Bijlage 4
Woonvisie corporaties Oldambt Woonvisie corporaties
Net als alle andere corporaties hebben ook Acantus en Groninger Huis te maken met de bezuinigingen, met de nieuwe woningwet en (in deze regio) en krimp. Toch is er voor gekozen dat ieder een eigen bijdrage levert aan de woonvisie voor Oldambt. Er zijn namelijk ook grote verschillen. In de eerste plaats bestaat het werkgebied van Acantus in Oldambt uit vooral grote en een paar kleinere kernen, terwijl Groninger Huis een plattelandscorporatie is met woningbezit alleen in de kleine dorpen. Op basis daarvan hebben beide corporaties verschillende visies en strategieën m.b.t. krimp, verdunnen en leefbaarheid. Daarnaast kijken de corporaties verschillend aan tegen hun rol bij samenwerking. Groninger Huis wil graag aanjager zijn als het gaat om het mobiliseren en verbinden van de inzet van alle betrokkenen. Acantus hanteert een lijn die uitgaat van de formele verantwoordelijkheid van de woningcorporatie, en de rol en positie die daaruit voortvloeien. Ook zijn er verschillen als het gaat om investeringen m.b.t. duurzaamheid, leefbaarheid en energie. Hieraan liggen eveneens verschillende visies ten grondslag. Vandaar de keuze voor twee separate woonvisies.
1
Woonvisie corporaties Oldambt
Bijdrage Acantus
Inleiding Voor de komende jaren ziet Acantus drie hele duidelijke ontwikkelingen waar ze zo goed mogelijk op moeten inspelen. Kort gezegd: 1. Er is minder geld te besteden; 2. De krimp in het werkgebied zet stevig door; 3. Als gevolg van gewijzigd overheidsbeleid, krijgen corporaties in toenemende mate te maken met sociale problematiek bij hun huurders. 1.Er valt niet aan te ontkomen: corporaties hebben de komende jaren minder geld te besteden. Hier zijn twee oorzaken voor aan te wijzen. Enerzijds het huidige kabinetsbeleid waarbij corporaties via de verhuurdersheffing en de saneringssteun financieel moeten bijdragen aan de huurtoeslag en corporaties die in financiële problemen zijn geraakt (of in de komende jaren nog zullen raken). Anderzijds is er de economische crisis die de woningmarkt stevig raakt; hierdoor valt de verkoop van woningen deels stil en valt voor Acantus een potentiële bron van inkomsten weg. 2.De krimp is een ontwikkeling waar we dagelijks mee geconfronteerd worden. Acantus ziet de leegstandscijfers oplopen. Huizen in het buitengebied zijn steeds lastiger te verhuren, de animo om in de kleinere dorpen te wonen neemt zienderogen af. Dat betekent dat Acantus niet meer in alle dorpen een sociale voorraad in de huidige omvang in stand kan houden, simpelweg omdat de verhuurbaarheid beperkt is. De dalende animo voor de kleinere dorpen heeft een sterke relatie met verschraling van voorzieningen. Acantus ziet dat scholen samengaan, winkels sluiten, sportverenigingen geen vrijwilligers meer kunnen vinden, openbaar vervoer verdwijnt en ook eerstelijns zorg en welzijnsactiviteiten zijn niet in ieder dorp in stand te houden. Consequentie van de krimp op het platteland in het werkgebied is een concentratie van voorzieningen in de economisch sterkere kerndorpen en streekcentra. Het huidige economische klimaat versterk t de trek of verhuisbeweging naar de streekcentra, waardoor het platteland nog sneller ontvolkt en vergrijst. Voor Acantus betekent dat, dat hun bezit veel meer moeten concentreren in de streekcentra en kerndorpen en dat de sociale voorraad in de kleine dorpen geleidelijk verminderen. Enerzijds is dit volgend op de vraaguitval, anderzijds omdat Acantus van menig is dat de basisvoorzieningen bereikbaar moeten zijn voor hun huurders en onderdeel uitmaken van hun kernbelofte van een goede betaalbare woning in een leefbare omgeving. Waar de economische crisis de oorzaak is voor het stilvallen van de woningmarkt, verwacht Acantus voor hun werkgebied ook niet dat die in de toekomst nog zal aantrekken tot het niveau van enkele jaren geleden. Dit als gevolg van een overschot aan vooral goedkope koopwoningen (< 150.000 euro). Acantus houdt er rekening mee dat inkrimping van de portefeuille vooral door sloop zal plaatsvinden en dat maar zeer beperkt woningen kunnen worden verkocht. 3.Het wettelijk inperken van de doelgroep voor woningcorporaties op basis van strikte inkomensgrenzen verandert de samenstelling van de huurdersgroep. Daar waar Acantus voorheen huisvesting verzorgden voor een diverse groep huurders, constateert zij dat de instroom van nieuwe huurders grotendeels een sociaal kwetsbare groep betreft. Deze groep wordt extra hard getroffen door de huidige tendens van de terugtrekkende overheid, het afbrokkelen van de verzorgingsstaat en het toenemende beroep op de zelfredzaamheid van de burger. Als gevolg hiervan worden Acantus steeds vaker geconfronteerd met de sociale problematiek van huurders. Gezien de maatschappelijke taak hecht Acantus er aan deze om doelgroep zo goed mogelijk te blijven ondersteunen.
2
Woonvisie corporaties Oldambt Gelet op het feit dat ‘wonen’ de primaire taak is, richt Acantus zich hierbij op samenwerkingsverbanden met zorg- en hulpverleningsinstellingen en overheid voor wie de ‘sociale aspecten’ de primaire taak vormen. Acantus vervult al jaren samen met verschillende organisaties en instanties in de regio een rol bij het ondersteunen van mensen en hun op weg te helpen als ze daar zelf niet toe in staat zijn. Acantus ziet wel dat het beroep erop groter wordt doordat meer bij de burger zelf wordt neergelegd. Acantus wenst om met haar partners te werken aan een efficiënte ondersteuning. Daarbij streeft zij naar heldere, concrete rollen, taken en afspraken met de vangnetpartners. Vrijblijvendheid op dit vlak definitief voorbij. Samengevat is de uitdaging van Acantus om voor de komende jaren om met minder geld en mi nder woningen, alle huurders goede en passende woningen te blijven bieden en daarnaast voldoende aandacht en ondersteuning te blijven geven aan huurders die minder zelfredzaam zijn.
5.2 De veranderende samenstelling van de doelgroep Acantus streeft in haar wijken en dorpen zoveel mogelijk naar een gedifferentieerd woningbezit, geschikt voor verschillende soorten huishoudens (qua grootte, inkomen en leeftijd). Op die wijze willen zij een zo gemêleerd mogelijke bevolkingssamenstelling in de dorpen en wijken behouden. Daarmee is de kans groter op een duurzame sociale samenhang, wat de zelfredzaamheid en leefbaarheid ten goede komt. Maar de samenstelling van de doelgroep verandert. Een aantal ontwikkelingen, die al meerdere jaren gaande z ijn, maar de komende jaren een grotere impact op haar activiteiten zal hebben: 1. Ontgroening Het aandeel huishoudens met kinderen onder woningzoekenden in de regio neemt sterk af. Deels doordat jonge mensen wegtrekken naar de stad of waar werk en/of voorzieningen te vinden zijn, deels door de wettelijke beperking van de doelgroep (inkomensgrens). Daarbij zijn gezinnen in de regel sneller geneigd om te kopen. In het werkgebied van Acantus zijn koopwoningen wat prijs betreft al snel bereikbaar. Het aandeel huishoudens met meer dan 1 of 2 personen dat is aangewezen op een huurwoning zal de komende jaren verder afnemen. 2. Vergrijzing Het wegtrekken van jongeren en jonge gezinnen uit de regio heeft als resultaat dat de bevolkingssamenstelling verandert in het werkgebied. Het aandeel ouderen in de groep huurders neemt sterk toe omdat de andere groepen kleiner worden. Het aandeel zorgvragers onder huurders zal, als gevolg van scheiden van wonen en zorg, toenemen. Er zullen meer huurders zelfstandig blijven wonen en de noodzakelijke zorg en begeleiding thuis ontvangen. 3. Toenemende sociale problematiek De wettelijk bepaalde doelgroep op basis van inkomen kent een oververtegenwoordiging in een kleiner wordende sociale huurvoorraad van mensen met fysieke, sociale of psyc hische problemen. Dat betekent dat Acantus in toenemende mate sociale problemen (problemen achter de voordeur) constateren. Dat kan te maken hebben met psychische problemen maar ook vereenzaming van ouderen is een groeiend sociaal probleem. 5.3 Samenwerking met onze partners Als verhuurorganisatie richt Acantus zich primair op het verhuren van woningen. De problemen van huurders zijn vaak breder dan alleen het wonen, vooral de sociale ondersteuning is van essentieel belang. Acantus zal actief streven naar heldere, concrete rollen, taken en afspraken met deze partners.
3
Woonvisie corporaties Oldambt De mogelijkheden zijn beperkt. Als er aanleiding is, voert Acantus keukentafel gesprekken met huurders en begeleiden bij huurschuld als de huurder daarvoor open staat. Activiteiten gericht op het garanderen van het woongenot horen tot haar verantwoordelijkheid. Voor het overige gaat de inbreng van Acantus niet verder dan signaleren. Hoewel dit niet haar primaire verantwoordelijkheid is, levert het (vroegtijdig) signaleren van problemen belangrijke input voor onze sociale samenwerkingsverband met sociale, maatschappelijke en zorgpartijen. De focus op sociaal vlak zal de komende jaren duidelijk verschuiven van leefbaarheid en buurtbeheer (wat de verantwoordelijkheid is van bewoners en gemeente), naar specifiek sociaal beheer, omdat het aantal kwetsbare en afhankelijke huurders naar verwachting zal toenemen. Acantus zal daarbij de inzet van huismeesters in haar complexen en buurten verder uitbreiden. Acantus werkt samen met zorg- en welzijnsinstellingen om naast de woning ook de nodige zorg, begeleiding en diensten te kunnen garanderen voor de huurders. Het goed bedienen van oudere huurders bij het langer zelfstandig wonen is een belangrijk aandachtsgebied, waarbij ook het welzijn van ouderen in specifieke seniorencomplexen aandacht nodig heeft. In samenwerking met gemeente en de andere partners werkt Acantus aan het geschikt maken en houden van woningen voor ouderen in de wijken en dorpen.
5.4 Participatie Samen met de huurdersorganisaties werkt Acantus aan een toekomstbestendig participatiebeleid, zodat ze wel met de huurders in gesprek blijven en hen continu proactief betrekken bij het formuleren van beleid en het afwegen van keuzes. Op basis van ervaringen met nieuwe participatievormen, zoals een klantenpanel, huurderadviesgroepen en huiskamergesprekken, krijgt dit beleid vorm. Het doel hierbij is om meer tegemoet te komen aan de wensen en behoeften van nu, namelijk kort, krachtig en geen langdurige verplichtingen. Wonen is volgens Acantus een gedeelde verantwoordelijkheid. Haar kerntaak is het bieden van woningen. De huurder is verantwoordelijk voor de eigen woon- en leefomgeving. Het ‘thuis voelen’, zal de huurder zelf moeten organiseren. Acantus geeft hiervoor de ruimte en faciliteert met een passende, degelijke woning. Verantwoordelijkheid geven betekent ruimte geven om die verantwoordelijkheid ook te nemen. Het betekent ook dat de huurder de vrijheid krijgt om, binnen heldere afspraken, de gehuurde woning naar eigen inzicht in te richten of aan te passen, om van hun woning een ‘eigen’ woning en een thuis te maken. Acantus moet hierin durven loslaten. Acantus neemt haar verantwoordelijkheid om het woonplezier van huurders te garanderen, maar schakelt, als dat nodig is, professionals op het gebied van welzijn in. Ze stimuleren bewoners om zelf een actieve rol te spelen in de buurt. Bij overlastsituaties werkt het vaak beter als buren onderling in gesprek gaan. Acantus stelt daarbij een onpartijdige bemiddelaar (mediator) beschikbaar. Acantus verwacht wel dat huurders zorg dragen voor een nette bewoning. Haar medewerkers zullen streng blijven toezien op overlastsituaties. De bijdrage aan de leefbaarheid bestaat uit het goed huisvesten van haar huurders. Zij verwachten van hun huurders dat zij, waar mogelijk, zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun buurt en zelf actief meewerken en denken aan oplossingen in hun buurt. Acantus zal huismeesters/buurtconciërges inzetten daar waar de sociale problematiek in de buurt om aandacht vraagt, maar ontplooien zelf verder geen activiteiten op gebied van buurtbeheer. Acantus wil mee-investeren in en ondersteunen van initiatieven van huurders en partners. Acantus wil stimuleren, samen met gemeenten en welzijns en zorgorganisaties, dat huurders elkaar helpen en ondersteunen.
4
Woonvisie corporaties Oldambt
5.5 Naar een regionale woningportefeuille De komende jaren zet Acantus in op passende woningen voor haar huurders. In haar missie staat: “Een passende woning is een woning die aansluit bij de woonbehoefte en het inkomen van de huurder, waarbij de nodige basisvoorzieningen (dagelijkse boodschappen, openbaar vervoer, scholen, eerstelijnszorg, sportfaciliteiten, e.d.) binnen bereik zijn.” De krimp brengt met zich mee dat ook voorzieningen onder druk staan. Concentratie van voorzieningen is het gevolg. Acantus merkt dat daardoor de aantrekkelijkheid van de gehele regio afneemt, met als risico een nog sterkere afname van de bevolking. Bewoners zullen eerder wegtrekken en nieuwe inwoners zullen minder naar onze regio verhuizen. Als gevolg van de krimp staan dorpen en kernen niet meer op zichzelf en hebben ze elkaar meer nodig. Er is een bredere samenhang in ons werkgebied te constateren. De volkshuisvestelijke opgave verschuift van lokaal (individuele dorpen) naar regionaal (gemeente-overstijgend) niveau en vraagt een brede regionale benadering. Ook haar samenwerkingspartners (gemeenten, provincie, welz ijn/zorg en andere corporaties) ervaren die verschuiving in hun werk. Door samen op te trekken op het terrein van wonen-welzijn-zorg, is onderlinge afstemming vanzelfsprekend. Een duidelijke rolverdeling zorgt ervoor dat partijen elkaars expertises beter kunnen benutten. We hebben een gezamenlijke regionale opgave, die Acantus samen met collega corporaties, zorgsector, gemeenten en provincie moeten oppakken. De scheiding tussen wonen en zorg zal van grote invloed zijn op de vraag naar ons (zorg)vastgoed. In de komende periode zal Acantus, waar mogelijk in afstemming met zorgpartners, haar vastgoedstrategie hierop moeten aanpassen. Acantus ziet in haar werkgebied dat door de krimp de samenstelling van haar huurders verandert. De oudere bevolking blijft, jongeren trekken weg. Het aandeel ouderen in onze huurwoningen neemt daardoor toe. Naast de krimp neemt door het scheiden van wonen en zorg, de kwetsbaarheid en afhankelijkheid van vooral onze oudere huurders toe. Ook daarom is het aanbod van voldoende woningen in de nabijheid van voorzieningen - voor veel van onze huurders - van groot belang.
5.6 Gevolgen voor de woningvoorraad van Acantus Een voorwaarde voor investeringen van Acantus in de regionale woningvoorraad en woonomgeving is samenwerking met partijen die zich mede verantwoordelijk voelen voor de woonomgeving en bereid zijn mee te investeren. Gemeenten, provincie en zorgpartijen zijn daarbij directe partners, maar ook particuliere investeringen dienen bij te dragen aan aantrekkelijke woonmilieus. De sociale huurvoorraad in de regio is nu ongeveer 30% van de totale woningvoorraad. Acantus ziet duidelijk overschotten ontstaan in de huurvoorraad, waardoor leegstand ontstaat. Vooral in de kleinere dorpen op het platteland. Maar ook de particuliere woningvoorraad wordt geraakt door huishoudenafname en kampt met overschotten. Het risico van verpaupering van de goedkope woningen, zowel koop als huur, is groot. Dit heeft een negatieve uitstraling op de woonomgeving. Ook particulier ligt er dus een opgave. Bij langdurige leegstand gaat Acantus over tot sloop. Marktpartijen of overheid zijn verantwoordelijk voor het opkopen en slopen van verouderde leegstaande particuliere woningen. Acantus wil, waar ze dat kan, meewerken door bijvoorbeeld het inzetten van ruil- of doorschuifconstructies met haar huurwoningen. Kenmerkend voor deze regio is dat er als gevolg van de afname van de woningvoorraad zonder dat er teruggebouwd gaat worden, steeds meer braakliggende terreinen bijkomen. Braakliggende terreinen mogen niet leiden tot verpauperde aanblik. Overleg samen met de gemeenten over herbestemming van deze gronden is noodzakelijk.
5
Woonvisie corporaties Oldambt
Om haar volkshuisvestelijke taak voor de lange termijn zeker te stellen (en dan gaat het ook over toekomstige generaties!), stuurt Acantus op een marktconforme, waardevaste en toekomstbestendige woningportefeuille. Dat betekent dat zij op verschillende manieren, maar in iedere geval zeer gericht, zullen moeten investeren om haar portefeuille kwalitatief op niveau te houden en wat betreft samenstelling aan te laten sluiten bij de marktvraag. Daarmee investeert Acantus vooral in kernen/wijken waar zij ook voor de langere termijn perspectief zien. De komende jaren zal Acantus een deel van haar portefeuille moeten afbouwen. Verkoop van woningen is daarbij maar zeer beperkt mogelijk. Zij zullen dus extra kosten moeten maken om overtollige woningen te slopen. Vanuit haar volkshuisvestelijke visie vindt Acantus, dat naast het wonen zelf, ook de leefbaarheid in dorp of kern belangrijk is voor het welzijn van haar huurders. Daar hoort een adequaat voorzieningenniveau bij. Het realiseren of in stand houden van voorzieningen is essentieel voor de corporaties. Daarom kiest Acantus ervoor te investeren in de woningvoorraad op die plaatsen waar de nodige basisvoorzieningen op de langere termijn beschikbaar blijven voor huurders. De focus ligt daarbij op kerndorpen (met basis (winkel)voorzieningen) en de streekcentra in Noord- en OostGroningen. Acantus kiest voor een geleidelijke afname van het woningbezit , vooral in de dorpen zonder basisvoorzieningen. Dit vereist dat Acantus steeds nauwgezet moet bepalen wat haar rol en toegevoegde waarde is in bepaalde kernen. De verhuurbaarheid en de analyse van de toekomstverwachtingen zullen de komende jaren het kader voor investeringsbeslissingen bepalen. De focus voor haar woningportefeuille zal zich de komende jaren dan ook toespitsen op deze grotere kernen. Acantus ziet dat de stedelijke centra in Noordoost-Groningen van groot belangrijk zijn voor de lokale economie en de toekomst voor het omliggende gebied. Op dit moment is te merken dat deze centra populairder zijn onder woningzoekenden. Acantus volgt de regionale trends en de vraag van onze huurders. Daarom kiest zij ervoor te investeren in de woningvoorraad op die plaatsen waar de nodige basisvoorzieningen op de langere termijn beschikbaar blijven voor de huurders. De focus ligt daarbij op kerndorpen met basis voorzieningen (supermarkt, basisschool en huisarts) en de vier streekcentra (Veendam, Winschoten, Delfzi jl en Ter Apel). De afname van haar bezit begint logischerwijs in de kleine plattelandsdorpen. Acantus constateert vraaguitval in deze kleine kernen en zullen daar langzaam maar zeker haar voorraad afbouwen. Zij verwachten dat het aanbod in deze kernen de komende jaren (15 -20 jaar) zal halveren. In kernen, linten en landelijke gebieden waar zij beperkt bezit hebben zullen zij het bezit actief afbouwen door sloop en verkoop. Ook van bezit op locaties buiten het werkgebied van Acantus (o.a. in Drenthe en Stad Groningen) wordt afscheid genomen. Acantus hanteert voor de indeling van de kernen in ons werkgebied de indelingen in woonmilieus zoals deze gebruikt zijn in het “Regionaal woon- en leefbaarheidsbasisplan Oost-Groningen”. Ze kiest voor een geleidelijke afname van het woningbezit, vooral in de dorpen zonder basisvoorzieningen. Dit vereist dat Acantus steeds nauwgezet moet bepalen wat haar rol en toegevoegde waarde is in bepaalde kernen. De verhuurbaarheid en de analyse van de toekomstverwachtingen zullen de komende jaren het kader voor investeringsbeslissingen bepalen. Op basis van marktinschattingen moet Acantus nu die woningen aanwijzen die in de toekomst niet meer verhuurbaar zijn. Ze constateren nu al een duidelijke afname van de verhuurbaarheid in dorpen zonder basisvoorzieningen. Acantus wil haar huurders kwaliteit van wonen kunnen garanderen. Huurders in het sociale segment zijn daarvoor aangewezen op voorzieningen in de eigen omgeving. Gezien de ontwikkelingen en het toekomstperspectief van de kernen in haar werkgebied kunnen ze deze voorzieningen alleen voor haar huurders voorzien in de stedelijke centra en de centrumdorpen.
6
Woonvisie corporaties Oldambt Acantus: doel is een marktconforme, waardevaste en toekomstbestendige woningportefeuille voor de periode 2013-2030
Voorraad vermindering (met ongeveer 1% per jaar). Dit sluit goed aan bij prognoses en verwachtingen. Daarbij is gekozen strategie zeer gelijkmatig en de termijn dusdanig lang (16 jaar) dat tussentijds bijsturen zeer goed mogelijk is. In totaliteit gaat het om een afname van ruim 2.000 woningen in het werkingsgebied van Acantus. Daarvan is de verwachting om 1.600 woningen te slopen en 400 woningen te verkopen. Investeringen in kernen/wijken met lange termijn perspectief Investeren in verbetering bij mutatie of op verzoek verhuurder Verbeteren levert minimaal een C-label en verlenging van de exploitatietermijn met 25 jaar Samenhang in prijs-kwaliteit en woonlasten Verantwoordelijkheid om woonlasten betaalbaar te houden
7
Woonvisie corporaties Oldambt
Bijdrage Groninger Huis
Inleiding Onze primaire taak blijft de zorg voor kwalitatief goede en betaalbare woningen voor alle huishoudens, die om uiteenlopende redenen op de sociale huursector zijn aangewezen. Betaalbaarheid zien we in termen van woonlasten, waarin we naast de huurlasten ook de energielasten meenemen. En kwaliteit gaat voor ons verder dan alleen bouw- en woon technische aspecten. Ook architectonische kwaliteit en uitstraling zijn belangrijk. Investeringen in maatschappelijke voorzieningen en leefbaarheid moeten een directe relatie hebben met onze woningvoorraad in de verschillende dorpen.
Speerpunten Krimp, ontgroening en vergrijzing De bevolkingskrimp in de regio in combinatie met een doorzettende ontgroening en vergrijzing, heeft stevige gevolgen voor de woningmarktverhoudingen in de regio en in de dorpen binnen ons werkgebied. Een te groot aanbod en een aanbod van onvoldoende kwaliteit kan leiden tot knelpunten in de verhuur en verkoop van woningen en daarmee tot leegstand en verloedering. Door nieuwbouw, sloop en renovatie verbeteren en vernieuwen we de bestaande voorraad om te komen tot een evenwicht (zowel kwantitatief als kwalitatief) tussen vraag en aanbod in een stabiliserende en/of krimpende markt. Daarbij dragen we er zorg voor, dat er een voldoende en gedifferentieerd aanbod van kwalitatief goede en betaalbare woningen voor onze doelgroep beschikbaar is en blijft. Bovendien kan niet uitgesloten blijven dat we i.v.m. de aardebevings problematiek een extra krimp kunnen verwachten. Dat is nog een reden om vast te blijven houden aan de krimpstrategie. Scheiden van wonen en zorg Door de scheiding tussen wonen en zorg neemt de intramurale verzorgingscapaciteit in snel tempo af. Dat heeft tot gevolg dat een toenemend aantal ouderen in de toekomst langer zelfstandig zal blijven wonen. Veel van hen zijn aangewezen op de bestaande (huur) woningvoorraad. Daardoor zal er een groeiende vraag ontstaan naar aanpassingen van woningen gericht op comfort en – bij een groeiende zorgvraag – ook op zorg aan huis. Dit kan niet alleen door nieuwbouw opgevangen worden, maar zal vooral ook in de bestaande woningvoorraad gerealiseerd worden. Dat stelt eisen aan de geschiktheid en zorgtoegankelijkheid van die voorraad. Daarom realiseren we door nieuwbouw en aanpassingen van bestaande woningen een voldoende en betaalbaar aanbod van woningen die voor ouderen en voor zorgverlening geschikt zijn. Voor wat betreft nieuwbouw hanteren we generatiebestendigheid als uitgangspunt. In de praktijk betekent dit, dat we alle nieuwbouwwoningen als generatiebestendige woningen ontwikkelen. Alle woonfuncties bevinden zich bij deze woningen dus op de begane grond. In het ontwerp wordt daarnaast rekening gehouden met (toekomstige) zorgverlening. Hierbij valt te denken aan slaapkamers die aan de woonkamer grenzen, de inzet van thuistechnologie etc. Voor wat betreft aanpassingen in de bestaande voorraad treffen we maatwerk afhankelijk van de persoonlijke situatie van de bewoners. Wanneer een woning voor een huurder als gevolg van specifieke (lichamelijke) beperkingen niet meer voldoende passend is, kan de huurder in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning bij de betreffende gemeente een verzoek tot aanpassing van de woning indienen. Wordt dat verzoek gehonoreerd, dan passen we de woning vervolgens op maat aan.
Waar mogelijk werken we daarbij samen met organisaties en uiteraard met bewoners zelf. Dat samen optrekken bevat aan de ene kant als vanzelfsprekend de component wonen en zorg, maar aan de andere kant eveneens een component die ligt op het vlak van leefbaarheid. Ertoe bijdragen, dat ouderen zo lang en zelfstandig mogelijk in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen, levert gelijktijdig een bijdrage aan de leefbaarheid van de dorpen. Onze initiatieven zijn dus gericht op beide componenten. Financiën Groninger Huis wordt geconfronteerd met forse aanslagen op haar vermogenspositie als gevolg van de verhuurdersheffing en saneringsbijdragen. Voor ons blijft kwaliteit echter een belangrijk uitgangspunt. Daarom houden we vast aan de doelstelling om de vastgelegde
8
Woonvisie corporaties Oldambt kwaliteitsuitgangspunten voor de bestaande voorraad en de nieuwbouw te continueren en daarin ook onrendabel te blijven investeren. Investeringen in kwaliteit verbeterende maatregelen in de bestaande voorraad worden voor een deel verdisconteerd in de huurprijs uiterlijk tot het niveau van de voor de woningen vastgesteld maximale streefhuur. Voor de resterende onrendabele investeringen wordt dekking gevonden in een verlenging van de levensduur van de woningen. Beschikbaarheid en betaalbaarheid van het woningaanbod Veel huishoudens in ons werkgebied hebben een relatief laag inkomen. De economische recessie van de afgelopen jaren heeft dat er niet beter op gemaakt. We zien dat ook terug, wanneer we naar de inkomenssituatie kijken van woningzoekenden. Die ligt als gemiddelde onder de € 25.000. Dat impliceert, dat zij in overwegende mate aangewezen zijn op het aanbod betaalbare huurwoningen. Zij vormen bij uitstek onze primaire doelgroep. Om deze doelgroep te kunnen blijven bedienen, zorgen we voor passende en betaalbare woningen en wijzen die binnen de regels van de EU beschikking toe. We streven ernaar om – uitgaande van een redelijke verhouding tussen de prijs en kwaliteit van onze woningen – minimaal 95% van onze voorraad in het goedkope en betaalbare segment te houden en ons huurbeleid daarop zoveel mogelijk af te stemmen. Het gemiddeld huurniveau binnen ons voorraad behoort tot de laagste binnen de regio. Het merendeel van onze woningen zit qua huurprijs nog steeds onder de 65% van de maximaal redelijke huur, die we als streefhuur voor ons bezit hanteren. Bovendien is ruim 95% van ons woningbezit toegankelijk voor de huurtoeslag. Waar nodig begrenzen we de huren in de vorm van een huurprijsaftopping. Met de introductie van het “passend toewijzen” moeten we in 2016 aan ten minste 95 % van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens (rond 600 euro). Voor huurders is uiteraard de huurprijs van belang wanneer het gaat om betaalbaarheid, maar eigenlijk gaat het om het totale woonlastenplaatje. Die woonlasten worden naast de huurprijs voor een belangrijk deel gevormd door de energiekosten. Om deze kosten en daarmee de totale woonlasten zoveel mogelijk te beperken en terug te dringen investeren we structureel in energiebesparende maatregelen. Samen met collega corporaties en het NIBUD hebben we een woonlastentool ontwikkeld waarmee huurders zelf hun totale woonlasten kunnen berekenen. Op die manier kan een bewustere keuze worden gemaakt bij de acceptatie van een woning. Wonen en leefbaarheid Naast de zorg voor goede en betaalbare sociale huurwoningen, wat onze kerntaak is en waarvoor wij onze financiële middelen primair inzetten, zien we het ook als onze opdracht om bij te dragen aan leefbare en vitale dorpen. Het tot stand brengen en behouden van uiteenlopende voorzieningen op het vlak van zorg, welzijn, dagelijkse levensbehoeften en ontmoeting bepaalt namelijk in belangrijke mate het woongenot van de bewoners van de dorpen, wat een belangrijke voorwaarde vormt om de bewoners aan de dorpen te blijven binden. Anderzijds zien we het ook als een “must” om daarmee de toekomstige verhuurbaarheid van ons bezit te kunnen blijven garanderen. We hebben ons dan ook ten doel gesteld om de inzet en bijdragen aan het in stand houden en versterken van de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in ons werkgebied te continueren. Zo blijven wij bijdragen aan het woon- en leefbaarheidsbudget. We doen dat in nauwe samenspraak met de betrokken gemeenten en met de partijen, die in de dorpen actief zijn. We geloven erin dat het bundelen van krachten leidt tot meerwaarde en tot meer initiatief, creativiteit en zelfwerkzaamheid. Daarbij stellen we wel een aantal randvoorwaarden: - onze activiteiten moeten een duidelijke relatie hebben met ons bezit in de dorpen; -
we werken samen en participeren, maar nemen niet de rol en verantwoordelijkheden over van partijen, die op andere terreinen actief zijn; onze organisatorische en financiële mogelijkheden moeten daarvoor de ruimte bieden;
-
het moet passen binnen de regels, die de overheid ons daarvoor stelt.
Bij herstructurering zijn bewoners vanaf het allereerste begin volwaardige gesprekspartners. Zij hebben daadwerkelijk invloed op herstructurering (de keuze voor sloop of nieuwbouw) en op de architectenkeuze.
9
Woonvisie corporaties Oldambt
Bewonersinitiatieven Om de participatiesamenleving daadwerkelijk vorm en inhoud te kunnen geven, zijn actieve bewoners nodig. De ervaring leert dat die (nog) niet altijd en overal aanwezig zijn. In een gebied waar veel huurders met moeite de financiële eindjes aan elkaar kunnen knopen, is dat extra lastig. Hun focus ligt primair op iedere maand rondkomen en de vaste lasten betalen. Daarnaast blijkt uit recent onderzoek dat de gezondheid in krimpregio’s gemiddeld genomen slechter is dan elders in het land. Ook is het opleidingsniveau in deze regio laag vergeleken met andere delen van het land. Maar dat betekent niet dat er geen initiatieven vanuit de bewoners zullen of kunnen komen. Juist vanwege deze situatie zijn er voordelen te behalen als de krachten gebundeld worden. Te denken valt aan duurzaamheid, energiebesparing en breedband. Daarom stimuleert Groninger Huis waar mogelijk de bewonersinitiatieven door mee te denken, bij te dragen aan het woon- en leefbaarheidsfonds en bewoners te betrekken en echte invloed te geven op de zaken waar ze nauw bij betrokken zijn. Het uitgangspunt is en blijft echter de eigen verantwoordelijkheid van de bewoners. Duurzaamheid en energiebeleid Groninger Huis heeft duurzaamheid en milieubewustzijn hoog in haar vaandel staan. We maken dat concreet door het aanbieden en realiseren (deels voor onze eigen rekening) van energiebesparende maatregelen voor onze huurders. We hebben een meerjarige en samenhangende aanpak met concrete doelstellingen. De eerste doelstelling is alle woningen, die we blijven door exploiteren of verkopen, in 2020 op minimaal energielabel C te brengen door het projectmatig uitvoeren van isolerende maatregelen, het op individuele basis uitvoeren van isolerende maatregelen en het slopen van verouderde en slecht geïsoleerde woningen. In de nieuwbouw hanteren we een energieprestatie die 0,1 lager ligt dan de wettelijke EPC eis. De tweede doelstelling is om samen met de gemeente en de bewoners van het dorp Nieuwolda tot het meest energiezuinige dorp in Nederland te komen. Er komen twee energieleverende nieuwbouwwoningen, waarvoor inmiddels een ontwerp is uitgewerkt. De woningen worden zo duurzaam mogelijk gebouwd en worden voorzien van installaties, zodat per saldo geen energie van buitenaf nodig is. Daarnaast wordt één van de woningen voorzien van thuistechnologie, wat diverse mogelijkheden biedt voor mensen om langer zelfstandig te blijven wonen. Deze woning wordt na oplevering twee jaar lang gebruikt als modelwoning.
Digitale infrastructuur Om optimaal gebruik te kunnen van de digitale dienstverlening op allerlei terreinen moeten bewoners, maatschappelijke instellingen, bedrijven en regio’s de beschikking hebben over een goede digitale infrastructuur in de vorm van voldoende breedbandcapaciteit voor snel, betaalbaar en toekomstbestendig internet. Dit draagt bij aan de leefbaarheid op het platteland. Helaas wordt aan die voorwaarde in de plattelandsregio’s niet voldaan en zijn bewoners verstoken van de noodzakelijke digitale infrastructuur. Samen met partijen in de regio zetten we ons daarom in voor een substantiële verbetering ervan zodat snel internet voor iedere bewoner verkrijgbaar is. Een voorbeeld is de pilot “Oldambt verbindt”. Samenwerking Naast de uiteenlopende bedreigingen en beperkingen in onze regio zijn er ook kansen. Waar nodig zoeken we, samen met partners en stakeholders, de grenzen van onze handelingsvrijheid en ons investeringsvermogen op. Voor ons is die samenwerking geen vrijblijvendheid, maar een absolute vereiste om de dreigende problemen in de woon- en leefsituatie in onze regio via een gezamenlijke taskforce op te pakken. De mate van succes zal daarbij in sterke mate afhangen van de bereidheid van alle betrokken partijen om samen op te trekken en samen te werken vanuit een integrale en gestructureerde benadering van de problematiek. Een aanpak waarin alle partijen hun eigen rol, verantwoordelijkheid en inbreng hebben en waarin zij bereid zijn die op elkaar af te stemmen. Groninger Huis wil daarbij de rol als aanjager nemen om niet alleen zichzelf, maar ook anderen uit te dagen om in de aanpak van de diverse knelpunten initiatieven te nemen en te ondersteunen, krachten
10
Woonvisie corporaties Oldambt te mobiliseren en verbindingen te leggen. Dat beteken dus niet afwachten, maar proactief en constructief zijn.
11
