Concept-Woonvisie 2016 - 2021 Samen werken aan wonen in Oosterhout
Inhoudsopgave I. Inleiding -Doelstelling -Aanleiding -Opbouw Woonvisie II. Ontwikkelingen beleidsveld wonen en de woningmarkt
III. Verbindende Woonvisie
III. Visie: ‘De toekomst van het wonen in Oosterhout’ De volgende hoofdthema’s zijn door de raad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout: I. II. III. IV. V. VI.
Betaalbaarheid Het sociaal domein Duurzaamheid Bijzondere doelgroepen Leefbaarheid Flexibiliteit woningbouw.
IV. Regionale ontwikkelingen
V. Onderbouwing: onderzoeksresultaten als basis voor richting inhoudelijke keuzes
VI. Bijlagen: -1 Woonmonitor 2015 -2 Geraadpleegde externe partners -3 Projectenoverzicht
1
I. Inleiding: Met behulp van het woonbeleid willen we via een gevarieerd aanbod van woningen ervoor zorgen dat Oosterhout een aantrekkelijke gemeente is en blijft voor alle categorieën inwoners. Hiermee ondersteunen en versterken we de ambities van ‘Oosterhout familiestad’. Om deze algemene doelstelling te verwezenlijken zetten we met deze Woonvisie in op de volgende hoofdthema’s, te weten: betaalbaarheid, het sociaal domein, duurzaamheid, bijzondere doelgroepen, leefbaarheid en flexibiliteit in de woningbouw. Aan de hand van deze hoofdthema’s wordt de basis voor een goede woon- en leefomgeving gelegd. Aanleiding De Woonvisie is tot en met 2016 geldig, toch is in de loop van 2015 een nieuwe Woonvisie ontwikkeld. Aanleiding hiervoor is dat zich op het gebied van het beleidsveld wonen en aangrenzende beleidsterreinen sinds 2011 vele veranderingen hebben voorgedaan. De economische crisis die vanaf 2007 haar sporen naliet is van invloed geweest op de gemaakte keuzes en als gevolg daarvan de mogelijkheden op de woningmarkt. Dit heeft gevolgen voor het woonbeleid en de manier waarop dit vormgegeven en uitgevoerd wordt. Met de nieuwe Woonvisie spelen we in op de veranderende omstandigheden en pogen we in de nabije toekomst te sturen op de volkshuisvestelijke opgave. Opbouw Woonvisie De ontwikkelingen en veranderingen die zich gedurende de looptijd van de Woonvisie 20112016 hebben voorgedaan zijn van invloed op het wonen en zijn kort in beeld gebracht. Met name de Woningwet, die per 1 juli 2015 van kracht is, is van invloed op het te voeren woonbeleid. Door deze wet dienen corporaties terug te keren naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. De nieuw op te stellen prestatieafspraken met Thuisvester en de huurdersvereniging dienen daarom te voldoen aan de nieuwe wetgeving en zijn gericht op het uitvoeren van een actuele gemeentelijke Woonvisie. De Woonvisie is tot stand gekomen doordat we continu de verbinding zoeken met diverse partijen en belanghebbenden binnen ons netwerk. De gemeente Oosterhout realiseert zich dat ze voor de vormgeving en uitvoering van de visie op het wonen mede afhankelijk is van het draagvlak binnen het eigen netwerk: de directe partners uit het beleidsveld wonen én de beleidsvelden waarmee wonen een duidelijk raakvlak heeft. Zij zijn immers actief binnen het wonen en leveren een belangrijk aandeel in de realisatie van de beleidsdoelen die deze nota formuleert. Zij zijn daarom nadrukkelijk betrokken bij de totstandkoming van deze Woonvisie, en zullen dan ook betrokken worden bij de uitvoering in de nabije toekomst. Deze ontwikkelingen zijn samen met de bijdragen van de geraadpleegde externe partners van invloed op de toekomstige richting die gekozen wordt voor de hoofdthema’s uit deze Woonvisie, te weten betaalbaarheid, het sociaal domein, duurzaamheid, bijzondere doelgroepen, leefbaarheid en flexibiliteit in de woningbouw. Per thema wordt in beeld gebracht wat we als gemeente doen, en wat we in de nabije toekomst zullen doen om de bovengenoemde doelstelling te kunnen realiseren: via een gevarieerd aanbod van woningen ervoor zorgen dat Oosterhout een aantrekkelijke gemeente is en blijft voor alle categorieën inwoners. Waar mogelijk geven we hierbij aan met welke partner we dit zullen uitvoeren.
2
II. Ontwikkelingen beleidsveld wonen en de woningmarkt De ontwikkelingen binnen het beleidsveld wonen worden onder andere beïnvloed door het economische klimaat, politieke keuzes en besluitvorming en wetgeving op landelijk niveau. Onderstaand wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan en die van invloed zijn op het woonbeleid. Woningwet Per 1 juli 2015 geldt de nieuwe Woningwet. Deze bevat nieuwe regels voor de positie en de activiteiten van woningcorporaties. Zij keren terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Ook de rol van gemeenten verandert. Het rijk legt de verantwoordelijkheid van het woonbeleid met name bij de gemeente: zij moet aangeven wat de gewenste beleidsrichting is. Gemeenten krijgen door de wet meer inzicht in de werkzaamheden en mogelijkheden van corporaties en zullen op basis van de Woonvisie prestatieafspraken maken. De huurdersorganisatie treedt hierbij, naast de gemeente en de corporatie, in rol van gesprekspartner. In de Woningwet is bepaald dat een corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid moet bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en zich dient te beperken tot de kerntaken: het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. Deze regel is alleen van toepassing als de gemeente een volkshuisvestelijk beleid heeft neergelegd in een document (bijvoorbeeld een ‘woonvisie’). Het is hierdoor van belang dat de gemeenteraad tijdig een actueel beleidskader vaststelt. Corporaties vervullen volgens de Woningwet een belangrijke rol in de uitvoering van dit beleid. Zij dienen jaarlijks via een ‘bod’ aan te geven op welke onderdelen van de Woonvisie zij hun voorgenomen werkzaamheden concentreren, en wat zij daarmee kunnen betekenen voor de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. De gemeente kan zo meer inzicht krijgen in de investeringscapaciteit van de corporatie. Het bod van een corporatie bevat een meerjarig inzicht in de voornemens tot verkopen, nieuwbouw en huurliberalisatie. De Huisvestingswet Per 1 januari 2015 biedt de Huisvestingswet gemeenten de mogelijkheid op ingrijpen in de woonruimteverdeling. Dit mag alleen nog maar onder voorwaarden. Bijvoorbeeld als er in de sociale huur in een bepaalde wijk of buurt sprake is van schaarste of om de leefbaarheid te verbeteren. In dit laatste geval is er een verordening nodig. Er komen dus nieuwe beleidsinstrumenten beschikbaar, maar alleen voor specifieke situaties. De gemeenteraad zal enerzijds moeten aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste betreft: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Ontwikkelingen in de koopsector In de koopsector heeft de economische crisis haar sporen nagelaten: woningverkopen en prijzen zijn de afgelopen jaren voornamelijk gedaald. Ditzelfde geldt voor de nieuwbouw van woningen in verhouding met de jaren vóór 2008. De leencapaciteit van huishoudens is door landelijk aangescherpte criteria voor hypotheeknormen verkleind. Kopers stellen een aankoop uit vanwege de eigen onzekere financiële positie en zijn daarbij mogelijk in afwachting van verdere prijsdalingen. Het gevaar voor restschuld zorgt bij woningeigenaren voor uitstel van stappen op de woningmarkt. Starters hebben door een verlaging van de leencapaciteit minder financiële mogelijkheden om een eerste koopwoning te financieren. Aangezien koopwoningen in prijs zijn gedaald zou de lagere leencapaciteit niet automatisch tot minder kansen op een betaalbare koopwoning
3
betekenen. Als starters een woning kopen, kan een zogenaamde doorstromer –in theorie- de volgende stap op de woningmarkt zetten. Huurders blijven vanwege dezelfde beperkte financiële mogelijkheden in hun (sociale) huurwoning wonen en maken minder vaak de overstap naar een koopwoning. Ondanks de structurele huurverhogingen die zittende huurders in sociale huurwoningen op zich af zien komen, blijkt een overstap naar een particuliere huur-, dan wel koopwoning verre van eenvoudig. Met name de inkomensgroep tussen 34.000 en 40.000 euro heeft maar beperkte (financiële) mogelijkheden. Zij komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en hebben nauwelijks financiële mogelijkheden om een koopwoning te kunnen verwerven. Een mogelijke oplossing voor deze groep ligt in de particuliere, vaak ‘dure’ huur. Het aandeel particuliere huurwoningen in de Oosterhoutse woningvoorraad is op dit moment beperkt, maar wordt gezien de ontwikkelingen in de Contreie de komende jaren uitgebreid. Sociale domein: de transitie in de Wmo De ontwikkelingen op het vlak van zorg en welzijn zijn in 2013 met het scheiden van wonen en zorg ingezet. Deze hervorming houdt in dat mensen met een lichte zorgvraag geen indicatie meer krijgen voor zorg met verblijf in een instelling. Zij dienen voortaan zorg en ondersteuning in eigen woning te krijgen. Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Zo nodig met ondersteuning van de gemeente of zorg via de zorgverzekering. Voor de langdurige en intensieve zorg is de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) vervangen door de Wet langdurige zorg (Wlz). Gemeenten worden via de Wmo verantwoordelijk voor het ondersteunen van de zelfredzaamheid en participatie van mensen met een beperking, chronische psychische of psychosociale problemen. Dit heeft tot gevolg dat er meer scheiding van wonen en zorg zal plaatsvinden. Zo kunnen zorginstellingen voortaan alleen nog bewoond worden door personen met een zware (lichamelijke en/of psychische) beperking met een intramurale indicatie vanuit de Wlz, kortom met een hoge indicatie zorgzwaartepakket (ZZP). De personen die door de nieuwe wetgeving niet meer in aanmerking komen voor intramurale zorg zullen zelfstandig binnen de reguliere woningvoorraad huisvesting moeten vinden en zich daar in hun zorgbehoefte moeten voorzien. Dit heeft tot gevolg dat steeds meer kwetsbare doelgroepen zelfstandig in de wijk zullen wonen. Dit kan gevolgen hebben voor de leefbaarheid in de wijk. Tevens zullen bestaande zorginstellingen leeg komen te staan en/of niet meer voldoen aan de eisen die gesteld worden aan intensieve zorg. Ook dienen (met name) ouderen voortaan zo lang mogelijk zelfstandig te wonen en waar nodig hun zorg in te kopen. Verder wordt verwacht dat zij terugvallen op hun sociale netwerk (participatie). Dit heeft gevolgen voor de nieuwbouw- en de bestaande woningvoorraad van particuliere woningbezitters en corporaties als Thuisvester. Deze dient aanpasbaar te zijn dan wel eenvoudig aangepast moeten kunnen worden.
4
III. Verbindende Woonvisie De Woonvisie is mede op basis van bijdragen en het raadplegen van externe partners tot stand gekomen. Samen met deze directe partners is de gemeente Oosterhout verantwoordelijk maar tegelijkertijd ook afhankelijk voor de uitvoering en nadere uitwerking van de uitvoeringsagenda. Deze Woonvisie is daarom in vergelijking met de Woonvisie 2011 – 2016 een meer actieve visie waarin de gemeente regie voert en voor de uitvoering de verbinding zoekt. De gemeente Oosterhout is zich ervan bewust dat ze voor een geslaagde uitvoering van het woonbeleid mede afhankelijk is van het draagvlak en resultaatgerichtheid van het eigen netwerk. Door de verbinding met externe partners te zoeken en te verstevigen kunnen we onderling deskundigheid delen, draagvlak creëren en een netwerk opbouwen en versterken. 1
Gedurende de ontwikkeling van de concept-Woonvisie zijn externe partners geraadpleegd, onder andere via: Het Bouwberaad op 9 juli 2015. Tijdens het lokale Bouwberaad is met circa 30 externe partners uit de beleidsvelden wonen, het sociaal domein en duurzaamheid aan de hand van drie vragen gediscussieerd over de toekomst van het wonen in Oosterhout: -Wat is vanuit uw vakgebied van belang voor de toekomst van wonen in Oosterhout? -Welke bijdrage denkt u hieraan te kunnen leveren? -Hoe wilt u in de toekomst betrokken worden bij het wonen in Oosterhout? Tijdens het Bouwberaad is door de deelnemers gesproken over hun visie op de toekomst van het wonen in Oosterhout. Algemeen beeld is dat de deelnemers graag betrokken blijven. Het Bouwberaad wordt hiervoor als een goede overlegstructuur gezien. Gesprekken vakgroepen externe partners In het najaar van 2015 zijn groepsgesprekken gevoerd met externe partners. Deze gesprekken zijn ingedeeld op basis van organisaties uit diverse vakgebieden die raakvlak hebben met ‘het wonen’ zoals: ontwikkelaars/bouwers, makelaars, verhuurders, het sociaal domein, huurdersverenigingen, financiers/hypotheekadviseurs en een lokale duurzaamheidcoöperatie. In een open gespreksvorm is op basis van drie vragen gediscussieerd over de ontwikkelingen die de deelnemers op diverse schaalniveaus zien: -Welke ontwikkelingen ziet u de komende jaren (macro: economisch, sociaalmaatschappelijk)? -Welke gevolgen hebben deze ontwikkelingen op het wonen in Oosterhout? -Wie onderneemt er actie? Aan de hand van de bijdragen van de geraadpleegde externe partners tijdens het Bouwberaad en de met externe partners gevoerde gesprekken is de Woonvisie opgesteld. Met name over de thema’s betaalbaarheid, het sociaal domein, duurzaamheid, bijzondere doelgroepen en leefbaarheid is aangegeven dat deze in de uitwerking van de Woonvisie meegenomen dienen te worden. Door de verbinding met onze partners te zoeken delen we onderling deskundigheid, creëren we draagvlak voor het te voeren beleid en bouwen we een netwerk op.
1
Zie bijlage 2 een overzicht van de geraadpleegde externe partners.
5
IV. Visie: ‘De toekomst van het wonen in Oosterhout’ We zien dat de nieuwbouw van woningen vanwege de dalende bevolkingsgroei getalsmatig afneemt. De nieuwbouw wordt mede hierdoor steeds meer van strategische waarde. Uitgangspunt bij het toevoegen van nieuwbouw is dat alleen die toevoegingen worden gedaan waar vanuit de markt concrete behoefte aan bestaat oftewel. Het gaat hierbij steeds meer om de kwalitatieve vraag naar woningen. De bestaande woningvoorraad staat hier tegenover. Het belang om na te denken over de inzet en kwaliteit van deze voorraad wordt, mede gelet op de ontwikkelingen rondom verduurzaming en zorg met wonen, steeds groter. Vanuit deze gedachtegang zijn in samenspraak met onze externe partners de volgende hoofdthema’s benoemd: I. II. III. IV. V. VI.
Betaalbaarheid Het sociaal domein Duurzaamheid Bijzondere doelgroepen Leefbaarheid Flexibiliteit woningbouw.
Daarnaast is het een feit dat woningzoekenden zich steeds minder richten op uitsluitend de lokale markt, maar zich ook op (sub)regionale schaal oriënteren. Dit aspect, versterkt door landelijke ontwikkelingen, noodzaakt tot het ‘grensoverschrijdend’ denken en uitwerken van beleid.
Hoofdthema’s woonbeleid De hoofdthema’s zijn door de raad en de externe partners als van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout Deze thema’s zijn meegenomen in de uitwerking van de Woonvisie en willen we in samenwerking met diverse partners nader uitwerken en uitvoeren. Zo zullen aan de hand van de Woonvisie de prestatieafspraken met Thuisvester en de huurdersvereniging worden opgesteld. Dit zullen we doen via een uitwerkingsagenda dat op basis van de hoofdthema’s zal worden vormgegeven. Per hoofdthema wordt een algemene beschrijving en de actuele tendensen beschreven en in beeld gebracht welke uitdagingen er liggen. Vervolgens geven we aan de hand van oplossingsrichtingen aan welke richting de gemeente Oosterhout met het woonbeleid op wil en waar mogelijk met wie we dit willen gaan doen.
I. Betaalbaarheid: De afgelopen jaren is door de crisis en de bezuinigingen vanuit het rijk de betaalbaarheid van het wonen onder druk komen te staan. Met name bij de lagere inkomensgroepen bedragen de woonlasten een aanzienlijk deel van de totale lasten. Het beschikbaar hebben, houden en realiseren van voldoende betaalbaar woningaanbod in de sociale huursector is en blijft een uitdaging voor het wonen in Oosterhout. We willen mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst. Huishoudens die nu in Oosterhout wonen of willen wonen zouden hun wooncarrière binnen de gemeente moeten kunnen voortzetten. Voorwaarde hierbij is dat de Oosterhoutse woningvoorraad voldoende gedifferentieerd is en de vraag vanuit de bewoners zo goed als mogelijk hierop aansluit. De betaalbaarheid van het wonen wordt bezien vanuit het bredere perspectief van de totale woonlasten (niet allen huur- of hypotheeklasten, maar bijvoorbeeld ook energiekosten).
6
Tendensen betaalbaarheid Betaalbaarheid van het wonen is een belangrijk thema en kan niet los gezien worden van de andere hoofdthema’s. Ontwikkelingen op het vlak van bijvoorbeeld duurzaamheid, de transitie in de zorg en de mogelijkheden voor bepaalde doelgroepen zijn afhankelijk van en van invloed op de betaalbaarheid van het wonen. Deze verwevenheid tussen wonen en andere beleidsterreinen is de laatste jaren onder andere door landelijke regelgeving toegenomen en vraagt om een meer integrale manier van werken. Met deze Woonvisie zoeken we daarom de aangrenzende beleidsterreinen op en willen we samen met onze partners naar mogelijkheden zoeken. Door samen te werken en elkaars expertise te benutten kunnen we in de nabije toekomst meer bereiken. Allereerst wordt ingegaan op de algemene ontwikkelingen en tendensen op het gebied van betaalbaarheid, uitgesplitst in sociale huur, particuliere (dure) huur en de koopsector. Aan de hand hiervan worden uitdagingen benoemd en oplossingsrichtingen in beeld gebracht. Corporatiesector - Sociale huur De wet- en regelgeving heeft de afgelopen jaren tot een duidelijke koerswijziging in de sociale huursector geleid: Met name door de herziening van de Woningwet die per 1 juli 2015 is ingegaan zijn de corporaties als toegelaten instellingen worden weer verantwoordelijk voor het geen ze oorspronkelijk in het leven zijn geroepen: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. De Woningwet heeft tot gevolg dat sociale huurwoningen in toenemende mate bewoond zullen worden door de lagere inkomensgroepen met een inkomen tot € 35.739,- (prijspeil 2016). Huurders blijven vanwege beperkte financiële mogelijkheden in hun (sociale) huurwoning wonen en maken minder vaak de overstap naar een particuliere huur of koopwoning. Particuliere huur In Oosterhout is er maar een beperkte voorraad van particuliere huurwoningen. Deze woningen zijn qua prijs over het algemeen boven de huurliberalisatiegrens van €710,68 en is daarmee niet-sociaal, dure of wel vrije sector huur. Huishoudens met een inkomen boven de grens (€ 35.739,- prijspeil 2016) voor sociale huurwoningen zouden theoretisch onder andere in de particuliere huurvoorraad in woonruimte kunnen voorzien. Deze inkomensgroep met een gezamenlijk inkomen tussen de 34 - 40.000 euro die niet meer in aanmerking komt voor sociale huur maar door een beperkt inkomen een (te) lage leencapaciteit heeft om een woning te kopen vraagt om specifieke aandacht. Voor deze huishoudens worden oplossingen gezocht in de particuliere huur. Als voorbeeld hiervan zijn 31 beleggershuurwoningen in de Contreie gerealiseerd, worden in De Kreek 30 en het Vrachelseplein 12 particuliere huurwoningen gerealiseerd. Voor andere deellocaties in de Contreie en overige projecten worden de mogelijkheden om particuliere huur te realiseren onderzocht, zodat de inkomensgroep tussen de 34 - 40.000 euro meer mogelijkheden hebben om in Oosterhout woonruimte te kunnen vinden. Koopsector Als gemeente hebben we slechts beperkte beïnvloedingsruimte om de betaalbaarheid van het wonen in de koopsector te verbeteren/vergroten en zijn we afhankelijk van een aantal factoren. De hypotheeknormen worden door het ministerie bepaald op basis van financieringslastpercentages. Deze percentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten mag worden besteed. Deze dienen bij hypotheekverstrekking te worden toegepast. De rentestand is afhankelijk van macro-economische ontwikkelingen. De inkomensontwikkeling en hiermee mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt is voor een deel afhankelijk van fiscaal beleid (belasting/toeslagen) en economische ontwikkelingen. De prijsontwikkeling van woningen in afhankelijk van de vraag vanuit de markt. 7
In de koopsector heeft de nasleep van de economische crisis haar sporen nagelaten: De leencapaciteit van huishoudens is door aangescherpte landelijke hypotheeknormen verkleind. Het gevaar en angst voor restschuld bij verkoop van de eigen woning zorgt voor de uitstel van stappen op de woningmarkt. Deze restschuld is voor een deel slechts theoretisch: op papier is er sprake van restschuld, maar slechts een klein deel van deze huishoudens wil daadwerkelijk verhuizen en heeft er last van. Als de economie weer aantrekt (zoals het afgelopen jaar) stijgen de huizenprijzen weer en verdwijnt de restschuld weer. Door strengere hypotheeknormen wordt de leencapaciteit lager waardoor mogelijkheden op de koopmarkt worden ingeperkt. Door de verlaging van de bovengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 juli 2015 naar €245.000,- en vanaf 1 juli 2016 naar €225.000,- kunnen steeds minder huishoudens gebruik maken van de lagere rentetarieven bij de aankoop van een woning. Ondanks dat we beseffen dat de mate van invloed allesbehalve groot is, spannen we ons in om binnen onze mogelijkheden de betaalbaarheid van het wonen te vergroten. We kunnen flexibiliteit in bestemmingsplannen aanbrengen, bij overeenkomsten inzetten op een gedifferentieerd programma en op basis van marktontwikkelingen in overleg met ontwikkelaars bouwen naar de vraag. Daarbij biedt de koopsector op dit moment voldoende perspectieven. Zo is het bij de huidige lage rentestand ‘voordelig’ om een hypothecaire lening aan te gaan. De huizenprijzen van bestaande woningen zijn daarbij gedurende tussen het jaar 2008 en 2014 naar meer realistischere lagere prijzen gezakt. In de nieuwbouw zijn de afgelopen jaren circa 169 goedkope woningen tot €185.000,- onder meer in de Contreie, Loevepark, Harmoniestraat, Bayens en Tuindorp Baarschot gerealiseerd. In de prijsklasse tussen €185.000,- tot €230.000,- zijn onder andere in de Contreie, Nijenrode en Tuindorp Baarschot circa 75 woningen gerealiseerd. In bijlage 3 treft u een overzicht op projectniveau van de recent opgeleverde woningen en de te verwachte woningen in de prijsklassen sociale huur, goedkope koop tot €185.000,- en koop tot € 230.000,Uitdagingen betaalbaarheid Met corporaties de huisvestingsmogelijkheden voor jongeren in de sociale huur (prijs tot kwaliteitskortingsgrens) verbeteren. Inzetten op gedifferentieerde woonwijken door de balans te vinden tussen het passend toewijzen, en het voorkomen van huurstijgingen door woningaanpassing (duurzaamheid/zorg). Huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen de €34.000,- en de €40.000,- hebben beperkte mogelijkheden in sociale en particuliere huur en in een koopwoning. Oplossingsrichtingen betaalbaarheid Via prestatieafspraken met Thuisvester afspraken maken over de omvang (voldoende aanbod) van het aantal huurwoningen. Gezien de vraag naar sociale huur zetten we in op een toename van de kernvoorraad. In de sociale huur worden de komende periode in de projecten de Contreie, Loevepark, Wilhelminahaven, Warandepoort, de locatie van het voormalig politiebureau en de voormalige brandweerkazerne circa 413 woningen gerealiseerd. Met Thuisvester het overleg aangaan over het invoeren van een ‘huurkorting’ voor ouderen. Zij willen verhuizen van een grote, maar relatief goedkope huurwoning naar een kleinere, maar duurdere woning. De komende jaren bouwen we circa 98 goedkope koopwoningen tot €185.000,- in onder andere de Contreie, Wilhelminahaven, Santrijn, Tuindorp Baarschot en de locatie van het 8
voormalig politiebureau. In de prijscategorie tussen €185.000,- tot €230.000,- bouwen we circa 158 woningen, onder andere in de Contreie, Santrijn, Wilheminahaven, Tuindorp Baarschot, Warandepoort en de locatie van het voormalig politiebureau. Als uitgangspunt voor koopwoningen volgen we de marktvraag. De indeling van koopwoningen in de prijsklassen (goedkoop, middelduur en duur) laten we los, zodat we beter kunnen inspelen op de behoefte vanuit de markt. Op dit moment bestaat de vraag met name naar koopwoningen tot €230.000,-. We streven ernaar de starterslening voort te zetten. We zullen de voortgang en voorwaarden van de huidige verordening evalueren en hierbij toetsen aan de financiële haalbaarheid. De inkomensgroep tussen €34 - €40.000,- faciliteren we door de bouw van particuliere huurwoningen, in onder andere de Contreie, Keiweg - Ridderstraat en de Zwaaikom.
II. Het sociaal domein Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Zo nodig met ondersteuning van de gemeente of zorg via de zorgverzekering. Voor de langdurige en intensieve zorg is de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) vervangen door de Wet langdurige zorg (Wlz). Gemeenten worden via de Wmo verantwoordelijk voor het ondersteunen van de zelfredzaamheid en participatie van mensen met een beperking, chronische psychische of psychosociale problemen. Tendensen in het sociaal domein De afbouw van intramurale capaciteit en het feit dat mensen zo lang mogelijk in de eigen woning blijven wonen heeft directe gevolgen voor zowel de (opgaven in de) bestaande woningvoorraad als (kwalitatieve keuzes in) de nieuwbouw. Door in te zetten op de zelfredzaamheid van de bewoners kunnen zij langer zelfstandig wonen in de bestaande en de nieuw te bouwen woningen. Met het oog op het langer zelfstandig blijven wonen van senioren is het aanpassen van bestaande woningen een mogelijke oplossing. Het toepassen van domotica zal in hierbij in toenemende mate bijdragen aan een grotere zelfstandigheid. De transitie in de Wmo heeft tot gevolg dat er meer scheiding van wonen en zorg zal plaatsvinden. Zo kunnen zorginstellingen voortaan alleen nog bewoond worden door personen met een zware (lichamelijke en/of psychische) beperking met een intramurale indicatie vanuit de Wlz, kortom met een hoge indicatie zorgzwaartepakket (ZZP). De personen die door de nieuwe wetgeving niet meer in aanmerking komen voor intramurale zorg zullen zelfstandig binnen de reguliere woningvoorraad ‘in de wijk’ huisvesting moeten vinden. Dit heeft tot gevolg dat bestaande zorginstellingen leeg komen te staan en/of niet meer voldoen aan de eisen die gesteld worden aan intensieve zorg. Ook dienen (met name) ouderen voortaan zo lang mogelijk zelfstandig te wonen en waar nodig hun zorg in te kopen. Verder wordt verwacht dat zij terugvallen op hun sociale netwerk (participatie). Deze toenemende zelfstandigheid in het wonen onder diverse doelgroepen heeft gevolgen voor de kwaliteit van nieuwbouw- en de bestaande woningvoorraad van particuliere woningbezitters en corporaties als Thuisvester. Uitdagingen in het sociaal domein Bewoners dienen langer zelfstandig te (blijven) en daarbij terug te vallen op hun eigen sociale netwerk en waar nodig zorg in te kopen. Het (preventief) aanpassen van de eigen woning, dan wel laten aanpassen van de sociale huurwoning zou hieraan bij kunnen dragen. Onder ouderen is echter vaak niet bekend welke mogelijkheden zij hebben op het gebied van aanpasbaarheid. Het eigen netwerk in de directe woonomgeving is voor de zelfstandigheid van senioren doorslaggevend en blijft door aanpassing van de woning zodoende in stand. 9
Mantelzorg is een manier om zorgbehoevenden binnen het eigen netwerk op te vangen. De mogelijkheden hiertoe zijn vaak onduidelijk of niet bekend. Het aanpassen van woningen kán vanwege gedane investeringen de huurprijs verhogen en eventuele verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van de woning bemoeilijken. Bij het aanpassen van woningen vooraf nadenken aan slimme/flexibele oplossingen. Als gevolg van de transitie in de Wmo komen minder mensen in aanmerking voor intramurale zorg en wonen steeds meer cliënten in de wijk. Een deel hiervan is kwetsbaar en kan niet terugvallen op eigen sociaal netwerk. Domotica maakt langer zelfstandig wonen beter mogelijk maar wordt op dit moment slechts beperkt toegepast in het ontwerp bij nieuwbouw en bij aanpassing van de bestaande voorraad. Door de transitie in de Wmo komt er zorgvastgoed dat niet meer voldoet aan de te huisvesten doelgroep (hoge ZZP) leeg te staan. Ouderen zijn in het verleden in verzorgingshuizen en aanleunwoningen gaan wonen met het oog op de nabijheid van zorg. Door de transitie in de Wmo valt de zorg weg waardoor deze ouderen zonder zorg in de directe omgeving komen te zitten.
Oplossingsrichtingen sociaal domein In samenwerking met partners als Wonen met Gemak en Surplus Welzijn het aanpassen van de bestaande woningvoorraad bevorderen en de bewustwording rond de mogelijkheden van de aanpasbaarheid hiertoe vergroten. In het kader van de aanpasbaarheid van de woning onderzoeken we de mogelijkheid tot invoering van een blijverslening. Meer gebruik maken van mogelijkheden op basis Besluit omgevingsrecht) rond de bouw en verbouw van mantelzorgwoningen en tijdelijke units. Met Thuisvester afspraken maken om mantelzorgwoningen aan te bieden. Flexibele oplossingen zoeken bij het aanpassen van bestaande woningen of bij nieuwbouw van woningen. Met Surplus Welzijn kwetsbare doelgroepen die voorheen in aanmerking kwamen voor begeleid/beschut wonen thuis op een andere wijze begeleiden en ondersteunen om zo mogelijke overlastsituaties te voorkomen. Vrijkomend zorgvastgoed benutten als mogelijke oplossing in de vraag naar flexibele en voor meerdere doelgroepen geschikte woonruimte. In samenwerking met zorgaanbieders en verhuurders zoals SHBO zelfstandig wonende ouderen nabij voormalige zorgvoorzieningen faciliteren in hun zorgvraag. Mogelijke oplossing is te vinden in het toepassen van domotica, waarmee zorg ‘op afstand’ kan worden verleend en het vergroten en verlengen van zelfstandigheid (ook bij eventuele zorgvraag) mogelijk is.
III. Duurzaamheid Oosterhout wil een duurzame woongemeente zijn. Investeringen in duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad zijn gunstig voor Oosterhout. Meer concreet betekent dit goed geïsoleerde woningen met een gezond binnenklimaat, toekomstbestendige woningen, een laag energieverbruik. Huishoudens zijn een belangrijk deel van hun besteedbaar inkomen kwijt aan energielasten. Verduurzaming is noodzakelijk om de woonlasten beheersbaar te houden en de duurzaamheidsambities van Oosterhout te halen. De lokale overheid faciliteert, stimuleert en brengt partijen bij elkaar om samen de gestelde doelen te bereiken. Daarnaast stimuleren we door te investeren in duurzaamheid de werkgelegenheid en de innovatie in de bouwsector en dragen we bij aan de hoognodige CO2-reductie. Nieuwbouw Nieuwbouwwoningen dienen te voldoen aan de minimale normen uit het Bouwbesluit en zijn als zodanig al zeer duurzaam. Op dit moment schrijft het Bouwbesluit een maximale 10
energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,4 voor. Vanaf 2020 wordt een EPC 0 doorgevoerd. Het betekent dat nieuwbouwwoningen al zeer duurzaam en energiezuinig gebouwd worden. De gemeente Oosterhout spant zich nu al in om zoveel mogelijk nieuwbouwwoningen met een EPC 0 te realiseren. Dit kan de gemeente uiteraard niet alleen en zal het moeten hebben van het stimuleren, faciliteren en het bij elkaar brengen van partijen. Met de corporaties zullen we afspraken maken over hun duurzaamheidsambities bij nieuwbouwwoningen. Daarnaast willen we breder kijken naar duurzaamheid dan alleen energieverbruik. Duurzaamheid heeft ook te maken met materiaalgebruik, of met de verwachte toekomstwaarde en gebruikskwaliteit van de woning. Bestaande bouw De aanpak van de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad kent grote verschillen. Dit is voornamelijk gerelateerd aan het bouwjaar van de woningen. Een deel van de recent gebouwde woningen is al heel duurzaam, voor een ander deel is er nog een lange weg te gaan. Daarnaast is een deel van de voorraad in eigendom bij grote, professionele vastgoedbeheerders zoals corporaties, en een ander deel - het grootste - bij particulieren. Dat maakt dat er niet één recept is voor de verduurzaming van het bestaande woningbestand. We zetten dan ook gedifferentieerd in, om in de breedte van de woningvoorraad zo veel mogelijk resultaat te behalen. De huurwoningen die in eigendom zijn van de woningbouwcorporatie(s) zullen de komende jaren gefaseerd worden aangepakt. Hier hebben de woningbouwcorporaties bindende afspraken over gemaakt bij het tot stand komen van het landelijke energieakkoord. Thuisvester investeert in Oosterhout in het kader van groot onderhoud en complexmatige woningverbetering in de energetische verbetering/verduurzaming en isolatie van woningen in onder andere Strijen, Slotjes Oost, Slotjes Midden en Oosterheide. Wij maken hierover concrete afspraken met de woningbouwcorporatie(s) en sluiten hierbij onder andere aan bij de Brabantse Deal Nul op de Meter, die zowel door de woningcorporatie Thuisvester als de gemeente is ondertekend. Doel hiervan is via samenwerking tussen Brabantse gemeenten, corporaties en bouwbedrijven tot schaalvergroting in de verduurzaming van de woningvoorraad te komen. Nul-op-de-meter betekent dat er niet meer wordt energie verbruikt, dan dat er opgewekt wordt. Voor particulier woningeigenaren hebben we een stimulerende, ondersteunde en faciliterende rol die in samenwerking met lokale en regionale allianties van gemeenten en maatschappelijke organisaties dient te worden vormgegeven. In Oosterhout wordt de samenwerking met duurzaamheidscoöperatie Oosterhout Nieuwe Energie (ONE) gezocht. Deelname aan de duurzaamheidslening van SVn wordt uitgesloten. De gemeente beperkt zich via de starterslening tot een bijdrage in de financiering van starters bij de aankoop van een woning. Woningverbetering in het kader van duurzaamheid is de verantwoordelijkheid van de particuliere eigenaar. Uitgangspunten duurzaamheid Het geldende gemeentelijke milieubeleidsplan 2010 – 2016 is het uitgangspunt voor het woonbeleid. Daarnaast zijn gemaakte afspraken op regionaal niveau, het regionale convenant duurzaam bouwen en de landelijke afspraken uit het SER energieakkoord relevante uitgangspunten. De ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid gaan snel en daarom is besloten een geactualiseerde duurzaamheidsagenda op te stellen. Deze agenda beschrijft de doelstellingen en activiteiten op het gebied van duurzaamheid voor de periode 2016 – 2018 op basis van 6 thema’s Gebouwde Omgeving, Bedrijven, Energie, Stad / regio, Mobiliteit, en Gemeente. Met name binnen het thema ‘Gebouwde omgeving’ zijn actiepunten opgenomen die gekoppeld worden aan het woonbeleid, namelijk het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en een duurzaam woningbouwprogramma voor nieuwbouw. Uitgangspunt van de duurzaamheidsagenda is dat de gemeente Oosterhout de samenwerking zoekt met lokale bedrijven, organisaties en partners als ONE en haar inwoners. 11
Uitdagingen duurzaamheid Duurzaamheid wordt als een belangrijk thema beschouwd, maar men investeert alleen in duurzaamheid als het zichtbaar en op korte termijn geld oplevert. Milieubewustzijn is op dit moment ondergeschikt aan eigen financieel gewin. De bestaande voorraad verduurzamen kan alleen op initiatief van de woningeigenaar. De gemeente kan deze verduurzaming alleen stimuleren door in te zetten in de verbetering van de voorlichting van bewoners. Verbeterde duurzaamheid van woningen kan leiden tot de stijging van de woningwaarde. Bij sociale huurwoningen kan dit op basis van het woningwaarderingsstelsel tot huurverhogingen leiden.
Oplossingsrichtingen duurzaamheid In 2016 de mogelijkheden onderzoeken om bij alle nog te sluiten overeenkomsten uit te gaan van Nul op de Meter. Met Thuisvester prestatieafspraken maken over duurzaamheidsinvesteringen, onder meer in relatie tot de betaalbaarheid en het passend toewijzen van sociale huurwoningen. Met ONE of een soortgelijke partij een campagne starten om bestaande woningeigenaren bewust te maken en te ondersteunen in het verduurzamen van hun bezit.
IV. Bijzondere doelgroepen In de afgelopen jaren zien we een toename van de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen. De doelgroepen starters en senioren zijn de ‘reguliere’ aandachtsgroepen van het woonbeleid. Dit heeft enerzijds te maken met de betaalbaarheid van het wonen, anderzijds met de specifieke kwaliteit waar de woningen aan dienen te voldoen. Het huisvesten van deze permanente, maar in samenstelling zich wijzigende doelgroepen vraagt om meer innovatieve huisvestingsoplossingen. Het zal hierbij met name gaan om kleinere, betaalbare woonruimte die voor meerdere doelgroepen van voornamelijk kleinere huishoudens (gezinsverdunning) geschikt is. De ‘nieuwe’ doelgroepen die een specifieke woningbehoefte hebben bestaat onder andere uit: -Kwetsbare bewoners die voorheen in aanmerking kwamen voor begeleid/beschut wonen. Zij kunnen door de transitie in de Wmo niet meer terugvallen op intramurale zorg waardoor zij voortaan zelfstandig wonen en zorg en begeleiding ‘aan huis’ dienen te krijgen. Deze nieuwe woonsituatie vraagt andere begeleiding van de doelgroep en is mogelijk van invloed op de directe woonomgeving. -Statushouders zijn asielzoekers met een verblijfsvergunning. De gemeente Oosterhout is wettelijk verplicht op basis van een taakstelling (elk halfjaar) statushouders te huisvesten. De afgelopen jaren is de taakstelling (onder andere door de internationale vluchtelingenproblematiek) fors toegenomen, waardoor de huisvesting van de doelgroep moeizaam verloopt. Tot op heden is Thuisvester in staat woningen voor deze doelgroep beschikbaar te stellen. De gemeente Oosterhout gaat op zoek naar alternatieve woonvormen, zodat de naar verwachting verder toenemende vraag naar woonruimte voor met name alleenstaande statushouders beter opgevangen kan worden. -Arbeidsmigranten maken onderdeel uit van de Nederlandse economie en kenmerken zich als doelgroep doordat ze een uiteenlopende vraag naar woonruimte hebben. Zo is een deel op zoek naar tijdelijke woonruimte (seizoensarbeid) en zijn anderen meer op zoek naar meer permanente (reguliere) woonvormen. Dit houdt in dat er geen specifieke woningen voor deze doelgroep zijn. Zij kunnen op voor een deel gehuisvest worden in niet-zelfstandige woonruimten (kamerverhuur). 12
-Het aantal personen dat door relationele problemen (vaak op korte termijn) op zoek is naar al dan niet tijdelijke vervangende woonruimte is toegenomen. Deze herstarters hebben specifieke woonbehoeften en maken bij verhuizing geen woning vrij. Eén van de voormalige partners blijft (als dit haalbaar is) in de oorspronkelijke woning. Tendensen bijzondere doelgroepen: -Jongeren willen goedkoop huren maar komen door de lange wachttijd en in verhouding met hun vaak lage inkomen aanbod van ‘dure’ sociale huurwoningen nauwelijks aan bod. -Om de doelgroep starters meer mogelijkheden te bieden, verstrekken we de starterslening. Sinds oktober 2013 zijn 47 leningen verstrekt om de aankoop van een bestaande woning door starters te bevorderen. -de doelgroep ‘starter op de woningmarkt’ via de site www.startersportaaloosterhout.nl faciliteren bij het maken van keuzes. -door de transitie in de Wmo wonen meer personen die voorheen in aanmerking kwamen voor een intramurale voorziening nu zelfstandig. -statushouders dienen door de gemeente in het kader van een opgelegde taakstelling gehuisvest te worden. Deze groep bestaat voor 95% uit alleenstaanden, waarbij op termijn gezinshereniging zal plaatsvinden.
Uitdagingen bijzondere doelgroepen Het huisvesten van bijzondere doelgroepen kan de sociale druk op een wijk vergroten. Statushouders verdringen, doordat zij voorrang krijgen bij woningtoewijzing, de reguliere ingeschrevenen bij Thuisvester. Arbeidsmigranten zijn een niet eenduidige groep: een deel heeft een tijdelijke woonwens en een deel wil zich na verloop van tijd permanent vestigen. Er is geen uniforme vraag vanuit deze doelgroep, maar de woningbehoefte is naar verwachting de komende jaren nog aanwezig. Herstarters hebben een specifieke behoefte: op korte termijn passende (betaalbaar en qua grootte) woonruimte vinden. Oplossingsrichtingen bijzondere doelgroepen Voor statushouders onderzoeken we alternatieve huisvestingsoplossingen, zoals: het bieden van semi-permanente woonoplossingen. voor alleenstaande statushouders passende woonvormen die we naast de ‘reguliere huisvesting’ kunnen toepassen. Voor jongeren passende (betaalbare) woonruimte bieden via het regulier bouwen of het duurzaam transformeren van bestaand vastgoed. Als voorbeelden de locaties van de voormalige brandweerkazerne (40 woningen) en het politiebureau (15 startersappartementen), maar ook leegstaande/vrijkomende kantoorpanden. Als doelstelling willen we de komende periode zorgen dat de 40 woningen op de locatie ‘voormalige brandweerkazerne’ wordt verdubbeld met andere locatie(s). Voor herstarters en alleenstaanden het bieden van semi-permanente woonoplossingen. Leegstaand en vrijkomend vastgoed (onder andere zorg en kantoren) benutten om tijdelijke huisvesting mogelijk te maken.
V. Leefbaarheid De kwaliteit van het wonen is niet alleen afhankelijk van de woning, maar zeker ook van kwaliteit van de woonomgeving. Het gaat hierbij om de fysieke inrichting van de openbare ruimte en de sociale cohesie. Leefbaarheid is de waardering van een bewoner voor zijn of haar woonomgeving.
13
Fysieke leefbaarheid De fysieke leefbaarheid is vooral de verantwoordelijkheid van de gemeente. Het gaat hierbij om het groot onderhoud, regulier onderhoud en het buurtbeheer. Bij nieuwbouwontwikkelingen wordt bij de vormgeving ingezet op een leefbare en veilige inrichting van de openbare ruimte. De functionaliteit en de onderhoudskwaliteit van de openbare ruimte bepalen voor een belangrijk deel het wooncomfort van een stad voor haar burgers. Naast de kwaliteit van woning en de sociale structuur van een buurt is de kwaliteit of uitstraling van de openbare ruimte in de directe woonomgeving daarin mede bepalend. Met ingang van 2016 zal er structureel worden geïnvesteerd in verbetering van de functionaliteit van de openbare ruimte. De komende jaren wordt jaarlijks € 500.000,- extra beschikbaar gesteld specifiek voor functionele verbeteringsmaatregelen in de openbare ruimte van woonbuurten c.a.. De beheerstrategie voorziet er in dat de nadruk van onderhoud wordt gelegd op de woon- en werkomgeving boven de hoofdwegenstructuur. Van de onderhoudsmiddelen wordt, inclusief die extra investeringen in de functionaliteit, zo’n tweederde deel in de woon- en werkomgeving besteed. De meest onderhoudsbehoeftige locaties gaan in planning voor. Zo worden de meest verwaarloosde of verpauperde plekken het eerst aangepakt en verbeterd en maakt de extra financiële impuls het mogelijk de functionele inrichting veel beter aan te laten sluiten op de wensen en eisen van deze tijd. Sociale leefbaarheid Om de leefbaarheid van een buurt op peil te houden of te verbeteren is de inzet van de bewoners, maar ook de corporatie Thuisvester als voornaamste verhuurder en beheerder van de woningvoorraad vereist. De gemeente Oosterhout zal, in samenwerking met de diverse belanghebbenden zoals Thuisvester, politie, maatschappelijke instanties en de bewoners, zich blijven inspannen om de leefbaarheid te behouden of te vergroten. In de ‘Sociale wijkteams’ wordt door regelmatig contact getracht allerhande problemen te tackelen en de leefbaarheid van een buurt of wijk te behouden. We doen hierbij een beroep op de eigen verantwoordelijkheid voor het beheer van de woonomgeving. Oplossingsrichtingen leefbaarheid Als gemeente spannen we ons in samenwerking met bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden in om kwaliteit van de leefbaarheid te behouden en te verbeteren. Dit doen we onder andere door: Via het programma ‘Bruisende Binnenstad’ in te zetten op een kwaliteitsverbetering van het kerngebied. We willen het centrum levendig houden door het toevoegen van woningen en het omzetten van andere functies in woningen nader te onderzoeken met als doel de levendigheid te bevorderen. In en rond het winkelcentrum Arkendonk het woon- en leefklimaat te versterken. Het winkelcentrum functioneert nu goed. Onder andere door de sluiting van het zwembad en de bibliotheek komen ruimtes vrij. In samenspraak met ondernemers en bewoners wordt gekeken of is het mogelijk is om op deze plekken iets toe te voegen zodat het centrum wordt versterkt. Ook wordt samen met ondernemers en eigenaren gekeken of er kansen zijn om het gebied te versterken en toekomstbestendig te maken. Via het Jaarplan Openbare Ruimte (JOR) geven we jaarlijks invulling aan de beheerstrategie. Met Thuisvester prestatieafspraken maken om de kwaliteit van de leefbaarheid van de woonomgeving te behouden of te verbeteren.
14
VI. Flexibiliteit woningbouw Uitgangspunt bij het toevoegen van nieuwbouw is dat alleen die toevoegingen worden gedaan waar vanuit de markt concrete behoefte aan bestaat. Flexibiliteit in woningbouwprojecten is noodzakelijk gebleken om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen en niet te bouwen voor leegstand. Flexibiliteit omvat een tweetal aspecten, te weten: kwantitatief (schakelen tussen en binnen projecten noodzakelijk voor wat betreft aantallen te realiseren woningen en jaargang oplevering woningen) en kwalitatief (schakelen tussen huur/koop, prijsklassen en woningtypen). Daarnaast betekent flexibiliteit in de huidige markt ook dat nagedacht wordt over structurele oplossingen voor tijdelijke vraagstukken zoals de huisvesting van bijzondere doelgroepen (denk aan statushouders en arbeidsmigranten). Door het bureau Fakton is onderzoek gedaan naar de effectieve woningvraag in Oosterhout voor de komende jaren. Dit onderzoek zal de basis vormen voor het formuleren van de gemeentelijke woningbouwambities en het maken van keuzen welke locaties wel of niet in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Het onderzoek biedt niet alleen inzicht in de aantallen te bouwen woningen (van belang in het kader van de regionale afstemming en besluitvorming van de provincie op grond van de bevolkingsprognoses) maar geeft ook inzicht in de kwaliteitsvraag naar woningen waardoor de nieuwbouw daadwerkelijk als strategische nieuwbouw kan worden ingezet. De uitkomsten van dit onderzoek zullen begin 2016 worden getoetst aan de woningbouwplannen zoals op dit moment opgenomen in het meerjaren woningbouwprogramma. Deze ‘confrontatie’ zal leiden tot een meer gewogen oordeel over welke plannen/locaties qua woningbouwontwikkeling doorgezet of opgepakt kunnen worden. Onderzoek Fakton Uit de eerste resultaten van het onderzoek door Fakton blijkt dat de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen jaarlijks tussen de 180 en 220 woningen bedraagt. Gezien het feit dat er in de ‘crisisjaren’ nauwelijks gebouwd is, wordt door Fakton een eenmalige inhaalvraag van 300 woningen geadviseerd. De effectieve vraag voor de planperiode tussen 2016 – 2025 bedraagt 2.100 en 2.500 woningen. De verhouding tussen huur- en koopwoningen ligt op ongeveer 50% - 50%, evenals de verhouding tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Fakton constateert dat we aan de hand van de samenstelling van de bestaande voorraad de komende jaren in de nieuwbouw meer moeten inzetten op de toevoeging van de luxe en levendige stedelijke woonmilieus (bijvoorbeeld Santrijn) en in het dorps woonmilieu (de Contreie). Er dient volgens Fakton bovendien ingezet te worden op een hoger aandeel meergezinswoningen. Onderzoek Experian – effectieve vraag naar kavels in de Contreie Om meer inzicht te krijgen in de marktpotentie voor de verkoop van bouwkavels voor de komende 5 jaar is in 2015 door onderzoeksbureau Experian een analyse uitgevoerd. Uit de analyse is gebleken dat de vraag naar bouwkavels in de Contreie overeenkomt met de 110 kavels die de gemeente Oosterhout op dit moment aanbiedt. Tendensen woningbouw(afspraken) Over de getalsmatige (meerjarige) toevoeging van woningen maakt de gemeente met de regio West-Brabant en de provincie jaarlijks afspraken. De aantallen worden primair gegenereerd vanuit de provinciale bevolkingsprognoses. Tot op heden werden deze prognoses vertaald naar een aantal toe te voegen woningen per gemeente (voor Oosterhout in de periode 2014-2023 in totaal 2.080 woningen). Steeds meer ontstaat de behoefte en noodzaak om deze afspraken op subregionaal verband vorm te geven, juist omdat de woningmarkt zich ook in subregio’s afspeelt. In overleg met de provincie zullen de stadsregiogemeenten Breda, Oosterhout en Etten Leur in 2016 met een voorstel komen op 15
welke wijze de realisatie van nieuwbouw op dit subregionale niveau kan worden vormgegeven. Uitdaging flexibiliteit De uitdaging op het gebied van flexibiliteit van het woningbouwprogramma ligt enerzijds in het kunnen komen tot subregionale afspraken en anderzijds in het maken van keuzen voor wat betreft de te ontwikkelen locaties de komende jaren in relatie tot de marktvraag en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Dit betekent ook dat steeds minder de gewenste differentiatie in percentages zal worden vastgelegd. Oplossingsrichtingen flexibiliteit Met behulp van de onderzoeken door Fakton en Experian brengen we kwantitatieve en kwalitatieve vraag vanuit de markt nader in beeld. Aan de hand van deze onderzoeksresultaten kunnen we in onderhandeling met de provincie over het woningbouwprogramma onze woningbouwopgave / ambities onderbouwen. Daarbij vindt in het kader van de regionale afstemming op subregionale schaal overleg over de woningbouwaantallen plaats.
16
IV Regionale ontwikkelingen Rol van de (sub)regio De ontwikkelingen op het gebied van het wonen beperken zich niet tot de gemeentegrenzen. Steeds vaker is er sprake van een regionale woningmarkt waarbinnen de woonconsumenten zich bewegen. Dit betekent dat in regionaal verband vraagstukken ter uitwerking worden opgepakt. Op het gebied van het wonen vindt deze samenwerking vooral plaats via het samenwerkingsverband Regio West-Brabant (RWB), grotendeels in samenspraak met de provincie en op kleinere schaal de samenwerking met Breda en Etten-Leur (BOEL) en de Amerstreek. De afspraken die in de (sub)regionale samenwerkingsverbanden worden gemaakt, worden meer en meer leidend voor het lokale beleid. Vanuit de RWB wordt jaarlijks een Strategische Agenda Wonen opgesteld. Voor de komende jaren ligt het accent in deze samenwerking op het versterken van de aandacht voor de bestaande woningvoorraad en het hiertoe opstellen van een ‘vitaliteitsscan’ door het bureau STEC in opdracht van de RWB, waarvan de uitkomsten moeten leiden tot een “Woonperspectief West-Brabant” . In dit kader is met de BOEL-gemeenten afgesproken om te komen tot een pilot die moet uitmonden in een subregionale Woonvisie binnen de stadsregio Breda-Oosterhout-Etten-Leur. Andere items die de komende jaren vanuit deze samenwerking aandacht zullen krijgen zijn de samenhang van wonen met de gebieden zorg en duurzaamheid. Daarnaast is er aandacht voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals de statushouders en arbeidsmigranten. Ook worden afspraken gemaakt over de toe te voegen aantallen nieuwbouw, waarbij de aandacht van toevoeging per gemeente langzaam maar zeker verschuift naar toevoeging binnen de subregionale woningmarkten in het betreffende RWB-gebied. Tevens is de wethouder wonen binnen de RWB deelnemer aan de bestuurlijke Denktank Wonen. De denktank onderzoekt op innovatieve wijze de regionale opgaven. Thema’s die besproken worden zijn onder andere ‘De ladder voor duurzame verstedelijking’, energietransitie, de rol van overheden en corporaties, de kwalitatieve en kwalitatieve afstemming van de woningbouwplannen en het opstellen van een regionaal Woonperspectief West-Brabant. Verder wordt in regionaal verband gewerkt aan de (procesmatige en inhoudelijke) uitwerking van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ die ook op het gebied van wonen van invloed is vanuit het oogpunt van zorgvuldig stedelijk ruimtegebruik. Tenslotte zal in regionaal verband gesproken moeten gaan worden over het werkgebied van de corporaties dit in verband met de nieuwe regelgeving.
17
V. Onderbouwing beleid: onderzoeksresultaten basis voor richting inhoudelijke keuzes De richting van de Woonvisie wordt mede onderbouwd aan de hand van een aantal onderzoeken die op het gebied van wonen in Oosterhout hebben plaatsgevonden. De resultaten kunnen bijdragen aan een gerichte toekomstvisie voor het wonen in Oosterhout. De Woonmonitor schetst een beeld van de Oosterhoutse inwoners en de waardering van hun huidige woning en buurt, eventuele verhuisplannen en hun gewenste woning. Het onderzoek door Fakton biedt een inzicht in de kwantitatieve en de kwalitatieve woningvraag in Oosterhout. Woonmonitor 2015 Bijgaand treft u in bijlage 1 de volledige rapportage van de Woonmonitor 2015. In de factsheet worden de hoofdpunten uit de rapportage weergegeven. De rapportage van de Woonmonitor is in de loop van week 50 gereed en zal zo spoedig mogelijk als bijlage aan de college- en raadsnota worden toegevoegd. Onderzoek Fakton Het definitieve onderzoek door Fakton naar de effectieve vraag in Oosterhout kan tevens bijdragen in het maken van keuzes op het gebied van woningbouw en daarbij richting geven aan de hoofdthema’s van het woonbeleid. Is nog niet openbaar, dit pas inbrengen op het moment dat het college is geraadpleegd.
18
Bijlagen Woonvisie 2016 – 2021 Bijlage 1: Woonmonitor
19
Bijlage 2: Geraadpleegde externe partners Deelnemerslijst Bouwberaad – 9 juli 2015 Risto B.V. Zwaluwe Bouw Van de Ven Bouw en Ontwikkeling BDP Maas Jacobs Breda Bouw Thuisvester ABN AMRO Rabobank Amerstreek Makelaardij Van de Water Biemans Makelaardij Noud Kops Makelaardij De Hypotheker Hypotheek Visie Notaris Offereins Prisma GGZ Surplus Welzijn Amarant SMO Breda Wonen Met Gemak Oosterhout Nieuwe Energie Huurders Vereniging Oosterhout Ouderenplatform
De heer Stoop De heer van Beek De heer de Bonth De heer van den Boomen De heer Maas Mevrouw Kwaaitaal De heer Hartman Mevrouw Mos en van Geel, De heer van der Zanden Mevrouw Brouns en Schapendonk De heer van de Water De heer Biemans De heer Kops De heer Rothengatter De heer Schmitz De heer Offereins Mevrouw Claassen Mevrouw Linssen De heer van Peer De heer Schneijdenberg Mevrouw Jansen De heer Jobse De heer Verhoeven Mevrouw Coolen en de heer van Kemenade De heer Schuur
Deelnemers gesprekken externe partners Woonvisie – najaar 2015 Rabobank Amerstreek Finenzo Van Bruggen Adviesgroep Woon.nl Makelaar Thuisvester Thuisvester Mooiland Volckaert Volckaert Van Arnhem Bouwgroep Van de Ven Bouw en ontwikkeling BPD Risto Bouw Zwaluwe Bouw Verbrugge Makelaardij Verbrugge Makelaardij Van de Water Makelaardij Biemans Makelaardij Noud Kops Makelaardij Prisma GGZ Surplus Surplus Amarant Wava/GO! Huurdersvereniging Oosterhout Huurdersvereniging Oosterhout Huurdersvereniging SHBO Oosterhout Nieuwe Energie
Mevrouw Schapendonk De heer Dijkstra De heer van Beek Mevrouw van Beek De heer Hobbelen De heer Giesbergen Mevrouw Holthuis Mevrouw Laurijssen De heer Paulusse De heer Jansen De heer Crul Mevrouw Lodewijks De heer Stoop De heer van Beek Mevrouw Timmer De heer Verbrugge De heer van de Water De heer Biemans De heer Kops De heer van der Velden Mevrouw Linssen Mevrouw Hartmans Mevrouw Ribbens De heer Schneijdenberg De heer Lichtenberg De heer van Kemenade Mevrouw Coolen De heer Hofman De heer Smeenk
20
Bijlage 3 Overzicht recente projecten sociale huur, goedkope koop en koop tot € 230.000,(al gerealiseerd, dan wel in aanbouw of worden de komende 10 jaar gerealiseerd). Huur: sociale huur gerealiseerd: - de Contreie:
64 woningen.
Koop: tot €185.000,- gerealiseerd: - de Contreie: - Loevepark: - Harmoniestraat: - Bayens: - Tuindorp Baarschot:
24 woningen 27 woningen 33 woningen 79 woningen 6 woningen
Koop tussen €185.000,- tot €230.000,- gerealiseerd: - de Contreie: - Nijenrode: - Tuindorp Baarschot:
50 woningen 23 woningen 2 woningen
Verwacht in de sociale huur: - de Contreie: - Loevepark - Wilhelminahaven: - Warandepoort: - Voormalig politiebureau: - Brandweerkazerne:
140 woningen (in totaal). 107 woningen. circa 58 woningen. 60 woningen. 8 woningen. 40 woningen.
Verwachte koopwoningen tot €185.000,-: - de Contreie: - Santrijn: - Wilhelminahaven: - Voormalig politiebureau: - Tuindorp Baarschot:
31 woningen 14 woningen circa 35 woningen 7 woningen. 11woningen.
Verwachte koopwoningen tussen €185.000,- tot €230.000,-: - De Contreie: - Warandepoort: - Voormalig politiebureau: - Wilheminahaven: - Santrijn: - Tuindorp Baarschot:
circa 27 woningen. 48 woningen (exacte prijsgrenzen nog niet bekend). 18 grondgebonden. circa 35 woningen. 27 woningen. 3 woningen.
21
