Woonwensen 2015 Gemeente Boxtel

Woonwensen 2015 Gemeente Boxtel

O&S November 2015

2

Inhoud 1.

Inleiding

5

2.

Huishoudens en hun woonsituatie

7

3.

4.

5.

6.

2.1

Doelgroep van beleid

7

2.2

Betaalbaarheid en scheefheid

10

2.3

Bouwwijze en aantal kamers

16

2.4

Middeninkomens

17

2.5

Woonsituatie van senioren

19

Woonsatisfactie en verhuisgeneigdheid

22

3.1

Tevredenheid met woning en woonomgeving

22

3.2

Verhuisgeneigdheid

30

3.3

Verhuismotieven

36

3.4

Wonen en zorg

42

3.5

Aankoop van de eigen huurwoning

43

Gewenste woning en woonomgeving

45

4.1

Huurwoning of koopwoning

45

4.2

Gewenste prijsklasse

47

4.3

Gewenst woningtype

52

4.4

Particulier opdrachtgeverschap

58

4.5

Wensen van middeninkomens

59

4.6

Wensen van senioren

60

4.7

Gewenste woonlocatie

62

4.8

Energiezuinigheid van de woning

67

Vraag en aanbod

69

5.1

Doorstromers tot 65 jaar

69

5.2

Doorstromers van 65 jaar en ouder

71

5.3

Starters

73

5.4

Saldo van vraag en aanbod

75

Samenvatting en conclusies

79

6.1

Samenvatting

79

6.2

Aandachtspunten voor beleid

82

Bijlage 1 Begrippenlijst

83

Bijlage 2 Onderzoekverantwoording

85

3

4

1.

Inleiding

Vraag staat centraal De gemeenten en corporaties in de regio Noordoost Brabant beschikken over een regionale woningmarktmonitor waarmee de ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen worden gevolgd. De informatie in de woningmarktmonitor is afkomstig van gegevensbronnen die bij de gemeenten aanwezig zijn (o.a. GBA-bestanden, WOZ-bestanden), van het CBS en van de woningcorporaties. Om aanvullende informatie te verkrijgen over de woontevredenheid, de verhuisgeneigdheid en de woonwensen, wordt eens in de vier jaar een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Online onderzoek in acht gemeenten Aan het woonwensenonderzoek 2015 hebben, behalve de gemeente ‘s-Hertogenbosch, de gemeenten Bernheze, Boxtel, Haaren, Heusden, Oss, Schijndel en Vught meegedaan. Het woonwensenonderzoek 2015 sluit goed aan bij de eerdere woonwensenonderzoeken (2003, 2007 en 2011). Een groot deel van de onderzoeksvragen is gelijk. Bewoners konden de vragenlijst via internet invullen. Aanvullend is nog een aantal bewoners telefonisch benaderd. Op deze wijze is een goede vertegenwoordiging verkregen van de verschillende groepen (en daarbinnen de verhuisgeneigden), die worden onderscheiden in het onderzoek: starters (18 tot en met 30 jaar), huishoudens jonger dan 65 en huishoudens van 65 jaar en ouder. Het veldwerk voor het woonwensenonderzoek is uitgevoerd door Companen. De enquêtegegevens zijn bewerkt en geanalyseerd door de afdeling Onderzoek & Statistiek van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Woonwensen gemeente Boxtel In deze rapportage staan de uitkomsten van het woonwensenonderzoek in de gemeente Boxtel centraal. Het veldwerk vond plaats in de maanden februari en maart 2015. 1.821 bewoners hebben meegedaan In totaal hebben 1.821 bewoners uit Boxtel meegewerkt aan het woonwensenonderzoek. Daarvan zijn 1.543 zelfstandig wonende huishoudens en 278 thuiswonende jongeren tussen 18 en 30 jaar. De respons van de zelfstandig wonende huishoudens tot 65 jaar bedraagt 15%, voor de zelfstandig wonende huishoudens vanaf 65 jaar is dat 24% en voor de thuiswonende jongeren 18%. De rapportage is als volgt opgebouwd:  in hoofdstuk 2 staan de kenmerken van de huishoudens in de gemeente en hun huisvestingssituatie centraal. Thema’s zijn: ‘doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid’, ‘scheefwonen’, ‘woonsituatie van de middeninkomens’ en de ‘woonsituatie van senioren’.  hoofdstuk 3 gaat over woontevredenheid en verhuisgeneigdheid. Aan bewoners is gevraagd hoe tevreden zij zijn over hun huidige woning en woonomgeving. Er wordt een relatie gelegd met de verhuisgeneigdheid en met de motieven om te willen verhuizen. Twee andere thema’s die aan bod komen zijn ‘wonen en zorg’ en ‘verkoop van huurwoningen aan zittende huurders’.  de woonwensen van de verhuisgeneigden komen aan bod in hoofdstuk 4. Er wordt zowel gekeken naar gewenste eigendomsvorm, bouwwijze, prijsklasse en woonomgeving. Verder komen de thema’s ‘particulier opdrachtgeverschap’, ‘woonwensen van middeninkomens’ en ‘woonwensen van senioren’ aan de orde. Tot besluit van dit hoofdstuk komt het thema ‘energiezuinigheid van de woning’ aan bod. De vragen hierover zijn alleen aan inwoners van de gemeente Boxtel gesteld.  in hoofdstuk 5 worden vraag en aanbod van woningen met elkaar vergeleken om de knelpunten op de lokale woningmarkt zichtbaar te maken. Woonwensen worden hiervoor afgezet tegen de werkelijke verhuizingen in de jaren 2010 t/m 2013.  tenslotte worden in hoofdstuk 6 de belangrijkste conclusies uit het voorgaande samengevat.  als bijlagen zijn een begrippenlijst en een verantwoording van het onderzoek opgenomen.

5

Leeswijzer bij de tabellen De tabellen in dit rapport zijn in veel gevallen voorzien van een totaalkolom met absolute aantallen. Waar mogelijk zijn deze cijfers ontleend aan de Databank Woningmarktmonitor. Niet alle relevante huishoudens- en woningkenmerken zijn daarin echter opgenomen, zodat sommige aantallen geraamd zijn op basis van de uitkomsten van het onderzoek. Aantallen zijn steeds afgerond op honderdtallen. Vanwege deze afronding wijken optellingen soms af van het totaal. De enquêteresultaten worden doorgaans gepresenteerd als een percentage. Het is mogelijk, dat daarbij incidenteel onlogische of extreme waarden worden aangetroffen. In het algemeen is dat het gevolg van een gering aantal waarnemingen, tenzij in de tekst een andere verklaring wordt gegeven. Tot slot moet bij de interpretatie van de cijfers bedacht worden dat het gaat om een steekproef, waardoor de gepresenteerde percentages een soms vrij forse bandbreedte kennen.

6

2.

Huishoudens en hun woonsituatie

De Databank Woningmarktmonitor bevat een grote hoeveelheid zeer gedetailleerde gegevens over woningen en huishoudens in de regio. Deze gegevens zijn gebruikt om het raamwerk te creëren, waaraan de uitkomsten van dit woonwensenonderzoek gerelateerd worden. Op deze wijze kunnen de percentages uit de enquête vertaald worden in absolute aantallen. Soms zijn dat tamelijk grove benaderingen van de werkelijkheid, vooral als het aantal waarnemingen in het onderzoek gering is. Maar over het geheel genomen ontstaat er op deze wijze toch een samenhangend beeld van de lokale en regionale woningmarkt. De Databank Woningmarktmonitor bevat niet alle gegevens over woningen en huishoudens die van belang zijn voor het woonbeleid. Eén van de doelstellingen van het woonwensenonderzoek is daarom om ontbrekende informatie zoveel mogelijk aan te vullen. Het gaat daarbij vooral om informatie over de sociaaleconomische positie van huishoudens in relatie tot hun woonsituatie, en om enkele kwalitatieve kenmerken van de woningvoorraad. De uitwerking van het onderzoek in dit hoofdstuk beperkt zich dan ook voornamelijk tot deze thema’s.

2.1

Doelgroep van beleid

Op 1 januari 2014 telde Boxtel 12.200 zelfstandig wonende huishoudens. Een deel van deze huishoudens heeft een lager inkomen en wordt gerekend tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid. De omvang van deze doelgroep is van belang voor het bepalen van de minimale grootte van de ‘kernvoorraad’, de voorraad huurwoningen met een kale huur tot € 576,87 1 (prijspeil 2015) . De doelgroep van beleid wordt afgebakend aan de hand van de inkomensgrenzen die gelden voor de huurtoeslag (zie bijlage 1: Begrippenlijst). Dit is de primaire doelgroep. Ook huishoudens met een iets hoger inkomen zijn voor een deel aangewezen op de betaalbare huurvoorraad. Zij worden gerekend tot de zogeheten ‘verruimde of secundaire doelgroep’. Het gaat hier om huishoudens met een bruto jaarinkomen van € 34.911 of een netto maandinkomen van maximaal € 1.960. Doelgroep van beleid Huishoudens

1

Belastbaar inkomen

Primaire doelgroep

Eenpersoonshuishoudens Meerpersoonshuishoudens

< €21.950 < €29.800

Verruimde doelgroep

Alle huishoudens die niet tot primaire doelgroep behoren

< €34.911

Middeninkomens

Alle huishoudens

€34.911-€44.000

In dit onderzoek wordt, in navolging van de antwoordcategorieën in de vragenlijst, de prijsgrens € 580 gehanteerd.

7

35% van de doelgroep is 65-plus en 55% alleenstaand Volgens de uitkomsten van het onderzoek behoort ongeveer 20% van de huishoudens in Boxtel tot de primaire doelgroep van beleid en 16% tot de verruimde doelgroep. Het gaat om respectievelijk 2.400 en 2.000 huishoudens. De doelgroep bestaat voor ruim 35% uit ouderen: 30% van de primaire en 45% van de verruimde doelgroep is 65 jaar of ouder. Verder omvatten de primaire en verruimde doelgroep relatief veel alleenstaanden: ruim 55% van hen is alleenstaand tegenover nog geen 15% van de huishoudens die niet tot de doelgroep van beleid behoren. Tabel 2.1: Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar huishoudenskenmerken primaire doelgroep

verruimde doelgroep

nietdoelgroep

aantal

Leeftijd tot 30 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar e.o.

30% 16% 22% 19% 23%

30% 8% 17% 23% 27%

40% 76% 62% 58% 50%

800 5.300 2.500 2.100 1.500

Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar alleenstaand >= 65 jaar meerpers. met kinderen < 65 jaar meerpers. zonder kinderen < 65 jaar meerpers. >= 65 jaar

40% 32% 15% 11% 12%

28% 37% 6% 10% 15%

32% 31% 78% 79% 73%

2.000 1.500 4.300 2.300 2.100

Aantal inkomens eenverdiener, alleenstaand eenverdiener, meerpersoonshuishouden tweeverdieners

37% 30% 7%

32% 22% 8%

31% 48% 86%

3.500 1.100 7.600

Inkomensbron betaalde arbeid <65 jaar betaalde arbeid >65 jaar uitkering <65 jaar uitkering/pensioen >65 jaar

12% 0% 43% 21%

12% 0% 15% 24%

76% 100% 42% 55%

7.000 100 1.700 3.500

20% 2.400

16% 2.000

64% 7.800

12.200

Totaal

8

Een derde van de doelgroep woont in een koopwoning 70% van alle huurwoningen en bijna één op de vijf koopwoningen wordt bewoond door een huishouden uit de doelgroep. Van de 2.400 primaire doelgroephuishoudens wonen er 700 in een koopwoning. Van de verruimde doelgroep zijn dat er 800 van de 2.000. Vooral in kleine en gestapelde woningen is het aantal huishoudens uit de doelgroep relatief groot. Tabel 2.2: Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar woningkenmerken primaire doelgroep

verruimde doelgroep

nietdoelgroep

aantal

Eigendomsverhouding huurwoning koopwoning

42% 8%

28% 10%

29% 82%

4.100 8.100

Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap rijtje gestapeld

9% 19% 39%

10% 15% 29%

81% 66% 32%

4.600 4.700 2.900

Aantal kamers 1-3 kamers 4-5 kamers 6+ kamers

35% 16% 9%

26% 15% 4%

39% 69% 87%

2.400 7.600 2.200

Huurprijsklasse tot €400 €400-580 €581-710 meer dan €710

67% 43% 36% 21%

19% 33% 30% 18%

14% 25% 34% 61%

800 2.200 900 300

Waarde koopwoning tot €225.000 €225-275.000 €275-350.000 meer dan €350.000

13% 7% 6% 6%

16% 10% 9% 6%

71% 84% 85% 88%

2.900 1.700 1.500 2.100

20% 2.400

16% 2.000

64% 7.800

12.200

Totaal

9

2.2

Betaalbaarheid en scheefheid

Huishoudens met een beneden modaal inkomen (<€2.000) moeten betaalbaar kunnen wonen. Voor deze groep zijn dus voldoende huurwoningen nodig onder de huurtoeslaggrens of koopwoningen tot circa € 225.000. Er staan in theorie onvoldoende betaalbare huurwoningen in Boxtel De gemeente Boxtel telt circa 4.100 (bewoonde) huurwoningen. Ongeveer 3.000 huurwoningen hebben een netto huur tot € 580 per maand. Deze woningen vormen de ‘kernvoorraad’. De doelgroep van beleid (primaire en verruimde doelgroep) omvat 4.400 huishoudens. Op basis van hun inkomen hebben zij recht op een betaalbare huurwoning. De kernvoorraad is in theorie dus onvoldoende groot om de doelgroep van beleid te huisvesten. Scheefwonen Sommige huishoudens wonen goedkoop in relatie tot hun inkomen. Er is dan sprake van goedkope scheefheid. Andere huishoudens wonen in een duurder huis, maar hebben een inkomen dat strikt genomen te laag is in verhouding tot hun woonlasten. In dat geval spreken we van dure scheefheid. Ongeveer 600 huishoudens met een hoger inkomen wonen in een betaalbare huurwoning Circa 20% van de kernvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan € 2.000. Verondersteld mag worden dat velen van hen meer zouden kunnen betalen. De meesten hebben een inkomen tot anderhalf keer modaal. In de praktijk blijkt dat echter meestal niet genoeg om een huis te kunnen kopen. 1.500 huishoudens uit doelgroep wonen in een koopwoning Een derde van de doelgroephuishoudens woont in een koopwoning. Dit zijn afgerond 1.500 huishoudens. Eén op de vijf van hen woont in een koopwoning tot € 225.000 en 7% in een koopwoning van € 225.000 tot € 275.000. 400 huurders wonen in een relatief dure woning Ongeveer 16% van de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren, woont in een huurwoning van meer dan € 580 per maand (zie tabel 2.2). Het gaat om 400 huishoudens. Dat wil overigens niet meteen zeggen dat ze die eigenlijk niet zouden kunnen betalen. Het kan hier bijvoorbeeld gaat om ouderen die hun vorige huis verkocht hebben. Nieuwe woningwet Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Volgens deze wet moeten sociale huurwoningen (huurprijs tot € 710) aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911 worden 2 verhuurd (primaire en verruimde doelgroep). Daarnaast moet met ingang van 1 januari 2016 , 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens (primaire doelgroep) die een woning toegewezen krijgen, worden gehuisvest in een woning met een huurprijs onder de voor hen geldende 3 aftoppingsgrens .

2

bron: www.woningwet2015.nl (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)

3

In 2015 is de aftoppingsgrens voor 1- en 2persoonshuishoudens € 577,87 en voor gezinnen € 618,24. In dit onderzoek

wordt, in navolging van de antwoordcategorieën uit de vragenlijst, € 580 als grens gehanteerd.

10

Samenstelling huurvoorraad is veranderd Gegevens uit de Databank Regionale Woningmarktmonitor laten zien dat de samenstelling van de huurvoorraad in Boxtel de afgelopen tien jaar is veranderd. Het aanbod huurwoningen dat tot de kernvoorraad behoort (<€ 580) is afgenomen, zowel in absolute als relatieve zin, vooral als het gaat om huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens. Figuur 2.1: Samenstelling huurvoorraad Boxtel in 2005, 2010, en 2014

2005

1300

2010

1200

2014

2200

800

0%

10%

400

2200

500

900

2200

20%

30% <€400

40%

50%

€400-580

60% €580-710

70%

80%

200

200

300

90%

100%

>€710

Voldoende huurwoningen tot € 710 in Boxtel Confrontatie van de vraag naar huurwoningen tot € 710 vanuit de doelgroepen van beleid (primaire en verruimde doelgroep) met het aanbod van beschikbare huurwoningen tot de liberalisatiegrens, laat zien dat er in Boxtel geen tekort is aan sociale huurwoningen (tabel 2.3). Het aanbod overtreft de vraag met circa 100 woningen. Tabel 2.3: Huurwoningen tot liberalisatiegrens en doelgroep van beleid theoretisch aanbod tot €710 huur tot €710 niet-doelgroep in woningen tot €710

totaal huur tot €710

theoretische vraag tot €710 3.900 900

3.000

theoretisch saldo vraag-aanbod

-100

11

primaire doelgroep waarvan in koop waarvan in huur

2.400 700 1.700

verruimde doelgroep waarvan in koop waarvan in huur

2.000 800 1.200

totaal doelgroep huur tot €710

2.900

Onvoldoende beschikbare woningen tot € 580 voor primaire doelgroep De absolute omvang van de voorraad huurwoningen tot € 580 in Boxtel (kernvoorraad) is op dit moment voldoende groot om 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens (primaire doelgroep) te huisvesten. Echter, het aantal voor deze doelgroep beschikbare woningen in de kernvoorraad lijkt op dit moment niet toereikend. Dit is gebaseerd op het volgende:  De kernvoorraad omvat 3.000 woningen;  De primaire doelgroep omvat 2.400 huishoudens;  Bijna 25% van de kernvoorraad (700 woningen) wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan € 2.000 (niet-doelgroep). Nog eens 900 woningen uit de kernvoorraad worden bewoond door huishoudens die tot de verruimde doelgroep behoren. Dit betekent dat er 1.400 huurwoningen met een huurprijs tot € 580 beschikbaar zijn voor huishoudens uit de primaire doelgroep;  700 huishoudens uit de primaire doelgroep wonen in een koopwoning;  Dit betekent dat er 1.700 huishoudens uit de primaire doelgroep een beroep doen op een huurwoning. Volgens de nieuwe Woningwet dient idealiter 95% van deze huishoudens (1.600 huishoudens) te worden gehuisvest in een huurwoning met een huurprijs tot € 580.  Er is dus momenteel sprake van een theoretisch tekort van 200 woningen met een huurprijs tot € 580 voor de primaire doelgroep. Tabel 2.3a: Huurwoningen kernvoorraad en primaire doelgroep van beleid theoretisch aanbod tot €580

theoretische vraag tot €580

huur tot €580 niet-doelgroep in woningen tot €580 verruimd doelgroep in woningen tot €580

3.000 700 900

primaire doelgroep waarvan in koop waarvan in huur 95% hiervan te huisvesten in <€580

2.400 700 1.700 1.600

totaal huur tot €580

1.400

totaal prim. doelgroep huur tot €580

1.600

theoretisch saldo vraag-aanbod

200

Figuur 2.2: Huisvestingssituatie primaire doelgroep en bewoning kernvoorraad naar doelgroep 3.500 3.000 niet-doelgroep (700)

2.500 2.000

verruimd (900)

1.500

3.000

1.000 1.400

1.700

prim air (1.400)

500 0 aanbod tot €580 (huidige situatie)

primaire doelgroep ideaal primair (huidige situatie) (95% in huur tot €580) <€580 €580-710 >€710

12

verdeling doelgroepen in huur tot €580 (huidige situatie)

Tabel 2.4: Bewoners van huurwoningen naar prijsklasse Netto huishoudensinkomen <€1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 >€4.600

Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar alleenstaand >= 65 jaar meerpers. met kinderen < 65 jaar meerpers. zonder kinderen < 65 jaar meerpers. >= 65 jaar

Totaal

tot €400

€400-580

€581-710

meer dan €710

aantal

64% 22% 10% 2% 2% 0% 100%

37% 39% 13% 7% 1% 3% 100%

29% 39% 15% 16% 1% 0% 100%

11% 29% 11% 29% 11% 11% 100%

1.500 1.400 500 400 100 100

49% 29% 4% 9% 10% 100%

29% 24% 14% 18% 16% 100%

20% 17% 20% 26% 17% 100%

8% 6% 28% 40% 18% 100%

1.100 900 600 900 600

800

2.200

900

300

4.100

34% van de huurders ontvangt huurtoeslag Van alle huurders ontvangt ruim 34% huurtoeslag. Naarmate de huurprijs toeneemt, ontvangen minder huurders huurtoeslag. Dit hangt samen met het feit dat huurders van duurdere huurwoningen doorgaans een hoger inkomen hebben. De geschatte uitgaven aan gas en licht nemen toe naarmate de huurprijs van de woning hoger is. Circa 20% van de huurders in een goedkope huurwoning geeft aan niet meer den € 76 aan gas en licht per maand te betalen, terwijl slechts 9% van de huurders van een middeldure huurwoning dit aangeeft. Tabel 2.4a: Huurtoeslag en uitgaven aan gas en licht naar huurprijsklasse Ontvangt huurtoeslag ja nee

Uitgaven gas en licht tot €76 €76-100 €101-125 €126-150 €151-200 €201-250 meer dan €250 weet niet

tot €400

€400-580

€581-710

meer dan €710

39% 61% 100%

36% 64% 100%

31% 69% 100%

8% 92% 100%

20% 31% 10% 11% 10% 4% 0% 13% 100%

13% 25% 22% 17% 11% 3% 0% 8% 100%

9% 8% 27% 24% 22% 5% 0% 5% 100%

0% 14% 20% 29% 18% 2% 14% 4% 100%

13

Goedkope koopwoningen vaker bewoond door alleenstaanden Naarmate een koopwoning duurder is, wordt deze vaker bewoond door een meerpersoons huishouden. In het segment tot € 225.000 is 25% van de eigenaar-bewoners alleenstaand, terwijl dat in het prijssegment vanaf € 350.000 slechts 13% is. Naar leeftijd zijn er ook verschillen; 39% van de huishoudens tot 65 jaar woont in een goedkope koopwoning, tegenover 26% van de huishoudens van 65 jaar of ouder. Tabel 2.5: Bewoners van koopwoningen naar prijsklasse

Netto huishoudensinkomen <€1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 >€4.600

Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar alleenstaand >= 65 jaar meerpers. met kinderen < 65 jaar meerpers. zonder kinderen < 65 jaar meerpers. >= 65 jaar

Totaal

tot €225.000

€225275.000

€275350.000

meer dan €350.000

11% 19% 19% 34% 12% 4% 100%

4% 13% 11% 36% 30% 6% 100%

4% 11% 13% 33% 29% 10% 100%

4% 7% 10% 24% 28% 27% 100%

500 1.000 1.100 2.600 2.000 1.000

18% 7% 39% 24% 12% 100%

8% 8% 44% 22% 19% 100%

6% 10% 41% 20% 23% 100%

5% 8% 43% 20% 24% 100%

900 600 3.400 1.800 1.500

2.900

1.700

1.500

2.100

8.100

aantal

Net als voor huurders, geldt ook voor eigenaar-bewoners dat de maandelijkse uitgaven voor gas en licht hoger worden geschat naarmate men in een duurdere koopwoning woont. Tabel 2.5a: Uitgaven eigenaar-bewoners aan gas en licht naar prijsklasse tot €225.000 Uitgaven gas en licht tot €76 €76-100 €101-125 €126-150 €151-200 €201-250 meer dan €250 weet niet

10% 19% 17% 19% 19% 6% 1% 9% 100%

14

€225-275.000 €275.000-350.000 3% 8% 16% 25% 20% 7% 4% 17% 100%

2% 7% 14% 20% 30% 14% 2% 10% 100%

meer dan €350.000 2% 3% 4% 11% 24% 21% 21% 14% 100%

Huurders hebben meer moeite met het opbrengen van woonlasten dan kopers Circa 45% van de huurders en 80% van de eigenaar-bewoners geeft aan goed rond te kunnen komen van hun inkomen. Hierbij bestaan grote verschillen naar inkomensgroep. Zo geeft slechts 24% van de primaire doelgroep in een huurwoning aan goed rond te kunnen komen van het inkomen dat zij hebben. Van de huishoudens die niet tot de doelgroep behoren en in een huurwoning wonen, is dat 64%. Huishoudens uit de primaire doelgroep maken zich ook meer zorgen over het niet kunnen betalen van hun woonlasten en bezuinigen op zaken om hun woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen. Slechts 15% houdt aan het eind van de maand geld over om te kunnen sparen. Eigenaarbewoners hebben wat minder moeite met hun woonlasten, maar ook hier geldt dat de huishoudens uit de primaire doelgroep daar de meeste moeite mee hebben. Tabel 2.6: Aandeel huurders en eigenaar-bewoners dat het eens is met de stellingen over hun woonlasten primaire verruimde nietdoelgroep doelgroep doelgroep totaal Huurders Ik kan goed rondkomen van mijn inkomen Ik maak mij wel eens zorgen dat ik de huur niet kan betalen Ik bezuinig op zaken om mijn woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen Ik hou aan het eind van de maand geld over om te sparen Eigenaar-bewoners Ik kan goed rondkomen van mijn inkomen Ik maak mij wel eens zorgen dat ik de hypotheek niet kan betalen Ik bezuinig op zaken om mijn woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen Ik hou aan het eind van de maand geld over om te sparen

15

24% 38%

48% 27%

64% 12%

43% 27%

64% 17%

44% 28%

31% 35%

48% 26%

41% 13%

60% 9%

85% 5%

78% 7%

47% 24%

31% 34%

15% 70%

19% 62%

2.3

Bouwwijze en aantal kamers

Kleine woningen voornamelijk voor de lagere inkomensgroepen In circa 45% van de kleine eengezinswoningen en 75% van de kleine meergezinswoningen wonen huishoudens met een beneden modaal inkomen (<€ 2.000). Doorgaans zijn dit ook de meest betaalbare woningen. Aan de andere kant worden de grote eengezinswoningen voornamelijk bewoond door huishoudens met een inkomen vanaf modaal; in de meeste gevallen meerpersoonshuishoudens met kinderen. Bewoners van de grotere meergezinswoningen zijn vooral alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens van 65 jaar of ouder. Tabel 2.7: Kenmerken van huishoudens naar woningtype grondgebonden tot 3 kamers 4-5 kamers Netto huishoudensinkomen <€1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 >€4.600

Huishoudenstype *) alleenstaand < 65 jaar alleenstaand >= 65 jaar meerpers. met kinderen < 65 jaar meerpers. zonder kinderen < 65 jaar meerpers. >= 65 jaar

Totaal

6+ kamers

gestapeld tot 3 kamers

4-5 kamers

aantal

25% 18% 23% 25% 7% 2% 100%

11% 19% 14% 28% 21% 7% 100%

6% 5% 9% 27% 27% 25% 100%

0% 75% 0% 0% 25% 0% 100%

33% 33% 12% 16% 4% 2% 100%

2.000 2.500 1.600 3.000 2.000 1.100

23% 17% 26% 19% 15% 100%

10% 8% 44% 21% 17% 100%

5% 6% 47% 19% 22% 100%

46% 26% 7% 12% 9% 100%

23% 22% 13% 18% 24% 100%

2.000 1.500 4.300 2.300 2.100

600

6.400

2.200

1.800

1.200

12.200

*) bron Woningmarktmonitor

Krappe 40% van alle huishoudens woont ruim Er zijn huishoudens die opvallend royaal behuisd zijn. Zo geeft 55% van de alleenstaanden aan te beschikken over een woning met 4 of meer kamers en geeft 50% van de tweepersoonshuishoudens aan in een woning van 5 of meer kamers te wonen. Bij elkaar gaat het om circa 4.700 huishoudens die ruim wonen. 40% hiervan betreft 65-plussers. Tevens zijn er ook huishoudens in Boxtel die vrij krap wonen. Er wonen circa 300 gezinnen in een woning met maximaal drie kamers.

16

2.4

Middeninkomens

Per 1 juli 2015 zijn er wederom nieuwe regels ten aanzien van de inkomensgrenzen voor de sociale huursector. Woningcorporaties zijn verplicht om jaarlijks 80% van hun vrijkomende huurwoningen tot de liberalisatiegrens te verhuren aan huishoudens uit de primaire en verruimde doelgroep. Dit zijn huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal € 34.911. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950 en 10% vrij toe te wijzen, met voorrang aan mensen die door bijvoorbeeld 4 fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan passende woonruimte kunnen komen. Middeninkomens lijken in principe op de koopwoningmarkt of de particuliere huurmarkt een woning te moeten vinden. Vooral huishoudens met een inkomen net boven € 34.911 dreigen buiten de boot te vallen. Op basis van hun inkomen hebben zij namelijk een beperkte leencapaciteit, terwijl het gemiddelde prijsniveau van koopwoningen en particuliere huurwoningen relatief hoog is. In deze paragraaf focussen we op de positie van lage middeninkomens (€ 34.911 tot € 38.950). Hieronder kijken we hoe de groep middeninkomens in Boxtel is gehuisvest. Met de beschikbare gegevens in het woonwensenonderzoek c.q. de gehanteerde inkomensklassen in de vragenlijst, is er op basis van inkomen een 3-indeling gemaakt: 1) Huishoudens die tot de doelgroep van beleid horen; zij hebben een maandelijks netto huishoudinkomen van maximaal € 2.000 (ongeveer € 34.911 bruto op jaarbasis) 2) de middeninkomens € 2.000 tot € 2.350 (ongeveer € 34.911 tot € 38.950 bruto op jaarbasis) 3) de hogere inkomens vanaf € 2.350 (vanaf € 38.950 bruto op jaarbasis). 45% van middeninkomens is 65 jaar of ouder Ongeveer 13% van de huishoudens in Boxtel behoort tot de middeninkomensgroep. Het gaat om circa 1.600 huishoudens. Tot de middeninkomens behoren relatief vaak bewoners in de leeftijd van 65 jaar of ouder. Als ook naar huishoudenssamenstelling wordt gekeken, dan is duidelijk dat in de groep middeninkomens de meerpersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder relatief sterk zijn vertegenwoordigd. Tabel 2.8: Huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen naar huishoudenskenmerken Leeftijd tot 30 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar e.o.

Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar alleenstaand >= 65 jaar meerpers. met kinderen < 65 jaar meerpers. zonder kinderen < 65 jaar meerpers. >= 65 jaar

Totaal

4

<€2.000

€2.000-2.350

>€2.350

aantal

8% 24% 30% 26% 12% 100%

2% 28% 25% 33% 11% 100%

3% 46% 26% 18% 6% 100%

800 5.300 2.500 2.100 1.500

33% 25% 14% 15% 14% 100%

23% 13% 8% 24% 32% 100%

6% 5% 34% 36% 20% 100%

2.000 1.500 4.300 2.300 2.100 12200

37% 4.500

13% 1.600

50% 6.100

12.200

Woningstichting St. Joseph heeft besloten om 20% toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van € 34.911-38.950.

17

Middeninkomens wonen vooral in middelgrote grondgebonden koopwoningen Tweederde van de huishoudens met een middeninkomen woont in een koopwoning. Dit zijn vooral rij- en hoekwoningen en woningen met 4-5 kamers. 37% van de eigenaar-bewoners woont in de prijsklasse tot € 225.000. De verdeling over de woningen in prijsklassen daarboven is redelijk evenwichtig. Van alle middeninkomens in een huurwoning, woont 50% in een betaalbare huurwoning (€ 400580) en nog eens 30% in een middeldure huurwoning (€ 581-710). Tabel 2.9: Huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen naar woningkenmerken <€2.000

€2.000-2.350

>€2.350

aantal

68% 32% 100%

34% 66% 100%

11% 89% 100%

4.100 8.100

21% 33% 46% 100%

34% 45% 21% 100%

56% 33% 11% 100%

4.600 4.700 3.000

43% 52% 5% 100%

29% 60% 11% 100%

13% 62% 25% 100%

2.400 7.600 2.200

19% 52% 23% 6% 100%

12% 51% 29% 8% 100%

4% 35% 28% 33% 100%

800 2.200 900 300

42% 22% 19% 17% 100%

37% 20% 23% 20% 100%

19% 25% 24% 31% 100%

2.900 1.700 1.500 2.100

37% 4.500

13% 1.600

50% 6.100

Eigendomsverhouding huurwoning koopwoning

Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap rijtje gestapeld

Aantal kamers* 1-3 kamers 4-5 kamers 6+ kamers

Huurprijsklasse tot €400 €400-580 €581-710 meer dan €710

Waarde koopwoning tot €225.000 €225-275.000 €275-350.000 meer dan €350.000

Totaal

18

12.200

2.5

Woonsituatie van senioren

Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen toe. In dit hoofdstuk kijken we naar hoe ouderen in de gemeente Boxtel wonen. In hoeverre maken zij gebruik van hulp aan huis? En hoeveel ouderen hebben hun woning aangepast? Wij richten ons op de leeftijdsgroep vanaf 65 jaar omdat aanpassingen in de woning en extra ondersteuning in huis bij ‘jongere ouderen’ (55-64 jaar) nauwelijks voorkomen. Van de zelfstandig wonende huishoudens in Boxtel is circa 30% 65 jaar of ouder. In totaal gaat het om 3.600 huishoudens. Senioren in Boxtel wonen vooral in koopwoningen Tweederde van de huishoudens van 65-74 jaar woont in een koopwoning. In de leeftijdsgroep 75plus is nog steeds 45% eigenaar-bewoner. Senioren in huurwoning wonen even vaak in een nultreden woning als senioren in koopwoning 45% van alle 65-plussers in een huurwoning en een vrijwel even groot deel van de eigenaarbewoners woont in een nultreden woning. De voordeur, badkamer en minstens één slaapkamer zijn bereikbaar zonder trappen te hoeven lopen. Naarmate men ouder is, woont men vaker in zo’n toegankelijke woning. Dat geldt in iets sterkere mate voor huurders dan voor eigenaar-bewoners. 35% van de 65-plussers heeft aanpassingen in de woning 35% van de senioren heeft één of meerdere aanpassingen in hun woning aangebracht of laten aanbrengen. Het kan daarbij gaan om alle mogelijke soorten aanpassingen, van lichte (verlaagde drempels, handgrepen) tot omvangrijke (traplift). Senioren in een huurwoning geven iets vaker aan dat hun woning is aangepast dan senioren in een koopwoning. Ongeveer 40% van alle huurders heeft aanpassingen in de woning. Bij eigenaar-bewoners is dit 33%. Ook hier geldt dat naarmate men ouder is, de woning vaker is aangepast. Tabel 2.10: Woonsituatie van senioren 65-74 jr

75 jr e.o.

aantal

Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers toegang en/of vertrekken ongelijkvloers

37% 63%

61% 39%

700 800

Aanpassingen in huidige woning Aanwezig niet aanwezig

37% 63%

47% 53%

600 900

700

800

1.500

Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers toegang en/of vertrekken ongelijkvloers

40% 60%

48% 52%

900 1200

Aanpassingen in huidige woning Aanwezig niet aanwezig

32% 68%

43% 57%

700 1400

Totaal

1.400

700

2.100

Huurders

Totaal Eigenaar-bewoners

19

Vooral kleine aanpassingen in de woning Om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen maken senioren vooral gebruik van kleine aanpassingen in hun woning, zoals handgrepen, verlaagde drempels of een verhoogd toilet. Eén op de vijf senioren maakt gebruik van zorgverlening vanuit een nabij gelegen zorgcentrum. Dit geldt vooral voor de 75-plussers (38%). Figuur 2.3: Ondersteuning bij zelfstandig wonen

34%

kleine aanpassingen in de woning 20%

gebruik zorgverlening van zorgcentrum 9% huishoudelijke hulp

grote aanpassingen in de woning

5%

extra dienstverlening aan huis

4%

8% zorgverlening aan huis

0%

10%

20% totaal

20

30% 65-74

40% 75+

50%

18% van de 65-plussers woont in een woning speciaal voor ouderen 28% van de 75-plussers en 14% van de 65-74 jarigen woont in een woning die speciaal bestemd is voor ouderen. Huishoudens van 65-74 jaar wonen vooral in een zelfstandige seniorenwoning, terwijl 75-plussers ook in aanleunwoningen bij (24%) of woonruimte in een woon-zorgcomplex (8%) wonen. Tweederde van de huishoudens moest aan een voorwaarde, meestal een leeftijdsgrens, voldoen om in de woning te mogen wonen. Tabel 2.11: Senioren in woning speciaal voor ouderen 65-74 jr

75 jr e.o.

totaal 65+

Woning speciaal voor ouderen ja

14%

28%

18%

Voorwaarde om in woning te mogen wonen nee ja

40% 60%

30% 70%

35% 65%

25% 63% 8% 4% 100%

33% 46% 8% 13% 100%

29% 54% 8% 8% 100%

84% 11% 4% 0% 0% 100%

63% 24% 5% 8% 0% 100%

75% 17% 5% 4% 0% 100%

gezondheids of medische indicatie leeftijdsgrens beide andere voorwaarde

Type ouderenwoning bejaardenwoning/seniorenwoning aanleunwoning bij woon-zorgcomplex serviceflat woonruimte in een woon-zorgcomplex woonruimte in een bejaardenoord, verzorgingshuis

21

3.

Woonsatisfactie en verhuisgeneigdheid

3.1

Tevredenheid met woning en woonomgeving

Bewoners die tevreden zijn met hun woning en woonomgeving zullen minder geneigd zijn te verhuizen. Het omgekeerde is ook waar: ontevreden bewoners zullen eerder willen verhuizen. Daarom is aan bewoners gevraagd in welke mate zij tevreden zijn over hun woning en woonomgeving. Huurders iets vaker ontevreden over woning en woonomgeving Over het algemeen zijn bewoners (zeer) tevreden over hun huidige woning en woonomgeving. Huurders zijn wat vaker ontevreden zijn dan eigenaar-bewoners. Waar slechts 1% van de eigenaar-bewoners ontevreden is over de woning, is dat bij huurders 5%. Ook zijn huurders iets vaker ontevreden over hun woonomgeving dan eigenaar-bewoners. Verder is het zo dat bewoners die (misschien) willen verhuizen wat minder tevreden zijn met hun woning en woonomgeving dan bewoners die niet willen verhuizen. Tabel 3.1: Aandeel huishoudens dat (zeer) ontevreden is over de woning en woonomgeving aandeel huishoudens dat (zeer) ontevreden is over:

woning

woonomgeving

aantal

eigenaar-bewoners huurders

1% 5%

4% 9%

8.100 4.100

niet-verhuisgeneigden verhuisgeneigden

1% 5%

3% 9%

7.900 4.300

Totaal

2%

5%

12.200

80% bewoners voelt zich thuis in hun buurt De grote tevredenheid van bewoners met hun woning en woonomgeving komt ook tot uitdrukking in het feit dat 80% van de bewoners zich thuis voelt in de buurt waar zij wonen. Onder huurders is dit iets lager (72%) en onder eigenaar-bewoners iets hoger (84%). 47% van de huurders en 54% van de eigenaar-bewoners geeft bovendien aan gehecht te zijn aan de buurt. Slechts een klein deel van de bewoners (4%) geeft aan dat zij slechts tijdelijk in hun buurt wonen. Eigenaar-bewoners lijken wat honkvaster te zijn (98%) dan huurders (91%). Kijken we naar de verhuisgeneigdheid, dan voelen huishoudens die niet willen verhuizen zich iets meer thuis in hun buurt dan verhuisgeneigden (84% respectievelijk 71%). Verder is het zo dat 42% van de verhuisgeneigden tegenover 57% van de niet-verhuisgeneigden aangeeft gehecht te zijn aan de huidige buurt. Verhuisgeneigden geven bovendien vaker aan de buurt als tijdelijke woonplek te zien (11% tegenover 1% van de niet-verhuisgeneigden).

22

Woning sluit niet aan bij zorgbehoefte Behalve een vraag over het algemene oordeel over de woning, is ook een aantal aspecten van de woning voorgelegd. Het meest ontevreden zijn de bewoners over de mate waarin hun woning aansluit bij hun zorgbehoefte. Bijna 30% van alle huishoudens en 43% van de verhuisgeneigden, is hierover ontevreden. Daarnaast geven de verhuisgeneigden relatief vaak aan dat zij ontevreden zijn over het gemak waarmee de woning is aan te passen (36%) en vinden zij hun woning relatief vaak te groot (23%) of juist te klein (16%). Figuur 3.1: Aspecten van de woning waar bewoners ontevreden over zijn (naar verhuisgeneigdheid)

29% woning sluit niet aan bij mijn zorgbehoefte 21% woning is niet makkelijk aan te passen 20% woning is slecht geisoleerd (geluid) 19% woning te duur 17% woning is slecht geisoleerd (warmte) 16% tuin/balkon te klein 12% woning te groot 11% woning van slechte kwaliteit 10% woning slecht onderhouden 9% tuin/balkon te groot 8% woning te klein 0%

10% totaal

23

20%

verhuisgeneigd

30%

40%

niet verhuisgeneigd

50%

Huurders vaker ontevreden over aansluiten van woning op zorgbehoefte Er zijn grote verschillen tussen huurders en eigenaar-bewoners wat betreft de mate van (on)tevredenheid met diverse aspecten van de huidige woning. Huurders zijn over alle aspecten vaker ontevreden dan eigenaar-bewoners. Net als eigenaar-bewoners, zijn huurders het meest ontevreden over het aansluiten van hun woning op hun zorgbehoefte. Van de huurders geeft 34% aan hierover ontevreden te zijn, terwijl dit aandeel bij de eigenaar-bewoners met 26% een stuk lager ligt. Verder zijn huurders relatief vaak ontevreden over de prijs en de isolatie van hun woning. 42% van de huurders vindt de huidige woning te duur. 35% van de huurders is ontevreden over de geluidsisolatie en 31% vindt de warmte-isolatie slecht. Over het onderhoud en de kwaliteit van de woning zijn huurders ook vaker ontevreden dan eigenaar-bewoners. Eigenaar-bewoners geven vaker aan dat de woning of de tuin of balkon te groot is. Figuur 3.2: Aspecten van de woning waar bewoners ontevreden over zijn (naar eigendom) 29%

woning sluit niet aan bij mijn zorgbehoefte 21%

woning is niet makkelijk aan te passen

21%

woning is slecht geisoleerd (geluid)

19%

woning te duur

17%

woning is slecht geisoleerd (warmte)

16%

tuin/balkon te klein 12%

woning te groot

11%

woning van slechte kwaliteit

10%

woning slecht onderhouden

9%

tuin/balkon te groot

8%

woning te klein 0%

10% totaal

24

20%

30%

eigenaar-bewoner

40% huurder

50%

65-plussers vinden hun woning te groot Over het algemeen zijn huishoudens tot 65 jaar iets minder tevreden met hun woning dan huishoudens van 65 jaar of ouder. Ook naar leeftijd zijn er enkele duidelijke verschillen in de beoordeling van de diverse voorgelegde aspecten van de woning. Zo geven 65-plussers veel vaker dan huishoudens jonger dan 65 jaar aan, dat zij hun woning of tuin te groot te vinden. Omgekeerd vinden huishoudens tot 65 jaar hun woning en tuin vaker te klein of niet makkelijk aan te passen aan hun wensen. Verder valt op dat huishoudens jonger dan 65 jaar vaker aangeven dat zij niet in hun woning kunnen blijven wonen als hun zorgbehoefte toeneemt. Dit hangt samen met het feit dat 65-plussers al vaker in een woning met aanpassingen en/of een gelijkvloerse en toegankelijke woning wonen. Figuur 3.3: Aspecten van de woning waar bewoners ontevreden over zijn (naar leeftijd) 29%

woning sluit niet aan bij mijn zorgbehoefte 21%

woning is niet makkelijk aan te passen

20%

woning is slecht geisoleerd (geluid) 19%

woning te duur

17%

woning is slecht geisoleerd (warmte)

16%

tuin/balkon te klein 12%

woning te groot

11%

woning van slechte kwaliteit

10%

woning slecht onderhouden

9%

tuin/balkon te groot

8%

woning te klein 0%

5%

10%

15%

totaal

25

20%

25%

<65 jaar

30%

65+

35%

40%

Bewoners meest ontevreden over aantal opstappunten openbaar vervoer Ruim 95% van alle bewoners is tevreden over hun woonomgeving Toch zijn er aspecten waar relatief veel bewoners ontevreden over zijn. Dit betreft vooral het feit dat er onvoldoende opstappunten zijn voor het openbaar vervoer. Ruim 30% van de huishoudens is hierover ontevreden. Ook onveilige verkeerssituaties, de bereikbaarheid van de opstappunten voor openbaar vervoer en parkeergelegenheid staan hoog op het lijstje met aspecten waarover men ontevreden is. Een kwart van alle bewoners is hierover ontevreden. Vooral huishoudens die willen verhuizen, zijn vaker ontevreden over het aantal en de bereikbaarheid van de opstappunten voor het openbaar vervoer. Figuur 3.4: Aspecten van de woonomgeving waar bewoners ontevreden over zijn (naar verhuisgeneigdheid) 31%

onvoldoende opstappunten openbaar vervoer

26%

verkeerssituatie is onveilig 23%

slechte bereikbaarheid opstappunten openbaar vervoer

23%

onvoldoende parkeergelegenheid 17%

onvoldoende winkels

17%

onvoldoende speelplekken 14%

buurt is niet levendig 10%

onvoldoende voorzieningen (medisch, sociaal, kerk)

10%

onvoldoende groenvoorzieningen 8%

buurt is te druk 0%

10% totaal

26

20%

verhuisgeneigd

30% niet verhuisgeneigd

Huurders minder tevreden over woonomgeving dan eigenaar-bewoners Huurders zijn iets minder tevreden over hun woonomgeving dan eigenaar-bewoners. Onvoldoende opstappunten voor openbaar vervoer en onveilige verkeerssituaties zorgt bij beide groepen het meest voor de ontevredenheid over de woonomgeving. Wat opvalt, is dat huurders beduidend vaker ontevreden zijn over de speelplekken in hun buurt en de groenvoorzieningen. Eigenaarbewoners geven relatief vaak aan dat er onvoldoende winkels zijn en de buurt niet levendig is. Figuur 3.5: Aspecten van de woonomgeving waar bewoners ontevreden over zijn (naar eigendom)

30%

onvoldoende opstappunten openbaar vervoer 26%

verkeerssituatie is onveilig 23%

slechte bereikbaarheid opstappunten openbaar vervoer

23%

onvoldoende parkeergelegenheid 17%

onvoldoende winkels

16%

onvoldoende speelplekken

14%

de buurt is niet levendig 10%

onvoldoende voorzieningen (medisch, sociaal, kerk)

10%

onvoldoende groenvoorzieningen 7%

buurt is te druk 0%

10% totaal

27

20% eigenaar-bewoner

30% huurder

Huishoudens tot 65 jaar minder tevreden over hun woonomgeving dan 65-plussers Ruim 6% van de huishoudens tot 65 jaar tegenover nog geen 3% van de huishoudens van 65 jaar of ouder is (zeer) ontevreden over de woonomgeving waarin zij wonen. Er zijn verschillen in de mate van ontevredenheid over de diverse voorgelegde aspecten. Zo geven huishoudens tot 65 jaar vaker aan dat er onvoldoende parkeergelegenheid is en dat de verkeerssituatie onveilig is. 65plussers geven vaker aan dat zij vinden dat de bereikbaarheid van de opstappunten voor openbaar vervoer slecht is. Figuur 3.6: Aspecten van de woonomgeving waar bewoners ontevreden over zijn (naar leeftijd) 30%

onvoldoende opstappunten openbaar vervoer 26%

verkeerssituatie is onveilig

23%

slechte bereikbaarheid opstappunten openbaar vervoer

23%

onvoldoende parkeergelegenheid 17%

onvoldoende winkels

16%

onvoldoende speelplekken

14%

de buurt is niet levendig 10%

onvoldoende groenvoorzieningen

10%

onvoldoende voorzieningen (medisch, sociaal, kerk)

7%

buurt is te druk 0%

28

10%

20%

totaal

<65 jaar

30%

65+

40%

Ruim één op de tien bewoners ervaart wel eens geluidsoverlast Bewoners ervaren betrekkelijk weinig overlast in hun woonomgeving. 12% van de bewoners heeft wel eens geluidsoverlast. Op de tweede plaats staan overlast van rondhangende jongeren en overlast door vuil of stank (9%). Verhuisgeneigde bewoners ervaren vaker overlast dan bewoners die niet willen verhuizen. Figuur 3.7: Overlast die bewoners vaak ervaren in hun woonomgeving (naar verhuisgeneigdheid)

12% geluidsoverlast

9% overlast van rondhangende jongeren

9% overlast door vuil en stank

6% vandalisme en criminaliteit

3% ik voel me wel eens onveilig in mijn eigen buurt

0%

5% totaal

29

10% verhuisgeneigd

15%

20%

niet verhuisgeneigd

3.2

Verhuisgeneigdheid

Om erachter te komen in hoeverre mensen verhuisgeneigd zijn, is in de enquête gevraagd of ze plannen hebben om te verhuizen. 35% van de zelfstandig wonende huishoudens wil in de komende jaren mogelijk verhuizen Van de zelfstandig wonende huishoudens in Boxtel wil 10% zeker verhuizen en nog eens 25% geeft aan misschien te willen verhuizen. In totaal gaat het om circa 4.300 huishoudens die verhuisgeneigd zijn. Tabel 3.2: Verhuiswens van zelfstandig wonende huishoudens zelfstandig wonende huishoudens wil verhuizen wil misschien verhuizen wil niet verhuizen weet het nog niet

10% 25% 59% 6%

Totaal huishoudens

12.200

40% van de verhuisgeneigden wil binnen twee jaar verhuizen 15% van de verhuisgeneigde huishoudens geeft aan zo snel mogelijk te willen verhuizen en nog eens bijna een kwart wil het liefst ergens in de komende twee jaar verhuizen. Ruim 40% weet nog niet wanneer ze willen verhuizen. Tabel 3.3: Gewenste verhuistermijn van zelfstandig wonende huishoudens zelfstandig wonende huishoudens wil zo snel mogelijk verhuizen wil binnen 2 jaar verhuizen wil binnen 5 jaar verhuizen weet het nog niet

15% 23% 21% 41%

Totaal verhuisgeneigde huishoudens

4.300

Tevredenheid met woning en woonomgeving belangrijkste redenen om niet te verhuizen Verreweg de belangrijkste reden om niet te willen verhuizen is de tevredenheid met de huidige woning (73%). Dit geldt vooral voor 55-plussers (75%) en iets minder voor huishoudens tot 30 jaar (57%). Huishoudens tot 30 jaar geven vaak ook nog aan dat ze niet willen verhuizen omdat ze nog niet zo lang in hun huidige woning wonen (30%). Voor huishoudens ouder dan 30 jaar staat de tevredenheid met de woonomgeving op de tweede plaats (10%).

30

Kwart van de zelfstandig wonende huishoudens tot 30 jaar wil zeker verhuizen Zelfstandig wonende huishoudens tot 30 jaar zijn het meest verhuisgeneigd. Een kwart van hen wil zeker verhuizen en nog eens een kwart denkt misschien te verhuizen. De groep twijfelaars is het kleinst onder meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar. Tabel 3.4: Kenmerken van zelfstandig wonende huishoudens en verhuisplannen ja

misschien

nee

aantal

Inkomen <€1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 >€4.600

10% 13% 10% 7% 7% 14%

26% 33% 32% 24% 19% 11%

64% 54% 58% 68% 74% 76%

2.000 2.500 1.600 3.000 2.000 1.100

Aantal inkomens eenverdiener, alleenstaand eenverdiener, meerpersoonshuish. tweeverdieners

12% 8% 9%

31% 25% 23%

58% 67% 68%

3.500 1.100 7.600

Leeftijd tot 30 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar e.o.

24% 11% 7% 9% 3%

23% 22% 29% 31% 25%

53% 67% 64% 60% 72%

800 5.300 2.500 2.100 1.500

Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar alleenstaand >= 65 jaar meerpers. met kinderen < 65 jaar meerpers. zonder kinderen < 65 jaar meerpers. >=65 jaar

12% 10% 11% 10% 6%

34% 27% 20% 22% 30%

54% 64% 70% 68% 65%

2.000 1.500 4.300 2.300 2.100

1.200

3.100

7.900

12.200

Totaal

Meeste potentiële verhuizers onder bewoners appartementen 15% van de bewoners van een appartement geeft aan zeker te willen verhuizen. Onder de bewoners van grondgebonden woningen is dit nog geen 10%. Verhuisgeneigdheid huurders in duurste segment het grootst Huurders hebben vaker verhuisplannen dan eigenaar-bewoners. 16% van de huurders is zeker van plan te verhuizen. Bij eigenaar-bewoners is dit 7%. Huurders van dure huurwoningen (meer dan € 710) geven beduidend vaker aan te willen verhuizen dan huurders in de goedkopere prijsklassen. Onder de eigenaar-bewoners zijn er geen grote verschillen tussen de verhuisgeneigdheid naar prijsklasse. Wel is de groep twijfelaars in woningen tot € 225.000 relatief groot.

31

Tabel 3.5: Zelfstandig wonende huishoudens naar huidige woonsituatie en verhuisplannen ja

misschien

nee

aantal

Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap rijtje gestapeld

8% 9% 15%

23% 28% 24%

69% 63% 61%

4.600 4.700 2.900

Aantal kamers 1-3 kamers 4-5 kamers 6+ kamers

15% 9% 7%

22% 26% 24%

63% 64% 70%

2.400 7.600 2.200

Eigendomsverhouding huurwoning koopwoning

16% 7%

25% 25%

59% 68%

4.100 8.100

Huurprijsklasse tot €400 €400-580 €581-710 meer dan €710

16% 16% 8% 36%

27% 23% 26% 25%

57% 60% 66% 39%

800 2.200 900 300

9% 5% 6% 7%

29% 25% 21% 23%

62% 70% 72% 71%

2.900 1.700 1.500 2.100

1.200

3.100

7.900

12.200

Waarde koopwoning tot €225.000 €225-275.000 €275-350.000 meer dan €350.000 Totaal

65-plussers in gestapelde bouw en huurwoningen minder verhuisgeneigd Huishoudens van 65 jaar of ouder die in een appartement wonen, zijn minder verhuisgeneigd (73% nee) dan huishoudens die nog in een grondgebonden woning wonen (62% nee). Ook huurders van 65 jaar of ouder zijn iets minder verhuisgeneigd dan eigenaar-bewoners in deze leeftijdsklasse. Huishoudens jonger dan 65 jaar laten een omgekeerd beeld zien. In deze leeftijdsgroep hebben bewoners van woningen in de gestapelde bouw vaker verhuisplannen (21% ja) dan bewoners van grondgebonden woningen (7-9% ja). Binnen het grondgebonden segment zijn bewoners van vrijstaande/twee-onder-een-kap woningen minder verhuisgeneigd (72% nee) dan bewoners van rijwoningen (64% nee). Hiermee samenhangend zijn ook eigenaar-bewoners minder verhuisgeneigd dan huurders. Tabel 3.5a: Zelfstandig wonende huishoudens naar leeftijd, huidige woonsituatie en verhuisplannen ja

tot 65 jaar misschien

nee

ja

Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap rijtje gestapeld

7% 9% 21%

21% 27% 27%

72% 64% 53%

9% 8% 6%

30% 33% 21%

62% 59% 73%

Eigendomsvorm huur koop

20% 7%

25% 24%

55% 70%

7% 7%

25% 30%

68% 62%

Totaal

11%

24%

65%

7%

28%

64%

32

65 jaar en ouder misschien

nee

Middeninkomens minst zeker over verhuiswens Huishoudens met een laag en middeninkomen zijn het meest verhuisgeneigd. 42% van hen wil (misschien) verhuizen. Bij de hoge inkomens wil 28% (misschien) verhuizen. Het aandeel middeninkomens dat twijfelt over een verhuizing is relatief groot: 32%. Figuur 3.8: Verhuisgeneigdheid naar inkomen

>€2.350

€2.000-2.350

8%

10%

<€2.000

20%

72%

32%

12%

0%

59%

30%

59%

20%

40% ja

60% misschien

33

80% nee

100%

56% van de thuiswonende jongeren wil (misschien) verhuizen Van alle thuiswonende jongeren in Boxtel in de leeftijd van 18 tot 30 jaar, wil 30% zeker verhuizen en nog eens 26% wil misschien het ouderlijk huis verlaten. In totaal gaat het om 1.200 jongeren met verhuisplannen. Jongeren die niet willen verhuizen geven hiervoor als belangrijkste reden aan dat ze nog niet zelfstandig willen wonen (54%) of dat zij het op zichzelf wonen te duur vinden (28%). Tabel 3.6: Verhuiswens van thuiswonende jongeren thuiswonende jongeren wil verhuizen wil misschien verhuizen wil niet verhuizen weet het nog niet

30% 26% 36% 8%

Totaal thuiswonende jongeren

2.100

Ruim 60% verhuisgeneigde jongeren verhuist binnen twee jaar Van de verhuisgeneigde thuiswonende jongeren, wil ruim een kwart het liefst zo snel mogelijk het ouderlijk huis verlaten en 35% geeft aan dat zij binnen twee jaar wil verhuizen. Het merendeel verwacht een zelfstandige woonruimte te betrekken. Tabel 3.7: Gewenste verhuistermijn van thuiswonende jongeren thuiswonende jongeren wil zo snel mogelijk verhuizen wil binnen 2 jaar verhuizen wil binnen 5 jaar verhuizen weet het nog niet

27% 35% 29% 9%

Totaal verhuisgeneigde thuiswonende jongeren

1.200

34

90% van de doorstromers en driekwart van de starters is actief woningzoekend Niet alle verhuisgeneigden hebben al concrete verhuisplannen. Toch heeft een ruime meerderheid in het afgelopen half jaar één of meerdere zoekactiviteiten ondernomen. Doorstromers hebben wat meer activiteiten ondernomen dan starters. In de meeste gevallen gaat het, bij beide groepen, om het bekijken van het aanbod op internet of in de krant, het inschrijven als woningzoekende bij daarwilikwonen.nu of het van buiten bekijken van een woning. Tabel 3.8: Woningzoekacties van doorstromers en starters Zoekactiviteiten afgelopen half jaar actie ondernomen geen actie ondernomen

Acties van actieve woningzoekende aanbod bekeken in krant of op internet een woning van buiten bekeken de financiële mogelijkheden laten bepalen ingeschreven als woningzoekende bij een woningcorporatie een woning van binnen bekeken makelaar ingeschakeld gereageerd op aanbod via internet gereageerd op advertenties bod op een koopwoning uitgebracht

35

doorstromers

starters

89% 11% 100%

76% 24% 100%

71% 50% 31% 63% 22% 13% 17% 13% 2%

68% 44% 26% 69% 20% 8% 12% 17% 2%

3.3

Verhuismotieven

Het doorslaggevende motief om te willen verhuizen kan persoonlijk van aard zijn, maar kan ook betrekking hebben op de huidige woning of woonomgeving. Belangrijkste verhuisreden voor starters is zelfstandig wonen Voor circa 55% van de starters is de belangrijkste reden om te verhuizen de wens om zelfstandig te wonen. Ongeveer 30% geeft aan dat samenwonen de belangrijkste verhuisreden is. Meerdere redenen spelen een rol Bij de wens om te verhuizen kunnen meerdere redenen een rol spelen. De mate waarin factoren een rol spelen verschilt naar gewenste verhuistermijn. Thuiswonende jongeren die zo snel mogelijk willen verhuizen geven vaker aan dat de wens om zelfstandig te wonen een rol speelt dan jongeren die op wat langere termijn willen verhuizen. Verhuizen vanwege werk of om samen te gaan wonen, speelt daarentegen vaker een rol bij jongeren die op langere termijn willen verhuizen dan bij jongeren die zo snel mogelijk het ouderlijk huis willen verlaten. Figuur 3.9: Verhuismotieven die bij starters een rol spelen naar (naar verhuistermijn) 45%

zelfstandig gaan wonen 19%

vanwege werk

19%

samen gaan wonen 12%

vanwege studie

14%

om dichterbij familie, vrienden of kennissen te gaan wonen

12%

vanwege de woonomgeving of woonbuurt 7%

om financiële redenen 0% vanwege gezondheid of behoefte aan zorg 0%

10%

zo snel mogelijk

20%

binnen 2 jaar

30%

40%

50%

binnen 5 jaar

Voor doorstromers zijn persoonlijke motieven belangrijkste reden om te verhuizen 60% van de verhuisgeneigde doorstromers geeft aan dat de belangrijkste reden om te verhuizen te maken heeft met persoonlijke omstandigheden. Meestal gaat het om de gezondheid of behoefte aan zorg of een wijziging in de huishoudensamenstelling (bijvoorbeeld samenwonen, geboorte van een kind, het uit huis gaan van kinderen of een scheiding). Ook financiële redenen vormen een belangrijke persoonlijke reden om te verhuizen. Voor drie op de tien potentiële verhuizers geeft de huidige woning de doorslag om te verhuizen. De woonomgeving is beduidend minder doorslaggevend voor de verhuisbeslissing. Huurders geven

36

iets vaker dan eigenaar-bewoners aan dat ze willen verhuizen vanwege de woonomgeving, terwijl voor eigenaar-bewoners de woning iets vaker de belangrijkste verhuisreden is. Tabel 3.9 Algemene verhuismotieven van zelfstandig wonende huishoudens reden om te willen verhuizen

persoonlijk

woning

woonomgeving

aantal

huurders eigenaar-bewoners

57% 58%

26% 32%

17% 10%

1.700 2.600

Totaal

58%

29%

13%

4.300

Meeste verhuizingen samenhangend met woning vanwege wens ander type woning De drie meest genoemde verhuisredenen die betrekking hebben op de huidige woning, zijn de wens voor een ander type woning, de wens voor een woning met een tuin en de wens om een woning te huren. Er zijn verschillen in verhuismotieven tussen huishoudens jonger dan 65 jaar en 65-plussers. Huishoudens tot 65 jaar willen relatief vaak een woning met een (grotere) tuin of een koopwoning. 65-plussers willen juist relatief vaak een huurwoning en geven aan dat hun huidige woning te groot is, te veel onderhoud vergt of niet geschikt is voor ouderen. Figuur 3.10: Verhuismotieven met betrekking tot de woning (naar leeftijd) 59%

wens ander type woning 38%

wens woning met een tuin

37%

ik wil een woning huren 32%

ik wil een woning met een garage

29%

mijn huidige woning is niet geschikt voor ouderen

27%

mijn huidige woning is te groot

25%

mijn huidige woning vergt veel onderhoud

24%

ik wil een woning kopen

23%

mijn woning is te duur

21%

ik wil een woning met een grotere tuin

20%

ik wil een woning met een kleinere tuin

16%

mijn woning is slecht geïsoleerd 0%

10%

20% totaal

37

30% < 65 jaar

40%

50% 65+

60%

70%

Huurders verhuizen om andere redenen dan eigenaar-bewoners Ten opzichte van eigenaar-bewoners verhuizen huurders relatief vaak omdat zij een woning met een (grotere) tuin wensen, omdat zij hun woning te duur vinden of vanwege de slechte isolatie van hun woning. Eigenaar-bewoners geven daarentegen vaker dan huurders aan dat zij willen verhuizen omdat hun woning te groot is, te veel onderhoud vergt, de tuin te groot is of omdat zij een garage wensen. Figuur 3.11: Verhuismotieven met betrekking tot de woning (naar eigendomsvorm) 59%

wens ander type woning 38%

wens woning met een tuin

38%

ik wil een woning huren

33%

ik wil een woning met een garage

29%

mijn huidige woning is niet geschikt voor ouderen

27%

mijn huidige woning is te groot

25%

mijn huidige woning vergt veel onderhoud

24%

ik wil een woning kopen

23%

mijn woning is te duur

21% ik wil een woning met een grotere tuin 20%

ik wil een woning met een kleinere tuin

17%

mijn woning is slecht geïsoleerd 0%

10% totaal

38

20%

30%

40%

eigenaar-bewoner

50%

60% huurder

70%

Ontevredenheid vanwege verkeersoverlast, onvoldoende winkels en parkeergelegenheid De ontevredenheid van bewoners over de verkeerssituatie en het aantal beschikbare parkeerplekken (paragraaf 3.1) komt ook terug in de verhuismotieven van bewoners jonger dan 65 jaar. Ook overlast van buurtbewoners is een belangrijk verhuismotief voor hen. Onvoldoende winkels en slechte bereikbaarheid van voorzieningen, spelen vooral bij bewoners vanaf 65 jaar een grote rol. Figuur 3.12: Verhuismotieven met betrekking tot de woonomgeving (naar leeftijd) 19%

overlast door verkeer 15%

onvoldoende winkels

15%

onvoldoende parkeergelegenheid

15%

overlast door buurtbewoners 11%

voorzieningen moeilijk bereikbaar

11%

overlast door vuil of stank

11%

overlast door vandalisme/criminaliteit

10%

onvoldoende medische voorzieningen 8%

onvoldoende groenvoorzieningen

8%

overlast door bedrijvigheid 6%

onvoldoende speelplekken

3%

onvoldoende scholen

0%

5%

10% totaal

39

15% < 65 jaar

20% 65+

25%

Kwart starters denkt snel passende woonruimte te vinden Ruim een kwart van de thuiswonende jongeren die willen verhuizen denkt snel passende woonruimte te kunnen vinden. Degenen die zeker willen verhuizen zijn hier het meest optimistisch over. Tabel 3.10: Denk je snel een passende woning te kunnen vinden? starters

ja

misschien

nee

aantal

zeker verhuizen misschien verhuizen

34% 16%

47% 55%

19% 30%

600 600

Totaal

27%

50%

23%

1.200

Meest genoemde redenen waarom starters denken snel passende woonruimte te kunnen vinden zijn de veronderstelling dat er voldoende aanbod aan sociale huurwoningen is en dat zij spaargeld hebben dat zij kunnen inzetten. Onvoldoende passend woningaanbod grootste knelpunt voor starters Starters die denken dat het lang zal duren voor ze een geschikte woning vinden, geven vrijwel allen aan dat er onvoldoende passend woningaanbod is en particuliere huurwoningen te duur zijn (beide 85%). Ook de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen (77%) en de (hoge) prijs van koopwoningen (65%) speelt een grote rol. Onzekerheid over baan of inkomen (58%) en verwachte terughoudendheid van banken bij hypotheekvestrekking (38%) spelen een beperktere rol. Ook doorstromers die beslist willen verhuizen zijn meest optimistisch over kans van slagen Ook doorstromers zijn redelijk optimistisch over hun kans van slagen op de woningmarkt. Ruim 55% van alle verhuisgeneigden denkt (mogelijk) snel een andere, passende woning te zullen vinden. Huishoudens die zeker willen verhuizen zijn het meest optimistisch. 20% denkt snel te zullen slagen. Nog eens 51% denkt misschien snel passende woonruimte te zullen vinden. Eigenaar-bewoners zijn iets optimistischer dan huurders en huishoudens tot 65 jaar zijn optimistischer dan 65-plussers. Tabel 3.11: Denkt u snel een andere, passende woning te vinden? doorstromers

ja

misschien

nee

aantal

zeker verhuizen misschien verhuizen

20% 8%

51% 40%

29% 52%

1.200 3.100

huurders eigenaar-bewoners

10% 14%

47% 41%

43% 45%

1.700 2.600

tot 65 jaar vanaf 65 jaar

14% 6%

47% 35%

39% 59%

3.000 1.300

Totaal

12%

44%

44%

4.300

40

Ontbreken van passend aanbod belangrijkste knelpunt voor doorstromers Het belangrijkste knelpunt dat verhuisgeneigden ervaren bij het vinden van een nieuwe woning is, net als bij starters, het ontbreken van passend woningaanbod. Driekwart van alle verhuisgeneigden en circa 80% van de doorstromers tot 65 jaar geeft dit aan. Ook de hoge prijs van particuliere huurwoningen speelt een duidelijke rol (60%). Huishoudens tot 65 jaar geven relatief vaak aan dat zij verwachten dat de terughoudendheid van banken bij hypotheekverstrekking en de onzekerheid over hun baan of inkomen knelpunten zijn in het vinden van passende woonruimte. Figuur 3.13: Knelpunten bij het vinden van passende woonruimte (naar leeftijd) 74%

onvoldoende passend woningaanbod 58%

particuliere huurwoningen te duur 42%

lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen 26%

krijg huidige woning niet snel verkocht

25%

verwacht terughoudendheid banken hypotheekverstrekking

23%

onzekerheid over baan of inkomen

14%

verwacht een daling woningwaarde

7%

verwachte restschuld op huidige koopwoning is te groot

0%

20% totaal

41

40% <65 jaar

60% 65+

80%

100%

3.4

Wonen en zorg

Met de toenemende vergrijzing staat huisvesting van senioren hoog op de beleidsagenda. Geredeneerd vanuit het functioneren van de woningmarkt, zijn er twee invalshoeken: het faciliteren van senioren om zo lang mogelijk in hun huidige woning te kunnen blijven wonen of het verleiden van senioren om te verhuizen door een aantrekkelijk woningaanbod te creëren. Naar een aangepaste woonvorm met zorg alleen als het echt niet anders kan Circa 85% van alle 65-plussers wil zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dit sluit goed aan bij het huidige rijksbeleid. Slechts één op de zes 65-plussers zou naar een aangepaste woonvorm met meer zorg willen verhuizen als hun gezondheid verslechtert. Circa 15% van de 65-plussers die het liefst zelfstandig willen blijven wonen, denkt dat bij een slechter wordende gezondheid wel te moeten verhuizen naar een geschikte woning omdat de huidige woning niet aan te passen is. Zij zouden dan moeten verhuizen naar een aangepaste woonvorm. Dit is bij voorkeur een zelfstandige wooneenheid nabij een zorginstelling. 75-plussers verwachten vaker dan 65-74 jarigen dat zij in hun huidige woning kunnen blijven wonen zonder dat er aanpassingen nodig zijn. Dit hangt samen met het feit dat zij al vaker in een woning met aanpassingen wonen (paragraaf 2.5). Verhuizen is eerder een kwestie van moeten dan van willen Hoe hoger de leeftijd, hoe kleiner de wens te verhuizen. 60% van de 65-74-jarigen en bijna driekwart van de 75-plussers wil niet verhuizen. Achterliggende redenen hiervoor zijn het opgebouwde sociale netwerk in de huidige omgeving en de lage woonlasten. Tabel 3.12: Voorkeur van senioren ten aanzien van wonen en zorg 65-74 jr

75 jr e.o.

totaal

17% 60% 29% 12%

15% 71% 24% 6%

17% 62% 28% 10%

zolang mogelijk zelfstandig evt. met zorg thuis -huur -koop -geen voorkeur

83%

85%

83%

47% 46% 7%

52% 45% 3%

49% 45% 6%

kan in huidige woning blijven wonen kan in huidige woning blijven na aanpassingen moet verhuizen naar geschikte woning

41% 41% 17% 100%

58% 36% 5% 100%

46% 40% 14% 100%

40% 60%

28% 72%

36% 64%

2.100

1.500

3.600

Woonvoorkeur indien gezondheid afneemt aangepaste woonvorm met meer zorg -huur -koop -geen voorkeur

Verhuisgeneigdheid wil (misschien) verhuizen wil niet verhuizen

Totaal

42

3.5

Aankoop van de eigen huurwoning

Verkoop van huurwoningen door corporaties aan zittende huurders bevordert het eigen woningbezit en kan een reden zijn om meer differentiatie te krijgen in eenzijdig samengestelde buurten of om corporatievermogen te activeren ten behoeve van nieuwe investeringen. Particuliere verhuurders zijn al langer bezig huurwoningen af te stoten om hun rendement te verzilveren. Ruim 15% huurders wil mogelijk huidige woning kopen Ruim 15% van de huurders heeft belangstelling voor het kopen van hun huidige huurwoning. Slechts 3% van de huurders is zeker geïnteresseerd, 14% wil misschien de huurwoning kopen. Geen jaarlijkse huurverhogingen meer (41%) en de verwachting dat kopen goedkoper is dan huren (24%) zijn de belangrijkste redenen voor het kopen van de woning, op enige afstand gevolgd door het verwerven van eigen bezit (16%). Vooral huishoudens met een hoger inkomen willen huurwoning kopen Vooral onder huishoudens met een inkomen tussen € 2.350 en € 3.450 is de serieuze interesse in het kopen van hun huurwoning relatief groot. Van hen wil 10% wil zeker kopen en nog eens 32% is hierin mogelijk geïnteresseerd. Bij de middeninkomens (€ 2.000-2.350) is er beperkte interesse (10%). Tabel 3.13: Huurders naar belangstelling voor aankoop van huidige woning naar huishoudenskenmerken zeker kopen

misschien kopen

niet kopen

aantal

Leeftijd tot 30 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar e.o.

0% 5% 4% 2% 2%

24% 23% 14% 5% 3%

76% 72% 82% 94% 95%

400 1.500 700 700 700

Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar alleenstaand >= 65 jaar meerpers. met kinderen <65 jaar meerpers. zonder kinderen < 65 jaar meerpers.>= 65 jaar

1% 2% 5% 6% 1%

17% 2% 26% 19% 8%

82% 96% 69% 74% 91%

1.100 800 900 600 600

0% 4% 2% 10% 0% 0%

10% 10% 8% 32% 13% 11%

90% 86% 90% 59% 88% 89%

1.500 1.400 500 400 100 100

4% 3%

15% 14%

81% 83%

1.700 2.400

3% 100

14% 600

83% 3.400

100% 4.100

Inkomen tot €1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 vanaf €4.600 Verhuisgeneigdheid verhuisgeneigd niet-verhuisgeneigd Totaal

43

Rijwoningen meest in trek om te kopen Vooral huurders van rijwoningen, woningen met 4-5 kamers en een kale huurprijs vanaf € 580 zijn geïnteresseerd in het kopen van hun huis. Er is nauwelijks belangstelling van huurders in appartementen om hun woning te kopen. Tabel 3.14: Huurders naar belangstelling voor aankoop van huidige woning naar woningkenmerken zeker kopen

misschien kopen

niet kopen

aantal

Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap rijtje gestapeld

5% 5% 4%

15% 20% 4%

80% 76% 92%

100 1.700 2.200

Aantal kamers 1-3 kamers 4-5 kamers 6+ kamers

2% 5% 0%

12% 17% 20%

87% 78% 80%

1.900 2.200 <100

Huurprijsklasse tot €400 €400-580 €581-710 meer dan €710

0% 3% 3% 6%

10% 12% 19% 25%

90% 85% 78% 69%

800 2.200 900 300

3% 100

14% 600

83% 3.400

100% 4.100

Totaal

44

4.

Gewenste woning en woonomgeving

Uit de enquête komt naar voren dat 10% van de zelfstandig wonende huishoudens in Boxtel zeker wil verhuizen. Nog eens 25% wil de komende jaren misschien verhuizen. In totaal gaat het om een groep van 4.300 potentiële doorstromers. Van alle thuiswonende jongeren ouder dan 18 jaar, wil 30% de komende jaren zeker en nog eens 26% misschien het ouderlijk huis verlaten. In totaal betekent dit dat er 1.200 jongeren zijn met verhuisplannen c.q. potentiële starters op de woningmarkt. 4.1

Huurwoning of koopwoning

60% van de doorstromers zoekt een koopwoning Bijna 60% van de doorstromers is op zoek naar een koopwoning, ruim 40% wil graag een woning gaan huren. Naarmate het inkomen stijgt, neemt de belangstelling om te huren af. Van de huishoudens met een laag inkomen (tot € 2.000) geeft 83% de voorkeur aan huren. Bij inkomens vanaf € 2.350 is dat nog geen 40%. Vanaf 55 jaar sterke voorkeur voor huren Hoe lager de leeftijd, des te groter de voorkeur voor een koopwoning. Van de jonge doorstromers (tot 30 jaar) wil 72% het liefst een koopwoning. In de leeftijd van 30-54 is dit nog ongeveer 62%. Vanaf 55 jaar slaat de balans om naar een voorkeur voor huren. Tabel 4.1: Woonwensen van doorstromers wil huren

wil kopen

aantal

Inkomen tot €1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 vanaf €4.600

87% 78% 66% 51% 27% 17%

13% 22% 34% 49% 73% 83%

700 1.100 700 900 500 300

Leeftijd tot 30 jaar 30-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar e.o.

28% 38% 66% 76% 83%

72% 62% 34% 24% 17%

400 1.700 900 800 400

Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar alleenstaand >= 65 jaar meerpers. met kinderen <65 jaar meerpers. zonder kinderen < 65 jaar meerpers.>= 65 jaar

59% 88% 39% 49% 69%

41% 13% 61% 51% 31%

900 500 1.300 700 700

Huidige woning huurwoning koopwoning

75% 47%

25% 53%

1.700 2.600

58% 2.500

42% 1.800

100% 4.300

Totaal

45

70% van de starters zoekt een huurwoning 70% van alle thuiswonende jongeren tot 30 jaar geeft bij een verhuizing de voorkeur aan een huurwoning. Van de starters tot 24 jaar wil bijna driekwart een woning huren. Vanaf 24 jaar richten meer starters zich op een koopwoning (41%). Starters die na een verhuizing alleenstaand zijn, zijn beduidend vaker op huur gericht (80%) dan starters die met een partner gaat samenwonen wat (57%). Starters die hun inkomen uit werk krijgen, geven vaker de voorkeur aan het kopen van een woning dan starters die studiefinanciering hebben. Tabel 4.2: Woonwensen van starters wil huren

wil kopen

aantal

100% 63% 96%

0% 37% 4%

<100 1.000 200

Leeftijd 18-23 24-30

74% 59%

26% 41%

800 400

Huishoudenstype eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden

80% 57%

20% 43%

700 500

70% 800

30% 350

100% 1.200

Inkomen studiefinanciering/uitkering inkomen uit werk studiefinanciering en werk

Totaal

Huurders blijven huren Huurders blijven het liefst huren. Een kwart van de huurders heeft aangegeven te willen doorstromen naar een koopwoning. Van alle huishoudens tot 65 jaar die nu in een huurwoning wonen, wil 67% opnieuw naar een huurwoning. Onder huurders vanaf 65 jaar is dat zelfs 97%. Een krappe 40% van de huishoudens tot 65 jaar die nu in een koopwoning wonen, wil doorstromen naar een huurwoning. Onder huishoudens vanaf 65 jaar in een koopwoning, wil 65% naar een huurwoning verhuizen. Figuur 4.1: Woonwensen van huurders en eigenaar-bewoners

van huur naar huur

75%

van huur naar koop

25%

van koop naar koop

53%

van koop naar huur

47% 0%

20%

40%

Gerealiseerd 2010-2013

46

60%

80%

Woonwensen 2015

100%

4.2

Gewenste prijsklasse

80% van de doorstromers met een huurwens zoekt een huurwoning tot liberalisatiegrens 80% van de doorstromers die bij een verhuizing een huurwoning wensen, wil een woning met een kale huurprijs van maximaal € 710. Het zijn voornamelijk huishoudens met een inkomen vanaf € 2.350 die een woning zoeken met een huur boven de liberalisatiegrens. Tweederde van de alleenstaanden tot 65 jaar zoekt een huurwoning van maximaal € 580. Bij alleenstaande 65-plussers ligt het accent op huurwoningen van € 400-580. Dat geldt ook voor meerpersoonshuishoudens zonder kinderen, hoewel zij ook relatief veel belangstelling hebben voor een dure huurwoning (meer dan € 710). Gezinnen met kinderen zoeken vooral in het segment € 581-710. Huishoudens die nu in een koopwoning wonen zijn, als zij doorstromen naar een huurwoning, bereid om meer betalen dan huishoudens die nu in een huurwoning wonen. Ruim een derde van de doorstromers uit een koopwoning geeft de voorkeur aan een huurwoning boven de liberalisatiegrens. Tabel 4.3: Gewenste huurprijsklasse doorstromers tot €400

€400-580

Inkomen tot €1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 vanaf €4.600

6% 3% 0% 3% 0% 0%

68% 58% 43% 18% 8% 0%

24% 30% 33% 37% 8% 50%

2% 9% 23% 42% 85% 50%

600 800 400 500 100 <100

Huishoudenstype alleenstaand <65 jaar alleenstaand >=65 jaar meerpersoons met kinderen <65 jaar meerpersoons zonder kinderen <65 jaar meerpersoons >=65 jaar

2% 4% 9% 0% 2%

64% 44% 41% 41% 33%

19% 36% 47% 28% 29%

16% 16% 3% 31% 36%

500 500 300 600 500

Huidige woning huurwoning koopwoning

4% 2%

58% 31%

27% 33%

11% 34%

1.300 1.200

3% <100

46% 1.200

30% 700

21% 500

100% 2.500

Totaal

47

€581-710 meer dan €710

aantal

Het merendeel van de doorstromers die een goedkope huurwoning willen denkt € 100 tot € 150 kwijt te zijn aan gas en licht (72%). De meeste potentiële huurders in de hogere huurprijsklassen verwachten uitgaven tussen € 100 en € 200 per maand (70%). Tabel 4.3a: Gewenste huurprijsklasse en verwachte uitgave gas en licht doorstromers Uitgaven gas en licht tot €76 €76-100 €101-125 €126-150 €151-200 €201-250 meer dan €250 weet niet

tot €400

€400-580

€581-710

meer dan €710

14% 14% 29% 43% 0% 0% 0% 0% 100%

10% 32% 27% 16% 7% 1% 0% 6% 100%

7% 24% 32% 23% 4% 0% 0% 10% 100%

12% 12% 20% 27% 22% 2% 0% 6% 100%

3%

46%

30%

22%

Totaal

54% starters zoekt een betaalbare huurwoning 54% van de starters zoekt een betaalbare huurwoning (€ 400-580) en ruim 15% zoekt een goedkope huurwoning met een kale huurprijs van maximaal € 400. Een kwart opteert voor een middeldure huurwoning (€ 581-710). Starters die gaan samenwonen, willen meer uitgeven aan huur dan starters die naar verwachting alleen blijven wonen. Tabel 4.4: Gewenste huurprijsklasse starters tot €400

€400-580

€581-710

meer dan €710

Inkomen studiefinanciering/uitkering inkomen uit werk studiefinanciering en werk

9% 39%

56% 44%

30% 11%

6% 6%

Huishoudenstype eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden

25% 0%

54% 58%

17% 35%

4% 8%

Totaal

17%

54%

24%

5%

Verwachte uitgaven aan gas en licht lastig in te schatten voor starters Vooral starters die een (middel)dure huurwoning wensen, blijken het lastig te vinden om de verwachte uitgaven aan gas en licht in te schatten. Naarmate starters in een duurdere woning willen wonen, nemen ook de verwachte uitgaven aan gas en licht toe. Er zijn nauwelijks starters die verwachten meer dan € 125 uit te geven aan gas en licht.

48

Tabel 4.4a: Gewenste huurprijsklasse en verwachte uitgave gas en licht starters Uitgaven gas en licht tot €76 €76-100 €101-125 €126-150 €151-200 €201-250 meer dan €250 weet niet

Totaal

tot €400

€400-580

€581-710

meer dan €710

46% 38% 0% 0% 0% 0% 0% 15% 100%

17% 44% 7% 10% 2% 0% 0% 20% 100%

0% 28% 33% 11% 0% 0% 0% 28% 100%

0% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 50% 100%

17%

54%

24%

5%

Kwart van de doorstromers naar een koopwoning zoekt een woning vanaf € 350.000 Van alle huurders die willen doorstromen naar een koopwoning, geeft 80% de voorkeur aan een woning van maximaal € 275.000. De kopers die willen doorstromen, richten zich verhoudingsgewijs vaker op dure koop: 60% zoekt een woning vanaf € 275.000. Het zijn vooral de gezinnen met kinderen die relatief vaak een koopwoning vanaf € 350.000 zoeken (42%). Van de alleenstaanden tot 65 jaar zoekt juist ongeveer de helft een woning van maximaal € 225.000. Met een toenemend aantal alleenstaanden, zal ook de vraag naar betaalbare koopwoningen toenemen. Voor ruim 60% van de doorstromers, is het lastig aan te geven hoeveel zij maandelijks maximaal 5 willen uitgeven aan netto hypotheeklasten . Degenen die wel een inschatting hebben gemaakt, willen gemiddeld maximaal € 795 uitgeven. Tabel 4.5: Gewenste koopsomklasse doorstromers

Inkomen tot €1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 vanaf €4.600 Huishoudenstype alleenstaand <65 jaar alleenstaand >=65 jaar meerpersoons met kinderen <65 jaar meerpersoons zonder kinderen <65 jaar meerpersoons >=65 jaar Huidige woning huurwoning koopwoning Totaal

5

tot €185.000

€185225.000

€225275.000

€275350.000

meer dan €350.000

aantal

29% 38% 27% 10% 3% 0%

57% 38% 20% 15% 6% 0%

0% 0% 33% 44% 11% 0%

14% 13% 20% 21% 40% 35%

0% 13% 0% 10% 40% 65%

100 300 200 500 400 200

28% 0% 9%

19% 17% 9%

22% 17% 4%

14% 33% 36%

17% 33% 42%

400 100 500

8% 15%

25% 10%

27% 20%

24% 25%

16% 30%

600 200

33% 8%

24% 15%

21% 19%

21% 27%

0% 32%

400 1.400

13% 200

17% 300

19% 300

25% 500

25% 500

100% 1.800

Netto hypotheeklasten per maand: maandelijkse rentekosten plus aflossing minus de eventuele teruggave via de

hypotheekrenteaftrek.

49

Vrijwel alle doorstromers met een koopwens voor woningen tot € 185.000, verwachten tussen € 76 en € 150 aan maandelijkse kosten voor gas en licht. Doorstromers die een koopwoning van € 350.000 of meer wensen denken ook wat meer aan gas en licht uit te geven; tussen € 100 en € 250. Tabel 4.5a: Gewenste koopsomklasse en verwachte uitgave gas en licht doorstromers

Uitgaven gas en licht tot €76 €76-100 €101-125 €126-150 €151-200 €201-250 meer dan €250 weet niet / geen mening

Totaal

tot €185.000

€185.000225.000

€225.000275.000

€275.000350.000

meer dan €350.000

10% 29% 29% 24% 0% 0% 0% 10% 100%

4% 15% 23% 31% 15% 0% 0% 12% 100%

7% 24% 24% 28% 7% 7% 0% 3% 100%

5% 13% 21% 33% 15% 5% 0% 8% 100%

0% 3% 10% 28% 35% 18% 0% 8% 100%

9%

17%

19%

25%

29%

Starters richten zich op het goedkope en betaalbare prijssegment Starters die op zoek zijn naar een koopwoning, zoeken vooral woningen in het goedkope en betaalbare prijssegment. Ongeveer 80% van de starters wil maximaal € 225.000 betalen voor een koopwoning. Geen van de alleenstaande starters die willen kopen, zoekt een woning van meer dan € 225.000. Starters die gaan samenwonen of een inkomen uit werk hebben, zoeken vaker een wat duurdere woning. Nog geen 10% van de starters wenst een koopwoning van meer dan € 275.000. Voor 80% van de starters met een koopwens, blijkt het lastig om aan te geven hoeveel zij maximaal aan netto hypotheeklasten per maand willen uitgeven. Degenen die dat wel hebben gedaan willen gemiddeld maximaal € 750 per maand uitgeven. Tabel 4.6: Gewenste koopsomklasse starters tot €185.000

€185-225.000

€225-275.000

€275.000-350.000

Inkomen studiefinanciering/uitkering inkomen uit werk studiefinanciering en werk

31% -

50% -

12% -

8% -

Huishoudenstype eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden

50% 24%

50% 53%

0% 12%

0% 12%

Totaal

30%

48%

15%

7%

50

Starters met een koopwens hebben meer moeite om hun uitgaven aan gas en licht in te schatten dan starters met een huurwens. De meesten verwachten tussen € 76-125 per maand uit te geven. Tabel 4.6a: Gewenste koopsomklasse en verwachte uitgave gas en licht starters tot €185.000 Uitgaven gas en licht tot €76 €76-100 €101-125 €126-150 €151-200 €201-250 meer dan €250 weet niet / geen mening

Totaal

€185-225.000

€225-275.000

€275.000-350.000

0% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 75% 100%

0% 38% 23% 8% 0% 0% 0% 31% 100%

0% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 50% 100%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100%

30%

48%

15%

7%

51

4.3

Gewenst woningtype

45% doorstromers wenst grondgebonden woning Er bestaat een lichte voorkeur onder doorstromers naar gestapelde woonvormen. Dit zijn bij voorkeur kleine appartementen. In het grondgebonden segment gaat de voorkeur uit naar ruime woningen met minimaal 4 kamers. Gezinnen wonen het liefst ruim en grondgebonden. Alleenstaanden hebben een duidelijke voorkeur voor gestapeld wonen. Met het toenemen van de leeftijd, is er behoefte aan minder kamers. Zo geeft 74% van de alleenstaande 65-plussers aan een klein appartement met maximaal 3 kamers te wensen, tegenover 51% van de alleenstaanden jonger dan 65 jaar. Dezelfde constatering geldt voor meerpersoonshuishoudens. Zijn deze jonger dan 65 jaar, dan gaat de voorkeur uit naar ruime woningen. Vanaf 65 jaar wenst het merendeel een klein appartement met maximaal 3 kamers. Tabel 4.7: Gewenst woningtype doorstromers 2-3 kamers

grondgebonden 4-5 kamers 6+ kamers

gestapeld 2-3 kamers 4-5 kamers

totaal

Inkomen tot €1.500 €1.500-2.000 €2.000-2.350 €2.350-3.450 €3.450-4.600 vanaf €4.600

14% 12% 11% 7% 0% 5%

33% 18% 13% 20% 43% 71%

0% 4% 0% 6% 26% 10%

41% 58% 57% 41% 11% 0%

12% 8% 20% 26% 20% 14%

100% 100% 100% 100% 100% 100%

Huishoudenstype alleenstaand <65 jaar alleenstaand >=65 jaar meerpersoons met kinderen <65 jaar meerpersoons zonder kinderen <65 jaar meerpersoons >=65 jaar

15% 13% 4% 9% 4%

20% 4% 55% 39% 9%

3% 2% 26% 4% 1%

51% 74% 9% 25% 62%

11% 7% 6% 22% 23%

100% 100% 100% 100% 100%

Huidige woning grondgebonden woning gestapelde woning

10% 8%

26% 37%

10% 0%

38% 46%

17% 10%

100% 100%

9%

29%

7%

40%

15%

100%

Totaal

52

2

Helft doorstromers wenst woning van 76-120 m 2 Ongeveer de helft van de doorstromers wenst een woning met een woonoppervlak van 76-120 m . Grondgebonden woningen zijn bij voorkeur wat groter dan gestapelde woningen en koopwoningen wat groter dan huurwoningen. Tabel 4.7a: Gewenste woninggrootte doorstromers

Grootte woning <50 m2 50-75 m2 76-100 m2 101-120 m2 121-140 m2 141-160 m2 >160 m2 Totaal

grondgebonden huur

koop

gestapeld huur

koop

totaal

aantal

0% 16% 28% 29% 20% 3% 4%

0% 2% 6% 16% 22% 29% 24%

0% 24% 40% 20% 11% 4% 1%

1% 6% 34% 28% 20% 11% 0%

0% 14% 27% 22% 17% 12% 8%

<100 600 1.200 900 700 500 300

100% 800

100% 1.200

100% 1.800

100% 500

100% 4.300

Duurdere woningen moeten ook groter zijn Naarmate doorstromers meer willen betalen voor hun woning, dient deze ook groter te zijn. Dat geldt zowel voor huur- als voor koopwoningen. Doorstromers die een dure huurwoning (>€ 710) 2 wensen, geven aan dat deze een woonoppervlak van 76-140 m zou moeten hebben. Degenen die 2 die € 400 tot € 580 willen uitgeven, geven aan dat de woning bij voorkeur 50-100 m groot is (64%). Voor doorstromers die een koopwoning in het prijssegment tot € 185.000 wensen, hoeft de woning 2 niet groter dan 100 m te zijn. Kopers van woningen vanaf € 350.000 daarentegen, willen woningen 2 van minimaal 120 m (80%). Tabel 4.7b: Gewenst woonoppervlak van de woning naar prijsklasse (doorstromers) <50 m2

50-75 m2

76-100 m2

101-120 m2

121-140 m2

141-160 m2

Gewenste huurprijs tot €400 €400-580 €581-710 meer dan €710

1% 0% 0%

28% 15% 7%

36% 54% 27%

26% 15% 24%

6% 12% 33%

2% 0% 9%

Gewenste koopsom tot €185.000 €185-225.000 €225-275.000 €275-350.000 meer dan €350.000

0% 0% 0% 0% 0%

21% 12% 0% 0% 0%

47% 35% 7% 11% 6%

21% 41% 52% 17% 13%

5% 6% 30% 33% 22%

0% 6% 11% 25% 38%

53

>160 m2

totaal

aantal

0% 4% 0%

100% 100% 100%

<100 1.200 700 500

5% 0% 0% 14% 22%

100% 100% 100% 100% 100%

200 300 300 500 500

Woonoppervlak lastig in te schatten Ruim een kwart van de doorstromers blijkt het lastig te vinden om een relatie te leggen tussen het gewenste woonoppervlak en het aantal kamers dat de woning moet hebben. Tabel 4.7c: Gewenste woninggrootte en aantal gewenste kamers (doorstromers) Grootte woning <50 m2 50-75 m2 76-100 m2 101-120 m2 121-140 m2 141-160 m2 >160 m2 weet niet Totaal

2-3 kamers

4-5 kamers

6+ kamers

0% 17% 29% 16% 6% 4% 0% 27%

0% 3% 14% 19% 18% 11% 7% 27%

0% 0% 3% 6% 13% 25% 25% 28%

100% 2.100

100% 1.800

100% 300

8% starters wenst een kamer, rest zelfstandige woonruimte Van alle starters wil 8% een kamer. Eén op de vijf wenst een grondgebonden woning van 4 of meer kamers. De helft zoekt een klein appartement. Ruim de helft van de starters die gaan samenwonen, zoekt een grondgebonden woning, bij voorkeur met 4 of meer kamers. Van de starters die alleen gaan wonen, zoekt 80% een appartement, het liefst met 2 tot 3 kamers. Tabel 4.8: Gewenst woningtype starters 1 kamer

grondgebonden 2-3 kamers 4+kamers

1 kamer

gestapeld 2-3 kamers 4+ kamers

totaal

Inkomen studiefinanciering/uitkering inkomen uit werk studiefinanciering en werk

0% 0%

14% 8%

27% 0%

0% 38%

50% 38%

9% 15%

100% 100%

Huishoudenstype eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden

0% 0%

12% 14%

9% 42%

10% 3%

59% 31%

10% 11%

100% 100%

Totaal

0%

12%

22%

8%

47%

10%

100%

54

2

35% van de starters wenst een woonoppervlak van 76-100 m 2 Voor driekwart van de starters hoeft het woonoppervlak niet groter te zijn dan 100 m . Een kwart 2 van de starters wil graag een (gestapelde) woning tot 50 m . Grondgebonden koopwoningen zijn bij 2 2 voorkeur groter dan 76 m . Grondgebonden huurwoningen voor starters zijn bij voorkeur 76-100 m groot. Gestapelde huurwoningen mogen wat kleiner zijn. Tabel 4.8a: Gewenste woninggrootte starters grondgebonden huur koop Grootte woning <50 m2 50-75 m2 76-100 m2 101-120 m2 121-140 m2 141-160 m2 >160 m2 Totaal

gestapeld huur

koop

totaal

aantal

300 200 400 200 100 <100 0

0% 11% 68% 11% 11% 0% 0%

0% 6% 29% 26% 32% 6% 0%

37% 22% 30% 9% 2% 0% 0%

0% 33% 33% 33% 0% 0% 0%

24% 18% 35% 13% 9% 1% 0%

100% 100

100% 300

100% 800

100% <100

100% 1.200

Goedkopere woningen mogen kleiner zijn Naarmate starters minder willen betalen voor hun woning, stellen zij ook minder eisen aan het woonoppervlak. Zo geeft bijvoorbeeld driekwart van de starters die op zoek zijn naar een goedkope 2 huurwoning, aan dat zij niet meer dan 50 m aan woonoppervlak hoeven te hebben. De meeste 2 starters die in het prijssegment € 580 tot € 710 zoeken, willen 50-100 m woonoppervlak. Starters die op zoek zijn naar een koopwoning, stellen iets hogere eisen aan het woonoppervlak, maar ook hier geldt dat hoe lager de koopsom, des te lager de eis ten aanzien van het woonoppervlak. Tabel 4.8b: Gewenst woonoppervlak van de woning naar prijsklasse (starters) <50 m2

50-75 m2

76-100 m2

101-120 m2

121-140 m2

141-160 m2

Gewenste huurprijs tot €400 €400-580 €581-710 meer dan €710

73% 20% 0% 0%

9% 20% 42% 50%

18% 40% 42% 50%

0% 17% 17% 0%

0% 3% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

Gewenste koopsom tot €185.000 €185-225.000 €225-275.000 €275-350.000 meer dan €350.000

0% 0% 0% -

29% 0% 0% -

43% 30% 25% -

29% 40% 50% -

0% 20% 0% -

0% 10% 0% -

55

>160 m2

totaal

aantal

0% 0% 0% 0%

100% 100% 100% 100%

100 400 200 <100

0% 0% 25% -

100% 100% 100% -

100 200 100 <100 0

Doorstromers tot 65 jaar gericht op grondgebonden woningen Bijna 20% van de doorstromers tot 65 jaar wenst een vrijstaande woning. Nog eens 14% wenst een twee-onder-één kap woning en 26% een rij- of hoekwoning. Van de 65-plussers geeft slechts 7% de voorkeur aan een vrijstaande woning, terwijl 67% een appartement wenst. Geen uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw 70% van de doorstromers heeft geen uitgesproken voorkeur voor bestaande of nieuwbouw. De doorstromers die wel een voorkeur hebben, kiezen ongeveer even vaak voor nieuwbouw als voor bestaande bouw. Tabel 4.9: Gewenste bouwwijze doorstromers Bouwwijze vrijstaand 2-onder-1 kap rijwoning hoekwoning beneden/bovenwoning appartement

Bestaand/nieuw nieuwbouw bestaande bouw geen voorkeur

Totaal

tot 65 jaar

vanaf 65 jaar

totaal

19% 14% 17% 9% 10% 30% 100%

7% 3% 2% 5% 16% 67% 100%

16% 11% 13% 8% 12% 41% 100%

15% 15% 71% 100%

17% 18% 65% 100%

15% 16% 69% 100%

3.100

1.200

4.300

Starters wensen appartement of rijwoning Starters richten zich vooral op appartementen (52%) en rijwoningen (21%). Driekwart van de starters heeft geen uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw. Tabel 4.10: Gewenste bouwwijze starters starters Bouwwijze vrijstaande woning 2-onder-1 kap rijwoning hoekwoning gestapelde woning kamer

4% 6% 21% 4% 52% 14% 100%

Bestaand/nieuw nieuwbouw bestaande bouw geen voorkeur

8% 17% 76% 100%

Totaal

1.200

56

Vooral doorstromers tot 65 jaar bereid concessies te doen. Doorstromers die snel een andere woning wensen, zijn bereid om op bepaalde aspecten hun woonwensen aan te passen. 61% zou (eventueel) een goedkopere woning accepteren en een ongeveer even groot deel is (eventueel) bereid om een grotere woning te accepteren en/of specifieke wensen, bijvoorbeeld ten aanzien van de grootte en ligging van de tuin en staat van onderhoud van de woning, bij te stellen. Er zijn grote verschillen tussen 65-pluusers en huishoudens tot 65 jaar. Doorstromers van 65 jaar en ouder zijn over het algemeen minder bereid concessies te doen dan jongere huishoudens. Dit komt vooral tot uiting in het feit dat 65-plussers veel minder bereid zijn om hun specifieke wensen bij te stellen. Slechts 45% is hiertoe bereid, tegenover 62% van de 65minners. Ook zijn 65-plussers veel minder bereid om een grotere woning te accepteren. Daarentegen zijn zij wel relatief vaak bereid om een kleinere woning te accepteren en te huren in plaats van te kopen. Tabel 4.11: In hoeverre zou u uw woonwensen aanpassen om snel een andere woning te vinden? doorstromers ik accepteer een goedkopere woning ik accepteer een grotere woning ik stel mijn specifieke wensen bij (bijv. omvang en ligging tuin, staat van onderhoud woning) in plaats van een koopwoning zoek ik een huurwoning ik accepteer een duurdere woning ik accepteer een kleinere woning ik accepteer een huurcontract voor bepaalde tijd in plaats van een huurwoning zoek ik een koopwoning

tot 65 jaar 62% 66% 62% 48% 34% 31% 33% 25%

vanaf 65 jaar totaal 55% 61% 25% 60% 45% 59% 55% 49% 36% 34% 55% 34% 18% 31% 18% 24%

Starters eveneens bereid concessies te doen om snel woning te vinden Thuiswonende jongeren die zo snel mogelijk het ouderlijk huis willen verlaten, zijn, net als doorstromers, op sommige punten bereid hun woonwensen aan te passen om snel een andere woning te vinden. 64% zou in dit kader zeker een goedkopere of een grotere woning accepteren. Er is ook relatief veel bereidheid om specifieke woonwensen bij te stellen, een kleinere woning of huurcontract voor bepaalde tijd te accepteren. Een duurdere woning of een koopwoning in plaats van een huurwoning willen starters liever niet Tabel 4.12: In hoeverre zou je je woonwensen aanpassen om snel een andere woning te vinden? starters Ik accepteer een goedkopere woning Ik accepteer een grotere woning Ik stel mijn specifieke wensen bij (bijvoorbeeld omvang en ligging tuin, staat van onderhoud woning) Ik accepteer een kleinere woning Ik accepteer een huurcontract voor bepaalde tijd In plaats van een huurwoning zoek ik een koopwoning Ik accepteer een duurdere woning In plaats van een koopwoning zoek ik een huurwoning

57

ja 64% 62% 48% 33% 26% 7% 7% 36%

misschien 21% 24% 24% 43% 26% 12% 24% 16%

4.4

Particulier opdrachtgeverschap

Starters hebben even vaak interesse in (collectief) particulier opdrachtgeverschap als doorstromers 40% van de verhuisgeneigden die een nieuwbouw koopwoning zoeken, is mogelijk geïnteresseerd in particulier of collectief opdrachtgeverschap. Starters lijken evenveel belangstelling te hebben als doorstromers. De groep twijfelaars is echter groot: 58% van de geïnteresseerde doorstromers wil misschien zelf of samen met anderen bouwen. Onder de starters is dat zelfs 78%. Particulier opdrachtgeverschap is onder doorstromers meer in trek dan collectief particulier opdrachtgeverschap. Onder starters is dat andersom. Tabel 4.13: Belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap Kopers van nieuwbouw en particulier opdrachtgeverschap wil alleen op een kavel bouwen wil samen met anderen op een kavel bouwen wil misschien alleen of met anderen op een kavel bouwen geen belangstelling voor particulier of collectief opdrachtgeverschap

doorstromers

starters

totaal

9% 7% 23% 61% 100%

2% 7% 31% 60% 100%

8% 7% 25% 61% 100%

Wonen in een bijzonder woongebouw spreekt helft verhuisgeneigden aan Het wonen in een bijzonder woongebouw, zoals een verbouwd kantoor, school, klooster, kerk of fabriek, spreekt ongeveer de helft van de verhuisgeneigden aan. Starters hebben iets meer belangstelling voor verbouwde kantoren, scholen en fabrieken dan doorstromers. Doorstromers geven iets vaker dan starters aan belangstelling te hebben voor verbouwde kloosters of kerken. Tabel 4.14: Belangstelling voor wonen in een bijzonder woongebouw

verbouwd kantoor verbouwde school verbouwd klooster/kerk verbouwde fabriek

58

doorstromers

starters

totaal

47% 51% 54% 50%

59% 57% 52% 54%

50% 52% 54% 51%

4.5

Wensen van middeninkomens

Verhuisgeneigde huishoudens met een middeninkomen zoeken vooral gestapelde huurwoningen (58%). Huurwoningen liggen bij voorkeur in het betaalbare huursegment; dat wil zeggen dat de kale huurprijs tussen € 400 en € 580 ligt (43%). Eén op de drie huurders met een middeninkomen zoekt een middeldure huurwoning (€ 581-710). De vraag van middeninkomens naar koopwoningen richt zich op het goedkope prijssegment tot € 225.000 (47%) en de prijsklasse € 225.000 tot € 275.000 (33%). Tabel 4.15: Woonwensen van huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen < €2.000

€2.000-2.350

> €2.350

28% 55% 8% 9% 100%

14% 58% 14% 13% 100%

9% 29% 47% 14% 100%

4% 62% 27% 6% 100%

0% 43% 33% 23% 100%

2% 16% 30% 52% 100%

77% 0% 14% 9% 100%

47% 33% 20% 0% 100%

15% 23% 30% 32% 100%

Eigendom en type huur grondgebonden huur gestapeld koop grondgebonden koop gestapeld Huurprijsklasse minder dan €400 €400 t/m €580 €581 t/m €710 €711 of meer Waarde koopwoning tot €225.000 €225-275.000 €275-350.000 meer dan €350.000

59

4.6

Wensen van senioren

Vraag naar appartementen en huurwoningen stijgt naarmate men ouder is Naarmate huishoudens ouder zijn, is er een duidelijke verschuiving zichtbaar van de wens om grondgebonden te wonen naar gestapeld wonen. Van de 65-74 jarigen wil 70% een gestapelde woning, terwijl dat onder de 75-plussers is gestegen naar 92%. De vraag naar huurwoningen is onder 65-74 jarigen (82%) vergelijkbaar met die onder 75-plussers (85%). 75% van de 65-plussers wenst een goed toegankelijke en gelijkvloerse woning Met het toenemen van de leeftijd neemt, bij een verhuizing, ook de vraag naar goed toegankelijke en gelijkvloerse woningen toe: van alle 65-plussers wil 75% een nultreden woning. De vraag naar wonen met zorg neemt eveneens toe naarmate men ouder is en verhuist. Van alle 65-74 jarigen wil 83% een specifieke seniorenwoning, vooral zonder zorg (78%). Van alle 75-plussers wil 85% een specifieke seniorenwoning, waarvan ongeveer 55% met zorg. Tabel 4.16: Woonwensen van 65-plussers Eigendom en type huur grondgebonden huur gestapeld koop grondgebonden koop gestapeld

Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers toegang en/of vertrekken ongelijkvloers

Wonen en zorg specifieke seniorenwoning met zorgvoorzieningen specifieke seniorenwoning zonder zorgvoorzieningen geen specifieke seniorenwoning

Totaal

65-74 jr

75 jr e.o.

totaal 65+

aantal 65+

13% 69% 8% 10% 100%

4% 81% 4% 11% 100%

8% 75% 8% 8% 100%

100 900 100 100

75% 25% 100%

75% 25% 100%

75% 25% 100%

900 300

18% 65% 17% 100%

47% 38% 16% 100%

25% 58% 25% 100%

300 700 300

800

400

1.200

In onderstaande tabel zijn de huidige en gewenste woonsituatie van 65-plussers met verhuisplannen tegen elkaar afgezet. Ongeveer 30% van de 65-plussers die willen verhuizen, verhuist van een grondgebonden koopwoning naar een gestapelde huurwoning en circa 20% verhuist van een grondgebonden huurwoning naar een gestapelde huurwoning. Tabel 4.17: Huidige en gewenste woonsituatie 65-plussers naar bouwwijze en eigendomsvorm huidige woonsituatie

Gewenste woonsituatie huur grondgebonden huur gestapeld koop grondgebonden koop gestapeld Totaal

huur grondgebonden

gestapeld

koop grondgebonden

gestapeld

totaal

6% 21%

2% 14%

3% 31%

0% 6%

11% 72%

1% 0%

0% 0%

6% 10%

0% 1%

7% 11%

28%

16%

49%

7%

100%

60

65-plussers wensen huurwoningen van € 400-710 72% van de 65-plussers met een verhuiswens en voorkeur voor een huurwoning, geeft aan dat de kale huurprijs van de woning bij voorkeur ligt tussen € 400 en € 710. Daarbij is nauwelijks verschil tussen 65-74 jarigen en 75-plussers. Wat betreft de koopsom is er wel een verschil naar leeftijdscategorie. Huishoudens van 65-74 jaar wensen relatief vaak een goedkope koopwoning (tot € 225.000) of een dure koopwoning (vanaf € 350.000). 75-plussers met een koopwens geven relatief vaak aan dat deze bij voorkeur ligt tussen € 275.000 en € 350.000. Tabel 4.18: Gewenste huur- en koopprijs van verhuisgeneigde 65-plussers 65-74 jr

75 jr e.o.

totaal 65+

aantal 65+

4% 40% 31% 25% 100%

0% 39% 33% 28% 100%

3% 40% 32% 25% 100%

<100 400 300 300 1.000

24% 19% 24% 33%

0% 25% 50% 25%

23% 19% 27% 31%

<100 <100 100 100

100%

100%

100%

200

Gewenste huurprijsklasse minder dan €400 €400 t/m €580 €581 t/m €710 €711 of meer Gewenste koopsomklasse tot €225.000 €225-275.000 €275-350.000 meer dan €350.000

65-plussers willen bij een verhuizing een meer toegankelijke woning Van de 65-plussers met een verhuiswens, woont circa 70% op dit moment in een woning waarbij de toegang en/of vertrekken in de woning niet zonder trap zijn te bereiken. Driekwart van de 65plussers wil bij een verhuizing een woning die zonder trappen toegankelijk is en waarbij de woonkamer, keuken, sanitair en ten minste één slaapkamer zonder traplopen bereikbaar is. De helft van deze 65-plussers met een verhuiswens woont nu nog niet gelijkvloers maar wil bij een verhuizing wel een gelijkvloerse woning. Een kwart woont al gelijkvloers en wil bij een verhuizing wederom een gelijkvloerse woning. Tabel 4.19: Huidige en gewenste woonsituatie van verhuisgeneigde 65-plussers naar toegankelijkheid woning huidige woonsituatie toegang en/of vertrekken toegang en/of vertrekken gelijkvloers ongelijkvloers

totaal

Gewenste woonsituatie toegang en/of vertrekken gelijkvloers toegang en/of vertrekken ongelijkvloers

25% 6%

50% 18%

75% 25%

Totaal

31%

69%

100%

61

4.7

Gewenste woonlocatie

65-plussers wonen het liefst in of nabij centrum Van alle 65-plussers wil 60% in of nabij het centrum wonen en nog eens een kwart op maximaal een kwartier lopen van het centrum van de woonplaats. Doorstromers tot 65 jaar wonen ook graag op deze plekken, maar zijn iets minder expliciet daarin: 33% woont graag in of nabij centrum en 30% op maximaal 15 minuten lopen van het centrum. Zij willen meer dan huishoudens van 65 jaar of ouder, aan de rand van hun woonplaats (6%) of in het landelijk gebied wonen (8%). 16% van hen heeft geen voorkeur voor een bepaalde woonomgeving. Van alle starters, wil de grootste groep (30%) op maximaal 15 minuten lopen van het centrum wonen. En nog eens 23% in het centrum. Tabel 4.20: Gewenste woonomgeving doorstromers tot 65 jaar vanaf 65 jaar Ligging in of nabij het centrum op 15 minuten of minder lopen van het centrum van de woonplaats op meer dan 15 minuten lopen van het centrum, maar niet aan de rand van de woonplaats aan de rand van de woonplaats buiten de bebouwde kom in het landelijk gebied geen voorkeur

starters

33% 30%

61% 26%

23% 30%

7% 6% 8% 16% 100%

2% 3% 1% 8% 100%

10% 6% 2% 29% 100%

Starters vinden vooral bereikbaarheid voorzieningen en parkeergelegenheid en winkels belangrijk Bij de keuze voor een woning kijken starters vooral naar de bereikbaarheid van voorzieningen (winkels, medisch, sociaal) (73%) en of er voldoende parkeergelegenheid en winkels zijn (beide 67%). De aanwezigheid van voldoende groen (48%) en medische voorzieningen (37%) wordt beduidend minder belangrijk gevonden. Scholen (23%) en speelplekken (16%) staan onderaan.

62

Driekwart van de doorstromers en 60% van de starters wil in de gemeente blijven De meeste doorstromers en starters hebben wel een concreet idee over waar ze willen wonen. Zo wil 76% van de doorstromers en 62% van de starters het liefst in de gemeente Boxtel blijven wonen. 40% van deze doorstromers blijft het liefst in de eigen buurt wonen, 20% wil in een andere (maar niet in een naastgelegen) buurt gaan wonen en 26% heeft geen voorkeur. Als er in de gewenste buurt geen woning naar wens is, dan gaat 40% van de doorstromers in een andere buurt zoeken en blijft circa 30% gewoon zitten. Een kleine 10% van de doorstromers past zijn woonwensen wat betreft de woning aan aan hetgeen in de buurt te vinden is. Daarbij gaat het vooral om het bijstellen van specifieke wensen, bijvoorbeeld ten aanzien van de omvang en ligging van de tuin, vaste trap naar zolder, ligbad, staat van onderhoud (27%). Een kwart zou een appartement of een flat in plaats van een grondgebonden woning zoeken en 12% zou een goedkopere woning zoeken. Van de starters blijft 37% het liefst in de buurt wonen waar ze nu ook wonen. 15% wil naar een naastgelegen buurt verhuizen en een even groot deel naar een andere buurt elders in de gemeente. Net als doorstromers, geven starters ook aan in een andere buurt te gaan zoeken als er in de gewenste buurt geen woning naar wens is (62%). Eén op de vijf starters geeft aan zijn/haar woonwensen aan te passen. Ook bij starters gaat het daarbij vooral om het bijstellen van specifieke wensen (27%), een appartement in plaats van grondgebonden woning of een kleinere woning (beide 20%). Figuur 4.2: Gewenste woongemeente van doorstromers en starters

76%

Boxtel 62%

een andere regiogemeente

elders in Nederland

0%

10%

20%

30%

40%

50%

doorstromer

starter

60%

70%

80%

Vertrek vooral naar gemeenten buiten de regio Huishoudens die de gemeente Boxtel willen verlaten, willen vooral naar een gemeente buiten de regio. De door doorstromers meest genoemde vertrekredenen zijn het dichterbij familie willen wonen (28%), de woonomgeving en het ontbreken van een geschikte woning (beide 13%). Bij starters speelt vooral studie of werk een rol in de beslissing om Boxtel te verlaten (54%), gevolgd door de woonomgeving.

63

Centrum en Oost meest populaire wijken binnen Boxtel Zowel de starters als doorstromers die in Boxtel willen blijven wonen, willen het liefst in de wijken Centrum en Oost wonen. Daarbij geven doorstromers van 65 jaar en ouder vaker aan het liefst in het centrum te wonen dan doorstromers jonger dan 65 jaar. Op zich is dit geen opmerkelijke uitkomst. Binnen de gemeente Boxtel zijn hier de voorzieningen geconcentreerd. Figuur 4.3: Gewenste woonplaats van doorstromers en starters in Boxtel

Centrum

Oost

Liempde

Breukelen

Munsel / In Goede Aarde

Selissen

Noord

Lennisheuvel

geen voorkeur

0%

5%

10%

15%

doorstromer

20% <65

64

25% 65+

30% starter

35%

40%

45%

70% van de doorstromers uit Centrum wil het liefst in Centrum blijven wonen Van de doorstromers die momenteel in de wijk Centrum wonen, wil 70% in de wijk Centrum of in Breukelen blijven wonen. Ook in Oost wil bijna de helft van de doorstromers binnen dezelfde wijk doorstromen. Tabel 4.21: Huidige en gewenste wijk van doorstromers die in Boxtel willen blijven

Huidige wijk

Centrum Breukelen

Boxtel-Centrum Boxtel-Noord Boxtel-Oost BoxtelMunsel/Selissen/In Goede Aarde Boxtel-Overig Totaal

Noord

gewenste wijk Munsel / In Goede geen Oost Aarde Selissen Lennisheuvel Liempde voorkeur

totaal

49% 30% 28%

21% 11% 0%

2% 6% 0%

7% 9% 46%

3% 5% 9%

1% 20% 1%

2% 0% 0%

1% 0% 0%

15% 20% 17%

100% 100% 100%

32% 16%

0% 2%

0% 1%

5% 5%

29% 0%

7% 0%

0% 6%

0% 53%

27% 17%

100% 100%

32%

9%

2%

15%

7%

4%

2%

11%

18%

1.100

300

100

500

200

100

100

400

600

100% 3.300

Voorkeur eigendomsvorm en bouwwijze verschilt naar gewenste wijk Doorstromers met de voorkeur voor de wijk Centrum, geven voorkeur aan huurwoningen en gestapelde bouw. Doorstromers die voor Liempde kiezen, geven juist de voorkeur aan grondgebonden wonen. Tabel 4.22: Gewenste eigendomsvorm en bouwwijze woning van doorstromers die in Boxtel willen blijven

Centrum

Oost Liempde Breukelen

gewenste wijk Munsel / In Goede Aarde Selissen

geen Noord Lennisheuvel voorkeur

Gewenste eigendom huurwoning koop

66% 34%

65% 35%

55% 45%

82% 18%

21% 79%

67% 33%

38% 63%

36% 64%

58% 42%

Gewenste bouwwijze grondgebonden gestapeld

28% 72%

40% 60%

74% 26%

30% 70%

83% 17%

40% 60%

71% 29%

86% 14%

47% 53%

32%

15%

11%

9%

7%

4%

2%

2%

18%

1.100

500

400

300

200

100

100

100

600

Totaal

65

46% starters uit Centrum wil het liefst in Centrum blijven wonen Van de starters die momenteel in de wijk Centrum wonen, wil 46% het liefst in het Centrum of Breukelen wonen. Ook starters uit Liempde willen het liefst binnen deze kern verhuizen. Tabel 4.23: Huidige en gewenste wijk van starters die in Boxtel willen blijven gewenste wijk

Huidige wijk Boxtel-Centrum Boxtel-Noord Boxtel-Oost BoxtelMunsel/Selissen/In Goede Aarde Boxtel-Overig Totaal

Centrum Breukelen Noord Oost 41% 5% 14% 5% 22% 0% 0% 22% 15% 4% 0% 42%

30% 19%

10% 0%

25%

3%

200

<100

0% 10%

Munsel / In Goede Aarde Selissen 0% 5% 11% 11% 8% 4%

0% 5%

20% 0%

6% 17% <100

100

Lennisheuvel Liempde 0% 5% 0% 0% 0% 4%

10% 0%

geen voorkeur 27% 33% 23%

totaal 100% 100% 100%

0% 0%

0% 52%

30% 14%

100% 100%

6%

5%

0%

15%

24%

100%

<100

<100

<100

100

200

700

Voorkeur eigendomsvorm en bouwwijze verschilt naar gewenste wijk Starters met voorkeur voor de wijk Centrum geven voorkeur aan huurwoningen en gestapelde bouw. Starters die voor de kern Liempde kiezen, geven juist de voorkeur aan grondgebonden wonen en het kopen van een woning. Voor starters die in Oost willen wonen, geldt dat zij bij voorkeur huren en dat er een lichte voorkeur bestaat voor grondgebonden wonen. Tabel 4.24: Gewenste eigendomsvorm en bouwwijze woning van starters die in Boxtel willen blijven gewenste wijk Munsel / In Goede Aarde

Centrum

Oost

Liempde

Noord

Gewenste eigendom huurwoning koop

70% 30%

67% 33%

31% 69%

60% 40%

30% 70%

75% 25%

100% 0%

71% 29%

Gewenste bouwwijze grondgebonden gestapeld

26% 74%

54% 46%

80% 20%

75% 25%

75% 25%

25% 75%

50% 50%

25% 75%

Totaal

25%

17%

15%

6%

6%

5%

3%

24%

200

100

100

<100

<100

<100

<100

200

66

Selissen Breukelen

geen voorkeur

4.8

Energiezuinigheid van de woning

Ruim 80% van de zelfstandig wonende huishoudens vindt energiezuinigheid woning belangrijk Ruim 80% van de zelfstandig wonende huishoudens en 70% van de starters Boxtel vindt de energiezuinigheid van hun woning belangrijk. Huurders en huishoudens van 65 jaar of ouder hechten hier iets meer belang aan dan eigenaar-bewoners en huishoudens tot 65 jaar. De helft van de zelfstandig wonende huishoudens en 40% van de starters is bereid om extra te investeren in energiebesparende maatregelen die zich op termijn terugverdienen. De bereidheid om te investeren is onder huurders en ouderen relatief laag in vergelijking tot eigenaar-bewoners en huishoudens tot 65 jaar. Tabel 4.25: Belang energiezuinigheid en bereidheid tot investeren in energiebesparende maatregelen zelfstandig wonende huishoudens energiezuinigheid (zeer) belangrijk bereidheid te investeren in maatregelen

huurders 84% 34%

eigenaar-bewoners tot 65 jaar 82% 81% 53% 55%

starters

65 jaar of ouder 85% 28%

69% 39%

De verwachting is, dat energielasten binnen nu en 2023 met ongeveer 50% zullen stijgen (bron: energieprognose.nl). Het loont dus om te investeren in energiebesparende maatregelen. Er is gevraagd in welke energiebesparende maatregelen bewoners bereid zijn om de komende 5 jaar te investeren. Eigenaar-bewoners en huishoudens met een koopwens zijn vooral bereid te investeren in zonnepanelen (58%). Op de tweede en derde plaats staan het isoleren van het dak (30%) en het isoleren van spouwmuren (27%). Tabel 4.26: Energiemaatregelen eigenaar-bewoners of bewoners met een koopwens Energiemaatregel zonnepanelen isoleren dak isoleren spouwmuur vervanging enkel glas door HR++ glas isoleren vloer van begane grond vervanging VR-combiketel door HRcombiketel zonneboiler geen van deze investeringen

tot 65 jaar

65 jaar of ouder

verhuisgeneigd

niet-verhuisgeneigd

totaal

61% 31% 27% 25% 23%

40% 26% 24% 23% 21%

66% 46% 40% 43% 37%

54% 22% 20% 15% 15%

58% 30% 27% 25% 23%

22% 16% 16%

25% 11% 27%

41% 27% 16%

12% 9% 19%

22% 16% 18%

67

Huurders en huishoudens met een huurwens geven ook de voorkeur aan het investeren in zonnepanelen (63%), gevolgd door het vervangen van enkel glas door HR++ glas (35%). Tabel 4.27: Energiemaatregelen huurders of bewoners met een huurwens tot 65 jaar 65 jaar of ouder verhuisgeneigd Energiemaatregel zonnepanelen zonneboiler vervanging enkel glas door HR++ glas isoleren vloer van begane grond isoleren dak geen van deze investeringen

65% 32% 37% 30% 34% 20%

59% 21% 27% 18% 23% 25%

65% 32% 38% 32% 36% 20%

nietverhuisgeneigd

totaal

59% 26% 30% 17% 23% 21%

63% 30% 35% 27% 32% 21%

Starters vooral bereid te investeren in isolerende maatregelen Starters met een koopwens zijn vooral bereid te investeren in isolatie van het dak en de spouwmuren van hun toekomstige woning en het vervangen van enkel glas door HR++ glas. De helft overweegt zonnepanelen. Circa 65% van de starters die bij het verlaten van het ouderlijk huis een woning willen huren, is bereid enkel glas door HR++ glas te vervangen. Zonnepanelen en isolatie van begane grond vloeren, dak en spouwmuren is iets waar iets meer dan de helft van de starters met een huurwens in wil investeren. Tabel 4.28: Energiemaatregelen starters met koopwens en huurwens starters Energiemaatregel bij koopwens isoleren dak isoleren spouwmuur vervanging enkel glas door HR++ glas zonnepanelen isoleren vloer van begane grond vervanging VR-combiketel door HR-combiketel zonneboiler geen van deze investeringen

69% 69% 65% 50% 38% 27% 19% 12%

Energiemaatregel bij huurwens vervanging enkel glas door HR++ glas zonnepanelen isoleren vloer van begane grond isoleren dak zonneboiler geen van deze investeringen

64% 56% 56% 56% 26% 8%

68

5.

Vraag en aanbod

In de voorgaande hoofdstukken zijn de woonwensen van starters en doorstromers in beeld gebracht. Woonwensen worden echter niet altijd gerealiseerd. In dit hoofdstuk onderzoeken we in hoeverre woonwensen van bewoners overeenkomen met de daadwerkelijke verhuizingen in de afgelopen vier jaar. Dit kan met behulp van de Databank Regionale Woningmarktmonitor. Hierin zijn de verhuisbewegingen vastgelegd. We vergelijken de woonwensen uit dit onderzoek met de daadwerkelijke verhuizingen in de periode 2010-2013. Daarbij onderscheiden we drie groepen verhuizers: 1. doorstromers tot 65 jaar 2. doorstromers van 65 jaar en ouder 3. starters Door de woonwensen met de gerealiseerde woonsituatie te vergelijken, is het mogelijk om knelpunten op de woningmarkt in kaart te brengen.

5.1

Doorstromers tot 65 jaar

Vraag appartementen en grondgebonden huurwoningen groter dan gerealiseerde verhuizingen Als we de woonwensen van verhuisgeneigde doorstromers jonger dan 65 jaar vergelijken met de werkelijke verhuisbewegingen van de afgelopen jaren, zien we dat deze niet altijd overeenkomen. Doorstromers komen vaker in grondgebonden koopwoningen terecht dan dat je op basis van hun woonwensen zou verwachten en minder vaak in appartementen en grondgebonden huurwoningen. Figuur 5.1: Woonwensen van doorstromers <65 jaar, naar eigendom en woningtype huur grondgebonden

22%

huur gestapeld

28%

koop grondgebonden

38%

koop gestapeld

13% 0%

10%

20%

Gerealiseerd 2010-2013

69

30%

40% Woonwensen 2015

50%

60%

Vraag naar ruime grondgebonden woningen en appartementen Circa 60% van de doorstromers tot 65 jaar wenst een grondgebonden woning. Dit zijn vooral gezinnen en tweepersoonshuishoudens. De behoefte aan zeer ruime, grondgebonden woningen is duidelijk groter dan de gerealiseerde verhuizingen. 10% van de doorstromers jonger dan 65 jaar wenst een grondgebonden woning met zes of meer kamers, terwijl de afgelopen jaren maar 1% een dergelijke woning heeft betrokken. Met het toenemen van het aantal alleenstaanden zal ook de vraag naar appartementen toenemen. Verhuisbewegingen laten zien dat doorstromers jonger dan 65 jaar minder vaak in dit type woningen terecht komen dan zij eigenlijk zouden willen. Dit geldt vooral voor kleine als voor ruime appartementen van 4-5 kamers. Figuur 5.2: Woonwensen van doorstromers <65 jaar, naar woningtype en aantal kamers grondgebonden <= 3 kam

9%

grondgebonden 4-5 kam

39%

grondgebonden >=6 kam

10%

gestapeld <= 3 kam

28%

gestapeld 4-5 kam

14% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Gerealiseerd 2010-2013

60%

70%

Woonwensen 2015

Grote vraag naar betaalbare huurwoningen Ongeveer de helft van de doorstromers jonger dan 65 jaar wenst een huurwoning. Er is vooral een grote behoefte aan woningen met een kale huurprijs tussen € 400 en € 580. 50% van de doorstromers met een huurwens wenst een huurwoning in deze prijsklasse terwijl op basis van daadwerkelijke verhuizingen slechts 32% hierin terecht komt. In middeldure huurwoningen komen meer mensen terecht (42%) dan je op basis van hun woonwensen zou verwachten (29%). Figuur 5.3: Woonwensen van doorstromers <65 jaar die huurwoning wensen, naar huurprijsklasse huur < € 400

3%

huur € 400-580

50%

huur € 581-710

29%

huur > € 710

18% 0%

10%

20%

30%

Gerealiseerd 2010-2013

70

40%

50%

Woonwensen 2015

60%

Veel vraag naar koopwoningen vanaf € 275.000 De helft van de doorstromers jonger dan 65 jaar wil een woning kopen. Drie op de tien wenst een betaalbare koopwoning (<€ 225.000), terwijl 45% van de doorstromers in een woning in deze prijsklasse terecht komt. In het koopsegment lijkt vooral meer behoefte te bestaan aan woningen met een koopsom vanaf € 275.000. Circa 50% wenst een dergelijke woning, terwijl slechts 35% hiernaar is verhuisd in de afgelopen jaren. Verhuisbewegingen en woonwensen in de segmenten € 225.000 tot € 275.000 lijken redelijk in evenwicht met de woonwensen. Figuur 5.4: Woonwensen van doorstromers <65 jaar die koopwoning wensen, naar koopsomklasse

koop <€225.000

31%

koop €225-275.000

18%

koop €275-350.000

25%

koop >€350.000

25% 0%

10%

20%

30%

Gerealiseerd 2010-2013

5.2

40%

50%

Woonwensen 2015

Doorstromers van 65 jaar en ouder

Vraag naar grondgebonden huurwoningen iets groter dan gerealiseerde verhuizingen Bij doorstromers van 65 jaar en ouder is er enige discrepantie tussen de vraag en daadwerkelijke verhuizingen naar grondgebonden huurwoningen. De afgelopen jaren hebben er minder verhuizingen naar grondgebonden huurwoningen plaatsgevonden dan op basis van de vraag verwacht zou worden. Doorstromers van 65 jaar en ouder komen relatief vaak in een grondgebonden of gestapelde koopwoning terecht. Figuur 5.5: Woonwensen van doorstromers 65 jaar of ouder, naar eigendom en woningtype

huur grondgebonden

11%

huur gestapeld

72%

koop grondgebonden

7%

koop gestapeld

11%

0%

10%

20%

30%

40%

Gerealiseerd 2010-2013

71

50%

60%

70%

Woonwensen 2015

80%

Iets meer vraag naar grote woningen dan gerealiseerde verhuizingen Tweederde van de 65-plussers wenst een klein appartement en nog eens 16% wil graag verhuizen naar een appartement van 4 of 5 kamers. Het aandeel 65-plussers dat naar een klein appartement is verhuisd de afgelopen jaren, ligt redelijk in de lijn met de wensen (69%). Naar een groot appartement zijn iets minder 65-plussers verhuisd (13%). Ook naar ruime grondgebonden woningen wordt door 65-plussers iets minder verhuisd dan op grond van de woonwensen verwacht. Figuur 5.6: Woonwensen van doorstromers 65 jaar of ouder, naar woningtype en aantal kamers

grondgebonden <= 3 kam

9%

grondgebonden 4-5 kam

6%

grondgebonden >=6 kam

2%

gestapeld <= 3 kam

67%

gestapeld 4-5 kam

16%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Gerealiseerd 2010-2013

60%

70%

80%

Woonwensen 2015

Dure huurwoningen gewenst Ruim 80% van de doorstromers van 65 jaar en ouder wil huren. Een kwart van hen wil graag naar een woning met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (>€ 710). De afgelopen jaren heeft slechts 9% van hen deze wens omgezet in een daadwerkelijke verhuizing naar dit segment. 65plussers komen echter vaker dan op basis van hun woonwensen mag worden verwacht, in huurwoningen tussen € 400 en € 710. Figuur 5.7: Woonwensen van doorstromers 65 jaar of ouder die huurwoning wensen, naar huurprijsklasse huur < € 400

3%

huur € 400-580

40%

huur € 581-710

32%

huur > € 710

25% 0%

10%

20% 30% Gerealiseerd 2010-2013

72

40% 50% Woonwensen 2015

60%

Vraag naar duurdere koopwoningen groter dan gerealiseerde verhuizingen Een krappe één op de vijf 65-plussers wil een woning kopen. Verhuisbewegingen van de afgelopen jaren laten zien dat zij beduidend minder vaak een woning van € 350.000 of meer terecht komen (11%) dan dat ze eigenlijk zouden willen (31%). 65-plussers komen daarentegen relatief vaak terecht in goedkope koopwoningen (<€ 225.000). Figuur 5.8: Woonwensen van doorstromers 65 jaar of ouder die koopwoning wensen, naar koopsomklasse

koop <€225.000

23%

koop €225-275.000

19%

koop €275-350.000

27%

koop >€350.000

31%

0%

10%

20%

30%

Gerealiseerd 2010-2013

5.3

40%

50%

Woonwensen 2015

Starters

Vraag naar huurappartementen groter dan werkelijke verhuizingen Starters zouden vaker naar een huurappartement willen verhuizen dan dat daadwerkelijk gebeurt. De voorkeur van de meeste starters gaat echter nog steeds uit naar gestapelde huurwoningen. Figuur 5.9: Woonwensen van starters, naar eigendom en woningtype

huur grondgebonden

11%

huur gestapeld

63%

koop grondgebonden koop gestapeld

23%

3% 0%

10%

20%

30%

Gerealiseerd 2010-2013

73

40%

50%

60%

Woonwensen 2015

70%

Vraag naar kleine woningen Vanwege hun inkomenspositie hebben starters de voorkeur voor kleine, betaalbare woningen. In de praktijk komen starters echter vaker in een grotere woning terecht dan dat zij eigenlijk zouden willen. Figuur 5.10: Woonwensen van starters, naar woningtype en aantal kamers

grondgebonden <= 3 kam

12%

grondgebonden 4-5 kam grondgebonden >=6 kam

19% 3%

gestapeld <= 3 kam

55%

gestapeld 4-5 kam

10% 0%

10%

20%

30%

40%

Gerealiseerd 2010-2013

50%

60%

Woonwensen 2015

Vraag naar betaalbare huurwoningen Driekwart van de starters wil een woning huren. Starters komen veel vaker in duurdere woningen terecht dan dat ze zouden willen. Bijna 20% van de starters met een huurwens is de afgelopen jaren naar een dure huurwoning verhuisd, terwijl slechts 5% aangeeft meer dan € 710 te willen betalen. Ruim de helft van de starters wenst een betaalbare huurwoning (€ 400-580), terwijl daadwerkelijke verhuizingen naar huurwoningen in dit prijssegment veel lager liggen (36%). Figuur 5.11: Woonwensen van starters die huurwoning wensen, naar huurprijsklasse huur < € 400

17%

huur € 400-580

54%

huur € 581-710

24%

huur > € 710

5% 0%

10%

20%

30%

Gerealiseerd 2010-2013

74

40%

50%

Woonwensen 2015

60%

Vraag naar betaalbare koopwoningen en gerealiseerde verhuizingen redelijk in evenwicht Een kwart van de starters wenst een koopwoning. Betaalbaarheid is daarbij wederom essentieel. 78% van de starters met een koopwens, zoekt een woning tot € 225.000. Van alle starters die naar een koopwoning verhuisden, is de afgelopen jaren 75% verhuisd naar een goedkope koopwoning. De vraag en verhuizingen in deze koopsomklasse zijn dus redelijk in evenwicht. Dat geldt ook voor de overige prijssegmenten. Figuur 5.12: Woonwensen van starters die koopwoning wensen, naar koopsomklasse

koop <€225.000

78%

koop €225-275.000

15%

koop €275-350.000 koop >€350.000

7%

4% 0%

10%

20%

30%

40%

Gerealiseerd 2010-2013

5.4

50%

60%

70%

80%

Woonwensen 2015

Saldo van vraag en aanbod

In de voorgaande paragrafen is ingegaan op de afzonderlijke vraag van starters en doorstromers tot en vanaf 65 jaar. In deze paragraaf kijken we naar de totale vraag van deze groepen. Op basis van zowel woonwensen als gerealiseerde verhuisbewegingen in de periode 2010 tot en met 2013 kunnen we het theoretisch saldo van vraag en aanbod bepalen. Hiermee wordt globaal duidelijk waar de komende jaren tekorten en/of overschotten kunnen ontstaan. Ongeveer 900 starters op zoek naar een woning Boxtel telt op 1 januari 2014 2.100 thuiswonende jongeren van 18 tot en met 30 jaar. Uit de enquête blijkt dat circa 30% van hen de komende jaren zeker wil verhuizen en nog eens 26% wil dat misschien. Uitvergroot naar de totale populatie van Boxtel, betekent dit dat er 1.200 potentiële starters zijn. Niet alle potentiële starters zijn op zoek naar een woning voor zichzelf. Ongeveer 40% is van plan om te gaan samenwonen en de rest denkt alleen te blijven. In totaal zijn er dus maximaal 900 woningen nodig voor starters in plaats van 1.200. Verhuisanalyses van de afgelopen vier jaar laten zien dat dit in de lijn ligt met het aantal starters dat in deze periode de woningmarkt van Boxtel heeft betreden. Hierbij dient opgemerkt te worden dat, volgens de provinciale prognose, de groep starters op langere termijn naar verwachting krimpt. 1.200 doorstromers, waarvan 200 in de leeftijd van 65 jaar of ouder Uit het woonwensenonderzoek komt naar voren dat er 4.300 potentiële doorstromers in de komende jaren (misschien) willen verhuizen. De groep ‘twijfelaars’ is relatief groot: 70% van de potentiële doorstromers. De praktijk leert dat een groot deel van hen niet op korte termijn verhuist. Ook het woonwensenonderzoek bevestigt dit beeld. Daarom nemen we in deze analyse alleen de

75

groep huishoudens mee die ‘zeker’ wil verhuizen. Dit betekent dat er de komende jaren ongeveer 1.000 doorstromers jonger dan 65 jaar zullen zijn en 200 doorstromers van 65 jaar en ouder. Theoretisch tekort van 900 woningen De totale vraag van starters en doorstromers is geschat op 2.100 woningen. Het aanbod van doorstromers bedraagt circa 1.200 woningen. Hiermee komt het theoretisch saldo van vraag en aanbod naar schatting op ongeveer 900 woningen. Dit betekent niet per definitie dat er ook 900 woningen moeten worden bijgebouwd. Er ontstaat namelijk ook aanbod bij vertrek uit de gemeente en bij woningverlating, bijvoorbeeld als bewoners bij anderen gaan inwonen of komen te overlijden. Op dit aanbod gaat dit onderzoek echter niet in. Het verhuisgedrag van starters en doorstromers in de afgelopen vier jaar is bekend. Hieruit kunnen theoretische tekorten worden berekend. Echter, omdat deze verhuizingen al daadwerkelijk hebben plaatsgevonden, zijn de tekorten per definitie al gecompenseerd door het aanbod van bestaande en nieuwe woningen. Knelpunten op de woningmarkt Door het totale saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers met de daadwerkelijke verhuizingen te vergelijken, wordt inzicht verkregen in de knelpunten op de woningmarkt in Boxtel. Als de vraag groter is dan het aanbod is het saldo positief. Een positief saldo geeft aan dat er een theoretisch tekort is. Hieronder is een en ander grafisch weergegeven. De aantallen in onderstaande figuren dienen niet meer dan als indicatief beschouwd te worden. Het volgende blijkt:  Als alle potentiële starters en doorstromers hun woonwensen kunnen en willen realiseren dan zal het theoretisch tekort vooral bestaan uit gestapelde huurwoningen en, hetzij in mindere mate, grondgebonden huurwoningen. Deze vraag komt vooral van doorstromers vanaf 65 jaar en starters.  Wat betreft eigendomsvorm en aantal kamers is er vooral een tekort aan kleine huurwoningen en huurwoningen van 4-5 kamers.  Het verwachte (kleine) theoretische overschot aan grote koopwoningen heeft te maken met 65-plussers die hun woning achterlaten bij een verhuizing naar een kleinere gestapelde woning.  De voorraad huurwoningen in Boxtel omvat weinig dure huurwoningen (6%) en vooral woningen van € 400-580 (53%) en € 580-710 en tot € 400 (beide circa 20%). Het theoretisch tekort in de huurprijsklasse tot € 400-580 komt vooral door de relatief grote vraag van starters. In de daarboven liggende prijsklassen hebben de theoretische tekorten vooral te maken met de vraag van doorstromers jonger dan 65 jaar (€ 580-710) en 65 jaar of ouder (>€ 710).  In de koopsector is het theoretisch tekort vooral gelegen in het goedkope segment (<€ 225.000), mede door de grote vraag van starters naar een betaalbare woning. In het duurste segment (>€ 350.000) is een klein theoretisch overschot te verwachten. Dit hangt samen met het doorstromen van 65-plussers uit een koopwoning naar een huurwoning. Ook in de prijsklasse € 225.000-275.000 wordt een klein overschot verwacht.

76

Figuur 5.13: Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers, naar eigendom en woningtype

huur grondgebonden

huur gestapeld

koop grondgebonden

koop gestapeld

-100

0

100

200

300

400

Gerealiseerd 2010-2013

500

600

700

800

Woonwensen 2015

Figuur 5.14: Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers, naar eigendom en aantal kamers

huur <=3 kam

huur 4-5 kam

huur >=6 kam

koop <= 3 kam

koop 4-5 kam

koop >=6 kam -200

-100

0

100

200

Gerealiseerd 2010-2013

77

300

400

500

Woonwensen 2015

600

700

Figuur 5.15: Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers, naar woningtype en aantal kamers

grondgebonden <= 3 kam

grondgebonden 4-5 kam

grondgebonden >=6 kam

gestapeld <= 3 kam

gestapeld 4-5 kam

-200

0

200

400

Gerealiseerd 2010-2013

600

800

Woonwensen 2015

Figuur 5.16: Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers, naar eigendom en prijs

huur < € 400 huur € 400-580 huur € 581-710

huur > € 710 koop <€225.000 koop €225-275.000 koop €275-350.000 koop >€350.000 -200

-100

0

100

200

Gerealiseerd 2010-2013

78

300

400

Woonwensen 2015

500

600

6.

Samenvatting en conclusies

6.1

Samenvatting

 4.400 huishoudens behoren tot doelgroep Eén op de vijf huishoudens in Boxtel behoort tot de primaire doelgroep en nog eens 16% behoort tot de verruimde doelgroep. In totaal gaat het om 4.400 huishoudens die tot de doelgroep van beleid behoren. Dit zijn voor iets meer dan de helft alleenstaanden.  Voldoende huurwoningen tot € 710 De voorraad sociale huurwoningen (huur tot € 710) in Boxtel bedraagt 3.900 woningen. Hiervan behoren er 3.000 tot de kernvoorraad. Ongeveer een kwart van de sociale voorraad wordt bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep van beleid behoren. Anderzijds woont 34% van de doelgroep van beleid in een koopwoning (1.500 huishoudens). Een en ander betekent dat het aanbod van sociale huurwoningen de vraag met circa 100 woningen overtreft.  Onvoldoende beschikbare huurwoningen tot € 580 voor primaire doelgroep De absolute omvang van de kernvoorraad is groot genoeg om 95% van de primaire doelgroep te kunnen huisvesten. Echter, het aantal woningen in de kernvoorraad dat momenteel beschikbaar is voor de primaire doelgroep is onvoldoende. Er lijkt een theoretisch tekort van 200 woningen te zijn. 700 woningen met een huur tot € 580 worden namelijk bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep van beleid behoren en nog eens 900 woningen worden bewoond door de verruimde doelgroep. Dit betekent dat er 1.400 woningen met een huur tot € 580 beschikbaar zijn, terwijl er 1.600 nodig zijn voor de primaire doelgroep in dit segment.  Huurders kritischer over hun woonsituatie dan eigenaar-bewoners Over het algemeen zijn de bewoners van Boxtel (zeer) tevreden over hun huidige woning en woonomgeving. Huurders zijn echter kritischer dan eigenaar-bewoners als je naar de beoordeling van diverse aspecten van de woning kijkt. Bewoners zijn het meest ontevreden over het feit dat de woning niet aansluit bij hun zorgbehoefte, de aanpasbaarheid en de geluidsisolatie. Wat betreft de woonomgeving vinden bewoners vooral dat er onvoldoende opstappunten voor openbaar vervoer zijn en dat de verkeerssituatie onveilig is. Ook over de bereikbaarheid van de opstappunten voor openbaar vervoer en de parkeergelegenheid zijn bewoners relatief ontevreden.  35% van de zelfstandige huishoudens en 56% van de jongeren wil (mogelijk) verhuizen 10% van de zelfstandig wonende huishoudens in Boxtel wil zeker verhuizen en nog eens 25% wil mogelijk verhuizen. Van deze verhuisgeneigde huishoudens wil het merendeel (60%) binnen 5 jaar een andere woning betrekken. Van de thuiswonende jongeren tussen 18 en 30 jaar wil 30% zeker en nog eens ruim een kwart deel misschien verhuizen. Vrijwel allen, binnen 5 jaar. Van de doorstromers is 90% al actief op zoek naar andere woonruimte en onder de starters is dat driekwart. Persoonlijke redenen zijn voor beide groepen het belangrijkste verhuismotief.

79

 Starters optimistischer over kans van slagen dan doorstromers De verhuisgeneigden zijn beperkt optimistisch over hun kans van slagen op de woningmarkt. 12% van de doorstromers denkt zeker snel een passende woning te kunnen vinden. 44% is van mening dat dit niet mogelijk is. Eigenaar-bewoners zijn iets optimistischer dan huurders en huishoudens jonger dan 65 jaar schatten de situatie positiever in dan huishouden van 65 jaar of ouder. Verder zijn starters iets optimistischer dan doorstromers. Ruim een kwart van de starters denkt zeker snel een passende woning te vinden en slechts 23% denkt dat dit onmogelijk is. Het ontbreken van passend aanbod vormt duidelijk het belangrijkste knelpunt, zowel voor doorstromers als voor starters.  15% van de huurders wil huidige woning mogelijk kopen 15% van de huidige huurders wil (mogelijk) de huurwoning waarin zijn wonen kopen. Huishoudens met een hoger inkomen zijn iets serieuzer geïnteresseerd dan huishoudens met een lager inkomen. Bij middeninkomens is er beperkte interesse in het kopen van een huurwoning.  60% van de doorstromers en 30% van de starters wil kopen 30% van de starters wil bij het verlaten van het ouderlijk huis een woning kopen. Onder de potentiële doorstromers bestaat bij 60% een koopwens. Dit zijn vooral huishoudens jonger dan 65 jaar. 25% van de huishoudens die nu in een huurwoning wonen, willen doorstromen naar een koopwoning en iets meer dan de helft van de huidige eigenaar-bewoners wil wederom een koopwoning. 65% van de huishoudens vanaf 65 jaar wil hun huidige koopwoning verruilen voor een huurwoning.  45% van de doorstromers en 35% van de starters wil grondgebonden wonen De belangstelling voor grondgebonden woningen in Boxtel neemt af naarmate de leeftijd stijgt. 60% van de doorstromers jonger dan 65 jaar en slechts 15% van de doorstromers van 65 jaar of ouder wenst een grondgebonden woning. Starters geven wat vaker de voorkeur aan een appartement (65%) dan aan een grondgebonden woning (35%).  Starters twijfelen meer over (collectief) particulier opdrachtgeverschap dan doorstromers 15% van de doorstromers en 8% van de starters geeft expliciet de voorkeur aan nieuwbouw. Bijna 40% van de verhuisgeneigden met belangstelling voor een nieuwbouw koopwoning is mogelijk geïnteresseerd in (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Starters even vaak als doorstromers, waarbij moet worden opgemerkt dat de groep ‘twijfelaars’ onder de starters relatief groot is. Particulier opdrachtgeverschap heeft iets meer interesse vanuit doorstromers dan collectief particulier opdrachtgeverschap. Bij starters is dat juist andersom. Er is nauwelijks verschil tussen starters en doorstromers wat betreft hun interesse in het wonen in een bijzonder gebouw. Starters hebben, meer dan doorstromers, interesse in verbouwde kantoren, scholen en fabrieken. Onder doorstromers is relatief veel belangstelling voor verbouwde kloosters of kerken.  Wonen in of nabij centrum vooral door 65-plussers gewenst 60% van de 65-plussers en een derde van de doorstromers jonger dan 65 jaar woont het liefst in of nabij het centrum. Onder starters is dat bijna een kwart Starters wonen liever iets buiten van het centrum, op maximaal 15 minuten loopafstand.  Verhuisgeneigden blijven graag in Boxtel wonen Driekwart van de doorstromers en 60% van de starters wil bij een verhuizing het liefst in Boxtel blijven wonen. Vooral Centrum en Oost zijn in trek.

80

 Energiezuinigheid van de woning belangrijk Ruim 80% van de zelfstandig wonende huishoudens en 70% van de starters in Boxtel vindt de energiezuinigheid van de woning waarin zij (gaan) wonen belangrijk. De bereidheid om in energiebesparende maatregelen te investeren is bij eigenaar-bewoners en huishoudens tot 65 jaar het grootst.  Theoretisch tekort aan huurappartementen en grondgebonden woningen Als alle starters en doorstromers hun woonwensen kunnen en willen realiseren, zal het theoretisch tekort vooral bestaan uit kleine, gestapelde huurwoningen en in iets mindere mate ook in de kleinere grondgebonden huurwoningen. Deze vraag komt vooral van doorstromers vanaf 65 jaar en starters.

81

6.2

Aandachtspunten voor beleid

 Doelgroep van beleid Er is geen tekort van sociale huurwoningen (<€ 710) in Boxtel. Hoewel er absoluut gezien genoeg huurwoningen met een kale huurprijs tot € 580 zijn om 95% van de primaire doelgroep te huisvesten, zijn er op dit moment onvoldoende woningen in dit segment voor deze doelgroep beschikbaar. Ruim de helft van de huurwoningen met een kale huurprijs tot € 580 wordt bewoond door huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren. Onder hen 900 huishoudens uit de verruimde doelgroep. De vraag is of deze groep huishoudens tot de echte ‘scheefwoners’ moet worden gerekend.  Middeninkomens In Boxtel wonen naar schatting 1.600 huishoudens die tot de middeninkomens behoren, circa 13% van het totaal aantal huishoudens. Tot de middeninkomens behoren relatief veel bewoners in de leeftijd vanaf 65 jaar. Wat betreft huishoudenssamenstelling gaat het veelal om meerpersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder. 10% van de middeninkomens is zeker van plan om te verhuizen. Het aandeel middeninkomens dat misschien wil verhuizen is relatief groot (32%). De woonwensen van de middeninkomens richten zich vooral op gestapelde huurwoningen (58%). Huurprijzen liggen bij voorkeur tussen € 400 en € 580 (43%). Als het gaat om koopsommen dan liggen die bij voorkeur beneden € 225.000 (47%) of tussen € 225.000 en € 275.000 (33%).  Starters Starters hebben doorgaans een beperkt budget en zoeken vooral betaalbare huurappartementen en, hetzij in iets mindere mate, grondgebonden koopwoningen. Verhuisbewegingen laten zien dat starters in duurdere en grotere woningen terecht komen dan ze eigenlijk zouden willen. Starters die gaan samenwonen hebben een ruimer budget en zoeken vaker een wat duurdere woning dan starters die alleen blijven wonen.  Ouderen Ouderen blijven het liefst zo lang mogelijk zelfstandig wonen (85%). Verhuizen is eerder een kwestie van moeten dan van willen. Hoe hoger de leeftijd des te lager de verhuisgeneigdheid. Van de 65-74 jarigen wil 40% (mogelijk) verhuizen en van de 75-plussers is dat 28%. Bij een verhuizing laten ouderen doorgaans een ruime, grondgebonden koopwoning achter. 65-plussers die verhuizen willen het liefst een klein appartement. Bij voorkeur gaan ze huren (83%) maar een deel wil ook wel kopen (18%). Ouderen die kiezen voor een huurwoning geven de voorkeur aan huurprijzen tussen € 400 en € 580. Kopers geven de voorkeur aan woningen goedkope woning tot € 225.000 of woningen vanaf € 275.000.

82

Bijlage 1 Begrippenlijst Betaalbare woningen Huurwoningen met een kale huur tot € 580 en koopwoningen tot € 225.000. Doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid Tot de primaire doelgroep of aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid worden gerekend:  eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 21.950  meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 29.800  eenpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 21.950  meerpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 29.825. Omgerekend naar netto jaarinkomens: € 15.964 voor alleenstaanden en € 21.673 voor meerpersoonshuishoudens. Tot de secundaire doelgroep worden huishoudens gerekend die niet behoren tot de primaire doelgroep, toch meestal aangewezen zijn op de huursector maar geen recht hebben op huurtoeslag. Deze huishoudens hebben een jaarinkomen van bruto maximaal € 34.911 of netto € 25.390, ofwel netto € 1.960 per maand. Doorstromers Huishoudens die een andere woning betrekken en daarbij hun huidige woning vrijmaken. Huurprijsklassen De huurprijsklassen zijn gebaseerd op de grenzen die gehanteerd worden in het kader van de huurtoeslag voor het tijdvak 2015:  kwaliteitskortingsgrens/jongerengrens (tot 23 jaar): € 403,06  aftoppingsgrens (laag): € 576,87  maximale huurgrens/liberalisatiegrens: € 710,68. Afgeleid van de bovenstaande huurprijsklassen spreken we in dit rapport over:  Goedkope huur: tot €400  Betaalbare huur: €400-580  Middeldure huur: €581-710  Dure huur: €711 of meer Kale huur De kale huur is de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte. Dit komt neer op de basishuur verminderd met alle overige kosten (kosten huismeester, onderhoud tuin, schoonhouden en verlichting gemeenschappelijke ruimte etc.). Kernwoningvoorraad Huurwoningen met een huur tot aan de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Modaal inkomen In dit onderzoek wordt onder een huishouden met een modaal inkomen verstaan: een huishouden met een netto maandinkomen van omstreeks € 2.000, ongeacht de huishoudenssamenstelling.

83

Scheefheid Goedkope scheefheid: huishoudens die niet tot de primaire of secundaire doelgroep behoren in een huurwoning met een kale huurprijs tot € 580. Dure scheefheid: huishoudens uit de primaire doelgroep in een huurwoning met een kale huurprijs hoger dan € 580. Senioren Huishoudens met één of meer personen van 65 jaar of ouder. Starters Huishoudens die een woning betrekken en daarvoor niet zelfstandig woonden. Verhuisgeneigdheid Men is verhuisgeneigd als men de vraag ‘heeft u plannen om te verhuizen?’ met ‘ja, zeker’ of met ‘ja, misschien’ beantwoord heeft. Woninggrootte In dit onderzoek is de grootte van woningen gekoppeld aan het aantal kamers, dat de woning telt. In dit rapport spreken we over:  kleine woningen: t/m 3 kamers  middelgrote woningen: 4 of 5 kamers  grote woningen: 6 of meer kamers.

84

Bijlage 2 Onderzoekverantwoording Het Woonwensenonderzoek 2015 is uitgevoerd in de gemeenten ’s-Hertogenbosch, Bernheze, Boxtel, Haaren, Heusden, Oss, Schijndel en Vught. De vragenlijst tot stand is gekomen in samenwerking met de deelnemende gemeenten. Het veldwerk voor het woonwensenonderzoek is verricht door Companen door middel van een internet enquête en telefonische enquêtes. De enquêtegegevens zijn bewerkt en geanalyseerd door Bureau Onderzoek & Statistiek van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Opzet en uitvoering steekproefonderzoek Uitgangspunt voor het onderzoek is geweest, dat voor elke gemeente betrouwbare uitspraken moeten kunnen worden gedaan over zowel de woontevredenheid van huishoudens, als over woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens. Daarnaast zijn er drie groepen gedefinieerd die goed vertegenwoordigd moeten zijn in het onderzoek: 1) starters, 2) huishoudens jonger dan 65 jaar en 3) huishoudens van 65 jaar en ouder. Vooraf zijn voor Boxtel zijn de volgende aantallen per groep vastgesteld: Onderzoeksgroep

verhuisgeneigd

Netto respons

Starters

niet (50%)

230

wel (50%)

230 460

Huishoudens 18-65 jaar

niet (50%)

230

wel (50%)

230 460

Huishoudens 65+

niet (50%)

230

wel (50%)

230 460

Totaal (incl. afrondingsverschillen)

niet (50%)

Steekproef omvang

3.410

3.315

3.315

690

wel (50%)

690 1.380

10.050

Om deze groepen in de steekproef op te nemen, is een gestratificeerde a-selecte steekproeftrekking toegepast. Deze is uitgevoerd door afdeling Onderzoek & Statistiek van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Op basis van huishoudensamenstelling en leeftijd is uit het GBA de steekproef getrokken. Er is een steekproef onder hoofdbewoners gedaan (voor zelfstandig wonende huishoudens) en een steekproef onder thuiswonende jongeren van 18 jaar tot en met 30 jaar (voor de starters). Deze huishoudens hebben een brief met inlogcode ontvangen om deel te nemen aan het woonwensen onderzoek. In de maanden februari en maart 2015 heeft de enquête online gestaan en zijn huishoudens telefonisch benaderd.

85

Respons De onderstaande tabel geeft weer hoeveel enquêtes zijn afgenomen om de vooraf vastgestelde aantallen per onderzoeksgroep te halen. Gemeente

Steekproef

Aantal

Waarvan

Aantal

Waarvan

Totaal aantal

enquêtes

verhuis

enquêtes

verhuis

geslaagde

doorstromers

starters

geneigd

geneigd

enquêtes

’s-Hertogenbosch*

8.740

315

259

1.619

471

1.934

Bernheze

4.600

253

167

1.614

475

1.867

Boxtel

10.050

278

157

1.543

544

1.821

Haaren

2.300

94

62

349

112

443

Heusden

5.400

Nvt

Nvt

1.546

433

1.546

11.500

497

336

1.818

507

2.315

Schijndel

2.300

123

80

475

144

598

Vught

4.600

165

131

1.102

316

1.267

Oss

*inclusief Nuland en Vinkel

Weging In dit onderzoek zijn de verschillende groepen bewoners (starters, alleenstaanden, gezinnen en ouderen) goed vertegenwoordigd. Toch zijn er kleine afwijkingen. Om op basis van de onderzoeksresultaten uitspraken te kunnen doen over de hele bevolking van Boxtel, is er een weegfactor aangemaakt. Deze weegfactor is aan de hand van drie variabelen vastgesteld:   

eigendomscategorie huidige woning (huur of koop) huishoudenssamenstelling (alleenstaand of meerpersoons) leeftijd van de oudste hoofdbewoner (< 65 jaar of vanaf 65 jaar).

De hiervoor gebruikte gegevens komen uit de databank Regionale Woningmarktmonitor en hebben als peildatum 1 januari 2014. Deze weegfactor is toegepast op het databestand hoofdbewoners. Alle analyses zijn op het gewogen bestand gemaakt. Op het bestand ‘starters’ is geen weging toegepast.

86