Gemeente Millingen aan de Rijn Kansen voor kwaliteit Concept woonvisie 2008-2018 11 december 2008
Projectnr. 265.71 PL
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail info@companen. nl
Gemeente Millingen aan de Rijn Kansen voor kwaliteit Concept woonvisie 2008-2018 11 december 2008 mei 2008
Inhoud Samenvatting
1
1.
Inleiding
3
2.
De visie op wonen: ambitieus maar realistisch 2.1. Millingen nu, Millingen straks 2.2. Uitgangspunt: in Millingen blijf je wonen 2.3. Uitgangspunt: in Millingen kom je wonen 2.4. Uitgangspunt: behoud van het groene karakter 2.5. Belangrijk: het imago van Millingen
5 5 6 10 12 12
3.
Bouwen en vernieuwen 3.1. Realistische aantallen, balans tussen kwaliteit en kwantiteit 3.2. Drie scenario’s voor woningbouw 2008-2018 3.3. De juiste woning op de juiste plek: locatieoverwegingen
14 14 16 19
Bijlage 1: Uitvoeringsschema
23
Bijlage 2: Analyse van de woningmarkt
25
Bijlage 3: Interviews partijen rond het wonen
37
Samenvatting Nieuwe woonvisie nodig De bestaande woonvisie van de gemeente Millingen aan de Rijn is verouderd. Op de woningmarkt hebben zich allerlei nieuwe ontwikkelingen voorgedaan die een actuele visie noodzakelijk maken. Daarmee wordt een nieuwe basis gelegd voor met name het gemeentelijk woningbouwprogramma. Deze nieuwe woonvisie vervangt eerdere beleidsuitgangspunten voor het wonen, zoals bijvoorbeeld opgenomen in de Nota Wonen en Werken. Ook is het een basis voor de actualisatie van de prestatieafspraken tussen gemeente en Stichting Volkshuisvesting; de huidige lopen tot en met 2010. “In Millingen blijf je wonen” Centraal uitgangspunt in de nieuwe woonvisie is, dat het voor de inwoners aantrekkelijk moet zijn om in Millingen te blijven wonen. Door mensen aan de gemeente te binden handhaven we immers een gevarieerde bevolkingssamenstelling, een draagvlak onder de voorzieningen en een rijk verenigingsleven. Goede woningen, rekening houdend met verschillende doelgroepen is één van de belangrijkste middelen om Millingen aantrekkelijk te houden. Daarbij richt het beleid zich in het bijzonder op die mensen voor wie de keuzemogelijkheden beperkt zijn: de vitale senioren, mensen met een zorgvraag en starters. In tabel 3.3 geven wij indicatief aan welk woningbouwprogramma nodig is voor de locale behoefte. Ambitieus maar realistisch Naast het huisvesten van de huidige inwoners en de natuurlijke aanwas hebben wij de ambitie om het voorzieningendraagvlak en de mix in de bevolkingssamenstelling verder te versterken door mensen van buiten Millingen aan te trekken. In de eerste plaats denken we daarbij aan mensen die al een binding met Millingen hebben, maar aanvullend willen we ook andere mensen kennis laten maken met Millingen als prettige en natuurlijke woongemeente. De doelgroepen waarop we ons daarbij richten zijn: jonge gezinnen en vitale senioren. We zijn ambitieus maar ook realistisch: we verwachten uiteraard geen grote stroom vestigers (Millingen is geen opvanggemeente), maar willen de kwaliteiten van onze gemeente op een verantwoorde wijze wel uitbuiten. We zetten in op per saldo een vestiging van 50 huishoudens in 10 jaar. Behoud van het groene karakter en imago versterken Het groene karakter is een belangrijke kracht van Millingen. Die willen wij behouden. De identiteit van het dorp moet behouden blijven. We voeren dan ook een terughoudend inbreidingsbeleid. In samenhang hiermee willen we (veel breder dan alleen in het kader van het woonbeleid) het imago van Millingen van rust, ruimte, natuur, goed wonen en recreëren beter over het voetlicht brengen. De grenzen zijn bereikt: sportvelden op termijn nodig De doorwerking van de bovenstaande uitgangspunten leidt tot een ruimtebehoefte die de huidige locaties te boven gaat. Daarom gaan wij de ontwikkeling van de sportvelden voorbereiden.
-1-
-2-
1. Inleiding De bestaande woonvisie van Millingen is zodanig gedateerd, dat hij dringend aan herziening toe is. Daarbij verdient een aantal actuele ontwikkelingen grote aandacht: • De gemeente heeft nog een woningbouwcapaciteit van ca. 450 woningen en wil de plannen zo goed mogelijk op de behoefte afstemmen wat betreft o de woningdifferentiatie; o de woon- en leefmilieus; o de locaties; o de fasering. • In de woningbehoefte is de afgelopen periode nogal wat veranderd. Daarom ook heeft de gemeente een woningbehoefteonderzoek laten uitvoeren (2007). Dat dient in beginsel als basis van de woonvisie. • Daarnaast worden ook op de langere termijn ingrijpende demografische veranderingen verwacht, die mogelijk van invloed zijn op het woonbeleid van de gemeente. Men verwacht naast vergrijzing ook een krimp van de bevolking. • De door geënquêteerden aangegeven woningbehoefte (woonwensenonderzoek) betekent nog niet automatisch afzet op de markt. De gemeente heeft behoefte aan een vertaling naar een realistisch bouwprogramma. • De huidige prestatieafspraken tussen de gemeente en Stichting Volkshuisvesting lopen tot 2010. Deze woonvisie vormt de gemeentelijke basis voor een actualisering vanaf 2010. • Er is behoefte aan een adequate visie op de huisvesting van starters en senioren. Enerzijds zijn dit aspecten die in het onderzoek zijn meegenomen (vertrekmotieven; mogelijkheden om mensen van elders aan te trekken). Anderzijds heeft Volkshuisvesting het product Koopgarant ingevoerd om zo het kopen van een woning voor een grotere doelgroep (waaronder starters) mogelijk te maken. • In het algemeen lijkt er een grote vraag naar bouwkavels te bestaan. Ook daar zullen beleidsmatige uitspraken over gedaan moeten worden. • Omdat de gemeente deel uitmaakt van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen (het voormalige KAN) zijn ook de recente beleidskeuzen, die in dat verband zijn gemaakt, van invloed op het gemeentelijk beleid (te denken is met name aan de verhouding sociaal/vrije sector in het nieuwbouwprogramma). Ook de woonruimteverdeling is geregionaliseerd. • Verder kent ook de provincie Gelderland diverse recente richtlijnen (zoals bijvoorbeeld vastgelegd in de kwalitatieve woonprogramma’s per regio). De nu voor u liggende woonvisie bestrijkt een periode van 10 jaar : 2008-2018. Het is overigens te voorzien dat binnen die periode een herziening en actualisering plaats zal moeten vinden.
-3-
Stappen naar een woonvisie • Op basis van interpretatie van het woningmarktonderzoek en aanvullende analyses van de woningmarkt stelden we een analysenotitie op. Zie hiervoor bijlage 2. • Deze analyse bespraken we onder meer in de VORA (18 maart 2008), waarbij raadsleden en diverse vertegenwoordigers rond het wonen aanwezig waren. • De Vora gaf aanleiding voor verdieping, door interviews te houden met partijen rond het wonen (zie kader). • Deze ingrediënten vormen de basis onder deze concept woonvisie, waarin we voorstellen doen voor beleidskeuzes en de uitwerking daarvan.
-4-
Interviews met partijen rond het wonen Voor een realistische en gedragen woonvisie interviewden we partijen rond het wonen, als aanvulling op een woningmarktanalyse en de VORA van 18 maart 2008. De partijen waren: • Burgers Makelaardij • Vermeulen Vastgoed • Strijbosch en Thunissen makelaars • Volkshuisvesting Millingen • Verzorgingstehuis St. Jan de Deo • Burgerplatform Millingen Doel van de interviews was om concrete aanwijzingen te verzamelen voor de gewenste richting van het woonbeleid van de gemeente Millingen aan de Rijn, maar ook om enkele mogelijke gemeentelijke ambities te toetsen aan de visie van de partijen. Uiteraard zijn genoemde partijen niet verantwoordelijk voor de inhoud van deze woonvisie of medeopsteller daarvan.
2. De visie op wonen: ambitieus maar realistisch We willen kansen pakken die bijdragen aan behoud en versterking van de woon- en leefkwaliteit in Millingen aan de Rijn. Om die kansen te herkennen vormden we ons een beeld van het Millingen van nu en de verwachtingen voor de toekomst. Het woningmarktonderzoek uit 2007, aanvullende analyses en discussies en interviews met partijen rond het wonen boden daarvoor de ingrediënten. Voor de resultaten van deze analyses verwijzen we naar de bijlage. Hierna schetsen we, op basis van de voorgaande stappen, kort de huidige en te verwachten situatie. We vertalen dat vervolgens naar drie centrale uitgangspunten voor het beleid, die bepalend zijn voor de keuzes die we maken voor het woningbouwprogramma, locatiekeuzes, de inzet op doelgroepen en de manier waarop we, samen met andere partijen, aan het wonen in Millingen werken.
2.1.
Millingen nu, Millingen straks
-5-
65+
50-64
25-49
15-24
0-14
Een karakterschets van Millingen: een compleet dorp in een bijzonder landschap Millingen kenmerkt zich in positieve zin als rustieke gemeente, gelegen in het ‘Hart van de Duffelt’ met een landelijke uitstraling, een gezellig dorps karakter en veel ruimte om te wonen en te recreëren aan het water. Ook mensen van elders zoeken in hun vrije tijd de rust op in de bijvoorbeeld Millingerwaard. Het dorp heeft goede basisvoorzieningen en kent een rijk verenigingsleven. En: Millingen heeft aantrekkelijke woningprijzen, die bijvoorbeeld significant lager liggen dan Nijmegen-Oost en voor een prijs die vergelijkbaar is met Dukenburg of Lindenholt veel meer rust, groen en landelijkheid bieden. Maar niet iedereen kiest voor die manier van Figuur 2.1: Migratiesaldo 2001-2005, gem/jaar wonen. Met name jonge mensen trokken de 10 afgelopen jaren weg uit Millingen, meestal 5 getrokken door werk, studie of de dynamiek 0 van een grote stad (zie kader). De oorzaak ligt -5 niet in de aard of de beschikbaarheid van de -10 woningvoorraad. Uit de marktanalyse blijkt dat -15 -20 voor jonge mensen (waaronder de meeste starters) binnen Millingen voldoende woningen te vinden zijn. Een deel van de vertrokkenen Bron: CBS, 2008 keert op latere leeftijd terug, bijvoorbeeld bij gezinsvorming. Daarnaast wordt bereikbaarheid vaak genoemd als struikelblok. Hoewel Millingen ‘slechts één stoplicht van Nijmegen’ ligt, is de gevoelsmatige afstand voor sommige mensen een struikelblok om in Millingen te gaan of blijven wonen.
Een snelle blik op de bevolkingsontwikkeling en de woningvoorraad (zie ook bijlage 2) De lichte terugloop van het aantal inwoners in de afgelopen jaren is door twee elementen veroorzaakt. Eén oorzaak is migratie: de uitstroom van mensen was groter dan de natuurlijke groei door geboorte en sterfte van inwoners. De reden van die uitstroom zoeken we in een vrijwillige (en soms tijdelijke) uitstroom van jonge mensen, maar ook ‘noodgedwongen’ door perioden met beperkte nieuwbouw van woningen en uitstroom van ouderen die afhankelijk zijn van speciale zorgvoorzieningen. Als tweede oorzaak zien we, zoals in heel Nederland, dat de natuurlijke groei van het aantal inwoners langzaam terugloopt. We verwachten in de komende jaren een duidelijke verschuiving in de woningbehoefte, vooral door vergrijzing van de bevolking, ween ontwikkeling die vooral in alle landelijke gemeenten plaatsvindt. Daar moeten de woningvoorraad en het voorzieningenniveau op worden voorbereid, waaronder voldoende beschikbare nultredenwoningen en woonzorgvormen. De doorstroming binnen de voorraad die dan naar verwachting volgt biedt weer kansen voor andere doelgroepen op de woningmarkt.
2.2.
Uitgangspunt: in Millingen blijf je wonen
Een centraal uitgangspunt voor het woonbeleid van de gemeente Millingen aan de Rijn is, dat het voor mensen uit de gemeente aantrekkelijk is om er te blijven wonen. Het binden van mensen aan Millingen heeft belangrijke voordelen: • Een gevarieerde bevolkingssamenstelling zorgt voor een duurzaam toekomst voor het verenigingsleven en scholen, maar wat ook gunstig is voor het niveau van mantelzorg in de gemeente; • Draagvlak onder voorzieningen zoals de supermarkt, de bank en detailhandel; • Sterke sociale samenhang doordat mensen een duurzame relatie hebben met het dorp en de medebewoners Focus op enkele doelgroepen Aantrekkelijk wonen voor iedereen maken we mogelijk door ons in het woonbeleid speciaal te richten op die mensen, voor wie de keuzemogelijkheden beperkt zijn. We richten ons dan op: • ‘Vitale senioren’ • Mensen met een zorgvraag • Starters ‘Vitale senioren’ Mensen uit de ‘babyboomgeneratie’ zorgen er samen voor dat de groep ‘seniorenhuishoudens’ de komende jaren sterk groeit. Het aandeel huishoudens vanaf 55 jaar in het totale aantal huishoudens stijgt van 33% in 2008 naar ca. 45% in 2018. De grootste groei zit in de groep 55-75 jaar. Deze senioren hebben vaak een actief en
-6-
gezond leven. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat hun woonwensen verschuiven, in twee dominante richtingen: • Een belangrijk deel van deze senioren wenst een eengezinskoopwoning te verruilen voor een toekomstbestendig huurappartement met meer comfort: minder groot maar met ruime kamers, onderhoudsarm, goed afgewerkt en met een goede buitenruimte. Kortom: kwalitatief goede nultredenwoningen; • Een ander deel van deze senioren geeft aan opnieuw een grondgebonden koopwoning te wensen. De wensen gaan echter ook onder hen uit naar een toekomstbestendige woning waarin alle functies - ook bij een lichamelijke beperking te bereiken zijn. Denk bijvoorbeeld aan (patio)bungalows. De wensen gaan overigens vooral uit naar projectmatige nieuwbouw en minder naar kavels. We zien een opgave voor de komende jaren. Niet alleen is het aantal nultredenwoningen in de gemeente Millingen nog te beperkt, ook voldoet een deel van de bestaande (oudere) seniorenwoningen niet meer aan de wensen van nu en straks. We maken in de oplossingsrichting onderscheid tussen de huur- en de koopmarkt: • Huur: Stichting Volkshuisvesting Millingen heeft diverse plannen om op locaties nabij het centrum van het dorp nultredenwoningen Dilemma: lekker leven en overwaarde te realiseren. Op basis van de opgave van de Veel senioren, die hun eengezinskoopStichting Volkshuisvesting (ca. 75 woningen woning willen verruilen voor een toekomstin de komende 5 jaar, daarna mogelijk meer) bestendige woning met meer comfort, verwachten we in het huursegment voldoende stuiten op een dilemma: zonder inzet van woningen te realiseren om de vraag in de overwaarde van de woning is een stap Millingen op te vangen. Met deze aantallen vaak niet te maken. De overwaarde moet blijft de omvang van de kernvoorraad sociale geïnvesteerd worden voor de aankoop huurwoningen in stand. Uit de volgende woning of aan betaling van huur. woningmarktanalyse blijkt dat de omvang van Terwijl velen de overwaarde liever die kernvoorraad aan de krappe kant is (als benutten voor andere zaken. gevolg van scheefheid), maar de wachtlijsten Het is niet onze gemeentelijke taak om zijn beperkt. Er is vooral een kwalitatieve deze mensen financieel te ondersteunen. opgave voor deze doelgroep. We steunen het Wel zijn we alert op de prijsdan ook, wanneer de Stichting kwaliteitverhouding, zeker voor mensen Volkshuisvesting minder gewilde verouderde met een woning in het middensegment. eengezinshuurwoningen (vaak op locaties nabij voorzieningen gelegen) vervangt door nultredenwoningen. • Koop: In het koopsegment is het aanbod nog heel beperkt. Recente plannen maken duidelijk dat de markt voor koopappartementen een zeer kritische is. Dit signaal blijkt uit diverse ervaringen en onderzoeken elders in landelijke gebieden in Nederland: nog meer dan in de huursector wordt bij koopappartementen gelet op het ‘totaalplaatje’: ligging, kwaliteit van de woning, kwaliteit van de buitenruimte. Voor potentiële kopers, vaak afkomstig uit een ruime eengezinskoopwoning, blijkt uit vraaganalyses dat een volgende woning niet als een ‘stap terug’ mag voelen. Minder woonoppervlak vraagt dan om compensatie door meer comfort en op zijn minst een goede buitenruimte bij de woning, zoals een ruim terras of balkon. Daarnaast geldt, dat velen graag een deel van de overwaarde uit de vorige woning gebruiken voor ‘lekker leven’ (zie kader). En: hoe hoger de prijs, hoe kleiner de markt en hoe hoger het pakket aan kwalitatieve eisen bij de woning.
-7-
Concreet betekent dat: 1.
We steunen het wanneer de Stichting Volkshuisvesting minder gewilde verouderde eengezinshuurwoningen (vaak op locaties nabij voorzieningen gelegen) vervangt door nultredenwoningen (zie ook het programma);
2.
Bij de initiatieven voor de bouw van koopappartementen wijzen we ontwikkelaars op deze punten. We nemen in ons kaderstellend woningbouwprogramma een beperkt aantal koopappartementen op in diverse prijsklassen (zie ook het programma);
3.
Bij nultredenwoningen (huur en koop) hanteren we de volgende kwaliteitsvoorwaarden: minimaal 3 kamers, een goede buitenruimte, voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk (toekomstwaarde) en indien gericht op senioren: binnen een straal van 500 van voorzieningen zoals de supermarkt.
Mensen met een zorgvraag Onder mensen met een zorgvraag verstaan we mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking en mensen met een GGZ-indicatie. Deze groep bestaat voor een groot deel uit senioren maar ook uit jongere mensen. Landelijk beleid stuurt er op aan dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en deel uit blijven maken van de maatschappij. En veel mensen wensen dit zelf ook: op een prettige manier wonen in het dorp, nabij voorzieningen. Het huidige aanbod aan wonen, welzijn en zorg is globaal: • Sint Jan de Deo is in Millingen de aanbieder van woonzorgvormen in Millingen. Zij biedt 12 plaatsen kleinschalig beschermd wonen en 33 aanleunwoningen (‘verzorgd wonen’, bezit Stichting Volkshuisvesting Millingen). Mensen met een specifieke zorgbehoefte (zoals verpleeghuiszorg) zijn nu nog aangewezen op omliggende gemeenten. Dit verklaart deels de beperkte uitstroom van oudere mensen uit de gemeente (zie ook tabel 2.1). Sint Jan de Deo werkt voor zorg aan huis waar nodig samen met Zorggroep Zuid Gelderland (diverse zorgdiensten en thuiszorg) en de welzijnsstichting (tafeltje dekje). • Welzijnsstichting SWOM biedt een ouderenadviseur aan, alarmering via een telefooncirkel, ouderenvervoer en beperkt een klusjesman. • De KBO organiseert diverse activiteiten in de gemeente. De tabel hierna presenteert een vergelijking tussen de (normatieve) vraag naar woonzorgvormen en het huidige aanbod: Tabel 2.1: Gemeente Millingen aan de Rijn. Vraag en aanbod aan woonzorgvormen, 2008-2018.
Nultreden huur en koop Verzorgd wonen Beschermd wonen Intramuraal
Vraag 2018 715
Aanbod 2008 Circa 250
Opgave 2008-2018 Forse opgave
80
33 (st. Jan de Deo) (a) 12 (st. Jan de Deo) 0
Forse opgave
5 60
Bron: Kenniscentrum Wonen met Zorg / Aedes Actiz, bewerking Companen
-8-
Geen Zie tekst
Sint Jan de Deo werkt aan vernieuwing en differentiatie van haar woonzorgaanbod. Zij heeft plannen voor vernieuwing van het aanbod tot: • 24 verpleeghuisplaatsen; • 16 verzorgingshuisplaatsen; • 30 aanleunwoningen (17 grotere woningen in plaats van de huidige 33 kleine + 17 nieuwbouw); • in de 13 woningen bij de meisjesschool wordt zorg geleverd. Op die manier de gemeente Millingen vrijwel alle woonzorgvormen binnen de gemeente beschikbaar. Bij grote vraagstijging is de capaciteit overigens mogelijk te beperkt en dan zal Millingen blijvend (moeten) terugvallen op de regiogemeenten. Bij uitvoering van deze plannen krijgt het dorp Millingen steeds meer het karakter van een woonservicezone: een centraal gelegen concentratie van voorzieningen voor wonen met zorg en welzijn (beschermd wonen, verzorgd wonen, zorgdiensten, ontmoeting, dagelijkse behoeften), met daaromheen een verspreid aanbod van zelfstandige nultredenwoningen in een ‘gewone’ woonomgeving. De plannen voor een meer openbaar karakter (met een open eettafel) van Sint Jan de Deo passen daar goed in. We willen samen met Sint Jan de Deo, welzijnsstichting SWOM en Stichting Volkshuisvesting Millingen een plan opstellen om dit in een samenhangend en voor bewoners herkenbaar concept te vertalen. Dat versterkt de kwaliteit van het wonen voor mensen met een zorgvraag, maar versterkt ook het imago van Millingen als gemeente waar het voor iedereen goed wonen is. Een concreet verzoek komt overigens van een groep mensen met een verstandelijke handicap, die vragen om een ontmoetingsruimte. Zie bijgevoegd uitvoeringsschema. Concreet betekent dat:
4. We steunen de uitvoering van de plannen van Sint Jan de Deo. 5.
We initiëren een structureel overleg tussen gemeente, Sint Jan de Deo, welzijnsstichting SWOM en Stichting Volkshuisvesting Millingen tot onderlinge afstemming van activiteiten te komen.
6.
We stellen in overleg met Sint Jan de Deo en welzijnsstichting SWOM en Stichting Volkshuisvesting Millingen een plan op voor een samenhangende en voor bewoners herkenbare woonservicezone.
7.
We onderzoeken samen met Sint Jan de Deo de mogelijkheid voor een ontmoetingsplek voor mensen met een verstandelijke handicap.
Starters We onderscheiden twee groepen starters: • Jonge starters vanuit een onzelfstandige woonvorm: meestal begin twintig, relatief weinig financiële mogelijkheden. Bescheiden woonwensen, doorgaans gericht op goedkope huurwoningen. • Starters op de koopmarkt (vaak al vanuit een huurwoning, soms ook vanuit het ouderlijk huis): twintigers en dertigers, veel stellen, doorgaans meer financiële mogelijkheden (tweeverdieners) dan jonge starters. Specifiek gericht op de koopmarkt en op zoek naar kwalitatief goede eengezinswoningen. Prijskwaliteitverhouding speelt een belangrijke rol.
-9-
Daarnaast zijn er ook ‘herstarters’: mensen vanuit bijvoorbeeld een scheidingssituatie. Hun aantal is beduidend kleiner dan de andere twee groepen starters. We gaan er van uit dat zij meeliften met de inzet voor starters in het algemeen. We gaan hierna afzonderlijk in op de huur en de koopsector: • Huur: De wachtlijsten voor een huurwoning in Millingen zijn beperkt. Bij een goed aanbod voor senioren in Millingen verwachten we bovendien in de komende jaren meer vrijkomend aanbod aan rijhuurwoningen. De Stichting Volkshuisvesting herkent dit signaal en speelt daar al op in door verkoop en vervanging van bestaande eengezinshuurwoningen. Met de verhuur van verouderde seniorenwoningen verruimt de Stichting Volkshuisvesting het aanbod voor starters in de huur verder. We treffen daarom als gemeente geen aanvullende maatregelen voor deze specifieke groep starters. • Koop: In het koopsegment is het aantal beschikbare koopwoningen weliswaar voldoende, maar we zien soms een mismatch in de geboden en gewenste kwaliteit. Verouderde eengezins koopwoningen blijken moeilijker te verkopen wanneer nieuwe voordelige woningen in moderne kwaliteit opgeleverd worden. Anderzijds ontvangen we van makelaars signalen dat de animo voor nieuwe tweekappers in het middeldure segment ook beperkt is. Kortom: een kritische markt met relatief veel aanbod van woningen. De Stichting Volkshuisvesting biedt overigens goedkope koopwoningen aan met korting volgens het principe van KoopGarant. Daarmee vergroot de Stichting Volkshuisvesting de kansen voor starters met (nog te) beperkte financiële middelen. De Stichting Volkshuisvesting verkoopt een woning met korting. Bij doorverkoop is de bewoner verplicht de woning eerst aan te bieden aan de Stichting Volkshuisvesting (die anderzijds ook een terugkoopplicht heeft tegen onafhankelijk getaxeerde waarde). Als partijen overeenkomen de woning aan een derde te verkopen, delen zij verlies of winst. Volkshuisvesting is voornemens Koopgarant beschikbaar te blijven stellen, echter dit zal jaarlijks geëvalueerd worden en afhankelijk van de situatie, zowel op de markt, maar ook de interne financiële situatie, beslissen of Volkshuisvesting dit product blijft voeren. Concreet betekent dat: 8.
We zetten slechts een beperkt deel van het woningbouwprogramma in voor de bouw van goedkope en middeldure eengezinskoopwoningen en hebben dan speciale aandacht voor de prijs-kwaliteitverhouding (zie ook het programma).
9.
We overleggen jaarlijks met de Stichting Volkshuisvesting over hun ervaringen met KoopGarant.
10. In andere beleidsvelden (verkeer, recreatie) geven we aan op welke wijze we starters binden aan Millingen.
2.3.
Uitgangspunt: in Millingen kom je wonen
We gaven aan dat we inwoners van Millingen willen binden aan hun gemeente, door een aantrekkelijke woongemeente te zijn. Maar onze ambitie gaat een stap verder: we willen ook mensen van buiten de gemeente aantrekken. Dezelfde argumenten als voor het binden van de huidige bevolking gelden ook nu: behoud van draagvlak onder voorzieningen en een mix van inwoners.
- 10 -
We richten ons daarbij vooral op mensen die Binden van starters al een binding hebben met Millingen (ooit in Met goede woningen alleen zijn starters niet te Millingen gewoond, familie of vrienden in de binden. Een andere, moeilijk te sturen factor is omgeving, etc). Maar aanvullend willen we werk en opleiding. De bereikbaarheid van ook andere mensen kennis laten maken met Nijmegen is daarom belangrijk en waar mogelijk Millingen als prettige en natuurlijke willen we recreatieve bedrijvigheid aantrekken woongemeente. als middel om het wonen voor starters in Uit de analyse van de woningmarkt en de Millingen aantrekkelijk te maken. serie interviews met partijen rond het wonen leidden we af waar onze kansen liggen voor het aantrekken van mensen van buiten de gemeente Millingen. We richten ons met name op: • Jonge gezinnen • Vitale senioren Waarmee en hoe wij hen willen verleiden werken we hierna uit. Aantrekken: jonge gezinnen We zagen in de woningmarktanalyse dat Millingen nu al aantrekkingskracht heeft op gezinnen met kinderen en die kracht willen we verder uitbouwen (zie ook Figuur 2.1). Millingen is een veilige en rustige woongemeente met alle benodigde voorzieningen voor mensen met jonge kinderen (of plannen daarvoor). De combinatie van voorzieningen, veilig en groen dorps wonen vormt vooral voor sommige stadsbewoners (met name Nijmegen) een aantrekkelijk alternatief. Ook makelaars zien dat dit een kansrijke groep is om aan te trekken en vervolgens te binden van Millingen We zijn ons er echter ook van bewust dat we deze mensen bij projectmatige bouw alleen kunnen verleiden met een goede prijs-kwaliteitverhouding: kwalitatief goede woningen, liefst vrijstaand op een ruime kavel met een vierkante meterprijs tot € 2.000,= (prijspeil 2008). Daarnaast is het aanbieden van bouwkavels een middel om mensen uit de stad én de omliggende gemeenten (met name Ubbergen en Groesbeek) te verleiden. Aantrekken: vitale senioren Een tweede kansrijke groep is de groep ‘vitale senioren’ van buiten Millingen. We richten ons ook nu vooral op mensen uit de nabije omgeving met een (historische) binding met Millingen, maar zien op bescheiden schaal ook kansen om mensen uit de rest van Nederland aan te trekken. Het gaat hier om ‘vitale senioren’ met voldoende financiële middelen, die vaak onafhankelijk zijn van werk of flexibel ten aanzien van reistijd. We willen ook deze mensen aantrekken door het aanbieden van concurrerende kwaliteit: veel ruimte voor een goede prijs en de mogelijkheid om zelf te ontwikkelen. We zijn ons er ook bewust van dat dit een relatief kleine en kritische groep woonconsumenten
- 11 -
Millingen en de Duitse grensstreek Veel mensen trokken de afgelopen jaren naar Duitsland, verleid door veel ruimte voor relatief weinig geld. Toch ervaren mensen daar ook nadelen (Duitse scholen, Nederlandse ‘enclaves’ in een Duits gebied). Qua prijsniveau kunnen wij niet concurreren met de Duitse grensstreek, maar met het complete ‘pakket’ dat Millingen wel! Een deel van de Nederlanders in Duitsland wenst weliswaar terug te keren naar Nederland, maar
ziet
daar
geen
mogelijkheden
toe,
bijvoorbeeld vanwege financiële verbintenissen. Op die groep richten wij ons dan ook niet. We zien wel kans om mensen die nu nog in Nederland wonen over te halen om voor Millingen te kiezen.
is. Dat betekent dan ook dat we extra aandacht besteden aan dit aanbod: de juiste woning op de juist locatie voor de juiste prijs, waarbij we het kwaliteit van het landschap benutten. Concreet betekent dat: 11. Projectmatige bouw: aanbieden van eengezinskoopwoningen, liefst vrijstaand van goede kwaliteit, op een ruime kavel, tegen een gunstige prijs (max. € 2.000 m2 (prijspeil 2008). Zie ook het programma; 12. Aanbieden van kavels en woningen tegen een concurrerende prijs. Zie ook het programma;
2.4.
Uitgangspunt: behoud van het groene karakter
Een belangrijke kracht van Millingen is het rustige, ruime en groene dorpse wonen in een natuurlijke omgeving. Die kracht willen we behouden, zeker gezien de ambitie om juist daarmee mensen naar Millingen te trekken en ze te binden. We willen het dorp zelf zo groen mogelijk houden. Een aantal locaties binnen de bebouwde kom wordt herontwikkeld waarbij we ook aandacht hebben voor de omgevingskwaliteit. In de toekomst willen we alleen verder ‘inbreiden’ als dat niet ten koste gaat van het dorpse karakter van Millingen. Tijdens de interviews met partijen werd dit ook onder de aandacht gebracht. Of, zoals het Burgerplatform in haar Toekomstvisie voor Millingen het verwoordt: inspelen op behoeften door een afwisselend en aantrekkelijk woningaanbod waarbij rekening wordt gehouden met de identiteit van het gebied en waarbij de natuur gespaard blijft. Bij toekomstige woningbouw aan de rand van het dorp kiezen we voor de locatie die de minste druk legt op de landschappelijke kwaliteit. Dat is voor ons een van de argumenten om de sportvelden te ontwikkelen. Concreet betekent dat: 13. Na uitvoering van concrete plannen terughoudend bij verdere inbreiding om het dorps karakter te behouden; dit geven we vorm door het niet toevoegen van bouwmogelijkheden en beperkt medewerking te verlenen aan palnnen waarbij vrijstelling etc. noodzakelijk is.
2.5.
Belangrijk: het imago van Millingen
Het binden en verleiden van mensen voor Millingen heeft ook te maken met het imago dat Millingen binnen en buiten de gemeente heeft. Het bieden van kwaliteit alleen is niet voldoende. Daarom werken we aan dat imago waarbij we de mogelijkheden voor recreatie, rust, ruimte, natuur en goed wonen voor het voetlicht brengen. Concreet betekent dat:
14. Aan de ontwikkeling van projecten geven we ruchtbaarheid in diverse lokale en regionale media;
- 12 -
15. We zoeken binnen de Duffelt afstemming gemeenten om de recreatieve en natuurlijke kwaliteiten te promoten. Samen staan we sterker,
- 13 -
3. Bouwen en vernieuwen 3.1.
Realistische aantallen, balans tussen kwaliteit en kwantiteit
Tijdens de interviews met partijen rond het wonen bleek zorg te bestaan over plannen voor nieuwbouwwoningen in Millingen. Alle partijen zijn het er mee eens dat gematigde groei in Millingen van maatschappelijk belang is en de leefbaarheid ten goede komt; zij staan in beginsel positief tegenover woningbouw en – indien nodig – uitbreiding op nieuwe locaties. Maar zij wezen ook op mogelijke bevolkingskrimp van Millingen. Deze signalen waren voor ons mede aanleiding om zorgvuldig de woningbehoefte te onderzoeken en onze nieuwbouwambitie af te stemmen op de behoefte en de kansen op de woningmarkt. Voor eigen behoefte: circa 200 woningen tot 2018 De huishoudensontwikkeling binnen Millingen is de belangrijkste factor in de woningbehoefte. Als gevolg van demografische ontwikkelingen en huishoudensverdunning (de eigen behoefte) verwachten we een groei van ca. 175 huishoudens tot 2018. De ontwikkeling bestaat uit sterke toename van het aantal huishoudens van 55 tot 75 jaar, groei van het aantal huishoudens tussen 25 en 35 jaar (jonge gezinnen) en afname van het aantal huishoudens tussen 35 en 55 jaar (oudere gezinnen). Daarnaast beïnvloeden enkele andere factoren de behoefte aan woningen: • Compensatie van extramuralisering (mensen die niet intramuraal gaan wonen, waar zij dit voorheen wel hadden gedaan): ca. 15 woningen tot 2018. In Millingen zijn geen intramurale plaatsen. Voor een intramurale plaats gaan inwoners naar buurgemeenten. Als daar de intramurale capaciteit wordt afgebouwd, vraagt dat om alternatieve woonvormen in de gemeente Millingen zelf, waaronder zelfstandige aanleunwoningen. Daar richt dit aantal van 15 woningen zich op. • Opvang van statushouders en de pardonregeling: enkele woningen. De circa 25.000 personen in Nederland hebben we naar rato doorvertaald voor Millingen aan de Rijn, en omgerekend naar huishoudens. • Migratie (in- en uitstroom van huishoudens). Deze factor laten we voor het bepalen van de eigen behoefte buiten beschouwing, maar speelt wel een belangrijke rol bij de ambities. De tabel hierna geeft een overzicht van de aantallen: Tabel 3.1: Gemeente Millingen aan de Rijn. Woningbehoefte tot 2018; natuurlijke vraag en andere factoren
Factor Natuurlijke huishoudensontwikkeling Compensatie van extramuralisering Opvang statushouders en pardonregeling Totaal
Behoefte tot 2018 175 woningen 15 woningen 5 woningen Afgerond 200 woningen
Atrivé 2007 op basis van natuurlijke ontwikkeling
180 woningen
Bron: CBS 2007, Bevolkingsprognose provincie Gelderland 2007, Primos 2005, bewerking Companen.
- 14 -
We willen er voor zorgen dat iedereen die in Millingen wenst te blijven wonen, daar ook de mogelijkheid tot heeft in de woningvoorraad. De 200 benodigde woningen zien we daarom als een ondergrens om in de behoefte van de eigen inwoners te voorzien. Om die woningen daadwerkelijk te realiseren houden we een zekere overmaat aan in de planning (zie het tekstkader). Plannen zijn nog geen woningen: 70% realisatie blijkt een reële maatstaf De praktijk leert dat veel plannen worden uitgesteld en soms geheel niet doorgaan. Om voldoende woningen te bouwen, is het verstandig om een zekere overmaat aan plannen aan te houden. Op die manier zijn tegenvallers op te vangen. Het is bovendien belangrijk om prioriteiten te stellen: als er te veel gebouwd wordt, kan dat de markt ‘overvoeren’. Daarom houden we jaarlijks de ontwikkeling bij zodat we tijdig kunnen bijsturen als dat nodig is.
Balans tussen kwantiteit en kwaliteit We streven als het gaat om bouwen in Millingen naar een goede en realistische balans tussen kwaliteit en kwantiteit. Ook tijdens de interviews werd daar op gewezen: uitbreiding van het woonaanbod moet volgens de geïnterviewden primair gebaseerd zijn op kwaliteit: ‘je zult onderscheidend moeten bouwen, met veel variatie’. Daarbij geldt: niet alleen het inspelen op de kwaliteit van de woningen zelf, maar ook letten op de kwaliteit van de woonlocatie. In het vorige hoofdstuk gaven we al aan dat dit een kritisch punt is en hoe we daar op inspelen. Goed benutten van de bestaande voorraad Het grootste deel van de buurten en woningen staat er al. De meeste huishoudens zullen dus ook in de bestaande voorraad een woning vinden. We richten ons daarom niet alleen op nieuwbouw, want ook in de bestaande voorraad liggen kansen en opgaven: • Goede doorstroming binnen de bestaande draagt er aan bij dat zo veel mogelijk mensen hun woonwensen waar maken. In dat geval is nieuwbouw slechts aanvullend, om te voorzien in een vraag die niet binnen de bestaande voorraad wordt ingevuld. • Bij goede doorstroming en een goed nieuwbouwprogramma verwachten we dat oudere rijhuurwoningen structureel minder gewild zijn. Sloop/nieuwbouw van woningen is dan een verantwoorde strategie. Ook Stichting Volkshuisvesting Millingen volgt met haar strategisch voorraadbeleid deze strategie. Dat biedt kansen om op vaak centraal gelegen locaties multifunctionele woningen te bouwen. We ambiëren sloop van ca. 75 verouderde eengezinshuurwoningen in de komende 10 jaar ten gunste van moderne (levensloopgeschikte) woningen, uiteraard voorafgegaan door een goed alternatief voor de zittende bewoners. Stichting Volkshuisvesting geeft evenwel aan dat het aantal te slopen woningen naar verwachting veel lager uitvalt. We rekenen in het programma daarom op 25 woningen. • Verkoop van woningen vergroot de keuzevrijheid onder vooral startende kopers. De Stichting Volkshuisvesting heeft diverse complexen in verkoop en geeft aan tot 2018 100 tot 150 woningen te willen verkopen. We kunnen ons daar in vinden, onder enkele voorwaarden: o Vrijkomende middelen door verkoop worden opnieuw geïnvesteerd binnen Millingen. Verkoop van oudere huurwoningen is dan een nuttige
- 15 -
bijdrage om nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen mogelijk te maken. o De doelgroep van beleid kan ook in de toekomst passend gehuisvest worden (niet alleen uitgedrukt in aantal woningen maar ook in de kwaliteit van de woning). De beschikbaarheid voor zowel jongere als oudere huishoudens in de doelgroep van beleid mag niet lijden onder verkoop van huurwoningen. Een manier om verkochte huurwoningen te behouden voor de kernvoorraad, is het (blijven) toepassen van KoopGarant. Bij mutatie en terugverkoop aan de woningstichting komt een woning dan, indien gewenst, weer in de verhuur. o We verwachten van de Stichting Volkshuisvesting dat zij monitoren of voor de doelgroep voldoende passende woningen beschikbaar blijven. We willen, bij actualisatie van de prestatieafspraken, preciezere afspraken maken met de woningstichting over met name de monitoring van de beschikbaarheid in de kernvoorraad. Dat gegeven gebruiken we als criterium voor verkoop van woningen. Met deze werkwijze bieden we de woningstichting veel vrijheid om – binnen enkele randvoorwaarden – haar strategie te bepalen. Voor de gemeente is van belang: beschikbaarheid en kwaliteit voor alle doelgroepen. Deze elementen wegen we mee in het indicatief woningbouwprogramma. Concreet betekent dat:
16. Realisatie van minimaal 200 woningen tot 2018 en daartoe aanhouden van een voldoende ruime voorraad locaties en plannen;
17. Blijvend alert zijn op de kwaliteit van de woning en de locatie; 18. Ambitie: sloop van ca. 75 verouderde huurwoningen tot 2018, voorafgegaan door een goed alternatief voor de zittende bewoners; 19. De stichting Volkshuisvesting krijgt ruimte voor uitvoering van haar nieuwbouw- en verkoopstrategie, maar onder voorwaarde van voldoende beschikbare woningen in de kernvoorraad, kwalitatief passend bij de doelgroepen. Bij actualisering van prestatieafspraken maken we vooral afspraken over de monitoring van de beschikbaarheid.
3.2.
Drie scenario’s voor woningbouw 2008-2018
We gaven aan dat we niet alleen woningen voor de eigen huishoudensontwikkeling bouwen, maar ons ook richten op het aantrekken van huishoudens van buiten Millingen. We zijn daar realistisch in: mogelijk gaat het verleiden van mensen minder snel dan waar we op inzetten. Op dat scenario zijn we voorbereid en daar houden we ook in het woningbouwprogramma en bij locatieontwikkeling rekening mee.
- 16 -
We presenteren hierna een woningbouwprogramma, naar aantal en type woningen, uitgaande van de gestelde ambitie. Daarbij geven we aan op welke manier het programma moet worden bijgesteld als een ander scenario realiteit wordt. Hierna volgen drie ontwikkelingsscenario’s: 1. Baseren woningbouwontwikkeling op de eigen behoefte (migratiesaldo=0); 2. Baseren woningbouwontwikkeling op eigen behoefte + een ambitie om per saldo huishoudens van elders aan te trekken. De omvang hiervan relateren we aan een omkering van het trendmatige vertrek. Van ca. - 50 in 10 jaar naar + 50. 3. Als referentiescenario: de trendmatige ontwikkeling met een vertrekoverschot. Tabel 3.2: Gemeente Millingen aan de Rijn: benodigd bouwprogramma 2008-2018 per groeiscenario.
Scenario
Totale groei
1
Alleen eigen behoefte
2
Eigen behoefte plus aantrekken 50 extra huishoudens tot 2018 Uitstroom 50 huishoudens tot 2018
Ca. huishoudens Ca. huishoudens Ca. huishoudens
3
200
Benodigd programma bij 70% realisatie Ca. 285 woningen
250
Ca. 365 woningen
150
Ca. 215 woningen
Scenario 1: indicatief woningbouwprogramma 2008-2018 voor eigen behoefte Voor een woningbouwprogramma levert het inzicht in vraag en aanbod concrete aanknopingspunten op. De behoefte aan extra woningen voor huishoudens in Millingen bestaat vooral uit: + Nultredenwoningen, zowel in de huur- als koopsector + Betaalbare eengezinskoopwoningen + Omdat doorstroming nooit volledig naar wens verloopt is er ook een aandeel luxe koopwoningen opgenomen De tabel hierna is een programmavoorstel voor Millingen aan de Rijn tussen 2008 en 2018, gericht op het invullen van de lokale woningvraag van 200 woningen, waarvoor een programma van 285 woningen raadzaam is, om planuitval- en vertraging op te vangen.
- 17 -
Tabel 3.3: Gemeente Millingen aan de Rijn. Indicatief woningbouwprogramma lokale behoefte 2008-2018. Huurwoningen Eengezinswoningen sociaal
Nieuwbouw
Verkoop
Sloop
Totaal effect
95 (a)
- 100 (c)
- 25
- 30
Eengezinswoningen vrije markt Appartement sociaal
50 (b)
50
Appartement vrije markt
20 (b)
20
Totaal huur Koopwoningen
165
- 100
- 25
40
Nieuwbouw
Verkoop
Sloop
Totaal effect
25
+ 100 (c)
Eengezinswoningen goedkoop Eengezinswoningen middelduur
125
35
35
35 (d)
35
Appartement goedkoop
15
15
Appartement middelduur
25
25
Appartement duur
10
Totaal koop
145
Totaal generaal
310
Eengezinswoningen duur
10 + 100
0 (a) waarvan het grootste deel levensloopgeschikt / geschikt voor senioren (b) altijd levensloopgeschikt (c) liefst met KoopGarant (d) we gaan binnen dit programma uit van circa 25 kavels. Sociale huur: tot € 535,= (VROM 2008) Goedkope koop: Vrije markt huur: vanaf € 535,= Middeldure koop: Dure koop:
0
245
- 25
285
tot € 170.000,= € 170.000 tot € 233.000,= vanaf € 233.000,=
Scenario 2: aantrekken van minimaal 50 extra huishoudens Voor het aantrekken van 50 extra huishoudens realiseren we kwaliteit die concurrerend is met andere gemeenten in de regio. Conform hoofdstuk 2 richten we ons vooral op: • Jonge gezinnen die binnen Nederland een veilige woonomgeving in de regio Nijmegen zoeken. Voor hen realiseren we ruime vrijstaande eengezinswoningen en we bieden ruime kavels aan (circa 20 extra kavels) • Vitale senioren. Voor hen reserveren we enerzijds ruimte voor eigen ontwikkeling van luxe woningen (kavels voor eengezinswoningen of bungalows) en realiseren we op bescheiden schaal zeer bijzondere appartementen in het dure huur- of koopsegment (circa 15 extra kavels voor dure eengezinskoopwoningen en circa 15 dure huur- of koopappartementen) Aanvullend is een bijzondere vorm van wonen, zoals in een gesplitste boerderij of wonen op de dijk, op kleine schaal een aantrekkelijk alternatief. Daarbij wegen we uitdrukkelijk alle voors en tegens af ten aanzien van de omgeving. Scenario 3: uitblijvende vraag Bij blijvende uitstroom van huishoudens neemt vooral de vraag naar eengezinswoningen naar verwachting af, zowel in huur als koop. Het ligt voor de hand om in deze segmenten dan minder woningen nieuw te realiseren en de plannen voor woningen met nultredenkwaliteit wel tot volledige uitvoering te brengen. Concreet betekent dat:
20. Nieuwe woningbouwplannen afstemmen op het programma voor woningbouw 2008-2018; 21. Reserveren van capaciteit voor eengezinskoopwoningen en circa 20 kavels voor het aantrekken van jonge gezinnen;
- 18 -
22. Reserveren van capaciteit voor ca. 15 kavels en ca. 15 dure huur- of koopappartementen van hoge kwaliteit voor het aantrekken van vitale senioren;
23. We staan positief tegenover splitsing van boerderijen tot meerdere wooneenheden; 24. Bij uitblijvende vraag bijstellen van het programma: vooruitschuiven van projecten in de tijd, maar wel blijvend prioriteit bij de ontwikkeling van nultredenwoningen.
3.3.
De juiste woning op de juiste plek: locatieoverwegingen
De ruimte om woningen te bouwen in Millingen in schaars. Concessies binnen de regio Arnhem-Nijmegen en het streekplan begrenzen de mogelijkheden om te bouwen, waar alleen onder zware voorwaarden van afgeweken kan worden. De grenzen zijn bereikt: sportvelden op termijn nodig; nu voorbereiden Begin januari 2008 had de gemeente Millingen ruimte om op diverse inbreidingslocaties ca. 270 nieuwe woningen te bouwen. De Stichting Volkshuisvesting gaf aan de komende tien jaar naar verwachting ca. 75 woningen te slopen. Netto is de uitbreidingsmogelijkheid op deze locaties dus bijna 200 woningen. In het scenario voor opvang van de Ruimte is een kans eigen behoefte is het nodig om ca. 285 We constateerden dat de ruimte om te bouwen binnen woningen aan te houden in de planning de kern Millingen te beperkt is om ook op langere om daadwerkelijk de 200 gewenste termijn voldoende woningen te bouwen. De sportvelden woningen te realiseren. Al in dit bieden een kans om: scenario is het nodig om een nieuwe • Voldoende woningen te bouwen; locatie bouwrijp te maken. • Ook binnen de kern ruimte te houden voor groen; We kiezen in de gemeente Millingen • Als enige grootschaligere locatie in de Ooijpolder voor de sportvelden als locatie om die ook vraag van buiten de gemeente op te vangen. behoefte op te vangen. Daarmee groeit de capaciteit naar ca. 375 woningen Figuur 3.1: Gemeente Millingen. Grens woningbouw. netto (270 inbreiding bestaande plannen, 180 sportvelden = 450 nieuwbouw). Minus 75 sloop = 375 netto Rekening houdend met planvertragingen leidt dat naar verwachting tot daadwerkelijke realisatie van ruim 300 woningen. Daarmee hebben we meer dan voldoende ruimte om in de lokale behoefte te voorzien en hebben we bovendien ruimte om de ambitie voor instroom van enkel tientallen huishoudens tot 2018 ruimte te bieden. Tabel 3.4: Gemeente Millingen aan de Rijn: ambities en ruimte voor woningbouw
Scenario
1
Alleen eigen behoefte
Benodigde ruimte bij 70% realisatie Ca. 285 woningen
- 19 -
Binnen de kern (a) Inclusief sportvelden Vanaf ca. 2015 sportvelden nodig
2 3
Aantrekken 50 extra huishoudens Uitstroom 50 huishoudens
Ca. woningen Ca. woningen
365
Vanaf ca. 2013 nodig
215
Op lange termijn mogelijk nodig
(a) nieuwbouw minus sloop
De keuze voor ontwikkeling van de sportvelden is dus noodzakelijk om op langere termijn de behoefte op te vangen. We sturen er daarom op aan om op korte termijn voorbereidingen te treffen voor de ontwikkeling. Op die manier verwachten we vanaf 2011 of 2012, parallel aan de uitvoering van andere plannen, ook de sportvelden te kunnen gaan ontwikkelen. Afhankelijk van de vraag spreiden we de nieuwbouw op de sportvelden over de jaren (zie ook de scenario’s). Een andere consequentie van deze keuze is, dat we nieuwe plannen voor inbreiding terughoudend benaderen. Kwalitatieve vergelijking We geven hierna een overzicht van de nu beoogde invulling van de locaties. Omdat de invulling van de sportvelden nog open staat, geven we hier alleen de differentiatie voor de andere locaties:
- 20 -
Tabel 3.5: Gemeente Millingen aan de Rijn. Reeds beoogde invulling locaties, exclusief Sportvelden, afgerond Indicatie Woningtype KOOP HUUR TOTAAL SLOOP NETTO prijsklasse in € Eengezinswoningen betaalbaar
< € 225.000 < € 522,=
25
95 (a)
120
Eengezinswoningen overige prijzen
> € 225.000 > € 522,=
115
<10
<125
<125
Nultredenwoningen betaalbaar
< € 225.000 < € 497,=
10 (a)
10
10
Nultredenwoningen overige prijzen
> € 225.000 > € 497,=
15
<5
<20
<20
155
115
270
Totaal Sportvelden (nog niet nader ingevuld)
180
-75
-75
45
195 180
Totaal inclusief 450 375 sportvelden (a) Er lijken veel nieuwe betaalbare eengezinshuurwoningen gepland. Uit het interview met de Stichting Volkshuisvesting bleek, dat dit in de meeste gevallen toch gaat om nultredenwoningen. Dat sluit aan bij de behoefte. Bron: Gemeente Millingen aan de Rijn, januari 2008
Dit programma sluit op hoofdlijnen aan bij de ambitie in deze woonvisie zie ook de opmerking bij het programma), maar bevat wel relatief veel dure eengezins koopwoningen en relatief weinig huurappartementen. De ontwikkeling van de sportvelden richt zich logischerwijs vooral op eengezinskoopwoningen en kavels. Een accentverschuiving richting meer nultredenwoningen binnen de kern is wenselijk. Dit kan zowel gaan om grondgebonden als gestapelde woningen. We houden hier bij de advisering richting ontwikkelaars rekening mee. Concreet betekent dat: 25. Voorbereiden van de ontwikkeling van de sportvelden; 26. Terughoudende opstelling bij nieuwe initiatieven voor inbreiding in de kern 27. Bij advisering aan ontwikkelaars meegeven om plannen voor woningbouw nabij het centrum van de kern in nultredenkwaliteit te realiseren, grondgebonden of gestapeld;
- 21 -
- 22 -
Bijlage 1: Uitvoeringsschema De concrete actiepunten voor het wonen hebben we hier samengevat in een uitvoeringsschema. Daarbij geven we aan wie de trekker is en wie er verder bij betrokken worden, en of er een project voor moet worden opgestart of dat er sprake is van een doorlopende actie.
Maatregel / actie
Hoofdstuk 3: De visie, ambitieus maar realistisch Vitale senioren 1.
We
steunen
het
wanneer
eengezinshuurwoningen
de
(vaak
op
Stichting locaties
Volkshuisvesting nabij
minder
voorzieningen
gewilde
gelegen)
verouderde
vervangt
door
nultredenwoningen (zie ook het programma); 2.
Bij de initiatieven voor de bouw van koopappartementen wijzen we ontwikkelaars op deze punten. We nemen in ons kaderstellend woningbouwprogramma een beperkt aantal koopappartementen op in diverse prijsklassen (zie ook het programma)
3.
Bij nultredenwoningen (huur en koop) hanteren we de volgende kwaliteitsvoorwaarden: minimaal 3 kamers, een goede buitenruimte, voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk (toekomstwaarde) en indien gericht op senioren: binnen een straal van 500 van voorzieningen zoals de supermarkt. Zorgvragers
4.
We steunen de uitvoering van de plannen van Sint Jan de Deo.
5.
We initiëren een structureel overleg tussen gemeente, Sint Jan de Deo, welzijnsstichting SWOM en Stichting Volkshuisvesting Millingen tot onderlinge afstemming van activiteiten te komen.
6.
We stellen in overleg met Sint Jan de Deo en welzijnsstichting SWOM en Stichting Volkshuisvesting Millingen een plan op voor een samenhangende en voor bewoners herkenbare woonservicezone.
7.
We onderzoeken samen met Sint Jan de Deo de mogelijkheid voor een ontmoetingsplek voor mensen met een verstandelijke handicap. Starters
8.
We zetten slechts een beperkt deel van het woningbouwprogramma in voor de bouw van goedkope en middeldure eengezinskoopwoningen en hebben dan speciale aandacht voor de prijskwaliteitverhouding (zie ook het programma).
9.
We overleggen jaarlijks met de Stichting Volkshuisvesting over hun ervaringen met KoopGarant.
10.
In andere beleidsvelden (verkeer, recreatie) geven we aan op welke wijze we starters binden aan Millingen. Aantrekken van jonge gezinnen en vitale senioren
11.
Projectmatige bouw: aanbieden van eengezinskoopwoningen, liefst vrijstaand van goede kwaliteit, op een ruime kavel, tegen een gunstige prijs (max. € 2.000 m2 (prijspeil 2008). Zie ook het programma
12.
Aanbieden van kavels tegen een concurrerende prijs. Zie ook het programma; Behoud van het groene karakter
13.
Na uitvoering van concrete plannen terughoudend bij verdere inbreiding om het dorps karakter te behouden Het imago van Millingen
14.
Aan de ontwikkeling van projecten geven we ruchtbaarheid in diverse lokale en regionale media;
15.
We zoeken binnen de Duffelt afstemming gemeenten om de recreatieve en natuurlijke kwaliteiten te
- 23 -
Maatregel / actie
promoten. Samen staan we sterker, Hoofdstuk 4: Een goede, toekomstbestendige omgeving Realistische aantallen, balans tussen kwaliteit en kwantiteit 16.
Realisatie van minimaal 200 woningen tot 2018 en daartoe aanhouden van een voldoende ruime voorraad locaties en plannen;
17.
Blijvend alert zijn op de kwaliteit van de woning en de locatie;
18.
Ambitie: sloop van ca. 75 verouderde huurwoningen tot 2018, voorafgegaan door een goed alternatief voor de zittende bewoners;
19.
De stichting Volkshuisvesting krijgt ruimte voor uitvoering van haar nieuwbouw- en verkoopstrategie, maar onder voorwaarde van voldoende beschikbare woningen in de kernvoorraad, kwalitatief passend bij de doelgroepen. Bij actualisering van prestatieafspraken maken we vooral afspraken over de monitoring van de beschikbaarheid. Drie scenario’s voor woningbouw 2008-2018
20. 21.
Nieuwe woningbouwplannen afstemmen op het indicatieve programma voor woningbouw 2008-2018; Reserveren van capaciteit voor eengezinskoopwoningen en circa 20 kavels voor het aantrekken van jonge gezinnen;
22.
Reserveren van capaciteit voor ca. 15 kavels en ca. 15 dure huur- of koopappartementen van hoge kwaliteit voor het aantrekken van vitale senioren;
23. 24.
We staan positief tegenover splitsing van boerderijen tot meerdere wooneenheden; Bij uitblijvende vraag bijstellen van het programma: vooruitschuiven van projecten in de tijd, maar wel blijvend prioriteit bij de ontwikkeling van nultredenwoningen, grondgebonden of gestapeld. De juiste woning op de juiste plek: locatieoverwegingen
25.
Voorbereiden van de ontwikkeling van de sportvelden;
26.
Terughoudende opstelling bij nieuwe initiatieven voor inbreiding in de kern
27.
Bij advisering aan ontwikkelaars meegeven om plannen voor woningbouw nabij het centrum van de kern in nultredenkwaliteit te realiseren;
- 24 -
Bijlage 2: Analyse van de woningmarkt 1. Bewoners van de gemeente Millingen aan de Rijn We schetsen een beeld van het (te verwachten) verloop van de bevolking en de huishoudens voor de komende vijftien jaar. Een korte terugblik zal daarbij zorgen voor een eerste indruk van de ontwikkelingen in de gemeente Millingen aan de Rijn. Bevolkingsomvang Millingen aan de Rijn neemt af Op 1 januari 2007 telde de gemeente Millingen aan de Rijn ruim 5.800 inwoners. Onderstaande tabel toont de recente bevolkingsontwikkeling in de gemeente ten opzichte van de regio Arnhem-Nijmegen en Nederland als totaal. Bijlagetabel 1: Gemeente Millingen aan de Rijn. De bevolkingsontwikkeling vergeleken, 2002-2007
Gemeente Millingen aan de Rijn Regio Arnhem-Nijmegen Nederland
1-1-2002
1-1-2007
Groeipercentage
5.930 701.365 16.105.285
5.865 697.415 16.357.990
- 1% - 1% + 2%
Bron: CBS
In de afgelopen vijf jaar is de bevolkingsomvang in de gemeente Millingen aan de Rijn, evenals in de Regio Arnhem Nijmegen, met 1% afgenomen. De gemeente en de regio blijven daarmee achter bij de landelijke groei in diezelfde periode. De figuur hierna geeft een beeld van de demografische ontwikkelingen in de gemeente Millingen aan de Rijn. Bijlagefiguur 1: Gemeente Millingen aan de Rijn. Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad, 2002-2006. 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 -70 2002
2003
2004
2005
2006
Totale bevolkingsontwikkeling
Verandering woningvoorraad (nieuwbouw minus sloop)
Natuurlijke ontwikkeling (geboorte minus sterfte)
Migratiesaldo (vestiging minus vertrek)
Bron: CBS
•
•
De natuurlijke bevolkingsontwikkeling (geboorte minus sterfte) zorgde voor enige bevolkingsgroei, maar we zien een structurele daling van dit overschot tot bijna nul. De provinciale prognose gaat uit van stabilisering van geboorte minus sterfte tot het jaar 2025, waarna pas de sterfte groter wordt dan het aantal geboorten. Ondanks de natuurlijke aanwas nam het aantal inwoners in de periode 2002-2006 per saldo af. De bevolkingsontwikkeling werd sterk beïnvloed door migratiestromen.
- 25 -
1
•
Als gevolg van beperkte woningbouw in 2002 tot en met 2005 kende Millingen aan de Rijn de afgelopen jaren een vertrekoverschot. Bij een vertrekoverschot verlaten meer mensen de gemeente dan er komen wonen. Bij een vestigingsoverschot geldt het tegenovergestelde, dan verhuizen er meer mensen richting de gemeente dan er vertrekken In 2006 zien we, als gevolg van nieuwbouw, weer een licht vestigingsoverschot en bevolkingstoename. De negatieve verandering in de woningvoorraad in 2005 en 2006 is het gevolg van sloop, die meer woningen bedroeg dan de nieuwbouw in die jaren.
Migratie: uitstroom van jongeren, instroom gezinsleeftijd Onderstaande tabel toont de migratie van en naar Millingen aan de Rijn naar leeftijd. Bijlagetabel 2: Gemeente Millingen aan de Rijn. Binnenlandse migratie naar leeftijd, 2001-2005. Leeftijd Vestiging in Millingen aan de Rijn Vertrek uit Millingen aan de Rijn Migratiesaldo 2001-2005 0-14 jaar 150 115 + 35 15-24 jaar 120 230 - 110 25-49 jaar 375 350 + 25 50-64 jaar 70 55 + 15 65 jaar e.o. 40 45 -5 Totaal 760 795 - 35 Bron: CBS
De cijfers hebben betrekking op de binnenlandse migratie. • De bevolkingsafname hangt sterk samen met het vertrek van jongeren tussen 15 en 24 jaar. Kenmerkend voor plattelandsgemeenten is dat veel jongeren de gemeente verlaten voor studie, werk of relatie, om eventueel later terug te keren. • Per saldo zijn er meer 25 tot 49 jarigen in de gemeente komen wonen dan er zijn vertrokken. Deze leeftijdsgroep omvat de meeste gezinnen, en daarmee is ook de instroom van kinderen verklaarbaar. Ook mensen in de leeftijdscategorie 50-64 jaar zijn de afgelopen jaren in Millingen aan de Rijn komen wonen. • Door gebrek aan voorzieningen voor wonen met zorg (zie thema ‘wonen met zorg’ in deze notitie) trokken meer 65-plussers weg dan dat er bij kwamen. De tabel hierna toont de belangrijkste verhuisbewegingen tussen de gemeente Millingen aan de Rijn en andere Nederlandse gemeenten en regio’s. Bijlagetabel 3: Gemeente Millingen aan de Rijn. Migratie naar richting, 2001-2005. Vestiging in Vertrek uit Herkomst/Bestemming Millingen aan de Rijn Millingen aan de Rijn Arnhem 35 35 Beuningen 24 13 Groesbeek 25 48 Lingewaard (Bemmel) 23 23 Nijmegen 216 260 Overbetuwe 17 13 Rijnwaarden 4 8 Ubbergen 98 108 Wijchen 27 17 Totaal regio Arnhem-Nijmegen 499 565 Totaal provincie Gelderland 547 611 Totaal provincie Zuid-Holland 56 18 Totaal Nederland 759 796 Totaal buitenlandse migratie 75 184 1
- 26 -
Migratiesaldo 2001-2005 0 + 11 - 23 0 - 44 +4 -4 - 10 + 10 - 66 - 64 + 38 - 37 - 109
Bron: CBS.
•
• •
•
De meeste verhuisbewegingen van en naar Millingen aan de Rijn vinden plaats binnen de Regio Arnhem-Nijmegen, voornamelijk met Nijmegen en Ubbergen. Verder valt het vertrekoverschot richting Groesbeek op. Het vertrekoverschot wordt voor een groot deel bepaald door verhuizingen naar Nijmegen, maar ook richting Groesbeek is de uitstroom groter dan de instroom. Millingen aan de Rijn trekt weinig mensen uit de directe omgeving, maar juist wel uit een wijdere omgeving. Vermoedelijk gaat het vooral om mensen die een oorspronkelijke binding hebben met Millingen. Duitsland blijkt voor veel Nederlanders in de grensstreek een aantrekkelijke vestigingslocatie. Dat geldt ook voor Millingen aan de Rijn.
Bevolkingsprognose: aantal inwoners stabiel, trend: vergrijzing In de tabellen en figuur hierna geven weer hoe de bevolkingssamenstelling van Millingen aan de Rijn zich, op basis van de trend die in de prognose van de provincie Gelderland is vastgesteld, zal ontwikkelen tot 2022. Eerst geven we in onderstaand kader een toelichting op de gebruikte prognose. Intermezzo: bevolkingsprognoses Bevolkingsprognose van de provincie Gelderland voor de KAN-regio (IPB-model) Bij het doorrekenen van de provinciale bevolkingsprognose heeft het Kwalitatief Woonprogramma 2005-2014 (KWP2, 2005) als basis gediend. In het KWP2 is het kwalitatief woonprogramma neergelegd en de afspraken die daarover op regionaal niveau met de gemeenten en woningcorporaties zijn gemaakt. Behalve met demografische ontwikkelingen zoals geboorte, sterfte en huishoudensverdunning, houdt de prognose ook rekening met instroom en uitstroom van personen als gevolg van woningbouw. De provincie Gelderland benadrukt dat de uitkomsten van deze prognose geen taakstellend karakter hebben. De prognose geeft aan de hand van de huidige demografische inzichten en het KWP2 weer, in welke richting de bevolking van Gelderland zich de komende jaren waarschijnlijk zal gaan ontwikkelen. Woningmarktonderzoek Atrivé 2007 Het woningmarktonderzoek van Atrivé uit 2007 baseert zich op de provinciale prognose. De prognose geeft zicht op de jaren 2005, 2010, 2015 en verder. Atrivé stelde de aantallen voor het jaar 2006 bij naar de werkelijke cijfers volgens het CBS: het aantal inwoners bleef met enkele tientallen personen achter bij de prognose. Niet berekend is het effect op de jaren daarna; verondersteld wordt dat de opgelopen achterstand wordt ingehaald in de komende jaren. Bijstelling Companen 2008 Ook wij gaan uit van de provinciale prognose, maar achten het niet reëel dat de opgelopen achterstand in het aantal inwoners van de afgelopen jaren in de komende jaren weer wordt ingelopen. Wel trekken we de trend van de provinciale prognose door, maar met een blijvend lager aantal inwoners. Extra groei van het aantal huishoudens is uiteraard denkbaar, maar dan als gevolg van instroom van elders. Daarnaast berekenden we welke factor migratie heeft op de ontwikkeling. Wanneer we alleen kijken naar natuurlijke bevolkingsontwikkeling, dus exclusief migratie, dan blijkt dit op het benodigd aantal woningen slechts minimaal effect te hebben. Deze variant werken we daarom in deze notitie niet verder uit.
- 27 -
Hierna volgt een vergelijking tussen de uitkomsten van drie gebruikte varianten op de bevolkingsprognose van de provincie Gelderland. Bijlagetabel 4: Gemeente Millingen aan de Rijn. Bevolkingsprognose 2008-2018,volgens drie varianten Prognose aantal inwoners 1) Bevolkingsprognose 2007
2008 5.890
2013 5.900
2018 5.915
2) Atrivé 2007 (bijgesteld o.b.v. CBS 2006)
5.870
5.900
5.915
5.865 5.870 5.880 3) Bijgestelde prognose o.b.v. CBS 2007 Bron: Bevolkingsprognose provincie Gelderland 2007, bijgesteld door Companen o.b.v. cijfers CBS 2007.
De verschillen in uitkomsten zijn marginaal. Voor een zo realistisch mogelijk beeld van de te verwachten ontwikkelingen werken we verder met de door Companen bijgestelde prognose op basis van werkelijke cijfers in 2007. De tabel hierna schetst de ontwikkeling naar leeftijdsklasse. Bijlagetabel 5: Gemeente Millingen aan de Rijn. Bevolkingsprognose 2008-2017, afgerond op vijftallen. Leeftijd 0-14 jaar
2008 1.075
2013 1.025
2018 980
2008-2012 - 50
2013-2017 - 45
15-24 jaar
635
645
625
+ 10
- 20
25-34 jaar
520
510
590
- 10
+ 80 - 170
35-44 jaar
990
770
600
- 220
45-54 jaar
1.025
1.070
960
+ 45
- 110
55-64 jaar
800
905
1.005
+ 105
+ 100
65-74 jaar
460
575
740
+ 115
+ 165
75 jaar e.o.
360
370
385
+ 10
+ 15
5.865 5.870 5.880 +5 + 10 Totaal Bron: Bevolkingsprognose provincie Gelderland 2007, bijgesteld door Companen o.b.v. cijfers CBS 2007.
Naar verwachting zal de bevolkingsomvang tot 2018 vrijwel stabiel blijven. Echter, de leeftijdsopbouw van de bevolking verandert: • Over het algemeen zal de bevolking tot 55 jaar de komende 10 jaar in omvang afnemen. Deze afname is het sterkst bij de 35 tot 54 jarigen. Tot 2018 bedraagt de afname naar verwachting ruim 400 personen. Ook het aantal jonge kinderen daalt. • De groep 25 tot 35 jarigen toont een tegenovergesteld beeld. Deze groep laat tussen 2013 en 2018 een forse toename zien. Daarbij geldt echter wel als uitgangspunt dat deze groep in Millingen blijft wonen. De trend wijst echter op een uitstroom. • Het aantal 55 tot 75 jarigen neemt de komende jaren fors toe, vooral vanaf 2013. • De groei van het aantal 75-plussers is relatief beperkt. Gezien de uitstroom naar andere gemeenten (met name Nijmegen) bij intensieve zorgvraag lijkt dat reëel. De figuur hierna geeft de procentuele veranderingen van de leeftijdsgroepen weer. Bijlagefiguur 2: Gemeente Millingen aan de Rijn. Procentuele Bevolkingsontwikkeling 2008-2018. 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
0-14 jaar
15-24 jaar
25-34 jaar
35-44 jaar
Groeipercentage 2008-2012
- 28 -
45-54 jaar
55-64 jaar
65-74 jaar
Groeipercentage 2013-2017
75 jaar e.o.
Bron: Bevolkingsprognose provincie Gelderland 2007, bijgesteld door Companen o.b.v. cijfers CBS 2007.
Op langere termijn krimp voorspeld De provinciale prognoses geven een doorrekening van de bevolking tot het jaar 2040. Daaruit blijkt dat de bevolking van ca. 5.900 inwoners in 2008 terug zal lopen naar ca. 5.850 in 2030 en 5.500 in 2040. Huishoudensprognose: tot 2018 circa 175 extra huishoudens De ontwikkeling van het aantal huishoudens is van grote invloed op de woningbehoefte. In de basis staat elk zelfstandig wonend huishouden voor één woning. De bevolkingsprognose hebben we daarom doorvertaald naar de te verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens en de samenstelling daarvan. Hierna volgt eerst een vergelijking tussen de uitkomsten van drie gebruikte varianten op de bevolkingsprognose van de provincie Gelderland voor wat betreft het aantal huishoudens. 2
Intermezzo: doorvertaling van bevolking naar huishoudens . Om het aantal inwoners door te vertalen naar huishoudens zetten we de volgende stappen: •
We berekenen met werkelijke cijfers (CBS) de gemiddelde woningbezetting per leeftijdsklasse;
•
Tevens berekenen we de trend in de gemiddelde woningbezetting;
•
Op basis van het CBS bepalen we de verdeling tussen gezinnen en niet-gezinnen per leeftijdscategorie. Deze verhouding gebruiken we als basis voor een verdere onderverdeling van het aantal huishoudens per leeftijdsgroep en gezinssamenstelling.
Bijlagetabel 6: Gemeente Millingen aan de Rijn. Huishoudensprognose 2008-2018,volgens drie varianten Prognose aantal inwoners 1) Prognose 2007
2008 n.b.
2013 n.b.
2018 n.b.
2) Atrivé 2007 (bijgesteld o.b.v. CBS 2006)
2.370
2.490
2.550
2.370 2.445 2.545 3) Bijgestelde prognose o.b.v. CBS 2007 Bron: CBS 2007, Bevolkingsprognose provincie Gelderland 2007, Primos 2005, bewerking Companen.
In zowel de berekening door Atrivé als die door Companen is het eindbeeld vergelijkbaar: een groei met circa 175 huishoudens in 10 jaar. Opvallend verschil is het tempo waarin dat gebeurt. Op basis van de actuele werkelijke cijfers (CBS) gaan wij uit van een lagere ‘tussenstand’ in 2013. Een sterk inzettende vergrijzing, vooral na 2012, leidt echter tot een relatief snelle afname van de gemiddelde woningbezetting tussen 2013 en 2018, met een groei van het aantal huishoudens als gevolg. De tabel hierna toont de huishoudensontwikkeling naar type huishouden, conform de bijstelling door Companen. Bijlagetabel 7: Gemeente Millingen aan de Rijn. Ontwikkeling huishoudenssamenstelling, 2008-2018
1 & 2 persoons huishoudens < 25 jaar 1 & 2 persoons huishoudens 25 -
2008
2013
2018
20082013
20 150
25 170
30 230
+5 + 20
2
20132018 +5 + 60
In de berekeningen gebruiken we telkens de meest betrouwbare beschikbare bron, waarbij we werkelijke cijfers volgens het CBS als meest betrouwbaar beschouwen, gevolgd door de provinciale prognose en daarna de Primosprognose. De Primosprognose is een prognose die voor alle afzonderlijke Nederlandse gemeente berekend is in 2005. De provinciale bevolkingsprognose Gelderland geeft geen inzicht in de trend van de gemiddelde woningbezetting. De Primosprognose is dan een goed alternatief.
- 29 -
35 jaar 1 & 2 persoons huishoudens 35 55 jaar Gezinnen 1 & 2 persoons huishoudens 55 75 jaar 1 & 2 persoons huishoudens 75+ Totaal huishoudens Gemiddelde huishoudensgrootte
365 985
340 945
285 905
- 25 - 40
- 55 - 40
620 230 2.370 2,47
720 240 2.445 2,40
840 255 2.545 2,31
+ 100 + 10 + 75
+ 120 + 15 + 100
Bron: CBS 2007, Bevolkingsprognose provincie Gelderland 2007, Primos 2005, bewerking Companen.
Hoewel de bevolkingsomvang tot 2018 naar verwachting stabiel blijft, neemt het aantal huishoudens als gevolg van de huishoudensverdunning tot 2018 toe. Het aantal kleine huishoudens van 35 tot 55 jaar en het aantal gezinnen neemt af. Het aantal kleine huishoudens van 55 tot 75 neemt juist toe. Hierin zien we duidelijk het doorstromen van de ‘babyboomgeneratie’ en hun kinderen. In het verlengde daarvan zien we ook groei in de groep van 25 tot 35 jaar. Belangrijke kanttekening hierbij is, dat deze groep in het verleden steeds voor een belangrijk deel vertrok uit Millingen. De prognose gaat uit van het vasthouden van deze groep, maar in realiteit verwachten we een iets lagere groei.
2. De woningvoorraad in Millingen aan de Rijn Dit hoofdstuk geeft inzicht in de samenstelling van de huidige woningvoorraad van de gemeente Millingen aan de Rijn als mede de veranderingen in de voorraad in de afgelopen jaren en de geplande woningbouw voor de toekomst. Relatief veel huurwoningen, weinig nultreden Op 1 januari 2007 bestond de woningmarkt in de Gemeente Millingen aan de Rijn uit 2.343 woningen (CBS). Bijlagetabel 8: Gemeente Millingen aan de Rijn. Woningvoorraad naar eigendom, prijs en woningtype.
Eigendomsverhouding Sociale huur Particuliere huur Koop Woningprijs Gemiddelde huurprijs Gemiddelde koopsom
34% 5% 61% €407 €225.000
Woningtype Vrijstaand 2^1 kap Rijwoning Appartement* Seniorenwoning Overig
28% 23% 32% 4% 11% 2%
Woningvoorraad 1-1-2007: 2.343 * Inclusief boven- en benedenwoningen. Bron: CBS; Volkshuisvesting; KAN - vastgoedrapportage 2005; Tabellenboek woningbehoefteonderzoek 2007.
•
De woningvoorraad in Millingen aan de Rijn bestaat voor ruim 60% uit koopwoningen, zo’n 5% uit particuliere huurwoningen en bijna 35% uit sociale huurwoningen. De sociale huurvoorraad bestaat in absolute zin uit circa 800 woningen van Volkshuisvesting.
- 30 -
•
De gemiddelde huurprijs van een woning van volkshuisvesting bedraagt € 359,=. De gemiddelde koopsom van een koopwoning bedraagt € 230.000,=. (Kadaster, 2007). Tussen 2003 en 2007 is de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning niet 3 significant gestegen . Desondanks is Millingen niet significant goedkoper dan een stad als Nijmegen. Ruim de helft van de woningvoorraad is een (half)vrijstaande woning. En eenderde van de voorraad is een rijwoning. Daarnaast is 11% van de woningen een specifieke seniorenwoning. Er zijn nauwelijks appartementen. (bron: tabellenboek woningbehoefteonderzoek 2007).
•
Prijs (x 1.000)
Bijlagefiguur 3: Gemeente Millingen: vergelijking vierkante meterprijs eengezinswoningen met Nijmegen
600 Millingen Nijmegen
500
Lineair (Millingen) 400
Lineair (Nijmegen)
300 200 100 0 100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
Oppervlakte
Selectie: eengezinswoningen met tuin, peilmoment 29 mei 2008, eerste 45 treffers op Funda.nl Bron: Funda, mei 2008
De figuur hierna toont de verdeling van de verkochte woningen naar prijsklasse en type. Bijlagefiguur 4: Gemeente Millingen aan de Rijn. Verkochte woningen naar prijsklasse en type, 01/2003 – 10/2007 20 Eengezinswoningen
18
Meergezinswoningen 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Tot 150.000,=
150.000 200.000,=
200.000 250.000,=
250.000 300.000,=
300.000 350.000,=
350.000 400.000,=
Meer dan 400.000,=
Bron: Kadaster, 2007.
•
3
De meeste eengezinswoningen hadden een prijs van € 200.000,= tot € 250.000,= (15 tot 20 per jaar), maar ook tussen € 150.000 en € 200.000,= werden veel woningen 2003: € 222.000,=, 2004: € 225.000,=, 2005: € 253.000,=, 2006: € 230.000,=, 2007: 230.000,=, op basis van jaarlijks 40 tot 60 verkochte woningen.
- 31 -
•
verkocht (circa 15 per jaar). De gemiddelde prijs voor een eengezinswoning bedroeg € 230.000,=. Appartementen werden nauwelijks verkocht: tussen januari 2003 en oktober 2007 in totaal 10, tegen een gemiddelde prijs van € 205.000,=.
Nieuwbouw en sloop tot 2007 Zie de tekst van de woonvisie.
3. Vraag versus aanbod op de woningmarkt In de hoofdtekst van de woonvisie presenteren we de kwantitatieve uitgangspunten bij de woningbehoefte. Hier gaan we verder in op de gewenste kwaliteit. Hoe wil men wonen? Woningbehoefteonderzoek 2007 In het Woningbehoefteonderzoek 2007 is de gewenste woningsituatie van verhuisgeneigde huishoudens weergegeven. De woonwensen zijn uitgesplitst naar verschillende doelgroepen: starters, doorstromers tot 55 jaar en doorstromers vanaf 55 jaar vormen gezamenlijk de autonome woningbehoefte. Daar bovenop geeft het woningbehoefteonderzoek aan dat, wanneer er extra ruimte in het bouwprogramma is, er gebouwd kan worden voor de wensen van potentiële vestigers en vertrekkers. De verhuisgeneigdheid onder de doorstromers in Millingen aan de Rijn is relatief laag. Circa 10% van de huishoudens geeft aan binnen 4 jaar te willen verhuizen. Voor verhuisgeneigden tot 55 jaar is de belangrijkste reden om te verhuizen dat men de huidige woning te klein vindt. Bij doorstromers vanaf 55 jaar is gezondheid en zorg de meest genoemde verhuisreden. Van de starters wil 40% binnen een jaar verhuizen. Slechts 7% is bereid om langer dan 4 jaar te wachten met verhuizen. Zie ook bijlagen 1 en 2. De huidige woning versus de gewenste woning: kansmarkten Het Woningmarktonderzoek 2007 biedt ons informatie over de huidige en gewenste woning in de gemeente Millingen aan de Rijn. Waar het Woningmarktonderzoek beperkt de koppeling legt tussen bestaande vrijkomende voorraad en de gewenste woningen, leggen we deze relatie hier nadrukkelijker. We laten zien welke woningtypen gevraagd worden, en welke typen aangeboden worden door verhuisgeneigde huishoudens in Millingen. Daarbij houden we rekening met demografische ontwikkelingen als huishoudensgroei en de leeftijdsverdeling in 2018. Dit levert een balans op: een streefbeeld met volledige doorstroming en daardoor optimaal gebruik van de bestaande voorraad woningen. De praktijk ziet er anders uit. Zie intermezzo. Van onderzoek naar woningbouwprogramma: dat vraagt om een extra slag We zijn ons bewust van mogelijkheden en beperkingen die een onderzoek ons biedt. De onderzoeksuitkomsten uit 2007 zijn een belangrijke basis onder het maken van keuzes in een woningbouwprogramma voor Millingen. Maar: ook onderzoeksuitkomsten vragen om interpretatie, met gevoel voor realiteit. Niet alle woonwensen blijken werkelijk realiseerbaar; nieuwbouw en herstructurering zijn slechts aanvullend op een grotendeels gelijkblijvende woningvoorraad. Mensen kiezen dan voor alternatieven (niet verhuizen, second-best keuzes). En dat heeft weer effect op doorstroming en keuzes voor een woningbouwprogramma.
- 32 -
Bovendien: politieke of bedrijfsmatige overwegingen kunnen leiden tot andere keuzes dan volgens het onderzoek ideaal lijken. Kortom, het onderzoekmateriaal vormt een eerste stap tot het maken van programmakeuzes: 1. Onderzoeksuitkomsten
2. Interpretatie
3. Programmakeuzes
Het hierna gepresenteerde streefbeeld dient daarom gelezen te worden als een indicatie voor een woningbouwprogramma. Bijlagefiguur 5: Gemeente Millingen aan de Rijn. Vraag en aanbod bij vervulling van de woonwensen, 20082018. Koop Vrijstaand / 2^1-kap Rij Nultreden Overig
Huur Eengezins Nultreden Overig
-300
-200
-100
0
Vrijkomend
Gewenst
100
200
300
Starters
Bron: Woningmarktonderzoek 2007, Prognose Provincie Gelderland 2007, Bewerking Companen, 2007
Er is veel dynamiek in de markt voor vrijstaande en twee-onder-een-kap koopwoningen. Veel van de huidige bewoners kiezen opnieuw voor een soortgelijke woning (doorgaans om een kwaliteitsstap te maken). Maar ook een deel kiest voor een ander type, waardoor het aanbod groter is dan de vraag. 4 Met name de vraag naar nultredenhuurwoningen is groot, terwijl het aanbod beperkt is. Voor nultredenkoopwoningen geldt hetzelfde, zij het in mindere mate. Verder is er een beperkte extra vraag naar rijkoopwoningen. De figuur hierna toont het verschil tussen vraag en aanbod.
4
Met nultredenwoningen bedoelen we: alle woningen waarin de primaire vertrekken (woonkamers, slaapkamer, keuken en badkamer) zonder traplopen zowel van buiten als intern bereikbaar zijn. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om appartementen met lift, bungalows en benedenwoningen. Dit verklaart waarom ook starters aanspraak maken op dit woningtype. Voor hen is het aspect nultreden echter minder belangrijk.
- 33 -
Bijlagefiguur 6: Gemeente Millingen aan de Rijn. Vraag en aanbod bij vervulling van woonwensen, 2008-2018. Koop Vrijstaand / 2^1-kap Rij Nultreden Overig
Huur Eengezins Nultreden Overig -150
-125
-100
-75
-50
-25
0
25
50
75
100
125
150
Bron: Woningmarktonderzoek 2007, Prognose Provincie Gelderland 2007, Bewerking Companen, 2007
4. Twee thema’s uitgelicht 5
Aandachtsgroep Gemeente en corporaties hebben een eerste verantwoordelijkheid voor het bieden van voldoende betaalbare huisvesting voor in elk geval de officiële aandachtsgroep. De omvang en de ontwikkeling van deze doelgroep brengen we hierna in beeld. Afhankelijk van de situatie op de woningmarkt kunnen gemeente en corporatie besluiten om de aandachtsgroep breder te benaderen, bijvoorbeeld huishoudens met een inkomen tot modaal en soms daarboven. Achterliggende gedachte blijft: het helpen bij het voorzien in een passende woning van die huishoudens die daar zelfstandig niet toe in staat zijn. We richten ons nu eerst op de ontwikkeling van de officiële aandachtsgroep. Voor mensen in deze aandachtsgroep is het belangrijk dat voor hen voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn (de kernvoorraad). Daarom brengen we ten aanzien van de kernvoorraad de ontwikkeling van de aandachtsgroep in beeld. Daarbij houden we rekening met de volgende factoren. • Omvang van de aandachtsgroep: Naar schatting valt in 2008 circa 24% van de huishoudens in Millingen aan de Rijn onder de aandachtsgroep van beleid (715 huishoudens). Wanneer wordt uitgegaan van een voorzichtige economische groei van 1,5% per jaar (scenario van CPB) is de aandachtsgroep in 2018 afgenomen tot 19% van het aantal huishoudens, wat neerkomt op zo’n 490 huishoudens. • Goedkope scheefheid: uit het landelijke woononderzoek (WoON) kan herleid worden dat het aantal huishoudens dat gezien hun inkomen te goedkoop woont, circa 50% van de voorraad in de sociale huursector bewoont. Wanneer we de inkomensgrens iets optrekken blijkt de scheefheid fors lager uit te vallen. Dit geeft aan dat veel van het scheefwonen voortkomt uit mensen met een net iets hoger inkomen dan de aandachtsgroep.
5
Definitie aandachtsgroep o.b.v. belastbaar jaarinkomen, Ministerie van VROM, 2007 Alleenstaand < 65 jaar tot € 20.300 Meerpersoons < 65 jaar Alleenstaand 65+ tot € 18.250 Meerpersoons 65+
- 34 -
tot € 27.575 tot € 24.275
•
Aandachtsgroep in een koopwoning: Ook blijkt uit het WoON dat circa 25% van de aandachtsgroep in Millingen in een koopwoning woont. Deze groep maakt doorgaans geen aanspraak op de sociale huurvoorraad. In de tabel hierna vergelijken we de uitkomsten van het WoON met die van het woningmarktonderzoek 2007. Bijlagetabel 9: Gemeente Millingen aan de Rijn. Ontwikkeling aandachtsgroep ten opzicht van de kernvoorraad WoON
Woningmarktonderzoek 2007
2008
2018
Aandachtsgroep (A)
575
490
Aandachtsgroep in koopwoning (B)
150
125
85
75
Goedkope scheefheid (C)
400
400
360
360
Benodigde kernvoorraad ( A – B + C)
825
765
850
Beschikbare kernvoorraad 2007*
800
2008
2018 575
490
775 800
*Voorraad op basis van de factsheets. Bron: CBS, bewerking Companen, Stadsregio Amsterdam.
De beschikbare kernvoorraad lijkt op dit moment net niet voldoende. Omdat de aandachtsgroep de komende jaren vermoedelijk in omvang daalt komt er op termijn zelfs ruimte in de kernvoorraad. Daarbij zijn twee kanttekeningen echter belangrijk: 1. Deze aantallen zeggen niets over de kwaliteit van de kernvoorraad. Vergrijzing van de aandachtsgroep speelt een grote rol. Aanpassing van de voorraad sociale huurwoningen, vaak eengezinswoningen, is vaak beperkt mogelijk. Daarmee ontstaat een kwalitatieve opgave in de kernvoorraad. 2. Door prijsstijging op de koopmarkt zijn mensen met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens vaak niet in staat een woning te kopen, terwijl ook huren op de particuliere markt vaak niet past bij hun inkomen. Indien er onvoldoende goedkope koopwoningen beschikbaar zijn, zullen zij blijvend aanspraak maken op de sociale huurvoorraad. De werkelijke druk is daarmee groter dan de cijfers doen vermoeden. Senioren en wonen met zorg Hoewel senioren en zorgvragers in principe twee groepen zijn, hebben ze in de praktijk een sterke relatie. De bevolkingsprognose wijst op een sterke vergrijzing in de gemeente Millingen aan de Rijn in de komende jaren waardoor de zorgvraag ook zal stijgen. Hier volgt eerst een set definities van de diverse begrippen van woonzorgvormen.
- 35 -
Toenemende zorgbehoefte
Bijlagetabel 10: Gemeente Millingen aan de Rijn. Definities van woonvormen wonen met zorg
Aedes - Arcares Nultredenwoningen: Woningen geschikt voor mensen met lichte functiebeperkingen (bijvoorbeeld met een rollator). Voldoen bijvoorbeeld aan Seniorenscore of belangrijkste eisen van het Woonkeurlabel en hebben basisfuncties (woonkamer, keuken, douche, wc en minimaal 1 slaapkamer) gelijkvloers. Verzorgd wonen: Zelfstandige woningen in een complex, waarbij de zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar is. Liggen bij voorkeur in een woonservicegebied. Zorgunit is in de omgeving of binnen het complex aanwezig (zorgverleners voortdurend paraat). Beschermd wonen: (indicatie nodig) Individuele, maar niet-zelfstandige wooneenheden, met directe nabijheid van 24-uurs begeleiding, zorg en toezicht, gemeenschappelijke ruimte en zorgruimte. Intramuraal wonen: (indicatie nodig) Wonen in een intramurale instelling, met 24-uurs begeleiding, zorg en toezicht
Bron: Aedes / Arcares, bewerking Companen.
Om in te schatten of de gemeente Millingen voldoende woonzorgvormen heeft, hebben we ons gebaseerd op normgetallen van het kenniscentrum wonen met zorg (Aedes / Actiz) die door Companen leeftijdsafhankelijk zijn doorberekend in de bevolkingsprognose voor Millingen aan de Rijn. In de woonvisie presenteren we een getalsmatige vergelijking. Uit de tabel concluderen we dat er een forse opgave ligt als het gaat om zelfstandig wonen met zorg. Ook uit het woningmarktonderzoek bleek een forse behoefte aan nultredenwoningen. De grote behoefte aan nultredenwoningen is niet alleen via nieuwbouw op te vangen. Ook in de bestaande voorraad zullen woningen aangepast moeten worden. Daarnaast is er extra vraag naar verzorgd wonen / aanleunwoningen. Dit concept is beperkt beschikbaar in Millingen bij Sint Jan de Deo, die ook 12 plaatsen beschermd wonen aanbieden. Daarmee lijkt Millingen in die behoefte te voorzien. Grootschalig intramuraal wonen (verpleeg- of verzorgingshuis) is niet aanwezig in Millingen. Inwoners die van deze woonvorm afhankelijk zijn, verhuizen naar buurgemeenten (met name Nijmegen). Tot slot: in het onderzoek “Meer woningen voor Ouderen” scoort Millingen aan de Rijn zeer slecht op het gebied van ouderenhuisvesting. Kortom: een forse opgave voor de gemeente en corporatie, zowel in nieuwbouw als woningaanpassing.
- 36 -
Bijlage 3: Interviews partijen rond het wonen Ten behoeve van een realistische en gedragen woonvisie interviewden we partijen rond het wonen. Dit als aanvulling op een woningmarktanalyse en een discussie tijdens de VORA. De geïnterviewde partijen zijn: • Burgers Makelaardij • Vermeulen Vastgoed • Strijbosch en Thunissen makelaars • Volkshuisvesting Millingen • Verzorgingstehuis St. Jan de Deo • Burgerplatform Millingen Doel van de interviews was om concrete aanwijzingen te verzamelen voor de gewenste richting van het woonbeleid van de gemeente Millingen aan de Rijn, maar ook om enkele mogelijke gemeentelijke ambities te toetsen aan de visie van de partijen. We vatten de hoofdlijn hierna samen en benoemen waar relevant de partij(en) die een mening vertegenwoordigen. Daar waar het een algemeen gedragen standpunt is, noemen we de partijen niet specifiek. De kracht van Millingen benutten Millingen is gebaat bij een positief imago, niet alleen om inwoners te behouden maar ook om bezoekers en nieuwe inwoners aan te trekken en daarmee draagvlak onder de voorzieningen op peil te houden. Om zicht te krijgen op het imago van Millingen legden we de geïnterviewden vragen voor: Wat is de kracht van Millingen? Wat zijn kansen voor deze streek en op welke doelgroepen kun je inspelen? Tijdens de gesprekken blijken de meningen verdeeld. • Positieve punten: Millingen als rustieke gemeente, gelegen in het ‘Hart van de Duffelt’ met een landelijke uitstraling, met een gezellig dorps karakter en veel ruimte om te wonen en te recreëren aan het water. Millingen is daarnaast iets goedkoper dan de omliggende steden, heeft voldoende basisvoorzieningen en een rijk verenigingsleven. Zowel mensen die werken in steden als Nijmegen of Arnhem als ‘empty-nest’-huishoudens zoeken in hun vrije tijd de rust op in de Millingerwaard. • Mogelijke keerzijde van een rustieke, landelijke gemeente is het gevoel dat er niet veel te beleven is. Mede hierdoor zijn vooral mensen die behoefte hebben aan voldoende voorzieningen, zoals starters en (jonge) gezinnen, weggetrokken. De gemeente heeft moeite om deze groepen opnieuw aan te trekken. Daarbij speelt ook de beperkte bereikbaarheid van de gemeente een belangrijke factor: ‘de afstand tot de snelweg is te groot’ en: ‘er is slechts één toegangsweg’. Hoewel dit nadeel voor de een zwaarder weegt dan voor de ander: ‘Millingen ligt dichtbij de A50, A73, A15, A12’ en: ‘je komt maar 1 stoplicht tegen op de weg tussen Millingen en Nijmegen’. Behoud van identiteit Millingen moet waken voor het verlies aan identiteit. Het credo van het Burgerplatform, zoals ook in hun Toekomstvisie voor Millingen naar voren komt, luidt aansluitend daarop: inspelen op behoeften door een afwisselend en aantrekkelijk woningaanbod waarbij rekening wordt gehouden met de identiteit van het gebied en waarbij de natuur gespaard blijft.
- 37 -
Realistisch bouwen Alle partijen zijn het er mee eens dat gematigde groei in Millingen van maatschappelijk belang is en de leefbaarheid ten goede komt en staan niet negatief tegenover uitbreiding. Maar zij wijzen ook op de bevolkingskrimp van Millingen. Volgens alle geïnterviewden is het juist daarom van belang goed na te denken over nieuwbouwaantallen en over de consequenties die nieuwbouw met zich meebrengt. Regelmatig is er tijdens gesprekken verwezen naar de tegenvallende woningverkoopcijfers van woningtypen in enkele segmenten, zoals twee-onder-een-kapwoningen en koopappartementen in het topsegment. Zowel de woningcorporatie als de makelaars wijzen er op dat het niet makkelijk is om (nieuwe) mensen aan te trekken voor nieuwbouw. Ontwikkelde plannen blijken soms niet speciaal genoeg (topsegment appartementen) en/of ten opzichte van de regiogemeenten ‘niet veel goedkoper’. De woningcorporatie en de makelaars sneden het onderwerp ‘bebouwing van de sportvelden’ aan en wezen er op dat de markt niet overspoeld mag raken. Ze zien leegstand dan als een reëel risico, zowel in het huur- als koopsegment. Uitbreiding wordt door alle geïnterviewden wel als realiseerbaar gezien, mits uitbreiding gefaseerd gebeurt, in aansluiting op het tempo van ontwikkelingen in het verleden. Mogelijk mislopen van schaalvoordelen is dan wel een aandachtspunt als het gaat om (financiële) haalbaarheid. Kwaliteit boven kwantiteit: focus op doelgroepen, woningtypen en prijssegmenten Uitbreiding van het woonaanbod moet gebaseerd zijn op kwaliteit en niet zozeer op kwantiteit: ‘je zult onderscheidend moeten bouwen, met meer variatie’. Daarbij geldt inspelen op de kwaliteit van de woningen en letten op de kwaliteit van de woonlocatie. Senioren Er is volgens de makelaars binnen de doelgroep senioren een vraag naar (luxe) huur en koopappartementen à €250.000 tot €300.000, met lift, voldoende buitenruimte en gelegen aan de dijk of op een andere aantrekkelijke, liefst centrale plek. Dat kan ook mensen van buiten de gemeente aantrekken, zij het naar verwachting op beperkte schaal. Op het moment vertrekken zowel vitale als zorgbehoevende senioren omdat er op dit punt geen gepaste huisvesting aanwezig is. Deze signalen komen makelaars, de woningcorporatie en de Burgerplatformleden. Mensen moeten daarom soms op hoge leeftijd hun vertrouwde omgeving achterlaten. Gezien vergrijzing worden multifunctionele, makkelijk aanpasbare nultredenwoningen (zoals in de Pinksterbloemstraat) snel verkocht of verhuurd. Zeker als het woningen zijn die aangeboden worden in combinatie met zorg- en welzijnsdiensten. Het Burgerplatform denkt dat er behoefte is aan een centraal gelegen, door particulieren ontwikkelde woonzorgcombinatie voor ‘zelfstandige ouderen’ die zelf zorg of ondersteuning inkopen naar behoefte. Daarnaast zouden leegstaande boerderijen in het achterland kunnen worden opgesplitst om hier woonzorgboerderijen van te maken. Gelet op de aantrekkelijkheid van de woonlocatie worden overigens door alle partijen vraagtekens geplaatst bij de ontwikkeling van seniorenwoningen bij de sportvelden: de (gevoels)afstand is voor veel senioren te groot. Hoewel het Burgerplatform onderkent dat er naast inbreiding op termijn uitgebreid moet worden, mag dat volgens hen niet ten koste gaan van andere – voor senioren waardevolle – projecten in het dorp. Starters Een kwalitatief tekort aan woningen voor senioren (waaronder ook ‘vitale vijftigers’) beperkt de doorstroming. Grofweg: veel gezinnen die een stap willen maken in hun
- 38 -
wooncarrière vanuit een tweekapper naar vrijstaand wonen op een ruimte kavel, wachten op senioren die niet het gewenste (luxe) appartement nabij (zorg)voorzieningen vinden. ‘Door deze verschijnselen maken starters weinig kans op een fatsoenlijke eengezinswoning’, aldus een makelaar. Volgens makelaars ligt de vraag van starters vooral bij woningen tot €200.000. Millingen heeft een bouwcriterium van 30% starterswoningen in haar nieuwbouwplannen. De woningcorporatie plaatst echter kanttekeningen bij de vraag naar woningen voor starters uit Millingen: ‘voor starters zijn de afgelopen jaren redelijk wat woningen gerealiseerd, maar de reacties zijn teleurstellend: op vier starterswoningen reageerden slechts zeven starters uit Millingen’. Jonge gezinnen Alle partijen zien een kans in het aantrekken van jonge gezinnen, die met een goede prijs-kwaliteitverhouding aan te trekken en daarna te binden zijn aan Millingen. De prijs en kwaliteit van de woningen moet dan beslist concurrerend zijn ten opzicht van woningbouw in de regio. Grondprijzen zullen daar ook op moeten worden aangepast. Remigranten De geïnterviewden twijfelen over de haalbaarheid van het ‘terughalen’ van ‘oudMillingers’. Wil Millingen concurreren, dan moet het aanbod aantrekkelijk zijn qua prijs, woningkwaliteit en woonomgeving waaronder ook voorzieningen. Ontwikkelaars blijken echter niet snel geneigd om winst in te leveren. Bovendien: de komst of het vertrek van voorzieningen heb je als gemeente slechts beperkt in de hand. Vanuit Duitsland is terugkeren, ook al is er soms wel de wens, vaak ook moeilijk. Dat komt door een blijvend prijsverschil (hoewel dit wel kleiner is geworden) maar soms ook door financiële constructies (subsidies met voorwaarden) die remigratie belemmeren. Het is verder nog de vraag hoeveel mensen die in Millingen zijn opgegroeid maar elders zijn gaan wonen terug willen keren, gezien nieuw opgebouwde sociale netwerken. Voorzieningen: afstemmen op doelgroepen Millingen heeft een redelijk aanbod aan basisvoorzieningen. Toch gaan, in de beleving van de geïnterviewden, de meeste mensen voor hun inkopen naar de nabijgelegen grotere steden. Aangezien de meeste mensen mobiel zijn, wordt het ontbreken van een gevarieerd aanbod aan winkels echter ook niet echt als storend ervaren. Wat volgens de zorgaanbieder St. Jan de Deo wel een serieus probleem is, is het ontbreken van voorzieningen voor minder mobiele, zorgbehoevende ouderen. Inspelen op de ontwikkelingen rond de WMO acht St. Jan de Deo van groot belang: de sector zorg en welzijn verdient hogere prioriteit. Mogelijk kan de gemeente meer voorzieningen aanbieden, zoals een Lokaal Loket, waar ouderen voor advies en informatie terecht kunnen. Enkele activiteiten hebben zorg- en welzijnsinstellingen als St. Jan de Deo, SWOM (Stichting Welzijn Ouderen Millingen) en de KBO (Katholieke Bond Ouderen) om die reden zelf opgepakt, zoals: vervoer door inzet van taxibusjes, klussendienst, ouderenadviseur, alarmering en ‘tafeltje dekje’. De inzet van de vrijwilligers van onder andere de SWOM speelt hierbij een voorname rol. De partijen wensen beleid en richtlijnen waarover met de gemeente afspraken kunnen worden gemaakt. De gemeente is hier overigens mee bezig. Er is verder behoefte aan meer afstemming tussen aanwezige partijen op gebied van wonen, welzijn en zorg, bijvoorbeeld in de vorm van een ronde tafel overleg. Nu hebben instanties onvoldoende zicht op elkaars activiteiten waardoor er mogelijk dubbelingen plaatsvinden. Het zou
- 39 -
stimulerend werken wanneer de gemeente in het initiëren van overleg een regierol zou spelen. Gaan voor samenwerking St. Jan de Deo maakt naast de zorg en dienstverlening uit eigen beheer gebruik van het aanbod aan diensten van Zorggroep Zuid-Gelderland. Het gaat hierbij om huishoudelijke zorg en nevendiensten (klussendienst) voor thuiswonende hulpbehoevenden die door St. jan de Deo worden ingekocht. De ‘extramurale poot’ wil St. Jan de Deo op korte termijn verder uitbouwen en daarbij horen activiteiten als de uitbreiding van een open eettafel, zorg voor psychogeriatrische patiënten (dementerenden) en het bieden van vraaggerichte ontmoetingsruimte voor bijv. verstandelijk gehandicapten. St. Jan de Deo ziet een noodzaak in efficiënt samen werken tussen partijen binnen de zorg- en welzijnssector. Dit betekent ook kostendeling. Momenteel onderzoekt de gemeente hoe naburige gemeenten denken over samenwerking op WMO-vlak (bijv. Lokaal Loket) zodat er naast efficiënter werken ook voldoende bemensing is om de backoffice functie op een centrale plek te vervullen.
- 40 -
