Beleidsnota Snippergroen Gemeente Boxtel
1.
Inleiding
1.1 Aanleiding beleidsnota snippergroen De gemeente beheert openbaar groen. Het groen draagt bij aan de duurzame instandhouding, en zo nodig de verbetering van de kwaliteit en het functioneren van het bestaande woon-, werk- en leefklimaat. De meeste groenstroken hebben een duidelijke functie, bijv. verkeersdoeleinden, recreatief, sfeerbepalend etc., maar er zijn ook groenstroken waarbij een duidelijke functie ontbreekt. Dit zijn de zogenaamde reststroken, ook wel snippergroen genoemd. NB: Dit restgroen kan soms echter ook waardevol zijn als ruimte die nodig is bij onderhoud aan het openbaar gebied, bijvoorbeeld als werk- of opslagruimte. De gemeente wordt met regelmaat door inwoners benaderd met het verzoek om in aanmerking te komen voor koop of huur van snippergroen, grenzend aan hun perceel. Tijdens de raadsvergadering van 28 juni 2011 is er een motie aangenomen om de mogelijkheden van verkoop van reststroken te onderzoeken. Regelmatig wordt ook geconstateerd dat sommige inwoners een groenstrook dat eigendom van de gemeente is zich toe-eigenen en zodoende ongewenst in gebruik nemen. Tot op heden is tegen het illegaal gebruik niet of nauwelijks opgetreden. De gemeente ziet het als een taak voor de uitgifte van groenstroken een eenduidig beleid vast te stellen. Hierdoor wordt transparantie en uniformiteit in de wijze van behandeling van soortgelijke situaties gewaarborgd. Een speerpunt van het coalitieakkoord 2010 is dat er extra aandacht zal worden besteed aan het behouden of realiseren van het openbaar groen in bebouwd gebied. Dit vooral vanwege de beeld- en leefkwaliteit. 1.2 Doel van deze beleidsnota Sinds 2007 wordt er terughoudend gereageerd wanneer er een verzoek binnenkomt om grond te verkopen aan een inwoner. Alleen in bijzondere omstandigheden wordt er een grondstrook verkocht, dit zijn vaak moeilijk beheersbare en kleine oppervlakten. Op dit moment heeft de gemeente al diverse groenstroken verhuurd of in gebruik gegeven. In de huidige overeenkomsten blijken echter verschillen te zitten. Zo hebben sommige bewoners een lagere huurprijs dan andere. Het doel van de beleidsnota snippergroen is: • Vastleggen van een duidelijk en transparant beleid inzake de uitgifte van groenstroken. • Daar waar mogelijk tot verkoop overgaan (uitsluitend snippergroen onder daarvoor gestelde criteria). • Zoveel mogelijk nieuwe verhuursituaties voorkomen. De oude huurovereenkomsten van Boxtel en Liempde respecteren en toepassen van een uitsterfconstructie. • Wanneer verkoop niet mogelijk is eventueel overgaan tot het adopteren van groen door burgers middels een onderhoudsovereenkomst. • Het generen van extra inkomsten voor het jaar 2013. • Op langere termijn lagere kosten van onderhoud van het snippergroen. • Handhaving van ongewenste ingebruiknemingen eenvoudiger maken door middel van een duidelijk beleid. 1.3 Inwerkingtreding De beleidsnota snippergroen wordt na goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders vanaf 1 januari 2013 van kracht. Verzoeken tot het uitgeven van gemeentelijke groenstroken welke zijn aangehouden, vallen eveneens onder de werking van het beleid als omschreven in deze beleidsnota.
2
Toetsingskader
2.1 Toetsingscriteria Om een duidelijk en transparant beleid inzake de uitgifte van snippergroen te kunnen waarborgen, dient elk verzoek te worden getoetst aan vooraf vastgestelde criteria. Een perceel kan worden verkocht indien voldaan wordt aan de volgende criteria: 1. Het moet gaan om snippergroen. 2. Er mogen geen feitelijke omstandigheden zijn die een belemmering vormen voor verkoop. 3. De verzoeker moet eigenaar zijn van het aangrenzende perceel. Voor een perceel kan een onderhoudsovereenkomst worden afgesloten indien wordt voldaan aan de volgende criteria: 1. Het gaat om snippergroen; 2. Er zijn feitelijke omstandigheden die een belemmering vormen voor verkoop. 3. De verzoeker moet eigenaar of huurder zijn van het aangrenzende perceel. Aan een onderhoudsovereenkomst zijn geen kosten verbonden. Zoals de naam al aangeeft, ligt bij een dergelijke overeenkomst de nadruk op het onkruidvrij houden van het perceel. Uitsluitend bij bestaande huur- en gebruiksovereenkomsten blijft de mogelijkheid geboden tot huur (met uitsterfconstructie). In nieuwe situaties kan uitgifte alleen plaatsvinden middels verkoop of, onder bepaalde omstandigheden, middels een onderhoudsovereenkomst. Een totaaloverzicht van de mogelijkheden voor uitgifte in nieuwe en bestaande situaties is uitgewerkt in de tabel onder punt 3.1. In het verleden verkochte groenstroken die volgens het nieuwe beleid niet (meer) voor verkoop in aanmerking komen, vormen geen aanleiding om in een vergelijkbare situatie (waarin dus niet wordt voldaan aan de nu gestelde criteria) wederom tot verkoop over te gaan. Alle aangehouden en nieuwe verzoeken worden op gelijke wijze getoetst aan het nieuwe beleid. 2.2 Omschrijving snippergroen Voor uitgifte komen alleen percelen in aanmerking die zijn aan te merken als snippergroen. Dit zijn percelen die als openbaar groen zijn ingericht en niet tot de onderstaande functies behoren: Verkeersgroen c.q aankledingsgroen: Groen wat in het bestemmingsplan valt onder verkeer- verblijfsgebied (VB). Dit groen heeft als functie de aankleding van een wijk/straat. Het is bepalend voor de stedenbouwkundige structuur van een wijk. Dit groen is beeldbepalend groen. Gebruiksgroen: Groen op en rondom sportvelden, groen op en rondom speelterreintjes en trapveldjes en groen met overig recreatief gebruik (vijver, dorpsrand, park, etc.). Stedelijk groen:: Grote groene gebieden zoals de uitlopers van het landelijk gebied richting de kern in. Deze gebieden zijn structuur- en beeldbepalend en de mogelijkheden voor andere activiteiten dan passief recreëren en spelen zijn daarom uitgesloten. Facilitair groen: Groen dat kan dienen als werk- of opslagruimte voor onderhoudswerkzaamheden aan het openbaar gebied. Snippergroen betreft derhalve reststroken zonder functie. Het verkopen van dergelijke groenstroken aan de direct aangrenzende eigenaar tast de groenstructuur en de belevings- en gebruikswaarde van de omgeving niet aan.
Snippergroen ontstaat meestal als gevolg van diverse ontwikkelingen in het verleden, veranderde inzichten en/of herinrichtingen van openbaar gebied. In feite mag in (relatief) nieuwe bestemmingsplannen weinig of geen snippergroen voorkomen. Als een perceel openbaar groen aan particuliere percelen grenst, blijft er steeds druk bestaan vanuit de particulieren om delen van dit openbaar groen te willen kopen of huren. De gemeente voert daarom het beleid om bij nieuwe bestemmingsplannen en herinrichtingen van wijken zoveel mogelijk zogenaamde “harde” scheidingen aan te leggen tussen particuliere eigendommen en openbaar gebied. Onder harde scheidingen worden verstaan: voetpaden, fietspaden, sloten muren etc. Elk verzoek wordt tot op heden afzonderlijk in het veld getoetst en beoordeeld. Aan de hand daarvan wordt bepaald of een groenstrook al dan niet voor uitgifte in aanmerking komt. Het inventariseren en benoemen van elk stukje openbaar groen per wijk is een zeer tijdrovend karwei. Daarom zal alleen worden aangegeven welke groenstroken vallen onder de categorie “snippergroen”. De nadere uitsplitsing is voor de beoordeling of tot uitgifte kan worden overgegaan immers niet van belang. Ook van de percelen die momenteel zijn verhuurd c.q. in gebruik zijn gegeven dan wel ongewenst in gebruik zijn genomen, zal worden bepaald of er al dan niet sprake is van snippergroen. Gestreefd wordt naar het ontwikkelen van een dynamisch digitale kaart waarop voor de gehele gemeente het snippergroen is aangegeven. Het zal echter nog enige tijd duren voordat deze kaart beschikbaar is. Tot die tijd wordt de huidige werkwijze gehandhaafd en zal voor elk verzoek afzonderlijk worden bepaald of al dan niet sprake is van snippergroen. 2.3 Feitelijke omstandigheden Indien een perceel op basis van het in paragraaf 2.2 gestelde kan worden aangemerkt als snippergroen, komt het in principe in aanmerking voor verkoop. Er kunnen echter bepaalde feitelijke omstandigheden zijn die verkoop onwenselijk maken. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan: 1. Aanwezigheid van kabels, leidingen, riolering en overige nutsvoorzieningen. 2. Aanwezigheid van monumentale of beschermingswaardige bomen. 3. Verkoop leidt tot belemmering van toekomstige ontwikkelingen. 4. Verkoop leidt tot versnippering c.q. arbeidsintensieve locaties. 5. Verkoop leidt tot verkeerstechnische problemen. 6. Verkoop leidt tot sociaal onveilige locaties. 7. Verkoop tast het open, groene karakter van de wijk/straat aan. 1. Aanwezigheid van kabels, leidingen, riolering en overige nutsvoorzieningen Indien zich in, op of onder de groenstrook kabels, leidingen, riolering en/of overige nutsvoorzieningen bevinden vindt verkoop in principe niet plaats, tenzij bewoners bereid zijn de kosten voor omlegging voor hun rekening te nemen. Per situatie wordt dit bezien. In het geval een enkele KPN-kabel aanwezig is, kan verkoop plaatsvinden met vestiging van een kwalitatieve verplichting ten behoeve van de kabel. De hieraan eventueel verbonden kosten zijn voor rekening van de koper. Ervaring leert dat andere nutsbedrijven hieraan geen medewerking verlenen. 2. Aanwezigheid van monumentale of beschermwaardige bomen Indien er monumentale of beschermwaardige bomen op de groenstrook staan of binnen een bepaalde afstand van de groenstrook, afhankelijk van de kroonprojectie van de boom, wordt het verzoek om aankoop afgewezen. De kroonprojectie is de zone waarbinnen zich de meeste wortels bevinden van de desbetreffende boom. 3. Verkoop leidt tot belemmering van toekomstige ontwikkelingen Een belangrijk aspect is een eventuele toekomstige ontwikkeling. Hierbij kan gedacht worden aan nieuwe bouwlocaties (zowel inbreiding als uitbreiding), een (langzaam)verkeersontsluiting tussen een nieuw te ontwikkelen woonwijk en de bestaande wijk, een toekomstig voetpad of toekomstige parkeerplaatsen. Het spreekt voor zich dat gemeentelijke percelen die benodigd zijn voor een toekomstige ontwikkeling niet voor verkoop in aanmerking komen
4. Verkoop leidt tot versnippering c.q. arbeidsintensieve locaties Als een groenstrook kan worden gekwalificeerd als snippergroen, dient ook gekeken te worden of er eventueel delen openbaar groen resteren. De maatvoering van het resterende openbaar groen is hierbij van belang, omdat te kleine restpercelen kunnen leiden tot een arbeidsintensieve onderhoudssituatie. Deze arbeidsintensivering is te voorkomen door het bepalen van een minimale maatvoering voor de grootte van een vak. Uitgangspunt voor deze maatvoering is dat de beplanting zijn natuurlijke vorm kan ontwikkelen en dat het beheer niet arbeidsintensief wordt. Dit heeft tot gevolg dat een potentiële koper de gehele strook dient aan te kopen, indien slechts een kleine reststrook zou overblijven. Ook van belang is dat niet onderbroken stroken worden verkocht. Bevat een aan te kopen groenstrook bijvoorbeeld een in- of uitrit dan dient de gehele strook dus inclusief de in- of uitrit te worden aangekocht indien dit mogelijk is. Per geval dient dit te worden bekeken. Indien de groenstrook grenst aan percelen van verschillende eigenaren dient de strook in zijn geheel verkocht te worden. Als één of meerdere bewoners geen belangstelling heeft/hebben, wordt aan de hand van de feitelijke situatie bezien of al dan niet tot verkoop kan worden overgegaan. 5. Verkoop leidt tot verkeerstechnische problemen Indien verkoop leidt tot belemmering van het zicht op de weg of andere verkeerstechnische problemen, wordt niet tot verkoop overgegaan. 6. Verkoop leidt tot sociaal onveilige locaties Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel voor de bewoners van groot belang. Verkoop van grondstroken die grenzen aan een achterpad, brandgang en/of vluchtroute kan tot onoverzichtelijke situaties leiden en hierdoor een onveilig gevoel geven. Indien verkoop leidt dot het ontstaan van dergelijke sociaal onveilige locaties, wordt niet tot verkoop overgegaan. 7. Verkoop tast het open groene karakter van de wijk/straat aan Plantvakken kunnen door hun vorm en beplantingskeuze als geheel een bindend element vormen met de stedenbouwkundige structuur. Openbaar groen wat een samenhangend beeld geeft tussen verhardingen en bouwmassa’s wordt niet verkocht. Uitgifte van een dergelijk groen of een deel daarvan leidt tot een onrustig beeld waardoor de kwaliteit van de openbare ruimte wordt aangetast. Karakteristieke plantvakken geven, door hun vorm en/of bijzondere soortkeuze een eigen identiteit aan de wijk, buurt of de straat. Deze zorgen voor een eigen herkenning en oriëntatie en worden niet verkocht. 2.4 Verzoeker moet eigenaar zijn van het aangrenzende perceel Snippergroen wordt alleen verkocht aan de eigenaren van een aangrenzend perceel. Er wordt niet verkocht aan huurders.
3
Vormen van uitgifte
Er zijn twee vormen van uitgifte van snippergroen, namelijk verkoop en verhuur. De hoofdregel bij de keuze voor de uitgiftevorm dient te zijn dat deze in eerste instantie tot verkoop wordt aangeboden, indien dit mogelijk is en aan de gestelde criteria wordt voldaan. Indien niet tot verkoop kan worden overgegaan wordt het snippergroen verhuurd of in onderhoud gegeven, als de gemeente de strook niet in bezit behoeft te hebben. 3.1 Algemene uitgangspunten Bij de uitgifte van gemeentelijke groenstroken gelden de volgende algemene uitgangspunten. Voor nieuwe situaties geldt: 1. Wanneer verkoop mogelijk is, wordt niet verhuurd c.q. in onderhoud gegeven. 2. Wanneer verkoop door feitelijke omstandigheden wordt belemmerd, kan een onderhoudsovereenkomst worden gesloten. Voor bestaande situaties geldt: 1. De bestaande gebruiksovereenkomsten (huur of ingebruikgeving) worden omgezet in verkoop (indien mogelijk). Indien de huidige gebruiker niet wil kopen, wordt de bestaande overeenkomst voortgezet in: o een huurovereenkomst (met uitsterfconstructie). De nieuwe bewoner kan geen huurovereenkomst of onderhoudsovereenkomst meer sluiten, maar uitsluitend kopen. Indien de nieuwe bewoner niet wil kopen zal het perceel terug in onderhoud worden genomen. 2. Indien verkoop niet mogelijk is, wordt de bestaande overeenkomst voortgezet in: o een huurovereenkomst (met uitsterfconstructie), indien het perceel grenst aan de zijtuin en/of achtertuin. Bij een nieuwe bewoner kan een nieuwe huur- of onderhoudsovereenkomst worden gesloten, indien de gemeente het perceel niet in bezit behoeft te hebben. o een huurovereenkomst (met uitsterfcontructie) indien het perceel grenst aan de voortuin. Een nieuwe bewoner kan alleen een onderhoudsovereenkomst afsluiten. Bij bestaande situaties wordt derhalve onderscheid gemaakt tussen percelen grenzend aan de voortuin en percelen grenzend aan de zijtuin en/of achtertuin. Bij percelen grenzend aan de zijtuin en/of achtertuin wordt er van uitgegaan dat deze volledig zijn geïntegreerd in de (achter)tuin. De verschillende genoemde mogelijkheden voor uitgifte van groenstroken zijn samengevat in onderstaande tabel.
Snippergroen, verkoop mogelijk
Snippergroen, verkoop niet mogelijk
Bestaande situatie Huurovereenkomst
Nieuwe situatie • Verkoop • Huurovereenkomst met uitsterfconstructie • Nieuwe bewoner kan alleen kopen.
Onderhoud door de gemeente
•
Nieuwe bewoner kan alleen kopen.
Huurovereenkomst
•
Huurovereenkomst met uitsterfconstructie Nieuwe bewoner kan alleen huren bij een zijen/of achtertuin Nieuwe bewoner kan alleen een onderhouds-
•
•
overeenkomst sluiten bij voortuin. Onderhoud door gemeente
•
Alleen onderhoudsovereenkomst is mogelijk
Indien een bestaande gebruiks- of huurovereenkomst afwijkt van de hiervoor geschetste mogelijkheden voor uitgifte, zal per situatie worden bekeken hoe deze het beste kan worden ingepast in het nieuwe beleid. 3.2 Huurovereenkomst en onderhoudsovereenkomst Zoals aangegeven wordt in nieuwe situaties de mogelijkheid van huur niet meer geboden. Alleen bij bestaande situaties kan hiervan nog sprake zijn. Zowel in nieuwe als bestaande situaties is het onder bepaalde omstandigheden mogelijk een onderhoudsovereenkomst te sluiten. Voor de reeds bestaande situaties, veelal huurovereenkomsten wordt er gewerkt aan een uitsterfconstructie. Dit houdt in dat bij verhuizing de groenstroken door de gemeente terug in onderhoud worden genomen. Op deze wijze zal het grote aantal verhuringen en ingebruikgevingen teruggebracht worden. Indien sprake is van snippergroen dat door feitelijke omstandigheden niet kan worden verkocht, kan in nieuwe situaties altijd een onderhoudsovereenkomst worden gesloten. Aan een onderhoudsovereenkomst zijn in ieder geval de volgende voorwaarden verbonden: • het perceel wordt naar eigen inzicht onkruidvrij gehouden; • het perceel dient te worden gebruikt als groenvoorziening en moet een open karakter behouden; • het perceel mag niet worden voorzien van een erfafscheiding of bouwwerk; • de eventueel op het perceel aanwezige bomen of houtopstand dienen te worden gehandhaafd; • groot onderhoud aan eventueel aanwezige bomen of houtopstand wordt uitgevoerd door de gemeente. Bij bestaande situaties is een onderhoudsovereenkomst alleen mogelijk indien het perceel grenst aan de voortuin. Percelen grenzend aan de zijtuin en/of achtertuin zijn bij bestaande huurovereenkomst volledig geïntegreerd in de (achter)tuin en leiden tot een aantoonbare verhoging van het genot en de waarde van het desbetreffende particuliere perceel. In dergelijke situaties kan geen sprake zijn van gebruik om niet. Daarnaast voldoen deze percelen niet aan de voorwaarden die gelden voor een onderhoudsovereenkomst. 3.3 Overige vorm van uitgifte Overige vormen van uitgifte, zoals verpachting, worden in het kader van snippergroen niet toegepast. De uitgifte van restpercelen c.q. strategische percelen in de vorm van volkstuinen, paardenweitjes en weilanden vindt plaats middels verhuur of ingebruikgeving. Dergelijke percelen zijn vaak bestemd voor toekomstige (woningbouw)ontwikkelingen en de uitgifte daarvan is tijdelijk van aard. Verkoop van deze percelen is in principe niet aan de orde. Mocht dit incidenteel toch voorkomen, dan wordt per situatie een verkoopstrategie bepaald. Voor diverse percelen openbaar groen die niet grenzen aan particuliere percelen kunnen zogenaamde adoptiecontracten worden gesloten. Het gaat hierbij veelal om grote percelen openbaar groen waarbij op buurtniveau afspraken worden gemaakt. De burgers doen hier gezamenlijk met de buurt het
onderhoud van het perceel. Ook het verbouwen van groenten, realiseren van pluktuinen of andere vorm van tuinieren behoren tot de mogelijkheden. Gedacht kan ook worden aan het samen onderhouden van een bredere bermstrook in de buurt, speelveldje etc. Deze manier van uitgifte is ontstaan vanwege het feit dat: - de gemeente plantsoenen wil omvormen naar gazon i.v.m. het goedkopere onderhoud. - de burgers zien het gazon als een verarming van het gebied. 3.4 Legalisering (ongewenst) gebruik Uitgangspunt is dat ongewenst in gebruik genomen gronden worden teruggevorderd. Legalisering door middel van verhuur of verkoop wordt niet als oplossing gezien: uiteindelijk wordt de illegale ingebruiknemer beloond voor zijn gedrag. De verwachting is dan ook dat het aantal illegale ingebruiknemingen juist toeneemt als blijkt dat men alsnog in de gelegenheid wordt gesteld om aan te kopen. Uitsluitend in gevallen waar sprake is van snippergroen en voldaan wordt aan de overige criteria wordt de gelegenheid geboden aan te kopen.
4
Grondprijzen
4.1 Grondprijs verkoop snippergroen Tot op heden is snippergroen verkocht voor € 50,-- per m². Hierbij geldt de voorwaarde dat op deze grond niet gebouwd mag en/of kan worden en dat de reststroken kleiner zijn dan 50 m². De grondprijs voor reststroken die groter zijn dan 50 m² wordt vastgesteld op basis van taxatie. Ter bepaling van de grondprijs van snippergroen voor 2013 is gekeken naar de prijzen van omliggende gemeenten. Hieruit kunnen we stellen dat onze gemeente een lage m²-prijs voor snippergroen berekent. Om aansluiting te verkrijgen bij de omliggende gemeente wordt de grondprijs voor percelen snippergroen verhoogd naar 50% van de minimale m²-prijzen voor projectmatige bouw. Hierbij geldt de voorwaarde dat op deze grond niet gebouwd mag en/of kan worden en dat de reststroken maximaal 100 m² groot zijn. Indien er op grond van het vigerend bestemmingsplan of het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan, nu dan wel in de toekomst bebouwing mogelijk is, wordt de geldende bouwgrondprijs berekend. Bij grotere percelen kan men niet meer spreken van reststroken en wordt op basis van een taxatie vastgesteld wat de marktconforme grondprijs moet zijn. Deze taxatie zal worden uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. De grens wanneer tot taxatie wordt overgegaan, is hiermee verlegd van 50 m² naar 100 m². Het hanteren van marktconforme prijzen voor snippergroen is alleszins redelijk. De groenstrook leidt tot een waardevermeerdering van de desbetreffende woning/perceel en wordt bij verkoop eveneens tegen marktconforme waarde doorverkocht. 4.2 Grondprijs verhuur snippergroen De huurprijs van snippergroen bedraagt tot op heden € 20,-- per jaar, ongeacht de grootte van het perceel. Deze huurprijzen moeten gerespecteerd worden. Bij nieuwe huurovereenkomsten (uitsluitend mogelijk in bestaande situaties) kan een nieuwe huurprijs van 2% van de grondprijs berekend worden.
