Woonvisie Hoorn

Woonvisie Hoorn

2013-2020

Prettig !

Inhoudsopgave

pagina

1. de Visie op het wonen in Hoorn  samenvatting  Woonvisie 2004-2009/Regionale Woonvisie 2011-2020  Procesbeschrijving  Leeswijzer

2

2. de huidige situatie  Woonbeleid  Nieuwe ontwikkelingen zorg en welzijn  Woningcorporaties  Duurzaamheid

6

3. de vier maatschappelijke opgaven

10

4. een aantrekkelijek woning voor iedereen`  diagnose en ambitie  nieuwbouw  koopwoningen  huurwoningen  senioren

11

5. ruimte voor bijzondere groepen  diagnose en ambitie  scheiden van wonen en zorg

22

6. een prettige woonomgeving  diagnose  ambitie

2 4 4 4

7 8 8 9

11 11 12 17 19

22 22

27 28

7. duurzaam wonen en leven  nieuwbouw en bestaande bouw

30

8. naar een actieprogramma  van intenties naar realisatie  actieprogramma

34

Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

31

34 35

pag. 1

1. de visie van Hoorn op het wonen

1.1

Samenvatting

In deze visie komen alle aspecten van het woonbeleid in beeld. De belangrijkste ontwikkelingen komen in deze samenvatting aan bod, inclusief de rol die de gemeente kan spelen bij het oplossen van eventuele problemen. ontwikkelingen De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren sterk beïnvloed door de financiële en economische crisis van 2008 en de daaruit voortgekomen crisis op de woningmarkt. Sinds die tijd is het aantal te koop staande woningen verder toegenomen terwijl het aantal transacties is afgenomen. Gemiddeld zijn de prijzen op de bestaande markt gedaald met gemiddeld 28% maar dit is nog niet voldoende om de woningmarkt vlot te trekken. De aangescherpte normen van het rijk en de banken leiden er toe dat de leencapaciteit van woonconsumenten fors is gedaald en daarnaast is het consumentenvertrouwen nog steeds historisch laag. Ongeveer een kwart van de huiseigenaren staan inmiddels 'onder water'. Dit betekent dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning. Het is duidelijk dat dit de doorstroming op de markt belemmerd. Het niet op gang komen van de doorstroming heeft nog meer oorzaken, zoals extra aangescherpte normen voor starters en het feit dat nieuwbouwprijzen veel minder sterk zijn gedaald dan woningen op de bestaande markt. De nieuwbouw is daardoor de laatste jaren relatief duur geworden. Gecombineerd met de hierboven geschetste problemen leidt dit er toe dat de belangstelling voor de nieuwbouw is gedaald, waarbij de dure categorie het zwaarst wordt getroffen. De verwachting is dat de komende jaren in Hoorn zo’n 100 woningen te weinig worden gebouwd. Op termijn zal hierdoor het woningtekort gaan oplopen. Ook op de huurmarkt is het nodige aan de hand. De stagnatie op de koopmarkt leidt tot extra druk op huurwoningen. Het is de vraag of de omvang van de kernvoorraad, die bestaat uit woningen met een huur beneden de maximale huurgrens op grond van de Wet op de huurtoeslag, nog voldoende toekomstbestendig is. Dit komt onder meer door de verkoop van bestaande huurwoningen en het verhogen van de huur van een deel van de voorraad tot boven de huurtoeslaggrens. Een zekere krimp van de kernvoorraad past bij de introductie van inkomensafhankelijke huren, de bestrijding van het scheefwonen en het Europese huurbeleid maar er moet wel voor worden gewaakt dat huishoudens met lage inkomens ook in de toekomst een beroep kunnen doen op een sociale huurwoning. Een andere belangrijke ontwikkeling is de demografische ontwikkeling. Verwacht wordt dat de bevolking nog zeker tot het jaar 2040 licht zal groeien tot in totaal 78.000 inwoners. Het aantal huishoudens neemt licht toe van 32.000 in 2013 tot 37.000 in 2040. Van eerder verwachte krimp is duidelijk geen sprake meer. De samenstelling van de bevolking verandert echter wel sterk. Het aandeel senioren stijgt, van 15% nu tot ongeveer 25% van de bevolking in 2040. Omdat het aantal eenpersoonshuishouden is oververtegenwoordigd in deze groep stijgt het aandeel seniorenhuishoudens zelfs tot 38% in 2040. Veel senioren geven aan langer zelfstandig te willen blijven wonen en het liefst in de eigen woning en woonomgeving. Deze ontwikkeling wordt nog eens versterkt door het rijksbeleid dat Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 2

is gericht op het afnemen van de instroom naar verzorgingshuizen en andere intramurale woonvormen. Deze ontwikkeling maakt het noodzakelijk om meer levensloopgeschikte woningen te bouwen maar vooral om de bestaande voorraad beter geschikt te maken voor bewoning door senioren. Niet alleen de woningen vragen de komende jaren aandacht maar ook de leefbaarheid en de woonomgeving. In de Structuurvisie is aangegeven dat een aantal wijken verouderd is en toe is aan een opfrisbeurt. Als eerste is de wijkvisie voor de Grote Waal vastgesteld en de eerste stappen zijn gezet bij de realisering daarvan. De komende jaren zullen meer wijken volgen. rol van de gemeente De vraag bij dit alles is of de gemeente invloed heeft op de geschetste ontwikkelingen en zo ja welke maatregelen dan mogelijk zijn. Ten aanzien van het op slot zitten van de koopmarkt zijn de mogelijkheden om de problemen op te lossen uiterst beperkt. Pas als de markt een nieuw evenwicht heeft bereikt zal de markt weer echt gaan aantrekken. De gemeente kan wel kleine positieve impulsen geven zoals het beschikbaar stellen van Startersleningen en een mogelijke herontwikkeling van de nog te ontwikkelen delen van Bangert en Oosterpolder. Dit laatste moet de nieuwbouw aantrekkelijker maken voor woonconsumenten. Onderdeel daarvan zijn marktconforme grondprijzen en meer consumentgerichte ontwikkelingen. De gemeente kan dit voor het grootste deel van de wijk alleen realiseren samen met de ontwikkelaars. Ten aanzien van de gronden waarvoor geen bouwclaim geldt, is de gemeente vrijer in de keuzes. Ten aanzien van de huurmarkt is het in stand houden van de kernvoorraad een belangrijk punt. De gemeente kan dit niet zelf realiseren maar wel afspraken maken met corporaties. Ten aanzien van duurdere huurwoningen moet er een onderscheid gemaakt worden tussen middeldure en dure huurwoningen. Middelduur zijn woningen met een vanaf de sociale huurgrens tot circa 750-800 euro, daarboven gaat hem om de dure categorie. Met corporaties kunnen afspraken worden gemaakt om een deel van de huidige kernvoorraad als middeldure huurwoning aan te bieden. Dit past in het beleid ten aanzien van de inkomensafhankelijke huren. Het bouwen van middeldure en dure huurwoningen moet aan beleggers worden overgelaten en daarop heeft de gemeente geen invloed. De markt zal hier zijn werk moeten doen. De vraag naar meer seniorgeschikte woningen moet voor een deel in de sociale huurvoorraad worden opgelost. Hierover kunnen met de corporaties afspraken worden gemaakt. Ten aanzien van duurdere huurwoningen en eigen woningen ligt hier een taak voor de beleggers en eigenaar-bewoners zelf. De gemeente heeft hier geen invloed op. Wel kan de gemeente door het maken van seniorbestendige bestemmingsplannen eventuele ruimtelijke belemmeringen wegnemen. Verder kan de toepassing van domotica er toe leiden dat senioren en mensen met een handicap in staat zijn om langer zelfstandig te wonen. De gemeente onderzoekt samen met Intermaris of en op welke manier dit kan worden gestimuleerd. Ten aanzien van de opwaardering en herstructurering van wijken geldt dat de gemeente verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Daarnaast kunnen corporaties aangesproken worden om wijken leefbaarder te maken. Een integrale aanpak betekent dat samen met corporaties en zo nodig marktpartijen gewerkt moet worden aan de opwaardering van een gebied. Met de aanpak van het gebied van de Sterflats zijn daar de eerste ervaringen mee opgedaan.


pag. 3

De belangrijkste speerpunten voor de komende jaren zijn: het op gang houden van de woningbouwproductie, het bevorderen van de doorstroming, het beschikbaar stellen van voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met lage(re) inkomens, het beter geschikt maken van de woningvoorraad voor senioren en het opwaarderen van verouderde wijken.

1.2

Woonvisie 2004-2009 en Regionale Woonvisie 2011-2020

De laatste lokale Woonvisie voor Hoorn is de Woonvisie 2004-2009 ‘tijd om te bewegen’. Vervolgens is in 2009 door de raad de startnotitie Woonvisie 2009-2015 vastgesteld. Daarna is de keuze gemaakt om eerst de provinciale woonvisie en de regionale woonvisie af te wachten. Dit leidt tot een meer logische opbouw en het voorkomt dat de regionale visie niet veel meer is dan een bundeling van lokale visies. Genoemde beleidsstukken zijn daarom richtinggevend voor deze visie. Daarnaast is er ruimte voor maatwerk en lokale accenten. De vorige Woonvisie is onder een heel ander gesternte tot stand gekomen dan deze Woonvisie. Sinds 2008 is sprake van een crisis op de woningmarkt en het ziet er niet naar uit dat deze situatie de komende jaren zal veranderen. Dit vertaalt zich onder meer in een veel lagere bouwproductie. Daar komt bij dat op grond van demografische ontwikkelingen en de woningvraag de woningbouwtaakstelling sowieso al in neerwaartse zin is bijgesteld. In de vorige visie was een bouwproductie van rond de 500 woningen per jaar het uitgangspunt. Nu ligt de taakstelling op grond van de Regionale Woonvisie op een niveau tussen de 285 en 315 woningen per jaar. Vanwege de huidige marktomstandigheden zal de daadwerkelijke productie nog lager uitkomen. In hoofdstuk 4 staat hierover meer informatie. Ten tijde van de Woonvisie 2004-2009 was er sprake van een afzonderlijke nota ouderenbeleid ten aanzien van het wonen. Veel senioren kunnen echter worden beschouwd als reguliere woningzoekenden. Om deze reden ontbreekt de noodzaak voor het vaststellen van een afzonderlijke nota en kan beter worden gekozen voor een integrale benadering. Dit neemt niet weg dat voor specifiek welzijnsbeleid het gewenst kan zijn om afzonderlijk beleid vast te stellen voor onder meer de groep senioren. Deze woonvisie past ook binnen de kaders van de in de loop van 2012 vastgestelde Structuurvisie. Belangrijke punten daaruit zijn de transitie van de kwantitatieve taakstelling naar een kwalitatieve opgave, de omvorming van de bestaande voorraad voor andere doelgroepen, waaronder senioren en het opfrissen en/of gedeeltelijk herstructureren van wijken en buurten.

1.2

Procesbeschrijving

De woonvisie is rechtstreeks gebaseerd op de eind 2011 vastgestelde Kadernota Regionale Woonvisie 2011-2020 en het in 2012 in overleg met de provincie ontwikkelde Regionale Actieprogramma 2011-2015 (RAP). Omdat draagvlak en expertise van groot belang is heeft een interactief proces onderdeel uitgemaakt van de ontwikkeling van de Regionale Woonvisie. Tijdens een interactieve werkconferentie hebben de provincie, corporaties, ontwikkelaars en andere Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 4

marktpartijen hun bijdrage geleverd. Omdat het opnieuw organiseren van een dergelijke conferentie weinig toegevoegde waarde zou hebben is volstaan met het vooraf raadplegen van corporaties, zorginstellingen en marktpartijen. Deze hebben ook kennis kunnen nemen van conceptteksten waarna deze op onderdelen zijn aangepast. De woonvisie past verder binnen de Verstedelijkingsafspraken 2010-2020, de provinciale Woonvisie 2010-2020, de provinciale Structuurvisie 2010-2040, het Regionaal Actieprogramma Wonen Noord-Holland Noord 2011-2015 (RAP) en de gemeentelijke Structuurvisie. Daarnaast houdt de woonvisie rekening met het in opdracht van de provincie opgestelde rapport ‘onderzoek vraaggestuurd bouwen’ d.d. 19 september 2012. De integrale Woonvisie bestaat uit twee delen: deel A en deel B. Hierbij treft u deel A aan met daarin de visie, het beleidskader en de te volgen strategie. Na vaststelling van dit deel zullen de betrokken partners samen de verschillende opgaven uitwerken in concrete stappen. De ambitie is om uiterlijk eind 2013 deel B van de Woonvisie af te ronden en vervolgens aan de raad ter vaststelling aan te bieden. Een deel van de afspraken kan vorm krijgen door vaststelling van (nieuwe) prestatieafspraken met de corporaties. De gemaakte afspraken zullen periodiek worden gemonitord en geëvalueerd.

1.3

Leeswijzer

Deze woonvisie start met een schets van de uitgangspositie (hoofdstuk 2): Welke ontwikkelingen hebben invloed op het Hoornse woonbeleid en hoe staat de woningmarkt er voor? In hoofdstuk 3 komen de vier maatschappelijke opgaven in beeld. In de daarop volgende hoofdstukken worden deze aan de hand van deelonderwerpen nader uitgewerkt op drie aspecten: a. diagnose: wat is de huidige situatie, wat zijn de trends, ontwikkelingen en signalen? b. ambities: wat zijn de opgaven en wat willen we bereiken? c. partners: welke partners zijn nodig en willen zich inzetten om de ambities te realiseren? In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op het proces voor de totstandkoming van deel B van de Woonvisie: de uitvoeringsagenda.


pag. 5

2

De huidige situatie Voor een belangrijk deel zijn de opgaven in deze woonvisie gebaseerd op de Kadernota Regionale Woonvisie 2011-2020 en de onder paragraaf 1.2 genoemde beleidsstukken. Daarnaast houdt deze visie rekening met actuele ontwikkelingen en specifieke opgaven voor Hoorn. Uiteraard moet ook rekening worden gehouden met het beleid van Europa, Rijk en provincie. In dit hoofdstuk is er aandacht voor het integrale beleidskader en algemene ontwikkelingen op het terrein van wonen, zorg- en welzijn, corporaties en duurzaamheid. Meer gedetailleerde informatie over deze onderwerpen is terug te vinden in de volgende hoofdstukken.

2.1

het woonbeleid

Rijk en Europa Eind 2009 maakten de Europese Commissie en het ministerie van VROM afspraken over de staatssteun aan corporaties in Nederland. De partijen kwamen overeen dat staatssteun voor de corporatiesector is toegestaan wanneer tenminste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt verhuurd aan huishoudens met een brutohuishoudinkomen tot € 34.085 (prijspeil 1-1-2012) per jaar en hierna te noemen: ‘Europese inkomensnorm’. Ter bescherming van de consument heeft het Rijk, via de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de hypotheken aan banden gelegd. De hypotheek wordt nu meer afgestemd op de waarde van de woning en op basis van hetzelfde inkomen kan minder worden geleend en moet verplicht worden afgelost. Daarnaast wordt de hypotheekrenteaftrek in kleine stapjes afgebouwd. Dit betekent dat mensen zonder eigen geld en met een inkomen tussen de Europese inkomensnorm en € 45.000,-minder makkelijk een woning kunnen kopen. Starters worden wel ontzien omdat voor deze groep de mogelijkheid van een gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek blijft bestaan maar ook starters worden geconfronteerd met aangescherpte eisen van banken en overheid ten aanzien van de leencapaciteit. Daarnaast is het renteniveau op hypotheken in ons land relatief hoog. Positief voor starters is ook dat de regering begin 2013 heeft aangekondigd dat er extra budget beschikbaar komt voor de starterslening. Om gebruik te kunnen maken van deze leningen is het nodig dat ook de gemeente blijft investeren in de starterslening. Ten aanzien van de huurmarkt zijn de aangekondigde aanpassingen in het beleid ingrijpend. Inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn mogelijk en bij nieuwe toewijzingen kan bij hoge(re) inkomens de liberalisatiegrens1 worden overschreden. Verder is een verhuurdersheffing aangekondigd die oploopt tot landelijk 1,70 miljard euro in 2017. Corporaties hebben laten weten dat hierdoor de ruimte voor nieuwe investeringen afneemt.

1

maximale huurgrens op grond van de Wet op de huurtoeslag, woningen beneden deze grens behoren tot de zogenaamde ‘ kernvoorraad’ Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 6

In het Regeerakkoord is ook afgesproken dat corporaties zich nog uitsluitend bezig mogen houden met hun kerntaak in hun werkgebied, bestaande uit het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed2. Ook het toezicht van de gemeente op corporaties moet worden versterkt. Op welke manier hier invulling aan wordt gegeven wordt in de loop van 2013 duidelijk. In de nieuwe Woningwet3 wordt de basis gelegd voor een nieuwe samenwerking tussen gemeenten en corporaties. Op welke manier dit precies vorm krijgt moet nog worden afgewacht. Het Rijk heeft verder invloed op het lokale woonbeleid door de aangekondigde nieuwe Huisvestingswet en door gebieden aan te wijzen voor verstedelijking. Voor onze regio is er ten aanzien van dit laatste punt geen specifieke taakstelling vastgesteld. Wel wordt in regionaal verband gesproken over het overnemen van een deel van de woningbouwtaakstelling uit het zuidelijk deel van de provincie en Almere. Daarnaast zet de overheid in op deregulering waardoor bijvoorbeeld ruimtelijke procedures zijn vereenvoudigd en worden consumentgerichte ontwikkelingen gestimuleerd zoals Particulier Opdrachtgeverschap (PO) en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De ontwikkeling de afgelopen jaren laat wel zien dat het realistisch is om uit te gaan van kleine aantallen.

Provincie en regio Op basis van de provinciale Woonvisie heeft de provincie samen met de regio het Regionale Actie Programma (RAP) 2011-2015 opgesteld. Dit laatste programma is vooral gebaseerd op de kadernota Regionale Woonvisie 2011-2020. Deze beleidsstukken gaan uit van een integrale benadering waarbij de wens van de woonconsument centraal staat. De berekende kwantitatieve taakstelling is gebaseerd op de PRIMOS-prognose. Na genoemde visiestukken is in 2012 het ‘onderzoek vraaggestuurd bouwen’ verschenen. Dit onderzoek, dat in opdracht van de provincie is opgesteld, is gebaseerd op vraagsturing in plaats van aanbodsturing. Voor onze regio betekent dit tot 2040 iets minder woningen4 ten opzichte van de PRIMOS-prognose 2011. Ten opzichte van de Regionale Woonvisie, de provinciale structuurvisie en de RAP zijn voor de periode 2020-2040 juist wat meer woningen nodig. Omdat deze mogelijke ontwikkeling zich voordoet na de looptijd van deze visie is daar in dit stuk geen rekening mee gehouden. Ook is de mismatch in beeld gebracht tussen de gewenste woonmilieus en de bestaande plannen. Voor onze regio bestaat er, ten opzichte van de bestaande situatie, meer behoefte aan de woonmilieus ‘centrum- kleinstedelijk’ en ‘centrumdorps’. Voor de behoefte aan ‘centrum-kleinstedelijk’ kan vooral de Poort van Hoorn een rol spelen. In 2013 komen er procesafspraken tussen de provincie en de regio die moeten leiden tot meer duidelijkheid over vraaggestuurd programmeren. Dit kan er toe leiden dat het bestaande beleid, zoals vastgelegd in de RAP en de Regionale Woonvisie aangepast moet worden. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek Vraaggestuurd Bouwen worden geen grote aanpassingen voorzien. 2 3 4

Intermaris heeft al eerder aangegeven zich te willen beperken tot de kerntaak Ten tijde van de ontwikkeling van deze Woonvisie is deze wet nog niet goedgekeurd door de 1e Kamer Het gaat om een paar duizend woningen, daarbij geldt dat langetermijnprognoses zeer onzeker zijn Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 7

2

nieuwe ontwikkelingen zorg en welzijn

De rol van de gemeente verandert. De decentralisatie zorgt er voor dat de gemeente meer zeggenschap heeft over de invulling van taken en de verdeling van middelen. Denk daarbij aan de WWB5, WMO6 en AWBZ. De gemeente Hoorn heeft de keuze gemaakt om het maatschappelijk middenveld, maar ook de burgers meer te betrekken bij de uitvoering van het beleid. Op bepaalde terreinen betekent dit dat de overheid een terugtrekkende beweging maakt, omdat ze –in zijn algemeenheid- van mening is dat de initiatiefnemer of de probleemeigenaar het beste in staat is om aan te geven hoe een knelpunt moet worden aangepakt. Dit past in het tijdbeeld van de mondige burger, individualisering en eigen verantwoordelijkheid. In deze lijn past ook het opgaan van de WMO-raden in het zogenaamde participatieplatform. De inspraak en invloed van de burger is hierdoor vergroot. Een belangrijke ontwikkeling is ook het scheiden van de betaling van wonen en zorg. Dit houdt onder meer in dat cliënten zelf de betaling van hun woonlasten (huur) regelen. Hierdoor krijgen bewoners meer keuzevrijheid. Zij kunnen (in theorie) kiezen tussen kleiner wonen (en minder woonlasten) of groter wonen (met hogere lasten). In 2013 wordt een begin gemaakt met deze ontwikkeling. Cliënten die voorheen nog in aanmerking zouden komen voor een licht zorgzwaartepakket (ZZP1-2) en een indicatie voor zorg in een instelling (intramuraal), krijgen dat in 2013 niet meer. Dit betekent dat zij niet langer in aanmerking komen voor een intramurale voorziening maar aangewezen zijn op hulp in hun eigen woonomgeving.

2.3.

woningcorporaties

Intermaris is een belangrijke partner van de gemeente, waar het gaat om het woonbeleid. Ongeveer 1/3 deel van de totale voorraad woningen (ruim 10.000 woningen) in Hoorn behoort tot de kernvoorraad7. Deze voorraad is vrijwel geheel in handen van Intermaris. Daarnaast is een aantal landelijk werkzame corporaties actief in Hoorn, zoals Mooiland en Woonzorg Nederland. Woningcorporaties zijn niet slechts de beheerders van een groot aantal woningen. Ze werken aan wonen in goede, betaalbare en goed onderhouden woningen, die in een prettige en leefbare buurt staan. Ook investeren in leefbaarheid en duurzaamheid behoort tot de taakstelling. In 2010 is met Intermaris, als verreweg de grootste sociale verhuurder in Hoorn, de Raamovereenkomst 2010-2015 gesloten. Daarin zijn voor de periode tot 2015 over en weer de prestaties vastgelegd. De samenwerking heeft betrekking op de nieuwbouw maar misschien nog belangrijker zijn de afspraken ten aanzien van de bestaande bouw. De corporatie investeert in de omvorming en opwaardering van de bestaande voorraad en in de leefbaarheid en leefomgeving. Daarnaast zijn onder meer afspraken gemaakt over de huisvesting van asielzoekers, dak- en thuislozen en andere bijzondere groepen. 5 6 7

Wet Werk en Bijstand Wet Maatschappelijke Ondersteuning de voorraad woningen met een huur beneden de maximale grens in de Wet op de huurtoeslag. Begin 2013 bedraagt deze grens € 664,66,-- per maand. Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 8

Het rijksbeleid heeft effect op het investeringsvolume van corporaties. Enerzijds zijn hogere huren mogelijk maar anderzijds moeten corporaties een verhuurdersheffing gaan afdragen richting het rijk. Ook op andere punten zijn regels van het rijk en Europa van invloed op het beleid van corporaties. Om duidelijkheid te krijgen over het programma voor de komende jaren is het van belang om voor de periode 20132018 nieuwe prestatieafspraken te maken met Intermaris. Deze afspraken zullen ook gebaseerd zijn op het beleid dat door Intermaris in 2013 voor de komende jaren zal worden ontwikkeld.

2.4

duurzaamheid

Een ander onderwerp dat sterk de aandacht vraagt de komende jaren is duurzaamheid. Energiebesparing is van belang om de behoefte en afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verminderen en de woonlasten van huishoudens te verlagen. De normen voor de nieuwbouw zijn de laatste jaren flink aangescherpt maar de grootste winst valt te behalen in de bestaande bouw. In de Raamovereenkomst met Intermaris zijn hierover concrete afspraken gemaakt maar het is van belang dat ook particulieren meedoen. Het rijk heeft in het woonakkoord aangekondigd dat er een fonds komt om energiebesparing te stimuleren. Daarnaast stimuleert de gemeente het aanbrengen van energiebesparende maatregelen in bestaande koopwoningen door het aanbieden van duurzaamheidsleningen en het verstrekken van subsidies. Verder geeft de gemeente voorlichting over concrete mogelijkheden via www.duurzaambouwloket.nl en via concrete projecten, zoals de wijkaanpak Grote Waal. Deze maatregelen passen in het streven van de gemeente om in 2040 klimaatneutraal te zijn.

2.5

gevolgen De genoemde ontwikkelingen in het woonbeleid en op de woningmarkt hebben gevolgen voor de woningvoorraad, de woonruimteverdeling, de woonomgeving, de rol van bewoners en de omgang met bijzondere doelgroepen en de duurzaamheidsambities. Deze ontwikkelingen komen terug bij de invulling van de visie op de vier maatschappelijke opgaven.


pag. 9

3.

de vier maatschappelijke opgaven Deze Woonvisie wil al de aspecten van het wonen samenbrengen. Hiervoor zijn vier maatschappelijke opgaven geformuleerd die voor een deel onderling met elkaar zijn verbonden. De opgaven zijn:

1. Een aantrekkelijke woning voor iedereen Iedereen die in Hoorn woont of daar wil wonen, moet perspectief hebben op een aantrekkelijke passende woning. Bij deze eerste opgave staat de woningvoorraad in Hoorn centraal. Welke en hoeveel woningen zijn nodig om aan de toekomstige vraag te voldoen en in hoeverre sluit dat aan op de bestaande woningvoorraad? Gelet op de beperkte mogelijkheden van nieuwbouw ligt er vooral een opgave in de kwalitatieve verbetering en omvorming en vervanging van de bestaande voorraad. De vraag is op welke manier de invloed van woonconsumenten op het wonen, kan worden vergroot. Bij de aanpak van de bestaande voorraad zal Intermaris de bewonersparticipatie voorop stellen.

2. Ruimte voor bijzondere doelgroepen De woningmarkt reguleert zich voor een belangrijk deel zelfstandig, maar sommige groepen mensen hebben een extra steuntje in de rug nodig. Zij krijgen voorrang bij woningtoewijzing en een aangepaste woning die past bij hun (zorg)vraag.

3. Een prettige woonomgeving Naast een goede woning, wil je ook een woonomgeving waar je je prettig en veilig voelt en die goed onderhouden is. Betrokkenheid, bewonersparticipatie en zorg voor de buurt zijn belangrijke elementen bij deze opgave.

4. Duurzaam wonen en leven Duurzaam wonen en leven dient een maatschappelijk doel en drukt de woonlasten van een huishouden. Daarom is een opgave geformuleerd op het gebied van duurzaamheid.


pag. 10

4.

Een aantrekkelijke woning voor iedereen

In dit hoofdstuk gaat het over de fysieke kant van de woningvoorraad. De voorraad bestaat uit 62% koopwoningen 38% huurwoningen. Ongeveer 1/3 van het totale aantal woningen zijn huurwoningen waarvan rond de 90% tot de sociale categorie behoort. In Hoorn staan relatief veel grondgebonden woningen (ca. 70%) en dus veel minder appartementen. Hoorn had in de jaren ’70 een overloopstatus vanuit de regio Amsterdam en dat heeft gezorgd voor een flinke ontwikkeling in het aantal woningen. De woningbouwtaakstelling is in de jaren daarna fors verlaagd van ongeveer 500 woningen in de periode 2005-2010 tot ongeveer 300 woningen vanaf 2010. De komende jaren zal de bouwproductie op een veel lager niveau liggen. Er ligt een uitdaging om de woningbouwproductie te stimuleren en mogelijke belemmeringen weg te nemen. De vraag van de woonconsument staat centraal. Dit betekent meer consumentgericht bouwen, het realiseren van aantrekkelijke en bereikbare nieuwbouwwoningen en het omvormen van de bestaande voorraad voor andere doelgroepen, waarbij vooral senioren aandacht vragen. In het verleden zijn grote verhuisstromen gezien als een teken van een goed functionerende woningmarkt. Het is de vraag of dit ook het streven voor de komende tijd moet zijn. Iedereen in een passende en prettige woning past meer bij deze tijd. Dit kan worden bereikt door een verhuizing maar steeds meer huishoudens kiezen voor het zo nodig aanpassen van de huidige woning. Als dit leidt tot ruimtelijke beperkingen moet worden overwogen om de kaders te verruimen. Dit kan door aanpassing van de bestaande bestemmingsplannen en de introductie van nieuwe levensloopbestendige plannen. 4.1

diagnose en ambitie Een passende woning voor alle inwoners en toekomstige inwoners is de ambitie, maar in de huidige markt lastig te realiseren. Het begrip ‘passend’ is daarnaast niet voor iedereen gelijk. De doelstelling is daarom niet het oplossen van alle individuele woonproblemen maar veel meer het nemen van maatregelen gericht op het voor brede groepen toegankelijk maken en of houden van de voorraad. Het huidige beleid van de provincie en de regio is gericht op het voorzien in de eigen woningbehoefte waarbij rekening wordt gehouden met een beperkt positief migratiesaldo. Hoorn is vanaf 1966 gegroeid van bijna 17.000 inwoners tot ruim 71.000 inwoners begin 2012. De gemeente heeft de grootste groei meegemaakt ten tijde van de overloopstatus in de jaren ’70 tot begin jaren ’80 van de vorige eeuw. Veel inwoners zijn hier komen wonen vanwege de rustige, suburbane woonwijken met grondgebonden woningen nabij een aantrekkelijk historisch stadscentrum. Dit blijft voor de komende jaren in Hoorn en de regio ook de overwegende woonvoorkeur. Daarnaast is er ruimte voor meer verstedelijking en versterking van het kleinstedelijk woonmilieu. Door maatschappelijke en demografische ontwikkelingen (vergrijzing, ontgroening, eenpersoonshuishoudens) blijft er vraag naar diversiteit in het aanbod: van stedelijk en compact tot groen en ontspannen8.

8

zie de analyse in de Structuurvisie Hoorn Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 11

ontwikkeling van de bevolking naar leeftijd in de periode 2010-2040

95 jaar > 85_89 jaar 75_79 jaar

2010

65_69 jaar

2013

55_59 jaar 45_49 jaar

2015

35_39 jaar

2020

25_29 jaar

2030

15_19 jaar

2040

5_ 9 jaar Bevolking 0%

4.1.1

20%

40%

60%

80%

100%

nieuwbouw

De afgelopen jaren heeft Hoorn ongeveer 1/3 deel van de woningbouwtaakstelling van de regio West-Friesland op zich genomen. Gelet op de demografische ontwikkelingen zal deze situatie de komende jaren niet wezenlijk veranderen. Er is sprake van een regionale woningmarkt waarbij er zelfs sprake is van een sterke gerichtheid op de eigen gemeente. Omdat de trek uit de stad iets groter is dan andersom resulteert dit in een (beperkt) negatief migratiesaldo9, ook ten opzichte van de regio Amsterdam. de groei van Hoorn over de afgelopen periode laat een grillig verloop zien; de relatie tussen het migratiesaldo en de groei is duidelijk zichtbaar

migratiesaldo

groei

1400 1200 1000 800 600 400 200 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

-200

1995

0 -400 -600

9

Dit betekent dat per saldo het aantal vertrekkers hoger is dan het aantal vestigers Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 12

Het huidige beleid houdt geen rekening gehouden met een extra woningbehoefte als gevolg van het opvangen van een deel van de woningbehoefte vanuit het zuidelijke deel van de provincie. In de Regionale Woonvisie is afgesproken dat dit aan de orde kan komen. In regionaal verband wordt gesproken over een extra woningbouwopgave van 10.00010 woningen. Uit het onderzoek Vraaggestuurd Bouwen van de provincie blijkt dat de vraag vanuit het zuidelijke deel van de provincie om zich hier te vestigen niet groot is. Het werken aan het aantrekkelijker maken van de regio kan deze situatie in positieve zin veranderen. De basis daarvoor is gelegd in het recent vastgestelde Pact van West-Friesland. Daarin is de ambitie vastgelegd om binnen 5 jaar tot één van de tien meest aantrekkelijke regio’s van Nederland te behoren. De eerste aandacht richt zich op het realiseren van de huidige taakstelling die vooral is gebaseerd op de ontwikkeling van de eigen behoefte. Deze taakstelling is vastgelegd in de provinciale Woonvisie, de provinciale Structuurvisie, de RAP en de Regionale Woonvisie. In de Regionale Woonvisie is de keuze gemaakt voor een bandbreedte in de taakstelling waarbij de onderkant overeen komt met de ontwikkeling van de eigen behoefte en de bovenkant rekening houdt met een beperkt positief migratiesaldo zoals dat in het verleden is gerealiseerd. Voor Hoorn betekent dit het realiseren van 285-315 woningen per jaar voor de periode 2010 tot en met 2015. Gemiddeld gezien is dit aantal over de jaren 2010 t/m 2012 niet gerealiseerd. Ook voor de komende jaren zal de onderkant van de bandbreedte niet worden gerealiseerd. Verwacht wordt dat vanwege de marktomstandigheden ook in de eerstkomende jaren het realiseren van deze taakstelling niet realistisch is. de achterstanden in de woningbouwproductie lopen de komende jaren verder op

350

315

315

315

315

300 250 200

191

186

192 productie

159

taakstelling

150 100 50 0 2012

2013

2014

2015

Om wel aan de taakstelling te voldoen is in de Bangert en Oosterpolder een nieuwbouwproductie vereist van ca. 150 woningen per jaar. Met de OMH11 is voor de komende jaren echter een veel lager volume afgesproken12. Gecombineerd met 10

gelet op de beperkte bouwlocaties in Hoorn zal deze eventuele opgave vooral in de regiogemeenten gerealiseerd moeten worden 11

Ontwikkelings Maatschappij Hoorn

12

Voor de jaren 2013, 2014 en 2015 is een volume afgesproken van in totaal 150 goedkope en middelduur-lage woningen en 20 dure woningen Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 13

particuliere projecten en andere initiatieven in deze wijk zal de productie tot 2016 in de nieuwbouwwijk niet veel hoger uitkomen dan gemiddeld 70-80 woningen per jaar. Samen met woningbouw op inbreidingslocaties en vervangingsnieuwsbouw wordt een productie tot 2016 voorzien van gemiddeld 160-180 woningen per jaar. Dit betekent dat er op basis van de taakstelling jaarlijks minimaal 100 woningen per jaar te weinig worden gebouwd13. De laatste jaren is de woningbouwproductie in Bangert en Oosterpolder vanwege een afnemende vraag naar duurdere woningen vooral beperkt gebleven tot de goedkope en middelduur-lage categorie. Ook de afspraken die met de ontwikkelaars zijn gemaakt voor de periode 2013 t/m 2015 betreffen vooral de goedkope categorieën. Dit betekent dat het steeds lastiger zal worden om de bestaande categoriale verdeling van 30/30/4014 te handhaven. Het nu al nadenken over een aanpassing van de bestaande uitgangspunten is daarom gewenst. Meer flexibiliteit kan een mogelijk een stimulerend effect hebben op de bouwproductie. Randvoorwaarde is wel dat het kwaliteitsniveau van de wijk op een aanvaardbaar niveau blijft en dat er voldoende woningen worden gebouwd voor mensen met lage(re) inkomens. Een extern bureau adviseert de gemeente over een mogelijke herontwikkeling van de wijk Bangert en Oosterpolder. De resultaten daarvan worden begin 2014 verwacht en kunnen worden meegenomen bij de ontwikkeling van deel B van de Woonvisie. Flexibiliteit Op grond van de Regionale Woonvisie is de woningbouwtaakstelling verdeeld over de gemeenten. Als gemeenten minder bouwen dan de bovenkant van de afgesproken bandbreedte ontstaat een zogenaamde ‘vrije-ruimte’. Na regionaal overleg kan een gemeente gebruik maken van deze ruimte en dus meer bouwen dan op grond van de afspraken is toegestaan. Gelet op de marktomstandigheden is het niet te verwachten dat de komende jaren gebruik zal worden gemaakt van deze mogelijkheid.

13

de taakstelling houdt geen rekening met de effecten van de huidige crisis op de woningmarkt. Het is onzeker of de achterstanden die nu ontstaan in latere jaren gecompenseerd zullen worden. 14

30% goedkoop, waaronder 10% goedkope huur, 30% midderduur en 40% duur Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 14

de regionale taakstelling op basis van de RAP 2011-201515

Gemeenten

Werkelijke

productie 2009

Historische verdeling

Geplande realistische woningproductie

werkelijk 2010

2011

2012

2013

2014

2015

gem. p.j

Min.

Max.

Band

band

breedte

breedte

850

1020

Drechterland

138

51

81

81

82

83

74

80

74

88

Enkhuizen

62

80

80

80

80

80

74

79

74

88

Hoorn

395

92

395

259

315

315

282

313

282

339

Koggenland

63

115

150

130

130

150

82

128

82

99

Medemblik

194

130

156

265

212

141

163

187

163

196

Opmeer

90

49

50

50

50

50

43

49

43

52

Stede Broec

98

172

121

80

80

80

82

89

82

98

1040

689

945

949

899

800

925

800

960

WestFriesland

4.1.2

1033

koopwoningen

Het woningmarktbeleid, de inkomensontwikkeling en het ruimhartige beleid van geldverstrekkers hebben de afgelopen decennia de woningprijzen behoorlijk opgestuwd. Dit was lange tijd geen probleem omdat geld lenen voor de aanschaf van een middeldure woning voor huishoudens, zelfs beneden een modaal inkomen, mogelijk was. De crisis op de woningmarkt heeft deze ontwikkeling echter radicaal omgebogen. Ondanks de gerealiseerde prijsdaling zetten nu veel minder huishoudens de stap richting een koopwoning. Dit komt vanwege de afgenomen leencapaciteit en de onzekerheid over de woningmarkt maar ook het lage consumentenvertrouwen speelt een rol. De nieuwbouw heeft het extra zwaar omdat de concurrentiepositie ten opzichte van de bestaande bouw is verslechterd. De prijzen in de nieuwbouw zijn veel minder snel gedaald dan in de bestaande bouw. Het gemiddelde prijsniveau voor bestaande woningen in onze regio daalde de afgelopen jaren met maar liefst 27%. Hierdoor is het aannemelijk dat vanuit de bestaande woningvoorraad een redelijk deel van de bewoners gevangen zitten in hun hypotheek. Dit beperkt de dynamiek op de woningmarkt. De woningmarkt zal pas weer echt goed in beweging komen als de prijzen verder zijn gedaald, een nieuw evenwicht is ontstaan tussen vraag en aanbod en het consumentenvertrouwen is gestegen. Daarnaast is het van belang om de voordelen van nieuwbouw, zoals extra duurzaamheid een betere isolatie en minder onderhoud, goed onder de aandacht van potentiële kopers te brengen. Ook consumentgericht bouwen en inspraak op de plattegrondindeling kan een positieve bijdrage leveren aan de belangstelling voor de nieuwbouw. Woningen worden hierdoor meer toekomstbestendig. Nu de projectmatige ontwikkeling stagneert liggen er kansen voor Eigen Bouw in de vorm van Particulier Opdrachtgeverschap (PO) en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). CPO biedt ook kansen voor mensen met lagere inkomens om hun eigen woning te realiseren. Het blijkt dat een gezamenlijke aanpak kan leiden 15

ten opzichte van de Regionale Woonvisie ligt de taakstelling iets hoger omdat over 2010 sprake was van een onderproductie Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 15

tot lagere kosten en een woning die beter aansluit op de woonwensen. Voorwaarde is wel dat er voldoende locaties beschikbaar komen en dat een grondprijs wordt gehanteerd die past bij de marktontwikkeling. Vooral starters zijn van belang voor het weer op gang brengen van de doorstroming en de woningmarkt. Het ter beschikking stellen van Startersleningen blijft daarom gewenst. Daarnaast is voor deze groep de Koopstartregeling van Intermaris van belang. Vanwege de grote vraag naar goedkope en middelduur-lage koopwoningen en vrijesektorkavels zijn in het verleden gemeentelijke wachtlijsten ingesteld. Huishoudens die zich willen inschrijven moeten een bedrag aan leges betalen. Het komt echter nog maar sporadisch voor dat mensen van de wachtlijst gebruik maken van het aanbod. Het handhaven van deze wachtlijsten is dan ook niet langer zinvol.

Kernpunten:  het realiseren van de met de regio en de provincie afgesproken taakstelling ten aanzien van de nieuwbouwproductie  in regionaal verband afspraken maken over het mogelijk opvangen van een deel van de woningbehoefte vanuit het zuidelijk deel van de provincie. Voordat deze ambitie kan worden gerealiseerd is het toenemen van de vraag vanuit dit deel van de provincie essentieel. Ter stimulering van de vraag is het verbeteren van de (woon)aantrekkelijkheid van de regio van groot belang  een heroriëntatie uitvoeren ten aanzien van de ontwikkeling van Bangert en Oosterpolder. De centrale vraag daarbij is op welke manier de woningbouwproductie bevorderd kan worden en de negatieve financiële gevolgen voor de gemeente beperkt kunnen blijven  de ontwikkeling van de Poort van Hoorn is van belang voor de invulling van de vraag naar centrum kleinstedelijk wonen  het realiseren van voldoende woningen die bereikbaar zijn voor mensen met lage(re) inkomens  het beleid gericht op het helpen van starters bij de eerste aankoop van een woning, voortzetten  het realiseren van een aantrekkelijk en betaalbaar aanbod nieuwbouwwoningen en een beperkt aantal betaalbare starterswoningen  de mogelijkheden van het bevorderen van Eigen Bouw, ook in CPO-verband onderzoeken  de wachtlijsten voor goedkope- en middelduur lage nieuwbouwwoningen vrijesectorkavels niet langer in stand houden


pag. 16

4.1.3

huurwoningen

Het aantal mutaties in de goedkope huurvoorraad stagneert de laatste jaren rond de 950 per jaar waarbij sprake is van een licht dalende tendens. Het aantal mensen dat staat ingeschreven voor een betaalbare huurwoning in de regio is de laatste jaren gestegen tot ongeveer 70.000 maar dit betekent niet dat al deze mensen actief op zoek zijn naar andere woonruimte. In 2012 hebben ongeveer 12.500 tenminste 1 keer gereageerd op het aanbod dat via het regionale Woonmatch systeem is aangeboden. Daarvan komt ongeveer 10% uit Hoorn. Van deze groep heeft 94% een inkomen beneden de Europese inkomensnorm, 25 % is jonger dan 23 jaar, 8 % ouder dan 55 jaar en 3% ouder dan 65 jaar. De afgelopen jaren is de druk op de huurmarkt niet veel toegenomen. Dit is opvallend omdat de koopmarkt al jaren op slot zit. Het aantal huurwoningen met een huur beneden de huurgrens op grond van de Wet op de huurtoeslag bedraagt ruim 9.000 woningen. Verreweg het grootste deel van deze kernvoorraad is in handen van Intermaris. Daarnaast zijn enkele landelijk werkzame corporaties actief. Het rijks- en Europese beleid heeft een stimulerende invloed op de vraag naar duurdere huurwoningen. Daarnaast wordt deze vraag aangewakkerd door de problemen op de woningmarkt. Veel mensen stellen de stap naar een koopwoning nog even uit en oriënteren zich op de huurmarkt. De vraag naar dergelijke woningen is wel afhankelijk van de markt. Op het moment dat de vraag naar koopwoningen toeneemt heeft dit effect op de huurmarkt. Daarnaast wordt de huidige verhoogde vraag voor een deel afgevangen door het door particulieren te huur aanbieden van te koop staande koopwoningen. De gemeente voert een ruim beleid om deze tijdelijke verhuur toe te staan waarbij de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Het is wel gewenst om de voorraad duurdere huurwoningen in beperkte zin uit te breiden. Intermaris heeft aangegeven om aan de vraag naar duurdere huurwoningen tegemoet te komen maar dit gaat grotendeels wel ten koste van de voorraad goedkope huurwoningen. Deze voorraad wordt nog verder verlaagd omdat woningen worden verkocht terwijl die niet langer volledig worden gecompenseerd door nieuwbouw. Het resultaat mag er niet toe leiden dat er onvoldoende betaalbare huurwoningen overblijven. Deze laatste voorraad wordt de kernvoorraad genoemd. Op basis van de huidige afspraken moet de kernvoorraad minimaal 80% van het aantal huurwoningen van Intermaris bedragen. Verlaging van dit percentage kan pas aan de orde komen als de druk op de goedkope voorraad dit rechtvaardigt. De kernvoorraad is van belang voor de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot € 34.085,--16. Het aantal jongeren beneden de 23 jaar neemt de komende jaren licht af. Voor betaalbare huisvesting is deze groep aangewezen op woningen met een huurprijs beneden de huurgrens voor jongeren. De huidige voorraad jongerenwoningen bedraagt 42517. Ondanks de lichte daling van het aantal jongeren neemt de vraag juist toe. Dit komt omdat veel jongeren niet tijdig doorstromen naar een reguliere huurwoning. Intermaris is niet van plan om nieuwe jongerenwoningen toe te voegen maar stelt delen van de reguliere kernvoorraad ook open voor deze groep. Concreet betekent dit dat de huurprijs van dergelijke woningen zo nodig tijdelijk wordt verlaagd tot onder de huurgrens voor jongeren in de Wet op de huurtoeslag. Deze 16 17

Europese inkomensnorm gelabelde jongerenwoningen met een huurgrens van maximaal € 366,37 per maand (prijspeil 2012) Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 17

flexibele aanpak betekent dat in voldoende mate kan worden voorzien in de toekomstige vraag. Op dit moment is circa 90% van de voorraad betaalbare huurwoningen in handen van Intermaris. Met deze corporatie heeft de gemeente dan ook prestatieafspraken gemaakt. Het bezit van landelijk werkzame corporaties is relatief gering. Moeiland heeft aangegeven meer te willen investeren in Hoorn. Op dit moment heeft deze corporatie 278 woningen in bezit. Gelet op de wens van deze corporatie is het goed om ook met deze corporatie prestatieafspraken te maken.

Kernpunten:  het in stand houden van voldoende betaalbare huurwoningen voor alle doelgroepen. De omvang daarvan vaststellen in overleg met de corporaties  het bevorderen van de doorstroming naar duurdere huurwoningen en koopwoningen zodat meer woningen beschikbaar komen voor mensen met lage(re) inkomens  meer woningen beschikbaar stellen voor de groep huishoudens met een inkomen tussen de Europese inkomensnorm en € 43.000,- het bestaande beleid ten aanzien van de tijdelijke verhuur van te koop staande particuliere woningen voortzetten  het beschikbaar stellen van voldoende huurwoningen aan jongeren die zijn aangewezen op een huurwoning met een huur beneden de huurgrens voor jongeren in de Wet op de huurtoeslag  nieuwe prestatieafspraken maken met Intermaris maken en daarin ten aanzien van huurwoningen onder meer de volgende aspecten meenemen: -

het beschikbare investeringsvolume gericht op het realiseren van de taakstelling

-

het maximale volume te verkopen huurwoningen

-

het realiseren van een minimaal aantal huurwoningen (indien noodzakelijk)

-

het uitbreiden van de voorraad duurdere huurwoningen

-

het in stand houden van voldoende betaalbare huurwoningen. Afhankelijk van de (te verwachten) vraag naar betaalbare huurwoningen kan verlaging van het huidige percentage kernwoningen aan de orde komen

 compacte prestatieafspraken maken met Mooiland over de bijdrage die deze corporatie kan leveren aan het realiseren van de volkshuisvestelijke opgave


pag. 18

4.1.4

Senioren

De afgelopen decennia heeft er een duidelijke verschuiving plaatsgevonden ten aanzien van de woonwens van senioren. Voorheen kozen veel senioren voor meer beschermde woonvormen, zoals woonzorgcentra, aanleunwoningen en woningen met een specifiek seniorenlabel. Ook appartementen waren populair bij senioren. De laatste tijd is een duidelijke verandering waarneembaar in de woonwens van veel senioren. Men kiest er voor om in toenemende mate in de eigen woning en vertrouwde woonomgeving te blijven wonen waarbij de woning zo mogelijk wordt aangepast aan de fysieke beperkingen. Ook het grondgebonden wonen met een tuintje wint aan terrein en het appartement wordt als traditionele woonvorm voor senioren minder populair. Daarnaast komt men steeds minder snel in aanmerking voor een verzorgingstehuis. Deze verandering in woonwensen vertaalt zich in het woonbeleid en in de in de vorige paragraaf gesignaleerde afnemende druk op gelabelde seniorenwoningen. De focus komt minder te liggen op seniorgeschikte woningen en het aanpassen van de eigen woning. Al dan niet in combinatie met bouwkundige aanpassingen kan domotica een bijdrage leveren aan het langer zelfstandig wonen en het levensloopgeschikt zijn van woningen. De gemeente onderzoekt samen met Intermaris en zorgaanbieders de toepassing daarvan. Het langer zelfstandig wonen, kan betekenen dat de woning in ruimtelijke zin moet worden aangepast en uitgebreid. Indien het ruimtelijk kader een belemmering oplevert moet worden nagegaan of het kader kan worden verruimd. Het ontwikkelen van zogenaamde levensloopschikte bestemmingsplannen is daarvoor een instrument. De grootste groep senioren kan bij een verhuiswens beschouwd worden als reguliere woningzoekenden. De nieuwe woning moet wel geschikt zijn voor bewoning door senioren of in de toekomst op eenvoudige wijze geschikt te maken. Hierdoor neemt de vraag naar levensloopgeschikte woningen toe. Dergelijke woningen worden echter niet uitsluitend toegewezen aan senioren. Daarnaast zijn er senioren en mensen met een beperking die meer aanpassingen in de woning nodig hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om een rolstoeldoorgankelijke woning. In dat geval is maatwerk vereist en zal de toewijzing van woonruimte buiten het reguliere systeem plaatsvinden. In hoofdstuk 5 wordt verder ingegaan op deze specifieke groep. De woonvoorkeur van een ander deel van de senioren zal blijven uitgaan naar specifiek gelabelde seniorenwoningen. Deze groep vindt het prettig om in een omgeving te wonen waar veel andere senioren wonen. Afgezet tegen de vraag is het huidige aanbod van deze woningen voldoende. Bij een toename van de vraag is het van belang om daar flexibel op te reageren en een deel van de huidige seniorgeschikte woningen te voorzien van een specifiek label. Het aantal senioren neemt de komende jaren nog flink toe van 15% nu tot ongeveer 25% van de bevolking in 2040. Omdat het aantal alleenstaanden onder de groep senioren relatief groot is, stijgt het aantal senioren huishoudens nog sterker tot 38% in 2040. Op dit moment zijn er in Hoorn circa 1.500 specifieke senioren(huur)woningen en 540 zorgwoningen. Daarnaast is een onbekend aantal seniorgeschikte koopwoningen beschikbaar. Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 19

ontwikkeling aantal senioren en jongeren in relatie tot de totale bevolking

80000 70000 60000 50000

aantal ouderen 65+

40000

aantal jongeren < 15

30000

totaal aantal inwoners

20000 10000 0 2010

2020

2030

2040

Gelet op de demografische ontwikkeling staat vast dat de vraag naar seniorgeschikte woningen in de toekomst zal toenemen maar met hoeveel is minder duidelijk. Deze onzekerheid wordt onder meer veroorzaakt door de hierboven geschetste maatschappelijke ontwikkeling waaruit blijkt dat veel senioren zo lang mogelijk in hun huidige woning blijven wonen. Een handvat voor het in beeld brengen van de opgave is het in opdracht van de provincie in het 2011 door ABF opgestelde Fortuna-onderzoek. Daaruit blijkt dat de vraag naar verzorgingshuiszorg in de provincie onder invloed van de extramuralisering fors gaat afnemen. Een deel van de mensen in een verzorgingshuis die de meeste zorg nodig hebben gaan over naar beschermd wonen (verpleeghuis), waardoor het aantal plaatsen in deze categorie gaat toenemen van 13.130 naar 15.840. Omdat de vraag naar verzorgingshuiszorg sterker afneemt daalt de totale vraag naar intramurale voorzieningen. Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat de vraag naar verzorgd wonen18 en overig geschikt wonen19 toeneemt. Het gaat daarbij voor de periode 2008-2019 om 500 woningen verzorgd wonen en 1.740 woningen overig geschikt wonen. Ten opzichte van het huidige aanbod betekent dit voor de periode 2010 – 2020 een toename van 37%. Omdat de toevoeging van nieuwe woningen zeer beperkt is zal deze opgave vrijwel geheel in de bestaande voorraad gerealiseerd moeten worden. Voor een deel gebeurt dit door eigenaar-bewoners zelf. De Regionale Woonvisie speelt in op de verwachte toenemende vraag naar seniorgeschikte woningen. Daarin staat de ambitie om ten minste 1/3 deel van de nieuwbouw levensloopgeschikt te realiseren (of in de toekomst met relatief eenvoudige middelen levensloopgeschikt te maken) en 30% van de bestaande huurvoorraad, die daarvoor qua situering en indeling geschikt is. Dit laatste kan onder meer gebeuren in combinatie met grootschalig onderhoud of transformatie van het bestaande bezit. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is de medewerking van marktpartijen nodig.

18

een seniorgeschikte woning waarbij gebruik gemaakt kan worden van verpleging en verzorging vanuit een nabij gelegen zorgsteunpunt 19

een seniorgeschikte woning Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 20

Kernpunten:  het in voldoende mate voorzien in de (toekomstige) woonbehoefte van senioren en daarbij inspelen op de maatschappelijke ontwikkeling die is gericht op het langer zelfstandig wonen van senioren  het ontwikkelen van levensloopgeschikte bestemmingsplannen en bestaande bestemmingsplannen verruimen met als doel het wegnemen van ruimtelijke belemmeringen van aanpassingen gericht op het beter levensloopgeschikt maken van woningen  bij een toenemende vraag naar seniorgelabelde woningen meer seniorgeschikte woningen van een label voorzien  op grond van de Regionale Woonvisie streven, om: ten minste 1/3 deel van de nieuwbouw als levensloopgeschikte woningen te realiseren en 30% van de bestaande huurvoorraad, die daarvoor qua situering en indeling geschikt is.

4.2

partners en samenwerking

Bij het realiseren van de doelstellingen zijn veel (markt)partijen betrokken, zoals ontwikkelaars, corporaties en bewoners(organisaties). De regio is betrokken bij de ontwikkeling van een nieuwe Huisvestingsverordening.


pag. 21

5.

Ruimte voor bijzondere groepen

Samenvatting: Zelfredzaamheid van burgers staat centraal. De huishoudens worden aangemoedigd om aan hun eigen woon- en zorgvraag te voldoen, met behulp van hun netwerk en voorzieningen in de directe omgeving. Als het nodig is worden woningen ten behoeve van senioren of gehandicapten op grond van de WMO op maat aangepast. De scheiding van wonen en zorg in de financiering betekent dat zorgvragers meer invloed kunnen uitoefenen op de keuze van de zorgverlening. In de toekomst zullen veel meer personen thuis zorg ontvangen. De inzet van domotica is van belang om deze zorgvraag te verminderen of te ondersteunen. Ten aanzien van specifieke groepen blijft aanvullend beleid nodig, zoals ten aanzien van: (dreigende) daklozen en degenen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien, zoals urgenten en statushouders. Ook de huisvesting van tijdelijke buitenlandse werknemers (MOE-landers) vraagt aandacht. De in regionaal verband gemaakte afspraken worden uitgevoerd.

5.1

Diagnose en ambitie Hoorn heeft de ambitie om een prettige woonstad te zijn voor al haar inwoners. Sommige bewoners hebben ondersteuning nodig om zelfstandig uit de voeten te kunnen op de woningmarkt. Gemeente, corporaties en andere organisaties in Hoorn en de regio hebben hier een ondersteunende rol in. De nadruk en het belang van de eigen verantwoordelijkheid zal echter de komende jaren toenemen. Dit heeft een aantal redenen: -

De gemeente en instellingen kunnen en willen de problemen op individueel niveau niet overnemen, ze kunnen hooguit ondersteunend zijn voor de oplossing;

-

Het WMO beleid gaat uit van zelfredzaamheid;

-

De maatschappelijke kosten, mede als gevolg van de vergrijzing, gaan het budget van de gemeente en de instellingen te boven.

Het zoeken en vinden van passende woonruimte is primair de eigen verantwoordelijkheid van de woonconsument. Bepaalde groepen mensen hebben echter behoefte aan een woning met specifieke kwaliteiten in de nabijheid van voorzieningen. Anderen hebben vanuit de aard van hun woonprobleem om dringende redenen behoefte aan voorrang op de ‘normale’ woningzoekenden. Dit betreft bijvoorbeeld asielzoekers en mensen met een urgent woonprobleem. Daarnaast zijn er kwetsbaren in de samenleving die om andere reden aandacht vragen. Het gaat dan om daklozen, ex gedetineerden of mensen met een schuldenproblematiek. Extramuralisering en zelfredzaamheid Mensen met een zorgzwaartepakket (ZZP) 1 en 2 komen niet meer in aanmerking voor intramurale zorg. Dit heeft gevolgen voor bijvoorbeeld het RIBW, belast met de begeleiding van mensen met een psychische stoornis, die straks geen mensen meer kan opnemen in de categorieën 1 en 2. Het verzorgingshuis zal op termijn veranderen omdat de regering op termijn ook ZZP 3 en 4 niet meer te indiceren voor het verzorgingshuis. Meer komt dan op de schouders van de ambulante zorg en ook deze doelgroep zal in toenemende mate aangewezen zijn op een eigen woning en sociale omgeving.


pag. 22

Scheiding van wonen en zorg Wonen en zorg wordt van elkaar gescheiden. Financiering via de indicatie wordt hiermee losgekoppeld van de woonfunctie. De AWBZ gaat dan alleen nog over de onverzekerde zorg. Bewoners van instellingen krijgen hierdoor meer keuzevrijheid en zorginstellingen zullen zich beter richten op de woonwensen van cliënten. Cliënten zullen daarbij ook geconfronteerd worden met hogere eigen bijdragen. Doordat er meer mensen op de eigen woning en woonomgeving zullen zijn aangewezen is het streven gericht op ondersteunende ingrepen die de zelfredzaamheid vergroten. Zoals aangegeven in hoofdstuk 4 kan het realiseren van levensloopbestendige woningen in de nieuwbouw en het beter seniorgeschikt maken van delen van de bestaande voorraad hier een bijdrage aan leveren. Er is nu al een tekort aan woningen voor dementerenden. Deze vraag zal ook in de toekomst toenemen, te meer daar het er naar uitziet dat op termijn de lichtste categorie niet meer in aanmerking komt voor intramurale opvang. Op wat langere termijn kan het zelfs over de groep lichtdementerenden gaan. De druk op woningen met 24-uurs begeleiding neemt daardoor toe. Bij het realiseren van dergelijke woningen is het belangrijk om dit te doen in een voorziening rijke omgeving. Bewoners met een zorg- of ondersteuningsbehoefte variëren in de mate waarin ze hulp van anderen nodig hebben. Veel van hen redden het zelf, of met behulp van mantelzorgers. Een deel van de senioren en mindervaliden heeft behoefte aan zorg aan huis. Hierbij kan gedacht worden aan thuiszorg, tafeltje-dekje, maar ook aan ondersteunende of activerende begeleiding. Voor een deel van deze voorzieningen is sprake van een formele indicatie door het CIZ. Vaak hebben mensen in deze fase behoefte aan een gevoel van veiligheid, bijvoorbeeld in de vorm van begeleid wonen, zorgwoningen (voorheen aanleunwoningen) of 24-uurs-alarmering, zonder dat ze altijd volledig van de beschikbare faciliteiten gebruik maken. Anderen senioren kiezen er zelf voor om wel zelfstandig te wonen maar dan in een beschermde woonomgeving, waar men vanuit veiligheid en geborgenheid en voorzieningen (zoals 24-uurs zorg) graag wil verblijven. Ook domotica kan een bijdrage leveren aan het langer zelfstandig kunnen wonen van deze categorie. Buurtzorgteams kunnen voor een deel de behoefte aan ondersteuning overnemen van de gevestigde thuiszorginstellingen. Voor deze hulp is geen centrale indicatie verplicht en de hulp gaat uit van een integrale benadering. Als er sprake is van onplanbare behoefte aan zorg of aan zorg die niet aan huis geleverd kan worden, is een verhuizing naar een zorgwoning of een intramurale instelling (verzorgingshuis, verpleeghuis, psychiatrische instelling of instelling voor gehandicapten) de aangewezen weg. Decentralisatie Een aantal taken is door het rijk gedecentraliseerd naar de gemeente, zoals de WMO. Ook worden en onderdelen uit de AWBZ onder verantwoordelijkheid van de gemeenten gebracht. Niet alleen de uitvoering, maar ook de vormgeving en de regie is en of komt hiermee in handen van de gemeente te liggen. Andere groepen In Hoorn is sprake van een convenant ‘laatste-kansbeleid’. De partners hebben daarin afspraken gemaakt over de opvang van mensen die voor een tweede (laatste) huisvestingskans in aanmerking komen, meestal als gevolg van huurschulden. De ervaringen daarmee zijn positief. Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 23

Hoorn is voor de regio West-Friesland centrumgemeente voor de maatschappelijke opvang. De uitvoerder van de maatschappelijke opvang in West-Friesland is dnoDoen. Deze organisatie richt zich op diverse diensten en woonvormen. dnoDoen biedt ondermeer de nachtopvang aan. De nachtopvang is een 12-uurs opvangvoorziening die het hele jaar door open is. Tot november 2012 konden structureel acht personen slapen in de nachtopvang en in tijden van kou kon dit aantal opgeschaald worden naar maximaal zestien bedden. In het najaar van 2012 is een beddentekort ontstaan in de nachtopvang. Om dit probleem op te lossen, is een extra nachtopvang gerealiseerd aan de Scheerder 1. In de nieuwe nachtopvang kunnen in totaal twaalf personen slapen. Concreet betekent dit dat in de nachtopvang van dnoDoen maximaal achtentwintig personen kunnen worden opgevangen. De extra nachtopvang moet een tijdelijke voorziening zijn. De grotere vraag naar nachtopvang is ontstaan doordat de doorstroming binnen de maatschappelijke opvang niet helemaal optimaal verloopt. Door het Leger des Heils en dnoDoen en RIBW ZWWF zijn plannen aangeleverd om de leemte in het aanbod van maatschappelijke opvang op te vullen en daarmee de doorstroming binnen de maatschappelijke opvang te verbeteren. Doelstelling is om na goedkeuring van de raad voor een bepaalde vorm van opvang, zo snel mogelijk over te gaan tot realisatie, zodat de extra nachtopvang aan de Scheerder 1 overbodig wordt. Niet alleen is de gemeente Hoorn bezig met het verbeteren van de doorstroming in de maatschappelijke opvang, maar de gemeente Hoorn zet zich ook in om te voorkomen dat jongeren dak- of thuisloos worden. Begin 2013 is een project genaamd Kamers-met-Kansen van start gegaan. Dit project is een samenwerking tussen dnoDoen, Intermaris en de gemeente Hoorn. Deze voorziening is speciaal voor jongeren tussen achttien en vijfentwintig jaar die door omstandigheden niet thuis kunnen wonen. Met individuele coaching werken de jongeren aan hun toekomst. Na anderhalf tot twee jaar zijn de jongeren klaar om zelfstandig verder te gaan en stromen ze uit. Voorwaarde voor deelname aan dit project is dat de jongeren een inkomen hebben uit werk of studiefinanciering. Ook het RIBW doet een beroep op de reguliere woningmarkt. Het gaat daarbij om mensen die vanuit beschermde woonvormen doorstromen naar een reguliere woning. Voor een beperkt aantal situaties worden voor dit doel woningen buiten het normale toewijzingssysteem toegewezen. De begeleiding door het RIBW levert een bijdrage aan het zelfstandig kunnen functioneren en het voorkomen van afglijden naar dakloosheid. Het zoeken en vinden van passende woonruimte is primair de eigen verantwoordelijkheid van de woonconsument. Bepaalde groepen mensen hebben echter behoefte aan een woning met specifieke kwaliteiten in de nabijheid van voorzieningen. Anderen hebben vanuit de aard van hun woonprobleem om dringende redenen behoefte aan voorrang op de ‘normale’ woningzoekenden. Dit betreft bijvoorbeeld statushouders (asielzoekers) en mensen met een urgent woonprobleem. Daarnaast zijn er kwetsbaren in de samenleving die om andere reden aandacht vragen. Het gaat dan om daklozen, ex gedetineerden of mensen met een schuldenproblematiek. Ten slotte vraagt een deel van de senioren en mindervaliden specifieke aanpassingen en zorg.20 Ten aanzien van de volgende groepen is er sprake van specifiek beleid : 

Dak- en thuislozen: Intermaris heeft met dnoDoen doelstellingen afgesproken en een verdienwoningconvenant gesloten om de doorstroming uit de Scheerder te stimuleren. De gemeenteraad heeft het plan ‘de Scheerder’ vastgesteld en 20

Voor de huisvesting van reguliere senioren wordt verwezen naar hoofdstuk 4 Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 24

daarvoor een bedrag beschikbaar gesteld van 1,3 miljoen euro. De oorspronkelijke doelgroep is uitgebreid met hulpverlening voor ‘zwerfjongeren’; 

Gegarandeerde doorstroming van jongeren vanuit de Kamers met Kansen-foyer Hoorn naar een sociale huurwoning van Intermaris.



Voorkomen huisuitzettingen door huurschulden: het Convenant ‘laatste kansbeleid’ wordt uitgevoerd;



Voorkomen van terugval van ex-gedetineerden in crimineel gedrag: Het Convenant Huisvesting Nazorg wordt uitgevoerd door Intermaris. Een aangepast convenant is in ontwikkeling.



Uitvoering convenant huisvesting statushouders: Intermaris stelt voldoende woningen beschikbaar om aan de taakstelling te voldoen. In 2009 zijn met MooilandVitalis afspraken gemaakt om hun bijdrage naar rato van hun bezit te leveren (1 a 2 woningen p.j.). In een met deze corporatie af te sluiten prestatiecontract zal deze taakstelling worden opgenomen;



Adequaat huisvesten buitenlandse werknemers (MOE-landers): Het in regionaal verband vastgestelde beleid wordt uitgevoerd. Dit betekent dat een bijdrage wordt geleverd aan het beschikbaar stellen van passende woonruimte en dat wordt opgetreden tegen niet toelaatbare situaties;



Zorg- en aanleunwoningen: toewijzing vindt plaats aan de hand van een indicatie; Het beleid ten aanzien van de huisvesting van bijzondere doelgroepen is medeafhankelijk van veranderende regelgeving of financieringsregels.

Kernpunten:  de eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid is het uitgangspunt ten aanzien van groepen die ten aanzien van de huisvesting bijzondere zorg nodig hebben  ondersteunend beleid is gericht op het versterken van de zelfredzaamheid  om de transitie van intramurale naar extramurale woonvormen op te kunnen vangen moeten er meer woningen komen waar het verlenen van planbare en onplanbare zorg mogelijk is  in overleg treden met zorgpartijen om gerichte oplossingen te vinden voor mensen in kwetsbare posities, mede gericht op het terugdringen van de zorgvraag  inspelen op de vraag van een deel van de senioren om zelfstandig te blijven wonen maar dan wel in een beschermde woonomgeving met voorzieningen in de directe nabijheid  stimuleren dat domotica-voorzieningen worden ingezet om senioren met een zorgvraag en mindervaliden langer zelfstandig kunnen wonen. Het stimuleren van de ketensamenwerking maakt daar onderdeel van uit  om onderlinge hulp en mantelzorg te faciliteren zal flexibel en aanpasbaar bouwen worden bevorderd. Initiatieven om dit in eigen beheer en onder CPO te realiseren zullen zo mogelijk door de gemeente worden ondersteund


pag. 25

 met de corporaties afspraken maken over een percentage woningen dat buiten het reguliere toewijzingssysteem kan worden toegewezen aan mensen die in een noodsituatie verkeren en die geen beroep kunnen doen op de reguliere urgentieregeling  het laatste kansbeleid voortzetten om verder afglijden van huishoudens te voorkomen  nachtopvang van dak- en thuislozen in de winter voortzetten. Daarnaast extra aandacht voor jongeren die dreigen af te glijden naar dakloosheid

5.2

Partners en samenwerking Maatwerk voor de doelgroepen betekent een goede afstemming op het snijvlak van wonen, zorg en welzijn. Deze samenwerking krijgt op stadsniveau vorm, maar zal ook op projectbasis worden ingevuld. Dit betekent samenwerking met zorg- en welzijnspartijen, maar ook met bijvoorbeeld schuldhulpverlening en marktpartijen. Het in het vorige hoofdstuk benadrukte belang van een sociale omgeving speelt daarbij ook een rol. Partners zijn: woningcorporaties, ontwikkelaars, en zorg- en welzijnsorganisaties.


pag. 26

6 Een prettige woonomgeving Samenvatting Het kwalitatief op orde houden en brengen van de woonomgeving is een belangrijke uitdaging voor de komende jaren. Een extra inspanning is nodig omdat een aantal wijken en buurten die zijn ontstaan in de jaren van de overloop aan een opfrisbeurt toe zijn. Schoon, heel en veilig blijven belangrijke uitgangspunten. Wij streven er naar om de betrokkenheid van bewoners bij de woonomgeving te vergroten. Initiatieven willen we graag stimuleren en ondersteunen. In overleg met Intermaris kan het Leefbaarheidsfonds worden ingezet voor fysieke en sociale projecten die niet op andere wijze gefinancierd kunnen worden. Bij herstructurering en transformatie van bestaande woningen worden de bewoners in een vroegtijdig stadium betrokken.

6.1

Diagnose

Of je ergens prettig woont wordt niet alleen bepaald door de kwaliteit van de woning, maar ook door de woonomgeving. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt in twee aspecten: 

Fysieke kwaliteit van de woonomgeving: daarbij gaat het om zaken als beheer en onderhoud van de openbare ruimte: het groen, de wegen, bestrating en dergelijke. Is de openbare ruimte goed onderhouden en hoe zit het met de (sociale) veiligheid op straat?



Sociale kwaliteit van de woonomgeving: voel ik me thuis, voelen mensen zich veilig te midden van hun buurtgenoten? Is er contact en interactie zodat mensen in staat zijn elkaar te helpen als dat nodig is?

Uit de 6e Lemon-meting 2011 (onderzoek naar de leefbaarheid) blijkt dat het totaaloordeel in de gemeente Hoorn gemiddeld uitkomt op een 7,1 (op een schaal van 1-10). Dit is gelijk aan de scores bij de metingen in 2006 en 2008. Het landelijk gemiddelde voor het totaaloordeel is een 7,4. Binnen deze score zijn er wel verschillen tussen de wijken. De Nieuwe Steen en Blokker worden beide met een 7,8 beoordeeld. Zwaag delen van de Kersenboogerd en Bangert en Oosterpolder krijgen een 7,5. Hoorn-Noord en de Binnenstad scoren een 7,4. Daaronder bevinden zich de Grote Waal Zuid (6,4), Grote Waal Noord (5,8), Grote Waal West (6,6), Risdam-Noord (6,6) en delen van de Kersenboogerd (6,3). De uitkomsten van het leefbaarheidsonderzoek zijn een richtlijn bij de volgorde van de aanpak van wijken. De bewoners zijn over het algemeen tevreden over de algemene voorzieningen, zoals scholen, winkels en bibliotheek. De fysieke leefomgeving (bestaande uit de kwaliteit van de woningen, de woonomgeving, de groenvoorzieningen, het spelen en de algemene voorzieningen) scoort onder de maat in de Grote Waal en in mindere mate Risdam-Noord. Uit het onderzoek naar de sociale woonomgeving blijkt dat veel bewoners niet veel sociale contacten in hun buurt hebben maar dat ze dat eigenlijk wel prettig zouden Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 27

vinden. Het samenleven van bewoners van verschillende afkomst wordt als redelijk beoordeeld, maar de betrokkenheid is aan de lage kant. Op buurtniveau valt op dat de aspecten van de sociale woonomgeving in de Binnenstad, Nieuwe Steen, Blokker en Zwaag zeer goed worden beoordeeld. Grote Waal Zuid en Noord en het centrumgebied van de Kersenboogerd scoren onder de maat.

6.2

Ambitie De gemeente is primair verantwoordelijk voor de kwaliteit van de woonomgeving en het beheer en (sociale) veiligheid van de openbare ruimte. Daarnaast stimuleert de gemeente ook het besef van eigen verantwoordelijkheid van de bewoners bij de directe woon- en leefomgeving. Waar mogelijk zal worden ingezet op het stimuleren, ondersteunen en informeren van actieve burgers. Dit kan door bewoners meer ruimte en verantwoordelijkheid te geven bij de ontwikkeling van hun eigen woonomgeving, eventueel met ondersteuning vanuit corporaties en gemeente. Het beschikbaar stellen van buurtbudgetten past binnen dit beleid. Onderdeel daarvan kan de inrichting en het beheer van openbaar groen zijn. De sociale cohesie binnen wijken en buurten wordt hierdoor versterkt. Het is van belang om in te zetten op integrale aandacht voor de leefbaarheid op wijken buurtniveau, onder andere via wijkvisies. De sociale en fysieke kwaliteit zullen in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. Daarbij geldt wel dat leefbaarheidaspecten die te maken hebben met ‘schoon, heel en veilig’ basisvoorwaarden zijn voor een prettige woonomgeving. De gemeente wil samen met de corporatie en bewoners werken aan het realiseren van deze doelstelling. Aanpak op wijken buitniveau maakt het mogelijk om maatwerk te realiseren. Buurten die onder het gemiddelde scoren in de LEMON-meting worden eerst aangepakt, zo mogelijk in combinatie met het realiseren van een transformatieopgave om de bestaande voorraad beter geschikt te maken voor bestaande en toekomstige bewoners. Gelet op de problematiek is als eerste een wijkvisie voor de Grote Waal vastgesteld. Het toestaan van functiemenging waarbij wonen en kleinschalig werken worden gecombineerd kan leiden tot het verlevendigen van wijken en buurten. Deze aanpak kan tevens een bijdrage leveren aan de sociale controle binnen wijken en buurten.

Kernpunten:  bewoners zelf meer verantwoordelijk maken voor de kwaliteit van de leefomgeving  sociale en fysieke kwaliteit in samenhang met elkaar ontwikkelen  integrale aanpak van de leefbaarheid op buurten wijkniveau en het actief betrekken van bewoners bij de planvorming en het beheer  verlevendigen van wijken en buurten door menging van de functies wonen en (kleinschalig) werken


pag. 28

6.3

Partners en samenwerking Nog meer dan in het verleden zal de aanpak van de woonomgeving vorm krijgen door een gebundelde inzet van bewoners, zorg- en welzijnsinstellingen, ondernemers, gemeente en corporaties. Voor de communicatie met buurtbewoners fungeren huurdersorganisaties en Overleggen Leefbaarheid als eerste aanspreekpunt. De inzet van sociale media maakt het eenvoudiger om ook meer rechtstreeks met bewoners te communiceren.


pag. 29

7 Duurzaam wonen en leven Samenvatting De gemeente stimuleert bewustwording over het belang van duurzaamheid en energiebesparing bij bewoners. De gemeente verstrekt duurzaamheidsleningen en subsidies om energiebesparing en installatie van duurzame energietechnieken in de bestaande bouw te faciliteren. Via de website www.duurzaambouwloket.nl wordt informatie aan inwoners verstrekt over zowel gedrag als maatregelen. Alle huurwoningen van Intermaris zijn inmiddels voorzien van een energielabel. Bij renovatie en grootschalig onderhoud heeft Intermaris de ambitie de woning minimaal met twee labelsprongen te verbeteren. De gemeente en Intermaris werken samen in wijkgerichte projecten over de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Voor nieuwbouwwoningen komt de EPC-waarde via een tussenstap van 0,4 in 2015 op 0 in 2020. De gemeente wil in 2040 energieneutraal zijn.

7.1 Diagnose Het belang van het realiseren van energiezuinigheid wordt breed gedragen, omdat: 

Het van maatschappelijk belang is om de behoefte aan en afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verminderen. Fossiele brandstoffen worden schaars en kostbaarder –dus duurder- om te winnen, niet in de laatste plaats vanwege de vraag van nieuwe economieën. Daarnaast zijn we voor de levering afhankelijk van niet altijd even politiek stabiele landen. De uitstoot van fossiele brandstoffen is ook schadelijk voor het (leef)milieu.



De voortgaande prijsstijging van fossiele brandstoffen zorgt er voor dat energiekosten een steeds groter deel van de woonlasten uitmaken. Duurzaam wonen en leven is daarom ook van belang voor de consument die betaalbaar wil wonen. Zowel bij koop- als huurwoningen betaalt energiebesparing en opwekking van eigen energie zich in toenemende mate terug in een lagere energierekening.



Het wettelijk kader steeds strengere eisen stelt aan energieprestaties van woningen.

Duurzaamheid gaat verder dan het energieverbruik. Het gaat ook over ecologie en groen, bodemgebruik, grondstoffenproblematiek, afval en biodiversiteit. Op het gebied van wonen vertaalt zich dit naar levensloopbestendig bouwen, gebouwen die flexibel zijn qua bestemming en gebouwen die geschikt zijn voor het gebruik van duurzame energiebronnen. In die zin gaat duurzaamheid ook over waardevastheid en toekomstbestendigheid. Een prettige woning met een goed binnenklimaat, waar duurzame energie wordt gebruikt, waar geen energie wordt verspild en waar de energierekening een zo beperkt mogelijk deel van de totale woonlasten uitmaakt. Een woning die aanpasbaar is aan de levensfase waarin je zit en die langdurig meegaat. In de nieuwbouw is dit eerder te realiseren dan in de bestaande bouw. Toch valt vanwege de veel grotere aantallen in de bestaande bouw de meeste winst te behalen. In de Regionale Woonvisie is vastgelegd dat in de nieuwbouw wordt gestreefd naar een iets lagere energiewaarde dan op grond van het Bouwbesluit is voorgeschreven. Ten aanzien van de bestaande bouw is afgesproken dat een bijdrage moet worden Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 30

geleverd aan de doelstellingen die door het rijk met de corporaties en andere partijen is afgesproken. Dit betekent het realiseren van 30% energiebesparing in 2020 ten opzichte van 1990. nieuwbouw Bij ieder bouwplan van 30 woningen of meer wordt de ontwikkelende partij gevraagd om een visie op duurzaamheid te overleggen. Hierbij wordt ingegaan op de zogenaamde Trias Energetica. In volgorde van belangrijkheid gelden de volgende criteria: besparing van energie; gebruik van duurzame energie en efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen. Bij ontwikkelaars en corporaties wordt het realiseren van de duurzaamheiddoelstellingen in de nieuwbouw zoals opgenomen in de Regionale Woonvisie gestimuleerd. In 2013 zal met dit doel een bijeenkomst worden georganiseerd. Voor specifieke nieuwbouwprojecten zijn subsidies voor extra duurzaamheidmaatregelen mogelijk. In 2013 zijn hiervoor bedragen beschikbaar voor CPO-locaties in Bangert en Oosterpolder en bouwkavels aan de Tweeboomlaan. bestaande bouw Het verduurzamen van de bestaande voorraad is belangrijk omdat hier de grootste winst valt te behalen Voor koopwoningen in de bestaande bouw zijn duurzaamheidsleningen beschikbaar. Duurzaamheidsleningen bieden de mogelijkheid voor particulieren en VVE’s tegen aantrekkelijke voorwaarden (o.a. een lage rente) te investeren in de energieprestatie van een woning. Voor de jaren 2013 en 2014 geldt een leningplafond van € 250.000,Tegenover de kosten van rente en aflossing staat een lage(re) energierekening. De regeling is qua opzet vergelijkbaar met de starterslening en wordt ook via het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (SVn) uitgevoerd. Of er na de besteding van het huidige budget nog een nieuw budget beschikbaar wordt gesteld hangt af van een besluit van de gemeenteraad. Voor koopwoningen in de bestaande bouw zijn verder subsidies beschikbaar voor zowel energiebesparende maatregelen als installatie van duurzame energietechnieken. In 2013, 2014 en 2015 is er een subsidieplafond van € 70.000,-De helft van dit budget is verstrekt door de provincie Noord-Holland. De regeling gaat uit van een subsidie van 15% van de kosten van aanschaf en installatie met een maximum van € 1.000,-- per adres per jaar. De gemeente faciliteert projecten in de bestaande bouw zoals Duurzaam Zwaag (gericht op een energieneutrale renovatie) en de wijkaanpak Grote Waal. Het plan is om na de Grote Waal de wijkaanpak ook in andere wijken voort te zetten. Het streven is er op gericht om bij de aanpak zowel huurwoningen als particuliere koopwoningen te betrekken. Bij de wijkaanpak werken Intermaris en de gemeente intensief samen. Om energieneutraal renoveren te faciliteren zullen belemmeringen voor energieneutraal renoveren (m.n. regelgeving bouwen) in beeld worden gebracht. Vervolgens zal aangegeven worden op welke wijze belemmeringen weggenomen kunnen worden. Ten aanzien van de bestaande huurwoningen hebben corporaties met het rijk afgesproken om 30% energiebesparing te realiseren in de periode 1990-2020. Renovaties, transformatie, vervanging en mutaties bieden de kans om hier invulling Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 31

aan te geven waarbij altijd sprake zal zijn van maatwerk. De investeringen moeten in verhouding staan tot het resultaat. Daarnaast zal een deel van de investering worden vertaald in een hogere huur. De huurder verdient dit weer terug in een lagere energierekening21. Puur Hoorn In het programma Puur Hoorn, gericht op klimaatneutraliteit in 2040, zijn concrete doelstellingen voor 2015 geformuleerd. De projecten Duurzaam Zwaag en de wijkaanpak Grote Waal maken onderdeel uit van dit programma. De gemeente besteedt via Puur Hoorn regelmatig aandacht aan energiebesparing in bestaande woningen en aan eventueel daarvoor in te zetten subsidies. Via concrete tips, voorbeelden en best practices zal op een tastbaar niveau gecommuniceerd worden over de mogelijkheden via concrete maatregelen en via gedrag de energierekening te verlagen. Sinds januari 2013 kunnen inwoners via www.duurzaambouwloket.nl niet alleen kennis nemen van informatie over maatregelen in en aan hun woning en de invloed van gedrag op het energieverbruik maar kunnen er ook er digitaal vragen worden gesteld. Verder geeft de gemeente zelf het goede voorbeeld door bij stichting en renovatie van openbare gebouwen duurzaamheid als uitgangspunt te nemen. Er wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen en energiezuinige apparatuur en waar mogelijk wordt duurzame energie met zonnepanelen opgewekt.

7.2 Ambitie Duurzaam woonbeleid betekent dat de investeringen die we doen in de stad waardevast moeten zijn. Dit betekent dat er evenwicht is tussen economisch, maatschappelijk en ecologisch rendement (people, planet, profit). Economisch en maatschappelijk rendement zijn altijd al de belangrijkste overwegingen geweest bij het maken van keuzes. Het ecologisch rendement wordt door weten regelgeving, politieke context en schaarste aan grondstoffen steeds belangrijker. Bovendien zorgt de bevolkingsopbouw er voor dat er nu een andere vraag is dan over 25 jaar. Dit pleit er voor om meer flexibel te bouwen. Ecologisch en economisch rendement op langere termijn, zullen steeds dichter bij elkaar komen. Om tot een meer duurzame energiehuishouding te komen wordt primair ingezet op: 

Stimuleren van energiebewust gedrag van bewoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties.



Bij nieuwbouw: het stimuleren van het behalen van een lagere EPC dan wettelijk voorgeschreven.



Bij bestaande bouw: stimuleren van het treffen van energiebesparende maatregelen zoals isolatie en het installeren van duurzame energietechnieken zoals het aanleggen van pv-panelen.

Voor de bestaande huurwoningen wordt ingezet op het verbeteren van het isolatieniveau met ten minste 2 stappen (op basis van het energielabel) al dan niet in combinatie met grootschalige renovatie. Particulieren worden gestimuleerd om stappen te zetten door het beschikbaar stellen van de gemeentelijke 21

De woningvoorraad van Intermaris in Hoorn scoort qua energieprestatie reeds beduidend beter dan het landelijk gemiddelde: meer A,B en C labels en minder D, E, F en G labels. Dit neemt niet weg dat er ook bij deze corporatie nog een flinke opgave aanwezig is. Woonvisie gemeente Hoorn 2013-2020

pag. 32

Duurzaamheidslening en het verstrekken van subsidies. Daarnaast worden inwoners geïnformeerd via de website www.duurzaambouwloket.nl. Voor nieuwbouw geldt: optimalisatie van het isolatieniveau, gebruik van duurzame materialen, zo mogelijk zongericht verkavelen en het aanwenden van alternatieve energiebronnen voor stroom en of warmte, zoals zon en wind. Voor het bepalen van de duurzaamheidsprestatie wordt het instrument van GPR-Gebouw ingezet. Ontwikkelaars zal worden gevraagd om vooraf een duurzaamheidsafweging te maken mede in het belang van de toekomstige bewoners. Door gezamenlijk op te trekken met maatschappelijke partijen kunnen de instrumenten ook effectiever worden ingezet. De corporaties kunnen de kanalen gebruiken richting de bewoners en de gemeente kan de media gebruiken en wijkoverleggen en daarnaast (financiële) stimuleringsmaatregelen in het leven roepen.

Kernpunten::  het stimuleren van energiebewust gedrag bij burgers en bedrijven  het stimuleren van het aanbrengen energiebesparende voorzieningen en installatie van duurzame energietechnieken en en bij bestaande woningen  het stimuleren van extra energiezuinigheid bij nieuwbouwwoningen en daarvoor het meetinstrument GPR-Gebouw gebruiken  in combinatie met renovatie van huurwoningen, het realiseren van een verbetering van het energielabel met 2 stappen of naar label B (A is in de bestaande voorraad vrijwel niet realiseerbaar)

7.3 Partners en samenwerking Om de ambities te kunnen realiseren is samenwerking/inzet nodig van: bewoners, corporaties en marktpartijen (ontwikkelaars, bouwers, architecten, installateurs). Ook de regiogemeenten zijn van belang omdat een aantal duurzaamheidsambities na regionaal overleg zijn vastgesteld.


pag. 33

8. Naar een actieprogramma 8.1

Van intenties naar realisatie In de voorgaande hoofdstukken is de visie geschetst op basis waarvan Hoorn haar woonfunctie de komende jaren wil invullen. Daarbij is niet alleen gekeken naar het wonen op zich maar ook naar de woonomgeving, leefbaarheid, zorg en welzijn en duurzaamheid in relatie tot het wonen. Deze integrale woonvisie heeft pas zeggingskracht als die visie ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Daarom wordt na de vaststelling van dit deel A van de Woonvisie door de gemeente Hoorn, de daarop volgende 6 maanden gebruikt om van de visie concrete afspraken te maken. Deze afspraken worden vastgelegd in deel B van de Woonvisie. Daarna kunnen we van start gaan met de daadwerkelijke uitvoering daarvan. Daarbij geldt uiteraard dat we niet vanuit een nulsituatie beginnen. Op een flink aantal terreinen wordt al vorm en inhoud gegeven aan de in deze visie geformuleerde doelstellingen.

8.2

Actieprogramma’s Elke opgave in deze visie vraagt om een ander traject om tot afspraken en realisering te komen. Daartoe zullen actieprogramma’s worden opgesteld. Elk actieprogramma bestaat uit: 

Een concrete planning van de te zetten stappen tot aan de realisatie van het betreffende onderdeel van de woonvisie.



Een overzicht van de bij de uitvoering betrokken partijen en de taken die zij op zich nemen bij de uitvoering.



Een overzicht van het benodigde budget of de te verwachten kosten en een toelichting van welke partijen deze kosten zullen dragen.

In het schema op de volgende pagina zijn de acties gegroepeerd naar doel/doelgroep, inclusief een verwijzing naar de maatschappelijke opgave. In het nog te ontwikkelen deel B staan procesvoorstellen ten behoeve van de diverse acties.


pag. 34

Aantrekkelijke woning voor iedereen

Actieprogramma Woonvisie

Ruimte voor bijzondere doelgroepen

Prettige woonomgeving

Duurzaam wonen en leven

X

X

X

Acties voor nieuwbouw 1 2

3 4

Realiseren van de woningbouwtaakstelling In regionaal verband verbeteren van de woonaantrekkelijkheid (gericht op mogelijk overnemen deel van de woningbehoefte vanuit de MRA-regio) Mogelijkheden onderzoeken herontwikkeling Bangert en Oosterpolder Bevorderen Eigen Bouw en CPO

X x

X X

Acties voor koop- en huurwoningen 5 6

Voldoende woningen realiseren voor huishoudens met lage inkomens Starterslening voortzetten

X

7

Meer duurdere huurwoningen beschikbaar stellen

X

8

Nieuwe prestatieafspraken maken met Intermaris over de invulling van hun taakstelling Prestatieafspraken met MooilandVitalis

X

9

x

X

Acties voor senioren en bijzondere groepen 10

Inspelen op de (toekomstige) woningvraag van senioren

X

11

Ontwikkelen levensloopgeschikte bestemmingsplannen

X

X

12

1/3 deel nieuwbouw levensloopgeschikt realiseren

X

X

13

30% bestaande huurwoningen, die daarvoor qua situering en indeling geschikt is, seniorgeschikt maken Meer woningen realiseren voor het verlenen van planbare en onplanbare zorg In overleg treden met zorgpartijen om gerichte oplossingen te vinden voor mensen in kwetsbare posities Inspelen op de vraag van senioren om zelfstandig maar in een beschermde omgeving te wonen Stimuleren van domotica-voorzieningen

X

X

Flexibel en aanpasbaar bouwen faciliteren mede gericht op stimulering onderlinge hulp en mantelzorg Afspraken met corporaties maken over percentage toewijzing buiten regulier systeem Nachtopvang voortzetten, extra aandacht voor jongeren die dreigen af te glijden naar dakloosheid

14 15 16 17 18 19 20

X

X

X X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

Acties voor leefomgeving 21 22 23 24

Bewoners meer verantwoordelijk maken voor kwaliteit leefomgeving Sociale en fysieke kwaliteit in samenhang met elkaar ontwikkelen Integrale aanpak van leefbaarheid op buurten wijkniveau en bewoners daarbij actief betrekken Verlevendigen van wijken en buurten door functiemenging

X X X X

Acties voor duurzaamheid 25 26 27

Stimuleren van energiebewust gedrag bij bewoners en bedrijven Energiebesparing stimuleren in nieuwbouw en bestaande bouw Bij renovatie verbeteren energielabel met 2 stappen


X X x

pag. 35

Woonvisie Hoorn

Recommend Documents