WOONVISIE GEMEENTE TERNEUZEN

WOONVISIE GEMEENTE TERNEUZEN 2005 -2009

I

Lijst agendapunten nr. 15c (aanvullend)

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Waarom een woonvisie? Leeswijzer Tot slot

1 1 2 2

HOOFDSTUK 2 KADERS VAN HET WOONBELEID 2.1 2.2 2.3 2.4

Van volkshuisvesting naar woonbeleid De kaders van het woonbeleid De spelers binnen het beleidsveld wonen: rol en verantwoordelijkheden Tot slot

4 4 6 8

HOOFDSTUK 3 THEORETISCH KADER 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Inleiding Woonconsumenten en woonmilieus Huidige en historische gegevens woningvoorraad en bevolkingsomvang Primos-prognose Woningbehoefteonderzoek (WBO) Instrumenten voor sturing van vraag en aanbod

9 9 10 11 11 12

HOOFDSTUK 4 DE WONINGMARKT IN PRAKTIJK 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Inleiding Demografie gemeente Terneuzen De woningvoorraad Verhuisgeneigde huishoudens Toekomstige bevolkings- en woningbehoefte ontwikkeling Samenvatting hoofdstuk 4

14 14 25 29 31 38

HOOFDSTUK 5 DE WOONAMBITIE 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Inleiding De opgave voor de stad Terneuzen Kernkarakteristieken Wat willen de andere partijen? De ambitie vertaald

39 40 42 53 56

II


HOOFDSTUK 6 WOONTHEMA'S 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Inleiding Particulier opdrachtgeverschap Starters op de woningmarkt Woonwagens en standplaatsen Wonen en zorg Project wonen boven winkels

58 58 58 59 61 63

HOOFDSTUK 7 DE UITVOERING 7.1 7.2 7.3

Het woningbouwprogramma 2005 - 2009 Monitoring en sturing Regionaal kader

65 66 67

HOOFDSTUK 8 SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

68

BIJLAGE DEFINITIES EN BEGRIPPEN

71

III


HOOFDSTUK 1 - INLEIDING 1.1 Inleiding Wonen is een veelzijdige en voorname activiteit in een mensenleven. In totaal brengen we gemiddeld driekwart van onze tijd in en om het huis door. Goed wonen is daarmee een basisvoorwaarde voor de persoonlijke ontwikkelingen en ontplooiing. Nu de kwantitatieve woningbehoefte grotendeels is verdwenen verlegt de aandacht zich dan ook steeds meer naar de kwalitatieve aspecten van het wonen; voldoet dit aan de eisen die de hedendaagse consument er aan stelt? Analyses van de woningmarkt (o.a.Woningbehoefte-onderzoek 2002/Woonverkenningen 2030) hebben geleid tot het algemene inzicht dat de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. De geïndividualiseerde en geëmancipeerde burger wil in toenemende mate een eigen stempel drukken op het woonmilieu waarin hij of zij woont. Door de toegenomen welvaartgroei wordt daarbij verlangd naar meer ruimte en kwaliteit. Mede als gevolg van technologische ontwikkelingen zal de betekenis van de woning als zijnde werkplek (telewerken), studieplek of als winkel (teleshopping) aanzienlijk toenemen. De tijdsbesteding in het huis wordt dus gevarieerder, en zeker op de wat langere termijn, een stuk intensiever door de toenemende vergrijzing. Naarmate de lichamelijke gebreken verergeren neemt de woning als zijnde zorgplek in belang toe. Naast het leveren van zorg op maat en het verrichten van bouwkundige aanpassingen kan toepassing van technologische efficiency (domotica) in dit kader een ondersteunende rol vervullen. De woonomgeving als kwaliteit is een minstens zo belangrijk als het uitvoerings- en uitrustingsniveau van de woning zelf. De zorg voor een functionele, mooie, schone en veilig gebouwde omgeving kent naast een fysieke ook een sociale component. Het gaat daarbij meer dan om inspraak of meepraten alleen. Het op tal van facetten zelf mede vorm kunnen geven aan het wonen is hierbij het uitgangspunt. 1.2 Waarom een woonvisie? In deze woonvisie worden handreikingen geboden om voor de komende periode (2005-2009) invulling te geven aan het woonbeleid binnen de gemeente Terneuzen. De visie behelst niet alleen een weerslag van ambities op het gebied van het wonen. Daar waar mogelijk en/of noodzakelijk vindt tevens een praktische vertaling van deze ambities plaats in zogenaamde woonopgaven. Dit betekent concreet dat voor de periode 2005-2009 inzicht zal worden verschaft op welke wijze de gemeente Terneuzen, in samenwerking met de belangrijke marktpartijen op het gebied van wonen, in kwalitatieve en kwantitatieve zin, zorg zal dragen voor het creëren van het gewenste aanbod aan woningen en woonmilieus. Centraal in de woonvisie van de gemeente Terneuzen staat het scheppen van die randvoorwaarden waardoor de woonconsument in staat wordt gesteld om een eventueel gewenste kwaliteitssprong te maken. Er zijn een aantal redenen waarom de gemeente Terneuzen juist nu behoefte heeft aan een visie op het wonen. De woningvraag is de laatste jaren aan sterke veranderingen onderhevig onder meer als gevolg van het toenemende aantal oudere huishoudens. De vraag van de consument is tevens gedifferentieerder geworden; er worden meer keuzemogelijkheden gewenst. Punt van aandacht vormt tevens de regionale (lees: Zeeuws-Vlaamse) oriëntatie van de consument op de woningmarkt, de vraag naar een kwalitatief hoogwaardigere woning binnen een veilige woonomgeving etc.. De verwachting is dat deze tendensen ook in komende periode actueel zullen blijven, temeer daar in zijn algemeenheid kan worden gesteld dat 1


woning en woonomgeving niet in onvoldoende mate aansluiten op datgene wat door de consument wordt gewenst. Voor het behoud en versterking van het woonklimaat binnen de gemeente Terneuzen is het van belang om met behulp van een actuele visie in te kunnen blijven spelen op de ontwikkelingen op het gebied van het wonen. De tijd dat de gemeente in “eigen beheer” een plan voor de toekomstige ontwikkelingen van haar gemeente maakte is voorbij. De lokale en regionale partijen zijn “partners-in-business” geworden maar wel ieder met hun eigen ambities en verantwoordelijkheden. De taak van de gemeente is om met de visie deze ambities bijeen te brengen en in samenwerking met deze partijen de woonopgaven ook waar te maken. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 zal, na een korte historische terugblik, worden ingegaan op datgene wat zowel op rijks- als provinciaal niveau op het gebied van het wonen wenselijk wordt geacht. Deze bestuurlijke kaders vormen belangrijke bouwstenen voor het gemeentelijke woonbeleid. Voordat de woningmarkt aan een nadere analyse wordt onderworpen zal in hoofdstuk 3 worden ingegaan op de theorie achter de gehanteerde woningmarktanalyse. Zo komt aan de orde op welke wijze vraag en aanbod worden berekend en welke prognoses ten grondslag liggen aan de schets van het toekomstige woonbeleid. In hoofdstuk 4 wordt ingezoomd op de volkshuisvestelijke situatie in de gemeente Terneuzen. Hierbij wordt ingegaan op de aard en opvang van de bevolkingssamenstelling alsmede de ontwikkelingen met betrekking tot de woningvoorraad. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de woonambities van de gemeente. Hierbij wordt nader ingezoomd op de individuele kernen. Tot slot van dit hoofdstuk wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze de diverse (markt)partijen tegen het thema wonen aankijken en welke initiatieven worden/zijn ontplooid om hier concreet invulling aan te geven. In dit kader wordt onder meer ingegaan op het strategisch voorraadbeleid van stichting Clavis en de wijze waarop diverse overige spelers aankijken tegen de ontwikkelingen op het terrein van het wonen. In hoofdstuk 6 passeren een aantal beleidsspecifieke en actuele thema’s de revue. Enkele aandachtgroepen van beleid komen aan de orde. Zo wordt ingegaan op de starter op de woningmarkt. Ook wordt aandacht besteed aan woonwagenbewoners en het particuliere opdrachtgeverschap. Hoofdstuk 7 geeft een indruk op welke wijze de visie praktisch vertaald kan worden. Tot slot omvat hoofdstuk 8 een samenvatting en aanbevelingen.. 1.4 Tot slot De in hoofdstuk 4 geschetste huidige ontwikkelingen op demografisch, sociaal-economisch en ruimtelijk vlak laten zien dat het voor de gemeente Terneuzen zaak is om duidelijke en daadkrachtige keuzes te maken. Uit oogpunt van het behoud en optimalisatie van het woonklimaat valt daarom niet te ontkomen aan forse ingrepen in de woningvoorraad en woonomgeving. Aangezien deze “woonopgaven” met name binnen bestaand bebouwd gebied liggen impliceert de uitvoering daarvan veelal een gevoelige, tijdrovende en dure exercitie. Om verpaupering en uitholling van het stedelijke centrum alsmede indirect de overige kernen van de gemeente tegen te gaan is het echter wel noodzakelijk om krachtig uitvoering te geven aan deze binnenstedelijke taakstelling. Dat dit geen sinecure is moge duidelijk zijn. Het is dan ook van belang dat zowel publieke als private partijen deze taakstelling onderkennen en hun intenties uitspreken dat ze met elkaar in dit kader aan de slag willen. Deze visie tracht vorm te geven aan een gezamenlijk gedragen gevoel van richting. Dit moet leiden tot de ontwikkeling van strategisch woonbeleid waaraan partijen zich willen 2


conformeren. Het uiteindelijk resultaat is dat hiermee meer samenhang en doelgerichtheid in de uitvoering van het woonbeleid wordt verkregen. Het is daarbij de kunst om niet bij elke woonopgave “de hele olifant op tafel te trekken” en daarbij alles met alles in verband trachten te brengen. Wie op deze wijze integraal beleid zal voeren kan nooit iets beginnen of iets afmaken.

3


HOOFDSTUK 2 - KADERS VAN HET WOONBELEID 2.1 Van volkshuisvesting naar woonbeleid Wie een blik vooruit wil werpen op het terrein van “wonen” kan niet om een korte schets van de volkshuisvestelijke ontwikkelingen heen die zich in de afgelopen eeuw op dit terrein hebben afgespeeld. Het beleid met betrekking tot de volkshuisvesting heeft in zijn ruim honderdjarige bestaan verschillende stadia doorlopen. Met de inwerkingtreding van de Woningwet in 1901 is “het wonen” op de rijksagenda komen te staan. De beginperiode stond in het teken van het particuliere initiatief (oprichting van woningbouwverenigingen) en het agenderen van het woonvraagstuk uit een oogpunt van volksgezondheid en industriële productie. Deze staatsbemoeienis werd destijds ingegeven door de slechte leefomstandigheden in met name de steden. De periode na de Tweede Wereldoorlog kenmerkt zich door forse nieuwbouwproductie in het kader van de wederopbouw. In de jaren zeventig en tachtig ligt het accent met name op het instrument van huursubsidie en de stadsvernieuwingsopgave. Verzelfstandiging en decentralisatie zijn onderwerpen die de agenda in de jaren negentig bepaalde. In deze korte karakteristiek kan worden vastgesteld dat er zich in de loop der tijd een omslag heeft voorgedaan. Het aanvankelijke sectorale volkshuisvestingsbeleid is veranderd naar integraal woonbeleid; van huisvesten naar woonbeleid. 2.2 De kaders van het woonbeleid In deze paragraaf worden in vogelvlucht de belangrijkste Rijks- en provinciale kaders aangegeven. Deze kaders vormen belangrijke bestuurlijke bouwstenen voor de woonvisie. Rijksnota “Mensen, Wensen en Wonen” (2000) “Tegemoet komen aan de wensen van de woonconsument”; dit is het thema die als een rode draad op rijks- en provinciaal niveau door het beleidsveld wonen loopt. In de VROM-Nota “Mensen, Wensen, Wonen: Wonen in de 21ste eeuw” (Nota Wonen, december 2000) van staatssecretaris Remkes is dit gegeven vertaald in een vijftal kernopgaven 1. 2. 3. 4. 5.

zeggenschap over woning en woonomgeving vergroten; kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities; wonen en zorg op maat bevorderen; stedelijke woonkwaliteit verbeteren; groene woonomgeving faciliteren.

Opgemerkt wordt dat in de Nota Wonen de nadruk ligt op de omslag van kwantiteit naar kwaliteit op de woningmarkt. Anno 2004 vormt, ten gevolge van de stagnatie van de woningbouwproductie, het stimuleren van de woningbouwproductie op rijks- en provinciale schaal wederom een belangrijk gegeven. Naast het sectorale rijksbeleid met betrekking tot het wonen is het ruimtelijk ordeningsbeleid op rijksniveau mede van invloed op het woonbeleid Ten aanzien van de verstedelijking en economische activiteit gaat de Nota Ruimte uit van de bundelingstrategie. Bundeling van activiteiten binnen bestaand bebouwd gebied ondersteunt de steden in hun functie van economische en culturele aanjager binnen de regio en draagt zodoende bij aan de rijksdoelstelling van krachtige steden en een vitaal landelijk gebied. Naast het principe van bundeling vormt het bouwen binnen bestaand bebouwd gebied, ofwel inbreiding een belangrijk thema. Door middel van revitalisering, herstructurering en transformatie van woonmilieus kan hieraan vorm worden gegeven. 4


Provinciale Woonvisie (2004) Inspelen op de vraag van de woonconsument is ook het centrale thema dat ten grondslag ligt aan de provinciale missie. De woonvisie van de provincie tracht regionaal kleur te geven aan de door het Rijk geformuleerde kernopgaven zoals weergegeven in de Nota Wonen. Deze provinciale woonvisie vormt een weerslag van de inhoudelijke doelen die de provincie ten aanzien van het beleidsthema wonen nastreeft alsmede de wijze waarop dit kan worden gerealiseerd. Om aan de wensen tegemoet te komen is een provinciale missie geformuleerd. Deze missie kan in een drietal elementen worden onderscheiden: 1. weergeven van de Zeeuwse woonopgave; 2. beschrijven van de bestaande randvoorwaarden en de gevolgen hiervan voor het woonbeleid; 3. tegemoet komen aan de wensen van uiteenlopende groepen woonconsumenten. Aan de hand van concreet geformuleerde opgaven geeft de provincie in haar woonvisie weer op welke wijze vorm wordt gegeven aan deze missie. In de optiek van de provincie komt het er in hoofdzaak op neer dat op lokaal (lees: gemeentelijk niveau) handen en voeten dient te worden gegeven aan de door de provincie geschapen regionale kaders. De provincie acht zich verantwoordelijk voor de bovenlokale afstemming en lost belemmeringen op daar waar gemeenten er onderling niet uitkomen. Gemeente: Visiedocument Terneuzen”Ruimte voor werk, ruimte voor leven” (2001) Aanleiding voor het opstellen van dit document vormde de gemeentelijke herindeling als gevolg waarvan de gemeenten Axel, Sas van Gent en Terneuzen per 1-1-2003 als nieuwe gemeente Terneuzen zijn samen gegaan. Het document fungeerde destijds als bouwsteen voor de inrichting van de organisatie alsmede voor het toekomstige beleid. Aangaande het beleidsthema wonen zijn vanuit de totaalvisie de volgende aandachtspunten te destilleren: -

het aanbieden van aantrekkelijke woonmilieus (e.e.a. met het oog op de “kwaliteitssprong van de woonconsument”); het stimuleren van de realisatie van niet-traditionele woonwijken; het voortzetten van het beleid van herstructurering; het zorgdragen voor de veiligheid in de wijken en kernen; het behouden van de leefbaarheid en eigen karakter van de kernen; het scheppen van voorwaarden voor de inrichting van lokale overlegplatforms.

In de periode na de herindeling zijn op basis van deze aandachtspunten, alsmede de in het raadsprogramma 2003-2006 opgenomen speerpunten van beleid, diverse activiteiten ontplooit ter versterking van het woon- en leefklimaat in Terneuzen. De wettelijke leidraad werd hierbij gevormd door de wet Stedelijke Vernieuwing (ISV). Op basis van deze wet hebben de voormalige gemeenten hun ambities op het gebied van de stedelijke vernieuwing op programmatische (Terneuzen) dan wel projectmatige wijze (Axel en Sas van Gent) vorm gegeven. In dit kader wordt verwezen naar het investeringsprogramma stedelijke vernieuwing 2000-2004 alsmede de projecten van de bovengenoemde voormalige gemeenten waarvoor een provinciale ISV-projectsubsidie beschikbaar is gesteld. Anno 2005 kan in zijn algemeenheid worden opgemerkt dat de destijds in het visiedocument vermelde aandachtspunten, alsmede de initiatieven die in het kader van de Stedelijke vernieuwing zijn geïnitieerd, niets aan betekenis hebben verloren. Sterker nog, de huidige

5


(woning)marktomstandigheden maken dat het proces van het versterken van de woonbeleving in samenwerking met de overige (markt)partijen krachtig ter hand moet worden genomen. Integraal Omgevings Plan (IOP) Naar verwachting zal in 2006 de herziening van de Wet ruimtelijke ordening in werking treden. Deze herziening betekent onder meer de afschaffing van het Streekplan. Gekozen wordt voor een meer integrale benadering. In het op te stellen Integraal Omgevings Plan (IOP) wordt het beleid voor ruimtelijke ordening, milieu en water, alsook het sectorale beleid voor natuur, landschap en wonen op provinciaal niveau gebundeld met de intentie om met de beschikbare instrumenten zoveel mogelijk provinciale beleidsdoelen te realiseren. Voor de gemeenten betekent het IOP een plan op grond waarvan de koers voor de komende jaren kan worden uitgestippeld. Daarnaast biedt het IOP de ondergrond om dit integrale beleid in samenwerking met de buurgemeenten op regionale schaal (RIOP) en gemeentelijke schaal verder uit te werken (GIOP). De woonvisie, als zijnde nieuw sectoraal beleid, zal te zijner tijd fungeren als één van de bouwstenen binnen de integrale regionale en gemeentelijke planvorming. Dit betekent dus dat, daar waar mogelijk en noodzakelijk, reeds een voorschot wordt genomen op beleidsdoelen die straks integraal onderdeel uitmaken van het GIOP. Notitie Wonen (2003) Tot slot van deze paragraaf wordt de notitie Wonen aangehaald. Deze notitie, die in het najaar van 2003 is opgesteld, vormt een vrij concrete en actuele weergave van de stand van zaken met betrekking tot de diverse thema’s ten aanzien van het beleidsterrein wonen binnen de gemeente Terneuzen. Zo wordt onder meer ingegaan op de verstedelijkingsafspraken tussen grotere Zeeuwse gemeenten, de planningslijsten woningbouw alsmede de woningbouwprogrammering van de gemeente. De notitie heeft destijds hoofdzakelijk tot doel gehad om het nieuw aangetreden gemeentebestuur te informeren over dit beleidsterrein. In de woonvisie zullen de in notitie aangesneden thema’s eveneens aan de orde komen en daar waar noodzakelijk worden geactualiseerd. 2.3 De spelers binnen het beleidsveld wonen: rol en verantwoordelijkheden In de voorgaande paragraaf is in hoofdlijnen de beleidsontwikkeling rondom het thema wonen beschreven. De maatschappelijke veranderingen die zich in de afgelopen eeuw hebben voorgedaan hebben aanleiding gegeven tot een integrale benadering van dit beleidsthema. In het Rijksbeleid staan kwaliteit en keuzevrijheid centraal. In hoofdstuk 1 is met betrekking tot het vervullen van de woonopgaven de noodzakelijke samenwerking met de overige (markt) partijen aangehaald. De centrale doelstelling van de woonvisie is om te komen tot een gezamenlijk gedragen gevoel van richting wat zal moeten leiden tot een strategisch en doelgericht beleid ten aanzien van het wonen binnen de gemeente Terneuzen. In samenwerking tussen gemeenten en de overige spelers binnen dit beleidsveld vindt de feitelijke uitwerking en uitvoering plaats In deze paragraaf passeren deze spelers in vogelvlucht de revue. De woningcorporaties Woningcorporaties zijn aan het einde van de negentiende eeuw ontstaan uit het particulier initiatief. In de beginperiode werd de zorg voor het wonen niet als overheidstaak gezien. De bijdrage van deze instellingen heeft er mede toe geleid dat de volkshuisvesting in de loop der tijd op een kwalitatief hoogwaardig peil is gebracht. Heden ten dage spelen corporaties een voorname rol op het gebied van het wonen. Met name daar waar het gaat om het huisvesten van mensen in kwetsbare posities alsmede de forse taakstelling in het kader van de stedelijke 6


vernieuwing. Het is met name deze taakstelling waar het gebiedsgerichte organisatievermogen van corporaties en de inzet van het maatschappelijke vermogen dat zij beheren, hard nodig is. De verwevenheid tussen woningcorporaties en overheid werd aan het einde van de twintigste eeuw steeds losser. De toenemende complexiteit van maatschappelijke vraagstukken en de steeds nadrukkelijk geformuleerde woonwensen van individuele burgers leiden ertoe dat de taakstelling van corporaties opnieuw moet worden gedefinieerd. Dit betekent dat de overheid scherper dan voorheen zal moeten formuleren welke maatschappelijke prestaties van corporaties worden verwacht. Het is de taak van de gemeenten om hierover heldere (prestatie) afspraken te maken met de corporaties en om in te zetten op het dragen van medeverantwoordelijkheid voor duurzame kwaliteitsverbetering van woning en woonomgeving. De projectontwikkelaar In het kader van de stedelijke vernieuwing vormen (project)ontwikkelaars een onmisbare schakel. Met name als het gaat om de transformatieopgave van woonmilieus zal het steeds noodzakelijker worden om een verbinding te leggen tussen investeringen in de nieuwe uitleggebieden en investeringen binnen het, veelal onrendabele, bestaand bebouwd gebied. Door middel van een gekoppelde investeringsstrategie van rendabele met onrendabele investeringen kan de betrokkenheid en medeverantwoordelijkheid van deze marktpartijen worden gerealiseerd. Gelet op de grote binnenstedelijke opgave dient de feitelijke koppeling dan ook niet te worden overgelaten aan de vrijblijvende medewerking van partijen. Aan harde afspraken in dit kader valt niet te ontkomen. Tenslotte kan vanuit de bouwen ontwikkelingssector een belangrijke bijdrage worden geleverd daar waar het gaat om het voldoen aan de woonwensen van de consument. De woonconsument De burger heeft op het terrein van wonen allerlei rollen: huurder, eigenaar-bewoner, verhuurder, opdrachtgever, woningzoekende etc. De burger stelt daarbij steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de woning en woonomgeving. Onder invloed van de individualisering lopen de wensen van de burger ook steeds verder uiteen. Door de welvaartsontwikkeling is men in beginsel steeds beter in staat om concreet vorm te geven aan eigen wensen met betrekking tot het wonen. De keuzevrijheid en zeggenschap van burger blijkt in praktijk nog vaak te beperkt. In de rijksnota Wonen wordt aangegeven op welke wijze hieraan tegemoet kan worden gekomen. Allereerst de woonconsument zelf. Die moet de verantwoordelijkheid willen nemen voor de kwaliteit van het wonen in zijn omgeving. Dit kan bijvoorbeeld door aansluiting te zoeken bij consumentenorganisaties of andere organisatieverbanden op kern-, -wijk, -buurt of complexniveau. In de tweede plaats zal de aanbieder van woningen en woondiensten zich meer klantgericht dienen op te stellen. Kwaliteitskeurmerken en certificering van produkten en diensten moeten voor een betere informatievoorziening zorgen. Hiertoe zou bijvoorbeeld het gebruik van het internet of andere elektronische hulpmiddelen verder kunnen worden geoptimaliseerd. De overheid is in dit kader ook zelf aan zet. Met het zorgdragen voor een vroegtijdige informatieverstrekking aan de woonconsument alsmede het nemen van die initiatieven kan de betrokkenheid van de burger bij de planontwikkeling worden vergroot. Voorts kan nog het nodige worden gedaan om de transparantie op de woningmarkt te vergroten. De wijze waarop overheden informatie verstrekken over het thema wonen is veelal voor verbetering vatbaar. De overheid kan bovendien bevorderen dat marktpartijen samenwerken bij het informeren van de consument over het pakket aan woondiensten en -producten (particulier 7


opdrachtgeverschap) alsmede het verlenen van zorg (bijv. woonzorgcomplexen). Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van woonwinkels waarbij de burger informatie kan inwinnen over het beschikbare aanbod. 2.4 Tot slot In dit hoofdstuk zijn in hoofdlijnen de beleidsmatige kaders geschetst waarbinnen het woonbeleid zich afspeelt. Op zowel rijks-, provinciaal- als gemeentelijke niveau staat de vraag van de consument centraal. Onderkend wordt echter dat het aanbod van woonprodukten en -diensten niet geheel aansluit bij de behoeften van deze consument. Het mag duidelijk zijn dat er op het gebied van het wonen altijd wel wat te wensen over zal blijven. De begrenzing van de woonwens wordt gevormd door aspecten van financiële, ruimtelijke-, juridische- en sociaal-maatschappelijke aard.

8


HOOFDSTUK 3 - THEORETISCH KADER 3.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is op beschrijvende wijze inzicht verschaft in het woonbeleid. Op de diverse bestuurlijke niveaus zijn de beleidslijnen uiteengezet die betrekking hebben op het gebied van het wonen in zijn algemeenheid. Aangezien het gemeentelijk woonbeleid er met name op gericht is om vraag en aanbod van woningen op elkaar af te stemmen zal er dus een gedegen inzicht moeten bestaan in de vraag en het aanbod van woningen alsmede de omvang en samenstelling van de bevolking en de woningvoorraad, de woonvoorkeuren en de geprognosticeerde verwachtingen. In dit hoofdstuk zal worden aangegeven welke bronnen, definities en instrumenten er gehanteerd worden om bovenstaande zaken in beeld te brengen. Kortom: het theoretisch kader. 3.2 Woonconsumenten en woonmilieus Typen woonconsumenten Bij de bepaling van de woningvraag kunnen de volgende typen woonconsumenten worden onderscheiden: • • • • •

starter: huishouden dat in een zelfstandige woning gaat wonen maar geen voor bewoning beschikbare woning achterlaat; vestiger: woningzoekend huishouden van buiten de gemeente; doorstromer: zelfstandig wonende huishouden met verhuisplannen binnen de gemeente. Een doorstromer is dus een vrager maar ook een aanbieder van een woning; vertrekker: zelfstandig wonend huishouden dat naar een andere gemeente wil verhuizen; woningverlater: zelfstandig wonend huishouden dat een woning verlaat door sterfte of omdat men een niet-zelfstandige woning wil betrekken.

Het gaat dus om huishoudens en niet om individuele personen. We willen de typen woonconsumenten immers matchen met woningen. Om de omvang van de woningbehoefte te kunnen bepalen zullen we inzicht moeten hebben in de aantallen huishoudens en de kenmerken daarvan (leeftijd, grootte, inkomen etc.). Aan de aanbodkant kan men twee soorten aanbod onderscheiden. De woningen die in het recente verleden al vrijgekomen zijn en de woningen die in de toekomst naar verwachting vrij zullen komen indien verhuisgeneigde huishoudens ook daadwerkelijk zullen verhuizen. Instroom (vestigers en starters) vereist per saldo een woning. Uitstroom (vertrekkers en woningverlaters) levert per saldo een woning op. Woonmilieus Dit begrip is voor het eerst geïntroduceerd in het rapport Woonverkenningen 2030 van het Ministerie van VROM. Het begrip geeft aan dat steeds meer aspecten een rol spelen bij de keuze die de woonconsument maakt: niet alleen de kwaliteit van de woning, maar ook de kwaliteit van de woonomgeving, de ligging, de levendigheid van de buurt e.d. Verondersteld wordt dat de woonconsument niet uitsluitend een woning zoekt die bij hem past maar vooral een woonmilieu waar hij zich thuis voelt. Deze indeling is gebaseerd op objectieve gegevens 9


zoals dichtheid, bereikbaarheid, functiemenging en de kwaliteit van de bebouwing. Ook de provincie maakt gebruik van deze woonmilieutypologie. De uitkomsten van het Woningbehoefte Onderzoek 2002 zijn eveneens te herleiden naar woonmilieus. De 5 verschillende woonmilieus zijn Centrum-Stedelijk, Stedelijk Buiten-Centrum,GroenStedelijk,Centrum-Dorps en Landelijk Wonen. Een verder uitleg van het begrip woonmilieu is te vinden in de bijlage definities en begrippen. 3.3 Huidige en historische gegevens woningvoorraad en bevolkingsomvang Om inzicht te verkrijgen in de omvang en samenstelling van de bevolking en de woningvoorraad is hoofdzakelijk gebruik gemaakt van het cijfermateriaal van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). De cijfers van het CBS zijn immers de officiële cijfers die door de gemeenten worden aangeleverd. Tevens zijn deze cijfers vergelijkbaar met de gegevens van andere gemeenten door de eenduidigheid van de definities. Nadeel is dat het vaak vrij lang duurt voordat de CBS-cijfers officieel bekend worden gemaakt. Zeker als het informatie op kernen wijkniveau betreft. Deze informatie wordt ook minder frequent gepubliceerd. Daarom is tevens gebruik gemaakt van gemeentelijk bronnen. Geconstateerd is dat een structurele, gemeentebrede verzameling, analyse en presentatie van gegevens uit gemeentelijke bestanden en andere bronnen niet plaats vindt. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat de gemeente Terneuzen, in afwijking van de meeste gemeenten van vergelijkbare omvang (en soms ook kleiner), geen afdeling of bureau Statistiek & Onderzoek, Stadsmonitor etc. heeft die deze gemeentelijke gegevens verzamelt, analyseert en periodiek presenteert. Het in kaart brengen van ontwikkelingen op het gebied van bevolking, woningaantallen, vastgoedgegevens etc. is door de cluster Wonen op basis van de databestanden van de afdelingen c.q. clusters Burgerzaken, Bouw- & Woningtoezicht, Vastgoedregistratie etc. zelfstandig uitgevoerd. Doordat de in deze woonvisie geconstateerde ontwikkelingen ook in de toekomst gemonitord moeten worden om indien nodig het beleid te kunnen bijstellen zullen deze werkzaamheden periodiek moeten worden herhaald. Structurele, gemeentebrede verzameling, analyse en presentatie van gegevens uit gemeentelijke bestanden en andere bronnen brengt de volgende voordelen met zich mee: • • • •

Door periodieke informatievoorziening kan er door bestuurders en beleidsambtenaren tijdig en adequaat worden gereageerd op ontwikkelingen; Dubbele werkzaamheden worden voorkomen doordat een ander cluster c.q. afdeling dezelfde werkzaamheden ten behoeve van het opstellen van het eigen beleid niet opnieuw moet uitvoeren, hiermee wordt het ambtelijk apparaat ontlast; Eenduidigheid van het gehanteerde cijfermateriaal; Coördinatie bij het uitvoeren van extern onderzoek.

Aanbeveling: Het is aan te bevelen te bezien in hoeverre er meer structuur kan worden gebracht in het gemeentebreed verzamelen, analyseren en presenteren van gegevens uit gemeentelijke bestanden en andere bronnen.

10


3.4 PRIMOS-prognose Al ruim 20 jaar stelt ABF de zgn. Primos-prognose op. Door de enorme ervaring en kwaliteit die daarbij is opgebouwd, is de Primos-prognose uitgegroeid tot dé standaard prognose voor de regionale en gemeentelijke bevolkings- en huishoudenontwikkeling. Tal van Ministeries, maar ook provincies en gemeenten baseren hun beleid op deze Primos prognose. De meest recente prognose is in december 2003 gepubliceerd. De provincie Zeeland stelt om de zoveel jaar ook zelf een bevolkingsprognose op. De laatste provinciale bevolkingsprognose dateert uit 2004. Er zijn grote verschillen tussen de uitkomsten van de laatste Primos-prognose en de provinciale prognose. Volgens de Primosprognose zal het aantal inwoners in van de gemeente Terneuzen in 2030 ten opzichte 1-12004 met enkele honderden personen zijn toegenomen. Volgens de provinciale prognose is het aantal inwoners in 2030 met ruim 8000 personen gedaald. In deze woonvisie wordt uitgegaan van de Primos-prognose. De voorspellingen uit de Primosprognose in het verleden voor Terneuzen vrij nauwkeurig uitgekomen. Het verschil tussen beide prognoses wordt met name veroorzaakt door de aannames die worden gedaan met betrekking tot de binnenlandse migratie. In het provinciale model worden de gemiddelden over de jaren 1998-2003 doorgerekend voor het tijdvak 2004-2030. Hierbij wordt echter voorbijgegaan aan het feit dat juist in de laatste jaren veel asielzoekers uit Terneuzen richting de Randstad vertrokken zijn. Ook zijn er in die jaren veel woningen gesloopt. Beide zaken hebben het binnenlandse migratiesaldo negatief beïnvloed. Indien men deze ontwikkelingen buiten beschouwing laat ontstaat er een heel ander beeld als de provinciale methodiek wordt toegepast. Daarnaast houdt de provinciale bevolkingsprognose geen rekening met het bundelingsbeleid uit het Streekplan Zeeland waarbij de Kanaalzone is aangewezen als stedelijke ontwikkelingszone. Ook de afspraken die zijn gemaakt tussen het Ministerie VROM, de provincie en de vier grote Zeeuwse steden met betrekking tot het aanjagen van de woningbouwproductie worden in dit model buiten beschouwing gelaten. 3.5 Woningbehoefteonderzoek (WBO) Inzicht in de huidige samenstelling van de bevolking en de woningvoorraad en de geprognosticeerde verwachtingen is uiteraard een vereiste maar nog niet voldoende om gefundeerde uitspraken te kunnen doen over vraag en aanbod op de woningmarkt. Hiervoor is het noodzakelijk inzicht te hebben in de woonwensen en (de samenstelling van) de woningbehoefte. Om de woonwensen en de woningbehoefte te bepalen heeft Terneuzen deelgenomen aan het landelijke Woningbehoefte Onderzoek 2002. Elke vier jaar houdt het Ministerie van VROM een grootschalig WoningBehoefte Onderzoek (WBO). Het WBO is voor beleidsmakers dé bron van informatie betreffende ontwikkelingen op de woningmarkt, de huishoudens, de woningvoorraad en de woonomgeving. De 'Nota Mensen, Wensen, Wonen', de huidige beleidsnota over wonen van het Ministerie van VROM , stoelt op WBO-gegevens. Het meest recente Woningbehoefte Onderzoek is het WBO2002 waarvan de resultaten in de tweede helft van 2003 zijn bekendgemaakt. Door het uitzetten van extra enquêtes in onze gemeente (oversampling genoemd) is de omvang van de steekproef zodanig dat er, statistisch gezien, betrouwbare uitspraken op gemeenteniveau kunnen worden gedaan. Alle data zijn beschikbaar gesteld in de vorm van een pc-applicatie genaamd CitaVista waarmee de gegevens kunnen worden geanalyseerd en in tal van vormen kunnen worden gepresenteerd.

11


Ook de gemeenten Hulst en Sluis, de corporaties en de provincie hebben deelgenomen in deze oversampling waardoor er eenduidigheid van gegevens is ontstaan. Deze informatie sluit tevens naadloos aan bij de informatie die het Rijk hanteert bij de bepaling van haar beleid. De verkregen informatie wordt des te waardevoller indien de gegevens ook in de tijd vergeleken kunnen worden. Bijvoorbeeld ten behoeve van de monitoring van het ingezette beleid.

Aanbeveling: Het is aan te bevelen structureel deel te nemen aan het landelijke Woningbehoefte Onderzoek dat om de vier jaar wordt gehouden. 3.6 Instrumenten voor sturing van vraag en aanbod Beleidsdoelen uit het Streekplan Zeeland Conform het Streekplan Zeeland is de provincie opgedeeld in regio's, subregio's, stedelijke ontwikkelingszones, dragende kernen en overige kernen. Zeeuwsch-Vlaanderen wordt als regio beschouwd met daarin 3 subregio's. Sinds de gemeentelijke herindeling zijn de subregio's gelijk aan de drie nieuwe gemeenten. De Kanaalzone is de stedelijke ontwikkelingszone in Zeeuwsch-Vlaanderen. Oostburg en Hulst zijn dragende kernen. In de gemeente Terneuzen behoren de kernen Terneuzen, Axel, Sas van Gent, Zandstraat, Westdorpe, Philippine, Hoek en Sluiskil tot de stedelijke ontwikkelingszone. De kernen Biervliet, Zaamslag, Koewacht, Zuiddorpe en Overslag behoren tot de overige kernen. Belangrijke beleidsdoelen uit het streekplan zijn bundeling, zuinig ruimtegebruik, versterken vestigingsklimaat en wonen en zorg. In " De kaders van het woonbeleid", Hoofdstuk 2, paragraaf 2, is reeds melding gemaakt van de Provinciale woonvisie die in november 2004 definitief is vastgesteld. Na analyse van de Zeeuwse woningmarkt komt de provincie tot de volgende speerpunten waar de provincie in de komende jaren op in wil zetten: -

Stimuleren van de omvang en diversiteit van de nieuwbouwproductie Stimuleren van herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad Ruimte bieden voor ‘bijzondere’ woonwensen Zorgdragen voor kwetsbare groepen op de woningmarkt.

Bundelingsbeleid In de provinciale woonvisie wordt de bundelingdoelstelling uit het Streekplan geconcretiseerd door de voorwaarde te stellen dat de groei van de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad in de vaste verhouding 50-20-30 over de stedelijke ontwikkelingszone Terneuzen/Kanaalzone, de dragende keren Oostburg en Hulst en de overige kernen verdeeld wordt. Vijftig procent van de groei van de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad dient dus binnen de stedelijke ontwikkelingszone Terneuzen/Kanaalzone plaats te vinden. Theoretisch gezien vallen niet alleen de grotere kernen Terneuzen, Axel en Sas van Gent hieronder maar ook de kleinere kernen Westdorpe, Philippine, Hoek en Sluiskil en Zandstraat. Kernen van 12


vergelijkbare omvang als Biervliet, Zaamslag, Koewacht, Zuiddorpe en Overslag zouden volgens de provinciale definitie hiertoe niet behoren. Omdat dit niet logisch wordt aanbevolen de uitvoering van de taakstelling uit het bundelingsbeleid te concentreren in de kernen Terneuzen, Axel en Sas van Gent. Aanbeveling: De uitvoering van de taakstelling uit het bundelingsbeleid, dat 50% van de groei van de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad plaats te laten vinden binnen de stedelijke ontwikkelingszone, te concentreren in de kernen Terneuzen, Axel en Sas van Gent. Zuinig ruimtegebruik In de provinciale woonvisie is het beleidsdoel "zuinig ruimtegebruik" uit het Streekplan geconcretiseerd door te eisen dat minimaal 50 procent van de woningbouwproductie op locaties binnen bestaand bebouwd gebied wordt gerealiseerd. Om duidelijkheid te scheppen wat binnen c.q. buiten bestaand bebouwd is, zal de provincie in samenwerking met de gemeenten voor iedere kern de grenzen van bestaand bebouwd gebied bepalen. De planningslijst woningbouw Een belangrijk instrument bij het implementeren van het provinciale woonbeleid was tot op heden de contingentering. In de Woonvisie wordt geconstateerd dat de huidige werkwijze van contingentering, waarbij de provincie per gemeente en per kern voorschrijft hoeveel woningen gebouwd mogen worden, eigenlijk niet meer van deze tijd is. Er wordt een nieuwe werkwijze geïntroduceerd waarbij gemeenten met behulp van de (jaarlijks in te dienen) planningslijst woningbouw hun woningbouwplannen voor een periode van 10 jaar kenbaar maken. Vervolgens toetst de provincie of: -

op regionale schaal wordt voldaan aan de bundelingdoelstelling; op gemeentelijke schaal de doelstelling voor zuinig ruimtegebruik gehaald wordt, dat wil zeggen dat 50% van de nieuwbouwproductie binnen bestaand bebouwd gebied dient plaats te vinden; of de gemeentelijke planningslijsten voldoende aandacht besteden aan de speerpunten uit de Woonvisie.

Deze analyses vormen vervolgens het toetsingskader op basis waarvan de gemeentelijke plannen worden beoordeeld. Is de planningslijst geaccordeerd dan behoort de discussie over aantallen woningen van projecten die op de planningslijst zijn genoemd tot het verleden. Daarnaast kan de gemeente ten behoeve van een project dat op de goedgekeurde planningslijst is vermeldt en binnen de grens van het bebouwd gebied valt op grond van artikel 19 lid 2 van de Wet Ruimtelijke Ordening zelfstandig een algemene verklaring van geen bezwaar afgeven. Het plan hoeft dus niet meer naar de provincie. De uitvoering van de planningslijsten zal door de provincie ook jaarlijks gemonitord worden (zie ook Hoofdstuk 7, paragraaf 2 Monitoring en sturing).

13


HOOFDSTUK 4 - DE WONINGMARKT IN PRAKTIJK 4.1 Inleiding De gemeente Terneuzen beslaat het volledige middengedeelte van Zeeuwsch-Vlaanderen. Noordelijk van de gemeente wordt het grondgebied begrensd door de Westerschelde, zuidelijk door de grens met België. Ten westen van de gemeente Terneuzen ligt de gemeente Sluis, ten oosten de gemeente Hulst. Dwars door de gemeente loopt van noord naar zuid het kanaal van Terneuzen naar Gent. De gemeente heeft officieel twaalf kernen en tal van buurtschappen. Noot: Daar waar in de volgende tabellen cijfers worden weergegeven voor de gemeente Terneuzen vóór de gemeentelijke herindeling per 1-1-2003 zijn dit de cijfers van de voormalige gemeenten Terneuzen, Axel en Sas van Gent bij elkaar opgeteld. (Hetzelfde geldt voor de gemeenten Sluis en Hulst).

4.2 Demografie gemeente Terneuzen Oppervlakte en dichtheden Bevolkingsdichtheid De gemeente Terneuzen is met 55.412 inwoners per 1 januari 2004 de grootste gemeente van Zeeland (ter vergelijking Middelburg is met 46.350 inwoners de op één na grootste). De totale landoppervlakte bedraagt 251 vierkante kilometer. Dit is meer dan de landoppervlakte van de andere drie grootste Zeeuwse gemeenten Middelburg, Vlissingen en Goes bij elkaar. Daarom is de bevolkingsdichtheid (uitgedrukt in aantal inwoners per km2) in Terneuzen aanmerkelijk lager dan bij de andere drie. Tabel 4.1 aantal inwoners

Terneuzen Middelburg Vlissingen Goes

landoppervlakte

55.412 46.350 45.236 36.591

251,42 48,64 34,14 92,84

bevolkingsdichtheid

220 953 1.325 394

bron: CBS-cijfers per 1-1-2004

14


Binnen Zeeuwsch-Vlaanderen is Terneuzen veruit de grootste gemeente. Tabel 4.2 aantal inwoners

Terneuzen Sluis Hulst

landoppervlakte

55.412 24.596 27.877

bevolkingsdichtheid

251,42 280,27 201,48

220 88 138


woningdichtheid De woningdichtheid is Terneuzen bedraagt 99 woningen per vierkante kilometer. In de gemeente Terneuzen heeft men dus ruim zes keer zoveel ruimte als in de gemeente Vlissingen (614). Binnen Zeeuwsch-Vlaanderen is de woningdichtheid in de gemeente Terneuzen groter dan in Sluis en Hulst. Tabel 4.3 aantal woningen

Terneuzen Middelburg Vlissingen Goes

landoppervlakte

24.912 20.081 20.961 15.815

woningdichtheid

251,42 48,64 34,14 92,84

99 413 614 170


Tabel 4.4 aantal woningen

Terneuzen Sluis Hulst

landoppervlakte

24.912 13.507 12.141

251,42 280,27 201,48

woningdichtheid

99 48 60


Inwoneraantal per kern. Zoals hierboven vermeldt bestaat de gemeente officieel uit 12 kernen. In deze woonvisie worden naast deze kernen in sommige gevallen ook de buurtschappen Zandstraat, Overslag en Spui apart genoemd.

15


Tabel 4.5: Inwoneraantal per kern per 1-1-2004 kern totaal % Axel 8.331 15,03% Biervliet 1.656 2,99% Hoek 3.121 5,63% Koewacht 2.683 4,84% Overslag 241 0,43% Philippine 2.213 3,99% Sas van Gent 3.929 7,09% Zandstraat 372 0,67% Sluiskil 2.532 4,57% Spui 61 0,11% Terneuzen 24.153 43,59% Westdorpe 2.064 3,72% Zaamslag 2.992 5,40% Zuiddorpe 1.064 1,92% Totaal 55.412 100,00% bron: gemeente Terneuzen

Een kleine 44 procent van de inwoners van onze gemeente woont in de kern Terneuzen. Terneuzen is qua inwoneraantal driemaal zo groot als de op één na grootste kern Axel waar 15% van de inwoners woont. Ruim 40 % van de inwoners woont dus niet in de kern Terneuzen of Axel maar in één van de overige kernen, buurtschappen of in het buitengebied. Vergelijken we dit met de 3 andere grote Zeeuwse gemeenten dan woont 27% van de inwoners van de gemeente Goes op één van de dorpen, in de gemeente Middelburg 17% en in de gemeente Vlissingen slechts 1%. Zoals ook al uit de woningdichtheid en bevolkingsdichtheid bleek heeft de gemeente Terneuzen in vergelijking met andere gemeenten naast het stedelijk centrum dan ook een groot buitengebied met een groot aantal kernen.

16


Ontwikkeling van de bevolking in de afgelopen jaren Per 1 april 1970 vond er een gemeentelijke herindeling plaats en werden de voormalige gemeenten Sas van Gent, Axel en Terneuzen gevormd. Het aantal inwoners van deze drie gemeenten gezamenlijk bedroeg per 1 januari 1971 52.594 personen. In de jaren daarna steeg het gezamenlijke inwoneraantal jaarlijks. Het hoogtepunt lag in 1982 met 56.933 inwoners. Dit aantal inwoners is in jaren daarna nooit meer bereikt. De jaren daarna werden gekenschetst door een lichte terugval. Tabel 4.6: Inwoneraantal 1985-2004 Jaar

inwoners

1985

56.624

1990

55.903

1995

56.206

2000

55.359

2004

55.412

bron: CBS-cijfers per 1 januari

In de afgelopen 4 jaar schommelde het aantal inwoners rond de 55.400. Tabel 4.7: Inwoneraantal 2000-2004 jaar

aantal inwoners per 1 januari

2000 2001 2002 2003 2004

55.359 55.372 55.478 55.520 55.412

bron: CBS en gemeente Terneuzen per 1 januari

Geboorte- en vestigingsoverschot Het geboorteoverschot (aantal levendgeborenen minus aantal overledenen) neemt al jaren gestaag af. Naar verwachting zal deze trend zich voortzetten en zal het geboorteoverschot de komende jaren negatief zijn, dat wil zeggen: het aantal overlijdens zal jaarlijks groter zijn dan het aantal geboorten. Zie ook paragraaf 4 van dit hoofdstuk waar nader op de bevolkingsprognoses wordt ingegaan. Tabel 4.8: Geboorteoverschot jaar geboorteoverschot 2000 91 2001 59 2002 16 2003 9 bron: CBS-cijfers per jaar

Noot: De bevolkingsgroei is het geboorteoverschot plus het vestigingsoverschot (binnenlands en buitenlands migratieoverschot) plus het saldo van de administratieve correcties en de overige correcties. Deze correcties zijn hier niet opgenomen. 17 Lijst agendapunten nr. 15c (aanvullend)

Ook het vestigingsoverschot (aantal vestigers minus aantal vertrekkers) was jaren lang negatief. Vanaf 2001 t/m 2003 was er echter sprake van een positief vestigingsoverschot. Tabel 4.9: Vestigingsoverschot jaar vestigingsoverschot 2000 -92 2001 68 2002 11 2003 14 bron: CBS-cijfers per jaar

Splitsen we het vestigingsoverschot 2003 in een binnenlands en een buitenlands saldo dan blijkt dat het vestigingsoverschot wordt veroorzaakt door het positieve verschil tussen vestigers uit en vertrekkers naar het buitenland. Het binnenlands migratiesaldo over 2003 is echter negatief. Indien we het binnenlands vestigingsoverschot uitsplitsen per provincie dan blijkt dat er buiten Zeeland de meeste verhuisbewegingen van en naar Terneuzen met gemeenten in ZuidHolland plaatsvinden. Dit leidde tot een vestigingsoverschot met Zuid-Holland van 101 personen in 2003. Tabel 4.10: Vestigers en vertrekkers naar provincie provincie vestigers vertrekkers vestigingsoverschot Groningen 17 14 3 Friesland 9 4 5 Drenthe 1 16 -15 Overijssel 35 39 -4 Flevoland 11 22 -11 Gelderland 72 76 -4 Utrecht 36 40 -4 Noord-Holland 72 81 -9 Zuid-Holland 296 195 101 Zeeland 551 639 -88 Noord-Brabant 243 262 -19 Limburg 43 33 10 Totaal Nederland

1386

1421

-35

Buitenland Totaal

369 1755

320 1741

49 14

bron: CBS-cijfers over 2003

18


De vestigers uit Zuid-Holland komen uit heel de provincie. Uit de gemeenten Rotterdam (81), Den Haag (35) en Dordrecht (32) vestigen zich de meeste personen in Terneuzen. Binnen Zeeland verloor Terneuzen in 2003 aan bijna elke gemeente inwoners. De grootste verhuisbewegingen heeft de gemeente Terneuzen (al jaren) met de gemeente Hulst waaraan het in 2003 de meeste inwoners verloor. Tabel 4.11: Vestigers en vertrekkers binnen Zeeland Gemeente vestigers vertrekkers vestigingsoverschot Borsele

16

13

3

Goes

33

46

-13

Hulst

212

257

-45

4

4

0

38

55

-17

2

4

-2

10

13

-3

6

15

-9

142

143

-1

Tholen

5

6

-1

Veere

8

17

-9

75

66

9

Totaal Zeeland

551

639

-88

Overig Nederland

835

782

53

Totaal Nederland

1.386

1.421

-35

369

320

49

1.755

1.741

14

Kapelle Middelburg Noord-Beveland Reimerswaal Schouwen-Duiveland Sluis

Vlissingen

Buitenland Totaal bron: CBS-cijfers over 2003

Ook in de jaren daarvoor verhuisden er meer mensen uit de gemeente Terneuzen naar de gemeente Hulst dan dat er zich uit deze gemeente in Terneuzen vestigden. Tabel 4.12: Vestigers uit en vertrekkers naar de gemeente Hulst Jaar Vestigers Vertrekkers 2000 239 279 2001 215 299 2002 245 336 2003 212 257

Saldo -40 -84 -91 -45

Bron: CBS

19


Vestigers en vertrekkers nader bekeken De meeste vestigers vallen in de leeftijdscategorie 30 tot 40 jaar. In deze leeftijdsklasse zien we echter ook veel vertrekkers. De categorieën 15 tot 20 jaar en 20 tot 25 jaar scoren bij de vertrekkers het hoogst. Indien we per leeftijdscategorie het vestigingsoverschot berekenen dan blijkt dat met name bij de jongeren sprak is van een aanzienlijk vertrekoverschot. Dit wordt veroorzaakt doordat veel jongeren wegtrekken in verband met studie. Tabel: 4.13: Vestigingsoverschot (niet zijnde uit buitenland) naar leeftijdscategorie Totaal 0-5 5-10 jaar jaar

Perioden 2000 2001 2002 2003

-231 12 -96 13 -204 5 -35 20

-16 -11 -2 7

10-15 15-20 20-25 25-30 30-40 jaar jaar jaar jaar jaar

-4 -2 -8 -36

-110 -108 -120 -173

-83 -33 -37 -32

-27 19 -17 -6

-16 -34 -2 66

40-50 jaar

-9 -4 -14 13

50-65 jaar

65-85 jaar

6 45 -15 80

85 jaar of ouder

8 23 8 22

8 -4 -2 4

bron: CBS-cijfers (in de cijfers 2000 t/m 2002 zijn ook de verhuizingen tussen de vroegere gemeenten Axel, Sas van Gent en Terneuzen opgenomen).

Tabel 4.14: Vestigingsoverschot (niet zijnde buitenland) naar gezinssituatie Jaar

Totaal gevestigde personen

2000 2001 2002 2003

1048 1002 1044 1386

Waarvan in gezinsverband 512 469 434 548

Waarvan alleengaand

Totaal vertrokken personen

536 533 610 838

1279 1098 1248 1421

Waarvan in gezinsverband 494 416 425 455

Waarvan alleengaand 785 682 823 966

Saldo

-231 -96 -204 -35

Waarvan in gezinsverband

Waarvan alleengaand

18 53 09 93

-249 -149 -213 -128

bron: CBS-cijfers (in de cijfers 2000 t/m 2002 zijn ook de verhuizingen tussen de vroegere gemeenten Axel, Sas van Gent en Terneuzen opgenomen).

Huishoudens Indien we de ontwikkelingen van het aantal (zelfstandig wonende) huishoudens in de afgelopen jaren bekijken kunnen we concluderen dat ondanks het feit dat het aantal inwoners niet verder stijgt het aantal huishoudens nog steeds toeneemt. Dit wordt veroorzaakt door gezinsverdunning die tot gevolg heeft dat de gemiddelde grootte van de zelfstandig wonend huishoudens daalt. De vraag naar woningen neemt hierdoor dus toe. Tabel 4.15: Aantal huishoudens en gemiddelde huishoudgrootte jaar aantal in institu- aantal toe-/ gemiddelde inwoners tionele hh huishoudens¹ afname huishoudgrootte¹ 2000 55.359 810 23.588 2,31 2001 55.372 830 23.625 37 2,31 2002 55.478 777 23.801 176 2,30 2003 55.520 767 23.835 34 2,30 2004 55.412 771 24.006 205 2,28 ¹= Exclusief personen in institutionele huishoudens bron: CBS

20


Figuur 4.1: Huishoudens naar samenstelling

Het aandeel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen is in Terneuzen (en ZeeuwschVlaanderen) procentueel gezien groter dan het percentage voor Zeeland c.q. Nederland. Het aandeel gezinnen blijft in Terneuzen iets achter.

21


Figuur 4.2: Huishoudens naar leeftijd

Opvallend is het hoge aandeel jonge huishoudens tot 24 jaar in Terneuzen. Het aandeel in de leeftijdscategorie 35-44 jaar blijft achter terwijl de categorie 55-64 jaar juist oververtegenwoordigd is. Figuur 4.3: Huishoudinkomen

Qua inkomenspositie zijn in Terneuzen vooral de middeninkomens vertegenwoordigd. Wat betreft de hogere inkomens blijft Terneuzen wat achter. 22


Aandachtsgroep volkshuisvesting Indien in de volkshuisvesting over de doelgroep wordt gesproken, gaat het over huishoudens die onvoldoende financiële mogelijkheden hebben om zelfstandig in goede woonruimte te kunnen voorzien. Het WBO2002, waaruit de hieronder genoemde percentages zijn ontleend, hanteert hierbij de inkomensgrens van € 13.938,-- voor alleenstaanden en € 19.007,-- voor samenwonenden. 28 procent van de huishoudens in Terneuzen behoort tot de doelgroep van de volkshuisvesting. Dit ligt op hetzelfde niveau als het percentage voor Zeeland (Nederland totaal: 30%). Uit de tabellen hieronder blijkt dat het met name alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen in de leeftijdscategorieën 35-65 en 65 jaar en ouder tot de aandachtsgroep behoren. Tabel 4.16 Doelgroep naar leeftijd hoofd huishoudens % 12 44 44

Doelgroep, leeftijd -34 Doelgroep, leeftijd 35-64 Doelgroep, leeftijd 65+ Bron: WBO 2002

Tabel 4.17 Doelgroep naar samenstelling huishoudens Doelgroep, alleenstaand Doelgroep, samenw zndr kind Doelgroep, samenw met kind Doelgroep, ov huishoudens

% 45 32 10 14

Bron: WBO 2002

Conclusies paragraaf 4.2: Demografie gemeente Terneuzen Hoewel Terneuzen qua aantal inwoners en oppervlakte de grootste gemeente van Zeeland is, is de bevolkingsdichtheid in de gemeente Terneuzen een stuk lager dan in de andere grote Zeeuwse gemeenten Middelburg en Vlissingen en in mindere mate Goes. De woningdichtheid is dan ook veel lager dan in deze drie gemeenten. Binnen ZeeuwsVlaanderen is Terneuzen echter de meest verstedelijkte gemeente. De bevolking van de gemeente Terneuzen heeft zich in de laatste jaren gestabiliseerd en schommelt rond de 55.400 inwoners. Het geboorteoverschot is nog steeds positief maar daalt elk jaar en zal, als deze trend zich doorzet, binnen enkele jaren omslaan in een negatief saldo (dus meer overlijdens dan geboortes). Deze trend is niet of nauwelijks te beïnvloeden. Om het aantal inwoners van Terneuzen op het huidige niveau te houden zal er dan ook moeten worden gestreefd naar een vestigingsoverschot dat het sterfteoverschot minimaal compenseert. De laatste jaren is er ook sprake van een vestigingsoverschot hoewel het om slechts kleine aantallen gaat. Met name uit de provincie Zuid-Holland komen er meer vestigers naar Terneuzen dan dat er Terneuzenaren naar vertrekken. Binnen Zeeland verliest de gemeente Terneuzen aan bijna alle gemeenten inwoners, de meeste echter aan de gemeente Hulst. 23


Aanbeveling: Overigens is het uitermate zinvol om nader onderzoek te doen naar de kenmerken en beweegredenen van de vestigers en vertrekkers in onze gemeente (b.v. door middel van enquêtes). De resultaten kunnen gebruikt worden bij het bepalen van het nieuwbouwprogramma en ten behoeve van het gericht voeren van woonpromotie. Door gezinsverdunning neemt de gemiddelde gezinsgrootte al jaren af. Daardoor stijgt het aantal huishoudens in onze gemeente nog steeds. Ondanks een gelijkblijvend c.q. dalend aantal inwoners is uitbreiding van de woningvoorraad dan ook noodzakelijk om de groei van het aantal huishoudens vanwege de gezinsverdunning op te kunnen vangen. Het aandeel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen is in Terneuzen (en ZeeuwschVlaanderen) procentueel gezien groter dan het percentage voor Zeeland c.q. Nederland. Dit wordt veroorzaakt door de sterkere vergrijzing in onze regio. Qua leeftijd is het aandeel jonge huishoudens tot 24 jaar groot. Opvallend is het grote aandeel huishoudens in de leeftijdsklasse 55-64 jaar. Dit kan verklaard worden uit het feit dat de industrie in de jaren zeventig in de Kanaalzone sterk is uitgebreid waardoor er zich veel jonge gezinnen in Terneuzen vestigden. Deze gezinnen bevinden zich nu in de leeftijdsklasse 55-64 jaar. Qua inkomenspositie is Terneuzen vooral een gemeente van de middeninkomens (modaal tot 2x modaal). Tabel 4.18: Huishoudinkomen (%) Huishoudinkomen

Terneuzen

Sluis

Hulst

ZVl

Zeeland Nederland

tot minimum

20

25

19

20

20

21

tot modaal

23

19

24

23

22

22

tot 1.5* modaal

25

20

16

22

24

22

tot 2* modaal

16

16

18

16

16

15

>2 modaal

17

21

22

19

19

21

bron: WBO2002

De doelgroep van de volkshuisvesting tenslotte is qua grootte gelijk aan het percentage voor overig Zeeland/Nederland. Het betreft overwegend alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen vanaf 35 jaar.

24


4.3 De woningvoorraad Groei woningvoorraad Per 1 januari 2004 telde de gemeente Terneuzen 24.914 woningen. In Zeeuwsch-Vlaanderen totaal zijn dat er 50.562. Circa de helft van het aantal woningen in Zeeuwsch-Vlaanderen staat dus in de gemeente Terneuzen. De woningvoorraad in de gemeente Terneuzen is vanaf 1995 met 832 woningen toegenomen. Bekijken we echter de periode 2000 tot 2004 dan zien we dat het totaal aantal woningen in deze jaren in onze gemeente met 30 woningen is gedaald. Tabel 4.18: Groei woningvoorraad Terneuzen 1995 t/m 2004 Axel Sas van Gent Terneuzen Totaal 5.049 3.794 15.239 24.082 1995 5.195 3.800 15.390 24.385 1996 5.228 3.846 15.502 24.576 1997 5.271 3.860 15.390 24.521 1998 5.377 3.895 15.506 24.778 1999 5.367 3.927 15.650 24.944 2000 5.399 3.936 15.502 24.837 2001 5.415 3.952 15.582 24.949 2002 24.872 2003 24.914 2004 Bron: CBS-cijfers per 1 januari

De woningvoorraad in de buurgemeenten Sluis en Hulst is in de periode 2000 tot 2004 wel toegenomen met respectievelijk 155 en 315 woningen. Samen met de afname van de woningvoorraad in Terneuzen in die jaren resulteert dit in een totale toename van de ZeeuwsVlaamse woningvoorraad met 440 woningen. Tabel: 4.19: Groei woningvoorraad Z-Vlaanderen 2000 t/m 2004 Terneuzen Sluis Hulst Totaal 24.944 13.352 11.826 50.122 2000 24.837 13.329 11.913 50.079 2001 24.949 13.391 12.023 50.363 2002 24.872 13.457 12.083 50.412 2003 24.914 13.507 12.141 50.562 2004 Bron: CBS-cijfers per 1 januari

25


De oorzaak van de afname van het aantal woningen in de afgelopen 4 jaar wordt vooral veroorzaakt door het grote aantal woningen dat gesloopt is. Ook het aantal opgeleverde woningen bleef in 2002 en 2003 achter. Momenteel wordt er echter volop gebouwd. Per 1 januari 2004 waren er 358 woningen in aanbouw. Tabel 4.20: Mutaties woningvoorraad 2000 t/m 2003 toevoegingen (nieuwbouw, onttrekking (sloop, samenvoeging etc.) splitsing etc.) 177 245 2000 260 122 2001 145 217 2002 48 6 2003 Samenstelling woningvoorraad Huur versus koop Sinds enige tijd neemt in den lande neemt het aantal huurwoningen gestaag af. Deze ontwikkeling is ook binnen de gemeente Terneuzen duidelijk waarneembaar. Bestond in 1995 de effectieve woningvoorraad (de woningvoorraad exclusief tweede woningen) nog voor 47 % uit huurwoningen, per 1 januari 2004 was het percentage huurwoningen gedaald tot 34 %. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat de nieuw gebouwde woningen voor het merendeel koopwoningen zijn, de sloop van woningen hoofdzakelijk huurwoningen betreft en dat er huurwoningen worden verkocht. Tabel 4.21 opbouw woningvoorraad per 1-1-2004 koopwoningen huurwoningen tweede woningen totaal

aantal 15.954 8.588 554 25.096

% 64 % 34 % 2% 100 %

Van de huurwoningen is 78 % een sociale huurwoning en 22% een particuliere huurwoning (bron: WBO2002) Woningtypen Vergeleken met Sluis en Hulst en de totale provincie heeft Terneuzen relatief veel tussenwoningen en minder vrijstaande en 2 onder 1 kapwoningen. 86 procent van de woningvoorraad bestaat uit eensgezins-, 14 procent uit meergezinswoningen.

26


Figuur 4.4

Prijsklasse Een woning noemen we goedkoop indien de huurprijs minder bedraagt dan 358 euro per maand of indien de koopsom minder is dan 150.200 euro. 17% van de Terneuzense woningvoorraad bestaat uit goedkope huurwoningen (Zeeland: 18%). Opvallend is het grote aandeel goedkope koopwoningen in de gemeente Terneuzen. Maar liefst 44% van de totale woningvoorraad (Hulst 39%, Sluis 37%, Zeeland 28%). In dure koopsector blijft Terneuzen met 12 procent aanzienlijk achter. Tabel 4.22: Woningvoorraad naar prijsklasse (in %) Terneuzen Hulst Sluis Zeeland Nederland Goedkope huurwoning 17 14 19 18 24 Goedkope koopwoning 44 39 37 28 11 Middeldure huurwoning 11 7 8 14 16 Middeldure koopwoning 15 20 16 18 17 Dure huurwoning 2 1 1 3 6 Dure koopwoning 12 19 20 19 26 Totaal (afgerond) 100 100 100 100 100 Bron: WBO 2002

61 % van de totale Terneuzense woningvoorraad behoort dus tot de goedkope voorraad, 26 % tot de middeldure voorraad en 14 % tot de dure voorraad.

27


Figuur 4.5

Het grote aandeel goedkope koopwoningen (< 150.200,--) bestaat voor het grootste deel (79%) uit woningen met een koopsom lager dan 125.000,-- euro. Conclusies paragraaf 4.3: De woningvoorraad In tegenstelling tot de buurgemeenten is de woningvoorraad in de gemeente Terneuzen in de periode 2000 tot 2004 niet toe- maar afgenomen. Dit wordt veroorzaakt door het grote aantal woningen dat in deze jaren gesloopt is. Ook bleef het aantal opgeleverde woningen in 2002 en 2003 iets achter. Per 1 januari 2004 waren er echter een groot aantal woningen in aanbouw waarmee de achterblijvende productie in de vorige jaren wordt gecompenseerd. De verschuiving van huur naar koop is ook in Terneuzen duidelijk waarneembaar. Inmiddels is 64 % van de woningvoorraad een koopwoning. De gemeente Terneuzen heeft in Zeeuwsch-Vlaanderen het hoogste percentage meergezinswoningen. Vergeleken met Sluis en Hulst en de totale provincie heeft Terneuzen relatief veel tussenwoningen en minder vrijstaande en 2 onder 1 kapwoningen. Opvallend is het grote aandeel goedkope koopwoningen in de gemeente Terneuzen. Maar liefst 44% van de totale woningvoorraad (Hulst 39%, Sluis 37%, Zeeland 28%). In dure koopsector blijft Terneuzen met 12 procent aanzienlijk achter.

28


4.4 Verhuisgeneigde huishoudens Met het woningbehoefteonderzoek is ook onderzoek gedaan naar de verhuisgeneigdheid van huishoudens. Huishoudens zijn verhuisgeneigd indien men de vraag 'Wilt u binnen 2 jaar gaan verhuizen?' positief heeft beantwoord. De verhuisgeneigdheid in Nederland is 26.8%. Binnen Zeeland is dat aanmerkelijk lager, en Zeeuwsch-Vlaanderen valt op vanwege de extreem lage verhuisgeneigdheid. Dat blijkt met name door de geringe verhuisgeneigdheid in Sluis (12.3%) en Hulst (13.0%) te worden veroorzaakt. In Terneuzen ligt de verhuisgeneigdheid met 18,7% op het Zeeuwse gemiddelde. In absolute aantallen huishoudens gaat het in Terneuzen om bijna 7.300 huishoudens, waarvan 4.600 doorstromers en 2.700 starters. Tabel 4.25: Verhuisgeneigde huishoudens, starters en doorstromers, 2002 doorstromers binnen gemeente buiten gemeente totaal starters binnen gemeente buiten gemeente totaal totaal %verhuisgeneigd

Zeeuws-Vl 2300 2400 4600 1400 1300 2700 7300 15.8%

49.2% 50.8% 52.7% 47.3%

Terneuzen 1500 1400 2900 800 700 1500 4400 18.7%

51.0% 49.0% 54.8% 45.2%

Sluis 300 500 800 200 200 500 1300 12.3%

39.1% 60.9% 49.3% 50.7%

Hulst 500 400 900 300 300 700 1600 13.0%

52.8% 47.2% 50.4% 49.6%

bron: rapport Thuis in Zeeland - ABF Research op basis WBO2002

In vergelijking tot het landelijk gemiddelde vragen Zeeuwse verhuisgeneigden vaker een eengezinswoning, minder vaak een huurwoning en vaker een koopwoning. In ZeeuwsVlaanderen worden erg weinig huurwoningen gevraagd. Tabel 4.26a: Gewenst woningtype Gewenst type (%) egw mgw Totaal

Terneuzen Zeeland Nederland 67 67 58 33 33 42 100 100 100

Bron: WBO2002

Tabel 4.26b: Gewenst eigendom Gewenst eigendom (%) Terneuzen Zeeland Nederland koop 62 53 45 huur 38 47 55 Totaal 100 100 100 bron: WBO 2002

Dit heeft betrekking op alle leeftijdsgroepen. Ook jongeren vragen in Terneuzen (en overig Zeeuwsch-Vlaanderen) in vergelijking met Zeeland/Nederland eerder een eensgezins- dan een 29


meergezinswoning en eerder een koop- dan een huurwoning. Opvallend is dat ouderen in Terneuzen vaker een meergezinswoning wensen dan ouderen in overig Zeeland/Nederland. Tabel: 4.27a: Gewenst type per leeftijdsklasse Gewenst type (%) Terneuzen Zeeland Nederland egw, leefijd -34 jaar 68 62 53 mgw, leefijd -34 jaar 32 38 47 totaal 100 100 100 egw, leefijd 34-65 jaar mgw, leefijd 34-65 jaar totaal

84 16 100

86 14 100

71 29 100

egw, leefijd 65 jaar e.o mgw, leefijd 65 jaar e.o totaal

13 87 100

22 78 100

29 71 100

Bron: WBO2002

Tabel 4.27b: Gewenst eigendom per leeftijdsklasse Gewenst eigendom (%) Terneuzen Zeeland Nederland koop, leefijd -34 jaar 58 48 43 huur, leefijd -34 jaar 42 52 57 totaal 100 100 100 koop, leefijd 34-65 jaar huur, leefijd 34-65 jaar totaal

83 17 100

71 29 100

53 47 100

koop, leefijd 65 jaar e.o huur, leefijd 65 jaar e.o totaal

83 17 100

71 29 100

53 47 100

Bron: WBO2002

Conclusies paragraaf 4.4 Verhuisgeneigde huishoudens De verhuisgeneigdheid ligt in Terneuzen op het Zeeuwse gemiddelde. In de buurgemeenten Sluis en Hulst is de verhuisgeneigdheid echter veel lager. De vraag is vooral op de koopsector gericht.

30


4.5 Toekomstige bevolkings- en woningbehoefte ontwikkeling Bevolkingsprognose Zoals reeds in Hoofdstuk 3 is uiteengezet hanteren we de Primos-prognose om een beeld te krijgen van de te verwachten toekomstige ontwikkelingen. De meest recente prognose is in december 2003 gepubliceerd. Per 1 januari 2004 telde de gemeente 55.412 inwoners. De verwachting is dat in 2010 het aantal inwoners licht afgenomen zal zijn. In de jaren daarna wordt weer een lichte toename verwacht. Het aantal sterfgevallen zal binnen enkele jaren het aantallen geboortes gaan overtreffen. Om de bevolking op peil te houden en zal het aantal vestigers plus immigranten dus groter moeten zijn dan het aantal vertrekkers plus emigranten. De prognose laat echter zien dat het aantal vertrekkers (naar rest van Nederland) tot na 2015 het aantal vestigers (uit rest van Nederland) overtreft. Het positieve migratieoverschot met het buitenland is de komende jaren de belangrijkste oorzaak dat inwonertal niet verder daalt. Tabel: 4.28: Prognose aantal inwoners 2010 2015 2020 2025 2030 2035 aantal inwoners 55.335 55.425 55.588 55.699 55.848 55.682 geboorte sterfte saldo vestiging (binnenland) vertrek (binnenland) saldo immigratie (buitenland) emigratie (buitenland) saldo totale toe-/afname in betreffende jaar

529 614 -85

536 668 -132

556 679 -123

563 712 -149

552 750 -198

540 785 -245

983 1.015 -32

921 1.004 -83

993 991 2

978 957 21

970 906 64

920 897 23

401 314 87

481 315 166

460 327 133

477 287 190

443 334 109

444 286 158

-30

-49

12

62

-25

-64

bron: Primos prognose 2003

Belangrijker nog dan de ontwikkeling van het aantal inwoners is de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Een groei of afname van het aantal huishoudens geeft een indicatie van de woningbehoefte.

31


Tabel: 4.29: Prognose aantal huishoudens Woonmilieu 2010 2015 Centrum Stedelijk 1.411 1.418 Dorps 10.046 9.994 Groen Stedelijk 6.278 6.750 Landelijk 3.074 3.099 Stedelijk buiten Centrum 2.880 2.906 Aantal huishoudens 23.689 24.167

2020 1.399 9.902 7.210 3.065 2.945 24.521

2025 1.390 9.822 7.608 3.026 2.949 24.795

2030 1.383 9.732 7.943 3.031 2.935 25.024

2035 1.368 9.573 8.092 2.985 2.877 24.895

2040 1.352 9.339 8.079 2.940 2.821 24.531


Noot: Het aantal huishoudens per 1-1-2004 in de Primos-prognose is 400 huishoudens lager dan het werkelijke aantal per 1-1-2004 (CBS). Dit wordt veroorzaakt doordat de Primos-prognose voor het startjaar 2002 niet uitgaat van het werkelijk aantal huishoudens per 1-1-2002 maar van een zo nauwkeurig mogelijk geschat aantal huishoudens per 1-1-2002. De prognose voor Terneuzen start daardoor met ± 400 huishoudens minder dan de werkelijkheid. In dit kader wordt aangetekend dat de Primos-prognose in dit kader is bedoeld om de verwachte trends weer te geven en in dit kader niet wordt gehanteerd zozeer om voorspellingen te doen over toekomstige aantallen huishoudens.

Volgens de Primos-prognose blijft het aantal huishoudens in de periode 2004 tot 2010 ongeveer gelijk. Na 2010 zal het aantal huishoudens tot 2030 met ruim 1300 stijgen. Deze groei komt volledig voor rekening van de groei in de groen stedelijke woonmilieus. In de overige woonmilieus neemt het aantal huishoudens af. (voor een uitleg over de woonmilieuindeling zie Hoofdstuk 3 paragraaf 1 en de bijlage Definities & begrippen). Na 2030 is er een daling van het aantal huishoudens voorzien. Het aantal alleenstaande huishoudens zal aanzienlijk toenemen. Ook het aantal eenoudergezinnen stijgt volgens de Primos-prognose. Het aantal samenwonende huishoudens met kind (gezinnen) zal tot 2030 dalen om daarna weer iets toe te nemen. Het aantal samenwonende huishoudens zonder kinderen tenslotte zal tot 2030 toenemen. Daarna wordt een afname voorzien. Tabel 4.30: Prognose aantal huishoudens naar samenstelling Alleenstaand Eenoudergezin Samenwonend met kind Samenwonend zonder kind Aantal huishoudens

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

7.395

7.769

8.148

8.478

8.733

8.792

8.704

1.127

1.199

1.246

1.258

1.315

1.292

1.322

7.184

7.100

6.997

6.855

6.725

6.778

6.722

7.983

8.099

8.130

8.204

8.251

8.033

7.783

23.689

24.167

24.521

24.795

25.024

24.895

24.531


De groei van het aantal alleenstaanden zal in alle woonmilieus plaatsvinden met uitzondering van het centrum stedelijke woonmilieu.

32


Tabel 4.31: Prognose aantal alleenstaande huishoudens 2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

690

689

690

702

688

680

671

Dorps

3.149

3.271

3.368

3.468

3.530

3.517

3.470

Groen Stedelijk

1.713

1.888

2.059

2.210

2.348

2.393

2.349

Landelijk

984

1.047

1.100

1.147

1.197

1.215

1.230

Stedelijk buiten Centrum

859

874

931

951

970

987

984

7.395

7.769

8.148

8.478

8.733

8.792

8.704

Centrum Stedelijk

Aantal huishoudens bron: Primos prognose 2003

De groei van het aantal eenoudergezinnen vindt in alle woonmilieus plaats. In het groenstedelijke woonmilieu wordt na 2030 weer een afname verwacht. Tabel 4.32: Prognose aantal eenoudergezinnen 2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

58

62

65

57

68

65

68

Dorps

449

489

532

536

571

552

559

Groen Stedelijk

288

294

300

298

289

290

276

Landelijk

132

146

150

160

171

176

192


200

208

199

207

216

209

227

1.127

1.199

1.246

1.258

1.315

1.292

1.322

Centrum Stedelijk


De afname van het aantal samenwonende huishoudens met kind(eren) wordt in alle woonmilieus verwacht met uitzondering van het groen-stedelijke woonmilieu waar juist een sterke toename van dit type huishouden wordt voorzien. Tabel 4.33: Prognose aantal samenwonende huishoudens met kind(eren) 2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

224

211

183

170

158

154

147

Dorps

3.037

2.874

2.723

2.580

2.438

2.412

2.334

Groen Stedelijk

2.004

2.164

2.312

2.433

2.537

2.653

2.753

Landelijk

1.010

973

911

835

792

785

745

909

878

868

837

800

774

743

7.184

7.100

6.997

6.855

6.725

6.778

6.722

Centrum Stedelijk

Stedelijk buiten Centrum Aantal huishoudens bron: Primos prognose 2003

Het aantal samenwonende huishoudens zonder kind(eren) zal met name sterk toenemen in het groen stedelijke woonmilieu. In het landelijke woonmilieu wordt een duidelijke daling verwacht.

33


Tabel 4.34: Prognose aantal samenwonende huishoudens zonder kind(eren) 2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

439

456

461

461

469

469

466

Dorps

3.411

3.360

3.279

3.238

3.193

3.092

2.976

Groen Stedelijk

2.273

2.404

2.539

2.667

2.769

2.756

2.701

Landelijk

948

933

904

884

871

809

773


912

946

947

954

949

907

867

7.983

8.099

8.130

8.204

8.251

8.033

7.783

Centrum Stedelijk


Per 1 januari 2004 telde de gemeente Terneuzen 4478 inwoners in de leeftijdsklasse 75 t/m 95 jaar. Op basis van de Primos-prognose wordt er tot 2040 een stijging verwacht tot 7905 inwoners. Een toename van maar liefst 3427 inwoners in deze leeftijdsklasse of in een percentage uitgedrukt: een stijging van 76 %. Tabel 4.35: Prognose aantal inwoners in de leeftijdsklasse 75 t/m 95 Geslacht

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

man

2.011

2.280

2.600

3.138

3.285

3.426

3.453

vrouw

2.988

3.054

3.285

3.833

4.137

4.321

4.452

totaal

4.999

5.334

5.885

6.971

7.422

7.747

7.905


Demografische ontwikkelingen en werkgelegenheid Indien er nagedacht wordt over maatregelen om de vergrijzing het hoofd te bieden blijft het tot op heden bij plannen tot het bouwen van extra zorgwoningen. Dat de vergrijzing ook op andere terreinen grote gevolgen zal hebben wordt vaak nog onvoldoende gerealiseerd. Door de vergrijzing neemt in Zeeland de uitstroom uit het arbeidsproces toe en neemt de beschikbare instroom uit de opleidingen af. Ook in Terneuzen is dit het geval. Zo telde de gemeente Terneuzen per 1 januari 2004 4.431 inwoners in de leeftijdsklassen van 55 t/m 59 jaar (8% van de totale bevolking). In deze leeftijdsgroep bevinden zich de personen die onlangs of binnen afzienbare tijd stoppen met werken. Als we deze leeftijdsgroep vergelijken met de groep 20 t/m 24 jarigen dan blijkt dat deze "slechts" 2.352 personen telt (4,24 % van de bevolking). Dit kan verschillende oorzaken hebben (studie buiten de regio, de naoorlogse geboortegolf etc.), feit is dat de instroom bij lange na niet voldoende is om de uitstroom op te vangen. De verwachting is dat binnen nu en enkele jaren in sommige bedrijfstakken dertig tot veertig procent van het personeel met pensioen of prépensioen gaat. Deze banen zullen weer ingevuld moeten worden. Veel jongeren, met name hoger opgeleiden, kiezen echter steeds vaker voor een baan buiten Zeeland. Ook pendelen heel wat Zeeuwen op en neer naar hun werk in de regio's rond Rotterdam, Breda en Antwerpen. De uitgaande pendel uit Zeeland is dan ook veel groter dan de inkomende pendel. Het Regionaal Platform Arbeidsmarktbeleid (RPA) Zeeland probeert met een campagne de Zeeuwen bewust te maken van deze problematiek. De nieuwe werknemers die de uitstroom uit de Terneuzense arbeidsmarkt moeten opvangen zullen dan ook grotendeels van buiten de provincie moeten komen. Hier kunnen kansen voor Terneuzen liggen. In de jaren zestig en zeventig vestigden zich veel grote industrieën in de Kanaalzone. Deze bedrijven trokken ook veel werknemers van buiten de regio aan die zich 34


hoofdzakelijk in Terneuzen vestigden. Deze groep is nu rond de zestig jaar oud en is, of zal binnenkort, met pensioen (ge)gaan. Het grootste deel daarvan zal ook na hun pensionering in Terneuzen blijven wonen; men woont hier immers al meer dan 30 jaar en heeft hier zijn bestaan opgebouwd. Hoewel een deel van de nieuwe werknemers van buiten de provincie naar het werk heen en weer zal pendelen (b.v. vanuit West-Brabant) zal de meerderheid binnen de gemeente of regio op zoek gaan naar woonruimte. De vraag naar woningen zal dus toenemen. Om hier aantallen op te plakken moeten er op basis van de beschikbare cijfers teveel aannames worden gedaan om tot betrouwbare uitspraken te komen. Gedacht moet worden aan enkele honderden woningen extra over een periode van 10 jaar. Kantekening: Op het grondgebied van de gemeente Terneuzen is vooral de industriële sector dominant aanwezig, met name de proces- en chemische industrie. De werkgelegenheid in deze sector daalt al een aantal jaren door verdergaande automatisering en de noodzaak om concurrerend te kunnen blijven werken. Naar verwachting zal dit proces in de komende jaren doorzetten. Als de werkgelegenheid in Terneuzen met hetzelfde percentage was gegroeid als op provinciaal niveau het geval is geweest, zouden er in de periode 1996 – 2003 in Terneuzen maar liefst 2.375 banen bij zijn gekomen in plaats van het verlies van 185 arbeidsplaatsen. Het is dus geen automatisme dat alle arbeidsplaatsen die door de uitstroom van oudere medewerkers vrij komen allen ook weer ingevuld zullen worden.

Primos-prognose toekomstige woningbehoefte Met als uitgangspunt: "het aantal woningen moet gelijk zijn aan het aantal huishoudens" (met een aantal nuanceringen) berekent het Primos-model ook de toekomstige woningbehoefte. De uitbreidingsbehoefte geeft aan welk aantal woningen per saldo in een bepaalde periode gebouwd moet worden om te voorzien in de toename van de woningbehoefte in die periode. De in 2003 opgestelde planningslijsten gaan uit van een jaarlijks gemiddeld bouwvolume van circa 170 woningen per jaar. Dit sluit aan bij het woningbouwprogramma waar ook de Primos-prognose van uitgaat. Het sloopprogramma is hier eveneens in meegenomen. Indien er reeds een overschot aan woningen bestaat en er meer gebouwd wordt dan nodig is om te voldoen aan de uitbreidingsbehoefte zal het overschot aan woningen verder oplopen. Let wel: het gaat hier om een kwantitatief overschot. Dit zegt niets over het kwalitatieve tekort of overschot. Tabel 4.36: Prognose toekomstige woningbehoefte Woningbehoefte 2005 2006 2007 Gewenste Woningvoorraad 24.639 24.594 24.591 Uitbreidingsbehoefte -45 -3 10 Woningbouw 189 195 189 Woningoverschot 607 794 945 Woningvoorraad 25.246 25.388 25.536

2008 24.601 27 176 1077 25.678

2009 24.628 96 182 1179 25.807

2010 24.724 64 174 1213 25.937


Er wordt in het Primos-model in 2010 een overschot van 1213 woningen voorspeld. Hierbij dient echter vermeld te worden dat voorbij wordt gegaan aan de centrumfunctie die Terneuzen op grond van het provinciale beleid is toebedeeld. Vijftig procent van de groei van de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad dient namelijk in de stedelijke ontwikkelingszone plaats te vinden, 20 procent in de dragende kernen Oostburg en Hulst en 30 procent in de overige kernen. Zestig procent (50 + 1/3*30) van de groei van de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad 35


zal dus binnen de gemeente Terneuzen plaats moeten vinden. Door deze provinciale sturing zal de woningvraag in Terneuzen groter zijn dan in de Primos-prognose wordt verondersteld. In de berekeningen die aan de provinciale woonvisie ten grondslag liggen (en die weer gebaseerd zijn op het WBO2002) is de uitbreidingsbehoefte 2005 t/m 2009 van de stedelijke ontwikkelingszone vastgesteld op 216 woningen. De totale uitbreidingsbehoefte voor de overige kernen in heel Zeeuwsch-Vlaanderen is vastgesteld op 52 woningen. Indien we de uitbreidingsbehoefte conform de methodiek van de provincie voor de overige kernen van de gemeente Terneuzen op 1/3 hiervan bepalen bedraagt de totale uitbreidingsbehoefte voor de gemeente Terneuzen voor de periode 2005 t/m 2009 233 woningen (47 woningen per jaar). In de berekeningen is dus rekening gehouden met de centrumfunctie die Terneuzen in Zeeuwsch-Vlaanderen vervult in het kader van het bundelingsbeleid. Dat lijkt erg weinig maar door het omvangrijke sloopprogramma is de Terneuzense woningvoorraad in de afgelopen 5 jaar met slechts 126 woningen uitgebreid (25 per jaar). Naast deze geringe uitbreidingsbehoefte is er echter een kwaliteitsvraag waar momenteel niet aan kan worden voldaan. Er is dus sprake van een kwalitatief tekort. Met behulp van het urgente woningtekort uit het WBO2002 kan inzicht worden verkregen in de samenstelling van dit kwalitatieve tekort. Hieruit blijkt dat: • •

Er met name tekorten zijn in het middeldure en dure koopsegment. Overschotten zijn er in de goedkope koop- en huurwoningenvoorraad. Ook in de middeldure en dure huursector is er een (theoretisch) tekort. Het tekort in de koopsector betreft niet alleen eengezinswoningen maar tevens koopappartementen. Overigens constateert de provinciale woonvisie op basis van de planningslijsten juist een overschot aan dure koopappartementen en adviseert het programma zodanig aan te passen dat er minder koopappartementen worden gebouwd. Dit hoeft elkaar niet tegen te spreken. Op basis van het WBO2002 zijn er te weinig koopappartementen. In de planningslijsten 2003-2013, waarop de provinciale woonvisie zich basseert, zijn zeer veel dure koopappartementen gepland. Wordt dit alles conform planning uitgevoerd dan zijn dat er wellicht te veel. Koopappartementen (aan het water b.v.) zijn echter een waardevolle troef om vestigers aan te trekken. Tevens worden planningen vaak niet gehaald c.q. wordt lang niet alles wat gepland is, ook daadwerkelijk gerealiseerd.

• •

In de huursector er een beperkt tekort aan middeldure en dure woningen bestaat. Het gaat hierbij om eengezinswoningen. Meergezinswoningen zijn er in de huursector voldoende. Qua woninggrootte is er een tekort aan woningen t/m 4 kamers (huur en koop). Aan woningen met 5 of meer kamers is geen gebrek.

36


Om aan de kwalitatieve vraag tegemoet te komen, en daarmee tevens te voorkomen dat inwoners uitwijken naar elders omdat men in Terneuzen niet kan vinden wat men zoekt, zal het woningbouwprogramma er dus op gericht moeten zijn om de kwalitatieve tekorten in te lopen. Indien dit louter in de uitbreidingssfeer zal gebeuren zonder dat er woningen van de markt gehaald worden zal het gevolg een toenemend overschot op de woningmarkt zijn. Dit is reeds nu merkbaar in de goedkope koopsector en deze ontwikkeling zal alleen maar toenemen. Dat het totale woningaanbod groter is dan de vraag is ook in de praktijk waarneembaar. Het aantal te koop staande woningen stijgt nog steeds, en potentiële kopers van nieuwbouwwoningen haken soms toch af omdat men de eigen woning niet verkocht krijgt. Overigens kan worden geconstateerd dat de verkoopprijzen in de bestaande voorraad door deze ontwikkelingen langzaam beginnen te dalen. Het bouwen voor de kwantitatieve vraag zal dus gepaard dienen te gaan met het herstructureren en transformeren van dat deel van de voorraad waarin deze overschotten voorkomen. Dit hoeft overigens niet louter het slopen van woningen in te houden. Andere mogelijkheden zijn bijvoorbeeld: het samenvoegen van woningen (met name appartementen), het slopen van enkele tussenwoningen en het upgraden van de naastgelegen woningen tot 2-1-kappers, het verruimen van de mogelijkheden tot 2de woning bezit waardoor er een woning aan de reguliere voorraad wordt onttrokken, het wijziging van de woning in praktijkruimte, atelier, opslagruimte etc. Conclusies paragraaf 4.5: Toekomstige bevolkings- en woningbehoefte ontwikkeling De Primos-prognose voorspelt dat in 2010 het aantal inwoners licht afgenomen zal zijn. Daarna is er sprake van een kleine toename van de bevolking die na 2030 weer zal afnemen. Binnen enkele jaren zal het geboorteoverschot structureel omgeslagen zijn in een sterfteoverschot. Tot na 2015 zal het binnenlandse migratiesaldo negatief zijn (het aantal vertrekkers is groter dan het aantal vestigers). Door het buitenlandse migratieoverschot wordt dit echter volledig gecompenseerd. Tot 2010 voorspelt Primos een ongeveer gelijkblijvend aantal huishoudens waarna dit aantal tot 2030 verder zal toenemen. Het gaat dan met name om een groei van het aantal alleenstaande huishoudens en eenoudergezinnen. Er wordt een afname van het aantal gezinnen voorzien in alle woonmilieus met uitzondering van het groen-stedelijke woonmilieu waar juist een toename wordt verwacht. Tot 2030 wordt een toename met maar liefst 76% verwacht van het aantal 75-plussers. Deze demografische ontwikkelingen leiden er toe dat er voor de periode 2005-2010 in kwantitatieve zin sprake is van een uitbreidingsbehoefte van 233 woningen (47 woningen per jaar). Om de huidige bevolkingsomvang tenminste vast te kunnen houden zal echter ook aan de kwalitatieve vraag tegemoet moeten worden gekomen. Om te voorkomen dat hierdoor grote overschotten aan de onderkant van de markt zullen ontstaan c.q de huidige overschotten verder zullen oplopen zal dit gepaard dienen te gaan met een herstructurering en transformatie van dat deel van de voorraad.

37


4.6 Samenvatting hoofdstuk 4 De bevolking van de gemeente Terneuzen heeft zich in de laatste jaren gestabiliseerd en schommelt rond de 55.400 inwoners. Het geboorteoverschot is nog steeds positief maar daalt elk jaar en zal, als deze trend zich doorzet, binnen enkele jaren omslaan in een negatief saldo (dus meer overlijdens dan geboortes). De laatste jaren is er sprake van een positief vestigingsoverschot hoewel het om slechts kleine aantallen gaat. Door gezinsverdunning neemt de gemiddelde gezinsgrootte al jaren af. Daardoor stijgt het aantal huishoudens in onze gemeente nog steeds. Opvallend is het grote aandeel huishoudens in de leeftijdsklasse 55-64 jaar. Dit kan verklaard worden uit het feit dat de industrie in de jaren zeventig in de Kanaalzone sterk is uitgebreid waardoor er zich veel jonge gezinnen in Terneuzen vestigden. Deze gezinnen bevinden zich nu in de leeftijdsklasse 55-64 jaar. De afgelopen jaren is er een groot aantal woningen gesloopt. Ook bleef het aantal opgeleverde woningen iets achter. De verwachting is dat deze achterblijvende productie de komende jaren wordt gecompenseerd. De vraag is vooral op de koopsector gericht. Vooral in de dure koopsector is er meer vraag dan aanbod. In de goedkope koopsector is er relatief veel aanbod en weinig vraag. De Primos-prognose voorspelt dat in 2010 het aantal inwoners licht afgenomen zal zijn. Daarna is er sprake van een kleine toename van de bevolking die na 2030 weer zal afnemen. Binnen enkele jaren zal het geboorteoverschot structureel omgeslagen zijn in een sterfteoverschot. Tot na 2015 zal het binnenlandse migratiesaldo negatief zijn (het aantal vertrekkers naar binnenlandse bestemmingen is groter dan het aantal vestigers uit het binnenland). Door het buitenlandse migratieoverschot (meer vestigers uit dan vertrekkers naar het buitenland) wordt dit echter volledig gecompenseerd. Tot 2010 voorspelt Primos een ongeveer gelijkblijvend aantal huishoudens waarna dit aantal tot 2030 verder zal toenemen. Het gaat dan met name om een groei van het aantal alleenstaande huishoudens en eenoudergezinnen. Er wordt een afname van het aantal gezinnen voorzien in alle woonmilieus met uitzondering van het groenstedelijke woonmilieu waar juist een toename wordt verwacht. Tot 2030 wordt een toename met maar liefst 76% verwacht van het aantal 75-plussers. Om de huidige bevolkingsomvang tenminste vast te kunnen houden zal niet alleen aan de kwantitatieve vraag maar ook aan de kwalitatieve vraag tegemoet moeten worden gekomen. Om te voorkomen dat hierdoor grote overschotten aan de onderkant van de markt zullen ontstaan c.q de huidige overschotten verder zullen oplopen zal dit gepaard dienen te gaan met een herstructurering en transformatie van dat deel van de voorraad.

38


HOOFDSTUK 5 - DE WOONAMBITIE 5.1 Inleiding Wat voor gemeente wil Terneuzen zijn? De beantwoording van deze vraag staat in dit hoofdstuk centraal. Populair geformuleerd komt het er op neer waar de gemeente de komende jaren voor wil gaan. Het uitstippelen van een koers voor de gemeente is niet nieuw. Meest recent is het beleidsdocument “Terneuzen ruimte voor werk, ruimte voor leven” (2001). Dit stuk zet in grove lijnen de visie voor de gemeente Terneuzen uiteen en geeft met betrekking tot de diverse beleidsonderdelen de accenten aan. Het thema wonen wordt hierbij als zgn. “accent woonmilieu” aangegeven. De hieraan gerelateerde taakstelling luidt als volgt: “aanbieden van aantrekkelijke woonlocaties voor alle leeftijdscategorieën, stimuleren van de aanleg van niet-traditionele woonwijken, voortzetten van het beleid van herstructurering, zorgdragen voor veiligheid in de wijk, benutten en uitbouwen van toeristisch-recreatieve mogelijkheden van het gebied” In het ontwikkelingsprogramma stedelijke vernieuwing gemeente Terneuzen (2000-2005) vindt men een nadere verfijning van de gemeentelijke visie ten aanzien van de woonbeleving binnen Terneuzen. In het kader van de stedelijke vernieuwingsopgave wordt gesproken over “het duurzaam versterken van de woonbeleving”. Deze opgave heeft in deze periode onder meer haar concrete vertaling gevonden in de uitvoering van herstructureringsprojecten (o.a. de wijken Triniteit, Oudelandse Hoeve en Lievenspolder).

39


5.2 De opgave voor de stad Terneuzen Uit het voorgaande mag worden geconcludeerd dat het visiedocument met betrekking tot het onderdeel wonen vooral algemeen en beschouwend van aard is geweest. In deze woonvisie willen we een stap verder gaan en trachten we de ambities op het gebied van het wonen te specificeren en daaraan een reële taakstelling (de woonopgave ) te koppelen. Het gaat er immers om dat datgene wat men zich voor de komende periode tot doel stelt ook daadwerkelijke handen en voeten te geven. In die zin vormt het in hoofdstuk 6 weergegeven woningbouwprogramma dan ook de begrenzing van de ambities die de gemeente zich stelt ten aanzien van het beleidsthema wonen. Aangezien de stad Terneuzen een prominente rol speelt binnen de gemeente zal voor wat betreft het formuleren van een ambitie specifieke aandacht aan de stad gegeven worden. In dit kader wordt de ambitie voor de stad Terneuzen uiteengerafeld in een drietal elementen te weten: locatie, functie en identiteit. Locatie Wie aan Terneuzen denkt, denkt in eerste instantie aan de stad Terneuzen zelf De (binnen)stad is direct gesitueerd nabij grote waterwegen met industriële bedrijvigheid en kent tegelijkertijd een groen en kleinschalig achterland. In de afgelopen periode (1998- 2003) zijn in de stad Terneuzen in het kader van de herstructurering de nodige succesvolle initiatieven ontplooid ter verdere verbetering van het woningaanbod.

Met de verdere uitbreiding van de wijk Nieuw Othene wordt de woonconsument ook voor wat betreft de nieuwbouwontwikkelingen in de stad in ruime op een voldoende mate bediend. Het centrumgebied verdient, voor wat betreft het ontwikkelen van woonkwaliteit, de nodige aandacht. De ervaring leert dat dit een tijdrovende, complexe en veelal gevoelige materie betreft. Het brengen van nieuw woonelan in de stad vergt een lange adem maar is onontbeerlijk voor de gemeente Terneuzen in het algemeen en het stadscentrum in het bijzonder (zie verder “project wonen boven winkels”) Uitgangspunt: de stad Terneuzen is gepositioneerd in een landelijke omgeving nabij industriële bedrijvigheid. De elementen, rust, ruimte, water en groen zijn in ruime mate aanwezig. Ambitie: versterking woonbeleving door het met name uitnutten van de landschappelijke waarden water en groen.

40


Opgave: versterken van de woonfunctie in de directe nabijheid van het water en groen door het faciliteren van mogelijkheden tot woningbouw nabij het kanaal Gent-Terneuzen. Locatie: Schependijk Terneuzen, Sas van Gent. Bevolking 1-1-2004 aantal inwoners aantal huishoudens (per 1-1-2003) samenstelling bevolking < 25 jaar 25-54 jaar > 55 jaar toe-/afname t.o.v. 2003 Geboorteoverschot Vestigingsoverschot groei bevolking t.o.v. 2003

Gemeente Terneuzen 55.417 24.213 23.850 10.680

27,5% 40,3% 32,2%

21 46 67

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Terneuzen

Gemeente

aantal woningen

10.998

25.096

samenstelling woningvoorraad koop huur 2de woningen

60,7% 38,7% 0,6%

63,3% 34,2% 2,2%

toe-/afname t.o.v. 2003 Nieuwbouw Sloop groei woningvoorraad t.ov. 2003

14 5 9

52 40 12

-132

99

0 58 ** toe-/afname t.o.v. 2000 * incl administratieve correctie van +10 ** t.o.v. totaal voormalige gemeenten Axel, Sas van Gent en Terneuzen

toe-/afname t.o.v.2000

Gemeente Besteedbaar inkomen Terneuzen 44% 44% laag (< 13.000 euro) 36% 36% midden 20% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001

bezit corporaties Clavis Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Totaal

Gemeente Terneuzen 2.268 2.475 0 2.642 2.268 5.117

Functie Het creëren van een goed woonklimaat is meer dan het aanbieden van aantrekkelijke woningen. De stad Terneuzen kent een aantal hoogwaardige regionale voorzieningen (theater, ziekenhuis, openbaar vervoer, winkelbestand etc.). Met de komst van een leisurepark, een bioscoop alsmede een multifunctioneel sportcentrum (Oude Vaart) wordt het voorzieningenaanbod verder geoptimaliseerd. Dit levert een grote bijdrage aan het versterken van de lokale woonbeleving. Met het oog op het bedienen van specifieke doelgroepen kan het woningaanbod daar waar mogelijk verder worden toegesneden op de vraag met gebruikmaking van de aanwezigheid van de voorzieningen. In dit kader valt met name te denken aan de steeds groter wordende groep senioren. Uitgangspunt: de stad Terneuzen vervult voor de regio Zeeuwsch-Vlaanderen een centrumfunctie. De gemeente kent als zodanig een hoog voorzieningenniveau Ambitie: het versterken c.q.accentueren van de relatie tussen het wonen en het aanwezige voorzieningenniveau. Opgave: het faciliteren van de mogelijkheden om te komen tot de realisatie van comfortabele en levensloopbestendige woningtypen nabij deze voorzieningen kenmerken: luxe ruimte, veiligheid buitenruimte en privacy . Locatie: stedelijk centrum van Terneuzen (verdichting van de ring rond het centrum) Identiteit Het imago van Terneuzen wordt in belangrijke mate bepaald door beeldvorming over de binnenstad zowel voor bekenden als voor bezoekers van de stad. Ombuiging van de 41


beeldbepaling wordt bereikt door het neerzetten van nieuwe “beelden“ die bijzonder, spraakmakend en vernieuwend (ambassadeursfunctie) zijn en een aanvulling betekenen op datgene wat reeds in het stedelijke centrum van Terneuzen aanwezig is. Kortom de binnenstad zal, met het aantrekken van nieuwe groepen bewoners, op een veelzijdige wijze gebruikt worden. Uitgangspunt: er zijn mogelijkheden om tot verdere verbetering van het imago van Terneuzen te komen. Positieve beeldvorming en uitstraling dragen bij aan de verbetering van het woonklimaat en het aantrekken van nieuwe inwoners. Ambitie: ombuigen van de beeldbepaling; (“Terneuzen van werk- naar woonstad”) het brengen van nieuw elan brengen in de (binnen)stad Opgave: Kwalitatief opwaarderen van de woonfunctie in de binnenstad en afstemmen op de algemene vraag van de diverse doelgroepen (yup, senioren, 1-persoonshuishoudens) door de realisatie van spraakmakende/ beeldbepalende projecten in de binnenstad; Locatie: Veemarkt/K. Kerkstraat/Smidswal-Arsenaal /aanpak Noordstraat (i.c. bevordering wonen boven winkels) 5.3 Kernkarakteristieken In deze paragraaf passeren de overige kernen van de gemeente Terneuzen de revue. Per kern wordt ingegaan op de elementen die de kern in kwestie kenmerkt. Opgemerkt wordt dat in deze woonvisie alleen op die kernen wordt ingegaan waarbij sprake is van enige beleidsmatige omvang. Of dit het geval is hangt af van de geplande woningbouwprogrammering die qua omvang gerelateerd is aan de prognoses met betrekking tot de bevolkingsontwikkeling. In een korte schets wordt aangegeven wat de kern nu typeert en op welke wijze - in woningbouwtechnische zin - kan worden ingespeeld op de versterking van de identiteit van de kern. Volledigheidshalve wordt opgemerkt wordt dat de kerntyperingen te zijner tijd in uitgewerkte vorm terug te vinden zullen zijn in het Intergraal Omgevings Plan (IOP). De gemeente Terneuzen telt op basis van de indeling van het CBS 13 kernen namelijk Axel Koewacht - Zuiddorpe - Overslag - Sas van Gent - Westdorpe - Philippine - Terneuzen Biervliet - Hoek - Sluiskil - Zaamslag en Terneuzen(er zijn diverse woonmilieus te onderscheiden zie begrippen lijst)

42


Axel De stad Axel ligt midden in de zogenaamde EHS (ecologische hoofdstructuur) alsmede in de zogenaamde robuuste verbinding en kent als zodanig in de directe nabijheid tal van recreatieve mogelijkheden (golfterrein, manege, sportcomplex). Het ligt dan ook voor de hand om deze voorzieningen tot verdere ontwikkeling te laten komen. Met name het gebied ten noorden van de stad Axel (Magrette, Spui) leent zich bij uitstek daarvoor. Te denken valt hierbij aan het intensiveren en faciliteren van de voorzieningen op het gebied van fiets-, kano- en paardrijdtochten. Bevolking 1-1-2004 aantal inwoners aantal huishoudens (per 1-1-2003) samenstelling bevolking < 25 jaar 25-54 jaar > 55 jaar toe-/afname t.o.v. 2003 Geboorteoverschot Vestigingsoverschot groei bevolking t.o.v. 2003

Gemeente Axel 55.417 8.343 23.850 3.630

26,8% 41,1% 32,1%

9 17 26

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Axel

aantal woningen

3.816

25.096


54,3% 44,9% 0,8%

63,3% 34,2% 2,2%


24 0 24

52 40 12

108

99

0 1.209 1.209

Gemeente 2.475 2.642 5.117



Gemeente Besteedbaar inkomen Axel 45% 44% laag (< 13.000 euro) 37% 36% midden 18% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Axel

De woonomgeving van Axel laat zich in zijn algemeenheid kenmerken door een ruime opzet in de verkaveling. Het kwaliteitsaspect “ruimte”zou voor wat betreft het ontwikkelen van nieuwbouwontwikkelingen in Axel het leidende motief kunnen vormen. Het aanbieden van ruimte betekent bovendien dat een gewenst “tegenwicht” wordt geboden aan nieuwbouwactiviteiten in de nabijgelegen kleinere kernen zoals Koewacht en Zuiddorpe. Met de ontwikkeling van het “plan Buitenweg” te Axel wordt concreet invulling gegeven aan de nieuwbouwopgave binnen het bestaande stedelijke gebied.

43


Sas van Gent en Zandstraat Hoewel de kern Sas van Gent beschikt over diverse waardevolle groene plekken behoeft het geen betoog dat Sas van Gent een overwegend industrieel en stenig karakter draagt. Om de belevingswaarde van de kern te verbeteren is het zaak om in de komende jaren vorm te geven aan een koppeling van deze groene ruimten. In dit kader kan onder meer worden gedacht aan maatregelen in de sfeer van de herinrichting van de openbare ruimte en de herstructurering van de (huur)woningvoorraad. Voor wat betreft het aanwezige groen bestaan mogelijkheden om door middel van een opwaardering tot een groene “verpakking” van de kern te komen die tevens dienst doet als buffer met het oog op de nabij gelegen industriële activiteiten. Bevolking 1-1-2004 aantal inwoners aantal huishoudens (per 1-1-2003) samenstelling bevolking < 25 jaar 25-54 jaar > 55 jaar toe-/afname t.o.v. 2003 Geboorteoverschot Vestigingsoverschot groei bevolking t.o.v. 2003

Gemeente Sas van Gent 55.417 3.918 23.850 1.830

24,2% 41,8% 34,0%

-26 -64 -90

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Sas van Gent

aantal woningen

1.889

25.096


59,1% 40,6% 0,4%

63,3% 34,2% 2,2%


6 0 6

52 40 12

22

99

-74 58 ** toe-/afname t.o.v. 2000 * incl administratieve correctie van +10 ** t.o.v. totaal voormalige gemeenten Axel, Sas van Gent en Terneuzen


Gemeente Besteedbaar inkomen Sas van Gent 49% 44% laag (< 13.000 euro) 34% 36% midden 17% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Sas van Gent 0 558 558

Gemeente 2.475 2.642 5.117

Mogelijkheden op het gebied van de nieuwbouwontwikkelingen doen zich op een aantal locaties voor. Zo is het gebied omgeven door de Canadalaan-Paardenvest-Calandstraat thans in beeld als zijnde locatie voor de mogelijke realisatie van een woonzorgcomplex. Deze inbreidingslokatie biedt bovendien gelegenheid om het concept van de brede school alsmede de bouw van diverse woningen te realiseren. Een te verzilveren kans is het uitvoering geven aan het concept wonen aan het water. De mogelijkheid om hiermee een geheel eigen en extra woonkwaliteit toe te voegen doet zich voor op locatie Kanaaleiland. Tot slot is de herontwikkeling van “de Sasse Poort” (vml. CSM terrein) vermeldenswaard. Dit terrein leent zich voor een concept van bedrijfswoningen in die zin dat de woning en bedrijf onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en als zodanig een eenheid vormen. 44


De kern Zandstraat laat zich typeren als zijnde een plaatselijke verdichting van lintbebouwing. Halverwege deze verdichting heeft in de loop der jaren enige uitbreiding plaatsgevonden. Opvallend daarbij is dat deze uitbreiding een cluster sociale huurwoningen betreft. Thans is een uitbreidingsplan “Zandstraat-West” in voorbereiding. Het plan omvat 18-tal woningen in de koopsfeer en zal zich eveneens als een lob aan de lintbebouwing manifesteren. Bevolking 1-1-2004 aantal inwoners aantal huishoudens (per 1-1-2003) samenstelling bevolking < 25 jaar 25-54 jaar > 55 jaar

Gemeente Zandstraat 55.417 378 23.850 150

27,4% 44,1% 28,5%

toe-/afname t.o.v. 2003 Geboorteoverschot Vestigingsoverschot groei bevolking t.o.v. 2003

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

3 0 3

4 toe-/afname t.o.v. 2000 * incl administratieve correctie van +10 ** t.o.v. totaal voormalige gemeenten Axel, Zandstraat en Terneuzen

Besteedbaar inkomen Zandstraat n.b. laag (< 13.000 euro) n.b. midden n.b. hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001

58 **

Gemeente 44% 36% 20%

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Zandstraat

aantal woningen

153

25.096


83,0% 12,4% 4,6%

63,3% 34,2% 2,2%


0 0 0

52 40 12


0

99

0 0 0

Gemeente 2.475 2.642 5.117


Zandstraat

Hoek Hoek is ontstaan op de kruising van twee bebouwde dijken. Met de realisatie van het plan Windlust wordt dit oorspronkelijke gegeven sterk geaccentueerd. Immers het lint wordt als het ware richting het westen doorgetrokken. Er vindt hierdoor een versterking plaats van de zichtlijnen richting de kerk en molen. Deze twee bepalen in hoofdzaak de ruimtelijke identiteit van de kern Hoek.

45


Bevolking 1-1-2004 aantal inwoners aantal huishoudens (per 1-1-2003) samenstelling bevolking < 25 jaar 25-54 jaar > 55 jaar

Gemeente Hoek 55.417 3.127 23.850 1.220

31,0% 41,0% 28,0%


3 21 24

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103


Besteedbaar inkomen laag (< 13.000 euro) midden hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001

Hoek 44% 32% 24%


Woningen 1-1-2004

Gemeente

Hoek

aantal woningen

1.487

25.096


65,2% 21,8% 13,0%

63,3% 34,2% 2,2%


1 0 1

52 40 12

30

99

0 156 156

Gemeente 2.475 2.642 5.117


woningbezit corporaties Clavis Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Totaal

Hoek

Hoek kent een vrij gevarieerd woningaanbod. Op buurt/wijkniveau is echter sprake van een vrij homogeen beeld. Een aanleiding tot een drastische koerswijziging ten aanzien van de (nieuwe) bebouwingsmogelijkheden aldaar is evenwel niet aanwezig. Het ligt voor de hand dat eventuele projectmatige en gevarieerde nieuwbouwontwikkelingen t.b.v. de opvang van de eigen behoefte naar het westen (doortrekken plan Windlust) geprojecteerd dient te worden. Net als in Biervliet, zij het in mindere mate, zijn ook hier mogelijkheden aanwezig om tot het samenvoegen van oudere (dijk)woningen over te gaan (concreet: bebouwingslintjes Oud Vlissingen) Hoek kent goede uitgeruste sportfaciliteiten alsmede een parkgebied. Met de aanleg van een voetbrug over de kreek zou deze recreatieve zone beter uitgenut kunnen worden. Sluiskil De directe ligging aan het kanaal van Gent naar Terneuzen alsmede die hieraan gerelateerde bedrijvigheid maakt dat de Sluiskil een industrieel karakter draagt. Het kanaal, de aanwezigheid van relatief grote groene zones alsmede de open ruimtes bieden een positieve bijdrage aan de woonkwaliteit van deze kern. In ruimtelijk opzicht kan tegelijkertijd worden vastgesteld dat deze omgevingskenmerken de samenhang van de kern aantasten. In de kern Sluiskil zijn diverse deelgebieden te onderscheiden zoals de lintbebouwing aan de Piersenspolderstraat; het centrum en de woonbebouwingen ten westen en ten zuiden van het centrum. Het versterken van de ruimtelijke structuur van Sluiskil alsmede de identiteit van deze kern kan worden beschouwd als één van de van de belangrijkere (woon)opgave voor de komende jaren.

46


Bevolking 1-1-2004 aantal inwoners aantal huishoudens (per 1-1-2003) samenstelling bevolking < 25 jaar 25-54 jaar > 55 jaar toe-/afname t.o.v. 2003 Geboorteoverschot Vestigingsoverschot groei bevolking t.o.v. 2003

Gemeente Sluiskil 55.417 2.535 23.850 1170

27,4% 43,2% 29,4%

17 -165 -148

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Sluiskil

aantal woningen

1.111

25.096


72,8% 25,6% 1,6%

63,3% 34,2% 2,2%


2 34 -32

52 40 12

-7

99



Gemeente Besteedbaar inkomen Sluiskil 46% 44% laag (< 13.000 euro) 39% 36% midden 15% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Gemeente Sluiskil 150 2.475 53 2.642 203 5.117

De herstructurering van de woningvoorraad heeft in Sluiskil zijn beslag gekregen door de sloop van een 35-tal woningen gelegen aan de Veldstraat en Landstraat. Na sanering zullen 26 woningen de koopsfeer op de markt worden gebracht. De vraag naar woningbouw is vrij gering en concentreert zich met name op de opvang van de lokale aanwas. Momenteel is sprake van een voldoende voorraad aan bouwgrond. Zuiddorpe De kern manifesteert zich door een markante hoofdstructuur (o.a. Dorpsplein). In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat deze kern geen grootschalige en/of specifieke volkshuisvestelijke ingrepen behoeft. Vermeldenswaard is de voorgenomen realisatie van een woonzorgcomplex op de locatie van het voormalige asielzoekerscentrum. Deze ingreep biedt voorts de mogelijkheid om op beperkte schaal enkele nieuwe woningen te realiseren.

47



Gemeente Zuiddorpe 55.417 1.057 23.850 420

28,1% 45,3% 26,6%

5 3 8

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Zuiddorpe 464

25.096


75,0% 23,9% 1,1%

63,3% 34,2% 2,2%


0 0 0

52 40 12

32

99

aantal woningen



Gemeente Besteedbaar inkomen Zuiddorpe 32% 44% laag (< 13.000 euro) 47% 36% midden 21% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Zuiddorpe 0 69 69

Gemeente 2.475 2.642 5.117

Zaamslag Zaamslag is ontstaan aan een kruispunt van lintbebouwingen. De uitbreidingen die daarna hebben plaatsgevonden zijn als het ware in de oksel van dit kruispunt geprojecteerd. De kern Zaamslag heeft een relatief hoogwaardig voorzieningenniveau en kent een gevarieerd samengesteld woningaanbod in een fraaie groene omgeving. Met de realisatie van het nieuwe woonzorgcomplex “De Molenhof” wordt voorts voorzien in de behoefte aan passende woonruimte voor senioren. Dit biedt mede de gelegenheid om op deze locatie tevens enkele woningen in de vrije sector te bouwen. Voor wat betreft de herstructurering van de woningvoorraad gaat de aandacht uit naar de aanpak van individuele (verpauperde ) panden alsmede een specifieke gebiedgerichte zorg voor de woonomgeving (meer specifiek Terneuzensestraat, Riemensstraat, Weststraat en Van der Baanstraat).

48


Bevolking 1-1-2004 aantal inwoners aantal huishoudens (per 1-1-2003)

Gemeente Zaamslag 55.417 2.991 23.850 1.140

samenstelling bevolking < 25 jaar 25-54 jaar > 55 jaar toe-/afname t.o.v. 2003 Geboorteoverschot Vestigingsoverschot groei bevolking t.o.v. 2003

30,5% 40,8% 28,7%

-12 -22 -34

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Zaamslag

aantal woningen

1.260

25.096


74,0% 21,0% 5,0%

63,3% 34,2% 2,2%


1 1 0

52 40 12

18

99



Gemeente Besteedbaar inkomen Zaamslag 44% 44% laag (< 13.000 euro) 33% 36% midden 23% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Zaamslag 0 169 169

Koewacht Koewacht is in essentie een verzameling van bebouwingslinten. Er is echter wel degelijk sprake van een duidelijk centrum. Uit de wijze waarop de verkaveling is opgezet valt duidelijk de relatie met de aanwezige dekzandruggebieden te herleiden. De bebouwing en bouwstijl doet derhalve Vlaams aan en is typerend voor deze kern. Een dergelijke in het oog springende kwaliteit is, in het kader van het aanbod van gevarieerde woonmilieus, dan ook te koesteren.

49


Gemeente 2.475 2.642 5.117


Gemeente Koewacht 55.417 2.682 23.850 1.070

25,4% 42,7% 31,9%

-4 21 17

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Koewacht

aantal woningen

1.115

25.096


75,0% 23,1% 1,9%

63,3% 34,2% 2,2%


4 0 4

52 40 12

-11

99



Gemeente Besteedbaar inkomen Koewacht 48% 44% laag (< 13.000 euro) 32% 36% midden 20% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Koewacht 0 144 144

Gemeente 2.475 2.642 5.117

Mogelijkheden tot woningbouw doen zich, zij het op beperkte schaal, voor in het “centrumgebied”. Hiermee wordt gedoeld op het gebied ten oosten van de Emmabaan. Uit het oogpunt van herkenbaarheid en leesbaarheid van het landschap alsmede de karakteristieke opzet van deze kern dient de nodige terughoudendheid te worden betracht bij nieuwbouwactiviteiten in de overige delen in de kern. Philippine In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat Philippine een gedifferentieerd woningaanbod en woonomgeving kent en daarmee mag worden getypeerd als aantrekkelijke woonkern. Vanuit deze optiek is het aanbevelenswaard om naast de natuurlijke aanwas ook voor nieuwe bewoners (ruimte) te bieden. In die zin zou kunnen worden voorgesteld dat Philippine zo mogelijk een functie verkrijgt voor de vervullen van de woonwens met betrekking tot het landelijke/dorps wonen. Het hiermee gepaard gaande ruimtebeslag kan worden opgevangen door de verdere ontwikkeling van het Kanaalpark.

50



Gemeente Philippine 55.417 2.212 23.850 900

28,0% 45,0% 27,0%

5 -11 -6

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Philippine

aantal woningen

967

25.096


82,0% 15,2% 2,8%

63,3% 34,2% 2,2%


0 0 0

52 40 12

-11

99



Gemeente Besteedbaar inkomen Philippine 41% 44% laag (< 13.000 euro) 36% 36% midden 23% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Philippine 0 85 85

Gemeente 2.475 2.642 5.117

In het kader van de versterking van de contouren van deze kern liggen vanuit historisch perspectief met name aan de zuidzijde kansen tot verbijzondering van de ruimtelijke structuur in casu door de herbeleving van de vesting. Dit zou ter plaatse vorm kunnen worden gegeven door de realisatie van bijzondere welhaast “stadse” woonvormen met een zeker individueel karakter. Door op deze wijze een zekere mate van “wandvorming” te realiseren kan een harde overgang worden gemaakt naar het omliggende buitengebied. Deze opzet kan voorts worden geaccentueerd door een omzoming van blauw en groen. Westdorpe Een belangrijk karakteristiek gegeven ter plaatse vormt de Graaf Jansdijk. De kern vindt hier zijn/ haar oorsprong. Westdorpe is als het ware een lint van aaneengesloten bebouwing waaraan in de loop der tijd een verdere concentratie heeft plaatsgevonden. Typerend voor deze kern is de bebouwing op de voornoemde dijk waaraan diverse woningen een fraai uitzicht ontlenen. Vermeldenswaard is voorts “de Kreek”, een bijzondere woonlocatie in Westdorpe. Naast het nieuwbouwplan “Oostmolenkreek” wat thans nadere invulling krijgt zijn vooralsnog geen nieuwe projectmatige uitbreidingen in de woonsfeer voorzien. De omvang van de bouwstroom zou in deze kern beperkt kunnen worden tot het voorzien in de lokale woonbehoefte die door natuurlijke aanwas wordt bepaald. De komst van glastuinbouw in de omgeving van Westdorpe kan de vraag naar woningen vergroten. Indien dit het geval is zal ook ruimte moeten worden geboden om aan deze vraag tegemoet te kunnen komen.

51



Gemeente Westdorpe 55.417 2.062 23.850 860

24,6% 43,9% 31,5%

-6 49 43

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103

Woningen 1-1-2004

Gemeente

Westdorpe

aantal woningen

929

25.096


65,3% 31,1% 3,6%

63,3% 34,2% 2,2%


0 0 0

52 40 12

-1

99



Gemeente Besteedbaar inkomen Westdorpe 43% 44% laag (< 13.000 euro) 37% 36% midden 20% 20% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Westdorpe 0 195 195

Gemeente 2.475 2.642 5.117

Biervliet Biervliet kan in een notendop worden gekenschetst als een, in ruimtelijk opzicht, zeer historisch kenmerkende kern met een geheel eigen identiteit. De agrarische bedrijvigheid is aanzienlijk en vervult daarbij in zekere zin een regionale functie naar het directe ommeland. De ruimtelijke structuur van Biervliet is evenwel onvoldoende “leesbaar” binnen de kern. Zo zou ter versterking van de ruimtelijke structuur, die zich als zijnde compact en groen laat kenmerken, diverse bebouwingsaccenten kunnen worden toegevoegd. Perspectief biedt zo mogelijk het op incidentele wijze realiseren van kleinschalig woonbebouwing (o.a. appartementen) in de Oude Stad. Het benutten van de aanwezige woonkwaliteit zou tevens kunnen bestaan uit het samenvoegen van bestaande woonbebouwing temeer daar diverse woningen over zeer royale achtertuinen beschikken. Het is op deze wijze betrekkelijk eenvoudig om centraal gelegen ruime woningen op fors bemeten te creëren. Met een dergelijke ingreep wordt bijgedragen aan een verdere differentiatie en kwaliteitsverbetering van het aanwezige woningbestand. Zo zou ook in de sfeer van nieuwbouw “ruimte” als kwaliteitsbepalend element de boventoon moeten voeren. Aan het zelfstandige en geïsoleerde karakter van deze kern zou in woontechnische zin invulling kunnen worden gegeven door het verder ontwikkelen van het levensloopbestendig wonen (o.a. Annelot). Het is met name in een deze kern van belang dat de mogelijkheid wordt geboden om ook op hogere leeftijd te blijven wonen binnen de eigen woongemeenschap. 52


Bevolking 1-1-2004 aantal inwoners aantal huishoudens (per 1-1-2003) samenstelling bevolking < 25 jaar 25-54 jaar > 55 jaar

Gemeente Biervliet 55.417 1.658 23.850 680

26,5% 41,2% 32,3%


-6 -10 -16

27,3% 41,4% 31,4%

8 -111 * -103


Besteedbaar inkomen Biervliet 45% laag (< 13.000 euro) 32% midden 23% hoog (>22.200 euro) bron: CBS kerncijfers wijken en buurten 2001


Woningen 1-1-2004

Gemeente

Biervliet

aantal woningen

800

25.096


72,4% 18,5% 9,1%

63,3% 34,2% 2,2%


0 0 0

52 40 12

47

99

57 0 57

Gemeente 2.475 2.642 5.117



Biervliet

5.4 Wat willen de andere partijen? Inleiding De te varen koers van de gemeente wordt naast de prognoses op het gebied van de woningmarkt en bevolkingsontwikkeling eveneens bepaald door de overige partners op het gebied van het wonen. In de inleidende hoofdstukken is reeds aangegeven dat met name de corporaties een grote rol spelen in het opstellen en initiëren van woonbeleid. Binnen de gemeente Terneuzen zijn diverse corporaties werkzaam. Naast een aantal landelijke opererende instanties, zijn het met name de Stichting Clavis, de Regionale ZeeuwsVlaamse Woningstichting (RZVW) alsmede de Algemene Woningstichting ZeeuwsVlaanderen AWZV die een voorname rol spelen binnen de regio Zeeuwsch-Vlaanderen c.q. gemeente Terneuzen. Deze regionaal opererende corporaties bezitten immers het overgrote deel van het sociale huurwoningenbestand in de regio. In de volgende paragraaf gaan we nader in op de vraag in hoeverre deze corporaties vorm geven aan het woonbeleid. Dit vormt een belangrijk gegeven voor het gemeentelijk beleid in de komende jaren. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de RZVW en de AWZV, vooruitlopend op een daadwerkelijk fusie, thans actief zijn onder de naam Woongoed Zeeuws-Vlaanderen.

53


Stichting Clavis: “Strategisch voorraadbeleid”: klantgericht werken/ kwaliteit en differentiatie van het aanbod Het onlangs vastgestelde eindrapport “Strategisch voorraadbeleid” biedt een inzicht op welke wijze de stichting Clavis de komende jaren inspeelt op toekomstige woningmarktontwikkelingen. In deze, door Companen opgestelde rapportage, wordt ingegaan op de vraag welke nieuwe wegen bewandeld kunnen worden om het marktaandeel van Clavis te behouden en wellicht te vergroten. Zo zullen nieuwe strategieën worden ingezet die de wensen van de klant als uitgangspunt hebben en gericht zijn op vernieuwing en differentiatie van het woningaanbod. Dit zal leiden tot een andere rol van de stichting Clavis op de woningmarkt; van sociale verhuurder naar een bemiddelaar in woonwensen voor alle huishoudens. Directe aanleiding voor de veranderende rolopvattingen betreft de veronderstelling dat in de komende jaren rekening moet worden gehouden met een krimpende huursector in Terneuzen alsmede de verwachting dat de doorstroming naar de koopsector, gegeven de relatief lage koopprijzen niet zal stageneren. Ook voor een wat lager inkomen zal er voor veel huishoudens voldoende ruimte blijven om naar een koopwoning door te stromen. Gegeven de huidige woningmarktsituatie wordt het voor de starter ook makkelijker om direct een woning te kopen. In de wooncarrière wordt de huurwoning dan ook steeds vaker overgeslagen. Temeer daar tegenwoordig steeds meer sprake is van een situatie waarin beide partners werkzaam zijn en gezamenlijk over een aanzienlijk inkomen beschikken. De omvang van de woningproductie zal dan ook bepalend zijn voor het tempo waarmee de traditionele sociale huursector haar aandeel verliest. In de zoektocht naar nieuwe strategieën komt naar voren dat de huursector voor wat betreft het bedienen van toekomstige ouderen voor stichting Clavis perspectief biedt. Geconstateerd wordt dat ouderen in de koopsector in toenemende mate belangstelling tonen voor een huurwoning mits deze voldoende kwaliteit biedt. Op dit moment is er voor deze koopkrachtige en kritische groep nauwelijks een geschikt aanbod te vinden. Kijkend naar de toekomst wordt verwacht dat sprake is van een steeds kleinere markt voor kleine huishoudens jonger dan 55 jaar en gezinnen. De groei wordt verwacht in de hogere leeftijdsklasse. Deze huishoudens vallen onder de woonstijl ouderen en exclusief leven. Het is met name deze groep waarbij Clavis kansen verwacht. Om deze kansen daadwerkelijk te kunnen verzilveren is een klantgerichte houding nodige alsmede een forse kwaliteitsslag om de ambities waar te maken. Dit kan worden bewerkstelligd door de sloop van een kwart van de huidige woningvoorraad (i.c. het verouderde en niet meer gewenste deel van de voorraad = 600 woningen)) met de sanering van dit deel van de voorraad wordt in letterlijke zin ruimte geboden voor het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten. In dit kader wordt, naast meer kleinschalige ingrepen ook grootschalige operaties voorzien waarbij een transformatie van de huidige bebouwing zal plaatsvinden (i.c. sloop en nieuwbouw). Stichting Clavis stelt zich daarbij voor om hiertoe, gelet op de opgedane ervaringen in de wijk Triniteit, in samenwerking met de gemeente een plan van aanpak op te stellen. Voor wat betreft de langere termijn (na 2015) kan de stichting zich voorstellen dat het woongebied nabij het stadscentrum van Terneuzen een goed perspectief biedt om te worden getransformeerd tot een hoogwaardig stedelijk woonmilieu. Het creëren van een dergelijk nieuw stadshart zou in de optiek van Clavis kunnen bijdragen aan de optimalisatie van het imago van Terneuzen. In dit kader zal een bredere inzet noodzakelijk blijven. Verwezen wordt naar de initiatieven die thans in samenwerking met diverse andere partijen in het stadscentrum worden ontplooid.

54


Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Het uitvoeringsplan strategisch voorraadbeheer geeft inzicht in de wijze waarop het planmatige onderhoud voor de komende jaren vorm zal krijgen. De hierin vermelde verbetermaatregelen zijn gerangschikt naar aard en omvang. Grootschalige herstructureringsprojecten zoals deze enkele jaren geleden hebben plaatsgevonden (o.a. betonwijk te Axel) zijn voorlopig niet voorzien. Sloop en vervangende nieuwbouw zal naar verwachting op een wat beperktere schaal plaatsvinden. De beide stichtingen blijven zich ook in de komende jaren inspannen om te blijven voldoen aan de wensen van de woonconsument. Naast aanpassingen aan de bestaande voorraad zal met name de nodige zorg uitgaan aan de doelgroep senioren. Voor de komende jaren betekent dit ook voor Woongoed een steeds groter wordende doelgroep. Het ingezette beleid waarin de bestaande seniorenwoningen worden vergroot en meer geschikt worden gemaakt (opplussen) zal worden voortgezet. Woongoed zal zich in de komende jaren eveneens actief richten op de realisatie van nieuwe wooneenheden in dit kader. Als voorbeeld kan de realisatie van het woonzorgcomplex Molenhof te Zaamslag worden aangehaald. Adviesburo De Ruijter BV In de optiek van dit adviesburo is het formuleren van een gedegen ambitie een van de belangrijkste speerpunten waarop het woonbeleid van de gemeente Terneuzen geënt dient te worden. Het thema water zou daarbij als centraal uitgangspunt kunnen worden gehanteerd. Het versterken van de band met het water is niet alleen voor stad Terneuzen van toepassing (o.a. jachthaven). Ook de kern Sas van Gent zou in woontechnisch opzicht veel meer kunnen profiteren van de specifieke ligging aan het water. Voor wat betreft het centrumgebied van Terneuzen wordt importantie van het project stadsherstel binnenstad onderstreept. Naast de voorgenomen bouwkundige metamorfose van het stadshart wordt immers geïnvesteerd in het aantrekken van nieuw publiek en het brengen van nieuw elan in de binnenstad. In dit kader van de verdere upgrading van de binnenstad is het aanbevelenswaard om de panden in te brengen die de gemeente thans binnen dit gebied in eigendom heeft. Aannemersbedrijf Gebrs Van der Poel Ook uit de bespreking met deze projectontwikkelaar komt het element “water” al snel als woonthema bovendrijven. Daarnaast benadrukt deze marktpartij het nut en noodzaak om te komen tot een verdere versterking van de centrumfunctie van Terneuzen. Daarnaast is het ook van belang om te (blijven) werken aan de belevingswaarde van de stad Terneuzen. Voor wat betreft de bouw van woningen voorziet deze ontwikkelaar een toenemende vraag naar woonruimte voor eenpersoonshuishoudens (met name in de stad). Ook huisvesting voor senioren wordt een steeds belangrijkere markt. Naast lokale opvang kan de realisering van bijzondere projecten (o.a. Waterfront) er tevens toe bijdragen dat inwoners van buiten de regio aangetrokken kunnen worden. Ook met betrekking tot het aantrekken van zuiderburen is men, gelet op de financiële voordelen, positief. Thans is een nader onderzoek gaande in hoeverre gerichte wervingsactiviteiten opgezet kunnen worden. Gelet op de beperkte dynamiek van de woningmarkt (doorstroming stagneert) spreekt men in principe de bereidwilligheid uit om tot een koppeling van investeringen te komen. Dit wil zeggen dat men naast winstgevende projecten (bijv. in een uitleggebied) ook een onrendabel (bijv. binnenstedelijk herstructureringsgebied) project uitvoert.

55


Projectontwikkeling Zeeland BV Voor de komende jaren is de zorg voor een sterk stedelijk centrum voor wat betreft deze projectontwikkelaar, een van de belangrijkste uitgangspunten voor Terneuzen. De bundeling van bouwactiviteiten binnen het stedelijke gebied wordt door betrokkene dan ook onderschreven. Duidelijke aandacht is er voor de wensen van de woonconsument. Dit vertaalt zich onder meer in een flexibele en klantgerichte opstelling daar waar het gaat om de plattegrond van de te bouwen woning. Ook wordt ingespeeld op de vraag naar vrije bouwkavels (particuliere opdrachtgeverschap).In dit kader wordt evenwel opgemerkt dat circa 30% van invulling deze kavels op verzoek van de betrokken particulier alsnog door de ontwikkelaar wordt gerealiseerd. Het zorgdragen voor een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu impliceert een forse herstructureringsopgave zowel in de stad als in de overige kernen van de gemeente. Men is bereid om ook in dit kader een bijdrage te leveren. Als belangrijk knelpunt wordt het overaanbod van koopwoningen ervaren in de goedkopere prijsklasse. Deze situatie leidt er toe dat een afwachtende houding wordt aangenomen als het gaat om de aanschaf van een nieuwe woning, De eigen woning dient eerst verkocht te zijn. Dit gegeven komt de doorstroming niet ten goede. Uit het gesprek met deze ontwikkelaar komt ook naar voren dat er een duidelijke vraag is naar woonruimte voor kleinere huishoudens (1-2 personen). Projectontwikkeling Zeeland ziet duidelijk meerwaarde in het optimaliseren van de activiteiten in het kader van de woonpromotie. De eerste verkennende gesprekken met diverse overige bedrijven alsmede de gemeente hebben inmiddels plaatsgevonden. 5.5 De ambitie vertaald Bestaand bebouwd gebied: Uitvoeringsprogramma's Voor wat betreft de opgave binnen het bestaand bebouwd gebied zal worden aangegeven welke concrete maatregelen worden genomen om een kwaliteitsimpuls te realiseren. Naast het initiëren van herstructureringsprojecten valt in dit kader ook te denken aan ingrepen in de openbare ruimte. In samenwerking met de belangrijke volkshuisvestelijke partners zullen hiertoe op kernen wijkniveau uitvoeringsprogramma’s worden opgesteld. Deze programma’s behelzen als het ware een lokale, realistische en praktische vertaling van de woonopgave waar de gemeente Terneuzen zich de komende jaren voor heeft gesteld. Het bovenstaande impliceert niet dat voor elke wijk of kern een programma wordt opgesteld. De aandacht gaat in eerste instantie uit naar de wijk of kern die vanuit volkshuisvestelijk oogpunt de meeste aandacht verdient. Gekozen is derhalve om in eerste instantie voor de kern Sas van Gent, het centrum van Axel en enkele aandachtsgebieden in de stad Terneuzen, uitvoeringsprogramma’s op te stellen. Het opstellen van dergelijke programma’s zal in samenwerking gebeuren met de corporatie die bezit heeft in de desbetreffende kern of wijk. De hieruit voortvloeiende maatregelen worden vervolgens verankerd in prestatie-afspraken. Nieuwbouw: Aansprekende woonconcepten Voor wat betreft de nieuwbouw van woningen zal in gezamenlijkheid met de lokale projectontwikkelaars in de komende jaren gestreefd worden naar het verder (door)ontwikkelen van aansprekende, en kwalitatief hoogwaardige, woonconcepten. Het zijn met name deze initiatieven waarmee de woongemeente Terneuzen zich van anderen kan onderscheiden en bij succes zullen leiden tot het aantrekken van nieuwe inwoners. Kwalitatief hoogwaardig wil overigens niet zeggen dat hiermee expliciet het duurdere prijssegment wordt bedoeld. Het begrip “kwaliteit” heeft immers ook betrekking op de mogelijkheden voor de koper om de indeling van de te bouwen woning naar zijn of haar 56


wensen aan te passen, de buitenruimte van de woning, de belevingswaarde van de (directe) woonomgeving, de levensloopbestendigheid, het gebruik van duurzame materialen, energiezuinigheid etc. Om het kwalitatieve woningtekort in te lopen en aan de uitbreidingsbehoefte tegemoet te komen zullen er in de periode 2005 t/m 2009 ± 1000 woningen (200 woningen per jaar) moeten worden gebouwd. Het uitbreiden en kwalitatief opwaarderen van de woningvoorraad is een omvangrijke opgave. Van alle partijen wordt over de volle breedte een bijdrage verwacht. In deze optiek zal een projectontwikkelaars, naast uitbreidenden nieuwbouw, ook de financiële verantwoordelijkheid dragen voor de herstructurerings- en transformatieopgave binnen het bestaande bebouwde gebied. Het is dan ook gewenst om te komen tot een koppeling van investeringen met betrekking tot bouwactiviteiten binnen het bestaand bebouwd gebied (herstructurering) en uitbreidende nieuwbouw. Van corporaties kan niet worden verlangt dat zij alleen de klappen opvangen. Ook corporaties zullen meer dan voorheen het geval is, mogelijkheden moeten krijgen om te bouwen voor de kwaliteitsvraag op aantrekkelijke (nieuwbouw) locaties. Op deze wijze kunnen zij middelen genereren die kunnen worden ingezet ten behoeve van de herstructureringsopgave.

57


Hoofdstuk 6 - Woonthema’s 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk passeren een aantal actuele thema’s de revue behandeld die momenteel in de belangstelling staan dan wel van invloed zijn op het woonbeleid van heden ten dage. Achtereenvolgens komt het volgende aan bod: 6.2 Particulier opdrachtgeverschap Onder particulier opdrachtgeverschap wordt aangemerkt het aantal gereedgekomen woningen in opdracht van andere particuliere opdrachtgevers dan bouwers op de markt. Het betreft opdrachtgevers die (laten) bouwen voor eigen gebruik: particuliere personen, bedrijven en stichtingen (m.u.v. toegelaten instellingen voor de sociale woningbouw). Een van de instrumenten om de groei van de bevolking te stimuleren en daarmee het vestigingsklimaat is het ruimte bieden voor (bijzondere) woonwensen. Dit kan in praktijk worden gebracht door het stimuleren van het particuliere opdrachtgeverschap. Het scheppen van de nodige randvoorwaarden is niet geheel vrijblijvend. Op basis van de woningbouwafspraken (4 grote Zeeuwse gemeenten 2005-2009) dient zelfs 10 tot 30% van het totale woningbouwprogramma in de vorm van particulier opdrachtgeverschap te worden gerealiseerd tenzij kan worden aangetoond dat op een andere wijze tegemoet wordt gekomen aan de vraag van de consument. Indien het woningbouwprogramma van Terneuzen in beschouwing wordt genomen kan worden geconcludeerd dat op voldoende mate tegemoet wordt gekomen aan deze taakstelling. 6.3 Starters op de woningmarkt Onder verwijzing naar de bijgevoegde begrippenlijst wordt onder starter verstaan: Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen) of geïmmigreerd is, of voor de verhuizing geen hoofdbewoner van de woning was. Definitie: WBO 2002 Aangezien het met name interessant is om te bezien in welke mate tegemoet wordt gekomen aan de wensen van de starter onder de starters, beperkt deze paragraaf zich derhalve tot degenen die daadwerkelijk zijn aangewezen dan wel hun wooncarrière aanvangen in het goedkope deel van de woningvoorraad. Dit bekent dus dat slechts een deel van de starters zoals hierboven gedefinieerd onder de loep wordt genomen. Starters op de koopmarkt In de afgelopen periode is het voor starters, op landelijk niveau bezien, steeds moeilijker geworden om hun entree te maken op de koopwoningmarkt. Ondanks de teruggang van de economie is de woningmarkt vooralsnog niet onderhevig aan een prijsdaling. Voor de starters vormt dit met name een probleem. Hun inkomen is nog relatief laag waardoor zij maar een beperkte hypotheek kunnen krijgen. Sinds eind jaren tachtig zijn de huizenprijzen in een rap tempo gestegen. De toename van de bevolking, het achterblijven van de woningbouw productie en het gebrek aan ruimte hebben geleid tot een fors prijsopdrijvend effect met name in het randstedelijke gebied. Op landelijk niveau beschouwd vormt een koopwoning dan ook voor vele starters een onbereikbaar ideaal.

58


Starters op de huurmarkt Ook voor wat betreft de huurwoningmarkt kan in zijn algemeenheid worden gesteld dat ook hier sprake is van een zekere spanning. De starter ondervindt dan ook op dit deel van de woningmarkt de nodige problemen om aan een geschikte woning te komen. De belangrijkste oorzaak van de krapte op de huurmarkt is het stagneren van de doorstroming aangezien de “sprong”naar een koopwoning gelet op het prijsniveau steeds minder vaak wordt gemaakt). De wachttijden lopen inmiddels op tot gemiddeld 2,5 jaar met uitschieters naar 8 jaar in de grote steden. Starters in Terneuzen In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat m.b.t. de woningprijzen in Terneuzen sprake is van een zekere inhaalslag met het landelijke prijspeil. Binnen de gemeente Terneuzen blijft met name in de goedkope koopsector voldoende aanbod aanwezig. De relatief lage koopprijzen en de ontspannen woningmarkt biedt voor veel huishoudens, ook bij een wat lager inkomen, voldoende ruimte. Dit leidt er toe dat starters op lokaal niveau binnen de koopsector in voldoende mate worden bediend en dus vrij gemakkelijk een woning kunnen kopen. De beperkte doorstroming binnen de koopsector alsmede de grootschalige saneringsoperaties die in het recente verleden binnen de sociale huursector hebben plaatsgevonden o.a. Triniteit en Betonwijk-Oost) dragen ertoe bij dat er momenteel sprake is van enige krapte op de huurwoningmarkt. Bij woningstichting Clavis bedraagt de wachttijd om in aanmerking te komen voor een door betrokkene gewenste woning gemiddeld ongeveer 8 maanden. 6.4 Woonwagens en standplaatsen De gemeente Terneuzen beschikt thans over 91 standplaatsen voor de bewoning met een eigen- of huurwoonwagen. Deze plaatsen zijn verdeeld over een achttal woonwagencentra. Hoewel het aantal standplaatsen op zich gering is (ter vergelijking: het aantal woningen in de gemeente Terneuzen bedraagt 24.000) is het een doelgroep, die afzonderlijke aandacht verdient. Met uitzondering van het centrum in Sas van Gent zijn alle centra modern van opzet en voldoen aan de huidige eisen. Het centrum aan de Tweekwartweg zal worden gesaneerd/verplaatst. Op dit moment wordt hierover met de bewoners overleg gepleegd, teneinde tot een daadwerkelijke verplaatsing van het centrum te komen. Naar verwachting zullen hierover in 2005 definitieve afspraken gemaakt worden. Goed beschouwd kan het beheer van de woonwagencentra niet (langer) als een kerntaak van de gemeente worden bezien. Dit standpunt is een landelijk erkend uitgangspunt en wordt bijvoorbeeld ook gesteund door Aedes, de overkoepelende organisatie van de woningbouwcorporaties. De gemeente Terneuzen is derhalve voornemens om het beheer en zo mogelijk ook het eigendom van de woonwagencentra aan de in Zeeuwsch-Vlaanderen gevestigde woningbouwcorporaties over te dragen. In 2005 zullen daarover definitieve besluiten worden genomen. Hieronder wordt aandacht besteed aan de voor woonwagenzaken relevante beleidsonderwerpen Het moge duidelijk zijn, dat bij een eventuele overdracht aan de woningcorporatie ook deze partij een belangrijke rol zal spelen.

59


Realisering/uitbreiding van centra De binnen de gemeente Terneuzen gelegen woonwagencentra liggen verspreid over het grondgebied (van Koewacht tot Hoek en van Terneuzen tot Sas van Gent). Alle centra zijn vrij beperkt van omvang. Deze spreiding van de centra heeft positieve resultaten opgeleverd. Overigens wil dit niet zeggen, dat de beheerssituatie op de centra in de huidige situatie optimaal is. Het beheer van centra is een intensieve aangelegenheid en om dit te kunnen uitvoeren is capaciteit vereist, die daarvoor thans niet beschikbaar is of onvoldoende kan worden vrijgemaakt. Gezien de positieve effecten van de spreiding wordt vastgehouden aan centra van 12-15 standplaatsen. Vastgesteld kan worden, dat de doelgroep qua omvang vrij stabiel blijft. Er zal sprake kunnen zijn van een (geringe) natuurlijke groei en het doet zich voor dat er bewoners van elders (o.a. van buiten Zeeland) op onze centra komen wonen. Anderzijds verhuizen er ook bewoners van de centra naar een woning. Juist omdat de doelgroep qua omvang stabiel is, bestaat geen noodzaak voor uitbreiding van de woonwagencentra. Eerst wanneer blijkt, dat de natuurlijke groei een omvang heeft als gevolg waarvan meer standplaatsen (zoals in Koewacht) kunnen worden aangelegd kan een uitbreiding in overweging worden genomen. Uiteraard zal daarbij de spreiding over de kernen worden gehanteerd, waarbij de sociale draagkracht een voorname maatstaf is. Hiermee wordt de sociale opbouw van een woonkern bedoelt. Er wordt zoveel mogelijk gestreefd naar een gemêleerde samenstelling van de bevolking. Bouw van huurwoonwagens Uit volkshuisvestelijk oogpunt is het de taak van de gemeente huisvesting te bieden aan haar inwoners en natuurlijk ook voor de woonwagenbewoners. Van de huidige 87 bewoners hebben er 59 een eigen woonwagen. Het eigen woonwagenbezit wordt door de gemeente gestimuleerd. Het is geen verplichte taak van de gemeente om in de individuele situaties te voorzien in huisvesting. Met name uit kostenoverwegingen wordt ervoor gekozen het bezit aan huurwoonwagens te consolideren en de aanschaf van huurwoonwagens te beperken ingeval van vervanging van een bestaande huurwoonwagen. In de praktijk blijkt, dat het gros van de bewoners in staat blijkt te zijn een eigen woonwagen aan te schaffen. Toewijzing van standplaatsen In de Toewijzingsverordening is een voorrangsregeling opgenomen voor de verhuur van standplaatsen. Deze regeling houdt onder andere in dat woonwagenbewoners uit de gemeente Terneuzen voorrang hebben boven bewoners die van elders komen. De reden voor de voorrangsregeling is gelegen in het feit, dat er in zijn algemeenheid (macro gezien) een tekort bestaat aan standplaatsen. Voorkomen dient te worden dat eigen inwoners niet in aanmerking komen voor een standplaats als gevolg van het feit dat bewoners van elders de vrijgekomen plaatsen willen bewonen. Een dergelijke situatie doet zich thans in de gemeente niet voor. Er is nauwelijks sprake van een wachtlijst. Iemand, die nu dan ook op een centrum wil wonen kan die wens op zich dan ook onmiddellijk ingewilligd krijgen. Daar staat tegenover, dat het overgrote deel van de centra volledig bezet is. Een specifieke woonwens zal dan ook vaak niet kunnen worden gerealiseerd. Omdat er binnen de gemeente Terneuzen geen sprake is van een tekort aan woonwagenstandplaatsen bestaat er weinig

60


aanleiding voor het handhaven van een voorrangsregeling. Die reden bestaat er wel om de kinderen van de familie voorrang te geven boven andere bewoners. Er bestaat dan ook aanleiding om de huidige voorrangsregeling nader onder de loep te nemen en te bezien in welke zin deze kan worden geschrapt of beperkt. Verkoop van woonwagens en standplaatsen Zoals hiervoor al is aangegeven is het gemeentelijk beleid er op gericht het eigen woonwagenbezit te vergroten. Met het oog op een mogelijke overdracht van de woonwagencentra aan de woningcorporaties is besloten geen standplaatsen te verkopen, omdat particulier bezit van de standplaatsen die overdracht kan bemoeilijken. Echter het eigen bezit van de standplaatsen kan op den duur worden nagestreefd. Dit komt tegemoet aan de onder de bewoners levende wens om tot eigen bezit te komen. Dit impliceert een reductie op het door de gemeente te plegen onderhoud. 6.5 Wonen en zorg In deze paragraaf gaan wij in op het thema ‘wonen en zorg’. Juist dit thema is in Terneuzen en Zeeuwsch-Vlaanderen van belang, omdat de regio reeds een groot aantal jaren tot de sterk vergrijsde regio’s van Nederland behoort. Overigens beperkt wonen en zorg zich niet alleen tot de doelgroep ouderen. In de gemeente worden ook mogelijkheden gegeven voor de vestiging van zorgwoningen voor andere doelgroepen. Genoemd kunnen worden die voor psychogeriatrische patiënten. Woonmogelijkheden voor deze doelgroep (over het algemeen tot een grootte van 12 eenheden) zullen in de eerste plaats gevonden worden in de kernen Terneuzen en Axel. Omdat de doelgroep ouderen veruit de grootste is, en hier ook de grootste stijgingen zijn te verwachten zal hier nader op worden ingegaan. Overeenkomstig de landelijke trend zal -doordat we met z’n allen een hogere leeftijd bereiken (en dus meer zorg nodig hebben) en het aantal ouderen (met name de 75-plussers) een grotere groep in de samenleving gaat vormen- ook in Terneuzen het aantal zorgbehoevende de komende jaren blijven stijgen. Daarnaast is er sprake van een dubbele vergrijzing, welke wordt veroorzaakt doordat jongeren vanwege studie of anderszins de regio verlaten en hier vaak niet terugkeren. Door deze ontwikkelingen zien we nu (ook) al dat steeds meer zorgbehoevende mensen deel uitmaken van onze samenleving. Die ouderen zullen wij geschikte en aantrekkelijke woonruimte moeten bieden. Dat kan uiteenlopen van het op zichzelf in de niet aangepaste woning blijven wonen, het wonen in een aangepaste woning, het wonen in een levensloopbestendige woning, het wonen in een woning deeluitmakend van een woonzorgcomplex tot aan het wonen in een verzorgingstehuis of verpleegtehuis. Voor die oudere zal een totaalpakket aan mogelijkheden beschikbaar horen te zijn, waaruit men goed kan kiezen. Hierbij is tevens van belang, dat er niet aanbod gestuurd wordt, maar wordt overgeschakeld naar een vraaggestuurd aanbod. Daarmee moeten we in onze beleidsvorming rekening houden. In de rijksnota ‘Mensen, wensen, wonen’ is het bevorderen van wonen en zorg op maat als één van de kernopgaven genoemd. Dit zullen wij ook moeten laten doorklinken in onze woonvisie. Juist op het terrein van wonen en zorg is reeds beleid gevormd. Dit is zowel op provinciaal als op gemeentelijk niveau het geval. Aangezien dit actueel beleid betreft is het niet nodig dit beleid nu te wijzigen c.q. bij te stellen.

61


Omdat - zoals hiervoor ook is opgemerkt - ‘wonen en zorg’ een belangrijk thema is binnen het beleidsveld ‘wonen’ hoort het onderwerp hier thuis en zullen we juist ook ten behoeve van de integraliteit van de woonvisie daaraan aandacht besteden. Het huidige beleidskader is vertaald in de provinciale nota ‘Zeeland Woonzorgland’, zoals die op 17 juni 2003 door Gedeputeerde Staten aan de gemeenten is aangeboden en het op basis daarvan door de BWS-regio Zeeuwsch-Vlaanderen vastgestelde Spreidingsplan Zorgwoningen Zeeuwsch-Vlaanderen daterend van februari 2004. Voorts is van belang het van 5 juli 2004 daterend Integraal Plan Wonen-Zorg-Welzijn Zeeuwsch-Vlaanderen. Dit plan is het resultaat van de pilot Ruimte voor Resultaat, zijnde een initiatief van het Zorgkantoor Zeeland en het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport gericht op een integrale planontwikkeling en implementatie op het terrein van wonen, zorg en welzijn in Zeeuwsch-Vlaanderen. Dit plan is ondertekend door de zorgaanbieders, de provincie, de drie gemeenten, de gezamenlijke woningcorporaties en het Zorgkantoor Zeeland. Het gaat er thans om, dat uitvoering aan deze plannen zal worden gegeven, opdat tegemoet kan worden gekomen aan de stijgende vraag naar zorgwoningen voor ouderen. Zoals we hiervoor hebben opgemerkt wordt die stijgende vraag veroorzaakt door de toename van het aantal ouderen, maar vervolgens ook door extramuralisatie (het omzetten van verzorgingsplaatsen in verzorgingstehuizen/verpleeghuizen naar zorgwoningen) en het gegeven dat er op dit moment nog wachtlijsten zijn voor verzorgingsplaatsen. Dit aantal neemt echter af aangezien er door het indicatiestellend orgaan, in Zeeuwsch-Vlaanderen het Regionaal Indicatie Orgaan, steeds minder indicaties met de functie verblijf worden afgegeven. Met het Spreidingsplan Zorgwoningen Zeeuwsch-Vlaanderen staat voorop, dat wordt voorzien in een planningsinstrumentarium voor de realisatie van zorgwoningen tot 2010. Daarbij zal sprake zijn van een integrale aanpak wonen, zorg en welzijn. De realisatie zal dienen plaats te vinden door de woningcorporaties (de bouwers van de zorgwoningen), de zorginstellingen (de aanbieders van de zorg) en de gemeenten (voorwaardenscheppend in de planvorming, met name in planologische zin). De kerncijfers van het Spreidingsplan zijn als volgt: ZORGWONINGEN 24-uurs nabije zorg Groepswoningen

Geclusterde woningen

Gemeente Hulst

11

484

Individuele/ niet-geclusterde woningen 217

Gemeente Sluis

8

238

136

9 11

566 536

217 217

28 20

1288 1258

570 570

Gemeente Terneuzen -maximale variant -minimale variant TOTAAL -maximale variant -minimale variant

In totaal gaat het in Terneuzen om de realisering van maximaal 792 zorgwoningen tot 2010. Dit is belangrijk meer dan de behoefte aan zorgwoningen, zoals die is aangegeven in de notitie ‘Zeeland Woonzorgland’ (voor heel Zeeuwsch-Vlaanderen 600 zorgwoningen). 62


Onze doelstelling met het spreidingsplan is, dat voor de toekomst voldoende zorgwoningen gespreid over de kernen worden gebouwd. Daarvan is op basis van de huidige initiatieven in ieder geval sprake. Uiteraard dient er voor gezorgd te worden, dat het aanbod van de te bouwen zorgwoningen is afgestemd op de zorgvraag. Het beste kan die ontwikkeling worden gevolgd door tenminste jaarlijks met de betrokkene partijen (de zorginstellingen, de woningcorporaties en de gemeenten) de zorgvraag te blijven volgen in relatie met de initiatieven tot het bouwen van de zorgcomplexen. Die monitoring vindt op regionale schaal (in Zeeuwsch-Vlaanderen) plaats In het voorjaar van 2005 zullen de resultaten van de eerste monitoring bekend zijn. Wij vinden het belangrijk, dat de initiatiefnemers (zorginstellingen en woningcorporaties) voor de zorgcomplexen zich veel moeite getroosten om de plannen ook daadwerkelijk te realiseren. Van de gemeente mag worden verwacht, dat duidelijkheid bestaat over de randvoorwaarden (met name die in ruimtelijke zin), zodat de initiatiefnemers de planvorming daadwerkelijk ter hand kunnen nemen en dat die resulteert in het bouwen van de complexen. Hoewel wij er van uit gaan, dat de bouw van zorgcomplexen door de initiatiefnemers kan worden gefinancierd, is het voorstelbaar dat in herstructureringslocaties een bijdrage van de gemeente op grond van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing wordt gegeven. Bovendien kan de gemeente een bijdrage leveren aan verbetering van de omgeving (infrastructuur en groenvoorzieningen). Er zijn tal van redenen die er voor pleiten, dat de bouw van die zorgwoningen in bestaand gebied wordt gerealiseerd en dat omzetting plaats vindt van bestaande woningen naar zorgwoningen. Immers dat sluit aan op de woningmarktsituatie (er is geen sterke behoefte aan extra woningen), het is voor ouderen veelal aantrekkelijk om in de eigen buurt te blijven wonen, in bestaand gebied zijn voorzieningen eerder op korte afstand beschikbaar en in bestaand gebied kan de bouw een impuls betekenen voor herstructurering. Zoals uit het Spreidingsplan blijkt wordt aan die doelstelling voldaan (tenminste 407 woningen staan gepland op inbreidingslocaties). Een opgave, die uit het Integraal Plan Wonen, Zorg en Welzijn voortvloeit, alsmede als gevolg van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Zorg), is dat invulling wordt gegeven aan de welzijnscomponent. Voor het welzijn van de oudere (en overigens ook anderen) is het van groot belang, dat een beroep kan worden gedaan op goede bereikbare welzijnvoorzieningen in de buurt van de zorgcomplexen. Dit komt zonder meer ten goede aan de mogelijkheden om voor ouderen extramuraal te kunnen wonen en draagt bij aan de instandhouding en de leefbaarheid van wijken en kernen. In de woonvisie zullen wij daarop niet verder ingaan, omdat dit beleidsterrein afzonderlijk zal worden ontwikkeld. 6.6 Project wonen boven winkels De kern van dit project is de herintroductie van de woonfunctie boven winkelpanden. Het bewonen van deze ruimten draagt bij aan het verlevendigen van het gebruik van de binnenstad en voorziet tevens in de behoefte aan woonruime in het stadscentrum. Het actief en planmatig stimuleren van bewoning boven winkels binnen Zeeland is niet nieuw. In de jaren 80 zijn in Middelburg diverse bovenverdiepingen bewoonbaar gemaakt. Aangezien Architectenbureau Fierloos destijds haar medewerking hieraan verleend heeft is als eerste stap m.b.t. dit initiatief met dit bureau gesproken over de opgedane ervaringen. Tevens is van gedachten gewisseld over het lanceren van een soortgelijke aanpak in Terneuzen. De uitkomst van dit gesprek is dat een dergelijk initiatief voor het winkelgebied 63


van de stad Terneuzen kansrijk wordt geacht. Een belangrijk aandachtspunt bij de aanpak is dat er een gedegen inzicht is verkregen in de bouwkundige en (gunstige) financiële consequenties (i.c. de maandelijkse huur, erfpacht dan wel een eenmalig koopsom), voordat met betrokkene in overleg wordt getreden. Het betrokken bureau wijst voorts op een goede (vervolg)begeleiding van betrokkene door het gemeentelijke “circuit”. Dit is van essentieel belang voor een succesvolle uitvoering van dit initiatief. Uit een nadere verkenning van deze materie blijkt dat er in den lande op verschillende manieren en in samenspraak met diverse (markt)partijen wordt geopereerd in dit kader. Zo hanteren diverse gemeenten hanteren het “Maastrichtse model”. Dat houdt in dat de gemeenten, een woningcorporatie en de universiteit een NV oprichten. De NV koopt etages aan, maakt ze gereed voor bewoning en verhuurt ze. In België wordt gewerkt met het instrument van subsidies. Hiermee wordt getracht om winkeliers te prikkelen om bijvoorbeeld t.b.v. het pand in kwestie een tweede toegang te creëren, andere gemeenten gebruiken het geld om de verbouw van bovenwoningen te stimuleren. In hoeverre een subsidieregeling voor de gemeente Terneuzen een goede oplossing is valt te bezien. De ervaring leert dat er andere dan financiële zaken spelen die vastgoedeigenaren ervan weerhouden om woningen boven hun panden te creëren. Het gaat hier zowel technisch als juridisch vrij ingewikkelde zaken die specifieke kennis vragen. Het grote probleem van de woningen is de ontsluiting. Deze loopt meestal via de winkel en is dus onbruikbaar. Het creëren van een aparte ingang aan de voorzijde is meestal geen optie. Ontsluiting van de achterzijde blijkt in praktijk afhankelijk te zijn van buurpanden. Het komt voor dat hierdoor een cluster woningen (slechts) vanuit één centrale plek ontsloten worden. Dit betekent dat van diverse eigenaren medewerking moet worden verkregen voordat daadwerkelijk met de ingreep kan worden begonnen . Dit kan een zaak van de lange adem betekenen. Samen met het complexe karakter is dit de oorzaak dat marktpartijen in eerste instantie niet erg geïnteresseerd zijn in deze projecten. Inmiddels is een inventarisatie gemaakt van winkelpanden in de Noordstraat te Terneuzen die voor een dergelijke aanpak in aanmerking zouden kunnen komen. Overigens is reeds met enkele (lokale) eigenaren van winkelpanden gesproken over dit initiatief. De eerste indrukken zijn als positief te beschouwen. In 2005 zal een aanvang worden gemaakt met de uitvoering van het project.

64


HOOFDSTUK 7 - DE UITVOERING 7.1 Woningbouwprogramma 2005 - 2009 In de woonvisie zijn uitgangspunten vastgelegd voor het woningbouwprogramma voor de komende jaren. Hierbij moet rekening worden gehouden met: • de uitbreidingsbehoefte • het kwalitatieve woningtekort • de slag van kwantiteit naar kwaliteit (herstructurering, transformatie, etc.) Tevens moeten hierbij worden betrokken: • het provinciale bundelingsbeleid. Ongeveer 60% van de uitbreiding van de ZeeuwsVlaamse woningvoorraad zal binnen de gemeente Terneuzen moeten plaatsvinden. • De afspraken die tussen de vier grote Zeeuwse steden, de provincie en het Ministerie VROM zijn gemaakt betreffende het aanjagen van de woningbouwproductie. • De lopende en qua voorbereiding al ver gevorderde projecten. Om het kwalitatieve woningtekort in te lopen en aan de uitbreidingsbehoefte tegemoet te komen zullen er in de periode 2005 t/m 2009 ± 1000 woningen moeten worden gebouwd. Conform de uitvoering van de taakstelling in het kader van het bundelingsbeleid zal het grootste deel van dit van dit programma gerealiseerd worden in de drie grote kernen in de stedelijke ontwikkelingszone, Terneuzen, Axel en Sas van Gent (zie Hoofdstuk 3, paragraaf 5). Ook voor de overige kernen dienen er echter voldoende bouwmogelijkheden te zijn. De omvang hiervan is afhankelijk van de behoefte, mogelijkheden en lopende projecten in de betreffende kern. Deze uitgangspunten resulteren in het volgende programma: Tabel 6.1: Woningbouwprogramma 2005 t/m 2009 (excl. zorgwon) totaal aantal te bouwen woningen per jaar kern Terneuzen 625 125 Axel 125 25 Sas van Gent 50 10 Zandstraat 13 3 Hoek 25 5 Sluiskil 20 4 Zaamslag 25 5 Koewacht 30 6 Philippine 30 6 Westdorpe 20 4 Zuiddorpe 20 4 Biervliet 20 4 Totaal 1003 201

65


Zoals in de samenvatting van Hoofdstuk 4 is verwoordt zal het bouwen voor de kwalitatieve vraag gepaard dienen te gaan met het herstructurering en transformatie van incourante woningen aan de onderkant van de markt (door sloop, samenvoegen, upgraden, verruimen van de mogelijkheden tot 2de woning bezit, woonbestemming wijzigen (in b.v. kantoor.detailhandelbestemming) etc. In dit woningbouwprogramma zijn de zorgwoningen niet opgenomen. Deze aantallen liggen vast in het Spreidingsplan Zorgwoningen Zeeuwsch-Vlaanderen en zien er voor de gemeente Terneuzen als volgt uit (zie Hoofdstuk 5, paragraaf 5: Wonen & Zorg). Tabel 6.2: Te realiseren zorgwoningen 2004 t/m 2009 groepsgeclusterde woningen woningen maximale variant 9 566 minimale variant 11 536

individuele/ niet-geclusterde woningen 217 217

In 2005 zal voor de eerste maal getoetst worden of de uitvoering van het spreidingsplan op schema ligt. Zoals verwoordt in Hoofdstuk 4, paragraaf 5 zal het woningbouwprogramma zich met name moeten richten op het middeldure en dure koopsegment. Daarin zijn de grootste tekorten. Het gaat dan niet alleen om eengezinswoningen maar ook om appartementen in deze prijsklasse. Kwaliteit dient hierbij het uitgangspunt te zijn. Ook is er, in beperkte mate, ruimte voor de bouw van woningen in de huursector. Het zal dan met name de bouw van zorgwoningen betreffen. Betreffende de verdeling van het programma (inclusief de zorgwoningen) naar eigendomsverhouding en woningtype kunnen de volgende verhoudingen, gebaseerd op de provinciale woonvisie, een richtlijn zijn. Tabel 6.3: Uitgesplitst naar eigendom en type kernen verhouding huur/koop Terneuzen, Axel, Sas van Gent 25/75 overige kernen 35/65

verhouding huur meer-/eengezins 40/60 80/20

verhouding koop meer-/eengezins 20/80 10/90

7.2 Monitoring en sturing Het woningprogramma zal op projectniveau in de jaarlijks in te dienen provinciale planningslijst verder worden uitgewerkt. De provincie zal deze planningslijst gebruiken om te beoordelen of de geplande woningbouw binnen de doelstellingen van bundeling en zuinig ruimtegebruik blijft. De planningslijst wordt, indien akkoord, door het college van Gedeputeerde Staten formeel goedgekeurd. Indien de provincie van mening is dat de planningslijst niet geaccordeerd kan worden zal er in overleg worden getreden met de betreffende gemeente. De planningslijst zal ten behoeve van de provincie jaarlijks op projectniveau gemonitord moeten worden. Het is aan te bevelen om tegelijkertijd met de opstelling van de plannings- en monitoringslijst ten behoeve van de provincie jaarlijks te toetsen of we met de uitvoering van de woonvisie nog op de goede weg zitten en of het woningbouwprogramma gestalte krijgt zoals het hier is verwoordt of eventueel bijstelling behoeft. 66


7.3 Regionaal kader Niet alleen onze gemeente heeft een woonvisie, ook de gemeente Sluis heeft onlangs een woonvisie op laten stellen. Belangrijke beleidsopgaven uit de woonvisie van de gemeente Sluis zijn het inzetten op een uitbreiding van de woningvoorraad met circa 1.300 woningen in de periode 2005-2015 en het versterken van het vestigingsklimaat door sterke impuls van voorzieningen op het gebied van recreatie en zorg. Ook de gemeente Hulst is momenteel bezig met het opstellen van een woonvisie. Daar de woningmarkt niet stopt bij de gemeentegrens en Zeeuwsch-Vlaanderen als één woningmarktgebied kan worden beschouwd is het niet meer dan logisch dat er kennis wordt genomen van elkaars visie en de koers die men de komende jaren wil varen. In de vergaderingen van het bestuur van de BWS-regio heeft dit onderwerp de afgelopen vergaderingen op de agenda gestaan en heeft men binnen dit bestuur hierover met elkaar van gedachten gewisseld. Ook heeft het algemeen bestuur van de BWS-regio tot afstemming van het huidige en nieuw vorm te geven woonbeleid op regionale schaal onder de aandacht van gemeenten en corporaties te brengen.

67


HOOFDSTUK 8 - SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

Samenvatting In 1999 is er voor Zeeuwsch-Vlaanderen een regionaal volkshuisvestingsplan opgesteld met als titel "Op weg naar kwaliteit en balans". Daarin werd geconstateerd dat er in principe voldoende woningen zijn maar dat de huidige voorraad niet aansluit bij de vraag. Geconstateerd werd dat er een tekort was aan middeldure en dure koopwoningen, aan appartementen en aan seniorenwoningen. Er werd een overschot geconstateerd aan eensgezins huurwoningen. Anno 2004 zijn deze conclusies voor de gemeente Terneuzen deels nog steeds van toepassing. De bevolking is niet gegroeid, het aantal huishoudens is wel toegenomen. De woningvoorraad is door het grote aantal woningen dat gesloopt is de afgelopen vier jaar iets afgenomen. Incourante woningen in de huursector zijn vervangen door een kleiner aantal kwalitatief hoogwaardige woningen in de koopsector. Er blijkt echter nog steeds sprake van tekorten in het middeldure en dure koopsegement. Vergeleken met Sluis en Hulst heeft Terneuzen nog steeds een kleiner aandeel 2-1-kap en vrijstaande woningen. De komende jaren zal dan ook met de nodiger voortvarendheid de bouw van middeldure en dure koopwoningen in met name de groen-stedelijke woonmilieus moeten worden voortgezet. Het stimuleren van de woning bouwproductie heeft echter ook een keerzijde. Thans is reeds sprake van een aanbodoverschot in de goedkope koopsector. Indien de gemeente inzet op groei van de woningvoorraad zonder aan de onderkant van markt in te grijpen zal het aanbod in de goedkope koopsector verder toenemen met leegstand, verpaupering en negatieve effecten op de leefbaarheid tot gevolg. De Primos-prognose voorspelt tot 2010 een min of meer gelijkblijvende bevolkingsomvang (licht dalend aantal inwoners, licht stijgend huishoudens). Doordat het aantal sterfgevallen het aantal geboorten zal gaan overtreffen dient de bevolking op peil te worden gehouden door een situatie waarin sprake is van een vestigingsoverschot. De Primos-prognose voorspelt tot 2010 echter een binnenlands vertrekoverschot. Het op peil blijven van de bevolkingsomvang zal in de komende jaren volledig worden veroorzaakt door een vestigingsoverschot met het buitenland. Met het oog op de doelstelling om de huidige bevolkingsomvang te handhaven c.q. te versterken biedt dit gegeven een wankele basis. Immers, indien het buitenlands migratiesaldo achterblijft zal de bevolking afnemen. Deze tendens wordt overigens ook op Zeeuwse schaal geconstateerd. Middelen om deze geconstateerde tendens te beïnvloeden zijn niet of nauwelijks aanwezig. Gerichte (woon)promotiecampagnes (mede gericht op Vlaanderen) kunnen een bijdrage leveren aan de toename van het aantal vestigers binnen de gemeente Terneuzen. Toch moeten de effecten van dergelijke activiteiten niet overschat worden. Veelal worden economische motieven aangegeven als reden voor vestiging. Het versterken van het economische potentieel kan derhalve een bijdrage leveren aan nieuwe vestigingen binnen de gemeente. Met het oog op de vergrijzing binnen het huidige werknemersbestand biedt de werving van personeel van buiten de provincie door lokale bedrijven het nodige perspectief. In dit kader kan het initiëren van gerichte woonpromotie als aanvullende activiteit worden beschouwd. Het is van belang hier tijdig op in te spelen. Daarnaast kan het aantrekken van personen die voor hun werk niet aan een bepaalde plaats of regio gebonden zijn mogelijk perspectief bieden. De sterke punten als ruimte, groen, water, de relatief lage woningprijzen kunnen hierbij als steekhoudende argumenten worden gebruikt.

68


Aanbevelingen De geschetste ontwikkelingen op demografisch, sociaal-economisch en ruimtelijk vlak laten zien dat het voor de gemeente Terneuzen zaak is om duidelijke en daadkrachtige keuzes te maken. Uit oogpunt van het behoud en optimalisatie van het woonklimaat valt daarom niet te ontkomen aan forse ingrepen in de woningvoorraad en woonomgeving. Aangezien deze “woonopgaven” met name binnen bestaand bebouwd gebied liggen impliceert de uitvoering daarvan veelal een gevoelige, tijdrovende en dure exercitie. Om verpaupering en uitholling van het stedelijke centrum alsmede indirect de overige kernen van de gemeente tegen te gaan is het echter wel noodzakelijk om krachtig uitvoering te geven aan deze binnenstedelijke taakstelling. Dat dit geen sinecure is moge duidelijk zijn. Het is dan ook van belang dat zowel publieke als private partijen deze taakstelling onderkennen en hun intenties uitspreken dat ze met elkaar in dit kader aan de slag willen. Deze visie tracht vorm te geven aan een gezamenlijk gedragen gevoel van richting. Dit moet leiden tot de ontwikkeling van strategisch woonbeleid waaraan partijen zich willen conformeren. Het uiteindelijk resultaat is dat hiermee meer samenhang en doelgerichtheid in de uitvoering van het woonbeleid wordt verkregen. Het is daarbij de kunst om niet bij elke woonopgave “de hele olifant op tafel te trekken” en daarbij alles met alles in verband trachten te brengen. Wie op deze wijze integraal beleid voert kan nooit iets beginnen of iets afmaken. Bovenstaand overwegende is het aan te bevelen in te zetten op het toevoegen van kwalitatief hoogwaardige woningen aan de woningvoorraad door aansprekende woonconcepten te realiseren in uitbreidingswijken en in bestaand bebouwd gebied. De woonopgave binnen het bestand bebouwd gebied zal in beeld worden gebracht in gezamenlijk met de corporaties op te stellen uitvoeringsprogramma's. Kwalitatief hoogwaardig wil overigens niet zeggen dat hiermee expliciet het duurdere prijssegment wordt bedoeld. Het begrip “kwaliteit” heeft immers ook betrekking op de mogelijkheden voor de koper om de indeling van de te bouwen woning naar zijn of haar wensen aan te passen, de buitenruimte van de woning, de belevingswaarde van de (directe) woonomgeving, de levensloopbestendigheid, het gebruik van duurzame materialen, energiezuinigheid etc. Door sloop, herstructurering en transformatie van incourante woningen aan de onderkant van de markt kan er verdunning van de betreffende wijk optreden en is er ook meer ruimte voor het verbeteren van de woonomgeving. Dit is een omvangrijke opgave waarvan van alle partijen een bijdrage wordt verwacht. Van projectontwikkelaars wordt dan ook verwacht dat zij naast het bouwen in uitbreidingsgebieden ook een rol spelen in de herstructurering en transformatie van incourante voorraad. Van corporaties kan niet worden verlangd dat zij alleen de klappen opvangen. Zij zullen, meer dan nu nog het geval is, mogelijkheden moeten krijgen om te bouwen voor de kwaliteitsvraag op aantrekkelijke locaties. Op deze wijze kunnen zij middelen genereren die ingezet kunnen worden ten behoeve van de herstructureringsopgave. Bij dit alles gaat het hierbij om het creëren van een hoogwaardig woonmilieu voor de huidige inwoners van Terneuzen. Inzetten op de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving in Terneuzen kan er toe bijdragen dat potentiële vertrekkers alsnog hun woonwensen binnen Terneuzen in vervulling zien gaan. Het bieden van stimulansen ter bevordering van een gunstig economisch klimaat in combinatie met wooncampagnes dragen met name bij aan het “binnenhalen” van nieuwe inwoners voor de gemeente Terneuzen.

69


Verdere aanbevelingen: • Te bezien in hoeverre er meer structuur kan worden gebracht in het gemeentebreed verzamelen, analyseren en presenteren van gegevens uit gemeentelijke bestanden en andere bronnen; • Structureel deel te nemen aan het landelijke Woningbehoefte Onderzoek dat om de vier jaar wordt gehouden; • De uitvoering van de taakstelling uit het bundelingsbeleid, dat 50% van de groei van de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad plaats dient te vinden binnen de stedelijke ontwikkelingszone, te concentreren in de kernen Terneuzen, Axel en Sas van Gent zodat het draagvlak voor hoogwaardige voorzieningen (verder) wordt versterkt; • Nader onderzoek te (laten) verrichten naar de kenmerken en beweegredenen van de vestigers en vertrekkers in onze gemeente; • Te komen tot een koppeling van investeringen met betrekking tot bouwactiviteiten binnen het bestaand bebouwd gebied (herstructurering) en uitbreidende nieuwbouw; • Het voeren van gerichte woonpromotiecampagnes (mede gericht op Vlaanderen) om het aantal vestigers in onze gemeente te doen laten toenemen.

70


BIJLAGE - DEFINITIES EN BEGRIPPEN WBO2002 Het woningbehoefte Onderzoek (WBO) is een 'opvolger' van de algemene woningen volkstellingen. Sinds 1964 wordt om de 4 jaar een dergelijk onderzoek gehouden. Het WBO is één van de omvangrijkste steekproefonderzoeken. Het WBO geeft inzicht in de samenstelling van huishoudens, de huisvestingssituatie, de woonwensen en het verhuisgedrag. Het WBO levert basisinformatie over wonen en maakt analyses mogelijk voor beantwoording van beleidsvragen, beleidsaanbevelingen en voor de ontwikkeling van nieuw beleid. De 'Nota Mensen, Wensen, Wonen', de beleidsnota over wonen van het Ministerie van VROM stoelt op WBO-gegevens. Om de woonwensen en de woningbehoefte te bepalen heeft Terneuzen samen met de gemeenten Sluis, Hulst en de corporaties deelgenomen aan de oversampling (het uitzetten van extra enquêtes) het landelijke Woningbehoefte Onderzoek 2002. De resultaten van dit omvangrijke onderzoek zijn in de tweede helft van 2003 beschikbaar gesteld. PRIMOS-prognose De PRIMOS-prognose is een raming van de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van bevolking, huishoudens en kwantitatieve woningbehoefte. Met ingang van de prognose van 2003, gepubliceerd in december 2003, komt deze prognose onder verantwoordelijkheid van het Ruimtelijk Planbureau tot stand. Bundelingsbeleid Landelijk beleid vervat in de Nota Ruimte ten aanzien van verstedelijking en economische activiteiten. Nieuwe bebouwing ten behoeve van verstedelijking en economische activiteiten moet worden geconcentreerd in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied, of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De bundelingstrategie ondersteunt de steden in hun functie van economische en culturele motor en draagt zodoende bij aan de rijksdoelstelling van krachtige steden en een vitaal landelijk gebied. Deze strategie is door de Provincie Zeeland in de provinciale woonvisie ten aanzien van Zeeuwsch-Vlaanderen geconcretiseerd door de voorwaarde te stellen dat de groei van de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad in de vaste verhouding 50-20-30 over de stedelijke ontwikkelingszone Terneuzen/Kanaalzone, de dragende keren Oostburg en Hulst en de overige kernen verdeeld wordt. Typologie Woonmilieus Centrum-Stedelijk: omschrijving: (historische) binnensteden, City/nieuwe stedelijke centra, centra van nieuwe steden. Essentie: centrale ligging, relatief hoge woondichtheid, functiemenging. Stedelijk Buiten-Centrum: rond het centrum gelegen compact en monofunctioneel woonmilieu. Vooroorlogse etage, vooroorlogse grondgebonden woningen, vooroorlogse herenhuizen, vooroorlogse tuindorpen, naoorlogse etage, naoorlogse grondgebonden woningen. Essentie: de stadswijk; Groen-Stedelijk: monofunctioneel woonmilieu dat ruim en groen van opzet is in grotere gemeenten. De uitbreiding aan de stad, groeikernen en actuele uitleg vallen hieronder. Essentie: huis met een tuin; Centrum-Dorps: historische kernen, nieuwe kernen. Essentie: multifunctionele centra in kleinere kernen.

71


Landelijk Wonen: lage bebouwingsdichtheid in een overwegend groen gebied met weinig voorzieningen. Villa wijken, wonen in het landschap, landgoederen. Essentie: Villa Verde (villa's in het groen). Woonmilieu-indeling voor de gemeente Terneuzen De Centrum-Stedelijke, Stedelijk Buiten Centrum en Groen-Stedelijke woonmilieus komen binnen Zeeuwsch-Vlaanderen alleen voor in de kern Terneuzen. Centrum-Stedelijk: de wijken Binnenstad en Java. Stedelijk Buiten-Centrum: de wijken Lievenspolder, Triniteit, Oude Vaart, Oudelandse Hoeve, Zuidpolder. Groen-Stedelijk: Noordpolder, Serlippenspolder, Zuiderpark, Othene, Zeldenrust, St. Annapolder, De Kraag, Katspolder. Alle andere kernen vallen onder de woonmilieus Centrum-Dorps en Landelijk Wonen met de volgende indeling: Centrum-Dorps: Axel, Sas van Gent (incl. Zandstraat), Hoek, Sluiskil, Zaamslag en Koewacht. Landelijk Wonen: Philippine, Westdorpe, Zuiddorpe, Biervliet, Overslag. Huishouden Elke alleenstaande en tevens elke groep van twee of meer personen die in huiselijk verband samenleven. Starter Huishouden dat in een zelfstandige woning gaat wonen maar geen voor bewoning beschikbare woning achterlaat. Doorstromer Zelfstandig wonende huishoudens met verhuisplannen binnen de gemeente. Een doorstromer is dus een vrager maar ook een aanbieder van een woning. Verhuisgeneigde huishoudens Men is volgens het WBO2002 verhuisgeneigd als men de vraag ‘Wilt u binnen twee jaar gaan verhuizen?’ met ‘ja’ beantwoord heeft. Aandachtgroep volkshuisvesting Indien in de volkshuisvesting over de doelgroep wordt gesproken, gaat het over huishoudens die onvoldoende financiële mogelijkheden hebben om zelfstandig in goede woonruimte te kunnen voorzien. Het WBO2002, waaruit de hieronder genoemde percentages zijn ontleend, hanteert hierbij de inkomensgrens van € 13.938,-- voor alleenstaanden en € 19.007,-- voor samenwonenden. Besteedbaar inkomen Het besteedbaar inkomen is het bruto-inkomen verminderd met de premies sociale zekerheid en andere betaalde overdrachten (o.a. alimentatie voor ex-partner) en de loon-, inkomsten- en vermogensbelasting.

72


Modaal inkomen Inkomen van een modale werknemer. Een modale werknemer is een werknemer met twee kinderen beneden de 12 jaar en een looninkomen dat juist beneden de premie-inkomensgrens van de verplichte ziekenfondsverzekering ligt. In 2002 lag de (bruto) inkomensgrens voor het modale inkomen op 28.000 euro. Voor 1,5 x modaal komt het inkomen op 42.000 euro. 2x modaal is dus 56.000 euro. In 2005 bedraagt het modale inkomen 29.500 euro. Woningtekort Het woningtekort is het saldo van de urgente vraag (van doorstromers en starters) en het vrijkomende aanbod (van urgente doorstromers en woningverlaters). Prijsklassen Deze definities zijn afkomstig uit het WBO2002 waarop de tabellen en grafieken in deze woonvisie overwegend op zijn gebaseerd. Goedkope huur- of koopwoning Een woning noemen we goedkoop indien de huurprijs minder bedraagt dan 358 euro per maand of indien de koopsom minder is dan 150.200 euro. Middeldure huur- of koopwoning Een woning noemen we middelduur indien de huurprijs tussen de 358 en 479 euro per maand bedraagt of indien de koopsom tussen de 150.200 en 214.500 euro ligt. Dure huur- of koopwoning Een woning noemen we duur indien de huurprijs meer bedraagt dan 479 euro per maand bedraagt of indien de koopsom meer bedraagt dan 214.500 euro. Particulier opdrachtgeverschap Woningen die in opdracht van andere particuliere opdrachtgevers dan bouwers voor de markt* worden gebouwd. Het betreft opdrachtgevers die (laten) bouwen voor eigen gebruik zoals: particuliere personen, bedrijven en stichtingen - met uitzondering van toegelaten instellingen voor de sociale woningbouw (CBS-definitie). *

Bouwers voor de markt zijn: projectontwikkelaars, makelaars, aannemers die voor eigen risico bouwen, financiële instellingen zoals banken, pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen (institutionele beleggers).

73


WOONVISIE GEMEENTE TERNEUZEN

Recommend Documents