Tijdelijke Verhuur en Beschikbaarheid. Beleidsmotieven, effecten, kansen en Tineke Lupi. bedreigingen

Tijdelijke Verhuur en Beschikbaarheid Beleidsmotieven, effecten, kansen en Tineke Lupi bedreigingen

Steven Kromhout (RIGO) Yvonne Grooten (Grooten Advies & Management) Hanneke Schreuders (Platform31) Thierry Wever (RIGO)

Uitgave Platform31 Den Haag, mei 2014 Redactie: W. van de Riet, Nootdorp Drukwerk: PlatformP Postbus 30833, 2500 GV Den Haag www.platform31.nl

Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV

Voorwoord Er komen steeds minder sociale huurwoningen beschikbaar, zeker in gebieden waar de woningmarkt krap is. Zittende huurders verhuizen niet waardoor de doorstroming stagneert, nieuwbouw blijft achterwege en de sociale huursector krimpt door liberalisatie en verkoop. Het aantal urgenten daalt niet, wat de kans voor reguliere woningzoekenden alleen maar verkleint. Tijdelijke huurcontracten als oplossing om de beschikbaarheid te vergroten komen in beleids- en politieke discussies steeds prominenter naar voren. Minister Blok schreef er begin april zelfs een brief over naar de Tweede Kamer. Verhuurders, huurders en gemeenten hebben echter vragen over de effecten op beschikbaarheid, over vormen van tijdelijke verhuur en over voor- en nadelen. Tijd voor een onderzoek. Platform31 (en voorheen SEV) heeft zich al eerder bezig gehouden met het fenomeen tijdelijke verhuur. Toen lag de focus op het tijdelijk huisvesten van spoedzoekers zoals arbeidsmigranten of mensen in scheiding. In 2011 verscheen een evaluatie van woonhotels, inclusief een overzicht van verschillende soorten huurcontracten. In 2012 werd een interne memo opgesteld met ideeën voor nieuwe, flexibele contractvormen. Deze publicaties kwamen voort uit het experimentenprogramma ‘Wonen Flexibel en Urgent’. Nu ligt de focus op beschikbaarheid verruimen door doorstroming te creëren. Dit onderzoek wijst uit dat het gebruik van tijdelijke contracten vooral effect heeft in woningmarktgebieden of woningmarktsegmenten waar schaarste is. In meer ontspannen sectoren lijkt de stok achter de deur van tijdelijk contract minder nodig. Die stok achter de deur van een tijdelijk contract zorgt ervoor dat de woning ook op termijn beschikbaar blijft voor de doelgroep. Bijvoorbeeld om een jongerenwoning voor jongeren te behouden en niet voor mensen van 35 jaar. Wel moet beseft worden, dat mocht er in de toekomst meer met tijdelijke contracten gewerkt gaat worden, het merendeel toch een ‘vaste klant’ blijft van de woningcorporatie. Uit dit rapport blijkt dat van alle sociale huurders die onlangs verhuisden en een sociale huurwoning achter lieten, ruim 60 procent van die huurders weer woont in een sociale huurwoning. De overige 40 procent van de huurders verhuisden naar de vrije huursector (11 procent) of hebben een huis gekocht (29 procent). Zijn tijdelijke contracten een logische stap als onderdeel van een flexibeler samenleving? Tijdelijke contracten zijn een van de instrumenten om beschikbaarheid te stimuleren, maar er zijn er meer, zowel nieuwbouw, transformatie en toewijzingsbeleid. Het rapport doet aanbevelingen en geeft enkele overwegingen mee. De toekomst zal uitwijzen of de wensen die minister Blok noemt in zijn kamerbrief Tijdelijk Huren werkelijkheid worden. Naar verwachting is de behandeling van het wetvoorstel door de Tweede en Eerste Kamer in het eerste kwartaal van 2015 voltooid. Platform31 blijft deze ontwikkelingen volgen en assisteert graag de partijen die dit dossier in de praktijk verder uitwerken. Hanneke Schreuders & Frank Wassenberg, Platform31

Inhoudsopgave Voorwoord

3

1 Inleiding

7

1.1 Doel van het onderzoek

7

1.2 Beleidsmotieven tijdelijke huurcontracten bij corporaties

8

1.3 Leeswijzer

2 Probleemverkenning

10

11

2.1 Problemen op de woningmarkt

11

2.2 Beschikbaarheid sociale huurwoningen

11

2.3 Kansen voor nieuwkomers

12

2.4 Gebrek aan doorstroming

12

2.5 Scheefwonen

14

3 Effecten

17

3.1 Campuscontracten

17

3.2 Jongerencontracten

19

3.3 Contracten voor bepaalde tijd

20

4 Kansen en bedreigingen

23

4.1 Financiële consequenties voor woningcorporaties

23

4.2 Zorgen van huurdersorganisaties

24

4.3 Herhuisvesting en zorgplicht

25

4.4 Het juiste middel voor de kwaal?

25

5 Wettelijke mogelijkheden

27

5.1 Algemeen huurrecht voor woonruimte

27

5.2 Wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur

28

5.3 Uitbreiding van wettelijke mogelijkheden

30

5.4 Koppeling met gemeentelijk woonruimteverdelingsbeleid

32

6 Conclusies en aandachtspunten

34

6.1 Conclusies

34

6.2 Aandachtspunten

36

Bijlage 1 Interviews

38

1 Inleiding Flexibilisering lijkt het nieuwe toverwoord om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Een van de maatregelen die worden geopperd is het verhuren van woningen met een tijdelijk huurcontract om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren en daarmee de beschikbaarheid van huurwoningen te vergroten. Op de arbeidsmarkt is het aanbieden van vaste contracten al lang niet meer vanzelfsprekend. Werknemers moeten er rekening mee houden dat ze regelmatig van baan zullen wisselen, met alle onzekerheden van dien. De woningmarkt is een stuk minder flexibel. Zo kunnen werknemers met een tijdelijk contract minder makkelijk een huurwoning of hypotheek krijgen dan werknemers met een vast contract. In de huursector zijn huurcontracten voor onbepaalde tijd nog altijd gemeengoed. Daarbij genieten huurders een hoge mate van huurbescherming. Zolang de huurder zich netjes gedraagt en de huur op tijd betaalt, kan de verhuurder het lopende huurcontract in principe niet zomaar opzeggen. In een beperkt aantal gevallen kan een woning tijdelijk worden verhuurd. Bijvoorbeeld wanneer de eigenaar voor enkele maanden naar het buitenland gaat of zijn vorige woning nog niet heeft verkocht. Verhuurders mogen hun woningen ook tijdelijk verhuren in afwachting van sloop of renovatie. Er gaan steeds meer stemmen op om de wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur te vergroten. Zo hebben de wethouders van Amsterdam en Utrecht onlangs aan de minister gevraagd om een pilot

7

waarin meer mogelijkheden worden gecreëerd om woningen met een beperkte contractduur te kunnen 1

verhuren . In de Tweede Kamer heeft de fractie van de ChristenUnie een voorstel voor een initiatiefwet 2

opgesteld waarmee tijdelijke starterscontracten voor jongeren mogelijk worden gemaakt . Inmiddels heeft minister Blok een brief naar de Tweede Kamer gestuurd waarin hij een uitbreiding van de 3

mogelijkheden voor tijdelijke verhuur aankondigt . Bij de start en uitvoering van dit onderzoek was de inhoud van de brief over tijdelijk huren van minister Blok nog niet bekend. Daar waar mogelijk is deze rapportage geactualiseerd op basis van de laatste inzichten uit de brief van de minister.

1.1 Doel van het onderzoek Als kennis- en netwerkorganisatie op (onder meer) het gebied van wonen volgt Platform31 de discussie over tijdelijke huurcontracten op de voet en ziet hierin een interessante mogelijkheid om de woningmarkt flexibeler te maken. Tegelijkertijd constateert Platform31 dat er nog veel onduidelijk is over de effecten en de praktische uitvoerbaarheid. Platform31 (voorheen de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) heeft zich al eerder bezig gehouden met het fenomeen tijdelijke verhuur.

_________ 1

Brief van de wethouders Wonen van de gemeenten Amsterdam en Utrecht aan minister Blok, d.d. 25 februari 2014.

2

Starterscontract: Flexhuren voor jongeren. Voorstel voor een initiatiefwet. Tweede Kamerfractie ChristenUnie en PerspectieF ChristenUniejongeren, 19 november 2013.

3

Tijdelijk huren. Brief minister Blok aan Tweede Kamer, 11 april 2014

Tijdelijke Verhuur en Beschikbaarheid

In 2011 verscheen een evaluatie van woonhotels, waarin ook een overzicht van verschillende soorten 4

huurcontracten werd gegeven . In 2012 werd een interne memo opgesteld waarin ideeën voor nieuwe, 5

flexibele contractvormen werden aangedragen . Deze publicaties kwamen voort uit het experimentenprogramma ‘Wonen Flexibel en Urgent’. Met het huidige onderzoek wil Platform31 de beschikbare kennis over tijdelijke huurcontracten actualiseren en de effecten van tijdelijke huurcontracten op de beschikbaarheid van huurwoningen in kaart brengen.

Onderzoeksvragen Voorafgaand aan het onderzoek heeft Platform31 de volgende onderzoeksvragen gesteld: 1 Wie zijn de spoedzoekers/ (potentiële) huurders van de huurmarkt die daar nu niet op terecht kunnen? 2 Welke tijdelijke huurcontracten worden er voor welke doelgroepen in 2013 toegepast? 3 Wat zijn de voor- en nadelen van de actuele tijdelijke contracten voor verhuurders? 4 Wat zijn de voor- en nadelen van actuele tijdelijke contracten voor huurders? 5 Wat zijn de effecten van tijdelijke contracten op doorstroming en beschikbaarheid in huursector? Voor welke doelgroepen zijn deze effecten relevant? 6 Is er behoefte aan het nieuw ontwikkelen van tijdelijke huurcontracten? Voor welke doelgroep? In de loop van het onderzoek hebben sommige vragen in overleg een andere invulling gekregen. Dit rapport is tot stand gekomen door co-creatie van RIGO Research en Advies, Grooten Advies & 8

Management en Platform31. Bij de uitvoering van het onderzoek is gebruikgemaakt van literatuurstudie, kwantitatieve analyses en interviews met belanghebbende partijen (zie bijlage 1).

Tijdelijke verhuur door woningcorporaties Dit onderzoek richt zich alleen op tijdelijke verhuur door woningcorporaties. Het accent ligt op de effecten van tijdelijke huurcontracten op beschikbaarheid van huurwoningen. Hiervoor is gekozen omdat woningcorporaties een wettelijke taak hebben om betaalbare, beschikbare en kwalitatieve woningen te verhuren. Commerciële verhuurders hebben deze wettelijke taak niet. Deels hebben zij andere belangen bij tijdelijke huurcontracten dan woning corporaties. Hieronder brengen we een nadere focus in het onderzoek aan.

1.2 Beleidsmotieven tijdelijke huurcontracten bij corporaties Tijdelijke verhuur speelt een rol in verschillende beleidsdiscussies. De beleidsmotieven die gebruikt worden door woningcorporaties om tijdelijke huurcontracten in te voeren lopen sterk uiteen.

Beter benutten van de voorraad Een eerste reden om tijdelijke huurcontracten te willen inzetten is het benutten van woningen of andere panden die tijdelijk leegstaan en niet voor onbepaalde tijd verhuurd kunnen worden.

_________ 4

Evaluatie Woonhotels, SEV, april 2011.

5

Naar flexibele huurcontracten, Interne memo SEV, 2012.


Het kan bijvoorbeeld gaan om woningen die tijdelijk leeg staan in verband met sloop of renovatie of leegstaande kantoorpanden. Door de leegstaande panden te benutten voor tijdelijke huisvesting wordt de voorraad efficiënter gebruikt. Bovendien kan zo worden voorkomen dat er onwenselijke gevolgen van leegstand ontstaan, zoals leefbaarheidproblemen. De tijdelijkheid is nodig om ervoor te zorgen dat de huurder vertrekt wanneer de plannen van de eigenaar (sloop, renovatie, verhuur van bedrijfsruimte) doorgang vinden.

Tijdelijk huisvesten van bijzondere doelgroepen Een tweede categorie van tijdelijke verhuur is bedoeld om doelgroepen te bedienen die tijdelijk woonruimte nodig hebben. Het kan gaan om doelgroepen die tijdelijk in Nederland verblijven, zoals buitenlandse werknemers of studenten, en doelgroepen die vanwege onvoorziene omstandigheden met spoed andere woonruimte zoeken: zogenaamde spoedzoekers. Ook komt het voor dat corporaties woningen via tijdelijke contracten verhuren aan huurders met een overlastdossier. De gemene deler is dat het om een tijdelijke huisvestingsbehoefte gaat, waarvoor de reguliere huurvormen geen oplossing bieden. Onder de naam ‘short stay’ zijn in diverse gemeenten tijdelijke huisvestingsmogelijkheden gecreëerd voor deze groepen, bijvoorbeeld woonhotels en corporatiehotels.

Aanbod sneller beschikbaar maken Een relatief nieuwe reden om tijdelijke verhuur toe te passen is het stimuleren van de doorstroming.

9

Door huurders een stok achter de deur te geven om na verloop van de contractduur te verhuizen kan de beschikbaarheid van het aanbod worden vergroot. De campuscontracten voor studentenhuisvesting waren de eerste vorm van tijdelijke verhuur waarbij dit een belangrijke overweging was. Leon Bobbe (directeur De Key): “Elk jaar sluit De Key met zo’n 6.500 huishoudens een nieuw huurcontract. In bijna 80% van deze gevallen gaat het om studenten. En dat terwijl maar 20% van onze woonruimtes voor studenten zijn. Hoe kan dat? Dat hoge aantal contracten met studenten komt omdat zij een tijdelijk huurcontract hebben. Na hun studie loopt het huurcontract af en moeten ze een nieuwe huur- of koopwoning gaan zoeken. Dankzij het tijdelijk huurcontract kan De Key elk jaar opnieuw duizenden nieuwe studenten de kans geven om in Amsterdam te wonen.” Bron: https://cs.aedesnet.nl/netwerken/corporatie-forum/f/496/t/6016.aspx In Amsterdam en regio heeft dit navolging gekregen in de vorm van een experiment met jongerencontracten voor niet-studenten tot 23 jaar. Deze jongerencontracten lopen af wanneer de huurders 26 jaar zijn geworden. Inmiddels heeft de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot het voorstel gelanceerd om een groter deel van het huuraanbod met contracten voor bepaalde tijd te 6

verhuren: het vijf-jarencontract , dat gericht is op huurders tot 30 jaar. Tijdens de interviewronde bleek dat sommige corporaties inmiddels nadenken of tijdelijke contracten wenselijk zijn voor andere doelgroepen om de beschikbaarheid van specifieke woningen te behouden.

_________ 6

‘Het 5-jarencontract voor dynamiek op de woningmarkt.’ Stadgenoot, 2013.


Bijvoorbeeld woningen voor grote gezinnen. Het tijdelijk contract dient daarbij als middel om de gelabelde woningen ook beschikbaar te houden voor de doelgroep waar ze ooit voor bedoeld zijn. De brief over tijdelijk huren van minister Blok speelt in op de bovenstaande beleidsmotieven. In het najaar van 2014 volgt een wetsvoorstel om tijdelijk huren voor onder andere starters, jongeren en grote gezinnen mogelijk te maken.

Beleidsmotieven hangen sterk af van woningmarkt De beleidsmotieven die gebruikt worden om tijdelijke verhuur in te voeren hangen sterk af de woningmarkt waarin de verhuurders actief zijn. In woningmarkten die meer ontspannen of krimpend zijn, zien corporaties vooral voordelen van tijdelijke contracten bij het bewoonbaar houden van sloopwoningen en tijdelijke woningen in te transformeren vastgoed. In schaarstegebieden zien corporaties de tijdelijke contracten als een instrument om beschikbaarheid van specifieke woningen te vergroten door doorstroming te stimuleren.

Focus van het onderzoek De actuele beleidsdiscussie gaat vooral over tijdelijke huurcontracten als middel om de woningmarkt in beweging te brengen. De focus van dit onderzoek ligt daarom op tijdelijke verhuur om de doorstroming te bevorderen en daarmee de beschikbaarheid van huurwoningen te vergroten.

1.3 Leeswijzer 10

Dit rapport is als volgt opgebouwd: – In hoofdstuk 2 richten we ons op de problemen op de woningmarkt waarvoor tijdelijke verhuur een oplossing zou kunnen bieden. – In hoofdstuk 3 staan de effecten van tijdelijke huurcontracten centraal. – Hoofdstuk 4 behandelt de voor- en nadelen van tijdelijke huurcontracten voor verhuurders en huurders. – Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. – Hoofdstuk 6 bevat de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.


2

Probleemverkenning

Voor welke problemen zouden tijdelijke huurcontracten een oplossing kunnen bieden? Het vergroten van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur wordt in de huidige beleidsdiscussie genoemd als een van de oplossingsrichtingen om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. In zijn brief hierover aan de Tweede Kamer spreekt minister Blok van een “algemene, en door de 7

economische crisis verergerde, ontevredenheid met het functioneren van de woningmarkt” . Om te kunnen beoordelen of tijdelijke huurcontracten een oplossing kunnen bieden is het allereerst van belang om nader te duiden om welke problemen het precies gaat, hoe groot die problemen zijn en waardoor die worden veroorzaakt. In dit hoofdstuk doen we een eerste aanzet daartoe.

2.1 Problemen op de woningmarkt In de interviews met diverse corporaties en belangenpartijen en uit bestaande documentatie komen vier met elkaar samenhangende problemen naar voren waarmee de behoefte aan extra mogelijkheden voor tijdelijke verhuur wordt onderbouwd: – Er komen te weinig sociale huurwoningen beschikbaar; – Daardoor zijn er weinig kansen voor nieuwkomers op de regionale woningmarkt; – De beperkte beschikbaarheid is mede te wijten aan gebrek aan doorstroming;

11

– Sociale huurwoningen worden bezet gehouden door huishoudens die scheef wonen. Hieronder gaan we kort in op elk van deze problemen.

2.2 Beschikbaarheid sociale huurwoningen 8

Woningcorporaties in Nederland verhuren jaarlijks ca. 195.000 huurwoningen tot de huurtoeslaggrens . Deze woningen worden bijna overal in Nederland aangeboden via een advertentiesysteem. Woningzoekenden die zich hebben ingeschreven bij een dergelijk systeem, kunnen zelf reageren op geadverteerde woningen. Zij staan dus niet op een wachtlijst, zoals vaak wordt gesuggereerd. Bij het bepalen van de rangorde van de kandidaten voor een woning wordt in veel gebieden wel gebruikgemaakt van een vorm van wachttijd, bijvoorbeeld de inschrijfduur in het systeem of de woonduur in de huidige woning. De wachttijden die nodig zijn om een sociale huurwoning te kunnen krijgen, lopen sterk uiteen, zowel per woningmarktgebied als per type woning. In krimpgebieden kunnen woningzoekenden soms direct een woning krijgen, terwijl men in schaarstegebieden eerst enkele jaren ingeschreven moet staan.

_________ 7

Zie noot Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd..

8

Presteren woningcorporaties. Volkshuisvestelijke verslagjaar 2012. Companen i.o.v. Ministerie van BZK/DGWB, november 2013.


Vooral in Amsterdam en Utrecht en de omliggende regio’s liggen de wachttijden hoog. Doorstromers die in 2012 een woning vonden, hadden gemiddeld 15,6 jaar woonduur in Amsterdam en 10,1 jaar inschrijfduur in Utrecht. Overige woningzoekenden die in datzelfde jaar een woning accepteerden, 9

10

stonden gemiddeld 8,3 jaar ingeschreven in Amsterdam en 7,4 jaar in Utrecht . Binnen deze gemiddelde wachttijden is overigens een flinke spreiding te zien. In beide gemeenten is het aantal verhuringen de afgelopen jaren gedaald. De ontwikkeling van de voorraad speelt daarbij een belangrijke rol. Door herstructurering, verkoop is het aantal huurwoningen van woningcorporaties afgenomen. Daarnaast worden vrijkomende huurwoningen vaker in de vrije sector aangeboden, waardoor er minder aanbod beschikbaar komt voor woningzoekenden die een sociale huurwoning zoeken. Deze ontwikkelingen zien we ook in andere delen van Nederland.

2.3 Kansen voor nieuwkomers Door de wachttijden voor sociale huurwoningen maken alleen woningzoekenden die voldoende wachttijd hebben gespaard kans om een sociale huurwoning te krijgen. Dat is vooral lastig voor woningzoekenden die niet in de gelegenheid zijn om wachttijd te sparen. Daarbij gaat het vaak om nieuwkomers op de woningmarkt, bijvoorbeeld jonge starters, die zich pas vanaf 18 jaar kunnen inschrijven, en vestigers, die bijvoorbeeld vanwege baan of studie naar een andere regio willen verhuizen, waar zij nog niet ingeschreven staan. Om woningzoekenden met weinig wachttijd tegemoet te komen zijn de laatste jaren in veel 12

advertentiesystemen aparte modules geïntroduceerd waarin aangeboden woningen worden verloot of direct te huur worden aangeboden. De ervaringen daarmee laten zien dat woningzoekenden deze extra kans waarderen. In gebieden waarin de vraag naar sociale huurwoningen groot is, is het aantal reacties op lotingwoningen echter zo groot dat de kans op het vinden van een woning via deze weg zeer klein is. In de huidige discussie over tijdelijke verhuur wordt vaak genoemd dat een gebrek aan mogelijkheden voor nieuwkomers in de sociale huursector slecht zou zijn voor het functioneren van de stad als economische en creatieve motor. Cijfers van het CBS geven aan dat vooralsnog geen sprake is van een verminderde instroom van jongeren in steden als Amsterdam en Utrecht. Wel komen jongeren vaker in andere delen van de woningvoorraad terecht. Zo woont een veel kleiner aandeel van de 11

Amsterdamse jongeren in een sociale huurwoning dan 15 jaar geleden .

2.4 Gebrek aan doorstroming Tijdelijke verhuur wordt door de voorstanders gezien als een van de mogelijkheden om de beschikbaarheid van het aanbod te vergroten en daarmee nieuwkomers (en andere woningzoekenden) meer kans te geven. De achterliggende gedachte is dat een gebrek aan doorstroming een van de belangrijkste oorzaken is voor de beperkte beschikbaarheid van sociale huurwoningen.

_________ 9

Rapportage Woonruimteverdeling 2012.,Stadsregio Amsterdam / PWNR, mei 2013.

10

Regionale woningmarktmonitor 2013, monitor voor de U10-gemeenten. U10 / Bestuur Regio Utrecht, juli 2013.

11

Duurzame toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt voor starters, UvA/Centre for Urban Studies i.o.v. Ministerie van BZK/DGWBI, september 2013.


Uit de Verantwoordingsinformatie (dVi) van de woningcorporaties blijkt dat de mutatiegraad binnen de sociale huurvoorraad sinds 2007 is gedaald. In 2012 kwam bijna 8%van de corporatiewoningen in 12

Nederland vrij voor verhuur; in de G4 7% . Door de contractduur te beperken worden huurders gestimuleerd om sneller te verhuizen en komen meer woningen beschikbaar. Dat heeft alleen zin wanneer huurders nu (te) lang in hun sociale huurwoning blijven wonen. Hieronder gaan we daarom dieper in op de woonduur van huurders. In tabel 2-1 zijn landelijke cijfers uit het Woon Onderzoek Nederland 2012 verzameld over de gemiddelde woonduur van drie groepen: alle zelfstandige huishoudens, huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen (‘verhuisgeneigden’) en huishoudens die in de afgelopen twee jaar verhuisd zijn (‘recent verhuisden’). Huishoudens die recent verhuisd zijn woonden gemiddeld minder dan 9 jaar in hun vorige woning. Dat is minder dan de huidige woonduur van alle Nederlandse huishoudens (ruim 14 jaar) en huishoudens die willen verhuizen (11 jaar). Tabel 2-1 Gemiddelde woonduur van drie groepen huishoudens Huishoudens

Verhuisgeneigden

Recent verhuisden

(huidige woning)

(huidige woning)

(vorige woning)

Totaal

14,2

11,0

8,6

Koop

15,3

13,2

11,9

Huur

12,6

8,8

6,9

Sociale huur

13,2

9,3

7,3

Vrije sector

8,0

5,6

4,7

13

Bron: WoON 2012

Bij alle drie de groepen zien we dat huurders een kortere woonduur hebben dan kopers. Huurders in het sociale segment (tot de liberalisatiegrens) blijven langer wonen dan huurders in de vrije sector. Binnen deze gemiddelden is de spreiding in de woonduur groot. Ongeveer één op de drie huurders (31%) van corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens woont korter dan vijf jaar in de huidige woning, terwijl ruim een kwart (26%) van de sociale huurwoningen al twintig jaar of langer door dezelfde huurder wordt bewoond. De woonduur van huurders hangt vooral samen met de leeftijd. Van de huidige huurders tot 35 jaar woont 73% minder dan 5 jaar in de huidige woning, tegen 16% van de 65-plussers. Opvallend is dat een relatief groot deel van de jonge huurders, ondanks het feit dat zij nog relatief kort in hun huidige woning wonen, binnen twee jaar zou willen verhuizen (zie figuur 2-1). In totaal zouden 38% van de sociale huurders die minder dan vijf jaar in hun woning wonen, binnen twee jaar willen verhuizen. Twee derde van deze groep is jonger dan 35 jaar.

_________ 12

Zie noot 8.


Figuur 2-1 Percentage huurders van sociale huurwoningen die binnen twee jaar willen verhuizen, naar leeftijd en woonduur in de huidige woning

Bron: WoON 2012

Van de recent verhuisden die een sociale huurwoning achterlieten, heeft de meerderheid (56%) minder dan vijf jaar in de vorige woning gewoond. Dit komt door de oververtegenwoordiging van jongeren in deze groep: 57% van de verhuizingen uit het gereguleerde huursegment betreft huishouden onder de 35 jaar. Van de 65-plussers die recent een sociale huurwoning verlieten, had slechts 8% een woonduur van minder dan 5 jaar. Vooral ouderen die een grote eengezinswoning achterlieten, woonden er vaak al meer dan 20 jaar.

2.5 Scheefwonen Door beleidsmakers wordt het lang blijven wonen in een sociale huurwoning vooral als probleem gezien 14

als de betreffende huurder niet tot de doelgroep behoort en dus scheef woont. In de brief van minister Blok aan de Tweede Kamer over de Hervormingsagenda

13

staat hierover het volgende: “Om de

beschikbaarheid van sociale huurwoningen te waarborgen is het belangrijk om de allocatie te verbeteren. Door scheefwonen tegen te gaan, kan de sociale huurmarkt meer in beweging komen en ontstaat er meer ruimte en keuzemogelijkheden voor lagere inkomensgroepen, die het meest zijn aangewezen op dit segment.” Tijdelijke verhuur zou gebruikt kunnen worden als instrument om scheefhuurders te laten verhuizen. Dit roept de vraag op in hoeverre langzittende huurders scheef wonen. Sinds 2011 hanteert het Rijk hierbij de inkomensgrens van € 33.614 (prijspeil 2011) uit de staatssteunregeling als criterium. In tabel 2-2 is te zien dat de goedkope scheefheid onder huurders van corporatiewoningen toeneemt naarmate ze langer in hun woning wonen. Toch behoort het grootste deel van de bewoners die langer dan vijf, tien of twintig jaar in een sociale huurwoning wonen tot de doelgroep van corporaties. Dat betekent dat de meeste huurders die als gevolg van de tijdelijke contracten zouden moeten verhuizen, opnieuw aangewezen zijn op sociale huurwoningen.

_________ 13

Hervormingsagenda Woningmarkt. Brief minister Blok aan Tweede Kamer, 17 september 2013.


Tabel 2-2 Bewoners van corporatiewoningen naar inkomensgroep en woonduur tot 5 jaar

5 tot 10 jaar

10 tot 20 jaar

20 jaar of meer

totaal

tot 33K

80%

74%

72%

68%

74%

33-43K

10%

12%

12%

13%

11%

> 43K

9%

14%

17%

19%

14%

totaal

100%

100%

100%

100%

100%

Bron: WoON 2012

De vervolgvraag is waar huurders met een tijdelijk huurcontract na vijf jaar naartoe kunnen gaan. 62% van de recent verhuisden die een sociale huurwoning achterlieten, huurt ook na verhuizing een sociale huurwoning. Van de huurders die minder dan vijf jaar in een sociale huurwoning hebben gewoond, is 11% verhuisd naar een vrijesectorwoning en 29% naar een koopwoning. Ook van de huidige huurders van sociale huurwoningen die willen (of moeten) verhuizen heeft het grootste deel (69%) een voorkeur voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens. Een kwart zou willen kopen. Hoe langer de verhuisgeneigden al in hun huidige sociale huurwoning wonen, des te groter het deel dat opnieuw een sociale huurwoning wil huren. Van de verhuisgeneigde sociale huurders met minder dan vijf jaar woonduur heeft 30% een voorkeur voor een koopwoning en 6% een voorkeur voor een huurwoning in de vrije sector. Uit deze cijfers blijkt dat het grootste deel van de huurders van corporaties die als gevolg van tijdelijke verhuur zal moeten vertrekken niet scheef woont en opnieuw naar een sociale huurwoning zal willen verhuizen. Tegelijkertijd woont een kwart tot een derde van de langzittende huurders wel scheef (zie

15

tabel 2-2). Voor deze huurders zou tijdelijke verhuur kunnen dienen als stok achter de deur om te verhuizen naar de vrije huur- of koopsector.


16


3 Effecten Welke ervaringen zijn er tot nu toe met tijdelijke huurcontracten? Welke effecten zijn er te verwachten op de dynamiek en beschikbaarheid? In dit hoofdstuk richten we ons specifiek op tijdelijke huurcontracten die bedoeld zijn om de dynamiek te bevorderen en daarmee meer aanbod te creëren. Er is nog weinig empirisch onderzoek naar de effecten van deze tijdelijke huurcontracten. Hieronder vatten we de uitkomsten van de onderzoeken samen.

3.1 Campuscontracten Sinds enkele jaren wordt door studentenhuisvesters woonruimte verhuurd met zogenaamde campuscontracten: na afloop van de studie worden studenten geacht hun wooneenheid te verlaten. In 2006 heeft deze contractvorm een wettelijke basis gekregen.

Landelijke evaluatie 14

In 2010 is een landelijke evaluatie uitgevoerd in opdracht van het Rijk . Het onderzoek werd gehouden in de twaalf belangrijkste studentensteden en bestond uit enquêtes onder studenten en verhuurders en interviews met gemeenten en verhuurders. 17

In 2010 maakte naar schatting ca. 60% van de sociale verhuurders in de studentensteden gebruik van campuscontracten, voor gemiddeld 80% van hun studentenwoningen. Zij gebruiken het campuscontract om de doorstroming binnen hun voorraad studentenwoningen te bevorderen en ervoor te zorgen dat studentenwoningen bewoond worden door de doelgroep. De meeste verhuurders zijn in 2007 begonnen met de campuscontracten. Daardoor was het in 2010 nog niet mogelijk om de effecten op de uitstroom te meten. Uit de interviews met de verhuurders komt het volgende beeld naar voren: – Studenten met een campuscontract gaan eerder op zoek naar woonruimte voor na hun studie dan studenten met een regulier contract. – Studenten met een aflopend contract zeggen steeds vaker na afloop van hun studie uit eigen beweging de huur op. – De mutatiegraad gaat omhoog en de gemiddelde woonduur daalt, waardoor de studentenwoningen sneller vrijkomen. – Uitschieters in de leeftijd van bewoners van studentenwoningen komen minder vaak voor. – Bij controle blijken steeds minder studentenwoningen te worden bewoond door niet-studenten.

_________ 14

Evaluatie campuscontracten. Companen i.o.v. Ministerie van VROM/DGWWI, augustus 2010.


Uitstromers in Utrecht In 2013 heeft de Gemeente Utrecht het effect van campuscontracten op de huisvesting van (ex15

studenten onderzocht . Sinds 2006 heeft studentenhuisvester SSH de campusclausule gefaseerd ingevoerd (bij mutatie) bij 8.000 studenteneenheden. In maart 2013 hadden 5.000 bewoners een campuscontract. Het onderzoek bestond uit een enquête onder huidige en voormalige huurders van de SSH. Uit de resultaten komt het volgende beeld naar voren: – Uitstromers met campuscontract woonden gemiddeld korter in hun voormalige studentenwoning dan uitstromers zonder campuscontract. – SSH-huurders verhuizen na afloop van hun studie sneller wanneer ze een campuscontract hebben. Bijna twee derde (64%) van de afgestudeerden met een campuscontract verhuisde binnen een jaar, tegen 38% van de afgestudeerden zonder campuscontract. – Vanwege het verplichte vertrek hebben afgestudeerden met een campuscontract minder tijd om te zoeken naar andere woonruimte. Ruim driekwart (78%) van de uitstromers met campuscontract zocht korter dan 6 maanden naar een volgende woning, tegen 59% zonder campuscontract. – Afgestudeerden met een campuscontract lijken hun woonwensen minder goed te kunnen realiseren dan afgestudeerden met een regulier contract. – Veruit de meeste bewoners van studenteneenheden willen na afloop van hun studie in Utrecht blijven wonen. Van de uitstromers met campuscontract is 55% in Utrecht gebleven tegen 70% van de uitstromers zonder campuscontract. – Vertrokken bewoners van studentenwoningen zijn vaker terechtgekomen in een particuliere huurwoning of weer bij hun ouders ingetrokken als zij een campuscontract hadden. 18

– Afgestudeerden met campuscontract zien hun huidige woonruimte vaker als tijdelijke oplossing. Van de uitstromers met campuscontract verwacht 45% korter dan twee jaar in de huidige woonruimte te blijven, tegenover 35% van de uitstromers zonder campuscontract. Driekwart van beide groepen verwacht korter dan 4 jaar te blijven wonen waar ze wonen. Het effect van de campuscontracten op het vrijkomende aanbod aan studentenhuisvesting in Utrecht is als volgt gekwantificeerd: – In 2012 zijn 1.700 studenten met een campuscontract verhuisd. – Uit de enquête blijkt dat huurders met een campuscontract na hun afstuderen gemiddeld 4,8 maanden eerder vertrokken dan huurders zonder campuscontract. – In totaal zijn de 1.700 voormalige studenten met een campuscontract 8.160 maanden eerder verhuisd dan wanneer ze een regulier contract hadden gehad. – Deze 8160 maanden zijn voldoende om 680 studenten een jaar lang te huisvesten.

Knelpunten bij campuscontracten Uit een interview met studentenhuisvester Duwo komen enkele knelpunten naar voren bij het gebruik van het campuscontract: – Op dit moment komen promovendi niet in aanmerking voor een campuscontract. Zij worden in Nederland niet gezien als studenten, maar als werknemers van de universiteit. In alle andere landen worden zij wel beschouwd als studenten. Dit knelpunt is reeds geadresseerd door minister Blok in zijn brief over tijdelijk huren (zie 5.3).

_________ 15

Uitstroom campuscontracten. Het effect van campuscontracten op de huisvesting van (ex-) studenten. Gemeente Utrecht, afdeling Onderzoek, juni 2013.


– Een ander knelpunt is de einddatum van het huurcontract voor buitenlandse studenten. Die ligt nu nog 3 tot 6 maanden na afronding van de studie. Sommige corporaties willen studentenwoningen sneller beschikbaar krijgen na het beëindigen van de studie in Nederland. – Om de campuscontracten op te kunnen zeggen, moet de corporatie ieder jaar controleren of de huurder nog ingeschreven staat bij de onderwijsinstelling. Dit brengt hoge administratiekosten met zich mee. Om dit efficiënter te organiseren is Duwo in gesprek over de vraag of de onderwijsinstelling deze informatie kan aanleveren.

3.2 Jongerencontracten Sinds 2011 experimenteren drie corporaties in Amsterdam met tijdelijke huurcontracten voor jongeren. Niet-studenten tot 23 jaar kunnen een woning krijgen met een jongerencontract, die ze voor hun 26

e

moeten verlaten. Alleen kleine woningen die gelabeld zijn als jongerenwoning worden met een jongerencontract verhuurd. Jongeren die een woning met een jongerencontract accepteren, behouden hun inschrijfduur en kunnen die verder opbouwen gedurende hun woontijd. Omdat de eerste huurder met een jongerencontract nog 26 moet worden, kunnen de effecten op het vrijkomen van jongerenwoningen nog niet gemeten worden.

Tussentijdse evaluatie In opdracht van de gemeente en de experimentcorporaties heeft RIGO in 2014 een tussentijdse 16

evaluatie van de jongerencontracten uitgevoerd, op basis van cijfers van WoningNet . Hierin zijn de verhuurresultaten van jongerenwoningen (tot 23 jaar) met een jongerencontract vergeleken met die van 19

jongerenwoningen (tot 26 jaar) met een regulier contract. Uit het rapport komt het volgende beeld naar voren: – Er is veel vraag naar jongerenwoningen in Amsterdam. Gemiddeld reageren ca. 150 woningzoekenden op jongerenwoningen, zowel bij woningen met een jongerencontract als bij woningen met een regulier contract. – Behalve de leeftijd zijn er nauwelijks verschillen tussen woningzoekenden die op jongerenwoningen met een tijdelijk contract reageren en woningzoekenden die op jongerenwoningen met een regulier contract reageren. – De vraag naar jongerenwoningen in Amsterdam is zo groot dat bijna alle woningen (met of zonder jongerencontract) verhuurd worden aan jongeren die bijna de maximale leeftijd voor toewijzing e

hebben bereikt én zich vroegtijdig (op hun 18 ) hebben ingeschreven. – Ondanks de grote vraag worden jongerenwoningen ook regelmatig geweigerd: gemiddeld ongeveer 10 keer per woning. Woningen met een jongerencontract worden wat vaker geweigerd dan reguliere jongerenwoningen.

Ervaringen van jongeren In 2013 heeft Stadgenoot een kwalitatief onderzoek laten uitvoeren naar de ervaringen, verwachtingen en toekomstperspectieven van huurders van haar jongerenwoningen

17

. Hiervoor zijn diepte-interviews

gehouden met 12 huurders met een jongerencontract en 1 met een regulier contract.

_________ 16

Jongerenwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. RIGO i.o.v. Stadgenoot, Eigen Haard, Rochdale, Gemeente Amsterdam, mei 2014.

17

Jongerenhuisvesting in Amsterdam. Marijn Sleurink Stadsgeografie i.o.v. Stadgenoot, 2013.


De geïnterviewde jongeren zijn over het algemeen positief over de jongerencontracten, omdat het jongeren de kans geeft om te starten op de woningmarkt. Zonder de jongerencontracten hadden ze niet de mogelijkheid gehad om een betaalbare huurwoning in Amsterdam te krijgen. De tijdelijkheid van hun contract nemen ze op de koop toe, al zouden sommigen graag willen blijven. Dit geldt vooral voor jongeren die in een vrij ruime jongerenwoning wonen. Hoe korter de jongeren nog in de woning kunnen blijven, hoe minder positief ze zijn over hun kans op het vinden van andere woonruimte. Sommigen maken zich grote zorgen. Veel geïnterviewden verwachten dat hun inschrijfduur onvoldoende zal zijn om een reguliere sociale huurwoning te krijgen, terwijl ze vrezen dat hun inkomen onvoldoende zal zijn om in de vrije sector te huren of een woning te kopen. Alternatieve strategieën die zij overwegen zijn onder meer: een woning delen met vrienden, Amsterdam verlaten en/of teruggaan naar hun ouderlijk huis.

3.3 Contracten voor bepaalde tijd In 2013 heeft Stadgenoot het idee gelanceerd om een deel van het aanbod aan sociale huurwoningen 18

aan te bieden met vijf-jarencontracten . Naar aanleiding van dit idee heeft de gemeente RIGO gevraagd om een effectverkenning uit te voeren van huurcontracten voor bepaalde tijd. Daarbij ging het om de effecten op de mutatiegraad en het 19

vrijkomend aanbod aan sociale huurwoningen in Amsterdam . Het onderzoek bestond uit een ex-ante simulatie van de effecten bij invoering van huurcontracten voor 20

5 of 10 jaar bij ongeveer een derde van het aanbod. Hieruit komt het volgende beeld naar voren: – Bij ongewijzigd beleid neemt het aantal verhuringen steeds verder af, omdat de voorraad krimpt als gevolg van verkoop en sloop. – Huurcontracten van vijf jaar kunnen de totale mutatiegraad in Amsterdam verhogen van ongeveer 7% naar ruim 10%. Het effect hiervan is pas op langere termijn in volle omvang te zien, omdat tijdelijke huurcontracten alleen bij mutatie kunnen worden ingevoerd. – Grotere woningen hebben op dit moment een relatief lage mutatiegraad. Daardoor duurt het na invoering van huurcontracten met een beperkte contractduur langer voordat een substantieel deel van deze woningen een dergelijk contract heeft en het effect daarvan zichtbaar wordt. Het uiteindelijke effect op de dynamiek is bij grote woningen groter dan bij kleinere woningen, omdat de potentiële toename van de mutatiegraad groter is. – Wanneer vooral kleine woningen met een huurcontract voor bepaalde tijd worden verhuurd, lopen met name jonge alleenstaanden het risico om na afloop van hun contract te moeten verhuizen, terwijl het bij grotere woningen vaker om huishoudens in de gezinsfase zal gaan. – Naarmate de tijdelijke contractduur langer is, zullen huishoudens (en met name jongeren) vaker uit zichzelf al zijn verhuisd en hebben de huurcontracten voor bepaalde tijd minder effect op de dynamiek.

_________ 18

Zie noot Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd..

19

Contracten voor bepaalde tijd. Effecten op de dynamiek in de sociale huursector. RIGO i.o.v. Gemeente Amsterdam, november 2013.


Herhuisvesting Bij de bovenstaande effectverkenning heeft RIGO gebruikgemaakt van gegevens van de gemeente Amsterdam over de woonduur van bewoners van corporatiewoningen. Bij gebrek aan inkomensgegevens van de bewoners was het niet mogelijk een inschatting te maken van de mate waarin huurders die na afloop van hun contract moeten verhuizen opnieuw een beroep zullen doen op sociale huurwoningen. In paragraaf 2.5 hebben we gezien dat het grootste deel van de huurders die langer dan vijf jaar in een corporatiewoning wonen, qua inkomen tot de doelgroep van corporaties behoren. Gezien de hoge prijzen in de vrije sector en de koopsector in Amsterdam zal de meerderheid van deze huurders opnieuw een sociale huurwoning willen huren. Daarbij kunnen ze gebruikmaken van hun wachttijd, die doorloopt tijdens de duur van hun contract. Dat betekent dat een aanzienlijk deel van het aanbod dat extra vrijkomt als gevolg van de contracten voor bepaalde tijd gebruikt zal worden om deze huurders te herhuisvesten. De winst voor nieuwkomers bestaat uit het saldo van het aantal woningen dat extra vrijkomt en het aantal woningen dat nodig is voor herhuisvesting van huurders die als gevolg van beperkte contractduur moeten verhuizen. Ervan uitgaande dat niet alle huurders uit de doelgroep opnieuw een corporatiewoning zullen huren – bijvoorbeeld omdat ze gaan samenwonen of naar een andere stad verhuizen – verwachten we (op basis van een grove schatting) dat ongeveer de helft van het extra aanbod ten goede komt aan nieuwkomers.

21


22


4 Kansen en bedreigingen Welke voor- en nadelen verwachten woningcorporaties en huurdersorganisaties van een breder gebruik van tijdelijke huurcontracten? In dit hoofdstuk staan de potentiële voor- en nadelen van tijdelijke huurcontracten voor woningcorporaties en huurders centraal. Daarbij gaat het hier niet om de beleidsmotieven waarvoor tijdelijke verhuur is bedoeld, maar om de praktische consequenties voor zowel woningcorporaties als huurders. Dit hoofdstuk is gebaseerd op interviews met enkele woningcorporaties uit de grote steden en huurdersorganisaties. Welke kansen en bedreigen zien zij voor de belangen van corporaties en huurders? Eerst gaan we in op de financiële consequenties voor woningcorporaties (4.1). Vervolgens verwoorden we de zorgen van de huurdersorganisaties (4.2) en belichten we de standpunten van beide kampen over een eventuele zorgplicht bij herhuisvesting (4.3). Ten slotte staan we stil bij de vraag of tijdelijke verhuur het juiste instrument is om de beschikbaarheid te vergroten (4.4).

4.1 Financiële consequenties voor woningcorporaties In de inleiding (paragraaf 1.2) zijn diverse beleidsmotieven genoemd die voor woningcorporaties reden zijn om gebruik te maken van tijdelijke verhuur. Het gebruik van tijdelijke huurcontracten heeft in de

23

praktijk ook financiële consequenties voor de corporaties. In deze paragraaf gaan we daar kort op in. Daarbij baseren we ons op interviews met Duwo, Staedion, Woonbron en Woonstad Rotterdam.

Minder kosten om woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep Door het gebruik van tijdelijke huurcontracten hoeven woningcorporaties minder proceskosten te maken om woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep. Huurders met een tijdelijk contract vertrekken namelijk met minder inspanningen van de corporatie dan bij een regulier contract. Deze ervaring is opgedaan met het campuscontract. Voordat het campuscontract bestond, organiseerde studentenhuisvester Duwo zogenaamde ‘30plus-acties’ om oud-studenten uit hun woning te krijgen. Daar kwamen veel proceskosten bij kijken. Daar waar mogelijk deed de corporatie de oud-studenten een passend voor een andere woning. Soms volgde er een rechtszaak. Door het gebruik van campuscontracten vertrekken oud-studenten sneller uit zichzelf en zijn de proceskosten voor Duwo sterk afgenomen.

Betere verhuurbaarheid van minder populaire woningen Sommige corporaties zien het gebruik van tijdelijke huurcontracten als een mogelijkheid om minder courante woningen gemakkelijker te kunnen verhuren. Het gaat om minder populaire woningen, die in het reguliere woonruimteverdeelsysteem weinig reacties krijgen of vaak geweigerd worden. Door deze woningen tijdelijk te verhuren, al dan niet met een lagere huurprijs, kan mogelijk een andere doelgroep worden aangetrokken voor wie deze woningen voor een beperkte periode wel interessant zijn. Op die manier kunnen de woningcorporaties deze woningen toch blijven exploiteren.


Hogere mutatiekosten, meer harmonisatiewinst Als gevolg van tijdelijke verhuur neemt de mutatiegraad van sociale huurwoningen toe (zie 3.3). Dit heeft zowel positieve als negatieve financiële consequenties voor verhuurders. Enerzijds bezorgen de extra mutaties corporaties meer kosten, in de vorm van administratiekosten, mutatieonderhoud, verhuurkosten en huurderving. De keerzijde van deze medaille is dat de corporatie bij iedere nieuwe verhuring in de gelegenheid is om de huurprijs te harmoniseren.

4.2 Zorgen van huurdersorganisaties Voor het perspectief van de huurders zijn interviews gehouden met de Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam. Zij vertegenwoordigen zowel zittende huurders (met een regulier of tijdelijk contract) als aspirant-huurders. De huurdersorganisaties zijn uitgesproken negatief over de plannen voor bredere toepassing van tijdelijke huurcontracten. Voordelen voor zittende huurders zien zij nauwelijks. Voor aspirant-huurders zien zij de kortere wachttijden als voordeel, maar ook over deze groep maken de huurdersorganisaties zich zorgen.

Verslechterde rechtspositie De huurdersorganisaties zijn bang dat een uitbreiding van de wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur leidt tot een verslechtering van de rechtspositie van huurders. Huurders genieten nu een hoge mate van huurbescherming en die willen de huurdersorganisaties niet zomaar loslaten. Het 24

belangrijkste punt hierbij is dat de machtsbalans tussen huurder en verhuurder verschuift richting de verhuurder. Dit zou ertoe kunnen leiden dat de keuzevrijheid van de huurder over waar en hoe lang je ergens woont wordt ingeperkt.

Ten koste van reguliere huurwoningen De huurdersorganisaties vrezen dat het verhuren van bestaande woningen met tijdelijke contracten ten koste gaat van de beschikbaarheid van huurwoningen met een regulier huurcontract. Als er woningen toegevoegd worden aan de voorraad, bijvoorbeeld door transformatie van leegstaande kantorenpanden, dan kijken de huurdersorganisaties anders tegen tijdelijke contracten aan. Ook door de tijdelijke huurcontracten te koppelen aan een beperkte doelgroep kan een deel van de zorgen van huurdersorganisaties worden weggenomen. Zo staan zij minder negatief tegenover tijdelijke huurcontracten voor studenten. Dit is een helder afgebakende groep en het gaat vaak om vastgoed dat niet geschikt is voor andere huurders.

Grote impact op het leven van mensen De huurdersorganisaties vinden dat de impact van verhuizen op het leven van mensen vaak onderschat wordt. Een verhuizing of het voorbereiden daarvan brengt veel onrust in het persoonlijk leven van mensen en kan hen uit balans brengen. Juist bij kwetsbare groepen - die corporaties veelal huisvesten is die onrust naar verwachting groot. Door de flexibilisering van de arbeidsmarkt neemt de onzekerheid in het leven van mensen al toe.


Daarom is een nog grotere onzekerheid door flexibilisering van het huurrecht volgens de huurdersorganisaties niet wenselijk. Zij geven aan dat het debat over tijdelijke huurcontracten hier zelden over gaat, maar dat dit niet uit het oog verloren mag worden.

Negatief effect op de leefbaarheid De huurdersorganisaties zien tijdelijke verhuur ook als bedreiging voor de leefomgeving van huurwoningen die met een tijdelijk contract worden verhuurd. Naarmate mensen ergens korter wonen, zijn zij minder geneigd om goed te zorgen voor hun woning of directe woonomgeving. Niet alleen in fysieke zin, bij de zorg voor hun woning (bijv. klein onderhoud of schilderwerk van binnen), maar ook in sociale zin, doordat mensen minder contact maken met buren of mensen in de buurt. Dit kan een negatief effect hebben op de leefbaarheid.

4.3 Herhuisvesting en zorgplicht In de meeste gevallen van tijdelijke verhuur hebben verhuurders geen zorgplicht voor huurders die na afloop van het tijdelijke huurcontract moeten verhuizen. Hierdoor hebben huurders met een tijdelijk huurcontract geen zekerheid op een andere woning. In de meeste gevallen behouden de huurders wel hun opgebouwde inschrijfduur en loopt deze tijdens het contract door. Hierdoor maken ze meer kans op een andere sociale huurwoning op het moment dat ze moeten verhuizen. De huurdersorganisaties zien uitwerking van een zorgplicht voor corporaties als een belangrijk aandachtspunt. Actieve bemiddeling door de corporatie of het verlenen van voorrang aan tijdelijke huurders zouden daar invullingen van kunnen zijn. Het is de vraag in hoeverre de woningcorporaties

25

deze huurders uit zichzelf willen helpen om een volgende woning te vinden. De geïnterviewde corporaties staan daar wisselend in. Sommige corporaties geven aan niet te willen bemiddelen bij het zoeken naar een vervolgwoning, andere overwegen om een garantie te geven op een vervolgwoning. De standpunten zijn mede afhankelijk van de betreffende doelgroep en het werkgebied van de corporatie. In een krappe woningmarkt waar sociale huurwoningen schaars zijn en alternatieven duur, is de noodzaak om huurders te helpen bij het vinden van een andere woning groter, dan in een gebied waar voldoende betaalbare alternatieven verkrijgbaar zijn.

4.4 Het juiste middel voor de kwaal? Sommige partijen vragen zich af of tijdelijke verhuur wel het juiste middel is voor de kwaal: het gebrek aan beschikbare sociale huurwoningen. Vooral de huurdersorganisaties zijn bang dat tijdelijke contracten worden ingezet als middel om de beschikbaarheid te vergroten, zonder dat er nieuwe woningen bij komen. Bij tijdelijke contracten gaat het in hun ogen om het anders verdelen van ‘dezelfde knikkers’. Om het aanbod te vergroten zijn ook andere instrumenten denkbaar. Nieuwbouw van sociale huurwoningen en transformatie van leegstaand vastgoed naar sociale huurwoningen worden gezien als essentiële activiteiten om de beschikbaarheid te vergroten door het vergroten van de werkelijke voorraad.


De investeringen van woningcorporaties in deze activiteiten zijn de afgelopen jaren echter afgenomen vanwege de economische omstandigheden in combinatie met recent beleid ten aanzien van de corporatiesector. Huurdersorganisaties vrezen dat tijdelijke verhuur wordt gebruikt als doekje voor bloeden.

26


5 Wettelijke mogelijkheden Welke mogelijkheden biedt de wet voor tijdelijke verhuur? En welke aanknopingspunten zijn er om de wettelijke mogelijkheden uit te breiden? De inrichting van een huurcontract wordt bepaald door de wettelijke mogelijkheden en onmogelijkheden. Daarom gaan we in dit hoofdstuk eerst in op het wettelijk stelsel (5.1). Vervolgens inventariseren we de huidige wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur (5.2). Het huidig huurrecht wordt door sommige partijen (met name verhuurders) ervaren als te weinig flexibel. Minister Blok heeft inmiddels aangekondigd dat hij de wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur binnen het huurrecht wil uitbreiden (6.3). Het is ook denkbaar om de mogelijkheden voor verhuurders om woonruimte tijdelijk te verhuren te koppelen aan een breder gemeentelijk woonruimteverdelingsbeleid (6.4). We eindigen dit hoofdstuk met enkele kanttekeningen vanuit juridisch perspectief (6.5).

5.1 Algemeen huurrecht voor woonruimte Het huurrecht is een vorm van dwingend recht: om de huurder te beschermen in zijn ongelijkwaardige positie ten opzichte van de verhuurder, heeft de wetgever voorwaarden gesteld aan huurovereenkomsten waarvan niet mag worden afgeweken. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen

27

huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd.

Opzegging altijd noodzakelijk De specifieke regels voor het beëindigen van huurovereenkomsten voor woonruimte zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (7:271-282). Een huurovereenkomst voor woonruimte (ook wanneer die voor bepaalde tijd is) kan niet worden beëindigd zonder dat de huurder of verhuurder de huur heeft opgezegd. Bij opzegging door de verhuurder moet die aangeven op welke grond hij de huur opzegt. Zolang de huurder niet instemt met de opzegging, loopt de huurovereenkomst door. Als de huurder weigert om in te stemmen, kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat de huurovereenkomst alsnog wordt beëindigd. De rechter maakt bij het beoordelen van een vordering van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen altijd een afweging tussen de belangen van de huurder en de verhuurder. Als de rechter het belang van de huurder bij het blijven huren van de woning groter acht dan het belang van de verhuurder om de overeenkomst te beëindigen, dan zal de rechter de vordering afwijzen. Daarnaast kan de rechter de vordering alleen toewijzen als de grond waarop de huurovereenkomst is opgezegd, voldoet aan de wettelijke bepalingen hierover.

Gronden voor opzegging De wet (BW 7:274) biedt vijf gronden waarop de verhuurder de huur van een zelfstandige woning mag opzeggen: – Wanprestatie: als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. – Ontruimingsbeding: als in de huurovereenkomst een beding is opgenomen dat de woning na afloop van een bepaalde termijn moet worden ontruimd.


– Dringend eigen gebruik: als de verhuurder de woning zelf nodig heeft. – Nieuw huurcontract: als de huurder niet instemt met een redelijk voorstel voor verandering van het huurcontract. – Bestemmingsplan: als de verhuurder de bestemming wil realiseren die volgens het actuele bestemmingsplan op de woning rust. De laatste twee gronden worden in de praktijk minder vaak gebruikt, in tegenstelling tot wanprestatie. Uit een enquête van Aedes onder haar leden blijkt dat in 2013 23.100 vonnissen voor huisuitzetting zijn uitgesproken. In 88% van de gevallen ging het om een huurachterstand. Andere redenen waren woonoverlast, woonfraude (onderhuur) en wietteelt. Vooral bij huurachterstanden proberen de corporaties na het vonnis om tot een andere oplossing te komen. Uiteindelijk leidde 30% van de 20

vonnissen (6.980 gevallen) daadwerkelijk tot een huisuitzetting .

5.2 Wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur21 Twee gronden voor huuropzegging kunnen gebruikt worden voor tijdelijke verhuur: het ontruimingsbeding en dringend eigen gebruik. Daarnaast biedt de wet nog enkele andere mogelijkheden voor tijdelijk verhuren.

Ontruimingsbeding (tussenhuur) In een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan een beding worden opgenomen waarin staat dat de 28

woning na afloop van de afgesproken termijn door de huurder wordt ontruimd. Dit kan alleen in de volgende situaties: – De verhuurder koopt een woning en verhuurt deze tot hij er zelf gaat wonen. – De verhuurder heeft eerder in de woning gewoond en gaat er na een bepaalde periode opnieuw wonen. – De verhuurder heeft een afspraak met de vorige huurder dat deze de woning een bepaalde tijd niet gebruikt, maar daarna weer terugkomt in de woning. Deze vorm tijdelijke verhuur wordt aangeduid als tussenhuur. Vooral mensen die enige tijd in het buitenland wonen en werken maken hier gebruik van. Daarom wordt deze afspraak wordt ook wel de ‘diplomatenclausule’ genoemd.

Dringend eigen gebruik De verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen wanneer hij aannemelijk kan maken dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik (dus niet door familie of vrienden). Onder eigen gebruik kan het volgende worden verstaan: – De verhuurder wil de woning zelf in gebruik nemen als woning of bedrijfsruimte. – De verhuurder wil de woning slopen of ingrijpend renoveren. – De verhuurder wil de woning toewijzen aan een specifieke doelgroep waarvoor de woning bestemd is en waartoe de huurder niet (meer) behoort.

_________ 20

Huisuitzettingen in 2013 toegenomen door huurschuld. Online: http://www.aedes.nl, 13 maart 2014.

21

De term tijdelijk verhuur in deze paragraaf is gebezigd als beleidsterm (tijdelijk beschikbaar stellen of beschikbaar houden voor een doelgroep) en niet als juridische afbakening.


Voor het laatste geval worden in de wet drie specifieke doelgroepen genoemd: gehandicapten, ouderen en studenten. Bij gehandicapten en ouderen moet de woning of het complex al bij de bouw ingericht en bestemd zijn voor de doelgroep. Bij verhuur van woonruimte die bestemd is voor studentenhuisvesting kan de verhuurder een campusclausule in het huurcontract opnemen. Deze clausule houdt in dat de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden wanneer de huurder zijn studie heeft beëindigd. Met deze bepaling heeft het campuscontract in 2006 een wettelijke basis gekregen. Een voorwaarde voor huuropzegging op grond van dringend eigen gebruik is dat de huurder een andere, passende woning kan krijgen. Alleen bij woonruimte die bestemd is voor studenten geldt deze voorwaarde niet. De verhuurder hoeft niet te zorgen voor andere woonruimte; de huurder moet zelf op zoek gaan.

Huur naar zijn aard van korte duur Naast de bovenstaande gronden voor huuropzegging, biedt het huurrecht nog een ontsnappingsroute om woningen tijdelijk te kunnen verhuren. De wettelijke bepalingen over het huurrecht voor woonruimte is niet van toepassing op “huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is” (BW 7:232 lid 2). Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen zonder dat de wettelijke opzeggingsgronden van toepassing zijn. In de wet is niet precies vastgelegd om welke gevallen het gaat. Dit wordt door de rechter bepaald, op basis van jurisprudentie. Zowel voor de huurder als de verhuurder moet duidelijk zijn dat het om een tijdelijke oplossing gaat, waarbij geen beroep kan worden gedaan op huurbescherming. Een klassiek

29

voorbeeld is de wisselwoning, waarin een huurder tijdens de renovatie van zijn woning een tijdelijk onderkomen vindt. In de praktijk wordt huur naar zijn aard van korte duur vaak toegepast bij short stayvoorzieningen. Ook de jongerencontracten van Stadgenoot worden juridisch ingestoken als een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur waarbij het gezien de beleidsdoelstellingen, onredelijk is een beroep te doen op huurbescherming. De juridische houdbaarheid van dit contract is nog niet door de rechter getoetst.

Leegstandwet Een laatste uitzondering op het huurrecht voor woonruimte betreft verhuur op grond van de Leegstandwet. In deze wet bepalingen opgenomen (artikel 15 en 16) waarmee afgeweken kan worden van het algemene huurrecht voor woonruimte. Om gebruik te kunnen maken van de mogelijkheden die de Leegstandwet biedt, heeft de verhuurder een vergunning van de gemeente nodig. Deze vergunning kan worden verkregen voor de volgende categorieën: – Koopwoningen die te koop staan (vergunning voor maximaal 5 jaar). – Huurwoningen die in afwachting zijn van sloop of renovatie (maximaal 7 jaar). – Gebouwen die in afwachting zijn van een andere bestemming (maximaal 10 jaar). De looptijd van het huurcontract bedraagt minimaal 6 maanden. Als de termijn van de vergunning van de gemeente is verstreken, eindigt de tijdelijke huurovereenkomst zonder dat de verhuurder hoeft op te zeggen.


De Memorie van Toelichting zegt hierover het volgende: ”Door een duidelijk wettelijk kader te stellen voor deze vormen van tijdelijke verhuur en de gemeente door middel van de vergunningverlening door de gemeente vooraf voor tijdelijke verhuur dit kader te laten bewaken, wordt gewaarborgd dat geen uitholling van de huur(prijs)bescherming optreedt in reguliere verhuurgevallen. De vergunningverlening biedt tegelijkertijd aan de verhuurder de garantie dat de tijdelijke huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt als de termijn waarvan de vergunning is verleend, vervuld is. Ook voor de hypotheekverstrekker van een te koop staande woning biedt het vergunningstelsel de waarborg dat de woning te zijner tijd in onverhuurde staat kan worden verkocht.”

Bruikleen Naast de bovenstaande wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur op grond van een huurovereenkomst kan ook gebruik worden gemaakt van een bruikleenovereenkomst (BW 7A: 1777). Het gaat hierbij om tijdelijke bewoning zonder tegenprestatie in de vorm van een huursom. Bruikleenovereenkomsten worden vaak toegepast bij anti-kraak.

Doelen De wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bieden oplossingen voor tijdelijke omstandigheden aan de kant van de verhuurder, de huurder of de huurwoning: – Bij het ontruimingsbeding gaat het om de verhuurder, die tijdelijk geen gebruik maakt van de woning; – Bij huur naar zijn aard van korte duur gaat het om de huurder, die tijdelijk woonruimte nodig heeft. – Bij de Leegstandwet gaat het om de woning, die tijdelijk leegstaat. Dringend eigen gebruik kan gebruikt worden voor een ander doel: om woonruimte beschikbaar te 30

houden voor de doelgroep waarvoor deze bestemd is. Tabel 5-1 Wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en hun gebruik Wettelijke mogelijkheden

Gebruik door corporaties

Ontruimingsbeding (tussenhuur) Dringend eigen gebruik

Campuscontract, aangepaste woningen

Huur naar zijn aard van korte duur

Wisselwoning, short stay, jongerencontract

Leegstandwet

Tijdelijke verhuur i.v.m. sloop/renovatie

Bruikleenovereenkomst

Anti-kraak

5.3 Uitbreiding van wettelijke mogelijkheden De wetgever heeft de wettelijke mogelijkheden voor tijdelijk verhuur de laatste jaren uitgebreid. In 2006 is het campuscontract erkend in het Burgerlijk Wetboek en ook de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet zijn per 1 juli 2013 ruimer geworden. Toch is er bij woningcorporaties nog altijd behoefte aan meer wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Uit interviews met Stadgenoot en Aedes

22

blijkt dat zij een algemeen tijdelijk huurcontract niet als

wenselijk ervaren.

_________ 22

Aedes heeft (nog) geen officieel standpunt over tijdelijke verhuur.


Dit zou de deur openen voor het stelselmatig gebruik van een tijdelijk huurcontract zonder bijzondere doeleinden. De vraag kan worden gesteld in welke gevallen de verhuurder nog zou overgaan tot het aangaan van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. De inhoud van huurcontacten wordt bepaald door de grenzen van hetgeen wettelijk is vastgelegd. De overwegingen en clausules die in de praktijk worden gebruikt voor tijdelijke huurcontracten, bieden geen juridische zekerheid, zolang deze zich bevinden op de rand van de huidige wettelijke mogelijkheden en de voorwaarden niet de rechterlijke toets hebben doorstaan. Het vergroten van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen behoort op dit moment niet tot de door de wetgever erkende redenen om een huurcontract werkelijk tijdelijk te laten zijn. Een tijdelijk huurcontract op deze grond is dus juridisch gezien onzeker, zolang de wet niet wordt aangepast.

Plannen minister Blok Minister Blok heeft in zijn brief aan de Tweede Kamer over Tijdelijk Huren van 11 april 2014 aangekondigd dat hij de wetgeving met betrekking tot het huurrecht wil aanpassen om daarmee meer wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur te creëren. Hij denkt daarbij aan de volgende wijzigingen: – Meer specifieke doelgroepen: de Minister wil de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitbreiden met meer specifieke doelgroepen. Naast gehandicapten, ouderen en studenten wordt gedacht aan jongeren, starters en grote gezinnen. Daarnaast wordt onderzocht of het mogelijk is om een vrije categorie te creëren, zodat de gemeente zelf doelgroepwoningen kan aanwijzen. – Nieuwe contractvorm: de Minister wil in het huurrecht een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar ) introduceren die na afloop automatisch eindigt. Deze nieuwe contractvorm is bedoeld als alternatief voor ‘huur naar zijn aard van korte duur’ en kan gebruikt worden voor de

31

tijdelijke huisvesting van onder meer arbeidsmigranten, kenniswerkers, ex-gedetineerden en overlastgevende huurders. – Te koop staande huurwoningen: de Minister wil de Leegstandwet uitbreiden om tijdelijke verhuur van te koop staande huurwoningen mogelijk te maken, met een minimale contractduur van drie maanden. – Uitbreiding tussenhuur: de Minister wil de diplomatenclausule aanpassen zodat een woning door meerdere opeenvolgende tussenhuurders kan worden gehuurd en de huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden verlengd. – Campuscontracten voor promovendi: net als bij studenten wil de Minister ook bij promovendi de mogelijkheid bieden om een campusclausule op te nemen in de huurovereenkomst, waardoor de huur na afloop van het promotieonderzoek opgezegd kan worden op grond van dringend eigen gebruik. De eerste uitbreiding van de wettelijke mogelijkheden is expliciet bedoeld om tijdelijke verhuur gericht op doorstroming mogelijk te maken. Daarbij gaat het de Minister om de beschikbaarheid voor specifieke doelgroepen: “Het is wenselijk om een woning die specifiek bestemd is voor een bepaalde doelgroep ook voor die doelgroep beschikbaar te kunnen houden, en het dus mogelijk te maken om de huur op te zeggen wanneer het huishouden dat er woont niet langer tot die doelgroep behoort.” De Minister verwijst hierbij naar het jongerencontract en het vijf-jarencontract van Stadgenoot en het voorstel voor een starterscontract van de Christen Unie. Nieuw in de discussie is tijdelijke verhuur voor grote gezinnen: “schaarse grote woningen die specifiek worden toegewezen aan grote gezinnen


zouden vrij moeten kunnen komen voor een ander groot gezin wanneer het gezin kleiner wordt (de kinderen het huis uit gaan).”

Alleen voor woningcorporaties? Een mogelijkheid die de Minister niet in zijn voorstellen heeft opgenomen is om het gebruik van een tijdelijk huurcontract vanwege doorstromingsdoeleinden uitsluitend toe te staan voor woningcorporaties. Woningcorporaties hebben als toegelaten instellingen op grond van de Woningwet een expliciete huisvestingsopdracht voor een afgebakende doelgroep. Tijdelijke verhuur kan worden gebruikt als instrument om ervoor te zorgen dat zij deze doelgroep kunnen blijven huisvesten. Hiermee zou wel een onderscheid ontstaan tussen toegelaten instellingen en andere verhuurders voor wat betreft het gebruik van tijdelijke huurcontracten.

5.4 Koppeling met gemeentelijk woonruimteverdelingsbeleid Een andere denkrichting om de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur uit te breiden is om het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten te koppelen aan gemeentelijk woonruimteverdelings- en/of leegstandsbeleid. Het gebruik van tijdelijke huurcontracten wordt hiermee ingebed in breder gemeentelijk beleid. Schaarste en doorstromingsproblematiek vormen invalshoeken voor gemeenten om beleid te formuleren op dit onderwerp. Nu nieuwbouw op een laag pitje staat, komt het verdelingsvraagstuk van (schaarse) woonruimte duidelijk naar voren. De instroom kan worden geregeld via de 32

woonruimteverdeling, door labeling van woonruimte. Woonruimteverdelingsbeleid op grond van de Huisvestingswet draagt zorg voor een zo goed mogelijke toedeling en gebruik van de beschikbaar komende woningen op dat moment. Het biedt echter geen oplossing voor een blijvend optimaal gebruik en de wellicht benodigde uitstroom. Daarbij zou de gemeente beleid kunnen formuleren om (bepaalde) delen van de woningvoorraad aan te wijzen als zodanig schaars dat in dit deel van de voorraad mag worden gewerkt met huurcontracten voor bepaalde tijd. Dit beleid zou ook waarborgen kunnen bieden om te voorkomen dat verhuurders via tijdelijke verhuur ten behoeve van doorstroming de bevolkingssamenstelling ter plaatse willen beïnvloeden. Bij koppeling tussen tijdelijke verhuur en woonruimteverdelingsbeleid kan tijdelijke verhuur niet worden ingezet zonder toestemming van de gemeente (vergunning). Deze toestemming beperkt de vrijheid van verhuurders, maar waarborgt een verband met het beleid met betrekking tot schaarste, waardoor een snellere beschikbaarheid van woonruimte om meer woningzoekenden te kunnen helpen wenselijk kan zijn. Het werken met vergunningen sluit aan bij de gekozen vorm bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet (vergunning van B&W) en ook bij vormen van short stay in Amsterdam (onttrekkingsvergunning van B&W om woonruimte voor short stay te gebruiken). De gemeente zou op verschillende manieren toestemming kunnen geven voor tijdelijke verhuur op grond van schaarste: – De gemeente kan een vergunning verlenen aan verhuurders om voor bijvoorbeeld 4 jaar in het gemeentelijke beleid aangewezen type woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren. – De gemeente kan vergunning verlenen aan verhuurders voor tijdelijke verhuur in door gemeente aangewezen gebieden De aanwijzing duurt een maximum bepaald aantal jaren.


Om het beëindigen van tijdelijke contracten gemakkelijker en zekerder te maken is wijziging van het Burgerlijk Wetboek noodzakelijk, bijvoorbeeld zoals in de voorstellen van Minister Blok is verwoord.

33


6 Conclusies en aandachtspunten In dit hoofdstuk maken we de balans op van de vorige hoofdstukken en formuleren we aandachtspunten voor een verdere uitwerking van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en de toepassing daarvan door woningcorporaties. In het kader van de flexibilisering van de vastgelopen woningmarkt pleiten diverse woningcorporaties, gemeenten en politieke partijen voor meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Reden voor Platform31 om dit onderwerp opnieuw te bezien.

Beschikbaarheid als nieuw beleidsmotief Tot dusverre werd tijdelijke verhuur door woningcorporaties vooral ingezet voor het beter benutten van de voorraad (bijv. bij leegstaande sloopwoningen) en het huisvesten van bijzondere doelgroepen (bijv. short stay). In de huidige discussie wordt tijdelijke verhuur ook genoemd als instrument om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten. De focus van dit onderzoek ligt op dit nieuwe beleidsmotief.

6.1 Conclusies Te weinig beschikbaar aanbod 34

Door schaarste aan beschikbaar aanbod zijn de wachttijden voor sociale huurwoningen in sommige delen van Nederland lang, met name in populaire stedelijke regio’s als Amsterdam en Utrecht. Hierdoor komen nieuwkomers op de woningmarkt, zoals jonge starters en vestigers, moeilijk aan een sociale huurwoning. Gebrek aan doorstroming en scheef wonen worden genoemd als enkele oorzaken voor het tekort aan beschikbare sociale huurwoningen. Ruim een kwart (26%) van de sociale huurwoningen wordt al twintig jaar of langer door dezelfde huurder bewoond. Dit wordt vooral als probleem gezien als de huurder niet (meer) tot de doelgroep behoort en dus (goedkoop) scheef woont. Huurders wonen vaker scheef, naarmate ze langer in een corporatiewoning wonen. Toch behoort na 20 jaar (of langer) nog ruim twee derde (68%) van de huurders wèl tot de doelgroep (tot € 33.614).

Tijdelijke verhuur als oplossing? Tijdelijke verhuur wordt gezien als een van de mogelijkheden om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Door (een deel van de) sociale huurwoningen met een tijdelijk contract te verhuren worden huurders, die al dan niet scheef wonen, verplicht om te verhuizen als hun contract afloopt of wordt beëindigd. Hierdoor komen meer sociale huurwoningen beschikbaar voor nieuwkomers op de regionale woningmarkt. Huurdersorganisaties zetten vraagtekens bij tijdelijke verhuur als oplossing voor de schaarste aan beschikbare sociale huurwoningen. Het afnemende aanbod is immers niet alleen te wijten aan gebrek aan doorstroming en scheef wonen, maar ook aan de afname van de hoeveelheid sociale huurwoningen als gevolg van verkoop, herstructurering en liberalisatie. Zij vinden dat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen moet worden vergroot door behoud en zo mogelijk uitbreiding van de sociale huurvoorraad, door nieuwbouw en transformatie van (leegstaand) vastgoed.


Meer beschikbare woningen Er is nog weinig ervaring opgedaan met tijdelijke verhuur als instrument om de beschikbaarheid te vergroten. Daardoor is nog weinig empirische informatie beschikbaar over de effecten op de beschikbaarheid in de praktijk. Uit de ervaringen met het campuscontract blijkt wel dat studenten door de beperkte duur van het contract eerder verhuizen, waardoor studentenwoningen sneller beschikbaar komen dan voorheen. Voor de gemeente Amsterdam is een simulatie gemaakt van de effecten van contracten voor bepaalde tijd (5 jaar) voor een derde van het aanbod sociale huurwoningen. Uit deze simulatie blijkt dat de mutatiegraad in Amsterdam op de lange termijn (25 jaar) kan toenemen van ca. 7% naar ruim 10%. Ondanks verkoop en sloop zou het beschikbare aanbod voor verhuur hierdoor in Amsterdam met ca. 15% toenemen. De sterkte van het effect van tijdelijke verhuur op de mutatiegraad is mede afhankelijk van het type woningen dat tijdelijk wordt verhuurd en de doelgroep waaraan deze worden verhuurd. Jongeren verhuizen veel vaker uit zichzelf dan gezinnen en ouderen. Hierdoor is er bij jongerenwoningen minder ‘winst’ te behalen (in termen van extra aanbod) dan bij eengezinswoningen, waarin huurders vaak juist lang blijven wonen. Een deel van het extra aanbod dat tijdelijke verhuur oplevert, zal gebruikt moeten worden om huurders van wie het contract afloopt te herhuisvesten. Dit geldt vooral voor de huurders die tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Op basis van landelijke cijfers (WoON 2012) en de aanname dat een deel van deze huurders een andere oplossing zal kiezen (bijv. samenwonen of vertrek uit de regio) schatten we dat ongeveer de helft van het extra aanbod ten goede komt aan nieuwkomers.

35

Gevolgen voor huurders Door het werken met tijdelijke huurcontracten komen maandelijks meer sociale huurwoningen vrij. Toekomstige huurders van deze woningen kunnen profiteren van dit extra aanbod. Uit de ervaringen met campuscontracten en jongerencontracten blijkt dat de tijdelijkheid van het contract de huurders er niet van weerhoudt om een dergelijke woning te huren. De vraag is in hoeverre dat te maken heeft met een gebrek aan alternatieven. Woningzoekenden die anders niet of veel later een woning kunnen krijgen, nemen de tijdelijkheid waarschijnlijk op de koop toe. De keuze voor een huurwoning met een tijdelijk contract kan grote gevolgen hebben voor het vervolg van de wooncarrière. Uit de uitspraken van huurders met een campuscontract of een jongerencontract blijkt dat huurders die onder druk van een aflopend huurcontract moeten verhuizen hun woonwensen minder makkelijk kunnen vervullen dan huurders die zelf kunnen bepalen wanneer ze vertrekken. Noodgedwongen kiezen zij eerder voor alternatieven als vertrekken uit de stad en (bij jongeren/studenten) teruggaan naar de ouders. Huurdersorganisaties maken zich zorgen over de impact van tijdelijke huurcontracten op het leven van huurders, als gevolg van de toenemende onzekerheid, zeker in combinatie met de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Ook hierbij speelt de doelgroep een belangrijke rol. Voor de doelgroepen jongeren, studenten en starters lijken tijdelijke contracten weinig kwaad te kunnen.


23

Hun horizon is vaak niet veel langer dan enkele jaren . Gezinnen en ouderen zijn minder flexibel en veerkrachtig bij een gedwongen verhuizing.

6.2 Aandachtspunten Het vergroten van de wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur biedt kansen om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten en daarmee de toegankelijkheid te verbeteren voor bepaalde groepen die moeilijk aan bod komen. Tegenover deze kansen staan ook bedreigingen. De huurdersorganisaties zijn bang dat het huurrecht afbrokkelt, terwijl de voorraad sociale huurwoningen krimpt en het perspectief voor de huurder ‘na’ het tijdelijk contract beperkt is. Zeker als het aantal nieuwe sociale huurwoningen door nieuwbouw of transformatie achter blijft. Om de kansen te kunnen benutten en bedreigingen te kunnen beperken moeten keuzes worden gemaakt over welke waarborgen nodig of wenselijk zijn bij de inzet van tijdelijke huurcontracten. Hieronder formuleren wij enkele aandachtspunten.

Koppeling aan schaarste en gemeentelijk beleid De problemen die ten grondslag liggen aan de roep om meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur doen zich met name voor in enkele stedelijke regio’s waar sociale huurwoningen schaars zijn en de wachttijden lang. In evenwichtige of ontspannen woningmarkten en segmenten is de ‘stok achter de deur’ van een tijdelijk contract nauwelijks nodig voor huurders om te vertrekken naar een particuliere huur- of een koopwoning. 36

In plaats van een algemene aanpassing van het huurrecht zou daarom ook gedacht kunnen worden aan maatwerkoplossingen. Daarbij ligt een koppeling met het woonruimteverdelingsbeleid van de gemeente voor de hand. In geval van schaarste aan sociale huurwoningen kunnen gemeenten op grond van de Huisvestingswet toewijzingsregels vastleggen in een huisvestingsverordening. Daarin kunnen zij bepalen dat specifieke woningen alleen aan bepaalde doelgroepen mogen worden toegewezen. De wetgever zou ervoor kunnen kiezen om tijdelijke verhuur alleen toe te staan bij woningen die op grond van een lokale huisvestingverordening voor een bepaalde doelgroep bestemd zijn. Het is ook mogelijk om daar de voorwaarde van een gemeentelijke vergunning voor tijdelijke verhuur aan te koppelen. Daarmee wordt het gebruik van tijdelijke huurcontracten ingebed in breder gemeentelijk beleid.

Doelgroepen en segmenten Het maatschappelijk draagvlak voor tijdelijke verhuur is groter naarmate de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijk verhuren beperkt blijft tot enkele specifieke doelgroepen en voorraadsegmenten. De doelgroep jongeren ligt daarbij het meest voor de hand, omdat zij het meest te winnen hebben (meer aanbod en kortere wachttijden) en het minst te verliezen (ze zijn nog flexibel). Bovendien is de keuze voor hen eenvoudig: het is een tijdelijke woning, of geen woning. Qua segment gaat het dan om specifieke jongerenwoningen. Huurdersorganisaties hebben minder bezwaar tegen tijdelijke verhuur in niet-reguliere huurwoningen (bijv. leegstaande kantoren). Dan wordt er immers ongebruikte ruimte omgezet in extra woongelegenheid.

_________ 23

Jongeren, wonen en sloop. Stedelijke herstructurering gezien door de ogen van jongeren. Nicis Institute, maart 2011.


Toepassing van tijdelijke huurcontracten bij woningen voor grote gezinnen zou een relatief grote toename van de mutatiegraad kunnen opleveren, omdat deze woningen nu vaak lang bewoond worden. Als de kinderen de deur uit zijn, zou de grote woning dan gebruikt kunnen worden om een ander groot gezin te huisvesten. Dat betekent wel een forse inbreuk in het leven van mensen, die er op dat moment dikwijls al vele jaren met hun gezin hebben gewoond.

Keuzevrijheid en transparantie Voor de maatschappelijke acceptatie van tijdelijke verhuur is het ook van belang dat potentiële huurders de vrijheid hebben om te kiezen tussen relatief snel een woning met een tijdelijk contract of wat langer wachten op een woning met een blijvend huurcontract. Om woningzoekenden in de gelegenheid te stellen om die keuze zelf te maken is het essentieel dat de sociale huurwoningen met een tijdelijk contract op een transparante wijze worden aangeboden en toegewezen. Nu vindt tijdelijke verhuur soms plaats via andere kanalen dan het advertentiesysteem voor sociale huurwoningen. Het moet voor woningzoekenden eenvoudig blijven om het totale aanbod aan sociale huurwoningen te overzien en hieruit een keuze te maken.

Wat staat er tegenover? Bij een tijdelijk huurcontract heeft de huurder minder zekerheden. De vraag is: wat kan in redelijkheid tegenover dit verlies aan rechten staan, zodat gesproken kan worden van een voldoende balans tussen de rechten en plichten van een huurder en verhuurder? Hierbij kan gedacht worden aan het doorlopen van de opgebouwde wachttijd en het bieden van een lagere huurprijs. Daarnaast is de vraag: in hoeverre is de verhuurder verantwoordelijk voor herhuisvesting na afloop van het huurcontract? Bijvoorbeeld voor huurders voor wie huren in de vrije sector of kopen te duur is of

37

voor huurders die nog onvoldoende wachttijd hebben opgebouwd. Of en hoe een zorgplicht van verhuurders vormgegeven zou kunnen worden verdient nadere uitwerking.

Alternatieven Naast tijdelijke huurcontracten zijn er ook nog andere mogelijkheden om de huurmarkt flexibeler te maken, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging en een contract voor onbepaalde tijd met een flexibele huurprijs. Sinds 2013 wordt de Pilot Flexibel Huren Middeninkomens uitgevoerd in Amsterdam. In deze pilot wordt de huur van vrijesectorwoningen verlaagd voor huishoudens met een laag middeninkomen, maar wordt de huur ook verhoogd wanneer het inkomen stijgt. Dit zou een prikkel kunnen betekenen voor huurders met een (te) hoog inkomen om te verhuizen naar een duurdere huur24

of koopwoning .

_________ 24

In februari hebben de gemeente Amsterdam en Utrecht een verzoek gedaan aan de minister om flexibel huren ook voor de gereguleerde voorraad mogelijk te maken. Zie noot Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd..


Bijlage 1 Interviews Voor dit onderzoek hebben we met de volgende partijen gesproken: Woningcorporaties – Aedes: Rosa Gärtner en Rianne Kok – Duwo: Frans van der Zon – Stadgenoot: Stephan Verhoeven en Perry Hoetjes – Staedion: Wouter Stikkelman – Woonbron: Victor Dreissen – Woonstad Rotterdam: Ronald de Konink Huurdersorganisaties – Huurdersvereniging Amsterdam: Bastiaan van Perlo – Woonbond: Jannie Komduur Jurist – VBTM Advocaten: Tanja de Groot

38


39

Een uitgave in opdracht van Platform31.

Uitgave Platform31 Auteurs

: Steven Kromhout (RIGO), Yvonne Grooten (Grooten Advies & Management), Hanneke Schreuders (Platform31) en Thierry Wever (RIGO)

Redactie

: W. van de Riet, Nootdorp

Drukwerk : PlatformP Opmaak

: FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden Platform31 en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt mits de bron wordt vermeld. Den Haag, mei 2014


Tijdelijke Verhuur en Beschikbaarheid. Beleidsmotieven, effecten, kansen en Tineke Lupi. bedreigingen

Recommend Documents