15 december Achtergrondinformatie behorende bij de Woonvisie , gemeente Boxtel

Achtergrondinformatie behorende bij de ‘Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel’

15 december 2009

Inhoudsopgave 1. 2.

3.

4.

Inleiding .......................................................................................................................................3 Evaluatie Beleidsplan wonen 2004 – 2008 ......................................................................................4 2.1 Ontwikkeling woningvoorraad 2004 – 2008.........................................................................4 2.2 Uitvoering en resultaten actiepunten “Beleidsplan Wonen 2004-2008”..................................4 2.3 De inwoners .....................................................................................................................5 2.4 De huishoudens ................................................................................................................8 2.5 De woonbehoefte............................................................................................................10 2.6. De woningvoorraad .........................................................................................................10 2.7 De woningbouwopgave ...................................................................................................14 Bouwstenen................................................................................................................................17 3.1. Relevant rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid ...........................................................17 3.1.1 Rijksbeleid ......................................................................................................................17 3.1.2 Provinciaal beleid ............................................................................................................17 3.1.3 Gemeentelijk beleid.........................................................................................................19 Beleidsregels en actiepunten........................................................................................................24 4.1 Nieuwbouwprogramma....................................................................................................24 4.2 Betaalbaarheid bestaande woningvoorraad. ......................................................................25 4.3 Huisvesting specifieke doelgroepen. .................................................................................26 4.4. Betaalbare woningvoorraad. ............................................................................................29 4.5 Wonen en zorg ...............................................................................................................30 4.6. Woonruimteverdeling ......................................................................................................32 4.7. Bevordering doorstroming ...............................................................................................33 4.8. Locatiekeuze...................................................................................................................33 4.9. Duurzaamheid ................................................................................................................34 4.10. Levensloopbestendig en Woonkeur® ...............................................................................34 4.11. Leefbaarheid...................................................................................................................35 4.12. Veiligheid........................................................................................................................36 4.13 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap .........................................................................36 4.14. Koopgarant.....................................................................................................................37 4.15. Kopersvereniging ............................................................................................................37 4.16. Samenwerking, overleg en monitoring..............................................................................37 Bijlagen ......................................................................................................................................43

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 2 van de 50

1.

Inleiding

Voor u ligt de bijlage ‘Achtergrondinformatie’ behorend bij de Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel. Deze bijlage geeft aanvullende verduidelijkende informatie, over datgene wat staat genoteerd in de Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel. Deze bijlage heeft eenzelfde hoofdstukindeling als de Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel. Hiermee is het eenvoudiger, aan de hand van de Woonvisie, één en ander terug te zoeken.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 3 van de 50

2.

Evaluatie Beleidsplan wonen 2004 – 2008

2.1

Ontwikkeling woningvoorraad 2004 – 2008

Het beleidsplan Wonen 2004-2008 is vastgesteld op 23 september 2004. In dit beleidsplan werd uitgegaan van een groei van de woningvoorraad met 641 woningen. Zoals uit onderstaande tabel blijkt is dit aantal niet gehaald. Het aantal woningen is in de periode 2004-2008 toegenomen met 544 woningen. Aanleiding voor dit lagere aantal is met name gelegen in de forse sloop van woningen aan de Baanderherenweg. In totaal werden er 776 gebouwd en 232 gesloopt. Er is dus een kleinere toename van het aantal woningen gerealiseerd dan gepland. Door het opleveren van Princenlant zal dit gecompenseerd worden. Tabel 1 Ontwikkeling woningvoorraad 01-01-2004 tot en met 31-12-2008 2004

2005

2006

2007

20081

Totaal

1 januari

11.678

11.732

11.940

12.163

12.278

12.278

Toevoegingen

119

251

232

86

88

776

Onttrekkingen

65

43

9

31

84

232

31 december

11.732

11.940

12.163

12.207

12.282

12.282

Totaal toegevoegd

54

208

223

55

4

544

Bron: CBS

2.2

Uitvoering en resultaten actiepunten “Beleidsplan Wonen 2004-2008”

In het Beleidsplan Wonen 2004-2008 zijn 37 actiepunten opgenomen, waarvan kan worden geconcludeerd, dat deze in grote lijnen zijn uitgevoerd. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de actiepunten met daarbij aangegeven hoe en in welke mate deze zijn uitgevoerd. Uit de actiepunten blijkt dat de gemeente de afgelopen jaren stevig aan de weg getimmerd heeft met het volkshuisvestingsbeleid. Zo is er door de raad op 29 mei 2006 een volkshuisvestingsfonds met de bijbehorende beleidsregels opgericht. Dat geld is inmiddels toegezegd aan een aantal projecten van de beide woningcorporaties. Met behulp van de in het beleid gehanteerde differentiatie wordt er naar gestreefd om voldoende goedkope/betaalbare huur- en koopwoningen te bouwen. Per project dient in principe de differentiatie nageleefd te worden. De volgende woningdifferentiatie werd de afgelopen jaren gehanteerd: a. Goedkope/betaalbare huurwoningen 35% b. Middeldure/dure huurwoningen 10% c. Goedkope/betaalbare koopwoningen 15% d. Middeldure koopwoningen 20% e. Middeldure/dure koopwoningen 20% Indien in een project meer duurdere dan goedkopere woningen gebouwd werden dan kon er een bijdrage aan het volkshuisvestingsfonds van de ontwikkelaar gevraagd worden. Met behulp van deze bijdrage kon dan elders een project met meer goedkope dan duurdere woningen gesteund worden. Op deze manier werden projectontwikkelaars gestimuleerd gedifferentieerd te bouwen. Het gevolg van deze maatregel is dat er geen scheefgroei in dure of juist goedkope woningbouw in Boxtel is ontstaan. In Liempde is de eerste kopersvereniging (Heideweg) gestart, welke in 2009 ook daadwerkelijk met de bouw van starterwoningen zal starten. Op 26 januari 2006 is een startersregeling in het leven geroepen. Deze regeling is op 24 mei 2007 geactualiseerd, nadat het ministerie van VROM had aangegeven middels een eigen, aanvullende regeling burgers te willen steunen bij het aankopen van hun eerste woning. Door een beroep te doen op de gecombineerde gemeentelijke/VROM startersregeling kunnen starters op de Boxtelse woningmarkt bovenop hun bancaire hypotheek een aanvullende hypotheek tegen een gunstiger percentage afsluiten. De financiële 1

Het CBS kent een telling aan het eind van elk kalenderjaar d.d. 31 december. Daarnaast kent het CBS een telling aan het begin van elk kalenderjaar d.d. 1 januari. Tussen deze tellingen kan een verschil zitten vanwege het doorvoeren van correcties. Dit is op 1 januari 2008 gebeurd. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 4 van de 50

ruimte die hierdoor ontstaat maakt het voor starters makkelijker een geschikte woning te verkrijgen. In 2008 is beperkt gebruik gemaakt van de regeling. De indruk bestaat dat de startersregeling in het begin onvoldoende onder de aandacht gebracht is, want het aantal informatieverzoeken nam eind 2008 fors toe. In het kader van duurzaam bouwen heeft de raad op 7 oktober 2008 de “Nota Duurzame Ontwikkeling Boxtel 2009-2015, 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid” vastgesteld. In deze nota worden niet alleen maatregelen voorgesteld die de gemeente Boxtel als eigenaar van gebouwen en gronden en straatmeubilair kan nemen (thema “Duurzame Organisatie”). Er worden ook maatregelen voorgesteld die particulieren, dus burgers en bedrijven kunnen nemen bij bijvoorbeeld bestaande bouw of moeten nemen bij bijvoorbeeld nieuwbouw. Van belang is dat de nota niet alleen ziet op bouwen (thema’s “Ruimte en Ontwikkeling” en “Wonen en Ondernemen”), maar ook op onderwerpen die samenhangen met de thema’s “Cultuur en Maatschappij” en “Landgebruik, Toerisme, Recreatie en Natuurbeheer”. Daarnaast is gewerkt aan het mogelijk maken van voorzieningen om ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen of in ieder geval buiten de verzorgingstehuizen te laten verblijven. Zo is op 2 juni 2008 door de raad de “nota afhankelijk wonen” vastgesteld. In deze nota wordt aangegeven dat mantelzorg onder bepaalde voorwaarden is toegestaan, zodat senioren of hulpbehoevenden bij hun familie op het perceel kunnen gaan of blijven wonen. Een andere regeling die benut wordt is het levensloopbestendig maken van woningen door met projectontwikkelaars af te spreken dat conform de regels van Woonkeur® gebouwd wordt. In Woonkeur® wordt niet alleen eisen gesteld aan de woning, maar ook aan het woongebouw en de woonomgeving. Deze eisen staan verwoord in een basispakket en drie pluspakketten met de thema’s “gebruikskwaliteit”, “veiligheid” en “toekomstwaarde”. De vertaling van Woonkeur® zal worden opgenomen in de voorschriften van elk nieuw op te stellen bestemmingsplan. Het politiekeurmerk “Veilig Wonen” is in het basispakket en het pluspakket “veiligheid” van Woonkeur® opgenomen. Door het vastleggen van deze regelingen is de taak van de gemeente echter nog niet afgerond. Vele van deze regelingen dienen regelmatig geëvalueerd en geactualiseerd te worden als gevolg van gewijzigde inzichten of wet- en regelgeving. Verder dienen in sommige gevallen nog de kinderziektes in de ten uitvoerlegging van de regels verholpen te worden. Naar aanleiding van het vorenstaande kan geconstateerd worden dat de afgelopen vier jaar de woonvisie goed aansloot bij de woonwensen van de Boxtelse inwoners. Er zijn geen grote afwijkingen in beleid en werkelijkheid geconstateerd. 2.3

De inwoners

De bevolking is in 2007 met 0,8% gegroeid. De bevolkingsgroei in 2008 bedroeg slechts 0,12%. Hiermee komt het aantal inwoners in de gemeente Boxtel op 1 januari 2009 op 30.278 inwoners. Tabel 2 Inwonertal 2000, 2005, per 01-01-2008 en per 01-01-2009 Aantal inwoners per

Bevolkingsgroei

Jaar

2000

2005

1-1-08

1-1-09

2007-2008

2008-2009

Aantal

29.250

29.520

30.241

30.278

0,8

0,12

Bron: “sociaal-economische kerncijfers 2009, provincie Noord-Brabant”

De samenstelling van de bevolking is weergegeven in de onderstaande tabel. Tabel 3 Bevolkingssamenstelling per 1-1-2008 in % Bevolking Bevolking Bevolking 0-19 jaar 20-54 jaar 55-64 jaar Boxtel: 30.241 24,7 % 46,6 % 14,3 % inwoners

Bevolking 65 en ouder

Groene druk

Grijze druk

14,3 %

40,6%

23,5%

Bron: sociaal-economische kerncijfers 2009, provincie Noord-Brabant.

Uit de bovenstaande tabel kunnen twee aandachtspunten afgeleid worden. Dit zijn de vergroening en/of vergrijzing van Boxtel. De groene druk is de verhouding tussen het aantal personen tot 20 jaar en het aantal personen van 20 tot en met 64 jaar. In Boxtel ligt de groene druk op 40,6% en is hiermee iets hoger dan het provinciale gemiddelde van 38,8%. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 5 van de 50

Een hoge groene druk kan in de toekomst leiden tot een grotere vraag naar starterswoningen. Niet alleen omdat er verhoudingsgewijs meer jongeren zijn ten opzichte van de beroepsbevolking, maar ook omdat deze jongeren tot op latere leeftijd alleenstaand blijven en ook alleen blijven wonen. Dit heeft tot gevolg dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens komen die op zoek gaan naar een starterswoning. De grijze druk is de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar en ouder en het aantal personen van 20 tot en met 64 jaar. Op het gebied van de grijze druk ontloopt Boxtel het provinciaal gemiddelde nauwelijks: 23,5% voor Boxtel tegenover 24,3% voor de provincie. De vergrijzing is van invloed op de vraag naar woningen. Zo zijn er verhoudingsgewijs niet alleen steeds meer senioren, ze worden ook ouder. Bovendien zijn ze langer in staat zelfstandig te wonen, wat weer van invloed is op de gewenste kwaliteit van de woning en het ontwerp van deze woningen. Door woningen aanpasbaar en levensloopbestendig te bouwen wordt voldaan aan de woonwens van de senioren. Levensloopbestendige woningen zijn woningen die zonder traplopen van buitenaf te betreden zijn en waarbij de zgn. 'primaire ruimtes' -i.c. woonkamer, keuken, hoofdslaapkamer en sanitair- gelijkvloers en op entreeniveau gesitueerd zijn. De bedoelde primaire ruimten moeten verder voldoen aan de vereiste ergonomisch bepaalde- ruimtelijke en (installatie)technische voorwaarden. Levensloopbestendige woningbouw biedt meer "neutraliteit" in het ontwerp en is hierdoor geschikt voor een bredere groep van bewoners en maakt zelfstandig wonen langer mogelijk. Tabel 4 Bevolking per gemeente/woonplaats naar leeftijd per 1-1-2008

<18 Boxtel Lennisheuvel Liempde

18-29

30-54

55-64

65-74

>74

Totaal

5.240

3.594

8.622

3.495

2.006

1.601

24.558

213

82

345

93

63

38

834

1.248

458

1.783

745

367

250

4.851

6.701

4.134

10.750

4.333

2.436

1.889

30.243

Dit zijn de kernen inclusief het bijbehorende buitengebied.

Bron: www.woningmarktmonitor.nl

Uit tabel 4 blijkt dat de gemeente Boxtel voor een derde bestaat uit inwoners in de categorie 30-54 jaar. De inwoners in deze categorie wonen vooral in Boxtel-Centrum (2.476), Boxtel-Oost (3.405) en Liempde (1.523). In de leeftijdscategorieën 18-29 jaar en 55-64 jaar woont het merendeel eveneens in Boxtel-Oost (respectievelijk 1.423 en 1.622). Dit is goed verklaarbaar nu Boxtel-Oost met 9.513 inwoners de grootste wijk van de gemeente Boxtel is. Boxtel-Centrum (7.508 inwoners) en Liempde (4.131 inwoners, inclusief buitengebied) volgen op plaats 2 en 3 als grootste wijken in de gemeente Boxtel. Tabel 5 Bevolkingssamenstelling op netto huishoudinkomen per 1-1-2007 Aantal gezinnen Netto huishoudensinkomen

huurwoning

koopwoning

totaal

Tot € 1.250

1.900

1.000

2.900

24,8%

€ 1.250 – 1.850

1.300

1.900

3.200

27,4%

€ 1.850 – 2.500

400

1.600

2.000

17,1%

€ 2.500 – 3.000

200

1.300

1.500

12,8%

Vanaf € 3.000

200

1.900

2.100

17,9%

totaal

4.000

7.700

11.700

100%

Bron: Woonwensenonderzoek 2007, Regio Waalboss c.a.

In 2007 was het modaal bruto jaarinkomen € 30.000,-- (bron: www.CPB.nl) . Dit houdt in dat het bruto maandinkomen inclusief vakantiegeld € 2.500,-- bedroeg. Het bruto maandinkomen exclusief vakantiegeld lag op € 2.315, --. De netto-bedragen zijn dan respectievelijk € 1.576,85 en € 1.460,05. Aan de hand van deze cijfers en bovenstaande tabel blijkt dat 24,8% van de Boxtelse huishoudens per 1 januari 2007 een inkomen onder modaal had. Op diezelfde datum had ongeveer 27,4% van de huishoudens een modaal inkomen. De overige 47,9% van de huishoudens in Boxtel had een bovenmodaal inkomen. In de bijlage 2 wordt de bevolkingssamenstelling in tabellen verder uitgewerkt. Deze gegevens zijn eveneens terug te vinden op http://www.woningmarktmonitor.nl. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 6 van de 50

Prognose bevolkingsomvang De verwachting is dat de bevolkingsgroei van de laatste jaren tot en met 2020 doorzet. De bevolkingsomvang zal dan rond de 30.825 inwoners liggen. Hierna zal de bevolking weer dalen tot net onder de 30.000 in 2040. Verwacht wordt dat de daling begint in de periode 2025 tot en met 2035. Tabel 6 Inwonertal 2000, 2005 en per 01-01-08 Aantal inwoners per

Prognose bevolkingsomvang

Jaar

1-1-08

2010

2015

2020

2030

2040

Aantal

30.241

30.296

30.627 / 30.765

30.726 / 30.925

30.760

29.855

Bron: “sociaal-economische kerncijfers 2009, provincie Noord-Brabant” en “de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2008, provincie Noord-Brabant”

De bevolkingsgroei wordt veroorzaakt door twee factoren. Dit zijn de natuurlijke bevolkingsgroei door geboorte en sterfte en de migratoire groei. Dit is het saldo van mensen die zich in Boxtel vestigen vanuit een andere gemeente en de mensen die Boxtel verlaten om elders te gaan wonen. Over de periode 2003-2008 was de bevolkingsgroei 2,5%. De natuurlijke bevolkingsgroei zorgde voor 1,5% van de groei en door migratie nam de bevolking met 1% toe. Uit figuur 1 blijkt dat vooral vanuit de buurgemeenten in de regio Waalboss nieuwe bewoners naar Boxtel verhuizen. Vanuit Boxtel vertrekken de meeste burgers naar gemeenten buiten de regio Waalboss. De verwachting is dat de migratiestromen in meer of mindere mate zullen blijven bestaan. In ieder geval tot 2025. Daarna zal Brabant breed de bevolking gaan krimpen, dus ook in Boxtel. Figuur 1 Migratiesaldi 2003-2007 binnen (alleen belangrijkste) en buiten regio Waalboss

Lith

Oss

Maasdonk ‘s-Hertogenbosch

Heusden Waalwijk

Sint- Michielsgestel Loon opZand

Vught Haaren

Schijndel

Boxtel

Bron: Woningmarktmonitor 2006-2008, Regio Waalboss c.a

Verder is gebleken dat vanuit ’s-Hertogenbosch, Vught en Haaren vooral doorstromers naar Boxtel komen. Hierdoor was het saldo doorstromers dat naar Boxtel kwam groter dan het aantal doorstromers dat uit Boxtel vertrok. Starters vinden vanuit Sint-Michielsgestel en Haaren hun weg naar Boxtel, terwijl Boxtel op zijn beurt weer starters kwijt raakt aan ’s-Hertogenbosch. Per saldo is het aantal woningzoekende starters in Boxtel groter dan het aantal starters dat zich vanuit Boxtel elders vestigt. Verder vertrekken er uit de hele regio Waalboss huishoudens naar buiten de regio. Ook uit Boxtel vertrekken meer huishoudens naar buiten de regio dan er voor terugkomen. Voor kaarten over deze migratiestromen wordt verwezen naar bijlage 3.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 7 van de 50

2.4

De huishoudens

Op 1 januari 2008 waren de inwoners van Boxtel verenigd in 11.894 huishoudens. De huishoudens zijn onder te verdelen in 5 categorieën. Deze categorieën zijn • alleenstaanden (3.101 huishoudens, 27% van het totale aantal huishoudens); • tweepersoonshuishoudens (3.978 huishoudens, 33% van het totale aantal huishoudens); • gezin met kinderen (3.962 huishoudens, 33% van het totale aantal huishoudens); • eenoudergezin ( 605 huishoudens, 5% van het totale aantal huishoudens); • meerpersoonshuishoudens ( 248 huishoudens, 2% van het totale aantal huishoudens). In de groep alleenstaanden bestaat 32 % uit huishoudens tussen de 30 en 54 jaar. Van deze groep woont 52% in goedkope huurwoningen. Bij de tweepersoonshuishoudens zijn 1.387 huishoudens in de leeftijd tussen 55 en 64 jaar. De grootste groep van deze huishoudens woont in dure koopwoningen. Tussen de 30 en 54 jaar is het grootste aantal gezinnen met kinderen te vinden. Zij vertegenwoordigen 3.249 van de 3.962 huishoudens. Zij wonen voor het grootste deel in de middeldure (35%) en dure (38%) koopwoningen. De eenoudergezinnen komen eveneens het meest voor in de leeftijdscategorie 30-54 jaar. Van de eenoudergezinnen woont 39% in een middeldure huurwoning en 19% in een middeldure koopwoning. Bij de meerpersoonshuishoudens woont 28% in een dure koopwoning en 18% huurt een middeldure huurwoning. Nog eens 10% huurt een woning. Dit kan zowel een goedkope als een dure huurwoning zijn. Uit de volgende tabel blijkt voorts dat in de huursector 19% van alle huishoudens in een middeldure woning wonen. Bij de koopwoningen blijkt dat 26% van de huishoudens in een middeldure woning woont en 27% bezit een dure woning.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 8 van de 50

Tabel 7 Huishoudens naar leeftijd/samenstelling en prijsklasse per 1-1-2008 huurwoningen

>€ 385.000

onbekend

3

2

3

71

23

56

3

52

39

23

65

27

42

44

30

57

5

29

39

58

36

90

1

17

11

90

76

24

7

7

1

31

12

146

172

159

70

135

2

3

35

1

129

170

242

144

378

1

20

6

22

4

42

63

130

97

252

1

104

20

7

7

1

20

28

59

30

105

4

42

6

2

1

30

25

22

4

5

1

42

347

53

77

11

346

534

608

357

871

3

7

53

22

12

3

51

64

68

49

152

1

2

16

2

1

9

3

10

2

21

> 74 jr

2

3

1

1

2

5

2

7

< 30 jr

11

7

2

34

177

24

3

13

5

2

9

> 74 jr

1

9

1

1

< 30 jr

3

5

1

3

4

21

4

1

12

2

3

<€ 170.000

19

30

43

12

8

4

58

29

133

95

133

11

20

4

31

110

171

18

1

14

5

> 74 jr

182

227

34

12

20

Tweepersoonshuishouden

< 30 jr

69

51

52

113

17

38

215

31

36

234

> 74 jr

41

< 30 jr Gezin met kinderen

Eénoudergezin

Meerpersoonshuishouden

30-54 jr 55-64 jr 65-74 jr

30-54 jr 55-64 jr 65-74 jr

30-54 jr 55-64 jr 65-74 jr

30-54 jr 55-64 jr 65-74 jr

30-54 jr 55-64 jr 65-74 jr

<€ 343

€ 343491

229

53

286

230

81

>€ 621

1

42

54

33

13

41

3

2

4

13

8

6

15

2

5

3

3

3

3

7

4

1

2

3

12

11

13

1

2

1

11

6

1

2

1

1.242

2.252

10%

19%

275

30 305

2,6%

381

3,2%

131

1.207

988

519 733 353 909 1.387 907 422 142 3.249 482 66 23

452 72

7 2

26

11

34

5

1

3

21

1

8

3

20

1

3

2

4

19

1

3

3

5

1.475

1.623

911

2.347

1

402

21

4

1

Totaal

459

1

29

4

> 74 jr Subtotaal Totaal In % van totaal aantal huishoude ns

€ 491 -621

€ 225€ 265€ 330€ 170225.000 265.000 330.000 385.000

Onbekend

< 30 jr Alleenstaande

koopwoningen

1.338

3.098

3.258

11%

26%

27%

33 95 66 37 17

20

11.894

0,2%

100%

Bron: Woningmarktmonitor 2006-2008, Regio Waalboss c.a

Voor meer tabellen die de verdeling van de huishoudens inzichtelijk maken wordt verwezen naar de bijlage 4.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 9 van de 50

2.5

De woonbehoefte

Woonbehoeften staan onder invloed van demografische, sociaal-economische en sociaal-culturele ontwikkelingen. Met behulp van het woonwensenonderzoek probeert de gemeente inzicht te krijgen in de woonbehoeften van haar bewoners. Het meest recente Woonwensenonderzoek dateert uit 2007. De belangrijkste conclusies zijn als volgt: Door de onafgebroken stijging van de huizenprijzen is slechts 2% van de koopwoningen onder de € 200.000,--. Starters en huurders tot iets boven modaal kunnen hierdoor lastig aan een koophuis komen. Hier bovenop komt dat steeds meer starters een koopwoning willen: 45% in 2007 tegenover 20% in 2003. Niet alle starters zullen kunnen kopen, een deel zal in een huurwoning terechtkomen. Senioren willen nog steeds een kleine huurwoning met maximaal drie kamers. Ook valt op te merken dat het huidige aanbod niet overeenkomt met de vraag. Het woningtekort spitst zich vooral toe op kleine woningen voor zowel starters als doorstromers tot 55 jaar. Starters kunnen zich woningen tot € 200.000,-- veroorloven en doorstromers in de prijsklasse erboven. De vraag naar (middel)dure huurwoningen is enigszins teruggelopen. De keuze van de woningzoekenden is sterk afhankelijk van de conjunctuur. Die is in 2007 beter dan in 2003 waardoor men eerder voor een koopdan een huurwoning kiest. De financiële risico’s die het kopen van een huis met zich meebrengen zijn kleiner als de economie zich positief ontwikkelt. Deze tendens zal de komende jaren waarschijnlijk stagneren gelet op de huidige economische crisis. De behoefte aan woningen zal echter niet veranderen, mensen zullen hooguit langer in hun huidige woning blijven zitten alvorens te verhuizen. Om de doorstroming van de woningvoorraad te bevorderen, is het van belang om niet alleen goedkope of betaalbare woningen te bouwen voor de starters en senioren. Door ook in het middeldure en dure segment woningen te bouwen worden de verhuisketens langer, oftewel de doorstroming groter. Bij de bouw van middeldure koopwoningen (€ 200.000,-- tot € 300.000,--) zijn de verhuisketens het langst. Deze woningen leveren ongeveer 2,5 verhuisbewegingen op (beleidsplan wonen 2004 – 2008). Het is van groot belang om in de toekomstige woningbouw niet alleen te bouwen voor de doelgroepen, maar zeker ook rekening te houden met de te verwachten doorstroming. Soms levert doorstroming een hogere bijdrage aan het doel dan het direct bouwen voor de doelgroep. Daarnaast is het van belang om steeds te blijven kijken naar wat mensen willen en hiervoor ook te bouwen, we hebben namelijk gezien dat dit regelmatig verandert. Door een toename van het huuraanbod (in 2004-2006) vanwege nieuwe opleveringen is de doorstroming verdubbeld. De doorstroming werd verder versterkt door een toename van het aantal vertrekkers en woningverlaters. In 2005 nam de doorstroming tevens toe door de oplevering van nieuwe koopwoningen. Door een groter aanbod in Boxtel neemt het aantal regionale verhuizingen toe. Dit geldt ook voor de aandeel huishoudens dat naar een koopwoning verhuist. Boxtel is populair bij regionale doorstromers vanwege de meer geschikte woningvoorraad die bestaat uit een bovengemiddeld aanbod van ruime eengezinswoningen. Boxtel is tevens populair bij starters vanuit de regio. Ze waren vooral uit op kleine huurflatjes in het goedkoopste segment. Ondanks het vestigingsoverschot van regionale starters en doorstromers en het toegenomen aantal vestigers van buiten de regio, is van het totale woningaanbod in Boxtel de afgelopen jaren 77% ten goede gekomen aan de eigen inwoners, de huurwoningen zelfs 84%. Dat zijn de hoogste percentages die in de regio Waalboss c.a. worden aangetroffen. Bovendien is er geen andere gemeente waar naar verhouding zo weinig huishoudens de gemeente hebben verlaten. Dit wijst op een goede afstemming tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. 2.6.

De woningvoorraad

Tabel 8 Woningvoorraad met prognose 2010-2040 Feitelijke woningvoorraad per

Prognose woningvoorraad

Jaar

2000

2005

1-1-08

2015

2020

2030

2040

Aantal

11.370

11.730

12.300

13.065

13.505

13.970

13.740

Bron: “de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2008, provincie Noord-Brabant”

Op 1 januari 2008 omvat de Boxtelse woningvoorraad 12.300 woningen (woningmarktmonitor 2006-2008 van de regio Waalboss) op een bevolking van 30.241. Gelet op het aantal woningen in Boxtel wonen er dus gemiddeld 2,5 bewoners in één woning. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 10 van de 50

De woningvoorraad bestaat uit 65 % koop- en 35 % huurwoningen. Hiermee heeft Boxtel een verdeling die bijna gelijk is aan het regionale gemiddelde in de regio Waalboss (regio Waalwijk, ’s-Hertogenbosch en Oss). In de regio is de woningvoorraad verdeeld in 64% koopwoningen en 36% huurwoningen. De koopwoningen bestaan voor het overgrote deel uit eengezinswoningen, namelijk 60 % van de 65 %. Met de ontwikkeling van onder andere Princenlant is te verwachten dat het aandeel meergezinskoopwoningen door de bouw van appartementen zal toenemen. In tabel 9 zijn de koopwoningen naar prijs verdeeld in aantallen en percentages van de totale woningvoorraad. Tabel 9 De verdeling van koopwoningvoorraad naar prijsklasse per 1-1-08 Categorie koopwoning Goedkoop (tot € 225.000,--) Middelduur (€ 225.000,-- tot € 330.000,--) Duur (vanaf € 330.000,--) Onbekend Totaal

Aantal woningen

Percentage v.d. totale voorraad

1.395

11,3 %

3.157

25,7 %

3.343

27,2 %

39

0,3%

7.934

64,5 %

Bron: Woningmarktmonitor 2006-2008, Regio Waalboss c.a.

Aan de Boxtelse voorraad van koopwoningen valt op dat maar 18% van de totale voorraad tot een prijs tot € 225.000,-- behoort. Daar komt bij dat slechts 1,3% van het totaal onder de € 170.000,-- blijft. De schaarste in de goedkoopste woningklassen zijn van invloed op de mogelijkheden van onder andere starters.

Verhuur van woningen Bij huurwoningen is de verhouding tussen eengezins- en meergezinswoningen ten opzichte van de totale woningvoorraad nagenoeg gelijk: 16 % eengezins- tegen 19 % meergezinswoningen. Het regionaal gemiddelde ligt op 21% eengezinswoningen en 15% meergezinswoningen. De woningvoorraad van Woonstichting St. Joseph bestaat op 31 december 2007 uit 3.853 woningen, waarvan 7 woonwagens en 14 standplaatsen. Deze woningen staan in Boxtel, Lennisheuvel, Liempde en Gemonde. De woningvoorraad van Goed Wonen Liempde op 31 december 2007 bestaat uit 227 woningen. Naast St. Joseph en Goed Wonen Liempde zijn er ook nog 369 huurwoningen die via particulieren verhuurd worden. Hiervan zijn de huurprijzen niet bekend. De voorraad van zelfstandige woningen is uiteengezet in tabel 10. Tabel 10 Woningvoorraad huurwoningen t.o.v. totale woningvoorraad per 01-01-08 Percentage v.d. totale Categorie huurwoning Aantal woningen voorraad Goedkoop 1.314 10,7 % (tot € 343,49) Middelduur 2.277 18,5 % (€ 343,49 tot € 491,64) Dure huur 313 2,5 % (vanaf € 491,64) Onbekend (corporatie)

5

0,04 %

Woonwagens

7

0,06 %

Standplaatsen

14

0,11 %

Particuliere huur (huur onbekend) Totale voorraad

421

3,4 %

4.342

35,3 %

Bron: Woningmarktmonitor 2006-2008, Regio Waalboss c.a.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 11 van de 50

Woningzoekenden In 2006 zijn er 718 nieuwe woningzoekenden ingeschreven. Hiervan is 71% (510) starter en 29% (208) doorstromer. In 2007 is het aantal woningzoekenden gestegen met 3,2 % naar 3.437. Het aantal woningzoekenden die binnen de regio ’s-Hertogenbosch2 een zelfstandige woning achterlaten bij verhuizing bedraagt 1.647. Het aantal starters bedraagt 1.790. Per 31 december 2007 bedraagt het aantal woningzoekenden voor een studentenkamer (met uitzondering van de studenten van de Technische Universiteit Eindhoven) een aantal van slechts 32. Met 413 huuropzeggingen bij de woonstichtingen in Boxtel in 2007 komt de mutatiegraad op 10,8%. Dat is een daling ten opzichte van voorgaande jaren (2006: 12,4% en 2005: 14,4%). De hoge mutatiegraad uit voorgaande jaren is enigszins vertekend door de mutatiegraad van 49,5% in de vijf portiekflats aan de Baanderherenweg (Boxtel-Noord), waar de woningen nog slechts tijdelijk worden verhuurd op grond van de Leegstandswet. Wanneer dit complex buiten beschouwing blijft is de mutatiegraad in 2006 slechts 11%. Het hoge aantal verhuringen van meer dan 600 woningen in 2005 lijkt hiermee een uitschieter te zijn geweest. Tabel 11 Verdeling huurwoningen woonstichtingen gemeente Boxtel over kernen Kern Aantal huurwoningen Procentuele verdeling Boxtel 3.794 93,0 % Liempde 226 5,5 % Lennisheuvel 22 0.5 % Gemonde Totaal

38

1,0 %

4.080

100 %

Ontwikkelingen in de voorraad In 2007 is de voorraad licht toegenomen: van 3.781 woningen in 2006 naar 3.853 woningen (waaronder 14 standplaatsen voor woonwagens) op 31 december 2007. De oplevering van Simeonshof in januari 2007 is grotendeels verantwoordelijk voor de lichte stijging.

Ondernemingsplan 2006 – 2010 Woonstichting St. Joseph is zich bewust van demografische ontwikkelingen als ontgroening, vergrijzing en gezinsverdunning en hiermee samenhangende kwantitatieve én kwalitatieve woningbehoefte. Zo is er ingezet op meer betaalbare woningen en labeling van woningen speciaal voor starters. De aandachtsgroep die gezien de vergrijzing de komende jaren blijft groeien, is die van de seniorenhuishoudens. Zij hebben behoefte aan beschermd en verzorgd wonen, levensloopbestendige en nultredenwoningen, kortom specifieke woonkwaliteiten. Bovendien kan Woonstichting St. Joseph een bijdrage leveren aan de totstandkoming van arrangementen met betrekking tot wonen, welzijn, zorg en dienstverlening, waardoor senioren langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Hetzelfde geldt voor Stichting Goed Wonen Liempde.

2

De regio ’s-Hertogenbosch bestaat uit de plaatsen Boxtel, Liempde, Lennisheuvel, Haaren, Esch, Biezenmortel, Helvoirt, ’sHertogenbosch, Rosmalen, Bokhoven, Engelen, Empel, Heusden, Drunen, Elshout, Herpt, Oud-Heusden, Haarsteeg, Nieuwkuijk, Vlijmen, Schijndel, Wijbosch, St. Michielsgestel, Berlicum, Den Dungen, Gemonde, Vught en Cromvoirt. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 12 van de 50

Tabel 12 Woningvoorraad naar prijsklasse per wijk/buurt per 1-1-2008 00.. is kern Boxtel 01.. is kern Lennisheuvel 02.. is kern Liempde ..01 is gebiedsnr

huurwoningen GK

MD

duur

<€ 343

€ 343491

€ 491621

>€ 621

0000 Boxtel-Centrum

682

536

70

22

0001 Boxtel-Oost

114

982

175

0002 Boxtel-Noord

439

586

26

2

10

koopwoningen Onbeke nd

Goedkoop (GK)

Middelduur (MD)

Onbeke nd

duur

Onbeke <€ € 170€ 225€ 265€ 330>€ nd 170.000 225.000 265.000 330.000 385.000 385.000

Totaal

Onbeke nd

160

130

341

390

476

220

418

209

2

669

673

435

198

301

2

1

128

166

130

42

137

2

1.669

1

52

121

170

142

275

1

774

0004 Industrieterrein Boxtel

1

1

6

4

5

20

2

39

0005 Verspreide huizen Kleinderliempde

2

2

4

3

4

5

47

67

2

3

2

13

12

90

122

1

3

1

15

25

0003 Munsel-Selissen

10

0006 Verspreide huizen TongerenLuissel-Nerge 0007 Verspreide huizen Hal-Heult

4

0008 Verspreide huizen Langenberg 0009 Verspreide huizen Roond 0100 Lennisheuvel

22

0109 Verspreide huizen bij Lennisheuvel 0200 Liempde

75

141

10

5

8

6

51

2

75

2

3

1

3

5

40

2

58

3

3

8

60

58

142

1

299

4

3

3

7

9

71

9

23

106

337

182

643

2

3

2

6

15

33

61

2

2

30

41

24

0207 Vrilkhoven

5

1

1

0208 Verspreide huizen Kasteren en Berg

3

1

2

2

4

17

71

0209 Verspreide huizen Velders Bosch, De Sche

6

1

2

2

4

10

30

1.240

1.491

1.666

929

1.314 2.277

% van totale woningvoorraad

10,7 %

18,5 %

281

32

313 2,5%

3.758

2

0206 Hezelaar

Totalen

3.471

1

2

2

1

26

426 3,5%

155

97

2

1

3.157

3.343

11.3%

25,7%

27,2%

101

55

2.414

1.395

1.552

39

12.264

0,3%

100%

Bron: Woningmarktmonitor 2006-2008, Regio Waalboss c.a.

Uit tabel 12 is op te maken dat in Boxtel Centrum het grootste aantal goedkope huurwoningen staat. Het gaat dan om 52% van de goedkope huurwoningen, 15,7% van de totale huurwoningen en 5,6% van de totale woningvoorraad. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 13 van de 50

Het grootste aantal middeldure huurwoningen is terug te vinden in Boxtel-Oost. Van het totale aantal middeldure huurwoningen staat 43% in deze wijk. Dit is 22,7% van alle huurwoningen en 8% van de totale woningvoorraad. Van alle dure huurwoningen staat het grootste aandeel, 56% eveneens in Boxtel-Oost. Dit is 4% van alle huurwoningen en 1,5% van de totale woningvoorraad. Dure koopwoningen komen het meest voor in Liempde. Bijna een kwart (24,7%) van alle dure koopwoningen staat in Liempde. Dit is 10,4% van alle koopwoningen en 6,7% van de totale woningvoorraad. In Boxtel Oost treffen we ook het grootste aantal middeldure koopwoningen aan. Een kleine 35% van alle middeldure koopwoningen staat in de wijk. Het gaat om 13,9% van alle koopwoningen en om 9% van de totale woningvoorraad. De goedkope koopwoningen zijn oververtegenwoordigd in Boxtel-Oost. Hier staat 48% van alle goedkope koopwoningen. Dit is 8% van alle koopwoningen en 5,5% van alle woningen. De echt goedkope koopwoningen (goedkoper dan € 170.00,--) komen echter het meest in het centrum voor. Het totale aantal woningen dat goedkoper is dan € 170.000,-- is niet hoger dan 155. Dit is slechts 1,3% van de totale woningvoorraad! In bijlage 5 zijn nog enkele tabellen bijgevoegd waarin op verschillende manieren naar de woningvoorraad gekeken wordt. 2.7

De woningbouwopgave

De bouwopgave in Boxtel is neergelegd in het Beleidsplan Wonen 2004 – 2008, de integrale StructuurVisiePlus en het collegeprogramma 2006 – 2010. De kwantitatieve opgave (exclusief de bouwopgave voor de herstructurering) tot 2010 luidt: Tabel 13 De kwantitatieve opgave Periode

Aantal woningen

2005 – 2010

560

2010 – 2015

420

2015 – 2020

280

Totaal

1260

Bron: Prestatiecontract 2007 – 2011, gemeente Boxtel, 2007

Uit het indicatieve programma blijkt dat de planvoorraad ruimschoots voldoende is om de gewenste aantallen te kunnen realiseren. In de periode 2005-2008 zijn reeds 490 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Verwacht wordt dat er in 2009 nog 95 woningen opgeleverd zullen worden. Hierbij is nog geen rekening gehouden met eventuele sloop van woningen. Voor de periode 2010 – 2020 lijken voldoende locaties beschikbaar. De woningbouwopgave kenmerkt zich vooral door (in willekeurige volgorde): 1. De vraag naar betaalbare, vooral grondgebonden, huur- en koopwoningen voor starters. 2. De vraag naar betaalbare woningen (vooral grondgebonden woningen en in beperkte mate appartementen) voor senioren. 3. De vraag naar appartementen voor financieel draagkrachtigen in Liempde. 4. De vraag naar passende woonruimte voor bijzondere doelgroepen (LG/VG, statushouders/asielzoekers, en mogelijk maatschappelijke (nood)opvang). 5. Ombuiging van het huidige programma (35 % huur en 65 % koop) in 45 % huur en 55 % koop. De woningcorporaties St. Joseph (Boxtel) en Goed Wonen Liempde dragen voor een aanzienlijk deel bij aan de totstandkoming van de woningbouwopgave. Zij zetten de komende jaren niet alleen in op de doelgroepen zoals starters en senioren, maar ook voor de ombuiging naar een woningvoorraad met een verhouding van meer huur en minder koop. Zij willen in de periode 2007 tot en met 2011 in totaal 581 nieuwe woningen realiseren. Het betreft hier 370 woningen in de betaalbare huur- en koopsector:

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 14 van de 50

Tabel 14 Nieuwe betaalbare woningen St. Joseph en Goed Wonen tot en met 2011 St. Joseph Goed Wonen Liempde Senioren

Totaal

100

32

132

24

14

38

Starters Starters/doorstromers

182

18

200

Totaal

306

64

370

Bron: Prestatiecontract 2007 – 2011, gemeente Boxtel, 2007

Naast deze betaalbare huur- en koopwoningen willen de corporaties ook 211 (middel)dure koop- en huurwoningen realiseren om de doorstroming te bevorderen. In tabel 15 wordt de verdeling tussen de verschillende corporaties weergegeven: Tabel 15 Nieuwe (middel)dure woningen St. Joseph en Goed Wonen tot en met 2011 St. Joseph Goed Wonen Liempde Senioren

62

Starters/doorstromers

42

Overige woningen Totaal

20

82 42

87 191

Totaal

87 20

211

Bron: Prestatiecontract 2007 – 2011, gemeente Boxtel, 2007

Behalve met het bovenstaande dienen we ook rekening te houden met groepen die hun vraag niet via het woningmarktonderzoek hebben kunnen stellen. We denken hierbij bijvoorbeeld aan de toekomstige werknemers van het Rabo-Datacentrum. Woningzoekenden die via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) functioneren moeten binnen het Boxtelse Volkshuisvestingsbeleid ook als aparte doelgroep worden gezien en dienen ook als zodanig behandeld te worden. Uiteraard is het een doelgroep die per CPO een verschillende woonbehoefte kan hebben. Het daadwerkelijk stimuleren van verschillende CPO’s zal een belangrijke opgave worden voor het komende volkshuisvestingsbeleid. Gelukkig wordt de gemeente daarbij gesteund door het provinciaal beleid.

Onderhoud bestaande voorraad en sloop De corporaties investeren niet alleen in de nieuwbouw van huurwoningen, ze zijn ook verantwoordelijk voor de bestaande voorraad en de aanpassingen hiervan aan de woonwensen van de bewoners. St. Joseph en Goed Wonen Liempde kunnen een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de buurten door (groot) onderhoud toe te passen en hiermee te investeren in de bestaande voorraad. In de periode 2007 t/m 2011 krijgen, naast regulier- en mutatieonderhoud in totaal 913 woningen groot onderhoud. Het betreft de volgende projecten:

In Boxtel: • • • • • • • •

Hoogheemflats Schorpioen & Waterman Adrianastraat e.o. Parallelweg Noord e.o. Gaarden-Oost Frans Staelstraat / Ten Brinkstraat Rozengaard e.o. Albinonistraat / Puccinistraat Mgr. Bekkerstraat / Zusterpad

142 144 128 186 86 42 99 33 Totaal: 860

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 15 van de 50

In Liempde: • • • • • • • • •

Europalaan Oude Dijk / Kennedystraat Akkerstraat / De Wilgen De Knolschans Den Dries / Smidsepad / Den Dorsberg Den Achterhof Kapelstraat Hogenbergseweg Rosenhofstraat / Parkstraat

3 11 6 1 14 6 4 3 5 Totaal: 54

Samen met het groot onderhoud zal woningstichting St. Joseph in de periode 2007 t/m 2011 in het kader van de herstructurering in totaal 135 woningen in de wijk Selissenwal gaan slopen.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 16 van de 50

3.

Bouwstenen

3.1.

Relevant rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid

3.1.1

Rijksbeleid

Nota Ruimte In de door het Kabinet vastgestelde Nota Ruimte "Ruimte voor ontwikkeling" wordt voor de landelijke gemeenten uitgegaan van bouwen voor de natuurlijke behoefte en zoveel mogelijk bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Ten opzichte van het huidige beleid verandert er dus niets. Wel zal het rijk op het terrein van de ruimtelijke ordening steeds verder terugtreden en meer bevoegdheden leggen bij de lagere overheden en dan vooral bij de provincie. De provincie krijgt onder meer de verantwoordelijkheid voor de verdeling van de ruimte voor wonen en werken met als uitgangspunt, dat elke gemeente in het landelijk gebied voldoende ruimte krijgt voor de bouw van woningen voor maximaal de natuurlijke aanwas, een uitgangspunt dat ook nu al door de provincie wordt gehanteerd. Geldelijke steun Ten aanzien van dit onderwerp kan worden opgemerkt, dat het Rijk zich in financiële zin bijna helemaal uit de volkshuisvesting heeft teruggetrokken. Op het gebied van de sociale woningbouw worden in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidies geen gelden meer verstrekt aan de budgethouders, zodat subsidiëring van woningbouw op grond van dit besluit een aflopende zaak is wegens uitputting van de middelen. Ook op andere terreinen van wonen, bijvoorbeeld in relatie tot zorg, drogen de financiële bronnen van het rijk zienderogen op. De enkele financiële regelingen die nog bestaan zijn de koopsubsidie via Senternovem en de VROM-startersregeling via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Verder loopt het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) nog door, maar in een afgeslankte vorm. Dit budget stoelt op de Wet stedelijke vernieuwing (Wsv). 3.1.2

Provinciaal beleid

Uittreksels van de plankaarten van de Interimstructuurvisie 2008, de Paraplunota Ruimtelijke Ordening en het uitwerkingsplan Boxtel e.o. zijn als bijlage 6 toegevoegd. Interimstructuurvisie Noord-Brabant en Paraplunota Ruimtelijke Ordening Bij de vaststelling van de “Interimstructuurvisie” borduurt Provinciale Staten voort op het streekplan 2002. De verdeling in stedelijke en landelijke regio’s blijft dan ook gehandhaafd. Onze gemeente is daarbij ingedeeld bij de landelijke regio Boxtel e.o., omvattende de gemeenten Boxtel, St. Michielsgestel en Haaren. De interimstructuurvisie is verder uitgewerkt in de paraplunota Ruimtelijke Ontwikkeling. Voor het provinciaal ruimtelijk beleid worden in de interimstructuurvisie vijf leidende principes gehanteerd, waarvan op het terrein van wonen en werken de principes “zuinig ruimtegebruik” en de ”concentratie van verstedelijking” de belangrijkste zijn. Voor de landelijke regio’s betekent het principe van zuinig ruimtegebruik, dat het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied centraal staat en dat het accent op inbreiden en herstructureren dient te liggen. Nieuwe ruimte voor verstedelijking kan pas dan aan de orde komen als gebleken is, dat de bouwopgave voor wonen en werken niet (meer) binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd. Concentratie van verstedelijking wordt belangrijk geacht om enerzijds de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor en anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Voor de landelijke regio’s houdt dit in, dat uitsluitend gebouwd mag worden voor de opvang van de natuurlijke groei van de bevolking met als uitgangspunt dat vertrek en binnenkomst elkaar in evenwicht houden (migratiesaldo 0). Dit uitgangspunt wordt overigens voor de landelijke gemeenten al veel langer door de provincie gehanteerd. Echter Boxtel wil, net als in de vorige periode in beperkte mate bouwen voor mensen van ‘buiten’, bijvoorbeeld omdat ze hier (komen) werken en daarom ook hier willen wonen. Hierbij wordt gedacht aan circa 200 woningen. Dit gegeven past prima binnen de Huisvestingswet. Verder geeft Provinciale Staten in de interimstructuurvisie aan dat het provinciale belang bij volkhuisvesting gelegen is in het goed functioneren van de woningmarkt. Hierin dient de provincie dan een regisserende en in mindere mate een ontwikkelende rol te krijgen. Verder wil de provincie de continuïteit in de woningbouwproductie stimuleren en bevorderen dat er een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus dat aansluit op de wens van de woonconsument. Door monitoring, advisering, regisseren, het organiseren van regionale planningsoverleggen (het RPO van Boxtel e.o. vindt plaats samen met de Waalboss-regio) en het beschikbaar stellen van subsidies voor specifieke volkhuisvestingsdoelen wil Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 17 van de 50

de provincie de woningbouwprojecten stimuleren. De beschikbare subsidies zien op de bouw van goedkope woningen en bouwplannen in het kader van collectief particulier opdrachtgeverschap. Verder wil de provincie de herstructurering van niet goed functionerend of verouderd stedelijke (woon)gebied bevorderen. Ook hier stelt de provincie subsidies voor beschikbaar. Ook het oplossen van complexe binnenstedelijke transities (spoorzones etc.) wil de provincie stimuleren. Uitwerkingsplan Boxtel e.o. Een van de opdrachten vanuit het “Streekplan Noord-Brabant 2002” aan Gedeputeerde Staten is het opstellen van thematische uitwerkingsplannen voor wonen en werken in de landelijke regio’s. In het uitwerkingsplan voor de landelijke regio’s is aangegeven in welke volgorde en in welk tempo het programma voor wonen wordt gerealiseerd tot 2015. Het programma wonen voorziet in de bouw van 1.130 woningen in Boxtel in de periode 2002 tot 2015 (uitgaande van de woningvoorraad van 11.490 woningen per 1-1-2002) op basis van bouwen voor maximaal de eigen natuurlijke behoefte (migratiesaldo = 0). Het uitgangspunt, dat inbreiden boven uitbreiden gaat, blijft hierbij onverminderd van kracht. Woningbouwlocaties binnen de bestaande kernen (inbreidingslocaties) moeten zoveel mogelijk worden benut, voordat uitbreidingslocaties voor woningbouw kunnen worden ontwikkeld. In het uitwerkingsplan wordt geconstateerd, dat de gemeente Boxtel met het goedgekeurde uitbreidingsplan “In Goede Aarde” en daarnaast een grote hoeveelheid inbreidingslocaties meer dan voldoende mogelijkheden heeft voor woningbouw. Pas tegen 2010 zal met een eventuele planvorming voor uitbreidingslocaties mogen worden gestart. Bestuursakkoord Gedeputeerde Staten 2007-2011 In het tussen de provinciale coalitiepartijen gesloten bestuursakkoord voor de periode 2007-2011 zijn op het terrein van Ruimtelijke Ordening en Wonen een aantal heldere standpunten geformuleerd. Zo geeft het provinciebestuur aan de continuïteit in de woningbouw te willen stimuleren en creatieve ideeën te willen belonen. Gedeputeerde Staten zijn van mening dat richtgetallen niet meer dan richtinggevend zijn. Het maatwerk waarmee een kwaliteitsimpuls aan de publieke ruimte gegeven kan worden wordt bepalender geacht. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een fundamentele kwaliteitsslag ontstaat die recht doet aan de identiteit van de Brabantse steden en dorpen. Verder geven Gedeputeerde Staten aan het vergroten van de variëteit in het woningaanbod door aanpasbaar of levensloopbestendig te bouwen te willen stimuleren. Hetzelfde geldt voor groepswoningen en particulier opdrachtgeverschap. De variëteit kan ook vergroot worden door de combinatie van wonen en werken mogelijk te maken. Gedeputeerde Staten willen verder afspraken maken met onder meer woningcorporaties over de realisatie van voldoende aanbod, kwaliteit en diversiteit. De provincie stimuleert starterswoningen, domotica (het slimste huis) en E-health (zorg en welzijn met ICT ondersteuning). Verder streven Gedeputeerde Staten er naar om jaarlijks minimaal 10.000 woningen (netto) te bouwen. Een groot deel van deze woningen moet ten gunste komen van jongeren om ze aan Brabant te binden. In dit kader is op 16 september 2008 de stimuleringsregeling goedkope koopwoningen door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Op 1 april 2008 hebben Gedeputeerde Staten de stimuleringsregeling collectief particulier opdrachtgeverschap vastgesteld. Gebleken is dat de omvang van veel projecten groter was dan waarin de regeling voorzien had. Op 1 september 2008 is de regeling daarom gewijzigd en verruimd. De wijziging geldt met terugwerkende kracht tot 8 mei 2008. In het bestuursakkoord hebben Gedeputeerde Staten voorts aangegeven het beleid voor “nieuwe landgoederen” te gaan evalueren. Dit beleid zal dan waar nodig bijgesteld worden. Verder zullen Gedeputeerde Staten bekijken of binnen robuuste wooneenheden verschillende woonvormen gerealiseerd kunnen worden. Een voorbeeld hiervan zijn seniorencomplexen. Doelstelling van deze woonvormen is het voorkomen van versnippering. Daarnaast streven Gedeputeerde Staten een verbetering van de ondersteuning van mantelzorgers van dementerende ouderen na door respijtzorg structureel en Brabant breed te versterken. Daar staat tegenover dat Gedeputeerde Staten het eigen armoedebeleid af willen bouwen omdat zij dat primair een taak van Rijk en gemeenten vindt. Gedeputeerde Staten willen zich richten op het bieden van perspectief en participatie bijvoorbeeld door deelname aan arbeid. Ten behoeve van het opstellen van een gemeentelijke woonvisie is door de provincie in maart 2004 de handreiking “Wonen met visie” opgesteld, waarin staat aangegeven waaraan een gemeentelijke woonvisie in de ogen van de provincie moet voldoen en aan welke aspecten daarin aandacht dient te worden gegeven. Uiteraard wordt ook met deze opvattingen van de provincie in deze beleidsnota rekening gehouden. Actualisering bevolkings- en woningbehoeftenprognose provincie Noord-Brabant. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 18 van de 50

Kort na de vaststelling van het Beleidsplan Wonen 1997 werd het systeem van de provinciale richtgetallen verlaten en vervangen door de systematiek van vooruitberekening van bevolkingsontwikkeling en woningbehoeftenprognose. In december 2008 is de meest recente versie van de bevolkings- en woningbehoeftenprognose NoordBrabant gepresenteerd. Deze is als bijlage bij deze woonvisie gevoegd. 3.1.3

Gemeentelijk beleid

Vooropgesteld wordt, dat bij alles wat hiervoor is vermeld ten aanzien van het beleid van hogere overheden, dit moet worden gezien als een bijdrage aan de ontwikkeling van het gemeentelijke beleid op het terrein van de volkshuisvesting, maar dat in de allereerste plaats toch de Boxtelse situatie en de oplossing daarvan het uitgangspunt moet zijn voor het gemeentelijk beleid. De verantwoordelijkheid voor het lokale volkshuisvestingsbeleid behoort immers primair te liggen bij het overheidsorgaan, dat het dichtst bij de burger staat en dat is de gemeente. De burger kan de gemeente aanspreken op totstandkoming en uitvoering van beleid en de gemeente kan het best beoordelen hoe dit beleid gestalte moet krijgen. Dit neemt uiteraard niet weg, dat met het beleid van hogere overheden rekening zal worden gehouden. Beleidsprogramma 2006-2010. Uit het beleidsprogramma 2006-2010 blijkt dat de gemeenteraad van Boxtel werk wil maken van starters en senioren. Hiermee geeft de raad aan dat er voldoende adequate en betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar moet blijven en komen, ook voor starters en senioren. Het slopen van woningen voor bijzondere doelgroepen kan alleen als er voldoende compensatie tegenover staat. Daarbij spreekt de gemeenteraad ook de wens uit om specifieke doelgroepen die nu in de knel zitten via de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw te helpen. Hierbij wordt gedacht aan de ondersteuning van senioren die grondgebonden willen wonen, starters uit Liempde en Lennisheuvel die in hun eigen gemeenschap willen blijven wonen en gehandicapten die alleen of in groepshuisvesting willen wonen. Verder zal ingezet worden op betaalbare, duurzaam gebouwde woningen voor starters. Instrumenten die het college voor ogen heeft om dit mogelijk te maken zijn een actieve grondpolitiek, het volkshuisvestingsfonds en het prestatiecontract met de woonstichtingen. StructuurvisiePlus. De StructuurvisiePlus moet een integraal en kwalitatief kader vormen voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Boxtel. Zij geeft richting aan het ruimtelijk beleid van de gemeente en bij de ontwikkeling van nieuwe bestemmingsplannen. Ook biedt zij een basis bij projecten. Daarnaast is het doel van de StructuurvisiePlus een bijdrage te leveren aan het provinciaal beleid in het kader van het aanvullend bestuur. Zij heeft een bouwsteen gevormd voor het regionaal uitwerkingsplan. Dit voor de gemeente Boxtel belangrijke beleidsdocument is door de gemeenteraad vastgesteld in zijn vergadering van 24 januari 2002 en heeft inmiddels een bevestiging gekregen in het “Uitwerkingsplan Boxtel e.o.”. De StructuurvisiePlus bestaat uit een kaart Structuurbeeld, het Programma, een Actieprogramma en de kaart StructuurvisiePlus. De kaart Structuurbeeld vormt, met de bijbehorende toelichting, het hart van de StructuurvisiePlus. Het Structuurbeeld is tot stand gekomen op basis van analyses van een duurzame ondergrond en vier dynamische systemen (uitgewerkt in de kanskaarten Blauw, Groen, Geel en Rood). Het Programma geeft op hoofdlijnen een overzicht van alle relevante beleidskader, ontwikkelingen en wensen met betrekking tot de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Boxtel. Het resultaat van de confrontatie tussen het Programma en het Structuurbeeld wordt gevonden in het Actieprogramma. Dit betreft ten eerste een aantal doelstellingen en richtinggevende principes voor het ruimtelijk beleid. Daarnaast heeft deze confrontatie geleid tot de kaart StructuurvisiePlus, die samen met het Actieprogramma het operationele deel vormt van de StructuurvisiePlus. Het Structuurbeeld is samengesteld uit een duurzame ondergrond en een ontwerp op basis van vier dynamische systemen: water, natuur, landbouw en verstedelijking. Per systeem is een ‘kanskaart’ is opgesteld. Voor de verstedelijking is een ‘rode kanskaart’ ontwikkeld, waarbinnen primair vanuit kwaliteitsoverwegingen wordt gekeken naar knelpunten in de ruimtelijke structuur en hoe die kunnen worden opgelost en waar kwaliteitsverbeteringen dan wel stedelijke potenties liggen. In de ‘rode kanskaart’ worden de gebieden aangewezen waarbinnen stedelijke versterking dan wel stedelijke ontwikkeling met nieuwe dorpsranden dient plaats te vinden. Dit heeft een directe invloed op c.q. een relatie met de door de provincie in het streekplan vastgestelde uitgangspunten op het gebied van wonen en de daarbij berekende woningbehoefte en op de bestaande en toekomstige (rest)capaciteit van bestemmingsplannen. Bij de ‘rode kanskaart’ komen geen woningaantallen aan de orde. Deze zijn opgenomen in het Programma van de StructuurvisiePlus. In de StructuurvisiePlus wordt in hoofdstuk 3, Volkshuisvesting, ingegaan op de bevolkingsontwikkeling in de gemeente en de consequenties daarvan voor de volkshuisvesting. Daarbij is nog uitgegaan van de Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 19 van de 50

Beleidsnota Wonen 1997. Als vragen zijn daarbij gesteld op welke woonwensen de gemeente moet inspelen en welk soort bouwlocaties daarvoor in de komende 15 jaar moeten worden ontwikkeld met extra aandacht voor de regionale woningbehoefte. Bij het opstellen van volkshuisvestingsbeleid dient volgens de StructuurvisiePlus voorts afstemming plaats te vinden op de aspecten leefbaarheid en duurzaamheid. Ten aanzien van het voorgaande kan worden opgemerkt, dat na de vaststelling van de StructuurvisiePlus, is besloten om in regionaal verband een woonwensenonderzoek te houden. Dit is inmiddels gebeurd. Wat de aandacht voor de regionale woningbehoefte betreft kan worden opgemerkt dat de bovengemeentelijke afweging bij de invulling daarvan niet meer aan de orde is. De aspecten leefbaarheid en duurzaamheid komen uiteraard in deze nota aan de orde. De StructuurvisiePlus wordt momenteel eveneens geactualiseerd. Naar verwachting is deze in de tweede helft van 2009 voor besluitvorming gereed. Nota Duurzame Ontwikkeling Boxtel 2009 – 2015, 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid In Boxtel wordt op een hoog niveau aan duurzame ontwikkeling gewerkt. Landelijk zijn hiermee toonaangevende resultaten behaald. Het uitgangspunt van Boxtel bij het verder ontwikkelen van de duurzame samenleving is: “We moeten de kip met de gouden eieren voeden”. Dit betekent: “Versterken van de huidige waarden en krachten”. Het benutten van de kansen en het verspreiden van de kennis hierover. Boxtel zal zich dus expliciet niet beperkten tot alleen maar compensatie. Duurzame ontwikkeling betekent voor Boxtel, zorgen voor een evenwichtige balans tussen de economische, sociale en milieuaspecten van activiteiten. Deze drie elementen staan uitgelicht als de drie P’s. Belangrijk hierin voor Boxtel is dat de natuur (Planet) een evenredig belang heeft met welvaart (Prosperity/Profit) en maatschappelijke aspecten (People). De gemeente gaat bij haar handelen altijd uit van gelijkheid en wederkerigheid, waarbij de gemeente tracht de drie P’s volledig integraal te beschouwen. Gekozen is voor een duurzaamheidsbenadering met de aarde (Planet) als invalshoek, zonder hierbij afbreuk te doen aan de balans tussen de drie P’s. De omstandigheden van de aarde bepalen immers de kwaliteit van leven. Binnen dit kader moeten de menselijke activiteiten dan ook worden afgewogen. In de nota Duurzame Ontwikkeling Boxtel 2009 – 2015 wordt uiteraard ook ingegaan op de ruimtelijke invulling van de gemeente. In deze nota wordt onder andere ingegaan op ‘Ruimte en Ruimtelijke Ontwikkeling’ en ‘Wonen en Ondernemen’. Een aantal belangrijke actiepunten die uit deze nota voortvloeien worden hieronder benoemd. o in elk bestemmingsplan worden voorschriften opgenomen om de identiteit van het landschap te versterken en te beschermen. Onderdeel van de identiteit zijn niet alleen ecologisch maar ook cultuurhistorisch o in elk bestemmingsplan wordt duurzaamheid ten minste beschreven door, indien relevant, voorschriften of toelichting op te nemen ten gunste van: energie: a) toepassen en toestaan van duurzame energie installaties op locaties en onder voorwaarden b) zongericht verkavelen c) opnemen van de mogelijkheid voor een gezamenlijke energie-infrastructuur, bij voorkeur duurzaam door o.a. warmtenet biodiversiteit/natuur: a) het voorschrijven van streekeigen soorten in beplanting en erfafscheiding b) het voorschrijven van duurzame uitstraling bijvoorbeeld door natuurlijke materialen mobiliteit: a) parkeernormering, verkeersluw, lage snelheid b) ontsluitingen en fietsvervoer o Boxtel zal in ruimtelijke ontwikkelingen burgers, de Adviesraad Duurzame Ontwikkeling en Parkmanagement in een vroegtijdig stadium betrekken (met actieve inbreng) bij het opstellen van de gebiedsplannen van de gemeente om zo enerzijds betere plannen te krijgen en anderzijds het draagvlak en verantwoordelijkheidsgevoel te vergroten. De gemeente geeft daarbij terugkoppeling over het afwegingsproces dat heeft plaatsgevonden. o In plannen voor wijken en bedrijventerreinen wordt toekomstige energiebesparing en duurzaam gebruik van de nieuwe locatie beschreven. Energie, duurzaam gebruik, versterking natuurwaarden zijn standaard paragrafen in de ontwerpplannen. o Boxtel zal in samenwerking met natuurorganisaties een kansenkaart ontwikkelen om wenselijke steppingstones en de speelbare en eetbare natuur aan te wijzen en daarmee natuurbeleving een plaats te geven in de ruimtelijke ontwikkeling. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 20 van de 50

o

o

o

o

o

o

o o

o o

o

In plannen (nieuwbouw, herstructurering, leefbaarheidsprojecten) wordt rekening gehouden met de thema’s ontmoeten, samenleven, kennis, sport en ontspanning en leefbaarheid. Boxtel zal actief capaciteit inzetten. Bij nieuwbouw vanaf 2009 een hoge GPR ambitie van gemiddeld 7,5 toepassen. Hiernaast wordt een minimum eis voor een score van een 7 in het thema energie en het thema woonontwikkeling vastgelegd. Boxtel zal de verworven kennis met betrekking tot duurzame stedenbouw in alle facetten blijven uitdragen om hiermee andere gemeenten, projectontwikkelaars en bouwpartijen te motiveren en stimuleren om zelf duurzame stedenbouwprojecten te realiseren. Toekomstige bouwplannen worden gescreend op de mogelijkheid van duurzaam wonen, waaronder: afvalgebruik, energiegebruik en mobiliteit. De projectontwikkelaar of bouwpartij dient bij elk plan een uitwerking te geven van duurzaam wonen, waarin ingegaan wordt op de mogelijkheden van duurzaam woninggebruik. Boxtel ontwikkelt woningen voor starters. Boxtel zal dan ook samen met externe belangengroeperingen (corporaties/jongerenverenigingen) methodes ontwikkelen om ervoor te zorgen dat de starterwoningvoorraad in principe dienstbaar blijft aan deze groepen. Onder andere wordt gedacht aan terugkoop door gemeente en de opzet van de woning. Boxtel zal in samenwerking met marktpartijen voor 2010 plannen ontwikkeld hebben om 20 energienul starterswoningen met een vrij-op-naam prijs van minder dan € 200.000,-- te realiseren (prijspeil 2008). De ontwikkeling van de woningen worden voor 2012 gestart. Zodra Boxtel aan de slag gaat met CPO’s, krijgen de CPO’s die een GPR score van 9 op het thema energie of gezondheid realiseren, voorrang. In projectmatige bouw wordt door de projectontwikkelaar voor elke woning aangeleverd: een gebruikshandleiding waarmee de gebruikers hun woning daadwerkelijk duurzaam kunnen gebruiken, inrichten, stofferen etc. een beschrijving in de gebruikershandleiding van de verbouwopties die een gunstig of neutraal effect hebben op de EPC van een woning. Bij individuele kavelbouw die onderdeel is van een project/nieuwbouwlocaties zal Boxtel door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst duurzaam-bouwenprestaties afdwingen. Het periodiek actualiseren van prestatieafspraken met Woonstichting St. Joseph en stichting ‘Goed Wonen Liempde’ waarbij, voor renovatie bestaande voorraad en nieuwbouw, prestatie-eisen worden opgenomen met betrekking tot duurzaam bouwen. In 2009 wordt onderzocht of de legesverordening aangepast kan worden, zodanig dat duurzaam bouwen en de vaak hogere bouwkosten niet leidt tot hogere legeskosten.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 21 van de 50

Aandachtspunten beleid, bevolking en woning Uit de analyse van het beleidsplan wonen 2004 – 2008 blijkt dat als gevolg van een bovengemiddelde huizenprijsstijging (de huizenprijsstijging ligt dan hoger dan het inflatiecijfer) vanaf eind jaren negentig van de vorige eeuw het voor huishouden met een inkomen tot modaal, en met name starters steeds moeilijker wordt om een betaalbare woning te kopen. In 2007 was bijvoorbeeld nog maar 2% van de totale woningvoorraad een betaalbare koopwoning (< € 200.000,--). Slechts 1,3% was goedkoper dan € 170.000,--. In 2003 was nog 14% betaalbaar. Echter door de kredietcrisis van de afgelopen maanden stijgt de huizenprijs niet langer en is soms zelfs sprake van een lichte daling. Het lijkt voor starters en huishoudens met een inkomen tot modaal makkelijker te worden om een betaalbare woning te vinden. Door de vergrijzing die de komende jaren flink zal doorzetten zal er in de toekomst een kwantitatief en kwalitatief tekort in zowel koop- als huurwoningen ontstaan. In beide sectoren is gerichte nieuwbouw voor senioren gewenst. De complexiteit van de herstructurering van Selissenwal werd in september 2004 als laatste knelpunt genoemd. Begin 2009 eindigt een belangrijke fase met de afronding van wijkvoorzieningencluster Heerewaerde door de bouw van Baanrots. Naar verwachting zal de herstructurering, in samenwerking met Woonstichting St. Joseph, in verschillende fases tot en met 2011 duren. Aan de hand van recentere gegevens is opnieuw bekeken waar de knelpunten vier jaar later liggen. Onder andere het woonwensenonderzoek uit 2007, de woningmarktmonitor 2006 – 2008, jaarverslagen van de woningstichtingen en gegevens van Provincie Noord-Brabant zijn voor deze analyse gebruikt. De knelpunten wijken nauwelijks af van de knelpunten die in het beleidsplan wonen 2004 – 2008 in beeld zijn gebracht. Nog steeds is de positie van starters en huishoudens met een inkomen tot modaal niet geheel optimaal. Door het geringe aanbod van koopwoningen in de goedkoopste woningklassen blijven de mogelijkheden beperkt. Huishoudens die zich geen duurdere koopwoning kunnen veroorloven zullen noodgedwongen in de huursector terechtkomen of daar ongewild langer dan gewenst moeten blijven. Voor de huishoudens met een inkomen tot modaal is er dus een tekort een eengezinskoopwoningen. Voorts kan geconcludeerd worden dat onder de jongeren steeds meer eenpersoonshuishoudens ontstaan die op zoek zijn naar betaalbare woningen. Onder starters is dan ook eveneens een grote vraag naar betaalbare eengezinskoopwoningen met drie kamers. Het tweede knelpunt is eveneens al aangekaart in het beleidsplan wonen 2004 – 2008. Door de vergrijzing zal het aandeel senioren de komende decennia blijven toenemen. Een steeds ouder wordende bevolking stelt andere kwaliteitseisen aan de woningvoorraad. De huidige woningvoorraad voldoet steeds minder aan de eisen van deze doelgroep en zal op termijn aangepast of vervangen moeten worden door bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen die door hun ontwerp voor ieder type huishouden geschikt zijn. Verder is gebleken dat er onvoldoende aanbod van grondgebonden woningen en duurdere huurappartementen voor senioren is. Huurwoningen met minimaal drie kamers voldoen aan de woonwensen van 85% van de senioren. Ook op het gebied van seniorenwoningen is dus extra aandacht nodig. Van doorslaggevend belang voor het toekomstig woonbeleid is dat er niet blindgestaard moet worden op het alleen bouwen voor de doelgroepen zoals de starters en de senioren. Uiteraard is er specifiek beleid per doelgroep nodig, maar ook andere maatregelen kunnen bijdragen aan meer verschuivingen op de woningmarkt ten dienste van diezelfde doelgroepen. Door meer woningen te bouwen in de middeldure en dure sector kan er een grotere verhuisbeweging oftewel doorstroming ontstaan. Huishoudens verhuizen doordat er meer mogelijkheden op de woningmarkt ontstaan om vanuit hun huidige woning naar een, voor hen, duurdere woning te gaan. Ze maken hiermee hun goedkopere woning vrij voor starters die nu nog nauwelijks kansen hebben of voor andere doorstromers die hun eigen woning overdragen aan een starter. Een grotere doorstroming draagt hiermee bij aan de kansen voor de doelgroepen, zonder dat er direct voor ze gebouwd wordt. Er is vooral vraag naar duurdere eengezinswoningen. Deze behoefte is zowel terug te vinden in de koop- als in de huursector. De verschillende woonbehoeften kunnen ook via CPO gerealiseerd worden.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 22 van de 50

Tabel 16 Aantal verhuizingen 2003-2007 t.o.v. van de verhuiswens in 2007

Boxtel:

Starters

Doorstrom ers tot 55 jr

Doorstrom ers va 55 jr

Egz hr <491 Egz hr >491 M gz hr <491 M gz hr >491 Egz kp <225.000 Egz kp 225-330.000 Egz kp >330.000 M gz kp <225.000 M gz kp 225-330.000 Verhuisd 2003-2007

M gz kp >330.000

Wo o nwensen 2007 0%

10%

20%

30%

40%

50% 0%

10%

20%

30%

40%

50%0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: Woningmarktmonitor 2006-2008, Regio Waalboss c.a.

In de huursector kan nog opgemerkt worden dat 15% van de betaalbare huurwoningen wordt bewoond door mensen met een hoger inkomen dan de inwoners met een inkomen tot modaal (goedkope scheefheid) en 6% van de inwoners met een inkomen tot modaal woont in een duurdere huurwoning in relatie tot hun inkomen (dure scheefheid). De woningstichtingen zijn al bezig te stimuleren dat hun huurders een huurwoning zoeken die beter bij hun inkomen past. Dit wordt gestimuleerd door een vrijer systeem van het reageren op huurwoningen te introduceren. Tabel 17 Verhouding netto-inkomen versus woningvoorraad

inkomen huishouden 1-1-2007 onder modaal 24,8% modaal 27,4% boven modaal 47,9%

woningvoorraad 1-1-2008 goedkoop 21% middelduur 45% duur 29,6%

Geconcludeerd kan dan worden dat niet alleen gebouwd moet worden in de goedkope sector. Dus niet teveel goedkope woningen, dan ontstaat goedkope scheefgroei. Dit houdt in dat mensen met een hoger inkomen in een woning wonen die goedkoper is dan hun inkomen toestaat. Dit blokkeert de doorstroming op de woningmarkt, waardoor het voor starters nog lastiger is de markt te betreden. Echter een zekere mate van scheefheid wordt niet ongewenst geacht, mede gelet op het streven van de gemeente om te komen tot een meer gedifferentieerde samenstelling van wijken, buurten en straten.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 23 van de 50

4.

Beleidsregels en actiepunten

4.1

Nieuwbouwprogramma.

Het nieuwbouwprogramma in de periode 2007-2016 (de periode van deze beleidsnota loopt tot 2012) voorziet op basis van de thans bekende plannen in de oplevering van netto ruim 1200 woningen (zie bijlage 7). Dit aantal is onder te verdelen in 297 woningen binnen de harde capaciteit en 972 woningen binnen de zachte capaciteit. Bij de harde capaciteit gaat het om de plannen die reeds geldend zijn, dan wel reeds door Gedeputeerde Staten zijn goedgekeurd (via de ‘oude’ WRO), door de gemeenteraad zijn vastgesteld of ontwerpplannen waarover reeds een positief advies is uitgebracht door de PPC. Bij de zachte plancapaciteit gaat het om plannen, die nog in de ontwikkelingsfase verkeren. Volgens de provinciale behoefteberekeningen dienen tot 2015 in Boxtel 850 woningen aan de voorraad te worden toegevoegd om te kunnen voldoen aan de opvang van de natuurlijke groei. De zachte restcapaciteit is dus al ruim voldoende tot 2010. Bovendien spelen er op dit moment – naast de reeds bekende plannen – nog allerlei ontwikkelingen, die de verwachting rechtvaardigen dat er aan de thans bekende plannen nog nieuwe plannen zullen worden toegevoegd. In bijlage 7 zijn de betreffende plannen aangegeven. Er dient bij nieuwe planontwikkeling te worden zorg gedragen voor een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk. Dit kan ondermeer bewerkstelligd worden door te bouwen in diverse prijsklassen van zowel huur- als koopwoningen in een woonwijk. Het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren waar mogelijk door (gedeeltelijke) ombuiging van bestaande plannen en door ontwikkeling van nieuwe plannen zodanig opzetten, dat zoveel mogelijk wordt gebouwd in overeenstemming met de hiervoor in hoofdstuk 4.2 geconstateerde kwalitatieve woningbehoefte. De toekomstige bewoners dienen daar zoveel mogelijk bij betrokken te worden. Deze behoefte kenmerkt zich vooral door: 1. De vraag naar betaalbare, vooral grondgebonden, huur- en koopwoningen voor starters. 2. De vraag naar betaalbare woningen (vooral grondgebonden woningen en in beperkte mate appartementen) voor senioren. 3. De vraag naar appartementen voor financieel draagkrachtigen in Liempde. 4. De vraag naar passende woonruimte voor bijzondere doelgroepen (LG/VG, statushouders, asielzoekers, en mogelijk maatschappelijke (nood)opvang). 5. Ombuiging van het huidige programma (35 % huur en 65 % koop) in 45 % huur en 55 % koop. 6. Maximaal gebruik van kopersverenigingen en CPO. Om de doorstroming van de woningvoorraad te bevorderen, is het van belang om niet alleen goedkope of betaalbare woningen te bouwen voor de starters en senioren. Door ook in het middeldure en dure segment woningen te bouwen worden de verhuisketens langer, oftewel de doorstroming groter. Hierbij wordt gestreefd naar bouwen voor de eigen bevolking met een kleine toevoeging voor woningzoekenden van buiten Boxtel, met per wijk een afgewogen mix van huur- en koopwoningen. In eerste instantie zullen alle mogelijke inbreidingslocaties benut moeten worden, voordat gekeken kan worden naar uitbreiding buiten de huidige kernen. Bij inbreiding mag de leefbaarheid van de wijken echter niet uit het oog verloren worden. Verder verdienen de kernen Liempde en Lennisheuvel specifieke aandacht. In beide kernen is het bouwen van extra woningen een lastige opgave vanwege het ontbreken van voldoende geschikte inbreidingslocaties en het volledige ontbreken van uitbreidingslocaties (zie het regionaal uitwerkingsplan Boxtel e.o.). In deze kernen Lennisheuvel en Liempde zijn, vanwege bovenstaande redenen, vorig jaar de mogelijkheden voor woningbouw ter vergroting van het woningbestand in die kernen onderzocht. Dit onderzoek ziet op woningbouw naast de kleinschalige initiatieven van individuele burgers. In Liempde zijn de volgende locaties onderzocht: 1. Hogenbergseweg-Vrilkhovenseakker 1a. Sportpark Bolakkers- sportpark De Roode Bleek 2. Roderweg-hamsestraat 3. Heuvelstraat 4. Smaldersestraat 5. Glastuinbouwbedrijf De Bocht 6. Rouwbeemd 7. Barrierweg/gedeelte bedrijventerrein 8. Oranjelaan 9. Den Dries 10. Smidsepad/Keefheuvel Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 24 van de 50

In Lennisheuvel zijn de volgende locaties onderzocht: 1. Mijlstraat-Staartsepad 2. Hole Eik 3. Breede Heide-Lennisheuvel 4. Lennisheuvel Zuid-Heerenbeekloop 5. Binnengebied 6. Het Gescheurde Hemd-Brede Heide 7. Ten westen van de Mijlstraat Elk van deze locaties brengt zijn eigen voor- en nadelen mee. Voor Liempde heeft locatie 4 de voorkeur, waarbij locatie 5 als mogelijke uitbreiding kan worden gezien. Locatie 7 kan bij medewerking van één of enkele bedrijven interessante kansen bieden. Locatie 4 sluit goed aan bij de historisch gegroeide stedenbouwkundige structuur van Liempde, omdat het een goede afronding vormt van het dorp aan de noordzijde en omdat het geen apart ‘aanhangsel’ van het dorp hoeft te worden. Bij de uitwerking van deze locatie dient wel rekening gehouden te worden met voldoende zichtrelaties tussen het bestaande bebouwde gebied en het buitengebied, omdat dit een typische karakteristiek van het dorp is. Ook zal aangesloten moeten worden op de bestaande stedenbouwkundige structuur. Voor Lennisheuvel geldt, kijkend naar de opbouw van Lennisheuvel, dat vanuit deze kwaliteit bezien van belang is het carré te versterken. Uitbreiding van de ring om Lennisheuvel lijkt daarom stedenbouwkundig de meest verantwoorde oplossing. Echter, in Lennisheuvel hebben we te maken met hoge waarderingen op het gebied van ecologie en archeologische verwachtingswaarde. In de verkenning van BRO alsmede de inventarisatie van Combinatie 95 wordt de locatie binnengebied, Beijersland, gezien als geschikte locatie. Echter het karakteristieke stedenbouwkundige karakter van Lennisheuvel alsmede de ecologische waarde van het binnengebied maken het niet automatisch een geschikte locatie. Vele diersoorten hebben zich in de houtopstand gevestigd. Gezien de bovenstaande afweging wordt dan ook de voorkeur gegeven aan de locaties Lennisheuvel Zuid-Heerenbeekloop en Het Gescheurd Hemd - Brede Heide in te vullen met een beperkt aantal woningen, zodat de nieuwbouw hier een niet té planmatig karakter krijgt. Verder kan er nieuwbouw plaatsvinden in de vorm van nieuwe lintbebouwing langs de uitvalswegen Brede Heide / Korte Heide en aan de Mijlstraat ten zuiden van de kern. Er is echter door de gemeenteraad dan ook nog geen keuze gemaakt voor een bepaalde locatie, dit zal gebeuren via de aangepaste StructuurVisiePlus. 4.2

Betaalbaarheid bestaande woningvoorraad.

De Boxtelse woningvoorraad bedroeg per 1 januari 2008 in totaal 12.300 woningen en 81 wooneenheden. Deze woningvoorraad is onder te verdelen in 4.342 huurwoningen (van corporaties en beleggers) en 7.934 woningen in particulier eigendom van derden. De 81 wooneenheden (hoofdzakelijk studentenkamers) vallen allemaal in de huursector. Voor de volkshuisvesting is de bestaande voorraad vanwege haar omvang dus vele malen belangrijker dan de jaarlijkse toevoeging van nieuwbouw. Omdat met nieuwbouw slechts een klein deel van de behoefte kan worden ingevuld is een goede voorraadstrategie dus van wezenlijke betekenis. Voor de huurwoningvoorraad van de in de gemeente werkzame woningcorporaties St. Joseph (3.853 woningen) en Goed Wonen Liempde (227 woningen) is hun Strategisch Voorraadbeheer van groot belang. De vaststelling van dit plan door het bestuur van Woonstichting St. Joseph heeft plaatsgevonden in het 4e kwartaal van 2008. Daarnaast zijn van groot belang de plannen van met name Woonstichting St. Joseph om delen van haar bezit om te zetten en waar nodig aan te passen ten behoeve van de huisvesting van bepaalde doelgroepen van beleid. Het gaat daarbij dan met name om de huisvesting van senioren en mensen met een handicap. Uit de beschrijving van de bestaande voorraad blijkt, dat reeds een deel van de voorraad is ‘gelabeld’ voor senioren en dus reeds geschikt is voor huisvesting van deze doelgroep. Er dient zorggedragen te worden voor een goede mix en evenwicht van bewoners in een woonwijk. Dit kan ondermeer bewerkstelligd worden door te bouwen in diverse prijsklassen van zowel huur- als koopwoningen in een woonwijk. In de volgende paragraaf zal worden ingegaan op het behoud van voldoende woningen voor de huisvesting van de doelgroep van beleid, die in verband met hun inkomenssituatie niet in staat zijn zelfstandig in hun huisvesting te voorzien, de zgn. kernvoorraad. Blijkens de uitkomsten van het woonwensenonderzoek 2007 behoren ongeveer 3.000 Boxtelse huishoudens tot voormelde doelgroep, waarvan ongeveer 1.900 huishoudens zijn aangewezen op een huurwoning. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 25 van de 50

Van de ruim 4.342 huurwoningen in Boxtel heeft 83% een huurprijs van minder dan € 492,00 per maand, zodat er voldoende betaalbare huurwoningen zijn om de doelgroep te huisvesten. Met inachtneming van de benodigde kernvoorraad zou dus moeten worden bezien, welke aanpassingen van de huurwoningvoorraad nodig zijn om in te spelen op de stijgende behoefte aan geschikte huurwoningen voor ouderen, die niet door nieuwbouw kan worden ingevuld. Van de ondervraagde woningzoekenden hebben bijna 900 huishoudens van 55 jaar en ouder te kennen gegeven binnen nu en 5 jaar te willen verhuizen. Van deze 900 huishoudens willen 522 huishoudens huren en 278 huishoudens kopen. Dit betekent, dat ongeveer 500 oudere woningzoekenden tussen 2007 en 2012 naar een geschikte huurwoning op zoek zijn. Aan deze behoefte zal gedeeltelijk voldaan kunnen worden door nieuwbouw in de komende periode van 4 tot 5 jaar (dus tot 2012). Een gedeelte van de oudere woningzoekenden zal echter een bestaande huurwoning moeten betrekken. Deels kan dat als gevolg van mutaties binnen de reeds voor senioren geschikte woningen en deels zal dat moeten gebeuren door andere delen van de voorraad geschikt te maken voor senioren en deze als zodanig te ‘labelen’. Van de 900 woningzoekende huishoudens willen 278 huishoudens opnieuw kopen. Dit moet dan wel een voor ouderen geschikte woonruimte zijn, deels grondgebonden en deels als appartement. De bestaande voorraad koopwoningen kan op dit punt niet worden gestuurd. Wel kan worden bevorderd, dat door het zelf uitvoeren van aanpassingen aan de eigen woning senioren – zo nodig met een of andere vorm van zorg langer zelfstandig in hun woning kunnen blijven wonen. In overleg met de ouderenorganisaties zijn inmiddels in het kader van het ouderenbeleid op dit punt acties ondernomen door middel van het project ‘Woon Wijs’ met als deelprojecten ‘Blijvend thuis in eigen huis’ en ‘Woon Wijs, voorkom vallen’. Een gedeelte van deze vraag naar koopwoningen zal echter opgevangen moeten worden door nieuwbouw van geschikte woningen. Uiteraard geldt het vorenstaande in gelijke mate voor de huisvesting van starters. Door nieuwbouw kan slechts gedeeltelijk in de behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen voor starters worden voorzien. De bestaande huurwoningenvoorraad zal ook hier dus voor het overgrote deel uitkomst moeten bieden. Binnen de bestaande huurwoningenvoorraad is reeds een aantal woningen ‘gelabeld’ voor de huisvesting van starters. Recentelijk (2008) is het door Woonstichting St. Joseph gehanteerde systeem van woningtoewijzing (het aanbodmodel) nog eens tegen het licht gehouden en op onderdelen aangepast. Daarbij is een verruiming doorgevoerd van de mogelijkheden voor starters door (een deel van) de voorraad kleine (vaak goedkopere) eengezinshuurwoningen ook te bestemmen voor starters, bestaande uit 1- en 2persoonshuishoudens. De beperkende inkomensgrenzen zijn eveneens versoepeld, zodat ook voor de woningzoekende starters met een wat hoger inkomen een groter woningaanbod beschikbaar komt. Bij de hoofdstukken ‘Huisvesting specifieke doelgroepen’ en ‘Woonruimteverdeling’ zal op de positie van starters nog nader worden ingegaan. Binnen de bestaande huurwoningenvoorraad dient een adequate huisvesting van woningzoekende senioren en starters te worden bevorderd door, in overleg met St. Joseph en Goed Wonen Liempde in het kader van het Strategisch Voorraadplan en vast te leggen in het in 2011 te actualiseren prestatieconvenant, onderzoek te doen naar de staat van de bestaande woningvoorraad en waar mogelijk delen van deze voorraad specifiek aan te wijzen voor de huisvesting van senioren en starters en de voor senioren aan te wijzen woningen waar nodig aan te passen. Het streven dient erop gericht te zijn om in de periode 2010-2014 een minimum aantal van 200 woningen voor senioren aan te wijzen en een zelfde aantal gelabeld te houden voor de huisvesting van starters door: bij mutaties in de huursector specifieke aandacht te schenken aan met name de geschiktheid van de vrijkomende woningen voor de huisvesting van senioren en starters; door middel van (vervolg)acties, zoals hiervoor vermeld, blijvend aandacht vragen voor en wijzen op de mogelijkheden van het treffen van voorzieningen in en aanpassing van bestaande eigen woningen, teneinde ouderen zolang mogelijk de eigen woning te laten bewonen. In de komende jaren wordt gestreefd naar een lager aandeel nieuw te bouwen appartementen. Gelet op de lopende projecten, waarvan sommige zich nog in de schetsfase bevinden, worden nog genoeg appartementen verwacht tot 2012. Het aantal grondgebonden woningen mag toenemen.

4.3

Huisvesting specifieke doelgroepen.

In de volkshuisvesting wordt onderscheid gemaakt tussen woningzoekende huishoudens, die op basis van het huishoudinkomen speciale aandacht behoeven, omdat zij niet zelfstandig in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien en andere doelgroepen van beleid, die (mede) vanwege andere omstandigheden in een bijzondere aandachtspositie verkeren. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 26 van de 50

Tot deze laatste doelgroep worden niet alleen gerekend starters en senioren, maar ook jongeren, gehandicapten, woonwagenbewoners, statushouders en asielzoekers. Woningzoekenden die via Collectief Particulier Opdrachtnemerschap (CPO) functioneren moeten binnen het Boxtelse Volkshuisvestingsbeleid ook als aparte doelgroep worden gezien en dienen ook als zodanig behandeld te worden. Uiteraard is het een doelgroep die per CPO een verschillende woonbehoefte kan hebben. Starters en senioren. Uit het woonwensenonderzoek valt te concluderen, dat de positie van starters op de woningmarkt onveranderd is. Met name starters, die een eigen woning willen verwerven (ongeveer 25% van de startende woningzoekenden), vallen – gelet op hun inkomenspositie al geruime tijd buiten de boot - mede als gevolg van de in de afgelopen jaren sterk gestegen woningprijzen, waardoor er onvoldoende aanbod is van voor deze doelgroep betaalbare woningen van beneden € 225.000,--. Maar ook de starters, die zich richten op de huurmarkt (ongeveer 75% van de startende woningzoekenden) en in meerderheid vragen om een kleine grondgebonden of gestapelde woning met een huur onder de € 492,-- komen zeer moeilijk aan bod in verband met de grote schaarste aan deze woningen. Een specifieke maatregel om de kansen voor starters op de koopwoningmarkt te verbeteren is het verstrekken door de gemeente van startersleningen. Deze gelden zijn gestort in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) en hierover kan door de gemeente voor door haar aan te wijzen projecten worden beschikt. De mogelijkheden voor het verruimen van de criteria van startersleningen dient verder onderzocht te worden. Verder is in mei 2006 door de raad het volkshuisvestingsfonds ingesteld. Uit dit fonds zou de gemeente gelden beschikbaar stellen voor het bouwen van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen. Het fonds zou gefinancierd worden door bijdragen te vragen van projecten waar veelal middeldure en dure huur- en koopwoningen gebouwd werden. Echter de Wet ruimtelijke ordening die per 1 juli 2008 in werking getreden is staat een dergelijke constructie niet langer toe. Er dient dan ook een ander instrument ontwikkeld te worden voor de stimulering van de bouw van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen. Hierbij wordt vooralsnog gedacht aan een grondprijzenbeleid. Er dient voor het volkshuisvestingsfonds een andere invulling gevonden te worden. Mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking. De wijze van huisvesten van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking is al langer onderhevig aan veranderingen. Van intramurale instellingen naar groepswonen en begeleid wonen tot redelijk zelfstandig wonen. Op dit moment worden allerlei initiatieven ontplooid die het de gehandicapte medemens mogelijk moeten maken om zoveel mogelijk zelfstandig in passende woonruimte te functioneren. Op dit onderdeel zijn al diverse plannen uitgevoerd, zoals op de Baandervrouwenlaan, in het plan Munsel en op het terrein van de voormalige brandweerkazerne aan de Molenstraat. Andere initiatieven staan nog op stapel, welke in samenwerking tussen de diverse organisaties op het terrein van gehandicaptenzorg (o.a. Cello) en Woonstichting St. Joseph verder worden uitgewerkt. De gemeente kan hierin ondersteunend zijn door in ieder geval de planologische voorwaarden te scheppen en mee te denken over de juiste invulling en uitvoering van de initiatieven. Statushouders en asielzoekers. Boxtel had in 2004, bij het opstellen van de vorige woonvisie een achterstand opgelopen in de door het Rijk opgelegde taakstelling ten aanzien van het huisvesten van statushouders: immigranten die een verblijfsvergunning in Nederland hebben gekregen. Voor Boxtel betekent dit een taakstelling van 53 te huisvesten personen in 2004. De voornaamste oorzaak voor deze achterstand lag in de druk op de woningmarkt voor goedkope huurwoningen, onder andere ten gevolge van de sloop in de wijk Selissenwal. Met de woonstichtingen en de particuliere woningverhuurders is naar aanleiding van deze achterstand een prestatieafspraak opgesteld. Deze afspraak geldt nog steeds. In overleg met het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) worden de aangeboden woningen en statushouders zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een model, waarbij betere communicatieafspraken zijn gemaakt en het COA ruim van tevoren bekend maakt hoeveel en welke statushouders aan de gemeente Boxtel zullen worden toegewezen. Met de provincie wordt gedurende de loop van het jaar regelmatig de voortgang besproken. Dit voorkomt dat de aangeboden woningen geweigerd worden of bij bezichtiging ter plaatse niet bleken te passen bij de statushouders in kwestie. Ten aanzien van de huisvesting van asielzoekers ligt de problematiek duidelijk anders. In het verleden zijn reeds pogingen ondernomen om een geschikte locatie te vinden voor de realisering van huisvesting (opvang) voor asielzoekers. Dit heeft niet tot het gewenste resultaat geleid. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 27 van de 50

Niettemin zullen zich eventueel in de toekomst nog voordoende mogelijkheden voor huisvesting van asielzoekers serieus op hun merites worden bekeken. Woonwagenbewoners. Van extra behoefte aan huisvesting voor woonwagenbewoners is uit het woonwensenonderzoek niet gebleken. Ook bij Woonstichting St. Joseph is geen behoefte bekend. De huidige 14 standplaatsen moeten derhalve voldoende worden geacht. Vanuit de invalshoeken werk en inkomen, onderwijs en maatschappelijke zorg verdient deze aandachtsgroep uiteraard wel de nodige aandacht. Jongeren en studenten. Voor de huisvesting van jongeren en studenten zijn er binnen de bestaande woningvoorraad – buiten de particuliere sector – nauwelijks mogelijkheden voorhanden. In de Nota Jongerenbeleid wordt hiervoor ook aandacht gevraagd. Woonstichting St. Joseph exploiteert 54 wooneenheden in het Ursulacomplex, terwijl in de voormalige MAS aan de Pastoor Erasstraat door een landelijke woonstichting 27 wooneenheden worden geëxploiteerd. Door de Woonstichting wordt de exploitatie van de betreffende wooneenheden als bijzonder moeilijk en kostbaar ervaren vanwege het buitengewoon slechte bewoningsgedrag. Niettemin dient ook op dit terrein te worden onderzocht of er meer en zo nodig andere vormen van huisvesting mogelijk zijn. Om aan de woonwensen van de startende woningzoekenden te kunnen voldoen zullen er in ieder geval zowel in de koop- als in de huursector goedkope en betaalbare woningen beschikbaar moeten komen. Dit kan enerzijds door het nieuwbouwprogramma aan te passen en anderzijds door maatregelen te nemen om voldoende bestaande woningen in de goedkopere sectoren vrij te krijgen. Dit zal echter een heel moeilijke opgave worden, gelet op de huidige woningmarkt. Ook in nieuwe plannen dient de bouw van voldoende goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen, zo mogelijk via CPO, te worden bevorderd. Voorts dienen de (financiële) mogelijkheden te worden onderzocht tot het verruimen van de eisen voor het verkrijgen van startersleningen, het grondprijzenbeleid, het mogelijk maken van CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap), het bevorderen van Koopgarant, het bevorderen van kopersverenigingen en het aanpassen van het Volkshuisvestingsfonds. De adequate huisvesting van gehandicapten en ouderen dient in overleg met de betrokken instellingen en de woonstichtingen te worden bevorderd en initiatieven op dit punt dienen door de gemeente te worden ondersteund. Bij nieuwbouwplannen voor zorgwoningen, seniorenwoningen en woningen voor gehandicapten dienen de woonstichtingen en projectontwikkelaars vroegtijdig bij de ontwikkeling van de plannen rekening te houden met aan te brengen voorzieningen ten behoeve van die specifieke doelgroepen. Hiermee kan voorkomen worden dat de woningen na oplevering eerst aangepast moeten worden op grond van de WMO. Ten aanzien van de huisvesting van statushouders dienen andere mogelijkheden van huisvesting te worden onderzocht en dit geldt ook voor de huisvesting van jongeren en studenten. Mogelijke locaties voor de opvang van asielzoekers dienen serieus te worden bekeken. Voor de uitvoering van dit beleid zal de gemeente ook een actieve grondpolitiek gaan voeren. Dit houdt in dat waar nodig de gemeente gronden zal verwerven om woningbouw voor de bovenstaande groepen mogelijk te maken. De instrumenten die de gemeente hiervoor zal gebruiken zijn het sluiten van overeenkomsten, het vestigen van het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten en indien noodzakelijk onteigening. Het daadwerkelijk stimuleren van verschillende soorten CPO’s zal een belangrijke opgave worden voor het komende volkshuisvestingsbeleid.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 28 van de 50

4.4.

Betaalbare woningvoorraad.

Huurwoningen. Uit de Woningmarktmonitor 2006-2008 blijkt, dat ruim 83% van de bestaande voorraad van in totaal 4.342 huurwoningen kan worden aangemerkt als betaalbaar, dat wil zeggen woningen met een huurprijs van maximaal € 492,-- per maand (prijspeil 1-1-2008). Dit betekent, dat ongeveer 3.590 huurwoningen gerekend kunnen worden tot de kernvoorraad te behoren. De aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid kan blijkens de uitkomsten van het woonwensenonderzoek worden becijferd op 2.900 huishoudens, waarvan ongeveer 35% (1.000 huishoudens) een koopwoning bewoont. De overige 1.900 tot de aandachtsgroep behorende huishoudens zijn aangewezen op een, uiteraard betaalbare, huurwoning. Voor de huisvesting van dit deel van de aandachtsgroep van beleid zijn dus ruim voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar. Het is echter niet zo, dat ook alle huishoudens zijn gehuisvest in een woning, waarvan de huurprijs in een redelijke verhouding staat tot hun inkomen. Uit het woonwensenonderzoek is namelijk gebleken, dat er sprake is van zowel goedkope als dure scheefheid. Van goedkope scheefheid wordt gesproken als huurders – gelet op het huishoudensinkomen – te goedkoop wonen, terwijl van dure scheefheid sprake is als de huurprijs van de woning te hoog is in relatie tot het huishoudensinkomen. In Boxtel wonen bijna 500 huurders te goedkoop en ongeveer 200 huurders te duur. Dit zijn op zich geen verontrustende aantallen als men bedenkt, dat 80% van de huurwoningen tot de betaalbare voorraad behoort. Daar komt bij dat het aantal huurders dat te goedkoop woont sinds 1 juli 2004 gehalveerd is. Het aantal huurders dat te duur woont, is daarentegen verdubbeld. De goedkope scheefheid kan een belemmering vormen voor de huisvesting van starters, omdat voor deze doelgroep vanwege het geringe aantal mutaties (lees: doorstroming) onvoldoende goedkope/betaalbare huurwoningen beschikbaar komen. Het verdient derhalve aanbeveling om de doorstroming vanuit deze goedkope woningen te bevorderen zonder te streven naar volledige opheffing van de goedkope scheefheid, zulks ter voorkoming van inkomenswijken, wijken met sociale achterstanden, e.d. Anderzijds bevordert een qua inkomen en koopkracht gemêleerde wijk ook zeker de leefbaarheid in die wijk. Het blijft natuurlijk wel zaak om bij woningtoewijzing steeds goed te blijven letten op een goede verhouding tussen huurprijs en huishoudensinkomen. Verkoop huurwoningen. Nu de omvang van de betaalbare voorraad ruim voldoende moet worden geacht voor de huisvesting van de aandachtsgroep van de volkshuisvesting kan ook worden bezien of bepaalde (duurdere) delen van de huurwoningenvoorraad voor verkoop in aanmerking komen, gelet op de grote belangstelling onder de huurders om de door hen bewoonde huurwoning tegen de marktprijs te kopen. Daarbij dient dan wel onderscheid te worden gemaakt tussen de huurwoningvoorraad van de Stichting Goed Wonen Liempde in Liempde en die van Woonstichting St. Joseph in Boxtel en Lennisheuvel. Het aantal huurwoningen in Liempde bedraagt slechts 226, in casu 12,5% van de totale woningvoorraad in Liempde. Voor de huisvesting van de aandachtsgroep van volkshuisvestingsbeleid in de kern Liempde, is dit aantal niet toereikend. In verband met een adequate huisvesting van de aandachtsgroep dient er te worden gestreefd naar een uitbreiding van de betaalbare voorraad huurwoningen in deze kern. Het huidige “Komplan Liempde” biedt daarvoor geen mogelijkheden. De in dit plan nog te realiseren woningbouw betreft nog slechts individuele particuliere bouwkavels, grotendeels voor zelfbouw. De voorraad huurwoningen in Boxtel van Woonstichting St. Joseph is – zoals gezegd – ruimschoots voldoende om de aandachtsgroep van de volkshuisvesting van onderdak te voorzien. Door de Woonstichting wordt dan ook al geruime tijd een verkoopbeleid met betrekking tot huurwoningen gehanteerd. Het gaat daarbij om woningen welke aan in eerste instantie aan de zittende huurders te koop aangeboden zullen worden. Bij mutaties worden deze woningen echter niet meer verhuurd, doch tegen maximaal de marktprijs te koop aangeboden. Omdat het hier gaat om woningen, die in het lagere verkoopsegment vallen dienen hierover afspraken te worden gemaakt met Woonstichting St. Joseph. De woningen zijn immers vanwege de prijs bij uitstek geschikt voor de huisvesting van starters op de koopwoningmarkt. Dit kunnen zijn de zittende huurders, de overige huurders van St. Joseph en de woningzoekenden, die nog niet over zelfstandige woonruimte beschikken.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 29 van de 50

Er dient een voorraad betaalbare huurwoningen van voldoende omvang beschikbaar te blijven in zowel Boxtel als Liempde om de aandachtsgroep van volkshuisvestingsbeleid op een adequate wijze te kunnen huisvesten. Het beleid dient er daarbij op gericht te zijn om de dure scheefheid zoveel mogelijk terug te dringen en om ook te streven naar vermindering van de goedkope scheefheid door bevordering van de doorstroming vanuit de goedkope woningvoorraad. Wat de kern Liempde betreft dient er op gericht te zijn om de voorraad betaalbare huurwoningen uit te breiden. Hoewel de voorraad betaalbare huurwoningen in Boxtel ruim voldoende is dient in het verkoopbeleid van Woonstichting St. Joseph in verband met de huidige grote druk op de huursector geen wijziging te worden aangebracht. Wel dient in overleg te worden bepaald, dat bij de geraamde verkoop van de 216 woningen tot aan 2013 uiteraard de zittende huurder voorrang heeft en dat bij mutaties andere huurders van Woonstichting St. Joseph en bij het ontbreken daarvan andere starters op de koopwoningmarkt voorrang genieten. Bestaat vanuit deze groepen geen belangstelling dan kan vrije verkoop plaatsvinden. Het voorgaande dient in het met de Woonstichting St. Joseph en Stichting ‘Goed Wonen Liempde’ af te sluiten prestatieconvenant te worden vastgelegd.

Betaalbaarheid en huursubsidie In het voorgaande is al geconstateerd, dat 83% van de totale huurwoningvoorraad van ruim 4.342 woningen behoren tot de betaalbare voorraad. Verder is geconstateerd, dat ongeveer 500 huishoudens binnen deze voorraad (12,5% van de huishoudens die huren) te goedkoop wonen (goedkope scheefheid) en ongeveer 200 huishoudens (5%) te duur (dure scheefheid). Het feit, dat zoveel huishoudens qua huishoudinkomen in feite te goedkoop wonen komt uiteraard door de grote voorraad betaalbare huurwoningen. Bestrijding van deze goedkope scheefheid heeft om diverse reden geen hoge prioriteit, niet in de laatste plaats vanwege het ontbreken van een voldoende alternatief, in casu duurdere en kwalitatief betere huurwoningen. Ook het voorkomen van ‘inkomenswijken’ en sociaal zwakke wijken en het geen beroep hoeven te doen op huursubsidie pleiten ervoor de goedkope scheefheid niet te vuur en te zwaard te bestrijden. Hiervoor is al aangegeven, dat het in verband met de noodzakelijke doorstroming vanuit de goedkope woningvoorraad wel aanbeveling verdient te streven naar een vermindering van de goedkope scheefheid. De gewenste doorstroming vanuit de bestaande goedkope voorraad kan ook door (beperkte) bouw van duurdere huurwoningen van voldoende kwaliteit worden bevorderd, gelet ook op de aanwezige behoefte aan deze woningen, zoals deze blijkens het woonwensenonderzoek bestaat bij met name oudere woningzoekenden. Van dure scheefheid is beperkt sprake. Deze kan via de weg van de geleidelijkheid – als gevolg van mutaties – worden bestreden door een gericht woningtoewijzingsbeleid. Overigens kunnen er ook zeer plausibele redenen zijn voor dure scheefheid, zoals gezinsgrootte, inkomensterugval, e.d. Op het terrein van betaalbaarheid en huursubsidie hoeven geen specifieke beleidsuitgangspunten te worden geformuleerd. Verwezen kan worden naar de hierna vermelde actiepunten inzake vermindering van dure en goedkope scheefheid. Wel verdient het aanbeveling om door het op beperkte schaal bouwen van duurdere kwalitatief goede huurwoningen in de geconstateerde behoefte te voorzien en de doorstroming vanuit de goedkopere voorraad te stimuleren. De wijze waarop hier invulling aan moet worden gegeven zal met beide corporaties worden besproken waarbij gezocht zal worden naar een voor alle partijen goede oplossing.

4.5

Wonen en zorg

Lokaal gezondheids- en ouderenbeleid versus Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) In september 2003 heeft de raad van de gemeente Boxtel een tweetal nota’s inzake het lokaal gezondheidsen ouderenbeleid voor de periode 2003 – 2007 vastgesteld. De titels van deze nota’s zijn respectievelijk “Boxtel boeit, gezondheid groeit, basisnota lokaal gezondheidsbeleid gemeente Boxtel 2003 – 2007” en “Boxtel blijvend vitaal, een eerste verkenning voorstellen op hoofdlijnen voor de jaren 2003 – 2007 op het terrein van ouderenbeleid”. Beide nota’s zijn tot stand gekomen door enerzijds (epidemiologisch) onderzoek en anderzijds door het raadplegen van maatschappelijke groeperingen in het veld. Op basis van een knelpuntenanalyse zijn vervolgens actiepunten geformuleerd. Met de komst van de Wet maatschappelijke Ondersteuning per 1 januari 2007 zijn beide beleidsvelden ondergebracht in het 4-jarig kaderstellend Plan Wet maatschappelijke ondersteuning 2008 t/m 2011 met als ondertitel: Samen werken aan de Boxtelse samenleving. Dit Plan is op 25 maart 2008 door de gemeenteraad vastgesteld. In relatie tot het beleidsplan wonen wordt in deze Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 30 van de 50

paragraaf de relatie aangestipt tussen de aandachtsvelden van (aangepast) wonen en zorg, waarbij tevens dwarsverbanden worden gelegd met welzijn en inkomensondersteuning.

Lokaal gezondheidsbeleid: Door de GGD Hart voor Brabant zijn in november 2006 de Kernboodschappen voor lokaal beleid uitgebracht. Voor Boxtel met als werktitel: “Gezondheid telt! in Boxtel. In samenspraak met de commissie Maatschappelijk Welzijn (maart 2007) zijn prioriteiten gegeven aan uitvoeringspunten. Deze zijn vertaald in eerder genoemd Plan Wmo 2008 t/m 2011 onder prestatieveld 10. Overigens vallen sommige items ook onder meerdere prestatievelden. Hierover is, in het kader van de inspraak, met het maatschappelijk veld gecommuniceerd. De belangrijkste uitgangspunten in relatie met dit beleidsplan: de toenemende vergrijzing, de vereenzaming en de toename van psychogeriatrische patiënten wordt als zorgelijk ervaren (prestatievelden 5, 6, 7, 8 en 9); de toenemende druk op mantelzorg en vrijwilligerswerk wordt als (toekomstig) knelpunt ervaren (prestatieveld 4); jongeren-, ouderen- en gehandicaptenhuisvesting vraagt om een goed inzicht in beschikbare woningen (prestatievelden 5 en 6); belangrijkste risicogroepen in Boxtel zijn jongeren, ouderen en mensen met een lage sociaaleconomische status; een wijkgerichte aanpak met aandacht voor gezondheid (via de scholen) is een goede basis (prestatieveld 10).

Lokaal ouderenbeleid: -

-

-

-

-

bij nieuwbouw dient er bij partijen op te worden aangedrongen het principe levensloopbestendig bouwen volgens het woonkeurmerk, met inbegrip van het politiekeurmerk ‘veilig wonen’ zoveel mogelijk toe te passen (prestatievelden 5); het opplussen van bestaande woningen aan de zich wijzigende woon- en leefomstandigheden van ouderen dient bevorderd te worden (prestatieveld 5); het huidige beleid ten aanzien van nieuwbouw van woningen van ouderen dient te worden gecontinueerd. Uitgangspunt daarbij is het realiseren van een gedifferentieerd aanbod in de huur- en koopsector. Tevens dienen de woningen dicht bij bestaande voorzieningen te worden gerealiseerd; met betrekking tot het verbeteren van de toegankelijkheid van openbare gebouwen wordt aangekoerst om bij nieuw- of verbouw in een zo vroeg mogelijk stadium hierover naderen afspraken te maken (prestatieveld 5); veiligheid in en om de woning verdient blijvende aandacht. “Blijvend thuis in eigen huis” en “Woon wijs, voorkom vallen” zijn projecten die nadrukkelijk die onder de paraplu van de stuurgroep Woon Wijs verankerd zijn (prestatievelden 5 en 10); loket WegWijs is in het kader van de Wmo de toegang tot (aangepast) wonen, welzijn, zorg en inkomensondersteuning.

Vermaatschappelijking van de zorg – De Wet maatschappelijke ondersteuning. Onderdelen van vorenstaande aandachtspunten zijn lopend. In het Plan Wmo 2008 t/m 2011 zijn deze vertaald in jaarlijkse uitvoeringspunten. Per jaar worden deze, op basis van voortschrijdend inzicht geactualiseerd. Binnen de Wmo streeft de gemeente er naar om samenhangende voorzieningen te treffen met als doel mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. Hierbij gaat het dan onder meer om woonvoorzieningen, vervoersvoorzieningen, rolstoelvoorzieningen en hulp bij het huishouden. Daarbij is ook de toegankelijkheid van de (woon)omgeving en de openbare ruimte van belang. Omdat wonen, welzijn en zorg met elkaar samenhangen, vraagt de Wmo van de gemeente een regiefunctie op deze terreinen. Om de onderwerpen op dit terrein daarom af te stemmen/te communiceren voor een breed (maatschappelijk) veld, zijn hierbij de Wmo-adviesraad Boxtel en de overleggroep wonen, welzijn en zorg belangrijke partners. In de Wmo-adviesraad zijn Boxtelse burgers en organisaties verenigd. Zij brengen gevraagd en ongevraagd advies uit aan het gemeentebestuur op het terrein van de Wmo. De overleggroep wonen, welzijn en zorg is (voorlopig) samengesteld uit de directies van Woonstichting St. Joseph/Goed Wonen Liempde, Delta Stichting Welzijn Boxtel. Zorggroep Elde, Vivent en Koraalgroep. Genoemde overleggroep komt op afroep bijeen om over onderwerpen van gedachten te wisselen op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Dit met als doel te bezien waar de maatschappelijke partners elkaar in kunnen versterken, zodat dit uiteindelijk leidt tot een integrale kijk/afstemming.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 31 van de 50

In- en aanwoning, mantelzorg In de afgelopen jaren is de vraag naar mogelijkheden voor het verlenen van mantelzorg gegroeid. Mantelzorg wordt dan omschreven als het bieden van hulp tijdens dagelijks functioneren, die vrijwillig en onbetaald, buiten organisatorisch verband, wordt verleend aan personen uit het sociale netwerk die, - door welke oorzaak dan ook - vrij ernstige fysieke, verstandelijke of psychische beperkingen hebben. Door onder bepaalde voorwaarden huisvesting in het kader van mantelzorg toe te staan in afwijking van het bestemmingsplan kunnen wederzijdse voordelen voor de mantelzorgverlener en –ontvanger worden geboden. Hierbij dient gedacht te worden aan het langer zelfstandig kunnen blijven wonen, het voorkomen van vereenzaming en isolement en het bieden van hulp in de huishouding van werkende ouders. Naar aanleiding van de toenemende vraag heeft de raad op 2 juni 2008 de “beleidsnota Afhankelijk Wonen” vastgesteld. Deze nota vervangt de ‘inwoningsnotitie’. Op basis van de beleidsnota kan nu onder bepaalde voorwaarden toegestaan worden dat mantelzorg verleend wordt door inwoning in de eigen woning van de zorgverlener of afhankelijk wonen op het eigen perceel van de zorgverlener in bijvoorbeeld een aangepast aan- of bijgebouw. De uitgangspunten van deze beleidsnota zullen bij het opstellen van bestemmingsplannen opgenomen worden in die bestemmingsplannen. De mogelijkheden voor een parapluplan voor de bebouwde kom van de gemeente Boxtel worden onderzocht. In het bestemmingsplan “Buitengebied 2008” is al een mantelzorgregeling opgenomen. Het onderdeel wonen en zorg kan niet los worden gezien van Wet maatschappelijke ondersteuning. De gemeentelijke regierol blijft hierbij van belang.

4.6.

Woonruimteverdeling

Aanbodmodel Conform het Beleidsplan Wonen 1997 is in 1998 door de Woonstichting het aanbodmodel integraal ingevoerd. Daarmee kwamen alle bij de Woonstichting in beheer zijnde woningen onder de werking van de zgn. marktgerichte verhuur te vallen. In de praktijk betekent dit, dat alle woningen die vrijkomen voor nieuwe verhuur in de vorm van woningadvertenties onder de aandacht van ingeschreven woningzoekenden worden gebracht. Deze kunnen hierop reageren (via woonkeuzebonnen en tegenwoordig ook via internet). Met de invoering van het aanbodmodel is de positie van de woningzoekende versterkt, omdat hij heel nadrukkelijk participeert in het proces. Door het aanpassen van de criteria in 2008 is de participatie en de eigen verantwoordelijkheid van de huurder bij het kiezen van een woning vergroot. Hierdoor is de woningmarkt doorzichtiger geworden, kandidaatwoningzoekenden hebben veel meer keuzevrijheid dan onder het oude puntensysteem en de wekelijkse verhuurresultaten geven een schat aan informatie over de gewildheid van de diverse wooncomplexen. Kortom, beide partijen, zowel verhuurder als huurder, hebben baat bij deze systematiek van woonruimteverdeling. Naast het aanbodmodel kleven aan andere woonruimtemodellen een aantal nadelen: de Woonstichting heeft slechts beperkte middelen om bijvoorbeeld de verhuur van woningen aan woningzoekenden, die een bedreiging zouden kunnen vormen voor de leefbaarheid in een bepaalde buurt of in een bepaald wooncomplex, ‘tegen te houden’; het aanbodmodel verdraagt geen grote aantallen urgente woningzoekenden, omdat dat de goede werking van het aanbodmodel verstoort. Alleen in geval van bijzondere en zwaarwichtige redenen kan aan woningzoekenden een urgentie worden gegeven. In dat geval biedt de Woonstichting een woning aan die buiten de werking van het aanbodmodel valt. Positie senioren en starters In het Woonwensenonderzoek van 2007 wordt het nodige licht geworpen op de moeilijke positie van zowel senioren als starters. Betere labeling biedt meer kansen dan voorheen voor beide doelgroepen, waardoor ze zich anders kunnen huisvesten. De kredietcrisis heeft eind 2009 het aanbod wel vergroot. De vraagprijzen zijn echter nog niet gedaald en de hypotheekverstrekkers zijn strenger geworden bij de beoordeling van aanvragen. Veel senioren en starters zijn daarmee veroordeeld tot wachten, wachten op de kans, die zich ook nu nog slechts mondjesmaat aandient. Daar komt bij dat senioren doorgaans wachten op mogelijkheden om in de eigen wijk of buurt iets te kopen en bij starters, omdat er onvoldoende betaalbaar aanbod beschikbaar komt voor deze groep. De uitgangspunten, zoals die golden onder het oude systeem zijn onverkort van toepassing binnen de marktgerichte verhuur op basis van het aanbodmodel. Het belangrijkste uitgangspunt is nog altijd, dat de wijze waarop de (soms) schaars beschikbare woonruimte wordt verdeeld tot een rechtvaardige uitkomst leidt. Gelet op de gehanteerde selectiecriteria is daarvan ook daadwerkelijk sprake binnen het aanbodmodel. Nieuw (en beter) is, dat binnen de marktgerichte verdeelsystematiek de positie van de woningzoekende aanmerkelijk is versterkt. Er is veel meer sprake van markttransparantie en, niet onbelangrijk, waar de Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 32 van de 50

woningzoekende onder het puntensysteem was veroordeeld tot afwachten, dient hij binnen het aanbodmodel zelf in actie te komen. Zonder eigen initiatief of inzet geen woning! In beleidsmatige zin doen zich binnen dit belangrijke werkveld voortdurend veranderingen voor, die beogen het aanbodmodel nog beter toe te snijden op de vraagontwikkeling in de markt en de keuzevrijheid van woningzoekenden nog verder te vergroten. Nieuwste fenomeen is, dat woningen niet worden verdeeld met inachtneming van een aantal spelregels, maar domweg worden verloot. Gemeente en Woonstichting zijn vooralsnog van mening, dat de overigens ook van rijkswege bepleite noodzaak om meer keuzevrijheid te creëren voor woningzoekenden/klanten hier wat te ver is doorgeschoten. Wel dient alert te worden gereageerd op maatschappelijke ontwikkelingen en dient waar nodig een bijstelling van het huidige systeem plaats te vinden. Woonstichting St. Joseph is geen tegenstander van loting voor bepaalde doelgroep/marktsegmenten. Woonstichting St. Joseph heeft op dit moment echter geen concrete voornemens dit toe te passen maar sluit dit in de toekomst niet uit. 4.7.

Bevordering doorstroming

De bouw van nieuwe woningen in de huur- en koopsector en de daaruit voortvloeiende verhuisbewegingen kunnen een belangrijke impuls geven aan de noodzakelijke doorstroming binnen de woningvoorraad. Hier zal de markt zeker zijn werk doen. Onderzoek heeft uitgewezen, dat met de bouw van bijvoorbeeld een middeldure koopwoning al gauw 2 tot 3 verhuisbewegingen plaatsvinden. Doorstroming zal evenwel sterk worden bevorderd als het aanbod van woonruimte zo goed mogelijk aansluit bij de vraag. Dit betekent, dat – naast de bouw van woningen voor starters en senioren – ook de bouw van kwalitatief goede huur- en koopwoningen in de duurdere sectoren een vereiste is. In het huidige bouwprogramma komen deze woningen in voldoende mate voor. Sturing van de doorstroming kan dus ook als beleidsinstrument worden ingezet, teneinde zo veel mogelijk te bevorderen, dat ook de doelgroepen van beleid aan passende woonruimte kunnen worden geholpen. Strategisch bouwen voor bijvoorbeeld senioren is daarvan een goed voorbeeld, evenals gerichte woningtoewijzing en het ‘labelen’ van delen van de bestaande voorraad. 4.8.

Locatiekeuze

De plancapaciteit, welke is berekend op circa 1200 woningen is ruim voldoende om in de behoefte tot 2012 te voorzien. Binnen de zachte capaciteit dient zich thans echter een aantal locaties aan, dat naar het zich laat aanzien op korte tot middellange termijn in uitvoering moet worden genomen. Het gaat hier niet alleen om locaties genoemd in de StructuurVisiePlus, maar ook om locaties, die zich nadien hebben aangediend. Naast de in de StructuurvisiePlus genoemde locaties, zoals deze ook zijn vermeld bij de restcapaciteit bestemmingsplannen (bijlage 7) kunnen nog worden genoemd: het ontwikkelingsplan voor Esschebaan e.o (o.a. de zogenaamde ‘Oksel’); ontwikkelingslocatie Selissen (tussen Noord-Zuidas en A2); de plannen met betrekking tot de zorginstelling Emmaus; het plan voor Camping “Den Bergh”; plannen extra woningbouw “Moorwijk”. Dit zal er echter ook toe moeten leiden, dat er in de volgorde van ontwikkeling en uitvoering van de zachte plannen duidelijk keuzes zullen moeten worden gemaakt. Bij de keuze van volgorde dient bepalend te zijn de mogelijkheid om op de desbetreffende locatie woningbouw te realiseren overeenkomstig de behoefte, zoals deze blijkt uit deze beleidsnota. Particuliere initiatieven, die hierbij niet aansluiten dienen dus (vooralsnog) te worden afgewezen. In het provinciale bestuursakkoord is aan de gemeenten in feite de opdracht gegeven om bij de opzet van nieuw beleid specifieke aandacht te schenken aan de huisvesting van de aandachtsgroepen, waarbij met name worden genoemd starters, ouderen, gehandicapten en statushouders. Bij de volgorde in de toekomstige realisering van woningbouwlocaties dient dit dus als uitgangspunt te dienen. Naast realisering van de reeds bestaande harde capaciteit dient in de keuze van ontwikkeling en realisering van zachte capaciteit een volgorde te worden gekozen, die het mogelijk maakt om de behoefte, zoals deze blijkt uit deze beleidsnota, ook daadwerkelijk te realiseren. Alle mogelijke bouwlocaties in binnenstedelijk gebied dienen te worden geïnventariseerd en onderzocht op de mogelijkheden om binnen deze locaties die woningen te bouwen, die op grond van de gebleken behoefte het meest noodzakelijk zijn. Bij deze binnenstedelijke inventarisatie speelt het handhaven van voldoende Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 33 van de 50

groen- en parkeergelegenheid een belangrijke rol. Vervolgens dienen deze bouwlocaties ook in die volgorde te worden ontwikkeld en gerealiseerd, uiteraard binnen de door de provincie aangegeven kaders. De overige bouwlocaties dienen naar achteren te worden geschoven, tenzij andere zeer zwaarwegende redenen zich daartegen verzetten. 4.9.

Duurzaamheid

In oktober 2008 is door de gemeenteraad de “nota duurzame ontwikkeling Boxtel 2009-2015: 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid” vastgesteld, waarin het gemeentelijke beleid ten aanzien van duurzaamheid is vastgelegd en waarbij tevens werd aangesloten op de ontwikkelingen, die op dit terrein in Boxtel reeds in gang waren gezet. Op het terrein van wonen is duurzaamheid uiteraard een belangrijk begrip en hiermee dient bij de uitvoering van het beleid in alle geledingen rekening te worden gehouden. Niet voor niets profileert Boxtel zich al sinds jaar en dag als groene woon- en werkgemeente midden in de stedendriehoek ‘s-Hertogenbosch-Eindhoven-Tilburg en in het toekomstige nationale landschap “Het Groene Woud”. Het werken aan duurzame samenleving is een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid. Dit wil zeggen dat niet alleen de gemeente maar tevens bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en de individuele burger hierin een taak hebben. De rol die de gemeente hierin kan spelen is een initiërende, stimulerende en faciliterende. De gemeente ondertekende het Klimaatverbond, stelde een Lokale Agenda 21 op en ondertekende het Handvest van Aalborg. In het kader van het Klimaatverbond heeft de gemeente Boxtel zich verplicht te streven naar een reductie van de CO2-emissie van 50% in 2010 ten opzichte van het jaar 1987. Daarbij dient in eerste instantie gedacht te worden aan energiebesparing. Daarnaast kan ook de inzet van niet-fossiele bronnen daaraan een bijdrage leveren. Via beleidsterreinen zoals de ruimtelijke ordening en bouwen kan energiebesparing gerealiseerd worden. Met isolatiemaatregelen aan woningen, zongericht verkavelen, actieve zonne-energie (zonnepanelen e.d.), warmtekrachtkoppeling, gedragsbeïnvloeding zijn nog grote reducties te halen. Met de ondertekening van het Convenant Duurzaam Bouwen van het voormalige Stadsgewest ’sHertogenbosch in 1994 werd een eerste aanzet gegeven tot het duurzaam bouwen van nieuwbouwwoningen. Dit convenant werd in het jaar 2000 geactualiseerd naar de toenmalige “Maatlat van Tommel”, terwijl in 2003 bevorderd wordt dat de nieuwbouwwoningen voldoen aan de puntentelling conform de Groenfinanciering welke telling correspondeert mat de maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Nieuwbouw Woningbouw. Vooralsnog zal dit beleid op woningniveau onveranderd worden voortgezet en wordt voorts gestreefd naar de realisatie van sociale duurzaamheid en zal, waar mogelijk, aandacht worden besteed aan de mondiale aspecten van duurzaamheid. Voorafgaand aan de maatregelen op woningniveau dient echter reeds bij de ontwikkeling van bestemmingsplannen zoveel als mogelijk is rekening te worden gehouden met de beginselen van duurzame stedenbouw. Alhoewel de mogelijkheden om invulling te geven aan het begrip duurzaamheid bij bestaande woningen beperkter zijn dan bij de nieuwbouw van woningen, dient er bij reparatie, vervanging of verbetering van (delen van) bestaande woningen bevorderd te worden dat ook daar de principes van het duurzaam bouwen worden nagestreefd. Een en ander conform het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Woningbouw Beheer. Met name tezamen met de plaatselijk werkzame corporaties zouden hier ten aanzien van huurwoningen goede resultaten geboekt kunnen worden. Bij bestaande woningen waar (nog) geen sprake is van renovatie e.d. zou energiebesparing bevorderd kunnen worden, naast fysieke maatregelen mede door voorlichting aan bewoners. Daarbij kan het investeren in duurzaamheid leiden tot een hogere en meer gewaardeerde woonkwaliteit. De beleidsuitgangspunten voor duurzaam bouwen staan verwoord in de “nota duurzame ontwikkeling Boxtel 2009-2015: 100 stappen in een sprong naar duurzaamheid”. 4.10.

Levensloopbestendig en Woonkeur®

Bij het vorige beleidsplan is reeds ingegaan op de wens om bij nieuwbouw zoveel als mogelijk uit te gaan van aangepast en aanpasbaar bouwen en hierover bij elk project afspraken te maken. Dit heeft zich in de loop der jaren ontwikkeld tot de wens om in de nieuwbouw voortaan uit te gaan van levensloopbestendig bouwen. Dit houdt in, dat reeds bij de ontwikkeling en uitvoering van bouwplannen voor een zodanige opzet dient te worden gekozen, dat de woning vanaf het moment van eerste bewoning geschikt is voor bewoning door alle leeftijden en dat noodzakelijke voorzieningen zonder (ingrijpende) bouwkundige aanpassingen kunnen worden aangebracht. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 34 van de 50

De eisen zijn opgenomen in Woonkeur®. Woonkeur richt zich op een diversiteit aan onderwerpen. De thema’s hebben als gemeenschappelijk kenmerk dat ze bijdragen aan een hogere woonkwaliteit voor woonconsumenten in het algemeen. Dit houdt bijvoorbeeld in dat rekening wordt gehouden met alle dagelijkse terugkerende activiteiten in een woning, van slapen tot opbergen, van spelen tot koken. Verder anticipeert Woonkeur®. Verder anticipeert Woonkeur® op mogelijke veranderingen in de levensloop. Ook als die levensloop met gebreken komt. Woonkwaliteit houdt tevens in dat rekening wordt gehouden met bezoekers van woningen, met flexibiliteit voor tweede en derde bewoners van een huis. Een woning met Woonkeur® moet, zonder de echte bewoner te kennen, voor hem of haar herkenbare kwaliteit opleveren. Het eisenpakket van Woonkeur bestaat uit twee onderdelen: • een verplicht basispakket • drie facultatieve pluspakketten Het verplichte basispakket bevat eisen die onontbeerlijk zijn voor het behalen van Woonkeur®. De pluspakketten zijn niet verplicht maar worden wel dringend aanbevolen: ze bieden aanzienlijk meer kwaliteit, maar wel tegen extra inspanning en een hogere prijs. De drie pluspakketten zijn: • pluspakket gebruikskwaliteit • pluspakket veiligheid • pluspakket toekomstwaarde In het pluspakket ‘Gebruikskwaliteit’ zijn eisen opgenomen die leiden tot extra gebruikskwaliteit ten opzicht van het basispakket. Te denken valt aan extra vierkante meters voor verschillende functies in woning en woongebouw, dus een grotere woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer, bergruimte en toilet. Verder kennen de woningen een betere geluidsisolatie en hebben ze een nog veiligere trap. Op elektrotechnisch gebied biedt het pluspakket vele extra’s, waardoor de woning flexibel kan worden ingericht en geschikt is voor (toekomstige) ontwikkelingen, zoals telewerken. In het pluspakket ‘Veiligheid’ staan alle resterende eisen uit het Politiekeurmerk. Samen met het basispakket vormt dit pluspakket daarmee het gehele Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw. De eisen in het pluspakket Veilligheid worden gekeurd door een certificatie-instelling, erkend door de Raad voor Accreditatie, tevens zijnde een PKVV-erkende inspectie-instelling. In het pluspakket ‘Toekomstwaarde’ zijn enkele belangrijke eisen opgenomen die de woning geschikt maken voor toekomstig gebruik. In het pluspakket gaat het om extra eisen die nog meer bewoningsvrijheid bieden. Denk daarbij aan meer vierkante of kubieke meters, maar ook het toepassen van nieuwe technieken of materialen die bijdragen aan flexibiliteit van de woning. De vertaling van Woonkeur® zal worden opgenomen in de voorschriften van elk nieuw op te stellen bestemmingsplan. Levensloopbestendig bouwen geldt als uitgangspunt van beleid in dit plan. Bij de nieuwbouw van woningen, en met name de complexgewijze bouw, zal dan ook bevorderd worden dat gebouwd wordt conform Woonkeur® en dat voor de betreffende woningen certificaten aangevraagd worden bij de certificerende instantie. Bouwplannen dienen in ieder geval gebouwd te worden conform het basispakket van Woonkeur® en zo veel mogelijk conform de drie pluspakketten. Het is namelijk niet in alle gevallen mogelijk om aan alle eisen van de drie pluspakketten te voldoen, omdat bijvoorbeeld gronden buiten het eigendom van de ontwikkelaar vallen, waardoor de omgeving niet kan voldoen aan de eisen. Bij bouwplannen die voldoen aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan kan naleving van Woonkeur® niet afgedwongen worden. Bij bouwplannen die afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan kan naleving van Woonkeur® wel afgedwongen worden. 4.11.

Leefbaarheid

Het welbevinden van mensen wordt voor een belangrijk deel bepaald door onderlinge contacten en door de kwaliteit van de directe leefomgeving. Via verenigingen, clubs, scholen en allerlei vormen van recreatie worden contacten gelegd en onderhouden. Boxtel is hiermee royaal voorzien. Leefbaarheid richt zich echter ook op de kwaliteit van de directe woonomgeving. Daarbij gaat het om thema’s als een schone wijk, verkeershinder, groen- en speelvoorzieningen. Grote waarde wordt gehecht aan het verhogen van de leefkwaliteit in de wijken, hetgeen is gebleken uit de vele activiteiten die gebaseerd zijn op het in oktober 1995 vastgestelde beleid “Integrale Wijkaanpak”. Doelstellingen van deze aanpak waren het vergroten van de leefbaarheid in de wijken en de betrokkenheid van de bewoners bij hun directe woonomgeving. Om deze doelstellingen te realiseren is per wijk een wijkraad in het leven geroepen die de wijk naar de gemeente vertegenwoordigt en optreedt als gesprekspartner. De gemeente kent de wijken budgetten toe waarmee de door de wijkraad gewenste plannen kunnen worden gefinancierd. Ook van de zijde van de Woonstichting St. Joseph krijgt het begrip “leefbaarheid” de nodige aandacht. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 35 van de 50

In 1999 werd een aparte voorziening Leefbaarheid in het leven geroepen. Uit dit fonds worden voorzieningen en activiteiten gefinancierd zoals de huisvesting van een wijkbeheerder, de kosten van integraal wijkbeheer, waaronder de functionele herinrichting van groenvoorzieningen, instandhouding en/of aanpassing van speelvoorzieningen, verbetering van veiligheid in brandgangen, bestrijding van ongewenste activiteiten en bestrijding van overlast, vuil en stank. Maar ook activiteiten als begeleiding van bewonersgroepen en bevordering van de kwaliteit van de woningvoorraad bij mutatie worden uit deze voorziening gefinancierd. Daarnaast is het van belang dat in een woonwijk een goede mix en evenwicht van bewoners dient te zijn. Het Woonwensenonderzoek 2007 geeft aan dat 27% van de huurders en 20% van de eigenaren van woningen klachten heeft over de huidige woning, terwijl een derde van alle huishoudens klachten heeft over de woonomgeving. Overigens liggen deze cijfers niet hoger dan elders. Het meest hebben huurders en degenen die willen verhuizen opmerkingen over de woning. Verreweg de meesten vinden de woning te klein; daarna volgen klachten die het comfortniveau van de woning betreffen. Vanuit de verhuisgeneigden komen veelal opmerkingen over een te kleine woning, gevolgd door klachten over de kwaliteit van de woning alsmede opmerkingen die duidelijk leeftijd gerelateerd zijn (te grote woning, te grote tuin, niet meer geschikt vanwege gezondheid). Ten aanzien van de kritiek op de woonomgeving valt op dat deze divers is en dat de klachten afkomstig zijn van zowel koopwoningbewoners en huurders, verhuisgeneigden en nietverhuisgeneigden. De meest gehoorde klacht is dat de buurt te druk is (16,5% van de klachten). De oorzaak hiervan is voornamelijk de verkeersoverlast. Vijftien procent van de klachten hebben betrekking op het gebrek aan voldoende parkeerplaatsen in de eigen buurt. Deze twee klachten voerden in 2003 ook de lijst aan. Op de derde plek staat het slecht onderhouden groen (14%). Deze klacht stond in 2003 nog op een zevende plek. Daarna volgen klachten als overlast door vuil en/of stank, te weinig speelplekken voor kinderen tot 12 jaar en ontevreden over de inrichting van de woonomgeving. In het kader van het wijk- en buurtbeheer dient aandacht te worden geschonken aan die zaken, die door de bewoners als een aantasting van de leefbaarheid in de woonomgeving worden ervaren. Bij de opzet van plannen ter verbetering van de leefbaarheid in de woonomgeving dient dus rekening te worden gehouden met zaken als voldoende parkeervoorzieningen, het terugbrengen van de verkeershinder, het realiseren van speelplekken voor kinderen tot 12 jaar, etc. Het speelruimteplan moet hier in gaan voorzien. Dit wordt momenteel fasegewijs uitgevoerd. 4.12.

Veiligheid

Bij de bouw van nieuwe woonwijken speelt veiligheid een grote rol. In gezamenlijk overleg hebben consumenten, verzekeraars, woningbouwers en beheerders, beveiligingsexperts en de overheid op een rij gezet hoe woningen en buurten zo veilig mogelijk zijn te maken. Zo ontstond Woonkeur. Bij woningen of buurten met dit keurmerk is de kans op vandalisme, overlast, inbraak en andere misdrijven beperkter. Het keurmerk geeft richtlijnen over de woning, het woongebouw en de woonomgeving maar geeft ook aanwijzingen en tips over “sociaal wonen”. Een woning die voldoet aan Woonkeur heeft verschillende voordelen. Naast de aanzienlijk kleinere kans op inbraak, ontvangt de bewoner bij veel verzekeringsmaatschappijen korting op het premiebedrag van de opstalverzekering indien hij een “Certificaat Veilig Wonen” kan overleggen. Het eisenpakket van Woonkeur bestaat uit een basispakket dat geldt voor de woonomgeving, het woongebouw en de woning. Hierin zijn eveneens eisen voor veiligheid. Daarnaast kent Woonkeur drie pluspakketten, waarvan één pakket ziet op veiligheid. De veiligheidseisen uit het basispakket en het pluspakket vormen samen het Politie Keurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw. Bij de nieuwbouw van woningen, en met name de complexgewijze bouw, bevorderen dat gebouwd wordt conform Woonkeur® en dat voor de betreffende woningen certificaten aangevraagd worden bij de certificerende instantie. 4.13

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Onder Collectief Particulier Opdrachtgeverschap worden die vormen van woningbouwontwikkeling verstaan waarbij de kopers (een groep particulieren) zelf (georganiseerd in een vereniging of stichting) hun grondkavel kopen of pachten en een architect kiezen om zo met maximale invloed hun woning te realiseren. Bewoners krijgen hierdoor min of meer zeggenschap over het ontwerp van de woning. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen dus in groepsverband gerealiseerd.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 36 van de 50

CPO wordt voor de gemeente Boxtel, vanuit het oogpunt van sociale cohesie en betaalbare woningbouw gewenst geacht, maar hierbij is wel van belang om de randvoorwaarden goed te formuleren, zodat snel, slagvaardig en onder deskundige leiding gewerkt kan worden. De provincie Noord-Brabant heeft geld (subsidie) beschikbaar gesteld voor verenigingen die door middel van CPO een woningbouwproject willen realiseren. De subsidie is bedoeld voor de financiering van kosten in het voortraject van het project. 4.14.

Koopgarant

Daarnaast bestaat er een landelijke regeling Koopgarant. Koopgarant is regeling waarbij de koper een gereduceerde koopprijs betaald en vervolgens volledig eigenaar van de woning wordt. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, dan koopt de corporatie de woning weer terug. Er kunnen hierbij afspraken gemaakt worden, op het moment van verkoop van de woning, over het delen van de eventuele meerwaarde. Ook dit is een vorm die de gemeente wil bevorderen. 4.15.

Kopersvereniging

De gemeente Boxtel heeft sinds de activiteiten van de starters-kopersvereniging op Heideweg positieve ervaringen met CPO. Via CPO wordt niet een wijk(je) maar ook een gemeenschap gebouwd. Het daadwerkelijk stimuleren van de verschillende soorten CPO’s zal een belangrijke opgave worden voor het komende volkshuisvestingsbeleid. Hierin zal CPO dan ook nader worden omschreven. Hierbij moet worden bezien of de gemeente zover wil gaan dat ze zelf de regierol hierin willen vervullen of dit over willen laten aan een corporatie. Gelukkig wordt de gemeente daarbij gesteund door het provinciaal beleid. Ook hebben de corporaties een taak om dit beleid te stimuleren, het gaat immers op het (laten) realiseren van woonwensen. Via CPO kunnen toekomstige bewoners maximaal invloed uitoefenen op de ontwikkeling van deze woonwens. Via CPO zijn ook andere beleidsdoelen zoals duurzaamheid en beeldkwaliteit te realiseren. Via CPO zijn verschillende soorten woonwensen te realiseren. Bij nieuwbouwprojecten zoeken kopers soms al in een heel vroeg stadium contact met elkaar. Omdat er een gemeenschappelijk probleem is, of om gewoon informatie met elkaar uit te wisselen. Samenwerking is de eerste stap op weg naar vruchtbare collectieve belangenbehartiging. En een kopersvereniging is een uitstekende organisatievorm die door de gemeente zal worden gestimuleerd. 4.16.

Samenwerking, overleg en monitoring

De gemeente voert op het terrein van wonen de regie en is uiteindelijk verantwoordelijk voor vaststelling en uitvoering van het beleid. Sinds de verzelfstandiging van de woningcorporaties zijn deze op het terrein van wonen echter als gelijkwaardige partners te beschouwen, zonder wie geen beleid kan worden gemaakt, laat staan worden uitgevoerd. Alhoewel de gemeente ook ten aanzien van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving uiteindelijk de eindverantwoordelijkheid heeft kan ook hier niet worden geopereerd zonder de uitdrukkelijke participatie van de woningcorporaties, zeker niet in die gebieden waar de corporaties veel bezit hebben. Niet voor niets wordt in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) de leefbaarheid genoemd als één van de prestatievelden van de woningcorporaties. Ook bij herstructurering, het combineren van wonen en zorg, de huisvesting van mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking in samenwerking met de betreffende organisaties en het verhuurbeleid zijn de corporaties onmisbare partners voor de gemeente en zij dienen dus samen met de gemeente aan het beleid op het terrein van wonen gestalte te geven. Naast de corporaties spelen tal van organisaties en commerciële partners een rol op het gebied van wonen. Als belangrijkste kunnen worden genoemd: de zorginstellingen (ouderen, mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking) de ouderenorganisaties de huurdersorganisaties de makelaars bouwbedrijven projectontwikkelaars Zij dienen niet alleen bij het opstellen van beleid te worden betrokken doch ook bij de uitvoering daarvan. Dit kan in een structureel overleg dan wel – afhankelijk van het onderwerp - op basis van een concrete situatie. Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 37 van de 50

Bestuurlijk overleg tussen gemeente en corporaties. Het opstellen en uitvoeren van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid kan niet zonder de belangrijkste partners op met name het terrein van de sociale huisvesting, Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde. Bij de totstandkoming van deze beleidsnota is Woonstichting St. Joseph betrokken. Daarnaast zal met Woonstichting St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde periodiek (4x per jaar) op bestuurlijk niveau overleg gepleegd. De samenwerking tussen gemeente en woonstichtingen bij het opstellen en uitvoeren van het volkshuisvestingsbeleid dient op basis van gelijkwaardigheid plaats te vinden, waarbij – gelet op de grote volkshuisvestelijke opgaven voor de komende tijd – de huidige samenwerking zeker geïntensiveerd zal moeten worden. De samenwerking is vastgelegd in het prestatiecontract van 2007, waarin de wederzijdse rechten en verplichtingen goed worden vastgelegd en waarop partijen elkaar in verplichtende zin kunnen aanspreken. In december 2008 is het contract geëvalueerd. Dit zal in 2009 vertaald worden in het opstellen van een aangepast prestatiecontract waarbij het onderwerp Woonkeur® nog eens tegen het licht wordt gehouden om te kijken of dit voldoende verwoord is in genoemd contract. Belangrijk is ook om de uit dit beleidsplan voortvloeiende actiepunten in gezamenlijkheid tot uitvoering te brengen. Een goede mogelijkheid daartoe is het in stand laten van de werkgroep, die dit beleidsplan heeft voorbereid en deze werkgroep te belasten met de uitvoering van de actiepunten met een periodieke terugkoppeling van de voortgang en de resultaten naar het bestuurlijk overleg en uiteindelijk naar de bestuurlijke organen. Op deze wijze kan dan een goede monitoring plaatsvinden. Structureel overleg vindt eveneens plaats met diverse belangenorganisaties, zoals Seniorenraad, het Platform Wonen (afgevaardigden van KBO en Seniorenraad) over de huisvesting van ouderen en alles wat daarmee verband houdt.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 38 van de 50

Begrippenlijst Aangepaste woningen

Woningen die zijn aangepast voor mensen met een lichamelijke beperking, door bijvoorbeeld een hellingbaan voor de voordeur, verbrede deuren, geen drempels, speciale voorzieningen in de badkamer.

Aanleunwoning

Een woning die aanleunt aan en / of in directe omgeving van een zorginstelling. De woningen zijn gelijkvloers en rolstoeltoegankelijk en doorgankelijk en beschikken over een alarmeringssysteem met de zorginstelling.

Aftoppingsgrens

De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen toeslag kan worden verstrekt en is afhankelijk van het type huishoudens (één- twee- of meerpersoonshuishouden)

BBSH

Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) regelt de uitvoering van de Woningwet ten aanzien van de toelating van woningcorporaties, de taken en het toezien van deze instellingen. Volgens het besluit dienen hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting te liggen.

Beschermd wonen

Beschermde woonvormen bieden zwaardere vormen van zorg in een zo gewoon mogelijke omgeving. Deze woonvorm bevindt zich in de directe nabijheid van een steunpunt met 24-uurs-aanwezige zorg in verband met de mogelijkheid van 24-uursbegeleiding en toezicht. Naast privé-ruimten zijn in deze woonvorm ook gemeenschappelijke ruimten en zorgruimten aanwezig. Voor beschermd wonen zijn ruimere woningen nodig in groepen geschakeld. Per persoon is ongeveer 60 m2 inclusief algemene ruimte nodig. Dit komt overeen met een halve eengezinswoning.

Betaalbare huurwoning

Woningen die een corporatie sociaal verhuurt. Het gaat om huurwoningen met een maximale huur van € 632,-- (prijspeil 1 januari 2009).

Betaalbare koopwoning

Koopwoning met een prijs van maximaal € 275.000,-- (prijspeil 1 januari 2009).

Brengdiensten

Brengdiensten moeten door de brengende organisaties efficiënt aan huis worden aangeboden, waarbij een goede toegankelijkheid van de woning een voorwaarde is.

Collectief particulier opdrachtgeverschap

Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen in groepsverband gerealiseerd.

Doelgroep van beleid

Huishoudens die niet of onvoldoende zelfstandig in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Volgens VROM gelden de volgende inkomensgrenzen (prijspeil 2008): Alleenstaande tot 65 jaar tot € 20.600,-Meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar tot € 27.950,-Alleenstaande boven 65 jaar tot € 18.525,-Meerpersoonshuishoudens boven 65 jaar tot € 24.625,--

Dure scheefheid

Dit betreft huishoudens behorende tot de aandachtsgroep, gehuisvest in een huurwoning boven de aftoppingsgrens (€ 499,-- prijspeil 1 januari 2009).

Doorstromer

Woningzoekende die bij verhuizing een woning achterlaat.

Domotica

Technische aanpassingen in huis (zoals automatisch in- en uitschakelen van verwarming, verlichting of elektrische apparaten), maar ook mogelijkheden

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 39 van de 50

voor inbraakbeveiliging en alarmering, zodat oudere mensen of mensen met een handicap in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Eigen behoefte

Eengezinswoning (definitie WoON)

Woningbehoefte voor de opvang van de vraag die vanuit de huidige bevolking van de gemeente ontstaat.

Ook wel grondgebonden woning, de typen lopen uiteen van een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder een kap, villa en landhuis.

Extramuralisering

De maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mogelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend.

Goedkope huurwoning

Woningen die een corporatie sociaal verhuurt. Het gaat om huurwoningen met een maximale huur van € 499,-- (prijspeil 1 januari 2009).

Goedkope koopwoning

Koopwoning met een prijs van maximaal € 174.000,-- (prijspeil 1 januari 2009).

Goedkope scheefheid

Huishoudens niet behorende tot de aandachtsgroep, maar wel gehuisvest in een huurwoning tot de aftoppingsgrens: tot € 499,-- voor één- of tweepersoonshuishoudens en tot € 535,-- voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 1 juli 2008).

Haaldiensten

Het gaat hierbij om diensten dichtbij de woonplek of goed bereikbaar met openbaar vervoer. Ook moeten deze functies goed toegankelijk zijn.

Herstructurering

Dit zijn alle ingrepen in het een gebied die de veroudering van woning en woonomgeving als geheel tegengaan en die niet tot het reguliere onderhoud worden gerekend.

Huurtoeslag

Bijdrage van de rijksoverheid in de huur voor mensen die in een huurwoning wonen en die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen; uitbetaald door de belastingdienst.

Huurprijsgrenzen (prijspeil 01-01-2009)

Kwaliteitskortingsgrens Aftoppingsgrens 1 en 2 personen Aftoppingsgrens 3 personen of meer Maximale huurprijsgrens huurtoeslag

€ € € €

349,-499,-535,-632,--

Inbreidingslocatie

(Her-)ontwikkeling van locaties in bestaand bebouwd gebied.

Intramuraal wonen

Het traditionele verzorgings- en verpleeghuis waar wonen en zorg niet gescheiden zijn en waar zorg, toezicht, welzijn, dienstverlening, maar ook behandeling en (intensieve) verpleging in een integraal pakket worden aangeboden samen met verblijf.

Intramurale voorzieningen

Letterlijk ‘binnen de muren’, (woon)instellingen die dag- en nachtzorg, hulpverlening en begeleiding bieden; instellingen in de gehandicaptenzorg, ziekenhuiszorg, verpleeghuiszorg en geestelijke gezondheidszorg; bieden 24uurszorg aan mensen die intensieve zorg en begeleiding nodig hebben.

Kale huur

De kale huur is de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte. Dit komt neer op de basishuur verminderd met alle overige kosten (kosten huismeester, onderhoud tuin, schoonhouden en verlichting gemeenschappelijke ruimte etc.).

Kernvoorraad

De kernvoorraad betreft de voorraad huurwoningen van de woningcorporaties met een zodanige huurprijs dat deze woningen geschikt

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 40 van de 50

zijn voor de primaire doelgroep. Het betreft alle huurwoningen in de sociale sector tot de 1e aftoppingsgrens in het kader van de huurtoeslag van € 499,-- (prijspeil 1 juli 2008). Kleinschalig beschermd wonen

Koopgarant / Terugkoopgarantie

Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven. Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Begeleiding en huisvesting van cliënten is groepsgewijs georganiseerd. De zorgverlening is meestal volledig inpandig beschikbaar.

Hierbij wordt een korting op de aankoopprijs van de woning gegeven en is er sprake van een, terugkoopgarantie en delen in winst en verlies met de verkopende partij.

Levensloopbestendig

Woningen die in hun ontwerp bij realisatie dan wel in een later stadium zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal de hoofdslaapkamer) zich gelijkvloers en op entreeniveau bevinden. De bedoelde primaire ruimten moeten verder voldoen aan de vereiste ergonomisch bepaalde- ruimtelijke en (installatie)technische voorwaarden. Zo zijn bijvoorbeeld drempels in de woningen laag of afwezig.

Meergezinswoning

Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette.

Nultredenwoning

Woningen die zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’(keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken.

Ouderen

Huishoudens met één of meer personen van 55 jaar of ouder.

Opplussen

Opplussen is het verbeteren van bestaande woningen zodat ze bruikbaar en veilig zijn voor ouderen, zorgvragers of mensen met een handicap.

Pardonner

Het gaat om buitenlanders die onder de pardonregeling vallen. In de pardonregeling wordt onder voorwaarden een verblijfsvergunning verleend aan vreemdelingen die onder de oude vreemdelingenwet (voor 1 april 2001) een asielaanvraag hebben ingediend en nog altijd in Nederland zijn. Zij kunnen voorrang krijgen bij de toewijzing van een woning.

Plancapaciteit

Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot realisatie.

Primaire doelgroep

Dit zijn de huishoudens die niet of onvoldoende zelfstandig in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Het gaat hier om de huishoudens tot en met de lagere middeninkomens (ruimere groep dan de doelgroep van beleid).

Seniorenwoningen

Woningen die specifiek bedoeld zijn voor senioren. Vergelijk: nultredenwoning.

Sociale sector / Voorraad

Statushouder

Het totaal aan huur en koopwoningen met de volgende prijsgrenzen: o Huurwoningen tot maximale huurtoeslaggrens / liberalisatiegrens (€ 632,--) o Koopwoningen tot € 174.000,-- (prijspeil 1 januari 2009) Vluchtelingen met een verblijfsvergunning.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 41 van de 50

Starter

Een huishouden dat voor het eerst hoofdbewoner van een koopwoning wordt.

Starterswoning

Een woning voor starter.

Verhuisgeneigdheid

Men is verhuisgeneigd als men de vraag 'wilt u binnen 5 jaar verhuizen?' met 'ja' of met 'misschien' beantwoord heeft.

Verzorgd wonen

Bij verzorgd wonen is zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar. Nodig zijn: geschikte /aangepaste woningen, dienstverlening, een zorgunit in de omgeving of binnen het complex (zorgverleners moeten immers voortdurend paraat zijn). Het wonen kan individueel of samen zijn.

Wmo

Wet maatschappelijke ondersteuning; regelt een samenhangend aanbod van (aangepast) wonen, welzijn- en zorgvoorzieningen die de gemeente verstrekt aan mensen het meest kwetsbaar zijn in de samenleving, bijvoorbeeld hulp bij het huishouden, woningaanpassingen en vervoer. Dit alles gericht op het bevorderen van maatschappelijke participatie en zorgzame samenleving; de wet vervangt de Wet voorzieningen gehandicapten (Wvg), de welzijnswet en delen van de AWBZ; ingevoerd op 01-01-2007.

Wonen met zorg

Woningen waar intensieve zorgverlening mogelijk is. Deze woningen zijn minimaal rolstoeltoegankelijk en -doorgankelijk. Het sanitair maakt zelfstandig rolstoelgebruik mogelijk. In de slaapkamer en badkamer kan zo nodig gebruik worden gemaakt van tilliften. De woningen zijn doorgaans voorzien van alarmering. De slaapkamer is direct toegankelijk vanuit de woonkamer.

Woninggrootte

In dit onderzoek is de grootte van woningen gekoppeld aan het aantal kamers, dat de woning telt. Het beschikbare woonoppervlak is een tweede belangrijke indicator voor woninggrootte, maar dat kon in dit onderzoek niet geïnventariseerd worden. Onderscheiden zijn:
kleine woningen: t/m 3 kamers
middelgrote woningen: 4 of 5 kamers
grote woningen: 6 of meer kamers.

Woonservicegebieden of woonservicezones

Woonzorgcomplex

Een woonservicezone is een (deel van een) wijk of dorp waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijn. Woonservicezones zijn een middel om zorg en diensten weer meer in de wijk te brengen, waardoor mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Cluster van zelfstandige zorgwoningen waar zorg thuis geleverd kan worden. Vaak voorzien van multifunctionele ruimten voor dagbesteding en recreatie. Welzijn en dienstverlening behoren tot het servicepakket van het complex. Veilige en beschutte bouwvorm met soms een bewaakte entree.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 42 van de 50

Bijlagen 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Overzicht actieplan woonvisie 2004-2008; Woningmarktmonitor Boxtel overzicht tabellen bevolking per 1-1-08; Woningmarktmonitor Boxtel figuren migratiesaldi per 1-1-08; Woningmarktmonitor Boxtel overzicht tabellen huishoudens per 1-1-08; Woningmarktmonitor Boxtel overzicht tabellen woningvoorraad per 1-1-08 Kaartmateriaal Interimstructuurvisie 2008 / paraplunota Ruimtelijke Ordening 2008 en uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en St. Michielsgestel 2004/2005; Meerjarenplanning woningbouw 2009-2015.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 43 van de 50

Bijlage 1 Overzicht actieplan woonvisie 2004-2008

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 44 van de 50

Bijlage 2 Woningmarktmonitor Boxtel overzicht tabellen bevolking per 1-1-08

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 45 van de 50

Bijlage 3 Woningmarktmonitor Boxtel figuren migratiesaldi per 1-1-08

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 46 van de 50

Bijlage 4 Woningmarktmonitor Boxtel overzicht tabellen huishoudens per 1-1-08

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 47 van de 50

Bijlage 5 Woningmarktmonitor Boxtel overzicht tabellen woningvoorraad per 1-1-08

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 48 van de 50

Bijlage: 6 Kaartmateriaal interimstructuurvisie 2008 Kaartmateriaal paraplunota Ruimtelijke Ontwikkeling 2008 Kaartmateriaal Uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en St. Michielsgestel 2004/2005

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 49 van de 50

Bijlage 7: Meerjarenplanning woningbouw 2009-2015.

Bijlage Achtergrondinformatie behorend bij Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel 50 van de 50