WOONVISIE OLDAMBT

WOONVISIE OLDAMBT 2015 -2020

Oktober 2015

“Minder van meer en meer van beter”

Inhoudsopgave SAMENVATTING

3

1

5

INLEIDING 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

2

Gemeente Oldambt Historie Oldambt Doel van de woonvisie Totstandkoming van de Woonvisie Belangrijke trends Plek woonvisie Toekomstvisie Grenzeloos Goud

KADERS EN CONTEXT 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15

3

ONTWIKKELINGEN OP DE LOKALE WONINGMARKT 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

4

Landelijk De Woningwet 2015 Aanpak particuliere voorraad Leegstaande woningen in de gemeente Oldambt Corporatiebeleid Scheiden wonen en zorg Provinciale omgevingsverordening Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen Toekomstvisie Oldambt Coalitieakkoord gemeente Oldambt 2014 – 2018 Decentralisaties in het sociaal domein Blauwestad Indeling woonmilieus Aardbevingsproblematiek Breedband

Inleiding Demografische ontwikkeling Migratiestromen Ligging aan Duitse grens Huidig woningaanbod Vraag en aanbod op de lokale woningmarkt Prognoses

VISIE OP HET WONEN 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Inleiding De toekomst is nu Evenveel woning onttrekken als toevoegen Woningen met toekomstwaarde Inbreiding voor uitbreiding Kleinschalige particuliere initiatieven Woonlasten Behoud van voorzieningen Aardbevingsproblematiek De doelen 4.10.1 De strategische doelen

Woonvisie Oldambt 2015-2020

5 6 6 7 7 9 9

10 10 10 12 12 13 13 14 14 15 15 16 16 17 17 18

19 19 19 20 21 22 23 27

28 28 28 28 30 31 31 31 32 34 34 34 1

4.11 4.12 4.13 4.14

5

CORPORATIES 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

6

Krimp Herstructurering Samenwerking Passend huisvesten van de doelgroepen Ontwikkelingen Gemeentelijke visie Verkoop huurwoningen Duurzaamheid en energieverbruik huurwoningen

SCHEIDEN WONEN EN ZORG 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

7

4.10.2 De tactische doelen Participatie en leefbaarheid Actieve wijken en dorpen Samenwerking Nieuw Woonakkoord

Inleiding Vraag naar reguliere, zorg-aan-huis-geschikte woningen Mantelzorgwoningen Een goede woonomgeving Ontmoetingsplaatsen

UITWERKING 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 7.12

Inleiding Wijken en dorpen verschillen Focus op aanpassen van bestaande voorraad Levensloopbestendig bouwen Scheiden wonen en zorg Bijzondere doelgroepen Het programma Blauwestad is aanvullend Recreatiewoningen Kamerverhuur Leegstandswet: tijdelijke verhuur Woonprogramma Plancapaciteit

36 36 37 38 38

39 39 40 40 40 41 41 42 42

43 44 44 45 45 46

47 47 47 47 48 48 48 49 49 49 50 50 51

8

MONITORING EN EVALUATIE

52

8.1 8.2

Afstemmen Monitoring en evaluatie

52 52

9

SPEER- EN ACTIEPUNTEN WOONVISIE

53

BIJLAGEN 1. DAEB EN NIET DAEB ACTIVITEITE N 2. SAMENVATTING WONINGWET 3. WONINGBOUWPROGRAMMA EN SLOOP 4. VISIES ACANTUS EN GRONINGER HUIS Woonvisie Oldambt 2015-2020

2

SAMENVATTING Voor u ligt de nieuwe woonvisie van de gemeente Oldambt. Deze visie geeft een blik op de korte en lange termijn weer (van visie naar de te maken lokale afspraken en lokale vertaling van de regionale afspraken). De stip op de horizon is dat bewoners graag in Oldambt wonen. Dit door een aantrekkelijk stedelijk centrum met een groot voorzieningenniveau en leefbare dorpen en wijken. Gemeente Oldambt biedt een aantrekkelijk woonen leefklimaat voor alle typen huishoudens. Daaraan willen we met de Woonvisie 2015 – 2020 een verdere bijdrage leveren. Deze woonvisie maken we echter op het moment waarop de woningmarkt een vragers markt is geworden. Het consumentenvertrouwen is laag, maar lijkt langzaam terug te komen en de prognoses voorspellen een verdere vergrijzing en bevolkingsdaling. De nadruk in de woonvisie voor de periode tot 2020 ligt daarom, net zoals het huidige woonplan Oldambt, niet op bouwen. De nadruk ligt op het vergroten van de aantrekkelijkheid van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving voor bewoners en nieuwe inwoners. Nieuwbouw kan in principe alleen als er ook evenveel woningen worden onttrokken. Op 1 juli 2015 is een herziening van de Woningwet doorgevoerd. Hiermee ontstaan andere rollen voor gemeenten en corporaties. De gemeente krijgt meer regie en krijgen huurdersorganisaties meer (mede-)zeggenschap. In deze visie kiezen we daarom voor de volgende thema’s: Bestaande woningvoorraad:     

De bestaande woningvoorraad is aantrekkelijk voor huidige en nieuwe bewoners met de nadruk op energiezuinig, waar nodig mogelijk opgeknapt. Meer transformeren en investeren in bestaand bezit wordt gestimuleerd zowel door corporaties als particulieren. Aanpak slechte woningen is noodzakelijk voor behoud van leefbaarheid. Doorstroming in de woningmarkt stimuleren door bijvoorbeeld het verstrekken van startersleningen. In dorpen/wijken met een afnemende vraag, terughoudend zijn met verkoop van huurwoningen.

Nieuwbouw:  Evenveel woningen onttrekken als toevoegen, waarbij onderscheid in dorpen en wijken kan worden gemaakt. Daar waar sprake is van (lichte) groei kan sprake zijn van nieuwbouw welke wordt gecompenseerd in een sterker krimpend dorp/wijk.  Afmaken van prioritaire projecten, waarbij de aandacht uit gaat naar kwaliteit in plaats van kwantiteit.  Programma Blauwestad (> € 325.000, -) is aanvullend waarbij het bestaand beleid wordt gecontinueerd.  Toekomstgericht bouwen: levensloopbestendig met oog voor de vraag van toekomstige bewoners.  Ruimte houden voor kleinschalige particuliere initiatieven. Duurzaam en betaalbaar:  

Er zijn voldoende goedkope en betaalbare woningen (kernvoorraad) voor mensen met een smalle(re) beurs. Energiebesparende maatregelen worden gestimuleerd en waar mogelijk gefaciliteerd.

Centrum Winschoten:  Transformatie van commercieel (leegstand) vastgoed in aanloopstraten.  Stimuleren van particuliere initiatieven zoals het realiseren van wonen boven winkels.


3

Zorg:    

Er zijn voldoende geschikte woningen voor mensen met een zorgvraag/beperking. Er is goede afstemming van wonen, zorg en welzijn. Er zijn voldoende ontmoetingsplaatsen, waar de afstanden te groot zijn moet bereikbaarheid worden georganiseerd eventueel door particulier initiatief. De gemeente is hierin faciliterend. Gemeente Oldambt en corporaties geven invulling aan de (actueel) verhoogde taakstelling voor het opvangen van asielzoekers.

Burgerparticipatie:  Aardbevingsproblematiek vraagt om nauwe samenwerking en afstemming met de bewoners en instellingen in het gebied.  Onderhouden van korte lijnen met bewonersorganisaties/dorpsbelangenverenigingen blijft essentieel.  Vroegtijdig betrekken en informeren van bewoners en organisaties en belangenverenigingen bij ontwikkelingen.  Particulier initiatief stimuleren en faciliteren. De financiële slagkracht van zowel de gemeente als de woningcorporaties is als gevolg van rijksbeleid aanzienlijk beperkt. De gewijzigde Woningwet is nog maar recentelijk van kracht. De gevolgen zijn op dit moment niet bekend. Reden om de vinger aan de pols te houden, zodat het beleid kan worden aangepast als de woningmarkt daarom vraagt. De relatie tussen gemeente en corporaties is aan het veranderen. Corporaties zijn zelfbewust ondernemer, met eigen vermogen, met eigen ideeën, met eigen verantwoordelijkheden. De corporatie is ook leverancier van de lokale kennis: wat zijn de opgaven, wat is mogelijk? Met in werking treding van de gewijzigde Woningwet worden corporaties (verplicht) uitgenodigd om een bod uit op (onderdelen van) de woonvisie te doen. De gemeente beoordeelt deze en vertaalt ze samen met de partijen (inclusief huurdersorganisaties) naar prestatieafspraken (Woonakkoord). Deze woonvisie is in een turbulente tijd (o.a. gewijzigd rijksbeleid, koersverandering provincie) tot stand gekomen. Met de vaststelling van deze woonvisie door de gemeenteraad is de opdracht niet klaar, maar begint ze juist. De gemeente daagt haar partners uit om samen de schouders onder de uitvoering van de woonvisie te zetten zodat we met trots kunnen kijken naar De gemeente Oldambt als een prima woonen leefgemeente voor iedereen.


4

1

INLEIDING

Door gewijzigd provinciaal beleid (de provinciale omgevingsverordening) wordt een actualisering van het woonbeleid van elke gemeente verwacht. Dit nieuwe woonbeleid moet voldoen aan de vernieuwde provinciale spelregels en de afspraken die de gemeente Oldambt op regionaal niveau heeft gemaakt (het Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen 2013-2018). Een belangrijke reden is ook de op 1 juli 2015 in werking getreden gewijzigde Woningwet. Deze wet leidt tot een nieuwe werkelijkheid, zowel voor corporaties als voor de gemeente. De gewijzigde Woningwet geeft een sterk regisserende rol aan de gemeente. De gemeentelijke woonvisie vormt de grondslag voor prestatieafspraken die met de corporaties gemaakt kunnen worden. De corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk beleid en zal dus een bod moeten uitbrengen op de gemeentelijke woonvisie. De gemeente kan thema’s aan de orde stellen zoals nieuwbouw van sociale huurwoningen, de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningvoorraad, de huisvesting van specifieke doelgroepen, de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed en andere thema’s op het gebied van de volkshuisvesting. Het coalitieakkoord 2014 – 2018 van de gemeente geeft het volgende aan: 1.

2. 3.

4. 5.

De kwaliteit van wonen wordt bepaald door de mogelijkheden die woningbouwcorporaties, gemeente en particulieren in kunnen zetten. De kwaliteit van de woningvoorraad is daarbij een belangrijke pijler voor leefbaarheid; Het regionaal woonen leefbaarheidsplan Oost-Groningen wordt gezien als een belangrijke pijler om innovatie en ontwikkelingen een impuls te geven; De grondhouding is samen met betrokken gemeenten ontwikkelingen in de krimpregio vorm te geven waarbij ook samenwerking met andere gemeenten, waar dat meerwaarde heeft, gezocht wordt; De huisvesting van jongeren en senioren in hun eigen woonomgeving is een groot goed; Goed overleg met de huurders, corporaties en gemeente is noodzaak.

1.1 Gemeente Oldambt De gemeente Oldambt is met ruim 38.000 inwoners de tweede gemeente van de provincie Groningen, met als koop- en voorzieningencentrum de stad Winschoten. Winschoten heeft een regionale functie voor ruim 80.000 mensen. De gemeente Oldambt heeft 19 dorpen en wijken en is met plusminus 16.000 arbeidsplaatsen ook de tweede werkgemeente van de provincie Groningen. De gemeente is ontstaan in 2010 door samenvoeging van de gemeenten Reiderland, Scheemda en Winschoten. De gemeente Oldambt positioneert zich als de jongste watergemeente van Nederland. Weidsheid in combinatie met rust, ruimte en bebouwing kenmerken het gebied. De gemeente Oldambt heeft een rijke geschiedenis en een ongedwongen karakter. De gemeente Oldambt maakt deel uit van de regio Oost-Groningen. Oost-Groningen telt in totaal zo’n 150.000 inwoners, bestaat uit zeven gemeenten en is voor verreweg de meeste inwoners een fijne streek om te leven. De gemeente Oldambt is een veelzijdig gebied om te wonen. In de gemeente Oldambt vind je alle woningbouwtypen en -klassen: goedkoop, betaalbaar, duur zowel in de huur als koop, vrijstaand, geschakeld, appartementen, stedelijk, landelijk enzovoorts. Er zijn voldoende voorzieningen, zoals onderwijs-, winkels, zorgen welzijnsinstellingen en voor sport, recreatie en dergelijke aanwezig om comfortabel te kunnen wonen, voor jong en oud.


5

1.2 Historie Oldambt De gemeente Oldambt heeft een rijke historie. Vanaf de prehistorie heeft er bewoning plaatsgevonden op hoger gelegen glaciale ruggen. In de middeleeuwen zijn door overstromingen van de Eems grote gedeelten van het land onder water gezet, zijn er dorpen verdwenen en verplaatst en is de Dollard ontstaan. Vanaf de 16e eeuw is land op water in een aantal fases strooksgewijs teruggewonnen. De karakteristiek van het ontstane landschap is nog zeer goed herkenbaar. Enerzijds is er het weg- en dorpenlandschap met de dorpslinten (op de stuwwallen) met daarbinnen het schiereiland van Winschoten (met zandruggen op kleileem en veen) en aan de andere zijde het dijkenlandschap van de ingedijkte gedeelten (vruchtbare zeeklei). Typerend is de weidsheid en de rust. De grootschaligheid van het landschap bood de ruimte voor een sterke agrarische ontwikkeling, waardoor de streek in de 19e eeuw bekend stond als de graanschuur van Nederland. Toen ontstonden ook sociale verschillen tussen de boeren en de arbeiders. Karakteristiek zijn de vele hoeven van het Oldambster boerderijtype met de slingertuinen en oude arbeiderswoningen, voornamelijk in de linten, in één bouwlaag met kap. Indus trieel erfgoed is nog zeer goed herkenbaar. Winschoten is de centrumplaats met een groot voorzieningenniveau voor de omliggende dorpen in het Oldambt. Winschoten werd in de negentiende en het begin van de twintigste eeuw een echte handelsstad, mede door de aanwezigheid van vele Joden. Ook speelde de aanleg van een spoorweg naar Groningen in 1867 een grote rol. De geschiedenis van Winschoten kent een zeer zwarte bladzijde door het afvoeren van de Joden in de Tweede Wereldoorlog, die nagenoeg alle werden vermoord in concentratiekampen. De binnenstad van Winschoten telt een aantal winkelstraten, waarvan de Langestraat en de Torenstraat traditioneel de belangrijkste waren. In de jaren 1960 werd 'De Doorbraak' gerealiseerd: een groot aantal panden in de binnenstad werd toen gesloopt om de Venne en de Langestraat een directe toegang vanaf Station Winschoten te verschaffen. Het gevolg was echter wel dat andere winkelstraten zoals de Torenstraat en de Blijhamsterstraat veel minder werden aangedaan door het winkelend publiek met als gevolg dat veel winkels daar sloten. In 2002 werd winkelcentrum 't Rond aan de Venne gebouwd om grotere winkelketens te huisvesten. Echter daardoor vestigen ook verschillende winkels uit andere straten zich ook in ‘t Rond. Vooral de Torenstraat en de aangrenzende Blijhamsterstraat en Carolieweg kampen al langere tijd met toenemende leegstand, hetgeen in 2012 werd onderstreept toen in verschillende leegstaande panden brand werd gesticht. De gemeente is sinds deze branden in toenemende mate in samenwerking met vastgoedeigenaren bezig om delen van de binnenstad van Winschoten een beter aanzien te geven, hetgeen onder andere mogelijk is door een grote financiële bijdrage van de provincie Groningen. 1.3 Doel van de Woonvisie Met deze Woonvisie wil de gemeente de aantrekkelijkheid van Oldambt behouden en daar waar mogelijk de woonkwaliteit verhogen. Deze woonvisie Oldambt is geen blauwdruk voor de toekomst van het wonen in de gemeente Oldambt, het is een beleidsplan. Het kader, waarbinnen de gewenste ontwikkeling dient plaats te vinden, ligt wel vast. Dit kader is o.a. het “Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen”. In de woonvisie Oldambt wordt dit Regionaal Prestatiekader lokaal vertaald. De woonvisie geeft aan hoe te sturen op kwaliteit waarbij het vooral gaat over woningbouw, verdunning en woningbouwverbetering. Daarnaast geeft de woonvisie aanknopingspunten voor relaties met andere beleidsvelden zoals zorg, welzijn, economie, milieu en energie.


6

De woonvisie is gericht op gewenste ontwikkeling, maar pretendeert niet deze ontwikkelingen te kunnen voorspellen. Wel wordt uitgegaan van een onvermijdelijke krimpende bevolking en een afnemende woningbehoefte. Bevolkingskrimp is een gegeven en valt niet te k eren. Onderzoeken en woningmarktmonitoren (regionaal en lokaal) wijzen daarop. De woonvisie houdt hier rekening mee en is dus niet gericht op groei. Het kernwoord in de woonvisie is kwaliteit. Hoewel de discussie over de aantallen te slopen en te bouwen woningen (contingenten) tot nu toe nog regelmatig de agenda lijkt te bepalen, zal in de komende jaren steeds meer ingezet worden op het behouden en verbeteren van de kwaliteit van het wonen in de meest brede zin van het woord. Waarbij meer aandacht is voor de grotere wordende particuliere woningvoorraad. De Woonvisie vormt de onderbouwing van het gemeentelijke woningbouwprogramma en biedt het kader voor verdere uitwerking van ruimtelijke opgaven in het lokaal woonakkoord en de op te stellen omgevingsvisie Oldambt voor de periode van: Korte termijn: Middellange termijn: Lange termijn:

2015 – 2018 (monitoring afspraken regionaal prestatiekader) 2015 – 2020 (vertaling uitvoering in Woonakkoord Oldambt) 2015 – 2030 (doorkijk met oog op prognoses demografische ontwikkelingen)

Peildatum van feitelijke gegevens is – voor zover mogelijk – steeds 1 januari 2015, tenzij anders vermeld.

1.4 Totstandkoming van de Woonvisie In de woonvisie geeft de gemeente Oldambt richting aan de ontwikkelingen binnen de gemeente en de bijbehorende handvatten. Dit wordt later uitgewerkt in concrete prestatieafspraken (het woonakkoord). Deze woonvisie geeft de gemeente een instrument om de ontwikkelingen in de gemeente te sturen en de koers vast te houden. Wonen raakt iedereen in de gemeente. Bij het traject zijn vertegenwoordigers van verschillende beleidsdisciplines binnen de gemeente Oldambt betrokken geweest en ook externe partners zoals woningcorporaties, organisaties op het vlak van wonenwelzijn-zorg en (vertegenwoordigers van) bewoners. Deze woonvisie is tot stand gekomen met medewerking van Acantus, Groninger Huis, Oosterlengte en de gemeente. Voor het onderdeel ‘Scheiden van wonen en zorg’ zijn daarnaast ook de grotere lokale zorgen welzijnsinstellingen betrokken.

1.5 Belangrijke trends 

Het aantal inwoners groeit landelijk steeds minder snel, en ook de huishoudensgroei neemt af. Vanaf 1 januari 2012 tot 1 januari 2014 is het aantal huishoudens gelijk gebleven. Een lichte daling is volgend jaar al te verwachten. Dit in tegenstelling tot de eerdere prognoses. Volgens 1 prognoses zou pas in 2028 het aantal huishoudens in de gemeente Oldambt gaan dalen, ondanks de gezinsverdunning en groei van het aantal alleenstaanden. Dit is dus al eerder ingetreden. 2

Demograaf Jan Latten geeft aan dat het aantal alleenstaanden zal groeien. “De dynamische twintigers en dertigers van vandaag zetten de toon”, aldus Latten. “En die zijn anders dan de twintigers van dertig jaar geleden. Toen gingen ze trouwen en vormden ze gezinnen. Deze babyboomers zorgden in de jaren zeventig en tachtig voor een explosieve vraag naar eengezinswoningen. De huidige twintigers zijn veel flexibeler. Die stellen de komst van kinderen uit en het is maar de vraag of dat er later - met of zonder partner- nog van komt”. Daarbij blijft het aantal scheidingen toenemen: “Ook vijftigers gaan steeds vaker scheiden. Het leger van exen is daarmee het enige leger dat groeit. En elke scheiding leidt tot minstens één verhuizing”. 1 2

Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen, IPB 2011 Jan Latten is senior onderzoeker bij het CBS en hoogleraar demografie aan de Universiteit van Amsterdam.


7

Gevolg is dat er als vanzelf een markt voor kleinere woningen ontstaat. In New York of Tokio is klein wonen al de grote trend. Dat gaat ook in Nederland gebeuren. Nu zien we nog dat een complex als De Studio wordt aangeboden voor studenten en starters, maar straks gaan daar ook ouderen wonen.” Hoe klein? “Een appartement van 36 m2 of nog kleiner blijkt elders voldoende. Een huis hoeft 3 door technologische ontwikkelingen helemaal niet meer zo groot te zijn . 







 





De bevolking vergrijst en ontgroent. Dit laatste komt doordat er in heel het land minder gezinnen en minder kinderen zijn, maar ook doordat jongeren structureel naar steden trekken, tegelijkertijd wordt de terugstroom van gezinnen vanuit steden kleiner. Verandering van bevolkingssamenstelling leidt ook tot verandering van de gewenste woningvoorraad. De ‘oudere’ van straks is overigens wel een hele andere oudere dan die van toen: vitaler, koopkrachtiger, zelfredzamer. Op lange termijn (beginnend tussen 2030 en 2040) neemt de vergrijzing weer af (sterftegolf onder de babyboomgeneratie) en komt er alsnog veel aanbod in de gezinskoopvoorraad; De combinatie voorzieningen, werk en bereikbaarheid is steeds doorslaggevender op het moment dat mensen verhuizen. Hierdoor trekt de stad meer dan voorheen, en de stad Groningen biedt tegenwoordig bovendien grondgebonden woonwijken aan als alternatief voor dorps wonen. Schaalvergroting en trek naar grotere plaatsen gaan hand in hand en daardoor staan voorzieningen in kleinere dorpen steeds meer onder druk. Ook in de gemeente Oldambt zien we bewegingen van ouderen vanuit dorpen richting Winschoten en Scheemda; Woonlasten zijn sterk gestegen door een combinatie van energielasten (gasprijs, vastrecht), huurprijsstijging en overheidslasten. Corporaties zijn al langere tijd bezig om hun voorraad te verduurzamen, maar de particuliere voorraad blijft nog achter. Daarnaast groeit de aandacht voor het beperken van de andere woonlasten (belastingen, huurprijsstijging, etc.); Sinds 2008 is er economische stagnatie en dat geldt ook voor de woningmarkt. Woni ngen zijn moeilijk verkoopbaar, soms omdat deze ‘onder water staan’ en soms door strengere regels van banken om investeringen te doen. Er is door de krimp inmiddels ook sprake van een overschot aan koopwoningen. Hierdoor stagneert de doorstroming en neemt vooral de vraag naar duurdere woningen af, maar het beperkt ook de doorstroming tussen huur en koop; Jongeren vermijden wonen in het landelijk gebied door gebrek aan openbaar vervoer en voorzieningen, zoals een goede breedband ontsluiting; Er is een heel stelsel aan nieuwe wetten en regels geïntroduceerd in de afgelopen jaren. De uitwerking daarvan gaat in sommige gevallen pas de komende jaren zichtbaar worden. Belangrijk zijn in elk geval: De decentralisaties per 1 januari 2015, de Wmo en scheiden van wonen en zorg, de leegstandswet, scherpere regels voor banken, heffingen en regels voor corporaties (Woningwet 2015), aanpassing van de hypotheekrenteaftrek en verwante regelingen; De invloed van de gemeentelijke overheid wordt enerzijds kleiner en de beïnvloedingsmogelijkheden van het maartschappelijk middenveld en bewoners neemt toe. Anderzijds neemt door de invoering van de gewijzigde Woningwet de invloed van gemeenten op het beleid van corporaties toe; Belangrijk is dat we alleen samen tot uitvoerbare oplossingen komen.

Dit is slechts een greep uit trends en ontwikkelingen waarmee we in deze woonvisie rekening houden.

3

In de Randstad zijn er initiatieven als ‘De Studio”. In de regio Oost-Groningen is (nog) geen sprake van deze trend. Woonvisie Oldambt 2015-2020

8

1.6 Plek woonvisie De Woonvisie Oldambt is een (lokale) vertaling van het Coalitieakkoord gemeente Oldambt, Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen, de gewijzigde Woningwet en bevat een visie op het wonen in de gemeente Oldambt. Deze visie zal na vaststelling vertaald worden:  

In een nieuw Woonakkoord: prestatieafspraken met maatschappelijke organisaties en huurdersorganisaties; In dorps- en wijkontwikkelingen plannen. In deze plannen zal op dorps- en wijkniveau worden aangegeven wat de consequenties zijn (uitvoeringsprogramma’s).

Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen

Toekomstvisie Grenzeloos Goud

Woonvisie Oldambt

Woonakkoord

Dorps- en wijkontwikkelingsplannen

1.7 Toekomstvisie “Grenzeloos Goud”

4

De gemeente Oldambt heeft een toekomstvisie, genaamd Grenzeloos Goud. De belangrijkste functie van de visie is bewustwording. Bewustwording van de kwaliteiten, kracht en energie van de jonge gemeente Oldambt. Het dient ook tot bekendmaking aan de rest van de wereld wat de gemeente Oldambt is, wat de mensen willen en waar de nieuwe gemeente voor gaat. Als het gaat om wonen is de ambitie om onder andere duidelijke prioriteiten waar de aandacht van de gemeente zich concentreert. Naast een aantrekkelijk kwalitatief hoogwaardige woningen en woonomgeving is ook het op peil houden van de werkgelegenheid in de gemeente Oldambt een belangrijke factor om te anticiperen op de bevolkingskrimp.

4

Grenzeloos Goud: http://www.gemeente-oldambt.nl/toekomstvisie-grenzeloos-goud


9

2

Kaders en context

De woonvisie van de gemeente Oldambt ontwikkelt zich binnen een breed scala aan kaders en maatschappelijke context. De kaders en context veranderen voortdurend. Dit zien we terug in thema’s als het scheiden van wonen en zorg, de Regionale Prestatieafspraken Oost-Groningen en het beleid van de woningcorporaties.

2.1 Landelijk Door de economische crisis staan woningen over het algemeen langer te koop dan voorheen en zijn de vraag- en verkoopprijzen regionaal soms sterk gedaald. Dit onder andere door de strengere eisen voor het krijgen van een hypotheek, onzekerheid over werk en een laag consumentenvertrouwen in de stagnerende economie. Als gevolg hiervan blijven c.q. moeten mensen langer in hun huidige woning wonen of aanhouden, waardoor de doorstroming op de woningmarkt sterk afneemt. 5

In Oost-Groningen lijkt het weer beter te gaan met de woningmarkt . “Er worden meer huizen geen verkocht dan vorig jaar (2014) en de koopprijs ligt dichter bij de vraagprijs”. De afgelopen jaren werden ook de makelaars in Oost-Groningen geconfronteerd met de gevolgen van de economische crisis. Er werden minder huizen gekocht en verkocht . Nu zijn er in het tweede kwartaal van 2015 meer huizen verkocht dan in dezelfde periode van 2014.

2.2 De Woningwet 2015 De flinke herziening van de Woningwet in 2015 is vooral gericht op een beperking van de taken van de woningcorporaties. De kerntaak van de woningcorporaties is en blijft zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De wet waarborgt de kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt de financiële risico’s en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. Huurders, gemeenten, woningcorporaties en het Rijk dragen daar allen aan bij, ieder vanuit hun eigen rol. De Woningwet geeft aan dat naast de kerntaak van de woningcorporaties ook situaties kunnen voordoen waarbij het wenselijk is dat ze andere activiteiten kunnen blijven ontplooien. Hierbij valt te denken aan de bouw van duurdere huurwoningen. Onder voorwaarden mogen woningcorporaties maatschappelijke vastgoed beheren en mogen ze investeren in de omgeving van de woningen die ze bezitten. Wat woningcorporaties precies doen aan leefbaarheid, spreken ze af met de gemeente en met bewonersorganisaties, binnen de kaders die de wet stelt. 

De versterking van de rol van de gemeente

Het kabinet wil in de herziening van de wet de positie van gemeenten versterken waar het gaat om de bijdrage die corporaties moeten leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave. In de herziening van de wet is opgenomen dat de corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. Het kabinet geeft aan dat uitgangspunt zou moeten zijn dat een gemeente beschikt over een actueel vastgesteld volkshuisvestingsbeleid. Het kabinet geeft geen voorschriften hoe dat volkshuisvestelijk beleid er uit moet zien behalve dat, voor zover andere gemeenten een rechtstreeks belang hebben bij dat beleid er regionaal overleg plaats dient te vinden.

5

Jan Palland, voorzitter van de afdeling Groningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).


10

Dit betekent een nieuwe rol voor de gemeente. De gemeente moet zich ontwikkelen tot een taakbewuste organisatie op het gebied van volkshuisvesting, die regie voert samen met haar stakeholders. Binnen deze nieuwe rol zal de gemeente onder andere verantwoordelijk zijn voor het:    

beschrijven van de volkshuisvestelijk opgave en de vertaling hiervan naar meetbare prestatieafspraken en dorps- en wijkontwikkelingsplannen; beoordelen van voorgenomen werkzaamheden (ondernemingsplan/jaarplan/ investeringsruimte) van woningcorporaties; formuleren van een zienswijze op onder andere het verkoopbeleid, splitsing Diensten van 6 algemeen Economisch belang (Daeb ) versus niet-Daeb, fusie en splitsing; uitvoeren van een markttoets op niet-Daebactiviteiten;

Veel van deze taken zijn een verplichting en zijn door het ministerie af te dwingen.

Woningbouwcorporaties: Terug naar de kern. 

Terug naar de kern: andere activiteiten worden beperkt toegestaan

De kerntaak van woningcorporaties wordt weer het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen slecht passende huisvesting kunnen vinden. Daarbuiten mogen woningcorporaties nog maar zeer beperkt zogenaamd maatschappelijk vastgoed beheren en uitsluitend als de woningcorporaties in de omgeving woningen bezitten en de commerciële activiteiten niet meer dan 10% van de totale vloeroppervlakte van het maatschappelijk vastgoed beslaan. 

Splitsing diensten van algemeen en niet algemeen economisch belang

In het verlengde hiervan worden woningcorporaties wettelijk verplicht twee typen activiteiten uit elkaar te halen, namelijk: o o

diensten die wel van algemeen economisch belang zijn (DAEB) diensten die niet van algemeen economisch belang zijn (niet-DAEB)

De woningcorporaties kunnen dat doen door een administratieve scheiding aan te brengen tussen de activiteiten of door een juridische splitsing van de activiteiten. De woningcorporaties moeten uiterlijk 1 januari 2017 hun scheidings- of splitsingsvoorstel indienen bij de Autoriteit Woningcorporaties. 

Autoriteit Woningcorporaties houdt toezicht

De derde grote verandering die door de invoering van de nieuwe wet van kracht wordt, is het aanstellen van een toezichthouder op de sector: de Autoriteit Woningcorporaties. Het toezicht op de sector wordt hierdoor onafhankelijker, actiever, professioneler en bovendien in één hand ondergebracht. De Autoriteit Woningcorporaties gaat toezicht houden op het financiële en volkshuisvestelijke beleid, het beheer en de financiële situatie van de corporaties. 

Positie huurders versterkt

Huurdersorganisaties krijgen een volwaardige positie als het gaat om prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. Een samenvatting van de Woningwet 2015 is als bijlage 2 gevoegd.

6

Zie bijlage 1 DAEB en niet-DAEB activiteiten


11

2.3 Aanpak Particuliere voorraad De situatie op de goedkope particuliere woningsector is misschien wel een van de grootste uitdagingen die in de krimpgebieden het hoofd moet worden geboden. Het gaat om de aanpak van krimpsloop, leegstaande rotte kiezen en woningverbetering. In de loop der jaren zijn er steeds meer woningen die leegstaan en/of slecht zijn onderhouden in de gemeente Oldambt. Leegstaande woningen kunnen een negatieve invloed uitoefenen op de omgeving. Eigenaren met vastgoed i n die omgeving (corporaties, particuliere eigenaren, ondernemers) kunnen daar last van hebben. Zij zien de waardeontwikkeling van hun eigen bezit in gevaar komen. Indien daar niets aan wordt gedaan, zal dit de waardeontwikkeling van het overige vastgoed en de leefbaarheid in de regio steeds verder negatief beïnvloeden. De oplossing kan zijn om de mogelijkheid te bieden om storende woningen op te knappen of uit de markt te nemen. Bij de aanpak van de particuliere woningen in krimpgebieden is er niet één recept dat overal werkt. In 2014 zijn landelijk tien experimenten aangemeld. De opgave, de plek, de eigenaar, het soort vastgoed, de actoren, de middelen: het kan per situatie verschillen. Dat geldt evenzeer voor de gevolgde aanpak. In 2015 is de gemeente Oldambt begonnen met een proces om te komen tot de aanpak van slechte woningen. Er zijn veel woningen die structureel leegstaan en/of slecht zijn onderhouden in de gemeente. Het doel van de aanpak is om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren door sloop van een aantal woningen en door particuliere woningverbetering. In een al lopende inventarisatie wordt inzichtelijk gemaakt hoe groot het aantal slecht onderhouden woningen in onze gemeente is en hoe we samen met de eigenaren tot een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad/woonomgeving kunnen komen.

2.4 Leegstaande woningen in de gemeente Oldambt Als in de woningmarkt vraag en aanbod niet door vergroting van de vraag of verlaging van het aanbod in evenwicht wordt gebracht zal de leegstand en verpaupering van (koop-) woningen toenemen. Dit, heeft een aantal gevolgen in een groot aantal opzichten, zoals waardedaling van alle woningen, aantasting van de leefbaarheid en vitaliteit, vergroting van de onaantrekkelijkheid als vestigingsplaats voor burgers en ondernemingen, uitholling van de verdiencapaciteit en van de gemeentelijke inkomsten enzovoort. In de gemeente Oldambt is, in algemene zin, sprake van een relatief groter wordende aantal niet kapitaalkrachtige burgers. Deze burgers zullen in toenemende mate ernstige last en zorg ondervinden van hun woningbezit. Afgezien van de primaire verantwoordelijkheid die bij de eigenaar-bewoner zelf ligt, speelt het handelen van andere instanties eveneens een rol. Zoals: 

Financiële instellingen met (destijds) te scheutige financiering, zodat nu hypotheken onder water staan. Sommige woningeigenaren zitten daardoor vast in hun eigen woning;



Corporaties die hun woningen hebben verkocht, waardoor meer goedkope koopwoningen aan de woningvoorraad werden toegevoegd;



Gemeenten in de regio die te veel woningproductie stimuleerden, aanjoegen en goedkeurden, ook zonder dat deze regionaal af waren gestemd met andere gemeenten.


12

7

De frictieleegstand leegstand is 2,1%. Dit is in overeenstemming met het landelijk gemiddelde. De 8 administratieve leegstand was op 1 januari 2015 in de gemeente Oldambt 4,1%. Dit betekent dat per 1 januari 2015 4% van de woningen in de gemeente Oldambt leeg staan. Hiervan is 36% sociale huur, 64% particuliere huur- of koopwoningen (12% respectievelijk 52%).

2.5 Corporatiebeleid Net als andere corporaties hebben ook Acantus en Groninger Huis te maken met de bezuinigingen, met de gewijzigde Woningwet en (in deze regio) met krimp. Omdat er ook grote verschillen zijn hebben de beide corporaties een eigen bijdrage aan de woonvisie voor De gemeente Oldambt geleverd, zie bijlage 4. In de eerste plaats bestaat het werkgebied van Acantus (3800 woningen = 21 % van de totale woningvoorraad) in de gemeente Oldambt uit vooral grote en een paar kleinere kernen, terwijl Groninger Huis ( 440 woningen = 2,4 % van de totale woningvoorraad) een plattelandscorporatie is met woningbezit alleen in de kleine dorpen (Nieuwolda, Midwolda, Oostwold en Scheemda). Op basis daarvan hebben beide corporaties verschillende visies en strategieën met betrekking tot krimp, verdunnen en leefbaarheid. Daarnaast kijken de corporaties verschillend aan tegen hun rol bij samenwerking. Groninger Huis wil graag aanjager zijn als het gaat om het mobiliseren en verbinden van de inzet van alle betrokkenen. Acantus hanteert een lijn die uitgaat van de formele verantwoordelijkheid van de woningcorporatie, en de rol en positie die daaruit voortvloeien. Ook zijn er verschillen als het gaat om investeringen met betrekking tot duurzaamheid, leefbaarheid en energie. Hieraan liggen eveneens verschillende visies ten grondslag. Vandaar de keuze voor twee separate bijdragen.

2.6 Scheiden wonen en zorg Naast de drie genoemde ontwikkelingen in de vorige paragraaf is het scheiden van wonen en zorg voor woningcorporaties van belang. Er zijn een aantal ontwikkelingen op dit terrein waar ook woningcorporaties zo goed mogelijk op dienen in te spelen. Ten eerste zal de komende jaren het aanbod aan woonvormen met zorg s terk veranderen. Het rijksbeleid is er op gericht dat steeds meer zorgbehoevende mensen zo lang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen. Mensen met een lichte vorm van zorg (bijvoorbeeld mensen met een somatische aandoening of licht dementerenden) komen in de toekomst niet langer in aanmerking voor intramurale huisvesting. Zij hebben wel recht op zorg, maar dan in de thuissituatie. Hierdoor zal de vraag naar zelfstandige woonvormen met aanvullende zorg aan huis verder toenemen, ten koste van de intramurale huisvesting. Daarnaast is de vraag naar zorg in beweging. De nieuwe generatie ouderen die zich aandient, is mondig, kritisch en stelt andere eisen aan de zorg dan de huidige generatie ouderen. Ook neemt het aantal senioren toe. Beide ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woningbehoefte en de vraag naar ondersteuning en zorg. Kortom, goede kwaliteit en transformatie van de bestaande woningvoorraad wordt steeds belangrijker.

7

Frictieleegstand: de leegstand die noodzakelijk is om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren (tijdelijk leegstand als gevolg van verhuis, verkoop, sloop of verbouwing). 8 Administratieve leegstand: de leegstand van huizen die wel worden bewoond maar waarvan de huurder zich niet heeft ingeschreven bij de gemeente Woonvisie Oldambt 2015-2020

13

Een intramurale zorgvoorziening is nodig wanneer de zorgvraag een te zwaar beroep doet op de omgeving en thuiszorg. Een grote groep mensen met een zorgvraag heeft echter niet de middelen en mogelijkheden om deze zorg aan huis zelf te organiseren en zal gebruik blijven maken van de algemene voorzieningen. Gezien de slinkende budgettaire ruimte, vraagt dit om nieuwe en efficiënt georganiseerde concepten die qua wonen, zorg en welzijn voorzien in de behoeften van de kwetsbare doelgroep. Een deel van de bestaande verzorgingshuiscapaciteit heeft daarom (en vanwege de eerder genoemde krimp) een toekomst als verzorgd wonen.

2.7 Provinciale omgevingsverordening Begin 2013 heeft de provincie Groningen de provinciale Omgevingsverordening (POV) gedeeltelijk herzien. Het artikel 4.7 bevat provinciale voorschriften met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit en woningbouw. Met de vaststelling van de gedeeltelijke herziening van de POV is voor Groningen het zogenaamd “Overijsselse model” geïntroduceerd. Dat houdt in dat alle gemeenten alleen nieuwe bouwlocaties kunnen ontwikkelen als deze passen binnen de uitgangspunten van een actuele gemeentelijke Woonvisie. De provincie zal de Woonvisie vooral beoordelen op de vraag of hiermee de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag optimaal bediend wordt. Gemeenten in Oost-Groningen mogen niet groeien en moeten het liefst krimpen in de administratieve voorraad (plancapaciteit). Overaanbod aan plannen (en dus potentiële leegstand) dient te worden voorkomen. In principe gaat inbreiding voor uitbreiding, in geval van nieuwe uitbreidingsplannen dient te worden voldaan aan de “ladder voor duurzame verstedelijking” zoals die is voorgeschreven per 1 oktober 2012 in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat gemeenten moeten aantonen dat uitbreidingsplannen niet binnen het bestaand stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd. In het voorjaar van 2015 is het Collegeprogramma van de provincie Groningen gepresenteerd. Dit college programma kent een andere koers: meer ruimte voor kleine kernen. Tegelijkertijd is deze gewijzigde koers (nog) niet vertaald in nieuw beleid. De provincie toetst de woonvisie op het vastgesteld beleid. In deze woonvisie wordt voorzichtig rekening gehouden met het gewijzigde beleid en daarmee dus ook mogelijkheden geboden om in kleine kernen te investeren. De gemeente Oldambt gaat er vanuit dat de nieuwe koers van de provincie ook haar vertaalslag vindt in nieuw beleid.

2.8 Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen Zeven gemeenten (Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde) en de provincie Groningen hebben een Regionaal Woon- en LeefbaarheidsPlan 2013 (RWLP) opgesteld. Zij willen met het thema: ‘Wonen: prestatieafspraken’ regionale samenwerking bevorderen op de woningmarkt. Deze prestatieafspraken voor de woningmarkt zijn uitgewerkt in het Regionaal Prestatiekader dat op 31 januari 2014 door de gemeenten, provincie, vier corporaties en vier zorgorganisaties is ondertekend.


14

Het prestatiekader beschrijft acht kwalitatieve en kwantitatieve afspraken op regionaal niveau: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Opvang van gevolgen van het scheiden van wonen en zorg Passendheid van de sociale huurwoningvoorraad Duurzaamheid en woonlasten Verkoop sociale huurwoningen Participatie en leefbaarheid Krimp op termijn Verdunningsopgave Regionale afstemming.

2.9 Toekomstvisie Oldambt De gemeenteraad van Oldambt heeft in april 2010 de toekomstvisie voor de gemeente vastgesteld. In deze visie is een profiel van de gemeente opgesteld met een aantal (ruimtelijke) kernkwaliteiten (historische gaafheid, weidse polders met een gaaf uitzicht, heldere sterrenhemel, grenzend aan het Waddengebied, een sterke landbouw, grensgemeente, liggend aan een A -weg en de aanwezigheid van het Oldambtmeer en nieuwe natuur). In de visie naar 2020 wordt een positief imago nagestreefd als woonen recreatiegemeente met eigen watercultuur, veilige fietsnetwerken en gevarieerde wandelroutes. De landschapsontwikkeling is investeringsdoel met onderscheid en herkenbaarheid van de verschillende landschapstypes, het opknappen van zichtbare vervallen bebouwing, herstel van tuinen en oude erfbeplanting en herontwikkeling (voormalige) karakteristieke agrarische bebouwing. Winschoten ontwikkelt zich als winkel- en cultuurstad met de Rensel als bouwsteen voor watersportstad. Met 16.000 arbeidsplaatsen is de gemeente Oldambt een woonen werkgemeente 9 die zich daarnaast ook wil ontwikkelen op het terrein van de Vrijetijdseconomie . De woonkwaliteit is door herstructurering in de sociale huurwoningvoorraad en Blauwestad in de lift gekomen. Er wordt nadrukkelijker gekozen voor gevarieerd bouwen, zowel voor starters als voor ouderen (levensloopbestending). Omdat de afstand naar het werk steeds minder een probleem is, hebben veel mensen die elders werken gekozen voor een specifiek woonmilieu in het Oldambt. Van wonen in stadswijken tot in intieme dorpslinten. In de vele karakteristieke panden van Oldambt zijn bedrijven gekomen die leven van recreatie, cultuur en ambacht en zorg. Een van de missies is om deze ontwikkeling te stimuleren en te faciliteren.

2.10 Coalitieakkoord gemeente Oldambt 2014 - 2018: Wonen in Oldambt In het coalitieakkoord uit 2014, wat ook het Collegeprogramma is, staat dat de kwaliteit van wonen wordt bepaald door de mogelijkheden die woningbouwcorporaties, gemeente en particulieren in kunnen zetten. De kwaliteit van de woningvoorraad is daarbij een belangrijke pijler voor leefbaarheid. Het regionale woonen leefbaarheidsplan als pijler om innovatie en ontwikkelingen een impuls te geven. De grondhouding is om samen met de betrokken gemeenten ontwikkelingen in de krimpregio vorm te geven waarbij ook samenwerking met andere gemeenten, waar dat meerwaarde heeft, gezocht wordt. Andere concepten voor woningbouw ter verdere ontwikkeling van Blauwestad worden samen met de provincie als grondeigenaar onderzocht. De huisvesting van jongeren en senioren in hun eigen woonomgeving wordt als een groot goed gezien. Daarvoor kunnen levensloopbestendige aanpassingen van huizen en het bijzetten van woonunits goede oplossingen zijn. Bij het laatste zal, in geval wonen gecombineerd wordt met mantelzorgtaken en indien daardoor kortingen op de AOW dreigen te ontstaan, meegewerkt worden aan creatieve oplossingen.

9

Zie ook Cultuurnota 2012-2016 Oldambt en Beleidsplan Recreatie, Toerisme en Evenementen Oldambt.


15

Voor de samenhang van woningbouw in de huursector is goed overleg met huurders, corporaties en gemeente onontbeerlijk gebleken. Er wordt voor wat betreft het verwijderen en herbouw van woningen, onderhoud van vrijkomende percelen, huurprijs en verhuurbaarheid, pas besloten nadat de over dorps- of wijkraad en betreffende huurders geraadpleegd zijn. Hierbij wordt meegewogen dat op leegkomende terreinen door middel van participatie een andere invulling kan worden gegeven zoals speel- en trapveldjes, moestuinen et cetera.

2.11 Decentralisaties in het sociaal domein De gemeente heeft er taken bij gekregen in het sociaal domein per 1 januari 2015, de gemeente is nu verantwoordelijk voor de jeugdzorg, de Participatiewet is ingevoerd en de WMO is uitgebreid en daarmee is de AWBZ ook gewijzigd. Er ligt meer nadruk op de z elfredzaamheid van de burger en zijn sociale netwerk en het gaat minder om het bieden van voorzieningen. De gemeente doet een groter beroep op de inwoners. Of het nu gaat om de eigen gezondheid, de opvoeding van de kinderen, het vinden van een baan; inwoners zijn in eerste instantie zelf verantwoordelijk. Inwoners lossen zelf hun problemen op, al dan niet met behulp van familie, vrienden, buren en kennissen. Wanneer men zelf of binnen de sociale omgeving er niet uitkomt, kan de gemeente ondersteuning bieden. Deze ondersteuning organiseert de gemeente dicht bij huis, gaat uit van wat er nodig is (de vraag) en sluit aan op de eigen mogelijkheden van de inwoner en zijn netwerk. Mensen moeten langer zelfstandig blijven wonen en meer hun eigen zorg regelen. Er vindt een verschuiving van taken en verantwoordelijkheden plaats van de overheid naar de burger; het gaat om een verdere invulling van de participatiesamenleving. In de gemeente Oldambt loopt een pilot met twee sociale wijkteams. De ervaringen van deze 10 wijkteams en andere betrokkenen zijn onlangs geëvalueerd . Het doel van de pilot was te onderzoeken op welke wijze een ontwikkelingsproces Sociale wijkteam goed werkt en wat de effecten zijn van het werken in een dergelijk team. Geconcludeerd wordt onder andere dat er vanuit de sociale wijkteams meer vraag naar samenwerking tussen de betrokken disciplines (Werk en Inkomen, Jeugd en Wmo) is. De gemeente voert daarom ook een takendiscussie over wat de gemeente in de toekomst zelf nog gaat doen en wat niet. De gemeente wil graag dat er meer regie komt te liggen bij de dorpen en wijken; dat kan betekenen dat er meer verschillen gaan ontstaan tussen dorpen en wijken. Het beleid per dorp zal uiteindelijk vorm krijgen in op te stellen dorps - en wijkontwikkelingsplannen.

2.12 Blauwestad Met de gebiedsopgave en het woningbouwproject Blauwestad werken de provincie Groningen en de gemeente Oldambt samen aan de versterking van de lokale economie en verbetering van de leefbaarheid in dit deel van Oldambt. Blauwestad heeft zich inmiddels ontwikkeld tot een gebied met unieke woonsferen, gelegen in een natuurlijke en waterrijke omgeving met vele mogelijkheden op het gebied van recreatie en toerisme. De woningbouwontwikkeling verloopt minder snel dan verwacht. In 2010 kwam een aangescherpte ontwikkelingsvisie tot stand onder de titel “Ontwikkelingsvisie Blauwestad in het Oldambt”. In 2013 is een herijking van de grondexploitatie Blauwestad (GREX) uitgevoerd. In financieel opzicht is er in het project nog aardig wat werk te verzetten om de doelstellingen van de ontwikkelingsvisie en de GREX te realiseren. 10

Zie Tussenevaluatie sociale wijkteam gemeente Ol dambt mei 2015


16

Dit verloopt tot op heden nog niet zo gemakkelijk en is onvoldoende tastbaar. In januari 2015 is het projectplan ‘Blauwestad aanpak 2015, zichtbaarheid van kwaliteit’ vastgesteld. De woningbouw in Blauwestad is in beginsel uitgezonderd van de afspraken van het regionaal prestatiekader als gebouwd wordt op of boven het zogenaamde prijsniveau (vrij op naam). Die grens (demarcatielijn) is in een set bestuurlijke afspraken met de provincie Groningen in 2009 vastgelegd op circa € 400.000. De ratio van deze grens is dat daarboven min of meer sprake is van een zelfstandig functionerende markt. Sinds 2009 is de woningmarkt flink afgekoeld en zijn verkoopprijzen gedaald. Dit heeft voldoende aanleiding gegeven om de demarcatielijn bij te stellen aan de huidige actualiteit. Het regio-overleg (Stuurgroep Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen) heeft op 27 maart 2015, na een deskundigenoordeel en een marktanalyse, ingestemd met het verlagen van de demarcatielijn tot een bedrag van circa € 325.000,In het kalenderjaar 2015 wordt in Blauwestad de ruimte geboden voor ontwikkeling en verkoop van 15 projectmatige woningen onder de prijsgrens van € 325.000,--. Binnen de regioafspraken valt dit onder de woningbouwruimte van de gemeente Oldambt.

2.13 Indeling woonmilieus In de woonvisie wordt de indelingen in woonmilieus gehanteerd zoals deze gebruikt zijn in het “Regionaal woonen leefbaarheidsbasisplan Oost-Groningen”. Stedelijke kernen:

Kernen met een sub regionale functie, een compleet aanbod voor dagelijkse en niet-dagelijkse goederen waaronder mode. Winschoten.

Centrumdorpen:

dorpen met een supermarkt(en) aangevuld met drogist en andere winkels zoals mode. Scheemda.

Basisdorpen:

dorpen met (meestal) alleen een supermarkt, geldfunctie, huisarts, basisschool. Weinig of geen aanvullende functies. Bad Nieuweschans, Beerta, Finsterwolde, Heiligerlee Midwolda, Nieuwolda, Oostwold en Westerlee

Woondorpen en landelijk gebied:

dorpen met nauwelijks of geen voorzieningen, meestal wel een ontmoetingsruimte, soms ook basisonderwijs. Blauwestad, Drieborg, Ganzedijk, Nieuw Beerta, Nieuw Scheemda, ‘t Waar

2.14 Aardbevingsproblematiek In de (landelijke) media is er veel aandacht voor de aardbevingen in Groningen en de schade aan woningen die hierdoor kan ontstaan. Hoewel de gemeente Oldambt (nog) niet tot het aardbevingsgebied hoort, is het niet onmogelijk dat de aardbevingen toch effect hebben bij ons in de 11 gemeente of dat nog kunnen krijgen. Omdat de gemeente Oldambt niet in het aardebevingsgebied ligt, kan geen aanspraak op een aantal regelingen worden gedaan. Samen met de gemeenten Bellingwedde, Pekela en Veendam wordt bij de Minister er op aangedrongen om de ongelijkheden in regelingen en schadebehandelingen weg te nemen. Ook in de gemeente Oldambt zijn de gevolgen van de gaswinning duidelijk waarneembaar.

11

In Nieuwolda heeft zich op 17 februari 2013 een lichte aardbeving voor gedaan (1.9 op de Schaal van Richter). Woonvisie Oldambt 2015-2020

17

Tot nu toe (juli 2015) zijn er vanuit de gemeente Oldambt 484 schademeldingen ingediend. Ongeveer de helft van de schades worden gemeld uit het gebied Nieuwolda, Nieuw Scheemda en ’t Waar. De gemeente Oldambt heeft geconstateerd dat bij het in behandeling nemen van de schademeldingen komende uit de gemeente Oldambt er onderscheid wordt gemaakt tussen inwoners uit de zogenaamde “aardbevingsgemeenten” en de “andere gemeenten”. Vooral als het gaat om het in aanmerking komen voor een vergoeding voor het treffen van energiebesparende maatregelen. De gemeente Oldambt spant zich in om deze ongelijkheid ongedaan te maken. Samen met de gemeenten Bellingwedde, Pekela en Veendam worden verschillende acties ondernomen richting minister Kamp en de Nationale coördinator Groningen om de ongelijkheid ongedaan te maken.

2.15 Breedband In geheel Oost-Groningen is snel internet (ook) in de buitengebieden heel belangrijk. De leefbaarheid staat onder grote druk. Dit komt, zoals eerder genoemd, door onder andere demografische ontwikkelingen, achterblijvende arbeidsparticipatie en vergrijzing van de bevolking. Dit tij keren we niet zo maar. Daarom is het belangrijk de bewoners in onze gemeente de kans te geven zich zo goed mogelijk te ontwikkelen. Om zo te werken aan een leefbare balans met toekomstperspectief. Internet draagt daaraan bij. (ontwikkelingen zorg op afstand, domotica, bedrijfsvestigingen).

Door allerlei ontwikkelingen zien we dat diverse partijen die betrokken zijn bij de woonvisie en het welzijn en het woonklimaat in het algemeen te maken krijgen met een verschuiving van taken en aandachtsgebieden en met een verandering van hun speelruimte. Wel is voor alle partners duidelijk dat het, zeker in een krimpend gebied als het onze, belangrijk is om samen te werken om een zo goed mogelijk resultaat te bereiken en relaties te leggen tussen de verschillende ontwikkelingen en af te spreken wie waarover gaat. Hoe gaat het verder met de woonlasten (bv. de verhouding tussen het huur- en energiedeel: (ontwikkeling energieprijs, energiezuinige bouw en renovatie, huurverhoging bij verhuur aan nieuwe huurders), de ontwikkeling op gebied duurzaamheid, welke invloed heeft invoering kostendelersnorm op de vraag naar woonruimte, wat zijn de gevolgen van de passendheidstoets voor de bevolkingssamenstelling van gebieden met huurwoningen, wat gaan de corporaties nog doen aan leefbaarheid en wat aan maatschappelijk vastgoed, hoe kunnen we de burgers zelf meer inschakelen bij het bevorderen van de leefbaarheid, hoe ontwikkelen de sociale teams in de gemeente zich, hoe vangen we de gevolgen van de scheiding van wonen en zorg op, wat betekenen de uitkomsten van de takendiscussie en de bezuinigingen op de zorg, hoe gaan we met elkaar om met ontmoetingsplekken in dorpen en wijken, wat zijn de gevolgen van de krimpende huishoudensaantallen op de woningmarkt (zowel de huurvoorraad als de particuliere woningvoorraad), welk e invulling krijgt leegstaand vastgoed (woningen, zorgboerderijen?), hoe gaat het verder met de aardbevingen (aardbevingsbestendig bouwen) en eventuele gaswinning op andere locaties, ook in de gemeente Oldambt? Hoe zorgen we ervoor dat de burgers (kopers en huurders) en instellingen in de gemeente Oldambt betrokken worden en blijven bij al deze vraagstukken?


18

3

ONTWIKKELINGEN OP DE LOKALE WONINGMARKT

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt van de afgelopen jaren beschreven, die van belang zijn voor het te voeren woonbeleid in de komende jaren. Het gaat hierbij over ontwikkelingen die de vraag beïnvloeden, zoals de demografische ontwikkelingen, en die het aanbod bepalen; de mutaties van de woningvoorraad en de kwaliteit van het wonen. Ook wordt ingegaan op verwachte ontwikkelingen met betrekking tot de vergrijzing, de verhuisgeneigdheid van de bewoners en de toekomstige woningbehoefte. De belangrijkste inhoudelijke bron voor dit hoofdstuk 12 is de jaarlijkse woningmarktmonitor van de gemeente Oldambt . Voor een uitgebreide analyse van de woningmarkt kan naar deze rapportage worden verwezen. Tevens wordt er gebruik gemaakt van statistisch materiaal van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

3.2 Demografische ontwikkeling Sinds de herindeling van de gemeente Oldambt wordt jaarlijks de woningmarkt gemonitord. Net zoals in eerdere monitoren is geconstateerd, loopt de bevolking terug in aantallen en in samenstellingen

Per 1 januari 2015 heeft de gemeente Oldambt 38.427 inwoners (Gemeentelijke Basis Administratie). Het inwonersaantal is ten opzichte van 1 januari 2014 met 144 personen gedaald. Ten opzichte van 2010 is het inwoneraantal met 1037 personen afgenomen! Sinds 2005 daalt de bevolking steeds meer. Oorzaken hiervoor zijn tweeledig: 1. Meer sterfgevallen dan geboortes; 2. Meer vertrekkers dan nieuwkomers. Het aantal geboortes in de afgelopen 10 jaar is 3.444 en het aantal sterfgevallen 4.527. Er zijn in een periode van 10 jaar 1083 meer mensen gestorven dan geboren. Volgens de prognose in het Regionaal Prestatiekader zal het inwoneraantal in de gemeente Oldambt tot 2033 verder dalen tot 35.445 inwoners. Dit betekent in 20 jaar tijd ± 3.100 inwoners minder. Daarnaast kampt ook de gemeente Oldambt met vergrijzing en ontgroening. Het percentage 40+ is 61%, 22% van de bevolking ouder is dan 65 jaar. Het aantal mensen van 65 jaar en ouder is sinds 1 januari met 1.121 personen gestegen en het aantal jongeren (0-20 jaar) is afgenomen met 537 personen.

12

Woningmarktmonitor gemeente Oldambt 2013, te vinden op www.gemeente-oldambt.nl/wonen-enleven/bouwen-en-wonen/wonen-in-oldambt Woonvisie Oldambt 2015-2020

19

3.3 Migratiestromen Bevolk ingsontwik k eling binnenlandse en buitenlandse migratie Uit onderstaande tabel blijkt dat een omslag is geweest van een positieve naar een negatieve migratie ontwikkeling. In 2011 is deze ontwikkeling begonnen en zet zich door tot eind 2013. In 2014 zien we een bescheiden positieve migratieontwikkeling.

Mensen uit Oost-Groningen verhuizen vaak naar andere plaatsen in Oost-Groningen. Van de mensen die naar het buitenland zijn vertrokken was vorig jaar ongeveer 1/3 deel naar Duitsland vertrokken. Dit gold ook voor het aantal vestigingen. Migratie binnen de Oost-Groninger gemeenten

In bovenstaande tabel zien we dat meer mensen vertrekken naar, dan komen uit Veendam, Stadskanaal en Vlagtwedde. Vanuit de overige gemeenten komen meer mensen dan vertrekken. Er komen per saldo meer mensen dan er vertrekken naar andere gemeenten in Oost -Groningen. 37½ % van de mensen die zich vanuit Nederland heeft gevestigd in de gemeente Oldambt, komt uit de OostGroninger gemeenten. Daarnaast komt 33% uit de rest van de provincie Groningen en 8 % uit Drenthe. Voor de vertrokken mensen geldt dat 33% van de naar andere gemeenten in Nederland vertrekkende mensen, naar een andere gemeente in Oost Groningen vertrek t, 34% naar de rest van de provincie Groningen en 10% naar Drenthe. Woonvisie Oldambt 2015-2020

20

3.4 Ligging aan Duitse grens De gemeente Oldambt grenst aan de oostkant aan de Duitse deelstaat Niedersachsen. Weleens overwogen om naar Duitsland te verhuizen? Wie toch al in de grensregio woont, zou gemotiveerd kunnen raken: een woning is aan Duitse zijde namelijk fors goedkoper. Gemiddeld zo’n 23.000 euro. Nederlanders die in Duitsland wonen en hier werken mogen ook nog eens hun hypotheekrenteaftrek behouden. En toch, zo blijkt uit cijfers van het CBS, lopen de Nederlandse grensregio’s niet opvallend hard leeg. Sterker, zo blijkt uit recent onderzoek van het Tinbergen Instituut, Nederlanders zijn bereid om zo’n 20 procent meer te betalen voor hun huis, puur en alleen om in Nederland te wonen. Wat is er aan de hand? Tussen 1985 en 2007 zijn huizen in Nederland bijna drie keer zo duur geworden. Sinds 2008 - het begin van de crisis - dalen de prijzen weer. Het verschil met wat je gemiddeld kwijt bent voor een woning in Duitsland - waar de prijzen al jaren vrij stabiel zijn - is echter nog altijd fors.

Vlak bij de grens is dat verschil een stuk kleiner. Onderzoekers van de Vrije Universiteit Amsterdam en het Duitse economische onderzoeksbureau RWI analyseerden het forse verschil in huizenprijzen tussen Duitsland en Nederland tussen 1985 en 2013. Conclusie: een Nederlands huis binnen vijf kilometer van de grens is gemiddeld 23.000 euro duurder dan in Duitsland. En, zo stelt het rapport vast, het is in het merendeel van de gevallen nog kleiner ook. Onderstaande tabel geeft de loop van de bevolking gedurende veertien jaar aan. Hierin is te zien dat het inwoneraantal met uitzondering van 2007 een geringe daling ondergaat. Gemiddeld ongeveer 3 ‰ per jaar. Volgens de prognose in het Regionaal Prestatiekader zal het inwoneraantal in de gemeente Oldambt tot 2033 gaan dalen tot 35.445 inwoners. Dit betekent in twint ig jaar tijd ± 3100 inwoners minder. Dit is ongeveer 155 inwoners per jaar. In 2013/2014 zat de gemeente Oldambt daar, met een daling van respectievelijk 193 en 144 mensen, gemiddeld iets boven.

Ontwik k eling huishoudens


21

Sinds 1 januari 2010 is het aantal eenpersoonshuishoudens met 314 huishoudens gegroeid, terwijl het aantal tweepersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens respectievelijk met 60 en 222 huishoudens zijn gedaald. Gemiddeld is het aantal huishoudens ongeveer gelijk gebleven. Er is echter een verschuiving van de gezinssamenstelling. Hierdoor kan het zijn dat er een tekort komt aan woningen voor eenpersoonshuishoudens. Er zal op den duur een overschot aan gezinswoningen komen, omdat steeds meer eenpersoonshuishoudens komen. Hierdoor zal in de gemeente Oldambt (net als in een groot deel van Europa) niet alleen het inwonertal afnemen, maar ook de woningbehoefte. Op dit moment blijft het totaal aantal huishoudens nagenoeg gelijk. In Oldambt is de bevolkingskrimp al begonnen en dit leidt in de komende jaren tot een afnemende woningbehoefte. 3.5 Huidig woningaanbod Er staan in onze gemeente per 1 januari 2015 18401 woningen (bron BAG). Het eigen woningenbezit bedraagt gemiddeld 72% (inclusief particuliere verhuurders). De verhouding huur - koop verschilt per dorp / wijk. Eigendomssituatie per 1-1-2015


22

3.6

Vraag en aanbod op de lokale woningmarkt

Op 31-12-2014 stonden er in de gemeente Oldambt in totaal 1328 woningen te koop. Dit is meer dan 7% van de totale woningvoorraad. Iets minder dan de helft van de te koop staande woningen zijn vrijstaande woningen. Appartementen komen het meest in Winschoten voor. In Scheemda en Beerta is ook een gering aantal appartementen te koop. Er worden, behalve van de woonboerderijen, steeds meer woningen van alle types aangeboden. De aantallen te koop staande woningen worden i eder jaar hoger, terwijl de vraagprijzen steeds lager worden.

€ 400,000 € 350,000

2005

€ 300,000

2006

€ 250,000

2007

€ 200,000

2008

€ 150,000

2009

€ 100,000

2010

€ 50,000

2011

€ 0,000

2012 Gem. verkoopprijs


Mediane verkoopprijs

Gem. verkooptijd

23

De gemiddelde verkooptijd van de woningen van 338 dagen gestegen naar 344 dagen (bron CBS). Het aantal verkochte woningen is nog steeds lager dan het aantal woningen dat jaarlijks meer te koop worden aangeboden. Hierdoor zit er een stijgende lijn in de te koop staande woningen. De gemiddelde verkoopprijs is gedaald. Een gestegen verkooptijd, plus een gestegen aanbod en de daling van de verkochte woningen zijn trends die horen bij een woningmarkt, die ontspannen is.

gemiddelde verk oopprijzen per woning In onderstaande tabellen zien we de vergelijking tussen de gemiddelde WOZ waarden / de gemiddelde verkoopprijzen en de gemiddelde vraagprijzen per woningtype per dorp/wijk. Hier zien we dat de waarden per dorp/wijk verschillen.

In de gemeente Oldambt zijn in 2014 totaal 65 rijtjeswoningen, 36 appartementen, 75 twee onder een kapwoningen, 127 vrijstaande wonigen en 4 boerderijen verkocht. De gemiddelde verkoopprijzen voor alle types zijn gedaald. Ook de WOZ waardes zijn gedaald.


24

Vorig jaar lag de gemiddelde verkoopprijs gemeentebreed nog iets boven de WOZ waarde. In 2014 zijn de woningen vaak onder de WOZ waarde verkocht. Dit verschilt wel per dorp of wijk. U vind de meer gespecifeerde cijfers in de monitor van 2014. De meeste transacties zijn voor vrijstaande woningen geweest. Boerderijen worden niet vaak verkocht. Het aantal verkochte woningen is tevens de vraag naar woningen. We zien dat rijtjeswoningen worden verkocht als ze lager dan € 100.000,- zijn en vrijstaande woningen rond € 150.000,-. Als mensen hun woning willen verkopen zullen de vraagprijzen naar beneden moeten.

De vraagprijzen voor de meeste woningen zijn wel omlaag gegaan, maar nog niet voldoende om de doorstroom weer op gang te krijgen.


25

Huishoudens totaal en koopsector


26

3.7 Prognoses De huishoudensprognose laat zien dat er in de komende periode tot 2033 een afname wordt verwacht van 827 huishoudens. Dit betekent dat op zowel de huur- als koopmarkt verdere ontspanning optreedt en dat de vraag naar woningen zal afnemen. Dit leidt tot (meer) leegstand. Een belangrijke opgave in de komende jaren ligt hierdoor in het op peil houden van de kwaliteit en het terugbrengen van de bestaande voorraad. De opgave ligt vooral in het terugbrengen en kwaliteitsverbetering van de particuliere voorraad.


27

VISIE OP HET WONEN – GEMEENTE OLDAMBT

4

4.1 Inleiding In het voorgaande hoofdstuk is een beeld geschetst van de lokale woningmarktontwikkelingen in de gemeente Oldambt. Vanuit deze monitoring en de prognoses is in dit hoofdstuk de visie voor de gemeente Oldambt geformuleerd. Hierbij wordt uitgegaan van een onvermijdelijke krimpende bevolking en een daling van het aantal huishoudens en een afnemende woningbehoefte.

4.2 De toekomst is nu

13

Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwt in haar rapport ‘De toekomst is nu’ om voorzichtig te zijn met nieuwbouw in gebieden waar de huishoudensgroei op langere termijn mogelijk eindigt, zoals voor de gemeente Oldambt geldt. Er dreigt een overschot aan gezinswoningen, omdat de babyboomgeneratie vroeg of laat haar gezinswoningen zal verlaten, door verhuizing of uiteindelijk door overlijden. Het zijn naar verwachting niet zozeer de huidige woningen van de babyboomgeneratie die ons voor een opgave gaan stellen, maar het minst aantrekkelijke deel van onze woningvoorraad in het algemeen. Ook nu al zien we dat kwalitatieve overschotten er toe leiden dat de minst gewilde producten moeilijk verkoopbaar zijn. Dit zijn doorgaans eenvoudig gebouwde, verouderde woningen (tot de jaren ’70) op minder gewilde plekken (ver weg van voorzieningen, infrastructuur en werk). Het rapport van het PBL onderstreept enkele principes die we aanhouden in deze woonvisie:   

het belang om bij nieuwe plannen de voorkeur te geven aan inbreidingslocaties of herontwikkelingslocaties, liefst nabij voorzieningen; het belang om de bestaande voorraad gezinswoningen up-to-date te houden en af laten nemen; de noodzaak om de vinger aan de pols te houden: indien er beeldbepalende situaties ontstaan van verpaupering en leegstand, vraagt dat om maatregelen, zoals bijvoorbeeld genoemd in het “Gronings Gereedschap” en projectplan aanpak slechte woningen in de gemeente Oldambt.

4.3 Evenveel woningen onttrekken als toevoegen De gemeenten in Oost-Groningen, de provincie Groningen, een viertal corporaties (Acantus, Groninger Huis, Lefier en Woonzorg) en een viertal zorginstellingen (Meander,Oosterlengte, Limor en Lentis) hebben om de volgende drie redenen gemeend om op regionaal niveau kwantitatieve en kwalitatieve afspraken te maken met betrekking tot de woningmarkt in de volle breedte (Regionaal Prestatiekader) De redenen zijn: 1.

In het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen is het (sub)regionale woonafspraken door de gemeenten gezamenlijk geagendeerd;

2.

In de partiële herziening van de Provinciale Omgevingsverordening (POV) is artikel 4.7 betreffende woningbouw aangepast. Dit artikel gaat over te maken woningbouwafspraken in regionaal verband. De provincie wil op deze wijze er voor zorgen dat aanbod van en vraag naar woningen zoveel mogelijk op elkaar aansluiten. Met dit Regionaal Prestatiekader wordt voldaan aan de afstemmingvereisten van artikel 4.7 POV;

13

maken

van

Balans van de Leefomgeving 2014, De toekomst is nú


28

3.

De gevolgen van de recent gesloten landelijke akkoorden op het vlak van de woningmarkt. Vooral de financiële positie van de woningcorporaties komt daardoor stevig onder druk te staan. Ook vanuit dat perspectief is een regionale herijking noodzakelijk van de afspraken die gemeenten en corporaties hebben gemaakt.

De opgave De centrale opgave van het prestatiekader richt zich op:   

de verbetering, verdunning en vernieuwing van de bestaande voorraad; het waar nodig aanvullen van deze voorraad met segmenten waar vraag naar ontstaat; keuze en behoud van evenwicht tussen vraag en aanbod in een stabiliserende en de krimpende vraag.

Door kwalitatieve toevoegingen en een stabiliserende en op termijn krimpende vraag anderzijds, ontstaat een sloop- en verdunningsopgave. Daarbij moet het behoud van een gezonde krapte in de woningmarkt het streven zijn. Kwalitatieve versterking van de bestaande woningvoorraad is de hoofdopgave. Regionale afstemming De gemeente Oldambt en Groninger Huis streven er naar om in zijn geheel naar een gelijkblijvend woningaantal in 2018 en anticiperend in deze periode op een dalende woningvoorraad na 2018, als vraag en aanbod zich conform de prognose ontwikkelen. Dit geldt uitdrukkelijk niet voor Acantus, die haar woningvoorraad door middel van sloop en verkoop en beperkte nieuwbouw in de gemeente zal terugbrengen. De regio (gemeenten in Oost-Groningen) heeft hiertoe een monitoring ontwikkeld en een overlegstructuur waarin gemeenten, corporaties en provincie minimaal éénmaal per jaar de huishoudensontwikkeling en –prognose, en de ontwikkeling van vraag en aanbod met elkaar bespreken en zo nodig voorzien van bijstellingen op de gemaakte afspraken in dit prestatiekader. Contingenten Het voeren van gemeentelijk beleid over contingenten is een uitwerking van artikel 4.7 van de Omgevingsverordening van de provincie Groningen. Het belangrijkste thema daarbij is dat de OostGroninger gemeenten en de provincie Groningen de nieuwbouwruimte hebben vastgesteld op nul. Dit is vastgelegd in het Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen 2013-2018. Dit betekent niet dat er geen woningen (contingenten) gebouwd kunnen worden, hier moet een onttrekking tegen over staan. Om bewoners zo lang mogelijk te behouden geldt dan wel de volgorde van eerst nieuwbouw en daarna pas sloop. De balans wordt op 1 januari 2018 opgemaakt. Er ontstaat regelmatig verwarring over het aantal contingenten. Om een transparante werkwijze te krijgen worden de contingenten per kwartaal geregistreerd en geactualiseerd (=woonprogramma Oldambt). De contingenten worden in drie categorieën verdeeld: 

 

Contingenten: dit zijn woningen die worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad en die worden meegeteld zodra deze gereed worden gemeld voor het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS); Plancapaciteit: dit geeft de hoeveelheid ruimte aan waarbinnen nieuwbouwplannen voor woningen kunnen worden ontwikkeld; Contingentenvrij: dit zijn woningen die bijvoorbeeld een relatie met zorg hebben. Voorwaarde is dat er geen zelfstandige woning (in Oost-Groningen) wordt achtergelaten.

Eerder, voor regionale prestatieafspraken was er ook sprake van een vierde categorie namelijk ‘vrije plancapaciteit’. Dit is de flexibele ruimte waarbinnen nieuwbouwplannen voor woningen gemaakt kunnen worden. Deze ruimte is per 1 januari 2014 komen te vervallen.


29

Vanaf 1 januari 2013 is er geen uitbreidingsruimte meer in de regio. Om contingenten te verkrijgen dient er gesloopt te worden. Deze sloopopgave wordt tot dusver grotendeels uitgevoerd door de woningbouwcorporaties. Momenteel wordt bekeken (juridische grondslag) of de gemeente een financiële bijdrage voor het leveren van een contingent aan derden kan vragen. Deze bijdrage kan bijvoorbeeld worden ingezet als tegemoetkoming in de kosten van verhuizen van mensen en het slopen van de woning. Doel van het werken met contingenten is om leegstand enigszins te reguleren. Zeker in een krimpgebied is dit essentieel. Om te voorkomen dat er voor leegstand wordt gebouwd of dat nieuwbouw elders in de gemeente leegstand veroorzaakt wil de gemeente Oldambt met de provincie Groningen en met de gemeenten in Oost-Groningen de afspraak maken dat: “indien er sprake is van het feit dat iemand een zelfstandige woonruimte (in Oost-Groningen) achterlaat, dit ten laste van het contingent moet komen. Indien bijvoorbeeld s prake is van een verhuizing van een instelling naar zelfstandige woonruimte (denk aan ZZP) wordt er geen zelfstandige woonruimte achter gelaten – volgt geen leegstand – dit contingent vrij is”. Definitie Woning – zelfstandige woonruimte Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Is er sprake van geen eigen toegang of wordt de keuken of toilet gedeeld met andere bewoners van andere woningen/kamers? Dan is het een onzelfstandige woning. Voorbeelden van zelfstandige woningen zijn:     

Eengezinswoningen (vrijstaande woningen, hoekwoningen, tussenwoningen); Appartementen; Portiekwoningen; Maisonettes; Galerijflats.

Voorbeelden van onzelfstandige woningen zijn:  

Kamers in studentenhuizen; Hospitakamers (kamer in hoofdbewoner).

huis

van

4.4 Woningen met toekomstwaarde Woningen bouw je niet voor tien of twintig jaar maar voor minstens vijftig jaar en in de praktijk vaak veel langer. In zo’n lange periode verandert de maatschappij enorm en ook de behoefte aan woningen. Woningen met toekomstwaarde zijn woningen die ook over vijftig jaar nog bruikbaar zijn, eventueel voor andere doelgroepen, eventueel na aanpassing. Tegelijk moeten ze tegemoetkomen aan de vraag van vandaag en de toekomst. Het krimpvraagstuk maakt dat een levensloopbestendige en flexibele bouwen is gewenst. De markt over 20 jaar is andere dan nu. Dit betekent voor het woonbeleid dat er voorwaarden gesteld moeten worden aan aanpassingen en nieuwbouw: 





voldoende maat en een flexibele indeling zijn basisvoorwaarden die het vergemakkelijken om woningen voor meerdere groepen bruikbaar te maken. Het bouwbesluit kent al voorschriften die leiden tot ruimere maatvoering dan in eerdere decennia; Een concrete ontwikkeling is de vergrijzing, maar ook het besef dat dit vanaf 2040 weer afneemt. Woningen die nu nieuw gebouwd worden, moeten ruimte bieden om er oud in te worden, maar ook om op langere termijn andere doelgroepen te huisvesten. De corporaties houden hier rekening mee; Particulieren zijn zelf verantwoordelijk voor aanvullende maatregelen om hun woning flexibel bruikbaar te maken. Hier reikt de rol van de overheid niet verder dan bewust maken en informatie geven bij bouwaanvragen over toegankelijkheid en maatvoering (nieuwbouw, maar ook verbouw).


30

Een groot deel van de verhuisgeneigden in de gemeente Oldambt zal van en naar bestaande woningen in bestaande wijken en dorpen in Oost-Groningen gaan. Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningen en omgeving is van groot belang. Wanneer het zinvol en mogelijk is, maken we gebruik van stimuleringsregelingen, waarvan de starterslening het meest bekende voorbeeld is. Welke regelingen we inzetten, verschilt van tijd tot tijd.

4.5 Inbreiding voor uitbreiding Als er sprake is van nieuwbouw dan gaat inbreiding voor nieuwe uitbreidingsplannen. Landelijk is dit al in 1999 als principe vastgelegd in de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking. Inbreiden is goed voor een dorp. De geschiedenis leert dat het organisch groeien, investeren en veranderen van dorpen leidt tot een duurzaam aantrekkelijk dorpsbeeld. Het biedt soms de mogelijkheid om incidentele ‘slechte woningen’ te verwijderen, de locaties liggen vaak nabij voorzieningen, en het landschap blijft in tact. Het serieus nemen van deze stelling betekent dat bij planontwikkeling eerst gekeken wordt naar het benutten van (al beschikbare of potentiële) inbreidingslocaties en bestaand leegstaand vastgoed, voordat nieuwe uitbreidingen worden ontwikkeld.

4.6 Kleinschalige particuliere initiatieven Soms dienen zich kleinschalig initiatieven aan in dorpen, waarvan het voor iedereen duidelijk is dat zij toegevoegde waarde hebben voor het dorp. Denk aan het herbestemmen van vrijkomende (Oldambster/beeldbepalende) boerderijen, bedrijfsruimten, of aan het ontwikkelen van een vorm van groepswonen voor zorgvragers uit het dorp of een wijk. Het ontwikkelen van zulke initiatieven leidt doorgaans tot het toevoegen van extra woningen op de planningslijst. De gemeente is zich er van bewust dat we als krimpgebied voorraadgroei moeten voorkomen. Dit vraagt extra voorzichtigheid met het toevoegen van nieuwe woningen. Nieuwe woningen worden doorgaans wel verkocht of verhuurd, maar concurreren direct met bestaande woningen, die daardoor moeilijker verkoopbaar of verhuurbaar zijn en in bepaalde gebieden nog meer leegstand ontstaat. Daarom is voorzichtigheid en een goede onderbouwing met oog voor neveneffecten geboden.

4.7 Woonlasten De totale woonlasten zijn voornamelijk opgebouwd uit:   

huur (en eventuele servicekosten) of hypotheeklasten; energiekosten; overheidsheffingen (gemeente, waterschap, etc.).

Energiebesparing in huur en koop Energiebesparing is één van de middelen om de totale woonlasten te beperken of te verlagen. Landelijk zijn er de laatste jaren diverse beleidskaders en stimulerende maatregelen geweest om verduurzaming van woningen te versnellen. Voorspellingen over de ontwikkeling van energieprijzen zijn zeer onzeker: voorspellingen wijzen op een stijgende gasprijs maar een dalende elektriciteitsprijs.


31

Energiebesparing bij sociale huurwoningen Op dit moment is vooral het Energie-akkoord een belangrijk kader waarbinnen corporaties gevraagd worden te werken aan verduurzaming. Kort komt de doelstelling neer op:  

Een energie neutrale corporatievoorraad in 2050; In 2020 hebben de woningen van woningcorporaties gemiddeld energielabel B. Hiervoor stelt het rijk €400 miljoen beschikbaar.

Overigens: tegelijk met deze stimulerende maatregelen zorgen nieuwe wetten en heffingen er voor dat de investeringsruimte van corporaties beperkt is. De corporaties Acantus en Groninger Huis maar ook andere corporaties in het noorden hebben weinig mogelijkheden om via huurverhogingen heffingen te compenseren, omdat de inkomenspositie van veel huishoudens zo’n huurverhoging niet toelaat. Duurzaamheid Als het gaat om wonen bedoelen we met duurzaamheid duurzaam bouwen, het streven naar levensloopbestendige woningvoorraad en een woonomgeving waarbij rekening wordt gehouden met huidige en toekomstige eisen ten aanzien van de openbare ruimte, groen, bereikbaarheid, sociale veiligheid en parkeergelegenheid. Steeds nadrukkelijker gaat het in het wonen om energiebesparing. Met ingrepen in de bestaande voorraad, maatregelen bij nieuwbouw, gedragsverandering en het verleiden van bewoners kan op energie en daarmee op woonlasten besparingen worden geboekt. De verschillende eigendomssituaties (particuliere eigenaren, woningcorporaties, vastgoedondernemers, enzovoorts) maken het lastig om op grote schaal energiebesparende maatregelen te treffen in de bestaande woningvoorraad. Het potentieel van de bestaande voorraad is echter enorm. Daarom stellen we voor om dit in het te ontwikkelingen klimaatbeleid op te nemen. Energiebesparing bij particulieren De verduurzaming van de particuliere woningvoorraad blijft achter. Bij nieuwbouw worden grote stappen gemaakt: de maximale EPC waarde is onlangs van 0,6 naar 0,4 en voor 2020 is deze 0,0 waarna alle woningen energieneutraal zijn of zelfs energie opleveren. Vooral lagere inkomensgroepen in een bestaande, verouderde koopwoning merken het meest van stijgende energielasten en hebben de minste middelen om daar iets aan te doen. Het is formeel geen taak van de overheid om deze groepen te ondersteunen, maar met oog op versterking van het woonklimaat voor haar inwoners, is er wel een belang. De belangrijkste motivatie van particulieren om te verduurzamen is net zo vaak comfortverbetering als lagere energielasten.

4.8 Behoud van voorzieningen Fysieke voorzieningen Veel bewoners, vooral in de centrumdorpen, maken zich zorgen over het wegtrekken van voorzieningen. Zeker de commerciële voorzieningen houden op te bestaan of trekken zich terug naar de plaatsen waar de meeste klanten zitten: naar de streekcentra. Maar ook de (semi)publieke voorzieningen zoals bibliotheek, welzijn en onderwijs staan in deze dorpen onder druk. Schaalvergroting, demografische ontwikkelingen en internetwinkelen zijn daarin de sturende factoren, en ook de bereidheid van veel consumenten om verder te rijden voor meer/goedkoper aanbod. Als overheid zien wij een taak in het faciliteren van bewoners om maatschappelijke voorzieningen overeind te houden of het aanbrengen van alternatieven. Dat kan gaan om het behouden van een ontmoetingsplek, of bijvoorbeeld het vinden van een alternatief voor buitenschoolse opvang in het dorp/wijk Als overheid willen we drempels wegnemen (procedures) en korte lijnen houden met dorpsbelangenverenigingen/wijkplat forms, om initiatief uit de dorpen ruim baan te geven.


32

OV-verbindingen Voor mensen met een auto is de fysieke verbinding tussen dorpen onderling en met Winschoten vaak geen probleem, hoewel ook dan kan gelden dat bij gebrek aan Openbaar Vervoer (OV), een auto noodzakelijk wordt ervaren. Bovendien wonen er ook in lastig bereikbare dorpen minder mobiele ouderen. Er is dus belang bij een vervoersdienst in elk dorp, en dan vooral tussen de dorpen onderling en met Winschoten met en zonder basisvoorzieningen voor zorg en boodschappen. Niet in alle kleine dorpen is een reguliere OV-verbinding beschikbaar. Opvallender is dat de OV-verbindingen niet gericht zijn op het verbinden van grotere met kleinere dorpen, maar dat zij gericht zijn op het verbinden van grotere dorpen met Winschoten, Scheemda en de stad Groningen. Kleine dorpen die toevallig op de route liggen zijn bereikbaar met OV, andere dorpen niet. Met het oog op passagiersaantallen en kostenefficiëntie is begrijpelijk dat niet in alle dorpen een even intensieve OV-verbinding bestaat. Wel vinden we als gemeente dat het in elk dorp mogelijk moet zijn om op laagdrempelige wijze tussen de dorpen te kunnen bewegen per OV. Als overheid moeten we in gesprek met de OV-aanbieder over de mogelijkheden om centrumdorpen, basisdorpen en woondorpen zo goed mogelijk onderling te verbinden. Daarnaast kan vrijwilligersvervoer als ontbrekende schakel dienen, waar regulier vervoer niet mogelijk is. Internet - Breedband Een belangrijke oorzaak van het verschralen van het aanbod aan fysieke voorzieningen in dorpen is ook internet. Internet is tegelijk een deel van de oplossing. Producten en diensten worden voor steeds meer mensen in alle leeftijden steeds toegankelijker en steeds meer gebruikt. De snelheid waarmee zich dat ontwikkelt schept de verwachting dat alle basisvoorzieningen en diensten binnen nu en tien jaar goed toegankelijk zijn, ook als er geen fysieke voorzieningen in een dorp aanwezig zijn. Er is wel een belangrijke randvoorwaarde, dat is een snelle verbinding. In geheel Oost-Groningen is snel internet in de buitengebieden heel belangrijk. De leefbaarheid staat onder grote druk. Dit komt, zoals eerder genoemd, door onder andere bevolkingsdaling, achterblijvende arbeidsparticipatie en vergrijzing van de bevolking. Dit tij keren we niet zo maar. Daarom is het belangrijk de bewoners in onze gemeente de kans te geven zich zo goed mogelijk te ontwikkelen. Om zo te werken aan een leefbare balans met toekomstperspectief. Internet draagt daaraan bij. Snel en betaalbaar internet is voor iedereen van groot belang. Dit om: 1. 2.

mee te kunnen blijven doen in de veranderende samenleving; gebruik te kunnen maken van de voorzieningen die daarvoor nodig zijn.

Een deel van ons buitengebied is nog steeds verstoken van snel internet. De aanlegkosten in de buitengebieden kunnen door commerciële partijen niet in korte tijd worden terugverdiend en worden daarmee als onrendabel gebied bestempeld. In Oost-Groningen is de Stichting Oldambt Verbindt opgericht. Deze stichting wil ervoor zorgen dat ook de onrendabele buitengebieden aansluiting op het internet krijgen via een breedbandnetwerk. De gemeente Oldambt is door de Oost-Groninger gemeenten aangewezen voor een pilot. Met behulp van de provincie Groningen en de gemeente Oldambt werkt de stichting op dit moment een plan uit waarbij bewonersgroepen zelf de aanleg van snel en betaalbaar internet in hun eigen woonomgeving vormgeven. Door een coöperatie op te richten kunnen bewoners samen met organisaties en aanbieders om de tafel gaan voor de aanleg van breedband in een bepaald gebied. De coöperatie wordt eigenaar van het netwerk en bepaald zelf het aanbod en welke diensten worden afgenomen. De deelnemers dragen samen de kosten en delen ook de opbrengsten.


33

4.9 Aardbevingsproblematiek In de (landelijke) media is er veel aandacht voor de aardbevingen in Groningen en de schade aan woningen die hierdoor kan ontstaan. Hoewel de gemeente Oldambt (nog) niet tot het aardbevingsgebied hoort, is het niet onmogelijk dat de aardbevingen toch effec t hebben bij ons in de gemeente of dat nog kunnen krijgen.

Aardbevingsbestendige bouw De Rijksoverheid werkt aan een richtlijn voor aardbeving bestendige nieuwbouw en verbouw van gebouwen. Aardbevingsbestendige gebouwen lijden weinig schade bij aardbevingen. In Groningen is behoefte aan zulke gebouwen, omdat de gaswinning in deze provincie aardbevingen veroorzaakt. De minister van Economische Zaken (EZ) heeft een richtlijn aangekondigd. Hierin staat waaraan nieuwe en bestaande gebouwen moeten voldoen om bestand te zijn tegen aardbevingen. Het kabinet neemt extra maatregelen om de veiligheid en leefbaarheid in Groningen te verbeteren. Zo kunnen bewoners eenvoudiger aanspraak maken op ruimere compensatie voor geleden schade. In 2015 en tot 1 juli 2015 wordt de gaswinning voorlopig verder beperkt tot maximaal 30 miljard m3.. Voor de gemeente Oldambt is het van belang dat de extra maatregelen ook van toepassing worden voor het grondgebied van de gemeente Oldambt. Het kabinet kondigde het extra maatregelenpakket op 9 februari 2015 aan. De belangrijkste punten:      

 

Het kabinet beperkt de gaswinning tot 1 juli 2015 tot 16,5 miljard m3. In juli beslist minister Kamp of het eerder vastgestelde productieplafond van 39,4 miljard m3 voor 2015 gehandhaafd blijft of dat verdere verlaging nodig is. Woningen in Groningen worden voortaan aardbevingsbestendig gebouwd. Bewoners in het aardbevingsgebied krijgen een vergoeding voor de kosten die ze daarvoor moeten maken. Bewoners kunnen vooraf duidelijkheid krijgen over eventuele compensatie bij verkoop. Er komt een nieuw fonds voor huizenbezitters met achterstallig onderhoud. In 2015 worden 11.000 woningen gecontroleerd om vast te stellen of ze versterkt moeten worden. De gemeenten Hoogezand-Sappemeer en Menterwolde kunnen voortaan ook aanspraak maken op de Regeling waardevermeerdering. Deze regeling stimuleert huiseigenaren om te investeren in energiebesparende maatregelen. Ook kunnen inwoners uit beide gemeenten een beroep doen op de commissie bijzondere situaties. Er komt € 50 miljoen beschikbaar voor de versterking van onder andere publieke gebouwen in de stad Groningen. Een Nationaal Coördinator Groningen gaat zorgen voor een goed en snel verloop van de operatie om de veiligheid en leefbaarheid in het gebied te verbeteren.

4.10 De doelen Er wordt onderscheid gemaakt tussen strategische en tactische doelen. De strategische doelen zijn de inhoudelijke basis van de woonvisie en hebben betrekking op de langere termijn. Bij strategische doelen wordt tevens onderscheid gemaakt tussen kwantiteit en kwaliteit. Vervolgens zijn tactische doelen geformuleerd, die de uitgangspunten vormen van hoe de gemeente in de komende jaren zijn beleid wil uitvoeren.

4.10.1 De Strategische Doelen Er is een onderscheid tussen doelen die te maken hebben met aantallen woningen, de zogenoemde “kwantiteitsdoelen” en de doelen die specifiek gericht zijn op de kwaliteit van het wonen: de “kwaliteitsdoelen”. Woonvisie Oldambt 2015-2020

34

De kwantiteitsdoelen zijn:       



Regionale afstemming van de kwantitatieve opgave van de gemeente Oldambt; Het woningbouwprogramma van de Blauwestad heeft een bovenlokale opgave en concurreert niet met de rest van de opgave in de gemeente Oldambt en regio; Meer transformeren en slopen dan nieuwbouw; Aanbod beter afstemmen op behoefte en wensen van doelgroepen en het stimuleren van doorstroming; Nieuwbouw dient te passen in gebiedsgericht beleid en op maat gesneden ontwikkelingsplannen voor dorpen en wijken; Wonen meer afstemmen op de zorg (-vraag); Ruimte om commercieel en/of maatschappelijk vastgoed op beeldbepalende en/of centrumlocaties te transformeren naar wonen indien er sprake is van leegstand en/of verpaupering. Vermindering van de woningvoorraad elders moet daar tegenover staan; Ruimte voor particulier initiatief voor (innovatieve) woonprojecten met bijvoorbeeld zorg.

Prognoses wijzen uit dat de kwantitatieve opgave beperkt is. Hiermee wordt bedoeld dat de woningvoorraad meer dan voldoende is. Er ligt geen opgave voor uitbreiding van de voorraad. In tegenstelling: er ligt een opgave tot verdunning. Regionale afstemming is daarbij een must omdat het overgrote deel van de verhuisbewegingen binnen de regio afspeelt. Bovendien is de kwantitatieve opgave van de gemeente mede afhankelijk wat er bij de buren gebeurt: het regionale prestatiekader en regionaal woonen leefbaarheidsplan Oost-Groningen geven hier invulling aan. Eigenlijk heeft alleen Blauwestad een substantiële bovenregionale functie en is opgezet om mensen van elders aan te trekken. Inmiddels blijkt dat de woningbouwproductie in Blauwestad achterblijft qua planning. Het streven blijft om uiteindelijk 1.000 woningen te realiseren. Het tempo van realisatie en hoeveelheid is sterk afhankelijk van de markt. Vooralsnog is de concurrentie met het aanbod binnen de gemeente Oldambt en de regio te verwaarlozen en voegt Blauwestad een hoogwaardig woonmilieu aan de bestaande woonmilieus van Oldambt toe. De provincie Groningen en de gemeente Oldambt (en afgestemd met de gemeenten in Oost-Groningen) hebben afspraken over Blauwestad gemaakt. Ook zijn er met de provincie afspraken gemaakt over de binnenstad van Winschoten: “het Actieprogramma Verbetering Binnenstad Winschoten”. Onderdeel van dit actieprogramma is onder andere de herbestemming van leegstaand (winkel-) vastgoed en het wonen boven winkels. Ook zien we steeds meer leegstand en verpaupering in commercieel en maatschappelijk vastgoed in dorpskernen (vb. Scheemda en Finsterwolde). Hoewel herbestemmen met wonen niet het eerste alternatief is, moet bij gebrek aan andere bestemmingen, dit mogelijk gemaakt kunnen worden. Uiteraard moet dit passen binnen het gebiedsgericht beleid van het betreffende dorp en in zijn totaliteit mag de woningvoorraad in de gemeente daardoor niet stijgen. Kwaliteitsdoelen:       

Basiskwaliteit bestaande woningvoorraad moet verbeteren; Het milieu minder belasten en energiezuinige maatregelen stimuleren; Aanpassingen van woningen die voor ouderen en minder validen geschikt te maken zijn; Nieuwbouw levensloopbestendig waarvan een deel WMO proof is; Gebiedsgerichte en integrale aanpak bij herstructurering; Alleen sprake van inbreiding in plaats van uitbreiding (exclusief Blauwestad); Een passende ruimtelijke inpassing incl. beeldbepalendheid en architectuur van nieuwbouw in dorpen en wijken.

Er ligt een duidelijke prioriteit bij aanpassen van de bestaande voorraad en bij sloop. Corporaties en gemeenten trekken hierin gezamenlijk op. Met de corporaties zijn afspraken gemaakt dat bewoners een reële kans moeten krijgen om indien gewenst in het dorp of wijk te kunnen blijven wonen.


35

Als het gaat om de kwaliteit van de woning zelf wordt onderscheid gemaakt tussen huur- en de koop sector. Met corporaties zijn/worden afspraken gemaakt over het verbeteren van de kwaliteit van bestaande huurwoningen en van de nieuw te bouwen woningen. Daarbij wordt vooral ingezet op energiezuinig (woonlastenverlaging) en het voor ouderen of zorgbehoevenden geschikt te maken. Binnen de koopsector gaat het om vermindering van de kwalitatief slechte voorraad en het vooral stimuleren van woningbouwverbeteringen. Daarbij wordt gekeken naar stimuleringsregelingen en het geven van informatie over hoe de eigenaar/bewoners zelf de nodige aanpassingen aan hun woning kunnen maken en financieren. Een aparte aanpak geldt voor de rotte kiezen. Op regionaal niveau wordt momenteel nagedacht over “een gereedschapskist” met mogelijke oplossingsstrategieën. Zo wordt bijvoorbeeld onderzoeken gedaan naar het instellen en vullen van een opkoopfonds.

4.10.2 De Tactische Doelen Behalve inhoudelijke doelen zijn er ook procesmatige doelen. Deze zijn:          

Nauwe samenwerking met de regio Oost-Groningen; Overleg met de provincie Groningen over de aanpak van bovenlokale problemen; De gemeente heeft regie, stelt prioriteiten en stuurt; Nauwe samenwerking met maatschappelijke instellingen (corporaties, zorginstellingen, welzijn etc.); Tijdig informeren van bewoners, bewonersorganisaties; Bewoners en –dorps- en wijkorganisaties vroegtijdig betrekken bij planvorming; Positief inspelen op burgerinitiatieven; Transparantie in besluitvorming; Monitoren van lokale en regionale ontwikkelingen; Flexibel programmeren.

4.11 Participatie en leefbaarheid In de paragraaf over Participatie en Leefbaarheid in het prestatiekader wordt begonnen met de volgende tekst: “In een op termijn k rimpende regio is voor het behoud van k waliteit in de woningmark t samenwerk ing een betere strategie dan concurrentie. Dat geldt ook voor de k lanten op deze woningmark t: de bewoners. Samenwerken vraagt om een aantal basisafsprak en waar de gemeenten zorgpartijen en corporaties zich aan moeten houden.” Daarom wordt in het kader van de woonvisie participatie en leefbaarheid vertaald in de prestatie afspraak: Samenwerken van de gemeente, zorgpartijen en corporaties met de bewoners aan een verbetering van de afstemming van aanbod en vraag in de woningmarkt. Bewoners worden in deze woonvisie daarom niet als klant gezien maar als coproducent en medeverantwoordelijk in het proces van het gezond houden en maken van de woonkwaliteit in hun directe woonomgeving. In het prestatiekader zijn voor wat betreft de bevordering van samenwerking de volgende basisafspraken geformuleerd waar gemeenten, zorgpartijen en corporaties zich aan moeten houden: -

Tijdig informeren. Bewoners vroegtijdig betrek k en bij planvorming. Positief inspelen op burgerinitiatieven. Transparantie in besluitvorming.


36

In de gemeente Oldambt gaan we de prestatieafspraak samenwerken van de gemeente, zorgpartijen en corporaties, verder invullen volgens het model Dorp- en Wijkgericht Werken. Met dit model waar in 2010 mee is begonnen, wordt structureel voorzien in een samenwerkingsverband van de genoemde actoren waarbinnen vorm en inhoud kan worden gegeven aan een interactief ontwikkelen beheerproces betreffende leefbare en vitale woongemeenschappen. Het interactief actualiseren en opstellen van dorp- wijkvisies en dorp-/wijk ontwikkelplannen die vertaald worden in concrete projectenboeken krijgt binnen het model dorpen wijkgericht werken zijn beslag. Het sociale domein krijgt een prominentere plek in de op te stellen dorps - en wijkvisies dan in het verleden; de drie decentralisaties en het streven naar bevordering van zelfredzaamheid zowel op dorps- en wijkniveau als meer individueel niveau zal meer zichtbaar worden. Het koppelen van verschillende participatievormen kan een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en de onderlinge betrokkenheid. De sociale teams moeten een rol spelen bij de versterking van sociale netwerken en ondersteuning bieden wanneer dorpen en wijken meer regie krijgen. Daarbij zien we de dorp en wijkvisies als input voor de op te stellen dorp-/wijkontwikkelplannen en de woonvisie als kader voor de dorp- / wijkvisies in overeenstemming met het regionale prestatiekader.

4.12 Actieve wijken en dorpen De gemeente Oldambt streeft naar actief burgerschap. Dit kan er voor zorgen dat dorpen, die allen weer heel verschillend zijn, goed in staat zijn om zelf initiatief te nemen en vitaliteit in hun dorp te krijgen of te houden. Veel dorpen zijn al actief op het vlak van activiteiten, voorzieningen en zijn in een enkel geval zelfs risicodragend exploitant van dorpsvoorzieningen (Voorbeelden: speeltuinen in Bomenbuurt en Beerta, dorpshuizen Finsterwolde en Nieuwolda, een aantal sportverenigingen) Deze actieve dorpen moeten het vertrouwen en de ruimte krijgen om hun initiatief uit te breiden en uit te dragen. Daarvoor is goed contact met de gemeente belangrijk:  

korte lijnen / persoonlijk contact met de gemeente, met een vaste contactpersoon per initiatief; een faciliterende en stimulerende houding. Per dorp en initiatief is de rol van de overheid anders. Soms gaat het om het wegnemen van procedurele drempels, soms helpen we initiatiefnemers bij het opzetten van een project en van een goed financieringsplan. Ook bewustwording van bijvoorbeeld de krimp kan een gemeentelijke taak zijn.


37

4.13 Samenwerking De gemeente is steeds minder de partij die uitvoert, of voorschrijft wat er moet gebeuren. Dit betekent per definitie dat er meer dan ooit samenwerking met andere partijen nodig is: bewoners, corporaties, zorgpartijen, ondernemers, etc. 





Met de corporaties Acantus en Groninger Huis heeft de gemeente Oldambt een langjarige werkrelatie. Onderlinge afstemming en samenwerking zijn ingebed in deze organisaties. Door periodiek overleg en prestatieafspraken op te stellen, worden afspraken bovendien vastgelegd. De gemeenten en de corporaties, in samenwerking met de huurdersorganisaties zoals in de woningwet is vastgelegd, starten in de tweede helft van 2015 met het opstellen van gezamenlijk nieuwe prestatieafspraken (Woonakkoord; Met zorgpartijen zijn de overlegmomenten minder structureel. We streven er als gemeente naar om minstens twee keer per jaar een woonzorgoverleg te beleggen, waarbij corporaties, zorgpartijen, thuiszorgorganisaties, welzijnsorganisaties en belangenvertegenwoordigers aanwezig zijn. Ouderen en mensen die zorg nodig hebben moeten langer thuis blijven wonen. Om dat te bewerkstelligen is regionale samenwerking van groot belang. De gemeente zal een initiërende rol op zich nemen; Overige afstemmingsmomenten, met andere partijen, zijn doorgaans ingegeven door een concrete aanleiding. Dat veranderen we niet. Wel zijn we ons bewust van onze gewijzigde rol en verantwoordelijkheid: de overheid is er om ontwikkelingen mogelijk te maken binnen de kaders van de wet.

4.14 Nieuw Woonakkoord Na het vaststellen van de woonvisie Oldambt worden de corporaties uitgenodigd om een bod te doen op de Woonvisie. De Woonvisie en het bod zullen vertaald worden naar prestatieafspraken. Volgens de gewijzigde Woningwet moet dit voor 15 december 2016 gereed zijn. In de prestatieafspraken of het woonakkoord worden de afspraken tussen de partijen vastgelegd. De partijen zijn in elk geval: de gemeente Oldambt, de woningbouwcorporaties Acantus en Groninger Huis en de zorginstelling Oosterlengte. Als gevolg van de Woningwet moeten ook de huurderorganisaties hierbij betrokken worden. Voor de gemeente Oldambt is dat de Huurdersorganisatie Winschoten. Dit is een overkoepelend orgaan waarin alle huurdersorganisaties in de gemeente Oldambt worden 14 vertegenwoordigd . De afspraken gaan over de uitvoering van de Woonvisie. Het woonakkoord is geen contract of keurslijf, maar biedt een kader voor overleg en samenwerking waarbij ruimte is om in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden.

14

Voor Groninger Huis is een Huurdersadviesraad in oprichting. Deze zal ook betrokken worden bij het opstellen van prestatieafspraken. Woonvisie Oldambt 2015-2020

38

5

CORPORATIES

Met de corporaties Acantus en Groninger Huis wordt nauw samengewerkt. Uitgangspunt van deze samenwerking is dat de gemeente eindverantwoordelijk is voor het gemeentelijk woonbeleid (de woonvisie) en de regie over de uitvoering voert. In het op te stellen woonakkoord wordt dit verder vorm gegeven. Er zijn nog twee corporaties actief n de gemeente Oldambt: Mooiland en Woonzorg Nederland. 15 Woonzorg Nederland is actief als het gaat om zorgwoningen (607 woningen). Met Woonzorg is tweemaal over deze visie gesproken en heeft zij haar bijdrage geleverd voor het thema “Scheiden van wonen en zorg”. Mooiland heeft een woningvoorraad van 309 in de gemeente Oldambt. Mooiland is een landelijke organisatie die zich vooral oriënteert op het gebied beneden de grote rivieren. Het werkgebied van Acantus omvat 3800 woningen = 21 % van de totale woningvoorraad in de gemeente Oldambt en zit vooral in de grote en een paar kleinere kernen, terwijl Groninger Huis met 440 woningen = 2,4 % van de totale woningvoorraad een plattelandscorporatie is met woningbezit alleen in de kleinere dorpen (Nieuwolda, Midwolda, Oostwold en Scheemda). Op basis daarvan hebben beide corporaties verschillende visies en strategieën met betrekking tot k rimp, verdunnen en leefbaarheid. Daarnaast kijken de corporaties verschillend aan tegen hun rol. Groninger Huis wil graag aanjager zijn als het gaat om het mobiliseren en verbinden van de inzet van alle betrokkenen. En ze wil niet alleen in de bestaande voorraad investeren, maar ook themagericht per dorp de kansen met betrekking tot de krimp oppakken. Acantus hanteert een lijn die uitgaat van de formele verantwoordelijkheid van de woningcorporatie, en de rol en positie die daaruit voortvloeien. Ook zijn er verschillen als het gaat om investeringen met betrekking tot. duurzaamheid, leefbaarheid en energie. Hieraan liggen eveneens verschillende visies ten grondslag, deze zijn als bijlage 3 gevoegd. De gemeente Oldambt is van mening dat ook corporaties een maatschappelijk opdracht hebben. Zeker als het gaat om de leefbaarheid in de dorpen en wijken op peil te houden. Daarnaast worden ouderen, door gewijzigde zorgwetgeving, gedwongen om langer thuis te blijven wonen. De gemeente en de corporaties moeten dit zo goed mogelijk faciliteren. Zowel in als buiten de woning in de gehele gemeente Oldambt. De gemeente Oldambt is daarmee geen voorstander dat corporaties zich terugtrekken uit de dorpen. 5.1 Krimp De woningcorporaties, zowel Acantus als Groninger Huis, erkennen de krimp en staan daarom voor grote uitdagingen. Enerzijds is er een afnemende vraag naar woningen, anderzijds verandert de vraag naar het type en de kwaliteit van de woningen. Daarnaast stijgen de energielasten en is de inzet er op gericht het gebruik van fossiele brandstoffen zoveel mogelijk te beperken. Dit betekent dat steeds meer gezocht wordt naar duurzame vormen van energieopwekking. De bevolkingsdaling in de gemeente Oldambt (en in de rest van regio) en de veranderende samenstelling van de bevolking (vergrijzing en ontgroening) heeft gevolgen voor de woningmarkt. In deze woonvisie ligt de nadruk op verbeteren en behoud van kwaliteit van de bestaande voorraad en transformatie in alle dorpen en wijken. Doordat ouderen langer zelfstandig moeten blijven wonen, zal er een groeiende vraag naar woningaanpassingen ontstaan. 15

Woonzorg Nederland heeft 607 woningen waarvan 270 voormalige kamers zijn in verzorgingstehuizen. Deze kamers hebben in 2014 een huisnummer toegekend gekregen. Woonvisie Oldambt 2015-2020

39

Van de corporaties wordt verwacht dat zij bij renovatie, herstructurering en nieuwbouw hiermee rekening houden (levensloopbestendig bouwen).

5.2 Herstructurering Door bevolkings- en huishoudensdaling zal de komende jaren een overschot aan woningen ontstaan. Hierdoor is het geleidelijk onttrekken van woningen aan de voorraad onontkoombaar. Zowel in de huur als de particuliere voorraad. Van de corporaties is de verwachting dat zij gezamenlijk 40 tot 50 huurwoningen per jaar zullen onttrekken. Voor de gemeente Oldambt is dit een acceptabele opgave. Dit biedt namelijk enerzijds de kans om de zwakke gedeelten van de woningvoorraad ‘op te schonen’ en kan daardoor meer gericht worden op de vraag van de woonconsument. Anderzijds biedt het gericht onttrekken van woningen in dorpen en wijken met weinig openbare ruimte de mogelijkheid om de leefbaarheid en algehele woonkwaliteit te verbeteren. Indien sprake is van sloop van woningen wordt van de corporaties verwacht dat zij haar bewoners en omgeving daarbij vroegtijdig betrekken. Huidige bewoners van te s lopen woningen moet voldoende perspectief worden geboden. Als na sloop de vrijkomende gronden niet door de corporatie met woningen herontwikkeld wordt, wordt door de corporatie in samenwerking met de omwonenden en gemeente gekeken naar een passende herinvulling van het gebied. De wijze waarop dit geschiedt wordt vastgelegd in het Woonakkoord.

5.3 Samenwerking De gemeente Oldambt en de corporaties willen elkaar versterken en hun inzichten, kennis en programmering delen en vanuit die gezamenlijk zinvol samen optrekken. De gemeente Oldambt zoekt daarbij nadrukkelijk de onderlinge samenwerking en afstemming (gezamenlijke monitoring, prestatieafspraken, onderzoek, opvang statushouders, kennis delen) om zo alle veranderingen het hoofd te bieden en juist de kwalitatieve opgaven vorm te geven. De investeringsmogelijkheden zijn beperkt. Dit maakt een steviger relatie met andere partners zoals zorgen marktpartijen, bewoners, investeerders en initiatiefnemers steeds noodzakelijker.

5.4 Passend huisvesten van de doelgroepen Sinds 1 juli 2015 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015). 10% mag naar huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950 (prijspeil 2015) en 10% mag naar de hogere inkomens. Dit is een tijdelijke regeling, die loopt tot 1 januari 2021. Daarna gelden weer de regels die vóór 1 juli 2015 ook golden: namelijk 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen is bedoeld voor huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens (in 2015 was dat € 34.911). 10% mag aan hogere inkomens worden toegewezen. Binnen de doelgroep van beleid onderscheiden zich een aantal specifieke categorieën, waarvan de huisvesting en begeleiding in toenemende mate extra aandacht vraagt. Het gaat daarbij om de volgende categorieën:  Huishoudens met een inkomen tot € 34.911,- (prijspeil 2015);  Voor de primaire doelgroep (inkomens < € 21.000,- / € 29.000,-) liggen de huurgrenzen tussen de € 576,- tot € 616,-);  Zorgdoelgroepen van mensen die tot voor kort konden rekenen op intramurale huisvesting (extramuralisering van de zorgzwaartepakketten 1 t/m 4 en cliënten jeugdzorg). Het betreft: o jeugdzorg o mensen met zorgbehoeften van licht tot zwaar (ouderen, psychiatrische cliënten, verstandelijk beperkten, lichamelijk beperkten en allerhande combinaties hiertussen.  Statushouders. De taakstelling wordt door het rijk bepaald;  Huishoudens aan de financiële onderkant, met een inkomen onder de 22.000 euro bruto per jaar. Woonvisie Oldambt 2015-2020

40

De huisvesting van al deze groepen vraagt aandacht. En bij een aantal groepen is goede begeleiding in de zelfstandige woonsituatie een aandachtspunt. De gemeente Oldambt vindt dat zij samen met de corporaties verantwoordelijk is voor het realiseren van de bereikbaarheid en de betaalbaarheid van woningen voor deze doelgroep. Deze twee elementen komen echter steeds meer onder druk te staan. De woningcorporaties zijn er om bovengenoemde doelgroepen te huisvesten. 5.5 Ontwikkelingen De beschikbaarheid van ook het wonen voor lage inkomensgroepen staat onder druk door de aanhoudende economische crisis, en ook door de extra druk van (nieuwe) zorggroepen. Bovendien bewerkstelligt de EU-normering, die sinds enkele jaren stelt dat mensen met een inkomen boven de circa € 34.911,- (prijspeil 2015) geen recht meer hebben op de sociale huurwoning (voor zittende huurders gaat dat in bij mutatie), dat veel mensen niet meer bewegen op de woningmarkt. Al met al stagneert de doorstroming in een aantal woningmarkten door dit alles ernstig en nemen de slaagkansen van actief woningzoekenden sterk af. Dit vormt inmiddels een onwenselijke situatie. Samen met de corporaties wil de gemeente Oldambt ervoor zorgen dat slaagkansen voor woningzoekenden op een acceptabel peil blijven en dat (nieuwe) zorggroepen gehuisvest kunnen worden, zonder dat de lange termijn strategie uit het oog wordt verloren. Het nieuwe rijksbeleid in de Woningwet geeft aan dat de sociale huursector grotendeels voorbehouden is aan de inkomensgroepen met een inkomen lager dan € 34.911. Door deze maatregel wordt het risico vergroot dat er – opnieuw – achterstandsgebieden in de sociale huurcomplexen ontstaan. Een mix van bewonersgroepen wordt hiermee uitgesloten. De extramuralisering van de zorg en het huisvesten van grotere aantallen asielzoekers leggen extra druk op de leefbaarheid van delen in de sociale huursector. Intensivering van het afstemmen van maatregelen door verschillende maatschappelijke organisaties wordt steeds urgenter. De gewenste burgerparticipatie staat hierin ook voor grote uitdagingen. De gemeente Oldambt ziet hierin een belangrijke rol voor de gemeente in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning en pleit voor een goede afstemming hierin.

5.6 Gemeentelijke visie Uit de jaarlijkse monitoren en prognoses blijkt dat het woningaanbod in de sociale huur voldoende is. In sommige dorpen is sprake van overaanbod met leegstand tot gevolg. Het ingezette beleid van de corporaties om te verdunnen en te renoveren wordt door de gemeente Oldambt omarmd. Over hoe groot de sociale huurvoorraad in de toekomst (tot 2020) moet zijn, gaat de gemeente afspraken maken met de corporaties (Woonakkoord). De herzieningswet en de novelle van minister Blok laten zien dat de wet een inperking van activiteiten op het gebied leefbaarheid tot gevolg heeft. De bewoner is primair verantwoordelijk voor zijn of haar woonomgeving. Wij verwachten van de woningcorporaties dat zij:     

zich blijven inzetten zich voor de leefbaarheid in wijken waar de huurders wonen blijven investeren in de uitstraling van huurwoningen huurders blijven aanspreken op hun primaire verantwoordelijkheid voor leefbaarheid sociale problematiek richting gemeente en maatschappelijke organisaties blijven signaleren en treden waar nodig als verbindende partij op Blijvende terughoudendheid verkoop huurwoningen

De gemeente is en blijft verantwoordelijk voor investeringen in de openbare ruimte en het aanspreken van burgers.


41

5.7 Verkoop huurwoning Om de gemeente Oldambt (en andere krimpgebieden) leefbaar te houden is terughoudend verkoopbeleid van sociale huurwoningen nodig. Het aanbod van goedkope koopwoningen is in onze gemeente groter dan de vraag. Belangrijke oorzaak van het overaanbod van koopwoningen is de vergrijzing, die in krimpregio’s groter is dan elders in het land. Steeds meer ouderen willen hun koopwoning verruilen voor een seniorenwoning dichtbij winkels en andere voorzieningen. Zeker ouderen met een laag inkomen worden ‘gevangen’ gehouden in hun woning, omdat ze die niet kunnen verkopen en er te weinig geschikte huurwoningen zijn. Hierdoor is er de dreiging om in een negatieve spiraal terecht te komen: toenemende leegstand leidt tot problemen met de leefbaarheid en dalende koopprijzen, waardoor het steeds moeilijker wordt projecten van de grond te krijgen om het problemen met het slechte particuliere woningbezit op te lossen. Het stimuleren van de verkoop van sociale huurwoningen zal dit proces alleen maar versnellen. 5.8 Duurzaamheid en energieverbruik huurwoningen De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Het energieverbruik van woningen is daarin een cruciaal element. Om de woonlasten van huurders betaalbaar te houden, willen corporaties investeren in het energiezuinig maken van de huurwoningen. Bovendien wordt onze planeet ernstig aangetast door de uitstoot van CO2 en is het belangrijk een bijdrage te leveren aan het verminderen van het gebruik van fossiele brandstoffen. Partijen erkennen daarin een verantwoordelijkheid te hebben. Nieuwe woningen worden, binnen de financiële mogelijkheden, zo energiezuinig mogelijk gebouwd. De eisen ten aanzien van energetische duurzaamheid voor nieuwbouw worden vanuit de landelijke overheid aangescherpt. De Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC), waarmee de energiezuinigheid wordt uitgedrukt, bedraagt vanaf 2015 voor nieuwbouw 0,4. Het verduurzamen van de bestaande woningen, zowel koop als huur, is de grote opgave voor de komende jaren. Met de corporaties worden hierover apart afspraken (Woonakkoord) gemaakt.

Op de foto huidige woningen aan de Torenstraat in Beerta. Ze werden in de jaren '50 gebouwd in het k ader van het 1000 Woningen Plan. Aan dit plan deden 30 gemeenten in de provincie Groningen mee.


42

6. VISIE OP WONEN EN ZORG

6.1 Inleiding Het scheiden van wonen en zorg (oftewel het extramuraal huisvesten van mensen met Zorg Zwaarte Pakketten (zzp) 1 tot en met 4) heeft gevolgen voor de woningmarkt. Met een aantal maatschappelijke en zorginstellingen actief in de gemeente Oldambt is gesproken over deze gevolgen. Deze instellingen zijn:        

Acantus Groninger Huis Het Oude Ambt Lentis Limor Novo Oosterlengte Woonzorg Nederland

De vraag naar intramuraal wonen onder ouderen zal sterk afnemen. Op dit moment zijn in de gemeente Oldambt tien locaties waar intramurale zorg wordt aangeboden:      

Verpleeghuis Old Wolde in Winschoten Het Vondelhuys in Winschoten De Renselheerdt in Winschoten De Woldrank in Winschoten De Tjamme in Beerta Nieuw Vredenhoven in Scheemda

   

’t Hamrik in Nieuwolda Reik-Torenstraat in Winschoten Zuiderslot in Winschoten Brederohuis in Winschoten

De totale capaciteit bedraagt 666 plaatsen/c.q. appartementen De leefbaarheid en het woongenot in de dorpen en wijken hangt in toenemende mate samen met de organisatie van zorg. Door vergrijzing, het langer zelfstandig wonen van zorgvragers, dal ende budgetten en een beperking van de indicaties neemt de druk op een efficiënte zorgorganisatie en de zelfredzaamheid van dorpen en wijken toe. Door de zorg slimmer te organiseren en de zelfredzaamheid te vergroten, blijven meer mensen langer naar tevredenheid en met een veilig gevoel in hun dorp of wijk wonen. Bewoners kunnen veel zelf. Vooral in kleinere dorpen met een grotere sociale samenhang is mantelzorg eerder vanzelfsprekend. We zien bovendien een brede ontwikkeling van onderop, waarbij bewoners elkaar weer weten te vinden en elkaar helpen zonder dat de professionele zorg daar bij 16 betrokken is. Voorbeeld: initiatief Westerlee ‘Veur mekoar, mit mekoar ’. Sociale media en internet spelen hierin een belangrijke rol. Het groeiende beroep op mantelzorg (buren, familie) kent zijn grenzen. De groeiende vraag naar intensieve zorg vraagt om meer professionele hulp en vooral om het vergroten van de zelfredzaamheid en behoud van regie van mensen. Het behoud van regie over eigen leven leidt tot meer welzijn en uiteindelijk tot minder zorgvraag. Daarvoor is maatwerk nodig.

16

Een aantal mensen uit Westerlee heeft het initiatief genomen om in samenwerking met de Stichting Welzijn Oldambt een informeel netwerk op te zetten van mensen die willen omzien naar elkaar. Zij proberen vraag en aanbod met elkaar in contact te brengen en werken nauw samen met lokale en professionele (hulp)instanties Woonvisie Oldambt 2015-2020

43

De huidige werkwijze in de professionele zorg kent daar weinig ruimte voor. Zorgpartijen geven aan dat dit het gevolg is van veel overhead, weinig samenwerking, hoge tijdsdruk, een groeiende vraag en achterblijvende budgetten. Dit komt deels door regelgeving, deels doordat dit zo gegroeid is in de werkwijzen. De zorgorganisaties werken al aan betere en efficiëntere zorg met meer maatwerk. Dat vraagt om ‘ontschotten’:    

Meer samenwerking, minder administratieve lastendruk, minder schakels, meer ruimte voor maatwerk; Directere indicering van een zorgvraag, niet primair door een grote instantie en op basis van protocollen, maar door vertrouwen in professionals ter plaatse; Een flexibeler houding van gemeente en corporatie tegenover professionals in de zorg; Goede en toegankelijk voorlichting, zoals het consultatiebureau voor ouderen.

Ontschotting is wennen voor zorgpartijen en kost initiëren.

tijd. De gemeente zal hiervoor gesprekken gaan

6.2 Vraag naar reguliere, zorg-aan-huis-geschikte woningen Het overgrote deel van de vraag naar zorggeschikte woningen komt van ouderen. Op basis van landelijke trends is het te hanteren uitgangspunt dat van alle 65-plussers, ongeveer 50 procent naar een voor zorg-aan-huis-geschikte woning verhuist. Van de 75-plussers is dat 66 procent. Deze vraag is vertaald naar de vraag van zorg/service in de categorieën 65+ en 75+ en de overige vraag in deze 17 leeftijdscategorieën is bij het aantal kleine huishoudens opgeteld .

Verdeling alle huishoudens huur en koop (provincie) Kleine huishoudens Huishoudens met kinderen Zorg/service 65-75 jaar Zorg/service >75 jaar Eindtotaal Eindtotaal in aantallen

2013

2030

50% 32% 9% 10% 100% 57.500

48% 28% 10% 15% 100% 52.500

In februari 2015 is met maatschappelijke- en zorginstellingen over de gevolgen van de wijzigingen in de zorg gesproken. Deze zijn als volgt samen te vatten: a.

b.

c.

Verandering van verzorghuisplaatsen (groepswonen) naar zelfstandig en verspreid wonen (sociale woningvoorraad). Er is minder instroom naar verzorgingshuizen. De ZZP 1 tot en met 18 4 worden gehuisvest in de reguliere woningvoorraad. Daarbij is spreiding van ‘zorgwonen ’ gewenst: niet teveel van het zelfde in dezelfde buurt; Grotere vraag naar zorggeschikte woningen, zowel in de huur als koopsector. E en zorgpunt is de (ver)oude(rde) particuliere woningen. De zorgpartijen en woningcorporaties hebben aangegeven dat de sociale huurwoningvoorraad over het algemeen goed aan de eisen voor de doelgroepen voldoet; Combineren van verzamelpunten – informatiepunten – steunstees. Met het verspreid wonen is het organiseren en realiseren van deze punten een must.

17

Bron: ontwikkeling huishoudens -leeftijdsgroepen (Primos) Provincie Groningen Een zorgwoning is huurwoning (kan ook koopwoning zijn) waarin mensen die zorg nodig hebben zelfstandig kunnen wonen, maar die wel in de nabije omgeving is van een zorginstelling, vooral bedoeld voor ouderen en gehandicapten. 18


44

d.

e. f.

g. h. i.

Bewoners met een (zorg-)vraag moeten in hun buurt terecht kunnen voor vragen, hulp etc. De organisaties willen het contact met hun clientèle blijven onderhouden; Het team voorzieningen (WMO) van de cluster Maatschappelijke Zeken van de gemeente moet tijdig betrokken worden bij nieuwbouw, renovatie en herstructurering van woningen. Genoemd team kent de behoefte en door inschakeling vooraf kunnen hoge(re) kosten van aanpassingen achteraf worden voorkomen; Bij zorgvraag niet alleen rekening houden met de aanpassingen in de woning maar ook aan de omgeving. Bijvoorbeeld niet te grote -onverharde- tuinen; Groter beroep op de draagkracht van buurten en dorpen en familie. Bewoners moeten in een goede woning en leefomgeving oud kunnen worden. Dit bij terug trekkende bewegingen van overheid, maatschappelijke instellingen, centralisaties van voorzieningen etc. Dit betekent een groter beroep op de maatschappij (participatie); Individualisering en vereenzaming. Het langer thuis moeten blijven wonen, kan leiden tot minder sociale contacten en sociale controle; Groter beroep op vervoer tussen wonen en bijvoorbeeld dagbesteding, ziekenhuisbezoek, boodschappen etc. (mobiliteit organiseren); Vraag naar herontwikkeling/herpositionering van verzorgingshuizen. Voor intramurale huisvesting komen alleen nog de ZZP 5 of hoger voor in aanmerking. Er ontstaat een overaanbod aan deze huisvesting. Dit terwijl de behoefte naar zorgwonen in het algemeen niet afneemt. Dit vraagt om een andere blik op bestaande verzorgingshuizen.

Gelet op de noodzaak en ontwikkelingen, zal de gemeente het initiatief nemen om een regulier overleg te organiseren met de in de gemeente werkzame woningcorporaties, zorgen welzijnsorganisaties, waar alle initiatieven van zorgvastgoed en woningbouw en de organisatie van welzijn en zorg worden besproken en doorgenomen op gevolgen voor de dorpen en wijken in de gemeente Oldambt. Daarbij is het van belang dat partijen gezamenlijk naar de verwachte en actuele zorgen woningbehoefte blijven kijken en samen tot een plan van aanpak komen. 6.3 Mantelzorgwoningen Per 1 november 2014 zijn voor mantelzorgwoningen de regels veranderd. Een mantelzorgwoning is een aan- of bijgebouwde woning bij een bestaande hoofdwoning. Het moet bij de woning wel gaan om een voorziening voor een hulpbehoevende die vanuit de hoofdwoning mantelzorg krijgt. Het hoeft niet per se te gaan om ouders of een ander familielid. Er hoeft geen vergunning meer te worden gevraagd voor de bouw van een mantelzorgwoning op het eigen erf. Die woning wordt gelijkgesteld met een schuur of garage, waarvoor ook geen vergunning hoeft te worden aangevraagd. Wanneer geen mantelzorg meer wordt verleend, mag deze aangebouwde woning niet meer worden bewoond.

6.4 Een goede woonomgeving Een buurt waarin je oud kunt worden, betekend: naast goede woningen vooral een goede woonomgeving. Een omgeving waarin bewoners met een zorgvraag voor een groot deel ‘zelf- of samenredzaam’ kunnen zijn. De fysieke inrichting is belangrijk, door een prettige en veilige inrichting en de nabijheid of bereikbaarheid van (zorg)voorzieningen. Een fysieke woonomgeving die prettig is voor senioren en mensen met een zorgvraag kenmerkt zich door:    

geborgenheid sociaal veilig verkeersveilig goed bereikbare voorzieningen (offline en online)


45

De gemeente Oldambt streeft er naar dat herontwikkeling van de openbare ruimte altijd voldoet aan deze voorwaarden. Daarnaast stemmen we met de corporaties af om te z orgen dat in buurten met veel seniorenwoningen waar nodig de openbare ruimte wordt aangepakt.

6.5 Ontmoetingsplaatsen Huisvesting is vaak niet het grootste probleem voor mensen met een zorgvraag. Vooral het mogelijk maken van ontmoeting en soms dagbesteding speelt daarin een grote rol. In de praktijk ontmoeten mensen elkaar bij voorzieningen, zoals de supermarkt, de bibliotheek, het dorpshuis. Het verdwijnen van verzorgingshuizen en het langer thuis blijven wonen van mensen met een zorgvraag stel t extra eisen aan de aanwezigheid van voldoende ontmoetingsplekken in de directe nabijheid van mensen met een zorgvraag. De voorzieningen die van belang zijn voor mensen met een zorgvraag zijn meestal commercieel van aard. De sociale activiteiten in eigen omgeving op het gebied van ontmoeten zoals gezelligheidsactiviteiten, kaarten, bingo et cetera zijn niet commercieel, maar blijvend dringend noodzakelijk voor de primaire behoefte van vooral ouderen. Commerciële voorzieningen zijn moeilijk stuurbaar. Deze staan vooral in de centrumdorpen onder druk. Ook de (ver-)zorgvoorzieningen, zoals kapper, huis- en tandarts, horen daarbij. In de basisdorpen en landelijk gebied zijn deze voorzieningen vaak niet meer aanwezig, en is vooral bereikbaarheid van die voorzieningen van belang. Dat kan doordat mensen naar voorzieningen gaan, maar ook andersom, dat voorzieningen bij de mensen komen. Steunstees Oldambt De Steunstee is er voor iedereen en het doel is dat deze een bijdrage levert aan de leefbaarheid in een dorp of wijk. Iedereen kan er terecht met vragen of opmerkingen over wonen, welzijn en zorg, maar ook voor bijvoorbeeld ondersteuning bij het invullen van formulieren of het aanvragen van voorzieningen. Vanuit de steunstee worden ook verschillende activiteiten georganiseerd, denk bijvoorbeeld aan gezamenlijke maaltijden, voorlichtingsbijeenkomsten of verschillende activiteiten, zoals sjoelen, bingo, klaverjassen, volksdansen en gymnastiek. Veel ondernemers bieden brengdiensten, zoals supermarkten, thuiskappers, etc., waarbij gebruik van internet gemaakt wordt. Andersom ligt er een taak voor de gemeente in het zorgen voor goede bereikbaarheid naar voorzieningen toe. Denk aan een veilige openbare ruimte, maar ook het afstemmen met de openbaar vervoersorganisatie over routes, die kleine dorpen met grotere dorpen moeten verbinden. De invloed daarop is echter beperkt, en in minder bereikbare dorpen zijn bewonersinitiatieven relevant, zoals het Zeeuwse project “Auto delen=Kosten delen”. De gemeente Oldambt gaat samen met de corporaties, zorgen maatschappelijke instellingen een tweetal notities uitwerken: 1. Opstellen van het plan 'Wonen met Zorg' inclusief per wijk/dorp een actieplan met betrekking tot de woonomgeving en de beschikbaarheid van zorgverlening, sociale huisvesting, aangepast wonen, de openbare ruimte en Steunstees; 2. Opstellen van het plan 'Ouderenhuisvesting' inclusief analyse van de veranderende woonbehoefte en financiële positie van de doelgroep 65+, en de effecten van de hoeveelheid vrijkomende woningen vanuit deze groep; Bij het opstellen van deze notities zullen ook de inwoners worden betrokken. Over het hoe we dat gaan doen, zullen we met de betrokken partijen gaan bespreken.


46

7

UITWERKING

7.1 Inleiding De huidige woningmarkt laat zich niet gemakkelijk programmeren. Door onvoorziene (externe) ontwikkelingen als veranderingen in de hypotheekrente, in het rijksbeleid, in het consumentenvertrouwen, de aardbevingsproblematiek, kunnen grote fluctuaties in de aantallen plaatsvinden. De invloed van deze factoren is groot, zeker in een regio als Oost Groningen. Ook moet onderkend worden dat ook interne en lokale ontwikkelingen verandering teweeg kunnen brengen, zoals het niet of zeer moeizaam kunnen verwerven van gronden of een plotselinge afname van de lokale vraag naar woningen.

7.2 Wijken en dorpen verschillen In Winschoten en Scheemda is er aanbod van alle typen woningen. De woonomgeving en het voorzieningenniveau leent zich goed voor de transformatie naar en beperkte nieuwbouw van seniorenwoningen. Daarbij speelt in Scheemda de nieuwbouw van het ziekenhuis een belangrijke rol. De bouw van het ziekenhuis kan een aanzuigende werking hebben op vestiging in Scheemda en omstreken en ook voor de draagvlak en behoefte aan voorzieningen. De gevolgen hiervoor zijn nu nog niet in te schatten. Voorgesteld wordt om dit te gaan monitoren. In dorpen met een beperkt voorzieningenniveau, de basisdorpen, is naast verdunning van voorraad, transformatie van gezinshuur naar seniorenwoningen een goede strategie, waarmee vernieuwd wordt maar waarmee de voorraad sociale huurwoningen niet groeit. Algemeen geldt hier in potentie veel behoefte lijkt aan seniorenwoningen maar dat de doorstroming beperkt is. vraagt om maatwerk en gaat vooral om particulier opdrachtgeverschap.

de wél dat Dit

In de woondorpen en het landelijk gebied gaat het vooral om particulier bezit. Focus hier ligt op kwaliteit (particuliere woningverbetering) en mogelijk incidenteel vervanging van gezinswoningen door (een kleiner aantal) seniorenwoningen.

7.3 Focus op aanpassen van bestaande voorraad De gemeente Oldambt wil de komende jaren vooral inzetten op verbetering en aanpassing van de bestaande voorraad. De ontwikkelingen in wonen / zorg maken dat mensen langer thuis wonen. Enerzijds omdat ze dat willen: de meeste mensen met een hoge leeftijd en / of een zorgvraag redden zich over het algemeen prima in de eigen woning en zijn verknocht aan hun omgeving en sociaal netwerk. Maar ook vanwege aanpassing van weten regelgeving, die het alleen mogelijk maken om ‘inclusief zorg’ te wonen als de gezondheidssituatie ernstig verslechterd is. Kijken we naar de toekomst, dan is veel onzeker, maar wat we wél weten is dat vooral na 2020 de groep 75-plussers snel groeit. Juist vanaf deze leeftijd neemt het aandeel mensen met een zorgvraag snel toe en daarmee ook de groep mensen die behoefte heeft aan een andere woning of aanpassing in de huidige woning. Bij het overgrote deel van de ouderen volstaat een aanpassing van de woning door bijvoorbeeld het aanbrengen van een traplift. En andersom is vrijwel de gehele woningvoorraad met beperkte middelen aanpasbaar, met een acceptabel wooncomfort als resultaat. Als gemeente Oldambt willen we voorbereid zijn op deze vraag naar woningaanpassing. Dit heeft effect op de manier waarop we met nieuwbouw en bestaande woningen omgaan.


47

7.4 Levensloopbestendig bouwen De corporaties bouwen nieuwbouw nagenoeg altijd levensloop bestendig. Dat wil zeggen: de woningen zijn aantrekkelijk voor meerdere doelgroepen. De laatste jaren zijn vooral in Winschoten en ook in Scheemda al veel comfortabele hoogwaardige appartementen gereed gekomen. Als er sprake is van nieuwbouw zal de aandacht uitgaan naar grondgebonden wonen, woningen met twee slaapkamers, een ruime en daarmee flexibele begane grond, nabij voorzieningen.

7.5 Scheiden wonen en zorg Om de bestaande woningen en de behoefte van zorgvragers goed op elkaar af te stemmen, en liefst 19 niet als de nood al aan de man is, benutten we ons OGGZ-netwerk en de sociale gebiedsteams. Daarin opereren mensen namens de corporatie en de gemeente, en zij signaleren acute of aanstaande zorgvragen. Regelmatig overleg tussen deze partijen moet bijdragen aan het zo vroeg mogelijk signaleren van problemen. Zo kunnen deze partijen tijdige oplossingen zoeken. Als het gaat om de woning: het zorgen voor een goede match tussen mensen met een zorgvraag en woningen die daar bij passen. Dat kan dus ook preventief zijn: mensen met een zorgvraag verleiden de stap te zetten naar een woning die vrij komt en die aansluit op hun behoefte. Voor mensen met een zwaardere zorgvraag blijven intramurale woonvormen nodig. Gezien de benodigde schaal zullen echt specialistische woonvormen noodzakelijk blijven.

7.6 Bijzondere doelgroepen Behalve mensen met een lichamelijke of psychische aandoening, hebben de gemeenten ook te maken met mensen die op een andere manier om speciale aandacht vragen. We noemen in het bijzonder drie doelgroepen: buitenlandse werknemers, statushouders en dak - en thuislozen. Voor buitenlandse werknemers en dak- en thuislozen geldt dat er op dit moment geen bijzondere maatregelen nodig zijn binnen de woningvoorraad. Asielzoekers met een verblijfsvergunning, zogenaamde vergunninghouders of verblijfsgerechtigden, moeten geschikte woonruimte krijgen. De gemeenten in Nederland zijn wettelijk verplicht (art. 60a e.v. Huisvestingswet) hiervoor te zorgen. De provincie ziet erop toe dat dit daadwerkelijk gebeurt. Het aantal vergunninghouders dat gemeenten in de eerste helft van 2015 moeten huisvesten, bedraagt 14.000 personen. Dit betekent meer dan een verdubbeling van het huidig aantal te huisvesten vergunninghouders ten opzichte van de eerste helft van 2014. De actuele instroom van asielzoekers leidt tot een hogere taakstelling vanuit het Rijk aan gemeenten. Gemeente en corporaties spannen zich in om hieraan invulling te geven. Actueel is momenteel de zoeklocatie voor een Asielzoekerscentrum. De gemeente Oldambt heeft aangegeven hiervoor in beeld te zijn.

19

OGGZ staat voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Groningen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het opstellen en uitvoeren van beleid gericht op het bevorderen van de gezondheid, veiligheid en welzijn van burgers. En voor hulpverlening aan kwetsbare personen, die ondanks problematiek niet zelfstandig of vrijwillig hulp zoeken. Woonvisie Oldambt 2015-2020

48

7.7 Het programma Blauwestad is aanvullend op de rest van het programma Een uitzondering als het gaat om contingenten geldt voor het project Blauwestad, Hierover is een aparte afspraak gemaakt. De afspraak luidt dat: “Bouwactiviteiten in de Blauwestad blijven buiten de afspraken betreffende de contingenten zo lang het gaat om de bovenste deel van de markt ofwel een prijsniveau van € 325.000,--. Dit betekent dat als er woningen worden gebouwd met een prijsklasse beneden de € 325.000,- dat dit van invloed is op de contingenten van de gemeente Oldambt. Oldambt moet dan contingent en in haar woningbouwprogramma reserveren. Zoals voor de 10 projectmatige woningen gepland aan het Havenkwartier. Indien er sprake is van een koerswijziging dan zal de provincie Groningen en de gemeente Oldambt dit met de regionale partners bespreken.

7.8 Recreatiewoningen Het Besluit omgevingsrecht stelt dat de gemeente middels een omgevingsvergunning mee kan werken aan het gebruiken van een recreatiewoning voor permanente bewoning, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a. de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen; b. de bewoning niet in strijd is met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden; c. de bewoner op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik had en deze sindsdien onafgebroken bewoont, en d. de bewoner op 31 oktober 2003 meerderjarig was. De gemeente werkt niet mee aan permanente bewoning in een recreatiewoning wanneer deze is gesitueerd op een camping of een recreatiepark.

7.9 Kamerverhuur Door de woningmarktcrisis, hogere huren en de woningbouwcontingentering is er een toename van initiatieven om woningen om te zetten naar of te realiseren als onzelfstandige wooneenheden, ook wel ‘verkamering’ genoemd. Er is blijkbaar behoefte bij een groep woningzoekenden om in te stromen in de onzelfstandige woningmarkt. De gemeente heeft de intentie om dit toe te staan, tenzij dit nadelige gevolgen heeft voor de leefbaarheid in de buurt en/of het belang van de volkshuisvesting. Daarbij is het zeker niet de bedoeling dat op grootschalige wijze woningomzetting gaat plaatsvinden. Belangrijk is dat de betaalbare zelfstandige woningvoorraad beschermd wordt voor starters en doorstromers. e

Daarom zal de komende periode (4 kwartaal 2015) gewerkt worden aan het opstellen van beleidsregels voor kamerverhuur. Deze regels moeten voorzien enerzijds in de behoefte van woningzoekenden en anderzijds moeten ze ongewenste situaties voorkomen. Plannen voor verkamering worden op deze manier beoordeeld op de criteria leefbaarheid/duurzaamheid/sociale cohesie, verkeer/parkeren, brandveiligheid en bergingsmogelijkheden. Dit beleid vormt woningomzetting.

het

kader voor de beoordeling van initiatieven van woningeigenaren voor


49

7.10 Leegstandswet: tijdelijke verhuur In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen. De Leegstandwet maakt het wel mogelijk om bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. De Leegstandswet is een regeling die de eigenaar van een (koop)woning de gelegenheid biedt de woning tijdelijk te verhuren. In veel gevallen zal er van deze regeling gebruik worden gemaakt wanneer de woning al een tijd te koop staat en nog niet verkocht is. Bij verhuur via de leegstandswet hoeft de verhuurder, in tegenstelling tot de gewone verhuur, niet met alle huurbeschermings bepalingen rekening te houden waardoor de verhuurder de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst op te zeggen. Wel dient de verhuurder bij deze manier van verhuren een vergunning aan te vragen bij de gemeente. In 2010 heeft de gemeente Oldambt de Beleidsregels Leegstandswet 2010 vastgesteld. Tot 1 september 2015 zijn 90 vergunningen verstrekt. Plaats Winschoten Westerlee Scheemda Finsterwolde Midwolda Bad Nieuweschans Heiligerlee Nieuw Scheemda Blauwestad Oostwold

Aantal 62 2 6 8 3 2 1 2 3 1

7.11 Woonprogramma Het uiteindelijke woningbouwprogramma moet worden gezien als een afgeleide van het beleid. Het is een getalsmatige momentopname van de plannen en projecten die in ontwikkeling zijn en laat zien in welke jaren wat voor woningen worden toegevoegd of onttrokk en aan de woningvoorraad. Het programma van de corporaties betreft een aanname. De corporaties (Groninger Huis en Acantus Groep) zijn bij het schrijven van deze visie bezig met het opstellen van hun eigen strategisch voorraadbeleid. Hieruit moet het werkelijke programma voor de komende jaren blijken. Uitgangspunt voor het woonprogramma is: 

Regionaal prestatiekader Oost-Groningen d.d. 31-01-2014 is leidend. Dit betekent richten op saldo nul: evenveel woningen onttrekken als toevoegen;



Een evenwichtige verdeling van aantallen over jaren;



Alleen bouwen voor de (feitelijke) behoefte;



Programma Blauwestad ( > € 325.000,-) is aanvullend op de rest van het programma.


50

Op 1 januari 2018 moet het saldo voor de regio Oost-Groningen nul zijn. Het gemeentelijk woningbouwprogramma, zie bijlage 4, laat zien dat we momenteel op -2 zitten (meer onttrekkingen dan nieuwbouw op peildatum (1 juli 2015)). Het definitief aantal te slopen woningen voor komende jaren is nog niet in beeld te brengen. (Voor de programmabegroting gaan we uit van 40 tot 50 woningen per jaar.) Dat geldt zowel voor de door corporaties te slopen huurwoningen als (goedkope) koopwoningen. Het gaat daarbij niet om het slopen in het kader van de herstructurering en kwaliteitsslag binnen de bestaande voorraad, maar ook om het onttrekken van die woningen aan de voorraad waar een overschot aan bestaat.

7.12 Plancapaciteit In de bestemmingsplannen zijn de bestemming, ofwel functie van de gronden aangewezen. Ook worden de regels beschreven over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd is (bouwwerken). Het bestemmingsplan bepaalt daardoor mede of ergens gebouwd mag worden De bestemmingsplannen van de gemeente Oldambt zijn nagenoeg actueel. Vanuit verschillende bestemmingsplannen is onderstaande plancapaciteit (stand van zaken 1 juli 2015):

naam bestemmingsplan Winschoten Scheemda Nieuwolda Beerta Finsterwolde Drieborg Midwolda Oostwold Bad Nieuweschans Totaal

opgenomen 350 95 37 13 54 2 29 11 38 629

plancapaciteit gerealiseerd wegbestemmen 122 145 26 29 26 0 0 13 8 42 0 0 0 27 0 11 1 37 183

304

beschikbaar 83 40 11 0 4 2 2 0 0 142

In oktober 2015 hebben eigenaren van objecten met een bouwmogelijkheid een brief gekregen waarin gevraagd is wat de stand van zaken met betrekking tot hun woningbouwplannen zijn. Daarbij is aangegeven dat er twee jaar de tijd is om de vergunde activiteit (het realiseren van woningen) te realiseren. Mocht dit niet lukken, dan wordt de bestemming wonen gewijzigd in een andere bestemming. Er moet een redelijke termijn worden geboden voor realisatie om planschade te voorkomen.


51

8

MONITORING EN EVALUATIE

Deze woonvisie blikt concreet vooruit tot 2020, met een schuin oog naar de langere termijn: 2030. We hebben de afgelopen jaren gezien hoe snel de omstandigheden op de woningmarkt kunnen veranderen, als gevolg van economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom werken we voornamelijk in bandbreedtes en met uitgangspunten in plaats van precieze afspraken. Minder precies vastleggen betekent echter ook dat monitoring extra belangrijk is.

8.1 Afstemmen De gemeenten in Oost-Groningen spreken elkaar structureel in het overleg van het Regionaal Woonen Leefbaarheidsplan Oost-Groningen. Onderdeel van dit overleg is ook het bijpraten over nieuwe plannen en trends op de woningmarkt. Doel uiteindelijk is om een plan voor de gehele regio Oost Groningen te maken. Afstemming met corporaties en andere maatschappelijke instellingen vindt plaats in het structurele overleg dorps- en wijkgericht werken Oldambt.

8.2 Monitoring en evaluatie Deze woonvisie heeft een doorlooptijd tot 2020. Dit is alleen houdbaar als er regelmatige monitoring en evaluatie plaatsvindt. Het kan voorkomen dat nieuwe inzichten tot bijstelling van keuzes leidt. In dat geval kan de gemeente een memo vaststellen, dat geldt als bijlage bij deze woonvisie met lokale marktkennis, en dit op kritische, onafhankelijke wijze te benaderen. Monitoren in de gemeente Oldambt en in de regio Oost-Groningen geschiedt jaarlijks. Evaluatie zal eens per 2 jaar plaatsvinden.


52

1

SPEER- EN ACTIEPUNTEN WOONVISIE

1.

De gemeente Oldambt maakt onderdeel uit van een top krimpregio. De economische crisis en de aardebevingsproblematiek komen ook nog eens als extra opgave boven op. Onze grondhouding is samen met de betrokken gemeenten ontwikkelingen in de krimpregio vorm te geven waarbij ook samenwerking met andere gemeenten, waar dat meerwaarde heeft, gezocht wordt.

2.

Door gewijzigde woningwet andere rollen voor gemeente en corporatie. De gemeente Oldambt gaat zich ontwikkelen tot een taakbewuste organisatie op het gebied van Volkshuisvesting.

3.

Niet toevoegen van woonruimte. Dit conform afspraken Regionaal prestatiekader Oost Groningen d.d. 31-01-2014. Dit betekent richten op saldo nul: evenveel woningen onttrekken als toevoegen.

4.

Programma Blauwestad ( > € 325.000,-) Bestaand beleid wordt gecontinueerd.

5.

Meer transformeren en investeren in bestaand bezit stimuleren, zowel door particulieren als corporaties. Hiervoor zullen van bestaande subsidiemogelijkheden gebruik worden gemaakt, zoals via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (Svn) en worden 20 andere mogelijke subsidies onderzocht, bijvoorbeeld via “Gronings Gereedschap ”.

6.

Het woonprogramma Oldambt is een dynamisch document en wordt per kwartaal geactualiseerd en steeds per jaar op 1 januari ter vaststelling voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders.

7.

Aardbevingsproblematiek aardebevings gebied.

8.

In dorpen met een afnemende vraagdruk: afname van de voorraad en terughoudend met verkoop van huurwoningen.

9.

De gemeente Oldambt onderzoekt of er een juridische grondslag is om een financiële bijdrage voor het leveren van een contingent aan derden te vragen.

vraagt

om

is aanvullend op de rest van het programma.

nauwe

samenwerking

en

afstemming

in

het

10. Overleg met provincie voeren over inzet van contingenten in relatie tot het niet achterlaten van zelfstandige woonruimte. 11. De vraag van nu en straks bepaalt hoe de corporaties investeren. Overal wordt de voorraad kwalitatief beter, maar alleen in voorzieningenrijke dorpen is uitbreiding van de voorraad te verwachten. 12. De corporaties investeren gericht en bouwen levensloopbestendig. 13. De corporaties continueren hun beleid van energiebesparende renovatie en beheersing van huurlasten. 14. De corporaties en overheid werken in onderlinge afstemming aan buurten/dorpen waarin je oud kunt worden: woningen, openbare ruimte, voorzieningen, actieve matching van mensen met een zorgvraag en aangepaste woningen. 20

Tools voor een gezonde particuliere woningvoorraad, www.groningsgereedschap.nl


53

15. De gemeente Oldambt past bestaande regelgeving zo toe dat herbestemmen van vastgoed voor mensen met een zorgvraag niet onnodig moeilijk is en waarbij dit past binnen de contingenteringsafspraken. Waar nodig vragen we om hulp van instanties als de provincie of zorgpartijen. 16. De gemeente Oldambt en corporaties geven invulling aan de (actueel) verhoogde taakstelling voor het opvangen van asielzoekers. 17. De gemeente Oldambt werkt de komende periode beleidsregels uit voor kamerverhuur. 18. Als overheid zorgen we, in samenwerking met de omwonenden, er voor dat herontwikkeling van de openbare ruimte bijdraagt aan geborgenheid, sociale veiligheid en verkeersveiligheid. 19. De gemeente Oldambt stemt ingrepen in de openbare ruimte af met de corporaties, om te zorgen dat in buurten met veel seniorenwoningen waar nodig de openbare ruimte wordt aangepakt. 20. De gemeente Oldambt neemt indien mogelijk drempels voor bewonersinitiatief weg (zoals procedures) en houdt korte lijnen met bewonersorganisaties/dorpsbelangenverenigingen om hen te helpen voorzieningen te behouden. 21. Als overheid gaan we in gesprek met de OV-aanbieder voor een vervoersnetwerk dat kleine met grote dorpen en Winschoten beter verbindt. 22. Een goede verbinding tussen Winschoten en Scheemda met Groningen blijft van groot belang. Voorbeeld proef ochtendbus van Winschoten naar het Zernikecomplex. Gemeente Oldambt ziet dit graag vertaald naar een permanente oplossing. 23. Gemeente Oldambt overweegt om aanvullend met bewoners vrijwilligersvervoer van en naar de kleine dorpen en Winschoten te regelen. Dit in samenwerking met andere instellingen zoals Het Oude Ambt. 24. De structurele afstemming tussen gemeenten en corporaties zetten we voort , op basis van nieuwe prestatieafspraken zoals in de Woningwet is vastgelegd 25. Monitoringsuitkomsten, evaluatie en nieuw onderzoek kunnen reden zijn om de visie tussentijds bij te stellen. 26. We gaan periodiek toetsen, en bij concrete nieuwe plannen, via een marktconsultatie of de plannen voldoende aansluiten bij de actuele en toekomstige vraag.


54

WOONVISIE OLDAMBT

Recommend Documents