CONCEPT WOONVISIE 2012-2016 Gemeente Geertruidenberg
BOUWEN NAAR BEHOEFTE
Concept woonvisie 2012-2016
1
15-12-2011
Inhoudsopgave Voorwoord 1. Samenvatting/doelstellingen 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Nieuwbouwwoningen Bestaande woningen en wijken Doelgroepen Woonruimteverdeling Regierol raad en overlegstructuren
2. Inleiding 2.1 Tot stand koming 2.2 Leeswijzer
3 Tendensen en kaders woonbeleid 3.1 Tendensen 3.2 Kaders hogere overheden 3.2.1 Europees beleid 3.2.2 Rijksbeleid 3.2.3 Provinciaal beleid 3.2.4 Regionaal beleid 3.2.5 Subregionaal beleid 3.3 Lokale kaders 3.3.1 Coalitieprogramma 2010-2014 "Samen aan de slag" 3.3.2 Ruimtelijke Ontwikkeling 3.3.3 Openbare Ruimte en Milieu 3.3.4 Economische Zaken 3.3.5 Welzijn 3.3.6 Woningcorporaties 3.4 Evaluatie woonvisie 2004-2009 3.4.1 Enquête nieuwbouwwoningen 3.5 Samenvatting/Conclusies
4. Het nu 4.1 Huidige cijfers bevolking 4.1.1 Monitor bevolking provincie Noord-Brabant 4.1.2 Leeftijdsopbouw 4.1.3 Huishoudenssamenstelling 4.2 Huidige woningvoorraad 4.2.1 Cijfers huidige woningvoorraad 4.2.2 De woningmarkt in de regio 4.2.3 Leegstand 4.3 De gemiddelde woningbezetting (GWB) 4.4 Woononderzoek Geertruidenberg 2011: Woonmonitor 4.5 Woononderzoek Geertruidenberg 2011: Leefbaarheids- en veiligheidsmonitor 4.6 Het voorzieningenniveau 4.6.1 Sociaal-maatschappelijke voorzieningen 4.6.2 Commerciële voorzieningen 4.7 Gemeentelijke maatregelen 4.7.1 Tijdelijke verhuur koopwoningen 4.7.2 Startersleningen 4.8 Maatregelen woningmarkt door corporaties 4.8.1 MGE bij nieuwbouwprojecten 4.8.2 Verkoop bestaande huurwoningen 4.8.3 Twee huurprijzen voor middeninkomens 4.9 Samenvatting/Conclusies
5. De toekomst 5.1 Verwachtingen bevolkingsomvang 5.1.1 Bevolkingsomvang en krimp 2
5.1.2 Bevolkingssamenstelling 5.1.3 Woningbehoefte naar aantallen en categorieën 5.2 Verwachtingen woningbouwontwikkeling 5.2.1 Einddocument pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren 5.2.2 Prognose provincie 5.2.3 Wenselijke ontwikkeling woningvoorraad 5.3 Knelpunten/Conclusies
6. Doelgroepen 6.1 Senioren 6.1.1 Mantelzorg 6.1.2 Speciale woonvormen 6.1.3 75-plussers 6.1.4 Woonmonitor 6.1.5 Zorgaanbieders 6.1.6 Prognose 6.2 Lagere inkomens 6.2.1 Primaire doelgroep 6.2.2 Secundaire doelgroep 6.3 Starters 6.4 Arbeidsmigranten 6.5 Statushouders 6.6 Kwetsbare doelgroepen
7. Visie en doelstellingen wonen 7.1 Streefbeeld/wensbeeld 7.2 Nieuwbouw 7.2.1 Fasering nieuwbouwwoningen 7.2.2 Differentiatie nieuwbouwplannen 7.2.3 Kwaliteit nieuwbouwwoningen 7.2.4 Particuliere zelfbouw en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 7.2.5 Startnotities 7.3 Bestaande woningen en wijken 7.3.1 Aantrekkelijke gemeente 7.3.2 Plannen van aanpak voor aantrekkelijke wijken 7.3.3 Verkoop bestaande huurwoningen 7.3.4 Kwaliteit bestaande woningen 7.4 Doelgroepen 7.4.1 Senioren 7.4.2 Lagere inkomensgroepen 7.4.3 Starters 7.4.4 Arbeidsmigranten 7.4.5 Statushouders 7.4.6 Kwetsbare doelgroepen 7.5 Woonruimteverdeling 7.5.1 Sociale huur 7.5.2 Nieuwbouwkoopwoningen
8. Partijen en hun rol 8.1 De rol van de gemeenteraad 8.1.1 Startnotities 8.1.2 Raadsconferentie 8.2 Overleg woonbeleid tussen College en woningcorporaties 8.2.1 College overleg 8.2.2 Bestuurlijk overleg 8.2.3 Ambtelijk overleg 8.3 Ambtelijk beleidsoverleg wonen 8.4 Prestatieafspraken 8.5 Inspraak burgers Bijlagen 3
Voorwoord Voor u ligt de “Woonvisie 2012-2016 van de gemeente Geertruidenberg”. Net als de voorgaande woonvisie heeft ook deze woonvisie een looptijd van 4 jaar.
“De Woonvisie 2012-2016 geeft onze visie op het wonen in de gemeente Geertruidenberg. De visie geeft aan hoe we voortaan omgaan met nieuwbouwplannen, hoe we willen omgaan met bestaande woningen, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en de voorzieningen binnen onze gemeente. Ook geven we in de visie aan hoe onze regierol op het gebied van wonen wordt ingevuld. De woonvisie vormt tevens een bouwsteen voor de nieuw op te stellen structuurvisie, welke in 2012 aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. De visie bevat doelstellingen die we samen met de woningcorporaties willen realiseren. De woonvisie is, vanzelfsprekend, in nauw overleg met hen tot stand gekomen. De woonvisie vormt ook de basis voor de prestatieafspraken die we gaan maken met de woningcorporaties. Op sommige plaatsen wordt ook al verwezen naar deze nog te maken afspraken. Onderhandelingen moeten resulteren in reële en niet-vrijblijvende prestatieafspraken. Zo werken we samen aan een prettig woon- en leefklimaat in Geertruidenberg!” Wethouder W. Quirijnen – portefeuillehouder Volkshuisvesting
4
1. Samenvatting / doelstellingen Uitgangspunt binnen deze woonvisie is het behouden van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Het woonmilieu dient ruimtelijk en kwalitatief van hoogwaardig gehalte te zijn met voldoende betaalbare woningen voor alle doelgroepen zodat een prettig woonklimaat met een natuurlijke uitstraling wordt gecreëerd. De diverse (her)ontwikkelingslocaties zullen gefaseerd worden gerealiseerd, afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Uitgangspunt is bouwen naar behoefte, met de nadruk op kwaliteit en op een duurzaam gedifferentieerde woningvoorraad met aandacht voor starters, ouderen en collectief particulier opdrachtgeverschap. De komende jaren zal de bevolkingsopbouw in de gemeente sterk wijzigen. Er komen meer ouderen en de huishoudens worden gemiddeld steeds kleiner. Er moet nagedacht worden over aantrekkelijke woonmilieus voor alle leeftijdscategorieën. Door levensloopbestendige woningen te realiseren, die ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, kan flexibel worden ingespeeld op de toenemende vraag naar woningen waar mensen kunnen blijven wonen indien ze minder vitaal worden. De afstemming met de regionale woningmarkt wordt vorm gegeven, waarbij de nadruk wordt verschoven van kwantiteit naar kwaliteit. Uit het woononderzoek blijkt dat het merendeel van de huishoudens erg tevreden is met de woning en de eigen woonplaats en woonbuurt prettig vindt om in te wonen. De lage waardering van het voorzieningenniveau in de kern Raamsdonk is verklaarbaar vanwege de beperkte omvang van deze kern. De kern Geertruidenberg scoort maar net een 6.1 voor het voorzieningeniveau, met name door een lage waardering van de winkelvoorzieningen en het buurthuis in deze kern. Om de gestelde uitgangspunten te kunnen realiseren, zijn concrete doelstellingen voor de nieuwbouwwoningen, de bestaande woningen en wijken en de doelgroepen geformuleerd. Vervolgens wordt de visie op de woonruimteverdeling en de regierol van de gemeenteraad en het gewenste overleg beschreven.
1.1 Doelstellingen voor de nieuwbouwwoningen De gemeenteraad stelt middels een startnotitie vooraf de beleidskaders vast voor nieuwbouwplannen van 5 woningen of meer, welke niet passen binnen het bestemmingsplan. De nieuwbouwmogelijkheden uit het einddocument van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” worden gefaseerd gerealiseerd. Voor het totale meerjaren bouwprogramma wordt als basisdifferentiatie gehanteerd : - 30% goedkoop (30% koop en 0% huur) - 50% middelduur (20% koop en 30% huur) - 20% duur (10% koop en 10% huur) De in de startnotitie gewenste realisatie van sociale huur- en koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap zal dwingend aan projectontwikkelaars worden opgelegd middels opname in het bestemmingsplan (procentueel) en het vastleggen van aantallen in de anterieure overeenkomst en het vast het te stellen exploitatieplan. Gestreefd wordt de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap optimaal te benutten. Hiernaast wordt geprobeerd om goede alternatieven met grote keuzevrijheid voor de kopers te kunnen realiseren zoals het concept “woonmatch” van Woonlinie. Als kwaliteitscriteria zijn uitgangspunt “ het realiseren van levensloopbestendige woningen”, “het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond” en “het Politiekeurmerk Veilig Wonen”. De mogelijkheid tot het realiseren van “Brabantwoningen” wordt onderzocht en gestimuleerd.
1.2 Doelstellingen voor de bestaande woningen en wijken Door de gemeente wordt de wijzigende behoefte naar het voorzieningenniveau in de gemeente in de gaten gehouden en hierop wordt het voorzieningenniveau en het accommodatiebeleid zo goed mogelijk afgestemd. In de prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties wordt vastgelegd op welke wijze er aan de vernieuwing van de bestaande woningvoorraad wordt gewerkt, worden 5
afspraken gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging en de mogelijkheden tot verkoop van bestaande huurwoningen en worden afspraken gemaakt over het nemen van (energiebesparende) maatregelen in de bestaande woningvoorraad bij groot onderhoud waarbij het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond uitgangspunt is. Indien meer dan 5 extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw zal dit met een plan van aanpak vooraf aan de raad worden voorgelegd.
1.3 Doelstellingen voor de doelgroepen In de prestatieafspraken worden concrete afspraken gemaakt over de woningen naar type, ligging en prijs die voor senioren worden ontwikkeld in zowel de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Door levensloopbestendige woningen te realiseren, die ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, kan flexibel op de vraag worden ingespeeld. Bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen krijgt het bouwen van starterswoningen prioriteit. De starterslening wordt gehandhaafd om voor starters een koopwoning meer bereikbaar te maken. Gestreefd wordt 30% van de nieuwbouwwoningen te realiseren voor de lagere midden inkomensgroepen als goedkope koopwoning, al dan niet met een MGE-constructie. Voor bestaande woningen worden geen MGE-constructies meer toegepast. Met de corporaties worden mogelijkheden voor het vergroten van vrije sector huurwoningen bekeken. In regionaal verband wordt het beleid inzake arbeidsmigranten uitgewerkt. In de prestatieafspraken met beide corporaties wordt opgenomen dat zij zich blijven inspannen om voldoende woningen voor de statushouders beschikbaar te stellen zodat aan de taakstelling kan worden voldaan. Het structureel Mass-overleg voor de kwetsbare doelgroepen en het gemeentelijk beleid inzake schuldhulpverlening zal worden voortgezet. In de prestatieafspraken met beide corporaties worden afspraken opgenomen om huurschulden en eventuele ontruimingen te voorkomen
1.4 Woonruimteverdeling Voor de toewijzing van de overige nieuwbouwkoopwoningen worden geen toewijzingsregels meer gehanteerd met uitzondering voor de nieuwbouw starterskoopwoningen. Voor de toewijzing van sociale huurwoningen wordt in de prestatieafspraken geprobeerd tot een uniform systeem te komen met afspraken over toewijzing aan sociale en medische urgenten.
1.5 Regierol en overlegstructuren De gemeenteraad stelt vooraf de kaders vast middels een startnotitie bij nieuwbouwplannen van minimaal 5 woningen en door het vaststellen van het plan van aanpak bij integrale wijkverbetering indien extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw. Tweejaarlijks wordt een raadsconferentie georganiseerd om een actuele discussie te houden over het wonen in Geertruidenberg met raadsleden, collegeleden, woningcorporaties, makelaars en belangenorganisaties. De volgende overlegstructuren worden voortgezet of ingesteld: ● Gemeenteraad: Raadsconferentie → eenmaal per twee jaar ● College: Collegeoverleg met directie corporaties → eenmaal per jaar ● Portefeuillehouder: Bestuurlijk overleg met directie corporaties → 3-4 keer per jaar ● Ambtelijk overleg: Ambtelijk overleg met corporaties→ 6 keer per jaar ● Intern Ambtelijk beleidsoverleg wonen → tweemaal per jaar De samenwerking met de lokale corporaties zal via de prestatieafspraken verder vorm gegeven worden en jaarlijks worden gemonitord en waar nodig bijgesteld.
6
2. Inleiding In de woonvisie wordt weergegeven wat de gemeentelijke visie is op het gebied van het wonen. De huidige visie van de gemeente Geertruidenberg op het lokale woonbeleid staat beschreven in de Woonvisie 2004-2009. Er zijn diverse aanleidingen om de oude woonvisie te herzien: • De voorgaande woonvisie is gemaakt voor de periode 2004-2009 en is dus “verlopen”. Er is behoefte aan het evalueren en het actualiseren van de visie. • Door de economische crisis en naderende voltooiing van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” is de situatie nu feitelijk anders dan in 2004. Hier dient de woonvisie op te worden aangepast. • Regionale en subregionale afstemming is steeds meer in beeld. De woonvisie gaat over het wonen in algemene zin. Er wordt inzicht gegeven in de ontwikkelingen op de woningmarkt. De ambities op het gebied van wonen worden vastgelegd en de woonvisie vormt de basis voor samenwerking met derden. Uitgangspunt van deze woonvisie is: “ het behouden van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. De woonomgeving moet ruimtelijk van hoge kwaliteit zijn met voldoende betaalbare woningen voor alle doelgroepen.” Het woonbeleid en de woningmarkt staan onder directe invloed van de economische ontwikkelingen en heeft te maken met consumenten die zelfstandiger en kritischer op de woningmarkt opereren. Ze zitten steeds minder te wachten op een “massaproduct” en vragen steeds meer om maatwerk en zelfwerkzaamheid. De gemeente neemt een sterke regierol en gebruikt de woonvisie daarbij als een van de onderleggers. De gemeente is voor het realiseren van de woonambities afhankelijk van partners als woningcorporaties Thuisvester en WSG, projectontwikkelaars, zorginstellingen en de bewoners. De gemeente Geertruidenberg doet een nadrukkelijk beroep op haar partners om de woonvisie te ondersteunen en de uitvoering ervan samen ter hand te nemen.
2.1
Tot stand koming woonvisie.
Om een goede visie op te kunnen stellen op het gebied van wonen, moet er inzicht zijn in de concrete woonwensen van de burgers. Belangrijke basis van deze woonvisie wordt dan ook gevormd door “het woononderzoek Geertruidenberg” met hierin een woon- en leefbaarheidsmonitor. Hiervoor hebben in mei 2011 3.645 huishoudens een uitgebreide vragenlijst ontvangen. Aan dit onderzoek heeft ruim 37 procent meegedaan en de resultaten zijn representatief. De resultaten van dit onderzoek zijn in oktober 2011 gereed gekomen en zijn bijgevoegd als bijlagen 4 en 5. Met dit onderzoek is inzicht gekregen in de concrete woonwensen en in de tevredenheid van de burgers over het woon- en leefklimaat in de gemeente. Bij de opstelling van de woonvisie is tevens overleg geweest met de partners op het gebied van het wonen, de corporaties Thuisvester en WSG, de lokale makelaars, de zorginstellingen, huurdersorganisaties en andere belangenorganisaties. Om inzicht te krijgen in de te verwachten ontwikkelingen op de woningmarkt voor de komende jaren, zijn de meest recente prognoses van het CBS gebruikt. De prognoses van de provincie worden in januari 2012 verwacht en zullen dan alsnog worden toegevoegd.
2.2
Leeswijzer
Nadat in hoofdstuk 3 de tendensen en kaders van het woonbeleid worden beschreven, komt in hoofdstuk 4 “het nu” in beeld. Hier wordt de huidige situatie van de inwoners, de woningvoorraad, de woonwensen en de maatregelen beschreven. In hoofdstuk 5 wordt “de toekomst” beschreven voor wat betreft de bevolking en de woningvoorraad. In hoofdstuk 6 worden de diverse “doelgroepen” beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 de “visie en doelstellingen” beschreven voor de komende jaren op het gebied van het wonen met daarin een aantal concrete doelstellingen om deze visie te kunnen bereiken. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 “partijen en hun rol”, aangegeven hoe onze regierol op het gebied van het wonen wordt ingevuld en wat de rolverdeling met de diverse partners zal zijn. 7
3. Tendensen en kaders woonbeleid Het woonbeleid staat onder invloed van niet beïnvloedbare trends en door beleid van hogere overheden. De belangrijkste trends en kaders worden kort beschreven.
3.1
Tendensen
Woonvoorkeuren zijn moeilijk te voorspellen. De woonvraag wordt beïnvloed door maatschappelijke trends. De belangrijkste trends zijn: • Toenemende individualisering met als gevolg een lagere woningbezetting en minder behoefte aan standaardproducten. • Sterkere vermaatschappelijking van de zorg met als gevolg deconcentratie van de zorg en toename zelfstandig wonen en zorg op maat. • Economische ontwikkelingen waarbij in de economisch moeilijke tijden extra aandacht nodig is voor de lagere inkomens en de afzetbaarheid van nieuwbouwwoningen. Ook dient rekening gehouden te worden met de specifieke woonwensen van de arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa. • Technologische ontwikkelingen waardoor andere eisen aan de woning worden gesteld voor bijv. thuiswerken en domotica waardoor mensen langer zelfstandig kunnen wonen. • Toenemende aandacht voor duurzaamheid waarbij extra aandacht wordt besteed aan verantwoord materiaalgebruik, energiebesparing en een flexibele en aanpasbare woningindeling. • Toenemende vergrijzing met een gedifferentieerde vraag naar woningtype en prijsklasse en met grote behoefte aan voorzieningen in directe woonomgeving. • Een krimpende bevolkingsomvang met steeds meer kleinere huishoudens wat gevolgen heeft voor de woningvraag.
3.2
Kaders woonbeleid hogere overheden
3.2.1 Europees beleid: Er zijn nieuwe Europese regels vastgesteld dat alleen voor DAEB (diensten van algemeen economisch belang) activiteiten staatssteun mag worden gegeven aan woningcorporaties. Voorwaarde voor deze DAEB activiteit bij verhuur van woningen is dat vanaf 1 januari 2011 sociale huurwoningen tot een kale huurprijs van €652,52 alleen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van minder dan €33.614 per jaar (prijspeil 1-1-2011). Er zijn slechts onder specifieke voorwaarden in beperkte uitzonderingen mogelijk. Huishoudens met een hoger inkomen moeten in de vrije sector een woning kopen of huren. Met name voor de groep met een inkomen tussen de €33.614 en €45.000 zullen reële alternatieven moeten worden ontwikkeld. 3.2.2 Rijksbeleid: Door het Rijk is een woonvisie opgesteld (1-7-2011) waarin gekozen wordt voor een woningmarkt met meer marktwerking. De belangrijkste doelen voor de komende jaren zijn het verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod op de huur- en koopmarkt, het verbeteren van de condities voor investeringen op de woningmarkt en het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in dorpen en steden. Vastgestelde maatregelen om dit te bereiken zijn bijv. het recht geven aan huurders om hun corporatiewoning tegen een redelijke prijs te kopen, de verplichting aan corporaties om activiteiten die niet tot de kerntaken horen te scheiden in een dochteronderneming, invoering van een nieuw bouwbesluit, verdere energiebesparingen in nieuwbouw verplichten en in bestaande bouw bij renovatie stimuleren etc. 3.2.3 Provinciaal beleid: Door de provincie Noord-Brabant is vastgesteld de structuurvisie Ruimtelijke Ordening (1-12011). Hierin staat zorgvuldig ruimtegebruik centraal. Veel belang wordt gehecht aan een goede regionale afstemming van het woonbeleid om concurrentie tussen gemeenten en regio’s, overproductie en leegstand te voorkomen. In de provinciale Verordening Ruimte (8-3-2011) is de regionale samenwerking verankerd en worden regionale woningbouwafspraken verplicht gesteld. Geertruidenberg neemt deel aan het Regionaal Ruimtelijk Overleg West-Brabant. Hier moeten de regionale woningbouwafspraken 8
periodiek worden vastgelegd welke door de provincie moeten worden bekrachtigd. De woningbouwafspraken voor onze gemeente zijn bepaald door de provinciale pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren en zijn in de regionale afspraken opgenomen. Deze pilot heeft grote invloed gehad op de woningbouwmogelijkheden binnen onze gemeente. Het gestelde woningbouwprogramma tot 2020 van 1440 woningen voor Geertruidenberg is door de provincie vastgelegd in een einddocument. Op basis van de geactualiseerde bevolkings- en woningbehoefteprognoses welke begin 2012 worden verwacht, wordt gestreefd naar vaststelling van nieuwe regionale woningbouwafspraken door het RRO in 2012. Op dit moment zijn de regionale afspraken uit 2009 nog actueel. Afspraken regionaal woningbouwprogramma 2009 t/m 2019 1) RPO Breda-Tilburg de in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 5-tallen VERWACHTING 2) WONINGBEHOEFTE PROGNOSE 3) woningbouw 2009 tot 2020 2009 tot 2020 6.500 6.515
MATRIX Capaciteit 2009 t/m 2018 15.345
AMBITIE woningbouw 2009 tot 2020 8.500
ETTEN-LEUR
2.050
1.700
1.700
1.390
1.875
OOSTERHOUT
4.675
4.155
4.155
2.745
3.175
TOT STED REG BREDA
22.070
14.355
12.355
10.650
12.400
DRIMMELEN
1.380
1.240
1.240
1.250
1.250
GEERTRUIDENBERG
1.650
1.650
1.440
605
1.440
TOT LAND REG BREDA
3.030
2.890
2.680
1.855
2.690
TOT REGIO BREDA
25.100
17.245
15.035
12.505
15.190
BREDA
WONINGBOUW PROGRAMMA 2009-2020 7.350
1)
Aantallen betreft de netto toevoeging aan de omvang van de woningvoorraad. Het aandeel sloop in de matrix is in dit getal niet meegenomen.
2)
Pilotgemeenten onder voorbehoud van een realistische planning en de regionale afstemming
3)
Provinciale bevolkings- en woningboefteprognose 2008
3.2.4 Regionale afstemming: Om de regionale afstemming van bouwplannen te verbeteren is een regionaal Bouwberaad ingesteld waarin naast de gemeenten ook de diverse woningmarktpartijen binnen de regio Breda deelnemen. Conclusie van dit bouwberaad is dat ondanks voldoende plancapaciteit de bouwproductie in de regio stagneert en dat sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod. 3.2.5 Subregionale afstemming: Sinds 2011 vindt ook subregionaal overleg plaats met de gemeenten Oosterhout en Drimmelen en de daarin werkzame woningcorporaties. Doel van deze overleggen is meer inzicht in het subregionaal woonbeleid en elkaars woningbouwprogramma.
3.3
Lokale kaders
Binnen de gemeente zijn bestuurlijke afspraken en beleidsvelden als de WMO, Ruimtelijke Ordening en Milieu van invloed op de woon- en leefomgeving. De belangrijkste beleidsvelden die invloed hebben op het wonen worden kort toegelicht. 3.3.1 Coalitieprogramma 2010-2014 “Samen aan de slag” Over de pilot bouwen binnen strakke contouren geeft het coalitieprogramma de doelstelling om de diverse (her)ontwikkelingslocaties binnen de contour planologisch te verankeren en gefaseerd tot uitvoering te brengen, afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Tevens is opgenomen dat een herziene woonvisie wordt gepresenteerd met als uitgangspunt bouwen naar behoefte. Nadruk komt te liggen op kwaliteit en op een duurzaam gedifferentieerde woningvoorraad, met aandacht voor starters, senioren en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Met de in de gemeente actief zijnde woningbouwinstellingen worden zoveel mogelijk prestatieafspraken gemaakt. In het coalitieprogramma is vastgelegd dat de gemeente Geertruidenberg niet wil bezuinigen op een aantrekkelijk woon- en leefklimaat.
9
3.3.2 Ruimtelijke Ontwikkeling: - De structuurvisie Op grond van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied van de gemeente één of meer structuurvisies vast (artikel 2.1. Wro). De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijke beleid. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de Raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. Een structuurvisie is een belangrijk document voor de gemeente. Wonen, werken, recreëren, infrastructuur, groen en natuur zijn allemaal functies die ruimte in beslag nemen. Om te zorgen dat het ruimtebeslag goed verdeeld wordt, moeten we verstandig met de ruimte omgaan en moeten er keuzes gemaakt worden welke functies waar komen. In een structuurvisie wordt deze afweging gemaakt voor het toekomstig ruimtegebruik. De structuurvisie bevat derhalve een brede visie op de toekomst van onze gemeente en vormt het kader voor concrete ruimtelijke ontwikkelingen. Voorliggende woonvisie gaat over het beleidsterrein wonen, maar heeft ook een ruimtelijke component in zich. De verschillende ruimtelijke componenten, waaronder wonen, worden met elkaar in samenhang gebracht in de structuurvisie. De woonvisie vormt dus een bouwsteen voor de nieuw op te stellen structuurvisie, welke in 2012 aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. 3.3.3 Openbare Ruimte en Milieu: - Afstemming openbare ruimte met plannen corporaties Door de woningcorporaties worden plannen opgepakt waarbij het gewenst is om gelijktijdig de openbare ruimte aan te pakken. Structureel overleg en inzicht in de wederzijdse meerjarenplanningen dient te worden opgezet. - Afspraken duurzaam bouwen (Manifest duurzaam Dongemond) In het Manifest Duurzaam Dongemond hebben de gemeenten Drimmelen, Geertruidenberg en Oosterhout en 5 woningcorporaties (waaronder Thuisvester en WSG) afspraken gemaakt over duurzaam bouwen. In het manifest is de ambitie vastgelegd om de best mogelijke kwaliteit in woningbouw te realiseren. Dit betekent wonen in een huis met lage energielasten en een laag waterverbruik, een gezond en behaaglijk binnenklimaat, een comfortabele en veilige inrichting en een flexibele en aanpasbare opzet. Voor nieuwbouwwoningen worden deze ambities doorgaans gehaald, het is met name bij het renoveren van bestaande woningen dat het lastig en kostbaar is om de gewenste ambities te halen. Gestreefd wordt om in regionaal verband in 2012 deze afspraken over duurzaam bouwen voor de nieuwbouwwoningen vast te leggen in een convenant. Deze afspraken worden in samenspraak met marktpartijen en corporaties opgesteld en dit convenant kan voor de nieuwbouwwoningen het Manifest gaan vervangen. Voor de bestaande bouw blijft vooralsnog het Manifest duurzaam Dongemond. - SLOK (stimulering van lokale klimaatinitiatieven) In regionaal verband (de oude marb-gemeenten) zijn diverse klimaatinitiatieven opgestart waaraan wij ons als gemeente hebben geconformeerd. Voor wonen zijn van belang de projecten “regionale aanpak bestaande huurwoningen” met als doelstelling dat de energetische kwaliteit van de woningvoorraad met gemiddeld 1% per jaar wordt verbeterd en de “regionale aanpak nieuwbouwwoningen” waarbij streven is dat nieuwbouwwoningen met een 10% scherpere EPC en bij woningbouwprojecten met meer dan 200 woningen een EPL van 7,0 tot 8,0 wordt gerealiseerd. 3.3.4 Economische Zaken: In de beleidsnota Economische Zaken (juli 2009) met de daaraan gekoppelde jaarlijkse uitvoeringsplannen zijn onze ambities op economisch gebied vastgelegd. Het koesteren van de bestaande, met name grotere vestigingen en het aantrekken van nieuwe vestigingen met arbeidsplaatsen die aansluiten bij het opleidingsniveau van de Bergse bevolking zijn belangrijke actiepunten. Hiernaast dient het winkelvoorzieningenniveau in het centrum in stand gehouden te worden. Het uitvoeringsplan 2010 spreekt over het in stand houden en waar mogelijk vergroten van het aanbod van sociaal-culturele voorzieningen, het vergroten van het aanbod van toeristisch10
recreatieve voorzieningen en het realiseren van een kwalitatief goed woningaanbod dat voldoet aan de eisen die men stelt aan een woning. 3.3.5 Welzijn: - Leefbaarheid De gemeente Geertruidenberg is op verschillende manieren bezig om de leefbaarheid in de 3 kernen van de gemeente te behouden of te vergroten. • Wijk- en buurtbeheer: in het kader van wijk- en buurtbeheer is de gemeente verdeeld in 4 wijken: Geertruidenberg, Raamsdonk, Raamsdonksveer-Noord en Raamsdonksveer-Zuid. Alle wijken hebben een vertegenwoordiging vanuit de bewoners die enerzijds als klankbord dienen voor nieuw op te stellen gemeentelijk beleid. Anderzijds hebben zij de mogelijkheid om op eigen initiatief wensen, verzoeken en plannen in te dienen op het gebied van leefbaarheid om vervolgens met de gemeente in overleg te gaan over haalbaarheid en uitvoering. • Integrale dorpsontwikkelingsplannen (iDOP's): voor de 3 kernen in de gemeente worden iDOP's opgesteld. Dit zijn plannen waarin de wensen van de bewoners op het gebied van leefbaarheid vertaald worden naar een visie en concrete projecten. De iDOP’s geven een doorkijk naar de toekomst tot 2025. De planning is om in januari 2012 de iDOP's voor besluitvorming in de raad te brengen. • Incidentele projecten: afhankelijk van problemen of knelpunten in wijken en buurten, wordt in overleg met bewoners en met betrokken in- en externe partners gekeken naar een integrale aanpak. Denk hierbij bijvoorbeeld aan preventieprojecten omtrent woningen auto-inbraken en opschoondagen. • Ondersteunen van initiatieven van burgers op het gebied van leefbaarheid: bijvoorbeeld faciliteren (materiaal) van een buurt welke zelf het openbaar groen of een speeltuin netjes houdt. - Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) Bij zowel de Wet werk en bijstand (Wwb), evenals bij de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) staat meedoen en participatie centraal. Meedoen door álle burgers aan álle facetten van de samenleving, al of niet geholpen door vrienden, familie of bekenden. En als dat niet kan, is er ondersteuning vanuit de gemeente door de Wmo. Voor het woonbeleid zijn twee prestatievelden relevant: 1. het bevorderen van de sociale samenhang in en leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten; 2. het verlenen van voorzieningen aan mensen met een beperking of een chronisch psychisch probleem en van mensen met een psychosociaal probleem ten behoeve van het behoud van hun zelfstandig functioneren of hun deelname aan het maatschappelijk verkeer; Voorbeelden zijn: levensloopbestendige woningen, de toegankelijkheid van gebouwen, de inrichting van woonwijken en het aanpassen van individuele woningen. Bij de realisering van nieuwbouwwoningen, maar ook bij het opknappen van bestaande woningen is het relevant om WMO-aspecten te betrekken. Integrale samenwerking krijgt in dit opzicht een steeds belangrijkere rol. Uitgangspunt is de zelfredzaamheid van mensen. De integraliteit van de samenwerking is ook terug te vinden in de vormgeving van de maatschappelijke projecten. Hierbij participeren Wwb-klanten in maatschappelijk relevante activiteiten. Zo leveren mensen een maatschappelijke bijdrage. 3.3.6 Woningcorporaties: Woningcorporatie Volksbelang is per 1 juli 2011 gefuseerd met Woningstichting Thuisvester uit Oosterhout. Thuisvester was al werkzaam in de gemeenten Oosterhout, Rucphen en Zundert. Na de fusie met Volksbelang is in de gemeente Geertruidenberg de vestiging met alle frontoffice activiteiten gehandhaafd. Door Thuisvester worden de door Volksbelang opgestarte projecten voor een deel gewoon verder gerealiseerd. Door Thuisvester worden een aantal plannen als niet reëel gezien vanwege financiële haalbaarheid danwel andere inzichten inzake de woningbehoefte. Zij zijn hierover in onderhandeling met de gemeente. Woningstichting Geertruidenberg zit in een financiële crisis. Ook door WSG worden de geplande projecten opnieuw bekeken.
11
3.4
Evaluatie Woonvisie 2004 - 2009
De evaluatie van de huidige woonvisie is gedaan met de partners met wie de woonvisie tot stand is gekomen middels een symposium en een workshop. Daarnaast is een “bureauevaluatie” gemaakt en is een enquête gehouden. De evaluatie is bijgevoegd als bijlage 1. De belangrijkste conclusies zijn: • De woonvisie 2004-2009 geeft te weinig flexibiliteit. • In de nieuwe woonvisie moet de bestaande woningvoorraad (extra) aandacht krijgen. • Er is vrijwel geen particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. • Volgens de gewenste differentiatie uit de Woonvisie 2004-2009 zijn er teveel appartementen en te weinig goedkope starterswoningen gerealiseerd en in aanbouw. Ook in de in ontwikkeling zijnde bouwplannen zijn vrij veel appartementen opgenomen en weinig betaalbare starterswoningen.
Tabel 3.1 :
woningbouwdifferentatie gewenst conform woonvisie 2004-2009 tegen woningbouwdifferentiatie van de woningbouw gereed, in aanbouw en in ontwikkeling.
ovz. 12-9-2011
huur
gewenst woonvisie 2004-2009 gerealiseerd 2004-2011 in aanbouw in ontwikkeling korte termijn in ontwikkeling lange termijn
starters (middel) (max. duur €220.000) koop
27%
absoluut procent. absoluut procent.
256
absoluut procent.
100
absoluut procent.
63
18% 96
28% 90
570
8
382
79
100
34
224
19%
224 50%
81 55%
58%
81%
55% 117
15%
535
143
248
67%
42%
45%
22% 32
33%
62%
5%
22%
30%
55%
10%
51%
appartegrondmenten gebonden
50% 131
38%
62%
Bron: gemeente
3.4.1 Enquête bewoners nieuwbouwwoningen: Om inzicht te krijgen of er is gebouwd voor de doelgroep en informatie te krijgen over de herkomst en achtergronden van de bewoners in de nieuwbouwwoningen is in oktober 2010 een schriftelijke enquête gehouden. Naar alle bewoners van de 887 nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2005 zijn opgeleverd, zijn de enquêtes verzonden. Hiervan zijn er 216 ingevuld teruggestuurd. Hiermee wordt een goede indicatie gekregen. De uitgebreide tabel is bijgevoegd als bijlage 2. De belangrijkste conclusies worden hieronder weergegeven. * Binding met de gemeente: Het blijkt dat 56% van de bewoners van een nieuwbouwwoning een andere woning binnen de gemeente achterlaat. Van de overige bewoners heeft 8% een economische binding en 11% een sociale binding met de gemeente. Ongeveer 75% van de bewoners van de nieuwbouwwoning heeft dus een binding met de gemeente Geertruidenberg. * Doelgroep starters: Gemiddeld is 10% van de bewoners een starter. Hier zit wel groot verschil in de projecten. In Dongeburgh is slechts 4% van de bewoners een starter. In de overige projecten zoals Atéterrein, Anemoonlaan, Het Block, Achter de Hoeven en diverse kleine projecten is gemiddeld 22% van de bewoners een starter. * Doelgroep senioren: Gemiddeld is 17 % van de bewoners een senior. Hiervan bewoont ruim 90% een appartement. * Woonwens: Van de bewoners geeft 18% aan binnen 5 jaar weer te willen verhuizen. Belangrijkste redenen zijn met name persoonsgebonden door wijzigingen in gezinssituatie. Ook zijn er wel woninggebonden wensen voor een grotere woning, een ruimere tuin, een garage, meer privacy, dichter bij voorzieningen. 12
* Conclusie: Ca. 75% van de bewoners van de nieuwbouwwoningen heeft een binding met onze gemeente. De doelgroepen bewonen in vrij beperkte aantallen een nieuwbouwwoning, 10% was een starter en 17% een senior. De meeste bewoners zijn tevreden en willen zeker langer dan 5 jaar in hun huidige woning blijven wonen.
3.5
Conclusies
Uit bovenstaande paragrafen kunnen de volgende (hoofd)conclusies worden getrokken: • Beleidsvelden en beleidsthema’s die raakvlakken hebben met wonen moeten meer betrokken worden bij het uitvoeren van het woonbeleid en een nadrukkelijkere plaats krijgen in de nieuwe woonvisie. • Het woonbeleid moet enerzijds een duidelijke richting geven, maar anderzijds ook flexibiliteit hebben om op gewijzigde omstandigheden in te kunnen spelen. • De gemeente is voorwaardenscheppend maar heeft voor de uitvoering van haar beleid de inzet van lokale partijen zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, belangenorganisaties en burgers nodig. • In de nieuwe woonvisie moet meer aandacht zijn voor de werkwijze en rolverdeling tussen de betrokken partijen (gemeente en corporaties). • Volgens de gewenste differentiatie uit de woonvisie 2004-2009 zijn er teveel appartementen en te weinig starterswoningen gerealiseerd. • In de woningen die in de looptijd van de woonvisie 2004-2009 zijn gerealiseerd, heeft ca. 75% van de bewoners een binding met onze gemeente. Slechts 10% was een starter en 17% een senior. Deze doelgroepen hebben in vrij beperkte aantallen kunnen profiteren van de nieuwbouwwoningen. De meeste bewoners zijn tevreden en willen zeker langer dan 5 jaar blijven wonen in de huidige woning.
13
4. Het Nu De huidige gegevens van de bevolking, de woningvoorraad, het voorzieningenniveau, de resultaten van de woonmonitor en de huidige maatregelen met betrekking tot de woningmarkt worden achtereenvolgens beschreven.
4.1
Huidige cijfers bevolking
Inzicht wordt gegeven in de groei van de bevolking vanaf 2005 naar omvang, leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling. 4.1.1: Monitor bevolking provincie Noord-Brabant (sept. 2011) De Monitor bevolking en wonen van de provincie Noord-Brabant laat met betrekking tot de bevolkingsopbouw voor onze gemeente de volgende gegevens zien: Tabel 4.1: Monitor bevolking Geertruidenberg Bevolkingsomvang Natuurlijke aanwas Migratiesaldo
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20.855 20.855 20.725 20.740 20.795 21.085 21.305 40 -40
10 -145
10 0
10 35
65 220
35 190
-
Bevolkingsgroei 0 -130 15 55 290 220 (absoluut) Bevolkingsgroei 0 -0,62 0,07 0,27 1,39 1,04 (procent.) Bron: provincie Noord-Brabant, sept. 2011. Door administratieve correcties zijn er kleine verschillen tussen de absolute bevolkingsgroei en de som van de natuurlijke aanwas+migratiesaldo.
Deze gegevens laten zien dat de bevolkingsomvang vanaf 2009 fors is gestegen, namelijk met 290 en 230 inwoners. Dit is het gevolg van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren”. Bij uitsplitsing van de migratie naar leeftijd, blijkt het dat er alleen een vertrekoverschot is van jongeren tussen de 15 en 20 jaar. Dit zullen vooral studenten zijn die vanwege hun studie verhuizen. Hiernaast is opvallend dat er een grote groep senioren binnen onze gemeente is komen wonen. Tabel 4.2: vestigingsoverschot naar leeftijd over 2005-2009 (bron CBS) 0-15 jaar 15-20 jaar 20-30 jaar 30-65 jaar 65 jaar en ouder 53 -116 81 51 136 4.1.2: Leeftijdsopbouw Op basis van CBS gegevens is inzicht in de leeftijdsopbouw van de gemeente Geertruidenberg onderverdeeld in wijken. De leeftijdscategorieën zijn percentages van het totale inwoneraantal van elke wijk, onderverdeeld in 2005 en 2010. Grafiek 4.3: Leeftijdsopbouw naar wijk 2005
2010
40 35 30
Nederland Geertruidenberg totaal
25
Raamsdonksveer-Zuid
20
Raamsdonksveer-Noord
15
Raamsdonk
10
Geertruidenberg
5 0 0-15 jaar 15-25 jaar 25-45 jaar 45-65 jaar 65 jaar eo
0-15 jaar 15-25 jaar 25-45 jaar 45-65 jaar 65 jaar eo
Bron: CBS 14
Het blijkt dat met name in Raamsdonksveer-Zuid en ook wel in de kern Geertruidenberg duidelijk minder jongeren wonen dan gemiddeld in Nederland en in de gemeente. Het aandeel senioren is met name in Raamsdonksveer-Zuid juist weer hoog. In verhouding tot 2005 is een afname van de leeftijdsgroep 25-45 jaar opvallend. Onder de 25 jaar blijft het aantal inwoners overal vrijwel gelijk, boven de 45 jaar neemt het aantal inwoners vrijwel overal toe. 4.1.3: Huishoudenssamenstelling Op basis van CBS gegevens is inzicht in de huishoudenssamenstelling van de gemeente Geertruidenberg onderverdeeld in wijken. De huishoudencategorieën zijn percentages van het totale aantal huishoudens van elke wijk, onderverdeeld in 2005 en 2011. Grafiek 4.4: Huishoudenssamenstelling naar wijk 2005
2011
60 50
Nederland Geertruidenberg totaal
40
Raamsdonksveer-Zuid
30
Raamsdonksveer-Noord
20
Raamsdonk Geertruidenberg
10 0 1-pers huishoudens
huishoudens huishoudens zonder met kinderen kinderen
1-pers huishoudens huishoudens zonder kinderen
huishoudens met kinderen
Bron: CBS
Het blijkt dat in de wijk Raamsdonksveer-Noord en Raamsdonk in verhouding veel huishoudens met kinderen wonen en juist weinig 1 persoonshuishoudens. In verhouding is dit in 2011 wel minder dan in 2005. In verhouding tot Nederland totaal zijn er in de hele gemeente wel duidelijk minder 1 persoonshuishoudens en meer huishoudens met meer personen, zowel met als zonder kinderen. Uit het overzicht van de gemiddelde huishoudensgrootte blijkt dat de wijken RaamsdonksveerNoord en Raamsdonk gemiddeld 2,6 personen per huishouden hebben. De wijken Raamsdonksveer-Zuid en Geertruidenberg zitten met respectievelijk 2,3 en 2,3 erg dicht bij het gemiddelde van Nederland. Tabel 4.5: Gemiddelde woningbezetting Gemiddelde Gemiddelde huishoudensgrootte huishoudensgrootte 2005 2011 Nederland 2,3 2,2 Geertruidenberg totaal 2,4 2,3 Raamsdonksveer-Zuid 2,3 2,3 Raamsdonksveer-Noord 2,7 2,6 Raamsdonk 2,7 2,6 Geertruidenberg 2,3 2,2 Bron: CBS
4.2
Huidige woningvoorraad
Inzicht wordt gegeven in de groei van de woningvoorraad vanaf 2005 naar aantallen per wijk, naar type woning en naar prijsontwikkeling. De meningen van de corporaties en makelaardij over de huidige woningmarkt worden aangegeven en er wordt inzicht gegeven in de leegstand.
15
4.2.1: Cijfers huidige woningvoorraad Op 1 januari 2011 stonden er in de gemeente Geertruidenberg 9.268 woningen. De Monitor bevolking en wonen van de provincie Noord-Brabant laat met betrekking tot de woningvoorraad voor onze gemeente de volgende gegevens zien: Tabel 4.6: Monitor woningvoorraad Geertruidenberg Woningvoorraad
Groei woningvoorraad (absoluut) Groei woningvoorraad (procent.) procent((procentueel) Bron: provincie Noord-Brabant, sept. 2011.
2005 8.455
2006 8.480
2007 8.555
2008 8.705
2009 8.770
2010 9.110
2011 9.270
25 0,3
75 0,88
150 1,75
65 0,75
340 3,88
160 1,76
-
Deze gegevens laten zien dat de woningvoorraad vooral vanaf 2007 fors is gestegen, namelijk van 8.555 naar 9.270 woningen. Dit is het gevolg van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren”. Op basis van gegevens van het CBS is een onderverdeling gemaakt naar de toename van de woningvoorraad naar wijk. Hiervan is een tabel opgesteld met de absolute woningaantallen en een tabel met de toename van de woningvoorraad in procenten. Uit de tabellen blijkt dat met name in de kern Geertruidenberg de woningvoorraad in verhouding sterk is toegenomen. Grafiek 4.7: Woningvoorraad naar wijk in aantallen 3500 3000 2500 2000
2005
1500
2010
1000 500 0 Raamsdonksveer-Zuid
RaamsdonksveerNoord
Raamsdonk
Geertruidenberg
Bron: CBS
Op basis van de WOZ-gegevens is een indeling gemaakt naar type woning per wijk. In totaal wordt in het WOZ-bestand uitgegaan van 9232 woningen in de gemeente. De verdeling over de kernen per 18-07-2011 staat uitgewerkt in bijlage 3. Er zijn 3.165 woningen in Geertruidenberg, 812 in Raamsdonk, 2.612 in Raamsdonksveer Zuid en 2.643 in Raamsdonksveer Noord. In de kern Raamsdonk staan vrijwel alleen grondgebonden woningen met name in de koopsector. De kernen Geertruidenberg en Raamsdonksveer hebben resp. 76% en 84% grondgebonden woningen. In verhouding tot 2004 is het aandeel koopwoningen met 9% toegenomen en het aandeel huurwoningen met 9% afgenomen. Het aandeel appartementen is met 6% toegenomen en is met name in de kern Geertruidenberg vrij hoog met 24%.
16
Tabel 4.8: Differentiatie woningvoorraad per kern 18-07-2011 Geertruidenberg Raamsdonk Raamsdonksveer-Zuid RaamsdonksveerNoord TOTAAL
koop huur 62% 38% 72% 28% 61% 39% 67% 64%
33% 36%
EGW * MGW * 76% 24% 95% 5% 84% 16% 84% 83%
16% 17%
TOTAAL 100% 100% 100% 100% 100%
Bron: WOZ Geertruidenberg * EGW: eengezinswoningen cq. grondgebonden woningen * MGW: meergezinswoningen cq. appartementen
4.2.2 Bestaande voorraad huurwoningen Er is een verschil in de omvang van de huurwoningen tussen het CBS-bestand en het WOZbestand. De huurvoorraad ligt op 36% (volgens WOZ) of 40% (volgens CBS). Uitgegaan wordt van de gegevens van het WOZ bestand. Door de corporaties is inzicht gegeven in de huurprijzen. Uit onderstaande tabel blijkt dat 87% van de huurwoningen goedkoop is. In de kern Geertruidenberg en in Raamsdonksveer-Zuid zijn vrijwel geen huurwoningen tussen €555 en €652. In de kernen Raamsdonk en Raamsdonksveer zijn vrijwel geen dure huurwoningen aanwezig. Tabel 4.9: Bestaande huurwoningvoorraad Geertruidenberg Huurwoningvoorraad (36% van de totale woningvoorraad) minder dan € 555 € 555 -€ 652 € 652 of meer 85% 4% 11% Geertruidenberg 87% 13% 0% Raamsdonk 82% 18% 0% Raamsdonksvr-Noord 95% 3% 2% Raamsdonksvr-Zuid 87% 7% 6% Totaal Bron: corporaties Geertruidenberg
* Scheef wonen In hoeverre de huishoudens op basis van hun inkomen in te goedkope of in te dure huurwoningen wonen, wordt de scheefheid genoemd. De scheefheid wordt gemeten naar percentage van de totale huurvoorraad. In de woonmonitor staat in paragraaf 4.3 aangegeven dat er in de gemeente een goedkope scheefheid is van 4% van de woningen onder een huurprijs van €363 per maand en van 18% van de woningen met een huurprijs van €363 tot €555 per maand. Gezien de grote voorraad aan goedkope huurwoningen is dit percentage verklaarbaar. Hiernaast is er een dure scheefheid van 7% van de woningen met een huurprijs van €555 tot €652 en van 2 % van de woningen met een huurprijs boven €652 per maand. In de woonmonitor geeft 82% van de huishoudens die te goedkoop wonen, aan niet te willen verhuizen. Het gaat hierbij met name om paren zonder kinderen en eenoudergezinnen. Van de huishoudens in een te dure huurwoning geeft 75% aan niet binnen 5 jaar te willen verhuizen. 4.2.3 Bestaande voorraad koopwoningen Op basis van de WOZ-gegevens is inzicht in de prijsklasse van de bestaande koopwoningvoorraad. Voor de koopwoningen is opvallend dat in de kern Geertruidenberg 27% van de koopwoningen goedkoper dan €185.000 is. Dit is aanmerkelijk hoger dan in de andere kernen. Er zijn juist minder dure woningen in de kern Geertruidenberg. Tabel 4.10: Bestaande koopwoningvoorraad Geertruidenberg koopwoningvoorraad (64% van totale woningvoorraad) minder dan € 185.000 € 185.000 - € 275.000 € 275.000 of meer 27% 49% 24% Geertruidenberg 8% 38% 53% Raamsdonk 12% 60% 29% Raamsdonksvr-Noord 19% 36% 45% Raamsdonksvr-Zuid 18% 48% 34% Totaal Bron: WOZ Geertruidenberg
17
Grafiek 4.11: Bestaande koopwoningvoorraad naar prijsklasse 70% 60% 50% 40% 30% 20%
<€185.000 €185.000-'€275.000 >€275.000
R aa m sd on ks ve er -N oo rd R aa m sd on ks ve er -Z ui d
R aa m sd on k
G ee rtr ui de nb er g
to ta al
10% 0%
Bron: WOZ Geertruidenberg
4.2.4: Huidige woningmarkt in de regio In de periode 2009-2010 verhuisden in totaal zo’n 4.502 personen. Er kwamen 1.572 personen hier wonen, 1.160 vertrokken naar elders en zo’n 1.770 verhuisden binnen de gemeentegrenzen. In 2010 werden in de gemeente Geertruidenberg zo’n 175 woningen verkocht en 192 woningen opnieuw verhuurd via Thuisvester en de WSG. De situatie op de woningmarkt is sinds de vorige woonvisie drastisch veranderd. Door de financiële en economische crisis zit de woningmarkt behoorlijk op slot. De laatste jaren komen er steeds meer woningeigenaren in financiële problemen omdat zij hun eigen woning niet verkocht krijgen. Bij de schuldhulpverlening is dit ook in onze gemeente een nieuwe doelgroep. Een aantal jaren geleden werd bij schuldhulpverlening de verkoop van de eigen woning en het benutten van de overwaarde gebruikt voor de sanering van schulden. Doordat woningen moeilijker verkoopbaar zijn, is op dit moment voor woningeigenaren de sanering van schulden veel moeilijker. Door de lokale makelaardij wordt aangegeven dat er nog vraag is naar starterswoningen onder €200.000. De verkoop van duurdere woningen loopt alleen wanneer de prijskwaliteitverhouding erg goed is of wanneer de architectuur of ligging erg aanspreekt. Met name de woningen in Heereland en woningen aan het water zijn goed verkocht. De laatste jaren zijn veel appartementen op de markt gekomen waardoor verkoop hiervan extra lastig is. Het aantal verkopen is sinds 2007 gedaald. Ook de prijzen van woningen zijn sinds de kredietcrisis gedaald. Dit is een trend die regionaal en landelijk ook zichtbaar is. Verder geven de makelaars aan dat nieuwbouwwoningen voldoen aan alle moderne woonwensen en bouwvoorschriften. In vergelijking met deze nieuwbouwwoningen zijn veel bestaande woningen eigenlijk “gedateerd”. Wanneer potentiële kopers de vergelijking met nieuwbouwwoningen kunnen maken kiezen zij vaak voor nieuwbouw. Het percentage woningen dat te koop staat is niet hoger dan in vergelijkbare, andere gemeenten. Vergelijking regio Door de NVM wordt periodiek een omgevingsrapport opgesteld. Er zijn rapporten over het 3e kwartaal van 2011 van de gemeenten voor de gemeenten Geertruidenberg, Drimmelen, Oosterhout, Werkendam, Waalwijk en Dongen beschikbaar. Tabel 4.12: Gemiddelde looptijd en woningprijs in de regio 3e kwartaal Geertrui- Drimmelen Ooster- Werken- Waalwijk Dongen 2011 denberg hout dam Looptijd verkoop in dagen 175 180 160 140 280 248 Woningprijs per m2 1800 2100 2000 2100 1800 1900 bron: NVM omgevingsrapporten 3e kwartaal 2011 18
Uit het omgevingsrapport van Geertruidenberg blijkt dat het aantal verkopen de afgelopen 2 jaar voor alle woningtypen is gedaald. De gemiddelde woningprijzen blijven echter vrijwel gelijk, met uitzondering van de prijzen voor de vrijstaande woningen die sterk dalen. De gemiddelde looptijd dat een woning te koop staat, was tussen medio 2010 en medio 2011 ca. 100 dagen, maar is het 3e kwartaal gestegen naar ca. 175 dagen. De 2/1 kap woningen staan gemiddeld het langst te koop. Er zijn met name woningen verkocht tussen de 80 en 120 m2. De verkoop van grotere woningen is de laatste 2 jaar sterk afgenomen. 4.2.5: Leegstand Een gebruikelijk gehanteerde wenselijke frictieleegstand is 2%. Dit zijn woningen die tijdelijk leeg staan door verhuizing ed. Het zijn zowel huur- als koopwoningen. Door de provincie wordt aangegeven dat gemiddeld in de provincie een leegstandspercentage van 2% geldt, maar dat er rekening mee wordt gehouden dat deze de komende jaren iets zal oplopen. (Wordt in de nieuwe prognosecijfers iets van opgenomen, dan actualiseren !!) In onze gemeente staan 44 opgeleverde nieuwbouwwoningen leeg op 30-8-2011. Hiervan is 70 % een appartement. De 92 in aanbouw zijnde appartementen in Rivierzicht-Zuid en 83 appartementen in Rivierzicht-Noord zijn op 30-8-2011 nog niet opgeleverd en dus nog niet in dit overzicht meegenomen. Bekend is dat deze nog niet allemaal zijn verkocht, waardoor de leegstand na oplevering aanmerkelijk hoger zal zijn. In totaal blijkt uit gegevens van het WOZ-bestand dat er in onze gemeente voor 272 woningen geen bewoner staat ingeschreven op 30-8-2011. Dit is bijna 3% van de woningvoorraad. Hiervan is 15 % een vrijstaande woning, 10 % een 2/1 kap woning, 34 % een rijwoning, 3% een patio en 36 % een appartement. Rekening houdend met een frictieleegstand van 2% staan er in onze gemeente 90 woningen meer leeg dan gemiddeld gebruikelijk. Tabel 4.13: Overzicht leegstaande woningen OVERZICHT LEEGSTAANDE WONINGEN OP 30-08-2011 Vrijstaande woningen 2 onder 1 kap woningen Rijwoningen Grondgebonden woningen met zorg Bedrijfswoningen Gewone etagewoningen Etagewoningen met zorg Specifieke woonobjecten Totaal leegstaande woningen
40 26 93 8 6 86 11 2
15% 10% 34% 3% 2% 32% 4% 1%
272
100%
Bron: WOZ Geertruidenberg
4.3
De gemiddelde woningbezetting
Het aantal personen dat gemiddeld in een woning woont (de gemiddelde woningbezetting cq. GWB) is afgenomen van 2,47 ( 20.855/8.455) in 2005 en naar 2,30 (21.315/9.270) in 2011. (Zie tabel 2.1.1 en 2.2.1). Voor het huisvesten van 20.855 personen waren in 2005 8.455 woningen nodig. Omdat in 2011 de gemiddelde woningbezetting is afgenomen tot 2,3 zijn nu voor het huisvesten van dezelfde 20.855 personen 9.067 woningen nodig. Dit betekent dat door een lagere gemiddelde woningbezetting over de periode 2005-2011 voor het huisvesten van hetzelfde aantal personen 612 extra woningen nodig zijn geweest. Er zijn in deze periode 815 woningen opgeleverd, wat betekent dat er 203 woningen zijn opgeleverd voor de groei van de bevolking middels natuurlijke aanwas danwel voor migratie in de periode 2005-2011.
4.4
Woononderzoek Geertruidenberg 2011: “De woonmonitor”
In mei 2011 hebben 3.645 huishoudens een uitgebreide vragenlijst ontvangen in het kader van het Woononderzoek Geertruidenberg. Ruim 37 procent heeft meegedaan en de resultaten zijn representatief. Het onderzoek is opgesplitst in de wijken/kernen Geertruidenberg, Raamsdonk, Raamsdonksveer-Zuid en Raamsdonksveer-Noord. Binnen het woononderzoek is een woonmonitor en een leefbaarheids- en veiligheidsmonitor opgesteld. In de Woonmonitor 19
spreken de inwoners zich uit over hun woning, eventuele verhuisplannen en de door hen gewenste woning. In de Leefbaarheid- en Veiligheidsmonitor spreken de inwoners zich uit over het woonklimaat, de leefbaarheid en de veiligheid in hun directe woonomgeving. In de rapporten zijn indicatoren opgenomen die zijn samengesteld aan de hand van diverse enquêtevragen waarbij de berekende waarde ligt tussen de 10 (lage score) en 100 (hoge score). Deze scores zijn in deze samenvatting omgezet in rapportcijfers 1 t/m 10. In de woonmonitor (bijlage 4) wordt inzicht gegeven in de waardering van de huidige woning, de kwantitatieve woningvraag en de kwalitatieve woningvraag. Deze worden achtereenvolgens beschreven. 4.4.1 Het woningmarktprofiel Het merendeel van de huishoudens in de gemeente Geertruidenberg is tevreden met hun woning. Gemiddeld krijgt de woning een 7,7 en de andere woningen in de eigen woonomgeving krijgen een 7,1. Op basis van een aantal enquetevragen is een indicator opgesteld. Hierbij krijgt de “waardering van de huidige woning” zelfs gemiddeld een 8,3 met weinig verschillen tussen de wijken. Bewoners van huurwoningen zijn minder tevreden met hun woning dan de bewoners in een koopwoning. Een huurwoning krijgt gemiddeld een 7,6 en een koopwoning een 8,8. Een kleine meerderheid (53%) wil het liefst in de huidige woning blijven wonen (met eventuele aanpassingen), ook als men nu of in de nabije toekomst behoefte zou hebben aan zorg in of om de woning. 4.4.2 De kwantitatieve woningvraag Voor 71 procent is hun huidige woning de meest ideale woonsituatie. Hiernaast wil ruim 9 procent van de huishoudens wil de huidige woning verbouwen. Tevens heeft ruim 16 procent van de huishoudens in de gemeente Geertruidenberg plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Van deze doorstromers bestaat bijna een kwart (22%) uit gezinnen met kinderen en ruim een derde (36%) uit 65-plussers. Daarnaast geeft 29 procent van de nog thuiswonende jongeren aan dat ze binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. Zij behoren tot de starters. Starters willen vooral zelfstandig gaan wonen en gaan samenwonen / trouwen. Doorstromers tot 65 jaar wensen vooral groter te gaan wonen. De 65-plussers wensen vooral om gelijkvloers te gaan wonen, te gaan huren en kleiner te gaan wonen. Bij 75-plussers spelen naast genoemde sectorale motieven bij de 65-plussers ook temporele verhuismotieven door met name gezondheidsredenen Bijna tweederde van de verhuisgeneigden wil in de gemeente Geertruidenberg blijven wonen. Ruim een kwart van de potentiële verhuizers vertrekt liever naar een andere gemeente in verband met studie of veranderende gezinsomstandigheden. De belangrijkste reden om in de gemeente Geertruidenberg te komen wonen is werk of veranderende gezinsomstandigheden. Het merendeel van de ca. 250 huishoudens die zich hier in de afgelopen twee jaar hebben gevestigd, komen uit de regio’s Oost-Brabant (39%), WestBrabant (36%) en Midden-Brabant (13%). Ruim driekwart is van plan om hier voor langere tijd te blijven. 4.4.3 De kwalitatieve woningvraag Van de huishoudens die binnen vijf jaar wil verhuizen woont thans 46 procent in een huurwoning en 54 procent in een koopwoning. Van deze huishoudens die nu huren, wil bijna driekwart blijven huren. Van deze woningeigenaren wil bijna tweederde opnieuw gaan kopen. Van deze starters wil bijna de helft kopen, terwijl ruim 30 procent liever gaat huren. Van alle verhuisgeneigden (starters én doorstromers) die willen huren, zoekt ruim 59 procent een goedkope woning met een huurprijs tot € 555 per maand en wil 29 procent een huurwoning in het middensegment (€ 555 tot € 652 per maand). Zo’n 38 procent van de potentiële kopers wil een woning in het middensegment (tussen € 185.000 en € 275.000), bijna 35 procent zoekt een woning in het dure segment en 27 procent wil een goedkope koopwoning.
20
Tabel 4.14: Woonwens woonmonitor Geertruidenberg huur 46%
geen voorkeur 10%
koop 44%
minder dan € 555
€ 555 € 652
€ 652 of meer
minder dan € 185.000
€ 185.000 € 275.000
€ 275.000 of meer
59%
29%
12%
27%
38%
35%
Bron: Woonmonitor Geertruidenberg
Starters zijn vooral geïnteresseerd in een woning in een rij of geschakeld (57%) of een appartement (20%). Huishoudens met kinderen hebben vooral belangstelling voor grondgebonden woningen, terwijl senioren (55-plussers) meer belangstelling hebben voor appartementen. Starters vinden de energiezuinigheid van de woning, een parkeerplaats bij de woning, het aantal kamers en een tuin of balkon het allerbelangrijkste aan een woning. Doorstromers vinden de grootte van de woonkamer, het aantal kamers, de grootte van de woning, de energiezuinigheid van de woning en de grootte van de kamers het meest belangrijk. Zo’n 54 procent van de potentiële huurders wil minimaal twee tot drie hobby- , studeer- en slaapkamers, terwijl de potentiële kopers minstens drie á vier kamers willen.
4.5
Woononderzoek Geertruidenberg 2011: “De Leefbaarheids- en veiligheidsmonitor”
Binnen het woononderzoek is een woonmonitor en een leefbaarheids- en veiligheidsmonitor opgesteld. In de Leefbaarheid- en Veiligheidsmonitor spreken de inwoners zich uit over het woonklimaat, de leefbaarheid en de veiligheid in hun directe woonomgeving. In de rapporten zijn indicatoren opgenomen die zijn samengesteld aan de hand van diverse enquêtevragen waarbij de berekende waarde ligt tussen de 10 (lage score) en 100 (hoge score). Deze scores zijn in deze samenvatting omgezet in rapportcijfers 1 t/m 10. In deze monitor wordt de leefbaarheid en veiligheid bepaald. De scores geven aan of het deelgebied gunstig of juist ongunstig scoort ten opzichte van andere deelgebieden en het gemiddelde voor de gemeente. De monitor is onderverdeeld in een algemeen oordeel over de eigen woonomgeving, de leefbaarheid en de veiligheid. Deze worden achtereenvolgens toegelicht. 4.5.1 Algemeen oordeel over de eigen woonomgeving Het merendeel (96%) vindt de eigen woonplaats en woonbuurt prettig om in te wonen en tweederde (66%) is daar in meer of mindere mate aan gehecht. Slechts 2 procent vindt het vervelend om daar te wonen en 5 procent wil als het maar even kan verhuizen. Op de indicator “algemeen oordeel” scoort Raamsdonksveer-Noord (Hooipolder, De Hoeven en Dombosch) het laagst met een 8,4 en Raamsdonksveer-Zuid (Centrum, Sandoel en Overig) het hoogst met zelfs een 8,9. Ook de algemene rapportcijfers die de inwoners aan hun directe woonomgeving geven, laten zien dat men tevreden is over de eigen woonbuurt. Zo krijgt de woning een 7,7 en de woonomgeving een 7,3 als gemiddeld rapportcijfer. Ook de sfeer in de woonbuurt en de leefbaarheid scoort met respectievelijk een 7,1 en een 7,2 een duidelijke voldoende. Over het algemeen krijgt Raamsdonksveer-Zuid de hoogste rapportcijfers van de eigen bewoners en Raamsdonksveer-Noord de laagste. 4.5.2 De leefbaarheid in de eigen woonomgeving De fysieke kwaliteit van de woonomgeving wordt bepaald door het oordeel van de bewoners over de netheid (mate van verloedering) van hun woonbuurt. De gemiddelde score is een 7,3. Het hoogst is de score in Raamsdonk met een 7,6 en het laagst in Raamsdonksveer-Noord met een 7,2. Met name het schoonhouden van de buurt wordt minder goed beoordeeld. Dit heeft vooral te maken met de aanwezigheid van zwerfvuil en hondenpoep. Het meest ontevreden hierover zijn de inwoners van Geertruidenberg en Raamsdonksveer-Noord. 21
De sociale kwaliteit van de woonbuurt wordt bepaald door het oordeel van de bewoners over het leefklimaat (mate van overlast) in hun woonomgeving. De sociale kwaliteit in de gemeente Geertruidenberg scoort gemiddeld een 7,3. In Raamsdonk is de score het hoogst met een 7,5 en in Raamsdonksveer-Noord het laagst met een 7,2. Voor het vergroten van de leefbaarheid en het zich prettig voelen in de eigen woonomgeving, is het belangrijk dat bewoners zich daar thuis voelen en elkaar kennen (saamhorigheid). Een goede graadmeter hiervoor is de indicator sociale cohesie. Deze scoort in de gemeente een 7,1. De hoogste score wordt gehaald in Raamsdonk met een 7,3 en de laagste score is in Raamsdonksveer-Noord met een 6,9. Een groot deel van de inwoners in de gemeente Geertruidenberg voelt zich thuis in hun woonbuurt (55%) en vindt ook dat de mensen in hun buurt op een prettige manier met elkaar omgaan (54%). Ook de aanwezigheid van voorzieningen in de eigen woonomgeving draagt bij aan de leefbaarheid. Het aanbod en de kwaliteit van de voorzieningen in de eigen woonbuurt krijgt van de inwoners in de gemeente een 6,4 als gemiddeld rapportcijfer. De meeste voorzieningen zijn te vinden in Raamsdonksveer, als grootste woonkern in de gemeente. Vandaar ook dat hier het hoogste rapportcijfer wordt behaald met een 7,0. De kleine kern Raamsdonk met weinig voorzieningen, krijgt het laagste rapportcijfer met een 4,5. De basisonderwijsvoorzieningen in de gemeente krijgen van de inwoners een duidelijke voldoende met een 7,8. De jeugd uit Raamsdonk moet de grootste afstand afleggen om op een school voor voortgezet onderwijs te komen. De gezondheid- en welzijnsvoorzieningen krijgen een 6,7 als gemiddeld rapportcijfer. Alleen de kleine kern Raamsdonk scoort hierop beduidend lager met een 5,5. De aanwezigheid en kwaliteit van winkels voor dagelijkse boodschappen krijgt in Raamsdonksveer een zeer ruime voldoende met een 8,1, maar in Raamsdonk een duidelijke onvoldoende met een 3,5. De inwoners zijn tevreden over de aanwezigheid van openbaar groen in hun woonbuurt. Dit krijgt gemiddeld een 7,4 als rapportcijfer. De bereikbaarheid met de auto wordt overal goed gewaardeerd. Het openbaar vervoer krijgt alleen een goede waardering in Geertruidenberg en Raamsdonksveer. Minder gunstig zijn de treinverbindingen: het dichtstbijzijnde treinstation ligt op gemiddeld 16 kilometer van de woning en dat is aanzienlijk verder dan het Nederlandse gemiddelde (5 km.). 4.5.3 De veiligheid in de eigen woonomgeving De leefbaarheid wordt in sterke mate bepaald door het veiligheidsgevoel. Deze is het hoogst in de eigen woonomgeving. Zo voelt bijna 20 procent van de inwoners zich wel eens onveilig in de gemeente, maar ligt dit in de eigen woonbuurt een stuk lager (12%). Het aandeel dat zich vaak onveilig voelt in de eigen woonbuurt is nog lager (3%). Deze zogenaamde sociale veiligheid krijgt een 6,9 als gemiddeld rapportcijfer. Raamsdonk krijgt het hoogste cijfer (7,1), terwijl Raamsdonksveer-Noord het laagste cijfer krijgt (6,7). De verkeersveiligheid in de woonbuurt krijgt een 6,5. De gemiddelde score op de indicator criminaliteitsbeleving ligt op een 7,7. Geertruidenberg scoort het gunstigste met een 8,0 en Raamsdonksveer-Noord het ongunstigste met een 7,5, maar ook deze score is nog hoog en dus positief. Bij de politie werden vorig jaar per duizend inwoners 27,9 gepleegde delicten gemeld. Het gaat hierbij met name om vernielingen, woninginbraak, diefstal, mishandeling en bedreiging. Dit is iets lager dan het landelijk gemiddelde (28,2) en het gemiddelde in Brabant (28,6). Binnen de gemeente zijn grote verschillen. Het aantal delicten per duizend inwoners is het laagst in Geertruidenberg (15,2) en het hoogst in Raamsdonksveer-Zuid (41,2). Met name het aantal bij de politie gemelde vernielingen was in Raamsdonksveer-Zuid hoog (20,9), in vergelijking met het Nederlandse gemiddelde (9,3) en dat in Noord-Brabant (9,2). Er wordt nog een aparte veiligheidsmonitor voor de gemeente opgesteld. De resultaten worden begin 2012 verwacht.
4.6
Het voorzieningenniveau
Het voorzieningenniveau in een gemeente is van groot belang voor de leefbaarheid en het woonklimaat. Tijdens het Rondetafelgesprek op 7 oktober 2010 is door de gemeenteraad en de aanwezige deskundigen (woningcorporaties, makelaars, directeuren zorginstellingen) aangegeven dat het voorzieningenniveau in de gemeente Geertruidenberg een stevige verbetering behoeft. In de leefbaarheid- en veiligheidsmonitor wordt aan het aanbod en de kwaliteit van de voorzieningen in de buurt gemiddeld een 6.4 gegeven. De kern Raamsdonksveer scoort met een 7 het hoogst, de kern Geertruidenberg krijgt een 6.1 en de kern Raamsdonk een 4.5. 22
Er wordt onderscheid gemaakt tussen de sociaal-maatschappelijke voorzieningen en de commerciële voorzieningen. 4.6.1 Sociaal-maatschappelijke voorzieningen De aantrekkelijkheid van een gemeente wordt mede bepaald door maatschappelijke voorzieningen zoals sport, cultuur, onderwijs, medische voorzieningen en voorzieningen om elkaar te ontmoeten. In de leefbaarheid- en veiligheidsmonitor worden ruime voldoendes gegeven voor de waardering van voorzieningen op het gebied van gezondheid en welzijn, onderwijs en kinderopvang, vrije tijd en cultuur, openbaar groen en sportvoorzieningen. Opvallend is het lage cijfer voor de waardering van een buurthuis in de kern Geertruidenberg. In het PON-rapport “Geertruidenberg groeit!… en wat zijn de maatschappelijke gevolgen”, dec. 2005, worden de ingeschatte gevolgen van de pilot beschreven voor voorzieningen als zorg, kunst en cultuur, onderwijs, jeugd, ouderen, welzijn en sport. In dit rapport wordt geadviseerd om bij ontwikkelingen van voorzieningen steeds na te gaan wat de mogelijkheden zijn voor multifunctioneel gebruik. Het wordt belangrijk gevonden dat de gemeente investeert in samenwerking met betrokken instanties zodat een gezamenlijke verantwoordelijkheid ontstaat. Geconcludeerd wordt dat er nog een behoorlijke slag gemaakt moet worden om het vestigingsklimaat voor nieuwe inwoners aantrekkelijk te maken. 4.6.2 Commerciële voorzieningen In de leefbaarheid- en veiligheidsmonitor wordt voor de kern Raamsdonksveer een 8 gegeven voor de waardering van voorzieningen op het gebied van detailhandel en horeca. Opvallend is de lage score van de kern Geertruidenberg met een 5,5. De lage waardering in de kern Raamsdonk is verklaarbaar vanwege de beperkte omvang van deze kern. * Raamsdonksveer: Voor Raamsdonksveer is in 2008 een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd door BRO welke gebruikt is ter onderbouwing van het masterplan Centrum Raamsdonksveer. BRO stelt dat het een passende ambitie is om de huidige koopstromen op peil te houden. Een hogere binding is niet realistisch. De combinatie van twee supermarkten en het aanbod aan dagelijkse en niet dagelijkse artikelen biedt uitstekende kansen op de gewenste impuls voor het centrum. In november 2009 heeft de raad ingestemd met het ‘Masterplan Centrum Raamsdonksveer’. De doelstelling voor het centrum van Raamsdonksveer is: 1. boodschappenPlus-centrum; 2. aantrekkelijk centrum voor de eigen inwoners en die uit een beperkte omgeving (Hank, Dussen, Made, Drimmelen). Om dit doel te bereiken worden de volgende middelen aangegeven: 1. het aangeven van een goede, compacte begrenzing, zodat het kernwinkelgebied niet te veel uitwaaiert en daarmee diffuus wordt; 2. het ontwikkelen van nieuw vastgoed; 3. het opwaarderen van bestaand vastgoed; 4. het herinrichten en opwaarderen van de openbare ruimte. * Geertruidenberg: Mede vanwege het huidige voorzieningenniveau en accentverschuivingen streeft de gemeente in haar (toekomstige) ruimtelijke ordeningsbeleid naar een flexibele regeling ten aanzien van de uitwisselbaarheid van centrumfuncties (wonen, detailhandel, horeca). Uiteraard dit alles passend in de schaal van Geertruidenberg en met respect voor de bijzondere cultuurhistorische waarden van de stad. Hierbij dient terdege rekening te worden gehouden met de functie van de kern van Geertruidenberg als woongebied. Vooruitlopend op dit toekomstige beleid heeft de gemeente bewoners en ondernemers geraadpleegd. Op twee avonden in april en mei 2011 hebben zij zich uit kunnen spreken over verschillende aspecten waaronder: de begrenzing van het centrumgebied, de begrenzing van de aan- en uitloopgebieden en de gewenste uitwisselbaarheid van centrumfuncties. De uitkomsten van deze bijeenkomsten gaan mede als kader dienen bij de opstelling van het bestemmingsplan.
23
4.7
Gemeentelijke maatregelen woningmarkt
Door de gemeente worden twee regelingen toegepast om de woningmarkt te stimuleren: 4.7.1 Tijdelijke verhuur koopwoningen De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om koopwoningen in afwachting van verkoop tijdelijk te verhuren. Normaal gesproken genieten huurders van woningen op grond van het Burgerlijk wetboek verregaande huurbescherming. Met een vergunning van het College van B&W op grond van de Leegstandwet kunnen eigenaren van woningen makkelijker een overeenkomst aangaan voor de tijdelijke verhuur van hun woning. De huurder heeft dan verminderde huurbescherming en dient na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst de woning te verlaten. De vergunning geldt in eerste instantie maximaal twee jaar en via verlenging maximaal vijf jaar. De maximale huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingstelsel (puntensysteem). Deze maximale huurprijs wordt in de vergunning vermeld. Tot 1 januari 2014 geldt geen maximale huurprijs voor te koop staande woningen die voldoende woningwaarderingspunten scoren om bij een gewone huurovereenkomst een huurprijs boven de liberalisatiegrens te mogen vragen. In 2011 is deze grens €652,52 per maand. In april 2009 heeft het college besloten om in principe positief te staan ten opzichte van het verlenen van vergunningen voor de tijdelijke verhuur van woningen op grond van de Leegstandwet. Sinds 2009 zijn er 19 aanvragen voor een vergunning voor tijdelijke verhuur ingediend: 17 aanvragen zijn toegewezen, 1 is afgewezen en 1 is nog in behandeling. 4.7.2 Startersleningen De gemeente Geertruidenberg wil starters die voor de eerste keer een eigen huis willen kopen in de gemeente Geertruidenberg daadwerkelijk financieel ondersteunen bij de aankoop van een woning. Sinds 2008 is daarom de Verordening VROM Starterslening Geertruidenberg ingesteld. In 2009 en 2010 heeft het college van B&W het toepassingsbereik van de startersregeling uitgebreid tot bestaande bouw en nieuwbouw en de maximale verwervingskosten van een woning op € 243.000,- bepaald. Vanaf 1 april 2011 draagt de provincie niet meer bij aan de startersleningen en zorgt de gemeente voor 100% financiering van de lening van maximaal €20.000. De regeling bestaat ruim drie jaar en er zijn 19 leningen verstrekt.
4.8
Maatregelen woningmarkt door corporaties:
Door de corporaties worden drie regelingen toegepast om de woningmarkt te stimuleren: 4.8.1 MGE bij nieuwbouwprojecten Door Thuisvester (en voorheen door Volksbelang) wordt bij een aantal nieuwbouwprojecten voor een aantal woningen een zogenaamde MGE-constructie toegepast. Hierbij krijgen de kopers een korting op de aankoopprijs. De woning wordt volledig eigendom, maar bij verkoop moet de woning eerst aan de woningcorporatie worden aangeboden en moet de winst danwel het verlies worden gedeeld. Door Volksbelang zijn ook een aantal bestaande huurwoningen verkocht met deze MGEconstructie. De makelaars merkten hierbij dat dit het verkopen van koopwoningen door particulieren in de omgeving zeer moeilijk maakt. Op dit moment worden bij de verkoop van bestaande huurwoningen geen MGE-constructies toegepast. 4.8.2 Verkoop huurwoningen voor starters en/of lagere inkomensgroepen Door de corporaties is een goede voorraad sociale huurwoningen opgebouwd in de drie kernen. Deze voorraad is gerealiseerd voor een goede huisvesting van de doelgroep en vormt de bestaansreden van de corporaties. Al enkele jaren worden door beide corporaties een aantal bestaande huurwoningen te koop aangeboden. Dit is een mogelijkheid om de positie van starters en/of lagere inkomensgroepen op de (koop)markt te verbeteren. Daarnaast levert de verkoop van huurwoningen een bijdrage aan de differentiatie van het woningaanbod in wijken en kunnen de corporaties de opbrengsten uit verkoop gebruiken voor investeringen in de nieuwbouw en voor de investeringen in de bestaande woningvoorraad. Tevens draagt de verkoop bij aan de kracht van wijken. Het biedt kansen aan starters en zorgt ervoor dat de meer draagkrachtigen in de wijk blijven of juist worden aangetrokken. Door het aanbod van relatief goedkope huurwoningen op de koopmarkt 24
is de bereikbaarheid van een eigen woning voor mensen met een laag inkomen toegenomen1. Er zijn dus goede argumenten voor het met beleid verkopen van huurwoningen door de corporaties. Er dient wel gewaakt te worden dat voldoende bestaande huurwoningen betaalbaar op de markt blijven. 4.8.3 Aanbieden deel huurwoningen tegen twee huurprijzen voor middeninkomens Alleen voor DAEB (diensten van algemeen economisch belang) activiteiten mag staatssteun worden gegeven aan woningcorporaties. Voorwaarde voor deze DAEB activiteit bij verhuur van woningen is dat sociale huurwoningen tot een kale huurprijs van €652,52 alleen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van minder dan €33.614 per jaar (prijspeil 11-2011). Er zijn slechts onder specifieke voorwaarden in beperkte uitzonderingen mogelijk. Woningzoekenden met een inkomen net boven deze grens kunnen echter veelal geen woning kopen. Om deze reden heeft Thuisvester ca. 20% van de vrijkomende huurwoningen geselecteerd die tegen twee verschillende huurprijzen worden aangeboden. Voor huishoudens met een inkomen onder € 33.614 wordt een sociale huurprijs gehanteerd, voor huishoudens met een hoger inkomen wordt een wat hogere huurprijs vastgesteld. Door WSG wordt conform de gestelde regelgeving alleen bij bijzondere situaties afgeweken van deze DAEB woningtoewijzingen.
4.9
Conclusies
Het blijkt dat met name in Raamsdonksveer-Zuid en ook wel in de kern Geertruidenberg duidelijk minder jongeren wonen dan gemiddeld in Nederland en in de gemeente. Het aandeel appartementen is met name in de kern Geertruidenberg vrij hoog met 24%. Van de huurwoningen in de gemeente is gemiddeld 87% goedkoop, dus onder €555,00 per maand. Gemiddeld 18% van de koopwoningen in Geertruidenberg heeft een prijsklasse van maximaal €185.000. Het aantal woningverkopen is de afgelopen 2 jaar voor alle woningtypen gedaald. Door de economische crisis is de verkoopbaarheid van de woningen moeilijker, waardoor meer mensen met dubbele woonlasten worden geconfronteerd en woningen langer leeg staan. De leegstand in onze gemeente is 1% hoger dan gebruikelijk. Concreet zijn dit 90 woningen. Doordat steeds minder personen in een woning wonen, zijn er voor de huisvesting van hetzelfde aantal inwoners in 2011 ca. 612 extra woningen nodig tov. 2005. Dit betekent dat een groot deel van de nieuwbouwwoningen is gerealiseerd om hetzelfde aantal inwoners te kunnen huisvesten door de afname in de huishoudensgrootte. Het blijkt dat er op dit moment met name een knelpunt is met betrekking tot beschikbare goedkope koopwoningen voor starters en mensen met een inkomen tot €43.000,--. Uit de woonmonitor en de leefbaarheids- en veiligheidsmonitor blijkt dat het merendeel van de huishoudens tevreden is met hun woning en hun woonomgeving. Ruim 16 procent wil binnen 5 jaar verhuizen en 29 procent van de thuiswonende jongeren wil binnen 5 jaar zelfstandig gaan wonen. Bijna tweederde wil in de gemeente blijven wonen waarbij Raamsdonksveer-Zuid en Geertruidenberg het meest populair zijn. Het grootste deel van de starters wil een rijwoning van max. €185.000 kopen, gezinnen willen met name een grondgebonden koopwoning van max. €275.000 en senioren met name een huurappartement.
1 Van huur- naar koopwoning, RIGO 2008 (onderzoek in opdracht van Ministerie van VROM) 25
5. De Toekomst De verwachtingen van de ontwikkelingen van de bevolking naar omvang en samenstelling en van de woningvoorraad worden achtereenvolgens beschreven.
5.1
Verwachtingen bevolkingsontwikkeling
De gegevens van de provincie worden in januari 2011 verwacht en zullen dan alsnog worden toegevoegd. Op dit moment worden de meest recente prognoses van het CBS aangegeven. 5.1.1 Bevolkingsomvang/krimp Door het CBS is een nieuwe bevolkingsprognose vastgesteld op 12-10-2011. Hierin wordt aangegeven dat verwacht wordt dat tot 2030 de bevolking in onze gemeente zal afnemen. Deze krimp is al langer voorspeld en hiermee dient rekening gehouden te worden in de beleidsvorming. In deze nieuwe CBS-prognose wordt aangegeven dat na 2030 een grote migratie wordt verwacht waardoor het bevolkingsaantal weer fors in onze gemeente zou kunnen gaan toenemen. Of deze ontwikkeling daadwerkelijk zich zal inzetten, moet nog worden afgewacht. Deze totaal afwijkende prognose dient wel te worden gemonitord. Grafiek 5.1: Prognose bevolkingsomvang Totale bevolking x 1 000 22 21,8 21,6 21,4 21,2
Totale bevolking x 1 000
21 20,8 20,6 20,4 2015
2020
2025
2030
2035
2040
Bron: regionale prognose bevolkingsopbouw, CBS/pbl, 12 oktober 2011
Door de hogere bevolkingsomvang door opleveringen van woningen uit de pilot, kan worden aangenomen dat de krimp later zal inzetten in onze gemeente. Dit zal blijken in de prognoses die door de provincie worden opgesteld. Uitgangspunt is dat de krimp zal worden opgevangen bij de renovatie van bestaande wijken en het niet meer benutten van de mogelijkheden van de pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren. 5.1.2 Bevolkingssamenstelling Door de provincie is een uitgebreide prognose gemaakt van de verwachte ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw- en samenstelling en de inschatting van de woningbehoefte. * Leeftijdsopbouw De prognose van het CBS geeft aan dat tot 2030 een afname van het aantal inwoners met een leeftijd tot 60 jaar wordt verwacht. Boven de 60 jaar wordt juist een toename van het aantal inwoners verwacht.
26
Grafiek 5.2: Prognose leeftijdsopbouw 14 12 10
Bevolking naar leeftijd 0 tot 20 jaar x 1 000
8
20 tot 65 jaar x 1 000
6
65 jaar of ouder x 1 000
4 2 0 2015
2020
2025
2030
2035
2040
Bron: regionale prognose bevolkingsopbouw, CBS/pbl, 12 oktober 2011
Grafiek 5.3: Prognose leeftijdsopbouw naar 10-jaars klassen 3,5 3 2,5 Bevolking totaal 2015 x 1 000 2
Bevolking totaal 2020 x 1 000
1,5
Bevolking totaal 2030 x 1 000 Bevolking totaal 2040 x 1 000
1 0,5
0
to t1 0 10 to jaa r t2 0 20 ja to ar t3 0 30 ja to ar t4 0 40 ja to ar t5 0 50 ja to ar t6 0 60 ja to ar t7 0 70 ja to ar t8 0 80 ja to ar t9 90 0 ja a r ja a r of ou de r
0
Bron: regionale prognose bevolkingsopbouw, CBS/pbl, 12 oktober 2011
* Huishoudensontwikkeling Prognoses van het CBS geven aan dat verwacht wordt dat het aantal eenpersoonshuishoudens heel sterk zal toenemen met ca. 1500 huishoudens tot 2040. Dit is een stijging van ruim 60%. Het aantal meerpersoonshuishoudens neemt met 500 huishoudens af (ca. 10 %). Tabel 5.4: Prognose huishoudensontwikkeling 2011 2015 2020 2030 2040 Totaal huishoudens 9012 9400 9600 9800 10100 Eenpersoonshuishoudens 2432 2800 3100 3500 3900 Meerpersoonshuishoudens 6021 5900 5800 5500 5500 Eenouderhuishoudens 518 600 600 700 600 Overige huishoudens 41 100 100 100 100 Bron: CBS/PBL 13-10-2011
Grafiek 5.5: Prognose huishoudensontwikkeling 7000 6000 5000 Eenpers oons huis houdens 4000
Meerpersoonshuishoudens
3000
Eenouderhuishoudens Overige huishoudens
2000 1000 0 2011
2015
2020
2030
2040
Bron: CBS 27
Deze ontwikkeling heeft uiteraard grote gevolgen voor de gemiddelde woningbezetting. Door de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens zal het aantal personen per woning dalen van 2,3 in 2011 naar zo’n 2,10 á 2,15 in 2020. (tekst uit woonmonitor, nog controleren met prognose provincie).
5.2
Verwachtingen woningbouwontwikkeling
Voor de woningbouwontwikkeling is van belang welke woningbouwaantallen concreet zijn toegestaan, welke woningbehoefte wordt verwacht en wat door de gemeente een wenselijke ontwikkeling wordt gevonden. 5.2.1 Einddocument BBSC Zie bijlage. Op basis van het einddocument Bouwen Binnen Strakke Contouren dat door de provincie op 23 juni 2009 is vastgesteld, wordt de mogelijkheid geboden om 1440 woningen te realiseren op de vastgestelde locaties die door de gemeente zijn aangedragen. Van deze 1440 woningen zijn inmiddels 478 woningen gereed en zijn 161 woningen in aanbouw. (zie bijlage 6). Voor 125 woningen is bouwvergunning verleend en over 66 woningen zijn harde afspraken met de ontwikkelaars vastgelegd. Dit betekent dat er nog voor 610 woningen aanpassingen mogelijk zijn. Omdat in het einddocument de woningbouwplannen al op locatie met aantallen zijn vastgelegd, is er slechts beperkte flexibiliteit mogelijk. Wel is toegestaan om met een goede onderbouwing en met uitruil van woningaantallen op andere locaties woningbouw te ontwikkelen indien op pilotlocaties woningbouw niet of veel minder mogelijk blijkt. 5.2.2 Prognose provincie: Door de provincie worden de prognoses van de ontwikkeling van de bevolking en huishoudens omgezet in een prognose woningbehoefte. Deze gegevens worden januari 2012 verwacht. 5.2.3 Wenselijke ontwikkelingen woningvoorraad Omdat het aantal eenpersoonshuishoudens sterk toeneemt, wordt, ondanks een verwachte daling van het aantal inwoners tot 2020 met ca. 300 personen, tot 1-1-2020 wel een toename verwacht van ca. 600 huishoudens (tabel 5.4). Dit betekent dat er volgens de prognose van het CBS tot 1-1-2020 ca. 600 woningen extra nodig zijn. In 2011 zijn 227 woningen gereedgekomen danwel in aanbouw. Zoals op bijlage 1 staat aangegeven in de tabel “woningbouw in ontwikkeling op korte termijn” zijn er 448 woningen die binnen 5 jaar ontwikkeld zouden kunnen worden. Dit zijn in totaal 675 woningen. Een overcapaciteit aan bouwplannen van 10% is gebruikelijk omdat altijd plannen toch niet realiseerbaar blijken. Hieruit blijkt dat dit kwantitatief een realistische woningbouwplanning is. Uitdaging is om deze woningbouw in kwalitatieve zin aan te laten sluiten op de woningbehoefte in onze gemeente. Vanuit onze volkshuisvestelijke taak is het dan ook van belang dat we een strakkere regie gaan voeren op de uitvoering van het einddocument en elk bouwplan gedegen te beoordelen op woningtype en differentiatie zodat we de juiste woningen bouwen om aan de vraag van het moment te voldoen. Daarom is het belangrijk dat de nieuwbouwmogelijkheden uit het einddocument gefaseerd en wellicht vertraagd worden uitgevoerd. De markt zal nauwlettend moeten worden gevolgd om te voorkomen dat teveel nieuwbouwwoningen worden opgeleverd die lastig verkoopbaar zijn. Regelmatig overleg met de woningcorporaties, makelaars en de regio hierover is essentieel.
5.3
Knelpunten / Conclusies
Om de knelpunten/conclusies te kunnen bepalen dient de provinciale prognoses van de ontwikkeling van de bevolking en huishoudens en een prognose woningbehoefte bekend te zijn. Deze gegevens worden januari 2012 verwacht.
28
6. Doelgroepen De verwachtingen van de ontwikkelingen van de bevolking naar doelgroepen en van de woningvoorraad worden achtereenvolgens beschreven.
6.1 Senioren Door de toenemende vergrijzing vormen senioren een steeds groter aandeel van de totale bevolking. Dit betreft voor een groot deel vitale ouderen die zo lang mogelijk in hun eigen huis kunnen en willen blijven wonen. Dit is dan ook een belangrijk doel van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Met behulp van fysieke aanpassingen zoals bijv. een traplift en domotica (technologische hulp- en communicatiemiddelen) kunnen woningen geschikt gemaakt worden voor deze doelgroep. Ook in de doctoraalscriptie “van de wieg tot het graf; perspectieven op (levensloopbestendig) wonen” wordt aangegeven dat men zo lang mogelijk zelfstandig, veelal in de huidige woning wil blijven wonen en dat bijna alle respondenten geen ambitie hebben om te verhuizen naar een verzorgingshuis, verpleeghuis of een complex voor levensloopbestendig wonen. Ten aanzien van de fysieke omgeving wordt aangegeven dat de nabijheid van voorzieningen als winkels en de huisarts van groot belang is. 6.1.1 Mantelzorg Vanuit sociaal- maatschappelijk oogpunt is er een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor de huisvesting van zorgbehoevende familieleden, een gehandicapt kind of rustende boer. Mantelzorg is bij alle woningen in de gemeente toegestaan, waarbij sprake is van twee vormen van mantelzorg. Mantelzorg met inwoning of in een afhankelijke woonruimte. - Inwoning De voorkeur gaat uit naar vormen van huisvesting in de woning zelf (inwoning). Inwoning wordt in de bestemmingsplannen van onze gemeente rechtstreeks toegestaan. Om van inwoning te kunnen spreken dient op zijn minst sprake te zijn van gemeenschappelijke voorzieningen en een gezamenlijke toegang. - Afhankelijke woonruimte In de praktijk blijkt ook behoefte te bestaan aan een meer zelfstandige (met eigen toegang en eigen voorzieningen) woonvorm in een (vrijstaand of aangebouwd) bijgebouw. Onder strikte condities kan aan een tijdelijke bewoning van het bijgebouw medewerking worden verleend. Vooralsnog is dit uitsluitend mogelijk in het bestemmingsplan Buitengebied. Bij toekomstige actualisaties van de bestemmingsplannen zullen de mogelijkheden voor een afhankelijke woonruimte in een bijgebouw middels een afwijkingsregeling opgenomen worden. 6.1.2 Specifieke woonvormen Senioren die een initiatiefgroep vormen om hun specifieke woonwens te realiseren wil de gemeente faciliteren. Dit kan door deze groepen in contact te brengen met ontwikkelende partijen binnen de gemeente. De gemeente heeft zelf onvoldoende gronden in bezit voor deze groepen 6.1.3 Senioren ouder dan 75 jaar Vanwege de specifieke woonwensen van senioren ouder dan 75 jaar, wordt dit apart toegelicht. In de “marktanalyse De Riethorst Stromenland en Volckaert SBO”, uitgevoerd door TNO in september 2009 wordt aangegeven dat in Geertruidenberg het aantal 75-plussers van 2009 tot 2025 steeds sterker toeneemt, van 1.269 naar 2.245 (een toename van 76,91%). Van deze groep heeft ongeveer 65% behoefte aan de combinatie van wonen en zorg (extramuraal) en heeft 35% behoefte aan intramurale zorg (zorg die binnen de muren van een instelling wordt verleend). Op basis van de demografische gegevens kan een verwachting van zorgvraag worden gegeven met daaraan gerelateerd de behoefte aan diverse woon- en verblijfsvoorzieningen.
29
Tabel 6.1:
Geschikt wonen2 Verzorgd 3wonen Intramuraal wonen TOTAAL
Ontwikkeling huisvestingsvraag gekoppeld aan zorgvraag op basis van bevolkingsprognoses 2009 aantal groei 185 Nvt
2015 aantal groei 224 32
2020 aantal groei 261 37
2025 aantal groei 301 41
176
Nvt
208
27
246
38
288
42
171
Nvt
202
28
237
35
283
46
532
Nvt
634
86
744
110
872
128
Bron: TNO-rapport marktanalyse De Riethorst Stromenland en Volckaert SBO
In 2009 was de vraag naar intramurale voorzieningen op basis van fysieke en andere beperkingen voor 196% afgedekt. Er is dus op dit moment een overcapaciteit. Door mutaties neemt de capaciteit af tot 116 % in 2015. Door een toenemende vraag zal de dekkingsgraad teruglopen tot 83% in 2025. 6.1.4 Woonwensen senioren Uit de woonmonitor blijkt dat een groot deel van de 55-plussers het liefst in de huidige woning wil blijven wonen. Naar mate men ouder wordt, groeit de groep die toch liever verhuist. Van de 55-75 jarigen wil 47% liefst verhuizen naar veelal een seniorenwoning of een appartement met lift. Van de 75-plussers wil 53% het liefst verhuizen, veelal naar een aanleunwoning of een woonzorgcomplex. Een groot deel van de 55-plussers wil vooral wonen in Raamsdonksveer-Centrum. Naarmate de leeftijd stijgt, groeit ook de belangstelling om te gaan huren. In de leeftijd tussen 55 en 64 jaar wil 47% het liefst een woning huren, van 65 tot 74 jaar is dit 83% en bij de 75-plussers is dit zelfs 96%. Van de verhuisgeneigde 65-plussers woont thans 34% in een koopwoning. Hiervan wil 64% gaan huren en 27% weer iets kopen. Deze senioren zoeken met name een dure koopwoning. Van de senioren die willen gaan huren zoekt ca. 50% een goedkope huurwoning tot €555,00, ca. 33% een middendure huurwoning tussen €555,00 en €652,00 en ca. 16% een dure huurwoning boven €652,00 per maand. 6.1.5 Standpunt zorgaanbieders Zorgaanbieders zien vooral toekomst in flexibele gebouwen met zelfstandige woonruimte, waar naar gelang de vraag zorg kan worden geleverd aan een senior, iemand met een verstandelijke/ psychische of lichamelijke beperking, in een omgeving die levendig is en met de mogelijkheid gezamenlijk activiteiten te ondernemen. (navragen bij zorgaanbieders) 6.1.6 Prognose provincie Gegevens provincie worden januari 2012 verwacht.
6.2 Lagere inkomensgroepen Er wordt onderscheid gemaakt in de primaire en de secundaire doelgroep. Volgens de nieuwe Europese regelgeving moeten corporaties de huurwoningen met een huur tot €652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de €33.614,00 (prijspeil 2011) Huishoudens met een inkomen boven deze inkomensgrens hebben alleen bij bijzondere omstandigheden kans op een sociale huurwoning en zullen zich moeten richten op de vrije sector (boven €652,52) of de koopmarkt. 6.2.1 De primaire doelgroep (Inkomen onder €33.000) Geertruidenberg heeft duidelijk minder huishoudens met een laag inkomen tot €23.600 dan landelijk (Geertruidenberg 33% tegen landelijk 40%). De groep met een huishoudinkomen tussen €23.600 en €32.900 is daarentegen wat groter dan landelijk (22,2% tegen 20% landelijk) (Woonmonitor par. 3.2) 2 Geschikt wonen = zelfstandig wonen in een nultredenwoning. Het betreft een aangepaste, levensloopbestendige woning al dan niet in de nabijheid van een zorgsteunpunt. Het is een voor zorg geschikte woning, waarbinnen zich alle primaire ruimten gelijkvloers bevinden, de voordeur zonder trapje bereikbaar is en drempels laag zijn of ontbreken. 3 Verzorgd wonen = nultredenwoning, waarbij de mogelijkheid tot het verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging, begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het geboden arrangement. Zorg op afroep is mogelijk. In de directe fysieke nabijheid zijn zorgvoorzieningen en diensten aanwezig, al dan niet binnen het complex. 30
Met een bruto jaarinkomen van €33.000 is volgens de NHG site op 25-10-2011 een maximale hypotheek van €148.000,00 mogelijk. Indien dit bruto jaarinkomen op basis van 2 gelijke inkomens wordt berekend, wordt echter uitgekomen op een maximale hypotheek van €101.000,00. Het woningaanbod in deze prijsklasse is erg gering. Dit betekent dat deze huishoudens met name zijn aangewezen op de sociale huurwoningen. 6.2.2 De secondaire doelgroep (Inkomen tussen €33.000 en €43.000) In Geertruidenberg is deze doelgroep met 23,3% groter dan gemiddeld in Nederland (landelijk 20%). (woonmonitor par. 3.2) Met een bruto jaarinkomen van €43.000 is volgens de NHG site op 25-20-2011 een maximale hypotheek van €198.000,00 mogelijk. Indien dit bruto jaarinkomen op basis van 2 gelijke inkomens wordt berekend, wordt echter uitgekomen op een maximale hypotheek van €173.000,00. In deze prijsklasse is het woningaanbod beperkt. Voor deze categorie huishoudens zouden dan ook betaalbare koop danwel duurdere huurwoningen beschikbaar moeten komen. Door Thuisvester wordt een deel van de huurwoningen met twee huurprijzen aangeboden om deze doelgroep hiermee toch een passende woning aan te kunnen bieden.
6.3 Starters: Starters zijn woningzoekenden die of voor het eerst zelfstandig gaan wonen, of herintredend op de woningmarkt zijn door bijv. een echtscheiding. In het algemeen zijn starters relatief jonge mensen met een beperkt arbeidsverleden en daarmee een beperkt inkomen / vermogen. Starters zoeken veelal een woning in het goedkopere segment, zowel huur als koop. Met name de strenge hypotheeknormen zorgen er momenteel voor dat ook het betaalbare koopsegment in de nieuwbouw met een prijsgrens van €185.000,00 moeilijker betaalbaar wordt voor jongeren. De vraag naar starterswoningen is groot. Starters zijn belangrijk om de gemeente jong te houden, draagvlak voor voorzieningen te creëren en de krimp het hoofd te bieden. De afgelopen jaren zijn door woningcorporatie Volksbelang 43 starterswoningen gerealiseerd aan de Anemoonlaan en Het Block in Raamsdonksveer en aan het Molenerf in Raamsdonk. Deze woningen zijn allemaal grondgebonden en zijn met een MGE-constructie met 33,33% korting verkocht voor prijzen tussen €112.000,00 en €150.000,00. Op dit moment wordt door corporatie Thuisvester het plan voor 31 gestapelde starterswoningen aan de Stadsweg in Geertruidenberg uitgewerkt. Deze woningen worden met een MGE-constructie met 30% korting verkocht voor €170.000 von. Er staan nog starterswoningen ingepland in plan Heereland, in het centrum van Raamsdonksveer en de woningbouwlocatie achter het Leogebouw in Raamsdonk. 6.3.1 Woonwensen starters In paragraaf 4.2 van de woonmonitor wordt ingeschat dat er ca. 250 nog thuiswonende jongeren concrete verhuisplannen hebben en dat zo’n 90 jongeren op de wat langere termijn zouden willen verhuizen. Van de starters wil 65 % het liefst in de gemeente blijven wonen. Ca. 26% heeft geen voorkeur waar binnen de gemeente, 19% wil naar Geertruidenberg-West en Noord en 18% wil naar Raamsdonksveer-Zuid & Sandoel. Van de starters wil bijna de helft een woning kopen, terwijl ruim 30 procent liever gaat huren. Starters hebben een voorkeur voor de goedkopere woningen. Starters zijn vooral geïnteresseerd in een woning in een rij of geschakeld (46%), appartement (20%) en hoekwoning (11%). Starters vinden de energiezuinigheid van de woning, een parkeerplaats bij de woning, het aantal kamers en een tuin of balkon het allerbelangrijkste aan een woning.
6.4 Arbeidsmigranten Een nieuwe doelgroep is de arbeidsmigrant, ook wel de MOE-lander genoemd omdat hij afkomstig is uit Midden- en Oost-Europa. Er zijn verschillende typen arbeidsmigranten met een verschillende huisvestingsbehoefte. Een kleiner deel wil zich permanent vestigen en zij willen gewone permanente huisvesting. Een groter deel verblijft slechts enkele maanden in Nederland, waarbij een aantal elk jaar terugkeert naar dezelfde werkgever. Zij hebben behoefte aan betaalbare logiesachtige voorzieningen. De werkgevers en de uitzendorganisaties die deze mensen inhuren zijn op dit moment verantwoordelijk voor het vinden van adequate huisvesting. Deze directe koppeling tussen arbeid en huisvesting maakt arbeidsmigranten afhankelijk van de werkgever en schept mogelijkheden voor ongewenste situaties. Het huisvesten van arbeidsmigranten is in principe een gewone volkshuisvestingsopgave van gemeenten en corporaties. 31
Voor de gemeenten geldt dat er aandacht moet zijn voor het verbeteren van de woon- en leefsituatie van de arbeidsmigranten en dat er een handhavingsbeleid moet worden opgesteld om overlast en overbewoning aan te pakken. In regionaal verband is opgesteld het convenant “Toezicht en Handhaving Onrechtmatige en Onveilige Woonsituaties in de regio Midden- en West Brabant”. Voor onze gemeente is in ieder geval bekend dat op watersportcentrum Hermenzeil ca. 25 stacaravans door ca. 100 arbeidsmigranten worden bewoond en dat in café-hotel Den Engel in Geertruidenberg arbeidsmigranten wonen. In het nieuwe bestemmingsplan buitengebied is met een afwijkingsbevoegdheid opgenomen dat bij agrarische bedrijven tijdelijke huisvesting van tijdelijke werknemers onder een aantal voorwaarden kan worden toegestaan. Permanente huisvesting van werknemers wordt niet toegestaan in het buitengebied. Uitgangspunt is dat permanente werknemers in de kernen gehuisvest moeten worden.
6.5 Statushouders Asielzoekers die in één van de opvangcentra een verblijfsvergunning ontvangen, moeten zo snel mogelijk gaan deelnemen aan de Nederlandse maatschappij. De eerste stap daarin is het vinden van eigen woonruimte in een gemeente. Alle gemeenten krijgen op grond van de Huisvestingswet ieder halfjaar een huisvestingstaakstelling opgelegd. Voor Geertruidenberg is de taakstelling voor de eerste helft van 2011 exact gerealiseerd. Voor de tweede helft van 2011 is de taakstelling vastgesteld op 7 personen. Hiervan zijn er inmiddels 2 gehuisvest, zodat de resterende taakstelling nog 5 personen is.
6.6 Kwetsbare doelgroepen Er zijn een aantal personen die wat betreft het wonen in de problemen raken. Het gaat hierbij om structurele overlast en/of huur- en andere schulden waardoor mensen hun woning uitgezet dreigen te worden. Het betreft hier met name mensen met psychiatrische problematiek, verslavingsproblemen en/of een verstandelijke beperking. In regionaal verband is hiertoe het “Stedelijk Kompas” opgesteld waarin staat vastgelegd hoe de maatschappelijke zorg en opvang geregeld wordt. Gestreefd wordt door vroegtijdig ingrijpen dakloosheid te voorkomen. Ter uitwerking hiervan is op gemeentelijk niveau het Mass-overleg (maatschappelijk steunsysteem) al een aantal jaren een structureel overleg waarin met de diverse ketenpartners samengewerkt wordt om de juiste hulpverlening te bieden aan inwoners met complexe problemen. Hiernaast kunnen inwoners met financiële problemen terecht bij het meldpunt schuldhulpverlening. Indien noodzakelijk kan er worden verwezen voor een officieel schuldregelingstraject bij de Kredietbank Nederland. De nadruk ligt op preventie.
32
7. Visie en doelstellingen wonen Dit hoofdstuk geeft een verdere uitwerking van onze visie op het wonen in de gemeente Geertruidenberg voor de periode 2012 – 2016. Dit alles met de Woonvisie 2004 -2009 in het achterhoofd. Deze visie biedt namelijk een gedegen basis en wordt door middel van deze toekomstvisie bijgesteld en verbreed.
7.1
Streefbeeld/wensbeeld
Uitgangspunt is het behouden van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Het woonmilieu dient ruimtelijk en kwalitatief van hoogwaardig gehalte te zijn met voldoende betaalbare woningen voor alle doelgroepen zodat een prettig woonklimaat met een natuurlijke uitstraling wordt gecreëerd. De diverse (her)ontwikkelingslocaties zullen gefaseerd worden gerealiseerd, afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Uitgangspunt is bouwen naar behoefte, met de nadruk op kwaliteit en op een duurzaam gedifferentieerde woningvoorraad met aandacht voor starters, senioren en collectief particulier opdrachtgeverschap. De toekomstvisie steunt op twee belangrijke pijlers: 1) Nieuwbouwwoningen Hoe gaan we om met de nieuwbouwmogelijkheden die nog resteren vanuit de pilot-status? Welke woningen willen we nog bouwen? Welke doelgroepen krijgen aandacht en voorrang? Hoe nemen we als gemeente de regie daarin? 2) Bestaande woningen Hoe gaan we om met bestaande woningen en wijken? Hoe betrekken we alle partners en beleidsterreinen die betrokken zijn bij het opknappen van wijken? Hoe nemen we de regie daarin? Binnen de gevarieerde groep aan woningzoekenden krijgen de kwetsbare groepen specifieke aandacht. Dit zijn de senioren, de lagere inkomensgroepen, de starters, de arbeidsmigranten en de statushouders.
7.2
Nieuwbouw
Aangegeven wordt waar rekening mee gehouden moet worden om nieuwbouwwoningen te realiseren voor wat betreft de fasering, de differentiatie, de kwaliteitseisen en de mogelijkheden voor particuliere zelfbouw. 7.2.1 Fasering nieuwbouwwoningen Het einddocument geeft aan hoeveel nieuwbouwwoningen op welke locaties de komende jaren nog gebouwd mogen worden in onze gemeente. Er moet zorgvuldig worden omgaan met de nieuwbouwmogelijkheden die nog resteren waarbij moet worden gebouwd waaraan behoefte is. Door jaarlijks te evalueren en waar nodig bij te stellen ontstaat flexibiliteit in het woningbouwprogramma. Op basis van veranderingen in de vraag naar woningen kunnen aanpassingen in projecten besproken worden met de ontwikkelende partijen. Een goede fasering van de bouwplannen is hierbij van groot belang. DOELSTELLING De nieuwbouwmogelijkheden uit het einddocument van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” wordt gefaseerd gerealiseerd. 7.2.2 Differentiatie nieuwbouwplannen In de vorige woonvisie werd een woningbouwdifferentiatie vastgelegd die als rigide werd ervaren. Omdat het niet duidelijk is hoe de woningmarkt, de economie, vergrijzing en krimp zich gaan ontwikkelen de komende jaren is het goed om elk bouwplan gedegen te beoordelen op woningtype en differentiatie zodat we de juiste woningen bouwen om aan de actuele vraag van het moment te voldoen. (zie par. 4.2.3) Als leidraad voor het totale meerjaren bouwprogramma wordt een basis differentiatie vastgesteld. Indien echter op basis van bijv. de woonmonitor blijkt dat de woningbehoefte sterk wijzigt, moet hier flexibel mee om kunnen worden gegaan. Om te komen tot een goede differentiatie is de woonwens welke volgt uit de woonmonitor vergeleken met de bestaande woningdifferentiatie. 33
Tabel 7.1:
Woonwens woonmonitor Geertruidenberg
geen voorkeur 10%
Geertruidenberg Raamsdonk Raamsdonksv-Noord Raamsdonksv-Zuid Totaal (incl. geen voorkeur naar wijk)
minder dan € 555 68% 100% 48% 54%
huur 46% € 555 € 652 28% 0% 43% 38%
€ 652 of meer 4% 0% 9% 8%
minder dan € 185.000 41% 31% 8% 35%
59%
29%
12%
27%
koop 44% € 185.000 - € 275.000 € 275.000 of meer 41% 18% 15% 54% 50% 42% 42% 23%
38%
35%
Bron: Woonmonitor Geertruidenberg
Tabel 7.2:
Geertruidenberg Raamsdonk Raamsdonksv-Noord Raamsdonksv-Zuid
Bestaande woningvoorraad Geertruidenberg
minder dan € 555 85% 87% 82% 95%
huur 36% € 555 € 652 4% 13% 18% 3%
€ 652 of meer 11% 0% 0% 2%
minder dan € 185.000 27% 8% 12% 19%
87%
7%
6%
18%
Totaal
koop 64% € 185.000 - € 275.000 € 275.000 of meer 49% 24% 38% 53% 60% 29% 36% 45%
48%
34%
Bron: WOZ Geertruidenberg
De tabel van de woonwensen geeft alleen inzicht in de wensen van de verhuisgeneigden. Dit betekent uiteraard dat de tabellen niet een-op-een op elkaar kunnen worden gelegd. Wel kan er een goede indicatie worden gekregen waar de knelpunten zitten. Hieruit blijkt dat ten opzichte van de woonwensen, er een groot aandeel is aan bestaande goedkope huurwoningen. Hiertegenover staat dat er in verhouding weinig middeldure en dure huurwoningen zijn. Voor de koopwoningen geldt dat er weinig goedkope koopwoningen zijn met name in de kern Raamsdonk. In de kern Geertruidenberg is een kleine voorraad dure koopwoningen, maar hier is ook weinig vraag naar. Er lijken ruim voldoende middeldure koopwoningen in alle wijken aanwezig te zijn. De prognoses dat de komende jaren de huishoudens steeds kleiner worden en dus vaker op basis van 1 inkomen een woning dienen te betalen, ondersteunen de vraag naar goedkope koopwoningen in de toekomst. De moeilijkheid van het verkrijgen van koop- en huurwoningen van de middeninkomens ondersteunen de vraag naar de (midden)dure huurwoningen. Conclusie is dan ook: Extra aandacht voor de realisatie van goedkope koopwoningen en middeldure en dure huurwoningen. Deze conclusies worden herkend door de makelaardij en de woningcorporaties en hiermee dient rekening gehouden te worden in de differentiatie. Op basis van bovenstaande vergelijking en de ervaringen van de woningmarkt wordt voorgesteld de volgende differentiatie als leidraad te gebruiken. * 30 % goedkoop (30% koop en 0 % huur) * 50 % middelduur (20% koop en 30 % huur) * 20 % duur (10% koop en 10 % huur) De prijsklassen goedkoop, middelduur en duur worden jaarlijks door het College vastgesteld op basis van regionale afspraken. De prijsgrenzen voor koop- en huurwoningen voor 2011 zijn:
Goedkoop: Middelduur: Duur:
Koop
Huur
tot €185.000 €185.000 - €275.000 vanaf €275.000
tot €554,76 €554,76 - €652,52 vanaf €652,52 34
DOELSTELLING Voor het totale meerjaren woningbouwprogramma wordt als basisindeling gehanteerd: - 30% goedkoop (30% koop en 0% huur) - 50% middelduur (20% koop en 30% huur) - 20% duur (10% koop en 10% huur) Om deze gewenste differentiatie ook daadwerkelijk te kunnen realiseren, is het mogelijk om binnen de nieuwe Wro en grexwet gebruik te maken van de publiekrechtelijke bevoegdheid om de bouw van sociale koop- of huurwoningen dan wel de bouw van woningen via particulier opdrachtgeverschap dwingend op te leggen in een gemeentelijk plan. Bij het vastleggen van sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap in een gebied spelen het exploitatieplan enerzijds en het bestemmingsplan anderzijds een eigen rol. Het exploitatieplan geeft de meest uitgebreide mogelijkheden voor sturing bij woningbouw. In het exploitatieplan kan indien nodig het aantal woningen en de situering van sociale koop, sociale huur en particulier opdrachtgeverschap worden vastgelegd. Voorwaarde is wel, dat het bestemmingsplan al regels stelt ten aanzien van woningbouwcategorieën. Omdat in het bestemmingsplan of (wabo)projectbesluit moet worden volstaan met een procentuele aanduiding, is het exploitatieplan de enige goede mogelijkheid om met zekerheid de genoemde categorieën publiekrechtelijk vast te leggen. DOELSTELLING De gewenste realisatie van sociale huur- en koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap dwingend aan projectontwikkelaars op te leggen middels opname in het bestemmingsplan (procentueel) en vastleggen van aantallen in anterieure overeenkomst en vast het te stellen exploitatieplan.
7.2.3 Kwaliteit nieuwbouwwoningen De kwaliteit van de te realiseren nieuwbouwwoningen ligt landelijk vastgelegd in het Bouwbesluit. Hiernaast kunnen door de gemeente verdere kwaliteitseisen worden gewenst, maar deze kunnen niet dwingend worden opgelegd. Er zijn een aantal kwaliteitscriteria waarvan gewenst wordt dat deze als uitgangspunt worden gehanteerd bij het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen. * Levensloopbestendige woningen Een belangrijk kwaliteitscriterium is de mate waarin een woning levensloopbestendig is. Door levensloopbestendige woningen te realiseren, die ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, kan flexibel worden ingespeeld op de toenemende vraag naar woningen waar mensen kunnen blijven wonen indien ze minder vitaal worden. * Duurzaam en flexibel bouwen Hiernaast zijn op dit moment de gestelde doelstellingen in het Manifest Duurzaam Dongemond uitgangspunt bij de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Dit Manifest is door de corporaties ondertekend. Hierin is naast duurzaamheid in materiaalgebruik en energiebesparing ook aandacht voor flexibel bouwen zodat woningen op termijn eenvoudig kunnen worden aangepast indien de woningbehoefte wijzigt. Naar verwachting zal dit Manifest voor de nieuwbouwwoningen in 2012 worden vervangen door een regionaal convenant duurzaam bouwen. Hiernaast zijn regionale klimaatinitiatieven (SloK-projecten) opgestart welke bij de realisatie van woningbouw van belang zijn. * Veiligheid Tevens dient rekening gehouden te worden met het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Het Politiekeurmerk Veilig Wonen werkt preventief tegen woninginbraak, overlast, vandalisme en criminaliteit op straat door eisen te stellen aan het ontwerp van de woonomgeving (wijk en buurt), het wooncomplex en de individuele woning.
35
* Brabantwoning Door de provincie is de duurzame en betaalbare Brabantwoning ontwikkeld. Het gaat om huuren koopwoningen voor starters, gezinnen en senioren die zeer energiezuinig zijn en gezond om in te wonen. In het ontwerp wordt rekening gehouden met maximaal gebruik van daglicht en zonne-energie; hergebruik van warmte uit water en lucht en frisse buitenlucht om te ventileren. Dankzij een korte bouwtijd en maximaal gebruik van prefab-onderdelen variëren de reeds ontwikkelde varianten van een starterswoning van 100 m2 voor €179.000 tot een grote gezinswoning van 150 m2 voor €235.000 (grond-, bouw- en overige kosten). De gemiddelde energiekosten zijn €15 per maand in plaats van het huidige gemiddelde van €90 per maand. DOELSTELLING - het realiseren van levensloopbestendige woningen als uitgangspunt stellen. - het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond, danwel het nieuwe “regionaal convenant duurzaam bouwen” als uitgangspunt hanteren. - De opgestarte klimaatinitiatieven (SloK-projecten) als uitgangspunt stellen. - het Politiekeurmerk Veilig Wonen als uitgangspunt hanteren. - de mogelijkheid tot het realiseren van Brabantwoningen onderzoeken en stimuleren. 7.2.4 Particuliere zelfbouw en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) De woningmarkt ontwikkelt zich steeds meer van een aanbodgestuurde naar een vraaggerichte markt waarin burgers steeds meer zeggenschap krijgen over hun toekomstige woning. Door middel van (collectief) particulier opdrachtgeverschap kunnen woningen in dure, maar ook in de goedkopere prijsklassen naar eigen wens worden gerealiseerd. Het woningbouwprogramma voor Geertruidenberg ligt echter voor een groot deel al vast en de woningbouwlocaties zijn geen eigendom van de gemeente. Hierdoor zijn de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap beperkt. Een mogelijke locatie voor particulier opdrachtgeverschap is de Brahmsstraat in Raamsdonksveer. Een mogelijke locatie voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is op de woningbouwlocatie achter het Leogebouw in Raamsdonk. Hiernaast zijn er concepten zoals “woonmatch” van woonlinie, waar door asp. kopers een grote keuzevrijheid is naar woningtype, woninginhoud, kavelgrootte etc. Uitgangspunt is dat men op een perceel, zonder vooraf ingevulde verkaveling, de koper de mogelijkheid geeft om binnen een aantal uitgewerkte basismodellen, te kiezen voor een rijwoning, 2/1 kap woning of vrijstaande woning met een beukmaat naar keuze en met wel/geen aanbouw, garage of extra grond. Met de gemeente zijn vooraf dan duidelijke afspraken gemaakt over de gewenste differentiatie en beeld/kwaliteitsplan (bijv. 30-jaren type; max. 5 rijwoningen), maar de uiteindelijke verkaveling, woningtype, inhoud en fasering etc. wordt door de kopers bepaald. Dit concept lijkt een prima mogelijkheid om de kopers daadwerkelijk keuzevrijheid te geven en ook flexibel om te kunnen gaan met de steeds wisselende woningvraag. DOELSTELLING Gestreefd wordt de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap optimaal voor deze doelgroep te benutten. Hiernaast wordt geprobeerd om goede alternatieven met grote keuzevrijheid voor de kopers te kunnen realiseren zoals het concept “woonmatch” van Woonlinie 7.2.5 Onderbouwing nieuwbouwplannen met startnotities De nieuwbouw zal slechts een klein gedeelte van de woningvoorraad betreffen en dient daarom heel specifiek te worden gericht op de geconstateerde knelpunten in deze woonvisie danwel andere knelpunten in de gemeente op te lossen. Om dit te kunnen toetsen, wordt voorgesteld om bij nieuwbouwplannen van 5 of meer woningen, welke niet passen binnen het bestemmingsplan, een startnotitie op te stellen. In deze startnotitie zal door de gemeente vanuit de verschillende invalshoeken aan worden gegeven binnen welke kaders aan het plan medewerking kan worden verleend. Hierbij zal ook de relatie met het bestemmingsplan worden opgenomen. Indien er reeds een ontwikkelaar bekend is, dient deze in ruimtelijk en volkshuisvestelijk opzicht aan te geven waarom hij het plan gewenst en haalbaar vindt. De gemeenteraad dient de startnotitie vast te stellen waarmee dan de kaders zijn vastgelegd voor verdere uitwerking van de nieuwbouwplannen. Voordeel voor de ontwikkelaar is dat deze duidelijkheid krijgt over instemming en randvoorwaarden aan zijn gewenste ontwikkeling 36
voordat grote kosten gemaakt zijn voor de definitieve uitwerking. Een modelstartnotitie is bijgevoegd als bijlage 7. DOELSTELLING De gemeenteraad stelt middels een startnotitie vooraf de beleidskaders vast voor nieuwbouwplannen van 5 woningen of meer, welke niet passen binnen het bestemmingsplan.
7.3
Bestaande woningen en wijken
Als de pilot is afgerond zijn er ± 1500 nieuwbouwwoningen bijgekomen in de gemeente. Dit betekent dat veel energie en aandacht van de gemeente en corporaties is gegaan naar de nieuwbouwwoningen en de openbare ruimte en voorzieningen er omheen. Dit is logisch, echter de bestaande wijken verdienen ook aandacht. Voorkomen moet worden dat “aandachtsbuurten” ontstaan door ervoor te zorgen dat ook bestaande (huur)woningen voldoen aan het hedendaagse wooncomfort en wijken aantrekkelijk blijven. Er dient dus een accentverschuiving plaats te vinden van nieuwbouw naar bestaande bouw. 7.3.1 Een aantrekkelijke gemeente De huidige bewoners moeten worden gekoesterd door de voorzieningen in de gemeente “toekomstproof” te maken. Toekomstige bewoners moeten worden verleid om in de gemeente te komen wonen, door de gemeente aantrekkelijker te maken. Bijvoorbeeld door onze eigenheid te benadrukken en door een goed voorzieningenniveau, een goede werkgelegenheid en een goede prijs-kwaliteit verhouding van de woningen. Er wordt onderscheid gemaakt in sociaal-maatschappelijke voorzieningen en commerciële voorzieningen. * Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Door de vergrijzing gaat de leeftijdsopbouw van de bevolking de komende jaren flink veranderen waardoor de voorzieningenbehoefte ook verandert. Dit betekent niet dat er helemaal geen aandacht meer moet zijn voor bijvoorbeeld specifieke voorzieningen voor de jeugd, maar de groep senioren wordt zo groot dat deze specifieke aandacht moet krijgen. Ook de locatie van voorzieningen is van belang. Gestreefd wordt voor het behoud van bestaande voorzieningen in de dorpen en wijken zoals winkels, banken, postkantoor, ontmoetingsruimte, bibliotheek, huisarts, apotheek, wijkverpleegster etc. De invloed van de gemeente op dit punt is echter beperkt. Daarnaast wijzigt de behoefte naar het voorzieningenniveau. Zo is er de trend dat senioren veel langer zelfstandig functioneren en minder tijd hebben voor bijv. een clubje. Door de gemeente wordt de wijzigende behoefte naar het voorzieningenniveau in de gemeente in de gaten gehouden en hierop wordt het voorzieningenniveau en het accommodatiebeleid zo goed mogelijk afgestemd. Hierdoor wordt bijgedragen aan de sociale samenhang, de mogelijkheid voor mensen om zo lang als gewenst zelfstandig te wonen en wordt vereenzaming voorkomen. Op dit moment worden de wensen van de burgers op het gebied van deze voorzieningen in de iDOP-trajecten vertaald naar een visie en concrete projecten. In 2012 zal het accommodatiebeleid voor de welzijnsvoorzieningen worden opgesteld. DOELSTELLING Door de gemeente wordt de wijzigende behoefte naar het voorzieningenniveau in de gemeente in de gaten gehouden en hierop wordt het voorzieningenniveau en het accommodatiebeleid zo goed mogelijk afgestemd. * Commerciële voorzieningen De gemeente heeft slechts een beperkte invloed op het winkelaanbod, maar kan er wel voor zorgen dat de randvoorwaarden aantrekkelijk zijn. Hiertoe zal in 2012 een detailhandelsvisie worden vastgesteld. Elke kern heeft een eigen gezicht en identiteit. Het behouden en versterken van deze eigen identiteit is uitgangspunt. - Centrumplan Raamsdonksveer: Momenteel wordt er gepoogd grip te krijgen op de haalbaarheid van de verschillende projecten binnen het centrum. De haalbaarheid op het gebied van financieel-economische aspecten, maatschappelijk draagvlak en de wijze van samenwerking met private partijen is hier een onderdeel van. Gezocht wordt naar een basis en het vertrouwen op grond waarvan in redelijkheid kan worden geconcludeerd, dat in de getoonde ambitie genoeg kansen liggen om tot verdere uitwerking over te gaan. 37
Het op te stellen bestemmingsplan heeft hierin de functie van sturingsinstrument en geeft inzicht in het traject, waarmee het proces wordt begeleid gericht op het definitief stedenbouwkundig ontwerp en de uiteindelijk te sluiten samenwerkingsovereenkomsten met betrokken partijen of exploitatieovereenkomsten. Daarin zijn de diverse highlights nader beschreven, toegelicht en waar mogelijk verder uitgewerkt. Op basis van het vastgestelde Masterplan en distributieplanologisch onderzoek zal een nieuw bestemmingsplan Centrum Raamsdonksveer uitgewerkt worden waarna er een realisatieplan opgesteld kan worden. - Centrum Geertruidenberg: In de loop der tijd veranderen accenten (behoefte, trends, kansen, ondermerschap etc). Om hier op een adequate manier op in te kunnen spelen schept het toekomstige bestemmingsplan een kader waarbinnen een dynamische uitwisseling van functies mogelijk is. Voor het “Centrumgebied”( Markt, Elfhuizen, de kop van de Venestraat en de Brandestraat) wordt concentratie en daarmee versterking van detailhandel en horeca nagestreefd. Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe regeling “Centrum” waarin meer flexibiliteit ten aanzien van de uitwisselbaarheid van functies (wonen, detailhandel en horeca) is opgenomen. Voor de aan- en uitloopstraten (Vismarktstraat, de Koestraat tot de Doelestraat en de Venestraat tot de Meistraat) wordt een concentratie en daarmee een versterking van de toeristisch recreatieve kwaliteit nagestreefd. Wonen afgewisseld met bijzondere detailhandel (bijv. galerie, snuisterijwinkels etc) moet hier de sfeer gaan bepalen. Inmiddels heeft het bestemmingsplan de inspraakprocedure doorlopen. Momenteel wordt, vanwege de opgenomen flexibele (centrum) regeling, een distributie planologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd. Dit onderzoek zal meer duidelijkheid moeten scheppen m.b.t de (financiële) haalbaarheid van het plan. De wens voor een supermarkt in het centrum van de kern Geertruidenberg zal hierin worden meegenomen. 7.3.2 Plan van aanpak voor aantrekkelijke wijken met goede veiligheid Op basis van de woon-, leefbaarheids- en veiligheidsmonitor, de iDOP’s en vanuit politiecijfers zijn de knelpunten bekend. Per knelpunt wordt gekeken naar mogelijke oplossingen. De input vanuit bewoners zoals geleverd voor de iDOP’s wordt hierin meegenomen. Belangrijk is dat de aanpak integraal plaats vindt. Naast renovatie van de woningen moet er ook aandacht zijn voor de verharding, beplanting, speelvoorzieningen en riolering en vanuit wijk- en buurtbeheer wordt extra aandacht besteedt aan de sociale samenhang. Dit voorkomt overlastsituaties, vereenzaming en verloedering. Voor deze renovatiewijken wordt onder gemeentelijk voorzitterschap (afhankelijk van het zwaartepunt van de werkzaamheden liggend bij RO, bouwen of welzijn) een projectgroep geformeerd waarin alle relevante beleidsterreinen van de gemeente, de woningcorporaties en eventueel een bewonersafvaardiging zijn vertegenwoordigd. Deze projectgroep maakt een integraal plan van aanpak voor de geselecteerde wijk. Op bestuurlijk niveau worden financiële afspraken gemaakt. In de prestatieafspraken zal worden vastgelegd welke wijken prioriteit krijgen voor deze integrale aanpak. Bij de prioritering worden de uitslagen van het woonwensenonderzoek en de input vanuit de iDOP's gebruikt. De eigen bevoegdheden van de corporaties worden hierbij uiteraard gerespecteerd. Het plan van aanpak wordt vooraf aan de raad voorgelegd indien meer dan 5 extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw. DOELSTELLING In de prestatieafspraken wordt vastgelegd op welke wijze er aan de vernieuwing van de bestaande woningvoorraad wordt gewerkt.
7.3.3 Verkoop bestaande huurwoningen voor starters en/of lagere inkomensgroepen Het is belangrijk een goed evenwicht te zoeken tussen het aantal woningen dat wordt verkocht en het handhaven van een voldoende voorraad goedkope huurwoningen. Het is daarom noodzakelijk om hierover afspraken te maken met de corporaties. 38
DOELSTELLING In de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging en de mogelijkheden tot verkoop van bestaande huurwoningen. 7.3.4 Kwaliteit bestaande woningen De eindverantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad ligt bij de eigenaren in de vorm van de individuele eigenaar/bewoner, de corporatie of particuliere verhuurder. De gemeente heeft vooral een stimulerende rol om eigenaren te wijzen op het belang van een kwalitatief goede woning. De gestelde doelstellingen in het Manifest Duurzaam Dongemond zijn uitgangspunt bij renovatie van de bestaande huurwoningen. DOELSTELLING In de prestatieafspraken worden met de corporaties afspraken gemaakt over het nemen van (energiebesparende) maatregelen in de bestaande woningvoorraad bij groot onderhoud, waarbij het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond uitgangspunt is.
7.4
Doelgroepen
Belangrijkste doelgroepen van beleid voor wat betreft het wonen zijn de senioren, de lagere inkomensgroepen, de starters, de arbeidsmigranten, de statushouders en de kwetsbare doelgroepen. 7.4.1 Senioren Volgens de woonmonitor willen de meeste senioren een seniorenwoning danwel appartement huren in het centrum van Raamsdonksveer. Naarmate de leeftijd stijgt, wijzigen de woonwensen. Door levensloopbestendige woningen te realiseren, die ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, kan flexibel op de vraag worden ingespeeld. In de prestatieafspraken zullen hierover concrete afspraken worden gemaakt. DOELSTELLING In de prestatieafspraken zullen concrete afspraken gemaakt worden over de woningen (soort, prijs, ligging etc.) die voor senioren worden ontwikkeld in zowel de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Door levensloopbestendige woningen te realiseren, die ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, kan flexibel op de vraag worden ingespeeld. 7.4.2 Lagere inkomensgroepen Geconcludeerd is dat het voor huishoudens uit de primaire doelgroep (inkomen onder €33.000) erg moeilijk is om een woning te kopen. Huishoudens uit de primaire doelgroep zijn met name aangewezen op de sociale huursector. Voor de secondaire doelgroep (de lagere middeninkomensgroepen tot €43.000) is het erg moeilijk om een geschikte woning te vinden. In de nieuwbouw moet gestreefd worden om een deel voor deze doelgroep te realiseren met liefst een MGE-constructie zodat ook bij een doorverkoop in de toekomst de woningen goedkoop op de woningmarkt beschikbaar blijven voor deze doelgroep. Met de corporaties wordt de mogelijkheid bekeken woningen beschikbaar te krijgen in de vrije huursector net boven €652,52 in de bestaande voorraad en in de nieuwbouw. Door Thuisvester wordt dit voor een deel van de huurwoningen reeds gerealiseerd middels 2 huurprijzen welke afhankelijk zijn van het inkomen. Verkoop van bestaande huurwoningen met een MGE-constructie wordt niet gewenst vanwege verkoopproblemen van de particulieren in de omgeving.
DOELSTELLING - Gestreefd wordt dat 30% van de nieuwbouwwoningen wordt gebouwd voor lagere midden inkomensgroepen als goedkope koopwoning, al dan niet met MGE-constructie. 39
- Geen MGE-constructies bij de verkoop van bestaande woningen - Met de corporaties worden mogelijkheden voor het vergroten van de vrije sector huurwoningen bekeken. 7.4.3 Starters Om de gemeente jong te houden en om draagvlak voor voorzieningen te houden is het belangrijk dat starters een goede en passende woning kunnen vinden in onze gemeente. Uit de woonmonitor is gebleken dat een groot deel van de starters ook daadwerkelijk in onze gemeente wil blijven wonen. Starters hebben een voorkeur voor de goedkopere, grondgebonden woningen. Bijna de helft van de starters wil een woning kopen. Deze argumenten leiden tot de conclusie dat zwaarder gestuurd moet worden op het realiseren van starterswoningen en dat bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen topprioriteit gegeven moet worden aan het bouwen voor starters. DOELSTELLING Bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen krijgt het bouwen van starterswoningen topprioriteit. DOELSTELLING Starterslening handhaven om voor starters een koopwoning mogelijk te maken. 7.4.4 Arbeidsmigranten Voor de gemeenten geldt dat er aandacht moet zijn voor het verbeteren van de woon- en leefsituatie van de arbeidsmigranten en dat er een handhavingsbeleid moet worden opgesteld om overlast en overbewoning aan te pakken. In regionaal verband is een convenant afgesloten om de huisvesting van arbeidsmigranten te verbeteren en er is een convenant opgesteld voor toezicht en handhaving van onrechtmatige en onveilige woonsituaties. De uitwerking van dit regionale beleid vindt de komende periode plaats en betreft huisvesting, openbare orde en veiligheid, begeleiding/opvang en communicatie. De gemeente en haar partners zijn alert op illegale bewoning en uitbuiten van de arbeidsmigranten. DOELSTELLING In regionaal verband het beleid inzake arbeidsmigranten uitwerken. 7.4.5 Statushouders De huisvesting van vergunninghouders wordt in Geertruidenberg door de beide corporaties goed gerealiseerd. De resterende taakstelling voor 2011 is nog 5 personen. Hierover zal worden overlegd met de woningcorporaties. Verwacht wordt dat ook deze 5 personen gehuisvest kunnen worden binnen de gestelde periode. DOELSTELLING In de prestatieafspraken met beide corporaties opnemen dat zij zich blijven inspannen om voldoende woningen voor de statushouders beschikbaar te stellen zodat aan de taakstelling kan worden voldaan. 7.4.6 Kwetsbare doelgroepen Voor ondersteuning van kwetsbare doelgroepen zoals mensen met psychiatrische problematiek, verslavingsproblemen en/of een verstandelijk beperking wordt gestreefd door vroegtijdig ingrijpen dakloosheid te voorkomen. Het structurele Mass-overleg is hierbij van groot belang. Hiernaast dienen in samenspraak met de corporaties afspraken te worden gemaakt om huurschulden en eventuele ontruimingen te voorkomen. DOELSTELLING - Het structureel Mass-overleg voortzetten. - In de prestatieafspraken met beide corporaties afspraken opnemen om huurschulden en eventuele ontruimingen te voorkomen.
7.5
Woonruimteverdeling
Er zijn twee woonruimteverdelingsystemen van toepassing. Er zijn woonruimteverdelingsregelingen voor de sociale huurwoningen en voor de 40
nieuwbouwkoopwoningen. Voor beide systemen gelden aanvullende regels. Aanvullende regels zijn er voor de toewijzing van huurwoningen aan senioren en gehandicapten en voor toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen die onder de marktwaarde worden gerealiseerd. 7.5.1 Sociale huurwoningen Over de toewijzing van huurwoningen zullen in de prestatieafspraken afspraken worden gemaakt. Vanuit de gemeente is een sterke voorkeur voor een uniform systeem en uniforme toewijzingscriteria voor huurwoningen binnen de gemeente met duidelijke afspraken over de toewijzing van woningen aan huishoudens die vanwege sociale danwel medische redenen urgent een woning nodig hebben. * Huurwoningen voor senioren en gehandicapten: De specifieke seniorenwoningen zullen in eerste instantie worden toegewezen aan personen van 55 jaar of ouder en/of aan personen die een beschikking hebben gekregen in het kader van de WMO. De woningen die qua grootte en gebruik uitermate geschikt zijn voor de huisvesting van huishoudens van meer dan twee personen met een gezinslid met een beperking, zullen in eerste instantie worden toegewezen aan personen die een beschikking hebben gekregen in het kader van de WMO. 7.5.2 Nieuwbouwkoopwoningen Aangezien de huidige vraag naar woningen beperkt is en de woningen moeilijk verkocht worden, is het niet meer nodig om voorwaarden te blijven hanteren inzake het verdelen van de nieuwbouwwoningen die voor het eerst in de verkoop komen. Indien er, door bijvoorbeeld onverwachte toename in de woningvraag, voor een groter project nieuwbouwwoningen toch veel belangstelling wordt verwacht, dient het in het verleden gehanteerde systeem alsnog te worden toegepast waarbij de woningen worden verkocht middels loting door de notaris onder alle belangstellenden welke binnen een aangegeven termijn hebben gereageerd. De woningen die niet verkocht worden middels deze loting zullen te koop aangeboden worden volgens het principe “wie het eerst komt, het eerst maalt”. * Starterskoopwoningen De goedkope starterskoopwoningen die gerealiseerd zijn in Het Block, de Anemoonlaan en het Molenerf, zijn met een MGE-constructie onder de marktwaarde verkocht. Om deze woningen zo goed mogelijk toe te wijzen aan de echte starters die hier qua inkomen de meeste behoefte aan hebben, is, in overleg met de betreffende corporatie en de makelaardij, een puntensysteem opgesteld. Hierin is voorrang gegeven aan de starters uit de gemeente Geertruidenberg van maximaal 30 jaar die qua inkomen voldoen aan de gestelde inkomenseisen en niet eerder zelfstandig hebben gewoond danwel terug in de gemeente Geertruidenberg willen wonen na een studie. Door ervaringen met de eerdere toewijzing van de starterswoningen is voor de toewijzing van de startersappartementen aan de Stadsweg dit puntensysteem wat aangepast. Dit puntensysteem kan in de toekomst ook voor de toewijzing van andere starterswoningen gehanteerd blijven worden. DOELSTELLING - Voor de nieuwbouwkoopwoningen worden geen toewijzingsregels meer gehanteerd. - Voor starterskoopwoningen worden wel toewijzingsregels gehanteerd. - Voor de toewijzing van sociale huurwoningen wordt in de prestatieafspraken geprobeerd tot een uniform systeem te komen.
41
8. Partijen en hun rol Uit de opzet van deze woonvisie blijkt dat de gemeente, meer dan tot op heden het geval is geweest, een regierol gaat vervullen op het gebied van volkshuisvesting. Gezien de grote hoeveelheid opgeleverde nieuwbouwwoningen en de vrijheid die de markt de afgelopen jaren is gegund om in het kader van de pilot woningen te mogen bouwen, is nu de tijd rijp om de touwtjes strakker in handen te nemen. Van reactief naar proactief handelen. Hiervoor willen we een rolverdeling afspreken en daarnaast komen tot het afsluiten van prestatieafspraken met de woningcorporaties. Dit hoofdstuk geeft aan hoe onze regierol op het gebied van wonen wordt ingevuld en wat de rolverdeling van de verschillende spelers zal zijn.
8.1
De rol van de gemeenteraad
Nieuwbouwplannen worden vaak volledig ontwikkeld en uitgewerkt in het eindstadium aan de gemeenteraad gepresenteerd. Hierdoor heeft de raad weinig invloed op de plannen die worden ontwikkeld. 8.1.1 Startnotities en plan van aanpak Daarom wordt voorgesteld om door middel van overleg tot planvorming te komen. Hierbij krijgt de gemeenteraad een grote rol in het proces middels het vaststellen van startnotities bij nieuwbouwplannen van minimaal 5 woningen waarin de kaders voor het project worden bepaald en door het vaststellen van het plan van aanpak bij integrale wijkverbetering indien extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw. In deze startnotitie en plan van aanpak worden de in deze woonvisie opgenomen doelstellingen getoetst en wordt aangegeven hoe wordt omgegaan met de rol van de burgers en inspraak. DOELSTELLING De gemeenteraad stelt vooraf de kaders vast middels: - een startnotitie bij nieuwbouwplannen van minimaal 5 woningen - een plan van aanpak bij integrale wijkverbetering indien extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw 8.1.2 Raadsconferentie In de woonvisie 2004 was vastgelegd periodiek met de meest betrokken organisaties de tendensen in het woonbeleid te bespreken en te bezien of het beleid hierop aangepast zou moeten worden. Hiertoe zijn tweejaarlijks symposiums georganiseerd. De ervaringen met de symposiums waren erg positief, maar vroegen een grote voorbereidingstijd van gemeente, woningcorporaties en makelaardij. In oktober 2010 heeft een Rondetafelgesprek over de woonvisie plaatsgevonden met corporaties en marktpartijen. Voorgesteld wordt om het symposium om te vormen tot een tweejaarlijkse raadsconferentie waarbij naast de raadsleden, ook collegeleden, de woningcorporaties, makelaars en belangenorganisaties worden uitgenodigd. In de raadsconferentie dient een actuele discussie gevoerd te worden over het wonen in Geertruidenberg. DOELSTELLING Tweejaarlijks wordt een raadsconferentie georganiseerd om een actuele discussie te houden over het wonen in Geertruidenberg met raadsleden, collegeleden, woningcorporaties, makelaars en belangenorganisaties
8.2
Overleg woonbeleid tussen college en woningcorporaties
Het realiseren van de doelen uit de woonvisie is een zaak van lange adem en een zaak van gemeente en corporaties gezamenlijk. Alle partijen zijn erbij gebaat dat de juiste woningen worden gebouwd, dat de bestaande wijken en buurten aantrekkelijk blijven en dat we in een goede verstandhouding samenwerken. Daarom is het belangrijk dat er op diverse niveaus structureel overleg is tussen de woningcorporaties en de gemeente. Daarnaast willen we stimuleren dat meer afstemming over plannen en beleid tussen de gemeente en de corporaties plaatsvindt. We willen niet meer geconfronteerd worden met compleet uitgewerkte plannen, maar in overleg tot planvorming en uitvoering overgaan. Zo bereiken we maximaal resultaat.
42
8.2.1 Collegeoverleg Eenmaal per jaar wordt op initiatief van de gemeente een overleg gepland tussen het gehele college en de directeuren van de woningcorporaties. In dit overleg worden in hoofdzaak de beleidsplannen onderling afgestemd. 8.2.2 Bestuurlijk overleg Drie à viermaal per jaar wordt op initiatief van de gemeente een bestuurlijk overleg gepland tussen de portefeuillehouder, de clustermanager RO en de directeuren van de woningcorporaties. In dit overleg wordt de voortgang van de uitvoering van de woonvisie en de prestatieafspraken besproken. Daarnaast worden ook in dit overleg de beleidsplannen onderling afgestemd zodat tijdig eventuele nieuwbouw- en renovatieplannen besproken en afgestemd worden. De beleidsmedewerker volkshuisvesting is verantwoordelijk voor de agenda en verslaglegging. 8.2.3 Ambtelijk overleg Hiernaast neemt eens per twee maanden de gemeente het initiatief om een ambtelijk overleg te organiseren tussen de woningcorporaties en de gemeente. Dit overleg dient met name voor de onderlinge afstemming. Afhankelijk van de onderwerpen zullen de diverse beleidsmedewerkers hieraan deelnemen. DOELSTELLING De volgende overlegstructuren worden voortgezet of ingesteld: ● Raadsconferentie → eenmaal per twee jaar ● Collegeoverleg met de directie van de corporaties→ eenmaal per jaar ● Bestuurlijk overleg tussen gemeente en corporatie→ 3-4 keer per jaar ● Beleidsoverleg tussen gemeente en corporatie → 6 keer per jaar
8.3
Ambtelijk beleidsoverleg Wonen
Om meer integraal te werken en om de aanpalende beleidsvelden directer bij de uitvoering van de woonvisie te betrekken, wordt het ambtelijke beleidsoverleg Wonen ingesteld. Hiermee wordt gewaarborgd dat er periodiek contacten zijn tussen de diverse beleidsmedewerkers binnen de gemeente. Het overleg is bedoeld om de gestelde doelen in de woonvisie te borgen, contacten te onderhouden, projecten te bespreken en activiteiten te plannen en af te stemmen. Door op deze manier samen te werken zijn plannen in een vroeg stadium bekend en kunnen zij worden afgestemd op elkaars beleidsplannen en de woonvisie. Zo vormt het Beleidsoverleg Wonen een belangrijke onderlegger voor de op te stellen startnotitie voor plannen van betekenis. Plannen zijn zo in een vroeg stadium gecommuniceerd en afgestemd zodat alle disciplines hun advies kunnen geven over de bouwplannen. De beleidsmedewerker Volkshuisvesting is voorzitter en verantwoordelijk voor de planning en agendering en bewaakt de afspraken die in het overleg zijn gemaakt. Uitgenodigd worden de betrokken beleidsmedewerkers vanuit de clusters Ruimtelijke Ontwikkeling, Beheer en Ontwikkeling Openbare Ruimte, Vergunningverlening- en Toezicht, Welzijn, Sociale Zaken, Economische Zaken en de Coördinator wijk- en buurtbeheer. Andere partijen zoals makelaars of belangenorganisaties kunnen incidenteel gevraagd worden aan te schuiven. DOELSTELLING De volgende interne ambtelijke overlegstructuur wordt ingesteld: ● Ambtelijk beleidsoverleg wonen → tweemaal per jaar
8.4
Prestatieafspraken
De woonvisie vormt ook de basis voor de prestatieafspraken met de lokaal werkzame corporaties WSG en Thuisvester. Op sommige plaatsen wordt ook al verwezen naar deze nog te maken afspraken. De prestatieafspraken zullen door middel van onderhandelingen tot stand komen en door het college worden vastgesteld. Daarna worden ze ter kennisname aan de raad gebracht. Na vaststelling van deze woonvisie worden de onderhandelingen daartoe opgestart. Als basis worden de prestatieafspraken tussen Oosterhout en Thuisvester als model gebruikt, om zodoende subregionale afstemming te garanderen. Dit is zeker gewenst aangezien dezelfde corporatie in Oosterhout en Geertruidenberg werkzaam is. Dit basismodel zal vervolgens lokaal worden uitgewerkt tussen de gemeente en Thuisvester en tussen de gemeente en WSG. De opzet voor de op te stellen prestatieafspraken is als bijlage 10 toegevoegd. 43
DOELSTELLING De samenwerking met de lokale corporaties via de prestatieafspraken verder vorm geven en jaarlijks monitoren en waar nodig bijstellen.
8.5
Inspraak
Uitgangspunt voor de inspraak is de participatiewijzer van de nationale ombudsman. Hierin staan de tien spelregels voor behoorlijk omgaan met inbreng en inspraak van burgers. De woonvisie wordt opgesteld voor onze inwoners met als doel “een goed woon- en leefklimaat voor de hele gemeente”. Er is voor gekozen om een grootschalige woonmonitor te houden om hiermee inzicht te krijgen in wat de inwoners nu eigenlijk willen en wat een goed woon- en leefklimaat wordt gevonden. Op basis van deze woonmonitor en andere beschikbare informatie is de woonvisie ontwikkeld met een aantal concrete doelstellingen. Uiteraard willen we deze visie en doelstellingen voorleggen aan de diverse organisaties, belangengroepen en individuele burgers zodat deze hun mening hierop kunnen geven. Hierdoor zal de woonvisie een daadwerkelijk gedragen visie worden. Om deze reden worden de belangengroepen expliciet uitgenodigd hun visie op de woonvisie aan te geven en wordt de concept woonvisie ook ter inzage gelegd zodat ook de individuele burgers hierop hun standpunt kunnen aangeven. Deze visies en standpunten zullen worden meegenomen in de behandeling van de woonvisie voordat deze definitief ter vaststelling zal worden voorgelegd aan de gemeenteraad.
44
SAMENVATTING DOELSTELLINGEN: Nieuwbouw: De gemeenteraad stelt middels een startnotitie vooraf de beleidskaders vast voor nieuwbouwplannen van 5 woningen of meer, welke niet passen binnen het bestemmingsplan. De nieuwbouwmogelijkheden uit het einddocument van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” wordt gefaseerd gerealiseerd. Voor het totale meerjaren woningbouwprogramma wordt als basisindeling gehanteerd: - 30% goedkoop (30% koop en 0% huur) - 50% middelduur (20% koop en 30% huur) - 20% duur (10% koop en 10% huur) De in de startnotitie gewenste realisatie van sociale huur- en koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap zal dwingend aan projectontwikkelaars worden opgelegd middels opname in het bestemmingsplan (procentueel) en het vastleggen van aantallen in de anterieure overeenkomst en het vast het te stellen exploitatieplan. Gestreefd wordt de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap optimaal voor deze doelgroep te benutten. Hiernaast wordt geprobeerd om goede alternatieven met grote keuzevrijheid voor de kopers te kunnen realiseren zoals het concept “woonmatch” van Woonlinie. Als kwaliteitscriteria zijn uitgangspunt “ het realiseren van levensloopbestendige woningen”, “het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond” en “het Politiekeurmerk Veilig Wonen”. De mogelijkheid tot het realiseren van “Brabantwoningen” wordt onderzocht en gestimuleerd. Bestaande woningen en wijken Door de gemeente wordt de wijzigende behoefte naar het voorzieningenniveau in de gemeente in de gaten gehouden en hierop wordt het voorzieningenniveau en het accommodatiebeleid zo goed mogelijk afgestemd. In de prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties wordt vastgelegd op welke wijze er aan de vernieuwing van de bestaande woningvoorraad wordt gewerkt. Indien meer dan 5 extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw, wordt dit met een plan van aanpak vooraf aan de raad voorgelegd. In de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging en de mogelijkheden tot verkoop van bestaande huurwoningen. In de prestatieafspraken worden met de corporaties afspraken gemaakt over het nemen van (energiebesparende) maatregelen in de bestaande woningvoorraad bij groot onderhoud, waarbij het ambitieniveau uit het Manifest Duurzaam Dongemond uitgangspunt is. Doelgroepen: In de prestatieafspraken zullen concrete afspraken gemaakt worden over de woningen (soort, prijs, ligging etc.) die voor senioren worden ontwikkeld in zowel de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Door levensloopbestendige woningen te realiseren, die ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, kan flexibel op de vraag worden ingespeeld. Bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen krijgt het bouwen van starterswoningen topprioriteit. De starterslening wordt gehandhaafd om voor starters een koopwoning meer bereikbaar te maken. Gestreefd wordt om 30 % van de nieuwbouwwoningen te bouwen voor lagere midden inkomensgroepen als goedkope koopwoning, al dan niet met MGE-constructie. Geen MGEconstructies meer toepassen bij de verkoop van bestaande woningen. Met de corporaties worden mogelijkheden voor het vergroten van de vrije sector huurwoningen bekeken.
45
In regionaal verband wordt het beleid inzake arbeidsmigranten uitgewerkt. In de prestatieafspraken met beide corporaties opnemen dat zij zich blijven inspannen om voldoende woningen voor de statushouders beschikbaar te stellen zodat aan de taakstelling kan worden voldaan. Het structureel Mass-overleg en het gemeentelijk beleid inzake schuldhulpverlening voortzetten. In de prestatieafspraken met beide corporaties afspraken opnemen om huurschulden en eventuele ontruimingen te voorkomen. Woonruimteverdeling Voor de nieuwbouwkoopwoningen worden geen toewijzingsregels meer gehanteerd. Voor starterskoopwoningen worden wel toewijzingsregels gehanteerd. Voor de toewijzing van sociale huurwoningen wordt in de prestatieafspraken geprobeerd tot een uniform systeem te komen met afspraken over de toewijzing aan sociaal en medisch urgenten. Partijen en hun rol De gemeenteraad stelt vooraf de kaders vast middels een startnotitie bij nieuwbouwplannen van minimaal 5 woningen en door het vaststellen van het plan van aanpak bij integrale wijkverbetering indien extra woningen worden gewenst door bijvoorbeeld sloop en vervangende nieuwbouw. Tweejaarlijks wordt een raadsconferentie georganiseerd om een actuele discussie te houden over het wonen in Geertruidenberg met raadsleden, collegeleden, woningcorporaties, makelaars en belangenorganisaties De volgende overlegstructuren worden voortgezet of ingesteld: ● Raadsconferentie → eenmaal per twee jaar ● Collegeoverleg met de directie van de corporaties→ eenmaal per jaar ● Bestuurlijk overleg tussen gemeente en corporatie→ 3-4 keer per jaar ● Beleidsoverleg tussen gemeente en corporatie → 6 keer per jaar De volgende interne ambtelijke overlegstructuur wordt ingesteld: ● Ambtelijk beleidsoverleg wonen → tweemaal per jaar Prestatieafspraken De samenwerking met de lokale corporaties via de prestatieafspraken verder vorm geven en jaarlijks monitoren en waar nodig bijstellen.
46
Bijlagen 1. Evaluatie woonvisie 2004-2009 2. Resultaten enquête bewoners nieuwbouwwoningen 3. Differentiatie woningvoorraad per kern 4. Woonmonitor - woononderzoek Geertruidenberg, oktober 2011 5. Leefbaarheid- en veiligheidsmonitor - woononderzoek Geertruidenberg, okt 2011 6. Overzicht status woningbouwplannen einddocument 7. Model startnotitie nieuwbouwplannen 8. Model plan van aanpak voor verbetering van wijken 9. Procedure woonvisie 10. Opzet prestatieafspraken Geertruidenberg met Thuisvester en WSG 2012-2016
Bronnen • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
“Woonvisie”; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; 1 juli 2011 “Structuurvisie ruimtelijke ordening”; provincie Noord-Brabant; 1 januari 2011 “Verordening Ruimte Noord-Brabant 2011; Provincie Noord-Brabant, 8 maart 2011 “Rapportage Wonen West-Brabant; regionaal ruimtelijk overleg, 29 juni 2011 “Samen aan de slag”; Coalitieprogramma Geertruidenberg 2010-2014 “Manifest Duurzaam Dongemond”; de gemeenten Drimmelen, Geertruidenberg en Oosterhout en 5 lokale woningcorporaties; 31 januari 2008 “SloK”; projecten voor regionale aanpak bestaande huurwoningen en nieuwbouwwoningen; MARB;2009 “iDOP’s”; gemeente Geertruidenberg, juli 2011. “Geertruidenberg groeit !..en wat zijn de maatschappelijke gevolgen ?; PON, december 2005 “Monitor Bevolking en Wonen”; provincie Noord-Brabant, juni 2011. diverse tabellen van CBS/Statline WOZ-gegevens gemeente Geertruidenberg “Omgevingsrapport gemeente Geertruidenberg” 2010; Joosen & Van der Jagt makelaars; Verbrugge makelaardij “Woon- en leefbaarheidsmonitor Geertruidenberg”; Oosterhout, oktober 2011. Provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose provincie Noord-Brabant, oktober 2011 “bevolkingskrimp in West-Brabant en Geertruidenberg; bedreiging of kans” Dhr. J. Bastiaanssen; 2010 “Van de wieg tot aan het graf; perspectieven op (levensloopbestendig) wonen; Menko Konings, februari 2001 “Einddocument” ter afronding van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren”; Provincie Noord-Brabant 23 juni 2009 “marktanalyse De Riethorst Stromenland en Volckaert SBO”; TNO, september 2009 NHG-site “Brabantwoningen”; website provincie Noord-Brabant, april 2011 “Woonmatch”; woonlinie, 2011 “Beleidsnota Economische zaken”; Geertruidenberg; juli 2009 Distributie planologisch onderzoek Geertruidenberg; BRO, 2008 Masterplan Centrum Raamsdonksveer; Geertruidenberg, november 2009 “Participatiewijzer, tien spelregels voor behoorlijk omgaan met inbreng en inspraak van burgers”; Nationale Ombudsman; maart 2010
47
BIJLAGE 1 EVALUATIE WOONVISIE 2004-2009
1.1 Symposium over de gemeentelijke woonvisie Er zijn tweejaarlijks symposia gehouden over de gemeentelijke woonvisie met als doel de meningen en standpunten van betrokken partijen te inventariseren en indien nodig de lopende woonvisie hierop aan te passen. Tijdens het meest recente symposium (25 juni 2009) waren de woningcorporaties, makelaars, portefeuillehouder, beleidsmedewerkers en ± 50 genodigden en geïnteresseerden aanwezig. Conclusies uit het laatste symposium zijn dat de bestaande woningvoorraad (extra) aandacht moet krijgen. Er moet worden gewaakt voor een tweedeling tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Voor nieuwbouwwoningen moet vaak aan hoge kwaliteitseisen worden voldaan terwijl deze voor bestaande woningen niet of veel minder gelden. Een tweede conclusie is dat gepleit wordt voor flexibiliteit in het onderscheid tussen huur- en koopwoningen. Zo kan ervoor worden gekozen dat wanneer een woning wordt opgeleverd dat de woonconsument bepaalt of hij de woning wil kopen of huren. Ook wordt ervoor gepleit om flexibel om te gaan met de wensen van de consument. Als laatste onderwerp kwam bij het symposium naar voren dat het voorzieningenniveau van de gemeente ontoereikend wordt gevonden voor het aantal inwoners. De woningcorporaties geven aan dat uit tevredenheidonderzoeken blijkt dat de woning en woonomgeving vaak voldoende kwaliteit heeft, maar dat het voorzieningenniveau van de gemeente achterblijft. Daarbij gaat het vooral om meer sportvoorzieningen, een beter centrum- en winkelgebied en meer aandacht voor recreatie. 1.2 Workshop over de woonvisie 2010 - 2015 Om gezamenlijk met de woningcorporaties de woonvisie te evalueren is op 26 januari 2010 een speciale workshop gehouden waarbij uitgebreid is gesproken over de woonvisie en de toekomst. Aan deze workshop namen het college, de woningcorporaties en ambtenaren deel. Algemene conclusie uit de workshop is dat de huidige woonvisie “boekhoudkundig” wordt gevonden en dat behoefte is aan een bredere visie. De corporaties willen graag dat de nieuwe visie meer flexibiliteit bevat. Ook pleiten de woningcorporaties voor gerichte aandacht voor bijzondere doelgroepen zoals starters en senioren en het minder reguleren van de markt voor de overige doelgroepen. In de workshop is de wens uitgesproken voor een geïntegreerde aanpak van wijk- en buurtbeheer bij de bestaande woningvoorraad. De corporaties willen graag afspraken met de gemeente maken over het omgaan met de woonomgeving. In de workshop is ook gesproken over het woningtoewijzingsysteem waarbij vanuit de gemeente een sterke voorkeur voor een uniform systeem en uniforme toewijzingscriteria is uitgesproken. Verder is aangegeven dat er in de nieuwe woonvisie meer opgenomen zou moeten worden over de verhouding tussen de betrokken partijen en hun rollen. 1.3 Interne evaluatie Naast het evalueren met onze partners is de woonvisie ook intern geëvalueerd. De Woonvisie 2004 – 2009 bevat een aantal beleids- en actiepunten, waarvan hieronder de belangrijkste worden geëvalueerd. 1) Aanstellen wijkcoördinator In 2005 is voor 0,5 fte een coördinator wijk- en buurtbeheer aangesteld. Deze coördinator is verantwoordelijk voor de voortgang van het proces van wijk- en buurtbeheer en voor het opzetten van wijkpanels. De gemeente is voor het wijk- en buurtbeheer onderverdeeld in 4 wijken. Inmiddels is voor elke wijk een klankbordgroep/wijkraad ingesteld. 2) Voortzetten van de Werkgroep overlast conform afgesloten convenant. De Werkgroep overlast is voortgezet conform het afgesloten convenant en heeft inmiddels 48
meer partners gekregen. Tevens heeft de werkgroep een bredere insteek en daarmee een andere naam gekregen, namelijk MASSoverleg. MASS staat voor maatschappelijk steunsysteem. Het overleg wordt voorgezeten door de GGZ, maar de gemeente heeft de regierol. 3) • • •
In de woonvisie was de volgende woningdifferentiatie opgenomen: Streven minimaal 33% van de nieuwbouw als meergezinswoning. Streven 70% koop en 30% huur van de te realiseren nieuwbouwwoningen. Streven naar de gestelde differentiatie (prijspeil 1/1/2004) met jaarlijkse indexering conform NVM index regio Breda: - 30% huur waarvan: 27% betaalbaar (tot €499,92 per maand (per 1/7/2004) 3% duur (boven €499,92 per maand) (per 1/7/2004) - 70% koop waarvan: 3% goedkoop (tot €153.000,00) 15% middelduur starters (€153.000,00 tot €189.000,00) 16% middelduur overig (€189.000,00 tot €217.000,00) 18% duur A (€217.000,00 tot €256.000,00) 18% duur B (€256.000,00 en meer)
Tussen 1 januari 2005 en 1 oktober 2011 zijn 940 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hiervan zijn 43% appartementen (400 woningen) en 57% grondgebonden woningen (535 woningen). Slechts 6% van de gerealiseerde nieuwbouwwoningen is voor de middendure starters gerealiseerd terwijl 15% als gewenst was vastgelegd. Er zijn wat meer dure woningen gerealiseerd. 4) Initiatieven ontwikkelen voor starters en lagere inkomensgroepen. Daarnaast stimuleren van Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructies. Inmiddels zijn 3 startersprojecten met grondgebonden nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Het zijn de projecten: - Molenerf in Raamsdonk: 12 starterswoningen - Het Block Raamsdonksveer: 11 starterswoningen - Anemoonlaan Raamsdonksveer: 20 starterswoningen In totaal zijn 43 starterswoningen gerealiseerd. Dat is 5% van het totaal aantal gerealiseerde woningen. Daarnaast zijn op dit moment 31 startersappartementen aan de Stadsweg 49 te Geertruidenberg in ontwikkeling. De start van de bouw wordt verwacht in 2012. Door de gemeente geld beschikbaar gesteld voor het verlenen van startersleningen. Daarnaast zijn door beide corporaties bestaande huurwoningen verkocht voor deze doelgroep. Het gaat daarbij om de volgende aantallen:
2006 2007 2008 2009 TOTAAL
Volksbelang 5 7 19 24
WSG 28 43 20 31
Totaal 33 50 39 55
55
122
177
5) 30% nieuwbouwwoningen geschikt voor seniorenhuisvesting Er zijn 400 appartementen opgeleverd en er zijn nog 125 appartementen in aanbouw. Deze appartementen zijn vrijwel allemaal geschikt voor senioren. Dit is 44% van de woningen die gereed danwel in aanbouw zijn. Daarnaast zijn er nog 6 patiowoningen gerealiseerd in Rivierzicht-Zuid en 12 patiowoningen aan het Block die specifiek voor senioren zijn bedoeld. In totaal zijn dus 306 woningen voor senioren gerealiseerd. Dit is 38% van het totaal aantal opgeleverde woningen.
49
6) Streven naar realiseren van minimaal 1 woonzorgzone per kern. Een woonzorgzone is een samenhangend geheel van woon-, zorg- en welzijnsvoorzieningen in een wijk. Er zijn geen woonzorgzones gerealiseerd. Op dit moment worden andere concepten voor zorgvoorzieningen ontwikkeld in nieuw beleid in ontwikkeling. 7) 1% van alle woningen geschikt voor huishoudens met lichamelijk gehandicapt gezinslid. Een groot aantal van de gerealiseerde appartementen is geschikt voor lichamelijk gehandicapten. In ieder geval zijn de volgende woningen geschikt: - Rivierzicht-Zuid Raamsdonksveer: 109 appartementen - Vijfhoevenlaan Raamsdonksveer: 12 appartementen - Achter de Hoeven Raamsdonksveer: 12 appartementen - Het Block Raamsdonksveer: 12 patiowoningen Daarnaast wordt bij grondgebonden woningen rekening gehouden met eventuele lichamelijke handicaps door alle aanbouwen te laten voldoen aan de normen voor woonruimte zoals hoogte en isolatie. Hierdoor is eventuele ombouw van deze ruimte in de toekomst veel eenvoudiger. Daarnaast zijn 3 rugzakwoningen opgeleverd aan de Anemoonlaan in Raamsdonksveer. Dat zijn woningen waarbij een kleinere woning tegen een grotere aangebouwd wordt. De kleinere woning is bedoeld voor iemand die afhankelijk is van de zorg van iemand anders. Die kan dan in het grotere huis intrekken, zodat de twee partijen dicht bij elkaar wonen. Verder zijn in de Kloosterhoeve 57 wooneenheden gerealiseerd voor Huntington patiënten. 8) Ca. 33% van de nieuwbouw als particulier opdrachtgeverschap realiseren. Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf bouwgrond kan kopen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd. Het voordeel van particulier opdrachtgeverschap (ofwel: zelf bouwen) is dat de opdrachtgever maximaal invloed kan uitoefenen op de bouw van zijn woning en dus binnen de kaders naar eigen wens kan bouwen. In totaal zijn 11 woningen in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd: - Strijenlaan Geertruidenberg: 9 woningen - Rivierkade Geertruidenberg: 1 woning - Helling Raamsdonksveer: 1 woning
1.4 Tussentijdse evaluatie pilot “Bouwen binnen strakke contouren” In 2003 heeft de provincie Noord-Brabant onze gemeente geselecteerd voor de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” (hierna: de pilot). Deze pilot houdt in dat plannen, binnen de vooraf getrokken begrenzing van het stedelijk gebied, bij de provincie kunnen worden ingediend zonder dat door de provincie wordt getoetst op het aantal woningen. De plannen worden alleen getoetst aan de gebruikelijke planologische voorwaarden. De pilot had een looptijd van 5 jaar. De restcapaciteit van tijdens de pilotperiode goedgekeurde bouw- en bestemmingsplannen mogen in de periode na de pilot, zonder kwantitatieve sturing van de provincie worden gerealiseerd. Hiervoor is door de provincie een einddocument4 opgesteld. In dit einddocument is precies vastgelegd hoeveel woningen op welke locaties de komende jaren nog mogen worden gebouwd in onze gemeente. Er is geen harde einddatum aan het einddocument gekoppeld. De provincie verwacht na 2020 dat ook in onze gemeente krimp zal zijn ontstaan en dat er geen behoefte meer zal zijn voor extra nieuwe woningen bovenop de 1440 woningen uit de pilot. Het zal dan enkel nog gaan om sloop en vervangende nieuwbouw. Schriftelijke enquête bewoners Om harde informatie te krijgen over herkomst en achtergrond van de bewoners in de nieuwbouwwoningen is een grootschalige schriftelijke enquête gehouden. In totaal zijn ruim 800 enquêtes verstuurd. De respons is goed te noemen, meer dan 200 enquêteformulieren zijn ingevuld en teruggestuurd. De antwoorden uit de enquête geven daarom een goede indicatie van de achtergronden van de bewoners van de nieuwbouwwoningen. 4
Einddocument ter afronding van de pilot “Bouwen binnen strakke contouren” Provincie Noord-Brabant 23 juni 2009 (bijlage) 50
Uit de schriftelijke enquête en gegevens uit het GBA blijkt dat de meeste bewoners in de nieuwbouwwoningen uit onze eigen gemeente komen, maar dat de percentages per project uiteenlopen. Van de bewoners van buiten de gemeente had ongeveer de helft al enige binding (sociaal danwel economisch) met de gemeente Geertruidenberg. In de enquête is ook gevraagd naar de woonsituatie voordat bewoners de nieuwbouwwoning betrokken. Uit de antwoorden blijkt dat 14% een starter is, 68% een doorstromer en 18% een seniorenwoning heeft betrokken. Verder blijkt uit de antwoorden dat 5% van de nieuwe bewoners een gezinslid met een beperking heeft. Daarnaast is gevraagd naar de toekomstplannen van de nieuwe bewoners. Daarover geeft 83% aan tevreden te zijn met de woning en geen verhuisplannen te hebben. Van de nieuwe bewoners heeft 12% plannen om binnen 5 jaar te verhuizen en 5% binnen 2 jaar.
51
Bijlage 3 DIFFERENTIATIE WONINGVOORRAAD IN 2011
WONINGVOORRAAD NAAR KERN
Absoluut aantal woningen GEERTRUIDENBERG
NIEUWE INFO OBV WOZ 18-07-2011
KOOP
HUUR
EGW
MGW
TOTAAL
1948
1217
2420
745
3165
585
227
775
37
812
RAAMSDONKSVEER ZUID
1583
1029
2202
410
2612
RAAMSDONKSVEER NOORD
1782
861
2225
418
2643
TOTAAL
5898
3334
7622
1610
9232
RAAMSDONK
Procentueel naar kern/wijk
KOOP
HUUR
EGW
MGW
TOTAAL
GEERTRUIDENBERG
62%
38%
76%
24%
100%
RAAMSDONK
72%
28%
95%
5%
100%
RAAMSDONKSVEER ZUID
61%
39%
84%
16%
100%
RAAMSDONKSVEER NOORD
67%
33%
84%
16%
100%
TOTAAL
64%
36%
83%
17%
100%
Procentueel naar woningtype
KOOP
HUUR
EGW
MGW
TOTAAL
GEERTRUIDENBERG
33%
37%
32%
46%
34%
RAAMSDONK
10%
7%
10%
2%
9%
RAAMSDONKSVEER ZUID
27%
31%
29%
25%
28%
RAAMSDONKSVEER NOORD
30%
26%
29%
26%
29%
100%
100%
100%
100%
100%
TOTAAL
egw: eengezinswoning (grondgebonden) mgw: meergezinswoning (appartement) cbs: per 1-1-2010: 9.108 woningen
52
Bijlage 6
12-9-2011 STATUS BOUWPLANNEN EINDDOCUMENT gereed opgenomen bouwplan capaciteit in einddocument Geertruidenberg Peuzelaar Stadsweg 49 Riethorst Koestraat Markt 40-42 Stationsweg 31 Zuidwal 77-79 De Vesting
15 30 32 8 5 9 2 266
Raamsdonk Korte Broekstraat 2 Lange Broekstr 2a Molenstr/Heemraads Molenstr/Heemraads Molenstr/Schansstr Molenstr/Schansstr Stationsstraat 12-14
1 1 41 15 4 6 0
Raamsdonksveer Heereland 1e fase Heereland 2e fase Sandoel Centrum div. Haven 19-21 Helling Pr. Hendrikstraat 26 Rivierzicht-Noord Rivierzicht-Zuid Boterpolder Brahmstraat Grote Kerkstraat 39 Grote Kerkstraat 83 Het Block Hoge Veer Julianalaan/Beatrixln Omschoorweg Vijfhoevenlaan Julianalaan 154
92 142 20 73 6 8 8 82 216 43 10 11 1 47 148 6 54 38 0
totaal
1440
in aanbouw
bouwver- harde aanvrijgunning afspraken passingen vallende verleend mogelijk woningen
15 30 32 8 5 9 2 142
100
24
1 1 22
19 15 4 6 1
-1
80 14
12 142 4 73
2 6
8 8 82 76
121 30
19 0
13 7 11 1
31
3
16 148 6 54
38 1
478
161
125
66
-1
574
36
53
Bijlage 7
Startnotitie ten behoeve van het nieuwbouwproject…………........... Datum ontvangst aanvraag…………..
Inhoud project 1. Wat is de locatie en waarom juist daar 2. Wat is de doelgroep (senioren, starters, lage inkomens etc) 3. Wat is het aantal woningen 4. Welk type woning is opgenomen a. aantal koop en huurwoningen b. aantal grondgebonden woningen en appartementen c. prijsklasse van de woningen 5. Wat is de kwaliteit van de woning (bijv. duurzaam, levensloopbestendig, (collectief) particulier opdrachtgeverschap) 6. Op welke termijn wil men dit plan realiseren
Initiatiefnemer Wie is de initiatiefnemer en waarom wil hij deze woningen op deze locatie ontwikkelen
Afspraken Zijn er afspraken waarom deze woningbouw gerealiseerd moet worden
Wenselijkheid en haalbaarheid op de diverse beleidsvelden: 1. Volkshuisvestelijk 2. Ruimtelijk 3. Milieu 4. Overige gemeentelijke beleidskaders Bespreken in beleidsoverleg wonen.
Oplossen knelpunten 1. Is dit project gericht op een geconstateerd knelpunt uit de woonvisie 2. Wordt door dit project een ander knelpunt binnen de gemeente opgelost
Kwaliteit bouwplan Wat is de kwaliteit van het bouwplan; voldoet het aan afspraken van duurzaam bouwen; levensloopbestendigheid; inspraak bewoners etc.
Status 1. Wat is de status van het project, 2. wat is nog nodig om het plan ontwikkeld te krijgen (eigendommen bijv.) 3. wat zijn de onzekerheden rond dit plan (bijv. is medewerking van derden nodig; zijn er te verwachten bezwaren; is de financiering al rond; is er bodemverontreiniging te verwachten etc)
Procedure 1. Hoe is de rol van de burgers cq. de inspraak vastgelegd 2. Welke formele procedures zijn noodzakelijk met wat voor termijnen
Advies 1. Wel/geen medewerking verlenen aan gevraagd project omdat………. 2. Voorwaarden voor medewerking zijn: a. locatie; doelgroep; aantal;type; kwaliteit;termijn b. positieve beoordelingen van planologische mogelijkheden; milieukundige onderzoeken en andere gemeentelijke beleidsvelden (bijv. archeologie) c. inspraak d. financiele bijdragen 54
Bijlage 8
Plan van aanpak ten behoeve van de op te knappen wijk………………
Initiatief Wie is de initiatiefnemer, waarom wil hij juist deze wijk opknappen en worden extra woningen gewenst ? (Onderbouwing met idop’s; woonmonitor; wensen bewoners.)
Wat is de woningbehoefte in de wijk 1. Wat is/zijn de doelgroep(en) welke binnen deze wijk gehuisvest moet blijven/worden (senioren, starters, lage inkomens etc). 2. Wat zijn de plannen voor de bestaande woningen in de wijk en waarom (sloop met vervangende nieuwbouw; grootschalige woningverbetering; verkoop huurwoningen etc) 3. Indien nieuwbouw gewenst, welk type woning en waarom (woonwensenonderzoek ?) (Aantal koop en/of huurwoningen, grondgebonden woningen en/of appartementen en de prijsklasse van de woningen). 4. Wat is de gewenste kwaliteit van de verbeterde of nieuwe woning (bijv. duurzaam, levensloopbestendig).
Wat moet worden aangepakt in de openbare ruimte Verharding, verlichting, beplanting, riolering, speelvoorzieningen etc.
Wat moet worden aangepakt in het kader van de sociale samenhang 1. De sociale cohesie (mensen kennen elkaar niet of nauwelijks). 2. Overlastsituaties. 3. Economische voorzieningen zoals winkels en een pinautomaat. 4. Maatschappelijke voorzieningen zoals een buurthuis, eetpunt etc.
Wenselijkheid en haalbaarheid in relatie tot de diverse beleidsvelden: 1. Volkshuisvesting 2. Ruimtelijk 3. Milieu 4. Overige gemeentelijke beleidskaders zoals de afd. welzijn/WMO; BOR en Bouw.
Financieel 1. Welke financiële middelen zijn nodig en zijn die beschikbaar (wie betaalt wat)
Status 1. Wat is de status van het project, 2. wat is nog nodig om het plan ontwikkeld te krijgen (eigendommen bijv.), 3. wat zijn de onzekerheden rond dit plan (bijv. is medewerking van derden nodig; zijn er te verwachten bezwaren; is de financiering al rond; is er bodemverontreiniging etc), 4. op wat voor termijn wil men het plan realiseren en in welke deelstappen gekoppeld aan een planning.
Procedure 1. Hoe is de rol van de bewoners cq. de inspraak vastgelegd, 2. Welke formele procedures zijn noodzakelijk met wat voor termijnen.
Advies 1. Wel/geen medewerking verlenen aan gevraagde aanpak voor de wijk…. omdat………. 2. Voorwaarden voor medewerking zijn:………. a. Standpunt bewoners b. Beschikbaarheid financiele middelen c. locatie; doelgroep; aanpak huidige woningen (sloop/woningverbetering); eventuele nieuwbouw naar aantal;type en kwaliteit d. termijn 55
Bijlage 9
Procedure woonvisie In de woonvisie moet worden opgenomen de woon- en leefbaarheidsmonitor die specifiek voor onze gemeente wordt uitgevoerd en de nieuwe prognoses van de provincie. De woon- en leefbaarheidsmonitor is in oktober gereed gekomen. De nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose is nog niet gereed en wordt in januari verwacht. De concept woonvisie is op 8 november besproken in het College en is vervolgens toegezonden aan de diverse organisaties en belangengroeperingen die betrokken zijn bij de woningbouw in onze gemeente zoals de lokale corporaties, de makelaardij, de ontwikkelaars, de huurdersverenigingen, het gehandicaptenplatform etc. Tevens wordt de woonvisie gepubliceerd voor inspraak van alle burgers en belangengroeperingen t/m 15 januari 2012. De concept-woonvisie wordt ter bespreking voorgelegd in de opiniërende raadvergadering. De opmerkingen en toevoegingen vanuit de opiniërende raad, de marktpartijen, belangengroepen en individuele burgers zullen vervolgens worden verwerkt. Uitgegaan wordt dat de prognoses van de provincie in januari gereed komen. Het streven is om de concept-woonvisie 7 februari 2012 definitief voor te leggen aan het College van B&W en op 29 maart 2012 ter vaststelling aan te bieden aan de gemeenteraad. Met het voorleggen van de woonvisie zal tevens een doorkijk worden gegeven van de prestatieafspraken. Hiervoor is als basis, in het kader van de subregionale afstemming, het concept van Oosterhout als model gebruikt.
Samenvattend: • 08-11-2011 • 17-11-2011 • • • • •
07-12-2011 15-01-2012 ??-01-2012 07-02-2012 29-03-2012
concept woonvisie in College toezending concept aan organisaties en belangengroepen en publiceren voor algemene inspraak opiniërende discussieraad uiterste datum indiening inspraakreacties provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose definitieve woonvisie in College definitieve woonvisie in de raad.
56
Bijlage 10
OPZET
PRESTATIE-AFSPRAKEN 2012-2016 TUSSEN DE GEMEENTE GEERTRUIDENBERG EN DE WONINGCORPORATIES THUISVESTER EN WSG
INLEIDING
H1 Woningvoorraad 1.1 Nieuwbouw 1.2 Bestaande bouw 1.2.1 de kernvoorraad 1.2.2 duurzaamheid 1.2.3 toegankelijkheid en veiligheid 1.2.4 herstructurering 1.3 Woonruimteverdeling
H2 Doelgroepen 2.1 Senioren 2.2 Lagere inkomensgroepen 2.2.1 Primaire doelgroep onder €33.000 2.2.2 Secundaire doelgroep tussen €33.000-43.000 2.3 Starters 2.4 Arbeidsmigranten 2.5 Statushouders 2.6 Kwestbare doelgroepen
H3 Betaalbaarheid 3.1 Sociale huur 3.2 Verkoop woningen 3.3 Achtervang borgbare investeringen
H4 Wonen, zorg en welzijn 4.1 WMO
H5 Leefbaarheid en buurtbeheer 5.1 Sociale Leefbaarheid 5.2 Fysieke leefbaarheid
H6 Procesafspraken 6.1 Transparantie 6.2 Monitoring 6.3 Overlegstructuur
Ml; 21-10-2011
57
