NOFA-gemeenten. Strategische woonvisie

NOFA-gemeenten

Strategische woonvisie

Strategische woonvisie NOFA

Definitief Voor vaststelling door de gemeenteraden: zie inleiding

Grontmij Nederland bv Haren, 6 januari 2009

R090001jr, revisie

Verantwoording

Titel

:

Strategische woonvisie NOFA

Subtitel

:

Projectnummer

:

245224

Referentienummer

:

R090001jr

Revisie

:

Datum

:

Auteur(s)

:

E-mail adres

:

Gecontroleerd door

:

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

Contact

:

6 januari 2009

Nieuwe Stationsweg 4 9751 SZ Haren Postbus 125 9750 AC Haren T +31 50 533 44 55 F +31 50 534 96 11 [email protected] www.grontmij.nl

R090001jr, revisie Pagina 2 van 21

Inhoudsopgave

0

Inleiding......................................................................................................................... 4

1 1.1 1.2 1.3

Korte schets van de ontwikkelingen op de woningmarkt.............................................. 5 Kwantitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt ........................................................ 5 Kwalitatieve kenmerken van de woningmarkt............................................................... 6 Aanbevelingen op basis van de woningmarktanalyse.................................................. 8

2 2.1 2.2

De visie ....................................................................................................................... 10 Hoofdkoers.................................................................................................................. 11 Tijdig voorbereiden en anticiperen op (financiële) gevolgen krimp ............................ 17

3 3.1 3.2 3.3

Uitvoering .................................................................................................................... 19 Aanzet uitvoeringsprogramma .................................................................................... 19 Prioriteiten uitvoering .................................................................................................. 20 Plan van aanpak uitvoering......................................................................................... 20

Bijlage 1:

Woningmarktanalyse NOFA-gemeenten

Bijlage 2:

Inventarisatie voorgenomen nieuwbouw en transformatie


0

Inleiding

Onder invloed van zich wijzigende marktomstandigheden heeft het samenwerkingsverband Noordoost Fryslân het wenselijk geacht om de in 2003 uitgebrachte RegioVisie Noordoost Fryslân te actualiseren en te verdiepen voor het onderdeel wonen. Vooral de snel veranderende marktomstandigheden, de te verwachten demografische ontwikkelingen en de uitkomsten van het WOBOF (woonbehoefteonderzoek Fryslân) zijn aanleiding om de visie op het wonen te herzien. Daarnaast is de provincie Fryslan bezig met het herzien van de regionale woningbouwafspraken. De regio wil de woonvisie benutten voor de nadere onderbouwing van de regionale woningbouwafspraken. De woonvisie NOFA is in september 2008 in concept gereed gemaakt. Terwijl deze conceptvisie vervolgens in NOFA verband ambtelijk en bestuurlijk werd besproken, is de kredietcrisis in volle hevigheid losgebarsten en lijkt er een langere periode van laagconjunctuur op handen te zijn. De gevolgen van deze crisis en de hiermee gepaard gaande economische neergang zijn al sterk merkbaar op de woningmarkt. De verkoop van woningen is al met 30% teruggelopen en er is sprake van een sterk stagnerende woningmarkt. Bouwbedrijven zijn al bezig de nodige saneringen uit te voeren en nog onduidelijk is hoever de gevolgen zullen reiken voor de bouwsector. In dat licht zal de uitvoering van deze visie voor de korte termijn te maken krijgen met de gevolgen van deze periode van laagconjunctuur. Dit kan betekenen dat de uitvoering van deze visie onder druk kan komen te staan en op onderdelen zal moeten worden herzien of dat sommige onderdelen juist versneld zullen moeten worden uitgevoerd.

Vaststelling van de strategische woonvisie NOFA-gemeenten: De gemeenteraden hebben allen ingestemd met de voorliggende woonvisie. Vaststelling van de visie heeft plaatsgevonden op de volgende raadsvergaderingen: • Gemeente Achtkarspelen 11 juni 2009 • Gemeente Dantumadiel 30 juni 2009 • Gemeente Dongeradeel 28 mei 2009 • Gemeente Kollumerland c.a. 28 mei 2009 Alle in het NOFA-gebied actieve woningcorporaties hebben ingestemd met de strategische visie op de navolgende data: • Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) heeft bij brief van 16 januari jl. ingestemd met de visie. • Thús Wonen, Woningcorporatie Dongeradeel (WCD) en WoonFriesland hebben op 9 februari jl. in één gezamenlijke brief aan de raden ingestemd met de visie.


1

Korte schets van de ontwikkelingen op de woningmarkt

De gemeenten Kollumerland c.a., Dongeradeel, Achtkarspelen en Dantumadeel (de NOFAgemeenten) hebben een analyse van de woningmarkt uit laten voeren. Als basis hiervoor heeft het Woningbehoefteonderzoek 2007 (Wobof 2007) gediend. Dit onderzoek is uitgevoerd door de provincie Fryslân. Het Wobof 2007 bestond uit een woonwensenonderzoek onder de huidige bevolking van de 4 gemeenten. Op basis van dit woonwensenonderzoek zijn de kwalitatieve kenmerken van de huidige woningmarkt geïnventariseerd en geanalyseerd. Het onderzoek geeft een indicatie van de woonwensen van de huidige bevolking van Noordoost Fryslan. Het geeft geen inzicht in de woonwensen van inwoners buiten de regio. Daarnaast is er een kwantitatieve analyse van de bevolkings- en huishoudensontwikkelingen op basis van door de provincie Fryslân beschikbaar gestelde prognoses uitgevoerd. Deze prognoses worden door de provincie Fryslân gebruikt ter onderbouwing van het provinciale woningbouwbeleid. Een gedetailleerde beschrijving van de onderzoeksresultaten vindt u in het bijlagen rapport, ”Woningmarktanalyse NOFA-gemeenten” dat behoort bij deze woonvisie. In onderhavig rapport hebben we volstaan met de navolgende korte samenvatting van het rapport.

1.1 Kwantitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt Prognoses van bevolkingsontwikkelingen kunnen inzicht geven in het antwoord op de vraag hoeveel woningen er in de toekomst nog gebouwd zullen moeten worden. Op basis van de meest recente prognoses is stagnatie en vervolgens afname van de bevolkingsgroei te verwachten. De migratie is hier voor een deel de oorzaak van. Deze is al langere tijd negatief en de positieve saldi in het verleden werden vooral veroorzaakt door de buitenlandse (asiel)immigratie. De recente provinciale prognoses laten zien dat in de meest ongunstige prognose (de GEMvariant) de woningbehoefte gaat afnemen rond 2017 en dat bij de meest gunstige prognose (de LOG-REG-variant) de woningbehoefte pas rond 2029 gaat afnemen. De ontwikkeling van de migratie in de regio maakt een belangrijk onderdeel uit van veronderstellingen van deze prognoses. De voorspellingen zijn dat de binnenlandse migratiesaldi in de toekomst overwegend negatief zullen zijn, m.a.w. de bevolking zal door de binnenlandse migratie verder afnemen. In de prognoses is deze trend doorgetrokken. Daarnaast is in alle drie prognoses rekening gehouden met een herstel van de buitenlandse migratie. Of deze migratie ook werkelijk toe zal nemen blijft echter de vraag, dit kan in praktijk tegenvallen en daarmee zijn dan alle varianten voor dit onderdeel dan nog te positief ingeschat.



De migratie is een belangrijke component in de bevolkingsontwikkeling en deze zal niet eenvoudig te beïnvloeden zijn omdat diverse oorzaken hier debet aan zijn zoals werk, studie, gezinsvorming et cetera. Voor de buitenlandse migratie geldt dit nog sterker omdat hier buitenlands beleid, oorlogen, rampen een dergelijke als achterliggende factoren aan ten grondslag liggen. Er is in het NOFA gebied nog steeds sprake van een kwantitatieve toename van de woningbehoefte ondanks afnemende bevolkingsgroei. Het aantal huishoudens zal voorlopig nog wel groeien al zal er wel sprake zijn van een afnemende groei. Hoe de werkelijke groei van de huishoudens zich zal ontwikkelen is onbekend. Op basis van de bestudeerde prognoses wordt op zijn vroegst een afname van de woningbehoefte verwacht rond 2017. Het is dus verstandig om de werkelijke ontwikkelingen goed te blijven volgen (monitoring) en om met bandbreedtes te werken bij geplande toenames van de woningvoorraad.

1.2 Kwalitatieve kenmerken van de woningmarkt Naast de toekomstig te verwachten kwantitatieve ontwikkelingen zijn vooral de kwalitatieve ontwikkelingen richtinggevend voor het woningbouwbeleid. Na het beantwoorden van de vraag hoeveel woningen er gebouwd moeten worden, is de vraag van welke woningen in er in de toekomst gebouwd moeten worden van groot belang. Door analyse van het woonwensenonderzoek kan deze vraag op hoofdlijnen beantwoord worden. Samenstelling voorraad De regio Noordoost heeft een relatief grote koopwoningen voorraad (67%) tenminste als die wordt vergeleken met het Friese gemiddelde (63%). Hiervan is een groot gedeelte vrijstaand. Er zijn zeer weinig koopappartementen aanwezig in de regio. Opvallend is dat met name Achtkarspelen relatief veel goedkope huurwoningen heeft (huur < € 339). Kollumerland en Dongeradeel hebben beiden een aanzienlijk aandeel in het laagste segment koopwoningen (≤ €150.000). Kenmerken huishoudens Noordoost is meer vergrijsd dan het gemiddelde van Fryslân. Ook kunnen we concluderen dat als we de gemeenten onderling vergelijken de bevolkingssamenstelling redelijk vergelijkbaar is, alleen Dantumadeel heeft een iets sterkere vergrijzing. Er is nog steeds een substantiële ‘traditionele’ markt van gezinnen (40%). Noordoost behoort op grond van inkomensklassen tot een van de armere regio’s in Fryslân en Noordoost heeft dus een relatief grote doelgroep met lagere inkomens. Woonsituatie Voor wat betreft de woonsituatie van huishoudens naar leeftijd zijn er weinig verrassende uitkomsten. Uit de marktanalyse komt een traditioneel beeld. Gezinnen zijn vooral gehuisvest in de koop en alleenstaanden zijn vooral gehuisvest in de huur. Wel wonen relatief veel senioren in een (half) vrijstaande woning. Er zijn geen problemen met betrekking tot het zgn. ‘scheef’ wonen. Gerealiseerde verhuizingen Een kwart van de recent verhuisden betreft starters, de rest is doorstromers. In de huurwoningen zijn naar verhouding meer starters ingestroomd dan in de koopwoningen, wat verwacht



mag worden. Opvallend is dat koopwoningen meer dan huurwoningen terecht kwamen bij huishoudens van buiten de provincie. De doorstromers van buiten Fryslân hebben een aandeel van 10 % in Noordoost. Dit is laag in vergelijking met de regio’s Zuidrand en IJsselmeerkust, dat respectievelijk 20% en 18% is. Kollumerland huisvest het hoogste percentage doorstromers van buiten Fryslân in de regio, 14%. De meeste doorstromers vallen in de categorie: koop Æ koop. Dit aandeel is het grootst gelet op het totaal van de verhuisbewegingen. Doorstromers van elders zijn voornamelijk gericht op een koopwoning en vooral op dure koop. Zonder uitzondering hebben de koopcategorie vrijstaand en de huurcategorie rij/hoek de grootste doorstroming. Dit geldt zowel voor Fryslân als geheel, als voor de gemeenten in Noordoost gemiddeld en voor de gemeenten afzonderlijk. Deze woningen zijn dus het meest populair onder doorstromers. De belangrijkste redenen om te verhuizen zijn: het maken van de stap van huur naar koop; het woningtype; voor kopers veelal de grootte van het huis en het groen (tuin of landelijk wonen). Verhuisgeneigden Van alle huishoudens in Noordoost-Fryslân wil 9% verhuizen binnen twee jaar (lager dan het Fries gemiddelde van 11%). In Dantumadeel is de verhuisgeneigdheid het kleinst (7%). Ruim de helft van de verhuisgeneigden zoekt een woning in de eigen woonplaats. Relatief veel mensen uit Noordoost-Fryslân zoeken een woning buiten de eigen gemeente. Dit is 25% terwijl het Friese gemiddelde 18% bedraagt. Als alle verhuisgeneigden in Fryslân daadwerkelijk gaan verhuizen, levert dit Noordoost-Fryslân een negatief saldo op van 240 huishoudens (exclusief vestigers van buiten Fryslân). Ruim een derde van de verhuisgeneigden in Noordoost zoekt een huurwoning, de rest een koopwoning. De voornaamste stap die de verhuisgeneigden willen maken is van de ene koopwoning naar de andere (44%). Ook is er een grote behoefte aan verhuizen binnen de huursector (31%). Slechts 13% wil (of wellicht kàn) de stap maken van een huur- naar een koopwoning (in Fryslân ligt dit op 20%). Er is een sterke voorkeur voor kopen bij gezinnen met kinderen maar ook jonge startende huishoudens. Verhuisgeneigden in Achtkarspelen hebben een relatief grotere behoefte aan (goedkope)huurwoningen (42% t.o.v. 36% in Noordoost) en minder aan vrijstaande koopwoningen. In Dantumadeel is de behoefte aan koopwoningen in de regio het grootst (vooral in het segment tussen de € 150.000 en € 200.000). Er lijkt in Noordoost-Fryslân onder starters een sterke voorkeur te bestaan voor het kopen van een woning (meer dan de helft wil het liefst een koopwoning, in Fryslan is dat een derde). De verhuisgeneigdheid onder de senioren (> 55 jaar en >70 jaar ) is in Noordoost relatief hoog. Ruim driekwart van de 70plussers wil (misschien) in een woonservicegebied wonen. Vraagdruk Wanneer vraag en aanbod worden vergeleken ontstaat een indruk van de vraagdruk. Er is een relatief lage vraagdruk (dus een mogelijk overschot) als het gaat om rijwoningen in het huursegment in Noordoost-Fryslân. Veelal zijn dit de goedkope huurwoningen.



Er lijkt een behoefte te bestaan aan appartementen (met lift) in Noordoost-Fryslân. In de praktijk blijkt dat dit een markt is waarbij een goede prijs-/kwaliteitverhouding erg belangrijk is. De vraagdruk bij koopwoningen richt zich vooral op vrijstaande koopwoningen onder de € 250.000.

1.3 Aanbevelingen op basis van de woningmarktanalyse Op basis van de marktanalyse worden onderstaande aanbevelingen gedaan: De nog toenemende woningbehoefte zal vooral benut moeten worden voor strategische toevoegingen aan de voorraad, d.w.z. in de categorieën die schaars zijn of de gewenste doorstroming op gang brengen. Het woningbouwbeleid zal zich moeten richten op de groeicategorieën. Voor Noordoost zijn dit vooral de huishoudens ouder dan 45 jaar. Het gaat in totaal om een toenemende behoefte van de wat kleinere huishoudens, waarbij de toename van de woningbehoefte van de categorie 65 74 jarigen het grootst is. De grootste uitdaging ligt in het aanpassen van de bestaande voorraad op de vergrijzing en de veranderende woonwensen van de steeds groter wordende groep 45 plussers en senioren. Ook het combineren van wonen en zorg is hierbij een belangrijke opgave voor de toekomst. Volop aandacht voor de bestaande voorraad Gelet op de geringe te verwachten groei van de kwantitatieve woningbehoefte zal er in het woningbouwbeleid van de gemeenten volop aandacht moeten zijn voor de bestaande voorraad. De huidige voorraad zal immers voor het grootste deel de woonwensen van de huidige en toekomstige bevolking moeten bedienen. Van groot belang is het daarom om binnen de bestaande voorraad te anticiperen op veranderende woonwensen van de bevolking. Het up to date houden van de bestaande voorraad is daarmee de grootste uitdaging voor de komende decennia. Goed inspelen op de vergrijzing De vergrijzing is relatief groot in Noordoost-Fryslân (met name in Dantumadeel) en zal alleen maar toenemen. Bovendien lijkt de woningvoorraad nog niet voldoende te zijn toegespitst op deze groep. Een relatief groot aandeel van de 65-plussers is nog op zoek naar een andere woning en veelal wordt een appartement als gewilde woonvorm aangemerkt. De vraag naar appartementen (met lift) is volgens het Wobof groter dan het aanbod. Tegelijkertijd valt op dat nog een groot deel van de senioren in een koopwoning woont. Voordat de stap naar een appartement gezet kan worden zal de eigen woning vaak eerst moeten worden verkocht. Dit is een belangrijk aandachtspunt; in diverse gemeenten in Noord-Nederland doet zich nu al de situatie voor dat er in principe vraag is naar appartementen en andere voor senioren geschikte woonvormen, maar dat deze vraag niet concreet wordt vanwege de stagnerende verkoop van woningen. Tevens zal op lokaal niveau goed moeten worden onderzocht of appartementen het antwoord vormen op de vraag van senioren. Ook grondgebonden nultrede woningen of andere voor senioren geschikte woonvormen lijken in te spelen op de woonwensen van ouderen. Aandacht voor omvang goedkope (huur)woningvoorraad De regio wordt gekenmerkt door een relatief grote voorraad goedkope (huur)woningen. Uit analyse van de vraagdruk blijkt dat er vraaguitval dreigt voor rijtjeswoningen in de huur. Veelal zijn dit goedkope woningen en lijkt een combinatie van sloop en renovatie voor de hand te liggen. Tegelijkertijd behoort een groot deel van de huishoudens, gelet op hun maandelijks nettoinkomen, tot de aandachtsgroep van beleid. Dit geldt vooral voor alleenstaanden huishoudens.



Met name in Achtkarspelen en Dongeradeel heeft een groot aandeel van de alleenstaanden een inkomen van minder dan € 1000 netto per maand. Aandacht voor de huisvesting van deze groep en dus de (minimale) omvang van de sociale huurwoningvoorraad blijft van belang. Samenstelling huishoudens Ongeveer 40% van de huishoudens in Noordoost-Frylsân bestaat uit gezinnen met kinderen. De groep alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zal echter de komende decennia sterk toe gaan nemen, onder meer als gevolg van de vergrijzing. Het strategisch toevoegen van nieuwe woningen gericht op deze huishoudens is van belang.


2

De visie

Binnen de provincie Fryslân bestaan grote verschillen in vragen op het gebied van leefbaarheid en wonen. De economische kernzones in Fryslân hebben een groei van de bevolking in relatie tot een sterke economische ontwikkeling. Het provinciale beleid is eveneens gericht op concentratie van werken en wonen in de economische kernzones. De regio Noordoost maakt geen onderdeel uit van deze kernzones maar wil zich wel blijven ontwikkelen en aansluiting houden bij de sociaal-economische ontwikkeling van Fryslân. De ontwikkeling van de woonfunctie in de regio is een belangrijk instrument om die aansluiting te houden naast een goede bereikbaarheid van de regio. De regio Noordoost Fryslân onderkent dat het niet mogelijk is om grote grootschalige stuwende bedrijven binnen de regio te halen. Daarom is gekozen voor het faciliteren van het bestaande bedrijfsleven en het stimuleren van de broedkamer-functie voor het ontwikkelen van regionale bedrijvigheid. Ook de in Noordoost ruim aanwezige landbouw heeft nauwelijks groeiperspectief. Impulsen voor de ontwikkeling van de regio zullen daarom uit andere sectoren moeten komen. Dit is ook de reden dat Noordoost Fryslân er voor heeft gekozen om zich vooral te richten op1: • Een ontwikkeling als ‘woonregio’ • Het koesteren van bestaande bedrijvigheid • Het ontwikkelen en uitbouwen van de recreatieve sector • Het selectief ontwikkelen van de landbouw • Een kennis- en innovatieoffensief • Het versterken van de zorgstructuren in de regio • Het benutten van haar landschappelijk kwaliteiten en behoud en versterking van de natuur Deze woonvisie richt zich op het versterken van Noordoost Fryslân als woonregio tegen het licht van de meest recente ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het wonen in de regio. Deze ontwikkelingen zijn in detail beschreven in het bijlagenrapport bij deze woonvisie. De verwachting voor het NOFA gebied is dat de omvang van de bevolking zal stabiliseren en op termijn zal afnemen. Tussen 1997 en 2007 is de gehele regio met slechts 352 personen gegroeid. Een toename van het aantal huishoudens wordt voor de komende jaren nog wel verwacht maar een afname van de groei wordt al rond 2011 verwacht. De afname van de groei van huishoudens zet volgens de huidige prognoses dan in en deze zal zo rond 2017 op zijn vroegst omslaan in een echte afname (negatieve groei). Dit betekent dat de regio gaat werken aan het verder ontwikkelen van de woonfunctie tegen de achtergrond van de toekomstige krimp. De regio heeft er voor gekozen om dit te doen op basis van de volgende uitgangspunten: 1

RegioVisie Noordoost Fryslan, 2003


De visie

• Bedien met kwaliteit als eerste de lokale markt. Wij willen ervoor zorgen dat we als regio aantrekkelijk zijn en blijven voor de eigen bevolking. Immers, het primair bedienen van de woonwensen van de eigen bevolking met kwaliteit zorgt ervoor dat bewoners in de regio blijven wonen en niet wegtrekken. • Benut de laatste groei zo goed mogelijk. Wij zullen dit doen door het ontwikkelen van een strategisch aanbod dat inspeelt op categorieën die schaars zijn of de gewenste doorstroming op gang brengen. Ook zullen wij waar mogelijk de woningbouwproductie proberen te versnellen. Daarnaast zullen wij ons richten op het breed aanbieden van woonkwaliteit. • Geef een nieuwe impuls met bijzondere kleinschalige woonconcepten. Wij richten ons hierbij op zowel de huidige bevolking als op het aantrekken van nieuwkomers van buiten de regio. Uit het Wobof blijkt echter dat er een zeer gering deel van de vestigers van buiten Fryslân komt. Dit doet ons concluderen dat het geen eenvoudige opgave is mensen van buiten aan te trekken. Wij verwachten er dan ook geen gouden bergen van, maar niet geschoten is altijd mis. • Krimp als aanjager van de kwaliteitsslag. Met de te verwachten demografische krimp gaat de regio aan de slag. Wij zullen de gevolgen van de afnemende woningbehoefte en de op termijn zelfs negatieve woningvraag zo goed mogelijk in beeld brengen en gezamenlijk een strategie ontwikkelen om de gevolgen op te vangen. In elk geval zijn wij van plan in de toekomst meer te slopen in de bestaande voorraad en er meer woonkwaliteit voor terug te brengen.

2.1 Hoofdkoers Tegen de achtergrond van de toekomstige krimp is een hoofdkoers uitgezet om de woonfunctie van de regio verder te ontwikkelen. De hiervoor genoemde uitgangspunten zijn uitgewerkt in de volgende 5 beleidsspeerpunten:

1. 2. 3. 4. 5.

Werken aan woonkwaliteit Duurzaam wonen Wonen als economische impuls Ontwikkelen gebiedsgericht beleid Samenwerken aan wonen

Daarnaast zal aandacht worden besteed aan het inzichtelijk maken en het opvangen van de (financiële) gevolgen van de demografische krimp. Dit is uitgewerkt in de volgende paragraaf. Voor de korte termijn willen we de regio zo sterk mogelijk willen maken door op inventieve en innovatieve wijze de resterende groei te accommoderen. Wij willen daarbij vooral onze eigen bevolking vasthouden door de groei in de woonbehoefte zo goed mogelijk en op maat te bedienen. Wij zullen ons daarbij richten op zowel de bestaande voorraad als de nieuwbouw. Bijzondere aandacht zal uitgaan naar de relatie tussen de bestaande woningvoorraad en de nieuw toe te voegen woningen. Hierbij willen we eveneens de ontstane achterstanden in onze woningproductie zo snel mogelijk weg werken. Wij willen dit in gezamenlijkheid doen om ongewenste concurrentie te voorkomen en om de diversiteit in het regionale woningaanbod te vergroten. Immers als we erin slagen om de etalage van onze regionale “woonwinkel” door een ruime gevarieerde keuze aan te bieden er aantrekkelijk uit te laten zien, des te groter is de kans dan dat men bij ons klant wordt of blijft!


De visie

Wij willen dit realiseren door ons te richten op de volgende activiteiten:

1.

Werken aan woonkwaliteit

doelstelling Faciliteer als eerste de veranderende woonwensen van de huidige bevolking. ° Realiseer (huur)woningen voor senioren daar waar ook wordt geïnvesteerd in zorgen welzijnsvoorzieningen. ° Zorg ervoor dat nieuwbouw de doorstroming (van bijvoorbeeld gezinnen die een kwalitatieve stap willen maken) bevordert, zodat in het koopsegment woningen voor starters beschikbaar komen. Focus op transformatie Versnelling nieuwbouwproductie Nieuwbouw moet toegevoegde waarde hebben ten opzichte van de bestaande woningvoorraad Anticipeer op de krimp en versterk draagvlak voor voorzieningen door concentratie Investeer in wonen, welzijn en zorg Transformatie Om een goede woonkwaliteit te ontwikkelen is een verdergaande aanpassing (transformatie) van de van de bestaande voorraad woningen (zowel huur als koop) en van de bijhorende woonomgeving noodzakelijk. Transformatie houdt in dat er een fundamentele verbetering van de kwaliteit van de bestaande voorraad wordt gerealiseerd door nieuwbouw (vervanging), door samenvoeging of door andere ingrepen, zoals het bv. rijwoningen ombouwen tot 2onder1kap. De huidige voorraad zal immers voor het grootste deel de woonwensen van de huidige en toekomstige bevolking moeten bedienen. Bij deze transformatie dient het realiseren van aanbod voor de huidige bevolking voorop te staan. Extra aandacht hierbij vragen de senioren, de jongeren en de starters voor huur en koop. De veranderende woonwensen van de huidige bevolking kunnen worden gefaciliteerd door: • Het realiseren van (huur)woningen voor senioren daar waar ook wordt geïnvesteerd in zorgen welzijnsvoorzieningen. (in de bestaande voorraad door sloop en verbouw en eventueel in combinatie met her- en nieuwbouw) • Het inspelen op doorstroming. De nieuwbouw dient er voor te zorgen dat de doorstroming (van bijvoorbeeld gezinnen die een kwalitatieve stap willen maken) wordt bevorderd, zodat in het koopsegment woningen voor starters beschikbaar komen. • Bij transformatie en nieuwbouw moet ook goed rekening worden gehouden met minder draagkrachtige inwoners van de regio. Een substantieel deel van de bevolking is aangewezen op het goedkopere segment. Versnelling De woonconsument is gebaat bij een voorspoedige woningbouwproductie en de regio Noordoost ook, wil zij de resterende groei voldoende kunnen benutten. De afgelopen jaren is de productie duidelijk achter gebleven bij de planning. Daarom is het versnellen van die productie een belangrijke doelstelling voor de komende jaren. De regio wil de resterende groei zo goed mogelijk faciliteren. Aandachtspunt hierbij is de samenhang met de noodzakelijke transformatie van de bestaande woningvoorraad. Temeer daar de nieuwbouw voor een groot deel uit vervanging zal moeten bestaan. Deze nieuwbouw dient gelijke tred te houden met de aanpassing van de


De visie

voorraad. Met de vervanging kan een belangrijke kwaliteitsslag worden gemaakt. Beter bouwen in combinatie met selectief slopen moet die kwaliteitsslag kunnen bewerkstelligen. Voor de nieuwbouw geldt verder dat deze een toegevoegde waarde moet hebben ten opzichte van de bestaande woningvoorraad (bijvoorbeeld gericht op: duurzaamheid, diversiteit, integraal onderdeel van kwaliteitsverbetering bestaand gebied, gericht op doorstroming, bedienen van speciale en/of bovenregionale doegroepen). Ook de populariteit van zelfbouw in deze regio is een onderdeel van de markt waar rekening mee dient te worden gehouden. Hiervan zal de toegevoegde waarde echter op lokaal niveau ook afgewogen moeten worden ten opzichte van andere schaarse categorieën. De regio dient wel de nieuwbouw onderling goed af te stemmen omdat bij een ontspannen markt de concurrentie van plannen onderling erg groot is. Om deze afstemming handen en voeten te geven zal een regionaal programma voor woningbouw worden ontwikkeld in overleg met alle direct belanghebbenden (Zie ook hiervoor onder punt 4: Wonen als economische impuls). Dit plan dient een vertaling te krijgen in de op gemeentelijk/ lokaal niveau. Voorwaarde bij het versnellen van de nieuwbouwproductie is dat niet alle groei op één plaats terecht mag komen. Dit zal moeten worden meegenomen bij het ontwikkelen van een regionaal woonprogramma. Enige differentiatie in de resterende groei moet echter wel mogelijk zijn. Er zal rekening moeten worden gehouden die delen van de regio die groeipotentie hebben. Het gaat dan in elk geval om het bundelingsgebied regiostad Dokkum (w.o. Damwoude), Kollum, Surhuisterveen en Buitenpost. Deze verschillen zullen moeten worden onderkend en meegewogen. Concentratie Tegen de achtergrond van de verwachte krimp streeft de regio zoveel als mogelijk naar concentratie van de ontwikkelingen. Behalve de woonfunctie vormt ook de leefbaarheid in de toekomst een punt van aandacht. Als gevolg van de vergrijzing wordt de beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen steeds belangrijker. Tegelijkertijd zet de toekomstige daling van de bevolking het voorzieningenniveau onder druk. De concentratie van wonen en werken in de grotere kernen kan het draagvlak voor voorzieningen in de toekomst versterken. Wonen, welzijn en zorg De regio Noordoost streeft ernaar om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig in hun huis te laten wonen. Dit is alleen mogelijk als zorg op maat wordt geboden en basisvoorzieningen binnen bereik zijn. Onder invloed van de vergrijzing en de afname van de bevolking zal dit streven onder druk komen te staan. De regio acht het belangrijk dat in dorpen waar voorzieningen onder druk staan dienstencentra, multifunctionele centra of zorgposten functioneren. Voor de kleinere dorpen en kernen zal de bereikbaarheid van voorzieningen van groot belang zijn. Creatieve oplossingen zullen hier noodzakelijk zijn. Toepassing van ICT kan de perceptie van afstand verkleinen en domotica kan bijdragen aan zelfredzaamheid van senioren. De regio zal daarom ontwikkelingen gebaseerd op toepassing van ICT en domotica zoveel mogelijk ondersteunen als deze bijdraagt aan zorgvernieuwing en de zelfredzaamheid van ouderen op het platteland. Echter onder invloed van een gering draagvlak zullen noodzakelijke keuzes niet uit de weg worden gegaan. Het is de taak van de gemeenten en corporaties om zorg te dragen voor voldoende geschikte woningen voor senioren zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Diversiteit in aanbod dient hierbij voorop te staan. De woonwensen van ouderen zijn immers zeer divers.


De visie

De regio zal een inspanning moeten plegen om de aanwezige tekorten in te lopen. Daarnaast zal participatie van senioren in een vroeg stadium van planontwikkeling de match tussen vraag en aanbod moeten verbeteren. Nieuwe woonconcepten In samenspraak met onze partners op de woningmarkt willen we nieuwe kleinschalige woonconcepten ontwikkelen die inspelen op de vraag van o.a. senioren en bovenregionale woonconsumenten. Duurzaamheid zal een belangrijk onderdeel van deze nieuwe concepten moeten zijn. Wij willen met deze concepten bijdragen aan de kwaliteit van de regio en laten zien dat we de versterking van de woonregio serieus nemen. Wij zullen bij het ontwikkelen van deze concepten streven naar een participatie van de toekomstige afnemers van woningen in de planontwikkeling.

2. Duurzaam wonen doelstelling Zorg voor duurzaam wonen: investeer samen met de natuurlijke partners in duurzame kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Naast milieudoelen is dit ook gericht op het beperken van de woonlasten van de (potentiële) inwoners van de regio. Het werken aan duurzaamheid in alle facetten van het wonen kan het onderscheidend vermogen van de regio op de woningmarkt vergroten. Het bevorderen van duurzame ontwikkelingen kan voordeel opleveren voor de eigen bewoners, maar het streven naar duurzaam wonen kan ook een doelgroep aantrekken die hier bewust voor kiest. Naast milieudoelen is het streven naar duurzaam wonen ook gericht op het beperken van de woonlasten van de (potentiële) inwoners van de regio. Het streven naar duurzaam wonen dient zich vertalen in duurzame stedenbouw, duurzaam bouwen en duurzaam leven. Ook het verkorten van reisafstanden zal voordelen geven in milieudoelen maar ook in de kosten van het reizen van de individuele burger. Wij willen er naar streven dat de regio Noordoost de meest duurzame regio van Friesland wordt. Dit betekent dat de regio samen met de natuurlijke partners in duurzame kwaliteit van de woningen en de woonomgeving moet investeren.

3.

Wonen als economische impuls

doelstelling Creëer bandbreedtes voor ontwikkeling woningbouw, zorg hierbij voor flexibiliteit en houd in samenwerking met marktpartijen de vinger aan de pols door middel van het monitoren van de woningmarkt. Realiseer extra plancapaciteit om te kunnen anticiperen op planuitval. Draag zorg voor continue verbetering van de bestaande woningvoorraad (met lokale bedrijvigheid) als economische activiteit. (slopen) Ontwikkel beleid voor tweede woningbezit (recreatie). Probeer de kernkwaliteiten van de regio (bovenregionaal) te vermarkten, maar wees realistisch

Het ontwikkelen van een woonregio blijft een belangrijke sociaaleconomische drager voor het Noordoost Fryslân. Verdere versterking van de kwaliteit van het wonen biedt de beste kansen


De visie

om aansluiting op de ontwikkelingen in Fryslân te houden. Van belang is evenwel dat vooral de meest kansrijke delen van de regio worden gebruikt voor de nieuwbouw. Daarom is onderlinge afstemming van nieuwbouw en locaties essentieel. In een situatie van afnemende groei van de woonbehoefte is het risico van stagnatie in de afzet van nieuwe woningen groot als er te veel tegelijkertijd op de markt moet worden gebracht. Dat is slecht voor het imago van de nieuwbouw en voor het financiële rendement op nieuwbouwplannen. De regio gaat daarom een regionaal woonprogramma voor de nieuwbouw en de bestaande voorraad ontwikkelen. Hierbij zal kwantiteit en kwaliteit en samenhang met de bestaande voorraad moeten worden aangegeven. Om de opgave van de regio volledig in kaart te brengen zullen de financiële consequenties van de maatregelen en ingrepen eveneens in beeld moeten worden gebracht. Er zal aandacht worden besteed aan de benodigde investeringen in de bestaande voorraad en in de woonomgeving. Hierbij gaan we uit van investeringen door de corporaties in de woningvoorraad en investeringen in de woonomgeving door de gemeenten. Een eerste inventarisatie is te vinden in bijlage 2. Dit woonprogramma zal verder worden uitgewerkt in de nog op te zetten task force wonen Noordoost Friesland. In dit plan zullen bandbreedtes worden opgenomen waarbinnen de verwachte woningbehoefte kan worden opgevangen. Ook zal bewust extra worden geprogrammeerd om flexibiliteit bij planuitval te houden. Bij de daadwerkelijke realisatie van woningen zullen echter de richtlijnen van de provincie niet worden overschreden. Het plan zal in overleg met corporaties en projectontwikkelaars tot stand moeten komen. Vervolgens zullen de werkelijke ontwikkelingen goed gevolgd moeten worden zodat bij afwijkende ontwikkelingen tijdig kan worden bijgestuurd. Hiertoe zal een monitoringsysteem worden opgezet en draaiende gehouden. Dit is verder uitgewerkt onder punt 6. De noodzakelijke continue verbetering van de bestaande voorraad kan nog steeds zorgen voor een substantiële werkgelegenheid in de regio en daarom als economische impuls dienen voor de lokale bedrijvigheid. Om de nieuwbouw op peil te houden als economische activiteit zal er meer gesloopt moeten worden. Hierbij moet gezocht worden naar financiële instrumenten om de kosten van sloop en verdunning op te vangen. Maar ook verbouw kan dienen als economische impuls. Door een continue verbetering van de voorraad kunnen lokale bouwbedrijven zich specialiseren in verbouw en aanpassing van de voorraad. Ook het verder ontwikkelen van het tweede woningbezit kan een economische impuls geven. De regio zal beleid ontwikkelen voor tweede woningen in het licht van de krimp maar ook om een economisch impuls aan de recreatie te geven. Het tweede woningbezit in Nederland is nog steeds een groeimarkt. Voor de korte termijn kan worden gedacht aan nieuwbouw. Voor de langere termijn gaat de regio onderzoeken of naast nieuwbouw ook delen van de bestaande voorraad bij toekomstige vraaguitval een rol kunnen vervullen in het ontwikkelen van verblijfsrecreatie. Gedacht wordt aan de inzet van het juridisch-planologisch instrumentarium om dit mogelijk te maken. Ook kan het opkopen en renoveren door private partijen onderdeel uitmaken van een 2e woningstrategie. Deze oplossingsrichtingen kunnen worden gevolgd in een situatie waarin de krimp zich al voordoet. Leefbaarheidsvraagstukken zullen bij het ontwikkelen van dergelijke oplossingen voor overtollige woningvoorraad echter nadrukkelijk in de afwegingen moeten worden meegenomen. De regio zal streven naar het vermarkten van de kernkwaliteiten van de regio om hiermee de regio als woonregio (bovenregionaal en buiten Fryslân) op de kaart te zetten. Dit zal zij zowel doen op het terrein van marketing en P.R. als in de daadwerkelijke uitwerking van de plannen


De visie

voor transformatie en nieuwbouw. Bij het ontwikkelen van uitwerkingsplannen zullen regiospecifieke kwaliteiten en karakteristieken worden betrokken.

4.

Ontwikkelen gebiedsgericht beleid

doelstelling Formuleer gebiedsgericht beleid in samenwerking met de natuurlijk partners (regionale corporaties en zorgen welzijnsinstellingen), dit waarborgt het beleid op de lange termijn.

Het ontwikkelen van woonkwaliteit moet in brede zin in de regio worden opgepakt. Naast het verbeteren van de woonkwaliteit van woningen woonomgeving is het voorzieningenniveau, de mate van sociale samenhang en de bereikbaarheid van de regio van invloed op de leefbaarheid in steden en dorpen. In samenhang met het woonbeleid zal ook aan deze aspecten bij transformatie en nieuwbouw aandacht moeten worden besteed. De betrokken partijen zullen gezamenlijk moeten investeren in voorzieningen, maatschappelijk vastgoed en lokale economie. Hiervoor is het ontwikkelen van gebiedsgericht beleid in samenwerking met de natuurlijk partners (regionale corporaties en zorgen welzijnsinstellingen)van groot belang. Dit waarborgt het beleid op de lange termijn. Ook kunnen binnen het gebiedsgericht beleid kwaliteitsaspecten als natuur en landschap, duurzaamheid en cultuurhistorie een integraal onderdeel van de planontwikkeling vormen.

5.

Samenwerken aan wonen

doelstelling Zorg voor een flexibele inzet van contingenten in de regio. Door het regionaal (en dus gemeentegrensoverschrijdend) inzetten van contingenten kan de markt het best worden bediend. Compensatie voor overgehevelde contingenten is daarbij een voorwaarde. Volg de ontwikkelingen op de woningmarkt zo goed mogelijk zodat tijdig kan worden bij gestuurd. Maak duidelijke afspraken en houd elkaar er aan. Flexibele inzet contingenten De regio streeft naar een flexibele inzet van contingenten in de regio. Door het regionaal (en dus gemeentegrensoverschrijdend) inzetten van contingenten kan de markt het best worden bediend. Compensatie voor overgehevelde contingenten is daarbij een voorwaarde (in de vorm van bijvoorbeeld een vast bedrag, een bijdrage in te herstructureren gebieden of om krimpprogramma’s te financieren). Hierbij kan het ook gaan om een tijdelijke uitruil. Het regionale woonprogramma moet zorgen voor de basis van deze flexibele inzet van contingenten. Regionale monitor Maar ook in de uitvoering streeft de regio naar flexibiliteit en samenwerking. Hiertoe zullen de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwkeurig gevolgd gaan worden met behulp van een monitoringsysteem waaraan alle partijen hun steentje bijdragen. Twee keer per jaar zullen op basis van een rapportage de resultaten van dit systeem worden besproken met alle partijen. In deze bijeenkomsten zullen ook de meest recente projecten worden geëvalueerd. Op basis van de


De visie

uitkomsten van deze bijeenkomsten zullen de regio en de gemeenten afzonderlijk de ontwikkelingen, indien daar aanleiding toe is, bijsturen. Vastleggen afspraken Het samenwerken in de regio heeft pas echt effect als het beleid en de onderlinge afspraken zijn geborgd! Een eerste stap is het borgen van de visie bij de afzonderlijk gemeenten. Dit kan door de visie vast te stellen in de raden. Vervolgens dient de visie richting te geven aan het gemeentelijk beleid. Dit dient op basis van de visie te worden aangevuld, bijgesteld dan wel herzien. Een tweede stap is het vastleggen van de uitvoering van de visie en de afspraken hierover in een regionale overeenkomst. Dit kan zijn een intentieovereenkomst of een andere vorm van overeenkomst. Een laatste stap is het daadwerkelijk uitvoeren van de gemaakte afspraken. Overigens kan parallel hieraan al uitvoering worden gegeven aan diverse onderdelen zoals weergegeven in hoofdstuk 3.

2.2 Tijdig voorbereiden en anticiperen op (financiële) gevolgen krimp In heel Nederland wordt krimp van de bevolking verwacht en afnemende groei van de woningbehoefte. Wanneer precies deze demografische krimpsituatie zich voor doet zal echter per regio verschillend zijn. Op dit moment is sprake van demografische krimp in regio’s in ZuidLimburg, Zeeland en Oost-Groningen. Dit zijn de koplopers in het demografisch proces. Voor de NOFA-regio wordt voor de periode 2010-2016 een afname van de groei van de woningbehoefte verwacht. In de meest sombere prognose wordt deze woningbehoefte negatief na 2017. Deze negatieve groei zal volgens de huidige prognoses tussen 2017 en 2030 optreden. De regio wenst in de periode daaraan voorafgaand onderzoek te doen naar de gevolgen van deze demografische ontwikkeling. Gevolgen met betrekking tot de woningmarkt, welzijn en zorg, leefbaarheid en financiële huishouding zullen in beeld worden gebracht. Krimp heeft altijd gevolgen voor de woningvraag. De regio wil de verwachte afname van de bevolkingsgroei en de op termijn krimpende woningbehoefte onder ogen zien en opvangen. Dit betekent echter niet dat we stilzwijgend de gevolgen zullen accepteren. In krimpgebieden kunnen woonconsumenten in principe door de ruime markt eenvoudiger hun woonvoorkeuren realiseren en zullen in de minst populaire delen van de woningvoorraad de klappen vallen. Leegstand in de particuliere en sociale sector en prijsdalingen in het vastgoed zijn dan het gevolg. Het ligt in dergelijke situaties voor de hand om (op voorhand) de woningvoorraad te verkleinen door middel van herstructurering en sloop. Financiering van zowel sloop als herstructurering blijkt in krimpsituaties een belangrijk knelpunt te vormen. Om forse leefstand te voorkomen zullen er woningen uit de voorraad moeten worden genomen. In krimpregio’s is echter het verdienend vermogen van alle partijen beperkt. In de herstructurering kan maar een kleine waardestijging worden gerealiseerd en ook de nieuwbouwopbrengsten zullen terugvallen door de geringere volumes die kunnen worden weggezet. Daarnaast zijn bij het slinken van de voorraad wel investeringen nodig in woonomgeving en in voorzieningen om de ruimtelijke kwaliteit op peil te houden. Uitleggebieden zullen niet of nauwelijks meer worden gerealiseerd en dus zal er sprake zijn van tegenvallende grondopbrengsten. Verevening via het grondbedrijf wordt daarom in een dergelijke situatie lastig omdat er meestal veel meer binnenstedelijk zal moeten worden gebouwd om de kwaliteit van steden en dorpen te blijven waarborgen.


De visie

Omdat het accent steeds minder zal komen te liggen op groei zullen leefbaarheidsvraagstukken steeds belangrijker worden. Vraagstukken met betrekking tot het verdelen van de schaarste zullen op de agenda komen, zoals het in stand houden van voorzieningen, het leveren van zorg en welzijn op het platteland, de negatieve (maatschappelijke) gevolgen van leegstand in de dorpen of de onverkoopbaarheid van de eigen woning. De inkomsten in het grondbedrijf zullen terugvallen door de kleinere volumes nieuwbouw en door waardedaling zullen bijvoorbeeld ook inkomsten uit de WOZ-belasting verminderen, waardoor het voor bijvoorbeeld gemeenten steeds lastiger gaat worden om uitvoering van beleid te financieren. We willen voor de regio Noordoost de gevolgen in beeld brengen en onderzoek doen naar een mogelijk krimpscenario en naar de wijze waarop de gevolgen hiervan kunnen worden opgevangen (‘krimpprogramma’) voor nu en in de toekomst. Ook willen we onderzoeken hoe we het beste kunnen anticiperen op een krimpsituatie en nagaan welke keuzes er in de komende jaren gemaakt moeten worden om niet geconfronteerd te worden met leegstand en achteruitgang. We willen hier als regio mee voorop lopen en daarmee draagvlak creëren onder onze eigen bevolking maar ook bij de hogere overheden. Met name de provincie Fryslân willen wij nadrukkelijk betrekken bij ons onderzoek. Ook willen we mogelijkheden onderzoeken voor financiële ondersteuning bij de Provincie, het Rijk en eventueel Europa. Ook de uitkomsten van de pilot in Holwerd zullen we betrekken bij het ontwikkelen van een beleid voor demografische krimp. Wij willen dit samen doen met onze partners in de regio op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Hierbij willen we zowel de marktpartijen als de maatschappelijk ondernemingen in de regio betrekken. Het onderzoek zal zich moeten richten op de volgende vragen: hoe we een neerwaartse spiraal in de leefbaarheid van onze regio kunnen voorkomen, welke strategieën en instrumenten voorhanden zijn om de gevolgen van krimp op te vangen en welke financiële gevolgen krimp heeft. Hierbij denken we aan het ontwikkelen van: beleid, planologische instrumenten, financiering en uitvoeringsinstrumenten. Ook zullen de eigen inwoners moeten kunnen meedenken in de ontwikkeling van beleid voor het opvangen van de krimp. Participatie van inwoners van de regio bij de uitvoering van het onderzoek is gewenst om draagvlak voor eventueel uit te voeren beleid te ontwikkelen maar ook om de creativiteit en ideeën van de eigen bevolking te benutten. Als eerste zullen ze echter kennis moeten nemen van de verwachte ontwikkelingen.


3

Uitvoering

3.1 Aanzet uitvoeringsprogramma De regionale woonvisie zal vooral een vertaling en borging moeten krijgen in het gemeentelijke en lokaal beleid, zoals de woonplannen, woonakkoorden, structuurvisies, et cetera. Uit de hoofdkoers en beleidsspeerpunten komen echter ook een aantal zaken naar voren die bij uitstek vragen om een uitwerking op regionaal niveau. Hierbij kan de regio in samenwerking met de diverse betrokken partijen de uitvoering ter hand nemen. De volgende activiteiten lenen zich hiervoor en vormen een eerste richtlijn voor een uitvoeringsprogramma: Inhoudelijk: • Het ontwikkelen van een samenhangend regionaal woonprogramma voor de nieuwbouw en de bestaande voorraad in samenwerking met corporaties en ontwikkelaars. Centraal staat hier de afstemming met de transformatie en de versnelling van de productie om de resterende groei zo goed en zo snel mogelijk te accommoderen. Een integrale woningbouwprogrammering van de afzonderlijke gemeenten moet hier aan ten grondslag liggen. Deze integrale woningbouwprogrammering dient qua systematiek onderling vergelijkbaar te zijn. • Het opzetten van een regionale monitor om de ontwikkelingen op de woningmarkt en de ontwikkeling in het woningaanbod zo goed mogelijk te volgen. Dit in aansluiting op de provinciale monitoringssystematiek. • Flexibele inzet regionaal contingent. Ingevuld moet worden op welke wijze de contingenten flexibel kunnen worden ingezet. Hiervoor zal een systeem van afspraken moeten worden opgezet eventueel met een onderlinge verrekening. • Regionale overeenkomst, vastleggen regionale afspraken. Om de visie tot uitvoering te brengen is het van belang om gezamenlijk met de betrokken partijen afspraken vast te leggen. • Opstellen startnotitie opvang gevolgen krimp. Ook de gevolgen voor de leefbaarheid zullen hierbij in beeld moeten worden gebracht. • Ontwikkelen bijzondere kleinschalige woonconcepten. Gemeenten kunnen dit afzonderlijk oppakken maar dat is niet wenselijk. Deze concepten mogen niet onderling concurreren en daarom zal op regionaal niveau de keuze gemaakt moeten worden welke locaties zich het best lenen voor dergelijke initiatieven. Er moet naar worden gestreefd dat de ontwikkeling van deze concepten ten goede komt aan de gehele regio. • Notitie duurzaam wonen. Hierin werkt de regio haar ambitie m.b.t. duurzaamheid uit gericht op concrete afspraken. • Opzetten experiment leefbaarheid en ICT. Dit project moet een stimulans geven aan het innovatief toepassen van ICT t.b.v. leefbaarheidsvraagstukken. Als eerste dienen de reeds beschikbare mogelijkheden en lopende projecten en initiatieven te worden geïnventariseerd. Vervolgens zal moeten worden nagegaan op welke wijze ze (breder) in de regio kunnen worden ingezet en of nog aanvullende toepassingen moeten worden ontwikkeld.

R090001jr, revisie

Uitvoering

• Opstellen beleidsnotitie 2e woningbezit. (Het idee is om na te gaan welke stimuleringsmogelijkheden er zijn. Hiermee kan een economische impuls op gang worden gebracht. Dit moet worden afgestemd met de NOFA werkgroep toerisme en recreatie) • Opstellen regiomarketingplan voor het vermarkten van kernkwaliteiten van de woonregio Noordoost Fryslan. Aanhaken bij de bestaande initiatieven.

Organisatorisch: Het uitvoeren van het programma heeft ook een organisatorische component. Nagedacht zal moeten worden over wie de regie ter hand dient te nemen en met welke organisatie vervolgens de uitvoering van de woonvisie kan plaatsvinden. Hier zal binnen NOFA een voorstel voor moeten worden ontwikkeld. Gedacht kan worden aan het volgende:

• Samenstellen van een aanjaagteam transformatie en nieuwbouw. Als eerste krijgt dit team de taak om het regionale woonprogramma op te stellen en een monitoringssystematiek. Daarnaast dient dit team ook zorg te dragen voor een versnelling van de nieuwbouwproductie. Het vergaren en verspreiden van kennis over transformatieprocessen in de bestaande woningvoorraad moet ook tot de taken van dit team gaan horen. • Opzetten task force team krimp. Dit team moet het onderzoek naar de opvang van de gevolgen van krimp voor het NOFA gebied vormgeven. Als eerste activiteit zal dit team een startnotitie moeten opstellen met daarin vervat een plan van aanpak voor uit voeren van het benodigde onderzoek. De 2 teams kunnen worden samengesteld uit alle betrokken partijen, d.w.z. gemeenten, corporaties en zorg en welzijnsinstellingen. Ook kan er voor worden gekozen om één team te formeren dat in opdracht van NOFA de algehele uitvoering van de woonvisie ter hand neemt.

3.2 Prioriteiten uitvoering Om optimaal de markt te bedienen en gezamenlijk uitvoering te geven aan de regionale woonvisie is het van belang om prioriteit te geven aan de uitvoering van de volgende 4 activiteiten: 1. 2. 3. 4.

Samenhangend regionaal woonprogramma Regionale monitor Regionale overeenkomst Startnotitie krimp

De eerste drie activiteiten zijn belangrijk om inhoud te geven aan de regionale woningbouwafspraken in het NOFA gebied en hangen sterk samen met de woonvisie. De regionale overeenkomst zal ook de afspraken over het flexibel inzetten van het regiocontingent moeten bevatten. De laatste activiteit is noodzakelijk om nu de juiste keuzes te maken in het gemeentelijk beleid. Het onderwerp krimp zal tijdig op de (politieke) agenda moeten worden geplaatst zodat (financiele) gevolgen in een vroeg stadium in beeld worden gebracht. Vervolgens kan gezocht worden naar middelen om in de toekomst voor de uitvoering van de visie geld te genereren.

3.3 Plan van aanpak uitvoering Om inhoud te geven aan de uitvoering van deze 4 activiteiten zal allereerst een plan van aanpak moeten worden opgesteld in samenspraak met de 4 gemeenten en de deelnemende corpo-


Uitvoering

raties waarin zal worden aangegeven hoe de regio de uitvoering van deze 4 punten ter hand wil nemen. Dit plan van aanpak dient de volgende onderdelen te bevatten:

• een omschrijving van de uit te voeren werkzaamheden t.b.v. het opstellen van een samen• • • •

hangend woonprogramma, een regionale monitor en een regionale overeenkomst een omschrijving van de uit te voeren werkzaamheden t.b.v. een startnotitie krimp een voorstel voor een organisatie die de werkzaamheden gaat uitvoeren een raming voor de benodigde ambtelijke capaciteit en eventuele externe kosten een tijdsplanning

De NOFA gemeenten zullen opdracht moeten geven om dit plan van aanpak te ontwikkelen als start voor de uitvoering van de NOFA woonvisie. Format woonprogramma De start van de uitvoering dient te worden gemaakt met het ontwikkelen van een regionaal woonprogramma. Dit zal de basis vormen voor het monitoren van de regionale woningbouwafspraken maar ook voor de verdere uitvoering. De afzonderlijk gemeenten dienen daarom een integrale woningbouwprogrammering (woonprogramma) te maken die onderling goed vergelijkbaar is. Een integrale woningbouwprogrammering is een overzicht van te realiseren wijzigingen in de woningvoorraad gerubriceerd naar herstructurering, inbreiding en uitbreiding voor de komende 10 jaar. Daarnaast worden renovatie, sloop en verkoop en nieuwbouw huur en koop in aantallen aangegeven. De aantallen worden tevens gerelateerd aan de beschikbare contingenten. Een totaal overzicht naar locatie wordt eveneens gegeven. Tevens kunnen indien gewenst kwalitatieve aspecten deel uitmaken van het woonprogramma zoals: verdeling huur en koop, indicatie prijscategorieën, verdeling starters en senioren woningen, verdeling grondgebonden en nietgrondgebonden, etc. Het woonprogramma heeft een doorloop van 10 jaar waarbij de eerste 5 jaar hard zijn en de tweede 5 jaar een doorzicht geven. Ook de financiële doorwerking kan hierbij worden geïnventariseerd. Om de afzonderlijke gemeentelijke woonprogramma’s goed vergelijkbaar te maken dient allereerst op regionaal niveau een format te worden ontwikkeld in samenspraak met de gemeenten en corporaties. Met name wederzijdse afstemming t.a.v. definities is belangrijk om de cijfers in de woonprogramma’s onderling goed te kunnen vergelijken. Is het format voor het woonprogramma eenmaal ontwikkeld en door de gemeenten ingevuld, dan vormt de optelsom van de 4 woonprogramma’s de basis voor het regionale woonprogramma. Confrontatie van de afzonderlijke programma’s kan echter leiden tot aanpassing van de gemeentelijke programma’s als blijkt dat ze bijvoorbeeld te veel onderling concurreren. De daadwerkelijke ontwikkeling van het regionaal woonprogramma dient goed gevolgd te worden met behulp van de te ontwikkelen regionale monitor. Afstemming van vraag en aanbod dient op nader overeen te komen momenten plaats te vinden en kan leiden tot bijstelling van het programma. De afspraken hierover zullen onder meer moeten worden vastgelegd in de regionale overeenkomst.


Bijlage 1

Woningmarktanalyse NOFA-gemeenten (Zie separaat bijgevoegd stuk)

R090001jr, revisie

R090001jr, revisie

Bijlage 2

Inventarisatie voorgenomen nieuwbouw en transformatie

R090001jr, revisie

Bijlage 2: Inventarisatie voorgenomen nieuwbouw en transformatie

Toelichting en instructie bij invullen tabel: - Uitleg dient te worden ingevuld door de gemeente; hier alleen nieuwbouw invullen die niet door de corporaties wordt gerealiseerd - Sloop, vervangende nieuwbouw en transformatie dient ingevuld te worden door de corporaties. Alleen het eigen aandeel, Grontmij zorgt voor de totaal tabel.(Bij sloop dus geen overige sloop door derden of andere corporaties invullen) - Waar mogelijk ook duur, middelduur en goedkoop in te vullen, is dit nog onbekend, vul dan niets in - Na invullen van het totaal aangeven wat het aandeel huur- en koopwoningen is van het totaal. - Periodes sluiten aan bij provinciale woningbouwafspraken over de richtgetallen - Tenslotte dienen de corporaties een indicatie te geven van het aantal huurwoningen dat verkocht gaat worden N.B. -

Sloop en vervangende nieuwbouw hangen samen Met transformatie wordt ingrijpende fundamentele verbouwing bedoeld (in principe is transformatie fundamentele verbetering van de bestaande voorraad door nieuwbouw, door samenvoeging of door andere ingrepen (bv. rijtjes woningen ombouwen tot 2onder1kappers; ik heb ervoor gekozen dat uit elkaar te halen omdat we dan de totale sloop beter in beeld krijgen, transformatie is in onderstaande tabel dus alleen ingrijpende verbouw)

R090001jr, revisie

Bijlage 2: Inventarisatie voorgenomen nieuwbouw en transformatie (Vervolg 1)

Achtkarspelen Periode 2008-2009 uitleg

duur

Periode 2010-2015

Periode 2016-2020

uitleg

uitleg

duur

duur

m.duur

m.duur

m.duur

goedkoop

goedkoop

goedkoop

totaal

totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop

sloop

duur

sloop

m.duur

duur

sloop

m.duur

goedkoop

m.duur

goedkoop

goedkoop

totaal

totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop

vervangende nieuwbouw

duur m.duur


goedkoop

duur m.duur


goedkoop totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop

totaal aandeel huur aandeel koop

duur

transformatie

duur

duur m.duur goedkoop

totaal

transformatie

duur

transformatie

duur

m.duur

m.duur

m.duur

goedkoop

goedkoop

goedkoop


Voorgenomen verkoop huurwoningen Periode 2008-2009 Periode 2010-2015


Periode 2016-2020

R090001jr, revisie


Dantumadeel Periode 2008-2009 uitleg

duur

Periode 2010-2015

Periode 2016-2020

uitleg

uitleg

duur

duur

m.duur

m.duur

m.duur

goedkoop

goedkoop

goedkoop

totaal

totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop

sloop

duur

sloop

m.duur

duur

sloop

m.duur

goedkoop

m.duur

goedkoop

goedkoop

totaal

totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop


duur m.duur


goedkoop

duur m.duur


goedkoop totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop


duur

transformatie

duur


totaal

transformatie

duur

transformatie

duur

m.duur

m.duur

m.duur

goedkoop

goedkoop

goedkoop




Periode 2016-2020

R090001jr, revisie


Dongeradeel Periode 2008-2009 uitleg

duur

Periode 2010-2015

Periode 2016-2020

uitleg

uitleg

duur

duur

m.duur

m.duur

m.duur

goedkoop

goedkoop

goedkoop

totaal

totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop

sloop

duur

sloop

m.duur

duur

sloop

m.duur

goedkoop

m.duur

goedkoop

goedkoop

totaal

totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop


duur m.duur


goedkoop

duur m.duur


goedkoop totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop


duur

transformatie

duur


totaal

transformatie

duur

transformatie

duur

m.duur

m.duur

m.duur

goedkoop

goedkoop

goedkoop




Periode 2016-2020

R090001jr, revisie


Kollumerland Periode 2008-2009 uitleg

duur

Periode 2010-2015

Periode 2016-2020

uitleg

uitleg

duur

duur

m.duur

m.duur

m.duur

goedkoop

goedkoop

goedkoop

totaal

totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop

sloop

duur

sloop

m.duur

duur

sloop

m.duur

goedkoop

m.duur

goedkoop

goedkoop

totaal

totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop


duur m.duur


goedkoop

duur m.duur


goedkoop totaal

totaal

aandeel huur

aandeel huur

aandeel huur

aandeel koop

aandeel koop

aandeel koop


duur

transformatie

duur


totaal

transformatie

duur

transformatie

duur

m.duur

m.duur

m.duur

goedkoop

goedkoop

goedkoop




Periode 2016-2020

R090001jr, revisie


Inventarisatie financiële gegevens per gemeente: Per corporatie aangeven: - indicatie totale kosten voor sloop, vervangende nieuwbouw en transformatie - investering gemeente in woonomgeving Periode 2008-2009

Periode 2010-2015

Periode 2016-2020

Investering voorraad: €

Investering: €

Investering: €

Opbrengsten: €

Opbrengsten: €

Opbrengsten: €

Investeringen woonomgeving €



NB: In een later stadium zullen hier de kosten voor de woonomgeving die gemeenten zullen moeten maken aan worden toegevoegd.

Bijlage 3

R090001jr, revisie

NOFA-gemeenten. Strategische woonvisie

Recommend Documents