Praktijkvoorbeelden Corporaties Hortensialaan, Heerhugowaard, Woningstichting Woonwaard Thema’s: Renovatie, ketensamenwerking
Woonwaard renoveert met ketenpartners • Vijflaagse flat gestript, gerenoveerd en geïsoleerd • Isolatie vloeren, gevel, tussenwanden en dak • Zonnestroominstallatie op het dak voorziet woningen van elektriciteit • Ketenpartners bedenken tijd- en energiebesparende oplossingen • Van 50 G/F-labels naar 40 A-labels
Ketensamenwerking loont in Heerhugowaard De Alkmaarse woningstichting Woonwaard legt de laatste hand aan de grondige renovatie van een vijflaags flatgebouw aan de Hortensialaan in Heerhugowaard. Dankzij intensieve samen werking tussen de ketenpartners kon het project goed en snel worden uitgevoerd, zonder kostenoverschrijdingen. Zowel bouw technisch als energetisch voldoen de woningen nu aan heden daagse eisen. Samen wisten de ketenpartners financiële ruimte te creëren voor een zonnestroominstallatie op het dak die alle woningen voorziet van elektriciteit. Met als aangenaam resultaat: voor alle veertig woningen het energielabel A. “Onze ambities waren hoog”, vertelt Ferry van Wilgenburg, directeur Vastgoedbeheer bij Woonwaard Noord-Kennemerland. “We streefden naar moderne, comfortabele woningen met energielabel A die weer zo’n vijftig jaar mee zouden kunnen. Dankzij optimale samenwerking met onze ketenpartners, die ook extra energiebesparende maatregelen hebben bedacht, wisten we dit te realiseren.”
Voordelen Van Wilgenburg is fervent pleitbezorger van ketensamenwerking. Voordelen zijn er te over: betrokken partijen staan niet tegenover elkaar maar werken van meet af aan intensief samen aan een gemeenschappelijk doel. Dit maakt het mogelijk om sneller te schakelen en te werken, met tijdwinst als gevolg.
Van Wilgenburg: “Bij nieuwbouw- en renovatieprojecten is de doorlooptijd een belangrijke kostencomponent. Als je tijd wint, door optimale samenwerking binnen de keten, dan blijft er geld over voor extra’s. Bovendien kom je samen vaak tot betere oplossingen.” Dirk Beemsterboer, projectleider Hortensialaan van Woonwaard is even enthousiast. “Deze manier van werken is de toekomst. Ik wil niet anders meer. Je bent niet uit op eigen gewin en knijpt elkaar niet uit. Aannemer, gespecialiseerde aannemers, woningcorporatie en andere betrokkenen gaan samen, op een open en eerlijke manier, op zoek naar de hoogst mogelijke kwaliteit.”
“Door niet alles dicht te timmeren, prikkel je de markt en benut je de inventiviteit die er aanwezig is.” Ferry van Wilgenburg, directeur Vastgoedbeheer Woonwaard
Aanleiding Toen Van Wilgenburg in 2005 aantrad bij Woonwaard liep het onder houd niet op rolletjes. Er waren relatief veel klachten van bewoners. Offertes en uitvoeringen liepen in prijs, tijd en inhoud sterk uiteen. Het maakte goed begroten lastig en had tot gevolg dat het jaarlijkse onderhoudsbudget van 15 miljoen niet volledig werd benut. Om de situatie te verbeteren, maakte Woonwaard in 2006 een eigen prijzenboek, met vaste prijzen voor onderhoudscomponenten die jaarlijks worden geïndexeerd. Markpartijen weten nu precies wat bijvoorbeeld een keuken maximaal mag kosten en Woonwaard kan preciezer begroten. Tegelijk werd een onderhoudsinhaalslag ingezet, met hogere budgetten. Een in 2006 opgerichte stuurgroep met directeuren van bouw bedrijven uit de regio, richtte zich, onder regie van een onafhankelijk voorzitter, op een slimmere organisatie van het onderhoud. Zes renovatieprojecten – lopende en nieuwe – werden met betrok kenen geëvalueerd. Medewerkers van Woonwaard, hoofdaannemers en gespecialiseerde aannemers namen deel aan cursussen ‘lean management’, die erop gericht zijn de klantwaarde te vergroten en tegelijk de doorlooptijd van projecten te verkorten. Van Wilgenburg: “De piketpaaltjes voor ketensamenwerking waren geslagen.”
Portefeuilleverdeling Sinds 2009 past Woonwaard ketensamenwerking officieel toe, sinds 2010 ook voor alle onderhoudsprojecten. De complete onderhouds portefeuille wordt daarbij verdeeld onder geselecteerde bouwketens die, conform het inkoopbeleid, bestaan uit bedrijven uit de regio Noord-Kennemerland. Elke bouwketen krijgt een stuk van de koek en mag, binnen de eigen financiële inkoopruimte, intekenen op projecten. Dat laatste gebeurt tijdens gezamenlijke sessies. Begin 2009 werden de projecten voor 2009 verdeeld. Halverwege 2009 gebeurde dit voor de strategische onderhoudsprojecten voor de periode 2010-2015. Van Wilgenburg: “Tijdens zo’n sessie hangen we flappen met projectinfo op en delen zelfklevende memoblokjes uit. Na een korte inleiding mogen de deelnemers zelf gaan plakken.
Niet Woonwaard maar de bouwketens bepalen op welke projecten ze intekenen en dat komt de kwaliteit ten goede.” Het periodiek schilderonderhoud is op dit moment in handen van drie schildersbedrijven, het groot onderhoud wordt anno 2011 verzorgd door vier bouwketens. In de toekomst worden het er drie. Van Wilgenburg: “Elke hoofdaannemer werkt met zijn eigen specialisten: een vast treintje van metselaar, loodgieter, stukadoor en elektricien. Al doende leren ze met elkaar lezen en schrijven.”
Transparantie Er is brede waardering voor de nieuwe, transparante manier van werken en aanvankelijke onwennigheid sloeg snel om in enthou siasme. Van Wilgenburg: “De bouwketens gingen elkaar tijdens de bijeenkomsten echt bevragen op de omvang en de inhoud van het werk. Wat is jouw inkoopruimte? Waar ben jij goed in? In keukens of dakkappellen? In het kleinere fröbelwerk of juist de grote renovatie projecten? Aan het eind van twee sessies van elk een uur waren alle projecten voor de periode 2010-2015 verdeeld. AC Borst Bouw met zijn vaste treintje tekende in op project Hortensialaan.” Transparantie in samenwerking maakt het ook mogelijk, aldus Beemsterboer, te tonen in welk krachtenveld Woonwaard opereert. “Als corporatie hebben we te maken met wetten, regels en financiële randvoorwaarden. Als je aan alle betrokkenen duidelijk maakt wat jouw eigen speelruimte is, dan ontstaat er meer begrip voor de mogelijkheden en de onmogelijkheden binnen een project.”
Ferry van Wilgenburg, directeur Vastgoedbeheer bij Woonwaard Noord-Kennemerland
Brainstorm Hortensialaan Om kennis, kunde en creativiteit van marktpartijen optimaal te benutten, stimuleert Woonwaard intensieve samenwerking vanaf de haalbaarheidsfase. Voor project Hortensialaan werd een brain stormsessie georganiseerd waaraan Woonwaard, de hoofdaannemer, de architect en gespecialiseerde aannemers deelnamen. Van Wilgenburg: “Het beschikbare budget was bekend, prijzen voor componenten als keukens waren geen issue dankzij ons prijzenboek. Op drie A4-tjes noteerden we – heel summier – enkele belangrijke randvoorwaarden: sloop geen optie, flats moeten na renovatie nog vijftig jaar mee, streven is energielabel A.” Op basis hiervan werden drie mogelijke scenario’s uitgewerkt. Daarbij kwamen tijd- en energie besparende oplossingen naar boven. Zo kwam de timmerfabrikant met het voorstel een speciaal type houten voorzetplaten toe te passen in de woning voor extra isolatierendement. Van Wilgenburg: “Door niet alles vooraf dicht te timmeren, prikkel je de markt en benut je de inventiviteit die er aanwezig is.” Gezien de ingrijpende renovatie en aanstaande forse huurverhogingen keert niemand van de oude bewoners terug in het verjongde complex. Beemsterboer: “Zorginstelling Nehemia neemt alle twee- en driekamer appartementen geclusterd van ons af. De vierkamerwoningen komen na oplevering in januari 2012 beschikbaar voor de reguliere verhuur.”
Samen werken aan betere oplossingen Wim Rodenburg, directeur AC Borst Bouw, hoofdaannemer project Hortensialaan: “Voorheen maakten concurrerende aannemers, ieder voor zich, hun offertes. Dat gebeurde op basis van een bestek en tekeningen die door Woonwaard werden verstrekt. Een tijdrovend en kostbaar rekencircus met onzeker resultaat, waarbij je als hoofdaannemer ook diverse specialistische onderaannemers aan het calculeren zette. In de nieuwe aanpak geeft Woonwaard een aantal geselecteerde aannemers – inclusief hun vaste gespecialiseerde aannemers – een vast percentage opdrachten. Voordeel daarvan is dat je echt gaat opereren als team. Je bent minder geneigd informatie achter te houden, werkt vanuit vertrouwen, en zoekt vanaf het begin met elkaar naar de beste oplossingen. Zo hebben we bij de Hortensiaflat tijd kunnen winnen door, bij het strippen van het pand, niet horizontaal maar verticaal aan de slag te gaan. Hierdoor werd het mogelijk om aan de ene kant te beginnen met renoveren, terwijl aan de andere kant van het complex nog breekwerk gaande was. Het is een goed voorbeeld van ‘lean’ plannen, ofwel in zo kort mogelijke tijd renoveren. Mijn conclusie over ketensamenwerking: het is wennen, er valt nog veel te leren, maar het loont.”
Meer informatie over ketensamenwerking in de bouw is te vinden op www.bouwketens.nl
Woningen: • V oor renovatie: 50 woningen (45 tweekamer-, 5 driekamerflats) Na renovatie: 40 woningen (10 tweekamer-, 5 driekamer-, 25 vierkamerflats) • Bouwjaar: 1971 • Renovatie: mei 2011-januari 2012
Situatie voor en na renovatie Voor renovatie
Na renovatie
Rc = 0,09 m²K/W
Rc = 3,4 m²K/W
Gevel
Rc = 0,35 m²K/W
Rc = 4,4 m²K/W
Dak
Rc = 0,08 m²K/W
Rc = 4,4 m²K/W
Ramen
Rc = 0,005 m²K/W
HR++ glas U-waarde vaste glas in deur = 1,4 W/m²K U-waarde ramen = 1,1 W/m²K
Vloer
Situatie voor renovatie: • • • •
Flatgebouw sterk verouderd Flats bouwtechnisch en energetisch in slechte staat Gevel, vloeren en dak niet geïsoleerd Vochtproblemen en schimmelvorming door onvoldoende ventilatie
Energielabelverbetering: Van G/F (gemiddeld G) naar A
Energiemaatregelen:
Verwachte energiebesparing:
• B uitenzijde gevel geïsoleerd met minerale wol (dikte: 140-200 mm) • Dak voorzien van pir-isolatie (dikte: 120 mm) • Buitenzijde eerste verdiepingsvloer geïsoleerd met houtwolcementplaat (dikte: 105 mm) • Isolatielagen op overige verdiepingsvloeren, in combinatie met individuele vloerverwarming • Isolatie van woningscheidende wanden (40 mm minerale wol achter voorzetwand) • Plaatsing HR++ glas in kozijnen (kozijnen deels hout, deels kunststof) • Aanleg collectieve verwarmingsinstallatie voor ruimteverwarming • Collectieve warmwatertapvoorziening • Individuele mechanische ventilatievoorziening • Plaatsing van zonnestroominstallatie op het dak voor elektriciteitsvoorziening woningen (elke woning heeft een eigen PV-paneel of -panelen op het dak) • Hieraan gekoppeld: plaatsing van zonnestroomomvormers in de inpandige berging of meterkast van elke afzonderlijke woning • Ledverlichting in alle algemene ruimtes
Gasverbruik: circa 35% Elektriciteit: circa 50%
Financieel: • G emiddelde investering per woning: circa € 156.000 (inclusief btw) waarvan - € 115.000 voor bouwkundige maatregelen - € 25.000 voor installaties - € 16.000 voor overige, waaronder vergoedingen verhuiskosten en vergunningaanvragen • Totaal geïnvesteerd in energiemaatregelen (voor het hele complex): - isolatie en mechanische ventilatie: circa € 125.000 (inclusief btw) - zonnestroominstallatie: € 224.000 (inclusief btw) - led-verlichting: circa € 14.000 (inclusief btw) • Gemiddelde huurverhoging: - 2-kamerwoning van € 245 netto naar circa € 500 netto - 3 kamerwoningen van € 320 netto naar circa € 600 netto - 4-kamerwoningen van € 0 (n.v.t.) naar circa € 624 netto
Premies en subsidies: • Energie Investeringsaftrek (EIA) is aangevraagd In 2012 wordt op nagenoeg gelijke wijze de lage flat aan de Hortensialaan gerenoveerd.
Nieuwe praktijkvoorbeelden
Dit is een publicatie van: Agentschap NL NL Energie en Klimaat Swentiboldstraat 21 Postbus 17 | 6130 AA Sittard T +31 (0) 88 602 90 00 www.agentschapnl.nl/woningbouw Agentschap NL | april 2012 Publicatie-nr. 2EGOW1208 Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Agentschap NL is een agentschap van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Agentschap NL voert beleid uit voor diverse ministeries als het gaat om duurzaamheid, innovatie en internationaal. Agentschap NL is hét aanspreekpunt voor bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Voor informatie en advies, financiering, netwerken en wet- en regelgeving.
Agentschap NL blijft op zoek naar nieuwe praktijk voorbeelden over technische maatregelen, processen en aanpakken, ter ondersteuning van het Convenant. We nodigen u van harte uit die voorbeelden te melden via
[email protected] of contact op te nemen met 088 602 23 55. Meer informatie kunt u vinden op www.agentschapnl.nl/woningbouw. Deze website biedt actuele informatie over energiebesparing aan professionele partijen in de woningbouw.
Agentschap NL ondersteunt in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de convenantspartijen Aedes en de Woonbond bij de uitvoering van het Convenant Energiebesparing corporatiesector. De doelstelling van dit Convenant is de realisatie van een additionele gebouw- en installatie gebonden energiebesparing in de bestaande sociale woningvoorraad van ten minste 24 PJ in de periode 2008-2020. Voor de nieuwbouwproductie van de corporaties betreft dit een verbetering van het gestandaardiseerde energiegebruik met 25% per 1 januari 2011 en 50% per 1 januari 2015. Divisie NL Energie en Klimaat voert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het programma ‘Energie & Gebouwde Omgeving’ uit. Wij bieden professionele marktpartijen en overheden ondersteuning bij energie besparing, duurzame energie en CO₂-reductie van de gebouwde omgeving.
