vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam op 11 oktober 2007
1
VOORWOORD HAMIT KARAKUS
Rotterdam moet een aantrekkelijke stad zijn voor iedereen. Dat is de ambitie van het Collegeprogramma en de concept Stadsvisie Rotterdam. In de praktijk betekent dit dat Rotterdammers de kans moeten krijgen om een woning te vinden die past bij hun behoeften én bij hun portemonnee.
De Rotterdammer is kritisch en stelt ook eisen aan de kwaliteit van de woonomgeving. Plezierig wonen lukt alleen als er sprake is van een prettig woon- en leefklimaat met voorzieningen op maat en een goede buitenruimte. Ook de aanwezigheid van een goede sociale structuur is een belangrijke voorwaarde. Meer betrokkenheid van mensen bij hun woning en buurt leidt tot betere wijken. Als wethouder Wonen doe ik er alles aan om deze betrokkenheid aan te wakkeren. Bijvoorbeeld door het stimuleren van eigendom en het activeren van Vereniging van Eigenaren. Uiteindelijk gaat het om wat de mensen zelf dóen. Investeren ze in hun woning? Onderhouden ze hun pand? Organiseren ze iets met elkaar? De kunst is om als gemeente die inzet te stimuleren en te belonen. Dat doen we bijvoorbeeld met de ‘kluswoningen’. Dat zijn panden, die nieuwe bewoners voor niets krijgen
we niet alleen met een ambitieus nieuwbouw-
of goedkoop kunnen kopen, als zij zelf voor een
programma, we zetten ook stevig in op de
ingrijpende renovatie zorgen.
verbetering van de bestaande woningvoorraad.
Met deze geactualiseerde Woonvisie brengen
Het realiseren van de ambities uit de Woonvisie
we meer samenhang aan tussen de verschil-
kunnen we niet alleen. Dat doen we samen met
lende lopende en nieuwe programma’s. De
partners, zoals het rijk, de woningbouwcorpora-
behoefte van de Rotterdammer staat centraal.
ties en de vele andere marktpartijen. En met de
We willen huidige en toekomstige bewoners
Rotterdammers natuurlijk.
meer keuzevrijheid bieden en tegemoet komen
Ik nodig iedereen uit om de handschoen op te
in hun vraag naar kwaliteit. Op deze manier
pakken voor een Rotterdams resultaat!
willen we Rotterdammers binden aan de stad. In de analyse constateren we een belangrijk punt van zorg. Mensen in de top van de goedkope huursector (€400 tot €500) stromen te weinig door naar een duurdere woning. Daardoor is het dringen halverwege de woonladder. Dit probleem gaan we aanpakken door de belemmeringen weg te nemen en de bewoners een duwtje in de rug te geven om
2
hoger te klimmen. Om dit te bereiken zorgen we
Hamit Karakus
voor een gevarieerder woningaanbod. Dat doen
Wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening
3
Inhoudsopgave samenvatting
06
inleiding
08
Sturen in de huurmarkt
94
5.1
Woonruimteverdeling
97
5.1.1
Regionaal aanbodmodel
97
5.1.2
Huisvestingsvergunning
99
5.2
Particuliere huursector
100
1.1
Aanleiding
14
5.3
Huurprijsbeleid
100
1.2
Relatie met Stadsvisie en collegeprogramma
17
5.4
Dure huur
101
1.3 Leeswijzer
18
Analyse van de woningmarkt
Verleiden tot de koopmarkt
104
6.1
Verkoop huurwoningen
107
6.2
Financieringsconstructies
108
30
2.1
Bevolkingssamenstelling
33
2.2
Migratie
35
6.2.1 Starterslening
109
2.3
Woningvoorraad
37
6.2.2 Koopsubsidie
110
2.4
Huurmarkt
41
2.5 Koopmarkt
43
2.6
Woonwensen
44
2.7
Doorstroming en spanning
46
2.8
Conclusies
47
Ambitie: naar een aantrekkelijke woonstad
58
3.1
Missie
61
3.2
Doelstellingen
61
Inzetten op woon- en leefklimaat
122
7.1
Omgevingskwaliteit
125
7.2
Duurzaamheid
126
7.3 Souterrain van de woningmarkt
129
7.4
Aanpak woonoverlast
132
7.5
Vestigingsbeleid
133
rollen en verantwoordelijkheden
136
8.1
Partijen
139
Aanpak van de voorraad
66
8.1.1
Andere overheden
139
4.1 Kwalitatieve impuls stadswijken
69
8.1.2
Markt
140
4.1.1
Verbetering particuliere woningen
71
8.1.3
Bewoners
142
4.1.2
Hot spot aanpak en speldenprikken
72
8.2
Afspraken
142
4.1.3
Versterken beheerstructuur VvE’s
74
8.3 Nieuwe samenwerkingsvormen
144
4.1.4
Verbetering corporatiewoningen
75
8.3.1
144
4.2
Herstructurering
75
8.3.2 StudentCity
4.3 Nieuwbouw
78
4.4
80
4.5 Transformatie van kantoorlocaties
Particulier Opdrachtgeverschap
82
Pact op Zuid
144
BIJLAGEN
146
4
A
Prijsklassegrenzen
148
B
Doorrekening woonbeleid
150 5
samenvatting
6
7
Samenvatting Met de geactualiseerde Woonvisie 2007-2010 geven wij invulling aan de aankondiging in ons coalitieakkoord. In deze geactualiseerde Woonvisie houden we de koers vast die enige jaren geleden is uitgezet en die is overgenomen in onze concept Stadsvisie (hierna te noemen: Stadsvisie) en zetten hierin de volgende stap. Wij zijn van mening dat iedereen die een bepaalde woning zoekt, deze in de stad moeten kunnen vinden. Dit geldt voor iedereen die in Rotterdam woont of hier wil wonen. De Woonvisie 2007-2010 beschrijft de onderwerpen waarop we de komende jaren binnen het beleidsveld Wonen onze accenten leggen. Een analyse van nieuw cijfermateriaal over de woningmarkt onderbouwt onze keuzes.
8
Uitgangspunt voor deze geactualiseerde
Het eerste knelpunt is de vraag naar grond
Woonvisie zijn de Stadsvisie en ons collegepro-
gebonden koopwoningen. Deze woningen zijn
gramma. De voorgenomen acties in het college-
gewild bij jong en oud, arm en rijk, maar in
programma op het gebied van wonen, plaatsen
Rotterdam slechts beperkt aanwezig.
we hiermee in een kader en we geven er een verdiepingsslag aan. We beschrijven daarbij de
Het tweede en meest complexe knelpunt is
verschillende lopende en nieuwe programma’s
de druk op de bovenkant van het bereikbare
in hun onderlinge samenhang, zoals de aanpak
huursegment (€ 400 tot € 500 huur per maand).
van de bestaande woningvoorraad, de herstruc-
Dit zijn de woningen waarvoor men nog nèt
turering en het Pact op Zuid. We zetten daarbij
huurtoeslag kan krijgen. Het zijn woningen met
het beschikbare instrumentarium zo gericht
een scherpe prijs-kwaliteitverhouding, omdat
mogelijk in. Onze aandacht gaat in het bijzonder
die prijs vaak kunstmatig laag wordt gehou-
uit naar gezinnen, pas afgestudeerden, starters
den. Huurders die er eenmaal inzitten, stromen
en ouderen.
niet snel door. Degenen die het zich kunnen veroorloven, maken weliswaar de stap naar een
Een aangenaam woon- en leefklimaat is een
duurdere huur- of koopwoning, maar voor vele
voorwaarde om huidige en nieuwe inwoners
anderen is dat niet mogelijk. Zij kunnen deze
met succes aan de stad te binden. Alleen
stap niet betalen, of gaan er bij gelijkblijvende
dan zullen mensen ook daadwerkelijk beslui-
woningkwaliteit financieel zodanig op achteruit
ten die woning te betrekken. Aspecten als
(het recht op huurtoeslag vervalt) dat doorstro-
(onderwijs)voorzieningen en de woonomgeving
ming niet aantrekkelijk is. We zien feitelijk dat
zijn minstens zo bepalend voor de keuzes die
de uitstroom uit de bovenkant van het bereik-
mensen maken ten aanzien van hun woning,
bare huursegment te laag is, terwijl er vanuit de
als de woning zelf. Aantrekkelijke woonmilieus
onderkant van het segment behoefte is om in te
ontstaan alleen wanneer de kwaliteit van die
stromen. Die behoefte heeft in belangrijke mate
woonomgeving en voorzieningen aanzienlijk
een kwalitatieve achtergrond: huurders in een
wordt verhoogd. Samenwerking tussen de
goedkopere woning willen meer kwalieit, die
diverse sectoren en partijen is dan ook es-
te vinden is in de bovenkant van het segment.
sentieel om tot de aantrekkelijke woonstad te
Dankzij de huurtoeslag zijn zij ook financieel
komen. De uitwerking hiervan zal op gebieds-
in staat die stap te maken. Het is dus niet dat
niveau moeten plaatsvinden, bijvoorbeeld in
woningen met een huurprijs tussen de € 400 en
het Pact op Zuid, in gebiedsafspraken en in de
€ 500 er niet zijn, maar ze komen onvoldoende
realisatie van de Stadsvisie.
beschikbaar.
Analyse van de woningmarkt
Ambitie en doelstellingen
We constateren dat de Rotterdamse woning-
Met zowel deze Woonvisie als met de Stads
markt de afgelopen jaren al meer in beweging
visie streven wij naar een aantrekkelijke woon-
is gekomen, maar dat we twee knelpunten
stad waar mensen kunnen kiezen uit een divers
moeten aanpakken om de lange termijnambitie
en kwalitatief goed woningaanbod. Onze missie
uit de Stadsvisie waar te kunnen maken. Die
voor het woonbeleid luidt daarbij als volgt:
knelpunten vinden hun oorsprong in de verhou-
‘Rotterdam biedt mogelijkheden voor een woon-
ding tussen prijs, kwaliteit en beschikbaarheid.
carrière in een goed woon- en leefklimaat.’
9
Wil Rotterdam in de toekomst een aantrekke-
zullen door nieuwbouw en samenvoeging van
woningen onder de marktprijs aanbieden,
Bij dit alles komt onze inzet om het woon- en
lijke woonstad zijn, dan moeten we de eerst
gestapelde woningen nieuw aanbod moeten
zodat ze binnen financieel bereik komen van
leefklimaat te verbeteren, omdat alleen dan
komende jaren werken aan vier doelen.
creëren. Dit kan niet alleen gebeuren op loca-
een grotere groep mensen. Bovendien
een aantrekkelijke woonstad ontstaat. In
ties als Nesselande en Park 16Hoven, maar ook
kunnen corporaties via hun huurprijsbeleid
deze Woonvisie geven we buiten het beleids-
1. Brede kwaliteitsslag maken
in herstructureringsgebieden. In het kader van
invloed uitoefenen op de prijsstelling van
veld Wonen, enkele handreikingen voor drie
De toekomstwaarde van een groot deel van
Pact op Zuid zijn we bijvoorbeeld bezig om het
woningen. Bijvoorbeeld door huren bij
aspecten van een aantrekkelijk woonmilieu: de
de bestaande woningvoorraad blijft achter
aandeel grondgebonden woningen in de plan-
mutatie niet volledig te harmoniseren, door
buitenruimte; onderwijs, welzijn en sport; het
bij de eisen van deze tijd en vereist ingrij-
nen te vergroten. Overigens is een grondge-
minder huurverhoging te berekenen of door
belang van gemeenschappen. Om het woon-
pende verbetering.
bonden woning niet per definitie een standaard
het ‘aftoppen’ van nieuwbouwwoningen
genot te beschermen en waar mogelijk verder
eengezinswoning. Ook beneden-bovenwonin-
waardoor ze beter betaalbaar zijn. We
te vergroten, blijven we illegale woonsituaties
2. Vraag en aanbod beter afstemmen
gen in de oudere stadswijken komen aan deze
vragen de corporaties om deze beïnvloe-
bestrijden, werken we aan begeleiding en legale
Woningen en woonmilieus, zowel in de
vraag tegemoet. In het kader van onze Stadsvi-
dingsmogelijkheden als maatwerkoplossing
huisvesting van bijzondere groepen en pak-
nieuwbouw als de bestaande voorraad,
sie zetten wij sterk in op meer grondgebonden
serieus te overwegen voor de periode dat de
ken we overlastgevende huurders of asociale
moeten nog beter dan voorheen aansluiten
woningen in groen stedelijke en rustig stedelijke
woningmarkt het nodig heeft.
verhuurders aan.
bij de uiteenlopende wensen van de
woonmilieus, in bestaand stedelijk gebied.
consument.
Samenvattend richten we ons woonbeleid voor
– De bouw van sociale huurwoningen in de Om de druk in de bovenkant van het bereikbare
andere regiogemeenten, zoals vastgelegd in
de komende jaren als volgt in.
3. Betaalbaarheid van het wonen verbeteren
huursegment weg te nemen, zetten wij in op
de verstedelijkingsafspraken, levert
1. Aanpak van de bestaande woningvoorraad.
een aantal maatregelen:
eveneens een bijdrage aan het verminderen
2. Doorgaan met de nieuwbouwproductie.
van de druk in Rotterdam. Immers, dankzij
3. Sturen in de huurmarkt.
de regionale woonruimteverdeling kunnen
4. Verleiden tot de koopmarkt.
aan de bestaande voorraad, voldoen ook
ook Rotterdamse woningzoekenden op die
5. Verbeteren van het woon- en leefklimaat.
4. Woongenot vergroten
die woningen weer aan de eisen van deze
woningen reageren. Wij zullen bij de
We moeten werken aan een duurzame
tijd. Zo neemt de druk af vanuit de onder-
stadsregio erop blijven aandringen dat de
Gezamenlijke verantwoordelijkheid
woonomgeving, waarin uiteenlopende
kant van het sociale huursegment op de
overige regiogemeenten hun afspraken
We realiseren ons dat we dit niet alleen kunnen
voorzieningen aanwezig zijn en de sociale
bovenkant van dat segment. Met de
nakomen. Rotterdam bouwt zelf maximaal
doen en dat de inzet soms ook langer nodig
structuur aansluit bij de verwachtingen van
corporaties hebben wij afspraken gemaakt
20% sociale huurwoningen.
is dan een paar jaar. Om die reden zoeken
de consument.
om gedurende deze collegeperiode 4.500
Consumenten moeten vooral rond de grens van goedkoop en middelduur meer keuze 1
– Door een flinke kwaliteitsimpuls te geven
hebben tussen huur en koop.
van hun eigen woningen en gezamenlijk
we naar langdurige samenwerking met onze partners en leggen we indien nodig of wenselijk
– Naast de specifieke maatregelen om de
Onze aanpak
5.000 particuliere woningen op te knappen.
druk te verminderen, blijven we bovendien
wederzijdse verplichtingen vast in prestatieaf-
De hierboven genoemde doelen hangen nauw
Het gaat in alle gevallen om woningen in de
inzetten op de bouw van middeldure en
spraken. Zo houden we vast aan de woning-
met elkaar samen en zijn erop gericht de ge-
onderkant van het sociale segment.
dure woningen. Door mensen te verleiden
bouwafspraken met de stadsregio en sluiten
om stappen op de woonladder te maken,
we nieuwe vierjarige raamovereenkomsten met
– We willen huurders meer keuze bieden op
spelen we woningen vrij voor anderen die
deelconvenanten met de afzonderlijke woning-
de rand van goedkoop en middelduur,
minder te besteden hebben. De ervaring
corporaties. Daarnaast hebben we in het Pact
Allereerst het tekort aan grondgebonden wonin-
zowel in de huur- als in de koopsector. Zo
leert dat de bouw van koopwoningen de
op Zuid afspraken gemaakt met het Rijk, de
gen. Dit zijn bij uitstek de woningen waarmee
hebben we voor koopstarters in een
meeste dynamiek oplevert.
deelgemeenten en vele andere partijen. Binnen-
we gezinnen aan de stad kunnen binden. We
middeldure nieuwbouwwoning enige
kort volgen nog de afspraken over de aanpak
maanden geleden de verbeterde startersle-
van de WWI-wijken, die weer een relatie hebben
ning ingevoerd. Ook staan we positief
met de gebiedsafspraken tussen gemeente,
tegenover koopconstructies met beperkt
deelgemeenten en corporaties en/of commerci-
risico. Corporaties kunnen daarmee
ële ontwikkelaars.
constateerde knelpunten in de woningmarkt te verminderen.
1
Prijspeil 1-7-2007: koop vanaf € 168.100, huur vanaf
€ 526,89 per maand
10
11
In al dit afsprakengeweld verliezen we bewoners echter niet uit het oog. De behoefte van (toekomstige) bewoners staat centraal in ons beleid. Per project zullen we bewoners zo vroeg als nodig is bij de planvorming betrekken. Zeker nu er veel binnenstedelijk gebouwd zal worden, is dit essentieel voor het draagvlak van ontwikkelingen in de stad. Omgekeerd willen we ook de bewoners in het algemeen aanspreken op hun eigen verantwoordelijkheden. Veel problemen en oplossingen liggen immers in de invloedssfeer van bewoners zelf. Tot slot Met deze Woonvisie doen we een beroep op iedereen met een Rotterdamse mentaliteit. Een aantrekkelijke woonstad ontstaat niet vanzelf. Daar moeten we wat voor doen. Samen, met dezelfde verwachtingen en met een gemeenschappelijk beeld van de situatie nu en in de toekomst. We zien het als onze taak om hierbij een actieve rol te nemen, de grote lijnen uit te zetten en degenen die willen investeren, de kans te geven dat te doen. Wij hopen van harte dat de keuzes die wij in deze Woonvisie maken, inspireren om extra energie te steken in het wonen in onze stad. De aantrekkelijke woonstad voor alle Rotterdammers is die investering méér dan waard.
12
13
inleiding
14
15
Inleiding 1.1
AANLEIDING
De ambitie van ons college is om de kwaliteit van bestaan van alle Rotterdam mers te verbeteren. Belangrijk daarvoor is dat iedereen, huidige én toekomstige bewo ners, met plezier woont en zich verbonden voelt met de stad. Wij zien dit als de uitdaging voor de toekomst die wij samen met de markt willen aangaan. Daarbij kijken we verder dan alleen de midden- en hogere inkomens die we willen vasthouden en aantrekken. We hebben aandacht voor het woongenot van álle Rotterdammers, dus ook voor hen met een bescheiden inkomen. Rotterdam moet voor iedereen een aantrekkelijke woonstad worden.
Wij hebben deze ambities vastgelegd in ons
Met dit document actualiseren we de Woonvisie
collegeprogramma en in de concept Stadsvisie
uit 2003 en formuleren wij het woonbeleid in de
(hierna te noemen: Stadsvisie). Ze vervolgens
periode tot 2010. De nadruk ligt in deze Woonvi-
realiseren, vergt forse investeringen in de
sie 2007-2010 op de instrumenten uit de sector
bestaande woningvoorraad en vraagt erom het
Wonen. Maar omdat wonen meer is dan alleen
ambitieuze bouwprogramma van de laatste
de woning, vragen we ook andere sectoren om
jaren met kracht door te zetten.
met hun instrumenten een bijdrage te leveren aan de aantrekkelijke woonstad Rotterdam.
1.2
Relatie met Stadsvisie en collegeprogramma
‘Wonen in Rotterdam, geactualiseerde Woonvisie
een groei van de bevolking te bewerkstelligen.
2007-2010’ is een aanpak voor de korte termijn.
Onze ambitie is om het economisch draagvlak
Het gaat om een instrumentele uitwerking van
te verbeteren voor winkels, scholen en andere
de Stadsvisie op het onderwerp wonen. De
voorzieningen en een meer evenwichtige bevol-
Woonvisie richt zich op acties in de huidige
kingssamenstelling te bereiken.
woningmarkt, binnen de kaders van het
Om tot de gewenste woonmilieus te komen,
collegeprogramma, om zo de ambitie van
bouwen we voort op de bestaande identiteit en
de Stadsvisie te helpen realiseren .
het imago van sterke wijken. Met een krachtige
2
stad gaan we de zwakkere wijken optrekken en Hoofdlijn Stadsvisie
transformeren tot gewilde woongebieden.
In de Stadsvisie kiezen wij in het kader van de
Deze keuzes leiden tot een bouwprogramma
aantrekkelijke woonstad voor het bouwen aan
van 56.000 nieuwe woningen in de periode
gewenste woonmilieus. De woonmilieus die
2005-2020. Woningen die grotendeels worden
vooral gemist worden door de groepen die we
gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. Voor-
aan Rotterdam willen binden, zijn centrum ste-
al in de binnenstad zal dit tot verdichting leiden.
delijk, rustig stedelijk en groen stedelijk wonen.
In andere wijken, met name in de herstructu-
We kiezen er dan ook voor om juist deze woon-
reringsgebieden, is juist sprake van verdun-
milieus te realiseren, zoveel mogelijk binnen
ning. In de wijken rondom het centrum zien wij
de grenzen van bestaand stedelijk gebied. We
kansen voor gentrification. Dit is het proces dat
vragen bouwende partijen meer aan te slui-
leidt tot opwaardering van een gebied doordat
ten bij de vraag van de consument, om zo de
huidige en nieuwe bewoners en ondernemers
selectieve migratie3 tegen te gaan en op termijn
kansen zien, hun investeringen en ondernemingen succesvol zijn en er een hoogwaardiger
2
woonmilieu ontstaat.
De ruimtelijke implicaties van de Stadsvisie werken we in
aparte trajecten per gebied verder uit en maken geen deel uit van
Tot slot gaan we door met de in gang gezette
deze Woonvisie.
herstructurering en vullen we deze aan met een
3
actieve aanpak van de verouderde woningvoor-
Er is sprake van selectieve migratie wanneer de inkomensver-
deling van de instroom en/of uitstroom van huishoudens afwijkt van
raad. Van de 100.000 woningen die als kwets-
de inkomensverdeling van de zittende bevolking.
baar te kenmerken zijn (vanuit het oogpunt van toekomstwaarde), wordt in de periode tot 2020
16
17
meer dan de helft aangepakt. Dit gebeurt in
We willen dat een substantieel deel van de tota-
gelijke mate door sloop of verbetering.
le productie, 2.200 woningen, in de binnenstad
Al deze aantallen zijn indrukwekkend en bete-
wordt gerealiseerd. Dit past in het streven uit
kenen een forse ambitie. In de praktijk betekent
de Stadsvisie naar meer wonen in het centrum.
het echter dat we jaarlijks iets meer dan 1%
Een deel van de productie in en om de binnen-
van de woningvoorraad aanpakken en netto
stad moet betaalbaar zijn voor jonge starters.
ongeveer 0,5% aan de voorraad toevoegen.
Minstens zo belangrijk zijn de doelstellingen die
Deze nuancering laat zien dat het bereiken van
we hebben opgenomen ten aanzien van de
de ambities uit de Stadsvisie een kwestie van
bestaande voorraad. Met de corporaties maken
lange adem is.
wij afspraken over het verbeteren van 4.500 van hun woningen en over hun bijdrage aan het
Hoofdlijn collegeprogramma
verbeteren van 5.000 particuliere woningen.
Wij hebben in ons collegeprogramma kwalita-
Ook willen wij afspraken maken over de
tieve en kwantitatieve doelstellingen opgeno-
verkoop van 7.200 corporatie huurwoningen
men ten aanzien van het wonen. In de periode
(gemiddeld 1.800 per jaar).
2006-2010 zetten wij in op de nieuwbouw van
Zeven wijken willen wij aantoonbaar kindvrien-
minimaal 12.800 nieuwe woningen (3.200 per
delijker maken. En in de gebieden die vallen
jaar), waarvan 4.500 grondgebonden en 1.500
onder het Pact op Zuid, streven wij naar een
specifieke ouderenwoningen. Starters op de
afname van de selectieve migratie met 20% t.
koopmarkt, jong en oud, kunnen bij de financie-
o.v. 2006. In 2016 moet de selectieve migratie
ring van nieuwbouwwoningen een beroep doen
zelfs zijn teruggebracht tot nul.
op één van de 400 startersleningen die wij gaan verstrekken.
1.3 Leeswijzer De Woonvisie 2007-2010 begint in hoofd-
welke doelgroepen de instrumenten het meeste
stuk 2 met een analyse van de woningmarkt
effect sorteren.
op peildatum 1-1-2006. We gaan in op de bevolking, woningvoorraad, woonwensen en
Tot slot besteden we in hoofdstuk 8 aandacht
de resulterende spanning op de woningmarkt.
aan de verantwoordelijkheid van de diverse
Dit leidt tot een aantal conclusies voor sturing
partijen die een rol hebben in het bereiken van
in het woonbeleid.
onze ambities. Ook geven we aan op welke
In hoofdstuk 3 formuleren we onze ambitie en
manier we hen willen committeren.
doelstellingen voor het woonbeleid tot het jaar 2010. Dit om te kunnen komen tot het wenkend perspectief dat de Stadsvisie schetst voor de periode tot 2030. In de hoofdstukken 4 t/m 7 beschrijven wij per instrument hoe we onze doelen willen bereiken. Waar mogelijk geven we aan in welke gebieden en voor
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Beleid maken kan niet zonder analyse. Voor woonbeleid betekent dat een analyse van de woningmarkt. In dit hoofdstuk beschrijven wij de Rotterdamse situatie op basis van cijfers per 1 januari 2006. Waar mogelijk gaan we ook in op de ontwikkeling sinds 2002, de cijfers waarop de Woonvisie 2003 zich baseert. Bovendien laten we zien in hoeverre er verschil is tussen de noorden zuidoevers van
analyse van de woningmarkt
30
31
Analyse van de woningmarkt Beleid maken kan niet zonder analyse. Voor woonbeleid betekent dat een analyse van de woningmarkt. In dit hoofdstuk beschrijven wij de Rotterdamse situatie op basis van cijfers per 1 januari 2006. Waar mogelijk gaan we ook in op de ontwikkeling sinds 2002, de cijfers waarop de Woonvisie 2003 zich baseert. Bovendien laten we zien in hoeverre er verschil is tussen de noord- en zuidoevers van de Maas. Dit hoofdstuk is daarmee vooral een momentopname van de woningmarkt, waarbij we gewenste toekomstige ontwikkelingen op het gebied van bevolking en woningvoorraad buiten beschouwing laten. In de conclusie en in het volgende hoofdstuk koppelen we deze momentopname aan de ambities uit de Stadsvisie.
2.1
Bevolkingssamenstelling
Samenstelling huishoudens
Huidige woonsituatie
In Rotterdam wonen circa 294.000 huishoudens,
Bijna driekwart van de Rotterdamse huis-
waarvan er 277.000 zelfstandig wonen. Het me-
houdens (73%) woont in een huurwoning.
rendeel hiervan is een klein huishouden, met één
Dit zijn met name de kleine huishoudens
of twee personen. Tabel 2.1 laat de verhouding
(een- of tweepersoonshuishoudens) tot
zien tussen de diverse huishoudensvormen.
25 jaar en vanaf 60 jaar. Gezinnen en kleine huishoudens tussen de 25-40 jaar
Door de voortgaande gezinsverdunning – de
wonen meer dan andere huishoudens in
daling van het aantal bewoners per woning –
een koopwoning.
neemt het aantal huishoudens toe. Daarmee verandert ook de verhouding tussen de verschillende typen huishoudens. De vergrijzing slaat ook in Rotterdam toe, maar minder dan in de rest van Nederland.
Tabel 2.1 Samenstelling huishoudens van Rotterdam
Huishouden
R’dam Noord
R’dam Zuid
Totaal
(kolom %)
(kolom %)
(kolom %)
1- of 2-persoonshuishouden, tot 25 jaar
5
5
5
1- of 2-persoonshuishouden, 25-40 jaar
23
15
20
1- of 2-persoonshuishouden, 40-60 jaar
18
18
18
1- of 2-persoonshuishouden, vanaf 60 jaar
24
28
26
Gezinnen, tot 40 jaar
11
15
13
Gezinnen, vanaf 40 jaar
18
20
19
Totaal
100
100
100
Bron: WoON 2006, bewerking COS
32
33
Inkomens- en opleidingsniveau
inkomen uit arbeid. Het aandeel huishou-
In vergelijking met Nederland en de andere
dens met een werkloosheids-, bijstands- of
drie steden van de G4 heeft Rotterdam
arbeidsongeschiktheidsuitkering als belang-
een laag inkomens- en opleidingsniveau.
rijkste inkomensbron was in Rotterdam een
Het gemiddeld besteedbaar jaarinkomen
stuk hoger dan elders, namelijk 17%. Dit was
per huishouden bedroeg in 2004 ongeveer
landelijk slechts 10%. De overige 24% van de
60
€ 24.600. Landelijk was dat € 29.000 en ook
Rotterdamse huishoudens kreeg inkomen uit
50
in de andere grote steden lag dit inkomen
pensioen.
Figuur 2.1
Eigendom naar huishoudenstype
100 Eigendomssegment, in %
90 80 70
minimaal € 1.000 hoger. Dit scheve beeld
40 30
komt tevens tot uitdrukking in het aandeel
Ruim de helft van de Rotterdamse huishou-
huishoudens met een hoog inkomen: 13%
dens heeft geen of ten hoogste VMBO-on-
20
tegen landelijk 20%.
derwijs genoten en slechts 24% (in Rotter-
10
Van de Rotterdamse huishoudens had 57%
dam-Noord iets meer) is in het bezit van een
in 2004 inkomen uit arbeid. Landelijk was
HBO/WO-diploma. Zeker voor een universi-
dit 64% en ook in de andere grote steden
teitsstad is dit erg laag. Landelijk heeft 27%
verkregen huishoudens relatief vaker hun
een HBO- of WO-opleiding afgerond.
0
1–2
persoons < 25 jaar
huurwoning
1–2
persoons
1–2
persoons
25 – 40 jaar 40 – 60 jaar koopwoning
1–2
persoons > 60 jaar
gezinnen < 40 jaar
gezinnen > 40 jaar
2.2
Bron: WoON 2006, bewerking COS
Migratie
Van de Rotterdamse huishoudens woont driekwart (76%) in een meergezinswoning. Onderstaande
Niet alleen kent de zittende bevolking van
Het betreffende onderzoeksrapport ‘Een
figuur laat zien dat eengezinswoningen vooral worden bewoond door gezinnen vanaf 40 jaar.
Rotterdam een onevenwichtige inkomens-
steentje bijgedragen, inkomenseffecten
verdeling, er is ook sprake van negatieve
van woningbouw in Rotterdam’, verscheen
selectieve migratie. Het vertrek van mensen
in april 2007. Onderstaande cijfers uit het
met werk, een goede opleiding en een hoger
rapport laten de bovengenoemde ver-
inkomen is zodanig groot, dat dit onvoldoen-
schuiving in migratiepatronen zien. Ook is
de gecompenseerd wordt door de vestiging
er een lichte verbetering zichtbaar van de
en doorgroei van veelbelovende jongeren.
inkomenssamenstelling van de Rotter-
Deze selectieve migratie verandert lang-
damse bevolking als geheel in de periode
zaamaan in positieve richting. De instroom
1999 – 2005.
Figuur 2.2
Woningtype naar huishoudenstype
100 90 Woningtype, in %
80 70 60
van mensen met een laag inkomen is de
50
afgelopen jaren licht gedaald, terwijl in de
De Rekenkamer geeft in haar onderzoeks-
uitstroom het aandeel hoge inkomens daalt.
rapport ook aan, dat het voor de stad als
30
De selectieve migratie is nog altijd negatief,
geheel niet is vast te stellen hoeveel het
20
maar het lijkt erop dat de stad meer mid-
bouwen van dure en middeldure woningen
den- en hogere inkomens aan zich weet te
aan bovenstaande positieve ontwikkelin-
binden.
gen heeft bijgedragen. De Rekenkamer
40
10 0
1–2
persoons < 25 jaar
meergezins woning
1–2
persoons
1–2
persoons
25 – 40 jaar 40 – 60 jaar eengezins woning
1–2
persoons > 60 jaar
vermoedt dat dit verband op een lager gezinnen < 40 jaar
Bron: WoON 2006, bewerking COS
34
gezinnen > 40 jaar
De Rekenkamer Rotterdam heeft onderzocht
gebiedsniveau beter gelegd kan worden
wat het effect op de selectieve migratie is
en adviseert dit nader te onderzoeken.
geweest van het gemeentelijk woonbeleid zoals dit de afgelopen jaren is gevoerd.
35
Tabel 2.2
Figuur 2.3
Inkomensverdeling van (verhuizende)
Verhuismotieven Nederlandse huishouden
huishoudens in Rotterdam, 1999-2004/5 100% 90%
2005
54
Midden- of hoog inkomen
44
45
45
45
45
46
46
Verhuisd naar Rotterdam (%) Laag inkomen
65
62
65
62
62
60
–
Midden- of hoog inkomen
35
38
35
38
38
40
–
Laag inkomen
45
47
45
46
49
49
–
Midden- of hoog inkomen
55
53
55
54
51
51
–
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
80+
54
75 – 79
55
70 – 74
55
65 – 69
55
60 – 65
55
55 – 59
56
50 – 54
Laag inkomen
70%
45 – 49
Huishoudens op 1 januari (%)
80%
40 – 44
2004
35 – 39
2003
30 – 34
2002
25 – 29
2001
t/m 24
2000
verhuismotieven, in %
1999
Verhuisd uit Rotterdam (%) leeftijd persoonlijk vorige buurt
studie / werk overig
vorige woning gezondheid
Bron: WoON 2006, bewerking ABF
Bron: Rekenkamer Rotterdam / CBS
Verhuismotieven De verhuismotieven van de Nederlandse
2.3
Woningvoorraad
huishoudens blijken sterk leeftijdgebonden te zijn. Jonge huishoudens tot 35 jaar verhuizen
Rotterdam telt per 1-1-2006 ruim 287.000
Woningwaarde
voornamelijk om persoonlijke redenen, terwijl
woningen. Ongeveer 60% daarvan staat in
Meer dan driekwart van de voorraad bestaat
oudere huishoudens (vanaf 65 jaar) met name
Rotterdam-Noord en 40% in Rotterdam-Zuid.
uit woningen in de goedkope sector, in de
om gezondheidsredenen verhuizen. Verhuizin-
De omvang van de voorraad is in de periode
prijsklasse tot € 163.500 (WOZ-waardering, dus
gen vanwege het feit dat de woning niet meer
2002-2006 met ongeveer 1.000 woningen
ongeacht huur of koop). De voorraad goedkope
voldoet, vinden met name plaats bij huishou-
toegenomen. Een gematigde groei, die te ver-
woningen in Rotterdam-Zuid is groter dan in
dens tussen de 30 en 40 jaar.
klaren is door de ingezakte bouwproductie van
Noord. Dit gaat in Rotterdam-Zuid enigszins
enkele jaren geleden en de sloopactiviteiten ten
ten koste van het middeldure segment (WOZ-
behoeve van herstructurering.
waarde tussen € 163.500 en € 231.000) en vooral van het dure segment (vanaf € 231.000). De nieuwbouw van de afgelopen jaren heeft
36
37
het dure segment in dit deel van de stad niet of
De grootste wijzigingen in de voorraad zijn het
nauwelijks vergroot.
gevolg van sloop van portiek-etagewoningen
Tabel 2.3 Samenstelling woningvoorraad (in aantallen), uitgesplitst
in herstructureringsgebieden en de nieuwbouw
Het goedkope segment bestaat hoofdzakelijk
van grondgebonden woningen en lift-ontsloten
uit huurwoningen, de verhouding tussen koop
appartementen. Opvallend is de relatief grote
en huur in het middeldure segment is redelijk in
stijging van het aandeel ‘gestapeld met lift’ in
evenwicht en het dure segment bestaat vooral
Rotterdam-Zuid. Dit komt door het forse aan-
uit koopwoningen.
deel appartementen in de herstructureringspro-
naar prijsklasse en eigendomsvorm
Goedkoop
Middelduur
Duur
Totaal
Huur
Koop
Huur
Koop
Huur
Koop
Rotterdam Noord
102.900
20.400
16.100
15.600
4.600
13.500
173.100
Rotterdam Zuid
79.600
17.000
6.200
8.800
600
1.900
114.100
Subtotaal
182.500
37.400
22.300
24.400
5.200
15.400
jecten en de stadswijken in Oud Zuid. Woningtype Tabel 2.4 geeft de verhouding aan tussen de
Eigendomsituatie
verschillende woningtypen in Rotterdam-Noord
Kijkend naar de eigendomssituatie, blijkt het ei-
en -Zuid, en de procentuele ontwikkeling sinds
gen woningbezit sinds 2002 te zijn toegenomen
1-1-2002. Het grootste deel van de voorraad
met ongeveer hetzelfde percentage als waar-
in zowel Noord als Zuid bestaat uit gestapelde
mee het aandeel corporatiewoningen is gedaald
woningen. Het aandeel meergezinswoningen
(4,6%). Dit is te verklaren door nieuwbouw in
zonder lift nam af en het aandeel grondgebon-
het koopsegment, verkoop van corporatiehuur-
den woningen en meergezinswoningen met lift
woningen en sloop van goedkope verouderde
nam licht toe.
huurwoningen in herstructureringsgebieden. Tabel 2.5 laat de procentuele ontwikkeling zien sinds 1-1-2002.
Figuur 2.4 Samenstelling woningvoorraad (%),
Totaal
20%
40%
60%
Tabel 2.4
Noord
Zuid
goedkoop huur
goedkoop koop
middelduur huur
middelduur koop
duur huur
duur koop
80%
46.700
38
287.200
Samenstelling woningvoorraad (%), uitgesplitst naar woningtype EN ONTWIKKELING SINDS 2002
100% Grondgebonden
Gestapeld met lift
Rotterdam Noord
36,3%
+1,3%
26,3%
+1,0%
37,4%
-2,3%
Rotterdam Zuid
42,7%
+0,7%
19,8%
+2,7%
37,4%
-3,3%
Totaal
38,8%
+1,1%
23,7%
+1,7%
37,4%
-2,7%
Bron: COS, bewerking dS+V/Wonen
Bron: COS, bewerking dS+V/Wonen
20.600
Bron: COS, bewerking dS+V/Wonen
uitgesplitst naar prijsklasse en eigendomsvorm 0%
219.900
39
Gestapeld zonder lift
Tabel 2.5 Samenstelling woningvoorraad (%), uitgesplitst naar eigenaar EN ONTWIKKELING SINDS 2002 Corporatie
Particuliere verhuur
Eigenaar – bewoner
Rotterdam Noord
47,8%
-4,4%
23,6%
-0,2%
28,6%
+4,6%
Rotterdam Zuid
57,8%
-4,7%
17,9%
0,0%
24,3%
+4,6%
Leegstand
toch bewoonde woningen betreft, waarvan de
Uit een vergelijking van de Basisregistratie
bewoner heeft nagelaten zich bij de GBA in te
Personen en de Basisregistratie Adressen in
schrijven. Een ander deel kan verklaard worden
mei 2007 blijkt een administratieve leegstand
door projecten van fysieke herstructurering die
(op het adres staat geen bewoner ingeschreven)
in voorbereiding zijn, of de normale afzetsnel-
van iets meer dan 25.000 woningen. Ongeveer
heid van nieuwgebouwde koopwoningen. De
8.000 daarvan betreft woningen die wegens be-
komende tijd gaan wij na om hoeveel woningen
wonersmutatie leeg staan. De woning heeft dus
het precies gaat bij de verschillende subcatego-
wel een nieuwe bewoner, maar deze heeft de
rieën van de administratieve leegstand.
woning nog niet betrokken. Van de resterende Totaal
51,8%
-4,6%
21,3%
-0,1%
26,9%
+4,7%
17.000 is de verwachting dat het voor een deel
Bron: COS, bewerking dS+V/Wonen
2.4
Huurmarkt
Kwaliteit
krappe stedenbouwkundige opzet. Dit zijn
Omvang bereikbare voorraad
huurvoorraad is gedaald en het eigenwo-
Om de kwaliteit van de voorraad te beoordelen,
woonmilieus met weinig tot geen plaats
Vaak wordt gevraagd of de bereikbare huur-
ningbezit voor de gehele groep tot modaal is
kijken we naar de combinatie van een aantal
voor de auto en een verre van kindvriende-
voorraad4 nog groot genoeg is om iedereen die
gestegen. Deze stijging doet zich vooral voor
woningkenmerken. Een deel van de goedkopere
lijke woonomgeving. Hierdoor zijn deze
erop is aangewezen, de traditionele aandachts-
bij de aandachtsgroep. Eigenaar-bewoners met
voorraad is dan als kwetsbaar aan te duiden.
ongeveer 10.000 woningen niet meer in
groep , te kunnen huisvesten. Ook mensen die
een laag inkomen leggen geen beslag op de
De kwetsbare woningvoorraad bestaat uit drie
trek, ondanks het op zich aantrekkelijke
niet tot de aandachtsgroep behoren, maar een
bereikbare huurvoorraad en kunnen we in de
categorieën.
woningtype.
benedenmodaal inkomen6 hebben, wonen vaak
vergelijking buiten beschouwing laten. Wanneer
in de bereikbare huurvoorraad omdat hun inko-
we dat doen, zien we per saldo in 2002 en 2006
men weinig hogere woonlasten toelaat. Daarom
een schuifruimte van circa 30.000 woningen.
1. Gestapelde woningen zonder lift, met een
3. Verbeterde woningen uit de tijd van de
woningoppervlak kleiner dan 75m2 en met
stadsvernieuwing.
nemen we hen in onderstaande vergelijking
Door de zogenaamde HNR (hoogniveau-
mee. De bereikbare voorraad omvat in dit ver-
Theoretisch zijn er voldoende bereikbare huur-
Het gaat hierbij om 65.000 woningen, zowel
renovaties) en Kleine Beurten voldoen deze
band zowel corporatiewoningen als particuliere
woningen aanwezig om de groep te huisvesten
particulier- als corporatiebezit. Op zich zijn
woningen qua oppervlak aan de wensen
huurwoningen.
die daarop is aangewezen. Er wonen echter ook
deze woningen geschikt voor jonge starten-
van deze tijd. De woningen kampen echter
We zien in tabel 2.6 dat de groep tot modaal
mensen ‘scheef’. Dat wil zeggen: mensen met
de, kleine huishoudens. Echter, een groot
vaak met geluidsproblemen. Ze worden van
(inclusief aandachtsgroep) is afgenomen. Ook
een hoog inkomen wonen in een bereikbare
deel van deze woningen voldoet qua ligging
elkaar gescheiden door houten vloeren en
zien we dat de aandachtsgroep zelf is toege-
huurwoning, of mensen die tot de aandachts-
(namelijk ver van het centrum) niet aan de
tussenwanden van gipsplaat. Daarnaast
nomen; dit is een landelijke trend en niet uniek
groep behoren wonen in een duurdere huurwo-
wensen van deze doelgroep. Bovendien
hebben de woningen een slechte uitstraling
voor Rotterdam. De omvang van de bereikbare
ning. Het gaat er dan ook om of de bereikbare
hebben de woningen vaak een slechte
door de krappe entrees, de plaatgevels en
uitstraling door het matige onderhoud en het
de dakdozen. In totaal gaat het om 25.000
een WOZ-waarde lager dan € 100.000.
woningen.
gebrek aan variatie.
huurvoorraad voldoende beschikbaar is. In onderstaande paragrafen komen we hierop terug. 4
Bereikbare huurwoningen zijn woningen met een huurprijs tot
de aftoppingsgrens uit de Huursubsidiewet. Op 1-1-2006 lag deze
Woonruimteverdeling: aanbodmodel
Een deel van deze voorraad vervult nog steeds
grens op € 485/520 (afhankelijk van het kamertal van de woning)
Uit gegevens in de monitor Woonruimteverde-
een belangrijke functie op de woningmarkt, een
5
ling 2005 en 2006, blijkt dat er na een aantal
waarde lager dan € 150.000.
ander deel voldoet niet aan de wensen van wo-
in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector). De definitie van
krappe jaren weer wat meer lucht komt op de
Deze woningen zijn vooroorlogs en in grote
ningzoekenden en heeft daardoor geen enkele
de aandachtsgroep hangt samen met de leeftijd en huishoudens-
Rotterdamse woningmarkt. De marktdruk – het
getallen bij elkaar gebouwd in een zeer
toekomstwaarde.
samenstelling en wordt jaarlijks geïndexeerd.
gemiddelde aantal woningzoekenden dat ‘in de
2. Kleine eengezinswoningen, met een woningoppervlak kleiner dan 75m2 en met een WOZ
5
6
40
De primaire doelgroep met de lage inkomens, zoals bedoeld
Het bruto modaal inkomen bedraagt in 2007 € 30.164.
41
Tabel 2.6 aantal bereikbare huurwoningen vs. omvang aandachtsgroep
2.5 Koopmarkt
en omvang groep beneden modaal
Jaar
Afzet nieuwbouw
huurders, vooral degenen met een modaal of
De verkoopresultaten van nieuwbouwwonin-
hoger inkomen en wonend in een (middel)dure
gen stijgen de afgelopen jaren. In de periode
huurwoning, geïnteresseerd in de koop van
2001-2003 bleef de teller steken op zo’n 1.300
de huidige huurwoning. Voorwaarde is dat de
particuliere
woningen per jaar. In 2006 zijn er echter bijna
woonlasten niet of nauwelijks stijgen.
verhuurders
1.900 woningen verkocht die nieuw op de markt
Aantal bereikbare huurwoningen
Aandachtsgroep
Beneden modaal (incl. aandachtsgroep)
corporaties
2002
185.500 142.500
2006
111.100, waarvan 6.400
170.500, waarvan 14.200
in een koopwoning
in een koopwoning
43.000 181.500
136.500
119.800, waarvan 11.400
165.500, waarvan 15.800
in een koopwoning
in een koopwoning
45.000
werden gebracht. Vooral in de binnenstad is de
De praktijk is dat huurwoningen veel vaker bij
verkoop aangetrokken. Als het goede product,
mutatie als koopwoning op de markt komen
op de juiste locatie, voor de juiste doelgroep,
dan dat zij aan zittende huurders worden ver-
tegen een goede prijs wordt aangeboden dan
kocht. Ervaringen van corporaties leren ons dat
verkopen woningen zichzelf.
voormalige huurwoningen met name voor starters een goede manier zijn om aan zelfstandige
Hierbij spelen de volgende factoren een rol.
woonruimte te komen. Ook doorstromers in de
– De grootte van een project: hoe massaler,
leeftijd tussen 25 en 40 jaar met een middelbare
hoe moeilijker de verkoop is.
of hoge opleiding zijn een belangrijke doelgroep
– De bouwtijd: hoe langer die is, hoe langer
Bron: COS, bewerking dS+V/Wonen
voor de verkoop van huurwoningen. Met name
ook de verkoop duurt.
de gunstige prijsstelling maakt de woningen
– De locatie: ligging van het project en het
een interessante investering.
rij’ stond voor een geadverteerde woning – is
op een woning, maar in de berekening van de
de afgelopen jaren licht gedaald. We zien even-
slaagkans telt iedere woningzoekende volle-
wel dat de marktdruk sterk afhankelijk is van
dig mee. Daar komt bij dat een groot deel van
het type woning, het kamertal en de locatie.
de woningen na aanbieding wordt geweigerd
Met name de grondgebonden woningtypen met
omdat men vooral op zoek is naar een kwalita-
De factor betaalbaarheid is vooral van belang in
verhuurders ligt dit zo’n € 20.000 tot € 30.000
vier of meer kamers zijn populair. Op de noor-
tief grotere, mooiere of betere volgende woning
de herstructurerings- en de stadsvernieuwings-
lager. Corporaties zijn na verkoop actief
delijke rivieroever zien we over het algemeen
in plaats van dat men acuut een woning nodig
gebieden, waar de meeste belangstellenden
betrokken bij het beheer en onderhoud van
twee tot drie keer zoveel belangstellenden voor
heeft.
een modaal huishoudensinkomen hebben.
de woningen, omdat een groot deel van de
Kijken we naar de beschikbaarheid van het vrij-
Verkoop huurwoningen
verkocht, zoals MVE (Maatschappelijk Verant-
uitzicht. – De buitenruimte: privé buitenruimte of open-
Bij te verkopen huurwoningen van corpora-
bare buitenruimte.
ties ligt het zwaartepunt van de WOZ-waarde tussen € 110.000 en € 140.000. Bij particuliere
een woning als op de zuidelijke rivieroever (met
woningen in een beschermde constructie wordt
uitzondering van Hoogvliet en Pernis).
komend aanbod,dan zien we dat een deel van
Uit onderzoek van het COS in 2005 blijkt dat
woord Eigendom) en Koopgarant. Particuliere
Woningzoekenden uit Rotterdam hebben een
het aanbod direct wordt bemiddeld (verhuurd
een meerderheid van 59% van alle Rotterdam-
huurwoningen worden daarentegen vaak ver-
slaagkans van 6,0%. Tellen we de woning-
buiten de krant om), ondermeer voor herhuis-
mers in de leeftijd vanaf 16 jaar, de verkoop
kocht zonder de waarborg voor goed beheer en
zoekenden van buiten de stad mee, dan is de
vestingskandidaten. Een ander deel wordt ge-
van huurwoningen een goed idee vindt. Onder
onderhoud. Prijs, locatie en het ontbreken van
slaagkans gemiddeld 5,2%. Elk kwartaal vindt
labeld ten behoeve van bepaalde doelgroepen.
huurders van corporaties ligt dit aandeel met
nazorg voor voormalige particuliere huurwonin-
dus gemiddeld één op de zestien Rotterdamse
Uiteindelijk komt de helft van de bijna 10.000
ongeveer 50% wat lager en bij particuliere
gen zorgen ervoor dat het risico op toekomstig
woningzoekenden in de eigen stad een sociale
jaarlijks vrijkomende corporatiehuurwoningen
huurders wat hoger. De meest genoemde reden
verval groter is dan bij huurwoningen die door
huurwoning. Enige relativering van het grote
zonder voorwaarden beschikbaar voor woning-
voor interesse in de koop van een huurwoning
corporaties worden verkocht.
aantal actief woningzoekenden is echter op zijn
zoekenden.
is dat men geen jaarlijkse huurverhogingen
plaats. Een groot deel van de woningzoeken-
meer wil, maar zekerheid over de maandlas-
den reageert per jaar slechts een enkele keer
ten. Uiteindelijk is één op de vijf Rotterdamse
42
43
2.6
Woonwensen
lagere inkomensgezinnen gaat dit niet op; zij
inkomensniveau, gaat in veel gevallen de regel
zoeken niet buiten de stad. Voor de lagere
op dat men zich in deze fase voorbereidt op
inkomensgezinnen boven 40 jaar is de huidige
een leven met kinderen.
Keuzes op de woningmarkt worden bepaald
Rotterdam-Noord, in een ring om het centrum
woning veruit de belangrijkste reden om te wil-
door een aantal factoren, waarvan de levensfase
heen, of komen van buiten de stad om hier
len verhuizen, waar dat bij de hogere inkomens
Een-/tweepersoonshuishoudens ( 40-60 jaar )
volgens diverse onderzoeken de belangrijkste is.
te studeren. Starters geven in hoge mate de
minder een rol speelt. Oudere gezinnen willen
De hoofdmoot van deze groep een- en twee-
Kort door de bocht kunnen we stellen dat de
voorkeur aan een goedkoop huurappartement,
een buurt met goede voorzieningen voor hun
persoonshuishoudens bestaat uit gezinnen
wooncarrière van een gemiddelde Rotterdam-
hoewel een substantieel deel (ongeveer 35%)
kinderen (scholen, speelplaatsen en jongeren-
waarvan de kinderen zelfstandig zijn gaan
mer er als volgt uitziet: een starter betrekt een
van de hoger opgeleide starters op zoek is naar
voorzieningen) in een rustige woonomgeving.
wonen. De huidige woning is, meer dan bij
goedkoop huurappartement in het centrum of
een goedkoop of middelduur koopappartement.
Daarnaast hechten de hogere inkomensgezin-
jongere kleine huishoudens, een grondgebon-
een stadswijk; in de gezinsfase koopt hij een
Voor de starters met een lage opleiding ligt de
nen waarde aan voldoende parkeergelegenheid
den woning in een rustig of groen stedelijke
middeldure of dure eengezinswoning in een
woning bij voorkeur op enige afstand van het
en een ruime privé-buitenruimte. De gewenste
omgeving. Afhankelijk van het inkomen, gaat
rustiger, groene stadswijk; rond zijn pensione-
centrum.
woning zelf is voor de lagere inkomensgezinnen
het om een huur of koopwoning. De groep is
een eengezinswoning in de goedkope huursec-
niet of nauwelijks verhuisgeneigd, maar is zich
Gezinnen ( <40 jaar )
tor. Voor de hogere inkomensgezinnen is dat
er wel van bewust dat de volgende stap in de
In Rotterdam-Zuid wonen verhoudingsgewijs
een eengezinswoning in de dure koop.
wooncarrière eraan zit te komen: de verhuizing
ring stroomt hij door naar een huurappartement, dichtbij openbaar vervoer en winkelvoorzieningen. Natuurlijk is enige nuancering van dit beeld op
veel lage inkomensgezinnen tot 40 jaar. Deze
zijn plaats. Ook inkomen, opleiding, werkge-
groep woont momenteel vrijwel uitsluitend
Een-/tweepersoonshuishoudens ( 25-40 jaar )
al verhuist, zien we een dalende belangstelling
legenheid, veiligheid, voorzieningenniveau en
in goedkope huurappartementen, terwijl de
Vooral bij hoogopgeleide hogere inkomens tot
voor koopwoningen, maar in de meeste geval-
andere zaken hebben invloed op de stappen
hogere inkomensgezinnen zowel op Noord als
40 jaar geeft maar een klein deel expliciet aan
len stelt men de volgende stap nog even uit.
die de consument in zijn wooncarrière zet. In de
Zuid in meer dan de helft van de gevallen een
in Rotterdam te willen blijven wonen. Binnen
volgende paragrafen geven wij voor een aantal
koopwoning heeft (vaak een eengezinswoning).
die groep zijn de eenpersoonshuishoudens
Ouderen ( vanaf 60 jaar )
levensfasen aan wat het zoekgedrag van de
De verhuisgeneigdheid van jonge gezinnen is
het meest geneigd de stad of zelfs de regio te
Enige jaren geleden is een berekening gemaakt
woonconsument is, in de wetenschap dat niet
hoog. Zij zoeken in eerste instantie binnen de
verlaten. Hun woonplaats wordt in belangrijke
van de vraag naar woningen voor ouderen met
iedereen dezelfde stappen zet. We concentre-
stadsgrenzen. Naast voorzieningen voor de
mate bepaald door de werkplek. De woning
een zorgbehoefte. De berekening is nog altijd
ren ons op de meest voorkomende wensen ten
kinderen (crèches, peuterspeelzalen en speel-
zelf, een appartement in het middeldure huur-
actueel en heeft geleid tot een collegetarget van
aanzien van woningtype, eigendomsvorm, prijs-
gelegenheid) die alle jonge gezinnen belangrijk
of koopsegment, moet goed bereikbaar zijn en
1.500 specifieke ouderenwoningen.
segment en omgevingskenmerken. Bovendien
vinden, hechten de hogere inkomens waarde
in de directe nabijheid van centrumvoorzienin-
proberen we aan te geven in hoeverre en hoe
aan voldoende parkeergelegenheid en een
gen liggen.
De groep ouderen tussen 60 en 75 jaar is vitaal
actief groepen zich op een volgende woning in
ruime privé-buitenruimte. De gewenste woning
Voor de hoger opgeleide tweepersoons-
en zal sterk groeien. De verhuisgeneigdheid is
Rotterdam oriënteren.
zelf is voor de lagere inkomensgezinnen een
huishoudens is dit beeld genuanceerder. In
niet echt hoog en het zoekgebied beperkt zich
naar een kleiner appartement. Als deze groep
appartement in de goedkope huursector. Voor
algemene zin kunnen we stellen dat hun leven
vrijwel volledig tot de stad Rotterdam, vaak in
Starters
de hogere inkomensgezinnen is dat een eenge-
wat stabieler is, wat tot uitdrukking komt in een
een kleine straal rond de huidige woning. Voor
Onder starters verstaan we alle niet-zelfstandig
zinswoning in de middeldure tot dure koop.
minder grote verhuisgeneigdheid en een minder
wat de woonwensen betreft, lopen de vragen
groot zoekgebied. Net als de eenpersoonshuis-
van de hogere en lagere inkomens uiteen. Beide
wonende personen in de leeftijdsgroep tot 25 jaar , met een verhuiswens naar een zelfstan-
Gezinnen ( >40 jaar )
houdens willen zij in de nabijheid van stedelijke
geven de voorkeur aan een huurappartement,
dige woning. We kunnen verder onderscheid
Gezinnen met een hoger inkomen maken 39%
voorzieningen wonen, maar de koopwens is
maar de prijs en ligging daarvan en het gewens-
maken naar lager en hoger opgeleide starters.
uit van alle gezinnen in Rotterdam, die weer
groter (middelduur of duur) en de gewenste
te voorzieningenniveau verschillen wezenlijk.
De hoger opgeleide starters wonen vaak in
30% van het aantal huishoudens in de stad vor-
woning is vaker grondgebonden dan gestapeld.
Ouderen met een hoger inkomen zoeken een
men. Deze groep is niet buitengewoon verhuis-
De lager opgeleide tweepersoonshuishoudens
appartement in het middeldure of dure huur-
geneigd. Als zij een volgende woning zoeken,
zoeken een eengezinshuurwoning in rustig
segment, voorzien van allerlei luxe en gemak, in
is dat vaak maar niet persé in Rotterdam. Bij
stedelijk gebied. Ongeacht het opleidings- of
een groen of juist centrum stedelijke omgeving.
7
7
Omdat levensfase in deze paragraaf het uitgangspunt is,
hanteren we hier een leeftijdsgrens, maar feitelijk is iedereen die bij verhuizing geen zelfstandige woning achterlaat een starter.
44
45
De lagere inkomens zoeken een appartement
krijgen, is een groot deel van deze groep aan-
in de goedkope of (onderkant) middeldure huur,
gewezen op specifieke huisvesting met zorg.
bij voorkeur in een wat meer gemengd stedelijk
De wens gaat uit naar een appartement in het
woonmilieu. Omdat ouderen boven de 75 jaar
(goedkope) huursegment in de directe nabijheid
Wanneer we de woningmarkt overzien,
Als we de doorstroming op gang willen krijgen
vaak een lichamelijke beperking hebben of
van winkelvoorzieningen en openbaar vervoer.
constateren we een aantal spanningen op de
én midden- en hogere inkomens aan de stad
markt die vooral worden veroorzaakt door de
willen binden, zoals in onze Stadsvisie staat, is
kwalitatieve woningvraag van de consument.
het bouwen van koopwoningen het meest ef-
Zo zien wij druk in de koopsector die zich met
fectief. De bouw daarvan speelt namelijk zowel
name voordoet bij eengezinskoopwoningen met
bestaande koopwoningen vrij als woningen
2.7
Doorstroming en spanning
2.8
Conclusies
Doorstroming
Spanning op de woningmarkt
een prijs tussen € 250.000 en € 350.000. Ook in
in de particuliere en corporatie huursector.
Een belangrijk uitgangspunt bij de keuze voor
Om de spanning op de Rotterdamse woning-
de huursector is er spanning. Die doet zich niet
Dit pleit voor een bouwprogramma met een
nieuwbouw in het middeldure en dure segment
markt te bepalen, moeten we zicht hebben op
voor aan de onderkant van het bereikbare
beperkt aandeel sociale huurwoningen en met
is de doorstroming die daarmee op gang komt,
de wensen van de consument, rekening houden
huursegment, maar wel aan de bovenkant. Het
de nadruk op koopwoningen. Bij voorkeur
waardoor ook de dynamiek in het goedkopere
met zijn verhuisgedrag en met eventuele wijzi-
gaat om de woningen met een huurprijs tussen
grondgebonden woningen, omdat dit het beste
segment toeneemt. Hierdoor hebben meer
gingen in zijn huishoudenssamenstelling.
€ 400 en € 500. Dit zijn de woningen waarvoor
aansluit bij de vraag van de consument.
men nog nèt huurtoeslag kan krijgen en die een
mensen kans om hun woonwens te realiseren. In de periode 2000 – 2005 is 62% van de
Deze gegevens zijn ingevoerd in een rekenmo-
scherpe prijs-kwaliteitverhouding hebben,
Uit het aanbodmodel blijkt dat een deel van
nieuwe woningen bewoond door een doorstro-
del van bureau ABF Research om het resultaat
omdat de prijs vaak kunstmatig laag wordt
de woningzoekenden een kwalitatieve woning-
mer. Met andere woorden: 100 nieuwe wonin-
van de verhuisketen te berekenen. Vrijkomende
gehouden. Huurders die er eenmaal in zitten,
vraag heeft, gericht op bepaalde woningtypes
gen leveren een eerste doorstroomeffect op van
woningen vervullen immers weer (misschien ten
stromen niet snel door. Degenen die het zich
in bepaalde delen van de stad. Men heeft in
62 woningen in de bestaande voorraad. Dit is
dele) de wensen van andere woningzoekenden.
kunnen veroorloven, maken weliswaar de stap
de bestaande voorraad onvoldoende keuze-
slechts een eerste stap, want ook die 62 vrije
Dit levert de volgende (potentiële) overmaat en
naar een duurdere huur- of koopwoning, maar
mogelijkheden, omdat de hoeveelheid incou-
woningen leveren weer doorstroming op.
spanning op:
voor vele anderen is dat niet mogelijk. Zij
rante woningen nog te groot is. Dit benadrukt
– In heel Rotterdam is er gebrek aan grondge-
kunnen deze stap ofwel niet betalen, ofwel
de noodzaak om de bestaande voorraad in
Een nieuw gebouwde sociale huurwoning levert
bonden woningen, vooral in de koop tussen
gaan er bij gelijkblijvende woningkwaliteit
vooroorlogse stadswijken en vroeg naoorlogse
in de eerste stap van de doorstroomketen vrij-
€ 250.000 en € 350.000, en aan woningen in
financieel zodanig op achteruit (het recht op
tuinsteden aan te pakken met renovatie en
wel uitsluitend dynamiek op in het sociale huur-
de bovenkant van het bereikbare huurseg-
huurtoeslag vervalt) dat doorstroming niet
vervangende nieuwbouw. Daarbij moeten ook
ment (tussen € 400 en € 500 per maand).
aantrekkelijk is. Het is niet dat woningen met
het voorzieningenniveau in de omgeving en het
een huurprijs tussen de € 400 en € 500 er niet
niveau van de inrichting en onderhoud van de
zijn, maar ze komen onvoldoende beschikbaar.
buitenruimte verder omhoog.
segment. De bouw van een nieuwe koopwoning
– In Rotterdam-Noord zijn woningen in het
zorgt daarentegen voor dynamiek in zowel de koop- als huurmarkt en is daarmee effectiever
middeldure (vanaf € 163.508) en dure (vanaf
voor de doorstroming. Ook het type woning is
€ 231.000) koopsegment zeer schaars. Er is
van invloed op de doorstroming die tot stand
een grote respectievelijk ruime overmaat
Deze spanning levert voor een aantal groepen
komt. Eengezinskoopwoningen leveren een
aan woningen in de onderkant van het bereik-
problemen op om hun woonwensen te vervul-
groter doorstroomaanbod op en spelen méér
bare segment en het dure huursegment.
len. Het gebrek aan eengezinswoningen bete-
– In Rotterdam-Zuid zijn woningen in het
sociale huurwoningen vrij dan de bouw van huurappartementen.
46
kent dat gezinnen onvoldoende aan hun trekken
middeldure (vanaf € 163.508) koopsegment
komen. En de geringe doorstroming vanuit het
schaars. Er is een ruime overmaat in de
bereikbare huursegment zorgt ervoor dat ande-
onderkant van het bereikbare huursegment
ren, bijvoorbeeld starters, slechts beperkt in dit
zichtbaar.
segment kunnen instromen.
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
ambitie: naar een aantrekkelijke woonstad 58
59
Ambitie: naar een aantrekkelijke Rotterdam moet een sterkere stad worden, met een evenwichtige mix van lage en hoge inkomens, waar bedrijven en bewoners willen investeren en zich betrokken voelen. Een aantrekkelijker woonstad, waar mensen kunnen kiezen uit een divers en kwalitatief goed woningaanbod in gewenste woonmilieus. Dat is de lange termijn ambitie met betrekking tot het wonen in deze stad, zoals wij die in onze Stadsvisie beschrijven. Met dit streven en de woningmarktanalyse uit hoofdstuk 2 als vertrekpunt, formuleren we in dit hoofdstuk de missie voor het woonbeleid en de doelstelling voor de eerstkomende jaren, de periode tot 2010.
woonstad 3.1
Iedereen die een bepaalde woning zoekt, moet
dat er voor hen in Rotterdam geen geschikte
deze in de stad kunnen vinden. Dit geldt niet
woningen of woonmilieus zijn. Om het tij te
alleen voor de huidige inwoners, maar ook voor
keren, moet het woningaanbod diverser worden
bijvoorbeeld studenten en midden- en hogere
en heeft de kwaliteit van de woonomgeving een
inkomens die zich in de stad willen vestigen en
flinke impuls nodig.
die wij eveneens graag willen binden aan Rotterdam.
Onze missie voor het woonbeleid luidt daarom:
Het is een onwenselijke situatie dat Rotterdam-
‘Rotterdam biedt mogelijkheden voor een
mers nu de stad verlaten om elders hun woon-
wooncarrière in een goed woon- en leefklimaat.’
carrière voort te zetten, met als enige reden
3.2
Doelstellingen
Wil Rotterdam in de toekomst een aantrekkelijke
geving. In de nieuwbouw betekent dat de
woonstad zijn, dan moeten we de eerstkomende
juiste middeldure en dure woningen bouwen
jaren werken aan de onderstaande vier doelen.
in herkenbare woonmilieus.
1. Brede kwaliteitsslag maken
3. Betaalbaarheid van het wonen verbeteren
Een groot deel van de bestaande woning-
We willen de betaalbaarheid van woningen
voorraad heeft weinig toekomstwaarde. We
nét boven het bereikbare huursegment
hebben het dan niet uitsluitend over de
verbeteren, waardoor de doorstroming op
technische staat van de woning, maar ook
gang komt en de spanning in de bovenkant
over de gebruiksmogelijkheden en het
van het bereikbare huursegment afneemt.
woonmilieu. Om dit te veranderen is een
De stap vanuit een dergelijke huurwoning
brede en grootschalige kwaliteitsslag nodig.
naar een middeldure huur- of koopwoning is
Dat betekent meer dan het wegwerken van
nu financieel gezien voor veel Rotterdam-
onderhoudsachterstand. We willen de
mers te groot. Randvoorwaarde is dat die
bestaande voorraad beter in lijn brengen
middeldure woning een aantrekkelijke prijs-
met de wens van de (potentiële) bewoners.
kwaliteitverhouding heeft, zodat mensen waar voor hun geld krijgen en worden
2. Vraag en aanbod beter afstemmen
60
Missie
verleid om de stap te zetten.
We moeten nog meer dan voorheen luisteren naar die wens van de consument. Want
4. Woongenot vergroten
alleen dán kunnen we deze de gewenste
Een goede woning in een prettige woonom-
wooncarrière bieden en binden aan de stad.
geving is belangrijk voor het woongenot.
In de bestaande voorraad betekent dat
Minstens even belangrijk is dat de mensen
vooral investeren in een kwalitatieve
in de stad prettig met elkaar kunnen
verbetering van de woning en de woonom-
samenleven, op een manier waar iedereen
61
zich goed bij voelt. We werken aan een goede buitenruimte, zorgen voor de aanwezigheid en kwaliteit van voorzieningen en zetten ons in om woonoverlast te bestrijden. We roepen onze partners op om samen met ons de sociale cohesie in wijken en buurten te bevorderen. Met de bovenstaande doelen gaan we de komende vier jaar aan de slag door de bestaande voorraad aan te pakken, door te gaan met de nieuwbouwproductie, te sturen in de huurmarkt, te verleiden tot de koopmarkt en het woon- en leefklimaat te verbeteren. In de volgende hoofdstukken werken we deze lijnen uit. Hoewel dit woonbeleid geldt voor de hele stad en voor alle Rotterdammers, is in een aantal gevallen een instrument het meest effectief wanneer het zeer gericht wordt ingezet. Daarom leggen we waar mogelijk de link met enerzijds de gebiedstypen (zie kaart op de volgende bladzijde) en woonmilieus uit de Stadsvisie en anderzijds de doelgroepen die op de Rotterdamse woningmarkt extra aandacht nodig hebben: starters, pas afgestudeerden, gezinnen en ouderen.
62
63
(uit)bouwen sterke woonmilieus Verdubbeling aantal inwoners binnenstad Gentrification stadswijken en historische kernen Gebied Pact op Zuid Grote ontwikkelings locaties Vraaggerichte herstructurering Wonen op het water Cultuurhistorisch erfgoed inzetten als ontwikkelingskracht Proactieve aanpak particuliere voorraad Actief beheer overige wijken
Bron: Concept Stadsvisie Rotterdam, 2007 64
65
aanpak van de voorraad 66
67
Aanpak van de voorraad Bouwen en verbouwen van woningen is belangrijk om de doelstellingen te behalen die we in het vorige hoofdstuk hebben geformuleerd en levert daarnaast een bijdrage aan de gewenste woonmilieus. Door te sturen op kwalitatieve verbetering van de bestaande voorraad, op herstructurering en op nieuwbouw, komen we tot een brede kwaliteitsslag en een betere afstemming tussen vraag en aanbod. In dit hoofdstuk geven we aan hoe we dit willen bereiken.
4.1 Kwalitatieve impuls stadswijken
Kwalitatieve verbetering van de bestaande voorraad in rustig stedelijke woon
milieus, die liggen in de beheer- en gentrificationgebieden uit de Stadsvisie, zorgt voor een betaalbaar en kwalitatief goed woningaanbod voor alle doelgroepen. Het grootste probleem op de Rotterdamse
Wel is het zo dat een deel van de goedko-
woningmarkt is de kwaliteit. Veel woningen
pere voorraad als kwetsbaar is aan te duiden
voldoen niet langer aan de vraag van de woon-
(zie paragraaf 2.3). Deze kwetsbare voorraad
consumenten. Daardoor is het moeilijk om met
vraagt om aandacht. Een deel van de kwets-
deze woningen wooncarrière te maken. Er zijn
bare voorraad heeft geen toekomstwaarde en
namelijk onvoldoende woningen in de duurdere
moet rigoureus worden aangepakt. Een ander
prijsklassen, waar de kwaliteit wél voldoet. Daar
deel van de kwetsbare voorraad heeft nog een
tegenover staan teveel goedkope woningen met
belangrijke functie op de woningmarkt.
een tekort aan kwaliteit. Overigens is niet iedere goedkope woning met een matige kwaliteit een
De aanpak is daarom divers en gericht op drie
probleem, want een deel van deze woningen
doelstellingen.
voorziet wel degelijk in de woningbehoefte van
1. Het onderhoud op orde brengen.
Rotterdammers.
2. Zorgen voor goed beheer.
Tabel 4.1
Opgave aanpak bestaande voorraad
Sloop
Woningverbetering particulier
Woningverbetering corporatie
Totaal
2006-2010
2010-2020
Totaal
8.000
20.000
28.000
woningen
woningen
woningen
5.000
10.000
15.000
woningen
woningen
woningen
4.500
10.000
14.500
woningen
woningen
woningen
17.500
40.000
57.500
woningen
woningen
woningen
Bron: stadsvisie Rotterdam, 2007
68
69
De grotere Rotterdamse corporaties hebben in
3. De woningen verbeteren door vervanging of
2006 aangegeven, gebieden in de stad te willen
renovatie.
4.1.1
Verbetering particuliere woningen
De opgave is zo groot dat een langdurige
adopteren. De adoptie houdt in dat de corpora-
inspanning nodig is. De Stadsvisie schetst de
ties in deze gebieden het voortouw nemen door
Uitgangspunten
weg te werken. In een (beperkt) aantal gebieden
volgende opgave voor de lange termijn.
een plan op te stellen voor een gebiedsgerichte
Bij de verbetering van 5.000 particuliere wo-
kunnen eigenaren hierbij subsidie aanvragen
In deze collegeperiode worden hierin belang-
aanpak, in nauwe afstemming met de (deel)
ningen ligt het zwaartepunt van de opgave in
voor particuliere woningverbetering. Het gaat
rijke stappen gezet. De aanpak tot 2010 is
gemeente. De plannen van aanpak vormen
Rotterdam-Zuid. Grofweg is de verdeling 75%
dan om verbeteringen op een hoger niveau
beschreven in het Uitvoeringsprogramma ‘In de
het kader voor de te nemen maatregelen in
op Zuid en 25% op Noord. De aanpak is erop
dan het peil van de aanschrijving op grond
Steigers - Programma Bestaande Woningvoor-
de particuliere voorraad. In overleg met de
gericht om huiseigenaren en corporaties te
van de Woningwet, want ook hier geldt dat het
raad’, dat wij in mei 2007 hebben vastgesteld.
gemeentelijke diensten en de deelgemeenten,
laten investeren voor de langere termijn. Hierbij
onderhoud in eerste instantie de eigen verant-
De belangrijkste uitgangspunten en te behalen
zijn de volgende gebieden door de corporaties
is veiligheid in de wijk de ‘bodem’: in onveilige
woordelijkheid is. Minpunten van deze aanpak
resultaten worden hieronder beschreven.
geadopteerd.
gebieden moet eerst de veiligheid op orde zijn,
zijn dat eigenaren de kosten van het achterstal-
voordat er fysiek wordt geïnvesteerd. Daar
lig onderhoud vaak niet kunnen dragen, laat
In het Uitvoeringsprogramma noemen we drie
staat wel het algemene uitgangspunt tegenover
staan dat ze in staat zijn meer te doen dan die
resultaten.
dat eigenaren hoe dan ook verplicht zijn hun
achterstand wegwerken. Ook leidt deze aanpak
– Verbetering van 5.000 particuliere woningen
woningbezit goed te onderhouden. Subsidiëring
niet tot differentiatie van de voorraad of tot
door een scala van maatregelen gericht op
van de woningverbetering moet daarom afge-
een betere beheerstructuur van het bouwblok
beter beheer, onderhoud op orde en een
wogen plaatsvinden, eigen verantwoordelijkheid
na herstel. Op al deze punten willen we het
kwaliteitsslag voor een deel van de woningen.
komt immers op de eerste plaats.
instrumentarium verbeteren. De uitdaging ligt dan vervolgens nog in het uitlokken van extra
– Verbetering van 4.500 corporatiewoningen, door verbetering van de ontsluiting en/of
Zonder de medewerking van de eigenaren is
investeringen om het gebied in zijn geheel op te
van de woningplattegronden.
het onmogelijk om het particulier bezit aan te
waarderen.
– Verkoop van 7.200 huurwoningen, zie
pakken. Daarom starten we in veel gevallen
hiervoor verder paragraaf 6.1.
Tabel 4.2
Adoptiegebieden
Adoptiegebied
Corporatie
Carnisse
Com.Wonen
Oud-Charlois en Tarwewijk
De Nieuwe Unie
Bloemhof-Zuid en Hillesluis
met een ondersteunend beleid richting welwil-
Activiteiten
lende eigenaren die naar verwachting bereid
Om de particuliere voorraad te verbeteren, zijn
zijn om hun woning op te knappen, al dan niet
verschillende activiteiten benoemd. Zo gaan
met financiële steun van gemeente of corpo-
we door met de hot spot aanpak, introduceren
ratie. Voor eigenaren die weigeren hun panden
we zogenaamde speldenprikken, knappen we
op te knappen én daartoe niet gedwongen
historische gevelwanden op en zetten we in op
kunnen worden, zijn andere maatregelen nodig.
versterking van de beheerstructuur van slapen-
Hetzelfde geldt voor welwillende eigenaren die
de VvE’s. In de volgende twee paragrafen gaan
financieel niet draagkrachtig genoeg zijn om de
we hier verder op in. De aantallen woningen die
benodigde investeringen te doen. Aankoop van
we met de genoemde maatregelen aanpakken,
panden is één van de middelen die daarbij stra-
tellen niet op tot 5.000. Het resterende deel van
tegisch kunnen worden ingezet. In afspraken
de opgave realiseren we elders in de stad, waar-
met corporaties wordt dit verder uitgewerkt.
bij de nadruk ligt op de zes adoptiegebieden.
WBR Eén van de meest gangbare instrumenten is
Afrikaanderwijk en Bloemhof-Noord
Vestia
Oud Mathenesse
Woonbron
particuliere woningverbetering per complex. De afgelopen jaren werd hierbij doorgaans een heel bouwblok op grond van de Woningwet aangeschreven om het achterstallig onderhoud
Bron: uitvoeringsprogramma bestaande voorraad
70
71
4.1.2
Hot spot aanpak en speldenprikken
Hot spots
Deze ‘oude’ hot spots zijn volgens planning
cumuleren op het gebied van veiligheid, sociaal,
in 2008 afgerond. De gekozen aanpak zetten
fysiek en economie. Daarbij zijn gebieden naar
wij wegens bewezen succes door. Hiertoe zijn
voren gekomen waar de problemen beperkter
negen nieuwe hot spots geselecteerd (zie tabel
van omvang zijn dan in de negen nieuwe hot
Een hot spot is een gebied van één of meer
De fysieke aanpak van de hot spots valt onder
4.4).
spots, maar waar zeker de komende jaren extra
straten waar verpaupering, criminaliteit, vervui-
het Programma Bestaande Woningvoorraad.
Net als bij de eerste generatie hot spots, maakt
aandacht nodig is. Deze gebieden zijn benoemd
ling en verloedering het beeld bepalen. Het zijn
Het gaat daarbij om handhaven, aanschrijven
de fysieke aanpak deel uit van het Programma
als speldenprikken.
de plekken waar huisjesmelkers illegaal kamers
op achterstallig onderhoud, onteigenen en
Bestaande Woningvoorraad en vallen de veilig-
verhuren en waar slooplocaties en slecht on-
beheren van slooplocaties. De hot spot aanpak
heids-, sociale en economische aanpak onder
Voor alle speldenprikken moet in 2007 duidelijk
derhouden panden bijdragen aan een slechte
richt zich tevens op veiligheid, sociale en
de regie van de Directie Veiligheid. Tegen het
zijn wat de fysieke aanpak wordt. Een gerichte
uitstraling van de buurt. De hot spots pakken
economische knelpunten. Hierbij heeft Directie
einde van onze collegeperiode is in alle ‘nieuwe’
aanpak van problemen, toegespitst op een klein
we aan door onze gemeentelijke instrumenten
Veiligheid (de stadsmarinier) de regie in handen.
hot spots gestart met de uitvoering. Naar schat-
aantal panden en eigenaren, op inzet van het
ting gaat het in totaal om 2.050 woningen.
interventieteam en op (sociaal) beheer, op vei-
in te zetten, gericht op investeren, handhaven
ligheid en op overlast, moet voldoende zijn om
en beheren. Voor een optimaal en snel resultaat
In 2002 zijn negen hot spots aangewezen die
zetten wij bovendien deze instrumenten in op
in de periode 2003-2008 worden aangepakt.
Speldenprikken
het gebied er bovenop te helpen. En daarmee
het juiste moment, op de juiste plek en in de
Het gaat om gebieden in de deelgemeenten
Om de nieuwe hot spots te bepalen, is in de
te voorkomen dat het gebied op termijn een hot
beste samenhang.
Charlois, Feijenoord en Delfshaven.
hele stad geïnventariseerd waar problemen
spot wordt.
Tabel 4.3
Overzicht ‘oude’ hotspots
Tabel 4.4
Overzicht nieuwe hotspots
Oude hot spots
Wijk
Nieuwe hot spots
Adoptiegebied / wijk
Mathenesserweg
Bospolder-Tussendijken
Westzijde Hillevliet / Dahliastraat / Jasmijnstraat
Wielslag
Hillesluis
Putsebocht
Katendrechtse Lagedijk
Tarwewijk
Boulevard Zuid / Beijerkop West
Riederbuurt-Noord
Hillesluis
Boergoensestraat / Maximilliaanstraat
Dordtselaan
Tarwewijk
Oostvoornsestraat / Schilperoordtstraat / Frans Bekkerstraat
Bas Jungeriusstraat
Tarwewijk
Schepenbuurt
Strevelsweg
Bloemhof/Vreewijk
Verschoorblok
Dirk Danestraat / Alhenablok
Spangen
Mijnkintbuurt
Wallisblok en koppen Vosmaer
Spangen
Van Dorp (Mathenesserdijk)
Bloemhof/Hillesluis
Oud-Charlois
Oud-Mathenesse
Tarwewijk
Tussendijken
Bron: uitvoeringsprogramma bestaande voorraad
Bron: uitvoeringsprogramma bestaande voorraad
72
73
Tabel 4.5
Overzicht locaties speldenprikken
gere termijn. Vervolgens bekijken wij of ook op
loop van 2007 concreet inzicht in de mogelijk-
het gebied van woningdifferentiatie, innovatieve
heden om het VvE-beheer te versterken.
financierings- en/of subsidiëringsproducten kunnen worden ontwikkeld. Zo ontstaat er in de
Speldenprik
Adoptiegebied / wijk
Putselaan tussen Sint Andriesstraat en Blazoenstraat
Bloemhof/Hillesluis
4.1.4
Zegenstraat / de Quackstraat / Landmanstraat / Verboomstraat e.o.
Oud Charlois
Niet alleen in de particuliere woningvoorraad
gaat het om een substantiële verbetering en
zijn forse verbeteringen nodig. Ook in de voor-
niet om regulier onderhoud. Onder verbetering
raad van corporaties bevinden zich woningen
verstaan we ingrepen zoals de ontsluiting van
die opgeknapt moeten worden. De corporaties
een gebouw, ingrepen in de woningplattegrond
zijn hier als woningeigenaren aan zet, maar wij
(waaronder samenvoeging van woningen) en
willen heldere afspraken maken met de corpo-
verbetering van installaties. Hierbij hanteren we
raties over de te leveren inzet. Omdat ruim de
een minimum investering van € 25.000 per wo-
helft van de Rotterdamse woningmarkt in eigen-
ning. De te behalen resultaten door de corpo-
dom is van de corporaties, zijn de corporatie-
raties maken deel uit van de prestatieafspraken
woningen beeldbepalend voor de stad.
met de corporaties over het Uitvoeringspro-
Zweedsestraat e.o.
Oud Mathenesse
Mijnsherenlaan
Tarwewijk
Wevershoekstraat
Tarwewijk
Loofdakstraat
Oude Noorden
Verbetering corporatiewoningen
gramma Bestaande Voorraad. De corporaties
Bron: uitvoeringsprogramma bestaande voorraad
4.1.3
Versterken beheerstructuur VvE’s
– Toekomstig onderhoud in beeld te brengen,
bestaande woningvoorraad dat niet in eigen-
financieren de verbetering van de woningen uit
gramma genoemde 4.500 corporatiewoningen,
eigen middelen.
4.2 en weg te werken.
Voor een goede kwaliteit van het deel van de
Bij de verbetering van de in ons collegepro-
dom is van woningcorporaties, zijn goed func-
ervoor te reserveren en dat onderhoud ook
tionerende Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)
uit te (laten) voeren.
van groot belang. In dit kader is gestart met het
Momenteel is het niet mogelijk om VvE’s hiertoe
project ‘Versterking beheer van Verenigingen
te verplichten, maar met het Rijk zijn we in gesprek
van Eigenaren’. Het project vormt een centrale
om dit wettelijk mogelijk te maken. We willen op
pijler binnen het Programma Bestaande Wo-
deze manier ook de mogelijkheid creëren om
ningvoorraad. Hiermee geven wij invulling aan
kleine VvE’s te dwingen zich samen te voegen.
Herstructurering
Herstructurering van groen stedelijke en rustig stedelijke woonmilieus, waarbij appartementen plaatsmaken voor een flink aandeel grondgebonden woningen, betekent een betere match tussen vraag van en aanbod voor zowel (jonge) ge
zinnen als senioren. Tijdelijke verhuur van te slopen woningen in het kader van leefbaarheid zorgt voor tijdelijke huisvestingsmogelijkheden van o.a. starters.
onze doelstelling om particuliere verhuurders en eigenaar-bewoners ertoe aan te zetten om
Een eerste pilot start in Oud-Charlois. Deze
Programma herstructurering en WWI-aanpak
vijf gebieden die behoren tot de 56 prioritaire
in verbetering en onderhoud van hun woning te
richt zich er vooral op om de noodzakelijke
Gemeente, deelgemeenten en marktpartijen
herstructureringswijken van het ministerie van
investeren.
onderhoudskosten van toekomstig onderhoud
voeren een intensief herstructureringspro-
VROM. De voorbereidingsfase van de herstruc-
inzichtelijk te maken. Door deze inzichten te
gramma uit in negentien wijken over de stad
turering is afgerond met de ondertekening van
Het project wil VvE’s stimuleren om:
verbinden met de kosten van het wegwerken
verspreid. De negentien wijken zijn aangewezen
de laatste gebiedsafspraken in het voorjaar
– Actief te worden én te blijven.
van achterstallig onderhoud, onderzoeken we
als de herstructureringswijken van Rotterdam.
2005. Momenteel is de uitvoering in volle gang.
– Achterstallig onderhoud in beeld te brengen
wat de totale onderhoudskosten zijn op de lan-
Achttien van deze wijken zijn gebundeld tot
De totale omvang van dit programma is groot
74
75
en het te investeren bedrag door gemeente en
Bouwprogramma herstructurering
Herhuisvesting
Tijdelijke verhuur
marktpartijen omvangrijk. De mega-operatie
We zien dat in de herstructureringsgebieden in
Voor mensen die hun huis uit moeten in ver-
Om het sociale proces binnen de herstructure-
is enkele jaren geleden in Hoogvliet gestart en
Rotterdam-Zuid de beoogde kwaliteitsslag uit-
band met sloop of ingrijpende renovatie, zijn
ring goed te laten verlopen en de leefbaarheid
duurt tot ongeveer 2015. Het programma richt
blijft. Er is hoog ingezet om de doorstroming op
er verschillende mogelijkheden bij de her-
zoveel mogelijk op peil te houden, moet leeg-
zich op de fysieke ingrepen in negentien wijken,
gang te brengen. De wijken hadden echter nog
huisvesting. In eerste instantie hebben deze
stand minimaal blijven. Tijdelijke verhuur aan
ongeveer een derde van de stad.
onvoldoende imago om te kunnen concurreren
herhuisvestingskandidaten in de hele stads-
doelgroepen als starters, jongeren, studenten
met VINEX-wijken. Daardoor liepen verkoop
regio bij de woonruimteverdeling voorrang op
en tijdelijke werknemers uit Midden en Oost
De totale investeringen van gemeente en
en ontwikkeling moeizaam en is het beoogde
andere woningzoekenden. Vaak biedt de ‘eigen’
Europa, kan daarbij een optie zijn. Zij krijgen
marktpartijen op basis van het programma van
toekomstbeeld nog onvoldoende herkenbaar in
corporatie de herhuisvestingskandidaat direct
daarmee extra, zij het tijdelijke, mogelijkheden
ongeveer 14.500 nieuwbouwwoningen worden
de afzonderlijke projecten. Ontwikkelingen ver-
een alternatieve woning aan. Voor een soepel
op de woningmarkt.
geschat op circa € 3,8 miljard:
sterken elkaar niet. We zien een versobering van
verloop van het proces is het belangrijk dat dit
– € 2,9 miljard investeringen in bouwexploita-
bouwplannen, wat mogelijk leidt tot een blijvend
aanbod goed aansluit bij de wensen van het te
Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan,
zwakke concurrentiepositie. Het Pact op Zuid is
herhuisvesten huishouden.
werken wij daarom mee aan voorstellen hiertoe
– € 0,7 miljard investeringen in grondexploita-
erop gericht om de concurrentiepositie van wij-
Voorbeelden van alternatief aanbod:
van corporaties. Gaat het om verhuur van een
tie, waarvan de gemeente het grootste deel
ken en buurten in Rotterdam-Zuid te verbeteren
– Een woning elders in dezelfde wijk.
woning aan een huishouden, dan vindt dit
van de investeringen draagt.
en alsnog een kwaliteitsslag te maken.
– Afspraken over het huurniveau van de
plaats op basis van een vergunning voor tijde-
tie door marktpartijen.
– € 0,2 miljard ISV2, waarvan ruim € 70
lijke verhuur op grond van de Leegstandswet.
nieuwe woning.
miljoen wordt geïnvesteerd in parkeren,
In Rotterdam-Noord ligt dit anders. De noor-
onderwijs, bodemsanering en aanpak van
delijke rivieroever heeft een sterkere marktpo-
woningen beschikbaar stellen voor herhuis-
beleidskader waarborgen onder meer dat de
de hot spots.
Deze vergunning en het daarbij toe te passen
– Geconcentreerd, in een soortgelijke wijk,
sitie en minder sociale problematiek dan de
vestingskandidaten uit een complex, zodat
tijdelijke verhuur alleen plaatsvindt in wonin-
Bovenop deze bedragen komen de investe-
zuidoever. Ook doet de herstructureringsop-
bewoners bij elkaar kunnen blijven.
gen die op een redelijke termijn zeker worden
ringen in economische en maatschappelijke
gave zich daar in verhoudingsgewijs kleinere
voorzieningen.
gebieden voor. Deze factoren samen maken dat
In de nieuwbouw zijn er ook mogelijkheden om
van een woning aan verschillende alleenstaan-
afgebroken. Gaat het om kamergewijze verhuur
de noodzaak kleiner is om plannen in ambitie
terugkeer te faciliteren, als de oorspronkelijke
den, dan is de regelgeving met betrekking tot
Begin 2007 heeft de Minister van Wonen,
neerwaarts bij te stellen. Er kan in de toekomst
bewoner dat uitdrukkelijk wenst. Deels kan dat
verblijfsinrichtingen onverkort van toepassing.
Wijken en Integratie (WWI) een nieuwe impuls
zelfs nog een schepje bovenop, zoals wij ook
in de goedkope huurwoningen die worden terug-
Dit waarborgt dat aan de minimumeisen rond
gegeven aan de extra investeringen in wijken. In
aangeven in onze Stadsvisie.
gebouwd, deels ook in duurdere nieuwbouw die
hygiëne en brandgevaar wordt voldaan.
veertig wijken in Nederland met een cumulatie
vervolgens goedkoper wordt verhuurd. In het
van fysieke en sociaal-economische problemen,
Herstructureringsgebieden lenen zich, net als
tweede geval worden twee doelen bereikt: de
wordt met een gecombineerde aanpak ingezet
de meer voor de hand liggende locaties als
herhuisvestingsbehoefte van nu bevredigen en
op de thema’s wonen, werken, leren, integreren
Nesselande en Park 16Hoven, voor de realisatie
voor de lange termijn een duurzame kwaliteit van
en veiligheid. In Rotterdam liggen zeven van
van grondgebonden woningen. Dat zijn niet
de voorraad. Overigens blijkt in de praktijk dat
de veertig geselecteerde wijken: Oude Westen,
alleen standaard eengezinswoningen, maar ook
een deel van de bewoners best een duurdere
Oude Noorden, Bergpolder, Overschie, Oud
zogeheten be-bo’s (beneden-bovenwoningen).
woning met meer kwaliteit kan en wil betalen.
Zuid, Vreewijk en de Zuidelijke Tuinsteden.
Deze types zijn erg gewild en in Rotterdam
Deze wijken overlappen deels met de herstruc-
slechts beperkt aanwezig. We zetten ons in om
Met deze opties in de bestaande voorraad en
tureringswijken. De betreffende deelgemeenten
het aandeel grondgebonden woningen in de
de nieuwbouw, verwachten wij dat de herhuis-
stellen een aanvalsplan op voor hun wijken. Na
plannen te vergroten en hebben dat streven in
vesting geen struikelblok is om de herstructure-
overleg hierover met het Rijk zal in het najaar
het Pact op Zuid ook vastgelegd.
ring in het geplande tempo voort te zetten.
van 2007 de aanpak van de afzonderlijke wijken helder zijn.
76
77
4.3 Nieuwbouw
Verspreid over de stad zorgt nieuwbouw voor meer keuzemogelijkheden en
kwalitatief goede woningen voor midden- en hogere inkomens, voor starters, gezinnen, ouderen en herhuisvestingskandidaten.
Nieuwbouwwoningen in Rotterdam vallen dus
afzetbaarheid. Hoewel wij dit soort zaken als
hoofdzakelijk in het middeldure en dure seg-
gemeente niet in de hand hebben, willen we het
ment. Toch krijgt de consument hiermee veel
toch als aandachtspunt meegeven aan ontwik-
woning voor relatief weinig geld. De prijsstel-
kelende partijen. Producten worden er beter
ling in Rotterdam is namelijk nog altijd scherp
van en het is belangrijk voor het woongenot van
te noemen, zeker vergeleken met omringende
de consument.
gemeenten. Om hiervan te profiteren is het wel essentieel dat de producten in de stad beter
Verschijningsvorm en (on)herkenbaarheid
aansluiten bij de wensen van de consument en
van de buurt
dat het woonmilieu op orde is.
De woonconsument heeft vaak meer traditio-
De afgelopen vier jaar had de nieuwbouwdoel-
woningmarkt. Ze kunnen ons helpen om mid-
stelling uitsluitend betrekking op de omvang van
den- en hogere inkomens vast te houden en
Woningkwaliteit
van het stedelijk landschap gedomineerd
de productie in zijn totaliteit. De woningvraag
aan te trekken. Goedkope (sociaal bereikbare)
Consument en ontwikkelaar hebben steeds
wordt door modernistische opvattingen. Voor
is echter veel meer kwalitatief: mensen zoeken
huurwoningen bouwen we met mate: maximaal
meer oog voor kwaliteit. Woningen worden
velen is een grondgebonden woning toch het
niet zomaar ‘een woning’. Nieuwbouw moet
20% van de productie, conform de afspraak die
steeds ruimer en vaak ook technisch vernuftiger.
ideaalbeeld. Als ze mogen kiezen hoe hun
daarom gedifferentieerder worden. De woonmi-
we in 2005 met de stadsregio gemaakt hebben.
Toch zijn er nog punten waarop de consument in
eigen woning eruit ziet, gaan consumenten
lieus waarin dit moet gebeuren, hebben we in de
Daarbij gaat het om terugbouw van woningen
de nieuwbouw niet voldoende wordt bediend.
voor een wat ingetogener architectuur. In som-
Stadsvisie benoemd. In ons collegeprogramma
in herstructureringsgebieden, om woningen als
hebben we afzonderlijke doelstellingen gefor-
onderdeel van de VINEX-afspraken, om star-
Al enige jaren worden woningbouwprojecten
nieuwbouw met een menselijke maat en/of een
muleerd voor grondgebonden woningen, voor
terswoningen in en rond de binnenstad en om
gerealiseerd zonder volwaardige, bruikbare
klassiekere uitstraling een positieve bijdrage
starterswoningen in en om de binnenstad en
specifieke ouderenwoningen.
privé buitenruimten en eigen buitenbergingen.
aan de woonbeleving en de gebiedsidentiteit. In
Dit komt doordat het huidige Bouwbesluit beide
de binnenstad en op strategische zichtlocaties
voor specifieke ouderenwoningen. Deze laatste
nele wensen en behoeften, terwijl het ontwerp
mige wijken, vooral in Rotterdam-Zuid, levert
woningen worden bij voorkeur in servicewijken/
We kúnnen ons hiertoe beperken, omdat er
voorzieningen niet meer eist. De consument
hebben (hoge) moderne accenten juist weer
woonzorgzones gerealiseerd. Rotterdam telt een
in stadsregionaal verband is vastgelegd dat
verwacht ze echter wél en is daardoor minder
een toegevoegde waarde. Dit is geen pleidooi
groot aantal gebieden die door de combinatie
regiogemeenten meer sociale huurwoningen
tevreden over het aangeboden product. Dit
voor massaal ‘historiseren’ of complete eenvor-
van winkels, zorg en openbaar vervoer geschikt
bouwen (30 tot 40% van de productie) dan voor
vertaalt zich in moeilijker afzetbaarheid. Iedere
migheid, maar een oproep om bij locatieontwik-
zijn voor ouderen in hun wens en/of latente be-
hun eigen behoefte nodig is. Rotterdammers
Rotterdamse nieuwbouwwoning zou dan ook
keling een uitstraling te creëren die past bij wat
hoefte aan zorg. Voor deze gebieden bekijken
die een bereikbare woning zoeken, kunnen
een goede privé buitenruimte en een goede ber-
de beoogde consument op die plek zoekt.
we, mede op basis van de doelstellingen uit de
daar dan via het woonruimteverdelingsysteem
ging buiten moeten hebben. Het zijn kwaliteiten
Naast de verschijningsvorm, is de herkenbaar-
Stadsvisie en in overleg met de deelgemeenten,
aanspraak op maken. We zullen er, ook via de
die niet alleen de afzetbaarheid en tevreden-
heid van buurten minstens zo belangrijk. Er
corporaties, zorgaanbieders en andere betrok-
stadsregio, bij de andere regiogemeenten op
heid, maar ook de toekomstwaarde vergroten.
moet voldoende massa zijn. De identiteit van
kenen, waar met prioriteit ouderenwoningen
aan blijven dringen dat zij hun afspraken na-
Recentelijk hebben wij, mede namens de andere
een buurt wordt mede bepaald door de schaal-
moeten worden ontwikkeld.
komen en dat de woningen ook daadwerkelijk
vier grote steden, in een brief aan de Minister
grootte van een bouwproject en de mate waarin
In deze Woonvisie geven wij enkele randvoor-
beschikbaar komen voor Rotterdammers. Het
van Wonen, Wijken en Integratie verzocht om de
het zich qua omvang en uitstraling naar de
waarden voor een vraaggestuurde nieuwbouw-
huidige regeerakkoord sterkt ons in het streven
regelgeving ten aanzien van deze twee onder-
omgeving voegt of er juist mee breekt. De profi-
productie.
naar een meer evenwichtige woningvoorraad in
werpen zoals die gold tot 1 januari 2003, weer in
lering van wijken, waarvoor het Pact op Zuid en
de regio. Het kabinet heeft aangekondigd een
het Bouwbesluit op te nemen.
de Stadsvisie een voorzet geven, moet daarom
Prijs
aanwijzingsbevoegdheid te ontwikkelen voor
Wij blijven inzetten op de bouw van middeldure
randgemeenten die onwillig zijn om te bouwen
Een ander punt is een goed doordachte over-
sten van de profilering moeten richtinggevend
en dure woningen. Deze woningen heeft Rot-
voor lagere en middeninkomens.
zo snel mogelijk worden afgerond. De uitkomgang van openbaar naar privé. In de praktijk
zijn voor investeringen in gebieden, zowel voor
terdam nog onvoldoende, terwijl ze de grootste
gaat dit regelmatig mis, wat leidt tot ontevre-
nieuwbouw als voor de bestaande voorraad als
bijdrage leveren aan de doorstroming op de
denheid van de consument en een verminderde
ook voor investeringen in de buitenruimte en voorzieningen.
78
79
Regie en risico
nemer, maar sluit goed aan bij het gegeven dat
Hoewel de doelgroep voor vrije kavels in
De woningen worden zeer goedkoop verkocht
Ontwikkelende partijen vragen de gemeente om
steeds minder kopers een nieuwe woning vanaf
vergelijking tot reguliere woningbouw niet
en omdat men doorgaans met meerdere kopers
te regisseren. Wij doen dit in eerste instantie in
papier kopen. Zeker bij grote gestapelde pro-
groot is, is er wel degelijk een markt voor. De
tegelijk aan de slag gaat, kan een deel van
gebieden waar concurrentie van gelijksoortige
jecten leidt het gebruik van voorverkoop nogal
belangstelling voor kavels in Hoek van Holland
de kosten met elkaar worden gedeeld. Veelal
producten kan leiden tot een verstoring van de
eens tot uitstel van startbouw, wat het vertrou-
en Park 16Hoven, maar zeker ook voor kavels
richten de nieuwe eigenaren een kopersvereni-
(afzet)markt en daardoor tot vertraging van de
wen van (potentiële) toekomstige bewoners niet
op kleinere locaties als de Bizetlaan-Verdilaan
ging op die later overgaat in een VvE. Ook de
productie. Onze regierol in die gebieden bestaat
ten goede komt. Men wil weten waar men aan
in Hillegersberg, toont aan dat deze markt
begeleiding is goed geregeld: een coach van
uit kennis delen die relevant is voor bouwplan-
toe is. Bij de aanschaf van een nieuwe woning
groeit. We willen daarom ook deze mensen op
Stichting v/h Steunpunt Wonen staat de kopers
ning en -programma met ontwikkelende partijen
gaat het tenslotte om een aanzienlijke investe-
verscheidene plekken in de stad een aanbod
bij en een architect levert de nodige adviezen.
of hun opdrachtgevers. Uitkomst van de
ring voor al gauw vijf tot tien jaar.
kunnen doen. Dit betekent dat we, in aanvul-
Zodoende kunnen mensen zelf een eigen invul-
ling op het huidige aanbod, op zoek gaan naar
ling geven aan hun gewenste woning. Doordat
nieuwe (kleinere) locaties voor vrije kavels.
de woningen goedkoop verkocht worden, is
besprekingen kan een gesegmenteerde en/of Met name in bestaand stedelijk gebied heeft
gefaseerde bouwproductie zijn.
de consument behoefte aan zekerheid ten
dit voor starters vaak een kans om een woning
Een andere mogelijke uitkomst is dat de
aanzien van zowel de nieuwe woning als de
Klushuizen
te kopen. Het resultaat van het proces is een
ontwikkelaar besluit op risico te gaan bou-
hele omgeving. Het is belangrijk om een reëel
De klushuizen zijn een bijzondere vorm van indi-
groep bewoners die trots zijn op hun woning,
wen in plaats van een bepaald percentage
en uitvoerbaar lange termijn perspectief te kun-
vidueel en collectief particulier opdrachtgever-
een hechte sociale structuur hebben opge-
voorverkoop te hanteren. De bouw genereert
nen schetsen. Een goede planning én die ook
schap. Het idee van de klushuizen is ontstaan
bouwd en dat ook uitstralen, wat de buurt ten
belangstelling en potentiële kopers raken
realiseren, is cruciaal voor het vertrouwen van
op basis van het succes van de ‘Dichterlijke
goede komt.
geïnteresseerd in het product. Tegen de tijd dat
de consument in het gepresenteerde toekomst-
vrijheid’ (het Wallisblok) in Spangen, waar de
de verkoop van start gaat, is er vaak voldoende
beeld. Als het plaatje klopt en de consument
nieuwe eigenaren veel woonkwaliteit hebben
Zodra de verkoop van de laatste ronde wonin-
animo om in korte tijd af te zetten. Deze manier
ziet dat er conform planning iets ten goede
gerealiseerd voor relatief weinig geld en waar
gen volledig is afgehandeld en de overdracht
van ontwikkelen vergt vrij veel van de initiatief-
verandert, is hij bereid te kopen.
het imago van de buurt verbeterd is door de
heeft plaatsgevonden, starten wij met de ver-
komst van de nieuwe bewoners. Het gaat om
koop van de derde ronde klushuizen. Hiervoor
woningen met achterstallig onderhoud die wij in
inventariseren wij momenteel de panden.
4.4
Particulier Opdrachtgeverschap
het verleden hebben aangekocht van particuliere eigenaren en nu tegen sterk gereduceerde
Verspreid over de stad in rustig en groen stedelijk gebied kavels aanbieden,
dan wel de mogelijkheid om individueel of collectief de eigen woning te creëren, komt tegemoet aan een specifieke vraag naar kwaliteit. De eigen woning realiseren draagt bij aan het woongenot en de binding met de stad.
prijs verkopen. Sinds mei 2006 hebben wij ongeveer 200 klushuizen aangeboden, zowel individueel (een afzonderlijke woning) als collectief (meerdere woningen bij elkaar). Dit gebeurde in eerste instantie in hot spots, maar inmiddels zijn er ook woningen buiten die gebieden verkocht. Voorwaarde is dat de koper van een klushuis de woning binnen een jaar van binnen en van
Kavels
Oude Bovendijk (Schieveen) is voorlopig echter
buiten grondig opknapt en er zelf gaat wonen.
Om de consument meer diversiteit te bieden en
niet mogelijk door de recente uitspraak van de
Daarnaast zijn de eigenaren van woningen die
hogere inkomens aan de stad te binden, is Par-
Raad van State. Maar er is aanbod genoeg:
samen een heel pand beslaan, verplicht om een
ticulier Opdrachtgeverschap (PO) een belangrijk
momenteel vinden voorbereidingen plaats voor
VvE op te richten en aan te geven hoe het geza-
instrument. Zo zullen we in Nesselande, Hoek
de loting van een groot aantal kavels op uiteen-
menlijke deel, zoals het dak en de buitenmuren,
van Holland en in Park 16Hoven de komende
lopende locaties in de stad. Uitgifte van plekken
wordt aangepakt.
jaren diverse kavels uitgegeven aan particu-
kan nog vóór het einde van 2007 plaatsvinden.
lieren. Uitgifte van nieuwe vrije kavels aan de
80
81
4.5 Transformatie van kantoorlocaties
In de olievlekken en gentrificationgebieden uit de Stadsvisie die liggen in cen trum en rustig stedelijke woonmilieus, zorgt transformatie van kantoorlocaties voor versterking van bestaande woonmilieus en voor nieuwe woonmilieus.
Het levert een bijdrage aan een grotere diversiteit in het woningaanbod voor starters, pas afgestudeerden en hogere inkomens zonder kinderen. De totale voorraad kantoorruimte in Rotterdam
kantoorpanden worden vervangen door woon-
beslaat 3,9 miljoen m² bedrijfsvloeroppervlak.
torens met nieuwe kantoor- en bedrijfsruimten
Kantoren kleiner dan 500 m² en bijvoorbeeld
in de onderbouw.
starters die kantoor aan huis houden, zijn daarin niet meegerekend. Per 1 januari 2007 is circa
De lijst met voorbeelden kan met gemak nog
70.000 m² transformatie van kantoren in
verder worden uitgebreid, want Rotterdam is
uitvoering en zijn er plannen in ontwikkeling
één van de toonaangevende gemeenten op het
voor nog eens 90.000 m².
gebied van transformatie. Kennis en ervaring op dit gebied zijn ruimschoots aanwezig en zullen
Rotterdam heeft veel ervaring met diverse vor-
ook in de toekomst van pas komen. Daarbij
men van transformatie, van volledige sloop tot
moet wel de kanttekening worden gemaakt dat
behoud en restauratie. Bij dat laatste kiest men
dit momenteel geen grootschalige opgave be-
voor aanpassing binnen het bestaande casco,
treft. Het aantal oudere kantoor- of bedrijfspan-
bijvoorbeeld om een karakteristieke gevel te be-
den dat bijna volledig leegstaat, is relatief klein.
houden. Zo is het oude, karakteristieke gebouw
Verder is de leegstand redelijk verspreid over
van de Belastingdienst aan de Puntegaalstraat
de stad. In afstemming met marktpartijen wordt
binnen het bestaande casco getransformeerd
onderzocht welke kantoren in de nabije toe-
tot een woon-werkgebouw. Vaak wordt echter
komst voor transformatie in aanmerking komen.
ook nieuwbouw toegevoegd om de hoge
Hierbij is het van belang om goed te communi-
kosten van transformatie te kunnen terugverdie-
ceren over het tempo van de gebiedsontwikke-
nen door extra vierkante meters te verhuren of
ling. De transformatiekansen voor verouderde
verkopen. Zo is bij het pakhuis Leidscheveem
kantoren zijn groter als de directe omgeving
op de Wilhelminapier een nieuwbouw appar-
aantrekkelijk is (gemaakt) voor wonen. Als
tementenblok ‘aangekopt’. En in het uiterste
marktpartijen nieuwe initiatieven willen ont-
geval vindt transformatie plaats door het
plooien, zullen wij in overleg bepalen op welke
kantoorgebouw te slopen en te vervangen door
manier deze passen binnen het geschetste
een woongebouw, al dan niet gecombineerd
gebiedsperspectief uit onze Stadsvisie.
met ander functies. Dit gebeurt onder meer op het Wijnhaveneiland in de binnenstad, waar
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
sturen in de huurmarkt 94
95
Sturen in de huurmarkt In de huursector is een aantal sturingsinstrumenten beschikbaar. Dit deel van de woningmarkt is voornamelijk het domein van de corporaties. Het zijn dan ook met name de corporaties die de instrumenten kunnen inzetten. Wij vragen hen dit zodanig te doen, dat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten.
5.1
Woonruimteverdeling
Het regionale model voor woonruimteverdeling zorgt voor voldoende kansen in de gehele regio voor starters en huishoudens met een lager inkomen.
Een gerichte inzet van de huisvestingsvergunning bestrijdt verlies aan draag
kracht van wijken door segregatie naar inkomen en huishoudenssamenstelling.
5.1.1
Regionaal aanbodmodel
Het uitgangspunt van het systeem van woon-
keuzevrijheid en het belang van het tegengaan
ruimteverdeling dat op 1 januari 2005 in de
van wijken met alleen maar lage inkomens hier
stadsregio Rotterdam in werking trad is ‘zonder
ruimschoots tegen opwegen.
regels waar het kan, sturen waar het moet’. Wij onderschrijven dit uitgangspunt nog steeds.
Van belang bij het verwezenlijken van deze keu-
Door met zo min mogelijk regels te werken
zevrijheid is dat woningzoekenden goed worden
hebben woningzoekenden een maximale
geïnformeerd over de aangeboden woningen
keuzevrijheid in Rotterdam en de rest van de
en de bijbehorende woonomgeving. Hierdoor
regio. Dankzij de open woningmarkt hebben
kunnen woningzoekenden gerichter zoeken en
huishoudens die op een goedkope huurwoning
zullen ze naar verwachting minder woningen
zijn aangewezen, in de hele regio meer kans
weigeren. Zeker omdat een groot deel van de
om een passende woning te vinden. Hierdoor
woningzoekenden vooral zoekt naar een vol-
ontstaat er in Rotterdam meer ruimte om een
gende en betere woning, is dergelijke informatie
kwaliteitsslag te maken in de bestaande wo-
van belang. Uiteraard is het aan de woningcor-
ningvoorraad. Een belangrijke wijziging betrof
poraties zelf om te bepalen welke informatie
de toewijzing op inschrijfduur in plaats van op
precies verstrekt wordt, maar in het belang van
woonduur. Hierdoor is de slaagkans van star-
een goed functionerende woningmarkt vragen
ters verbeterd.
wij hen na te denken over creatieve oplossingen om de informatieverstrekking te verbeteren.
Een gevolg van dit systeem is dat ongeveer de
96
helft van de vrijkomende corporatiehuurwo-
In een aantal gevallen is sturing echter wen-
ningen zonder voorwaarden beschikbaar komt
selijk. Bijvoorbeeld bij de huisvestingsvergun-
voor woningzoekenden (zie paragraaf 2.4).
ning (zie paragraaf 5.1.2) die in enkele wijken
Hierdoor is het mogelijk dat mensen met een
noodzakelijk is. Echter ook binnen het aan-
hoger inkomen in een bereikbare huurwoning
bodmodel zijn er mogelijkheden tot bijsturing
gaan wonen, ofwel goedkoop scheefwonen. Wij
in de vorm van lokaal maatwerk (zie hieronder)
zijn echter van mening dat het principe van de
en labeling naar inkomen, leeftijd en huishou-
97
densgrootte. Een dergelijke labeling kan het
belangrijke rol spelen. Tegelijkertijd moet er de
verdeelsysteem en de communicatie kunnen
willen onderscheid kunnen maken naar gebie-
gevolg zijn van achterblijvende slaagkansen van
komende tijd meer aandacht komen voor evalu-
echter beter. Zo is het absoluut noodzakelijk dat
den – passend bij de woningen en bewoners
bepaalde groepen woningzoekenden, waar-
atie van het toegepaste lokaal maatwerk. Dit is
er één aanbiedingsorganisatie komt. Het totale
aldaar, en naar woningzoekenden – degenen
onder de BBSH-doelgroep. Een belangrijke
zowel in het belang van de woningzoekenden
aanbod in de stadsregio Rotterdam moet te
die snel een woning nodig hebben en degenen
randvoorwaarde bij ons beleid is namelijk dat er
als van de verhuurders, die daarmee beter
vinden zijn in één krant en op één internetsite
die vooral een betere woning zoeken. Een punt
voldoende woningen beschikbaar zijn en blijven
in staat zijn om bij het aanvragen van lokaal
en op alle woningen in de stadsregio moet via
van kritiek van de corporaties op het huidige
voor de laagste inkomens.
maatwerk de juiste inschatting en afweging te
één inschrijving gereageerd kunnen worden. Wij
systeem is dat slechts de helft van de vrijko-
maken.
pleiten daarom in regionaal verband voor één
mende woningen ook daadwerkelijk beschikbaar
aanbiedingsorganisatie. Datzelfde geldt voor
komt. De rest gaat naar voorrangskandidaten en
In 2006 is 75% van alle vrijkomende corporatiewoningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep.
Voorrang voor woningzoekenden
een regionaal urgentie-instituut en een regionale
bijzondere doelgroepen (zie ook paragraaf 2.4).
Dit heeft geresulteerd in een slaagkans van
Tot nu toe hebben corporaties lokaal maatwerk
geschillencommissie. Momenteel zijn er op
De ‘gewone woningzoekende’ die de corpora-
deze groep die ongeveer gelijk is aan die van
vooral ingezet om bepaalde woningzoekenden
beide terreinen nog verschillende organisaties
ties juist graag willen vasthouden in de stad,
de niet-aandachtsgroep. Maar als in de toe-
uit gebieden of complexen te weren. Er kan in
werkzaam in de regio. Vanuit het idee van een
heeft daardoor te weinig kans. Een ander aspect
komst de slaagkans van de BBSH-doelgroep
dit verband echter ook gedacht worden aan
regionale en open woningmarkt vinden wij dat
is de wens van een aantal corporaties om
teveel achterblijft bij die van andere woning-
voorrang voor bepaalde (groepen van) woning-
ook deze onderdelen van de woonruimteverde-
meer op leefstijlen te gaan toewijzen. Het idee
zoekenden, zetten wij op dat moment in op
zoekenden in bepaalde gebieden of complexen.
ling regionaal georganiseerd moeten zijn.
hierachter is dat als meer gelijkgestemden bij
aanbiedingsafspraken met de corporaties. Deze
Ook dit kan alleen op kleine schaal gebeuren,
houden in, dat een minimumaantal en een mini-
want het moet passen binnen het regionaal
Ruimte voor discussie
willen graag deelnemen aan de discussie over
mumpercentage van de beschikbaar komende
afgesproken maximum van 15 % van het vrijko-
Zoals hierboven aangegeven, onderschrijven wij
de woonruimteverdeling. Wanneer eventuele
corporatiewoningen aan de BBSH-doelgroep
mend aanbod. De corporaties hebben aange-
de huidige uitgangspunten van de woonruimte-
aanpassingen of veranderingen een beter resul-
verhuurd moet worden. Gebeurt dit onvoldoen-
geven hier meer op in te willen zetten.
verdeling nog volledig. Tegelijkertijd zien we dat
taat opleveren willen wij hierover in regionaal
een aantal corporaties in Rotterdam nadenkt
verband de discussie aangaan.
de vanzelf in het aanbodmodel, dan moeten corporaties hun sturingsmogelijkheden inzetten.
Naast het lokaal maatwerk in de corporatiesec-
Op deze manier wordt gegarandeerd dat men-
tor bekijken we de komende tijd de mogelijk-
sen die gezien hun inkomen zijn aangewezen
heid en wenselijkheid van positieve ballotage
op een bereikbare huurwoning, voldoende aan
in de particuliere huursector. Met de Rotter-
bod komen op de woningmarkt.
damwet is het namelijk mogelijk om in de voor
elkaar wonen, dit tot meer woongenot leidt. We
over een andere manier van toewijzing. Zij
5.1.2
Huisvestingsvergunning
toepassing van de Rotterdamwet aangewezen
Op 1 januari 2006 trad de Wet bijzondere
Sinds 1 juli 2006 wordt van deze mogelijk-
Lokaal maatwerk
gebieden, te eisen dat ook particuliere ver-
maatregelen grootstedelijke problematiek in
heid gebruik gemaakt in Tarwewijk, Hillesluis,
Met lokaal maatwerk kunnen corporaties, in
huurders bij de toewijzing van hun woningen
werking, beter bekend als de Rotterdamwet.
Carnisse, Oud-Charlois en de ‘oude’ hot
overleg met de gemeente, 15% van het vrijko-
voorrang geven aan woningzoekenden met
Deze wet biedt de mogelijkheid om in door de
spots (zie paragraaf 4.1.2). In deze gebieden
mende aanbod met afwijkende regels verhuren.
bepaalde sociaal-economische kenmerken (zie
Minister van VROM aangewezen gebieden, van
moeten mensen die een woning willen betrek-
Volgens de regionale afspraken wordt lokaal
ook paragraaf 7.5).
vestigers van buiten de stadsregio te eisen dat
ken een huisvestingsvergunning aanvragen.
zij beschikken over inkomen uit werk, pensioen
Vestigers, mensen die korter dan zes jaar in (de
maatwerk alleen toegepast om de leefbaarheid en wijk- en buurtbinding te bevorderen, of van-
Eén verdeelsysteem, één urgentie-instituut
(inclusief VUT en AOW) of studiefinanciering.
stadsregio) Rotterdam wonen, moeten daar-
wege beheeraspecten, dan wel om invulling te
en één geschillencommissie
Deze mogelijkheid wordt kortweg aangeduid als
voor voldoen aan het hierboven beschreven
geven aan woonzorgprojecten. We vinden dat
Voor een goed functionerende en open woning-
de eis van ‘inkomen uit werk’. Omdat het een
criterium ‘inkomen uit werk’. Daarnaast wordt
lokaal maatwerk alleen ingezet moet worden als
markt zijn uniforme regels nodig. Even belang-
wet is, staat deze huisvestingsvergunning
voor iedereen, ongeacht of men vestiger is of
het echt noodzakelijk is. Daarom maken we de
rijk is één systeem van verdeling en communi-
‘boven’ het regionale aanbodmodel zoals
niet, gekeken naar het aantal personen in het
gemeentelijke toetsingscriteria meer expliciet
catie. Met de ondertekening van de regionale
beschreven in de vorige paragraaf.
huishouden in relatie tot het aantal kamers in de
dan nu. De sociale index, de buurtsignale-
Overeenkomst Woonruimteverdeling zijn de
ring en de veiligheidsindex zullen daarbij een
uniforme regels vastgelegd. Het operationele
98
te betrekken woning.
99
Een eerste evaluatie van de werking van de
wezen aanvragers en kansen elders in Rotter-
het nieuwe kabinet. In het regeerakkoord van
Rotterdamse en/of regionale woningmarkt en
huisvestingsvergunning op basis van de Rot-
dam en regio.
in februari jongstleden is vervolgens opge-
de effecten van de voorstellen daarop. Denk
nomen dat het wetsvoorstel huurliberalisatie
hierbij aan het effect op het tegengaan van
terdamwet wordt na 1 juli 2007 uitgevoerd. Hierbij kijken we naar de instroom van kansar-
Wij zien de toepassing van het inkomenscri-
door het nieuwe kabinet wordt ingetrokken en
(inkomens)segregatie, op de werking van de
men, cumulatie van problemen, gevolgen voor
terium uit de Rotterdamwet als een tijdelijke
dat de stijging van de huren de komende jaren
woningmarkt (doorstroming) en op het verbete-
woningzoekenden, kosten van de uitvoering,
maatregel, die goed geëvalueerd moet worden.
gekoppeld wordt aan de inflatie. De woning-
ren van de kwaliteit van de woningvoorraad.
ontwikkeling van het inkomen, waarde van de
Op basis van de eerste evaluatie besluiten wij
corporaties wijzen echter op kansen voor een
woning, voortijdige schoolverlaters, nieuwe
of en hoe deze wordt doorgezet.
ander huurbeleid met een betere prijs-kwali-
Kansen binnen het huidige huurbeleid
teitverhouding, meer keuzevrijheid en garanties
Binnen het vigerende huurbeleid zijn er moge-
voor betaalbaarheid. We verwachten dan ook
lijkheden tot sturing door verhuurders waarin
de komende jaren opnieuw een discussie over
wij kansen zien voor een beter functionerende
enige modernisering van het huurbeleid.
woningmarkt. Ten eerste is dat de (maximale)
buurtinitiatieven, handhaving (be)woning, afge-
5.2
Particuliere huursector
huurverhoging die corporaties jaarlijks kunnen
Door de particuliere huursector transparanter te maken, sluiten vraag en aanbod beter op elkaar aan.
Rotterdams belang
vaststellen en ten tweede de huurprijs die wordt
Het belang van voldoende betaalbare huur-
bepaald bij nieuwe verhuringen. Kijkend naar
woningen op de Rotterdamse woningmarkt is
de analyse van de woningmarkt (hoofdstuk 2),
dermate groot dat er alle reden is om pro-actief
bepleiten wij enige terughoudendheid in de
(en daardoor richtinggevend) mee te denken
huurverhoging c.q. nieuwe huurprijs in Rotterdam-Zuid, om daarmee meer betaalbare huur-
Ruim 20% van de huursector in Rotterdam
particuliere verhuurders vervullen wel degelijk
over een nieuw rijkshuurbeleid. Samen met de
is in handen van particuliere verhuurders. Dit
een belangrijke rol op de woningmarkt. Omdat
corporaties in Rotterdam zullen om die reden
woningen beschikbaar te houden. Bovendien
zijn grote en kleine verhuurders, die niet of
dit deel van de voorraad tot nu toe weinig
criteria worden geformuleerd waaraan een
kan sturen op de huurprijs de doorstroming
nauwelijks een vertegenwoordiging kennen of
transparant is voor woningzoekenden, zetten
voorstel ter modernisering van het huurbeleid
stimuleren: mensen moeten verleid worden de
georganiseerd zijn. Een deel van deze verhuur-
wij ons in om deze markt beter te ontsluiten
moet voldoen om gunstig uit te werken voor
stap naar een volgende woning te maken. Dit
ders betreft malafide verhuurders, die we willen
met informatie over woningen van bonafide
de Rotterdamse woningmarkt. Uitgangspunt
is zeker wenselijk wanneer de vrij te spelen
bestrijden (zie paragraaf 7.3). Maar de bonafide
verhuurders.
voor de beoordeling van een nieuw rijkshuur-
woning schaars is of zeer geschikt zou zijn voor
beleid zal zijn: de situatie op (delen van) de
een huishouden in een andere levensfase.
5.3
Huurprijsbeleid
5.4
Dure huur
Door verspreid over de stad te spelen met elementen uit het huurbeleid,
De bouw van dure huurappartementen in en om de binnenstad is een
Het gaat hier om maatwerk en niet om algemeen beleid.
willen wonen, vast te houden en aan te trekken.
vragen wij verhuurders te sturen op de match tussen vraag en aanbod.
kans om midden- en hogere inkomens die in een centrum stedelijk woonmilieu
Ontwikkelingen op landelijk niveau
verregaande liberalisatie van de huurprijzen.
De afgelopen jaren zijn steeds meer nieuw-
een fasering van het aanbod van belang zodat
Het huurbeleid is vooral een bevoegdheid
Eind 2006 is echter een einde gekomen aan dit
bouwprojecten omgezet van koop naar dure
de markt niet wordt overvoerd. Hoewel de vraag
van het Rijk en de verhuurders. Als gemeente
traject, doordat de Eerste Kamer het wetsvoor-
huur (vanaf € 760 per maand). Wanneer dit
de laatste tijd toeneemt, wijst de halfjaarlijkse
hebben wij hierop maar beperkt invloed. De
stel als controversieel heeft bestempeld en
eengezinswoningen zijn, is dat doorgaans geen
meting van de verhuring van dure huurwoningen
afgelopen jaren is op rijksniveau gewerkt aan
met de behandeling ervan wilde wachten op
probleem. Gaat het om appartementen, dan is
in nieuwbouwcomplexen uit dat er in Rotterdam
100
101
per jaar een markt is voor de nieuwbouw van
Topappartementen
400 appartementen met een huurprijs boven de
In mei 2007 zijn wij gestart met een bijzondere
€ 760 per maand. Momenteel zijn er ruim 700
actie in de dure huur. We doen dit in het kader
duurdere huurappartementen in aanbouw die
van het programma StudentCity, waarmee we
vanaf eind 2007 tot 2009 worden opgeleverd.
inzetten op het behoud van afgestudeerden
Een vergelijkbaar aantal is in ontwikkeling en
voor de stad. Om Rotterdam als aantrekkelijke
wordt vanaf 2009 opgeleverd.
woonstad op de kaart te zetten bij deze groep,
Het succes van een project heeft alles te maken
bieden we samen met verhuurders tijdens deze
met de kwaliteit en het imago. Regelmatig zien
collegeperiode jaarlijks vijftien ‘topappartemen-
we bij projecten omzettingen van koop naar
ten’ aan voor ‘topstudenten’. Het gaat in eerste
huur, omdat koop onvoldoende loopt. Maar een
instantie om appartementen in nieuwbouw-
product dat slecht is in de koop, is net zo slecht
complexen in de binnenstad: de Compagnie,
in de huur. Zoals we ook al in paragraaf 4.3
Montevideo, de Witte Keizer en de Coopvaert.
beschreven bij de nieuwbouw, is met name de
De studenten worden door de onderwijsinstel-
aanwezigheid van buitenruimte en buitenber-
lingen geselecteerd op basis van hun afstudeer-
ging van belang bij appartementen.
resultaten. Gedurende twee jaar krijgen ze een korting op de huurprijs. Hierdoor worden de
Net als bij koopwoningen moet ook in het
appartementen betaalbaar voor deze doelgroep
huursegment van te voren nagedacht worden
en hopen we hen voor langere tijd aan de stad
over de doelgroep die men met een project wil
te binden.
aanspreken. Jongere een- en tweepersoonshuishoudens willen vaak een appartement nabij centrum stedelijke voorzieningen en vormen daarmee een kansrijke groep voor de dure huur. De dure huur vormt daarnaast bij uitstek een kans om oudere hogere inkomens vast te houden en zelfs aan te trekken of ‘terug te halen’ uit de regio. Deze welgestelde ouderen zoeken een appartement met alle luxe en gemak. Essentieel is dus wel dat dit geregeld is in en om de woning. Ook moet het in een later stadium mogelijk zijn om zorg aan huis te krijgen wanneer die behoefte/noodzaak ontstaat.
102
103
verleiden tot de koopmarkt 104
105
Verleiden tot de koopmarkt Om de doorstroming op de Rotterdamse woningmarkt goed op gang te krijgen, moeten we lucht creëren in de bovenkant van het bereikbare huursegment. Dat kan ondermeer door het voor potentiële doorstromers uit een huurwoning financieel aantrekkelijker te maken om een woning te kopen. In het beleidsveld Wonen zijn daarvoor verschillende moge lijkheden, variërend van financierings constructies met afgeschermde risico’s tot subsidies. Op die manier is koop voor meer mensen een serieuze keuzemogelijkheid. De koper heeft uitzicht op het genot van waardeontwikkeling van de woning en is meer betrokken bij de directe woon omgeving. Zo realiseren we niet alleen onze ambities om de betaalbaarheid van het wonen te verbeteren en vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen, maar ook om het woongenot te vergroten. 106
6.1
Verkoop huurwoningen
Verkoop van huurwoningen in gentrification- en beheergebieden (rustig
stedelijke woonmilieus), speelt in op de vraag naar betaalbare koopwoningen
van starters, pas afgestudeerden en jonge gezinnen. Bovendien zorgt het voor een sterkere buurtbinding en meer woongenot. Verkoop van corporatiebezit
Uitgangspunt is dat te verkopen woningen een
In het collegeprogramma is reeds vastgelegd
resterende levensduur hebben van minimaal 25
dat we met de corporaties afspreken dat zij
jaar. Echter, naast de fysieke situatie is het ook
7.200 bestaande huurwoningen verkopen in de
van belang dat de Vereniging van Eigenaren
periode 2006 tot en met 2009 (jaarlijks gemid-
goed georganiseerd en van voldoende grootte
deld 1.800), waardoor er meer eigenaar-bewo-
is en dat kopers voldoende middelen hebben
ners komen.
om hun woningen te onderhouden. In hoeverre woningtype en ontsluiting van invloed zijn op de kwaliteit, verschilt per gebied.
Het instrument verkoop huurwoningen dient meerdere doelen. Het komt tegemoet aan de vraag naar betaalbare woonruimte, de onder-
Het is de verantwoordelijkheid van corporaties
ste sport van de koopwoningladder. Maar ook
om aan deze voorwaarden te voldoen. Een
biedt het instrument een grote groep consu-
goede vorm is verkoop onder voorwaarden
menten meer vrijheid bij de keuze tussen een
met de mogelijkheid tot terugkoop op termijn
huur- of koopwoning. Daarnaast kan verkoop
(Koopgarant, MVE). Zeker in gebieden en/of
van huurwoningen leiden tot minder eenzijdig-
complexen die nog kwetsbaar zijn, is dat ge-
heid van wijken, ondersteunt gerichte inzet van
wenst. Overigens verkoopt het merendeel van
het instrument het proces van gentrification,
de corporaties zijn huurwoningen al met een
en draagt het in meer algemene zin bij aan het
dergelijke constructie.
binden van middeninkomens aan de stad. Tot slot genereren corporaties met de verkoop van
Verkoop van huurwoningen is een instrument
huurwoningen de noodzakelijke middelen om te
dat zeer gericht moet worden ingezet. Het ene
kunnen investeren in (de rest van) hun bezit.
gebied leent zich er meer voor dan het andere. Dit wordt meegenomen in de gebiedsgerichte
We zijn voorstander van een verantwoord ver-
uitwerking van de Stadsvisie.
koopbeleid. De woningen die te koop worden aangeboden, moeten niet liggen in een (toe-
Verkoop van particulier bezit
komstig) herstructureringsgebied en voldoende
De afgelopen jaren zien we ook een toenemen-
kwaliteit hebben. Richtlijnen hierbij zijn het
de verkoop van particuliere huurwoningen. Ook
bouwjaar, het soort fundering en de onder-
op deze manier wordt tegemoet gekomen aan
houds- en constructietoestand van de woning.
de vraag naar betaalbare koopwoningen. Zoals
107
in hoofdstuk 2 al geconstateerd, worden parti-
is, de woningen voldoende toekomstwaarde
culiere huurwoningen echter vaak verkocht zon-
hebben en het beheer geregeld is in een goed
der afspraken over beheer en onderhoud. Het
functionerende VvE. In de adoptiegebieden die
De oorspronkelijke inzet van de startersle-
Met de starterslening kunnen kopers, bovenop
risico op toekomstig verval is hierdoor groter
in het kader van het Uitvoeringsprogramma
ning in Rotterdam was primair gericht op een
de maximaal te verkrijgen lening volgens de
dan bij de verkoop van corporatiewoningen. We
Bestaande Voorraad benoemd zijn, vragen we
grotere afzet van nieuwbouwwoningen om de
normen van de Nationale Hypotheekgarantie
willen dat ook kopers van particuliere wonin-
daarom corporaties om particuliere woningen
bouwproductie te versnellen. Hiermee werd
(NHG), een extra lening krijgen tot maximaal
gen meer zekerheid hebben over de huidige en
op te kopen wanneer niet aan dergelijke eisen
het instrument dusdanig ingezet – alleen bij
20% van de totale financiering, gebaseerd op
toekomstige onderhoudstoestand van de wo-
is voldaan.
bepaalde nieuwbouwprojecten van commerci-
het verwachte toekomstige inkomen. Gedu-
ële vastgoedontwikkelaars en dan nog alleen
rende de eerste drie jaar betaalt men over deze
bij de eerste 50% van de te verkopen woningen
extra lening geen rente en aflossing. Vervolgens
– dat in de praktijk geen enkele starterslening is
wordt om de drie jaar bekeken of het inkomen
verstrekt.
voldoende gestegen is om wel rente en aflos-
ning. Dit betekent dat het onderhoud op orde
6.2
Financieringsconstructies
6.2.1 Starterslening
sing te gaan betalen.
Door de woningprijs en de hypotheekvorm te beïnvloeden, verbetert de
betaalbaarheid van koopwoningen, wordt de toegang tot de koopmarkt verbreed
en heeft de consument meer te kiezen. Daardoor komt de doorstroming op gang en vermindert de spanning in de bovenkant van de bereikbare huur.
– Uitstel van betaling, al dan niet van een deel
De toepassing van de starterslening hebben wij op een aantal manieren verruimd. Ten eerste
De startersleningen bieden ook voordelen
door de focus te verleggen naar de ondersteu-
voor de ontwikkelaars, want het vergroot de
ning van (koop)starters. Het stimuleren van de
afzetmogelijkheden. Daarom is een voorwaarde
bouwproductie is hiermee een bijeffect gewor-
voor het verstrekken van startersleningen dat
den. Overigens is de starterslening niet alléén
ontwikkelaars een deel van de kosten voor
bedoeld voor starters, maar voor alle eerste
hun rekening nemen. Startersleningen worden
kopers van nieuwe middeldure koopwoningen.
uitsluitend aangeboden in projecten waar de
Ten tweede door het (financieel) mogelijk te ma-
ontwikkelaars zich daartoe bij overeenkomst
ken om meer startersleningen te verstrekken,
bereid hebben verklaard. De verstrekking van
constructies zien ontstaan, gericht op het
van de koopprijs (waaronder de startersle-
zodat veel meer mensen er gebruik van kunnen
de startersleningen wordt voor de gemeente
beperken van de financiële last bij een koop-
ning en diverse erfpachtconstructies zoals
maken. Deze verruiming heeft zich vertaald in
uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volks-
woning. Wij juichen dit soort initiatieven van
Koop Goedkoop).
onze doelstelling om 400 startersleningen te
huisvesting voor Nederlandse gemeenten (SVn).
De laatste jaren hebben we veel verschillende
harte toe. Ze bieden meer keuzevrijheid voor
– Korting op de marktprijs – verkoop onder
verstrekken in de periode 2007-2009. Ten derde
de consument en het gat tussen huur en koop
voorwaarden (MVE, Koopgarant, Te Woon
is het met de nieuwe regeling ook mogelijk om
wordt deels gedicht. Belangrijk is ook dat met
etc.).
een starterslening te verkrijgen voor projecten
– Subsidie (waaronder de koopsubsidie).
die door corporaties zijn ontwikkeld.
men rondom het kopen van een woning. Een
Binnen iedere afzonderlijke benaderingswijze
Het doel van de nieuwe starterslening wordt
eventueel waardeverlies wordt namelijk gedeeld
zijn reeds verschillende instrumenten en vari-
dan:
en/of het onderhoud is gegarandeerd, waardoor
anten ontwikkeld. Hoewel wij financieringscon-
– Aantrekkelijker maken voor mensen met een
mensen sneller durven te kopen.
structies toejuichen die het gat tussen huur en
dit soort constructies in een aantal gevallen een deel van het risico kan worden weggeno-
koop verkleinen, willen we wel waken voor een Dergelijke instrumenten zijn grofweg te onder-
woud aan varianten waarbij de consument door
scheiden naar de wijze waarop de financiële
de bomen het bos niet meer ziet. Wij pleiten
stimulans wordt benaderd.
voor transparantie voor de consument.
middeninkomen om middeldure woningen te kopen in Rotterdam. – Toevoeging stimuleren van woningen met de voor Rotterdam nodige extra kwaliteit.
– Goedkopere financieringslast (Nationale Hypotheekgarantie en diverse hypotheekvormen).
108
109
6.2.2 Koopsubsidie Voor kopers van goedkope koopwoningen is sinds 1 januari 2007 een verbeterde rijksregeling Bevordering Eigen Woningbezit (BEW-plus) van kracht geworden. Deze regeling is zowel voor nieuwe als bestaande woningen toepasbaar. De koopsubsidie geldt voor woningen met een prijs lager dan € 160.000 en voor mensen met een inkomen lager dan € 30.000. De subsidie is vooralsnog niet te gebruiken voor woningen die onder voorwaarden worden verkocht (Koopgarant e.d.). De Minister van VROM heeft toegezegd dit op korte termijn wel mogelijk te maken.
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
inzetten op woonen leef klimaat 122
123
Inzetten op woon- en leefklimaat Om tegemoet te komen aan de wensen van de consument, is alleen een goede woning tegen een redelijk prijs niet voldoende. Ook de woonomgeving moet in orde zijn. Alleen dan zullen mensen daadwerkelijk besluiten de woning te betrekken. De woonomgeving wordt door vele factoren bepaald, zoals het voorzieningenniveau en de veiligheid in de buurt. Maar ook de aanpak van woonoverlast en zorgvuldige huisvesting van mensen die zorg en/of begeleiding nodig hebben, spelen een belangrijke rol. In dit hoofdstuk geven wij aan wat er nodig is om het woon- en leefklimaat te verbeteren. De diverse sectoren en partijen zullen moeten samenwerken om een goede woonomgeving te realiseren.
7.1
Omgevingskwaliteit
Voortdurend in samenhang werken aan verbetering van veiligheid, luchtkwaliteit, buitenruimte, onderwijs-, welzijn- en sportvoorzieningen, is cruciaal voor een
aangename woonomgeving voor álle Rotterdammers in álle delen van de stad. We streven naar aantrekkelijke woonmilieus
de wateropgave bedoelen we dat Rotterdam
met centrum stedelijk, groen stedelijk en rustig
kampt met een tekort aan waterbergingscapa-
stedelijk wonen. Een woonmilieu is een samen-
citeit, wat nog wordt versterkt door de klimaat-
spel van woning, woonomgeving en bewoners.
verandering en de verdere bebouwing in de
De noodzakelijke inspanningen ten aanzien van
stad. Tegelijkertijd is water echter een bewezen
de woningen beschreven we in hoofdstuk 4.
kwaliteit van de woonomgeving. Daardoor is het
Maar aantrekkelijke woonmilieus ontstaan alleen
oplossen van het vraagstuk rond waterberging
wanneer ook de kwaliteit van de woonomgeving
een grote kans om aantrekkelijke woonmilieus te
en de aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit van
creëren met een goede buitenruimte. Investeren
voorzieningen aanzienlijk worden verhoogd. Ba-
in die buitenruimte is hard nodig, want uit de
sisvoorwaarde voor een goede woonomgeving
Omnibusenquête (COS, 2006) blijkt dat de Rot-
is dat deze gezond, schoon, heel en veilig is. Wij
terdammer op dit moment een matige waarde-
werken aan deze basisvoorwaarde met de Rot-
ring heeft voor de openbare ruimte in de stad.
terdamse Aanpak Luchtkwaliteit, het programma Gezond in de Stad en het vijfjaren actieprogram-
Met de keuze om te verdichten in de stad neemt
ma Veilig. Verder is het essentieel dat bewoners
de hoeveelheid openbare ruimte af. Daardoor is
zich verbonden voelen met hun woning, de
het extra belangrijk dat het overblijvend groen
woonomgeving en hun medebewoners.
van hogere kwaliteit is en beter wordt beheerd, zo stellen wij ook in onze Stadsvisie. We creëren
Voor drie aspecten van een aantrekkelijk woon-
meer gelegenheid voor sport en spel, vermin-
milieu geven we in deze paragraaf een aantal
deren het aantal auto’s op straat, planten meer
handreikingen: de buitenruimte; onderwijs,
bomen en zorgen ervoor dat parken worden
welzijn en sport; het belang van gemeenschap-
opgewaardeerd. De wateropgave gebruiken we
pen. De uitwerking hiervan moet per gebied
om de singelmilieus op Noord te versterken, het
plaatsvinden, bijvoorbeeld in het Pact op Zuid,
water- en groennetwerk van het Zuiderpark uit
in gebiedsafspraken en in de realisatie van de
te breiden naar de omringende wijken en om
Stadsvisie.
initiatieven te realiseren als waterwonen, groene daken en waterpleinen.
Buitenruimte
124
In onze Stadsvisie geven wij aan dat de open-
Onderwijs, welzijn en sport
bare ruimte en de wateropgave worden ingezet
Omdat we meer gezinnen in de stad willen vast-
om ruimtelijke ontwikkelingen te versnellen. Met
houden, moeten we aandacht besteden aan de
125
voorzieningen die voor hen het belangrijkst zijn.
eenstemmen, spelen daarbij een grote rol. Ze
omvat maatregelen op het gebied van energie-
ten aanzien van woningen grote inspannin-
Goed basisonderwijs in de buurt is één van die
bepalen de waardering voor de woonomgeving.
en waterbesparing, gebruik van milieuvriende-
gen. Deze liggen vooral op het gebied van de
voorzieningen. Vandaag de dag moet het basis-
Hoewel mensen in de stad zich er zelden bewust
lijke materialen, hergebruik, afvalscheiding en
toepassing van industriële restwarmte en op
onderwijs eigenlijk onderdeel uitmaken van een
van zijn, blijkt uit de Grote Woontest (SmartAgent
gezondheid. Onderscheiden wordt het duur-
energiebesparing in bestaande woningen.
brede school in een multifunctionele accom-
Company, 2004) dat ook zij de wens hebben een
zaam bouwen van gebouwen en woningen, en
modatie. Daarin werken de onderwijsinstelling
eigen gemeenschap te vormen waar men op kan
het duurzaam bouwrijpmaken. Maatregelen op
Gebruik van industriële restwarmte
en andere maatschappelijke organisaties samen
terugvallen en zich veilig voelt.
het gebied van duurzaam bouwen zijn inmid-
Eén van de meest veelbelovende initiatieven
door voor- en naschoolse opvang en ontwik-
dels in diverse landelijk beschikbare publicaties
voor meer duurzaamheid waar Rotterdam aan
kelingsmogelijkheden op het gebied van sport
Gemeenschapsvorming gaat zeker niet over
opgenomen, waaronder in een toolkit duurzame
werkt, is de grootschalige invoering van het ge-
en cultuur aan te bieden. Voor oudere kinderen
eenvormigheid of scheiding. Juist in steden
woningbouw.
bruik van industriële restwarmte. Nu verdwijnt
moet Rotterdam op beide rivieroevers beschik-
kunnen goed functionerende gemeenschappen
Het juridisch kader voor (duurzaam) bouwen is
er bij de industrie nog veel overtollige warmte
ken over kwalitatief goed voortgezet onderwijs
naast elkaar bestaan. Sommige verschillende
het landelijke Bouwbesluit en het Bouwstoffen-
ongebruikt in de atmosfeer en het oppervlakte-
en op buurtniveau over de nodige activiteiten-
samenleefidealen of leefstijlen kunnen elkaar
besluit.
water. Door deze restwarmte nuttig te gebrui-
centra, ontmoetingsplekken, trapveldjes en
prima verdragen, terwijl andere op zeer veel
– In het Bouwbesluit staan eisen met
ken voor ruimteverwarming en warm tapwater,
hangplekken. Dit alles bij elkaar vormt de basis
aspecten botsen. Menging of juist ontvlechting
betrekking tot energie en gezondheid
wordt de energie efficiency sterk verbeterd.
voor kindvriendelijke wijken.
van leefstijlen beïnvloedt de sociale structuur en
(ventilatie). Maatregelen ten aanzien van
Restwarmte bespaart het gebruik van gas,
daarmee de kwaliteit van het wonen. Maatrege-
hergebruik en materiaalgebruik ontbreken.
vermindert de CO2-uitstoot op grote schaal en
Gemeenschapszin
len gericht op de sociale kwaliteit, van portiek-
De energiezuinigheidseisen zijn vastgelegd
verbetert de luchtkwaliteit.
Gemeenschappen worden gevormd door de
tot wijkniveau, zijn daarom een goede aanvul-
in isolatiewaarden en in de energieprestatie-
sociale verbanden die mensen met elkaar
ling op het fysieke instrumentarium. Geslaagde
coëfficient (EPC). De energieprestatie-eisen
Alle nieuwbouwprojecten in Hoogvliet en in
aangaan. De onderlinge verwachtingspatronen
voorbeelden hiervan zijn de Groeibriljanten en
zijn de afgelopen tien jaar flink toegenomen:
wijken binnen de ring van snelwegen, zowel
van bewoners en de mate waarin deze over-
RotterdamIdee.
van 1,2 tot 0,8 voor woningen. Woningen
op Noord als Zuid, zullen worden aangesloten
van 10 jaar geleden zouden op dit moment
op industriële restwarmte. De restwarmte is
niet meer mogen worden gebouwd. De
afkomstig van Shell Pernis en AVR Brielselaan,
benodigde EPC van 0,8 kan alleen bereikt
en wordt aan de energiebedrijven geleverd door
worden als niet alleen zware isolatie, maar
het Warmtebedrijf NV. Eind 2005 zijn de eerste
ook warmteterugwinning (bijvoorbeeld met
pijpleidingen gelegd. Ook bestaande woningen
gebalanceerde ventilatie), zonneboilers of
worden, waar mogelijk, door de energiebedrij-
zonnecellen worden toegepast.
ven op het warmtesysteem aangesloten. Een
7.2
Duurzaamheid
Duurzame woningbouw, renovatie en stadsontwikkeling – waarin energie
zuinigheid en slimme wateroplossingen een hoofdrol spelen – leiden tot een prettiger en gevarieerd woon- en leefklimaat.
– In het Bouwstoffenbesluit zijn eisen
uitbreiding van het netwerk naar gebieden bui-
geformuleerd aan materialen om verontreini-
ten de ring van snelwegen volgt in de toekomst.
ging te voorkomen van de bodem of van het
Het gebruik van restwarmte op deze schaal is
oppervlaktewater.
ongekend in de rest van de wereld en bevestigt
dringen. Ook zetten zij zich in voor het gebruik
Beide besluiten vormen het landelijk juridisch
de voortrekkersrol die Rotterdam wil nemen op
staat duurzaamheid weer volop in de belang-
van hout met het FSC-keurmerk. Rotterdam
kader voor duurzaam bouwen. Zwaardere eisen
het gebied van duurzaamheid. Volgens plan zul-
stelling. Zo staat in het regeerakkoord dat
steunt deze initiatieven van harte en voegt er
mogen bij vergunningverlening niet gesteld wor-
len 50.000 woningen tot 2015 worden aange-
wordt gestreefd naar een energiebesparing van
nog een aantal aan toe. Voordat we daarop
den, met uitzondering van experimenten.
sloten. In de volgende wijziging van de bouw-
2% per jaar en dat investeringen in de energie
ingaan, geven we een stukje achtergrondinfor-
efficiency van de bestaande voorraad worden
matie over duurzaam bouwen.
Als gevolg van de recente klimaatdiscussies
verordening wordt een aansluitingsverplichting Rotterdam Climate Initiative
opgenomen voor nieuw op te richten gebouwen
Rotterdam heeft een zeer ambitieuze doelstel-
binnen gebieden waar het warmtenet beschik-
den om het energieverbruik in hun huurbezit de
Context van duurzaam bouwen
ling om te komen tot 50% reductie van C02 in
baar of gepland is.
komende tien jaar met tenminste 20% terug te
Duurzaam bouwen in de gebruikelijke betekenis
2025 ten opzichte van 1990. Dat vraagt ook
gestimuleerd. Corporaties hebben al aangebo-
126
127
Figuur 7.1
Warmtenet Rotterdam
het initiatief en er wordt gezocht naar proeflo-
Tot slot kan het water waarop de woning drijft
caties. Daarbij gaat het om kantoor- of over-
of waar deze boven staat, dienst blijven doen
heidsgebouwen en nog niet direct om woonge-
als waterberging.
bouwen, hoewel corporaties al belangstelling hebben getoond om ook op woningen groene
In onze Stadsvisie geven wij aan dat op termijn
daken aan te leggen.
in de Rijn- en Maashaven nieuwe vormen van wonen op het water mogelijk zijn. Dat zal nog
Wij vinden het van belang dat ontwikkelende
niet vóór 2010 spelen, omdat de binnenvaart
partijen dit voorbeeld volgen en investeren in
verplaatst zal moeten worden en er problemen
groene daken. Dit uit het oogpunt van duur-
spelen met bijvoorbeeld getijdenwerking en
zaamheid – minder wateroverlast, een betere
externe veiligheid, maar de voorbereidingen
luchtkwaliteit en energiebesparing – en van
lopen al wel. We zien immers grote kansen voor
de te bereiken kwaliteitsimpuls in de woon
een aantrekkelijk en duurzaam, watergebonden
omgeving.
woonmilieu.
Waterwonen
Programma Milieu
Tot slot willen wij de aandacht vestigen op wa-
Naast het bovenstaande zijn wij een Program-
terwonen. In de eerste plaats is het een uitbrei-
ma Milieu aan het ontwikkelen. De focus van
ding van het woningaanbod, bijvoorbeeld als
het Programma Milieu (geplande vaststelling
drijvende ‘vrije kavel’ of als studentenhuisves-
eind 2007) ligt op het realiseren van de kern-
ting op plekken waar dat nu niet kan. Zo draagt
beslissingen uit onze Stadsvisie. De daarbij
het bij aan meer diversiteit in woonvormen. In
aansluitende milieudoelen zijn: een gezondere
Energiebesparing bestaande woningen
energiebesparende maatregelen te nemen voor
de tweede plaats is bouwen op water technisch
leefomgeving, een duurzamer Rotterdam, een
Landelijk is de overheid met de energiesector in
hun woning. Bijvoorbeeld door een koppeling
sneller en niet duurder dan op gewone bouw-
schonere stad en haven en een veiliger woon-
gesprek over een nationaal energiereductieplan
tussen de Onroerend Zaak Belasting en het
grond, mits het om drijvende oplossingen gaat.
en werkomgeving.
voor de bestaande woningvoorraad. Europese
energielabel van een woning.
Bron: Warmtebedrijf Rotterdam
regelgeving schrijft voor dat elke woning de komende jaren een energiecertificaat zal krij-
Wij willen ‘energie’ ook onderdeel maken van
gen. Het energiereductieplan is gekoppeld aan
de afspraken met corporaties. Het gaat dan om
dit labelingsysteem. Via standaardpakketten
het percentage CO2-reductie per jaar, energie-
van energiebesparende maatregelen kunnen
besparing in de bestaande woningvoorraad,
eigenaar-bewoners verbetering van het ener-
energielabels, voorlichting over energiebe-
gielabel nastreven. Ter ondersteuning van dit
sparing aan huurders, FSC-hout en duurzaam
concept zullen vanuit een op te zetten nationale
slopen.
organisatie financieringsconstructies worden
7.3 Souterrain van de woningmarkt
Bestrijding van illegale woonsituaties en het aanbieden van begeleid wonen en legale huisvesting voor bijzondere groepen, zorgt voor een betere leefbaarheid en meer woongenot in kwetsbare wijken.
uitgewerkt, waarbij met banken kant en klare
Groene daken
financieringspakketten worden aangeboden.
Het volgende levensvatbare initiatief voor meer
Sinds een aantal jaren pakt Rotterdam de
tijdelijke huisvesting gebruikt wordt. Studenten-
Het nationale energiereductieplan zal een sterke
duurzaamheid heeft betrekking op het gebruik
problemen in het souterrain van de woning-
en bejaardenhuisvesting horen er niet bij.
lokale component krijgen. In samenwerking met
van platte daken als waterberging en (al dan
markt in samenhang aan. Hieronder verstaan
De opgave in de aanpak van het souterrain van
Eneco wordt gewerkt aan een Rotterdams ener-
niet toegankelijke) groenvoorziening. Groene
we huisvesting voor mensen die enige vorm
de woningmarkt is om in een samenhangende,
giebesparingsplan. Ook bezien we de komende
daken zijn onderdeel van de uitvoering van het
van zorg, begeleiding of woontoezicht nodig
integrale ketenaanpak zowel repressieve als
tijd de mogelijkheden om mensen te stimuleren
Waterplan. De waterschappen ondersteunen
hebben, en onzelfstandige woonruimte die voor
preventieve maatregelen uit te voeren en zorg
128
129
te bieden. Kort samengevat gaat het er dan
Breder dan het controleren en sluiten van ille-
De GGD blijft intensief werken aan het vroeg-
400 woningen en circa 30 grotere voorzienin-
om praktijken van verhuurders van illegale
gale verblijfsinrichtingen is de integrale aanpak
tijdig signaleren, toeleiden en monitoren van
gen, inclusief bijbehorende begeleiding.
verblijfsinrichtingen te stoppen, de instroom in
van malafide huiseigenaren, de zogenaamde
mensen met een complexe problematiek. Voor
het souterrain te beperken en probleemcon-
‘Alijda-aanpak’. Deze aanpak bestaat uit een
een sluitende aanpak wordt er intensief samen-
– Jongerenhuisvesting
centraties te voorkomen door een betere (ook
combinatie van fiscale, strafrechtelijke en
gewerkt met instellingen en andere bemoeizorg
regionale) spreiding van het aanbod en meer
bestuursrechterlijke maatregelen en is een
activiteiten. De aanpak van huiselijk geweld
inzet voor de jeugd, specifiek de risico-
legale alternatieven aan te bieden.
samenwerking tussen diverse partijen, zoals
is daarbinnen een belangrijk speerpunt. Qua
jeugd, onze bijzondere aandacht. De inzet is
Binnen ons collegeprogramma heeft de
het Openbaar Ministerie, de Belastingdienst,
omvang blijft het doel om jaarlijks circa 2.000
gericht op een goede samenwerking tussen
Het Uitvoeringsprogramma ‘Souterrain van de
de FIOD en de politie Rotterdam-Rijnmond.
dossiers te behandelen van huishoudens of
alle betrokken instellingen waarbij mogelijke
Rotterdamse Woningmarkt’ is gericht op het
Alle panden in Rotterdam die overlast veroor-
personen met problemen.
problemen in de opvoeding, in de thuissitu-
totaal aan maatregelen waarmee de situatie
zaken of de veiligheid in gevaar brengen en al
in dit deel van de woningmarkt kan worden
hun eigenaren en verhuurders vallen onder de
Aanbod
gesignaleerd en aangepakt. Onze ambitie is
verbeterd. De opgave voor de komende jaren
Alijda-aanpak.
Om de markt voor malafide verhuurders weg te
om het aantal foyerplekken voor begeleid
nemen, is het van belang een legaal alternatief
wonen voor jongeren uit te breiden van 350
Recentelijk is deze aanpak uitgebreid met het
te bieden zonder dat er een aanzuigende wer-
naar 750. Op korte termijn willen wij met
richt zich op drie onderdelen: handhaving, zorg en aanbod.
atie of op school vroegtijdig worden
bestrijden van hypotheekfraude, waarbij partijen
king ontstaat. Het gaat hier om diverse soorten
corporaties afspraken maken over de
Handhaving
elkaar op de hoogte brengen en in actie komen
huisvesting, al dan niet met begeleiding.
realisatie van deze ambitie.
Om illegale verhuur, gevaarlijke situaties, uit-
bij verdachte transacties van panden. Naast de
buiting en overlast voor de omgeving tegen te
gemeente zijn de deelnemers banken, make-
– Legale kamerverhuur
– Tijdelijke werknemers uit Midden- en
gaan, is een sterke handhaving nodig. Uit-
laars, taxateurs, notarissen, het Openbaar Mi-
Enkele jaren geleden is in de convenanten
gangspunt op basis van ons collegeprogramma
nisterie, de politie, NV Stadsvastgoed en stich-
‘Stad in Balans’ met de corporaties al
Tijdelijke werknemers uit Midden- en Oost-
is dat de kans op illegale bewoning in 2010
ting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW).
afgesproken dat zij jaarlijks 300 kamers,
Europese landen zorgen voor extra vraag
kleiner is dan in 2006. Dat blijkt uit een lager
Hierdoor is het een stuk moeilijker geworden
deels met toezicht, beschikbaar stellen als
naar huisvesting. Om instroom in de illegale
percentage constateringen van illegale bewo-
om met vervalste documenten een veel te hoge
alternatief voor de illegale kamerverhuur.
kamermarkt te voorkomen, moeten 350
ning in verhouding tot andere controles. Ook
hypotheek aan te vragen. Ook kunnen de deel-
moet in 2010 het aantal opgespoorde illegale
nemende partijen leden van hun eigen beroeps-
– Uitstroom zorginstellingen
aantal komt bovenop de realisatie van de
verblijfsinrichtingen (IVI’s) zijn teruggebracht
groep tuchtrechtelijk of zelfs strafrechtelijk laten
De stuurgroep Huisvesting Bijzondere
300 onzelfstandige wooneenheden die
tot 10% van het aantal controles door Toezicht
aanpakken. Panden waar telkens weer mee
Doelgroepen - waarin corporaties, zorgin-
corporaties nu al jaarlijks leveren. Met name
Gebouwen.
wordt gefraudeerd, worden aangekocht door
stellingen en de gemeente zijn vertegen-
te slopen wooncomplexen in herstructure-
de Stichting WEW en daarna gerenoveerd en
woordigd - inventariseert jaarlijks de
ringsgebieden zijn geschikt om tijdelijk in
verkocht door NV Stadsvastgoed.
behoefte van zorginstellingen aan woningen
deze huisvesting te voorzien.
We continueren het handhavingsbeleid van de
plekken per jaar worden gerealiseerd. Dit
afgelopen jaren. Zo controleert dS+V jaar-
ten behoeve van de uitstroom. Ook deze
lijks 700 verblijfsinrichtingen, waarvan er 150
Zorg
woningen worden door de corporaties
worden beëindigd wegens illegaliteit. Ook gaan
Een deel van de mensen die zijn aangewezen
beschikbaar gesteld.
wij door met het aanschrijven op achterstallig
op het souterrain van de woningmarkt, heeft
onderhoud, het opleggen van dwangsommen
zorg nodig en komt door de strenge handha-
– Dak- en thuislozen
en de persoonsgerichte aanpak van malafide
ving in beeld. Deze zorg wordt geleverd via de
huiseigenaren. Bovendien zullen de interventie-
Lokale Zorgnetwerken. Dit zijn netwerken van
is de mix van zorg en wonen voor 1.740 dak-
en controleteams in 2007 20.000 huisbezoeken
instanties die de regie nemen in de begeleiding
en thuislozen. Hiervoor heeft het Rijk met het
afleggen. Voor de jaren daarna wordt het aantal
van een diverse doelgroep: ex-delinquenten,
Plan van Aanpak Maatschappelijke Opvang
huisbezoeken jaarlijks bepaald.
daklozen en verslaafden.
extra geld beschikbaar gesteld. In totaal gaat
Reeds vastgelegd in ons collegeprogramma
het hierbij in de periode 2006 t/m 2009 om
130
Oost-Europese landen
131
7.4
7.5
Aanpak woonoverlast
Overlastgevende huurders of asociale verhuurders aanpakken, verbetert de leefbaarheid en het woongenot.
Vestigingsbeleid
De concentratie van kansarmen in bepaalde gebieden binnen de stad tegengaan, vergroot het sociaal-economisch draagvlak en verbetert de leefbaarheid en het woongenot in die gebieden.
Als onderdeel van het verbeteren van het woon-
Uitzettingen
genot van Rotterdammers intensiveren wij de
Met de corporaties zijn in de convenanten ‘Stad
aanpak van woonoverlast. Centraal staat nog
in Balans’ afspraken gemaakt over de aanpak
In december 2003 heeft het toenmalige college
Rotterdamwet
steeds de overlasthebber; hij moet in eerste in-
van asociale huurders. Hierin is de wens uitge-
het actieprogramma ‘Rotterdam Zet Door, op
De Rotterdamwet bestaat uit drie onderdelen.
stantie ergens terecht kunnen met zijn probleem
sproken dat overlastgevende huurders worden
weg naar een stad in balans’ gepresenteerd.
1. Uitbreiding van de wet Victor, zodat ook
en vervolgens geholpen worden.
uitgezet en geregistreerd. Vanwege privacyre-
‘RZD’ is een integraal programma dat erop
panden met niet-drugsgerelateerde overlast
denen en uiteenlopende belangen aan de zijde
gericht is een evenwichtiger samenstelling van
kunnen worden aangepakt.
Woonoverlast
van zowel corporaties als gemeente, blijkt dat
de bevolking te bereiken en zo het leef-, woon-
Eind 2004 is het Steunpunt Woonoverlast opge-
in de praktijk tot nu toe nauwelijks registratie
en werkklimaat van de stad te verbeteren. Het
richt. Het doel van het Steunpunt Woonoverlast
plaatsvindt.
programma behelst naast maatregelen met
is om (eigenaar) bewoners in de particuliere
2. De mogelijkheid om in aangewezen economische kansenzones aan ondernemers fiscale voordelen te bieden. 3. De mogelijkheid om met maatregelen in de
betrekking tot het wonen ook maatregelen met
sector te ondersteunen en de overlasthebber te
Aan huisuitzettingen kunnen echter verschil-
betrekking tot veiligheid, economie, zorg en
sfeer van de woonruimteverdeling de
adviseren bij het aanpakken van het probleem.
lende oorzaken ten grondslag liggen, zoals
integratie.
vestiging van (groepen van) woningzoeken-
Dit gebeurt door te adviseren, te bemiddelen en
schuld, psychosociale problemen of asociaal
andere organisaties in te schakelen. Corpora-
huurgedrag. Afhankelijk van de grondslag voor
Eén van de hoofdmaatregelen in het pro-
ties zijn zelf verantwoordelijk voor het oplossen
de voorgenomen huisuitzetting dient passend te
gramma is een aangescherpt vestigingsbeleid,
van woonoverlast in hun woningen.
worden gehandeld. Hiertoe moet een sluitende
met als doel de trend van selectieve migratie
De mogelijke maatregelen in de sfeer van de
keten worden opgezet tussen corporaties,
in bepaalde gebieden binnen Rotterdam om
woonruimteverdeling zijn:
Meldpunt asociale verhuurders
gemeente en zorgverlenende instellingen. Het
te buigen. Dit is vertaald in een groot aantal
1. Toepassing van zogenaamde positieve
In navolging van het Steunpunt Woonoverlast is
blijft wenselijk om zo snel mogelijk een einde
acties, verdeeld over drie thema’s.
ballotage in de particuliere huursector. Wij
het mogelijk om melding te maken van asociale
te maken aan situaties met overlast of illegale
1. Vasthouden en aantrekken van ‘gewenste’
onderzoeken momenteel de mogelijkheid en
verhuurders. Dit meldpunt is ondergebracht bij
praktijken. Afhankelijk van de situatie, kan dit
Bureau Frontlijn van de gemeente en is gekop-
gebeuren door de huurder aan te spreken, een
peld aan het gemeentelijk Overlast Registratie
andere huurwoning dwingend aan te bieden
Systeem. Naar aanleiding van een klacht kan
of zonodig te ontruimen. Met de corporaties
Bureau Frontlijn actie nemen. Bijvoorbeeld door
maken we in 2007 afspraken over de invulling
over stad, regio en land: niet als doel op
werk’ bij het al dan niet verlenen van
de interventieteams of de politie in te schake-
hiervan.
zich, maar als resultante.
huisvestingsvergunningen. Sinds 1 juli 2006
den in bepaalde delen van de stad te beïnvloeden.
wenselijkheid van daadwerkelijke toepas-
bewoners in bedreigde wijken.
sing van deze maatregel in Rotterdam (zie
2. De instroom van kansarme groepen beter
ook paragraaf 5.1.1).
beheersen in regio, stad en wijk.
2. Toepassing van het criterium ‘inkomen uit
3. Betere spreiding van kansarme groepen
wordt deze maatregel daadwerkelijk
len of, in zeer uitzonderlijke situaties waarin er sprake is van ernstige en structurele overlast,
Belangrijkste acties binnen het aangescherpte
toegepast in de wijken Carnisse, Oud
de betreffende verhuurder aan te melden voor
vestigingsbeleid zijn de Wet bijzondere maat-
Charlois, Tarwewijk en Hillesluis en de
de Alijda-aanpak.
regelen grootstedelijke problematiek, beter be-
eerste fase hot spots. In de tweede helft van
kend als de Rotterdamwet, en de convenanten
2007 wordt de werking van de maatregel
‘Stad in Balans’ met de corporaties.
geëvalueerd (zie ook paragraaf 5.1.2).
132
133
Convenanten ‘Stad in Balans’ Met de zes grootste Rotterdamse woningcorporaties zijn op 4 juli 2005 convenanten gesloten om het commitment tussen partijen één op één vast te leggen bij de uitvoering van het actieprogramma ‘Rotterdam Zet Door’. Ze zijn gericht op: – Realiseren van meer sociaal-economisch gemengde wijken en buurten, door een meer gemengde bevolkingsopbouw te stimuleren, de leefbaarheid te bevorderen en de grootste probleemgebieden aan te pakken. – Bestrijden van overlast, illegaliteit en criminaliteit, door illegale ver- en onderhuur aan te pakken, overlast van asociale huurders en vanuit corporatiewoningen te bestrijden en alternatieven voor illegale verblijfsinrichtingen aan te bieden. De convenanten hebben een looptijd tot 1 januari 2009.
134
135
rollen en verantwoordelijkheden 136
137
Rollen en verantwoordelijkheden In de vorige hoofdstukken beschreven wij onze ambitie en hoe wij die willen realiseren. Rode draad hierbij is de samenwerking met partners binnen en buiten de overheid. Elke partner heeft een eigen rol in het waarmaken van de ambitie. In dit hoofdstuk staan we stil bij die rolverdeling. De reeds jarenlang bestaande relaties zijn van essentieel belang om de voorgestelde doelen te bereiken. Wij beseffen dat wij met deze ambitie veel van onze partners verlangen. Samenwerken is niet de ander vertellen hoe je het wilt hebben, maar vooral samen op zoek gaan naar gemeenschappelijke ambities, uitdagingen, mogelijkheden én oplossingen die bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen.
8.1
Partijen
Voor ons als gemeente staat het algemeen
– Gronduitgifte voor bouwlocaties.
belang centraal. Dat is het vertrekpunt voor het
– Verstrekken van startersleningen.
formuleren van het stedelijk woonbeleid. Hoe-
– Handhaving van wet- en regelgeving.
wel we een verantwoordelijkheid hebben in het
– Subsidie verstrekken ten behoeve van particuliere woningverbetering.
huisvesten van Rotterdammers in een aantrek-
– Verbeteren van het instrumentarium voor
kelijke woonstad, bouwen of verhuren wij zélf geen huizen. Met een duidelijke visie willen wij
een kwaliteitsslag in de bestaande voor-
bij andere partijen draagvlak krijgen voor onze
raad. – Preventief en repressief optreden ten
ambitie en hen uitdagen een bijdrage te leveren
behoeve van de kwaliteit van de bestaande
aan de realisatie daarvan. Met informatie, finan-
voorraad.
ciële prikkels en regelgeving geven wij invulling
– Profilering van wijken, waarbij diverse
aan onze rol als regisserende en soms sturende
(sectorale) stedelijke kaders gebiedsgericht
overheid.
en in samenhang worden uitgewerkt. – Zorg dragen voor onderwijs- en maatschap-
Deze Woonvisie 2007-2010 geeft ons daarbij
pelijke voorzieningen.
richting op de volgende onderwerpen.
– Realisatie en beheer van kwalitatief goede
– Afspraken maken met Rijk, stadsregio,
openbare ruimte.
deelgemeenten en corporaties over de
– Verbeteren van de veiligheid in de stad.
kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen in deze Woonvisie.
8.1.1 andere Overheden Rijk
woonontwikkeling en bevolkingssamenstelling in een samenhangend stedelijk gebied.
Om ons beleid uit te voeren, zoeken we voort-
– Wettelijke mogelijkheden om VvE’s te
durend de grenzen op van wat mogelijk is. En op een aantal punten kloppen we bij het Rijk
verplichten om zich samen te voegen en om
aan om die grenzen te verleggen, zodat we nog
te sparen voor onderhoud en dit ook uit te voeren.
slagvaardiger kunnen optreden.
– Financiële bijdragen in het kader van de Naast de lopende discussies en samenwer-
WWI-wijken en ISV3 aan Rotterdamse
kingsverbanden willen wij, op basis van deze
investeringsprogramma’s, zoals het Pact op Zuid.
Woonvisie, de komende tijd met het Rijk de
– Verstrekken van koopsubsidie en deze
discussie aangaan over de volgende zaken.
mogelijkheid verbreden voor woningen die
– Een aanwijzingsbevoegdheid voor de situaties waarin randgemeenten onwillig zijn om
onder voorwaarden verkocht worden.
meer te bouwen voor lagere en middeninko-
– Aanpassen bouwbesluit voor wat betreft buitenbergingen en buitenruimte.
mens en zo te komen tot een evenwichtige
138
139
Stadsregio Rotterdam
– Stimuleren van één operationeel systeem in de woonruimteverdeling.
Rotterdam is een van de zestien gemeenten binnen de stadsregio Rotterdam, een samen-
Wij dagen de corporaties daarom uit om actie
Commerciële marktpartijen
te nemen op de volgende onderwerpen.
Van commerciële partijen – ontwikkelaars,
– Gebiedsontwikkeling: investeren in woning
beleggers, particuliere verhuurders - vragen
werkingsverband op basis van de Wet Gemeen-
Deelgemeenten
en woonomgeving en sociale activiteiten
wij een actieve houding en eigen initiatieven in
schappelijke Regeling Plus. De stadsregio heeft
Het stedelijk beleid zoals in deze Woonvisie
ontplooien in het kader van de leefbaarheid
de samenwerking met andere marktpartijen en
op het beleidsveld Wonen bevoegdheden ten
geformuleerd, moet worden uitgewerkt op het
(huismeesters, buurtvaders etc.).
corporaties. Wij verwachten niet alleen initia-
aanzien van het woningbouwprogramma, het
schaalniveau van de deelgemeenten en zelfs
verdelen van subsidies op het gebied van bou-
op buurt- of projectniveau. Hierin spelen de
wen en wonen, en het vaststellen van regelge-
deelgemeenten een centrale rol als regisseur
ving omtrent de woonruimteverdeling.
en in een aantal gevallen als budgethouder. Met corporaties en marktpartijen moeten zij tot
Het succes van de aanpak in deze Woonvisie
uitvoering van het beleid komen.
valt of staat voor een deel met de uitvoering Concreet vragen wij met deze Woonvisie de
Die afspraken komen erop neer dat de regio-
volgende acties van de deelgemeenten.
gemeenten een deel van de grootstedelijke
– Aansturen van integrale gebiedsontwikkeling.
problematiek opvangen. Dit doen ze door meer
– Stimuleren van de bouw van 3.200 woningen per jaar.
tiehuurwoningen toegankelijk te maken voor woningzoekenden uit de gehele regio en door
– Regie op particuliere woningverbetering.
terughoudend te zijn met sloop, verkoop en
– Participeren in de gebiedsgerichte aanpak van de bestaande voorraad.
huurverhogingen van hun goedkope woningen.
– Regie voeren bij initiatieven in het kader van gentrification.
Op basis van de Woonvisie vragen we aan de stadsregio en de andere regiogemeenten het
– Regie voeren op wonen, zorg en welzijn in de vorm van servicewijken.
volgende. – Sturen op de realisatie door overige
– Investeringen in de openbare ruimte afstemmen op te realiseren woonmilieus.
regiogemeenten van de gemaakte afspraken in het Regionaal Koop-, Huur-, en
maar ook op het gebied van de woon- en
visie en gebiedsafspraken.
leefomgeving. Wij zien bij herstructurering dat
– Bouwen van 1.500 specifieke ouderenwo-
samenwerking tussen overheid, corporaties,
ningen.
bewoners én commerciële partijen een meer-
– Realiseren van studentenhuisvesting en
waarde oplevert voor het gebied.
woningen voor pas afgestudeerden en de toegankelijkheid van de bestaande voorraad
van de regionale afspraken die er gemaakt zijn.
goedkope woningen te bouwen, hun corpora-
tieven op het gebied van nieuwbouwprojecten
– Herstructureren op basis van een toekomst-
– Zorgdragen voor communicatie met en participatie van bewoners.
Bouw- en Sloopscenario.
Op basis van deze Woonvisie vragen wij het
verbeteren voor deze doelgroep.
volgende.
– Verkopen van 7.200 kwalitatief goede woningen, bij voorkeur aan te bieden in een
– Bouwen van middeldure en dure woningen.
beschermde constructie.
– Bouwen van 1.500 specifieke ouderenwoningen.
– Voldoende aanbod voor het souterrain van
– Verbeteren van de kwaliteit van de bestaan-
de woningmarkt. – Huisvesten van bijzondere doelgroepen (o.a.
van Eigenaren en activeren van slapende
zorginstellingen).
VvE’s.
– Verbeteren van de kwaliteit van de bestaan-
– Transformatie van kantoorlocaties tot
de voorraad, zowel eigen bezit als te
woningen.
verwerven particulier bezit.
– Investeren in woonomgeving en leefbaarheid.
– Investeren in het beheer van VvE’s en
– Investeren in voorzieningen.
slapende VvE’s activeren.
– Samenwerking met corporaties en niet-
– Samenwerking met commerciële ontwikke-
commerciële partijen.
laars en niet-commerciële partijen (bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed). – Strategisch omgaan met de huurprijs rond
8.1.2
de aftoppingsgrens: verlagen of bevriezen
Markt
waar wenselijk. Woningcorporaties
raties een grote verantwoordelijkheid voor het
Corporaties hebben een belangrijke rol in het
bevorderen van de leefbaarheid in wijken. De
ringsconstructies voor betaalbare koopwo-
realiseren van de opgaven op het gebied van
corporatiesector, vrijwel geheel verenigd in de
ningen, bij voorkeur een gemeenschappelijk
het wonen. Hun formele rol is vastgelegd in het
Aedes, heeft het afgelopen jaar echter met de
Besluit Beheer Sociale Huursector. Corporaties
AedesCode en het ’Antwoord aan de Samen-
zijn primair verantwoordelijk voor de huisvesting
leving’ aangegeven verder te willen gaan dan
van de groep mensen die aangewezen is op
deze wettelijke rol.
– Eenvoudige(r) en eenduidige(r) financie-
systeem. – Transformatie kantoorlocaties tot woningen.
goedkope huurwoningen. Ook dragen corpo-
140
de voorraad. – Investeren in het beheer van Verenigingen
statushouders, grote gezinnen, uitstroom
141
8.1.3
Bewoners
beleid voor sloop en verkoop van huurwoningen
uitgewerkt in deelconvenanten. Afspraken
en van het huurbeleid. De corporaties buiten
over de aanpak van de bestaande voorraad
het grootstedelijk gebied zijn dan terughoudend
en de nieuwbouwproductie worden als eerste
Voor een goed functionerende stad is de
delijk gebouwd zal worden, is betrokkenheid
met sloop, houden hun goedkope woningen
bekrachtigd. Andere deelconvenanten die later
participatie van bewoners noodzakelijk.
essentieel voor het draagvlak onder bewoners.
goedkoop en verkopen niet of weinig. Corpo-
dit jaar volgen, hebben betrekking op wonen en
Vroegtijdige bewonersparticipatie, met helder
raties in het grootstedelijk gebied herstructu-
zorg, de WWI-wijken en overige onderwerpen
geformuleerde doelstellingen, kan de realisatie
Wij gaan er van uit dat bewoners aandacht
reren voortvarend, verhogen de huren waar de
uit de Stadsvisie en deze Woonvisie.
van nieuw beleid en nieuwe plannen versnel-
willen voor hun problemen, willen meebeslissen
kwaliteit en het huurprijsbeleid dat toelaten en
len. Het (ver)bouwen van een wijk of buurt is
over de eigen omgeving en stadsbreed willen
verkopen goedkope woningen. Het Regionale
Voor wat betreft de bestaande voorraad gaat het
immers alleen maar een tussenfase, waarna er
meepraten en -doen. Met andere woorden,
Beleidskader Stedelijke Vernieuwing is vervol-
om de verbetering van de particuliere en de cor-
weer in geleefd moet worden door bewoners
bewoners willen participeren. Maar ook wíj wil-
gens uitgewerkt in bilaterale afspraken tussen
poratievoorraad en om de verkoop van corpora-
die idealiter verantwoordelijkheid nemen voor
len dat bewoners participeren. We vinden dat
de stadsregio en de afzonderlijke gemeenten.
tiehuurwoningen. Daarnaast zijn er ook onder-
de leefbaarheid van hun woning en woonom-
bewoners zich actief moeten opstellen in het
Bij elkaar vormen deze 18 bilaterale conve-
werpen opgenomen als het verbeteren van de
geving. Te laat of onvoldoende betrekken van
leefbaar houden, ontwikkelen en vernieuwen
nanten het Regionaal Koop-, Huur-, Bouw- en
energiezuinigheid van de voorraad. Ten aanzien
bewoners levert het risico op dat projecten
van hun huis, straat, wijk en stad en niet alleen
Sloopscenario (RKHBS).
van de nieuwbouwproductie worden voor de
stagneren. Anderzijds kan betrokkenheid van
naar de overheid en instanties wijzen om hun
bewoners in een té vroeg stadium tot veel on-
problemen op te lossen. Veel problemen en hun
Woonruimteverdeling
‘zekere’ projecten en worden voor de periode
nodige ophef en spanningen leiden. Plannen
oplossingen liggen namelijk binnen de invloed-
Sinds 1 januari 2005 is er een meer open en
daarna projecten als ‘kansrijk’ vastgelegd.
kunnen dan bij voorbaat mislukken doordat de
sfeer van bewoners zelf. We willen de bewoners
uniform regionaal woonruimteverdelingsysteem
deelbelangen van zittende bewoners niet altijd
dan ook aanspreken op hun verantwoorde-
volgens het aanbodmodel. Hierdoor is het
Gebiedsafspraken
gelijk lopen met het algemeen belang. Project-
lijkheden. En: bewoners dienen elkaar aan te
aanbod in de hele regio toegankelijk gemaakt
De afgelopen jaren zijn er voor de herstructure-
leiders en opdrachtgevers moeten daarom per
spreken op hun verantwoordelijkheden.
voor de lage inkomensgroepen. In het nieuwe
ringsgebieden gebiedsafspraken gesloten tus-
situatie bekijken of en in welk stadium bewoners
stelsel wordt een groot deel van het aanbod van
sen gemeente, corporaties, deelgemeenten en
worden betrokken. Zeker nu er veel binnenste-
sociale huurwoningen niet langer gestuurd door
ontwikkelaars. Daarin zijn ambities, prestaties
individueel geldende regels vooraf, maar door
en investeringen vastgelegd. Momenteel zijn we
verantwoording achteraf. Kwartaalgewijze ana-
bezig deze afspraken aan te passen op grond
lyse van de slaagkansen van te onderscheiden
van nieuwe informatie of nieuwe ontwikkelin-
8.2
Afspraken
eerste twee jaar harde afspraken gemaakt over
groepen woningzoekenden kan tot bijsturing lei-
gen, waaronder de benoeming van WWI-wijken.
Een belangrijk instrument om de doelstellingen
afspraken 2005 tot 2010 Stadsregio Rotterdam’
den. De passendheidseisen (maximaal inkomen
Het openbreken van bestaande afspraken heeft
te realiseren is afspraken maken die de rollen
overeenstemming bereikt over de nieuwbouw
en minimale huishoudengrootte) zijn grotendeels
uiteenlopende redenen zoals uitbreiding van het
en verantwoordelijkheden van de afzonderlijke
van 38.000 woningen in de stadsregio tussen
losgelaten en de toewijzingsvolgorde is, sinds
gebied, omzetting van het programma of aan-
partijen vastleggen. Met de diverse partijen heb-
2005 en 2010.
1 juli 2006, gebaseerd op de inschrijfduur van
passing van de planning. De nieuwe afspraken
degenen die op een woning reageren.
zullen meer dan voorheen procesafspraken zijn,
ben wij inmiddels afspraken lopen en een aantal daarvan wordt de komende tijd vernieuwd.
waarbinnen om de paar jaar het programma
Mede op aandringen van Rotterdam, is in het Regionaal Beleidskader Stedelijke Vernieuwing
Raamovereenkomst met corporaties
Verstedelijkingsafspraken
ruimte gecreëerd voor de volgende doelstelling:
Met de Rotterdamse corporaties zijn nieuwe,
In maart 2002 is het ‘Intentiedocument Verste-
buiten het grootstedelijk gebied breidt de voor-
bredere afspraken in voorbereiding in ver-
delijking tot 2010 Stadsregio Rotterdam’ onder-
raad goedkope woningen uit, binnen het groot-
volg op de lopende productieafspraken voor
tekend door het Rijk, de stadsregio Rotterdam,
stedelijk gebied wordt deze voorraad ingeperkt.
de nieuwbouw tot en met 2007. De nieuwe
de gemeenten Rotterdam en Schiedam en de
Deze ruimte is gecreëerd binnen de kaders van
afspraken zijn raamovereenkomsten voor vier
provincie Zuid-Holland. Vervolgens is in de-
de Verstedelijkingsafspraken tussen Rijk en
jaar. Intenties uit de raamovereenkomst worden
cember 2004 in het ’Convenant Woningbouw-
stadsregio en betekent differentiatie van het
142
kan worden vastgesteld.
143
8.3 Nieuwe samenwerkingsvormen Recentelijk zijn er twee samenwerkingsvormen
juist op acties om een specifieke doelgroep
tot stand gekomen die wij hier willen noemen,
aan de stad te binden. Beide zijn voorbeelden
omdat ze navolging verdienen. Het Pact op
van samenwerking waarvan wij hopen dat er de
Zuid is een voorbeeld van het in de breedte
komende jaren meer tot stand komen.
investeren in een gebied, StudentCity richt zich
8.3.1
Pact op Zuid
Het Pact op Zuid is een gezamenlijk extra
de periode tot 2015, bovenop hetgeen al is
investeringsprogramma voor Rotterdam-Zuid,
vastgelegd in de gebiedsafspraken, een bedrag
opgesteld door de woningcorporaties, de ge-
worden geïnvesteerd van circa € 850 miljoen.
meente en de deelgemeenten op Zuid. Het Pact
Van gemeentezijde hebben wij inmiddels de
haakt aan bij de bestaande herstructurering
financiële ruimte vrijgegeven voor een investe-
en gebiedsprogramma’s, maar zorgt ook voor
ringsprogramma van € 170 miljoen. Dit bedrag
bijsturing, afstemming en vooral intensivering
wordt geïnvesteerd in de particuliere voorraad,
van het beleid. Het programma onderbouwt het
in nieuwe onderwijsvoorzieningen, in een serie
grote belang van een extra aanpak op Zuid en
grote voorzieningen op het gebied van sport en
geeft aan welke investeringen van de diverse
recreatie en in de buitenruimte. Ter ondersteu-
partijen noodzakelijk zijn.
ning van deze financiële injectie maken wij ook extra geld vrij voor sociale programma’s en de
Een eerste investeringsprogramma staat inmid-
voortzetting en uitbreiding van de kansenzones
dels in de steigers. Door de corporaties zal in
(economische programma’s).
8.3.2 StudentCity Het actieprogramma StudentCity, opgesteld
te vinden of een eigen onderneming te starten
door gemeente, studenten en onderwijsinstel-
en ze door te laten stromen naar een zelfstan-
lingen, wil kennis aan de stad binden door
dige woning in Rotterdam.
studenten en afgestudeerden te stimuleren in de stad te wonen, werken, recreëren en leren.
Het programma benoemt kansen voor economische ontwikkeling, imagoverbetering en
De acties richten zich op scholieren om ze te
ruimtelijke ontwikkeling. Ten aanzien van de
verleiden in Rotterdam te studeren, op studen-
ruimtelijke ontwikkeling bevat de strategie vier
ten om ze te verleiden te gaan wonen in Rot-
onderdelen: stimuleren en concentreren van
terdam en zoveel mogelijk in contact te brengen
studentencultuur, toegankelijk maken van delen
met wat Rotterdam hun te bieden heeft en op
van de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw
pas afgestudeerden om ze te helpen een baan
op strategische plekken en transformatie van kantoren.
144
145
bijlagen
146
147
bijlage a prijsklassegrenzen De Rotterdamse prijsklassengrenzen worden
gebaseerd op landelijke regelgeving omtrent
jaarlijks op 1 juli herzien. De onderstaande
huurtoeslag en regionale grenzen in het kader
bedragen gelden per 1 juli 2007. Ze zijn mede
van de verstedelijkingsafspraken.
Prijsklassegrenzen per 1-7-2007:
huur
koop
Goedkoop onderkant
< € 343,43
Goedkoop bovenkant *)
€ 343,43 - € 491,64 / € 526,89
< € 168.100
Middelduur onderkant *)
€ 491,64 / € 526,89 - € 620
€ 168.100 - € 200.000
Middelduur bovenkant
€ 620 - € 760
€ 200.000 - € 245.000
Duur onderkant
€ 760 - € 900
€ 245.000 - € 350.000
€ 900 - € 1.100
€ 350.000 - € 450.000
Duur midden
Duur bovenkant
> € 1.100
> € 450.000
*) huurgrens hangt af van kamertal: € 491,64 voor 3 kamers; € 526,89 voor 4 kamers
148
149
Bijlage B doorrekening woonbeleid tabel doorrekening woonbeleid
Beleid en aannames
naar woningwaarde 20%
nieuwbouw
45%
naar type 35%
-100%
sloop
naar eigendom
30%
50%
-5%
-15%
20% -60%
-20%
aantallen
Voorraad per 1-1-2002
verkoop
287.200
sloop verkoop Voorraad per 1-1-2020
-90%
-10%
middelduur
duur
eengezins
meergezins met lift
meergezins zonder lift
overig meergezins
55%
corporatie huur
particuliere huur
224.500
54.900
7.100
63.100
63.000
90.500
69.900
161.500
61.300
63.700
78,4%
19,2%
2,5%
22,0%
22,0%
31,6%
24,4%
56,4%
21,4%
22,2%
219.900
46.700
20.600
66.300
68.100
87.100
65.700
148.700
61.200
77.300
76,6%
16,3%
7,2%
23,1%
23,7%
30,3%
22,9%
51,8%
21,3%
26,9%
7.000
2.600
5.800
4.500
3.800
6.400
0
2.600
3.800
1.900
-
8.000
-8.000
0
0
-400
-1.200
-4.800
-1.600
-7.200
-800
0
+/-
7.200
0
0
0
0
0
0
0
-7.200
0
7.200
292.100
214.500
52.500
25.100
69.700
73.300
82.300
66.700
138.100
62.300
91.500
73,4%
18,0%
8,6%
23,9%
25,1%
28,2%
22,8%
47,3%
21,3%
31,3%
22.000
+
40.000
8.000
18.000
14.000
12.000
20.000
0
8.000
12.000
6.000
-
20.000
-20.000
0
0
-1.000
-3.000
-12.000
-4.000
-18.000
-2.000
0
+/-
12.000
0
0
0
0
0
0
0
-12.000
0
12.000
312.100
202.500
70.500
39.100
80.700
90.300
70.300
70.700
120.100
66.300
125.500
64,9%
22,6%
12,5%
25,9%
28,9%
22,5%
22,7%
38,5%
21,2%
40,2%
tabel en de aantallen in de kolom aan de linkerzijde. Waar mogelijk,
periode tot 2010, de termijn van deze woonvisie. Ze geeft ook een
zijn de gehanteerde aantallen overgenomen uit de Stadsvisie en het
doorkijk naar het jaar 2020. Het gaat om een doorrekening op basis
collegeprogramma.
van een aantal aannames; dit zijn de percentages bovenaan de
150
151
verkoop
eigenaarbewoner
12.800
De tabel is een studie naar de effecten van het woonbeleid over de
nieuwbouw sloop
100%
+
Voorraad per 1-1-2010
nieuwbouw
goedkoop
286.500
Voorraad per 1-1-2006
sloop
15%
-100%
verkoop huurwoningen
nieuwbouw
30%
per 1-1-2002
per 1-1-2006
nieuwbouw sloop verkoop per 1-1-2010
nieuwbouw sloop verkoop per 1-1-2020
Colofon
Uitgave: Gemeente Rotterdam, oktober 2007 Teksten: dS+V / Wonen Tekstredactie: Taalbouw Rotterdam Kaarten: dS+V / RO (tenzij anders vermeld) Ontwerp: studio Lonne Wennekendonk Fotografie: Annet Delfgaauw Informatie:
[email protected]
www.rotterdam.nl
152
