Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel
Vastgesteld: door college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Boxtel: door de gemeenteraad van de gemeente Boxtel:
15 december 2009 26 januari 2010
1
Samenvatting
Voor u ligt de Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel. In deze Woonvisie beschrijft de gemeente Boxtel haar woonbeleid tot en met 2014. Deze Woonvisie geeft de richting aan waarop de gemeente het wonen in Boxtel verder vorm wil geven. Het huidige 'Beleidsplan wonen' is in 2004 vastgesteld door de gemeenteraad en bevat het gewenste woonbeleid tot en met 2008. Het is daarom tijd om terug te kijken en te bekijken hoe we het woonbeleid voor de toekomst in willen zetten. Bij de totstandkoming van deze nieuwe Woonvisie zijn de woonpartners van de gemeente betrokken. De nu voorliggende Woonvisie geeft een ombuiging voor de komende vier jaren aan. Deze Woonvisie laat niet het uiteindelijke eindplaatje zien. Wel wordt een beleidslijn ingezet om de ombuiging mogelijk te maken. Het is hierbij niet mogelijk ver vooruit te kijken en definitief aan te geven wat de gemeente Boxtel in de toekomst wil bereiken. Diverse maatschappelijke ontwikkelingen kunnen van invloed zijn op de woonwens. Ontwikkelingen die zich op langere termijn voordoen maar ook ontwikkelingen die op (zeer) korte termijn ontstaan. Bij dit laatste kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de kredietcrisis. Al deze ontwikkelingen kunnen een verandering geven in de woonwens van de inwoners van de gemeente Boxtel. Het is daarom noodzakelijk om periodiek, bijvoorbeeld elke twee jaar, een hertoets te laten plaatsvinden om te bekijken of we als Boxtel nog steeds op de goede weg zijn. Daarnaast wordt over vier jaar opnieuw gekeken welke visie we als gemeente uit willen dragen als het gaat om wonen binnen Boxtel. De Woonvisie is gebaseerd op een aantal uitgangspunten. De belangrijkste zijn: - binnen een gedifferentieerd* aanbod voldoende woningen in de nieuwbouw voor starters* en senioren* in koop- en huursector gebouwd; - voldoende woningen voor starters en senioren in de bestaande huurwoningenvoorraad creëren. Dit door aanpassing en ‘labeling’ van daarvoor in aanmerking komende delen van de woningvoorraad; - bouwen van uitsluitend nog levensloopbestendige* woningen met een hoog duurzaamheidgehalte staat hoog op de agenda; - een bestaande woningvoorraad verwezenlijken, die zoveel mogelijk voldoet aan eisen van duurzaamheid, veiligheid en het langer zelfstandig kunnen wonen. - aandacht voor een veilige en leefbare woonomgeving; - een duurzaam en gestructureerd overleg met marktpartijen en belangenorganisaties plaats laten vinden om te komen tot een goed woonbeleid. Aanvullende verduidelijkende informatie, over datgene wat staat genoteerd in deze Woonvisie, is terug te vinden in een aparte bijlage ‘achtergrondinformatie’. De wijze waarop de doelen uit deze Woonvisie worden bereikt, wordt in een ‘Uitvoeringsprogramma’ verder uitgewerkt. Dit ‘Uitvoeringsprogramma’ zal in het eerste kwartaal 2010, ter vaststelling, worden voorgelegd aan het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Boxtel.
*
zie begrippenlijst
Pagina 2 van 46
Inhoudsopgave
Samenvatting ................................................................................................................ 2 1. Inleiding ............................................................................................................4 1.1. Aanleiding .......................................................................................................... 4 1.2. Proces .......................................................................................................... 4 1.3. Inspraakreacties .......................................................................................................... 5 2. Evaluatie ‘Beleidsplan Wonen 2004 – 2008’ ............................................................................... 6 3. Bouwstenen Woonvisie ............................................................................................................ 8 3.1. Relevant rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid........................................................... 8 3.1.1. Rijksbeleid ...................................................................................................... 8 3.1.2. Provinciaal beleid ............................................................................................ 8 3.1.3. Gemeentelijk beleid ......................................................................................... 9 3.2. Bevolkingssamenstelling ................................................................................................10 3.2.1. De inwoners...................................................................................................10 3.2.2. Prognose bevolkingsomvang ...........................................................................10 3.2.3. De huishoudens .............................................................................................10 4. Beleidsregels en actiepunten ...................................................................................................12 4.1. Nieuwbouwprogramma ..................................................................................................12 4.1.1. Nieuwbouwprogramma kwantitatief.................................................................12 4.1.2. Nieuwbouwprogramma kwalitatief...................................................................12 4.2. Betaalbaarheid bestaande woningvoorraad .....................................................................14 4.3. Huisvesting van specifieke doelgroepen ..........................................................................16 4.3.1. Starters .........................................................................................................16 4.3.2. Senioren ........................................................................................................17 4.3.3. Mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking ......................................18 4.3.4. Statushouders ................................................................................................19 4.3.5. Asielzoekers ...................................................................................................19 4.3.6. Woonwagenbewoners.....................................................................................19 4.3.7. Jongeren en studenten ...................................................................................20 4.4. Bestaande woningvoorraad ............................................................................................20 4.5. Wonen en Zorg .........................................................................................................21 4.6. Woonruimteverdeling.....................................................................................................22 4.7. Bevorderen doorstroming...............................................................................................22 4.8. Locatiekeuze .........................................................................................................23 4.9. Duurzaamheid .........................................................................................................23 4.10. Levensloopbestendigheid en Woonkeur® .......................................................................24 4.11. Leefbaarheid .........................................................................................................25 4.12. Veiligheid .........................................................................................................25 4.13. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) ..............................................................26 4.14. Koopgarant .........................................................................................................26 4.15. Kopersvereniging .........................................................................................................27 4.16. Samenwerking, overleg en monitoring ............................................................................27 5. Aanpak en realisering .............................................................................................................29 Begrippenlijst ...............................................................................................................36 Literatuurlijst ...............................................................................................................40 Bijlagen ...............................................................................................................41
Pagina 3 van 46
1.
Inleiding
In deze Woonvisie beschrijft de gemeente Boxtel haar woonbeleid tot en met 2014. De Woonvisie geeft de richting aan waarin de gemeente het wonen in Boxtel wil vormgeven. De huidige stand van het wonen in Boxtel wordt geschetst, evenals verwachte ontwikkelingen en trends, met oplossingen voor vraagstukken die er nu zijn. In de Woonvisie is de lange- termijnopgave verbonden met de problematiek van dit moment. Het huidige 'Beleidsplan wonen' bevat het gewenste woonbeleid tot en met 2008. Het is dus tijd voor een nieuw 'vergezicht', vandaar deze Woonvisie. Bij de totstandkoming ervan zijn nadrukkelijk de woonpartners van de gemeente betrokken, zoals de provincie Noord-Brabant, woningcorporaties, bewoners en belangenverenigingen. Leeswijzer Hoofdstuk 1 beschrijft de aanleiding tot en de totstandkoming van deze Woonvisie. In hoofdstuk 2 wordt gekeken naar de afgelopen periode. Wat hebben we met elkaar afgesproken in de periode 2004 – 2008 en wat is hiervan terecht gekomen? Hoofdstuk 3 bevat de bouwstenen voor de Woonvisie. De kern van het Boxtelse woonbeleid tot en met 2014, staat in hoofdstuk 4. Dit wordt gevolgd door ‘Aanpak en realisering’ (hoofdstuk 5), een schematische beschrijving van het 'hoe' van deze Woonvisie. De Woonvisie sluit af met een begrippenlijst, literatuurlijst en een overzicht van de bijlagen, evenals de bijlagen zelf. Aanvullende verduidelijkende informatie, over datgene wat staat genoteerd in deze Woonvisie, is terug te vinden in een aparte bijlage ‘achtergrondinformatie’. De wijze om de doelen uit deze Woonvisie te bereiken, wordt in een ‘Uitvoeringsprogramma’ verder uitgewerkt. Dit ‘Uitvoeringsprogramma’ zal in het eerste kwartaal 2010, ter vaststelling, worden voorgelegd aan het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Boxtel. 1.1.
Aanleiding
Het huidige ‘Beleidsplan wonen 2004 – 2008’ is door de gemeenteraad vastgesteld op 23 september 2004. Nu is het moment om terug te kijken op de afgelopen jaren, en een nieuw woonbeleid voor de komende jaren te schrijven. Ook dit wordt vastgesteld door de gemeenteraad van Boxtel. Een aantal zaken is van invloed geweest om te komen tot nieuw woonbeleid: op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden; Gedeputeerde Staten hebben in juli 2008 de Interimstructuurvisie Noord-Brabant 2008, ‘Brabant in ontwikkeling’, vastgesteld; gemeente Boxtel heeft nieuw beleid vastgesteld ten aanzien van de Wet maatschappelijke ondersteuning en duurzaamheid; gemeente Boxtel heeft de Strategische Visie ‘Boxtel 2020 duurzaam en dynamisch centrum in het Groene Woud’ vastgesteld; in 2007 is opnieuw een woonwensenonderzoek uitgevoerd; in december 2008 is de woningmarktmonitor opnieuw opgesteld; actuele thema’s op de woningmarkt zijn ook reden geweest om het huidige beleid aan te passen. Er is dus voldoende aanleiding om het woonbeleid nu opnieuw vast te stellen. 1.2.
Proces
De nu voorliggende Woonvisie is mede tot stand gekomen met diverse actoren. Te denken valt hierbij aan Woonstichting St. Joseph en Stichting ‘Goed Wonen Liempde’. Woonstichting St. Joseph heeft bij het tot stand komen van de Woonvisie namens Stichting ‘Goed Wonen Liempde’ geparticipeerd. Verder is feedback uit de conferentieavond van 10 december 2008 gebruikt. Hoewel deze avond gericht was op de evaluatie van het prestatiecontract zoals dat gesloten is tussen de gemeente en de
Pagina 4 van 46
woonstichtingen, leverde deze avond ook informatie op voor de onderhavige Woonvisie. Tijdens deze avond waren verschillende belangenverenigingen vertegenwoordigd (zoals KBO, het Platform Wonen Seniorenraad, Adviesraad Duurzame Ontwikkeling, bewonersverenigingen en huurdersverenigingen), instellingen (zoals Cello, de Kleine Aarde, De La Salle / Koraalgroep, zorggroep Elde) en andere organisaties (zoals makelaars, WSD-groep, VMBO-college) uit Boxtel. Tevens is afzonderlijk gesproken met het Platform Wonen Seniorenraad. Daarnaast is zijn ook de gegevens uit het woonwensenonderzoek, de woningmarktmonitor en de bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant gebruikt voor de Woonvisie. 1.3.
Inspraakreacties
De concept Woonvisie heeft ter inzage gelegen. Daarnaast is de concept Woonvisie, in het kader van het vooroverleg, toegezonden aan een aantal instanties. Vanuit de ter inzage legging en het vooroverleg is een aantal inspraakreacties ontvangen. Een aantal van de inspraakreacties heeft geleid tot nadere uitwerking of wijziging van onderwerpen. Het gaat hierbij om onderwerpen als Woonkeur®, Koopgarant, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, Locatieonderzoek Lennisheuvel en Liempde, het vinden van een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk, duurzaamheid en het prestatiecontract. De nota van beantwoording, een reactie op de ingekomen inspraakreacties, is als bijlage 1 bij deze Woonvisie gevoegd.
Pagina 5 van 46
2.
Evaluatie ‘Beleidsplan Wonen 2004 – 2008’
In het ‘Beleidsplan Wonen 2004-2008’ zijn 37 actiepunten beschreven. Hiervan kan worden geconcludeerd dat deze in grote lijnen zijn uitgevoerd. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de actiepunten met daarbij aangegeven hoe en in welke mate deze zijn uitgevoerd. Uit de actiepunten blijkt dat de gemeente de afgelopen jaren stevig aan de weg heeft getimmerd met het volkshuisvestingsbeleid. Een aantal belangrijke zaken willen we hier even kort aanstippen. Volkshuisvestingsfonds Door de gemeenteraad van Boxtel is op 29 mei 2006 een volkshuisvestingsfonds, met de bijbehorende beleidsregels, opgericht. Met behulp van de in het beleid gehanteerde differentiatie wordt ernaar gestreefd om voldoende goedkope/betaalbare huur- en koopwoningen te bouwen. Met behulp van deze bijdrage kon dan ergens anders een project met meer goedkope dan duurdere woningen worden gesteund. Op deze manier werden projectontwikkelaars gestimuleerd gedifferentieerd te bouwen. Het geld wat hieruit is voortgevloeid is intussen toegezegd aan een aantal projecten van de beide woningcorporaties. Het gevolg van deze maatregel is dat er geen scheefgroei in dure of juist goedkope woningbouw in Boxtel is ontstaan. Kopersvereniging/Starterswoningen In Liempde is de eerste kopersvereniging (Heideweg) voor starters gestart, die in 2010 ook daadwerkelijk met de bouw van 27 starterwoningen* zal starten. Maar ook in Boxtel-Noord, in het plan ‘Baanrots’, zijn in 2009 12 starterswoningen gebouwd. Daarnaast zullen de flats aan de Baanderherenweg worden gerenoveerd in 2010. Hier zullen 14 starterswoningen worden gerealiseerd via Koopgarant*. Andere kopersverenigingen zijn ook actief in Boxtel. Via “Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw” (SIR) worden nu (in wijk Oost) SIR-woningen gebouwd die binnenkort opgeleverd worden. "Atrium Woningen Boxtel Stichting" gaat via CPO binnen bestemmingsplan “In Goede Aarde” woningen realiseren. Startersregeling Op 26 januari 2006 is een startersregeling in het leven geroepen. Deze regeling is op 24 mei 2007 geactualiseerd. Door een beroep te doen op de gecombineerde gemeentelijke/VROM startersregeling kunnen starters op de Boxtelse woningmarkt bovenop hun bancaire hypotheek een aanvullende hypotheek tegen een gunstiger percentage afsluiten. De financiële ruimte die hierdoor ontstaat, maakt het voor starters makkelijker een geschikte woning te verkrijgen. Gemeld kan worden dat op 1 januari 2009 in totaal acht startersleningen zijn verstrekt. Twee startersleningen in 2006, vier startersleningen in 2007 en twee in 2008. Een van deze startersleningen is al afgelost. In 2009 is geen gebruik gemaakt van de regeling. Het aantal informatieverzoeken is aan het eind van 2008, begin 2009 wel fors gestegen. In 2009 is aan de kandidaat-kopers voor het project aan de Heideweg in Liempde een preadvies uitgebracht. Op deze manier is voor hen inzichtelijk gemaakt wat zij, op basis van de destijds aangeleverde gegevens, aan starterslening kunnen ontvangen. Duurzaam bouwen In het kader van duurzaam bouwen heeft de gemeenteraad op 7 oktober 2008 de ‘Nota Duurzame Ontwikkeling Boxtel 2009-2015, 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid’ vastgesteld. In deze nota worden niet alleen maatregelen voorgesteld die de gemeente Boxtel als eigenaar van gebouwen en gronden en straatmeubilair kan nemen (thema ‘Duurzame Organisatie ). Er worden ook maatregelen voorgesteld die particulieren, dus burgers en bedrijven, kunnen nemen bij bijvoorbeeld bestaande bouw of moeten nemen bij bijvoorbeeld nieuwbouw. Van belang is dat de nota niet alleen toeziet op bouwen (thema’s ‘Ruimte en Ontwikkeling’ en ‘Wonen en Ondernemen’). Ook onderwerpen die samenhangen met de thema’s ‘Cultuur en Maatschappij’ en ‘Landgebruik, Toerisme, Recreatie en Natuurbeheer’ zijn van belang. Deze voorgestelde maatregelen zijn ook toegepast. *
zie begrippenlijst
Pagina 6 van 46
Nota ‘afhankelijk wonen’ Er is gewerkt aan het mogelijk maken van voorzieningen om ouderen* zo lang mogelijk thuis te laten wonen of in ieder geval buiten de verzorgingstehuizen te laten verblijven. Zo is op 2 juni 2008 door de raad de “nota afhankelijk wonen” vastgesteld. In deze nota wordt aangegeven dat mantelzorg onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. Op deze manier kunnen senioren of hulpbehoevenden bij hun familie op het perceel gaan of blijven wonen. Woonkeur® Een andere regeling die benut wordt is het levensloopbestendig maken van woningen door met projectontwikkelaars af te spreken dat conform de regels van Woonkeur® gebouwd wordt. In Woonkeur® wordt niet alleen eisen gesteld aan de woning, maar ook aan het woongebouw en de woonomgeving. Deze eisen staan verwoord in een basispakket en drie pluspakketten met de thema’s ‘gebruikskwaliteit’, ‘veiligheid’ en ‘toekomstwaarde’. De vertaling van Woonkeur® zal worden opgenomen in de voorschriften van elk nieuw op te stellen bestemmingsplan. Het politiekeurmerk ‘Veilig Wonen’ is in het basispakket en het pluspakket ‘veiligheid’ van Woonkeur® opgenomen. Door het vastleggen van deze regelingen is de taak van de gemeente echter niet afgerond. Veel van deze regelingen dienen regelmatig geëvalueerd en geactualiseerd te worden als gevolg van gewijzigde inzichten of wet- en regelgeving. Verder dienen in sommige gevallen de eventuele kinderziektes nog in de ten uitvoerlegging van de regels verholpen te worden. Naar aanleiding van het vorenstaande kan geconstateerd worden dat de woonvisie de afgelopen vier jaar goed heeft aangesloten bij de woonwensen van de Boxtelse inwoners. Er zijn geen grote afwijkingen in beleid en werkelijkheid geconstateerd. Dit is ook vastgesteld in de woningmarktmonitor.
Pagina 7 van 46
3.
Bouwstenen Woonvisie
3.1.
Relevant rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid
Vanuit het rijks-, provinciaal- en gemeentelijke beleid zijn diverse nota’s van invloed op de invulling van deze Woonvisie. De meest belangrijkste stukken zijn in deze paragraaf kort uitgewerkt. 3.1.1.
Rijksbeleid
Nota Ruimte In de door het Kabinet vastgestelde Nota Ruimte ‘Ruimte voor ontwikkeling’ wordt voor de landelijke gemeenten uitgegaan van bouwen voor de natuurlijke behoefte en zoveel mogelijk bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Ten opzichte van het huidige beleid verandert er dus niets. Wel zal het rijk op het terrein van de ruimtelijke ordening steeds verder terugtreden en meer bevoegdheden leggen bij de lagere overheden en dan vooral bij de provincie. Geldelijke steun Ten aanzien van dit onderwerp kan worden opgemerkt, dat het Rijk zich in financiële zin bijna helemaal uit de volkshuisvesting heeft teruggetrokken. Ook op andere terreinen van wonen drogen de financiële bronnen van het Rijk zienderogen op. 3.1.2.
Provinciaal beleid
Interimstructuurvisie Noord-Brabant 2008 en Paraplunota Ruimtelijke Ordening Bij de vaststelling van de ‘Interimstructuurvisie Noord-Brabant 2008’ borduurt Provinciale Staten voort op het ‘Streekplan Noord-Brabant’ uit 2002. De verdeling in stedelijke en landelijke regio’s blijft dan ook gehandhaafd. De Interimstructuurvisie Noord-Brabant 2008 is verder uitgewerkt in de paraplunota Ruimtelijke Ontwikkeling. Voor het provinciaal ruimtelijk beleid worden in de Interimstructuurvisie Noord-Brabant 2008 vijf leidende principes gehanteerd, waarvan op het terrein van wonen en werken de principes ‘zuinig ruimtegebruik’ en de ‘concentratie van verstedelijking’ de belangrijkste zijn. Verder geeft Provinciale Staten in de Interimstructuurvisie Noord-Brabant 2008 aan dat het provinciale belang bij volkhuisvesting gelegen is in het goed functioneren van de woningmarkt. Hierin dient de provincie dan een regisserende en in mindere mate een ontwikkelende rol te krijgen. Uitwerkingsplan Boxtel e.o. Een van de opdrachten vanuit het ‘Streekplan Noord-Brabant 2002’ aan Gedeputeerde Staten is het opstellen van thematische uitwerkingsplannen voor wonen en werken in de landelijke regio’s. In het uitwerkingsplan voor de landelijke regio’s is aangegeven in welke volgorde en in welk tempo het programma voor wonen wordt gerealiseerd tot 2015. Het uitgangspunt, dat inbreiden boven uitbreiden gaat, blijft hierbij onverminderd van kracht. Woningbouwlocaties binnen de bestaande kernen (inbreidingslocaties*) moeten zoveel mogelijk worden benut, voordat uitbreidingslocaties voor woningbouw kunnen worden ontwikkeld. Pas tegen 2010 zal met een eventuele planvorming voor uitbreidingslocaties mogen worden gestart. Bestuursakkoord Gedeputeerde Staten 2007-2011 In het tussen de provinciale coalitiepartijen gesloten bestuursakkoord voor de periode 2007-2011 zijn op het terrein van Ruimtelijke Ordening en Wonen een aantal heldere standpunten geformuleerd. Daarnaast heeft Gedeputeerde Staten een tweetal nota´s vastgesteld. De stimuleringsregeling goedkope koopwoningen* en de stimuleringsregeling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Tevens heeft Gedeputeerde Staten aangegeven het beleid voor ‘nieuwe landgoederen’ te gaan evalueren. Bovendien wil men streven naar een verbetering van de ondersteuning van mantelzorgers van dementerende ouderen na door respijtzorg structureel en Brabant breed te versterken. Daar *
zie begrippenlijst
Pagina 8 van 46
staat tegenover dat Gedeputeerde Staten het eigen armoedebeleid af willen bouwen omdat zij dat primair een taak van Rijk en gemeenten vindt. Gedeputeerde Staten willen zich richten op het bieden van perspectief en participatie bijvoorbeeld door deelname aan arbeid. Handreiking ‘Wonen met visie’ Ten behoeve van het opstellen van een gemeentelijke woonvisie is door de provincie in maart 2004 de handreiking ‘Wonen met visie’ opgesteld. Hierin staat aangegeven waaraan een gemeentelijke woonvisie in de ogen van de provincie moet voldoen en aan welke aspecten daarin aandacht dient te worden gegeven. Uiteraard wordt ook met deze opvattingen van de provincie in deze beleidsnota rekening gehouden. Actualisering bevolkings- en woningbehoeftenprognose provincie Noord-Brabant Het systeem van de provinciale richtgetallen is verlaten en vervangen door de systematiek van vooruitberekening van bevolkingsontwikkeling en woningbehoeftenprognose. Afgelopen december is de meest recente versie van de bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant gepresenteerd. Deze is als bijlage bij deze woonvisie gevoegd. 3.1.3.
Gemeentelijk beleid
Starters en senioren worden geholpen Uit het beleidsprogramma 2006-2010 blijkt dat de gemeenteraad van Boxtel werk wil maken van starters en senioren. Hiermee geeft de raad aan dat er voldoende adequate en betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar moet blijven en komen, ook voor starters en senioren. Het slopen van woningen voor bijzondere doelgroepen kan alleen als er voldoende compensatie tegenover staat. Structuurvisie Plus De Structuurvisie Plus moet een integraal en kwalitatief kader vormen voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Boxtel. Zij geeft richting aan het ruimtelijk beleid van de gemeente en bij de ontwikkeling van nieuwe bestemmingsplannen. Ook biedt zij een basis bij projecten. Daarnaast is het doel van de Structuurvisie Plus een bijdrage te leveren aan het provinciaal beleid in het kader van het aanvullend bestuur. Zij heeft een bouwsteen gevormd voor het regionaal uitwerkingsplan. Boxtel een duurzame gemeente In oktober 2008 heeft de raad van de gemeente Boxtel de ‘nota duurzame ontwikkeling Boxtel 20092015: 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid’ vastgesteld. Hierin is het gemeentelijke beleid ten aanzien van duurzaamheid vastgelegd. Tevens is aangesloten op de ontwikkelingen, die op dit terrein in Boxtel al in gang waren gezet. Boxtel heeft zich zes duurzame ambities gesteld In 2009 heeft de gemeenteraad van Boxtel de visie Boxtel 2020, duurzaam en dynamisch centrum in het Groene Woud vastgesteld. In deze visie wordt aangegeven in welke richting Boxtel zich in de periode 2010 – 2020 verder wil ontwikkelen. Deze strategische visie is verwoord in zes ambities. Deze zes ambities zijn: - Boxtel blijft voorop met duurzaamheid; - Boxtel ontwikkelt toerisme en recreatie tot een volwaardige bedrijfstak; - Boxtel verstrekt zijn positie als werkgelegenheidsgemeente; - Boxtel werkt aan een sterk centrum; - Boxtel is ook in 2020 een prima woongemeente; - Boxtel heeft een modern bestuur.
Pagina 9 van 46
3.2.
Bevolkingssamenstelling
3.2.1.
De inwoners
De bevolking is in 2007 met 0,8% gegroeid. De bevolkingsgroei in 2008 bedroeg slechts 0,12%. Hiermee komt het aantal inwoners in de gemeente Boxtel op 1 januari 2009 op 30.278 inwoners. Bevolkingssamenstelling per 1-1-2008 in % Bevolking Bevolking 0-19 jaar 20-54 jaar Boxtel: 30.241 24,7 % 46,6 % inwoners
Bevolking 55-64 jaar
Bevolking 65 en ouder
Groene druk
Grijze druk
14,3 %
14,3 %
40,6%
23,5%
Bron: sociaal-economische kerncijfers 2009, provincie Noord-Brabant. Uit de bovenstaande tabel kunnen twee aandachtspunten afgeleid worden, de vergroening en/of de vergrijzing van Boxtel. Groene druk Een hoge groene druk* kan in de toekomst leiden tot een grotere vraag naar starterswoningen. Niet alleen omdat er verhoudingsgewijs meer jongeren zijn ten opzichte van de beroepsbevolking, maar ook omdat deze jongeren tot op latere leeftijd alleenstaand blijven en ook alleen blijven wonen. Dit heeft tot gevolg dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens komen die op zoek gaan naar een starterwoning. Grijze druk De grijze druk* is van invloed op de vraag naar woningen. Zo zijn er verhoudingsgewijs niet alleen steeds meer senioren, ze worden ook ouder. Bovendien zijn ze langer in staat zelfstandig te wonen, wat weer van invloed is op de gewenste kwaliteit van de woning en het ontwerp van deze woningen. 3.2.2.
Prognose bevolkingsomvang
De bevolking blijft groeien De verwachting is dat de bevolkingsgroei van de laatste jaren tot en met 2020 doorzet. De bevolkingsomvang zal dan rond de 30.825 inwoners liggen. Hierna zal de bevolking weer dalen tot net onder de 30.000 in 2040. Verwacht wordt dat de daling begint in de periode 2025 tot en met 2035. De bevolkingsgroei wordt veroorzaakt door twee factoren. Dit zijn de natuurlijke bevolkingsgroei door geboorte en sterfte en de migratoire groei*. 3.2.3.
De huishoudens
Op 1 januari 2008 waren de inwoners van Boxtel verenigd in 11.894 huishoudens. De huishoudens zijn onder te verdelen in vijf categorieën. Deze categorieën zijn: • Alleenstaanden: Deze groep bestaat uit 3.101 huishoudens. Dit is 27% van het totale aantal huishoudens. In de groep alleenstaanden bestaat 32 % uit huishoudens tussen de 30 en 54 jaar. Van deze groep woont 52% in goedkope huurwoningen*. • Tweepersoonshuishoudens: Deze categorie bestaat uit 3.978 huishoudens, 33% van het totale aantal huishoudens.
*
zie begrippenlijst
Pagina 10 van 46
•
•
•
Hiervan zijn 1.387 huishoudens in de leeftijd tussen 55 en 64 jaar. De grootste groep van deze huishoudens woont in dure koopwoningen. Gezin met kinderen: Dit onderdeel bestaat uit 3.962 huishoudens. Dit is 33% van het totale aantal huishoudens. Tussen de 30 en 54 jaar is het grootste aantal gezinnen met kinderen te vinden. Zij vertegenwoordigen 3.249 van de 3.962 huishoudens. Zij wonen voor het grootste deel in de middeldure (35%) en dure (38%) koopwoningen. Eenoudergezin: Een categorie bestaande uit 605 huishoudens, 5% van het totale aantal huishoudens. De eenoudergezinnen komen eveneens het meest voor in de leeftijdscategorie 30-54 jaar. Van de eenoudergezinnen woont 39% in een middeldure huurwoning en 19% in een middeldure koopwoning. Meerpersoonshuishoudens: Deze laatste groep bestaat uit 248 huishoudens. Dit is 2% van het totale aantal huishoudens. Van deze groep woont 28% in een dure koopwoning en huurt 18% een middeldure huurwoning. Nog eens 10% huurt een woning. Dit kan zowel een goedkope als een dure huurwoning zijn.
Pagina 11 van 46
4.
Beleidsregels en actiepunten
In dit hoofdstuk staat wat de gemeente Boxtel de komende vier jaar met deze Woonvisie wil bereiken. De thema's zijn: - nieuwbouw (streefcijfers, doelgroepen van beleid*) - bestaande woningvoorraad (extra aandacht voor senioren en starters, waarborgen betaalbaarheid, bevorderen doorstroming, woonruimteverdeling) - huisvesting specifieke doelgroepen (starters, senioren, mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking - levensloopbestendigheid en leefbaarheid (Woonkeur®, veiligheid, duurzaamheid) - Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)*, Koopgarant en Kopersvereniging - locatiekeuze - samenwerking (overleg en monitoring) 4.1.
Nieuwbouwprogramma
4.1.1.
Nieuwbouwprogramma kwantitatief
Bouwen voor bevolkingsgroei: 850 woningen Tot 2015 zal Boxtel 850 woningen aan de bestaande voorraad moeten toevoegen om de natuurlijke bevolkingsgroei te kunnen opvangen. Dit aantal is gebaseerd op de bevolkings- en woningbehoeftenprognose van de provincie Noord-Brabant, die verwacht dat de bevolkingsgroei van de laatste jaren tot en met 2020 doorzet. Boxtel zal dan rond de 30.825 inwoners tellen. Om de benodigde 850 woningen te kunnen bouwen, moet voldoende harde plancapaciteit* worden gecreëerd. De nieuwe woningen moeten geschikt zijn voor starters en senioren, in de huur- en koopsector. Dit moet worden meegenomen bij de opstelling van nieuwe bestemmingsplannen. Bij reeds geldende bestemmingsplannen wordt dit vastgelegd in een anterieure overeenkomst. 'Kleine plus': 80 woningen extra Boxtel wil in beperkte omvang ook bouwen voor 'mensen van buiten'. Conform de Strategische Visie ‘Boxtel 2020, duurzaam en dynamisch centrum in het Groene Woud’, zullen dan ook tot 2015 ongeveer 80 extra woningen worden gebouwd voor de 'kleine plus'. Dit aantal is een aanvulling op de eerder genoemde 850 woningen. 4.1.2.
Nieuwbouwprogramma kwalitatief
Aandacht voor de kleinere kernen Bijzondere aandacht verdient de woningbouw in de kernen Liempde en Lennisheuvel. De leefbaarheid in deze kernen staat onder druk. Voorkomen moet worden dat starters en senioren uit deze kernen (moeten) vertrekken omdat zij geen passende woning kunnen vinden. Dit vraagt een meer op de lokale situatie toegesneden oplossingen. Voor Lennisheuvel geldt dat men meer gebaat is bij een geleidelijke bouwstroom van ‘kleine plukjes’ dan bij één of enkele grotere projecten. Onvoldoende inbreidingslocaties In beide kernen is het bouwen van extra woningen een lastige opgave vanwege het ontbreken van voldoende geschikte inbreidingslocaties en het volledige ontbreken van uitbreidingslocaties (zie het regionaal uitwerkingsplan Boxtel e.o.). In de kernen Lennisheuvel en Liempde zijn, vanwege bovenstaande redenen, vorig jaar de mogelijkheden voor woningbouw, ter vergroting van het woningbestand, stedenbouwkundig onderzocht. Voor de kern Liempde wordt stedenbouwkundig de voorkeur gegeven aan de locatie Smaldersestraat. Voor de kern Lennisheuvel gaat de voorkeur stedenbouwkundig uit naar de Zuid-
*
zie begrippenlijst
Pagina 12 van 46
Heerenbeekloop. Bij genoemd onderzoek is niet gekeken naar verdere randvoorwaarden die nodig zijn voor het bestemmingsplan. De mogelijkheid bestaat daarom dat deze locaties niet verdere uitvoering kunnen worden gebracht. Bouwen voor hoger opgeleiden Met de komst van het Rabo-Datacenter zullen meer werknemers elke dag richting Boxtel reizen. Een gedeelte van deze groep werknemers zal zich binnen Boxtel willen vestigen. Voor deze mensen ligt er daarom een volkshuisvestingstaak voor de gemeente Boxtel. Een extra vraag bovenop de behoefte die er al is. Deze doelgroep zal daarnaast mogelijk een belangrijke functie kunnen krijgen binnen het Boxtelse verenigingsleven. Reden te meer om voor deze doelgroep gepaste woningen te bouwen. Kwaliteit en kwantiteit Net zo belangrijk als de kwantiteit van de woningbouw is de kwaliteit van de woningvoorraad. In het overzicht van bijlage 2 wordt de globale planning aangegeven van de lopende projecten (zowel kwalitatief als kwantitatief) zoals daar op dit moment zicht op is. In het ‘Uitvoeringsprogramma’ zal een uitwerking plaatsvinden naar de verdere categorie-indeling. Beleidsregel 1: Nieuwbouwprogramma Gedurende genoemde beleidsperiode (2010 – 2014) worden 930 nieuwbouwwoningen (850 + 80) gebouwd (kwalitatief). Actie: 1.a: In toekomstige op te stellen bestemmingsplannen en uitwerkingsplannen, waar mogelijk, mogelijkheden opnemen voor de bouw van grondgebonden en niet grondgebonden woningen in een gedifferentieerde opbouw. 1.b: In 2010 wordt bekeken welke van de twee transformatiegebieden (Oksel of Selissen) in aanmerking komt voor uitwerking, waarna een bestemmingsplan kan worden ontwikkeld. 1.c: Bij nieuwe planontwikkeling wordt zorg gedragen voor, afgedwongen dat er, een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk (plaatsvindt). 1.d: Wensen in verband met de werkgelegenheid, waaronder het Rabo-Datacenter, krijgen hun aandacht in het woningbouwprogramma in een daartoe geschikt bestemmingsplan. 1.e: In het ‘Uitvoeringsprogramma’ zal een verdere categorie-indeling worden uitgewerkt. Beleidsregel 2: Participatie bewoners bij invulling nieuwbouw De toekomstige bewoners worden zoveel mogelijk betrokken bij de invulling van het nieuwbouwplan Dit geldt zowel voor koop- als voor huurwoningen. De voorkeur voor wat betreft koopwoningen gaat uit naar Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) (kwantitatief). Actie: 2.a.: In toekomstige planontwikkeling worden, waar mogelijk, toekomstige bewoners betrokken bij de nieuwbouwontwikkeling. 2.b.: Binnen elke planontwikkeling, voor wat betreft koopwoningen (door gemeente, ontwikkelaar of corporatie), zal onderzocht worden of realisatie via CPO tot de mogelijkheden behoort.
Pagina 13 van 46
Beleidsregel 3: Programma voor de dorpen Liempde en Lennisheuvel krijgt extra aandacht (kwalitatief). Actie: 3.a: In het programma van de “Witte School” wordt, indien mogelijk, rekening gehouden met het bouwen van appartementen. Voor financieel daadkrachtige bewoners van Liempde wordt ook in andere bouwplannen naar mogelijkheden gekeken. 3.b.: Het plan Smaldersestraat in Liempde en Zuid-Heerenbeekloop in Lennisheuvel worden nader onderzocht en, indien mogelijk, tot ontwikkeling gebracht. 4.2.
Betaalbaarheid bestaande woningvoorraad
Goedkope en dure scheefheid* Er zijn voldoende huurwoningen voor de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Echter niet alle huishoudens zijn gevestigd in een woonhuis waarvan de huurprijs in een redelijke verhouding staat tot het inkomen. Hierdoor kan de aandachtsgroep van het volkshuisvestingbeleid niet naar tevredenheid worden gehuisvest. Hierbij is sprake van zowel goedkope als dure scheefheid. In Boxtel wonen bijna 500 huurders te goedkoop en ongeveer 200 huurders te duur. Overigens kunnen er zeer aannemelijke redenen zijn voor dure scheefheid. Denk hierbij aan gezinsgrootte en inkomensterugval. Goedkope scheefheid kan een belemmering vormen voor de huisvesting van starters. Vanwege het geringe aantal mutaties (doorstroming) komen er onvoldoende goedkope/betaalbare huurwoningen* beschikbaar. Het verdient aanbeveling om doorstroming vanuit de goedkope woningen te bevorderen zodat er voldoende woningen zijn voor de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Hier staat tegenover dat een, qua inkomen en koopkracht, gemêleerde wijk ook zeker de leefbaarheid in een woonwijk bevordert. Enige goedkope of dure scheefheid is daarom ook wenselijk. Betaalbaarheid en huursubsidie Goedkope scheefheid en het geen beroep hoeven doen op huursubsidie pleiten ervoor om goedkope scheefheid niet te vuur en te zwaard te bestrijden. Aan bestrijding van goedkope scheefheid hoeft daarom, om diverse redenen, niet altijd een hoge prioriteit te worden gegeven. Echter hier dient wel aandacht voor te zijn. Beleidsregel 4: Goedkope en dure scheefheid Enige goedkope en dure scheefheid binnen een woonwijk wordt wenselijk geacht (kwalitatief). Actie: 4.a.: In overleg met corporaties komen tot het vinden van een juiste oplossing voor de goedkope en dure scheefheid in relatie tot een gewenste gemêleerdheid van een woonwijk en het huisvesten van de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid.
*
zie begrippenlijst
Pagina 14 van 46
Beleidsregel 5: Dure scheefheid In overleg met de corporaties de dure scheefheid geleidelijk verminderen met (een streefpercentage van) 50% (kwalitatief). Actie: 5.a: Door middel van een gericht toewijzigingsbeleid door de corporaties uitvoering geven aan beleidsregel 5. 5.b: In overleg met de corporaties de mogelijkheden bekijken of op beperkte schaal, duurdere kwalitatief goede huurwoningen gebouwd kunnen worden. Huurwoningen in Liempde Het aantal huurwoningen in Liempde bedraagt slechts 226 woningen. Dit is 12,5% van de totale woningvoorraad in Liempde. Dit aantal is niet toereikend voor de doelgroepen binnen het volkshuisvestingsbeleid.
Beleidsregel 6: Betaalbare huurwoningen in Liempde Voor de kern Liempde is het beleid erop gericht de voorraad betaalbare huurwoningen uit te breiden (kwalitatief). Actie: 6.a.: Beschikbare gemeentelijke gronden worden, in eerste instantie, voor de marktprijs overgedragen aan stichting ‘Goed Wonen Liempde’. Verkoop huurwoningen in de kern Boxtel incl. Lennisheuvel Woonstichting Sint Joseph hanteert al geruime tijd een verkoopbeleid met betrekking tot huurwoningen. Woningen worden in eerste instantie aan zittende huurders te koop aangeboden. Bij eventuele mutaties worden deze woningen tegen maximaal de marktprijs te koop aangeboden. Deze woningen zijn bij uitstek geschikt voor starters op de woningmarkt. Verkoop huurwoningen in de kern Liempde Voor de kern Liempde ligt dit anders. Het aantal huurwoningen is in verhouding beduidend lager dan die in de kernen Boxtel en Lennisheuvel. Verkoop van huurwoningen in de kern Liempde is daarom niet gewenst. Beleidsregel 7: Verkoop huurwoningen Vrijkomende huurwoningen, uit de te verkopen complexen, bij voorrang verkopen aan andere huurders van Woonstichting Sint Joseph. Bij het ontbreken daarvan worden de woningen verkocht aan starters op de koopwoningmarkt (kwantitatief). Actie: 7.a: Beleidsregel 7, in overleg met Woonstichting Sint Joseph en stichting ‘Goed Wonen Liempde’, in het prestatiecontract vastleggen.
Pagina 15 van 46
Beleidsregel 8: Verkoopbeleid kern Boxtel (incl. Lennisheuvel) Het verkoopbeleid in de kern Boxtel (incl. Lennisheuvel) ongewijzigd laten (kwalitatief). Actie: 8.a: Beleidsregel 8, in overleg met Woonstichting Sint Joseph, in prestatiecontract vastleggen. Beleidsregel 9: Verkoopbeleid kern Liempde Het verkoopbeleid in de kern Liempde ongewijzigd laten (kwalitatief). Actie: 9.a: In Liempde worden geen huurwoningen verkocht. 4.3.
Huisvesting van specifieke doelgroepen
4.3.1.
Starters
De starter in Boxtel heeft het niet gemakkelijk. Er zijn te weinig woningen voor deze doelgroep. Door nieuwbouw kan slechts gedeeltelijk in de behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen voor starters worden voorzien. De bestaande huurwoningvoorraad zal hier voor het overgrote deel uitkomst moet beiden. Steeds meer starters willen een koopwoning Het woonwensenonderzoek 2007 wijst uit dat 45% van de starter zegt een huis te willen kopen. Vier jaar daarvoor was dit slechts 20%. In de jaren 2003 t/m 2006 heeft 40% van de starters daadwerkelijk een koopwoning gevonden. We helpen de starter: door de starterslening Een specifieke maatregel om de starters op de koopwoningmarkt een kans te geven is onder andere het verstrekken van startersleningen door de gemeente. De mogelijkheden voor het verruimen van de criteria hiervoor dienen verder te worden onderzocht zodat meer starters een geschikte woning kunnen kopen. We helpen de starter: door Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Middels CPO krijgen kopers min of meer zeggenschap over het ontwerp van de woning. Door middel van CPO wordt getracht te bouwen conform de woonwens. Het daadwerkelijk stimuleren van CPO is een belangrijke opgave voor het komende volkshuisvestingsbeleid. Hierbij is van belang om randvoorwaarden goed te formuleren, zodat snel, slagvaardig en onder deskundige leiding gewerkt kan worden. “Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw” (SIR), "Atrium Woningen Boxtel Stichting" (AWBS) en “Startersvereniging Heideweg” kunnen als voorbeeld dienen. We helpen de starter: door aanpassing woningtoewijzing Woonstichting Sint Joseph heeft het gehanteerde systeem van woningtoewijzing (het aanbodmodel) op onderdelen aangepast. Daarbij is een verruiming doorgevoerd van de mogelijkheden voor starters. Door (een deel van) de voorraad van kleine (vaak goedkope) eengezinshuurwoningen ook te bestemmen voor starters (bestaande uit 1- en 2- persoonshuishoudens) krijgt de starter meer kans op de woningmarkt. De beperkte inkomensgrenzen zijn eveneens versoepeld, zodat de woningzoekende starter met een wat hoger inkomen een groter woningaanbod ter beschikking krijgt. Bij toewijzing van koopwoningen wordt extra aandacht aan doelgroepen en CPO besteed. Stimulering van de bouw van goedkope huur- en koopwoningen voor starters Door de komst van de Wet ruimtelijke ordening, die per 1 juli 2009 in werking is getreden, is de constructie van het in Boxtel functionerende Volkshuisvestingsfonds niet langer toegestaan. Er dient
Pagina 16 van 46
dan ook een ander instrument te worden ontwikkeld voor de stimulering van de bouw van goedkope huur- en koopwoningen. Hierbij wordt vooralsnog gedacht aan het grondprijzenbeleid.
Beleidsregel 10: Starters Er wordt extra beleid ingezet om starters te helpen aan een passende woning (kwantitatief). Actie: 10.a: In diverse plannen worden starterswoningen gebouwd (zie overzicht bijlage 2). 10.b: In diverse plannen worden doorstroomwoningen gebouwd (zie overzicht bijlage 2). 10.c: Voorstellen ontwikkelen om te komen tot aanpassing van de criteria van de starterslening. 10.d: CPO onder starterswoningen zal worden bevorderd door elk bouwplan voor starters open te stellen voor CPO. Dit in samenwerking met corporaties en ontwikkelaars. Beleidsregel 11: Gemeentelijk volkshuisvestingsfonds Het gemeentelijk volkshuisvestingsfonds wordt aangepast. Actie: 11.a: Het gemeentelijk volkshuisvestingsfonds wordt aangepast door verevening via de exploitatie en via andere exploitaties. 11.b: Voorstellen uitwerken om te komen tot instrumenten om de bouw van goedkope- en betaalbare huur- en koopwoningen mogelijk te maken. 11.c: Instrumenten als Koopgarant, startersvereniging, CPO (in samenwerking met de corporaties en ontwikkelaars) onder de aandacht brengen van potentiële starters. 4.3.2.
Senioren
Onderzoek wijst uit dat senioren op zoek naar betaalbare, vooral grondgebonden woningen en in beperkte omvang appartementen. In de komende jaren wordt gestreefd naar een lager aandeel nieuw te bouwen appartementen. Gelet op de lopende projecten worden er in de toekomst nog genoeg appartementen verwacht. Het aantal grondgebonden woningen mag daarom toenemen. Daarnaast moet bevorderd worden dat senioren zo lang mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Voornamelijk kleine huurwoningen voor senioren Het woonwensenonderzoek 2007 wijst uit dat, vergeleken met het vorige woonwensenonderzoek, er weinig is veranderd in het wensenpatroon van senioren. Nog steeds wil 85% een woning met drie kamers. Net als vier jaar daarvoor geeft ongeveer de helft de voorkeur naar een appartement. Zo lang mogelijk zelfstandig wonen Binnen de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo)* streeft de gemeente Boxtel ernaar om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Hierbij is het streven samenhangende voorzieningen te treffen om dit doel te bereiken. Hierbij gaat het dan onder meer om woonvoorzieningen, vervoersvoorzieningen, rolstoelvoorzieningen en hulp bij het huishouden. Daarnaast is ook de toegankelijkheid van de (woon)omgeving en de openbare ruimte van belang.
Pagina 17 van 46
Beleidsregel 12: Senioren Er worden in de toekomst, in beperkte omvang, appartementen gebouwd voor senioren (kwantitatief). Actie: 12.a: Met SIR 55 (Consumentenorganisatie Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw) wordt overleg gepleegd. Gekeken wordt of er mogelijkheden zijn om marktconform te komen tot een derde Boxtels SIR-project. Beleidsregel 13: Zelfstandig blijven wonen Bevorderen dat ouderen zo lang mogelijk in de bestaande eigen woning te laten wonen (kwalitatief). Actie: 13.a: De 10%-regeling, bij uitbreiding/vergroting van de woning, van elk bestemmingsplan ter bevordering inzetten voor deze beleidsregel zodat huizen gemakkelijker aangepast kunnen worden. 4.3.3.
Mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking
De wijze van huisvesten van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking is al langer onderhevig aan veranderingen. Van intramurale instellingen naar groepswonen en van begeleid wonen tot zelfstandig wonen. Op dit moment worden allerlei initiatieven ontplooid die het de gehandicapte medemens mogelijk moeten maken om zoveel mogelijk zelfstandige in passende woonruimte te functioneren. Beleidsregel 14: Huisvesting van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking Beiden van ondersteuning en het meedenken over de juiste invulling en uitvoering van initiatieven met betrekking tot de huisvesting van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking (kwalitatief). Actie: 14.a: In overleg met de betrokken organisaties en corporaties blijven zoeken naar adequate huisvestingsmogelijkheden voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking. 14.b: Initiatieven daartoe via voorkeursbeleid ondersteunen. 14c: Voortzetten beleid om per project aangepaste woningen* gericht toe te wijzen aan geïndiceerde gehandicapten. 14.d: Planologische voorwaarden scheppen om particuliere initiatieven voor deze doelgroep tot een verdere uitwerking te laten komen. 14.e: In kaart brengen waar de doelgroep ‘mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking’ zijn gehuisvest.
Pagina 18 van 46
4.3.4.
Statushouders
Boxtel heeft in 2004, bij het opstellen van de vorige woonvisie, een achterstand opgelopen in de door het Rij opgelegde taakstelling ten aanzien van het huisvesten van statushouders*. Voor Boxtel betekent dit en taakstelling van 53 te huisvesten personen in 2004. Naar aanleiding hiervan is een prestatieafspraak gemaakt met de corporaties. Deze afspraak geldt nog steeds. Beleidsregel 15: Statushouders Zorgdragen voor passende woonruimte voor statushouders (kwalitatief). Actie: 15.a: De afspraken die gemaakt zijn met de corporaties op het gebied van huisvesting van statushouders continueren. 15.b: Andere mogelijkheden onderzoeken voor het huisvesten van statushouders. 15c: Mogelijke locaties voor opvang van statushouders serieus bekijken. Beleidsregel 16: Maatschappelijke (nood)opvang Er worden, indien mogelijk, woningen gebouwd voor maatschappelijke (nood)opvang (kwalitatief). Actie: 16.a: Er worden, indien nodig, woningen gebouwd voor maatschappelijke (nood)opvang. 4.3.5.
Asielzoekers
Ten aanzien van asielzoekers ligt de problematiek duidelijk anders dan die van de statushouders. In het verleden zijn al pogingen gedaan om geschikte locaties te vinden voor asielzoekers. Deze pogingen hebben niet tot het gewenste resultaat geleid. Niettemin zullen zich eventueel in de toekomst nog voordoende mogelijkheden voor huisvesting van asielzoekers serieus op hun merites moeten worden bekeken. Beleidsregel 17: Asielzoekers Zorgdragen voor passende woonruimte voor asielzoekers (kwantitatief en kwalitatief). Actie: 17.a: De afspraken die gemaakt zijn met de corporaties op het gebied van huisvesting van asielzoekers continueren. 17.b: Andere mogelijkheden onderzoeken voor het huisvesten van asielzoekers. 17.c: Mogelijke locaties voor opvang van asielzoekers serieus bekijken. 4.3.6.
Woonwagenbewoners
Uit het woonwensenonderzoek is niet gebleken dat er extra behoefte is aan huisvesting van woonwagenbewoners. Ook bij Woonstichting Sint Joseph is geen extra behoefte bekend. De huidige
*
zie begrippenlijst
Pagina 19 van 46
14 standplaatsen moeten daarom als voldoende worden geacht. Vanuit de invalshoek werk en inkomen, onderwijs en maatschappelijke zorg verdient deze aandachtsgroep wel de nodige aandacht. 4.3.7.
Jongeren en studenten
Voor de huisvesting van jongeren en studenten zijn er binnen de bestaande woningvoorraad nauwelijks mogelijkheden voorhanden. De particuliere sector is hierbij niet inbegrepen. In de nota Jongerenbeleid wordt hiervoor dan ook aandacht gevraagd. Exploitatie woningen jongeren en studenten: bijzonder moeilijk en kostbaar Woonstichting Sint Joseph exploiteert in totaal 81 wooneenheden aan jongeren en studenten. Door Woonstichting Sint Joseph wordt de exploitatie van de betreffende wooneenheden als bijzonder moeilijk en kostbaar ervaren. Het buitgewoon slechte bewoningsgedrag is daar een directe oorzaak van. Niettemin dient op dit terrein te worden onderzocht of er meer en zo nodig andere vormen van huisvesting mogelijk zijn. Beleidsregel 18: Jongeren en studenten Meedenken naar een goede vorm van huisvesting van jongeren en studenten (kwantitatief en kwalitatief). Actie: 18.a: In samenwerking met de corporaties zorgdragen voor voldoende kwalitatieve goede studentenwoningen. 4.4.
Bestaande woningvoorraad
Strategische woningvoorraad is belangrijk Omdat met nieuwbouw slechts een klein deel van de behoefte kan worden ingevuld is een goede voorraadstrategie van wezenlijke betekenis. Voldoende woningen voor senioren en starters Binnen de bestaande woningvoorraad moet zorg worden gedragen voor voldoende woningen en huisvesting van specifieke doelgroepen (zie paragraaf 4.4.), in het bijzonder voor senioren en starters. Hierbij moet voldaan worden aan de stijgende behoefte aan geschikte huurwoningen voor senioren en starters. Beleidsregel 19: Voorraadstrategie Delen van het bezit van voornamelijk Woonstichting Sint Joseph (circa 200 woningen), omzetten/aanwijzen en daar waar nodig aanpassen om starters en senioren te kunnen huisvesten. Hierbij wordt zorg gedragen voor een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk (kwalitatief). Actie: 19.a: In overleg met de woonstichtingen delen van de bestaande voorraad ‘gelabeld’ houden voor seniorenhuisvesting en starters. 19.b: Ongeveer 200 huurwoningen aanwijzen en gelabeld houden voor de huisvesting van starters en senioren. 19.c: Bij mutaties in de huursector specifieke aandacht schenken aan vooral de geschiktheid van de vrijkomende woningen voor de huisvesting van starters en senioren.
Pagina 20 van 46
Beleidsregel 20: Langer blijven wonen in bestaande woning Bevorderen dat ouderen zo lang mogelijk in de bestaande eigen woning kunnen wonen (kwalitatief). Actie: 20.a: Door middel van (vervolg)acties aandacht blijven vragen voor, en wijzen op, de mogelijkheden van het treffen van voorzieningen in, en aanpassing van de bestaande eigen woning. 20.b: De woonstichtingen dienen waar nodig deze woningen geschikt te maken hiervoor. 20.c: In samenspraak met de Stuurgroep Woon Wijs blijvend aandacht vragen voor de aanpassing van de eigen woning. 20.d: De 10%-regeling, bij uitbreiding/vergroting van de woning, van elk bestemmingsplan ter bevordering inzetten voor deze beleidsregel zodat huizen gemakkelijker aangepast kunnen worden. 4.5.
Wonen en Zorg
De gemeente als regisseur binnen de Wet maatschappelijke ondersteuning Binnen de Wet maatschappelijke ondersteuning* (Wmo) streeft de gemeente er naar om samenhangende voorzieningen te treffen met als doel mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Omdat wonen, welzijn en zorg met elkaar samenhangen, vraagt de Wmo van de gemeente om hierin een regiefunctie te vervullen. De gemeentelijke projectgroep Wmo, de Wmo-adviesraad, de Stuurgroep Woon Wijs en de overleggroep Wonen, Welzijn en Zorg zijn belangrijk partners hierbij. Beleidsregel 21: Wet maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) De gemeente is regisseur in relatie tot de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Actie: 21.a: Handhaving van de gemeentelijk projectgroep Wmo. 21.b: Overleggroep Wonen, Welzijn en Zorg (professionals) op afroep consulteren over maatschappelijke vraagstukken. 21.c: Stuurgroep Woon Wijs de smeeroliefunctie laten vervullen over uitvoerende taken in relatie tot de Wmo. In- en aanwoning (mantelzorg) mogelijk maken In het verleden is de vraag naar mogelijkheden voor het verlenen van mantelzorg gegroeid. Naar aanleiding van de toenemende vraag heeft de gemeenteraad op 2 juni 2008 de ‘beleidsnota Afhankelijk Wonen’ vastgesteld. Op basis van de beleidsnota kan nu, onder bepaalde voorwaarden, toegestaan worden dat mantelzorg verleend wordt. Enerzijds door inwoning in de eigen woning van de zorgverlener mogelijk te maken. Maar ook het afhankelijk wonen op het eigen perceel van de zorgverlener mogelijk te maken, bijvoorbeeld door een aangepast aan- of bijgebouw te realiseren. In het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ is de mantelzorgregeling opgenomen. In de overige bestemmingsplannen is dit nog niet het geval.
*
zie begrippenlijst
Pagina 21 van 46
Beleidsregel 22: In- en aanwoning Mantelzorg in het gehele grondgebied van de gemeente mogelijk maken. Actie: 22.a: Bij het opstellen en actualiseren van bestemmingsplannen voorschriften opnemen om in- en aanwoning, in het kader van de mantelzorg, mogelijk te maken. 4.6.
Woonruimteverdeling
Zoals gemeld in paragraaf 4.6.1. heeft Woonstichting Sint Joseph haar woningtoewijzingsbeleid op onderdelen aangepast. Er is nu daadwerkelijk sprake van een aanbodmodel. De woningzoekende dient zelf in actie te komen. Zonder eigen initiatief of inzet geen woning! Wel dient alert te worden gereageerd op maatschappelijke ontwikkelingen en dient, waar nodig, een bijstelling van het huidige systeem plaats te vinden. Verloten van woningen Nieuwste fenomeen is, dat de woningen niet worden verdeeld met in achtneming van spelregels, maar worden verloot. Gemeente Boxtel en Woonstichting Sint Joseph zijn vooralsnog van mening dat de van rijkswege bepleite noodzaak om meer keuzevrijheid te creëren voor woningzoekenden/klanten te ver is doorgeschoten. Woonstichting Sint Joseph is geen tegenstander van loting voor bepaalde doelgroepen/marktsegmenten. Woonstichting Sint Joseph heeft op dit moment echter geen concrete voornemens dit toe te passen maar sluit dit in de toekomst niet uit. Beleidsregel 23: Woonruimteverdeling Behouden van het aanbodmodel als instrument voor woningtoewijzing. Actie: 23.a: Handhaving en waar mogelijk optimalisering van het aanbodmodel. 4.7.
Bevorderen doorstroming
Sturing van de doorstroming kan als beleidsinstrument worden ingezet. Hiermee wordt bevorderd dat de juiste doelgroepen aan de juiste woonruimte worden geholpen. Het is hierbij van belang het aanbod van de woonruimte zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de vraag die er naar woningen is. Dit bevordert doorstroming. Het is hierbij van belang niet alleen goedkope of betaalbare woningen te bouwen voor senioren en starters. Ook moet gebouwd worden in het middeldure en dure segment waarbij verhuisketens langer worden, oftewel de doorstroming groter wordt. CPO’s, zoals SIR en AWBS kunnen daarbij een stimulerende rol spelen. Beleidsregel 24: Bevorderen doorstroming Goede doorstroming in zowel de huur- als de koopsector bevorderen (kwalitatief). Actie: 24.a: Op korte termijn de noodzaak en mogelijkheden onderzoeken van gerichte woningtoewijzing ten behoeve van bepaalde doelgroepen 24.b: Leden van (volledig open) CPO’s krijgen voor hun eigen project voorrang bij woningtoewijzing.
Pagina 22 van 46
4.8.
Locatiekeuze
In de volgorde van ontwikkeling en uitvoering van de zachte plannen* moeten duidelijke keuzes gemaakt worden. Bij de keuze van de volgorde dient bepalend te zijn de mogelijkheid om op desbetreffende locatie woningbouw te realiseren overeenstemmend de behoefte. Particuliere initiatieven die hier niet bij aansluiten dienen dus (vooralsnog) te worden afgewezen. Beleidsregel 25: Locatiekeuze Er wordt een duidelijke visie opgesteld naar de behoefte in relatie tot de daadwerkelijke realisering van woningbouw (kwalitatief en kwantitatief). Actie: 25.a. Inventariseren van alle mogelijke bouwlocaties in het binnenstedelijk gebied, inclusief de bebouwingsmogelijkheden per locatie naar type, categorie, soort, aantal en (indien mogelijk) prijsklasse. 25.b. Vaststellen volgorde ontwikkeling bouwlocaties in verband met woonwensen. 4.9.
Duurzaamheid
In paragraaf 2 is aangegeven dat de gemeenteraad de ‘nota duurzame ontwikkeling Boxtel 2009 – 2015: 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid’ heeft vastgesteld. Hierin is het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid vastgelegd. Hierbij werd tevens aangesloten op de ontwikkelingen die op het terrein in Boxtel al in gang gezet zijn. Hoog niveau aan duurzame ontwikkeling in Boxtel In Boxtel wordt op een hoog niveau aan duurzame ontwikkeling gewerkt. Landelijk zijn hiermee toonaangevende resultaten behaald. Het uitgangspunt van Boxtel bij het verder ontwikkelen van de duurzame samenleving is: ‘we moeten de kip met de gouden eieren voeden’. Dit betekent: versterken van de huidige waarden en krachten. Het benutten van kansen en het verspreiden van kennis hierover. Boxtel zal zich dus expliciet niet beperken tot alleen maar compensatie. Beleidsregel 26: Duurzaamheid Gevolg geven aan de beleidsuitgangspunten voor duurzaam bouwen zoals deze staan verwoord in de “nota duurzame ontwikkeling Boxtel 2009-2015: 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid” (kwalitatief). Actie: 26.a: Bevorderen dat vanaf 2010 bij nieuwbouw een hoge GPR ambitie van gemiddeld een 7,5 voor alle thema’s worden toegepast. Hiernaast wordt een minimum eis voor een score van een 7 in het thema energie en het thema woonkwaliteit vastgelegd. Om bouwpartijen (CPO, aannemers, projectontwikkelaars en architecten) met de GPR te laten werken zal Boxtel in 2010 een workshop organiseren om deze methode te introduceren bij bouwpartijen. 26.b: Bevorderen dat nieuwbouwprojecten worden gescreend op de mogelijkheid van duurzaam wonen, waaronder: afvalgebruik, energiegebruik en mobiliteit. De projectontwikkelaar, CPO of bouwpartij dient bij elk plan een uitwerking te geven van duurzaam wonen, waarin ingegaan wordt op de mogelijkheden van duurzaam woninggebruik.
*
zie begrippenlijst
Pagina 23 van 46
26.c: Bij individuele kavelbouw die onderdeel is van projecten / nieuwbouwlocaties zal door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst “duurzaam-bouwen-prestaties” afgedwongen worden. Hierbij worden de GPR-gebouw ambities gehanteerd (minimaal een gemiddelde score van 7,5). Bij individuele kavelbouw, waar geen sprake is van grondpositie, worden toekomstige bewoners via een informatieset bij de koopovereenkomst gewezen op de belangrijkste duurzaam bouwen eisen. 26.d: Indien er sprake is van reparatie, vervanging of verbetering, bevorderen dat de principes van duurzaam bouwen ook worden nagestreefd. 26.e: Door voorlichting aan de bewoners, naast fysieke maatregelen, bevorderen dat het energieverbruik vermindert. 26.f: In samenwerking met marktpartijen voor 2011 plannen ontwikkelen om ongeveer 20 energie-nul starterswoningen met een vrij-op-naam prijs van minder dan € 200.000 te realiseren (prijspeil 2008). De ontwikkelingen van de woningen worden voor 2012 gestart. 26.g: Samen met externe belangengroeperingen (St. Joseph/jongerenverenigingen), methodes ontwikkelen om ervoor te zorgen dat de starterswoningenvoorraad in principe dienstbaar blijft aan deze groep. Onder andere wordt gedacht aan terugkoop door corporatie en de opzet van de woning. Koopgarant is een middel/een instrument om de woning aan de bedoelde groep te blijven koppelen. 26.h: CPO’s die een GPR score van 9 op het thema energie of gezondheid realiseren krijgen voorrang bij planontwikkeling. 26.i: Het periodiek actualiseren van prestatieafspraken met Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde waarbij, voor renovatie van de bestaande voorraad en nieuwbouw, prestatie-eisen worden opgenomen met betrekking tot duurzaam bouwen. 26.j: Binnen het plan Sparrenlaene worden een aantal energie-producerende huizen ontwikkeld. 4.10.
Levensloopbestendigheid en Woonkeur®
Levensloopbestendig bouwen geldt als uitgangspunt van beleid in dit plan. Hetzelfde geldt voor Woonkeur®. Bij bouwplannen die voldoen aan het ter plaatste geldende bestemmingsplan kan naleving van Woonkeur® niet afgedwongen worden. Echter, bij bouwplannen die afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, kan naleving van Woonkeur® wel worden opgelegd. Levensloopbestendig bouwen als uitgangspunt Levensloopbestendig bouwen houdt in dat al bij de ontwikkeling en uitvoering van bouwplannen voor een levensloopbestendige opzet dient te worden gekozen. Een opzet waarbij de woning vanaf het moment van de eerste bewoning geschikt is voor bewoning door alle leeftijden. De noodzakelijke voorzieningen zonder (ingrijpende) bouwkundige aanpassingen kunnen worden aangebracht. Woonkeur® als vereiste Woonkeur geeft richtlijnen over de woning, het woongebouw en de woonomgeving. Maar Woonkeur® geeft ook aanwijzingen en tips over ‘sociaal wonen’. Bouwplannen dienen te worden gebouwd conform het basispakket van Woonkeur® en zo veel mogelijk conform de drie pluspakketten. Het is namelijk niet in alle gevallen mogelijk om aan alle eisen van de drie pluspakketten te voldoen. Bijvoorbeeld omdat gronden buiten het eigendom van de ontwikkelaar vallen waardoor de omgeving niet kan voldoen aan de eisen.
Pagina 24 van 46
Beleidsregel 27: Levensloopbestendigheid Levensloopbestendig bouwen geldt als uitgangspunt bij nieuwbouw van woningen, en voornamelijk bij complexgewijze bouw (kwalitatief). Actie: 27.a: Het ontwikkelen van een werkwijze waarbij complexgewijs gebouwde woningbouwplannen getoetst kunnen worden aan Woonkeur®. Hier moet ambtelijk capaciteit voor gecreëerd worden. 27.b.: De 10%-regeling, bij uitbreiding/vergroting van de woning, van elk bestemmingsplan ter bevordering inzetten voor deze beleidsregel zodat huizen gemakkelijker ten dienste van Woonkeur® aangepast kunnen worden. Beleidsregel 28: Woonkeur® Bij bouwontwikkelingen is Woonkeur® een vereiste. Waarbij niet meer verwacht kan worden van de corporaties dan dat wat zij maximaal kunnen realiseren/waar kunnen maken (kwalitatief). 28a: Stimuleren dat Woonkeur® nageleefd wordt. 28.b: In nieuwe bestemmingsplannen de bepaling opnemen dat bij nieuwe ontwikkelingen de woonomgeving dient te voldoen aan Woonkeur®. 4.11.
Leefbaarheid
In het kader van het wijk- en buurtbeheer dient aandacht te worden geschonken aan zaken die door de bewoners al een aantasting van de leefbaarheid in de woonomgeving worden ervaren. Bevorderen van leefbaarheid in de hele gemeente Bij de opzet van plannen ter verbetering van de leefbaarheid in de woonomgeving dient dus rekening te worden gehouden met diverse zaken. Zaken als voldoende parkeervoorzieningen, het terugbrengen van de verkeershinder, het realiseren van speelplekken voor kinderen tot 12 jaar etc. Het speelruimteplan moet hier in gaan voorzien. Dit wordt momenteel uitgevoerd. Beleidsregel 29: Leefbaarheid Bij nieuwe planontwikkeling wordt zorg gedragen voor een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk (kwalitatief). Actie: 29.a: De wijk- en buurtteams opdracht geven om bij de ontwikkeling van plannen tot herinrichting van straten en buurten rekening te houden met: - het realiseren van voldoende parkeergelegenheid; - het aanleggen van speelplekken voor kinderen tot 12 jaar; - te streven naar een vermindering van de verkeersoverlast. 4.12.
Veiligheid
Bij de bouw van nieuwe woonwijken speelt veiligheid een grote rol. Een van de drie pluspakketten van Woonkeur® ziet toe op veiligheid. De veiligheidseisen uit het basispakket en het pluspakket vormen samen het Politie Keurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw. Een woning die voldoet aan Woonkeur® heeft verschillende voordelen. Naast de aanzienlijk kleinere kans op inbraak, ontvangt de bewoner bij veel
Pagina 25 van 46
verzekeringsmaatschappijen korting op het premiebedrag van de opstalverzekering indien hij een ‘Certificaat Veilig Wonen’ kan overleggen. Beleidsregel 30: Veiligheid Bevorderen van Woonkeur® bij de nieuwbouw van woningen, en voornamelijk de complexgewijze bouw waarbij er voor de betreffende woningen certificaten aangevraagd worden bij de certificerende instantie (kwalitatief). Actie: 30.a: Zie actie 27 en 28 (bij levensloopbestendig/woonkeur en leefbaarheid). 4.13.
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)
Gemeente Boxtel vindt het wenselijk Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) toe te passen. Dit uit het oogpunt van sociale cohesie en betaalbare woningbouw. Hierbij is het van belang randvoorwaarden goed te formuleren zodat snel, slagvaardig en onder deskundige leiding kan worden gewerkt. Het daadwerkelijk stimuleren van CPO is een belangrijke opgave voor het komende volkshuisvestingsbeleid. Startersvereniging Heideweg, “Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw” (SIR) en "Atrium Woningen Boxtel Stichting" (AWBS) kunnen als voorbeeld dienen. Beleidsregel 31: Collectie Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) In nieuwe plannen dient de bouw van voldoende goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen, zo mogelijk via CPO, te worden bevorderd (kwalitatief). Actie: 31.a: Bevorderen en stimuleren van vormen van CPO: - binnen elke planontwikkeling, voor wat betreft koopwoningen (door gemeente, ontwikkelaar of corporatie), zal onderzocht worden of realisatie via CPO tot de mogelijkheden behoort. - het stimuleren van het bouwen bij corporaties en ontwikkelaars van woningen door middel van CPO 4.14.
Koopgarant
Koopgarant is een landelijke regeling waarbij de koper een gereduceerde koopprijs betaalt. Vervolgens wordt de koper volledig eigenaar van de woning. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen verkoopt de corporatie de woning terug. Hierbij worden afspraken gemaakt worden, op het moment van de verkoop van de woning, over het delen van de eventuele meerwaarde. Beleidsregel 32: Koopgarant In nieuwe plannen wordt naar de mogelijkheid gekeken of de regeling Koopgarant mogelijk is (kwalitatief). Actie: 32.a: Bevorderen en stimuleren van Koopgarant: - het stimuleren/bevorderen dat er voor lage-/middeninkomens, via Koopgarant, woningen worden ontwikkeld; - ontwikkelaars in contact brengen met corporaties, om zodoende te bevorderen dat er door middel van Koopgarant woningen gerealiseerd kunnen worden. - bij nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente wordt onderzocht of Koopgarant mogelijk en gewenst is.
Pagina 26 van 46
4.15.
Kopersvereniging
Bij nieuwbouwprojecten zoeken kopers elkaar soms al in een vroeg stadium op. Samenwerking is een eerste stap op weg naar een vruchtbare collectieve belangenbehartiging. Een kopersvereniging (een vorm van CPO) is een uitstekende organisatievorm die door de gemeente wordt gestimuleerd. Beleidsregel 33: Kopersvereniging In nieuwe plannen wordt naar de mogelijkheid gekeken of werken met een Kopersvereniging mogelijk is (kwalitatief). Actie: 33.a: Bevorderen en stimuleren van Kopersverenigingen: - bij nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente dient nauwkeurig onderzocht te zijn of het mogelijk en gewenst is om een Kopersvereniging op te richten; - het stimuleren van Kopersverenigingen door het onder de aandacht te brengen bij corporaties en ontwikkelaars van woningen. - het stimuleren van Kopersverenigingen door het onder de aandacht te brengen bij de doelgroep 4.16.
Samenwerking, overleg en monitoring
Gemeente als regisseur De gemeente voert op het terrein van wonen binnen de gemeente Boxtel de regie. Zij is uiteindelijk verantwoordelijk voor vaststelling en uitvoering van het beleid. Echter, sinds de verzelfstandiging van de corporaties, zijn deze op het terrein van wonen als gelijkwaardige partners te beschouwen. Zonder hen kan er geen beleid gemaakt worden laat staan uitgevoerd. Hoewel de gemeente ten aanzien van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving uiteindelijk de eindverantwoordelijkheid heeft kan niet zonder hen worden geopereerd. Zeker niet in de gebieden waar de corporaties bezit heeft. Naast de corporaties spelen tal van organisaties en commerciële partners een rol op het gebied van wonen. Hierbij kan gedacht worden aan de zorginstellingen (ouderen, mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking). Daarnaast spelen ook de ouderenen huurderorganisaties een belangrijke rol. Maar ook de makelaars, de bouwbedrijven en de projectontwikkelaars moeten niet worden vergeten als belangrijke partners. Bestuurlijk overleg is noodzakelijk Bij de totstandkoming van deze Woonvisie zijn de corporaties betrokken geweest. Daarnaast is afgesproken dat met de corporaties periodiek (4x per jaar) op bestuurlijk niveau overleg zal plaatsvinden. De samenwerking tussen gemeente en corporaties, bij het opstellen en uitvoeren van het volkshuisvestingsbeleid, dient op basis van gelijkwaardigheid plaats te vinden. Hierbij dient, gelet op de grote volkshuisvestelijke opgaven voor de komende tijd, de huidige samenwerking zeker geïntensiveerd te worden. De uit de Woonvisie voortvloeiende actiepunten zullen in gezamenlijkheid tot uitvoering moeten worden gebracht. Het Uitvoeringsprogramma zal hierbij een belangrijke tool zijn om de actiepunten verder tot uitvoering te laten komen. Terugkoppeling vindt plaats naar het bestuurlijk overleg en uiteindelijk naar de bestuurlijke organen. Op deze wijze kan ook monitoring plaatsvinden. Actualiseren Prestatiecontract De samenwerking is vastgelegd in het prestatiecontract van 2007. Hierin zijn de wederzijdse rechten en verplichtingen goed vastgelegd. Partijen kunnen elkaar hier in verplichtende zin op aanspreken. In het tweede kwartaal van 2010 zal een tussenrapportage worden opgesteld. Dit naar aanleiding van ervaringen die zijn opgedaan in de afgelopen twee jaar. Een onderwerp als Woonkeur® zal hierbij nog eens tegen het licht worden gehouden om te kijken of deze voldoende is verwoord in het genoemde contract. Medio 2010 zal een tussentijdse rapportage van het prestatiecontract worden
Pagina 27 van 46
opgesteld. In de loop van 2011 zal gewerkt worden een nieuw prestatiecontract voor de periode 2012 – 2016. Beleidsregel 34: Opstellen volkshuisvestingsbeleid Opstellen van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in samenspraak met de belangrijkste partners op het terrein van de sociale woningbouw (kwalitatief en kwantitatief). Actie: 34.a: Intensivering van het bestuurlijk overleg tussen de woningcorporaties en de gemeente op basis van gelijkwaardigheid. Beleidsregel 35: Prestatiecontract Opstellen van een nieuw prestatiecontract 2012 – 2016 (kwantitatief en kwalitatief). Actie: 35.a: Het in stand laten van de werkgroep Woonvisie met als opdracht het uitvoering geven aan de actiepunten uit deze Woonvisie en de terugkoppeling daarvan (inclusief voorbereiding van een nieuw prestatiecontract en monitoring) aan de besturen van gemeente en corporaties. 35.b: Opstellen van een tussentijdse rapportage voor het geldende prestatiecontract. 34.c: Het actualiseren van het prestatiecontract met de in de gemeente werkzame corporaties Sint Joseph en Goed Wonen Liempde voor de periode 2012 – 2016 (kwantitatief en kwalitatief).
Pagina 28 van 46
5.
Aanpak en realisering
Onderstaand zijn alle actiepunten geformuleerd ter uitvoering van de in deze nota vastgestelde beleidsregels. Een groot deel van de actiepunten zal alleen kunnen worden uitgevoerd in nauw overleg en samenwerking met de in de gemeente Boxtel werkzame woningcorporaties. Deze samenwerking is van essentieel belang voor het slagen van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Dit dient daarom ook te worden vastgelegd in het met de beide woonstichtingen af te sluiten geactualiseerde prestatiecontract voor de periode van deze Woonvisie (2010-2014). Hierin wordt op basis van gelijkwaardigheid controleerbare en meetbare afspraken en prestaties met elkaar overeengekomen. Aan deze afspraken kunnen partijen elkaar houden waardoor de verantwoordelijkheid voor een goede uitvoering van het contract ook bij beide partijen komt te liggen. Actie
1.a.
1.b.
1.c. 1.d.
1.e.
2.a. 2.b.
3.a.
3.b.
4.a.
Wat Beleidsregel 1: Nieuwbouwprogramma Gedurende genoemde beleidsperiode (2010 – 2014) worden 930 nieuwbouwwoningen (850 + 80) gebouwd. In toekomstige op te stellen bestemmingsplannen en uitwerkingsplannen, waar mogelijk, mogelijkheden opnemen voor de bouw van grondgebonden en niet grondgebonden woningen in een gedifferentieerde opbouw. In 2010 wordt bekeken welke van de twee transformatiegebieden (Oksel of Selissen) in aanmerking komt om verder te worden uitgewerkt door te starten met een bestemmingsplan. Bij nieuwe planontwikkeling wordt zorg gedragen voor, afgedwongen dat er, een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk (plaatsvindt). Wensen in verband met de werkgelegenheid, waaronder het Rabo-Datacenter, krijgen hun aandacht in het woningbouwprogramma in een daartoe geschikt bestemmingsplan. In het ‘Uitvoeringsprogramma’ zal een verdere categorie-indeling worden uitgewerkt. Beleidsregel 2: Participatie bewoners bij invulling nieuwbouw De toekomstige bewoners worden zoveel mogelijk betrokken bij de invulling van het nieuwbouwplan. Dit geldt voor zowel koop- als voor huurwoningen. De voorkeur voor wat betreft koopwoningen gaat uit naar Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In toekomstige planontwikkeling worden, waar mogelijk, toekomstige bewoners betrokken bij de nieuwbouwontwikkeling. Binnen elke planontwikkeling, voor wat betreft koopwoningen (door gemeente, ontwikkelaar of corporatie), zal onderzocht worden of realisatie via CPO tot de mogelijkheden behoort. Beleidsregel 3: Programma voor de dorpen Liempde en Lennisheuvel krijgt extra aandacht In het programma van de “Witte School” wordt, indien mogelijk, rekening gehouden met het bouwen van appartementen. Voor financieel daadkrachtige bewoners van Liempde wordt ook in ander bouwplannen naar mogelijkheden gekeken. Het plan Smaldersestraat in Liempde en Zuid-Heerenbeekloop in Lennisheuvel worden nader onderzocht en tot ontwikkeling gebracht. Beleidsregel 4: Goedkope en dure scheefheid Enige goedkope en dure scheefheid binnen een woonwijk wordt wenselijk geacht. In overleg met corporaties komen tot het vinden van een juiste oplossing voor de goedkope en dure scheefheid in relatie tot een gewenste gemêleerdheid van een
planning
2010 - 2014
2010
2010 - 2014 2011 - 2014
2010
2010 - 2014
2010 - 2014
2011
2010 - 2014
Pagina 29 van 46
5.a. 5.b.
6.a.
7.a.
8.a.
9.a.
10.a. 10.b. 10.c. 10.d.
11.a. 11.b. 11.c.
12.a.
woonwijk en het huisvesten van de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Beleidsregel 5: Dure scheefheid In overleg met de corporaties de dure scheefheid geleidelijk verminderen met (een streefpercentage van) 50%. Door middel van een gericht toewijzigingsbeleid door de corporaties uitvoering geven aan beleidsregel 5. In overleg met de corporaties de mogelijkheden bekijken of op beperkte schaal, duurdere kwalitatief goede huurwoningen gebouwd kunnen worden. Beleidsregel 6: Betaalbare huurwoningen in Liempde Voor de kern Liempde is het beleid erop gericht de voorraad betaalbare huurwoningen uit te breiden. Beschikbare gemeentelijke gronden worden, in eerste instantie, voor de marktprijs overgedragen aan stichting ‘Goed Wonen Liempde’. Beleidsregel 7: Verkoop huurwoningen Vrijkomende huurwoningen, uit de te verkopen complexen, bij voorrang verkopen aan andere huurders van Woonstichting Sint Joseph. Bij het ontbreken daarvan de woningen verkopen aan starters op de koopwoningmarkt. Beleidsregel 7, in overleg met Woonstichting Sint Joseph en stichting ‘Goed Wonen Liempde’, in het prestatiecontract vastleggen. Beleidsregel 8: Verkoopbeleid kern Boxtel (incl. Lennisheuvel) Het verkoopbeleid in de kern Boxtel (incl. Lennisheuvel) ongewijzigd laten. Beleidsregel 8, in overleg met Woonstichting Sint Joseph, in prestatiecontract vastleggen. Beleidsregel 9: Verkoopbeleid in de kern Liempde Het verkoopbeleid in de kern Liempde ongewijzigd laten. In Liempde worden geen huurwoningen verkocht. Beleidsregel 10: Starters Er wordt extra beleid ingezet om starters te helpen aan een passende woning. In diverse plannen worden starterswoningen gebouwd (zie bijlage 2). In diverse plannen worden doorstroomwoningen gebouwd (zie bijlage 2). Voorstellen ontwikkelen om te komen tot aanpassing van de criteria van de starterslening. CPO onder starterswoningen zal worden bevorderd door elk bouwplan voor starters open te stellen voor CPO. Dit in samenwerking met de corporaties en ontwikkelaars. Beleidsregel 11: Gemeentelijk volkshuisvestingsfonds Het gemeentelijk volkshuisvestingsfonds wordt aangepast. Het gemeentelijk volkshuisvestingsfonds wordt aangepast door verevening via de exploitatie en via andere exploitaties. Voorstellen uitwerken om te komen tot instrumenten om de bouw van goedkopeen betaalbare huur- en koopwoningen mogelijk te maken. Instrumenten als Koopgarant, startersvereniging, CPO (in samenwerking met de corporaties) onder de aandacht brengen van potentiële starters. Beleidsregel 12: Senioren Er worden in de toekomst, in beperkte omvang, appartementen gebouwd voor senioren. Met SIR 55 (Consumentenorganisatie Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw) wordt overleg gepleegd. Gekeken wordt of er mogelijkheden zijn
2010 - 2014 2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2011
2010 - 2011
2010 - 2014
2010 - 2014 2010 - 2014 2010 - 2011 2010 - 2014
2010 - 2011 2010 - 2011 2010 - 2014
2010 - 2014
Pagina 30 van 46
13.a.
14.a.
14.b. 14.c. 14.d. 14.e.
15.a. 15.b. 15.c.
16.a.
17.a. 17.b. 17.c.
18.a.
19.a.
om marktconform te komen tot een derde Boxtels SIR-project. Beleidsregel 13: Zelfstandig blijven wonen Bevorderen dat ouderen zo lang mogelijk in de bestaande eigen woning te laten wonen. De 10%-regeling, bij uitbreiding/vergroting van de woning, van elk bestemmingsplan ter bevordering inzetten voor deze beleidsregel zodat huizen gemakkelijker aangepast kunnen worden. Beleidsregel 14: Huisvesting van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking Beiden van ondersteuning en het meedenken over de juiste invulling en uitvoering van initiatieven met betrekking tot de huisvesting van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking. In overleg met de betrokken organisaties en corporaties blijven zoeken naar adequate huisvestingsmogelijkheden voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking. Initiatieven daartoe via voorkeursbeleid ondersteunen. Voortzetten beleid om per project aangepaste woningen gericht toe te wijzen aan geïndiceerde gehandicapten. Planologische voorwaarden scheppen om particuliere initiatieven voor deze doelgroep tot een verdere uitwerking te laten komen. In kaart brengen waar de doelgroep ‘mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking’ zijn gehuisvest. Beleidsregel 15: Statushouders Zorgdragen voor passende woonruimte voor statushouders. De afspraken die gemaakt zijn met de corporaties op het gebied van huisvesting van statushouders continueren. Andere mogelijkheden onderzoeken voor het huisvesten van statushouders. Mogelijke locaties voor opvang van statushouders serieus bekijken. Beleidsregel 16: Maatschappelijke (nood)opvang Er worden, indien mogelijk, woningen gebouwd voor maatschappelijke (nood)opvang. Er worden, indien nodig, woningen gebouwd voor maatschappelijke (nood)opvang) Beleidsregel 17: Asielzoekers Zorgdragen voor passende woonruimte voor asielzoekers. De afspraken die gemaakt zijn met de corporaties op het gebied van huisvesting van asielzoekers continueren. Andere mogelijkheden onderzoeken voor het huisvesten van asielzoekers. Mogelijke locaties voor opvang van asielzoekers serieus bekijken. Beleidsregel 18: Jongeren en studenten Meedenken naar een goede vorm van huisvesting van jongeren en studenten. In samenwerking met corporaties zorgdragen voor kwalitatieve goede studentenwoningen. Beleidsregel 19: Voorraadstrategie Delen van het bezit van voornamelijk Woonstichting Sint Joseph (circa 200 woningen), omzetten/aanwijzen en daar waar nodig aanpassen om starters en senioren te kunnen huisvesten. Hierbij wordt zorg gedragen voor een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk. In overleg met de woonstichtingen delen van de bestaande voorraad ‘gelabeld’ houden voor seniorenhuisvesting en starters.
2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2014 2010 - 2014 2010 - 2014 2010
2010 - 2014 2011 2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2014 2011 2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2014
Pagina 31 van 46
19.b. 19.c.
20.a.
20.b. 20.c. 20.d.
21.a. 21.b. 21.c.
22.a.
23.a.
24.a. 24.b.
25.a.
25.b.
Ongeveer 200 huurwoningen aanwijzen en gelabeld houden voor de huisvesting van starters en senioren. Bij mutaties in de huursector specifieke aandacht schenken aan vooral de geschiktheid van de vrijkomende woningen voor de huisvesting van starters en senioren. Beleidsregel 20: Langer blijven wonen in bestaande woning Bevorderen dat ouderen zo lang mogelijk in de bestaande eigen woning kunnen wonen. Door middel van (vervolg)acties aandacht blijven vragen voor, en wijzen op, de mogelijkheden van het treffen van voorzieningen in, en aanpassing van de bestaande eigen woning. De woonstichtingen dienen waar nodig deze woningen geschikt te maken hiervoor. In samenspraak met de Stuurgroep Woon Wijs blijvend aandacht vragen voor de aanpassing van de eigen woning. De 10% -regeling, bij uitbreiding/vergroting van de woning, van elk bestemmingsplan ter bevordering inzetten voor deze beleidsregel zodat huizen gemakkelijker aangepast kunnen worden. Beleidsregel 21: Wet maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) De gemeente is regisseur in relatie tot de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Handhaving van de gemeentelijk projectgroep Wmo. Overleggroep Wonen, Welzijn en Zorg (professionals) op afroep consulteren over maatschappelijke vraagstukken. Stuurgroep Woon Wijs de smeeroliefunctie laten vervullen over uitvoerende taken in relatie tot de Wmo. Beleidsregel 22: In- en aanwoning Mantelzorg in het gehele grondgebied van de gemeente mogelijk maken. Bij het opstellen en actualiseren van bestemmingsplannen voorschriften opnemen om in- en aanwoning, in het kader van de mantelzorg, mogelijk te maken. Beleidsregel 23: Woonruimteverdeling Behouden van het aanbodmodel als instrument voor woningtoewijzing. Handhaving en waar mogelijk optimalisering van het aanbodmodel. Beleidsregel 24: Bevorderen doorstroming Goede doorstroming in zowel de huur- als de koopsector bevorderen. Op korte termijn de noodzaak en mogelijkheden onderzoeken van gerichte woningtoewijzing ten behoeve van bepaalde doelgroepen. Leden van (volledig open) CPO’s krijgen voor hun eigen project voorrang bij woningtoewijzing. Beleidsregel 25: Locatiekeuze Er wordt een duidelijke visie opgesteld naar de behoefte in relatie tot de daadwerkelijke realisering van woningbouw. Inventariseren van alle mogelijke bouwlocaties in het binnenstedelijk gebied, inclusief de bebouwingsmogelijkheden per locatie naar type, categorie, soort, aantal en (indien mogelijk) prijsklasse. Vaststellen volgorde ontwikkeling bouwlocaties in verband met woonwensen. Beleidsregel 26: Duurzaamheid Gevolg geven aan de beleidsuitgangspunten voor duurzaam bouwen zoals deze staan verwoord in de “nota duurzame ontwikkeling Boxtel 2009-2015: 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid”.
2010 - 2014 2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2014 2010 - 2014 2010 - 2014
2010 - 2014 2010 - 2014 2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2011 2010 - 2014
2010
2010 - 2011
Pagina 32 van 46
26.a.
26.b.
26.c.
26.d. 26.e. 26.f.
26.g.
26.h. 26.i.
26.j.
27.a.
27.b.
28.a. 28.b.
Bevorderen dat vanaf 2010 bij nieuwbouw een hoge GPR ambitie van gemiddeld een 7,5 voor alle thema’s wordt toegepast. Hiernaast wordt een minimum eis voor een score van een 7 in het thema energie en het thema woonkwaliteit vastgelegd. Om bouwpartijen (aannemers, projectontwikkelaars en architecten) met de GPR te laten werken zal Boxtel in 2010 een workshop organiseren om deze methode te introduceren bij bouwpartijen. Bevorderen dat nieuwbouwprojecten worden gescreend op de mogelijkheid van duurzaam wonen, waaronder: afvalgebruik, energiegebruik en mobiliteit. De projectontwikkelaar of bouwpartij dient bij elk plan een uitwerking te geven van duurzaam wonen, waarin ingegaan wordt op de mogelijkheden van duurzaam woninggebruik. Bij individuele kavelbouw die onderdeel is van projecten/nieuwbouwlocaties zal door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst “duurzaam-bouwenprestaties” afgedwongen worden. Hierbij worden de GPR-gebouw ambities gehanteerd (minimaal een gemiddelde score van 7,5). Bij individuele kavelbouw waar geen sprake is van grondpositie, worden toekomstige bewoners via een informatieset bij de koopovereenkomst gewezen op de belangrijkste duurzaam bouwen eisen. Indien er sprake is van reparatie, vervanging of verbetering, bevorderen dat de principes van duurzaam bouwen ook worden nagestreefd. Door voorlichting aan de bewoners, naast fysieke maatregelen, bevorderen dat het energieverbruik verminderd. In samenwerking met marktpartijen voor 2011 plannen ontwikkelen om ongeveer 20 energie-nul starterswoningen met een vrij-op-naam prijs van minder dan € 200.000 te realiseren (prijspeil 2008). De ontwikkelingen van de woningen worden voor 2012 gestart. Samen met externe belangengroeperingen (St. Joseph/jongerenverenigingen), methodes ontwikkelen om ervoor te zorgen dat de starterwoningenvoorraad in principe dienstbaar blijft aan deze groep. Onder andere wordt gedacht aan terugkoop door corporatie en de opzet van de woning. Koopgarant is een middel/een instrument om de woning aan de bedoelde groep te blijven koppelen. CPO’s die een GPR score van 9 op het thema energie of gezondheid realiseren krijgen voorrang bij planontwikkeling. Het periodiek actualiseren van prestatieafspraken met Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde waarbij, voor renovatie van de bestaande voorraad en nieuwbouw, prestatie-eisen worden opgenomen met betrekking tot duurzaam bouwen. Binnen het plan Sparrenlaene worden een aantal energie-producerende huizen ontwikkeld. Beleidsregel 27: Levensloopbestendigheid Levensloopbestendig bouwen geldt als uitgangspunt bij nieuwbouw van woningen, en voornamelijk bij complexgewijze bouw. Het ontwikkelen van een werkwijze waarbij complexgewijs gebouwde woningbouwplannen getoetst kunnen worden aan Woonkeur®. Hier moet ambtelijk capaciteit voor gecreëerd worden. De 20%-regeling, bij uitbreiding/vergroting van de woning, van elk bestemmingsplan ter bevordering inzetten voor deze beleidsregel zodat huizen gemakkelijker ten dienste van Woonkeur® aangepast kunnen worden. Beleidsregel 28: Woonkeur® Bij bouwontwikkelingen is Woonkeur® een vereiste. Waarbij niet meer verwacht kan worden van de corporaties dan dat wat zij maximaal kunnen realiseren/waar kunnen maken. Stimuleren dat Woonkeur® nageleefd wordt. In nieuwe bestemmingsplannen de bepaling opnemen dat bij nieuwe
2010 – 2014
2010
2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2014 2010 - 2014 2010
2010 - 2011
2010 - 2014 2010 - 2011
2011
2010 - 2011
2010 - 2014 2010 - 2014
Pagina 33 van 46
29.a.
30.a.
31.a.
32.a.
33.a.
34.a.
ontwikkelingen de woonomgeving dient te voldoen aan Woonkeur®. Beleidsregel 29: Leefbaarheid Bij nieuwe planontwikkeling wordt zorg gedragen voor een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk. De wijk- en buurtteams opdracht geven om bij de ontwikkeling van plannen tot herinrichting van straten en buurten rekening te houden met: - het realiseren van voldoende parkeergelegenheid; - het aanleggen van speelplekken voor kinderen tot 12 jaar; - te streven naar een vermindering van de verkeersoverlast. Beleidsregel 30: Veiligheid Bevorderen van Woonkeur® bij de nieuwbouw van woningen, en voornamelijk de complexgewijze bouw waarbij er voor de betreffende woningen certificaten aangevraagd worden bij de certificerende instantie. Zie actie bij de beleidsregels 27 en 28. Beleidsregel 31: Collectie Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) In nieuwe plannen dient de bouw van voldoende goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen, zo mogelijk via CPO, te worden bevorderd. Bevorderen en stimuleren van vormen van CPO: - binnen elke planontwikkeling, voor wat betreft koopwoningen (door gemeente, ontwikkelaar of corporatie), zal onderzocht worden of realisatie via CPO tot de mogelijkheden behoort; - het stimuleren van het bouwen bij corporaties en ontwikkelaars van woningen door middel van CPO. Beleidsregel 32: Koopgarant In nieuwe plannen wordt naar de mogelijkheid gekeken of de regeling Koopgarant mogelijk is. Bevorderen en stimuleren van Koopgarant: - het stimuleren/bevorderen dat er voor lage-/middeninkomens, via Koopgarant, woningen worden ontwikkeld; - ontwikkelaars in contact brengen met corporaties, om zodoende te bevorderen dat er door middel van Koopgarant woningen gerealiseerd kunnen worden; - bij nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente wordt onderzocht of Koopgarant mogelijk en gewenst is. Beleidsregel 33: Kopersvereniging In nieuwe plannen wordt naar de mogelijkheid gekeken of werken met een Kopersvereniging mogelijk is. Bevorderen en stimuleren van Kopersverenigingen: - bij nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente dient nauwkeurig onderzocht te zijn of het mogelijk en gewenst is om een Kopersvereniging op te richten; - het stimuleren van Kopersverengingen door het onder de aandacht te brengen bij corporaties en ontwikkelaars van woningen; - het stimuleren van Kopersverenigingen door het onder de aandacht te brengen bij de doelgroep. Beleidsregel 34: Opstellen volkshuisvestingsbeleid Opstellen van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in samenspraak met de belangrijkste partners op het terrein van de sociale woningbouw. Intensivering van het bestuurlijk overleg tussen de woningcorporaties en de gemeente op basis van gelijkwaardigheid.
2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2014
2010 - 2014
Pagina 34 van 46
35.a.
35.b. 35.c.
Beleidsregel 35: Prestatiecontract Opstellen van een nieuw prestatiecontract 2012 – 2016. Het in stand laten van de werkgroep Woonvisie met als opdracht het uitvoering geven aan de actiepunten uit deze Woonvisie en de terugkoppeling daarvan (inclusief voorbereiding van een nieuw prestatiecontract en monitoring) aan de besturen van gemeente en corporaties. Opstellen van een tussentijdse rapportage voor het geldende prestatiecontract. Het actualiseren van het prestatiecontract met de in de gemeente werkzame corporaties Sint Joseph en Goed Wonen Liempde voor de periode 2012 - 2016.
2010 - 2014
Medio 2010 Eind 2011
Pagina 35 van 46
Begrippenlijst Aangepaste woningen
Woningen die zijn aangepast voor mensen met een lichamelijke beperking, door bijvoorbeeld een hellingbaan voor de voordeur, verbrede deuren, geen drempels, speciale voorzieningen in de badkamer.
Aftoppingsgrens
De huurprijs waarboven in principe geen toeslag kan worden verstrekt. Dit is afhankelijk van het type huishouden (één-, twee- of meerpersoonshuishouden).
Betaalbare huurwoning
Woningen die een corporatie sociaal verhuurt. Het gaat om huurwoningen met een maximale huur van € 632,-- (prijspeil 1 januari 2009)
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
Vormen van woningbouwontwikkeling waarbij koper (een groep particulieren) zelf (georganiseerd in een vereniging of stichting) hun grondkavel kopen of pachten en een architect kiezen om zo met maximale invloed hun woning te realiseren.
Differentiatie (gedifferentieerd)
Verscheidenheid aan woningbouw, voor de verschillende doelgroepen van beleid, binnen een bepaalde locatie.
Doelgroepen van beleid
Huishoudens die niet of onvoldoende zelfstandig in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Volgens VROM gelden de volgende inkomensgrenzen (prijspeil 2008): Alleenstaanden tot 65 jaar tot € 20.600,-Meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar tot € 27.950,-Alleenstaande boven 65 jaar tot € 18.525,-Meerpersoonshuishoudens boven 65 jaar tot € 24.625,--
Doorstromer
Woningzoekende die bij verhuizing een woning verlaat.
Dure koop
Een koopwoning waarvan de koopprijs (vrij op naam) meer dan € 300.000,-- bedraagt1.
Goedkope huurwoning
Woningen die een corporatie sociaal verhuurt. Het gaat om huurwoningen met een maximale huur van € 499,-- (prijspeil 1 januari 2009).
Goedkope koopwoning
Koopwoningen met een prijs van maximaal € 174.000,-(prijspeil 1 januari 2009).
Goedkope scheefheid
Huishoudens niet behorende tot de aandachtsgroep, maar wel gehuisvest in een huurwoning tot de aftoppingsgrens*: tot € 499,-- voor één- of tweepersoonshuishoudens en tot € 535,-- voor meerpersoonshuishoudens (prijspijl 1 juli 2008).
Groene druk
De verhouding tussen het aantal personen tot 20 jaar en het aantal personen van 20 tot en met 64 jaar. In Boxtel ligt de groene druk op 40,6% en is hiermee iets hoger dan het provinciale gemiddelde van 38,8%.
1
Raadsbesluit 6 maart 2006 instellen van een reserve ‘Volkshuisvestingsfonds gemeente Boxtel’ en vaststellen van de bijbehorende ‘Beleidsregels woningbouw gemeente Boxtel’ * zie begrippenlijst
Pagina 36 van 46
Grijze druk
De grijze druk is de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar en ouder en het aantal personen van 20 tot en met 64 jaar.
Harde plancapaciteit
Bestemmingsplannen die zijn vastgesteld door de gemeenteraad.
Herstructureringslocatie
Alle ingrepen in een gebied die de veroudering van de woning en woonomgeving als geheel tegengaan en die niet tot het regulier onderhoud worden gerekend.
Inbreidingslocatie
(Her-)ontwikkeling van locaties in bestaand bebouwd gebied.
Koopgarant
Hierbij wordt een korting op de aankoopprijs van de woning gegeven en is er sprake van een, terugkoopgarantie en delen in de winst en verlies met de verkopende partij.
Levensloopbestendig
Woningen die in hun ontwerp bij realisatie dan wel in een later stadium zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal de hoofdslaapkamer) zich gelijkvloers en op entreeniveau bevinden. De bedoelde primaire ruimten moeten verder voldoen aan de vereiste - ergonomisch bepaalde - ruimtelijke en (installatie)technische voorwaarden. Zo zijn bijvoorbeeld drempels in de woningen laag of afwezig.
Middeldure koop
Een koopwoning waarvan de koopprijs (vrij op naam) meer dan € 200.000,-- maar niet meer dan € 300.000,-- bedraagt2
Migratoire groei
Het saldo van mensen dat zich in Boxtel vestigt vanuit een andere gemeente en de mensen die Boxtel verlaten om ergens anders te gaan wonen.
Ouderen
Huishoudens met één of meer personen van 55 jaar of ouder.
Plancapaciteit
Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit kan niet altijd leiden tot realisatie.
Senioren
Zie begrip: ouderen.
Starter
Een huishouden dat voor het eerst hoofdbewoner van een koopwoning wordt.
Starterwoning
Een woning voor een starter.
Statushouder
Immigranten die een verblijfsvergunning in Nederland hebben gekregen.
2
Raadsbesluit 6 maart 2006 instellen van een reserve ‘Volkshuisvestingsfonds gemeente Boxtel’ en vaststellen van de bijbehorende ‘Beleidsregels woningbouw gemeente Boxtel’
Pagina 37 van 46
Uitbreidingslocaties
Ontwikkelingslocaties in niet bestaand bebouwd gebied.
Pagina 38 van 46
Wet maatschappelijke Ondersteuning (Wmo)
Zachte plancapaciteit
Regelt een samenhangend aanbod van (aangepast) wonen, welzijn- en zorgvoorzieningen die de gemeente verstrekt aan mensen die het meest kwetsbaar zijn in de samenleven. Bijvoorbeeld hulp bij het huishouden, woningaanpassing en vervoer. Dit alles gericht op het bevorderen van maatschappelijke participatie en zorgzame samenleving; de wet vervangt de Wet voorzieningen gehandicapten (Wvg), de welzijnswet en delen van de AWBZ; ingevoerd op 01-012007. Bestemmingsplannen die nog niet zijn vastgesteld door de gemeenteraad en in voorbereiding zijn bestemmingsplannen. Binnen deze plannen is eventueel nog sturing mogelijk.
Pagina 39 van 46
Literatuurlijst 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12) 13) 14) 15) 16) 17)
Woningmarktmonitor 2004-2006; Woonwensenonderzoek 2007; Woningmarktmonitor 2006-2008; De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord Brabant, actualisering 2008, provincie Noord Brabant; Nota Mensen, Wensen, Wonen uit 2000 van de rijksoverheid; Nota Ruimte uit 2006 van de rijksoverheid; Interimstructuurvisie 2008 van de provincie Noord-Brabant; De paraplunota Ruimtelijke Ontwikkeling 2008 van de provincie Noord-Brabant; Het uitwerkingsplan Boxtel, St. Michielsgestel en Haaren uit 2005 van de provincie NoordBrabant; Bestuursakkoord 2007-2011 van Gedeputeerde Staten Noord Brabant; “Wonen + zorg en welzijn = een hele opgave. Beschermd, verzorgd en geschikt wonen in Noord-Brabant, 2003-2015” van de provincie Noord-Brabant; Beleidsprogramma 2006-2010 van het college van burgemeester en wethouders; De Structuurvisie Plus van de gemeente Boxtel; De nota duurzame ontwikkeling Boxtel 2009-2015: “100 stappen in een sprong naar duurzaamheid”; Eindrapportage strategisch voorraadbeleid St. Joseph te Boxtel van 4 september 2008; Woningmarktoriëntatie gemeente Boxtel opgesteld in opdracht van St. Joseph te Boxtel van 1 juli 2008; Kaderstellend Plan Wet Maatschappelijke Ondersteuning 2008 t/m 2011, 25 maart 2008.
Pagina 40 van 46
Bijlagen
Pagina 41 van 46
Bijlage 1 Nota van beantwoording
Pagina 42 van 46
Pagina 43 van 46
Bijlage 2 Meerjarenplanning 2009 - 2014
Pagina 44 van 46
Bijgaand een overzicht van de lopende en nieuwe projecten en de daarbij behorende kwantitatieve en kwalitatieve planning. Waar gaan we wat en wanneer bouwen!! kwantitatief Inbreidingslocaties 2009 Lennisheuvel 2010 Plan Heideweg Lennisheuvel Bellevue Komplan Liempde Halderheiweg 2011 en verder Plan Pantarhei Plan In Goede Aarde – Zonnegolven – Munselse Hoeve Plan Heideweg Plan Sparrelaene Plan Moorwijk Halderheiweg Parkweg Herstructureringslocaties* 2009 Princenlant II Baanrots Baanderherenweg 2010 Rechterstraat 86 - 88 Princenlant III Plan ‘de Croon’
2011 en verder
Oosterpoort Emmaus Hoek Molenstraat van Coothstraat Joice Baanderherenweg II Princenlant III en IV Plan St. Ursula Plan Lindenlust Plan Woonpoort Witte School Oosterhof Van den Udenhout Nivo Oranjelaan Smidsepad/Keefheuvel Den Dries Liduina/Molenweide Noord/Selissenwal Den Bergh
Gebouw Y Ronduutje Uitbreidingslocaties 2011 en verder Buitengebied * *
kwalitatief
1 woningen 39 woningen 2 woningen 1 woningen 10 woningen 2 woningen 30 woningen 56 woningen
doorstromers* starters en doorstromers doorstromers doorstromers doorstromers doorstromers zie 1) starters en doorstromers
12 woningen 61 woningen 46 woningen 3 woningen 1 woningen
doorstromers senioren en doorstromers doorstromers en senioren doorstromers doorstromers
36 woningen 24 woningen 35 woningen 9 woningen 84 woningen 34 woningen
PM PM
zie 2) starters en doorstromers zie 3) doorstromers en senioren zie 2) starters, doorstromers en senioren senioren senioren starters zie 4) doorstromers en starters zie 3) zie 2) starters, doorstromers en senioren zie 1) zie 1) zie 1) zie 1) doorstromers starters, doorstromers en senioren zie 1)
25 woningen
-
10 woningen 106 woningen 10 woningen 5 woningen 25 woningen 33 woningen 99 woningen 43 woningen PM 12 woningen PM PM PM PM PM PM PM 7 woningen PM
zie begrippenlijst zie begrippenlijst
Pagina 45 van 46
(ruimte voor ruimte kavels – Roderweg, Kleinder Liempde) Liempde Lennisheuvel transformatiegebieden: Selissen Esschebaan
PM PM
-
PM PM
zie 1) zie 1)
1) het betreft hier potentiële bouwlocaties in binnenstedelijk gebied, waarvoor de plannen nog verder ontwikkeld moeten worden. 2) met initiatiefnemers van plangebied Princenlant zijn afspraken gemaakt over de kwaliteit van de woningen; hoe deze woningen exact gespreid gaan worden is nog niet geheel bekend echter op de kwaliteit zal worden getoetst. 3) in het plangebied Boxtel-Noord/Selissenwal zal worden gebouwd voor starters, doorstromers en senioren; de exacte spreiding is nog niet bekend. 4) in het centrumplan zal gebouwd worden voor starters, doorstromers senioren. De eerste twee jaren zijn goed te overzien. Een aantal projecten is in gang gezet en wordt voortgezet. Daarnaast wordt een aantal projecten uitgevoerd door de Woonstichting en wordt een aantal projecten uitgevoerd door opdrachtgevers die nauw betrokken zijn bij de ontwikkeling, zoals plan Oosterpoort en plan Heideweg. Voor 2011 en verder is een flink aantal plannen beschikbaar. Mede afhankelijk van de marktsituatie, worden deze in ontwikkeling genomen.
Pagina 46 van 46
