelopen, maar blijft nog wat aan de hoge kant met 1,5 jaar. In acute situaties blijft het moeilijk een geschikte woning in het huursegment te vinden. Dat geldt bijvoorbeeld voor studenten aan het begin van het collegejaar. Zij hebben niet 1,5 jaar de tijd om een woning te vinden. Aan de andere kant blijkt ook dat veel studenten in Den Haag al in Den Haag of in de regio wonen voordat ze hier komen studeren en dat een groot deel van de studenten nog thuis woont. De Haagse Hogeschool heeft een regiofunctie en HBO-studenten wonen verhoudingsgewijs vaker bij hun ouders dan universitaire studenten. Tijdelijke verhuur onder de leegstandswet en in de particuliere sector kan hier uitkomst bieden. Ook de verruiming van kamerbewoning kan hieraan bijdragen. Nieuw beleid hiervoor is in de maak. Er is een speciale website met informatie over het (huur)woningaanbod en alles wat daar bij komt kijken voor jongeren en studenten. Deze informatie is te vinden op de website www.ikzithier.nl.
Inlichtingen bij
Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 2852/353 2966 Fax: 070 - 353 3615
DSO/2008.1705
2
De voorraad goedkope koopwoningen in de stad is groot, ongeveer 27% van de voorraad is bereikbaar voor starters. Deze koopwoningenvoorraad voor starters staat zowel in de betere als de mindere wijken van Den Haag. Op het moment staan er ongeveer 2.000 woningen in het startersegment te koop. In 2005 is de website www.haagsestarters.nl gelanceerd. De website geeft inzicht in de wijken waarin relatief veel goedkope koopwoningen te vinden zijn. Ze zijn verspreid over vijf deelgebieden van de stad die qua sfeer uiteenlopen van grootstedelijk tot dorps. Starters in Den Haag zoeken koop- en huurwoningen op elke plek in de stad. Wanneer je over starters in het algemeen blijft praten, dan is het moeilijk precies te beschrijven waar de behoefte voor huisvesting precies zit. De financiële draagkracht en de grootte van het huishouden is daarvoor bepalend. In deze notitie wordt uitgegaan van jongeren met verschillende huishoudensgrootte, met laag, midden en hoog inkomen tot de maximale leeftijd van 39 jaar. Jongeren onder 25 Jongeren onder de 25 jaar willen zich nog niet settelen of hebben zich nog niet gesetteld. Zij kiezen daarom liever voor een huur- dan een koopwoning in of in de buurt van het stadscentrum. Jongeren onder de 25 worden bediend via het aanbodsysteem in huurappartementen. Zij komen voor het grote deel terecht in huurwoningen in Den Haag Zuidwest, Schildersbuurt en Laakkwartier. De slaagkans voor deze groep starters is helaas maar 12%. De gemiddelde wachttijd is in 8 jaar teruggelopen van 3,5 jaar naar 1,5 jaar. Studenten vallen ook onder de groep jongeren onder 25. Uit recent onderzoek blijkt dat het grootste deel in een zelfstandige woonruimte woont. Studenten wonen het meest in Laak en de omgeving van de Haagse Hogeschool en in Valkenbos- en Regentessekwartier en de Bomen- en Bloemenbuurt. Jongeren tussen de 25 en 39 met een laag inkomen Alleenstaande jongeren met een laag inkomen zoeken voornamelijk naar een huurwoning in de wijken aan de stadsrand. Zij worden in voldoende mate op de goede plekken bediend met een groot aantal huurwoningen in Zuidwest. Meer dan de helft van het aantal verhuringen gaat naar starters. Jongere tweepersoonshuishoudens met een laag inkomen vinden de woning op zich belangrijker dan de ligging van de woning in de stad. Uit realiteitszin kijken ze vaker naar een appartement dan naar een eengezinswoning. Zij zoeken daarbij een woning in de nieuwbouw in een buitencentrum milieu. Appartementen in de koopsector rondom het stadscentrum zijn te vinden in Laakkwartier en Spoorwijk, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Valkenboskwartier, Bezuidenhout, Mariahoeve en Marlot, Bomen- en Bloemenbuurt. Nieuwbouw in een buiten-centrum milieu is schaars en (te) prijzig voor deze doelgroep. Voor nieuwbouw moet gezocht worden in Zuid-West of Wateringse Veld. Jongeren tussen de 25 en 39 met een midden of hoog inkomen Eenpersoonshuishoudens met een midden en hoog inkomen richten zich vaker op een appartement in de koopsector op enige afstand uit het centrum. Tweepersoonshuishoudens met een midden of hoog inkomen vinden de woning belangrijker dan de plek in de stad, ze gaan voor een eengezinswoning of appartement in een buitencentrum milieu of de stadsrand. Voor beide groepen geldt dat het aanbod beschikbaar is in de wijken Laakkwartier en Spoorwijk, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Valkenboskwartier, Bezuidenhout, Mariahoeve en Marlot, Bomen- en Bloemenbuurt.
DSO/2008.1705
3
Conclusie Starters zijn belangrijk voor Den Haag en het heeft hoge prioriteit om ze te behouden voor Den Haag. Uit studie (zie vervolg van de notitie) blijkt dat verschillende groepen starters in behoorlijke mate worden voorzien in hun behoefte. Echter, er zijn wel enkele aandachtspunten: - De beschikbaarheid van starterswoningen in en om het centrum vanwege aantrekkingskracht op studenten en werkende jongeren van buiten de stad. - De beschikbaarheid van starterswoningen in de betere woningmarktgebieden. In hoofdlijnen kom ik hierop terug in de nieuwe Woonvisie. Dat zal vervolgens zijn uitwerking krijgen in een beleidsnotitie ‘starters op de woningmarkt 2010-2015’ in 2009. Met vriendelijke groet, de wethouder van Bouwen en Wonen, Marnix Norder
DSO/2008.1705
4
Huidig beleid starters In de commissiebrief Haagse starters van februari 2006 met kenmerk DSO/2006.554 is het Haagse Startersbeleid al eerder aan de orde geweest. In de commissiebrief werd (naar aanleiding van de nota Jongerenhuisvesting (2004)) geconstateerd dat de positie van jongeren in de stad is verbeterd. Een aantal initiatieven die daaraan heeft bijgedragen is gerealiseerde nieuwbouw, investeringen in tijdelijke huisvesting bij herstructurering (Househopping) met Staedion, opgestelde en ondertekende convenanten kamerverhuur met Vestia en DUWO en afspraken over begeleid wonen met HaagWonen. Ten behoeve van voorlichting over het woningaanbod is in augustus 2005 de website www.ikzithier.nl gerealiseerd. Deze website is het resultaat van de samenwerking met de corporaties DUWO, Vestia, HaagWonen en Staedion en het Jongeren Informatie Punt (JIP). Hiermee laat Den Haag zien dat ze de groep jongeren serieus neemt. Den Haag loopt met deze website, specifiek over het woningaanbod en alles wat daar bij komt kijken voor jongeren, voorop in Nederland. Om de aandacht te vestigen op koopwoningen voor starters in Den Haag is in 2006 gestart met het project Haagse starters. Doelstelling van dit project is het aantrekken en vasthouden van de groep 20+ om ze ook op de koopmarkt een wooncarrière in Den Haag te bieden. Het project Haagse starters bestaat uit de website www.haagsestarters.nl en had een tentoonstelling in het DSO bezoekerscentrum in het stadhuis tot en met juni 2006. In dezelfde periode werden er 5 rondtours aangeboden worden naar de 5 in Den Haag gedefinieerde gebieden met een grote voorraad koopwoningen in de prijsklasse tot €135.000,- en interessant zijn voor starters. Deze gebieden waren in 2006: 1. Stationsbuurt / Rivierenbuurt 2. Laakkwartier / Spoorwijk 3. Rustenburg-Oostbroek / Leyenburg / Bomen en Bloemenbuurt / Valkenboskwartier 4. Bezuidenhout 5. Waldeck / Loosduinen Naar aanleiding van bovenstaande gegevens is de conclusie van de gemeente Den Haag dat er voorlopig nog voldoende aanbod starterswoningen aanwezig is in de Haagse voorraad. Er wordt doorgegaan met beleid zoals dat is geformuleerd in de Nota Jongerenhuisvesting. In deze commissiebrief zal op dit moment worden volstaan van een noodzakelijke update aan de hand van meer actuele gegevens.
Wie zijn starters? Starters zijn verhuizende huishoudens die voor de verhuizing geen hoofdbewoner van een woning zijn, maar na verhuizing wel. Strikt genomen zijn starters dus huishoudens die geen woning achterlaten in de stad waar ze gaan wonen. Dat betekent dat er een grote variëteit aan starters bestaat. De volgende bewoners onder de starters: - Iemand die bij ouders inwoont - Iemand die bij een ander inwoont - Iemand die op kamers woont - Iemand die in een onzelfstandige eenheid woont - Iemand die dakloos is
DSO/2008.1705
5
-
Iemand die na echtscheiding of het verbreken van een andere samenlevingsvorm dan het huwelijk op zoek is naar een zelfstandige woonruimte. Een starter is niet persé alleenstaande, het kan ook gaan om inwonende gezinnen, arbeidsmigranten en zelfs expats. Deze verschillende groepen hebben verschillende woonwensen, in verschillende woningen in verschillende woongebieden. Ik ga er vanuit dat expats hun weg vinden op de Haagse woningmarkt, met hun doorgaans hoge inkomen is er voldoende aanbod voor hen aanwezig. Voor arbeidsmigranten wordt op dit moment nieuw beleid geformuleerd en de groep gescheiden huishoudens is dermate klein, dat we daar geen specifiek beleid voor ontwikkelen. Het blijkt echter wel dat deze groep moeilijk op korte termijn een woning kan bemachtigen. Deze notitie beperkt zich tot jongeren die op zoek zijn naar huur- en koopwoningen in de stad.
Woonprofiel starters In de Woonvisie is door RIGO een aanzet gedaan om de wensen van de verschillende klantgroepen in kaart te brengen. Zij onderscheiden de verschillende groepen op leeftijd en inkomen. Hieronder volgen de woonprofielen van de groepen waarbinnen de starters vallen. Jongeren tot 25 jaar Deze groep is nog weinig gesetteld en heeft een voorkeur voor een appartement in de huur- of koopsector. Gezien de leeftijd heeft het grootste deel van de groep voorkeur voor huur. De voorkeur voor een woning is afhankelijk van het inkomen. Ze richten zich voornamelijk op de binnenstad en de aangrenzende wijken omdat ze het belangrijk vinden dat voldoende voorzieningen in de buurt aanwezig zijn. Starters tussen de 25-39 jaar met een laag inkomen De groep alleenstaanden zoekt vooral een appartement in de huursector. Ze zijn minder gericht op de aanwezigheid van voorzieningen, de ligging van de woning is belangrijker. Deze groep richt zich vooral op de wijken in de stadsrand. Vanuit hier is het centrum goed bereikbaar maar ondervindt men er niet de nadelen van. Wanneer het gaat om tweepersoonshuishoudens gaat de voorkeur uit naar een één- of appartement in de nieuwbouw waarbij, uit realiteitszin, vaker wordt gericht op een appartement. De aanwezigheid van voorzieningen is belangrijk, maar in het centrum wonen niet. De voorkeur gaat daarom uit naar een buitencentrum milieu. Starters tussen de 25-39 jaar met een midden en hoger inkomen. De voorkeur van de alleenstaanden gaat uit naar een appartement in de koopsector. Deze groep richt zich vooral op de gebieden die op enige afstand van het centrum gelegen zijn. Een buitencentrum milieu heeft daarom de voorkeur. Wanneer het gaat over tweeverdieners dan gaat de voorkeur uit naar een eengezinswoning in de koopsector. Deze woning wordt vooral gezocht in de bestaande bouw. Daarnaast is er ook een groot deel van deze groep die zich op een appartement in de koopsector richt. Het type woning heeft de voorkeur boven locatie. Toch richten de meesten zich op een buitencentrum milieu of de stadsrand.
DSO/2008.1705
6
Welk aanbod is beschikbaar voor starters? Huurwoningen Vanaf 1996 wordt in Den Haag een aanbodrapportage gemaakt. Hierin worden de aanbodgegevens van de sociale huursector in Den Haag jaarlijks bijgehouden. Sinds 1996 worden gemiddeld jaarlijks zo’n 7000 woningen verhuurd. Het aandeel van woningzoekende starters varieert over de jaren, maar schommelt altijd tussen de 54 en 60%. Starters vormen dus een groot percentage van het totale aandeel woningzoekenden in Den Haag. Sinds 2005 is er gewijzigde regelgeving in de nieuwe Regionale Huisvestingsverordening. Eén van de wijzigingen is dat doorstromers en starters op hetzelfde aanbod mogen reageren, zolang ze maar voldoen aan de voorwaarden die worden gesteld aan inkomen en huishoudenomvang in de woningadvertentie. Dat betekent dat het onderscheid starters en doorstromers niet meer wordt gemaakt. Een andere wijziging is dat de volgorde van aan bod komen vanaf 2005 wordt bepaald door inschrijfduur. Als overgangsregeling is voor doorstromers 1/3 van de woonduur meegenomen. Dit resulteert in een veel langere inschrijfduur en daarmee een betere positie voor doorstromers dan voor starters. De slaagkans voor starters ligt de laatste jaren zo rond de 12 %. Inherent hieraan is het op gang komen van doorstroming, waarmee indirect een positieve ontwikkeling ontstaat voor de starters. Hierdoor is in 2004 het aantal woningen dat binnen het aanbodmodel naar jongeren (18 t/m 26 jaar) gaat, gestegen naar één op de drie van het totaal. Ook loopt de laatste jaren het aantal zoekende starters terug. De reden hiervan is niet bekend. Het zou te maken kunnen hebben met de verplichting inschrijfgeld te betalen. De gemiddelde leeftijd van het aandeel starters is vanaf 1996 gedaald van 36 naar 30 jaar. De gemiddelde wachtduur van starters voordat ze een geschikte woning hebben is, gedaald van 3,5 jaar van 1,5 jaar. Wijken met huurwoningen Geslaagde starters komen voor het overgrote deel terecht in portiekwoningen. In meer dan in de helft van de verhuringen gaan portiekwoningen naar starters. De top 5 wijken waar, in absolute cijfers, de meeste woningen aan starters worden verhuurd wordt, zijn te zien in onderstaande tabel. Wijken Bouwlust/Vrederust Morgenstond Moerwijk Schildersbuurt Laakkwartier en Spoorwijk
Aantal toegewezen woningen aan starters in 10 jaar 8.200 8.150 7.700 7.500 6.600
Bron: Den Haag in cijfers
In absolute aantallen komen starters het best aan bod in bovenstaande wijken. Ook doorstromers hebben een grote kans op een woning in deze wijken. Reden is dat in deze wijken het meeste aanbod in de corporatiesector ligt en dus het aantal verhuringen gewoonweg het hoogst is.
DSO/2008.1705
7
Percentueel zijn de wijken in onderstaande tabel de ‘beste’ aanbieders voor starters. Dat wil zeggen, het percentage is het aandeel starters van het totale aantal verhuringen dat in de wijk terecht komt. Dat zegt dus niets over het aantal verhuringen, doorstromers hebben in sommige wijken gewoonweg een betere positie. Het totaal aantal verhuringen aan starters in 10 jaar wordt om deze reden ook vermeld. Wijken Binckhorst Centrum Zorgvliet Stationsbuurt Moerwijk Bezuidenhout Willemspark Zeeheldenkwartier Duinoord
Percentage 91 82 80 70 68 64 64 61 50
Verhuringen starters 120 3.200 10 3.200 7.700 1.300 30 1.200 150
Bron: Den Haag in cijfers
Haalbare koopwoning Op basis van een modaal inkomen (€30.975) met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gegevens, is een koopwoning met een prijs van €147.000 haalbaar. De volgende gegevens zijn gebruikt om tot deze koopprijs te komen. Bruto modaal inkomen in 2008* Het bruto modaal inkomen is volgens het CPB in 2008: € 30.975,- per jaar, 8% vakantietoeslag meegerekend. Per maand is dat bruto: € 2.581,25 - inclusief vakantietoeslag of € 2.374,75 excl. vakantietoeslag. Netto modaal inkomen in 2008* Het netto modaal inkomen is in 2008 ongeveer: € 19.116,- per jaar, 8% vakantietoeslag meegerekend. Per maand is dat netto: € 1.593,-- inclusief vakantietoeslag of € 1.465,56 exclusief vakantietoeslag. * Het statistische modale inkomen is de inkomensklasse waarin de meeste mensen vallen. Het door de overheid gebruikte 'modale inkomen' is daaraan niet gelijk, maar een vastgesteld (geprikt) inkomen
Goedkope koopwoningen Den Haag heeft een woningvoorraad van 228.702 woningen (bron: bestand OZB, 1-1-2007). Daarvan zijn 100.420 woningen (44%) een koopwoning, de rest zijn sociale- of particuliere huurwoningen. Van een klein deel is nog niet bekend wat de eigendomssituatie is. (ca. 5%). Het zijn woningen die ‘in transactie’ (wisseling van eigenaar) zijn. In 2007 zijn de woningen door de gemeentelijke belastingdienst opnieuw gewaardeerd voor de OZB. Deze waarde (WOZ-waarde) is de waarde van de woning op 1-1-2005. Waar rekening mee gehouden moet worden is dat de WOZ-waarden in principe de marktwaarde op 1-1-2005 moet zijn.
DSO/2008.1705
8
Echter blijkt in de praktijk dat alhoewel de WOZ-waardering steeds meer in de buurt komt van de marktwaarde, er nog steeds een lichte onderschatting plaatsvindt. Omdat de woningprijzen ook de afgelopen jaren zijn gestegen, zijn de WOZ-waarden teruggerekend naar 2008. Deze zijn te vinden in onderstaande tabel. In onderstaande tabel is aangegeven hoeveel woningen zich in de bepaalde klassen bevinden. Koopwoningen Den Haag naar prijsklasse (WOZ 1-1-2005) Prijsklasse 2008 Prijsklasse prijspeil 2005 aantal
tot 100.000 100.000 tot 120.000 120.000 tot 170.000 170.000 tot 200.000 200.000 en meer
onbekend tot 85.000 85.000 tot 105.000 105.000 tot 145.000 145.000 tot 175.000 175.000 en meer
totaal
%
144 5.272 10.791 20.181 10.818 53.214
0 5 11 20 11 53
100.420
100
Bron: OZB 2007
De OZB-gegevens van 2008, met de WOZ-waarden van 2007 zijn nog niet binnen, daarom hanteren we licht verouderde gegevens uit 2005. Deze gegevens geven wel een indicatie van het percentage beschikbare woningen voor starters in Den Haag. Wanneer we uitgaan van een WOZ-waarde tot €145.000, blijkt nog steeds 27% van de woningvoorraad geschikt voor een starter. Wijken met goedkope koopwoningen Op basis van het OZB-bestand van 1-1-2007 blijkt dat er ruim 36.000 woningen met een WOZ-waarde lager dan 145.000 in Den Haag zijn. In elk stadsdeel is een redelijke voorraad koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan €145.000,- te vinden. Op basis van absolute getallen kan een top 10 van wijken met een koopwoning met een WOZ-waarde tot €145.000,- gemaakt worden Wijken Laakkwartier en Spoorwijk Rustenburg en Oostbroek Leyenburg Valkenboskwartier Bezuidenhout Mariahoeve en Marlot Bomen- en Bloemenbuurt Waldeck Moerwijk Bouwlust/Vrederust Vruchtenbuurt Centrum
Aantal koopwoningen 5.460 4.533 3.314 3.033 1.836 1.598 1.567 1.222 1.098 1.068 1.061 1.021
DSO/2008.1705
Scheveningen
9
1.020
Bron: Den Haag in cijfers
Beschikbare koopwoningen (april 2008) Via de websites van de NVM, VBO en DIMO makelaars is gekeken naar het te koopstaande woningaanbod. Op dit moment blijken er ruim 2.000 woningen in deze prijsklasse te koop te staan in Den Haag. Bouw woningen en andere projecten Er zijn meer woningen specifiek voor jongeren en studenten gerealiseerd door nieuwbouw. Zoals de DUWO-toren naast Haagse Hogeschool, het Strijkijzer van Vestia op het Rijswijkseplein, een nieuwbouw complex in Laak en een aantal andere in ontwikkeling zijnde projecten. Daarnaast is met de corporaties DUWO en Vestia een convenantkamerverhuur gesloten voor het realiseren van meer kamerverhuur aan jongeren en studenten. Met Staedion is samengewerkt aan het project Househopping voor tijdelijke verhuur van woningen in de herstructurering. Dit resulteerde in de verhuur van 300 woningen in de laatste 4 jaar. HaagWonen richt zich op begeleid wonen.
