Detailhandelsvisie gemeente Urk 2015-2025+ ‘Handelen naar de visie’
Waalwijk, april 2016
Detailhandelsvisie gemeente Urk 2015-2025+ ‘Handelen naar de visie’
Uitgebracht aan: Gemeente Urk Seinpost Adviesbureau BV Rien Romijn Mathieu Vaessen Projectnummer: 35108 © Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Waalwijk, april 2016
Inhoudsopgave
1
Inleiding
1
2
Opmaat naar de detailhandelsvisie
3
3
Detailhandelsvisie 2015 -2025 +
5
4
Het actieprogramma
5
11
4.1
Inleiding
11
4.2
Samenwerking, convenant en aanjaagteam
11
4.3
Capaciteit en middelen
11
4.4
Actieprogramma per winkelgebied
12
Het beleidskader
17
5.1
De rol van het detailhandelsbeleid
17
5.2
Algemeen kader: rol gemeente en het ondernemerschap
17
5.3
Specifieke detailhandelsvormen
19
5.4
Flankerend beleid
22
5.5
Toetsingskader
24
6
Bouwsteen 1 Conclusie inventarisatie & DPO
25
7
Bouwsteen 2 Gesprekken ondernemers
27
8
Bouwsteen 3 De leefstijlen op Urk
29
9
Bouwsteen 4 Samenvattende SWOT
31
10 Bouwsteen 5 Evaluatie beleid 2002
33
1
Inleiding
De gemeente Urk heeft Seinpost Adviesbureau gevraagd om de nieuwe detailhandelsvisie op te stellen. De visie ligt in het verlengde van het Seinpostrapport dat in augustus 2015 is vastgesteld ‘Inventarisatie + DPO detailhandel Urk’. In het voorjaar van 2014 is de ‘Update detailhandelsplan Urk’ opgesteld die als input zal worden meegenomen in de nieuwe detailhandelsvisie. De vigerende detailhandelsnota dateert van het jaar 2002. Het doel is om tot een gedragen visie te komen met een concreet actieprogramma voor de gemeente en de betrokken marktpartijen. Daarnaast beschikt de gemeente met een nieuw detailhandelsbeleid over de mogelijkheden om haar planologisch kader te actualiseren en de visie te betrekken bij de uitwerking op andere beleidsterreinen. De visie fungeert tevens als toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe initiatieven. Om De De 1. 2. 3. 4. 5.
draagvlak te creëren is het volgende proces doorlopen: Updategesprekken met de ondernemersverenigingen in november 2015 Gezamenlijk overleg in december over de eerste visie De terugkoppeling van de concept-visie naar de achterban van de ondernemers De ambtelijke en bestuurlijke afstemming De gemeenteraad is tijdens een informerende raadscommissie op 21 januari 2016 door Seinpost op de hoogte gesteld van de concept-detailhandelsvisie Een plenaire presentatie van de conceptvisie op 26 januari 2016 aan alle ondernemers en eigenaren In de concept-detailhandelsvisie zijn daarna de ingediende zienswijzen verwerkt De vaststelling door de gemeenteraad.
inhoud van de visie is als volgt opgebouwd: bouwstenen: Conclusies inventarisatie en DPO (uit het betreffende rapport) De gesprekken met de ondernemersverenigingen De leefstijlen op Urk Samenvattende SWOT-analyse Evaluatie huidig detailhandelsbeleid 2002
Hoofdstuk twee vormt de opmaat naar de nieuwe detailhandelsvisie 2015-2025+ in hoofdstuk drie. In hoofdstuk vier gaan we in op het uitvoeringsprogramma, en in hoofdstuk vijf op het beleidskader. Bij de hoofstukken twee tot en met vijf wordt verondersteld dat de lezer bekend is met de inhoud van de bouwstenen.
1
2
Opmaat naar de detailhandelsvisie
Er is in de gemeente Urk behoefte aan een actuele detailhandelsvisie voor de periode 2015-2025+. De gemeente en de betrokken marktpartijen beschikken dan over een gezamenlijk wensbeeld en een actiegericht uitvoeringsprogramma. De bouwstenen leveren het gewenste inzicht: vanuit de inventarisatie, de trends en ontwikkelingen in de retail, de ontwikkelingsmogelijkheden (DPO), de visie van de ondernemers, de leefstijlen op Urk, de SWOT, en de evaluatie van het vigerende detailhandelsbeleid. We belichten nog twee belangrijke aandachtspunten om inzicht te krijgen in het haalbare ambitieniveau: de regionale context en de invloed van internet. Nieuwe indicatieve cijfers zijn in september 2015 beschikbaar gekomen (bron: I&O, Kijken, Kijken naar kopen, Urk). In de ambities van Urk dient rekening gehouden te worden met de regionale context en daarmee de haalbaarheid van het voorzieningenniveau op Urk. Dat betekent dat inzicht nodig is in wat wel en niet kan op het niveau van een plaats als Urk, rekening houdend met haar bijzondere ligging. Voor Urk zal het niet haalbaar zijn om in te zetten op een modisch-recreatief winkelgebied zonder dagelijkse trekkers. Ook niet haalbaar is een monofunctionele woonboulevard waarover inmiddels bijna iedere gemeente in Nederland beschikt en die matig blijken te functioneren, op de allergrootste na. Er zal uitdrukkelijk rekening gehouden moeten worden met de concurrerende winkellocaties buiten de gemeentegrenzen waar de koopstromen vanuit Urk naar toe gaan. Dat geldt met name voor Emmeloord met haar omvangrijke centrumgebied (26.000 m2 wvo en 180 verkooppunten) en de woonboulevard De Munt (13.000 m2 wvo, acht verkooppunten). Dat geldt ook voor Zwolle, Almere, Lelystad (waaronder Batavia Stad). De afvloeiing is in volgorde het grootste in de kleding (62%), de elektronica (56%), de woninginrichting (53%) en schoenen (39%). Daarvoor gaan de Urkers ‘op de wielen’. Omdat de Noordoostpolder centraal in Nederland ligt en via de A6 goed bereikbaar is, is het een goede locatie voor de vestiging van webwinkels. Figuur 2.1 Koopstromen en afvloeiing totale niet-dagelijkse sector (bron: I&O)
Voor de toekomst zal rekening gehouden moeten worden met de detailhandelsplannen om het winkelaanbod elders te versterken. Voorbeelden zijn Emmeloord-centrum (mogelijk De Deel en Kettingplein), Lelystad Batavia Stad (+5.500 m2 bvo) en de Airport-ontwikkeling, Kampen Melmerpark vervolgfase en Zwolle (bibliotheek-locatie Zara, Melkmarkt Primark 2017). Belangrijk is dat Urk inzet op een goed basis-winkelvoorzieningenniveau. Dan wordt rekening gehouden met de (boven)regionale keuze waarover de consument nu en straks zal beschikken. Ook internet doet zich gelden in de detailhandelsbestedingen op Urk. In de dagelijkse sector is de invloed van de online boodschappen nog beperkt (bijna 0%, bron I&O 2015), in de niet-dagelijkse sector is een indicatief marktaandeel gemeten van 10%. Dit varieert sterk per branche, met als indicatieve percentages 0% in de bloemen en planten, 2% in de doe-het-zelf, 6% in de huishoudelijke artikelen, 8% in de woninginrichting, 11% in de schoenen, 13% in de kleding en
3
21% in de elektronica. Deze marktaandelen zullen in de toekomst verder gaan stijgen, met name in de centrumbranches en veel minder in de PDV-branches en de dagelijkse sector. Daarmee is in het Seinpost-DPO van augustus 2015 rekening gehouden.
4
3
Detailhandelsvisie 2015 -2025 +
Resume Vanuit het perspectief van de klant kan gesteld worden dat de detailhandelstructuur van Urk gebreken vertoont. Het ontbreekt aan een aantrekkelijk en compact winkelgebied waar de inwoners prettig kunnen verblijven en waar de sociale functie van zo’n centrum optimaal tot haar recht komt: passend bij de leefstijlen op Urk waar gemeenschapszin, harmonie en ‘samen dingen doen’ belangrijk zijn. Het historische deel van Urk is te kleinschalig van aard om als compleet centrumgebied voor het huidige inwonertal te dienen. Ook de mix met de woonfunctie van het Oude Dorp belemmert de mogelijkheid om hier een aantrekkelijk verblijfsgebied te maken, passend bij een kern met 20.000 – 25.000 inwoners. Het winkelaanbod ligt nu verspreid over winkelcentrum Oud Urk en daarbinnen de clusters wijk 2, wijk 6/7 en de Klifkade. De nabij gelegen Hofstee en de Pyramideweg zijn gebouwd met de inzichten uit die periode en inmiddels verworden tot een soort van subcentra van Oud Urk. Hiermee is het verspreide karakter versterkt. Een echt structurele winkelimpuls is in en rondom het oude deel van Urk al decennia uitgebleven. Figuur 3.1 De ontwikkeling van Urk en haar detailhandelstructuur
Bron: www.topotijdreis.nl, bewerking Seinpost Adviesbureau Het Urkerhard was ooit beoogd als een nieuw hoofdwinkelcentrum van Urk met als reden het ontbreken van de ruimtelijke mogelijkheden in het Oude Dorp. Urkerhard doet het nu prima als een functioneel boodschappen- en koopcentrum. De beleving en de verblijfswaarde laten sterk te wensen over. De detailhandel op de bedrijventerreinen is sterk gegroeid en ligt verspreid, er is geen sprake van enige concentratie. Resumerend is het met name aan het lokale ondernemerschap te danken dat de koopkrachtbinding relatief hoog is gebleven. De ondernemers zijn er tot nu toe goed in geslaagd om in te spelen op de lokale behoeften, ondanks hun verspreide ligging. Maar de tijden veranderen. De retaildynamiek doet zich sterk gelden en de fysieke detailhandel heeft het moeilijk: met name in bepaalde branches en de locaties met leegstand. Ook op Urk zal een antwoord geformuleerd moeten worden om (gezamenlijk) in te spelen op de toekomstige trends en behoeften. De gezamenlijke stip op de horizon Het wensbeeld in onze detailhandelsvisie is dat Urk na 2025 beschikt over een complete en evenwichtige detailhandelstructuur. Daaraan kan de komende 10 jaar gewerkt gaan worden. De
5
structuur bestaat uit een goede spreiding van winkelgebieden en uit hun onderling onderscheidende vermogen. De inwoners beschikken over het winkelvoorzieningenniveau waar ze recht op hebben, evenals voor de (toeristische) bezoekers. Dat geldt voor:
de dagelijkse sector, de supermarkten en de speciaalzaken (food, persoonlijke verzorging); het basis-winkelen in de centrumbranches (mode-luxe, vrije tijd e.d.). Dat is met een prettig verblijfsklimaat in de combinatie met horeca, leisure / cultuur, diensten / ambacht, de weekmarkt en de evenementen. Dit wordt het nieuwe hart van Urk, als plek voor ontmoeting en om te verblijven; de PDV-branches: tuincentra, woninginrichting, doe-het-zelf, tweewielers / ABC
Om dit wensbeeld te bereiken is het noodzakelijk om gerichte keuzes te maken in de detailhandelstructuur. Er zal veel meer ingezet moeten worden op een toekomstgerichte structuur waarnaar ook ‘gehandeld’ wordt. De langere termijn ontwikkeling van Urk wordt centraal gesteld. De structuurvisie 2035 vormt voor de visie een belangrijke input. Daarbij wordt rekening gehouden met het karakter van de deelgebieden van Urk: van het oude centrum met de haven tot de omliggende uitbreidingswijken en de bedrijventerreinen. Seinpost adviseert om in de detailhandelsvisie de bipolaire detailhandelstructuur centraal te stellen. Oud Urk: Oude Dorp met de subcentra De Hofstee en Pyramideweg. Dit is het historische deel van Urk en het direct omliggende gebied. De term subcentrum is opgemaakt uit de ondernemersgesprekken, zie bouwsteen 2; Nieuw Urk: winkelcentrum Urkerhard, met een goede afweging of op termijn een subcentrum in Schokkerhoek haalbaar is. Figuur 3.2: Overwegingen in de bipolaire detailhandelstructuur op Urk
6
Tabel 3.1: Onderscheid Oud en Nieuw Urk met de detailhandelslocaties Oud Urk (westelijke deel) Kenmerk Nieuw Urk (oostelijke deel) Oude dorp, subcentra Hofstee & Pyramideweg Centraal in Oud Urk, decentraal in de kern, subcentra dichtbij
Locaties Ligging
Uitstekend mede dankzij havengebied, entrees via de Singel
Bereikbaarheid
Verspreid en beperkt in Oude Dorp / Kligweg, voor de deur in Hofstee en Pyramideweg
Parkeren
Het oude deel van Urk maar ook het nieuwe deel, sommige ondernemers regionaal Alle bewonersgroepen, hun bijzondere voorkeuren, mix van doelgroepen en toeristen Brede mix van aankopen, kwaliteit, horeca, leisure, cultuur, op lange termijn de weekmarkt
Verzorgingsfunctie
Laag, veel lokale ondernemers Sterk verspreid over meerdere locaties, weinig synergie, geen voetgangersgebied Kleinschalig Bijzonder in Oude Dorp en aan de Haven, beperkt aan Klifweg en bij Hofstee / Pyramideweg Via Urk algemeen en individueel Kort, een deel langer verblijf Kwetsbaar, hogere mutatiegraad
Primaire doelgroep
Functioneel
Urkerhard, mogelijk subcentrum Schokkerhoek Centraal in nieuw Urk, decentraal in kern. Met nieuwbouw centraler. Overweging subcentrum Schokkerhoek Minder makkelijk, wel bewegwijzerings-borden in de kern Ruim parkeren direct naast het winkelcentrum Primair het nieuwe deel van Urk, ondersteunend voor overig Urk en regio Accent op de jongere gezinnen in de nieuwbouw, tweeverdieners, overig Urk Boodschappen en frequente behoeften, voorlopig de weekmarkt
Filialisering Compact
Hoog, veel filiaalbedrijven Bij elkaar, in voetgangersgebied, in potentie veel synergie
Verkaveling
Soms grofmazig, lastig in te passen
Beleving en aantrekkelijkheid
Functioneel als winkelcentrum, niet prettig, tocht, dichte wanden, ongezellig, weinig groen in winkelcentrum Via winkelcentrum en individueel
Promotie Verblijfsduur Marktpositionering
Meer samenhang, synergie, hart voor Urk
Opgave
Grootschalig op termijn, kleinschalig op korte termijn
Ontwikkelingstermijn
Versterken én concentreren
Visie en advies
Met name kort Nu redelijk stabiel, wel leegstand Compleet boodschappencentrum van maken, meer beleving en verblijfskwaliteit Op korte termijn gewenst Consolidatie en revitalisatie
Op lange termijn moet ingezet worden op versterking van de bipolaire structuur: een sterk centrumgebied in het Oude Dorp en een goed functionerend boodschappencluster Urkerhard. Een grootschalige ontwikkeling in het Oude Dorp wordt kansrijk zodra de Buitendijkse Haven gerealiseerd is en het huidige Haventerrein wordt ontlast van een aantal werkfuncties. De ondernemers in de nabij gelegen subcentra Hofstee en Pyramideweg worden dan in de gelegenheid gesteld om, indien men dat vanuit de eigen exploitatie wenst, te verhuizen in de richting van het Oude Dorp. Die verplaatsingswensen zijn opgemaakt uit de gesprekken met de ondernemersverenigingen, zie bouwsteen 2. Daarmee zullen het centrum en de bipolaire structuur versterkt
7
worden. De kans daarop wordt vergroot als inzicht bestaat in de transformatiekansen met de bestaande subcentra en het vastgoed. Om het centrumgebied van het Oude Dorp duurzaam te kunnen versterken is meer nodig dan in te zetten op het aantrekken van alleen nieuwe ondernemers van buiten Urk of op de verplaatsing van de verspreide bewinkeling in de wijken 3 tot en met 8. Het ligt aan de winkeliers van Hofstee en de Pyramideweg zelf om hierop in te spelen als zich kansen voordoen. Urkerhard kan versterkt worden door een betere benutting van de bestaande vierkante meters via rebranchering en herverkaveling, en de aanpak van de verblijfskwaliteit. Dat zal de trekkracht van het boodschappencentrum ten goede komen. Mits inpasbaar kan het metrage iets vergroot worden maar daar ligt niet de nadruk op, het gaat vooral om kwalitatieve verbeteringen. Urkerhard kan profiteren van de nieuwe bewoners in Schokkerhoek. Een besluit tot een subcentrum in de vorm van een solitaire supermarkt in Schokkerhoek wordt pas overwogen zodra de wijk circa 5.000 inwoners kent en Urkerhard de boodschappenfunctie niet blijkt te kunnen waarmaken. Dat zijn circa 1.500 woningen, bij 100 woningen per jaar vanaf 2017 is dat rond 2030. Het zal dan een reservering worden die in de toekomst wel of niet ingevuld gaat worden. Die kansen in Schokkerhoek worden alleen gezien als één van de bestaande supermarkten van Urkerhard hierheen verplaatst en herinvulling van dat pand plaatsvindt bijvoorbeeld door schaalvergroting van bestaande supermarkten of andere aanbieders in het boodschappen doen. Dat kan ook met andersoortige niet-detailhandelsfuncties. Het aanbod in het Oude Dorp kan profiteren van de draagvlakvergroting door het aanbod hier te verbreden en te verdiepen. De niet-dagelijkse centrumbranches worden zoveel mogelijk geconcentreerd in het Oude Dorp. Weekmarkt De verplaatsing van de weekmarkt naar een plek waar die hoort, in het nieuwe hart van Urk, is een wensbeeld dat goed past in de detailhandelsvisie. De verplaatsing moet met de hoogst mogelijke zorgvuldigheid gebeuren opdat een optimaal resultaat kan worden bereikt voor de ondernemers in het Oude dorp en de ambulante handelaren. Er zullen dan verkeers- en andere maatregelen getroffen moeten worden. De eventuele effecten op Urkerhard moeten hierbij betrokken worden. Supermarktstructuur Bij de bipolaire structuur is nader inzicht nodig in de supermarktspreiding en omvang. Nu is het aanbod onevenwichtig verdeeld met twee kleine vestigingen in Oud Urk en drie modernere aanbieders in Nieuw Urk. Het aanbod zal aan moeten sluiten bij de verzorgingsgebieden van Oud Urk en Nieuw Urk. De verplaatsing van Boni zal dit evenwicht enigszins herstellen. Wat in het oude Boni-pand terug komt is nog niet duidelijk. Er kan op basis van het bestemmingplan niet uitgesloten worden dat er een buurtsupermarkt voor terug komt. Markttechnisch is de komst van een supermarkt in het huidige Boni-pand niet gewenst, rekening houdende met de plannen (nu bekend Jumbo en Aldi Urkerhard), en de optie tot uitbreiding van de kleine supermarkt in de Hofstee. Het omringende winkelaanbod in het Oude dorp kan er echter van profiteren en voor de bewoners wordt de keuze vergroot. Een vereiste is dat de ruimtelijke effecten en de mogelijke overlast voor de omwonenden en bezoekers worden beperkt. Voor de langere termijn wordt bij voorkeur gestreefd naar meer supermarktkeuze in het Oude Dorp met twee volwaardige supermarkten (max. 1.200 m2 wvo): de Boni op Lemsterhoek en op termijn één supermarkt in het Oude Dorp. Voorlopig is dat nog op De Hofstee waar Seinpost adviseert om een beperkte uitbreiding van de supermarkt toe te staan, en de openbare ruimte aan te pakken opdat de concurrentiepositie gewaarborgd kan blijven, maar wel rekening te houden met de optie van verplaatsing van de supermarkt naar het Oude Dorp. Een volwaardige supermarkt op de Hofstee zou het toekomstperspectief van het Oude Dorp teveel beperken als het nieuwe hart van Urk.In het investeringsniveau wordt rekening gehouden met een mogelijke verplaatsing van de supermarkt van de Hofstee naar het winkelgebied Oude Dorp in de
8
toekomst indien daar een grootschalige ontwikkeling mogelijk is, waarschijnlijk pas na de realisatie van de buitendijkse haven. Voor de komende jaren is dat naar verwachting nog niet het geval. De uitbreiding van Jumbo Urkerhard past in de bipolaire visie, ook in Urkerhard worden de volwaardige supermarkten toegestaan (max. 1.200 m2 wvo). Dit maximum-metrage, evenals in het Oude Dorp, wordt over vijf jaar geëvalueerd of het aangepast moet worden aan de actualiteit. Voor de kortere termijn (vijf tot tien jaar) is het van belang om niet alle ontwikkelingen stil te zetten vanwege de focus op het Oude Dorp. De Boni heeft tenslotte lang genoeg moeten wachten op een nieuwe vestiging die niet inpasbaar bleek in het centrumgebied. Een beperkte uitbreiding van de supermarkt in de Hofstee wordt door Seinpost wenselijk geacht. Als Jumbo uitbreidt in Urkerhard heeft dat mogelijk effecten op de investeringskansen van de tweede Jumbo op de Hofstee. Wellicht dat een andere supermarkt op Urk kansen ziet om zich hier te vestigen met op termijn de optie om te verplaatsen naar het Oude Dorp.
9
4
Het actieprogramma
4.1
Inleiding
Het actieprogramma heeft tot doel de detailhandelsvisie daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. Er is een gedragen visie, vastberadenheid en daadkracht voor nodig om op basis van de visie te gaan handelen. De aanpak kan soms complex, tijdrovend en omvangrijk zijn. Bedenk hierbij dat in Oud Urk en directe omgeving een structurele impuls aan de detailhandelstructuur al lange tijd is uitgebleven, kleinere investeringen daargelaten. Het belang van een toekomstbestendige detailhandelstructuur staat echter centraal. Het nieuwe hart van Urk als stip op de horizon is het streefbeeld, in een bipolaire structuur met het Urkerhard. In de structuur worden keuzes gemaakt. De visie is geen blauwdruk maar een ‘levendig document’. De visie moet richting geven, inspirerend werken en realistisch tegelijk zijn. Het moet ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen en kansen. Pandeigenaren, ondernemers, gemeente en de overige betrokkenen (bewoners, bedrijven), iedereen is nodig om de visie tot uitvoering te brengen. De uitvoeringsstrategie is gericht op het gedurende lange tijd faciliteren van kansrijke initiatieven die een aanvulling vormen op het bestaande aanbod en tegelijkertijd ontmoedigen van ongewenste ontwikkelingen. Regie en sturing zijn hierbij essentieel.
4.2
Samenwerking, convenant en aan jaagteam
Om de samenwerking tussen ondernemers en de gemeente te optimaliseren en het vertrouwen in elkaars aanpak te doen groeien, wordt een convenant opgesteld. Hierin onderschrijven alle ondernemersverenigingen op Urk, de BKU als overkoepelende organisatie en de gemeente de inhoud van deze detailhandelsvisie. Afgesproken wordt om de uitvoering gezamenlijk ter hand te nemen. Uit het convenant volgt een aanjaagteam dat aan de slag gaat met de beschikbare middelen en het instrumentarium. Niet alleen van de gemeente, maar ook van de ondernemers en de eigenaren wordt een actieve opstelling gevraagd. Zeker gezien de veranderende rol van de overheid naar faciliterend (zie beleidskader), is dit een vereiste. Een brede klankbordgroep van winkeliers, horecaondernemers, eigenaren, bewoners en het bedrijfsleven fungeert op de achtergrond en wordt betrokken bij de realisatie van de initiatieven. Zij vervult een belangrijke functie naar de eigen achterban.
4.3
Capaciteit en middelen
De uitvoering van de detailhandelsvisie zal ter hand worden genomen met de beschikbare capaciteiten en middelen. Dat wordt gegarandeerd als de gemeenteraad de volgende middelen ter beschikking stelt: Een spaarprogramma vanaf 2016 van € 50.000 per jaar om over circa 5 tot 10 jaar financieel te kunnen participeren in de realisatie van het nieuwe Hart van Urk (aanjaagfonds); Een investeringsregeling om financiële drempels weg te nemen voor ondernemers en vastgoedeigenaren (aanpak gevel, inpandige verbeteringen, verplaatsing / concentratie). Doel: samen investeren en draagvlak. Deze regeling moet rechtszekerheid bieden en willekeur tegengaan (€ 100.000,-); Aanwijzen van een verantwoordelijk ambtenaar voor het coördineren van de uitvoering van de detailhandelsvisie (€ 15.000 per jaar). Hij of zij begeleidt en ondersteunt de ondernemers en eigenaren, dat geldt ook voor het nieuwe ondernemen (nieuwe winkelen, starters met webshops laten doorstromen e.d.). De vestigingswensen van ondernemers worden geïnventariseerd;
11
Een bijdrage kan laten leveren door de provincie en eventuele andere overheden om de geformuleerde doelstellingen van het nieuwe hart van Urk te kunnen behalen (subsidies, inzet wijk- / winkelontwikkelingsmaatschappij e.d.) De mogelijke participatie van de ondernemers zal geregeld kunnen worden via het convenant en de samenwerkingsvormen (centrummanagement, BIZ).
Deze middelen worden nader uitgewerkt in het actieprogramma per winkelgebied.
4.4
Actieprogramma per winkelgebied
In onderstaande tabellen zijn per winkelgebied de voornaamste actiepunten gegroepeerd: Gebiedsprofielen en branding: uitwerking van de visie per deelgebied naar karakter, doelgroepen, functiemix en branchering, ruimtelijk. Richtinggevend voor acties en maatregelen per gebied; Opwaarderen van de openbare ruimte en gevels: accentueren bestrating (kleurstelling), terrassen (op parkeerplaatsen), groen (hanging baskets en geveltuinen), licht (accentueren routes & aanlichten architectuur en historische panden), geluid en water (waterornamenten); Ruimte voor ondernemerschap: regelluwe zones, ruimte voor uitstallingen, tijdelijkheid (pop-up-stores), acquisitie (webwinkeliers), cursus hospitality; Vastgoed: ingroeihuren en andere ’meedenk’-regelingen van eigenaren (oplopende vaste huurcomponent i.c.m. omzethuur), investeringsregeling gevelverbetering en wonen in winkels, verplaatsen van bedrijven, vereveningsfonds om uitruilen functies te stimuleren, stedelijk herverkavelen; Bereikbaarheid en parkeren: gezamenlijk parkeerbeleid (omvang, kwaliteit, prijs, fietsparkeren, oplaadpunten), toezichthouders als gastheren, bewegwijzering; Overig: winkelroutes (site, shopping gids, bewegwijzering), (tijdelijk) benutten braakliggende locaties, Urk Promotie (gezamenlijke database, website, loyaliteitsacties et cetera). Daaraan is toegevoegd wie als trekker fungeert: de gemeente, de ondernemers of de vastgoedeigenaren. De trekker neemt het initiatief en stemt nader af met de andere partijen, samenwerking is daarbij het uitgangspunt. Dat betekent niet dat die partij ook financieel trekker hoeft te zijn. De termijn geeft een indruk wanneer het actiepunt opgepakt kan worden. Er is een onderscheid gemaakt in actie op korte en middellange termijn. Kort betekent dat hier zo spoedig mogelijk mee kan worden begonnen, opdat er al binnen enkele maanden tot een jaar acties uit voortkomen. Bij middellang is de termijn waarin uitvoering en realisatie kan worden verwacht enkele tot ca. 5 jaren. Bij lange termijn moet gedacht worden aan 5 tot 10 jaar.
1. Oude deel van Urk: Oud Urk Op langere termijn beschikt Urk over een nieuw hart, een gebied waar de verschillende functies in de deelgebieden samenkomen: het boodschappen doen en basiswinkelen: voldoende breedte in het aanbod is belangrijk omdat eenzijdig accent op non-food onvoldoende is; Oud Urk met haar monumenten en bijzondere sfeer als flaneer- en verblijfsgebied; en de Haven en de kade en de aanvullende (toeristische) voorzieningen. Het zal een commerciële mix zijn in de deelgebieden Klifweg / Klifkade, Wijk 1-2 en de Haven. Dankzij de Buitendijkse Haven Flevoport en de verplaatsing van bedrijven wordt het werkmilieu op het Haventerrein gereguleerd en krijgt de werkhaven een sterkere toeristisch-recreatieve functie, bijvoorbeeld met rondvaartvoorzieningen, aanleg van een cruiseschip. Op het Haventerrein is het in het kader van de Parel van Flevoland voorzien om de horecafunctie te versterken met een restauratieve en verblijfsfunctie en een toeristische invulling. Dan ontstaat een betere relatie met de kop van de Haven. Wijk 3-8 wordt gedomineerd door een prettig woonklimaat, afgewisseld met andersoortige functies met minder nadruk op detailhandel. Bestaande winkeliers in wijk 3-8 kunnen als zij dat willen aldaar gevestigd blijven. Deze verspreide bewinkeling heeft iets ‘typisch
12
Urks‘ maar uitbreiding van deze locaties wordt tegengegaan. Indien ondernemers zelf meer kansen zien om in het centrumgebied te functioneren, zal dit zoveel mogelijk ondersteund moeten worden Om dit doel te bereiken zijn de volgende acties (op korte termijn) noodzakelijk. Acties Oude dorp 1. Gebiedsprofiel en branding Versterken / completeren branchering korte en lange termijn Branding en promotie Urk, versterken horeca / leisure en toeristisch-recreatief klimaat (Urk-, vis- en havenbeleving) Van gebiedsprofiel naar bidbook (inspiratieboek voor investeringen) Afwisselende evenementenkalender / inzet tijdelijke functies, rekening houdend met de leefstijlen op Urk 2. Openbare ruimte en gevels Aanpak openbare ruimte wijk 1/2 ten behoeve van verblijfsfunctie, (fiets)parkeren, straatmeubilair, aanlichten panden, voetgangerszone voor langer verblijf. Inrichting versterkt de gewenste functies in gebied Aantrekkelijke entree van P. op Havenkade naar centrumgebied 3. Ruimte voor ondernemerschap Herinvulling Boni-pand met food- of non-food trekker (kleinere ruimtelijke impact) Startersondersteuning Pop-up store voor de webwinkels op Urk en uit omgeving Opstarten BIZ-traject, samenwerking met horeca, cultuur, diensten 4.
Weekmarkt naar Oude Dorp Nieuwe winkelen: afhaal-bezorgpunt Vastgoed Aanjaagteam Oud Urk Strategie puzzel Klifweg / Klifkade / Havenkade / Raadhuisstraat: incl. korte termijn functie-inpassing Enkele initiatief nemende partijen benaderen voor visie en aanpak van de geleidelijke transformatie en sleutellocaties Verplaatsen winkelfuncties van wijk 3-8 naar wijk 1-2. Stedelijke herverkaveling. Versterken woonklimaat en andere functies in wijk 3-8 Overloopgebied Garage Bakker / Lemsterhoek voor niet inpasbare grootschalige functies (onder stringente voorwaarden)
5. Bereikbaarheid / parkeren Beperken overlast (onnodig) auto- en expeditieverkeer in Oude Dorp Betere benutting parkeren Havenkade Parkeerplaats voor toeristenbussen Oplossingen voor fietsparkeren Parkeerbronpunten en inzetten op voetgangerszone
Trekker
Termijn
Ondernemers Ondernemers / gemeente Gemeente Ondernemers
Continu Loopt al
Gemeente
Middel
Gemeente
Lang
Eigenaar / gemeente Gemeente Ondernemers Gemeente / ondernemers Gemeente Ondernemers
Kort
Gemeente / ondernemers Aanjaagteam
Kort
Aanjaagteam
Kort
Ondernemers / gemeente Eigenaar
Middel
Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente
Middel Kort Middel Kort Loopt
Middel Kort
Middel / lang Kort Kort Kort Lang
Middel
Middel
13
2. Oude deel van Urk: de Hofstee De Hofstee vervult op dit moment op Urk een ondersteunende boodschappenfunctie als versplein met aanverwante functies. De visie is erop gericht deze functie op korte termijn te versterken, waarbij rekening wordt gehouden met een functieverkleuring op lange termijn: zodra de verzorgingsfunctie van het Oude Dorp een flinke impuls kan krijgen. Er is een gerichte strategie voor nodig om deze verkleuring van de Hofstee te bewerkstelligen. Actie 1. Gebiedsprofiel en branding Korte termijn: Versplein Op lange termijn: andere functiemix dan Oude dorp 2. Openbare ruimte en gevels Kleinschalige vernieuwing openbare ruimte en parkeren (geen winkelerf) 3. Ruimte voor ondernemerschap Vers-aanbod verbreden met complementaire functies Beperkte uitbreiding supermarkt (rekening houden met optie van verplaatsing lange termijn) Lange termijn: visie op toekomstperspectief, verplaatsingswensen en voorwaarden Planologische aanpassingen 4. Vastgoed Transformatie van vastgoed koppelen aan impuls Klifweg / Klifkade, investeringsregeling verplaatsing en nieuwe functie 5. Bereikbaarheid en parkeren Parkeerplaats efficiënter indelen, betere ontsluiting
Trekker
Termijn
Ondernemers Gemeente
Kort Lang
Gemeente
Middel
Ondernemers Ondernemer
Kort Kort
Gemeente/Ondernemers
Middel
Gemeente
Middel
Aanjaagteam
Middel
Gemeente
Kort
3. Oude deel van Urk: Pyramideweg De Pyramideweg bestaat uit een mix van buurtgerichte en autonoom trekkende functies die hun eigen doelgroepen binden. De winkelstrip zal op termijn verkleuren naar doelgerichte en niet-winkelfuncties als de verzorgingsfunctie van het Oude Dorp een flinke impuls krijgt. De verkleuring zal grotendeels door de markt zelf worden opgepakt, net zoals de Pyramideweg zich de afgelopen 10-15 jaar heeft weten te ontwikkelen.
14
Actie 1. Gebiedsprofiel en branding Mix doelgericht en buurtfunctie 2. Openbare ruimte en gevels Verlichting en signing / vindbaarheid Afstemmen puien en beluifeling Gevelverbetering enkele panden 3. 4.
Ruimte voor ondernemerschap Verruiming bestemmingsplan, kansen voor blurring in winkels Vastgoed Inzicht in verplaatsingswensen naar Oude Dorp, voorwaarden en doorstroming nieuwe functies
5. Bereikbaarheid en parkeren Signing op de verkeersborden
Trekker
Termijn
Ondernemers
Continu
Gemeente Eigenaren Eigenaren
Kort Middel Middel
Gemeente
Kort / middel
Ondernemers
Middel / lang
Gemeente
Kort
4. Nieuw Urk: Urkerhard De visie voor het Urkerhard is erop gericht de boodschappenfunctie van het winkelcentrum te versterken, grotendeels binnen haar bestaande omvang. Actie Trekker 1. Gebiedsprofiel en branding Boodschappenfunctie versterken en onderscheidend vermogen t.o.v. Oud Urk Betere samenwerking en opstelling weekmarkt (synergie) 2. Openbare ruimte en gevels Aanpak verblijfsklimaat, meer sfeer, voor- en nadelen overkapping en afsluitbaarheid Aanpak dode gevels 3. 4.
Ruimte voor ondernemerschap Fietsparkeren accommoderen Eensluidende openingstijden Nieuwe winkelen: Afhaal-bezorgpunt(en) Handhaving inzetten bij overlast, vernielingen e.d. Vastgoed Rebranchering van functies en eigendommen, alle functies op maat, sterkste formules, inpassing grotere Jumbo, overweging grotere Aldi Aanpak (mogelijke) leegstand (pop-up, starters) 5. Bereikbaarheid en parkeren Derde brug naar Schokkerhoek inclusief verzorgingsfunctie
Termijn
Ondernemers
Middel
Gemeente
Middel
Vereniging van eigenaren Ondernemers
Middel
Gemeente Ondernemers Ondernemers Gemeente
Kort Middel Continu
Eigenaren en Ondernemers Eigenaren
Middel
Gemeente
Middel / lang
Kort
Kort
15
5. Perifere detailhandelsvestigingen en verspreide bewinkeling Actie Gebiedsprofiel en branding Bestaand aanbod in kaart brengen ten opzichte van gewenste doelgerichte en grootschalige detailhandel Bij concentratie: benutten samenwerking Openbare ruimte en gevels Eenheid in uitstraling en signing in concentratiegebied Ruimte voor ondernemerschap Startersregeling en doorstroming naar winkelgebieden Kansen voor tuincentrum Vastgoed Concentratie-locatie onderzoeken en aanwijzen Amoveren algemene detailhandelsbestemmingen op panden Overgangsregeling bij handhaving Strategie hoe om te gaan met webshops in woonwijken/bedrijfsterrein Bereikbaarheid en parkeren Bij concentratie benutten gezamenlijke infrastructuur
Derde brug naar nieuw Urk
Trekker
Termijn
Gemeente
Kort
Ondernemers
Middel
Eigenaren / gemeente
Lang
Gemeente Ondernemers
Middel Middel
Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente
Middel Kort Kort Kort
Ondernemers/ Eigenaren Gemeente
Middel Middel / lang
Het is van belang dit actieprogramma met de ondernemers en de eigenaren verder uit te werken en op voortschrijdende inzichten (jaarlijks) aan te passen. De visie wordt daarmee een werkdocument, er worden concrete stappen gemaakt en er kan na enige tijd evaluatie plaatsvinden van de gemaakte vorderingen.
16
5
Het beleidskader
5.1
De rol van het detailhandelsbeleid
De gemeente is verantwoordelijk voor het formuleren van ruimtelijk beleid op basis van het omgevingsrecht. Zij stelt het detailhandelsbeleid vast en vertaalt het in bestemmingsplannen. De detailhandelsvisie fungeert als toetsingskader bij de nieuwbouwplannen van de ondernemers en van eigenaren / initiatiefnemers. De detailhandelsvisie raakt andere beleidsvelden en kan ook d.m.v. nieuw eigen beleid vorm krijgen opdat de beoogde doelstellingen daadwerkelijk worden behaald: dit is het wensbeeld van de stip op de horizon. In dit hoofdstuk gaan wij hier dieper op in en worden voorstellen gedaan. In het rapport Inventarisatie + DPO detailhandel Urk‘ is in bijlage 1 de context van het beleid en de ruimtelijke ordening beschreven. De detailhandelsvisie heeft relaties met de volgende beleidsvelden: De Nota Ruimte op rijksniveau; In het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking als verplicht motiveringsinstrument opgenomen indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling; Provinciaal beleid waaronder Visie werklocaties RO; Structuurvisie 2035+; Verkeers- en parkeerbeleid, als onderdeel van de andere beleidsvisies; Masterplan Hart van Urk 2004 en 2014; Nota Toerisme en Recreatie Urk 2012-2019; De Parel van Flevoland, versterking toerisme en Oude Dorp en Haven, 2014; Gemeentelijke Vestigingsvisie 2007. Verder zijn er relaties met: De Horecanota 2015; De economisch visie 2012-2020 waaronder het belang van de belang de werkgelegenheid; Beleidsregel ‘werken aan huis’; Voorbereidingsbesluit bestemmingsplan ‘Supermarkten’; De woonvisie 2035+ waarvan de meest actuele bevolkingsprognose is overgenomen. Op de andere beleidsterreinen kan bij de actualisatie rekening gehouden worden met de nieuwe detailhandelsvisie 2015-2025+ en daarnaar gehandeld worden.
5.2
Algemeen kader: rol gemeente en het ondernemerschap
Veranderende rol van gemeenten De situatie waarbij de gemeente altijd de regierol op zich moest nemen waarbij ook de financiële consequenties meteen bij de overheid komen te liggen (lees: de belangrijkste probleemhouder), is voorbij. De gemeente heeft veel meer een faciliterende en ondersteunende rol. Daarmee zijn er nog steeds veel mogelijkheden om vanuit de gemeente een actieve rol op te pakken. De gemeente moet zich bij een procesaanpak in een wijk of buurt bewust zijn van de mogelijkheden die een gebied heeft en de kansen die er bij betrokkenen liggen om deze daadwerkelijk (zelf) op te pakken. De gemeente past haar aanpak hierop aan zodat zoveel mogelijk de betrokkenheid van de partijen zelf tot uiting komt. Dat past ook beter bij de huidige participatiesamenleving, bij interactieve beleidsvorming en bij organische gebiedsontwikkelingen. Hierbij wordt rekening gehouden met de steeds snellere veranderingen in de maatschappij en om voortschrijdende
17
inzichten mee te kunnen nemen. Gezamenlijk wordt er geacteerd op basis van een gedragen visie. In de figuur hiernaast is dit schematisch aangeduid. Een onderdeel van deze aanpak is de zogenaamde uitnodigingsplanologie. Deze bevindt zich in het kwadrant dat linksonder in het schema is aangeduid. Het gaat er vanuit dat de potentie van het gebied hoog is doch de kracht en kwaliteit van de actoren laag. In een centrumgebied als dat van Urk is er sprake van versnipperd eigendom, met allerlei soorten eigenaren en met allen een eigen belang. Dat maakt vooral de kracht van marktpartijen om er zelf uit te komen laag. De gemeente vervult dan een initiërende rol en is mede-uitvoerder om de fysieke transformatie en de functionele veranderingen te begeleiden en het gezamenlijke wensbeeld van een nieuw hart voor Urk te realiseren. De uitnodigingsplanologie en de regierol voor het Oude dorp bestaan er niet uit dat de gemeente alle risico’s’ en verantwoordelijkheden op zich moet nemen. De regie moet zodanig zijn dat marktpartijen hun verantwoordelijkheid kunnen pakken op basis van een vooraf samen geformuleerde, gedragen en realistische ambitie. Deze gemeentelijke rol moet vertrouwen uitstralen en zou daarmee kunnen bestaan uit: Het beschikbaar stellen van bestuurlijke en ambtelijke capaciteit; Het bij elkaar brengen van partijen; Het blijvend zorgdragen van voldoende draagvlak binnen de Urkse gemeenschap om de aanpak ook werkelijk tot een succes te brengen; Het beschikbaar stellen van alle parate kennis die over dit gebied beschikbaar is; Het ter beschikking stellen van het eigen (brede) netwerk opdat zo ook alle kennis en ervaring buiten de gemeente beschikbaar komt; Het samen doen zoeken naar oplossingen door met elkaar alle relevante en noodzakelijke informatie te verzamelen; Het zoeken naar bijdragen om een op zich haalbare exploitatie binnen bereik te krijgen (subsidie van overheden); Het beschikbaar maken van externe kennis en ervaring om een dergelijk proces te ondersteunen en te begeleiden; Afspraken te maken met initiatiefnemende partijen die de ontwikkeling echt kunnen en willen lostrekken. Hiertegenover staat bijvoorbeeld de aanpak van het Urkerhard waarbij de partijen op basis van de hoge potentie die het gebied heeft, zelf het voortouw kunnen nemen en de gemeente in eerste instantie een wat afwachtende houding aanneemt (het kwadrant linksboven). De gemeente neemt een faciliterende houding aan in het wel of niet toestaan van initiatieven middels vergunningen en verordeningen. Op de bedrijventerreinen en in de woonwijken vervult de gemeente haar regelende taken op het gebied van de handhaving op de detailhandelsfunctie en het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen (kwadrant rechtsonder). Het faciliteren van het bijzondere ondernemerschap op Urk Urk heeft een bijzonder ondernemersbestand. Naast de reguliere formules en franchisers die ook in andere plaatsen gevestigd zijn, heeft Urk ‘ondernemers-goud’ in handen. Ondernemen zit de Urkers in het bloed, getuige de vishandel waarmee Urk groot is geworden. De ondernemers kennen
18
hun klanten en specifieke behoeften als geen ander. Urk heeft de verantwoordelijkheid het ondernemersbestand te koesteren en te borgen voor de toekomst. Dat gebeurt bij voorkeur in een toekomstgerichte detailhandelstructuur, met maximale synergie tussen de ondernemers onderling, op locaties waar niet alleen de inwoners, maar ook de toeristen en bezoekers de gelegenheid krijgen om de producten en diensten af te nemen van de ondernemers. Clustering stimuleert het ondernemers- en investeringsklimaat, en bevordert de doorstroming vanaf de andere locaties. Dat kunnen ook bedrijventerreinen zijn of de ondernemers die vanaf een woonadres zijn gestart. Met een goede ruimtelijke spreiding van een beperkt aantal winkelgebieden over Urk wordt het ondernemerschap ook ruimtelijk gefaciliteerd en gestimuleerd. Dat gebeurt bij voorkeur in winkelgebieden met een onderscheidend gebiedsprofiel zodat de synergie maximaal is en de klant (in totaliteit) zo goed mogelijk wordt bediend. Hij of zij beschikt dan over een voldoende keuze. Seinpost adviseert om voor de lange termijn in te zetten op de bipolaire structuur van het Oude Dorp en Urkerhard, en op de korte termijn de Hofstee en Pyramideweg hun ondersteunende functie als subcentrum te laten vervullen. Op het bedrijventerrein en in de woonwijken moet de groei van de detailhandel worden teruggebracht en op het bedrijventerrein zoveel mogelijk worden geconcentreerd. In het kader van de versterking van het centrumgebied van Oud Urk en/of het Urkerhard is het mogelijk om ondernemers en eigenaren te faciliteren door middel van: Planologische aanpassingen in het te verlaten gebied te doen die het mogelijk maken op de gewenste transitie in te zetten (bijvoorbeeld bredere bedrijfsbestemming of toevoegen van de woonfunctie); Ondersteuning te bieden bij de afweging die ondernemers moeten maken (wegen de kosten en opbrengsten uiteindelijk in het voordeel van de laatste en bij het nemen van de hobbel die de ondernemer over moet om te verplaatsen); Financiële hulp aan het MKB en de betrokken eigenaren indien mocht blijken dat de stap past in het gemeentelijk beleid en voor de exploitatie van de onderneming goed uitpakt, doch de hobbel (verplaatsing en investering) niet helemaal zelf kan worden genomen. Dit is een bijdrage op procentuele basis van de investeringen die marktpartijen moeten doen, ter hoogte van bijvoorbeeld maximaal 20% met een vooraf gesteld maximum per locatie. De gemeente zal de wenselijkheid en haalbaarheid van deze instrumenten in de loop van 2016 beoordelen.
5.3
Specifieke detailhandelsvormen
PDV Uitgangspunt is dat nieuwe vestigingslocaties voor PDV niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandelstructuur op Urk (voorkomen van leegstand en verpaupering). Detailhandel voor niet-frequente doelgerichte aankopen is alleen op perifere locaties toegestaan als deze moeilijk inpasbaar is in bestaande winkelgebieden vanwege de volumineuze aard, brand- en explosiegevaar en de dagelijkse bevoorrading (zoals auto’s, boten, caravans, tuincentra, bouwmarkten, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en woninginrichting waaronder meubels. Thematische ontwikkelingen zijn toegestaan (zoals wonen, outdoor, rijwielen) als aangrenzend aan bestaande centra geen plek is. De omvang van de artikelen is een ruimtelijk relevant criterium om te beoordelen of winkels zich buiten de reguliere winkelgebieden mogen vestigen. Vaak is voor het functioneren autobereikbaarheid elementair zodat ook het parkeren meer capaciteit vergt. Concentratiegedachte Voor PDV geldt dat concentratie in een PDV-zone gewenst is om combinaties tussen PDV-winkels te bevorderen (bijv. tussen een keukenzaak en woonwinkel), maar winkels profiteren vooral van de
19
gezamenlijke randvoorwaarden (infrastructuur, parkeren, herkenbaarheid locatie). Op enkele locaties is PDV mogelijk op bedrijventerrein Zwolsehoek en Lemsterhoek. De concentratie-locatie voor PDV ligt bij voorkeur goed bereikbaar aan een invalsweg, centraal en beschikt over ruime panden en voldoende parkeerplaatsen. Het PDV beleid sluit aan bij het Rijksbeleid Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de Nota Ruimte een structuurvisie geworden waardoor het specifieke rijksbeleid voor detailhandel is vervangen door algemeen locatiebeleid. In de juridisch bindende algemene maatregel van bestuur, de AMvB Ruimte, is vastgelegd dat: Nieuwe vestigingslocaties niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandelstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden; Gemeenten de mogelijkheid hebben om in bestemmingsplannen aparte bestemmingen op te nemen voor PDV; De provincies gezamenlijke richtlijnen opstellen met betrekking tot branchebeperkingen voor PDV. PDV en het bestemmingsplan De detailhandelsontwikkeling moet zoveel mogelijk in bestemmingsplannen verankerd worden, waarbij we pleiten voor een specifieke detailhandelsbestemming op de perifere locaties en een meer generieke bestemming (bijv. centrumdoeleinden) in winkelgebieden. Ten aanzien van de perifere locatie dient het PDV-segment specifiek bestemd te worden, waarbij twee criteria voldoende ruimtelijk relevant zijn: De volumineuze aard van de goederen; De lage bezoekersintensiteit (frequentie). Tevens is het aan te bevelen een minimale maat voor de panden op perifere locaties af te spreken (1.000 – 1.500 m²), zodat daadwerkelijk sprake is van volumineus aanbod en juist de kleinschaligheid behouden blijft in kernwinkel-/aanloopgebieden. Overwogen kan worden tevens een maximale maat per pand in te stellen, opdat een te grote schaal (en daardoor éénvormigheid) wordt voorkomen. Om branchevervaging tegen te gaan kan overwogen worden te werken met een goede omschrijving van het toegestane hoofdassortiment, waarbij de criteria ‘volumineus aanbod’ en ‘bezoekmotief / bezoekfrequentie’ als basis dienen. Het toestaan van een bepaald percentage van het oppervlak/omzet voor nevenassortimenten is gebruikelijk. De omvang van dat percentage is echter arbitrair. Gemiddeld genomen hanteren gemeenten tussen de 10 en 20% van het oppervlak, met daarbij ook een koppeling naar de omzetpotentie (5 à 10% is gebruikelijk). Geadviseerd wordt om van de volgende getallen uit te gaan: 10–20 % van de oppervlakte, met een maximum van 100 m² mogelijk te maken voor nevenassortiment; Tegelijk een maximum van 5 à 10% van de omzet als limiet te stellen; Shop in the shop concepten (met eigen afrekenpunten) van andersoortige branches dan de hoofdbranche zijn niet toegestaan. In principe ontstaat met voornoemde regeling voldoende garantie ter voorkoming van ongewenste branchering. Wanneer men expliciet bepaalde assortimenten wenst uit te sluiten, kan overwogen worden met assortimentslijsten te werken. De handhaafbaarheid dient hierbij aandacht te krijgen (werken met eenvoudige lijsten).
20
Supermarktenbeleid De supermarktbranche is landelijk heel dynamisch. Dat geldt niet alleen voor de omzet en vraagkant maar ook aan de aanbodzijde spelen er veel ontwikkelingen. De gemeente Urk wil in haar bestemmingsplannen zien te voorkomen dat er zich op alle locaties met een detailhandelsbestemming supermarktaanbod kan vestigen. Dat voorbehoud dat de gemeente wil behouden geldt niet alleen voor nieuwe supermarktlocaties maar ook voor de uitbreiding van bestaande supermarkten. De gemeente wil beschikken over een evenwichtig verdeeld supermarktaanbod over de kern en een gevarieerd aanbod zodat de consument over voldoende keuze beschikt. Dat is ook in het belang van de concentratie met de food-speciaalzaken. In Oud Urk en in Urkerhard kunnen zich supermarkten vestigen van maximaal 1.200 m2 wvo. Lemsterhoek wordt in de Gemeentelijke Vestigingsvisie (2007) gezien als een gemengd woonwerkmilieu en als overloopgebied waarin detailhandel mogelijk is. De verplaatsing van Boni maakt daar gebruik van, de locatie valt binnen het verzorgingsgebied van Oud Urk. De enige andere locatie met een supermarktbestemming is nu de Hofstee (600 m2 wvo). Hier wordt geadviseerd de supermarkt beperkt uit te breiden. Dan wordt op lange termijn het perspectief behouden op een verplaatsing van de supermarkt naar het Oude Dorp. Indicatief is dat een metrage van maximaal circa 900 m2 wvo op de Hofstee. Over vijf jaar wil de gemeente dit supermarktbeleid evalueren wat betreft maximum-metrages. Internetverkoop en afhaalpunten In toenemende mate vindt detailhandel (de bedrijfsmatige verkoop van producten aan consumenten) plaats via internet. De vraag is in hoeverre de bestelling (virtueel), de betaling (virtueel), de aflevering (bij de consument) en het afhalen (door de consument) een detailhandelsactiviteit is. Voor het detailhandelsbeleid en de planologische vertaling in bestemmingsplannen is de consument aantrekkende werking van belang. Een webwinkel behoort tot detailhandel als het fysiek toegankelijk is voor de consument: daaronder wordt ook verstaan een afhaalfunctie voor de consument. Als de webwinkel fysiek niet toegankelijk is voor de consument is het een andere bestemming (bijv. bedrijf, kantoor of woning). In dit licht maken we voor de Urk onderscheid tussen vier vormen van internetverkoop1: 1. Winkels: internetverkoop vindt plaats vanuit of in combinatie met een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten (al of niet in combinatie met opslag/logistiek). Deze vorm van internetverkoop wordt in planologisch opzicht beschouwd als winkel en is alleen toegestaan in panden met een winkelbestemming. De gemeente Urk beschouwt een voor consumenten toegankelijke showroom (uitstalruimte), ook zonder bestelling, betaling of levering ter plaatse als winkel. 2. Bedrijfsruimte: internetverkoop vindt plaats vanuit of in combinatie met opslag en/of logistiek. Er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte of afhaalfunctie die toegankelijk is voor en/of gericht is op consumenten (ook geen showroom of kleedruimte). 3. Kantoren: internetverkoop vindt plaats zonder opslag en/of logistiek ter plaatse. Er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte of afhaalfunctie die toegankelijk is voor en/of gericht is op consumenten. 4. Woningen/overig: internetverkoop vindt plaats met beperkte opslag en/of logistiek 2 ter plaatse. Er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte of afhaalfunctie die toegankelijk is voor en/of gericht is op consumenten en er is geen sprake van een bedrijfsactiviteit met ter plaatse werkzame personen. Zolang de internetverkoop ondergeschikt blijft aan de hoofdfunctie van een pand heeft deze vorm van internetverkoop planologisch geen substantiële effecten en zonder beperkingen worden toegestaan in panden met een woon- of andere bestemming.
1
Hierbij sluiten wij grotendeels aan bij de brochure ‘Internethandel, keuze in beleid en vertaling in bestemmingsplannen,
Kamer van Koophandel, maart 2013’ 2 Nadere regels over beperkte opslag en/of logistiek kunnen in bestemmingsplannen worden opgenomen.
21
De gemeente Urk stelt voor webwinkels een gemeentelijke beleidsregel op. Seinpost adviseert om daarbij het afhalen via zogenaamde Pick Up Points te betrekken. Omdat hierbij sprake is van een afhaalfunctie (= detailhandel) en om voldoende traffic te (blijven) genereren in de winkelgebieden is het gewenst om deze uitsluitend in of bij de winkelgebieden toe te staan en niet op andere locaties zoals een bedrijventerrein. Traffic-winkels Op onderweg-locaties zie je steeds vaker detailhandel ontstaan zoals op treinstations en vliegvelden, bij tankstations, op werk- en onderwijscampussen, op een zorgboulevard e.d. Van belang voor de detailhandelstructuur is om deze winkelfuncties beperkt van omvang te houden, en de openingstijden te relateren aan de hoofdfunctie. De winkels richten zich niet op andere doelgroepen dan die van de hoofdfunctie waarvoor ze bedoeld zijn.
5.4
Flankerend beleid
Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit Van oudsher vindt detailhandel (de bedrijfsmatige verkoop van producten aan consumenten) plaats als ondergeschikte nevenactiviteit bij andere bedrijfsactiviteiten (als industriebedrijven en groothandels). De vraag is in hoeverre detailhandel ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit. Net als bij internetverkoop is de consument aantrekkende werking van belang. Daarvan is sprake als verkoop plaatsvindt vanuit of in combinatie met een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten (een winkelruimte) Verkoop is alleen toegestaan mits: 1. 2.
3.
Er sprake is van ter plaatse geteelde of geproduceerde goederen (bijv. aardappelen, planten, deuren, kozijnen, meubels in meubelmakerij etc.); De detailhandelsactiviteit blijft beperkt tot direct aan de hoofdactiviteit gerelateerde goederen. Dit houdt in wel eigen producten (als vis etc.) maar niet de versproducten van elders. Dit laatste is reguliere detailhandel; De fysieke uitstalruimte die gericht is op en / of toegankelijk is voor consumenten beperkt zich tot 10% van het bedrijfsoppervlak met een maximum van 100 m2. Het is immers een ondergeschikte nevenactiviteit.
Bestemmingsplannen Met noodzakelijke maatregelen worden onvoorziene ontwikkelingen voorkomen die wel mogelijk zijn op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Belangrijk is om hierop te anticiperen om te voorkomen dat de vastgestelde detailhandelsvisie straks onverwacht wordt geconfronteerd met ontwikkelingen die niet meer zijn tegen te houden en die niet in de visie passen. Buiten de winkelgebieden dient de algemene winkelbestemming planologisch te worden verwijderd. Dit schept vertrouwen om daar waar dit wel wordt toegestaan, samen te werken aan versterking door middel van de noodzakelijke investeringen. Om eigenaren te helpen met deze planologische wijziging dient maatwerk te worden geleverd. In het algemeen zal het gaan om verruiming van de bestemming opdat het vastgoed zijn waarde behoudt. Ruimtelijke randvoorwaarden: openbare ruimte, bereikbaarheid en parkeren Naast het bestemmingsplan heeft de gemeente ook flankerende beleidsmaatregelen ter beschikking om de detailhandelsvisie te ondersteunen. De gemeente is verantwoordelijk voor de openbare ruimte, de openbare orde en veiligheid en de handhaving ervan. Winkelgebieden horen schoon, heel en veilig te zijn, dat zijn belangrijke voorwaarden om goed te kunnen functioneren. Het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) is een
22
middel om gezamenlijk maatregelen te treffen die de veiligheid en het veiligheidsgevoel ten goede komen. Dat geldt ook voor de inrichting van de openbare ruimte om het verblijfsklimaat te ondersteunen met voldoende groen, meubilair, aantrekkelijke wandelroutes e.d. Tot het primaire takenpakket van de gemeente behoren de bereikbaarheid voor de auto en de expeditie, en voor het langzaam en openbaar vervoer. De auto vervult een belangrijke functie in het functioneren van winkelgebieden. Goede parkeervoorzieningen, een passend parkeerregime en een korte afstand van de parkeerplaats naar de winkels zijn de aandachtspunten. Dat geldt ook voor het beperken van de verkeersoverlast, bijvoorbeeld in het belang van de omwonenden. Het gaat tenslotte om de ruimtelijke effecten op het woon-, leef en ondernemersklimaat, met de juiste functie op de juiste plaats. Dat is bijvoorbeeld het geval met de huidige Boni-supermarkt in het Oude Dorp die teveel overlast veroorzaakt met het bijbehorende auto- en expeditieverkeer. De gemeente kan ook organisatorische en promotionele maatregelen nemen om het detailhandelsbeleid te ondersteunen. Daarbij kunnen instrumenten ingezet wordt als een ondernemersfonds of een Bedrijven Investerings Zone, of een bijdrage worden geleverd bij de branding en promotie van Urk. Controle en handhaving Bestemmingsplannen vormen het belangrijkste kader voor het handhavingsbeleid. Om een cultuurwijziging ook daadwerkelijk tot stand te brengen en daarmee te ondersteunen dat iedereen zich houdt aan de collectief gemaakte afspraken, is controle en handhaving noodzakelijk. Dit dient zeker in de eerste vijf jaar van de aanpak extra aandacht te krijgen. Dit schept vertrouwen in elkaar en in de overheid. Dat betekent dat de gemeente capaciteit ter beschikking stelt om regelmatig het dorp wat betreft de retailfunctie te verkennen op eventuele overtredingen, actief in te kunnen gaan op binnengekomen meldingen van overtredingen en optreedt als inderdaad sprake is van een geconstateerde overtreding (uiteindelijk kan dit betekenen: bestuursdwang uitoefenen). Van deze aanpak dient jaarlijks verslag te worden gemaakt opdat alle partijen zien wat er gebeurt en eventueel wijzigingen in de aanpak kunnen worden aangebracht. Het gaat met name om de: Verkoop aan consumenten vanaf een locatie op het bedrijventerrein. Voor de branches in de reguliere PDV zoals doe-het-zelf, woninginrichting, tuin en ABC (auto-boot-caravan) zijn daarbij ruimtelijk relevante redenen leidend zoals de aard en omvang van de artikelen, het parkeren en de bevoorrading. Dat geldt ook voor bedrijven met detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit. De overige detailhandelsbranches waaronder de tweede handswinkels zijn hier niet toegestaan mits daarin voorzien wordt in het bestemmingsplan; De verkoop van detailhandelsproducten vanuit woonhuizen of garages: in feite is dit als een detailhandelsactiviteit te bestempelen; De tijdelijke detailhandelsverkoop zoals tijdens fairs, bazaars en braderieën. Deze alternatieve aankoopkanalen zijn aanwezig op Urk en de vraag is hoe daarmee in de nabije toekomst omgegaan gaat worden. Als de huidige situatie wordt geëvalueerd dan komt het erop neer dat deze kanalen worden toegestaan en dat er in de afgelopen jaren beperkt is gehandhaafd. Op Urk wordt het belangrijk geacht om het ondernemerschap te faciliteren en te stimuleren, dat gebeurt soms op locaties waar dit soort detailhandelsactiviteiten niet zijn toegestaan. Deze verkoopkanalen kunnen niet volledig teruggedraaid worden, maar de bijzondere gevallen of de verdere uitbreiding ervan moeten worden teruggedraaid. Dat is niet in het belang van een sterke detailhandelstructuur en gelijke kansen tussen de ondernemers. De regelgeving, de vergunningen en de reguliere ondernemerslasten mogen niet verschillend zijn. De regulering van de detailhandelsfuncties en de handhaving kunnen gecombineerd worden met de handhaving van de horecafuncties in de winkelgebieden en op de bedrijventerreinen. Voor bestaande functies kan een overgangsregeling ingesteld worden waarmee de ondernemers
23
gedurende een bepaalde periode de kans te krijgen om hun activiteiten af te stemmen op het bestemmingsplan. In de evenementenvergunning kunnen – indien mogelijk – nadere afspraken gemaakt worden over frequentie, aard en omvang van de fairs, bazaars en braderieën
5.5
Toetsingskader
Deze detailhandelsvisie wordt na vaststelling het toetsingskader voor nieuwe initiatieven. De gemeente zal, indien zich een initiatief voordoet deze toetsen aan de uitgangspunten van de visie waarbij de kern ligt in het versterken van de bipolaire structuur met de winkelgebieden Oude Dorp en Urkerhard, voorlopig de Hofstee en Pyramideweg te handhaven, en een PDV-concentratie op het bedrijventerrein. Buiten deze winkelgebieden wordt geen nieuwe winkelvestiging toegestaan. T.a.v. het begrip ‘ontwrichtende werking’ en het stellen van kwaliteitseisen aan distributieplanologisch onderzoek (Ladder voor duurzame verstedelijking) houdt deze toetsing het volgende in: De gemeente Urk kiest voor behoud en versterking van de winkelgebieden Oud Urk en Urkerhard. Bij distributieplanologisch onderzoek t.a.v. eventuele winkelontwikkelingen buiten deze gebieden dient expliciet geëist te worden dat de onderbouwing onomstotelijk aangeeft dat deze geen wezenlijke invloed (ontwrichtende werking) heeft op de bestaande winkelstructuur. Met name betreft dit het totale dagelijks assortiment, maar zeker ook essentiële onderdelen van het nietdagelijkse assortiment (de winkels die behoren tot de hoofd-branchegroepen Mode & Luxe en Vrije Tijd ). Nieuwe initiatieven die niet passen in het bestemmingsplan zullen voorzien moeten zijn van zo’n DPO ofwel een ruimtelijk-economische effectstudie. Economische motieven zijn echter niet leidend, ofwel de vraag of er eventueel omzetverlies optreedt bij bestaande ondernemers. In het kader van de Europese Dienstenrichtlijn is het niet toegestaan om ruimtelijk te ordenen op basis van economische motieven. Ze spelen wel een rol om geen overcapaciteit te creëren die mogelijk negatieve effecten heeft op het woon-, leef,- en ondernemersklimaat. De ruimtelijke overwegingen zijn leidend, ofwel het mogelijke effect dat de inwoners van een bepaald gebied niet langer op een aanvaardbare afstand van hun woning in hun eerste levensbehoeften kunnen voorzien. Wel van belang zijn de effecten op de detailhandelstructuur waarbij rekening wordt gehouden met de ruimtelijke overwegingen als het woon- en leefklimaat en de leegstand. Mogelijke initiatieven zullen beoordeeld worden op de actuele regionale behoefte en de inpassingsmogelijkheden in het bestaande stedelijke gebied.
24
6
Bouwsteen 1 Conclusie inventarisatie & DPO
Voor het opstellen van een nieuwe detailhandelsvisie 2015 – 2025 is het beschrijven van de huidige winkelmarkt op Urk een belangrijke bouwsteen. Daarnaast worden de algemene retailtrends doorvertaald naar de lokale situatie en is het beleidskader beschreven. Urk kent, als voormalig eiland in het IJsselmeer, een excentrische ligging in de Noordoostpolder. De haven en het karakteristieke Oude Dorp hebben een authentieke uitstraling en aantrekkingskracht op dagrecreanten en (water)toeristen vanuit de regio. De haven vervult nog een belangrijke werkfunctie. Het Oude Dorp is in de afgelopen decennia uitgebreid met nieuwe woonwijken en industrieterreinen, omringd door een landelijk polderlandschap en het IJsselmeer. Bijzonder aan Urk zijn de kwantitatieve groei van het draagvlak, de bevolkingssamenstelling en de hechte gemeenschap: met name de jonge leeftijdsopbouw en de grote huishoudensomvang wijken sterk af van het landelijke beeld. Het winkelaanbod in de winkelcentra Oud Urk, de Hofstee en Pyramideweg wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en zelfstandig ondernemerschap. De winkels in het Oude Dorp liggen verspreid over het centrumgebied met een concentratie rond de Klifweg. Vanwege de beperkte ruimtelijke mogelijkheden is vanaf de tweede helft van de jaren ’90 winkelcentrum Urkerhard gefaseerd opgeleverd. Die vervult een koopfunctie voor heel Urk, met grotere winkels en veel filiaalbedrijven. Er zijn recreatieve branches en formules gevestigd die beter zouden hebben gepast in het centrumgebied van Urk, maar zoals gezegd ontbraken daarvoor de vestigingsmogelijkheden. Urkerhard heeft een functioneel verblijfsklimaat. Minder dan in de andere winkelgebieden maar ook in Urkerhard zijn de supermarkten aan de kleine kant. Op de industrieterreinen zijn PDV-winkels gevestigd die door hun aard en schaal niet inpasbaar zijn in de reguliere winkelgebieden. Het winkelaanbod op Urk functioneert over het algemeen gemiddeld tot goed. In de supermarktbranche, de centrumbranches en in de tuinartikelen is uitbreidingsperspectief berekend voor de komende 10 jaar, in mindere mate in de doe-het-zelf en niet in de woninginrichtingsbranche. De afgelopen 5 tot 10 jaar is de landelijke winkelmarkt sterk aan het veranderen, met name de crisis vanaf medio 2008 was een kantelpunt. De winkelbestedingen stonden onder druk maar groeien inmiddels weer, de schaalvergroting en de filialisering hebben zich doen gelden en het internet-winkelen is sterk gegroeid. Door branchevervaging en sectorverbreding dient de detailhandelssector in het bredere perspectief geplaatst te worden van centrumvoorzieningen. De relaties worden steeds intensiever met de horeca, cultuur / leisure, de ambulante voorzieningen en de evenementen. Dat geldt op wijk-buurtniveau voor de andere wijkvoorzieningen zoals zorg, sociaal-maatschappelijk, onderwijs e.d. In veel andere gemeenten leiden de landelijke ontwikkelingen tot problemen met leegstand, winkelgebieden waar de bestedingen en bezoekersaantallen onder druk staan e.d. Dit is op Urk heel anders omdat daar het draagvlak nog wel groeit en het winkelaanbod veel minder sterk is gegroeid. Daarnaast zijn er kansen in de toeristisch-recreatieve sector en moet ook het belang van de werkgelegenheid niet onderschat worden voor de lokale voorzieningen. De gemeente stelt in overleg met de provincie de beleidskaders op voor de verdere ruimtelijke ontwikkeling van Urk (structuurvisie 2035) met onder andere nieuwe woningbouw- en werklocaties. Dat doet ze ook voor de versterking van de haven en het Oude Dorp via het verkeersbeleid en het masterplan Hart van Urk, en via De Parel van Flevoland. In de detailhandel spelen enkele plannen, de belangrijkste zijn de supermarkten Boni die zal verplaatsen naar het overloopgebied Lemsterhoek en Jumbo (uitbreiding in Urkerhard). In de visievorming en de plannen om het winkelaanbod te versterken zal rekening gehouden moeten worden met:
25
De inwoners van Urk en de lokale behoeften: in het belang van een goed (basis)voorzieningenniveau voor een dorp met 20.000 - 25.000 inwoners (6.000 – 7.000 huishoudens); De specifieke regionale situatie, met name de positie van Urk ten opzichte van Emmeloord als centrumkern van de Noordoostpolder; De aantrekkingskracht op de toeristisch-recreatieve en overige bezoekers van Urk, met uitbouw van de bijzondere kwaliteiten van oud-Urk en het onderscheidend vermogen; Goede ruimtelijke vestigingsmogelijkheden voor de lokale ondernemers en de formules om op het veranderende consumenten- en vrije tijdsgedrag in te spelen; Sterke winkelgebieden en winkelconcentraties.
Met inzicht in de lokale situatie en de retailtrends kan de gemeente gezamenlijk met de lokale ondernemers en Seinpost Adviesbureau tot een actuele visie op de detailhandelsmarkt komen. Het vormt het streefbeeld en de stip op de horizon voor de nabije toekomst, met een actiegericht uitvoeringsprogramma. De hierboven genoemde aandachtspunten zullen in de gesprekken met betrokkenen (ondernemers en eigenaren) worden meegenomen opdat knelpunten kunnen worden weggenomen, kansen op ontwikkeling en groei op basis van reële planvorming worden benoemd zodat ze (op termijn) kunnen worden geconcretiseerd, en er voor de consument en gebruiker van de voorzieningen op Urk een modern en aantrekkelijk aanbod is en blijft. Uitgangspunt is daarbij de samenhang in de plannen en de meerwaarde voor zoveel mogelijk ondernemers en eigenaren.
26
7
Bouwsteen 2 Gesprekken ondernemers
Om kennis en informatie op te halen voor de nieuwe detailhandelsvisie en te weten wat er leeft zijn er in november 2015 een vijftal gesprekken gevoerd met de ondernemersverenigingen. De ondernemers zijn positiever gestemd dan tijdens de gesprekken in 2013: de economie staat er nu beter voor, er is meer vertrouwen in de toekomst, en er is sprake van nieuwe retaildynamiek, ook op Urk; Er is een sterk lokaal ondernemerschap, met soms klanten van ver. Die komen bijvoorbeeld uit andere Biblebelt-gemeenten, maar ook uit Tollebeek en Espel waar veel oud-Urkers wonen; De ondernemer weet wat de klant wil. De doelgroep heeft specifieke behoeften, gaat voor kwaliteit en is loyaal. Het lokale imago van de ondernemer is belangrijk; De klanten hebben doorgaans een lager inkomen, zijn actiebewust en gebruiken vaak de auto; De ondernemers hebben vaak eigen panden; De nadruk ligt op hun autonome trekkracht. Door de verspreide ligging in meerdere centra is de onderlinge synergie tussen de ondernemers beperkt. Een aantal ondernemers wil naar Oud Urk verhuizen als dat mogelijk is; Er is aandacht nodig voor de detailhandelsactiviteiten op locaties zonder de juiste bestemming: op de bedrijventerreinen, vanuit woonhuizen, internetwinkels met een showroom- of afhaalfunctie, en de vele tijdelijke winkels tijdens evenementen. Per winkelcentrum Oud Urk heeft een eigen visie opgesteld in 2012. Aandachtspunten zijn het verkeer en parkeren, de openbare ruimte, de kleinschaligheid en de versnipperde ligging. Concentratie is gewenst. Sommige non-foodbranches staan onder druk, onder andere vanwege internet. Actie is noodzakelijk na vertrek Boni naar overloopgebied Lemsterhoek, food blijft belangrijk voor het centrum. Klifweg is nu lastig te ontwikkelen, samen moet er een ontwikkeling tot stand gebracht worden. Beter inspelen op de toeristische kansen; Hofstee en Pyramideweg: zijn neergezet als buurtcentra, dat zijn ze nu niet meer vanwege de trekkracht van het lokale ondernemerschap. Het zijn subcentra van Oud Urk geworden omdat die fysieke beperkingen kent in haar kleinschaligheid en toegankelijkheid. De klanten komen voor de kwaliteit en het ondernemerschap. Een aantal ondernemers wil een verplaatsing naar het centrum overwegen als daartoe de gelegenheid ontstaat; de samenwerking in beide centra is goed; Urkerhard: kent nog onvoldoende omzet, dat kan nog groeien op het huidige metrage. Enkele panden staan leeg of zijn verborgen leegstand. Er is de wens van een derde brug over de Urker Vaart voor een betere bereikbaarheid. De weekmarkt is voor de ene ondernemer een plus en voor de andere kost het omzet vanwege het wegvallen van parkeerplaatsen. De ondernemers zijn verplicht lid van de winkeliersvereniging; BKU: zet in op behoud van de vier centra, geen vijfde winkelgebied. Aandacht nodig voor het centrum, zeker na vertrek Boni. Met een ontwikkelaar of consortium de ontwikkeling Klifweg oppakken. Het toerisme biedt kansen, ook bij meer evenementen.
27
8
Bouwsteen 3 De leefstijlen op Urk
Uit de gesprekken met de ondernemersverenigingen is bevestigd dat op Urk sprake is van klanten met een bijzondere achtergrond en eigen bestedingsgedrag. Seinpost heeft hiertoe als aanvulling op het inventarisatie-rapport een leefstijlenanalyse uitgevoerd. In de leefstijlenatlas van de provincie Flevoland is de volgende segmentatie van Urk opgenomen: Figuur: Leefstijlen in Nederland en op Urk
Leefstijlen zijn van invloed op het winkel- en aankoopgedrag; De leefstijl ‘Harmonie’ (rechtsboven) is op Urk sterk oververtegenwoordigd; Kenmerken als ‘sociaal’, ‘traditioneel’ en ‘gemeenschapszin’ zijn belangrijk, Urkers hebben veel contacten met elkaar via de religie, sport en hobby: in gezinsverband en met vrienden en bekenden; Urkers zijn actief en ondernemend; Het opleidings- en inkomensniveau is gemiddeld lager, mede dankzij de jonge leeftijdsopbouw en grotere gezinnen; Het profiel van de toerist of bezoeker wijkt hiervan af, die heeft zijn of haar eigen behoeften: de moment-consument die komt voor de Urker beleving of voor de basisvoorzieningen (waterrecreant, een boodschap etc.). In ieder geval besteden toeristen makkelijker en meer.
De resultaten van de leefstijlanalyse zijn met name van belang voor de ondernemers en de branchering en assortimenten in de winkelgebieden. Ondernemers zouden niet het individuele winkel- en aankoopgedrag als vertrekpunt moeten nemen, maar namens welke entiteit bestedingen gedaan worden. Dat is vaak vanuit het huishouden, via de familie of een andere sociale groep. De bestedingen worden beïnvloed via de onderlinge sociale contacten.
29
9
Bouwsteen 4 Samenvattende SWOT
Sterk Eigen identiteit: voormalig eiland, visserij, haven, Oud Urk, strand, religie Hechte gemeenschap, klantentrouw, relatief hoge binding, reden ‘nabijheid’ Dynamische gemeente: bevolkingsgroei, woningbouw, lokale werkgelegenheid Goede bereikbaarheid winkelgebieden Hoge waardering winkelvoorzieningen Onderscheidend vermogen aanbod Oud Urk e.o. t.o.v. koopcentrum Urkerhard Lokaal ondernemerschap Bezoek koopavond en weekmarkt Urkerhard Weinig leegstand
Zwak Excentrische ligging, weinig toevloeiing Laag inkomen vanwege grote gezinnen Kleinschalig en beperkt aanbod Oud Urk, Hofstee en Pyramideweg. Kleine supermarkten Verspreide PDV-winkels; Versnippering in Oud Urk e.o., niet eigentijds Beperkte ruimtelijke mogelijkheden in Urker winkelgebieden en haven Overlast verkeer Oud Urk, weinig parkeren (haventerrein te ver), geen voetgangersgebied in Oud Urk Verblijfklimaat Urkerhard Onvoldoende keuze: bijv. aanbod kleinschalige mode, daghoreca Gemist: Action
Kans Versterken bijzonderheden Urk, potentie recreatie-toerisme, Parel van Flevoland Uitbuiten lokaal ondernemerschap, onder andere door concentratie Inspelen op de retailtrends en de behoeften van grotere gezinnen en de vele jeugd op Urk Kansen door draagvlakgroei: voor dagelijkse sector, centrumbranches. Bij PDV plant-dier (zie DPO)
Bedreiging Niet anticiperen op verplaatsing Boni en afwachten Uitbreiding Jumbo Urkerhard met mogelijk effect op de routing Verdere groei online-winkelen, met name in enkele non-food branches Internet- en reguliere winkels buiten de winkelcentra: aan huis, op bedrijventerrein Vliegende winkels tijdens bazaars, fairs etc. Versterking detailhandel in de regio, bijv. in Emmeloord, Lelystad Ruimere openingstijden elders
Het doel van de SWOT-analyse is om in de visie de sterke punten van Urk te gaan benutten. Aan de zwakke punten zou mogelijk gewerkt kunnen worden om de invloed daarvan te beperken. De kansen zijn er om te verzilveren, en de bedreigingen dienen geëlimineerd te worden.
31
10 Bouwsteen 5 Evaluatie beleid 2002 Alvorens een nieuwe detailhandelsvisie wordt opgesteld, vindt evaluatie plaats van de vigerende detailhandelsnota 2002. Er wordt terug gekeken naar de ontwikkelingen die sindsdien hebben plaatsgevonden en welke resultaten er zijn behaald. Per winkelcentrum: Oud Urk: de versterking van de detailhandel en de ruimtelijke impuls is beperkt gebleven. Het gebouw van de visafslag is weg, de Schipperskade is nieuw ontwikkeld, maar ligt afzijdig van het centrum. Aan de Klifkade / Handelskade is nieuwbouw gepleegd met enkele winkels (o.a. Koster), maar een grootschaliger impuls aan de Klifweg is uitgebleven. Het is niet gelukt om de gewenste schaalvergroting van Boni te accommoderen in het Oude Dorp. Er heeft geen winkelconcentratie plaatsgevonden in wijk 1-8, wel een accentverschuiving naar de Klifweg en er zijn individuele investeringen gepleegd of nu in wording. Het verkeer en parkeren zijn niet aangepakt, een nieuwe parkeerplaats is wel voorzien aan de Haven. Recent is de plankier heropend; De Hofstee: de supermarkt is nog steeds niet uitgebreid, de weekmarkt is verplaatst naar Urkerhard. Ruimtelijk is nog geen impuls gegeven aan de openbare ruimte na het vertrek van de weekmarkt. Er hebben zich enkele nieuwe ondernemers gevestigd; Pyramideweg: de openbare ruimte is recent aangepakt, de strip is niet uitgebreid en dat kan ook niet. De ondernemers hebben individueel geïnvesteerd; Urkerhard is uitgebreid met fase drie. De belevingswaarde is niet verbeterd, wel is de infrastructuur in de directe omgeving aangepakt. In
metrages tussen 2002 en 2015: Oud Urk: van 5.625 naar 5.740 m2 wvo: de situatie is stabiel te noemen; Pyramideweg en Hofstee: redelijk stabiel in de beide metrages winkeloppervlak; Urkerhard: van 5.700 naar 7.600 m2 wvo (derde fase), nu enige leegstand; Verspreid aanbod op bedrijfsterrein en in bebouwde kom: is uitgebreid van 4.800 naar 7.500 m2 wvo; Totaal: van 18.575 naar 23.350 m2 wvo; De leegstand valt op Urk met 1.500 m2 wvo mee, dat is 4% van het winkelmetrage (voornamelijk op het bedrijventerrein, in Urkerhard en Urk-centrum); In diezelfde periode is het gemeentelijke aantal inwoners gegroeid van 16.000 naar bijna 20.000. Algemeen: Er heeft geen concentratie plaatsgevonden van winkels naar de winkelgebieden; Er heeft geen opheffing of verplaatsing van verspreide winkels plaatsgevonden naar de winkelgebieden, op een enkele uitzondering na (recent Babydroom); Geen terugdringing verkoop vanuit de woonhuizen; Geen concentratie grootschalige / perifere detailhandel; Ten tijde van de nota was er nog weinig tot niets bekend over de impact van internet-winkelen Dat wordt ook niet benoemd of meegenomen in het advies. Conclusies en opgave Oud Urk, Hofstee en Pyramideweg hebben zich staande gehouden ondanks de komst en vergroting van Urkerhard. Dat is grotendeels te danken aan het lokale ondernemerschap en de trouwe klantenkring, niet dankzij de vernieuwingen in de detailhandelstructuur. Wijk 1-8 blijft wel kwetsbaar;
33
34
Urkerhard is een functioneel boodschappencentrum voor de frequente aankopen en wekelijks voor de ambulante handel. Het is geen centrum waar de klant prettig of langer kan verblijven; Het verspreide detailhandelsaanbod is sterk gegroeid; Er liggen nu ‘harde’ plannen voor Boni en Jumbo Urkerhard. De vraag is wat de effecten zullen zijn. Actie is noodzakelijk in het Oude Dorp; Er zijn geen overige concrete plannen in de vier winkelcentra, wel de wens van Aldi om in Urkerhard uit te breiden; Al met al heeft Urk een kwetsbare detailhandelstructuur. Die houdt stand dankzij lokaal ondernemerschap en trouwe klanten; Er zijn wel bedreigingen als er verder niets gebeurt; Urk moet haar voorzieningenniveau verhogen in het belang van het groeiende draagvlak en kritische en mobiele consument. Het ontbreekt aan een aantrekkelijk winkel- en verblijfsgebied. Daar hebben de bewoners wel recht op; De ondernemers zijn gebaat bij een goed ondernemings- en investeringsklimaat. Daar is ook de werkgelegenheid bij gebaat, een belangrijk aandachtspunt op Urk omdat jongeren vaak hun eerste baan vinden in de detailhandel; Door het ondernemerschap in goede banen te leiden op basis van samenwerking, scherpe keuzes te maken en synergie te zoeken zijn er uitstekende kansen om de eigen positie van Urk te versterken. Deze kans is tot op heden niet of nauwelijks verzilverd.
