Woonvisie Houten 2016-2025
Voorwoord Voor u ligt de woonvisie 2016-2025. De oude dateert van 2004 en was daarom hoognodig aan revisie toe. De voorliggende woonvisie is een product dat in nauw overleg met bewoners, huurders, ontwikkelaars, makelaars, zorgaanbieders en ouderenpartijen is opgesteld. En zo hoort het ook volgens onze bestuursstijl: we werken van buiten naar binnen en geven gebruikers en professionals graag een belangrijke rol. Trots ben ik dan ook op de manier waarop en de mate waarin zij hebben bijgedragen aan dit product. In 1966 werd het dorp Houten officieel aangewezen als groeikern om de snel groeiende bevolking van Utrecht onderdak te kunnen bieden. Dit vormt de basis voor de uitgroei van Houten, dat voorzag in de bouw van 8.000 woningen. De bevolking is daardoor gegroeid van bijna 8.500 inwoners in 1979 tot zo'n 30.000 in 1993. Vanaf midden jaren negentig heeft Houten een tweede groeitaak gekregen. Dit maal betrof het een gebied ten zuiden van het bestaande Houten. Deze groeitaak is nagenoeg af (er moeten nog ongeveer 800 woningen gerealiseerd worden). De bevolking is dan gegroeid van circa 30.000 naar circa 50.000 inwoners. Dit college is van mening dat de wereld niet maakbaar is. Niet maakbaar, omdat een deel van de groei moet komen van de markt (en daar heb je als overheid zeer beperkt invloed op), maar ook niet maakbaar omdat er allerlei ontwikkelingen kunnen zijn die
prognoses en toekomstverkenningen op z’n kop zetten. Tenslotte is de werkelijkheid niet maakbaar omdat de voorziene groei van 1.800 woningen een beperkt effect heeft op gewenste eindbeelden. Deze woonvisie staat in het teken van genoemde werkelijkheid. De wereld is constant in verandering. Daarom is het ook misschien wel aanmatigend om een visie voor tien jaar neer te leggen. Toch denken we een aantal (woon)tendensen waar te kunnen nemen en prognoses ten aanzien van de bevolkingsontwikkeling te zien die het mogelijk maken om aannames en verkenningen voor de toekomst te doen. Daarom is deze visie niet in beton gegoten en vinden we het van belang per bestuursperiode te evalueren om ook eventuele nieuwe ontwikkelingen mee te nemen. Op verschillende momenten zal deze visie dan ook tegen het licht worden gehouden. Dan zal kritisch bekeken moeten worden in hoeverre de visie op dat moment nog voldoet of dat deze bijgesteld moet worden. We wensen u veel leesplezier, maar vooral veel woongenot: voor nu en in de toekomst.
Jocko Rensen, wethouder wonen 8 maart 2016
2
Inhoud Voorwoord ....................................................................................... 2
2.3 Doelgroep: gezinnen en ouderen .........................................16
Samenvatting .................................................................................. 4
2.3.1 Opgave ..........................................................................16
Vier centrale thema’s van de woonvisie ....................................... 5
2.3.2 Visie ..............................................................................17
Thema 1: Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens .... 5
2.4 Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale woningvoorraad garanderen ......................................................18
Thema 2: focus op huisvesting van gezinnen en ouderen ........ 5 Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad ................................................................. 6
2.4.1 Opgave ..........................................................................19
Thema 4: wonen en zorg in samenhang bezien ....................... 6
2.5 Wonen en zorg.....................................................................25
Relatie gemeente – corporatie ..................................................... 6
2.5.1 Opgave ..........................................................................26
Programma .................................................................................. 7
2.5.2 Visie ..............................................................................26
Inleiding .................................................................................... 8
2.6 Perspectief voor de periode vanaf 2020 ...............................27
1.1 Doel woonvisie ....................................................................... 9
3. Relatie gemeente - corporatie....................................................28
1.2 Totstandkoming ..................................................................... 9
3. Relatie gemeente - Corporatie ...............................................29
1.3 Leeswijzer .............................................................................. 9
3.1 Inleiding ...............................................................................29
2. Woonvisie Houten 2016 - 2025.................................................. 10
3.2 Het proces volgens de Woningwet .......................................29
2.1 Uitgangspunten .................................................................... 11
3.3 Gemeentelijke zienswijzen ...................................................30
2.1.1 Beleidskaders ................................................................... 11
4. Programma: woningen en woonomgeving .................................33
2.1.2 Rolopvatting gemeente .................................................. 13
4.1 Bestaande voorraad en woonomgeving ...............................34
2.2 Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens ............... 14
4.2 Nieuwbouw ..........................................................................34
2.2.1 Opgave.......................................................................... 14
4.3 Inzet en instrumenten...........................................................35
1.
2.4.2 Visie ..............................................................................23
2.2.2 Visie .............................................................................. 15 3
Samenvatting
4
Samenvatting Een nieuwe woonvisie is politiek gewenst en is onder andere noodzakelijk om tot (jaarlijkse) prestatieafspraken met Viveste te komen. Om tot gefundeerde uitspraken te komen over de woningmarkt en prognoses te doen voor de toekomst is daarom een woonbehoefteonderzoek (Wbo) gedaan (augustus 2015). Het Wbo heeft een scope, parallel aan de woonvisie, tot 2025. Houten maakt onderdeel uit van een gewilde (Utrechtse) woonregio. Het Wbo vertaalt dat onder andere in het feit dat Houten de komende tien jaar een woonbehoefte heeft van ongeveer 1.800 woningen. Daarvan is ongeveer driekwart autonoom, dat wil zeggen uit Houten zelf. Indicatief komt dat neer op ongeveer 1.100 eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen. Na 2025 zal Houten fors vergrijzen. De verwachting is dat Houten iets meer huishoudens krijgt, maar dat deze kleiner zullen zijn. Houten wil graag zo veel als mogelijk binnen vastgestelde kaders aan deze behoefte tegemoet komen. De woningbouwmogelijkheden op nog in ontwikkeling te nemen gebieden waarvoor de programma’s in contracten en bestemmingsplannen zijn vastgelegd zijn beperkt. Voorzien is dat tussen de 800 en 1.000 woningen van de voorziene behoefte hierop kunnen worden gerealiseerd. De overige plekken zullen gevonden moeten worden in de transformatie van bestaand vastgoed (kantoren, maatschappelijk vastgoed en woningen). De verwachting is dat in genoemde periode de gewenste woningproductie van 1.800 woningen voor een groot deel gehaald gaat worden.
Vier centrale thema’s van de woonvisie Thema 1: Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens Houten bouwt voor de toekomst en maakt graag de woonwens van haar bewoners mogelijk. Houten wil zo veel mogelijk tegemoet komen aan de realisering van de woonwens van haar bewoners mits het bijdraagt aan toekomstbestendigheid, verhoging van de kwaliteit en de duurzame ambities. Daarnaast wil Houten dat haar bewoners, als ze dat willen, een wooncarrière in Houten kunnen realiseren, waarmee er dus voldoende aanbod in de meeste segmenten zou moeten zijn. Om deze gewenste diversiteit te bereiken staat de gemeente open voor initiatieven van particulieren. Het is evident dat niet alle woonmilieus en woningtypen in Houten nagestreefd zullen worden (zoals studentencomplexen). Verduurzaming van de bestaande en nieuwe woningvoorraad, zowel koop als huur, is een mondiaal, maar zeker gemeentelijk speerpunt, met als ambitie om in 2040 volledig energieneutraal te zijn. Thema 2: focus op huisvesting van gezinnen en ouderen Houten wil een levendige gezinsgemeente blijven. Daarvoor is het nodig om aantrekkelijk te blijven voor deze doelgroep. Aangezien een aanzienlijk deel van de toekomstige vraag betrekking heeft op deze doelgroep zal die dan ook voor een deel in nieuwbouwopgaven bediend worden. Tegelijkertijd vergrijst de gemeente en zal er een forse vraag naar voor ouderen geschikte (gelijkvloerse) huisvesting ontstaan na 2025. Om adequaat op deze ontwikkeling te reageren zal gaandeweg meer ruimte komen voor deze doelgroep. Bij de jaarlijkse herijking van het bouwprogramma 5
zal daar op toegezien worden. Voor jongeren ontstaan kansen via bouw van gelijkvloerse (veelal kleinere) eenheden bij transformatie van kantoren en via doorstroming in de woningketen. En uiteraard is er uitwisselbaarheid: gelijkvloerse kleinere woningen kunnen aantrekkelijk zijn voor zowel ouderen als jongeren. Een idee is om in genoemde periode ‘de taart groter te maken’ door te zoeken naar woningbouwmogelijkheden elders. Zoals de strategische visie Houten 2025 echter stelt is bouwen buiten de Rondweg binnen deze periode geen optie. Om de voortgang van de woningbouw te monitoren zullen wij na 5 jaar (2020) evalueren en doorkijkjes maken richting 2025 en 2030. Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad In Houten is behoefte aan ongeveer 5.000 sociale huurwoningen. Momenteel voldoet de woningvoorraad van Viveste voor een groot deel (plm 80%) niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens (‘de volkshuisvestelijke doelgroep’). Een aanzienlijk deel van de woningen is namelijk van een dermate hoog niveau qua oppervlak, kwaliteit en potentiële huurprijs dat dit eerder geschikt is voor huishoudens met een hogere inkomenspositie dan de volkshuisvestelijke doelgroep. Viveste staat dus voor de opgave om te voldoen aan de (toekomstige) behoefte op basis van passende woningen (op WWS punten) met een financieel duurzame businesscase. Deze opgave bestaat uit het transformeren en verkopen van ongeveer 2.000 woningen. Het is niet reëel om te veronderstellen dat de transitieopgave waar Viveste zich voor geplaatst ziet binnen tien jaar is gerealiseerd. De gemeente is echter voornemens om zo veel als in haar vermogen ligt deze transitie mogelijk te maken en
(planologisch) mee te denken. Omdat de (woon)markt erg in beweging is zal jaarlijks bezien worden hoe deze opgave loopt en zal er een vijfjaarlijkse monitoring plaatsvinden. Thema 4: wonen en zorg in samenhang bezien De vergrijzing zal richting 2025 en tussen 2025 - 2040 zeer sterk toenemen. Daarnaast heeft het Rijk sterk gewijzigde regelgeving vastgesteld, waarmee wonen en zorg in combinatie een belangrijk thema is geworden. Mensen met een zorgvraag zullen langer thuis blijven wonen met alle gevolgen die dat met zich meebrengt. De gemeente wil als facilitator het makkelijk(er) maken om deze woningen geschikt te maken en de woonomgeving zo goed mogelijk laten aansluiten op de oudere doelgroep en mensen met een beperking. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning in de nabijheid te realiseren. Daarnaast willen we zorgen voor een voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen. Afstemming tussen wonen, zorg en welzijn is daarbij van belang. We zijn als gemeente immers medeverantwoordelijk voor het huisvesten van kwetsbare groepen. Duidelijk is dat de druk op de sociale huurwoningvoorraad toeneemt doordat meer kwetsbare burgers in zelfstandige woningen blijven wonen. Te denken valt aan mogelijk onaangepast gedrag of het ontstaan van betalingsproblemen. Relatie gemeente – corporatie In het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II is opgenomen dat woningcorporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publiek belang in hun werkgebied. De taak van corporaties wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. De schaal van een corporatie moet in 6
overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. Programma In hoofdstuk vier wordt een indicatief bouwprogramma gepresenteerd waar de jaarlijkse prestatieafspraken aan getoetst moeten worden. Verder worden de inzet en instrumenten besproken op de thema’s: nieuwbouw, sociale huisvesting, ouderenhuisvesting, duurzaamheid, wonen en zorg, wederkerigheid, flexibele woonvormen en regio.
7
1. Inleiding
8
1. Inleiding Houten is toe aan een nieuwe woonvisie. Door een sterk gewijzigde markt, excessen in de corporatiesector en mede als gevolg daarvan sterk veranderend rijksbeleid ziet de wereld er anno 2015 heel anders uit. De woonvisie van de gemeente Houten dateert nu nog van 2004 en de politieke wens bestond dan ook om mede door genoemde redenen een nieuwe visie op wonen te ontwikkelen. Deze nieuwe woonvisie biedt hét kader van de gemeente om in de komende jaren een goed en actueel woonbeleid te voeren. 1.1 Doel woonvisie Het doel van de woonvisie is vierledig: 1. Het geeft inzicht in de woningmarkt van Houten. 2. Het doet richtinggevende uitspraken op verschillende thema’s 3. Het geeft richting aan de omvang en de samenstelling van het bouwprogramma 2016-2025. Het is daarmee de leidraad voor het maken van afwegingen en nemen van beslissingen over concrete projecten. 4. Het dient als basis voor het maken van afspraken met de (sociale huur)sector. 1.2 Totstandkoming Voorafgaand aan deze visie heeft adviesbureau RIGO een analyse gemaakt van de woningmarkt in Houten (Doelgroepen en woningbehoefte in Houten, 14 augustus 2015). Deze analyse vormt een belangrijke basis voor deze visie. Verder is deze woonvisie tot stand gekomen na consultatie van marktpartijen in de bouwsector, corporatie Viveste, makelaars, zorgpartijen, huurders en bewoners.
Dat is onder meer gebeurd in de vorm van persoonlijke gesprekken, een woondebat, interviews op de activiteitenmarkt en een videowedstrijd van Omroep Houten. Een weerslag van het participatieproces is te vinden op www.houten.nl/woonvisie. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee worden, op basis van de gemaakte analyse uit het Woningbehoefteonderzoek (Wbo), consultatie met professionals en de verschillende beleidskaders, de hoofdlijnen van het woonbeleid in een samenhangende visie uiteengezet. Deze visie wordt uitgewerkt aan de hand van vier thema’s. In hoofdstuk drie worden de kaders neergelegd hoe de gemeente en de woningbouwcorporatie zich tot elkaar verhouden en welke afspraken daarbij horen. Hoofdstuk vier gaat over de organisatie en uitvoering. Dit hoofdstuk bevat ook een concreet uitvoeringsprogramma voor de korte(re) termijn. Daarnaast worden instrumenten en inzet van de gemeente beschreven. De bijlagen worden gevormd door het bijlagenboek en bestaan uit: Bijlage I: Dilemma’s en keuzes Bijlage II: Trends en data over de woningmarkt in Houten Bijlage III: Lokale en bovenlokale kaders Bijlage IV: Houten en de regio 2015-2025: doelgroepen en woonbehoefte (inclusief conclusies U10 over regionale woningbouwopgave 2015-2040) Bijlage V: SWOT analyse Houtense woningmarkt Bijlage VI: U10 inventarisatie regionale woningbouwopgave 20152040
9
2. Woonvisie Houten 2016 - 2025
10
2. Woonvisie Houten 2016 - 2025 Dit hoofdstuk geeft een samenhangende visie op wonen. In paragraaf één worden de uitgangspunten beschreven. Paragraaf twee geeft de visie weer op verschillende thema’s. Daartoe wordt eerst een opgave per thema beschreven. Vervolgens wordt daar de gemeentelijke visie op gepresenteerd. Houten is een gemeente waar de kwaliteit van woningen en leefomgeving hoog is. Dat wil Houten graag zo houden en waar mogelijk versterken. De visie is uitgewerkt aan de hand van de volgende thema’s:
2.1.1 Beleidskaders De woonvisie is niet een op zichzelf staand document. Er zijn in het verleden verschillende visies, nota’s en beleidsdocumenten reeds vastgesteld. Deze vormen dan ook de uitgangspunten voor de visie (in bijlage III gaan we meer uitgebreid in op lokale en bovenlokale kaders). Het betreft de volgende documenten:
1. Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens van bewoners faciliteren 2. Focus op doelgroepen: gezinnen en ouderen 3. Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale woningvoorraad garanderen 4. Wonen en zorg in samenhang bezien 2.1 Uitgangspunten In deze paragraaf worden de uitgangspunten voor de visie besproken. Deze uitgangspunten worden gevormd door relevante beleidskaders en de rolopvatting van de gemeente te beschrijven. Met andere woorden: waar moet de visie op aansluiten of op gebaseerd zijn en hoe denkt de gemeente sturing te geven aan die vraagstukken?
Toekomstvisie proeftuin Houten 2025: Houten is in 2025 duurzaam, innovatief en kleinschalig. Met oog voor elkaar, veel ruimte voor experiment en initiatief bij inwoners. Vijf principes staan centraal: 1. We stellen de mens centraal 2. We waarderen verschillen 3. We zijn zuinig op onze omgeving 4. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA 5. We zijn actief in de regio. Met 50.000 inwoners heeft Houten een schaal bereikt waar mensen elkaar kennen en herkennen. Houten kiest daarom niet voor een nieuwe groeitaak. Het Programma Ruimte 2015. De voorliggende woonvisie kan worden beschouwd als een beleidsuitwerking van deze visie. Belangrijke uitgangspunten van deze visie zijn: o Duurzame kwaliteit: ontspannen en verantwoord wonen en werken o Sociale kracht: samen leven, zorgen voor elkaar en eigen verantwoordelijkheid
11
Vernieuwend bestuur: ruimte geven aan ondernemerschap en maatschappelijk initiatief o Gezonde financiële basis: verantwoord beheer van inkomsten en uitgaven. De gemeente is ondersteunend aan de initiatieven van onze partners. Er wordt daarom van buiten naar binnen gewerkt. Het Milieubeleidsplan. In 2040 is de duurzame ontwikkeling van Houten af. Het woon- en leefklimaat is gezond en comfortabel, zonder de nu bekende overlast van bijvoorbeeld (verkeers)lawaai en luchtvervuiling. Houten is nog steeds een groene gemeente en is getransformeerd naar een circulaire stad met gesloten kringlopen. Houten is klimaat- en energieneutraal. Het collegeprogramma 20142018 heeft als tussendoel gesteld om in 2018 16% van het huishoudelijke energieverbruik lokaal duurzaam op te wekken. Het WMO beleidskader. Door ontwikkelingen als het scheiden van wonen en zorg is de verwachting dat ouderen langer zelfstandig thuis blijven wonen. Speerpunt van dit beleidskader is een aangepast voorzieningenniveau en aangepaste eisen aan woningen. De Provinciale Strategische Structuurvisie 2013-2028 (2013). De Strategie Utrecht 2040 is de stip aan de horizon. De daarin geformuleerde doelen vragen om een integrale aanpak die voor het provinciaal ruimtelijk beleid resulteert in drie pijlers: o Een duurzame leefomgeving (ambitie: provincie in 2040 klimaatneutraal) o Vitale dorpen en steden o Landelijk gebied met kwaliteit o
Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven: 1. Accent op de binnenstedelijke opgave Tenminste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Vermindering van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijfsterreinen maken deel uit van de binnenstedelijke opgave. 2. Behoud en versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied (contramal van de binnenstedelijke opgave). De provincie verleent het Eiland van Schalkwijk een aparte status door toe te staan dat buiten de rode contour maximaal 250 woningen kunnen worden gebouwd. Voorwaarde is wel dat initiatieven daartoe moeten leiden tot versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten op het ‘Eiland’. Regionale huisvestingsverordening. Uitgangspunt van de Huisvestingswet is keuzevrijheid van woningzoekenden waar zij zich willen vestigen. Dit betekent dat woningzoekenden volgens deze wet geen binding meer met (een of meer van de gemeenten in) de provincie Utrecht hoeven te hebben om er een sociale huurwoning te betrekken. Wel is het zo dat maximaal 50% van de jaarlijks vrijkomende woningen met voorrang kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden die wel een binding hebben met deze regio. Vanwege uiteenlopende woningvoorraad en problematiek is er de mogelijkheid om lokaal beleid te voeren, bijvoorbeeld om ouderen te verleiden door te stromen uit grote eengezinswoningen naar meer passende woonruimte. De huisvestingsverordening benoemt ook de criteria om via urgentie voorrang te krijgen 12
op andere woningzoekenden. De toewijzing van woningzoekenden in de regio Utrecht (U16) vindt plaats op basis van langste inschrijfduur in de woningzoekendenregistratie van WoningNet. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning hangt af van woningtype, locatie, kwaliteit en prijs. De nieuwe Woningwet. Deze wet perkt het speelveld van corporaties in. De taak van corporaties wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. De schaal van een corporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. Deze wet stelt ook eisen aan een gemeente. Het primaat van het woonbeleid komt veel meer bij de gemeente te liggen. Daartoe is een actuele en door de gemeenteraad vastgestelde woonvisie van belang. Met de voorliggende woonvisie zijn corporaties verplicht om jaarlijks een bod uit te brengen op de uitvoering van dit beleid om zo te komen tot prestatieafspraken. Ten aanzien van de huisvesting van statushouders beschrijft het actieplan gemeente Houten Opvang en Integratie Statushouders (2016) de acties die de gemeente in 2016 wil ondernemen in verband met de groeiende stroom asielzoekers. In de notitie zijn voor wat betreft het wonen verschillende huisvestingsopties benoemd. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen permanente woningen en tijdelijke woningen. o Permanente woningen: Deze nieuw te realiseren woningen kunnen door reguliere nieuwbouw tot
o
stand komen, maar eveneens door transformatie van leegstaande kantoren of van ander leegstaand vastgoed zoals woningen en winkels. Tijdelijke woningen: Ook een optie is uitbreiding van de woningvoorraad met tijdelijke wooneenheden. Dit zou kunnen bestaan uit het plaatsen van wooncabins. Een voorbeeld hiervan zijn zogeheten studentencontainers. Een andere mogelijkheid in het kader van tijdelijkheid is huisvesting in beschikbare eenheden bij Houtense fruittelers. Deze eenheden zijn normaal gesproken bedoeld om op verschillende momenten in het oogstseizoen buitenlandse seizoenswerknemers onderdak te verlenen. Op grond van Houtens beleid (Beleidsnotitie Huisvesting (buitenlandse) seizoenswerknemers in de fruitteelt, 10-9-2013) blijft dit voorop staan. Maar voor de momenten in het seizoen dat deze leegstaan, is het een optie dat deze ruimten gebruikt worden. Nog een andere mogelijkheid zou huisvesting bij particulieren kunnen zijn.
De kern is dat het college een gelijk speelveld wil creëren voor zowel statushouders als voor andere woningzoekenden (met name jongeren). Extra gecreëerde woonruimte moet voor beide groepen toegankelijk zijn. 2.1.2 Rolopvatting gemeente De gemeente Houten wil het woonbeleid integraal benaderen en dat betekent dat er constant een nauwe samenwerking wordt gezocht tussen het beleid op terreinen
13
als bouwen, woonruimteverdeling, zorg en welzijn, ruimtelijke ordening, openbare ruimte en grondzaken. De gemeente zal in de nieuwe systematiek van de Woningwet haar sturende rol richting corporatie moeten invullen. In hoofdstuk drie wordt hier nader op ingegaan. De gemeente realiseert zich dat zij richting marktpartijen op het gebied van wonen over relatief weinig directe sturingsmiddelen (zoals macht of geld) beschikt, behoudens planologische medewerking en grondbeleid. De uitvoering van het woonbeleid ligt in hoge mate bij andere partijen. De gemeente zal de partijen (bewoners, bouwers, makelaars, verhuurders et cetera) stimuleren, verleiden en faciliteren. De gemeente staat open voor initiatieven vanuit de markt voor transformatie van kantoorlocaties en retail naar woningbouw, voor zover passend binnen de gemeentelijke kaders waaronder het programma ruimte 2015. Ook maatschappelijk vastgoed kan mogelijk in aanmerking komen voor transformatie naar woningen. Datzelfde is het geval met de huidige woningvoorraad van Viveste. In deze visie krijgt de markt (koop- en vrije sectorhuurwoningen) de ruimte, maar het accent in deze woonvisie ligt logischerwijze bij het sociale segment. De gemeente zal haar beleidsambities in de eerste plaats proberen te bereiken door zelf te werken vanuit deze samenhangende woonvisie en door die visie ook zoveel mogelijk uit te dragen. Dat alles gebeurt binnen de bestaande regelgeving (zoals op het gebied van Ruimtelijke Ordening (RO) en de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo). Een en ander wordt verder uitgewerkt in de hoofdstuk vier.
De gemeente handelt vanuit de opvatting dat de meeste inwoners in Houten prima in staat zijn om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie (woning, woonomgeving). De gemeente beschouwt Viveste als belangrijkste partner bij het huisvesten van mensen die, vanwege hun inkomen of andere omstandigheden, op de woningmarkt in een kwetsbare positie verkeren. De gemeente streeft ernaar met de woningcorporatie zakelijke en evenwichtige afspraken te maken over de te leveren prestaties. In overleg met Viveste kunnen ook andere sociale verhuurders worden benaderd.
2.2 Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens Iedere inwoner die in Houten woont of er in de toekomst wil gaan wonen heeft er belang bij dat er voldoende woningen zijn die aansluiten bij de vraag en voldoen aan de eisen die in de komende jaren aan woningen gesteld gaan worden. In deze visie wordt een beeld geschetst hoe de woningvoorraad aangepast kan worden aan de verwachte veranderingen in de vraag. 2.2.1 Opgave Door een sterk vergrijzende bevolking en een constante druk op de woningmarkt is de opgave: hoe houden we Houten aantrekkelijk voor de huidige inwoners en voor nieuwe doelgroepen en zorgen we voor voldoende diversiteit in bouw en bevolkingssamenstelling? Daarbij gelden de volgende aandachtspunten:
De regio groeit met 45.000 huishoudens. Daarvan is de prognose dat in Houten een groei ontstaat met ongeveer 1.800 huishoudens (1.700 inwoners). Deze groei staat los van de huidige wachtlijstproblematiek. Dus: Houten groeit met 1.800 huishoudens, maar het aantal inwoners stijgt met 14
ongeveer 1.700 personen. Op een totale voorraad van inmiddels ruim 19.000 plus 1.800 = ongeveer 21.000 woningen betekent dat dus een voortgaande daling van de gemiddelde woningbezetting. Het grootste gedeelte (ongeveer driekwart) van deze groei is autonoom volgens het Wbo. Dat wil zeggen dat het grootste deel van de vraag uit Houten zelf komt. Ongeveer een kwart van de vraag komt daarmee van buiten Houten. Een deel (ongeveer 850 woningen) van de verwachte groei kan op bestaande Vinexlocaties worden ingevuld en op enkele nu actuele transformatielokaties. Deze zijn reeds opgenomen in de gemeentelijke exploitaties. Voor de overige ongeveer 1.000 woningen zijn er op dit moment nog geen harde plannen, maar wij verwachten dat aan het grootste deel van de berekende woonbehoefte in de komende periode kan worden tegemoet gekomen (zie verder paragraaf 2.4 en hoofdstuk 4). Houten heeft een relatief jonge woningvoorraad waardoor er weinig woningen zijn die naar de huidige bouwtechnische maatstaven kwalitatief slecht of ongeschikt zijn. Wel raakt de woningvoorraad geleidelijk gedateerd qua duurzaamheid, domotica en aanpasbaarheid aan nieuwe woonwensen. De ambitie van het college is om ook de bestaande voorraad te moderniseren en verduurzamen. Zo lang de inwoners van Houten graag in Houten blijven wonen is het onvermijdelijk dat door de eenzijdige samenstelling van de Houtense bevolking er een steeds sterkere vergrijzing gaat optreden. Dat heeft ook consequenties voor andere woonwensen. Het overgrote deel van de bewoners in Houten wil niet verhuizen, zo blijkt uit de woningmarktanalyse. In veel
gevallen zijn mensen gewoon tevreden met hun huidige woning en woonomgeving. Toch zijn onder deze groep ook mensen die bepaalde woonwensen willen realiseren zoals bijvoorbeeld het aanbouwen van een extra kamer of het veranderen van de indeling van de eigen woning, het verduurzamen van de woning of het levensloop bestendig maken. Deze woningverbeteringen zullen vaak niet bijdragen aan de gewenste doorstroming, maar het idee dat bewoners investeren in hun woning en directe leefomgeving is hier leidend. Daarnaast is het wenselijk dat bewoners die wel willen verhuizen binnen Houten een aantrekkelijk aanbod vinden, dat past bij woonwensen. 2.2.2 Visie De gemeente Houten hecht aan diversiteit en waardeert verschillen. Ze wil die diversiteit behouden en inspelen op de veranderingen die gaan komen (zoals vergrijzing). Dat betekent in ieder geval het (blijvend) creëren van een divers woonaanbod. Voor alle inwoners moet het mogelijk zijn om stappen te zetten in de wooncarrière of om hun (duurzame) woonwens te realiseren. Inwoners kunnen wooncarrière in Houten maken. Daarbij is het evident dat niet alle woonmilieus en woningtypen in Houten nagestreefd zullen worden. Voor met name studentenwoningen of voor grootstedelijk wonen zijn er locatie specifieke factoren (zoals voorzieningen, uitgaansgelegenheden) die maken dat andere gebieden in de regio, zoals de binnenstad van Utrecht, meer geschikt zijn. De verwachte demografische veranderingen zijn over een decennium zo groot dat de mismatch tussen woningaanbod 15
en woonbehoeften niet met alleen nieuwbouw kan worden opgevangen. Daarvoor zal ook de bestaande woningvoorraad moeten worden aangepast. Omdat de bouwtechnische kwaliteit nog zo hoog is zal het vooral gaan om het aanpassen van woningen aan de nieuwe woonbehoeften en nieuwe technologie. Bij diversiteit en keuzevrijheid gaat het niet alleen om prijsklasse en het onderscheid eengezinsmeergezinswoningen, maar ook om variatie daarbinnen. Denk aan woonwerkwoningen, meergeneratiewoningen, groeiwoningen, cascowoningen, vrije kavels, kangoeroewoningen et cetera. De kleine kernen moeten leefbaar blijven. Toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad kan daaraan bijdragen (te denken valt aan de aparte status die de provincie aan het Eiland van Schalkwijk heeft gegeven voor de mogelijke bouw van maximaal 250 woningen buiten de rode contour). Het Wbo geeft naast een indicatie van aantallen woningen ook het advies om specifiek nader locatieonderzoek te doen om te bepalen wat er op welke plek aan product precies nodig is. Hier liggen volgens het Wbo kansen voor versterking van het dorpsachtig woonmilieu in de hogere prijsklassen. De verscheidenheid in woonomgeving en voorzieningen verschilt van buurt tot buurt en van kern tot kern. Het eigen initiatief van inwoners speelt daarbij een grote rol (voorbeeld: ecowijk). Inwoners met een eigen visie op de gemeenschap, de openbare ruimte of het openbare groen krijgen de ruimte. Dit alles levert diversiteit in sociale netwerken en het stedelijke landschap op. Elke buurt is daardoor anders en dat zorgt ervoor dat mensen trots zijn op
hun eigen buurt. Dit past ook in de visie dat Houten zich als proeftuin wil profileren (Toekomstvisie Houten 2025). Verduurzaming van de bestaande en nieuwe woningvoorraad, zowel koop als huur, is een mondiaal, maar zeker gemeentelijk speerpunt. De ambitie is om in 2040 volledig energieneutraal te zijn. Het doel voor 2018 is dat 16% van het huishoudelijk energieverbruik duurzaam lokaal wordt opgewekt. Dit vraagt van zowel particuliere woningeigenaren als de woningverhuurders een andere kijk op de waarde van de woning en de noodzaak daarin te investeren. Verduurzaming gaat echter verder dan uitsluitend energie. Gezondheid, verminderen van (schadelijke) bouwmaterialen en het beter benutten van de woningen die er al zijn1, zijn aspecten die horen bij de gewenste duurzame woonomgeving.
2.3 Doelgroep: gezinnen en ouderen Het is van belang voor de op te stellen prestatieafspraken met de sector te weten welke doelgroepen bediend moeten worden. Dit thema doet dan ook gefundeerd uitspraken over de keuze voor die doelgroepen. 2.3.1 Opgave Een andere belangrijke opgave voor Houten is de te maken keus voor doelgroepen. Bouwen we, met de beperkte ruimte die er nog is in Houten, vooral voor de vraag van de komende tien jaar (eengezinswoningen) of richten we ons op de vraag van over tien jaar en verder (vooral seniorengeschikte woningen)? Of kan daar een tussenweg in worden gevonden? De keus voor het een heeft consequenties voor het ander. 1
Om te voorkomen dat onnodig groene ruimte moet worden opgeofferd
16
Nu is Houten nog een gezinsgemeente, maar zonder gewijzigd beleid verandert dat. In 2030 zal een op de drie huishoudens bewoners hebben met een leeftijd boven 65 jaar. In 2040 neemt dat nog toe naar zelfs 40%. Ouderen blijven langer thuis wonen en daarmee ontstaat er voor de komende tien jaar een nog hogere druk op de vraag naar eengezinswoningen. De druk op de eengezinswoningenmarkt wordt minder na 2025. Dan zal de vraag naar gelijkvloerse appartementen toenemen. Voor de komende tien jaar is de verwachting dat de vraag naar eengezinswoningen nog substantieel zal zijn. Na 2025 zien we een verschuiving optreden en zal de vraag naar woningen voor ouderen met fysieke beperkingen fors toe gaan nemen. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat ouderen langer thuis blijven wonen en anderzijds met een fors grotere groep ouderen (in 2040 zal 40% van de ouderen ouder dan 65 zijn). De vraag naar ruimte voor ‘ontmoeting’ zal hiermee ook toenemen. Ontmoeten kan bijdragen aan het tegengaan van eenzaamheid en in stand houden/uitbreiden van het netwerk van de oudere bewoner. Ook een aspect is dat in de resterende locaties in HoutenZuid de bouw van eengezinswoningen meer passend is dan het in groteren getale toevoegen van gelijkvloerse woningen en hieromtrent zijn bouwclaims afgesloten. Na 2025 neemt het aantal oudere en kleine huishoudens toe en daarmee ook de vraag naar passende woningen daarvoor. Op termijn (na 2030) zullen vele eengezinshuizen uit de voorraad op de markt komen omdat ouder wordende (met name eigenaar-)bewoners zullen willen verhuizen.
Om doorstroming en wooncarrière mogelijk te maken is het van belang dat er betaalbare woningen (koop (< €175.000) en huur (onder aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag)) beschikbaar zijn. Volgens het Wbo blijkt dat lange verhuisketens samengaan met een relatief hoog aandeel ‘ouderen’. Met het vrijkomen (of de bouw) van grote koopappartementen worden daarmee direct en indirect relatief veel 45-plussers bediend en komen verderop in de ketens evengoed jongere huishoudens aan bod.
2.3.2 Visie Vraag bepaalt aanbod: Houten wil voldoen aan de (regionale) vraag door de komende tien jaar te groeien met een kleine 2.000 huishoudens. Houten is primair een gezinsgemeente en wil dat ook graag zo houden. Gezinnen houden een gemeente jong, aantrekkelijk en levendig. Bij herprogrammering en nieuwe initiatieven dient de Woonvisie als uitgangspunt, waarbij de volgende punten centraal staan: o In eerste instantie bouwen voor ouderen en voor doorstromers (gezinnen) die een iets grotere woning willen. Dit heeft het grootste effect op doorstroming in de hele woningvoorraad. o Daarnaast zullen initiatieven voor jongerenhuisvesting (<30 jaar) bevorderd worden. Er zijn uiteenlopende initiatieven van marktpartijen, particulieren (bijvoorbeeld via AirBnB) en ook van corporaties (Viveste bijvoorbeeld experimenteert met zogeheten Friendscontracten). Daardoor ontstaat er
17
meer flexibiliteit in de woningvoorraad en het gebruik daarvan. o Op nog te ontwikkelen locaties zullen er vooral eengezinswoningen worden toegevoegd. Ten aanzien van toe te voegen woningen voor ouderen met fysieke beperkingen zal ook aandacht moeten zijn voor woningtypen met een gelijkvloers woningprogramma (woonkamer + slaapkamer + badcel op dezelfde traploos te bereiken woonlaag). o Bestaande afspraken worden gerespecteerd. Deze tijd vraagt om dialoog en nieuwe mogelijkheden voor ontwikkeling. Wel vinden we dat de gemeente financieel op orde en gezond moet blijven. Voor jongeren ontstaan kansen via bouw van gelijkvloerse (veelal kleinere) eenheden bij kantoortransformatie en via doorstroming in de keten van nieuwbouwwoningen. Om deze redenen acht het college het verantwoord om voor de invulling van de gemeentelijke gronden als prioriteit te kiezen voor een mix van gezinswoningen en voor ouderen geschikte woningen. Transformatie van kantoren, winkels en woningen vindt niet vanzelf plaats. De gemeente speelt een actieve en stimulerende rol om overaanbod van kantoor- en winkelmeters te transformeren naar woningen. Enerzijds door een visie op te transformeren locaties te ontwikkelen en anderzijds door op locatieniveau planologische medewerking te verlenen. Het moet mogelijk zijn om wooncarrière te maken in Houten. Beweging in de woningmarkt wordt vooral gecreëerd door gezinnen en ouderen van nieuwe woningen te voorzien. Daarom richt de woonvisie zich met name op deze
doelgroepen.2 Starters worden via indirecte doorstroming alsnog bediend. De gemeente heeft een positieve grondhouding ten aanzien van particulier opdrachtgeverschap. Waar wij kansen zien brengen wij partijen samen om de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap te onderzoeken. Houten-Zuid zal op een hoogwaardige wijze worden afgebouwd. Er komt geen nieuwe (grootschalige) uitleglocatie bij.
2.4 Voldoende omvang en betaalbaarheid van sociale woningvoorraad garanderen Met het onderwerp ‘betaalbaarheid’ bedoelen we de vraag of ‘de volkshuisvestelijke doelgroep’, d.w.z. de huishoudens met de laagste inkomens, in redelijke mate in aanmerking kan komen voor sociale huurwoningen (‘beschikbaarheid’ tegen redelijke wachttijden) en tegen redelijke woonlasten nog de huur kan betalen van de sociale huurwoningen in Houten (‘betaalbaarheid’). De kerntaak van een woningcorporatie is om die woningzoekenden te huisvesten die op eigen kracht niet in staat zijn een woning te 2
Het WBO geeft aan dat om met nieuwbouw jongeren te bereiken, het beste kleine appartementen kunnen worden gebouwd. Vooral met kleine koopappartementen worden veel jongeren bereikt. Dit levert echter nauwelijks enige doorstroming op. En, zo blijkt, het zijn vooral vestigers die hier van profiteren. Met de bouw van honderd kleine huurappartementen worden naar schatting 55 starters uit Houten bediend (en daarnaast 20 doorstromers en 45 vestigers). Met de bouw van honderd grote eengezinskoopwoningen worden toch ook nog 29 starters uit Houten bediend. Dit ondanks het feit dat grote eengezinskoopwoningen niet of nauwelijks direct door starters worden betrokken. Bouwen voor de doorstroming blijft dus interessant.
18
vinden. Vrijwel altijd betreft het huishoudens met lage inkomens. Deze ‘primaire’ doelgroep is vooral aangewezen op sociale huurwoningen van corporaties en komt in aanmerking voor huurtoeslag, waardoor de woonlasten beperkt worden. Overigens moet ook de secundaire doelgroep (met belastbare inkomens tot ongeveer € 34.000) tot de kerntaak van de corporaties worden gerekend. 2.4.1 Opgave Deze opgave heeft betrekking op betaalbaarheid en beschikbaarheid en is uiteraard nauw verbonden met de keuzes voor doelgroepen. De opgave zit vooral in de vraag: hoe houden we, gezien de ontwikkelingen bij de corporaties, de beperkte beschikbaarheid van de te ontwikkelen locaties en de hoge druk en vraag naar eengezinswoningen, oog voor betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen? Definitie sociale woning Om begripsverwarring te voorkomen is het gewenst om echter eerst scherp te definiëren wat een ‘sociale woning’ is. Dit is ook van belang in verband met de door de raad op 31 maart 2015 aangenomen motie 021-2015 die het college oproept een ‘inspanningsverplichting op zich te nemen voor minimaal 30% sociale woningbouw (huur en koop)’. Een sociale woning is een woning gebouwd voor mensen die een laag inkomen hebben. Om een inzicht te krijgen in bovenstaande stelling, rekent de gemeente Houten de volgende woningen tot de sociale woningvoorraad: de optelsom van alle huurwoningen onder de door het rijk vastgestelde liberalisatiegrens (prijspeil 2015: €
710,68) én alle koopwoningen met een vrij op naam-prijs onder € 175.000 (WOZ-waarde). Per 1 januari 2016 bestaat de sociale voorraad in Houten uit ongeveer 4.700 sociale huurwoningen. Inclusief de goedkope koopwoningen (< € 175.000) zou dit opgeteld gaan over ongeveer 5.400 woningen. Op een totaal van ruim 19.000 woningen zou dit zo’n 30% uitmaken. Daarbij moeten echter de volgende kanttekeningen worden geplaatst: 1. Ruim 30% van de huurders van Viveste woont scheef (dit zijn huishoudens met hogere inkomens die volgens rijksregels in feite niet behoren tot de doelgroep die Viveste geacht wordt te huisvesten.3 2. De hoge kwaliteit van de sociale huurwoning maakt dat de woningen niet langer als sociaal kunnen worden beschouwd. Vanuit het verleden lag de (politieke) wens er om de algehele Houtense hoge kwaliteit ook toe te passen op het corporatiebezit in Houten. Als de maximale huur, die volgens het landelijke puntensysteem4 gevraagd mag worden, 3
Scheefheid is min of meer een gegeven en blijkt zich vaak te herhalen. Daar kan met het huidige beschikbare instrumentarium nauwelijks op gestuurd worden. Mogelijk dat het Rijk daar aanvullende maatregelen op neemt (toestaan van tijdelijke huurcontracten, flexibele huren), waardoor dit kan wijzigen. 4 Het huurniveau van een sociale huurwoning wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel. Hoe meer punten (vanwege onder andere een hogere kwaliteit) op basis van dit stelsel, des te hoger mag de huur zijn, tot een bepaald maximum. De huur kan, afgezien van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, alleen worden aangepast bij mutatie (nl. na verhuizing van de huurder). Een nieuw puntenstelsel is in werking vanaf
19
aangehouden wordt, valt een groot deel (plm. 80%) van het bezit van Viveste boven de liberalisatiegrens. In feite betekent dit dat de kwaliteit van deze woningen zo hoog is dat dit eigenlijk geen sociale huurwoningen genoemd kunnen worden. In absolute aantallen hebben we het dan ongeveer over 3.700 woningen (4.700 x 80%). Daarom is het niet juist om op basis hiervan te concluderen dat in Houten per 1 januari 2015 sprake is van 30% sociale woningbouw. Als Viveste de toegestane maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel gaat vragen, dan zouden we in het slechtste geval kunnen uitkomen op het onderstaande: Voorraad sociale woningen per 1-12015 (v.w.b. WOZ-waarde voor koopwoningen) sociale huurwoningen * goedkope koopwoningen ** subtotaal (sociale woningen) totale woningvoorraad
aantal 1.000 682 1.682 19.027
% 5,3% 3,6% 8,8% 100%
*) alle huurwoningen onder de door het rijk vastgestelde liberalisatiegrens (prijspeil 2015: € 710,68) **) alle koopwoningen met een WOZ-waarde onder € 175.000
Op basis van deze weergave zouden we kunnen concluderen we dat de sociale huurvoorraad in Houten nog geen 10% van de totale voorraad beslaat. Om misverstanden te voorkomen is nuancering nodig want deze 10% is vooral een resultaat van het theoretische uitgangspunt als zou het huurniveau van alle huurwoningen opgetrokken worden naar 100% van de maximaal redelijke
huurprijs. Dit (het optrekken naar 100% maximaal redelijk) is echter een theoretische mogelijkheid. Er is geen regelgeving die een corporatie daartoe verplicht. Viveste hanteert als beleid een streefhuur van ongeveer 80%. De beleidskeuze om te matigen op de streefhuur heeft uiteraard effect op de inkomsten van de corporatie (de kasstroom). Er is sprake van een beleidsmatige afweging of alle sociale huurwoningen naar dit niveau worden opgetrokken. Bovendien kunnen ook andere instrumenten worden ingezet om de woningvoorraad aan te passen, zoals het splitsen van bestaande huurwoningen, het transformeren van kantoorpanden naar kleinere wooneenheden of het op bouwlocaties bouwen van de juiste woningtypen voor de doelgroepen van beleid. Vanwege de kaspositie zal als onderdeel van deze strategie ook het middel van verkoop van bestaande huurwoningen moeten worden ingezet. Behoefte 2025 Op basis van het Wbo kan er gesteld worden dat er de behoefte is en blijft (tot en met 2025) aan circa 5.000 verhuureenheden voor de sociale doelgroep. Hierbij is rekening gehouden met een regionale druk en met een scheefheidspercentage van 30%, maar nog niet met de extra druk van statushouders en het terugdringen van de huidige wachtlijsten. Tevens dient te worden opgemerkt dat de grote druk vanuit de vergrijzing komt na 2025. De woonbehoefte kan uiteindelijk als volgt worden weergegeven:
oktober 2015 waarbij de WOZ-waarde van de woning een grotere rol speelt.
20
Woningbehoefte 2025 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000
3.000
2.000
500 0 eengezins
meergezins Sociale huur
Huidig bezit De huidige verdeling van de sociale huurwoningen is reeds beschreven (ca. 80% is op basis van het aantal WWS punten geen sociale huurwoning). Viveste houdt deze woningen nu toch voor de doelgroep beschikbaar (verhuurt woningen onder de liberalisatiegrens terwijl deze voor € 1.000/maand te verhuren zijn. Dit is echter voor de langere termijn financieel niet vol te houden. De investeringen van Viveste in het verleden die hebben gezorgd voor de hoge kwaliteit van de sociale huurwoningen hebben tegelijkertijd geleid tot een zware financiële last. Het resultaat is een negatieve kasstroom (onder andere door de grote leningenportefeuille, incl. rentebetalingen) Veel woningen worden kunstmatig goedkoop gehouden terwijl de lasten er wel zijn. Dit zorgt niet voor acute problemen maar structurele maatregelen in de woningvoorraad zijn wel nodig. Als deze maatregelen niet plaatsvinden zal de financiële positie van Viveste op termijn steeds
meer verslechteren. Ook de gemeente heeft hier onder te lijden want Viveste zal bij voortzetting van de huidige situatie gelden moeten inzetten om de woningen goedkoop te houden met als gevolg dat Viveste minder kan bieden in het jaarlijks uit te brengen bod, dus minder kan investeren in de Houtense volkshuisvestelijke opgaven. Het Woningbehoefteonderzoek signaleert als nadeel van de hoge kwaliteit van de sociale woningvoorraad dat de doorstroming stokt. Dit zorgt niet alleen voor scheefwoning (huurders blijven ook bij inkomensstijging ‘zitten’ omdat zij in de goedkope koop nauwelijks een verbetering van hun woonkwaliteit realiseren. Een gevolg daarvan is weer dat Viveste geen huurverhogingen kan doorvoeren (boven de jaarlijks gereguleerde huurstijging). Dit zorgt weer voor een rem op de verbetering van de kasstroom en daarmee minder investeringen in de volkshuisvestelijke opgaven in Houten.. Voor het college staat voorop dat enerzijds Viveste een solide financiële positie moet hebben en anderzijds dat Viveste zo veel als mogelijk moet kunnen investeren in de volkshuisvestelijke opgaven in Houten. Dit gecombineerde doel leidt voor het college tot de conclusie dat Viveste een grote transitieopgave moet uitvoeren. Transitieopgave Viveste staat dus voor de opgave te voldoen aan de (toekomstige) behoefte op basis van passende woningen (op WWS punten) met een financieel duurzame businesscase. Dit leidt tot de volgende transitieopgave binnen het bezit (zie figuur).
21
600 een 600 100 cita een een at cita cita 900 2.250 at atuit een het een uit uit cita 1.050 doc citaat het het at een ume uit het doc doc uit citaat nt of docume ume ume het uitnthet ntntde ofofde of doc docum sam samenv de de um ent of env atting sam sam ent de attin een nu heeft env env Datgene dat blauw gekleurd is, zijn woningen die van Viveste of samen g dat rood interess attin attin en kan blijven inzetten devoor sociale verhuur. Datgene vatting van ant punt g g worden gekleurd is, moet gegeven de toekomstige behoefte sa van een op. Het van verkocht en datgenevan dat groen gekleurd is, moet worden me een inter op termijn tekstva een gekleurd is, daar moet Viveste een toegevoegd. Wat oranje nva interes ess k kandie niet inter inter iets mee. Dit zijn woningen waar behoefte aan is, maar ttin sant ant overal ess passend zijn voor deess doelgroep (maar, bijvoorbeeld passend g punt punt in hetmoeten dus ant ant worden gehouden door ‘goedkoop’ te verhuren). Deze van op. Het op. docume punt punt worden vervangen, getransformeerd, etc. een tekstva Het nt op. op. inte k kan teks worden Het Het Rood, groen en oranje, voor resvormen dus samen de transitieopgave overal tvak neergez teks teks Viveste om passendsan bezit te hebben, aansluitend op de behoefte en intvak het kan et. Ga tvak te exploiteren in een duurzaam model. t docum over naar kan kan pun ent alhet in over over t worden tabblad al in alhet in op. neerge doc Hulpmi het het Het zet.doc Ga ume ddelen doc tek naar nt voor ume ume stv het wor tekenen nt nt ak tabblad
Drie belangrijk uitgangspunten voor het definiëren van de opgave op dit thema zijn de volgende: 1. Met de realisatie van het berekende woningbouwprogramma (zie hoofdstuk vier), waarvan een deel dus zal bestaan uit sociale huurwoningen, zullen de wachttijden voor sociale huurwoningen ongewijzigd blijven. 2. Daarnaast is bij de toename van 1.800 woningen nog geen rekening gehouden met de toenemende druk van statushouders en andere oorzaken waarmee de druk in de praktijk hoger kan blijken te liggen. 3. Tevens dient te worden opgemerkt dat de grote druk vanuit de vergrijzing pas komt na 2025. Tot welke opgave leidt dit?
Gegeven deze uitgangspunten is het probleem niet zozeer de omvang (dat ook, maar beperkt) als wel de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen: er komen weinig betaalbare huurwoningen vrij en ook een deel van de middeninkomens is afhankelijk van een huurwoning. Dit heeft voor een deel te maken met de lage mutatiegraad van Viveste (en dat komt weer door de hoge kwaliteit van de woning en de relatief lage prijs die daarvoor betaald moet worden). De kwantitatieve behoefte voor sociale woningen ligt binnen de bandbreedte tot 2025 tussen de 4.700 en 5.200 sociale huurwoningen. De omvang van de sociale huurvoorraad (per 1 juli 2015 circa 4.700 woningen) lijkt bijna groot genoeg om de doelgroep te huisvesten. Echter, om tot een echte sociale voorraad (kleinere woningen, met mogelijk mindere kwaliteit en huren tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag) 22
te komen zal er een forse transformatie moeten plaatsvinden (ongeveer 2000 woningen moeten worden verkocht of worden getransformeerd tot kleinere wooneenheden) Het is niet reëel om te veronderstellen dat de transformatieopgave van Viveste in 2025 in zijn geheel binnen de gegeven kaders kan worden gerealiseerd. Door rijksregelgeving zal voor corporaties vooral gelden: hoe blijft voldoende goedkoop huuraanbod onder de aftoppingsgrenzen beschikbaar? Met andere woorden: hoe kan de primaire doelgroep zo goed en optimaal mogelijk worden bediend? Immers, een corporatie moet vanaf 1 januari 2016 minimaal 95% van de huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag een woning toewijzen met een huur tot aan de huurtoeslagaftoppingsgrenzen. Viveste zal een aanzienlijk deel van haar bezit in het hogere segment verkopen of aanpassen om huurwoningen in het goedkopere sociale segment terug te kunnen bouwen (bedoeld voor de primaire doelgroep). Dit illustreert extra druk op de schaarser wordende bouwmogelijkheden in Houten. Door de grote druk op de (regionale) woningmarkt zijn de wachttijden in Houten opgelopen tot circa 13 jaar voor een grote eengezinswoning. Voor een 3-kamerwoning is dit ongeveer 8 jaar en voor een 2-kamerwoning circa 4 tot 5 jaar. Voor toegewezen urgentieverzoeken gelden uiteraard andere wachttijden. 2.4.2 Visie Nu is het zo dat een groot deel van de sociale woningvoorraad niet passend is voor de primaire doelgroep.
Houten streeft naar een zo maximaal mogelijke bezetting van de sociale woningvoorraad door de primaire doelgroep en wil Viveste daarin zo goed mogelijk faciliteren. Een deel van de voorraad sociale huurwoningen die nu boven de liberalisatiegrens valt, wordt verkocht. Doel is om meer doorstroming in de bestaande (sociale) voorraad te bereiken en scheef wonen tegen te gaan. Dat betekent dat Viveste haar woningvoorraad moet aanpassen. Dit kan door: meer woningen in het lagere segment bij te bouwen; woningen boven de liberaliseringsgrens af te stoten en dit kan door in de bestaande woningen wijzigingen aan te brengen zoals splitsing. In de bestaande huurvoorraad zijn ingrepen gericht op het verduurzamen en beter toegankelijk maken van woningen nodig. Het streven is om voldoende woningen te hebben met lage totale woonlasten (incl. energielasten) en het tegengaan van energiearmoede. Het streven is daarmee een steeds groeiend aandeel van de voorraad te transformeren naar nul-op-de-meter met gebruikmaking van de EPV (energieprestatievergoeding). Houten blijft oog houden voor de financiële toegankelijkheid van het woningaanbod via sociale huurwoningen. Over de blijvende beschikbaarheid van voldoende goedkope sociale huurwoningen (en daarmee de beschikbaarheid van mogelijkheden voor ontwikkeling of transformatie) worden lokaal afspraken gemaakt. Daarvoor worden met partijen als woningcorporaties, projectontwikkelaars en particulieren gezocht naar nieuwe duurzame woonvormen. Houten voert de opgelegde rijkstaak met betrekking tot huisvesting van statushouders loyaal uit. Ten aanzien van de huisvesting van statushouders vindt de gemeente dat: 23
1. Het uiteindelijk de bedoeling is te komen tot goede passende huisvesting van statushouders in Houten in permanente zelfstandige huurwoningen. Uiteraard is de door het Rijk opgelegde taak leidend (deze wordt elk halfjaar aangepast). 2. de inspanningen die nu gedaan worden om te komen tot uitbreiding van huisvestingsmogelijkheden deels ook ten goede komen van reguliere woningzoekenden die ingeschreven staan bij Woningnet. Het Actieplan gemeente Houten Opvang en Integratie Statushouders (2016) beschrijft de acties die de gemeente in 2016 wil ondernemen in verband met de groeiende stroom statushouders. Voor wat betreft het wonen maakt dat Actieplan onderscheid tussen permanente woningen en tijdelijke woningen. Wat betreft permanente woningen: deze nieuw te realiseren woningen kunnen door reguliere nieuwbouw tot stand komen, maar eveneens door transformatie van leegstaande kantoren of van ander leegstaand vastgoed en woningen. Wat betreft tijdelijke woningen: een optie is uitbreiding van de woningvoorraad met tijdelijke wooneenheden. Dit zou kunnen bestaan uit het plaatsen van wooncabins. Een voorbeeld hiervan zijn zogeheten studentencontainers. Een andere mogelijkheid in het kader van tijdelijkheid is huisvesting in beschikbare eenheden bij Houtense fruittelers. Deze eenheden zijn normaal gesproken bedoeld om op verschillende momenten in het oogstseizoen buitenlandse seizoenswerknemers onderdak te verlenen. Op grond van Houtens beleid (Beleidsnotitie Huisvesting (buitenlandse) seizoenswerknemers in de fruitteelt, 10-9-2013) blijft dit
voorop staan. Maar voor de momenten in het seizoen dat deze leegstaan, is het een optie dat deze ruimten gebruikt worden. Nog een andere mogelijkheid zou huisvesting bij particulieren kunnen zijn. De mogelijkheden om te komen tot uitbreiding van de voorraad worden de komende tijd verder onderzocht. Dit heeft dus betrekking op uiteenlopende locaties, gebieden en partijen: woningbouwmogelijkheden in resterende bouwlocaties in Houten-Zuid, het kantorengebied aan de Molenzoom, locaties waar op de piekmomenten in de fruitteelt buitenlandse seizoenswerknemers worden ondergebracht. Mogelijk ontstaan er andere kansen door nu nog onbekende initiatieven van particulieren. De maatschappij verandert, er ontstaan aanzienlijk meer eenpersoonshuishoudens. Om aan deze vraag tegemoet te komen wil het college openstaan voor meer daarvoor passende woonvormen. Dit zou kunnen in de vorm van een appartementenbouw. Ook een mogelijkheid is de plaatsing van containerwoningen, zowel te gebruiken door statushouders als door jongeren, starters of eenpersoonshuishoudens. Weer een andere mogelijkheid is het creëren van de mogelijkheid om in grotere woningen meerdere eenpersoonshuishoudens te huisvesten. Samengevat is de strategie die volgens het college bij het transitieproces gevolgd moet worden de gecombineerde inzet van de volgende instrumenten: a. variatie aan te brengen in het streefhuurbeleid (d.w.z. zorgdragen dat een aanzienlijk deel van de voorraad een gematigd huurniveau heeft onder de aftoppingsgrenzen), b. dat passende, met name kleinere woningen in de juiste woningtypen voor de doelgroepen van beleid worden 24
toegevoegd (via het transformeren van kantoorpanden of op bouwlocaties), c. woningsplitsing en d. als onderdeel van deze strategie het middel van verkoop van bestaande huurwoningen.
Inzet voor het college is dat het resultaat van deze totaalopgave is het behoud van ongeveer het aantal sociale huurwoningen in Houten zoals dat anno 2016 het geval is met een bandbreedte tussen 4.700 en 5.200 woningen. Wij denken daarmee grotendeels tegemoet te kunnen komen aan de berekende woningbehoefte, waaronder die vanwege de extra instroom van statushouders.
2.5 Wonen en zorg Met het accent op diversiteit en variatie binnen het woonaanbod wil Houten een dreigende eenzijdigheid van de bevolkingsopbouw een stap voor zijn. Zeker is dat de vergrijzing doorzet richting 2025 en tussen 2025 - 2040 zeer sterk toeneemt. Daarnaast heeft het Rijk sterk gewijzigde regelgeving vastgesteld, waarmee wonen en zorg in combinatie een belangrijk thema is geworden. Naast genoemde forse vergrijzing waar Houten mee te maken heeft dat tot gevolg dat mensen langer thuis blijven wonen met alle gevolgen die dat met zich meebrengt. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning in de nabijheid te realiseren. In het Wbo is een schatting gemaakt van het aantal mensen met beperkingen die leiden tot een zorgbehoefte. Daartoe is gebruik gemaakt van kengetallen met betrekking tot (grotendeels leeftijdsafhankelijke) zorgbehoefte in combinatie met ‘oude’ indicaties (uit 2013) van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ). Dit
maakt het mogelijk de omvang van de groep te schatten die volgens oude normen in een instelling zou moeten wonen. In combinatie met de bevolkingsprognose kan dit ook voor de toekomst. Dit is relevant, want vanwege de vergrijzing neemt de omvang van deze groep toe. Ook is de behoefte aan intramurale capaciteit geraamd. Deze neemt af doordat er geen ‘lichte gevallen’ in instellingen worden toegelaten. De behoefte aan verpleeg- en verzorgingshuizen neemt bij gevolg af van 320 in 2014 tot 275 in 2020. Voor 45 verblijfseenheden zal dus (al dan niet tijdelijk) een alternatieve bestemming moeten worden gezocht. Dit zal effecten kunnen hebben op de exploitatie van het Haltnahuis, de Loeriker Stee en het Houtens Erf. Het resultaat van de schatting is voor Houten weergegeven in bijgaande tabel. We onderscheiden vier categorieën: vanaf 75% VV4 intramuraal t/m 25% VV4 intramuraal (wordt afgebouwd) benodigde intramurale capaciteit zorg op afroep extramuraal (voorheen indicatie) VV01 VV02 VV03 25% VV4 totaal voorheen geïndiceerd zorg op afroep extramuraal
2014 235 85 320
2015 245 65 310
2020 270 5 275
2025 300 0 300
2030 370 0 370
5 25 0 0 35
10 35 15 0 60
15 50 45 25 140
15 65 60 35 175
20 80 75 45 215
290
305
390
505
670
Inwoners met beperkingen in de sector verpleging en verzorging in Houten (CIZ / AAK, bewerking RIGO)
De vraag naar intramurale capaciteit (in 2030: 370 plaatsen), dat wil zeggen de vraag naar verpleeghuiszorg, zal na 2030 waarschijnlijk 25
nog verdubbelen. Bij beschermd wonen zijn wonen, welzijn en zorg sterk met elkaar verweven. Huisvesting, begeleiding en zorg van cliënten zijn groepsgewijs georganiseerd. De welzijnsvoorzieningen en zorgverlening zijn meestal volledig inpandig beschikbaar. Er is sprake van continue 24-uurs zorg (zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig). Voorbeelden zijn intramurale zorg in verpleegtehuizen en kleinschalige woonvormen voor gehandicapten of dementerende ouderen. Door zowel de snelle vergrijzing als de toename van zorg in de wijk zal het aantal inwoners met beperkingen in de wijk toenemen. De meeste ouderen zullen niettemin tot op hoge leeftijd zelfstandig kunnen en willen blijven wonen, ook met beperkingen. Geschat wordt dat er in 2025 circa 175 zorgbehoevenden in Houten zullen wonen die volgens de oude normen (uit 2013) aanspraak zouden hebben kunnen maken op verblijf in een instelling. De meesten zullen alleen dankzij zorg en ondersteuning zelfstandig kunnen (blijven) wonen. Naar schatting 60 personen zullen behoefte krijgen aan een of andere vorm van geclusterd wonen. Mensen met psychische, sociale en/of financiële problemen kunnen veelal niet geheel zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Voor deze diverse groep voelt de gemeente zich verantwoordelijk, samen met het Rijk en maatschappelijke en zorginstellingen. Utrecht verzorgt als centrumgemeente in de regio, het grootste deel van de opvang van kwetsbare groepen. In Houten zijn er diverse woonvormen waar mensen met een bepaalde begeleidingsbehoefte geclusterd wonen. In het verleden was het beleid gericht op voortzetting van dit geclusterd wonen. Inmiddels zet de rijksregelgeving in op doorstroming, na een eventueel verblijf in een GGZ-instelling, naar (opnieuw) zelfstandige woonruimte. Momenteel
komen jaarlijks zo’n 25 sociale huurwoningen beschikbaar om de doorstroom uit GGZ-instellingen op te vangen, inclusief eventuele ondersteuning. 2.5.1 Opgave De samenhang garanderen tussen wonen en zorg zal steeds meer een opgave blijken te zijn. Enerzijds is er de beweging vanuit het Rijk om cliënten met langdurige zorg meer en langer zelfstandig thuis te laten wonen. Er vindt daarmee een verschuiving plaats naar meer ambulante zorg aan huis en naar het meer betrekken van het eigen netwerk bij de zorg. Daarmee verandert de wijkpopulatie en neemt de zorg aan huis meer toe. Tegelijkertijd is er sprake van een sterk toenemende vergrijzing. Daarmee ontstaat al met al een toenemende vraag naar een aanverwant voorzieningenniveau. Anderzijds is in samenhang met eerdere opgaven de vraag of je de autonome vraag naar zorg in deze hoeveelheid en intensiteit wilt en kunt bevredigen. Duidelijk is dat de druk op de sociale huurwoningvoorraad toeneemt doordat meer kwetsbare burgers in zelfstandige woningen blijven wonen. Te denken valt aan mogelijk onaangepast gedrag of het ontstaan van betalingsproblemen. 2.5.2 Visie Houten zet in op sociale kracht: samen leven, zorgen voor elkaar en eigen verantwoordelijkheid. Er is een integrale aanpak nodig om de gevolgen van vergrijzing en de extramuralisering op te vangen. Deze integrale aanpak zal er voor moeten zorgen dat in hun samenhang de volgende onderdelen worden meegenomen: o Woningen moeten geschikt gemaakt worden voor ouderen en mensen met een beperking (van allerlei leeftijden). Daarin hebben eigenaren een primaire 26
verantwoordelijkheid. De gemeente is het vangnet voor hen die niet kunnen. o Voor mensen die met het klimmen van de jaren met functiebeperkingen te maken krijgen kunnen de woonomgeving en de buitenruimte voor belemmeringen zorgen. Voorbeelden van verbeteringen kunnen zijn het plaatsen van banken in de openbare ruimte, aanpassingen in het openbaar vervoer of het wegnemen van drempels/hindernissen i.v.m. rolstoelgebruik. o De fysieke opgave wordt gekoppeld aan het toegankelijk maken van zorg- en welzijnsfuncties, zodat senioren in Houten een beroep kunnen doen op een samenhangend aanbod op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Wonen, welzijn en zorg vormen een integrale keten als het gaat om de leefbaarheid in de wijken. Wonen is immers meer dan alleen stenen. Het gaat ook om woonbeleving, toegang tot zorg en leefbare wijken.
Blijft het werkgebied van Viveste op de schaal van gemeente Houten of wordt dit knellend? Welke nieuwe ruimtelijke mogelijkheden zijn er binnen de huidige Rondweg (waaronder de hoogte in?) en buiten de huidige Rondweg? Welke doorontwikkeling is mogelijk ten aanzien van het stedenbouwkundig concept van Houten? In hoeverre zijn de mogelijkheden gebruikt om 250 woningen te bouwen buiten de rode contouren op het Eiland van Schalkwijk?
De Woningwet schrijft een voortdurende (jaarlijkse) evaluatie en vernieuwing van prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie(s) voor. Het ligt in de rede om halverwege de periode tot 2025, dus in 2020, terug te kijken op de periode 2016-2019 en om dan over de grotere bewegingen die relevant zijn voor de volkshuisvesting in Houten weer de discussie en dialoog met de partijen aan te gaan.
2.6 Perspectief voor de periode vanaf 2020 Nu al is duidelijk dat zich nieuwe vragen voor gaan doen over een aantal jaren. Een voorzet voor agendabepaling in 2020 kan worden weergegeven met de volgende vragen:
Hoe ontwikkelt zich de transformatie van het woningbezit van Viveste? Hoe ontwikkelt zich de regionale woningbehoefte en die omtrent statushouders (inclusief die van Houten)? 27
3. Relatie gemeente - corporatie
28
3. Relatie gemeente - Corporatie 3.1 Inleiding Dit hoofdstuk gaat in op de relatie die de gemeente heeft met de in deze gemeente werkzame woningcorporaties. In Houten is woningstichting Viveste, na de fusie in 2007 tussen Algemene Woningstichting Houten en Woningstichting dr Schaepman, de dominante sociale verhuurder in Houten met bijna 5.000 woningen. Woningstichting Lekstede uit Vianen en de landelijk opererende corporatie Habion hebben daarnaast elk een zeer gering aantal woningen (ongeveer 200) en blijven daarom buiten beschouwing. In het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II is opgenomen dat woningcorporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publiek belang in hun werkgebied. De taak van corporaties wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. De schaal van een corporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. Eerst wordt het proces beschreven zoals dit in de Woningwet is vastgelegd. De inwerkingtreding van de Woningwet (2015) vraagt gemeenten om een standpunt (‘zienswijze’) in te nemen over diverse zaken met betrekking tot woningcorporaties. Deze punten worden behandeld. Het hoofdstuk wordt afgesloten met keuzes in de vorm van beslispunten.
3.2 Het proces volgens de Woningwet Een corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan volkshuisvestingsbeleid in de gemeente. Een gemeente is niet verplicht beleid op te stellen. Als dat beleid ontbreekt, zijn prestatieafspraken niet verplicht en kan een gemeente bij een conflict niet in beroep gaan bij de minister. Als een gemeente wel een woonvisie heeft zijn prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurders verplicht (het formele initiatief daarvoor lijkt bij de corporatie te liggen). Deze woonvisies worden dus leidend in het proces. Corporaties worden verplicht om elk jaar hierop een bod te doen om zo te komen tot prestatieafspraken. Dit ziet er zo uit:
Jaarlijkse cyclus van samenspel tussen gemeente, corporaties, huurders en andere stakeholder voor vaststelling woonbeleid en maken van prestatieafspraken:
29
Volkshuisvestingsbelei d Initiatief en vaststelling: gemeente Stakeholders, corporaties en huurdersorganisatie participeren
Voorbereiden en uitbrengen bod Initiatief: corporatie in overleg met eigen huurdersorganisatie
Afstemming tussen gemeenten voor 1 juli 2016 in U10/16 verband jaarlijks nodig over: Verslaglegging en Prestatieafspraken - woonvisies verantwoording maken Initiatief: corporatie Initiatief: corporatie (januari) Zienswijze van in samenspraak met huurdersorganisatie en huurdersorganisatie en gemeente gemeente verantwoordi Jaarlijks voor 1 mei ng corporatiesvoor 15 december (mei) 2016 - biedingen Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij het maken (juli) van de prestatieafspraken. Geschillen kunnen worden voorgelegd aan de minister. Ter voorbereiding van prestatieafspraken prestatieafsp informeert de corporatie de gemeente over de indicatieve raken investeringscapaciteit en over voornemens tot verkoop, nieuwbouw, liberalisatie etc. (jaarlijks (november) voor 1 juli). De gemeente krijgt veel meer - dan nu het geval is. Tevens krijgt de informatie van de corporatie woningbouw gemeente het recht om additionele informatie op te vragen bij de corporatie om meer zicht-te krijgen op met name de financiële programmeri mogelijkheden. De corporatie moet de gemeente dit inzicht bieden. ng
Een corporatie moet jaarlijks voor 1 juli aan de gemeente een meerjarig overzicht aanleveren van de voorgenomen werkzaamheden, over in ieder geval: - Voornemens tot liberalisatie en verkoop op wijkniveau - Voornemens tot nieuwbouw en gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (betaalbaarheid en bereikbaarheid) - Huisvesting van specifieke groepen - Kwaliteit en duurzaamheid van woningen - Investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. In de tijd kan het bod van de corporatie en de daaruit resulterende prestatieafspraken globaler worden, zoals dit schema laat zien:
3.3 Gemeentelijke zienswijzen In willekeurige volgorde behandelen we hier verschillende onderdelen. Het gemeentelijk standpunt is afhankelijk van de beantwoording van de vraag of Viveste haar kerntaak (het huisvesten van woningzoekenden die op eigen kracht niet in staat zijn een woning te vinden) kan uitvoeren. Bij de jaarlijks te 30
evalueren en opnieuw af te sluiten prestatieafspraken zal de gemeente hierover een standpunt innemen. 1. Visie op de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad (2016-2020-2025) in Houten o Definiëring van de kernvoorraad en vaststelling van de omvang daarvan o Visie op scheiding DAEB en Niet-DAEB (privatisering en verkoop van sociale huurwoningen) op wijkniveau. Wat gebeurt er met het huurniveau van woningen die door het huurbeleid boven de huurprijsgrens zijn gekomen? Wordt na mutatie deze huur teruggebracht onder de huurprijsgrens? o Visie op betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad (“wat betekent dit voor woonlasten?”) o Visie op bereikbaarheid voor woningzoekenden (“welke wachttijden zijn acceptabel?”) o Visie op kwaliteit en duurzaamheid van woningen (ook in relatie tot woonlasten) 2. Visie op (voornemens tot) nieuwbouw van sociale huurwoningen 3. Visie op huisvesting van specifieke groepen 4. Visie op investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. 5. Visie op het werkingsgebied van Viveste Ad 1 Visie op de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad (2015-2020-2025) in Houten Voor de gemeente is Viveste de belangrijkste speler in Houten wat betreft de sociale huisvesting. Daarom is het van het grootste
belang dat de woningvoorraad van Viveste voor het grootste deel overeenkomt met de behoefte van woningzoekenden naar sociale huurwoningen en de rijksnormen hieromtrent. Hierbij is de financiële continuïteit van Viveste een randvoorwaarde. Viveste constateert een duidelijk verschil tussen de huidige woningvoorraad en de beleidsmatig gewenste voorraad. Door hervormingen in het rijksbeleid komt bij Viveste haar belangrijkste volkshuisvestelijke taak (het huisvesten van huishoudens met lagere inkomens) in het gedrang en tast dit verschil (tussen huidige voorraad en voor het huisvesten van huishoudens met lagere inkomens noodzakelijke voorraad) de financiële continuïteit van Viveste aan. Daarom zijn hervormingen nodig. Dit zal noodzakelijkerwijs in kleine stappen moeten gaan: nieuwbouw van meer passende kleinere wooneenheden, verkoop van (veelal grotere) eengezinswoningen en wellicht splitsing. Deze aanpassingen in de woningvoorraad van Viveste kunnen onmogelijk alleen plaatsvinden op locaties waar de gemeente zeggenschap heeft. Het gaat er om dat de kleine stappen bewegingen zijn in de goede richting. Wat betreft die richting geeft het uitgevoerde Wbo duidelijke aanwijzingen: toevoeging van kleine woningen (zowel eengezinswoningen als appartementen) en afstoting van grotere eengezinswoningen. Verder wordt verwezen naar paragraaf 2.4. Wat betreft betaalbaarheid is de gemeentelijke wens dat de huren van de sociale woningvoorraad van Viveste zich zodanig ontwikkelen dat het grootste deel zich gaat bevinden onder de aftoppingsgrenzen, evenredig verdeeld over beide aftoppingsgrenzen.
31
Wat betreft gemiddelde wachttijden voor sociale huurwoningen in Houten is de gemeentelijke wens dat deze gaan dalen. Een gewenst percentage kan niet genoemd worden. De gemeente gaat in overleg met Viveste om te komen tot verkorting van de wachttijd. Wat betreft kwaliteit en duurzaamheid van de sociale huurwoningvoorraad wil de gemeente dat alle woningen van Viveste (bestaand en nieuw) in 2040 klimaat- en energieneutraal zijn. De gemeente zet daarvoor op de korte termijn in op energieneutrale nieuwbouw vanaf 2016 en zal in de raamovereenkomst en prestatieafspraken (strategische) doelen opnemen voor de transformatie van de bestaande huurwoningvoorraad naar energieneutraal. Ad 2 Visie op (voornemens tot) nieuwbouw van sociale huurwoningen Indicatief heeft Viveste de financiële ruimte voor de periode tot 2020 zo’n 80 woningen per jaar te bouwen. Onder gelijktijdige verkoop van zo’n 50 woningen per jaar leidt dit tot een geringe stijging van het aantal sociale huurwoningen. Belangrijker dan die constatering is dat de juiste woningen worden toegevoegd. Onze verwachting daarvan is dat dit een belangrijke ‘methode’ is om scheefheid te bestrijden en kansen biedt voor voortdurende doorstroming. We zijn het eens met de visie van onderzoeksbureau RIGO dat daarbij het toevoegen van kleine appartementen (sociale huur) slim is. Juist deze appartementen zullen telkens weer snel op de markt komen omdat sociale stijgers zullen willen doorstromen. Een belangrijke vestigingsfactor voor appartementen is dat voorzieningen nabij zijn. Zoals RIGO aangeeft is een bijkomend argument de aanstaande vergrijzing die na 2025 echt begint aan te tikken. Daarom is dit een extra argument om nu al na te denken over het toevoegen van
appartementen. De uitdaging is om producten te ontwikkelen die op korte termijn kunnen worden verhuurd aan starters en die op termijn interessant gemaakt kunnen worden voor senioren. Dit is een bijkomend argument om de koppeling met voorzieningen (winkels, openbaar vervoer) te maken. Ad 3 Visie op huisvesting van specifieke groepen Zowel Viveste als de gemeente zijn van mening dat huisvesting van deze doelgroep een plek binnen het bezit van Viveste moet krijgen. Hiertoe zal er hier en daar specifiek moeten worden bijgebouwd. Ad 4 Visie op investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Het is onze verwachting dat in de komende tijd een aantal locaties van maatschappelijk vastgoed voor herontwikkeling beschikbaar kunnen komen. Het is onze intentie om Viveste hierbij te betrekken. Hier kunnen kansen ontstaan voor sociale woningbouw (in combinatie met de omgeving) van deze locaties. Uiteraard is het voor de gemeente en Viveste van belang om daarbij een gezond financieel beleid te voeren. Ad 5 Visie op het werkingsgebied van Viveste De Woningwet (2015) eist dat een gemeente een uitspraak doet over het werkingsgebied van Viveste. Het ligt in de rede om voor het bepalen van het werkingsgebied van Viveste in te zetten op aansluiting bij het bestaande samenwerkingsverband van de U16. Hierover zullen voorjaar 2016 gesprekken gevoerd worden met Viveste, de regionale corporatiekoepel en met de regiogemeenten.
32
4. Programma: woningen en woonomgeving
33
4. Programma: woningen en woonomgeving
Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat er een opgave ligt om het woonaanbod beter aan te laten sluiten op de vraag van de huidige en toekomstige bewoners. In de voorgaande hoofdstukken is hier al een richting aan gegeven. Wat betekent die richting voor de gewenste verandering in het woningaanbod en hoe ziet het gewenste nieuwbouwprogramma eruit? De eerste paragraaf gaat over veranderingen in de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. In de tweede paragraaf wordt een globaal nieuwbouwprogramma neergezet. De derde paragraaf gaat over de inzet en instrumenten van de gemeente. 4.1 Bestaande voorraad en woonomgeving De bestaande woningvoorraad in Houten is over het algemeen van goede en hoge kwaliteit. Zowel in de woningmarktanalyse als uit interviews met bewoners wordt dit bevestigd. Zowel de buitenruimte, de goede bereikbaarheid (per fiets, auto en openbaar vervoer) en het algehele ruimtelijke DNA worden hoog gewaardeerd. Voor het overgrote deel van de woningvoorraad geldt dat regulier onderhoud en beheer door de eigenaren voldoende is voor een goed kwaliteitsniveau. Aandacht en afspraken zijn desondanks nodig om te voorkomen dat problemen gaan ontstaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de sociale huurvoorraad en de koopwoningen. De bouwkundige kwaliteit van de sociale huurwoningen is over het algemeen goed en verhuurbaarheidproblemen zijn zeker niet aan de orde. Sterker: er bestaat een algeheel grote druk op de woningmarkt. Grootschalige aanpak van sociale huurwoningen is dan ook niet voorzien.
Belangrijkste opgave in de sociale huur is het inspelen op de veranderende vraag van eengezins naar gelijkvloerse woningen en de transitie in de voorraad: meer kleinere en betaalbare woningen, minder grote en (te) dure woningen. 4.2 Nieuwbouw Uit een door het college globaal uitgevoerde inventarisatie van de woningbouwplannen voor de periode tot 2025 kunnen we de verwachting uitspreken dat aan de in het Wbo berekende woningbehoefte van zo’n 1.800 woningen tot 2025 grotendeels tegemoet kan worden gekomen. Uiteraard is hierbij onvermijdelijk dat als gevolg van vele onzekerheden in de projectontwikkeling planuitval optreedt aan de ene kant en nieuwe plannen zich aandienen. Opmerkingen: -
Het is goed om het nieuwbouwprogramma jaarlijkse bij te stellen Het nieuwbouwprogramma ziet in onderstaande tabel niet toe op de transformatieopgave van Viveste programma’s betreffen indicaties en zijn op basis van aannames die door allerlei redenen (sterk) kunnen wijzigen De omvang en de samenstelling van het nieuwbouwprogramma zijn gebaseerd op: De ambities in deze woonvisie ten aanzien van vitaliteit en het vergroten van de kansen van verschillende groepen op de woningmarkt De woningbehoefte zoals die naar voren komt uit het Wbo 34
4.3 Inzet en instrumenten Voor uiteenlopende onderwerpen wordt hieronder de inzet en het instrumentarium opgenomen.
De huidige nieuwbouwplannen (2016 t/m 2020)
Segment
Aantal in bandbreedte
%
(extra) huur tot huurtoeslaggrens (€ 648, aftoppingsgrens, prijspeil 2016)
150 - 600
9 - 34
huur duur (>€648)
-
-
Koop
1.200 – 1.650
66 - 91
totaal
1.800
100
Indicatief nieuwbouwprogramma Gemeente Houten 2015-2025
Segment
Ruimtelijk en/of financieel vertaald
huur tot huurtoeslaggrens (€648)
150
huur duur (>€648)
40
Koop
660
Totaal
850
Huidige plannen 2015-2020
in (vroege) initiatieffase
Totaal
850
850
1.700
Nieuwbouw Het nieuwbouwprogramma gaat uit van deze gewenste diversiteit en keuzevrijheid. Er wordt rekening gehouden met de kenmerken van het al bestaande aanbod, het vergroten van de segmenten waar vraag naar is en met de prioriteiten van beleid die zijn beschreven. We zetten in op creëren van aanbod van ‘alternatieve’ woonvormen door ontwikkelaars te stimuleren om met vernieuwende ideeën te komen en ‘alternatieve’ woonvormen te realiseren. Dit kunnen bijvoorbeeld woongroepen zijn, via collectief particulier opdrachtgeverschap. Onze inzet daarbij is duurzame ontwikkeling (voor nieuwbouw geldt streven naar ‘nul op de meter’). De gemeente zal in haar woningbouwprogramma zich de komende jaren vooral richten op een combinatie van eengezinswoningen en gelijkvloerse woningen. De bouw van eengezinswoningen zal nog overheersend zijn, maar geleidelijk zal appartementenbouw toenemen. Jaarlijks wordt het programma herzien door prestatieafspraken te maken met de sector. In het verleden rekende de gemeente met (sociale) grondprijzen voor Viveste. Winsten die op verkoop van deze woningen worden gerealiseerd zullen middels marktconforme grondprijzen worden verrekend. De gemeente houdt in het woningbouwprogramma rekening met een gevarieerd aanbod nultredenwoningen voor
35
ouderen. Aantrekkelijk aanbod kan ouderen verleiden om te verhuizen, waardoor eengezinswoningen vrijkomen. Sociale huisvesting De gemeente wil scheefwoning in sociale huurwoningen tegengaan. De gemeente wil bezien hoe, wat betreft de huurvoorraad, onze corporatie Viveste kan worden ondersteund (onderzoek naar mogelijkheden voor inzet van een woonmakelaar). Ook voor het stimuleren van mogelijke doorstroming van particuliere woningeigenaren naar meer passende gelijkvloerse woonruimte wil de gemeente het gemeentelijk netwerk inschakelen. We gaan nader met de woningcorporatie in gesprek over de opgaven in de sociale huur (omvang, vernieuwing en nieuwbouw) en over het volgen van de kansen van woningzoekenden en leggen afspraken hierover vast in lokale prestatieafspraken. De inzet van de gemeente is erop gericht om aanpassing van sociale huurwoningen door de corporatie om de voorraad beter aan te laten sluiten bij de ouder wordende bevolking en beter aan te laten sluiten op de kerntaak, de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens. De gemeente gaat in gesprek met de corporatie over de mogelijkheden en maakt hierover prestatieafspraken. Houten zet in op een reductie van scheefheid en wil daarin Viveste ondersteunen. Duurdere en grotere woningen zullen daartoe op termijn beperkt moeten worden verkocht. Hiermee wordt niet alleen scheefheid aangepakt, maar ook de kwalitatief te goede/grote woningen. De verkoop is volgend op nieuwbouw van en/of transformatie naar sociale huurwoningen. Ook hierover zullen nadere
prestatieafspraken met de corporatie moeten worden gemaakt. Nu de kerntaak van corporaties scherper is gedefinieerd in het rijksbeleid zullen midden- en hogere inkomens (naast in koopwoningen) in vrije sector huurwoningen moeten worden bediend. En daarin deels in woningen met een huurniveau dicht boven de liberalisatiegrens. Het college zal daarom in onderhandelingen met marktpartijen hier op inzetten.
Ouderenhuisvesting De inzet, ook vanuit de Wmo, is dat ouderen doorstromen. Echter aangezien de meeste ouderen niet willen verhuizen, gaat de aandacht ook uit naar aanpassing van de bestaande particuliere voorraad. De aandacht is er op gericht om ouderen te wijzen op de mogelijkheden van verbouwing binnen de wmo verordening. Gemeente Houten staat positief tegenover inspanningen om (met name) ouderen te verleiden te verhuizen naar meer passende woningen door een verhuismakelaar. Door doorstroming zullen er meer betaalbare woningen vrijkomen. De gemeente is van mening dat dit primair een taak is van woningcorporaties om dergelijke doorstroming te bevorderen. Daarnaast zal de toevoeging van de juiste vrije sector (huur) woningen eveneens een positief effect hebben op doorstroming. Daarbij zal het een stimulans zijn als senioren betrokken worden bij het realiseren van nieuwbouw. De meeste ouderen in Houten wonen in een eengezinskoopwoning. De verwachting is dat dit aandeel in de toekomst nog groter zal zijn. De gemeente ondersteunt eigenaarbewoners met informatie over mogelijke 36
aanpassingen (thuistechnologie – slim wonen) en kosten (o.a. vanuit de Wmo) in samenwerking met verschillende stakeholders. Ook zoekt de gemeente samenwerking met de corporatie om schaalvoordelen te realiseren. De gemeente maakt afspraken met de corporatie over aanpassing van de bestaande voorraad gericht op het zelfstandig kunnen blijven wonen van oudere huurders. De gemeente biedt aan de ouderen die daar behoefte aan hebben, ondersteuning bij de verhuizing. De gemeente werkt hierin samen met de corporatie (wat betreft de huurvoorraad) en met verschillende stakeholders.
Duurzaamheid Nadere (prestatie)afspraken maken met de corporatie over het aanbrengen van energiebesparende maatregelen in de bestaande voorraad en het gebruik van milieuverantwoorde materialen. Wonen en zorg Op het niveau van de gemeente als geheel moet voldoende aanbod zijn van wonen met zorg en welzijn. Het is daarbij van belang om zorg toegankelijk en nabij te organiseren. In alle kernen is thuiszorg mogelijk en in alle kernen is aanbod van wonen met zorg en welzijn. Het exacte aanbod per kern kan verschillen. Niet alle voorzieningen hoeven in elke kern aanwezig te zijn. Bepaalde voorzieningen vragen om een grotere schaal of zijn juist te specialistisch en zullen daarom in bepaalde kernen geconcentreerd worden. Het voorzieningenaanbod wordt verder uitgewerkt in prestatieafspraken met partners in de zorg en wonen.
De gemeente wil aanbieders van zorg en welzijn stimuleren om tot een goed samenspel te komen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. De gemeente zal hiertoe een actieve rol spelen in het overleg met aanbieders van zorg en welzijn en de corporatie. Volgens het Wbo (2015) is er voor Houten een beperkte groei aan woonbehoefte van mensen die een bepaalde mate van begeleiding nodig hebben. Vanwege die beperkte groei aan behoefte zal het college dergelijke initiatieven kritisch beoordelen op nut en noodzaak.
Wederkerigheid Als we willen dat bewoners of woningeigenaren zelf veranderingen aanbrengen in hun woning, zullen we hen daarvoor de ruimte moeten bieden. Dit betekent ook dat we de gemeentelijke kaders (w.o. bestemmingsplannen) tegen het licht moeten houden en in sommige gevallen de grenzen van de wettelijke kaders moeten opzoeken, Tegenover de flexibiliteit door de gemeente als het gaat om andere woonwensen staat ook “een tegenprestatie”, namelijk dat woningeigenaren in de duurzaamheid en gezondheid van hun woning. De gemeente zal samen met kennisinstellingen en aanbieders zorgen voor goede voorbeelden voor een integrale verbetering van de woning Flexibele woonvormen Houten blijft openstaan voor alternatieve flexibele woonvormen en huurconcepten en ziet daarvoor kansen bij met name kantoortransformaties. Zolang op rijksniveau het juridisch kader voor tijdelijke huurcontacten echter niet
37
geregeld is, is tijdelijke verhuur van sociale huurwoningen geen optie. In de dode arm van de Lek bevinden zich tien planologisch bestemde ligplaatsen voor woonschepen. Daarmee vervult het college deze specifieke woonwens. Het college zal geen medewerking verlenen aan de realisatie van andere ligplaatsen voor woonschepen. Het huidige beleid (woningbehoefte alleen accommoderen in woningen) wordt gehandhaafd. In Houten zijn twee locaties waar zich elk drie woonwagenstandplaatsen bevinden (De Brug en Bovencamp). Daarmee vervult het college deze specifieke woonwens. Het college zal geen medewerking verlenen aan de realisatie van andere woonwagenstandplaatsen. Het huidige beleid (woningbehoefte alleen accommoderen in woningen) wordt gehandhaafd.
Regio In het regionale samenwerkingsverband van de U16 van gemeenten en woningcorporaties wordt gekeken naar optimalisering van de woningtoewijzing (via de huurinkomen tabel). .
38
