WOONVISIE GEMEENTE LINGEWAAL 2015-2025
Asperen, juni 2015 1
2
Samenvatting Binnen de gemeente Lingewaal zijn er versnipperd veel beleidsstukken op het gebied van wonen. Het is belangrijk om één duidelijke woonvisie te hebben als gemeente, waarin al het beleid op het gebied van wonen is verwerkt. Door de diverse overkoepelende overheidsinstanties is er wetgeving en beleid opgesteld waar in het gemeentelijk woonbeleid rekening mee moet worden gehouden. Zo is er het Rijksbeleid, waarbij vooral de gewijzigde Woningwet en Huisvestingswet een rol spelen. Ook met de Ladder Duurzame verstedelijking moet rekening worden gehouden. Op regionale vlak wordt er momenteel afspraken gemaakt binnen het regionale convenant wonen en zorg en de regionale woonagenda. Tot slot is er het gemeentelijke beleid. In het kader van de woonvisie zijn onder andere het CPO-beleid en de Nota grondbeleid van belang. De komende decennia groeit de Lingewaalse bevolking enigszins, maar er is geen sprake van een flinke groei. Wel neemt het aantal 75 plussers in verhouding flink toe. Ook het aantal eenpersoonshuishoudens groeit. Dit vraagt iets van de woningvoorraad in Lingewaal. In Lingewaal is de woningmarkt op dit moment volledig in balans in alle kwalitatieve categorieën. Er zijn enkele categorieën waar 1% teveel is van de gewenste woning en andere waar 1% te weinig is. In totaal is het verschil echter 0%. Dit betekent dat we in de toekomst geen grote scheefheden hoeven weg te werken en kunnen bouwen naar toekomstige behoefte. Rekening houdend met bovenstaande punten is de Lingewaalse visie op wonen onderverdeeld in vijf thema’s, te weten wonen en zorg, leefbaarheid, vastgoed, betaalbaarheid / woonlasten en (bijzondere) doelgroepen. Binnen het thema wonen en zorg speelt dat door de extramuralisering en daarbij horende zorgregels de bestaande woningvoorraad meer geschikt moet worden gemaakt voor een groeiende groep ouderen en bijzondere doelgroepen. Hierbij kan aan meerdere oplossingsrichtingen worden gedacht, zoals het beschikbaar stellen van woonunits voor mantelzorg en de doorstroming bij huurwoningen op gang brengen. Het tweede thema is leefbaarheid. Het is zoeken naar een samenhang tussen ruimte, economie en gemeenschap. De beleving van de bewoners en gebruikers staat voorop. Lingewaal scoort volgens onderzoek goed op het gebied van leefbaarheid. Binnen het thema vastgoed is de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte voor de komende 10 jaar vastgelegd en waar er ruimte is om in deze behoefte te voldoen. Op dit moment is de woningvoorraad in Lingewaal in balans. Voor de komende 10 jaar is een kwalitatieve slag, belangrijker, dan de kwantiteit. In het vierde thema staat betaalbaarheid / woonlasten voorop. De betaalbaarheid van de woningen wordt een steeds groter issue voor veel mensen. Ook duurzaamheid in relatie tot woonlasten wordt steeds belangrijker. Als laatste is gekeken naar de (bijzondere) doelgroepen. Hierbij gaat het om doelgroepen die een extra aandacht vragen op de woningmarkt. Het gaat hier om starters, woonwagenbewoners en statushouders. Hetgeen uit deze thema’s naar voren komt, wat vraagt om een nadere uitwerking, is in een uitvoeringsagenda neergelegd.
3
Inhoudsopgave Samenvatting
3
1.
Inleiding
5
2.
Analyse wetgeving en bestaand beleid 2.1 Inleiding 2.2 Rijk 2.3 Provincie en regio 2.4 Gemeente
6 6 6 9 10
3.
Bevolkingsontwikkeling en woningaantallen 3.1 Inleiding 3.2 Cijfers 3.3 Regionaal woningmarktonderzoek
13 13 13 14
4.
Woonvisie Lingewaal 2015 – 2025 4.1 Inleiding 4.2 Wonen en zorg 4.3 Leefbaarheid 4.4 Vastgoed 4.5 Betaalbaarheid / woonlasten 4.6 (Bijzondere) doelgroepen 4.7 Te behalen doelen
17 17 17 20 21 23 25 27
5.
Uitvoeringsagenda
28
Bijlagen Bijlage 1 Stakeholders Bijlage 2 Woonladder
4
1.
Inleiding
Aanleiding Binnen de gemeente Lingewaal zijn er versnipperd veel beleidsstukken op het gebied van wonen. Het is belangrijk om één duidelijke woonvisie te hebben als gemeente, waarin al het beleid op het gebied van wonen is verwerkt. Dit om te weten welke richting je de komende jaren op gaat als gemeente op het gebied van wonen. Minstens zo belangrijk is het hebben van een woonvisie voor het kunnen maken van afspraken met andere partijen, zoals een woningcorporatie. Uitgangspunten visie De woonvisie is opgesteld voor een periode van 10 jaar, te weten van 2015 – 2025. Deze periode is aangehouden omdat er recentelijk een regionaal woningmarktonderzoek is uitgevoerd, dat ook uitgaat van deze periode. Verder is het zo dat de overkoepelende gemeentelijke structuurvisie “Manifest van Lingewaal” een periode beslaat tot 2030. Het is verstandig om met een visie op wonen binnen deze termijn te blijven. In de visie wordt de richting verwoord die de gemeente de komende jaren op wil met betrekking tot allerlei onderwerpen op het gebied van wonen. Hierbij wordt uitgegaan van de huidige wet- en regelgeving en een enigszins aantrekkende economie. De wereld waarin we leven verandert echter snel. Bij een veranderende economische situatie en wet- en regelgeving kan de visie er heel anders uit komen te zien. Verder is het goed om te realiseren dat mensen ‘niet maakbaar’ zijn. Keuzes die mensen maken op het gebied van wonen hebben alles te maken met hun persoonlijke situatie op een bepaald moment. De cijfers die in deze visie zijn opgenomen zijn dan ook gebaseerd op langjarige gemiddelden. Leeswijzer Er is heel veel informatie op het gebied van wonen. In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste conclusies uit de diverse gemeentelijke beleidsstukken samengevat. Verder wordt kort ingegaan op het beleid vanuit rijk, provincie en regio waar rekening mee moet worden gehouden. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste punten opgenomen die naar voren zijn gekomen uit het recent uitgevoerde regionale woningmarktonderzoek, maar komt onder andere ook de bevolkingsprognose aan bod. In hoofdstuk 4 wordt een uiteindelijke visie geformuleerd aan de hand van thema’s. Om al bovenstaande punten behapbaar te houden en hier de komende jaren ook echt mee aan de slag te kunnen gaan, worden deze in hoofdstuk 5 overzichtelijk opgesomd in de “uitvoeringsagenda”.
5
2.
Analyse wetgeving en bestaand beleid
2.1
Inleiding
Door de diverse overkoepelende overheidsinstanties is er wetgeving en beleid opgesteld waar in het gemeentelijk woonbeleid rekening mee moet worden gehouden. Ook heeft de gemeente Lingewaal zelf diverse beleidsstukken op het gebied van wonen, zoals het CPO-beleid, het Manifest van Lingewaal en de Nota grondbeleid die input leveren voor de woonvisie. In dit hoofdstuk wordt kort stilgestaan bij dit beleid, de belangrijkste conclusies worden uiteindelijk in hoofdstuk 4 “de visie” verwerkt.
2.2
Rijk
In deze paragraaf komt de voor deze woonvisie belangrijkste wetgeving die vanuit het rijk wordt opgelegd aan de orde. Ladder duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de drie treden van de duurzaamheidsladder moeten worden doorlopen . Deze treden borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. In onderstaand schema zijn de drie treden uitgewerkt:
Figuur 2.1: ladder duurzame verstedelijking (Bron: Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking, Ministerie van infrastructuur en milieu)
De eerste vraag in de duurzaamheidsladder is of er regionale behoefte is. Binnen de regio is in gezamenlijkheid tussen alle gemeentes en de regionaal werkzame woningcorporaties een regionaal woningbehoefteonderzoek opgesteld. Uit dit onderzoek is gebleken dat er een regionale behoefte is. Hiermee is trede 1 van de ladder voldoende onderbouwd. Binnen deze woonvisie wordt dit regionale
6
woningmarktonderzoek doorvertaald voor Lingewaal. Verderop in deze woonvisie zal blijken dat de huidige woningbouwplannen gerealiseerd worden binnen het bestaand stedelijk gebied. Huisvestingswet Per 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. Uitgangspunt van de wet is en blijft dat iedereen zelf mag bepalen waar hij of zij wil wonen. Wil de gemeente ingrijpen in de woonruimteverdeling, dan moet dat volgens de nieuwe wet via een Huisvestingsverordening. Overeenkomsten en convenanten komen te vervallen. Een verordening kan alleen betrekking hebben op huurwoningen. Er kunnen geen regels meer gesteld worden aan de verdeling van koopwoningen. Sturing is alleen mogelijk als de gemeente kan aantonen dat er sprake is van schaarste en dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Lokaal maatwerk is dus mogelijk maar alleen als aangetoond kan worden dat er schaarste is en dat de gemeente weinig tot geen uitbreidingsmogelijkheden heeft. Tot 1 juli 2015 heeft de gemeente de tijd om zich te beraden over wat er geregeld of afgesproken zou moeten worden ten aanzien van de woonruimteverdeling, over het wel of niet invoeren van een nieuwe huisvestingsverordening, en hoe dit goed onderbouwd moet worden. Het is belangrijk om dit samen met de andere regiogemeenten en met de corporaties te doen. In deze woonvisie onderbouwen we of een nieuwe huisvestingsverordening voor Lingewaal nodig is Herziening Woningwet (Novelle Blok) Per 1 juli 2015 is de herziening van de woningwet (Novelle Blok) in werking getreden. Uitgangspunt in de novelle is dat de positie van gemeenten versterkt moet worden waar het gaat om de bijdrage die corporaties moeten leveren aan de gemeentelijke huisvestingsopgave. In de Novelle is opgenomen dat de corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. In de Novelle wordt bepaald dat de corporatie niet gehouden is naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke beleid wanneer er geen woonvisie is vastgesteld. De rol van de gemeente wordt groter ten opzichte van woningcorporaties. Daeb / niet-Daeb De werkzaamheden van corporaties worden gescheiden in Daeb (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-Daeb (bv. realiseren en verhuren van duurdere huurwoningen, commerciële onroerende zaken). De kerntaken van de corporatie behoren tot Daeb (zoals het realiseren en verhuren van sociale huurwoningen). Met de scheiding moet worden gewaarborgd dat werkzaamheden in de niet-Daeb tak worden uitgevoerd zonder staatssteun zodat er onder gelijke condities met marktpartijen wordt geopereerd en er geen sprake is van marktverstoring. Werkzaamheden op het gebied van leefbaarheid worden beperkt. Het moet gaan om werkzaamheden die samenhangen met de voorraad sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed dat daaraan gekoppeld is. Corporaties kunnen nog wel zogenaamde niet- Daeb taken uitvoeren. Dit kan echter alleen als een gemeente geen marktpartijen kan vinden die bijvoorbeeld duurdere huurwoningen in de gemeente willen realiseren. Het is dan mogelijk dat de corporatie, nadat instemming is verkregen van de minister, deze woningen toch mag realiseren. AMVB (passenheidstoets) Per 1 juli 2015 is een AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) ingevoerd die uit gaat van de passendheidstoets bij huurwoningen. Dit betekent dat per 31 december 2016 (in de praktijk vanaf 1 januari 2016) woningcorporaties 95% van hun huurwoningen passend moeten toewijzen aan
7
mensen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende huurprijzen1: - Bij een- en tweepersoonshuishoudens: maximaal 576,87 euro - Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal 618,24 euro Bij hoogstens 5% van de toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot en met de HTG kan de corporatie een uitzondering maken en een woning met een hogere aanvangshuur toewijzen: - Bij een- en tweepersoonshuishoudens: tussen 576,87 euro en 710,68 euro * - Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: tussen 618,24 euro en 710,68 euro * Dit heeft consequenties voor de toewijzing van huurwoningen. Hier wordt in paragraaf 4.6 verder op ingegaan. Scheiden wonen en zorg Het beleidsveld van wonen, zorg en welzijn is sinds 1 januari 2015 enorm gewijzigd. Het Rijk zet in op het scheiden van wonen en zorg wat betekent dat de cliënt de woning zelf huurt en zelf de kosten voor de woning betaalt. De Wet langdurige zorg (Wlz) vergoedt alleen de geïndiceerde functies (de zorg). Uiteindelijk verdwijnt alle extramuraal geleverde zorg en ondersteuning uit de Wlz. Ondersteuning wordt ondergebracht in de Wmo, verpleging aan huis wordt ondergebracht in de ZorgVoorziengWet (ZVW). De extramuralisering is de afgelopen jaren doorgevoerd voor de cliëntgroepen met een ZorgZwaartePakket (ZZP) 1 tot en met 3 (Ouderen met een lichte beperking). Ook is hier de groep verstandelijk gehandicapten en mensen in de geestelijke gezondheidszorg aan toegevoegd. De ontwikkelingen rondom wonen en zorg behelzen ook veranderingen bij Wmouitgaven, zoals voor woningaanpassingen. Uitgangspunten zijn het 'zo lang mogelijk op eigen kracht' blijven en 'regie houden over het eigen leven'. Ook zelfredzaamheid is een veelgebruikte term waarbij mantelzorg een rol kan spelen. Bovenvermelde maatregelen hebben gevolgen voor het woonbeleid. Regelgeving mantelzorgunits / woningen Eind 2014 is het nieuwe Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden. Binnen deze wetgeving is geregeld dat de burger binnen bepaalde ruimtelijke grenzen vergunningsvrij mag bouwen, mits er sprake is van mantelzorg. Hierbij gaat het Bor uit van tijdelijkheid. Een bewijs van mantelzorg mag worden afgegeven door de “huisarts, wijkverpleegkundige of een ander deskundig te achten persoon of een deskundige instantie”. Bij controle kan de gemeente vragen een dergelijk bewijs te tonen. Uiteraard geldt hierbij wel dat de bouwplannen gerealiseerd dienen te worden binnen het bestaande lokale bestemmingsplan of vallen onder de “Kruimelgevallen” uit het Besluit omgevingsrecht (Bor). Met de inwerkingtreding van de Bor is het mantelzorgbeleid van de gemeente Lingewaal vervallen. In paragraaf 4.1 wordt verder op dit onderwerp ingegaan. Leegstandwet De Leegstandwet regelt de verhuur van leegstaande gebouwen, die onder andere bedoeld zijn voor de sloop of verkoop. Mocht een woning reeds langere tijd te koop staan en deze wordt niet verkocht, dan kunnen de eigenaren een vergunning aanvragen bij de gemeente voor tijdelijke verhuur van een woning. Deze vergunning is vaak een vereiste van de hypotheekverstrekker om de woning te mogen verhuren. De vergunningsduur voor te koop staande woningen is 5 jaar. Voor woningen bedoeld voor herstructurering is dit maximaal 7 jaar. Ook in bijvoorbeeld leegstaande kantoorgebouwen is het, als het bestemmingsplan dit toe laat, mogelijk om wooneenheden te verhuren. Sinds het inzakken van de woningmarkt zijn het aantal vergunningsaanvragen voor te koop staande woningen flink gestegen. Dit betekent in deze gevallen dat tijdelijk een (duurdere) huurwoning aan de markt 1
prijspeil 2015; kale huurprijs
8
wordt toegevoegd. Aangezien dit van tijdelijke aard is, heeft dit weinig invloed op de reikwijdte van deze visie.
2.3
Provincie en Regio
Regionale woonagenda Binnen de regio Rivierenland wordt een regionale woonagenda opgesteld. In de omgevingsverordening heeft de provincie Gelderland namelijk aangegeven dat zij verwacht dat de regio’s in Gelderland hun beleid op het gebied van wonen afstemmen met (externe) partners in een regionale woonagenda. In deze woonagenda agenderen alle (relevante) partijen in de regio de regionale opgaven op het gebied van wonen. Zij maken afspraken over wat zij hieraan gaan doen. In de woonagenda wordt de focus gelegd op de onderwerpen die voor de regio, op regionaal niveau, van belang zijn. Er wordt antwoord gegeven op een aantal vragen: Wat is kenmerkend voor de regio? Wat onderscheidt de gemeenten, of de diverse kernen, van elkaar? Hoe verhouden de diverse woningbouwlocaties zich tot elkaar en op welke manier kunnen deze locaties elkaar versterken? De woonagenda zal bestaan uit diverse thema’s: - Nieuwbouw - Bestaande woningvoorraad - Wonen en zorg - Doorstroming en flexibiliteit - Arbeidsmigranten - Betaalbaarheid (in relatie met duurzaamheid) - Statushouders De meeste van deze thema’s maken ook onderdeel uit van deze woonvisie. De belangrijkste input voor de regionale woonagenda zijn de visie wonen en zorg en het regionale woningbehoefteonderzoek. Wonen en zorg Binnen de regio Rivierenland is een visie opgesteld op het gebied van wonen en zorg. In deze visie zijn de volgende regionale afspraken gemaakt: 1. Concentreren specifieke of intensieve zorg 2. Regionaal budget Wmo 3. Regionale afstemming transformatie intramuraal vastgoed 4. Bijsturen intramurale plannen PG-zorg2 (Verblijf&Verzorging) en GZ-sector (Gehandicaptenzorg) 5. Vergroten aanbod geschikte woningen 6. Doorstroming bevorderen 7. Betaalbaarheid woningen 8. Op maat, integrale arrangementen 9. Zorgen voor mantelzorgers Deze regionale afspraken worden nog nader uitgewerkt zijn uitgewerkt in een regionaal convenant en in de regionale woonagenda. Deze documenten kunnen mogelijk invloed hebben op het beleid van de gemeente Lingewaal.
2
Pg (Psychogeriatrische zorg): zorg die verleend wordt aan ouderen met een psychische stoornis die verband houdt met ouderdom, zoals dementie
9
Regionaal woningbehoefteonderzoek De regiogemeentes en de werkzame corporaties binnen Rivierenland hebben gezamenlijk een regionaal woningbehoeftenonderzoek opgesteld. Het regionale woningbehoeftenonderzoek geeft enerzijds een kwalitatief beeld van de regio gebaseerd op leefstijlen. Anderzijds geeft het woningbehoeftenonderzoek inzicht in de gerealiseerde woningbouw in de afgelopen jaren en de verwachte woningbehoefte voor de komende jaren op basis van de effectieve vraag. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste conclusies uit het woningbehoeftenonderzoek verder uitgewerkt. Woongaard Woongaard is het regionale woonruimteverdeelsysteem voor huurwoningen. Woningcorporatie KleurrijkWonen verdeelt de huurwoningen in Lingewaal op basis van de spelregels binnen dit systeem. Om in aanmerking te komen voor een huurwoning binnen de regio Rivierenland moeten mensen zich inschrijven bij woongaard.com. Urgentie Het regionale woonruimteverdeelsysteem Woongaard kent ook een urgentieregeling. Uitgangspunt van de regeling is dat er sprake is van een acute noodsituatie. Urgentie is alleen mogelijk voor mensen die binnen de regio Rivierenland wonen. Geen redenen voor urgentie zijn onder andere een ontstane situatie door eigen schuld / nalatigheid, problemen met de woonomgeving, technische problemen met de woning, financiële problemen en relatieproblemen. Binnen de nieuwe Huisvestingwet is het uitgangspunt dat de gemeente nog maar een beperkte sturingsmogelijkheid heeft met betrekking tot sociale huurwoningen. De huidige urgentieregeling voldoet hier aan. Woonladder Uitgangspunt voor het huisvesten van kwetsbare groepen is dat iedereen gehuisvest moet kunnen worden in een voor hem of haar geschikte woonvorm. Niet iedereen kan namelijk zelfstandig wonen. Daarom moeten alternatieven worden ontwikkeld voor deze groep. In het kader van de preventieve aanpak dak- en thuisloosheid is in het uitvoeringsprogramma OGGz/MO de ketenzorg versterkt. Daarbij wordt de zogenaamde woonladder als uitgangspunt gehanteerd voor de opvang in een tussenvoorziening en/of sociaal pension. Daarnaast is een mogelijke doorstroming naar reguliere huisvesting en begeleid wonen aandachtspunt van beleid. De woningcorporaties in de regio Rivierenland spelen daarbij een faciliterende rol. Voor de huisvesting van deze bijzondere doelgroepen hebben de woningcorporaties met een aantal maatschappelijke instellingen afspraken gemaakt. De afspraak is dat zij woningen beschikbaar stellen voor maatschappelijke instellingen ten behoeve van deze bijzondere doelgroepen. In de bijlage is nader ingegaan op de achtergronden en toepassingsvelden van de woonladder.
2.4
Gemeente
Coalitieakkoord 2014-2018 In het collegeprogramma 2014-2018 “zorgen voor morgen” zijn de ambities opgenomen die we als gemeente tot 2018 graag willen realiseren. Op het gebied van wonen zijn dat: - In minimaal twee kernen is de realisatie van intramurale zorgvoorzieningen speerpunt van ons beleid. - We faciliteren dat thuis wonen zo lang mogelijk gegarandeerd kan worden voor ouderen en andere doelgroepen (lichte handicap). 10
- De regels voor mantelzorg worden verruimd. Het verruimen van de regels voor mantelzorg is inmiddels achterhaald door nieuwe wetgeving. Sinds 1 november 2014 is het namelijk onder bepaalde voorwaarden toegestaan om tijdelijk een mantelzorgunit / -woning te plaatsen / bouwen. Manifest van Lingewaal Het manifest van Lingewaal is de gemeentelijke structuurvisie, welke de visie tot 2030 vastlegt. In deze woonvisie focussen we ons op de punten van het manifest die voor het wonen in Lingewaal het meest van belang zijn. Als uitgangspunt is in het Manifest op het gebied van wonen de volgende stelling aangehouden: Wonen doen we allemaal in onze eigen kern’. Soms is er niet zozeer behoefte aan meer woningen (kwantiteit), als wel aan andere type woningen (kwaliteit). Dit zal in de toekomst meer vragen om herstructureringsprocessen in de kernen. Uitbreiding zal dan ook beperkter gaan plaatsvinden. Inbreiding krijgt meer prioriteit waarbij het aanbrengen van meer variatie in de woningvoorraad en het opwaarderen van de kwaliteit van woningen en openbare ruimte in de kernen centraal staat. Gezien de relatief grote en monofunctioneel opgebouwde naoorlogse woonbuurten in de kernen is dit niet alleen noodzakelijk, maar ook een belangrijke stimulans tot een meer aantrekkelijke en beter functionerende kern. Op bijzondere plekken zijn bijzondere ontwikkelingen mogelijk, los van de lokale of gemeentelijke woningbehoeften. Het gaat dan met name om unieke locaties langs het water met kansen tot herontwikkeling. Deze ontwikkelingen dienen iets eigens toe te voegen aan de kern/gemeente en moeten een duidelijk aanwijsbare leefbaarheidswinst opleveren, zowel wat betreft ruimtelijke kwaliteit als wat betreft het vormen van een aanvulling op de samenleving. Nota grondbeleid Op 11 december 2014 is het gemeentelijke grondbeleid vastgesteld. In deze nota is gekozen voor situationeel grondbeleid. De keuze voor de uiteindelijk toe te passen vorm van grondbeleid hangt af van de situatie en het type ontwikkeling, welke partijen er bij betrokken zijn en welke doelstelling bewerkstelligd dient te worden. Er zijn vier verschillende vormen te onderscheiden, te weten laissez faire, faciliterend, actief faciliterend en actief. De grondprijs wordt in de meeste gevallen residueel bepaald. Wanneer de opgave minder ingewikkeld is kan worden volstaan met een afgeleide van deze berekening: de grondquote. De uiteindelijke grondprijs wordt dan als percentage bepaald van de VON-prijs of gekapitaliseerde huuropbrengsten. Deze grondprijs kan dan eventueel ook nog worden getoetst aan die van een vergelijkbare ontwikkeling (zelfde ontwikkelaar of aannemer) binnen de gemeente of regio. In geval van sociale woningbouw is het verstandig om door een onafhankelijke partij en op basis van de residuele grondwaarde methodiek de eventuele onrendabele top van het nieuw te ontwikkelen en realiseren vastgoed in beeld te brengen. Dezelfde aanpak is ook de meest geschikte voor ontwikkelingen als een MFA, een brede school of ander maatschappelijk vastgoed. Prestatieafspraken met KleurrijjkWonen Met KleurrijkWonen hebben we voor de periode 2010-2014 prestatieafspraken gemaakt. De belangrijkste punten uit deze afspraken waren: - We zorgen voor voldoende kansen en keuzemogelijkheden voor de primaire doelgroep. Dit vraagt om een kernvoorraad van voldoende omvang en kwaliteit én om een eerlijke verdeling van de betaalbare huurvoorraad.
11
- Gemeente en KleurrijkWonen spannen zich in om goedkope en betaalbare koopwoningen te realiseren. - Met het oog op het realiseren van de ambities in de bestaande voorraad en nieuwbouw van sociale woningvoorraad zijn de gemeente en KleurrijkWonen natuurlijke partners van elkaar. Beide partijen leveren een maximale inspanning om de ontwikkeling, het in eigendom verkrijgen en beheren van sociale huurwoningen op gronden die in eigendom zijn van de gemeente samen op te pakken. Dit met in achtneming van lopende afspraken. - De gemeente spant zich in om bij de grote uitleglocaties de sociale component van het woningbouwprogramma te laten invullen door KleurrijkWonen. Met het oog op de haalbaarheid heeft KleurrijkWonen de mogelijkheid om gelden te genereren uit duurdere bouw, die ingezet worden voor de sociale woningbouw. De prestatieafspraken zijn uitgevoerd en geëvalueerd. Deze woonvisie dient als uitgangspunt voor het maken van nieuwe prestatieafspraken met KleurrijkWonen. CPO-beleid Sinds 2014 heeft de gemeente een beleid op het gebied van CPO (Collectie Particulier Opdrachtgeverschap). CPO houdt in dat een groep particulieren, georganiseerd in een vereniging of stichting, in eigen beheer met zelf gekozen partners zonder winstoogmerk een woningbouwproject van minimaal 6 woningen voor zichzelf ontwikkelt en realiseert. De rol van de gemeente is om kaders te stellen waarbinnen de ontwikkeling mogelijk is en om de ontwikkeling te faciliteren. Door middel van CPO kan een woning worden gerealiseerd die beter aansluit op de wensen van de deelnemers. Daarnaast ontstaat door schaalvoordeel een positief effect op de betaalbaarheid. Een initiatief moet passend zijn binnen de aantallen, zoals genoemd in hoofdstuk 3. Woonwagenlocaties Woonwagenbewoners zijn sinds het intrekken van de Woonwagenwet in 1999 doelgroep van het reguliere volkshuisvestingsbeleid. In dat kader zien partijen het huisvesten van woonwagenbewoners als een oneigenlijke taak van de gemeente. Gezien de gewenste integratie van de doelgroep, de behoefte en de benodigde hoge investeringen voor de woonvorm, zijn keuzes gemaakt met betrekking tot het aantal standplaatsen en de locaties. Er zijn momenteel 3 locaties met in totaal 7 standplaatsen aangewezen voor woonwagenbewoners. In paragraaf 4.7 wordt hier verder op ingegaan.
12
3.
Bevolkingsontwikkeling en woningaantallen
3.1
Inleiding
Binnen de regio Rivierenland is door de gezamenlijke gemeentes en corporaties een regionaal woningmarktonderzoek uitgevoerd. In dit hoofdstuk komen de belangrijkste conclusies uit het regionale woningmarktonderzoek voor Lingewaal naar voren. Dit wordt doorvertaald naar een kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. Allereerst wordt echter ingegaan op demografische gegevens en gegevens over de woningvoorraad.
3.2
Cijfers
In het kader van dit onderzoek worden de bevolkingscijfers en de woonvoorraad in beeld gebracht. Bevolkingsprognose In onderstaande figuur is de bevolkingsontwikkeling in Lingewaal tot 2033 aangegeven. Hieruit blijkt dat de leeftijdsgroep tot 75 nagenoeg gelijk blijft. De groep 75 plussers neemt flink toe. Dit is in lijn met de landelijke trend.
Figuur 3.1: Bevolkingsontwikkeling provincie Gelderland 2013 – 2033 (bron: provincie Gelderland / Primos)
In onderstaande tabel wordt de huishoudenssamenstelling van de afgelopen jaren in Lingewaal in percentages weergegeven. Samenstelling
2010
2011
2012
2013
2014
Alleenstaand
20,8
20,6
21,7
22,1
22,9
Samenwonend zonder kinderen
35,2
35,6
35,3
36,1
35,8
Samenwonend met kinderen
44,1
43,7
43
41,8
41,3
Totaal 100% Figuur 3.2: huishoudenssamenstelling (Bron: ABFresearch)
100%
100%
100%
100%
13
Uit de tabel komt naar voren dat de groep alleenstaanden de afgelopen jaren is gegroeid en de groep samenwonend met kinderen procentueel afneemt. Als je dit afzet tegen de bevolkingsprognose uit figuur 3.1, dan kunnen we er vanuit gaan dat deze trend de komende jaar doorgetrokken kan worden. Dit gelet op de flinke stijging van het aantal 75 plussers. In onderstaande figuur is deze ontwikkeling ook voor de hele Regio Rivierenland weergegeven.
Figuur 3.3: Huishoudensontwikkeling 2013-2035 Regio Rivierenland (Bron: Provincie Gelderland, Primos 2012 plus trend, 2014)
3.3 Regionaal woningmarktonderzoek In het regionale woningmarktonderzoek dat is uitgevoerd door de bureaucombinatie Fakton / Smartagent, in opdracht van de gemeentes en woningcorporaties in de regio Rivierenland, komen de volgende conclusies naar voren. Leefstijlen In het regionale woningmarktonderzoek wordt uitgegaan van een leefstijlbenadering. Er zijn vier leefstijlen te onderscheiden met ieder zijn eigen kenmerken. In Lingewaal hebben de inwoners een voornamelijk gele en groene levensstijl. Dit is een groepsgerichte levensstijl en dit komt voornamelijk in dorpen voor. De dorpen aan de Linge hebben een grote aantrekkingskracht voor mensen van buitenaf met een andere levensstijl (rood en blauw), meer gericht op individualisme. Hiermee kan het karakter van de dorpen iets veranderen. In de Waaldorpen is meer diversiteit in inkomen en leefstijl. Het is belangrijk om te weten wat voor leefstijlen er in een dorp zijn om te weten welke woningvoorraad er nodig is. Ook op de behoefte voor ouderen hebben de leefstijlen effect. Volgens het onderzoek vraagt het beleidsterrein wonen en zorg om een bottom-up aanpak vanuit leefstijlen, omdat mensen met een extraverte, groepsgerichte levensstijl een andere benadering van wonen en zorg nodig hebben, dan mensen met een individuele, introverte levensstijl. Dit heeft voornamelijk met het netwerk van de mensen te maken. In Lingewaal is onder de senioren voornamelijk sprake van een gele en groene levensstijl. De gele senior is weinig verhuisgeneigd en probeert een zorgsituatie zo lang mogelijk via het eigen netwerk op te vangen. De groene leefstijl zal naar verwachting een groter beroep op de gemeente doen. Zij zoeken hulp en ondersteuning in de onzekere periode van ouder worden.
14
Verhuisrelaties Uit het onderzoek komen ook de verhuisrelaties met andere gemeentes naar voren. Lingewaal heeft een kleine verhuisrelatie met de andere gemeenten in de regio Rivierenland. Uit onderzoek blijkt dat bijna 50% van de verhuisrelaties in Lingewaal plaatsvindt van en naar buiten de regio. Ongeveer 49% verhuisd binnen de gemeente. Lingewaal heeft een grote verhuisrelatie met Gorinchem en Leerdam. De woningvoorraad Uit onderzoek blijkt dat de goedkope en betaalbare woningvoorraad in Rivierenland in theorie voldoende is om de huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. De verschillen tussen de gemeentes zijn echter groot. In Lingewaal is de woningmarkt echter volledig in balans in alle kwalitatieve categorieën. Er zijn enkele categorieën waar 1% teveel is van de gewenste woning en andere waar 1% te weinig is. In totaal is het verschil echter 0%. Dit is bij andere gemeentes wel anders. De huidige woningvoorraad in Lingewaal is voor wat betreft de prijscategorieën als volgt opgebouwd: Type, prijs (x 1.000) Huur egw3 goedkoop (tot 150) Huur egw betaalbaar (150-200) Huur egw duur (200+) Huur mgw4 goedkoop (tot 150) Huur mgw betaalbaar (150-200) Huur mgw duur (200+) Koop egw goedkoop (tot 175) Koop egw middelduur laag (175-200) Koop egw middelduur hoog (200-250) Koop egw duur laag (250-350) Koop egw duur hoog (350+) Koop mgw goedkoop (tot 175) Koop mgw middelduur laag (175-200) Koop mgw middelduur hoog (200250) Koop mgw duur laag (250-350) Koop mgw duur hoog (350+)
% 2% 9% 9% 3% 2% 1% 3% 7% 21% 17% 25% 1% 1% 0% 1% 1%
Figuur 3.4: Opbouw woningvoorraad in Lingewaal (bron: smart gis 2014 / bag)
Bij de opbouw van de woningvoorraad wordt in bovenstaande figuur uitgegaan van de WOZ-waarde per woning. Voor huurwoningen betekent dit echter niet altijd dat een woning met een hogere WOZwaarde ook een hogere huur heeft. Corporaties toppen de woningen namelijk af op een percentage van de maximale redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel.
3 4
Eengezinswoning Meergezinswoning
15
Als je de opbouw van de woningvoorraad in Lingewaal vergelijkt met die van de andere gemeentes in Rivierenland, dan blijkt dat Lingewaal het laagste percentage huurwoningen heeft van de regio. Dit blijkt echter niet uit de wachttijden voor huurwoningen in Lingewaal . De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning in Lingewaal is 2,5 jaar. Dit is lager of gelijk aan de wachttijd in omliggende gemeentes. Dit is te verklaren, omdat mensen liever kopen, dan huren en dat dit in veel situaties in Lingewaal ook mogelijk is.
16
4.
Woonvisie Lingewaal 2015 – 2025
4.1 Inleiding De woonvisie is onderverdeeld in vijf thema’s. De visie binnen deze thema’s is gebaseerd op de informatie uit hoofdstuk 2 en 3. Verder zijn er gesprekken gevoerd met diverse stakeholders. De uitkomsten hiervan zijn ook binnen de visie verwerkt. Deze thema’s zullen ook als uitgangspunt gebruikt worden bij het maken van afspraken met partijen.
4.2 Wonen en zorg In verband met de extramuralisering en daarbij horende zorgregels moet de bestaande woningvoorraad meer geschikt worden gemaakt voor een groeiende groep ouderen en bijzondere doelgroepen. Landelijk woont momenteel achter elke negende voordeur (11%) een 75-plusser. De verwachting is, dat in 2040 achter elke vijfde voordeur (20%) een 75-plusser woont. De toename van het aantal ouderen in combinatie met de extramuralisering heeft veel consequenties voor de woningvoorraad. In Lingewaal was het aandeel 75 plussers in 2013 10,3%. De verwachting is dat dit in 2025 15,7% is. Dit is een flinke stijging in iets meer dan 10 jaar. Ook het aantal huishoudens met een lichamelijke beperking stijgt flink en het aantal mensen met dementie zal tot 2030 bijna verdubbelen. In 2025 zijn er circa 1.000 mensen met een beperking en circa 485 geschikte huurwoningen (1 of meer sterren). Er zijn circa 1561 nultredenkoopwoningen. Dit is exclusief nieuw te bouwen woningen. Op het eerste oog is er geen probleem: er zijn voldoende geschikte woningen. Maar het aanbod van nultredenwoningen wordt niet uitsluitend door mensen met een fysieke beperking bewoond: slechts 30% wordt bewoond door mensen met een beperking. In onderstaande figuur is dit voor de regio weergegeven. Categorie A staat hier voor het gebruik van een wandelstok. B houdt in het gebruik van een rollator en C een rolstoel.
Figuur 4.1: potentiele geschiktheid woningvoorraad t.o.v. huishoudens met een fysieke beperking (Bron: Onderzoek wonen en zorg, Atrivé, Regio Rivierenland, januari 2014 )
17
Als de bestaande voorraad volop aangepast zou worden om het aanbod aan geschikte woningen uit te breiden, zijn er in theorie ruim voldoende potentiële eengezinswoningen beschikbaar om dat mogelijk te maken. Echter een groot gedeelte van de woningen wordt niet bewoond door de doelgroep. Wat kan de gemeente hieraan doen? Onderstaand zijn enkele oplossingsrichtingen uitgewerkt: “Opplus”regeling Met de Regio Rivierenland en de provincie hebben we afgesproken dat we ons inzetten om er voor te zorgen dat de inwoners van de gemeente langer zelfstandig thuis kunnen wonen. In het regiocontract is vastgelegd dat de gemeente Lingewaal mee doet aan het regionale “opplustraject”. Doel van dat project is om er voor te zorgen dat de inwoners van de Regio Rivierenland zelf op tijd hun woning (zowel huur als koop) aanpassen. Op die manier kunnen zij daar langer blijven wonen. Een van de instrumenten die daarvoor gebruikt worden is een subsidieregeling gericht op het opplussen van woningen in onze gemeente. Deze subsidieregeling is echter tijdelijk van aard. Om bewustwording onder de inwoners te stimuleren is het van belang dat er structurele communicatie is omtrent dit onderwerp. Uitvoeringsagenda: De opplusregeling verder promoten en onderzoeken of langer voortzetten
Uitvoeringsagenda: impuls geven aan regeling en indien mogelijk voortzetten. van de regeling vanextra nut is.
Woonunits beschikbaar stellen voor mantelzorg In paragraaf 2.2 is reeds aangegeven dat de wetgeving met betrekking tot mantelzorgunits is versoepel d. Als gemeente kun je echter nog meer doen om dit te faciliteren, zoals het bij voorbaat aanschaffen van mantelzorgunits, zodat wanneer mensen deze snel hebben, ze een unit van de gemeente kunnen huren. Binnen de Regio Rivierenland wordt gekeken of gemeentes dit gezamenlijk op kunnen pakken. Ook met KleurrijkWonen willen we onderzoeken of hier mogelijkheden voor zijn. Dit wordt bij de prestatieafspraken opgepakt. Uitvoeringsagenda: In regionaal verband en met KleurrijkWonen onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor het beschikbaar stellen van mantelzorgunits.
Doorstroming huurwoningen KleurrijkWonen probeert de doorstroming van senioren van eengezinswoningen naar kleinere woningen te stimuleren door het zogenaamde doorstroomexperiment, wat inmiddels geen experimentstatus meer heeft. Senioren die meestal al heel lang in een ruime eengezinswoning wonen betalen een relatief lage huurprijs. Dit komt omdat de huurprijs pas bij mutatie kan worden opgetrokken naar een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning (komt tot uiting in de woningwaarderingspunten) In het Doorstroomproject neemt de senior zijn/haar huidige percentage van de maximaal redelijke huurprijs (huidig streefhuurpercentage) mee naar de kleinere woning. Een verhuisstap naar een kleinere woning (en die wel vaak duurder is dan de huidige woning) is hierdoor voor de senior minder een drempel. Dit Doorstromingsproject blijkt goed te werken. Het streven is om deze de komende jaren een vaste plaats te geven binnen het woningtoewijzingsbeleid. Uitvoeringsagenda: Afspraken maken met KleurrijkWonen over de doorstroming van senioren naar meer geschikte huurwoningen.
18
Particuliere initiatieven Door het scheiden wonen en zorg willen veel mensen alvast voorsorteren op het feit dat ze in de toekomst ouder en mogelijk hulpbehoevend worden. Dit doen ze door alvast met één of meerdere van hun kinderen een woning op een ruime kavel te kopen, waar ze (een) extra woning(en) kunnen realiseren. De verwachting is dat in de toekomst meerdere van dit soort initiatieven komen. Uitvoeringsagenda: Beleid opstellen particuliere initiatieven i.v.m. mogelijke toekomstige hulpvraag.
Binnen het thema Wonen en zorg spelen echter nog meer aspecten. Clustering woningen voor ouderen en voorzieningen De gemeente Lingewaal pleit voor clustering van wonen voor ouderen en voorzieningen waar dit mogelijk is. Hierbij is Lingewaal wel afhankelijk van initiatieven vanuit het bedrijfsleven. In Asperen is de ontwikkeling van de woonservicezone bij de van Langerakstraat. Hierin wordt het complex “Buiten de Poort” herontwikkeld, er is een gezondheidscentrum gebouwd en met het dorpshuis en de supermarkt worden afspraken gemaakt. In Herwijnen zou de omgeving van Avondlicht hier ook zeer geschikt voor zijn. Om Herwijnen leefbaar te houden is er namelijk zowel ruimte nodig voor jong als oud. Dit naast de twee- en eenoudergezinnen waarop het huidige woningaanbod is toegesneden. Juist de binnen Lingewaal meer geïsoleerde positie van Herwijnen, op enige afstand van grotere steden, maakt dat er voldoende (woon)ruimte aanwezig moet zijn voor deze twee doelgroepen. Voor ouderen kan daarbij goed worden aangesloten op de zorgvoorzieningen die woon- en zorgcentrum Avondlicht aanbiedt in het dorp. Rondom deze locatie, in aansluiting op (winkel)voorzieningen, past woningbouw voor ouderen met levensloopbestendige woningen. Deze kunnen samengaan met woningen voor jongeren. Ook in Vuren en Heukelum zijn er ontwikkelingen rondom de dorpscentra met appartementen voor ouderen. Vastgoed Zoals bij paragraaf 2.2 al aangegeven heeft het scheiden van wonen en zorg flinke consequenties voor de verzorgings-, verpleegtehuizen en woonvoorzieningen voor mensen met een beperking en GGZ indicatie. In Lingewaal gaat het hier om woon- en zorgcentrumAvondlicht. Voor de twee voorzieningen in Asperen (Thomashuis en woonvorm van Yulius voor mensen met een GGZ indicatie) heeft de scheiding momenteel nog geen consequenties. Aangezien mensen met een lage ZZP (ZorgZwaartePakket) niet meer in woon- en zorgcenturm Avondlicht gehuisvest mogen worden vanuit de AWBZ/WLZ levert dit momenteel leegstand op. De huidige locatie van Avondlicht wordt grotendeels verbouwd naar appartementen die “regulier” verhuurd worden. Een verzorgingshuis ontvangt daardoor wel minder inkomsten dan door de verhuur vanuit de AWBZ/WLZ. Woon- en zorgcentrum Avondlicht ziet hier vooralsnog echter nog geen problemen in ontstaan. In Herwijnen-Oost heeft Avondlicht plannen om een intramurale voorziening te bouwen voor dementerenden. In het collegeprogramma 2014 – 2018 is opgenomen dat In minimaal twee kernen de realisatie van intramurale zorgvoorzieningen speerpunt van ons beleid is. Door de veranderende wetgeving op het gebied van wonen en zorg is dit echter niet meer realistisch. Binnen het regionale convenant wonen en zorg blijkt duidelijk dat voorzieningen voor specialistische / intensieve zorg bovenlokaal opgepakt moeten worden om te komen tot een gezonde exploitatie van de voorziening.
19
4.3 Leefbaarheid Leefbaarheid wordt hier gedefinieerd als de mate waarin de sociale en fysieke leefomgeving aan de normen en waarden van de bewoners / gebruikers van de kern voldoen. Het is dus zoeken naar een samenhang tussen ruimte, economie en gemeenschap. De beleving van de bewoners en gebruikers staat voorop. Leefbaarheid is in deze dus integraal en subjectief. In het Manifest van Lingewaal wordt aangegeven dat de uitgangssituatie voor de leefbaarheid in Lingewaal goed is. Lingewaal is een leefbare gemeente. Mensen wonen er prettig in een rustige en groene omgeving en door de ligging aan de A15 en de A2 is Lingewaal zeer goed bereikbaar. Het actieve verenigingsleven zorgt voor dynamiek en men voelt zich verbonden met elkaar en met de gemeenschap. De uitdaging zit erin de leefbaarheid goed te houden en waar mogelijk te verbeteren. Dit komt ook naar voren in de leefbaarheidsmeter die is uitgevoerd door het ministerie van BZK. In onderstaande figuur is te zien dat de gemeente Lingewaal voor haar gehele grondgebied zeer positief scoort.
Figuur 4.2: Leefbaarheidsmeter (bron. BZK)
Er wordt hierbij gemeten op samenstelling bevolking, sociale samenhang, publieke ruimte, veiligheid, niveau voorzieningen, woningvoorraad. Lingewaal scoort in deze meter goed op samenstelling bevolking, veiligheid en woningvoorraad. Ook KleurrijkWonen voert jaarlijks een onderzoek uit onder haar huurders. De huurders zijn tevreden. Het cijfer voor klanttevredenheid voor de woning is gemiddeld een 7,4. De woonomgeving scoort iets hoger met gemiddeld een 7,7. Deze cijfers zijn vergelijkbaar met omliggende gemeentes. Op het eerste oog lijkt er dan ook geen probleem te zijn. Echter binnen de kernen zijn er wel gedeeltes die om een verbeterslag vragen, omdat het gevoel leeft dat de kwaliteit van de woningen en woonomgeving afneemt. Verder is het van belang om het voorzieningenpeil in de kernen op peil te houden. In paragraaf 4.4. wordt hier verder bij stil gestaan. Ook wordt dit de komende tijd verder onderzocht. Uitvoeringsagenda: Onderzoeken welke gebieden om een verbeterslag vragen en op welke manier.
20
4.4 Vastgoed In figuur 3.4 zijn de huidige woningaantallen in Lingewaal aan bod gekomen. Gelet op de bevolkingsontwikkeling, verhuisbewegingen en diverse leefstijlen dan zien we dat er tot 2025 de volgende uitbreidingsmogelijkheden zijn in Lingewaal:
Prijssegmenten huur EGW goedkoop huur EGW betaalbaar huur EGW duur huur MGW goedkoop huur MGW betaalbaar huur MGW duur koop EGW goedkoop koop EGW middelduur laag koop EGW middelduur hoog koop EGW duur koop MGW goedkoop koop MGW middelduur laag koop MGW middelduur hoog koop MGW duur Totaal
tot € 618 5 € 710 > € 618 € 710 > € 170k € 200k € 250k > € 170k € 200k € 250k >
tot 2025 12 13 25 7 13 10 20 12 22 72 10 7 8 8 239
% 5% 5% 10% 3% 5% 4% 8% 5% 9% 30% 4% 3% 3% 3% 100%
Figuur 4.3: woningbehoefte tot 2025 (bron: Regionaal Woningbehoefteonderzoek Regio Rivierenland, Fakton / SmartAgent, 28 april 2015)
Uit deze tabel blijkt dat er binnen elke categorieën nog uitbreidingsmogelijkheden zijn. De komende 10 jaren heeft Lingewaal nog uitbreidingsmogelijkheden van zo’n 240 woningen. Dit betekent een productie van gemiddeld 24 woningen per jaar. Dit is een gemiddelde. In het regionale woningmarktonderzoek wordt uitgegaan van een bandbreedte waarin rekening is gehouden met het scenario van laagconjunctuur en het scenario van middenconjunctuur. In het scenario van laagconjunctuur hebben we aan de toevoeging van zo’n 200 voldoende voor de komende 10 jaar. In het scenario van middenconjunctuur gaat het om 300 woningen. Ook de prijscategorieën differentiëren in de twee scenario’s. Bij laagconjunctuur zal er meer behoefte zijn aan goedkopere huur- en koopwoningen. Terwijl bij het scenario van middenconjunctuur dit het tegenovergestelde is. Bouwmogelijkheden Binnen Lingewaal zijn diverse nieuwbouwlocaties waar reeds concrete plannen voor zijn met een bijbehorende exploitatie. In onderstaand schema een overzicht wat hier naar verwachting in de periode 2015-2025 zal worden gebouwd.
5
Prijspeil 1 januari 2015
21
Hoge Land 3 Heukelum
Prijssegmenten huur EGW goedkoop
€ 557
huur EGW betaalbaar
€ 699
huur EGW duur
>
huur MGW goedkoop
€ 557
10
huur MGW betaalbaar
€ 699
2
huur MGW duur
>
koop EGW goedkoop
€ 170k
koop EGW middelduur laag
€ 200k
7
koop EGW middelduur hoog
€ 250k
5
koop EGW duur
>
koop MGW goedkoop
€ 170k
koop MGW middelduur laag
€ 200k
koop MGW middelduur hoog
€ 250k
koop MGW duur
>
Totaal
HerwijnenOost
De Eng II Asperen
5
Strijcon Asperen
Dorpsstraat Totaal Vuren
13
18 10 6
8
11
7
18
47 Figuur 4.4: Concrete woningbouwplannen Lingewaal
11
17
16
21
4
39
14 70
41
20
14
2
2
22
200
Als je bovenstaande tabel afzet tegen figuur 4.3, dan blijkt dat we met de huidige plannen al vrijwel voldoen aan de woningbehoefte tot 2025. Echter kwalitatief passen de huidige niet helemaal in de behoefte. Er moet gekeken worden of hier verschuivingen mogelijk zijn. In Herwijnen-Oost is er sowieso nog ruimte om het bouwprogramma enigszins te wijzigen. Bovenstaande plannen passen binnen de regionale woningbehoefte en zijn gelegen in bestaand stedelijk gebied. Zij voldoen dan ook aan de treden van de duurzaamheidsladder. Het resterende aantal van kwantitatief ca. 40 woningen moet verdeeld worden over de kernen. In deze visie wordt niet vastgelegd hoeveel woningen er per kern worden toegevoegd, omdat de huidige woningmarkt erg onzeker is het niet verstandig is om Lingewaal voor de komende 10 jaar “vast te pinnen” per kern. Het voorstel is om per locatie te kijken waar op dat moment behoefte aan is. Deze dienen te passen binnen de cijfers uit figuur 4.3. Bestaande woningvoorraad Zoals naar voren is gekomen onder het bovenstaande zijn de uitbreidingsmogelijkheden door middel van nieuwbouw de komende jaren beperkt. Echter de kansen in Lingewaal liggen dan ook voornamelijk in de bestaande voorraad. Herstructurering van deze voorraad vraagt de komende jaren aandacht. De afgelopen decennia is er veel geïnvesteerd in nieuwbouw. In alle kernen zin er flink wat woningen toegevoegd in de uitbreidingswijken. Het leefmilieu is in deze wijken goed. Echter de binnenste kern van de kernen van Lingewaal zijn een ondergeschoven kindje geweest. De komende tijd zal KleurrijkWonen haar herstructureringplannen tegen het licht houden in haar strategisch voorraadbeleid. De gemeente wordt hierbij betrokken. Over de uit te voeren herstructureringsplannen in de komende jaren worden afspraken gemaakt in de prestatieafspraken. Het is wel van belang om van te voren goed na te denken bij herstructurering of er niet te veel van de “echte” sociale woningvoorraad verloren gaat. 22
De kernen in Lingewaal De verschillende kernen in Lingewaal hebben ieder hun eigen uitstraling en identiteit. Ook de issues zijn per kern anders. Zo zijn er in Vuren geen uitbreidingsmogelijkheden meer. Er is wel behoefte aan een kwaliteitsslag in de kern. Deze zal zich de komende jaren concentreren rond het centrum. Daarentegen staat in Heukelum de afronding van de nieuwbouwwijk het “ Hoge Land III” hoog op het programma. In Asperen en Herwijnen is de opgave tweeledig. De leeggekomen / verpauperde plaatsen in de kernen een goede nieuwe bestemming geven, maar ook de kernen afronden met de afronding van de uitbreidingslocaties. In Spijk is er de komende jaren nog ruimte voor inbreiding en herstructurering. Het is belangrijk om de identiteit per kern naar buiten meer te promoten om de leefbaarheid in de kernen te behouden. Asperen en Heukelum zullen als oude stadjes aan de Linge andere mensen aantrekken, als de twee dorpen aan de Waal. Hier moet dan ook bij de communicatie naar buiten op ingezet worden. Binnen elke kern is er, indien mogelijk, ruimte voor alle doelgroepen. Uitvoeringsagenda: Identiteit per kern uitwerken in communicatiebeleidsplan.
Gelet op het bovenstaande hebben we de komende jaren voldoende mogelijkheden voor in- en uitbreiding van de kernen. De gemeente zal dan ook geen nieuwe locaties verwerven gedurende de periode van deze woonvisie.
4.5 Betaalbaarheid / woonlasten Gemeenten hebben een belangrijke verantwoordelijkheid in het kader van betaalbaarheid van woningen. Artikel 22 tweede lid van de Grondwet regelt dat de bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg van de overheid is. De betaalbaarheid van een woning wordt bepaald door het afwegen van de woonlasten ten opzichte van het inkomen. Woonlasten zijn alle kosten die het wonen met zich meebrengt, inclusief stookkosten, de kosten voor nutsvoorzieningen, eventuele servicekosten, reserveringen voor onderhoud, onroerende zaakbelasting en verzekeringen. Sommige van deze kosten zijn te beïnvloeden. Zo zijn nutsvoorzieningen mede afhankelijk van de leeftijd en mate van isolatie van de woning. Ook het gedrag van mensen is van invloed zoals bijvoorbeeld op het gebruik van stroom, gas en water. Hoeveel huur / hypotheek iemand kán betalen, is natuurlijk sterk afhankelijk van individuele omstandigheden en keuzes. Maar ergens ligt een grens van wat redelijk en verantwoord is. Dan komen termen als woonquotes en huurquotes aan de orde. Volgens het Nibud moeten lage inkomens niet meer dan 20 procent van hun inkomen aan huur uitgeven, voor alle overige inkomens is 30 procent een goed streven. Als we kijken naar de inkomensverdeling in de Regio Rivierenland, dan blijkt dat het inkomen in onder andere Lingewaal het hoogst ligt. Dit wordt weergegeven in onderstaande tabel.
23
Figuur 4.5: Inkomensverdeling Regio Rivierenland (Bron: Regionaal woningbehoefteonderzoek)
Naast het hogere inkomen heeft Lingewaal ook een duurdere woningvoorraad dan de meeste regiogemeentes. Voor een bepaalde groep inwoners van Lingewaal hoeft dit geen probleem te zijn. Echter door de huidige landelijke ontwikkelingen wordt het steeds duurder om een woning te kopen of te bewonen. Hierdoor is er ook een groep die tussen wal en schip dreigt te vallen. Voor zowel (zittende) huurders en (zittende) kopers zijn er diverse problemen. Op de huurmarkt is er onder andere sprake van steeds stijgende huren, neemt het aanbod sociale huurwoningen af en wordt de huurtoeslag beperkt. Bij de koopwoningen is er een groot gedeelte van woningen die “onder water staat” (hogere hypotheek, dan de waarde van de woning), strengere hypotheekregels en beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek. Koopwoningen Door de veranderende regelgeving op het gebied van hypotheken, gecombineerd met de dalende huizenprijzen van de laatste jaren, wordt het steeds moeilijker om te verhuizen. Dit is iets waar we als gemeente weinig aan kunnen doen, omdat dit maken heeft met landelijke trends en wetgeving. Waar we wel invloed op hebben zijn de stijgende energielasten. Subsidie woningisolatie Binnen de gemeente is er een subsidie beschikbaar voor het isoleren van een woning, dit valt binnen de provinciale subsidieregeling “Klimaataanpak eigen woningen”. Deze regeling stopt eind 2015. Naar verwachting komt er vanaf 2016 weer een nieuwe subsidieregeling voor het isoleren van woningen. Gelders energieakkoord Het Gelders Energieakkoord zal bestaan uit een gedeelde visie en ambitie en concrete uitvoeringsplannen en instrumenten die aansluiten op bestaand beleid. Het rendement van deze plannen wordt vervolgens doorgerekend, zowel in CO2- reductie, werkgelegenheid als versterking van de economie. Aan dit akkoord doen veel partijen mee, zoals gemeentes, de provincie, waterschappen en energiemaatschappijen. De gemeente Lingewaal zal ook deelnemen aan het Gelders Energie Akkoord. Kadernota milieu 2015 -2018 In de kadernota milieu zal de raad diverse keuzes maken op het gebied van onder andere duurzaamheid en energiebesparing. Zo is aan de raad onder andere voorgesteld om: - Een voorlichtingsavond te organiseren en hiervoor alle projectontwikkelaars en bouwbedrijven uitnodigen. 24
-
Onderzoek uitvoeren of duurzaamheidslening gewenst is door burgers. Zo ja, dan vervolgens uitwerken van het opzetten van deze lening en uitzoeken wat de kosten hiervan zijn. Leges door middel van een subsidie te restitueren aan particulieren die duurzaam (ver)bouwen: - Nieuwbouw woning EPC 0 (energie neutrale woning) - Verbouw woning naar EPC <0,4
Uit alle voorstellen dient de raad een keuze te maken. De gemaakte keuzes worden nader uitgewerkt door de gemeente. Uitvoeringsagenda: Uitwerken gemaakte keuzes kadernota milieu.
Huurwoningen Op dit moment is het beleid van KleurrijkWonen, dat bij mutatie van een huurwoning de huurprijs wordt opgetrokken naar gemiddeld 85 procent van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. De maximaal redelijke huurprijs is de prijs die op basis van de kwaliteit en uitgedrukt in woningwaarderingspunten volgens het woningwaarderingsstelsel mag worden gevraagd voor een woning. Dit betekent dat bij een mutatie de huurprijs flink kan stijgen. Een klein deel van de huurwoningen kan hierdoor op een huurprijs net onder de € 710,68 uitkomen (dit is de huurprijsgrens of liberalisatiegrens voor de huurtoeslag per 1 januari 2015). Dit is voor veel huishoudens niet op te brengen. In de prestatieafspraken gaan we met KleurrijkWonen in overleg over de betaalbaarheid van de huurwoningvoorraad. KleurrijkWonen investeert echter wel veel in de energiezuinigheid van woningen. Dit heeft invloed op de totale woonlasten van een woning. Tegen de forse huurverhoging aan de ene kant, staat voor veel woningen wel een lastenbesparing op energie. Zoals in paragraaf 2.2 al vermeld is, wordt vanaf 2016 de passenheidstoets ingevoerd. Hierbij is het inkomen van de mensen leidend voor de huurwoning die hij / zij toegewezen krijgt. Het grootste gedeelte van de woningen moet de corporatie toewijzen onder de 2e aftoppingsgrens (€ 618). Er moet nog blijken welke consequenties deze maatregel teweeg brengt, maar er kan gedacht worden aan een langere wachttijd voor huurwoningen en minder financiële ruimte voor de corporatie om investeringen te plegen in het bestaande vastgoed. Uitvoeringsagenda: afspraken maken over het huurbeleid.
4.6 (bijzondere) doelgroepen
4.6 (Bijzondere) doelgroepen Het is van belang om in de visie ook aandacht te besteden aan de diverse (bijzondere)doelgroepen. In deze paragraaf gaat het met name om de groepen die extra aandacht vragen.
Starters Door onder andere de genoemde ontwikkelingen in figuur 4.6 hebben veel starters op woningmarkt het moeilijk. Om als gemeente de starters te ondersteunen zijn er een tweetal regelingen binnen Lingewaal, te weten Cpo-beleid en startersleningen. Het CPO-beleid is nader toegelicht in hoofdstuk 2.
25
Sinds 1 mei 2014 is er in Lingewaal een starterslening beschikbaar. Deze lening houdt in dat starters in Lingewaal onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor een 2e hypotheek van maximaal € 30.000,--. Deze is de eerste drie jaren rentevrij. De aanvragen voor de lening lopen goed. Zo goed dat de verwachting is, dat de gemeente in de loop van 2015 door het budget heen is. Het is daarom verstandig de huidige regeling op korte termijn te evalueren en te kijken of deze doorgezet moet / kan worden. Tot op heden is gebleken dat in veel gevallen de starterslening het verschil is gebleken tussen kopen en niet kopen. Uitvoeringsagenda: evalueren en onderzoeken doorzetten starterslening.
Urgentie Binnen het woonruimteverdeelsysteem “Woongaard” is een urgentieregeling waar wordt uitgegaan van een urgentie bij een acute noodsituatie. Zoals in paragraaf 2.3 al is genoemd is dit een uniforme urgentieregeling. Deze regeling wordt niet aangepast in de toekomst. Woonwagenbewoners Zoals in paragaaf 2.4 al is aangegeven vallen de woonwagenbewoners onder het reguliere volkshuisvestingsbeleid. Echter binnen deze visie verdienen ze bijzondere aandacht. Het huidige beleid van de gemeente omtrent woonwagens is namelijk gericht op het op termijn opheffen van alle locaties. Gelet op de jurisprudentie is dit beleid achterhaald. De gemeente zal zich dan ook gaan buigen over een nieuw passend woonwagenbeleid. Uitvoeringsagenda: het opstellen van een nieuw woonwagenbeleid.
Statushouders De rijksoverheid heeft de gemeente Lingewaal, net als de andere gemeentes in Nederland, een verplichting opgelegd om jaarlijks een bepaald aantal statushouders in Lingewaal te vestigen. Door de grotere stroom aan vluchtelingen die de komende jaren wordt verwacht, wordt het vinden van geschikte huisvesting voor deze groep steeds lastiger. In 2015 is de opgave voor Lingewaal het huisvesten van 20 personen. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2014. De verwachting is dat de opgave in 2016 opnieuw verdubbeld wordt. Dit heeft ook invloed op de huisvesting van andere mensen, omdat hier relatief weinig sociale woningen voor overblijven. We moeten echter wel blijven voldoen aan de verplichting die we vanuit het Rijk opgelegd krijgen en maken daarover afspraken met de corporatie. . Uitvoeringsagenda: in prestatieafspraken afspraken maken met corporatie over huisvestingstaakstelling.
26
2e kansbeleid Binnen de woonladder is bij trede 2, het 2e kansbeleid opgenomen. Zie bijlage 3. Met KleurrijkWonen zijn afspraken gemaakt dat de gemeente hierover preventief wordt geïnformeerd en betrokken. Sinds het 2e kansbeleid in werking is getreden, is hier in Lingewaal nog geen gebruik van gemaakt. Huisvestingsverordening Binnen de nieuwe Huisvestingswet is geregeld dat een gemeente alleen nog een huisvestingsverordening mag hebben als er sprake is van schaarste in het sociale huursegment. In het regionale woningmarktonderzoek wordt geconstateerd dat de omvang van de goedkope en betaalbare voorraad in Rivierenland in theorie voldoende is om de huishoudens met een laag inkomen te huisvesten. Uit figuur 4.3 komt ook naar voren dat er geen grote uitbreiding van sociale huurwoningen in Lingewaal nodig is tot 2025. Ook de wachttijd bij KleurrijkWonen voor een huurwoning is lager of gelijk aan omliggende gemeentes. Als we dit bovenstaande in acht nemen dan heeft de gemeente Lingewaal geen argumenten tot het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening. Op dit moment heeft de gemeente Lingewaal nog wel een huisvestingsverordening. Deze zal per 1 juli 2015 van rechtswege vervallen.
4.7 Te behalen doelen Indien we het bovenstaande samenvatten kunnen we tot 2025 de volgende doelen stellen voor de gemeente Lingewaal op het gebied van wonen: Leefbare kernen, met een voorzieningenniveau passend bij de kern Geschikte, betaalbare woningen voor de inwoners van Lingewaal, zoveel mogelijk levensloopbestendig. Nieuwbouw rond de 20 en 30 woningen per jaar. Passen verdeeld over de kernen. Ruimte voor CPO en starters Voor wat betreft duurzaamheid maakt de raad keuzes in het kader van de kadernota milieu. Deze zijn uiteindelijk van invloed op de woningvoorraad in Lingewaal, maar hier wordt in deze visie verder niet op in gegaan. Door uitvoering te geven aan de agenda uit hoofdstuk 5 worden deze doelen verder vormgegeven.
27
5.
Uitvoeringsagenda
Om de visie voldoende concreet te maken worden de actiepunten uit de woonvisie verwerkt in dit hoofdstuk de “uitvoeringsagenda”. Gemaakte afspraak
Wie
Wanneer
Opstellen prestatieafspraken. Onderwerpen o.a.: - Huurbeleid - Mantelzorgunits - Doorstroming - Huisvestingstaakstelling - Herstructurering
Gemeente en KleurrijkWonen
31 december 2015
Onderzoeken welke gebieden om een verbeterslag vragen en op welke manier (herstructurering).
Gemeente, afdeling ruimtelijke zaken
1e halfjaar 2016
Huidige opplusregeling meer promoten
Gemeente en WelzijnLingewaal Gemeente en Welzijn Lingewaal Gemeente, afdeling ruimtelijke zaken Gemeente, afdeling Veiligheid, Vergunningen en Handhaving Gemeente, afdeling ruimtelijke zaken Gemeente, afdelingen ruimtelijke en interne zaken Gemeente, afdeling ruimtelijke zaken
2e halfjaar 2015
Gemeente, afdeling ruimtelijke zaken
Jaarlijks
Onderzoeken of opplusregeling moet worden voortgezet Beleid opstellen woonwagenlocaties Uitwerken keuzes raad kadernota milieu
Beleid opstellen particuliere initiatieven i.v.m. mogelijke toekomstige hulpvraag.
Identiteit per kern uitwerken in het communicatiebeleidsplan Evalueren en onderzoeken doorzetten starterslening Monitoren woningbouwprogramma
1e halfjaar 2016 2e halfjaar 2015 2e halfjaar 2015
1e halfjaar 2016 2e halfjaar 2015
2e halfjaar 2015
28
Bijlagen Bijlage 1: Stakeholders Om tot een breed gedragen woonvisie te komen is gesproken met diverse partijen in Lingewaal op het gebied van wonen: -
WMO-raad. Huurdersbelangenvereniging (HBL). Woningcorporatie KleurrijkWonen. De in Lingewaal gevestigde makelaars: Van EkerenKuiper, Mutters Makelaardij, De Landerije en Van Arendonck Makelaar. Avondlicht .
29
Bijlage 3: Woonladder regio Rivierenland Het begrip “Woonladder” is in 2005 gelanceerd door kamerlid Co Verdaas. Hij gebruikte de term om aan te geven dat er tussen gewoon wonen in een woonbuurt en leven op straat een aantal woonvarianten ontbreekt die het ook voor mensen met een probleem op woongebied mogelijk maken dakloosheid te vermijden. De ladder miste een aantal treden. Natuurlijk waren aangepaste vormen voor sommige groepen beschikbaar; denk aan een gezinsvervangend tehuis. Andere groepen zoals verslaafden, psychiatrische patiënten, zwerfjongeren, ex-gedetineerden en huisuitzettinggevallen vielen nogal eens buiten de boot. De metafoor woonladder is dan ook bedoeld om een denkkader te hebben voor een probleemanalyse van de keten wonen en voor het bedenken en realiseren van oplossingen voor de groepen met beperkingen. Zoals er in de ouderenzorg een samenhangend geheel is ontstaan van gewoon wonen, via aangepaste seniorenwoningen naar verzorgingshuis en verpleeghuis, zo zou ook voor de OGGz/MO doelgroepen een samenhangende keten moeten ontstaan. De ordenende factor is niet beperkingen in relatie met leeftijdgebonden problemen, maar beperkingen in relatie met wooncompetenties. In de analyse bleek al snel dat ook gewoon wonen differentiaties kent. Beïnvloeding, begeleiding, drang en soms dwang zijn nodig om mensen nog in dit kader binnen te houden. In Rivierenland is op grond van regionale omstandigheden gekozen voor de volgende woonladder: 1 Normaal wonen 2 Tweede kansbeleid 3 Bijzondere bemiddeling 4 Tussenvoorziening 5 Beschermd woning niveau 6 Onderste trede woonladder Deze ladder kan met allerlei varanten uitgebreid worden, maar is in de huidige opstelling voldoende om zichtbaar te maken wat er voor de OGGz/MO doelgroep nodig is om haar op een zo hoog mogelijk niveau te laten wonen. 1. Normaal wonen Het einddoel voor alle groepen is om binnen sociaal acceptabele grenzen je woonrechten uit te oefenen. Waar tijdelijk of permanent competenties ontbreken, wordt steun georganiseerd in diverse vormen. Omdat toch nog te veel mensen uitgezet werden, veelal wegens huurschulden of overlast is met de woningcorporaties in de regio een afspraak gemaakt over het terugdringen van huisuitzettingen. Ervaringen elders leren dat met gerichte preventieve interventies dit mogelijk is. In de praktijk lukt het tegengaan van uitzettingen redelijk. Woningcorporaties verschillen nogal wat betreft hun inzet op dit punt. Sommigen hebben speciaal geschoolde medewerkers in dienst genomen (meest maatschappelijk werkenden). Ook andere betrokkenen bij woonbegeleiding of schuldhulpverlening hebben niet altijd voldoende oog voor problemen op dit gebied. Tot normaal wonen worden ook projecten als 'kamers met kansen' gerekend. 2. Tweede kansbeleid Hier is sprake van een herkansing als in feite al een ontruiming mogelijk is. 'Uitgangspunt is dat, op het moment dat iemand feitelijk uitgezet kan worden, onder nadere voorwaarden een tweede kans kan worden geboden. Dat betekent dat een dergelijke huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd krijgt onder strikte voorwaarden, waaronder een begeleidingstraject (Convenant 2de 30
kans beleid). Er is voorzien in een driepartijen overeenkomst met een grote zorgcomponent en strikt omschreven voorwaarden. Het oordeel van de woningcorporatie en nader onderzoek door het Meldpunt Bijzondere Zorg bepalen of iemand in staat wordt geacht deze kans waar te maken en dus te krijgen. Doel is na 1 jaar (of na verlenging) te komen tot een normale huurrelatie. 3. Bijzondere bemiddeling Dit is een al langer bestaand instrument om sociale en medische factoren mee te wegen bij de woningtoewijzing en urgentie toe te kennen. Als zodanig is het een prima instrument dat echter voor de OGGz/MO doelgroep onvoldoende werkt. OGGZ-gebonden factoren worden onvoldoende meegewogen. 4. Tussenvoorziening wonen Dit is een tijdelijke woonplek, gekoppeld aan begeleiding met als doelstelling na een half jaar (evt. verlenging) normaal te gaan wonen. Bedoeld voor mensen die tijdelijk uitgesloten zijn van de treden 1, 2 en 3, maar wel over de motivatie en de mogelijkheden beschikken om naar dat niveau\toe te groeien. De instroomcriteria voor deze voorziening zijn: 1. Regiobinding 2. Cliënt is naar het oordeel van de corporatie (tijdelijk)uitgesloten van normaal wonen, tweede kansbeleid en bijzondere bemiddeling 3. Oorzaak van deze uitsluiting kan velerlei zijn zoals echtscheiding in combinatie met andere oorzaken, huiselijk geweld, schulden, over het algemeen gepaard gaande met psychosociale problematiek. 4. Cliënt kan op eigen kracht geen tijdelijk adequate oplossing vinden 5. Cliënt heeft een AWBZ indicatie of begeleiding wordt gefinancierd vanuit de WMO/subsidiegelden. Als cliënten geen AWBZ indicatie hebben, wordt er naar gestreefd een AWBZ indicatie te verkrijgen 6. Cliënt is gemotiveerd te werken aan herstel/rehabilitatie/ uitstroom/oplossen van schulden 7. Cliënt accepteert hulp en begeleiding bij problemen op de levensgebieden die herstel/uitstroom in de weg staan. 8. Cliënt onderschrijft de huisregels Contra-indicaties zijn: 1. Extreem overlastgevend gedrag waardoor de veiligheid voor zichzelf en anderen niet gewaarborgd kunnen worden. 2. (Psychiatrische) behandeling is voorliggend 3. Chronisch en of intensieve lichamelijke zorg nodig hebben 4. Openstaande detentie, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt met het veiligheidshuis. 5. Geen perspectief op uitstroom 5. Beschermd wonen niveau Dit is bedoeld voor mensen die de hogere niveaus niet kunnen halen en dak- of thuisloos zijn of marginaal – en ongewenst gehuisvest. De instroomcriteria voor beschermd wonen, waarbij het belangrijk is dat het een laagdrempelige voorziening wordt, zijn: 1. Cliënt moet dak en -thuisloos zijn en uitgesloten zijn van reguliere huisvesting. 2. Psychiatrische problemen vormen geen belemmering tenzij de gedragsproblematiek zo ernstig is dat het de dagelijkse gang van zaken verstoort en ook door de medebewoners als blijvend overlastgevend wordt ervaren. 3. Cliënten krijgen voorafgaand aan een definitieve plaatsing een proefperiode. (cliënt moet de plaatsing “verdienen’) 4. Indien mogelijk kan cliënt op zeer korte termijn, liefst nog dezelfde dag terecht. 5. Het gebruik van alcohol en of drugs is onder bepaalde voorwaarden toegestaan op de kamer. De 31
verslavingsproblematiek moet bespreekbaar zijn 6. Gebruik in de openbare ruimten is niet toegestaan. 7. Vrouwen: vrouwelijke cliënten vormen een absolute minderheid. Hierdoor is het niet rendabel om een aparte vleugel in te richten. Mogelijk worden er kamers voor vrouwen gereserveerd die dicht bij de kantoorruimten liggen. 8. Cliënten moeten een AWBZ indicatie hebben of de plaatsen moeten gefinancierd worden vanuit de WMO. 9. In principe is het verblijf gericht op doorstroom naar een meer zelfstandige woonvorm. 10. Cliënt dient de huisregels te onderschrijven 11. Cliënt moet hulp en of begeleiding accepteren Uitstroomcriteria/contra-indicaties zijn: 1. Extreem overlastgevend gedrag waardoor de veiligheid voor zichzelf en anderen niet gewaarborgd kan worden. 2. Gebruik van geweld en extreem agressief gedrag. 3. Chronische en of intensieve lichamelijke zorg nodig hebben. 4. Excessief alcohol of drugsgebruik waaruit ernstige gedragsproblematiek voortvloeit. 5. Cliënt is dusdanig gerehabiliteerd dat hij door kan stromen naar een meer zelfstandige woonvorm. 6. Onderste trede woonladder Dit is de individuele oplossing voor de groep waar we eigenlijk geen raad mee weten. De term 'restscenario' is hier van toepassing. Elke hogere mogelijkheid is uitgesloten. Plaatsing in de Beschermde Woonvorm is gecontra-indiceerd (zie boven punten 6,7en 9). Al of niet gedwongen opname is onderzocht en niet aan de orde. Met 'restscenario' wordt bedoeld dat de positieve beeldvorming stokt. We moeten met elkaar constateren dat we een probleem hebben waarvoor geen gangbare oplossing binnen de woonladder bestaat. Meestal stokt dan ook de professionele beeldvorming en wordt de cliënt losgelaten. Het doel van de onderste trede is ‘containment’ of ook wel het voorkomen van dakloosheid en het beschermen van de bewoner en/of samenleving. Het is dus een middel waarmee de problematiek beheersbaar wordt gehouden. Er is geen sprake van een ‘kansenbeleid’. Natuurlijk is het goed wanneer de betrokkene zich (met hulp) toch weet te verbeteren. Wij dienen echter voor ogen te houden dat verbetering in deze fase geen doel op zich (meer) is. Een bijzondere groep is die van de ernstig problematische gezinnen. Voor hen biedt de Beschermde Woonvorm geen oplossing. Zij vallen dus eerder binnen deze categorie.
32
