BELEIDSNOTITIE
SNIPPERGROEN
GEMEENTE
MIDDENMIDDEN-DELFLAND 2010
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING…………………………………………………………………………………Pag. 2
2.
OVERKOEPELENDE VISIES OVER (OPENBAAR) GROEN……………………………. Pag. 2
3.
WAT IS SNIPPERGROEN?.......................................................................................................... Pag. 4
4.
IN WELKE MATE IS ER SNIPPERGROEN AANWEZIG?....................................................... Pag. 4
5.
VOOR- EN NADELEN VAN HET AFSTOTEN VAN SNIPPERGROEN…………………..Pag. 4
6.
WETTELIJK KADER………………………………………………………………………..Pag. 5
7.
UITGANGSPUNTEN VOOR BEOORDELING VAN EEN VERZOEK TOT AANKOOP….Pag. 5
8.
VOORWAARDEN VOOR UITGIFTE VAN SNIPPERGROEN……………………………..Pag. 6
9.
PRIJZEN EN BIJKOMENDE KOSTEN……………………………………………………..Pag.10
10. ONRECHTMATIG GEBRUIK GEMEENTEGROND………………………………………..Pag.11
11. COMMUNICATIE…………………………………………………………………………..Pag.16
12. AANHAALTITEL.……………………………………………………………………………Pag.17
1
1. Inleiding In de Nota Grondbeleid, door de raad vastgesteld in 2009, is over de uitgifte van gronden ten aanzien van snippergroen het volgende besloten: “Met betrekking tot snippergroen is het uitgangspunt dat er geen snippergroen verkocht wordt aan derden. Uitzondering hierop kunnen overwegingen van civieltechnische aard zijn, bijvoorbeeld omdat de openbaar gelegen grond slecht bereikbaar is”. Een duidelijk standpunt dat ook al eerder door de raad bij een eerdere Nota Grondbeleid is ingenomen. Bij de beantwoording van de Algemene Beschouwingen van de begroting 2009 hebben wij toegezegd een notitie snippergroen op te stellen, die ingaat op de vraag of het gewenst is dat in bepaalde situaties snippergroen toch verkocht wordt. De gemeente wordt enkele malen per jaar door inwoners benaderd om een stukje openbaar groen te verkopen dan wel te verhuren. Deze verzoeken worden, gelet op het door de raad ingenomen standpunt ten aanzien van snippergroen, afgewezen. Tenslotte wordt de gemeente geconfronteerd met illegaal in gebruik genomen stukjes openbaar groen. Handhaving van illegaal in gebruik genomen openbaar groen blijkt in de praktijk een moeilijke zaak te zijn. Deze notitie heeft ten doel regels vast te stellen omtrent het afstoten van stukjes openbaar (snipper)groen en de problematiek met betrekking tot het handhaven van illegaal in gebruik genomen openbaar groen inzichtelijk te maken. 2. Overkoepelende visies over (openbaar) groen Het openbaar groen is voor Midden-Delfland belangrijk. In diverse visies en beleidsstukken wordt dit bevestigd. Deze worden hier in het kort behandeld. Gebiedsvisie Midden-Delfland ® 2025 Het imago en de identiteit van Midden-Delfland ® 2025 passen bij een schaars en uniek product. Het staat voor een hoge kwaliteit met een A-merk status. De dorpen versterken dit imago. De dorpen sluiten in 2025 naadloos aan bij de sfeer van Midden -Delfland ®2025 en zijn een met hun omgeving. Zij hebben hun eigen identiteit versterkt en dragen daarmee bij aan de hoge kwaliteit van Midden-Delfland ® 2025. Hun karakteristieke dorpsgezicht en cultuurhistorische waarden zijn behouden. In de dorpen is nieuwe dynamiek aanwezig waarmee zij een functie vervullen in het verbinden van de bezoekers met het gebied. Vitale dorpen Onderdeel van het streefbeeld in de visie “ Behoud door ontwikkeling” is dat de dorpen voor de inwoners aantrekkelijk moeten zijn, waarbij de leefbaarheid en milieukwaliteit versterkt worden. De gezinnen prijzen de groene en veilige buurten. De bewoners zijn zich bewust van een gezonde leefomgeving. Zo is het groen binnen en buiten de dorpen nadrukkelijk aanwezig en wordt er bewust mee omgegaan. MiddenDelflanders voelen zich rentmeester van het groen en de natuur. De dorpen weten hun cultuurhistorische en groene karakter te versterken en te conserveren. Strenge maar breed gedragen regels en voorschriften over wat er wel en niet mag maken dit mogelijk.
2
Cittaslow Cittaslow is een internationaal keurmerk voor gemeenten die streven naar de hoogste kwaliteit van leven voor inwoners, ondernemers en bezoekers. Cittaslow Midden-Delfland biedt een leefomgeving waarbinnen de inwoners zich optimaal kunnen ontwikkelen en thuis voelen. Het behoud en het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande groenstructuren maken hier deel van uit. Dit komt concreet tot uitdrukking in een bomenbeleidsplan en een groenbeleidsplan. Bomenbeleidsplan In het bomenbeleidsplan is opgenomen dat bomen en groen goed zijn voor het welzijn en de gezondheid van mensen. Ontspannen of recreëren gebeurt hoofdzakelijk in een groene omgeving. Dit is een behoefte die steeds belangrijker wordt in onze haastige maatschappij. Bomen zijn ook het natuurlijke antwoord op de toenemende luchtverontreiniging. Ze filteren fijnstof uit de lucht en verbeteren daardoor de luchtkwaliteit. Bomen zijn essentieel voor de leefbaarheid en geven een bijdrage aan de beeldkwaliteit van de straat, wijk of landschap. Ze zijn een onderdeel van onze culturele identiteit. Groenbeleidsplan In het groenbeleidsplan wordt vanuit een samenhangende visie de groenstructuur duurzaam gewaarborgd. In dit plan wordt gekeken naar de plaats en betekenis van het openbare groen als integraal onderdeel van de openruimte structuur in de bebouwde kom. Er wordt in aangegeven op welke wijze de ruimtelijke en functionele samenhang kan worden verbeterd, waarbij een gedifferentieerd groenaanbod is gegarandeerd. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is het enige ruimtelijke plan dat juridisch bindend is. Het is bindend voor iedereen, dus voor burgers, bedrijven, instellingen en overheden. Een bestemmingsplan zegt iets over het gebruik van de grond en de opstallen en het bepaalt de bouwmogelijkheden van de grond. Een bestemmingsplan moet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Op de plankaart wordt de precieze bestemming aangegeven. Het (openbaar ) groen heeft een eigen bestemming in de bestemmingsplannen. 3. Wat is snippergroen? Om een weloverwogen standpunt in te kunnen nemen, is het van belang eerst te bepalen wat snippergroen is. In het kader van deze notitie wordt onder snippergroen verstaan: Er is sprake van snippergroen wanneer een groenstrook, grenzend aan een particuliere koopwoning, in eigendom van de gemeente en kleiner dan 30 m2, geen openbare functie (meer) heeft en geen noemenswaardige meerwaarde levert aan de beleving van de woonen leefomgeving. Dit openbaar groen maakt geen deel (meer) uit van een hoofd- en wijkgroenstructuur.
3
4. In welke mate is er snippergroen in MiddenMidden-Delfland aanwezig? Om een antwoord te krijgen op de vraag in welke mate er in Midden-Delfland snippergroen aanwezig is, heeft er een uitgebreid onderzoek plaatsgevonden. Daartoe is per dorp een kaart opgesteld waaruit blijkt welk openbaar groen, inclusief het snippergroen, aanwezig is. Deze kaarten zijn bij deze notitie gevoegd. Omdat de samenstelling en hoeveelheid openbaar groen aan veranderingen onderhevig zijn, worden deze kaarten regelmatig geactualiseerd. De eerste constatering is dat de hoeveelheid openbaar groen beperkt is. Dit betekent dat het aanwezige groene karakter van de dorpen voor een groot deel wordt bepaald door particulier groen. De tweede constatering is dat het overgrote deel van het openbare groen deel uitmaakt van een hoofd- en wijkgroenstructuur. De conclusie is dan ook dat er in de dorpen weinig snippergroen aanwezig is. De impact van het afstoten van snippergroen in de dorpen is dan ook als gering aan te merken. 5. VoorVoor- en nadelen van het afstoten van snippergroen In de vorige paragraaf is geconstateerd dat er weinig snippergroen in de dorpen aanwezig is. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de impact van het afstoten van snippergroen gering is. Het afstoten van snippergroen tast om die reden de beleving van de groene woon- en leefomgeving slechts in beperkte mate of zelfs helemaal niet aan. Ook al is die impact gering, toch is het gewenst een goed beargumenteerde afweging te maken waarbij aandacht wordt besteed aan de voor- en nadelen van het afstoten van snippergroen. Voordelen: Het inwilligen van een verzoek tot aankoop betekent het van dienst zijn van een inwoner van Midden-Delfland. Besparing van kosten van onderhoud. Het bieden van een oplossing ingeval illegaal een stukje snippergroen is ingenomen. De inkomsten van de gemeente stijgen door de verkoop, mits alle bijkomende kosten zoals ambtelijke inzet, kosten taxateur e.d. voor rekening van de koper zijn. Dit betreft overigens een geringe toename van inkomsten, omdat eerder geconstateerd is dat er weinig snippergroen aanwezig is. Er kan sprake zijn van een verbetering van de leefomgeving, bijvoorbeeld als het onderhoud beter dan voorheen ter hand wordt genomen. Nadelen: De kans van “verstening” van de omgeving, door bijvoorbeeld het plaatsen van een schutting/schuurtje e.d. Het snippergroen wordt gebruikt voor de opslag van goederen, afvalcontainer(s). De voor- en nadelen tegen elkaar afgewogen met nadrukkelijk het in acht nemen van het feit dat er weinig snippergroen in de gemeente aanwezig is, is de conclusie gerechtvaardigd dat het afstoten van snippergroen in onze gemeente tot de mogelijkheden moet kunnen behoren. In de volgende paragrafen wordt uiteengezet op welke wijze dit kan geschieden.
4
6. Wettelijk kader Het sluiten van een overeenkomst tot koop en verkoop van snippergroen moet worden aangemerkt als een privaatrechtelijke handeling waartoe het college van burgmeester en wethouders bevoegd is besluiten te nemen op grond van artikel 160, lid 1 onder e van de Gemeentewet. De gemeente handelt als rechtspersoon in de zin van artikel 2:1 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Ambtelijk ligt de verantwoordelijkheid voor de beoordeling van een verzoek om aankoop van snippergroen bij het hoofd van de afdeling Openbare Werken. De beslissingen over het toe- of afwijzen van een verzoek tot verkoop van snippergroen zijn vanwege de privaatrechtelijke aard niet vatbaar voor bezwaar of beroep bij de bestuursrechter in de zin van de Algemene Wet Bestuursrecht. 7. Uitgangspunten voor de beoordeling van een verzoek tot aankoop Het college van burgemeester en wethouders is bereid om snippergroen te verkopen, mits dat mogelijk en wenselijk is, en mits er voldaan is aan een aantal voorwaarden. Over het algemeen zal de gemeente niet actief snippergroen aanbieden, dit kost namelijk veel tijd waar een relatief lage opbrengst tegenover staat. In bijzondere gevallen, zoals herstructurering van het openbaar groen in een wijk kan er wél actief groen worden aangeboden. Het belangrijkste uitgangspunt is dat er door de verkoop van snippergroen een situatie ontstaat waarin alle betrokkenen redelijkerwijs tevreden kunnen zijn: de nieuwe eigenaar heeft een grotere tuin, voor de omwonenden zijn er geen ruimtelijke belemmeringen, en de gemeente hoeft zich niet meer te bekommeren om het onderhoud van het strookje. De mogelijkheid om gemeentegrond te verkopen, heeft betrekking op onder meer de eigendomssituatie en de aanwezigheid van voorzieningen in het perceel. Verkoop van een perceel is niet mogelijk als: de gemeente geen eigenaar is van de grond; het perceel niet grenst aan het perceel van de aanvrager, voor een ander perceel ligt, grenst aan een grotere openbare ruimte waar meerdere rijen woningen op uitkijken of grenst aan openbare parkeerplaatsen; er kabels en leidingen liggen, tenzij nutsbedrijven hiervoor toestemming geven; er voorzieningen in de grond liggen voor het gemeentelijk (riool)afvoerstelsel, tenzij er sprake is van een huisaansluiting en verkoop van de grond de toegankelijkheid niet belemmert; verkoop leidt tot ingesloten eigendommen. De wenselijkheid om gemeentegrond te verkopen, heeft te maken met de zorg die de gemeente heeft voor de inrichting van de openbare ruimte, de belangen van derden, en mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Bij de beoordeling van een verzoek tot gronduitgifte maakt de gemeente een afweging tussen het individuele belang van de verzoeker en het algemene belang. Verkoop van een perceel is niet wenselijk als: er sprake is van structureel, functioneel of ecologisch groen; er een verkeersonveilige situatie kan ontstaan; de verkoop kan leiden tot het bouwen van ongewenste (al dan niet vergunningsvrije) bouwwerken; 5
-
als het perceel van strategisch belang is voor eventuele toekomstige ontwikkelingen; er sprake is van een te hoge parkeerdruk in de wijk en de groenstrook mogelijk kan worden ingericht als parkeerplaats.
In bepaalde gevallen kan de gemeente bezwaarlijke omstandigheden wegnemen door het stellen van een aantal nadere voorwaarden aan de verkoop voor zover mogelijk binnen de wettelijke grenzen. Deze worden vastgelegd in de overeenkomst en vervolgens door de notaris overgenomen in de akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. Hiervan wordt bij voorkeur niet of zo min mogelijk gebruik gemaakt. Het maakt overeenkomsten onoverzichtelijk en dergelijke bepalingen zijn moeilijk te handhaven vanwege controleproblemen. In de meeste gevallen zal het initiatief voor een verzoek tot het verkopen van snippergroen uitgaan van een particuliere huiseigenaar in de gemeente. In dat geval gelden de in deze beleidsnota geformuleerde regels. Om de afhandeling te bespoedigen, vraagt de gemeente van de indieners van een verzoek enig 'voorbereidend werk'. Aan de hand van de beleidsregels van de gemeente kan de eigenaar zelf al voor een groot deel nagaan of hij voldoet aan de voorwaarden, en daarmee dus of het zin heeft om een verzoek in te dienen.
8. Voorwaarden voor de uitgifte van snippergroen § 8.1 Snippergroen Er moet voldaan worden aan de definitie van snippergroen zoals opgenomen in hoofdstuk 3. § 8.2 Procedurele voorwaarden: a.
Een verzoek tot het mogen kopen van snippergroen gebeurt per brief, gericht aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Delfland, t.a.v. het afdelingshoofd Openbare Werken en bevat verder:
-
naam en adresgegevens van de indiener van het verzoek; datum van het verzoek; een korte omschrijving van de plannen die de verzoeker met het beoogde stukje grond heeft; een duidelijke (kadastrale) tekening waarop staat aangegeven op welk stukje snippergroen het verzoek betrekking heeft; zo nodig een getekende 'verklaring van geen bezwaar' van de buren, met name in het geval dat de strook snippergroen grenst aan meerdere eigendommen (zie 4.5);
-
b.
Onvolledige aanvragen worden niet in behandeling genomen, de verzoeker krijgt uiteraard de gelegenheid om een onvolledig verzoek tot verkoop van snippergroen aan te vullen;
c.
Reeds afgewezen verzoeken worden alleen opnieuw in behandeling genomen als zich een aantoonbare wijziging van feiten en omstandigheden heeft voorgedaan.
6
§ 8.3 Groen- en Stedenbouwkundige structuur: Een snippergroenstrook kan niet worden verkocht als deze een duidelijke functie heeft en een meerwaarde levert aan de woon- en leefomgeving of onderdeel uitmaakt van de hoofd- en wijkgroenstructuur. a. Structureel groen Verschillende groenstroken in de gemeente geven een duidelijke structuur aan de woonen leefomgeving. Deze groenstroken zijn beeldbepalend en geven iedere woonwijk een eigen karakter. Zij maken deel uit van de stedenbouwkundige structuur van de wijk. Dergelijke groenstroken worden niet verkocht. b. Functioneel groen Ook hebben veel groenstroken in de gemeente een bepaalde functie. Zo kan een groenstrook een afschermende functie hebben voor bijvoorbeeld parkeerplaatsen of een trafohuisje. Een juiste inrichting van een groenstrook kan in bepaalde gevallen geluidshinder voorkomen. Ook kan een groenstrook noodzakelijk zijn om onderhoud te plegen aan aangrenzend groen of een aangrenzende sloot. Snippergroen met een duidelijke functie wordt niet verkocht. c. Ecologisch groen Verkoop van een groenstrook mag niet ten kosten gaan van openbaar groen met een ecologische waarde. De groenstrook mag geen onderdeel uitmaken van een wijkpark, plantsoen met ecologische en/of speelplaats. De groenstrook zal niet worden verkocht als er waardevolle bomen of beplanting aanwezig is. § 8.4 Verkeerskundige bezwaren: Een groenstrook wordt niet verkocht als deze verkoop leidt tot verkeersonveiligheid of onoverzichtelijkheid. Hiervan is in ieder geval sprake als het gaat om een zichtlocatie. Tevens kunnen er andere verkeerskundige bezwaren ten grondslag liggen aan de beslissing om de groenstrook niet te verkopen. Bijvoorbeeld wanneer sprake is van een te hoge parkeerdruk in de wijk en de groenstrook mogelijk kan worden ingericht als parkeerplaats. § 8.5 Ligging en omvang: a. Snippergroen wordt uitsluitend verkocht aan de eigenaren van de aangrenzende tuin. Wanneer er meerdere tuinen grenzen aan de groenstrook, dan moet de verzoeker een ‘verklaring van geen bezwaar’ overleggen van alle buren die aan de groenstrook grenzen. In beginsel wordt er geen grond verkocht dat voor andermans erf ligt. b. Verkoop van de groenstrook mag in geen geval leiden tot ingesloten eigendommen. c. Verkoop van het perceel mag niet leiden tot een onlogische indeling van particuliere grond. Om de zogenaamde ‘vertanding’ te voorkomen kan worden besloten de grond alleen te verkopen als tevens alle buren een soortgelijk perceel aankopen. Op deze manier ontstaan er geen scheve kadastrale grenzen. d. Groenstroken grenzend aan grotere openbare ruimtes waar meerdere rijen woningen op uitkijken en groenstroken die grenzen aan openbare parkeerplaatsen zullen in beginsel niet worden verkocht. 7
e. Groenstroken worden in beginsel in zijn geheel verkocht. Alleen als de verkoop tevens in het belang van de gemeente is, kan er een gedeelte van een groenstrook worden verkocht. Een eventuele herinrichting van de openbare ruimte die na verkoop overblijft, zoals het aanhelen van het trottoir, graafwerkzaamheden enzovoort, worden door of in opdracht van de gemeente uitgevoerd, op kosten van de verzoeker. § 8.6 Wenselijkheid van de verkoop: Verkoop van de groenstrook mag niet leiden tot ongewenste situaties. Snippergroen wordt uitsluitend verkocht voor gebruik als siertuin. Wanneer het noodzakelijk en mogelijk is, kunnen bij de verkoop nadere voorwaarden gesteld worden omtrent de inrichting. Wanneer verkoop kan leiden tot het plaatsen van ongewenste bouwwerken (al dan niet vergunningsvrij), zal niet tot verkoop van het perceel worden overgegaan. § 8.7 Toekomstige ontwikkelingen: Een perceel snippergroen kan niet worden verkocht als deze voor de gemeente van strategisch belang is of zal worden voor eventuele toekomstige ontwikkelingen op het perceel of in de nabije omgeving daarvan. § 8.8 Kabels, leidingen en nutsvoorzieningen: Voor iedere verkoop wordt door de koper een oriëntatiemelding gedaan voor de aanwezigheid van kabels, leidingen of andere (nuts)voorzieningen. Bij aanwezigheid van kabels, leidingen en/of riolering kan alleen tot verkoop worden overgegaan als de nutsbedrijven of leidingbeheerders toestemming geven voor de verkoop, eventueel onder door hen opgestelde voorwaarden of door het verleggen van de desbetreffende voorzieningen. § 8.9 Gemeentelijk (riool)afvoerstelsel: Onder het gemeentelijk (riool)afvoerstelsel (hierna: afvoerstelsel) worden voorzieningen verstaan zoals gemalen, schakelkasten, randvoorzieningen of een combinatie van voorzieningen voor de inzameling, zuivering of transport van afvalwater, hemelwater of grondwater. In het kader van deze beleidsnota vallen ook de voorzieningen van afvoer- en /of toevoerleidingen (bijvoorbeeld duikers en spoelleidingen) voor de waterhuishouding van het oppervlaktewater. Alle hierbij behorende onderdelen moeten voor de gemeente toegankelijk zijn in geval van storingen of om onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Het omleggen van het afvoerstelsel is niet wenselijk vanwege het effect op het afvoerstelsel en de vele aanpassingen die dit met zich mee brengt. Om de toegankelijkheid te kunnen waarborgen worden percelen waarin zich onderdelen bevinden van het afvoerstelsel niet uitgegeven. Het hart van een buisleiding behorende tot het afvoerstelsel behoort bovendien minimaal een tot drie meter uit de erfgrens te liggen (afhankelijk van de diepteligging en bereikbaarheid). Een perceel dat binnen deze afstand ligt zal derhalve niet worden uitgegeven.Om op particuliere percelen de afvoer van afvalwater, hemelwater of grondwater op het afvoerstelsel mogelijk te maken zijn een of meerdere huisaansluitingen aanwezig. Bij aanwezigheid van huisaansluitingen kan besloten worden het perceel wel uit te geven. De eigendomsverhouding van de aanwezige huisaansluiting zal verplaatsen naar de nieuwe perceelsgrens. 8
§ 8.10 Openbare verlichting: De openbare verlichting bestaat uit bovengrondse (lichtmasten en schakelkasten) en ondergrondse infra (de voedingskabels). Net als bij het afvoerstelsel moeten ook deze onderdelen toegankelijk zijn voor de gemeente in geval van storingen of om onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Om dit te kunnen waarborgen worden percelen waarin zich onderdelen van het openbare verlichtingsnet bevinden niet uitgegeven tenzij de aanvrager kan aantonen dat hij met het desbetreffende nutsbedrijf en de gemeente overeenstemming heeft verkregen over het verleggen van de kabels en verplaatsen van de lichtmasten en/of schakelkasten in de betreffende locatie, en de kosten die verband houden met de eventuele verlegging voor rekening van de aanvrager komen. Er is geen sprake van een recht op uitgifte, uitgifte zal per geval besloten worden. § 8.11 Bodemonderzoek: In veel gevallen zijn er geen of weinig gegevens over de bodemkwaliteit. De verzoeker wordt daarom op het belang van een verkennend bodemonderzoek gewezen. Dit dient voor eigen rekening plaats te vinden. Daarnaast verstrekt de gemeente gegevens over de bodemkwaliteit, voor zover bekend. De verzoeker wordt er op gewezen dat hij de grond met alle lusten en lasten koopt. § 8.12 Verhuur: Op dit moment wordt er op een aantal plaatsen in de gemeente stroken openbaar groen verhuurd. Op administratief gebied kost het veel tijd om verhuur in de gaten te houden en de opbrengsten zijn zeer gering. Bovendien kan het gebruik van de gronden de gemeente in de weg staan wanneer de gemeente het gebied, waarin de verhuurde strook ligt, wil gaan herontwikkelen. Ook kan het verhuizen van de gebruikers voor problemen zorgen wanneer de nieuwe eigenaar van de woning niet wil betalen voor het gebruik van de gemeentegrond en deze wel blijft gebruiken. Dit zou kunnen leiden tot overgang van de eigendom zonder dat daarvoor betaald wordt. Om deze reden worden er geen gronden meer verhuurd. 9. Prijzen en bijkomende kosten: kosten: § 9.1 Prijzen Uit een benchmarkonderzoek blijkt dat gemeenten onderling sterk verschillende prijzen hanteren. Grof gezegd variëren de prijzen van € 100,-- tot € 450,-- per vierkante meter. Ook zijn er gemeenten die per te verkopen perceel een onafhankelijk makelaar het perceel laten taxeren. Op dit moment bestaat geen inzicht in waarde van groensnippers in onze gemeente. De locatie van elke groensnipper verschilt uiteraard per dorp, waardoor ook de waarde per locatie verschilt. Om die reden zijn er gemeenten die per dorp of wijk verschillende grondprijzen voor snippergroen hanteren. Omdat inzicht in de waarde van groensnippers niet bestaat zijn wij van mening dat het vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid gewenst is een onafhankelijk makelaar de verkoopprijs per vierkante meter vast te laten stellen. De waardevermeerdering van het gehele perceel (inclusief het bebouwde gedeelte dat reeds bij de koper in eigendom is) dient als uitgangspunt te worden genomen voor de waarde 9
van het perceel. De kosten van de makelaar zijn voor rekening van de koper, waarbij de koper opdrachtgever is voor het laten verrichten van de taxatie.. § 9.2 Bijkomende kosten Bij de verkoop van groenstroken worden administratieve kosten gemaakt. Indien deze kosten niet worden meegerekend bij het bepalen van de verkoopprijs, wegen de opbrengsten niet op tegen de totale kosten en tijd die bij verkoop geïnvesteerd wordt. De administratieve kosten worden derhalve doorberekend aan de koper wanneer wordt overgegaan tot verkoop van het perceel. De volgende werkzaamheden moeten minstens worden verricht: Actie vooronderzoek aanbiedingsbrief klaarmaken- motivatie uiteenzetten verkoopakte klaarmaken verkoopkaart uitwerken doorzenden documenten naar notaris en kopers controle verkoopakte controle en goedkeuring nota van afrekening
Minuten 240 30 20 20 15 20 15
Geschatte tijdsbesteding per te verkopen perceel: 360 minuten Door te berekenen administratieve kosten per verkoop: 6 uur x € 88,- = € 528,-. Alle bijkomende kosten, zoals de notaris- en kadasterkosten, de overdrachtsbelasting en de eventuele kosten van werkzaamheden in of aan de grond of het omleggen van kabels en/of leidingen, komen voor rekening van de verzoeker. § 9.3. Bijzondere gevallen In bijzondere gevallen kan het college van burgemeester en wethouders afwijken van het algemene beleid en de grondprijzen. Tevens kan van het beleid worden afgeweken als het initiatief voor de verkoop van de gemeente uitgaat. § 9.4 Opbrengsten De opbrengsten van de verkochte stukken snippergroen worden toegevoegd aan de algemene reserve. 10. 10. Onrechtmatig gebruik gemeentegrond § 10.1. Inleiding Op diverse locaties in de gemeente Midden-Delfland wordt onrechtmatig gebruik gemaakt van gemeentegrond. Het betreft hier de situatie waarin burgers een klein (of groot) gedeelte van gemeentelijk openbaar groen, grenzend aan hun tuin, in gebruik nemen en het inrichten alsof het een privé-tuin betreft. Bij het realiseren van reconstructies of bij het verkopen van gemeentegrond kan de gemeente er mee geconfronteerd worden dat sommige gemeentegronden door particulieren in gebruik zijn genomen. 10
Teneinde te voorkomen dat de gemeente deze gronden door verjaring kwijtraakt, moet in de eerste plaats aan handhaving van de rechten van de gemeente worden gedacht. Dit betekent dat de desbetreffende gebruikers dienen te worden aangeschreven met de eis hun erf tot de kadastrale grenzen terug te brengen. In geval van constatering dat sprake is van illegaal in gebruik genomen gemeentegrond treden de volgende problemen op: het onderhoud van gemeentelijke groenvoorzieningen wordt bemoeilijkt doordat in het veld vaak niet meer duidelijk is wat wel en wat niet onderhouden moet worden; de stedenbouwkundige eenheid kan in gevaar komen, onder meer doordat een gebied, dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestemd was als openbare ruimte, gaat ogen als een particuliere tuin; het ontbreken van een gestructureerde aanpak leidt tot rechtsongelijkheid: degenen die zo brutaal zijn om zich een stukje openbaar groen toe te eigenen vergroten hun tuin ten koste van de gemeenschap. In het voorgaande is in deze notitie nog geen rekening gehouden met 3 knelpunten met betrekking tot onrechtmatig in gebruikgenomen gronden: het signaleren van onrechtmatig in gebruik genomen groen door handhaving is een tijdrovende bezigheid; de gebruiker beroept zich op verjaring; de gebruiker weigert te kopen (indien toegestaan) en ontruimt het perceel niet. Onderstaande uitwerking is een model hoe om te gaan met onrechtmatig in gebruikgenomen gronden, echter voor de naleving hiervan zijn middelen nodig. Indien hiervoor geen middelen beschikbaar worden gesteld, zal de handhaving niet of slechts incidenteel plaatsvinden. Bij het ter beschikking stellen van middelen voor handhaving van onrechtmatig in gebruikgenomen gronden, kan bijvoorbeeld deze handhaving per wijk aangepakt worden. § 10.2. Ingebruikname openbaar groen De taak van het signaleren van onrechtmatig in gebruik genomen groen wordt grotendeels bij de buitendienst, c.q. bij de afdeling Openbare Werken neergelegd. Tijdens hun werkzaamheden kunnen zij vaak snel zien of grond mogelijk onrechtmatig in gebruik is genomen. Vervolgens wordt uitgezocht welke status de grond heeft, of er sprake is van eigendom en welk gebruik volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Indien blijkt dat de grond gemeentelijk eigendom is, dient een keuze te worden gemaakt over het verder te volgen traject. Met betrekking tot onrechtmatig in gebruikgenomen gronden bestaat een drietal mogelijkheden: 1. Verkoop; 2. Verjaring; 3. Handhaving.
11
§ 10.3 Verkoop Door verkoop wordt de eigendomssituatie in overeenstemming gebracht met de werkelijke situatie. De betrokkene die het perceel grond in gebruik heeft genomen krijgt het aanbod om (indien mogelijk) het perceel van de gemeente te kopen voor de vastgestelde prijs na taxatie. De kosten van de eigendomsoverdracht komen voor rekening van de koper. Of verkoop mogelijk is wordt bepaald aan de hand van de in deze notitie opgestelde toetsingscriteria. § 10.4 Verjaring Voordat tot handhaving wordt overgegaan, moet worden nagegaan hoe lang de onrechtmatige ingebruikname al duurt. Van verjaring is sprake indien kan worden aangetoond dat gedurende een periode van 20 jaar de feitelijke macht over een perceel grond is uitgeoefend. Er is pas sprake van uitoefening van feitelijke macht indien het te beschouwen is als het houden van het perceel voor zichzelf. Daarnaast moet de machtsuitoefening zodanig zijn dat naar verkeersopvattingen de oorspronkelijk bezitter niet meer als zodanig kan worden beschouwd. Het enkel onderhouden van een stuk grond is niet voldoende om naar verkeersopvatting het bezit van een stuk grond te verkrijgen. Het planten van struiken, verwijderen van andere begroeiing, het plaatsen van een tuinhuisje of een erfafscheiding zal wel met zich meebrengen dat het bezit van de grond naar verkeersopvatting door middel van inbezitneming verkregen wordt. Indien deze periode aantoonbaar langer is dan 20 jaar, is het voor de gebruiker mogelijk een beroep te doen op verjaring. Verjaring treedt pas op indien de gebruiker hierop een beroep doet en kan aantonen dat de situatie al (minimaal) 20 jaar voortduurt. Verjaring wordt niet ambtshalve toegepast door de rechter. Het staat de gemeente dan ook vrij om een aanbieding te doen aan de bezitter om het stuk grond te kopen. De termijn van twintig jaar is gebaseerd op de termijn die betrekking heeft op bevrijdende verjaring. Het BW kent twee verschillende vormen van verjaring, te weten: 1. Verkrijgende verjaring (acquisitieve verjaring) ex artikel 3:99 BW; 2. Bevrijdende verjaring (extinctieve verjaring) ex artikel 3:306 BW. Ad 1. Van verkrijgende verjaring is sprake indien een bezitter van een bepaald goed door het verlopen van een bepaalde periode rechthebbende van datzelfde goed wordt. De verjaringstermijn voor grond is gesteld op 10 jaar. Voorwaarde voor verkrijgende verjaring is dat de bezitter van het goed te goeder trouw is en het bezit dient onafgebroken te zijn. Een bezitter is te goeder trouw indien hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mag beschouwen. Voor goede trouw is noodzakelijk dat voldoende zorg is betracht om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Omdat uit de kadastrale gegevens blijkt dat de gemeente rechthebbende van de grond is, zal een beroep op bezit te goeder trouw niet snel slagen (artikel 3:23 BW).
Ad. 2. Van bevrijdende verjaring is sprake indien een rechtsvordering die aan iemand toekomt door middel van tijdsverloop tenietgaat. M.a.w. de rechthebbende kan geen rechtsvordering tot opeising van zijn eigendom meer instellen. De verjaringstermijn voor onroerende zaken is gesteld op 20 jaar. Ook een bezitter niet te goeder trouw wordt na het verstrijken van 20 jaar rechthebbende van het goed. Als voorwaarde wordt gesteld dat men het bezit van het goed heeft. Bezit betekent dat men het goed houdt voor zichzelf. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat bezit wordt verkregen door inbezitneming, door overdracht 12
of door opvolging onder algemene titel (erfopvolging e.d.) (art. 3:112). Voor bezit op grond van inbezitneming is vereist dat men de feitelijke macht over het goed heeft (art. 3:113). Deze feitelijke macht moet zodanig zijn dat het te beschouwen is als het houden van het goed voor zichzelf. Daarnaast moet de machtsuitoefening over het goed zodanig zijn dat naar verkeersopvattingen de oorspronkelijk bezitter niet meer als zodanig kan worden beschouwd. Anders dan bij verkrijgende verjaring is het niet nodig dat het bezit van het goed onafgebroken is. § 10.5 Stuiting van de verjaring De verjaringstermijn van 20 jaar kan worden gestuit door middel van een aanmaning of mededeling ex artikel 3:317 lid 2 BW en door middel van erkenning, ex artikel 3:318 BW. 1. De eisen aan de aanmaning en de mededeling zijn gering. Zij dienen slechts schriftelijk te geschieden, een brief is al voldoende. Wel dient binnen zes maanden na de aanmaning of de mededeling een stuitinghandeling, als bedoelt in artikel 3:316 BW, te volgen. M.a.w. binnen 6 maanden na verzending van de aanmaning/mededeling moet een eis of een andere daad tot rechtsvervolging worden ingesteld. 2. Van erkenning is sprake indien de gebruiker van de grond erkent dat niet hij, maar de gemeente rechthebbende van de grond is. Het is niet noodzakelijk dat de erkenning expliciet gebeurt. Elke handeling of gedraging waaruit dit blijkt stuit de verjaring. Zo stuit ook het aanbod tot koop van de grond de verjaring. Na een stuiting waarbij geen vervolgactie plaatsvindt, gaat een nieuwe verjaringstermijn lopen, deze is gelijk aan de oorspronkelijke, met een maximum van 5 jaar, tenzij deze op een eerder tijdstip verstrijkt (art. 3:319 BW). Het is dus zaak om na de stuiting van de verjaringstermijn een vervolgactie te ondernemen, met andere woorden: handhaven. § 10.6 Geen / niet tijdige stuiting van de termijn De bezitter kan na 20 jaar eigenaar worden indien de verjaringstermijn niet tijdig is gestuit. Het snippergroen wordt verkregen door degene die op het moment van verjaring bezitter is van het goed, ongeacht of hij bezitter te goeder trouw is (art. 3:105). Hierop zal dan wel een beroep moeten worden gedaan en de termijn moet aangetoond kunnen worden. Uit dit artikel blijkt verder dat de verjaringstermijn blijft doorlopen, ook in geval van rechtsopvolging onder bijzondere titel (bijv. koop). De bezitter wordt dus rechthebbende ongeacht de duur van zijn bezit, er zal echter wel een akte van verjaring moeten worden gemaakt en inschrijving bij het Kadaster zal moeten volgen, voordat sprake is van rechtmatig bezit/eigendom. Als de gebruiker kan aantonen dat het gebruik rechtmatig is – door middel van een controleerbare toezegging dan wel een overeenkomst - zal niet handhavend worden opgetreden. § 10.7 Handhaving Indien blijkt dat het onrechtmatig in gebruikgenomen stuk grond niet verkocht mag worden op basis van de toetsingscriteria en het stuk grond is minder dan 20 jaar in gebruik, dan zal de lopende verjaring moeten worden gestuit middels handhaving. Het doel van handhaven is dat het in gebruik genomen perceel weer ter vrije beschikking aan de gemeente wordt gesteld. Het ontruimen van het perceel kan plaatsvinden door de betrokkene zelf (vrijwillig of na een rechterlijke uitspraak) of, als de gemeente over een rechterlijke machtiging beschikt, door de gemeentelijke onderhoudsdienst. 13
In het gunstigste geval ontruimt betrokkene na een verzoek van de gemeente het perceel. Het komt echter veel vaker voor dat er discussie gevoerd moet worden om tot ontruiming te komen. Mensen beroepen zich op al dan niet controleerbare toezeggingen of vinden dat de gemeente al zo lang niet heeft opgetreden dat zij haar rechten heeft verspeeld. Indien een toezegging kan worden aangetoond dient hiermee zeker rekening te worden gehouden. Belangrijk is te weten door welke persoon binnen de gemeente de toezegging is gedaan en of deze controleerbaar is. Is dit het geval, dan kan overgegaan worden tot een bruikleenovereenkomst, deze wordt aangegaan met de eigenaar die een toezegging kan aantonen. Deze overeenkomst zal niet overgaan op een nieuwe eigenaar. De gemeente is als eigenaar gerechtigd om de grond terug te vorderen van degene die deze in gebruik heeft genomen. Omdat het eigendom betreft is het burgerlijk recht van toepassing. Er staan de gemeente slechts beperkt publiekrechtelijke rechtsmogelijkheden ter beschikking die hetzelfde resultaat tot gevolg hebben. Slechts indien de in gebruik genomen grond illegaal is bebouwd of wanneer de grond in strijd met de bestemming wordt gebruikt, dan kan er publiekrechtelijk worden opgetreden. Op grond van de twee-wegenleer prevaleert publiekrechtelijk optreden boven privaatrechtelijk optreden. Er mag in principe niet tegen illegale bouw of illegaal gebruik worden opgetreden middels het privaatrecht wanneer de gemeente hiervoor publiekrechtelijke instrumenten ter beschikking heeft. Indien er na het publiekrechtelijk optreden nog steeds een inbreuk bestaat op het gemeentelijk eigendomsrecht dan zal alsnog ontruiming bij de burgerlijke rechter gevorderd kunnen worden. Het is niet mogelijk om zelf tot ontruiming over te gaan. Op grond van het Burgerlijk Wetboek is rechterlijke tussenkomst noodzakelijk. De gemeente is ook bij het gebruik van privaatrechtelijk optreden gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, een zorgvuldige voorbereiding is daarom essentieel. § 10. 8 Procedure bij onrechtmatige ingebruikname Als een ingebruikname is geconstateerd zal eerst bekeken worden of verkoop mogelijk is. Indien blijkt dat verkoop mogelijk is op basis van de opgestelde toetsingscriteria, wordt een eenzijdige aanbieding gedaan. Als de betrokkene instemt met de verkoop dan krijgt hij/zij een koopovereenkomst ter ondertekening voorgelegd. Nadat deze overeenkomst ondertekend is ontvangen volgt de gebruikelijke eigendomsoverdracht. Is verkoop niet mogelijk (of stemt de bezitter niet in met de verkoop) dan zal de verjaringstermijn ingeschat moeten worden. Is deze inmiddels verstreken, dan wordt geadviseerd om toch een aanbieding aan de bezitter te doen. Is de verjaringstermijn nog niet verstreken, dan dient de verjaringstermijn gestuit te worden en kan handhaving plaatsvinden. § 10.9 Bestuursrechtelijk Hiervoor zal eerst beoordeelt moeten worden of er sprake is van gebruik in strijd met het bestemmingsplan of van illegale bebouwing. Is dat het geval dan dient bestuursrechtelijk te worden gehandhaafd. Dit heeft als voordeel dat een eventuele gerechtelijke procedure minder kostbaar is, omdat hiervoor geen advocaat hoeft te worden ingeschakeld. Is er geen mogelijkheid om bestuursrechtelijk te handhaven dan zal middels de privaatrechtelijke weg moeten worden getracht de onrechtmatige ingebruikname ongedaan te maken. In de meeste gevallen van illegale ingebruikname zal geen sprake zijn van strijd met het bestemmingsplan.
14
§ 10.10 Privaatrechtelijk Allereerst wordt een brief verstuurd waarbij de bezitter de kans krijgt om het perceel in de oude toestand terug te brengen en de bezitter eventueel de mogelijkheid heeft om zijn visie kenbaar te maken. Wordt niet op deze brief gereageerd dan volgt een tweede (aangetekende) brief. In deze brief wordt nogmaals een termijn gegund, met de melding dat na verstrijken van deze termijn een advocaat opdracht krijgt een dagvaarding uit te brengen. Daarna volgt dagvaarding als de grond na de tweede gestelde termijn niet is ontruimd. Bij de burgerlijke rechter zal gevorderd worden de betrokkene te veroordelen tot het verwijderen en verwijderd houden van zijn zaken van de gemeentegrond en het herstel van de grond in oude toestand. Daarnaast zal een veroordeling in de proceskosten worden gevorderd. Om te voorkomen dat het vonnis niet uitgevoerd wordt, kan worden gekozen uit twee mogelijkheden: 1. Vorderen dat de veroordeling om de grond te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom; of 2. Vorderen om de gemeente te machtigen op kosten van de gedagvaarde de gemeentegrond te ontruimen, in het geval de gedagvaarde niet aan het vonnis voldoet. Het vorderen van een machtiging zou ertoe kunnen leiden dat de betrokkene de grond niet ontruimt, maar wacht totdat de gemeente de grond ontruimt, de voorkeur gaat dan ook uit naar optie 1. Bovendien zal de dreiging van een dwangsom een extra impuls geven om aan het vonnis te voldoen. In alle gevallen komen de kosten voor de ontruiming en herstel in de oorspronkelijke toestand voor rekening van degene die het perceel in gebruik heeft genomen. Daarnaast wordt de verantwoordelijkheid voor bodemverontreiniging en overige schade(n) gelegd bij degene die het perceel in gebruik heeft genomen, ongeacht of ontruiming via de rechter dan wel via minnelijk overleg geschiedt. § 10.11 Conclusie Gezien de geschatte grootte van het probleem en de mogelijke consequenties van verjaring, komt het belang van handhaving duidelijk naar voren. Echter de initiële eenmalige capaciteit om tegen de onrechtmatige ingebruikname op te treden ontbreekt. Bij de vaststelling van de beleidsnota Integraal Handhavingsbeleid Praktisch Gemaakt, en de daarbij behorende capaciteitsberekening heeft de voorliggende problematiek geen specifieke aandacht gekregen. In het hiervoor genoemde handhavingsbeleid, door de raad vastgesteld op 27 juni 2006, is een prioriteitenstelling opgenomen. Deze prioriteitenstelling is als volgt vastgesteld: Risicoaspect Veiligheid Kwaliteit van de leefomgeving Volksgezondheid Financiële gevolgen Leefbaarheid en hinder Natuur
Weging 24% 24% 15% 7% 16% 14%
Gelet op deze prioriteitenstelling is het ongedaan maken van onrechtmatig in gebruik nemen van gemeentegrond vanuit ons handhavingsbeleid niet als prioriteit aangemerkt. 15
Het raakt de veiligheid niet. De kwaliteit van de leefomgeving kan slechts in het geding zijn als dit ook als zodanig wordt ervaren door onze inwoners. Hierover zijn bij ons geen signalen bekend die daarop duiden. Ook is er geen sprake van een zodanige ongeoorloofde in bezit name dat de kwaliteit van de leefomgeving aangetast wordt. Dergelijke situaties zullen beperkt aanwezig zijn. Van een aantasting van de leefbaarheid en hinder is door ongeoorloofde ingebruikname eveneens geen sprake. Ook de volksgezondheid is hierbij niet in het geding. Een overwegend financieel verlies of risico is hier niet aan de orde. De natuurlijke waarden, die overigens vooral betrekking hebben op de natuurlijke waarden van ons buitengebied, worden gelet op de beperkte omvang van dit soort situaties niet aangetast. Met in achtneming van het door de raad vastgestelde handhavingsbeleid wordt per situatie een afweging gemaakt of er een specifiek (handhavings)belang in het geding is om in dit soort situaties middelen in te zetten om illegaal gebruik te beëindigen.
11. Communicatie Omdat tot op heden door de gemeente geen snippergroen te koop werd aangeboden, en deze beleidsnotitie daar, weliswaar in beperkte mate, verandering in brengt, is het gewenst de inwoners van Midden-Delfland hierover te informeren. De mate waarin de informatie verstrekt wordt moet afgestemd zijn op de impact die de wijziging van beleid heeft. Zoals in deze notitie al is vastgesteld, is er geen sprake van een grote hoeveelheid snippergroen die verkocht kan worden. Om geen valse verwachtingen bij de inwoners te wekken, is het raadzaam deze beleidswijziging zorgvuldig bekend te maken. Daarbij dient goed aandacht te worden besteed aan de voorwaarden waaronder snippergroen verkocht kan worden. Daartoe kan deze beleidsnotitie voor een ieder ter visie worden gelegd. De volgende communicatiemiddelen zijn hiervoor geschikt: - Lokale krant, De Schakel Midden-Delfland - Gemeentelijke website. 12, Aanhaaltitel Aanhaaltitel Deze beleidsnota kan worden aangehaald als ‘Beleidsnota snippergroen Gemeente Midden-Delfland 2010’.
16
