Sociaal wonen en bouwen

Een nieuwe fase in de woningbouw

Sociaal wonen en bouwen

van de nieuwe tijd © van den Heuvel Bouwmanagement en Development

©Van den Heuvel Bouwmanagement & Development

Kanaal OZ. 9-80 9419TJ Drijber tel. 0593-567202

Basisfilosofie

Eengezinswoningen hebben de laatste eeuwen de status van onroerend goed. Dat is niet altijd zo geweest en in grote delen van de wereld is dat nog steeds niet zo. In de tijd van de nomaden was er geen behoefte aan onroerend goed. Wanneer de mensen verder trokken werd de hut in brand gestoken en elders een nieuwe gebouwd. Een blijvend onderkomen was niet noodzakelijk. De huidige woningbouwproducenten in ons deel van de wereld bouwen woningen in de lagere en hogere prijsklasse die een mensenleven of langer mee moeten gaan. De woning is aangepast aan de eisen van de tijd op het moment van realisatie. Dat betekent in de praktijk dat soms de eerste bewoner, maar meestal alleen de bouwer of ontwikkelaar, beslist heeft over de vormgeving en indeling van de woning. Alle volgende bewoners hebben geen inspraak meer en alleen door middel van dure verbouwing– en sloopwerkzaamheden kan de woning worden aangepast aan de nieuwe eisen. Gebeurt dat niet, dan zadelen we het nageslacht op met verouderde bouwvormen. In de huidige tijd leven de mensen weer als nomaden. Het merendeel is niet meer gebonden aan één vaste plaats. Er wordt sneller van werkkring veranderd en daardoor sneller van woonplaats. Uit onderzoek is gebleken dat een gemiddelde woonwijk in zeven jaar tijd volledig van bewoners wisselt. Hieruit blijkt dat men weinig honkvast is en er geen behoefte bestaat aan herkenbaarheid. De herkenbaarheid van een stad vinden we in gemeenschappelijke gebouwen, zoals theaters, bioscopen, musea, winkels, warenhuizen, restaurant, cafés, et cetera. De woonwijken daarentegen veranderen voortdurend en passen zich aan de geest van de tijd aan.



Toekomst verwachting Op dit moment is er vanuit de politiek kenbaar gemaakt dat er behoefte bestaat aan 500.000 nieuwe woningen. Als deze productie gerealiseerd is, dan is de woningnood in ons land opgelost. Maar wat is het effect op lange termijn? Het CBS verwacht de komende jaren een verdere teruggang van de bevolkingsgroei. De afgelopen jaren is dat proces al ingezet. In het jaar 2000 nam de bevolking nog toe met 120.000. In 2004 was dit nog slechts 37.000. En in de eerste helft van 2005 was de bevolkingsgroei nog maar 8000. De afgelopen jaren is de bevolkingsgroei nog nooit zo laag geweest. Wat heeft dit voor consequenties voor de toekomst en met name voor de woningbouw? De naoorlogse geboortegolf, de vergrijzing waar nu veel over te doen is, zal over twintig jaar niet meer bestaan. Dat houdt in dat de bevolkingssamenstelling er ook anders uit zal zien. De woonbehoefte komt zeer waarschijnlijk niet meer overeen met het type woningen die nu gerealiseerd worden. De Vinex wijken, die nu als ter discussie staan zullen het minst in trek zijn en de bewoners samenstelling zal bestaan uit de kansarmen van dat moment. Of het alternatief, verbouwen, afbreken en nieuwbouw plegen op basis van de vraag van dat moment. Dit alles zal met veel kosten gepaard gaan. Ons woningbouwsysteem speelt in op deze te verwachten veranderingen en bieden derhalve een adequate oplossing. Onze woningen kunnen op een eenvoudige manier, zonder kapitaal vernietiging, worden aangepast aan de nieuwe behoefte. De prefab bouwcomponenten kunnen worden hergebruikt voor andere bouwvormen. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om van twee starterswoningen een royale woning te maken. Dit zelfde geldt voor de prefab fundering, waardoor de grond makkelijk en goedkoop een andere bestemming kan krijgen.



Sociale aspecten

Wanneer we de sociale ontwikkeling in onze maatschappij analyseren, zien we een steeds verder voortgaande a-socialisering en individualisering. Het ontbreekt volkomen aan sociale controle en gemeenschapszin. Het gevolg is dat de criminaliteit ontoelaatbare vormen heeft aangenomen en het asociale gedrag mensen laat vereenzamen, zonder dat iemand zich daar om bekommert. De huidige manier van woningbouw is daar mede verantwoordelijk voor. Grote flatgebouwen waar men elkaar af en toe in de lift ontmoet en eengezinswoningen met grote schuttingen er om heen, zorgen niet makkelijk voor toenadering. Er is absoluut geen sociale controle op wat er in andere flats of woningen gebeurt. Er is geen respect meer voor mijn en dijn. De huidige woningbouwprojecten blinken uit in het stimuleren van de individualisatie. Elke eengezinswoning hoe klein ook, heeft een eigen stukje grond en natuurlijk moet daar een flinke schutting of muur omheen. Allemaal kleine eilandjes. Deze eilandjes worden goed bewaakt en wee degene die het lef heeft om over die muur te komen. Wat er bij de buren gebeurt ziet men niet meer. Er kan rustig ingebroken worden, maar niemand die daar wakker van ligt. Kortom er zijn talloze voorbeelden die aangeven dat het met de sociale ontwikkeling van de maatschappij niet best gaat. Uit een recent onderzoek van de Universiteit Utrecht is gebleken dat in ons land 600.000 mensen lijden aan sociale vereenzaming.



Nieuwe woonvormen Om verbetering te weeg te brengen kan men op de volgende manier te werk gaan. Er worden er geen eengezinswoningen meer als rijtjeshuizen gebouwd maar er worden collectieve individuele kavels uitgegeven. Bijvoorbeeld, er wordt een kavel beschikbaar gesteld voor de bouw van bijvoorbeeld 100 woningen. Er worden regels afgesproken voor de mate van bebouwingen en de grenzen van bebouwing. Het niet bebouwde deel van de grond wordt door de gezamenlijke bewoners aangelegd en beplant (Vereniging van Eigenaren). Hierdoor ontstaat er betrokkenheid, verantwoordelijkheid en sociale controle op hetgeen er in de wijk gebeurt. De grond kan worden verkocht of in bruikleen gegeven. In het laatste geval betaalt men voor het recht daar een woning te mogen neerzetten. De grond blijft in handen van de overheid, cq. gemeenschap. Deze opbouw creëert parkwoningen en woonwijken met meer natuur, waar weer konijnen en fazanten door heen kunnen lopen en wat de bewoners meer woongenot oplevert. We zien deze vorm van sociaal bouwen al op verschillende plaatsen ontstaan. Het idee van een woongemeenschap biedt vele voordelen; het met elkaar werken aan een goed woonklimaat, gemeenschappelijke investeringen voor onderhoud, en de Vereniging van Eigenaren als beheerder. In het begin worden de verplichtingen contractueel vastgelegd en het functioneren van de Vereniging van eigenaren begeleid door een coach of ombudsman. Per project wordt op het terrein een ontmoetingsruimte gebouwd waar men terecht kan om buiten de huiselijke sfeer de medebewoners te ontmoeten, een kaartje te leggen of bij te praten. In binnen- en buitenland zijn diverse succesvolle voorbeelden aanwezig van deze sociale woonvormen.



Nieuwe woonvormen Er zijn verschillende woonvormen mogelijk. Wij denken hierbij aan een integratie van eengezinswoningen, vrijgezellenwoningen, seniorenwoningen, aanleunwoningen, quatro- tres-, en duowoningen in een parkopzet. De verschillende woonvormen kunnen in ons bouwsysteem eenvoudig worden gerealiseerd

Quatrowoning ©Van den Heuvel Bouwmanagement & Development


De woningbouw Om blijvend te kunnen voldoen aan de individuele vraag en aanpassingen aan de huidige tijd, wordt de woning niet meer gebouwd met het idee dat hij in de huidige vorm honderd jaar mee moet. Het duurzaam bouwen moet zich richten op de toegepaste materialen en bouwonderdelen en niet op de fysieke woonvorm. Onze woningen zijn opgebouwd uit grote uitwisselbare bouwonderdelen, die bij verandering ook weer toepasbaar zijn in andere bouwwerken. Hierdoor hebben wij een begin gemaakt met een ver doorgevoerde industrialisatie. Vergelijk een woning eens met een auto en de woningbouw met de automobielindustrie. Als vandaag de dag een eenvoudige middenklasse auto net zo gebouwd zou worden als een huis, dan kostte deze auto geen € 20.000,maar € 250.000,-. Een woning is heel goed met een auto te vergelijken omdat deze twee artikelen emotioneel dicht bij elkaar liggen. In de auto kan de bezitter zijn wensen kwijt en zichzelf herkenbaar maken. De autobezitter is bereidt om flink te betalen en af te schrijven voor deze herkenbaarheid. De heilige koe wordt een stuk van het ego van de eigenaar. De koper van een auto is gewend om uit een groot assortiment te kiezen en zelf een aantal accessoires toe te voegen. Bij het kopen van een huis zal dat op dezelfde manier moeten kunnen gaan. Een keuze uit een groot aantal mogelijkheden waar de eigen identiteit in teruggevonden kan worden, zowel in vormgeving, grootte, als inrichting.



De voordelen Kenmerkend voor onze woningen zijn de onderstaande punten: 1. 2. 3.

4. 5.

Het uitgangspunt is een betaalbare starterswoning. Het is voor de starter mogelijk, binnen zijn budget, te kiezen uit verschillende indelingsmogelijkheden. De woningen zijn eenvoudig en goedkoop uit te breiden om te voldoen aan de veranderende vraag van de bewoner, als de financiële- of gezinssituatie daarom vragen. De woningen zijn volledig demontabel, inclusief de fundering om vervanging, verplaatsing en hergebruik mogelijk te maken. Wanneer de situatie op de woningmarkt verandert, kunnen de woningen daarin mee veranderen.

Voordelen van de woonvorm 1. 2. 3. 4. 5.

Een sociale woongemeenschap Stimulering van de saamhorigheid Een natuurlijke woonomgeving met veel groen zorgt voor optimaal woongenot Economische voordelen door het gemeenschappelijk aanschaffen van allerlei benodigdheden, zoals bijvoorbeeld tuingereedschap. Natuurlijke integratie van leeftijdgroepen en bevolkingssamenstelling

De opbouw van het systeem is zodanig dat met dezelfde componenten nieuwe type woningen kunnen worden gebouwd, zonder kapitaalvernietiging. Om montage en uitbreiding mogelijk te maken moeten de woningen vrijstaand zijn. Bij het ontwerp van onze woningen hebben wij met al deze factoren rekening gehouden.



De woningtypen



De woningtypen Onze woningen zijn flexibel en eenvoudig aan te passen aan de eisen van de bewoner en de eisen van de tijd, zonder dat dit kapitaalvernietiging tot gevolg heeft. Men kan kiezen uit een groot aantal mogelijkheden en toevoegingen, waardoor de woning een persoonlijke creatie van de bewoner wordt en een eigen identiteit heeft. Binnen het bouwsysteem kan de architect zijn eigen creativiteit uitleven. Op de volgende bladzijde ziet u enige voorbeelden die slechts een beperkt beeld geven van de mogelijkheden. Het ontwerp is sterk afhankelijk van de markt en de grondprijzen. Hoe lager de grondprijs, hoe meer mogelijkheden voor architectuur, vormgeving en stedenbouw. Plattegrond

A

B

C

D

E

Kapvorm 1

A1

B1

C1

D1

E1

Kapvorm 2

A2

B2

C2

D2

E2

Kapvorm 3

A3

B3

C3

D3

E3

Kapvorm 4

A4

B4

C4

D4

E4

Trap keuze Keuken type Luifel Carport



Woningtype Scarabe 1©



Woningtype Scarabe 2©



Scarabe 3 en 4©

Het basis type Scarabe kan uitgebreid worden met diverse kapvormen. Hierdoor is het mogelijk de woonruimte uit te breiden met twee extra slaapkamers of een riante werkkamer. Doordat de kap op verschillende manieren geplaatst kan worden, in spiegelbeeld, over de breedte en over de lengte kan bij de plan indeling een speels beeld ontstaan. Zonder het park principe geweld aan te doen, kan de bebouwingsdichtheid oplopen tot 30 woningen per hectare.



Woningtype Fenix©



Uitbreiding Griffioen en Sfinx©



Straatje©



Het bouwsysteem

Met ons prefab-bouwsysteem worden wanden vloerelementen op een snelle manier gekoppeld. De elementen zijn opgebouwd uit verschillende componenten binnen het houtskeletbouw-principe. Door de honingraatconstructie is het mogelijk op iedere plaats doorvoeringen te maken die ook weer makkelijk hersteld kunnen worden. De woning wordt gemonteerd op een fundering die door middel van mechanische vijzels in hoogte verstelbaar is. Bij tekenen van verzakking kan dit op een eenvoudige manier worden gecorrigeerd. Door toepassing van deze fundering wordt heien of een vaste fundering op staal voorkomen en is de fundering bij verplaatsing van de woning eenvoudig te verwijderen. De grond kan altijd weer goedkoop in de oorspronkelijke staat worden terug gebracht. Geprefabriceerde keukenblokken, badkamers, meterkast e.d. worden kant en klaar geplaatst en gekoppeld. De koppelingen van water elektra, gas en riolering gebeurt door middel van flexibele leidingen. Doordat de funderingsbalken op mechanische vijzels staan kan de monteur ongehinderd overal onder het huis komen om aansluitingen maken. Voorzieningen voor uitbreiding, zoals een trapgat bij het plaatsen van een verdieping, zijn reeds in de vloerelementen aanwezig. De fundering en de wanden op de begane grond zijn bij de starterswoning berekend op een extra verdieping en kap. In de vloeren wandelementen zijn ook alle koppelpunten voor elektra en water ten behoeve van een uitbreiding aanwezig.



De woningen De woningen zijn zo flexibel dat een jong stel met weinig geld eerst een basiseenheid kan kopen die later uitgebreid kan worden, al naar gelang de persoonlijke behoeften en wensen. Doordat onze aanpak hoofdzakelijk bestaat uit gedetailleerd logistiek- en professioneel bouwmanagement zijn de overhead kosten laag. Voor de realisering van de starterswoning worden 12 tot 15 verschillende toeleveringsbedrijven ingeschakeld, die elk hun eigen specialisatie hebben. Voor de assemblage zorgt een goed opgeleide en geïnstrueerde montageploeg. Hierdoor kunnen wij al bij een gering aantal, een starterswoning realiseren v.a. € 79.000,- incl. btw. excl. de aansluitkosten van de nutsbedrijven. De toekomstige bewoner kan zonder prijsconsequenties al kiezen uit verschillende indelingen. Vanuit dit starterstype kan de woning uitgebreid worden met een extra verdieping, verschillende kaptypen en uitbreiding op de begane grond. En dat alles zonder sloopwerk, binnen enkele dagen te realiseren en voor zeer acceptabele prijzen. Wanneer een woning niet meer voldoet aan de eisen van de bewoner en uitbreiding geen optie meer is, kan de woning worden gedemonteerd, verkocht of opgeslagen en een grotere woning worden geplaatst. Op elke woning kan een eigen water recyclesysteem worden aangesloten. Het regenwater wordt via de goten opgevangen en gebruikt worden om het toilet te spoelen. In plaats van daken die het regenwater afvoeren, hebben we dan daken die het water opvangen. Er kan binnen een project gebruik gemaakt worden van septictanks en eenvoudige waterzuiveringsinstallaties. Dit heeft als voordeel dat er geen duur rioleringssysteem hoeft te worden aangelegd wat het bouwrijp maken van de grond goedkoper maakt. ©Van den Heuvel Bouwmanagement & Development


Afwerking Dakbedekking Bij de starterswoning is uitgegaan van metalen dakpanplaten. Deze zijn qua levensduur en onderhoud de traditionele dakpannen ver de baas. Eenmaal geplaatst op de daken zijn ze wat uiterlijk betreft niet te onderscheiden van de traditionele dakpan. De dakpanplaten zijn leverbaar in de kleuren rood, bordeaux, groen, bruin, antraciet en zwart. Wilt u toch liever traditionele dakpannen, dan is dit tegen meerprijs mogelijk Gevelafwerking Voor de gevelafwerking hebben we vele mogelijkheden. De standaardafwerking bestaat uit onderhoudsarme, gebruiksvriendelijke en kleurvaste kunststof gevelbekleding. Met deze vinyl siding werkt men in Amerika al meer dan 25 jaar bij de meest luxueuze huizen. De gevelbekleding is leverbaar in de kleuren wit, gebroken wit, ivoor, grijs, grijs, groen en sandelwood. Informatie over de leverancier van dit product kunt u vinden op www.kaycan.com U kunt ook kiezen voor een afwerking van red ceder, pleisterwerk of metselwerk. Maar dit geeft in de meeste gevallen een meerprijs. Extra’s Als extra kan een carport, garage, dakkapel, dak terras of balustrade worden gebouwd. Bent u hierin geïnteresseerd, vraag dan naar de prijzen.



Stedenbouwkundige opzet We stappen af van de traditionele rijtjeshuizen. Als je in een nieuwe woonwijk staat kun je in de regel niet zien of je in Maastricht bent of in Groningen. Nieuwbouwwijken zijn massieve steenklompen. Onze nieuwe wijk bestaat alleen maar uit vrijstaande woningen op gemeenschappelijke kavels met een verkaveling van 250 tot 500 m2 per te bouwen woning. In ons project wordt gebouwd in clusters van bijvoorbeeld 40.000 m2 die geschikt zijn voor 50 tot 140 woningen. Afhankelijk van de eisen, het type woning en de grondprijs, realiseren wij een bebouwingsdichtheid van 12 tot 35 woningen per hectare. Het niet bebouwde gedeelte wordt door de gezamenlijke bewoners onderhouden (Vereniging van Eigenaren). Door de verkaveling is het voor elke bewoner mogelijk twee auto’s op eigen terrein te parkeren. In onze visie zijn de bewoners verplicht om een bepaalde hoeveelheid groen aan te planten. De wijk zal dan geen betonnen massief zijn, maar een oase van groen met een milieuvriendelijke, landelijke uitstraling. Door de vrijheid van keuze bij het kopen van een woning zullen deze parkwijken een grote verscheidenheid aan woningen te zien geven en zal daarmee het aanzien van een wijk een eigen karakter krijgen. Er kan een combinatie ontstaan van huurwoningen en koopwoningen in een zeer uiteenlopende prijsklasse. Het lijkt ons een reële optie om de grond te verhuren of plaatsingsrecht te heffen, dit met het oog op de toekomstverwachting. Hierdoor is het voor de overheid mogelijk om eenvoudig en snel de bestemming van de grond aan te passen.



Verkaveling

Verkaveling type Scarabe 160 woningen. 30 woningen per hectare. Kavelgrootte 250 m2. Parkeernorm 2 auto’s op eigen terrein.



Verkaveling

Verkaveling type Fenix, Griffioen en Sfinx 107 woningen 15 woningen per hectare. Kavelgrootte 500 m2. Gemeenschapsruimte van 200 m2



Mede opdrachtgeverschap Opdrachtgeverschap Binnen het particuliere opdrachtgeverschap heeft de opdrachtgever 100% inspraak bij de te bouwen woning. Samen met onze architect kan men een woning ontwerpen die past binnen de voorwaarden van de gemeente en het bouwbesluit. Bij het collectieve opdrachtgeverschap hebben de opdrachtgevers ook 100% inspraak. De beperkingen liggen bij de voorschriften. Men kan gezamenlijk komen tot verschillende woonvormen, zoals bijvoorbeeld quatrowoningen of een cluster seniorenwoningen. Het is sterk kostenbesparend als ook hier gewerkt wordt vanuit de basisontwerpen. In dat geval staat de zeggenschapsmeter op 84%. Bij het medeopdrachtgeverschap wordt het totale plan ontwikkeld op basis van de marktgegevens, de visie en ideeën van de ontwikkelaar zoals hiervoor is aangegeven. Als uit de aanvraag zou blijken dat de behoefte aan goedkope starterwoningen boven de 30% ligt, kan daaraan gehoor worden gegeven. Ook in dit geval is de zeggenschapsmeter 84% van toepassing. Zeggenschapsmeter SEV (84%), inspraak en keuzemogelijkheden • • •

•

•

•

Voor de basisafmetingen heeft de bewoner keuze uit verschillende breedtematen, dieptematen en het aantalverdiepingen. Voor de verdiepingshoogte heeft de bewoner keuze uit ten minste 2 verschillende verdiepingsmaten. Uitbreiding van de uitbouw. Bewoner heeft individuele vrije keuze ten aanzien van uitbreiding aan de woning (alleen beperkt door stedenbouwkundige regelgeving). Uitbreiding van de opbouw. Bewoner heeft individuele vrije keuze ten aanzien van de opbouw (alleen beperkt door stedenbouwkundige regelgeving). Bewoner heeft individuele vrije keuze ten aanzien van bijgebouwen (garage, serre, veranda, etc.) (alleen beperkt door stedenbouwkundige regelgeving). Binnenwanden zijn verplaatsbaar en kunnen weggelaten worden. Positie en afmeting van keuken en sanitaire ruimten door bewoner te bepalen. Het trapgat is in de meeste gevallen vast.



Mede opdrachtgeverschap

Vrije keuze in de gevelmaterialisatie, kozijnen, deuren en dakbedekking, kleur en materiaal. • Vrije keuze van keuken in showroom naar eigen keuze. In overleg worden de technische voorzieningen aangepast aan het ontwerp van de keuken. • Keuze uit een aantal vooraf geselecteerde sanitair-opties. • Volledige vrije keuze uit binnendeuren, kozijnen en dorpels. • Individuele keuze uit tenminste 2 van elkaar verschillende trappen. • Groep van bewoners kiest uitvoering van de binnenwanden en de vloeren. • Volledig vrije keuze in verwarmingssystemen en fabrikaat van ketel en verwarmingslichaam. • Volledig vrije keuze over de plaats en het aantal aansluitpunten in de woning voor elektra, telefoon, TV en Internet door gebruikmaking •

Extra keuzemogelijkheden Op elke woning kan een eigen water recyclesysteem worden aangesloten. Het regenwater wordt via de goten opgevangen en gebruikt om het toilet door te spoelen. In plaats van daken die het regenwater afvoeren, hebben we dan daken die het water opvangen en gebruiken. Keuze uit diverse standaard woningtypen. In de woning kan een KISS systeem worden aangelegd, die de bewoners de mogelijkheid geeft om draadloze schakelaars toe te passen voor de bediening van het licht; draadloze bediening van elektrische apparaten, zoals beveiliging, garagedeuren e.d.



De realisatie Realisatie: De realisatie vindt plaats in een samenwerkingsverband tussen de betrokken overheden, bouw en woningtoezicht, sociale dienst, het waterschap. Voor het verder ontwerpen van typen en modellen kunnen architecten en toekomstige bewoners zich creatief uitleven binnen het bouwsysteem. Woningontwerp: Het Prefabsysteem is uitgewerkt en voldoet aan de bouwvoorschriften. Binnen het systeem kunnen een ongelimiteerd aantal verschillende modellen worden gerealiseerd. Elke architect kan zijn of haar creativiteit op het systeem loslaten Productie: De productiemogelijkheden met diverse partijen zijn in beeld gebracht. Wij kunnen de productie snelheid aanpassen aan het tempo wat gewenst wordt. Binnen een cluster realiseren wij één woning per dag. Planontwikkeling: Laat ons een vlek uitwerken in uw uitbreidingsplan, samen met uw stedenbouwkundige of betrokken medewerkers.

Vernieuwing vraagt durf en wijsheid, daarom zijn wij op zoek naar partijen die ons enthousiasme kunnen delen en geloven in vernieuwing en een sociale aanpak. Deze brochure hebben wij verzonden naar diverse instanties, zoals de landelijke overheid, provincies en woningbouw corporaties. Het lezen van onze filosofie roept misschien veel vragen op, laat het ons weten, een persoonlijke toelichting kan duidelijkheid verschaffen.



Sociaal wonen en bouwen

Recommend Documents