Nieuwsbrief VvE Merwehoofd fase IV VvE Stallinggarage fase IV
jaargang 1, nummer 2 december 2010
Merwehoofd / Slobbengorsweg / Aviolandapad Papendrecht
Geachte bewoner, Hierbij ontvangt u in deze kersttijd onze tweede nieuwsbrief. Deze nieuwsbrief zal zoals we de vorige keer ook schreven onregelmatig verschijnen. Het doel van deze nieuwsbrief is u te informeren over de ontwikkelingen inzake het project Merwehoofd en alles wat hiermee samenhangt. In deze nieuwsbrief komt het volgende aan de orde: 1. 2. 3. 4. 5. -
Voortgang project Merwehoofd en overleg Vorm Bouw Overleg met gemeente Papendrecht Tuin en hydrofoor Stallingvereniging fase IV Overleg Vorm Bouw bijlage 1 en 2
1. Voortgang project Merwehoofd en overleg Vorm Bouw Inmiddels is er diverse keren overleg gevoerd met Vorm Ontwikkeling BV en Vorm Bouw BV. Zoals we de vorige keer berichten is er op 20 augustus een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de voorzitters van de VvE’s van fase IV. Inmiddels hebben we ondanks de toezegging van Vorm Bouw om ons als bestuur op de hoogte te houden, toch uit het Papendrechts Nieuwsblad moeten vernemen dat er een wijziging is aangevraagd bij de gemeente voor het te bouwen appartement B2. Vorm Bouw wil in dit gebouw extra appartementen bouwen ( splitsen) zodat deze appartementen vanwege de lagere prijsstelling gemakkelijker te verkopen zijn. Het bestuur heeft juridisch advies ingewonnen inzake de mogelijkheden om bezwaar aan te tekenen. Zoals het er nu naar uitziet kan er alleen bezwaar worden aangetekend indien de parkeerdruk boven de normen die door de gemeente worden gesteld, uitkomt. Dit zou niet het geval zijn en hiermee zijn er dan ook geen gronden om bezwaar te maken tegen de vergunning voor de wijziging. We studeren nog op de zaak en hebben juridisch advies ingewonnen. Het ziet er nu naar uit dat april / mei met de bouw van de twee appartementengebouwen, B1 en B2 boven en naast de ingang van de parkeergarage, zal worden gestart. Voorts heeft Vorm Bouw gemeld dat er een peiling zal worden gehouden onder aspirant kopers betreffende de andere nog te bouwen huizen. Deze peiling zal antwoord dienen te geven op Pagina 1 van 4
de vraag of er voldoende belangstelling is om deze huizen in de huidige vorm af te bouwen. Het splitsen van deze huizen is niet aan de orde omdat hiermee de parkeerdruk zodanig toeneemt dat deze boven de gemeentelijk norm komt en er dientengevolge geen vergunning zal worden afgegeven. Met Vorm Bouw is tevens gesproken over het afdichten van het dak van de parkeergarage en het goed en netjes achterlaten van het bouwterrein. 2. Overleg gemeente Papendrecht In samenwerking met het bestuur van Merwehoofd fase III heeft er overleg plaats gevonden met de wethouders dhr. Koppennol en dhr. Scheurwater. De wethouders stelden het overleg zeer op prijs. Het is ons duidelijk geworden dat de gemeente de doorontwikkeling van het project Merwehoofd nauwlettend volgt en er waarde aan hecht dat deze “parel van Papendrecht” (zoals wethouder Koppenol het uitdrukte) zorgvuldig wordt afgebouwd. Voorts is er gesproken over de zorgen van beide besturen inzake parkeerdruk, verkeersveiligheid, downgrading en veiligheid van het verlaten bouwterrein. De wethouder maakte duidelijk dat de verkoop door Vorm Bouw van de bovengrondse parkeerplaatsen aan het Aviolandaplein absoluut niet zal worden geaccepteerd. De gemeente heeft de besturen de parkeerdruk-berekeningen overhandigd. Deze berekeningen zijn in overeenstemming met de ons bekende feiten. Eind januari zal een vervolg op het overleg plaats vinden.
3. Tuin en hydrofoor Tuin en hydrofoor behoren tot de eigendommen van de koepel VvE Merwehoofd fase IV. Echter pas nadat ze zijn opgeleverd. En dat heeft nog niet plaats gevonden! Op zich geen probleem omdat we daarmee nog geen aansprakelijkheid hebben voor storingen en gebreken. Inmiddels is wel duidelijk geworden dat de hydrofoor, die voor de 8 betrokken gebouwen zorgt voor voldoende waterdruk, problemen kent. Twee van de drie motoren zijn inmiddels vervangen. Onze technische commissie o.l.v. dhr. Harry Prummel zorgt er voor dat dit apparaat het blijft doen. Voorts is er besloten tot het plaatsen van een drukvat dat de belasting van de motoren aanzienlijk vermindert en tevens het elektragebruik verlaagt. We hebben in het kader van de oplevering, die dus nog moet plaats vinden, inmiddels de nodige vraagtekens bij de hydrofoor. Daarom zullen we onafhankelijk onderzoek laten verrichten door een installatiebureau naar de capaciteit en kwaliteit. Uiteraard zullen we met Vorm Bouw in gesprek gaan omtrent de kosten van het drukvat en de plaatsing hiervan Wat de tuin betreft zijn er inmiddels diverse offertes aangevraagd voor onderhoud. 4. Stallingvereniging fase IV Inmiddels hebben de meeste eigenaren van een parkeerplaats in fase IV hun ‘gebouw-VvE’ voorzitters gemandateerd voor vertegenwoordiging in de ALV van de VvE Stallinggarage. VvE Stallinggarage fase IV verleent erfdienstbaarheden aan VvE Stallinggarage III betreffende de hoofdingang. Tussen beide besturen is overleg geweest. Aan de orde is o.a. geweest de verdeling van de schoonmaakkosten. VvE Stalling fase IV maakt extra schoonmaakkosten i.v.m. het feit dat alle auto’s van fase III vuil inrijden via de hoofdingang. Ook is er afstemming i.v.m. het plaatsen van een camera-bewakingssysteem bij de ingang. In verband met diverse niet gemelde schades zal dit systeem worden geplaatst. Zoals we eerder schreven maken de nog te bouwen gebouwen van Fase V en straks fase VII ook onderdeel uit van VvE Stallinggarage fase IV. Het nu nog afgesloten deel behoort daarom ook tot de stallinggarage fase IV. Bewoners van Parc Lane stallen allemaal in fase I. Eigenaar Achmea- Syntus Pagina 2 van 4
heeft de verhuur van parkeerplaatsen inmiddels losgekoppeld van de verhuur van de appartementen. Een deel van de eigenaren van Parc Avenue hebben bovengrondse parkeerplaatsen gekocht van Vorm Bouw, die gelegen zijn aan het Aviolandaplein. Hiertegen is zowel bij Vorm Ontwikkeling als bij de gemeente bezwaar aangetekend. Zoals bekend is er door onze technische commissie een groot aantal gebreken geconstateerd. Het betrof totaal 31 punten. Hierbij betrof het zeer serieuze gebreken als daklekkages, niet werkende verwarming hellingbaan, water in elektrische bedieningsruimten, ontbrekende validatierapporten, ontbrekende digitale aansluiting voor het uitlezen van het elektragebruik etc. Met grote inzet is er gewerkt om deze punten door Vorm Bouw te laten herstellen. Hetgeen nagenoeg is gelukt. Het bestuur is met Vorm Bouw in onderhandeling over compensatie voor het gebruik van elektra tijdens de bouw. Het is ons gebleken dat er veel meer elektra is gebruikt dan verwacht. Nu de bouw is gestopt wordt er bijgehouden wat een ‘normaal ‘ gebruik is. Op basis hiervan zal er een claim bij Vorm Bouw worden ingediend. In de ALV Stallinggarage is met de statutair vereiste 2/3 meerderheid het huishoudelijk reglement vastgesteld. Alle eigenaren hebben hiervan via hun gebouw VvE’s een afschrift ontvangen. Op basis van dit reglement zal het bestuur toezien op het juiste gebruik van de stallinggarage en indien nodig eigenaren aanspreken. Het bestuur heeft besloten de definitieve oplevering van de stallinggarage fase IV uit te stellen. Het is ons gebleken dat een deel van stallinggarage fase IV, omvattende 70 stallingplaatsen, van de oplevering is uitgezonderd c.q. is afgesplitst en niet zal worden opgeleverd. Hoewel statutair is bepaald dat de VvE Stallinggarage fase IV namens de eigenaren verantwoordelijk is voor beheer en exploitatie van de gehele garage. Ook de technische installatie in het afgesplitste deel vormt een geheel met het deel dat Vorm Bouw voornemens is op te leveren. Deze afzondering van een deel van de garage inzake oplevering heeft bestuurlijk tot een aantal vragen geleid zoals o.a.: - wie is waar verantwoordelijk voor - wat betekent dit voor de dekking van de reeds afgesloten verzekeringen - welke oplossingen zijn er voor het dreigende exploitatie tekort van de VvE Stalling fase IV nu 70 plaatsen niet opgeleverd worden en de kosten wel doorlopen en meewegen in de exploitatiebegroting - welke consequenties heeft een en ander voor de statutair bepaalde kostenverdeling tussen fase III en fase IV betreffende de hoofdingang. Omtrent een en ander heeft het bestuur juridisch advies ingewonnen en wordt het overleg met Vorm Bouw voortgezet.. Er heeft een test plaats gevonden met een trap t.b.v. het omhoog brengen van fietsen. Diverse bewoners probeerden het houten model uit. Unaniem was men van mening dat het geen verbetering en oplossing was. Betreffende het ontbreken van de noodzakelijk fietslift is er dan ook op 9 december jl. overleg gevoerd door het bestuur met Vorm Ontwikkeling en het Bouwfonds. Afgesproken is dat er een kostencalculatie zal worden gemaakt op basis waarvan er over de verdeling van deze kosten onderhandeld zal worden. Resetten van de garagedeur. ( zie bijlage) Ook de garagedeur kan in (digitale) verwarring raken. Meestal door onjuist gebruik. Indien de deuren bijvoorbeeld half open blijven staan kan resetten noodzakelijk zijn. Als bijlage treft een instructie voor deze reset aan. We willen u adviseren deze instructie in uw auto te leggen.
Pagina 3 van 4
Tot slot Met deze nieuwsbrief omtrent de ontwikkelingen op het Merwehoofd hopen we u weer voldoende te hebben geïnformeerd. Als bestuur wensen we u fijne feestdagen toe en een gezond 2011.
Bestuur VvE Mewehoofd fase IV Bestuur VvE Stallinggarage fase IV
Pagina 4 van 4
Bijlage 1 VVE Stallinggarage fase IV
Resetten garagedeuren Bij het verlaten van de garage: Wanneer het stoplicht staat te knipperen en de afstandbediening heeft hierop geen invloed indien u deze indrukt omdat u de garage wilt verlaten, voer dan de volgende handeling uit.
Richt de afstand bediening op het stoplicht en druk 1 x op links (= in) hierna houd u links +/- 5 tellen ingedrukt. Gaat het stoplicht nog niet op groen dan herhaalt u deze handeling aan de buitenzijde van de garagedeur. De deur zou nu gereset moeten zijn. Een oorzaak kan ook zijn dat de sensoren op het paaltje en aan de muurzijde vuil zijn. Veeg deze schoon en herhaar bovenstaande handeling. Heeft deze handeling geen resultaat schakel dan een de Tc lid in. Indien u wilt inrijden en het genoemde probleem doet zich voor dan past u eveneens bovenstaande instructie toe beginnend met het stoplicht buiten
Pagina 5 van 4
2. Bijlage situatieschets Merwehoofd
Pagina 6 van 4
