bijlagenboek DETAILHANDELSVISIE TEYLINGEN Stec Groep aan Gemeente Teylingen

DETAILHANDELSVISIE TEYLINGEN Stec Groep aan Gemeente Teylingen

bijlagenboek

Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Evert-Jan de Kort en Hub Ploem 10 december 2013

INHOUDSOPGAVE 1.

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN WINKELAANBOD 1.1 Trends 1.2 Winkelaanbod in Teylingen 1.3 Kwalitatief aanbod Teylingen 1.4 Analyse per winkelgebied

1 1 8 14 16

2.

VRAAG TEYLINGEN 2.1 Ontwikkelingen van invloed op detailhandel in Teylingen 2.2 Economische structuur en koopstromen Teylingen 2.3 Distributieve analyse Teylingen

34 34 36 39

3.

ANALYSE BELEID 3.1 Provincie Zuid-Holland 3.2 Regio Holland Rijnland 3.3 Gemeente Teylingen

41 41 42 43

4.

SCENARIO’S STRUCTUUR DETAILHANDEL TEYLINGEN

46

5.

BEGRIPPEN

49

1. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN WINKELAANBOD In dit hoofdstuk beschrijven we de stand van zaken voor de detailhandel in Teylingen.

1.1 Trends Consumentengedrag verandert Het consumentengedrag verandert onder invloed van trends onder de bevolking. Zo zet de individualisering door, is er sprake van gezinsverdunning en vergrijzing. Al deze veranderingen hebben effect op de detailhandel in Teylingen. Ze leiden tot meer of minder bezoeken aan de winkels. Door tijdsdruk worden steeds vaker multi purpose trips afgelegd; het combineren van diverse (winkel)activiteiten (zoals boodschappen doen op de terugweg van het werk of na het ophalen van kinderen uit school). Een goede bereikbaarheid is hierbij essentieel. Het winkelgedrag van consumenten is in te delen in drie hoofdcategorieën, namelijk: recreatief winkelen (als vrijetijdsbesteding of voor vermaak), boodschappen doen (snel en efficiënt, vaak gecombineerd met andere activiteiten) en doelgericht winkelen (heel gericht op zoek naar een product, ook wel runshopping genoemd). Op basis van deze categorieën van het winkelgedrag is het mogelijk om aan te geven welke winkelgebieden het beste inspelen op het veranderend consumentengedrag. In de vastgoedvisie van Stec Groep1 is een groslist opgesteld van sterke en minder sterke winkelcentra.

1

Succesvol veranderen, Vastgoedvisie Stec Groep 2011

Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

1

Succesvol veranderen op de winkelmarkt – Stec Groep Winkelgebieden die het moeilijk krijgen zijn de aanloopstraten zonder profiel of trekker, buurtwinkelcentra zonder sterke supermarkt en kleine monofunctionele woonboulevards. Voor deze winkelgebieden ligt de komende jaren een forse sanerings- en transformatieopgave. De opgave voor de detailhandel ligt kortom in het saneren en transformeren van slecht renderend winkelvastgoed op zwakke locaties (o.a. kleinschalige monofunctionele woonboulevards, aanloopstraten en buurtstrips) en in het vernieuwen en toevoegen van kwaliteitsmeters op A-locaties en kernwinkelgebieden. Kortweg wil de consument compacte en goed bereikbare winkelgebieden met een compleet aanbod en ruime keuzemogelijkheden binnen het bezoekmotief. De toekomst is aan wijkcentra met een compleet dagelijks aanbod, binnensteden met alles om te funshoppen waar genoeg te beleven is en doelgerichte clusters grootschalige detailhandel met een compleet aanbod op het gebied van in en om het huis of vrije tijd.

We vertalen dit naar de specifieke situatie in Teylingen. Voor Teylingen betekent dit: • dat het centrum van Sassenheim een goed toekomstperspectief heeft, waarbij wel keuzes gemaakt moeten worden over de oriëntatie en mix van winkels dat hier aangeboden wordt. Ook moet er gekeken worden naar vernieuwing en het verbeteren van de sfeer en beleving in het winkelcentrum. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

2

•

•

•

• •

dat het centrum van Voorhout voor met name dagelijkse artikelen een voldoende toekomstperspectief heeft, en gelieerd daaraan enkele niet-dagelijkse winkels. Gestreefd moet worden naar het compact houden van het centrum om het combinatiebezoek te maximaliseren. dat het centrum van Warmond te klein is voor een sterk toekomstperspectief als solitair winkelgebied. Ondersteunend moet gezocht worden naar een aantrekkelijke mix en versterking van de samenhang tussen de toeristisch recreatieve functies en de winkelfunctie. dat het buurtcentrum Oosthoutplein relatief klein is voor een sterk toekomstperspectief. De Aldi is hier een sterke trekker, maar heel veel perspectief voor uitbreiding is hier niet. Dit terwijl Aldi op dit moment landelijk aan vernieuwing en schaalvergroting van haar winkels werkt. dat ‘oudere’ winkellocaties buiten het centrum een zeer zwak perspectief hebben en transformatie het beste alternatief is (denk onder andere aan Essenplein). dat Teylingen te klein is en er te veel concurrenten zijn voor een sterke, geclusterde locatie voor perifere en volumineuze detailhandel. Maatwerk per geval is nodig om de consument optimaal te bedienen.

Vergrijzing leidt tot ander koopgedrag Net als in de rest van Nederland vergrijst de bevolking in Teylingen. Waar de bevolking van Teylingen krimpt, neemt die in Holland Rijnland nog toe met circa 10% tot en met 2030 2. Voor de winkelgebieden in Teylingen is het van belang om de oudere consument goed te bedienen. Deze groep consumenten wordt steeds groter. Ouderen besteden hun geld anders dan jongeren. Ouderen winkelen minder vaak en geven minder geld uit aan kleding en interieur. De laatste modetrends worden niet meer gevolgd en ze doen langer met hun spullen. Wel is het zo dat de ouderen van de toekomst naar verwachting een ander koopgedrag hebben dan de ouderen van nu. De ouderen van nu, van net na de oorlog, zijn over het algemeen spaarzaam, terwijl de ‘toekomstige’ ouderen (al) gewend zijn om makkelijker geld uit te geven en voor een deel ook ‘modieus’ zijn. Voor de ouderen (van nu) is het belangrijk dat een winkelgebied schoon en veilig is en dat het aangenaam verblijven is. Vaak is winkelen een dagje uit of wordt het gecombineerd met een andere vrijetijdsactiviteit, bijvoorbeeld een bezoek aan een museum. Daarnaast willen ouderen graag verrast worden. Zij willen wat nieuws beleven en daarover vertellen. De beleving wordt steeds belangrijker bij de keuze voor een 2

Bron: Provincie Zuid Holland, 2012


3

winkelgebied. Het is niet meer zo dat ouderen kiezen voor het winkelcentrum ‘om de hoek’, maar door de toegenomen mobiliteit juist voor het centrum dat voorziet in de hierboven beschreven behoefte. 3

Groei van bestedingen via internet zorgt voor verlies aan omzet in fysieke winkelcentra E-commerce gevoelige producten – cd’s, boeken, reizen, witFiguur 2: Groeipercentages van online- en en bruingoed – worden steeds vaker online verkocht. Circa offline winkelen 2005-2012 10% van de omzet in de detailhandel ging in 2012 via 45% 38% internet4. De omzet en groeipercentages van online 40% 32% 35% winkelen blijven groeien. Dit terwijl de omzet van de 28% 27% 30% detailhandel totaal de afgelopen 4 jaren niet is gegroeid en 25% 17% 20% zelfs is gedaald (zie figuur hiernaast). Waar dit eindigt, is 15% 11% lastig te voorspellen. Velen verwachten dat het aandeel 8% 10% 4,50% 4,20% 3,40% van online verkopen op korte termijn kan oplopen naar 15 5% 0,20% 0% tot 20%, waarbij het vooral om de doelgerichte goederen -0,20% -5% -0,40% gaat, zoals genoemde cd’s en wit- en bruingoed. Voor -4,10% -10% keuzegevoelige producten speelt dit minder. Zo worden bij 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 kleding steeds meer basisartikelen (o.a. T-shirts en Retail Online shopping spijkerbroeken) online gekocht, maar blijven veel consumenten ook sterk gericht op winkels. Zij willen Bron: Thuiswinkel.org, 2012 3

De Rabobank heeft in haar visie “50+ winkelideeën” een overzicht gemaakt van de kansen die er liggen voor ondernemers om dit groeiende marktsegment beter te bedienen. 4 Bron: Thuiswinkel.org Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

4

9%

-4%

2012

kijken, vergelijken en de kleding zien, voelen en passen. Het gaat hier ook om funshoppen en een gezellig uitje. Figuur 3: Aandeel in omzet per marktsegment via Internet of fysieke winkel

Reizen

Speelgoed

Tickets

Kleding/schoenen

Erotiek

Witgoed/keukengoed

Computer software

fietsen / fietsaccesoires

DVD/Blu-ray

Interieur

Verzekeringen

Auto's

Muziek

Sportartikelen

Foto/Film

Doe het zelf / hobby

Home-entertainment -software

Persoonlijke verzorging

Winkel

(Mobiele)telefoon

Tuinartikelen

Computer hardware

Dierenvoeding

Consumentenelectronica

Optisch / lenzen

Boeken/magazines/kranten

Bloemen, planten

Audio/video

Levensmiddelen

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Internet

0%

20%

40%

60%

80%

Bron: Thuiswinkel.org, 2012

Winkelcentra met een sterk aanbod aan mode en luxe en die mogelijkheden bieden om te funshoppen zijn zeer kansrijk naar de toekomst. Ook door de combinatie met horeca en leisure. Funshoppen is vrijetijdsbeleving nummer 1 in Nederland.


5

100%

Clicks need bricks…… ABN Amro waarschuwt dat alleen een winkel op internet exploiteren zijn beste tijd heeft gehad 5. Hoewel nog steeds een grote verplaatsing van de fysieke winkel naar internet plaatsvindt, gaat de lol om alles op internet te kopen eraf. Op dit moment is de enkel fysiek kopende klant met 55% nog in de meerderheid. Een groep van 35% koopt zowel online als offline en 10% alleen online. Die verhouding gaat veranderen. Over drie jaar zal de meerderheid zowel op internet als in fysieke winkels kopen. Dit betekent dat winkeliers met alleen een vestiging op internet er een fysieke winkel bij moeten zoeken. ’Mensen willen zien, voelen, vergelijken en beoordelen. Hoe tegenstrijdig het ook klinkt, fysieke winkels worden een duidelijke succesfactor in het nieuwe internettijdperk’ 6. De aanbodkant verandert. Is nu nog de overgrote meerderheid van de webwinkels een pure e-tailer, in de toekomst zijn de zogenaamde bricks & clicks de grote e-commerce ondernemers. Deze verschuiving is duidelijk zichtbaar met online shops van onder andere Ikea, MediaMarkt en diverse andere spelers. …..but bricks need clicks Zoals in de vorige alinea is aangegeven zal de toekomstige consument heel bewust keuzes maken ten aanzien van het aankoopgedrag. Iedere consument heeft straks wel eens wat gekocht via internet, dus daar zit geen rem op. Vandaar ook dat experts voorspellen dat 20 tot 50% van de omzet op lange termijn straks via internet loopt. De consument is daarom kieskeurig in het aankoopkanaal dat gekozen wordt. Het zien, voelen, vergelijken en oordelen lukt steeds beter op internet, maar fysiek winkelen heeft nog steeds een voordeel. Voor ondernemers met een fysieke winkel is het dus noodzakelijk om naast een sterke fysieke winkel ook een online winkel te hebben. Zo kunnen vaste klanten direct online orders plaatsen (bij een vertrouwde winkel die dichtbij te bereiken is), kan een klant direct online een bestelling plaatsen (als de fysieke winkel geen voorraad meer heeft) of kunnen klanten die vooral online winkelen ook omzet in Teylingen achter laten. Kortom, het ‘nieuwe winkelen’ is een overlevingsstrategie voor fysieke winkels.

5 6

Bron: Cross channel retail de toekomst ABN Amro, CBW Mitex, 2011 Bron: Telegraaf 13 januari 2012: Webshop is kansloos zonder winkel quote Michel Koster onderzoeker ABN Amro


6

In het nieuwe winkelen staat centraal hoe de detaillist de kansen van internet optimaal kan benutten. Zo brengt mobiel internet de webinformatie die voorheen enkel thuis werd gebruikt naar het winkelgebied. Koppel dat aan de voordelen die de winkelstraat biedt zoals sfeer, direct kopen en meenemen, product uitproberen, voelen, ruiken, proeven en passen, rondstruinen, iets unieks ontdekken en persoonlijke service. Met het ‘nieuwe winkelen’ neemt de service en beleving in de winkels toe. Denk bijvoorbeeld aan het plannen van een route door het winkelcentrum via het boodschappenlijstje, digitale spaarsystemen of het scannen van productinformatie na sluitingstijd. Hier ligt dus een helder belang om een en ander samen op te pakken en te doen.


7

1.2 Winkelaanbod in Teylingen Kernfeiten over het winkelaanbod in Teylingen Het totale winkelaanbod in de gemeente Teylingen bestaat uit circa 50 winkels in de dagelijkse sector en circa 120 in de niet-dagelijkse sector. De totale omvang van de dagelijkse sector bedraagt 12.500 m² winkelvloeroppervlak (wvo) en niet-dagelijkse sector circa 24.500 m² wvo. Daarnaast zijn er ongeveer 70 leisurevoorzieningen (horeca, cultuur en ontspanning). In verhouding tot het aantal inwoners kent Teylingen een vergelijkbaar dagelijks winkelaanbod en is het winkelaanbod niet-dagelijks een flink stuk lager dan gemiddeld in vergelijkbare plaatsen in de regio. Tabel 2: winkelaanbod Teylingen (2013) en gemiddeld in Holland Rijnland en Zuid-Holland (2012), in aantal m² naar dagelijks en niet-dagelijks, exclusief leegstand Teylingen

Holland-Rijnland*

Zuid-Holland*

dagelijks

12.500

11.000

11.500

niet-dagelijks

24.500

43.500

39.500

totaal

37.000

54.500

51.000

Bron: Locatus en Nota Detailhandel Zuid-Holland, 2013, bewerking Stec Groep *Het aantal m² wvo is gecorrigeerd voor het aantal inwoners van Teylingen.

Als we kijken naar de winkeldichtheid (aantal m² wvo per inwoner) dan zien we dat Teylingen relatief weinig winkels in het niet-dagelijkse segment kent ten opzichte van omliggende gemeenten en regionale gemiddelden. Dit hoeft overigens niet meteen te betekenen dat er behoefte is om winkelcentra uit te breiden. Immers de detailhandel is niet alleen een lokale, maar ook een regionale en bovenregionale markt (zeker voor een aantal segmenten). Een deel van het ‘tekort’ in Teylingen wordt in de regionale centra opgevangen. In hoofdstuk 2 van deze bijlage gaan we in op het presteren van de detailhandel in Teylingen en eventuele ruimte voor uitbreiding.


8

Tabel 3: winkelaanbod Teylingen (2013), omliggende gemeenten en regionaal (in aantal m² per inwoner) per segment Gebied

Dagelijks

Mode&Luxe

Volumineus

Vrije tijd

Overig

Totaal

Teylingen

0,35

0,26

0,39

0,06

0,05

1,13

Hillegom

0,37

0,31

0,91

0,31

0,06

1,97

Lisse

0,42

0,59

0,97

0,11

0,03

2,12

Noordwijkerhout

0,37

0,21

0,83

0,25

0,02

1,67

Holland-Rijnland

0,31

0,29

0,53

0,15

0,25

1,53

Zuid-Holland 0,32 0,32 0,46 0,14 Bron: Locatus en Nota Detailhandel Zuid-Holland, 2013, bewerking Stec Groep

0,19

1,43

Ten opzichte van 4 jaar geleden 7 is het winkelaanbod in Teylingen licht toegenomen (met circa 4.000 m² wvo). Het aantal vierkante meters van het dagelijkse winkelaanbod is nagenoeg gelijk gebleven. De groei is met name tot stand gekomen door perifere ontwikkelingen aan de Wasbeekerlaan (nieuwbouw) en het uitblijven van herontwikkeling van Postpromenade. Ook is het Voorhavenkwartier opgeleverd wat tot een beperkte toevoeging heeft geleid.

7

DPO Teylingen ten behoeve van het Economisch Beleidsplan, door Grontmij 2009


9

Verdeling naar branches In onderstaande tabel en figuur de verdeling van het winkelaanbod in Teylingen vergeleken met gemeenten van gelijke omvang. Tabel 4: verdeling winkelaanbod en verzorgingsindex naar branches in Teylingen en referentiegemeente m² per 1.000 inwoners Teylingen

m² per 1.000 inwoners referentiegemeente*

Oordeel

301 -

315 -

gelijk aan referentie

55

gelijk aan referentie

Dagelijks Levensmiddelen ….waarvan supermarkt

Totaal 12.474 10.704 8.727

Persoonlijke Verzorging Mode & Luxe Warenhuis

1.770 9.395 1.302

50 37

50

relatief weinig

Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijke- & Luxe Artikelen

3.274 1.146 481 3.152

92 32 14 89

225 65 18 50

relatief zeer weinig relatief zeer weinig gelijk aan referentie relatief veel

Antiek & Kunst Vrije Tijd Sport & Spel

40 2.245 1.391

1

10

relatief zeer weinig

39

80

relatief weinig

105 749

3 21

20 27

relatief weinig relatief weinig

10.193 1.468 706 875

41 20 25

250 55 42

relatief zeer weinig relatief weinig relatief weinig

3.789 3355 1.652 6.383

106 94 46 -

200 480 60 -

relatief weinig relatief zeer weinig relatief weinig

Hobby Media In/Om Huis Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-Het-Zelf-zaken Wonen Detailhandel Overig Leegstand

* Teylingen kent ruim 35.000 inwoners. We vergelijken Teylingen dan ook met vergelijkbare gemeenten tussen 20.000 en 30.000 inwoners en tussen 30.000 en 50.000 inwoners. Gecorrigeerd is voor het inwonertal van Teylingen. Bij de leegstand tellen we 4.135 m² op Wasbeekerlaan niet mee. Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

10

Figuur 1: winkelaanbod Teylingen 2013 (aantal m² en aantal) naar branches Detailhandel Overig Wonen Doe-Het-Zelf Auto & Fiets Bruin & Witgoed Plant & Dier Media Hobby Sport & Spel Antiek & Kunst Huishoudelijke & Luxe Artikelen Juwelier & Optiek Schoenen & Lederwaren Kleding & Mode Warenhuis Persoonlijke Verzorging Levensmiddelen

4%

3%

10% 11%

3% 4%

% aantal winkels referentie

3% 4% 4% 5% 6%

8%

3% 3% 3%

1%

4%

3%

1% 1%

3% 4% 5% 4%

2%

7%

5%

0%

7%

17%

5% 3%

10%

2% 2% 2% 3%

1% 1%

20%

25%

24% 11% 11%

10%

% wvo Teylingen

4% 4%

2%

9%

3% 3% 3%4% 3% 5%

0%

25%

% wvo referentie 4%

1%2% 0%1%

15%

5% 9%

1% 0%

20%

14%

1% 1%

Detailhandel Overig Wonen Doe-Het-Zelf Auto & Fiets Bruin & Witgoed Plant & Dier Media Hobby Sport & Spel Antiek & Kunst Huishoudelijke & Luxe Artikelen Juwelier & Optiek Schoenen & Lederwaren Kleding & Mode Warenhuis Persoonlijke Verzorging Levensmiddelen

% aantal winkels Teylingen

5%

9%

12%

17%

10%

15%

Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

11

30%

20%

25%

30%

Op basis van bovenstaande tabel en figuur blijkt dat in veel segmenten en branches het winkelaanbod in Teylingen beperkt is. Let op: bovenstaande betreft puur een aanbodsituatie en is geen vrijbrief om meer winkelmeters toe te voegen. Het aanbod aan winkels is immers een samenspel van het draagvlak binnen de gemeente, de ligging en afstand tot grotere of vergelijkbare kernen/centra en de detailhandelsstructuur. Sassenheim is het echte centrum van de gemeente Wanneer we specifiek naar het aanbod van detailhandel kijken, blijkt dat het centrum van Sassenheim zowel qua aantal verkooppunten (84) als qua oppervlakte (17.900 m² wvo) het grootste detailhandelgebied is. Het aanbod in Voorhout is stukken kleiner met 48 winkels en ruim 9.000 m² wvo (exclusief Oosthoutplein). De kern Warmond is met slechts 12 winkels en 2.100 m² wvo ook een zeer klein winkelgebied. Hier valt echter op dat er naast winkels ook diverse horeca- en ambachtszaken aanwezig zijn. Daarnaast valt op dat bijna 30% van de winkels (11.800 m² wvo) in Teylingen bevindt zich buiten de getypeerde winkelgebieden. Het gaat om winkels binnen (1.500 m² wvo) of buiten de bebouwde kom (900 m² wvo) en om winkels op een bedrijventerrein (9.400 m² wvo). Vooral de laatste groep geeft een vertekend beeld. De PostPromenade wordt herontwikkeld en aan de Wasbeekerlaan ontstaat een concentratie van winkelactiviteiten.


12

Tabel 5: winkelaanbod Teylingen 2013 in verkooppunten en aantal m² wvo naar winkelgebied verkooppunten

m² wvo

% in totaal m² wvo

Centrum Sassenheim*

84

17.900

38%

Centrum Voorhout

42

7.000

15%

Centrum Warmond

12

2.100

4%

Jacoba van Beierenhof

6

2.000

4%

Oosthoutplein

4

1.000

2%

Totaal overige locaties**

36

16.000

34%

In bebouwde kom

18

1.500

3%

Buiten bebouwde kom

6

900

2%

Op bedrijventerreinen***

4

400

1%

Postpromenade****

6

5.200

11%

Wasbeekerlaan *****

2

8.000

17%

184

ca. 47.500

100

Totaal

Bron: Stec Groep op basis van Locatus, 2013. *in Sassenheim is per 1 november 2013 1.200 m² wvo op de markt in het Voorhavenkwartier (o.a. Big Bazar en Xenos zijn nieuwe huurders) (voormalige AH). Deze toevoeging is opgenomen in de cijfers. **op overige locaties is de vestiging van de Intratuin niet meegeteld ***het gaat om overige locaties op bedrijventerreinen in Teylingen ****Postpromenade is de naam van de herontwikkeling van dit perifere winkelgebied Koetsiersweg naar woningbouw. Vanwege de crisis is er nog geen zicht op herontwikkeling. Meerdere panden staan te huur. Cijfers over aantal meters wvo en leegstand zijn daarmee een momentopname (oktober 2013). Circa 2.200 m² wvo van de locatie is nog in gebruik. Het overige winkelaanbod staat te huur. *****Wasbeekerlaan is een nieuw project voor volumineuze detailhandel. Multimate en Van der Voet Keukens zijn hierheen verhuisd (vanuit Postpromenade). Ook is er een fitnesscentrum gevestigd. Er is nog 4.135 m² wvo beschikbaar in 2 units van ca. 2.000 m² wvo).


13

1.3 Kwalitatief aanbod Teylingen Leegstandcijfers in Teylingen geven vertekend beeld. Leegstand is een momentopname. Zeker als het gaat om een gemeente met een relatief beperkt aanbod kan een groot leegstaand pand het leegstandscijfer omhoog duwen. Zo ook bij de ontwikkeling van nieuw aanbod (dat nog niet volledig gevuld is). Op basis van de meest actuele cijfers van Locatus (mei 2013) bedraagt de leegstand in Teylingen circa 15% (ca. 6.400 m² wvo, exclusief aanbod aan Wasbeekerlaan). Ten opzichte van 2011 en 2012 is de leegstand in Teylingen licht afgenomen. Het gaat om circa 20 winkels. Op basis van een nadere inventarisatie (locatiebezoek) is de leegstand in perspectief geplaatst en geactualiseerd. • Zo is de leegstand in het kernwinkelgebied van Sassenheim slechts 3,5%. • In Voorhout is de leegstand circa 20%, maar wordt sterk gedomineerd door leegstand van de Plussupermarkt (850 m² wvo). Als deze locatie buiten beschouwing worden gelaten is de leegstand circa 8%. • In Warmond is de leegstand op basis van de cijfers ook ruim 20%. Het betreft voor het overgrote deel een leegstaand horecapand waar ook detailhandel gevestigd mag worden. Als we deze niet meetellen als detailhandel is de leegstand 2,5%. • Het grootste deel van de leegstand vinden we buiten de kernwinkelgebieden. Hier zijn ook nuances aan te geven. Postpromenade (omgeving Koetsiersweg) is een transformatielocatie (woningbouw) waardoor de detailhandel de komende jaren verdwijnt. Slechts 2.200 m² wvo is nu bezet van de beschikbare 5.200 m² wvo. Ook de leegstand op de Wasbeekerlaan is relatief groot. Meer dan de helft van de beschikbare ruimte staat leeg (4.135 m² wvo). Deze ruimte is echter zeer courant waardoor verhuur zeker mogelijk is. • Op overige locaties vallen twee zaken verder op. Aan het Essenplein is een aantal winkelruimten leeg (en nu deels gevuld met kapper of fitness). Het marktperspectief van een dergelijke locatie is zeer gering. Bovendien zijn op bedrijventerreinen enkele panden beschikbaar die ook een showroomfunctie hebben. Onder andere aan de Wattstraat staat circa 1.000 m² potentiële winkelmeters leeg. Kortom, de leegstand in de centrumgebieden is zeer beperkt en benedengemiddeld. Met name ‘oudere’ winkellocaties buiten de kernwinkelgebieden staan leeg. Zaak is te sturen op het uit de markt nemen van deze locaties om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

14

Filialisering relatief hoog in Teylingen Het aantal filiaalbedrijven in Teylingen is relatief hoog in vergelijking met andere gebieden en gemeenten. In totaal is circa 40% van de winkels in Teylingen onderdeel van een formule. Landelijk ligt dit rond de 37% (voor vergelijkbare plaatsen). Gemeten in vierkante meters winkelvloer is het beeld dat er weinig niet formules zijn (36% in Teylingen tegenover 46% gemiddeld in Nederland in vergelijkbare plaatsen) en veel formules (64% in Teylingen tegenover 54% gemiddeld in Nederland in vergelijkbare plaatsen). In het grootste winkelgebied, het centrum van Sassenheim, betreft is 50% van de verkooppunten en 75% van het totale winkelvloeroppervlak onderdeel van een formule. In het centrum van Voorhout is dit respectievelijk 43% en 63% en in het centrum van Warmond 42% en 55%. Het winkelaanbod in Teylingen is dus weinig speciaal. Figuur 2: Filialisering gemeente Teylingen (links in aantal winkels en rechts in aantal m² wvo) 100% 90% 80% 70%

63%

64%

64%

60%

60% 50% 40%

100%

88%

Niet-formule

90%

Formule

80%

62%

96% 90%

Niet-formule

70%

59%

60%

37%

36%

40%

36%

38%

50%

41%

40%

30% 13%

20%

10% Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd In/Om Huis Detailh Overig

Totaal

Bron: Locatus 2013, bewerking Stec Groep


15

40%

36%

10%

10%

0%

64%

60%

29%

30%

20%

Formule

71%

4%

0% Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd In/Om Huis Detailh Overig

Totaal

1.4 Analyse per winkelgebied Hieronder geven we een overzicht en beoordeling van de winkelgebieden in Teylingen met de RetailVitaliteits Scan (RVS). We geven een overzicht van de volgende winkelgebieden:  Sassenheim centrum (incl. Voorhavenkwartier)  Voorhout centrum  Jacoba van Beierenhof Voorhout  Oosthoutplein Voorhout  Warmond centrum  verspreide bewinkeling (met name bedrijventerreinen) In      

de RVS kijken we naar de volgende aspecten: aanbod kwantitatief aanbod kwalitatief effecten trends op aanbod betreffende winkelgebied vraag kwantitatief vraag kwalitatief effecten trends op vraag betreffende winkelgebied

Bronnen die gebruikt zijn bij het opstellen van de RVS zijn Locatus, propertyNL transactiedatabase, vastgoedjournaal transactiedatabase, WPM huurprijsvergelijker en diverse documenten van de gemeente Teylingen.


16

Sassenheim Centrum (incl. Voorhavenkwartier) Het centrum van Sassenheim is de grootste winkelconcentratie in Teylingen. Het winkelgebied telt circa 85 winkels, goed voor circa 18.000 m² wvo. Het winkelgebied strekt zich uit over de Hoofdstraat, Hortusplein, Passage, Boschplein, Voorhavenkwartier en Kerklaan. Iedere donderdag is er markt (ca. 35 kramen). Bovendien zijn er 16 horecazaken.


17

Tabel 6: Kwantitatief aanbod Sassenheim Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

84

Aantal m² wvo Aandeel filialen

17.931 46% (% vkp), 72% (% wvo) (veel filialen)

Aantal en type niet-winkelvoorzieningen

40 niet-winkels (15 horeca, 9 ambachten en 16 overig)

Leegstand (in aantal panden en % van totaal)

Aantal: 5 Wvo: 622 (3%)

Huurniveau

€ 240 - 320 (www.huurprijsvergelijker.nl) € 185-200 (recente transacties)

Tabel 7: Kwantitatief aanbod Sassenheim Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

20

5.426


5

1.043

Mode en luxe (warenhuis, kleding, huishoudelijk, ed.)

38

7.907

Vrije tijd (sport, spel, media, ed.)

5

1.036

In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) Detailhandel overig

10 1

1.852 45

5

622

Niet dagelijks

Leegstand Leegstand


18

Tabel 8: Kwalitatief aanbod Sassenheim Centrum Kwalitatief

Toelichting

uitstraling marktsegment

zeer slecht laagwaardig

zeer goed hoogwaardig

Charmant, Voorhavenkwartier zeer goed Gemiddeld niveau

bereikbaarheid

slecht

goed

Enkele delen lastig bereikbaar (eenrichting)

parkeren routing

vol geen routing

uitstekend circuit

Komt vol over (werkzaamheden) Lange straat, weinig routing

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Goed

samenwerking

nauwelijks

intensief

Weinig tot geen samenwerking

beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Charmant, voldoende horeca

presentatie winkels

matig

sterk

Eigen stempel, enkel geval gedateerd

straatbeeld

rommelig

eenheid

Rommelig door reclame-uitingen

branchemix

weinig variatie

veel variatie

Vergelijkbaar met andere centra

filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

Goede mix


19

Tabel 9: Kwantitatieve vraag Sassenheim Centrum Vraag kwantitatief Type winkelcentrum

groot kernverzorgend winkelgebied

Herkomst bezoekers

• •

dagelijks: lokaal 89%, regio 6%, overig 5% niet dagelijks: lokaal 80%, regio 12%, overig 8%

Bezoekredenen

• •

dagelijkse boodschappen funshoppen

Omzet / bestedingen

€ 70 miljoen

Koopkrachtbinding

• • •

dagelijks: 44% van de inwoners van Teylingen winkelt in Sassenheim centrum niet-dagelijks: 22% van de inwoners van Teylingen winkelt in Sassenheim Stijging ten opzichte van 2004

Vloerproductiviteit

• • •

dagelijks: € 6.567 per m² wvo niet-dagelijks: € 2.502 per m² wvo ten opzichte van het gemiddelde in de gemeente is dit gemiddeld tot hoog

Bezoekfrequentie en motief

• •

dagelijks: meerdere keren per week niet dagelijks: 1 keer per week tot 1 keer per maand

Aantal inwoners straal 10 km

375.000

Gemiddeld inkomen inwoners Plannen en projecten

€ 24.300 voorhavenkwartier wordt eind 2013 volledig opgeleverd


20

Voorhout Centrum Het centrum van Voorhout telt ruim 40 winkels, goed voor circa 7.045 m² wvo. Het gebied bestaat hoofdzakelijk uit de Herenstraat. Bovendien zijn er 13 horecazaken, waaronder enkele café/restaurants.


21

Tabel 10: Kwantitatief aanbod Voorhout Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

42

Aantal m² wvo

7.045

Aandeel filialen

31% (%vkp), 51% (% wvo) (veel filialen)


28 niet-winkels (12 horeca, 6 ambachten en 10 overig)


Aantal: 5 Wvo: 1.423 (20%)

Huurniveau

€ 200 - 240 (www.huurprijsvergelijker.nl) € 160 (recente transacties)

Tabel 11: Kwantitatief aanbod Voorhout Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

10

1.647


3

537


8

1.362


3

439

In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.)

13

1.637

Detailhandel overig

0

0

5

1.423

Niet dagelijks

Leegstand Leegstand


22

Tabel 12: Kwalitatief aanbod Voorhout Centrum Kwalitatief

Toelichting

uitstraling marktsegment

zeer slecht laagwaardig

zeer goed hoogwaardig

Impuls dankzij Herenstaete Gemiddeld niveau

bereikbaarheid

slecht

goed

Goed bereikbaar

parkeren routing

vol geen routing

uitstekend circuit

Blauwe parkeerschijf, impuls Herenstaete Lange straat, weinig routing

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Goed

samenwerking

nauwelijks

intensief


beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Sfeervol, voldoende horeca

presentatie winkels

matig

sterk


straatbeeld

rommelig

eenheid

Weinig concentratie en eenheid

branchemix

weinig variatie

veel variatie


filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

Goede mix


23

Jacoba van Beierenhof (Voorhout)

Het Jacoba van Beierenhof telt ruim 6 winkels, goed voor circa 2.040 m² wvo. Het gebied bestaat uit winkels aan de Jacoba van Beierenweg en Kerkzicht. Hier is ook de weekmarkt sinds enkele jaren (vrijdag, ca. 8-10 kramen). Er is ook een kapper op de locatie gevestigd.


24

Tabel 13: Kwantitatief aanbod Jacoba van Beierenhof Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

6


2.040 50% (%vkp), 66% (%wvo) (gemiddeld)


2 niet-winkels


Aantal: 2 Wvo: 308 (15%)

Huurniveau

€ 200 - 240 (www.huurprijsvergelijker.nl) € 170 (recente transacties)

Tabel 14: Kwantitatief aanbod Jacoba van Beierenhof in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

4

1.732


0

0


0

0


0

0

In / om huis (wonen, doe het zelf, witgoed, ed.) Detailhandel overig

0 0

0 0

2

308

Niet dagelijks

Leegstand Leegstand


25

Tabel 15: Kwalitatief aanbod Jacoba van Beierenhof Kwalitatief

Toelichting

uitstraling

zeer slecht

zeer goed

Recent gerealiseerd

marktsegment

laagwaardig

hoogwaardig

Gemiddeld niveau

bereikbaarheid

slecht

goed

Goed bereikbaar

parkeren

vol

uitstekend

Voldoende parkeerruimte

routing

geen routing

circuit

Eenrichting

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Goed

samenwerking

nauwelijks

intensief

Beperkte samenwerking

beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Supermarktcentrum, markt kleinschalig

presentatie winkels

matig

sterk

Nieuw, hoogwaardig

straatbeeld

rommelig

eenheid

Netjes, verzorgd

branchemix

weinig variatie

veel variatie

Mix supermarkt / speciaalzaak

filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

-


26

Oosthoutplein (Voorhout)

Het Oosthoutplein telt 5 winkels, goed voor 1.050 m² wvo. De Aldi is de belangrijkste huurder op de locatie. Er zijn ook enkele diensten en een restaurant in het gebied gevestigd.


27

Tabel 16: Kwantitatief aanbod Oosthoutplein Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

5


1.050 60% (%vkp), 93% (%wvo) (gemiddeld)


2 niet-winkels (snackbar)


Aantal: -

Huurniveau

€ 200 - 220 (www.huurprijsvergelijker.nl)

Tabel 17: Kwantitatief aanbod Oosthoutplein in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlakte Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

2

905


1

70


1

45


0

0


1

30

Detailhandel overig Leegstand

0

0

Leegstand

0

0

Niet dagelijks


28

Tabel 18: Kwalitatief aanbod Oosthoutplein Kwalitatief

Toelichting

uitstraling

zeer slecht

zeer goed

Jaren ’70/’80 uitstraling

marktsegment

laagwaardig

hoogwaardig

Runshopping

bereikbaarheid

slecht

goed

Goed bereikbaar

parkeren

vol

uitstekend

Onvoldoende parkeerruimte

routing

geen routing

circuit

-

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Matig, geen verblijfsklimaat

samenwerking

nauwelijks

intensief

Beperkte samenwerking

beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Supermarktcentrum, weinig beleving

presentatie winkels

matig

sterk

Gedateerd

straatbeeld

rommelig

eenheid

Netjes, verzorgd

branchemix

weinig variatie

veel variatie

Monofunctioneel

filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

Zeer kleinschalig buurtcentrum


29

Warmond Centrum

In Warmond zijn 12 winkels, goed voor 2.100 m² wvo. De winkels liggen verspreid over de Dorpsstraat en Baan. Er zijn circa ook 10 horecazaken gevestigd in deze zone.


30

Tabel 19: Kwantitatief aanbod Warmond Centrum Aanbod kwantitatief Aantal verkooppunten

12

Aantal m² wvo

2.112

Aandeel filialen

25% (%vkp), 45% (%wvo) (gemiddeld)


22 niet-winkels (10 horeca, 6 ambacht, 6 overig)


Aantal: 2 Wvo: 444 (21%)

Huurniveau

€ 200 - 220 (www.huurprijsvergelijker.nl)

Tabel 20: Kwantitatief aanbod Warmond Centrum in aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlak Aanbod kwantitatief Dagelijks Levensmiddelen

3

944


1

80


1

12


1

146


4

486

Detailhandel overig

0

0

2

444

Niet dagelijks

Leegstand Leegstand


31

Tabel 21: Kwalitatief aanbod Warmond Centrum Kwalitatief

Toelichting

uitstraling

zeer slecht

zeer goed

Charmant dorpslint

marktsegment

laagwaardig

hoogwaardig

Gemiddeld niveau

bereikbaarheid

slecht

goed

Goed bereikbaar, smal

parkeren

vol

uitstekend

Aan de weg, smal

routing

geen routing

circuit

Lange straat, weinig routing

verblijfsklimaat

slecht

uitstekend

Goed

samenwerking

nauwelijks

intensief


beleving

weinig sfeer

veel sfeer

Sfeervol, voldoende horeca

presentatie winkels

matig

sterk


straatbeeld

rommelig

eenheid

Weinig concentratie en eenheid

branchemix

weinig variatie

veel variatie


filialisering

eenheidsworst

goede mix


overige diensten

monofunctioneel

mix

Goede mix


32

Verspreide bewinkeling

Teylingen kent 36 winkels buiten de voorgenoemde winkelgebieden. Het gaat om verspreide winkels in de bebouwde kom (18 winkels, divers van aard, allen kleiner dan 250 m² wvo) of daarbuiten (6 winkels, kleiner dan 250 m² wvo, concentratie aan N443 bij de Loosterweg). De rest van de winkels is gevestigd op een bedrijventerrein (bv. Sassenheim Zuid, Jagtlust en aan de Koetsiersweg).


33

2. VRAAG TEYLINGEN 2.1 Ontwikkelingen van invloed op detailhandel in Teylingen Als we kijken naar de ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de detailhandel in Teylingen is met name de bevolkingsontwikkeling belangrijk. Demografisch gezien is de bevolking in Teylingen vergelijkbaar met het regionale (Holland Rijnland) en nationale gemiddelde. Wat opvalt is dat er relatief veel kinderen (<15 jaar) zijn in Voorhout en relatief veel ouderen (45-65 en 65+ jaar) in Warmond. Daarnaast valt op dat het gemiddelde inkomen relatief hoog ligt in Teylingen ten opzichte van het nationale gemiddelde. Tabel 22: Bevolkingsopbouw en inkomen Teylingen t.o.v. regionaal en landelijk gemiddelde 0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 45 tot 65 jaar 65 jaar en Aantal inwoners (%) (%) jaar (%) (%) ouder (%)

Gemiddeld inkomen per inwoner

Teylingen

35.685

19

12

24

29

16

25.000

Sassenheim

15.435

18

11

24

29

18

24.300

Voorhout

15.325

22

12

24

29

12

24.600

Warmond

4.925

14

11

20

31

24

26.100

411.350

17

13

26

28

17

-

16.730.350

17

12

26

28

16

21.700

Holland-Rijnland Nederland

Al sinds 2006 is er sprake van een daling van het aantal jongeren en een stijging van het aantal ouderen in Teylingen. Tot 2030 is de voorspelling dat de bevolking verder vergrijst en ontgroent. Daarbij verloopt de vergrijzing in Teylingen sneller dan gemiddeld in Nederland en de regio Holland Rijnland. Terwijl in de Bollenstreek en in Holland Rijnland de bevolking als geheel nog groeit (+10%), blijft het bevolkingsaantal in Teylingen stabiel. Vertraging in de groei van de omvang van de bevolking als gevolg de stagnerende woningbouwontwikkeling is niet verdisconteerd in deze cijfers. De woningbouw in Teylingen vindt met name plaats in Voorhout. Dit leidt overigens niet per saldo tot meer inwoners in deze kern.


34

Figuur 3: Ontwikkeling bevolking Teylingen tot 2030 40% 30%

trend 2006-2010 trend 2010-2020 (prognose) trend 2020-2030 (prognose)

20% 10% 0% -10% -20% -30%

Bron: provincie Zuid-Holland, 2012, bewerking Stec Groep


35

2.2 Economische structuur en koopstromen Teylingen In 2011 is door I&O Research in opdracht van de provincie, Kamer van Koophandel en gemeenten het koopstromenonderzoek voor de Randstad uitgevoerd. Dit onderzoek geeft inzicht in het functioneren van de detailhandel in de gemeente Teylingen. Op    

de navolgende pagina’s gaan we in op: koopkrachtbinding dagelijkse artikelen koopkrachtbinding niet-dagelijkse artikelen koopkrachttoevloeiing en -afvloeiing omzet en productiviteit

Koopkrachtbinding dagelijkse artikelen De koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector bedraagt 85%. Dit betekent dat 15% van de dagelijkse bestedingen buiten de gemeente worden gedaan. Dit cijfer is in vergelijking met het vorige koopstromenonderzoek verbeterd. In 2004 was de koopkrachtbinding 80%. Ook ten opzichte van gemeenten met een vergelijkbare omvang is het bindingspercentage hoog (gemiddeld 82%). Nieuwbouw aan het Jacoba van Beierenhof, Herenstraat en Voorhavenkwartier hebben geleid tot een modern aanbod dat kan concurreren met omliggende gemeenten zoals Noordwijk, Oegstgeest en Leiden. Koopkrachtbinding niet-dagelijkse artikelen De koopkrachtbinding voor de niet-dagelijkse sector bedraagt 36%. Dit betekent dat meer dan 60% van de niet-dagelijkse bestedingen buiten de gemeente worden gedaan. Dit cijfer is in vergelijking met het vorige koopstromenonderzoek sterk verslechterd. In 2004 was de koopkrachtbinding 43%. 12% van de aankopen aan niet-dagelijkse artikelen wordt via internet gekocht. In de niet-dagelijkse sector is de concurrentie op korte afstand relatief sterk, zoals Noordwijk, Katwijk, Leiden, overige centra in de Bollenstreek en iets verder Haarlem, Hoofddorp, Den Haag en Amsterdam. In vergelijking met omliggende gemeenten doet Teylingen het relatief goed. Ontwikkelingen in de detailhandel vragen echter om een antwoord. Er is geen tijd om achterover te leunen.


36

Koopkrachttoevloeiing en -afvloeiing Het winkelaanbod in Teylingen heeft ook aantrekkingskracht op inwoners van buiten de gemeente, mede vanuit toerisme (bijvoorbeeld in Warmond). Een behoorlijk deel (19%) van de omzet aan niet-dagelijkse artikelen komt van inwoners uit andere gemeenten. Omliggende gemeenten hebben het grootste aandeel hierin, maar ook 3% van de bestedingen komt van mensen van buiten de regio, overwegend toeristen. Uit de gegevens kunnen we ook conclusies trekken over bestedingen van inwoners van Teylingen die elders winkelen (koopkrachtafvloeiing). In totaal wordt € 71 miljoen (van een totaal bestedingspotentieel van € 181 miljoen onder de Teylingse bevolking) niet in winkels in Teylingen uitgegeven. De verklaring hiervoor is de aantrekkingskracht van andere centra in de regio. Naast bestedingen in fysieke winkels is sinds 2004 het winkelen via internet enorm toegenomen (verzesvoudigd). Dit leidt tot afvloeiing van bestedingspotentieel (inmiddels circa 7% van het totale bestedingspotentieel, in 2004 was dit nog slechts 1%). In totaal circa € 12 miljoen op jaarbasis, met name niet-dagelijks. Verwachting is dat internet de komende jaren doorgroeit. Samen moeten ondernemers in Teylingen hier een antwoord voor zoeken. Omzet en productiviteit De omzet van winkels in Teylingen is € 125 miljoen (68% dagelijks en 32% niet-dagelijks). Ten opzichte van 2004 is de omzet met 23% gestegen (dagelijks + 31%, niet-dagelijks +0%). Met name de verkoop via internet is een belangrijke reden voor de beperkte omzetgroei in niet-dagelijks. De vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) in Teylingen is voor dagelijkse artikelen laag (gemiddeld € 7.725 per m² wvo, Teylingen € 6.528 per m² wvo) en voor niet-dagelijkse artikelen hoog (gemiddeld € 1.423 per m² wvo, Teylingen € 1.719 per m² wvo). Conclusie De detailhandel in Teylingen functioneert op een gemiddeld niveau. Zeker ten opzichte van omliggende gemeenten zijn de prestaties goed. Een relatieve vergelijking met omliggende gemeenten in de Bollenstreek laat zien dat Teylingen op de meeste aspecten beter scoort. Het gaat dan om de verandering die gemeten is sinds 2004. Zie onderstaand figuur.


37

Figuur 4: Ontwikkeling indicatoren koopstromen in Teylingen en de Bollenstreek tussen 2004 en 2011 de omzet (uitgaven in de detailhandel in Teylingen) in de gemeente is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

18%

omzet in gemeente

25%

60%

de bestedingen (uitgaven in de detailhandel in Teylingen) door mensen uit Teylingen in Teylingen is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

12%

bestedingen in gemeente

21%

de afvloeiing (uitgaven in de detailhandel door inwoners van Teylingen buiten de gemeente) is minder sterk toegenomen dan in de Bollenstreek

26%

afvloeiing

18%

het bestedingspotentieel (uitgaven in de detailhandel binnen of buiten de gemeente door inwoners van Teylingen) is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

13%

bestedingspotentieel Bollenstreek totaal Teylingen

de toevloeiing (uitgaven in de detailhandel van inwoners van buiten Teylingen) is sterker toegenomen dan in de Bollenstreek

41%

toevloeiing

20% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011, bewerking Stec Groep


38

70%

2.3 Distributieve analyse Teylingen Tabel 23: huidig functioneren detailhandel Teylingen Teylingen sector

Dagelijks

Niet-dagelijks

inwoneraantal

35.700

35.700

bestedingen per hoofd*

€ 2.280

€ 2.660

85%

36%

€ 69 mln.

€ 34 mln.

9%

19%

€ 7 mln.

18 mln. euro

totale omzet

€ 76 mln.

52 mln. euro

m² wvo***

12.500

24.500

vloerproductiviteit

€ 6.500 per m²

€ 1.700 per m²

normvloerproductiviteit****

€ 7.100 per m²

€ 1.950 per m²

haalbaar aanbod in m² wvo

10.800

26.500

indicatie actuele uitbreidingsruimte m² wvo

-1.700

2.000

koopkrachtbinding inwoners Teylingen** gebonden bestedingen inwoners Teylingen koopkrachttoevloeiing** omzet afkomstig van buiten Teylingen

* Bron: HBD ** Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, 2011 *** Bron: Locatus 2013, exclusief leegstand (ca. 6.400 m² wvo) **** Bron: HBD, bewerking Stec Groep

De vloerproductiviteit voor zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector in Teylingen ligt lager dan het niveau van het Nederlandse gemiddelde. Uitgaande van een gemiddelde vloerproductiviteit voor deze branches van respectievelijk circa € 7.000 en € 2.000 is er op dit moment geen marktruimte voor uitbreiding van de dagelijkse sector en zeer beperkt uitbreidingsruimte voor de niet dagelijkse sector in de gemeente Teylingen.


39

Opgemerkt dient te worden dat deze distributieve analyse een opname is van de huidige situatie en voor de hele gemeente. Op basis van de analyse van de detailhandel en de trends en ontwikkelingen die op Teylingen af komen kunnen we het volgende opmerken ten aanzien van de ontwikkeling van de distributieve ruimte en het draagvlak voor nieuwe winkelmeters in Teylingen.  De bevolking daalt licht en wordt ouder. Dit betekent dat er autonoom geen groei zit in het bestedingspotentieel van consumenten uit Teylingen.  Het bestedingsniveau staat onder druk. Al enkele jaren zorgt de crisis voor een laag consumentenvertrouwen. Consumenten houden de hand op de knip. Hierdoor vlakt de groei in de bestedingen per hoofd van de bevolking af. Teylingen verkeert in de gunstige situatie dat het gemiddeld inkomen hoger ligt dan elders in de regio en het land. Hierdoor zit er mogelijk nog wat rek in de bestedingen per hoofd.  De koopkrachtbinding- en toevloeiing in de dagelijkse sector zijn relatief goed te noemen. Ten opzichte van vergelijkbare gemeenten zijn de bestedingen op orde. Naar de toekomst verwachten we geen verdere groei in de binding of toevloeiing. Dit omdat ook omliggende plaatsen een sterk aanbod in de dagelijkse sector hebben en de afstanden tot andere kernen niet groot is. Een eventuele versterking van de cijfers zal teniet worden gedaan door de groei in bestedingen via Internet. Nu bedragen deze voor de dagelijkse sector circa 1% van de bestedingen. De verwachting is dat dit groeit de komende jaren.  De koopkrachtbinding- en toevloeiing in de niet-dagelijkse sector staat onder druk. Met name door de sterke opkomst van online winkelen (groei van circa 2% in 2004 naar 12% in 2011) en de verwachte aandelen voor de toekomst (20 tot 50% afvloeiing via internet) is er geen reden om aan te nemen dat de koopkrachtbinding – en toevloeiing voor de niet– dagelijkse sector toeneemt.  De bestedingen per m² winkelvloer staan al enkele jaren onder druk. De verwachting is dat deze bestedingen zich zullen stabiliseren of juist nog verder zullen dalen. In sombere scenario’s kan het bovenstaande tot gevolg hebben dat 10 tot 30% van de fysieke detailhandel verdwijnt. Blijft onverlet dat er ruimte moet zijn voor vernieuwing en nieuwe ontwikkelingen waar markt voor is op sterke locaties. Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

40

3. ANALYSE BELEID Hier sommen we het bestaande beleid van provincie, regio en gemeente op ten aanzien van detailhandel en aanverwante aspecten.

3.1 Provincie Zuid-Holland Het detailhandelsbeleid van de provincie is erop gericht om de hoofdstructuur (hoofd- en ondersteunende centra, aangevuld met de belangrijkste clusters van PDV) zoveel mogelijk te versterken, zonder de dynamiek in de sector te willen verminderen. Dit realiseert de provincie door het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties, door het versterken van een klein aantal winkelcentra en het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen mogelijk als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Bij de accommodatie van de ruimtevraag heeft herstructurering en inbreiding voorrang ten opzichte van nieuwe uitleglocaties (volgens de ladder voor duurzame verstedelijking). Een eventuele beperkte uitbreiding van winkelmeters moet in het teken staan van structuurverbetering van het centrum. In dit kader kan gedacht worden aan optimalisatie van de winkelrouting. De aankoopplaatsen die buiten de provinciale hoofdstructuur vallen, hebben soms minder toekomstperspectief en komen dan voor een facelift, herprofilering of functieverandering in aanmerking. Groei zal hier in ieder geval niet aan de orde kunnen zijn. Bij de actualisatie van de Provinciale Structuurvisie in 2013 is het voornemen om de PDV zoeklocatie in de Noordelijke Bollenstreek te verwijderen, tenzij Holland Rijnland met een ruimtelijk goed onderbouwd voorstel komt. In principe verleent de provincie geen toestemming voor nieuwe PDV-locaties of voor de uitbreiding van bestaande PDV-locaties, tenzij hier bindende afspraken aan ten grondslag liggen. Perspectiefrijke locaties moeten wel versterkt kunnen worden. Het perifere detailhandelsbeleid blijft restrictief. Vooral in Zuid-Holland Zuid en Holland Rijnland is reeds sprake van een overaanbod aan PDV-locaties en vestigingen.


41

3.2 Regio Holland Rijnland Het in standhouden van een robuuste en gezonde detailhandelsstructuur in de regio is het doel van het regionale beleid op het gebied van detailhandel. Gekozen is voor het versterken van de winkelfunctie in de bestaande stads- en dorpscentra en op de aangewezen perifere locaties voor detailhandel, die niet in deze centra past. Het Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken en het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland hebben vanaf 1 januari 2011 de adviestaak van het Regionaal Economisch Overleg met betrekking tot detailhandelsontwikkelingen overgenomen. Het portefeuillehoudersoverleg Economische zaken en Arbeidsmarktbeleid heeft in 2013 nieuwe afspraken gemaakt voor perifere detailhandelslocaties. De afspraken over PDV-locaties zijn tot stand gekomen op basis van advies van DTNP in 2012. De leegstand op de PDV-clusters in Holland Rijnland is tot op heden beperkt. Er is in de regio sprake een groot overaanbod, met name in de branche woninginrichting. Ook in de toekomst is er geen uitbreidingsruimte voor de woninginrichting. In de doe-het-zelfsector is nog enige ruimte voor uitbreiding. Voor tuincentra wordt geconcludeerd dat er regionaal gezien geen uitbreidingsruimte is. DTNP adviseert om het volumineuze winkelaanbod te concentreren op zeven PDV-clusters: • Wooon als regionaal woonthemacentrum met een groot aanbod woninginrichting. • Zes overige clusters voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen, met elkaar niet-overlappende verzorgingsgebieden. Om de positie van de zeven PDV-clusters zoveel mogelijk te versterken, wordt perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven of substantiële uitbreiding van winkels buiten de zeven PDV-clusters niet toegestaan (op bouwmarkten, tuincentra en enkele andere branches na). Alle initiatieven voor winkelvestiging op perifere locaties waarvoor een bestemmingswijziging of ontheffing nodig is, worden ter toetsing op regionale effecten voorgelegd aan de regio Holland Rijnland.


42

3.3 Gemeente Teylingen De winkelvoorzieningen van de drie kernen in Teylingen hebben de afgelopen jaren een flinke kwaliteitsimpuls gekregen in termen van straatbeeld, verblijfskwaliteit en winkelassortiment. De uitbreidingsruimte voor winkels in Teylingen in de toekomst is relatief beperkt, zo concludeert het economisch beleidsplan (2012) van de gemeente. De belangrijkste reden hiervoor is afvloeiing van winkelend publiek naar de nabijgelegen grote steden. Het is zaak om de kritische massa en keuzemogelijkheden van met name het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen op peil te houden de komende jaren. De gemeente kan hier een faciliterende rol in spelen met het doel de vitaliteit en kwaliteit van het winkelapparaat op peil te houden. Per kern is hieronder de beleidslijn zoals die is verwoord in het economisch beleidsplan weergegeven. Sassenheim De gemeente ziet in Sassenheim een vitaal winkelhart voor de gemeente en zet in op de ontwikkeling naar een bovenlokaal winkelgebied dat de mogelijke effecten van krimp in de toekomst kan doorstaan. De afronding van het Voorhavenkwartier in Sassenheim is in dit kader een wenselijke ontwikkeling voor de verdere uitbouw van lokaal winkelhart Sassenheim, met name voor niet-dagelijkse goederen. In het algemeen moet het beleid er op gericht zijn om branches die echt ondervertegenwoordigd zijn in de gemeente, met name in niet-dagelijkse goederen, vestigingsruimte te bieden, bij voorkeur dus in Sassenheim. Het gaat bijvoorbeeld om winkels in de categorie kleding en mode, hobby, plant en dier, bruin- en witgoed die relatief gezien ondervertegenwoordigd zijn. Het versterken van de winkelstructuur met winkels uit ondervertegenwoordigde categorieën maakt de noodzaak voor de eigen inwoners om hiervoor buiten de gemeente te gaan winkelen kleiner (met andere woorden: het vergroot de binding met de eigen winkelkern). Er zijn in Sassenheim drie binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten in voorbereiding. Alle drie betreft het supermarktlocaties. Bij twee van de locaties (de oude Albert Heijn-locatie en de Digros) is sprake van uitbreiding van winkelruimte en appartementen. Het derde project is de herontwikkeling van (delen van) de locatie Hortusplein, bij de bestaande Hoogvlietlocatie. Op bedrijventerrein Jagtlust wordt een grootschalige detailhandels locatie gerealiseerd. Hierin kunnen zich o.a verplaatsingen en uitbreidingen vestigen van bedrijven die nu nog aan de Koetsiersweg gevestigd zijn.


43

Voorhout De ambitie voor de kern Voorhout is het verder opbouwen van een compact winkelcentrum voor een dorpskern met winkels in (hoofdzakelijk) dagelijkse goederen. De verdere ontwikkeling van het winkelapparaat van Voorhout moet met name plaatsvinden in de Herenstraat. In de Herenstraat zijn nog verbeteringen mogelijk op het gebied van toekomstige branchering gericht op dagelijkse goederen en basiswinkels voor niet-dagelijkse goederen (na herontwikkeling van sommige panden) en de samenhangende kwaliteit. De gemeente neemt een actieve rol in als het gaat om het verder vorm geven van de Herenstraat. Warmond Warmond heeft een beperkt winkelaanbod, met als basis een moderne Albert Heijn vestiging. In Warmond liggen kansen om de recreatieve rol van deze kern verder vorm te geven door middel van het winkelaanbod. Er liggen kansen voor specifieke detailhandel op het gebied van kunst en cultuur en watersport. Aandachtspunt voor beide is wel de kritische massa om te kunnen functioneren. Winkeltijden In mei 2013 is de nieuwe winkeltijdenverordening in Teylingen door de raad aangenomen. Deze geeft ondernemers de vrijheid om iedere zondag geopend te zijn per 1 maart 2014. De gemeente geeft aan dat met name Warmond hiervan kan profiteren (vanwege het toeristische profiel van deze kern). Voor Sassenheim en in mindere mate Voorhout is de vrijheid in zondagopenstelling minder voor de hand liggend en noodzakelijk. Het draagvlak voor koopzondagen is onderzocht door I&O research (2012). Echter, vanuit de gedachte van een gelijk speelveld is de keuze gemaakt om de zondagopenstelling voor de hele gemeente te laten gelden. Markt- en standplaatsen Teylingen heeft het standplaatsenbeleid in 2011 herzien. Daarnaast wordt in regionaal verband gekeken naar de mogelijkheden voor samenwerking en verzelfstandiging bij weekmarkten. Dit in voorbereiding op de herziening van de marktverordening. In Teylingen zijn er markten in Voorhout en in Sassenheim. Markten dragen bij aan de toestroom van (fysiek) winkelend publiek, waardoor ook extra verkoop bij de ‘gewone’ winkels wordt gegenereerd.


44

Standplaatsen zijn meer een aanvulling op het bestaande winkelaanbod, ook de openingstijden komen doorgaans overeen met die van het ‘vaste’ winkelaanbod. Standplaatsen zijn er in alle drie de kernen. De basis van het nieuwe beleid is het bieden van beslissingsbevoegdheid over marktbeleid aan de marktkooplui zelf. Deze bevoegdheid strekt van het innen van het marktgeld tot en met de invulling van kramen (producten en diensten). Dit geeft de markt een kans om te opereren als één bedrijf. De overheid (gemeente) krijgt dan een nieuwe rol als toezichthouder op afstand. De keuze voor een (rechts-)vorm en werking van de op te richten nieuwe marktorganisatie kan alleen komen van de marktkooplieden zelf, zij moeten dit dus zelf oppakken. Het ligt voor de hand om de oprichting van een marktvereniging met de andere bollengemeenten op te zetten (schaal en draagvlak). Evenementen Teylingen heeft elk jaar een afwisselende kalender evenementen. Het meest bekende evenement is het grootschalige en regionale Bloemencorso. Behoud en ondersteuning van bestaande evenementen is de kern van het Teylingse evenementenbeleid, al zullen moeilijke keuzes gemaakt moeten worden in het kader van de gedeeltelijke afbouw van onze subsidiemogelijkheden. Warmond heeft veel activiteiten, zoals de nationale zeilwedstrijden tijdens de Kaagweek, de Westlander Zeildagen en de Turf- en Strontrace, waar vele historische zeilschepen aan deelnemen. Ook de poldercross en de groenmarkt trekken veel belangstelling. Tijdens de Open Monumenten Dagen verzorgt het Historisch Genootschap speciale rondwandelingen langs prachtige monumenten en tuinen. Maar ook in Sassenheim en Voorhout zijn aantrekkelijke evenementen zoals de Biermarkt, het Havenfestival, het Sportparkpop en het Luchtkussenfestival. Zonder de inzet en bijdragen van de (lokale) ondernemers kunnen deze en andere evenementen niet bestaan.


45

4. SCENARIO’S STRUCTUUR DETAILHANDEL TEYLINGEN Globaal liggen drie scenario’s voor met daarin een aantal keuzen die gemaakt kunnen worden om de detailhandel in Teylingen te versterken en in te spelen op trends en ontwikkelingen in de detailhandel. Het gaat om de scenario’s ‘markt ruim baan’, ‘bestaand beschermen’ en ‘samen sterk(er)’. Scenario 1. Markt ruim baan Uitleg scenario

Gemeente stuurt de ontwikkeling in de detailhandel niet bij en faciliteert maximaal marktinitiatieven. Daarbij moet behoefte aan nieuw worden aangetoond alvorens de gemeente goedkeuring geeft.

Structuur

Gemeente stuurt niet op een detailhandelsstructuur. De markt zoekt de beste plek voor de gewenste activiteit. Hierdoor kan versnippering ontstaan en zich (meer) perifere initiatieven voordoen.

Uitbreiding

In principe is uitbreiding toegestaan mits binnen de bestaande voorraad. De gemeente werkt maximaal mee aan ondernemersinitiatieven. Ook ontwikkelingen in de periferie (mits behoefte aangetoond en passend binnen regionaal en provinciaal beleid) staat de gemeente toe, ondanks de branchevreemde producten die hier mogelijk verkocht worden (en daarmee beoogde concurrentie tussen winkels groter wordt). Er is dus sprake van maximale marktwerking.

Leegstand

De leegstand neemt toe (met name op minder aantrekkelijke plekken en aan het einde van langere winkelstraten). Ook door ontwikkelingen in de periferie zal de leegstand mogelijk toenemen.

Koopzondag

Koopzondag gaat voor alle kernen naar 52 dagen per jaar. Ondernemers zijn vrij om op zondag open te zijn.

Samenwerking

Samenwerking komt tot stand vanuit de ondernemers zelf. De gemeente gaat hier niet actief op sturen en heeft hier ook geen / beperkt middelen voor beschikbaar.

Internet

Per aanvraag wordt gekeken naar de inpasbaarheid van webwinkels. Er worden zeer beperkt aanvullende eisen gesteld.

Voor- en nadelen

  

geen belemmeringen voor de markt om optimaal te functioneren, hierdoor wordt de concurrentie vergroot (consument profiteert hiervan) vernieuwing door concurrentie kan de aantrekkelijkheid van centra vergroten nieuwe (perifere) ontwikkelingen hebben ook voordelen (extra werkgelegenheid, combinatiebezoek, beperken weglekeffect, vernieuwing)


46

   

meer leegstand en verloedering buiten de kernzones meer (ongewenste) ontwikkelingen buiten de kernwinkelgebieden (‘versnippering’) draagvlak voor koopzondag onder nietdagelijks is beperkt zo blijkt uit onderzoek van de gemeente gemeente heeft weinig grip op het voorzieningenniveau en (gewenste) structuur

Scenario 2. Bestaand beschermen Uitleg scenario

Gemeente zet in op het beschermen van de bestaande detailhandelstructuur. Dit betekent dat initiatieven die niet binnen de aangewezen gebieden plaatsvinden geen gehoor vinden. De gemeente erkent hiermee dat de detailhandel onder druk staat en een pas op de plaats nodig is om de middenstand te ondersteunen.

Structuur

De gemeente beschermt de bestaande winkelstructuur en verhoudingen tussen de kernen. Ontwikkelingen en initiatieven buiten de bestaande winkelstructuur zijn in principe niet toegestaan (voorkomen versnippering).

Uitbreiding

In principe is uitbreiding op plekken buiten het bestaande winkelgebied niet toegestaan. Voor perifere ontwikkelingen is maatwerk nodig en het mag niet leiden tot ontwrichting. Handhaving is een belangrijk uitgangspunt bij dit scenario, er mogen geen branchevreemde en niet-volumineuze producten verkocht worden op perifere locaties.

Leegstand

De leegstand in de bestaande winkelgebieden neemt niet verder toe. Vernieuwing van het aanbod en inspelen op marktontwikkelingen komt slechts beperkt van de grond.

Koopzondag

De volledige zondagopenstelling (52 dagen) geldt alleen voor dagelijks. Voor niet-dagelijks is er een aantal koopzondagen per jaar (rondom feestdagen).

Samenwerking

De gemeente ziet in samenwerking een kans om bestaande winkelgebieden te versterken. Er worden werkgroepen opgezet om de structuur te versterken. De gemeente zet slechts beperkt middelen hiervoor in.

Internet

Detailhandel is niet toegestaan buiten de bestaande winkelgebieden. Als een webwinkel een afhaalpunt of showroom heeft krijgt deze geen toestemming zich buiten de bestaande winkelgebieden te vestigen. Handhaving is nodig.

Voor- en nadelen

  

behoud en versterken bestaande kernen en winkelgebieden sturen op gewenste ontwikkelingen in centrumgebieden (grip) en versterking kernen voorkomen versnippering van (perifere) ontwikkelingen


47

  

Teylingen minder interessant voor nieuwe ontwikkelingen van buiten gemeente faciliteert samenwerking maar neemt geen actieve rol bestedingen via internet zetten detailhandel nog verder onder druk

Scenario 3. Samen sterk(er) Uitleg scenario

Gemeente stuurt actief op verandering van de detailhandelsstructuur. De gemeente maakt werk van versterken van centra en samenwerking en gaat actief met vastgoedeigenaren aan de slag om leegstand terug te dringen.

Structuur

De gemeente kiest een heldere structuur, wijst kernzones aan en stuurt hier actief op. Samenwerking is cruciaal en dus worden samen met eigenaren en ondernemers werkgroepen opgezet en neemt ieder zijn verantwoordelijkheid.

Uitbreiding

In de kernzones zijn mogelijkheden voor inbreiding en vernieuwing. De gemeente stuurt hier actief op en past ‘verleidingsplanologie’ maximaal toe. Samen met ondernemers wordt ook gezocht naar nieuwe – mogelijk versterkende – formules / winkels Ontwikkelingen in de periferie moeten echt iets toevoegen aan de structuur en zoveel mogelijk geconcentreerd op één locatie. Aangetoond moet worden dat ze de kernzones niet schaden (zeer beperkt versnippering en branchevervaging – handhaving is nodig).

Leegstand

De leegstand neemt af in de kernzones. Er wordt zoveel mogelijk slechte voorraad uit de markt genomen (in overleg met de eigenaren en ondernemers) door herontwikkeling en transformatie te stimuleren (gemeente moet vooral faciliteren en perspectief bieden, markt moet handelen).

Koopzondag

Koopzondag in principe vrij maar in de praktijk werken gemeente en ondernemers aan draagvlak door te combineren met een evenement of thema (draagvlak creëren of in de vorm van een strippenkaart).

Samenwerking

De gemeente hecht grote waarde aan samenwerking met ondernemers. Er wordt een ondernemersfonds opgericht (met bijdragen uit diverse hoeken) en er komt een centrummanager die projecten aanjaagt. Er worden werkgroepen opgericht waarbij (afhankelijk van het onderwerp) ondernemers, vertegenwoordigers, makelaars, eigenaren, banken/financiers etc. bij aanhaken. Er komt een actieprogramma per kern.

Internet

De gemeente staat open voor nieuwe ontwikkelingen en modernisering van de detailhandel. Samen met ondernemers in de kernwinkelgebieden wordt gekeken naar de aanwezigheid en vindbaarheid op internet (lokale koopstraat op web) (thema onder samenwerking). Afhaalpunten in centra zijn een toevoeging voor het winkelbestand en zorgen voor reuring in de winkelstraat.

Voor- en nadelen

  

helder voor ondernemers en investeerders wat de koers is van de gemeente (zekerheid, schaarste, etc.) grip op gewenste ontwikkelingen verantwoord investeringsperspectief (voor alle partijen)


48

 

gemeente kan niet alles afdwingen intensiever voor alle partijen, kost meer inspanningen en €

5. BEGRIPPEN 

Brutovloeroppervlak (BVO) en Winkelvloeroppervlak (WVO)

BVO: De totale ruimte van een winkel (winkelvloeroppervlak en niet voor consumenten toegankelijke ruimten zoals opslag, kantine, etc.). WVO: De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel. Het winkelvloeroppervlak bedraagt circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. In sommige branches is er bijna geen onderscheid meer tussen WVO en BVO. 

Dagelijkse artikelen / niet-dagelijkse artikelen

Dagelijks: Artikelen in de branches voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging. De consument gebruikt deze goederen min of meer dagelijks. Niet-dagelijks: Artikelen die niet behoren tot de dagelijkse goederen. Het gaat onder andere om luxe goederen zoals kleding, wooninrichting en vrije tijd. 

Detailhandel

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor verbruik ter plaatse. 

Filiaal

Een zaak of onderneming waarbij de eigenaar zelf niet de hoofdvestiging ter plekke heeft. Vele grote winkelketens hebben filialen in diverse plaatsen, die opereren onder het merk van de hoofdvestiging of van het overkoepelende concern. 

Grootschalige detailhandel (GDV) , perifere detailhandel (PDV) en volumineuze detailhandel

GDV: Winkel met omvang van minimaal 1.000 m² winkelvloeroppervlak. PDV: Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelconcentraties. Volumineuze detailhandel: Detailhandel in goederen die qua aard, omvang Bijlagenboek advies visie detailhandel Teylingen Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers 13.192

49

en stalling niet passen in centrale winkelconcentraties. Het gaat om detailhandel in auto’s, boten, caravans en tenten, bouwmaterialen, keukens, badkamers, sanitair, bouwmarkten en woninginrichting. 

Koopkrachtbinding en -toevloeiing

Binding: Aandeel van de bestedingen in een winkelgebied van inwoners in het verzorgingsgebied. Toevloeiing: Aandeel van de bestedingen in een winkelgebied van inwoners van buiten het verzorgingsgebied. 

Leegstand, frictieleegstand, structurele leegstand

Leegstand: Op enig moment aangeboden winkelpand niet in gebruik. Uitgedrukt in percentage van de voorraad op dat moment. Hierbij wordt in de cijfers een inschatting gemaakt van de redelijkerwijs verhuurbare winkels (en dus niet puur panden met de bestemming detailhandel). Frictieleegstand: Leegstand tussen twee verhuurperioden (van korte duur, maximaal 1 jaar). Structurele leegstand: Aanbod dat langer dan 3 jaar leeg staat. 

Marktsegment

Het assortiment en de prijsstelling bepalen de indeling van een winkel is verschillende marktsegmenten (discount, service discount, fullservice, exclusief, etc.). 

Vloerproductiviteit

Gemiddelde omzet per m² winkelvloeroppervlak. Deze verschilt per branche, winkelgebied en regio.


50

bijlagenboek DETAILHANDELSVISIE TEYLINGEN Stec Groep aan Gemeente Teylingen

Recommend Documents