Actualisatie woonvisie

Gemeente Rhenen Actualisatie woonvisie

15 oktober 2013

Projectnr. 340.106/g

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail info@companen. nl Internet www.companen.n l

Gemeente Rhenen Actualisatie woonvisie

15 oktober 2013

Inhoud 1.

Samenvatting

1

2.

Inleiding 2.1. Rhenen in de regio 2.2. Aanpak 2.3. Aandachtspunten 2.4. Leeswijzer

3 3 3 4 5

3.

Korte analyse van de woningmarkt 3.1. De feiten op een rij 3.2. De resultaten uit het rapport van de FoodValley 3.3. De marktpartijen 3.4. Conclusie

6 6 7 8 9

4.

De rol van de gemeente op de woningmarkt

10

5.

De opgaven op de woningmarkt 5.1. Groei in kwaliteit, beperkt in kwantiteit 5.2. Vergrijzing en wonen met zorg in de wijken 5.3. Doelgroep met lage inkomens 5.4. Doelgroep met middeninkomens 5.5. De bestaande sociale huurvoorraad 5.6. Duurzaamheid 5.7. Nieuwbouwproductie 5.8. Uitvoeringsprogramma

13 13 14 16 17 18 18 19 23

Bijlage 1: Begrippenlijst

1

Bijlage 2: Overzicht achtergronden en context

3

1. Samenvatting De gemeente Rhenen heeft haar Woonvisie geactualiseerd. Na vaststelling van de Woonvisie 2008 is er veel veranderd in de economie, maatschappij en de woningmarkt. Redenen genoeg om opnieuw te kijken naar de opgave op de Rhenense woningmarkt en de rol van de gemeente daarin. De rol van de gemeente De gemeente Rhenen wil zich de komende jaren een andere rol aanmeten dan in het verleden. Zij gaat meer uit van de zelfredzaamheid van de maatschappij. Alleen op thema’s waarin de gemeente het algemeen belang of het lange termijn belang bewaakt, wil de gemeente regisseren. Het belangrijkste thema in dit verband is de huisvesting van ouderen. Op andere thema’s gaat de gemeente vooral faciliteren en stimuleren en dus minder sturing geven en meer aan de markt en maatschappij overlaten. De Inhoudelijk belangrijke thema’s De gemeente onderscheidt in deze Woonvisie verschillende doelgroepen. Voor iedere doelgroep met verschillende inkomens wordt de opgave met betrekking tot het wonen in de gemeente bepaald. En uiteraard ook eventuele acties die de gemeente gaat ontplooien in dit kader. Doelgroepen Starters en jongeren missen momenteel de aansluiting op de koopmarkt. Daarom zet de gemeente de starterslening voort. De gemeente wil gezinnen meer mogelijkheden voor zelfbouw / particulier opdrachtgeverschap geven, door zelf grond daarvoor beschikbaar te stellen en ontwikkelaars hiertoe te stimuleren. Door de vergrijzing en de extramuralisering stijgt de behoefte aan geschikte woningen voor senioren. De gemeente gaat regie voeren in de bouwproductie in en rond het centrum van Rhenen en De Tollekamp. De locaties in dit gebied zijn bij uitstek geschikt voor woningen die (op termijn) kunnen worden bewoond door senioren. Voor nieuw te ontwikkelen woningen in dit gebied, is een woningplattegrond die voldoet aan de Woonkeureisen, een vereiste. Op andere locaties stimuleert de gemeente ‘aanpasbaar’ bouwen. Via het Woonbewust project van FoodValley bevordert de gemeente de aanpassing van de bestaande woningvoorraad. De gemeente monitort de slaagkansen van de verschillende doelgroepen periodiek en informeert de betrokken partijen hierover. Zorg en welzijn Ook zorg en welzijn is voor, met name, senioren belangrijk. De gemeente wil een goed zorg en welzijnsaanbod in de gehele gemeente en de bouw van een intramuraal aanbod in Achterberg stimuleren. Zij kan dit niet alleen. De zorgpartijen zijn hiervoor de aangewezen instanties. De gemeente start hiervoor een periodiek overleg op met de zorgpartijen. Nieuwbouw De nieuwbouwproductie is vooral een taak van de marktpartijen. Het aantal mogelijke toevoegingen per jaar wordt geschat op 40 tot 45 woningen per jaar, exclusief de vervangende nieuwbouw in de herstructurering door de Rhenense Woningstichting

-1-

(RWs). De gemeente gaat zich niet inzetten voor Faseren en Doseren van bouwplannen. Wel gaat de gemeente procedures waar mogelijk versnellen en kaders en eisen (behoudens het bovengenoemde voor seniorenhuisvesting) verminderen. Daarnaast informeert de gemeente de ontwikkelaars over de bevindingen op de woningmarkt en het totale bouwprogramma. Nieuwe verzoeken voor projecten worden in behandeling genomen na een toets op basis van transparante criteria:  Het plan is planologisch aanvaardbaar.  Het plan moet de identiteit en kwaliteiten van een kern versterken, met bijzondere aandacht voor niches en particulier opdrachtgeverschap.  Plannen in en rond de binnenstad van Rhenen zijn voorzien van een woningplattegrond die voldoet aan de eisen van Woonkeur.  Alle woningen zijn bij voorkeur aanpasbaar.  De gemeentelijke kosten ten behoeve van het plan zijn gedekt. Uit deze toetsing volgt een advies van de gemeente aan de indiener voor de ontwikkeling van het plan. Afhankelijk van de reactie op het advies, wordt beoordeeld in welke mate de gemeente medewerking verleent aan het plan.

-2-

2. Inleiding De Woonvisie van de gemeente Rhenen stamt uit 2008. De rode draad in deze visie was ‘behoud van een evenwichtige bevolkingsopbouw door onder andere de woonkansen voor jongeren en ouderen te vergroten’. Sindsdien is er veel veranderd op de woningmarkt. Niet te miskennen voorbeelden zijn: de wereldwijde economische crisis, wetgeving voor de huursector, nieuwe hypotheeknormen. Ook inzichten over de lokale woningmarkt veranderen; bijvoorbeeld ten aanzien van de gevolgen van de vergrijzing, bouwen in verschillende marktsegmenten, de effectiviteit van doorstroming en de rol van partijen op die woningmarkt. Daarnaast is door de regio FoodValley een onderzoek afgerond met betrekking tot de discrepantie tussen de vraag en het geplande aanbod van woningbouwplannen. Uit dit onderzoek bleek dat ook in Rhenen sprak was van een mismatch. Dit zijn redenen voor de gemeente Rhenen om te bouwen aan een nieuwe Woonvisie. De gemeente begint niet bij nul. Zij bouwt voort op de visie uit 2008. Die visie was voor de gemeente een waardevol sturingsinstrument om ontwikkelingen in de gewenste richting te buigen. Vrijwel alle punten zijn / worden in meer of mindere mate uitgevoerd. Tegelijkertijd zien we dat de Woonvisie 2008 redelijk abstract bleef. Voor effectieve sturing zou focus op enkele wezenlijke punten gewenst zijn. Deze relativering vraagt bij de nieuwe Woonvisie daarom naast inhoudelijke keuzes, ook een visie op de rol van de gemeente (met haar partners) op de lokale woningmarkt.

2.1.

Rhenen in de regio

Ontwikkelingen in de regio hebben invloed op het wonen in de gemeente Rhenen. We moeten daarbij denken aan de volgende ontwikkelingen:  Woningbouw (omvang en samenstelling) bij Veenendaal en Wageningen.  De activiteiten die de verschillende gemeenten ontplooien in het kader van de conclusies uit het onderzoek van de regio FoodValley.  Restrictief ruimtelijk beleid die woningbouwontwikkelingen op de Heuvelrug beperken.  Economische ontwikkelingen (regionaal, FoodValley) waardoor bereikbaarheid werkgelegenheid vanuit Rhenen toe- of afneemt (infrastructuur, bedrijfsvestiging).  Ontwikkelingen van regionale zorginstellingen voor wel / niet extramuraliseren van zorgaanbod.

2.2.

Aanpak

Op 18 april 2013 is een agendaconferentie georganiseerd voor belanghebbenden op het gebied van het brede thema wonen. De genodigden waren de woningcorporaties, ontwikkelaars, makelaars, dorpsverenigingen, wijkcomités, jongerenraad, zorgpartijen, WMO-raad, Provincie en gemeentelijk afdelingen. De meeste partijen waren hierbij vertegenwoordigd.

-3-

Tijdens deze agendaconferentie zijn de actuele marktontwikkelingen gedeeld. Vervolgens zijn de partijen aan het woord gekomen. Hoe kijken zij aan tegen de huidige markt? Wat bepaalt de afzetbaarheid van de woningbouw? Welke kansen en bedreigingen zien zij voor Rhenen? Vervolgens zijn thema’s geagendeerd voor de actualisatie van de Woonvisie en is gesproken over de rol van de gemeente in het plannings- en afwegingsproces bij nieuwbouw. De inbreng vanuit deze bijeenkomst is in grote lijnen bepalend geweest voor de thema’s in deze geactualiseerde Woonvisie. De thema’s vanuit de conferentie zijn samengevat: Nieuwbouw:  Productie op peil houden  Gedifferentieerde bevolkingsopbouw (leeftijd en inkomens)  Bevorderen (collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Bestaande voorraad:  Woonkwaliteit  Geschiktheid voor ouderen en zorg aan huis  Duurzaamheid Wonen en zorg:  Voldoende woningen voor ouderen  Intramurale capaciteit  Zorg aan huis Uitvoeringprogramma en rol gemeente:  Mate van regie in Rhenen, Elst en Achterberg  Procedurele afspraken  Het detailniveau van bestemmingsplannen  Monitoring Deze thema’s komen in de Woonvisie aan de orde.

2.3.

Aandachtspunten

In de Woonvisie van 2008 is het beleid geformuleerd langs een algemene rode draad: Behoud van een evenwichtige bevolkingsopbouw voor Rhenen Deze rode draad is nog steeds actueel, maar een aanpassing is echter wel noodzakelijk. Door de ontwikkelingen in de economie en op de woningmarkt is de omgeving waarin we functioneren fors veranderd. Dit betekent dat de verwachtingen ten aanzien van de groei van het aantal woningen bijgesteld moeten worden en dat de doorstroomketens niet meer functioneren als voorheen. Ook krijgt het prominente doelgroepenbeleid (gezinnen, jongeren, vergrijzing) een pragmatischer invulling. In deze tijd is het immers vooral zaak om aan te sluiten bij de marktopnamecapaciteit. In het vervolg werken we de actuele ambities verder uit (voortbouwend op de Woonvisie 2008). Nieuwbouw op peil houden door vraaggerichte woningbouw De gemeente Rhenen wil een evenwichtige bevolkingsopbouw behouden. Dit is niet (altijd) stuurbaar via woningbouw. De markt is immers grillig. Het beleid om autonome

-4-

ontwikkelingen van vergrijzing en ontgroening te dempen, en in te spelen op gezinnen met kinderen is slechts zeer beperkt actief te plannen. Juist door een vraaggerichte benadering kunnen we wel accenten plaatsen in onze woningbouwontwikkeling. Wellicht biedt een uitbreiding van het vrije kavelaanbod en/of de stimulering van (Collectief) Particulier Opdrachtgeversschap een mogelijkheid. Aandacht voor de bestaande voorraad woningen De nieuwbouwtoevoegingen zijn ten opzichte van de bestaande voorraad relatief beperkt. Toch krijgt de bestaande voorraad in het algemeen weinig aandacht. Voor wat betreft duurzaamheid en geschiktheid voor de bewoning voor ouderen valt hierin winst te behalen. In deze geactualiseerde Woonvisie schenken wij daarom ook aandacht aan de bestaande voorraad. Wonen en zorg, de vergrijzing en extramuralisering Het aantal ouderenhuishoudens zal - net als afgelopen jaren - ook de komende jaren flink gaan toenemen. Het gaat dan om de uiterst brede groep 55-plussers (naar leeftijd, inkomen, gezondheid), waarvan een deel vitaal en / of kapitaalkrachtig is. Dit vraagt om aandacht voor de huisvestingswensen van senioren. Door de extramuralisering blijven veel ouderen in hun eigen huis wonen. Dit sluit overigens goed aan bij de wens van ouderen, maar vraagt wel om aanpassingen van de woning. Het liefst in een vertrouwde omgeving, het eigen dorp of bij mensen met dezelfde levensovertuiging. De rol van de gemeente op de woningmarkt De gemeente staat in de komende jaren voor een enorme opgave in verschillende inhoudelijke dossiers (vooral in het sociale domein). Daarnaast zien we een tendens naar een terugtredende overheid, waarbij van de maatschappij verwacht wordt om zaken zelf op te pakken. De gemeente bezint zich op haar rol binnen verschillende dossiers in de nabije toekomst. Bij de uitwerking van beleidsambities omtrent het dossier Wonen, is het ook zinvol om de gemeentelijke rol goed in het vizier te houden. Hiermee staat of valt de realiteitswaarde van de Woonvisie.

2.4.

Leeswijzer

In hoofdstuk 3 geven we een korte analyse van de woningmarkt. Daarna beschrijven we de rol van de gemeente op de woningmarkt in hoofdstuk 4, waarna de rol wordt geconcretiseerd op verschillende thema’s in hoofdstuk 5.

-5-

3. Korte analyse van de woningmarkt 3.1.

De feiten op een rij

In dit hoofdstuk schetsen wij in het kort enkele feiten over de Rhenense woningmarkt. Voor een uitgebreide rapportage verwijzen wij u naar bijlage 2. Huidige woningvoorraad De gemeente Rhenen telt ruim 7.540 woningen. Ongeveer 29% van het woningbezit is sociale huur en een kleine 6% behoort tot de particuliere huur. Twee derde van de voorraad is een eigen woning. In de periode 2002-2011 zijn er ongeveer 770 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit is een gemiddelde bouwproductie van ongeveer 75 à 80 woningen per jaar. Bevolking- en huishoudenontwikkeling In de gemeente Rhenen wonen nu ruim 19.000 personen. De bevolking neemt in de periode tot en met 2020 met ongeveer 865 mensen toe. Na 2020 zal het aantal personen in omvang nagenoeg stabiliseren en is de groei beperkt tot circa 180 personen in tien jaar. Het aantal huishoudens neemt tot 2020 met 320 huishoudens toe, hetgeen neerkomt op een groei van ongeveer 40 huishoudens per jaar. Na 2020 daalt de huishoudensgroei naar ongeveer 20 huishoudens per jaar. Het aantal en aandeel huishoudens in de leeftijd van 35 tot 54 jaar neemt fors af en neemt vanaf 65 jaar en ouder fors toe. De ontwikkeling van huishoudens met een inkomens tot € 34.000 Wanneer de economie de komende jaren niet meer zal groeien (0-scenario), zal het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 met ongeveer 115 toenemen. Dit komt neer op een toename van 10 à 15 woningen per jaar. Bij een economische stagnatie in de eerste vijf jaar, en daarna een groei van 1,2%, zal het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 nagenoeg gelijk blijven. Bij een positieve economische groei van +1,2% neemt het aantal huishoudens af met ongeveer 120. Dit is een afname van 15 à 17 huishoudens per jaar. De behoefte aan extra woningen De afzetbaarheid van woningen stagneert en daardoor daalt de nieuwbouwproductie in Nederland. In het kader van het onderzoek in de Regio FoodValley (zie ook volgende paragraaf) is gekeken naar de lokale marktopnamecapaciteit tot 2015 in Rhenen. p basis van de huishoudensprognose verwachten wij dat deze 40-45 woningen per jaar noodzakelijk zijn tot 2020:  40 woningen per jaar is tot 2020 nodig om te voorzien in de autonome woningbehoefte.  5 extra woningen per jaar is haalbaar om gezinnen van buitenaf aan te trekken. Aanvullingen op de voorraad sociale huurwoningen zijn niet noodzakelijk. Binnen deze voorraad is wel een transformatie noodzakelijk naar meer levensloopgeschikte woningen. Ook de aanvullingen in de nieuwbouw zouden bij voorkeur levensloopgeschikt moeten zijn.

-6-

3.2.

De resultaten uit het rapport van de FoodValley

In 2012 is door de regio FoodValley een onderzoek uitgevoerd om de kwalitatieve en kwantitatieve mismatch tussen de planvoorraad en de vraag per gemeente in kaart te brengen. Daarvoor is het planaanbod (medio 2012) geïnventariseerd naar type en prijsklasse. Dit leverde het volgende beeld op voor de gemeente Rhenen en was mede aanleiding om de Woonvisie te actualiseren en de mogelijkheden van Faseren en Doseren te onderzoeken. Tabel 3.1: Gemeente Rhenen. Planaanbod (inclusief herstructurering) 2012-2015-2020 naar type 2012-2015 2015-2020 Eengezins Appartement GGB 0-treden Onbekend

2012-2020

142 223 2 59

216 16 5 0

358 239 7 59

Totaal 426 Bron: Inventarisatie FoodValley, december 2012.

237

663

Marktopnamecapaciteit korte termijn 2012-2015 Op basis van woningmarktonderzoek, en panelgesprekken met makelaars is een inschatting gemaakt naar de marktopnamecapaciteit naar eigendom en woningtype voor de periode tot en met 2015.

Eigendom

Figuur 3.1: Gemeente Rhenen. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit tm 2015 naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop Onbekend

Type

Eengezins Meergezins GGB 0-treden

Onbekend 0

Zeer risicovol

50

100

enigzins risicovol

150

200

redelijk afzetbaar

Bron: Inventarisatie FoodValley, december 2012.

-7-

250

Plancapaciteit

300

Figuur 3.2: Gemeente Rhenen. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560 560-660

> 660

Koop

< 170.000 170-250.000

> 250.000 0 Zeer risicovol

20

40

enigzins risicovol

60

80

redelijk afzetbaar

100

120

140

Plancapaciteit

Bron: Inventarisatie FoodValley, december 2012.

Conclusies  Met name het grote aanbod koopwoningen overstijgt de vraag op korte termijn. Hetzelfde geldt voor het grote aantal appartementen.  In de koopsector zijn er met name risico’s voor de afzet van middeldure en dure woningen. Inmiddels (medio 2013) zien we dat de knelpunten van destijds (overplanning aan appartementen en eengezinswoningen in de middeldure en dure koopsector) deels zijn opgelost, doordat woningen inmiddels zijn gerealiseerd en bouwplannen door de ontwikkelaars zelf beter worden gefaseerd. In de binnenstad van Rhenen is Het Rhenense Hof bijna gerealiseerd. Daarmee is de appartementenmarkt in de kern Rhenen voorlopig verzadigd. Op de locatie Vogelenzang zijn de ontwikkelaars bezig met het herzien of bijstellen van de plannen. De geplande appartementen worden geschrapt of pas later gebouwd. Ook de fasering van de dure eengezinskoopwoningen is aangepast, maar hier is nog steeds wel een grote overcapaciteit. Faseren en Doseren is vanuit het perspectief van een overplanning dus minder noodzakelijk dan in 2012 werd verwacht.

3.3.

De marktpartijen

Afgelopen jaar is in het kader van het traject om te komen tot een nieuwe woonvisie een aantal keer met de marktpartijen en belanghebbenden op de woningmarkt gesproken. Zij herkenden en erkenden de inschattingen over de marktopnamecapaciteit en de overcapaciteit aan bouwplannen. Tijdens de agendaconferentie voor de Woonvisie bleek dat volgens de ontwikkelaars de stagnatie van de bouwproductie het gevolg is van:  Beperkte koopkracht van consument (minder consumenten die kunnen verhuizen en minder consumenten die een koopkrachtige vraag hebben).  De lange doorlooptijd van initiatief naar oplevering van de woning. Deze lange doorlooptijd wordt volgens de ontwikkelaars veroorzaakt door de grote hoeveelheid

-8-

procedures en de wijze waarop de gemeente die toepast. Tussentijds zijn er al weer zoveel ontwikkelingen geweest dat het product niet goed meer aansluit op de vraag. Men gaf aan, dat zij niets zien in enige vorm van regie van de gemeente om programmatisch te sturen, wel om te helpen stimuleren de productie vlot te trekken. ‘De aansluiting maken van aanbod op de vraag kan de markt zelf wel’ als de voorwaarden (procedures en bestemmingsplannen) maar versoepelen. Het lokale ondernemerschap is diep geworteld. Snel kunnen anticiperen op de marktvraag, korte procedures en ‘ruime bestemmingsplannen’ leiden tot succesvollere match tussen vraag en aanbod en dus meer bouwproductie, is de redenering.

3.4.

Conclusie

De conclusie is dat er in totaliteit in Rhenen sprake is van een overcapaciteit aan plannen, maar dat de gemeente en de ontwikkelaars niet gezamenlijk de woningbouwplannen gaan regisseren om overaanbod tegen te gaan. De gemeente houdt de komende jaren een vinger aan de pols door de ontwikkeling van vraag en aanbod inzichtelijk te maken en bij nieuwe plannen te wijzen op het risico van overcapaciteit. Het is vervolgens aan de marktpartijen zelf om te bepalen of het risico van een groeiend aanbod ten opzichte van de verwachte vraag voor hen acceptabel is. Dit geldt op dezelfde manier voor bouwgrond die door de gemeente zelf wordt geproduceerd ten behoeve van bijvoorbeeld (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De exacte rol van de gemeente wordt in het volgende hoofdstuk omschreven.

-9-

4. De rol van de gemeente op de woningmarkt De gemeente in de verschillende rollen De gemeente Rhenen heeft alle belang bij een goedlopende bouwproductie: de bouwproductie is niet alleen belangrijk voor de lokale economie, maar is ook essentieel om huishoudens nu en in de toekomst te kunnen blijven huisvesten in de gemeente. Daarom zal de gemeente zeker gehoor geven aan de roep om meer ‘ontwikkel-vrijheid’ van de ondernemers, maar wil zij ook het lange termijn perspectief vanuit deze Woonvisie niet over het hoofd zien. De gemeente Rhenen maakt gebruik van de overheidsparticipatieladder voor het definiëren van haar rol op verschillende thema’s/dossiers. Deze ladder benoemt vijf verschillende rollen: 1. 2. 3.

4. 5.

Loslaten: wanneer de overheid een taak helemaal loslaat, heeft ze inhoudelijk noch in het proces enige bemoeienis. Faciliteren: de overheid kiest een faciliterende rol als het initiatief van elders komt en zij er belang in ziet om dat mogelijk te maken. Stimuleren: een trede hoger heeft de overheid wel de wens dat bepaald beleid of een interventie van de grond komt, maar de realisatie daarvan laat ze over aan anderen. Ze zoekt slechts naar mogelijkheden om die anderen in beweging te krijgen. Regisseren: wanneer de overheid kiest voor regisseren, betekent dat ook andere partijen een rol hebben maar dat de overheid er belang aan hecht wel de regie te hebben. Reguleren: bovenaan de trap staat het zwaarste instrument dat de overheid kan inzetten, namelijk regulering door wet- en regelgeving.

Alleen op thema’s waarin de gemeente het algemeen belang of het lange termijn belang bewaakt zal de gemeente reguleren (5) of regisseren (4). Op andere thema’s heeft de gemeente maximaal een stimulerende rol. Hieronder worden de vijf genoemde rollen die de gemeente op de woningmarkt wil spelen nader toegelicht. Reguleren De gemeente heeft op de woningmarkt met name een regulerende rol als het gaat om het vaststellen van bestemmingsplannen zoals dit voortvloeit uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het algemeen belang hiervan is groot omdat hiermee de gebruiks- en bouwmogelijkheden van gronden juridisch wordt geregeld. Zo heeft de gemeente er bijvoorbeeld ook voor gekozen om in het bestemmingsplan Rhenen Stad het centrum van de stad aan te wijzen als beschermd stads- en dorpsgezicht waardoor plannen in dit bijzondere gebied aan speciale regels moeten voldoen. Op het gebied van de woonruimteverdeling heeft de gemeente een regulerende rol vanwege het grote belang dat de gemeente hecht aan een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen. Door middel van de Huisvestingsverordening Rhenen wordt de verdeling van deze woonruimte geregeld. Regisseren in en om het centrum van Rhenen De gemeente heeft ervoor gekozen om regie te voeren in het kader van de ouderenhuisvesting. In hoofdstuk 5 wordt dit uitgebreid beargumenteerd. Huisvesting voor ouderen is bij uitstek zinvol op locaties in de nabijheid van (zorg) voorzieningen.

- 10 -

Dit betekent dat de gemeente al het mogelijke in het werk stelt om ontwikkelaars op een aantal nieuwbouwlocaties woningen te laten ontwikkelen die nu of later geschikt zijn voor ouderen. Het gaat hierbij om het gebied in en rond de binnenstad van Rhenen, ten noorden van de Herenstraat tot aan De Tollekamp (zie ook bijgevoegd kaartje). In dit gebied is de groep senioren de preferente doelgroep. De belangrijkste argumenten hiervoor zijn dat:  de behoefte aan vormen van verzorgd en geschikt wonen in de komende jaren toeneemt door de vergrijzing en het scheiden van wonen en zorg (zie paragraaf 5.2).  dit schaarse locaties zijn, die bij uitstek geschikt zijn voor senioren (dichtbij voorzieningen). Voor nieuw te ontwikkelen woningen in dit gebied is een woningplattegrond die voldoet aan de Woonkeur eisen, een vereiste. Sturingsinstrumenten die we hiervoor inzetten zijn onder andere deze Woonvisie en van daaruit de inhoudelijke overtuigingskracht eventueel ondersteunt door een Structuurvisie, bestemmingsplannen, grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en prestatieafspraken. Stimulerende rol in andere gebieden en op andere thema’s In andere gebieden en op andere thema’s wil de gemeente een stimulerende rol vervullen. Daarom worden niet allerhande richtingen en kaders vooraf dichtgetimmerd. Het betekent dat er ruimte moet zijn om flexibel in te kunnen blijven spelen op veranderende markten. Concreet betekent dit het bevorderen van samenwerking, het bij elkaar brengen van partijen (ontwikkelaars, bewoners) om de woningbouw te bevorderen, om duurzaam bouwen te stimuleren, het stimuleren van initiatieven en meedenken over kansen en mogelijkheden. De gemeente gaat intern aan de slag om te kijken of belemmerende beleidsregels verminderd kunnen worden, de ambitie is ‘dereguleren’. Daarbij wordt wel ‘aanpasbaar bouwen’ een belangrijk thema bij de ontwikkeling van woningbouwplannen, omdat dit belangrijk is voor de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad. De woningen die aanpasbaar zijn gebouwd, zijn dan zo ontworpen dat aanpassingen voor een andere doelgroep of levensfase eenvoudig zijn aan te brengen. Met betrekking tot de bestaande voorraad zal de gemeente door middel van het FoodValley project Woon Bewust bewoners stimuleren tot het tijdig aanpassen van de eigen woning met het oog op het zolang mogelijk zelfstandig wonen. Mogelijke sturingsinstrumenten zijn in dit kader situationeel grondbeleid (=maatwerk, afhankelijk van wenselijkheid en financiële haalbaarheid van de voorgestelde ontwikkeling) en eventueel subsidies. Het belangrijkste instrument is echter de houding van de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. Faciliteren De gemeente heeft op de woningmarkt een faciliterende rol als het gaat om de afhandeling van bouwaanvragen. De gemeente zal haar medewerking verlenen als bouwplannen voldoen aan het bestaande bestemmingsplan of aan de in deze Woonvisie

- 11 -

genoemde criteria. Ook faciliteert de gemeente bijvoorbeeld de bouw van mantelzorgwoningen door hiervoor in bestemmingsplannen ruimte te bieden. Loslaten De gemeente zal op de woningmarkt niet kwantitatief sturen op aantallen te bouwen woningen. Wel zullen ontwikkelaars in de toekomst geïnformeerd worden over de marktopnamecapaciteit in relatie tot de bestaande woningbouwplanning. Het wordt vervolgens aan de markt overgelaten of zij het risico van een groeiend aanbod ten opzichte van de verwachte vraag acceptabel vinden.

Uitgangspunten / Maatregelen 1. De gemeente voert regie in de bouwproductie in en rond het centrum van Rhenen en De Tollekamp. Voor nieuw te ontwikkelen woningen in dit gebied is een woningplattegrond die voldoet aan de Woonkeur eisen, een vereiste. 2. De gemeente neemt met betrekking tot de woningbouwontwikkeling een stimulerende rol op zich en gaat onderzoeken of belemmerende beleidsregels kunnen worden verminderd. In nieuwe bestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten wordt zoveel mogelijk ruimte geboden voor flexibiliteit naar de toekomst.

- 12 -

5. De opgaven op de woningmarkt 5.1.

Groei in kwaliteit, beperkt in kwantiteit

De huishoudensprognose laat zien dat in de gemeente Rhenen tussen 2013 en 2020 het aantal huishoudens kan / zal toenemen met ongeveer 300 huishoudens. Voor een deel is dit autonome groei, voor een deel is dat instroom van buitenaf. Het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder neemt fors toe. Tabel 5.1: Gemeente Rhenen. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030

Bron: prognose van provincie Utrecht.

De behoefte aan extra woningen in de gemeente Rhenen ligt naar verwachting tussen de 40 en 45 woningen per jaar in de periode tot en met 2019. De gemiddelde nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren lag op een gelijk niveau als de huishoudensprognose.

9000 8000

7000

14%

14%

16%

17%

19%

6000

16%

16%

17%

17%

18%

18%

18%

18%

19%

19%

38%

36%

33%

31%

30%

15%

16%

15%

15%

15%

2012

2015

2020

2025

2030

5000 4000 3000 2000 1000 0

15-34 jaar

35-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75+ jaar

Vanaf 2020 zal de behoefte aan extra woningen afnemen tot maximaal 20 woningen per jaar. Deze beperkte groei vereist een verschuiving van aandacht van nieuwbouw naar de bestaande woningvoorraad en een zorgvuldige invulling van de resterende nieuwbouwwoningen. De positie van jongeren uit de gemeente Rhenen op de woningmarkt De gemeente blijft inzetten op meer kansen voor jongeren in de gemeente. Vertrek van jongeren uit de gemeente mag in beginsel niet samenhangen met een gebrek aan geschikte en betaalbare woonruimte. Starters lijken met name aansluiting te missen op de koopmarkt. Nog altijd zijn veel koopwoningen te duur voor starters. Gecombineerd met beperkte hypotheekmogelijkheden betekent dit dat deze groep momenteel dus moeilijk in de koopsector terecht kan. Dit is een landelijk probleem en op Rhenense schaal alleen door de starterslening te

- 13 -

beïnvloeden. De gemeente zal de starterslening daarom ook doorzetten, zolang de middelen daarvoor beschikbaar zijn. In de sociale huurvoorraad zijn er beduidend meer mogelijkheden. De wachttijd voor starters is momenteel zeer beperkt en ingrepen lijken niet direct noodzakelijk. Omdat de kansen van deze groep sterk afhankelijk zijn van landelijk beleid en financiële mogelijkheden is het belangrijk om de ontwikkelingen op dit gebied te monitoren. Gezinnen vasthouden en beperkt aantrekken Rhenen heeft een aantrekkelijk woonklimaat voor gezinnen. De lagere scholen zijn in Rhenen binnen bereik en kinderen kunnen in een rustige en veilige omgeving opgroeien. De gemeente wil het aantal gezinnen zoveel mogelijk op peil houden en zal daarom eengezinswoningen (rij, 2^1-kap en vrijstaande woning) in de nieuwbouw, ook via (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap, faciliteren op de locaties die daarvoor geschikt zijn. Senioren: woningvoorraad laten aansluiten op de vergrijzende bevolking Het aantal senioren in Rhenen blijft toenemen. Steeds duidelijker is dat veel senioren niet zondermeer naar een seniorenwoning verhuizen. Locatie, prijsstelling en de (on)verkoopbaarheid van hun huidige woning zijn hierbij belangrijke bepalende factoren. Naast gerichte nieuwbouw, blijft aanpassing van bestaande woningen voor de vergrijzende doelgroep essentieel. Zo speelt de gemeente ook in op de breedte van deze groep: naar leefstijlen, zorgbehoefte en leeftijdsklassen. Uitgangspunten / Maatregelen 3. De gemeente handhaaft de starterslening. 4. De gemeente en RWs monitoren samen de slaagkansen van de verschillende doelgroepen (starters en senioren) in de huursector. 5. De gemeente onderzoekt periodiek de verhuismotieven van huishoudens die de gemeente verlaten. 6. De gemeente stimuleert (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

5.2.

Vergrijzing en wonen met zorg in de wijken

Een specifiek vraagstuk in Rhenen betreft de behoefte aan welzijn- en zorgvoorzieningen voor mensen met een functiebeperking: ouderen, mensen met een verstandelijke of Vraag Vraag lichamelijke beperking, chronisch 2012 2020 zieken en GGZ-cliënten. Deze groep Intramuraal (Ouderen) 175 150 neemt door de vergrijzing toe. In het Verzorgd wonen 125 200 verleden vertaalde een dergelijke Zorg aan huis 150 250 behoeftegroei zich in een vraag naar Geschikt wonen 900 1000 plekken in zorgcentra. Dit is steeds Verstandelijk gehandicapt (VG) 80 70 35 25 minder het geval. Het algemene Geestelijke gezondheidszorg (GGZ) uitgangspunt is zo lang mogelijk in de huidige woning wonen (dat geldt voor alle zorgvragers). Feitelijk gebeurt dit ook: gewenst of noodgedwongen. Deze beweging wordt door het Ministerie van VWS aangejaagd door de financiële scheiding van wonen en zorg voor de ‘lichte’ zorgzwaartepakketten (ZZP’s 1 tot en met 2 in 2013 en ZZP3 in 2014). De verwachting is dat daarmee wonen in een zorgcentrum voor deze groepen onder financiële druk komt te staan en mensen er meer voor kiezen om in de wijk of kern

- 14 -

zorg te krijgen. Dat is niet per se de huidige woning. Het kan ook een zelfstandig zorgappartement of – woning zijn. Voor het grootste deel komt de beweging naar wonen met zorg terecht in de bestaande woningvoorraad. Gevolg is een groeiende vraag naar aanpassingen van woningen: gericht op comfort, en bij groeiende zorgvraag ook op zorg aan huis (met nieuwe technologieën ook in hogere intensiteit mogelijk door middel van domotica). Dit kan niet alleen door nieuwbouw opgevangen worden, en zal dan ook door aanpassingen van de bestaande woningvoorraad gerealiseerd moeten worden. Deze trends vragen meer dan in het verleden afstemming tussen aanbod van diensten (zorg en welzijn) en de woonplek (woning en omgeving) van mensen. Zelfstandig wonen in de wijk leidt bij sommigen namelijk tot gevoelens van kwetsbaarheid en eenzaamheid. Aanbod wonen-welzijn-zorg zo dicht mogelijk bij mensen thuis In het verleden werd vanuit woonzorgzones nagedacht over de samenhang van wonen met welzijn en zorg. Waar het nu meer gaat om welzijn en zorg bij mensen thuis, in hun directe omgeving, is juist zorg overal noodzakelijk. Essentieel is dan wel nadere afstemming tussen aanbieders van wonen-welzijn-zorg. Zij moeten komen tot goed arrangementenaanbod voor zorg aan huis. De vraag naar deze arrangementen en de intramurale capaciteit wordt door de gemeente en zorginstellingen goed gemonitord, zodat snel kan worden geanticipeerd op toename van specifieke vragen. De gemeente neemt initiatief om een periodiek overleg met de zorgpartijen op te starten. Rhenen en Elst Met de realisatie van het moderne woonzorgcentrum de Tabakshof in Elst (Quarijn) en de Tollekamp in Rhenen (Charim) voor deze doelgroep is voor komende 5 à 10 jaar in de behoefte van deze kernen voorzien. Beide accommodaties voorzien in de kwantitatieve huidige behoefte en bieden de mogelijkheid om de komende jaren een grote rol van betekenis te spelen in het lokale (intra- en extramurale) zorg- en welzijnsaanbod. De Tabakshof in Elst wordt momenteel vanwege de prijs en het concept door de inwoners van Elst (nog) niet gezien als intramurale instelling voor het dorp. In het, op te starten, periodieke overleg met de zorgpartijen en gemeente wordt ook de ontwikkeling van arrangementen aan de orde gesteld. Achterberg In Achterberg is nog geen intramuraal aanbod aanwezig. De oudere inwoners zijn met een zwaardere zorgindicatie gedwongen om te verhuizen. Zij verhuizen veelal naar een intramurale instelling in Veenendaal. Quarijn heeft serieuze plannen om een kleinschalige intramurale voorziening te ontwikkelen in Achterberg West. De gemeente zet zich in om dit plan voor intramuraal aanbod in Achterberg te versnellen. Uitbreiding van aantal levensloopsgeschikte woningen in de nieuwbouw Zoals in hoofdstuk 4 beschreven zet de gemeente zwaar in op woningplattegronden die voldoen aan de Woonkeur-eisen bij nieuwbouw nabij de binnenstad van Rhenen. In de andere gebieden stimuleert de gemeente aanpasbaar bouwen in de nieuwbouw van woningen.

- 15 -

Uitbreiding van aantal levensloopsgeschikte woningen in de bestaande woningvoorraad Belangrijk is dat ook het bestaande woningaanbod (huur en koop) meer levensloopgeschikt wordt. Het aanbod van levensloopgeschikte woningen moet worden vergroot om mensen zo lang mogelijk thuis te kunnen laten wonen. Naar de toekomst toe ligt de verantwoordelijkheid voor een geschikte woning meer bij de bewoner. De gemeente heeft, als gevolg van de kanteling in het sociale domein en het scheiden van wonen en zorg, minder financiële armslag om bij te dragen in de kosten van woningaanpassingen. De gemeente start daarom in FoodValley-verband op korte termijn met uitvoering van het project ‘Woon Bewust’, zodat mensen tijdig gaan nadenken over de mogelijkheden om de eigen woning levensloopbestendig te maken. De gemeente wil vanuit het woonbeleid bijdragen aan het vergroten van het aanbod geschikte woningen door:  bewoners te informeren over het belang van het tijdig aanpassen van woningen. Vanuit Regio FoodValley worden hierover initiatieven ontplooid onder de vlag ‘Woon Bewust’.  via ruimtelijk beleid (bestemmingsplannen) langer thuis wonen te faciliteren door ruimte te bieden aan tijdelijke aanbouw van zorgunits. Deze mogelijkheid voor het plaatsen van deze units is recentelijk in bestemmingsplannen verankerd.

Uitgangspunten / Maatregelen Woningbouwprogramma 7. Nieuwbouw nabij de binnenstad in Rhenen moet worden voorzien van een woningplattegrond die voldoet aan de eisen van Woonkeur, vast te leggen in anterieure- of exploitatieovereenkomsten met ontwikkelaars. Op overige locaties stimuleert de gemeente aanpasbaar bouwen. 8. In Achterberg wordt de ontwikkeling van de intramurale woonvorm voor ouderen door de gemeente gestimuleerd. Algemeen 9. De gemeente neemt initiatief om een periodiek overleg met de zorgpartijen op te starten. 10. De ontwikkeling van Woon-zorg-welzijn arrangementen is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van zorgpartijen en gemeente. 11. De aanpassing van de woningvoorraad wordt gestimuleerd via het ‘Woon Bewust’ programma van FoodValley.

5.3.

Doelgroep met lage inkomens

Huishoudens met een inkomen van minder dan € 34.229 (prijspeil 2013) mogen gebruik maken van de sociale huursector. De ontwikkeling van deze doelgroep is afhankelijk van de economische ontwikkeling. Voor Inkomens < € 34.229 5 jaar 0%, 5 drie scenario’s in de economische Jaar 0% jaar 1,2% 1,2% groei is berekend hoe deze groep economis economisc economis huishoudens zich ontwikkelt. che groei he groei che groei Wanneer de economie niet groeit 2012-2017 +85 +85 -50 (0%), zal de omvang van deze 2017-2022 +55 -120 -115 +140 -35 -165 groep licht toenemen met ca. 10 tot Totaal 10 jaar Per jaar 10 à 15 -3 à -5 -15 à -17 15 per jaar. Wanneer de economie weer zou gaan groeien met 1,2 %, neemt de omvang van de groep af met ca. 15 tot 17 huishoudens per jaar. Deze prognose vormt de basis voor de actualisatie van prestatieafspraken tussen gemeente Rheden en de RWs.

- 16 -

De RWs heeft ruim 2.100 woningen in Rhenen, Elst en Achterberg. Er is een aantal sociale huurwoningen gelabeld voor verkoop. Wanneer de gelabelde woning vrijkomt bij mutatie wordt de woning voor verkoop aangeboden. Wanneer de woning na een periode van zes maanden niet is verkocht, wordt de woning opnieuw verhuurd. (2011-9 woningen verkocht, 2012 - 0 verkocht en 2013 – 0 verkocht!). In de huidige sociale huurvoorraad woont 29% van de huishoudens scheef (gezamenlijk huishoudensinkomen van alle bewoners op het betreffende adres ligt boven de € 34.229, prijspeil 1 januari 2013). Dit betekent dat met overheidsmaatregelen om het scheefwonen tegen te gaan, in de komende tien jaar ruim voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn. Uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen is daarom niet noodzakelijk. De investeringsopgave van de RWs ligt in de vervangings- en verbeteringsopgave (in kwaliteit, duurzaamheid en toegankelijkheid) van de bestaande voorraad. Met de plannen aan de Valleiweg/Lijsterberg (63 nultredenwoningen), Het Rhenense Hof (50 appartementen voor starters en 55-plussers in Binnenstad-Oost en 82 eengezinswoningen in Vreewijk (waaronder circa 10% in de koopsector zal worden gerealiseerd) worden hierin grote stappen gezet. Uitgangspunten / Maatregelen Woningbouwprogramma 12. RWs en de gemeente proberen de omvang van de sociale huurvoorraad op ongeveer het huidige niveau te houden. Nieuwbouw in dit segment vindt vooral plaats in het kader van vervanging of verbetering van de sociale voorraad. 13. De prestatieafspraken tussen de gemeente en RWS worden geactualiseerd.

5.4.

Doelgroep met middeninkomens

Het rijksbeleid is voor deze doelgroep (met inkomen van € 34.229-43.000) een bepalende factor. Zij komen door de landelijke toewijzingsnorm niet meer in aanmerking voor een huurwoning met een huur onder de € 681. Deze doelgroep is daarmee aangewezen op het aanbod in de geliberaliseerde huur en koopvoorraad. De gemeente gaat ervan uit dat de ontwikkelaars en beleggers deze doelgroep gaan bedienen met huurwoningen (boven de € 681) en goedkope koopwoningen. Daarbij wil de gemeente gaan onderzoeken of de toepassing van erfpacht mogelijkheden kan bieden om woningen beter bereikbaar te maken voor de huishoudens met middeninkomens. De RWs draagt bij, door de verkoop van huurwoningen. In 2008 heeft zij 168 eengezinshuurwoningen gelabeld voor verkoop. Tot nu toe zijn er 51 verkocht. Op dit moment zijn nog 117 woningen gelabeld voor verkoop. De gelabelde woning wordt bij mutatie te koop aangeboden. Wanneer na zes maanden de woning niet is verkocht wordt de woning opnieuw in de verhuur genomen. In deze economische onzekere tijd monitort de gemeente periodiek of de woningvoorraad voldoende huisvestingsmogelijkheden biedt voor de huishoudens met een middeninkomen, zie maatregel 4 in paragraaf 5.1. Uitgangspunten / Maatregelen Woningbouwprogramma 14. De mogelijkheden van de toepassing van erfpacht worden door de gemeente onderzocht. 15. Met de RWs zijn prestatieafspraken gemaakt over de verkoop van woningen. Deze prestatieafspraken worden geëvalueerd en eventueel geactualiseerd.

- 17 -

5.5.

De bestaande sociale huurvoorraad

Transformatie aanbod sociale huurwoningen Uit de analyses blijkt dat vraag en aanbod van sociale woningen redelijk in balans is. De eerste opgave in de sociale huurwoningvoorraad in Rhenen is een transformatie, waardoor de voorraad in de toekomst meer gaat aansluiten op de veranderende huishoudenssamenstelling en de kwaliteit van wonen anno 2013. Het aantal eengezinshuurwoningen zou de komende tien jaar mogen afnemen, het aantal appartementen en levensloopgeschikte woningen voor senioren (heel voorzichtig) toenemen. De Rhenens Woningstichting heeft in dit kader de volgende plannen in uitvoering of in voorbereiding. 



De prestatieafspraak gaat uit van verkoop van ca. tien eengezinshuurwoningen per jaar. In theorie zou dat betekenen dat er in tien jaar tijd circa 100-120 woningen verkocht moeten zijn. De praktijk is echter anders. Vanaf het verkoopprogramma (2008) zijn er in totaal 51 woningen verkocht, waarvan in het eerste jaar 31 woningen. In 2012 en 2013 zijn er helemaal geen woningen verkocht. In 2002 startte de RWsg met de ontwikkeling van de herstructurering in RhenenNoord:  Valleiweg/Lijsterberg De drie flats aan de Valleiweg/Lijsterberg worden gesloopt. Er komen drie nieuwe woongebouwen voor terug, met in totaal 63 nultredenappartementen. Alle appartementen zijn bestemd voor senioren en worden toegewezen via het regionale woningverdelingssysteem Huiswaarts.nu. De appartementen worden duurzaam en energiezuinig gebouwd.  Vreewijk De woningen in Vreewijk voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In totaal worden 82 eengezinswoningen gesloopt. Hiervoor komen er in principe 82 eengezinswoningen terug. De RWs heeft dit plan in twee fasen gesplitst. De eerste fase omvat in totaal 56 woningen waarvan 8 in de koopsector en 48 in de sociale huur. In samenwerking met de gemeente wordt een plan tot stand gebracht.

Uitgangspunten / Maatregelen Woningbouwprogramma 16. De gemeente faciliteert de RWs bij het uitvoeren van deze transformatie. Dit wordt verankerd in de prestatieafspraken.

5.6.

Duurzaamheid

Het toevoegen van kwaliteit aan de voorraad zit niet alleen in het bouwen van de juiste woningtypen. Ook het begrip duurzaamheid verdient hierbij aandacht: zowel in termen van energiezuinig en bewust materiaalgebruik, als toekomstbestendigheid. Daarmee gaat het om een breed begrip van duurzaamheid: fysiek en sociaal. Het belang van duurzaamheidsambities is niet alleen ingegeven door de zorg voor een beter milieu, maar ook door verwachte stijging van toekomstige woonlasten. Energielasten worden met de groeiende schaarste aan fossiele brandstoffen steeds bepalender in de totale woonlasten. Dit rechtvaardigt de zorg voor enerzijds energiebesparing, anderzijds alternatieve energieopwekking.

- 18 -

De gemeente Rhenen vindt het belangrijk dat de woningvoorraad wordt verduurzaamd, zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Op de bestaande bouw heeft de gemeente weinig invloed. De eigenaar bepaalt in welke mate men investeert in duurzaamheid. In FoodValley-verband worden (project Woonbewust 2013) maatregelen bedacht om via met name voorlichting de bewustwording van woningeigenaren op het gebied van duurzaamheid te bevorderen. De gemeente geeft komende jaren uitvoering aan dit programma. Voor de nieuwbouw is in 2007 hiervoor gemeentelijk DUBO-beleid vastgesteld. Dit beleid is verouderd en deels achterhaald door o.a. aanpassingen in het bouwbesluit. Het idee is nieuw beleid op te stellen met daarin aangepaste ambities. Ook bij nieuw beleid blijft de daadwerkelijke uitvoer van duurzame maatregelen lastig, dit blijft afhankelijk van de ‘goodwill’ van de bouwende partij. De gemeente start een werkgroep op om met elkaar van gedachten te wisselen over creatieve oplossingen om duurzaamheid vorm te geven. Door op deze manier DUBObeleid vorm te geven verwachten we een betere uitvoering van de gemeentelijk ambities. In het nieuwe beleid zullen de ambities hoger zijn dan de wettelijke eisen uit het bouwbesluit en vooruitlopen op toekomstige veranderingen (in 2015 en 2020) in dit besluit. Gedacht wordt aan een minimum van zeven voor de vijf verschillende onderdelen (energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde) uit het GPR-pakket. Bij nieuwbouw is het goed te streven naar energieneutrale woningen. Uitgangspunten / Maatregelen 17. Gemeente start met diverse partijen een werkgroep met als doel om zo snel mogelijk tot een goed werkbaar beleid te komen voor duurzame woningen. 18. De gemeente informeert woningeigenaren over de mogelijkheden van energiebesparing in de bestaande woningvoorraad via het project Woonbewust.

5.7.

Nieuwbouwproductie

De komende jaren neemt de gemeente een stimulerende en regisserende rol aan op de woningmarkt, waarbij ruimte wordt geboden voor flexibiliteit. Om deze rol goed te kunnen vervullen werken we bij de woningbouwplanning met een afwegingskader. Daarmee bestaat de woningbouwambitie niet meer uit een dichtgetimmerd programma per kern. We ramen de jaarlijkse marktopnamecapaciteit op 40-45 woningen. Dit ligt in lijn met de uitkomsten van het onderzoek FoodValley 2012. De marktopnamecapaciteit is opgebouwd uit:  40 woningen per jaar. Dit is tot 2020 nodig om te voorzien in de autonome woningbehoefte.  5 extra woningen per jaar. Dit lijkt haalbaar om gezinnen van buitenaf aan te trekken.

- 19 -

Voor de verdeling over de kernen faciliteren we een reële en evenwichtige spreiding van woningbouw. Tabel 4.1: Indicatie van de gewenste woningtypes per kern 2013-2020 Kern

Voorkeur type woning

Achterberg

Eengezinskoopwoningen

Elst

Eengezinskoopwoningen

Rhenen

Eengezinskoopwoningen en eventueel na

2012-2020

2020-2030

Ca. 5 p.j.

Ca. < 5 p.j.

Ca. 10 p.j.

Ca. 5 p.j.

Ca. 20 à 30 p.j.

Ca 10 à 15 p.j.

Ca. 40 à 45 p.j.

Ca. 20 p.j.

2020 koopappartementen. Gemeente Rhenen Bron: Primos 2012, bewerking Companen

De aantallen zijn lager dan destijds benoemd in de Woonvisie 2008. Toch is het realiseren hiervan geen sinecure: in 2008 en 2009 is dit niet gelukt, in 2010 en 2011 wel, echter dankzij een grote productie in de huursector door de RWs. Marktkennerspanel Rhenen 2012 De marktkenners herkennen deze marktopnamecapaciteit. De verkoop van (bestaande) koopwoningen in Rhenen verloopt momenteel zeer moeizaam. Veel potentiële kopers stellen de aankoop van een woning uit vanwege de onzekerheid op de woningmarkt en hun financiële positie. Daarnaast is er een grote groep woningbezitters die niet kan verhuizen vanwege een (te) grote restschuld. Voorheen had Rhenen enige aantrekkingskracht op huishoudens uit de omgeving van Utrecht, als alternatief voor duurdere gemeenten als Driebergen en Zeist. Door de daling van de prijzen van huizen is dit nu niet meer het geval. Aansluiten bij de marktopnamecapaciteit Momenteel wordt gebouwd op enkele locaties in de gemeente. In Rhenen zijn dat de Binnenstad Oost (Het Rhenense Hof), de herstructurering in Rhenen Noord en Vogelenzang. Daarnaast zijn op diverse locaties plannen in ontwikkeling of reeds in verkoop. De gemeente zal ruimte blijven bieden aan woningbouwontwikkelingen en behoudens het eerder genoemde gebied niet gaan regisseren. Wel blijft de gemeente ontwikkelaars informeren over de marktopnamecapaciteit en de bouwplanning. De opgave is nu om goed aan te sluiten bij de marktopnamecapaciteit die jaarlijks maximaal 45 woningen groot is. Voor de woningbouw onderneemt de gemeente de volgende activiteiten en hanteert zij een aantal uitgangspunten:  In Rhenen ligt het accent op woningbouw dat (op termijn) geschikt is voor senioren in en rond het centrum. In Elst en Achterberg ligt het accent op particulier opdrachtgeverschap.  Ruimte bieden voor consumentgerichte ontwikkeling door (collectief) particulier opdrachtgeverschap (kaveluitgifte). Uitgangspunten / Maatregelen 19. De marktopnamecapaciteit voor nieuwbouw is naar verwachting 40-45 woningen per jaar 20. De gemeente informeert ontwikkelaars over de marktopnamecapaciteit en de woningbouwplanning. 21. De gemeente stimuleert consumentgerichte ontwikkeling door (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

- 20 -

Beoordeling van nieuwe initiatieven in de gehele gemeente Nieuwe initiatieven of mogelijkheden om te bouwen worden getoetst aan een aantal criteria. Van groot belang is natuurlijk dat het bouwprogramma aansluit bij de marktopnamecapacititeit. Primair ligt hiervoor de verantwoordelijkheid bij de ontwikkelende partij. Zij moet aansluiting vinden bij de markt (de vragers). Hierbij bieden de indicaties van fricties tussen plancapaciteit en marktopnamecapaciteit een richting voor een meer marktconforme planning. Een aantal uitgangspunten, zoals die in deze Woonvisie worden benoemd, is vertaald in toetsingscriteria. Nieuwe initiatieven worden getoetst aan de volgende criteria:  Het plan is planologisch aanvaardbaar.  Het plan moet de identiteit en kwaliteiten van een kern versterken, met een bijzondere aandacht

voor niches en particulier opdrachtgeverschap.  Plannen in en rond de binnenstad van Rhenen zijn voorzien van een woningplattegrond die

voldoet aan de eisen van Woonkeur.  Alle woningen zijn bij voorkeur aanpasbaar.  De gemeentelijke kosten ten behoeve van het plan zijn gedekt.

Uit deze toetsing volgt een advies voor de ontwikkeling van het plan. Afhankelijk van de reactie op het advies, wordt beoordeeld in welke mate de gemeente medewerking verleent aan het plan. Gemeente als aanbieder van bouwrijpe grond De gemeente heeft een enkele keer ook de rol van producent van bouwrijpe grond en creëert daarmee ook zelf nieuwe woningbouwlocaties. De gemeente kan als grondeigenaar immers zelf projecten initiëren en kopers kunnen immers zelf opdracht geven aan bouwers voor de bouw. De gemeente zal in die situatie als regisseur zorgdragen voor een level playing field. Implementatie toets in netwerk en bedrijfsprocessen Deze toets betekent voor de gemeente een nieuwe manier van beoordelen van plannen. De werkwijze past in een benadering waarbij de gemeente globale kaders bepaalt en stimuleert. Het zijn in belangrijke mate kwalitatieve kaders. Daarmee komt het ook in verschillende fasen van een project terug, naar een steeds verdere concretisering. Het is ook geen toets die je binnen een project eenmalig maakt. Een plan evolueert en de marktomstandigheden veranderen steeds weer. Daarom is het essentieel de toets op verschillende momenten in de uitwerking van een project toe te passen. Daarmee wordt het een instrument dat leeft, en waarmee de gemeente effectief stuurt. Hiertoe zet zij de volgende stappen:  De gemeente brengt de toets samen met de frictie tussen de marktopnamecapaciteit en plancapaciteit onder de aandacht van ontwikkelende partijen in de gemeente Rhenen. Hiermee ontstaat bij hen inzicht, en daarmee draagvlak, over de wijze waarop de gemeente werkt. Bij onderhandelbare plannen treedt de gemeente in overleg met ontwikkelende partijen om aansluiting te vinden bij de toetsingscriteria.  Tweejaarlijks actualiseert de gemeente de toets op basis van recente marktinzichten (op te halen in de tweejaarlijkse themabijeenkomsten over de woningmarkt).

- 21 -



Op de verschillende beslismomenten zal de peilstok in plannen gestoken moeten worden: past het nog altijd binnen de toets? Door het onderdeel te maken van het gemeentelijke beslisdocument bij de fases van projectmatig werken krijgt het een status in de werkprocessen. Hiermee kom je tegemoet aan de gewenste flexibiliteit in het plan, maar behoud je grip op de kwaliteit en financiën.

Uitvoeringsagenda (maatregelen) 22. De gemeente neemt in haar beslisdocumenten voor woningbouwplannen de toets op.

- 22 -

Uitvoeringsprogramma In het schema is aangegeven welke partijen bij de verschillende acties een rol spelen. G= Gemeente R= De Rhenense Woningstichting Z= Zorg- en welzijnsinstellingen M= Marktpartijen, projectontwikkelaars

Betrokken partijen

Acties De gemeente voert regie in de bouwproductie voor ouderen in en rond het centrum van Rhenen en De Tollekamp door middel van het eisen van een plattegrond die voldoet aan Woonkeur. Op overige locaties neemt de gemeente met betrekking tot het aanpasbaar bouwen een stimulerende rol op zich. De gemeente neemt, met betrekking tot de woningbouwontwikkeling een stimulerende rol op zich en gaat onderzoeken of belemmerende beleidsregels kunnen worden verminderd.

Jaar gereed

De inzet vanuit deze actualisatie van de Woonvisie komt neer op de volgende activiteiten:

Jaar start

5.8.

2013

continu

G, M, R

2013

continu

G

In nieuwe bestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten zoveel mogelijk ruimte bieden voor flexibiliteit naar de toekomst.

2013

continu

G

De gemeente handhaaft de starterslening.

2013

G

De gemeente en RWs monitoren samen de slaagkans van de verschillende doelgroepen (starters en senioren) in de huursector. De gemeente en RWs actualiseren de prestatieafspraken De gemeente onderzoekt periodiek de verhuismotieven van huishoudens die de gemeente verlaten.

2014

Zolang de financiële middelen aanwezig zijn 2018

Eens in twee jaar

G

De gemeente stimuleert (collectief) particulier opdrachtgeverschap. In Achterberg wordt de ontwikkeling van de intramurale woonvorm voor ouderen door de gemeente gestimuleerd. De gemeente neemt initiatief om een periodiek overleg hiervoor met de zorgpartijen op te starten. Indien de gemeente wonen met zorg voor ouderen stimuleert, dan dient dit bereikbaar te zijn voor alle inkomensgroepen, waarbij het uitgangspunt is dat de huurcomponent binnen de grenzen van de Huurtoeslagwet dient te vallen en de zorgcomponent binnen de grenzen van de AWBZ bijdrage. De aanpassing van de bestaande woningvoorraad wordt gestimuleerd via het ‘WoonBewust’ programma van FoodValley. Gemeente start met diverse partijen een werkgroep met als doel om zo snel mogelijk tot een goed werkbaar beleid te komen voor duurzame woningen. De gemeente informeert ontwikkelaars over de marktopnamecapaciteit en de woningbouwplanning.

2013

continu

G, M

2013

2014

G, Z

2013

continu, per jaar

2013

Continu

G, M, Z

2014

2015

G, R, Z

2013

2013

G, M, R

2013

continu

G, M, R

De gemeente stimuleert consumentgerichte ontwikkeling door (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

2013

continu

G, M

- 23 -

2013 2014

2

x

R, G

G, Z

De gemeente neemt in haar beslisdocumenten woningbouwplannen de toetsingscriteria op.

- 24 -

voor

Betrokken partijen

Jaar gereed

Jaar start

Acties De gemeente maakt afspraken met ontwikkelende partijen om in nieuwbouw- en renovatieplannen huurwoningen voor inwoners met een middeninkomen (€34.000 tot €51.000) te ontwikkelen. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden van het toepassen van erfpacht.

2013

continu

G, M

2014

2014

G

2013

continu

G

Bijlage 1: Begrippenlijst Aanpasbaar bouwen

Met aanpasbaar bouwen wordt een manier van bouwen bedoeld waarbij in het ontwerp reeds rekening is gehouden met aanpassingen voor gebruik door mensen die minder valide zijn.

Anterieure overeenkomst

Een vrijwillige (privaatrechtelijke) overeenkomst tussen de overheid en een grondeigenaar over de ontwikkelingsmogelijkheden en -voorwaarden (financieel, programmatisch, ruimtelijk) op een locatie van de grondeigenaar.

Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen dus in groepsverband gerealiseerd.

Eengezinswoning (definitie WoON)

Ook wel grondgebonden woning, de typen lopen uiteen van een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder een kap, villa en landhuis.

DUBO

Duurzaam bouwen

Extramuralisering

De maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mogelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend.

Geliberaliseerde huurwoning

Huurwoning met een huurprijs vanaf € 681.

Geschikt wonen

Individuele en zelfstandige woning, waar ouderen met lichte beperking kunnen wonen met zorg aan huis

GPR

Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor duurzaam bouwen.

Intramuraal wonen

Het traditionele verzorgings- en verpleeghuis waar wonen en zorg niet gescheiden zijn en waar zorg, toezicht, welzijn, dienstverlening, maar ook behandeling en (intensieve) verpleging in een integraal pakket worden aangeboden tezamen met verblijf.

Intramurale voorzieningen

Letterlijk ‘binnen de muren’; (woon)instellingen die dag- en nachtzorg, hulpverlening en begeleiding bieden; instellingen in de gehandicaptenzorg, ziekenhuiszorg, verpleeghuiszorg en geestelijke gezondheidszorg; bieden 24-uurszorg aan mensen die intensieve zorg en begeleiding nodig hebben.

Levensloopbestendig

Nultredenwoningen die geschikt zijn voor rollator- of rolstoelmanoeuvres en gelegen in een woonomgeving met essentiële dagelijkse voorzieningen op loopafstand.

Middeninkomen

Huishouden met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.000.

Nultredenwoning

Woningen die zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’(keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken.

Ontgroening

De demografische trend waarbij in de bevolkingssamenstelling het aandeel jongeren tot 25 jaar afneemt.

Particulier Opdrachtgeverschap (WoON)

De rijksoverheid wil de zeggenschap van de burger vergroten, en particulier opdrachtgeverschap is hier een instrument voor. Bij particulier opdrachtgeverschap is de burger zelf opdrachtgever van de bouw van zijn eigen huis, dat wil zeggen dat de

-1-

toekomstige bewoner zelf bouwgrond verwerft en zelf bepaalt met welke partijen (aannemer, architect) en op welke wijze de woning wordt gerealiseerd. Dat kan individueel of met een groep toekomstige bewoners.

Plancapaciteit

Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot realisatie.

RWs

Rhenense Woningstichting

Sociale huurwoning Huurwoning met een huurprijs tot € 681. Starter

Huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is.

Vergrijzing

De demografische trend waarbij in de bevolkingssamenstelling het aandeel ouderen vanaf 55 jaar toeneemt. Soms spreken we over ‘dubbele vergrijzing’. Dan gaat het om de toename van het aandeel oudere ouderen (vanaf 75 jaar).

Verzorgd wonen

Dit zijn zelfstandige woningen in een complex, waarbij de zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar is. Deze woningen liggen bij voorkeur in een woonservicegebied en een zorgunit is in de nabije omgeving of binnen het complex aanwezig (zorgverleners moeten immers voortdurend paraat zijn). Het wonen kan individueel of samen zijn.

Wmo

Wet Maatschappelijke Ondersteuning; regelt een samenhangend aanbod van zorgen welzijnsvoorzieningen die gemeente verstrekken aan mensen die zorg nodig hebben, bijvoorbeeld huishoudelijke verzorging, woningaanpassingen of vervoer naar dagactiviteiten; gericht op het bevorderen van maatschappelijke participatie en civil society; de wet vervangt de wet voorzieningen gehandicapten (wvg), de welzijnswet en delen van de AWBZ; ingevoerd op 01-01-2007.

Woonkeur

WoonKeur is het nieuwe certificaat voor nieuwbouwwoningen. Het certificaat kan worden afgegeven aan nieuwbouwwoningen met ruim voldoende woontechnische kwaliteit: zo kent een woning met WoonKeur een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraak- en sociale veiligheid, valveiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit.

-2-

Bijlage 2: Overzicht achtergronden en context Analyse van de woningmarkt Rhenen De gemeente Rhenen telde op 1 januari 2013 ongeveer 19.060 inwoners. In de afgelopen tien jaar is de bevolking met ongeveer 1.360 inwoners gegroeid. Figuur 0.1: Gemeente Rhenen. Groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking 2002-2012 (saldo) 600

500 400 300 200 100

0 -100

2002

2003

2004

2005

2006

Woningvoorraad

2007

2008

2009

Huishoudens

2010

2011

2012

Bevolking

Bron: CBS 2012.

In de afgelopen jaren zien we het volgende beeld:  De bevolking is met name in 2005 en 2006 sterk toegenomen. In 2008 en 2009 is de bevolkingsgroei beperkt. In 2012 zien we zelfs dat de bevolkingsgroei rond nul ligt.  De huishoudensontwikkeling houdt gelijke tred met de woningvoorraadontwikkeling. In jaren waarin relatief veel gebouwd is, is het aantal huishoudens toegenomen. In 2003, 2006 en 2010 zien we een piek in de bouwproductie, en dus ook de groei van het aantal huishoudens. Migratieontwikkeling 2002-2010 Migratiebewegingen zijn sterk bepalend voor de ontwikkeling van de bevolking. Daarom verdiepen we ons extra op de vragen: welke leeftijdsgroepen verhuizen van- en naar Rhenen, en met welke gemeenten heeft Rhenen de sterkste verhuisrelaties? Figuur 0.2: Gemeente Rhenen. Migratie naar leeftijd 2002-2011

200 150 100

50 0 -50 -100 -150

-200 2002

2003

2004

0-15 jaar

2005 15-25

2006

2007

25-50

Bron: CBS 2012.

-3-

2008 50-65

2009 65+

2010

2011







Per saldo verlaten jongeren tussen de 15 en 25 jaar de gemeente Rhenen. Dit zijn voornamelijk jongeren die de gemeente verlaten vanwege studie of werk elders. Dit beeld is gebruikelijk bij gemeenten zonder (grote) HBO-instelling of universiteit. Daarnaast valt op dat ook 65+ers per saldo de gemeente verlaten. Uit de cijfers is niet direct te herleiden wat de belangrijkste redenen van dit vertrek zijn. Een goede verklaring is dat 65+ers de gemeente verlaten wanneer ze zorgbehoevend zijn. In Rhenen zelf is slechts een beperkt aanbod aan intramurale voorzieningen, en is men aangewezen op voorzieningen in onder andere Veenendaal. In 2011 is er sprake van een positief migratieoverschot. Dit is het jaar dat Tollekamp is opgeleverd. De gemeente Rhenen heeft een aantrekkingskracht op gezinnen van buiten de regio. Per saldo vestigen zich meer mensen in de leeftijd tussen 25 en 50 jaar dan er vertrekken. Met name in de jaren 2006, 2008 en 2010 heeft de gemeente veel gezinnen aangetrokken.

Verhuisbewegingen tussen gemeenten In de periode 2002-2010 hebben zich per saldo 125 mensen in Rhenen gevestigd vanuit andere Nederlandse gemeenten. Tabel 0.1: Gemeente Rhenen. Migratie naar richting 2002-2010 Rhenen Vestiging

Vertrek

Saldo 2002- 2010

Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Overig provincie Gelderland Totaal provincie Gelderland

50 466 15 54 443 1.522 2.550

69 463 20 50 614 1.607 2.823

-19 3 -5 4 -171 -85 -273

Renswoude Veenendaal Overig provincie Utrecht Totaal provincie Utrecht

35 1.645 1.323 3.003

51 1.727 1.090 2.868

-16 -82 233 135

Overig Nederland

1.592

1.329

263

Totaal Nederland Bron: CBS 2012.

7.145

7.020

125





De gemeente Rhenen is sterk georiënteerd op Veenendaal. Tussen deze gemeente vinden de meeste verhuisbewegingen plaats. Per saldo vertrekken meer mensen vanuit Rhenen naar Veenendaal. De gemeente Ede en Wageningen zijn twee andere gemeenten waar relatief veel uitwisseling mee is. Tussen Rhenen en Ede is er sprake van een migratie-evenwicht, terwijl per saldo meer mensen naar Wageningen verhuizen.

Samenstelling woningvoorraad De gemeente Rhenen telt ruim 7.540 woningen. Ongeveer 29% van het woningbezit is sociale huur, en een kleine 6% behoort tot de particuliere verhuur. Twee derde van de voorraad is koop.

-4-

Tabel 0.2: Gemeente Rhenen. Woningvoorraad naar eigendom Aantal

%

4.981 2.146 416

66% 29% 6%

7.543

100%

Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Bron: Vastgoedmonitor 2012.

In de periode 2002-2011 zijn er ongeveer 770 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit is een gemiddelde bouwproductie van ongeveer 75 à 80 woningen per jaar Figuur 0.2: Gemeente Rhenen. Ontwikkeling nieuwbouw 2002-2011

160 140 120 100

80 60 40 20 0 2002

2003

2004 Huur egz

2005

2006

Huur mgz

2007 Koop egz

2008

2009

2010

2011

Koop mgz

Bron: CBS 2012.





De bouwproductie in Rhenen kent een grillig verloop, zo wisselen jaren waarin relatief veel woningen worden opgeleverd zich af met jaren waarin niet of nauwelijks wordt gebouwd. De afgelopen jaren zijn er hoofdzakelijk eengezins koopwoningen gebouwd. In 2008, 2010 en 2011 zijn er koopappartementen gerealiseerd. In 2010 en 2011 zijn er huurappartementen gerealiseerd.

Gemiddelde transactieprijs en aantal transacties Op basis van gegevens van het Kadaster brengen is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs en het aantal transacties in beeld gebracht.

-5-

Figuur 0.3: Gemeente Rhenen. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs 2002-2012

€ 360.000

€ 340.000 € 320.000 € 300.000 € 280.000 € 260.000

€ 240.000 € 220.000 € 200.000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Gemiddelde transactieprijs Bron: Kadaster 2012.



Tot 2007 neemt de gemiddelde transactieprijs jaarlijks toe. Het gaat om een stijging van bijna 22% in de periode 2002 tot en met 2007. Na 2008 zien we een duidelijke daling in de transactieprijzen. Op dit moment ligt het niveau ongeveer gelijk aan het niveau van 2004.

Figuur 0.4: Gemeente Rhenen. Ontwikkeling aantal transacties 2002-2012

300

250 200 150

100 50 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Aantal transacties Bron: Kadaster 2012.



Na 2008 is het aantal transacties sterk gedaald. Voor de periode 2009-2012 gaat het om een gemiddelde daling van bijna 40% ten opzichte van de periode 2002-2008. Dit beeld is vergelijkbaar met het landelijke beeld. Wel zien we dat het aantal transacties vanaf 2009 redelijk stabiel is.

Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030 Voor het bepalen van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de komende jaren maken we gebruik van de Primos-prognose.

-6-

Tabel 0.3: Gemeente Rhenen. Bevolkings- en huishoudensprognose 2012-2030

Bevolking Huishoudens Bron: Primos 2012





2012

2015

2020

2025

2030

2012-2020

2020-2030

19.060

19.475

19.925

19.980

20.105

+865

+180

7.645

7.805

7.965

8.075

8.140

+320

+175

De bevolking neemt in de periode tot en met 2020 met ongeveer 865 mensen toe. Na 2020 zal het aantal personen in omvang stabiliseren en is de groei beperkt tot circa 180 personen in tien jaar. Het aantal huishoudens neemt tot 2020 met 320 huishoudens toe, hetgeen neerkomt op een groei van ongeveer 40 huishoudens per jaar. Na 2020 daalt de huishoudensgroei naar ongeveer 20 huishoudens per jaar.

Huishoudensontwikkeling naar leeftijd De bevolking neemt niet alleen in omvang toe, maar verandert ook in samenstelling. De komende jaren is sprake van ontgroening en verdere vergrijzing. In de onderstaande figuur is de huishoudensontwikkeling naar leeftijd weergegeven. Figuur 0.5: Gemeente Rhenen. Huishoudensontwikkeling naar leeftijd 2012-2030

9000 8000

7000

14%

14%

16%

17%

19%

6000

16%

16%

17%

17%

18%

18%

18%

18%

19%

19%

38%

36%

33%

31%

30%

15%

16%

15%

15%

15%

2012

2015

2020

2025

2030

5000 4000 3000 2000 1000 0

15-34 jaar

35-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75+ jaar

Bron: Primos 2012



Het aantal en aandeel huishoudens in de leeftijd van 35 tot 54 jaar neemt fors af en vanaf 65 jaar en ouder neemt het fors toe.

Marktopnamecapaciteit gemeente Rhenen De marktopnamecapaciteit geeft inzicht in het aantal woningen dat jaarlijks op de woningmarkt kan worden toegevoegd. Als de planning de marktopnamecapaciteit overstijgt neemt de kans op afzetbaarheid af. Voor de gemeente Rhenen ligt de marktopnamecapaciteit in de periode 2012-2020 naar verwachting tussen de 40 en 45 woningen per jaar. Na 2020 zal de opnamecapaciteit afnemen tot ongeveer 20 woningen per jaar.

-7-

Tabel 0.4: Gemeente Rhenen. Geschatte marktopnamecapaciteit 2012-2020-2030 2012-2020

2020-2030

Ca. 5 p.j.

Ca. < 5 p.j.

Ca. 10 p.j.

Ca. 5 p.j.

Ca. 20 à 30 p.j.

Ca 10 à 15 p.j.

Ca. 40 à 45 p.j.

Ca. 20 p.j.

Achterberg Elst Rhenen Gemeente Rhenen Bron: Primos 2012, bewerking Companen.





De marktopnamecapaciteit voor woningbouw schatten we in Achterberg op ongeveer vijf woningen per jaar, en in Elst ligt dit op ongeveer tien woningen per jaar. In beide kernen is jaarlijkse toevoeging van kleine aantallen mogelijk. In de stad Rhenen ligt de marktopnamecapaciteit jaarlijks tussen de 20 à 30 woningen per jaar. Na 2020 neemt dit af naar ongeveer 10 à 15 woningen per jaar.

Behoefte intramurale zorg: scheiden van wonen en zorg Sinds 2013 is de wereld van wonen en zorg volop in beweging. Trends als vergrijzing, extramuralisering (scheiden van wonen en zorg) en veranderende woon- en leefwensen liggen hieraan ten grondslag. Vanaf 2013 wil het kabinet-Rutte II de zorg voor grote groepen zorgvragers verder extramuraliseren. In een aantal stappen (lees jaren) worden de ZZP’s 1 t/m 4 in de sectoren verpleging en verzorging, verstandelijk gehandicapten en geestelijke gezondheidszorg afgeschaft. Concreet betekent dit dat zorgvragers met een ZZP lager dan 5 langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen. Dit betekent een grotere mate van zelforganisatie voor het regelen van voldoende zorg en ondersteuning thuis. De onderstaande tabel geeft een indicatie van de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg. Tabel 0.5: Gemeente Rhenen. Vraag en aanbod intramurale zorg Vraag 2012 Intramuraal (Ouderen) 175 Verzorgd wonen 125 Zorg aan huis 150 Geschikt wonen Verstandelijk gehandicapt (VG) Geestelijke gezondheidszorg (GGZ) Bron: Inventarisatie Companen, Woonzorgweter 2013.





Vraag 2020 150 205 245

Aanbod 2012 83 Onb. Onb.

890

995

Onb.

80

70

149

35

25

0

Door de scheiding van wonen en zorg zal de ‘vraag’ naar intramurale capaciteit voor ouderen in Rhenen afnemen van 175 naar 150 plaatsen. Tegelijkertijd zal het aantal ouderen, dat behoefte heeft aan verzorgd wonen of zorg aan huis toenemen. Op dit moment is onbekend hoe groot het aanbod verzorgde woningen is, en hoeveel zorg aan huis wordt geleverd. Ook bij de vraag naar geschikte woonvormen zal de vraag in de komende jaren toenemen. Ook hier geldt dat niet inzichtelijk is hoe groot het aanbod is op dit moment. De vraag naar intramurale capaciteit voor verstandelijk gehandicapten (VG) zal de komende jaren afnemen van circa 80 naar 70 plaatsen. Maar het aanbod neemt toe want Heimerstein heeft nog uitbreidingsplannen in Rhenen. Op dit moment heeft de gemeente Rhenen 149 plaatsen voor verstandelijk gehandicapten (locaties van Zideris). Deze voorzieningen hebben veelal een (boven)regionale opvangtaak.

-8-



De vraag naar capaciteit van geestelijke gezondheidszorg neemt af van ongeveer 35 naar 20 plaatsen. Op dit moment is er geen aanbod, en zijn mensen in Rhenen aangewezen op voorzieningen buiten de gemeente.

Ontwikkeling huishoudens tot € 34.000 Sociale verhuurders zijn verplicht om minimaal 90% van het vrijkomende aanbod toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Voor de komende jaren is de ontwikkeling van de omvang van deze doelgroep van belang voor het noodzakelijke aanbod sociale huurwoningen. De ontwikkeling is sterk afhankelijk van de economische ontwikkeling. Voor drie economische scenario’s is berekend hoe deze huishoudens zich ontwikkelen.  Scenario 1: 0% economische groei.  Scenario 2: eerste 5 jaar 0% groei, daarna 1,2% economische groei.  Scenario 3: 1,2% economische groei. Tabel 0.6: Gemeente Rhenen. Ontwikkeling huishoudens met jaarinkomen < €34.000 Inkomens < € 34.000 Jaar 2012-2016 2016-2020 Totaal 8 jaar

0% economische groei

5 jaar 0%, 5 jaar 1,2% economische groei

1,2% economische groei

+70

+70

-30

+45

-55

-90

+115

+15

-120

0à5

-15 à -17

Per jaar 10 à 15 Bron: Primos 2012, RIO 2009, bewerking Companen.

Afhankelijk van het economische scenario zal het aantal huishoudens met een jaarinkomen tot € 34.000 toe- of afnemen.  Wanneer de economie de komende jaren niet meer zal groeien (nulscenario) dan zal het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 met ongeveer 115 toenemen. Dit komt neer op een toename van 10 à 15 woningen per jaar.  Bij een economische stagnatie in de eerste vijf jaar, en daarna een groei van 1,2%, zal het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 nagenoeg gelijk blijven.  Bij een positieve economische groei van +1,2% neemt het aantal huishoudens af met ongeveer 120. Dit is een afname van 15 à 17 huishoudens per jaar.

Planaanbod en marktopnamecapaciteit In het kader van de FoodValley-rapportage is het planaanbod geïnventariseerd naar type en prijsklasse. Dit levert het volgende beeld op. Tabel 0.7: Gemeente Rhenen. Planaanbod 2012-2015-2020 naar type 2012-2015

2015-2020

2012-2020

142 223 2 59

216 16 5 0

358 239 7 59

Totaal 426 Bron: Inventarisatie FoodValley, december 2012.

237

663

Eengezins Appartement GGB 0-treden Onbekend

-9-

Tabel 0.8: Gemeente Rhenen. Planaanbod 2012-2015-2020 naar eigendom en prijsklasse 2012-2015 2015-2020

2012-2020

Huur Koop Onbekend

114 242 70

115 122 0

229 364 70

Totaal

426

237

663

40 56 17

0 109 6

40 166 23

< €170.000 24 €170.000 – €250.000 110 > €250.000 108 Bron: Inventarisatie FoodValley, december 2012.

14 18 90

38 128 198

< €562 €562 – €665 > €665

Marktopnamecapaciteit korte termijn 2012-2015 Op basis van woningmarktonderzoek en panelgesprekken met makelaars is een inschatting gemaakt naar de marktopnamecapaciteit naar eigendom en woningtype voor de periode tot en met 2015.

Eigendom

Figuur 0.6: Gemeente Rhenen. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type

Huur Koop Onbekend

Type

Eengezins Meergezins GGB 0-treden

Onbekend 0

Zeer risicovol

50

100

enigzins risicovol

150

200

redelijk afzetbaar

250

300

Plancapaciteit

Bron: Inventarisatie FoodValley, december 2012. Figuur 0.7: Gemeente Rhenen. Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse

Huur

< 560 560-660

> 660

Koop

< 170.000 170-250.000

> 250.000 0 Zeer risicovol

20

40

enigzins risicovol

60

80

redelijk afzetbaar

Bron: Inventarisatie FoodValley, december 2012.

- 10 -

100

120

Plancapaciteit

140

Voorlopige conclusies  Met name het grote aanbod koopwoningen overstijgt de kwalitatieve vraag op korte termijn. Hetzelfde geldt voor het grote aantal appartementen.  In de koopsector zijn er met name risico’s voor de afzet van middeldure en dure woningen. Samenvatting marktkennerspanel Rhenen De verkoop van (bestaande) koopwoningen in Rhenen verloopt momenteel zeer moeizaam. Veel potentiële kopers stellen de aankoop van een woning uit vanwege de onzekerheid op de woningmarkt en hun en de financiële positie. Daarnaast is er een grote groep woningbezitters die niet kan verhuizen vanwege een (te) grote restschuld. Voorheen had Rhenen een redelijke aantrekkingskracht op huishoudens uit de omgeving van Utrecht als alternatief voor duurdere gemeenten als Driebergen en Zeist. Op korte termijn lijkt het aantal te grote bouwprojecten in Rhenen risicovol wat betreft de afzetbaarheid. Voor de verschillende woningsegmenten gelden momenteel de volgende prijsplafonds:  De verkoop van appartementen verloopt zeer moeizaam en hier is dan ook geen prijsplafond voor te geven.  Rijwoningen tot circa € 225.000.  2-1 kapwoningen tot circa € 325.000.  Vrijstaand tot circa €500.000.

- 11 -