Woonvisie Diemen

Woonvisie Diemen 2013-2017 A. Khabbazha – Ruimtelijke Ontwikkeling

November 2013

Inhoudsopgave: 1

Samenvatting 1.1

2.

Inleiding Wettelijke kader Europees huurbeleid Huisvestingswet Woningwet&BBSH Rijksbeleid Provinciaal woonbeleid Regionaal woonbeleid Roltrap mechanisme Ruimtelijk beleid Structuurvisie Diemen Bovenlokaal beleid en regionale ontwikkelingen

8 8 8 8 9 9 9 10 10 11 11 11

Demografie Bevolkingsontwikkelingen Huishoudensontwikkelingen Woonwensen Woningmarkt Ontwikkeling woningvoorraad Diemen Huursector Conclusie

13 13 14 16 16 17 18 22

Woonruimteverdeling 5.1 5.2

6.

5 5 6 6

Demografie, Woonwensen en Woningmarkt 4.1 4.1.1. 4.1.2. 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2

5.

Aanleiding Wat is een Woonvisie Missie en doelstelling Wonen in Diemen

Wettelijke kader en Beleidskader 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.5 3.5.1 3.5.2

4.

4

Inleiding 2.1 2.2 2.3 2.4

3.

Leeswijzer

Regionale Huisvestingsverordening 2013 Convenant Woonruimteverdeling 2013 Labelling en de lokale beleidsvrijheid Conclusie

23 24 25

Speciale aandachtsgroepen 6.1 6.2 6.3 6.4

Ouderen Woongroepen Zorgdoelgroep Starters

26 27 28 29

6.4.1 6.4.2 6.5 6.6

7.

33 34 34 34 35 35 35 36 36 36

Samenwerking Samenwerkingspartners Leefbaarheid Wijkgericht Werken Onrechtmatige bewoning Conclusie

37 37 38 39 39 40

Duurzaamheid 9.1 9.2

10.

Woningbouw Herontwikkeling Plantage De Sniep De Brede HOED Herontwikkeling Schoollocatie Diemen Noord Herontwikkeling Bergwijkpark Noord Zuidflank Centrumgebied Winkelcentrum Diemerplein Herontwikkeling De Kiezel Conclusie

Samenwerking en leefbaarheid 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

9.

29 30 30 31 32

Nieuwbouw en herontwikkeling 7.1 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 7.2.6 7.2.7

8.

Koopsector Huursector Urgente woningzoekenden Statushouders Conclusie

Duurzaamheid Energiebesparing Conclusie

Monitoring

41 41 43 44

Bijlagen: I. II.

Uitvoeringsagenda/ Woonopgave “Wie doet wat” Documenten: 1. WoningNet, rapportage 2012 2. Wonen in Diemen 2011 3

Hoofdstuk 1: 1.

Samenvatting

Samenvatting

Deze woonvisie verwoordt het woonbeleid voor de komende vier jaar van de gemeente Diemen. Uitgangspunt is een evenwichtige opbouw van bevolking en woningvoorraad, waarbij kwaliteit en variatie als centrale opgave voor de toekomst staan. Het accent op het gebied van woningbouw ligt de komende jaren in Diemen op herontwikkeling en doorontwikkeling van bestaande locaties en op de bestaande woningvoorraad. Het streven is gericht op een optimale verdeling van de beschikbare woningvoorraad, uitgaande van het zo goed mogelijk laten aansluiten van het aanbod bij de vraag. Daarnaast legt de woonvisie ook verbindingen met beleid op aanpalende terreinen als zorg en welzijn, duurzaamheid, leefbaarheid en veiligheid. Dit betekent investeren in ruimtelijke kwaliteit, aandacht voor bestaande wijken, uitgaande van een levensloopbestendige, veilige, schone en duurzame leefomgeving. De voorliggende woonvisie is gefundeerd op twee doelstellingen:  Het voorzien in de lokale woningbehoefte in het bijzonder voor jongeren/starters en senioren, Zowel in huur- en koopsector in de regionaal verband;  Het bevorderen van duurzaamheid. Deze doelstelling is nieuw in de woonvisie. De gemeente spitst haar aandacht vooral toe op energiebesparing en de toepassing van duurzame energie. Dit geldt niet alleen voor de nieuwbouw, maar juist ook voor de bestaande woningen omdat daar de meeste winst te behalen is.

1.1

Leeswijzer

Deze woonvisie start met een inleiding in hoofdstuk 2. Hierin wordt toegelicht om welke redenen actueel woonbeleid gewenst is, wat een woonvisie is, welke missie, doelstelling en resultaten de gemeente Diemen met het opstellen van de woonvisie voor ogen heeft. Ten slotte wordt beschreven hoe wonen in Diemen is. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders voor het wonen beschreven. Achtereenvolgens worden de wettelijke kaders, het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid betreffende het wonen kort toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de demografische ontwikkelingen en er wordt beschreven tot welke woningbehoefte deze leiden. Verder worden de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen van de Diemense woningvoorraad beschreven. Hoofdstuk 5 gaat over woonruimteverdeling in Diemen en de recente regionale beleidswijziging/ regelgeving in dit kader. In hoofdstuk 6 komt de huisvesting van speciale aandachtgroepen aan de orde, vooral starters, senioren en zorgbehoeften. In hoofdstuk 7 worden de woningbouw en herontwikkelingsplannen voor de komende jaren in Diemen aangegeven. Daarnaast wordt ingegaan op de regionale woningbouwafspraken die binnen de stadsregio Amsterdam worden gemaakt in het kader van het ‘Actieprogramma Regionale Woningmarkt 2011-2014’. In hoofdstuk 8 worden de verdeling van rollen en taken beschreven die de gemeente in samenwerking met partners bij het maken en het uitvoeren van het woonbeleid gewenst acht. Onderwerpen zoals leefbaarheid, de woonomgeving en wijkgericht werken komen hier aan de orde. In hoofdstuk 9 komen duurzaamheid en energiebesparing aan de orde. Ten slotte wordt in hoofdstuk 10 aanbevolen dat een beknopte monitoring noodzakelijk is om te toetsen of de doelstellingen worden gehaald en of aanpassingen van het voorgenomen beleid gewenst is.

4

Hoofdstuk 2: 2.1

Inleiding

Aanleiding

Sinds de vaststelling van de Woonvisie Diemen ‘Werken aan Wonen’ in 2008 is de situatie op de woningmarkt drastisch gewijzigd. De nieuwe visie wordt opgesteld in een periode met veel onzekerheid op de woningmarkt. De kredietcrisis, die aanvankelijk beperkt was tot een verminderd vertrouwen in de banken, heet uiteindelijk geleid tot een wereldwijde economische crisis, die direct en indirect enorme consequenties heeft gehad en nog steeds heeft voor de woningmarkt in Nederland. Mensen zijn meer terughoudend in het vervullen van hun woonwensen. Banken verstrekken minder makkelijk een hypotheek. Ontwikkelaars en woningcorporaties zijn terughoudend geworden in het realiseren van woningbouwprojecten. De woningmarkt staat stil en bepaalde groepen huishoudens komen zeer lastig aan de gewenste huisvesting. Het consumentenvertrouwen is de afgelopen 10 jaar nog niet zo laag geweest. Mensen durven niet meer te investeren in een nieuwe woning. Naast deze conjuncturele veranderingen, heeft de woningmarkt ook te maken met structurele veranderingen. De bevolkingsontwikkeling in Nederland, Amsterdamse regio en meer specifiek in Diemen vraagt om verschuiving van accenten. Als gevolg van demografische ontwikkelingen zijn de woonwensen veranderd. De bevolking groeit nog maar zeer gering. Wel treedt er een verschuiving in huishoudensamenstelling en leeftijd op, waardoor andere woonwensen een rol gaan spelen. Bijvoorbeeld richt men zich sinds 2011 weer meer op de huursector, vooral het midden segment, als het gevolg van het Europese huurbeleid. De behoefte aan levensloopbestendige woningen neemt toe, als het gevolg van vergrijzing. Al met al de hoogste tijd voor een nieuwe Woonvisie. Deze Woonvisie zal als basis dienen voor de samenwerking met alle partijen die in Diemen op het gebied van het wonen actief zijn.

2.2

Wat is een woonvisie

Tot halverwege de jaren ’90 van de vorige eeuw voerde de rijksoverheid een strakke regie over de woningbouwproductie. Op basis van demografisch onderzoek werd bepaald welke woningbehoefte er was. De overheid had veel bouwgrond in handen en er waren van rijkswege omvangrijke subsidies beschikbaar voor het bouwen van zowel huur- als koopwoningen. In de jaren ’90 van de vorige eeuw verscheen de Nota Volkshuisvesting. Hierin werd de verantwoordelijkheid voor het lokale woonbeleid meer bij de gemeenten neergelegd en werden de woningcorporaties financieel verzelfstandigd. Hoewel de verantwoordelijkheden voor het woonbeleid gedecentraliseerd werden, kregen de gemeenten niet de bijbehorende bevoegdheden en instrumenten om de woningbouw te sturen. Omdat steeds meer bouwgrond in handen was van ontwikkelaars en omdat woningcorporaties op afstand van de overheid waren gezet, werd het sturen van de woningproductie juist veel moeilijker. Het is bovendien heel lastig geworden om de woningbehoefte in een gemeente op langere termijn te voorspellen, omdat mensen niet meer hun leven lang op één plaats wonen en het beginsel van vrije vestiging inmiddels wettelijk is vastgelegd. De hierboven geschetste ontwikkelingen op het gebied van het wonen hebben geleid tot andersoortige verhoudingen tussen overheid en marktpartijen. Gemeenten kunnen het woonbeleid niet meer eenzijdig aansturen, maar moeten afspraken maken met partijen die het woonbeleid uitvoeren. De woonvisie is een belangrijk instrument op basis waarvan die afspraken tot stand kunnen komen. Via een woonvisie kan een gemeente vastleggen op welke wijze zij haar volkshuisvestingstaak wil uitvoeren. Een woonvisie is geen wettelijk verplicht instrument, maar is in de praktijk wel een veelgebruikt instrument om het gemeentelijk woonbeleid vorm te geven. 5

Een woonvisie wordt vormgegeven vanuit de gedachte dat gemeente regie voert over het woonbeleid door in goed overleg met woningcorporaties, marktpartijen en het maatschappelijk middenveld tot beleidskeuzen te komen en vervolgens met deze partners afspraken te maken over de uitvoering van dit beleid. Gemeenten en woningcorporaties hebben, in de ogen van de wetgever, een gelijkwaardige positie en moeten samen op lokaal niveau zorg dragen voor het bevorderen van huisvesting van de doelgroep, mensen met een lager inkomen. Het is gebruikelijk dat gemeenten hun woonbeleid, woningbouwplannen en woonruimte verdelingsinstrumenten onderbouwen in een Woonvisie. Over de uitvoering van deze voornemens maakt de gemeente prestatieafspraken met woningcorporaties en in sommige gevallen ook met marktpartijen. Deze woonvisie zal de basis vormen voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties in Diemen.

2.3

Missie en doelstelling

De gemeente beschouwt het tot haar taak te bevorderen dat er voldoende en geschikte woongelegenheid in Diemen aanwezig is. Naast de kwantitatieve behoefte aan woonruimte speelt de kwaliteit en variatie van de aangeboden woonruimte in toenemende mate een rol. Uitgangspunt is een evenwichtige opbouw van bevolking en woningvoorraad, waarbij kwaliteit boven kwantiteit gaat. Het streven is erop gericht een hoogwaardig en veilig- leef- woon- en werkmilieu te bereiken dat duurzaam van kwaliteit is en de kwalitatieve vergelijking met andere gemeenten en de regio aankan. Dit betekent investeren in ruimtelijke kwaliteit, aandacht voor bestaande wijken, uitgaande van een levensloopbestendige, veilige, schone en duurzame leefomgeving. Naast fysieke aspecten gaat het daarbij zeker ook om sociaal-maatschappelijke aspecten. Inwoners en nieuwe bewoners van Diemen moeten hun woonwensen en wooncarrière kunnen invullen met in acht name van hun leefstijl, gezinssamenstelling, behoefte aan zorg en financiële mogelijkheden. Op het gebied van Wonen staat de Woonconsument centraal. In dit kader dient opgemerkt te worden dat het realiseren van beleidsvoornemens een direct verband heeft met de ontwikkelingen en samenwerking op het regionaal niveau op de woningmarkt, omdat de woningmarkt de gemeentegrenzen overstijgt en een strek regionaal karakter heeft. Daarom is een integrale aanpak essentieel: niet alleen vanuit de ideale woning of locatie denken, maar vanuit een compleet- regionaal- pakket. Een goed functionerende regionale woningmarkt is blijvend aantrekkelijk met een grote, regionaal onderling aanvullende, variëteit in aanbod. Een goed functionerend roltrapmechanisme in de regio Amsterdam is hierbij het uitgangspunt.

2.4

Wonen in Diemen

Diemen heeft een prettige en duurzame leefomgeving met voldoende kwaliteit van de woonomgeving. Diemen is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. Er zijn goede aansluitingen op het nationale en regionale wegennet en de bereikbaarheid per openbaar vervoer is uitstekend. Tegelijkertijd is Diemen ruimtelijk afgesloten van de omgeving door de omringende infrastructuur. Ook hebben de bebouwde kom en het buitengebied weinig verbinding/relatie met elkaar. Het buitengebied kent veel doorsnijdingen van infrastructuur. Hierdoor zijn de deelgebieden nauwelijks met elkaar verbonden en wordt de beleving van het gebied als geheel beperkt. Diemen bestaat uit een samenstel van afzonderlijke wijken, bedrijfsterreinen n groene gebieden. Elk deel bezit haar eigen kwaliteit, maar onderling zijn de gebieden ruimtelijk meer gescheiden dan verbonden. Doordat Diemen omringd wordt door infrastructuur is Diemen een eigen territoir in het metropolitaanse gebied. Dit wordt versterkt door het ‘dorpsgevoel’ van bewoners dat voortkomt uit een gebondenheid aan de wijk, buurt of straat, het verenigingsleven, de wijkvoorzieningen en het centrumgebied.

6

Tegelijkertijd hebben de Diemenaren goede toegang tot de stedelijke voorzieningen van Amsterdam hetgeen als een groot goed wordt beschouwd. De conclusie zou getrokken kunnen worden dat Diemen een stedelijk dorp is. Het stadse zit in de nabijheid van Amsterdam met al zijn voorzieningen maar ook wel in redelijk hoge dichtheid die Diemen kenmerkt. Het dorpse is te vinden in de hechte sociale en culturele structuur en dagelijkse voorzieningen die in de wijk te vinden zijn. Ook zit dit in nog aanwezige kleinschaligheid van bebouwing en gebruik in het centrum en de dijklinten. Tot slot speelt ook de nabijheid van het landschap hierin een rol. Het buitengebied is altijd nabij.

7

Hoofdstuk 3: 3.1

Wettelijke kader en Beleidskader

Inleiding

De woonvisie staat uiteraard niet los van de totale beleidscontext. In dit hoofdstuk worden de belangrijke beleidskaders op het terrein van het wonen beschreven. Eerst wordt het wettelijke kader beschreven waarin het speelveld rond het woonbeleid is vastgelegd. Vervolgens worden het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid over het wonen toegelicht.

3.1.1 Wettelijke kader In artikel 22 van de Grondwet is vastgelegd dat het bevorderen van goede woonvoorzieningen een overheidstaak is. De overheid bouwt echter doorgaans zelf geen woningen. Van oudsher is deze taak daarom zoveel mogelijk ingevuld door het ontwikkelen van kaders en het scheppen van voorwaarden, waarbinnen particulier initiatief zich kan ontplooien. De verantwoordelijkheid van de overheid voor het wonen valt uiteen in twee onderdelen. Enerzijds is de overheid verantwoordelijk voor het functioneren van de woningmarkt als geheel. Zij heeft hiervoor onder meer wetgevende, financiële, fiscale en planologische instrumenten tot haar beschikking. Anderzijds is de overheid verantwoordelijk voor het bevorderen van goede huisvesting voor diegenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste wet- en regelgeving die de gemeente tot haar beschikking heeft om het functioneren van de woningmarkt te beïnvloeden.

3.1.2 Europees huurbeleid Per 1 januari 2011 is een belangrijke maatregel voor de toewijzing van sociale huurwoningen inwerking getreden. In het kader van de bestrijding van oneigenlijke staatssteun heeft de Europese Commissie bepaald, dat woningcorporaties minimaal 90% van hun sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.614. De resterende 10% van de sociale huurwoningen mogen zij toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. Deze maatregel betekent dat in vergelijking met de huidige praktijk een deel van woningzoekenden geen sociale huurwoning meer toegewezen kan krijgen. Er zal op lokaal niveau (en regionaal niveau) dus beleid moeten komen om de huishoudens met een (wat) hoger inkomen dan € 34.000 adequaat te kunnen huisvesten.

3.1.3 Huisvestingswet De Huisvestingswet biedt gemeenten een instrumentarium om te sturen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad, ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. In 2012 is de Huisvestingwet op een aantal inhoudelijke onderdelen gewijzigd. Daarnaast is van de gelegenheid gebruik gemaakt om een aantal wetstechnische aanpassingen te doen. Naar de verwachting zal de nieuwe Huisvestingswet in 2013 in werkingtreden. De belangrijkste onderwerpen van deze wijzigingen zijn:  het opnemen van de mogelijkheid tot lokaal maatwerk in de volkshuisvesting;  het uitsluiten dat de gemeenteraad criteria voor de verlening van huisvestingsvergunningen vaststelt waardoor de toegelaten instellingen niet aan de hun wettelijk opgelegde toewijzingsverplichtingen kunnen voldoen;  het opnemen van een verbod tot een criterium voor de verlening van een huisvestingsvergunning betreffende de minimale hoogte van het huishoudinkomen;  Ook wordt de mogelijkheid om een huisvestingsverordening vast te stellen bij leefbaarheidsproblemen geschrapt. Gemeenten krijgen meer mogelijkheden om zelf te bepalen hoe ze woonruimte verdelen en hun woningvoorraad samenstellen, maar wel binnen een door het Rijk bepaald speelveld.

8

3.1.4 De Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Het bevorderen van goede woonvoorzieningen door de overheid vindt zijn oorsprong in de woningwet, die in 1901 het eerste samenhangende wettelijke kader vormde voor de ruimtelijke ordening en de volkshuisvesting. In de woningwet was onder meer bepaald dat gemeenten uitbreidingsplannen opstellen voor de bouw van nieuwe woningen. In de woningwet is bepaald dat de overheid subsidie kan verlenen aan instellingen die werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting. Woningcorporaties zijn private stichtingen of verenigingen die zorg dragen voor de huisvesting van die huishoudens die niet op eigen kracht kunnen voorzien in hun huisvesting. In de Woningwet is aangegeven welke partijen als toegelaten instellingen zijn aan te merken en onder welke condities en voorwaarden de overheid haar steun verleend en haar toezicht op deze instellingen vorm en inhoud geeft. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting houdt toezicht op de woningcorporaties en kan subsidies verlenen aan woningcorporaties die bijvoorbeeld voor een grote herstructureringsopgave staan. In het BBSH staat welke prestaties woningcorporaties moeten leveren en hoe het toezicht op de woningcorporaties is geregeld. Daar is ook bepaald dat woningcorporaties naast het verhuren van woningen ook taken hebben op het gebied van wonen en zorg en de leefbaarheid van wijken. Gemeenten verlenen staatsteun aan woningcorporaties door bijvoorbeeld bouwgrond ter beschikking te stellen, vrijstelling van leges te verlenen of garantstellingen voor leningen af te geven. Er zijn ook gemeenten die de bouw van sociale huurwoningen op directe wijze subsidiëren, al dan niet via binnenplanse of bovenplanse vereveningsinstrumenten.

3.2

Rijksbeleid

Met het verschijnen van de Woonvisie in juli 2011 geeft het Rijk haar integrale visie op de woningmarkt. Deze visie volgt de in 2006 verschenen visie op de woningmarkt op. In de Woonvisie benoemt het kabinet Rutte I de volgende doelstellingen:  Meer vertrouwen in koopmarkt  Betere werking huurmarkt  Duidelijkere taken voor woningcorporaties  Meer investeringen in woningbouw  Betere kwaliteit van woon- en leefomgeving Het Kabinet Rutter II kondigt in 2013 een aantal nieuwe (voorstellen) maatregelen aan op het terrein van Wonen. De maatregelen van het kabinet beperken de taak van woningcorporaties. Zij komen bovendien onder directe aansturing van de gemeenten. Verder wordt de hypotheekrente- aftrek beperkt en komen er inkomensafhankelijke huurverhogingen. Er komt ook een extra verhuurderheffing.

3.3

Provinciaal beleid

Het wonen is een belangrijk thema in het provinciale beleid. De provincie acht het van provinciaal belang dat de regionale woningmarkt goed blijft functioneren. Dit houdt in dat er voldoende woningen gebouwd worden en dat er een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod is van woningen en woonmilieus die optimaal aansluit op de vraag van de woonconsument. De provincie heeft daarom de afgelopen jaren ingezet op stimuleringsmaatregelen om de stagnatie in de woningbouw als gevolg van de crisis op de woningmarkt aan te pakken. Voldoende woningen voor alle inwoners van NoordHolland van een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. Deze ambitie voor 2020 staat in de Provinciale woonvisie 2010-2020 ’Goed Wonen in Noord-Holland’. De woonvisie is een uitwerking van de Structuurvisie Noord-Holland 2040.

9

In de woonvisie gaat het niet langer alleen om het aantal woningen dat gebouwd moet worden, maar ook om het soort woningen. Daarom zijn de volgende drie speerpunten benoemd:  Betere afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en vooral voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning;  Betere afstemming van voorzieningen in de woonomgeving op de vraag van bewoners;  Verbetering van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. Momenteel werken de provincie en alle gemeenten in Noord-Holland met elkaar de woonvisie verder uit in regionale actieprogramma’s wonen (RAP’s).

3.4

Regionaal Woonbeleid; De stadsregio Amsterdam

De woningmarkt beperkt zich niet meer tot gemeentegrenzen, maar wordt steeds meer een echte regionale markt. De Regionale Woonvisie van 2004 is het beleidskader op het gebied van volkshuisvesting voor de 16 gemeenten in de stadsregio Amsterdam. Het geeft richting aan de programmering en prioriteiten op het gebied van wonen. Centraal staat in de Woonvisie van de stadsregio Amsterdam de opgave tot het bouwen van voldoende woningen en dus het op gang brengen van de nieuwbouw en de herstructurering. Dat vloeit voort uit de vaststelling dat er tot 2030 in de noordelijke Randstad 150.000 woningen bij zullen moeten komen. De nadruk moet vooral op middeldure woningen komen te liggen. Daarmee zou de doorstroming op de regionale woningmarkt weer op gang kunnen komen.

3.4.1 Roltrap mechanisme Een gemeenschappelijk beeld van de regionale woningmarkt is essentieel. De woningmarkt overstijgt de lokale gemeentegrenzen en heeft een sterk regionaaI karakter. Regionale en subregionale afstemming door middel van een programma met een divers woningaanbod en het optimaal gebruikmaken van de verschillende kwaliteiten van de regio is hierbij belangrijk. Het roltrapmechanisme is een leidend principe in het functioneren van de woningmarkt in de Amsterdamse regio en heeft een positief effect ten aanzien van de economische groei binnen de regio. Op regionale schaal zijn twee belangrijke doelgroepen te onderscheiden; young professionals en de gezinnen die doorstromen binnen de regio. Essentieel onderdeel is de massale instroom van jongeren, voor het grootste deel van buiten de Stadsregio, in de stad Amsterdam. Studenten en goed opgeleide startende werkers (young professionals) beginnen onderaan de roltrap en zetten hem in beweging. Zo leggen zij de bodem onder een positieve economische ontwikkelingsspiraal. Eenmaal in de gezinsfase verhuist men vaak naar een van de regiogemeenten voor de gewenste gezingswoning met tuin. Andere doelgroepen die worden onderscheiden zijn senioren en lokale starters. Voor al deze doelgroepen is het van belang dat tijdig de juiste woningen beschikbaar zijn om de roltrapgoed te laten functioneren. De roltrap verbindt de woningmarkt van de deelregio Amsterdam als een schanier met die van de drie omliggende deelregio’s Noord, Zuid en Almere.

Bron: Stadsregio Amsterdam

10

Uitgangspunt bij dit keuzeproces is het in werking houden van de roltrap op de woningmarkt: de instroom en doorstroom van jonge professionals in met name een centrum stedelijk woonmilieu en de doorstroom van jonge gezinnen naar milieus met meer ruimte in en om de woning. De doorstroom gezinnen maken dan weer plaats voor nieuwe instroom. Achterliggende gedachten daarbij is dat deze roltrapbeweging het meest kan bijdragen aan de economische en demografische groei en bloei van de hele regio. De genoemde bevolkingsgroepen zijn ook het meest actief op de woningmarkt. Hun leeftijd, levensfase en daarmee samenhangend hun vaak urgente woningbehoefte maakt hen ook in deze economisch slechte tijden zeer verhuisbereid. Type woning Elke leeftijdsgroep, en dus ook elke roltrapgroep, heeft zo zijn eigen specifieke woonwensen. De meeste young professionals willen een appartement, zij hebben vaak geen specifieke voorkeur voor een benedenwoning of een hoger gelegen appartement. Ook de aan- of afwezigheid van een lift speelt meestal geen rol in hun woningkeuze. De meeste doorstroom gezinnen geven de voorkeur aan een benedenwoning met tuin of een eengezinswoning. Een deel van doorstroom gezinnen willen ook wel een appartement, maar dan het liefst wel met een lift voor de spullen die zij, in verband met hun kinderen, naar boven moeten sjouwen. Veel gezinnen hebben een sterke voorkeur voor een tuin omdat zij dan niet steeds met hun kind(eren) naar een park of speeltuin hoeven. De doorstroom gezinnen die gericht zijn op de regio geven veel meer dan de gezinnen die gericht zijn om Amsterdam de voorkeur aan een eengezinswoning met een tuin. De jongere senioren (55-65 jaar) geven vaak nog de voorkeur aan een eengezinswoning. Maar het liefst wel met een slaapkamer en badkamer op de begane grond zodat zij niet direct een ander huis hoeven te zoeken als zij slechter ter been worden. Als er in die eengezinswoning een mogelijkheid is om een traplift te plaatsen dan hopen zij ook de komende jaren daarin te kunnen blijven. De 65plussers hebben in meerderheid de voorkeur voor een appartement of een benedenwoning.

3.5 Ruimtelijk beleid 3.5.1. Structuurvisie Diemen Voor Diemen heeft de structuurvisie specifiek als doel het brengen van samenhang in de diverse grote en kleine ontwikkelingen die in de gemeente spelen en op stapel staan. Door een integrale benadering en het vormen van een eigen visie/wensbeeld, wil de gemeente meer grip krijgen op de ontwikkelingen en zo meerwaarde creëren. De structuurvisie Diemen is een richtinggevend stuk en voor de langere termijn kaderstellend. Het geeft een algemeen beeld van de toekomst van Diemen. Dit algemene, richtinggevende beeld is door middel van een uitvoeringsagenda, waarin de verschillende deelprojecten worden benoemd, nader uitgewerkt. In de structuurvisie is uitgewerkt welke ruimtelijke ontwikkelingen Diemen in de toekomst te wachten staan en waar welke activiteiten plaats gaan vinden. Waar wordt nog woningbouw ontwikkeld, waar ligt de nadruk op natuur en recreatie en waar is juist bereikbaarheid en bedrijvigheid belangrijk, welke sociale verbanden willen we met ruimtelijke ingrepen versterken?

3.5.2 Bovenlokaal beleid en ontwikkelingen in de regio Op bovenlokaal niveau houdt de gemeente Diemen rekening met de plannen die zijn vastgesteld of in voorbereiding zijn bij het Rijk en de stadsregio Amsterdam. In en rondom Diemen zijn tal van ontwikkelingen gaande. Daarnaast worden direct aan de grens of verder weg projecten voorbereid en zijn ontwikkelingen gepland.

11

De belangrijkste hiervan die direct effect hebben op Diemen zijn de uitbreiding van de hoofdinfrastructuur (A10, A1, A9 en spoor) en gebiedsontwikkeling in de Bloemendalerpolder en in Amsterdam. Ook zijn de nieuwe verbindingen naar IJburg en (op langere termijn) Almere van belang omdat deze over Diemens grondgebied zijn gepland. Belangrijk is om al deze ontwikkelingen te bezien vanuit een Diemens ontwikkelingsperspectief op de langere termijn. Op deze wijze kunnen ontwikkelingen zodanig vorm worden gegeven dat daarmee de bestaande kwaliteiten van Diemen worden veiliggesteld en versterkt en tegelijkertijd (op langere termijn) voor Diemen nieuwe kansen kunnen ontstaan.

12

Hoofdstuk 4:

Demografie, Woonwensen en Woningmarkt

4.1 Demografie In Nederland zijn drie kenmerkende demografische ontwikkelingen gaande: vergrijzing , gezinsverdunning en verschil in krimp- en groeiregio’s . De Nederlandse bevolking vergrijst. Landelijk stijgt het aantal mensen ouder dan 65 jaar gestaag, terwijl het aantal mensen tussen de 35 en 55 jaar juist afneemt. Op grond van leeftijdsklasse tabel blijkt dat deze trend zich ook in Diemen voordoet. Uit het rapport Nederland in 2040: een land van regio’s, Ruimtelijke Verkenning 2011 van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat er grote regionale verschillen in (bevolkings-)groei dan wel krimp zullen ontstaan. Landelijk zal tot 2020 nog sprake zijn van een bevolkingsgroei. Dat geldt ook voor de Amsterdamse regio, als een groeiregio. Goed woonbeleid moet aansluiten op de demografische ontwikkelingen op de woningmarkt. Demografische ontwikkelingen worden in belangrijke mate beïnvloed door externe factoren; het zijn vooral de natuurlijke aanwas, migratie en de ontwikkelingen in de huishoudensamenstelling. In dit hoofdstuk wordt daarom een overzicht van de recente en verwachte bevolkingsontwikkeling in Diemen aangegeven.

4.1.1 Bevolkingsontwikkeling Diemen Op 1 januari 2013 heeft Diemen 25.223 inwoners. Het aantal inwoners is sinds 2000 met 6% toegenomen. Daarnaast telt Diemen in 2012 totaal 12.128 huishoudens. Een belangrijk aspect ten aanzien van de ontwikkeling van de bevolking in Diemen is de migratie. Diemen kent vele jaren een positieve migratie, (grote) instroom van nieuwe bewoners uit de regio, vooral uit Amsterdam. 44% van de bewoners van de gemeente Diemen komt oorspronkelijk uit Amsterdam. Sinds 2000 heeft Diemen een positief migratie saldo. Slechts in 2011 (-68) en in 2012 (-3) was sprake van een klein negatief migratie saldo. Het zal niemand zijn ontgaan: de woningmarkt is in een diepe crisis geraakt. Het aantal verhuizingen binnen de regio is lager dan ooit. Aan het (negatief) migratie saldo zijn niet alleen economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt debet. Ook het stilvallen van de woningbouw en concurrentie van woningbouwprojecten in de regio hebben tot gevolg dat minder mensen vanuit de regio een woning in Diemen betrekken. Daar en tegen is het saldo van geboorte en sterfte al die jaren continu positief geweest in Diemen. Dat wil zeggen dat het aantal geboorte hoger ligt dan het aantal overledenen.

Jaar 2000 2010 2011 2012

Aantal inwoners 23.807 24.685 25.012 25.223

Bevolkingsontwikkeling Diemen 2000-2012 Vestiging Geboorte Overledenen in gemeente Saldo 289 162 +127 321 266 199 +67 560 246 211 +35 456 269 181 +88 155

Vertrek uit gemeente 146 399 524 158

Saldo

+175 +161 -68 -3

Bron:CBS

Verder wordt binnen de totale bevolking van Diemen een groeiend aantal ouderen geconstateerd . In Diemen bevinden zich in verschillende wijken enkele wooncentra voor ouderen. Toch woont momenteel de helft van alle senioren (65+) in Diemen Centrum. In de afgelopen jaren heeft de sterkste bevolkingsafname plaatsgevonden in de leeftijdscategorie 25-45 jaar.

13

De sterkste toename heeft plaatsgevonden in de leeftijdscategorie tussen 0-25 jaar en 45 of ouder. De samenstelling van de bevolking verandert onder ander door de toenemende vergrijzing. Het aanpassen van woningen, het creëren van nultreden woningen en de combinatie van wonen met welzijn en (in een later stadium) zorg worden steeds belangrijker. De woonomgeving dient aan te sluiten bij deze veranderende behoeften. Voorts kent Diemen veel jonge huishoudens met een grote studentenpopulatie door de aanwezigheid van enkele studentenflats in Diemen Centrum en Diemen Zuid/Bergwijkpark die specifiek bedoeld zijn voor studenten- en jongerenhuisvesting. In de onderstaande tabel is het aantal inwoners per leeftijdklasse in 5 categorieën in de drie wijken aangegeven. Leeftijdsklasse 2011 Wijk Diemen Centrum Diemen Zuid Diemen Noord Totaal

0 tot 15 1978 1398 646

15 tot 25 2080 1320 455

25 tot 45 3475 2090 765

45 tot 65 3712 2343 1180

65 of ouder 1965 1055 550

Totaal 13210 8206 3596

4022

3855

6330

7235

3570

25012

65 of ouder 14,9% 12,8% 15,3%

Totaal 100% 100% 100%

Leeftijdsklasse percentage Wijk Diemen Centrum Diemen Zuid Diemen Noord

0 tot 15 15% 17% 18%

15 tot 25 15,8% 16,1% 12,6%

25 tot 45 26,3% 25,6% 21,3%

45 tot 65 28% 28,6% 32,8%

Bron:CBS

4.1.2 Huishoudensontwikkeling Diemen Telt Nederland thans nog 36% aan eenpersoonshuishoudens, over 30 jaar bedraagt dit percentage reeds 40% . Het aantal huishoudens groeit relatief gezien sneller dan het aantal personen. Dit betekent dat de huishoudens gemiddeld nog steeds kleiner worden. De gemiddelde huishoudengrootte daalt van 2,22 in 2010 naar 2,13 in 2020 en 2,09 in 2030. De daling gaat echter minder snel dan in voorgaande jaren. In 1982 was de gemiddelde huishoudengrootte nog 2,8. Er wonen steeds minder mensen in een woning, er zijn steeds meer eenpersoonshuishoudens. Het gevolg is een toenemend aantal huishoudens tot 2040. De groei van het aantal huishoudens betreft vooral de alleenstaanden. Tussen 2010 en 2030 komen er 965 duizend huishoudens bij. Het aantal alleenstaanden zal in die periode groeien met 638 duizend, het aantal samenwonenden zonder kinderen met 166 duizend en het aantal eenoudergezinnen met 119 duizend. Het aantal samenwonenden met kinderen stijgt het minst, met 42 duizend (Primos 2011). 3500 3000 2500

Alleenstaand

2000

Samenwonend zonder kinderen

1500

samenwonend met kinderen

1000

Eenoudergezin

500 0 2010

2020

2030

14

Daarnaast speelt de verdergaande individualisering een rol. Door de toegenomen individualisering in de afgelopen jaren bij de huishoudensvorming van jongeren, worden in de toekomst groepen die een meer traditionele huishoudensvormingspartroon hebben gevolgd, opgevolgd door groepen met een meer individualistisch patroon. Dit beeld komt ook voor in de uitkomsten van het vervolgonderzoek van MRA (‘Verstedelijkingsopgave’, zie de bijlage). De Metropoolregio Amsterdam - kortweg MRA - is het informele samenwerkingsverband van 36 gemeenten, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam. Het metropoolgebied omvat het grondgebied van het noordelijk deel van de Randstad. In een vervolgonderzoek (Quick scan) is gekeken hoe en waar het grote aantal woningen past binnen de uitgangspunten van het Ontwikkelingsbeeld. Verder is onderzocht of het aanbod, de toe te voegen woningvoorraad in termijn van woonmilieus, strookt met de vraag naar die woonmilieus. Hieronder tweetal interessante conclusies met betrekking tot huishoudsontwikkeling voor de Noordelijke Randstad:  De grootste groei van huishoudens wordt verwacht in de komende 10 jaar: 42% van de totale groei. Om gelijke tred te houden met de verwachte huishoudensgroei moeten er respectievelijk 113.000 woningen tot 2020, 91.000 woningen tot 2030 en 66.000 woningen tot 2040 aan de bestaande voorraad worden toegevoegd.  In de eerste 10 jaar is 45% van de groei gericht op 1-2 persoonshuishoudens en 75% van de vraag stedelijk georiënteerd. Prognose bevolkingsopbouw en huishoudens in Diemen tot 2030 Totale bevolking Totale huishoudens Emigratie X 1 000 X 1 000 Jaar 2015 2020 2030

26,7 27,2 28,3

Geb.

Over.

eenpersoons

meerpersoons

in

uit

0,3 0,4 0,5

0,2 0,2 0,2

5,9 6,9 6

6,3 6,4 6,3

1,5 1,0 0,8

1,9 1,4 1,2

Bron: CBS

Op basis van prognose van CBS kan concludeert worden dat tot 2030 de groei van het aantal huishoudens (relatief) gelijk gepaard gaat met de groei van totale bevolking In Diemen. Het bovenstaande heeft uiteraard gevolgen voor de ontwikkelingen op zowel de arbeidsmarkt, de woningmarkt als het draagvlak van voorzieningen in Diemen. Diemen telde in 2012 in totaal 12.128 huishoudens. Daarbij betreft het: 5350 eenpersoonshuishoudens (44,75%) en 6778 meerpersoonshuishouden (55,25%), waarvan 3479 tweepersoonshuishoudens (51%), 3299 gezinnen met kinderen (49%). Hierbij wordt opgemerkt dat relatief hoog aantal eenpersoonshuishoudens in Diemen is ontstaan vanwege het aantal gehuisveste studenten in Diemen Centrum en Diemen Zuid/Bergwijkpark. De gemiddelde woningbezitting bedraagt 2. Huishoudensontwikkeling 2000-2012 Totale Grootte meerpersoonshuishouden Jaar Particuliere Eenpersoons Meerpersoons 2 per. 3 per. 4 per. >5 per. huishoudens huishouden Huishouden 2000 2005 2010 2011 2012

11053 11240 11975 12129 12128

4314 4554 5208 5317 5350

6739 6686 6767 6812 6778

3413 3357 3491 3484 3479

1505 1514 1495 1478 1466

1354 1369 1335 1408 1385

467 446 446 442 448

Bron: CBS

15

4.2

Woonwensen

“Wonen in Diemen in 2011” In 2005 is door de Dienst Onderzoek en Statistiek van Amsterdam onder een representatief aantal zelfstandige huishoudens in Amsterdam en Diemen het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam en Diemen’, kortweg aangeduid als WIA(D), uitgevoerd. Dit onderzoek heeft allerlei bruikbare informatie over de woongeschiedenis en verhuiswensen van bewoners, over de woningvoorraad en tenslotte over de woonomgeving opgeleverd. Omdat de onderzoeksgegevens uit 2005 verouderd zijn, is er in 2011 voor gekozen om het woononderzoek opnieuw uit te voeren. Met het woononderzoek ‘Wonen in Diemen 2011’ werd allereerst beoogd een beeld te krijgen hoe de bewoners uit de gemeente Diemen over hun woning en woonomgeving denken. Daarnaast was het wenselijk om in kaart te brengen hoe de woningvoorraad er uit ziet en welke verhuiswensen bewoners hebben. In dit kader kent Diemen een zeer grote verhuisdynamiek met de regio, vooral met Amsterdam. De verhuisdynamiek binnen Diemen zelf is relatief gering. In de gemeente Diemen is op basis van woononderzoek (in theorie) behoefte aan verschillende woningtypen en prijsklasse. Met betrekking tot woonwensen geven Diemenaren aan dat er vooral behoefte is aan extra seniorenwoningen (35%), gevolgd door extra jongerenwoningen (28%). 37% van de bewoners van Diemen geeft aan dat er meer sociale huurwoningen gebouwd moeten worden. 32% is van mening dat er meer koopwoningen moeten komen, maar dan wel klein en goedkoop. Als de gemeente Diemen voor de lokale markt wil ontwikkelen dan ligt het voor de hand om bovenstaande zaken in acht te nemen bij de ontwikkeling van de verschillende nieuwbouwprojecten in Diemen. Het woononderzoek ‘Wonen in Diemen 2011’ is als bijlage aan de Woonvisie toegevoegd.

4.3

De woningmarkt

Regionale woningmarkt De regio Amsterdam is een bruisende en toonaangevende Metropool, maar de woningmarkt verkeert nog altijd in zwaar weer. Ook in 2012 stagneerde de doorstroming verder. De onzekerheid over de (toekomstige) financiële situatie remt nog altijd veel doorstromers met een verhuiswens af. De dalende huizenprijzen leiden bovendien tot vermindering van het eigen vermogen van oudere kopers en het in toenemende mate ‘onder water staan’ van de hypotheken van vooral jongere eigenwoningbezitters tot 40 jaar; normaliter actieve verhuizers. In beide gevallen blijft de verhuiswens wel intact, maar is het resultaat dat men uiteindelijk niet of nauwelijks vertrekt. Huurders van sociale huurwoningen zien zich geconfronteerd met forse huurstijgingen na verhuizing (of ze nu binnen of buiten de sociale sector verhuizen) en ook daar is het credo dus vooral: ‘blijf zitten waar je zit’. Starters op de woningmarkt houden zich ondanks alles echter staande; zij verhuizen zeker niet minder. Koopstarters hebben wel moeite de – qua prijsstelling voor hen niet ongunstige – koopmarkt te betreden, vooral vanwege de strenge hypotheekvoorwaarden met betrekking tot het vaste arbeidscontract dat zij doorgaans niet bezitten. Ook in dit segment hebben starters het moeilijk. Het roltrapmechanisme – drijvende kracht achter de regionale woningmarkt – rolt nog redelijk soepel bij de opstap, maar naar boven, richting afstap, wel steeds trager. Door de afnemende belangstelling voor koopwoningen belandt de nieuwbouwproductie in 2013 op een nieuw dieptepunt. De terugval van de nieuwbouw en het verder afnemen van de doorstroming, waardoor het aanbod op de woningmarkt beperkt wordt, is zorgelijk.

16

De huidige situatie vraagt daarom meer dan ooit om een strategie gefundeerd op regionale samenwerking. Belangrijk daarbij zijn de de volgende uitgangspunten:  Een gedeelde basis; gemeenschappelijk beeld van de regionale woningmarkt en samenwerking;  De vraag centraal; denken vanuit de doelgroepen, marktsegmenten en de onderscheidende kwaliteiten: de aantrekkingskracht van gebieden, kernen en wijken;  Versnelling en dynamiek. In het document ‘De roltrap in beweging; actieprogramma 2011-2014 voor de regionale woningmarkt’ staat de woningmarktstrategie voor de komende jaren beschreven, uitgewerkt in een drietal thema’s en subthema’s (Gedeelde basis, de vraag centraal, versnelling en dynamiek). Deze vormen de kapstok voor activiteiten die op lokaal, bovenlokaal en regionaal niveau kunnen worden opgepakt om de woningmarkt weer in beweging te krijgen en te helpen meer balans te krijgen tussen vraag en aanbod. Om de regionale woningmarkt te verbeteren geeft dit document ook aan dat er met de volgende ontwikkelingen bij het bepalen van de opgave rekening moet gehouden worden;  Demografische en maatschappelijke ontwikkelingen;  Afgenomen investeringsmogelijkheden en bereidheid van consumenten, investeerders en ontwikkelaars;  Toenemende vraag naar middeldure huurwoningen;  Toenemende belang van de kwaliteit van de leefomgeving. Deelregio Zuid Voor het positioneren van de Diemense markt is het van belang om een beeld te schetsen van de woningmarkt in de Deelregio zuid. Volgens het rapport ‘Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere’ (RIGO 2011) is de subregio Zuid een bijzonder open markt en populair bij het beter opgeleide, welvarender deel van de Amsterdamse huishoudens met een verhuiswens naar de regio. Van alle verhuizingen naar woonruimten in Zuid is 52% van de huishoudens afkomstig van buiten de deelregio. De instroom bestaat met name uit gezinnen uit Amsterdam en jongere huishoudens uit de rest van het land. De verhuisdynamiek van Zuid blijkt sterk gerelateerd aan de grote regionale roltrap. Uitzonderingen hier zijn Diemen en Amstelveen, waar de verhuisdynamiek ook sterk wordt bepaald door het relatief grote aandeel aan appartementen en de grote studentencomplexen. Een opvallende kenmerk van de verhuisdynamiek binnen de deelregio Zuid is de afwezigheid van lokale roltrap. Zoals eerder in hoofdstuk drie is aangegeven, is de ‘roltrap’ het drijvend mechanisme achter de dynamiek op de woningmarkt van de regio Amsterdam en moet worden geconstateerd dat die trap momenteel onvoldoende rolt. Dat is voor de positie van de regio een onwenselijke situatie, zowel vanuit economische als demografisch oogpunt. De Stadsregio Amsterdam heeft drie doelgroepen benoemd met de divers woonwensen die belangrijk zijn voor het op gang houden van de regionale roltrappen. Het gaat om:  Young professionals (tussen 25 en 35, min. HBO opleiding, zonder kinderen);  Doorstroomgezinnen met jonge kinderen (vooral gericht op het gebied binnen de ring A10);  Medioren en senioren.

4.3.1 Ontwikkeling woningvoorraad Diemen In 2011 zijn er in Diemen in totale 10437 woningen, waarvan 45% uit koopwoningen en 54% uit huurwoningen bestaat. 36% van de woningen zijn in bezit van woningcorporaties en 18% in bezit van particuliere verhuurders. Woningvoorraad gemeente Diemen Jaar 1947 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2011 2012 Aantallen 958 1135 2027 3235 5164 8052 10001 10426 10437 10486 Bron: CBS

17

Bijna driekwart van de woningen in Diemen is gebouwd na 1970, slechts 5% is vooroorlogs. Deze naoorlogse woningen staan vooral in Diemen Zuid en Diemen Noord, maar ook in Diemen Centrum zijn in de afgelopen decennia veel woningen gerealiseerd. De beperkte vooroorlogse voorraad staat vooral in Diemen Centrum. De woningvoorraad in Diemen bestaat vooral uit eengezinswoningen in een rij en flatwoningen. Over het algemeen is de kwaliteit van de bestaande voorraad goed. Een deel is echter verouderd en scoort daardoor laag op energieprestatie. Dit gaat gepaard met hoge energielasten hetgeen vooral voor lage inkomens een probleem kan opleveren. Met de verwachte stijging van de energieprijzen is dit een belangrijk aandachtspunt. Diemen heeft drie woonwijken, elk met een eigen karakter: Centrum, Zuid en Noord. Voor deze drie wijken gelden de volgende kenmerken: Diemen Centrum: Beperkt oude bebouwing, mix van eengezinswoningen, portiek etagewoningen en flatwoningen. In het Centrum zijn de woningen gemiddeld het kleinst (110 vierkante meter). Vergeleken met de andere wijken heeft Diemen Centrum het hoogste aandeel sociale huurwoningen (24%). Ook is de netto huur van sociale huurwoningen het laagst in Diemen Centrum. Vooral in Diemen Centrum zijn de woningen relatief goedkoop. 11% van de koopwoningen heeft een (geschatte) waarde onder de € 181.000. Terwijl een trend van vergrijzing wordt waargenomen, neemt inmiddels het percentage jongeren in Centrum ook toe. Het inspelen op de veranderende woningmarkt en de kwaliteit van de woningen vraagt de nodige aandacht bij woningcorporaties en eigenaren van complexen. De uitbreiding van het winkelcentrum Diemerplein en de realisering van de Brede HOED zullen bijdragen aan een sterker imago voor Diemen Centrum als hoofdvoorzieningencentrum. Diemen Zuid: Veel rijwoningen en mix van huur- en koopwoningen. In Diemen Zuid is een woning gemiddeld 113 vierkante meter groot. 81% van de woningvoorraad in Diemen Zuid bestaat uit rijtjeswoningen. 70 % van de huurwoningen in Zuid heeft een huur tussen de € 660 en € 1000. 89% van de koopwoningen in Diemen Zuid heeft een (geschatte) marktwaarde tussen de € 181.000 en € 350.000. De gemiddelde waarde van de woningen is in Diemen Zuid het laagst en het hoogst in Diemen Noord. Ten opzichte van Diemen Noord kent de wijk een goedkopere woningvoorraad, met een hoog aandeel middeldure woningen, en een meer gelijke verdeling tussen eigenaar-bewoners, particuliere huur en sociale huur. De helft van de woningvoorraad in Diemen Zuid bestaat uit woningen met vier kamers. De wijk is inmiddels dertig jaar oud, de afgelopen jaren zijn het winkelcentrum en de openbare ruimte volledig opnieuw ingericht. Diemen Noord: Gebouwd na 1980. Diemen Noord is een ‘sterke’ wijk met veel eengezinswoningen en enkele flatgebouwen, met een relatief dure woningvoorraad, veel particuliere huur en veel eigenaar-bewoners en een kleine sociale huurvoorraad. De woningen zijn met gemiddeld 123 vierkante meter het grootst in Diemen Noord. Toch zijn de meeste driekamerwoningen in Noord te vinden. In Diemen Noord wordt gemiddeld per maand het meest betaald voor een geliberaliseerde huurwoning, namelijk € 871.

4.3.2 De Huursector De sociale huursector De sociale huurvoorraad vervult een belangrijke functie in het huisvesten van de doelgroepen. Daarom wil de gemeente dat de omvang van de sociale huurvoorraad ook in de toekomst van voldoende omvang en kwaliteit zijn om de doelgroepen voldoende keuze te bieden. Voor de middeninkomens zet de gemeente in op een betere bereikbaarheid van de betaalbare koop en huuraanbod in het duurdere segment tot € 900. 18

In de sociale huursector in Diemen zijn de volgende woningcorporaties werkzaam: 1. Woningstichting Rochdale met 2304 woningen. 2. Woonstichting De Key met 1706 woningen. 3. Woningcorporatie Stadsgenoot met 272 woningen. De meeste huurwoningen in Diemen zijn in bezit van Rochdale 2304 woningen (53%) waarvan 2184 sociale huurwoningen en 120 geliberaliseerd. De Key bezit in totaal 1706 woningen (41%); 1405 studentenwoningen (81,4%) in Diemen Zuid en Centrum en 301 reguliere huurwoningen (18,6%) waarvan 30 geliberaliseerd. Stadsgenoot bezit 272 woningen (6%), waarvan 237 sociale woningen en 35 geliberaliseerd. De huurprijzen van de woningen in de sociale huursector zijn als volgt verdeeld: Omvang van de sociale woningvoorraad Diemen Woningvoorraad

Verhuurders

Centrum

Zuid

Noord

Totaal

Maximale huurgrens € 561 - € 664

RC: DK: SG: RC: DK: SG: RC: DK: SG:

900* 64 1011 5* 3 156 22

500*/16 58 227 167 31 186 88 59

487 117 -

1400*/16 122 1725 5*/167 34 459 88 81

Geliberaliseerd > € 664

RC: DK: SG:

16 2

82 30 33

22 -

120 30 35

Studenten woningen Regulier woningen

905* 1274

500* 977

626

1405* 2877

Totaal

2179

1477

626

4282

Kernvoorraad < € 524 Aftoppingsgrens 3 personen € 524 - € 561

RC: Rochdale & DK: De Key & SG: Stadgenoot - *Studenten woning

De gemeente wil, in samenwerking met de woningcorporaties, dat het huidige aantal woningen in de kernvoorraad c.q. de betaalbare voorraad (die toegankelijk zijn met huursubsidie) wordt behouden. De wens van de woningcorporaties om huren ‘boven de aftoppingsgrens te trekken’, huren te liberaliseren of sociale huurwoningen te verkopen staat hiermee op gespannen voet. Daartoe worden met de woningcorporaties afspraken gemaakt over het behoud van de betaalbare woningvoorraad. In de afgelopen jaren is de omvang van de kernvoorraad en van de betaalbare woningvoorraad in Diemen licht afgenomen. Het grote knelpunt in de Diemense woningvoorraad is de beperkte beschikbaarheid van de sociale woningen ten behoeve van de doelgroep. Kortom; de druk op de sociale huursector in Diemen is onverminderd hoog. Van de 2877 reguliere sociale huurwoningen in Diemen kwamen in 2011 slechts 95 woningen vrij en in 2012 111 woningen vrij. Op deze 111 woningen reageerden 16.828 woningzoekenden, waarvan 2.506 afkomstig uit Diemen, 11.725 uit Amsterdam en 2.597 uit de rest van de gemeenten in de Stadsregio Amsterdam. De wachttijd voor Diemense starters was in 2012 ruim 9,8 jaar en voor doorstromers 17,7 jaar. De slaagkans van woningzoekenden in Diemen is onverminderd laag: gemiddeld circa 0.15%.

19

Scheefwonen Een aandachtspunt is dat er in Diemen zowel sprake is van goedkope als dure scheefheid. 15% van de huishoudens woont ‘goedkoop scheef’. Zij hebben een hoger bruto jaar inkomen dan € 43.000 en kunnen dus een geliberaliseerde huurwoning of koopwoning betalen, maar wonen wel in een sociale huurwoning. 18% van de huishoudens met een inkomen tot € 34.000 woont ‘duur scheef’. Zij hebben een laag inkomen, maar moeten een huur boven de € 653 per maand voldoen. De gemeente vindt het scheef wonen een ongewenste ontwikkeling. Om duur/goedkoop scheefwonen te voorkomen hanteert de gemeente bij de woonruimteverdeling het uitgangspunt dat huishoudens met recht op huurtoeslag in principe niet kunnen reageren op woningen met een huur tussen de € 561,98 en € 664,66. Een uitzondering wordt gemaakt voor huishoudens met drie of meer kinderen. Als gevolg van de kabinetplannen wordt verwacht dat de woningcorporaties meer huur gaan genereren en vervolgens overwegen om deze regels te verruimen. Met in acht neming van de kabinetplannen inzake de aanpak van scheefwonen gaat de gemeente Diemen samen met de woningcorporaties verder onderzoeken welke maatregelen nog ingezet kunnen worden voor de bevordering van de doorstroming en het beperken van het scheefwonen. Een voor de hand liggende maatregel kan zijn dat de woningcorporaties de door de regering aangekondigde huurverhoging gebruiken om een deel van hun bestaande bezit over te hevelen naar het prijssegment van € 650 tot € 900. Hierdoor wordt aanbod gecreëerd voor huishoudens die als gevolg van het Europese huurbeleid omtrent staatsteun geen toegang meer hebben tot de sociale huurmarkt en kan doorstroming van middeninkomens vanuit sociale huurwoningen worden bevorderd. De huurverhoging dient gecombineerd te worden met het creëren van meer aanbod in de vrije sector, zodat scheefwoners ook daadwerkelijk meer keuze krijgen in het segment dat passend is bij hun inkomen en wooncarrière. Samen met woningcorporaties moet bezien welk percentage van het bezit zou kunnen worden overgeheveld naar de vrije sector. Daarvoor moet onder meer worden onderzocht hoe groot de groep huishoudens is met inkomens tot anderhalf keer modaal. De particuliere huursector/vrije sector Er zijn in de Stadregio Amsterdam en Almere in totaal naar schatting 55.000 vrije sector huurwoningen. De woningvoorraad in de particuliere huursector in Diemen is kleiner dan in de sociale huursector, namelijk respectievelijk 18% en 36%. Het betreft hierbij voornamelijk woningen van beleggers. De verhuurders stellen over het algemeen minimum inkomenseisen aan potentiële huurders. Stand van bestaande woningvoorraad 2010/11 Gemeente Aantal Totale woningvoorraad % van totale voorraad % binnen SRA Diemen 2.684 10426 26% 5% Amsterdam 33.550 397.460 8% 60% Het middendure segment In het huidige Diemense woonaanbod is het middenduur huursegment (en betaalbare koopwoningen) ondervertegenwoordigd. Hier ligt een opgave om de brug tussen sociale huur en koop te kunnen slaan. Dit segment wint aan belang door de nieuwe Europese regels over toewijzing van sociale huurwoningen. Er is een grote vraag naar vrije sectorhuurwoningen en deze vraag zal naar verwachting aanhouden. Dit heeft te maken met diverse ontwikkelingen: het is voor verschillende groepen moeilijker om een hypotheek af te sluiten en de sociale sector is voor bovenmodale inkomens niet toegankelijk meer door gewijzigde regelgeving. 20

Er is vooral vraag naar het middensegment tot € 900, en in populaire gebieden ook naar woningen met een huur tussen de € 900 en € 1.200. Grote verhuurders geven aan dat de woningen in de vrije sector op dit moment (april 2013) wat sneller worden verhuurd dan een jaar geleden. De gemeente wil de kloof tussen sociale huur en koop overbruggen. De vraag naar vrije sector huurwoningen in de regio groeit al jaren en deze vraag zal naar verwachting nog jaren aanhouden. Vooral woonruimtes met maandhuren tot de € 900 a € 1000 zijn gewild. Toch wordt er - mede door de hoge grondprijzen - in deze categorie vooralsnog weinig gebouwd. De aanpassingen van het huurbeleid door het Rijk leiden vooral tot een grotere vraag van het middeldure huursegment in de bestaande woningvoorraad. Daar zijn vele redenen voor. Veel starters op de arbeidsmarkt zullen niet snel meer een woning kopen, als ze dat al kunnen. De economische crisis maakt een koopwoning bovendien minder aantrekkelijk. Men komt er lang niet altijd makkelijk van af; huizenprijzen dalen, hypotheekverschaffers worden steeds strenger, waardoor flexwerkers lastig aan een hypotheek kunnen komen. Aan de andere kant van het spectrum is de sociale huursector sinds 2011 afgesloten voor woningzoekenden met een wat hoger inkomen (>€ 34.085). En daarbij: de sociale huurmarkt zit potdicht. Zelfs met tien jaar inschrijfduur vindt men nauwelijks een woning. Geen wonder dat de vrije sector huurwoningen gewild zijn in de regio Amsterdam, vooral die met huren tot € 900. Het jongste onderzoek naar de vrije huursector in de Stadsregio Amsterdam plus Almere bevestigt dat beeld. Het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA) en de Stadsregio voeren dergelijk onderzoek periodiek uit. Hoewel gedetailleerde cijfers ontbreken, geven verhuurders aan dat de vraag naar deze woningen groter is dan enkele jaren geleden. Ze hebben geen enkele moeite om hun - relatief kleine - aanbod in dit segment kwijt te raken. De introductie van de ‘Donnerpunten’ in 2011 hebben vooralsnog een veel groter effect op de bestaande voorraad. Vanwege de extra woningwaarderingspunten kunnen op termijn tienduizenden woningen naar de vrije sector worden overgeheveld. Uit een inventarisatie onder woningcorporaties bleek dat een groot deel van de sociale verhuurders daartoe ook plannen had. In welke mate woningcorporaties dat in de toekomst mogen doen, is nog onduidelijk. Maar voor de bijna 60.000 particuliere gereguleerde huurwoningen binnen de Ring Amsterdam liggen de zaken duidelijker. Het gros zal bij mutatie naar de vrije markt verdwijnen. Daarmee zal het tekort aan vrije sector huurwoningen waarschijnlijk op termijn grotendeels kunnen worden opgelost. De keerzijde is onvermijdelijk dat de druk op de betaalbare huursector in de stad nog groter wordt. Gelet op de bovengenoemde ontwikkelingen op de woningmarkt is het belang van de middeninkomens voor Diemen groot, zowel voor de economie als voor de sociale samenhang. De middeninkomens vormen de noodzakelijke brug tussen deze twee groepen, mensen met een minimuminkomen als mensen met een hoog inkomen. Om doorstroming uit de sociale huur te bevorderen dienen de kansen voor midden- en hoge inkomens in de duurdere huur te vergroten. Dat zorgt ervoor dat de meeste mensen hun woonwensen kunnen realiseren en vervolgens hun wooncarrière verder voort te zetten. Daarom wil de gemeente de segmenten middeldure huur, sociale en betaalbare koop verruimen om midden- en hogere inkomens te verleiden uit de sociale huurvoorraad te verhuizen en om startende middeninkomens te bedienen. Zo komen de sociale huurwoningen toe aan mensen die het echt nodig hebben. Tenslotte is de gemeente Diemen voorstander van regionale afspraken ten aanzien van een evenwichtiger verdeling van de beschikbare sociale woningvoorraad in de regio. Deze afspraken dienen in ieder geval betrekking te hebben op nieuwbouw, verkoop en liberalisatie. Daarnaast streeft de gemeente bij de totale nieuwbouw in de periode 2013-2017 naar 30% sociale huur en betaalbare koop, conform de regionale afspraken. 21

Conclusie -

-

-

-

-

-

-

Het aantal sociale huurwoningen blijft als percentage van de totale woningvoorraad gelijk. Vanwege de verandering van bevolkingssamenstelling met name lichte vergrijzing stijgt in het bijzonder op langere termijn het aantal 65 plussers. Het aanpassen van woningen, het creëren van nultreden woningen en de combinatie van wonen met welzijn en (in een later stadium) zorg worden steeds belangrijker. Andere belangrijke demografische trends zijn de verdergaande individualisering en daarmee de toename van eenpersoonshuishoudens (jongeren/starters) en het aantal startende gezinnen met als het gevolg het veranderen van de samenstelling in de huishoudens. Omdat door de veranderende samenstelling van huishoudens het aantal huishoudens zal blijven stijgen blijft er een vraag naar meer woonruimte bestaan zowel in huursector als in koopsector. Dit heeft ook gevolgen voor de gemiddelde woningbezetting. De woningen in Diemen zijn van goede kwaliteit, maar het gebruik en het beheer van de woonomgeving vereisen extra zorg. De nadruk zal daarom de komende jaren in Diemen liggen op beheer. Diemen is een zeer aantrekkelijk woon- en werkgebied voor inwoners van de regio. Veel nieuwe bewoners komen uit Amsterdam. Dit uit zich in de grote vraag naar woningen in Diemen, zowel in de huur- als in de koopsector. Daarom is het van belang het goed functioneren van ‘Roltrap’ mechanisme in de regio. Als het gevolg van het Europese huurbeleid zal er op lokaal niveau beleid moeten komen om de huishoudens met een (wat) hoger inkomen dan € 34.000 adequaat te kunnen huisvesten; het creëren van het middensegment ten behoeve van deze hoger inkomensgroep. Samen met woningcorporaties moet bezien welk percentage van het bezit zou kunnen worden overgeheveld naar de vrije sector. Met in acht neming van de kabinetplannen inzake de aanpak van scheefwonen onderzoekt de gemeente Diemen samen met de woningcorporaties welke maatregelen nog ingezet kunnen worden voor de bevordering van de doorstroming en het beperken van het scheefwonen. Verder maakt de gemeente afspraken met de woningcorporaties over het behoud van de betaalbare woningvoorraad in Diemen. In dit kader pleit de gemeente ook voor het maken va regionale afspraken ten aanzien van nieuwbouw, verkoop en liberalisatie van de huurwoningen.

22

Hoofdstuk 5: 5.1

Woonruimteverdeling

Regionale Huisvestingsverordening en Convenant Woonruimteverdeling 2013

Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties werken al jaren samen op het gebied van de woonruimteverdeling. Op dit beleidsterrein zijn twee regelingen van toepassing; het convenant woonruimteverdeling en de regionale huisvestingsverordening. Het huidige convenant woonruimteverdeling uit september 2008, gesloten tussen de stadsregio en het Platform woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR), heeft een looptijd van 4 jaar. De stadsregio en het PWNR hebben afgesproken het convenant te evalueren en zo nodig te herzien. Naar aanleiding hiervan heeft in 2012 een regiobrede discussie plaatsgevonden over de woonruimteverdeling, hetgeen heeft geleid tot de beleidsnota “Actualisatie Woonruimteverdeling 2013”. De afspraken uit de beleidsnota zijn verwerkt in convenant en verordening. Deze komen in de plaats van het convenant uit 2008 en de regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010. De regioraad is bevoegd het convenant en de verordening vast te stellen. Na vaststelling door de regioraad en bekendmaking is de verordening op 1 januari 2013 in werking getreden. De verordening uit 2010 wordt in zijn geheel ingetrokken en vervangen door de verordening 2013 omdat de verordening op meerdere plaatsen is gewijzigd en er vernummering heeft plaatsgevonden. Reikwijdte van verordening en convenant Verordening en convenant bestaan naast elkaar. Het convenant regelt de wijze van aanbieden en toewijzen van zelfstandige woonruimte tot € 664,66 per maand. Ook zijn regels voor urgentieverlening opgenomen. In de verordening zijn drie vergunningstelsels opgenomen: de huisvestingsvergunning, de onttrekkingsvergunning en de splitsingsvergunning. Inhoudelijke wijzigingen convenant Met de wijzigingen streven gemeenten naar een evenwichtiger verdeling van de sociale huurwoningen in de regio en een opener karakter van de woningmarkt. De belangrijkste wijzigingen zijn: 1. Afschaffen regionale binding Woningzoekenden hoeven niet langer maatschappelijk of economisch aan deze regio gebonden te zijn om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Afschaffing van regionale binding in andere regio’s heeft laten zien dat de extra toestroom van woningzoekenden beperkt blijft. 2. Woningen verloten Naast de gangbare manier van het aanbieden van sociale huurwoningen wordt loting ingevoerd. Daarmee kan gemiddeld 15% van het aanbod aan sociale huurwoningen in de regio worden verloot. Om voor een evenwichtige spreiding te zorgen mag er per gemeente maximaal 20% van de sociale huurwoningen via loting worden verhuurd. Het voordeel van loten is dat mensen die met spoed een woning zoeken en een korte woon- of inschrijfduur hebben ook een kans maken. Het is de bedoeling om vooral kleine starterswoningen te verloten. Na twee jaar wordt het effect geëvalueerd. 3. Eén inkomenstabel voor de regio Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning van een particuliere eigenaar wordt één inkomenstabel voor de hele regio gehanteerd. Het inkomen mag maximaal € 43.000 bedragen. 4. Voorstel voor beperking van lokale beleidsvrijheid Het streven is een open en toegankelijke woningmarkt met zo min mogelijk lokale beperkingen. Er wordt gewerkt aan een voorstel om in de toekomst de lokale beleidsruimte te beperken. Voor nu blijft het echter zoals het was. De huidige verdeling is: kleine gemeenten (Beemster, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Waterland, Wormerland en Zeevang) hebben 70% lokale beleidsruimte. De middelgrote gemeenten (Edam-Volendam,Uithoorn, Diemen, Aalsmeer) 50%, de grote gemeenten (Zaanstad, Haarlemmermeer, Amstelveen en Purmerend) 30% en Amsterdam 20%.

23

5. Verdere afspraken Gemeenten en woningcorporaties willen verdere afspraken maken over een evenwichtig aanbod van sociale woningen in de regio. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op bijvoorbeeld nieuwbouw, verkoop en liberalisatie. Inhoudelijke wijzigingen verordening De eis van regionale binding is vervallen. In Amsterdam en Diemen gelden geen bezettingsnormen meer. De huur-inkomensnorm is beperkt tot particuliere huurwoningen. De indicatieregeling voor Amsterdam is vervallen.

5.2

Labelling en de lokale beleidsvrijheid

De gemeente wil mensen met een beperkt inkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. Wij zetten in op een sociale huurvoorraad van voldoende omvang en kwaliteit, en op het vergroten van de beschikbaarheid daarvan. In regionaal verband zijn regels afgesproken over de verdeling van sociale huurwoningen. Deze regels zijn vastgelegd in het Convenant Woonruimteverdeling Amsterdam 2013. Wat betreft de sociale huur heeft Diemen, evenals gemeenten van een vergelijkbare omvang, 50% (bestaande voorraad) en 60% (nieuwbouw) vrije beleidsruimte om lokaal in te vullen via afspraken met de woningcorporaties. De toewijzing van sociale huurwoningen gebeurt door de woningcorporaties via Woningnet. Via de woonruimteverdeling kan de gemeente slechts beperkt sturen: het gaat vooral over hoe we de kansen verdelen. Bij de inzet van de lokale beleidsvrijheid mag de gemeente Diemen voorrang geven aan Diemenaren. Woningen die geschikt zijn (gemaakt) voor senioren, voor mensen met een zorgbehoefte, studentenhuisvesting of voor jongerenhuisvesting worden gelabeld. Bij labelling kunnen actief woningzoekenden uit de hele regio reageren op de aangeboden sociale huurwoning, mits ze voldoen aan de criteria. Met de woningcorporaties zijn de volgende aanbiedingsafspraken gemaakt:  35% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden ingezet voor de huisvesting van medisch en sociaal urgent woningzoekenden uit Diemen. Ondanks deze beleidsvrijheid heeft de gemeente toch de moeite met het huisvesten van eigen urgenten, vanwege de urgenten uit Amsterdam. Deze kwestie moet in de regionaal verband opgelost worden.  12% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden ingezet voor het met voorrang huisvesten van Diemense jongeren. Specifiek voor jongeren geschikte complexen worden daartoe voor jongeren gelabeld en met voorrang aan jongeren toegewezen. Mocht het aantal urgentieaanvragen afnemen, dan krijgen Diemense jongeren met voorrang een woning toegewezen.  De vrijkomende sociale zorgwoningen in Diemen, namelijk rolstoelwoningen en zelfstandige sociale huurwoningen die op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) zijn aangepast worden via directe bemiddeling met voorrang toegewezen aan Diemenaren. Dit komt neer op maximaal 3 procent van het totaal aantal vrijkomende sociale huurwoningen.  Boven op de lokale beleidsvrijheid krijgen statushouders met voorrang een sociale huurwoning aangeboden. Het Rijk bepaalt jaarlijks hoe groot deze doelgroep is.  De woningen op de begane grond, alsmede woningen op de eerste etage en een deel van de woningen die bereikbaar zijn met de lift worden toegewezen aan Diemenaren die in bezit zijn van een medische urgentie, of aan huishoudens waarvan tenminste één lid ouder is dan 65 jaar.

24

Jaar D A

Aantal verhuringen naar gemeenten Diemen (D) en Amsterdam (A) Aanbod gemiddeld Verhuring Wachttijd reacties doorstromers starters

Mutatie graad

2011

95

138

113

18,1

9,2

3,2%

2012

111

152

110

17,7

9,8

3,1%

2011 2012

5999 5190

143 157

7643 6050

15,5 15,6

8,3 8,3

4,0% 3,2%

Bron: Woningnet 2012

In de bijlage wordt Jaarcijfers 2012 van de WoningNet, kengetallen naar gemeente aangegeven. Over de toewijzing van woonruimte in de particuliere huursector zijn geen gegevens bekend; momenteel is er geen leegstand. De huurprijzen liggen vaak boven de huursubsidiegrens.

Conclusie

-

Het streven is gericht op een optimale verdeling van de beschikbare woningvoorraad in regionaal verband, uitgaande van het zo goed mogelijk laten aansluiten van het aanbod bij de vraag met behulp een gericht woonruimtebemiddelingssysteem via de Woningnet. De lokale beleidsvrijheid van 50 procent wordt ingezet voor urgent woningzoekenden, jongeren en zorgwoningen.

25

Hoofdstuk 6: 6.1.

Speciale aandachtgroepen

Ouderen

De doelgroep ouderen is geen homogene groep. Hun wensen zijn net als bij alle andere categorieën woningzoekenden divers. Ouderen verdienen wel extra aandacht als gevolg van de technische eisen waar de woning en omgeving aan moeten voldoen, de nabijheid van voorzieningen en de rol die ouderen spelen bij het functioneren van de woonmarkt. De gemeente wil voorzien in de wens van ouderen om zo lang als mogelijk in een vertrouwde omgeving te blijven wonen. Om de vergrijzing op te vangen en in te spelen op de extramuralisering van de zorg moet er geschikte zelfstandige woningen zijn. Onderzoek toont dat ouderen tussen 55 en 75 jaar wel een verhuiswens opgeven doch in praktijk veelal niet verhuizen. Een afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun verhuiswens uit, maar niet af. Zij hebben specifieke en soms hoge eisen en wonen veelal tegen lage kosten. Dit vraagt veel aandacht voor het bieden van kwaliteit tegen een aantrekkelijke prijs en voor de wijze waarop de woningen in de markt aangeboden worden om hen te verleiden tot verhuizen. De woningen moeten in ieder geval levensloopbestendig zijn en dichtbij de voorzieningen. Daarmee zijn de woningen geschikt of eenvoudig geschikt te maken om langdurig in de woning te blijven wonen, zonder dat lichamelijke problemen een verhuizing noodzakelijk maken. Ook niet-ouderen kunnen kiezen voor deze woning. Met het toenemen van de leeftijd neemt de verhuiswens naar een (beter) geschikte woonvorm toe. Met name geldt dit voor 75 plussers. Het is veelal noodgedwongen om lichamelijke redenen. Het merendeel zal naar een intramurale woonvorm verhuizen, maar een deel zal een beroep doen op ‘verzorgd wonen’. Deze woningen moeten aan meer kwalitatieve eisen voldoen en de locatie van de woning is van groot belang is. De woningen moeten gerealiseerd worden in de nabijheid van openbaar vervoer, welzijnszorgvoorzieningen en winkels. Hierbij spelen twee aspecten; het realiseren van de levensloopbestendig woningen vraagt kostbare investeringen (duur) en zijn meestal niet financieel haalbaar in de huidige woningmarkt. Daarom bekijkt de gemeente per plan wat er werkelijk haalbaar is. Bovendien zijn de woningen die in de buurt van voorzieningen liggen vaak relatief duurdere woningen voor deze doelgroep. Naast het inspelen op de verhuiswensen van ouderen zelf is een doorstroming van ouderen ook van belang voor het functioneren van de woonmarkt. Sommige senioren willen graag kleiner wonen. Probleem is dat veel ouderen bij het aanvaarden van een nieuwe huurwoning meer huur gaan betalen voor minder vierkante meters. Om de doorstroming te bevorderen wil de gemeente met de woningcorporaties de afspraak maken dat ouderen die naar een kleinere huurwoning verhuizen niet meer gaan betalen dan bij hun vorige woning. Bij een verhuizing komt woonruimte, veelal een eengezinswoning, vrij. Het is niet onwaarschijnlijk dat alle initiatieven ten spijt dit nog onvoldoende verhuizingbewegingen van ouderen teweeg brengt. Ouderen wensen veelal tot het niet meer kan in de vertrouwde omgeving te blijven wonen. De aandacht zal dan moeten verschuiven naar de wijze waarop woningverbetering aangepakt kan worden. Het voorzien in voldoende geschikte woonruimte voor ouderen zien de gemeenten als een belangrijke taak van de woonwoningcorporaties waarbij de mogelijkheid van stimuleringsmaatregelen onderzocht moet worden.

26

6.2.

Woongroepen

Woongroepen zijn samenlevingsverbanden van personen of huishoudens, die bepaalde voorzieningen delen. Woongroepen vormen een bijzondere woonvorm, waarvan vraag en aanbod op de woningmarkt relatief klein zijn. Maar in de lijn der verwachting ligt dat de komende jaren meer (nieuwe) woongroepen gevormd zullen kunnen worden, met name voor senioren in Diemen. Woongroepen streven over het algemeen naast hechtere functionele relaties (bijvoorbeeld het delen van voorzieningen) ook hechtere sociale relaties na (bijvoorbeeld gezelligheid, geborgenheid en onderlinge hulp- en dienstverlening). Dit kan een bijdrage leveren aan de sociale samenhang en aan de doorstroming in Diemen. Bovendien levert het voor bijvoorbeeld groepen met een (potentiële) extra zorg- en/of welzijnsvraag positieve bij-effecten op. Tevens kan het een manier zijn om de regie over het eigen leven te behouden (of het perspectief daarop). Het effect kan ook zijn dat de vraag naar zorg- en welzijnsdiensten van de overheid kleiner wordt en de kwetsbaarheid van personen en huishoudens om in de samenleving te functioneren afneemt. De eigendomssituatie bij woongroepen varieert net als bij andere woonvormen op de woningmarkt. Er is sociale en particuliere huur en er is koop. Ook is er soms sprake van mengvormen. Wat betreft de juridische grondslag worden vaak verenigingen, stichtingen of coöperatieve organisatievormen gekozen. Ook een woningcorporatie kan ervoor kiezen woongroepen (al dan niet op verzoek) op te richten en (wat betreft de fysieke randvoorwaarden) te faciliteren. De gemeente wil graag, om verschillende groepen op gelijke wijze te kunnen behandelen, vooraf duidelijkheid scheppen over wat er wel en niet van de gemeente Diemen verwacht mag worden. Uitgangspunten:  het initiatiefen ligt bij de woongroep. Woongroepen dienen op eigen kracht te (doen) zorgen voor organisatievermogen, investeringsmiddelen, realisatie en exploitatie van een project. De gemeente faciliteert en opereert vanuit haar publiekrechtelijke taken.  Het Rijk voert geen specifiek beleid ten aanzien van deze woonvorm. Dit gebeurt wel door verschillende gemeenten. Daarom zal de gemeente het onderwerp woongroepen in het regio verband aan kaarten om te bezien in hoeverre samenwerking op het gebied van beleid, expertiseuitwisseling en wellicht ondersteuning mogelijk is.  De gemeente Diemen zal woongroepen geen directe (via subsidies of bijdragen) of indirecte financiële steun verlenen bij de realisatie van de huisvesting van een woongroep.  De gemeente Diemen kan door middel van ruimtelijke procedures kansen voor woongroepen creëren. De gemeente is hiertoe bereid, mits het plan ruimtelijk goed en inpasbaaris.

6.3

Zorgdoelgroep

De babyboomers zijn bepalend voor de vergrijzingspiek die de komende decennia moet worden opgevangen in de keten van Wonen, Welzijn en Zorg. De gemeente vindt het belangrijk dat mensen met een zorgvraag (deels ouderen, deels mensen met een beperking) zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen en meedoen in de samenleving. Dit vraagt om een voldoende aanbod aan woonvormen waar zorg geleverd kan worden. Het vraagt ook om een goede coördinatie en spreiding van het aanbod aan zorg en welzijn. Vooral het aandeel oudere huishoudens zal groeien. Deze vergrijzing leidt tot opgaven op het gebied van wonen en vooral in afstemming met zorg en welzijn. De gemeente wil inspelen op de veranderende woonwensen van de ouder wordende bevolking. Dit vraagt om veranderingen in het sociale passend huuraanbod richting aanpasbaar en gelijkvloers waarbij rekening wordt gehouden met de nabijheid van voorzieningen.

27

Ook is kwaliteitsverbetering van delen van de voorraad nodig. Daarnaast zet de gemeente zich in voor een voldoende aanbod beschermd en verzorgd wonen. Met onze ketenpartners op het gebied van Wonen Welzijn en Zorg wil de gemeente dit zo goed mogelijk faciliteren. Scheiden wonen en zorg Mensen wonen het liefst thuis in hun eigen vertrouwde omgeving, met hun eigen netwerk en mantelzorgers om zich heen. Dat is één van de uitgangspunten voor het scheiden van wonen en zorg. Mensen blijven steeds langer thuis wonen met ondersteuning aan huis. De gemeente heeft vanuit de Wmo een compensatieplicht om mensen in staat te stellen te wonen in een voor hun toegankelijk en schoon huis. De gemeente investeert in de goede samenwerking met de woningcorporaties met betrekking tot woningaanpassingen en aangepaste woningvoorraad. Bij nieuwbouwprojecten worden woningen zoveel mogelijk in de lijn van de Woonkeur ontwikkeld. Een geschikte woningvoorraad met aangepaste woningen is hierbij van belang. Niet alleen de gemeente is verantwoordelijk voor geschikte woonvoorraad. Ook particuliere eigenaren van huurwoningen zijn medeverantwoordelijk voor het beschikbaar stellen van woningen die toegankelijk zijn. De vraag naar aangepaste woningen zal juist de komende jaren sterk toenemen, als het gevolg van de kabinetplannen. Door verschillende maatregelen vanuit het rijk zullen steeds minder mensen in aanmerking komen voor het wonen in een verpleeg- of verzorgingshuis. Het verhuizen naar een verpleeg- of verzorgingstehuis wordt minder vanzelfsprekend en is alleen weggelegd voor de mensen met een grote zorgbehoefte. Als gevolg van de kabinetsplannen dreigt de komende jaren sluiting van honderden verzorgingshuizen. In 2020 zullen volgens Bureau Berenschot 800 verzorgingshuizen hun deuren gesloten hebben. Het kabinet-Rutte heeft in het regeerakkoord besloten tot een versobering van de ouderenzorg. Voor iemand met een lichte indicatie voor zorg is in de toekomst geen plaats meer in een door de overheid gefinancierd verzorgingshuis. In de kabinetsplannen moet iemand die naar een verzorgingshuis wil, maar geen intensieve zorg nodig heeft, voortaan zelf een kamer huren. Dit plan kan spaak lopen omdat de kamers een onevenredig hoge huurprijs moeten opbrengen. De woningcorporaties zijn niet van plan de tekorten op te vangen. Voor een kleine kamer in een verzorgingshuis kan ook maar een geringe huurprijs gevraagd worden, maar de prijs wordt opgedreven omdat het tehuis ook grote gemeenschappelijke ruimtes heeft. De prijs daarvoor moet door de eigenaar van het tehuis worden opgebracht, die het zal willen verrekenen met de huurders. Voor het bouwen van nieuwe zorgwoningen hebben de woningcorporaties niet genoeg geld. Woonvormen Diemen heeft een aantal begeleide of beschermde woonvormen. Deze woonvormen zijn bedoeld voor mensen die, om lichamelijke, sociale of psychische redenen, begeleiding of verzorging bij het wonen nodig hebben. De gemeente hecht waarde aan deze woonvormen in de woonwijken en wil deze graag handhaven. De gemeente vindt dat mensen die woonbegeleiding nodig hebben een plekje in de wijk verdienen, maar dit moet niet ten koste gaan van de sociale huurvoorraad. Door de toenemende kosten voor gemeenten bij het situeren van dergelijke woonvormen voor kwetsbare groepen in de gemeente, wil de gemeente graag regionale afspraken maken hierover. WonenPlus Om mensen zo lang mogelijk thuis te kunnen laten wonen is WonenPlus (praktische dienstverlening op maat aan huis) in het leven geroepen om daar waar nodig door middel van vrijwilligers te ondersteunen bij bijvoorbeeld klussen in en om het huis, bezoeken naar het ziekenhuis en sociale activiteiten. Voor kwetsbare inwoners speelt WonenPlus een belangrijke rol. 28

Vanwege de economische situatie overwegen woningcorporaties de financiële steun aan WonenPlus op te zeggen. De gemeente hecht wel belang aan de functie van WonenPlus en wil deze graag behouden en uitbereiden van ouderen naar meerdere groepen ‘sociaal kwetsbaren’ om zelfstandig wonen voor deze groepen te bevorderen.

6.4

Starters/Jongeren

Onder een starter verstaan we een huishouden dat na verhuizing voor het eerst zelfstandig gaat wonen. Onder een jongere verstaan we een huishouden tot 26 jaar. Jongeren zijn vaak starters op de woningmarkt. De gemeente wil de kansen voor lokale jongeren(vaak starters) vergroten. Juist deze groep is van belang met het oog op een levendige gemeente. Een deel van de jongeren en starters redt zichzelf. Het gaat om de jongeren die al ergens onzelfstandig wonen en om starters met al een redelijk inkomen. De gemeente zet haar beleidsvrijheid van 12% in voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de Diemense jongeren (starters). Vervolgens wil de gemeente bijdragen aan het vergroten van de bereikbaarheid van de koopsector, zodat starters voor zover zij dat wensen, in Diemen kunnen blijven wonen. De groep onzelfstandig wonende huishoudens (jongeren en starters) neemt de komende jaren in omvang toe en zal een start willen maken op de woningmarkt. De vraag van deze groep gaat vooral uit naar woningen in de sociale huursector.

6.4.1 Koopsector In Diemen zijn diverse mogelijkheden voor nieuwbouw. Locaties die hiervoor de komende jaren beschikbaar zijn/komen; Plantage de Sniep, Bergwijkpark Noord en de herontwikkeling van de schoollocaties in Noord. Het aanbod in het bestaande koopsegment voor starters in Diemen is thans relatief duur, terwijl de meeste starters een koopwoning of appartement zoeken bij voorkeur onder de € 200.000. Daarnaast worden starters getroffen door de effecten van de economische crisis. Banken stellen strengere eisen aan de hypotheekvoorwaarden, waardoor de ruimte om iets te gaan kopen voor starters beperkt wordt. Om toch tegemoet te komen aan de diepgewortelde koopwens bij starters in Diemen wil de gemeente eerst de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad benutten; met name beperkte verkoop van geliberaliseerde huurwoningen. Daarnaast zal ook een deel van de nieuwbouw (bijvoorbeeld in Bergparkwijk) in het goedkope/betaalbare koopsegment, kleine appartementen gerealiseerd moeten worden. Zij moeten zó zijn ontworpen en ingericht (levensloopbestendig), dat zij van blijvende waarde zijn, ook voor andere doelgroepen, zoals senioren. Koopgarant constructie Naast nieuwbouw voor de starters wil de gemeente met haar partners het aanbod voor (koop)starters vergroten door onder andere beperkte verkoop van huurwoningen. De gemeente ziet een ‘beperkte en gefaseerde’ verkoop van bestaande (geliberaliseerde) huurwoningen als kans om starters meer mogelijkheden te bieden op de Diemense woningmarkt. In dit kader zijn reeds afspraken gemaakt met de Woningstichting Rochdale om fasegewijs woningen in de complexen Buitenlust en Prinses Margrietstraat met ‘Koopgarant’ te koop aan te bieden aan de zittende huurder. Zittende huurders krijgen het eerst een aanbod om hun woning te kopen, daarna gebeurt dit bij mutatie. Deze woningen zijn aantrekkelijk voor starters. Er is geen sprake van een extra onttrekking uit het sociale segment. Wel wordt een segment gecreëerd van betaalbare koopwoningen voor de doelgroep. Bovendien kunnen de woningen -door de terugkoopplicht die er op rust voor Rochdale- weer terug komen in het sociale segment, indien dit maatschappelijk gewenst is.

29

Hoewel de gemeente hier voorzichtig voor open staat, vindt zij wel dat de voorraad sociale huurwoningen qua aantal op het huidige niveau moet blijven, zodat een ieder die daar recht op heeft, een beroep kan doen op een sociale huurwoning. Starterslening De afgelopen jaren heeft de gemeente Diemen starters op de koopmarkt ondersteund met de zogenoemde starterslening. Met inmiddels 22 verstrekte leningen in 2012 heeft dit instrument zijn waarde voor starters in Diemen bewezen. Het ging om 17 verstrekte leningen ten behoeve van bestaand bouw, meestal om betaalbare en kleine appartementen in Diemen Zuid. De overige 5 leningen zijn verstrekt voor nieuwbouw, Plantage de Sniep. Ook worden jongeren van buiten de gemeente aangetrokken tot het kopen van een woning in Diemen. Om meer starters te helpen een start op de koopmarkt te maken zetten, continueert de gemeente de starterslening ook in 2013.

6.4.2 Huursector Een ruime meerderheid van de jongeren/starters zijn op de Diemense woningmarkt op zoek naar een huurwoning. Het in standhouden van de sociale huurvoorraad is een speerpunt van het woonbeleid. Daarnaast is de gemeente Diemen voorstander van regionale afspraken over (het behoud van) de sociale huurvoorraad. In de gemeente komen relatief weinig sociale huurwoningen vrij. Vooral (Diemense) jongeren komen moeilijk aan een sociale huurwoning. De gemeente Diemen heeft zich onlangs, met succes in de regio ingezet om de lokale beleidsvrijheid van 35 % naar 50 % te laten toenemen. In hoofdstuk 5, ‘Woonruimteverdeling’ zijn de wijze waarop de sociale huurwoningen worden toegewezen en de gemaakte regionale afspraken hierover uitgebreid aan de orde geweest. In Plantage de Sniep worden 1.100 woningen toegevoegd, ruim 10% van de huidige voorraad. Daarbij wordt uitgegaan van 15% sociale woningbouw en 10% betaalbare koop. Bovendien wordt bij herontwikkeling Bergwijkpark Noord rekening gehouden met de realisatie van een aantal huurwoningen in diverse prijsklassen. Conform de regionale afspraken streeft de gemeente Diemen naar gemiddeld 30% sociale woningbouw bij het realiseren van nieuwbouw.

6.5

Urgente woningzoekenden

In regionaal verband is afgesproken dat de gemeente Diemen 35% van de vrijkomende sociale huurwoningen met voorrang mag toewijzen aan urgenten Diemenaren. Dit zijn voor inwoners van Diemen die om een medische of een sociale reden dringend op zoek zijn naar een sociale huurwoning. De gemeente draagt zorg voor een transparante toewijzing van sociale huurwoningen aan medisch en sociaal urgent woningzoekenden. Het college heeft heldere urgentiecriteria geformuleerd, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen ‘urgent woningzoekenden’ en ‘zeer urgent woningzoekenden’. Urgente woningzoekenden zijn mensen die vanwege medische of sociale omstandigheden een woning nodig hebben. Zeer urgent woningzoekenden zijn mensen die een woning nodig hebben vanwege een brand of andere calamiteit of mensen met zulke ernstige medische omstandigheden dat voorrang geboden is. Zeer urgent woningzoekenden krijgen, via directe bemiddeling, met voorrang op woningzoekenden en op urgent woningzoekenden een sociale huurwoning toegewezen. Urgente woningzoekenden mogen in Diemen via WoningNet gedurende een jaar met voorrang op een sociale huurwoning reageren. Hierna vervalt de urgentietoewijzing. Met de woningcorporaties zijn praktische toewijzingsafspraken gemaakt. Het is interessant om te bekijken welke verzoeken in Diemen worden afgewezen. De verzoeken om een sociale urgentie scoren hierbij het hoogst. De afgelopen twee jaar zijn in totaal 67 verzoeken afgewezen. 52 verzoeken hiervan hebben betrekking op een urgentieverzoek met een sociale noodzaak.

30

In het onderstaande tabellen worden een overzicht van de urgent woningzoekenden in 2011 en 2012 aangegeven: Het overzicht urgent woningzoekenden 2011 Aangevraagde urgenties Toegekende urgenties Afgewezen verzoeken Medische noodzaak: 38 Urgent-medisch: Urgent-sociaal: Sociale noodzaak: 49 Totaal:

Totaal

Zeer urgent-medisch: Zeer urgent-sociaal: Totaal: 87 Totaal:

Aangevraagde urgenties

7 28

5 11 16 52 Totaal:

35

Het overzicht urgent woningzoekenden 2012 Toegekende urgenties Afgewezen verzoeken

Medische noodzaak: 42 Urgent-medisch: Urgent-sociaal: Sociale noodzaak: 39 Totaal: Zeer urgent-medisch: Zeer urgent-sociaal: Totaal: Totaal 81 Totaal:

6.6

26 Medische noodzaak: 10 36 Sociale noodzaak:

31 Medische noodzaak: 10 41 Sociale noodzaak: 3 5 8 49 Totaal:

8 24

32

Statushouders

Sinds 1995 kent de huisvesting van tot Nederland toegelaten asielzoekers een eigen wettelijke basis in de Huisvestingswet. Artikel 60a en volgende van de Huisvestingswet bepalen de wijze waarop gemeenten invulling dienen te geven aan deze taak. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het huisvesten van verblijfsgerechtigden volgens de opgelegde taakstelling op basis van de Huisvestingswet. Ieder halfjaar krijgen alle gemeenten in Nederland, naar rato van hun inwonertal, een taakstelling opgelegd. Het in de taakstelling opgelegde aantal vergunninghouders dient door iedere gemeente in dat half jaar gehuisvest te worden. Naar aanleiding van de achterstanden die gemeenten hadden bij het huisvesten van verblijfsgerechtigden is in 2010 een Taskforce “Thuisgeven” ingesteld. Op 1 juli 2011 leverde deze Taskforce haar eindrapport op. De Taskforce adviseert om een nieuwe, efficiëntere toewijzingsprocedure in te voeren. Kern van die nieuwe toewijzingsprocedure is omkering van de matching: in plaats van dat de gemeente woonruimte aanlevert en het COA daar een kandidaat bij zoekt, krijgt de gemeente een profielschets van de vergunninghouder van het COA en zoekt in samenwerking woningcorporaties hier passende woonruimte bij. Achtergrond van de nieuwe procedure is het tot stand brengen van een versnelling en verbetering van het huisvestingsproces. Vanaf het tweede halfjaar 2009 tot op heden is de halfjaarlijkse taakstelling voor de opvang van asielzoekers in Diemen volledig gerealiseerd. Voor die periode had de gemeente Diemen te maken met een achterstand. In 2009 is begonnen met een inhaalslag wat geresulteerd heeft in een voorsprong in het tweede halfjaar 2009 met plaatsing van 54 statushouders. In 2010, 2011 en 2012 zijn resp. 18, 6 en 8 statushouders geplaatst. Kortom; is de halfjaarlijkse taakstelling voor de opvang van asielzoekers vanaf 2009 tot op heden volledig gerealiseerd.

31

Diemen is ook in de komende periode bereid mee te werken aan de huisvesting van statushouders om zo te voldoen aan jaarlijkse taakstelling. Het huidige beleid zal hiertoe worden voortgezet. 2009 54

Aantal geplaatste statushouders tussen 2009 - 2012 2010 2011 2012 18 6 8

Tijdelijke huisvesting slachtoffers mensenhandel Sinds 2007 worden door het Amsterdams Coördinatiepunt Mensenhandel (ACM) slachtoffers van mensenhandel opgevangen. Het gaat hierbij om een landelijke opvang, er zijn slechts enkele van dergelijke centra in het land. Het is de bedoeling dat het ACM de eerste opvang regelt en dat de slachtoffers daarna doorstromen naar reguliere woningen of naar verdere opvang. Jaarlijks zijn ongeveer 25-30 mensen uit het ACM zelfstandig genoeg om door te stromen naar een zelfstandige woning. Slachtoffers van mensenhandel die aangifte doen tegen de mensenhandelaar krijgen een tijdelijke (beschermende) verblijfsvergunning. Deze B-9-vergunning geeft recht op alle voorzieningen zoals huisvesting, uitkering en zorg. De vergunning is geldig voor één jaar, maar kan worden verlengd tot maximaal drie jaar. Bij huisvesting slachtoffers mensenhandel kunnen alle B-9vergunning houders direct meegeteld worden voor de jaarlijkse taakstelling.

Conclusie -

-

-

-

-

-

-

-

De gemeente investeert in de goede samenwerking met de woningcorporaties in de technische aanpassingen van woningvoorraad ten behoeve van senioren/ouderen vooral bij de locatie nabijheid van voorzieningen. Om de doorstroming te bevorderen wil de gemeente met de woningcorporaties de afspraak maken dat ouderen die naar een kleinere huurwoning verhuizen niet meer huur gaan betalen dan bij hun vorige woning. De gemeente faciliteert en opereert vanuit haar publiekrechtelijke taken bij het realiseren van woongroepen in Diemen. Bij nieuwbouwprojecten worden woningen zoveel mogelijk in de lijn van ‘Levensloopbestendig’ ontwikkeld. Vanwege de financiële kosten bekijkt de gemeente per plan wat het beste is. De gemeente zich in voor een voldoende aanbod beschermd en verzorgd wonen. Met de betrokkenen partijen op het gebied van Wonen Welzijn en Zorg wil de gemeente dit zo goed mogelijk faciliteren. De gemeente vindt dat mensen die woonbegeleiding nodig hebben een plekje in de wijk verdienen. Door de toenemende kosten hiervan en gevolgen van het kabinet plannen zullen steeds minder mensen in aanmerking komen voor het wonen in een verpleeg- of verzorgingshuis. De gemeente wil hierover regionale afspraken maken. De gemeente hecht veel belang aan de functie van WonenPlus en wil deze graag behouden en uitbereiden van ouderen naar meerdere groepen ‘sociaal kwetsbaren’ om zelfstandig wonen voor deze groepen te bevorderen. Ten behoeve van starters/jongeren realiseert de gemeente de sociale huurwoningen in de nieuwbouwplannen Bergwijkpark en de Plantage Sniep. Om de starters verder in de koopsector te ondersteunen wordt een aantal woningen door middel van een Koopgarant constructie aan starters aangeboden. Ook wordt de starterslening voorgezet. De gemeente draagt zorg voor een transparante toewijzing van sociale huurwoningen aan Diemense medisch en sociaal urgent woningzoekenden. Vanwege de druk op de Diemense woningmarkt door de Amsterdamse urgenten pleit de gemeente voor een regionale afstemming en afspraken inzake de huisvesting van medisch en sociaal urgent woningzoekenden. Diemen is ook in de komende periode bereid mee te werken aan de huisvesting van statushouders om te voldoen aan jaarlijkse taakstelling. Het huidige beleid zal hiertoe worden voortgezet. 32

Hoofdstuk 7: 7.1

Woningbouw en Herontwikkeling

Woningbouw

Bij de ontwikkeling van woningbouw wordt uitgegaan van de vraag op het moment van realisatie van de woning. Deze vraag is onderhevig aan veranderingen, zowel vanwege demografische factoren, maar zeker ook vanwege sociaal- maatschappelijke en economische ontwikkelingen. In de huidige marktomstandigheden is een goede prijs-kwaliteitsverhouding van doorslaggevend belang. Het aanbod aan woningen moet perfect aansluiten op de woningvraag. De huidige woningmarkt kenmerkt zich door een kritische woonconsument. Alle woningmarktpartijen in de regio hebben te kampen met afgenomen investeringsmogelijkheden en ervaren problemen met de afzet van vooral koopwoningen. Ook de herstructurering stagneert. (bijv. Plantage de Sniep en De Kiezel). De paradoxale situatie is ontstaan dat bij een groeiende woningbehoefte de verhuisdynamiek en afzetbaarheid van woningen enorm is teruggelopen. Gezamenlijke (regionale)keuzen moeten voorkomen dat het bouwvolume nog verder terugloopt en de woningbehoefte en productie steeds verder uit de pas gaan lopen. Het functioneren van de regionale woningmarkt is gebaat bij goede onderlinge afspraken over woningbouwprogramma’s. Dit heeft in december 2012 geresulteerd in regionale afspraken voor de periode 2012-2015 over een gezamenlijke focus op 25 projecten van regionale betekenis. Plantage de Sniep behoort tot deze gekozen projecten. Juist in de huidige woningmarkt staat voor de gemeente Diemen betaalbaarheid, kwaliteit en diversiteit voorop. De aandacht is in Diemen verschoven van nieuwbouw op (uitleg)locaties naar veranderingen in bestaand bebouwd gebied; de bestaande woningvoorraad en de mogelijkheden voor inbreiding, bijvoorbeeld door functieverandering (o.a. herontwikkeling van Bergwijkpark). In dit kader streeft de gemeente naar flexibel en aanpasbaar bouwen; ‘Levensloopbestendige woning'. Deze term is het overkoepelende begrip voor een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning in alle levensfasen, ook in geval van fysieke handicaps. Dit is een voorwaarde bij sociale woningbouw en een aanbeveling bij vrije sector woningen, zolang de financiële mogelijkheden zich voordoen. In de praktijk wordt nu met diverse wensen/eisen uit het levensloopbestendig bouwen al standaard rekening gehouden (ook door aangepaste regelgeving op dat vlak). Daarnaast bestaat ook de bereidheid vanuit de ontwikkelaars om met kleinere maatregelen, vooral als die niet te veel kosten, mee te werken. Grotere maatregelen, die kostenverhogend werken, zijn in deze tijd niet haalbaar. Tegenwoordig is de kostenopbouw om te komen tot een nieuwe woning dermate kritisch dat maatregelen die kostprijsverhogend zijn al snel wegvallen. Om ervoor te zorgen dat voldoende passende en betaalbare woonruimte beschikbaar komt voor de diverse doelgroepen, zal de doorstroming binnen Diemen moeten worden bevorderd. In de praktijk betekent dit, dat bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen rekening zal moeten worden gehouden met de doorstroommogelijkheden voor inwoners van Diemen en de rest van de regio. Een instrument om de vraag en woningbehoefte meer centraal te kunnen stellen is fasering. Door faseren kunnen bijvoorbeeld in Plantage de Sniep verschillende type woningen op verschillende momenten voor woningzoekenden (wanneer de markt daar om vraagt) op de markt worden gebracht. Daarmee kunnen meer (grotere) woningen met een betaalbare prijs vrijkomen. Met ontwikkelaars en beleggers zullen hierover nadere afspraken worden gemaakt, o.a. voor de te realiseren woningen op de bouwlocatie Plantage de Sniep en Bergwijkpark Noord.

33

7.2

Herontwikkeling

Zoals reeds is aangegeven beschikt de gemeente nog over bouwlocaties. Het accent ligt in Diemen op herontwikkeling en doorontwikkeling van bestaande locaties. De belangrijkste projecten betreffen: - Realisatie woonwijk Plantage de Sniep - Realisatie van de Brede HOED - Herontwikkeling vrijkomende schoollocaties in Diemen Noord - Herontwikkeling Bergwijkpark Noord - Zuidflank Centrumplan - Herontwikkeling van De Kiezel - Uitbreiding winkelcentrum Diemerplein

7.2.1

Realisatie woonwijk Plantage de Sniep

Aan beide kanten van de Muiderstraatweg, op de plaats waar vroeger de meubelboulevard en diverse bedrijven waren, wordt al een paar jaar gewerkt aan de nieuwbouwwijk Plantage de Sniep. In samenwerking met Bouwfonds Ontwikkeling, Dura Vermeer en de gemeente worden hier een nieuwbouwwijk gerealiseerd van ca. 1100 woningen, een brede school, vrije kavels, diverse commerciële functies en een klein bedrijventerrein. Mede vanwege de kredietcrisis is in 2011 het programma op Plantage de Sniep aangepast aan de gewijzigde(herzien) situatie op de nieuwbouwmarkt. Dit heeft onder meer geleid tot een gefaseerde ontwikkeling van de zuidkant van Plantage de Sniep met vooral grondgebonden woningen. Daarbij zijn grote aantallen appartementen geschrapt. In het nieuwe ontwerp is een aantal woonvelden opgenomen. Deze woonvelden worden gefaseerd vanaf het oosten naar het westen ingevuld. Hier worden hoofdzakelijk rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. De invulling van de velden wordt bepaald door woningen te realiseren die aansluiten op de vraag in de huidige markt. De omringende openbare ruimte (zoals water, groen, verkeer) ligt vast en krijgt een hoog kwaliteitsniveau dat aansluit bij de rest van de wijk Plantage de Sniep. De verkoop en realisatie van de woningen is gestart. Verkoop vindt plaats per deelfase van ca. 25 woningen. De bedoeling is om elk jaar vier fases te ontwikkelen, dus ca. 100 woningen per jaar. De eerste woningen zijn begin 2013 opgeleverd. Het verkooptempo ligt niet hoog, maar de verkoop blijft voorlopig wel doorlopen; dat is in deze tijd een positief signaal.

7.2.2 Realisatie van de Brede HOED In 2003 heeft de gemeente De Schuilplaats met bijbehorende woning aangekocht. Daarna is het plan ontstaan om hier praktijksruimte voor vier huisartsen te realiseren: Huisartsen Onder Eén Dak (HOED), andere zorgvoorzieningen en woningen. Vanwege het belang van goede zorgvoorzieningen in Diemen is uitgegaan van het samenbrengen van meerdere zorgverlenende functies op deze locatie zoals onder andere het Wmo loket, het Centraal Service Punt en Ouder- Kind Centrum. De herontwikkeling van dit gebied wordt "De Brede HOED" genoemd. De geplande oplevering is eind 2013/begin 2014. Om het plan haalbaar te maken worden er in plaats van koopwoningen en sociale huurwoningen nu 35 vrije sector huurwoningen gerealiseerd. Deze worden afgenomen door belegger ASR Vastgoed Vermogensbeheer. Rochdale blijft verantwoordelijk voor de begane grondverdieping, waarin verschillende zorgvoorzieningen een plek zullen krijgen. Vanaf september 2012 is de inschrijving voor de woningen gestart.

34

7.2.3

Herontwikkeling vrijkomende schoollocaties in Diemen Noord

In Diemen Noord zijn nauwelijks mogelijkheden voor nieuwbouw. Van herstructurering is geen sprake. Als gevolg van de realisatie van de brede school aan de Tureluurweg komen de huidige schoollocaties in 2014 beschikbaar voor herontwikkeling. De huidige basisscholen 't Palet en De Duif zullen in het nieuwe gebouw samen met de peuterspeelzalen De Tuimelaar en 't Kloddertje en de buitenschoolse opvang KMN Kind & Co een plek krijgen. De school moet gaan functioneren als een ontmoetingspunt voor heel Diemen Noord. Door de bouw van het nieuwe schoolgebouw is het bovendien mogelijk om de entree van Diemen Noord een markant herkenningspunt te geven. Uitgangspunt bij de herontwikkeling van de vrijkomende schoollocaties is om een invulling te bereiken die aansluit bij de stedenbouwkundige opzet van de wijk en een mix van woningtypes kent. Wanneer de scholen van deze locaties vertrekken, blijft een hoge boekwaarde op de locaties achter. Gelet op de beperkte financiële ruimte van de gemeente Diemen zal deze boekwaarde door middel van de ontwikkeling van de woningen goedgemaakt moeten worden. Gelet op de beperkte financiële mogelijkheden van woningbouwwoningcorporaties in deze tijd is het realiseren van sociale woningbouw op deze locatie daarmee helaas niet of nauwelijks haalbaar. De gemeente voert verkennende gesprekken met een geïnteresseerde ontwikkelaar voor beide vrijkomende schoollocaties.

7.2.4 Herontwikkeling Bergwijkpark-Noord In 2007 is door de gemeenteraad besloten het kantorengebied Bergwijkpark-Noord samen met marktpartijen op een kwalitatief hoog niveau te herontwikkelen tot een gemengd woon- en werkgebied. Om het gebied weer een impuls te geven, is een Strategisch Masterplan voor Bergwijkpark-Noord vastgesteld waarin beschreven wordt hoe het gebied stap voor stap ontwikkeld kan worden. Met het plan wil de gemeente eigenaren, gebruikers, ontwikkelaars, investeerders en andere belangstellenden inspireren en faciliteren om mee te doen. Belangrijke aanleiding voor het masterplan is de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt. Die markt kampt al enige jaren met een groot aanbod en veel leegstand, net als in Bergwijkpark- Noord. Omdat het gebied met auto en openbaar vervoer zeer goed bereikbaar is, kan het een belangrijke rol blijven spelen in het stedelijke centrumgebied van de Amsterdamse regio. Met de directe nabijheid van het station Diemen Zuid leent deze locatie zich voor gestapelde woningbouw (waaronder studentenwoningen), koopwoningen (onder meer ééngezins), appartementen in het (middeel)duur segment, woon-werkwoningen en sociale huur met een luxe uitstraling. Snippe Projecten heeft de eerste stap gezet. Deze vastgoedonderneming heeft onlangs Diemervijver aangeschaft. Het complex staat nu grotendeels leeg, en zal de komende periode worden omgebouwd tot een studentencampus met ca. 1000 studentenwoningen en bijbehorende voorzieningen. Daarnaast wil deze vastgoedonderneming ook andere panden in Bergwijkpark-Noord verwerven en herontwikkelen, waardoor het een belangrijke samenwerkingspartner is voor de gemeente Diemen. De gemeente gaat samen met Snippe het masterplan verder uitwerken in een Stedenbouwkundig plan voor dit gebied.

7.2.5 Zuidflank Centrumgebied Dit betreft het gebied aan de zuidkant van het Diemerplein. Het postkantoor is inmiddels gesloopt. Daarnaast staan nog een makelaarskantoor en een bankgebouw. Voor dit gehele gebied wordt door een projectontwikkelaar een bouwplan voorbereid. Dit plan gaat uit van dienstverlenende activiteiten op de begane grond en daarboven een aantal bouwlagen met circa 44 appartementen.

35

Onder het gebouw komt een parkeerkelder. Het huidige bestemmingsplan staat woningbouw hier niet toe. Om het bouwplan mogelijk te kunnen maken is daarom een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Deze procedure kan starten nadat overeenstemming is bereikt over het bouwplan inclusief programma.

7.2.6 Uitbreiding winkelcentrum Diemerplein De eigenaar van het winkelcentrum in Diemen centrum (Delta Lloyd) heeft het initiatief genomen het winkelcentrum te vernieuwen. Deze vernieuwing houdt een verdubbeling van de winkelvloer met daarboven appartementen in een woontoren en kanteelwoningen alsmede een vergroting van het winkelaanbod. Onderdeel van het plan is een grote parkeergarage en c.a. 40 huurwoningen in het midden segment (> € 640).

7.2.7 Herontwikkeling van De Kiezel Woonstichting De key was voornemens om het terrein van De Kiezel langs de Ouddiemerslaan te herontwikkelen tot koop- en huurwoningen. Het project heeft in 2012 het voorverkooppercentage van 70% niet behaald. In de komende periode zal onderzocht worden welke alternatieven er zijn voor een eventuele herstart van het project. In welke vorm dit zal zijn is nog onbekend.

Conclusie -

-

-

Aangezien de woningmarkt regionaal functioneert, dient de ontwikkelingsstrategie vanuit regionale samenwerking/afspraken plaats te vinden met in achtneming van de Diemense woningbehoefte en doorstroommogelijkheden. Bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen wordt ook rekening gehouden met de woonwensen van de woningzoekenden uit Amsterdam. De vraagkant dient in de toekomst leidend en bepalend te zijn wat er in Diemen gebouwd gaat worden. Het draait om een goede match tussen vraag-aanbod, dus kwaliteit, betaalbaarheid en diversiteit. In Diemen wordt gestreefd naar het realiseren van een hoge woonkwaliteit en het flexibel en aanpasbaar bouwen. Nieuwbouwwoningen worden zoveel mogelijk levensloopbestendig gebouwd of zodanig

gebouwd dat aanpassing eenvoudig mogelijk is.

36

Hoofdstuk 8: 8.1

Samenwerking en leefbaarheid

Samenwerking

Succesvol woonbeleid is gedragen beleid dat in samenwerking en overleg met verschillende partijen tot stand is gekomen. Wij realiseren ons dat we als gemeente op het gebied van wonen over relatief beperkte directe sturingsmiddelen beschikken. De uitvoering van het woonbeleid ligt in belangrijke mate bij andere partijen. Het gaat daarbij om samenwerking tussen de gemeente, Stadsregio, de woningcorporaties, marktpartijen en woonconsumenten. Deze samenwerking kan alleen tot stand komen met begrip voor elkaars positie en wederzijds vertrouwen. De gemeente wil hen stimuleren en faciliteren in het verwezenlijken van onze doelen. Grofweg zijn drie verschillende rolinvullingen te onderscheiden: 1. Sturen en kaders stellen: de gemeente voert regie door heldere kaders te stellen waarbinnen ontwikkelingen plaats kunnen vinden. 2. Stimuleren en verleiden: andere partijen stimuleren of verleiden om de ambities uit deze woonvisie te realiseren. Dit kan bijvoorbeeld zijn: het informeren van inwoners over mogelijke energiebesparende maatregelen en daarvoor onder voorwaarden een lening of subsidie tegen goede condities ter beschikking stellen. 3. Faciliteren: ruimte geven en mogelijk maken. De faciliterende rol betekent dat de gemeente het burgers mogelijk maakt om hun woonwensen te realiseren. De burgers, de woningcorporaties of ontwikkelaars krijgen de ruimte om zaken/dingen te doen. Woonruimte in Diemen is schaars. Dit speelt bij starters, (jongen) gezinnen en senioren. Voor een evenwichtige en vitale gemeenschap is het belangrijk dat zoveel mogelijk inwoners kans hebben hun wooncarrière in een passende woonruimte voort te zetten. Maar dit kan de gemeente niet alleen realiseren. Om zo goed mogelijk een oplossing te bieden voor de problemen op de woningmarkt is samenwerking van groot belang. Tot slot vraagt een goed functionerende regionale woningmarkt ook om regionale samenwerking tussen gemeenten.

8.2

Samenwerkingspartners

Woningorporaties Woningcorporaties zijn toegelaten instellingen op basis van het BBSH. Zij zijn private ondernemingen met een publieke taak. Op grond van het BBSH hebben zij een eerste verantwoordelijkheid in het bieden van passende huisvesting aan mensen die niet zelfstandig hierin kunnen voorzien. Hiervan afgeleid hebben zij diverse aanvullende maatschappelijke taken: overleg met belangenhouders, wonen en zorg, leefbaarheid, duurzaamheid, energie en milieu. Op het gebied van wonen worden de woningcorporaties als belangrijke samenwerkingspartners gezien. In Diemen betreft het de woningcorporaties Rochdale, De Key en Stadgenoot. Zij beheren samen 4329 woningen die 36% van de totale woningvoorraad in Diemen vormen. Gegeven de schaarse nieuwbouwmogelijkheden moeten er vooral oplossingen binnen de bestaande voorraad gevonden worden, bijvoorbeeld afspraken over de woonruimteverdeling en het behouden van de sociale voorraad. De doelen van deze woonvisie zullen in nauw samenspel met deze woningcorporaties via de (prestatie)afspraken worden uitgevoerd. In het kader van de samenwerking geeft de gemeente er de voorkeur aan om bij hertontwikkelingsprojecten daar waar mogelijk ook woningcorporaties in te schakelen. Voor de grotere projecten (bijvoorbeeld Bergwijkpark Noord) gaat de voorkeur uit naar ontwikkelingscombinaties, waarin (indien mogelijk) één of meer woningcorporaties vertegenwoordigd zijn. Uiteraard gebeurt dit binnen de wettelijke kaders van aanbesteding en eerlijke concurrentie.

37

Huurders Huurders, al dan niet georganiseerd, hebben een directe relatie met hun verhuurder en kunnen een belangrijke rol spelen bij beleid en beheer van de woningcorporatie. Maar ook voor de gemeente zijn de huurdersorganisaties een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling en de uitvoering van het woonbeleid. Particuliere eigenaren/bewoners Particuliere eigenaren spelen een belangrijke rol bij de uitvoering van het gemeentelijk beleid als het gaat om bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad of het levensloopbestendig maken van woningen. Te denken valt hierbij aan gemeentelijke voorlichting over energiebesparing of het toegankelijk maken van de woning. Dergelijke campagnes hebben echter veelal pas effect wanneer ze gepaard gaan met een aanbod aan voorzieningen of met stimuleringssubsidies of zachte leningen. Overige marktpartijen Naast woningcorporaties zijn ook andere bouwende en beherende partijen actief op de woonmarkt. Het gaat hier om bouwbedrijven, projectontwikkelaars, investeringsmaatschappijen en beheer- en verhuurmaatschappijen. Vaak voert winstoptimalisatie de boventoon en wordt de woningbouw daarop afgestemd. Via onder andere het stellen van stedenbouwkundige voorwaarden en het grondbeleid (wanneer de gemeente in die positie verkeert) kan invloed worden aangewend om het meest wenselijke woonprogramma en woonmilieu te realiseren. De woonvisie geeft bouwbedrijven, projectontwikkelaars, investeringsmaatschappijen en beheer en verhuurmaatschappijen concreet inzage in de door de gemeente Diemen gewenste ontwikkelrichting.

8.3

Leefbaarheid

Leefbaarheid is een lastig begrip dat moeilijk te operationaliseren is en verschillend ervaren wordt. Woongenot wordt niet alleen bepaald door de woning, maar ook door de kwaliteit van de woonomgeving. De leefbaarheid van een wijk wordt beïnvloed door fysieke en sociale maatregelen. De gemeente blijft investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte (schoon, veilig en met ontmoetingsmogelijkheden en voorzieningen voor kinderen en jeugd) om de leefbaarheid op peil te houden en waar nodig te verbeteren. Uit ‘Wonen in Diemen 2011’ blijkt dat de Diemenaren in het algemeen het wonen en leven in de gemeente positief waarderen. Diemen scoort goed op bijna alle leefbaarheidaspecten; woningvoorraad, sociale samenhang, veiligheid, bevolkingssamenstelling en publieke ruimte. Alleen op het voorzieningenniveau wordt een score behaald die lager is dan landelijk gemiddeld. Cijfers voor de buurt Buurt in het algemeen De woningen in de buurt De inrichting van de openbare ruimte

Noord 7,5 7,5 6,9

Centrum 7,4 7,3 6,7

Zuid 6,9 7,1 6,6

Buitengebied 6,8 7,3 5,3

Noord 8,1 7,7 8,1

Centrum 7,9 7,6 7,9

Zuid 7,7 7,0 7,8

Buitengebied 8,0 7,8 7,9

Bron: Wonen in Diemen 2011

Cijfers voor de woning Woning in het algemeen Onderhoud van de woning Grootte van de woning Bron: Wonen in Diemen 2011

38

Op het niveau van complexen en buurten doen zich soms wel leefbaarheidsproblemen voor. Het is dan ook van belang dat gemeente en betrokken partijen hun inspanningen voor het leefbaar houden van de wijken voortzetten. In het kader van de aanpak van overlast van de openbare ruimte betrekt de gemeente o.a. woningcorporaties en andere verhuurders bij het oplossen van de problemen. Fysieke maatregelen hebben het meeste effect in het streven naar een leefbare woonomgeving. Onderhoud aan en de verandering van woning en woonomgeving scheppen voorwaarden voor de wijze waarop mensen zich gedragen en met elkaar samen leven. Het toepassen van materialen en kwaliteitseisen als bijvoorbeeld het politiekeurmerk en het nieuwe Kwaliteitsplan Openbare Ruimte dragen bij aan een gevoel van veiligheid en vrijheid. Niet minder belangrijk zijn sociale maatregelen en combinaties van fysiek en sociale maatregelen. Het ‘zich thuis’ voelen in de wijk, het ‘kennen van mensen’, het ‘voor elkaar zorgen’ zijn allemaal bepalend voor een goed sociaal klimaat.

8.3.1 Wijkgericht Werken Wonen is niet alleen een dak boven je hoofd. Prettig wonen is meer. Een leuke buurt met fijne contacten. Een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Een grotere betrokkenheid van burgers bij comfort, inrichting en onderhoud van de eigen leefomgeving is een van de speerpunten van het college programma 2010-2014. De gemeente wil de leefbaarheid in de wijken op een goed niveau houden. Het gaat dan onder meer om de inrichting en het onderhoud van de openbare ruimte. Denk dan aan ruimte voor spelen, parkeren en voldoende groen maar ook het bestrijden van vervuiling en vernieling zijn hierbij belangrijk. Het verbeteren van de leefbaarheid richt zich ook op het vergroten van de veiligheid en de sociale samenhang. Voor veel mensen is het belangrijk dat ze hun medebewoners ten minste (her) kennen en (soms) ook groeten op straat. De gemeente is enkele jaren geleden (meer) wijkgericht gaan werken om nog betere resultaten te behalen bij het verbeteren van de wijken. Zo is er een Team Wijkbeheer (uitvoerende dienst) ontstaan waarmee sneller kleine gebreken in de openbare ruimte kunnen worden hersteld. Ook zijn er wijkcoördinatoren, wijkwethouders en buurtregisseurs van de politie, als belangrijke aanspreekpunten en overlegpartners voor de burgers gekomen. Hiermee komt de gemeente dichter bij u als de bewoner, ondernemer of instelling te staan en kan de gemeente beter inspelen op wensen en ideeën die zij hebben om de eigen leefomgeving te verbeteren. Wijkgericht werken wil de gemeente samen doen met bewoners en andere partners in de wijk, zoals bedrijven en ondernemers, woningcorporaties, het welzijnswerk, verenigingen, scholen en de politie. De gemeente spant zich daarom in om deze partners bij het wijkgerichte werken te betrekken. Wijkgericht werken wil onder meer zeggen dat veel van de activiteiten op de schaal van de wijk worden uitgevoerd en dat een van de wethouders direct aanspreekbaar is op zijn of haar wijk. In de Wijkuitvoeringsprogramma´s zijn per wijk de belangrijke voornemens van de gemeente op een rijtje gezet.

8.3.2 Onrechtmatige bewoning Onrechtmatige bewoning heeft een negatief effect op de woningmarkt en de sociale leefbaarheid in de wijken. Ook raakt de woningmarkt verstopt door een trage doorstroming voor mensen die al lange tijd staan ingeschreven als woningzoekende. Daarnaast kan onrechtmatige bewoning samengaan met het crimineel gebruik van woningen. Intensivering van de bestrijding van woonfraude is als speerpunt opgenomen in het College Programma 2010-2014.

39

Om onrechtmatige bewoning tegen te gaan en het criminele gebruik van woningen gezamenlijk aan te pakken hebben de gemeente Diemen, de politie, de lokale woningcorporaties en de particuliere verhuurders in 2012 het Convenant Doorzon Diemen ondertekend. In het convenant Doorzon zijn uitgangspunten verwoord betreffende leefbaarheid en veiligheid. Momenteel kunnen er al gegevens worden uitgewisseld tussen de woningcorporaties en de gemeente, waarbij bewoners ook verdachte adressen kunnen aanmelden. De politie speelt ook een belangrijke rol bij de signalering van onrechtmatige bewoning en het crimineel gebruik van woningen, in eigendom bij zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders. Daarom is het wenselijk om ook met de politie en de particuliere verhuurders gegevens uit te kunnen wisselen. Hiertoe zijn afspraken gemaakt, welke zijn vastgelegd in het convenant Doorzon. Met dit convenant wordt het volgende beoogd:  Woningen die onderdeel zijn van de criminele infrastructuur wegnemen door het beëindigen van het onrechtmatig gebruik van een woning;  Beëindigen van onrechtmatig bewoning of onrechtmatig gebruik van woningen;  Het vergroten van de leefbaarheid in buurten;  Het bevorderen van de rechtvaardige verdeling van betaalbare woonruimte;  Het aanpakken van uitkeringsfraude, in relatie tot onrechtmatige bewoning.

Conclusie -

-

Voor de uitvoering van het woonbeleid wordt de nadruk gelegd op de samenwerking tussen de gemeente, Stadsregio, de woningcorporaties, marktpartijen en woonconsumenten, op basis van begrip voor elkaars positie en wederzijds vertrouwen. De gemeente investeert samen met betrokken partijen in de kwaliteit van de openbare ruimte om de leefbaarheid van wijken op peil te houden en waar nodig te verbeteren. De gemeente spant zich in om deze partners bij het wijkgerichte werken te betrekken. In de Wijkuitvoeringsprogramma´s worden per wijk de voornemens van de gemeente vastgelegd. Op grond van het met de betrokkenen partijen gesloten convenant Doorzon intensiveert en professionaliseert de gemeente de bestrijding van onrechtmatige bewoning.

40

Hoofdstuk 9: 9.1

Duurzaamheid

Duurzaamheid

Het thema ‘duurzaamheid’ wordt steeds belangrijker in lokaal (woon)beleid. Duurzaamheid is niet meer weg te denken bij het (ver)bouwen van woningen, bij het aanpassen/renoveren van bestaande huurvoorraad en bij het inrichten en onderhouden van de openbare ruimte. Verduurzaming is ondermeer noodzakelijk omdat binnen niet al te lange periode de energielasten mogelijk hoger zullen zijn dan de huurlasten. Voor lagere inkomens is het ook vanuit financieel oogpunt van groot belang om in een energiezuinig huis te wonen. Voor het woonbeleid betekent dit dat er meer gestuurd wordt op woonlasten en minder op huurniveaus. Met het besef dat er soms een spanningsveld bestaat met het betaalbaar bouwen streeft de gemeente naar een duurzame- en energiezuinige woningbouw en het verminderen van de CO2uitstoot. Het gaat om de toepassing van duurzame materialen en energie- en waterbesparing, maar ook over de duurzame inrichting van de woonomgeving. Belangrijk is om een de komende periode niet alleen op woningniveau maar ook op complex/gebiedsniveau voor een duurzame benadering te kiezen. De gemeente wil voor duurzaamheids aspecten afspraken maken met de woningcorporaties en andere actieve (project)ontwikkelaars. Wat betreft particulieren kan gemeente ze niet dwingen hun woning aan te passen. Pas als de bouwkundige staat een gevaar is voor de bewoners is aanschrijven mogelijk. Het treffen van duurzaamheidsmaatregelen aan een woning zorgt voor energiebesparing, verlaging van de woonlasten en extra werkgelegenheid. De gemeente wil mensen stimuleren om woningen duurzamer te maken en beter geschikt voor bewoning door senioren en zorgbehoevenden. Daarvoor zorgt de gemeente voor goede informatie en het aanbieden van de mogelijkheid van een duurzaamheidslening. Deze lening kan voor huishoudens met onvoldoende spaargeld een nuttig instrument zijn. De duurzaamheidslening is een annuïteitenlening. De gemeente kan bepalen dat in tien jaar moet worden afgelost. Vervroegde aflossing is te allen tijde boetevrij toegestaan. Bij verkoop van de woning moet de restantschuld in z’n geheel worden afgelost.

9.2

Energiebesparing

Over het algemeen is de kwaliteit van de bestaande voorraad in Diemen goed. Een deel is echter verouderd en scoort daardoor laag op energieprestatie. Dit gaat gepaard met hoge energielasten hetgeen vooral voor lage inkomens een probleem kan opleveren. Met de verwachte stijging van de energieprijzen is dit een belangrijk aandachtspunt. Daarom is verduurzaming van de woningvoorraad hoogst noodzakelijk omdat binnen niet al te lange periode de energielasten mogelijk hoger zullen zijn dan de huurlasten. De stijging van de energielasten vraagt om duurzame toepassingen gericht op reductie van energieverbruik. De gemeenteraad heeft op 25 juni 2009 ingestemd met de ambitie ‘de regio A&M energieneutraal in 2040’. Dit betekent dat de gemeente samen met de inwoners en bedrijven waar mogelijk energie gaat besparen en in de gemeente en regio duurzame energie gaat gebruiken en opwekken. Het is van belang om tenminste alle gangbare maatregelen te treffen voor energiebesparing en duurzame energie en om te werken met duurzame materialen en afval te beperken. In het ontwerp Actieplan energiebeleid 2013-2017 is het volgende opgenomen. De kosten van elektriciteit en gas zijn in de afgelopen tien jaar verdubbeld.

41

De verwachting bestaat dat de energieprijzen ook in de komende jaren boven het inflatieniveau blijven stijgen. Huishoudens kunnen heel gemakkelijk energie besparen. Dat kan door gedragsverandering (onnodige verlichting uit doen, een graad lager stoken, alleen wassen met volle trommel, enzovoort) en door het treffen van fysieke maatregelen (zoals isolatie en HR++-glas). De doelstelling in dit kader is dat in de periode 2013-2017 15% energie wordt bespaard. Om mensen daadwerkelijk zo ver te krijgen dat men de woning duurzamer wil maken, is het creëren van meer bewustwording een belangrijke stap. Het subsidiëren en informeren zijn middelen om het energiezuinig gedrag van woonconsument te beïnvloeden. Hoe meer daarbij wordt aangesloten op de drijfveren, persoonlijke kenmerken, omgevingsfactoren en belangrijke gebeurtenissen in het leven van de doelgroep hoe groter het effect zal zijn. De gemeente gaat de volgende activiteiten uitvoeren voor de particuliere woningeigenaren, particuliere huurders en woningcorporaties: Verstrekken van informatie Het verstrekken van informatie, met name gerelateerd aan uit te voeren activiteiten/projecten, via de Diemen Info, gemeentelijke website, door middel van brochures en tijdens de gemeentedag wordt voortgezet. Project individueel energiebesparingadvies aan huishoudens In 2013 worden de mogelijkheden onderzocht. Daarbij gaat het om twee sporen: 1. het integreren van energiebesparing in het armoedebeleid, waaronder schuldhulpverlening en bijzondere bijstand; 2. het stimuleren van voorlichting aan bewoners, waarbij wordt aangesloten op (bestaande) activiteiten van bijvoorbeeld woningcorporaties, huurders- en bewonersverenigingen en energiebedrijven. Verlenen van DE-subsidie aan eigenaren-bewoners In het kader van energiebesparing is er voor gemeenten een belangrijke rol weggelegd op het gebied van het stimuleren van eigenaren- bewoners bij het energiezuiniger maken van hun woning. In de periode 2013-2016 kunnen eigenaren/bewoners subsidie ontvangen ten behoeve van duurzame energiemaatregelen (DE). Subsidiabele maatregelen zijn: isolatie, HR++-glas, douche water warmte terugwinning en zonneboiler. Project isolatie bestaande koopwoningen In 2013 wordt in A&M-verband onderzocht of voor isolatie bestaande koopwoningen een eenvoudig project kan worden uitgevoerd, waarbij vraag naar en aanbod van energiebesparende diensten bij elkaar worden gevbracht. Bijvoorbeeld door aan te haken bij een project dat eind 2012 in de gemeente Haarlemmermeer is gestart. Maken van afspraken met woningcorporaties In de bestaande huurvoorraad is nog veel besparing op de energielasten te behalen. Vaak is het zo dat in de goedkoopste huurwoningen de laagste energieprestatie zit. Bovendien wonen hier meestal de huishoudens met de laagste inkomens. Door te investeren in energiezuinige woningen wordt het wonen voor huurders betaalbaar gehouden en tegelijkertijd de kwaliteit, het comfort en daarmee de toekomstwaarde van het woningcorporatiebezit vergroot De gemeente wil met de woningcorporaties Rochdale, De Key en Stadgenoot (prestatie)afspraken gemaakt over:  Het mede aanwenden van winst na verkoop van huurwoningen in Diemen voor klimaatinvesteringen in Diemen, met name in de bestaande woningvoorraad.  Het bij renovatie, brede vernieuwingsprojecten en nieuwbouw onderzoeken en zoveel mogelijk benutten van de mogelijkheden van energiebesparing en duurzame energie. Waar rendabel kan aansluiting op een regionaal warmtenet in (een deel van) de resterende energiebehoefte voorzien. De woningcorporaties voldoen al aan de eisen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen.

42



Nagegaan zal worden of de afspraken, in de lijn van een landelijk afgesloten convenant, meer SMART gemaakt kunnen worden. Het kabinet heeft aangekondigd met de woningcorporaties (en energiebedrijven) een Green Deal te willen sluiten over energiebesparing. In 2013 wordt in A&Mverband een project uitgevoerd voor het maken van afspraken met (regionaal werkende) woningcorporaties. Daarbij wordt ook gekeken naar de afspraken die de gemeente Amsterdam met diverse woningcorporaties heeft gemaakt. Het verbeteren van de geluidsisolatie tussen woningen onderling.

Conclusie -

-

-

Door de toepassing van duurzame materialen, energie- en waterbesparing en duurzame inrichting van de woonomgeving streeft de gemeente naar een duurzame- en energiezuinige woningbouw en het verminderen van de CO2-uitstoot. Daarvoor zorgt de gemeente voor goede informatie, het aanbieden van de mogelijkheid van een duurzaamheidslening en facilliteert vraag en aanbod van energiebesparende diensten bij elkaar te brengen om zo particuliere woningeigenaren een duwtje in de rgu te geven. De gemeente maakt afspraken met de (lokale)woningcorporatie inzake energiebesparende maatregelen en duurzame toepassingen gericht op reductie van energieverbruik.

43

10.

Monitoring

Om te kunnen beoordelen of de doelstellingen in deze woonvisie worden gerealiseerd en om voldoende inzicht te hebben in marktontwikkelingen, is een beknopte monitoring noodzakelijk. Daardoor kunnen periodiek ontwikkelingen worden gemeten die van belang zijn voor de uitvoering van de woonvisie. Op basis van de uitkomsten kan worden getoetst of de doelstellingen worden gehaald en of aanpassing van het beleid noodzakelijk is. Gestart zal worden met de inventarisatie van een beperkt aantal gegevens, waarna, afhankelijk van de praktische mogelijkheden, uitbreiding kan plaatsvinden van het aantal onderwerpen en gegevens dat in de monitor wordt opgenomen. Daarbij kan onder andere worden gedacht aan de volgende onderwerpen:  ontwikkeling van de huur- en koopwoningenvoorraad in Diemen, naar woningtype, prijsklasse, aantal voor senioren geschikte woningen.  vraagontwikkeling: verhuurbaarheid, zoals aantal reacties en weigeringen op huurwoningen; koopprijzen en verkooptijden.  bevolkingsontwikkeling: aantallen en huishoudens. Huishoudens naar grootte, leeftijden en inkomens.  verhuisbewegingen: kenmerken van huishoudens bij in- en uitstroom, herkomst en nieuwe woonlocatie.  aandachtsgroep: omvang van de aandachtsgroep en doelgroepen in relatie tot de beschikbare woningvoorraad.  doorstroomeffect en –rendement van nieuwbouwwoningen.

44

Bijlage I: Uitvoeringsagenda/Woonopgave 1. Betere afstemming tussen vraag en aanbod voor alle woonconsumenten en vooral voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning; 2. De gemeente Diemen is voorstander van regionale afspraken ten aanzien van een evenwichtiger verdeling van de beschikbare sociale woningvoorraad in de regio. Deze afspraken dienen in ieder geval betrekking te hebben op nieuwbouw, verkoop en liberalisatie. 3. Er zal op lokaal niveau beleid moeten komen om de huishoudens met een (wat) hoger inkomen dan € 34.000 adequaat te kunnen huisvesten. Creëren van het middensegment ten behoeve van de huishoudens met een (wat) hoger inkomen dan € 34.000. Samen met woningcorporaties moet worden bezien welk percentage van het bezit zou kunnen worden overgeheveld naar de vrije sector. Daarvoor moet onder meer worden onderzocht hoe groot de groep huishoudens is met inkomens tot anderhalf keer modaal. 4. De 50% beleidsvrijheid wordt gecontinueerd. Daarnaast wordt ook een deel van de nieuwbouw in het goedkope koopsegment gerealiseerd. 5. De gemeente ziet een beperkte en gefaseerde verkoop van bestaande huurwoningen als kans om starters meer mogelijkheden te bieden op de Diemense woningmarkt. 6. Om meer starters te helpen een start op de koopmarkt te maken zetten, continueert de gemeente de starterslening ook in 2014 en het beperkt verkopen van huurwoningen. 7. Conform de regionale afspraken streeft de gemeente Diemen naar gemiddeld 30% sociale woningbouw bij het realiseren van nieuwbouw. 8. Met in acht neming van de kabinetplannen inzake de aanpak van scheefwonen gaat de gemeente Diemen samen met de woningcorporaties verder onderzoeken welke maatregelen nog ingezet kunnen worden voor de bevordering van de doorstroming en het beperken van het scheefwonen. 9. Het aanpassen van woningen, het creëren van nultreden woningen en de combinatie van wonen met welzijn en (in een later stadium) zorg worden steeds belangrijker. De gemeente investeert in de goede samenwerking met de woningcorporaties met betrekking tot woningaanpassingen en aangepaste woningvoorraad. 10. Bij nieuwbouwprojecten worden woningen zoveel mogelijk in de lijn van Levensloopbestendig ontwikkeld. Flexibel en aanpasbaar bouwen, zodat woningen bewoonbaar zijn (te maken) voor meerdere typen huishoudens. De gemeente bekijkt per plan wat haalbaar is. 11. Uitvoeren jaarlijkse taakstelling statushouders. Doel is om aan de voor Diemen vastgestelde halfjaarlijkse taakstellingen te voldoen. 12. Verbetering van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

45

X

2

Doelgroepen van woonbeleid

X

X

3

X

X

4

Ontwikkeling woningvoorraad Woonruimteverdeling

X

X

5

Zorgdoelgroep

X

X

6

Opplusproject

X

X

7

Starterslening

X

8

Huisvesten Statushouders

X

X

9

Huisvesten urgenten

X

X

10

Middendure segment

X

X

11

Woonfraude

X

X

12

Scheefwonen

X

X

13

Woningbouw Herontwikkeling

X

X

X

X

14

levensloopbestendige Woningen Energiereductie en Bewustwording

X

X

X

X

X

X

15

Woonconsumenten

X

Belangenorganisaties

Regionale ontwikkelingen

maatschappelijke /sociaale instellingen

Woningcorporaties

1

Wie doet Wat

Zorginstellingen

Gemeente

Projectontwikkelaars bouwbedrijven

Woonopgave gemeente Diemen 2013 – 2017

X X

X

X

X

X

X

X

X X

X X X

X

X

X X

X

X

X

X

X

Bijlage II: 1. WoningNet, rapportage 2012 2. Wonen in Diemen 2011

46