Gemeente Haaksbergen. Woonvisie actualisatie van Woonvisie Kwaliteit van wonen voor jong en oud

Gemeente Haaksbergen

Woonvisie 2007+ actualisatie van Woonvisie 2003+ Kwaliteit van wonen voor jong en oud

Collegebesluit : 19 februari 2008 Vastgesteld Raad : 26 maart 2008

2

INLEIDING

De “Woonvisie 2003+” geactualiseerd De woningmarkt is de afgelopen jaren volop in beweging geweest en zal de komende jaren ook volop in beweging blijven. Belangrijke factoren waren de economische groei, verandering van woonwensen (gericht op meer kwaliteit) en aandacht voor de doelgroepen zoals: starters op de woningmarkt en senioren. Daarnaast speelt een verandering in de toekomstige bevolkingssamenstelling (meer senioren) een belangrijke rol. Het wonen is en blijft dus in beweging. De woningvraag en woonwens is de laatste tijd sterk veranderd als gevolg van het toenemende aantal oudere huishoudens, de wens tot meer keuzemogelijkheden, de roep om kwaliteit, veiligheid en ruimte in en om de woning. In toenemende mate ervaart de gemeente dat de huisvesting van onder andere de jongeren in Haaksbergen problematisch is. Het gevolg is dat steeds meer jongeren uit de gemeente vertrekken. Maar ook andere groepen vragen om meer kwaliteit en senioren hebben aangegeven zo lang mogelijk zelfstandig te willen blijven wonen. Om goed op die ontwikkelingen in te kunnen spelen, is het belangrijk om over een actuele beleidsvisie op het gebied van wonen te kunnen blijven beschikken. Naar aanleiding van deze ontwikkelingen hebben de gemeente Haaksbergen en Woningstichting Lucht&Licht (nu geheten Woningcorporatie Domijn) in 2006 een woonwensonderzoek laten verrichten. De uitkomsten van dit onderzoek gaven mede aanleiding om de “Woonvisie 2003+” te actualiseren.

Gemeente Haaksbergen presenteert hierbij dan ook de: “Woonvisie 2007+”, actualisatie van Woonvisie 2003+.

Ook in deze geactualiseerde woonvisie is aandacht besteed aan de “kwaliteit van wonen voor jong en oud”. Gemeente Haaksbergen zal zich hier voor in blijven zetten. De woonwens van de burger blijft ook in deze woonvisie centraal staan.

Deze Woonvisie bestaat uit een zevental hoofdstukken, te weten: Hoofdstuk 1

: Samenvatting

Hoofdstuk 2

: Visie en ambities van de gemeente Haaksbergen

Hoofdstuk 3

: Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad

Hoofdstuk 4

: Woonbeleid voor de doelgroepen

Hoofdstuk 5

: Wonen in de toekomst

Hoofdstuk 6

: Woningvraag, woonwens, programma/differentiatie, planning nieuwbouw

Hoofdstuk 7

: Uitvoering van beleid

De woonvisie sluit af met een uitvoeringsschema, waarin een aantal opgaven zijn aangegeven.

1

INHOUD

blz.

1.

SAMENVATTING

4

2.

VISIE EN AMBITITIES VAN DE GEMEENTE HAAKSBERGEN

6

2.1.

Vergroten van keuzevrijheid voor de inwoners

6

2.2.

Realisatie van gedifferentieerde woonwijken

7

2.3.

Optimale extramuralisering

7

2.4.

Vergroten leefbaarheid

7

2.5.

Inspelen op veranderingen

8

2.6.

Een realistische en gedragen visie

9

3.

4.

ONTWIKKELING BEVOLKING, WONINGVOORRAAD, WONINGBEHOEFTE EN DEMOGRAFISCHE VERANDERINGEN

10

3.1.

Bevolking

10

3.2.

Woningvoorraad

11

3.3.

Woningbehoefte

12

3.4

Demografische veranderingen

13

WOONBELEID VOOR DE DOELGROEPEN

14

4.1.

Verbetering huisvestingsmogelijkheden voor starters en jonge huishoudens

14

4.2.

Werken aan kansen

15

4.3.

Vergrijzing: meer personen van 55 jaar en ouder

17

4.4.

Visie op zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen

17

4.5.

Vraag en aanbod

18

4.6.

Aandachtsgroep: maatschappelijke verantwoordelijkheid voor lage inkomens

20

4.7.

Aandachtsgroep per kern

22

4.8.

Statushouders

22

4.9.

Dak- en thuislozen

22

4.10.

Woonwagenbewoners

23

4.11.

Aanbod huurwoningen

23

4.12.

Aanbod koopwoningen

23

4.13.

Aanbod bouwkavels

23

2

5.

6.

7.

WONEN IN DE TOEKOMST

25

5.1

Leefbaarheid in Haaksbergen

25

5.2

Leefbaarheid in Buurse

25

5.3

Leefbaarheid in Sint Isidorushoeve

26

5.4

Gedifferentieerde woonwijken en diversiteit in woonmilieus

26

5.5

Vernieuwing binnenstedelijke bedrijventerreinen

26

5.6

Opgaven in bestaande woongebieden in Haaksbergen

27

5.7

Opgaven in Buurse en Sint Isidorushoeve

27

5.8

Verkoop van huurwoningen

28

5.9

Particulier opdrachtgeverschap

28

5.10

Levensloopbestendig bouwen, kwaliteit van de woning en woonomgeving

29

5.11

WoonKeur

29

5.12

Domotica

30

5.13

Keurmerk Veilig Wonen

30

5.14

Bevorderen duurzaam bouwen, energiebesparing en waterbeheer

30

WONINGVRAAG, WOONWENS, PROGRAMMA/DIFFERENTIATIE, WONINGBOUWLOCATIES

32

6.1.

Kwantitatieve nieuwbouwopgave

32

6.2.

Woonwens Haaksbergen

32

6.3.

Woonwens Buurse en Sint Isidorushoeve

33

6.4.

Woningbouwprogramma/woningdifferentiatie

35

6.5.

Woningbouwlocaties

37

UITVOERING VAN BELEID

38

7.1.

Communicatie met partijen

38

7.2.

Prestatieafspraken gericht op effecten

39

7.3.

Evalueren en actualiseren van woonvisie

39

7.4.

Evalueren en aanpassen van beleid

39

7.5.

Uitvoeringsplan

40

BIJLAGEN

43

-

Kaders van beleid

44

-

Begrippen en afkortingen

49

3

1.

SAMENVATTING

Algemeen Deze woonvisie is een actualisatie van de in 2004 vastgestelde “Woonvisie 2003+” en in overeenstemmimg met het Collegeprogramma 2006-2010. De basis van deze actualisatie is het gehouden regionale woningmarktonderzoek 2006 en de voor de gemeente Haaksbergen gehouden woningmarktanalyse 2006 (woonwensonderzoek) die in Juni 2007 is verschenen. De uitkomsten van de woningmarktanalyse is de basis geweest om de visie te actualiseren.

Visie en ambities van de gemeente Haaksbergen De visie en ambities van de gemeente Haaksbergen zijn de volgende: Vergroten van de keuzevrijheid van de inwoners; Realiseren van gedifferentieerde woonwijken; Een optimale extramuralisering; Bouwen voor de eigen woningbehoefte met prioriteit voor jongeren en senioren; Inspelen op veranderingen.

Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad De ontwikkeling van de bevolking en toename van de woningvoorraad is de afgelopen jaren minder gegroeid dan werd verwacht. Hoofdzakelijke reden is dat de afgelopen jaren minder woningen zijn weggezet voor onder ander starters op de woningmarkt. (Gelet op de grote wachtlijst van ‘starters’ voor een woning of bouwkavel, als ook een inhaalslag is er in de gemeente een additionele woningbehoefte ontstaan van 840 woningen.) Naast deze woningbehoefte zal de extramuralisering als ook de woningbijdrage voor de regionale opvang nog nader ingevuld moeten worden.

Woonbeleid voor de doelgroepen Belangrijk uitgangspunt is het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van de inwoners. Gemeente Haaksbergen en Woningcorporatie Domijn denken aan de inzet van verschillende maatregelen om de kansen van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt te vergroten, door: Bouwen van voldoende nieuwbouwwoningen en bevorderen van de doorstroming; Nieuwbouw van groeiwoningen; Labelling van bouwkavels voor jongeren; Tussenvormen van huur en koop; Verkoop van huurwoningen, eventueel met koopsubsidie; Starterslening; Particulier opdrachtgeverschap en collectief particulier opdrachtgeverschap; Aanpassen van het woningtoewijzingsbeleid. Gebleken is dat personen van 55 jaar en ouder zo lang mogelijk in hun huis en zelfstandig willen blijven wonen en zo lang mogelijk zorg aan huis willen hebben. Voor het wonen is een aantal uitgangspunten van belang: Mensen bepalen zelf waar en hoe ze willen wonen, ongeacht de zorgvraag; Mensen wonen zolang mogelijk in een zelfstandige woning. Voor een beperkt aantal mensen waarvoor zelfstandig wonen niet meer mogelijk en verantwoord is zullen alternatieve woonzorgvormen worden gerealiseerd; Ouderen en gehandicapten worden niet als specifieke doelgroep benaderd maar als inwoners van Haaksbergen die een woningbehoefte hebben.

4

Een belangrijk onderwerp is de huisvesting van de zogenaamde aandachtsgroep, de huishoudens met een laag inkomen. Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Hier ligt een belangrijke taakstelling voor gemeente en woningcorporatie. Daarnaast dient aandacht te worden besteed aan de huisvestingstaakstelling voor statushouders en het bieden van zorg en huisvesting van dak- en thuislozen.

Wonen in de toekomst Er hebben zich ontwikkelingen voor gedaan die richting geven aan het “Wonen” in de toekomst. Het gaat er bij de ontwikkeling van nieuwe en vernieuwde woonmilieus om, dat deze niet alleen wat betreft type en prijsklasse van de woning aansluiten bij de toekomstige vraag, maar ook wat betreft uitrustingsniveau en kwaliteit van de woning (levensloopbestendig) en woonomgeving. Om dit te kunnen verwezenlijken zijn de volgende instrumenten ontwikkeld: • WoonKeur WoonKeur is een kwaliteitslabel dat aangeeft of de woning, het woongebouw en de woonomgeving bruikbaar, veilig en toegankelijk zijn, ook voor mensen met een functiebeperking. • Domotica Voor senioren is het concept Domotica ontwikkeld. Bij dit concept gaat het om vergaande technologische voorzieningen aan de woning om het wooncomfort voor de vooral oudere bewoner te verhogen en waar mogelijk de veiligheid in de woning te vergroten. • Keurmerk Veilig Wonen Het Keurmerk Veilig Wonen geeft richtlijnen aan voor veiligheid van woning en woonomgeving. Het gaat daarbij om sociale veiligheid, inbraakpreventie en brandveiligheid van woningen. • Energielabel Het energielabel heeft betrekking op de energiekwaliteit van een woning. Vanaf 1 januari 2008 zijn verkopers en verhuurders verplicht om een energielabel te laten zien, zodat belangstellenden de energiekwaliteit van een woning kunnen meenemen in hun beslissing om de woning te kopen of te huren.

Woningvraag, woonwens, programma/differentiatie, woningbouwlocaties Uitgangspunt is dat in de gemeente en in elke kern voldoende woningen gebouwd worden om te voorzien in de eigen woningbehoefte. Om dat te realiseren, en rekening houdend met een extramuralisering van 80%, wil de gemeente in de komende jaren (tot 2015) 1.310 woningen bouwen. Naast dit aantal woningen moet rekening gehouden worden met een aanvullende realisatie van een 60-tal woningen om de wachtlijsten in de extramurale zorg te verminderen. De resterende 20% zal worden ingezet voor verzorgd wonen, door middel van kleinschalige woonvormen. Per kern is in beeld gebracht hoe de woningvraag in de komende jaren zal zijn samengesteld. Daarnaast is aangegeven welke woningbouwlocaties in aanmerking komen om aan de woningvraag te kunnen voldoen.

Uitvoering van beleid De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor een beleid dat zo goed mogelijk het collectieve belang dient. Als regisseur probeert de gemeente de uitvoerende partijen achter haar beleid te krijgen. Geregeld overleg is daarbij van belang. Op vijf manieren geeft de gemeente vorm aan de communicatie: Structureel jaarlijks overleg; Projectgericht overleg; Bestuurlijk overleg tussen gemeente en woningcorporatie Regulier overleg wonen, welzijn en zorg; Informeel overleg. Jaarlijks zal de gemeente met de woningcorporatie de prestatieafspraken evalueren en actualiseren. Tot slot is een uitvoeringsplan opgesteld waarin activiteiten staan aangegeven die voortkomen uit de in deze visie verwoorde onderwerpen.

5

2.

VISIE EN AMBITIES VAN DE GEMEENTE HAAKSBERGEN

De inwoners zijn tevreden over de woonkwaliteit, en dat willen we behouden en zo mogelijk verbeteren. Hier ligt een opgave die de • vergroten keuzevrijheid inwoners provincie heeft samengevat in vier punten: • realiseren gedifferentieerde woonwijken werken aan sterke steden, een vitaal platteland, • optimale extramuralisering • bouwen voor eigen woningbehoefte met aan sociale kwaliteit en ruimtelijke kwaliteit. prioriteit voor jongeren en senioren Deze vier opgaven raken ook direct het wonen • inspelen op veranderingen in Haaksbergen en zijn voor de gemeente mede een inspiratiebron geweest voor het bepalen van haar ambities. De ambities die hier beknopt worden beschreven, vormden de "rode draad" in de gemeentelijke Woonvisie 2003+ en zijn ook in deze “geactualiseerde” woonvisie de rode draad. Ambities Woonvisie Haaksbergen

2.1.

Vergroten van de keuzevrijheid voor de inwoners

De ontwikkeling van het woonbeleid doet de gemeente samen met andere partijen die actief zijn op het gebied van het wonen. Dit doet de gemeente voor de bewoners van Haaksbergen: zij maken uiteindelijk uit of het gemeentelijke beleid daadwerkelijk leidt tot plezierig wonen in een aantrekkelijk woonmilieu. Het is daarom zaak om de invulling van de woonsituatie zoveel mogelijk over te laten aan de bewoners zelf. Door keuzevrijheid te bieden en zeggenschap over de inrichting van hun woning en woonomgeving kan het beste worden ingespeeld op de specifieke wensen van de bewoners. De gemeente wil graag dat de bewoners meer keuzevrijheid krijgen. Die keuzemogelijkheden kunnen betrekking hebben op veel zaken. Gedacht kan worden aan het volgende: woonmogelijkheden voor alle leeftijden en huishoudenssamenstellingen in de verschillende wijken en kernen, zo lang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving kunnen blijven wonen, zeggenschap over de inrichting van de woning en woonomgeving, meer zeggenschap en vrijheid over de financieringsvorm van de woning, etc. Met andere woorden: de bewoner staat centraal. Om dit te kunnen bewerkstelligen heeft de gemeente Haaksbergen samen met Woningstichting Lucht&Licht, nu “Woningcorporatie Domijn”, eind 2006 een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. In de gemeente Haaksbergen zijn daarvoor bijna 5.400 zelfstandig wonende huishoudens en ruim 800 inwonenden benaderd. In totaal zijn bijna 2.100 enquêtes ontvangen van zelfstandig wonende huishoudens en ongeveer 130 enquêtes zijn ontvangen van starters (inwonenden). Over het algemeen genomen is de respons goed te noemen, zodat geconcludeerd kan worden dat een betrouwbaar inzicht verkregen is in de woonwensen van de inwoners in de kernen Haaksbergen, Buurse en Sint Isidorushoeve. De uitkomsten van dit woningmarktonderzoek zijn verwoord in de “Woningmarktanalyse TWO 2006”, wijken/kernen in beeld, van 11 juni 2007.

6

2.2.

Realisatie van gedifferentieerde woonwijken

Goed wonen voor iedereen vraagt om een passend aanbod aan woningen en woonmilieus. Dit moet afgestemd zijn op de schaal van Haaksbergen. De gemeente wil bouwen voor alle doelgroepen, met menging van financieringsvormen en menging van woningtypen zodat er geen éénzijdig samengestelde woonbuurten ontstaan. De woonkwaliteit in Haaksbergen is over het algemeen goed en zeer gevarieerd. In enkele buurtjes en individuele bouwblokken/complexen is de woonkwaliteit en leefbaarheid voor verbetering vatbaar. Daarbij zal in het bijzonder in het oog moeten worden gehouden, hoe de vernieuwing van de woningvoorraad kan bijdragen aan het vergroten van de differentiatie in bevolkingssamenstelling. Ook voor de uitbreiding van de woningvoorraad voor ouderen, die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen, zal gelet worden op differentiatie van woonvormen en spreiding van die woonvormen over wijken en kernen.

2.3.

Optimale extramuralisering

De gemeente Haaksbergen gaat uit van optimale extramuralisering: burgers kunnen wonen in de zelf gekozen woning met zorg en dienstverlening die nodig is. Om deze ambitie waar te kunnen maken moet aan drie essentiële voorwaarden worden voldaan: 1. er moeten voldoende woningen beschikbaar komen die tegemoet komen aan de woonwensen van de doelgroep (mensen met een lichte functiebeperking, lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en (ex-)psychiatrische patiënten). 2. de voorzieningen moeten goed bereikbaar zijn; hierbij gaat het om winkelvoorzieningen, dienstverlening, welzijnsvoorzieningen, etc. 3. zorg op maat moet aan huis worden aangeboden; hier gaat het om de geplande zorg, de nog-niet planbare zorg en de acute zorg na alarmering. Scheiden van wonen en zorg ligt aan de basis van deze gemeentelijke ambitie.

Verzorgingshuis ‘t Saalmerink

2.4.

Vergroten leefbaarheid

De gemeente Haaksbergen wil de leefbaarheid vergroten, onder meer door te bouwen voor de eigen behoefte met een prioriteit voor jongeren en senioren.

7

Het "vertrek van jongeren" uit de gemeenschap is een onderwerp dat in tal van discussies boven water komt. Tal van organisaties geven het signaal af dat het ongewenst is dat jongeren noodgedwongen naar een andere gemeente moeten verhuizen omdat er voor hen in Haaksbergen onvoldoende huisvestingsmogelijkheden beschikbaar zijn. Ook in de afgelopen jaren is er sprake geweest van een vertrekoverschot van jongeren. Indien dit vertrek samenhangt om redenen van studie of werk, bestaat hiertegen geen enkel bezwaar. Maar steeds duidelijker wordt dat dit vertrek deels ook een gevolg is van onvoldoende huisvestingsmogelijkheden voor jongeren. Dat knelpunt wil de gemeente samen met andere partijen verminderen, zodat meer jongeren in Haaksbergen blijven wonen. Daarnaast is het van groot belang om ouderen die huisvestingsmogelijkheden te kunnen bieden die zij het liefst wensen. Deze woonwens kan variëren van een grondgebonden levensloopbestendige woning tot een appartement nabij de voor hen noodzakelijke voorzieningen, zodat zelfstandigheid gewaarborgd blijft. Behoud van jongeren is ontzettend belangrijk voor een leefbare toekomst van de dorpen, maar ook een op maat toegesneden huisvesting voor senioren is van belang voor een evenwichtige bevolkingssamenstelling. De gemeente wil daarom in alle kernen voldoende woningen bouwen om adequaat te kunnen voorzien in de eigen woningbehoefte. De bewoners moeten het gevoel hebben dat hun dorp leeft. Woningbouw kan bijdragen in het beeld dat een dorp dynamisch inspeelt op nieuwe ontwikkelingen. De gemeente zal zich dan ook inzetten om jongeren in de dorpen meer huisvestingsmogelijkheden te bieden en senioren tegemoet te komen aan hun woonwens. Niet alleen door nieuwbouw kan de leefbaarheid positief worden beïnvloed. Ook het behoud van voorzieningen, een actief verenigingsleven, etc. zijn belangrijke zaken. Het in stand houden van de leefbaarheid vergt een integraal beleid. De woningbouw in de grote steden stagneert. De gemeente Haaksbergen heeft hier oog voor en is bereid een bijdrage te leveren aan het oplossen van deze problematiek. Gelet op de ruimtelijke mogelijkheden blijft de gemeente bereid om aanvullend enige woningbouw voor de regio Twente te realiseren.

2.5.

Inspelen op veranderingen

De gemeente Haaksbergen kan natuurlijk niet de toekomst voorspellen maar loopt toch bij haar beleid vooruit op bepaalde voorspelde ontwikkelingen en kansen. Het gaat dan om zaken als ontgroening, vergrijzing, extramuralisering, etc. De kans blijft natuurlijk bestaan dat deze ontwikkelingen zich anders dan voorspeld voordoen. Daarom richt de gemeente zich ook niet op een vastomlijnd beleid, maar meer op een beleid dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Via prestatieafspraken, regelmatig overleg met de woningcorporatie en andere partijen en evaluatie van beleid hoopt de gemeente dit te bereiken. De keerzijde van deze flexibiliteit is dat onzekerheid over de toekomst geen alibi is voor een vrijblijvend beleid. Daarom stelt de gemeente in deze woonvisie haar kaders en worden keuzen gemaakt. Ook de gemeente wil een actievere rol vervullen op het gebied van het wonen. Zo wordt een actiever grondbeleid gevoerd en wil de gemeente minder marktvolgend optreden als het gaat om het bepalen van de samenstelling van het nieuwbouwprogramma.

8

2.6.

Een realistische en gedragen visie

Samen met haar partners heeft de gemeente Haaksbergen de “Woonvisie 2003+” opgesteld. En dat had zij niet voor niets “samen” gedaan. Ook deze geactualiseerde woonvisie is samen met haar partners opgesteld. Gemeente Haaksbergen hecht namelijk veel waarde aan een uitvoerbare visie, een visie die gedragen wordt door de partijen waarmee de gemeente samen verantwoordelijk is voor een aangenaam wonen in Haaksbergen. In deze woonvisie werkt de gemeente het in gang gezette woonbeleid verder uit, waarbij zij goed kijkt naar de haalbaarheid en realiteit van dat beleid. Burgers mogen namelijk verwachtingen hebben op basis van dit beleid en de gemeente vindt het van belang dat zij geen valse verwachtingen wekt.

9

3.

ONTWIKKELING BEVOLKING, WONINGVOORRAAD, WONINGBEHOEFTE EN DEMOGRAFISCHE VERANDERINGEN

Dit hoofdstuk bevat achtergrondinformatie met betrekking tot de samenstelling en ontwikkeling van de bevolking en woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen met betrekking tot de periode 2002-2006. Daarnaast is de woningbehoefte 2006-2015, bij een migratiesaldo = 0, in beeld gebracht.

3.1.

Bevolking

Op 1 januari 2006 telde de gemeente Haaksbergen 24.345 inwoners. In onderstaand tabel is de leeftijdsopbouw van de bevolking in de gemeente Haaksbergen, voor zowel 2002 als 2006, aangegeven. Eveneens is de leeftijdsopbouw van de bevolking van Landelijk Twente in 2006, aangegeven. Tabel 2.1: Gemeente Haaksbergen. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd in 2002 en 2006

Haaksbergen

0-29 jaar

30-54 jaar

55-74 jaar

75 jaar e.o

%

Abs.

2002

35%

38%

21%

6%

100%

24.192

2006

34%

37%

23%

6%

100%

24.345

%

Abs.

100%

258.328

Landelijk Twente 2006

0-29 jaar 37%

30-54 jaar

55-74 jaar

36%

21%

75 jaar e.o 6%

Bron: Woonvisie 2003+, Woningmarktanalyse TWO 2006

Uit de tabel blijkt dat de gemeente Haaksbergen een relatief wat oudere leeftijdsopbouw (5574 jaar) heeft. Er wonen gemiddeld wat meer 55-plussers in Haaksbergen dan in de landelijke gemeenten van Twente. Ook in de komende jaren zal Haaksbergen een wat oudere leeftijdsopbouw houden. Vergrijzing betekent meer behoefte aan seniorenwoningen. Het tempo van de vergrijzing sluit echter aan op dat in de andere Twentse gemeenten. Het percentage starters en jonge huishoudens blijft wat achter bij het Landelijk Twente. Oorzaak is dat de afgelopen jaren te weinig woningen gerealiseerd zijn voor starters en jonge huishoudens. De verschillen in de realisatie van woningbouw voor de doelgroep tussen Haaksbergen en de overige gemeenten in Landelijk Twente is echter marginaal. Door de wat oudere leeftijdsopbouw in de gemeente Haaksbergen is de bevolkingsomvang tussen 2002 en 2006 met 1% toegenomen. Deze toename ligt gelijk met de gemiddelde toename van de overige gemeenten in Landelijk Twente, maar blijft achter bij het regionale gemiddelde van 1,5%. Daarnaast was er in de gemeente Haaksbergen, zoals ook in de gemeenten in Landelijk Twente, sprake van een negatief migratiesaldo.

10

Tabel 2.2: Gemeente Haaksbergen. Bevolkingsontwikkeling 2002 - 2006

Bevolking 1-1-2002

Migratiesaldo

Bevolkingsomvang 1-1-2006

Groeipercentage 2002-2006

Haaksbergen

Landelijk Twente

24.192

-50

24.345

+1.0%

255.701

-2.928

258.328

+1.0%

Bron: Woonvisie 2003+, Woningmarktanalyse TWO 2006

De meeste verhuizingen van en naar Haaksbergen vonden plaats met gemeenten uit de netwerkstad. Dit betekent dat de omvang van het gemeentelijke woningbouwprogramma in de afgelopen jaren niet toereikend was om in de eigen woningbehoefte te kunnen voorzien.

3.2

Woningvoorraad

De totale woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen bestaat op 1 januari 2006 uit 9.449 woningen. Tabel 2.3: Gemeente haaksbergen. Ontwikkeling woningvoorraad en samenstelling woningvoorraad 2002-2006 Groei Woningvoorraad Woningvoorraad Woningvoorraad Aandeel Aandeel Aandeel Haaksbergen 01-01-2002 2002 - 2006 01-01-2006 sociale part. koop huur huur 2002

9.102

2006

--

Landelijk Twente

2002 - 2006

347

--

27%

2%

71%

9.449

24%

2%

74%

Woningvoorraad 01-01-2002

Groei woningvoorraad

Woningvoorraad 01-01-2006

Aandeel sociale huur

Aandeel part. huur

Aandeel koop

92.145

3.354

95.499

23%

2%

75%

Bron: Woonvisie 2003+, Woningmarktanalyse TWO 2006

De woningvoorraad is in de gemeente Haaksbergen tussen 2002 en 2006 met 347 woningen toegenomen; gemiddeld 85 woningen per jaar. Deze groei van 3,6% komt nagenoeg overeen met het groeitempo in de andere landelijke gemeenten van Twente (groei 3,5%). De regio Twente kent overigens een toename van 3,4%. De toename van de woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen is niet toereikend geweest om in de eigen woningbehoefte op basis van migratiesaldo = 0 te voorzien. In de afgelopen jaren is immers sprake geweest van een negatief migratiesaldo en een nog in te lopen achterstand om te kunnen voldoen in de eigen additionele woningbehoefte. Daarnaast heeft de gemeente Haaksbergen met betrekking tot de extramuralisering en een te leveren bijdrage in de afgesproken regionale opvang van 200 woningen nog een taakstelling te verwezenlijken. Geconcludeerd wordt dat het nieuwbouwprogramma in de periode 2002-2006 een omvang heeft gehad waarmee ongeveer 75% van de additionele woningbehoefte kon worden afgedekt.

11

3.3.

Woningbehoefte

Een belangrijk gegeven voor de bepaling van de gewenste groei van de woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen is de toekomstige ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens. De gemeente vindt het van belang dat vooral jongeren in de komende jaren voldoende huisvestingsmogelijkheden krijgen. Voor het bepalen van de toekomstige omvang van de additionele woningbehoefte is in de “Woningmarktanalyse TWO 2006” gebruik gemaakt van de bevolkings- en huishoudenprognoses die in 2006 door de provincie Overijssel is opgesteld. Op basis van een beleidsneutrale variant, namelijk een prognose op basis van migratiesaldo = 0 (evenwicht tussen vestiging en vertrek) komt de toename van het aantal huishoudens voor de periode 2006-2015 in de gemeente Haaksbergen uit op 505 huishoudens. Gelet op de dalende huishoudengrootte van 2.65 in 2002 tot 2.57 in 2006 naar 2.52 in 2015 betekent dit dat de additionele woningbehoefte in 2015 hoger zal zijn dan de berekende prognose van 505 woningen. De additionele woningvraag tot 2015 zal dan ook uitkomen op 550 woningen. Daarnaast zal in de gemeente Haaksbergen, mede gelet op de grote wachtlijst van starters voor een bouwkavel en/of woning, de achterstand verder oplopen. Zoals in de Woonvisie 2003+ al was te constateren, bedroeg de achterstand in de behoefte aan woningbouw 180 woningen. In de afgelopen jaren (2002-2006) was de woningbouwproductie berekend op 112 woningen per jaar. In werkelijkheid zijn echter gemiddeld 85 woningen per jaar weggezet. Dit betekent dat de achterstand van de woningbouw met 110 woningen is toegenomen. De in te lopen achterstand komt daardoor uit op 290 woningen. Deze achterstand blijft dezelfde als die is aangegeven in de Woonvisie 2003+. Voor wat betreft de totale additionele woningbehoefte van 550 woningen tot 2015 zijn 20 en 30 woningen bestemd in respectievelijk de kernen Buurse en Sint Isidorushoeve. Tabel: Gemeente Haaksbergen. Benodigde woningbehoefte 2006-2015 (afgerond)

Haaksbergen

Buurse

St. Isidorushoeve

Totaal

Additionele woningbehoefte

500

20

30

550

Inlopen achterstand

220

45

25

290

Totaal

720

65

55

840

Bron: Woonvisie 2003+, Woningmarktanalyse TWO 2006

De woningbehoefte concentreert zich hoofdzakelijk in de grootste kern, Haaksbergen. In de kernen Buurse en Sint Isidorushoeve is de woningbehoefte afgestemd op de omvang van de kernen.

Nieuwbouwwoningen Stint Isidorushoeve. IsidorushoeveIsodorushoeve

Nieuwbouwwoningen Buurse

12

Om tot 2015 de eigen bevolking van deze kernen te kunnen huisvesten, en achterstanden in te halen, zijn jaarlijks gemiddeld 5 tot 6 woningen nodig. In de totale woningbehoefte is verder nog geen rekening gehouden met extramuralisering. De gemeente, samen met de woningcorporatie en zorginstellingen zetten dan ook in op het zolang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen en op een optimale extramuralisering.

Appartementencomplex De Bouwmeester

Dit betekent onder meer de realisatie van omvangrijke aantallen seniorenwoningen. Dit beleid zal tot gevolg hebben dat meer senioren een ééngezinshuurwoning zullen vrijmaken, zodat er op termijn sprake zal zijn van een overschot aan ééngezinshuurwoningen.

3.4.

Demografische veranderingen

Demografische veranderingen zijn een belangrijk aspect waarmee verschillende regio’s in Nederland geconfronteerd worden en waar een reactie op moet volgen. Deze veranderingen zal ook de gemeenten in de regio Twente, dus ook de gemeente Haaksbergen, niet voorbij gaan. Demografische veranderingen zijn het resultaat van verschillende factoren, bijvoorbeeld aanhoudend lage geboortecijfers, verlenging van de gemiddelde levensduur, ontgroening, vergrijzing of combinaties daarvan. Tot 2015 zal in Twente de bevolkingsgroei blijven toenemen. Daarna zal er sprake zijn van een afnemende groei. Volgens prognoses zal in 2030 het aantal inwoners in de regio Twente met 37.060 zijn toegenomen, wat een groei van 6% betekent. De netwerkstad groeit in die zelfde periode met meer dan 9,5% terwijl de landelijke gemeenten slechts een groei doormaakt van 1%. Wat in de prognoses voor Twente opvalt is de stijging van de woningen in het koopsegment ten opzichte van het huursegment. Die geringe groei van de landelijke gemeenten heeft te maken met het feit dat zij al een wat afnemende groei vertoont en vanaf 2020 structureel zal gaan krimpen. De groei van de stedelijke gemeenten (netwerkstad) zal pas vanaf 2025 afnemen, terwijl de krimp nog niet in zicht is. Zoals het provinciaal beleid aangeeft (zie: Kaders voor beleid) behoort onder andere de kern Haaksbergen tot een streekcentrum met ruimere ontwikkelingsmogelijkheden. De verwachting is dan ook dat Haaksbergen meer zal groeien dan de in de prognoses veronderstelde 1%.

13

4.

WOONBELEID VOOR DE DOELGROEPEN

Een belangrijk uitgangspunt voor deze woonvisie is het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van de inwoners. Hiervoor kunnen maatregelen worden bedacht, die niet specifiek gelden voor een bepaalde doelgroep, maar voor alle doelgroepen nuttig zijn. Verder kan worden vastgesteld dat sommige doelgroepen geconfronteerd worden met te beperkte keuzemogelijkheden. Gemeente Haaksbergen, Woningcorporatie Domijn én inwoners ervaren dat dit bijvoorbeeld het geval is voor jongeren en ouderen. Op deze groepen zal de inspanning van gemeente en woningstichting zich in eerste instantie richten.

4.1.

Verbetering van de huisvestingsmogelijkheden voor starters en jonge huishoudens

Starters zijn personen of huishoudens die nog niet beschikken over zelfstandige woonruimte. Hun woonwensen zijn niet gelijk. Zo zijn er starters die als alleenstaande op zoek gaan naar zelfstandige woonruimte en over het algemeen genoegen nemen met een kleine woning of wooneenheid. Er zijn ook starters, die als alleenstaande maar vaak met een partner, op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte en behoefte hebben aan een woning met minimaal twee slaapkamers. Beide groepen starters hebben weinig keuzemogelijkheden. Dit is overigens een landelijk verschijnsel. Op lange termijn bezien, heeft de starter het meeste baat bij een woningmarkt waarin de doorstroming goed functioneert. Hoe meer huishoudens, die al beschikken over woonruimte, de mogelijkheid krijgen om de door hen gewenste verbetering in de wooncarrière te realiseren, hoe meer goedkope woningen aan de onderkant van de woningmarkt beschikbaar komen die bij uitstek geschikt zijn voor starters. Gemeente Haaksbergen zet daarom op de eerste plaats in, op het bevorderen van de doorstroming door strategische nieuwbouw. Toch acht de gemeente het ook van belang om maatregelen te treffen die voor de korte termijn effect sorteren. Zodoende wil de gemeente een extra inspanning plegen, om jongeren aan de gemeente te binden en het vertrek naar andere gemeenten beperken.

Goedkope huurappartementen voor starters

Goedkope koopwoningen plan Albert Cuyplaan

Jonge gezinnen met een beperkt inkomen kunnen terecht in de reguliere voorraad huurwoningen en hebben ten opzichte van de andere doelgroepen een evenwichtige kans op een huurwoning. Jonge gezinnen met een wat hoger inkomen hebben vaak de wens uitgesproken naar een koopwoning te willen verhuizen. Deze huishoudens vallen nu nog tussen de wal en het schip, gelet op de hoge prijzen voor de koopsector. Zij zijn dus weer aangewezen op een huurwoning met als gevolg dat de doorstroming stagneert en de druk op

14

de huurmarkt sterk toeneemt. Ook voor deze groep wil de gemeente meer mogelijkheden bieden door middel van het bouwen van goedkope koopwoningen.

4.2.

Werken aan kansen

Gemeente Haaksbergen en Woningcorporatie Domijn denken aan de inzet van verschillende maatregelen om de kansen van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt te vergroten. Mogelijkheden zijn: •

Bouwen van voldoende nieuwbouwwoningen en bevorderen van de doorstroming. De starter heeft er het meeste baat bij, dat er in Haaksbergen voldoende woningen worden gebouwd om te voorzien in de eigen woningbehoefte. Van belang daarbij is het inzetten op doorstroming. Door ook woningen aan de "bovenkant van de markt" te bouwen en in het bijzonder ook voor senioren, kunnen mensen doorstromen en goedkope(re) koopwoningen vrijmaken. Hierdoor worden de huisvestingsmogelijkheden van starters en jonge gezinnen vergroot. In de kerkdorpen is het ook belangrijk om nieuwbouw te realiseren die direct ten goede komt aan starters; hierbij kan gedacht worden aan huurwoningen en groeiwoningen.

•

Nieuwbouw van groeiwoningen (woningen met kleine inhoud en daardoor niet te duur). Uit de “Woningmarktanalyse TWO 2006” blijkt dat er behoefte is aan goedkope koopwoningen tot € 225.000,=. De gemeente wil in deze vraag voorzien. Op lange termijn moet echter rekening worden gehouden met een gewenste stijging van de woonkwaliteit (meer ruimte in en om de woning). Nieuwbouw moet dus “toekomstbestendig” zijn. Groeiwoningen kunnen hierin voorzien. Om woningen goedkoop op de markt te brengen, kunnen er ten eerste concessies worden gedaan aan ruimte in de woningen. In het bestemmingsplan kan vervolgens ruimte worden gecreëerd (vooraf), zodat de bewoner als hij dit wil de woning kan uitbouwen. De uitbreidingsmogelijkheid van de woning is van belang, zodat de woning “toekomstbestendig" blijft en kan inspelen op de gewenste verbetering in woonkwaliteit.

•

Labelling van bouwkavels voor jongeren. Ook starters hebben belangstelling voor het zelf bouwen van een woning op een kleinere kavel. Door het aanbieden van een kleinere kavel kunnen de grondkosten beperkt worden en door het zelf bouwen kunnen de bouwkosten worden beperkt. Op deze behoefte wil de gemeente inspelen door minimaal 20% van de uit te geven bouwkavels te labellen voor starters.

•

Tussenvormen van huur en koop. Hierbij gaat het om alternatieve mengvormen van huren en kopen, waarbij ook mensen met een lager inkomen de mogelijkheid wordt geboden een (deel van de) woning te kopen. Ook kan gedacht worden aan kopen in de vorm van maatschappelijk gebonden eigendom (terugkoop door de woningcorporatie met "afroming" van prijsstijging). De woningcorporatie wil onderzoeken of er belangstelling bestaat voor deze tussenvormen. In dat onderzoek zal ook worden nagegaan of de consument na toewijzing van de woning de vrijheid geboden kan worden om te kiezen tussen huren of kopen met bij verhuizing een terugkoopverplichting naar de woningcorporatie.

15

*

Verkoop van huurwoningen eventueel met koopsubsidie. In de gemeente Haaksbergen varieert de marktprijs van de ééngezinshuurwoning tussen de € 125.000,= en € 180.000,=, waarbij de woningcorporatie ook de mogelijkheid biedt om een deel van de prijs uitgesteld te betalen. Bij uitstek is dit een prijssegment dat geschikt is voor tweeverdienende starters en jonge gezinnen. Om in aanmerking te komen voor koopsubsidie mag de woning echter niet duurder zijn dan € 160.000,=. Ook zonder koopsubsidie is verkoop van huurwoningen een mogelijkheid om het aanbod voor jongeren uit te breiden. Het gaat dan wel voornamelijk om jonge tweeverdieners.

•

Starterslening. Om starters meer kans te geven op de woningmarkt heeft de gemeente vanaf 1 november 2007, in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, geld beschikbaar gesteld om startersleningen te verstrekken. Met een starterslening kunnen inwoners van Haaksbergen, met een beperkt jaarinkomen, een aantrekkelijke lening krijgen om een hypotheek rond te krijgen voor de aankoop van een woning. Zo stimuleert de gemeente én het eigen woningbezit én de doorstroming op de woningmarkt. De starterslening overbrugt het verschil tussen aankoopkosten van de woning en het bedrag dat het huishouden maximaal kan lenen volgens de NHG-normen. Doel is om voor maximaal drie jaren, jaarlijks een tiental starters te ondersteunen in het verstrekken van een starterslening. De starterslening is van toepassing op: - Personen tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen en minimaal twee jaar onafgebroken in Haaksbergen woonachtig zijn. - Personen die geboren en/of getogen zijn in de gemeente Haaksbergen en die niet langer dan 10 jaar elders woonachtig zijn (geweest) en zich voor het eerst op de koopmarkt begeven. - Personen die een maximum (gezamenlijk) inkomen hebben van € 40.000,--. De maximale koopsom vrij op naam mag niet hoger zijn dan € 180.000,-- (prijspeil 1 juli 2007).

•

Aanpassen van het woningtoewijzingsbeleid. Het huidige aanbodsysteem functioneert al jaren. Tussen de verschillende doelgroepen is sprake van verschillen in slaagkansen. Met name gezinnen hebben de hoogste slaagkans en starters en ouderen hebben veel lagere slaagkansen. Ook hieruit blijkt dat de samenstelling van de huursector niet optimaal aansluit op de vraag. Passende nieuwbouw moet een belangrijke bijdrage leveren in de oplossing van deze verschillen in slaagkansen. Voorts zal een evaluatie van het aanbodsysteem worden uitgevoerd (zie paragraaf 4.6.). Opgave: 1. 2. 3. 4.

Voor de langere termijn een op doorstroming gericht woningbouwprogramma realiseren. Op korte termijn nieuwbouw realiseren, gericht op starters, jonge gezinnen en senioren. Bij uitgifte van bouwkavels minimaal 20% labellen voor starters. Onderzoek verrichten naar de belangstelling voor tussenvormen van huur en koop.

16

4.3.

Vergrijzing: meer personen van 55 jaar en ouder

In navolging op de landelijke ontwikkeling zal ook de gemeente Haaksbergen in de komende jaren te maken krijgen met een verdergaande vergrijzing. Tot 2015 zal het aantal personen ouder dan 55 jaar met 34% stijgen. Dit is een meer dan gemiddelde stijging. Met name is de trend van dubbele vergrijzing de komende jaren aan de orde. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder, die meer dan gemiddeld zijn aangewezen op woonvormen met zorg, zal namelijk met 72% stijgen. Uit de Woningmarktanalyse TWO 2006 blijkt dat ouderen in de gemeente Haaksbergen zo lang mogelijk in hun eigen huis en zelfstandig willen blijven wonen en zo lang mogelijk zorg aan huis willen hebben. Verder vinden ouderen dat de mogelijkheden van technologische ontwikkelingen aan de woning (Domotica) optimaal moeten worden benut. Een groot deel van de ouderen heeft aangegeven behoefte te hebben aan een huurappartement, een kleiner deel van de ouderen heeft eigenlijk behoefte aan een niet te kleine woning met ruimte om de woning.

4.4.

Visie op zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen

De visie van Haaksbergse ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen is opgenomen in het rapport "Thuis wonen, welzijn met zorg" (juli 2003). Daarin is hun visie als volgt verwoord: Het moet in Haaksbergen voor ouderen en mensen met een handicap of chronische ziekte mogelijk zijn dat zij ook bij een afnemende gezondheid zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen huis, op een plek die ze zelf hebben gekozen, met behoud van de regie over het eigen leven, met de zorg- en dienstverlening die ze nodig hebben, en met de voorzieningen onder handbereik. Ook het ‘concept Beleidsplan Wmo 2007 – 2011’ gaat uit van het langer zelfstandig wonen van ouderen of mensen met een handicap. Mensen met gezondheidsproblemen en functionele beperkingen wordt een passende woning in een geschikte woonomgeving zoveel mogelijk naar hun eigen keuze geboden. Iedereen valt in beginsel onder het aandachtsgebied, maar het gaat met name om ouderen en anderen met een lichamelijke of verstandelijke handicap, psychiatrische patiënten en chronische zieken. ‘Gewoon wonen’ is de norm. Alleen in die gevallen waarin de aard en omvang van de zorgproblematiek dermate complex en intensief is dat 'gewoon' wonen niet meer verantwoord is worden specifieke woonzorgvormen aangeboden.

Schets van het inmiddels gerealiseerde plan aan de Nachtegaalstraat

17

Voor het wonen is een aantal uitgangspunten van belang: - Mensen bepalen zelf waar en hoe ze willen wonen, ongeacht hun zorgvraag; - Mensen wonen zolang mogelijk in een zelfstandige woning. Voor een beperkt aantal mensen waarvoor zelfstandig wonen niet meer mogelijk en verantwoord is zullen alternatieve woonzorgvormen worden gerealiseerd; - Ouderen en gehandicapten worden niet als specifieke doelgroep benaderd maar als inwoners van Haaksbergen die een woonbehoefte hebben. Inmiddels zijn in dit kader een drietal projecten gerealiseerd, te weten: het Wiedenbroek (18 woningen voor lichamelijk gehandicapten), het Eénhuis (10 woningen voor lichamelijk gehandicapten) en Nachtegaalstraat (12 woningen voor verstandelijk gehandicapten). De projecten aan de Ariënstraat (18 woningen), Merelstraat (19 woningen) en Pastorietuin (18 woningen) zijn in 2007 in ontwikkeling. Laatstgenoemde drie projecten komen voort uit de extramuralisering van het Wiedenbroek. Een belangrijke partner in deze projecten is Woningcorporatie Domijn, waarmee de volgende afspraken zijn gemaakt: - Het plegen van een gezamenlijke inspanning om het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, door middel van woningaanpassing, van ouderen of mensen met een handicap te bewerkstelligen; - Het streven om samen met zorgaanbieders maatwerk te leveren voor een toewijzingsbeleid voor ouderen- en zorgwoningen; - Het maken van nadere afspraken over de in het kader van de Wmo te realiseren projecten die gericht zijn op bovenstaande visie. Daarnaast zal worden ingezet op de ontwikkeling van woonservicezone(s), met specifieke aandacht voor “mensen met beperkingen”.

4.5

Vraag en aanbod

Er zijn verschillende ontwikkelingen die elkaar versterken en tot gevolg hebben dat de behoefte aan verschillende huisvestingsvormen met of zonder zorg zal toenemen in de komende jaren. In de eerste plaats is dit de sterke groei van het aantal ouderen. In de tweede plaats wensen ouderen meer keuzevrijheid die tot uitdrukking komt in de wens om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. In de derde plaats is er de ontwikkeling tot extramuralisering. Met in acht neming van dit algemene uitgangspunt is de behoefte aan woonvormen voor de doelgroep (senioren, lichamelijk en/of verstandelijke handicap en (ex-)psychiatrische patiënten) in beeld gebracht. De vraag naar en aanbod van woonvormen voor de doelgroep (huur + koop) is in de volgende tabel aangegeven.

18

Gemeente Haaksbergen. Vraag naar en aanbod van woonvormen voor de doelgroep (huur +koop)

Vraag 2015

Aanbod 2003

Opgave 20032015

Opgave 20062015

10

0

10

8

Zelfstandige geclusterd wonen

751

190

561

432

Zelfstandig wonen

495

335

160

123

1.256

525

731

563

Woonvorm Kleinschalig groepswonen

Totaal

Bron: rapport “Thuis wonen, welzijn met zorg” in Haaksbergen (doorrekening opgave voor de periode 2006-2015) . Aandacht is nodig voor een gedifferentieerd woningaanbod voor ouderen, mensen met lichte functiebeperkingen, lichamelijk en/of verstandelijk gehandicapten en (ex-)psychiatrische patiënten. Om dit woningaanbod te vergroten wil de gemeente zich samen met de andere partijen inzetten om de volgende maatregelen te treffen.

Er ligt voor de periode 2006-2015 een opgave voor het vergroten van het aanbod met 560 woningen voor deze doelgroep. Dit betreft zowel huur- als koopwoningen, waarbij het voor deze doelgroep voor het merendeel om woningen/appartementen in de huursector gaat. Om deze opgave in te vullen wil de gemeente samen met de woningcorporatie de volgende activiteiten oppakken: - De woningcorporatie heeft een inventarisatie uitgevoerd naar de huurvoorraad om na te gaan welke woningen geschikt zijn om te voorzien in de woonwensen van de doelgroep. De gemeente wil samen met de woningcorporatie nagaan welke woningen eventueel zodanig aangepast kunnen worden dat deze geschikt zijn voor huisvesting van deze doelgroep. - De resterende opgave omvat in Haaksbergen ongeveer 360 huurwoningen. Deze opgave kan niet door het aanpassen van de bestaande woningen worden opgelost en moet dus door nieuwbouw worden opgelost. De gemeente wil zich inspannen om deze opgave op te lossen op inbreidings- en uitbreidingslocaties die beschikbaar zijn voor nieuwbouw; dit wordt ingepast in het reguliere nieuwbouwprogramma. Via monitoring zal de vinger aan de pols gehouden worden zodat kan worden vastgesteld of de behoefte aan huurwoningen voor de doelgroep zich volgens de verwachting ontwikkelt. - In deze visie wordt uitgegaan van een optimale extramuralisering. Dit betekent dat op termijn de instellingen Het Wiedenbroek en Het Saalmerink worden omgevormd cq. afgebouwd. Deze locaties komen dan (gedeeltelijk) beschikbaar voor woningbouw of voor andere functies. - De door de ouderen gewenste keuzevrijheid en de behoefte aan extramuralisering levert voor Haaksbergen een omvangrijke opgave op. De opgave die rechtstreeks samenhangt met de extramuralisering komt bovenop de normale bouwopgave die Haaksbergen heeft; die bouwopgave is gebaseerd op de woningbehoefteprognose uitgaande van migratiesaldo is 0. De extramuralisering komt neer op de afbouw van de verzorgingscapaciteit in Het Saalmerink met 135 plaatsen en de afbouw van de verpleeghuiscapaciteit in Het Wiedenbroek van 201 plaatsen. Dit betekent dat in de komende 10 jaar zo'n 330-340 woningen extra gebouwd moeten worden om de extramuralisering adequaat te faciliteren. - Een zeer aanzienlijk deel van de ouderen woont in een koopwoning. Met het klimmen der jaren blijkt dat veel van deze woningen steeds minder geschikt worden om daar te blijven wonen: de koopwoning wordt te groot, de basisfuncties (woonkamer, slaapkamer, etc.) zijn niet gelijkvloers aanwezig, de tuin wordt te groot, het

19

woningonderhoud wordt te bewerkelijk, etc. Toch wensen ook deze ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. De gemeente wil dit bevorderen en hiervoor samen met onder meer de woningstichting de volgende maartregelen inzetten: • Voorlichting door de werkeenheid Bouw- en Woningtoezicht aan eigenaarbewoners die hun woning willen verbouwen. • Bij een verbouwing (zonder veel meerkosten) kan al vooruitgelopen worden op eventuele toekomstige functiebeperkingen van de bewoners. Bij nieuwbouw van koopwoningen (overigens ook van huurwoningen) zullen de eisen van het ‘Woonkeur’ als uitgangspunt worden gehanteerd. Opgave: 5. 6. 7. 8.

4.6

Door opplussen van bestaande woningen 50 huurwoningen toevoegen voor de doelgroep. Zorgvuldige afweging van gemeente bij benutting van inbreidings- en uitbreidingslocaties. In overleg met de woningcorporatie na gaan welke complexen in aanmerking komen voor een versnelde transformatie. Diverse maatregelen nemen om het aanbod van huur- en koopwoningen voor mensen met een lichte functiebeperking te vergroten.

Aandachtsgroep: maatschappelijke verantwoordelijkheid voor lage inkomens

Een belangrijk onderwerp in de volkshuisvesting is de huisvesting van de zogeDefinitie aandachtsgroep van beleid. naamde aandachtsgroep, de huishoudens • Alleenstaand < 65 jaar: € 20.300,= met een laag inkomen; hierbij wordt gelet • Meerpersoons < 65 jaar: € 27.575,= op het inkomen en op eventueel vermogen • Alleenstaand 65+: € 18.250,= van het huishouden. • Meerpersoons 65+: € 24.275,= Deze huishoudens kunnen over het Peil: 2007 algemeen moeilijk zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Hier ligt dan ook een belangrijke taakstelling voor gemeente en woningcorporatie. De omvang van de aandachtsgroep in de gemeente Haaksbergen bedroeg in 2002 ruim 3.000 huishoudens en kwam neer op 33% van alle huishoudens. Dit gegeven is gebaseerd op de cijfers van het Regionaal Inkomens Onderzoek (RIO) van het Centraal Bureau voor de Statistiek dat hiervoor gebruik maakt van belastinggegevens. Gemeente Haaksbergen. Ontwikkeling aandachtsgroep in relatie tot kernvoorraad sociale huurwoningen 2002-2015

totale aandachtsgroep aandachtsgroep in koopwoningen aandachtsgroep in huurwoningen beschikbare kernvoorraad

2002 3.010 (33%) -1.660

2006 2829 (31%) -1.680

2015 2.404 (26%) -1.660

1.350

1.149

724

2.210

.

Bron: CBS, WBO, woningcorporatie, bewerking gemeente Haaksbergen.

Het landelijke percentage van de huishoudens die behoort tot de aandachtsgroep lag in 2002 boven het percentage in Haaksbergen. In 2002 was dat landelijk 36% en in Haaksbergen 33%. Voor de ontwikkeling van de aandachtsgroep in Haaksbergen is dezelfde trend

20

aangehouden als het landelijke. Uitgaande van een economische groei van 1,5% per jaar, zal de aandachtsgroep afnemen tot 2.400 huishoudens in 2015. Voor mensen met een lager inkomen is het belangrijk dat zij in een woning kunnen wonen die voor hen betaalbaar is. Dat laatste heet ‘kernvoorraad’. Zijn er in Haaksbergen voldoende betaalbare woningen? Dat hangt af van diverse factoren. Naast de omvang van de aandachtsgroep zijn nog twee factoren van invloed op de benodigde kernvoorraad. Een deel van de aandachtsgroep is niet aangewezen op een huurwoning en woont nu al in een koopwoning. Mogelijk beschikken deze mensen over vermogen of hebben zij recent te maken gekregen met een inkomensverlaging bijvoorbeeld als gevolg van pensionering. Wij gaan er van uit dat dit aantal in de komende jaren constant blijkt. Daarnaast moeten we ook rekening houden met het verschijnsel ‘goedkope scheefheid’. Dit zijn huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren maar wel in een betaalbare huurwoning wonen. In principe zouden deze huishoudens hogere woonlasten kunnen betalen in de vorm van een duurdere huurwoning of een koopwoning. Anderzijds dragen goedkope scheefwoners bij aan gemêleerde en stabiele woonwijken. Het aantal goedkope scheefwoners is naar de toekomst constant gehouden. Op basis van de omvang van de aandachtsgroep, de aandachtsgroep in een koopwoning en de goedkope scheefheid kan er worden vastgesteld hoeveel woningen er in de kernvoorraad nodig zijn. Na confrontatie met de beschikbare kernvoorraad blijkt dat er in Haaksbergen ruimte is in de kernvoorraad. Deze ruimte kan in de toekomst oplopen door afname van de aandachtsgroep. Definitie kernvoorraad Echter, indien de economie zich in de toekomst • Alle huurwoningen tot € 520,=. anders ontwikkelt, zal ook de ruimte minder Peil: 2007 groot of groter zijn. Het deel van de aandachtsgroep dat in een koopwoning woont is in Haaksbergen groot, hierdoor ontstaat de theoretische ruimte. Gemeente Haaksbergen gaat uit van een ruim gedefinieerde noodzakelijke omvang van de kernvoorraad in 2015 van minimaal 1.700 huurwoningen in Haaksbergen. In dit aantal is ook rekening gehouden met de nieuw te realiseren huurwoningen als gevolg van de extramuralisering. In de prestatieovereenkomst met de woningstichting zal de gemeente deze minimale omvang jaarlijks vastleggen. De samenstelling van de aandachtsgroep sluit onvoldoende aan bij de opbouw van de kernvoorraad. De kernvoorraad bestaat namelijk voor zo’n 60% uit ééngezinswoningen, terwijl het aantal gezinnen met kinderen maar ongeveer 31% van de aandachtsgroep is. De aandachtsgroep bestaat in Haaksbergen voor ca 55% uit 55+-ers. Echter slechts 15% van de woningen in de kernvoorraad is specifiek geschikt voor senioren. Gerealiseerde huurappartementen

De onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod, zal bij ongewijzigd beleid, in de toekomst alleen maar groter worden. In de voorgaande paragraaf is al beschreven dat een verandering in samenstelling van de kernvoorraad gewenst is. Dit kan gebeuren door opplussen van woningen, door verkoop van woningen en terugbouw van voor kleine huishoudens geschikte woningen en door sloop en vervangende nieuwbouw.

21

4.7

Aandachtsgroep per kern

De gemeente Haaksbergen is opgebouwd uit een drietal kernen. Het percentage huishoudens, dat in 2006 tot de aandachtsgroep behoort, verschilt per kern. In de kern Haaksbergen ligt dit percentage op 31%. In de kernen Buurse en Sint Isidorushoeve is dit respectievelijk 42% en 41%. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat in Buurse relatief meer vraag is naar goedkope- en middeldure koopwoningen. In Sint Isidorushoeve is een geringe vraag naar appartementen in de huursfeer. Opgave: 9.

4.8

In de prestatieafspraken de minimale omvang van de kernvoorraad vastleggen (inclusief de huurwoningen die nodig zijn in het kader van de extramuralisering).

Statushouders

Twee maal per jaar krijgt de gemeente een huisvestingstaakstelling voor statushouders. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat Woningstichting Lucht&Licht, nu ‘Woningcorporatie Domijn’, zorgt voor de huisvesting van de statushouders. De afgelopen jaren hebben de gemeente en de woningcorporatie dan ook adequaat invulling gegeven aan die huisvestingsvraag. Voor de reguliere huisvestingstaakstelling moeten voor 1 januari 2008 nog 8 personen gehuisvest worden. De taakstelling voor het eerste half jaar in 2008 zal waarschijnlijk in de loop van december 2007 bekend zijn. Gelet op de geringe reguliere aantallen van statushouders is de verstoring van de woningmarkt nog niet erg groot. Tot nu toe is de taakstelling van statushouders altijd naar rato van het aantal inwoners vastgesteld. Met de landelijke invoering van de ‘Generaal pardon regeling’ zullen de komende periode waarschijnlijk meer statushouders gehuisvest moeten worden. De huisvestingstaakstelling met betrekking tot de ‘pardonregeling’ bedraagt 8 personen voor het tweede halfjaar 2007. Aan deze taakstelling is inmiddels voldaan. De door het COA (Centraal Orgaan Asielzoekers) uitgesproken verwachting dat Haaksbergen voor 1 januari 2010 in totaal 40 ‘pardonners’ moet hebben gehuisvest, betekent een aantal van 8 voor de komende halfjaren. Dit aantal kan overigens, al naar gelang de ontwikkelingen, worden bijgesteld.

4.9

Dak- en thuislozen

Dak- en thuislozen hebben of geen eigen slaapplek of zwerven van de ene verblijfplaats/slaapplek naar de andere en zijn daarmee zowel buitenslapers als mensen die gebruik maken van dag- en/of nachtopvang. In Overijssel zijn naar schatting 1.600 tot 2.000 dak- en thuislozen, vooral in de grote steden. In de kleinere steden/kernen komen veel minder dak- en thuislozen voor. Om deze groepen adequaat te helpen en om overlast voor de samenleving te verminderen bestaat er een opgave uit het bieden van zorg en huisvesting aan deze groep. Het bieden van huisvesting is primair een taak voor woningcorporaties, het bieden van zorg is primair een taak voor zorginstellingen.

22

Huisvesting van deze doelgroep in Haaksbergen zal worden meegenomen bij de actualisatie van de prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporatie. Voor wat betreft de zorg voor deze doelgroep zal aandacht worden besteed in het kader van de Wmo.

4.10

Woonwagenbewoners

In de kern Haaksbergen zijn drie woonunits geconcentreerd op één locatie. De standplaatsen en woonwagens zijn in eigendom en beheer van Woningcorporatie Domijn. Met dit aantal standplaatsen wordt adequaat in de behoefte voorzien en de gemeente zal het aantal standplaatsen niet uitbreiden.

4.11

Aanbod huurwoningen

De sociale huurwoningen in Haaksbergen zijn in bezit van Woningcorporatie Domijn. Deze woningen worden sinds enkele jaren via het aanbodmodel verhuurd, waarbij gebruik gemaakt wordt van een puntenstelsel. Voor de toewijzing van bestaande huurwoningen geldt niet de eis van sociale of economische binding aan de gemeente of kern. De praktijk wijst uit dat de huurwoningen overwegend worden toegewezen aan inwoners van de gemeente Haaksbergen. Wel blijkt dat de slaagkansen van de woningzoekenden verschillen. Ouderen en starters hebben de laagste slaagkans op het verkrijgen van een huurwoning. Woningcorporatie Domijn zal in overleg met de gemeente het aanbodsysteem evalueren en nagaan of het mogelijk is de slaagkansen voor de verschillende groepen evenwichtiger te verdelen. Gelet op de beperkte omvang van de huursector in de kernen Buurse en Sint Isidorushoeve, bestaat de behoefte om deze huurwoningen bij voorkeur toe te wijzen aan mensen die sociaal of economisch gebonden zijn aan de kern.

4.12

Aanbod koopwoningen

In de gemeente Haaksbergen is geen huisvestingsverordening van kracht. Er is dus sprake van vrije vestiging. Dit geldt voor de bestaande koopvoorraad. Voor de nieuwbouw sluit de gemeente privaatrechtelijke overeenkomsten met de marktpartijen (ontwikkelaars), waarin bepaald wordt dat de woningen gedurende minimaal zes maanden moeten worden aangeboden aan personen die een sociale en / of economische binding hebben aan de gemeente. Dit geldt voor nieuwe koopwoningen in de kern Haaksbergen. Voor nieuwbouw in de kernen Buurse en Sint Isidorushoeve geldt de eis van binding aan de kern. Dit beleid vindt de gemeente effectief en zij wil dit beleid in de komende jaren voortzetten. De Huisvestingswet wordt momenteel door het rijk geëvalueerd en mogelijk herzien. De gemeente zal dan ook de ontwikkelingen rond de vernieuwing van Huisvestingswet nauwlettend volgen.

4.13

Aanbod bouwkavels

Ook voor de uitgifte van bouwkavels hanteert de gemeente de eis van sociale en/of economische binding. Voor bouwkavels in de kern Haaksbergen geldt de eis van binding aan de gemeente en voor de bouwkavels in de overige kernen geldt de eis van binding aan de 23

betreffende kern. De gemeente zal dit beleid continueren, zolang dit wettelijk is toegestaan. Na vernieuwing van de Huisvestingswet moet blijken of dit beleid wettelijk wordt ondersteund, hetgeen de uitgesproken voorkeur van de gemeente is. Indien dit beleid door de nieuwe Huisvestingswet niet wordt toegelaten, zal de gemeente zich bezinnen op een overgangsregeling. Opgave: 10. Aanbodsysteem in 2008 evalueren. 11. Ontwikkelingen nieuwe Huisvestingswet volgen, zodat nieuwe koopwoningen en bouwkavels beschikbaar blijven voor mensen met een binding aan de gemeente Haaksbergen.

24

5.

WONEN IN DE TOEKOMST

Er hebben zich enkele ontwikkelingen voorgedaan die richting geven aan het “Wonen” in de toekomst. De samenstelling van de bevolking verandert, maar ook de wensen van de mensen veranderen. Er bestaat behoefte aan meer woonkwaliteit. De mensen vragen om meer luxe, ruimte en gebruiksgemak bij de woning; ook bij huurwoningen. Maar niet alleen aan de woning worden hogere kwaliteitseisen gesteld, ook de woonomgeving moet voldoen aan een hogere kwaliteit. Dit geldt zowel voor de fysieke als sociale kwaliteit van de woonomgeving. Meer diversiteit in woonmilieus en oog voor de leefbaarheid van de kernen en wijken. De gemeente wil op deze veranderende vraag inspelen, niet alleen door middel van passende nieuwbouw, maar ook door aanpassing van bestaande woonmilieus.

5.1.

Leefbaarheid in Haaksbergen

Gemeente Haaksbergen heeft in 2002 en 2006 een enquête gehouden naar leefbaarheid en veiligheid. De conclusie van deze onderzoeken luidt dat het over het algemeen goed gesteld is met de leefbaarheid. De bewoners van Haaksbergen gaan in de buurt op een goede manier met elkaar om, kennen elkaar en voelen zich thuis bij de mensen in de buurt. In vergelijking met de leefbaarheid wordt de veiligheid iets minder goed beoordeeld. Bijna 30% van de burgers voelt zich wel eens onveilig in Haaksbergen en in de eigen woonomgeving. Gevoelens van onveiligheid worden grotendeels beïnvloed door het feit of burgers betrokken zijn geweest bij een inbraak, vernieling of geweldsdelict. Over het algemeen kan gesteld worden dat de burgers over bijna alle voorzieningen meer tevreden zijn dan ontevreden. Dit geldt alleen niet voor de voorzieningen voor jongeren. Dit bleek ook al uit een in 1999 uitgevoerd onderzoek "Bouwstenen voor een beheersvisie" naar de stedenbouwkundige kwaliteit en de beleving van de woonomgeving in de kern Haaksbergen. Dat onderzoek bevestigt dat de woonomgeving over het algemeen positief wordt beoordeeld. Bewoners zijn minder te spreken over de aanwezigheid van speelvoorzieningen voor zowel kinderen van 10 tot 14 jaar als voor kinderen vanaf 14 jaar. Deze aspecten vragen dan ook de meeste aandacht bij het verbeteren van de woonomgeving in Haaksbergen. In het kader van het wijkgericht werken en de nieuw op te stellen speelvoorzieningennota zal de gemeente hier aandacht aan besteden. De laatste jaren is overigens sterk geïnvesteerd in jongerenvoorzieningen en staat de jeugd hoog op de agenda. In de nota “jong en dynamisch”, integrale visie, jeugd onderwijs en jeugdgezondheidszorg 2007-2011 staan de ambities verwoord.

5.2.

Leefbaarheid in Buurse

Buurse is een schitterend kerkdorp met een hechte gemeenschap. Het dorp ligt op ruime afstand van Haaksbergen en is dan ook sterk op zichzelf georiënteerd. In Buurse is een bewonerscomité aanwezig, die zich zeer inspant over het wonen en leven in Buurse. Geconcludeerd kan worden dat de leefbaarheid in Buurse goed is en de aanwezigheid van de basisvoorzieningen (school, winkel, etc.) hoog worden gewaardeerd. Er blijft enige zorg bestaan over de terugloop van leden en vrijwilligers voor de verenigingen. Daarnaast is het erg belangrijk dat er een continuïteit in woningbouw plaats vindt voor de plaatselijke bewoners. De woningbouw moet dan ook vooral gericht zijn om starters in Buurse te behouden en doorstroming van woningbezitters te bevorderen.

25

5.3.

Leefbaarheid in Sint Isidorushoeve

De leefbaarheid in Sint Isidorushoeve wordt door de plaatselijke bevolking hoog gewaardeerd. Er zijn diverse voorzieningen, waarbij het Dorpshuis "t Meuken een centrale functie vervuld. Het dorpshuis biedt ruimte aan maar liefst 32 verenigingen. Grote zorg is echter het vasthouden van jongeren aan het dorp. Dit is onder meer van groot belang voor een bloeiend verenigingsleven. De afgelopen jaren is echter onvoldoende gebouwd in Sint Isidorushoeve, met als gevolg dat veel jongeren naar elders zijn vertrokken. Ten aanzien van de gewenste samenstelling van de nieuwbouw zijn de volgende signalen afgegeven: bouwen van groeiwoningen voor starters, geen bouwkavels tenzij in de vorm van kleine kavels voor starters, levensloopbestendige huurwoningen voor zowel starters als senioren en woningen waarin mensen met intensieve zorg kunnen blijven wonen.

5.4.

Gedifferentieerde woonwijken en diversiteit in woonmilieus

De gemeente streeft naar gedifferentieerd samengestelde woongebieden, zodat verschillende leeftijdsgroepen er samen kunnen leven. De gemeente vindt een evenwichtige bevolkingssamenstelling van wijken en kernen een belangrijk uitgangspunt. In de kern Haaksbergen zal de toevoeging van nieuwe woonmilieus vooral op de uitbreidingslocaties “Wissinkbrink” en “Veldmaat” gestalte moeten krijgen. Maar ook inbreidingslocaties die beschikbaar komen voor woningbouw kunnen bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van de bestaande woonmilieus.

Bestaande woningbouw ‘t Meuke

De vernieuwing in de buurten Julianastraat/Spanbeddestraat en ‘t Meuke zullen ingrijpend zijn, zodat ook daar sprake zal zijn van het creëren van meer diversiteit in woonmilieus.

5.5.

Vernieuwing binnenstedelijk bedrijventerrein

Een voor Haaksbergen zeer belangrijke investering en vernieuwing betreft een gebied met verouderde bedrijventerreinen, waarop al in de jaren negentig gestart is met een proces van herstructurering. De daar gevestigde bedrijven veroorzaken hinder naar de woonomgeving en worden ruimtelijk en milieukundig beperkt in hun economische ontwikkeling.

26

Voor senioren geschikte huurappartementen. 2

Een eerste fase is inmiddels afgerond. Daar zijn 81 woningen en ca 1.300m winkelruimte gerealiseerd. De andere 3 fasen zijn nu aan bod en ook daar zullen bedrijven plaats maken voor hoofdzakelijk woningen.

5.6.

Opgaven in bestaande woongebieden in Haaksbergen

De kwaliteit en de verhuurbaarheid van de sociale huurwoningen is in de gehele gemeente momenteel goed. Toch zijn er kwetsbare woningsegmenten die, bij een afname van de vraag naar huurwoningen, minder goed verhuurbaar worden. Dat is in het verleden ook gebleken. Zo was aan het eind van de jaren negentig de vraag naar huurwoningen zo sterk afgenomen, dat bepaalde complexen huurwoningen moeilijk verhuurbaar waren. Hier komt bij, dat huurders behoefte hebben aan hogere woonkwaliteit. Voorts verandert de bevolking van samenstelling: minder gezinnen en meer senioren. De samenstelling van de huurvoorraad sluit nu niet goed aan op de toekomstige samenstelling van de bevolking in Haaksbergen. Er is behoefte aan minder ééngezins huurwoningen en meer huurappartementen voor de doelgroep (ouderen, lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en psychiatrische patiënten). Het is onafwendbaar dat de huurvoorraad in de kern Haaksbergen op onderdelen vernieuwd moet worden. De opgave omvat de versnelde herstructurering van ongeveer 150 huurwoningen. Gelet op die opgave zijn in het strategisch voorraadbeleid door Woningcorporatie Domijn diverse locaties beoordeeld, waaronder de Julianastraat/Spanbeddestraat en ’t Meuke. In de komende jaren zal moeten worden bepaald welke complexen huurwoningen in aanmerking komen voor verandering (sloop, vervangende nieuwbouw, woningaanpassing, etc.). Onderschreven wordt dat dit afwegingsproces in zorgvuldig overleg tussen Woningcorporatie Domijn en de gemeente zal gebeuren, waarbij de woningstichting ook de bewoners zal raadplegen. Daar waar sprake is van herstructurering van huurwoningen, zal bij de planontwikkeling ook aandacht besteed worden aan diverse sociale aspecten. Domijn heeft dit uitgewerkt in een Sociaal Plan.

5.7.

Opgaven in Buurse en Sint Isidorushoeve

De bestaande woningvoorraad in de kernen Buurse en Sint Isidorushoeve is goed. De sociale huurwoningen zijn goed verhuurbaar en ook kwalitatief goed. Daarnaast zal in beide kerkdorpen tot 2015 een inhaalslag moeten plaats vinden met betrekking tot de gewenste woningbouwvraag.

27

5.8.

Verkoop van huurwoningen

De kernvoorraad is omvangrijk genoeg om de huishoudens met een laag inkomen te kunnen huisvesten. Er is ruimte om huurwoningen te verkopen en hieraan bestaat behoefte bij huurders. De verkoop kan ook in financieel opzicht een bijdrage leveren aan de noodzakelijke herstructurering en aan de nieuwbouw van woningen voor de doelgroepen. Voorlopig wordt ervan uitgegaan dat de Woningcorporatie Domijn in de komende 10 jaar daadwerkelijk zo’n 300 woningen zal verkopen. Vrijwel zonder uitzondering zijn dit eengezinswoningen. De woningen zullen in eerste aanleg verkocht worden aan de zittende huurders en in tweede instantie, na verhuizing van de huurder, aan andere (potentiële) huurders van Woningcorporatie Domijn. In derde instantie kunnen de woningen vrij op de markt komen. De verkoopprijs van de woningen zal tussen de € 125.000,= en € 180.000,= liggen en zodoende goed bereikbaar voor onder meer tweeverdienende starters en jonge gezinnen. Opgave: 12. Vernieuwing van buurten in zorgvuldig overleg tussen Woningcorporatie Domijn en de gemeente Haaksbergen. 13. Verkoop/Koopgarant van 300 huurwoningen in de komende 10 jaar.

5.9.

Particulier opdrachtgeverschap

In de nota Mensen Wensen Wonen van het Rijk is het bieden van zeggenschap over de eigen woning, ook bij nieuwbouw, speerpunt van beleid. Het gaat dan vooral om uitgifte van kavels. Het gaat niet alleen om het bouwen van dure woningen, wat nu nog vaak het geval is bij kavels. Voorbeelden van collectief particulier opdrachtgeverschap laten zien dat ook voor middeninkomens hiervoor mogelijkheden zijn. Het rijk streeft tussen 2005 en 2010 naar 33% particulier opdrachtgeverschap bij nieuwbouw. Ook in de gemeente Haaksbergen is de belangstelling voor zelfbouw groot. De mogelijkheden van kaveluitgifte zijn in de komende jaren echter maar beperkt aanwezig, omdat de grond op inbreidings- en uitbreidingslocaties grotendeels in handen is van ontwikkelaars. De gemeente wil zich in de komende jaren inspannen voor het verruimen van de mogelijkheden van zelfbouw. Dit kan door zelf actief grond te verwerven of met de ontwikkelaars in de toekomst afspraken te maken over het aandeel uit te geven kavels. Ook wil de gemeente de betrokkenheid van toekomstige bewoners bij nieuwbouw bevorderen door consumentgericht bouwen. Bij consument gericht bouwen krijgen de toekomstige bewoners meer zeggenschap over het ontwerp en de inrichting van hun nieuwe woning. De belangstelling hiervoor is groeiend, omdat de consument op deze wijze meer keuzevrijheid krijgt. Ontwikkelaars en bouwbedrijven doen hiermee landelijk goede ervaringen op en zijn in toenemende mate bereid om hieraan mee te werken. De gemeente wil hiervoor de mogelijkheden in kaart brengen, in overleg met de woningcorporatie en ontwikkelaars. Ook wil de gemeente de bewoners van nieuw te ontwikkelen gebieden betrekken bij de invulling van de openbare ruimte. In de ideale situatie moet het ertoe leiden dat na de bouwrijpfase en oplevering van de woningen in een nieuw bouwgebied de nieuwe bewoners mee kunnen praten (binnen gegeven budgetten) over de verdere invulling van de openbare ruimte (bijvoorbeeld de keuze tussen een speelvoorziening en een hondenuitlaatplek).

28

Opgave: 14. De gemeente zet zich actief in om de beoogde woningbouwproductie te halen. 15. Sociale huurwoningen en sociale koopwoningen zullen bij voorkeur door Woningcorporatie Domijn worden gerealiseerd. Tevens wordt gestreefd, in het kader van de financiële haalbaarheid, dat Domijn de mogelijkheid krijgt om gecombineerde nieuwbouwprojecten te realiseren. 16. Nieuwbouw zal zoveel mogelijk worden gerealiseerd volgens het woningbouwprogramma/woningdifferentiatie. 17. Jaarlijks de ontwikkeling van de woningmarkt volgen en zonodig het nieuwbouwprogramma bijstellen. 18. Bieden van mogelijkheden van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. 19. Stimuleren van consument gericht bouwen, in overleg met woningcorporatie en ontwikkelaars.

5.10.

Levensloopbestendig bouwen, kwaliteit van de woning en woonomgeving

Levensloopbestendig bouwen is het zodanig bouwen van woningen dat mensen er gedurende verschillende fasen van hun leven in kunnen (blijven) wonen. Dit wordt bereikt door onder meer vrije indeelbaarheid en flexibiliteit, het voldoen aan woningeisen voor senioren, gebruiksgemak (domotica), veiligheid, toegankelijkheid en aanpasbaarheid. Het gaat er bij de ontwikkeling van nieuwe en vernieuwde woonmilieus dus om, dat deze niet alleen wat betreft type en prijsklasse van de woning aansluiten bij de toekomstige vraag, maar ook wat betreft uitrustingsniveau en kwaliteit van de woning en woonomgeving. Levensloopbestendig bouwen kan verwezenlijkt worden door onder andere ‘WoonKeur’, ‘Domotica’ en ‘Keurmerk veilig Wonen’ toe te passen.

5.11.

WoonKeur

WoonKeur is een kwaliteitslabel dat aangeeft of de woning, het woongebouw en de woonomgeving bruikbaar, veilig en toegankelijk zijn, ook voor mensen met een functiebeperking. In WoonKeur zijn ‘labels’ en ‘waarderingssystematieken’ voor woonomgeving en woningen samengevoegd (Seniorenlabel, Kwaliteitswijzer van de Vrouwen Advies Commissie, Keurmerk Veilig Wonen). Om het WoonKeur daadwerkelijk te verkrijgen moet aan verschillende criteria worden voldaan, met als gevolg kostenstijging. Soms kunnen creatieve oplossingen bijdragen aan een kostenbesparing, terwijl hetzelfde doel bereikt wordt. Daarom kiest de gemeente voor een pragmatische toepassing van WoonKeur bij alle levensloopbestendige nieuwbouw. Wat is WoonKeur WoonKeur is een certificaat voor nieuwbouwwoningen en integreert sinds 2000 de eisen uit het (vervallen) Seniorenlabel, het Handboek toegankelijkheid en het Politiekeurmerk. Het certificaat wordt afgegeven aan nieuwbouwwoningen met ruim voldoende woontechnische kwaliteit. Zo kent een woning met WoonKeur een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraak-´en sociale veiligheid, valveiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit. De eisen uit WoonKeur behoeden de individuele consument voor ontwerpfouten die nu of in de toekomst ongemak kunnen opleveren.

29

5.12.

Domotica

Domotica is een verzamelbegrip voor een hoog voorzieningenniveau van elektrotechnische en data- installaties in met name woningen. Bij woningen worden naast de bouwtechnische kwaliteit ook de technologische mogelijkheden steeds belangrijker. Videofoon bij appartementengebouwen is al een gangbare optie, maar de mogelijkheden worden steeds groter en daar moet vroegtijdig op ingespeeld worden. Voor senioren is het concept Domotica ontwikkeld. Bij dit concept gaat het om vergaande technologische voorzieningen aan een woning om het wooncomfort voor de vooral oudere bewoner te verhogen en waar mogelijk de veiligheid in de woning te vergroten. De infrastructuur/bekabeling in woningen beperkt nu nog vaak de mogelijkheden voor sommige moderne technologieën. De gemeente stimuleert toepassing van Domotica door dit onder de aandacht van ontwikkelaars te brengen. Daarnaast zal domotica een belangrijk aspect zijn bij de ontwikkeling van woonserviceszones (zie paragraaf 4.4).

5.13.

Keurmerk Veilig Wonen

Veiligheid in de woonomgeving is voor veel bewoners een belangrijk aandachtspunt. Verkeersveiligheid en sociale veiligheid zijn hiervan de belangrijkste aspecten. Het Keurmerk Veilig Wonen geeft richtlijnen aan voor veiligheid van woning en woonomgeving. Het gaat daarbij om sociale veiligheid, inbraakpreventie en brandveiligheid van woningen. Het aanbrengen van voorzieningen voor het keurmerk is niet verplicht. Wel keurt de politie de woning alvorens het keurmerk af te geven. De gemeente Haaksbergen past dit keurmerk in beginsel bij alle nieuwbouw toe en legt dit vast in exploitatie-overeenkomsten met ontwikkelaars.

5.14.

Bevorderen duurzaam bouwen, energiebesparing en waterbeheer

In regionaal verband is een convenant vastgesteld met betrekking tot duurzaam bouwen. Dit convenant heeft zowel betrekking op het stedenbouwkundige plan als op de gebouwen. Dit convenant is afgesloten tussen de gemeente, de woningcorporatie en ontwikkelaars. Daarnaast zijn verkopers en verhuurders van woningen per 1 januari 2008 verplicht om een energielabel te laten zien. Op die manier kunnen belangstellenden de energiekwaliteit van een woning meenemen in hun beslissing om die woning te kopen of te huren. Op het moment dat woningen van bewoner wisselen, dient de verkoper of verhuurder het energielabel te overhandigen aan de nieuwe eigenaar of nieuwe huurder. Een energielabel is 10 jaar geldig. Uitzonderingen zijn: - Huizen die jonger zijn dan 10 jaar hebben geen verplichting tot een energielabel. Deze zijn al energiezuinig gebouwd. - Wanneer er een Energie Prestatie Advies (EPA) is opgesteld door een gecertificeerd adviseur tussen 1 juli 2002 en 1 januari 2008, hoeft er geen energielabel worden gemaakt. - Professionele verhuurders (woningcorporaties) hoeven pas per 1 januari 2009 te voldoen aan de verplichting. Voorwaarde is wel dat de corporatie voor die datum al haar woningen van een energielabel heeft voorzien.

30

Opgave: 20.

Nadere afspraken maken over de toepassing van het label “WoonKeur”.

21.

Stimuleren toepassing Domotica bij nieuwbouw.

22.

Stimuleren Duurzaam Bouwen, overeenkomstig het regionaal afgesloten convenant.

31

6.

WONINGVRAAG, WOONWENS, PROGRAMMA/DIFFERENTIATIE, WONINGBOUWLOCATIES

6.1.

Kwantitatieve nieuwbouwopgave

Uitgangspunt is dat in de gemeente en in elke kern voldoende woningen gebouwd worden om te voorzien in de eigen woningbehoefte. Om dat te realiseren en rekening houdend met een optimale extramuralisering van 80%, wil de gemeente in de komende jaren het volgende programma realiseren. Gemeente Haaksbergen, gewenste woningvraag per kern; periode 2006-2015

Omvang bouwprogramma

Kern Kern SintHaaksbergen Kern Buurse Isidorushoeve

Totaal gemeente Haaksbergen

Woningbehoefte

500

20

30

550

Inlopen achterstand

220

45

25

290

Extramuralisering 1)

270

0

0

270

990

65

55

1.110

200

-

-

200

1.190

65

55

1.310

Totale toename woningvoorraad op basis van eigen woningbehoefte

Bijdrage in regionale opvang 2)

Totale toename woningvoorraad 1)

2)

6.2.

De extramuralisering vraagt om de realisatie van 270 woningen, dit is 80% van het totaal. De inzet is om het proces van extramuralisering in een periode van 10 jaar uit te voeren. Daarnaast bestaat er de wens om de wachtlijsten te verminderen. Dit vergt aanvullend de realisatie van ongeveer 60 woningen. De resterende 20% zal worden ingezet voor verzorgd wonen, door middel van kleinschalige woonvormen. In overleg met de regio Twente zal deze opgave nader worden ingevuld.

Woonwens Haaksbergen

Starters Starters zijn merendeel jongeren tussen de 20 en 25 jaar. Zij hebben vaak een laag inkomen. Tot enkele jaren terug, rond 2001, toen de economische vooruitzichten minder rooskleurig waren, sprak een ruime meerderheid van de starters zich uit voor een huurwoning. Inmiddels is het economische tij verbeterd en spreken starters zich in ruime mate uit voor een koopwoning. In de gemeente Haaksbergen is 37% van de starters op zoek naar een huurwoning en 63% zoekt een koopwoning. De voorkeur bij starters gaat uit naar een ééngezinsrijenwoning, tweekapper of vrijstaande woning. Belangstelling voor nieuwbouw is beperkt terwijl kopen van een kavels groot is.

32

Doorstromers Doorstromers tot 55 jaar willen in de toekomst vaker van een huurwoning naar een koopwoning verhuizen. Daarbij laten ze wel zien wooncarrière te willen maken. Een grote groep doorstromers wil verhuizen van een rijenwoning of tweekapper naar een vrijstaande woning. Doorstromers vanaf 55 jaar wonen nu merendeels in een koopwoning, en willen bij verhuizing vaker naar een huurwoning. In de huursector ligt het accent op betaalbare huurwoningen (tot € 520,--). Daarnaast is er nog een bescheiden wens wooncarrière te maken door verschuiving naar duurdere koopwoningen. Veel 55-plussers willen een appartement (tweederde van de vraag), of in mindere mate een vrijstaande woning. Doorstromers van 55 jaar en ouder geven een sterke voorkeur voor woonmilieus in of nabij een centrum. Gemeente Haaksbergen: Woonwensen naar doelgroep in Haaksbergen Starter Doorstromer < 55 jaar Gewenst Huidig Gewenst 37% 29% 15% Huur

Doorstromer 55 jaar e.o. Huidig Gewenst 32% 61%

Tot € 339 € 339 – € 520 € 520 - € 615 Vanaf € 615 Koop

17% 73% 4% 6% 63%

24% 64% 7% 5% 71%

4% 68% 16% 12% 85%

19% 74% 2% 5% 68%

5% 63% 12% 20% 39%

Tot € 150.000 € 150.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 400.000 Vanaf € 400.000 Woningtype Eengezinswoningen 2^1 kap/geschakeld Vrijstaande woning Appartement zonder lift Appartement met lift Overig Aant. ingevulde enquêtes

7% 58% 18% 12% 5%

5% 38% 33% 12% 12%

3% 24% 27% 27% 19%

3% 30% 30% 24% 13%

1% 18% 35% 28% 18%

27% 22% 34% 10% 6% 1% 500

38% 35% 15% 6% 0% 0% 2100

16% 25% 48% 1% 8% 2%

33% 33% 29% 0% 3% 2% 750

8% 4% 18% 3% 63% 4%

Bron: Woningmarktanalyse TWO 2006, woonconsumentenenquête Companen

6.3.

Woonwens Buurse en Sint Isidorushoeve

Starters In de kleine kernen Buurse en Sint Isidorushoeve zijn maar weinig starters op zoek naar een huurwoning. Zij hebben vooral belangstelling voor een koopwoning en zoeken daarbij vaker een duurdere koopwoning. Ook de belangstelling voor een bouwkavel ligt in deze kleinere kernen veel hoger dan in de kern Haaksbergen. Doorstromers Het opstroomprofiel (opstromen naar duurdere woningen) voor de doorstromers onder de 55 jaar is in Sint Isidorushoeve maar in beperkte mate aanwezig. Wel is er vooral vraag naar woningen tot € 400.000,--. In Buurse is de vraag naar duurdere koopwoningen onder doorstromers tot 55 jaar groter dan in Sint Isidorushoeve. De wat goedkopere samenstelling van de voorraad koopwoningen in Buurse (ten opzichte van Sint Isidorushoeve) doet meer mensen verlangen naar een dure 33

koopwoning. Onder de doorstromende 55-plussers is er een sterke trend om van een koopwoning naar een huurwoning te verhuizen. Dit geldt in sterkere mate voor de kern Haaksbergen dan voor de kleine kernen. In Haaksbergen (66%) en in Sint Isidorushoeve (60%) is er een uitgesproken voorkeur voor een appartement. In Buurse is maar 30% van de oudere doorstromers op zoek naar een appartement en zijn ouderen vooral op zoek naar een vrijstaande woning. Gemeente Haaksbergen: Woonwensen naar doelgroep in Buurse Starter Doorstromer < 55 jaar

Huur Tot € 339 € 339 – € 520 € 520 - € 615 Vanaf € 615 Koop Tot € 150.000 € 150.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 400.000 Vanaf € 400.000 Woningtype Eengezinswoningen 2^1 kap/geschakeld Vrijstaande woning Appartement zonder lift Appartement met lift Overig Aant. ingevulde enquêtes

Gewenst 8%

Huidig

Doorstromer 55 jaar e.o. Huidig Gewenst 18% 47%

11%

Gewenst 6%

92%

89%

17 % 17% 0% 66% 94%

33% 59% 0% 8% 82%

0% 65% 0% 35% 53%

-

-

0% 0% 36% 32% 32%

0% 20% 27% 33% 20%

0% 18% 16% 30% 36%

50

50

0% 12% 78% 1% 0% 9%

10% 25% 56% 0% 0% 9% 25

6% 1% 53% 1% 28% 11%

Bron: Woningmarktanalyse TWO 2006, woonconsumentenenquête Companen

Gemeente Haaksbergen: Woonwensen naar doelgroep in Sint Isidorushoeve Starter Doorstromer < 55 jaar Doorstromer 55 jaar e.o. Gewenst Huidig Gewenst Huidig Gewenst 13% 6% 15% 15% 52% Huur Tot € 339 € 339 – € 520 € 520 - € 615 Vanaf € 615 Koop Tot € 150.000 € 150.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 400.000 Vanaf € 400.000 Woningtype Eengezinswoningen 2^1 kap/geschakeld Vrijstaande woning Appartement zonder lift Appartement met lift Overig Aantal ingevulde enquêtes

87%

20% 40% 40% 0% 71%

4% 68% 16% 12% 85%

85%

33% 13% 0% 54% 48%

-

0% 42% 11% 21% 26%

3% 24% 27% 27% 19%

-

0% 0% 39% 39% 22%

50

1% 55% 32% 0% 0% 12% 75

16% 25% 48% 1% 8% 2%

25

15% 0% 25% 0% 60% 0%

Bron: Woningmarktanalyse TWO 2006, woonconsumentenenquête Companen

34

6.4.

Woningbouwprogramma/woningdifferentiatie

In beeld is gebracht hoe de woningvraag in de komende jaren (2006-2015) zal zijn samengesteld. Op basis van de woningvraag en de woonwensen wil de gemeente zo goed mogelijk inspelen met het realiseren van nieuwbouw, waarbij rekening wordt gehouden met de volgende omstandigheden: - Gemeente Haaksbergen blijft inzetten op een beleid dat gericht is op doorstroming om de huisvestingsmogelijkheden van alle doelgroepen te bevorderen; - Door verkoop van èèngezins-huurwoningen kan een bijdrage worden geleverd in het opvangen van de vraag naar goedkope koopwoningen; - Gemeente Haaksbergen wil zich inspannen om aanvullende behoefte aan zelfstandige woningen te realiseren, die rollator- of rolstoelgeschikt zijn voor senioren. Op basis van de woningvraag en de woonwensgegevens is een realistische doorrekening gemaakt op welke wijze de gemeente Haaksbergen het woningbouwprogramma en woningdifferentiatie tot 2015 wil gaan realiseren.

Woningbouwprogramma/woningdifferentiatie 2006- 2015

2^1 kap/geschakeld

Vrijstaande woning

Appartement

Totaal

Huur € 339 tot € 520 Vanaf € 520

Eengezinswoning(en) (rijen)

Haaksbergen

55 -

50

30

175 30

230 110

Subtotaal huur Koop € 150.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 300.000 € 300.000 tot € 400.000 Vanaf € 400.000

55

50

30

205

340

135 -

200 90 -

165 165 20

20 35 20 -

155 400 275 20

Subtotaal koop

135

290

350

75

850

Totaal

190

340

380

280

1190

35

2^1 kap/geschakeld

Vrijstaande woning

Appartement

Totaal

Eengezinswoning(en) (rijen)

2^1 kap/geschakeld

Vrijstaande woning

Totaal

Buurse

Eengezinswoning(en) (rijen)

Sint Isidorushoeve

2 2

-

-

4 4

6 6

7 3

-

-

7 3

Subtotaal huur Koop € 150.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 300.000 Vanaf € 300.000

4

-

-

8

12

10

-

-

10

4 -

8 16 -

13

3 -

12 19 13

20 -

25 -

10

20 25 10

Subtotaal koop

4

24

13

3

44

20

25

10

55

Totaal

8

24

13

11

56

30

25

10

65

Huur € 339 tot € 520 Vanaf € 520

De woningbouw tot 2015 zal in Haaksbergen voor 40% moeten worden gerealiseerd op diverse inbreidingslocaties binnen de kern Haaksbergen en voor 60% in de nieuwe uitleggebieden Wissinkbrink en De Veldmaat. Gelet op het aanwezige voorzieningenniveau in de kern Haaksbergen ligt het voor de hand dat in inbreidingslocaties relatief meer appartementen gerealiseerd zullen worden.

V o o r wKoopappartementen geschikt voor senioren (hoek Sonderenstraat/ ’t Kempke)

Voor wat betreft de nieuwbouw in Buurse en Sint Isidorushoeve is in 2007 planontwikkeling gaande om te kunnen voldoen aan de woonwens en woningvraag.

36

6.4.

Woningbouwlocaties

De nieuwbouw is over verschillende locaties verspreid. Onderstaand is aangegeven welke locaties in beeld zijn om het woningbouwprogramma tot 2015 te kunnen realiseren.

e

BBG 2 kwadrant (deel Kop) e BBG 3 kwadrant (TTH-terrein) e BBG 4 kwadrant (Frankenhuis) Coco Bongo (Eénhuis) Volvo-garage Ariensschool Hofferie 2 Verpleeghuis ’t Wiedenbroek Verzorgingshuis ’t Saalmerink Div. inbreidingsloc. in/rond centrum Incidentele bebouwing Wissinkbrink Veldmaat Buurse (Meulenkamp) Buurse (nieuw woongebied) Sint Isidorushoeve (Kemerij) St. Isidorushoeve (nieuw woongebied) Totaal, abs

i i u u i i i i i u i i i i i i i i i i i i/u u u u u u u

Totaal, %

4 42 -10 -25 14 12

20 50 20

-25 -20 17 4

-65 -25 18 4

10

31 10 -25

-10 8 4 90

Te realiseren 2006 - 2015

Gerealiseerd 2004 / 2006

Appartement

Vrijstaande woning

2^1 kap/geschakeld

Eéngezinswoning (rijen)

Woningbouwlocaties 2006-2015 Molenstraat Saalmerink e Hassinkbrink II, 2 fase e Hassinkbrink II, 3 fase Albert Cuyplaan Uitterhoevestraat Marktpromenade Timmerfabriek Ter Huurne Veldkampstraat De Greune (bedrijfswoningen) De Greune(Hengelosestr./Veldmaterstr.)

i = inbreiding, u = uitbreiding

Gemeente Haaksbergen: woningbouwlocaties.

4 42 100 80 57 24 90 31 30

10 25

30

56

86

20 60 18

20 10 97 -17 15

60 120 135 17 15 25

25 15 25

20 10

149 60 8 30

-44 5 10 90

44

8 478

189 55 2 25 8 24 492

10 5 10 50 110 31 2 10 5 13 309

11 504

50 50 100 50 498 170 12 65 13 56 1783

27%

28%

17%

28%

100%

50 24

Geconcludeerd wordt dat de (beschikbare) inbreidings- en uitbreidingslocaties voor de periode 2006-2015 ruimschoots toereikend zijn. Niet alle inbreidingslocaties zullen de komende periode gerealiseerd worden; er is altijd sprake van onverwachte tegenvallers.

37

7.

UITVOERING VAN BELEID

De instrumenten die de gemeente voor uitvoering van het woonbeleid beschikbaar heeft, zijn nogal veranderd. Eind jaren negentig formuleerde de gemeente beleid en voerde dit ook voor het grote deel uit. Steeds meer is de uitvoering een taak van marktpartijen geworden, met een eigen verantwoordelijkheid als het gaat om bedrijfsvoering. Dit betekent dat de overheid minder grip heeft op de uitvoering en steeds meer als regisseur optreedt, waarvoor zij voorwaardenscheppend, initiërend en motiverend wil zijn. De gemeente heeft wel een verantwoordelijkheid voor een beleid dat zo goed mogelijk het collectieve belang dient. Als regisseur probeert de gemeente de uitvoerende partijen achter haar beleid te krijgen. Voorwaarde is dat de regisseur haar programma aan de spelers duidelijk maakt en de spelers ook de ruimte geeft voor eigen inbreng. Draagvlak voor het beleid is dan ook belangrijk, en dat ontstaat door samenwerken. Samen met burgers en met instellingen.

7.1.

Communicatie met partijen

De gemeente wil geregeld overleg met verschillende partijen. Frequent is er overleg met de woningcorporatie, zorginstellingen en met bewonersorganisaties. Op vijf wijzen geeft de gemeente vorm aan de communicatie met “externe” partijen, waarbij zoveel mogelijk bij bestaande overleggen aangesloten wordt: •

•

•

•

•

Structureel jaarlijks overleg: de gemeente gaat na of de partijen die bij het wonen in de gemeente Haaksbergen betrokken zijn, het nuttig vinden om jaarlijks overleg te voeren over de uitvoering van het Wonen in Haaksbergen. In het kader van de monitoring wordt hieraan verder aandacht besteed. Uitkomsten uit dit overleg kunnen een rol spelen bij de jaarlijks op te stellen prestatieafspraken. (Project-)gericht overleg: bij specifieke projecten kijkt de gemeente welke partijen belanghebbend zijn en direct bij het project betrokken moeten worden. Aan hen wordt gevraagd in projectverband of in andere vorm te participeren in het proces. Het gaat dan om intensiever en frequenter overleg dan het structurele jaarlijkse overleg. Bestuurlijk overleg tussen gemeente en woningcorporatie: twee maal per jaar overleggen de portefeuillehouder wonen en de directie van de woningcorporatie over het te voeren beleid. Naar behoefte vindt ambtelijk overleg plaats. Regulier overleg wonen, welzijn en zorg: Vier keer per jaar overleggen de portefeuillehouder welzijn/Wmo en de partners rond wonen, welzijn en zorg. In dit informatieve overleg worden strategische beleidsvraagstukken en beleidsstandpunten op bestuurlijk niveau uitgewisseld en informeren de partners elkaar over ontwikkelingen in de gemeente Haaksbergen. Informeel overleg: naast het formele overleg is natuurlijk ook binnen “informele netwerken” overleg. Om zaken spits te krijgen is dit een effectieve werkwijze. Dit overleg is altijd aanvullend op bovenstaande vormen van overleg en nooit ter vervanging. Opgave: 23. Samenwerking met partners, burgers en instellingen vormgeven door middel van: structureel jaarlijks overleg, projectgericht overleg, bestuurlijk overleg, regulier overleg wwz en informatief overleg.

38

7.2.

Prestatieafspraken gericht op bereiken van effecten

Voor een effectieve uitvoering van het Woonbeleid heeft de gemeente Haaksbergen met de toenmalige Woningstichting Lucht&Licht, nu geheten Woningcorporatie Domijn”, eind 2006 gezamenlijk prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken vormen de eerste aanzet voor het te volgen beleid. Partijen zullen jaarlijks de gemaakte prestatieafspraken monitoren en evalueren en indien noodzakelijk aan de hand van de woningmarktsituatie bijstellen. Op basis van de evaluatie kan het nodig blijken prestatieafspraken aan te passen. Daarbij geldt: des te gedetailleerder de afspraken, des te frequenter aanpassing nodig zal zijn. Opgave: 24. De gemaakte prestatieafspraken jaarlijks evalueren en actualiseren.

7.3.

Evalueren en actualiseren van woonvisie

De maatregelen in deze beleidsvisie en de prestatieafspraken zullen op hun effectiviteit gevolgd moeten worden. Deels kan dat door gegevens over het functioneren van de woningmarkt en de bevolkingsopbouw te verzamelen. Ook gegevens vanuit de jaarlijkse voortgangsrapportage van de woonruimteverdeling kan de gemeente hierbij betrekken. De gemeente brengt deze gegevens bij elkaar. Daartoe stelt zij een beknopte notitie op, met puntsgewijs een weergave van de belangrijkste ontwikkelingen. Niet alle maatregelen laten zich echter in cijfermatige gegevens uitdrukken. Daarom wil de gemeente Haaksbergen ook met partijen de voortgang van de uitvoering bespreken. Dit doet zij in het jaarlijks structureel overleg. De volgende vragen staan dan centraal: • Is een maatregel uitgevoerd? Zo ja, hoe dan? • Welke effecten had de uitvoering en waren dit de beoogde effecten? • Bijstellen van de maatregelen nodig om de effecten alsnog te realiseren? Zo ja, hoe dan? Deze evaluatie verschaft duidelijkheid over nieuwe ontwikkelingen of inzichten die bijstelling van beleid nodig maken.

7.4.

Evalueren en aanpassing van beleid

Naast de jaarlijkse prestatieafspraken en monitoring/evaluatie ligt een tweejaarlijkse cyclus voor de hand: na twee jaar wordt gekeken of de gekozen beleidsuitgangspunten nog altijd actueel zijn (ook met het oog op de mogelijk veranderde politieke context na de verkiezingen) of dat aanpassing van beleid gewenst is. Na vier jaar is de bestuurlijke context en de situatie op de woningmarkt dusdanig gewijzigd, dat een herziening van de Woonvisie voor de hand kan liggen. Bij de herziening is het tevens gewenst een integraal woningmarktonderzoek uit te voeren, dat gezamenlijk door gemeente en woningcorporatie wordt begeleid.

39

7.5.

Uitvoeringsplan

In het uitvoeringsplan staan activiteiten (producten en opgaven) die voortkomen uit de verschillende paragrafen.

De nummers bij de maatregelen verwijzen naar het nummer dat in de voorgaande hoofdstukken is gegeven onder de kopjes “maatregelen”. In het uitvoeringsplan is ook de prioriteit aangegeven. Verder is in het schema weergegeven welke partijen bij de verschillende producten en acties een rol spelen.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

doorlopend (D)/ terugkerend (T)

Producten en acties Voor de langere termijn een op doorstroming gericht woningbouwprogramma realiseren

prioriteit

Opgave

Voor een deel valt dit al binG= gemeente nen de werkzaamheden van C= woningcorporatie afdelingen, maar voor een W= welzijnsinstelling, zorginstellingen maatschappelijk middenveld deel gaat het om nieuwe M= marktpartijen, projectontwikkelaars activiteiten. In de programma’s werkt de gemeente deze activiteiten verder uit. Bij het vaststellen van de programma’s richt de gemeente zich op korte termijn op activiteiten met X aangegeven prioriteit.

D

Betrokken partijen G, C

Op de korte termijn nieuwbouw realiseren, gericht op starters, jonge gezinnen en senioren.

X

G, C, M

Bij de uitgifte van bouwkavels minimaal 20% labellen voor starters.

X

G

Onderzoek doen naar de belangstelling voor tussenvormen van huur en koop.

X

G, C

Opplussen van bestaande woningen in de komende jaren ten behoeve van de doelgroep.

X

G, C

Zorgvuldige afweging van gemeente bij benutting van inbreidings- en uitbreidingslocaties. In overleg met de woningcorporatie na gaan welke complexen in aanmerking komen voor een versnelde transformatie.

D

X

Diverse maatregelen nemen om het aanbod van huur- en koopwoningen voor mensen met een lichte functiebeperking te vergroten. In de prestatieafspraken de minimale omvang van de kernvoorraad vastleggen.

G

G, C

G, C, M

X

G, C

Aanbodsysteem in 2008 evalueren. G, C

40

12

doorlopend (D)/ terugkerend (T)

prioriteit

Opgave 11

Producten en acties Ontwikkelingen nieuwe huisvestingswet volgen en inspelen op de beschikbaarheid van koopwoningen en bouwkavels voor mensen met een binding aan de gemeente.

Betrokken partijen G

Vernieuwing buurten in zorgvuldig overleg tussen woningcorporatie en gemeente.

G, C

13

Verkoop van 150 huurwoningen in de komende 10 jaar.

G, C

14

Actieve inzet gemeente om de beoogde woningbouwproductie te halen.

15

X

G

Sociale huurwoningen en sociale koopwoningen bij voorkeur door Woningcorporatie Domijn laten realiseren.

D

G, C

Nieuwbouw zoveel mogelijk realiseren volgens woningbouwprogramma/woningdifferentiatie.

D

G, C, M

17

Jaarlijkse ontwikkelingen op de woningmarkt volgen.

D

G, C, M

18

Bieden van mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

D

G, C, M

16

19

Stimuleren consumentgericht bouwen.

20

Maken van nadere afspraken over toepassing “WoonKeur” bij nieuwbouwwoningen (levensloopbestendig).

D

G, C, M

21

Stimuleren en toepassen Domotica bij nieuwbouw.

D

G, C, M

22

Stimuleren van Duurzaam Bouwen, volgens regionaal convenant.

D

G, C, M

Samenwerken met partners; structureel jaarlijks overleg, projectgericht en bestuurlijk overleg, regulier wwz overleg en informatief overleg.

T

G, C, M, W

Jaarlijks de prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporatie evalueren en actualiseren.

T

G, C, M, W

23

24

G, C, M

41

42

BIJLAGEN




Kaders voor beleid




Begrippen en afkortingen

43

Kaders voor beleid

Rijksbeleid

Nota Mensen Wensen Wonen Als opvolger van de nota “Volkshuisvesting in de jaren negentig” is begin 2002 de Nota Mensen, Wensen, Wonen (Nota Wonen) vastgesteld. Het bevat de kernopgaven voor het “wonen” in het eerste ste decennium van de 21 eeuw: • Vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving Op dit moment werkt de woningmarkt zodanig dat veel mensen hun woonwensen onvoldoende kunnen honoreren. Om dit te verbeteren moet de zeggenschap van zowel kopers als huurders worden vergroot. • Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities Bepaalde groepen in de samenleving verliezen de aansluiting met grote groepen die het voor de wind gaat. Het kabinet wil ook via het woonbeleid deze aansluiting behouden en verbeteren. • Bevorderen van wonen en zorg op maat Het aantal mensen dat zorg nodig heeft, neemt in de toekomst fors toe. Het woonbeleid wil de ontwikkeling bevorderen van op maat gesneden woon- en zorgarrangementen, die nauw aansluiten bij de (individuele) behoeftes en wensen van de zorgbehoevenden. • Verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit De kwaliteit van het wonen in de steden blijft achter bij die elders in het land. Met het grotestedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) wordt de stedelijke woonkwaliteit verbeterd. De ambities op dit gebied worden aanzienlijk verhoogd. • Tegemoet komen aan groene woonwensen Er is bij de burgers een grote belangstelling om ruim en groen te wonen. Het woonbeleid richt zich op het faciliteren van deze woonwensen zonder dat daarbij natuurwaarden en ruimtelijke kwaliteiten worden geschaad.

Van “bouwen” naar “wonen” Volkshuisvesting wordt steeds minder gezien als synoniem voor het bouwen van nieuwe woningen. Er bestaat steeds meer aandacht voor het beheer van de bestaande woningvoorraad, woonomgeving en de relatie met zorg, welzijn en milieu. Deze verschuiving hangt samen met het feit dat mogelijke woningtekorten zowel kwalitatief als kwantitatief van aard kunnen zijn. De verschuiving van “bouwen” naar “wonen” komt ook tot uitdrukking in het ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing). Hierbij zijn meerdere subsidies op het gebied van wonen gebundeld. NB: nu op veel plaatsen de bouwproductie stagneert en er onvoldoende bestaande woningen vrijkomen voor nieuwe bewoners, ligt een vernieuwde aandacht voor het opvoeren van de bouwproductie voor de hand.

Woonzorgstimuleringsregeling VROM en VWS VROM en VWS hebben de woonzorgstimuleringsregeling geïntroduceerd. Deze subsidieregeling moet een bijdrage leveren aan een goede samenhang tussen wonen, zorg en dienstverlening voor de verschillende doelgroepen. Op deze manier wordt bevorderd dat burgers zolang mogelijk zelfstandig kunnen functioneren in de samenleving. De subsidie is bedoeld voor innovatieve projecten, waarbij het kan gaan om nieuwe technologie, samenwerkingsvormen tussen wonen, welzijn en zorg, en

44

nieuwe processen. Uit de rijksbegroting voor 2003 blijkt dat de accenten anders komen te liggen, bijvoorbeeld domotica, ICT-projecten.

Provinciaal beleid Streekplan Overijssel 2000+ De basis voor het verstedelijkingsbeleid in het Streekplan Overijssel 2000+ is in hoofdlijnen al uitgewerkt in de "Strategische Visie op de toekomst van Overijssel" (oktober 1997). Dit betreft een samenstel van uitgangspunten rond de bevolkingsspreiding, die voorlopig nog steeds als uitgangspunt voor de actualisering van de bevolkings- en woningbehoefteprognose is aangehouden. In 2004 vindt een evaluatie plaats en kan zonodig besloten worden tot bijstelling van beleid. De uitgangspunten uit het Streekplan komen op het volgende neer. 1. Ombuiging van trendmatige bevolkingsgroei voor de regio Twente. 2. Bundeling van bevolkingsgroei in stadsgewesten. 3. Spreiding over West-Overijssel en Twente In het Streekplan is voor beide regio’s een bandbreedte voor de groei aangegeven. Voor WestOverijssel is de bandbreedte een positief migratiesaldo van +1.000 personen per jaar (trend vanaf 1990) en +2.000 (trend vanaf 1997, toen de VINEX-locaties in Zwolle en Deventer op stoom kwamen). Voor het bepalen van de woningbehoefte van de plattelandsgemeenten wordt de onderkant van de bandbreedte gevolgd. De groei die uitgaat boven de onderkant van de bandbreedte wordt gebundeld in de netwerksteden (Zwolle-Kampen). 4. Streekcentra kern Haaksbergen en kern Hardenberg. De kernen Haaksbergen en Hardenberg zijn streekcentra met ruimere ontwikkelingsmogelijkheden. 5. Overige kernen/gemeenten Voor de overige kernen geldt een beleid dat gericht is het voorzien in de eigen woningvraag. Hierbij gaat het met name om de huisvesting van starters en ouderen, alsmede mensen die door hun werk in de betreffende kern moeten wonen. De bundeling van de groei in de stadsgewesten en in mindere mate ook in de streekcentra zijn leidende doelstellingen en resulteren er onder meer in, dat in de overige kernen tezamen sprake is van enig negatief migratiesaldo (binnenlands + buitenlands).

Partiele herziening Wonen; Streekplan Overijssel 2000+ Op 16 maart 2005 heeft Provinciale Staten van Overijssel de Partiele herziening Wonen van het Streekplan Overijssel 2000+ vastgesteld. Met deze streekplanherziening geeft de provincie inhoud aan de nieuwe verhoudingen tussen provincie, gemeenten en andere partijen. Voor de omslag in het provinciale woonbeleid was deze herziening van het geldende streekplan, dat in december 2000 werd vastgesteld, dan ook noodzakelijk. Uitgaande van krachtige gemeenten past een grotere beleidsruimte voor de gemeenten. Een grotere beleidsvrijheid voor gemeenten gaat gepaard met heldere en afrekenbare afspraken. In het verleden is aan het provinciale woonbeleid vooral sturing gegeven via de kwantitatieve benadering: de “contingenten”. In plaats van die kwantitatieve sturing zal nu gestuurd gaan worden op kwalitatieve criteria. De provincie zal daarbij in ieder geval een ruime invulling van “woonkwaliteit” hanteren. Het gaat daarbij om kwaliteit van de woning, van de woonomgeving, van de woonlocatie en van de inpassing.

45

Met de omslag van sturen op woningbouwcontingenten naar sturen op kwaliteit is de provinciale woonvisie (eind 2002 vastgesteld door Gedeputeerde Staten) op belangrijke onderdelen niet meer actueel. Deze woonvisie brengt de provincie dan ook niet verder in procedure. De blijvend relevante onderdelen ervan worden opgenomen in de uitwerking van het voorgenomen provinciaal woonbeleid. De hoofddoelstelling van het provinciaal woonbeleid is: Er zijn voor iedereen voldoende woningen in de juiste woningtypen. Deze staan, goed ingepast, op de juiste plek, in gedifferentieerde woonmilieus en in een aantrekkelijke en veilige woonomgeving, waarin mensen zich thuis voelen. Deze hoofddoelstelling brengt met zich mee dat het aanbod op de woningmarkt zich kan richten op de vraag van de consumenten. De consument bepaalt uiteindelijk welke woonkwaliteit hij wenst en zal keuzes maken op basis van zijn woonvoorkeuren. Buiten de stedelijke netwerken heeft het wonen van de lokale bevolking voorrang. Het gaat vooral om de huisvesting van starters, ouderen, mensen die zorg nodig hebben of door hun werk aan een bepaalde kern gebonden zijn. Ter wille van een goede integratie zullen in de betreffende kernen ook huisvesting geboden moeten worden aan bijzondere doelgroepen als studenten, dak- en thuislozen en statushouders. Daartoe moet de uitbreiding van de woningvoorraad strategisch worden ingezet en zijn aanpasbare (levensloopbestendige) woningen nodig.

Goed Wonen in Overijssel (2003) De centrale ambitie in de provinciale Woonvisie was om samen met de andere betrokken partijen op de woningmarkt ervoor te zorgen dat er op de juiste plekken in de provincie voldoende goede woningen zijn voor iedereen in gedifferentieerde, duurzame woonmilieus en in een prettige woonomgeving. Dit is uitgewerkt in vier inhoudelijke doelstellingen. 1. Sterke steden Duurzame stedelijke ontwikkeling is het motto van de komende jaren. De steden hebben een opgave om te blijven werken aan hoogwaardige woonkwaliteit. De processen van transformatie en herstructurering moeten met kracht worden voortgezet. 2. Vitaal platteland In de dorpen staat het wonen van de lokale bevolking voorop. Toch hebben de kernen op het platteland (exclusief Haaksbergen en Hardenberg) slechts beperkte uitbreidingsmogelijkheden. De provincie wil nadrukkelijk bevorderen dat gemeenten op het gebied van het wonen tot integrale beleidsontwikkeling komen en de afwegingen ten aanzien van het bouwen minder ad-hoc invullen. De beleidsontwikkeling moet niet alleen betrekking hebben op de nieuwbouw, maar vooral ook op de bestaande woningvoorraad. Inbreiding en herstructurering van de bestaande voorraad huurwoningen zal centraal moeten staan. De vitaliteit van het platteland is van belang. In dat kader is onder meer een knelpuntenpot ingesteld. De knelpuntenpot is erop gericht om: • De binnenstedelijke ontwikkeling van kleinere steden, dorpen en kleinen kernen via inbreidingsplannen te stimuleren, zodat een zuinig ruimtegebruik, de veiligheid of aantrekkelijkheid van de woonomgeving wordt bevorderd;

46

•

Het mogelijk te maken dat grote boerderijen worden gesplitst in meerdere eenheden, zodat sociale verbanden kunnen worden verstrekt. Daarbij gaat het specifiek om het mogelijk maken van een zorgaanbod in de betreffende boerderij, en dat kan ook betrekking hebben op het zorgen voor elkaar van ouders en kinderen.

3. Sociale kwaliteit De provincie Overijssel streeft naar woonmilieus met sociale kwaliteit. Dat wil zeggen woonmilieus met ruimte voor zorg op maat, sociale cohesie en veiligheid. Bevordering van het wonen en zorg op maat is van belang. Burgers moeten zoveel mogelijk zelf kunnen kiezen in welke vorm zij wonen en zorg het liefst willen combineren als dat nodig is. Speciale aandacht moet dus besteed worden aan het wonen van ouderen. Ook is het van belang bij nieuwbouw- en herstructureringsplannen aandacht te besteden aan de sociale aspecten. Bewoners en toekomstige bewoners moeten kunnen meedenken over inrichting, beheer, en onderhoud, ruimte voor ontmoeting en activiteiten in de wijk. Verder moet aandacht besteed worden aan het aspect veiligheid, in het bijzonder de verkeersveiligheid en verkeershinder. 4.

Ruimtelijke kwaliteit De provincie streeft naar het tot stand brengen van woonmilieus die groen, duurzaam en gevarieerd zijn. De consument moet kunnen blijven kiezen tussen verschillende woonmilieus en verschillen woonvormen. De volgende aspecten zijn hierbij van belang: moderne architectuur, innovatie in wonen zoals domoticatoepassingen, aandacht voor de streekcultuur, monumenten, etc.

Coalitieakkoord 2007-2011 Met betrekking tot wonen en werken is het provinciale doel dat Overijssel zowel in de stad als op het platteland een hoogwaardig woon- en werkklimaat biedt. De provincie blijft voortgaande woningbouwproductie in Overijssel stimuleren, mede door inzet van de regeling Bouwimpuls. De aandacht komt daarbij steeds meer te liggen op geschiktheid voor doelgroepen als ouderen en starters (betaalbare woningen) in het landelijk gebied, statushouders en dak-en thuislozen. Ook de bestaande woningvoorraad heeft in dit opzicht de aandacht. Gemeenten hebben de ruimte om woningen in kleine kernen, dorpen en buurtschappen te bouwen, voor locale behoefte. In buurtschappen moet woningbouw de ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke structuur altijd versterken.

Beleidsterrein wonen-welzijn-zorg Algemeen De vermaatschappelijking van de zorg is één van de grote thema’s van deze tijd. Dat betekent dat de ‘mensen met een zorgvraag’ een volwaardige plaats in de samenleving moeten krijgen. Decennia terug werd in Nederland een beleid ingezet dat erop gericht was mensen met een bijzondere problematiek en ook ouderen te concentreren in grootschalige voorzieningen om hen aldaar betere zorg en opvang te kunnen bieden dan in de samenleving mogelijk werd geacht. Dat leidt tot een groot aantal intramurale voorzieningen. De opvattingen in de samenleving, maar ook de wensen en behoeften van deze mensen zelf zijn intussen grondig gewijzigd. Niet de beperkingen, maar de mogelijkheden van mensen met een handicap en ouderen worden steeds meer benadrukt. Hierdoor is in de afgelopen jaren een proces 47

van extramuralisering (de afbouw van grootschalige voorzieningen) ingezet en komt het accent steeds meer te liggen op ‘zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen’ en als het niet anders kan in de wijk in kleinschalige voorzieningen. In dit kader is op het landelijke en regionale niveau een aantal onderzoeks- en beleidsrapportages van belang die hier kort de revue zullen passeren.

Modernisering AWBZ Per 1 april 2003 trad de modernisering van de AWBZ in werking. Daarmee wordt ingespeeld op de gewijzigde opvatting over zorg en welzijn voor mensen die op een of andere manier een aanspraak kunnen maken op de AWBZ. De modernisering is opgenomen in het nieuwe 'Besluit zorgaanspraken AWBZ'. De modernisering van de AWBZ heeft ten doel de vraag van de cliënt centraal te stellen. De cliënt kan een beroep doen op de AWBZ wanneer hij door een beperking, een gebrek of een aandoening aanspraak kan maken op een 7-tal functies: huishoudelijke verzorging, persoonlijke verzorging, verpleging, ondersteunende begeleiding, activerende/adviserende begeleiding, behandeling en verblijf. Kenmerk van de modernisering is dat de cliënt ruimte krijgt om zelf (op basis van de geïndiceerde functies en de omvang daarvan) in overleg met de zorgverlener de zorg op maat te arrangeren. De cliënt kan kiezen voor een persoonsgebonden budget (PGB) of zorg in natura. Kiest de cliënt voor een PGB, dan krijgt hij door het zorgkantoor een budget toegewezen. Daarmee kan hij zelf zijn zorg organiseren en inkopen. Dat kan bij een zorginstelling, maar ook bij een particuliere zorgverlener. Het budget mag breder worden ingezet dan voor de geïndiceerde functie, maar moet wel worden besteed aan de AWBZ-aanspraken waarvoor een PGB mogelijk is. De cliënt die kiest voor zorg in natura gaat naar één van de door het zorgkantoor gecontracteerde zorgaanbieders. Wanneer de cliënt niet kan krijgen wat hij wil, kan hij winkelen bij andere gecontracteerde aanbieders. In beide situaties is de beschikking over keuzevrijheid en keuzemogelijkheden dus uitgangspunt. In de huidige situatie zal dit voor de meeste zorgvragers nog toekomstmuziek zijn, maar er wordt wel naar toegewerkt.

48

Begrippen en afkortingen

Starters Starters zijn personen of huishoudens die nog niet beschikken over zelfstandige woonruimte.

Doorstromer Een doorstromer is een huishouden dat reeds beschikt over zelfstandige huisvesting.

Aandachtsgroep van beleid Dit zijn de huishoudens met een laag inkomen; voor alleenstaanden jonger dan 65 jaar tot € 20.300,== (peil 2007) en voor meerpersoons huishoudens jonger dan 65 jaar tot € 27.575,==.

Doelgroepen Dit omvat een diversiteit van groepen, namelijk: alle typen huishoudens (alleenstaanden, gezinnen, etc.), starters, senioren zonder zorg, senioren die aangewezen zijn op zorg, statushouders, woonwagenbewoners, etc.

Kernvoorraad De kernvoorraad omvat de goedkope en betaalbare huurwoningen die binnen de aftoppingsgrenzen van de Wet huursubsidie vallen. Dit zijn alle huurwoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens en meerpersoons huishoudens tot € 510,=.

Levensloopbestendig bouwen Het zodanig bouwen van woningen dat mensen gedurende verschillende fasen van hun leven in kunnen (blijven) wonen.

Groeiwoning Kleine en goedkope woning met de mogelijkheid tot uitbreiding, zodat de woning “toekomstbestendig” blijft.

Domotica Technologische voorzieningen aan een woning om het wooncomfort voor de vooral oudere bewoner te verhogen en waar mogelijk de veiligheid in de woning te vergroten.

NHG Nationale Hypotheek Garantie.

TWO Twents Woningmarkt Onderzoek.

Wmo Wet maatschappelijke ondersteuning.

49