1
Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015
Agenda 1. 2.
De woningbeleggingsmarkt 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces d. Ethiek en compliance
3.
Kansen en bedreigingen
4.
Vragen / contact
2
De woningbeleggingsmarkt 2015
De woningmarkt 2015 | in aantallen
4
Ca. 800.000 woningen te liberaliseren
De woningbeleggingsmarkt 2015 • • • • • • • • • • • •
Karakteristieken woningbelegging (risico / rendement) Financiers positief Groei bevolking en aantal huishoudens Slechts sprake van frictieleegstand Nieuwbouw valt verder terug Tekort huurwoningen in groeiregio’s neemt toe Positieve huurprijsontwikkeling Hoger direct rendement Nieuwe toetreders Zeer veel kapitaal beschikbaar (circa 5 miljard euro) Vraag en aanbod niet in evenwicht Grote lokale verschillen in steden/wijken
5
Verkoop corporatiebezit aan beleggers
Verkoop corporatiebezit
7
Stakeholders bij verkoop Capital Value Corporaties
Beleggers Ministerie BZK
Taxateurs
Banken
WSW
CFV
Gemeenten
Huurders
8
9
Redenen verkoop corporatiebezit Circa 30% van de corporaties wil verkopen
10
Redenen verkoop: terug naar kernregio en terug naar kernactiviteiten
Regelgeving
Regelgeving Circulaire MG 2013-02 A. Geliberaliseerde of te liberaliseren complexen
Woningen met maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens
B. Gereguleerde (sociale) complexen
Woningen met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens 12
Circa 800.000 woningen zijn te liberaliseren Liberalisatiegrens 2015 EURO 711– 141 WWS punten NB gecombineerde complexen indien aandeel sociaal < 10% = geliberaliseerd complex indien aandeel sociaal > 10% = sociaal complex
Voorbeeld | Geliberaliseerd / te liberaliseren complex 45 eengezinswoningen
Voorbeeld is fictief
Gem. huur per maand
€ 582,-
Gem. WWS punten
188
Gem. max. huur o.g.v. WWS
€ 933,-
Verhouding feitelijke huur vs. maximaal redelijk
62 %
Bouwjaar
1983
Energielabel
C
Eigendom
Volle eigendom
13
Voorbeeld | Gereguleerd complex 48 meergezinswoningen
Voorbeeld is fictiefVoorbeeld is fictief
Gem. huur per maand
€ 580,-
Gem. WWS punten
128
Gem. max. huur o.g.v. WWS
€ 620,-
Bouwjaar
1966
Energielabel
F
Eigendom
Volle eigendom
14
Prijs en proces Prijs
Geliberaliseerd / te liberaliseren
Blijvend gereguleerd
Waarde
Marktwaarde
• •
Indien prijs > 75% leegwaarde: geen voorwaarden Indien prijs < 75% leegwaarde: exploitatieverplichting en winstdeling
Taxatierapport
√
√
Proces
Geliberaliseerd / te liberaliseren
Blijvend gereguleerd
Openbare aanbieding
√
√
Bonafiditeit: VOGnp / VOGrp
√
√
Zienswijze gemeente
√
√
Zienswijze huurdersorganisatie
X
√
Toestemming Ministerie vereist
X
√
Aanbieden aan huurders
X
√
Aanbieden aan andere corporaties
X
√
Sociale paragraaf
X
√
15
Kopersdoelgroepen
Woningbeleggingsmarkt | Potentiële kopers Vier groepen • Institutionele beleggers • Particuliere beleggers • Buitenlandse investeerders • Corporaties Volume groeit. Veel nieuwkomers.
In 2015 is in totaal circa 5 miljard euro beschikbaar voor investeringen in Nederlandse huurwoningen
17
Verkoopproces
Verkoopproces
19
Ethiek en compliance • • • • • •
Vooraf toetsing en screening kandidaat-kopers Vooraf ondertekening integriteitsverklaring door kandidaten Opname antispeculatiebeding Opname Aedes Gedragscode Compliance en governance uitgangspunt procedure Registratie en vastlegging volledig proces 20
Kansen en bedreigingen
Kansen en bedreigingen bij verkoop Kansen • Beschikbaar kapitaal • Te behalen rendementen Bedreigingen • Hoeveelheid stakeholders • Tegenstrijdige belangen stakeholders • Toename aanbod
22
Vragen / contact
Contact
Capital Value B.V. Maliebaan 85 3581 CG Utrecht
Mr C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS E
[email protected]
T +31 (0) 30 72 71 700 E
[email protected] www.capitalvalue.nl
Waardecreatie door Transparantie | Onafhankelijkheid | Kennis | Ervaring | Professionaliteit | Gedrevenheid
24
