Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland 25 maart 2015, Amsterdam Dagvoorzitter: dhr. Hamit Karakus, directeur Platform31

#kansenvoorparticulierehuur

Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland 25 maart 2015, Amsterdam Dagvoorzitter: dhr. Hamit Karakus, directeur Platform31


Programma 14.00 uur Welkomstwoord door dagvoorzitter Hamit Karakus (directeur Platform31) 14.15 uur Presentatie en overhandiging slotpublicatie door Frank Wassenberg (senior projectleider Platform31) 14.25 uur Het belang van de particuliere huursector reacties van Stef Blok (minister Wonen en Rijksdienst) en Sebastiaan Capel (voorzitter Bestuurscommissie Amsterdam Zuid) 15.00 uur Kansen voor grote en kleine beleggers in Nederland door Dick van Hal (directievoorzitter Bouwinvest) en Monique van Velzen (directeur AVV Beheer bv) 15.45 uur Koffie- en theepauze 16.00 uur Deelsessies 17.00 uur Borrel


Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland Presentatie dhr. Frank Wassenberg, senior projectleider Platform31


De werking van de woningmarkt


Nederlandse particuliere huursector: negen procent


Nederland in internationaal perspectief


De wonderlijke woningmarkt


De huursector: indeling naar verhuurder en huurhoogte Toegelaten instellingen / non-profit

Met winstoogmerk / commerciële huursector

Totaal

Sociale huursector (DAEB) 2.162.000 won.

Particuliere huursector 402.000 won.

2.564.000 won.

Geliberaliseerd (vrije huursector) (> € 710,68)

Boven lib.grens (niet-DAEB) 138.000 won.

Particuliere huursector 188.000 won.

326.000 won.

Totaal

2.300.000 won.

590.000 woningen

2.890.000

Gereguleerd (< €710,68)

Restcategorie Totaal huurwoningen

288.000 3.200.000 woningen


Spreiding en locatie particulier bezit


Community of Practice particuliere huursector • 2013: Verkenning naar het thema • 2014: Community of Practice (CoP) voor gemeenten: verkenning naar thema en meer investeringen in particuliere huur  Vijf keer leren met elkaar en met externen, op locatie  Met gemeenten Den Haag, Arnhem, Nijmegen, Eindhoven, Rotterdam, Tynaarlo, Delft, Utrecht, Middelburg, Amsterdam en Stadsregio Arnhem-Nijmegen • 2015: Slotpublicatie en -congres


Mogelijkheden om particuliere huur te vergroten


Conclusie 1: Onbekend maakt onbemind

• Onbekendheid:

 tussen partijen (gezichten? Motieven? Belangen? Behoeften?) over gebieden (toplocaties? Groeigebieden? Kennis? Waar?) over de sector (imago, beeldvorming, onwetendheid, onwelwillendheid)

 Advies 1: Leer elkaar beter kennen. Bied de benodigde kennis.


Conclusie 2: Veel geld, weinig product

• Er zijn onvoldoende locaties beschikbaar en “Het geld brandt op de plank”

 Advies 2: - Gemeenten: zorg voor een makelende en schakelende houding - Beleggers: verbreed je blik - Zo niet? Dan blijft het geld op die plank


Conclusie 3: Zoek lokale investeerders • Toplocaties liggen in de grote steden / noordelijke Randstad • Vaak binnen het ‘rompertje van Friso de Zeeuw’

• En wat als je nou niet ‘top’ bent?

 Advies 3:

- Zoek lokale investeerders actief op - Het geld ligt “om de hoek” - Lokale investeringen komen van lokale investeerders


Conclusie 4: kunstmatige ophoging middeldure huren • (Ver)nieuwbouw eindigt liefst boven de € 710,68 • Ook grote behoefte aan woningen van € 600

• (Ver)nieuwbouw kunstmatig opgehoogd: onwenselijk ‘punten sprokkelen’

Advies 4: - Regelvrije locaties voor (ver)nieuwbouw zonder dwang van puntengrens


Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland Reactie dhr. Stef Blok, minister Wonen en Rijksdienst


Tekort aan middeldure huurwoningen


Ontwikkeling Nederlandse woningmarkt sinds Tweede Wereldoorlog


Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland Reactie dhr. Sebastiaan Capel, voorzitter Bestuurscommissie Amsterdam Zuid


Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland Toespraak dhr. Dick van Hal, Directievoorzitter Bouwinvest

21

Business meeting 26 maart 2015

 Waarom willen beleggers nu investeren?

 Over Bouwinvest en het Residential Fund  Recente investeringen

22


23


Totale beleggingsinteresse is toegenomen…

24


Bron: PropertyNL, Bouwinvest Research bewerking (jan. 2015)

December 2013 start met White Paper

Nederlandse woningvoorraad – groeiscenario's

25


Bron: ABF Research (2013)

Goed instapmoment en stabiel direct rendement! 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8

Forecast

Income return (%) 26


Bron: IPD, Bouwinvest Research forecast en bewerking (2014)

Capital growth (%)

Total return (%)

Middeldure huurwoningen gezocht! Percentage van (internationale) beleggers naar interesse in huursegmenten Nederland

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

27


Bron: Capital Value, Bouwinvest Research bewerking (2014)

Grote steden meest attractief…

28


Bron: Bouwinvest Research

Kansen: momentum is aangebroken…  De consument heeft de wens! •

Beweging richting vrije sector huur door individualisering, behoefte aan flexibiliteit

 De politiek heeft de goede richting… •

Meer marktwerking gestimuleerd door overheid, level playing field!

 De belegger heeft het kapitaal beschikbaar •

29

'Miljarden aan kapitaal' geloven in deze markt


Bedreigingen: momentum niet optimaal gebruiken…  Mogelijke politieke rust doorbroken •

Wat gebeurt er met de verhuurdersheffing?

 Gebrek aan gewenst product •

30

Transformatie optimaal faciliteren?


31


Profiel  Vastgoedvermogensbeheerder voor institutionele beleggers  Grootste investeerder: Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid (bpfBOUW)  AUM € 6,7 miljard (YE 2014) inclusief € 2,7 miljard Nederlandse woningbeleggingen  134 werknemers  Gevestigd in Amsterdam

32


Strategie  Kernregio's, specifiek de Randstad  Sterke voorkeur voor binnenstedelijke locaties  Middeldure huur (€ 700 – 1.000)  Levensloop bestendige woningen  Mix eengezins-/ meergezinswoningen  Bovengemiddelde duurzaamheidsambitie 33


34


35


36


37


38


39


40


41


42


43


44


45



Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland Toespraak mevr. Monique van Velzen, Directeur AVV beheer

Kansen & Belemmeringen Particuliere huur vanuit het perspectief van een particuliere investeerder

25 maart 2015 drs Monique van Velzen Directeur

Werkgebied AVV

• • • •

Familiebedrijf, 1e en 2e generatie Handel, ontwikkelings- & beleggingsportefeuille Gevestigd in Middelburg Werkgebied driehoek Rotterdam – Zeeland – Breda

Huurwoningen Zeeland

Huurwoningen Randstad

Lokale betrokkenheid

Particuliere verhuurmarkt • Smeerolie in de woningmarkt • Opvangen van mismatch en lacunes • Flexibel, betrokken, transparant • Lokale betrokkenheid • Bedient volledige huursegment • Provincie Zeeland ca 90% niet geliberaliseerde huur

Kansen • Wonen blijft primaire levensbehoefte • Toenemende focus op levenskwaliteit • Flexibiliteit in woonvormen gewenst • • • •

Toename eengezinshuishoudens Arbeidsmobiliteit/onzekerheid Relatiemobiliteit Verzorgd en veilig wonen

• Vraag naar huurwoningen groeit • Voor beleggers gewilde asset klasse

Belemmeringen • Overheidsinterventie té hoog • • • •

Hoge verhuurdersheffing Strikte huurwetgeving Actieve grondpolitiek Sturing in wooncontingenten

• Antipathie gemeentes tov ontwikkelende belegger • Bestuursrechtelijke vertraging

• Intensievere controles bankwezen

Verhuurdersheffing schiet doel voorbij •

Aanzienlijke kostenpost

•

Niet -

•

Zeeland heeft weinig scheefhuurders

•

Aanbod woningen onder liberalisatie wordt geringer

•

Lagere financiering leidt tot geringere investeringen

•

Verhuurdersheffing concurrent van woningverbetering

te compenseren uit huurverhogingen # huurders boven inkomensgrens verwaarloosbaar maximale huurgrens bereikt inkomensgegevens huurders niet altijd bekend

Conclusies 1. Realisatie huurwoningen over laten aan de markt. 2. Redeneer vanuit woonbehoefte. 3. Schaf verhuurdersheffing af. 4. Stel algemeen belang voorop in plaats van provinciale, gemeentelijke ofwel afdelingsbelangen. 5. Voorkom als gemeente een dubbele pet. 6. Meer vertrouwen leidt tot betere samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar.

Bedankt voor uw aandacht!

drs Monique van Velzen, Directeur AVV Beheer BV 06 1450 7026

[email protected] www.avvbeheer.nl


Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland 25 maart 2015, Amsterdam Dagvoorzitter: dhr. Hamit Karakus, directeur Platform31

Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland 25 maart 2015, Amsterdam Dagvoorzitter: dhr. Hamit Karakus, directeur Platform31

Recommend Documents