Verwijzingen bij de Woonvisie Boxtel 2016-2025 1
Link naar de strategische visie (website gemeente)
2
1. 2. 3. 4. 5. 6.
3
Link naar vorige woonvisie (website gemeente)
4
Link naar structuurvisie (website gemeente)
5
Met GPR Gebouw kunnen gemeente en ontwikkelaars de duurzaamheid van bestaande bouw, nieuwbouw en grootschalige renovatie van woning- en utiliteitsbouw meten. Rapportcijfers maken duidelijk hoe een gebouw, project of plan presteert.
6
Link naar de Regionale Agenda Wonen (website gemeente)
7
• • •
•
Boxtel blijft voorop met duurzaamheid; Boxtel ontwikkelt toerisme en recreatie tot een volwaardige bedrijfstak; Boxtel versterkt zijn positie als werkgelegenheidsgemeente; Boxtel werkt aan een sterk centrum; Boxtel is ook in 2020 een prima woongemeente; Boxtel heeft een modern bestuur.
het is door strengere regels (van de overheid en van banken) moeilijker geworden om een hypotheek te krijgen voor de aankoop van een woning de arbeidsmarkt is flexibeler geworden, waardoor meer mensen tijdelijke contracten hebben. Hierdoor krijgen mensen minder snel een hypotheek en blijven zij langer huren. de toegang tot de sociale huurwoningmarkt is (grotendeels) beperkt tot huishoudens met een inkomen tot € 34.900; huishoudens met een hoger inkomen die nu in een sociale huurwoning wonen, zijn niet geneigd daaruit te vertrekken de vergrijzing leidt tot een afname van het aantal verhuizingen; ouderen behoren nu eenmaal
tot de minst verhuizende bevolkingsgroepen 8
Link naar onderzoek omvang kernvoorraad (website St. Joseph)
9
Uit het Regeerakkoord 2012 X. Woningmarkt De woningmarkt zit op slot. Dat is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen, huren of verhuizen. Door annuïtair aflossen als voorwaarde te stellen voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken en de overdrachtsbelasting structureel te verlagen zijn de eerste belangrijke stappen gezet om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Als sluitstuk scheppen wij een helder en houdbaar kader voor de koop- en de huurmarkt. Zo maken we een einde aan de heersende onzekerheid en brengen we een eerlijke en goedlopende woningmarkt binnen bereik. Vanwege het grote belang en de grote complexiteit van de hervormingen wordt op het departement van BZK een nieuwe minister voor Wonen en Rijksdienst belast met het woondossier. • De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan om de aanschaf van een eigen woning te stimuleren en wordt als volgt aangepast. Voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. De opbrengst sluizen we jaarlijks budgettair neutraal terug naar de groep die door de maatregel geraakt wordt. Voor de helft door verlaging van het hoogste tarief in de inkomstenbelasting en voor de helft door verlenging van de derde belastingschijf in de inkomstenbelasting. De problemen met restschulden worden gericht aangepakt. De rente betaald op restschulden kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden blijven worden afgetrokken. De gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid. • De huurtoeslag blijft intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. Dat maakt een gedifferentieerde huurverhoging mogelijk. Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is dat 1,5 procent plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 gaat het om 2,5 procent bovenop de inflatie. Boven de 43.000 is de huurverhoging 6,5 procent plus inflatie. Verhuurders mogen hierbij werken met een huursombenadering. De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact. Het systeem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5 procent van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het ingewikkelde puntensysteem. Voor huurders met een inkomen boven 43.000 wordt de maximale huurprijs op basis van het woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld. Na vertrek van de zittende bewoners geldt de maximale huurprijs weer. Zo pakken we scheefwonen aan en blijft de sociale woningvoorraad in stand. • Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. De extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector worden via een heffing afgeroomd. De beloning van bestuurders van woningbouwcorporaties wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens.
10 Link naar het woonbehoefteonderzoek (website gemeente) 11 De crisis op de woningmarkt is ook het startschot geweest voor het opstellen van een herziene Woningwet. De noodzaak hiertoe werd al langer breed politiek onderschreven. De crisis maakte het echter mogelijk om een aantal ingrijpende maatregelen te nemen. Op 1 juli 2015 is de herziene Woningwet in werking getreden. De Woningwet en het daarbij horende Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) hebben gevolgen voor het takenpakket van woningcorporaties. In de herziene Woningwet is uitputtend vastgelegd wat behoort tot 'het terrein van de volkshuisvesting' en wat niet. De mogelijkheden voor woningcorporaties om te investeren in commercieel en in mindere mate ook in maatschappelijk vastgoed zijn beperkt. Voor bezit met een huurprijs boven de 'liberalisatiegrens' moeten corporaties een aparte juridische entiteit oprichten of hun administratie scheiden. Zij mogen geen 'staatssteun' (geborgde leningen, sociale grondprijs) meer inzetten voor de realisatie van dure huurwoningen. Dure huurwoningen mogen ze bovendien alleen bouwen als er geen marktpartijen te vinden zijn die dat willen doen. Het bouwen van koopwoningen is helemaal niet meer toegestaan. Onder de herziene Woningwet is veel gedetailleerder geregeld hoe woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties met elkaar moeten omgaan. Woningcorporaties moeten 'naar redelijkheid' bijdragen aan het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid zoals dat door de gemeenteraad is vastgesteld. Hierover maken ze jaarlijks afspraken. De wet bepaalt dat woningcorporaties in bepaalde gevallen een zienswijze moeten vragen van de gemeente (en hun huurders). Dit geldt bijvoorbeeld voor de verkoop van woningen. Om de lokale binding van woningcorporaties te versterken, krijgen zij tenslotte een werkgebied toegewezen waarbinnen zij investeringen mogen doen. Gemeenten wordt gevraagd (in regionaal verband) met voorstellen te komen voor de begrenzing van deze regio's. 12 De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om tot een eerlijke en evenwichtige verdeling van (schaarse) woningen te komen. Hiervoor kunnen gemeenten een Huisvestingsverordening vaststellen. Ongeveer de helft van de gemeenten heeft zo'n Huisvestingsverordening. Om een verordening in te stellen moeten gemeenten kunnen aantonen dat er sprake is van schaarste en verdringing op de woningmarkt en dat ingrijpen daarom noodzakelijk is. Nieuw in de Huisvestingswet het expliciete verbod voor de gemeente om andere instrumenten dan een verordening in te zetten om de woonruimteverdeling te beïnvloeden (zoals een convenant tussen gemeente en woningcorporaties). Boxtel heeft in het verleden geen reden gezien om een Huisvestingsverordening op te stellen. Hoewel in de prestatieafspraken (2012-2015) wel wordt gerefereerd aan het toewijzingsbeleid van de woningcorporaties zijn hierover geen afspraken vastgelegd. Als de gemeente in de komende periode aanleiding ziet om specifieke regels vast te stellen over de toewijzing van woningen kan dat alleen middels een huisvestingsverordening. 13 Stap 1 in de ladder is om aan te tonen dat er voldoende ingespeeld wordt op de actuele regionale behoefte. In regionaal verband is de gewenste planontwikkeling per gemeente op elkaar afgestemd; zie de Regionale Agenda Wonen. Boxtel conformeert zich hieraan, waarmee zij aansluit bij het regionale inzicht ten aanzien van de actuele behoefte. Bestemmingsplannen die kwantitatief en kwalitatief aansluiten bij deze woonvisie voldoen daarmee aan trede 1 van de ladder. Trede 2 (inbreiding voor uitbreiding) en trede 3 (multi-modale ontsluiting) zijn ruimtelijk van aard. De gemeente benut wel eerst inbreiding voor uitbreiding. Daarnaast zal planontwikkelingen ten behoeve van trede 2 en 3 ruimtelijk onderbouwd moeten worden.
14 Wonen en zorg voor ouderen Op de woningmarkt ontstaan door de extramuralisering in de zorg nieuwe vragen. Met het sluiten van de verzorgingshuizen zijn meer woningen nodig die geschikt zijn voor ouderen met fysieke beperkingen. Het gaat dan deels om woningen in een veilige woonomgeving waar bewoners gebruik kunnen maken van diensten en met zorg in de buurt (aanleunwoningen, woonzorgcomplexen). Veel ouderen zullen echter (langer) thuis blijven wonen. Dat stelt eisen aan hun woningen. De woningvoorraad zal geschikter moeten worden voor ouderen (en andere mensen met een beperking). Andere kwetsbare doelgroepen De extramuralisering treft niet alleen ouderen. Ook voor mensen met een (lichte) verstandelijke beperking en mensen met een psychiatrische aandoening zijn de eisen aan zorg met verblijf verzwaard. Ook deze inwoners zullen in de toekomst vaker zelfstandig wonen. De verantwoordelijkheid voor hun begeleiding ligt bij bij de gemeente. Met goede ambulante zorg en begeleiding kunnen veel van deze mensen prima zelfstandig wonen. Een deel van deze groep loopt echter een hoger risico op problemen. Zij kunnen zorgen voor overlast of zelf in de problemen raken (door middelengebruik, schulden of anderszins). Goede begeleiding en snelle signalering van problemen is van groot belang. Gemeente, woningcorporaties en zorginstellingen moeten daarvoor goed samenwerken. Mensen uit deze doelgroepen zijn doorgaans aangewezen op woningen met een zeer lage huur. Ze behoren vaak tot de laagste inkomensgroep en niet zelden hebben ze schulden. Voor jongeren die zelfstandig gaan wonen geldt dat zij tot hun 23e niet in aanmerking komen voor volledige huurtoeslag en geen volledige bijstandsuitkering ontvangen. De beschikbaarheid van voor deze groepen betaalbare woningen is een aandachtspunt. 15 Link naar het woonlastenonderzoek (website St. Joseph) 16 Grenzen in de sociale huur De liberalisatiegrens (de grens die bepaalt of een woning in de sociale of vrije sector valt) bedraagt 710,68 euro. Dit bedrag is ook de maximale huurgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Voor jongeren onder 23 jaar mag de maandhuur in 2016 maximaal € 409,92 zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen. Is de huur hoger dan € 409,92? Dan hangt het af van de leeftijd en huishoudenssamenstelling van een toeslagontvanger wat hij boven dat bedrag nog vergoed krijgt. Daarbij hanteert de overheid de zogenaamde aftoppingsgrenzen. De lage aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens bedraagt € 586,68 in 2016. De hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens bedraagt € 628,76. Vanaf 2016 moeten woningcorporaties huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning aanbieden onder de van toepassing zijnde aftoppingsgrens. 17 Link naar de energienota (website gemeente) 18 Link naar informatie op de website van de gemeente 19 Link naar informatie op de website van de gemeente
20 Link naar informatie op de website van de gemeente 21 Link naar informatie over de Brabantse Stroomversnelling (website provincie Noord-Brabant) 22 Doel van de Brabantse Stroomversnelling is te komen tot businesscases voor duurzaamheidsinvesteringen. Om de hele bestaande voorraad in Noord-Brabant (800.000 woningen) energieneutraal te maken, zijn innovatieve technieken nodig, nieuwe financieringsconstructies en slimme manieren om woningeigenaren te verleiden. In de komende jaren (tot 2018) willen de deelnemers de randvoorwaarden ontwikkelen om marktconform op grote schaal woningen te kunnen renoveren tot 'nul-op-de-meter'. De gemeente Boxtel neemt vanzelfsprekend aan het project deel. Ook werken we samen met 18 gemeenten in de regio Brabant-Noord, energiecoöperaties en bedrijven in het project ´Brabant woont slim´. Ook dit project beoogt met een lokale alliantie van bedrijven, burgers (coöperaties) en de gemeente initiatieven te ontplooien voor een energiebesparend productaanbod. 23 Ter illustratie: in het woonbehoefteonderzoek gaf van de leeftijdsgroep huishoudens tot 30 jaar 24% aan verhuisplannen te hebben, van de huishoudens in de leeftijdsgroep 65 tot 74 jaar was dat maar 9%. Van de ouderen boven de 75 jaar zei maar 3% te willen verhuizen. De leeftijd waarop ouderen verhuizen naar een seniorenwoning, een aanleunwoning, woonzorgcomplex of naar een intramurale instelling neemt al jaren toe. 24 In het woonbehoefteonderzoek is de vraag van verhuisgeneigde ouderen in beeld gebracht. Op basis van het onderzoek bedraagt het aantal oudere huishoudens dat verhuisgeneigd is op dit moment 234 (zegt zeker op korte termijn te willen verhuizen). Van deze groep zoekt 75% naar een woning waar de toegang en de vertrekken gelijkvloers zijn (nultredenwoningen). Van de verhuisgeneigde ouderen zoekt 80% een huurwoning. Een kwart van deze ouderen zegt een appartement te zoeken met een huur boven de liberalisatiegrens. Als ouderen willen verhuizen naar een koopwoning is dat relatief vaak een dure woning: 58% zoekt een woning in de prijsklasse boven de € 275.000, 31% zelfs boven de € 350.000. Ouderen zijn kritisch op de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. 61% van de verhuisgeneigde ouderen wil wonen in of nabij het centrum. Nog eens 26% wil op maximaal 15 minuten lopen van het centrum wonen. 25 Vanuit de provincie gaat het om de volgende zelfstandige woonvormen: ‘Verzorgd wonen’ heeft betrekking op de situatie, waarbij een huishouden in een (ouderen)woning gebruik kan maken van de verpleging of verzorging vanuit een nabijgelegen zorgsteunpunt (‘zorg op afroep’). Daarnaast spreekt de provincie van ‘geschikt wonen’. Dit zijn woningen waarvan diverse kenmerken maken dat ze meer geschikt zijn voor ouderen en mensen met beperkingen dan gebruikelijke woningen. Hierbij gaat het om de als zodanig aan te duiden ouderenwoningen, waarbij de woningen ook onderdeel uit kunnen maken van een complex met extra diensten, zoals maaltijdverzorging, gemeenschappelijke recreatieruimte etc. (‘wonen met diensten’). Ook de (ingrijpend) aangepaste woningen en de (overige) nultredenwoningen vallen onder het geschikt wonen. 26 www.rijksoverheid.nl/documenten/richtlijnen/2012/04/11/nationale-verklaring-tijdelijkehuisvesting-eu-arbeidsmigranten 27 Link naar het woonbehoefteonderzoek (website gemeente)
28 Met GPR Gebouw kunnen gemeente en ontwikkelaars de duurzaamheid van bestaande bouw, nieuwbouw en grootschalige renovatie van woning- en utiliteitsbouw meten. Rapportcijfers maken duidelijk hoe een gebouw, project of plan presteert.
29 De middeninkomens bepalen we als de groep die (net) niet in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning en op grond van hun inkomen ook geen passende koopwoning kunnen vinden. De koopwoningmarkt voor eengezinswoningen begint bij circa € 180.000. Die woningen zijn bereikbaar voor mensen met een inkomen vanaf circa € 45.000. Op grond van deze afweging definiëren we middeninkomens als de groep met een inkomen tussen € 38.000 en € 45.000. Betaalbare koopwoningen definiëren we als woningen tot € 180.000.
