Woonvisie Waddinxveen

2012 - 2017

Woonvisie Waddinxveen

Woonvisie Waddinxveen 2012-2017 Beleid rondom wonen en woningmarkt

Projectgroep: Marieke Seip - projectleider (Weusthuis en Partners) Lia van Rijen Jelleke Versteeg Almar Oosterlaan Marga de Boer (Woonpartners Midden-Holland) Bart Zwamborn (Woonpartners Midden-Holland) Laura Been (Weusthuis en Partners)

19 december 2012

Gemeente Waddinxveen Raadhuisplein 1 Postbus 400 2740 AK Waddinxveen T E W

(0182) 624 500 [email protected] www.waddinxveen.nl

Voorwoord Voor u ligt de woonvisie van de gemeente Waddinxveen. Deze woonvisie is geschreven voor de komende vijf jaar, de periode 2012 tot en met 2017. Dit betekent niet dat de woonvisie maar tot 2017 kijkt: integendeel, het is een lange termijn visie waarin ver vooruit gekeken wordt. Dit is belangrijk, omdat er de komende decennia veranderingen optreden in de bevolkingssamenstelling en omdat de woningvoorraad niet erg flexibel is: een woning die gebouwd is staat er als het goed is ongeveer 50 jaar of langer. De korte periode van vijf jaar is gekozen vanwege de onzekerheden op de woningmarkt. Op dit moment maken we moeilijke tijden mee op de woningmarkt, de verhuisbewegingen zijn te beperkt en de mensen die wel willen verhuizen kunnen dit vaak niet om diverse redenen. Het kabinet Rutte II zal naar alle waarschijnlijkheid forse maatregelen treffen om de dynamiek op de woningmarkt te vergroten, zowel in de koop- als in de huursector. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan maatregelen op het gebied van scheefwonen en de hypotheekrenteaftrek. Op dit moment is nog onzeker wat er gaat veranderen en welke effecten dit zal hebben. Zowel veranderingen in het landelijk beleid als lokale keuzes ten aanzien van de woningmarkt zijn van invloed op het wonen in Waddinxveen. Deze woonvisie vormt de basis voor de lokale keuzes, door een koers aan te geven voor het beleid van de komende jaren. Hierbij is speciale aandacht voor verschillende doelgroepen die het zonder een steuntje in de rug op de woningmarkt moeilijk kunnen redden. De woonvisie richt zich zowel op de bestaande woningvoorraad als op nieuw te bouwen woningen. Kwaliteit en diversiteit staan voorop. De inwoner staat centraal: het streven is dat iedereen geschikt en betaalbaar kan wonen in onze gemeente. De woonvisie biedt een kader, dat aan de ene kant richting geeft voor het beleid en aan de andere kant ruimte biedt voor veranderingen en ontwikkelingen. Met deze woonvisie kan Waddinxveen weer even vooruit.

Namens het College van Burgemeester en Wethouders, Wethouder C.M. Kroes

Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

2

Inhoudsopgave Voorwoord……...……………………………………………………………………………………….. 3 Samenvatting ............................................................................................................................... 4 1. Inleiding................................................................................................................................. 6 1.1 Wat en waarom.................................................................................................................... 6 1.2 Proces.................................................................................................................................. 6 1.3 Leeswijzer ............................................................................................................................ 7 2. Vertrekpunten voor de woonvisie ...................................................................................... 8 2.1 Landelijke wetten en kaders ................................................................................................ 8 2.2 Structuurvisie Waddinxveen 2030 ....................................................................................... 8 2.3 Regionale samenwerking .................................................................................................... 9 2.4 Situatie woningmarkt ........................................................................................................... 9 3. De ambities voor wonen in Waddinxveen ....................................................................... 11 3.1 Prettig wonen voor iedereen.............................................................................................. 11 3.2 Versterken bestaande identiteit Waddinxveen .................................................................. 11 3.3 Ruimtelijke kwaliteit als vertrekpunt................................................................................... 12 3.4 Kwaliteit en variatie in woningaanbod ............................................................................... 12 3.5 Woonmilieus ...................................................................................................................... 12 3.6 Leefbaarheid ...................................................................................................................... 13 4. Bevolkingsontwikkelingen en ontwikkelingen vraag..................................................... 14 4.1 Inwoners Waddinxveen ..................................................................................................... 14 4.2 Huishoudens Waddinxveen ............................................................................................... 15 4.3 Ontwikkeling kwalitatieve vraag......................................................................................... 16 4.3.1 Verhouding huur/koop................................................................................................. 16 4.3.2 Woonmilieus................................................................................................................ 16 5. Aandachtsgroepen............................................................................................................. 17 5.1 Doelgroepen op basis van inkomen .................................................................................. 17 5.2 Eenpersoonshuishoudens ................................................................................................. 18 5.3 Starters .............................................................................................................................. 18 5.4 Gezinnen met kinderen...................................................................................................... 19 5.5 Ouderen ............................................................................................................................. 19 5.6 Zorgbehoevenden.............................................................................................................. 20 5.7 Vestigers ............................................................................................................................ 20 5.8 Arbeidsmigranten............................................................................................................... 21 5.9 Woonwagenbewoners ....................................................................................................... 21 6. Duurzaamheid .................................................................................................................... 22 6.1 Nieuwbouw ........................................................................................................................ 22 6.1.1 GPR-gebouw............................................................................................................... 22 6.2 Bestaande bouw ................................................................................................................ 23 6.3 Woonlastenbenadering...................................................................................................... 23 7. Woningbouwprogramma................................................................................................... 24 7.1 Aantal te bouwen woningen............................................................................................... 24 7.2 Bouwen voor iedereen: soorten woningen ........................................................................ 24 7.3 Woningbouwprogramma.................................................................................................... 24 7.3.1 Afweging locatiekeuze ................................................................................................ 25 7.3.2 Afwegingskader voor ‘wat en voor wie’ op de locatie ................................................. 26 8. Rollen en verantwoordelijkheden..................................................................................... 27 8.1 De verschillende rollen van de gemeente ......................................................................... 27 8.2 Partners in wonen.............................................................................................................. 27 8.2.1 Woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland...................................................... 27 8.2.2 De (toekomstige) bewoners ........................................................................................ 27 8.2.3 De regio....................................................................................................................... 28 8.2.4 Ontwikkelaars en makelaars....................................................................................... 28 8.2.5 Zorg- en welzijnsinstellingen ....................................................................................... 28 8.3 Samen werken aan wonen ................................................................................................ 28 Bijlage 1: Notitie Woningmarktanalyse................................................................................... 30


3

Samenvatting Deze woonvisie geeft de beleidslijn voor het wonen in de gemeente Waddinxveen voor de periode 2012-2017 weer. Omdat de woningmarkt op slot zit en er landelijk veel ontwikkelingen zijn rondom het wonen en het woonbeleid, is er sprake van grote onzekerheid op dit gebied. Deze woonvisie biedt een kader waarbinnen met deze onzekerheid kan worden omgegaan. Dit kader geeft de verschillende betrokken partijen een focus, een ontwikkelingsrichting. De woonvisie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland. Ook andere relevante partijen, zoals zorgen welzijninstellingen, de huurdersvereniging en de seniorenraad, zijn betrokken geweest bij het opstellen van deze woonvisie. Belangrijke vertrekpunten voor de woonvisie zijn de landelijke wetten en kaders en de gemeentelijke structuurvisie die in 2012 is vastgesteld. In de structuurvisie is het woningbouwprogramma tot 2030 opgenomen: er zullen 4250 woningen worden gebouwd. Dit is een neerwaartse bijstelling van het eerdere woningbouwprogramma. De huidige situatie op de woningmarkt heeft hier een grote rol in gespeeld: veel mensen willen wel verhuizen maar kunnen niet vanwege financiële redenen. De woonvisie vormt input voor de regionale samenwerking met de ISMH gemeenten. In de woonvisie stelt de gemeente verschillende ambities op het gebied van wonen. Iedereen die dat wil moet prettig en geschikt kunnen wonen in Waddinxveen. Daarnaast is het wenselijk om de bestaande identiteit van de gemeente, als woongemeente op grensvlak van stad en platteland, te versterken. Ruimtelijke kwaliteit is, evenals in de structuurvisie, een belangrijk uitgangspunt: deze kwaliteit moet worden behouden en waar mogelijk versterkt. De ruimtelijke structuur van de kern en het herontwikkelen van bestaande locaties in de bebouwde kom heeft prioriteit. Variatie en kwaliteit in het woningaanbod is belangrijk, hierbij gaat het zowel om variatie in soorten woningen als in woonmilieu. Daarnaast is blijvende aandacht voor de leefbaarheid van belang. Een ander belangrijk thema is duurzaamheid. Met name in de bestaande woningvoorraad is er op dit gebied veel te winnen: met het beter isoleren van woningen kunnen de energiekosten fors omlaag worden gebracht. Hierover worden afspraken gemaakt met Woonpartners Midden-Holland. De gemeente Waddinxveen heeft ruim 25.000 inwoners in 2011, verdeeld over 10.400 woningen. De inwoners van Waddinxveen hebben een relatief hoog gemiddeld inkomen en zijn meer vergrijsd dan elders. Er zijn relatief weinig eenpersoonshuishoudens in de gemeente woonachtig. In de komende decennia zal het aantal eenpersoonshuishoudens fors groeien, van 2900 nu naar ongeveer 5000 in 2040. Daarnaast zet de vergrijzing door: in 2011 is 16 procent ouder dan 65 jaar, in 2030 zal dit naar verwachting 25 procent zijn. Verschillende aandachtsgroepen komen in de woonvisie naar voren, vanwege een specifieke woonbehoefte of vanwege het feit dat deze groep zich niet redt op de woningmarkt zonder ondersteuning, bijvoorbeeld vanwege een laag inkomen. Voor de primaire doelgroep, met een bruto inkomen tot 34.085 euro per jaar (prijspeil 2012), zijn er voldoende sociale huurwoningen aanwezig. Deze worden echter voor een deel bewoond door scheefwoners: mensen met een te hoog inkomen voor deze goedkope huurwoningen. Hierdoor is er sprake van krapte. De secundaire doelgroep, bestaande uit huishoudens met een inkomen tussen 34.085 en 43.000 euro, valt vanwege de nieuwe regelgeving van de EU tussen wal en schip. Ze komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en hebben niet de middelen om een woning te kopen; de particuliere huursector is klein en bovendien zijn de huurprijzen hoog. Ook ouderen vormen een doelgroep vanwege specifieke woonwensen. Dé oudere bestaat echter niet: waar de ene oudere graag in de eigen woning wil blijven, kiest de ander voor een appartement zonder tuin. Andere aandachtsgroepen zijn eenpersoonshuishoudens, starters, gehandicapten, arbeidsmigranten, zorgbehoevenden en vestigers.


4

Om er voor te zorgen dat vraag en aanbod op de woningmarkt zo goed mogelijk op elkaar aansluiten, wordt in het woningbouwprogramma de nadruk gelegd op: - Betaalbare huurwoningen - Betaalbare koopwoningen - Duurdere grotere koopwoningen - Zorgwoningen - Woningen voor eenpersoonshuishoudens, eventueel kleiner - Ruime levensloopbestendige woningen Omdat de woonvisie een koers vormt voor het woonbeleid in de komende jaren, is er een afwegingsmethodiek voor het woningbouwprogramma opgenomen. Het aantal te bouwen woningen ligt vast, maar de locaties en de soorten woningen voor een deel nog niet. Aan de hand van een aantal criteria, gebaseerd op de ambities in de woonvisie en de ontwikkelingen, kan worden afgewogen of een locatie geschikt is voor woningbouw en welke soort woningen hier dan zouden moeten worden gebouwd. Voorbeelden van criteria zijn de bereikbaarheid van de locatie, ruimtelijke kwaliteit, woonmilieu en financiële consequenties. Een deel van de projecten ligt al vast, bij andere projecten is het nog mogelijk om bij te sturen. Doel is er voor te zorgen dat het totale woningbouwprogramma zoveel mogelijk aansluit bij de ontwikkelingen in de woonvraag.


5

1. Inleiding 1.1 Wat en waarom Deze woonvisie geeft de beleidslijn voor het wonen in de gemeente Waddinxveen voor de periode 2012-2017 weer. De vorige woonvisie dateert uit 2005; er is behoefte aan een actuele woonvisie, waarin de veranderingen op de markt en in de maatschappij van de afgelopen jaren meegenomen zijn. Omdat de woningmarkt op slot zit en er landelijk veel ontwikkelingen zijn rondom het wonen en het woonbeleid, is er sprake van grote onzekerheid op dit gebied. Deze woonvisie biedt een kader waarbinnen met deze onzekerheid kan worden omgegaan. Dit kader geeft de verschillende betrokken partijen een focus en een ontwikkelingsrichting. De doelen van de gemeente staan helder verwoord, maar de visie biedt daarnaast de nodige flexibiliteit en onderkent hiermee de onzekerheden. Als er wel weer beweging ontstaat op de woningmarkt, is Waddinxveen er met deze woonvisie klaar voor om hier zo goed mogelijk op in te spelen. De woonvisie gaat in op de huisvesting van de (toekomstige) bevolking van Waddinxveen, de vraag, en de bestaande en gewenste woningvoorraad, het aanbod. Doel is om vraag en aanbod zoveel mogelijk bij elkaar te brengen, zodat iedereen die dat wil prettig kan wonen in Waddinxveen. De behoefte van de bewoners staat hierbij centraal. In de woonvisie worden keuzes gemaakt; keuzes op het gebied van kwantiteit maar ook op het gebied van kwaliteit van wonen. Keuzes die passen bij de gemeente, omdat hierbij rekening is gehouden met de identiteit en de ambities van Waddinxveen en met de vraag vanuit de bewoners. Ook wordt helder verwoord welke rol de gemeente zelf kan en wil spelen op de woningmarkt en welke rol ze voor andere partijen ziet weggelegd.

1.2 Proces De woonvisie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland. Ook makelaars, ontwikkelaars, zorgpartijen en bewoners zijn betrokken bij het proces. In deze paragraaf wordt beschreven hoe het proces precies verlopen is. Om een duidelijk beeld te creëren van de woningmarkt van en het wonen in Waddinxveen is een woningmarktanalyse opgesteld, deze vormt één van de bouwstenen voor deze woonvisie. In de analyse komen zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve opgave aan bod. Aan de hand van bevolkings- en huishoudensprognoses zijn uitspraken gedaan over de ontwikkeling van de vraag. De analyse heeft verschillende aandachtspunten opgeleverd voor het verdere proces, zoals de te verwachten explosieve groei van eenpersoonshuishoudens en de ophanden zijnde vergrijzing. Het beeld dat is ontstaan uit de woningmarktanalyse is vervolgens besproken met verschillende betrokken partijen in een woonconferentie. Naast de woningcorporatie waren hierbij vertegenwoordigers aanwezig van de huurdersvereniging, de vrijwillige adviescommissie, de seniorenraad en het platform gehandicapten Waddinxveen. Ook waren er makelaars en ontwikkelaars. In de conferentie konden deze partijen vanuit hun eigen perspectief reageren op de verzamelde informatie en is vervolgens gediscussieerd over verschillende stellingen die relevant zijn voor de woonvisie van Waddinxveen. Onder andere de verhouding tussen huur- en koopwoningen, de rol van de gemeente en de mate waarin voor mensen vanuit de regio gebouwd moet worden zijn besproken. Na het verzamelen van de benodigde informatie, het bespreken van deze informatie met betrokken partijen en het voeren van discussies over het wonen in Waddinxveen is een concept-woonvisie opgesteld. In oktober 2012 heeft vervolgens een tweede externe consultatieronde plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst is de concept-woonvisie gepresenteerd en konden de verschillende partijen reageren en vragen stellen. Dit heeft een verdere scherpstelling van de woonvisie opgeleverd. Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

6

De woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die aansluitend gemaakt worden met de woningcorporatie Midden-Holland.

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk worden de vertrekpunten voor de woonvisie beschreven en de kaders waarbinnen de woonvisie tot stand is gekomen. In hoofdstuk 3 komen vervolgens de ambities en doelen van de gemeente rondom het wonen in Waddinxveen aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de bevolking van Waddinxveen en de verwachte ontwikkelingen, waarbij veel aandacht is voor huishoudens omdat deze de woningvraag bepalen. Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens de doelgroepen die een centrale rol spelen in deze woonvisie vanwege een specifieke woningbehoefte. Hoofdstuk 6 gaat in op het thema duurzaamheid, hierin speelt de bestaande woningvoorraad een belangrijke rol. In hoofdstuk 7 komt vervolgens het woningbouwprogramma aan de orde, hierbij wordt ook toegelicht hoe dit tot stand is gekomen. Hoofdstuk 8 gaat in op de rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende partijen.


7

2. Vertrekpunten voor de woonvisie De woonvisie staat niet op zichzelf: verschillende wetten en beleidsdocumenten, de huidige situatie op de woningmarkt en de regionale samenwerking vormen de context waarin de visie tot stand is gekomen. In dit hoofdstuk worden deze aspecten toegelicht, omdat ze belangrijke bouwstenen vormen voor deze woonvisie.

2.1 Landelijke wetten en kaders In 1901 is de eerste Woningwet ingevoerd, gericht op verbetering van de volkshuisvesting door de bouw van bouwtechnisch goede woningen. Deze wet vormde de start voor het Nederlandse woonbeleid. Tegenwoordig zijn verschillende landelijke besluiten, wetten en kaders van invloed 1 op het woonbeleid. De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad, door het opstellen van een huisvestingsverordening. Leidend principe in deze wet is dat iedereen in Nederland moet kunnen wonen waar hij of zij wil, in een woning naar eigen keuze. Dit ingrijpen is alleen toegestaan als er sprake is van onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte of als de leefbaarheid wordt bevorderd. Deze wet wordt naar verwachting met ingang van 2013 vernieuwd. Belangrijkste vernieuwing is dat de keuzevrijheid van bewoners voorop staat en woonruimteverdelingsystemen geen geografische beperking meer in zich mogen hebben. 2

De Rijksnota Mensen, wensen, wonen uit 2000 is nog steeds van kracht. In deze nota wordt aan de hand van het motto ‘De burger centraal’ een aantal beleidsprioriteiten gesteld: - in het algemeen moet er meer zeggenschap voor burgers komen over woning en woonomgeving, - er moeten kansen gecreëerd worden voor mensen in kwetsbare posities, - daarnaast moet er maatwerk worden geleverd voor mensen die zorg nodig hebben, - er moet meer ruimte zijn voor groene woonwensen en - de kwaliteit van wonen in de steden moet worden vergroot. De landelijke beleidslijn over wonen is in beweging, maar heeft nog niet tot definitieve Haagse besluitvorming geleid. Verondersteld mag worden dat begin 2013 meer zicht komt op het beleid dat het nieuw te vormen Kabinet wil voeren. Daarbij is het goed denkbaar dat er nieuwe landelijke maatregelen komen ten aanzien van scheefwonen, hypotheekrenteaftrek en huurprijsbeleid. Dit zal waarschijnlijk van grote betekenis zijn voor de woningmarkt.

2.2 Structuurvisie Waddinxveen 2030 De gemeente Waddinxveen heeft onlangs de ruimtelijke koers bepaald voor de toekomstige 3 ontwikkeling van Waddinxveen in de structuurvisie Waddinxveen 2030 . Dit vormt een belangrijk kader voor deze woonvisie. In de structuurvisie (oktober 2012) staan de kwaliteiten van de gemeente centraal: Waddinxveen is een aantrekkelijke woongemeente op de grens van de Zuidvleugel en het Groene Hart. De structuurvisie geeft de ruimtelijke koers van de gemeente tot 2030 weer en vormt een helder en eenduidig kader voor het woonbeleid van de gemeente. De structuurvisie legt de basis voor een nieuw, gemeentebreed woningbouwprogramma, waarbij het bieden van ruimte het uitgangspunt is, zowel aan eigen inwoners als aan mensen vanuit de regio. Ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk doel: nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de toekomstige woon- en leefkwaliteit. Daarnaast moet het woningaanbod in de gemeente aantrekkelijk en kwalitatief onderscheidend zijn. Meer specifiek is er in de structuurvisie aandacht voor het vinden van goede combinaties tussen wonen, zorg en welzijn op wijkniveau.

1

VNG: http://www.vng.nl/onderwerpenindex/ruimte-en-wonen/huisvestingswet KEI kenniscentrum: http://www.kei-centrum.nl/pages/25405/Documentatie/Nota-Wonen.html 3 Structuurvisie Waddinxveen ‘Positief en realistisch naar 2030’ (2012) 2


8

De gemeente heeft in haar structuurvisie vastgesteld dat er tot 2030 ongeveer 4250 woningen zullen worden gebouwd. Dit getal vormt een belangrijke leidraad voor de woonvisie. Deze 4250 woningen betreft een neerwaartse bijstelling van de oorspronkelijke Waddinxveense woningbouwopgave. Voorheen werd uitgegaan van een opgave van 6000 nieuw te bouwen woningen tot 2030. De economische recessie en veranderingen in de vraag op de (regionale) woningmarkt hebben er toe geleid dat de gemeente Waddinxveen reeds kritisch naar haar woningbouwopgave heeft gekeken en op basis daarvan tot deze neerwaartse bijstelling is gekomen. In deze woningbouwopgave wordt nog altijd uitgegaan van bouwen voor de lokale behoefte en daarnaast van een duidelijke regionale opvangtaak.

2.3 Regionale samenwerking Waddinxveen maakt onderdeel uit van verschillende regionale samenwerkingsverbanden en indelingen. Het ISMH staat voor Intergemeentelijke samenwerking Midden-Holland en omvat de gemeenten. In ISMH-verband (zie figuur) wordt een Regionale Agenda Wonen opgesteld, 4 waarbij afspraken worden gemaakt over de totale woningbouwtaakstelling voor de regio. Deze afspraken zullen niet gemaakt zijn voor het opstellen en vaststellen van de Waddinxveense woonvisie. Wel wordt zo veel mogelijk tussentijds op dit traject afgestemd. De kerngedachte daarbij is dat de totale opgave lager uitvalt dan de voorgaande jaren gedacht en dat daarmee alle gemeenten een neerwaartse bijstelling van hun woningbouwprogrammering moeten doen. De stap die Waddinxveen hierin al heeft gezet in de structuurvisie past in deze gedachtenlijn en vormt daarmee input voor de regionale woonvisie.

Figuur: Intergemeentelijk samenwerkingsorgaan Midden-Holland

2.4 Situatie woningmarkt De financiële en economische crisis begon in 2008 in de Verenigde Staten, door onverantwoorde kredietverlening door Amerikaanse hypotheekbanken die leidde tot oplopende 5 betalingsachterstanden bij huizenbezitters. Door toenemende verkopen en een afname van de vraag gingen de prijzen bergafwaarts. Er ontstond veel onzekerheid en het vertrouwen tussen financiële instellingen liep aanzienlijke deuken op, waardoor ze elkaar niet meer van kapitaal wilden voorzien. Dit gebrek aan vertrouwen verspreidde zich razendsnel over de hele wereld en leidde tot een economische crisis.

4

‘Verkenning woningmarkt en samenhang Midden-Holland: op weg naar een Regionale Agenda Wonen’, Gerrichhauzen en Partners, 2011 5 ‘Crisis en woningmarkt’, OTB (in opdracht van ministerie van Binnenlandse Zaken), 2011 Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

9

Deze crisis heeft er toe geleid dat na twee decennia van forse huizenprijsstijgingen de directe vraag naar woningen wegvalt vanwege een beperkte inkomensgroei en een toenemende rente, die effect hebben op de leencapaciteit. Omdat woningeigenaren nauwelijks bereid zijn hun prijzen te laten dalen, stagneert doorstroming op de woningmarkt. Dit op slot zitten van de woningmarkt duurt nu een aantal jaren. Door de crisis zijn de financieringsmogelijkheden van kopers beperkt en zijn de hypotheekvoorwaarden aangescherpt. Daarnaast is het vertrouwen beschadigd. Kredietverstrekkers zijn voorzichtig op het gebied van kredietwaardigheid van de potentiële koper, maar ook met betrekking tot de inschatting van de waarde van het onderpand (de woning), omdat ze minder risico willen nemen. Hierdoor is het lastiger om een hypotheek te krijgen. Dit betekent dat de vraag afneemt, dat de mobiliteit afneemt en dat de woningprijzen onder druk staan. De druk op de huurwoningenmarkt neemt tegelijkertijd toe. De hypotheekrenteaftrek zorgt in Nederland voor vergrote mogelijkheden van kopers op de woningmarkt. Daarnaast is deze aftrek een schokdemper: als de rente stijgt, komt deze kostenstijging deels bij de overheid terecht en niet alleen bij de koper. Ook instrumenten als de nationale hypotheekgarantie en het waarborgfonds sociale woningbouw zorgen ervoor dat er in Nederland minder huishoudens in de problemen raken dan bijvoorbeeld in de Verenigde Staten. De banken stellen scherpe voorwaarden aan de te verstrekken leningen, waardoor minder onverantwoorde en/of risicovolle leningen worden afgesloten. Kort gezegd: de woningmarkt dreef op de prijsstijging van woningen. Deze stijging was het gevolg van een dalende rente en een stijging van de inkomens, gecombineerd met verruiming van de leenfaciliteiten. De komende jaren zal waarschijnlijk geen prijsstijging optreden. Sterker nog, een prijsdaling is waarschijnlijker, mede omdat de rente is gestegen, de inkomensgroei beperkt zal zijn en de hypotheekvoorwaarden zijn aangescherpt. Mensen die wel willen verhuizen kunnen door deze ontwikkelingen vaak niet verhuizen. Dit heeft een groot effect op de vraag naar woningen. Dit wel willen en niet kunnen en ook de onzekerheid over de toekomstige economische ontwikkeling leidt tot minder voorspelbaarheid van de woningmarkt. Getallen verliezen aan zeggingskracht en zijn aan verandering onderhevig. Deze getallen zijn ondertussen wel van belang om een beeld te krijgen van de ontwikkelingen. Ze zijn richtinggevend voor beleid, maar hierbij wordt een bandbreedte aangehouden vanwege de onzekerheid. Tegelijkertijd wordt een woningbouwprogramma voor langere tijd vastgesteld. Dit maakt het lastig om flexibel te zijn en tijdig in te spelen op de veranderingen. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor deze woonvisie. Wat meespeelt voor de Waddinxveense situatie is dat er in Waddinxveen de afgelopen jaren relatief weinig woningen zijn gebouwd. De vraag was er wel steeds, maar de projecten waren niet ver genoeg gevorderd om daadwerkelijk te bouwen. Nu is Waddinxveen daar op diverse locaties wel klaar voor, maar is de economische situatie veranderd. De vraag naar woonruimte is echter niet minder geworden, maar wel lastiger uitvoerbaar voor mensen. Aangenomen mag worden dat Waddinxveen een inhaalslag maakt als de woningmarkt aantrekt. Het gaat dan om uitgestelde vraag als gevolg van de economische crisis en ook om uitgestelde vraag als gevolg van te weinig aanbod voor de crisis. Waddinxveen kent een lokale woningvraag, maar ook een bovenlokale vraag. De bovenlokale vraag speelt zich voor een groot deel af in het gebied Gouda, Zuidplas en Waddinxveen. Daarnaast is er een regionale en Zuidvleugelopvang. Dit is de vraag afkomstig uit de Zuidvleugel van de Randstad. In deze woonvisie wordt op verschillende plekken ingegaan op de regionale vraag. Daarmee wordt dan bedoeld de optelsom van de bovenlokale vraag en de Zuidvleugel opvangtaak.


10

3. De ambities voor wonen in Waddinxveen Doel van deze woonvisie is richting geven aan het beleid rondom het wonen en de woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de ambities van de gemeente Waddinxveen op het gebied van wonen er uit zien. Hierbij staan de wensen van de bewoners en de identiteit van de gemeente centraal.

3.1 Prettig wonen voor iedereen Iedereen die dat wil moet op een prettige, geschikte manier kunnen wonen in Waddinxveen. Dit betekent dat de woningvoorraad zo goed mogelijk moet aansluiten bij de markt en dat mensen die hulp nodig hebben bij het vinden van passende huisvesting worden ondersteund. Passende huisvesting kan voor iedereen iets anders betekenen. De gemeente wil dan ook kwaliteit en diversiteit bieden, zowel qua woning als qua woonomgeving. Hierbij gaat het zowel om de bestaande voorraad als om nieuwbouwwoningen. Voor de bestaande woningvoorraad betekent dit dat de kwaliteit zo veel mogelijk wordt bewaakt en waar mogelijk verbeterd. In de sociale huurvoorraad wordt dit gedaan door de woningcorporatie, met betrekking tot de overige huurwoningen en koopwoningen valt minder goed te sturen omdat dit door de eigenaren zelf wordt gedaan. De nieuwbouwwoningen komen terug in het woningbouwprogramma van de gemeente; dit programma wordt afgesteld op de ontwikkelingen in de vraag om zo te zorgen voor een juiste balans in soorten woningen. Het is daarbij ook van belang om te voorzien in levensloopbestendige wijken. Mensen kunnen dan een leven lang in een wijk wonen en leven. In de structuurvisie is de gemeentelijke visie op het gebied van wonen beschreven. Naar voren komt dat de gemeente zowel voor de lokale als regionale behoefte wil bouwen; dit is reeds beschreven in hoofdstuk 2.

3.2 Versterken bestaande identiteit Waddinxveen De gemeente Waddinxveen kenmerkt zich door de ligging op het grensvlak van stad en platteland: zowel het stedelijk gebied van de Zuidvleugel als het landelijke Groene Hart liggen om de hoek. In de structuurvisie wordt Waddinxveen niet voor niets ‘het dorp bij de stad’ genoemd. Dit is terug te zien in verschillende factoren die de gemeente aantrekkelijk maken als woongemeente. Het voorzieningenniveau in Waddinxveen is goed en de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum versterkt de kwaliteit van het centrum. Daarnaast is de sociale cohesie sterk, de gemeente heeft een rijk verenigingsleven en er worden diverse evenementen georganiseerd. Het dorpse karakter van de gemeente, samen met de aanwezigheid van voorzieningen en de aantrekkelijke ligging, maken van Waddinxveen een aantrekkelijke woongemeente die goed bereikbaar is. De inzet op het behouden en waar mogelijk versterken van deze kwaliteiten is een belangrijke onderlegger voor de woonvisie. Om ook passende voorzieningen te behouden, is een Visie op Maatschappelijke voorzieningen gemaakt. Het bewaken en versterken van de genoemde kwaliteiten komt terug in een afwegingskader, dat wordt gebruikt bij het beoordelen en kiezen van locaties voor de nieuwbouw van woningen in de gemeente. Criteria die hierbij naar voren komen zijn onder meer de bereikbaarheid van de locatie, de ruimtelijke kwaliteit, de variatie in de wijk en het woonmilieu, de financiële consequenties en de rol van de gemeente en Woonpartners Midden-Holland. Dit afwegingskader is terug te vinden in hoofdstuk 7.


11

3.3 Ruimtelijke kwaliteit als vertrekpunt In de structuurvisie is ruimtelijke kwaliteit een belangrijk uitgangspunt. Doel is deze kwaliteit te behouden en waar mogelijk te versterken. Hierbij is een goede balans tussen in- en uitbreiding bij de nieuwbouw van woningen van groot belang en moeten nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan de woon- en leefkwaliteit. De gemeente kiest ervoor om in te zetten op het afronden van de ruimtelijke structuur van de kern en het herontwikkelen van bestaande locaties in de bebouwde kom die een kwaliteitsimpuls nodig hebben. Ten aanzien van het buitengebied wordt aangesloten bij het reeds geformuleerde beleid in de structuurvisie. Hieruit volgt dat langs daarin benoemde linten kleinschalige bebouwing mogelijk is. Ook deze aspecten worden meegenomen in het afwegingskader in hoofdstuk 7.

3.4 Kwaliteit en variatie in woningaanbod De gemeente zet in op kwaliteit en diversiteit in de (bestaande) woningvoorraad van Waddinxveen. Kwaliteit betekent een goede, passende woning met een passende prijs. Daarnaast moet er variatie zijn in het woningaanbod, zodat ongeacht inkomen, leefstijl en samenstelling ieder huishouden een geschikte woning kan vinden in Waddinxveen. Diversificatie in het woningaanbod houdt Waddinxveen aantrekkelijk, zowel voor huidige bewoners als potentiële vestigers. De samenstelling moet zoveel mogelijk in overeenstemming zijn met de vraag. Naast variatie in het woningaanbod is ook de diversiteit in en tussen buurten en wijken van belang. Als in een wijk verschillende soorten woningen staan, bijvoorbeeld zowel koop als huur, dan draagt dit bij aan de levendigheid en de stabiliteit. Gevarieerde buurten zorgen voor een gevarieerde bevolkingsopbouw. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om variatie in leeftijden, gezinssamenstelling, bevolkingsgroepen en inkomen. Dit zorgt voor levendige, stabiele wijken. Er zijn in Waddinxveen geen grootschalige, monotone woonwijken te vinden: de wijken zijn over het algemeen gemengd qua bewoners en woningen. Dit zorgt voor een prettig woonmilieu. Deze variatie moet dan ook behouden en waar mogelijk versterkt worden.

3.5 Woonmilieus Goede woonkwaliteit hangt samen met de woning zelf, maar ook met de woonomgeving. Het woonmilieu, of de woonomgeving, speelt een belangrijke rol in de beleving van het wonen. Er zijn verschillende woonmilieus in Waddinxveen te vinden, namelijk de woonmilieus ‘buiten 6 centrum’, ‘centrum stedelijk’, en een beperkter aantal ‘landelijk wonen’ . Deze woonmilieus zijn gedefinieerd aan de hand van ligging ten opzichte van voorzieningen en fysieke en functionele kenmerken van de woonomgeving. Woonmilieu Centrum stedelijk

Eigenschappen Centra van steden; centraal gelegen wijken. Aanwezigheid van (groot)stedelijke voorzieningen en relatief veel werkgelegenheid in horeca en detailhandel. Buiten centrum Wijken op grotere afstand van het centrum. Hier is de woningdichtheid hoger dan in ‘centrum stedelijk’ en is een grotere variëteit aan woningen aanwezig. Landelijk wonen Woningen zijn in lage dichtheid aanwezig, weinig voorzieningen. Tabel: woonmilieus ABF Research 6 6

‘Woningmarktverkenning Gouda en Waddinxveen’, ABF Research, 2010 Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

12

De aanwezige variatie in woonmilieus wordt bewaakt, daarnaast wordt ingezet op woonmilieus met een regionaal onderscheidend karakter, om hiermee vestigers aan te trekken. Het woonmilieu ‘kleinstedelijk’, een subcategorie van ‘buiten centrum’, is uniek in de regio en is dus één van de sterke punten van Waddinxveen. Dit woonmilieu kenmerkt zich door de ligging in een kleine stad en een normale of hogere dichtheid van woningen.

3.6 Leefbaarheid Prettig wonen hangt voor een belangrijk deel samen met leefbaarheid. Iedereen moet zich prettig en veilig kunnen voelen in de eigen directe woonomgeving. In Waddinxveen is de leefbaarheid goed. Doel is om dit zo te houden en om op wijken buurtniveau in te grijpen op de punten waar verbetering mogelijk is. Met name de kwaliteit van de openbare ruimte en verkeerskundige situaties vragen hierbij op enkele plekken aandacht. Dit wordt onder andere opgepakt via het wijkgericht werken. Bij leefbaarheid spelen ook het contact hebben met anderen en het verzorgd worden indien nodig een belangrijke rol. Zorg en welzijn zijn daarbij belangrijke begrippen. De vertaling hiervan vindt plaats in het Wmo-beleid. Samenwerking met andere partners (zorginstellingen, wijkteams, welzijnorganisaties, scholen etcetera) staat hierbij voorop. Het gaat daarbij meer dan voorheen om kleinschalige ontwikkelingen met burgerinitiatieven, CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) en dergelijke. De gemeente wil dit faciliteren en waar mogelijk ondersteunen.


13

4. Bevolkingsontwikkelingen en ontwikkelingen vraag In het voorgaande is beschreven welke ambities Waddinxveen nastreeft als het gaat om wonen. De gemeente richt zich op prettig en geschikt wonen voor iedereen, op het versterken van bestaande kwaliteiten en op het behoud van diversiteit op wijken woningniveau. Om deze ambities waarheid te maken is het van belang dat de goede woningen op de juiste plek worden gebouwd. Dat gaat om aantallen (de kwantiteit) en ook om kwaliteit. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de kwantiteit. De demografische gegevens van Waddinxveen worden kort beschreven: zowel de samenstelling van de bevolking op dit moment als de ontwikkelingen hierin. Alleen de hoofdlijn wordt hier benoemd, informatie over de gekozen prognoses, tabellen en figuren zijn terug te vinden in de bijlage “Notitie woningmarktanalyse Waddinxveen’. Na de aantallen wordt nader ingegaan op de kwaliteit, dus het type woningen en de woonmilieus. Dit hoofdstuk vormt daarmee een belangrijke basis om de ambities uit hoofdstuk 3 vervolgens concreter te maken.

4.1 Inwoners Waddinxveen ·.

De gemeente Waddinxveen heeft ongeveer 25.300 inwoners in 2011 De afgelopen 10 jaar is de bevolking vergrijsd en daarnaast licht gekrompen, van 26.500 inwoners in 2000 naar 25.300 nu. De vergrijzing in Waddinxveen is iets groter dan in de regio en het land (16,2 procent is ouder dan 65 jaar). De krimp kan deels worden verklaard door een negatief migratiesaldo, ontstaan door de geringe woningbouw in de gemeente in de afgelopen tien jaar. De meeste vertrekkers zijn verhuisd naar Zuidplas, Gouda en Boskoop.

Prognose bevolkingsontwikkeling 30

Aantal x 1000

29 28 27 26 25 24 23

2010

2020

2030

2040

CBS

25,3

27,1

28

29

Primos

25,3

25,6

27,9

29,3

Figuur: aantal inwoners gemeente Waddinxveen volgens prognose CBS en Primos Er zijn verschillende prognoses voor handen om de bevolkingsontwikkeling in de komende jaren te voorspellen. In bovenstaande figuur staan de prognoses van het CBS (Centraal Bureau 7 voor de Statistiek) en Primos (uitgebracht door ABF Research) afgebeeld. De verschillen tussen de prognoses illustreren de onzekerheden in de voorspellingen. Over twee jaar zullen de cijfers er naar alle waarschijnlijkheid weer iets anders uit zien. De berekeningen zijn gebaseerd op allerlei aannames. Waar het CBS uitgaat van landelijke kengetallen, is de Primosprognose gevuld met meer regionale cijfers. Uitgaande van de Primos en CBS prognose zal de bevolking in Waddinxveen groeien tot ruim 29.000 inwoners in 2040. In het figuur is te zien dat Primos 7

Primos prognose: primos.abfresearch.nl Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

14

minder snel groeit in de komende jaren dan het CBS. Dit heeft te maken met het beperkte woningbouwprogramma van de afgelopen jaren, dit is een van de variabelen die Primos mee neemt in de prognose. Voor de komende jaren heeft de gemeente een forse woningbouwtaakstelling. Er komen meer mensen in Waddinxveen wonen in de nieuw te bouwen woningen. De bevolking zal dus naar verwachting iets sterker groeien dan voorspeld in de Primosprognose. De gemeente zorgt hiermee voor een gedeelte van de opvang van de regionale vraag naar woningen. Naast de bevolkingsomvang verandert ook de bevolkingssamenstelling. De vergrijzing zet door: in 2030 is ongeveer een kwart van de Waddinxveense bevolking ouder dan 65 jaar ten opzichte van 16% in 2011. Ouderen hebben specifieke woningbehoeften, onder andere vanwege hun vrije tijd en de toenemende zorgvraag.

4.2 Huishoudens Waddinxveen In Waddinxveen zijn in 2011 ongeveer 10.500 huishoudens gevestigd. De gemiddelde huishoudengrootte is ongeveer 2,4 personen. Er zijn in Waddinxveen relatief weinig eenpersoonshuishoudens te vinden, dit heeft onder meer te maken met de aanwezige woonmilieus. Het aantal huishoudens zal volgens de prognoses oplopen tot 11.700 in 2020 en 13.000 in 2040 (CBS, 2012). Daarnaast treedt er huishoudenverdunning op: het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt sterk van ongeveer 2900 nu naar 5000 in 2040. Dit is een landelijke trend, die ook naar voren komt uit het WoOn 2009, een grootschalig landelijk woningonderzoek uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van VROM. De gezinsverdunning zet door en het aantal alleenstaanden neemt toe, met name in de groep 35 tot 65 jarigen. Het aantal meerpersoonshuishoudens groeit licht van 7500 naar 8000 in 2040. De huishoudengrootte ligt in 2040 naar verwachting op gemiddeld 2,2 personen.

Prognose ontwikkeling huishoudens 14000

Aantal huishoudens

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Totaal aantal huishoudens

2011

2020

2030

2040

10448

11700

12600

13000

Eenpersoons- huishoudens

2947

3900

4600

5000

Meerpersoons- huishoudens

7501

7900

8000

8000

Figuur: aantal huishoudens gemeente Waddinxveen volgens prognose CBS


15

4.3 Ontwikkeling kwalitatieve vraag De ontwikkeling van de bevolking heeft effect op de aantallen benodigde woningen, maar ook op het soort woningen en de woonmilieus. Ook maatschappelijke ontwikkelingen en landelijke 8 trends hebben effect op deze kwalitatieve vraag. De Socratesprognose van ABF Research (2011) doet uitspraken over de ontwikkeling in deze vraag. Deze cijfers zijn slechts een indicatie en zijn gebaseerd op allerlei aannames, maar ze geven een beeld van de mogelijke ontwikkeling. 4.3.1 Verhouding huur/koop In de afgelopen decennia werd kopen steeds populairder en werd het percentage huurwoningen kleiner. Landelijk gezien is huren echter de laatste jaren weer aantrekkelijker 9 geworden , vanwege de crisis maar de veronderstelling is dat dit ook te maken heeft met de flexibiliteit die huren met zich mee brengt. Met name onder jongeren en ouderen is huren populair. Tot op heden is het aantal reacties op de goedkope huurwoningen groot. De aantallen zijn terug te vinden in de bijlage “Notitie woningmarktanalyse Waddinxveen’’. Uit de Socratesprognose komt echter naar voren dat de vraag naar goedkope huurwoningen zal afnemen. Verder blijkt hieruit dat met name de vraag naar eengezinskoopwoningen toeneemt. De overige categorieën (huur eengezins, huur meergezins, koop meergezins) groeien licht. De vraag naar middeldure en dure koopwoningen stijgt volgens het onderzoek van het sterkst. Kanttekening bij deze resultaten is dat het effect van de crisis en de huidige situatie op de woningmarkt waarschijnlijk onvoldoende is meegenomen in dit onderzoek. Dit leidt er toe dat de uitkomsten niet overeenkomen met de werkelijkheid: een toenemende vraag naar huurwoningen. Dit geeft de onzekerheden waar rekening mee moet worden gehouden aan en daarmee het belang van flexibiliteit. 4.3.2 Woonmilieus Als gekeken wordt naar de vraag naar de verschillende woonmilieus, dan groeit de vraag in het woonmilieu ‘buiten centrum’ het sterkst. In dit woonmilieu bevindt zich de subcategorie ‘klein stedelijk’, de categorie die uniek is in de regio.

De ontwikkelingen in het kort - Het aantal inwoners groeit van 25.000 nu naar ongeveer 26.500 in 2020 en 29.000 in 2040 - De vergrijzing is sterk: van 16% ouder dan 65 jaar nu naar 25% in 2040 er zijn dus meer woningen nodig die aansluiten op de wensen van ouderen - Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit van 2900 nu naar ongeveer 3900 in 2020 en 5000 in 2040 de vraag naar kleinere woningen zal toenemen; dit zullen voor eenpersoonshuishoudens betaalbare woningen moeten zijn - Het aantal meerpersoonshuishoudens is vrij stabiel, dit groeit van 7500 nu naar 7900 in 2020 en 8000 in 2040 - De verhouding huur/koop is aan verandering onderhevig, huren is de laatste jaren aantrekkelijker geworden. Het is lastig in te schatten hoe dit zich verder gaat ontwikkelen.

8

‘Woningmarktverkenning Gouda en Waddinxveen’, ABF Research, 2010 ‘Het wonen overwogen’, resultaten van het WoonOnderzoek Nederland, Ministerie van Binnenlandse Zaken, 2009

9


16

5. Aandachtsgroepen Waar het voorgaande hoofdstuk beschrijvend is, wordt in dit hoofdstuk de stap gezet richting beleid. In dit hoofdstuk worden verschillende aandachtsgroepen besproken die voor de gemeente van belang zijn. Er is sprake van een aandachtsgroep als deze groep een specifieke woonbehoefte heeft, of als deze groep het zonder speciale aandacht niet redt op de woningmarkt vanwege bijvoorbeeld een laag inkomen. De gemeente Waddinxveen zet zich in voor deze doelgroepen, zodat iedereen die dat wil geschikt en prettig kan wonen in Waddinxveen. Er zijn verschillende doelgroepen te onderscheiden, op basis van inkomen, leeftijd, leefstijl en zorgvraag. Deze doelgroepen worden in dit hoofdstuk besproken, evenals de knelpunten die bestaan en de mogelijke oplossingen voor deze knelpunten. In dit hoofdstuk worden niet alle aantallen genoemd, deze zijn terug te vinden in bijlage 1.

5.1 Doelgroepen op basis van inkomen Huishoudens met een laag inkomen hebben niet altijd de mogelijkheid om geschikte huisvesting te vinden en zijn vaak afhankelijk van de sociale huurvoorraad, omdat ze niet de financiële draagkracht hebben om te kopen of particulier te huren. De gemeente vindt het belangrijk dat er voldoende bereikbare sociale huurwoningen te vinden zijn in Waddinxveen voor deze groep. Het beleid rondom sociale huurwoningen wordt sterk beïnvloed door een besluit van de Europese Commissie. Besloten is dat corporaties 90% van hun woningen onder de huurtoeslaggrens (tot 664,66 euro; prijspeil 2012) toe dienen te wijzen aan huishoudens met een bruto jaarlijks inkomen tot 34.085 euro (prijspeil 2012). Overigens is de huurtoeslaggrens 10 voor personen tot 23 jaar lager: 336,67 euro. Deze doelgroep met een inkomen tot 34.085 euro is hiermee de primaire doelgroep van woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland. 22% van de Waddinxveense huishoudens behoort in 2010 tot deze primaire doelgroep. Dit aandeel is iets kleiner dan gemiddeld voor de regio (24,8%). Woonpartners Midden-Holland verhuurt ruim 3000 woningen onder de huurtoeslaggrens in Waddinxveen. Als dit aantal wordt afgezet tegen het aantal huishoudens in de primaire doelgroep, dit zijn er ruim 2300, dan zijn er voor deze doelgroep kwantitatief gezien voldoende woningen. Van deze 2300 huishoudens in de primaire doelgroep zijn er ongeveer 500 mensen die van een sociaal minimum leven. Dat is maximaal 120% van een bijstandsuitkering voor hun leefsituatie. Het is niet bekend in hoeveel huishoudens deze 500 mensen leven, maar aangenomen mag worden dat daar relatief veel eenpersoonshuishoudens bij zitten. Het is van belang dat mensen, die leven van een sociaal minimuminkomen, passende huisvesting kunnen vinden. Een deel van de huurwoningen wordt bewoond door zogeheten scheefwoners: mensen die vanwege een (te) hoog inkomen buiten de doelgroep vallen. Als er teveel scheefwoners zijn, leidt dit tot een tekort aan sociale huurwoningen. Woningcorporatie Woonpartners MiddenHolland schat in dat er 20 tot 25 procent scheef gewoond wordt; hierbij gaat het om huurders met een woning onder de huurtoeslaggrens en een inkomen boven de 34.085 euro. De corporatie geeft aan dat er veel aanmeldingen zijn voor de huurwoningen; dit duidt op een krapte. Scheefwonen is dus een belangrijk thema. Het doel van de gemeente is om doorstroming naar een volgende woning te bevorderen en hiermee het scheefwonen te beperken. Deze doorstroming is er op dit moment te weinig. Bij het tegengaan van scheefwonen moet in ogenschouw worden genomen dat dit de diversiteit in een wijk kan tegengaan en tot meer eenvormige wijken en buurten kan leiden. Gezien de sterke diversiteit in de buurten van Waddinxveen is er echter geen reden om scheefwonen te laten bestaan ten behoeve van de diversiteit.

10

‘Verkenning woningmarkt en samenhang Midden-Holland: op weg naar een Regionale Agenda Wonen’, Gerrichhauzen en Partners, 2011 Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

17

Het doel is om binnen de (beperkte) mogelijkheden op lokaal niveau het scheefwonen zo veel als mogelijk tegen te gaan. Dit gebeurt met name door het ‘verleiden’ van deze groep met aantrekkelijke woningen (pullfactoren) en niet zozeer door het instellen van financiële prikkels (belonen) (pushfactoren). Om scheefwonen tegen te gaan is het in eerste instantie van belang dat er voldoende interessante woningen zijn om naar door te stromen. Het gaat dan om kwaliteit (grotere woning, meer buitenruimte) en om voldoende in aantal. Hiermee wordt in het woningbouwprogramma rekening gehouden. Daarnaast zal in samenspraak met Woonpartners onderzocht worden welke andere lokale maatregelen mogelijk en uitvoerbaar zijn om scheefwonen tegen te gaan. De ontwikkelingen en beleidskeuzes op landelijk niveau worden hierbij meegenomen. Naast de primaire doelgroep bestaat er ook een secundaire doelgroep, hierbij gaat het om huishoudens met een jaarlijks bruto inkomen tussen 34.085 euro en 43.000 euro (prijspeil 2012). Deze groep bestaat uit ongeveer 1250 huishoudens (12%) en valt tussen wal en schip: ze kunnen nauwelijks terecht in de huursector, vanwege de 90% regel en een beperkte hoeveelheid particuliere huurwoningen, en kunnen ook vanwege beperkte financieringsmogelijkheden niet goed terecht in de koopsector. De omvang van deze groep is in de ISMH-gemeenten groter dan de voor hen geschikte woningvoorraad, zo blijkt uit een rapport opgesteld door Gerrichhauzen en Partners. Het gaat hierbij voor een belangrijk deel om starters: huishoudens tussen de 25 en 34 jaar. Deze huishoudens komen niet meer in aanmerking voor goedkopere huurwoningen, maar dit neemt hun vraag naar betaalbare huurwoningen niet weg. Er is dus een tekort aan deze categorie woningen. Het aanbieden van vrije sector huur tot ongeveer 800 euro is voor deze groep van belang. Om doorstroming te faciliteren moeten er voldoende geschikte woningen zijn voor de potentiële doorstromers. Doorstroming wordt in Waddinxveen bevorderd door de bouw van middeldure koopwoningen, hierdoor komen betaalbare woningen aan de onderkant van de markt vrij. De vraag naar woningen wordt beïnvloed door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals beschreven in hoofdstuk 4. Aansluiten bij de vraag in het woningbouwprogramma zal de doorstroming bevorderen.

5.2 Eenpersoonshuishoudens Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt zoals beschreven sterk toe, van 2900 nu naar 5000 in 2030. De vraag naar kleinere woningen zal dus eveneens sterk toenemen. De huidige woningvoorraad sluit niet aan op deze ontwikkeling. Doel van de gemeente is een voldoende aanbod aan beschikbare woningen voor eenpersoonshuishoudens. Het goed blijven monitoren van de vraag is hierbij sterk van belang om vanuit die kennis in te spelen op het woningbouwprogramma.

5.3 Starters Starters zijn mensen die onzelfstandig wonen (vaak jongeren) en die op zoek zijn naar een woning. Starters hebben in deze tijden een voordeel ten opzichte van huizenbezitters: ze laten geen woning achter en hoeven dus niet te wachten op de verkoop. Als starters worden gestimuleerd worden om een huis te kopen, brengen ze hiermee de doorstroming op gang. Daarnaast zijn starters belangrijk voor een gevarieerde leeftijdsopbouw van de bevolking. Veel starters blijven wonen in dezelfde gemeente, als ze hier de kans voor krijgen. Voor de gemeentelijke woningmarkt is het dan ook erg belangrijk dat er voldoende mogelijkheden zijn voor starters om in Waddinxveen te blijven wonen of te komen wonen. Starters hebben vaak beperkte financiële mogelijkheden, maar moeten wel een kans krijgen om in te stromen op de woningmarkt. Ze zijn op zoek naar een betaalbare koop- of huurwoning. Voor een sociale huurwoning komen ze soms niet in aanmerking vanwege de nieuwe regels, een particuliere huurwoning is vaak te duur. Overigens is er ook een groep starters die zich uitstekend zelf kan redden op de woningmarkt.


18

Vaak wordt gedacht dat met name om financiële redenen betaalbare (goedkope) starterswoningen moeten worden gebouwd. Maar om ook de andere groepen te bedienen (gezinnen met kinderen, ouderen) is het op gang brengen van doorstroming van groot belang. De gemeente kiest er daarom voor om starters met name te bedienen in de bestaande voorraad en om slechts op kleine schaal nieuw te bouwen voor starters. De groep jong gehandicapten vormt een groep met specifieke woonbehoeften starters. Jong gehandicapten die zelfstandig willen gaan wonen hebben woonwensen cq -eisen en daarnaast vaak weinig financiële draagkracht. Dit deze groep veel moeite heeft met het vinden van een zelfstandige woning en blijft wonen.

binnen de groep heel specifieke zorgt ervoor dat vervolgens thuis

5.4 Gezinnen met kinderen Waddinxveen is een aantrekkelijke gemeente voor gezinnen met kinderen, deze zijn dan ook sterk vertegenwoordigd in de gemeente. Werkgelegenheid is volop te vinden in de regio (de steden Rotterdam en Utrecht zijn goed bereikbaar) en het woonmilieu is geschikt voor gezinnen: ruim opgezette wijken met veel groen. Daarnaast zijn stedelijke voorzieningen nabij. Gezinnen met kinderen wensen veelal een grondgebonden woning met ruimte en tuin. Door het aanbieden van dergelijke woningen in de middeldure koopsector kunnen nieuwe gezinnen worden aangetrokken en kunnen al gevestigde gezinnen de eventueel gewenste stap in hun wooncarrière maken. Als ze daarbij een kleinere, betaalbare woning achterlaten, worden daarmee de starters bediend. Dit betekent dat het voor deze aandachtsgroep gaat om gevestigden en vestigers en dat het bouwen van nieuwe geschikte woningen hiervoor belangrijk is. Bij de nieuwbouwprogrammering is de vraag van deze aandachtsgroep een belangrijke focus.

5.5 Ouderen Het aantal ouderen in de gemeente neemt, zoals beschreven in hoofdstuk 4, sterk toe. Dé oudere bestaat echter niet (meer). Deze groep is heel divers, zowel qua leeftijd, inkomen als woningvraag. Er kunnen grofweg 3 groepen onderscheiden worden: • De blijvers - dit zijn mensen die zo lang mogelijk in hun huidige woning willen blijven wonen • De moeters - dit zijn mensen die door een toenemende zorgvraag en om gezondheidsredenen de huidige woning moeten verlaten • De kiezers - dit zijn ouderen die bewust nadenken over de toekomst en keuzes maken die passen bij hun wensen van ouder worden. Over het algemeen is de groep van blijvers relatief groot. Veel ouderen vinden het moeilijk om na te denken over verhuizen, het is zoveel ‘gedoe’ en men is erg gehecht aan zijn/haar omgeving. Als men al zou willen verhuizen wil men dat graag in de buurt met het oog op de sociale contacten. De woningvraag van ouderen richt zich meer dan gemiddeld op gelijkvloerse woningen, liefst in de wijk dicht bij voorzieningen/winkels. Wat men te besteden heeft varieert enorm. Het aanbieden van grote gelijkvloerse appartementen cq bungalows met veel comfort is van belang. Met name de kiezers richten zich hierop. Maar ook het aanbieden van betaalbare gelijkvloerse woningen in de wijken is belangrijk. Dit kan de blijvers verleiden en een deel van de moeters bedienen. Door het aanbieden van voldoende geschikte woningen voor ouderen komt een doorstroming op gang doordat zij relatief vaak een grondgebonden betaalbare woning achterlaten. Afhankelijk van prijs en grootte zijn deze interessant voor starters en/of gezinnen met kinderen.


19

5.6 Zorgbehoevenden Daarnaast vormen zorgbehoevenden een doelgroep. Deze groep is erg breed: het kan gaan om mensen die behoefte hebben aan een gelijkvloerse woning zonder drempels, maar ook om mensen die intensieve verpleging nodig hebben en een daarbij passende woning. Het streven is om mensen een passende (zorg)woning te bieden. Hierbij is het van belang om lokale en regionale vraag goed op elkaar af te stemmen. Bij de zorgbehoevende gaat het vaak om ouderen. De vraag naar aangepaste woningen ligt in 2015 op ongeveer 1200 woningen, in 2030 11 zal dit aantal naar verwachting rond de 1700 liggen. De vraag in alle categorieën neemt toe, zie hiervoor ook bijlage 1. Ook de maatregelen op het gebied van de financiering van zorg hebben invloed op de woningvraag van deze doelgroep.

Wonen met zorg • Het aantal zelfstandig plus woningen (aangepaste woningen, mogelijkheid tot zorg op afspraak) is voldoende, maar wordt voor een deel bewoond door mensen zonder deze woningbehoefte. Beleid kan er dus op worden gericht om deze woningen bij vrijkomen alleen beschikbaar te laten zijn voor mensen met vraag naar een aangepaste woning. • Woningen geschikt voor verzorgd wonen (woningen met mogelijkheid tot zorg op afroep/zorgarrangement zonder verblijf), zoals aanleunwoningen, woningen in een woon-zorgcomplex of serviceflats waar een mogelijkheid tot zorg op afroep is, zullen na 2020 meer nodig zijn. • Ook de vraag naar cluster wonen, hierbij gaat het om beschermd wonen in een lokaal verpleeghuis, zal na 2020 sterk toenemen. • Tweedelijnszorgcentra met een regionale functie zijn in Waddinxveen niet aanwezig (Souburgh valt hier niet onder, met uitzondering van een aantal bedden). Specifieke intensieve zorg wordt in Gouda geleverd. De vraag naar deze vorm van zorg groeit.

Wonen en zorg worden zowel organisatorisch als financieel meer gescheiden, tegelijkertijd moet in meer woningen ook zorg geleverd kunnen worden. Dit betekent dat er naast de specifieke zorgen woonconcepten ook binnen de bestaande woningvoorraad aandacht moet zijn voor woningen met voorzieningen die zorgbehoevenden in de gelegenheid stellen langer zelfstandig te blijven. Geconstateerd wordt dat dit gevolgen zal hebben voor de geldstromen binnen de Wmo, die ook weer invloed zullen hebben op de woningvraag. Voor deze samenhang dient aandacht te zijn.

5.7 Vestigers Vestigers vanuit de regio zijn welkom in de gemeente, omdat ze goed zijn voor de economie en het draagvlak voor de voorzieningen. Zoals in hoofdstuk 7 verder wordt toegelicht heeft de Zuidplaspolder, die deels in Waddinxveen ligt, een belangrijke ventielfunctie voor opvang vanuit de Zuidvleugel: het stedelijk gebied rondom Rotterdam. Om vestigers naar de gemeente te trekken moeten aantrekkelijke, kwalitatief hoogstaande woonmilieus met een onderscheidend karakter worden gecreëerd. De samensmelting van de kwaliteiten van de stad (voorzieningen) en dorp (ruimte, sterke sociale cohesie) is daarbij de kwaliteit die wordt ingezet. Het aanbieden van ruime eengezinswoningen in het aantrekkelijke woonmilieu biedt voor Waddinxveen mogelijkheden om gezinnen van buitenaf aan te trekken. Om mensen er toe te bewegen de stap te zetten om zich te vestigen in Waddinxveen is meer nodig dan alleen een geschikte woning. Men moet ten eerste weten hoe prettig het wonen is in Waddinxveen en men moet op hoogte kunnen raken van het woningaanbod. Promotie en marketing zijn belangrijk om Waddinxveen als aantrekkelijke woongemeente op de kaart te zetten en hiermee de regionale opvangtaak in te vullen. Maar daarnaast zijn vooral het voorzieningenaanbod (winkels, scholen en dergelijke) en vooral ook werkgelegenheid belangrijke vestigingsfactoren. Het ‘pakket’ Waddinxveen moet compleet zijn. 11

Tympaan Instituut: http://www.ris-zh.nl/index.php Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

20

Om een rol te kunnen spelen in de regionale opvang en om met name gezinnen met kinderen naar Waddinxveen te trekken is een integrale aanpak nodig voor a) het complete Waddinxveen en b) hierop gerichte promotie en marketing.

5.8 Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten vormen een doelgroep vanwege hun specifieke situatie en hierbij passende woonbehoeften. De groep arbeidsmigranten in de gemeente bestaat voor een groot deel uit migranten uit Midden- en Oost Europa. In de gemeente zijn ongeveer 480 arbeidsmigranten afkomstig uit Midden- en Oost-Europa woonachtig. Hierbij gaat het om migranten die zich hebben ingeschreven; daarnaast is er nog een onbekend aantal tijdelijke arbeidsmigranten, die zich niet inschrijven omdat ze slechts een paar maanden in de gemeente verblijven. Ze hebben echter wel een (tijdelijke) huisvestingsbehoefte, van de omvang hiervan is geen beeld. Arbeidsmigranten kiezen veelal niet heel bewust voor een bepaalde woonlocatie. Ze willen zich vestigen in een regio waar de werkgelegenheid zit en de feitelijke woonlocatie wordt vaak bepaald door wat hen aangeboden wordt. Dit maakt dat regionale afstemming voor dit thema van groot belang is. Waddinxveen wil een passende rol spelen voor de huisvesting van arbeidsmigranten en zet in op regionale samenwerking en – afstemming.

5.9 Woonwagenbewoners In de gemeente zijn een aantal woonwagenstandplaatsen te vinden. Deze zijn in eigendom van en beheer bij Woonpartners Midden-Holland. Hierbij is Woonpartners Midden- Holland verantwoordelijk voor de standplaatsen en beheer van de directe leefomgeving. De gemeente is, net als voor al haar inwoners, verantwoordelijk voor de openbare orde en veiligheid. De laatste jaren is gebleken dat er behoefte is aan kleinere kampen. Het streven is om bij eventuele wijzigingen dit als doel te stellen. Het idee is om het totale aantal woonwagens niet uit te breiden, maar om in overleg met partijen te bepalen welke mogelijke veranderingen wenselijk zijn.

De opgave in het kort - Algemeen: het bedienen van de verschillende doelgroepen: voldoende betaalbare en passende woningen, zowel koop als huur - Goed en blijvend monitoren van de grootte en de woningvraag van de verschillende doelgroepen; deze doorvertalen naar programma - Specifiek: wensen en mogelijkheden ouderen in kaart brengen - Idem voor starters - Inzet op bevordering van de doorstroming o Startersbeleid o Aanpak scheefwonen door financiële prikkels o Bouw van middeldure koopwoningen - In het woningbouwprogramma de nadruk op o Sociale huurwoningen o Betaalbare koopwoningen o Zorgwoningen: zowel intra- als extramuraal o Kleinere woningen voor eenpersoonshuishoudens o Ruime levensloopbestendige woningen


21

6. Duurzaamheid Duurzaamheid is een belangrijk thema en speelt zowel een rol in de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Door duurzaam te bouwen of woningen te verduurzamen wordt bijgedragen aan energiebesparing in woningen. Duurzaam bouwen is echter meer dan energiebesparing alleen. Het draagt ook bij aan het voorkomen van uitputting van grondstoffen, een gezond binnenmilieu, verantwoord watergebruik, het gebruik van duurzame materialen die rekening houden met het milieu, de gezondheid van bewoners en hergebruik van materialen die vrijkomen bij sloop. Er lijkt zich een trend in de woningmarkt te ontwikkelen, waarbij kopers/bewoners steeds meer het energieaspect mee laten wegen bij woonbeslissingen. Makelaars veronderstellen dat woningen met een hoog energielabel beter verkoopbaar zullen zijn. Naast de energiedoelen wordt het werken aan verduurzaming dus ook vanuit dit perspectief belangrijk. Duurzame woningen zijn beter voor het milieu, maar daarnaast ook voor de bewoners zelf. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om goede ventilatie, waarbij ophoping van schadelijke stoffen en schimmel wordt voorkomen. Er ontstaat een beter binnenmilieu. De woonconsument is zich steeds meer bewust van duurzaamheid. Voor een deel van de woonconsumenten is duurzaamheid en met name energiezuinigheid een must. Voor de gemeente is het stimuleren van duurzaam bouwen ook belangrijk, omdat de wet en regelgeving steeds energiezuinigere woningen voorschrijft. In het klimaatplan van de gemeente zijn al doelen gesteld om de woningvoorraad van Waddinxveen te verduurzamen.

6.1 Nieuwbouw De nieuw te bouwen woningen dienen minimaal aan het Bouwbesluit te voldoen. Daarmee zijn ze energetisch al behoorlijk zuinig. De gemeente daagt partijen uit om daarnaast verder te gaan dan het Bouwbesluit en om woningen op onderdelen nog duurzamer te bouwen. Dit is in lijn met bestaand beleid. Bovendien zal het Bouwbesluit de komende tijd nog verder worden aangescherpt op het gebied van energiezuinigheid. In 2015 gaat de EPC voor woningen naar 0,4 (is nu 0,6) en in 2020 zal de aanscherping doorzetten naar 0 (energieneutraal). Het verleiden van bouwende partijen om beter te bouwen dan nu verplicht is, bereidt ze voor op het bouwen in de nabije toekomst. Daarbij is gepland dat de regelgeving voor bestaande bouw en nieuwbouw in elkaar zal worden geschoven nu bekend is geworden dat naast bestaande woningen ook nieuwbouwwoningen vanaf 1 juli 2013 verplicht een energielabel zullen krijgen. Het label zal dan ook niet langer vrijblijvend zijn. Een woning kan alleen dan in het kadaster worden overgeschreven op een nieuwe eigenaar, als er een label kan worden voorgelegd. Eventueel kan in samenspraak met een ontwikkelende partij een project met een aantal woningen bij wijze van experiment en vooruitstrevendheid extra duurzaam ontwikkeld worden. Dit trekt ook een bepaalde groep bewoners. Er zijn mensen die alleen in een uiterst duurzame en mogelijk energieneutrale woning willen wonen. Een dergelijke woonwens kan voor hen bepalender zijn dan de locatie. Het aanbieden van deze woningen trekt dus mogelijk een nieuwe groep bewoners. Voorbeelden van zulke grootschaliger projecten zijn EVA Lanxmeer Culemborg en Kersentuin Utrecht, waar mensen zijn komen wonen vanuit heel Nederland. Dat kan ook op kleinere schaal worden gerealiseerd. 6.1.1 GPR-gebouw De gemeente stimuleert het gebruik van het instrument GPR-gebouw® bij woningbouwplannen. Dit is een instrument dat ontwerpgegevens van een (woon)gebouw omzet in prestaties voor kwaliteit en duurzaamheid (energie, milieu (zoals afval en water), gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde) waarmee partijen eenduidig en toetsbare afspraken kunnen maken bij nieuwbouwplannen en dat voldoende vrijheid aan ontwerpers biedt.


22

6.2 Bestaande bouw Gezien vanuit de totale woningvoorraad staat verreweg het grootste aantal woningen er al. De gemeente stelt daarom dat verduurzaming van de bestaande voorraad een belangrijk doel is. Er is verreweg veel meer milieuwinst te boeken in de bestaande bouw dan in de nieuwbouw. De woonlasten van huurders kunnen hiermee blijvend worden verlaagd. Dit is een belangrijke motivatie om verduurzaming aan te pakken. Particuliere woningeigenaren en Woonpartners Midden-Holland zijn dan de partijen die hierin een belangrijke rol hebben. Woonpartners stelt zich hierbij reeds actief op. Grote renovaties en groot onderhoud gaan vrijwel altijd gepaard met verduurzaming van de woning. Belangrijk doel dat Woonpartners in dit verband reeds heeft gesteld is om 20% minder energieverbruik te hebben in haar woningen in 2020. Dit past bij de ambitie van Woonpartners om met name in te zetten op de verduurzaming van de bestaande voorraad. Woonpartners is voorstander van het volgen van ‘Energiebesparing corporatiesector’ tussen onder andere Rijk, Aedes en de Woonbond. In augustus 2012 is dit opgevolgd door een nieuw convenant genaamd “Koepelconvenant energiebesparing gebouwde omgeving”. Binnen dit convenant nemen corporaties in de doelstelling besparing richting 2020 een tussendoel op voor het jaar 2015. Gemeenten en andere partijen kunnen middels maatregelen uit de “Routekaart corporaties Midden-Holland” deze tussendoelstelling concreet uitwerken in prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties én andere stakeholders. De gemeente Waddinxveen en Woonpartners Midden-Holland maken hierover concrete afspraken in hun prestatieafspraken.

6.3 Woonlastenbenadering Naast de huur- of hypotheeklasten heeft elk huishouden te maken met energielasten. Deze energielasten nemen sterk toe en vormen een steeds groter deel van de vaste lasten. De verwachting is dat deze ontwikkeling door zal zetten. Bij de woonlastenbenadering worden deze kosten als een geheel beschouwd. Door het uitvoeren van energiebesparende investeringen, dalen de woonlasten van de woning. Deze investeringen kunnen deels worden terugverdiend door het verhogen van de huur, waarbij deze huurverhoging minder sterk is dan de lastenverlichting in de energiekosten zodat de totale woonlasten niet stijgen. Vanuit het Rijk is er de beweging dat het energielabel tot huuraanpassingen kan leiden. Dit betekent dat bij woningen met een hoog label een hoger past en bij woningen met een lager label een lagere huur. Wanneer deze huuraanpassingen worden doorgevoerd, worden energieinvesteringen sneller rendabel voor de investeerder.


23

7. Woningbouwprogramma

7.1 Aantal te bouwen woningen In de structuurvisie is vastgesteld dat er tot 2030 4250 woningen gebouwd worden in de gemeente Waddinxveen. Dit woningbouwprogramma is een neerwaartse bijstelling van de eerdere woningbouwopgaven. Ongeveer de helft van de 4250 woningen wordt voor de autonome behoefte gebouwd, de andere helft is bedoeld voor migranten uit de regio. In de gemeente wordt hiermee dus niet alleen gebouwd voor de behoefte van de huidige bewoners, maar ook voor regionale opvang. Deze regionale opvang bestaat voor een groot deel uit Zuidvleugelopvang. De Zuidvleugel is het zuidelijke gedeelte van de Randstad en omvat een groot deel van de provincie Zuid-Holland: de Drechtsteden, Holland Rijnland, Den Haag, Rotterdam en de ISMH gemeenten. In het ‘Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel’, vastgesteld in 2008, is afgesproken dat in de Z3 gemeenten gebouwd gaat worden voor deze Zuidvleugelopvang. De Zuidplaspolder heeft een zogenaamde ventielfunctie voor de Zuidvleugel. Het tekort aan woningaanbod in de Zuidvleugel gaat in dit gebied worden opgevangen. Hiermee heeft de gemeente rekening gehouden in het vaststellen van het woningbouwprogramma.

7.2 Bouwen voor iedereen: soorten woningen Uitgangspunt voor de woonvisie is dat iedereen die dat wil, in Waddinxveen kan wonen. De te bouwen woningen moeten dus aansluiten bij de vraag van verschillende doelgroepen. In hoofdstuk 5 zijn de doelgroepen die centraal staan in deze woonvisie reeds aan de orde geweest. Hieruit komt naar voren dat de komende jaren specifieke aandacht nodig is voor:

Doelgroepen die centraal staan: - Eenpersoonshuishoudens (betaalbaar en qua omvang geschikt) - Woningen voor ouderen - Starters; betaal- en beschikbaarheid - Gezinnen; middeldure (koop)woningen - Maatwerk voor (jong) gehandicapten

7.3 Woningbouwprogramma In hoofdstuk 3 zijn de ambities van de gemeente rondom het wonen in Waddinxveen verwoord. Deze ambities spelen een belangrijke rol in het kiezen van de locaties en het programma voor nieuwbouw. Om er voor te zorgen dat de doelen uit deze woonvisie worden bereikt, is een afwegingskader opgesteld. Voorheen werd vaak gewerkt met een gedetailleerd woningbouwprogramma. Daarmee werd veelal bepaald hoeveel en welk type woningen op welke locatie worden gebouwd, al dan niet met een planning erbij. Dit was vervolgens het sturende instrument voor de woningmarkt. In de huidige tijd van veranderingen laat de woningmarkt zich niet meer sturen door een dergelijk woningbouwprogramma. Deze woonvisie bevat daarom ook niet een gedetailleerde tabel met aantallen beoogde woningen per locatie. Helder is dat Waddinxveen tot 2030 4250 woningen mogelijk wil maken. Veel daarvan zullen op de reeds bekende locaties komen, waarvan Park Triangel de grootste is. Om efficiënt te kunnen inspelen op de vraag in de markt en de mogelijkheden van locaties is een afwegingskader ontwikkeld. Hiermee zal de gemeente Waddinxveen jaarlijks beoordelen hoe het staat met de totale opgave, de opgave naar locaties en de ‘vrije ruimte’ die er daarnaast Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

24

nog is. Nieuwe initiatieven of wijzigingen van bestaande plannen zullen met het afwegingskader beoordeeld worden. Het credo in deze woonvisie is dus: inspelen op de marktmogelijkheden, daarbij rekening houdend met de ambities uit deze woonvisie en de daaruit volgende opgave voor aandachtsgroepen. Het afwegingskader ten behoeve van het woningbouwprogramma kent twee beoordelingsniveaus. Het eerste is de locatiekeuze: is het wenselijk om een bepaalde locatie te ontwikkelen met woningen? Draagt het bij aan de ambities en doelstellingen? Als het antwoord daarop ja is, dient vervolgens bepaald te worden voor wie en met wat de locatie bebouwd gaat worden. Dat is het tweede beoordelingsniveau. Voordat het afwegingskader wordt toegelicht, moet nog een kanttekening worden geplaatst. In dit hoofdstuk ligt de focus op nieuw te bouwen woningen, maar het grootste deel van de woningvoorraad van Waddinxveen staat er al. Mogelijk kan in sommige gevallen aan een vraag vanuit de markt worden voldaan door een kwaliteitsslag uit te voeren op bestaande woningen in plaats van het bouwen van nieuwe woningen. 7.3.1 Afweging locatiekeuze De hieronder genoemde criteria zijn van belang voor het kiezen of evalueren van locaties waar (eventueel) nieuwe woningen gebouwd worden. Het idee hierbij is dat op elk criterium een plus of min kan worden gescoord; dit maakt voor- en nadelen expliciet waardoor de afweging tussen locaties transparant is. Criterium Bereikbaarheid

Beschrijving Hoe bereikbaar is de locatie? Is het OV (trein/bus) in de buurt? Fiets/auto?

Voorzieningenniveau

Draagt woningbouw op deze locatie bij aan het draagvlak van de voorzieningen? En andersom: zijn de aanwezige voorzieningen in de buurt?

Ruimtelijke kwaliteit

Hoe is de kwaliteit van deze locatie? En andersom: draagt woningbouw bij aan de ruimtelijke kwaliteit en de ruimtelijke structuur van Waddinxveen

Katalysator

Draagt ontwikkeling op deze locatie bij aan nieuwe ontwikkelingen? Of staat de ontwikkeling op zichzelf?

Financiële consequenties

Wat betekent ontwikkeling op deze locatie financieel voor de gemeente? Zijn er contracten met andere partijen, waardoor ontwikkeling op deze locatie de voorkeur heeft? Heeft de gemeente de grond in eigendom, of ander financieel belang?

Rol gemeente

Heeft de gemeente een actieve rol op deze locatie? Is er sprake van een PPS (publiek private samenwerking?)

Rol Woonpartners

Is Woonpartners betrokken bij de ontwikkeling? Hier uit voortkomend de vraag: in hoeverre krijgt Woonpartners een preferente positie?

Variatie in de wijk

Draagt de ontwikkeling op deze locatie bij aan variatie in de wijk?

Woonmilieu

Welk woonmilieu is passend op deze locatie en sluit dit aan bij de vraag die er is?

Tabel: criteria locatiekeuze woningbouw In aansluiting op de ambities in hoofdstuk 3 en het genoemde afwegingskader kiest de gemeente ervoor om in te zetten op het afronden van de ruimtelijke structuur van de kern en het herontwikkelen van bestaande locaties in de bebouwde kom die een kwaliteitsimpuls nodig Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

25

hebben. In aansluiting hierop wordt ingezet op de ontwikkeling van Park Triangel en op de kwaliteitsverbetering van het gebied tussen de hefbrug en het station. Vanwege de neerwaartse bijstelling van het woningbouwprogramma wordt de woningbouw in de Vredenburghzone niet doorgezet. Daarnaast worden bestaande bedrijventerreinen, met uitzondering van de Noordkade, niet getransformeerd naar woningbouw en worden de plannen voor Sportpark Oranjewijk bijgesteld. Overige toekomstige keuzes zullen met behulp van het afwegingskader worden gemaakt.

7.3.2 Afwegingskader voor ‘wat en voor wie’ op de locatie Als een locatie voor woningen bebouwd kan worden, wordt vervolgens bepaald welke woningen daar wenselijk en nodig zijn. Daarbij zal de gemeente voortdurend in ogenschouw nemen of de optelsom van alle locaties alle aandachtsgroepen bedient. Uiteraard is van belang wie eigenaar is van de grond en op welke juridische en contractuele wijze dit ontwikkeld wordt. Desalniettemin ziet de gemeente voor zichzelf een rol om de totale woningvoorraad te bewaken en om bij nieuwe locaties of bijstellingen van bestaande bouwplannen dit in de afweging mee te nemen. Dit wordt vervolgens vertaald in de (contractuele) afspraken die gemaakt worden met ontwikkelden partijen en grondeigenaren. De onderstaande vragen dienen in elk geval beantwoord te worden bij de nadere planvorming voor een locatie: • Is de locatie geschikt voor ouderen (nabijheid voorzieningen, woonservicezone )? • Leent de locatie zich specifiek voor grondgebonden of gestapelde bouw? • Kan er gebouwd worden voor doorstroming (grotere grondgebonden woningen)? Daarna wordt bepaald welke woningbouwopgave voor de specifieke locatie passend is. Dat zal soms een mix zijn van meerdere soorten woningen (ten behoeve van meerdere aandachtsgroepen). Soms zal het ook een bouwprogramma zijn gericht op een specifieke aandachtsgroep. Naast de locatiekenmerken wordt dit bepaald aan de hand van op dat moment recente cijfers over doelen aandachtsgroepen in relatie tot het totale bouwprogramma. Ook de actuele vraag van dat moment wordt daarbij in ogenschouw genomen.


26

8. Rollen en verantwoordelijkheden De gemeente stelt in deze woonvisie doelen en ambities vast; deze kunnen echter niet door de gemeente alleen gerealiseerd worden. De tijd dat de gemeente bepaalde waar welke woningen werden gebouwd, is voorbij. De gemeente stimuleert, faciliteert en stelt kaders, maar is daarnaast verbonden aan Woonpartners Midden-Holland en de marktpartijen als het op de woningvoorraad aan komt. De woningmarkt is tegenwoordig erg grillig en minder voorspelbaar dan voorheen. Dit vraagt een nieuw systeem van samenwerking met hierin nieuwe rollen van de verschillende partijen. De huidige situatie op de woningmarkt vraagt daarnaast bij alle partijen om een nieuwe manier van denken. Daarom is deze woonvisie in samenwerking met deze partijen tot stand gekomen. De regio speelt een belangrijke rol in de plannen die worden gemaakt: afstemming met omliggende gemeenten is van belang voor een gezonde woningmarkt waar vraag en aanbod bij elkaar komen. Deze woonvisie verwoordt de doelen van de gemeente en vormt een kader voor de overige partijen. In dit hoofdstuk wordt verduidelijkt hoe de gemeente de verantwoordelijkheden van zichzelf en de verschillende partijen ziet.

8.1 De verschillende rollen van de gemeente De gemeente staat zoals genoemd niet meer boven de partijen, maar maakt onderdeel uit van een netwerk van partijen. Ze heeft uiteraard haar eigen rol, die geen van de andere partijen heeft; het dienen van het publieke belang. Afhankelijk van de situatie kiest de gemeente haar rol: van sturend en regisserend tot participerend en faciliterend. De gemeente heeft altijd een open houding en houdt de ontwikkelingen in de gemeente scherp in de gaten. De rol die de gemeente zelf speelt bij bepaalde ontwikkelingen varieert. Haar rol is soms sturend en actief (bijvoorbeeld bij een eigen ontwikkeling), soms volgend en faciliterend (bij een ontwikkeling verricht door een andere partij) en soms regisserend. De regisserende rol heeft vaak betrekking op het bij elkaar brengen van partijen, zodat zij tot planvorming kunnen komen. Organiseren dat er iets ontstaat als het ware.

8.2 Partners in wonen

8.2.1 Woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland De enige woningcorporatie in de gemeente is een belangrijke speler in het realiseren van de gestelde ambities. Ongeveer 30% van de woningen in de gemeente is in het bezit van woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland. De gemeente heeft een goede verstandhouding met de woningcorporatie; de organisaties zijn van elkaar afhankelijk en ondersteunen elkaar waar mogelijk. Voor de mensen die afhankelijk zijn van sociale huurwoningen is het van belang dat de gemeente en woningcorporatie hier goede afspraken over maken. De woningcorporatie is dan ook, nog meer dan de andere partijen, nauw betrokken geweest bij het opstellen van deze woonvisie. In aansluiting hierop zullen de gemeente en corporatie prestatieafspraken opstellen, waarin rollen en verantwoordelijkheden worden vastgelegd rondom het huisvesten van doelgroepen, de kwaliteit van het woningaanbod en de leefbaarheid van buurten en wijken in de gemeente. 8.2.2 De (toekomstige) bewoners De vrager en dus huurder/koper is een belangrijke partij. Uiteindelijk is het doel dat alle beschikbare woningen tegemoet komen aan de wensen van bewoners. Dit kan niet op elk moment direct, maar het doel is om met alle betrokken partners voor het wonen en dus ook de bewoners te werken aan goede plannen en (bouw)projecten. Daarnaast stelt de gemeente zich tot doel om bewoners zo goed mogelijk te informeren over ontwikkelingen in nieuwbouwprojecten. Zeker nu loopt de planning soms anders dan gedacht; het is belangrijk dat Woonvisie Waddinxveen 2012-2017

27

burgers hiervan op de hoogte zijn. Deze communicatie verloopt in samenspraak met de ontwikkelaar. Sommige mensen kiezen ervoor om heel direct betrokken te zijn bij de ontwikkeling van hun nieuwe woning en woonomgeving. Het gaat dan om (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Voor veel andere mensen betekent het meer dat hun wensen en ideeën door ontwikkelende partijen moet worden ‘opgepikt’ om het te vertalen naar goede bouwplannen. De woonvisie zelf heeft niet meteen veel directe betekenis voor individuele bewoners. Dat gaat meer via goede ruimtelijke plannen (gebaseerd op de woonvisie) en bijvoorbeeld de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning). 8.2.3 De regio De gemeente Waddinxveen is actief in meerdere regionale samenwerkingsverbanden, zoals het ISMH en Z3. Regionale afstemming van het woningbouwprogramma is voor alle partijen van belang: voor de gemeenten zelf, voor de bewoners en voor de markt. Door het ISMH wordt een Regionale Agenda Wonen opgesteld. De gemeente Waddinxveen participeert hierin en werkt mee aan de regionale afstemming. Eerdere afspraken in de regio hebben reeds een belangrijke stempel gedrukt op het woningbouwprogramma van de gemeente. De verstedelijkingsafspraken rondom de Zuidvleugel leggen een belangrijke woningbouwopgave bij Waddinxveen en de andere Z3 gemeenten. 8.2.4 Ontwikkelaars en makelaars Zowel de gemeente als de bewoners zijn er het meest bij gebaat als er voor de markt wordt gebouwd: de vraag is leidend voor de ontwikkelingen in het woningaanbod. Dit is voor ontwikkelaars en makelaars vanzelfsprekend ook het geval. Belangrijk is om goede kennisuitwisseling tussen de ontwikkelaars, de makelaars en de gemeente te houden, zodat deze partijen goed op de hoogte zijn van de ontwikkelingen in de vraag. 8.2.5 Zorg- en welzijnsinstellingen De vergrijzing, de toenemende zorgvraag en de veranderingen in de zorgsector vragen meer dan ooit om een goede afstemming tussen wonen en zorg. De zorg wordt steeds duurder, dit zorgt ervoor dat mensen in de toekomst langer thuis zullen blijven wonen en zorg aan huis zullen ontvangen. Deze ontwikkeling zorgt er tezamen met de vergrijzing voor dat de vraag naar levensloopbestendige en aangepaste woningen toeneemt. Zorg- en welzijnsinstellingen spelen een belangrijke rol in de zorg aan huis en hiermee in de leefbaarheid van de wijken en buurten in Waddinxveen. Het ontkoppelen van wonen en zorg zet in de toekomst door en dat betekent dat het aanbieden van voldoende woningen waarin zorg geleverd kan worden belangrijk is. Het afstemmen van het woningaanbod, maar ook het organiseren van nieuwe vormen van zorg, is nodig om aan de toekomstige vraag te voldoen.

8.3 Samen werken aan wonen Het is helder dat wonen een beleidsveld is dat sterk aan veranderingen onderhevig is en wordt beïnvloed door de landelijke politiek. Ingrepen in de woningmarkt vragen meer dan voorheen om coproductie tussen allerlei partijen. De mogelijkheden van één partij om te sturen zijn kleiner geworden. Daarnaast wordt de woningmarkt voor een belangrijk deel beïnvloed door beslissingen in Den Haag dan wel Brussel. Op lokaal niveau is het daarom van belang dat partijen elkaar versterken in hun acties. Daarbij is een heldere koers nodig, zodat elke partij kan bepalen welke doelen bereikt dienen te worden. Deze koers is in deze woonvisie benoemd. Alleen kan de gemeente de hierin genoemde doelen nooit bereiken.


28

De gemeente nodigt daarom ook alle betrokken partijen, zoals Woonpartners Midden-Holland, projectontwikkelaars, bouwers, zorgen welzijnsinstellingen, bewonersorganisaties en provincie en regio op om in coproductie met de gemeente te werken aan de ambities uit deze woonvisie. Alleen dan kan vooruitgang geboekt worden.


29

Bijlage 1 Notitie woningmarktanalyse Waddinxveen Opmaat naar de woonvisie


30

Woonvisie Waddinxveen

Recommend Documents