CONCEPT WOONVISIE gemeente Geertruidenberg

CONCEPT – WOONVISIE 2011 - 2015 gemeente Geertruidenberg

Inhoudsopgave

Inleiding....................................................................................................................... 3

1. Evaluatie Woonvisie 2004 - 2009 ................................................................................. 4 1.1 Symposium over de gemeentelijke woonvisie ........................................................... 4 1.2 Workshop over de woonvisie 2010 - 2015 ................................................................ 4 1.3 Interne evaluatie................................................................................................... 5 1.3.1 Algemene conclusies........................................................................................... 5 1.3.2 Evaluatie beleids- en actiepunten ......................................................................... 5 1.4 Tussentijdse evaluatie pilot “Bouwen binnen strakke contouren” ................................. 7 1.4.1 Aantal woningen................................................................................................. 8 1.4.2 Herkomst bewoners ............................................................................................ 8 1.4.3 Schriftelijke enquête bewoners............................................................................. 9 1.5 Relevante beleidsthema’s ....................................................................................... 9 1.5.1 Coalitieprogramma 2010-2014 “Samen aan de slag” .............................................. 9 1.5.2 Onderzoek “Leefbaarheid in Geertruidenberg” ........................................................ 9 1.5.3 Beheer en Ontwikkeling Openbare Ruimte (BOR).................................................. 11 1.5.4 Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) ....................................................... 11 1.6 Conclusies .......................................................................................................... 12

2. Het Nu ................................................................................................................... 13 2.1 Ontwikkelingen in de woningvoorraad .................................................................... 13 2.2 Maatschappelijke en demografische ontwikkelingen ................................................. 13 2.3 De woningmarkt in de gemeente Geertruidenberg ................................................... 14

3. De Toekomst........................................................................................................... 16 3.1 De juiste woning voor iedereen ............................................................................. 16 3.1.1 Starters .......................................................................................................... 18 3.2.2 Senioren ......................................................................................................... 20 3.2 Bestaande woningen en wijken verbeteren ............................................................. 21 3.3 De gemeente verbeteren...................................................................................... 23

4. Rolverdeling en prestatieafspraken ............................................................................ 25

5. Samenvatting doelstellingen ..................................................................................... 29

Bijlagen...................................................................................................................... 31 2

Inleiding Voor u ligt de “Woonvisie 2011-2015 van de gemeente Geertruidenberg”. Net als de voorgaande woonvisie heeft ook deze woonvisie een looptijd van 4 jaar. Er zijn diverse aanleidingen om de oude woonvisie te herzien: • de voorgaande woonvisie is gemaakt voor de periode 2004-2009 en is dus “verlopen”. Er ontstond behoefte aan het evalueren en eventueel bijstellen en verbreden van de visie, als basis blijft de woonvisie 2004-2009 in tact • door de economische crisis en naderende voltooiing van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” is de situatie nu feitelijk anders dan in 2004 en dient de woonvisie daarop te worden aangepast

“De Woonvisie 2011-2015 geeft onze visie op het wonen in de gemeente Geertruidenberg. De visie geeft aan hoe we voortaan omgaan met nieuwbouwplannen, hoe we willen omgaan met bestaande woningen, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en de voorzieningen binnen onze gemeente. Ook geven we in de visie aan hoe onze regierol op het gebied van wonen wordt ingevuld. De visie bevat 10 doelstellingen die we samen met de woningcorporaties Stichting WSG en Volksbelang willen realiseren. De woonvisie is, vanzelfsprekend, in nauw overleg met hen tot stand gekomen. De woonvisie vormt ook de basis voor de prestatieafspraken die we gaan maken met de woningcorporaties. Op sommige plaatsen wordt ook al verwezen naar deze nog te maken afspraken. Onderhandelingen moeten resulteren in reële en niet-vrijblijvende prestatieafspraken. Zo werken we samen aan een prettig woon- en leefklimaat in Geertruidenberg!” Wethouder Quirijnen – portefeuillehouder van o.a. Volkshuisvesting

3

1. Evaluatie Woonvisie 2004 - 2009 Om te kunnen bepalen op welke punten de nieuwe woonvisie moet ingaan is het belangrijk de huidige woonvisie te evalueren. Deze evaluatie is gedaan met de partners met wie de woonvisie tot stand is gekomen door middel van een symposium en een workshop. Daarnaast is een “Bureau-evaluatie” gemaakt en een enquête gehouden.

1.1 Symposium over de gemeentelijke woonvisie Zoals gebruikelijk is ook in 2009 een symposium gehouden over de gemeentelijke woonvisie. De regelmatig gehouden symposia hebben als doel de meningen en standpunten van betrokken partijen te inventariseren en indien nodig de lopende woonvisie hierop aan te passen. Tijdens het meest recente symposium (25 juni 2009) waren de woningcorporaties, makelaars, portefeuillehouder, beleidsmedewerkers en ± 50 genodigden en geïnteresseerden aanwezig. Conclusies uit het laatste symposium zijn dat de bestaande woningvoorraad (extra) aandacht moet krijgen. Er moet worden gewaakt voor een tweedeling tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Voor nieuwbouwwoningen moet vaak aan hoge kwaliteitseisen worden voldaan terwijl deze voor bestaande woningen niet of veel minder gelden. Een tweede conclusie is dat gepleit wordt voor flexibiliteit in het onderscheid tussen huur- en koopwoningen. Zo kan ervoor worden gekozen dat wanneer een woning wordt opgeleverd dat de woonconsument bepaalt of hij de woning wil kopen of huren. Ook wordt ervoor gepleit om flexibel om te gaan met de wensen van de consument. Als laatste onderwerp kwam bij het symposium naar voren dat het voorzieningenniveau van de gemeente ontoereikend wordt gevonden voor het aantal inwoners. De woningcorporaties geven aan dat uit tevredenheidonderzoeken blijkt dat de woning en woonomgeving vaak voldoende kwaliteit heeft, maar dat het voorzieningenniveau van de gemeente achterblijft. Daarbij gaat het vooral om meer sportvoorzieningen, een beter centrum- en winkelgebied en meer aandacht voor recreatie.

1.2 Workshop over de woonvisie 2010 - 2015 Om gezamenlijk met de woningcorporaties de woonvisie te evalueren is op 26 januari 2010 een speciale workshop gehouden waarbij uitgebreid is gesproken over de woonvisie en de toekomst. Aan deze workshop namen het college, de woningcorporaties en ambtenaren deel. Algemene conclusie uit de workshop is dat de huidige woonvisie erg “boekhoudkundig” wordt gevonden en dat behoefte is aan een bredere visie. De corporaties geven bijvoorbeeld aan dat de huidige woonvisie goede elementen bevat, maar dat zij graag willen dat de nieuwe visie meer flexibiliteit bevat. Ook pleiten de woningcorporaties voor gerichte aandacht voor bijzondere doelgroepen zoals starters en senioren en het minder reguleren van de markt voor de overige doelgroepen. In de workshop is de wens uitgesproken voor een geïntegreerde aanpak van wijken buurtbeheer bij de bestaande woningvoorraad. De corporaties willen graag afspraken met de gemeente maken over het omgaan met de woonomgeving. In de workshop is ook gesproken over het woningtoewijzingsysteem waarbij vanuit de gemeente een sterke voorkeur voor een uniform systeem en uniforme toewijzingscriteria is uitgesproken. Verder is aangegeven dat er in de nieuwe woonvisie meer opgenomen zou moeten worden over de verhouding tussen de betrokken partijen en hun rollen. 4

1.3 Interne evaluatie Naast het evalueren met onze partners is de woonvisie ook intern geëvalueerd. 1.3.1 Algemene conclusies Het valt op dat de woonvisie 2004-2009 een gedegen overzicht geeft van de woningvoorraad in de gemeente Geertruidenberg ten tijde van het vaststellen van de visie. Zaken als aantallen woningen, woningtypen, gemiddelde woningbezetting, prijsklassen etc. komen gedetailleerd aan bod. Dit alles biedt een stevig fundament voor de visie, maar werkt ook beperkend. 1.3.2 Evaluatie beleids- en actiepunten De Woonvisie 2004 – 2009 bevat een aantal beleids- en actiepunten, waarvan hieronder de belangrijkste worden geëvalueerd. 1) Aanstellen wijkcoördinator In 2005 is voor 0,5 fte een coördinator wijken buurtbeheer aangesteld. Deze coördinator is verantwoordelijk voor de voortgang van het proces van wijken buurtbeheer en voor het opzetten van wijkpanels. De gemeente is voor het wijken buurtbeheer onderverdeeld in 4 wijken. Inmiddels is voor elke wijk een klankbordgroep/wijkraad ingesteld. 2) Voortzetten van de Werkgroep overlast conform afgesloten convenant. De Werkgroep overlast is voortgezet conform het afgesloten convenant en heeft inmiddels meer partners gekregen. Tevens heeft de werkgroep een bredere insteek en daarmee een andere naam gekregen, namelijk MASSoverleg. MASS staat voor maatschappelijk steunsysteem. Het overleg wordt voorgezeten door de GGZ, maar de gemeente heeft de regierol. 3) • • •

In de woonvisie was de volgende woningdifferentiatie opgenomen: Streven minimaal 33% van de nieuwbouw als meergezinswoning. Streven 70% koop en 30% huur van de te realiseren nieuwbouwwoningen. Streven naar de gestelde differentiatie (prijspeil 1/1/2004) met jaarlijkse indexering conform NVM index regio Breda: - 30% huur waarvan: 27% betaalbaar (tot €499,92 per maand (per 1/7/2004) 3% duur (boven €499,92 per maand) (per 1/7/2004) - 70% koop waarvan: 3% goedkoop (tot €153.000,00) 15% middelduur starters (€153.000,00 tot €189.000,00) 16% middelduur overig (€189.000,00 tot €217.000,00) 18% duur A (€217.000,00 tot €256.000,00) 18% duur B (€256.000,00 en meer)

Tussen 1 januari 2005 en 1 oktober 2010 zijn 795 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hiervan zijn 36% appartementen (288 woningen) en 64% grondgebonden (507 woningen). De zorgappartementen zijn in een aparte lijst opgenomen (52 zorgappartementen RivierzichtZuid, 57 appartementen Huntington, 148 zorgappartementen Hoge Veer) en tellen dus niet mee in de verhouding grondgebonden-gestapeld. Daarnaast zijn 33 woningen gesloopt in deze periode.

5

Volgens de differentiatie uit de woonvisie zou minimaal 33% van de nieuwbouw als meergezinswoning/ appartement worden opgeleverd. De opgeleverde differentiatie voldoet aan de woonvisie. De woningen die op dit moment in aanbouw en ontwikkeling zijn laten echter een te groot overschot aan appartementen zien1. Conclusie is dat de differentiatie uit de woonvisie 2004-2009 voor wat betreft de soort woningen goed is nageleefd. Echter de plannen die in uitvoering en in ontwikkeling zijn laten een te hoog percentage meergezinswoningen zien (gewenst: 33% en in uitvoering/ ontwikkeling: 54%).

4) Initiatieven ontwikkelen voor starters en lagere inkomensgroepen. Daarnaast stimuleren van Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructies. Inmiddels zijn 3 startersprojecten met grondgebonden nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Het zijn de projecten: - Molenerf in Raamsdonk: 12 starterswoningen - Het Block Raamsdonksveer: 11 starterswoningen - Anemoonlaan Raamsdonksveer: 20 starterswoningen In totaal zijn 43 starterswoningen gerealiseerd. Dat is 5% van het totaal aantal gerealiseerde woningen. Daarnaast zijn op dit moment 30 startersappartementen aan de Stadsweg 49 te Geertruidenberg in ontwikkeling. De start van de bouw wordt verwacht in 2011. Verder is door de gemeente geld beschikbaar gesteld voor het verlenen van startersleningen. Deze startersleningen kunnen worden verstrekt voor alle bestaande en nieuwbouwwoningen tot €243.000. Aspirant kopers kunnen, afhankelijk van hun inkomen, tot voor max. €20.000 onder gunstige voorwaarden een extra lening afsluiten. De regeling bestaat ruim twee jaar en er zijn 15 leningen verstrekt. Daarnaast worden door beide corporaties bestaande huurwoningen door middel van Maatschappelijk Gebonden Eigendom verkocht voor deze doelgroep. Het gaat daarbij om de volgende aantallen:

2006 2007 2008 2009

Volksbelang 5 7 19 24

WSG 28 43 20 31

Totaal 33 50 39 55

55

122

177

TOTAAL

5) 30% nieuwbouwwoningen geschikt voor seniorenhuisvesting Er zijn 288 appartementen opgeleverd en er zijn nog 170 appartementen in aanbouw. Deze appartementen zijn vrijwel allemaal geschikt voor senioren. Dit is 44% van de woningen die gereed danwel in aanbouw zijn. Daarnaast zijn er nog 6 patiowoningen gerealiseerd in Rivierzicht-Zuid en 12 patiowoningen aan het Block die specifiek voor senioren zijn bedoeld. In totaal zijn dus 306 woningen voor senioren gerealiseerd. Dit is 38% van het totaal aantal opgeleverde woningen.

1

Peildatum 01-10-2010 6

6) Streven naar realiseren van minimaal 1 woonzorgzone per kern. Een woonzorgzone is een samenhangend geheel van woon-, zorgen welzijnsvoorzieningen in een wijk. Op dit moment zijn nog geen woonzorgzones gerealiseerd. Wel zijn er in de gemeente de laatste jaren diverse moderne woon-/zorgvoorzieningen voor ouderen gerealiseerd. Denk aan Woonzorgcentrum Mauritsstaete. Daarnaast worden op dit moment ook andere concepten voor zorgvoorzieningen ontwikkeld, bijvoorbeeld in de vorm van buurtzorg. Op dit moment is een nieuwe nota ouderenbeleid in ontwikkeling waarin dit soort zaken worden opgenomen.

7) 1% van alle woningen geschikt voor huishoudens met lichamelijk gehandicapt gezinslid. Een groot aantal van de gerealiseerde appartementen is geschikt voor lichamelijk gehandicapten. In ieder geval zijn de volgende woningen geschikt: - Rivierzicht-Zuid Raamsdonksveer: 109 appartementen - Vijfhoevenlaan Raamsdonksveer: 12 appartementen - Achter de Hoeven Raamsdonksveer: 12 appartementen - Het Block Raamsdonksveer: 12 patiowoningen Daarnaast wordt bij grondgebonden woningen rekening gehouden met eventuele lichamelijke handicaps door alle aanbouwen te laten voldoen aan de normen voor woonruimte zoals hoogte en isolatie. Hierdoor is eventuele ombouw van deze ruimte in de toekomst veel eenvoudiger. Daarnaast zijn 3 rugzakwoningen opgeleverd aan de Anemoonlaan in Raamsdonksveer. Dat zijn woningen waarbij een kleinere woning tegen een grotere aangebouwd wordt. De kleinere woning is bedoeld voor iemand die afhankelijk is van de zorg van iemand anders. Die kan dan in het grotere huis intrekken, zodat de twee partijen dicht bij elkaar wonen. Verder zijn in de Kloosterhoeve 57 wooneenheden gerealiseerd voor Huntington patiënten. 8) Ca. 33% van de nieuwbouw als particulier opdrachtgeverschap realiseren. Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf bouwgrond kan kopen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd. Het voordeel van particulier opdrachtgeverschap (ofwel: zelf bouwen) is dat de opdrachtgever maximaal invloed kan uitoefenen op de bouw van zijn woning en dus binnen de kaders naar eigen wens kan bouwen. In totaal zijn 11 woningen in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd: - Strijenlaan Geertruidenberg: 9 woningen - Rivierkade Geertruidenberg: 1 woning - Helling Raamsdonksveer: 1 woning

1.4 Tussentijdse evaluatie pilot “Bouwen binnen strakke contouren” In 2003 heeft de provincie Noord-Brabant onze gemeente geselecteerd voor de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” (hierna: de pilot). Deze pilot houdt in dat plannen, binnen de vooraf getrokken begrenzing van het stedelijk gebied, bij de provincie kunnen worden ingediend zonder dat door de provincie wordt getoetst op het aantal woningen. De plannen worden alleen getoetst aan de gebruikelijke planologische voorwaarden. De pilot had een looptijd van 5 jaar. De restcapaciteit van tijdens de pilotperiode goedgekeurde bouwen bestemmingsplannen mogen in de periode na de pilot, zonder kwantitatieve sturing van de provincie worden gerealiseerd. Hiervoor is door de provincie een einddocument2 opgesteld. In dit einddocument is precies vastgelegd hoeveel woningen op welke locaties de komende jaren nog mogen worden gebouwd in onze gemeente. 2 Einddocument ter afronding van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” Provincie Noord-Brabant 23 juni 2009 (bijlage)

7

Er is geen harde einddatum aan het einddocument gekoppeld. De provincie verwacht na 2020 dat ook in onze gemeente krimp zal zijn ontstaan en dat er geen behoefte meer zal zijn voor extra nieuwe woningen bovenop de 1440 woningen uit de pilot. Het zal dan enkel nog gaan om sloop en vervangende nieuwbouw. 1.4.1 Aantal woningen Vanuit de pilot is het volgende aantal woningen gereedgekomen: 2005

2006

2007

2008

2009

2010

41

94

128

68

378

1943

Totaal aantal woningen gereed pilot

1.4.2 Herkomst bewoners Van de gereedgekomen woningen is aan de hand van gegevens uit de Gemeentelijke basis Administratie (hierna: GBA) de herkomt van bewoners geanalyseerd. Aan de hand van deze analyse worden conclusies getrokken over de effecten van de nieuwbouw die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. Een overzicht van een aantal projecten4: Project Brandepoortbastion Geertruidenberg Oranjebastion Geertruidenberg Heereland Raamsdonksveer Rivierzicht-Zuid (Scheefswerflaan en Keizersdijk Raamsdonksveer) Zeldenrustlaan Raamsdonksveer Het Block Raamsdonksveer Jan van Beekhof Raamsdonksveer Sluisakker Raamsdonk

Aantal woningen 79

Percentage bewoners binnen gemeente 49%

Percentage bewoners buiten gemeente 51%

75

51,5%

48,5%

143

56,5%

43,5%

38

53%

47%

27

59%

41%

11

90%

10%

41

85%

15%

7

29%

71%

In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat gemiddeld genomen net iets meer dan de helft van de bewoners van de nieuwbouwwoningen uit onze gemeente zelf komt. Echter per project treden hierin verschillen op. Op basis van de totaal beschikbare informatie kan de conclusie worden getrokken dat net iets minder dan de helft van de bewoners van de nieuwbouwwoningen van buiten de gemeente komt. De woningcorporaties en makelaars geven echter aan dat er bij veel bewoners die van buiten de gemeente in de nieuwbouwwoningen komen wonen wel een link naar de gemeente Geertruidenberg is. Dat kan zijn bijvoorbeeld werk of familie.

3 4

Naar verwachting worden in 2010 in totaal 194 woningen opgeleverd. Alle gegevens zijn gebaseerd op het GBA en de peildatum voor de gegevens is 1 augustus 2010. 8

1.4.3 Schriftelijke enquête bewoners Om harde informatie te krijgen over herkomst en achtergrond van de bewoners in de nieuwbouwwoningen is een grootschalige schriftelijke enquête gehouden. In totaal zijn ruim 800 enquêtes verstuurd. De respons is goed te noemen, meer dan 200 enquêteformulieren zijn ingevuld en teruggestuurd. De antwoorden uit de enquête geven daarom een goede indicatie van de achtergronden van de bewoners van de nieuwbouwwoningen. Uit de schriftelijke enquête en gegevens uit het GBA blijkt dat de meeste bewoners in de nieuwbouwwoningen uit onze eigen gemeente komen, maar dat de percentages per project uiteenlopen. Van de bewoners van buiten de gemeente had ongeveer de helft al enige binding (sociaal danwel economisch) met de gemeente Geertruidenberg. In de enquête is ook gevraagd naar de woonsituatie voordat bewoners de nieuwbouwwoning betrokken. Uit de antwoorden blijkt dat 14% een starter is, 68% een doorstromer en 18% een seniorenwoning heeft betrokken. Verder blijkt uit de antwoorden dat 5% van de nieuwe bewoners een gezinslid met een beperking heeft. Daarnaast is gevraagd naar de toekomstplannen van de nieuwe bewoners. Daarover geeft 83% aan tevreden te zijn met de woning en geen verhuisplannen te hebben. Van de nieuwe bewoners heeft 12% plannen om binnen 5 jaar te verhuizen en 5% binnen 2 jaar.

1.5 Relevante beleidsthema’s 1.5.1 Coalitieprogramma 2010-2014 “Samen aan de slag” Over de pilot bouwen binnen strakke contouren geeft het coalitieprogramma aan dat de doelstelling was en is om op basis van het geformuleerde ambitieniveau de diverse (her)ontwikkelingslocaties binnen de contour planologisch te verankeren en gefaseerd tot uitvoering te brengen. De fasering is mede afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. In het coalitieprogramma is opgenomen dat zo mogelijk in 2010 een herziene woonvisie wordt gepresenteerd en dat deze de visie zal weergeven op de woningbehoefte in de gemeente Geertruidenberg. Het uitgangspunt voor de woonvisie is daarbij bouwen naar behoefte, waarbij de nadruk komt te liggen op kwaliteit en op een duurzaam gedifferentieerde woningvoorraad. Er wordt daarbij aandacht geschonken aan starters, senioren en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Met de in de gemeente actief zijnde woningbouwinstellingen worden zoveel mogelijk prestatieafspraken gemaakt. In het coalitieprogramma is tevens vastgelegd dat de gemeente Geertruidenberg niet wil bezuinigen op een aantrekkelijk woon- en leefklimaat.

1.5.2 Onderzoek “Leefbaarheid in Geertruidenberg” In 2002 hield de gemeente Geertruidenberg voor het eerst een leefbaarheidsmeting in Geertruidenberg. Besloten werd de meting periodiek te herhalen. In het najaar van 2007 is opnieuw een leefbaarheidsonderzoek gehouden onder de inwoners van Geertruidenberg5. Leefbaarheidsonderzoeken worden elke 5 jaar gehouden, het volgende onderzoek staat voor 2012 gepland. Voor het meten van de leefbaarheid in Geertruidenberg is gebruik gemaakt van Lemon, de leefbaarheidsmonitor. In de leefbaarheidsmonitor van Geertruidenberg is gebruik gemaakt van vijf thema’s: fysieke woonomgeving, sociale woonomgeving, ongenoegens, veiligheid en totaaloordeel. Aan de hand van 25 vragen is aan 2500 bewoners hun mening gevraagd over de Lemon-thema’s. De enquête leverde een respons op van ruim 1000 formulieren, dat is ruim 42%. 5

Leefbaarheid in Geertruidenberg, vervolgmeting 2007 9

Voor het onderzoek is onderstaande wijkindeling gehanteerd:

De volgende (hoofd)conclusies zijn relevant voor de woonvisie: Tevreden over de woning, maar woonomgeving kan beter De bewoners van de gemeente Geertruidenberg zijn tevreden over hun woningen en geven gemiddeld een 7,2 voor de kwaliteit van hun woning. De hoogste scorende wijk is Nieuwe Polder met een 8,1. De laagste score is voor Raamsdonksveer Centrum West (6,5). Over de woonomgeving zijn onze inwoners minder tevreden. Veel mensen geven aan last te hebben van “ongenoegens in hun woonomgeving”. Daaronder zaken verstaan als werfvuil, hondenpoep, vervuiling en stank en overlast van verkeer. De gemeente scoort in totaal gemiddeld een 6,3 op het aspect woonomgeving en dat is onder het landelijk gemiddelde van 6,6. De best scorende wijk is opnieuw Nieuwe Polder. Deze wijk scoort als enige boven de 7. De wijken Raamsdonksveer Centrum West en Hooipolder Midden scoren het slechtst. Ten opzichte van de resultaten uit 2002 is het cijfer voor bepaalde wijken opvallend verslechterd. Geertruidenberg Centrum zakt van een 6,6 naar een 6,2 en Hooipolder Oost gaat van een 6,4 naar een 6,0. Ook het cijfer voor Raamsdonksveer Centrum West is behoorlijk gedaald. Soortgelijke conclusies kunnen worden getrokken voor de aspecten groen en speelvoorzieningen. De wijk Nieuwe Polder scoort ook op deze onderdelen het beste terwijl Raamsdonksveer centrum West opnieuw het laagste scoort. Welke wijken verdienen aandacht In zijn algemeenheid zou uit het leefbaarheidsonderzoek de conclusie getrokken kunnen worden dat de wijk Raamsdonksveer Centrum West aandacht verdiend. Echter, het onderzoek dateert uit 2007 en de wijk is daarna flink opgeknapt. De woningen zijn volledig gerenoveerd, de tuinen en achterpaden zijn opgeknapt en de wijk is aangevuld met nieuwbouw. Verwacht wordt dat deze wijk in het nieuwe leefbaarheidsonderzoek daarom beter zal scoren. Een andere wijk die in het leefbaarheidsonderzoek vaak laag scoort is Hooipolder. Met name op het gebied van groenvoorzieningen, de sociale woonomgeving en overlast van hondenpoep scoort de wijk laag. Ook vanuit wijken buurtbeheer, het cluster Beheer en Ontwikkeling Openbare Ruimte en de woningcorporaties wordt aangegeven dat deze wijk aandacht verdient. De uitkomsten van dit onderzoek zullen gebruikt worden om te bepalen welke wijken een kwaliteitsimpuls krijgen (zie verder paragraaf 3.2).

10

1.5.3 Beheer en Ontwikkeling Openbare Ruimte (BOR) Het cluster Beheer en Ontwikkeling Openbare Ruimte is verantwoordelijk voor het onderhoud en de inrichting van de buitenruimte in onze gemeente. Daarbij moet gedacht worden aan groen, bestrating, riolering en verkeer. De komende jaren blijft het onderhoud en kwaliteit van het groen tenminste op het huidige niveau gehandhaafd zoals afgesproken bij de vaststelling van het kwaliteitsniveau van het groenonderhoud in de gemeenteraad van maart 2009. Het onderhoud van de wegen wordt getemporiseerd en het kwaliteitsniveau naar beneden bijgesteld. Ook wordt de binnenstedelijke verkeersafwikkeling opnieuw onder de loep genomen waarbij rekening wordt gehouden met de toekomstige ontwikkeling van het centrum (Nota Mobiliteit). Ook is er aandacht voor de bereikbaarheid en parkeervoorzieningen en voor de veiligheid van het langzaam verkeer m.n. bij de toeleiding naar het Dongemondcollege en Dombosch. De werkzaamheden van het cluster BOR hebben duidelijke raakvlakken met het woonbeleid en de werkzaamheden van de corporaties. Door de woningcorporaties worden plannen en projecten opgepakt waarbij het gewenst is om gelijktijdig de openbare ruimte aan te pakken. Op dit moment verloopt de samenwerking met de woningcorporaties redelijk goed, maar wel op ad hoc basis. Er zijn geen structurele overlegmomenten waarop plannen worden gecommuniceerd en er is geen inzicht in de meerjarenplanning. De wens tot integraal werken is duidelijk aanwezig, maar is nu in de praktijk lastig uitvoerbaar. Bij de uitvoering van de woonvisie zal er vanuit het cluster BOR vooral aandacht zijn voor de kwaliteit van het groen. Wanneer bestaande wijken zijn gebouwd in de jaren 60 en 70 is het groen vaak afgeschreven. De huidige reguliere budgetten zijn niet afdoende om vervangend groen aan te leggen. Daarnaast zijn in onze budgetten vooral middelen opgenomen voor beheer en is weinig geld beschikbaar voor vernieuwing, functiewijzigingen (bijvoorbeeld het omzetten van pleinen in parken) en om wegen te laten voldoen aan “duurzaam veilig”. Ook vanuit financieel oogpunt kunnen we dus niet altijd flexibel inspelen op plannen van de woningcorporaties.

1.5.4 Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) Het maatschappelijke doel van de Wmo is: meedoen. Meedoen door álle burgers aan álle facetten van de samenleving, al of niet geholpen door vrienden, familie of bekenden. Dat is de onderlinge betrokkenheid tussen mensen. En als dat niet kan, is er ondersteuning vanuit de gemeente door de Wmo. De Wmo kent negen prestatievelden: 1. het bevorderen van de sociale samenhang in en leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten; 2. op preventie gerichte ondersteuning bieden aan jongeren met problemen met opgroeien en van ouders met problemen met opvoeden; 3. het geven van informatie, advies en cliëntondersteuning; 4. het ondersteunen van mantelzorgers en vrijwilligers; 5. het bevorderen van de deelname aan het maatschappelijke verkeer en van het zelfstandig functioneren van mensen met een beperking of een chronisch psychisch probleem en van mensen met een psychosociaal probleem; 6. het verlenen van voorzieningen aan mensen met een beperking of een chronisch psychisch probleem en van mensen met een psychosociaal probleem ten behoeve van het behoud van hun zelfstandig functioneren of hun deelname aan het maatschappelijk verkeer; 7. maatschappelijke opvang, waaronder vrouwenopvang en huiselijk geweld; 8. het bevorderen van openbare geestelijke gezondheidszorg, met uitzondering van het bieden van psychosociale hulp bij rampen; 9. het bevorderen van verslavingsbeleid.

11

De WMO gaat dus niet alleen over zorg en hulp, maar de WMO raakt álle beleidsterreinen. Voor de woonvisie zijn met name de prestatievelden 1 en 6 relevant. Denk bijvoorbeeld aan levensloopbestendige woningen, de toegankelijkheid van gebouwen, de inrichting van woonwijken of regels voor bijzondere bijstand. De werkzaamheden vanuit de WMO hebben duidelijke raakvlakken met het woonbeleid en de werkzaamheden van de corporaties. Bij de realisering van nieuwbouwwoningen, maar ook bij het opknappen van bestaande woningen is het relevant om WMO-aspecten te betrekken.

1.6 Conclusies Uit bovenstaande paragrafen kunnen de volgende (hoofd)conclusies worden getrokken: • De woonvisie 2004-2009 geeft een gedegen basis, maar is boekhoudkundig. De visie is daarom rigide en geeft weinig flexibiliteit. Aan flexibiliteit is echter vanuit de gemeente en woningcorporaties wel behoefte. De nieuwe woonvisie dient hieraan invulling te geven • In de nieuwe woonvisie moet de bestaande woningvoorraad (extra) aandacht krijgen • De differentiatie uit de Woonvisie 2004-2009 is voor wat betreft de soort woningen goed nageleefd. Echter de plannen die in uitvoering en in ontwikkeling zijn laten een te hoog percentage meergezinswoningen zien (gewenst: 33% uitvoering/ ontwikkeling: 54%) • In de woonvisie 2004-2009 is vastgelegd dat initiatieven voor starters worden ontplooid (in de prijsdifferentiatie 18%). In totaal zijn 43 starterswoningen gerealiseerd. Dat is slechts 5% van het totaal aantal gerealiseerde woningen • In de woonvisie 2004-2009 is vastgelegd dat 30% van de nieuwbouwwoningen geschikt moeten zijn voor seniorenhuisvesting. In totaal zijn 306 woningen voor senioren gerealiseerd. Dit is 38% van het totaal aantal woningen • In de woonvisie 2004-2009 is vastgelegd dat 33% van de nieuwbouwwoningen in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd wordt. Er is echter vrijwel geen particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd • Uit de evaluatie van de pilot blijkt dat ongeveer 75% van de bewoners van de nieuwbouwwoning een binding met de gemeente Geertruidenberg heeft. Voorzichtige conclusie kan dus zijn dat de juiste woningen zijn gebouwd voor onze inwoners • Uit leefbaarheidsonderzoek blijkt dat er meer aandacht moet zijn voor bestaande wijken en het voorzieningenniveau van de gemeente • Beleidsvelden en beleidsthema’s die raakvlakken hebben met wonen moeten meer betrokken worden bij het uitvoeren van het woonbeleid en een nadrukkelijkere plaats krijgen in de nieuwe woonvisie • Ook moet in de nieuwe woonvisie meer aandacht zijn voor de werkwijze en rolverdeling tussen de betrokken partijen (gemeente en corporaties).

12

2. Het Nu 2.1 Ontwikkelingen in de woningvoorraad De Monitor bevolking en wonen van de provincie Noord-Brabant (juni 2010) laat met betrekking tot de woningvoorraad voor onze gemeente de volgende gegevens zien:

De feitelijke situatie

2005

2006

2007

2008

2009

2010

- woningvoorraad

8.455

8.480

8.555

8.705

8.770

9.115

De groei van de woningvoorraad - groei woningvoorraad (absoluut) - groei woningvoorraad (procentueel)

25

75

150

65

345

-

0,30

0,88

1,75

0,75

3,93

-

Deze gegevens laten zien dat de woningvoorraad vooral de afgelopen 3 jaar enorm is gestegen, namelijk van 8.555 naar 9.115 woningen. Dit heeft als hoofdoorzaak dat de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” vanaf 2007 woningen is gaan opleveren. Sinds 2004 is de woningvoorraad in Geertruidenberg gestegen van 8.482 naar 9.115. Een toename van 633 woningen. Onder paragraaf 1.4 zijn de effecten van de pilot reeds tussentijds geëvalueerd.

2.2 Maatschappelijke en demografische ontwikkelingen De Monitor bevolking en wonen van de provincie Noord-Brabant (juni 2010) laat met betrekking tot de bevolkingsopbouw voor onze gemeente de volgende gegevens zien: De feitelijke situatie - bevolkingsomvang

2005

2006

2007

2008

2009

2010

20.855

20.855

20.725

20.740

20.795

21.105

De groei van de bevolking - natuurlijke aanwas - migratiesaldo - bevolkingsgroei (absoluut)6 - bevolkingsgroei (procentueel)

40

10

10

10

65

-

-40

-145

0

35

245

-

0

-130

15

55

310

-

0,00

-0,62

0,07

0,27

1,49

-

Geheel in lijn met de stijging van de woningvoorraad is ook de bevolkingsomvang gestegen. Tot 2007 laten de cijfers een daling zien en daarna een stijging met in totaal 380 inwoners. Uit bovenstaande cijfers blijkt dat de natuurlijke aanwas sterk is gestegen. Uit cijfers van het CBS blijkt dat vooral het aantal geboorten sterk is toegenomen (van 204 in 2007 naar 219 in 2008 en naar 241 in 2009)7. Voorzichtige conclusie zou kunnen zijn dat door de hogere bevolkingsomvang (hogere dan verwacht) door opleveringen uit de pilot en door de stijging van het aantal geboorten, de krimp later zal inzetten in onze gemeente.

6 7

In deze cijfers zijn ook nog andere correcties verwerkt Statline 18-11-2010 13

Krimp Krimp betekent dat het inwoneraantal van een gemeente of regio daalt. Volgens de meest recente prognoses zal de bevolking van Nederland tot 2038 toenemen tot 17,5 miljoen inwoners8. Daarna zal de bevolking in zijn geheel gaan krimpen. De stijging in de komende dertig jaar wordt veroorzaakt door de hogere levensverwachting en de komst van immigranten. Een aantal gebieden in Nederland, en dan met name de randen van het land, hebben nu al of in de zeer nabije toekomst al te maken met krimp. Ook de gemeente Geertruidenberg krijgt te maken met krimp. De gemeenteraad heeft zich daarom tijdens het Rondetafelgesprek op 7 oktober 2010 laten informeren over de gevolgen van de krimp voor onze gemeente. Tijdens deze avond werd een presentatie gegeven op basis waarvan de volgende conclusies werden getrokken: • Tot ongeveer 2020 neemt de woningvraag toe tot met circa 600 woningen (peildatum: 2008), daarna neemt de woningbehoefte af • Omdat de woningvoorraad door opleveringen vanuit de pilot aanmerkelijk hoger ligt, is er nog ruimte voor een toename van ruim 110 woningen tot 2025 • Gepleit wordt voor tijdige lokale bewustwording • Geadviseerd wordt om de krimp mee te nemen in de beleidsvorming9

2.3 De woningmarkt in de gemeente Geertruidenberg De situatie op de woningmarkt is sinds de vorige woonvisie drastisch veranderd. De kredietcrisis begint eind 2006 in de VS en rond de zomer 2007 is de kredietcrisis ook in Nederland een feit10. Na het uitbreken van de crisis werden mensen voorzichtig en hielden consumenten hun hand op de knip. Verhuisplannen werden uitgesteld. Het laatste jaar zien de makelaars dat mensen weer huizen willen kopen, maar dat banken veel strenger zijn geworden bij het verstrekken van leningen. Algemene conclusie op dit moment is dat door de financiële en economische crisis de woningmarkt ook behoorlijk op slot zit. De vraag naar starterswoningen is nog steeds groot. De makelaars geven aan dat de verkoop van starterswoningen en woningen onder € 200-000 à € 250.000 goed tot zeer goed loopt. De verkoop van de nieuwbouwwoningen voor starters loopt uitstekend en ook de verkoop van huurwoningen door de woningcorporaties loopt goed. De verkoop van bestaande woningen in het middensegment (van € 250.000 – € 400.000) en de verkoop van dure woningen (> € 400.000) ligt nagenoeg stil. De verkoop van nieuwbouwwoningen in deze prijsklassen loopt overigens wel goed wanneer de prijskwaliteitverhouding goed is of wanneer de architectuur of ligging erg aanspreekt. Met name de verkoop van woningen in Heereland en woningen aan het water loopt goed. Het verkopen van woningen waarvan de prijs-kwaliteit verhouding onvoldoende is, is lastig. Dan gaat het bijvoorbeeld om woningen op relatief kleine percelen voor een relatief hoge prijs (bijv. Het Block). De laatste jaren zijn veel appartementen op de markt gekomen waardoor ook deze verkoop zeer lastig is. Dit blijkt overigens ook uit evaluatie van de woonvisie onder paragraaf 1.3. De appartementen aan het water zijn overigens wel goed te verkopen volgens de makelaars.

8 9

Verkenning Rijksagenda Krimp en Ruimte, juni 2009 Dhr. J. Bastiaanssen - Bevolkingskrimp in West-Brabant en Geertruidenberg: bedreiging of kans?

10

Kredietcrisis in vijf stappen – NRC 17 september 2008 14

Vanzelfsprekend zijn de prijzen van woningen sinds de kredietcrisis gedaald. Dit is echter een trend die regionaal en landelijk ook zichtbaar is. Sinds 2007 is de gemiddelde transactieprijs van een woning in Geertruidenberg gedaald van € 250.000 naar € 200.000. Ook is in de cijfers te zien dat de het aantal verkopen sinds 2007 is gedaald. Sinds 2009 lijkt het aantal verkochte woningen weer wat aan te trekken11. Verder geven de makelaars aan dat nieuwbouwwoningen voldoen aan alle moderne woonwensen en bouwvoorschriften. In vergelijking met deze nieuwbouwwoningen zijn veel bestaande woningen eigenlijk “gedateerd”. Wanneer potentiële kopers de vergelijking met nieuwbouwwoningen kunnen maken kiezen zij vaak voor nieuwbouw. Er staan veel woningen te koop in Geertruidenberg, maar dat is een landelijke trend. Het percentage is hier niet hoger dan in vergelijkbare, andere gemeenten. Daarnaast is er weinig leegstand, ook omdat mensen vaak hun woning tijdelijk verhuren. Verder worden door de gemeente twee regelingen toegepast die de woningmarkt beïnvloeden: Tijdelijke verhuur koopwoningen De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om koopwoningen in afwachting van verkoop tijdelijk te verhuren. Voor de tijdelijke verhuur van woningen is een vergunning nodig van het college, voor in eerste instantie (behoudens verlengmogelijkheden) maximaal twee jaar. Normaal gesproken genieten huurders van woningen op grond van het Burgerlijk wetboek verregaande huurbescherming. Met een vergunning op grond van de Leegstandwet kunnen eigenaren van woningen wel tijdelijke huurovereenkomsten aangaan. De huurder heeft dan verminderde huurbescherming en dient na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst de woning te verlaten. Voldoet het tijdelijke huurcontract echter niet aan de Leegstandwet en de vergunning, dan geldt de normale huurbescherming wel. In april 2009 heeft het college besloten om in principe positief te staan ten opzichte van het verlenen van vergunningen voor de tijdelijke verhuur van woningen op grond van de Leegstandwet. Sinds 2009 zijn er 5 aanvragen voor een vergunning voor tijdelijke verhuur ingediend: 3 aanvragen zijn toegewezen, 1 afgewezen en 1 is nog in behandeling. Startersleningen De gemeente Geertruidenberg wil starters die voor de eerste keer een eigen huis willen kopen in de gemeente Geertruidenberg daadwerkelijk financieel ondersteunen bij de aankoop van een woning. Sinds 2008 is daarom de Verordening VROM Starterslening Geertruidenberg ingesteld. Op 2 maart 2010 heeft het college de voorwaarden voor een starterslening verruimd door o.a. de maximale grens van de verwervingskosten van een woning op € 243.000,- te bepalen. Vanaf 26 mei 2010 wordt de starterslening niet meer voor 75% gefinancierd door het ministerie van VROM en de provincie Noord-Brabant, maar heeft de gemeente Geertruidenberg de uitbetaling van dat deel van het bedrag overgenomen. Vanaf 1 april 2011 draagt de provincie in het geheel niet meer bij aan de startersleningen en zorgt de gemeente voor 100% financiering van de lening. De regeling bestaat ruim twee jaar en er zijn 15 leningen verstrekt.

11

Omgevingsrapport gemeente Geertruidenberg 2010 – Joossen & Van der Jagt makelaars 15

3. De Toekomst Dit hoofdstuk geeft een verdere uitwerking van onze visie op het wonen in de gemeente Geertruidenberg voor de periode 2011 – 2015. Dit alles met de Woonvisie 2004 -2009 in het achterhoofd. Deze visie biedt namelijk een gedegen basis en wordt door middel van deze toekomstvisie bijgesteld en verbreed. De toekomstvisie steunt op twee belangrijke pijlers: 1) Nieuwbouwwoningen Hoe gaan we om met de nieuwbouwmogelijkheden die nog resteren vanuit de pilot-status? Welke woningen willen we nog bouwen? Welke doelgroepen krijgen aandacht en voorrang? Hoe nemen we als gemeente de regie daarin? 2) Bestaande woningen Hoe gaan we om met bestaande woningen en wijken? Hoe betrekken we alle partners en beleidsterreinen die betrokken zijn bij het opknappen van wijken? Hoe nemen we de regie daarin? Daarnaast geeft dit hoofdstuk aan hoe onze regierol op het gebied van wonen wordt ingevuld en wat de rolverdeling van de verschillende spelers zal zijn. 3.1 De juiste woning voor iedereen Iedereen is anders. Dus ook leefstijlen en woonwensen variëren. Het is moeilijk om het iedereen naar de zin te maken, maar we streven er wel naar! Binnen de gevarieerde groep aan woningzoekenden krijgen twee kwetsbare groepen vooral aandacht: starters en senioren. Voor deze twee groepen worden de slagingskansen op de woningmarkt vergroot. Fasering en regionale afstemming Met het einddocument is in kwantitatieve zin volop ruimte voor een goede afronding van de pilot. De provincie geeft in haar reactie bij het einddocument heel helder aan dat voorkomen dient te worden dat plannen regionaal, maar ook lokaal, elkaar in de weg zitten. Daarom wordt uitgegaan van een realistische woningbouwprogrammering en –fasering die in kwantitatieve zin en in kwalitatieve zin aansluit op de woningbehoefte in onze gemeente. Ook geeft de provincie aan dat regionale afstemming moet plaatsvinden. Ondanks dat ons inwoneraantal de laatste jaren is gestegen, is de trend dat de groei van de bevolking juist stagneert en krimp wordt verwacht. Vanuit onze volkshuisvestelijke taak is het daarom van belang dat we een strakkere regie gaan voeren op de uitvoering van het einddocument. De provincie Noord-Brabant geeft in haar nieuwe structuurvisie12 aan dat het belangrijk is om concurrentie tussen gemeenten en regio’s, overproductie en leegstand te voorkomen. “Onderzoeken spreken elkaar tegen over de grootte van de krimp en of de krimp zich wel zal voordoen. Door de gunstige ligging lift Geertruidenberg mee met de stedelijke groeiregio Breda-Tilburg en met de economische as Rotterdam-Antwerpen. Ik vind dat we moeten voorkomen dat we in een doemscenario gaan geloven en dat we te negatief denken.” Peter Span – directeur Woningcorporatie WSG

12

Structuurvisie ruimtelijke Ordening – Provincie Noord-Brabant oktober 2010 16

Ondanks dat ook de gemeente Geertruidenberg niet aan krimp zal ontkomen, wordt voor de komende jaren nog groei verwacht. Doemdenken is dus niet op zijn plaats, maar het maken van reële plannen wel. Een reden te meer om elk bouwplan gedegen te beoordelen op woningtype en differentiatie (zie hoofdstuk 4) zodat we de juiste woningen bouwen om aan de vraag van het moment te voldoen. Om de regionale afstemming van bouwplannen te verbeteren is een regionaal Bouwberaad ingesteld. Eind 2009 vond het eerste Bouwberaad in de regio Breda plaats. De twaalf gemeenten en woningmarktpartijen concludeerden in het eerste overleg dat ondanks voldoende plancapaciteit de bouwproductie in de regio stagneert en dat sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod. Daarom is besloten het Bouwberaad te continueren om de woningbouw in de regio weer vlot te trekken. Op basis van de Verordening Ruimte fase 1 is een Regionaal Ruimtelijke Overlegstructuur ingesteld (tot dec. 2010: Regionaal Planningsoverleg). In deze provinciale verordening is de regionale samenwerking verankerd. In het Regionaal Planningsoverleg Breda-Tilburg zijn onderstaande kwantitatieve woningbouwafspraken gemaakt.

Afspraken regionaal woningbouwprogramma 2009 t/m 2019 1) RPO Breda-Tilburg de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen VERWACHTING 2) WONINGBEHOEFTE PROGNOSE 3) woningbouw 2009 tot 2020 2009 tot 2020 6.500 6.515

MATRIX Capaciteit 2009 t/m 2018 15.345

AMBITIE woningbouw 2009 tot 2020 8.500

ETTEN-LEUR

2.050

1.700

1.700

1.390

1.875

OOSTERHOUT

4.675

4.155

4.155

2.745

3.175

TOT STED REG BREDA

22.070

14.355

12.355

10.650

12.400

DRIMMELEN

1.380

1.240

1.240

1.250

1.250

GEERTRUIDENBERG

1.650

1.650

1.440

605

1.440

TOT LAND REG BREDA

3.030

2.890

2.680

1.855

2.690

TOT REGIO BREDA

25.100

17.245

15.035

12.505

15.190

BREDA

WONINGBOUW PROGRAMMA 2009-2020 7.350

1)

Aantallen betreft de netto toevoeging aan de omvang van de woningvoorraad. Het aandeel sloop in de matrix is in dit getal niet meegenomen.

2)

Pilotgemeenten onder voorbehoud van een realistische planning en de regionale afstemming

3)

Provinciale bevolkings- en woningboefteprognose 2008

Uitleg tabel: volgens de prognose van de provincie is er een woningbehoefte van 605 woningen van 2009 tot 2020. Vanaf 1-1-2009 t/m 1-11-2010 zijn 572 woningen gereed gekomen en zijn 195 woningen in aanbouw genomen (totaal gereed + in aanbouw = 767 woningen). In 2011 wordt een nieuwe prognose door de provincie opgesteld. Op dit moment zijn er bouwplannen voor 665 woningen in ontwikkeling (Totaal gereed/in aanbouw/in ontwikkeling zijn 1432 woningen, er zijn een paar aanpassingen in de bouwplannen opgenomen waardoor de woningbouwaantallen wat afwijken van het einddocument)

17

De regionale afspraken zijn verplicht op basis van de Verordening Ruimte. In de Voortgangsrapportage Wonen13 wordt over de uitvoering van deze afspraken gerapporteerd. Uit bovenstaande tabel blijkt dat op basis van provinciale prognoses uit 2008 nog ruimte is voor 600 woningen (zie ook paragraaf over krimp). Omdat de woningvoorraad door opleveringen vanuit de pilot aanmerkelijk hoger ligt, is er nog ruimte voor een toename van ruim 110 woningen tot 2025. Zoals ook uit de tabel blijkt ligt onze woningbouwambitie dus aanmerkelijk boven het woningbehoefte. Daarom is het belangrijk dat de nieuwbouwmogelijkheden uit het einddocument gefaseerd en wellicht vertraagd worden uitgevoerd. De markt zal nauwlettend moeten worden gevolgd om te voorkomen dat teveel nieuwbouwwoningen worden opgeleverd die lastig verkoopbaar zijn. Regelmatig overleg met de woningcorporaties, makelaars en de regio hierover is essentieel. Bij de gemeente Geertruidenberg bestaat met name de behoefte om met de gemeenten Oosterhout en Drimmelen te overleggen. DOELSTELLING De nieuwbouwmogelijkheden uit het einddocument van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” wordt in overleg met de regio gefaseerd gerealiseerd.

3.1.1 Starters Om de gemeente jong te houden en om draagvlak voor voorzieningen te houden is het belangrijk dat starters een goede en passende woning kunnen vinden in onze gemeente. In zijn algemeenheid is de trend dat starters steeds vaker een woning kopen dan huren14. Uit het grote “Woononderzoek” dat iedere drie jaar wordt uitgevoerd in opdracht van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat starters op de woningmarkt steeds vaker een woning kopen dan eerst in een huurwoning te gaan wonen. In totaal namen 78.000 starters deel aan dit onderzoek. Nu kiest 33% van de starters voor een koopwoning terwijl in het vorige grote Woononderzoek dit nog maar 25% was. Ook blijkt dat ze vaker een eengezinswoning kopen dan een appartement. Het grootste deel van de starters, bijna 50 procent, koos voor een huurappartement. Starters die een woning willen kopen zijn doorgaans aangewezen op de goedkope nieuwbouwwoningen of de verkoop van huurwoningen (zie hieronder). Om te zorgen dat voldoende nieuwe starterswoningen gebouwd worden wordt de differentiatie uit de vorige woonvisie voor wat betreft het aandeel betaalbare woningen gehandhaafd en aangescherpt. In de Woonvisie 2004-2009 was vastgelegd dat bij nieuwbouwplannen 3% goedkope/ sociale koopwoningen(< €176.500=) en 15% middeldure woningen voor starters (€ 176.500,= - € 218.000=)15 worden gerealiseerd. In totaal diende dus minimaal 18% van de woningen voor starters te worden gerealiseerd. Zoals aangegeven is de vraag naar starterswoningen groot. Daarnaast zijn starters belangrijk om de gemeente jong te houden, draagvlak voor voorzieningen te creëren en de krimp het hoofd te bieden. Verder blijkt uit de evaluatie van de woonvisie 2004-2009 dat in totaal slechts 43 starterswoningen zijn gerealiseerd in de pilotperiode (5% van het totaal aantal gerealiseerde woningen). Deze argumenten leiden tot de conclusie dat zwaarder gestuurd moet worden op het realiseren van starterswoningen en dat bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen topprioriteit gegeven moet worden aan het bouwen voor starters. Daarom wordt het aandeel starterswoningen dat moet worden gerealiseerd opgehoogd naar 20%.

13 14 15

Voortgangsrapportage Wonen 2010 Regio West-Brabant – november 2010 (concept) Woononderzoek Nederland 2009 – Centraal Bureau voor de Statistiek Prijspeil 2010 18

Uit de gegevens van woningcorporatie Volksbelang16 blijkt dat 83% van de starters in onze gemeente alleenstaand zijn en daarom dus maar een beperkt inkomen hebben. Het vastleggen van een dergelijke harde differentiatie is derhalve noodzakelijk willen deze starters enigszins een kans maken op de koopmarkt. Deze sturing zal tot uiting komen in de diverse overlegverbanden, maar gaat ook blijken uit de afwegingen die in de startnotities door de gemeenteraad gemaakt gaan worden (zie hiervoor hoofdstuk 4). Het strikt toepassen van de woningdifferentiatie voor starters is essentieel.

DOELSTELLING Bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen krijgt het bouwen van starterswoningen topprioriteit.

DOELSTELLING Minimaal 20% van de nieuwbouwwoningen wordt gebouwd voor starters (huurwoningen, danwel koopwoningen tot maximaal € 218.000,=)

Beperkte verkoop huurwoningen Een andere mogelijkheid om de positie van starters op de (koop)markt te verbeteren is het toestaan van beperkte verkoop van huurwoningen. Bij de verkoop van huurwoningen past woningcorporatie Volksbelang het Slimmer Kopen principe toe wat resulteert in een korting op de aankoopprijs. De woning wordt volledig eigendom, maar bij verkoop moet de woning eerst aan de woningcorporatie worden aangeboden. Als de woning in de tussentijd meer waard is geworden, moet de winst worden gedeeld. Dit geldt ook voor een eventueel verlies. Daarnaast levert de verkoop van huurwoningen door corporaties een bijdrage aan de differentiatie van het woningaanbod in wijken en kunnen de corporaties de opbrengsten uit verkoop gebruiken voor investeringen in de nieuwbouw en voor de investeringen in de bestaande woningvoorraad. Tevens draagt de verkoop bij aan de kracht van wijken. Het biedt kansen aan starters en zorgt ervoor dat de meer draagkrachtigen in de wijk blijven of juist worden aangetrokken. Door het aanbod van relatief goedkope huurwoningen op de koopmarkt is de bereikbaarheid van een eigen woning voor mensen met een laag inkomen toegenomen17. Omdat huurwoningen met het Slimmer Kopen principe worden verkocht profiteren de corporaties mee van een eventuele waardestijging van de woningen. Als gemeente begrijpen wij de argumenten voor het verkopen van huurwoningen door de corporaties. We hebben echter ook een volkshuisvestelijke taak en willen vanzelfsprekend dat er voldoende huurwoningen beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroep. De huurtoeslaggrens is € 647,53 (peil 2010). Dit is een behoorlijk bedrag. Er moeten ook voldoende woningen met een huurprijs ruim onder de huurtoeslaggrens beschikbaar blijven. Het is belangrijk een goed evenwicht te zoeken tussen het aantal woningen dat wordt verkocht en de noodzaak voldoende goedkope huurwoningen beschikbaar te houden. Daarnaast geven de makelaars aan dat door de verkoop van huurwoningen door middel van het Slimmer Kopen systeem (dus met een flinke korting) het verkopen van koopwoningen door particulieren in de omgeving zeer moeilijk maakt. Deze woningen worden namelijk zonder korting verkocht. Het is daarom noodzakelijk om in de prestatieafspraken afspraken te maken over hoeveel huurwoningen minimaal beschikbaar moeten zijn, in welke prijsklasse, het aantal te verkopen woningen, de verdeling van deze woningen over de wijken, de kwaliteitseisen, de verkoopvoorwaarden en de verkoopprocedure.

16 17

Presentatie tijdens symposium “Evaluatie woonvisie 2004 – 2009” op 25 juni 2009 Van huur- naar koopwoning, RIGO 2008 (onderzoek in opdracht van Ministerie van VROM) 19

Daarnaast willen we de mogelijkheden onderzoeken om budgetten te bundelen bij de aanpak van wijken en de gezamenlijkheid te benadrukken. Gedacht kan worden aan het instellen van een ”wijkvernieuwingsfonds”. In een dergelijk fonds storten de corporaties (een deel van) de opbrengsten van de verkoop van huurwoningen en de gemeente draagt vanuit budgetten voor wijkonderhoud bij aan dat fonds. Vanuit het fonds worden bestaande woningen en wijken opgeknapt. Op deze manier is helder en inzichtelijk wat de bijdrage van de verschillende partijen is aan het opknappen van wijken en is het verkopen van (sociale) huurwoningen wellicht wat minder onverteerbaar. DOELSTELLING In de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over hoeveel huurwoningen minimaal beschikbaar moeten zijn, in welke prijsklasse, het aantal te verkopen woningen, de verdeling van deze woningen over de wijken, de kwaliteitseisen, de verkoopvoorwaarden en de verkoopprocedure.

3.2.2 Senioren Woonwensen veranderen. Vroeger bleven senioren vaak zolang mogelijk wonen in de woning waarin ze al hun hele leven woonden. Tegenwoordig verhuizen “jonge ouderen” sneller naar een woning die geschikt is voor zorg. Daarnaast veranderen zorgbehoeften. Verhuisden vroeger senioren vaak vanuit de woning waarin ze al hun hele leven woonden direct naar een bejaardentehuis, tegenwoordig blijven senioren zolang mogelijk zelfstandig wonen gecombineerd met intensieve thuiszorg. Omdat de woningbehoefte en zorgvraag voor een 55jarige anders is dan voor een 75 of 80-jarige is het gebruikelijk een tweedeling te maken: senioren van 75 jaar en ouder en senioren van 55-75 jaar. Senioren >75 jaar Mensen worden steeds ouder, en het aantal ouderen stijgt explosief als gevolg van de babyboom vlak na de tweede wereldoorlog. Het aantal 75-plussers neemt van 2009 tot 2025 steeds sterker toe, van 1.269 naar 2.245 (een toename van 76,91%). Van deze groep heeft ongeveer 65% behoefte aan een aan de combinatie van wonen en zorg (extramuraal) en heeft 35% behoefte aan intramurale zorg (zorg die binnen de muren van een instelling wordt verleend). De verwachte vraag naar zorg neemt dus steeds sterker toe. Op basis van de demografische gegevens kan een verwachting van zorgvraag worden gegeven met daaraan gerelateerd de behoefte aan diverse woon- en verblijfsvoorzieningen.

Geschikt wonen18 Verzorgd 19 wonen Intramuraal wonen TOTAAL

2009 aantal groei 185 Nvt

2010 aantal groei 192 7




176

Nvt

182

6

208

27

246

38

288

42

171

Nvt

175

4

202

28

237

35

283

46

532

Nvt

548

17

634

86

744

110

872

128

Tabel: Ontwikkeling van de huisvestingsvraag gekoppeld aan de zorgvraag op basis van de bevolkingsprognoses

18 Geschikt wonen = zelfstandig wonen in een nultredenwoning. Het betreft een aangepaste, levensloopbestendige woning al dan niet in de nabijheid van een zorgsteunpunt. Het is een voor zorg geschikte woning, waarbinnen zich alle primaire ruimten gelijkvloers bevinden, de voordeur zonder trapje bereikbaar is en drempels laag zijn of ontbreken. 19 Verzorgd wonen = nultredenwoning, waarbij de mogelijkheid tot het verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging, begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het geboden arrangement. Zorg op afroep is mogelijk. In de directe fysieke nabijheid zijn zorgvoorzieningen en diensten aanwezig, al dan niet binnen het complex.

20

Senioren 55-75 jaar Het bouwen van woningen voor (jonge) senioren staat vaak synoniem aan het bouwen van appartementen. Voor een deel van de senioren zijn appartementen heel geschikt om in te wonen. Zij willen veilig wonen, op een beperkte oppervlakte, met een beperkte buitenruimte die onderhouden moet worden. Een andere groep wil juist graag nog in een grondgebonden woning blijven wonen of wil ruimte voor eigen initiatief door bijvoorbeeld samen met een groep senioren een eigen idee te kunnen realiseren waar tevens (intensieve) zorg verleend kan worden. Deze constatering stemt overeen met het feit dat, ondanks dat een tekort bestaat aan woningen die geschikt zijn voor “geschikt en verzorgd” wonen, appartementen toch lastig verkoopbaar zijn. De voorzichtige conclusie kan worden getrokken dat het woningaanbod voor (jonge) senioren niet aansluit bij de vraag die zij hebben. Er moet juist worden ingezet op het ontwikkelen van een woningaanbod voor senioren dat tegemoetkomt aan hun wensen. Omdat op dit moment geen harde gegevens over de woonwensen van senioren beschikbaar zijn wordt samen met de corporaties een woonwensenonderzoek uitgevoerd onder senioren, waarna in de prestatieafspraken daarover concrete afspraken worden gemaakt. Om de integraliteit en binding met de woonvisie te waarborgen neemt de beleidsmedewerker Welzijn/ WMO zaken zitting in het beleidsoverleg Wonen zoals dat in hoofdstuk 4 wordt voorgesteld.

DOELSTELLING Na uitvoering van een woonwensenonderzoek worden in de prestatieafspraken concrete afspraken gemaakt over de woningen (soort, prijs, ligging etc.) die voor senioren worden ontwikkeld.

3.2 Bestaande woningen en wijken verbeteren Als de pilot is afgerond zijn er ± 1500 nieuwbouwwoningen bijgekomen in de gemeente. Dit betekent dat veel energie en aandacht van de gemeente en corporaties is gegaan naar de nieuwbouwwoningen en de openbare ruimte en voorzieningen er omheen. Dit is logisch, echter de bestaande wijken verdienen ook aandacht. Voorkomen moet worden dat “aandachtsbuurten” ontstaan door ervoor te zorgen dat ook bestaande huurwoningen voldoen aan het hedendaagse wooncomfort en wijken aantrekkelijk blijven. Er dient dus een accentverschuiving plaats te vinden van nieuwbouw naar bestaande bouw. Goede woningen Onder goede woningen wordt verstaan: kwalitatief goede woningen tegen een betaalbare prijs. In deze paragraaf praten we enkel over bestaande huurwoningen, omdat gemeente en corporaties in principe geen invloed hebben op de kwaliteit van bestaande koopwoningen. Een kwalitatief goede woning is op de eerste plaats een goed onderhouden en energiezuinige woning. De woning is goed geïsoleerd, heeft dubbel glas, een goede keuken, badkamer en toilet en is energiezuinig. Een kwalitatief goede woning betekent ook dat de woning past bij de gezinsomvang en/of leeftijd van de bewoners. In het Manifest Duurzaam Dongemond20 hebben de gemeenten Drimmelen, Geertruidenberg en Oosterhout en 5 woningcorporaties (waaronder Volksbelang en WSG) afspraken gemaakt over duurzaam bouwen. In het manifest is de ambitie vastgelegd om de best mogelijke kwaliteit in woningbouw te realiseren. Dit betekent wonen in een huis met lage energielasten en een laag waterverbruik, een gezond en behaaglijk binnenklimaat, een comfortabele en veilige inrichting en een flexibele en aanpasbare opzet.

20

Manifest Duurzaam Dongemond 31 januari 2008 (zie bijlage) 21

Voor nieuwbouwwoningen worden deze ambities doorgaans gehaald, het is met name bij het renoveren van bestaande woningen dat het lastig en kostbaar is om de gewenste ambities te halen. Om de afspraken uit het Manifest Duurzaam Dongemond niet vrijblijvend te laten zijn, wordt in deze woonvisie vastgelegd dat de ambities die zijn opgenomen in het manifest het niveau is dat wordt nagestreefd. Concreet betekent dit dat bij het opknappen van woningen minimaal de gevel wordt veranderd, dat extra isolatie wordt aangebracht, dat er nieuwe ramen komen met HR++ glas, dat keuken, badkamer en toilet worden opgeknapt en eventueel andere gebreken worden verholpen. Als extra aspect wordt waar mogelijk de woning vergroot. Om de afspraken extra te benadrukken is de inhoud van de afspraken uit het Manifest één van de aspecten waarop de gemeenteraad toetst in het startnotitie (zie hoofdstuk 4). DOELSTELLING In de prestatieafspraken worden met de corporaties afspraken gemaakt over het nemen van energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad bij groot onderhoud, waarbij het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond uitgangspunt is.

Aantrekkelijke wijken Iedereen woont graag in een prettige woonomgeving. Wat prettig is, is voor iedereen verschillend. Sommige mensen willen graag in het centrum wonen en een ander zoekt rust. Maar prettig wonen is vaak een combinatie van meerdere factoren. Een fijn huis, maar ook aardige buren, ruimte om je auto te parkeren, ruimte om te spelen/ recreëren etc. Een buurt is dus aantrekkelijk om in te wonen als alle factoren in balans zijn. Wanneer wijken worden opgeknapt is het dus belangrijk dat onze energie in alle onderdelen wordt gestoken. Dus niet alleen de woningen renoveren, maar ook kijken of de verharding, beplanting, riolering etc. een opknapbeurt kunnen gebruiken. En vanuit wijken buurtbeheer moet worden bekeken of er mensen zijn die een steuntje in de rug kunnen gebruiken of onze aandacht nodig hebben omdat ze overlast veroorzaken. Een integrale aanpak dus.

“De afgelopen jaren hebben we veel nieuwe woningen gebouwd om tekorten op te heffen. Met de kwantiteit zijn we dus aardig op dreef. Nu de kwaliteit nog. De bestaande woningvoorraad moet nu aandacht krijgen. Een wijk als Hooipolder verdient aandacht, zowel van de corporaties als van de gemeente. Wij zijn bereid geld te steken in deze buurt als de gemeente dat ook doet. We moeten integraal werken: als wij de woningen opknappen moet de gemeente kijken naar de riolering, het groen, spelen etc.” Bert Schellekens – directeur Woningcorporatie Volksbelang

Wanneer wijken integraal worden opgeknapt betekent dit dat alle spelers aan tafel moeten zitten. De gemeente bepaalt in overleg met de woningcorporaties welke buurt(en) prioriteit krijgen. Hierover worden in de prestatieafspraken afspraken gemaakt. De resultaten uit het Leefbaarheidsonderzoek (zie 1.5.2) bieden hiervoor de basis.

22

Er wordt onder gemeentelijk voorzitterschap een projectgroep geformeerd waarin alle relevante beleidsterreinen van de gemeente, de woningcorporaties en een bewonersafvaardiging zijn vertegenwoordigd. Deze projectgroep maakt een integraal plan van aanpak voor de geselecteerde wijk. Op bestuurlijke niveau worden financiële afspraken gemaakt.

DOELSTELLING Bij het opknappen van wijken wordt een integrale aanpak gehanteerd: woningen – woonomgeving – mensen (sociale structuren/ cohesie) DOELSTELLING In de prestatieafspraken wordt vastgelegd welke wijken worden opgeknapt. Door middel van projectmatig werken worden plannen gemaakt.

3.3 De gemeente verbeteren Zoals hierboven reeds geschetst gaan tijden veranderen. De bevolking gaat krimpen wat in de toekomst merkbare effecten zal hebben: woningen kunnen leeg komen te staan, voorzieningen zijn moeilijk te handhaven en de leeftijdsopbouw van de bevolking gaat drastisch veranderen. Dat zijn aspecten die we in ogenschouw moeten nemen wanneer we onze gemeente willen verbeteren, aantrekkelijker willen maken. Toekomstige bewoners moeten worden verleid door de gemeente aantrekkelijker te maken. Bijvoorbeeld door een goede prijs-kwaliteit verhouding van de woningen en door onze eigenheid te benadrukken. De huidige bewoners moeten worden gekoesterd door de voorzieningen in de gemeente “toekomstproof” te maken. Centrumvoorzieningen Tijdens een Rondetafelgesprek op 7 oktober 2010 is aan de gemeenteraad en aan de aanwezige deskundigen (woningcorporaties, makelaars, directeuren zorginstellingen) input gevraagd voor deze woonvisie. Alle aanwezigen waren van mening dat het voorzieningenniveau in de gemeente Geertruidenberg een stevige verbetering behoeft. De woningcorporaties geven aan dat uit tevredenheidonderzoeken onder de huurders blijkt dat de woning en woonomgeving vaak voldoende kwaliteit heeft, maar dat het voorzieningenniveau van de gemeente achterblijft. Dit blijkt ook uit ons eigen leefbaarheidsonderzoek (paragraaf 1.5.2). Met name de kernen Geertruidenberg en Raamsdonk scoren laag wanneer gevraagd wordt naar de kwaliteit van winkels in de buurt, de variatie in het winkelaanbod en de bereikbaarheid van winkels. De gemeente heeft slechts een beperkte invloed op het winkelaanbod, want we kunnen maar in beperkte mate bepalen welke winkels zich in onze gemeente vestigen. We kunnen er wel voor zorgen dat de randvoorwaarden aantrekkelijk zijn. Het vaststellen van een detailhandelsvisie is een goede aanzet, maar er moet breder worden gekeken. Elke kern heeft een eigen gezicht en identiteit. Het behouden en versterken van deze eigen identiteit is onderdeel van diverse beleidsvisies. Raamsdonk Raamsdonk is een hechte, rustieke agrarische kern met beperkte voorzieningen. De opgave voor Raamsdonk is het behouden van de bestaande basisvoorzieningen. Raamsdonk trekt beperkt toeristen aan die in de omgeving wandelen en fietsen.

23

Raamsdonksveer Raamsdonksveer is een uit de kluiten gewassen dorp met voorzieningen die door inwoners van de hele gemeente worden gebruikt. De opgave voor Raamsdonksveer is het opheffen van de versnipperde ligging van winkelvoorzieningen en deze concentreren in het centrum. Daarnaast heeft het realiseren van het Centrumplan Raamsdonksveer topprioriteit. Geertruidenberg Geertruidenberg is een historisch, authentiek vestingstadje. Het heeft een mooi en aantrekkelijk centrum maar de huurprijzen van de panden liggen hoog. Detailhandel is daarom financieel gezien lastig haalbaar waardoor een relatief beperkt winkelaanbod is ontstaan. Daarnaast mist Geertruidenberg een supermarkt. Deze is overigens wel voorzien in de plannen voor De Riethorst. Geertruidenberg trekt toeristen vanwege de historische kern en de ligging aan het water. Het versterken van de centrumvoorzieningen bereiken we vooral door het uitvoeren van het Centrumplan Raamsdonksveer en de beleidsnota Economische Zaken (juli 2009). In deze beleidsnota met daaraan gekoppelde jaarlijkse uitvoeringsplannen zijn onze ambities op economisch gebied vastgelegd. Eén van de actiepunten is het koesteren van de bestaande, met name de grotere vestigingen en het aantrekken van nieuwe vestigingen met arbeidsplaatsen die aansluiten bij het opleidingsniveau van de Bergse bevolking. Om dit te bereiken wordt structureel contact onderhouden met werkgevers met meer dan 80 arbeidskrachten, worden netwerkbijeenkomst tussen werkgevers en college georganiseerd en wordt er jaarlijks een groot aantal bedrijfsbezoeken gedaan door bestuurders om elkaar te informeren over ontwikkelingen. Ook spreekt het uitvoeringsplan 2010 over het in stand houden en waar mogelijk vergroten van het aanbod van sociaal-culturele voorzieningen, het vergroten van het aanbod van toeristische-recreatieve voorzieningen en het realiseren van een kwalitatief goed woningaanbod dat voldoet aan de eisen die men stelt aan een woning. Om de integraliteit en binding met de woonvisie te waarborgen neemt de beleidsmedewerker economische zaken zitting in het beleidsoverleg Wonen zoals dat in hoofdstuk 4 wordt voorgesteld.

Maatschappelijke voorzieningen Naast het winkelaanbod wordt de aantrekkelijkheid van een gemeente ook bepaald door maatschappelijke voorzieningen (sport, cultuur, onderwijs, medische voorzieningen en voorzieningen om elkaar te ontmoetingen). Het veranderen van de bevolkingssamenstelling (groter aandeel senioren, wellicht krimp) vereist een andere denkwijze. Is het nog wel verstandig te investeren in kinderopvang en scholen? Of moet er meer aandacht zijn voor ontmoetingen in de wijk (bijv. buurthuizen)? Door de vergrijzing gaat de leeftijdsopbouw van de bevolking de komende jaren flink veranderen waardoor de voorzieningenbehoefte ook verandert. Dit betekent niet dat er helemaal geen aandacht meer moet zijn voor bijvoorbeeld specifieke voorzieningen voor de jeugd, maar de groep senioren wordt zo groot (in 2025 is ±10% van onze bevolking ouder dan 75 jaar) dat deze specifieke aandacht moet krijgen. Bij de verdeling van budgetten houdt dit in dat er op het gebied van maatschappelijke voorzieningen meer aandacht besteed zal moeten worden aan de doelgroep senioren. Ook de locatie van voorzieningen is van belang. De mobiliteit van senioren neemt af en dus verwachten zij dat de gemeente zich inzet ook voor het behoud van bestaande voorzieningen in de dorpen en wijken (winkels, banken, postkantoor, ontmoetingsruimte, bibliotheek, huisarts, apotheek, wijkverpleegster etc.). De invloed van de gemeente op dit punt is echter beperkt en het economisch draagvlak voor voorzieningen in de kleine kernen en wijken zal altijd een probleem zijn en blijven. 24

4. Rolverdeling en prestatieafspraken Uit de opzet van deze woonvisie blijkt dat de gemeente, meer dan tot op heden het geval is geweest, een regierol gaat vervullen op het gebied van volkshuisvesting. Gezien de grote hoeveelheid opgeleverde nieuwbouwwoningen en de vrijheid die de markt de afgelopen jaren is gegund om in het kader van de pilot woningen te mogen bouwen, is nu de tijd rijp om de touwtjes strakker in handen te nemen. Van reactie naar proactief handelen. Hiervoor willen we een rolverdeling afspreken en daarnaast komen tot het afsluiten van prestatieafspraken met de woningcorporaties.

Rol gemeenteraad Het einddocument geeft aan hoeveel nieuwbouwwoningen op welke locaties de komende jaren nog gebouwd mogen worden in onze gemeente. Omdat er binnen de gemeente nog beperkte nieuwbouwmogelijkheden zijn is het zeer belangrijk dat de woningen gebouwd worden die nodig zijn. Dit betekent dat zorgvuldig moet worden omgaan met de nieuwbouwmogelijkheden die nog resteren en moet worden gebouwd waaraan behoefte is. In de vorige woonvisie werd een woningbouwdifferentiatie vastgelegd die door de woningcorporaties als (te) rigide werd ervaren. De corporaties geven bijvoorbeeld aan dat zij meer flexibiliteit willen. Ook pleiten de woningcorporaties voor gerichte aandacht voor bijzondere doelgroepen zoals starters en senioren en het minder reguleren van de markt voor de overige doelgroepen. Tot op heden werden de nieuwbouwplannen vaak volledig ontwikkeld en uitgewerkt, waarna deze in het eindstadium aan de gemeente werden gepresenteerd. Hierdoor heeft de gemeente weinig invloed op de plannen die worden ontwikkeld. Daarom wordt voorgesteld om in plaats van een strenge regulering, vaak achteraf, door middel van de voorgeschreven differentiatie, onze werkwijze aan te passen en door middel van overleg tot planvorming te komen (zie hieronder bij Rolverdeling). Daarnaast krijgt de gemeenteraad een grote rol in het proces. Voortaan wordt voor “plannen van betekenis” door de gemeenteraad een startnotitie vastgesteld waarin de kaders voor het project staan. Plannen van betekenis De volgende “plannen van betekenis” worden onderscheiden: 1) Nieuwbouwplannen voor meer dan 5 woningen. Wanneer ontwikkelaars (incl. woningcorporaties) een nieuwbouwplan hebben ontwikkeld voor meer dan 5 woningen dienen zij dergelijke plannen van een uitgebreide onderbouwing te voorzien. De ontwikkelaar dient zowel in ruimtelijk als volkshuisvestelijk opzicht aan te geven waarom het plan gewenst is en acceptabel en haalbaar wordt geacht. 2) Plannen voor het opknappen van bestaande wijken In paragraaf 3.2 is aangegeven dat de gemeente in overleg met de woningcorporaties bepaalt welke wijken worden opgeknapt. Daarna wordt een projectgroep geformeerd die een integraal plan van aanpak maakt. Dit plan wordt gezien als startnotitie voor het plan om een bepaalde wijk op te knappen en wordt door de gemeenteraad vastgesteld voorzien van een financiële onderbouwing en eventuele kredietaanvraag.

25

Inhoud startnotitie De gemeente is verantwoordelijk voor het opstellen van de startnotities die uiteindelijk door de gemeenteraad worden vastgesteld. In de startnotitie wordt aangegeven hoe het plan (dat kan dus zowel een nieuwbouw- als renovatieplan zijn) past binnen de gemeentelijke beleidskaders. In de nieuwe werkwijze worden dus geen kant en klare plannen meer aan de gemeente voorgelegd maar zijn de plannen al onderwerp geweest van diverse overlegverbanden waarin alle relevante beleidsterreinen waren vertegenwoordigd. Vanuit de verschillende invalshoeken wordt in de startnotitie beargumenteerd waarom aan een plan wel of geen medewerking zal worden verleend. Omdat de plannen voortaan in goed overleg tot stand komen en tijdig worden afgestemd verwachten we dat een regulering door middel van de strenge woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2004 – 2009 voortaan overbodig zal zijn. De werking van de woonvisie blijft echter wel bestaan zoals gezegd en kan derhalve indien nodig als onderlegger voor de startnotitie worden gebruikt. Verder wordt vanzelfsprekend beoordeeld in hoeverre de plannen voldoen aan de doelstellingen die in deze woonvisie zijn vastgelegd (zoals accent op bouwen voor starters, afspraken uit het Manifest Duurzaam Dongemond en gefaseerde uitvoering einddocument). Omdat het niet exact duidelijk is hoe de woningmarkt, de economie, vergrijzing en krimp zich gaan ontwikkelen de komende jaren is het goed om elk bouwplan gedegen te beoordelen op woningtype en differentiatie zodat we de juiste woningen bouwen om aan de actuele vraag van het moment te voldoen. In de startnotitie wordt ook aangegeven hoe wordt omgegaan met de rol van de burgers en inspraak. Door het vaststellen van een startnotitie door de gemeenteraad houdt de gemeente zeggenschap op de woningmarkt binnen onze gemeente en worden de doelstellingen uit onze woonvisie gerealiseerd. Omdat het niet exact duidelijk is hoe de woningmarkt, de economie, vergrijzing en krimp zich gaan ontwikkelen de komende jaren is het goed om elk bouwen renovatieplan gedegen te beoordelen op woningtype en differentiatie zodat we de juiste woningen bouwen om aan de actuele vraag van het moment te voldoen en daarvoor in de startnotitie randvoorwaarden op te nemen. Om als gemeente een stevigere positie in te nemen in het woonbeleid, is het belangrijk dat voor elk “plan van betekenis” als hierboven benoemd daadwerkelijk het startdocument wordt vastgesteld. Zonder een vastgestelde startnotitie door de gemeenteraad wordt een project niet gerealiseerd.

DOELSTELLING De gemeenteraad stelt voor “plannen van betekenis” in een startnotitie vooraf de kaders vast.

Raadsconferentie De reacties op het Rondetafelgesprek over de woonvisie in oktober 2010 waren erg positief zodat wordt voorgesteld jaarlijks een dergelijk overleg te houden wat in de plaats komt van de symposiums die eerder werden gehouden. De ervaringen met de symposiums zijn erg positief, echter regelmatig waren ook geluiden te horen over een te grote voorbereidingstijd in relatie tot de effecten. De woningcorporaties en makelaars gaven uitgebreide presentaties die weinig follow-up kregen. Om te voorkomen dat de interesse voor een dergelijk overleg afneemt, wordt voorgesteld om de het symposium om te vormen tot een jaarlijkse of tweejaarlijkse raadsconferentie waarbij naast de raadsleden, ook collegeleden, de woningcorporaties, makelaars en belangenorganisaties worden uitgenodigd. In de raadsconferentie kan dan bijvoorbeeld aan de hand van stellingen een actuele discussie gevoerd worden over het wonen in Geertruidenberg.

26

Rolverdeling college en woningcorporaties Het realiseren van de doelen uit de woonvisie is een zaak van lange adem en een zaak van gemeente en corporaties gezamenlijk. Alle partijen zijn erbij gebaat dat de juiste woningen worden gebouwd, dat de bestaande wijken en buurten aantrekkelijk blijven en dat we in een goede verstandhouding samenwerken. Daarom is het belangrijk dat er op diverse niveaus structureel overleg is tussen de woningcorporaties en de gemeente. Daarnaast willen we stimuleren dat meer afstemming over plannen en beleid tussen de gemeente en de corporaties plaatsvindt. We willen niet meer geconfronteerd worden met compleet uitgewerkte plannen, maar in overleg tot planvorming en uitvoering overgaan. Zo bereiken we maximaal resultaat. Collegeoverleg Eén à tweemaal per jaar wordt op initiatief van de gemeente een overleg gepland tussen het gehele college en de directeuren van de woningcorporaties. In dit overleg worden in hoofdzaak de beleidsplannen onderling afgestemd. Bestuurlijk overleg Drie à viermaal per jaar wordt op initiatief van de gemeente een bestuurlijk overleg gepland tussen de portefeuillehouder, de clustermanager RO en de directeuren van de woningcorporaties. In dit overleg wordt in hoofdzaak de voortgang van de uitvoering van de woonvisie en de prestatieafspraken besproken. Daarnaast worden ook in dit overleg de beleidsplannen onderling afgestemd zodat tijdig eventuele nieuwbouw- en renovatieplannen besproken en afgestemd worden. De beleidsmedewerker volkshuisvesting is verantwoordelijk voor de agenda en verslaglegging. Beleidsoverleg Wonen Om meer integraal te werken en om de aanpalende beleidsvelden uit paragraaf 1.5 directer bij de uitvoering van de woonvisie te betrekken wordt een beleidsoverleg ingesteld. Op die manier wordt gewaarborgd dat er periodiek contacten zijn tussen de woningcorporaties en de beleidsmedewerkers van de gemeente. Eens per twee maanden neemt de gemeente het initiatief om een beleidsoverleg te organiseren tussen de directeuren en eventueel betrokken (beleids)medewerkers van de woningcorporaties en de clustermanagers en beleidsmedewerkers van de gemeente. De beleidsmedewerker Volkshuisvesting is voorzitter en verantwoordelijk voor planning, agendering en bewaakt de afspraken die in het overleg zijn gemaakt. Gedacht wordt aan deelname door in ieder geval het cluster Beheer en Ontwikkeling Openbare Ruimte, de beleidsmedewerker Welzijn/ WMO, de beleidsmedewerker Economische Zaken en de Coördinator wijken buurtbeheer. Verder kunnen ook andere partijen zoals makelaars of belangenorganisaties incidenteel gevraagd worden aan te schuiven. Het overleg is bedoeld om contacten te onderhouden, projecten te bespreken, activiteiten te plannen en af te stemmen zodat deze tijdig worden uitgevoerd en het gewenste resultaat wordt bereikt. Door op deze manier samen te werken zijn plannen in een vroeg stadium bekend en kunnen zij worden afgestemd op elkaars beleidsplannen en de woonvisie. Zo vormt het Beleidsoverleg Wonen een belangrijke onderlegger voor de op te stellen startnotitie voor plannen van betekenis. Plannen zo in een vroeg stadium gecommuniceerd en afgestemd zodat alle disciplines hun advies kunnen geven over de bouwplannen.

27

Prestatieafspraken De woonvisie vormt ook de basis voor de prestatieafspraken. Op sommige plaatsen wordt ook al verwezen naar deze nog te maken afspraken. De prestatieafspraken zullen door middel van onderhandelingen tot stand komen en door het college worden vastgesteld. Daarna worden ze ter kennisname aan de raad gebracht. Na vaststelling van deze woonvisie worden de onderhandelingen daartoe opgestart. In deze prestatieafspraken komen niet alleen de onderwerpen aan de orde waarnaar in deze woonvisie wordt verwezen. Partijen hebben de vrijheid om ook andere onderwerpen in de onderhandelingen in te brengen. Zo is bijvoorbeeld in de workshop over de nieuwe woonvisie (zie paragraaf 1.2) gesproken over het woningtoewijzingsysteem waarbij vanuit de gemeente een sterke voorkeur voor een uniform systeem en uniforme toewijzingscriteria is uitgesproken. Dit onderwerp zal bij de prestatieafspraken daarom ook aan bod komen.

DOELSTELLING De volgende overlegstructuren worden voortgezet of ingesteld: ● Raadsconferentie → één à tweemaal per jaar ● Collegeoverleg → 1-2 keer per jaar ● Bestuurlijk overleg → 3-4 keer per jaar ● Beleidsoverleg Wonen → 6 keer per jaar

28

5. Samenvatting doelstellingen In deze woonvisie worden de volgende 10 doelstellingen geformuleerd: NIEUWBOUWWONINGEN DOELSTELLING 1 De nieuwbouwmogelijkheden uit het einddocument van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” worden in overleg met de regio gefaseerd DOELSTELLING 2 Bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen krijgt het bouwen van starterswoningen topprioriteit. DOELSTELLING 3 Minimaal 20% van de nieuwbouwwoningen wordt gebouwd voor starters (huurwoningen, danwel koopwoningen tot maximaal € 218.000,=) DOELSTELLING 4 Na uitvoering van een woonwensenonderzoek worden in de prestatieafspraken concrete afspraken gemaakt over de woningen (soort, ligging, prijs etc.) die voor senioren worden ontwikkeld.

BESTAANDE WONINGEN EN WIJKEN DOELSTELLING 5 In de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over hoeveel huurwoningen minimaal beschikbaar moeten zijn, in welke prijsklasse, het aantal te verkopen woningen, de verdeling van deze woningen over de wijken, de kwaliteitseisen, de verkoopvoorwaarden en de verkoopprocedure. DOELSTELLING 6 In de prestatieafspraken worden met de corporaties afspraken gemaakt over het nemen van energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad bij groot onderhoud waarbij het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond uitgangspunt is. DOELSTELLING 7 Bij het opknappen van wijken hanteren we een integrale aanpak: woningen – woonomgeving – mensen (sociale structuren/ cohesie) DOELSTELLING 8 In de prestatieafspraken wordt vastgelegd welke wijken opgeknapt worden. Door middel van projectmatig werken worden plannen gemaakt.

29

REGIEROL EN OVERLEG DOELSTELLING 9 De gemeenteraad stelt voor “plannen van betekenis” in een startnotitie vooraf de kaders vast. DOELSTELLING 10 De volgende overlegstructuren worden voortgezet of ingesteld: ● Gemeenteraad: rondetafelgesprek → eenmaal per jaar ● College: collegeoverleg → 1-2 keer per jaar ● Portefeuillehouder: bestuurlijk overleg → 3-4 keer per jaar ● Ambtelijk overleg: beleidsoverleg Wonen → 6 keer per jaar

30

Bijlagen 1) Einddocument ter afronding van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” Provincie Noord-Brabant 23 juni 2009

2) Resultaten enquête bewoners nieuwbouwwoningen

3) Manifest Duurzaam Dongemond 31 januari 2008

31

CONCEPT WOONVISIE gemeente Geertruidenberg

Recommend Documents