Woonvisie Papendrecht

Woonvisie Papendrecht 2012-2020

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ...................................................................................................................................3

2.

Kaders......................................................................................................................................4 2.1 Inleiding ........................................................................................................................4 2.2 Maatschappelijke ontwikkelingen ..................................................................................4 2.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt ...............................................................................4 2.4 Beleidskaders ...............................................................................................................5

3.

Papendrecht: verleden, heden en toekomst...........................................................................8 3.1 Inleiding ........................................................................................................................8 3.2 Bevolking ......................................................................................................................8 3.3 Woningvoorraad..........................................................................................................13 3.4 Monitor Leefbaarheid en Veiligheid .............................................................................17 3.5 Verhuisonderzoek .......................................................................................................18

4.

Visie op Papendrecht ............................................................................................................22 4.1 Inleiding ......................................................................................................................22 4.2 Bevolking ....................................................................................................................22 4.3 Woningmarkt...............................................................................................................25 4.4 Samenwerking met andere partijen .............................................................................28

5.

Uitvoering ..............................................................................................................................29

Bijlage 1 Lijst van genodigden.......................................................................................................32 Bijlage 2 Afsprakenkader herstructurering....................................................................................35

2

1.

Inleiding

Op 27 oktober 2011 heeft de gemeenteraad van Papendrecht de startnotitie Woonvisie Papendrecht 2012-2020 vastgesteld. Met deze startnotitie is het startschot gegeven voor de ontwikkeling van de Woonvisie Papendrecht 2012-2020. Het opstellen van een woonvisie is geen wettelijke verplichting. Wij vinden het echter van groot belang om te beschikken over een actuele lokale woonvisie. Met een woonvisie kan immers tot op zekere hoogte sturing worden gegeven aan de Papendrechtste woningmarkt. Wij zijn ons ervan bewust dat het woningmarktgedrag beïnvloed wordt door factoren waarop wij geen of nauwelijks invloed hebben, zoals de huidige economische omstandigheden en maatregelen die door andere overheden op de woningmarkt worden doorgevoerd (denk aan de aangescherpte toewijzingsregels voor corporaties, de afschaffing van de koopsubsidie en de discussie die nu speelt over de hervormingen van het hypotheekstelsel). Maar door vraag en aanbod op dusdanige wijze op elkaar aan te laten sluiten, ontstaat een woningmarkt die toekomstwaarde heeft en zo kan Papendrecht, samen met de overige Drechtstedengemeenten een concurrerende positie innemen ten opzichte van gemeenten buiten de regio Drechtsteden. Bovendien vragen de demografische ontwikkelingen om het actualiseren van het woonbeleid. Alvorens tot de woonvisie te komen zijn op 10 mei 2012 met het vaststellen van de nota van uitgangspunten de bouwstenen van beleid door de gemeenteraad vastgelegd. Die nota van uitgangspunten vormde de basis voor de woonvisie die nu voorligt. Zowel intern als extern betrokkenen hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de totstandkoming van deze woonvisie. Tijdens diverse bijeenkomsten zijn alle betrokkenen in de gelegenheid gesteld om hun kijk op de toekomst van Papendrecht te geven. In deze woonvisie wordt op onderstaande vragen ingegaan: • Hoe ziet het kader van de woonvisie eruit? Hierbij valt te denken aan demografische ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, sociaal-culturele ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt, maar ook aan relevant beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal niveau. • Hoe ziet de woningmarkt van Papendrecht eruit? Van belang hierbij is te kijken naar de bevolkingssamenstelling per wijk, de woningvoorraad per wijk en het woningbouwprogramma per wijk. • Hoe zou de woningmarkt van Papendrecht er in 2020 uit moeten zien? Hierbij gaat het om de visie op wonen in Papendrecht in de toekomst. • Hoe kan dit worden bereikt? De eerste vraag, “hoe ziet het kader van de woonvisie eruit?”, is in de nota van uitgangspunten uitgebreid aan de orde gesteld. Daarom is ervoor gekozen om in het volgende hoofdstuk alleen de belangrijkste punten aan te stippen. Hoofdstuk 3 schetst eerst een beeld van de huidige bevolkingssamenstelling en woningvoorraad in Papendrecht. Vervolgens wordt ingegaan op de vraag hoe Papendrecht er wat betreft bevolkingssamenstelling en woningvoorraad volgens de prognoses in 2020 uit zal zien. Tenslotte worden de resultaten van de monitor leefbaarheid en veiligheid en het verhuisonderzoek getoond. Het vierde hoofdstuk geeft onze visie over hoe Papendrecht er in 2020 uit zou moeten zien weer. In hoofdstuk 5 wordt aangegeven hoe we die visie willen realiseren. Waar mogelijk is de visie meetbaar gemaakt. Dit is echter niet altijd mogelijk. Zoals hiervoor al is aangegeven, wordt het woningmarktgedrag mede bepaald door factoren waarop wij als lokale overheid geen invloed hebben. Momenteel zijn er veel onzekerheden. Duidelijk is dat de financiële positie van huishoudens gaat veranderen en dat een hervorming van de woningmarkt noodzakelijk is. Door de vervroegde verkiezingen zal het echter nog enige tijd onzeker blijven welke maatregelen worden getroffen om economie en woningmarkt weer gezond te maken. Dit heeft zowel nu als straks invloed op het woningmarktgedrag. Nu stellen huishoudens hun beslissingen uit in afwachting van de te nemen maatregelen. Straks kunnen de getroffen maatregelen ertoe leiden dat men tot andere keuzes komt. Wij vinden het dan ook belangrijker om voortdurend te monitoren of het beleid aansluit op de getroffen maatregelen en de eventueel veranderde eisen en wensen die de woonconsument aan woning en woonomgeving stelt dan ons nu te focussen op een aantal concrete doelstellingen. Wanneer nu meetbare doelstellingen worden vastgesteld zou dit betekenen dat niet flexibel kan worden omgegaan met de veranderende omstandigheden. En voor het zoveel mogelijk beperken van krimp is het juist van zeer groot belang om op de veranderende eisen en wensen in te spelen en zo een aantrekkelijke woongemeente te zijn.

3

2.

Kaders

2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden op hoofdlijnen de kaders van de woonvisie geschetst. Achtereenvolgens zullen de maatschappelijke ontwikkelingen, de ontwikkelingen op de woningmarkt en de relevante beleidskaders aan de orde worden gesteld. 2.2 Maatschappelijke ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen vormen de basis van het woonbeleid. De demografie van Nederland wordt al een aantal eeuwen gekenmerkt door groei. Dit is altijd een belangrijk gegeven geweest voor de ontwikkelingen die zich bijvoorbeeld op ruimtelijk gebied in Nederland hebben voorgedaan. Aan de groei komt binnen enkele decennia een einde. In een aantal gebieden in Nederland is de groei zelfs al omgeslagen in een bevolkingsdaling. Omdat noch met bevolkingspolitiek noch met immigratie vrijwel niets te veranderen is aan de bevolkingsdaling, vraagt de omslag van bevolkingsgroei naar bevolkingskrimp om een andere denkwijze. Structurele krimp zal gevolgen hebben voor terreinen als wonen, ruimte, onderwijs, zorg, voorzieningen, arbeidsmarkt en bereikbaarheid. Zowel positief als negatief. Toch betekent de bevolkingsafname niet automatisch dat geen woningen meer hoeven te worden gebouwd. Het aantal huishoudens en daarmee de behoefte aan woningen neemt namelijk nog toe. Daarnaast is als gevolg van ontgroening en vergrijzing sprake van een veranderende bevolkingssamenstelling en dat leidt tot een andere kwalitatieve woningvraag. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de demografische ontwikkelingen van Papendrecht. De afgelopen decennia heeft de welvaart een enorme vlucht genomen. Ondanks de huidige economische crisis is, op basis van ontwikkelingen die de economie in het verleden heeft doorgemaakt, de verwachting dat op termijn de welvaart in ieder geval gelijk zal blijven of zelfs nog zal toenemen. De toegenomen welvaart heeft ertoe geleid dat men steeds hogere eisen en wensen stelt ten aanzien van woning en woonomgeving. De kwaliteit van het woonaanbod is echter achtergebleven bij de toenemende kwaliteitsvraag. Dit betekent dat de woningvoorraad moet worden aangepast door bijvoorbeeld nieuwbouw, sloop-nieuwbouw of renovatie. In de Nederlandse verzorgingsstaat hebben zich de afgelopen decennia flinke wijzigingen voorgedaan. De overheid is teruggetreden en legt steeds meer verantwoordelijkheid bij de burgers. Er is in toenemende mate sprake van een voorwaardenscheppende in plaats van een sturende overheid. Op het terrein van wonen heeft het rijk de rol om te sturen op leefbaarheid en stappen te zetten om de woningmarkt weer op gang te brengen. De provincie is verantwoordelijk voor de woningbouwprogrammering. De verantwoordelijkheid voor een leefbare woonomgeving ligt op lokaal niveau en bij de burgers. 2.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt Een woningmarkt functioneert goed als het aanbod van woningen op termijn in redelijke mate reageert op veranderingen in de vraag naar woningen, zowel kwantitatief als kwalitatief. In de afgelopen jaren is in verschillende rapporten en adviezen geconcludeerd dat de woningmarkt niet goed werkt. Door de huidige economische omstandigheden wordt het disfunctioneren van de woningmarkt heel duidelijk zichtbaar. De woonconsument is nog kritischer geworden. Hij wil waar voor zijn geld. Op zich is dat niet verwonderlijk aangezien een groot deel van het huishoudensinkomen op gaat aan woonlasten. De verwachting is dat de problemen op de woningmarkt niet op korte termijn zullen zijn opgelost. Integendeel: er bestaat vrees voor de zogenaamde “double-dip”. In 2013 zal de woningproductie, na een korte periode van toename, opnieuw afnemen. Vanwege het na-ijleffect komt deze “double-dip” voor bouwers maanden of zelfs jaren later. Het kernprobleem is de verstoorde relatie tussen kostprijs en marktwaarde van de woning. Desondanks blijft er behoefte aan nieuwe woningen. Een cruciale vraag hierbij is of het aanbod aansluit op de vraag en of de prijzen in overeenstemming zijn. Er blijkt een mismatch te bestaan tussen woonwens en aanbod. Om tot een oplossing te komen, is het van belang om nieuwe manieren van samenwerking, en dan met name gelijkwaardiger samenwerking, te vinden en om veel meer aandacht te hebben voor de consument. Voorheen werd bepaald wat de wensen van partijen waren

4

en werden op basis hiervan kwantiteit, kwaliteit en locatie van de woningen bepaald, in de hoop dat dit aansloot bij de wensen van de woonconsument. Tijdens de bijeenkomst met externen werd aangegeven dat één van de mogelijke oorzaken van de mismatch is dat de bouwsector een mannenwereld is, terwijl bij de aankoop van een woning vaak de vrouw de doorslag geeft en beiden hebben een andere kijk op wonen. Nu en in de toekomst zijn juist de wensen van de woonconsument bepalend voor de kwantiteit, kwaliteit en locatie van woningen, die door de partijen worden gerealiseerd. De woonconsument moet veel meer inspraak krijgen, zodat een mismatch kan worden voorkomen. In figuur 2.1 wordt dit schematisch weergegeven. De linkerhelft geeft weer hoe het woningaanbod tot voor kort werd bepaald; de rechterhelft geeft weer hoe het woningaanbod in de toekomst zou moeten worden bepaald. Het aanbod laten aansluiten op de eisen en wensen die de woonconsument daaraan stelt zal meer soelaas bieden dan de (tijdelijke) maatregelen die het kabinet getroffen heeft in een poging de woningmarkt uit het slop te trekken. Overigens betekent het aan laten sluiten van het aanbod op de vraag nog niet automatisch dat de woningmarkt weer op gang komt. Figuur 2.1

Bepaling woningaanbod

Bron: NVB 2.4 Beleidskaders Nationale woonvisie Op 1 juli 2011 heeft het Kabinet haar integrale visie op de woningmarkt aan de Tweede Kamer aangeboden. In deze visie geeft het kabinet aan, dat zij op het gebied van bouwen en wonen voor de komende jaren de volgende doelen ziet: • het verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod op de huur- en koopmarkt; • het verbeteren van de condities voor investeringen op de woningmarkt; • het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in dorpen en steden. Provinciale woonvisie Op 12 oktober 2011 hebben Provinciale Staten de Woonvisie 2011-2020 vastgesteld. In de woonvisie wordt aangegeven dat goed wonen en een goede woonomgeving essentieel zijn. De centrale ambitie op het gebied van wonen is dat iedereen in Zuid-Holland moet kunnen beschikken over een passende woning in een passend woonmilieu. Passend betekent dat: • voldoende woningen aansluiten bij de sociaaleconomische situatie van bewoners zo mogelijk ook voor een volgende levensfase; • woonmilieus passen bij de wensen van bewoners, bijvoorbeeld qua bereikbaarheid, voorzieningen, levensloopbestendigheid, dichtheid en groen; • woningen en woonmilieus duurzaam zijn, nu en in de toekomst; • woonmilieus passen binnen de ruimtelijke visie. Daarnaast vindt de provincie het belangrijk dat de regionale verscheidenheid behouden blijft en wordt benut, niet meer woningen worden gepland dan nodig zijn, aandacht is voor leefbaarheid en dat de provinciale kaders op regionaal niveau worden uitgewerkt.

5

Regionale woonvisie Op 16 december 2010 is de regionale woonvisie Spetterend Wonen in de Drechtsteden 2 vastgesteld. In deze woonvisie wordt voor de periode 2010-2020 aangegeven hoe de zes gemeenten in de regio Drechtsteden, Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht, het wonen vorm willen geven. In de regionale woonvisie wordt als centrale ambitie een regio met meer kwaliteit genoemd. Deze ambitie is vertaald in twee hoofddoelstellingen, namelijk woonkwaliteit en woonomgevingskwaliteit. Over Papendrecht wordt aangegeven, dat de komende jaren verschillende omvangrijke ontwikkelingen worden afgerond. Het gaat hierbij om Merwehoofd, Centrum, Sportcentrum en Oostpolder. Met afronding van deze projecten verschuift het accent naar behouden en versterken van bestaande wijken. Daarbij wordt bezien of de kwaliteit van woningen en woonomgeving nog voldoende aansluiten bij de huidige vraag. Belangrijke aandachtspunten voor Papendrecht, zoals geformuleerd in de regionale woonvisie, zijn: • het aantal sociale sectorwoningen in de woningvoorraad in bestaand stedelijk gebied (buiten Oostpolder) blijft gelijk; • Land van Matena wordt deels uitgevoerd in het woonmilieu “rustig groen”; • in Land van Matena worden vrije kavels gerealiseerd; • er wordt een locatie aangewezen voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Essentieel is echter niet het halen van de aantallen, maar het daadwerkelijk realiseren van de kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan de kwaliteitssprong van de Drechtsteden. In de rapportage Wonen in de Drechtsteden wordt jaarlijks gemonitord hoe de woningmarkt zich ontwikkeld en of de doelstellingen uit de woonvisie aansluiten op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Prestatie Afspraken Lange Termijn 2010-2020 Als uitwerking van de regionale woonvisie Spetterend Wonen in de Drechtsteden 2 hebben de gemeenten en woningcorporaties in de regio Drechtsteden op 13 december 2010 de Prestatie Afspraken Lange Termijn 2010-2020 (PALT 2010-2020) ondertekend. Het centrale thema van PALT 2010-2020 is een regio met meer kwaliteit. De centrale doelstellingen van PALT 2010-2020 zijn als volgt: • Een gedifferentieerd woningaanbod waarin voor alle bevolkingsgroepen daadwerkelijk iets te kiezen valt ten aanzien van woningtype, prijsklasse en woonmilieu. • Een duurzame, klimaat- en toekomstbestendige woningvoorraad. • Er voor zorgen dat in elke wijk de leefbaarheid op peil is in een schone, hele en veilige woonsituatie met bijbehorend voorzieningenniveau. In PALT 2010-2020 zijn afspraken gemaakt over een aantal verschillende onderwerpen, waaronder de omvang van de sociale voorraad en de kwaliteit van de sociale voorraad. Op lokaal niveau zal worden afgestemd hoe het beste uitvoering gegeven kan worden aan de PALT 2010-2020. Convenant kwaliteit nieuwbouw Drechtsteden Om de kwaliteit van nieuwbouw in de Drechtsteden te verbeteren, heeft het Drechtstedenbestuur op 22 april 2010 besloten om GPR Gebouw (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Gebouw, verder: GPR Gebouw) in te voeren. Op 29 september 2011 is hiertoe door de Drechtstedengemeenten, door de in de Drechtsteden werkzame corporaties en door ontwikkelaars het Convenant Kwaliteitseisen Nieuwbouw Drechtsteden ondertekend. GPR Gebouw is een meetinstrument dat de kwaliteit van een gebouw op kwantitatieve wijze in beeld brengt. GPR Gebouw meet de kwaliteit van nieuwe gebouwen voor de volgende thema’s: • milieu • energie • gezondheid • gebruikskwaliteit • toekomstwaarde Hoewel het convenant meer eisen stelt dan het Bouwbesluit en daarmee niet juridisch afdwingbaar is, streven wij er naar alle nieuwbouw aan de eisen van GPR te laten voldoen. Door aan de met GPR gestelde eisen te voldoen worden immers kwalitatief betere woningen gebouwd. Structuurvisie De gemeenteraad van Papendrecht heeft in 2009 de Structuurvisie Papendrecht vastgesteld. De kerndoelstelling van de structuurvisie is de kwaliteit van leven behouden en versterken, zodat het in Papendrecht ook in de toekomst goed wonen, leven, werken en recreëren is. In de structuurvisie

6

wordt ingegaan op de onderwerpen wonen en woonomgeving, welzijn en voorzieningen, economie en werken, omgevingskwaliteit en mobiliteit en bereikbaarheid. Voor wonen is opgenomen, dat voldoende woningen van voldoende kwaliteit voor alle doelgroepen beschikbaar moeten zijn en dat de kwaliteit van de woonomgeving goed moet zijn.

7

3.

Papendrecht: verleden, heden en toekomst

3.1 Inleiding Papendrecht is als dijkdorp aan de rivier ontstaan. Vooral in de jaren zestig is de gemeente verder ontwikkeld. De snelle ontwikkeling heeft het karakter van het oorspronkelijke dijkdorp veranderd. Weilanden hebben plaatsgemaakt voor woonwijken met tal van voorzieningen. Papendrecht wordt gewaardeerd vanwege het dorpse karakter, het relatief hoge voorzieningenniveau, de ligging tussen majestueuze Merwede en de natuur van de Alblasserwaard en de goede bereikbaarheid van sterke voorzieningencentra. Dit heeft ertoe geleid, dat Papendrecht uitgegroeid is tot een dorp met bijna 32.000 inwoners verspreid over een kleine 14.000 woningen. In dit hoofdstuk wordt eerst een beeld geschetst van de bevolking (paragraaf 3.2) en daarna van de woningvoorraad (paragraaf 3.3). In beide paragrafen worden achtereenvolgens het heden en de toekomst behandeld. In ieder geval wordt vooruit geblikt op hoe Papendrecht er volgens de prognoses in 2020 uit zal zien. In een aantal gevallen wordt nog verder in de toekomst gekeken. Waar mogelijk worden de verschillende wijken van Papendrecht met elkaar vergeleken. Het gaat om de wijken Westpolder, Middenpolder, Oostpolder, Molenvliet, Wilgendonk, Kraaihoek en De Kooy-Oosteind. Vriesenpolder wordt gezien het beperkte aantal woningen buiten beschouwing gelaten. Figuur 3.1 Wijkindeling Papendrecht

Bron: Gemeente Papendrecht In de laatste twee paragrafen worden achtereenvolgens de resultaten van de monitor leefbaarheid en veiligheid en de resultaten van het verhuisonderzoek in beeld gebracht. 3.2 Bevolking Natuurlijke bevolkingsontwikkeling en migratie Papendrecht kende in 2011 een licht geboorteoverschot. Dit betekent dat het aantal geboorten (331) iets hoger lag dan het aantal sterfgevallen (251) en er dus sprake is van een natuurlijke bevolkingstoename. Het negatieve migratiesaldo heeft deze bevolkingstoename voor een deel teniet gedaan. In Papendrecht vestigden zich in 2011 985 mensen, terwijl 1.037 inwoners Papendrecht in 2011 verlaten hebben. Opvallend daarbij is het negatief binnenlands migratiesaldo en het positief buitenlands migratiesaldo. Over het algemeen ligt het binnenlands migratiesaldo namelijk hoger dan het buitenlands migratiesaldo. Het binnenlands migratiesaldo is het saldo van het aantal mensen dat

8

zich vanuit andere Nederlandse gemeenten in Papendrecht vestigt minus het aantal mensen dat zich vanuit Papendrecht in andere gemeenten in Nederland vestigt. Het buitenlands migratiesaldo is het saldo van het aantal mensen dat zich vanuit het buitenland in Papendrecht vestigt minus het aantal mensen dat zich vanuit Papendrecht in het buitenland vestigt. Op basis van de gesprekken met externen en het verhuisonderzoek kan geconcludeerd worden dat het negatief binnenlands migratiesaldo onder andere veroorzaakt wordt doordat het aanbod op de woningmarkt onvoldoende aansluit op de vraag. Wanneer men elders wel de “ideale” woning en woonomgeving kan vinden, trekt men uit Papendrecht weg. Een andere belangrijke reden om Papendrecht te verlaten is de afstand tot opleiding of werk. Een verklaring voor het positief buitenlands migratiesaldo kan de aanwezigheid van een aantal grote internationale bedrijven in Papendrecht zijn, die werknemers vanuit het buitenland aantrekken. Uit gegevens van het Onderzoekcentrum Drechtsteden blijkt dat Papendrecht al vóór 2015 te maken krijgt met een afname van het aantal inwoners. Naar verwachting bedraagt het aantal inwoners in 2020 circa 31.600. Het aantal inwoners daalt nog verder tot 2025. Daarna treedt stabilisatie op. Dit wordt in figuur 3.2 weergegeven.

Aantal

Figuur 3.2 Bevolkingsontwikkeling Papendrecht 2000-2030 32500

32000

31500

31000

30500

30000

29500

29000

Bevolkingsontwikkeling Papendrecht

20 25 20 30

20 20

20 12 20 15

20 11

20 09 20 10

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

28500

Jaartal

Bron: CBS en Onderzoekcentrum Drechtsteden Bevolkingssamenstelling naar leeftijd In figuur 3.3 is de bevolkingssamenstelling naar leeftijd weergegeven. Normaal gesproken bestaat een dergelijke figuur, ook wel bevolkingspiramide genoemd, uit twee helften. Links wordt het aantal mannen per leeftijdscategorie aangegeven en rechts het aantal vrouwen per leeftijdscategorie. Omdat bij het schrijven van deze nota voor Papendrecht alleen gegevens over het totaal aantal personen per leeftijdscategorie voorhanden waren en het beeld niet drastisch wijzigt wanneer een piramide met twee helften gemaakt wordt is gekozen om in de figuur een halve piramide te tonen. De bevolkingspiramide kan drie vormen aannemen: de piramide, de granaat en de urn. De meest ideale vorm is die van de granaat. Bij de granaat zijn er weinig verschillen in het aantal personen per leeftijdscategorie waardoor de bevolkingsomvang ongeveer gelijk blijft. De piramide komt met name in de zich ontwikkelende landen voor en kenmerkt zich door een aanzienlijk geboorteoverschot, waardoor de bevolking snel toeneemt. Omdat de levensduur niet lang is, is sprake van een jonge bevolking. De bevolkingspiramide van Papendrecht heeft net zoals vele andere dorpen en steden in rijke landen de vorm van een urn. De belangrijkste kenmerken van de urn zijn de relatief smalle basis wat duidt op weinig jongeren en veel ouderen, wat uiteindelijk tot een bevolkingsafname leidt.

9

Leeftijdscategorie

Figuur 3.3 Bevolkingssamenstelling naar leeftijd in aantallen 95 jaar e.o. 90 - 94 jaar 85 - 89 jaar 80 - 84 jaar 75 - 79 jaar 70 - 74 jaar 65 - 69 jaar 60 - 64 jaar 55 - 59 jaar 50 - 54 jaar 45 - 49 jaar 40 - 44 jaar 35 - 39 jaar 30 - 34 jaar 25 - 29 jaar 20 - 24 jaar 15 - 19 jaar 10 - 14 jaar 5 - 9 jaar 0 - 4 jaar 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000 Aantal

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden Wanneer op buurtniveau naar de bevolkingssamenstelling naar leeftijd wordt gekeken, valt op dat geen sprake is van grote verschillen tussen de wijken. Alleen Wilgendonk en Oostpolder worden gekenmerkt door een relatief jonge bevolking. Dit hangt samen met het feit dat dit de twee laatste grote uitbreidingslocaties van Papendrecht zijn. Uitbreidingslocaties hebben immers veelal een grote aantrekkingskracht op jonge huishoudens. Kijken we naar de toekomst dan valt op dat tot 2030 vooral het aandeel 65 jaar en ouder toeneemt (van 17% naar 26%), terwijl het aandeel jonger dan 20 jaar afneemt (van 24% naar 21%). Dit wordt in figuur 3.4 weergegeven.

Aantal

Figuur 3.4 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd in aantallen 35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

0-20 jaar 20-65 jaar 65 jaar en ouder Totaal 20 30

20 25

20 20

20 15

20 12

20 11

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

0

Jaartal

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden en CBS

10

Bevolkingssamenstelling naar huishoudenstype Zoals uit figuur 3.5 blijkt, zijn gezinnen met kinderen het beste vertegenwoordigd binnen de Papendrechtse huishoudens. De verhouding tussen de verschillende huishoudenstypen is voor Papendrecht in het geheel echter redelijk in evenwicht. Figuur 3.5 Bevolkingssamenstelling naar huishoudenstype in procenten

27%

38%

35%

eenpersoons huishoudens tweepersoons huishoudens gezinnen met kinderen

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden Tussen de verschillende buurten zijn wel een aantal verschillen zichtbaar. Er is grofweg een indeling te maken in buurten waar relatief veel éénpersoonshuishoudens wonen, zoals Westpolder, Kraaihoek, Middenpolder en De Kooy-Oosteind en buurten waar relatief veel gezinnen wonen, zoals Oostpolder, Wilgendonk en Molenvliet. Het percentage tweepersoonshuishoudens en éénoudergezinnen is redelijk gelijk over de verschillende wijken verdeeld. Tabel 3.1 Bevolkingssamenstelling naar huishoudenstype per buurt in procenten éénpersoonstweepersoonséénoudergezin tweeoudergezin huishouden huishouden Westpolder 27,8% 37,6% 7,3% 27,4% Molenvliet 38,7% 8,3% 35,3% 17,7% Kraaihoek 36,4% 9,4% 18,3% 36,0% Middenpolder 34,1% 35,4% 3,7% 26,7% Wilgendonk 21,7% 30,2% 6,3% 41,8% De Kooy-Oosteind 30,1% 44,4% 5,7% 19,8% Oostpolder 15,0% 30,9% 4,9% 49,3% Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden Wat betreft het aantal huishoudens wordt tot 2020 nog een toename van 550 verwacht. Als gevolg van bevolkingskrimp, ontgroening en vergrijzing zal de verhouding tussen de verschillende huishoudenstypen wijzigen en zal met name het aandeel éénpersoonshuishoudens toenemen. Dit wordt in figuur 3.6 weergegeven.

11

Aantal

Figuur 3.6 Bevolkingsontwikkeling naar huishoudenssamenstelling 10000

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

eenpersoons tweepersoons

1000

met kinderen

0 20 3

5 20 2

0 20 2

5 20 1

20 1

0

0

Jaartal

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden ABF Research heeft de huishoudens op basis van samenstelling, leeftijd en inkomen in 18 groepen ingedeeld. In tabel 3.2 is aangegeven hoe de huishoudenssamenstelling er nu uit ziet. De situatie in 2020 wordt in tabel 3.3 weergegeven. 1

Tabel 3.2 Huishoudens naar samenstelling, leeftijd en inkomen in 2010 in % Laag inkomen Middeninkomen 1-2 persoonshuishoudens jonger dan 30 jaar 3,9 1,3 1-2 persoonshuishoudens 30 tot 64 jaar 10,6 6,7 1-2 persoonshuishoudens 65 jaar en ouder 11,8 7,1 Gezinnen jonger dan 30 jaar 0,5 0,4 Gezinnen 30 tot 64 jaar 3,1 4,7 Gezinnen 65 jaar en ouders 0,3 0,4 Bron: ABF Research

Hoog inkomen 1,4 13,2 6,2 0,9 27,0 0,3

Tabel 3.3 Huishoudens naar samenstelling, leeftijd en inkomen in 2020 in %2 Laag inkomen Middeninkomen 1-2 persoonshuishoudens jonger dan 30 jaar 4,4 1,8 1-2 persoonshuishoudens 30 tot 64 jaar 11,9 6,2 1-2 persoonshuishoudens 65 jaar en ouder 15,9 8,1 Gezinnen jonger dan 30 jaar 0,4 0,3 Gezinnen 30 tot 64 jaar 3,3 5,6 Gezinnen 65 jaar en ouders 0,6 0,5 Bron: ABF Research

Hoog inkomen 1,5 10,2 6,5 1,0 22,5 0,6

Zo op het eerste gezicht lijken de verschillen tussen 2010 en 2020 niet groot. Wanneer de toename van het aantal huishoudens naar samenstelling, leeftijd en inkomen gerelateerd wordt aan de toename van het totaal aantal huishoudens valt op, dat met name de één- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder met een laag inkomen met bijna 77% toenemen. De belangrijkste reden hiervoor is de vergrijzing en het feit dat men met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd terugvalt in inkomen. De grootste afname is te zien bij gezinnen met

1 2

Door afrondingen komt het totaal niet precies op 100%. Door afrondingen komt het totaal niet precies op 100%.

12

een hoog inkomen in de leeftijd 30 tot 64 jaar (-60%). Mogelijk oorzaken zijn de ontgroening met als gevolg minder gezinnen en de gevolgen van de economische crisis. Wanneer alleen naar het inkomen gekeken wordt, is het beeld als volgt. De lage inkomensgroepen en middeninkomensgroepen nemen met respectievelijk 131,5% en 50,7% toe. De hoge inkomensgroepen nemen met 82,2% af. Bevolkingssamenstelling naar etniciteit De bevolking van Papendrecht bestaat voor bijna 85% uit autochtonen. Van de allochtonen is 8% afkomstig van Westerse landen en ruim 7% afkomstig van niet-Westerse landen. Kraaihoek telt met ruim 20% relatief gezien de meeste allochtonen. Voor alle andere buurten geldt, dat de verhouding autochtonen-allochtonen vergelijkbaar is met het Papendrechts gemiddelde en met elkaar. Op grond van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek wordt verwacht dat het aandeel allochtonen licht toeneemt tot 17% in 2020. 3.3 Woningvoorraad Woningvoorraad naar type Van de 13.746 woningen is bijna 69% een eengezinswoning en ruim 31% een meergezinswoning. Bij de meergezinswoningen kan nog een onderverdeling worden gemaakt naar meergezinswoningen met lift en meergezinswoningen zonder lift. Tweederde van de meergezinswoningen in Papendrecht heeft de beschikking over een lift. Woningvoorraad naar eigendom 61,5% van de Papendrechtse woningvoorraad is een koopwoning, 38,5% van de Papendrechtse woningvoorraad is een huurwoning. Van de huurwoningen is ruim driekwart een corporatiewoning. Tussen de verschillende Papendrechtse buurten zijn wel grote verschillen zichtbaar als het gaat om de woningvoorraad naar eigendom. Zo bestaat Oostpolder voor bijna 80% uit koopwoningen, terwijl Kraaihoek “slechts” 42% koopwoningen heeft. Tabel 3.4 laat dit zien. Tabel 3.4 Woningvoorraad naar eigendom per buurt in procenten Huurwoningen Huurwoningen Koopwoningen (corporaties) (particulier) 11,9% Westpolder 32,4% 55,7% 5,1% Molenvliet 66,6% 28,3% 11,1% Kraaihoek 42,0% 46,9% 14,4% Middenpolder 77,0% 8,6% 2,8% Wilgendonk 70,8% 26,5% 11,6% De Kooy-Oosteind 12,6% 75,9% 4,4% Oostpolder 79,6% 15,9% Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden

13

Op de kaart in figuur 3.7 wordt met geel/bruine vakjes aangegeven waar het bezit van Woonkracht10, de enige in Papendrecht werkzame woningcorporatie, gesitueerd is. Duidelijk is dat het bezit erg geclusterd is. Net zoals in de tabel wordt in de kaart zichtbaar dat de grootste voorraad sociale woningbouw in Kraaihoek te vinden is. Figuur 3.7 Bezit Woonkracht10

Bron: Gemeente Papendrecht Woningvoorraad naar ouderdom Figuur 3.8 laat op gemeentelijk niveau de woningvoorraad naar ouderdom zien. In figuur 3.9 wordt dit per buurt weergegeven. Wanneer de woningvoorraad naar ouderdom op buurtniveau bekeken wordt, is de ontwikkeling van Papendrecht heel duidelijk zichtbaar. Papendrecht is als dijkdorp aan de rivier ontstaan. In de jaren vijftig is de wijk Kraaihoek ontwikkeld. Westpolder volgde in de jaren zestig. Vervolgens werd in de jaren zeventig volop gebouwd in Middenpolder, Molenvliet en De KooyOosteind. Wilgendonk is in de jaren tachtig tot ontwikkeling gekomen. Oostpolder is de laatste uitbreidingswijk van Papendrecht. Hier werd in de jaren negentig gestart met de bouw en zal de komende jaren afgerond worden. Het merendeel van de woningen stamt uit de tijd dat de betreffende buurt ontwikkeld is. Dit wil niet zeggen dat er alleen woningen uit die periode te vinden zijn. Mogelijk zijn er oudere woningen die bij de ontwikkeling van de buurt behouden zijn of zijn later woningen toegevoegd of zijn woningen vervangen.

14

Figuur 3.8 Woningvoorraad naar ouderdom in procenten 2%

10%

3%

1% 8%

16%

20%

Onbekend Voor 1940 1940-1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-heden

15%

25%

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden Figuur 3.9 Woningvoorraad naar ouderdom per buurt in procenten Percentage 100%

90%

80%

70%

60%

50%

40% 2000-heden 1990-1999

30%

1980-1989 1970-1979

20%

1960-1969 1950-1959 1940-1949

10%

Voor 1940 Onbekend 0% Westpolder

Molenvliet

Kraaihoek

Middenpolder

Wilgendonk

De Kooy-Oosteind

Oostpolder

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden

15

Woningvoorraad naar WOZ-waarde In figuur 3.10 wordt de WOZ-waarde van de woningen weergegeven. Figuur 3.10 WOZ-waarde woningen Aantal

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

Sociale huurwoningen Particuliere huurwoningen Koopwoningen O nb ek en d

,0. 00 0

ZL

va na f€ 25

00 ,-

f€ va na

M G W

W M G

M G

W

ZL

25 0. 0

00 , 25 0. 0

0. 0

va na f€

EG W

-€ 25

€1 81 .

00 0, -

,1. 00 0 €1 8

M L

M L

00 ,

00 ,-

-

€2 50 .0

00 ,

,-€

25 0. 0

1. 00 0 M G W

EG

W

€1 81 .

00 0, -

to t€ 18

M G W

ZL

to M L W M G

EG W

to

t€

t€

18 1. 0

18 1. 0

00 ,

00 ,-

-

0

Woning naar type en prijsklasse

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden (EGW: eengezinswoning; MGW: meergezinswoning; ML: met lift; ZL: zonder lift) Woningbouwprogramma Het aanbod aan woningen wordt voor een klein deel bepaald door toevoegingen aan de woningvoorraad. Momenteel wordt in Papendrecht gewerkt aan de afronding van de grote nieuwbouwprojecten Merwehoofd, Centrum, Sportcentrum en Oostpolder. Het woningbouwprogramma voor de komende jaren is weergegeven in tabel 3.6. Dit komt overeen met het woningbouwprogramma zoals dat in de regionale woonvisie en de uitwerkingen daarvan opgenomen is. EGW staat voor ééngezinswoning en MGW staat voor meergezinswoning. Tabel 3.5 Woningbouwprogramma Papendrecht 2010-2012 EGW markt EGW sociaal MGW markt Huur Koop Huur Koop Huur Koop Merwehoofd 18 26 67 Centrum 8 18 42 Sportcentrum 30 Oostpolder 69 Totaal

0

95

0

18

56

109

MGW sociaal Huur Koop 18 19 50 69

18

Totaal Huur Koop 26 103 19 68 30 0 50 69 365

16

Tabel 3.6 Woningbouwprogramma Papendrecht 2013-2020 EGW markt EGW sociaal MGW markt Huur Koop Huur Koop Huur Koop Merwehoofd 12 43 Centrum Pieter Zeemanlaan Sportcentrum 95 32 Amberdreef 15 Oostpolder 64 Land van Matena 150 40 Totaal

0

321

15

0

0

115

MGW sociaal Huur Koop 28 30

58

0

Totaal Huur Koop 55 28 30 127 15 64 190 509

Volgens prognoses van de provincie Zuid-Holland is in 2020 behoefte aan 14.546 woningen. De huidige woningvoorraad bestaat uit 13.746 woningen. Dit betekent dat tot 2020 nog 800 woningen moeten worden bijgebouwd. Uit bovenstaande tabel blijkt dat er tot 2020 nog 509 woningen gebouwd worden. Dit betekent dat er in theorie nog ruimte is voor een kleine 300 woningen. De economische ontwikkelingen en daarmee de financiële situatie van huishoudens enerzijds en de ontwikkelingen op de woningmarkt anderzijds zijn echter ook van invloed op de woningbehoefte. Zo kunnen deze ontwikkelingen er toe leiden, dat starters wachten om op zichzelf of samen te gaan wonen en wordt de toename van het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte vertraagd. Het is dus zaak dit goed te monitoren. Omdat Papendrecht deel uitmaakt van de woonregio Drechtsteden, wordt het woningbouwprogramma regelmatig met de andere Drechtstedengemeenten besproken. Met name de afstemming van het woningbouwprogramma met Alblasserdam en Sliedrecht is gewenst om te voorkomen dat de projecten op het gebied van woningtype en woonmilieu onnodig concurrerend zijn. Indien nodig wordt het woningbouwprogramma geactualiseerd. Het heeft immers geen zin woningen te bouwen waarnaar als gevolg van bijvoorbeeld de bevolkingskrimp en een veranderende woningvraag geen behoefte is. 3.4 Monitor Leefbaarheid en Veiligheid In 2009 heeft het Onderzoekcentrum Drechtsteden de derde monitor leefbaarheid en veiligheid opgesteld. In de monitor wordt een beeld gegeven van de beleving van de inwoners van de Drechtsteden op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. In deze paragraaf wordt ingegaan op de resultaten van Papendrecht. De bewoners van alle wijken in Papendrecht, uitgezonderd De Kooy-Oosteind, zijn duidelijk positiever over de ontwikkelingen in hun woonplaats dan gemiddeld in de Drechtsteden. Ook wanneer naar de ontwikkelingen sinds 2005 gekeken wordt, is er sprake van vooruitgang. De oorzaak hiervan wordt gezocht in de vernieuwing van winkelcentrum De Meent. Het percentage bewoners dat (zeer) gehecht is aan Papendrecht is iets toegenomen. Voor de wijken Molenvliet en Oostpolder geldt dit niet. Wanneer men zich verbonden voelt met de woonplaats is de kans groot dat men in de woonplaats wil blijven wonen. Het is voor de toekomst van Papendrecht dan ook van belang om die binding te bevorderen. Dit zou bijvoorbeeld bereikt kunnen worden door inwoners te betrekken bij plannen en door op wijkniveau activiteiten te organiseren. Papendrechters zijn sinds 2009 iets minder positief geworden over hun buurt dan in 2005, maar dit ligt nog wel boven het regionaal gemiddelde. Wat opvalt is dat leeftijd van de wijk van invloed is op de waardering. De jongere wijken (Oostpolder, Wilgendonk, Middenpolder) worden hoger gewaardeerd dan de oudste wijk (Kraaihoek). Westpolder en De Kooy-Oosteind scoren iets hoger dan dat op basis van leeftijd verwacht zou kunnen worden. Molenvliet juist lager. Wanneer naar het woongenot gekeken wordt, vindt men het iets minder prettig wonen dan in 2005. Kraaihoek, Molenvliet en Westpolder worden minder positief gewaardeerd dan de overige wijken. Het oordeel over de sfeer in de buurt is licht toegenomen. Ook hier geldt dat de inwoners van Kraaihoek, Molenvliet en Westpolder een lager cijfer geven voor de sfeer dan de overige inwoners. De leefbaarheid is over het algemeen verbeterd. Alleen de inwoners van Molenvliet vinden dat de leefbaarheid achteruit gegaan is. Inwoners van de gemeente Papendrecht zijn duidelijk meer tevreden over het totale winkelaanbod, het verenigingsleven, het onderwijs, de fietsvriendelijkheid en de parkeergelegenheid dan gemiddeld in de regio Drechtsteden. Zij zijn minder tevreden over gezondheids- en welzijnsvoorzieningen en

17

uitgaansmogelijkheden, horeca en culturele voorzieningen. Opvallend is dat de afstand tot winkelcentrum De Meent van invloed is op de tevredenheid over winkelvoorzieningen, uitgaansgelegenheden en horeca. In Westpolder en Kraaihoek is men beduidend positiever over deze voorzieningen dan in de overige wijken. De Papendrechters waren in 2009 iets meer tevreden over hun woning dan in 2005. Alleen de inwoners van Molenvliet, De Kooy-Oosteind en Oostpolder zijn een tikkeltje minder positief. Ook als naar de woonomgeving gekeken wordt, is men iets positiever geworden. Alleen de inwoners van Molenvliet zijn wat minder positief. 3.5 Verhuisonderzoek Het Onderzoekcentrum Drechtsteden heeft inmiddels een aantal verhuisonderzoeken uitgevoerd. Het verhuisonderzoek laat zien hoeveel huishoudens jaarlijks besluiten om van, naar of binnen de Drechtsteden te verhuizen en wat de reden hiervan is. Het laatste verhuisonderzoek dateert van 2012 en is gebaseerd op verhuizingen in 2009. In 2009 hebben 1.750 verhuisbewegingen plaatsgevonden. Ruim 58% heeft zich in Papendrecht gevestigd; bijna 42% is uit Papendrecht vertrokken. Het grootste aandeel verhuizers is binnen Papendrecht zelf verhuisd. Wanneer gekeken wordt naar het saldo van het aantal huishoudens dat zich van elders in Papendrecht gevestigd heeft en het aantal huishoudens dat van Papendrecht naar elders is vertrokken is sprake van een vestigingsoverschot van 150 huishoudens3. In figuur 3.11 worden de verhuisstromen voor Papendrecht en de overige Drechtstedengemeenten in beeld gebracht. Verhuisbewegingen tussen Drechtstedengemeenten van kleiner dan 20 huishoudens zijn hierin niet weergegeven. Figuur 3.11 Verhuisstromen gevestigde en vertrokken huishoudens in 2007 / 2008 Drechtsteden

Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden Uit het verhuisonderzoek komt naar voren, dat demografische redenen de belangrijkste redenen zijn om te verhuizen (32%). De woning volgt daar kort op (30%). In tabel 3.7 is een overzicht van de verhuisreden naar vestigingslocatie opgenomen.

3

Dit vestigingsoverschot lijkt in strijd te zijn met het vertrekoverschot waarover in paragraaf 3.2 gesproken wordt. In paragraaf 3.2 is de peildatum echter 2011 en in het verhuisonderzoek is de peildatum 2009.

18

De belangrijkste reden om voor de nieuwe woning te kiezen, is dat de woning snel beschikbaar is. Dit is met name van toepassing voor degenen die zich in Papendrecht gevestigd hebben. Voor degenen die Papendrecht verlaten hebben, was de aantrekkelijkheid van het woningtype de reden om voor de nieuwe woning te kiezen het belangrijkste. In tabel 3.8 zijn de redenen om voor de nieuwe woning te kiezen uitgewerkt naar vestigingslocatie. In tabel 3.9 is aangegeven wat de belangrijkste reden is om voor de nieuwe woonomgeving te kiezen. De sfeer in de woonomgeving blijkt zeer belangrijk te zijn, evenals de voorzieningen die in de woonomgeving aanwezig zijn en de aanwezigheid van familie of vrienden. Bij huishoudens die Papendrecht verlaten hebben valt op dat, naast de aanwezigheid van familie of vrienden, de ruime opzet van de woonomgeving een belangrijke reden is om voor de woonomgeving te kiezen. Tenslotte is ook gekeken naar de reden waarom men niet gezocht heeft naar of gekozen heeft voor een woning in Papendrecht. De afstand tot opleiding of werk is het belangrijkste. Daarna wordt de woonomgeving genoemd. Overigens is hierbij wel een onderscheid te maken naar leeftijdsgroep. Dit wordt in tabel 3.10 duidelijk gemaakt. Tabel 3.7 Verhuisreden naar vestigingslocatie in % Van elders Van naar Drechtsteden Papendrecht naar Papendrecht Huwelijk, 33 35 samenwonen, scheiden, overlijden partner Gezinsuitbreiding, uit 0 6 huis gaan van kinderen Zelfstandig gaan 0 8 wonen Studie 0 0 Werk 15 3 Gezondheid of 5 7 behoefte aan zorg De woning voldeed 14 16 niet meer Beter toegankelijke 5 18 woning Ik wilde van een koop0 0 naar een huurwoning Ik wilde van een huur5 3 naar een koopwoning Mijn woning werd 0 0 gesloopt De woonomgeving 23 5 voldeed niet meer Er zijn te weinig 0 0 cultuur- en uitgaansgelegenheden in de gemeenten en / of regio Totaal 100 Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden

100

Binnen Papendrecht

Van Papendrecht naar elders

Totaal

11

19

19

6

0

8

0

0

5

0 7 25

25 6 6

5 6 13

0

0

13

27

0

13

0

0

0

0

6

3

16

0

1

7

31

12

0

6

1

100

100

100

19

Tabel 3.8 Reden om voor nieuwe woning te kiezen naar vestigingslocatie in % Van elders Van Binnen Van naar Drechtsteden Papendrecht Papendrecht Papendrecht naar naar elders Papendrecht De huidige woning is 8 6 12 7 nieuwer De huidige woning is 5 9 6 14 aantrekkelijker qua prijs Het huidige 21 20 19 50 woningtype is aantrekkelijk (zoals vrijstaand, met lift) De huidige 8 28 23 0 woninggrootte De grootte van de 8 14 12 7 buitenruimte of balkon is aantrekkelijk De huidige woning 49 23 29 21 was snel beschikbaar Totaal 100 Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden

100

100

100

100

10 7

23

18 9

33

100

Tabel 3.9 Reden om voor nieuwe woonomgeving te kiezen naar vestigingslocatie in % Van elders Van Binnen Van naar Drechtsteden Papendrecht Papendrecht Papendrecht naar naar elders Papendrecht Nabijheid ten opzichte 8 3 0 11 van opleiding of werk De sfeer in de huidige 8 49 13 11 woonomgeving is goed De huidige 5 9 17 17 woonomgeving is groen / rustig De huidige 8 6 21 25 woonomgeving is ruim opgezet / mooi De huidige 0 3 0 0 woonomgeving heeft een goede naam De huidige woning ligt 26 20 35 4 dichtbij voorzieningen zoals winkels en scholen De huidige 40 10 12 29 woonomgeving heeft minder criminaliteit Familie of vrienden 40 10 12 29 woonden er al Totaal 100 Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden

Totaal

100

100

Totaal

11 21

14

14

1

20

18 18

100

20

Tabel 3.10 Reden niet gezocht naar of gekozen voor een woning in Papendrecht naar leeftijd in % 18 tot en met 30 31 tot en met 64 65 jaar en ouder Totaal jaar jaar De ongunstige 0 0 0 0 ligging De afstand tot 26 6 0 12 opleiding of werk De 9 10 0 7 onaantrekkelijke woonomgeving Het niet kunnen 4 0 0 1 vinden van een geschikte woning De lange 0 0 0 0 wachttijd De te dure 4 3 0 3 woningen Het ontbreken 0 10 0 4 van een band met de Drechtsteden Iets anders 18 10 9 13 Bron: Onderzoekcentrum Drechtsteden

21

4.

Visie op Papendrecht

4.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is een beeld geschetst van het huidige Papendrecht en de prognoses voor 2020. In dit hoofdstuk staat onze visie op Papendrecht centraal. De resultaten van de bijeenkomsten met externen die op 1 juni 2011, 2 november 2011 en 26 september 2012 hebben plaatsgevonden vormen belangrijke input. Tijdens deze bijeenkomsten is door externen aangegeven hoe zij Papendrecht in de toekomst zien. Daarnaast wordt uiteraard ook rekening gehouden met het kader dat in hoofdstuk 2 op hoofdlijnen is geschetst. Duidelijk is, dat de demografische ontwikkelingen leidend zijn bij de beleidsvorming op het gebied van wonen. Dit is ook tijdens de bijeenkomsten diverse malen naar voren gekomen. Verder is door alle partijen meermaals benadrukt dat het streven naar kwaliteit centraal moet staan. In onze visie is en blijft Papendrecht voor de verschillende bevolkingsgroepen een aantrekkelijke woongemeente met kwalitatief goede woningen en woonmilieus die aansluiten op de eisen en wensen die de woonconsument daaraan stelt. In de volgende paragrafen wordt deze visie verder uitgewerkt. 4.2 Bevolking Omwille van de dynamiek in de samenleving en de leefbaarheid willen wij de balans van de bevolkingssamenstelling zoveel mogelijk in evenwicht houden. Dit geldt niet alleen voor Papendrecht als geheel, maar ook voor de afzonderlijke wijken. In hoeverre de balans per wijk gevonden kan worden is mede afhankelijk van de voorzieningen in een wijk. Zo ligt het voor de hand dat in het centrum relatief veel ouderen wonen als gevolg van de aanwezige zorgvoorzieningen en zal een wijk waar veel voorzieningen zijn gericht op kinderen vooral gezinnen aantrekken. Dit wil echter niet zeggen dat wij in bijvoorbeeld het centrum alleen ouderen willen huisvesten. Integendeel het huisvesten van jongeren in het centrum zal de levendigheid bevorderen. In het kader van de leefbaarheid is het afstemmen van de verschillende leefstijlen wel gewenst. Hierna wordt ingegaan op de verschillende doelgroepen en aangegeven hoe wij willen proberen om deze groepen aan de gemeente te binden / naar de gemeente te trekken. Starters Om het evenwicht in de bevolkingssamenstelling te behouden is het met het oog op ontgroening en vergrijzing van belang om starters te behouden en te trekken. Dit is een lastige opgave. Uit het verhuisonderzoek is immers gebleken, dat voor jongeren de afstand tot studie (of werk) de belangrijkste reden is om Papendrecht te verlaten. Hieraan kun je als gemeente weinig veranderen. Wel kunnen we ervoor zorgen, dat de starters die in Papendrecht willen blijven wonen hier ook het juiste aanbod vinden. Starters op de woningmarkt verkeren in een lastige positie. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet men ingeschreven staan bij de Stichting Woonkeus en voldoende punten hebben opgebouwd waardoor het vaak een tijd duurt voordat een sociale woning beschikbaar is. De huren in de particuliere huursector liggen veelal te hoog. En door de steeds strengere eisen die aan hypotheken worden gesteld, de hogere kosten die met een hypotheek samenhangen en het wegvallen van de koopsubsidie neemt het aantal koopwoningen dat binnen handbereik ligt af. Daarbij komt dat starters door de toegenomen welvaart steeds hogere eisen stellen. Gezien de demografische ontwikkelingen (afname van het aantal jongeren) is het niet verstandig om starterswoningen nieuw te bouwen. Starterswoningen hoeven immers aan minder kwaliteitseisen te voldoen en kunnen dus niet zondermeer voor andere doelgroepen ingezet worden. De mogelijkheden voor starters moeten dus vooral in de bestaande woningvoorraad worden gezocht. Wat betreft huur kan worden gedacht aan het labelen van woningen voor jongeren. Woonkracht10 doet dit al door een aantal woningen beschikbaar te stellen voor jongeren van 18 tot en met 22 jaar die een maximumhuur hebben van €348,99 (prijspeil 2012). Verder moeten voldoende sociale huurwoningen voor jongeren bereikbaar blijven. Wat betreft koop kunnen starters gebruik maken van de mogelijkheid om via de woningstichting woningen onder Koopgarant te kopen. Bij Koopgarant wordt de woning met korting op de marktwaarde aangeboden en wordt een terugkoopgarantie verstrekt tegen de dan geldende marktwaarde. Winst of verlies wordt volgens een van tevoren afgesproken percentage gedeeld tussen koper en verkoper. Als het gaat om de financiering van de woning zal bekeken worden of het wenselijk is dat de gemeente zogenaamde laagrentende leningen voor de aankoop van woningen of

22

het aanpakken van bestaande woningen beschikbaar stelt. Hiertoe zal na vaststelling van de woonvisie een onderzoek worden uitgevoerd. Gezinnen Met de afname van het aantal jongere gezinnen zal de woningvraag van jongere gezinnen in de toekomst in kwantitatieve zin eenvoudiger te beantwoorden zijn. Wel dient het aanbod in kwalitatief opzicht aan de eisen te voldoen. Dat laat onverlet, dat op wijkniveau kindvriendelijkheid en nabijheid van scholen en voorzieningen aandachtspunt blijven. Een kindvriendelijk woonmilieu is namelijk voor deze groep huishoudens van doorslaggevend belang. Jongere gezinnen zijn vaak op zoek naar een definitieve woonplek. Voor oudere gezinnen, geldt, dat ze vaak al naar hun zin wonen en alleen zullen verhuizen als er aanzienlijke kwaliteitsverbeteringen mogelijk zijn. De oudere gezinnen geven overwegend de voorkeur aan eengezinswoningen. De vraag van deze groep naar woonmilieus is heel divers en sterk inkomensafhankelijk. Wat voor de gehele groep wel van belang is, is dat in de woonomgeving voldoende aantrekkelijke voorzieningen, waaronder ook voorzieningen voor oudere jongeren, aanwezig zijn. Senioren Tijdens de bijeenkomsten is aangegeven dat aandacht moet zijn voor senioren. Ouderen zijn over het algemeen honkvast. Als aan ouderen geschikte woningen en woonmilieus worden geboden, blijven ze in principe behouden voor de gemeente. De belangrijkste reden om te verhuizen is dan ook ingegeven door praktische overwegingen. Een andere reden is het dichter bij de kinderen gaan wonen. Aan het laatste kun je weinig veranderen, maar om te voorkomen dat ouderen vanwege andere redenen het dorp verlaten, moet het aanbod aan woningen goed aansluiten op de vraag. De woonvraag van deze groep is zeer divers. Waar de ene 65-plusser nog deelneemt aan het arbeidsproces, voldoende financiële middelen heeft en nadat de kinderen de deur uit zijn op zoek gaat naar een groot en luxe appartement, is de weduwe met een klein pensioen op zoek naar de gezelligheid van een seniorencomplex. Weer een ander heeft dagelijks intensieve zorg nodig, wil graag zelfstandig blijven wonen, maar wel met de wetenschap dat indien nodig snel hulp beschikbaar is. Voor deze laatste groep zijn in Papendrecht een aantal woonservicezones ontwikkeld. In deze zones worden wonen, zorg en welzijn op elkaar afgestemd zodat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Er is daarbij een onderscheid te maken in haal- en brengfuncties. De haalfuncties zijn voorzieningen of diensten waar inwoners naar toe moeten om hier gebruik van te kunnen maken. De brengfuncties zijn voorzieningen of diensten die bij de mensen thuis geleverd moeten worden. Haalfuncties moeten in de woonservicezone aanwezig zijn, voor brengfuncties is dit minder relevant. In Papendrecht wordt momenteel op drie locaties gewerkt aan woonservicezones: Waalburcht (Kraaihoek), De Markt (Westpolder) en Gerbrandystraat (Middenpolder / De Kooy-Oosteind). Overigens zullen op basis van het onlangs vastgestelde WMO-beleidsplan de afspraken over de woonservicezones opnieuw tegen het licht gehouden worden. Met de bouw van woningen die voldoen aan de kwaliteitseisen van GPR Gebouw worden woningen gerealiseerd die toegankelijk en aanpasbaar zijn. Hierdoor kunnen mensen langer in hun woning blijven wonen. Waar in ieder geval behoefte aan is, is aan duurdere huurwoningen (zowel omdat men niet zondermeer in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning, als ook omdat men meer comfort wenst). Daarnaast wordt een toenemende vraag naar patiowoningen of andere vormen van één bouwlaag verwacht van ouderen die altijd een woning met tuin hebben gehad. Overigens is dit type woningen kostbaarder en daardoor ook moeilijker te realiseren dan reguliere woningen. Overigens geldt ook dat voor jonge mensen met een zorgvraag dat met de woningen die voldoen aan GPR en dus toegankelijk en aanpasbaar zijn en de woonservicezones zou kunnen worden voldaan aan hun woningvraag. Huishoudens met een laag inkomen4 Onder huishoudens met een laag inkomen worden huishoudens met een inkomen tot €34.085,(prijspeil 2012) verstaan. Papendrecht voelt zich verantwoordelijk voor de huisvesting van deze groep. Althans voor de huishoudens met een laag inkomen die niet zelf in huisvesting kunnen voorzien. In deze groep vallen immers ook huishoudens die geen aanspraak hoeven te maken op de overheid. Hierbij valt te denken aan starters die een goedkope koopwoning hebben en ouderen die nu 4

De gehanteerde inkomensgrenzen zijn alleen bedoeld om de verschillende groepen huishoudens naar inkomen te kunnen definiëren en niet om een indicatie te geven over de mogelijkheden op de woningmarkt. Door de economische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op de woningmarkt geldt voor alle inkomensgroepen dat de mogelijkheden op de woningmarkt beperkt worden.

23

weliswaar van een lager inkomen rond moeten komen, maar in het verleden een koopwoning betrokken hebben waarvan de hypotheek inmiddels afgelost is. Uit het verhuisonderzoek komt naar voren, dat huishoudens met een laag inkomen met name op zoek zijn naar goedkope meergezinswoningen. Voor huishoudens met een laag inkomen lijkt de woonomgeving minder belangrijk te zijn. Voor huishoudens die niet zelf in huisvesting kunnen voorzien, stelt woningcorporatie Woonkracht10 aanbod beschikbaar. Woonkracht10 beschikt over zowel sociale huurwoningen als sociale koopwoningen. Momenteel heeft de gemeente Papendrecht nog een aantal huurwoningen in bezit. Omdat het verhuren van woningen niet tot de kernactiviteiten van de gemeente behoort, worden gemeentelijke huurwoningen die vrijkomen niet opnieuw als huurwoning in de markt gezet. 5

Huishoudens met een middeninkomen Onder middeninkomens worden de huishoudens met een verzamelinkomen tussen de inkomensgrens waarmee men nog in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning (€34.085,- ; prijspeil 2012) en tweemaal modaal (€66.000,-; prijspeil 2012) verstaan. Er zijn veel aanwijzingen dat de positie van de middeninkomens en dan met name van de lagere middeninkomens (huishoudens met een inkomen van €34.085,- tot €43.000,-; prijspeil 2012) onder druk staat. Zowel in de huur- als in de koopsector hebben zich recent belangrijke wijzigingen voorgedaan, die met name van invloed zijn op de positie van middeninkomens op de woningmarkt. Gezien de verwachting dat de positie van de huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt bemoeilijkt wordt, zien wij deze groep als een belangrijke doelgroep. Uit het verhuisonderzoek is gebleken dat de lage middeninkomens vooral geïnteresseerd zijn in goedkope eengezinswoningen, terwijl de hogere middeninkomens op zoek zijn naar middeldure eengezinswoningen (twee-onder-één-kapwoningen). Huishoudens met een hoog inkomen5 Huishoudens met een inkomen van tweemaal modaal of meer (in 2012 €66.000,-) worden tot de huishoudens met een hoog inkomen gerekend. Voor een gemeente is het van belang om deze huishoudens vast te houden en aan te trekken. Uit de verhuisonderzoeken die door het Onderzoekcentrum Drechtsteden zijn uitgevoerd, komt naar voren, dat een voldoende en aantrekkelijk nieuwbouwprogramma bijdraagt aan de behoud en komst van hogere inkomensgroepen. Papendrecht heeft met de ontwikkeling van Land van Matena nog één mogelijkheid om met nieuwbouw huishoudens met een hoog inkomen te trekken, Het is dan ook van groot belang dat woningen en woonmilieu in Land van Matena aansluiten op de vraag van deze huishoudens. Zoals uit het verhuisonderzoek naar voren komt, zijn voor hogere inkomens de middeldure eengezinswoningen (twee-onder-één-kapwoningen) het meest populair. Opvallend genoeg is de vraag naar luxe woningen minder groot dan bij de hogere middeninkomens. De verwachting is, dat gezien de demografische ontwikkelingen de vraag wel geleidelijk aan verschuift van grondgebonden woningen naar appartementen. Een grondgebonden woning is immers lastiger te onderhouden dan een appartement en bij het ouder worden is dit een belangrijke factor in de woningkeuze. Met het woningaanbod op Merwehoofd wordt voorzien in de vraag naar luxe appartementen. Wat betreft de woonomgeving wordt door de huishoudens met een hoog inkomen aangegeven dat ze de voorkeur hebben voor ruim opgezette, groene woonwijken. Urgent woningzoekenden Een woningzoekende met een ernstig huisvestingsprobleem kan onder voorwaarden met voorrang in aanmerking komen voor de toewijzing van woonruimte. Een aanvraag voor een voorrangsverklaring wordt door de Regionale Voorrangscommissie Woonruimteverdeling Drechtsteden beoordeeld. Op basis van deze beoordeling worden wij geadviseerd over het al dan niet toekennen van een voorrangsverklaring. Overigens is het afgeven / weigeren van een voorrangsverklaring gemandateerd aan Woonkracht10. In het Platform Uitvoering Vooraangsregeling (PUV), waaraan alle in de regio werkzame corporaties deelnemen, worden de voorrangskandidaten over de corporaties verdeeld. De corporatie is verantwoordelijk voor huisvesting van de urgent woningzoekende.

5

De gehanteerde inkom ensgrenzen zijn alleen bedoeld om de verschillende groepen huishoudens naar inkomen te kunnen definiëren en niet om een indicatie te geven over de mogelijkheden op de woningmarkt. Door de economische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op de woningmarkt geldt voor alle inkomensgroepen dat de mogelijkheden op de woningmarkt beperkt worden.

24

Vergunninghouders Op grond van de Huisvestingswet dragen burgemeester en wethouders zorg voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden in de gemeente volgens de aan de gemeente opgelegde halfjaarlijkse taakstelling. Bij de huisvesting van verblijfsgerechtigden zijn naast de gemeente ook Woonkracht10 en Vluchtelingenwerk Zuidvleugel betrokken. Omdat ook verblijfsgerechtigden recht hebben op een woning vindt Papendrecht het belangrijk om de opgelegde taakstelling samen met Woonkracht10 en Vluchtelingenwerk Zuidvleugel binnen de gestelde termijn te realiseren. Arbeidsmigranten Sinds de openstelling van de grenzen voor nieuwe EU-lidstaten is het aantal Oost-Europese arbeidsmigranten toegenomen. De verwachting is, dat dit aantal, ondanks de huidige economische crisis verder zal toenemen. Dit wordt onder andere ingegeven door de vervangingsvraag op de arbeidsmarkt, die ontstaat doordat de babyboomgeneratie op korte termijn de arbeidsmarkt zal verlaten en er relatief weinig schoolverlaters zijn die de open plekken op kunnen vullen. De verwachting is dat in Nederland altijd behoefte zal blijven aan arbeidsmigranten. Dit betekent dat, ondanks dat arbeidsmigranten hier veelal tijdelijk komen werken, het verschijnsel arbeidsmigratie een permanent karakter heeft gekregen en er dus ook permanent vraag zal zijn naar onzelfstandige huisvesting. Omdat het aantal arbeidsmigranten dat in Papendrecht gehuisvest wordt en als gevolg van de huisvesting van arbeidsmigranten zelden sprake is van overlast hebben wij besloten om voor deze doelgroep (en meer in het algemeen voor onzelfstandige huisvesting) vooralsnog geen nadere regels vast te leggen. Bijzondere groepen In 2006 hebben gemeenten, corporaties en zorginstellingen in het Convenant Gespreide huisvesting en zorg voor bijzondere groepen afspraken gemaakt over het voorzien in nieuwe vragen voor huisvesting voor bijzondere doelgroepen en het bepalen van gespreide locaties daarvoor. Het gaat hier bijvoorbeeld om dak- en thuislozen, probleemjongeren, (ex-)verslaafden, slachtoffers huiselijk geweld, laatste kans bewoners, asielzoekers in regionale opvangcentra, (ex-) psychiatrische patiënten, verstandelijk gehandicapten (mogelijk met gedragsproblematiek). In 2011 is besloten het convenant niet voort te zetten en is afgesproken om bij een nieuwe vraag voor huisvesting in overleg met de verschillende partijen te bekijken of binnen de betreffende gemeente mogelijkheden zijn. 4.3 Woningmarkt Woonmilieu In de regionale woonvisie worden een zestal woonmilieus beschreven: centrum, levendig stedelijk, rustig stedelijk, stadswijk, suburbaan en rustig groen. In Papendrecht komen drie van deze zes woonmilieus voor. De woonmilieus levendig stedelijk (Merwehoofd, Centrum) en suburbaan (Westpolder, Middenpolder, Oostpolder, Kraaihoek, Molenvliet, Wilgendonk, De Kooy-Oosteind) zijn al voorhanden en het woonmilieu rustig groen wordt nog ontwikkeld (Land van Matena). Het woonmilieu levendig stedelijk is sprake van een sterke menging en veel combinaties van functies als wonen, kantoren en allerlei commerciële en maatschappelijke voorzieningen. De suburbane woonmilieus liggen wat verder van het centrum af. In dit woonmilieu domineert de woonfunctie. Het is rustig wonen in een groene omgeving met voldoende voorzieningen op gepaste afstand. Aan de rand van Papendrecht wordt het woonmilieu rustig groen ontwikkeld. Hier is ruimte voor wonen in een ruime, rustige en groene omgeving. Om de woonmilieus aan te laten sluiten op de vraag worden verschillende ingrepen onderscheiden: behouden en versterken, herstructureren, transformeren en ontwikkelen. Bij behouden en versterken ligt de nadruk op beheer. Wel is aandacht nodig om de kwaliteit op peil te houden. Herstructureren is aan de orde wanneer er sprake is van een combinatie van fysieke en sociale problemen. Bij transformeren krijgt het gebied een andere bestemming. Bij ontwikkelen worden nieuwe locaties ontwikkeld. In tabel 4.1 wordt aangegeven hoe wij de wijken aan willen pakken.

25

Tabel 4.1 Aanpak wijken Levendig stedelijk Suburbaan

Merwehoofd Centrum Westpolder Middenpolder Oostpolder Molenvliet

Rustig en groen Bron: Regio Drechtsteden

Wilgendonk Kraaihoek De Kooy-Oosteind Land van Matena

Transformeren Transformeren Behouden en versterken Behouden en versterken Behouden en versterken; Ontwikkelen Behouden en versterken (nadruk op versterken gezien de resultaten van de monitor leefbaarheid en veiligheid) Behouden en versterken Herstructureren Behouden en versterken Ontwikkelen

Nieuwbouw en bestaande voorraad Na afronding van grote woningbouwprojecten als Merwehoofd, Centrum, Sportcentrum en Oostpolder verandert Papendrecht van een groeigemeente in een dynamische beheergemeente. Dit betekent dat het accent verschuift naar de bestaande woningvoorraad. Er zijn verschillende mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad aan te pakken die een wisselende impact hebben op de gebouwde omgeving. Van het opknappen van de bestaande woningvoorraad (hierbij valt te denken aan het verbeteren van de energiezuinigheid) tot aan herstructurering. Van herstructurering is sprake bij locaties in bestaand stedelijk gebied van enige omvang waar woningen gesloopt en vervangen worden en / of waar functieverandering plaatsvindt, en / of waar de sociaal / economische structuur slecht is, veelal gepaard gaande met veranderingen in de structuur van de omgeving. Vanwege de omvang van hun bezit in de herstructureringswijken en de binding met de buurt zijn woningcorporaties de aangewezen partij om de herstructurering samen met de gemeente vorm te geven. Ook financieel gezien is dit noodzakelijk. Van oudsher werd de verdiencapaciteit (opbrengsten uit de grondexploitatie bij nieuwbouw) grotendeels gebruikt om waar nodig te herstructureren. Gezien het feit dat Papendrecht aan de grenzen van de groei is en er dus weinig nieuwe woningen bij gebouwd zullen worden kan de herstructurering van de woningvoorraad niet of slechts zeer ten dele gefinancierd worden uit nieuwbouw. Wanneer in Papendrecht sprake is van herstructurering zullen de volgende stappen doorlopen worden: 1. Het gebied in PALT aanwijzen als herstructureringsgebied 2. Het opstellen van een wijkontwikkelingsvisie samen met de betrokken corporatie en eventuele andere partijen 3. Het afsluiten van een gebiedscontract waarin de afspraken over fysieke maatregelen en sociale investeringen. Hierbij wordt het Afsprakenkader herstructurering als kader gehanteerd (zie bijlage 2) Bij herstructurering dient met een aantal zaken rekening te worden gehouden. Zo is in Papendrecht gebleken dat een mix van koop- en huurwoningen de leefbaarheid ten goede komt. Bij herstructurering moet ook rekening worden gehouden met de groenstructuur. Door inwoners van Papendrecht is namelijk aangegeven dat zij het groen waarderen. Verder wordt ernaar gestreefd dat woningen na herstructurering voldoen aan de kwaliteitseisen uit GPR Gebouw. Bij herstructurering moet niet alleen aandacht zijn voor de fysieke omgeving en initiatieven gericht op leefbaarheid en sociale cohesie, maar ook voor het zogenaamde sociale stijgingsperspectief van de inwoners. Met sociale stijging wordt de mogelijkheid om vooruit te komen bedoeld. Uit een onderzoek van de VROM-Raad komt naar voren dat die sociale stijging langs vier routes bereikt kan worden, namelijk het onderwijs, de arbeidsmarkt, de woningmarkt en de vrije tijd. Om stijging mogelijk te maken moeten er op deze routes kleine stapjes vooruit kunnen worden gemaakt. Deze kleine stapjes ontbreken in een aantal gevallen. Zo is op de woningmarkt de stap naar een woning die beter aansluit op de eisen en wensen die men daaraan stelt vaak te groot. Bij herstructurering zou dus moeten worden gewaarborgd dat op de genoemde routes kleine stapjes gemaakt kunnen worden. Het gaat daarbij niet alleen om woningen en woonomgeving, maar ook om de kwaliteit en spreiding van voorzieningen voor cultuur, onderwijs, winkels, sport en werkgelegenheid.

26

De ontwikkelingen in de Bloemenbuurt (Kraaihoek) kunnen als voorbeeld worden genoemd van herstructureren op een manier die bijdraagt aan de kwaliteit van wonen. Door een combinatie van huur en koop, waaronder ook middeldure koop, is een mix van bewoners ontstaan, die een positieve bijdrage levert aan de buurt. De sociale cohesie is verbeterd. Ook de aandacht voor spelen in de buitenruimte draagt bij aan de leefbaarheid. Collectief particulier opdrachtgeverschap Het kabinet geeft in zijn woonvisie aan dat het wil dat gemeenten meer mogelijkheden bieden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap, zodat meer eigenbouw tot stand komt en mensen hun eigen woonwensen kunnen realiseren. Ook in de provinciale en regionale woonvisie komt dit streven terug. Bij particulier opdrachtgeverschap koopt de woonconsument een kavel en ontwikkelt al dan niet in samenwerking met een architect en / of aannemer de woning. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap koopt een groep particulieren grond en ontwikkelt in onderling overleg, met behulp van een gezamenlijk ingehuurde architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen. Met (collectief) particulier opdrachtgeverschap kan de woonconsument de woning bouwen die helemaal aansluit bij zijn wooneisen en woonwensen. Een groot voordeel hiervan is dat de woonconsument zich meer verbonden voelt met de woning en de woonomgeving en over het algemeen meer aandacht zal besteden aan het onderhoud van woning en woonomgeving. Dit komt de woonkwaliteit natuurlijk ten goede. Daarbij komt dat men minder verhuisgeneigd is. Ondanks dat in den lande talloze projecten succesvol zijn afgerond, komt het (collectief) particulier opdrachtgeverschap in Papendrecht nog niet goed van de grond. Voor de locaties, die op de markt gebracht zijn voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap bestaat weinig interesse. Uit de bijeenkomsten is naar voren gekomen, dat in Papendrecht geen behoefte bestaat aan deze vorm van woningbouw en dat consumentgericht bouwen, waarbij een ontwikkelaar de woningen bouwt, maar waarbij met de eisen en wensen van de consument zoveel mogelijk rekening wordt gehouden, veel succesvoller zal zijn. De vraag is echter of het aan het concept ligt dat in Papendrecht geen animo is voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap of dat het aan de voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap beschikbare locaties ligt. Daarom zullen wij hiernaar eerst nader onderzoek doen. Wanneer uit het onderzoek naar voren komt, dat (collectief) particulier opdrachtgeverschap wel kansen heeft, zal per project worden bekeken wat de mogelijkheden zijn. Kwaliteit woningbouw Wij vinden het belangrijk om de kwaliteit in de woningbouw te verbeteren. De bouw van woningen die aan de kwaliteitseisen van GPR Gebouw voldoen zal dan ook bevorderd worden. Door deze kwaliteitseisen te hanteren, zal het aanbod beter aansluiten op de vraag. Niet alleen vanwege de extra gebruikskwaliteit en mogelijkheid tot aanpasbaar bouwen, maar ook vanwege de duurzaamheid. Dit laatste is van groot belang voor de woonconsumenten. De sterke toename van energielasten (als gevolg van een sterke stijging van de energieprijzen) zijn namelijk een belangrijke oorzaak van de toenemende woonlasten. Het is waarschijnlijk dat de energieprijzen in de toekomst verder stijgen. Investeringen in energiebesparing is daarom voor de consument belangrijk voor de betaalbaarheid van het wonen. Overigens is ook op landelijk niveau veel aandacht voor duurzaamheid en worden er al dan niet tijdelijk subsidies beschikbaar gesteld aan de woonconsument voor bijvoorbeeld de plaatsing van zonnecollectoren. Woonomgeving De woonconsument hecht bij de keuze voor een woning steeds meer belang aan de woonomgeving. De kwaliteit van de woonomgeving wordt bepaald door de mate waarin deze aansluit bij de eisen en wensen van bewoners. Wij vinden het bevorderen van de kwaliteit van de woonomgeving belangrijk. Hierbij moet worden gedacht aan voldoende groen, voldoende parkeergelegenheid per woning waarbij de voorkeur uitgaat naar parkeren op eigen terrein, beheer van de openbare ruimte, goed bereikbare voorzieningen dicht bij huis (waaronder winkels, medische voorzieningen, sportvoorzieningen, openbaar vervoervoorzieningen, oplaadpunten voor auto’s, fietsen en dergelijke, scholen, kinderopvang, multifunctioneel jeugdcentrum), veiligheid, aandacht voor langzaam verkeer en leefbaarheid. Overigens betekent de aanwezigheid van voorzieningen dicht bij huis niet, dat de voorzieningen per definitie op de hoek van de straat zitten. Leefbaarheid is een breed begrip waarmee wordt aangegeven in welke mate een gebied aantrekkelijk en / of geschikt is om in te wonen. Uit meerjarig onderzoek is gebleken, dat leefbaarheid negatief wordt beïnvloed door onder andere een hoog percentage sociale woningen, een hoog percentage flats met meer dan drie bouwlagen, groot aandeel niet-westerse allochtonen onder de bevolking, veel éénoudergezinnen, veel jongeren tussen 10 en 19 jaar, veel langdurig werklozen en de macro-

27

economische conjunctuur. De leefbaarheid wordt positief beïnvloed door bijvoorbeeld de aanwezigheid van hoogopgeleiden en zelfstandigen. De leefbaarheid wordt gemeten aan de hand van verschillende indicatoren waarbij de beleving van de bewoners centraal staat. In de Drechtsteden wordt de monitor Leefbaarheid (voorheen monitor leefbaarheid en veiligheid) van het Onderzoekcentrum Drechtsteden en de Leefbaarometer van het Rijk gehanteerd om de mate van leefbaarheid te bepalen. Hoewel de leefbaarheid in Papendrecht, afgezien van een aantal kleine gebieden zoals de Stellingmolen, niet onder druk staat, vinden wij het van belang om hiermee bij de ontwikkeling van Papendrecht rekening mee te houden. In Papendrecht is men zeer positief over de leefbaarheid, maar aangezien de macro-economische conjunctuur en daarmee samenhangend het werkloosheidsniveau van invloed is op de leefbaarheid, zou de waardering van de leefbaarheid gezien de huidige economische omstandigheden kunnen wijzigen. Leefbaarheid vraagt dus continu aandacht. De leefbaarheid kan worden verbeterd door de fysieke omgeving aan te pakken, maar bijvoorbeeld ook door het organiseren van activiteiten of door gesprekken met bewoners aan te gaan. De wijkcoördinatoren hebben in dit laatste een belangrijke rol. 4.4 Samenwerking met andere partijen Omdat vanwege verschillende redenen steeds minder geld beschikbaar komt voor wonen (zowel bij gemeenten als bij corporaties en ontwikkelaars), is het van belang om samen op te trekken met woningstichting, marktpartijen en de woonconsument. Door de krachten te bundelen is het mogelijk om ook met minder financiële middelen de Papendrechtse woningmarkt verder te versterken. Daar waar het de samenwerking met de corporaties betreft zijn de Prestatie Afspraken Lange Termijn 2010-2020 (PALT 2010-2020) van toepassing met dien verstande dat het aanbod aan moet sluiten op de vraag (kwaliteit gaat dus voor kwantiteit). Indien nodig kunnen de PALT 2010-2020 op lokaal niveau verder uitgewerkt worden.

28

5.

Uitvoering

In het voorgaande is toegewerkt naar een visie op het wonen in Papendrecht in 2020. In de tabel hieronder wordt weergegeven hoe wij onze visie willen realiseren. Zoals in de inleiding al is aangegeven, wordt het woningmarktgedrag mede bepaald door factoren waarop wij als lokale overheid geen invloed hebben. Gezien de onzekere tijden, vinden wij het van belang om voortdurend te monitoren of het beleid aansluit op de getroffen maatregelen en de eventueel veranderde eisen en wensen die de woonconsument aan woning en woonomgeving stelt. In aanvulling op deze woonvisie en als onderdeel van het uitvoeringsprogramma van de structuurvisie zal een voorstel voor het ontwikkelen van een wijkenvisie worden opgesteld. Het doel van deze wijkenvisie is om per wijk aan te geven wat we op verschillende terreinen, waaronder wonen, willen realiseren. Wat willen we bereiken?

Wat gaan we doen en hoe doen we dat?

Niet meer woningen bouwen dan nodig zijn

Anticiperen op de bevolkingsdaling en de huishoudensontwikkeling • In de periode 2010-2020 worden maximaal 800 woningen gebouwd. Hierbij wordt het afwegingskader woningbouw van de provincie Zuid-Holland gehanteerd.6

Evenwichtige bevolkingssamenstelling

Voldoende aanbod voor lage inkomensgroepen • De doelgroep en de voorraad worden in balans gebracht. • Het aanbod voor lage inkomens wordt gespreid over de gemeente. • Woonkracht10 waarborgt dat huishoudens met een laag inkomen gehuisvest worden door minimaal 90% van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal €34.085,- (prijspeil 2012). • Woonkracht10 biedt alle woningen die verkocht worden onder koopgarant aan.

7

Voldoende aanbod voor middeninkomensgroepen • Bevorderen van de bouw van huurwoningen in het middeldure segment (daarmee wordt indirect ook het aanbod voor lage inkomensgroepen bevorderd). • Woonkracht10 biedt alle woningen die verkocht worden onder koopgarant aan. • Woonkracht10 benut de mogelijkheid om 10% van de sociale huurwoningen zoveel mogelijk toe te wijzen aan de lage middeninkomensgroepen. Voldoende aanbod voor hoge inkomensgroepen • Land van Matena wordt als rustig groen woonmilieu met voornamelijk (middel)dure grondgebonden woningen en kavels ontwikkeld. Voldoende aanbod voor starters • Het aanbod in de bestaande voorraad wordt benut om starters te huisvesten. • Woonkracht10 labelt woningen voor jongeren. • Woonkracht10 biedt alle woningen die verkocht worden onder koopgarant aan. • De mogelijkheid om laagrentende leningen te verstrekken wordt onderzocht (o.a. evaluatie startersregeling). Voldoende aanbod voor gezinnen • Aanbod van eengezinswoningen in een kindvriendelijk woonmilieu Voldoende aanbod voor senioren (en mensen met een zorgvraag) • Door aanpassing van de bestaande woningvoorraad meer seniorengeschikte woningen realiseren. • Seniorengeschikte woningen labelen en via de optiemodule van het woningmarktsysteem aan senioren aanbieden. • Realiseren van woningen die geschikt zijn voor het leveren van zwaardere vormen van zorg. Intramurale zorg moet zoveel mogelijk beperkt worden. • Toepassen van domotica. • De bouw van meergeneratiewoningen, meegroeiwoningen, mantelzorgwoningen e.d. worden in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. • Ontmoetingsmogelijkheden voor alleenstaanden zodat vereenzaming tegengegaan wordt. • Realiseren van middeldure huurwoningen. • Realiseren van woningen van één bouwlaag met tuin. • Behoud en versterking woonservicezones (onder voorbehoud van de evaluatie op basis van het onlangs vastgestelde WMO-beleidsplan) • Woonkracht10 bekijkt in hoeverre zij haar complexen aantrekkelijker kan maken voor senioren.

6

Het afwegingskader woningbouw wordt gebruikt om te beslissen hoe de vraagkant van de woningmarkt moet worden ingevuld. Uitgangspunt is kwaliteit boven kwantiteit. De onderstaande stappen zijn een beschrijving van de te ondernemen stappen om een antwoord te formuleren op relokalisering van de woningbehoefte en gaan tevens in op de ruimtelijke vraag. De laatste stap, “wijzig de contouren”, is in principe niet aan de orde. 1. Benut de bestaande voorraad. Te allen tijde moet worden gekeken of een oplossing voor een woningvraag kan worden gevonden in de bestaande voorraad. Daarbij moet ook worden gekeken naar oplossingen in monumenten en leegstaande kantoren. 2. Transformeer de bestaande voorraad waardoor woonmilieus beter in balans raken. 3. Voeg nieuwbouw toe, waardoor woonmilieus beter in balans raken met inachtneming van de ruimtelijke voorwaarden (bouwen binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied). 4. Voeg nieuwbouw toe als aanvulling van kritische massa in stedelijk gebied in de Zuidvleugel met inachtneming van de ruimtelijke voorwaarden. 5. Wijzig de contouren. 7 Hier wordt met “voldoende” bedoeld dat zowel kwantitatief als kwalitatief aan de vraag wordt voldaan. Voldoende kan dus zowel een toename als een afname van het aanbod inhouden. Het heeft immers geen zin om woningen te bouwen waarnaar geen vraag is.

29

Voldoende aanbod voor urgent woningzoekenden • De urgent woningzoekenden worden in het PUV over de in de regio werkzame corporaties verdeeld. De corporatie is verantwoordelijk voor huisvesting van de urgent woningzoekende. Voldoende aanbod voor vergunninghouders • Woonkracht10 stelt voldoende woningen beschikbaar om binnen de gestelde termijnen te voldoen aan de opgelegde taakstelling. Bij herstructurering streven naar bevolkingsmix en sociale stijging • In herstructureringsgebieden zorgen voor mix van goedkope en middeldure huur en koop. • Bij herstructurering wordt niet alleen in de fysieke kant geïnvesteerd, maar ook in de sociaal-maatschappelijke kant. Aantrekkelijke woningvoorraad

Anticiperen op de veranderende bevolkingssamenstelling Bevolkingssamenstelling voortdurend monitoren en beleid indien nodig aanpassen. Woningvoorraad aan laten sluiten op vraag (type woning, kwaliteit van de woning, e.d.) • Gemeentelijke projectleiders nemen in hun overleggen en contracten met projectontwikkelaars / woningcorporaties op dat nieuwbouw en bestaande bouw (bij aanpassing) aan GPR moet voldoen. Aan projecten die aan GPR voldoen zal positieve publiciteit gewijd worden. Mogelijk wordt in de toekomst ook aan de consument kenbaar gemaakt welke projecten niet voldoen. • Aanleg van het warmtenet (beheersen energiekosten) Van groeigemeente naar beheergemeente (herstructurering) • Bij herstructurering wordt een wijkontwikkelingsvisie opgesteld. • Bij herstructurering wordt samen met Woonkracht10 en ontwikkelaars opgetrokken. Hierbij wordt het afwegingskader herstructurering gehanteerd. • Bij herstructurering wordt gestreefd naar een mix van goedkope en middeldure huur en koop om onder andere sociale stijging mogelijk te maken. • Bij herstructurering wordt rekening gehouden met de groenstructuur. • Bij aanpassing van de bestaande woningvoorraad moeten de woningen voldoen aan de kwaliteitseisen uit GPR Gebouw. • Onderzoek naar de mogelijkheden om de bestaande voorraad aan te pakken die voor de Papendrechtse situatie geschikt zijn. Behoefteonderzoek (C)PO uitvoeren Overleg met Expertteam Eigenbouw en daarna bekijken hoe onderzoek vorm gegeven moet worden.

Aantrekkelijk woonmilieu

Anticiperen op de veranderende bevolkingssamenstelling • Bevolkingssamenstelling voortdurend monitoren en beleid indien nodig aanpassen. Woonmilieu aan laten sluiten op vraag • Kleinschalige locatieontwikkelingen • Land van Matena wordt als rustig groen woonmilieu met voornamelijk (middel)dure grondgebonden woningen en kavels ontwikkeld. • Het dijklint wordt versterkt. • Bij herstructurering wordt rekening gehouden met de groenstructuur • Functiemenging (ook goedkope bedrijfsruimten voor startende ondernemers in herstructuringsgebieden) • Zorgen dat de basis van de woonomgeving op orde is, alleen dan zullen bewoners bereid zijn te investeren in de woonomgeving. Voorzieningen dicht bij huis waarborgen • Behoud voorzieningenniveau. • Winkelcentrum de Meent en buurtwinkelcentra handhaven. • Behoud en versterking woonservicezones. • Huisvesting scholen op basis van IHP. • Meedenken over huisvesting met aanbieders kinderopvang. • Speelplekken handhaven. • JOP’s onderhouden. • Vernieuwing van Interval. • Ontwikkeling van sportcentrum. • Aanleg groenblauwe netwerk. • Behoud culturele voorzieningen. • Behoud sportvoorzieningen. • Door behoud en versterking vestigingsklimaat voldoende werkgelegenheid borgen. Veiligheid en leefbaarheid waarborgen • Inzet van wijkcoördinatoren

30

• • • • •

Burgers betrekken bij leefbaarheid / vergroten verantwoordelijkheid. Taken, zoals groenbeheer, door vrijwilligers laten doen. Verkoop van huurwoningen; eigenwoningbezit bevorderen Leefbaarheid en veiligheid monitoren aan de hand van de monitor leefbaarheid en indien nodig beleid op basis van de resultaten aanpassen. Het creëren van een overzichtelijke wijkstructuur (menging van voor- en achterkanten van woningen moet bijvoorbeeld gemeden worden). De mogelijkheden om overlast te voorkomen en indien nodig aan te pakken worden onderzocht.

31

Bijlage 1 Lijst van genodigden Externe professionals: • Wethouders wonen regiogemeenten • Ambtenaren wonen regiogemeenten • Woonkracht 10 • Ontwikkelaars o ABB Ontwikkeling o BM van Houwelingen Projectontwikkeling o Bouwfonds o MKB Vastgoed Plan o Rietveld Bouw o Synchroon B.V. o Van Wijnen Projectontwikkeling o Vorm Ontwikkeling B.V. o Zondag Ontwikkeling B.V. o JLD Beheer • Makelaars o De Graaf Makelaardij o Hypotheekshop Papendrecht o Kooyman Eigen Huis B.V. o Makelaardij De Meent o Nederlof Makelaardij o RE/MAX Newstyle Makelaardij o Waltmann & Co • Yulius • Syndion • Philadelphia • Leger des Heils • Rivas • Vluchtelingenwerk Zuidvleugel • Politie • Fokker • Boskalis • IV-groep Burgers • Huurdersadviesraad Papendrecht • VVE o Zonnedauw o Nieuwland Parc 159 tm 166 o Evertsenstraat 2 tm 64 o Ensemble J Merwehoofd o Flatgebouw Cortenaerstraat 2 tm 64 o Merwehoofd Park Lane o P.J. Oudstraat 16 tm 322 o Kazernestraat 1 tm 9 oneven o Zernikelaan 634 tm 790 o Kokardebloem 14 en Dotterbloem 9 en 11 o Flat Arthur van Schendelstraat 2 tm 96 o Patrijsstraat 1 tm 47 o Ensemble A6 Merwehoofd o Woon-winkelcentrum De Meent o Flatgebouw Menno ter Braakstraat 20 tm 82 o Waalburcht / Stolpehove Hoofdsplitsing o Zernikelaan 476 tm 632 o Ensemble K Merwehoofd o Flatgebouw P.J. Oudstraat 4 tm 162 o Ensemble G2 Merwehoofd

32

• • • • • •

o IJsselaak Merwehoofd o Zernikelaan 318 tm 474 o Merwehoofd Beltvaarder o Brederodelaan 13 o Merwehoofd fase IV o Merwehoofd Rietaak o Merwehoofd Bolschip o Merwehoofd Spits o Parkrand blok 5 o Ensemble A8 Merwehoofd o Piet Heijnstraat 2 tm 64 o Stevenaak Merwehoofd fase III o Steilsteven Merwehoofd fase III o Blankvoorn blok III o Westveer o Ensemble A5 Merwehoofd fase I o Statenjacht Merwehoofd fase III o Ensemble A9 Merwehoofd o Damlooper Merwehoofd fase III o Staringlaan 194 tm 288 o Overtoom o Ensemble G1 Merwehoofd o Ensemble G3 Merwehoofd o Kempenaar Merwehoofd fase III o Witte de Withstraat 2 tm 64 o Merwehoofd Kagenaar o P.J.M. Aalbersestraat 2 tm 84 even o Blankvoorn blok II o Merwehoofd fase I o Ensemble A7 Merwehoofd o Gerrit van Dalenstraat 43 o Flatgebouw Vrijheer van Eslaan 61 tm 499 o Jacob van Ruysdaelstraat 2 tm 64 o Kokardebloem 46 en Teunisbloem 10 en 42 o Kokardebloem 44 en Teunisbloem 15 en 47 o Kokardebloem 30 en Klokjesbloem 13 en 45 o Kokardebloem 16 en Dotterbloem 14 en 16 o Pontonniersweg 330 tm 331 o Pontonniersweg 404 tm 427 o Huys de Merwede o Staringlaan 98 tm 192 o Gebouw Buitenwaarde o Parkrand blok 7 o Burgemeester Keijzerweg 28 tm 88, even, 90 en 100 o Markt 171 en Veerpromenade 101 tm 179 oneven o P.C. Hooftstraat 20 tm 114 even o Oltmansstraat 1 tm 95 o Kokardebloem 32 en Klokjesbloem 16 en 18 o Pontonniersweg 356 tm 379 o Pontonniersweg 428 tm 451 o Flatgebouw Trompstraat 2 tm 64 o Veerweg 2A tm 12, Meent 16 tm 68 en Oude Veer 32 o Pontonniersweg 380 tm 403 o Veerpromenade 103 tm 175 oneven WMO-adviesraad SWOP ANBO Wijkplatform Westpolder / ’t Eiland Wijkplatform Molenvliet / Wilgendonk Wijkplatform Oostpolder / De Kooy

33

• •

Wijkplatform Kraaihoek / Middenpolder Burgers algemeen

34

Bijlage 2 Afsprakenkader herstructurering Categorie 1 Verantwoordelijkheid corporaties

Projectsturing/ organisatie

Corporaties

Financiering

Corporaties

Beleidsthema’s Wonen

• • • •

Gedifferentieerd woningaanbod met voldoende betaalbare woningen Woningen en woonruimte voor bijzondere doelgroepen Wonen en zorg Goed onderhoud van de eigen woning en stimulering zelfwerkzaamheid

Categorie 2 Verantwoordelijkheid niet formeel belegd, heeft lokale invulling. Maatschappelijk belang voor o.a. corporaties en gemeenten In overleg tussen gemeenten, corporaties en overige lokale organisaties wordt bepaald hoe de uitvoering en organisatie daarvan het best geregeld kan worden Corporaties, gemeenten en anderen (onderwijs, politie, zorg)

Categorie 3 Verantwoordelijkheid gemeenten Gemeenten

Gemeenten

• • •

Wijkinfrastructuur Inrichting en onderhoud openbare ruimte Schuldhulpverlening

• •

Wijkontwikkelingsvisie Extra kwaliteit in de woonomgeving Kleinschalige wijkvoorzieningen (winkelstrips, gezondheidscentra, e.d.) Starters- en verbeteringsleningen Schuldpreventie Woonloketten, woonmaatschappelijk werk, deelnemen in gemeenschappelijke ‘achter de voordeur-trajecten’ VvE-beheer en services voor eigenaar-bewoner Aanpak onderhoud particuliere voorraad

• • • • • •

Veiligheid

• • •

Veilige woningen en wooncomplexen Tegengaan van woonoverlast Huismeesters, complexbeheerders

• • •

Investeren in en beheren van bijvoorbeeld een veiligheidshuis Buurtconciërges Ondersteunen vormen van wijk/buurttoezicht door bewoners

• • •

Openbare ruimte Openbare orde en veiligheid Verkeersveiligheid

Leren en opgroeien

• • •

Woonmaatschappelijk werk Signaleringsfunctie van medewerkers in de eerste lijn Creëren van leerwerkplekken en stageplekken binnen eigen corporatie of bij gecontracteerde bedrijven

•

Investeren, beheren en/of exploiteren van maatschappelijk vastgoed voor leren, opgroeien, sport, cultuur, welzijn, zoals brede scholen, filialen van mbo-scholen, leerwerkateliers, ‘kulturhäuser’, buurtcentra, Centra voor Jeugd en Gezin, sportfaciliteiten, voor- en naschoolse opvang, enzovoorts Jeugdfoyers e.d. Bijdragen aan opleidingen op terrein bouw, installatie, beheer enzovoorts

• • • •

Onderwijshuisvesting Preventief jeugdbeleid en jeugdwerk Openbare en jeugdgezondheidszorg Op preventie gerichte ondersteuning van jeugdigen met problemen met opgroeien en van ouders met problemen met opvoeden (WMO)

Investeren in kleinschalige bedrijfsruimten Inzetten bedrijfsruimten van corporaties ten behoeve van startend ondernemerschap Extra inzet op activering van bepaalde doelgroepen/ondernemers Transformatie verouderde winkelstrips en panden tot passende (economische) functies Bevorderen werkgelegenheid in de wijk (via gecontracteerde bedrijven of zelf) Bijdragen aan straatmanagers-/ beheerders rond winkels en bedrijven/ bedrijfsverzamelgebouwen en advies startende ondernemers

• • •

Re-integratie en bijstand Vestigingsklimaat Openbare ruimte rond winkels en bedrijven

Investeren in en beheren van maatschappelijk onroerend goed met specifieke functie voor inburgering en integratie Zorg dragen voor participatiebanen Extra inzet in betrekken allochtone burgers bij wijkaanpak Buurtbemiddelingsprojecten Bewonersbudgetten/ondersteunen bewonersinitiatieven Ondersteunen ‘Duizend en één kracht’ in de wijk

• •

Integratie van oud- en nieuwkomers Bevorderen van de sociale samenhang in en leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten (WMO) Burgerparticipatie

• • Werken

•

•

Beschikbaar stellen van werkplekken binnen eigen corporatie of bij gecontracteerde bedrijven voor werkzoekende wijkbewoners Verhuur winkel- en bedrijfspanden onder woningen

• • • • • •

Integratie en sociale samenhang

Werken aan vitale buurten en wijken in kernen, dorpen en steden waar mensen graag wonen en leven en zich kunnen ontwikkelen en ontplooien • De toegelaten instelling draagt bij aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woongelegenheden gevestigd zijn Bewonersparticipatie •

• • • • • •

• •

35