WOONVISIE GEMEENTE HELLENDOORN 2012 3 JULI 2012
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Inhoud Speerpunten van beleid ............................................................................................................................................ 3 1
Inleiding ................................................................................................................................................................ 7
2
1.1
Inhoud ......................................................................................................................................................... 7
1.2
Samenwerking met marktpartijen ........................................................................................................... 8
1.3
Woningmarktonderzoek ........................................................................................................................... 9
1.4
Vaststellingsprocedure en vervolg .......................................................................................................... 9
Beleid in hoofdlijnen ........................................................................................................................................ 10
3
2.1
Kwaliteit is beste garantie voor toekomstbestendigheid .................................................................... 10
2.2
Nieuwe beleidsaccenten ......................................................................................................................... 11
2.3
Terugblik: kwaliteitsbeleid is goed van de grond gekomen .............................................................. 13
2.4
Nieuwe dragers woonkwaliteit ............................................................................................................. 16
Trends op de lokale woningmarkt.................................................................................................................. 20
4
3.1
Onze positie op de regionale woningmarkt ......................................................................................... 20
3.2
Onzekere tijden, tijden van verandering .............................................................................................. 22
3.3
Demografische ontwikkeling ................................................................................................................. 27
Woningbehoefte en woningbouwprogramma ............................................................................................. 30 4.1
Achtergronden bij de Woningbehoefte ................................................................................................. 30
4.2
Woningbehoefte ....................................................................................................................................... 33
4.3
4.4
4.2.1
Kwantitatieve uitgangpunten ............................................................................................ 33
4.2.2
Kwalitatieve woningbehoefte ............................................................................................ 34
Aandachtsgroepen en thema’s ............................................................................................................... 37 4.3.1
Wonen, welzijn en zorg ....................................................................................................... 37
4.3.2
Doelgroepenbeleid ............................................................................................................... 39
4.3.3
Ruimtelijke en architectonische kwaliteit ......................................................................... 42
4.3.4
Leefbaarheid en dagelijkse leefomgeving......................................................................... 44
4.3.5
Duurzaam wonen ................................................................................................................ 46
Woningbouwprogramma ....................................................................................................................... 49
Bijlage 1
Ontwikkeling bevolking en woningen ................................................................................... 52
Bijlage 2
Aanbod wonen en zorg 2011 ..................................................................................................... 53
Bijlage 3
Leeftijdsopbouw ......................................................................................................................... 54
Bijlage 4
Bevolking kernen ........................................................................................................................ 55
Bijlage 5
Regionaal perspectief ................................................................................................................. 56
Bijlage 6
Migratie-ontwikkeling ............................................................................................................... 57
:
ARCADIS
1
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
2
Bijlage 7
Huishoudens ................................................................................................................................ 58
Bijlage 8
Werkgelegenheid ........................................................................................................................ 59
Bijlage 9
Doorstroming ............................................................................................................................... 60
Bijlage 10
Europees beleid sociale sector................................................................................................... 61
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Speerpunten van beleid In de woonvisie 2012 schetsen wij een beeld van de actuele woningmarktsituatie in onze gemeente en onze visie op het wonen tot 2020. Wij hebben onze ambities uit de vorige woonvisie 2003 tegen het licht gehouden: wat hebben wij bereikt? Is het ingezette beleid gericht op kwaliteit en inbreiding nog actueel? Zijn er nieuwe thema’s die om nieuw beleid vragen? Tegen de achtergrond van de woningmarktontwikkelingen in de afgelopen jaren kunnen wij constateren dat de hoofdlijnen van het in 2003 uitgestippelde beleid gericht op kwaliteitstoevoeging en wijkgerichte aanpak nog steeds actueel zijn. Wel noopt de actuele financiële crisis en de demografische ontwikkeling ook ons tot bijstelling van woningbouwambities. Anderzijds vraagt de vergrijzing om extra inzet op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Kwaliteit boven kwantiteit. Versterking kwaliteit bestaande wijken en kernen De rode draad van onze visie is het op peil brengen en houden van een hoog kwaliteitsniveau in de bestaande voorraad: leefbare, duurzame en toekomstbestendige wijken met goede voorzieningen op het gebied van welzijn/leefbaarheid, zorg en recreatie. Belangrijke pijlers van dit beleid zijn het Centrumplan, de wijkontwikkelingsplannen Groot Lochter en De Blokken, Koemaste/Reggeherstel, het Combiplan en de Paarse Poort. Deze dragen bij tot een aantrekkelijker woon- en leefklimaat, een betere bereikbaarheid en een hogere recreatieve kwaliteit. De nieuwbouw heeft vooral plaatsgevonden op transformatie- en inbreidingslocaties binnen de kernen. Dit beleid zal worden voortgezet. De planontwikkeling binnen de bebouwde kom is weerbarstiger dan in nieuwe uitleggebieden, met name door de te voeren procedures. Hierdoor is de uitbreiding van de woningvoorraad in 2000-2009 (814 woningen) achtergebleven bij de woningbehoefte zoals in de vorige woonvisie is opgenomen (toename aantal huishoudens: 1215). Mede hierdoor is ons inwonertal tussen 2005 en 2010 gedaald. Wij gaan ervan uit dat de gerealiseerde kwaliteitsimpuls in de bestaande wijken de aantrekkelijkheid van onze gemeente heeft vergroot en wij in de komende jaren beter in staat zijn om onze inwoners te binden. Grenzen aan inbreiding Nu steeds meer potentiële inbreidingslocaties worden ingevuld neemt de noodzaak toe meer aandacht te besteden aan het in standhouden van voldoende groene open ruimten binnen de bebouwde kom voor ontmoeting en recreatie. We moeten voorkomen dat te veel verdichting en verstening ten koste gaat van de woonkwaliteit en onze (cultuur-historische) identiteit. Anders gezegd we willen voldoende groene longen in de kernen behouden. Het project Koemaste/Reggeherstel levert hieraan een belangrijke bijdrage. Dat geldt ook voor het in het WOP De Blokken opgenomen nieuw in te richten Blokkenpark dat van groot belang is voor de aangrenzende en vrij dicht bebouwde wijken. Zoals in de vorige woonvisie al is aangegeven streven wij ernaar appartementengebouwen te concentreren in de centra van Nijverdal en Hellendoorn. Daarbuiten zal bij nieuwbouw het accent liggen op laagbouw. In het komende decennium zal onze aandacht wat betreft inbreiding en transformatie zich, naast de lopende ontwikkelingen, ook richten op de centrumrandzone van Nijverdal. Door de realisatie van het Centrumplan en het Combiplan en de autonome ontwikkelingen in de detailhandel verwachten wij dat in de randen van het centrumgebied en langs de toegangsroutes naar het centrum ruimte voor nieuwe functies ontstaat, waarbij wonen een rol kan spelen. De uitwerking van De Centrale Strip vormt hierbij een grote uitdaging.
:
ARCADIS
3
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afronding dorpen Het inbreidingsbeleid zal de komende jaren worden geflankeerd door woningbouw aan de dorpsranden om te komen tot ruimtelijke afronding van de kernen en te kunnen inspelen op het kwalitatieve tekort aan (middel)dure koopwoningen. De behoefte in dit marktsegment hebben we in de afgelopen jaren, door het accent op binnenstedelijk bouwen, minder goed kunnen bedienen. In de komende planperiode zal prioriteit worden gegeven aan de afronding van Daarle West, Daarlerveen Zuid, Op ’n Kappertskaamp (Haarle), Hellendoorn Noord fase 1 en 2a en Kruidenwijk Zuid fase 1 (Nijverdal). Woningbehoefte, crisis en actuele vraag Toevoeging aan de voorraad strategisch inzetten De benodigde uitbreiding van de voorraad (circa 660 woningen 2010-20191) is een fractie (4%) van de bestaande voorraad (14.021 woningen op 1-1-2010) en zal na 2020 onder invloed van ontgroening en vergrijzing geleidelijk aan afnemen2. Vooralsnog gaan wij uit van een uitbreidingsbehoefte van circa 300400 woningen in de periode 2020-2029. Het is dus raadzaam de toevoeging strategisch in te zetten en te richten op het terugdringen van kwalitatieve woningtekorten op de langere termijn. We zullen de bouwmogelijkheden in de komende decennia gebruiken om de voorraad verder aan te passen aan de veranderende bevolkingssamenstelling, lees: behoefte van gezinnen met oudere kinderen/emptynesters (duurdere koop) en met name ouderen (levensloopbestendig en verzorgd wonen). Deze benadering leidt onder normale marktomstandigheden tot voldoende doorstromingsaanbod in het segment (goedkopere) starters- en gezinswoningen voor de (krimpende groep) jongere huishoudens. Kwalitatieve uitgangspunten Voor de periode 2010-2019 wordt ingezet op stabilisatie van de voorraad sociale huurwoningen. De uitbreiding van het aanbod levensloopbestendige woningen (behoefte circa 100-150 woningen) en verzorgd wonen (behoefte circa 100 woningen) wordt gekoppeld aan verkoop en verdunning van de voorraad (minder terugbouwen dan slopen). Hierbij wordt het aantal gezinswoningen in de huursector teruggedrongen en tegelijkertijd het aanbod goedkope koopwoningen vergroot. In de koopsector is in de periode 2010-2019 strategisch gezien vooral behoefte aan middeldure en dure grondgebonden woningen (75%)3 en 25% appartementen. De behoefte aan appartementen is in 2010-2011 al grotendeels gerealiseerd. Crisis levert spanning op Door de crisis stagneert de doorstroming, is de vraag naar (middel)dure woningen sterk afgenomen en neemt de druk op de huurmarkt (op de korte termijn) toe. Hierdoor ontstaat spanning met het strategisch programma. Dit leidt tot marktdruk om vooral goedkope koopwoningen te bouwen. Dit wordt versterkt doordat als gevolg van de toenemende vraag naar huurwoningen verkoop minder voor de hand ligt. Door onze keuze voor kwaliteit en strategische nieuwbouw zullen wij ons bouwprogramma niet laten leiden door de dagkoersen op de woningmarkt. Dus geen uitbreiding van de in principe voldoende voorraad goedkope koopwoningen. Wij zullen ons blijven richten op woningbouw die afzetbaar is, de Onze woningbehoefteverkenning in 2011 komt uit op een netto uitbreidingsbehoefte in 2010-2019 van minimaal 580 woningen. Op basis van recente prognoses (Primos 2011) die de provincie als vertrekpunt neemt, komt hier nog enige uitbreidingsruimte bij tot een uitbreidingsbehoefte van circa 660 woningen. 2 De ramingen voor 2020-2029 lopen sterk uiteen en fluctueren de laatste jaren sterk. CBS 2010 gaat uit van een groei van 285 huishoudens, Primos 2011 van 514 huishoudens (waarvan 301 in 2020-2024 en 213 in 2025-2029). Primos 2009 ging nog uit van een krimp van 72 huishoudens in 2020-2029. Vooralsnog lijkt het verstandig indicatief uit te gaan van een bandbreedte van 300-400 woningen voor 2020-2029. 3 Grondgebonden woningen: 30% < € 300.000, 25% € 300.000 - € 400.000 en 20% > € 400.000. Appartementen: 5% < € 200.000, 15% € 200.000 - € 300.000, 5% > € 300.000. 1
4
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
doorstroming bevordert en bijdraagt aan het terugdringen van kwalitatieve tekorten in de voorraad. Om meer dynamiek in de markt te brengen gaan wij samen met Woningstichting Hellendoorn onderzoeken in hoeverre transformatie of sloop en de bouw van levensloopbestendige huurwoningen kan worden versneld, mogelijk met de optie een deel hiervan op de langere termijn te verkopen, aangezien er in de toekomst nauwelijks groei in het sociale huursegment wordt voorzien. Hiermee kan worden ingespeeld op de vergrijzing, wordt de doorstroming gestimuleerd en ontstaat meer ruimte voor verkoop van huurwoningen. Aandachtthema’s Integraal werken vanuit het concept van woonservicegebieden Het woonbeleid in de bestaande kernen wordt uitgewerkt in een bredere aanpak van wonen, welzijn en zorg binnen woonservicegebieden. Centrale doelstelling is dat burgers, in het bijzonder de sterk groeiende groep ouderen en mensen met een beperking, zo lang als mogelijk de regie over het eigen leven behouden. Hierbij wordt uitgegaan van de eigen kracht van de samenleving, waarbij de burgers meedoen en meebouwen, een actief maatschappelijk middenveld en van een vooral voorwaardenscheppende gemeente. Bij wonen, welzijn en zorg zullen wij optreden als regisseur van de samenwerking met betrokken aanbieders van wonen en zorg. In het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) komen bovendien nieuwe taken op ons af, waarbij de samenwerking een efficiënte en effectieve uitvoering van de nieuwe opgaven kan bevorderen. Blijvende aandacht voor starters. De mogelijkheden van starters om een eigenwoning te verwerven willen wij blijven stimuleren via financiële ondersteuning (startersregeling) en projecten op het gebied van collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo). De verkoop van huurwoningen door de woningstichting is kwantitatief evenwel het meest effectief. Aan de ene kant komen substantiële aantallen goedkope koopwoningen beschikbaar, waarvan starters direct of op wat langer termijn zullen profiteren. Anderzijds zorgt het niet voor uitbreiding van het aantal gezinswoningen in het goedkope marktsegment (huur en koop). De woningstichting gaat voor de komende jaren uit van een verkoopprogramma van tussen de 10 tot 20 woningen per jaar. Maatwerk steeds belangrijker: consumentgericht, toekomstbestendig/duurzaam en passen binnen het (cultuurhistorische) dorpskarakter. De huidige crisis op de woningmarkt maakt duidelijk dat maatwerk bij toevoeging aan de voorraad steeds belangrijker wordt. Met name in de koopsector moet nieuwbouw een onderscheidende kwaliteit leveren wil de steeds kritischere doorstromer in beweging komen. Naast de woning wordt de locatie en vooral de kwaliteit van de woonomgeving steeds belangrijker. Gebieds- en dorpseigen karakter, duurzaamheid, architectonische en ruimtelijke kwaliteit en het meedenken van toekomstige bewoners in het ontwerp van de eigen woning en buurt zijn belangrijke vertrekpunten voor toekomstbestendige nieuwe woonmilieus. Het vinden van nieuwe bestemmingen voor vrijkomend historisch industrieel erfgoed vormt het komende decennium met name in Nijverdal een belangrijke uitdaging, waarbij wonen één van de opties is. In het landelijke gebied wordt met de toepassing van de Rood voor Rood regeling een belangrijke bijdrage geleverd aan de landschappelijke kwaliteit van onze gemeente.
:
ARCADIS
5
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Woningbouwprogramma en afspraken met provincie Overijssel Woningbehoefte en plancapaciteit 2010-2019 Het woningbouwprogramma is dynamisch en wordt voortdurend gemonitord. De bestaande plancapaciteit wordt afgestemd op actuele inzichten op de woningbehoefte en de uitgangspunten van deze woonvisie. De potentiële plancapaciteit voor uitbreiding van de woningvoorraad in de periode 20102019 is teruggebracht tot 825 woningen. Er wordt voor deze periode uitgegaan van een uitbreidingsbehoefte van circa 660 woningen4 en de met de provincie overeengekomen 30% extra plancapaciteit om voldoende flexibiliteit te hebben in de planontwikkeling . Bouwproductie 2010-2011 en inhaalvraag Eind 2011 is circa 64% (259 woningen) van de netto bouwcapaciteit 2010-2014 gerealiseerd. Kortom de netto uitbreiding ligt fors boven de tijdsevenredige woningbouwafspraken met Provincie Overijssel (162 woningen), uitgaande van een uitbreiding van de woningvoorraad met 405 woningen in de periode 20102014. Dit bevestigd onze indruk dat wij de afgelopen jaren, in relatie tot de behoefte, te weinig woningen hebben opgeleverd om in de eigen behoefte te voorzien en wij nu een deel van de inhaalvraag bedienen. Hierbij kunnen de volgende kanttekeningen worden geplaatst. In de afgelopen 2 jaar is circa een vijfde van de bouwproductie door Woningstichting Hellendoorn gebouwd (huursector) ten behoeve van de lokale woningbehoefte. Dit is fors hoger dan in de jaren ervoor. De afzet van koopappartementen staat onder druk en in één project (Bendien Smitshof) is een deel van de appartementen door de woningstichting overgenomen en in de huursector geplaatst. De facto wordt dus al geanticipeerd op het aangekondigde onderzoek om de woningproductie van levensloopbestendige huurwoningen naar voren te halen. Inbreiding centraal Ruim 75% van de woningbouwcapaciteit 2010-2014 is geprogrammeerd op inbreidingslocaties. Hiermee voldoen we in ruime mate aan ons beleid gericht op versterking van bestaande kernen en wijken. De woningproductie in de afgelopen 2 jaar is zelfs voor 89% binnen de contouren van feitelijk bebouwd gebied gerealiseerd. Accent op grotere kernen, maar ook ruimte in kleine kernen Van de potentiele bouwcapaciteit in 2010-2019 is bijna 75% gesitueerd in Nijverdal, inclusief Kruidenwijk/ Hulsen. Hellendoorn neemt ruim 15% voor haar rekening en de kleine kernen samen circa 10%. Vooruitzichten vanaf 2020 De woningbehoefte loopt naar verwachting na 2020 onder invloed van vergrijzing en ontgroening geleidelijk aan terug. Tot 2030 wordt vooralsnog uitgegaan van een netto uitbreidingsbehoefte van 300-400 woningen. Hiervoor hebben wij een potentiële plancapaciteit beschikbaar van circa 1000 woningen. Mede ter voorbereiding op de nieuwe prestatieafspraken met de provincie voor de periode na 2015 gaan wij onderzoeken hoe wij de overcapaciteit kunnen reduceren. Leidende principes hierbij zijn: inbreiding voor uitbreiding, behoud voldoende groene open ruimtes binnen de bebouwde kommen en ruimtelijke kwaliteit van wijken en centrumgebieden.
De in de Prestatieafspraken Wonen 2010-2015 met de provincie Overijssel afgesproken 405 woningen vermeerderd met de toename van het aantal huishoudens volgens de PRIMOS 2011 prognose voor de periode 2015-2019 (257 huishoudens). 4
6
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
1 1.1
Inleiding INHOUD
In deze woonvisie schetsen wij een beeld van de actuele woningmarktsituatie in onze gemeente en onze visie op het wonen tot 2020. Wij hebben onze ambities uit de vorige woonvisie 2003 tegen het licht gehouden: wat hebben wij bereikt? Is het ingezette beleid gericht op kwaliteit en inbreiding nog actueel? Zijn er nieuwe thema’s die om nieuw beleid vragen? Dit tegen de achtergrond van de woningmarktontwikkelingen in de afgelopen planperiode. In deze woonvisie neemt de demografische ontwikkeling in onze gemeente een centrale plaats in. Er voltrekken zich ingrijpende veranderingen in de bevolkingssamenstelling, waarop wij proactief moeten inspelen: de krimp in de groep (jonge) gezinnen, de vergrijzing en de komst van een nieuwe generatie senioren. Ook zijn wij de afgelopen jaren geconfronteerd met een dalend inwonertal. Om de aard en omvang van deze ontwikkeling inzichtelijk te maken is een uitgebreide analyse gemaakt van de achtergronden hiervan en wat dit voor de toekomst betekent. Op de korte termijn vraagt de stagnerende woningmarkt een integrale toekomstbestendige visie. Voorkomen moet worden dat dagkoersen op de woningmarkt ons het zicht op de lange termijn doelen ontnemen. Dit is des te meer van belang nu de groei van bevolking en huishoudens afneemt en daarmee de mogelijkheden om de voorraad via nieuwbouw aan te passen. De woonvisie geeft vanuit een behoeftegerichte benadering strategische kaders aan voor de toekomstige woningbouwprogrammering in omvang en samenstelling.
Afbeelding 1 Accent op omvorming bestaande wijken tot woonservicegebieden
:
ARCADIS
7
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
De demografische trends en de afnemende omvang van uitbreidingsnieuwbouw leiden ertoe dat de toekomstige woonopgave (naast woningen ook welzijn/leefbaarheid en zorg) vooral in de bestaande woningvoorraad in dorpen en wijken gestalte moet krijgen. Dit dient in nauwe samenwerking met het WWZ-beleid (wonen, welzijn en zorg) te worden vormgegeven vanuit het concept van woonservicegebieden. Deze woonvisie bestaat uit twee onderdelen: het visiedocument (‘de woonvisie’) met de hoofdpunten van de woningmarktanalyse en daarop gebaseerde uitgangspunten van beleid en een bijlagerapport met de resultaten van de inventarisatie en analyse van de woningmarkt (‘de bouwstenen’). De rode draad van onze visie is het op peil brengen en houden van een hoog kwaliteitsniveau in de bestaande voorraad: leefbare, duurzame en toekomstbestendige wijken met goede voorzieningen op het gebied van welzijn, zorg en recreatie. De woonvisie is het vertrekpunt voor:
Het woningbouw- en herstructureringsprogramma, waarover prestatieafspraken met de provincie worden gemaakt.
Actualisatie van de prestatieafspraken met Woningstichting Hellendoorn.
Uitwerking in dorps- en wijkplannen, gebiedsgericht werken en uitvoeringsprojecten.
Monitoring van marktontwikkelingen en de voortgang van plannen en projecten Beleidscyclus wonen
Beleidsformulering
1 Woningmarktonderzoek
2 Integrale visie wonen op gemeentelijk niveau
3 Visie op kernen/wijken
Beleidsuitwerking
5 Prestatie-afspraken gemeente en partners
6 Wijk/dorpsplannen
Projecten Projecten
Monitoring projecten voortgang en effectanalyse
4Programma Programmawoningbouw, woningbouw herstructurering/ en herstructurering
Afbeelding 2 Beleidscyclus wonen
1.2
SAMENWERKING MET MARKTPARTIJEN
De woonvisie is in nauwe samenwerking met Woningstichting Hellendoorn voorbereid. De afgelopen jaren hebben wij op veel terreinen samen opgetrokken. En met succes. De toekenning van de Woonprijs
8
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Twente voor ons wijkvernieuwingsproject WOP De Blokken is een stimulans voor blijvende samenwerking voor die groepen in onze gemeente die een steuntje in de rug nodig hebben.
Afbeelding 3 Woonprijs Twente voor WOP De Blokken
Andere betrokkenen en marktpartijen zijn via klankbordgroepen bij de marktanalyses en toekomstverkenningen betrokken. Dit betrof vertegenwoordigers van de wijken en dorpen, belangenorganisaties op het gebied van wonen, welzijn en zorg en commerciële marktpartijen5. De uitkomsten van de marktanalyse zijn tussentijds teruggekoppeld naar het college van Burgemeester en Wethouders en de raad van de gemeente Hellendoorn.
1.3
WONINGMARKTONDERZOEK
Bij de marktanalyse is gebruik gemaakt van het Twents Woningmarkt Onderzoek dat verder is uitgewerkt en op basis van voortschrijdend inzicht op onderdelen is herzien. Voor het in beeld brengen van de feitelijke woningmarktsituatie 2011 is gebruik gemaakt van ‘harde’ data van bevolking (GBA) en woningen (WOZ) van gemeente en Woningstichting Hellendoorn. De hieruit gedestilleerde woonprofielen (hoe wonen onze burgers?) en verhuisgedrag (wie verhuist en waar naar toe?) geven een voorraad gerichte benadering van de woningbehoefte. Dit is in tijden van crisis en gedaald consumentenvertrouwen een goede aanvulling op het woonwensenonderzoek van het TWO. Bij de inventarisaties en verkenningen is zoveel mogelijk 1 januari 2011 als peildatum gehanteerd.
1.4
VASTSTELLINGSPROCEDURE EN VERVOLG
De woonvisie zal, na bestuurlijke behandeling, het doorlopen van de inspraakprocedure en overleg met buurgemeenten, door de raad worden vastgesteld als beleidskader voor ons woonbeleid tot 2020. De woonvisie is ons vertrekpunt voor overleg met de provincie (midtime review prestatieafspraken in 2012), voor samenwerking in de regio en voor de evaluatie van de prestatieafspraken met Woningstichting Hellendoorn en marktpartijen.
Plaatselijk Belang Haarle, Hulsen, Marle, Daarle, Buurtbeheer Groot Lochter, Dorpsraad Hellendoorn, Huurdersplatform, WMO-raad, Gehandicaptenplatform, Roosdom Tijhuis, Planontwikkeling, Hegeman Bouw/Projectrealisatie, Stegeman Bouw, Schothans, Ter Steege Vastgoed, Makelaardij Piksen, Makelaardij Rensen. 5
:
ARCADIS
9
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
2
Beleid in hoofdlijnen
In de vorige woonvisie hebben wij een belangrijke keuze gemaakt: ‘kwaliteit voor kwantiteit’. Dit is uitgewerkt in thema’s als inbreiding boven uitbreiding, behoud en versterking van woonsferen, meer aandacht voor de vroeg-naoorlogse wijken, extra aandacht voor de toenemende woonbehoeften van ouderen. Daarbinnen op onderwerpen als duurzaam wonen, ruimtelijke en architectonische kwaliteit en leefbaarheid van de dagelijkse leefomgeving. De beleidsuitgangspunten uit de vorige woonvisie zijn op hoofdlijnen nog steeds actueel en blijven belangrijke pijlers voor ons toekomstige woonbeleid. Wel zullen we binnen de thema’s deels andere accenten leggen.
2.1
KWALITEIT IS BESTE GARANTIE VOOR TOEKOMSTBESTENDIGHEID
Focus op bestaande kernen en wijken blijft Nu en in de toekomst is het overgrote deel van onze inwoners aangewezen op een woonplek in de bestaande voorraad (nu circa 14.200 woningen). Hoewel nieuwe dorpsuitlegplannen vaak meer tot de verbeelding spreken, is de toekomstige bouwproductie afgezet tegen de voorraad te gering om nog substantiële invloed op de kwaliteit en het imago van onze kernen te hebben. Bestaande wijken en dorpscentra zijn bepalend voor onze identiteit en imago onder woningzoekenden. Met het oog hierop zullen wij het integrale wijkvernieuwingsbeleid in samenwerking met Woningstichting Hellendoorn en aanbieders van zorg en welzijn voortzetten. Hiermee blijven we tevens inspelen op het provinciale beleid waarin een beleidsprioriteit is uitgesproken voor binnenstedelijke ontwikkelingen. Ambities voor de komende planperiode Het stedelijke vernieuwingsbeleid staat de komende jaren in het teken van de afronding van het WOP De Blokken (Parkzone, Westzone) en het Centrumplan. Grote projecten die op stapel staan zijn ruimtelijke inpassing van het Combiplan in Nijverdal/inrichting De Centrale Strip, recreatieve projecten zoals De Paarse Poort (entree Nationaal Park Sallandse Heuvelrug) en Koemaste (o.a. Reggeherstel), diverse inbreidingsplannen en de vormgeving van woonservicegebieden. Door de realisatie van het Centrumplan en autonome ontwikkelingen in de detailhandel verwachten wij dat in de randgebieden van het centrum en de toegangsroutes naar het centrum ruimte voor nieuwe functies ontstaat waarbij wonen een rol kan spelen. Een verdere integratie van wonen, welzijn en zorg met winkel-, sport- en recreatievoorzieningen zal steeds belangrijker worden om een toekomstbestendige basisstructuur in de benen te houden. Een infrastructuur die ook ouderen in staat stelt zolang mogelijk in de eigen vertrouwde (sociale) omgeving te blijven wonen. Dit is hard nodig omdat 60-plussers over niet al te lange tijd de grootste groep huishoudens zullen vormen.
10
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
2.2
NIEUWE BELEIDSACCENTEN
Woonservicegebieden Het woonbeleid voor ouderen wordt afgestemd op een bredere aanpak van wonen, welzijn en zorg binnen woonservicegebieden. De uitgangspunten hiervoor zijn uitgewerkt in de nota ‘Samenwerken aan een blijvend vitale samenleving, visie wonen, welzijn en zorg 2010-2014’. Bij wonen, welzijn en zorg zullen wij vooral optreden als regisseur van de samenwerking met betrokken aanbieders van wonen (Woningstichting Hellendoorn), welzijn (Stichting De Welle, Stichting Vrijwillige Thuiszorg Overijssel, ZorgAccent) en zorg (ZorgAccent, Attent-Thuiszorg- Woonzorg- Kraamzorg, CaroCare, Carintreggeland). In het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) komen bovendien nieuwe taken op ons af, waarbij de samenwerking een efficiënte en effectieve uitvoering van nieuwe opgaven kan bevorderen. De woonservicegebieden zijn de fysiek-ruimtelijke vertaling van het beleid wonen, welzijn en zorg. Hiermee wordt beoogd om met name ouderen en mensen met een beperking zo lang als mogelijk de regie over het eigen leven te laten behouden. Hierbij wordt uitgegaan van de eigen kracht van de samenleving, waarbij de burgers meedoen en meebouwen, een actief maatschappelijk middenveld en een lokale overheid die voorwaarden schept. De provincie Overijssel heeft voor het realiseren van woonservicegebieden subsidiegelden beschikbaar gesteld en hieraan de prestatieafspraak verbonden dat vanaf 2015 tenminste 50% van de huishoudens in een woonservicegebied woont.
Afbeelding 4 Woonservicegebieden met inwoneraantallen 2010 De gemeente is ingedeeld in vijf woonservicegebieden met volledige geografische dekking en met een basis voorzieningenniveau. Binnen de gebieden zijn en worden de mogelijkheden voor ouderen en voor mensen met beperkingen geoptimaliseerd om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Naast een veilige woonomgeving, gelegenheid tot ontmoeting, persoonlijke dienstverlening en zorg thuis is adequate huisvesting in de vorm van geschikt wonen van belang. De dorpen Hellendoorn en Nijverdal
:
ARCADIS
11
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
hebben een zogenoemd plus-voorzieningenniveau met verzorgd - en beschermd wonen, huisartsenpraktijken en therapiepraktijken. Het is de bedoeling dat samenwerkende partijen meer integraal gaan werken (ketenbenadering) met respect voor ieders expertise zodat de voorzieningen en dienstverlening beter afgestemd worden op de behoeften van de inwoners van de woonservicegebieden. Daar waar mogelijk worden verbindingen gelegd met de Wmo en het gebiedsgericht werken. In 2012 wordt hiermee geëxperimenteerd in een pilot waarin Woningstichting Hellendoorn, Stichting De Welle, ZorgAccent en gemeente samenwerken.
Afbeelding 5 Zorgsteunpunt De Parallel
Een van de doelstellingen van de woonservicegebieden is bevorderen dat er voldoende geschikte woningen voor ouderen en mensen met een beperking worden gerealiseerd (sociaal en koop), rekening houdend met de wens van een gemêleerde bevolkingssamenstelling. Projecten die hieraan bijdragen zijn o.a. het wooncomplex Buursink in Nijverdal-Centrum en het wooncomplex Woertheweg in Hellendoorndorp en de openstelling van de intramurale woonzorg-complexen De Parallel in Nijverdal en De Blenke in Hellendoorn voor buurtbewoners. Andere belangrijke doelen zijn het versterken van een multifunctionele accommodatie per woonservicegebied en het versterken van persoonlijke dienstverlening en zorg thuis.
Afbeelding 6 Afronden dorpsuitleg Hellendoorn
12
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afronden dorpsuitleg Omdat de woningproductie op inbreidingslocaties complex is en een zorgvuldige planontwikkeling vaak meer tijd kost dan gepland, willen we in de komende planperiode naast het voorraadbeleid ook enkele uitleggebieden afronden: Daarle West, Daarlerveen Zuid, Op ’n Kappertskaamp (Haarle), Hellendoorn Noord fase 1 en 2a en Kruidenwijk Zuid fase 1 (Nijverdal). Naast het zekeren van voldoende bouwvolume om de huishoudensgroei op te vangen, willen wij ook een meer gedifferentieerd nieuwbouwaanbod voor meerdere doelgroepen bieden. Dit heeft de afgelopen jaren onder druk gestaan en was mede oorzaak van de stagnerende bevolkingsontwikkeling. Hier komt bij dat in de komende 10-15 jaar, naar alle waarschijnlijkheid, de laatste grote bouwstromen in onze gemeente gerealiseerd gaan worden. Het is dus de laatste kans om ingang gezette plannen voor de ruimtelijke afronding van dorpen te realiseren
Afbeelding 7 Transformatieplan Daarle
2.3
TERUGBLIK: KWALITEITSBELEID IS GOED VAN DE GROND GEKOMEN
De afgelopen jaren is op veel plekken in de gemeente gewerkt aan het verbeteren van de woonkwaliteit:
In de bestaande woningvoorraad (onder andere de integrale vernieuwing van Groot Lochter en De Blokken, renovatie Molukse wijk en De Blenke).
Op het gebied van wonen, welzijn en zorg (De Parallel en de Hoge Es).
Uitvoering van het Centrumplan (onder andere Huis voor Cultuur en Bestuur, Nieuw Dunant).
Verduurzaming (onder andere woningisolatie, afkoppeling hemelwater).
Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door verdunning van de woningvoorraad, herinrichting openbare ruimte en Rood voor Roodprojecten.
Verbetering leefomgeving en bereikbaarheid door gebiedsontwikkeling zoals de Koemaste/ Reggeherstelprojecten, realisatie combitunnel met verplaatsing van het station, realisatie Het Ravijn (zwem-sport-zorgcomplex).
Start gebiedsvisie PC Stamstraat ‘Nijverdal aan de Regge’, rond de transformatie van het voormalige bedrijventerrein van Koninklijke Ten Cate binnen de bebouwde kom.
:
ARCADIS
13
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Transformatie De Blokken naar een eigentijdse, duurzame en levensloopbestendige wijk
14
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Dorps- en buurtschapsontwikkelingsplannen(DOP’s en BOP’s ) Naast de hoofdkernen wordt ook in de kleine kernen hard gewerkt aan verbetering van de leefbaarheid en woonkwaliteit. In alle kernen zijn Plaatselijk Belangorganisaties actief. Zij vormen een belangrijke schakel tussen de burger en het gemeentebestuur. Er is regelmatig contact met de besturen van deze organisaties. Zo ontstaat er een goed beeld van wat er leeft en dat helpt bij het ontwikkelen van plannen. Voor de dorpen en buurtschappen zijn dorps- en buurtschapsontwikkelingsplannen (DOP’s en BOP’s) gemaakt. In een DOP of BOP wordt vastgelegd hoe een dorp of buurt er in de toekomst gaat uitzien en welke maatregelen daarvoor nodig zijn. Voor de uitvoering wordt door de gemeente jaarlijks een budget beschikbaar gesteld. Deze middelen worden op zeer uiteenlopende wijze ingezet en komen ten goede aan de leefbaarheid en woonkwaliteit in de dorpen en buurtschappen. Voorbeelden waarvoor de budgetten worden in gezet zijn: •
Kinderspeelplaatsen.
•
Kerkplein Haarle.
•
Centrumplan Daarlerveen.
•
Kulturhus Marle.
WOP De Blokken Sinds 2003 is gewerkt aan het WOP De Blokken, de vernieuwing van een jaren ’60 wijk in Nijverdal met circa 1000 woningen. De realisatie wordt in 2012 afgerond. Het programma bestond onder andere uit de renovatie van 275 huurwoningen, renovatie en verkoop van circa 100 woningen, verdunning van het woningbestand om de ruimtelijke kwaliteit te verhogen, sloop van gezinswoningen en terugbouw van levensloopbestendige woningen en herinrichting van de openbare ruimte met hemelwaterafkoppeling met een wadi in het nog nieuw in te richten wijkpark in de Parkzone. Bij de wijkvernieuwing in De Blokken komen veel actuele volkshuisvestingsontwikkelingen samen. Gestart als een ingrijpend sloop- en nieuwbouwproject, weerspiegelt de planontwikkeling de veranderende visie op wijkvernieuwing in het tijdperk van vergrijzing, demografische krimp, integrale woonkwaliteit en intensieve bewonersparticipatie. Gekozen is voor een aanpak gericht op behoud van betaalbare woningen (huur en koop), instandhouden van sociale buurtnetwerken, terugbrengen van oorspronkelijke kwaliteiten als wederopbouwwijk, hoogniveau woningrenovatie, kwaliteitsimpuls openbare ruimte, kleinschalige sloop met nieuwbouw voor ouderen, verduurzaming van woningen (isolatie) en woonomgeving (afkoppeling hemelwater, wadi). Onderdeel van de integrale aanpak is de transformatie van de Parkzone voor wijkvoorzieningen (behoud supermarkt en gezondheidscentrum, bouw nieuw scholencluster), een bovenwijkspark van 3,5 ha en een opvangvoorziening voor hemelwaterafkoppeling. De watertoren en beregeningsinstallatie van KTC worden behouden als cultureel erfgoed en historisch oriëntatiepunt en krijgen een passende bestemming in het totale plan voor de Parkzone.
:
ARCADIS
15
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afbeelding 8 Aandacht voor cultuurhistorie: watertoren in Parkzone De Blokken
2.4
NIEUWE DRAGERS WOONKWALITEIT
Het op peil houden van ons inwonertal en daarmee het demografisch draagvlak van voorzieningen wordt in toenemende mate afhankelijk van de migratie. Deze hangt nauw samen met de regionale werkgelegenheidsontwikkeling en de ontwikkeling van de woonkwaliteit. De regionale economie bepaalt hoeveel mensen in Twente een bestaan kunnen (blijven) opbouwen. Met circa 13.500 werkzame personen leveren wij een bijdrage aan de werkgelegenheid in Twente. Als gevolg van de crisis is de groei in de werkgelegenheid evenwel tot stilstand gekomen en in 2010 omgeslagen in lichte krimp, met name in de sectoren bouw, vervoer en mindere mate industrie en financiële dienstverlening. Een belangrijke motor voor de migratie heeft dus met tegenslag te kampen. Hierbij moet worden bedacht dat dit (deels) een landelijke trend is. Daar staat tegenover dat de potentiële groeisectoren in de economische structuur van Twente minder sterk vertegenwoordigd zijn en de regionale economie dus verhoudingsgewijs kwetsbaar is. Bij de woningkeuze binnen de regio spelen verschillen in woonkwaliteit een rol. Naast een passend woningaanbod zijn hierbij de ruimtelijke kwaliteit, het voorzieningenniveau, de bereikbaarheid, de veiligheid en een recreatieve omgeving van belang. Zij bepalen in hoge mate het imago van kernen en daarmee de aantrekkingskracht op woningzoekenden. Met de realisatie van ‘De groene mal’ , de herinrichting van het binnenstedelijk Reggedalgebied in Nijverdal, het masterplan Centrum, het project Centrale Strip na realisatie van het Combiplan en de woonservicegebieden scheppen wij in onze hoofdkern Nijverdal nieuwe dragers voor een aantrekkelijk (groener) woon- en leefklimaat. Op dit moment ervaren onze inwoners de overlast van bouwactiviteiten. Als deze achter de rug zijn beschikt Nijverdal over een krachtige toekomstbestendige stedelijke structuur, waarbinnen de woonwijken hun eigen unieke plek hebben met volop keuzemogelijkheden voor woningzoekenden.
16
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afbeelding 9 De Groene Mal: versterking kwaliteit woonomgeving en landelijke woonsfeer
DE GROENE MAL ‘De groene mal’ bestaat uit de herinrichting van het binnenstedelijk Reggedalgebied in Nijverdal. Er komt meer ruimte voor de rivier (wateropvang) en de Regge krijgt weer ruimte voor natuurontwikkeling en recreatief gebruik:
Natuurlijke vegetatie (onderhoud door graasbeheer).
Ecologische verbinding: tunnel voor faunapassage en oeverzwaluwwand.
Beleving vanaf de randen, fiets- en wandelpaden.
Voorzieningen zoals: vissteiger, uitzichtpunten, informatiepanelen en picknicksets
MASTERPLAN CENTRUM NIJVERDAL Het masterplan centrum Nijverdal is op 8 oktober 2011 afgerond met de opening van het nieuwe hart van Nijverdal. Het masterplan bestaat uit de volgende onderdelen: •
Een compact winkelcircuit.
•
Een nieuw dorpsplein met het Huis voor Cultuur en Bestuur.
•
Winkels, horeca, diensten en een bioscoop/theater.
•
Woningen voor alle doelgroepen, o.a. Nieuw Dunant, upgrading Dunantflat.
•
Goede bereikbaarheid met een parkeerkelder.
•
Herinrichting openbare ruimte met groen.
Samenhangend met het masterplan is het appartementencomplex Buursink door Woningstichting Hellendoorn ontwikkeld. Ook zal het station dichter naar het centrum worden verplaatst.
:
ARCADIS
17
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afbeelding 10 Nieuw winkelhart Nijverdal: voorzieningen en wonen
Afbeelding 11 Aanleg Centrale Strip: Combitunnel zorgt ervoor dat spoor en rijksweg ondergronds gaan
DE CENTRALE STRIP De Centrale Strip is de nieuwe groene oost-west as in Nijverdal die de verbinding vormt tussen het Reggedal en de Sallandse Heuvelrug ter hoogte van de huidige rijksweg N35 en de spoorlijn ZwolleAlmelo. Het centrale deel hiervan bestaat uit de Combitunnel van 1.400 meter met een tunneldak van 500 meter waarop de ‘’Tuinen van Nijverdal” worden aangelegd.
18
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afbeelding 12 Voorbereiding Tuinen van Nijverdal
Met deze as worden gebieden die altijd door het spoor van elkaar gescheiden waren verbonden. Het thema is dan ook ‘’verbinden en ontmoeten’’. De oost-west en noord-zuid relaties binnen Nijverdal worden hiermee nieuw leven ingeblazen. De kroonjuwelen van de ecologische hoofdstructuur van Overijssel (Nationaal park Sallandse Heuvelrug en de natuurlijke Regge) worden toegankelijk en beleefbaar gemaakt en verbonden met het stedelijk gebied. Het hart van de Centrale Strip wordt gevormd door de tuinen van Nijverdal als nieuw binnenstedelijk groengebied en de aangrenzende nieuwe bebouwing van de Van den Steen van Ommerenstraat die aansluit op bij de landschapsarchitectuur van de tuinen en contrasteert met de appartementen in het centrum. Om dit te kunnen realiseren zijn 32 woningen aangekocht en gesloopt.
:
ARCADIS
19
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
3
Trends op de lokale woningmarkt
De woningmarkt is de laatste jaren in snel tempo veranderd. De vragersmarkt is omgeslagen in een aanbiedersmarkt. De doorstroming is met name in de duurdere marktsegmenten sterk teruggelopen. De bankencrisis zorgt voor strengere hypotheekeisen, waardoor het kopen van een woning voor met name lagere inkomensgroepen lastiger wordt. De waardestijging van woningen is tot stilstand gekomen, waardoor de speculatievraag is opgedroogd. Door de wisselende economische groeiperspectieven daalt het consumentenvertrouwen en nemen mensen minder risico’s. Het verbouwen en renoveren van een woning wordt steeds vaker een alternatief voor verhuizen. Kortom de dynamische woningmarkt is omgeslagen in een meer statische markt. Naast deze conjuncturele invloeden spelen ingrijpende demografische veranderingen die de woningmarkt structureel zullen gaan veranderen. Het is zaak goed zicht te krijgen in de actuele en lange termijn trends.
3.1
ONZE POSITIE OP DE REGIONALE WONINGMARKT
Uit woningmarktoogpunt bezien bieden wij, tezamen met de overige plattelandsgemeenten ten westen van Netwerkstad Twente (Wierden, Rijssen-Holten, Hof van Twente), een suburbaan/voorstedelijk en landelijk woonklimaat dat vanouds in trek is bij gezinshuishoudens en ouderen die landelijk/suburbaan willen wonen. De gezinshuishoudens vinden een meer rustige kindvriendelijke woonomgeving met voldoende onderwijsvoorzieningen belangrijk. De ouderen vooral de dorpse sfeer en het mooie buitengebied voor recreatie. Daar staat tegenover dat jongeren uit onze gemeente in verband met studie, werk of stedelijke woonsfeer meer op stedelijke centra in Twente en elders in Nederland zijn georiënteerd.
Afbeelding 13 Woonmilieus in Twente
20
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Naast de verschillende woonmilieus kent Twente volgens het Twents Woningmarktonderzoek twee deelmarkten waarbinnen veel verhuizingen plaatsvinden: het westelijk deel waartoe wij behoren en dat georiënteerd is op Almelo en het oostelijke deel georiënteerd op Hengelo-Enschede. Kwaliteitsbeleid (tijdelijke) rem op vestiging In de afgelopen jaren hebben we, in tegenstelling tot onze buurgemeenten, de gezinshuishoudens minder aan ons kunnen binden. Hierdoor is ons inwonertal (35.780 personen per 1 januari 2010) in de afgelopen tien jaar nauwelijks meer gegroeid. Vanaf 2005 is zelfs sprake van krimp. Deze afname van het inwonertal wordt vrijwel uitsluitend veroorzaakt door verslechtering van het migratiesaldo. De natuurlijke aanwas (geboorte – sterfte) en daarmee de intrinsieke groeipotentie van onze bevolking is nog steeds positief. Deze loopt onder invloed van de vergrijzing wel terug.
Bevolkingsontwikkeling Hellendoorn 2000-2010 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 2000
2001 Groei
2002
2003
2004
Natuurlijke aanwas
2005
migratiesaldo
2006
2007
2008
2009
Lineair ( Natuurlijke aanwas)
Afbeelding 14 Bevolkingsontwikkeling 2000-2010
De minder gunstige migratieontwikkeling hangt nauw samen met het verloop van onze bouwproductie, ook speelt volgens marktpartijen het relatief hoge (grond) prijsniveau een rol . Op de top van de markt in de jaren 2005-2007 bereikte onze netto uitbreiding van de woningvoorraad een dieptepunt, terwijl bij de buurgemeenten juist extra veel woningen werden opgeleverd.
Woningbouwontwikkeling Hellendoorn 2000-2010 200 150 100 50 0 -50 -100 2000
2001
2002
toename
2003
2004
nieuwbouw
2005
2006
onttrekking
2007
2008
2009
Lineair (nieuwbouw)
Afbeelding 15 Woningbouwontwikkeling 2000-2009
:
ARCADIS
21
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Onze nieuwbouw was, afgezien van 2009, redelijk constant (gemiddeld 115 woningen per jaar), maar door woningonttrekking in het kader van de stedelijke vernieuwing (sloop) liep de netto voorraadtoevoeging terug. Bovendien is de nieuwbouw voornamelijk op inbreidingslocaties gerealiseerd. Deze was zowel wat betreft de locatie als de gerealiseerde woningtypen vooral geschikt voor ouderen. Dat was ook de bedoeling (om de vergrijzing op te vangen), maar we zijn er niet in geslaagd tegelijkertijd in te spelen op de toen nog grote vraag naar koopgezinswoningen. Hierdoor verslechterde de migratiebalans onder gezinshuishoudens. Kortom wij hebben niet optimaal kunnen profiteren van de nieuwbouwhausse in de jaren 2005-2008. Daar staat tegenover dat wij een goede basis hebben gelegd voor de toekomstige woonkwaliteit door onze inzet op kwaliteitsverbetering van het wonen in bestaande wijken en dorpen. De regionaal afwijkende bevolkingsgroei van de afgelopen jaren zien wij als een tijdelijke ontwikkeling, die samenhangt met ons beleid gericht op kwaliteit boven kwantiteit en actieve bediening van de met de vergrijzing samenhangende behoefte aan levensloopbestendige woningen/ wonen en zorg. Wel zullen we de komende tijd gerichter kijken naar meer differentiatie van de nieuwbouwproductie.
3.2
ONZEKERE TIJDEN, TIJDEN VAN VERANDERING
Vraag naar koopwoningen onder druk Wij willen de periode tot 2020 benutten om tot een goede afronding te komen van de uitleggebieden in de dorpen: Daarle West, Daarlerveen Zuid, Op ’n Kappertskaamp (Haarle), Hellendoorn Noord fase 1 en 2a en in Nijverdal Kruidenwijk Zuid fase 1. Na 2020 valt het uitbreidingsvolume terug naar een niveau dat de behoefte aan dorpsuitleg op een lager niveau zal komen te liggen. Halverwege de huidige planperiode (rond 2015) bezien we hoe de lange termijn behoefte zich ontwikkelt en welke plannen daar het beste op aansluiten.
Afbeelding 16 Nieuwbouw Hellendoorn Noord
De mogelijkheden om naast de stedelijke vernieuwingsopgave ook substantiële bouwontwikkeling in de uitleggebieden te realiseren zijn op de korte termijn evenwel niet gunstig. De koopmarkt bevindt zich door de financiële crisis in zwaar weer. De doorstroming stagneert en de prijzen staan onder druk. Hier komt bij dat de traditionele vragersgroep voor dit soort locaties (gezinnen) als gevolg van de ontgroening
22
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
krimpt. Ook kan verwacht worden dat de trek van gezinnen naar de dorpen als gevolg van meer vraaggericht bouwen in de steden zal afnemen. Door de kwaliteitsinvesteringen in de dorpen zijn wij daarentegen beter in staat onze eigen inwoners te binden.
Afbeelding 17 Nieuwbouw Daarle West
Ook kan het feit dat wij in de afgelopen jaren nauwelijks in nieuwe uitlegplannen hebben gebouwd de komende jaren een voordeel blijken. Het is niet ongebruikelijk dat hierbij een inhaalvraag onder lokaal gebonden doorstromers is. Of die vraag zich effectueert valt of staat met de mogelijkheid eerst de eigen woning te kunnen/tegen de actuele marktprijs te willen verkopen. De moeilijke afzetbaarheid van koopappartementen bleek onder anderen in het plan Bendien Smitshof. Een deel van de appartementen is door de woningstichting van de ontwikkelaar overgenomen en in de huursector gebracht. Tevens is in het complex een socioruimte ingericht, wat de aantrekkelijkheid heeft bevorderd. Sociale huursector: vraag neemt toe, doelgroep beperkt door regelgeving In de sociale sector spelen tegengestelde ontwikkelingen. Door de stagnatie in de koopmarkt neemt de druk op de sociale huurmarkt toe. Met name voor starters is de financiering van een eigen woning er niet makkelijker op geworden (strengere hypotheekeisen banken, verplichte aflossing). Bovendien valt de speculatieve vraag weg omdat de woningprijzen niet meer stijgen. In het verleden konden nogal wat starters zich een koopwoning veroorloven door de continue waardestijging van woningen. Hierdoor konden de verhuiskosten (k.k., inrichting nieuwe woning) naar een volgende woning makkelijk gefinancierd worden. Dit is nu niet meer aan de orde. Er dreigt waardedaling, waardoor de animo om te kopen onder jonge huishoudens met onzekere inkomensperspectieven terugloopt en een huurwoning een aantrekkelijker alternatief wordt. De mogelijkheden hiertoe zijn door de nieuwe Europese regelgeving beperkt. Een sociale huurwoning is alleen nog weggelegd voor huishoudens met een inkomen tot circa modaal (€ 34.085,--, prijspeil 2012). Niet alleen voor startende tweeverdieners, maar ook voor ouderen met een bovenmodaal pensioen, die willen doorstromen naar een meer passende levensloopbestendige huurwoning, beperkt deze maatregel de keuzemogelijkheden. Het kan er toe leiden dat ouderen die tot voor kort naar een sociale seniorenwoning konden verhuizen dit nu niet meer kunnen, terwijl er in de particuliere sector geen passend alternatief is.
:
ARCADIS
23
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Het TwentsWoningmarktOnderzoek (TWO) geeft aan dat de Europese afspraak in Twente weinig consequenties heeft, omdat op dit moment gemiddeld slechts 10% van de huidige huurders een inkomen heeft boven de € 34.085 grens. Bovendien kent de regio een forse voorraad goedkope /betaalbare koopwoningen waardoor de situatie van woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.085 niet echt problematisch is. (Twente: circa 40% van de voorraad koopwoningen heeft een verkoopwaarde tot € 225.000).
Afbeelding 18 Buursink: huurappartementen
Op dit moment ervaren wij nog geen grote problemen. De wachttijden in de huursector zijn nog te overzien, mede door de recente nieuwbouw (Buursink). Via verkoop van huurwoningen is er de komende jaren een blijvend aanbod van goedkope koopwoningen. Woningstichting Hellendoorn benut de 10% vrije ruimte onder andere voor woningtoewijzing aan urgente woningzoekenden met een inkomen boven de norm. Dit is tot nu voldoende om deze vraag op te vangen. In 2011 is 5% scheef toegewezen, dus ruim onder de norm van 10%. We blijven de vinger aan de pols houden. Indien de Europese inkomensgrenzen gehandhaafd blijven, zullen we met marktpartijen moeten bezien welke alternatieven mogelijk zijn voor huishoudens die tussen wal en schip dreigen te raken. Oud is niet bijzonder meer In het komende decennium zal het aantal oudere huishoudens sterk toenemen. Kort na 2020 zal circa de helft van alle huishoudens uit 60-plussers bestaan. Ouderen zijn dan geen (bijzondere) minderheid meer, maar worden een toonaangevende vragersgroep. Doordat de nieuwe generatie ouderen opgegroeid is in de jaren ’50 en ’60, toen veel tradities over boord werden gezet, zal het traditionele beeld van ouderen bijstelling behoeven. De toekomstige ouderen zijn beter opgeleid, beschikken over betere pensioenvoorzieningen en meest belangrijk: hebben een andere leefstijl. De komende jaren gaat de eerste groep babyboomers met pensioen en zij zetten de nieuwe norm. De verwachting is dat de jonge ouderen 60-74 jaar, meer dan voorheen, hun woongedrag uit de vorige levensfase zullen voortzetten: men is gewend aan ruim wonen en kan dat ook na pensionering betalen. Het eigen woningbezit van deze groep ligt rond de 80%. Kortom het traditionele beeld dat ouderen sterk gericht zijn op de huursector en kleiner gaan wonen zal steeds meer verschuiven naar het moment dat ouderen alleen komen te staan. Door de stijging van de gemiddelde leeftijd komt dat moment ook steeds later. Ook voor deze groep zullen door de nieuwe wetgeving inzake scheiding van wonen en zorg andere woon-zorgarrangementen moeten worden gemaakt. Door het meer extramuraal aanbieden van zorg- en welzijnsdiensten zal ook de groep hoogbejaarden langer zelfstandig (in de eigen buurt met mantelzorg) blijven wonen. Dit heeft ook consequenties voor de inrichting van de openbare ruimte. Deze zal meer
24
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
ouderenvriendelijk moeten worden: goed toegankelijk en veilig voor voetgangers/rollateurs en scootmobielen met voldoende rust- en ontmoetingsplekken. Ook in de voorzieningensfeer zullen de nieuwe trends niet ongemerkt voorbijgaan. De ouderen van de toekomst zijn verhoudingsgewijs gezonder en fitter dan enkele decennia geleden. Zo zullen sport en recreatievoorzieningen meer op de behoefte van de moderne ouderen afgestemd moeten worden.
Afbeelding 19 Traditionele ''bejaardenwoningen'' voldoen niet meer
Afnemende woningbehoefte door toename natuurlijk woningaanbod Als gevolg van de vergrijzing gaat het natuurlijke woningaanbod (woningen die vrijkomen door vertrek naar intramurale huisvesting of overlijden) snel toenemen. Omdat de startersbehoefte (circa 175 woningen per jaar) het komende decennium ongeveer gelijk blijft, leidt dit ertoe dat de behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad gaat afnemen. In de komende jaren wordt een natuurlijk woningaanbod verwacht van circa 145 woningen per jaar, 85 koopwoningen en 60 huurwoningen. Om een indruk te krijgen van het belang: het natuurlijke woningaanbod is fors groter dan het nieuwbouwaanbod van de afgelopen jaren (gemiddeld 107 woningen per jaar). Het natuurlijke woningaanbod zal na 2020 naar verwachting in omvang de geraamde startersbehoefte gaan benaderen. Hierdoor zal de autonome huishoudensgroei (exclusief migratie) in een eindfase komt. Vergrijzing zorgt voor afnemende dynamiek op de woningmarkt Met het ouder worden neemt de verhuismobiliteit van huishoudens af. Rond de lege nestfase zitten huishoudens vaak op de top van hun wooncarrière en hun verhuisgeneigdheid is daarom relatief laag. Een belangrijke motivatie onder ouderen om te verhuizen is vaak het anticiperen op de komende levensfase met fysieke beperkingen of het alleen komen staan. Omdat de nieuwe generatie ouderen een hoog eigen woningbezit kent zal de sociale huursector, zeker in het licht van de nieuwe beperking van de doelgroep, een andere rol gaan vervullen.
:
ARCADIS
25
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afbeelding 20 Grondgebonden levensloopbestendige woningen
De marktsector zal zich meer moeten gaan richten op woonwensen van moderne ouderen die veel breder is dan de traditionele reflex van appartementen in centrumgebieden. Omdat ouderen binnen 10 jaar de dominante huishoudensgroep zijn, zullen zij in hoge mate oud worden in de bestaande wijken. Verwacht wordt dat woningaanpassing en zorg aan huis een steeds belangrijkere rol zal gaan spelen. Hierdoor blijven sociale buurtnetwerken in stand en wordt een overconcentratie van ouderen in dorpscentra voorkomen.
Afbeelding 21 Levensloopbestendige woonomgeving: extra brede trottoirs
2010-2020 overgangsfase van groeimarkt naar voorraadmarkt De periode 2010-2020 zien we dan ook als een overgangsfase van een (tot voor kort) dynamische sterk doorstromingsgerichte groeimarkt naar een (meer statische) voorraadmarkt, waarin woonbehoeften steeds meer door aanpassing van bestaande woningen en inrichting van de openbare ruimte worden opgevangen. De vergrijzing speelt hierbij een belangrijke rol: rond 2020 zal circa 47% van onze
26
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
huishoudens 60-plussers betreffen (nu 39%) die een veel lagere verhuismobiliteit kennen dan bijvoorbeeld de krimpende groep jonge gezinnen. In deze overgangsfase zullen, zoals het zich nu laat aanzien, de laatste grotere uitbreidingen van de woningvoorraad gerealiseerd kunnen worden. Het is daarbij zaak om de beschikbare uitbreidingsruimte te benutten om strategische tekorten in de bestaande voorraad op te heffen. Daarna zal dat vooral via aanpassing/vernieuwing van de bestaande voorraad gestalte moeten krijgen en dat is, zo leert de ervaring van de afgelopen jaren, veel lastiger.
3.3
DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELING
De toekomstige bevolking van Hellendoorn wordt bepaald door de natuurlijke groei van de bevolking en het verloop van de migratie. De natuurlijke groei op basis van geboorte en sterfte blijft de komende jaren positief, maar neemt wel geleidelijk af als gevolg van de vergrijzing. De verwachting is dat de natuurlijke groei, die het afgelopen decennium circa 100 personen per jaar bedroeg in 2010-2020 ongeveer zal halveren. De bevolkingsgroei zal net als nu dus in hoge mate worden bepaald door de migratie. Bepalend hiervoor zijn:
De regionale en lokale werkgelegenheidsontwikkeling.
Onze woonkwaliteit en de mate waarin we inspelen op de woonbehoeften van onze burgers.
De mate waarin de uitbreiding van de woningvoorraad synchroon loopt met de toename van woningbehoevende huishoudens en de kwalitatieve tekorten.
De werkgelegenheidsontwikkeling is sterk bepalend voor de migratie. De vooruitzichten zijn voor regio’s als Twente niet rooskleurig en er is dus geen vanzelfsprekende economische basis voor regionale migratiegroei. Dit geldt ook voor onze gemeente. De jaarlijkse groei in arbeidsplaatsen van 2%-3% is sinds 2009 tot stilstand gekomen en omgeslagen in lichte krimp in 2010, vooral door de teruggang in de bouwen de vervoersector. Hierbij past de kanttekening dat dit sterk conjunctuurgevoelige sectoren zijn. Ons economische beleid is erop gericht de economische basis van onze gemeente op peil te houden en waar mogelijk te versterken door behoud en versterking van de aanwezige werkgelegenheid, het verbeteren van de bereikbaarheid (o.a. Combiplan) en faciliteren van initiatieven voor nieuwe economie. Op het gebied van de woonkwaliteit hebben we de afgelopen jaren grote vooruitgang geboekt. De bouwprogrammering, die de afgelopen 10 jaar vooral gericht is geweest op inbreiding en kwaliteitsverbetering van bestaande woongebieden, zal de marktvraag evenwel op een breder terrein (ook uitlegplannen) en flexibeler (een woning op maat) moeten bedienen. Toekomstprognose 2020 Bij onze toekomstverkenningen in 2011 hebben wij gebruik gemaakt van de meest gangbare prognoses: Primos 2009 en CBS 2010. De provincie Overijssel hanteert in haar beleid de Primosprognose als vertrekpunt. Beide ramingen voorzien een daling van het inwonertal tussen 2010 en 2020: CBS circa -300, Primos circa -400. Ze gaan uit van substantiële migratieverliezen, waarmee de trend van de afgelopen jaren wordt gevolgd. Aangezien deze trend sterk beïnvloed is door ons kwaliteitsbeleid met een fors sloopprogramma, is te verwachten dat wij in de komende 10 jaar beter in staat zijn onze inwoners aan ons te binden. In de prestatieafspraken met de provincie (uitbreidingsbehoefte 2010-2015 405 woningen) is hier al rekening mee gehouden. Voor de periode 2015-2019 sluiten wij aan bij de door de provincie
:
ARCADIS
27
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
gehanteerde uitkomsten van de recent verschenen Primos 2011: toename 257 huishoudens. Dit resulteert in een huishoudensgroei van afgerond 660 woningen in de periode 2010-20206. Grote leeftijdsspecifieke verschillen Voor de woningbehoefte zijn de leeftijdsspecifieke effecten van de demografische ontwikkeling belangrijker dan de groei of krimp van het inwonertal.
Ontwikkeling aantal personen gemeente Hellendoorn 2000-2020 (Primos) Totaal 85-94 75-84 65-74 55-64
2010-2019
45-54
2000-2009
35-44 25-34 15-24 0-14 -1500
-1000
-500
0
500
1000
1500
Afbeelding 22 Bevolkingsontwikkeling en prognose: groei en krimp
Net als in 2000-2010 zal in de komende 10 jaar het aantal jonge kinderen 0-14 jaar licht blijven afnemen.Dit zal met name gevolgen hebben voor het basisonderwijs. De grote krimp in de leeftijdsgroepen 15-24 en 25-34 jaar van de afgelopen jaren (circa -1600) verdwijnt en komt uit op een lager niveau (circa -400). De komende 10 jaar zal vooral krimp optreden in de leeftijdsgroep 35-54 jaar (circa - 1700) waartoe vele gezinnen met opgroeiende kinderen behoren. Het aantal 55-64 jarigen, dat in 2000-2010 zeer sterk is gegroeid, blijft in omvang gelijk en het aantal 65-plussers neemt sterk toe nu de babyboomgeneratie met pensioen gaat. Vertaald naar huishoudens zien we, uitgaande van de Primosprognose, een wat minder sterke krimp in het aantal starters/jonge huishoudens (circa -200) en een sterke toename van de krimp onder 35-54 jarigen (circa -975). Ook hier een stabilisatie van het aantal huishoudens 55-64 jaar en doorgaande groei onder oudere huishoudens 65+ (circa + 1500). De groep die traditioneel verantwoordelijk is voor de vraag naar (middel)dure koopgezinswoningen krimpt. Dit zal niet zonder gevolgen blijven voor de inmiddels door de crisis ingezakte vraag in dit marktsegment. De groeimarkt zal veranderen in een verdringingsmarkt, waarbij de kwaliteit van het bestaande aanbod een belangrijke rol zal spelen in de aantrekkingskracht op woningzoekenden. Ook zal de krimp op termijn in een prijsdrukkend effect sorteren. De woningbehoefte van ouderen blijft sterk groeien. In hoeverre deze groei zich vertaalt in extra woningen specifiek voor senioren zal sterk afhangen van de toekomstige zorgarrangementen die aan huis worden geboden en de mate van geschiktheid van de eigen woning waardoor ouderen tot op hoge leeftijd in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Onze ambitie met de woonservicegebieden is erop gericht dit proces zoveel mogelijk te ondersteunen.
De uitkomsten van de nieuwe Primosprognoses 2011 bevestigt onze visie dat de prognose uit 2009 onvoldoende recht doet aan de demografische vooruitzichten van onze gemeente. In plaats van krimp van het inwonertal met 400 personen gaat de Primosprognose nu uit van een stabilisatie van het inwonertal tot 2020 rond 35.700 personen en een substantiële groei van het aantal huishoudens met 257 in 2015-2019 in plaats van 52. Net als het CBS gaat nu ook Primos na 2020 uit een substantiële groei van het aantal huishoudens (circa 300 in 2020-2024, CBS 185). 6
28
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
De verwachting is dat met de komst van de babyboomgeneratie de zelfredzaamheid en behoefte aan woonruimte onder ouderen sterk zal veranderen. Met name in de levensfase tot 75 jaar zal hun woonpatroon weinig meer verschillen van die van 45-59 jarigen. Werk wordt ingeruild voor vrije tijdsbesteding. Dit is een kans voor onze gemeente: ligging in een recreatief aantrekkelijk landschap op korte afstand van stedelijke centra. Demografische ontwikkelingen in de kleine kernen 2010-2020 In de kleine kernen Haarle (2.175 inwoners), Daarle (1.410 inwoners) en Daarlerveen (1.145 inwoners) is in de periode 2005-2009 sprake van een stabilisatie van het inwonertal. In Haarle is de bevolking licht afgenomen (-20) en in Daarle (+10) en Daarlerveen (+5) licht gegroeid. Haarle 2005 2010 2015 2020 Daarle 2005 2010 2015 2020
<15 15-29 30-44 45-59 60-74 75+ Totaal 440 380 470 465 330 110 2.195 440 315 405 510 365 140 2.175 384 305 315 540 397 188 2.129 317 320 251 514 434 208 2.044 <15 15-29 30-44 45-59 60-74 75+ Totaal 305 295 295 250 195 60 1.400 315 255 300 275 190 75 1.410 318 230 265 314 205 78 1.411 290 230 230 329 234 83 1.396
Daarlerveen<15 15-29 30-44 45-59 60-74 75+ Totaal 2005 220 225 270 250 125 50 1.140 2010 245 200 250 245 160 45 1.145 2015 244 200 205 260 192 34 1.135 2020 199 220 161 270 215 48 1.113
Afbeelding 23 Bevolkingsontwikkeling kleine kernen (Trendraming Arcadis)
De kernen kennen allemaal een beperkt migratieverlies van tussen 5 en 10 inwoners per jaar. Omdat Haarle wat sterker vergrijsd is dan Daarle en Daarlerveen compenseert de natuurlijke aanwas in deze kern het vertrek niet meer, waardoor het inwonertal krimpt. Dit zal de komende jaren bij trendmatige ontwikkeling van de migratie doorzetten, omdat de natuurlijke aanwas verder terugloopt en ook negatief wordt. Ook in Daarle en Daarlerveen loopt de natuurlijke aanwas langzaam terug, maar blijft nog positief. Bij een trendmatige migratieontwikkeling zal ook in deze kernen de bevolking (licht) krimpen doordat er meer mensen vertrekken dan er zich vestigen. In de kleine kernen wonen gemiddeld wat meer huishoudens in de gezinsfase en minder ouderen. De groep 65-plussers ligt in Daarle (14%) en Daarlerveen (11%) aanzienlijk onder het gemiddelde (17%), in Haarle (17%) rond het gemiddelde. Net als in de gemeente als geheel zien we ook in de kleine kernen een afname van de groep gezinnen met kinderen (30-44 en 0-14 jarigen) en een groei van het aantal ouderen. De ouderen in de kleinste kernen Daarle en Daarlerveen trekken op hogere leeftijd wat meer naar de grotere kernen dan die in Haarle.
:
ARCADIS
29
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
4
Woningbehoefte en woningbouwprogramma
Het woonbeleid zal in de komende jaren in het teken staan van het voorsorteren op de structurele demografische veranderingen, het voortzetten van het kwaliteitsbeleid en het inspelen op actuele marktontwikkelingen. In de komende 10 jaar, de planperiode van deze woonvisie, zal de natuurlijke bevolkingsgroei onder invloed van de ontgroening en vergrijzing geleidelijk aan afnemen. Het aantal huishoudens zal de komende 10 jaar nog blijven groeien. Het tempo wordt mede bepaald door de mate waarin wij er in slagen de woningzoekenden in onze gemeente te bedienen. Het afgelopen decennium hebben we zwaar ingezet op vernieuwing van onze dorpen en wijken en inbreidingsplannen. Hierdoor hebben we de vraag naar nieuwe gezinswoningen minder goed bediend dan veel buurgemeenten, waar meer gebouwd is in dorpsuitleggebieden. Hierdoor is onze migratiebalans verslechterd. Nu de resultaten van ons kwaliteitsbeleid geleidelijk aan zichtbaar worden en wij naast inbreiding ook weer bouwen in dorpsuitleggebieden zullen we beter in staat zijn om onze inwoners te binden. Dit gaat niet vanzelf, zeker niet op korte termijn als gevolg van de financiële crisis, en vraagt om een proactief behoeftegericht beleid, waarbij wij ons niet laten leiden door de waan van de dag. Anders gezegd de toekomstige woningbouw richten op strategische toevoeging aan de bestaande woningvoorraad. Dit hoeft niet altijd samen te vallen met de actuele tekorten die vooral het gevolg zijn van stagnerende doorstroming.
4.1
ACHTERGRONDEN BIJ DE WONINGBEHOEFTE
De woningbehoefte hebben wij benaderd door de woonprofielen van onze huishoudens en hun recente verhuisgedrag te verbinden met de demografische groeiverwachtingen van huishoudens in de verschillende levensfasegroepen. Levensfasegroep < 30 jaar starters/jonge huishoudens 30-44 jaar 45-59 jaar 60-74 jaar 75-plus Totaal
jonge gezinnen oudere gezinnen/emptynesters senioren ouderen
Koop
Huur
Totaal
478
305
783
2.746 3.347 2.752 1.113 10.436
604 812 819 739 3.279
3.350 4.159 3.571 1.852 13.715
% Huur
Aandeel aandeel in huur in koop 39% 9% 5% 18% 20% 23% 40% 24%
18% 25% 25% 23% 100%
26% 32% 26% 11% 100%
Afbeelding 24 Huisvestingssituatie gemeente Hellendoorn 2011
Om dit moment is 24% van de huishoudens huurder en 76% eigenaar-bewoner. In 2000 was dat 26% respectievelijk 74%. Tussen de verschillende levensfasen bestaan grote verschillen, samenhangend met mate van zelfredzaamheid en woningaanbod. Doordat in de komende jaren forse verschuivingen in
30
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
aantallen huishoudens per levensfasegroep optreden, zal ook de woningbehoefte en het verhuisgedrag veranderen.
Bewoning koopwoningen gemeente Hellendoorn 2.000 1.800 1.600 1.400
75+
1.200
60-74
1.000
45-59
800
30-44
600
<30
400 200
be dr ijf
20 030 0 ap p >= 30 0
<2 00
ap p
ap p
>= 20 0
<2 00 rij
rij
vr ij
vr ij <
30 0 30 040 0 vr ij >= 30 0 2^ 1 <2 50 2^ 1 >= 25 0
0
Afbeelding 25 Bezetting koopwoningen naar leeftijd in 2011
Demografisch perspectief7 Het aantal (gezins)huishoudens tot 55 jaar neemt tussen 2010-2020 verder af: een lichte krimp onder jonge huishoudens tot 35 jaar (circa -200) en een sterke toename van de krimp onder 35-54 jarigen (circa 975). Dit impliceert dat de afzet van gezinswoningen minder vanzelfsprekend is dan in het verleden. Anders gezegd: huishoudens die de gezinsfase ontgroeid zijn en willen doorverhuizen naar een andere woning of woonomgeving worden geconfronteerd met minder potentiële kopers. In geval van huurwoningen: er komt ontspanning in de traditionele gezinsbuurten.
Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Hellendoorn 2000-2020 (Primos) 85-94 75-84 65-74 55-64
2010-2019
45-54
2000-2009
35-44 25-34 15-24 -800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
1000
Afbeelding 26 Ontwikkeling aantal huishoudens 2000-2020
Onder de senioren zien we juist een (sterke) groei van het aantal huishoudens: stabilisatie van het aantal huishoudens 55-64 jaar en sterke groei oudere huishoudens 65+ (circa + 1500). Ook hier spelen nieuwe ontwikkelingen. De ‘’nieuwe’’ ouderen zijn de kinderen van de jaren ’50 en ’60, de babyboomers. Zij hebben door verschil in leefstijl en inkomen een ander wenspatroon dan de ouderen van weleer (sobere leefstijl en AOW/klein pensioen). Ze zijn in hoge mate zelfredzaam en zullen minder een beroep doen op
Deze gegevens zijn gebaseerd op Primos 2009. De recent verschenen Primos 2011 gaat uit van een wat kleinere krimp onder 25-54 jarigen. De trends in de verhoudingen tussen de verschillende leeftijdsgroepen blijven in grote lijnen onveranderd. 7
:
ARCADIS
31
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
de sociale sector. Verwacht wordt dat deze groep tot op hogere leeftijd, zeker zolang sprake is van samenwoning, behoefte zal houden aan ruimte en luxe die ze ook in de voorafgaande levensfase hadden. Kortom ze blijven in hun huidige woning wonen of kiezen voor een vergelijkbare woning in een andere woonomgeving (pensioenmigratie). Gevolgen financieel-economische crisis Onder invloed van de geschetste demografische ontwikkelingen neemt de doorstroming af omdat ouderen minder mobiel zijn dan jonge huishoudens die aan het begin van de wooncarrière staan. Dit is de afgelopen jaren versterkt door de financieel-economische crisis. De toegenomen onzekerheid over werk en inkomen leidt ertoe dat met name de wensdoorstromers voorzichtiger worden en pas verhuizen als de huidige woning verkocht is. Het gevolg is een afname van de doorstroming, waarvan met name de starters en jonge gezinshuishoudens de dupe worden. Mede hierdoor blijft de druk op de sociale huurmarkt op de korte termijn groot. Starters doen steeds meer een beroep op de huursector omdat het voor velen de enige mogelijkheid is om zelfstandig te gaan wonen. Het TWO bevestigt dit beeld: de verhuisgeneigdheid is de afgelopen jaren sterk gedaald van 34% naar 21% (binnen 5 jaar verhuizen) en van 20% naar 11% (binnen 2 jaar verhuizen). Doordat er recent een forse inhaalvraag onder ouderen is bediend door de oplevering van diverse appartementencomplexen, is de doorstroming onder oudere huishoudens in onze gemeente nog redelijk op peil gebleven. Gelet op de behoefte (zie 4.2.2) is het wel de vraag of de overige geprogrammeerde appartementen in het aangegeven tempo afgezet kunnen worden. Op de korte termijn lijkt sprake te zijn van verzadiging van de appartementenmarkt. In deze fase is de bouw van grondgebonden levensloopbestendige woningen naar verwachting meer kansrijk om de ouderenvraag te bedienen en de doorstroming te stimuleren. Op dit moment ervaren we nog geen grote problemen in de huursector. De wachttijden zijn nog te overzien, mede door de recente nieuwbouw (Buursink). Via verkoop van huurwoningen is er de komende jaren een blijvend aanbod van goedkope koopwoningen. We blijven de vinger aan de pols houden. Indien de Europese inkomensgrenzen gehandhaafd blijven, zullen we met marktpartijen moeten bezien welke alternatieven mogelijk zijn voor huishoudens die tussen wal en schip dreigen te raken.
Afbeelding 27 Gerenoveerde huurwoningen met uitstraling van koopwoningen
32
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Korte termijn vraag versus strategisch bouwen Als de doorstroming stokt komt de actuele marktvraag meer in het teken te staan van de behoefte van urgente woningvragers. Het is bij de bouwprogrammering zaak de actuele vraag steeds in het lange termijn perspectief te zien. Bouwen voor de directe vraag dient niet ten koste te gaan van het anticiperen op kwalitatieve tekorten op de langere termijn. Zeker nu we weten dat de behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad na 2020 terugloopt. Een aandachtgroep vormt de groeiende groep ouderen met een bovenmodaal inkomen die hun te grote (koop)woning willen inruilen voor een meer levensloopbestendige woning /appartement. De moeizame verkoop van recent gebouwde vrije sector appartementen duidt erop dat de tekorten in dit segment beperkt zijn. Wel dient te worden bedacht dat de crisis hierbij een rol speelt: men verhuist pas als de huidige woning verkocht is en dat gaat niet meer zo makkelijk. Ook speelt mogelijk een rol dat de keuze in dit marktsegment beperkt is en dat senioren ook andere woonvoorkeuren hebben dan appartementen, zoals grondgebonden woningen op voor ouderen aantrekkelijke locaties. Hier ligt een uitdaging voor de particuliere sector.
4.2
WONINGBEHOEFTE
4.2.1
KWANTITATIEVE UITGANGPUNTEN
De provincie gaat bij haar beleid uit van de Primosprognoses. In de prestatieafspraken 2010-2015 zijn wij overeengekomen om de op basis van Primos 20078 bepaalde woningbehoefte (215) met 190 te verhogen, omdat de prognose ‘’onvoldoende recht doet aan de lokale woningbehoefte’’. Dit betekent een uitbreiding van de woningvoorraad in de periode 2010-2015 met 405 woningen, circa 80 woningen per jaar, globaal de gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad in 2000-2009. Impliciet betekent dit dat ervan wordt uitgegaan dat de negatieve bevolkingstrend wordt omgebogen. Toekomstscenario’s Indien de met de provincie afgesproken uitbreiding van de woningvoorraad met 405 woningen in de periode 2010-2015 ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, zal de bevolkingsontwikkeling dus minder negatief uitpakken dan de prognoses aangeven. De gerealiseerde uitbreiding van de woningvoorraad in 2010-2011 (circa 259 woningen) wijst erop dat de marktopnamecapaciteit (nog) voldoende is. Hierbij past de kanttekening dat de afzet van koopappartementen onder druk staat en een fors deel van de nieuwbouw in de huursector is gerealiseerd. Indien de trend na 2015 doorzet zal de bevolkings- en huishoudenontwikkeling eerder in de richting van het CBS 2010 scenario (afgerond 300 woningen 2015-2019) dan van het Primos 2009 scenario (afgerond 50 woningen 2015-2019) uitkomen. Omdat met name de ontwikkeling van de migratie onzeker is, zijn drie scenario’s uitgewerkt die de bandbreedte voor de woningbehoefte 2010-2020 aangeven:
De actuele Primosprognose 2011 laat zien dat de prognose ten opzichte van 2007 en 2009 naar boven zijn bijgesteld. De Primosprognose 2011 laat voor de periode 2015-2019 een huishoudensgroei zien van 257 in plaats van 52 op basis van Primos 2009. Daarmee komt de prognose in de buurt van de CBS 2010 prognoses van 294 huishoudens in 20152019. 8
:
ARCADIS
33
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Scenario 1: 405 + 300 woningen = 705 woningen ( prestatieafspraken+ CBS prognose 2010, voor 20152020)
Scenario 2: 405+ 175 woningen = 580 woningen (prestatieafspraken + gemiddelde CBS en
Primosprognose 2009 voor 2015-2020) Scenario 3: 405 + 50 woningen = 455 woningen (prestatieafspraken + Primosprognose 2009 voor 20152020).
Scenario 2 kan ons inziens gezien worden als de ondergrens van de woningbehoefte tot 2020. Dat wil zeggen een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad 2010-2019 van minimaal rond de 60 woningen per jaar. Rekening houdend met de geactualiseerde Primosprognose 2011 gaan wij uit van een uitbreidingsbehoefte van 660 woningen voor de periode 2010-2019. Voor de korte termijn gaan wij ervan uit dat de actuele crisis ook de woningmarkt in onze gemeente raakt en het niet te verwachten is dat de trend in de uitbreiding van de woningvoorraad van de afgelopen twee jaar (2010-2011) op hetzelfde niveau doorzet. Daar staat tegenover dat wij de komende jaren profiteren van onze kwaliteitsimpulsen in de bestaande wijken en dorpscentra en beter dan in het recente verleden in staat zijn onze inwoners te binden. Bij ons programma voor de periode 2010-2019 gaan wij in het licht van bovenstaande uit van een benodigde uitbreiding van de voorraad met circa 660 woningen. Voor de daarop volgende periode 2020-2029 gaan wij, op basis van de Primos 2011 en CBS 2010 prognoses, uit van een uitbreidingsbehoefte van circa 300-400 woningen.
4.2.2
KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
De kwantitatieve woningbehoefte is op basis van woon- en verhuisprofielen profielen van onze inwoners vertaald in kwalitatieve behoefteramingen. Omdat de woonprofielen van toekomstige ouderen naar verwachting zullen veranderen in verband met andere leefstijlen en een betere pensioen- en vermogenspositie, zijn per scenario drie varianten met betrekking tot de ontwikkeling van huur- en koop doorgerekend:
Bij variant 1 is er nog een forse behoefte aan (sociale) huurwoningen. Dit hangt vooral samen met de vergrijzing en de veronderstelling dat ouderen in gelijk mate een beroep doen op de huursector als nu.
Bij variant 2 kan de huursector in omvang globaal gelijk blijven/licht groeien. Ouderen blijven langer in hun koopwoning wonen. Het aantal ouderen in een huurwoning blijft globaal gelijk, maar omdat een substantieel deel nu nog in een gezinswoning of verouderde seniorenwoning woont zal het aandeel meer levensloopbestendige woningen en moderne seniorenwoningen moeten toenemen. Bij toevoeging door nieuwbouw ontstaat ruimte voor verkoop van bestaande gezinswoningen.
Bij variant 3 doen ouderen minder dan nu een beroep op de huursector. Hierdoor kan de huurvoorraad met 200-250 gezinswoningen afnemen en zal de uitbreiding van het aantal levensloopbestendige woningen minder groot behoeven te zijn dan in de voorgaande varianten .
Wij vinden dat, gelet op de huidige marktvooruitzichten, variant 2 het meest reële toekomstbeeld schetst.
34
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Woningbehoefte gemeente Hellendoorn 2010-2020 1000 800 600 400 200 0 -200 -400
Scenario 1 v1
Scenario 1 v2
Scenario 1 v3
Scenario 2 v1
Scenario 2 v2
Scenario 2 v3
Scenario 3 v1
Scenario 3 v2
koop
381
644
901
279
542
799
177
440
697
huur
324
61
-196
301
38
-219
278
15
-241
totaal
705
705
705
580
580
580
455
455
456
koop
huur
Scenario 3 v3
totaal
Kwalitatieve woningbehoefte gemeente Hellendoorn 2010-2020 scenario 2, variant 2
rij
V
V
rij
st aa st nd aa < n 3 V d 3 00k rij st 00aa 40 n 0 2^ d > k 1 4 ka 00 2^ p < k 1 ka 250 p k > 25 R 0 ij < k A 2 pp R 00 A art ij > k em pp 20 ar te ent 0k m e < A pp nt 20 ar 20 0k te 0 m -3 en 00 k t H Bed > 3 uu 0 r ij 0 r gr fsw k on o dg nin H uu eb g r ap on pa de rte n H me uu H nt uu r s r m en ar i kt or se ct or
160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60
Afbeelding 28 Kwalitatieve woningbehoefte 2010-2019
Kwalitatieve samenstelling Doorrekening van deze variant 2 voor de drie groeiscenario’s laat de volgende verdeling van de uitbreiding van de woningvoorraad naar huur en koop in de periode 2010-2019 zien (in afgeronde aantallen):
Scenario 1: 705 woningen, waarvan koop 640 woningen, huur 60 woningen
Scenario 2: 580 woningen, waarvan koop 540 woningen, huur 40 woningen
Scenario 3: 455 woningen, waarvan koop 440, huur 15 woningen
Zoals hiervoor aangegeven gaan wij ervan uit dat scenario 2 de ondergrens vormt voor de woningbehoefte tot 2020 en wij bij de programmering uitgaan van een uitbreidingsbehoefte van 660 woningen. Dit betekent dat de sociale huursector nauwelijks meer hoeft te groeien. Gelet op het veranderende huurdersprofiel (effecten vergrijzing) moet er wel een kwaliteitsslag worden gemaakt: meer moderne levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. Tussen 2010 en 2020 circa 100 woningen in het segment verzorgd wonen en circa 150-200 woningen geschikt voor ouderen9. Daar komt nog bij dat een aantal verouderde seniorenwoningen gemoderniseerd of vernieuwd moet worden.
Als het beroep van ouderen op de huursector gelijk zou blijven zouden er tot 2020 circa 300 voor ouderen geschikte minimaal gelijkvloerse woningen bij moeten komen door verbouw/aanpassing en nieuwbouw. De verwachting is dat dit aantal lager zal liggen omdat meer ouderen zelfredzaam worden, zie ook 4.3.1. 9
:
ARCADIS
35
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
De netto uitbreiding van de woningvoorraad kan vrijwel geheel in de koopsector worden gerealiseerd. Bij een ‘’normale’’ doorstroming zal de strategische uitbreiding van de koopsector de volgende kwalitatieve samenstelling behoeven10:
60% vrijstaand: 15% tot € 300.000, 25% € 300.000 - € 400.000 en 20% > € 400.000.
15% 2^1 kap: 10% tot € 250.000 en 5% > € 250.000.
25% appartementen: 5% tot € 200.000, 15% € 200.000 - € 300.000 en 5% > € 300.000.
De bestaande woningvoorraad genereert in dat geval voldoende aanbod in het goedkopere segment rijwoningen. De behoefte aan appartementen is in 2010 en 2011 reeds grotendeels gerealiseerd. Uitdaging bij de bouw van grondgebonden woningen in de koopsector is om ook in dit marktsegment meer accent te leggen op levensloopbestendig bouwen of in ieder geval aanpasbaar bouwen, zodat ze later eenvoudig omgebouwd kunnen worden tot woningen met een gelijkvloerse woonsituatie. Omdat de doelgroep voor de sociale huursector is beperkt en het niet voor alle huishoudens met een bovenmodaal inkomen is weggelegd om bij een volgende stap in de wooncarrière een koopwoning te betrekken, kan (een tijdelijke) vergroting van het huuraanbod in de marktsector een oplossing bieden. Hiermee kan bovendien leegstand in nieuwe opgeleverde koopwoningen (bijvoorbeeld als het aanbod door de omvang van het bouwplan de actuele marktopnamecapaciteit te boven gaat) worden tegengegaan. De behoefte aan huurwoningen in het vrije marktsegment was in het verleden niet groot en er is dan ook weinig aanbod in dit segment. Wij zullen de ontwikkelingen in overleg met marktpartijen nauwlettend blijven volgen. Lange termijn behoefte versus korte termijn vraag De actuele marktsituatie is evenwel dat de doorstroming stagneert als gevolg van de financiële crisis en de onzekere toekomstverwachtingen onder grote groepen woonconsumenten. Dit betekent dat de woningvraag op de korte termijn verschuift naar de marktsegmenten die in trek zijn bij starters: goedkope koopwoningen en huurwoningen. Vraaggericht bouwen betekent in dit geval dat gebouwd gaat worden in marktsegmenten die we in voldoende mate hebben, maar nu door de stagnerende doorstroming geen voldoende aanbod generen. Wij zullen, gelet op de langere termijn behoefte, hierbij terughoudend opereren. Dit om te voorkomen dat wij, als de markt weer aantrekt, onvoldoende bouwmogelijkheden over hebben om de strategische tekorten op te vullen. Goedkoop bouwen wordt in principe alleen mogelijk in CPO formules, met een sterke eigen verantwoordelijkheid van potentiële nieuwe eigenaarbewoners. Verkoop van huurwoningen door de woningstichting is ons inziens de beste optie om het aanbod goedkope koopwoningen te vergroten. Hiervoor is doorstroming gewenst. Om meer dynamiek in de markt te brengen gaan wij samen met de woningstichting onderzoeken in hoeverre de bouw van levensloopbestendige huurwoningen kan worden versneld, mogelijk met de optie een deel hiervan op de langere termijn te verkopen, aangezien er in de toekomst nauwelijks groei in het sociale huursegment wordt voorzien. Hiermee kan worden ingespeeld op de vergrijzing, wordt de doorstroming gestimuleerd en ontstaat meer ruimte voor verkoop van huurwoningen.
Tussen goedkoop vrijstaand en dure 2^1 kap is in de praktijk sprake van uitwisselbaarheid, afhankelijk van locatie en uitrustingskwaliteit. 10
36
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
4.3
AANDACHTSGROEPEN EN THEMA’S
4.3.1
WONEN, WELZIJN EN ZORG
Meeste ouderen zijn zelfredzaam Met de groei van het aantal ouderen dringt ook het besef door dat ouderen niet meer synoniem zijn met zorg en ondersteuning. Dat is feitelijk allang niet meer zo. Het overgrote deel van de ouderen is zelfredzaam. Daarom is in het kader van het WWZ-beleid gekozen voor woonservicegebieden in plaats van woonzorggebieden. Van de ruim 6.000 65-plussers in onze gemeente wonen er nu circa 600 in een zorginstelling (beschermd wonen) of zelfstandig in een voorziening voor verzorgd wonen. Daarnaast zijn er circa 900 specifieke seniorenwoningen in de huursector. Dit betekent dat circa een kwart van de 65plussers beschermd, verzorgd of geschikt woont. Drie kwart woont dus in een al dan niet aangepaste reguliere woning.
Afbeelding 29 Groei aantal ouderen 2000-2020
Zorgbehoefte groeit Desalniettemin zal met de vergrijzing, en zeker nu ouderen ook steeds ouder worden, de zorgbehoefte toenemen. Het aantal 65-74 jarigen neemt tussen 2010-2020 met 35% toe (1.200 personen) en het aantal 75-plussers met 30% (825 personen). De behoefte aan intramurale plaatsen (nu circa 450) is voldoende tot 2020. Wel zal sprake zijn van een verschuiving naar cliënten met een zwaardere indicatie. Met name de groep mensen met dementie groeit fors. Een groot deel van de lichtere zorg zal in de toekomst door middel van verzorgd of geschikt wonen moeten worden opgevangen. De extra behoefte aan verzorgd wonen wordt geraamd op circa 100 tot 2020.
:
ARCADIS
37
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afbeelding 30 Zorgcentrum Hoge Es
Op dit moment woont 10% van de huishoudens 65-74 jarigen en 30% van de huishoudens 75-plus in een voor ouderen geschikte huurwoning. Met het toenemen van het aantal oudere huishoudens (750 huishoudens 65-74 jarigen, 730 huishoudens 75+) zal ook de behoefte aan dit type woning toenemen. Bij een gelijkblijvend beroep op geschikte huurwoningen zou deze voorraad met circa 300 moeten groeien. Omdat het eigen woningbezit onder aankomende ouderen groter is en de doelgroep van de huursector (Europese richtlijn, inkomen tot € 34.085) wordt beperkt zal de behoeftegroei verhoudingsgewijs evenwel minder groot zijn. Mensen met een beperking De opvang van ouderen met zorg/verpleegbehoefte wordt door de zorg/verpleeghuizen uitgevoerd. Daarnaast wordt in onze gemeente voorzien in de opvang van jongere mensen met verstandelijke of psychische beperkingen. Wij streven ernaar om mensen met een verstandelijke of psychische beperking die een binding hebben met de gemeente Hellendoorn, van passende woonruimte te voorzien. Hiervoor is samenwerking tussen alle partijen nodig. Verspreid in de gemeente zijn op dit moment op zes locaties ruim 200 zorgwoningen in kleinschalige woonvormen beschikbaar. In samenspraak met zorgaanbieders als Stichting Philadelphia Zorg, InteraktContour, Stichting De Parabool, Baalderborg Groep, De Twentse Zorgcentra, Aveleijn, RIBW Twente en Woningstichting Hellendoorn wordt de behoefte nauwlettend gevolgd en waar nodig nieuwe voorzieningen voor deze doelgroep gecreëerd. Lopende initiatieven voor nieuwe voorzieningen bijzondere doelgroepen zijn:
38
•
Dahliastraat (14 eenheden voor mensen met niet-aangeboren hersenletsel).
•
De Gagel (12 appartementen voor mensen met verstandelijke beperking).
•
Locatie Spoortheater.
•
Hexelerweg (12 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking).
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Plannen Recent zijn in het centrum van Nijverdal de projecten Nieuw Dunant (105 koopappartementen) en Buursink (50 appartementen , 47 sociale huur en 3 vrije sector huur) opgeleverd. Hiermee is het aanbod gelijkvloerse woningen fors uitgebreid en een flinke stap gezet in het voorzien in de behoefte van ouderen. Wel is te verwachten dat uitbreiding van het aanbod met in één keer ruim 150 woningen boven de actuele marktopnamecapaciteit ligt, zeker in de koopsector en de afzet enige tijd zal vergen. In de huursector zijn diverse plannen in voorbereiding die voor een belangrijk deel gebouwd worden voor ouderen en mensen met beperking, maar ook voor starters: • WOP De Blokken: 12 levensloopbestendige woningen (Roemer Visscherstaat – Jan Luykenstraat, realisatie 2012) en vervangende nieuwbouw 27 verouderde seniorenwoningen (Westzone, realisatie 2013-2014). • Dahliastraat: 38 appartementen nabij De Parallel (vervangende nieuwbouw) waarvan 24 zorgappartementen en 14 voor cliënten van InteraktContour voor mensen met niet aangeboren hersenletsel. Realisatie 2013. •
Locatie Papaverstraat: 7 grondgebonden levensloopbestendige woningen (vervangende nieuwbouw). Realisatie 2014.
•
Hellendoorn Noord: 12 grondgebonden levensloopbestendige woningen.
• Plan Gagel: 22 appartementen, waarvan 10 voor starters en 12 voor cliënten van de Baalderborggroep, mensen met een verstandelijke beperking. Realisatie 2012. Bij de huisvesting, maar ook bij de inrichting van de woonomgeving vormt veiligheid een belangrijk aandachtspunt voor met name kwetsbare groepen als hoogbejaarden en mensen met een beperking. Wij vinden het belangrijk dat dit bij planontwikkeling voldoende aandacht krijgt.
4.3.2
DOELGROEPENBELEID
Statushouders Alle gemeenten hebben, op basis van hun inwoneraantal, een wettelijk verplichte taak tot huisvesting van statushouders. Elk half jaar krijgt de gemeenten een nieuwe taakstelling. Samen met Woningstichting Hellendoorn spannen wij ons in om deze taakstelling te realiseren. Het huisvesten van deze doelgroep is geen eenvoudige zaak. De meeste statushouders zijn alleenstaanden, terwijl de meeste huurwoningen bedoeld zijn voor grotere huishoudens en het mutatie-aanbod daardoor beperkt is. Bovendien zijn landelijke gemeenten als Hellendoorn minder populair bij de statushouders. Regio Twente ziet op grond van de huisvestingswet toe op de Twentse gemeenten dat zij huisvesting realiseren voor statushouders. Dankzij een goede samenwerking tussen gemeente en Woningstichting Hellendoorn is een in het verleden opgelopen achterstand ingelopen en is de taakstelling voor 2010 en 2011 volledig ingevuld. Woonwagenbewoners In onze gemeente zijn in totaal 12 woonwagenstandplaatsen. De capaciteit is voldoende voor de eigen behoefte. Met name onder de oudere bewoners zien we dat de belangstelling voor een reguliere woning toeneemt. Samen met de woningstichting volgen wij de ontwikkelingen in en de behoeften van de woonwagengemeenschap net zoals bij ander aandachtgroepen.
:
ARCADIS
39
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Starters Starters op de woningmarkt (huur en koop) bestaan voornamelijk uit alleenstaanden en jonge paren die voor het eerst zelfstandig willen wonen. De omvang van de groep jonge huishoudens tot 30 jaar, waartoe de meeste starters behoren, is de afgelopen 10 jaar afgenomen van circa 1300 tot circa 800. Dit is een daling van bijna 40%, groter dan in de vorige woonvisie voorzien. In de eerstkomende jaren zal het aantal starters nog licht afnemen, om zich daarna te stabiliseren op een niveau van circa 150 per jaar. Het segment eengezinswoningen in de gemeente Hellendoorn is nog altijd het meest populaire segment onder deze woningzoekenden. Het feit dat circa 60% van de huishoudens tot 30 jaar in een koopwoning woont duidt erop dat startende huishoudens bovendien bij voorkeur een woning kopen. De crisis heeft nog geen effect gehad op het eigen woningbezit onder jonge huishoudens. Koopstarters ondervinden echter steeds meer de gevolgen van de strengere hypotheekeisen en de stagnerende doorstroming waardoor minder voor deze groep betaalbare koopwoningen op de markt komen. Door de stagnerende prijzen (geen ’automatische’ vermogensgroei) en onzekere perspectieven op werk worden de starters op de koopmarkt bovendien voorzichtiger en stellen de koopwens uit. Het is de verwachting dat, zolang de crisis aanhoudt, de druk van starters op de huursector zal toenemen. Wat geldt voor starters geldt ook voor huurders die willen doorstromen naar een koopwoning. Daardoor komen er minder huurwoningen beschikbaar, terwijl de huursector door de crisis voor steeds meer jongeren de eerste opstap is naar de woningmarkt. Tevens moeten starters steeds vaker concurreren met andere belangstellenden voor huurwoningen, waaronder de zogeheten semi-starters. Dit zijn vooral alleenstaanden, die door echtscheiding met hoge urgentie een beroep doen op de huursector. Ons beleid gericht op de bouw van levensloopbestendige woningen biedt in dit verband wel soelaas. De doorstromende ouderen maken gezinswoningen vrij die extra aanbod vormen voor o.a. starters en jonge doorstromers uit de jongerenappartementen.. Een goed voorbeeld is de doorstroming die de oplevering van het complex Buursink met 50 appartementen heeft opgewerkt. In de periode van toewijzing van de nieuwe appartementen is sprake van een forse toename van het aantal mutaties in eengezinswoningen, jongerenappartementen en ook in andere seniorenappartementen. Daarnaast zijn ook de nodige koopwoningen voor nieuwe bewoners beschikbaar gekomen. Woningtype
Eengezinswoningen (18+) Appartementen (18+) Jongerenappartementen (<23) Seniorenwoningen (55+) Seniorenappartementen (55+) Totaal mutaties
Mutaties huurwoningen Ws. Hellendoorn Mutaties 2010-2011 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw '10 '10 '10 '10 '11 '11 '11 '11 totaal gem kw. 18 19 25 27 37 20 27 26 199 25 3 1 1 3 1 50 7 1 67 8 8 9 6 7 6 11 13 10 70 9 6 8 3 5 7 3 9 2 43 5 6 8 3 5 12 11 10 9 64 8 41 45 38 47 63 95 66 48 443 55
Afbeelding 31 Mutaties in woningbestand Woningstichting Hellendoorn
De woningbehoefte van starters staat door de marktontwikkelingen sterk in de aandacht. De huisvesting van deze groep wordt als een beleidsprioriteit gezien. Indien de starters niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien, ligt hier primair een taak voor de woningstichting. Doordat er als gevolg van de stagnerende doorstroming minder betaalbare koopwoningen beschikbaar komen neemt de roep om betaalbare starterswoningen te bouwen toe. De bouw van grote aantallen betaalbare koopwoningen is strategisch gezien ongewenst. Nu en in te toekomst is het overgrote deel van onze inwoners aangewezen op een plek in de bestaande voorraad. In de bestaande voorraad is momenteel voldoende aanbod voor starters. Ook in huidige nieuwbouwplannen zijn en worden starterswoningen aan de voorraad toegevoegd. Voorbeelden zijn Hellendoorn Noord, Daarlerveen Zuid en CPO-projecten in
40
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Kruidenwijk Zuid en Daarle West. Toevoegen van meer betaalbare koopwoningen in nieuwe plannen kan op korte termijn bijdragen aan het oplossen van het startersprobleem, maar is op lange termijn contraproductief, omdat de voorraad te veel wordt afgestemd op de laagste inkomensgroepen/ huishoudens aan het begin van de wooncarrière. De voorraadopbouw is meer gediend met de bouw van koopwoningen in het middensegment en nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen. Woningen die op hun beurt zorgen voor meer doorstroming in de betaalbare delen van de woningvoorraad, waar ook starters van kunnen profiteren. Ook het verkoopprogramma van de woningstichting draagt bij aan vergroting van het aanbod betaalbare koopwoningen. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Om iets te doen aan de koopwens van starters zijn een aantal kleinschalige CPOprojecten (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) geïnitieerd. Hierbij koopt een groep mensen bouwkavels van de gemeente en treedt zelf op als ontwikkelaar om de stichtingskosten van de woningen te verlagen. Dit is een mogelijkheid voor mensen die een woning op maat willen, maar voor wie het reguliere particuliere opdrachtgeverschap niet betaalbaar is. In Kruidenwijk Zuid is een CPO-project van 9 woningen voor starters inmiddels met succes afgerond. Ook in Daarle West zijn 4 woningen gebouwd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. In Haarle en Marle worden de mogelijkheden voor een CPO-project onderzocht.
Afbeelding 32 CPOwoningen Daarle West
Startersregeling Om het voor mensen met een beperkt budget makkelijker te maken om voor het eerst een huis te kopen, hebben wij in 2007 de startersregeling ingesteld. Een starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van een woning en het maximale bedrag dat een starter op basis van inkomen bij de bank kan lenen. De hoogte van de starterslening is afhankelijk van inkomen, de prijs van het huis (max. € 180.000,-) en de bijkomende kosten. Er kan maximaal 20% van de totale kosten voor het in eigendom krijgen van de woning worden geleend met een maximum van € 40.000,- De eerste drie jaar is de starterslening renteloos en aflossingsvrij. In de periode 2007 t/m 2011 zijn 54 leningen verstrekt , ongeveer 11 per jaar. Medio 2011 was het fonds uitgeput. Het gemiddelde leenbedrag was € 30.292,51. Per 1-1-2012 wordt door de gemeente € 200.000 in het fonds gestort en de provincie stelt per 1-1-2012 een budget beschikbaar voor 50% cofinanciering. Hierdoor is er vanaf 1-1-2012 weer budget beschikbaar voor minimaal 10 leningen.
:
ARCADIS
41
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
4.3.3
RUIMTELIJKE EN ARCHITECTONISCHE KWALITEIT
Wonen is gekoppeld aan ruimte: de straat, de buurt, de wijk en het dorp. Woonkwaliteit is naast de kwaliteit van de woning en de sociale kwaliteit van de buurt ook afhankelijk van de mate waarin de openbare ruimte en de onderhoudskwaliteit van de verschillende onderdelen ervan (straat, groen, straatmeubilair) tegemoet komt aan de wensen van de bewoners. De ervaren ruimtelijke kwaliteit hangt sterk samen met de (individuele) waardering van de inrichtingsprincipes die tijdens de aanleg van een wijk door architecten en stedenbouwkundigen zijn gehanteerd.
Afbeelding 33 Woonomgevingsverbetering Margrietstraat ,Nijverdal
De woonsfeer in kleine organische gegroeide kleine kernen verschilt sterk van die in de planmatige aangelegde wijken in de grotere kernen. De één houdt van de strak opgezette en overzichtelijke jaren ’60 buurten, anderen zweren bij de knusheid van de hofjesverkaveling van de jaren ’70 wijken. De laatste jaren zien we dat (sociale) veiligheid, levensloopbestendigheid (ouderenvriendelijke woonomgeving) en duurzaamheid belangrijker worden. We hebben dat bij de herstructurering van De Blokken ervaren. Na de omvorming tot woonerven in de jaren ’70 is de inrichting van de wijk weer terug bij de strakke jaren ’60 ‘’stoep-straat’’ opzet in een eigentijdse vorm met voldoende parkeerruimte, extra brede trottoirs zodat ook ouderen goed en veilig uit de voeten kunnen en beter gesitueerde en uitgeruste ontmoetingsruimten in het openbare gebied. Ondanks de in de tijd verschuivende accenten bij de ruimtelijke inrichting van woongebieden zijn er ruimtelijke inrichtingsprincipes die door de jaren heen belangrijk worden gevonden. Het is goed bij de ontwikkeling van nieuwe buurten en bij herstructurering van bestaande buurten deze principes in acht te nemen. Uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit zijn de volgende punten van belang:
42
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Aandacht voor de menselijk schaal en herbergzaamheid. Kleinschaligheid, compactheid en beslotenheid zijn kernkwaliteiten, die ook vertrekpunt zijn voor nieuwe plannen.
Eenheid in verscheidenheid binnen een robuust raamwerk. Hierbij wordt gestreefd naar heldere en duurzame hoofdstructuren (wegen en groen), met daarbinnen (woon)clusters met een meer vrije invulling overeenkomstig actuele bewonerswensen ten aanzien van zaken met een verhoudingsgewijs kortere levenscyclus. Deze benadering is een belangrijk vertrekpunt bij onze integrale wijkvernieuwing.
Identiteit, cultuurhistorie en historisch besef: benutten van cultuur-historische elementen en patronen, plekken en gebouwen. Onze industriële traditie vormt een belangrijk aandachtspunt bij de stedelijke vernieuwing. Zo is in het kader van WOP De Blokken de watertoren en bijbehorende waterbehandelingsinstallatie gerestaureerd en vormt nu een karakteristiek oriëntatiepunt in Nijverdal.
De bij bedrijfsbeëindiging vrijkomende agrarische bedrijven vormen een aandachtpunt in het buitengebied. Voorkomen moet worden dat verpaupering optreedt en daarmee de landschappelijke kwaliteit wordt aangetast. Herbestemming is de beste remedie, waarbij wonen en kleinschalige en ambachtelijke bedrijvigheid het meest voor de hand liggen. Met het project Rood voor Rood wordt hier actief aan gewerkt.
Relatie landelijk en verstedelijkt gebied: vormgeving van de overgang van de uitbreidingsplannen (Hellendoorn Noord, Kruidenwijk Zuid, Daarle West, Daarlerveen Zuid en Op ‘n Kappertskaamp (Haarle) naar het omliggende landelijke gebied. Innovatieve woonconcepten De gemeente ondersteunt nieuwe innovatieve woonconcepten. Voorbeelden hiervan zijn het bouwen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (zie bladzijde 41) en flexibel bouwen. Flexibel bouwen betekent toekomstbestendig bouwen. Bijvoorbeeld een bouwwerk dat duurzaam is omdat de draagconstructie en gevel generaties lang meegaan, zodat het gevelaanzicht hetzelfde blijft, maar het gebouw van binnen flexibel is in te delen. Daarnaast bestaan er innovatieve woonconcepten op het gebied van zorg en welzijn. Voorbeelden hiervan zijn clusterwonen en huizen in combinatie met diensten en zorg.
Afbeelding 34 Rood voor Rood project
:
ARCADIS
43
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Rood voor Rood Woningbouw in het kader van de regeling Rood voor Rood met gesloten beurs betreft woningbouw in het landelijk gebied waarbij landschap ontsierende agrarische gebouwen plaats maken voor burgerwoningen. Hiermee wordt beoogd de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te verbeteren. Per 13 december 2010 is voor 17 woningen de procedure afgerond. Verder waren er 7 woningen in procedure. Voor 4 woningen zijn verzoeken ingediend en wordt voor 10 woningen nog een verzoek verwacht. De nieuwbouw dient in principe op de sloopkavel plaats te vinden. In bepaalde situatie is compenserende bouw mogelijk op andere plekken, bijvoorbeeld bij de ligging in een landbouwontwikkelingsgebied. Deze compensatiewoning dient in beginsel aan de rand van de kern van de te slopen bedrijfsbebouwing plaats te vinden. Het overgrote deel (18) van de 24 woningen in (afgeronde) procedure is op de slooplocatie gebouwd, 2 in het eigen dorp en 4 in een ander dorp. Cultuur-historisch verantwoord bouwen Een geslaagd voorbeeld van het thema ‘identiteit, cultuurhistorie en historisch besef’ is De Hoornbloem in Nijverdal. Dit project won de prijsvraag van het Architectuurdebat 2009 met als thema ‘buurten’. Het ging om een prijsvraag op het gebied van architectuur tussen vier Twentse gemeenten, namelijk Hof van Twente, Rijssen-Holten, Wierden en Hellendoorn. De prijs is gewonnen door onze gemeente. Volgens de jury is met name de verbinding van oude bebouwing met nieuwe bebouwing bijzonder geslaagd. Een ander voorbeeld van historisch verantwoord bouwen is het Medisch Centrum Hellendoorn dat bij de molen in Hellendoorn wordt gebouwd, in de stijl van de molen.
Afbeelding 35 Behoud cultuurhistorisch erfgoed: Medisch Centrum Hellendoorn
4.3.4
LEEFBAARHEID EN DAGELIJKSE LEEFOMGEVING
Bij wonen gaat het bij de leefbaarheid vooral om de beleefde kwaliteit van de woonomgeving, de sociale veiligheid en de mogelijkheden voor participatie van burgers bij veranderingen in hun woonomgeving. In 2004 en 2007 zijn leefbaarheidsonderzoeken gehouden om een beeld te krijgen hoe onze burgers de leefbaarheid ervaren. In 2012 zal het volgende onderzoek plaatsvinden. Leefbaarheid als belevingskwaliteit Een leefbare wijk of een leefbaar dorp betekent ‘goed wonen en goed leven’. Wat goed wonen en leven is, is evenwel niet voor iedereen gelijk. De door bewoners ervaren leefbaarheid is het geheel van de
44
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
waardering van de kwaliteit van verschillende aspecten, zoals de woning, de inrichting van de straat, het zich thuis voelen in de buurt, de veiligheid, de aanwezigheid van voorzieningen etc. Het belang van de verschillende aspecten varieert tussen huishoudens in de verschillende levensfasen. Gezinnen met kinderen zullen meer waarde hechten aan goed basisonderwijs, dan huishoudens zonder kinderen. Tweeverdieners die de woning vooral als uitvalsbasis gebruiken, zullen minder belang hechten aan een sociaal buurtleven dan huishoudens, die voor hun welzijn sterker gericht zijn op de directe omgeving. De aanwezigheid van een zorgsteunpunt is juist weer voor ouderen van belang voor de leefbaarheid, terwijl jongeren behoefte hebben aan ontmoetingsplekken en ruimte voor sport en spel. Doordat leefbaarheid sterk samenhangt met de leefstijlen van verschillende bewonersgroepen is inzicht in de met die leefstijlen samenhangende woon- en leefbehoeften van groot belang. Leefbaarheid als meedoen en verantwoordelijkheid nemen Bij goed wonen en leven gaat het ook om de sociale cohesie, de betrokkenheid bij de wijk of het dorp en het zelfregulerende vermogen van bewoners. Daarnaast is ook de kwaliteit van de communicatie tussen de gemeentelijke afdelingen, de woningstichting, andere professionals in de wijk (wijkagent, onderwijskrachten, jongeren/opbouwwerk, welzijnswerker) en de bewoners van belang. Bij herstructureringsprojecten en integrale wijkvernieuwing dient actieve participatie van bewoners centraal te staan. Hierbij is het van belang draagvlak te creëren voor duurzame lange termijn oplossingen, die niet altijd gelijk op gaan met korte termijn wijkbelangen. Aandachtpunt is ook het op peil houden van de leefbaarheid tijdens wijk- en dorpsvernieuwing. Bijvoorbeeld door goede afspraken te maken over veiligheid, het voorkomen van vandalisme, het beperken van overlast van werkverkeer etc. Ook wijk- en dorpsbeheer na vernieuwing dient aandacht te krijgen om het effect van vernieuwing te bestendigen. Naast de direct aan de fysiek-ruimtelijk ingrepen verbonden leefbaarheidactiviteiten vormen ook sociale actieprogramma’s gericht op achterstandsbestrijding, het voorkomen van vereenzaming en het meedoen aan de samenleving belangrijke aspecten van leefbaarheid
Afbeelding 36 Wijkbewoners in actie
Met de campagne ‘Hellendoorn in Actie!’ (2006-2008) hebben wij beoogd noaberschap en omzien naar elkaar als belangrijke sociale tradities ook in deze moderne tijd van individualisering en mondialisering (internet) weer vorm en inhoud te geven. Uit de leefbaarheidsenquête 2007 blijkt dat een grote meerderheid (92%) van de Hellendoornse bevolking blijk geeft van een gevoel van verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid en sociale kwaliteit van de buurt. Op de vraag wat inwoners van gemeente Hellendoorn het liefst voor de buurt zouden doen, blijkt dat de voorkeur gaat naar het helpen van buren, dus dichtbij en concreet.
:
ARCADIS
45
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Om vereenzaming van ouderen tegen te gaan worden diverse initiatieven genomen. Een belangrijk instrument vormen de socioruimtes die de woningstichting bij een aantal ouderencomplexen heeft gerealiseerd. In het kader van de wijkservicegebieden krijgen de zorgcentra een nadrukkelijke buurtfunctie, o.a. grand café/buurtrestaurant. De lerende gemeenschap Uit de campagne Hellendoorn in Actie! is de Lerende Gemeenschap (LG) voortgevloeid. De Lerende Gemeenschap pakt actuele vraagstukken aan vanuit een andere manier van denken en werken: niet vanuit regels en gewoonten, maar vanuit behoeften en mogelijkheden. Het gaat in de Lerende Gemeenschap om vraagstukken die eigenlijk alleen zijn aan te pakken wanneer iedereen samenwerkt: inwoners, welzijnsinstellingen, overheid, vrijwilligers, ondernemers, verenigingen. In 2010 ontwikkelde de LG zich vooral achter de schermen. In 2011 is daar verandering in gekomen: vanaf 12 mei is de LG zichtbaar als Hellendoorn Samen, Platform van en voor maatschappelijk betrokken Hellendoorners. www.hellendoornsamen.nl
4.3.5
DUURZAAM WONEN
De manier waarop we wonen kan een belangrijke bijdrage leveren aan duurzaamheid en de klimaatdoelen zoals die o.a. in de EU voor 2020 zijn geformuleerd. Belangrijk thema’s waarop wij inzetten zijn duurzame stedenbouw, energiebesparing (woningisolatie) en duurzaam waterbeheer (afkoppeling hemelwater). Een onderdeel van duurzame stedenbouw kan zongericht bouwen zijn. Bij nieuwe bouwplannen zal hier aandacht voor zijn en in ons duurzaamheidsbeleid zal dit verder uitgewerkt worden. Generiek gemeentelijk beleid In het huidige klimaatbeleid vormt de woningbouw (bestaand en nieuw) een belangrijke doelgroep. Voor energiebesparing zijn in onze gemeente meerdere projecten benoemd. Voor de bestaande (particuliere) woningen is een energiepremieregeling opgezet, op grond waarvan met inzet van provinciaal en gemeentelijk geld particulieren de energieprestatie van hun woning kunnen verbeteren
Afbeelding 37 Woningisolatie Molukse woningen
Met hetzelfde doel zijn met Woningstichting Hellendoorn prestatieafspraken gemaakt voor haar huurwoningen. Woningstichting Hellendoorn zorgt ervoor dat op 1 januari 2015 minimaal 60% van haar bezit minimaal het energielabel B heeft. Deze taakstelling is inmiddels grotendeels gerealiseerd.
46
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Verder wordt gestreefd naar structureel overleg met diverse bij de woningbouw betrokken partijen. Tot slot worden informatiemarkten georganiseerd gericht op verbetering van de energieprestatie van de bestaande woningen en op nieuwbouw van woningen met een hoge(re) energieprestatie. De Energiepremieregeling bestaande particuliere woningen Hellendoorn 2010 (EPR), die vanaf begin 2010 voor een periode van ruim vijf jaar van start is gegaan, heeft zowel in 2010 als in 2011 een grote belangstelling gehad. Sinds de start zijn in circa 250 woningen verspreid in de gemeente, isolerende maatregelen getroffen in de sfeer van muur-, vloer-, en dakisolatie. In 2012 komt de provincie met een soortgelijke regeling. Het is niet wenselijk om twee regelingen met dezelfde strekking naast elkaar in werking te hebben. Om die reden is besloten om de EPR, waarvan de looptijd tot medio 2015 gepland was, met nog één subsidieronde in 2012 af te sluiten en daarvoor het totale (nog) beschikbare subsidiebudget in te zetten. Naar verwachting kunnen daarmee in circa 250 tot 400 woningen isolerende maatregelen worden gerealiseerd. Projectmatige aanpak Woningstichting Hellendoorn Naast subsidie- en programma-afspraken wordt bij stedelijke vernieuwingsprojecten bezien in hoeverre eigenaar-bewoners gestimuleerd kunnen worden mee te liften met woningverbetering door de woningstichting. In ons laatste integrale wijkvernieuwingsproject WOP De Blokken is dit op verschillende wijzen opgepakt:
Verkoop na verbetering11. Het wijkvernieuwingsprogramma voorziet in de verkoop van ruim 100 huurwoningen. Deze krijgen eenzelfde schilrenovatie als de huurwoningen. Op deze wijze krijgen de nieuwe particuliere woningen een goede startkwaliteit en wordt de investering in de beeldkwaliteit van de wijk niet teniet gedaan door ’kluswoningen’ verspreid door alle woonblokken. Extra aandacht is hierbij geschonken aan nieuwe daken die een sterk stempel drukken op de beeldkwaliteit.
Woningisolatie. Daarnaast zijn eigenaar-bewoners die tussen en naast huurwoningen wonen gestimuleerd mee te doen aan de schilrenovatie en met name de dakisolatie. Voor veel eigenaar-bewoners bleek dit om verschillende redenen problematisch. Leeftijd, woonperspectief en investeringsmogelijkheden spelen hierbij een rol. Om dit te doorbreken is een projectgerichte aanpak ontwikkeld. Als een eigenaarbewoner participeert in de dakrenovatie, waardoor het hele blok huurwoningen een nieuw dak kan krijgen, betaalt hij/zij niet de bouwkosten maar de waardevermeerdering van de woning op basis van onafhankelijke taxatiewaarde. De geraamde waardestijging dient alleen voldaan te worden als de woning binnen tien jaar na de aanpak verkocht wordt. Op deze wijze is de overgrote meerderheid bereid gevonden mee te doen aan de dakrenovatie wat tevens een grote meerwaarde is voor de beeldkwaliteit in de wijk. Deze aanpak was vervolgens aanleiding voor particulieren die buiten de regeling vielen om de daken van hun woningen te vernieuwen om te voorkomen dat de waarde van hun huizen zou dalen ten opzichte van de vernieuwde woningen.
11
Bij te verkopen huurwoningen geldt de volgende procedure: 1 zittende huurders, 2 scheefwoners, 3 starters.
:
ARCADIS
47
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Afbeelding 38 Woningisolatie
48
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
4.4
WONINGBOUWPROGRAMMA
Woningbehoefte en plancapaciteit 2010-2019 Ons woningbouwprogramma is dynamisch en bestaat uit initiatieven vanuit de gemeente, woningstichting, particulieren en ontwikkelaars/bouwers. Het college kan besluiten om in specifieke gevallen en onder voorwaarden af te wijken van het woningbouwprogramma en nieuwe initiatieven toe te staan. Voorwaarde vanuit de provincie Overijssel is echter dat wanneer nieuwe initiatieven worden toegestaan andere plannen uit het woningbouwprogramma moeten worden geschrapt. Het woningbouwprogramma wordt voortdurend gemonitord en waar mogelijk afgestemd op actuele inzichten in de woningbehoefte en de uitgangspunten van deze woonvisie. De potentiële plancapaciteit voor uitbreiding van de woningvoorraad in de periode 2010-2019 is teruggebracht tot 825 woningen. Er wordt voor deze periode uitgegaan van een uitbreidingsbehoefte van circa 660 woningen12 en de met de provincie overeengekomen 30% extra plancapaciteit om voldoende flexibiliteit te hebben in de planontwikkeling . Netto plancapaciteit 2010-2020 Daarle verspreid
12
Daarle West
16
Daarlerveen verspreid
15
Daarlerveen Zuid
23
Haarle verspreid
27
Haarle Op ’n Kappertskaamp Hellendoorn Noord
11 106
Hellendoorn Koestraat
6
Hellendoorn Verspreid
15
Nijverdal – De Branderij
7
Nijverdal – De Heemtuin
162
Nijverdal – Nieuw Dunant
105
Nijverdal – Buursink
50
Nijverdal – Van Buren Nijverdal – Centrum
24 111
Nijverdal – De Blokken
16
Nijverdal verspreid
119
Totaal
825
Afbeelding 39 Netto plancapaciteit 2010-2019
Bouwproductie 2010-2011 en inhaalvraag Eind 2011 is circa 64% (259 woningen) van de netto bouwcapaciteit 2010-2014 gerealiseerd. Kortom de netto uitbreiding ligt fors boven de tijdsevenredige woningbouwafspraken met Provincie Overijssel (162 woningen), uitgaande van een uitbreiding van de woningvoorraad met 405 woningen in de periode 20102014. Dit bevestigt onze indruk dat wij de afgelopen jaren, in relatie tot de behoefte, te weinig woningen hebben opgeleverd om in de eigen behoefte te voorzien en wij nu een deel van de inhaalvraag bedienen. Hierbij kunnen de volgende kanttekeningen worden geplaatst. In de afgelopen 2 jaar is circa een vijfde van de bouwproductie door Woningstichting Hellendoorn gebouwd (huursector) ten behoeve van de lokale woningbehoefte. Dit is fors hoger dan in de jaren ervoor. De afzet van koopappartementen staat onder druk en in één project (Bendien Smitshof) is een deel van de appartementen door de woningstichting overgenomen en in de huursector geplaatst. De facto wordt dus al geanticipeerd op het aangekondigde De in de Prestatieafspraken Wonen 2010-2015 met de provincie Overijssel afgesproken 405 woningen vermeerderd met de toename van het aantal huishoudens volgens de PRIMOS 2011 prognose voor de periode 2015-2019 (257 huishoudens). 12
:
ARCADIS
49
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
onderzoek naar de mogelijkheden om de woningproductie van levensloopbestendige huurwoningen naar voren te halen. Inbreiding centraal Ruim 75% van de woningbouwcapaciteit 2010-2014 is geprogrammeerd op inbreidingslocaties. Hiermee voldoen we in ruime mate aan ons beleid gericht op versterking van bestaande kernen en wijken. De woningproductie in de afgelopen 2 jaar is zelfs voor 89% binnen de contouren van feitelijk bebouwd gebied gerealiseerd. Accent op grotere kernen, maar ook ruimte in kleine kernen Van de potentiële bouwcapaciteit in 2010-2019 is bijna 75% gesitueerd in Nijverdal, inclusief Kruidenwijk/ Hulsen. Hellendoorn neemt ruim 15% voor haar rekening en de kleine kernen samen circa 10%. Vooruitzichten vanaf 2020 De woningbehoefte neemt naar verwachting na 2020 onder invloed van vergrijzing en ontgroening geleidelijk aan terug. Tot 2030 wordt vooralsnog uitgegaan van een netto uitbreidingsbehoefte van 300-400 woningen. Hiervoor hebben wij een potentiële plancapaciteit beschikbaar van circa 1000 woningen. Mede ter voorbereiding op de nieuwe prestatieafspraken met de provincie voor de periode na 2015 gaan wij onderzoeken hoe wij de overcapaciteit kunnen reduceren. Leidende principes hierbij zijn: inbreiding voor uitbreiding, behoud voldoende groene open ruimtes binnen de bebouwde kommen en ruimtelijke kwaliteit van wijken en centrumgebieden.
50
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
BIJLAGEN
:
ARCADIS
51
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 1 Jaar 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Ontwikkeling bevolking en woningen
Inwonertal Geboorte Sterfte Nat vestiging vertrek Migratie Groei/ Inwonertal correc- Gem. ties 1-jan aanwas saldo krimp 31-dec ties bezetting 83 35 118 35.792 35.674 448 365 870 835 -3 2,68 93 128 221 36.010 35.789 421 328 991 863 1 2,68 98 41 139 36.150 36.011 459 361 1039 998 -4 2,67 164 -208 -44 36.102 36.146 484 320 831 1039 3 2,65 117 -70 47 36.152 36.105 467 350 828 898 20 2,64 177 -194 -17 36.155 36.172 472 295 821 1015 -3 2,62 93 -200 -107 36.045 36.152 406 313 845 1045 1 2,60 110 -87 23 36.069 36.046 428 318 885 972 -10 2,60 75 -285 -210 35.849 36.059 397 322 730 1015 -3 2,56 32 -98 -66 35.780 35.846 378 346 799 897 2,55
Totaal 2000-2009 Gemiddeld p.j. Gem 2000-2004 Gem 2005-2009
4.360 436 456 416
3.318 332 345 319
1.042 104 111 97
8.639 864 912 816
9.577 958 927 989
-938 -94 -15 -173
104 10 96 -75
Bevolking gemeente Hellendoorn 2000-2009
Jaar 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
woningen Nieuw- Overige Onttrek- Adm. Groei/ Woningen 1-jan bouw toev. king cor. krimp 31-dec 117 13.219 148 4 36 1 13.336 105 13.336 138 2 33 -2 13.441 94 13.441 135 1 41 -1 13.535 69 13.535 86 19 2 13.604 110 13.604 121 3 6 -8 13.714 73 13.714 114 2 15 -28 13.787 76 13.787 113 7 29 -15 13.863 22 13.863 122 3 39 -64 13.885 125 13.874 138 11 -2 13.999 23 13.999 46 3 26 14.022
Totaal 2000-2009 Gemiddeld p.j. Gem 2000-2004 Gem 2005-2009
1.161 116 126 107
25 3 2 3
255 -117 26 -12 27 -2 24 -22
814 81 99 64
Woningvoorraad gemeente Hellendoorn 2000-2009
52
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 2
Aanbod wonen en zorg 2011
Beschermd wonen
Zorgaanbieder
De Hoge Es De Parallel De Blenke Duivecate Krönnenzommer Totaal
ZorgAccent ZorgAccent ZorgAccent ZorgAccent ZorgAccent
Verzorgingsplaatsen
Verpleegplaatsen 65 x x 94 x 291 159 291
*) verpleegplaatsen bij capaciteit Krönnenzomer
Verzorgd wonen Zorgaanbieder Hoge Es ZorgAccent De Blenke ZorgAccent De Bosrand ZorgAccent Korenbloem ZorgAccent Zelfstandige zorgwoningen Kleinschalige woonvorm Parabool Kleinschalige woonvorm Philadelphia Kleinschalige woonvorm Baalderborg Kleinschalige woonvorm De Twentse Zorgcentra Kleinschalige woonvorm Aveleijn Kleinschalige woonvorm RIWB Opvang specifieke doelgroep/mensen met beperking Geschikt wonen huursector Capaciteit Voor ouderen gelabelde woningen Circa 60 woningen ingrijpend aangepast Habion/Vestia Totaal
Bouwjaar
<1960 1960-1974 1975-1990 > 1990 Totaal
GrondGestapeld Gestapeld gebonden met lift zonder lift
30 107 173 38 348 41%
0 65 80 231 376 44%
0 23 21 91 135 16%
Doelgroep ouderen ouderen ouderen ouderen verstandelijke beperking verstandelijke beperking verstandelijke beperking verstandelijke beperking verstandelijke beperking psychische beperking
Capaciteit 27 57 48 23 155 8 40 50 40 36 29 203
778 Excl. 71 verzorgd w onen 131 909
Totaal
30 195 274 360 859 100%
3% 23% 32% 42% 100%
Voor ouderen geschikte woningen van Woningstichting Hellendoorn
:
ARCADIS
53
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 3
Leeftijdsopbouw
Bevolkingsopbouw gemeente Hellendoorn 2000 85+ 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4
Man
10
%
8
6
Vrouw
4
2
0
2
4
6
8
10
6
8
10
Bevolkingsopbouw gemeente Hellendoorn 2010 85+ 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4
Man
10
%
8
6
Vrouw
4
2
0
2
4
Leeftijdsopbouw gemeente Hellendoorn 2000-2009
75+
60-74
45-59
30-44 2005-2009 2000-2004 25-29
20-24
15-19
0-14 -800
54
ARCADIS
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 4
Bevolking kernen
Dorpsgebied 0-14 15-29 30-44 45-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ Totaal 65+ 75+ 7441/42 Nijverdal 2510 2585 2855 2250 1275 1205 990 770 605 445 280 15770 3090 1330 7443 Kruidenwijk Hulsen, Nijverdal NO 2055 1655 2070 1460 515 445 325 225 200 125 60 9135 935 385 7448 Haarle 440 315 405 345 165 140 110 115 70 45 25 2175 365 140 7447 Hellendoorn, Eelen/Rhaan-R, Marle 1100 900 1060 875 435 515 390 260 245 185 205 6170 1285 635 7688 Daarle 315 255 300 190 85 70 70 50 40 20 15 1410 195 75 7687 Daarlerveen 245 200 250 175 70 75 60 25 25 15 5 1145 130 45 Totaal Hellendoorn 6665 5910 6940 5295 2545 2450 1945 1445 1185 835 590 35805 6000 2610 Dorpsgebied 0-14 15-29 30-44 45-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ Totaal % 65+ %75+ 7441/42 Nijverdal 16% 16% 18% 14% 8% 8% 6% 5% 4% 3% 2% 100% 20% 8% 7443 Kruidenwijk Hulsen, Nijverdal NO 22% 18% 23% 16% 6% 5% 4% 2% 2% 1% 1% 100% 10% 4% 7448 Haarle 20% 14% 19% 16% 8% 6% 5% 5% 3% 2% 1% 100% 17% 6% 7447 Hellendoorn, Eelen/Rhaan-R, Marle 18% 15% 17% 14% 7% 8% 6% 4% 4% 3% 3% 100% 21% 10% 7688 Daarle 22% 18% 21% 13% 6% 5% 5% 4% 3% 1% 1% 100% 14% 5% 7687 Daarlerveen 21% 17% 22% 15% 6% 7% 5% 2% 2% 1% 0% 100% 11% 4% Totaal Hellendoorn 19% 17% 19% 15% 7% 7% 5% 4% 3% 2% 2% 100% 17% 7%
Leeftijdsopbouw kernen 2010 100%
80% 75+ 65-74
60%
55-64 45-54 40%
30-44 15-29 0-14
20%
0% Nijverdal
Kruidenw ijk Hulsen, Nijverdal NO
Haarle
Hellendoorn
Daarle
Daarlerveen
Totaal Hellendoorn
Dorpsgebied
Aantal inwoners Groei/krimp Ontwikkeling leeftijdsopbouw 2000 2010 totaal 0-14 15-29 30-44 45-54 55-64 65-74 75+ Nijverdal 16.275 15.775 -510 -3% -200 -550 -440 -365 495 230 320 Kruidenwijk Hulsen, Nijverdal NO 8.220 9.125 920 11% 100 90 -265 425 365 65 140 Haarle 2.205 2.180 -35 -2% 5 -120 -100 30 45 55 50 Hellendoorn 6.480 6.155 -295 -5% -30 -180 -240 -100 230 40 -15 Daarle 1.395 1.410 5 0% 5 -70 0 30 20 15 5 Daarlerveen 1.100 1.150 35 3% 45 -55 -10 15 45 0 -5 Totaal Hellendoorn 35.675 35.795 120 0% -75 -885 -1.055 35 1.200 405 495
Ontwikkeling leeftijdsopbouw 2000-2020 1.500 1.000
75+ 65-74
500
55-64 0
45-54
-500
30-44 15-29
-1.000
0-14 groei
-1.500 -2.000 Nijverdal
:
Kruidenwijk Hulsen, Nijverdal NO
Haarle
Hellendoorn
Daarle
Daarlerveen
ARCADIS
55
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 5 Gemeente
Almelo Borne Dinkelland Enschede Haaksbergen Hellendoorn Hengelo (O.) Hof van Twente Losser Oldenzaal Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden Twente (CR)
Regionaal perspectief
Inwonertal Geboorte- Migratie- Groei Geboorte- Migratie- Groei 2005 overschot overschot overschot overschot 72.293 20.503 26.103 153.679 24.267 36.172 81.156 34.941 22.487 31.373 36.362 20.508 33.549 23.493 616.886
1.240 307 385 1.988 230 487 1.328 -9 110 409 1.208 426 777 442 9.328
-1.033 207 509 816 -455 -70 1.135 3.123 -9 221 -864 -377 -1.809 -481 516 507 33 143 178 587 -480 728 209 635 -771 6 -494 -52 -3.335 5.993
1,7% 1,5% 1,5% 1,3% 0,9% 1,3% 1,6% 0,0% 0,5% 1,3% 3,3% 2,1% 2,3% 1,9% 1,5%
-1,4% 2,5% -1,7% 0,7% 0,0% -2,4% -2,2% 1,5% 0,1% 0,6% -1,3% 1,0% -2,3% -2,1% -0,5%
0,3% 4,0% -0,3% 2,0% 0,9% -1,0% -0,6% 1,5% 0,6% 1,9% 2,0% 3,1% 0,0% -0,2% 1,0%
Bevolkingsontwikkeling 2005-2009
Gemeente
Woning- Nieuwbouw 2005-2009 Aandeel Aandeel Woningvoorraad voorraad huur onttrekking 2005 huur koop totaal aantal % voorraad Almelo 30.511 720 906 1.626 5% 44% 671 2,2% Borne 8.094 396 367 763 9% 52% 104 1,3% Dinkelland 9.388 122 304 426 5% 29% 119 1,3% Enschede 65.270 887 3.970 4.857 7% 18% 1289 2,0% Haaksbergen 9.403 123 237 360 4% 34% 47 0,5% Hellendoorn 13.714 111 422 533 4% 21% 120 0,9% Hengelo (O.) 35.792 664 946 1.610 4% 41% 619 1,7% Hof van Twente 13.791 402 688 1.090 8% 37% 174 1,3% Losser 8.471 64 321 385 5% 17% 109 1,3% Oldenzaal 12.897 207 650 857 7% 24% 162 1,3% Rijssen-Holten 12.720 95 709 804 6% 12% 115 0,9% Tubbergen 6.667 135 424 559 8% 24% 68 1,0% Twenterand 12.054 123 506 629 5% 20% 137 1,1% Wierden 8.522 123 288 411 5% 30% 107 1,3% Twente (CR) 247.294 4.172 10.738 14.910 6% 28% 3841 1,6%
Ontwikkeling woningvoorraad 2005-2009
56
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 6
Migratie-ontwikkeling
Jaar
Binnenlandse migratie Buitenlandse mingratie vestiging vertrek saldo vestiging vertrek saldo 2000 797 783 14 73 52 2001 891 810 81 100 53 2002 881 898 -17 158 100 2003 773 940 -167 58 99 2004 785 822 -37 43 76 2005 756 933 -177 65 82 2006 783 960 -177 62 85 2007 808 885 -77 77 87 2008 658 933 -275 72 82 2009 727 818 -91 72 79 2000-04 4.127 4.253 -126 432 380 2005-09 3.732 4.529 -797 348 415 Gemiddeld p.j. 2000-04 825 851 -25 86 76 2005-09 746 906 -159 70 83
21 47 58 -41 -33 -17 -23 -10 -10 -7 52 -67
Totale mingratie vestiging vertrek saldo 870 835 35 991 863 128 1.039 998 41 831 1.039 -208 828 898 -70 821 1.015 -194 845 1.045 -200 885 972 -87 730 1.015 -285 799 897 -98 4.559 4.633 -74 4.080 4.944 -864
10 -13
912 816
927 989
-15 -173
Binnenlandse migratie gemeente Hellendoorn 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 -250 -300 -350 0-14
15-19
20-24
25-29 2000-2004
30-39
40-49
50-64
65+
2005-2009
Migratieverlies gemeente Hellendoorn in Twente 2005-2009
Almelo Borne
20%
26%
D'land Enschede H'bergen
8%
Hengelo H.v.Twente Losser 1% 0% O'zaal
4% 4% 3%
Rijs-Holt 2%
0%
8%
23% 1%
T'bergen T'rand Wierden
:
ARCADIS
57
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 7
Huishoudens
Aantal huishoudens Ontwikkeling 200-2010 2010 2000-04 2000 2005-09 2000-2010 280 289 -5 14 9 3% 2.119 1.624 -193 -302 -495 -23% 2.741 2.618 -6 -117 -123 -4% 2.823 2.845 13 9 22 1% 2.118 2.792 475 199 674 32% 1.837 2.037 14 186 200 11% 1.071 1.371 191 109 300 28% 223 368 -4 149 145 65% 13.212 13.944 485 247 732 6%
Leeftijd 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-84 85-94 Totaal
Ontwikkeling huishoudens gemeente Hellendoorn 2000-2010 85-94 75-84 65-74 2005-09 55-64
2000-04
45-54
2010 2000
35-44 25-34 15-24 -500
0
500
Soort huishouden Alleenstaand < 45 Alleenstaand > 45 Paar < 45 Paar > 45 Gezin < 45 Gezin > 45 Totaal Personen per huishouden
1000
2000 897 1.946 1.284 3.094 2.959 3.032 13.212 2,70
1500
2000
2010 Groei 953 56 2531 585 901 -383 3720 626 2677 -282 3162 130 13944 732 2,57
2500
3000
3500
Samenstelling huishoudens gemeente Hellendoorn 30% 25% 20% 15%
10% Samenstelling huishoudens gemeente Hellendoorn 5% 30%
15%
45 G
ez in
<
45 Pa ar >
45
45 an d
Pa ar <
Al le en st a
20%
Al le en st a
an d
<
25%
>
45
0%
2000 2010
10% 5% 0% Alleenstaand Alleenstaand < 45 > 45
58
ARCADIS
Paar < 45
Paar > 45
Gezin < 45
Gezin > 45
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 8 Sector Landbouw, jacht en bosbouw Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Horeca Vervoer/opslag/communic. Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur/Overheid Onderwijs Gezondheids- & welzijnszorg Overige diensten Totaal
Werkgelegenheid 2005 2006 2007 2008 2009 2010 891 805 803 826 835 817 2.096 2.182 2.154 2.192 2.187 2.075 1.725 1.701 1.599 1.757 1.759 1.603 2.411 2.455 2.565 2.675 2.709 2.798 490 531 539 508 513 493 433 395 372 437 433 352 291 302 300 314 295 274 843 890 918 1.011 979 1.132 267 267 372 368 365 351 592 581 617 655 641 670 1.757 1.839 1.952 2.018 2.000 2.021 906 969 1.062 930 948 952 12.702 12.917 13.253 13.691 13.664 13.538 2% 3% 3% 0% -1%
2005-2009 -74 -8% -21 -1% -122 -7% 387 16% 3 1% -81 -19% -17 -6% 289 34% 84 31% 78 13% 264 15% 46 5% 836 7%
Werkgelegenheidstructuur gemeente Hellendoorn
Landbouw 7%
6%
Industrie 15%
15%
Bouwnijverheid Handel en reparatie
5%
Horeca Vervoer/opslag/communic. 12%
3%
Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening
8% 2% 3%
4%
20%
Overheid Onderwijs Gezond & welzijn Overige diensten
:
ARCADIS
59
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 9
Doorstroming Verhuizingen 2005-2010
1000 800 600 2005-2007
400
2008-2010 200
Verschil
0 -200 -400 huishoudens < 30 jaar
Huishoudens 30-44 jaar
Huishoudens 45-59 jaar
Huishoudens 60-74 jaar
Huishoudens 75+
Bron: Arcadis Gerealiseerde woningbehoefte gemeente Hellendoorn 2005-2010 700 600 500 400
Mutatie 2005-2007 Mutatie 2008-2010
300 200 100
20 025 0. 00 0 25 030 0. 00 Ko 0 op > 30 0. 00 Be 0 dr ijfs w on in ge n Hu ur W H gg hu Hu ur ur W H W ap H gg p s en hu io ur r en W H la be ap l p se ni or en la be l O ve rig e hu ur Ko op
Ko op
Ko op
<
20 0. 00 0
0
Bron: Arcadis Ontwikkeling aantal transacties koopwoningen
Transacties koopwoningen gemeente Hellendoorn
120
120
110
100
100 80
Vrijstaand
90
2/1 kapwoning 60
80
Hoekwoning Tussenwoning
70
Appartement
40
60 20
50 2005
2006 Hellendoorn
2007 Netwerkstad Twente
2008
2009 Nederland
2010 Overijssel
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Bron: Kadaster
60
ARCADIS
:
Woonvisie gemeente Hellendoorn 2012
Bijlage 10
Europees beleid sociale sector
Sociale verhuurders mogen sinds kort door nieuwe Europese regelgeving alleen nog sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een beneden modaal inkomen tot € 34.085 (2012) met een vrije marge van 10% van de toewijzingen voor bijzondere gevallen. Dit is een interventie in de verhoudingen op de Nederlandse woningmarkt waarvan de gevolgen geleidelijk aan duidelijk worden:
Huishoudens met een inkomen (net) boven modaal die zich geen koopwoning kunnen permitteren of die zich niet willen binden aan een koophuis in verband met onzekere werk- of leefsituatie hebben minder keuze. Zeker als in de particuliere huursector geen passend aanbod voor deze groep is.
Huurders met een inkomen net boven de nieuwe grens zijn minder geneigd door te stromen omdat ze niet voor een nieuwe huurwoning in aanmerking komen (en een koopwoning geen optie is).
Ouderen in een huurwoning met een bovenmodaal inkomen die willen doorstromen naar een meer passende sociale seniorenwoning kunnen hun wens niet meer realiseren. De afzet van nieuwbouw in hogere sociale prijsklassen wordt daardoor minder vanzelfsprekend.
Als de doorstroming gaat afnemen lopen de wachttijden voor starters en jonge gezinnen die een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten op.
De kans op inkomensbuurten neemt weer toe, terwijl mensen een gemêleerde buurt vaak aantrekkelijker vinden. In onze gemeente zal dat gelukkig niet zo’n vaart lopen omdat er door strategische verkoop van huurwoningen in veel corporatiebuurten een mix van huur en goedkope koop is ontstaan.
Het TWO geeft aan dat de Europese afspraak in Twente weinig consequenties heeft omdat op dit moment gemiddeld slechts 10% van de huidige huurders een inkomen heeft boven de € 34.085 grens. Bovendien kent de regio een forse voorraad goedkope /betaalbare koopwoningen waardoor de situatie van woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.085 niet echt problematisch is. (Twente: circa 40% tot € 225.000). Woningstichting Hellendoorn benut de 10% vrije ruimte bij toewijzing voor urgente woningzoekenden met een inkomen boven de norm. Dit is tot nu voldoende om de deze vraag op te vangen. Ook in onze gemeente is er een forse voorraad goedkope woningen (23% van de koopvoorraad heeft een WOZwaarde < € 200.000) en door verkoop van huurwoningen met prijzen tussen circa € 135.000- € 175.000 komen er regelmatig goedkope woningen bij.
:
ARCADIS
61