OPLEGNOTITIE WOONVISIE

OPLEGNOTITIE WOONVISIE 2009-2013

Gemeente Hof van Twente

Gemeente Hof van Twente, Oplegnotitie woonvisie 2009-2013

2


OPLEGNOTITIE WOONVISIE 2009-2013

Gemeente Hof van Twente November 2012

3


4


Voorwoord De Woonvisie 2009-2013 was het eerste beleidsdocument in de gemeente Hof van Twente waarin de demografische veranderingen genoemd werden. De Hof van Twente was de eerste gemeente in Twente die de demografische veranderingen erkende. Sinds die tijd zijn de ontwikkelingen snel gegaan. Demografische veranderingen waaronder vergrijzing en ontgroening en krimp zijn niet meer van de politieke agenda weg te denken. Als wethouder van de Hof van Twente maak ik actief deel uit van de “Twentse 12”. Dit is een groep van 12 Twentse bestuurders die gezamenlijk de krimpdiscussie oppakken aan de hand van drie thema‟s; leefbaarheid, economie en voorzieningen. Het zijn andere tijden. Waar voorheen nog sprake was van woningnood, worden nu de eerste signalen van leegstand zichtbaar. Ook blijven woningen steeds langer te koop staan en worden wij met zijn allen ouder. Dit alles vraagt om een ander beleid! Een beleidsverandering die met de vaststelling van de Woonvisie 2009-2013 al is ingezet en met deze oplegnotitie nog verder wordt doorgezet. Er moet een omslag in denken bereikt worden van het groeidenken naar het denken in kwaliteit en verbetering van bestaande structuren. Deze omslag in denken wordt onder andere ingezet door de Woonvisie 2009-2013 aangevuld met deze oplegnotitie. Samen naar een toekomst bestendig woonbeleid in de Hof van Twente, samen met de corporaties, de burgers en marktpartijen.

5


6


Inhoudsopgave Voorwoord……………………………….………………….…………………………………. 5 1

Inleiding…………………………………………………….………………………….. 9

2

Bestaand beleid……………………………….…………………….……………….. 10 2.1 Woonvisie 2009-2013……………………………….…………………………… 10 2.2 Dynamisch woningbouwprogramma……………………………….…………. .. 10 2.3 Woonservicegebieden Hof van Twente……………………………….………… 11

3

Recente ontwikkelingen……………………………….……………………….……. 12 3.1 Demografische ontwikkelingen Hof van Twente………………………………. 13 3.2 Ontwikkelingen woningmarkt Hof van Twente…………………………………. 13 3.3 Van kwantiteit naar kwaliteit……………………………….……………………… 13 3.4 Woningmarktanalyse 2012……………………………….………………………. 14 3.5 Verhuisonderzoek Hof van Twente……………………………….…………….. 14 3.6 Woonconferentie / woningcorporaties……………………………….………….. 15

4

Oplegnotitie Woonvisie 2009-2013….………………………….………………..... 16 4.1 Kwalitatieve aanvullingen Woonvisie 2009-2013…………………….……….. 16 4.2 Kwantitatieve aanvullingen woningbouwprogramma………………….……… 17

Bijlagen………………………………………………………………………………………….. 18 Bijlage 1 Dynamisch woningbouwprogramma…………………………………………..….. 19 Bijlage 2 Woningmarktanalyse 2012…………………………………………………………. 21

7


8


1

Inleiding

Deze oplegnotitie vormt een aanvulling op de “Woonvisie 2009-2013, Groeien in kwaliteit” die op 21 april 2009 door de gemeenteraad van Hof van Twente is vastgesteld. De woonvisie heeft vanaf 2009 ingespeeld op de demografische ontwikkelingen en de veranderende marktvraag. Met name de op ons afkomende bevolkingsdaling in de gemeente Hof van Twente is in tegenstelling tot de eerdere woonvisie een belangrijke onderlegger geweest voor de Woonvisie 2009-2013. Deze beleidsrichting was een grote verandering die vroeg om een andere aanpak. De keuzes in de woonvisie zijn samen met andere overheden, woningcorporaties en ontwikkelaars gemaakt. Met deze belangrijke stakeholders zijn kansen en bedreigingen gedeeld onder het motto: samen sterk in het bedienen van de Twentse woningmarkt. Sinds de vaststelling van de woonvisie in 2009 is er in de woningmarkt veel veranderd. Banken stellen zich terughoudender op, woningen staan langer te koop en/of leeg en de vergrijzing en ontgroening neemt alsmaar toe. Deze ontwikkelingen vragen om een actualisering van de eerder vastgestelde woonvisie . Het doel van deze oplegnotitie is het maken van die actualisatieslag. De basis van de woonvisie blijft ongewijzigd. De oplegnotitie kan worden gezien als aanvulling, zonder dat deze de woonvisie ingrijpend veranderd. Het dynamisch woningbouwprogramma is tevens onder de loep genomen. Doel er van is om deze nog beter te laten aansluiten bij de vraag en behoefte. Deze oplegnotitie leidt samen met het bijbehorende dynamisch woningbouwprogramma tot een nog toekomstbestendiger woonbeleid.

9


2

Bestaand beleid

2.1 Woonvisie 2009-2013 Op 21 april 2009 heeft de gemeenteraad van Hof van Twente de “Woonvisie 2009-2013, Groeien in kwaliteit” vastgesteld. In de woonvisie wordt veel aandacht besteed aan starters en ouderen, mede als gevolg van de demografische ontwikkelingen in Oost Nederland. Centraal in de woonvisie staat de ambitie om zoveel mogelijk inwoners te binden aan de Hof van Twente om de kernen leefbaar te houden. Om de inwoners te behouden zal de Hof van Twente een hoge woonkwaliteit moeten bieden. Dit betekent aan de ene kant aantrekkelijke woningen en woonomgeving die er voor zorgen dat jongeren en gezinnen in de gemeente blijven wonen. Aan de andere kant dient het voorzieningenniveau op het gebied van welzijn en zorg verder te worden verbeterd en dient een deel van de woningen in de bestaande voorraad te worden aangepast worden ten behoeve van de sterk groeiende groep senioren en ouderen. Het nauwgezet volgen van de ontwikkelingen op de woningmarkt is van groot belang. In de woonvisie is gesteld dat de te verwachten teruglopende groei in bevolking en woningbehoefte leidt tot onzekere ontwikkelingen op de woningmarkt. Ook het financiële aspect van projecten wordt bij de monitoring betrokken. Het grondbedrijf moet hierbij, in verband met de verkoop van grond, een belangrijke rol spelen. De visie op de kwalitatieve en kwantitatieve aspecten van de woningmarkt in de Hof van Twente, genoemd in de woonvisie, blijft op hoofdlijnen ongewijzigd. De oplegnotitie sluit aan bij de in 2012 ondertekende herijkte prestatieafspraken met de provincie. 2.2 Dynamisch woningbouwprogramma Het dynamisch woningbouwprogramma is een bijlage van de woonvisie. Zoals de naam reeds aangeeft is het een dynamisch stuk dat door het college aangepast kan worden als daartoe aanleiding is. Aangezien het benodigde aantal woningen op basis van de behoefte aanzienlijk lager ligt dan het oorspronkelijke aantal woningen waarvoor plannen in ontwikkeling zijn, is recent veel nadruk gelegd op het dynamisch woningbouwprogramma en de uitvoering daarvan. In de woonvisie wordt uitgegaan van een migratiesaldo “nul” waarbij het omslagpunt van bevolkingsgroei naar bevolkingskrimp omstreeks 2012/2013 zal komen te liggen. Op 29 juni 2012 zijn de aangepaste prestatieafspraken met de provincie ondertekend. In deze afspraken staat het uitgangspunt dat de gemeente Hof van Twente in de periode 2010-2015 zich zal inzetten om netto maximaal 500 woningen zal toevoegen. Op basis van de gereedmeldingen aan het CBS in 2010 en 2011 zijn er circa 120 woningen gerealiseerd waardoor de netto toevoeging voor 2012 t/m 2015 op circa 380 komt te staan. Het dynamisch woningbouwprogramma omvatte een grote capaciteit aan bouwmogelijkheden. Mede op basis van de woningmarktanalyse 2011 heeft het college in december 2011 besloten om het aantal bouwmogelijkheden in het woningbouwprogramma terug te brengen naar circa 500 woningen in de periode 2010-2015. Dit naar beneden bijstellen van het aantal woningen heeft tot gevolg dat er aanzienlijk gestreept wordt in de verschillende woningbouwprojecten. Daarnaast kan voor sommige kernen fasering van plannen nog een oplossing bieden. Het aangepaste dynamische woningbouwprogramma is te vinden in bijlage 1.

10


De woonvisie geeft aan dat bij nieuwbouw inbreiding nog meer voor uitbreiding gaat. Dit is ook terug te vinden in het woningbouwprogramma. Om deze reden is besloten om het woningbouwproject Waterlanden, op eigen gronden van de gemeente Hof van Twente, af te boeken. Het terugbrengen van het aantal woningbouwprojecten in het woningbouwprogramma blijft niet zonder gevolgen. Financiële belangen van de gemeente, ontwikkelaars, woningcorporaties en andere partijen maken dit tot een complex geheel. In het woningbouwprogramma wordt daarom ook onderscheid gemaakt in harde en zachte plancapaciteit. Dit onderscheid vindt plaats op basis van de gedane toezeggingen en overeenkomsten die met de verschillende (markt)partijen gesloten zijn. Het is van groot belang om het dynamisch woningbouwprogramma in deze snel ontwikkelende woningmarkt actueel te houden. Daarnaast zullen projecten van ontwikkelaars, die hun project op korte termijn niet gaan realiseren maar wel de bouwclaim willen vasthouden of ontwikkelaars die hun bouwprogramma niet op de markt willen afstemmen, waar mogelijk uit het dynamisch woningbouwprogramma geschrapt moeten worden. Als „‟opbrengstprojecten‟‟ niet meer doorgaan valt de dekking weg voor „‟kostenprojecten‟‟. Dat betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden. Veel van die keuzes zijn complex en kennen grote financiële gevolgen. Het stopzetten van het ene project, het juist versnellen van het andere of het compleet wijzigen van het investeringsprogramma: alle opties moeten worden afgewogen. Door in dit proces keuzes te maken, kan een gemeente nog steeds kwaliteit in de openbare ruimte toevoegen. Daar ligt de uitdaging voor de Hof van Twente. 2.3 Woonservicegebieden Hof van Twente De gemeente Hof van Twente streeft er naar dat per 1 januari 2015 tenminste 50% van de huishoudens in enigerlei vorm van een woonservicegebied woont, zodat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Een woonservicegebied biedt algemene voorzieningen en aanpasbare woningen of woningen die geschikt zijn voor zorgbehoevenden (bijvoorbeeld levensloopbestendige en 0-tredewoningen). Een woonservicegebied is een wijk in een stad of dorp waar kwetsbare mensen als ouderen en als mensen met een beperking zo lang en zo zelfstandig mogelijk wonen. Door binnen een woonservicegebied te voorzien in de ondersteuningsvraag door middel van een actieve samenhang van voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg, wil de gemeente met inwoners en organisaties zorgen dat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen en kunnen participeren in de samenleving. Om te kunnen realiseren dat 50% van de huishoudens in 2015 in een woonservicegebied woont, is het van belang dat de gebieden de juiste grootte hebben. In het uitvoeringsplan woonservicegebieden zijn de kernen Delden, Diepenheim, Hengevelde, Markelo en een deel van Goor aangewezen als woonservicegebieden. De provincie Overijssel heeft € 640.000,- ter beschikking gesteld voor de uitvoering van het concrete uitvoeringsplan wat ten doel heeft woonservicegebieden te realiseren. Hiervan is 65% bedoeld voor het treffen van fysieke maatregelen en 25% voor maatregelen op sociaal gebied. Onlangs is het uitvoeringsplan vastgesteld. Er wordt gestart met de uitvoering van het uitvoeringsplan.

11


3

Recente ontwikkelingen

Op het beleidsterrein wonen ging het sinds de Tweede Wereldoorlog bovenal om het inlopen van het woningtekort. Kwantiteit stond voorop. Met de nota Mensen Wensen Wonen kwam daar begin deze eeuw deels een einde aan. Het kwaliteitsdenken kwam meer centraal te staan. De context bleef echter woning schaarste, waarbij vrijwel elke woning vanzelf werd afgezet. Sinds begin deze eeuw zijn we door de crisis toe aan de tweede dip in de bouwproductie. Rond 2005 werd de oorzaak nog vooral gezocht in externe knelpunten als regelgeving, personele capaciteiten en bodemverontreiniging. De markt werd niet als het probleem benoemd. Op dit moment is de situatie omgedraaid: er zijn allerlei regelingen om de productie te stimuleren, maar de markt wil niet. Er lijkt langzaam maar zeker een einde te komen aan het groei-denken; het wordt vervangen door het streven naar een duurzame ontwikkeling. De huidige dip in de productie leidt tot oplopende druk en toenemende krapte op de markt. Dit kan leiden tot uitgestelde huishoudensvorming omdat bijvoorbeeld jongeren langer bij hun ouders blijven wonen, scheidingen worden uitgesteld of gescheiden alleenstaanden weer bij hun ouders intrekken. Bekeken over een langere termijn is het einde van de groei nog niet in zicht, maar de groei wordt wel steeds minder. In de afgelopen tien jaar nam het aantal huishoudens in Overijssel nog met 41.000 toe, in de komende tien jaar met 34.000 en in de periode 2020-2030 met 20.000. In dit laatste decennium is de groei dus gehalveerd ten opzichte van wat partijen nu gewend zijn. Belangrijk hierbij is ook het perspectief dat na 2030 de groei van het aantal huishoudens naar verwachting zal opdrogen. 3.1 Demografische ontwikkelingen Hof van Twente Bevolkingsdaling Op basis van de Primos 2010 zijn de huishoudensprognoses voor de verschillende kernen in de Hof van Twente berekend. De algehele trend is dat het inwoneraantal sterk zal dalen. De daling zal omstreeks 2012/2013 worden ingezet. Dat het aantal huishoudens tot circa 2030 nog zal toenemen is te verklaren door de gezinsverdunning. Er komen meer kleinere (oudere) huishoudens en mensen wonen vaker alleen. De gezinsverdunning is de reden dat er nu, maar ook in de toekomst tot circa 2030, nog beperkt woningen moeten worden toegevoegd. Vergrijzing - ontgroening Prognoses geven aan dat de vergrijzing en ontgroening in de Hof van Twente zal blijven doorgaan. Op korte termijn vormen alleen de kernen Hengevelde en Bentelo hierop een uitzondering. Het aantal geboortes in de Hof van Twente neemt af. Daarentegen wordt de omvang van de groep 50+ers groter. In tegenstelling tot het landelijk gemiddelde en de ons omliggende gemeenten is de Hof van Twente een sterk vergrijsde gemeente. De vergrijzing in Twente is de afgelopen jaren ingezet. In de periode 2005 tot 2010 is het aantal personen ouder dan 75 jaar toegenomen met 13%. Daartegenover staat de ontgroening met een daling van 2% van het aantal jongeren (jonger dan 15) en de daling van het aantal jong volwassenen (een daling van 11% in de categorie 25 tot 35 jaar). Ook in 2012 heeft deze trend zich doorgezet. Deze daling van het aantal jong volwassenen komt door twee effecten. Allereerst de snelle daling van het geboortecijfer in de jaren tachtig, maar ook het wegtrekken van de leeftijdsgroep tot 35 jaar als gevolg van werk, studie of relatie elders. De groei van het aantal inwoners voor de Hof van Twente zit dan ook vooral in de leeftijd vanaf 45 jaar en niet in de leeftijdscategorieën daar onder.

12


Migratie Een positief migratiesaldo, met minder mensen die uit de gemeente vertrekken en meer mensen die naar de gemeente (terug)komen, is niet realistisch. De Regio Twente als geheel had de laatste 5 jaren een negatief migratiesaldo van circa 3000 personen en ook in de omliggende gebieden zal uiteindelijk de bevolking krimpen. Het wegtrekken van jongeren vanwege studie en werk is een proces waar alle plattelandsgemeenten mee te maken hebben. Slechts een deel van deze jongeren komt uiteindelijk terug naar de gemeente. Deze keuze is maar beperkt beïnvloedbaar door de gemeente. 3.2 Ontwikkelingen woningmarkt Hof van Twente Uit de woningmarktanalyse 2012 blijkt dat het aantal te koop staande woningen in de Hof van Twente sinds 2008 is toegenomen. Deze lijn heeft zich in 2012 verder doorgezet. Daarnaast is de verkooptijd van woningen ook toegenomen. Ook is het uitgiftetempo van de gemeentelijke kavels afgenomen door een afnemende vraag. De reden voor deze stagnatie op de woningmarkt in de Hof van Twente ligt deels in de huidige woningmarktcrisis, maar ook in het feit dat in de kernen Diepenheim en Goor sprake is van een woningoverschot. Het gebrek aan doorstroming is een knelpunt in de huidige woningmarkt. De overheid heeft voor deze stagnatie in de doorstroming een pakket van maatregelen ontworpen, waaronder het toestaan van tijdelijk verhuur in het kader van de Leegstandswet, het instellen van een tijdelijke stimuleringsregeling en het verlagen van de overdrachtsbelasting. Maar tot op heden heeft dit in de Hof van Twente beperkt bijgedragen aan het verhelpen van de stagnatie. Daarentegen hebben de banken zeer recent hun hypothecaire regels als gevolg van de kredietcrisis wederom aangescherpt en zijn ze terughoudender geworden met het verstrekken van hypotheken. De gemeente Hof van Twente heeft maatregelen ingezet om de woningmarkt te ondersteunen. Zo heeft het college ingestemd met een tijdelijke verruiming van de verkoopvoorwaarden van woningbouwkavels die bij eerdere uitgiftes niet zijn verkocht tot 2014. Omdat eventuele gegadigden eerst hun eigen woning verkocht willen hebben voordat ze een kavel (of andere woning) aankopen en bovendien de banken zeer terughoudend zijn met het verstrekken van een financiering krijgen gegadigden meer tijd en ruimte hiertoe. Potentiële kavelkopers krijgen 16 weken de tijd om de notariële akte te passeren en de koopsom te betalen in plaats van de oorspronkelijke 8 weken. Het college verstrekt ook vergunningen in het kader van de Leegstandwet dat het o.a. mogelijk maakt voor particulieren om hun te koop staande woning tijdelijke te verhuren totdat de verkoop heeft plaatsgevonden om zo leegstand in de gemeente tegen te gaan. 3.3 Van kwantiteit naar kwaliteit Als gevolg van de demografische veranderingen zal de kwantitatieve vraag naar woningen afnemen. Daarnaast zal de kwalitatieve vraag veranderen. De doelgroep 50+ heeft andere woonwensen dan de starter of gezinnen. Er zal actiever moeten worden nagedacht over het flexibel bouwen en het behalen van de benodigde kwaliteitsslag in zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw. Vervangende nieuwbouw, herstructurering en het verbeteren van woningen zal bij een afnemende huishoudengroei uitgangspunt moeten worden in tegenstelling tot uit- of inbreiding. Ook zal het levensloopbestendig bouwen, onder andere door middel van de inzet van WoonKeur, moeten bijdragen aan het realiseren van het gevraagde kwaliteitsniveau.

13


3.4 Woningmarktanalyse 2012 Ieder jaar wordt er een uitgebreide woningmarktanalyse opgesteld om te kijken hoe de woningmarkt in de Hof van Twente zich ontwikkeld. Uit de analyse van 2011 is gebleken dat de frictieleegstand, het percentage van de woningvoorraad dat geen bewoner heeft, hoog is. In 2011 was er in de kernen Goor en Delden sprake van structurele leegstand. In de woningmarktanalyse van 2012 (zie bijlage 2) is te zien dat er tussen de kernen van de Hof verschuivingen hebben plaats gevonden ten aanzien van de frictieleegstand. In de kernen Hengevelde, Bentelo en Markelo zullen zich op basis van het huidige aantal plannen in de periode 2010-2015 geen knelpunten voordoen. In Delden is sprake van een verbetering van de frictieleegstand als gevolg van instroom op de bestaande woningmarkt. In de kern Diepenheim is sprake van een ongezonde woningmarkt. De frictieleegstand is ver boven het maximaal acceptabele niveau gestegen. Het aantal aan nieuwbouwplannen overstijgt de woningbehoefte. In Diepenheim is nu al zichtbaar sprake van leegstand in de duurdere eengezinswoningen (> € 300.000,-). Het verder laten stijgen van de frictieleegstand kan alleen worden tegengegaan door het nemen van rigoureuze maatregelen. Hierbij kan men denken aan langere faseringen en géén nieuwe plannen toevoegen aan het dynamisch woningbouwprogramma. In de kern Goor is de frictieleegstand boven het maximaal acceptabele niveau. Ten opzichte van 2011 is het frictieleegstandpercentage met 0,4 % gestegen tot 4,9%. Dit is ruim 1,5 % boven het maximaal acceptabele niveau. In Goor is al geruime tijd zichtbaar sprake van leegstand in de appartementenmarkt en de eengezinswoningen in de huur en koopsector. De behoefte aan vrijstaande woningen is (zeer) beperkt aanwezig. Het aantal aanwezige woningbouwplannen in de kern Goor overstijgt ver de behoefte. Gezien het hoge aantal geplande netto toevoegingen in de periode 2015-2020 is faseren slechts voor een deel een optie. Het verder laten stijgen van de frictieleegstand kan alleen worden tegengegaan door het nemen van rigoureuze maatregelen. Een bouwstop lijkt onafwendbaar voor Goor, evenals het wegstrepen van nog meer plannen uit het woningbouwprogramma. Daarnaast zullen er extra inspanningen plaats moeten vinden om grootschalige herstructureringen mogelijk te maken. Woningbouw is bij herstructurering bij kleine projecten in Goor veelal geen oplossing meer. Daarnaast is het uit de markt nemen van woningen bij grote herstructureringsprojecten een bespreekbare oplossing. Dit heeft met name plaatsgevonden in ‟t Gijmink. 3.5 Verhuisonderzoek Hof van Twente Vanaf september 2010 is in de gemeente een verhuisonderzoek gehouden met als doel een beeld te schetsen van de verhuisredenen van personen die zijn vertrokken uit de gemeente of zich juist in de gemeente hebben gevestigd. Er is een nadere studie uitgevoerd op basis van de enquêtes uit de periode september 2010 t/m september 2011. Verhuizende inwoners Uit de analyse van de verhuisbewegingen blijkt dat verhuizingen verreweg het meest voorkomen binnen de grenzen van de gemeente. In 2010 heeft 38% van de verhuizers binnen de Hof van Twente besloten om de gemeente te verlaten. Met name de gemeenten Hengelo en Enschede waren bij de verhuizers in trek (zie het tabellenboek, grafiek 5.1). Van deze personen is 63% jonger dan 35 jaar. De leeftijdsopbouw van de nieuwkomers is in evenwicht. Er zijn nagenoeg evenveel jongeren als ouderen naar de Hof van Twente gekomen. Acht op de tien respondenten vonden binnen een jaar een nieuwe woning in de gemeente Hof van Twente.

14


Inkomen verhuizende inwoners De meeste kernen hebben vooral middeninkomens aangetrokken. De kern Delden heeft daarnaast relatief veel hoge inkomens aangetrokken. Lage inkomens hebben zich het meest gesetteld in de kernen Goor en Markelo. Verhuisredenen Verschillende factoren spelen een rol bij het besluit om te gaan verhuizen. Bij de keuze om te verhuizen naar de gemeente Hof van Twente geven inwoners als reden dat men gaat samenwonen en/of trouwen, men het een aantrekkelijke woonomgeving vindt of men een band heeft met de gemeente. Vertrekkende inwoners naar een andere gemeente geven aan dat ze voornamelijk zijn verhuisd in verband met het werk of de studie. Bij de vertrekkende inwoners zijn de functionele kenmerken belangrijk in de keuze van de woonplaats. Zij geven namelijk ook aan dat het lage aantal voorzieningen in de gemeente een belangrijke reden is om te vertrekken. Opmerkelijk is dat 73 % van het aantal vertrekkende jongere inwoners het voorzieningenniveau beneden peil vindt. De jongeren geven aan dat zij voornamelijk stedelijke voorzieningen missen zoals een universiteit, hoge school en uitgaansgelegenheden zoals een bioscoop. Deze keuzefactoren zijn voor de Hof van Twente niet of nauwelijks te beïnvloeden. De inwoners die besloten te verhuizen naar de gemeente Hof van Twente hebben aangegeven dat sociale kenmerken van belang zijn. Met name sfeer en sociale binding spelen voor veel inwoners een belangrijke rol in de keuze van de woonomgeving. Daarnaast heeft menig inwoner een sociale binding met de woonomgeving, waardoor de keuze vereenvoudigd wordt. Het prijsniveau van de woning is niet echt van belang bij de keuze om te verhuizen, met uitzondering voor de starter. Van de inwoners die vertrokken naar een andere gemeente hebben veel aangegeven dat ze daar eerder een geschikte woning vonden. Vooral jongeren trokken weg omdat in de omliggende gemeenten meer “betaalbare” woningen beschikbaar waren. Het gaat hierbij voornamelijk om studentenwoningen. Het bevestigt dus het algemeen beeld van het negatieve jongerenmigratiesaldo. Voor de leeftijdsklasse 35-55 jaar en >55 jaar was het woningtype en de woninggrootte de doorslaggevende factor om zich in de gemeente te vestigen. Geconcludeerd kan worden dat er in de gemeente een ruim aanbod qua woningen is voor deze doelgroepen (gezinnen en senioren). Geconcludeerd kan worden dat bij de lage inkomensgroep (< € 33.000,- / jaar) de vraag naar betaalbare eengezinswoningen erg groot is. In de prijsklasse van woningen vanaf € 350.000,- zijn er volgens alle inkomensklassen voldoende woningen beschikbaar. 3.6 Woonconferentie / woningcorporaties Als gevolg van de demografische veranderingen heeft is in overleg met de woningcorporaties besloten om een gezamenlijk woonconferentie te houden. Voor deze conferentie zijn alle belangrijke stakeholders van het woonbeleid van de gemeente uitgenodigd. Als vervolg op de extern gerichte woonconferentie heeft er eind 2011 ook een interne krimpconferentie om de gevolgen van de demografische veranderingen ook in de gemeentelijke organisatie goed te laten aarden. Uit de gezamenlijke woonconferentie is voorgesteld dat in deze aanvulling op de woonvisie ingegaan wordt op de gewenste toename consument gericht bouwen en een rem of stop op de bouw van appartementen.

15


4

Oplegnotitie Woonvisie 2009-2013

Op basis van de gehouden onderzoeken, de woningmarktanalyse en de woonconferentie is geconcludeerd dat de woonvisie op een aantal punten aangepast moet worden. De recente ontwikkelingen op de woningmarkt vragen om een aanpassing in het beleid. Zowel in kwantitatieve zin (het woningbouwprogramma versus de behoefte) als in kwalitatieve zin (richtlijnen voor kwaliteit en CPO) zal de woonvisie aangevuld moeten worden. 4.1 Kwalitatieve aanvullingen Woonvisie 2009-2013 Toename consument gericht bouwen Er zal meer consument gericht bouwen moeten worden toegepast in de Hof van Twente. Het middel Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is hier een goed voorbeeld van. Daarnaast zullen met ontwikkelaars afspraken gemaakt moeten worden over de wijze waarop de consument nog meer inspraak in de realisatie van zijn toekomstige woning kan krijgen. Op dit moment worden de mogelijkheden onderzocht voor het realiseren van een CPO project in de Marke III te Hengevelde en in de Braak-West te Delden. Daarnaast vindt de afronding plaats van het CPO project te Bentelo. In plan Noord te Diepenheim worden naast het CPO project door middel van het toepassen van conceptbouw starterswoningen gerealiseerd waarbij de starter inspraak heeft bij de bouw van zijn/haar woning. Benoemen herstructureringsprojecten woningbouw Met de woningcorporaties worden nadere afspraken gemaakt over de toekomstige herstructureringsprojecten waarbij het uitgangspunt is dat dit moet leiden tot een verdunning van het aantal woningen. Herstructurering van ‟t Gijmink is het enige grote herstructureringsproject van een woonwijk in de Hof van Twente dat momenteel in uitvoering is. Daarnaast gaat er in Delden een herstructurering plaatsvinden van het verouderde appartementencomplex “De Pluimershof” aan de Peperkampweg. Woonwijk “ Het Tuindorp” te Goor zal benoemd worden als toekomstige herstructureringswijk1. Rem op appartementenmarkt Uit de woningmarktanalyse 2011 en 2012 is duidelijk naar voren gekomen dat de leegstand in de Hof van Twente zich voornamelijk laat zien in de appartementenmarkt. Uit het verhuisonderzoek in combinatie met het woningmarktonderzoek 2010 blijkt dat de vraag naar appartementen zeer klein is. Het is daarom noodzakelijk om de realisatie van appartementen in de kernen Markelo, Diepenheim, Hengevelde en Bentelo te beperken. De realisatie van appartementen in de kernen Delden en Goor moet worden stopgezet totdat de markt in die kernen weer appartementen aan kan. Het project Peperkampweg vormt hierop een uitzondering. In dit project heeft vooruitlopend op de analyse al een fasering en temporisering plaatsgevonden. Wooneenheden bestemd voor de doelgroep met een zeer specifieke zorgvraag, zoals intramurale woningen, vallen niet onder deze stop. Op basis van de nota Wonen, Welzijn en Zorg zal de behoefte aan “wonen met zorg” woningen bepaald worden. In het kader van het beperken van de WMO gelden zal er bij het bouwen van intramurale woningen en verzorgd wonen-woningen goed moeten worden toegezien op het levensloopbestendig bouwen. Door toe te zien op de levensloopbestendigheid kan worden voorkomen dat na het gereed komen van de woning een beroep moet worden gedaan op de WMO middelen. De overige kwantitatieve behoefte en de verdeling tussen de doelgroepen bij nieuwbouw kan gehandhaafd blijven. 1

Herstructurering: alle eenmalige ingrepen aan woningen waarmee de levensduur wordt verlengd, waarmee veroudering van een (deel van een) woonwijk als geheel wordt bestreden en die niet tot het reguliere onderhoud gerekend kan worden. Herstructurering betekentniet altijd sloop van de gehele woning. 16


17


Naleving richtlijnen voor kwaliteit In hoofdstuk 3 van de woonvisie wordt nader ingegaan op de richtlijnen voor kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Uit het in 2010/2011 gehouden woningmarktonderzoek is gebleken dat de kwaliteit van de woonomgeving en de woning erg belangrijk is voor de vestiging of het vertrek van burgers. Om te anticiperen op de migratiebewegingen is het van belang dat de kwaliteit van zowel de woning als de woonomgeving op een hoog niveau blijft. De in de woonvisie genoemde richtlijnen van kwaliteit zijn daarvoor een goed uitgangspunt. Om dit te waarborgen zullen de genoemde richtlijnen van kwaliteit een grotere rol moeten gaan spelen bij de beleidsafweging van nieuwe en bestaande plannen. 4.2 Kwantitatieve aanvullingen woningbouwprogramma Naar aanleiding van de woningmarktanalyse 2011 heeft het college besloten om de bouwmogelijkheden in het woningbouwprogramma naar beneden bij te stellen. Het streven is om in de periode 2010-2015 maximaal 500 woningen netto toe te voegen. Dit komt overeen met de berekende netto woningbehoefte uit de woonvisie. Op basis van de woningmarktanalyse 2011 en 2012 blijkt dat de berekende behoefte in de woonvisie voor de kernen Bentelo, Delden, Diepenheim, Hengevelde en Markelo overeenkomt met de behoefte. De berekende kwantitatieve behoefte voor de kern Goor moet op basis van de woningmarktanalyse naar beneden worden bijgesteld. Reden is de hoge mate van leegstand in de kern Goor. Gebeurt dit bijstellen niet dan zal het uitvoeren van de bouwmogelijkheden die in het woningbouwprogramma genoemd zijn automatisch leiden tot verhoging van de frictieleegstand. Op basis van de woningmarktanalyse 2011 en de analyse 2012 is berekend dat de netto behoefte voor de kern Goor tot 2015 van circa 30 per jaar naar 10 per jaar moet worden bijgesteld. Bij deze netto toevoeging van 10 woningen is het voornamelijk van belang dat er gekeken wordt naar de toevoeging van kwaliteit in de grondgebonden woningen. Gezien de moeizame markt in Goor zal er een natuurlijke bouwstop plaatsvinden Toevoeging van woningen in de kern Goor kan alleen als daar ook een belangrijke sloopopgave tegenover staat. Indien dit niet het geval is zal het leegstandspercentage aanzienlijk oplopen. Het woningbouwprogramma voor de kern Goor bevat nog teveel bouwmogelijkheden. Het is noodzakelijk om nog meer plannen te schrappen uit het programma. grootschalige herstructureringen mogelijk te maken. Woningbouw is bij herstructurering bij kleine projecten in Goor veelal geen oplossing meer. Daarnaast is het uit de markt nemen van woningen bij grote herstructureringsprojecten een bespreekbare oplossing. De corporaties in de Hof van Twente zijn hierbij een belangrijke partner van de gemeente. Met de corporaties worden prestatieafspraken gemaakt om gezamenlijk te anticiperen op de demografische veranderingen. Het aangepaste dynamisch woningbouwprogramma is te vinden in de bijlage 1.

18


Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2

Dynamisch woningbouwprogramma Woningmarktanalyse 2012

19


Bijlage 1 Dynamisch woningbouwprogramma

20


21


Bijlage 2 Woningmarktanalyse 2012 In opdracht van het college vindt er een jaarlijkse analyse van de woningmarkt in de Hof van Twente plaats. Er wordt gebruik gemaakt van de Primos cijfers met betrekking tot de demografische ontwikkelingen en van marktinformatie die onder andere verkregen worden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en van Funda. De analyse heeft hoofdzakelijk betrekking op wonen. Bevolkingskrimp en leegstand hebben niet alleen gevolgen voor het beleidsterrein wonen maar o.a. ook voor de beleidsterreinen onderwijs, maatschappelijke voorzieningen en openbare werken. Om de gevolgen van de demografische ontwikkelingen voor de gemeente goed te laten zichtbaar te maken is eind 2011 een interne krimpconferentie bij de gemeente Hof van Twente gehouden. Er wordt medio 2012 een oplegnotitie als aanvulling op de Woonvisie opgesteld. Deze oplegnotitie is nodig om de Woonvisie 2009-2013 te actualiseren naar de veranderingen op de woningmarkt. Daarnaast worden er in de Provinciale Omgevingsvisie een aantal zaken benoemd die niet nog niet in de Woonvisie 2009-2013 opgenomen zijn. Deze woningmarktanalyse zal één van de bronnen vormen voor de oplegnotitie behorende bij de Woonvisie. Dynamisch woningbouwprogramma periode 2010-2015 Het college heeft eind 2011 besloten om het aantal bouwmogelijkheden in het dynamisch woningbouwprogramma te beperken tot maximaal 500 woningen in de periode 2010-2015. Het zwaartepunt van het aantal te schrappen plannen moet in Goor komen te liggen. De woningmarktanalyse 2012 onderstreept de noodzaak van het terugbrengen van het aantal plannen in de gehele gemeente richting 500 en het schrappen van plannen in de kern Goor. Begin 2012 heeft een herprioritering van het totale dynamisch woningbouwprogramma plaatsgevonden met de portefeuillehouder wonen. In het woningbouwprogramma is een prioritering aangegeven waaruit naar voren komt dat het aantal te realiseren woningen met een hoge prioriteit in de kernen van de Hof van Twente voor de periode 2011-2015 circa 369 woningen bedraagt. In het buitengebied worden in dezelfde periode circa 15 woningen toegevoegd. Dit betreffen beide netto toevoegingen. Uit de Woonvisie 2009-2013 en uit de meest recente Primos prognoses voor de Hof van Twente blijkt dat de netto woningbehoefte voor deze periode aanzienlijk lager ligt dan 500 woningen. De netto woningbehoefte is circa 325 woningen. Deze behoefte komt globaal overeen met de door de provincie in de prestatieafspraak genoemde behoefte van circa 300 woningen. Met de provincie is de prestatieafspraak gemaakt van een extra bouwcapaciteit van circa 200 woningen boven op de berekende behoefte. Het totale aantal netto toe te voegen woningen in de Hof van Twente voor de periode 2010-2015 komt volgens de provincie hiermee uit op circa 500 woningen. Marktsituatie De woningmarkt heeft sinds 2008 te maken met een teruggang in de markt. Deze teruggang is ook in de Hof van Twente zichtbaar. Er staan steeds meer woningen te koop en de periode dat de woningen te koop staan neemt aanzienlijk toe. Daarnaast is in de kernen Goor en Diepenheim leegstand2 zichtbaar. In Delden is de leegstand ten opzichte van vorig jaar afgenomen door instroom van buiten de gemeente (GBA). Bij een gezonde woningmarkt moet er sprake zijn van een beperkte mate van leegstand om doorstroming te kunnen realiseren. Deze deels noodzakelijke vorm van leegstand wordt aangeduid met de term frictieleegstand. 2

Er is sprake van structurele leegstand als de woning langer dan 3 maanden leegstaat (CBS definitie) 22


Frictieleegstand wordt uitgedrukt in een percentage van het totale aantal woningen. Een percentage van maximaal 3,5% is acceptabel. Bij een percentage van meer dan 3,5% is er sprake van structurele leegstand. Een laag percentage frictieleegstand zorgt er voor dat verhuizingen / doorstromingen soepel kunnen verlopen. Bij een frictieleegstandsperentage onder de 1% kan het zijn dat de doorstroming te beperkt is. 0% tot 1% 1% tot 3% 3% tot 3.5%

doorstroming mogelijk te beperkt goede doorstroming bovengrens leegstand. Dit kan veroorzaakt worden door een tijdelijke teruggang in de markt 3,5% en hoger sprake van structurele leegstand. Ingrijpen is noodzakelijk NB. Recreatiewoningen en intramurale woningen zijn niet in de berekening van de frictieleegstand meegenomen. Tabel: Frictieleegstand gemeente Hof van Twente Frictieleegstand Kern: 2012 2,4 Bentelo 2,8 Delden 3,9 Diepenheim 4,93 Goor 2,3 Hengevelde 2,1 Markelo 3,5 Gemeente Hof van Twente

Historie 2011 2,3 3,6 3,5 4,5 1,6 3,0 3,46

Tabel: leegstand – te koop aangeboden woningen Te koop Leegstaande aangeboden woningen* woningen** Bentelo Delden Diepenheim Goor Hengevelde Markelo Totaal:

16 110 43 267 19 61 516

9 106 43 200 23 66 462

* Peildatum 1-5-2012 o.b.v. WOZ/BAG ** Peildatum 21-5- 2012. O.b.v. NVM/Funda

3

Het percentage van 4,9% ten aanzien van de frictieleegstand te Goor is inclusief de leegstaande woningen in herstructureringswijk ‟t Gijmink. Indien deze te slopen woningen, 48 woningen op peildatum 1-5-2012, uit ‟t Gijmink niet worden meegenomen dan komt het frictieleegstandspercentage op 4,0% uit. Omdat frictieleegstandsberekeningen rekening houden met een bepaalde mate van herstructurering in een kern is ‟t Gijmink meegenomen in de cijfers. 23


Algemene bevindingen kern Hof van Twente Bentelo Behoefte: Frictieleegstand: Plancapaciteit: Trend: Delden Behoefte: Frictieleegstand: Plancapaciteit:

Trend:

Diepenheim Behoefte:

Frictieleegstand: Plancapaciteit:

Trend: Goor Behoefte: Frictieleegstand: Plancapaciteit:

Dynamisch woningbouwprogramma voldoet aan de behoefte. Er is sprake van gezonde frictieleegstand. Geen nieuwe plannen toevoegen aan het huidige programma in de periode 2010-2015 om leegstand te voorkomen. Na 2015 is er beperkt ruimte voor het toevoegen van plannen. De frictieleegstand is ten opzichte van 2010 licht gestegen, evenals het aantal te koop aangeboden woningen. De geringe omvang van de kern heeft snel grote schommelingen in de frictieleegstand tot gevolg. Het dynamisch woningbouwprogramma heeft vanaf 2011 de behoefte aan nieuwbouwwoningen tot 2015 sterk overstegen. Er is sprake van een gezonde frictieleegstand. Alle plannen zijn in uitvoering. De uitvoering van de plannen als de Braak West hebben in 2010 geleid tot een verhoging van de frictieleegstand. Alsnog zullen er geen nieuwe plannen toegevoegd moeten worden aan het woningbouwprogramma, ook niet na 2015. In 2011 is het percentage frictieleegstand gedaald als gevolg van de instroom van buiten de gemeente op de bestaande woningmarkt. Ook het aantal te koop aangeboden woningen is gedaald ten opzichte van 2010. Het dynamisch woningbouwprogramma overstijgt vanaf 2011 de behoefte aan nieuwbouwwoningen tot 2015. Mogelijke uitzondering is de ontwikkeling van starterswoningen. De uitvoering van de plannen Looiersplantsoen en Noord hebben elders geleid tot leegstand. De frictieleegstand is op een zeer hoog niveau Naast plan Noord II geen nieuwe plannen toevoegen aan het woningbouwprogramma en bepalen of langere fasering plaats kan vinden. Na 2015 voorziet de langere fasering van Noor II ruim in de behoefte. De frictieleegstand is het maximaal acceptabel niveau overstegen en zal als gevolg van toevoegingen van woningen verder stijgen. Het dynamisch woningbouwprogramma 2010-2015 overstijgt de behoefte sterk. De frictieleegstand is op een zeer hoog niveau Rigoureuze maatregelen zijn op korte termijn noodzakelijk om te anticiperen op de reeds aanwezige leegstand. De berekende behoefte voor Goor, zoals opgenomen in de Woonvisie 2009-2013, moet naar beneden worden bijgesteld. Bij de berekende behoefte is rekening gehouden met een instroom van huishoudens in Goor. Deze instroom vindt te beperkt plaats. Een natuurlijke bouwstop (vanuit de ontwikkelaars) lijkt onafwendbaar voor Goor, evenals het wegstrepen van nog meer plannen uit het woningbouwprogramma van Goor. Het behoeft echter aandacht dat plekken niet gaan verrommelen. Daarnaast zullen er extra inspanningen plaats moeten vinden om grootschalige herstructureringen mogelijk te maken, omdat invulling met woningbouw bij herstructurering in Goor veelal geen oplossing meer kan zijn. Zolang de frictieleegstand niet tot een acceptabel niveau is gedaald geen plannen toevoegen, ook niet na 2015.

24


Trend:

Hengevelde Behoefte: Frictieleegstand Plancapaciteit:

Trend: Markelo Behoefte Frictieleegstand: Plancapaciteit: Trend:

De frictieleegstand is aanzienlijk gestegen ten opzichte van 2010. Het omvangrijke woningbouwprogramma, met onder andere het harde plan Constantijnhof, zal bijdragen aan een verhoging van de frictieleegstand. De frictieleegstand is gestegen tot een alarmerend niveau. Hengevelde heeft een relatief grote behoefte aan nieuwbouwwoningen tot 2015. De frictieleegstand is binnen de goede bandbreedte. Er is sprake van een gezonde woningmarkt. Geen nieuwe plannen toevoegen aan het huidige programma in de periode 2010-2015 om leegstand te voorkomen. Er heeft een fasering plaatsgevonden voor het plan de Marke III naar aanleiding van de vorige woningmarktanalyse. Na 2015 is het toevoegen van nieuwe plannen in Hengevelde, gezien de capaciteit van de Marke III, niet nodig. In 2011 heeft er een lichte verhoging plaatsgevonden van het aantal te koop aangeboden woningen ten opzichte van 2010 naar in totaal 23 woningen. Van deze 23 woningen zijn er circa 6 nog niet gebouwd. Dynamisch woningbouwprogramma voldoet aan de behoefte. Er is sprake van een gezonde frictieleegstand Geen nieuwe plannen toevoegen aan het huidige programma tot 2015 om leegstand te voorkomen. Na 2015 de Esch III gefaseerd uit uitvoering brengen. Er is sprake van een daling van de frictieleegstand. Ook is er sprake van een lichte daling van het aantal te koop aangeboden woningen. Eén derde van de verhuisbewegingen in 2011 in Markelo betreft de instroom van buiten de gemeente.

Verhuisonderzoek Hof van Twente Vanaf september 2010 is in de gemeente een verhuisonderzoek gehouden met als doel een beeld te schetsen van de verhuisredenen van personen die zijn vertrokken uit de gemeente of zich juist in de gemeente hebben gevestigd. Er is een nadere studie uitgevoerd op basis van de enquêtes uit de periode september 2010 t/m september 2011. Verhuizende inwoners Uit de analyse van de verhuisbewegingen blijkt dat verhuizingen verreweg het meest voorkomen binnen de grenzen van de gemeente. In 2010 heeft 38% van de verhuizers binnen de Hof van Twente besloten om de gemeente te verlaten. Met name de gemeenten Hengelo en Enschede waren bij de verhuizers in trek (zie het tabellenboek, grafiek 5.1). Van deze personen is 63% jonger dan 35 jaar. De leeftijdsopbouw van de nieuwkomers is in evenwicht. Er zijn nagenoeg evenveel jongeren als ouderen naar de Hof van Twente gekomen. Acht op de tien respondenten vonden binnen een jaar een nieuwe woning in de gemeente Hof van Twente. Inkomen verhuizende inwoners De meeste kernen hebben vooral middeninkomens aangetrokken. De kern Delden heeft daarnaast relatief veel hoge inkomens aangetrokken. Lage inkomens hebben zich het meest gesetteld in de kernen Goor en Markelo. Verhuisredenen Verschillende factoren spelen een rol bij het besluit om te gaan verhuizen. Bij de keuze om te verhuizen naar de gemeente Hof van Twente geven inwoners als reden dat men gaat samenwonen en/of trouwen, men het een aantrekkelijke woonomgeving vindt of men een 25


band heeft met de gemeente. Vertrekkende inwoners naar een andere gemeente geven aan dat ze voornamelijk zijn verhuisd in verband met het werk of de studie. Bij de vertrekkende inwoners zijn de functionele kenmerken belangrijk in de keuze van de woonplaats. Zij geven namelijk ook aan dat het lage aantal voorzieningen in de gemeente een belangrijke reden is om te vertrekken. De inwoners die besloten te verhuizen naar de gemeente Hof van Twente hebben aangegeven dat sociale kenmerken van belang zijn. Met name sfeer en sociale binding spelen voor veel inwoners een belangrijke rol in de keuze van de woonomgeving. Daarnaast heeft menig inwoner een sociale binding met de woonomgeving, waardoor de keuze vereenvoudigd wordt. Het prijsniveau van de woning is niet echt van belang bij de keuze om te verhuizen, met uitzondering voor de starter. Van de inwoners die vertrokken naar een andere gemeente hebben veel aangegeven dat ze daar eerder een geschikte woning vonden. Vooral jongeren trokken weg omdat in de omliggende gemeenten meer “betaalbare” woningen en een hoger voorzieningenniveau beschikbaar waren. Het gaat hierbij voornamelijk om studentenwoningen. Voor de leeftijdsklasse 35-55 jaar en >55 jaar was het woningtype en de woninggrootte de doorslaggevende factor om zich in de gemeente te vestigen. Geconcludeerd kan worden dat er in de gemeente een ruim aanbod qua woningen is voor deze doelgroepen (gezinnen en senioren). Conclusie woningmarktanalyse Er is veel verschil in frictieleegstand tussen de verschillende kernen. In de kernen Hengevelde, Bentelo en Markelo zullen zich op basis van het huidige aantal plannen in de periode 2010-2015 geen knelpunten voordoen. In Delden is sprake van een verbetering van de frictieleegstand als gevolg van instroom op de bestaande woningmarkt. In de kern Diepenheim is sprake van een ongezonde woningmarkt. De frictieleegstand is ver boven het maximaal acceptabele niveau gestegen. Het aantal aan nieuwbouwplannen overstijgt de woningbehoefte. In Diepenheim is nu al zichtbaar sprake van leegstand in de duurdere eengezinswoningen (> € 300.000,-). Het verder laten stijgen van de frictieleegstand kan alleen worden tegengegaan door het nemen van rigoureuze maatregelen. Hierbij kan men denken aan langere faseringen en géén nieuwe plannen toevoegen aan het dynamisch woningbouwprogramma. In de kern Goor is de frictieleegstand ver boven het maximaal acceptabele niveau. Ten opzichte van 2011 is het frictieleegstandpercentage met 0,4 gestegen. Dit is ruim 1,5 % boven het maximaal acceptabele niveau. In Goor is al geruime tijd zichtbaar sprake van leegstand in de appartementenmarkt en de eengezinswoningen in de huur en koopsector. De behoefte aan vrijstaande woningen is (zeer) beperkt aanwezig. Het aantal aanwezige woningbouwplannen in de kern Goor overstijgt ver de behoefte. Gezien het hoge aantal geplande netto toevoegingen in de periode 2015-2020 is faseren geen optie. Het verder laten stijgen van de frictieleegstand kan alleen worden tegengegaan door het nemen van rigoureuze maatregelen. Een bouwstop lijkt onafwendbaar voor Goor, evenals het wegstrepen van nog meer plannen uit het woningbouwprogramma. Daarnaast zullen er extra inspanningen plaats moeten vinden om grootschalige herstructureringen mogelijk te maken. Woningbouw is bij herstructurering in Goor veelal geen oplossing meer.

26


Schematische weergave woningmarktanalyse Hof van Twente Huishoudenontwikkeling Hof van Twente Op basis van de Primos 2012 zijn de huishoudenprognoses voor de verschillende kernen in de Hof van Twente berekend. De algehele trend is dat het inwoneraantal sterk zal dalen. De daling wordt omstreeks 2013 al ingezet. Het aantal huishoudens zal tot circa 2030 nog wel toenemen. Dit verklaart ook de berekende behoefte aan nieuwe woningen in de Woonvisie 2009-2013, ondanks dat er sprake zal zijn van een krimpsituatie. Er is en blijft ten opzichte van de Primosprognoses een te groot overschot op de woningmarkt. De Primos 2012 (cijfers van 2011) laat een andere trend zien dan de Primos 2009. De huishoudengroei gaat na 2015 minder snel dan verwacht. Het breekpunt van huishoudengroei naar huishoudenafname is niet verschoven. Hieronder staat de schematische weergave van de huishoudenontwikkeling van de Hof van Twente. Na 2025 betreft de netto toevoeging in het woningwoningbouwprogramma een inschatting. Prognose ontwikkeling huishoudens Hof van Twente 2008-2040

27


*Na 2013 betreffen de cijfers de Primosprognose

Ontwikkeling % leeftijdscategorieën per kern 2006/2010/2012 Ontwikkeling vergrijzing/ontgroening Hof van Twente gaat door.

28

OPLEGNOTITIE WOONVISIE

Recommend Documents