Kansen voor particuliere huur in Nederland Tineke Lupi

Kansen voor particuliere huur in Nederland Tineke Lupi

Marieke Jonker-Verkaart en Frank Wassenberg (Platform31)

Uitgave Platform31

Postbus 30833, 2500 GV Den Haag www.platform31.nl

Inhoudsopgave 1 Samenvatting

5

2 De Nederlandse particuliere huursector

7

2.1 De Nederlandse woningmarkt in een notendop

7

2.2 De Nederlandse huursector in Europese context

11

2.3 Spelers op de particuliere huurmarkt

14

2.4 Ruimtelijke spreiding van particuliere huurwoningen

20

3 Kansen en belemmeringen in de particuliere huursector

25

3.1 Toenemende vraag naar particuliere huurwoningen

25

3.2 Grotere investeringsbereidheid

27

3.3 Belemmeringen voor de particuliere huursector in 2013 en 2015

28

3.4 Het vergroten van de particuliere huursector

31

4

Conclusies en adviezen

39

5

Bronnen

43

Bijlage 1 Deelnemers aan CoP ‘Kansen voor de particuliere huursector’

45

Colofon

47

1

Samenvatting

Er zijn drie ‘smaken’ op de Nederlandse woningmarkt: je koopt een huis (circa 60%), je huurt bij een corporatie (circa 31%) of je huurt particulier. Met 9% is de laatste smaak duidelijk het ondergeschoven kindje, terwijl het in de jaren vijftig nog de grootste sector was. Sinds de Tweede Wereldoorlog werden beleidsmatig zowel de sociale huursector gesteund, met goedkope leningen, lage grondprijzen en huursubsidies, als de koopsector (hypotheekrenteaftrek), maar de particuliere huursector niet. De Nederlandse woningmarkt is dus een wonderlijke. Eigenlijk is het geen echte markt want op een echte markt zoeken vraag en aanbod elkaar. Er wordt geleverd waar de meeste vraag naar is. Onze woningmarkt functioneert anders. Figuur 1 laat dat zien. Links zien we de inkomensverdeling. In het middelste plaatje staat de woningmarkt zoals die geldt voor steden als Leiden of Utrecht. Met veel goedkope (vaak sociale huur)woningen. Rechts staan dure (vaak koop)woningen. De groep middeldure (vaak particuliere huur)woningen is klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar getekend. Het tekort aan middeldure (huur)woningen is in een oogopslag zichtbaar. Figuur 1: De wonderlijke Nederlandse woningmarkt

5

Vier kansen en vier aanbevelingen voor de particuliere huursector

Hoe zorg je voor meer particuliere huurwoningen? Dat is in het kort de hoofdvraag in dit rapport. We gebruiken de term particuliere huurwoning hier voor alle private of commerciële woningen van winstbeogende instellingen, dus alle huurwoningen die niet van een woningcorporatie zijn. Het gaat zowel om goedkope als dure woningen. In hoofdstuk 2 laten we zien hoe de particuliere huurmarkt in elkaar zit en in hoofdstuk 3 kijken we naar kansen en belemmeringen voor een grotere particuliere huursector. We constateren dat de woningmarkt weliswaar op slot lijkt te zitten, maar dat de ontwikkelingen op de particuliere huurmarkt hard gaan. Er is sinds de Tweede Wereldoorlog niet zo’n gunstig klimaat geweest voor de ‘smaak’ particuliere huurwoningen. Het is nu zaak om die kansen te verzilveren. Dit rapport is het sluitstuk van een verkennend onderzoek uit 2013, een leerkring met stedelijke professionals uit 2014 en de actuele situatie in 2015. Dat is een korte periode, maar de wereld van particuliere huurwoningen is aanzienlijk veranderd. We zien vier concrete mogelijkheden om een grotere particuliere huursector te krijgen. Deze betreffen het beeld van de sector, de mismatch tussen middelen en product, de kansen buiten de topregio’s en de hardheid van de liberalisatiegrens.

Advies 1 aan gemeenten en investeerders: Leer elkaar beter kennen Bij gemeenten en bij investeerders is een professionaliseringsslag nodig op het gebied van particuliere verhuur. Leer wederzijds de partijen kennen; leer preciezer gebieden kennen en zorg ervoor dat goede voorbeelden van huisvesting de slechte overstemmen. Advies 2 aan gemeenten en investeerders: Zorg voor een makelende en schakelende houding Wacht als gemeente niet tot het geld en de locaties vanzelf bij elkaar komen. Heb als gemeente een makelende en schakelende houding. Zorg als gemeente actief voor arrangementen. Daarnaast is het van belang dat investeerders hun blik verruimen naar andere plekken dan de (bekende) toplocaties. Advies 3 aan gemeenten: Zoek de investeerder die bij je past Gemeenten die door grote beleggers niet als primary locations worden beschouwd, moeten focussen op lokale of regionale financiers. Dat vereist dikwijls een andere opstelling van gemeenten, zie ook het eerste advies. Zoek lokale investeerders actief op. Lokale investeringen komen doorgaans van lokale partijen. Advies 4 aan het Rijk: Verken mogelijkheden voor regelluwe locaties Dit advies geldt voor verschillende schaalniveaus: in bepaalde gebouwen, wijken of regio’s in het land zou nieuwbouw, of nog beter verbouw, mogelijk moeten zijn zonder de dwang van de puntengrens. Laat de gemeente regelluwe locaties aanwijzen en laat de markt zelf bepalen welke huur gevraagd wordt. En laat ze zelf een bepaalde kwaliteit (groot, klein, duur, goedkoop) aanbieden. 6

2 De Nederlandse particuliere huursector 2.1 De Nederlandse woningmarkt in een notendop Ontwikkeling woningmarkt na de Tweede Wereldoorlog In de jaren vijftig werden de woningcorporaties in Nederland onder overheidsinvloed gebracht om het nijpende woningtekort daadkrachtig op te lossen. Betaalbaar en kwalitatief goed wonen was decennialang het devies. En dat in zo groot mogelijke aantallen om de niet aflatende woningnood te lenigen. Wat later, vanaf de jaren zeventig, werden grote delen van de particuliere huurhuizenvoorraad gesloopt en vervangen door sociale woningbouw. Tevens namen in deze periode de mogelijkheden tot het kopen van een eigen huis toe. Gunstige koopvoorwaarden en een ruime hypotheekrenteaftrek maakten een koopwoning bereikbaar voor groepen die vroeger van de huursector afhankelijk waren. Zowel de sociale huursector als de koopsector hadden na de Tweede Wereldoorlog veel beleidmakende vrienden waar de particuliere huursector deze niet had. Dit had ook te maken met de slechte reputatie die de particuliere huursector in de loop der jaren had opgebouwd. Huisjesmelkers, verwaarlozing, uitbuiting en leegstand zorgden voor een stigma dat deze sector geen goed heeft gedaan. Als gevolg hiervan heeft de Nederlandse woningmarkt zich de afgelopen vijftig jaar met name ontwikkeld in ‘twee smaken’: koopwoningen en sociale huurwoningen (zie figuur 1). Daarmee werd de ‘derde smaak’, de particuliere huursector, langzamerhand steeds verder gemarginaliseerd tot 9% van de totale woningmarkt anno 2015. Dit terwijl particuliere huur tot in de jaren vijftig de grootste sector was in 1

Nederland. De particuliere huursector wordt ook wel beschouwd als de smeerolie tussen de sociale huursector en de koopsector. Meer hierover in het kader ‘Particuliere huur als smeerolie’. Figuur 1: Ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt sinds de Tweede Wereldoorlog

Bron: Elsinga, M. en F. Wassenberg, TU Delft/OTB, 2014

1

Deursen, J., Particuliere huursector in Nederland: Kansen voor groei. Platform31, 2013

7

Particuliere huur als smeerolie In het geval van een perfecte markt met complete keuzevrijheid, perfecte doorstroom, een perfecte nationale inkomensopbouw, bevolkingsspreiding en complete en vrije informatie van vraag en aanbod zouden de koopsector, sociale huursector en particuliere huursector vloeiend met elkaar in verband moeten staan (zie figuur 2). Het model suggereert een optimale balans tussen de sectoren, waarbij vraag en aanbod met elkaar in evenwicht zijn en men altijd een alternatief heeft voor de huidige huisvestingsvorm. In geen enkel land is dit ideale model van de woningmarkt van toepassing. Echter, de particuliere huursector is in andere omringende landen een stuk groter dan in Nederland. Figuur 2: Drie sectoren van de woningmarkt in evenwicht

Bron: Deursen, J. van (2013) Een kleine particuliere huursector kan om diverse redenen een probleem vormen. Een van die 8

redenen is de doorstroming. De particuliere huursector is belangrijk als ‘smeerolie’ tussen de sociale huursector en de koopsector (zie figuur 3). Gedurende de afgelopen jaren is vaak geconstateerd dat de Nederlandse woningmarkt vastzit en de smeeroliefunctie van de particuliere huursector ontbreekt. Dit wordt bevestigd door diverse onderzoeken zoals het WoON en het rapport Kosten Koper van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen. Bartelsman et al verwoorden die ontbrekende dynamiek als volgt: "De grote kloof tussen koop en huur en het ontbreken van een goed functionerende huurmarkt met lange wachtlijsten in de sociale sector zorgt voor een aantal problemen. Huishoudens met bovenmodale inkomens in de sociale sector kunnen en willen de overstap naar de koopsector niet maken. Starters worden geconfronteerd met lange wachtlijsten in de huursector, en een koopsector die duur is ten opzichte van hun kredietcapaciteit. Oudere eigenwoningbezitters kunnen het in de woning opgebouwde vermogen moeilijk te gelde maken door te gaan huren.” Figuur 3: Particuliere huursector als smeerolie tussen sociale huur en koop

Bron: Deursen, J. van (2013)

In deze context winnen de middeldure woningen (tussen € 700 - 1.000) in de particuliere huursector aan populariteit onder mensen die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en tegelijkertijd niet in de positie zitten om een huis te kunnen kopen. Daarnaast is er een trend zichtbaar van een steeds flexibeler wordende maatschappij: dit geldt voor de arbeidsmarkt (het aantal vaste contracten neemt af en tijdelijke contracten nemen toe) en veel andere sectoren (hoge mobiliteit in werk en relaties, geen harde scheiding meer tussen woon- en werklocaties, diversiteit aan huishoudens, meer ouderen). Deze ontwikkelingen zorgen voor een groei in de vraag naar flexibele woonvormen. De particuliere huursector heeft daar de beste mogelijkheden voor: het biedt flexibiliteit, tijdelijke woonruimte en snelle beschikbaarheid voor uiteenlopende groepen.

Huidige woningmarkt Van de 7,5 miljoen zelfstandige woningen in Nederland bestaat 57% uit koop- en 42% uit huurwoningen. Er bestaat dikwijls verwarring over de scheidslijn en definities van de sociale en particuliere huursector. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat de Nederlandse huursector op twee manieren is in te delen: naar huurhoogte en type verhuurder. Die tweedeling resulteert in verschillende categorieën (zie ook figuur 4). 

Gereguleerde woningen: huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per 2015) van toegelaten instellingen met een non-profitlabel (woningcorporaties) en van particuliere verhuurders met een winstoogmerk (zij moeten daarmee tevens voldoen aan de wettelijk vastgestelde prijsreguleringen van het Woningwaarderingsstelsel). Sociale huurwoningen definiëren wij als het gereguleerde woningbestand van woningcorporaties.



2

Geliberaliseerde woningen: huurwoningen boven de liberalisatiegrens van toegelaten instellingen en particuliere verhuurders. De huurprijzen van deze woningen worden vrij bepaald. Deze categorie wordt ook wel de vrije huursector genoemd.

1

Figuur 4: Vier categorieën binnen de huursector, naar type verhuurder en huurhoogte

Gereguleerd (Huren t/m € 710,68 en huren volgens WWS)

Geliberaliseerd (vrije huursector) (Huren vanaf € 710,68 en huren vrij bepaald) Totaal (Restcategorie Totaal aantal verhuurde zelfstandige woningen

Toegelaten instellingen / non-profit

Met winstoogmerk / commerciële huursector

Totaal

Sociale huursector (DAEB) 2.162.000 woningen

Particuliere huursector 402.000 woningen

2.564.000 woningen

Woningen van corporaties boven liberalisatiegrens (nietDAEB) 138.000 woningen

Particuliere huursector 188.000 woningen

326.000 woningen

2.300.000 woningen

590.000 woningen

2.890.000 288.000) 3.200.000 woningen

Bron: Auteurs, op basis van cijfers van IVBN, WoON, CBS, Capital Value 2015

2

Over de term ‘sociale huursector’ bestaat verwarring. Soms staat een sociale huurwoning gelijk aan een betaalbare of gereguleerde huurwoning, ongeacht de eigenaar. Wij hanteren de term sociale huurwoning als het een gereguleerde huurwoning (tot de liberalisatiegrens van € 710,68) is van een toegelaten instelling (woningcorporatie).

9

De woningcorporaties zijn met 72% de grootste aanbieders van woningen op de huurmarkt. Veruit het grootste deel van het corporatiebezit (94%) wordt in de gereguleerde sector verhuurd. De particuliere verhuurders bezitten 19% van alle huurwoningen. Er valt binnen deze groep onderscheid te maken in institutionele beleggers en private beleggers. Bij de institutionele beleggers is de verhouding tussen gereguleerde en geliberaliseerde woningen bijna gelijk, terwijl driekwart van het bezit van de private beleggers in het gereguleerde segment wordt verhuurd. Daarnaast is er nog een restcategorie (‘overig’). Dit is een zeer diverse groep verhuurders, waaronder huishoudens die hun onverkochte tweede woning tijdelijk verhuren, eenpitters, erfgenamen en eigenaren van slechts een paar huurwoningen zonder sterk beleggingsperspectief (zie ook figuur 5).

3

Figuur 5: De Nederlandse woningmarkt in aantallen

10

Bron: Capital Value, IVBN, CBS, 2015

3

Capital Value, De woning(beleggings)markt in beeld, 2015

2.2 De Nederlandse huursector in Europese context We leven in een tijd waarin arbeidsmarkten flexibeler worden en waarin mobiliteit, ook op de woningmarkt, belangrijk is voor de economische ontwikkeling (zie ook kader ‘Particuliere huur als smeerolie’). Als op Europees niveau wordt gekeken naar de relatie tussen de omvang van de private huurmarkt en de verhuismobiliteit zit Nederland in de middenmoot. Het blijkt over het algemeen dat hoe groter de private huurmarkt, des te meer verhuismobiliteit er is. De OESO heeft de private huursector in vier landen onderzocht: Nederland, Duitsland, Tsjechië en Finland. Nederland heeft veruit de grootste sociale huursector (31%) en een kleine particuliere huursector vergeleken met de andere drie landen. In Duitsland steekt juist de omvang van de particuliere huursector met kop en schouders boven die van overige Europese landen uit (zie figuur 6). Finland kende twintig jaar geleden een even gereguleerde huurmarkt als in Nederland, maar heeft sindsdien de omslag gemaakt naar een flink grotere geliberaliseerde huurmarkt. In Tsjechië bestond 25 jaar geleden in feite geen woningmarkt; de woningen waren van de staat en huur betalen hoefde ook niet. In twintig jaar tijd is daar erg veel veranderd. Een ander belangrijk verschil is dat Nederland de koopsector decennialang flink heeft gestimuleerd, terwijl andere landen dit geleidelijk hebben afgebouwd waardoor huren aantrekkelijker werd. Gebleken is dat dit voor zowel de huizenmarkt als de economie voordelen heeft. Een versnelling van de afbouw van de hypotheekrenteaftrek in Nederland leidt tot minder risico’s en meer flexibiliteit.

4

Figuur 6: Grote verschillen tussen Europese landen in omvang particuliere huursector

Bron: Haffner, M., C. Lennartz en K. Dol, TU Delft/OTB, 2012

4

Boer, R. de en Bitetti, R., A Revival of the Private Rental Sector of the Housing Market?: Lessons from Germany, Finland, the Czech Republic and the Netherlands. OECD Economics Department Working Papers, 2014.

11

Figuur 7: De huursector in 28 landen

70 60

Duitsland Zwitserland

50 40 30

Korea VS

% Particuliere huur

Canada Japan Zweden N-Zeeland Belgie Frankrijk Australie 20 Denemarken Griekenland Noorwegen Oostenrijk Finland Italie Ierland G-Brittanie Spanje 10 Portugal Tsjechie Hongarije Estland Slovenie Polen 0 0 0 5 10 15 20 25

Nederland

30

35

% Sociale huur Bron: Haffner, M., C. Lennartz en K. Dol, TU Delft/OTB, 2012 (bewerking Platform31) 12

In Figuur 7 staat de huursector in een reeks westerse landen weergegeven. Duidelijk is in welke landen bewoners kunnen huren in de sociale huursector, en waar de private huursector overheerst. Een van de belangrijkste constateringen uit het OESO-onderzoek is dat huurbescherming belangrijk is, ongeacht de verschillende huisvestingssystemen. Veel regulering (bijvoorbeeld in de vorm van contractbescherming) wordt vaak als niet wenselijk gezien; er zou meer gedereguleerd moeten worden. Duitsland en Nederland hebben een traditie van sterk huurrecht en contractbescherming. Een sterk gereguleerd huurrecht biedt zekerheid voor de huurder en is bepalend voor de vraag naar woningen. Met contractbescherming weten huurders immers dat zij bescherming hebben. De huurbescherming kan echter ook doorschieten. Bij te sterke bescherming is het bijvoorbeeld niet meer mogelijk om huurders bij wanbetaling uit huis te zetten. In Tsjechië was dit probleem zichtbaar. Tot tien jaar geleden ontbraken daar efficiënte gerechtelijke procedures en contractbescherming was heilig. Mensen betaalden geen huur aangezien er toch geen risico was van ontruiming. Dit beleid is de afgelopen jaren flink aangepast. Een sterke liberalisering van het huurrecht heeft met name effect op de vraag naar huurwoningen. Zowel Finland als Tsjechië hebben forse stappen gezet om het huurrecht ‘uit te kleden’. In Finland kan de woningeigenaar bijvoorbeeld het huurcontract opzeggen als hij zijn woning wil verkopen. Men ziet de huurwoning als iets tijdelijks dat flexibel moet zijn. Huren wordt tweederangs.

4

De OESO stelt dat de huurprijsregulering een balans is tussen zekerheid voor huurders (voorspelbaarheid over de prijsontwikkeling) en mogelijkheden voor rendement en aanpassingen aan de marktsituatie voor verhuurders. De huurprijsregulering heeft effect op het aanbod: maximalisatie drukt het aanbod en flexibiliteit biedt kansen voor een hoger rendement. De balans is delicaat: zowel te veel als te weinig regulering leidt tot slechte uitkomsten (zekerheid voor de huurder versus weinig flexibiliteit voor investeerders/rendement en andersom). Nederland is een duidelijk voorbeeld van zeer sterke huurprijsregulering met bijna 90% van de markt. Dat is veel vergeleken met andere Europese landen. In onderstaand kader staat meer over de woningmarkt in Duitsland, Finland en Tsjechië.

4

Finland als de meest liberale huurmarkt van de westerse wereld Finland had 25 jaar geleden een huurmarkt die minstens even gereguleerd was als die van Nederland. Eind jaren tachtig ontstond er een grote economische crisis (mede veroorzaakt door een bubbel op de koopwoningenmarkt). Er bleef een massa aan onverkoopbare koopwoningen over. Daarom werd begin jaren negentig een private huurmarkt gecreëerd die deze klappen kon opvangen. Alle belemmeringen voor de ontwikkeling van de private huurmarkt werden weggehaald: geen regels voor aanvangshuren, geen regels voor huurverhogingen in private huur en een liberaal contractrecht. De Finse huurmarkt wordt daarmee ook wel de meest liberale huurmarkt van de westerse wereld genoemd. Door deze aanpak werden drempels weggehaald en is het aanbod in de private huurmarkt flink gestegen. Een nadeel is dat deregulering niet alleen invloed heeft op het aanbod, maar ook op de vraag. De meer liberale regelgeving betekent een meer tijdelijke en flexibele vraag naar private huurwoningen en een pushfactor richting koop, maar plaatst het huren van een woning als tijdelijke second-bestoplossing. Lokale vergelijkingshuren als maatstaf in Duitsland Duitsland heeft een hele grote en stabiele private huursector. Ook is er sprake van een grote diversiteit: zowel in de hoge, midden- als lage prijsklassen zijn woningen te vinden. Het is ook normaal om een wooncarrière in de huursector te maken, men hoeft niet per se te kopen. De stimulering van de koopsector is in Duitsland nooit zo extreem geweest als in Nederland. De huurprijsregulering is er gebalanceerd. Verder is er sprake van een sterke contractregulering, net als in Nederland. Duitsland kent een huurbeleid gebaseerd op de Mietspiegel: alle gemeenten met meer dan 100.000 inwoners hebben een Mietspiegel. Daarin wordt berekend wat een bepaald type woning in de afgelopen vier jaar op de lokale markt heeft opgebracht. De huurprijzen mogen niet heel ver boven de Mietspiegel uitkomen. Duitsland stelt dus marktgebaseerde maximale huren vast. In Nederland kennen we het WWS (Woningwaarderingstelsel) dat voor het hele land geldt. Daar zit echter weinig regionale differentiatie in (de WOZ-waarde gaat meetellen, maar daar blijft het bij). De huurprijsregulering in Duitsland is veel flexibeler, meer lokaal gericht en marktgeoriënteerd en biedt toch zekerheid. Als er geen Mietspiegel is, bijvoorbeeld in kleine gemeenten, zijn er andere manieren om de maximale huur vast te stellen. Ervaringen met deregulering in Tsjechië In 1991 besloeg de sociale huur in Tsjechië 40% van de woningmarkt, terwijl dat momenteel nog maar een magere 8 à 9% is. De teruggang van de sociale huursector was een van de meest zichtbare gevolgen van de val van het communistisch regime. Het eigenwoningbezit daarentegen is in twintig jaar tijd van 35% naar 65% toegenomen. De private huursector is van ‘non existent’ in 1991 naar 14% gegroeid in 2011. De deregulering in Tsjechië is redelijk te vergelijken met die in Finland: huurregulering gold niet meer voor de private sector. Dit heeft ook in Tsjechië geleid tot een snelle toename van het aanbod. Daar was wel het probleem dat de deregulering eerst alleen voor de nieuwe contracten gold en mensen met bestaande contracten erbuiten vielen. Met een dergelijke gespleten markt ontstonden grote problemen (in huurachterstanden et cetera). Nu beweegt de Tsjechische regulering van de huurmarkt meer richting het Duitse model.

Op basis van de analyse van de vier Europese woningmarkten concludeert de OESO dat het van belang is om een grotere particuliere huurmarkt in Nederland te creëren. Zij trekken een aantal conclusies en doen aanbevelingen voor de Nederlandse woningmarkt: 

Een grotere particuliere sector creëert meer keuzemogelijkheden, investeringen en flexibiliteit op de woningmarkt;

13



Het creëert ook meer neutraliteit: een goed functionerende huurmarkt heeft economische voordelen (zie Duitsland); - houd daarbij rekening met lokale marktomstandigheden (zoals de Duitse Mietspiegel);



Er zijn positieve ervaringen met deregulering, flexibiliteit in huurbeleid en afbouw van de stimulering van koop (zie Duitsland, Finland, Tsjechië); - wees bewust van de risico’s van over- en onderregulering; - kijk altijd goed naar het effect van hervormingen in vraag en aanbod.

4

2.3 Spelers op de particuliere huurmarkt Het beeld bij veel mensen dat pensioenfondsen meer woningen bezitten dan private beleggers is onjuist. Private beleggers bezitten met 77% veruit de meeste woningen (455.000 woningen) op de Nederlandse particuliere huurmarkt, de overige 23% bestaat uit institutionele beleggers (135.000 woningen; zie figuur 5). In een periode van twintig jaar heeft er een grote verschuiving plaatsgevonden waarbij institutionele beleggers afscheid hebben genomen van vastgoedportefeuilles. Zij hebben deze meestal verkocht aan private beleggers, die ze vaak hebben uitgepond. Er zijn sinds kort ook veel nieuwkomers op de markt 5

(zoals private retailbeleggers) met interesse in woningen. Voor ieder type belegger zijn kenmerkende werkwijzen en voorkeuren op de particuliere huurmarkt te onderscheiden.

14

Institutionele beleggers In Nederland zijn er ca. vijftien grote institutionele beleggers zeer actief op de woningbeleggingsmarkt (denk aan Delta Lloyd, Syntrus Achmea, Amvest, Bouwinvest, et cetera). Institutionele beleggers beleggen geld van derden zoals pensioenfondsen en verzekeraars en hebben een duidelijke voorkeur voor nieuw te ontwikkelen of zeer recente woningcomplexen van minder dan vijf jaar oud in het middeldure huursegment (boven de liberalisatiegrens van € 710,68 tot ca. € 1.000).

5

Een institutionele belegger als Syntrus Achmea Real Estate & Finance kiest bewust voor het middensegment omdat daar de grootste vraag ligt. Dit maakt het middensegment een stabiele belegging met een gegarandeerd rendement; een belangrijk criterium voor pensioenfondsen. Duurzaamheid wordt een steeds belangrijker aspect om de woonlasten te verlagen, maar ook vanwege de langetermijnvisie die een belegger heeft. Daarnaast spelen de onderhoudsgevoeligheid van gebouwen en een hoogwaardige kwaliteit (goede buitenruimtes en plattegronden) ook een belangrijke rol voor beleggers.

6

Ook de focus van Amvest ligt op de middeldure huursector (boven € 710 tot ongeveer € 900/1.000). Alles wat daarboven komt is een niche waar je een heel specifiek product voor moet maken. En dat is in de meeste gebieden over het algemeen niet mogelijk. Daarbij vormt een huur van € 1.000 voor veel 7

mensen een soort psychologische grens. Huurwoningen van die prijsklasse hebben tevens veel concurrentie van de koopwoningmarkt. Institutionele beleggers verkopen zelf ook veel, vaak oudere complexen uit de jaren zestig en zeventig. Daarmee maken ze middelen vrij om te investeren in nieuwbouw. Voor de institutionele beleggers geldt over het algemeen dat zij zich focussen op een categorie waar een zekere schaarste voor is en daarmee vissen ze snel in dezelfde vijver. Ze willen investeren in het middeldure huursegment in de

5

Harten, K. van, Capital Value, tijdens Platform31 CoP-bijeenkomst, november 2014

6

Jol, A., Syntrus Achmea Real Estate & Finance, tijdens Platform31 CoP-bijeenkomst, maart 2014

7

Peeters, R., Amvest, tijdens Platform31 CoP-bijeenkomst, juni 2014

Randstad, maar lopen vaak tegen ontwikkellocaties aan met een te hoge grondprijs of projecten die zijn bedoeld voor de koopsector.

5

Qua type woningen en locaties kiest een belegger als Syntrus Achmea bijvoorbeeld hoofdzakelijk voor grondgebonden woningen nabij steden en appartementen op centrumlocaties in binnensteden. De focus ligt op gebieden waar groei in inwoneraantal wordt verwacht. Er wordt ook wel voor locaties buiten steden gekozen, maar dan is de bereikbaarheid (bijvoorbeeld de ligging bij een OV-knooppunt) een 6

belangrijke bepalende factor. Amvest investeert niet in heel Nederland. De belegger maakt een selectie van de economisch krachtige regio’s met de G4 als belangrijkste steden, de Randstad en de flanken van de Randstad. Onder de flanken van de Randstad verstaat Amvest Brabant-stad en in het oosten Arnhem, Nijmegen en af en toe Zwolle. In de overige regio’s doet Amvest op reguliere portefeuilles voor particuliere huurwoningen heel weinig. Daar spelen hele andere vraagstukken, bijvoorbeeld op wonenzorg. Amvest kijkt naar gebieden waar veel vraag is en toekomstige waardegroei.

7

Qua omvang zit het gros van de projecten van Syntrus Achmea tussen de dertig en vijftig woningen. Minder woningen zijn niet interessant vanwege de exploitatie en bij meer dan vijftig woningen wordt het spannend omdat er voldoende huurders gevonden moeten worden binnen een tijdbestek van een half jaar. Op dit moment is dat niet zo moeilijk, maar dat moet ook voor een langere periode gelden. Hoe groter de omvang, hoe meer research en hoe meer tijd er voor zo’n investeringsbeslissing wordt 6

genomen.

Institutionele beleggers zijn sporadisch betrokken bij transformatieprojecten van kantoren naar 5

woningen. De transformatie van twee voormalige ministerietorens aan de Wijnhaven in Den Haag is 2

een uitzondering. De Wijnhaven biedt 100.000 m lege kantoorruimte en ligt op een toplocatie in Den Haag. Het gebouw ligt aan een belangrijke aanlooproute van het centrale station richting de stad (de ‘rode loper’). Syntrus Achmea realiseert hier 132 vrije sector huurappartementen namens twee pensioenfondsen. In de onderste verdiepingen komt een dependance van de Universiteit van Leiden. Op de begane grond ontwikkelt Heijmans een commerciële plint en een uitbouw voor de entree. De ondergrondse parkeergarage blijft in eigendom van de parkeerexploitant. De woningen hebben een huurrecht op de parkeerplaatsen. De ontwikkeling van de Wijnhaven is op basis van een convenant tussen Syntrus Achmea en de gemeente Den Haag tot stand gekomen (zie kader ‘Gemeente als 6

makelende en schakelende partij’).

15

Gemeente als makelende en schakelende partij De gemeente Den Haag kent een bijzondere samenwerkingconstructie bij de realisatie van particuliere huurwoningen. De gemeente werkt samen met een handvol prefered suppliers. Een daarvan is vastgoedbedrijf Syntrus Achmea Real Estate & finance, dat een convenant met de gemeente heeft gesloten om gedurende vijf jaar 250 woningen per jaar te realiseren. De gemeente Den Haag draagt verschillende locaties aan, waaruit Syntrus kiest. De gemeente zit maandelijks aan tafel met Syntrus en er wordt open onderhandeld over de projecten. Hiermee krijgt de gemeente een soort ‘makelende’ rol in het matchen van grond, positie, de partijen, het programma en de financiering. De gemeente stelt zich hierin flexibel op: “als het niet kan zoals het moet, dan moet het zoals het kan”, aldus Gert Jan Giele, aanjager woningbouwproductie bij de gemeente Den Haag. “Je moet oppassen dat je als gemeente niet in je eigen kaders blijft hangen: je verplaatst je meer dan vroeger in datgene wat de markt wil. De open dialoog, het bundelen van belangen en een flexibele houding van alle partijen (af en toe geven, af en toe nemen) zorgen ervoor dat creatieve oplossingen mogelijk zijn om projecten van de grond te krijgen of vlot te trekken.” Gert Jan Giele constateert dat daar waar het vroeger om ‘locatie, locatie, locatie’ draaide, nu gericht is op ‘relatie, relatie, relatie.’ De goede samenwerking tussen de partijen en de vertrouwensbasis die daaraan ten grondslag ligt, zijn dus cruciaal in het realiseren van projecten. De ontwikkeling van de Wijnhaven is op basis van het convenant tot stand gekomen. Tegelijkertijd 16

betekent de samenwerking op basis van dat convenant ook dat partijen eerder bereid zijn om zich hard te maken voor projecten die voor henzelf minder interessant zijn, maar wel voor de ander. Zo heeft Syntrus Achmea naast de Wijnhaven in 2014 ook project Kloosterburen ontwikkeld, gelegen aan de rand van Moerwijk, een van de ‘krachtwijken’ in Den Haag. De eengezinswoningen bleken Private beleggers met huren tussen de € 750 en € 900, een goed bruto aanvangsrendement en een scherpe De private beleggers vormen met 77% van de particuliere huurwoningen veruit de grootste groep op de acquisitieprijs uitstekend verhuurd te kunnen worden. Op termijn is verkoop een goede optie. Nederlandse particuliere huurmarkt. Het aantal private beleggers groeit, er zijn veel nieuwkomers. De In dit geval is de combinatie van Wijnhaven en Kloosterburen een win-winsituatie voor gemeente én groep is heterogeen: er zijn zeer veel private beleggers in Nederland, variërend van partijen met enkele Syntrus Achmea. 5 tientallen woningen in bezit tot 10.000 woningen. De vindbaarheid van private beleggers in Nederland is ook lastig, zelfs voor een vereniging als Vastgoed Belang (landelijke vereniging van particuliere beleggers) met 4.700 leden. Het totale aantal particuliere verhuurders in Nederland is niet bekend (ook door die groep ‘overig’ uit figuur 4), maar bedraagt naar schatting rond de 50.000. Figuur 8 toont de spreiding van het bezit van private beleggers tegenover het aantal verhuurders (deze grafiek is gebaseerd op een meting bij de achterban van Vastgoed Belang). Hieruit blijkt dat een groot aandeel private beleggers een gering aantal woningen bezit, en enkele grote beleggers meer dan duizend woningen. Zo heeft 2% van alle beleggers 55% van het totale bezit van deze beleggersgroep in handen (zie rechterkant van de grafiek). Dit zijn vaak familiebedrijven.

8

Miserus, L., Vastgoed Belang, tijdens Platform31 CoP-bijeenkomst, november 2014

8

Figuur 8: Aandeel private beleggers en aandeel woningen van private beleggers met zelfstandige woningen naar grootteklasse

Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang, 2014 Anders dan de corporaties en de institutionele beleggers wordt een groot deel van het vermogen dat private beleggers investeren gevormd door eigen geld. Nog een verschil is dat een private belegger vaak een combinatie van gereguleerde en geliberaliseerde huurwoningen bezit. Van het bezit van de private beleggers is 75% gereguleerd en 25% geliberaliseerd. Bij de institutionele beleggers ligt die verhouding op 45-55%. Een groot deel van het bezit van private beleggers (zowel gereguleerd als geliberaliseerd) bevindt zich in de Randstad (zie figuur 9). Alleen al in de vier grootste steden van Nederland (G4) is 41% van het totale gereguleerde bezit van particuliere verhuurders geconcentreerd en bijna 30% van de geliberaliseerde huurwoningen.

8

Figuur 9: Zelfstandige gereguleerde (links) en geliberaliseerde woningen (rechts) naar provincie (procentueel)

Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang, 2014

17

Figuur 10: Woningbezit van grote en kleine particuliere verhuurders in Nijmegen en Arnhem

18

Bron: Kadaster, 2015

Private beleggers hebben in tegenstelling tot institutionele beleggers voorkeur voor bestaande bouw. Zij nemen wat ouder bezit over van pensioenfondsen of woningcorporaties. Figuur 10 laat het verschil in voorkeur voor nieuw en ouder bezit tussen grote en kleinere beleggers mooi zien voor Arnhem en Nijmegen. De grens tussen ‘groot’ en ‘klein’ is gelegd op 500 woningen. Private beleggers sturen vaker op ‘de stenen’ dan op de kasstroom en weten vaak waarde toe te voegen. Private beleggers gaan heel actief om met het woningbezit en brengen vaak verbeteringen aan. 5

Na mutaties trekken ze de huren op naar markthuur of ze verkopen de woning door uitponden. Wat betreft de huurklassen is een interessante ontwikkeling zichtbaar: in juni 2014 lag 20% van de huurprijzen van private beleggers boven de liberalisatiegrens en in juli 2014 was dat al ruim 25% (zie figuur 11). Dit verschil wordt veroorzaakt door de boveninflatoire en inkomensafhankelijke huurverhogingen (meer hierover in Hoofdstuk 3).

8

Private beleggers hadden in 2014 circa € 1 miljard beschikbaar voor aankopen. Er vinden zeer diverse transacties plaats: plukjes van een tiental woningen tot transacties van meer dan € 50 miljoen. De private beleggers vormen dus een zeer heterogene groep in Nederland, met wisselende transactiegroottes.

5

Figuur 11: Zelfstandige woningen van private beleggers naar huurklasse (in juni en juli 2014)

19

Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang, 2014 Buitenlandse beleggers Er wordt de laatste tijd veel over buitenlandse beleggers gesproken, soms met enige scepsis of ze daadwerkelijk gaan investeren in Nederland. Ze hebben dit de laatste vijftien jaar niet gedaan, maar sinds anderhalf jaar zijn ze actiever geworden. Dat is begonnen met BNP Paribas en daarna volgden andere partijen die zoeken naar veilige beleggingen, met name in woningbeleggingen in Europa. Nederland is sinds anderhalf jaar meer in het vizier gekomen bij buitenlandse beleggers gezien het politiek stabiele klimaat en de relatief goede macro-economische situatie. Woningen zijn gemiddeld

goedkoper geworden (met 18% sinds 2008), maar die daling is tot stilstand gekomen. Daarbij krijgt Nederland een wat liberaler klimaat, dat maakt dat buitenlandse beleggers Nederland aantrekkelijker gaan vinden. In Europees perspectief ligt de grootste voorkeur van buitenlandse beleggers bij Duitsland en Scandinavië. Nederland staat op een goede derde plaats. Er kijken momenteel ongeveer veertig internationale partijen naar de mogelijkheden in Nederland. Een aantal heeft inmiddels posities verworven, waarvan Patrizia met de Vestia-deal een bekend voorbeeld is in Nederland (zie kader ‘Vestia verkoopt portefeuille aan Duitse belegger’). Buitenlandse beleggers verwerven een groter aandeel in de woningbeleggingsmarkt. Het zijn veelal Duitse en Zwitserse beleggers met pensioenfondsgeld, een langetermijnhorizon (investeringen voor vijf tot tien jaar) die niet gaan uitponden en gericht zijn op de kasstroom (versus de wat meer opportunistisch gedreven handelspartijen uit Engeland en Amerika met dikwijls een kortere horizon). Buitenlandse beleggers zijn bereid om ook in sommige gebieden buiten de Randstad te investeren, zoals in Limburg en Zeeland. De buitenlandse partijen hebben substantieel kapitaal beschikbaar en zij zullen in de komende jaren een belangrijke partij zijn als meer corporatiebezit beschikbaar komt (meer hierover in het volgende hoofdstuk).

5

Vestia verkoopt portefeuille aan Duitse investeerder Op 24 juli 2014 zetten woningcorporatie Vestia en de Duitse woninginvesteerder Patrizia hun handtekening onder een koopovereenkomst van de portefeuille van circa 5.500 woningen. De verkoopprijs bedraagt € 577 miljoen. De overeenkomst is gesloten onder voorwaarde van goedkeuring door het ministerie van BZK, het WSW en de toezichthouders. De verkoop levert volgens de 20

corporatie “een belangrijke bijdrage aan het duurzaam financieel herstel van Vestia en sluit naadloos aan op de doelstelling van Vestia om zich te richten op haar kerngebied, de regio’s Haaglanden en Rijnmond”. De huurinkomsten laten zich volgens VastgoedJournaal globaal berekenen op € 37 miljoen, uitgesplitst naar € 13 miljoen voor de geliberaliseerde huurwoningen en € 24 miljoen voor de niet geliberaliseerde woningen. Het bruto-aanvangsrendement komt daarmee op 6,4%. Nooit eerder werd er in Nederland een woningportefeuille van dit formaat verkocht. Sinds 20 maart 2014 stond de Vestia-portefeuille te koop. Tot 14 mei 2014 konden geïnteresseerden uit binnen- en buitenland bieden op deze portefeuille. Oorspronkelijk betrof het circa 6.500 woningen. Gedurende het proces heeft Vestia besloten een specifiek deel, het zorgvastgoed, niet te betrekken in de transactie. De transactie is echter nog niet rond.

Uit de profielschetsen van de verschillende typen beleggers in Nederland blijkt dat zij redelijk complementair zijn aan elkaar: de institutionele beleggers richten zich voornamelijk op nieuwbouw binnen stedelijke groeiregio’s en de private beleggers richten zich op bestaand bezit en zijn vaker regionaal actief. De buitenlandse beleggers zijn gericht op portefeuilles van substantieel volume en zijn 5

bereid te investeren in heel Nederland. Uiteindelijk geldt voor iedere belegger op de particuliere huurmarkt dat zij zoeken naar een stabiel rendement en een laag risicoprofiel. Zij investeren in die gebieden waar voldoende marktvraag is: de markt bepaalt dus uiteindelijk het tempo en de producten.

2.4 Ruimtelijke spreiding van particuliere huurwoningen Woningcorporaties zitten door heel Nederland, maar particuliere verhuurders zoeken vooral de sterke woningmarktgebieden op. Huren en rendementen zijn immers hoger als er veel vraag is. Het risico op leegstand is ook lager in deze gebieden, wat aantrekkelijk is voor beleggers. Het Kadaster heeft ten

behoeve van dit rapport de spreiding van het particulier verhuurde bezit in kaart gebracht. In figuur 12 is de verdeling van het particulier huurbezit over het land weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt naar grote en kleine verhuurders, bij wie een (verder arbitraire) grens van 500 woningen is gehanteerd. Figuur 12: De spreiding van particulier verhuurde woningen over Nederland

21

Bron: Kadaster, 2015 Twee zaken vallen op. Ten eerste geeft het totale beeld een aardige spreiding door het land heen, veel sterker dan doorgaans wordt verondersteld. Ten tweede valt op dat deze spreiding vooral komt door de kleinere private verhuurders. Hun spreiding komt redelijk overeen met dat van de bevolkingsspreiding in het algemeen. Dat levert de grootste concentraties op in de grootste gemeenten.

Het geld zit in de regio Een groot deel van het bezit van private beleggers bevindt zich in de Randstad, maar er zijn ook partijen die juist een focus hebben daarbuiten. Een voorbeeld is AVV Beheer, dat tientallen jaren actief is in aankoop, verkoop, verhuur en beheer van woningen en winkels in met name Zuid-West Nederland. Het werkgebied concentreert zich in Zeeland met onder andere bezit in Middelburg, Vlissingen, Goes, Zierikzee en Terneuzen als ook tal van dorpen zoals bijvoorbeeld Kamperland, Koudekerke, Wemeldinge en Westkapelle.

Het beeld van de grote particuliere verhuurders is veel eenduidiger. Hier ligt de concentratie veel meer in een beperkt aantal grotere gemeenten. Amsterdam is duidelijk favoriet bij grote verhuurders (ook hier: > 500 woningen), zoals figuur 13 laat zien. Opmerkelijk is de hoge plek van de beide groeisteden Zoetermeer en Almere, een illustratie van het eerder genoemde gegeven dat grote investeerders (veelal institutionele beleggers) in nieuwe wijken veel bezit hebben. Figuur 13: Top 10 gemeenten met meeste bezit grote particuliere verhuurders

22

Bron: Kadaster, 2015 Friso de Zeeuw (Bouwfonds Ontwikkeling en TU Delft) heeft in 2010 een model ontwikkeld en dat in 2013 en 2014 bijgeschaafd, waarmee hij de sterke woningmarktgebieden met concentraties van investeringen in woningen illustreert. Het rompertje laat zien waar minder en waar meer renderende gebieden liggen: Amsterdam voorop, dan de overige grote steden in de Randstad en enkele uitlopers, dan een tussengebied (rest van Nederland), en kansarme gebieden aan de randen van het land. In de laatste versie lanceert De Zeeuw een belangrijke nuancering: kijk goed, want ook in de meest sterke regio’s liggen slechte plekken, en omgekeerd, in zwakke (krimpende) gebieden liggen ook goed renderende pareltjes. Kijk preciezer, is de boodschap. Lees hier meer over in het kader ‘Het rompertje van Friso de Zeeuw: in vorm, te heet gewassen en verscheurd’.

Het rompertje van Friso de Zeeuw: in vorm, te heet gewassen en verscheurd Friso de Zeeuw (directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft) stileerde in 2010 de sterke marktgebieden in Nederland tot een aaneengesloten gebied dat toevalligerwijs de vorm van een rompertje had. Het kaartje is gebaseerd op een analyse van alle woningtransacties die per gemeente de kracht van de woningmarkt weergeeft. Het gaat om een vergelijking van de gemeenten ten opzichte van elkaar, gemeten over een periode van drie jaar. Volgens De Zeeuw zijn dergelijke kaarten richtinggevend bij de investeringsbeslissingen van professionele vastgoedbeleggers (zie figuur 14a). In 2013 actualiseerde De Zeeuw het kaartje (met verwerking van de gegevens over de periode 2010 t/m 2012) en dat gaf enigszins een ander beeld. Er verschijnt volgens De Zeeuw geen rompertje meer, maar - om in de beeldspraak te blijven - een (te) ‘heet gewassen rompertje’. Zie ook figuur 14b. Figuur 14a en 14b: Zoekgebieden van beleggers: het rompertje uit 2010 en het te heet gewassen rompertje uit 2013

23

Bron: Zeeuw, F. de, Building Business, 2013 De Zeeuw gaf in 2013 met figuur 14b aan dat het krachtigste gebied met de primary locations zich tot zijn kern heeft teruggetrokken. Die kern is: de noordvleugel van de Randstad, lopend van Alkmaar, Amsterdam naar Utrecht (de hele provincie). De zuidvleugel behoort er gedeeltelijk toe (onder meer Den Haag en Leiden). In Noord-Brabant is de zone Breda-Tilburg-Eindhoven een deel van het gebied. De analyse van De Zeeuw laat zien dat in de loop der jaren vooral aan de oostflank (West-Gelderland, Oost-Brabant) het sterke gebied terrein heeft prijsgegeven. De Zeeuw verwachtte dat het rompertje, bij opleven van de woningmarkt, weer min of meer in zijn oorspronkelijke vorm zou terugkomen (figuur 14a). Dit omdat de gebieden die wat achterblijven volgens De Zeeuw vaak aantrekkelijk gesitueerde, betaalbare (woon)locaties hebben, van waaruit de economische kerngebieden goed bereikbaar zijn. Daarmee zijn zij dus geschikt om de druk vanuit de kerngebieden op te vangen, aldus de hoogleraar. Eind 2014 maakte De Zeeuw een nieuwe versie, waaruit blijkt dat de vorm van het rompertje is verdwenen (ofwel ‘verscheurd’; zie figuur 14c). De Zeeuw constateert dat buiten het min of meer

aaneengesloten gebied van het rompertje, enkele 100.000-plussteden (met hun randgemeenten) het goed doen. Voorbeelden zijn Groningen, Zwolle en Maastricht. Niet alleen de economische kracht, maar ook factoren als locatiegebonden attracties van steden, spelen daarin een rol. De Zeeuw constateert tevens dat preciezer kijken binnen regio’s loont. Zo kleurt het noorden van Nederland voornamelijk rood (matige woningmarktsituatie op gemeenteniveau). Dit kan echter misleidend werken. Wanneer men inzoomt op postcodeniveau ontstaat er een meer gedifferentieerd beeld. Er blijken volgens de analyse van De Zeeuw tal van vlekken met een groene, bovengemiddelde score. Het gaat dan meestal om kleine steden, dorpen en buurtschappen. Maar ook wijken in grotere plaatsen als Sneek, Heerenveen en Hoogeveen. Volgens De Zeeuw zal een aantrekkelijke locatie vaak een sterke uitgangspositie geven, bijvoorbeeld situering aan de Friese meren. Figuur 14c: het verscheurde rompertje uit 2014

24

Bron: Zeeuw, F. de, Gebiedsontwikkeling.nu, 2014 Tijdens de Community of Practice van Platform31 met elf gemeenten werd de stelling van De Zeeuw, dat preciezer binnen gebieden gekeken moet worden, met een voorbeeldproject benadrukt. De Stadsregio Arnhem-Nijmegen heeft verschillende analyses naar haar woningmarkt laten uitvoeren. Daaruit blijkt een duidelijke vraag naar vrije sector huurwoningen in de regio. Binnen de Stadsregio zoeken de individuele gemeenten naar investeerders omdat zij locaties beschikbaar hebben waar interesse voor zou kunnen zijn. Uit een analyse van Fakton blijkt dat er binnen de Stadsregio drie gebieden te onderscheiden zijn, gebaseerd op aantrekkelijkheid voor beleggers: 

de centra van Arnhem en Nijmegen zijn zowel qua huurpotentie als kooppotentie goed;



de uitbreidinglocaties van Nijmegen Waalsprong en Schuytgraaff in Arnhem zijn wat lastiger;



het tussengebied heeft een lage potentie, met uitzondering van Elst.

Als je goed naar een specifiek gebied gaat kijken, zoals Fakton voor de regio Arnhem-Nijmegen heeft gedaan, zijn er vaak wel degelijk deelgebieden aan te wijzen die goede mogelijkheden bieden voor beleggers om te investeren. Deze constatering maakt De Zeeuw ook in zijn meest recente versie van het rompertje. De prognose voor de Stadsregio Arnhem-Nijmegen spoorde dan ook niet met zijn ‘te heet gewassen rompertje’ (figuur 14b), maar wel met zijn meest actuele versie van eind 2014 (figuur 14c).

3 Kansen en belemmeringen in de particuliere huursector 3.1 Toenemende vraag naar particuliere huurwoningen De totale woningvoorraad zal tussen 2015 en 2020 naar verwachting groeien met circa 260.000 woningen. Daarvan zal 60% in de koopsector en 40% in de huursector gerealiseerd worden. Dit komt neer op 125.000 nieuwe huurwoningen, waarvan 85.000 woningen in de gereguleerde sector en 40.000 in het geliberaliseerde (vooral middeldure) huursegment waarvoor privaat kapitaal nodig is. Door de groei van het aantal huishoudens in Nederland (circa 60.000 huishoudens per jaar) is dit geprognosticeerde bouwvolume, met name in de stedelijke agglomeraties, onvoldoende om de oplopende tekorten aan betaalbare huurwoningen tegen te gaan.

9

Wim Wensing, directeur Investment Management van belegger en ontwikkelaar Amvest voorziet ook een groeiende vraag naar middeldure vrije sector huurwoningen, zeker in de noordelijke Randstad: “De toegang tot de sociale woningmarkt is beperkt, de hypotheekregels zijn aangescherpt en onze steden zijn in trek bij actieve, dynamische young professionals. Niet zelden betreft het alleenstaanden. Zij hebben minder interesse in het bezit van een woning, maar willen wel graag in een goed appartement in een aantrekkelijke stedelijke omgeving verblijven. Het aanbod in de vrije sector is nog 25

10

heel beperkt.”

Ook Henk Jagersma, directievoorzitter van institutioneel belegger Syntrus Achmea, duidt de trends op de huurwoningmarkt tijdens een speech in maart 2014: “We moeten heel eerlijk zijn, voor 2008 hoorden we het begrip vrijesectorhuurwoningen vrijwel nergens. […] Je had te maken met een markt, waarin de koopwoningen fiscaal zwaar werden gefaciliteerd en de corporaties over de hele linie een wat exclusieve positie hadden. De vrijesectorhuurwoning kwam eigenlijk niet voor in de beleidsnota’s. Dat heeft een paar nadelen: er is weinig doorstroming mogelijk vanuit sociale huurwoningen en weinig keus voor consumenten tussen koop en huur. Dat vergt wel een antwoord, want de markt is heel erg hard veranderd. Een aantal structurele trends waren al enige jaren onder de oppervlakte zichtbaar, maar kwamen niet boven. Het gaat om demografische veranderingen: veel meer twee- en eenpersoonshuishoudens, een sterke vergrijzing, een stevige bevolkingsgroei. Voorts zien we een toenemende groei van mobiliteit in arbeid en relaties, welke eisen stellen aan het type woning. Daarbij zien we in de jaren daarna nog een andere trend naar boven komen. Het gaat hier om dat de jonge generatie steeds meer het accent legt op gebruik in plaats van bezit. Dat zou wel eens een vergaande betekenis kunnen gaan hebben voor de woningmarkt in de komende jaren. Kortom: een markt waarin de komende tijd vraag is naar veel meer huurwoningen, zowel in de sociale als de vrije sector, met daarbij wel het verschil dat er in Nederland veel sociale huurwoningen zijn en nauwelijks vrijesectorhuurwoningen. Ik moet daarbij wel zeggen dat de minister en de overheid wel op deze nieuwe werkelijkheid inspelen. Nadrukkelijk uitgangspunt is ‘meer markt, meer marktwerking’. Een heldere rolverdeling: wat mogen corporaties wel en niet doen.”

9

11

Capital Value, De woning(beleggings)markt in beeld 2015, februari 2015

10

NUL20, Buitenlands geld blijft boven markt zweven, september 2014

11

Building Business, Henk Jagersma spot nieuwe trend woningmarkt, maart 2014

26

Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) erkent dat er de komende jaren een forse groei in de vraag naar middeldure particuliere huurwoningen ontstaat en roept beleggers op om in dat gat te springen. In een interview met Building Business (juni 2014) zegt hij: “Het is voor onze woningmarkt van groot belang dat het middeldure huursegment tot ontwikkeling komt. Tussen de liberalisatiegrens van 699 en pak ‘m beet 900 euro is er weinig aanbod. Woningcorporaties doen prima werk voor mensen met een kleine portemonnee. Maar ze hebben de laatste jaren hun terrein enorm uitgebreid en zijn gaan concurreren met commerciële partijen. Omdat corporaties woningen aanbieden voor 500, 600 euro die, als ze kostendekkend zouden zijn, 800 euro moeten opbrengen, blijven zo’n 600.000 huurders waarvan de inkomens gestegen zijn, in sociale woningen zitten. Met als gevolg lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en geen aanbod van middeldure huur. Als corporaties dat blijven doen, wordt de markt nooit gezond. Dat wil ik niet. Ik vind het belangrijk dat het speelveld weer eerlijk wordt, daarom heb ik daar ook wetgeving voor in voorbereiding. Nederlandse beleggers weten dat natuurlijk, maar buitenlandse willen meer informatie hebben. De interesse vanuit het buitenland is er zeker. Daarom ga ik zelf de boer op. Want het is voor de huurders en voor onze bouwsector belangrijk dat zoveel mogelijk beleggers die middeldure markt instappen om aanbod tot stand te brengen. […] Beleggen heeft ook met timing te maken. Dit is hét moment om in de woningmarkt te stappen.”

12

Een van ‘s lands hoogste woonambtenaren, directeur-generaal Mark Frequin van het ministerie van BZK, was begin 2015 in de Londense City om een gezelschap van internationale banken en investeringsfondsen over te halen geld in de Nederlandse huurwoningmarkt te stoppen. Jarenlang waren buitenlandse beleggers niet geïnteresseerd, maar momenteel is geld niet het probleem.

13

3.2 Grotere investeringsbereidheid Er zijn de afgelopen tijd veel analyses gepubliceerd die de bereidheid van zowel nationale als internationale beleggers laten zien om in het gat van middeldure huur te springen. De Nederlandse woningbeleggingsmarkt biedt momenteel een aantrekkelijk investeringsklimaat voor beleggers: de woningprijzen zijn de laatste jaren fors gedaald (met gemiddeld 20%), terwijl de huurniveaus zijn gestegen. Hierdoor zijn rendementen voor woningbeleggingen sterk verbeterd. Daarnaast neemt de vraag naar middeldure huurwoningen toe, terwijl woningcorporaties zich noodgedwongen meer focussen op sociale huurwoningen. Dit alles vergroot de interesse van (inter)nationale beleggers. Ook kan de Nederlandse woningmarkt een belangrijke rol spelen bij het verlagen van de risico’s voor een pensioenfonds: woningen leveren een goede risicospreiding en bieden een bescherming tegen inflatierisico dat beter is dan andere beleggingscategorieën.

14

Het risico-rendementsprofiel van een

woningbelegging is dus aantrekkelijk ten opzichte van andere segmenten. In het vorige hoofdstuk kwam al naar voren dat buitenlandse beleggers sinds anderhalf jaar actief zijn geworden op de Nederlandse huurwoningmarkt. Ook is er een toename van het aantal andere nieuwe toetreders (zoals retailbeleggers met interesse in woningen) op de particuliere huurmarkt zichtbaar. Recent onderzoek van Capital Value laat zien dat in 2014 voor een ‘recordvolume’ van circa € 3 miljard aan Nederlandse woningportefeuilles is aangekocht door beleggers. Internationale beleggers hebben in hetzelfde jaar € 1,5 miljard in Nederlandse woningen belegd. Voor 2015 geven Nederlandse 12

Building Business, Exclusief interview met Minister Blok: ‘Vibe rond middeldure huurwoningen’, juni 2014

13

Volkskrant, Leuren met huurhuizen in de City, 4 maart 2015

14

Finance Ideas, Dutch residential investments in European perspective, maart 2014

27

institutionele beleggers aan dat zij € 1,5 miljard beschikbaar hebben, de Nederlandse particuliere beleggers hebben € 1 miljard beschikbaar en de buitenlandse beleggers € 3 miljard. Ook de financiers, die de smeerolie van de transacties vormen, zijn positief. Eind 2013 waren Nederlandse banken nog terughoudend bij de financiering van grote woningportefeuilles, maar vanaf het tweede kwartaal van 2014 is die bereidheid sterk toegenomen. Daarnaast groeit de bereidheid van internationale banken om Nederlandse woningbeleggingen te financieren.

9

Het lijkt erop dat belemmeringen verdwijnen en kansen verschijnen om meer in de particuliere huursector te investeren.

3.3 Belemmeringen voor de particuliere huursector in 2013 en 2015 15

In 2013 voerde Jan van Deursen een stageproject uit onder begeleiding van Platform31.

Hij

constateerde toen een aantal obstakels die de groei van de particuliere huursector in Nederland tegenhouden. Inmiddels, anno 2015, blijkt dat een aantal van deze belemmeringen minder spelen terwijl andere onverkort gelden. We zetten de belangrijkste belemmeringen op een rij. (On)rust in wet- en regelgeving Woningen zijn voor investeerders, zowel institutioneel als privaat, een langjarige belegging. Waar zij het meest gebaat bij zijn, is naast (uiteraard) rendement de nodige rust. Rust in regels en beleid, met 28

vertrouwen in een langetermijnperspectief. Veranderende regelgeving of alleen al de dreiging ervan, creëert onzekerheid. Deze onzekerheid schrikt beleggers af. De marktstructuur wordt immers veranderd dus het gedrag van de investeerder zal zich daaraan aanpassen. Een van de belangrijkste belemmeringen die Van Deursen tegenkwam, was onduidelijkheid in wet- en regelgeving. Inmiddels heeft het kabinet hervormingen op de huurmarkt doorgevoerd (en doet dat nog steeds) die de doorstroming op de woningmarkt moeten bevorderen en ervoor moeten zorgen dat er een beter passend aanbod van huurwoningen komt in zowel de sociale als de vrije huursector. De maatregelen over onder andere de inkomensafhankelijke huurverhogingen, de bevriezing van de liberalisatiegrens, het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en de afbakening van het takengebied van woningcorporaties zorgen voor meer duidelijkheid voor beleggers dan een paar jaar geleden. Een overzicht van deze maatregelen staan in het kader ‘Maatregelen van invloed op particuliere huursector’ in paragraaf 3.4. Henk Jagersma, directievoorzitter van institutioneel belegger Syntrus Achmea, zei hierover in zijn speech in 2014: “Minister Blok, uw lijn is een goede bij het schetsen van een helder kader. En het is een essentiële lijn richting de buitenlandse belegger die in Nederland wil investeren. Dit is erg belangrijk. Want als we erin slagen die buitenlandse belegger aan te trekken – en er zijn positieve signalen – dan kunnen er meer partijen investeren in de woningmarkt. We zien al een toenemende interesse van Nederlandse pensioenfondsen en Nederlandse verzekeraars om te beleggen in de Nederlandse woningmarkt. Daarnaast zijn er ook vragen vanuit het buitenland. Dat betekent dus dat, als het goede beleid wordt gevoerd en dit consistent door de jaren heen wordt volgehouden, we geldstromen op elkaar kunnen stapelen. De geldstromen van de corporatiesector om echt goed in de sociale kant te investeren – waar overigens nog veel te doen is in renovatie, verduurzaming en het wegwerken van wachtlijsten – en de nieuwe geldstromen van pensioenfondsen en verzekeraars en buitenlandse (institutionele) beleggers.

15

Deursen, J., Particuliere huursector in Nederland: Kansen voor groei. Platform31, 2013

Tezamen is dat een enorme steun in de rug voor de Nederlandse economie. Een bijeffect, maar voor de minister en een kabinet ook heel relevant. Ook voor ons overigens, want hoe beter de economie functioneert, hoe beter onze beleggingen presteren.”

11

Verhuurderheffing Een andere maatregel van het Rijk is de Verhuurderheffing, die voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders met meer dan tien woningen in het gereguleerde segment geldt. In 2013 hebben verhuurders € 50 miljoen betaald en in de jaren daarna loopt dit op tot een jaarlijks bijdrage van € 1.7 miljard in 2017. Institutionele beleggers investeren veel in duurdere geliberaliseerde woningen, maar het grootste deel (75%) van de woningen van private beleggers valt onder het gereguleerde segment. Voor dit deel worden ze dus aangeslagen. Belangenorganisaties IVBN en Vastgoed Belang vrezen dat dit tot verlies van vertrouwen bij beleggers leidt. Die gaan naar alternatieve beleggingen zoeken, luidt de waarschuwing. Minister Blok meent echter dat verhuurders de heffing goed kunnen betalen uit de huurverhogingen die ze de komende jaren bij huurders kunnen ophalen, net zoals dat geldt voor de woningcorporaties. Vastgoed Belang betwist dat. Uit de Ledenpeiling van Vastgoed Belang uit 2014 (uitgevoerd door onderzoeksbureau OTB) blijkt dat particuliere beleggers (exclusief de institutionele partijen) € 300 8

miljoen tekort komen t/m 2017. De huren in de commerciële sector zijn al hoog, ook als het om woningen gaat die in huurprijs gereguleerd zijn. Die liggen vaak al tegen de maximaal toegestane huurprijs aan. De ruimte om die huren nog verder te verhogen is daarom maar beperkt.

16

Begin 2016 wordt een evaluatie van de Verhuurderheffing aan het parlement gestuurd. Hierbij wordt specifiek gekeken naar de effecten voor particuliere verhuurders. Financiering De kleine particuliere verhuurders lopen regelmatig tegen de financiering van hun projecten aan. Institutionele beleggers hoeven geen financiering te zoeken; zij zoeken juist projecten om hun geld (van bijvoorbeeld pensioenfondsen) te stallen. Echter, uit paragraaf 3.2 blijkt dat de woningprijzen de laatste jaren fors zijn gedaald (met gemiddeld 20%), terwijl de huurniveaus zijn gestegen. Hierdoor zijn rendementen voor woningbeleggingen sterk verbeterd. Alternatieve beleggingen (obligaties, spaarrekeningen, kantoren) zijn bovendien allemaal minder attractief. Daarnaast neemt de vraag naar middeldure huurwoningen toe, terwijl woningcorporaties zich noodgedwongen meer focussen op sociale huurwoningen. Dit vergroot niet alleen de interesse van beleggers, maar ook de investeringsbereidheid van financiers. Eind 2013 waren Nederlandse banken nog terughoudend bij de financiering van (grote) woningportefeuilles, maar vanaf het tweede kwartaal van 2014 is die bereidheid sterk toegenomen. Gebrek aan woningportefeuilles Een deel van het beschikbare investeringsvolume (€ 650 miljoen) van beleggers is in 2013 en 2014 niet geïnvesteerd in Nederland wegens gebrek aan geschikt aanbod. Er werden toen niet meer dan 3.500 9

woningen per jaar door institutionele beleggers verworven. Wim Wensing van Amvest verwacht dat als er niet op korte termijn voldoende projecten voorhanden zijn, het momentum voor Nederland wellicht verloren gaat en het grote geld een andere weg zoekt.

10

Grondprijzen Een probleem dat vaak en al langer wordt genoemd, is het grondprijsbeleid van gemeenten. IVBN en Vastgoed Belang stellen dat gemeenten nog te vaak een ‘irreële’ grondprijs hebben voor grond waarop

16

Het Financieele Dagblad, Beleggers huurmarkt waarschuwen Blok, 5 mrt 2013

29

gebouwd kan worden. De gronden zijn vaak aangekocht voor een hogere prijs dan de huidige waarde en ze staan nog tegen de oorspronkelijke prijs in de boeken. Om financiële problemen te voorkomen (afboeken) worden de gronden aangeboden tegen prijzen die niet meer marktconform zijn. Dit houdt beleggers tegen. Dit speelde al sterk in 2013

17

en speelt nog steeds in een aantal gemeenten, maar wel

in mindere mate. Er zijn inmiddels ettelijke miljarden afgeboekt, en bovendien bestaat de verwachting, of hoop, dat door een aantrekkende economie grondprijzen weer zullen aantrekken. Onbekendheid bij gemeenten De reden dat Platform31 een jaar geleden een Community of Practice voor gemeenten startte over de particuliere huursector, was dat er vaak nog veel onwetendheid bleek te bestaan over dit segment van de woningmarkt. Veel gemeenten worstelen met de vraag hoe zij hun particuliere huursector kunnen vergroten en in de belangstelling van potentiële investeerders kunnen komen. Kennis over het speelveld, de werkwijze en de stimuli voor beleggers zijn daarbij cruciaal. Gemeenten hebben lange tijd een slecht beeld van de rol van vrijesectorhuur in hun woningmarkt gehad. Dit geldt uiteraard niet voor alle gemeenten. Het is moeilijk om meer particuliere huurwoningen te realiseren wanneer je als gemeente geen zicht hebt op de vraag of dit segment (middelduur, duur) te weinig, voldoende of te veel in je gemeente aanwezig is. En wanneer je als gemeente die investeerders niet kent, net zo min als hun belangen, wensen, mogelijkheden en voornemens. Beleggers hebben juist grote behoefte aan woningmarktgegevens, de woonbehoefte en de visie van gemeenten op de samenstelling van de woningvoorraad. Daarnaast hebben zij behoefte aan een helder 30

gemeentelijk kader waarbinnen zij kunnen opereren en duidelijke procedures omtrent vergunningen, bestemmingsplannen, bouwvoorschriften en beslistermijnen. Uiteraard zijn investeerders gediend bij een meewerkende gemeente. De lokale informatievoorziening van gemeenten over de woningmarkt is dus van groot belang voor beleggers. Het lijkt er in sommige gevallen op dat de top van de gemeente, maar ook van de marktpartijen, wel openstaat voor en samenwerkt met, contacten onderhoudt en plannen smeedt, maar dat de daadwerkelijke uitvoering strandt in het onderliggende werkapparaat. Vergunningen, planwijzigingen, procedures en andere procesactiviteiten zorgen dan voor stagnatie. Er zijn wel verbeteringen zichtbaar in de manier waarop gemeenten zich richting potentiële investeerders opstellen. De gemeente Utrecht is hier een mooi voorbeeld van; zij bracht vorig jaar een bidbook uit met kansrijke locaties voor huurwoningen in de vrije sector. Ook zijn de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar de marktpotentie voor vrije sector huurwoningen in Utrecht. Deze informatie geeft overzicht voor marktpartijen en faciliteert hen. Meer over het bidbook van Utrecht in volgend kader.

17

J. van Deursen, 2013, De particuliere huursector in Nederland: kansen voor groei

Utrecht presenteert bidbook locaties vrijesectorhuurwoningen Utrecht kent een tekort aan huurwoningen in de vrije sector, vooral in het middensegment met huren tussen de € 700 en € 900 per maand. Dat blijkt onder meer uit de grote belangstelling bij opgeleverde projecten zoals Buenos Aires in Lombok. Daar kwamen 1.100 geïnteresseerden af op 56 startersappartementen. Om te laten zien dat Utrecht nog veel meer interessante locaties voor vrijesectorhuurwoningen heeft, zijn de meest kansrijke gebundeld in een bidbook. Eén ervan is de Merwedekanaalzone, het terrein dat door de gemeente is aangekocht van het Rijk en waar ruimte is voor 600 woningen. In het verlengde van het bidbook is ook onderzoek gedaan naar de marktpotentie van vrije sector huur in Utrecht. Beide producten zijn onderdeel van het Actieplan Middeldure Huur, waarmee de gemeente het aanbod voor dit segment wil vergroten. Beide producten zijn tevens gepresenteerd op de vastgoedbeurs Expo Real in München.

Onwil bij gemeenten Naast onbekendheid met de particuliere huursector en bijbehorende investeerdersgroep, is er bij gemeenten soms sprake van onwil om de particuliere huursector uit te breiden. Zo kopt het Financieele Dagblad dat buitenlandse beleggers die huurwoningen kopen van corporaties, vaak “uiterst kritische gemeenten op hun pad vinden”. Dat stelt de Duitse vastgoedbelegger Patrizia. Het FD meldt dat de gemeenten die bezwaar maken tegen de verkopen stellen dat de woningen behouden moeten blijven voor de corporatiesector om het sociale aanbod op peil te houden. De protesten zijn volgens het FD opvallend omdat sommige gemeenten op de internationale vastgoedbeurs in Cannes (Mipim) juist reclame maken om in Nederlandse huurwoningen te beleggen.

18

Helfrich uit in de krant zijn verbazing

over de Nederlandse opstelling. “Aan de ene kant staat Blok op het sinaasappelkistje te verkondigen dat het een geweldige markt is om te investeren. En dan zijn er weer een heleboel partijen die 19

tegenwerken.” Imago

Het imago van de particuliere huursector is nog niet altijd even positief. Dit wordt veroorzaakt door een groep verhuurders die in de volksmond ook wel huisjesmelkers worden genoemd. Een huisjesmelker is een verhuurder die een woning niet onderhoudt en daar een exorbitant hoge huur voor vraagt. Vaak gebeurt dit met nieuwelingen op de markt zoals arbeidsmigranten, kenniswerkers, vergunninghouders, maar ook starters en studenten, allemaal nieuwkomers op de woningmarkt die niet weten bij welke instanties zij aan moeten kloppen. Het is goed om te benadrukken dat de huisjesmelker een kleine speler op de markt is die het imago voor de andere verhuurders schaadt.

17

Overigens is ‘een exorbitant hoge huur’ ook een relatief begrip. Veel huurders zijn gewend aan de gesubsidieerde huren van corporatiewoningen en vinden dan een huur die € 200 tot € 300 hoger is voor een vergelijkbare maar ongesubsidieerde woning van een particulier al gauw een woekerhuur.

3.4 Het vergroten van de particuliere huursector Er zijn verschillende mogelijkheden om de voorraad particuliere huurwoningen uit te breiden. Diverse veranderingen in wet- en regelgeving zijn bepalend zijn voor het vergroten van de particuliere huursector. Meer hierover in het volgende kader.

18

Het Financieele Dagblad, Duitse belegger voelt zich niet welkom in Nederland, 13 maart 2015

19

Het Financieele Dagblad, Nederland zet buitenlandse beleggers op het verkeerde been, 13 maart 2015

31

Maatregelen van invloed op particuliere huursector Minister Blok presenteerde in 2014 een pakket maatregelen voor de huursector. Doel is het bieden van meer kansen voor institutionele beleggers en andere marktpartijen op de huurmarkt. Tegelijkertijd moet de sociale huursector beter gaan functioneren en is het de bedoeling dat de toegang tot en doorstroming binnen de sociale huur wordt verbeterd. Daarnaast zijn in de Herziene Woningwet, waarmee de Eerste Kamer in maart 2015 heeft ingestemd, de taken van woningcorporaties nauwkeurig omschreven. Hieronder een korte toelichting van de belangrijkste veranderingen in wet- en regelgeving voor de particuliere huursector. Inkomensafhankelijke huurverhogingen De huren mogen harder stijgen dan de inflatie, zodat de huur meer in overeenstemming komt met de kwaliteit van de woning. Voor hogere inkomens kunnen de huren nog sneller stijgen om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Een verhuurder is niet verplicht om deze inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Minister Blok zegt hierover in Building Business: “Mijn doelstellingen zijn om doorstroming in de woningmarkt op gang te brengen en ik zie graag dat wachtlijsten korter worden. Door de inkomensafhankelijke huurverhogingen zal een gedeelte van de 600.000 scheefwoners doorstromen naar de middeldure huur. Daarnaast zal een vraag naar dat segment ontstaan door de toename van het aantal vooral kleinere huishoudens in het komende decennium.”

32

Verhuurderheffing Verhuurders die meer dan tien gereguleerde huurwoningen (onder de € 710,68 per maand) verhuren, betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen aan het Rijk. Het gaat hierbij zowel om corporaties als particuliere verhuurders. Dit loopt op tot € 1,7 miljard in 2017, wat overeenkomt met gemiddeld twee maanden huur per jaar. Verhuurders betalen minder verhuurderheffing als ze investeren in het omvormen van bijvoorbeeld kantoren of scholen tot woningen, sloop in krimpgebieden of in sloop, nieuwbouw of verbouw in Rotterdam-Zuid. Aanpassing puntenstelsel De huurprijsregelgeving geldt voor gereguleerde huurovereenkomsten, dus met aanvangshuren onder de liberalisatiegrens van € 710,68. Deze grens is gebaseerd op een bepaald aantal punten uit het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en lag voor 2014-2015 op 142 punten en voor 2015-2016 op 141 punten. Het WWS werkt ook deels door in de geliberaliseerde sector omdat huurders binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract een huurprijstoets kunnen aanvragen bij de Huurcommissie. Hierover speelt veel onwetendheid van huurders, maar is wel degelijk een risico voor verhuurders wanneer zij huurwoningen verhuren vlak boven de liberalisatiegrens. Medio 2015 verandert het WWS. Het puntenstelsel wordt meer marktconform door de WOZ-waarde van een huis voor een kwart mee te laten tellen in de berekening van het puntentotaal. De locatie van een woning wordt hiermee belangrijker. Eenmaal geliberaliseerde nieuwbouw blijft geliberaliseerd, ook bij daling van de WOZ-waarde. Bevriezing liberalisatiegrens Bij huren boven de liberalisatiegrens heeft de verhuurder meer vrijheid om de prijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurwoningen. De liberalisatiegrens van € 710,68 (2015) wordt per 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse verhogingen en als het puntenaantal het toestaat wel boven deze grens stijgen. Verruiming inkomensgrens De inkomensgrens voor een sociale huurwoning (€ 34.678) wordt gedurende vijf jaar iets verruimd. Nu moeten corporaties 90% van hun huizen onder die grens verhuren en mogen ze 10% verhuren aan inkomens erboven. Daar komt nog eens 10%van de woningen bij die verhuurd mogen worden aan inkomens tussen € 34.000 en € 38.000. Afbakening taakgebied corporaties Een van de belangrijkste maatregelen in de herziene Woningwet is dat corporaties hun DAEB en niet-DAEB-activiteiten moeten scheiden. Woningcorporaties splitsen zich administratief of juridisch in een DAEB-tak met sociale huurwoningen en in een niet-DAEB-tak (huurwoningen boven de liberalisatiegrens, commercieel vastgoed en koopwoningen). De focus komt primair te liggen op de DAEB-activiteiten.

Afbakening taakgebied corporaties Een van de belangrijkste maatregelen in de herziene Woningwet is dat corporaties hun DAEB en niet-DAEB-activiteiten moeten scheiden. Woningcorporaties splitsen zich administratief of juridisch in een DAEB-tak met sociale huurwoningen en in een niet-DAEB-tak (huurwoningen boven de liberalisatiegrens, commercieel vastgoed en koopwoningen). De focus komt primair te liggen op de DAEB-activiteiten. Woningen met meer dan 142 punten kunnen optioneel worden toegevoegd aan de niet-DAEB tak van de corporatie. Het gaat om circa 800.000 van de bijna 2,4 miljoen corporatiewoningen die te liberaliseren zijn. Hieraan worden wel aanvullende eisen gesteld zoals toestemming van de gemeente. Woningen met een huurprijs boven € 710,68 die door huurverhogingen boven deze grens zijn uitgekomen, kunnen wel in de DAEB-tak blijven. Pas bij mutatie moeten corporaties besluiten of deze woning DAEB wordt of niet-DAEB. De niet-DAEB-tak moet de woning tegen marktwaarde kopen van de DAEB-tak, als zijnde een verkooptransactie. In de praktijk kunnen er dus woningen met een huur boven de liberalisatiegrens van € 710,68 in de niet-DAEB-tak terechtkomen. Het gaat dan om woningen die meer dan 142 WWS-punten hebben en door de corporatie zijn aangemerkt als ‘te liberaliseren’. Er gelden strenge eisen voor nieuwe niet-DAEB-activiteiten, waaronder een markttoets. Nieuwe niet-DAEB-activiteiten mogen alleen als ze in dienst staan van DAEB-werkzaamheden en alleen in gebieden met DAEB-bezit. Ze moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Marktpartijen kunnen binnen vier weken bezwaren bij de toezichthouder indienen. Een corporatie financiert een niet-DAEB-investering extern met een lening van de bank (dus zonder overheidssteun zoals borging van leningen door het WSW). Indien de corporatie kan aantonen dat dit niet (geheel) mogelijk is, kan onder voorwaarden worden overgegaan op interne financiering vanuit de DAEB-tak tegen marktconforme voorwaarden. Er geldt een lichter regime voor corporaties met een jaaromzet onder € 30 miljoen met een klein aandeel niet-DAEB-bezit: zij hoeven hun activiteiten niet te scheiden/splitsen en kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het jaar.

Vijf mogelijkheden om het particuliere middensegment te vergroten zijn: 1.

Nieuwbouw

2.

Transformatie van bestaand vastgoed

3.

Liberaliseren van corporatiebezit

4.

Verkoop corporatiebezit aan particuliere belegger

5.

Verhuur van koopwoningen

In figuur 15 zijn de mogelijkheden schematisch weergegeven. De mogelijkheden 1) en 2) leiden tot een toename van het totale woningbestand, de andere drie tot verschuivingen in de voorraad.

33

Figuur 15: Vijf schematische mogelijkheden om de middeldure particuliere huursector te vergroten

Aantal woningen

4

5

3 2 1

1.

Goedkope

Middeldure

Duurdere

sociale huur

particuliere huur

koop

Nieuwbouw

34

De eerste en meest voor de hand liggende mogelijkheid om de particuliere huursector te vergroten is om nieuwe woningen te bouwen. Het grootste voordeel is een toename van de gehele woningvoorraad. De institutionele beleggers zijn de belangrijkste aanjagers van de nieuwbouw van vrije sector (geliberaliseerde) huurwoningen. Er zijn echter wat belemmeringen bij nieuwbouw van particuliere huurwoningen. De bouwsector en gemeenten focussen zich meer op het bouwen van koopwoningen nu de markt weer aantrekt. “Daar kunnen ontwikkelaars vaak net iets meer voor krijgen. Bij huurwoningen moet het afwerkingniveau doorgaans hoger liggen omdat de woningen vaker van bewoner wisselen. Dus beter sanitair en tegelwerk. Hierdoor zijn huurwoningen veelal duurder om te bouwen”, aldus Marijn Snijders, directeur van Capital Value in het Financieele Dagblad.

20

Hij betwijfelt of de verwachte bouwopgave van

40.000 huurwoningen in dit segment zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen over vijf jaar (8.000 woningen op jaarbasis) behaald zal worden.

1

Britten bouwen in Den Haag In 2013 tekende de gemeente Den Haag een overeenkomst met een van de grootste particuliere beleggers van Engeland, Hanson Asset Management, om huurwoningen te financieren en bouwen. Hanson ontwikkelt in Den Haag zowel woningen in de sociale sector als iets duurdere huur. De gemeente Den Haag biedt het bedrijf daarvoor geschikte plekken aan.

Ook projectontwikkelaar Harm Boelens, een van de eigenaren van vastgoedonderneming Boelens de Gruyter geeft aan: “Het is echt niet zo makkelijk grote aantallen huurwoningen te realiseren. Bouwen in de stad is relatief kostbaar. Door de economische ontwikkelingen kunnen we wat scherper inkopen, maar dat voordeel bedraagt slechts enkele procenten. We moeten wel een goed product bieden: een 20

Het Financieele Dagblad, Te weinig huurwoningen voor beleggers, februari 2015

woning met een aantrekkelijke plattegrond. Voldoende slaapkamers. Goede hoogte. Prettige buitenruimte. Het complex moet er ook aan de buitenkant aantrekkelijk uitzien. Daar hangt een prijskaartje aan, terwijl het rendement uit de huuropbrengsten niet bijster groot is. Bovendien bestaat er onzekerheid over de toekomstige vastgoedwaarde.” Onderzoek van Deloitte maakt nog een andere belemmering zichtbaar: beleggers zijn, zeker bij nieuwbouw, afwachtend en huiverig voor ontwikkelrisico’s. Dan gaat het voornamelijk om het bouwkostenrisico, publiekrechtelijke onzekerheden (bestemmingsplan/ omgevingsvergunning en verhuurrisico’s). Deloitte stelt dat dit om een samenwerking vraagt in de driehoek gemeente, ontwikkelaar/bouwer en (buitenlandse) belegger, waarbij iedereen zijn eigen risico- en rendementsprofiel hanteert, passend bij de werkzaamheden van de betreffende partij.

21

René

Grotendorst, voormalig bestuursvoorzitter van woningcorporatie Rochdale, ziet de ontwikkelcapaciteit ook slinken. In de crisisjaren zijn veel grote ontwikkelaars van de markt verdwenen, aldus Grotendorst, en de nog aanwezige - veelal aan bouwbedrijven gelieerde - ontwikkelaars ondervinden de gevolgen van de economische malaise. Ook corporaties hebben hun ontwikkelbedrijven stevig ingekrompen. “Het ontbreekt nu aan mogelijkheden snel voldoende complexen te ontwikkelen”, aldus Grotendorst.

10

De oproep van Deloitte voor meer samenwerking tussen partijen sluit aan bij die van Capital Value: “Om voldoende aanbod te creëren is een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten. Door kritisch te kijken naar de grondprijzen kunnen zij marktpartijen stimuleren om in nieuwbouwplannen ook huurwoningen te betrekken. […] Ontwikkelaars en bouwers spelen een essentiële rol door zich niet alleen op koopwoningen te richten, maar op inventieve wijze te trachten de komende jaren voldoende duurzame 22

en betaalbare huurwoningen te realiseren.”

Het gevaar bestaat dat beleggers hun focus anders zullen

verleggen naar andere beleggingscategorieën.

Rol beleggers bij nieuwbouw Beleggers kunnen helpen om projecten vlot te trekken, bijvoorbeeld door combinaties te maken met ontwikkelaars. Ontwikkelaars hebben, door een deel aan de belegger te verkopen, een voorverkooppercentage gehaald. Daardoor komen bepaalde bouwprojecten eerder tot stand. Wel belangrijk zijn reële grondprijzen en concurrerende nieuwbouwprijzen.

2.

Transformatie (leeg) vastgoed naar woningen

Transformatie van bestaand vastgoed naar particuliere huurwoningen voegt niet alleen woningen toe, maar benut daarnaast de bestaande gebouwde omgeving. De stad wordt voller, maar niet groter. Wekelijks lezen we berichten over nóg meer lege kantoren, winkels, bedrijfshallen, fabrieken, kerken, boerderijen, gevangenissen, bibliotheken, kloosters, zorghuizen, enzovoort. Oorzaken zijn de (tot voor kort) economische malaise, een ander winkelgedrag, andere tijdsbesteding, krimp, Het Nieuwe Werken, digitalisering of veranderingen in de zorg: ze hebben als gemeenschappelijk kenmerk dat er gebouwen over zijn. Tegelijkertijd lijkt wonen nog een van de weinige functies waar wél behoefte aan is, althans, op de meeste plaatsen in Nederland. Transformatie naar een woonfunctie lijkt voor een win-winsituatie te zorgen. Hergebruik hoeft niet definitief te zijn; tijdelijk gebruik is soms voordeliger. Omdat er minder blijvend en intensief verbouwd hoeft te worden. Het is (dus) goedkoper. Omdat de wereld over twee of vijf jaar er

21

Deloitte, Buitenlandse beleggers als financier van nieuwbouwprojecten… the perfect match?!, mei 2014

22

Capital Value, Ondanks record aan beschikbaar kapitaal zal aanbod huurwoningen niet voldoende stijgen, februari 2015

35

anders uitziet. Omdat ontwikkelingen steeds sneller lijken te gaan. Omdat veel aspirant-bewoners ook niet weten waar en hoe ze over een paar jaar (willen) wonen. De samenleving wordt steeds dynamischer: meer tijdelijke en kortdurende arbeidscontracten, meer mensen die tijdelijk ergens anders wonen, minder vaste relaties, meer kleine huishoudens. Kortom, meer onzekerheid. De behoefte aan tijdelijke, flexibele en snelle woonruimte neemt toe. Transformatie van leeg vastgoed naar woningen, al dan niet tijdelijk, biedt kansen. Platform31 start in 2015 een experiment om lege gebouwen tijdelijk te bestemmen als woonruimte, met tijdelijke huurcontracten. Bij de begrotingsbehandeling vorig jaar is een motie is ingediend door de leden Van der Linde en Monasch om transformatie van lege kantoren en zorgvastgoed naar regelvrije woningen te stimuleren, door deze woningen gedurende dertig jaar uit te sluiten van Woningwaarderingsstelsel, huurtoeslag en verhuurderheffing.

23

De minister heeft toegezegd in het voorjaar de Kamer over deze motie te

informeren. Opvallend in deze context is de opmerking van een belegger tijdens een bijeenkomst van de provincie Zuid-Holland over stimulering van stedelijk wonen in oktober 2014. Die vertelde dat grote beleggers weliswaar een voorkeur hebben voor nieuwbouw boven bestaande bouw, maar ingrijpende transformatie van bestaande gebouwen ook als nieuwbouw beschouwen. Met eenzelfde risicoprofiel en rendementsperspectief. Dat biedt perspectieven voor transformatie. Voor diverse voormalige fabriekspanden, zoals de Honigfabriek in Nijmegen en de luciferfabriek in Eindhoven worden de transformatiemogelijkheden verkend. En de huidige transformatie van de voormalige ministerietorens 36

aan de Wijnhaven naar appartementen is een mooi voorbeeld (lees hier meer over in paragraaf 2.3). 3.

Liberaliseren van corporatiebezit

De huren in Nederland stijgen hard. Als we 2015 al meerekenen, zal de driejaarlijkse stijging rond de 15% uitkomen. Die hogere huren zijn een manier voor woningcorporaties om de verhuurderheffing te kunnen betalen. Naast reguliere huurstijgingen worden huren meestal fors opgetrokken bij mutaties. Nieuwe huurders hebben daarom met hogere huren te maken dan zittende huurders. Die laatste worden niet geprikkeld om te verhuizen gezien het vooruitzicht dat zij met forse huurverhogingen zullen worden geconfronteerd. Eenderde deel van de woningen van de corporaties zijn te liberaliseren. In cijfers: 800.000 woningen hebben minstens 142 WWS-punten. Corporaties hebben onder diverse voorwaarden de mogelijkheid om deze woningen, als ze vrijkomen, op te trekken tot boven de liberalisatiegrens van € 710,68. Ze verschuiven dan van DAEB-bezit naar niet-DAEB-bezit, wat voor de corporatie administratieve en eventueel juridische (scheidings)consequenties heeft. Het valt te bezien wat corporaties in het kader van scheiding van taken op dit punt gaan doen. 4.

Verkoop van corporatiebezit

Corporaties verkopen al jarenlang aan zittende bewoners of, bij mutatie, aan nieuwe bewoners. Gemiddeld over de laatste tien-twintig jaar gaat het om circa 15.000 woningen per jaar. Pas recent worden ook grotere portefeuilles verkocht aan beleggers. Het bekendste voorbeeld is de verkoop van 5.500 woningen van Vestia aan het Duitse Patrizia (zie het kader hierover in hoofdstuk 2). Andere voorbeelden zijn circa 3.800 woningen van het Wooninvesteringsfonds (een soort verkooporganisatie avant la lettre van een aantal corporaties) aan het Engelse Round Hill. Het noodlijdende Servatius in

23

Kamerbrief minister Blok aan Tweede Kamer, 24 februari 2015, verwijzend naar motie 2014/2015, 34 000XVIII, nr. 10

Maastricht verkocht in 2013 215 woningen aan de Limburgse belegger Grouwels en in 2015 nog eens 350 aan het Duitse LaSalle Investment. Corporatie ZVH in Zaanstad verkocht 113 eengezinswoningen in 2013 aan een particuliere belegger en Viveste 74 woningen in Houten. De financiële armslag speelt telkens de hoofdrol. Het voordeel is dat corporaties met de verkoop van hun bezit nieuwe investeringen kunnen doen in bijvoorbeeld nieuwbouw. In 2015 worden meer verkopen verwacht.

Beleggers positief over aankoop van corporaties In een enquête van Capital Value onder corporaties geeft 30% aan dat zij overwegen om complexgewijs te gaan verkopen. De belangrijkste drijfveer hiervoor is om meer liquiditeit op te halen aangezien de financiële positie vaak onder druk staat (verhuurderheffing). Ook geven veel corporaties aan dat ze willen investeren in het sociale huursegment (nieuwbouw, renovaties) en de portefeuille willen verduurzamen. Om dat mogelijk te maken verkopen ze te liberaliseren of geliberaliseerd bezit. Een andere reden van corporaties is dat het bezit buiten hun geografische werkgebied valt. Een aantal corporaties gaat duidelijk weer terug naar de kerntaak en/of kernregio. Beleggers hebben over het algemeen een voorkeur voor onaangebroken complexen (niet versnipperd door eerdere individuele verkopen). Interesse bij beleggers in aangebroken bezit is er ook, met een voorkeur voor meerderheidsbelang in de VvE. Een aangebroken complex betekent dus niet dat het onverkoopbaar is richting beleggers.

De regels voor de verkoop van corporatiebezit zijn eind 2013 versoepeld. Hierdoor is het gemakkelijker gemaakt voor corporaties om aan beleggers te verkopen. Belangrijk onderscheid is wel of het een woning betreft met een maximale huur boven of onder de liberalisatiegrens. Woningen met een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens zijn al geliberaliseerd, of zijn op basis van het aantal WWS-punten te liberaliseren. Circa 800.000 woningen van corporaties – dat is één op de drie - zouden te liberaliseren zijn. De corporatie moet de complexen in dat geval openbaar aanbieden en het moet passen in de gemeentelijke zienswijze (als die er is). De minister moet toestemming verlenen en neemt een eventuele zienswijze van de gemeente mee. Als het om geliberaliseerde of te liberaliseren woningen gaat, kan de corporatie verkopen tegen marktwaarde in verhuurde staat. Dit maakt dat deals mogelijk zijn tussen corporaties en beleggers. Voor woningen met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens gelden strengere regels. Toestemming van het ministerie is vereist, woningen moeten ook aan andere corporaties worden aangeboden en het moet bovendien stroken met de zienswijze van de huurdersorganisatie. Als de verkoopprijs meer dan 75% van de leegwaarde is bij verhuurde gereguleerde woningen, gelden er geen voorwaarden. Als het minder is, worden er extra eisen gesteld (geen strijd met volkshuisvestelijk belang, zeven jaar exploitatieverplichting, winstdeling van minimaal dertig jaar). Deze voorwaarden zijn voor marktpartijen niet altijd interessant waardoor beleggers duidelijk maken dat er aantrekkelijker alternatieven zijn.

5

Veel woningcorporaties hebben ook geen verkoopplannen. Lange wachtlijsten, voldoende financiële buffers en gunstige verhuurperspectieven noodzaken niet tot verkoop. René Grotendorst, voormalig bestuursvoorzitter van woningcorporatie Rochdale: “Feitelijk mogen we van de minister alleen complexen verkopen die uiteindelijk voor 9% kunnen worden geliberaliseerd. Dat maakt de spoeling 10

dun.”

Daarbij bevindt het bezit dat door een belegger kan worden gekocht zich meestal niet in één

complex. Het bezit dat voor verkoop in aanmerking komt ligt verspreid over verschillende complexen. Dit geldt bijvoorbeeld voor corporatie Woonbedrijf in Eindhoven: Paul Tholenaars vertelt dat het niet-DAEBbezit van Woonbedrijf zich niet in één complex bevindt. De 822 woningen – ruim 3% van het bezit - zijn

37

verspreid over maar liefst zestig complexen. Terwijl een belegger juist vooral geïnteresseerd is in ‘onaangesproken bezit’: bezit dat bij elkaar zit en gesplitst kan worden. Amvest-topman Wienke Bodewes lanceerde kortgeleden een alternatieve weg om meer corporatiewoningen te kunnen verkopen. Hij stelt voor om duurder corporatiebezit onder te brengen in een speciaal vastgoedfonds. Naast beleggers zouden corporaties daar ook voor 20% in moeten deelnemen. Door dat gedeelde eigendom zou de strenge regelgeving kunnen worden omzeild. “Maar”, zegt Grotendorst in NUL20, “een corporatie die bezit wil afstoten, wil daadwerkelijk van zijn bezit af. Deels eigenaar blijven is dan niet heel erg aantrekkelijk.” 5.

10

Verhuur van duurdere woningen

Woningen kunnen worden opgewaardeerd, verkocht aan particuliere verhuurders of ge- of verbouwd, maar ze kunnen ook uit de koopsector worden overgezet naar de huursector. Definitief of tijdelijk. Feitelijk doen ontwikkelaars dat als bijvoorbeeld een appartementencomplex in de verkoop gaat, en niet alle verdiepingen volgens verwachting worden verkocht. Het restant gaat dan dikwijls in de verhuur. Een substantiële groep betreft eigenaren die met twee eigen woningen in hun maag zitten. Zij kunnen die woning op grond van de Leegstandswet voor maximaal vijf jaar verhuren. Het betreft een substantieel aandeel van de 280.000 woningen. Nu de woningmarkt weer aantrekt zal dit segment vermoedelijk kleiner worden.

38

4

Conclusies en adviezen

De particuliere huursector is weer back in business. Decennialang werden de oplossingen voor alle woonproblemen gezocht en gevonden, in ofwel de koopsector, ofwel de sociale huursector. Dat ging goed tot enkele jaren terug. De nieuwbouw halveerde, koopprijzen daalden, wachtlijsten voor huurwoningen groeiden en de doorstroming stagneerde. Middeninkomens in de meer gewilde delen van het land vallen tussen wal en schip, mensen die snel of tijdelijk iets willen, komen moeilijk aan een huis. Dat is niet goed voor henzelf, niet voor de stad, en niet voor de BV Nederland. De particuliere huursector heeft de functie van smeerolie op de woningmarkt. Met het huidige aandeel is de dynamiek ver te zoeken. 9% van alle woningen is een particuliere huurwoning (of private huurwoning, of van een commerciële verhuurder, of met winstoogmerk, of: alle woningen die niet van een woningcorporatie zijn). Samen gaat het om circa 600.000 zelfstandige woningen (kamers niet meegeteld). Tweederde hiervan heeft een huur onder de liberalisatiegrens van € 710,68. De rest van de private huurwoningsector is vrijesectorhuur (ca. 190.000 woningen). Samen met nog eens circa 140.000 dure woningen van corporaties vormen zij de vrije of geliberaliseerde huursector. In vergelijking met andere westerse landen is de particuliere huursector klein, de sociale huursector groot en de vrije (geliberaliseerde) huursector klein. 39

Particuliere verhuurders zijn in drie groepen in te delen. Het bekendst zijn de institutionele beleggers, die groot geld beleggen voor bijvoorbeeld pensioenfondsen en verzekeraars. Zij kijken vooral naar nieuwbouw vanaf het middeldure segment (boven de € 710,68). Veel groter zijn echter de private beleggers, die ruim driekwart van de particuliere huurmarkt beheersen. Zij zijn meer gericht op bestaande bouw, waarvan op dit moment zo’n driekwart in de gereguleerde prijsklassen. Uit recent onderzoek blijk echter dat de interesse van deze groep – mede onder druk van de verhuurderheffing – aan het opschuiven is naar huurwoningen uit het vrije huursegment. Nieuw is de aandacht van buitenlandse beleggers, die de Nederlandse woningmarkt hebben ontdekt als interessant investeringsobject. Particuliere verhuurders kijken vooral naar een stabiel rendement en een laag risico. Voor hen geldt het bekende adagium ‘locatie, locatie, locatie’; de grote steden in de (noordelijke) Randstad zijn het meest gewild, met enkele uitlopers naar de flanken. Wat buiten het bekende ‘rompertje van Friso de Zeeuw’ valt is vaak minder interessant. De belangstelling voor de particuliere huursector groeit. In 2013 deed Platform31 een verkennend onderzoek dat doorspekt was met termen als nieuw, onbekend, afstand en voorzichtigheid. In 2014 voerden we daarom een Community of Practice uit: een leerkring waarbij elf gemeenten van deskundigen en vooral van elkaar leerden hoe je voor meer investeringen in je gemeente zorgt. Dit rapport vormt in 2015 het sluitstuk. Ondertussen rijgen de berichten over de stijgende interesse van de markt zich aaneen. Belemmeringen die nog geen twee jaar geleden sterk speelden, zoals te veel regelgeving, te weinig interesse of te weinig geld, zijn nu aanzienlijk verminderd. Andere belemmeringen zijn er nog steeds, te weten de verhuurderheffing, grondprijzen en het imago. Maar er zijn ook weer nieuwe belemmeringen waaronder te weinig aanbod van geschikte investeringsprojecten. Er zit dus beweging in.

In dit rapport schetsen we vijf manieren om de particuliere huursector te vergroten: 

nieuwbouw van huurwoningen;



transformatie van bestaand vastgoed naar woningen (lege kantoren et cetera);



liberaliseren van corporatiewoningen (optrekken van huren);



verkoop van corporatiewoningen aan beleggers;



verhuur van koopwoningen (bijvoorbeeld tijdelijke verhuur van moeilijk verkoopbare woningen).

Alle vijf manieren vergroten de voorraad particuliere huurwoningen in zowel de duurdere als goedkopere sector (boven respectievelijk onder de liberalisatiegrens). Soms betreft het de toevoeging van extra woonruimte (nieuwbouw, transformatie), soms is het een verschuiving van eigendomssituatie (verkoop) of prijsklasse (liberalisatie). Het directe effect van verkoop en liberalisatie van corporatiebezit is dat de sociale huurvoorraad krimpt. Echter, een indirect effect kan zijn dat corporaties vervolgens middelen vrijmaken om in (de uitbreiding van) de sociale huurvoorraad te investeren.

Conclusies en adviezen Het lijkt erop dat belemmeringen verdwijnen en kansen verschijnen om meer in de particuliere huursector te investeren. Als we met enige afstand de ontwikkelingen bekijken, zien we vier concrete kansen om voor groei van de particuliere huursector te zorgen. Deze betreffen het beeld van de sector, de mismatch tussen middelen en product, de kansen buiten de topregio’s en de hardheid van de liberalisatiegrens. 40

Conclusie 1: Onbekend maakt onbemind Gedurende het genoemde traject 2013-2015 viel ons de onbekendheid op bij verschillende aspecten. Tussen partijen: Ambtenaren (gebiedsontwikkelaars) kennen vaak geen investeerders en vice versa. Ze zijn nauwelijks op de hoogte van elkaars belangen, motieven, werkwijzen en behoeften. Samenwerking is dan moeilijk. Er zit verandering in, maar wat daarnaast opvalt is dat contacten soms beperkt blijven tot het hoogste echelon. De beslissers maken een mooi convenant, maar de uitvoering blijft hangen ergens in het werkapparaat (op regels, vergunningen, tijdsplannen). Dit roept frustratie op. Over gebieden: Investeerders kiezen vaak als vanzelf het liefste voor de toplocaties; over andere gebieden daarbuiten is de kennis vaak beperkt of afwezig. Om investeringen los te maken is gedetailleerde kennis van gebieden nodig. Kansen, en daarmee een hoger rendement, liggen in groeigebieden, maar waar liggen die eigenlijk precies? Over de sector: Het beeld van de particuliere huursector is bij lang niet iedereen positief. Bij veel bewoners, maar ook stedelijke professionals, beleidsmakers en media overheerst nog het klassieke beeld van de huisjesmelker. Hoe verklaar je immers dat jouw woning € 300 duurder is dan een vergelijkbare sociale huurwoning een straat verderop, waar iemand al twintig jaar woont? En slecht onderhoud, verkrotting, overbewoning en andere misstanden spelen bij een kleine minderheid, maar is voor (te) velen nog wel gezichtsbepalend. Advies 1 aan gemeenten en investeerders: Leer elkaar beter kennen Een professionaliseringsslag bij zowel gemeenten als bij investeerders is nodig op het gebied van particuliere verhuur. Leer elkaar (en elkaars werkwijze) kennen. Ook gedegen en gedetailleerde informatie over het gebied en de lokale woningmarkt is van groot belang voor investeerders. Maak als gemeente de investeringskansen in je gebied zichtbaar en schets daarbij heldere kaders voor

investeerders. Met meer kennis over elkaar en elkaars werkwijze dragen zowel gemeenten als investeerders bij aan meer goede voorbeelden van huisvesting in de particuliere huursector. Conclusie 2: Veel geld, weinig product Bij alle geluiden over (voorzichtig herstel van de) crisis, stijgende huren, dalende huizenprijzen, onderwaterhypotheken, achterblijvende bestedingen, braakliggende gronden en overbodig vastgoed valt het op dat er geld te over is. Grote investeerders, buitenlandse beleggers en vakbladen in de sector vertellen dat er geld genoeg is. Het geld zweeft boven de markt, het geld brandt op de plank, er zijn miljarden beschikbaar, maar er zijn onvoldoende mogelijkheden om het uit te geven. Er is een mismatch tussen (ruime) financiën en (schaarse) locaties. Hoe kan dat? Een deel van het antwoord schuilt al in het eerste advies (‘word bekender met elkaar’), een ander deel zit in een actievere houding. Zorg als gemeente voor een makelende en schakelende houding ten opzichte van investeerders. Wees niet te star. Denk in ‘setjes’ van locaties: een toplocatie gecombineerd met een plek waar een investeerder niet zo gauw zelf aan zou denken. En waarvoor je je (dus) hard moet maken. Bovendien passen transacties van een zekere omvang vaak beter bij het beleggingsbeleid van (met name grote) investeerders. Ook voor investeerders geldt dat breder denken van belang is. Je kunt wel alleen willen investeren op toplocaties in de centrale delen van de grote steden (‘binnen de Ring’, of ‘in Den Haag op het zand’), maar als je blikveld tot daar beperkt blijft, is het niet verwonderlijk dat er onvoldoende locaties zijn. Daarmee blijft het geld op de plank liggen. Advies 2 aan gemeenten en investeerders: Zorg voor een makelende en schakelende houding en verbreed je blik Wacht als gemeente niet tot het geld en de locaties vanzelf bij elkaar komen. Heb als gemeente een makelende en schakelende houding. Zorg als gemeente actief voor arrangementen. Daarnaast is het van belang dat investeerders een open houding hebben en hun blik verruimen naar andere locaties dan de (bekende) toplocaties. Conclusie 3: Lokale investeerders bieden kansen Grote investeerders, zeker buitenlandse, kijken bij voorkeur naar A-locaties. Die zijn bekend, daar wordt het meeste rendement verwacht. Grote investeerders zijn vaak terughoudend met investeringen buiten die toplocaties. Zeker met investeringen buiten ‘het rompertje van Friso de Zeeuw’. Dan gaat het niet over krimpregio’s of aandachtswijken, maar over het grote tussengebied. Met in dat rompertje steden als Deventer, Alkmaar, Gouda of Breda. Daarbuiten Venlo, Middelburg, Almere of Heerenveen en tal van kleinere plaatsen eromheen. Bovendien geldt: ook bìnnen gewilde steden zijn slechtere wijken, en binnen slechte gebieden zijn hele aantrekkelijke locaties om goede rendementen te behalen. Je moet als gemeente wel de markt kennen en lokale investeerders (willen) zoeken. Het blijkt dat lokale financiers veel beter de kansen zien buiten die toplocaties dan de grote investeerders. Advies 3 aan gemeenten: Zoek je investeerder lokaal Gemeenten die door grote beleggers niet als primary locations worden beschouwd, moeten focussen op de lokale of regionale financiers. Dat vereist dikwijls een andere opstelling van gemeenten, zie ook het tweede advies. Zoek lokale investeerders actief op. Lokale investeringen komen doorgaans van lokale partijen. Conclusie 4: Kunstmatige ophoging middelhoge huren De grote behoefte aan middeldure huurwoningen wordt welhaast automatisch vertaald in huurhoogtes vanaf de liberalisatiegrens (> € 710,68). In grote delen van het land en voor veel huurders zijn huren van rond de € 700 echter behoorlijk aan de hoge kant. Overigens wordt de liberalisatiegrens met ingang van

41

2016 wel voor drie jaar bevroren. Het systeem zit nu zo in elkaar, dat er wel grote vraag is naar woningen van die prijs voor bepaalde doelgroepen en dat aanbod voor die prijs goed renderend zou zijn. Echter, het voorzien in aanbod onder de liberalisatiegrens heeft belangrijke nadelen (gebondenheid aan het WWS-puntensysteem, verhuurderheffing, huurcommissie, et cetera)). Om die reden wordt (ver)nieuwbouw ofwel onderaan aangeboden (studentencomplexen, kamerhuur) ofwel meteen boven de liberalisatiegrens. Eronder is onaantrekkelijk, terwijl de behoefte groot is. Zowel in nieuwbouw als verbouw (transformatie) komt dit aanbod dus niet tot stand of er worden punten gesprokkeld om boven de 142 punten van het Woningwaarderingsstelsel te komen. Er worden extra ‘gouden kranen’ (grotere woningen, aanrecht iets langer, et cetera) toegevoegd. Niemand vraagt erom, niemand heeft ze nodig, maar het levert wel extra punten op. En dus meer huur. Advies 4 aan het Rijk: Verken mogelijkheden voor regelluwe locaties Dit advies geldt voor verschillende schaalniveaus: in bepaalde gebouwen, wijken of regio’s in het land zou nieuwbouw, of nog beter verbouw, mogelijk moeten zijn zonder de dwang van de puntengrens. Laat de gemeente regelluwe locaties aanwijzen of maak regelvrij (ver)bouwen mogelijk en laat de markt zelf bepalen welke huur gevraagd wordt. En laat ze zelf een bepaalde kwaliteit (groot, klein, duur, goedkoop) aanbieden.

42

5

Bronnen

Boer, R. de en R. Bitetti, A Revival of the Private Rental Sector of the Housing Market? Lessons from Germany, Finland, the Czech Republic and the Netherlands. OECD Economics Department Working Papers, 2014. Building Business, Henk Jagersma spot nieuwe trend woningmarkt, maart 2014. Building Business, Exclusief interview met minister Blok: ‘Vibe rond middeldure huurwoningen’, juni 2014. Capital Value, De woning(beleggings)markt in beeld, februari 2015. Capital Value, Ondanks record aan beschikbaar kapitaal zal aanbod huurwoningen niet voldoende stijgen, februari 2015. Deloitte, Buitenlandse beleggers als financier van nieuwbouwprojecten… the perfect match?!, mei 2014. Deursen, J., Particuliere huursector in Nederland: Kansen voor groei, Platform31, 2013. Elsinga, M. & F. Wassenberg, Social housing in the Netherlands, in: Social Housing in Europe eds K. Scanlon, C. Whitehead and M. Fernandez Arrigoitia, Wiley-Blackwell Publishers, 2014. Finance Ideas, Dutch residential investments in European perspective, maart 2014. Harten, K. van, Capital Value, tijdens Platform31 CoP-bijeenkomst, november 2014. Haffner, M., C. Lennartz en K. Dol, Housing, in: Jonker, Jedid-Jah (ed.), Countries compared on public performance, The Hague and New Brunswick (USA), The Netherlands Institute for Social Research /SCP and Transaction Publishers, pp. 241-285, OTB/TU Delft, 2012. Het Financieele Dagblad, Beleggers huurmarkt waarschuwen Blok, 5 maart 2013. Het Financieele Dagblad, Duitse belegger voelt zich niet welkom in Nederland, 13 maart 2015. Het Financieele Dagblad, Nederland zet buitenlandse beleggers op het verkeerde been, 13 maart 2015. Het Financieele Dagblad, Te weinig huurwoningen voor beleggers, 9 februari 2015. Jol, A., Syntrus Achmea Real Estate & Finance, tijdens Platform31 CoP-bijeenkomst, maart 2014. Kadaster, diverse figuren. www.kadaster.nl, februari 2015. Kamerbrief minister Blok aan Tweede Kamer, 24 februari 2015, verwijzend naar motie 2014/2015, 34 000XVIII, nr. 10. Miserus, L., Vastgoed Belang, tijdens Platform31 CoP-bijeenkomst, november 2014.

43

NUL20, Buitenlands geld blijft boven markt zweven, september 2014. Peeters, R., Amvest, tijdens Platform31 CoP-bijeenkomst, juni 2014. Volkskrant, Leuren met huurhuizen in de City, 4 maart 2015. Zeeuw, F. de, ‘Het rompertje; heet gewassen en verscheurd', in Building Business, oktober 2013. Zeeuw, F. de, Rompertje 2014: preciezer kijken helpt. Koopwoningmarkt geeft inzicht in verstedelijking, in Gebiedsontwikkeling.nu, 16 december 2014.

44

Bijlage 1 Deelnemers aan CoP ‘Kansen voor de particuliere huursector’ Deelnemers: Farida Aghris

Gemeente Rotterdam

Ellen van Beckhoven

Gemeente Utrecht

Henk Berends

Gemeente Nijmegen

Hettie Berendsen

Gemeente Den Haag

Mariken Bollen-Veth

Gemeente Eindhoven

Cor van Dijk

Gemeente Den Haag

Ron Dooms

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Heleen Hof

Gemeente Amsterdam

Gijs Hoofs

Gemeente Delft

Anita Ingenhou

Gemeente Arnhem

Ad van den Kieboom

Gemeente Middelburg

Jaco Kruit

Gemeente Arnhem

Maaike van Langelaan

Gemeente Den Haag

Frank Meijer

Gemeente Rotterdam

Menno Moen

Gemeente Eindhoven

Nicole Nijboer – De Groot

Gemeente Tynaarlo

Bob van der Nol

Gemeente Delft

Popke Popkema

Stadsregio Arnhem - Nijmegen

Jan Provoost

Stadsregio Arnhem - Nijmegen

Gert van Putten

Gemeente Arnhem

Harry Siebelink

Gemeente Middelburg

Sandra Sijbers

Gemeente Rotterdam

Anke Struijs

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Organisatie vanuit Platform31: Marieke Jonker-Verkaart

Platform31

Frank Wassenberg

Platform31

45

46

Colofon

47

Uitgave Platform31 Auteurs

: Marieke Jonker-Verkaart en Frank Wassenberg (Platform31)

Redactie

: Willy van de Riet, Nootdorp

Drukwerk : Platform P, Rotterdam Opmaak

: Platform31, Den Haag

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden Platform31 en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt mits de bron wordt vermeld. Den Haag, maart 2015

Postbus 30833, 2500 GV Den Haag

www.platform31.nl

twitter: @platform31