Bouwprogramma. gemeente Lingewaal Gemeente Lingewaal te Asperen

Bouwprogramma gemeente Lingewaal 2008-2015 Gemeente Lingewaal te Asperen

Nieuwegein/Asperen, 18 december 2008

Inhoud 1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Kernvraagstukken en afwegingen Afstemming met provinciaal en regionaal woningbouwprogramma’s. Kaders van de raad Termijn rapportage Ruimer programma

3 3 3 5 5

2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Naar een bouwprogramma Inleiding Woonbehoeftenonderzoek Vertaling van het woonbehoeftenonderzoek naar een bouwprogramma Plannen De methodiek

6 6 6 6 7 8

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Kaders Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Duurzaam bouwen Levensloopbestendigheid Voldoende betaalbare woningen Andere randvoorwaarden en uitgangspunten Tot besluit

10 10 10 10 11 12 13

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Bouwprogramma per kern Werkwijze De kern Asperen De kern Heukelum De kern Herwijnen De kern Spijk De kern Vuren

14 14 16 18 20 22 24

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Enkele dilemma’s “Scheefheid” tussen de kernen Visie op leefbaarheid Planologische ruimte Beleid CWL Woningbeheer (Kleurrijk Wonen) Kredietcrisis Visie op Wonen, Welzijn en Zorg

26 26 27 27 27 27 28

Bijlagen Bijlage 1: Amendement en raadsbesluit 11 september 2008 Bijlage 2: Woningbouwprojecten in realisatie of RO procedure (bijna) afgerond Bijlage 3: Planning projecten Bijlage 4: (Mogelijk) beschikbare woningbouwlocaties

Bouwprogramma gemeente Lingewaal

2

1. Kernvraagstukken en afwegingen In het voorliggende woningbouwprogramma is ingegaan op een nieuwbouwprogramma voor de gehele gemeente Lingewaal. Vervolgens is gekeken naar spreiding van dit woningbouwprogramma over de plaatsen Herwijnen, Vuren, Spijk, Heukelum en Asperen. Naar aanleiding van de inhoud van dit nieuwbouwprogramma komen een aantal vraagstukken aan de orde die extra aandacht vragen. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste elementen kernachtig verwoord. Enerzijds is dit een samenvatting van de navolgende hoofdstukken. Anderzijds is het een terugblik naar de notitie Bouwen met Maatwerk.

1.1

Afstemming met provinciaal en regionaal woningbouwprogramma’s.

Met de provincie zijn voor de periode 2005 – 2014 afspraken gemaakt over het bouwprogramma voor de gehele regio Rivierenland. De afspraken zijn vastgelegd in een kwalitatief woningbouwprogramma (KWP-2). Het KWP is in een uitwerking van het Streekplan Gelderland 2005. Centraal in het programma staat de ‘kwaliteit’: de juiste woning op de juiste plaats op het juiste moment. De totale bouwopgave voor de regio in de periode 20052014 is ruim 19.000 woningen. Voor Lingewaal bedraagt de opgave 495 woningen. In de jaren 2005 tot en met 2008 zijn in Lingewaal zo’n 140 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Dit betekent dat tot 2014 nog 355 woningen toegevoegd kunnen worden volgens het KWP. Elke vijf jaar wordt het kwalitatief woonprogramma herzien. Voor de periode 2010 – 2019 wordt op dit moment met de regio een nieuw kwalitatief woningbouwprogramma opgesteld, te weten KWP-3. Het voorliggende woningbouwprogramma dient als input voor het KWP-3. Het bouwprogramma Lingewaal geldt voor een periode van 2008 – 2015. De totale nieuwbouwproductie tot 2015 bedraagt 604 woningen (202 woningen in bestaande plannen en een bouwopgave van 402 woningen). Dit is een aanzienlijke verhoging van de 495 woningen uit het KWP-2. Met de regio en provincie zullen afspraken gemaakt moeten worden over de gewenste verhoging van de bouwproductie.

1.2

Kaders van de raad

In het document Bouwen met Maatwerk heeft de raad kaders gesteld. Bij de ontwikkeling van het woningbouwprogramma vragen de onderstaande drie onderwerpen om nadere aandacht. 1.2.1 Sociaal bouwen De raad heeft het volgende kader aangegeven: “minimaal 30% sociale woningbouw”. Dit woningbouwprogramma er vanuit dat de eis van 30% sociale woningbouw gerealiseerd moet worden in het totaal van alle nieuwbouwprojecten in de gemeente Lingewaal. Het streven is er wel op gericht om per project 30% sociaal te bouwen. Afwijking van dit percentage is alleen mogelijk als elders meer dan 30% sociaal wordt gebouwd. Dit betekent dat per project niet per definitie de minimale 30% aan sociale woningbouw bereikt hoeft te worden. In de praktijk kan het inhouden dat in bepaalde gevallen een project geschikter is voor méér dan 30% sociale woningbouw en in andere gevallen een project minder dan 30% sociale woningbouw gewenst is. Criteria die hierbij gehanteerd kunnen

Bouwprogramma, Gemeente Lingewaal

3

worden zijn bijvoorbeeld de huidige woningvoorraad in een plaats of wijk, ruimtelijke kenmerken van een gebied of financiële argumenten (met name bij herstructurering). In totaal zal de 30% norm volgens het voorliggende woningbouwprogramma gehaald worden. (zie tabel 3.1, paragraaf 3.4) Het begrip sociaal is in deze notitie ook verder gedefinieerd. De definitie sluit aan bij de provinciale definitie van goedkope woningbouw. Zie hiervoor paragraaf 3.4. 1.2.2 Levensloopbestendigheid De raad heeft in haar besluitvorming het volgende kader aangegeven: “woningbouw duurzaam en levensloopbestendig, actief beleid in deze”. Uit het verslag van de raadsvergadering blijkt echter dat de raad niet de intentie heeft gehad een lager ambitieniveau wat betreft levensloopbestendigheid te willen vaststellen. In de voorliggende notitie is ervan uitgegaan dat de raad het innovatieve niveau op het gebied van levensloopbestendig bouwen wil handhaven. In de praktijk blijkt levensloopbestendig bouwen goed mogelijk. Het gehanteerde instrumentarium “woonkeur” werkt in de praktijk echter onnodig kostenverhogend. Aan de raad zal daarom worden voorgesteld aan te sluiten bij het regionale normenstelsel. Dit stelsel is op dit moment in ontwikkeling. Het bevindt zich in een afrondende fase en zal worden opgenomen in het KWP-3 (zie paragraaf 1.1). 1.2.3.Particuliere initiatieven De raad heeft het volgende kader aangegeven: “positief meewerken bij particulier opdrachtgeverschap”. Op dit moment is er één project met particulier opdrachtgeverschap in de opstartfase nabij de Achterweg in Heukelum. In dit geval gaat het om duurdere woningtypes. Het is de vraag hoe dergelijke ontwikkelingen van particulier opdrachtgeverschap zich verhouden met het woningbouwprogramma. Het extra mogelijk maken van dergelijke projecten kan betekenen dat er meer duurdere woningtypes gebouwd worden. Ook voor dergelijke initiatieven wordt in principe de 30% norm voor sociale woningbouw nagestreefd. Overige particuliere initiatieven In de gemeente Lingewaal zijn naast particulier opdrachtgeverschap ook diverse particuliere initiatieven voor woningbouw. Bij particulier initiatief gaat het meestal om het bebouwen van een ruime kavel nabij een reeds bestaande woning. Hierbij is geen sprake van begeleiding van het ontwikkelproces, zoals in het geval van particulier opdrachtgeverschap. Particuliere initiatieven bevinden zich veelal in bestaande linten. Hiervoor is eerder de visie lintbebouwing opgesteld. Volgens het woningbouwprogramma is niet overal behoefte aan deze veelal duurdere woningtypes. In algemeenheid is het de vraag wat de invloed is van particuliere initiatieven op de haalbaarheid van andere projecten in de gemeente Lingewaal. Indien wordt meegewerkt aan alle particuliere initiatieven zal er minder behoefte zijn aan duurdere woningen. De financiële drager van uitleglocaties kan wegvallen als duurdere woningbouw niet meer gerealiseerd kan en hoeft te worden. Het is wel mogelijk deze woningen te realiseren, maar in dit geval komen deze waarschijnlijk niet ten goede aan inwoners van Lingewaal.


4

1.3

Termijn rapportage

Het bouwprogramma is opgesteld voor een periode tot 2015. Er is een groot aantal factoren welke van invloed zijn op woonbehoeften en daarmee op het gewenste woningbouwprogramma. In dit rapport wordt de kredietcrisis als onzekere factor genoemd. Daarnaast worden er door de gemeente Lingewaal visies ontwikkeld op het gebied van leefbaarheid (structuurvisie-plus) én op het gebied van woonvoorzieningen (Visie Wonen, Welzijn en Zorg). De gevolgen van de kredietcrisis en uitkomsten uit de visieontwikkelingen kunnen aanleiding zijn om het bouwprogramma in een periode van één à twee jaar te herzien.

1.4

Ruimer programma

Het nieuwbouwprogramma voor de gehele gemeente laat zien dat er nog maximaal behoefte is aan 402 woningen. Er zijn een aantal overwegingen om te komen tot een ruimer programma. 1.4.1 Kernenprogramma Het bouwprogramma voor de gehele gemeente laat zien dat er nog maximaal behoefte is aan 402 woningen. Indien er per kern gekeken wordt, blijkt dat een groter programma gewenst is (465 woningen). Reden voor dit verschil is dat in er in de ene kern behoefte is aan bepaalde woningtypes, terwijl er in een andere kern juist een overschot is aan bepaalde woningtypes. Uit de praktijk blijkt dat er een beperkte verhuisgeneigdheid is tussen de kernen onderling. Het is daarom een mogelijkheid om in bepaalde kernen toch het gewenste woningtype te bouwen, terwijl in andere kernen juist een overschot is aan dit woningtype. Resultaat van een ruimer bouwprogramma is dat voorbijgegaan wordt aan het gemeentelijke en regionale beleid dat Lingewaal alleen bouwt voor eigen behoefte. In de praktijk zal een ruimer bouwprogramma betekenen dat er meer instroom plaatsvindt van nieuwkomers en minder sociaal zal worden gebouwd. De norm van 30% is evenwel nog wel realiseerbaar (zie hiervoor tabel 5.2).

1.4.2. Kernenbeleid De ene kern is de andere niet. Het is mogelijk om in bepaalde kernen een ander programma te realiseren zoals in dit bouwprogramma is aangegeven. Er zijn een aantal overwegingen om te komen tot een afwijking. Vanuit financiële overwegingen kan bekeken worden of er een hoger aandeel duurdere koop kan worden gerealiseerd om goedkope huurwoningen te financieren. Uit het programma per kern blijkt immers dat de verhouding tussen huur en koop per kern aanzienlijk kan verschillen. Er zijn ook ruimtelijke afwegingen om af te wijken van het bouwprogramma in bepaalde kernen. Sommige locaties lenen zich bijvoorbeeld beter voor appartementen en andere locaties zijn bijvoorbeeld beter geschikt voor uitgifte van kavels. Onderdeel van een ruimtelijke afweging is bijvoorbeeld ook de nabijheid van voorzieningen. Tot slot zijn er naast ruimtelijke afwegingen ook volkshuisvestelijke redenen om te schuiven in het woningbouwprogramma. De verhouding in de bestaande woningvoorraad wordt beïnvloed worden door een nieuwbouwprogramma. Bijvoorbeeld: In een kern met vooral sociale woningbouw kan het realiseren van een hoger aandeel duurdere woningbouw een reden zijn om te komen tot een heterogene bevolkingssamenstelling.


5

2. Naar een bouwprogramma 2.1

Inleiding

Om het woningbouwprogramma voor de komende jaren te bepalen, heeft de gemeente Lingewaal inmiddels verschillende stappen gezet. Zo is in 2007 een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. In 2008 is deze aangevuld met de beleidsnotitie “Bouwen met maatwerk”. Beiden zijn op 11 september 2008 door de gemeenteraad van Lingewaal vastgesteld. De gemeenteraad heeft aanvullende kaders voor het woningbouwprogramma gesteld (zie bijlage 1). In deze notitie gaan wij in op: • De vertaalslag van woonbehoeftenonderzoek naar nieuwbouwprogrammering voor de gemeente Lingewaal. Dit geeft antwoord op de vraag: Wat willen we bouwen? • De kwalitatieve eisen die hieraan vanuit de gemeente zijn gesteld. Dit geeft aan hoe we omgaan met de gestelde kaders. • De randvoorwaarden voor realisatie. Dit geeft inzicht in de vraag: Wanneer en hoe we het programma gaan bouwen? • De nieuwbouwprogrammering per kern. Dit geeft antwoord op de vraag: Waar willen we bouwen? • De dilemma’s die volgen uit het opgestelde bouwprogramma.

2.2

Woonbehoeftenonderzoek

Het woonbehoeftenonderzoek bracht aan het licht dat een drietal groeimarkten in Lingewaal onderscheiden kunnen worden: • gestapelde huurwoningen met lift (voornamelijk levensloopbestendig); • goedkope en duurdere gestapelde koopwoningen; • middeldure koopwoningen tot € 310.000,-. Daarnaast doet zich krimp voor van de vraag naar eengezinshuurwoningen. Voor de langere termijn (tot 2020) moet rekening gehouden worden met een toenemende vraag naar appartementen met lift in de huursector. Verder neemt de vraag af naar grote eengezinswoningen in de huursector en worden juist meer dure eengezinswoningen in de koopsector gevraagd.

2.3

Vertaling van het woonbehoeftenonderzoek naar een bouwprogramma

Het woonbehoeftenonderzoek geeft aan welke woningen nodig zijn om de door de inwoners van de gemeente gevraagde behoefte mogelijk te maken. Het uitgangspunt is daarbij: de woningen worden bijgebouwd (of anderszins toegevoegd) waarin tekorten bestaan. Dit brengt verhuisketens op gang, waardoor optimaal in de woonbehoeften kan worden voorzien. Over het algemeen blijkt woonbehoeftenonderzoek dan ook een goede voorspelling van het consumentengedrag op te leveren. Niettemin moeten hierbij enkele kanttekeningen worden geplaatst: • Huishoudens met een vraag naar schaarse woningen verhuizen minder vaak en stellen vaker hun verhuiswens bij. Een deel van de schaarse woningen kan echter door middel van nieuwbouw worden aangevuld.


6

Ouderen met een vraag naar appartementen stellen hun verhuiswens vaker bij dan anderen, omdat de urgentie gemiddeld vrij laag is en de bestaande woning ook voordelen heeft (vertrouwde omgeving; veel ruimte; relatief lage woonlasten)1. Op langere termijn speelt de mate van economische groei een rol van betekenis. Hoe hoger de groei, hoe meer vraag naar koopwoningen en duurdere woningen. Uit het woningbehoeftenonderzoek uit 2007 bleek al dat een verschil tussen nulgroei en gemiddelde groei een vraag naar bijna 200 dure koopwoningen meer of minder betekent (zie ook paragraaf 5.5). Huishoudens zijn vrij voorzichtig bij het opgeven van woonwensen ten aanzien van de woonlasten. In de praktijk blijken met name huurders nogal eens in een duurder segment te gaan wonen dan aanvankelijk de bedoeling was. Het blijkt dat men in de praktijk bereid is meer uit te geven dan oorspronkelijk de bedoeling was, onder andere door de werking van huurtoeslag. Om die reden veronderstellen we dat uiteindelijk een derde van de categorie die minder dan € 499,512 zegt te willen uitgeven aan huur per maand uiteindelijk méér zal willen betalen (maar voornamelijk tussen de € 499,-- en € 550,--; in ieder geval onder de € 631,73 (de liberalisatiegrens). De vraag naar dure huurwoningen (vanaf € 631,73) is blijkens het onderzoek zeer beperkt. Daarom worden geen noemenswaardige aantallen van deze woningen in de planning opgenomen. Dit neemt niet weg dat zich locaties kunnen voordoen, die zeer geschikt zijn voor dit marktsegment (uitzicht, ligging nabij voorzieningen, etc.). De mogelijkheid van het in beperkte mate bouwen van dure huurwoningen dient daarom open gehouden te worden.

•

•

•

Met het oog op het voorzichtige verhuisgedrag van ouderen is bij de vertaling van het woonbehoeftenonderzoek naar nieuwbouw verondersteld dat een derde van de verhuizingen naar appartementen niet zal doorgaan. Daarbij is het aan te bevelen de marktpositie van deze woningen in de praktijk te monitoren, om het programma desgewenst tussentijds te kunnen bijstellen. Aanvullend hierop is verondersteld dat het ‘overschot’ aan goedkope huurwoningen, waar veel oudere huishoudens nu wonen, minder groot zal zijn.

2.4

Plannen

Voor dit rapport is uitgegaan van een tweetal bronnen waarin de plannen voor de komende jaren zijn verwoord. Ten eerste heeft de gemeente een overzicht opgesteld van woningbouwprojecten die momenteel worden gebouwd of waarvoor de RO-procedure (bijna) is afgerond, zie hiervoor bijlage 2. Uitgangspunt is dat realisatie van deze plannen doorgang zal vinden. Deze plannen zijn te benoemen als “harde” plannen. Daarnaast zijn er ook nog zachte plannen te noemen, welke te vinden zijn in bijlage 3 en 4. Onder de zachte plannen verstaan we de plannen waarvoor nog geen RO-procedure loopt of de exacte woningbouwprogramma’s niet door het college van burgemeester en wethouders

1

In de praktijk blijkt dat de vraag naar woningen niet altijd omgezet wordt in een daadwerkelijke verhuizing. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het onderzoek naar de geringe belangstelling voor huurappartementen in het nabijgelegen Rhenoy, al was daar geen gericht marktonderzoek naar verricht. Het blijkt echter ook dat wanneer dit wel het geval is, ouderen terughoudend zijn bij het realiseren van de verhuisstap. Dat heeft te maken met omstandigheden als uitstelgedrag, het moeten inleveren van ruimte en een toename van de huurprijs ten opzichte van de huidige woning. Om deze reden is de behoefte op kunstmatige manier getemperd met 25 woningen (16%). Er is verondersteld dat de betreffende huishoudens (voornamelijk) langer in de huidige goedkope eengezinshuurwoning zullen blijven wonen. 2

De genoemde huurbedragen zijn prijspeil 1 juli 2008.


7

zijn vastgesteld. Het betreft plannen van de gemeente, ontwikkelaars, woningcorporaties en particulieren. Woningcorporatie CWL Woningbeheer heeft haar plannen opgenomen in haar strategische voorraadbeleid. Deze omvatten de sloop, verkoop en nieuwbouw van woningen. Zij wil in Lingewaal 321 huurwoningen bouwen, waarvan 177 ter vervanging van bestaande huurwoningen. CWL streeft ernaar bij terugbouw van woningen de helft in de huur- en de helft in de koopsector te bouwen. Daarnaast wil de woningbouwcorporatie ook buiten de herstructureringslocaties actief zijn door het bouwen van huur- en koopwoningen. Deze plannen zijn te vinden in bijlage 3 en 4.

2.5

De methodiek

In navolgende tabel is een overzicht gegeven van: • de resultaten van het woonbehoeftenonderzoek; • de ruimte die er is voor aanvulling van de woningtypen; • reeds bestaande plannen voor sloop, verkoop en nieuwbouw; • het resulterende tekort of surplus op de woningmarkt. Het feitelijke kwantitatieve woningtekort bestaat uit 402-177=225 woningen. Dit houdt in dat indien 402 woningen worden gebouwd (om aan te sluiten op de vraag) er 177 woningen ‘over’ zijn. Deze woningen rekenen we tot het “surplus”. Dit komt tot stand doordat de woningen er al staan (zoals de goedkope eengezinshuurwoningen) of doordat zij worden gebouwd met andere motieven dan de locale marktvraag (zoals de dure eengezinskoopwoningen. Een “surplus” op de woningmarkt zal meestal niet betekenen dat woningen leeg komen te staan. Door vraagsubstitutie (genoegen nemen met een andere woning dan de gewenste woning) of door vestiging van elders zullen deze woningen alsnog worden bewoond. Het resultaat is weergegeven in tabel 2.1.


8

Tabel 2.1: Van woningmarktonderzoek naar bouwopgave tot 2015 Uitgangssituatie

Bekende plannen

Resultaten woningmarktonderzoek overruimte voor (A) wegingen aanvulling (B)

Huur Appartement tot € 499 appartement vanaf € 499 EG klein < € 499 EG klein > € 499 EG groot < € 499 EG groot > € 499 Totaal huur

-144 -16 -67 -6 191 5 -37

* * **

-11 -8 -59 -5 -6 -54 -53 -28 -224 -261

64 43 45 28 -138

resultaat woningmarkt (C)

Harde plannen (nieuwbouw) Bron: Planningslijsten Verkoop (E) gemeente (F)

Sloop door CWL (D)

88

"Surplus" (na realisatie van de plannen) (B+D-E-F)=(G)

Resterende opgave (na realisatie van de plannen) (B+D-E-F) (=H)

6 29

0 0 0 0 68 6 74

138 39 106 26 0 0 309

42

-80 27 -22 22 53 5 5

14 4 3 2

*

11

0

12

1

0

* * ***

8 40 5 6 54 53 30 207 249

0 -19 0 0 0 0 2 -17 -12

11 14 14 20 19 22 61 173 202

3 0 31 37 0 0 31 103 177

0 26 0 0 35 32 0 93 402

64 25

-45

177

-45

Koop Appartementen < € 170.000 App € 170-200.000 App > € 200.000 EG < € 170.000 EG € 170.000-200.000 EG € 200-233.000 EG € 233-310.000 Eg > € 310.000 Totaal koop Totaal

****

22 23 1 1 178

* Appartementen met enige terughoudendheid bouwen; relatief groot verschil tussen verhuiswens en realisatie. ** Onder 'klein' worden woning verstaan met maximaal drie kamers, ongeacht de oppervlakte van de woning. *** Drie Eurotonwoningen zijn in 2008 opgeleverd. **** Vraag naar (vooral dure) koopwoningen staat sterk onder invloed van economische groei op langere termijn.


9

45 0

3. Kaders Vanuit de gemeente (gemeenteraad en B&W) zijn enkele kaders gesteld voor de nieuwbouw in de komende jaren.

3.1

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

De raad heeft aangegeven om ten aanzien van het opdrachtgeverschap uit te gaan van een ‘actief niveau’. Dit houdt in: realiseer minimaal één project door consumentgerichte projectontwikkeling of door individueel opdrachtgeverschap met procesbegeleiding of door collectief opdrachtgeverschap met procesbegeleiding. Er hebben zich diverse projecten aangediend, die door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap ontwikkeld kunnen worden. Het college van B&W zal een actieve en stimulerende rol spelen bij de ontwikkeling van deze projecten.

3.2

Duurzaam bouwen

Ten aanzien van het duurzaam bouwen wordt het actieve ambitieniveau gehanteerd. Dit houdt in dat CO2-emissiereductie dient te worden gerealiseerd door de bouw van woningen met een energiezuinig casco. De woningen worden tevens gerealiseerd met de basismaatregelen en kostenneutrale verdergaande dubo-maatregelen van het Nationaal Pakket Woningbouw. Waterbeheer dient al vanaf het begin een plaats in het planproces te krijgen. Voor particuliere initiatieven worden de wettelijke eisen gevolgd. Er komt wel een voorlichtingsfolder. Voor projecten, die worden aanbesteed wordt beleid geformuleerd.

3.3

Levensloopbestendigheid

Ten aanzien van levensloopbestendig bouwen heeft de raad als kader gesteld een innovatief ambitieniveau te kiezen: realiseer minimaal 80% van de nieuwbouwwoningen volgens het basispakket Woonkeur3. Uit de praktijk blijkt echter dat een dergelijke eis tot onverantwoord hoge huren en koopprijzen kan leiden. Om deze reden gaat de gemeente na op welke manier de mate van ‘geschiktheid’ van de woningen voor ouderen/gehandicapten dient te worden uitgedrukt. Momenteel worden daarvoor in den lande begrippen als ‘nultredenwoning’, ‘levensloopgeschikte woning’ en de ‘sterrenclassificatie’ gebruikt. Het heroverwegen van het begrip “Woonkeur” als norm voor ouderenwoningen sluit aan op de ontwikkeling bij de provincie, waar in plaats van Woonkeur ook gezocht wordt naar ander normenstelsel. Gemeente en CWL werken dit stelsel nader uit. De genoemde begrippen worden als volgt gedefinieerd:

3) Een door SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) en Aedes (koepel van woningcorporaties) ontwikkeld certificaat voor nieuwbouwwoningen, waar gebruikskwaliteit, veiligheid en toekomstwaarde de maatgevers voor de beoordeling van de woontechnische kwaliteit zijn. Het is samengesteld uit de eisen van het seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen, de VAC-Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid.


10

Een nultredenwoning is een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar is en waarbij de zogenaamde 'primaire ruimtes' (de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één slaapkamer) eveneens zonder traplopen te bereiken zijn. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken. De “levensloopgeschikte woning” is het overkoepelende begrip voor woningen die geschikt zijn of eenvoudig geschikt zijn te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. Levensloopgeschikte woningen zijn er in verschillende gradaties en voor verschillende doelgroepen, bij nieuwbouw en verbouw. De ‘sterrenclassificatie’ onderscheidt woningen voor ouderen/gehandicapten in vier niveaus: Het classificatiesysteem maakt een onderscheid in de mate van toe- en doorgankelijkheid van een woning in vier niveaus. Met sterren wordt aangegeven of de complexen en woningen geschikt zijn voor bewoners die slecht ter been zijn of een rollator of rolstoel gebruiken. De onderverdeling is als volgt: * nultrapswoning; ** rollator toe- en doorgankelijke woning; *** rolstoel toegankelijke, rollator doorgankelijke woning; **** rolstoel toe- en doorgankelijke woning.

3.4

Voldoende betaalbare woningen

De gemeenteraad van Lingewaal heeft zich uitgesproken voor het toevoegen van minimaal 30% aan goedkope woningen (sociale woningbouw). Dit in tegenstelling tot de periode 20002008, toen 71% van de woningen een koopwoning > € 310.000 was en 13% een koopwoning tussen € 200.000 en € 310.000. In deze periode bestond 95% van de nieuwbouw uit koopwoningen. Ten aanzien van deze wens van de raad is uitgegaan van het volgende: • Bij het begrip ‘sociaal bouwen’ wordt de grens in de huursector gesteld op € 631,734: de liberalisatiegrens. Bij bedragen onder € 631,73 is in principe nog huurtoeslag mogelijk5. In de koopsector ligt de grens bij € 170.000,- vrij op naam. Deze grens sluit aan op de definitie van ‘goedkoop bouwen’ zoals die door de provincie wordt gehanteerd. • Het begrip ‘toe te voegen woningen’ is op verschillende manieren uit te leggen. Er zijn goedkope woningen die op een nieuwe locatie worden ontwikkeld en woningen die in de plaats komen van andere (goedkope of dure) woningen. Wij gaan ervan uit dat de gemeenteraad heeft bedoeld dat de van de toevoeging aan woningen per saldo 30% ‘sociaal’ moet zijn. Volgens het huidige programma wordt 31% van de per saldo toe te voegen woningen tot de ‘sociale voorraad’ gerekend. Zie tabel 3.1:

4

) Prijspeil 1 juli 2008

5) Bij het gaan huren van een woning wordt veelal de aftoppingsgrens gehanteerd. Veel gemeenten stellen deze grens om te bewaken dat de prestatienorm van de Huurtoeslagwet wordt gehaald. Deze norm heeft als doel de uitgaven voor huurtoeslag beheersbaar te houden. In de Huursubsidiewet is de verhuisnorm vastgesteld op 4%. Indien in een gemeente aan meer dan 4% van huishoudens dat huurtoeslag ontvangt, een woning wordt toegewezen met een huur boven de aftoppingsgrens volgt een sanctie.)


11

Tabel 3.1: Sociale woningvoorraad Toevoeging (F+H:) Toevoeging 'sociaal (1 t/m 6,7,10 uit F en H) Afname 'sociaal' (1 t.m 6,7,10 uit D): Saldo toename 'sociaal' Aandeel 'sociaal' op toename woningaantal

•

•

3.5

604 364 177 187 31%

Het feit dat in het overzicht van te bouwen woningen uitsluitend met het bedrag € 499,51 wordt gerekend wil niet zeggen dat de verdeling van het aanbod binnen de genoemde klassen niet belangrijk is. Voor gezinnen die tot de primaire doelgroep behoren is de grens tot € 535,33 van belang, omdat zij tot die grens voor huurtoeslag in aanmerking komen. Ook daarboven heeft het de voorkeur wanneer een gedifferentieerde prijsopbouw tot stand komt. De vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens is gering en is het overzicht niet apart opgenomen. De bouw van deze luxe huurwoningen is eventueel mogelijk, op daarvoor geschikte locaties.

Andere randvoorwaarden en uitgangspunten

De termijn Het bouwprogramma heeft een looptijd van 2008 tot 2015. Dat betekent dat netto 402 + 202 (al gerealiseerde plannen of welke momenteel gebouwd worden)-177 (sloop) = 427 woningen worden toegevoegd in zeven jaar (ca. 60 woningen per jaar). Dit is meer dan een verdubbeling ten opzichte van de periode 2000-2007. Flexibiliteit tussen projecten De gestelde kaders gelden voor het totaal van de woningbouwproductie in de genoemde periode. De exacte verdeling van de kenmerken van de woning wordt afgestemd op de locale woningbehoefte en de specifieke kenmerken van de bouwlocaties. Uitgangspunt is dat eerst goedkope woningbouw wordt gerealiseerd. CWL Woningbeheer als samenwerkingspartner De gemeente spreekt haar voorkeur uit voor het betrekken van woningcorporatie CWL woningbeheer bij het realiseren van een wezenlijk deel van de nieuwbouwplannen. CWL Woningbeheer heeft een duidelijke binding met de gemeente en is actief op verschillende terreinen. Naast de activiteiten in de bestaande woningvoorraad van Lingewaal investeren gemeente en CWL Woningbeheer in sociaal beheer, Wonen, Welzijn en Zorg en leefbaarheidsvraagstukken. De samenwerking tussen de gemeente en CWL Woningbeheer is dan ook belangrijk. CWL heeft aangegeven bij herstructureringsprojecten een gelijke verdeling tussen huur en koop (50%-50%) te willen realiseren om daarmee de evenwichtige exploitatie van de nieuwbouwactiviteiten te kunnen verkrijgen. Dit voornemen kan aansluiten bij het realiseren van voldoende betaalbare woningen, zoals geformuleerd in paragraaf 3.4. De realisering van 50% huur / 50% koop is voor de woningcorporatie geen dogma. Het is afhankelijk van de locatie of het haalbaar is, omdat er in de ene kern meer koop gevraagd wordt, dan in de andere kern. Ditzelfde geldt voor de huurwoningen. Om de totale opgave financieel mogelijk te maken, is realisatie van nieuwbouw op de in- en uitbreidingslocaties in zowel de koop- als huursector nodig. Hierdoor zal er op die locaties tevens een evenwichtige samenstelling van woningen ontstaan, zowel in prijsklasse als in eigendomsvormen.


12

De samenwerking tussen CWL en de gemeente zal worden vastgelegd in meerjarige prestatieafspraken. Deze worden aan de hand van het voorliggende bouwprogramma opgesteld. Planologische ruimte In de gemeente Lingewaal zijn vooralsnog voldoende locaties binnen de rode contour voorhanden om de woningen te kunnen bouwen. Afspraken regio en provincie Eind 2009 wordt een hernieuwd Kwalitatief Woningbouwprogramma (KWP III) voor de regio Rivierenland vastgesteld. Het voorliggende bouwprogramma vormt voor de gemeente Lingewaal de input voor het KWP III. Monitoring De nieuwbouwopgave dient voor de periode van zeven jaar niet als een statisch gegeven te worden gezien. De woningmarkt blijft aan verandering onderhevig en op signalen over de veranderingen moet kunnen worden ingespeeld. Deze signalen kunnen afkomstig zijn uit de verhuur/verkoop van de nieuwe woningen zelf, maar ook (in vroeger stadium) uit de markt: de woonruimteverdeling van huurwoningen en ontwikkelingen binnen de verkoop van koopwoningen (prijs, aanbiedingsduur). Indien de resultaten van de monitoring daartoe aanleiding geven, kan de bouwprogrammering worden gewijzigd.

3.6

Tot besluit

Het totaal aantal woningen in het bouwprogramma is groter dan nodig is om aan te sluiten bij de locale woningbehoefte. Het omvat immers een “surplus” van 177 woningen. Zoals in paragraaf 2.5 aangegeven hoeft dat geen probleem te zijn, mits voldoende compensatie in de vorm van vestiging/vraagsubstitutie plaatsvindt.


13

4. Bouwprogramma per kern 4.1

Werkwijze

In hoofdstuk 2 en 3 heeft een vertaling plaatsgevonden van de resultaten van het woonwensenonderzoek naar een bouwprogramma. Tevens zijn daarin de gestelde kaders van raad verwerkt. Daarbij is rekening gehouden met: • het gegeven dat ‘woonwens’ en ‘feitelijk verhuisgedrag’ niet altijd overeenkomen: in de praktijk wordt minder naar appartementen en meer naar dure woningen verhuisd dan men in woonwensenonderzoek aangeeft; • plannen voor sloop, verkoop en nieuwbouw. Het totaal hiervan leidt tot een ‘resterende opgave’, cq. een surplus aan woningen in de verschillende segmenten. In dit hoofdstuk vindt een doorvertaling plaats van het bouwprogramma van de totale gemeente naar de afzonderlijke kernen. Hiertoe is allereerst de ruimte voor aanvulling van woningen per kern bepaald. Dit is gebeurd door de tekorten en overschotten uit het woningmarktonderzoek op dezelfde manier te bewerken, zoals voor de gemeente als totaal is gedaan. Dit levert het volgende resultaat op: Tabel 4.1: Ruimte voor aanvulling per kern Asperen

Herwijnen

Heukelum

Spijk

Vuren

Totaal

11

17

8

10

18

64

7 17 0 -44 0

12 5 0 -36 0

5 12 0 -12 0

7 3 14 -9 0

12 7 14 -36 0

43 45 28 -138 0

-8

-3

14

25

15

42

1 1 7 6 7 35 34 39

2 1 14 13 15 6 6 -16

4 3 14 4 5 4 4 18

1 1 1 1 1 4 4 -1

3 2 4 -18 -22 4 4 -10

11 8 40 5 6 54 53 30

Totaal koop

130

42

56

12

-33

207

Totaal

121

39

70

37

-18

249

Huur Appartement tot € 499 appartement vanaf € 499 EG klein*** < € 499 EG klein > € 499 EG groot < € 499 EG groot > € 499 Totaal huur Koop Appartementen < € 170.000 App € 170-200.000 App > € 200.000 EG < € 170.000 EG € 170.000-200.000 EG € 200-233.000 EG € 233-310.000 Eg > € 310.000

De totaalkolom in deze tabel komt overeen met de kolom “Ruimte voor aanvulling (B) uit de gemeentetabel.


14

Vervolgens is de ruimte voor aanvulling afgezet tegen de plannen (sloop, nieuwbouw en verkoop) die reeds zijn gemaakt. De resultaten hiervan worden op de volgende pagina’s weergegeven. De betekenis van de letters is als volgt: B: Ruimte voor aanvulling; C: Sloop door CWL Woningbeheer; D: Verkoop; E: Harde plannen nieuwbouw Tevens is in kaart weergegeven welke bouwlocaties door hun ligging geschikt zijn voor bijzondere doelgroepen of prijsniveaus. Hierbij is gelet op de doelgroepen starters, gezinnen en ouderen en op de prijsniveaus goedkoop, middelduur en duur. Tenslotte is het aantal woningen (W) weergegeven dat door CWL Woningbeheer wordt gebouwd. Indien bekend is of dat huur- (H) of koopwoningen (K) zijn is ook dat aangegeven.


15

4.2

De kern Asperen

In deze paragraaf zijn alle bekende plannen in Asperen opgenomen. In onderstaande tabel is het bouwprogramma van de kern Asperen weergegeven. De plannen uit kolommen C en G zijn opgenomen in figuur 4.1. In figuur 4.2 zijn de plannen uit kolom E opgenomen.

Tabel 4.2: Bouwprogramma Asperen Asperen Ruimte voor aanvulling (B)

Huur Appartement tot € 499 appartement vanaf € 499 EG klein*** < € 499 EG klein > € 499 EG groot < € 499 EG groot > € 499 Totaal huur Koop

11 7 17 0 -44 0 -9

Sloop door CWL (C)

Harde plannen Resterende nieuwbouw Surplus (B+C- opgave (B+C(E) D-E)=(F) D-E)=(G)

Verkoop* (D)

42

25

-13

67

-13

0

53

5 5

0 0 0 6 5 11

7 17 0 0 0 77

0 0 0 0 0 0 0 0 0

1 1 7 0 0 32 30 12 83

11

160

Appartementen < € 170.000 App € 170-200.000 App > € 200.000 EG < € 170.000 EG € 170.000-200.000 EG € 200-233.000 EG € 233-310.000 Eg > € 310.000 Totaal koop

1 1 7 6 7 35 34 39 130

0

13

3 4 27 34

Totaal

121

67

0

39

6 7

Uit de tabel blijkt dat de resterende opgave voor Asperen 160 woningen is. De verhouding tussen de koop- en huurwoningen is ca. 50% / 50%. Wanneer naar de beschikbare planologische ruimte voor Asperen (die is opgenomen in figuur 4.1) wordt gekeken, is het niet mogelijk om de resterende opgave van 160 woningen in Asperen te realiseren.


16

Figuur 4.1: Sloopplannen van CWL (geel) en ‘zachte’ bouwplannen (roze)

Figuur 4.2: Gerealiseerd in 2008 (groen) en met gestarte RO-procedure (oranje)

Voor de namen van de locaties zie bijlage 3.


17

4.3

De kern Heukelum

In deze paragraaf zijn alle bekende plannen in Heukelum opgenomen. In onderstaande tabel wordt de resterende opgave van de kern Heukelum weergegeven. De plannen uit kolommen C en G zijn opgenomen in figuur 4.3. In figuur 4.4 zijn de plannen uit kolom E opgenomen.

Tabel 4.3: Bouwprogramma Heukelum Heukelum Ruimte voor aanvulling (B)

Huur Appartement tot € 499

Harde plannen Resterende Sloop door nieuwbouw Surplus (B+C- opgave (B+CCWL (C) Verkoop* (D) (E) D-E)=(F) D-E)=(G)

8

46

appartement vanaf € 499 EG klein*** < € 499 EG klein > € 499 EG groot < € 499 EG groot > € 499 Totaal huur Koop

5 12 0 -12 0 13


4 3 14 4 5 4 4 18 56

0

Totaal

69

59

0

54

0

0 0 0 12 0 12

5 25 0 0 0 84

0

2 1 4 7

0 0 0 0 0 0 0 0 0

4 3 14 4 5 2 3 14 49

0

7

12

133

13 0 59

0

0 0

Uit de bovenstaande tabel komt naar voren dat de resterende opgave voor Heukelum 133 woningen is. Hiervan is ca. 63% huur en ca. 37% koop. Volgens deze tabel lijkt er een onevenwichtig hoge opgave voor huurwoningen in Heukelum te bestaan. In de praktijk zal dit hoogstwaarschijnlijk meevallen omdat de sloop van Leijenburg wel is opgenomen maar nieuwbouw aantallen op dit moment nog niet definitief bepaald zijn. Een groot deel van de goedkope appartementen zal echter weer terug gebouwd worden.


18

Figuur 4.3: Plannen van CWL (geel) en ‘zachte’ bouwplannen (roze)




19

4.4

De kern Herwijnen

In deze paragraaf zijn alle bekende plannen in Herwijnen opgenomen. In onderstaande tabel is het bouwprogramma voor de komende jaren in Herwijnen weergegeven. De plannen uit kolommen C en G zijn opgenomen in figuur 4.5. In figuur 4.6 zijn de plannen uit kolom E opgenomen. Tabel 4.4: Bouwprogramma Herwijnen

Herwijnen Ruimte voor aanvulling (B)



17

14

0

3


12 5 0 -36 0 -2

4 3 2 1 24

0 0 2 20 1 23

8 17 0 0 0 28


2 1 14 13 15 6 6 -16 41

1

16

12 11 14 11 13 9 15 24 109

10 10 0 6 6 3 8 40 83

0 0 0 0 0 0 0 0 0

39

16

0

133

106

28

Totaal

15 -16 15

-16

8 8 1

Uit de bovenstaande tabel komt naar voren dat het surplus aan woningen 106 bedraagt. De resterende opgave is 28 woningen. Hieruit blijkt dat er een kwantitatief overschot aan woningen is. Door de in kolom E genoemde harde plannen (Herwijnen-Oost) wordt de ruimte voor aanvulling in Herwijnen aan koopwoningen geheel opgelost en ontstaat er zelfs een overschot. Na realisatie van de 1e fase Herwijnen-Oost is er enkel nog een resterende opgave in de huursector. In Herwijnen oost is echter wel aanzienlijke planologische ruimte voor nieuwbouw. Mocht deze ruimte benut worden dan zal het overschot verder vergroot worden.


20





21

4.5

De kern Spijk

In deze paragraaf zijn alle bekende plannen in Spijk opgenomen. In onderstaande tabel wordt de resterende opgave van de kern Spijk weergegeven. De plannen uit kolommen C en G zijn opgenomen in figuur 4.7. In figuur 4.8 zijn de plannen uit kolom E opgenomen.

Tabel 4.5: Bouwprogramma Spijk Spijk Ruimte voor aanvulling (B)



10

0

10


7 3 14 -9 0 25

0 0 0 9 0 9

7 20 14 0 0 51


1 1 1 1 1 4 4 -1 12

0

0

6

0 0 5 0 0 0 0 1 6

1 1 0 1 1 4 4 0 12

Totaal

37

17

0

6

15

63

17 0 17

0

0

6 0 0

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat er voor Spijk een resterende opgave is van 63 woningen. De verhouding huur / koop is ca. 81% / 19%. De vraag is dan ook of de resterende opgave op deze manier financieel realiseerbaar is. Door aanwezigheid van voorzieningen zoals de golfbaan is het dorp Spijk wellicht aantrekkelijk om een hoger aandeel duurdere woningen te realiseren.


22





23

4.6

De kern Vuren

In deze paragraaf zijn alle bekende plannen in Vuren opgenomen. Uit onderstaande tabel Is het bouwprogramma voor de kern Vuren weergegeven. De plannen uit kolommen C en G zijn opgenomen in figuur 4.3. In figuur 4.4 zijn de plannen uit kolom E opgenomen.

Tabel 4.6: Bouwprogramma Vuren Vuren Ruimte voor aanvulling (B)



18

0

18


12 7 14 -36 0 15

0 0 0 20 0 20

12 26 14 0 0 70


3 2 4 -18 -22 4 4 -10 -33

3 2 4 0 0 0 2 0 11

Totaal

-18

81

19 -16 19

-16

0

8 8

3 7 5 2

0

16

17

0 0 0 29 37 1 0 10 77

19

0

17

97

In Vuren moet niet op de kwantitatieve behoefte gestuurd worden, zoals uit bovenstaande tabel blijkt. Er moet voornamelijk rekening gehouden worden met de kwalitatieve behoefte. Wanneer een vergelijking wordt gemaakt tussen het surplus en de resterende opgave, blijkt dat er in de huursector een tekort aan woningen is, terwijl in de koopsector een overschot is. De verhouding huur / koop in de resterende opgave is ca. 86% / 14%. Hier is dan ook de vraag of het financieel haalbaar is, zoals ook voor Spijk en Heukelum geldt.


24





25

5. Enkele dilemma’s 5.1 “Scheefheid” tussen de kernen Het saldo van bouwopgave en het surplus dat ontstaat, ligt bij de optelling van de ontwikkelingen per kern op hetzelfde niveau als bij het totaal over de gemeente (circa 2136). Opmerkelijk is echter dat de bouwopgave toeneemt, naarmate we de bouwopgave nauwer willen laten aansluiten bij de vraag per kern. Aanvankelijk werd het tekort van een bepaalde woning in een kern (bijvoorbeeld een dure koopwoning) weggestreept tegen het overschot van dit woningtype in een andere kern. Het is echter realistisch te veronderstellen dat de vraag niet zondermeer uitwisselbaar is met die van andere kernen. Dan moeten in sommige kernen extra woningen worden gebouwd, die in andere kernen overblijven. In totaal gaat het om circa 60 woningen die extra gebouwd moeten worden om de bouwopgave per kern te verfijnen (de 465 uit onderstaande tabel minus de bouwopgave van 402 uit de gemeentelijke tabel). Tabel 5.1: Bouwopgave en ‘surplus’ en het saldo tussen beide, het totaal van de kernen BouwSurplus opgave Saldo Huur Appartement tot € 499 appartement vanaf € 499 EG klein*** < 499 EG klein > 499 EG groot < 499 EG groot > 499 Totaal huur Koop Appartementen < 170.000 App 170-200.000 App > 200.000 EG < 170.000 EG 170.000-200.000 EG 200-233.000 EG 233-310.000 Eg > 310.000 Totaal koop Totaal

0 0 0 2 68 6 76

138 39 105 28 0 0 310

138 39 105 26 -68 -6 235

10 10 5 36 43 4 8 61 177 253

9 7 25 4 5 39 40 26 155 465

-1 -3 20 -32 -38 35 32 -35 -22 213

Tabel 5.2:Sociale woningvoorraad totaal van het kernenprogramma Toevoeging Toevoeging ‘sociaal’ Afname ‘sociaal’ Saldo toename ‘sociaal’ Aandeel ‘sociaal’ op toename woningaantal

6

667 379 177 202 30%

Het verschil met het getal van 225 (pagina 8) uit paragraaf 2.5 is ontstaan door afrondingsverschillen.


26

5.2 Visie op leefbaarheid Verder moet worden benadrukt dat het bouwprogramma momenteel vooral is gebaseerd op het beeld van de vraag naar woningen, zoals dat uit het woonbehoeftenonderzoek blijkt. Een overweging om hiervan af te wijken kan echter zijn het in stand houden van het voorzieningenniveau. Dit zou ertoe kunnen leiden dat in een kern als Vuren, waar geen vraag naar extra woningen is, toch woningen worden gebouwd, met het doel het draagvlak voor voorzieningen (winkels, scholen, verenigingen) in stand te houden. Naar verwachting zal de leefbaarheidsvisie van de gemeente Lingewaal over ruim een jaar gereed zijn. Het is niettemin van belang dat de bouwplannen verder vorm wordt gegeven, zonder te wachten op het verschijnen van dit plan.

5.3 Planologische ruimte Een ander knelpunt is de planologische ruimte voor nieuwbouw per kern. Voor de gehele gemeente Lingewaal is wel voldoende ruimte. Indien er gedifferentieerd wordt naar kern blijkt dat in Asperen de ruimte voor nieuwbouw beperkt is. Mogelijk kan (een deel van) de bouwopgave naar andere kernen worden verschoven.

5.4 Beleid CWL Woningbeheer (Kleurrijk Wonen) Evenwichtige verhouding huur / koop CWL Woningbeheer streeft bij haar nieuwbouw- en herstructureringsactiviteiten evenwichtige verhouding tussen koop- en huurwoningen na. Enerzijds met het oog op het bereiken van een gemengde woningvoorraad (op de herstructureringslocaties); anderzijds met het oog op het bereiken van een evenwichtige investeringsportefeuille. Grootte woningen

CWL overweegt in de toekomst vooral vierkamerwoningen te bouwen, ook al vraagt de woonconsument er momenteel drie. Overwegingen hierbij zijn dat de vraag naar ruime alleen maar toeneemt en dat na de vergrijzingsgolf weer ‘vergroening’ optreedt, waar woningen met meer dan drie kamers worden gevraagd. Zie hiervoor tabel 2.1.

5.5 Kredietcrisis Op dit moment is nog moeilijk in te schatten wat de effecten van de kredietcrisis op lange termijn zullen zijn. Momenteel is al merkbaar dat ontwikkelaars terughoudend zijn bij het starten van nieuwe bouwprojecten en dat woonconsumenten de aankoop van een woning uitstellen. Vooral in het duurdere koopsegment leidt dat tot uitval van de vraag en prijsdaling. Gemeente en ontwikkelaars doen er goed aan zich te bezinnen op een scenario waarbij de crisis onverhoopt lang aanhoudt.


27

5.6 Visie op Wonen, Welzijn en Zorg Het woningbouwprogramma gaat niet uitgebreid in op de combinatie zorg en wonen. Op korte termijn wordt een integrale gemeentelijke visie voor welzijn, wonen en zorg opgesteld. De visie moet richting geven om te komen tot een sluitend aanbod van voorzieningen in Lingewaal op het terrein van welzijn, wonen en zorg. Het is belangrijk dat aan de huidige bouwplannen verder vorm wordt gegeven zonder te wachten op de uitkomsten van deze visie.


28

Bijlagen


29

Bijlage 1: Amendement en raadsbesluit 11 september 2008


30


31

Bijlage 2: Woningbouwprojecten in realisatie of RO procedure (bijna) afgerond TOTAAL Subtotaal Subtotaal huur koop

Project De Oven Voorstraat 53 De Eng II* Overig (particulier) Totaal Asperen

A B C D

Heukelum Torenstraat* Overig (particulier) Totaal Heukelum

E F

Herwijnen Herwijnen-Oost Totaal Herwijnen

Gestapeld tot € 499

Gestapeld vanaf € 499

Huur EGW klein EGW klein > EGW groot EGW groot > Gestapeld tot Gestapeld tot €499 € 499 tot € 499 € 499 € 170.000 € 170.000 200.000

5 3 30 1 39

0 0 5 0 5

5 3 25 1 34

4 3 7

0 0 0

4 3 7

0

0

0

0

G

133 133

24 24

109 109

14 14

4 4

3 3

2 2

Landgoed Spijk Totaal Spijk

H

6 6

0 0

6 6

0

0

0

0

Vuren

I J

12 5 17 202

0 0 0 29

12 5 17 173

Asperen

Vuren-West* Eurotonwoningen* Totaal Vuren Totaal alle kernen * gerealiseerd in 2008


Gestapeld > € 200.000

Koop EGW tot € 170.000

EGW € 170.000 200.000

5 0

0 14

0

0 4

0

0 3

0

0 2

0

5

0

0

0 0

0

0

0

0

EGW € 233.000310.000

3

4

3

4

2

1

EGW > € 310.000 5 3 18 1 27

0

0

0

0

0

0

2

1

1 3 4

1 1

12 12

11 11

14

11

13 13

9

15 15

24 24

0

0

0

0

0

0

0

0

6 6

2

0 0

5 2 7 20

5

3 3 3

5 10

2 22

0 6

32

0

EGW € 200.000 233.000

0 12

0 11

0 61

Bijlage 3: Planning projecten Harde plannen Asperen De Oven Voorstraat 53 De Eng II Overig (particulier)

A B C D

Streefdatum start bouw* onbekend onbekend gerealiseerd gestart

Heukelum Torenstraat Overig (particulier)

E F

gerealiseerd najaar 2009

Herwijnen Herwijnen-Oost (o.a. Avondlicht)

G

2009

Spijk

Landgoed

H

onbekend

Vuren

Vuren-West Eurotonwoningen

I J

gerealiseerd gerealiseerd

I II

Globale planning 2012 onbekend

Zachte plannen Asperen De Eng II (fase III) Strijcon** Sloop CWL Boezaardstr, Bijdendijkstraat Van Langerakstraat Heukelum Hoge Land III Oude gemeentehuis** Jachthaven Sloop CWL Leijenburg Evert Noolstraat / Torenstraat Herwijnen Herwijnen-Oost (blok C) Engelenburg/Frissenstein** Sloop CWL Nieuwe Steeg Spijk

Schooltje Spijk Voetbalvelden Spijk Achter dorpshuis Sloop CWL Kerklaan / Spijkse Kweldijk

III 2012 / 2013 IV 2016 V 2012 VI onbekend VII 2010 VIII april-10 IX 2010 X jan-10 XI onbekend XII okt-10 XIII 2011 XIV onbekend XV onbekend XVI 2012

Heuff-terrein XVII onbekend Vuren centrum** XVIII onbekend Sloop CWL Poldersekade XIX januari-10 Lijsterbeslaan / Elzenlaan XX 2010 * de planning gaat uit van de meest gunstige situatie ** particulier initiatief, waarbij de startdatum moeilijk ingeschat kan worden Vuren


33

Bijlage 4: (Mogelijk) beschikbare woningbouwlocaties Oppervlakte in m2 (ca.)

Project

Wat

Starters

Gezinnen

Geschikt voor: Ouderen Goedkoop

Middelduur

Duur

X X

X X

X

X X

X X

X X

X X X

X X

X X X

X X X

X X

X X

X X

X

X

X

X

X

X

X

X X

sloop eengezinswoningen

X

X

X

X

X

sloop school 20.000 5.000

herstructurering uitbreiding landelijk uitbreiding landelijk

X X X

X X X

X X X

X X X

X X X

XVI

Aantal woningen sloop 17

sloop eengezinswoning

X

X

X

X

X

XVII XVIII

24.000 15.000

buitendijks direct aan de Waal binenstedelijk herstructurering

X X

X X

X

X X

X X

X X

Asperen De Eng II (fase III) Strijcon*

I II

12.500 3.000

uitbreiding landelijk binnenstedelijk herstructurering

X X

X

X X

Sloop CWL Boezaardstr, Bijdendijkstraat Van Langerakstraat

III IV

Aantal woningen sloop 25 42

sloop eengezinswoningen sloop appartementen

X X

X X

Heukelum Hoge Land III Oude gemeentehuis* Jachthaven

V VI VII

32.000 1.000 2.000

uitbreiding landelijk binnenstedelijk herstructurering binnenstedelijk aan de Linge

X X

X

Sloop CWL Leijenburg Evert Noolstraat / Torenstraat

VIII IX

Aantal woningen sloop 46 13

sloop bejaardenhuis sloop eengezinswoningen

X

Herwijnen Herwijnen-Oost Engelenburg/Frissenstein*

X XI

45.000 44.000

uitbreiding landelijk landgoed

Sloop CWL Nieuwe Steeg

XII

Aantal woningen sloop 16 (incl. 1 koop)

Spijk Schooltje Spijk Voetbalvelden Spijk Achter dorpshuis

XIII XIV XV

Sloop CWL Kerklaan / Spijkse Kweldijk** Vuren Heuff-terrein Vuren centrum

Aantal woningen sloop Sloop CWL Poldersekade 12 X X X XIX sloop eengezinswoningen Lijsterbeslaan / Elzenlaan 7 X X X XX sloop eengezinswoningen Let op: per kern zijn er ook nog verschillende particuliere initiatieven (voornamelijk in de linten), waarbij voornamelijk vrijstaande woningen gebouwd zullen worden * Particulier, nog niet planologisch vastgesteld, maar biedt wel mogelijkheden ** eventueel appartementen bij betrekken groenvoorziennig


34

X X X

X

Bouwprogramma. gemeente Lingewaal Gemeente Lingewaal te Asperen

Recommend Documents