Evaluatie nota Bouwen en Wonen 2005-2008
Gedeputeerde Staten 22 april 2008
Inhoud 1
Inleiding 1
2
Evaluatie doelstellingen nota Bouwen en Wonen 2005 2008 op basis van resultaten onderzoek 2 2.1 Stimuleren van de transformatie van de bestaande voorraad 3 2.2 Bijdragen aan de versnelling van de bouwproductie 5 2.3 Concentratie van de woningbouw in de stedelijke centra 6 2.4 Werkzaamheden van de woningbouwregisseur 8
3
Evaluatie nota Bouwen en Wonen 2005- 2008 op basis van ideeën en meningen van externe partijen 9 3.1 Ideeën en meningen van gemeenten, corporaties en marktpartijen 9 3.2 Ideeën en meningen van inwoners van Groningen 10
4
Beleidsconclusies 11
Bijlagen: onderzoeksresultaten 13
1 1.1 1.2 1.3
Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON2006 13 Inleiding 13 Onderzoeksresultaten 14 Beleidsimplicaties 16
2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3
De sociale huursector in de provincie Groningen 19 Prestaties en convenanten corporaties 19 Prestaties corporaties in vergelijking tot de convenanten 19 Functies convenanten bij geleverde prestaties 19 Toekomst convenanten 20 Rol provincie 20 VNG-uitgave: 'Van Woonvisie tot prestatieafspraken' 21 Ontwikkelingen in de sociale huursector 21 De grootte van de sociale voorraad per gemeente (1 januari 2007) 21 Ontwikkelingen in de woningvoorraad 1985-2005 21 Ontwikkelingen in de corporatieve voorraad 2002-2006 22
3 3.1 3.2 3.3 3.4
Verhuisonderzoek Groningen-Duitsland 23 Migratiestromen 23 Algemene bevindingen 23 Woonredenen 23 Woningmarktsituatie in grensgebied Groningen-Duitsland 23
1
Inleiding
De nota Bouwen en Wonen 2005-2008 geeft aan dat deze nota in 2007 geactualiseerd dient te worden. De nota Bouwen en Wonen is een uitwerking van het Provinciaal Omgevingsplan (POP). Om die reden is de actualisatie van de nota Bouwen en Wonen afgestemd op en, daar waar van toepassing, ingebed in het POP proces. Voor dit proces hebben Provinciale Staten op 4 oktober 2006 de startnotitie van het Provinciaal Omgevingsplan (POP) vastgesteld. De uitkomsten van de evaluatie van de nota Bouwen en Wonen zullen in het POP verwerkt worden. De evaluatie hebben wij in twee fasen uitgevoerd; in een onderzoeksfase (april – september 2007) en een interactieve fase (september – december 2007). Tijdens de onderzoeksfase zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd: 1. Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON2006. Dit onderzoek is in opdracht van de provincies Groningen en Drenthe uitgevoerd door het bureau ABF research en gereedgekomen in september 2007. De resultaten van het onderzoek vormen een bouwsteen voor het nieuwe beleid ten aanzien van Bouwen en Wonen van de provincie. In dit onderzoek wordt primair uitgegaan van de wensen van de woonconsument. 2. De sociale huursector in de provincie Groningen. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de provincie Groningen door KAW architecten en adviseurs en is in juni 2007 gereed gekomen. 3. Verhuisonderzoek Groningen-Duitsland. Dit onderzoek is uitgevoerd door middel van het analyseren van statistische gegevens en de uitkomsten van interviews en is in december 2007 gereed gekomen. Het onderzoek is gericht op de redenen van Nederlanders om naar Duitsland te verhuizen. Na afronding van de drie onderzoeken zijn wij in september 2007 gestart met de interactieve fase. Hierbij hebben wij met gemeenten, woningbouwcorporaties en andere belanghebbenden discussies gevoerd over de vraag hoe we kunnen inspelen op de uit de onderzoeken verkregen inzichten en ontwikkelingen. De ideeën en meningen die uit de interactieve fase zijn naar voren zijn gekomen hebben we betrokken bij het totale palet van onderzoeksgegevens, (demografische) ontwikkelingen en belangen om afwegingen ter ontwikkeling van het woningbouwbeleid voor de komende jaren te maken. Er zijn drie bijeenkomsten georganiseerd met gemeenten, corporaties en marktpartijen op ambtelijk niveau. Verder hebben wij in het kader van het POP zes avonden in de verschillende regio's van onze provincie georganiseerd om naar de inwoners van Groningen te luisteren (Provincie op Pad). Ook zijn de inwoners van Groningen via het POP traject bij het woningbouwbeleid betrokken via de zogenoemde Kamer Wonen. Hoofdstuk 2 betreft de evaluatie van de doelstellingen van de nota Bouwen en Wonen op basis van de diverse onderzoeksresultaten. Hoofdstuk 3 bevat de ideeën en meningen over ons woningbouwbeleid van de externe partijen. Hoofdstuk 4 bevat de conclusies en de aanbevelingen. In de bijlagen zijn samenvattingen van de onderzoeken opgenomen.
1
2
Evaluatie doelstellingen nota Bouwen en Wonen 2005-2008 op basis van de resultaten onderzoek
In 2004 heeft de evaluatie plaatsgevonden van de vorige nota Bouwen en Wonen 2002-2006. Hieruit bleek dat de nieuwbouw fors achterbleef bij de planning. Deze achterstand heeft ertoe geleid dat wij in de nota Bouwen en Wonen 2005-2008, die op 6 juli 2005 in Provinciale Staten besproken is, gemeenten en corporaties extra tijd gegeven hebben de bouwopgave alsnog te halen door de bouwafspraken voor de periode 2002-2006 te verlengen tot en met 2008. Centraal in de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 staan de volgende doelstellingen: 1. Stimuleren van de transformatie van de bestaande woningvoorraad. 2. Een bijdrage leveren aan de versnelling van de bouwproductie. 3. Concentratie van de woningbouw in de stedelijke centra Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Delfzijl, Stadskanaal, Veendam en Winschoten. Deze doelstellingen zijn vormgegeven door per individuele gemeente de provinciale nieuwbouw- en transformatie-opgave uit te werken. Deze opgave hebben de gemeenten, daartoe verplicht door de provincie, vertaald in woonplannen waarin de nieuwbouw en de transformatie op elkaar zijn afgestemd en afspraken met de woningcorporaties over de uitvoering van de transformatie zijn vastgelegd. In de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 wordt, op basis van het door ABF uitgevoerde onderzoek "Actualisering Woningmarktverkenning Provincie Groningen" (september 2004), geconstateerd dat de prognose van de woningbehoefte voor de Regio Groningen-Assen uit de voorafgaande nota Bouwen en Wonen 2002-2006 nog steeds actueel is. Dat geldt niet voor het gebied buiten de Regio Groningen-Assen. Hier blijft de woningbehoefte achter bij de prognose van de nota Bouwen en Wonen 2002-2006 met name door de daling van de buitenlandse vestigingsoverschotten. Voor de regio Groningen-Assen (bedoeld wordt het Groninger deel van deze regio) wordt in de nota 20052008 een forse stijging van het woningtekort voorzien als gevolg van de stagnerende bouwproductie. Voor het gebied buiten de regio Groningen-Assen wordt juist, ondanks de achterblijvende nieuwbouw, een verdere ontspanning van de woningmarkt voorspeld. In het door ABF in 2007 uitgevoerde onderzoek "Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoOn2006" is de prognose van de woningbehoefte geactualiseerd. Een uitgebreide ambtelijke klankbordgroep met vertegenwoordigers van gemeenten, woningbouwcorporaties en marktpartijen heeft dit onderzoek begeleid. De resultaten van deze actualisatie bevestigen de ontspanning van de woningmarkt en de sterke daling van de woningbehoefte buiten de Regio Groningen-Assen. Ook in de regio Groningen-Assen blijkt de woningbehoefte lager te liggen dan in de nota 2005-2008 was voorzien. Ook in dit gebied blijkt sprake van een woningmarkt die zich ontspant, ondanks de forse achterstand in bouwproductie. Oorzaken hiervan zijn (zie ook de bijlagen): • de daling van de buitenlandse vestigingsoverschotten • het feit dat de groei van de huishoudens in de stad Groningen de afgelopen jaren voor een belangrijk deel is opgevangen door extra aanbod aan niet zelfstandige woonruimtes (bijv. kamers). In de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 wordt per gemeente voor de periode 2002 tot en met 2008 aangegeven de totale nieuwbouwproductie, de nieuwbouw bestemd voor vervanging van bestaande woningen en de gewenste uitbreiding van de woningvooraad. Navolgende tabel en figuur geven inzicht in de mate waarin de eerste twee doelstellingen van deze nota (stimulering transformatie en versnelling productie) voor de zeven-jaars-periode 2002 t/m 2008 zijn gerealiseerd in de zes jaren (2002 t/m 2007) die inmiddels zijn verstreken.
2
Tabel 1 Vergelijking beleid nota Bouwen en Wonen met feitelijke ontwikkeling nieuwbouw, vervanging en uitbreiding per regio, absoluut en in % totale nieuwbouw nota BW feitelijk 2002-2008 2002-2007 absoluut absoluut (%) Groninger deel Regio Groningen-Assen Oost Groningen Eemsdelta Overige gemeenten(De Marne/Grootegast/Marum) Totaal provincie Groningen
vervangende nota BW 2002-2008 absoluut
nieuwbouw feitelijk 2002-2007 absoluut (%)
uitbreiding voorraad nota BW feitelijk 2002-2008 2002-2007 absoluut absoluut (%)
11468 6170 2560
7739 (67) 3418 (55) 1109 (43)
3805 2665 2479
3344 (88) 2328 (87) 1913 (77)
7663 3505 81
4395 (57) 1090 (31) -804 (pm)
1112 21310
591 (53) 12857 (60)
282 9231
130 (46) 7715 (84)
830 12080
461 (56) 5142 (43)
Figuur 1 Vergelijking beleid nota Bouwen en Wonen met feitelijke ontwikkeling nieuwbouw, vervanging en uitbreiding per regio uitbreiding 2002-2007
vervangende nieuwbouw 20022007
nieuwbouw 2002-2007
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
% gerealiseerde ruimte voor 2002-2008 van nota Bouwen en Wonen Groninger deel Regio Groningen-Assen Oost-Groningen Eemsdelta Overige gemeenten (De Marne/Grootegast/Marum) Totaal provincie Groningen
2.1
Stimuleren van de transformatie van de bestaande woningvoorraad
Wij hebben de transformatie gestimuleerd door het stellen van een bovengrens aan de groei van de woningvoorraad per gemeente/regio teneinde te voorkomen dat door een overaanbod aan bouwplannen de transformatie wordt belemmerd. In de tweede plaats door gemeentelijke woonplannen verplicht te stellen waarin de transformatie van de bestaande woningvoorraad centraal staat. In het verlengde hiervan is de totstandkoming van de goede woonplannen gestimuleerd door de toekenning van extra contingenten (zie nota Bouwen en Wonen 2002-2006). De doelstelling "Stimuleren van de transformatie van de bestaande woningvoorraad" is gehaald. Na 6 van de 7 jaren is bijna 85% van de geplande vervangende nieuwbouw tot en met 2007 is gerealiseerd. Alle regio's komen in de buurt van dit percentage, met uitzondering van De Marne, Marum en Grootegast waar slechts 46% van de doelstelling is gehaald. Beseft dient te worden dat de gemeenten en corporaties in onze provincie ambitieus zijn als het gaat om de vervanging van oude woningen door nieuwe. Deze vervanging ligt in de provincie Groningen ver boven het Nederlandse gemiddelde: zo is in 2002-2007 3,1% van de woningvoorraad in onze provincie vervangen, tegenover 1,8% in Nederland als geheel.
3
De woningbouwcorporaties spelen hierbij een centrale rol. De vervanging betreft immers voor het leeuwendeel sociale huurwoningen. De voortgang van de transformatie in de sociale sector en de bijbehorende nieuwbouw is uitgebreid onderzocht door KAW in het onderzoek "De sociale huursector in de provincie Groningen" van juni 2007 (zie bijlage 2). Hieruit blijkt dat in de periode 2002 tot en met 2006 de uitvoering van de sloopopgave door de corporaties in lijn ligt met de gemaakte afspraken, zoals vastgelegd in de gemeentelijke woonplannen. Voorts blijkt dat er in deze periode bijna 3000 vervangende sociale huurwoningen zijn gerealiseerd oftewel 25% van de totale provinciale woningproductie. De nieuwbouw van de corporaties (huur en koop) blijkt zich voorspoediger te ontwikkelen dan de totale bouwproductie: gemiddeld is per 1 januari 2007 circa 57% van de met de corporaties afgesproken productie in 2002-2008 gerealiseerd tegenover 50% voor de totale productie. Overigens bestaan er duidelijke verschillen in prestaties tussen de corporaties. Wooncom, SGBA, BCM, Vredewold, Volksbelang en SWS hebben relatief veel huur- en koopwoningen gebouwd ten opzichte van hun bestaande bestand sociale huurwoningen. Uithuizer Woningbouw, Talma, Wold&Waard, De Delthe en de Groninger corporaties blijven in dat opzicht achter. De corporaties Marenland, SGBA en Acantus hebben relatief veel van hun woningbestand gesloopt. Wierden&Borgen, Talma, Uithuizer Woningbouw, Wold&Waard en De Delthe juist relatief weinig. Navolgende tabel illustreert dit: Tabel 2 Rangorde woningbouwcorporaties op basis van prestaties op het gebied van nieuwbouw en sloop in de periode 2002 tot en met de 2006 (Bron: KAW 2007) Corporaties
Uithuizer Woningbouw Talma Wold&Waard De Delthe Corpo's stad Groningen Acantus Marenland Wooncom SGBA BCM Vredewold Volksbelang SWS Totaal provincie
Nieuwbouw in % sociale huurvoorraad van de corporatie per 1 januari 1 2002 0 0 4 4 4 7 7 10 11 12 12 12 13
Corporaties
Wierden&Borgen Talma Uithuizer Woningbouw Wold&Waard De Delthe Volksbelang Corpo's stad Groningen Wooncom BCM Vredewold SWS Marenland SGBA Acantus Totaal provincie
6
Sloop in % sociale huurvoorraad van de corporatie per 1 januari 2002 1 2 3 3 3 5 5 5 6 7 9 11 12 15 7
Uit het ABF-onderzoek 2007 blijkt overigens dat ook in de toekomst de transformatie door moet gaan in het belang van de woonconsument. De woonwensen veranderen doordat de samenstelling van de bevolking en de huishoudens verandert en bovendien de welvaart verder toeneemt. Het bestaande woningaanbod moet daar continu op aangepast worden. Alle Groninger gemeenten beschikken over een woonplan. De effectiviteit van dit instrument is onderzocht door KAW. Het blijkt dat de gemeentelijke woonplannen het succesvolle verloop van de transformatie hebben bevorderd. En wel omdat ze een stimulans zijn geweest voor gemeenten en corporaties om met elkaar afspraken te maken, de gemeenten hebben aangezet een hogere prioriteit te geven aan de transformatie en de partijen regelmatig overleg moesten voeren waardoor er een 1
Wierden en Borgen ontbreekt omdat de productie in de koopsector onbekend is.
4
beter inzicht ontstond in elkaars werkmethoden, financiën en belangen. KAW heeft daarnaast aangegeven in de richting van de provincie dat er, ondanks de bevordering van het succesvolle verloop van de transformatie, verbetering nodig is als het gaat om het gebruik van woonplannen. KAW vindt dat er teveel nadruk, met name door de provincie, is gelegd op aantallen en te weinig op kwaliteiten. Verder vindt KAW dat de provincie teveel prioriteit heeft gegeven aan toetsing achteraf in plaats van stimulering vooraf. 2.2
Bijdragen aan de versnelling van de bouwproductie
Door in de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 juist terughoudend te zijn met het formuleren van nieuw beleid hebben wij een bijdrage willen leveren aan de versnelling van de woningbouw. Om deze versnelling verder te bevorderen hebben wij een woningbouwregisseur in de regio Groningen-Assen aangesteld. Het blijkt dat 60% van de beoogde nieuwbouwproductie in de provincie Groningen is gerealiseerd. Daarbij presteert de regio Groningen-Assen het beste met 67%. Oost Groningen en de overige gemeenten liggen onder het provinciale gemiddelde. De regio Eemsdelta blijft met 43% ver achter. Ook landelijk zien wij overigens dat de nieuwbouw achterblijft bij de planning. De sterke stijging van de grondprijzen en de bouwkosten is hiervoor een belangrijke oorzaak. Evenals de afzetproblemen als gevolg van de sterk veranderde marktvraag. Specifiek voor Groningen kunnen nog de volgende oorzaken genoemd worden (zie ook RIGO-onderzoek uit 2004 "Evaluatie woonplannen provincie Groningen"): • veel nieuwbouw in onze provincie betreft vervangende nieuwbouw in het kader van de transformatie; transformatie vergt veel tijd, geld en menskracht; • de woningbehoefte is gedaald, buiten het regio Groningen-Assen nog het sterkst; • het overaanbod aan bouwplannen, met name in de koopsector. Door de achterstand in bouwproductie hebben de meeste gemeenten nog volop ruimte om bestemmingsplannen voor woningbouw te ontwikkelen en uit te voeren op basis van de restcontingenten van de nota Bouwen en Wonen 2005-2008. Navolgende tabel 3 illustreert een en ander. Zie ook figuur 2. In deze tabel/figuur is opgenomen: • De woningbehoefteprognose per regio volgens de nota Bouwen en Wonen 2002-2006 (deze is niet geactualiseerd in de nota Bouwen en Wonen 2005-2008). • De meest actuele inschatting van de woningbehoefte per regio volgens het ABF-rapport "Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen" van september 2007. • De ruimte die de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 op peildatum 1 januari 2008 biedt voor woningbouw in bestemmingsplannen ten behoeve van de groei van de woningvoorraad.
Tabel 3 Vergelijking woningbehoefte volgens resp. nota Bouwen en Wonen 2005-2008 en ABF 2007 met ruimte in bestemmingsplannen per 1-1-2008
Groninger deel Regio Groningen-Assen Oost Groningen en Eemsdelta Overige gemeenten (De Marne/Grootegast/Marum) Totaal provincie Groningen
toegestane ruimte t/m 2014 in bestemmingsplannen voor groei woningvoorraad volgens nota Bouwen en Wonen (per 1-1-2008) direct indirect bouwrecht bouwrecht
woningbehoefte volgens nota B&W in 2002 t/m 2006 (5 jaar)
woningbehoefte volgens ABF in 2007 t/m 2011 (5 jaar)
7665 3585
6545 665
3268 4797
7895 692
830 12080
280 7490
369 8434
505 9092
Direct bouwrecht: betreft de per 1-1-2008 resterende ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad in de periode 2002 tot en met 2008 Indirect bouwrecht: betreft de ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad in de periode 2009 tot en met 2014.
5
Figuur 2 Vergelijking woningbehoefte volgens respectievelijk nota Bouwen 20052008 en Wonen en ABF 2007 met ruimte in bestemmingsplannen per 01-01-2008
Totaal provincie Groningen
Overige gemeenten (De Marne/Grootegast/Marum)
Oost-Groningen en Eemsdelta
Groninger deel Regio Groningen-Assen 0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
aantal woningen woningbehoefte volgens nota BW in 2002 t/m 2006 (5 jaar) woningbehoefte volgens ABF in 2007 t/m 2011 (5 jaar) totale toegestane ruimte met direct en indirect bouwrecht (per 01-01-2008)
2.3
Concentratie van de woningbouw in de stedelijke centra
De doelstelling "Concentratie van de woningbouw in de stedelijke centra" is in de nota Bouwen en Wonen vertaald in concrete taakstellingen per stedelijk centrum en het beperken van de groei van de woningvoorraad in de overige gemeenten. Navolgende tabellen geven per regio inzicht in de realisatie van dit beleid in de periode 2002 tot en met 2007. Hierbij is voor de regio Groningen-Assen vanaf 2005 uitgegaan van de gemeentelijke woningbouwtaakstellingen zoals overeengekomen met de rijksoverheid in het kader van het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS). Tabel 4 Vergelijking beleid nota Bouwen en Wonen/BLS voor stedelijke centra in de regio GroningenAssen met feitelijke ontwikkelingen, absoluut en procentueel toevoeging voorraad nota BW/BLS feitelijk
2
Groningen Hoogezand-Sappemeer rest regio Groninger deel regio Groningen-Assen
2
transformatie
2002-2008 abs 8603 2555 5078
2002-2007 abs (%) 4522 (53) 1206 (47) 2011 (40)
nota BW 20022008 abs 2750 420 635
16236
7739(48)
3805
groei voorraad nota BW/BLS feitelijk
feitelijk 20022007 2002-2008 2002-2007 abs (%) abs abs (%) 2283 (83) 5853 2239 (38) 424 (101) 2135 782 (37) 637 (100) 4443 1374 (31) 3344 (88)
12431
4395 (35)
Excl. onttrekking van 878 woningen t.b.v. huisvesting studenten. De gemeente Groningen heeft aangegeven dat zij de afgelopen jaren 878 woningen heeft onttrokken aan de woningvoorraad voor de onzelfstandige huisvesting van studenten (kamerverhuurpanden). Deze cijfers vervuilen het beeld van de voortgang van de sloop en daarom zijn de bijgevoegde sloopcijfers hiervoor gecorrigeerd.
6
Hoewel de concentratie van de woningbouw in Groningen en Hoogezand-Sappemeer zich aardig ontwikkelt, blijft de woningbouw hier net als in de rest van de regio Groningen-Assen ver achter bij de taakstelling. Tabel 5 Vergelijking beleid nota Bouwen en Wonen voor stedelijke centra in de regio Oost-Groningen met feitelijke ontwikkelingen, absoluut en procentueel
Stadskanaal Veendam Winschoten rest regio Oost Groningen
toevoeging voorraad transformatie nota BW feitelijk nota BW 200220022008 2007 2002-2008 abs abs (%) abs 1555 922 (59) 845 1412 777 (55) 277 1017 556 (55) 503 2186 1163 (53) 1040 6170
3418 (55)
2665
feitelijk
groei voorraad nota BW feitelijk
2002-2007 2002-2008 2002-2007 abs (%) abs abs (%) 324 (38) 710 598 (84) 322 (116) 1135 455 (40) 420 (83) 514 136 (26) 1262 (121) 1146 -99 (-9) 2328 (87)
3505
1090 (31)
De nieuwbouw in de stedelijke centra in Oost Groningen ontwikkelt zich conform de rest van de regio. De transformatie blijft met name in Stadskanaal achter. Deze gemeente is inmiddels bezig met een inhaalslag. Opvallend is dat buiten de stedelijke centra de transformatie sneller verloopt dan afgesproken. Met als gevolg dat de groei van de woningvoorraad hier fors achterblijft bij die in de stedelijke centra, terwijl er voldoende ruimte in bestemmingsplannen is. Tabel 6 Vergelijking beleid nota Bouwen en Wonen voor stedelijk centrum in de regio Eemsdelta met feitelijke ontwikkelingen, absoluut en procentueel toevoeging voorraad transformatie groei voorraad nota BW feitelijk nota BW feitelijk nota BW feitelijk 2002-2008 2002-2007 2002-2008 2002-2007 2002-2008 2002-2007 abs abs (%) abs abs (%) abs abs (%) Delfzijl 1105 446 (40) 1895 1368 (72) -790 -922 (-117) rest regio 1455 663 (46) 584 545 (93) 871 118 (14) Eemsdelta 2560 1109 (43) 2479 1913 (77) 81 -804 (pm) De nieuwbouw in Delfzijl loopt achter op de rest van de regio. De zwakke marktpositie van de gemeente is hiervan waarschijnlijk de oorzaak. Geconstateerd kan worden dat het in de diverse regio's gelukt is de nagestreefde concentratie in de stedelijke centra vorm te geven. Met de regio Eemsdelta als enige uitzondering. De voorzieningen in de stedelijke centra worden in de toekomst nog belangrijker. Omdat door de vergrijzing en de individualisering de behoefte om dichtbij goede voorzieningen te wonen steeds groter wordt. En omdat door de schaalvergroting de voorzieningen steeds verder onder druk komen te staan, met name op het platteland. In Oost Groningen en de Eemsdelta wordt deze ontwikkeling nog eens verscherpt door de daling van de bevolking. Tot slot het volgende. De afgelopen jaren heeft onze provincie migratieverliezen gekend ten opzichte van Duitsland. In het rapport "Verhuisonderzoek Groningen-Duitsland" van december 2007 zijn deze verliezen nader geanalyseerd. In de periode 2001 t/m 2006 zijn 3.052 inwoners van onze provincie vertrokken naar Duitsland en zijn 2.714 inwoners van Duitsland verhuisd naar Groningen. Dit betekent een negatief saldo van -338 personen, wat overeenkomt met circa 150 huishoudens. In deze periode is het aantal huishoudens in de provincie Groningen met 9300 gegroeid. Het vertrek van inwoners naar Duitsland heeft op provinciale schaal dan ook weinig invloed. De grensgemeenten (Bellingwedde, Delfzijl, Reiderland, Scheemda, Stadskanaal en Vlagtwedde) hebben het meest te maken gehad met inwoners die naar Duitsland zijn vertrokken. Er zijn 1.152
7
inwoners vanuit deze gemeenten vertrokken naar Duitsland en uit Duitsland zijn 463 inwoners verhuisd naar de grensgemeenten. Dit betekent een negatief saldo van -689 personen. De belangrijkste reden voor vertrek is het verschil in prijs van een woning en de prijs/kwaliteit van een woning. Naast financiële redenen wordt ook de verloedering in Oost Groningen genoemd als reden om te vertrekken naar Duitsland. Onduidelijk is in hoeverre deze ontwikkeling zich in de toekomst zal doorzetten. 2.4
Werkzaamheden van de woningbouwregisseur
Eind 2004 is het convenant Woningbouwafspraken 2005-2009 getekend tussen het rijk en de Stuurgroep Regio Groningen-Assen. De afspraken omvatten de bouw van ruim 22.000 woningen in de periode 2005 tot en met 2009. Deze productie ligt ruim twee maal zo hoog als de gemiddelde productie uit de periode 1999-2004. Om ervoor te zorgen dat deze versnelling gerealiseerd zou worden heeft de Stuurgroep besloten een onafhankelijk adviseur aan te stellen die tot taak kreeg om de woningproductie in de meest brede zin te stimuleren bij de twaalf deelnemende gemeenten en de beide provincies. Begin 2006 is de bouwregisseur gestart met zijn werkzaamheden. De werkzaamheden die de regisseur heef verricht zijn: 1. Opleveren van vier monitors aan de Stuurgroep, waarin een analyse wordt gegeven van de regionale situatie op de woningmarkt. De monitors gaan in op de knelpunten en belemmeringen van de productie en doen een voorspelling omtrent de te verwachten productie in de toekomst. 2. Selecteren van projecten die nog mogelijk gerealiseerd kunnen worden voor 2010. Hier wordt gericht op ingezet. 3. Adviseren van individuele gemeenten, bestuurders en corporatiedirecteuren. 4. Het organiseren van een cursus grondexploitatie om gemeenteambtenaren vertrouwd te maken met de nieuwe Grondexploitatiewet. Het resultaat van de inzet van de woningbouwregisseur is dat: 1. Bestuurders en ambtenaren meer inzicht hebben gekregen in de problematiek van hun eigen organisatie en de regionale component daarvan. Dit bevordert het sturen op de woningbouw(productie). 2. In regionaal verband structureel discussies gevoerd worden over de regionale situatie en daar afspraken over gemaakt worden. De vergelijking tussen de afgesproken taakstelling voor het gebied van de Regio Groningen-Assen en de daadwerkelijke productie laat het volgende beeld zien. 2005: 2006: 2007: 2008: 2009:
taakstelling per jaar 2.113 3.000 5.000 6.000 6.000 22.113
realisatie 2.024 2.019 2.816 p.m. p.m. 6.859 + p.m.
Het overzicht geeft aan dat in de resterende jaren 2008 en 2009 in totaal nog 15.254 woningen (= 22.113 - 6.859) gebouwd moeten worden. Momenteel zijn er gesprekken gaande tussen de Regio Groningen-Assen en de Minister van VROM over de bijstelling van deze taakstelling.
8
3
Evaluatie nota Bouwen en Wonen 2005-2008 op basis van ideeën en meningen van externe partijen
Na afronding van onderzoeksfase zijn wij in september 2007 gestart met de interactieve fase. Hierbij hebben wij met gemeenten, woningbouwcorporaties en andere belanghebbenden discussies gevoerd over de vraag hoe we kunnen inspelen op de uit de onderzoekfase verkregen inzichten en ontwikkelingen. De ideeën en meningen die uit de interactieve fase zijn naar voren zijn gekomen hebben we betrokken bij het totale palet van onderzoeksgegevens, (demografische) ontwikkelingen en belangen om afwegingen ter ontwikkeling van het woningbouwbeleid voor de komende jaren te maken. Hiertoe hebben we drie bijeenkomsten georganiseerd met gemeenten, corporaties en marktpartijen op ambtelijk niveau. Het woningbouwbeleid is ook besproken in het kader van het POP. Inwoners van Groningen hebben hun meningen en ideeën gegeven in zes avonden in de verschillende regio's van onze provincie (Provincie op Pad). Ook zijn de inwoners van Groningen via het POP traject bij het woningbouwbeleid betrokken via de Kamer Wonen.
3.1
Ideeën en meningen van gemeenten, corporaties en marktpartijen
Op ambtelijk niveau zijn drie bijeenkomsten geweest, waaraan alle Groninger gemeenten, de meeste corporaties, een paar marktpartijen en welzijnsinstellingen hebben deelgenomen. Per bijeenkomst waren er gemiddeld 50 deelnemers. Deelnemers waren betrokken, enthousiast en lieten ook kritische geluiden horen over het door ons gevoerde woningbouwbeleid. De deelnemers zijn na afloop bevraagd op de waardering en het functioneren van de interactieve bijeenkomsten. Ze waren zeer positief over dit initiatief van de provincie en gaven aan in de toekomst ook aan deze bijeenkomsten te willen deelnemen. Adviezen, ideeën en meningen die ingebracht zijn: Meer sturen op kwaliteit en minder op kwantiteit a. De meerderheid van de deelnemers aan de interactieve fase wil af van het fenomeen woningbouw-contingenten in de huidige vorm. Men wil dat de provincie meer stuurt op kwaliteit. b. De rol van de provincie wordt te hiërarchisch ingevuld. Met name gemeenten willen een ontwikkeling naar een meer gelijkwaardige relatie tussen gemeenten en provincie en meer verantwoordelijkheid voor de gemeenten, zodat zij binnen kaders en randvoorwaarden, flexibel kunnen opereren en op ontwikkelingen in de markt kunnen inspelen. c. Omdat de provincie participeert in een aantal woningbouwprojecten wijzen de partijen op de spanning tussen deze belangen in relatie tot de regierol die de provincie zou moeten vervullen. Regio Groningen-Assen d. Naar aanleiding van de uitkomsten van het ABF onderzoek is in de Stuurgroep Regio Groningen-Assen afgesproken in regionaal verband te beoordelen wat de consequenties van de ABF rapportage zijn. Hiertoe zijn alle plannen van de gemeenten op locatie niveau op een rij gezet en in relatie gebracht tot de uitkomsten van het ABF onderzoek en zijn hierover afspraken gemaakt eind 2007, begin 2008. De regio Groningen-Assen is derhalve in de interactieve bijeenkomsten niet verder besproken. Welvaart en leefomgeving in Eemsdelta en Oost-Groningen e. Bekijk de aanpak en de oplossing van de problematiek niet vanuit de bril van woningbouw, maar zie de opgave in het teken van het behoud van de leefbaarheid en zoek vandaar uit naar mogelijkheden om kansen te creëren en te benutten en zwakke plekken er uit te halen. f. Pak de problematiek aan in een breed samenwerkingsverband van gemeenten, corporaties, maatschappelijke instellingen en ondernemers. Door samen te werken kunnen de verschillende kansen, ontwikkelingen en zwakke plekken in onderling verband met elkaar worden bezien, zodat ruimte ontstaat voor (maatschappelijk) ondernemen en tevens de zwakke plekken worden aangepakt.
9
Wonen welzijn, zorg g. Investeer in mensen: welzijn, werkgelegenheid en onderwijs. h. Maak zorg- kangaroe units mogelijk. i. Woningen toekomstbestendig maken. j. Mogelijk maken van het inhuren van diensten op afstand voor mensen die op het platteland wonen. k. Versterken sociale cohesie. Duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit l. Minimum eisen aan ruimtelijke kwaliteit stellen. Benut landschap, dorpen en kernenstructuur en woonomgeving als woonkwaliteit en probeer die verder te ontwikkelen. m. Bundel wonen, werken en voorzieningen, maar laat daarbij ook ruimte voor gecontroleerde spreiding. n. De deelnemers vragen om aandacht voor energiebesparing. Opgemerkt wordt dat veruit het grootste deel van de woningen bestaande bouw is en dat de aandacht daarom niet alleen moet worden gericht op nieuwbouw, maar juist ook op de bestaande bouw. o. Anticipeer op de ontwikkelingen en problematiek van duurzaamheid en klimaat. 3.2
Ideeën en meningen van inwoners van Groningen
In de herfst van 2007 zijn we als ‘Provincie op Pad’ gegaan om de mening van de Groningers te horen over de keuzes waar we als provincie voor staan. Geïnteresseerde burgers konden via verschillende kanalen hun mening geven over de gewenste ontwikkelingsrichting. Het woningbouwbeleid kwam met name aan de orde in de zes regionale bijeenkomsten van de POP-campagne (Provincie op Pad) en de Kamers van Groningen. De regionale bijeenkomsten trokken gemiddeld 100 bezoekers en werden evenals de Kamers van Groningen enthousiast ontvangen. Ook instanties en organisaties hebben hun mening kunnen geven. Met betrekking tot het woningbouwbeleid hebben de inwoners van Groningen in Kamer Wonen en de 'Provincie op Pad' de volgende adviezen, ideeën en meningen aan de provincie gegeven: 1. Behoud historische, culturele en landelijke karakteristiek door hierin dorps- en stadsvisies leidend te laten zijn. Enerzijds om verrommeling tegen te gaan anderzijds om ook nieuwe ontwikkelingen te stimuleren die in lijn moeten zijn met de stads- en dorpsvisies. Betrek de burger voldoende bij beslissingen over de ontwikkeling van hun dorp en hun omgeving. Van belang is het investeren in de kwaliteit van een leefgebied. Het is belangrijker om een kwalitatief hoogwaardig gebied te hebben dan dat er veel gebouwd wordt. 2. Sommige inwoners zijn voor het concentreren van nieuwe woningen in de grotere streekcentra en het stoppen van bouwen in kleine kernen, andere inwoners willen juist dat de provincie wel toestaat dat er in kleine kernen wordt gebouwd. Zij vinden het ook van belang dat er voldoende mogelijkheden moeten zijn voor mensen om terug te keren naar hun oude dorp of regio. 3. Verschillende keren sprak men de provincie aan haar sturing meer in te zetten op kwaliteit dan op kwantiteit. Waarbij men dan onder kwaliteit verwijst naar de omgeving waarin de woning staat; het karakteristieke landschap, de voorzieningen, openbaar vervoer, de activiteiten in die omgeving (buurtcentra en sportvoorzieningen). Van belang is het vasthouden van voorzieningen op het platteland, waarbij men wel vindt dat het niet nodig is om een bejaardentehuis neer te zetten in een klein dorp, als er in een grotere kern al één is. 4. De provincie zou niet alleen naar de ouderendoelgroepen moeten kijken, maar juist ook naar de jongeren. Wil je jongeren vasthouden bied ze dan een toekomst en neem ze serieus. Ook werd aandacht gevraagd voor de kwetsbare positie van starters op de woningmarkt. 5. Veel mensen pleiten voor behoud van kleinschalige zorg op het platteland. Men adviseert minder traditionele zorgcentra te realiseren, maar meer zorgvoorzieningen en dichterbij de woonplaats van zorgvragers. Ook vindt men dat de provincie en gemeenten niet te moeilijk moeten doen over een extra aanleunplekje wanneer mensen hun ouders willen huisvesten in hun eigen huis.
10
4
Beleidsconclusies
In de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 zijn drie centrale doelstellingen opgenomen, die wij aan de hand van onderzoek en de uitkomsten van de interactieve fase hebben geëvalueerd. In het onderstaande wordt aangegeven wat de beleidsimplicaties zijn van de evaluatie. (1)
Het beleid van de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 heeft zowel als het gaat om de transformatie van de bestaande woningvoorraad, als de concentratie van de woningbouw in de stedelijke centra goed vorm gekregen. Ook de versnelling van de woningbouw heeft via de inzet van de woningbouwregisseur een impuls gekregen. De drie centrale doelstellingen van de nota hebben dus goed gestalte gekregen. Wij zullen ons beleid, met de hieronder weergegeven nuances en aanvullingen, de komende jaren zowel op het spoor van de transformatie, als op dat van de concentratie in de stedelijke centra, als op het versnellen van de woningbouwproductie, voortzetten.
(2)
De prognoses voor de ontwikkeling van de woningbehoefte laten zien, zie de uitgevoerde onderzoeken, dat er sprake is van een flinke daling in deze woningbehoefte voor de periode tot en met 2019 ten opzichte van de prognoses waar in de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 van werd uitgegaan. In de Regio Groningen-Assen is er nog steeds sprake van groei, maar minder dan in eerdere prognoses gedacht, in Oost-Groningen stabiliseert de woningbehoefte en in de Eemsdelta daalt deze. Voor de drie overige gemeenten, die niet beschreven zijn bij de bovengenoemde regio's, geldt voor wat betreft De Marne dat de woningbehoefte stabiliseert en voor Grootegast en Marum dat deze wat lager ligt dan in de Regio GroningenAssen. In alle gevallen geldt dat de afspraken met de gemeenten over de programmering van de woningbouw, waar in de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 (en in de Regiovisie Groningen-Assen) van uit werd gegaan, herzien moeten worden. Aantallen en programmering zeggen overigens niets over de sturing / instrumentatie van het woningbouwbeleid.
(3)
Het door ABF in 2007 uitgevoerde onderzoek naar de woningbehoefte laat zien dat de woningbehoefte ontwikkeling, net als dat in eerdere prognoses het geval was, regionaal van karakter is. In de Regio Groningen-Assen zijn afspraken op deze regionale ontwikkeling gebaseerd. Wij vinden het, vanwege de nuances van deze ontwikkeling per regio en de noodzaak om hier gericht op in te spelen, belangrijk dat er ook in de overige regio's afspraken tot stand komen die uitgaan van de regionale schaal. Vanwege de directe relatie tussen demografische ontwikkelingen, leefbaarheids-, duurzaamheidsvragen en de ontwikkeling van het voorzieningenniveau, vinden wij het bovendien van belang om integraal naar het woningbouwbeleid en de overige hier genoemde ontwikkelingen te kijken en te bezien wat dit betekent voor de mate waarin en de manier waarop transformatie, nieuwbouw en concentratie in de stedelijke centra gestalte moet krijgen. Naast afspraken over kwantiteit, rekening houdend met de ontwikkeling van de woningbehoefte op regionale schaal, moet er ook naar kwalitatieve aspecten gekeken worden. Afspraken met het rijk over verstedelijking (uitvoering Nota Ruimte), een toekomstig Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (vervolg op het huidige ISV) en de uitvoering van het Besluit Locatiegebonden Subsidies worden vanzelfsprekend meegenomen.
(4)
Hoewel de drie centrale doelstellingen van de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 goed gestalte hebben gekregen, zijn er vraagtekens gerezen over de wijze waarop dit beleid door de provincie is aangestuurd/geïnstrumenteerd. Dit betreft met name het contingenteringsbeleid. In de interactieve fase is door gemeenten en andere betrokkenen aangegeven dat er vanwege het contingenteringsbeleid voornamelijk op kwantiteit en onvoldoende op kwaliteit gestuurd wordt. De boekhouding die het gevolg is van het contingenteringsbeleid, alsmede de starheid die vanwege dit beleid door gemeenten en andere betrokkenen wordt ervaren daar waar zij graag ruimte voor ontwikkelingen willen hebben, zijn twee andere negatieve effecten die naar voren zijn gebracht. Wij hebben oog voor deze argumenten van gemeenten en andere betrokkenen en zullen bezien wat er, op grond van de nieuwe wet op de Ruimtelijke Ordening, voor mogelijkheden zijn om op een andere manier dan via contingenteringsbeleid, sturing te geven aan de uitvoering van het woningbouwbeleid. Wel vinden wij het van belang dat dit beleid goed geborgd wordt.
11
(5)
Een ander instrument dat wij ter uitvoering van de nota Bouwen en Wonen 2005-2008 hebben ingezet betreffen woonplannen, die per gemeente worden opgesteld en waarin afspraken worden gemaakt met woningcorporaties over de transformatie van de bestaande woningvoorraad. Uit het onderzoek van KAW blijkt dat dit instrument goed geholpen heeft om de transformatie te bevorderen. Bovendien zijn contacten tussen gemeenten en woningcorporaties meer gestroomlijnd. Overigens zijn er duidelijke verschillen in prestaties tussen corporaties. En is door KAW opgemerkt dat er nog te weinig aandacht is voor de kwalitatieve aspecten van het woningbouwbeleid die in woonplannen vorm kunnen krijgen. Wij willen dat er ter uitvoering van het woningbouwbeleid van de komende jaren gebruik gemaakt blijft worden van het instrument woonplannen. Gezien de verdere nadruk op afspraken per regio, ligt het voor de hand om te gaan werken met regionale woonplannen, die uitgewerkt worden in gemeentelijke woonplannen. Wij zullen bezien wat er, op grond van de nieuwe wet op de Ruimtelijke Ordening, voor mogelijkheden zijn voor de inzet van dergelijke woonplannen en onze rol daarbij. Vanzelfsprekend blijven wij de komende jaren in gesprek met woningcorporaties over hun inzet en prestaties, in goede afstemming met gemeenten, zowel in regio's waar sprake is van groei van de woningbehoefte, als daar waar sprake is van stabilisatie of daling van de woningbehoefte. De resultaten hiervan moeten hun beslag krijgen in de hierboven genoemde regionale en gemeentelijke woonplannen.
De hierboven genoemde beleidsimplicaties worden verder uitgewerkt gedurende het POP-proces en zullen hun beslag krijgen in het nieuwe POP.
12
Bijlagen: 1
onderzoeksresultaten Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON2006
Dit onderzoek is in opdracht van de provincies Groningen en Drenthe uitgevoerd door het bureau ABF research en afgerond in september 2007. De rapportage is op 19 september 2007, briefnummer: 2007-34568/38, RP aan de Staten van de provincie Groningen gezonden. Hieronder is de samenvatting van het onderzoek weergegeven.
1.1
Inleiding
Het onderzoek levert een bouwsteen voor het nieuwe beleid ten aanzien van Bouwen en Wonen van de provincies Groningen en Drenthe. In dit onderzoek wordt primair uitgegaan van de wensen van de woonconsument. De volgende onderwerpen staan centraal: o Een nieuwe demografische prognose o De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte o De ruimtelijke aspecten van de woningbehoefte o De verhouding tussen onderzoeksresultaten en het vigerend beleid en de woningbouwplannen
De diverse regio’s
Het studiegebied heeft betrekking op de provincie Groningen en de regio GroningenAssen. Er wordt daarnaast onderscheid gemaakt in COROP-gebieden (Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeks Programma). Elk COROP-gebied is een samenvoeging van gemeenten met een centrale kern met daaromheen een verzorgingsgebied: Delfzijl en omgeving (gemeente Appingedam, Delfzijl, Loppersum) Oost Groningen (gemeente Bellingwedde, Menterwolde, Pekela, Reiderland, Scheemda, Stadskanaal, Veendam, Vlagtwedde, Winschoten) Deze twee COROP-gebieden worden in het onderzoek vaak samen bekeken vanwege de beperkte verschillen in de woningmarktontwikkelingen en de relatief beperkte omvang van beide hetgeen van invloed is op de onderzoeksgegevens.
Overig Groningen ( gemeente Bedum, Ten Boer, Eemsmond, Groningen, Grootegast, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, De Marne, Marum, Slochteren, Winsum, Zuidhorn) Naast deze indeling wordt specifiek gekeken naar de Regio Groningen-Assen (gemeente Assen, Bedum, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Noordenveld, Slochteren, Ten Boer, Tynaarlo, Winsum en Zuidhorn).
13
Voorgeschiedenis ABF heeft in opdracht van de provincie Groningen begin 2007, dus voorafgaand aan het voorliggende onderzoek, een verkennend onderzoek uitgevoerd (zie "Monitoring woningbehoefteraming Regiovisie Groningen-Assen; februari 2007) naar de woningbehoefte in de regio Groningen-Assen. Directe aanleiding vormen signalen van ontspanning op de woningmarkt in deze regio. Dit ondanks het feit dat in deze regio al jarenlang substantieel minder woningen worden gebouwd dan benodigd volgens de woningbehoefteraming van de Regiovisie. De uitgevoerde verkenning noemt een tweetal redenen waarom de woningbehoefte waarschijnlijk gedaald is. Op de eerste plaats vanwege het feit dat in de stad Groningen de groei van de huishoudens voor een belangrijk deel is opgevangen door extra aanbod aan niet zelfstandige woonruimtes, zonder dat dit geleid heeft tot extra vraag naar zelfstandige woningen. Op de tweede plaats vanwege de daling van de buitenlandse migratie die sinds 2001 is ingezet. De uitgevoerde verkenning bood onvoldoende houvast voor de nieuwe nota Bouwen en Wonen. Vandaar dat besloten is een uitgebreide woningmarktverkenning uit te voeren, niet alleen voor de regio Groningen-Assen maar ook voor de rest van de provincie Groningen.
1.2
Onderzoeksresultaten
Een nieuwe demografische prognose – als onderlegger Met het provinciale IPB model zijn nieuwe bevolking en huishoudenprognoses opgesteld. De belangrijkste componenten daarin zijn de buitenlandse en binnenlandse migratie. De verwachtingen hieromtrent zijn neergelegd in een aantal varianten. In de variant die gezien wordt als de meest waarschijnlijke zal het aantal inwoners van de provincie Groningen in de periode 2005-2020 ongeveer gelijk blijven. In deze periode zal het aantal inwoners in de regio Oost Groningen en Delfzijl en omgeving met bijna 20.000 dalen van 207.000 naar 189.000. In de regio Overig Groningen groeit het aantal personen in diezelfde periode echter met bijna 20.000 van 368.000 naar 385.000. Ook in de regio Groningen-Assen doet zich nog een forse bevolkingsgroei voor. Deze groei ligt aanmerkelijk lager dan de groei waar de huidige Regiovisie van uitgaat. De oorzaak hiervan is dat het migratiesaldo nu circa 13.000 inwoners lager wordt ingeschat tot 2020. De lagere bevolkingsgroei die de nieuwe prognoses laat zien ten opzichte van de eerdere prognose komt voornamelijk voort uit de buitenlandse migratie. Was het nog zo dat in de jaren 2000 en 2001 er 3000 meer mensen vanuit het buitenland in de provincie Groningen kwamen wonen dan er naar het buitenland vertrokken, in 2005 en 2006 was de situatie omgekeerd. Toen vertrokken er 1000 inwoners uit de provincie meer naar het buitenland, dan er hier vanuit het buitenland kwamen wonen. Op basis van deze ontwikkelingen heeft het CBS zijn nationale prognose voor heel Nederland inmiddels ook omlaag moeten bijstellen. De lagere bevolkingsgroei werkt door op het aantal huishoudens en dus de woningbehoefte. Voor de provincie Groningen wordt in de meest waarschijnlijke variant verwacht dat het aantal huishoudens (tussen 2005 en 2020) toeneemt met 21.000. Zonder dat het aantal inwoners dus toeneemt, zorgt de individualisering voor een toename van het aantal huishoudens met circa 8%. Zoals gezegd is naast deze meest waarschijnlijke variant een aantal andere varianten uitgewerkt. Tezamen geven die een ruime bandbreedte die varieert van een toename van het aantal huishoudens met minimaal 4,5% tot maximaal 10% - opnieuw gerekend over de periode 2005-2020.
14
De kwantitatieve en kwalitatieve invulling voor de woningmarkt
De bevolking en huishoudenprognoses zijn nader uitgewerkt met het kwalitatieve woningmarkt simulatiemodel Socrates. In deze kwalitatieve woningmarkt simulatie gaan we er in eerste instantie vanuit dat voor ieder huishouden dat erbij komt een extra woning gebouwd wordt. Daarnaast is van belang te melden dat het sloopprogramma trendmatig bepaald is. Op basis van deze uitgangspunten is het totale aantal nieuw te bouwen en te slopen woningen vastgelegd. De invulling van dat aantal naar soort woning en woonmilieu is gebaseerd op de wensen van de consument, zoals gemeten in het zogenaamde 'Woononderzoek Nederland' (WoON) 2006. Gelet op de huishoudengroei en deze consumenten voorkeuren is het beeld per regio als volgt. In de regio Oost Groningen en Delfzijl en omgeving groeit het aantal huishoudens tot 2015 amper. Wel is er sprake van een verschuiving. o In de centrum dorpse milieus is er minder behoefte aan eengezinswoningen en zouden in plaats daarvan vooral huur en koopappartementen gebouwd moeten worden. o In de dorpse en landelijk bereikbare milieus is een lichte groei denkbaar waarbij het gaat om eengezinskoopwoningen. o In de landelijk perifere woonmilieus is een zekere krimp te verwachten. In de regio Overig Groningen groeit het aantal huishoudens tot 2015 aanzienlijk (al is het minder dan bij de Regiovisie gedacht werd). Er is behoefte aan woningen in verschillende segmenten en woonmilieus. o In het centrum stedelijke milieu van de stad Groningen zouden vooral huurappartementen gebouwd kunnen worden. o In de stedelijke buiten centrum milieus dient een transformatieslag plaats te vinden: betere kwaliteit huurwoningen en meer koopwoningen. o In de groenstedelijke milieus zouden vooral eengezinswoningen gebouwd moeten worden in huur en koopsector. o In de centrum dorpse en dorpse milieus dient ook een transformatieslag plaats te vinden: minder eengezinshuurwoningen; meer huurappartementen en meer koopwoningen. o In de landelijke milieus tenslotte is er vooral behoefte aan meer eengezinskoopwoningen. Voor de regio Groningen-Assen komt het kwalitatieve beeld sterk overeen met hetgeen beschreven is voor de regio Overig Groningen. De gemeente Assen voegt aan de regio zijn specifieke kleinstedelijk woonmilieu toe. o In het centrum milieu van Assen lijkt de potentie aanwezig om flink wat koopappartementen te bouwen. o Buiten het centrum gaat het om een meer evenwichtige mix van huur en koopwoningen. In vergelijking met de bouwproductie in de afgelopen vijf jaar, zou er meer gebouwd moeten worden. Met name in de huursector kan meer gebouwd worden dan de afgelopen jaren feitelijk gebeurd is. De afgelopen jaren is slechts 20 tot 30% van de nieuwbouw opgeleverd als huurwoning. Dat zou circa 50% moeten zijn. Verder zou de groei vooral in het stedelijk centrum alsmede de groene stadsrand van de stad Groningen moeten plaatsvinden. De meest recente inventarisatie van de te verwachte bouwproductie in de periode 2007-2012 stijgt met name in het Drentse deel van het Regio Groningen-Assen uit boven de hier geschetste marktpotenties. De verwachting is dat er jaarlijks ruim 400 woningen meer toegevoegd gaan worden aan de bestaande voorraad dan vanuit de demografische groei nodig lijkt. Bij de cijfers voor de verwachte productie kunnen overigens wel een aantal kanttekeningen gemaakt te worden: ook die zijn onzeker. Maar mocht het inderdaad zo zijn dat er de komende jaren meer gebouwd gaat worden dan vanuit de demografische verwachtingen nodig is, dan zijn meerdere scenario’s denkbaar: een verruiming van de woningmarkt, versnelling van de herstructurering maar ook het onder druk komen staan van bepaalde – minder gunstig gelegen of geprijsde – woningbouwprojecten.
15
1.3
Beleidsimplicaties
Ruimtelijke aspecten van de woningbehoefte
De groei van de woningvoorraad in diverse regio's is gebaseerd op de nieuwe in dit rapport gepresenteerde bevolkingsprognoses en de consumentenwens. De meest waarschijnlijke variant is uitgewerkt in de volgende tabel. Hierbij is onderscheid gemaakt in de periode 2006-2012 (6 jaren) en 3 de periode 2012-2020 (8 jaren). De periode tot 2012 is hierbij apart onderscheiden omdat die periode bezien wordt als de komende ‘planperiode’ waarvoor inmiddels duidelijk productieverwachtingen geformuleerd zijn. De gewenste groei van de woningvoorraad per jaar blijkt de eerst komende jaren een fractie hoger te liggen dan op langere termijn. In het grijze kader aan het begin van deze samenvatting is een overzicht opgenomen van de gemeenten in de verschillende deelregio’s. Verder is in Figuur 1.1 een kaart opgenomen.
Figuur 1.1: het onderzoeksgebied in de provincies Groningen en Drenthe, opgedeeld in zes Coropgebieden.
3
Voorraad cijfers in dit rapport hebben steeds betrekking op het aantal per 1 januari van een bepaald jaar. Productiecijfers hebben betrekking op kalenderjaren. De periode 2006-2012 loopt van 1 januari 2006 tot 1 januari 2012: dat zijn zes kalenderjaren.
16
Gewenste groei van de woningvoorraad per deelregio, 2006-2020 – bron: Socrates
Stad Groningen Rest Regiovisiegebied Groningen Assen Rest Regiovisiegebied Drenthe Groninger deel Regiovisiegebied Drentse deel Regiovisiegebied Totaal Regiovisiegebied Overig Groningen buiten Regiovisiegebied Oost Groningen en Delfzijl Noord Drenthe buiten Regiovisiegebied Totaal Provincie Groningen Totaal Noord Drenthe
2006-2012 4990 2870 1900 1710
2013-2020 6260 4150 2270 2090
Totaal 20062020 11240 7010 4170 3800
7860 3610 11470
10410 4360 14770
18270 7970 26240
420 710 580
950 -30 660
1370 680 1240
8990 4190
11330 5020
20320 9210
In de gepresenteerde "meest waarschijnlijke variant" is ervan uitgegaan dat in de toekomst niet langer sprake is van de opvang van de huishoudengroei in niet zelfstandige woonruimtes in de stad Groningen. Vooral vanwege de ontspanning op de woningmarkt zoals die zich momenteel in de stad voordoet. Maar of deze ontwikkeling per direct stopt is onzeker. Hierin moet een keuze gemaakt worden. Verhouding uitkomsten met vigerend beleid en woningbouwplannen Regio Groningen-Assen
De navolgende tabel bevat de uitkomsten van dit nieuwe onderzoek. Voor de vergelijking zijn aan de nieuwe cijfers enkele cijfers van het recente verleden toegevoegd. Deze tellen tezamen op tot de nieuwe “ABF 2007” cijfers. Ook de uitkomsten van het onderzoek dat gebruikt is voor de Regiovisie zijn vermeld onder het kopje “ABF 2003”. Groei van de woningvoorraad volgens ABF Onderzoek huidige Regiovisie (2003) en het nieuwe consument gericht programma, 2002-2020 – bron: Regiovisie / CBS / Socrates
Stad Groningen Assen Rest Regio Regiovisie totaal
Gerealiseerd 2002-2006 700 1800 2450 4950
Consument Gericht Programma va 2006 11250 4200 10800 26250
ABF 2007 Nieuwe cijfers 11950 6000 13250 31200
ABF 2003 Regiovisie 18150 6500 18150 42800
Verschil absoluut -6200 -500 -4900 -11600
Verschil in % -34% -8% -27% -27%
* De regiovisie gaat voor de stad Groningen uit van een groei van de woningvoorraad van 17.000, voor Assen van 8.400 en voor de rest van de regio 17.400.
Het blijkt dat de woningbehoefte in de regio Groningen-Assen structureel lager ligt dan waar de huidige Regiovisie van uitgaat. Op de eerste plaats omdat de groei van het aantal huishoudens geringer is, met name omdat het buitenlands migratiesaldo aanzienlijk lager uitvalt. Dit scheelt circa 10.000 huishoudens en woningen. Op de tweede plaats vanwege het feit dat in de stad Groningen de groei van de huishoudens de afgelopen jaren voor een belangrijk deel is opgevangen door extra aanbod aan niet zelfstandige woonruimtes (de zogenaamde BAR-en), zonder dat dit geleid heeft tot extra vraag naar zelfstandige woningen. Dit scheelt nog eens extra circa 2000 woningen. Bij de nieuwe meting van de consumenten voorkeuren in 2006 is de belangstelling voor de koopsector groter dan enkele jaren terug het geval was. Dit werkt door op de voorkeur voor het gewenste woonmilieu. In stedelijke milieus – zoals de Stad Groningen die aanbiedt – staan meer huurwoningen. In minder stedelijke milieus (Assen en de rest van de regio) is de koopsector meer dominant. De afgenomen belangstelling voor de huursector lijkt dan ook de belangrijkste verklaring voor de relatief grote terugval van de stad Groningen.
17
Voor de rest van de regio is de forse bijstelling omlaag opmerkelijk vooral omdat de opnieuw in trek zijnde koopsector in deze gemeenten juist royaal voor handen is. De verklaring zal gezocht moeten worden in het feit dat anno 2006 (stedelijke) voorzieningen van meer belang geacht worden dan in 2002 nog het geval was. Vanuit die achtergrond richt de woonconsument zijn blik tegenwoordig blijkbaar wat minder op de dorpse en landelijke woonmilieus. Opvallend is dat daling van de woningbehoefte in de gemeente Assen een stuk geringer is dan in de rest van de regio. Blijkbaar is deze gemeente er door een consumentgericht woningbouwbeleid in geslaagd de marktpositie binnen de regio Groningen-Assen te versterken. Oost Groningen en Delfzijl
De woningvoorraad zou in deze regio tussen 2006 en 2020 moeten toenemen met 700 woningen, volgens de meest waarschijnlijke variant. De onder en bovengrens liggen op een afname met 2400 resp. een toename met 2000 woningen. In eerdere studies (“Nieuwbouw en transformatie in de regio’s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp?” alsook de bijdrage aan het POP “Notitie demografie”) is al eens stil gestaan bij het feit dat er niet al te veel nieuwe woningen bijgebouwd hoeven te worden, gelet op de te verwachten demografische krimp. Grote groeiambities, zoals die in plannen worden neergelegd, zijn in deze regio kansloos. Men zal zich voor een belangrijk deel moeten instellen op beheer van de voorraad wat zeker niet wil zeggen dat er niet gebouwd moet worden. Dat wel. Deze nieuwbouw is bedoeld om een kwaliteitslag te maken. Ook zonder groei – of wellicht juist zonder groei – kan men inzetten op kwaliteit. Maar voor iedere nieuwe woning die men bouwt, moet met vrijwel tegelijk een andere woning aan de markt onttrekken omdat anders leegstand op serieuze schaal zou dreigen te ontstaan: zowel in de huur als in de koopsector. Vanuit dit perspectief is het grote aantal plannen dat in de pijplijn zit een bijzonder punt van aandacht. De rest van de regio Overig Groningen
Voor de overige gemeenten in de regio Overig Groningen (de gemeenten De Marne, Eemsmond, Grootegast en Marum), geldt dat de voorraad tussen 2006 en 2020 zou moeten toenemen met 1400 woningen, volgens de meest waarschijnlijke variant. De onder en bovengrens liggen op 900 resp. 1700 woningen. Omgaan met onzekerheid
Hoeveel woningen moeten er worden gebouwd? Hierin zal een beleidsmatige keuze gemaakt moeten worden. Ten behoeve hiervan is voor de regio Groningen-Assen een inschatting gemaakt van de onzekerheid waarmee de toekomstige woningbehoefte is omgeven. Er zijn twee fundamentele onzekerheden: 1. De ontwikkeling van de migratie. Er is naast de meest waarschijnlijke variant een hoge migratie-variant en een lage migratie-variant onderscheiden. De meest waarschijnlijke variant komt uit op een gewenste toename van de woningvoorraad van 26.000 in de periode 20062020, de hoge variant op 30.000 en de lage variant op 18.000. 2. De ontwikkeling van het aantal huishoudens in BAR-en in de stad Groningen. In de stad Groningen is de afgelopen jaren de groei van de huishoudens voor een belangrijk deel opgevangen door extra aanbod aan BAR-en. De meest waarschijnlijke variant gaat er van uit dat deze opvang in de toekomst niet langer zal plaatsvinden. Er is evenwel een reële kans dat dit proces doorgaat. Mocht dit inderdaad zo zijn dan is de verwachting dat de toename van de woningvoorraad 2500 woningen lager zal uitvallen. Naar de achterliggende oorzaken zal nog een onderzoek uitgevoerd worden. Conclusie: de onzekerheid over de gewenste groei van de woningvoorraad in de regio GroningenAssen is aanzienlijk. De meest waarschijnlijke variant komt uit op 26.000 in de periode 2006-2020. Maximaal wordt een groei van 30.000 verwacht, minimaal een groei van 15.500.
18
2
De sociale huursector in de provincie Groningen
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de provincie Groningen door KAW architecten en adviseurs en in juni 2007 gereed gekomen. De rapportage is op 4 juli 2007, briefnummer 2007-20.019b/27/A.12, RP aan de Staten van de Provincie Groningen toegezonden. Hieronder is de samenvatting van het onderzoek weergegeven. 2.1
Prestaties en convenanten corporaties
2.1.1
Prestaties corporaties in vergelijking tot de convenanten
Realisatie nieuwbouw Geconcludeerd wordt dat de nieuwbouwproductie de afgelopen periode (2002-2006) achter is gebleven bij de afspraken. Gemiddeld is circa 57% van de afgesproken aantallen gerealiseerd, terwijl op dit moment wel 70% van de looptijd van de afspraken is verstreken (uitgaande van 2002-2008). Bij slechts drie corporaties ligt de realisatie in lijn met de afspraken of is zelfs groter. Elf corporaties hebben minder dan 70% van de afgesproken aantallen gerealiseerd. Er zijn meerdere corporaties die redelijk tot zelfs erg dicht in de buurt komen van 70% realisatie. Bij een tweetal corporaties betreft het een forse achterstand. Nuancering die bij deze conclusie moet worden gemaakt is dat voor de gehele provincie gemiddeld 50% van het contingent is gerealiseerd. De corporaties hebben dus relatief gezien meer woningen gerealiseerd dan de andere bouwende partijen. Realisatie sloop Over het algemeen ligt de uitvoering van de sloopproductie in lijn met de gemaakte afspraken. Gemiddeld is circa 69% van de afgesproken aantallen gerealiseerd, ten opzichte van 70% van de looptijd van de afspraken. Nuancering is dat hierbij uitgegaan wordt van de verlengde looptijd: 2002 tot en met 2008. Zes corporaties hebben een productie gerealiseerd die in lijn loopt met of zelfs groter is dan de afgesproken aantallen. Bij acht corporaties loopt de productie niet in lijn met de afspraken. Bij één corporatie is sprake van een forse achterstand. Ook bij de sloop geldt dat een aantal corporaties wel redelijk in de buurt komt van de 70% realisatie. 2.1.2
Functies convenanten bij geleverde prestaties
Positief a. Het belang van een convenant wordt door nagenoeg alle partijen ingezien. De noodzaak om een convenant op te stellen is een stimulans geweest om met elkaar afspraken te maken. b. Doordat partijen regelmatig overleg voerden, werd er beter inzicht verkregen in elkaars werkmethoden, financiën en belangen. c. Ander succesfactor is dat er uitvoeringsafspraken zijn gemaakt die anders steeds opnieuw op projectniveau gemaakt hadden moeten worden, bijvoorbeeld ten aanzien van de verdeling van de financiële tekorten en de opzet van een herstructureringsfonds. d. In die gemeenten waar het convenant is uitgewerkt naar verschillende jaarschijven en locaties en er een financiële investeringsraming per partij is gemaakt, wordt het convenant nog het meest gebruikt.
19
Negatief a. De nadruk vanuit de provincie heeft te veel op aantallen gelegen. Door de directe relatie van het ambitieniveau in het sloop- en nieuwbouwprogramma en de contingenten is in een aantal gemeenten een te ambitieus programma opgesteld. b. Een aantal gemeenten ervaarden een kennisachterstand op volks-huisvestelijk terrein. Dit heeft negatief in de onderhandelingen met corporaties doorgewerkt. Juridische uitwerking De mate waarin partijen zich gecommitteerd voelen om sloop- en nieuwbouwaantallen ook daadwerkelijk te realiseren, heeft vrijwel geen relatie met de mate van juridische uitwerking van afspraken. Dit heeft vooral te maken met het vertrouwen tussen partijen, de gezamenlijke overtuiging om een vernieuwingsslag te willen realiseren in de bestaande voorraad en de mate van concreetheid waarin afspraken zijn uitgewerkt. 2.1.3
Toekomst Convenanten
a. Indien convenanten prestatieafspraken bevatten (dat wil zeggen een uitgewerkt programma voor de komende jaren, uitgesplitst naar jaar, aantallen, woningtypes en prijscategorieën en met een investeringsraming voor alle partijen) worden betere voorwaarden geschept voor uitvoering van het afgesproken programma. Echter, concrete prestatieafspraken bieden nog geen garanties voor succes. De voornaamste succesfactoren zijn een door beide partijen onderschreven noodzaak om een vernieuwingsslag te maken in de bestaande voorraad en het vertrouwen tussen partijen en personen. b. Het sterker inzetten op het maken van prestatieafspraken betekent niet dat het convenant / prestatieafspraken meer juridische status moeten krijgen. Juist het proces voorafgaand aan het maken van de prestatieafspraken en de gezamenlijkheid waarin dit gebeurd moet meer aandacht c.q. status krijgen. Dit is de fase waarin de gezamenlijke wil om een vernieuwingsslag te maken in de bestaande woningvoorraad tot uiting komt. c. Om naar een goede gezamenlijke visie te kunnen komen, is het belangrijk dat de gemeente een duidelijk eigen volkshuisvestelijk beleid heeft, waarna een gezamenlijke visie met corporaties en andere partijen kan worden gemaakt. Alleen op deze manier kan de gemeente als gelijkwaardige partner van de corporatie opereren. d. Prestatieafspraken moeten een bindende richting aangeven, maar er moet tegelijkertijd ook ruimte zijn om af te wijken van aantallen als daar aanleiding voor is e. Visie en prestatieafspraken moeten verder gaan dan alleen over sloop en nieuwbouw. Er zouden ook afspraken gemaakt moeten worden over maatschappelijk vastgoed. Bijvoorbeeld ten aanzien van multifunctionele centra, zorgcomplexen en brede scholen. 2.1.4
Rol provincie
a. De insteek van de provincie is te veel kwantitatief van aard geweest. De toetsende rol achteraf werd als een groot bezwaar ervaren. Lokale partijen ervaren de provincie als een partij die met de vinger wijst als er niet voldoende of te veel aantallen op het programma stonden. Er is vanuit de provincie te weinig een kwalitatieve insteek geweest. b. Positieve geluiden rondom de rol van de provincie zijn dat de provincie een bijdrage heeft gehad in het samenbrengen van partijen, of zoals een geïnterviewde het aangaf: ‘de provincie heeft het vuur om samen te werken brandend gehouden’. c. Belangrijke rol van de provincie is om op provinciaal niveau volkshuisvestelijke kaders te stellen, bijvoorbeeld ten aanzien van regionale ontwikkeling, kernenbeleid en de verwachte krimpende woningmarkt. d. Geïnterviewde sleutelfiguren hebben een wisselende insteek ten aanzien van rol / functie provincie. Een aantal partijen geeft aan dat op lokaal niveau het proces aan kan worden gestuurd. De provincie zou pas in moeten grijpen als het niet goed gaat. Andere partijen gaven aan juist wel de aansturing vanuit de provincie te willen. Of zoals een geïnterviewde
20
aangaf: ‘we zouden het vanuit de gemeente wel zonder de provincie willen, maar of we het kunnen is een tweede’. e. De provincie zou zich meer moeten richten op het stimuleren van kennisuitwisseling. Bijvoorbeeld ten aanzien van onderwerpen als multifunctionele centra, zorg en welzijn en financiën. Met kennisuitwisseling op het gebied van multifunctionele centra, zorg en welzijn is reeds een start gemaakt via de recent opgerichte ‘Werkplaats’. f. Ook op het terrein van volkshuisvesting en convenanten wordt door een aantal gemeenten een grotere inhoudelijke bijdrage vanuit de provincie gewenst. Hiermee is al een start gemaakt met de ‘vliegende brigades’. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door een format voor prestatieafspraken op te stellen, ondersteuning te bieden bij het maken van een volkshuisvestelijke visie en bij het maken van financiële afspraken. 2.1.5
VNG-uitgave: ‘Van woonvisie tot prestatieafspraken’
Onlangs is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten het rapport ‘Van Woonvisie tot Prestatieafspraken’ uitgebracht. Het rapport biedt ons inziens een goed en breed overzicht van aspecten die van belang zijn bij het opstellen van een woonvisie en prestatieafspraken. Er worden zowel bestuurlijke als praktische aspecten behandeld en het rapport bevat een checklist. Uitgangspunt van het rapport zijn de afzonderlijke visies van de verschillende partijen. Deze vormen het primaire vertrekpunt voor de onderhandelingen over prestatieafspraken. Ons inziens mist deze aanpak een belangrijke stap, namelijk de stap waarin de verschillende partijen komen tot een gedeelde analyse en visie. Onderhandelingen over programma’s en financiën dreigen eerder spaak te lopen of te vertragen als er geen gedeelde analyse en visie aan ten grondslag ligt. 2.2
Ontwikkelingen in de sociale huursector
2.2.1
De grootte van de sociale voorraad per gemeente (1 januari 2007)
a. De gemeente Groningen heeft relatief gezien de grootste sociale huurwoningvoorraad (42%). Gemeente Haren heeft het kleinste aandeel sociale huurwoningen (13%). Na Groningen springen Appingedam en Stadskanaal eruit als gemeenten met een relatief groot aandeel sociale huurwoningen (resp. 37% en 36%). Na Haren springen Ten Boer en Zuidhorn eruit als gemeenten met een relatief klein aandeel sociale huurwoningen (resp. 14% en 18%). b. Het grootste deel van de provinciale sociale voorraad bevindt zich in de gemeente Groningen (46%). De huurders van provinciale sociale huurwoningen zijn daarnaast vooral gevestigd in Stadskanaal (7%), Hoogezand - Sappemeer (6%) en in Delfzijl (5%). 2.2.2
Ontwikkelingen in de woningvoorraad 1985-2005
Ontwikkelingen totale woningvoorraad 1985-2005 a. De totale woningvoorraad (huur en koop) in de provincie Groningen is in deze periode met ruim 16% gegroeid. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door een sterke groei in de koopsector (stijging van 65%). Deze stijging werd afgezwakt door de daling van de corporatieve huurwoningvoorraad (daling van 6%) en een daling van de particuliere huurwoningvoorraad (daling van 18%). b. Van alle gemeenten is de totale woningvoorraad (huur en koop) in de gemeenten Leek, Marum, Winsum en Zuidhorn relatief gezien het sterkst gegroeid. In de gemeenten Delfzijl, Reiderland, Winschoten en Pekela is de totale woningvoorraad relatief gezien het minst gegroeid.
21
Ontwikkeling corporatieve voorraad 1985-2005 a. In de periode 1985-2005 is er een daling geweest van circa 6% van de corporatieve woningvoorraad. In alle stedelijke centra en regio’s is het aandeel corporatieve woningen gedaald, met uitzondering van de regio ‘rest Groningen - Assen’. b. Wat betreft de ontwikkeling van de corporatieve voorraad in de stedelijke centra zijn er twee uitschieters: Delfzijl en Winschoten. In beide centra is de voorraad corporatieve woningen sterk gedaald. 2.2.3
Ontwikkelingen in de corporatieve voorraad 2002-2006
Afname corporatieve voorraad 2002-2006 a. De corporatieve voorraad in de provincie is afgenomen met circa 5.900 woningen; een krimp van circa 7%. b. De grootste daling van het aandeel corporatieve huurwoningen heeft zich voorgedaan in de gemeente Delfzijl. Mutaties corporatieve voorraad 2002-2006 a. De nieuwbouw van huurwoningen door de corporaties bedroeg circa 4% van de corporatieve voorraad. De verkoop van huurwoningen bedroeg ook circa 4% en de sloop circa 7%. b. In de gemeenten Bedum en Slochteren is relatief gezien het grootste aandeel nieuwe huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. In de gemeenten Reiderland en Stadskanaal zijn relatief gezien de meeste huurwoningen verkocht. De grootste onttrekking door sloop heeft plaatsgevonden in de gemeenten Delfzijl, Pekela en Appingedam. Nieuwbouw sociale huurwoningen 2002-2006 a. Van de nieuwbouw door/in opdracht van corporaties in de provincie is 59% gebouwd voor de sociale huursector. b. De corporaties in de gemeenten Ten Boer, Loppersum, Marum, Winsum en Zuidhorn hebben 100% van de nieuwbouwproductie in de sociale huursector gerealiseerd.
22
3
Verhuisonderzoek Groningen- Duitsland
Dit onderzoek is uitgevoerd door middel van het analyseren van statische gegevens en de uitkomsten van interviews en in december 2007 afgerond. Het onderzoek is gericht op de redenen van Nederlanders om naar Duitsland te verhuizen. De rapportage is op 12 december 2007, briefnummer: 2007-50/943/50/A.11, RP naar de Staten van de provincie Groningen gezonden. Hieronder zijn de conclusies van het onderzoek weergegeven. 3.1
Migratiestromen
In de periode 2001 t/m 2006 zijn in de provincie Groningen 3.052 mensen vertrokken naar Duitsland. Van de 3.052 mensen komen 1.152 mensen uit de grensgemeenten Vlagtwedde, Bellingwedde, Scheemda, Stadskanaal, Reiderland en Delfzijl. In dezelfde periode zijn 2.714 mensen naar Groningen verhuisd. Uit Duitsland zijn 463 mensen naar de grensgemeente verhuisd. De grensgemeenten hebben duidelijk een negatief migratiesaldo van -689 voor deze periode. Door de jaren heen zijn er wel meer verhuisbewegingen ontstaan tussen Groningen en Duitsland. Hoe zich dit in de toekomst ontwikkelt is moeilijk te voorspellen. 3.2
Algemene bevindingen
Alle leeftijden vertrekken naar Duitsland, van jong tot oud. Meeste mensen die werken, werken in Nederland. Bewoners hebben gekozen voor een bestaande woning (70%) in Duitsland. De meeste Groningers kiezen voor een vrijstaande koopwoning. Er bestaan grote verschillen tussen Nederlanders en Duitsers, zo blijkt uit het onderzoek. In Duitsland leven nog oude tradities en is de sociale binding binnen een dorp veel sterker. De integratie verloopt goed, al zijn er soms problemen met kinderen die naar een Nederlandse school gaan. 3.3
Woonredenen
De belangrijkste reden voor verhuizen is de prijs van de woning en de prijskwaliteitverhouding. Deze verschilt enorm met Nederland. Naast financiële redenen wordt ook de verloedering in Oost-Groningen genoemd als reden om te vertrekken naar Duitsland. Veel woningen of winkels staan leeg of staan te koop maar zijn volgens de geïnterviewden niet meer aantrekkelijk. De regels om een woning te bouwen zijn soepeler in Duitsland, wat het voor mensen die een nieuwbouwwoning willen bouwen aantrekkelijk maakt. De meeste mensen zijn niet van plan om terug te gaan en wonen met tevredenheid in Duitsland. Redenen om terug te gaan zijn de zorg om ouderenvoorzieningen. Dit is in Nederland via de overheid beter geregeld. In Duitsland wonen ouderen vaak bij de kinderen in huis (soms uit noodzaak). Particuliere verzorgingshuizen zijn niet te betalen. Een andere groep gaat terug vanwege het niet kunnen wennen in Duitsland door de [grote] cultuurverschillen. 3.4
Woningmarktsituatie in grensgebied Groningen-Duitsland
Veel bestaande woningen worden gekocht door Nederlanders in het grensgebied vanwege het grote prijsverschil (40 tot 50%). Hoe dichter bij de grens hoe aantrekkelijker en hoe dichter bij grote steden hoe aantrekkelijker (maar ook duurder). Bestaande woningen zijn degelijk en van goede kwaliteit met veel ruimte. Woningen worden gebouwd voor de eeuwigheid. In het grensgebied van Duitsland is veel ruimte voor nieuwe woningbouw. Er is geen beleid hiervoor ontwikkeld zoals in Nederland. Woningen worden wel geconcentreerd in kernen in Duitsland. Gemeenten hebben veel verschillende kavels beschikbaar. In de loop der tijd zijn de prijzen wel omhoog gegaan. In de (Duitse) gemeente Haren moeten Nederlanders
23
tegenwoordig drie jaar wachten om een kavel op een nieuwbouwlocatie te kopen. Dit doet de gemeente om ervoor te zorgen dat er geen Nederlandse enclaves ontstaan. In de gemeente Bunde moeten Nederlanders en de regio buiten Bunde iets meer betalen voor een kavel. In het Groningse grensgebied zijn weinig kavels beschikbaar. In Blauwestad zijn kavels maar deze zijn veel duurder. Het aantal te koop staande goedkope koopwoningen in het Oldambt en Pekela is hoog maar hier is weinig vraag naar.
24
