WOONVISIE KATWIJK

WOONVISIE KATWIJK 2012 -2017

De woningmarkt in beweging

Katwijk, oktober 2012 – versie 9

1

INHOUD Inleiding Leeswijzer

4 4

1. De Katwijkse woningmarkt: analyse op hoofdlijnen 1.1. Ontwikkeling van de bevolking in Katwijk 1.2. De woningvoorraad in Katwijk 1.3. Lage inkomens 1.4. Middeninkomens 1.5. Starter 1.6. Aantal te bouwen woningen dat afzetbaar is 1.7. Conclusies

5 5 6 7 7 7 8 9

2. De reikwijdte van de gemeentelijke invloed 2.1. Naar beweging in de woningmarkt van Katwijk 2.2. Monitoring en bijstelling Woonvisie

10 10 11

3. Afstemmen woningproductie op de woningbehoefte 12 3.1 Prioritering van de woningbouwprojecten 12 3.2. Geen nieuwe initiatieven tenzij absolute meerwaarde voor Katwijk 15 4. Bouwen voor de regio: Nieuw Valkenburg

16

5. Stimuleren van woningvraag en afname 5.1. Goed en goedkoper bouwen 5.2. Gemeente ontwikkelt zelf 5.3. Woonconsument centraal 5.4. Varianten tussen huur en koop 5.5. Meer vrije sector woningen bouwen 5.6. Reageren op veranderingen in de markt

17 17 17 18 21 22 23

6. Een woning op maat 6.1. Verhuisketen op gang brengen 6.2. De starter 6.3. Het kleine gezin 6.4. Het grote gezin 6.5. Ouderen 6.6. Bouw van sociale huurwoningen 6.7. Woonruimteverdeling en lokaal maatwerk

25 25 26 27 28 29 30 31

7. Kwaliteit van de bestaande voorraad 7.1. Renovatie en investeringen door Dunavie 7.2. Gemeentelijke investeringen

33 33 33

8. Woningkwaliteit: meerwaarde voor je geld 8.1. Minimale woningkwaliteit 8.2. Veilig wonen 8.3. Duurzaamheid 8.4. Wonen, zorg en welzijn

34 34 35 35 36 2

9. Samenvatting: Wat gaan we doen en wanneer?

38

Bronvermelding

42

Bijlage 1: Achtergronden bij de Woonvisie Katwijk met begrippenlijst Bijlage 2: Standpuntbepaling gemeente en projectontwikkelaars

43 65

De foto op de titelpagina is een opname van de bouwactiviteiten aan het Zeehospitium, Katwijk aan Zee, juni 2012 Fotografie: Marline Schoneveld, Rokki Fotografie

3

INLEIDING Het is goed wonen in Katwijk! Onderzoeken laten zien dat inwoners tevreden zijn over hun woning. In Katwijk woont een diversiteit aan mensen: jong en oud, lage en hoge inkomens, zelfvoorzienend of afhankelijk van de steun van anderen. Al deze mensen wonen in wijken met elk een eigen karakter. Deze tevredenheid en diversiteit kwam al naar voren in de vorige woonvisie uit 2008, en dat willen we ook behouden! De marktomstandigheden zijn echter drastisch anders dan in 2008. Dit is de hoofdreden om de woonvisie te actualiseren. De economische crisis heeft effecten op de dynamiek in de woningvoorraad en de afzetbaarheid van nieuwe woningen. Katwijk is een leefbare gemeente waar inwoners met plezier wonen. De binding aan de gemeente en de onderlinge verbondenheid is groot. Kansen om woonwensen waar te maken zijn echter niet voor iedereen even groot, zeker niet in de huidige markt. Drie zaken springen eruit. In de eerste plaats ligt de opgave voor de komende jaren in het op gang brengen van de dynamiek op de Katwijkse woningmarkt. Als gevolg van de economische crisis wordt veel minder verhuisd. Vervolgens hebben de middeninkomens een kwetsbaardere positie op de woningmarkt gekregen, door regels uit Europa ten aanzien van de inkomensgrens van circa € 34.000,- voor een sociale huurwoning en strengere regels bij de hypotheekverstrekking. Een derde belangrijke ontwikkeling is de vergrijzing en daarbij behorende groei naar combinaties van wonen met welzijn en zorg. De hiervoor genoemde analyse van de woningmarkt in Katwijk leidt tot een praktische insteek van deze Woonvisie: Op welke manieren kan de woningmarkt in Katwijk in beweging worden gebracht? Er worden voorstellen gedaan voor het stimuleren van de vraag naar woningen en het bouwen van woningen op maat. Ook de afspraken met woningcorporatie Dunavie zullen worden gericht op beweging in de woningmarkt. Met de regionale en lokale ontwikkelaars zal indringend overlegd worden over aanpassing van programma’s en woningtypen, zodat er woningen worden ontwikkeld die beweging in de woningmarkt mogelijk maken, zonder dat dit ten koste gaat van de (gewenste) woonkwaliteit. Deze woonvisie is gebaseerd op intensief overleg met betrokkenen binnen en buiten de gemeente en op het voorwerk van RIGO Research & Advies en INBO. Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt een analyse op hoofdlijnen gepresenteerd over de woningmarkt in Katwijk. De conclusies van die analyse vormen voor een belangrijk deel de leidraad voor de Woonvisie. In hoofdstuk 2 komt de gemeentelijke invloed aan de orde en de stappen die de gemeente wil zetten om de woningmarkt in beweging te krijgen. In de hoofdstukken 3 komt de prioritering naar de aantallen en typen nieuw te bouwen woningen aan de orde. De samenhang met Nieuw Valkenburg komt terug in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat in op het stimuleren van de woningvraag. In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid ingegaan op de diversiteit aan woonwensen van de Katwijkse bevolking en de noodzaak van een woning op maat, waardoor de verhuisketen op gang komt. Aandacht voor de bestaande huurvoorraad en de kwaliteit van de bestaande woningen komen terug in resp. hoofdstuk 7 en 8.

4

Figuur 1 Ontwikkeling bevolki ng Katwijk (geïndexeerd, 2006=100)

Katwijk is een echte gezinsgemeente. 43% van de huishoudens zijn gezinnen met kinderen, tegenover 35% in de regio Holland-Rijnland en een derde in Nederland als geheel. Gezinsvorming begint vrij jong in Katwijk. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is in Katwijk relatief klein, 29% ten opzichte van 36% in de regio. Ook Katwijk vergrijst, echter minder snel dan gemiddeld in Nederland. Gekeken naar personen ligt het aandeel 65-plussers met 14% net iets onder het landelijke gemiddelde. Ook de groep 45-65 jarigen is met 26% iets kleiner dan gemiddeld. Dat hangt natuurlijk samen met het relatief grote aantal gezinnen met kinderen. De ontwikkeling van de bevolking richting 2020 laat zien dat het aandeel gezinnen iets afneemt. Deze groep blijft echter met circa 40% een belangrijke groep. Het aandeel alleenstaanden neemt wat toe, van 29% nu tot 31% in 2020 en 33% in 2030.

1.

DE KATWIJKSE WONINGMARKT: ANALYSE OP HOOFDLIJNEN

De woningmarkt in Katwijk is anders dan die in de omliggende gemeenten. De specifieke manier waarop de woningmarkt in Katwijk functioneert, is bepalend voor de korte termijn van de woonvisie. Een analyse van de woningmarkt van Katwijk levert het volgende op. 1.1. Ontwikkeling van de bevolking van Katwijk Eind 2011 telt Katwijk ruim 62.000 inwoners, die samen bijna 24.300 huishoudens vormen. De bevolking is de afgelopen jaren gegroeid. Gemiddeld lag de groei in de periode 2006 - 2011 op 319 huishoudens per jaar. Tabel 1

Ontwikkeling bevolki ng Katwijk (abs.) 2006

2007

2008

2009

2010

2011

inwoners

60.932

61.111

61.180

61.337

61.828

62.044

huishoudens

22.702

23.082

23.377

23.632

24.190

24.297

108 106 104 102 inwoners huishoudens

100 98 96 2006

2007

2008

2009

2010

2011

5

Deze ontwikkelingen leiden tot een daling van de gemiddelde woningbezetting in de komende jaren. Op 1 januari 2002 was de gemiddelde woningbezetting in Katwijk 2,69 personen; op 1 januari 2007 was de gemiddelde woningbezetting in de gemeente 2,59 en in 2011 bedroeg de gemiddelde woningbezetting 2,57 personen. Deze daling is in lijn met de landelijke trend. Op basis van de CBS cijfers van de gemiddelde huishoudgrootte (niet precies hetzelfde als woningbezetting) is te concluderen dat ook in de gemeenten rond Katwijk er een dalende tendens zichtbaar is. Het gevolg is dat de groei van de bevolking van Katwijk niet zo snel zal toenemen als gedacht. Door de combinatie met de bijgestelde woningbouwprognoses is de kans groot, dat in 2030 het aantal inwoners (veel) lager zal uitvallen dan de 78.000 uit de prognose van 2011. Tenslotte wordt op termijn de vergrijzing duidelijk. We zien een toename van het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder én een afname van het aandeel huishoudens tussen de 25 en 55 jaar. (bron: Rigo, 2012) De gevolgen de daling van de woningbezetting én de nieuwe woningbouwprioriteiten voor de bevolkingsprognose, zullen eind 2012 worden berekend in een actuele bevolkingsprognose. 1.2. De woningvoorraad in Katwijk Katwijk beschikte op 1 januari 2012 over een totale woningvoorraad van 24.297 woningen. 67,5% van deze woningen was een koopwoning en 32,5% een huurwoning. Van alle koopwoningen was 73,5% een eengezinswoning en 26,5% een meergezinswoning. In vergelijking met het landelijk gemiddelde is Katwijk daarmee een koopgemeente; landelijk ligt het aandeel koopwoningen namelijk op 59,7% De totale woningvoorraad in de gemeente Katwijk is tussen 2006 en 2011 toegenomen met 960 woningen. In die periode zijn er 1.190 nieuwbouwwoningen gerealiseerd, wat neer komt op een gemiddelde van 238 per jaar. De jaarlijkse productie fluctueerde in deze vijf jaar behoorlijk: in 2006 en 2007 werden respectievelijk 303 en 365 woningen gerealiseerd, terwijl in 2010 slechts 103 woningen werden opgeleverd. Verreweg het grootste deel van alle nieuwbouwwoningen tussen 2006 en 2010 was een koopwoning (76%). Slechts in 2008 was het aantal gerealiseerde huurwoningen groter dan het aantal koopwoningen (56% vs. 44%). In 2008 kwamen een project met woonzorgwoningen en een project van Dunavie gereed. Er werden dat jaar relatief weinig marktwoningen opgeleverd. Figuur 1 Ontwikkeling woningvoorraad gemeente Katwijk 2006 – 2010

Bron: Inbo, 2012 6

In 2011 zijn in de gemeente Katwijk 263 koopwoningen in de bestaande voorraad van eigenaar gewisseld. Dat is een lichte daling ten opzichte van 2010 (283 woningen), maar een forse daling ten opzichte van 2006 (383 woningen). De gemiddelde transactiewaarde van verkochte woningen in de gemeente Katwijk is de afgelopen jaren gezakt. Werd de gemiddelde woning in de gemeente Katwijk in 2007 verkocht voor € 281.000, in 2011 was dat € 267.000. De afgelopen jaren is het aantal te koop staande bestaande woningen gestaag gestegen. In het najaar van 2008 bedroeg dit aantal krap 200 terwijl er nu bijna 600 bestaande woningen te koop staan. Verkopers passen inmiddels hun vraagprijs aan. In 2008 bedroeg de meest voorkomende vraagprijs nog € 294.000. Deze is nu gezakt naar € 276.000. Kortom, de woningmarkt in Katwijk bevindt zich in een dip. 1.3. Lage inkomens Mensen met een inkomen tot € 33.614 (prijspeil 2011) kunnen een sociale huurwoning huren. Deze grens, voor het gemak in deze Woonvisie afgerond tot € 34.000,-, is door het Rijk vastgelegd, en corporaties moeten 90% van hun bezit aan mensen met een inkomen tot € 34.000 verhuren. Dunavie bouwt vooral appartementen omdat de doelgroep bestaat uit de kleinere huishoudens. Betaalbare kleine eengezinswoningen zijn al (voldoende) in voorraad binnen de bestaande bouw. Binnen de Katwijkse huurwoningmarkt is er voor de groep inwoners met een inkomen tot € 34.000,- altijd een woning beschikbaar, hoewel de wachttijd voor sommige woningen met specifieke eisen, soms oploopt tot vier jaar . 1.4. Middeninkomens De middeninkomens zijn mensen met een inkomen vanaf € 34.000. Deze groep bestaat enerzijds uit mensen die al een huurwoning of koopwoning bewonen: de zogenaamde “insiders op de woningmarkt”. En anderzijds zijn het starters op de woningmarkt: de zogenaamde “outsiders”. Deze groep inwoners van Katwijk heeft het lastig op de woningmarkt. Gezien de regels mogen zij geen sociale huurwoning huren, want zij verdienen teveel. Zij kunnen ook geen koopwoning kopen, want met een inkomen tussen € 34.000,- en € 45.000,- kunnen zij maximaal een hypotheek krijgen van € 150.000,- tot € 200.000,-. Voor dat bedrag is er in Katwijk bijna geen appartement en zeker geen eengezinswoning te koop. De mensen met een middeninkomen wonen vaak in een starterswoning: een sociale huurwoning of een niet al te dure koopwoning. Een deel van deze groep bestaat uit jonge gezinnen. Het groeiende gezin past echter niet meer in de woning en daarom is de verhuisdruk groot. Uiteraard zullen ook huishoudens zonder kinderen een verhuiswens hebben. Deze voormalige starters hebben echter geen overwaarde op hun huis kunnen opbouwen en hebben daardoor vaak een restschuld. Voor deze groep inwoners van Katwijk moeten een betaalbaar koop- of huur alternatief worden ontwikkeld. 1.5. Starters Vanaf 1 januari 2011 hebben starters op de koopwoningmarkt minder mogelijkheden om hun eerste huis te kopen vanwege aangescherpte normen van banken voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De leencapaciteit van starters met een laag inkomen is flink omlaag gegaan (tot 28% lager). Dit werkt ook in mindere mate door bij starters met hogere inkomens (ongeveer 5% lager). Tevens zijn banken, sinds het 7

uitbreken van de kredietcrisis, steeds terughoudender geworden in het verstrekken van hypotheken. Zeker voor huishoudens die nog geen vast arbeidscontract hebben, maar wel een goed salaris (meer dan € 40.000,-) én goede carrièreperspectieven is het zuur dat zij geen hypotheek kunnen krijgen. Kortom, koopstarters hebben beperktere toegang tot een hypotheek en kunnen een lager bedrag lenen. Starterslening De starterslening is een 2e- hypotheek van maximaal € 30.000,- onder ‘zachte’ voorwaarden. Katwijk zet deze startersleningen in om starters zoveel mogelijk toegang te geven tot de koopsector. Er zijn sinds de start in 2004 circa 400 startersleningen verstrekt: circa 100 voor nieuwbouw en 300 voor bestaande bouw. Over starters op de koopwoningmarkt zijn enkele gegevens bekend op basis van de aanvragen voor startersleningen. De gemiddelde leeftijd is circa 25 jaar. Het betreft circa 70% eenpersoonshuishoudens en 30% tweepersoonshuishoudens. De gemiddelde koopprijs is circa € 190.000,-, en men brengt gemiddeld € 25.000,- aan eigen geld mee bij de aankoop. De starterslening betrof in bijna alle gevallen € 30.000,-. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de eerste hypotheek gemiddeld € 150.000,- bedraagt. Opvallend is dat tweepersoons huishoudens met een starterslening naar verhouding vaker een bestaande koopwoning kopen en eenpersoons huishouden naar verhouding met een starterslening vaker een nieuwbouwwoning. Dit kan ook te maken hebben met het specifieke woningtype dat in de nieuwbouw voor starters wordt aangeboden. 1.6. Aantal te bouwen woningen dat afzetbaar is In 2007 lag het aantal binnen de gemeente verhuisde personen op ruim 3.800. Sindsdien is dit aantal gezakt naar 2.465 in 2010. Dit is een daling van ruim 35%. In 2011 heeft - gezien de vele te koop staande woningen - de daling doorgezet. Kijken we naar het aantal gevestigde personen in de periode 2006 tot en met 2010 dan vestigen zich jaarlijks gemiddeld circa 1.200 personen in Katwijk. Op basis van ontwikkelingen in de markt kan worden geconcludeerd dat de vraaguitval doorzet en we nu op circa 50% van de vraag zitten ten opzichte van het topjaar 2007. INBO heeft een inschatting gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte voor de komende jaren voor geheel Katwijk. Te zien is dat de vraag naar nieuwe woningen in Katwijk op dit moment uitkomt op circa 250 tot 300 per jaar. Mocht de economische situatie verbeteren, het consumentenvertrouwen toenemen én de financiering weer soepeler verlopen dan kan de vraag naar nieuwe woningen in de periode tot 2017 stijgen tot maximaal 350 woningen per jaar. Echter, de inschatting is dat de vraag op korte termijn eerder verder wegzakt. Zo voorziet de Nederlandse Vereniging van Banken een daling in de verkoop van nieuwe woningen in 2012 met 40% (INBO, 2012). In dat geval zal de vraag ook in Katwijk uitkomen op niet meer dan 225 woningen per jaar. (bron: INBO, 2012) Tabel 1 Potentiële vraag naar nieuwbouwwoningen in Katwijk eengezins meergezins totaal koopsegment 45% 15% 60% huursegment 10% 30% 40% totaal 55% 45% 250 - 300 Bron: Inbo, 2012

8

1.7. Conclusies De analyse van de woningmarkt leidt tot de volgende conclusies: 1. De gemiddelde woningbezetting in Katwijk blijft dalen, en de bevolking blijft de komende 20 jaar toenemen, waardoor er een autonome behoefte blijft aan uitbreiding van de woningvoorraad. 2. De woningmarkt in Katwijk kenmerkt zich door minder verkopen van bestaande woningen en minder nieuwbouwproductie. 3. Binnen Katwijk is er voor de inwoners met een laag inkomen (tot circa € 34.000,-) veelal een huurwoning beschikbaar. 4. Voor de groep inwoners met een inkomen van circa € 34.0000,- tot € 45.000,- die willen verhuizen is er in Katwijk minder vaak een eengezins koopwoning beschikbaar. Het aanbod voor deze doelgroep is minder dan de vraag. 5. Starters op de koopmarkt hebben beperkte toegang tot een hypotheek en kunnen een beperkt bedrag lenen. 6. Op basis van de beschikbare gegevens is geen uitspraak te doen over de beschikbaarheid van woningen voor grote gezinnen. 7. Er is vraag naar 250 tot 300 nieuwe woningen in Katwijk per jaar, waarvan 60% in het koopsegment en 40% in het huursegment.

9

2. DE REIKWIJDTE VAN DE GEMEENTELIJKE INVLOED OP DE WONINGMARKT We realiseren ons dat we als gemeente op het gebied van wonen over relatief beperkte directe sturingsmiddelen als geld of beslismacht beschikken. De uitvoering van het woonbeleid ligt voor een deel bij andere partijen. We bouwen of verbouwen als gemeente immers zelf geen woningen. We geven de gewenste richtingen aan, we werken gericht samen met andere partijen (bewoners, corporatie, bouwers, makelaars enzovoort) en zetten onze middelen gericht in om anderen te stimuleren en te faciliteren in het verwezenlijken van de doelen van de woonvisie. Op dit moment zijn er veel zaken onduidelijk over de toekomst van de woningmarkt. Hoe gaat het verder met de hypotheekrente aftrek? Wat gebeurt er met de huren? Gaan de banken anders opereren? Dit zijn zaken waarop de gemeente geen invloed heeft en daardoor is de reikwijdte van het gemeentelijk woonbeleid beperkt. De middelen en instrumenten die de gemeente heeft zijn: goed overleg met betrokkenen; samenwerking met partijen; het toepassen van regels en het incidenteel beschikbaar stellen van financiële middelen. Daarnaast is het gemeentelijk grondbeleid faciliterend voor de woningbouwprojecten. Er is de principe bereidheid om naar de grondprijs te kijken in het licht van de ontwikkelingen op de woningmarkt in Katwijk. De afspraken met de corporatie Dunavie worden vastgelegd in de Prestatieafspraken.

10

Naast de aandacht voor nieuwbouw, heeft de gemeente ook aandacht voor de bestaande woningvoorraad. Dan gaat het om sloop en renovatie; veilig wonen; wonen voor ouderen enz. 2.2. Monitoring en bijstelling Woonvisie Jaarlijks zal het college de uitvoering van de Woonvisie analyseren en eventueel besluiten tot bijstelling van de Woonvisie en wel in het kader van de reguliere Planning en Control cyclus. In de loop van 2014 zal de prioritering van de woningbouwprojecten worden geëvalueerd, indien nodig zal het college besluiten tot bijstelling van de prioritering. De resultaten en adviezen van de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk worden gebruikt bij de jaarlijkse evaluatie en bijstelling van de Woonvisie.(zie paragraaf 5.2.5.)

11

segmenten weergegeven. onderstaande tabel is het woningbouwprogramma voor Katwijk, verdeeld naar typen en tussentijds worden verhoogd indien nieuwe marktontwikkelingen dit nodig maken. In de worden afgeremd door een te lage planning. Het aantal geplande woningen kan ook nog woningen per jaar. Om er zeker van te zijn dat positieve ontwikkelingen in de markt niet aantal woningen in de nieuwe woningbouwplanning enigszins te verhogen en wel tot circa 320 van 250 woningen te komen, in verband met planuitval. De gemeente kiest ervoor om het planvoorraad van circa 310 woningen per jaar. INBO stelt dat dit nodig is om tot de productie ambitieus. INBO stelt voor het programma ongeveer te halveren. Dit komt neer op een woningen in de jaren 2008 – 2011 (gemiddeld 220 woningen per jaar) is dit programma veel te van de bouw van circa 3000 woningen: dus 600 per jaar. Gezien het aantal opgeleverde Het oorspronkelijke woningbouwprogramma van Katwijk over de periode 2012 – 2017 gaat uit woningbouwplanning. nauwgezet te volgen en dit kan leiden tot bijstelling van de prioritering van de dynamisch proces. Tweemaal per jaar wordt er overlegd met de markt om de ontwikkelingen prioritering voor de nieuwbouwlocaties in Katwijk. De woningbouwprogrammering is een heeft daarop besloten het tweede voorstel van INBO bijna geheel over te nemen als gebaseerd op basis van de huidige inzichten en kennis van de woningmarkt. De gemeente ook het best denkbare antwoord op woningbouwproblematiek in Katwijk. Het voorstel is dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren is en op dit moment prioritering niet noodzakelijk is. De gemeente is van mening dat de bijgestelde prioritering de projectontwikkelaars op 22 augustus 2012. De projectontwikkelaars zijn van mening dat nieuw voorstel voor prioritering opgesteld. Dit tweede voorstel is besproken met de benaderingen hebben voorgesteld. Daarna heeft INBO, in opdracht van de gemeente, een gemeente en INBO, waarin op de prioritering is ingegaan en projectontwikkelaars alternatieve actief zijn. Deze bijeenkomst heeft geleid tot een drietal sessies met projectontwikkelaars, INBO haar voorstel voor prioritering gepresenteerd aan de projectontwikkelaars die in Katwijk De prioritering van de nieuwbouwlocaties is als volgt tot stand gekomen. Op 22 juni 2012 heeft de woonmilieus. De analyse leidt tot een prioritering van de bestaande woningbouwprojecten. om afstemming tussen de verschillende woningbouwlocaties, maar ook om differentiatie van een bijdrage leveren aan een duurzame verbetering van de woningmarkt in Katwijk. Dir vraagt eenzijdige woonproducten op de markt komen. Toevoeging van nieuwe woonmilieus moet De gemeente streeft naar een realistisch woningbouwprogramma en wil voorkomen dat er 3.1. Prioritering van de woningbouwprojecten gedragen woningbouwprogramma met afzetbare woonconcepten. locatie en in mindere mate de grondposities van de gemeente. Het doel is te komen tot een vinden tussen de behoefte uit de markt, het woningbouwbeleid, de kwaliteiten en kansen per Bij het opstellen van een realistisch woningbouwprogramma gaat het erom afstemming te

3.

12

Tabel 2 Oude programmering woningbouw Katwijk Jaar sociaal mgz

vrije sector mgz

egz

totaal egz

onb.

2013 2014 2015 2016 2017

143 139 105 69 103

37 38 15 37 21

142 136 157 69 38

379 85 517 242 128

3 128 142 67 136

704 526 936 484 426

totaal

18%

5%

18%

44%

15%

3.076

Tabel 3 Nieuwe programmering woningbouw Katwijk

De volgende projecten wil de gemeente faciliteren in de periode 2012 – 2017: Tabel 4 Nieuw woningbouwprogramma Katwijk verdeeld over kernen en projecten Katwijk aan Zee Project

Sociaal mgz

Haven 2 Zuid Haven 3B Zeehospitium Totaal

egz

34 34

Vrije sector mgz egz 5 60 14 79

Tot onb. 95 71

61

161 131 74 366

26 87

166

Katwijk aan den Rijn Project

Sociaal mgz

Duinvallei 9a Duinvallei 11a Totaal

egz

Vrije sector mgz egz

Tot onb. 28 53 81

34 34

28 87 115

Hoornes Project Rijnsoever N 1 Rijnsoever N 2b/c Totaal

Sociaal mgz

egz

Vrije sector mgz egz 25 25

Tot onb. 15 60 75

9 9

24 85 109

13

Rijnsburg Project

Sociaal mgz

Kleipetten De Bloem 2 De Bloem 3 Westerhaghe Waterklaver Kanaalzone De Horn Hof van Rijnsburg Greenport Totaal

Vrije sector mgz egz

egz 49

32

26 48

62 23

Tot onb. 12 5

12 86 50 140 83 15 90 100 15 591

50

14

16

52 12 15 60

100 137

16

217

15 65

156

Valkenburg Project

Sociaal mgz

Bloemenlaan t Duyfrak 3A t Duyfrak 3B t Duyfrak 3C t Duyfrak 4 t Duyfrak 5 t Duyfrak 6 Totaal

Vrije sector mgz egz

egz

30 46 16 28 120

10 19 29 6 12 76

Tot onb. 19 30 42

19 40 61 71 108 56 65 420

12 56 28 37 212

12

Totalen Sociaal mgz egz 325

Totaal

Vrije sector mgz egz 92 321

Tot onb. 690

173

1601

In het onherroepelijke bestemmingsplan voor De Bloem zijn meer woningen toegestaan dan in de tabel zijn opgenomen. De gemeente zal de bouw van deze woningen niet belemmeren. De gemeente is bereid samen met de ontwikkelaar de invulling nader te analyseren, zodat deze in de huidige markt afzetbaar is. De woningbouwprogrammering van 1601 woningen tot en met 2017 is de vertaling van de analyse van woningmarkt in Katwijk in 2012. Programmering is echter een dynamisch en flexibel proces. Indien er ontwikkelingen in de markt zijn die verhoging van de aantallen noodzakelijk maken, dan zal de gemeente dat direct doen. Voor de overige bouwprojecten geldt dat de gemeente deze projecten faciliteert vanaf 2017. De tussentijdse evaluaties van de woonvisie in 2014 en latere jaren kunnen echter leiden tot aanpassingen in het woningbouwprogramma. Met de genoemde woningbouwprogrammering 2012 – 2017 is het mogelijk de doelen van de woonvisie te realiseren. In de woonvisie 2012 – 2017 wordt het navolgende minimum programma benoemd: a. b. c.

Bouw van circa 400 sociale huurwoningen Circa 100 goed en goedkopere woningen (ook sociale woningbouw) Circa 500 woningen tussen koop en huur

14

d. e. f. g.

Circa 125 vrije sector huur. 20 woningen particulier opdrachtgeverschap Eén locatie voor collectief particulier opdrachtgeverschap Eén locatie voor een klushuis.

De gevolgen van de beperking van de woningbouw en dus van de bevolkingsgroei, kan gevolgen hebben voor voorzieningen zoals scholen en sportaccommodaties. De nieuwe bevolkingsprognose wordt begin 2013 verwacht en de consequenties daarvan zullen worden betrokken bij de reguliere Planning & control cyclus. Beperking van de woningbouw heeft ook financiële consequenties. Zo is de Algemene Uitkering uit het Gemeentefonds van het Rijk o.a. gebaseerd op het woningareaal. Mindere toename van het aantal woningen betekent een lagere groei van de uitkering. Ook de inkomsten uit de OZB zullen minder toenemen dan verwacht. Daarnaast heeft het stopzetten of vertragen van ontwikkellocaties waar de gemeente een grondpositie heeft aanzienlijke consequenties voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Aangezien de grondexploitaties de financiële ruimte ontberen om dit nadeel op te vangen zal hiervoor in de begroting ruimte gevonden moeten worden. 3.2. Geen nieuwe initiatieven tenzij absolute meerwaarde voor Katwijk. Uit het voorafgaande blijkt dat de woningbehoefte is gehalveerd en dat betekent grote terughoudendheid bij de gemeente indien nieuwe woningbouwplannen worden ingediend. De prioriteit ligt bij het realiseren van de tien voorkeurlocaties. Nieuwe plannen moeten voorzien in een aantoonbare extra woningbehoefte die kwalitatief en anderszins (bijv. het aanbieden van vernieuwende bouwconcepten) een absolute meerwaarde hebben voor Katwijk. Dit betekent dat bij de aanvraag van nieuwe plannen het volgende onderzocht moeten worden. a. Is er voor deze locatie een onherroepelijk bestemmingsplan? Indien dat zo is, moet er met de initiatiefnemer gesproken worden over kansen en bedreigingen van het project. Is er een aantoonbare behoefte aan de geplande woningen op deze locatie? b. Indien er voor de locatie geen onherroepelijk bestemmingsplan is, wordt het woningbouwplan niet in behandeling genomen, omdat het niet past in de prioriteitenlijst. Tenzij het plan een absolute meerwaarde heeft voor Katwijk. indien het enkele inbreidingswoningen betreft en/of een situatie waarin een aantoonbare (stedenbouwkundige) verbetering optreedt ten behoeve van. het leefklimaat in de kern of wijk, kan overwogen hieraan medewerking te verlenen. De meerwaarde voor Katwijk zal aangetoond dienen te worden. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen?

We willen dat er in 2017 circa 1580 nieuwe woningen zijn gebouwd.

Wanneer?

Voor eind 2012 moet duidelijk zijn welke projecten worden doorgezet en met welk programma én welke projecten worden herijkt Tabel 3 met de aantallen te realiseren woningen en de onderverdeling naar sociale en vrije sector tot 2017 is de prestatie indicator.

Prestatie indicator

Met projectontwikkelaars en met Dunavie zal de prioriteitenlijst worden besproken en zullen afspraken worden gemaakt over de uitvoering ervan.

15

4. BOUWEN VOOR DE REGIO (NIEUW VALKENBURG) Het woningbouwprogramma van Katwijk heeft invloed op de ontwikkeling van Nieuw Valkenburg. Het uitgangspunt is dat de projecten van Nieuw Valkenburg de woningbouwprojecten in Katwijk niet mogen beconcurreren. Daarom wil de gemeente dat de woningbouwplannen in Katwijk zoveel als mogelijk zijn afgerond voor de bouw van Nieuw Valkenburg start. Voor de komende jaren speelt de ontwikkeling van Nieuw Valkenburg nog geen rol. De eerste woningen zullen naar verwachting niet eerder dan eind 2017 of begin 2018 op de markt komen. Wel is in de prioritering zoals INBO dat heeft voorgesteld, rekening gehouden met Nieuw Valkenburg. Zo wordt ’t Duyfrak, een project dat zich ook richt op regionale doelgroepen, afgerond voordat Nieuw Valkenburg van start gaat. Het is daarom van belang dat er in Nieuw Valkenburg wordt gestart met die woonmilieus die aanvullend zijn op de woningbouwprojecten in Katwijk. Uit de analyse van INBO blijkt dat de woonmilieus Topbuurt, Domein, Na de Olie en In the Buzz niet in de geprioriteerde projecten voorkomen. De fasering van Nieuw Valkenburg kan daarom beginnen met de woonmilieus die gericht zijn op de regionale doelgroep uit Leiden en omstreken. Concreet gaat het dan om de volgende woonmilieus: Na de Olie en Domein. Met het woonmilieu Na de Olie worden ecologische en duurzame wijken bedoeld. Met het woonmilieu Domein worden een specifieke, thematische (semi-)afgeschermde buurten bedoeld. Door te starten met deze onderscheidende en meer exclusieve woonmilieus, is het ook mogelijk de identiteit van Nieuw Valkenburg vanaf het begin helder vorm te geven. Later kan dan worden gestart met de woonmilieus voor de bovenregionale doelgroep en de regionale doelgroep uit de Bollenstreek. De opzet van Nieuw Valkenburg, het aantal woningen en de diverse woonmilieus komen niet in deze woonvisie aan de orde. Dit zijn onderwerpen die in het Masterplan Nieuw Valkenburg worden besproken. Het gaat hier om de randvoorwaarden qua planning en programmering die de gemeente Katwijk inbrengt in de onderhandelingen met het RVOB. Wat willen we bereiken?

Projecten in Katwijk concurreren niet met Nieuw Valkenburg

Wat gaan we daarvoor doen?

Locatie ‘t Duyfrak afronden in circa 2017. In Nieuwe Valkenburg starten met de bouw van woningen in aanvullende woonmilieus medio 2017. Werken aan de afronding van ‘t Duyfrak 2012-2019. In 2013-2014 overeenstemming met ROVB over woningbouwprogrammering en -planning Nieuw Valkenburg. In 2018 zijn de laatste woningen in ‘t Duyfrak in aanbouw. De te bouwen woningen in Nieuw Valkenburg (naar verwachting medio 2017) mogen niet concurreren met de woningen in andere projecten.

Wanneer? Prestatie indicator

16

bereiken? Hoe gaan we dit

De gemeente doet onderzoek naar het zelf ontwikkelen en bouwen van Duyfrak, Westerhaghe (Dunavie), Duinvallei fase 9 en De Horn. slaan. Dit overleg wordt ook met Dunavie gevoerd. Dit kan in Have fase 2, ’t ook in de regio, om de weg naar goede en goedkopere woningen in te Het college gaat in gesprek met projectontwikkelaars binnen Katwijk, later voor de prijs van € 190.000,In Katwijk worden eengezinswoningen gebouwd voor het (kleine) gezin van circa € 150.000,In Katwijk worden eengezinswoningen gebouwd voor starters voor de prijs

opslagen die commerciële partijen gebruiken, kan de verkoopprijs lager zijn dan gebruikelijk is. verkocht en de gemeente heeft geen financieel risico gelopen. Door het wegvallen van diverse bouwen, waarbij zij zelf het risico droeg. Het resultaat is positief: de woningen zijn snel In de nieuwbouwlocatie Gouwwijk nam de gemeente het initiatief om zelf woningen te gemeente zelf. Een voorbeeld van deze aanpak is te vinden in de gemeente Edam-Volendam. Een andere mogelijkheid is het ontwikkelen van woningen onder verantwoordelijkheid van de 5.2. Gemeente ontwikkelt zelf goed en goedkoper bouwen het doen van investeringen door Dunavie haalbaar. rijksoverheid legt op de corporaties in Nederland (huurdersbijdrage en extra buffers) maakt zij hun huurders een goede en goedkope woning aanbieden. Gezien de financiële druk die de Goedkoper bouwen met een korte bouwtijd is ook van belang voor Dunavie: daardoor kunnen hebben. In dat geval moet de woning groter zijn dan de starterswoning en een prijs van € 190.000,starterskoopappartement wonen, moeten een goede en goedkopere woning kunnen kopen. Ook jonge gezinnen met middeninkomens, die nu in een sociale huurwoning of innovatieve bouwtechnieken en de korte bouwtijd. voor deze woningen: de kwaliteit moet van een hoog niveau zijn. Het prijsverschil zit dan in de aannemers te laten bouwen. Het uitgangspunt over de minimale kwaliteit geldt uiteraard ook maar we moeten deze weg inslaan om gezinnen een kans op een eigen huis te geven en om 115m2 voor een prijs van € 149.000,- Daar zijn vanzelfsprekend veel eisen aan verbonden, 150.000,-. Een grote bouwer in Nederland komt met een eengezinswoning op de markt van is het noodzakelijk dat er “Goed en Goedkoper” gebouwd wordt voor een bedrag van € en de gelegenheid te geven een appartement of zelfs een eengezinswoning te kunnen kopen, 150.000,- het maximaal haalbare is voor de starter op de woningmarkt. Om die starter de kans Uit de woningmarktanalyse is nadrukkelijk naar voren gekomen dat een hypotheek van € 5.1. “Goed en Goedkoper” bouwen weer manifesteert, vooral voor het (kleine) gezin. krijgen hun woonwens te realiseren en uiteindelijk ook dat de vraag naar nieuwbouw zich woningmarkt. Beweging op de Katwijkse woningmarkt leidt er toe dat mensen meer kans woningmarkt, maar toch zijn er instrumenten die helpen beweging te brengen in de hoofdstuk 2 is aangegeven dat de lokale overheid weinig greep heeft op de dynamiek van de dus weer beweging, dynamiek, versnelling in de woningmarkt komen. In de analyse in De woningmarkt in Katwijk functioneert nog wel, maar het gaat langzaam en moeilijk. Er moet

5.

17

Wanneer?

Prestatie indicator

woningen. Eind 2012 moet duidelijk zijn welke partijen “Goed en Goedkoper” kunnen en willen bouwen. Medio 2013 of eerder is duidelijk of de gemeente zelf woningen zal ontwikkelen. In 2013 wordt gestart met de bouw van de eerste goede en goedkopere woningen.

5.3. Woonconsument centraal De woonconsument wil invloed op de woning die hij/zij koopt of huurt. De wensen en mogelijkheden van de kopers en huurders moeten centraal staan. Naast prijs en woninggrootte kan ook de manier waarop de consument invloed heeft een belangrijke voorwaarde zijn om een woning te kopen of te huren. We willen mensen met initiatieven graag helpen om die gerealiseerd te krijgen: particulier - en collectief opdrachtgeverschap. Ook de invloed van de woonconsument behoeft aandacht. Deze onderwerpen komen hierna aan de orde. 5.3.1. Particulier Opdrachtgeverschap Een particulier neemt het initiatief om zijn eigen woning te realiseren. Hij heeft maximale invloed op het ontwerp van de woning en het proces van totstandkoming. In minimale variant heeft de particulier contact met gemeente voor afname van een kavel, met een bouwbedrijf dat de woning realiseert en met een hypotheekverstrekker voor financiering van de woning. Afhankelijk van de behoefte aan ondersteuning kan de particulier een architect en een bouwbegeleider inhuren. Kavels die welstandsvrij ontwikkeld kunnen worden kennen over het algemeen een betere afname dan kavels met specifieke welstandseisen. (bron: INBO, 2012) De financiële risico’s liggen bij de particulier: wanneer hij zijn verplichtingen ten aanzien van de bouw van de woning niet nakomt kan de grondverkoopovereenkomst ontbonden worden op laste van een boete. Overige financiële risico’s zijn ook voor de particulier omdat hij opdrachtgever is voor alle disciplines die bij de realisatie van de woning betrokken zijn. Als de particulier minder financieel risico wil lopen is catalogusbouw een optie. Vrije kavels zijn beschikbaar in het project Greenport, Rijnsoever, ’t Duyfrak en De Horn. 5.3.2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Een collectief van huishoudens realiseert hun eigen woningen en vaak ook directe woonomgeving. Het initiatief voor een dergelijk project komt meestal van een aantal van de toekomstig bewoners maar wordt ook wel door de gemeente (grondbezitter) genomen. Het collectief heeft maximale invloed op ontwerp en proces (via rechtspersoon, vaak koper vereniging), de individuele huishoudens conformeren zich aan de consensus van het collectief. (INBO, 2012) Het is tot op heden niet gelukt in Katwijk een CPO project te ontwikkelen. Er zijn ook weinig succesvolle CPO projecten in Nederland bekend. Vooralsnog hier terughoudend mee omgaan.

18

5.3.3. Particulier Opdrachtgeverschap, Klushuis en Cascowoning Een particulier gaat over tot grootschalige verbouwing, tot niveau ‘Bouwbesluit Nieuwbouw’, van een pand dat in (zeer) slechte staat verkeert. Dit pand wordt voor een relatief laag bedrag aan hem verkocht, maar hij is verplicht de woning binnen een jaar te renoveren en zelf ten minste 2 jaar in de woning te gaan wonen, met als doel slechts betrokken eigenaar-bewoners voor een project te interesseren. Het bestaande pand hoeft niet per se een oude woning te zijn. In een dergelijk geval is er sprake van een Cascowoning. De woning wordt door de projectontwikkelaar als casco opgeleverd en de koper bouwt de woning zelf af. Het financiële risico is geheel voor de particulier, maar over het algemeen minder dan bij PO in de nieuwbouw variant omdat de benodigde investering vaak kleiner is doordat er zelf veel wordt geklust. Maar ook hier geldt dat wanneer de particulier zijn verplichtingen ten aanzien van de renovatie van de woning niet nakomt, de verkoopovereenkomst ontbonden kan worden op laste van een boete (bv € 35.000,- per verdieping). Overige financiële risico’s zijn ook voor de particulier omdat hij opdrachtgever is voor alle disciplines die bij de realisatie van de woning betrokken zijn. De Visserijschool (eigendom van Dunavie) is hiervoor een mogelijkheid. Het is uiteraard mogelijk dat een klushuis door een Collectief wordt verbouwd.(INBO, 2012) Wat willen we bereiken?

De woonconsument in Katwijk krijgt meer ruimte voor eigen initiatieven om zijn/haar eigen woning te ontwerpen of te verbeteren.

Hoe gaan we dat doen?

Particulier Opdrachtgeverschap: In de woningbouwlocaties die tot 2017 worden ontwikkeld, worden de particuliere kavels naar voren gehaald. Dit kan in Rijnsoever, ’t Duyfrak, De Horn en het Greenport project. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap: De gemeente analyseert welke locaties geschikt zijn. Overleg met Dunavie over de Visserijschool als klushuis. Overleg met projectontwikkelaars over cascowoningen..

Wanneer?

Er wordt continu gewerkt aan de uitvoering van de gestelde doelen. Medio 2013 wordt één CPO locatie gepresenteerd. PO: Tot 2017 worden 20 vrije kavels verkocht en ontwikkeld. CPO: Tot 2017 streven we naar realisering van tenminste één CPO project, een klushuis en een cascowoningenproject.

Prestatie indicator

5.3.4. Consumentgerichte projectontwikkeling De woonconsument krijgt grote invloed op het ontwerp van de nieuwe woning. Hierbij moet gedacht worden aan de breedte, de diepte en het aantal bouwlagen van de woning. Dit gaat dus verder dan de bestaande zaken, zoals keuken of badkamer naar eigen keuze; plaats van de wanden naar eigen keuze en wel of geen dakkapel . De verdergaande variant van consumentgericht bouwen, moet door de gemeente sterk benadrukt worden bij de

19

projectontwikkelaar, omdat deze wijze van ontwikkelen de positie van de aspirant koper als consument versterkt. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen? Wanneer? Prestatie indicator

De woonconsument in Katwijk krijgt meer ruimte voor eigen initiatieven om zijn/haar eigen woning te ontwerpen. In de gesprekken met projectontwikkelaars wordt het consumentgericht ontwikkelen betrokken. Continue. De gesprekken moeten eind 2012 zijn afgerond, zodat in 2013 tenminste 40 woningen op deze wijze worden ontwikkeld en gebouwd. Het project Haven fase 2 zuid leent zich hiervoor. Zo ook het project De Horn.

5.3.5. Versterken positie woonconsument Bij de woningbouwprogrammering wordt meer rekening gehouden met de behoefte van mensen. We volgen de woonwensen (periodiek woonwensenonderzoek), de actuele verkoopbaarheid van nieuwbouw en bestaande koopwoningen, en de verhuisbewegingen. Dit benutten we voor het uitwerken van programma’s voor actuele locaties, zoals die voorzien zijn tot 2017. Na afronding van elk nieuw bouwproject bevraagt de gemeente Katwijk de bewoners naar hun tevredenheid over het bouwproces, de woning en de omgeving. De resultaten worden als leereffect meegenomen in de ontwikkeling van een volgend bouwproject. Wij stellen voor om een brede Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk op te richten en deze groep tweemaal per jaar bijeen te roepen. De deelnemers zijn: Dunavie, Stichting Huurdersbelangen, Stichting Seniorenwoningen, enkele grote Verenigingen van Eigenaars, makelaars, banken, aannemers, projectontwikkelaars, verhuurders, notarissen, hypotheekverstrekkers en de gemeente. De agenda bevat in ieder geval: toetsen respectievelijk spiegelen van het woonbeleid in Katwijk, informatie uitwisselen en verzamelen en het volgen van de uitvoering van de Woonvisie. De resultaten en adviezen van de Klankbordgroep worden gebruikt bij de evaluatie en bijstelling van de Woonvisie in 2014. Ook stellen we voor om jaarlijks een themadag over Wonen in Katwijk te organiseren. Dit plan zal echter gedragen moeten worden door de brede Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk. Ook de realisatie zal door de leden van de Klankbordgroep gedaan moeten worden. Wat willen we bereiken?

De invloed van de woonconsument wordt in concreet in de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk, de themadag wonen, het periodiek woonwensenonderzoek en het evaluatieonderzoek.

Hoe gaan we dat doen?

Betrokkenen bij de woningmarkt van Katwijk worden uitgenodigd voor een eerste bijeenkomst voor eind 2012. Vragenlijst na afronding elk nieuw bouwproject en de leereffecten meenemen in een volgend project.

20

Wanneer?

De uitnodigingen gaan na de vaststelling van de woonvisie door de raad de deur uit. Medio september 2012 Na afronding bouwproject.

Prestatie indicator

Tot 2017 twee maal per jaar een bijeenkomst van de klankbordgroep en eenmaal per jaar een themadag wonen in Katwijk.

5.4. Varianten tussen huur en koop Om de vraagzijde op de woningmarkt te vergroten kan een aantal varianten tussen huur en koop worden benut. De meest ervan hebben een relatie met een woningcorporatie, maar enkele zijn ook door projectontwikkelaars te gebruiken. In de bijlage onder paragraaf 2.3. is een overzicht opgenomen van de varianten tussen huur en koop. Hierna worden de meest gangbare vormen besproken. Koop Garant Bij Koop Garant krijgt de koper bij aanschaf van een woning een korting op de marktwaarde van de woning, de koper wordt hierbij volledig eigenaar. Wanneer de koper de woning weer wil verkopen, dan koopt de woningcorporatie in kwestie de woning gegarandeerd terug. De stijging of daling in marktwaarde zal tussen de corporatie en de koper worden gedeeld. Waardestijging van de woning als gevolg van investeringen door de eigenaar worden afzonderlijk getaxeerd en buiten de winstdeling gelaten. In geval van nieuwbouw deelt de corporatie voor maximaal 1,5 maal het verleende kortingspercentage in de waardeontwikkeling. Identieke of vergelijkbare constructies bestaan ook onder andere namen. Slimmer Kopen en Kopen met Korting zijn hier een voorbeeld van. De variant Koop Garant wordt door Dunavie gebruikt. Koopgarant is een uitgewerkt systeem van maatschappelijk gebonden eigendom. De organisatie van Koop Garant heeft bijv. afspraken met de Belastingdienst gemaakt. Door de gedegen uitwerking van Koop Garant hebben de meeste corporaties voor deze aanpak van maatschappelijk gebonden eigendom gekozen. Huur koop Een van de overige varianten is de mogelijkheid om eerst te huren, maar met een optie tot koop van de woning. Deze variant kan door een belegger worden ingezet om eerst woningen te verhuren en na een bepaalde tijd aan de zittende huurders te verkopen. Uiteraard kunnen ook marktpartijen met allerlei varianten tussen koop en huur komen, die alle tot doel hebben het de woonconsument gemakkelijk te maken een woning te kopen. Erfpacht Uit gesprekken met banken in Katwijk is gebleken dat het hebben van erfpacht geen effect heeft op de hoogte van de te verstrekken hypotheek. De bank ziet de erfpachtcanon, die de kopers aan de gemeente moeten betalen als vaste lasten en rekent dat dus mee in het bepalen van de hypotheekhoogte. Hierdoor levert de erfpacht geen bijdrage aan het gemakkelijker maken van het verkrijgen van een hypotheek.

21

Wat willen we bereiken?

Projectontwikkelaars, ontwikkelende bouwers , beleggers en Dunavie passen instrumenten toe waardoor de woonconsument gemakkelijk een woning kan kopen.

Wat gaan we daarvoor doen?

De gemeente gaat in gesprek met de projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om hen uit te dagen met voorstellen te komen tussen huur en koop. Met beleggers wordt gesproken over de variant huur koop. De gesprekken vinden plaats in 2012 en lopen door in 2013. Bij 30% van de nieuwbouwwoningen tot 2017 wordt een variant tussen huur en koop ingezet om de aankoop van de woningen te bevorderen.

Wanneer? Prestatie indicator

5.5. Meer vrije sector huurwoningen bouwen In de nieuwbouw zien wij kansen voor vrije sector huur in zowel het gestapelde als grondgebonden segment. Katwijk kent een langzaam vergrijzende bevolking, terwijl er nu ook veel starters zijn die moeilijk aan een hypotheek voor een koopwoning komen. Beide groepen zijn kansrijk voor de vrije sector huur. Onze inschatting is dat er ruimte is voor 10% tot 15% vrije sector huur in Katwijk. (bron: Inbo, 2012). Er kan een onderscheid gemaakt worden in middeldure huurwoningen en dure huurwoningen. Bij middeldure huurwoningen gaat om woningen met extra comfort en voorzieningen, doorgaans gericht op ouderen, en om eengezinswoningen voor mensen die eigenlijk willen kopen maar dit gezien de huidige omstandigheden niet kunnen of willen. Als de economische situatie aantrekt kan een deel worden omgezet in koopwoningen. De huurprijs kan liggen tussen de huurtoeslaggrens en € 850, -. Dunavie wil in nieuwbouwprojecten dit type huurwoning realiseren. De vraag naar dure huurwoningen is klein (ongeveer 5%) en komt voor een belangrijk deel van “lege nest huishoudens” die een goed alternatief hebben, namelijk niet verhuizen. Dat betekent dat prijs-kwaliteit verhouding goed moet zijn en de locatie aantrekkelijk. Deze vraag zal iets groeien, omdat deze groep in omvang toeneemt, echter zeer geleidelijk. De huurprijs ligt boven€ 850, -. Beleggers zullen moeten worden geïnteresseerd in de bouw van vrije sector woningen. Wat willen we bereiken?

Er worden in Katwijk vrije sector huurwoningen gebouwd

Hoe gaan we dat bereiken?

Projectontwikkelaars en beleggers benaderen met interessante woningbouwlocaties in Katwijk en hen motiveren daar vrije sector huurwoningen te realiseren. Dunavie komt met voorstellen voor de middeldure huur. Deze opnemen in de Prestatieafspraken. Gedurende de periode 2012 – 2017.

Wanneer? Prestatie indicator

Uitgaande van 250 woningen per jaar willen jaarlijks gemiddeld 10% daarvan als vrije sector huurwoningen ontwikkelen. Dus 25 woningen per jaar. In de projecten ’t Duyfrak, Duinvallei fase 9 en Haven fase 2 zuid zijn daarvoor mogelijkheden. 22

5.6. Reageren op veranderingen in de markt Het is lastig te voorspellen hoe de markt zich verder gaat ontwikkelen. Ontwikkelingen die buiten de invloed van Katwijk liggen zijn namelijk sterk bepalend hierin, zoals de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en de aanscherping van de hypotheekregels. Flexibiliteit is nodig om adequaat mee te kunnen bewegen met veranderende behoeften, aanpassing van plannen of deze uit te stellen. Randvoorwaarde is natuurlijk wel dat de kwaliteit niet omlaag gaat. Concreet komt het voor dat de projectontwikkelaar de woningen, die aanvankelijk gepland waren, niet verkocht krijgt en het programma moet worden veranderd. Dit kost tijd voor overleg en procedures. Wij gaan er vanuit dat de woningen die gebouwd gaan worden in de geprioriteerde projecten daadwerkelijk verkocht gaan worden. Duidelijk is dat in alle gevallen flexibiliteit niet neutraal is: het is gekoppeld aan het planproces met alle voorwaarden en termijnen die daarbij horen. De vraag is: Hoe kan de gemeente eraan meewerken om snel te reageren op veranderingen in de woningmarkt? Er zijn drie mogelijkheden: a. Ontwikkelingstijd van het project De ontwikkelingstijd van project dat wil zeggen vanaf indiening van het idee tot het ter visie van het bestemmingsplan, moet sterk worden bekort. Dit vereist van de ontwikkelaar dat hij met goede plannen komt en snel reageert op vragen van de gemeente. Van de gemeente vereist het snel en gecoördineerd beoordelen van de plannen. Het planvormingsproces moet dus systematischer. b. Coördinatieregeling Bij de behandeling van het bestemmingsplan kan tegelijk de omgevingsvergunning aan de orde komen. Hiertoe wordt dan gebruikt gemaakt van de coördinatieregeling. Dit kan zeker een half jaar schelen in de proceduretijd. c. Ruimte in het bestemmingsplan In de bestemmingsplannen moet ruimte zijn voor verandering en dit kan heel goed met een Uitwerkingsplicht. Ook is het mogelijk dat in globale bestemmingsplannen de mogelijkheid gegeven wordt om vergunningen te verlenen voor ontwikkelingen die nog niet zijn uitgekristalliseerd tijdens het opstellen van het bestemmingsplan. Wat willen we bereiken?

We willen een korter planproces en meer ruimte in de bestemmingsplannen.

Wat gaan we daarvoor doen?

Na analyse van de bestaande procedures worden er versnellingsmaatregelen geformuleerd, zoals - Gebruik van de coördinatieregeling, daar waar mogelijk. - In alle nieuwe en te herziene bestemmingsplannen met ontwikkelingslocaties, wordt een uitwerkingsplicht opgenomen. - Duidelijke criteria en voorwaarden afspreken met de projectontwikkelaar.

23

Wanneer?

Over het toepassen van de coördinatieregeling wordt in de tweede helft 2012 een besluit genomen. Continue toegepast in de bestemmingsplannen.

Prestatie indicator

De aangescherpte (“lean”) procedures functioneren in de loop van 2013.

24

6. EEN WONING OP MAAT We realiseren ons dat er niet één manier is om de nieuwbouwproductie en de doorstroming op gang te brengen. Wél doen we alles wat binnen ons vermogen ligt om dynamiek op de woningmarkt te krijgen. We gaan daarom eerst in op het belang van de verhuisketens om daarna in te zoemen op vier groepen op de woningmarkt: de starter, het kleine gezin, het grote gezin en de ouderen. 6.1. Verhuisketens op gang brengen Om doorstroming op gang te brengen spelen verhuizingen een belangrijke rol. Om verhuizingen mogelijk te maken, is het belangrijk om te weten wat de woonwensen zijn van de woningvragers. Gemiddeld verhuist een huishouden iedere tien jaar. Een huishouden zal over het algemeen proberen om bij een verhuizing de woonsituatie te verbeteren. Dit betekent dat de woningvoorraad als een hiërarchisch functionerend systeem kan worden gezien, de zogenoemde ‘Woninghiërarchie’ of ‘Woonladder’. Doorstromers proberen van goedkope huurwoningen (zoals meergezinswoningen) te verhuizen naar goedkope of middeldure koopwoningen (zoals eengezinswoningen), van klein naar groot Starters (nieuw gevormde huishoudens) moeten het evenwicht herstellen. Zij zullen relatief veel in meergezinswoningen en kleine woningen terecht komen en dus relatief weinig in laagbouw en grote woningen. Hoog op de woninghiërarchie staan gewilde woningen. Laag op de hiërarchie staan niet-gewilde woningen. Maar op de woningmarkt komen ook ‘neerwaartse’ stappen voor. Dat zijn bijvoorbeeld oudere huishoudens die verhuizen van een dure koopwoning naar een duur huurappartement. Wellicht om daarmee hun opgebouwde vermogen te verzilveren en te wonen in een woning die gelijkvloers is en dichtbij de voorzieningen ligt. Een andere neerwaartse stap is vaak te zien als gevolg van echtscheidingen en werkloosheid. Een direct met elkaar samenhangende reeks verhuizingen wordt een ‘verhuisketen’ genoemd. 2

(bron: gemeente Leiden, 2011)

25

Het is dus van belang ten behoeve van de bereikbaarheid van woningen om verhuisketens op gang te brengen. Dat is voor de komende jaren bijzonder moeilijk, zoals blijkt uit de analyse in hoofdstuk 1. Katwijk wil samen met Dunavie, aannemers en ontwikkelaars maatregelen ontwikkelen voor specifieke groepen op de woningmarkt. Hierbij gaat het om de starter, het kleine gezin, het grote gezin en de ouderen. 6.2. De starter We vinden het heel erg belangrijk dat jongeren uit Katwijk die willen blijven wonen in Katwijk, daar ook de kans toe hebben. We willen voorkomen dat ze naar een andere gemeente verhuizen, omdat ze in Katwijk geen betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden. De starter op de woningmarkt Is een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Voor starters zijn er vier mogelijkheden op de woningmarkt: a. starters kunnen een bestaande woning kopen met starterslening of zonder lening; b. starters kunnen een nieuwbouw-starterswoning kopen zonder starterslening; c. starters kunnen een woning huren op de commerciële markt; d. starters kunnen een sociale woning huren of Koop Garant woning kopen bij Dunavie Het kopen door starters van een bestaande woning is de beste bijdrage aan de beweging in de woningmarkt. De bewoner van de bestaande woning kan nu een andere bestaande of nieuwe woning kopen en zo komt de verhuisketen op gang. Volgens makelaars in Katwijk hebben de starters het moeilijk, omdat hun leencapaciteit laag is, zeker de eenpersoonshuishoudens. De gemeente wil deze jongeren in Katwijk ondersteunen en daarom is de starterslening beschikbaar voor jongeren die een bestaande woning kopen. Het kopen van een nieuwbouw woning door starters betekent bijna altijd het kopen van een appartement. Volgens de makelaars in Katwijk loopt het segment tot € 160.000 redelijk goed. Het maximum aan hypotheek dat starters kunnen betalen is circa € 190.000,- Er zijn echter ook tweepersoons startershuishoudens die een eengezinshuis willen. Huizen tot € 225.000 zijn voor hen nog net te doen. (bron: INBO, 2012). Gezien de moeilijke woningmarkt, komen projectontwikkelaars met voorstellen om een locatie op een andere manier te ontwikkelen. Het bouwen van starterswoningen is dan belangrijk om een locatie rendabel te ontwikkelen. Een te groot aantal starterswoningen per projectlocatie en straks in heel Katwijk, geeft problemen voor de toekomst. Er zijn dan veel kleine woningen te koop, waarvoor de vraag beperkt zal zijn. Daarom bepleit de gemeente dat er niet meer dan 15% starterswoningen per nieuwbouwlocatie worden ontwikkeld. Een derde mogelijkheid voor starters is het huren van een woning op de commerciële markt. De verhuurmarkt is in Katwijk niet groot. De huurprijzen lopen van € 900,- tot € 13.00,- per maand. Dunavie heeft ook woningen in de vrije sector verhuur. Het kost Dunavie veel tijd en moeite om deze woningen verhuurd te krijgen. Dunavie verhuurt woningen aan de primaire doelgroep: mensen met een inkomen tot € 34.000,- per jaar. Jongeren die net beginnen aan hun maatschappelijke carrière behoren hier ook toe. De starters kunnen dus een woning huren bij Dunavie of een bestaande woning kopen. Starters zijn kieskeurig waardoor zij woningen weigeren of niet op woningen reageren in afwachting van een beter aanbod. De inschrijfduur voor starters hangt sterk af van de woonwens. Hoe hoger de woonwens, hoe langer het duurt voor de starter een passende 26

woning vindt. Uit ervaring blijkt dat de inschrijfduur dan kan oplopen tot 52 maanden en meer. Het omgekeerde is uiteraard ook het geval. Bij een impopulaire huurwoning, kan de wachttijd daardoor gemiddeld van kortere duur zijn. Portiek- en galerijwoningen zijn gelabeld voor starters; eengezinswoningen zijn juist bestemd voor doorstromers. De verkoop van bestaande huurwoningen door Dunavie verloopt goed . Per jaar worden er ongeveer 12 woningen verkocht. Het aantal te verkopen woningen is afhankelijk van de mutatiegraad in de aangewezen complexen. Dunavie heeft 500 woningen aangewezen die verkocht kunnen worden aan de zittende huurder of een andere koper. Het is voor starters ook mogelijk een bestaande woning te kopen van de corporatie.

. Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Wanneer? Prestatie indicator

Katwijkse starters vinden in Katwijk een woning. De starterslening is beschikbaar voor jongeren die een bestaande woning kopen; de gemeente bewaakt de kwantiteit van het aantal starterswoningen door een maximum van 15% per bouwlocatie toe te staan. Elk bouwplan wordt getoetst op de eis van 15% starterswoningen. Jaarlijks tenminste 50 startersleningen. Niet meer dan 15% starterswoningen per locatie.

6.3. Het kleine gezin In de huidige marktsituatie en met de recente beleidswijzigingen is de positie van de middeninkomens er niet beter op geworden. De inwoners van Katwijk met een middeninkomen (tussen € 34.000,- en € 45.000,-) zijn meestal kleine gezinnen. Men woont in de starterswoning en zoekt ruimte voor het gezin. De woonwens is meestal een tussen- of hoekwoning. Zij komen vrijwel niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en vanwege de aanscherping van de hypotheekregels, is kopen bovendien nog lastiger geworden voor deze groep. Om ervoor te zorgen dat de kleine gezinnen met een middeninkomen wel kunnen verhuizen als ze dat willen, moet er een stap op de woonladder gezet kunnen worden. Hiervoor zien wij vier manieren: a. goede en goedkopere woningen ontwikkelen voor de prijs van € 190.000,- voor deze doelgroep (zie 5.1.) en/of zelf ontwikkelen door de gemeente (zie 5.2.) b. betaalbare koopwoningen bouwen in de prijsklasse € 200.000,- tot € 250.000,-. Hierbij kunnen varianten tussen huur en koop een rol spelen. c. meer middeldure huurwoningen (van circa € 650,- tot € 850,-); (zie 5.5) d. beschikbaarheid van betaalbare voormalige sociale huurwoningen die door Dunavie worden verkocht. (zie paragraaf 6.2.)

27

Wat willen we bereiken?

Wat gaan we daarvoor doen?

Het aantal goede en goedkopere nieuwbouwkoopwoningen tot maximaal € 190.000, - t.b.v. het kleine gezin wordt aanzienlijk verhoogd. Het aantal betaalbare koopwoningen tussen € 200.000,- en € 250.000,wordt aanzienlijk verhoogd. De gemeente gaat in gesprek met Dunavie over hun mogelijkheden deze woningen te bouwen. Het woningbouwproject Westerhaghe geeft aan dat Dunavie dit kan en wil én dat er veel vraag naar is. De gemeente gaat in gesprek met aannemers en projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om met hen afspraken te maken over goed en goedkoper bouwen.

Wanneer?

De gesprekken met Dunavie en de aannemers c.q. ontwikkelaars moeten eind 2012 leiden tot concrete afspraken.

Prestatie indicator

De eerste woningen van “Goed en Goedkoper bouwen” worden eind 2013 in aanbouw genomen. De eerste betaalbare koopwoningen worden eind 2013 in aanbouw genomen.

6.4. Het grote gezin

Grote gezinnen kunnen beschikken over een koopwoning of een huurwoning. In Katwijk is er volgens een Katwijkse makelaar weinig vraag naar grote koopwoningen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om een woning met 7 slaapkamers. Het gebrek aan belangstelling is volgens de makelaar vooral een kwestie van de prijs van de woning. In Katwijk huren een aantal grote gezinnen een woning van Dunavie. Volgens Dunavie behoort circa 2% van de huishoudens die huren van Dunavie, tot de groep grote gezinnen met meer dan drie kinderen, dat zijn circa 175 gezinnen. Al deze gezinnen hebben nu een woning, maar kunnen de wens hebben een grotere en beter passende ruime woning te huren bij Dunavie. Volgens eigen opgave heeft Dunavie 166 vijfkamerwoningen en 9 zeskamerwoningen, maar die zijn uiteraard verhuurd. Als een groot gezin zich meldt bij Dunavie met een specifieke woonwens, wordt in overleg bekeken op welke manier aan de huisvestingsvraag het beste kan worden voldaan. Dunavie levert in die gevallen maatwerk. In de prestatieafspraken zal daaraan aandacht gegeven worden. Grote gezinnen moeten in het kade van de regeling 30% lokaal maatwerk van Holland Rijnland voorrang krijgen bij de toewijzing van een woning.

6.5. Ouderen

Op de woningmarkt is een onderscheid te maken in ten minste twee groepen ouderen. Er is een groep ouderen die in een koopwoning woont en wellicht wil verhuizen en er zijn ouderen die in een eengezins huurwoning wonen. De eerste groep ouderen woont meestal al lang in hun huis en heeft veel overwaarde opgebouwd. Zij willen vaak om gezondheidsredenen verhuizen naar een gelijkvloerse woning: 28

een bungalow of een appartement. In het kader van de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), geldt dat de bewoner c.q. eigenaar zelf verantwoordelijk is voor zijn woning en als hij/zij kan voorzien dat de woning niet meer geschikt is door problemen die samenhangen met het ouder worden, moet de bewoner c.q. de eigenaar zelf stappen ondernemen om de woning aan te (laten) passen of te verhuizen. De gemeente bepaalt of deze aanpassingen binnen de woning in aanmerking komen voor een gemeentelijke bijdrage. De tweede groep ouderen zijn huurders van eengezinswoningen van Dunavie. Ook hiervoor geldt: indien men niet langer in deze woning wil of kan wonen, is verhuizing het alternatief. Verhuizen doe je op oudere leeftijd niet zo gemakkelijk en daarin wil Dunavie de huurders een helpende hand toesteken. Er loopt op dit moment een experiment in Rijnsburg. Binnenkort zijn daar in Floriante (voormalig Vlietstede) 69 nieuwbouw ouderenwoningen gereed. Alle ouderen in Rijnsburg in een woning van Dunavie worden aangeschreven met de vraag of zij willen verhuizen en wat zij daarvoor nodig hebben. Dunavie gaat proberen de ouderen die willen verhuizen daadwerkelijk te ondersteunen. In 2013 is daarover meer bekend. Over de doorstroming van ouderen gaat Dunavie ook te rade bij andere corporaties. Wie wil verhuizen vanuit zijn eengezins huurwoning, moet dan wel terecht kunnen in een woning die toegankelijk is voor ouderen. De complexen die onder beheer van Dunavie vallen worden indien mogelijk aangepast voor ouderen. Bij renovatie wordt afhankelijk van de bouwkundige beperkingen van de bouwperiode gewerkt naar 1 of 2 sterren toegankelijkheid (indeling volgens de Woonvisie Holland Rijnland). In een enkel geval is bij renovatie 3 of 4 sterren mogelijk. Een ster betekent rollatortoegankelijk, twee sterren betekent rollator doorgankelijk en drie sterren betekent onder andere dat er in de woning draaicirkels zijn voor rolstoelen. Dunavie bekijkt of het bij sloop en vervangende nieuwbouw of uitsluitend nieuwbouw, mogelijk is woningen met 3 of 4 sterren te realiseren. De gemeente onderzoekt of in de koopsector appartementen met 3 sterren kunnen worden gerealiseerd. De gemeente wil ook onderzoeken of appartementen met voldoende waarborgen voor zorg in de middeldure en dure huur gerealiseerd kunnen worden door marktpartijen. De regionale woonzorgmonitor 2011 van de Regionale Commissie Gezondheidszorg geeft aan dat saldo tussen vraag en aanbod van (potentieel) levensloopgeschikte woningen in Katwijk rond 2025 omslaat van een licht overschot in een licht tekort. Het tekort loopt vervolgens tussen 2030 en 2040 verder op. Het is zaak is om dit tekort voor te zijn. Over de exacte woningbehoefte van de Katwijkse ouderen zijn geen onderzoeksgegevens beschikbaar. Wel doet prof. Kardol met een regionale onderzoek naar de woonbehoefte van ouderen (september 2012). Prof Kardol (KU Leuven) leidt een onderzoek waar ook DSV bij betrokken is naar de wensen en behoeften van ouderen. Het gaat daarbij over een brede scope, waaronder welzijn en wonen. Hij doet dat in meerdere gemeenten en ook in de gemeente Katwijk. De gemeente heeft daarvoor adressen van ouderen aangeleverd via de ouderenbonden en die mensen hebben vragenlijsten ingevuld.

29

Wat gaan we daarvoor doen?

Prestatie indicator

Oudere inwoners van Katwijk moeten de keuze hebben tussen aanpassing van de eigen woning of verhuizing naar een levensloopbestendig appartement. a. Inwoners van Katwijk informeren over de gevolgen van de Kanteling van de WMO met het oog op het ouder worden. b. Ondersteunen van Dunavie bij het experiment “Motiveren tot verhuizen” in Rijnsburg. Opnemen in de nieuwe Prestatieafspraken. c. Ondersteunen van Dunavie bij de renovatie en/of nieuwbouw van complexen gericht op 3 of 4 sterren.(Is zelden mogelijk en alleen tegen zeer hoge investeringskosten). d. Overleg met marktpartijen om appartementen met 4 sterren te ontwikkelen voor de koop en de dure huur. Ad a: continue. Ad b: In 2012 en 2013. Ad c: Continue, maar wel passend in de planning voor de renovatie. Ad d: Continue in het kader van het regulier overleg tussen gemeente en ontwikkelaars. 80% van de nieuwbouw appartementen heeft 3 of 4 sterren; vanaf 1 januari 2013.

30

Dunavie is voorstander van het aanpakken van het z.g. Scheefwonen. De mogelijkheden zijn beperkt, omdat er geen dwang mogelijk is. Wat wel kan: verleiden van de bewoners om naar een ander huis te gaan; gebruikmaken van de (toekomstige) wettelijke mogelijkheid om een extra huurverhoging van 5% te hanteren en betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw. Zie hiervoor hoofdstuk 5.1. Volgens Dunavie moet het effect van de 5% huurverhoging niet worden overschat. Het betreft waarschijnlijk niet meer dan € 300 per jaar of anders gezegd: € 25 per maand bij een inkomen van € 43.000,- per jaar. De vraag is wie daarvoor gaat verhuizen. Deze extra huurverhoging is gerelateerd aan de persoon en niet aan de woning. Zodra de persoon met het hoge inkomen is verhuisd, kan de huur, indien dit gewenst is, verlaagd worden. De doelgroep van Dunavie bestaat voor een groot deel uit éën en twee persoonshuishoudens. De woningen die Dunavie bouwt voor de primaire doelgroep zijn appartementen van circa 85m2 met een kwalitatief goede afwerking. Het zijn courante woningen die goed verhuurbaar zijn. Ook de instroom van nieuwe huurders betreft vooral één – en tweepersoonshuishoudens. Een bestaande eengezinswoning komt beschikbaar indien de huurders naar een kleine woning (appartement) verhuizen of een duurdere vrije sector woning huren of een woning kopen. Voor specifieke woonvragen van grote gezinnen, denkt Dunavie een oplossing op maat. Dat kan bijvoorbeeld het toewijzen van twee naast elkaar gelegen eengezinswoningen zijn aan éën huishouden zijn. Dunavie bouwt gemiddeld 90 woningen per jaar in 2013 en 2014. Vanaf 2015 gemiddeld 75 woningen per jaar. Hiervan is 50% voor de primaire doelgroep (huur tot € 664, - prijspeil 2012) en 50% is sociale koop.

W

Circa 90 woningen per jaar in 2013 en 2014. Vanaf 2015 gemiddeld 75 woningen.

6.7. Woonruimteverdeling en lokaal maatwerk Holland Rijnland kent een open woningmarkt voor sociale huurwoningen. Deze worden op grond van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland toegewezen, zonder dat er belemmeringen zijn voor woningzoekenden uit de ene regiogemeente om zich in de andere te vestigen. Dit geldt ook voor woningzoekenden met een urgentieverklaring. Lokaal maatwerk bestaande huurwoningen In de nota van beleidsuitgangspunten woonruimteverdeling van Holland Rijnland wordt, vooruitlopend op de nieuwe Huisvestingswet, voorgesteld om recht te doen aan lokale

31

volkshuisvestelijke knelpunten. Ten hoogste 30% van het aanbod aan sociale huurwoningen mag toegewezen worden volgens lokale afwijkende regels. Het lokaal maatwerk mag niet ten koste gaan van regionale uitgangspunten en moet verankerd zijn in de lokale woonvisie. Het lokaal maatwerk op afspraken tussen gemeente en lokale corporatie(s). Het standpunt van de huurdersorganisatie wordt bij de totstandkoming van deze afspraken betrokken. Daarin wordt beschreven voor welke lokale volkshuisvestelijke problemen lokaal maatwerk wordt ingezet en hoe. Het kan dan gaan om specifieke woningzoekenden of bepaalde complexen. Katwijk kiest voor maatwerk voor ouderen die in een eengezinswoning bewonen en willen verhuizen naar en passend appartement. Daarnaast kiest Katwijk voor de grote gezinnen die willen verhuizen naar een grote(re) eengezinswoning.

Lokaal maatwerk nieuwbouwwoningen Nieuwe sociale huurwoningen mogen met voorrang toegewezen worden aan een lokale bepaalde groep woningzoekenden. Dit om investering in de bouw van deze woningen te stimuleren. Dit toewijzingsbeleid moet in de lokale woonvisie worden verankerd. Indien dit beleid regionale doorstroming oplevert waardoor er een sociale huurwoning binnen Holland Rijnland vrijkomt dan komt deze toewijzing bovenop de 30% lokaal maatwerk voor bestaande huurwoningen. Levert dit beleid géén extra regionale doorstroming op (bijvoorbeeld door toewijzing aan lokale starters), dan valt dit beleid binnen de voorwaarden van het lokaal maatwerk, en gaat ten koste van het maximaal toegestane 30%. Katwijk kiest voor toewijzing van deze woningen aan lokale starters als het om appartementen gaat en aan gezinnen met meer dan drie kinderen als het gaat om eengezinswoningen. Over uitleglocaties die een bovenlokale vraag vervullen, waaronder Nieuw Valkenburg, worden door de gemeente en de regio vooraf afspraken gemaakt over de aanbieding van de sociale huurwoningen. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen?

De ruimte voor 30% lokaal maatwerk optimaal benutten.

Wanneer?

Voor bestaande woningen maatwerk voor ouderen en grote gezinnen. Voor nieuwbouw woningen maatwerk voor starters en gezinnen. Tweede of derde kwartaal 2013.

Prestatie indicator

In de tweede helft van 2013 wordt met deze regeling gewerkt.

32

7. KWALITEIT VAN DE BESTAANDE HUURVOORRAAD Om de bestaande voorraad aan sociale huurwoningen kwalitatief op peil te houden, wil Dunavie via renovatie en beperkte vervanging de verouderde voorraad aanpakken. Voor de komende 10 jaar wil Dunavie circa 2400 woningen vernieuwen, beter toegankelijk te maken en verduurzamen. De planning is sterk afhankelijk van de financiële mogelijkheden van Dunavie, maar gelet op kwaliteit van de woningen, staan de volgende opgaven op het programma tot 2017. 7.1. Renovatie en investeringen Dunavie Dunavie gaat tot 2017 circa 695 woningen renoveren of daaraan groot onderhoud plegen. De voorbereiding moet zorgvuldig verlopen omdat de belangen voor de huurders groot zijn. In de prestatieafspraken tussen gemeente en Dunavie wordt de precieze planning opgenomen. De aanpak van Dunavie is gebaseerd op een analyse die Dunavie maakt van de toekomstwaarde van de woningen; technische haalbaarheid van renovatie of groot onderhoud en het imago van de wijk waarin meerdere complexen van Dunavie staan. Indien Dunavie zaken tegenkomt die zij als corporatie niet kunnen oppakken, wordt er overlegd met de gemeente Katwijk en/of andere organisaties. De complexen die Dunavie aanpakt staan in de volgende wijken: Cleijn Duin, Hoornes, Centrum Katwijk aan zee, Oude dorp Rijnsburg, dorp Katwijk aan den Rijn, Molenwijk en Frederiksoord. 7.2. Investering gemeente Katwijk De gemeente zal de woonomgeving aanpakken van de complexen die door Dunavie worden gerenoveerd. Het zelfde geldt voor locaties met sloop en nieuwbouw. Afstemming tussen gemeente en Dunavie is noodzakelijk. Daar waar mogelijk wordt gelijk op gewerkt met Dunavie. Wat willen we bereiken?

De bestaande voorraad sociale huurwoningen blijft kwalitatief op niveau. Hetzelfde geldt voor de omgeving van die complexen.

Hoe gaan we dat doen?

Dunavie pakt de woningen aan en de gemeente volgt met het herinrichten van de openbare ruimte.

Wanneer?

Tot 2017 worden circa 695 woningen aangepakt.

Prestatie indicator

2012: 189 woningen in uitvoering 2013-2014: 194 woningen in voorbereiding en onderzoek 2013-2016: 312 woningen in voorbereiding.

33

Wanneer?

bereiken? Hoe gaan we dit bereiken? Wat willen we

80% van alle nieuw te bouwen appartementen is levensloopbestendig. van tenminste 75m2. 95% van alle nieuw te bouwen woningen heeft een gebruiksvloeroppervlak met deze partijen heeft en vastleggen in overeenkomsten. Bij marktpartijen deze eisen op tafel leggen in elk overleg dat de gemeente 2013 wordt herijkt. Met Dunavie de afspraken vastleggen in de prestatieovereenkomst die in exploitatieovereenkomsten. Bovenstaande vastleggen in de nieuwe Prestatieafspraken en te ontwikkelen voor sociale huur, de koop en de dure huur. Overleg met Dunavie en marktpartijen om appartementen met 3 of 4 sterren de toetsing van de plannen. Met marktpartijen en Dunavie de eis van 75m2 bespreken en meenemen in Nieuwe appartementen zijn levensloopbestendig. Nieuwe woningen hebben een GBO van minimaal 75m2.

categorieën. niet onder. Vooralsnog beperkt het welstandsvrij bouwen in Katwijk zich tot deze acht vlaggenmasten; dakramen; rolluiken en zonnepanelen. Uitbreiding van de woning valt daar kunstwerken; interne wijzigingen onder voorwaarden; dakkapellen onder voorwaarden; gesteld. Deze zijn: kozijnwijzigingen; het aanwijzen van acht categorieën objecten waaraan geen eisen van welstand worden redelijke eisen van welstand kan dit ondersteunen. Medio juni 2012 ligt er een voorstel voor opknappen of uitbreiden moeten dat gemakkelijk kunnen doen. Het versoepelen van de koopwoningen in Katwijk van groot belang. Eigenaren die hun woning willen verbeteren, Behalve de nieuwbouw, is het op peil houden van de kwaliteit van de bestaande voorraad een heel specifieke groep bewoners toegestaan worden. Tweekamerwoningen zijn al snel te klein, maar kunnen in heel bijzondere gevallen resp. voor 75m2 zijn voor een woning. Hierbij gaat het om woningen met drie kamers. gebruiksoppervlak van een woning te definiëren. Het gebruiksoppervlak (GBO) moet minimaal Om de woningkwaliteit vast te houden voor de toekomst, is het noodzakelijk om een minimaal 8.1. Minimale woningkwaliteit aan de orde die de gemeente de komende jaren nadrukkelijk naar voren wil brengen. karakter, uitstraling en hun waarde. In dit hoofdstuk komen de aspecten van woningkwaliteit Kwaliteit in de woningbouw is een groot goed: kwalitatief goede woningen behouden hun

34

complex een sprong van 2 energielabels te realiseren. huurwoningen probeert Dunavie, mede op grond van het Aedes-convenant, gemiddeld per methodiek bij nieuwbouw en ook bij renovatie. Bij ingrijpende verbetering van bestaande Met Dunavie zijn in de Prestatieafspraken afspraken gemaakt over toepassing van deze duurzaamheidsafspraken door de gemeente. Hier kan een verbeteringsslag worden gemaakt door een strakke regie op de methodiek. De duurzaamheidsambities bij nieuwbouw gelden voor alle bouwende partijen. bouwen hanteert de gemeente de GPR-Gebouw (Gemeentelijke Prestatie Richtlijn-Gebouw) vanwege de eisen uit het Bouwbesluit al zeer energiezuinig. Vanuit het oogpunt van duurzaam steeds groter deel van de woonlasten van huurders en kopers. Nieuwbouwwoningen zijn omgeving en vooral het terugdringen van de kosten voor energie. Energielasten vormen een Duurzaamheid in woningbouw heeft te maken met materiaalgebruik; de inrichting van de 8.3. Duurzaamheid

Wanneer

eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. woningen in complexen moet worden gerealiseerd overeenkomstig de 90% van nieuwbouw in complexen en 90% van renovatie van bestaande agenda Zodra plannen worden ingediend komt het onderwerp veiligheid op de

bereiken? Hoe gaan we dit

Individuele bouw- of renovatiecomplexen. gemeente zelf voor de herinrichtingsprojecten van de openbare ruimte. opgenomen in de Prestatieafspraken met Dunavie en geldt voor de Toepassing van het PKVW Bestaande bouw en de certificering wordt Bestaande bouw voor renovatiecomplexen. Bij renovatiecomplexen: Door toepassing van het eisenpakket PKVW opgenomen in de exploitatie-overeenkomst. Toepassing van het PKVW Nieuwbouw en de certificering wordt Nieuwbouw voor nieuwbouw complexen. Bij nieuwbouw complexen: Door toepassing van het eisenpakket PKVW

bereiken? Wat willen we

Politie Keurmerk Veilig Wonen. Veilige woningen in een veilige woonomgeving door toepassing van het

Prestatie indicator

25.667 woningadressen, waarvan 1.841 adressen (7%) met een PKVW certificaat. Het PKVW is dus een beproefd en succesvol instrument. Op dit moment telt Katwijk ongeveer woninginbraak in een niet PKVW-wijk ligt zelfs 188% hoger dan in een PKVW-nieuwbouwwijk. hebben bewoners 90% minder kans dat er ingebroken wordt. De kans op een poging tot Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW). In een woning met een Politiekeurmerk Veilig Wonen kwaliteit zijn van de woningvoorraad in Katwijk. Normen voor veilig wonen zijn gesteld in het van veiligheid. Een veilige woning in een veilige woonomgeving moet dus een kenmerkende Veilig kunnen wonen is een zeer belangrijke voorwaarde voor het woongenot en het gevoel Veilig wonen

35

realiseren van geschikte woningen hebben deze partijen met elkaar afgesproken dat zij zich convenant opgesteld dat in de zomer van 2012 wordt ondertekend. Voor wat betreft het Daartoe hebben de bij WZW betrokken partijen in de gemeente Katwijk en de gemeente een in een prettig leefgebied voor bewoners met en zonder zorgvraag. vervoer zodat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit moet resulteren woningen, goed ingerichte openbare ruimte, welzijns- en zorgvoorzieningen, winkels en betrokken partijen in de gemeente Katwijk het volgende ten doel gesteld: Een combinatie van De gemeente Katwijk heeft zich daarom samen met de bij wonen, zorg en welzijn (WZW) zelfstandig te kunnen blijven wonen. geschikt te maken voor ouderen en mensen met een beperking, om zolang mogelijk kunnen functioneren, wordt de woon/zorgbehoefte zoveel mogelijk aangepakt door woningen Vanuit de WMO-gedachte dat een individu zoveel en zolang mogelijk zelfstandig zou moeten plaatsen was (bron: regionale woonzorgmonitor 2011). van geschikt wonen of beschermd wonen nodig, terwijl in 2010 het aanbod ruim 1.400 vergrijzing neemt de behoefte wel sterk toe. In 2020 zijn ruim 3.200 plaatsen voor enige vorm gecombineerd met zorg en/of welzijn. Het gaat daarbij niet alleen om ouderen, maar door de In de gemeente Katwijk is er een groot aantal mensen dat behoefte heeft aan wonen, Wonen, zorg en welzijn

Veel winst is te behalen in de bestaande voorraad koopwoningen. De grondslag voor het gemeentelijk beleid op het vlak van energiebesparing bij woningen ligt in het regionale klimaatprogramma. De gemeente informeert en stimuleert bewoners om energiebesparende maatregelen te nemen, onder meer middels een campagne en via www.energieservicepunt.nl. In het voor- en najaar worden mailings verstuurd over isolatiemogelijkheden met een speciale actieprijs via het Energieservicepunt. Dit regionaal klimaatprogramma loopt eind 2012 af en zal kan waarschijnlijk worden opgevolgd door een Klimaatfonds. Wat willen bereiken?

Wat gaan we ervoor doen?

Wanneer? Prestatie indicator

Nieuwbouwwoningen worden duurzaam en vooral energiezuinig gebouwd met een betere energieprestatie dan het Bouwbesluit voorschrijft. Bij renovaties worden de woningen energiezuiniger gemaakt door een verbetering van minimaal twee energielabels. Particuliere woningeigenaren worden geïnformeerd over energiebesparingsmaatregelen. In de ontwikkelingsovereenkomsten worden afspraken gemaakt over duurzaamheid en energiebesparing. De borging van de afspraken tussen ontwikkeling, plantoetsing en toezicht op de bouwplaats wordt verscherpt. In de prestatieafspraken met Dunavie worden de duurzaamheidsafspraken opnieuw opgenomen Tweemaal per jaar worden particuliere huiseigenaren geïnformeerd over maatregelen met korting om de energielasten te verlagen Continu, maar de aangescherpte regie moet eind december 2012 zijn vastgelegd. 90% van alle nieuwbouwwoningen voldoet aan 90% van de duurzaamheidseisen - volgens de GPR-methodiek gewaardeerd

36

inspannen om de komende jaren gezamenlijk te komen tot realisatie van een voldoende aanbod van geschikte woningen en woonvormen voor ouderen, zorgbehoevenden en mensen met een functiebeperking, in combinatie met daarop afgestemde voorzieningen in en om de woning alsmede dienstverlening van zorg en welzijn. Dit kan door een combinatie van (vervangende) nieuwbouw, verbouwen of opwaarderen van de bestaande woningvoorraad en het omvormen van en moderniseren van een deel van de huidige (intramurale) verblijfscapaciteit tot (extramurale) vormen van verzorgd/beschut wonen zijn. Het convenant komt in de plaats van een convenant met dezelfde partijen (of hun rechtsvoorgangers) dat in 2007 is gesloten. De grootste wijziging ten opzichte van het oude convenant is dat destijds nog werd uitgegaan van het creëren van woonzorgzones rond een zorgsteunpunt. Die gedachte is gedeeltelijk losgelaten. Het is niet realistisch en niet wenselijk om alle aangepaste woningen rond een steunpunt te concentreren. Veel beter is het om mensen zoveel mogelijk de gelegenheid te geven zelfstandig te blijven wonen, op een plaats waar zij dat zelf graag willen en kunnen. De toenemende vraag naar een woon-zorgcombinatie brengt ook met zich mee dat er meer gebruik wordt gemaakt van mantelzorg. In een aantal gevallen is het dan wenselijk dat zorgvrager en mantelzorger (als dat nog niet het geval is) bij elkaar in één huis gaan wonen of gebruik maken van een zogenaamde mantelzorgwoning naast een bestaand huis. De gemeente wil met dergelijke verzoeken zoveel mogelijk positief omgaan. Wat willen we bereiken?

Een voldoende aanbod van geschikte woningen en woonvormen voor ouderen, zorgbehoevenden en mensen met een functiebeperking

Hoe gaan we dit bereiken?

Met projectontwikkelaars en Dunavie worden afspraken gemaakt over een combinatie van (vervangende) nieuwbouw, verbouwen of opwaarderen van de bestaande woningvoorraad; Aanvragen over uitbreiding van de woning ten behoeve van mantelzorg worden vanuit een positieve insteek behandeld.

Wanneer?

Ad a: bij elk nieuw bouwplan. Ad b: bij elke aanvraag

Prestatie indicator

In 2020 is het aanbod gelijk aan de vraag conform de regionale woonzorgmonitor

37

9.SAMENVATTING: WAT GAAN WE DOEN EN WANNEER?

Afstemmen van de woningbouwproductie op de woningbehoefte (Hoofdstuk 3) Wat: Met projectontwikkelaars en met Dunavie zal de prioriteitenlijst worden besproken en zullen afspraken worden gemaakt over de uitvoering ervan. Wanneer:

Voor eind 2012 moet duidelijk zijn welke projecten worden doorgezet en met welk programma én welke projecten worden herijkt.

Bouwen voor de regio (Nieuw Valkenburg) (Hoofdstuk 4) Wat: Locatie ‘t Duyfrak afronden circa 2017. In Nieuwe Valkenburg starten met de bouw van woningen in aanvullende woonmilieus. Wanneer:

Werken aan de afronding van ‘t Duyfrak 2012-2017. In 2013-2014 overeenstemming met ROVB over woningbouwprogrammering en planning Nieuw Valkenburg.

Stimuleren van de woningvraag en woningafname (Hoofdstuk 5) Wat: Het college gaat in gesprek met projectontwikkelaars binnen Katwijk, later ook in de regio, om de weg naar goede en goedkopere woningen in te slaan. Dit overleg wordt ook met Dunavie gevoerd. Dit kan in Have fase 2, ’t Duyfrak, Westerhaghe (Dunavie), Duinvallei fase 9 en De Horn. Wanneer:

Eind 2012 moet duidelijk zijn welke partijen “Goed en Goedkoper” kunnen en willen bouwen.

Wat:

De gemeente doet onderzoek naar het zelf ontwikkelen en bouwen van woningen.

Wanneer:

Medio 2013 of eerder is duidelijk of de gemeente zelf woningen zal ontwikkelen.

Wat:

Particulier Opdrachtgeverschap: In de woningbouwlocaties die tot 2017 worden ontwikkeld, worden de particuliere kavels naar voren gehaald. Dit kan in Rijnsoever, ’t Duyfrak, De Horn en het Greenport project.

Wanneer:

Er wordt continu gewerkt aan de uitvoering van de gestelde doelen.

Wat:

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap: De gemeente analyseert welke locatie geschikt is. Overleg met Dunavie over Visserijschool als klushuis.

Wanneer:

In december 2012 wordt één locatie gepresenteerd.

Wat:

In gesprekken met projectontwikkelaars wordt het consumentgericht ontwikkelen 38

Wanneer: Wat:

betrokken. Continue. Betrokkenen bij de woningmarkt van Katwijk worden uitgenodigd voor een eerste bijeenkomst voor eind 2012.

Wanneer:

De uitnodigingen gaan na de vaststelling van de woonvisie door de raad de deur uit. Medio september 2012.

Wat:

Vragenlijst na afronding elk nieuw bouwproject en de leereffecten

Wanneer:

Na afronding bouwproject.

Wat:

De gemeente gaat in gesprek met de projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om hen uit te dagen met voorstellen te komen tussen huur en koop. Met beleggers wordt gesproken over de variant huur koop.

Wanneer:

De gesprekken vinden plaats in 2012 en lopen door in 2013.

Wat:

Projectontwikkelaars en beleggers benaderen met interessante woningbouwlocaties in Katwijk en hen motiveren daar vrije sector huurwoningen te realiseren. Dunavie komt met voorstellen voor de middeldure huur. Deze opnemen in de Prestatieafspraken. Gedurende de periode 2012 – 2017.

Wanneer: Wat:

Na analyse van de bestaande procedures worden er versnellingsmaatregelen geformuleerd, zoals - Gebruik van de coördinatieregeling, daar waar mogelijk. - In alle nieuwe en te herziene bestemmingsplannen met ontwikkelingslocaties, wordt een uitwerkingsplicht opgenomen. - Duidelijke criteria en voorwaarden afspreken met de projectontwikkelaar

Wanneer:

Over het toepassen van de coördinatieregeling wordt in de tweede helft 2012 een besluit genomen. Continue toegepast in de bestemmingsplannen.

Een woning op maat (hoofdstuk 6) Wat: De starterslening is beschikbaar voor jongeren die een bestaande woning kopen; de gemeente bewaakt de kwantiteit van het aantal starterswoningen door een maximum van 15% per bouwlocatie toe te staan. Wanneer:

Elk bouwplan wordt getoetst op de eis van 15% starterswoningen.

Wat:

De gemeente gaat in gesprek met Dunavie over hun mogelijkheden deze woningen te bouwen. Het woningbouwproject Westerhaghe geeft aan dat Dunavie dit kan en wil én dat er veel vraag naar is. 39

De gemeente gaat in gesprek met aannemers en projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om met hen afspraken te maken over goed en goedkoper bouwen. Wanneer:

De gesprekken met Dunavie en de aannemers c.q. ontwikkelaars moeten eind 2012 leiden tot concrete afspraken.

Wat:

Inwoners van Katwijk informeren over de gevolgen van de Kanteling van de WMO met het oog op het ouder worden.

Wanneer:

Continue.

Wat:

Ondersteunen van Dunavie bij het experiment “Motiveren tot verhuizen” in Rijnsburg. Opnemen in de nieuwe Prestatieafspraken.

Wanneer:

In 2012 en 2013.

Wat:

Ondersteunen van Dunavie bij de renovatie en/of nieuwbouw van complexen gericht op 3 of 4 sterren. .(Is zelden mogelijk en alleen tegen zeer hoge investeringskosten).

Wanneer:

Continue, maar wel passend in de planning voor de renovatie.

Wat:

Overleg met marktpartijen om appartementen met 4 sterren te ontwikkelen voor de koop en de dure huur.

Wanneer:

Continue in het kader van het regulier overleg tussen gemeente en ontwikkelaar.

Wat: Wanneer: Wat:

Voor bestaande woningen maatwerk voor ouderen en grote gezinnen. Voor nieuwbouw woningen maatwerk voor starters en gezinnen.

Wanneer: Kwaliteit van de bestaande huur voorraad (Hoofdstuk 7) Wat: Dunavie pakt de woningen aan en de gemeente volgt met het herinrichten van de openbare ruimte. Wanneer:

Tot 2017 worden circa 695 woningen aangepakt.

Woningkwaliteit: Meer waarde voor je geld (Hoofdstuk 8) Wat: Met marktpartijen en Dunavie de eis van 75m2 bespreken en meenemen in de 40

toetsing van de plannen. Overleg met Dunavie en marktpartijen om appartementen met 3 of 4 sterren te ontwikkelen voor sociale huur, de koop en de dure huur. Bovenstaande vastleggen in de nieuwe Prestatieafspraken en exploitatieovereenkomsten. Wanneer:

Met Dunavie de afspraken vastleggen in de Prestatieovereenkomst die in 2012 wordt herijkt. Met marktpartijen deze eisen op tafel leggen in elk overleg dat de gemeente met deze partijen heeft en vastleggen in overeenkomsten.

Wat:

Bij nieuwbouw complexen: Door toepassing van het eisenpakket PKVW Nieuwbouw voor nieuwbouw complexen. Toepassing van het PKVW Nieuwbouw en de certificering wordt opgenomen in de exploitatie-overeenkomst. Bij renovatiecomplexen: Door toepassing van het eisenpakket PKVW Bestaande bouw voor renovatiecomplexen. Toepassing van het PKVW Bestaande bouw en de certificering wordt opgenomen in de Prestatieafspraken met Dunavie en geldt voor de gemeente zelf voor de herinrichtingsprojecten van de openbare ruimte. Individuele bouw- of renovatiecomplexen.

Wanneer:

Zodra plannen worden ingediend komt het onderwerp veiligheid op de agenda.

Wat:

In de ontwikkelingsovereenkomsten worden extra afspraken gemaakt over duurzaamheid en energiebesparing. De borging van de afspraken tussen ontwikkeling, plantoetsing en toezicht op de bouwplaats wordt verscherpt. In de prestatieafspraken met Dunavie worden de duurzaamheidsafspraken opnieuw opgenomen.

Wanneer:

Continu, maar de aangescherpte regie moet eind december 2012 zijn vastgelegd.

Wat:

Tweemaal per jaar worden particuliere huiseigenaren geïnformeerd over maatregelen met korting om de energielasten te verlagen.

Wanneer:

Continue.

Wat:

Met projectontwikkelaars en Dunavie wordt gesproken over realiseren van woningen met drie resp. vier sterren; Aanvragen over uitbreiding van de woning t.b.v. mantelzorg worden vanuit een positieve insteek behandeld.

Wanneer:

Bij elke bouwaanvraag.

41

BRONVERMELDING INBO, Prioritering en afstemming woningbouw Katwijk, 2012. Regionale commissie Gezondheidszorg Zuid-Holland-Noord, Woonzorgmonitor, 2011, 2011. Rigo Research & Advies, Achtergronden bij de woonvisie Katwijk, 2012. Vos, W, Verhuisketens in Leiden, Leiden, 2011. Yip, R., Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporaties, Afstudeeronderzoek TU Delft, 2009.

42

43

Inhoud Hoofdstuk 1

Achtergronden bij de woonvisie

45

1.1

Status achtergronddocument

45

1.2

Leeswijzer

45

Hoofdstuk 2

Katwijk in beeld

46

2.1

Schets van de bevolking en de woningvoorraad

46

2.2

Dynamiek op de woningmarkt: vraag en aanbod

49

2.3

Verhuisketens en doorstroming

50

2.4

Uitgelicht: betaalbaarheid

53

2.5

Wonen, welzijn en zorg

54

2.6

Aantal huishoudens zal verder groeien

55

2.7

Samenvattend: consequenties voor de woningbehoefte in de komende jaren56

Hoofdstuk 3

Context

58

3.1

Beleidskaders

58

3.2

Woonruimteverdeling en nieuwe Huisvestingswet

60

Hoofdstuk 4

Monitoring

61

44

−

−

Hoofdstuk 1 Achtergronden bij de woonvisie 1.1

Status achtergronddocument Dit document bevat de achtergrondinformatie bij de Woonvisie Katwijk 20122017. In de woonvisie zelf staat het woonbeleid beschreven. De keuzes in de woonvisie zijn gebaseerd op analyse van de opgaven en op de beleidskaders op regionaal, provinciaal en landelijk niveau. De analyse en beleidskaders zijn beschreven in onderhavig document. Daarnaast is in dit document nadere achtergrondinformatie te vinden over de rollen en het instrumentarium van de gemeente.

1.2

Leeswijzer Hoofdstuk 2: Katwijk in beeld -

Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen van de bevolking, de woningvoorraad en gaat in op centrale thema’s uit de woonvisie als dynamiek, betaalbaarheid en wonen en zorg.

Hoofdstuk 3: Context -

Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste beleidskaders en gaat kort in op actuele beleidsontwikkelingen.

Hoofdstuk 4 Monitoring -

Dit hoofdstuk bevat een schema met elementen om de ontwikkelingen op de woningmarkt te monitoren.

45

Hoofdstuk 2 Katwijk in beeld

2006

2007

2008

2009

2010

2011

inwoners

60.932

61.111

61.180

61.337

61.828

62.044

huishoudens

22.702

23.082

23.377

23.632

24.190

24.297

108 106 104 102 inwoners huishoudens

100 98 96 2006

2007

2008

2009

2010

2011

46

−

Katwijk kende de afgelopen jaren een licht negatief migratiesaldo van gemiddeld 50 personen per jaar. De verhuizingen spelen zich vooral af binnen de regio en met het buitenland. Van de binnenlandse verhuizingen is het saldo negatief. Van het tweede positief, vooral omdat er meer mensen vanuit het buitenland zich hebben gevestigd in Katwijk.

−

Katwijk is een echte gezinsgemeente; 43% van de huishoudens zijn gezinnen met kinderen, tegenover 35% in de regio Holland-Rijnland en eenderde in Nederland als geheel. Gezinsvorming begint vrij jong in Katwijk. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is in Katwijk relatief klein, 29% ten opzichte van 36% in de regio.

Figuur 2-2

Huishoudens naar samenstelling, 2010

100% 90% 80%

43%

35%

70%

Huishoudens met kinderen

60% 29%

50% 40%

28%

Eenpersoonshuishoudens

30% 20% 10%

Huishoudens zonder kinderen

29%

36%

0% Katwijk

Holland-Rijnland

Bron: CBS

−

Ook Katwijk vergrijst, echter minder snel dan gemiddeld in Nederland. Gekeken naar personen ligt het aandeel 65-plussers met 14% net iets onder het landelijke gemiddelde. Ook de groep 45-65 jarigen is met 26% iets kleiner dan gemiddeld. Dat hangt natuurlijk samen met het relatief grote aantal gezinnen met kinderen.

−

Van belang voor het woonbeleid is de notie dat ouderen, zeker de vitale ouderen, veelal in een koopwoning wonen. Dat aandeel neemt toe: van de toekomstige ouderen wonen er veel meer in een koopwoning dan tot op heden het geval was. In combinatie met een beperkte verhuisgeneigdheid bij ouderen, zal een groter beroep gedaan worden op zorg en dienstverlening aan huis en op aanpassingen in de eigen woning (zie ook 2.5).

−

De Katwijkse bevolking heeft gemiddeld een goed inkomen. De groep 1 laagste inkomens (de primaire doelgroep) is met 18% in 2009 kleiner dan gemiddeld in de regio (21%) en dan landelijk (27%). De hoogste inkomens (boven de €45.000) vormen met 41% de grootste groep, dit

1

Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun (belastbaar) inkomen in aanmerking zouden kunnen komen voor Huurtoeslag.

47

aandeel is gelijk aan de regio en groter dan gemiddeld in Nederland (36%). −

Bijna de helft van de primaire doelgroep woont in een koopwoning, vooral de ouderen onder hen. Deze groep heeft weliswaar een laag inkomen, maar wel vermogen in de vorm van een eigen woning. Hetzelfde 2 geldt voor de secundaire doelgroep . Deze groep is iets groter dan in de regio als geheel (22 versus 20%).

−

De woningmarktpositie van de middeninkomens verslechtert. Deze groep kan sinds 1-1-2011 nauwelijks meer aanspraak maken op een sociale huurwoning en kan door strengere hypotheekregels minder lenen voor de aankoop van een huis (met een inkomen van €40.000 kan volgens de regels van de NHG circa €180.000 geleend worden).

−

In Katwijk staan in 2011 circa 24.080 woningen. De woningvoorraad is de afgelopen jaren fors gegroeid: van 21.550 woningen in 2000 tot 24.080 in 2011 (gemiddelde van circa 250 woningen per jaar), een toename van 11,7% (tegen 8,2% in de regio). In 2010 was de nieuwbouwproductie met circa 100 woningen laag, net als in de rest van Nederland.

−

De woningvoorraad bestaat voor tweederde uit koopwoningen. Net iets meer dan de helft van de woningen is een eengezinswoning. In vergelijking met de regio staan er in Katwijk wat meer koopappartementen en minder huurappartementen. Van de nieuwbouw in de afgelopen jaren was 45% een eengezins koopwoning, 31% een koop appartement en 20% een huurappartement.

−

Het middensegment (€245.000 en €345.000) in de koopsector is vrij groot. Er zijn relatief weinig goedkopere koopwoningen (tot ca. €200.000), ook als we dat vergelijken met de regio en Nederland als geheel. Bijna de helft (47%) van de opgeleverde woningen in de afgelopen jaren had een prijs boven de €300.000, 29% in het middensegment en 24% in het sociale segment (tot €198.000).

−

Het merendeel van de huurwoningen is in handen van de corporatie Dunavie (32% van de totale woningvoorraad, ca. 7.450 woningen). Daarnaast bestaat nog ca. 3% van de totale woningvoorraad uit particulier verhuurde woningen.

−

Van de 7.450 woningen van Dunavie, hebben 7.270 woningen (97,5%) een huur tot de huurtoeslaggrens. Van de sociale huurwoningen tot de 4 tweede aftoppingsgrens , wordt 61% bewoond door de doelgroep en de rest door mensen met een hoger inkomen. Dit laatste wordt ook wel scheefwonen genoemd. Ondanks scherpere toetsing op het inkomen bij woningtoewijzing, zal altijd sprake zijn van scheef wonen. Mensen zullen bij het passeren van de inkomensgrens niet meteen een nieuwe woning (kunnen) betrekken. Kijken we naar Katwijk, dan zien we dat er relatief weinig goedkope koopwoningen en dure huurwoningen zijn, waardoor het lastig is om door te stromen uit een sociale huurwoning. In Katwijk wonen

2

Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tussen dat van de doelgroep en €33.614 (2011). Lage middeninkomens: tussen €33.614 en €38.000, hogere middeninkomens tussen €38.000 en €45.000 Volgens de Wet op de Huurtoeslag, €555, prijspeil 2011

3 4

3

48

dan ook meer huishoudens scheef dan gemiddeld in Nederland (39% versus 25% in 2009). −

2.2

Katwijk biedt een diversiteit aan woonmilieus met elk specifieke (kerngebonden) karakteristieken. Bewoners voelen zich sterk verbonden met hun eigen kern.

Dynamiek op de woningmarkt: vraag en aanbod Een gezonde woningmarkt is een dynamische woningmarkt, waarin mensen hun verhuiswensen kunnen realiseren. Op dit moment is, als gevolg van de crisis, de verhuisdynamiek afgenomen, met name verhuizingen over korte afstand. Mensen stellen een verhuizing uit of af, al dan niet vanwege beperkingen in hypotheekverstrekking of door moeilijkheden met verkoop van de huidige woning. Daardoor komen minder woningen in de bestaande voorraad vrij voor andere woningzoekenden. −

Niet zozeer de verhuiswensen zijn veranderd, maar wel de termijn waarbinnen huishoudens die verhuiswens denken, willen of kunnen realiseren. Een van de belangrijkste redenen is dat doorstromers met een koopwoning de huidige koopwoning moeilijker kwijtraken (tegen een acceptabele prijs).

−

Katwijkers hebben een voorkeur voor een (ruime) eengezinskoopwoning. Dit zal ook niet zo snel veranderen. Het moment waarop de stap gemaakt wordt zal verschuiven. Vraaguitval zien we momenteel vooral bij de duurdere koopwoningen. De ervaring van marktpartijen is dat de koopwoningen in de goedkopere prijsklassen nog redelijk lopen. Er is echter wel veel concurrentie in dit segment, er staan nu veel woningen te koop tussen de €200.000 en €300.000. Kopers hebben wat te kiezen.

−

De vraag naar goedkopere koop is deels afkomstig van starters. Starters laten immers geen woning achter en kampen dus niet met het probleem dat ze hun woning niet kwijtraken. Wel is het aannemelijk dat ook een deel van de starters de verhuisstap voorlopig uitstelt, onder meer vanwege de aangescherpte hypotheeknormen.

−

Het is aannemelijk dat hiermee ook de druk op de huurmarkt toeneemt. Omdat de vraag groeit (mensen die niet meer kunnen of willen kopen) en omdat huurders die willen doorstromen deze stap uitstellen. Het aantal vrijkomende huurwoningen neemt af. Uit cijfers van Woonzicht.nl blijkt ook dat het aantal verhuringen in 2010 lager was dan in 2009 en ook uit de meest recente cijfers van het tweede kwartaal 2011 blijkt dat het aantal verhuringen (op regionaal niveau) sterk is gedaald. Vooral aan doorstromers is minder verhuurd.

−

Uit de WoON-analyse blijkt dat de woningmarkt in Katwijk gespannen is, maar niet overspannen. Deze spanning is er nog steeds. De segmenten waar de spanning zich manifesteert, zijn wel veranderd. Het tekort aan dure koop zoals in 2009 gesignaleerd zien we nu niet nadrukkelijk in de markt. Rekening houdend met vraaguitval (voornamelijk van mensen met een hoge hypotheekschuld in relatie tot de woningwaarde) doet de spanning zich vooral voor in de goedkopere koopsegmenten en in mindere mate in huur boven de 2 e aftoppingsgrens.

49

2.3

Verhuisketens en doorstroming −

Nieuwbouw is het belangrijkste instrument om een verhuisketen op gang te brengen. Verhuisketens zorgen ervoor dat ook bestaande woningen vrijkomen van heel andere prijsklassen dan waarin nieuw gebouwd wordt. Dat is het gevolg van doorstroming. Meer en langere verhuisketens betekenen meer dynamiek op de woningmarkt en meer kansen voor woningzoekenden. De lengte van de verhuisketen en het type woningen dat vrij komt, is afhankelijk van hetgeen wordt gebouwd.

−

Bouwen voor doorstroming bedient een bredere doelgroep en levert meer dynamiek op dan bouwen direct voor starters. Een verhuisketen eindigt zodra een starter of vestiger een woning betrekt.

−

Uit het verhuisketenmodel van Katwijk blijkt dat door de bouw van betaalbare koopwoningen (€198.000 tot €250.000) meer goedkopere koop (tot €198.000) en huurwoningen vrijkomen dan bij de bouw van duurdere woningen. Bij de bouw van duurdere woningen zien we vaker een vestiger een vrijkomende woning betrekken.

50

begeleidt (de ontwikkelaar neemt de courtage voor zijn rekening). Wanneer de oude verkoopprijs van de oude woning vast en stelt een verkoopmakelaar aan die de verkoop de oude woning verkocht is. De ontwikkelaar stelt in overleg met de koper een minimale Koop Zeker is een regeling die kopers in staat stelt een nieuwe woning te kopen voordat Koop Zeker Dunavie gebruikt deze variant niet. corporatie de woning terug koopt. Een projectontwikkelaar kan deze variant gebruiken. de waardeontwikkeling van de woning. De koper heeft de garantie dat de ontwikkelaar of volledige marktwaarde (zonder korting). Bij verkoop vindt er dus ook geen deling plaats in Bij Koop Comfort koopt de koper een woning van een ontwikkelaar of corporatie tegen de zekerheid krijgt dat in geval van een toekomstige verkoop de woning snel verkocht wordt. De regeling Koop Comfort is evenals Koop Garant een constructie waarbij de koper de Koop Comfort projectontwikkelaar gebruikt worden. Dunavie gebruikt deze variant niet. individuele wensen, zonder de planmatige eenheid te verliezen. Deze variant kan door een een definitieve stedenbouwkundige uitwerking die zoveel mogelijk tegemoet komt aan de maakt op basis van de verschillende wensen en in overleg met een stedenbouwkundige kavelvoorkeur een programma van wensen samenstellen. De ontwikkelaar of corporatie bouwen uit diverse elementen) kunnen kopers aan de hand van referentiebeelden en woonconfigurator. Met de configurator (een programma om digitaal een woning op te Bij de bouw van nieuwe projecten maakt de ontwikkelaar of corporatie gebruik van een Carte Blanche bouwen gekozen. hebben de meeste corporaties voor deze aanpak van maatschappelijk gebonden eigendom afspraken met de Belastingdienst gemaakt. Door de gedegen uitwerking van Koop Garant van maatschappelijk gebonden eigendom. De organisatie van Koop Garant heeft bijv. variant Koop Garant wordt door Dunavie gebruikt. Koopgarant is een uitgewerkt systeem andere namen. Slimmer Kopen en Kopen met Korting zijn hier een voorbeeld van. De in de waardeontwikkeling. Identieke of vergelijkbare constructies bestaan ook onder nieuwbouw deelt de corporatie voor maximaal 1,5 maal het verleende kortingspercentage eigenaar worden afzonderlijk getaxeerd en buiten de winstdeling gelaten. In geval van koper worden gedeeld. Waardestijging van de woning als gevolg van investeringen door de gegarandeerd terug. De stijging of daling in marktwaarde zal tussen de corporatie en de de woning weer wil verkopen, dan koopt de woningcorporatie in kwestie de woning marktwaarde van de woning, de koper wordt hierbij volledig eigenaar. Wanneer de koper Bij Koop Garant krijgt de koper bij aanschaf van een woning een korting op de Koop Garant INBO, 2012) woningcorporatie, maar enkele zijn ook door projectontwikkelaars te gebruiken. (bron; huur en koop worden benut. De meest ervan hebben een relatie met een Om de vraagzijde op de woningmarkt te vergroten kunnen een aantal varianten tussen

51

woning niet binnen zes maanden wordt verkocht dan kan de koper de aankoopovereenkomst van de nieuwbouwwoning kosteloos ontbinden. Om de verkoop van de oude woning te stimuleren krijgt de koper tevens advies van een stylist. Sociale Koop De koopformule Sociale Koop gaat uit van uitgestelde betaling van de woning. De koper koopt een nieuwe woning tegen een deel van de marktwaarde. Het resterende deel van het aankoopbedrag wordt door de koper voldaan bij doorverkoop van de woning. De jaarlijkse renteschuld over de uitgestelde betaling wordt uiterlijk bij doorverkoop van de woning afgelost. Identieke of vergelijkbare regeling worden ook aangeboden onder een andere naam, bijvoorbeeld Kopen naar Wens. Koop Goedkoop De Koop Goedkoop regeling stelt de koper van een woning in staat om een woning aan te schaffen zonder de grond er direct bij te kopen. Dat levert een aankoopprijs op die minimaal 20% lager ligt dan de totale marktprijs. De corporatie rekent vervolgens een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de grond. Deze vergoeding wordt bovendien stapsgewijs opgebouwd. Het eerste jaar betaalt de koper geen vergoeding, het tweede jaar 10%, het derde 20%, tot uiteindelijk 100% in het tiende jaar. 5

Koophuur Koophuur is een koopvariant waarbij, net als bij Koop Goedkoop, wordt uitgegaan van een gesplitst eigendom. Niet de grond en de woning, maar de binnen- en buitenkant van de woning worden bij aankoop gesplitst. De koper koopt de binnenkant van de woning en huurt de buitenkant van de woning van de corporatie. De koper heeft de zekerheid van groot onderhoud door de corporatie en is tevens in de gelegenheid om persoonlijke verfraaiingen te realiseren in het interieur (bijvoorbeeld een nieuwe badkamer). Variokoop Te koppelen aan bepaalde delen van de woning, zoals het casco of de grond. Variokoop is een koopvariant waarbij de koper minimaal 50% en maximaal 80% van de nieuwbouwwoning koopt en het resterende deel van de woning huurt van de corporatie. Een soortgelijke variant is Eigen Huurwoning, waarbij bovendien jaarlijks een extra deel van de woning kan worden aangekocht dan wel terug verkocht. Uiteraard kunnen marktpartijen met allerlei varianten tussen koop en huur komen, die alle tot doel hebben het de woonconsument gemakkelijk te maken een woning te kopen. Een van de overige varianten is de mogelijkheid om eerst te huren, maar met een optie tot koop van de woning. Deze variant kan door een belegger worden ingezet om eerst woningen te verhuren en na een bepaalde tijd aan de zittende huurders te verkopen.

55

52

2.4

Uitgelicht: betaalbaarheid −

Zoals eerder al geconstateerd is niet de omvang van de sociale voorraad het probleem, maar het onvoldoende vrijkomen van sociale huurwoningen en de kwaliteit van delen ervan. De doelgroep zal voor een steeds groter deel uit ouderen bestaan. Dat brengt ook een vraagverandering met zich mee: meer gelijkvloers en aanpasbaar.

−

Dunavie is voornemens de komende 10 jaar ongeveer 500 woningen te verkopen en ongeveer 800 woningen (huur en koop) te bouwen. Ook zal Dunavie een deel van de voorraad vernieuwen. Door renovatie en op kleine schaal vervanging. Het precieze tempo en de keuze voor renovatie of vervanging is afhankelijk van de markt en de financiële speelruimte. Bij nieuwbouw en renovatie van sociale huur zorgt Dunavie dat woningen waar mogelijk geschikt worden gemaakt voor bewoning door ouderen. Dunavie is bijvoorbeeld voornemens de komende 10 jaar circa 800 appartementen te voorzien van een lift.

−

Uitgaande van de beoogde verkoop en onttrekken door upgrading en vervanging van gemiddeld 1,5% van de sociale huurvoorraad per jaar, is het nodig ongeveer 350 tot 400 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen.

53

2.5

Wonen, welzijn en zorg Het aantal en aandeel senioren groeit, ook in Katwijk. Daarmee veranderen de woonwensen. Figuur 2-3

Ontwikkeling woonvoorkeuren aan de hand van levensfase ©RIGO

De groep senioren is zeer gevarieerd. In zijn algemeenheid zien we dat senioren liever niet willen verhuizen, dat het merendeel nog geen beperkingen ondervindt en dat een klein deel (met name de 75-plussers) niet meer zelfstandig kan blijven wonen. Katwijk beschikt over veel voor senioren geschikte woningen. Uitdaging ligt in aanbod voor mensen (ook niet senioren) met een gecombineerde woonzorgvraag op het snijvlak van regulier en beschermd wonen. Dan hebben we het overigens niet alleen over ouderen, maar ook over jongere mensen met een beperking. 6

−

Een recente inventarisatie van vraag en aanbod laat zien dat in Katwijk 7 ruim voldoende plaatsen voor beschermd wonen aanwezig zijn. Dat ‘ruim voldoende’ leidt niet tot onderbezetting, gezien de regionale functie van dergelijke voorzieningen.

−

Grootste opgaven liggen op het grensvlak van zelfstandig en kleinschalig 8 verzorgd wonen.

−

Een groot deel van de appartementen en eengezinswoningen is geschikt of geschikt te maken voor enige mate van zorg. De toenemende vergrijzing vraagt om het benutten ervan.

−

De opgave in kleinschalige woonvormen met zorg in de nabijheid, vraagt om maatwerk. Deze vraag is minder concreet voorspelbaar. Denk aan ouders die een oplossing zoeken voor gehandicapte kinderen of begeleidende instellingen die ruimte zoeken voor kleinschalig zelfstandig wonen. Het gaat om specifieke problemen die vragen om oplossingen op maat. Dat hier uitbreiding nodig is, blijkt wel uit de becijferingen.

De basis voor het beleid op het gebied van wonen, zorg en welzijn is gelegen in het Convenant Wonen, zorg en welzijn uit 2007, ondertekend door de gemeente Katwijk, Dunavie (destijds Spirit Wonen en KBV) en een aantal zorg- en welzijnsinstellingen. In 2012 wordt dit convenant geactualiseerd. Sinds het convenant coördineert het platform WZW het beleid en de uitvoering op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Een van de afspraken 6 7 8

Woonzorgmonitor 2011, Regionale Commissie Gezondheidszorg Onzelfstandig wonen met 24 uurs zorg of begeleiding, veelal dus met een AWBZ verblijfsindicatie. Wonen met 24 uur zorg of begeleiding op afroep (ongepland, in de nabijheid van een zorgpost of steunpunt)

54

was het realiseren van woonservicezones. In januari 2011 is een voortgangsrapportage over woonservicezones verschenen. Het Platform WZW heeft een plan van eisen opgesteld voor woonservicezones, concreet uitgewerkt voor de woonservicezones De Wilbert e.o. (Katwijk binnen) en Kwadrant e.o. (Hoornes Rijnsoever).

2.6

Aantal huishoudens zal verder groeien −

Het aantal huishoudens in Katwijk neemt verder toe, zo blijkt uit verschillende prognoses. In 2020 zal het aantal huishoudens ergens tussen 27.200 (Pronexus excl. Valkenburg) en 28.000 (CBS 2011) liggen. Gemiddeld 300 tot 380 per jaar. Het aantal woningen dat nodig is om de ‘eigen behoefte’ op te vangen, ligt tussen de 270 en 300 woningen per 9 jaar. Pronexus heeft ook een prognose gemaakt inclusief nieuwbouw op 10 Valkenburg . Verondersteld dat alle woningen ook afgezet kunnen worden zal het aantal huishoudens toenemen tot ruim 28.550 in 2020. Prognoses laten na 2020 een verdergaande groei van het aantal huishoudens zien.

−

Belangrijk is te beseffen dat prognoses effectverkenningen zijn (als dit, dan dat) en geen vaststaande feiten. Dit is ook de verklaring voor de verschillen tussen prognoses; de aannames zijn anders en dus ook de uitkomsten. Een wezenskenmerk van prognoses is dat ze met onzekerheden zijn omgeven. Het inzichtelijk maken van de bandbreedten waarbinnen de ontwikkelingen naar alle waarschijnlijkheid zullen plaatsvinden is nodig om in het beleid niet alleen een gewenste richting te duiden maar ook te weten waar op gelet moet worden. Kijken we naar de bevolkingsprognose dan zijn geboorte en sterfte redelijk zeker te voorspellen. Onzekere factor is de migratie. Een nieuw kabinet of (op lagere schaal) ontwikkelingen in de regio zijn hierop van grote invloed.

9 10

Bij eigen behoefte gaat het om een variant waarbij we puur uitgaan van natuurlijke ontwikkelingen (geboorte, sterfte, huishoudensvorming) en migratie op nul zetten. Ook CBS houdt rekening met nieuwbouw. In welke mate daarin ook Valkenburg is meegenomen is niet bekend.

55

Figuur 2-4

Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Katwijk, werkelijk en verwacht

34.000 32.000 30.000

werkelijk

28.000

CBS 2011

26.000

Pronexus 2011

24.000

primos 2011

22.000

Pronexus 2011 incl Valkenburg 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

20.000

Bron: Bevolkingsprognose Katwijk 2011 Pronexus, Primos, CBS, bewerking RIGO

2.7

−

Het aandeel gezinnen neemt wat af. Deze groep blijft echter met circa 40% een belangrijke groep. Het aandeel alleenstaanden neemt wat toe, van 29% nu tot 31% in 2020 en 33% in 2030.

−

De vergrijzing zien we terugkomen in een toename van het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder en een afname van het aandeel huishoudens tussen de 25 en 55 jaar.

Samenvattend: consequenties voor de woningbehoefte in de komende jaren −

De woningmarkt is gespannen, maar niet overspannen. Dat was de constatering in 2008 en die blijft staan. Toch is er wel wat veranderd: de dynamiek is afgenomen. Daardoor wordt doorstroming bemoeilijkt. Belangrijkste oorzaak ligt in de economische situatie.

−

Toetreders hebben het moeilijk. In de huur is dat sinds 2008 niet verbeterd, in de koop is dat genuanceerder: financieringsmogelijkheden zijn beperkt, door prijsdaling zijn er echter meer kansen voor starters om rustig op zoek te gaan.

−

Nieuwbouw blijft nodig om groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen. De komende tien jaar gaat het gemiddeld om 300 tot 380 woningen per jaar.

−

De vraag naar appartementen is niet heel groot en op dit moment redelijk in evenwicht met het aanbod. Naar de toekomst neemt de vraag geleidelijk toe. Prijs-kwaliteit verhouding is van belang aangezien de vraag voor een belangrijk deel komt van senioren die een goed alternatief hebben, namelijk blijven wonen waar ze nu wonen.

−

De vraag naar eengezins koop is verreweg het grootste en dat zal ook in de toekomst zo zijn. Fricties zien we vooral aan de onder- en bovenkant van de markt. Hoe die verhouding de komende jaren zal uitpakken is sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Momenteel is de spanning het grootst aan de onderkant. Gaat het economisch beter, dan trekt de

56

vraag naar meer kwaliteit weer aan (vooral de mogelijkheid om die stap te zetten). −

Als iedereen nu de verhuiswens zou kunnen waarmaken, zou de sociale huur ontspannen. In de praktijk zien we dit niet terug. Het is wel een signaal dat een deel van de huurders de stap naar de koop zou willen zetten, en dat vernieuwing in het huuraanbod nodig is.

−

De vraag naar dure huur is niet zo groot. Het aanbod evenmin. Hier ligt een beperkte uitbreidingsbehoefte. Het gaat dan om huurwoningen tussen de €650 en €800. Er is enige extra vraag te verwachten van de middeninkomens, mede omdat zij door de nieuwe regelgeving sinds 1 januari 2011 nauwelijks meer terecht kunnen in een sociale huurwoning.

−

Het is een misverstand te veronderstellen dat de geringe afzet in de koopsector betekent dat er geen behoefte meer is aan uitbreiding van de voorraad. De ingezakte bouwproductie gaat op een gegeven moment knellen. De demografie trekt zich namelijk maar beperkt iets aan van de economische crisis. Als de woningvoorraad niet of nauwelijks toeneemt, wordt de huishoudensvorming hierdoor gefrustreerd. Jongeren blijven noodgedwongen langer bij hun ouders wonen. Scheidingen worden uitgesteld of gescheiden mensen trekken weer bij hun ouders in. De aanwas van huishoudens zal dan worden vertraagd en op korte termijn zal de huishoudensontwikkeling achterblijven bij de prognose. Daar zit nog wel enige rek in, maar als dit lang aanhoudt ontstaat er weer echte, kwantitatieve woningnood. Het zijn vooral starters en semi-starters die hierdoor worden getroffen.

−

Een valkuil is om nu alleen nog maar goedkope woningen te programmeren. Het kan verstandig zijn om locaties die zich lenen voor het luxe segment te bewaren voor als het zo ver is en zodanig flexibel te programmeren dat plannen gemakkelijk naar een hoger ambitieniveau kunnen worden getild. Omgekeerd zouden te ambitieuze projecten gemakkelijk moeten kunnen worden herzien. Dit vereist flexibiliteit in tekenen en rekenen (stedenbouwkundig plan en exploitatie) en in verwachtingsmanagement.

−

Bijzondere aandacht is nodig voor combinaties met wonen en zorg. Deze vraag manifesteert zich deels (steeds meer) in de reguliere voorraad, deels in bijzondere (kleinschalige) woonvormen.

57

Hoofdstuk 3 Context 3.1

Beleidskaders De speerpunten zijn mede gebaseerd op bestaande beleidsdocumenten en studies, waarvan hier kort de relatie met de woonvisie wordt geduid. Gemeentelijke beleidskaders, o.m. Brede structuurvisie Katwijk 2007-2020 (BSV) Een hoofdthema van de BSV is de versterking van differentiatie in bestaande en nieuwe woonmilieus. Als opgave wordt daarbij genoemd dat er gestreefd moet worden naar een “gevarieerder aanbod van woningen en woonmilieus ter bevordering van de doorstroming”. “Om de woningmarkt te profileren kiest Katwijk voor woningtypologieën en – kwaliteiten die de karakteristiek en ruimtelijke identiteit van de nieuwe gemeente versterken. Functiemenging, variatie aan woningtypen, informaliteit en groen behoren bij die karakteristiek. Door in te spelen op de specifieke kwaliteiten van de verschillende kernen – zowel wat betreft aard (bestaande woonmilieu, cultuurhistorie) als landschappelijke elementen (duinen, rivier) – kunnen bijzondere woonmilieus worden toegevoegd aan de lokale en regionale markt. Daarmee behouden de afzonderlijke kernen bovendien hun eigen identiteit. De gemeente stuur de keuze voor woning- en woonmilieudifferentiatie aan. Markttechnisch wordt op deze manier een match gemaakt tussen de klein stedelijke en meer dorpse karakteristieken van Katwijk en de doelgroepen die zich daardoor aangetrokken voelen. Ook het ruimte bieden aan particulier opdrachtgeverschap en eigenbouw kan de trekkracht op die doelgroepen vergroten.” De gemeente heeft beleid op diverse terreinen uitgewerkt. In het bijzonder noemen we hier de uitgangspunten op het gebied van duurzaamheid en de kaders op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Details hiervan komen terug in de betreffende paragrafen in hoofdstuk 4. Regionale woningbouwafspraken en woonvisie Holland-Rijnland 2009-2019: “De regiogemeenten en Holland Rijnland, willen dat de regio een goed functionerende woningmarkt is, waarin voldoende kwalitatief goede woningen beschikbaar zijn voor de huidige en toekomstige huishoudens in de eigen regio. Het gaat om doorstromers die een wooncarrière willen maken, starters die een zelfstandige woning zoeken en vestigers die economisch gebonden zijn aan Holland Rijnland. De gemeenten en Holland Rijnland geven bijzondere aandacht aan het huisvesten van kwetsbare groepen op de woningmarkt: huishoudens met een kleinere portemonnee en huishoudens met bijzondere woonvereisten in verband met (gezondheids-) beperkingen.

58

Hoewel nieuwbouw een belangrijk instrument is, is het duidelijk dat het grootste deel van de woningvoorraad van 2020 er nu al staat. Met andere woorden: voor een goed functionerende woningmarkt kijken we nadrukkelijk naar mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad.” De regionale woningbouwtaakstelling voor periode 2008-2019 is een netto toevoeging 24.240 woningen aan de bestaande woningvoorraad (gemiddeld ruim 2.000 per jaar). Dit aantal ligt boven het aantal woningen dat nodig zou zijn voor de huishoudensgroei. Hier is regionaal bewust voor gekozen, om het woningtekort terug te dringen en voor een deel de overloop van de woningbehoefte uit de Haarlemmermeer op te vangen. Voor Katwijk is de taakstelling voor de periode 2008-2019 vastgesteld op 6.219 woningen, dat is 518 woningen per jaar (hierbij is rekening gehouden met start van de nieuwbouw op locatie Valkenburg). De ondergrens voor het aantal sociale huurwoningen per gemeente stelt de regio op 1,5 keer de omvang van de aandachtsgroep (zonder studenten). Wat betreft de nieuwbouw kan Katwijk volstaan met 20-30% aan sociale woningen binnen de gemeentegrens van voor 1-1-2006. Voor alle overige locaties in Katwijk tezamen, inclusief de nieuwbouw in de uitleglocatie Valkenburg, dient 30% van de woningbouw sociaal te zijn. De Provinciale Beleidsvisie Wonen 2011-2020 ziet als prioriteitssegmenten de primaire en secundaire doelgroep en de middeninkomens, maar ook het topsegment. Daarnaast vraagt de provincie in het bijzonder aandacht voor duurzaamheid van de bestaande voorraad, goede (tijdelijke en permanente) huisvesting voor arbeidsmigranten en het realiseren van woonmilieus die passen bij de vraag. De provincie stelt ‘kwaliteit boven kwantiteit’. Ontwikkelingen in het Rijksbeleid In de Woonvisie kiest het kabinet “voor een woningmarkt met meer marktwerking”, en “voor meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen”. Het kabinet vindt dat zo veel mogelijk mensen moeten kunnen kopen. Ook pleit het kabinet voor een goed middensegment. Om dit te bereiken introduceert het kabinet diverse maatregelen om de marktwerking in de huursector te verbeteren en om tegemoet te komen aan eisen uit Brussel die betrekking hebben op staatssteun. −

Bij dit laatste gaat het om de eis dat minimaal 90% van de woningen met een huur onder de Huurtoeslaggrens (€652,52 in 2011) moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal €33.614 (prijspeil 2011).

Overige maatregelen uit de Woonvisie van het kabinet: −

Woningcorporaties krijgen de mogelijkheid in zogenoemde ‘schaarstegebieden’ de huren te verhogen. Katwijk behoort tot de schaarstegebieden. Woningen in schaarstegebieden krijgen 15 of 25 WWS-punten (woningwaarderingsstelsel) extra, afhankelijk van de WOZwaarde en de oppervlakte. Huurverhoging kan alleen voor nieuwe huurders. Huurverhoging is afhankelijk van het beleid van de corporatie. 59

Het aantal WWS-punten bepaalt de maximale huur, corporaties beslissen zelf welk gedeelte zij daarvan vragen.

3.2

−

Er is een wetsvoorstel ingediend voor het kooprecht voor huurders van corporatiewoningen. Huurders van corporatiewoningen krijgen het recht om tegen de marktprijs hun woning te kopen. Woningcorporaties worden verplicht om minstens driekwart van de woningvoorraad te koop aan te bieden. Het voorstel ligt ten tijde van het opstellen van deze woonvisie bij de Raad van State.

−

Er is een wetsvoorstel ingediend om jaarlijks 5% extra (bovenop inflatie) huurverhoging te vragen voor sociale huurwoningen die bewoond worden door huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000. Voorstel is ten tijde van het opstellen van deze woonvisie ingediend bij de Tweede Kamer.

Woonruimteverdeling en nieuwe Huisvestingswet Woonruimteverdeling Via Woonzicht.nl bieden 16 corporaties (verenigd in de VWHR: Verenigde Woningcorporaties Holland Rijnland) hun bezit (zowel huur als koop) in de regio gezamenlijk aan. De samenwerking is vastgelegd in een regionaal convenant woonruimteverdeling en een regionale huisvestingsverordening. Er zijn geen toelating- of passendheidcriteria. Katwijk heeft ook een eigen, lokale, verordening. Dit is een afgeleide van de regionale verordening. Momenteel wordt gesproken over aanpassing van het systeem, onder andere naar aanleiding van de fusie tussen Holland Rijnland en de Rijnstreek en vanwege nieuwe landelijke regelgeving (‘90%-regel’ en de nieuwe Huisvestingswet). De verwachting is dat de ‘woonwaarde’ voor doorstromers wordt afgeschaft en wordt vervangen voor inschrijfduur. Dit zal de positie van starters verbeteren zo is de verwachting. Nieuwe Huisvestingswet In de nieuwe Huisvestingswet is vrijheid van vestiging het belangrijkste uitgangspunt – net als in de vigerende wet overigens. De wet bepaalt dat gemeenten alleen regels kunnen stellen aan de verdeling van woonruimte als aantoonbaar sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige verdringingseffecten van schaarste. Schaarste op zichzelf is dus niet voldoende. Met de nieuwe wet is het aan de gemeenten om de vergunningplichtige voorraad aan te wijzen door middel van huur- en koopprijsgrenzen, afhankelijk van de lokale marktsituatie. Gemeenten krijgen bovendien de mogelijkheid om maximaal 50% van het vergunningplichtige aanbod via lokaal maatwerk met voorrang aan lokale woningzoekenden toe te wijzen. Het instrument dat de wet voor dit alles biedt is de Huisvestingsverordening; convenanten met verhuurders/corporaties over toewijzingsregels zijn niet meer toegestaan. Bovendien krijgt de verordening een tijdelijk karakter; na maximaal 4 jaar zal opnieuw moeten worden beargumenteerd waarom ingrijpen noodzakelijk is.

60

In onderstaand schema staat een aantal elementen voor een monitor op een rij. Een aantal elementen wordt ook gemonitord in het kader van de regionale woningmarktmonitor van Holland Rijnland. Thema

Bevolking

Woningvoorraad Nieuwbouwproductie

Informatie

Inwonerssamenstelling (per wijk) Huishoudensamenstelling Vestiging en vertrek naar aantal personen, leeftijd en verhuisreden Waardering woning en woonomgeving Omvang en samenstelling woningvoorraad (per wijk) Omvang en samenstelling sociale huurvoorraad Toevoegingen/ onttrekkingen naar woningtype Gerealiseerde nieuwbouw naar samenstelling en prijs Geplande nieuwbouw naar samenstelling, prijs en fasering

Dynamiek woningmarkt

Aantal verkochte woningen naar type Koopprijsontwikkeling naar type, prijs en wijk (in voorraad) Aantal inschrijvingen koopnieuwbouw naar type Aantal en kenmerken actief woningzoekenden huurwoningen Wachttijd en slaagkansen actief woningzoekenden huurwoningen Doorstromers van huur naar koop (binnen corporatiebezit) Slaagkansen naar doelgroep (huur én koop) Woonwensen Wie zijn de bewoners van nieuwbouwwoningen en wat zijn hun verhuisredenen

Bron

Gemeente/ CBS CBS Gemeente/ CBS/ Enquêtes Enquêtes Gemeente/ Corporatie Corporatie Gemeente/ CBS Gemeente/ Corporatie/ Ontwikkelaars Gemeente/ Corporatie/ Ontwikkelaars Makelaars Makelaars Makelaars Corporatie/ Woonzicht.nl Corporatie/ Woonzicht.nl Corporatie Corporatie/ Gemeente/ Makelaars Enquêtes Makelaars/ Enquêtes

Hoofdstuk 4 Monitoring

61

Begrippenlijst Lage inkomens

De lage inkomensgroep zijn die huishoudens die in principe in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens (huurprijs € 664,66, peildatum 1/1/2012). Het gaat om huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot maximaal € 33.614 (prijspeil 2011).

Doelgroep van beleid

De doelgroep van beleid wordt gevormd door de huishoudens die op grond van hun (belastbaar)inkomen in aanmerking zouden kunnen komen voor Huurtoeslag. Hierin worden vier categorieën onderscheiden. Voor 2011: - alleenstaande tot 65 jaar: maximaal €21.625,-; - meerpersoonshuishouden tot 65: maximaal €29.350,-; - alleenstaande 65+: maximaal €20.325,-; - meerpersoons 65+: maximaal €27.750,-.

GPR-gebouw

Gemeentelijke Prestatie Richtlijn (GPR)-Gebouw maakt aan de hand van de kenmerken van de te bouwen of te renoveren woning de prestaties zichtbaar op de aspecten energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. zie ook www.gprgebouw.nl

Middeninkomens

Huishoudens met een inkomen tussen circa € 34.000,- en circa € 45.000,- bruto per jaar. Zij komen op grond van de EU-norm niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en kunnen te weinig hypotheek krijgen om zonder aanvullend vermogen een eengezinswoning te financieren.

Starter

Een één – of tweepersoonshuishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een huur of koopwoning.

EU-norm

Om te voorkomen dat sprake is van ontoelaatbare staatssteun, moeten corporaties 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan de lage inkomens. Indien een corporatie hier niet aan voldoet, kan voor dat jaar voor het borgen van nieuwbouwprojecten geen aanspraak worden gemaakt op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). 11

Starterswoning

Een betaalbare, maar relatief kleine koopwoning met één of twee slaapkamers.

11

Zie de brief van de Minister voor WW! aan de Tweede Kamer van 15/12/2009 met kenmerk ABC2009061539 en de Regeling van de Minister van BZK van 3 november 2010, nr. BJZ2010028548 “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting”, Staatscourant nr. 17515, dd. 8/11/2010.

62

Sociale huurwoning

Woning waarvoor huurtoeslag kan worden ontvangen. Per 1 januari 2012 is de maximale huurprijs van een sociale huurwoning € 664,66 (deze grens wordt ook wel de liberalisatiegrens genoemd).

Sociale koopwoning

Een koopwoning die betaalbaar is met een relatef laag huishoudensinkomen . In de regio Holland Rijnland gaat het om een woning onder € 198.000,- v.o.n. (prijspeil 1-1-2011).

Sterrensysteem toegankelijkheid

In de regio Holland Rijnland wordt een sterrensystematiek gehanteerd, waarbij verschillende gradaties van toegankelijkheid worden onderscheiden, te weten: - *Eén ster: de woning is zonder trappen bereikbaar en gelijkvloers; de woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar en heeft binnen geen trappen. Ook zijn er geen drempels in de woning of het woongebouw die hoger zijn dan 10cm (ook wel nultredenwoning). - **Twee sterren: de woning is rollatortoegankelijk en – doorgankelijk; de toegang van de woning (en woongebouw) is zonder belemmeringen bereikbaar. De woning (en woongebouw) heeft geen drempels die niet te overbruggen zijn, eventueel met aanpassingen. - ***Drie sterren: de woning is rolstoeltoegankelijk en rollator-toegankelijk; de toegangsdeuren in het woongebouw (inclusief liftdeur) tot en met de voordeur kunnen zelfstandig met een rolstoel gepasseerd worden. - ****Vier sterren: de woning is rolstoeltoegankelijk en – doorgankelijk; alle ruimtes binnen de woning zijn bereikbaar en bruikbaar voor iemand in een rolstoel.

Woonservicezones

Binnen deze zones worden woon/zorg/welzijnsfuncties geconcentreerd in een geschikte woonomgeving met voldoende voorzieningen.

Gebruiksoppervlakte (GBO)

Het gedeelte van het netto vloeroppervlak van een woning met een minimale plafondhoogte van 1,5 m, inclusief parkeerruimte en ruimten voor gebouwinstallaties en liften , exclusief glaslijncorrectie en het oppervlak dat scheidingsconstructies en leidingschachten innemen.

Particulier Opdrachtgeverschap (PO) Een ontwikkelingsconstructie waarbij de eigenaar-bewoner van de te bouwen woning tevens de opdrachtgever tot de bouw daarvan is. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Een ontwikkelingsconstructie waarbij de eigenaar-bewoners van te bouwen woningen gezamenlijk de opdrachtgever tot de bouw daarvan zijn. 63

WoOn

Driejaarlijks onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken naar de woonwensen van huishoudens in Nederland,

Vrije sector huurwoning

Huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€ 664,66, peildatum 1/1/2012), ook wel geliberaliseerde huurwoning genoemd.

Verhuisketen

Keten van meerdere verhuizingen door huishoudens die op gang komt bij het vrij beschikbaar komen van een woning.

Lokaal maatwerk

De mogelijkheid uit de regionale huisvestingsverordening Holland Rijnland om bij voorafgaande toestemming van het Dagelijks Bestuur in bepaalde situaties lokaal van de regionale verdeling van sociale huurwoningen af te mogen wijken.

Casco woning

Een nieuwbouwwoning (of renoveerde woning) die ‘casco’ aan de bewoner wordt opgeleverd, dat wil zeggen zonder verdere afbouw zoals keuken en badkamer (en soms ook gedeeltelijk zonder afwerking aan de buitenzijde)

64

Bijlage 2: Standpuntbepaling gemeente en projectontwikkelaars De gemeente Katwijk en de projectontwikkelaars die actief zijn binnen Katwijk zijn gezamenlijk van mening dat de volgende zaken moeten worden aangepakt, zodat de woningmarkt in beweging kan komen. 1. Oprichting van de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk Dit voorstel uit de woonvisie wordt door de projectontwikkelaars als zeer belangrijk ervaren. De klankbordgroep heeft een belangrijke en niet vrijblijvende adviserende rol. De klankbordgroep moet aangeven welke projecten kansrijk zijn en daarop kunnen sturen. Het uitgangspunt daarbij is: Welk project heeft meerwaarde voor de woningbouw in Katwijk? De klankbordgroep kan, indien de markt dat toelaat, ook adviseren tot het noodzakelijk opschalen van de woningbouwontwikkeling. De woningbouwlocaties die thans genoemd zijn in de woonvisie mogen dan geen belemmering zijn voor de ontwikkeling van nieuwe locaties. Een belangrijke indicator daartoe is de verkoopbaarheid van op stapel staande bouwprojecten. Ook het ruilen van plannen en projecten, zeg ruilverkaveling, tussen de projectontwikkelaars kan de klankbordgroep aanpakken. Nieuwe initiatieven voor bouwprojecten worden aan de klankbordgroep worden voorgelegd en daarover formuleert de klankbordgroep een standpunt. 2. Flexibiliteit in de gemeentelijk plannen In de woningmarkt van Katwijk zou er extra aandacht gegeven moeten worden aan ouderen en starters op de woningmarkt. De balans in diversiteit van woningaanbod mag echter niet verstoord worden. Voorstellen die voorzien in de woonbehoefte van deze groepen, zouden dan met voorrang behandeld en goedgekeurd moeten worden. Het volgen van de ontwikkelingen op de woningmarkt kan leiden tot aanpassing en/of opknippen van de gemeentelijke plannen. Dat is lastig, omdat de kosten voor het bouwrijp maken voor een heel gebied worden gemaakt en de opbrengsten in kleine partjes over een lange tijd binnenkomen. Ook hierbij heeft de klankbordgroep een belangrijke adviserende stem. 3. Financieringsarrangementen Partijen willen met elkaar onderzoeken welke innovatieve financieringen er mogelijk zijn. Zo valt er te denken aan de ouderenlening naar analogie van de starterslening. De ouderenlening ondersteunt ouderen bij de aankoop van een passende woning, zodat zij geen te hoge lasten hebben. Dit kan zeker bijdragen tot beweging van ouderen naar een andere en passende woning. Ook een rentekorting voor ouderen kan onderzocht worden. Ook de mogelijkheid van een garantiefonds voor onverkoopbare woningen; ketenaanpak met betrekking tot potentiële risico’s, waarbij het risico wordt gedeeld. Andere suggesties: Verhuispremie huurders van Dunavie? Huurkorting?

65