Actualisatie Actieplan Wonen De richtinggevende kaders
November 2013
1
Stand van zaken Ambitie en doelen APW Het APW is in 2008 vastgesteld. Kort samengevat luidde de ambitie als volgt: Vlaardingen moet een aantrekkelijke woonstad worden met een positief vestigings- en investeringsklimaat. Mensen moeten kunnen kiezen uit een gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod in de gewenste woonmilieus. Het is belangrijk dat Vlaardingen mogelijkheden biedt voor een wooncarrière in een goed woon- en leefklimaat . Vlaardingen zal de komende jaren moeten werken aan de volgende doelen: - Kwaliteitsslag maken, waardoor de toekomstwaarde van woningen in de bestaande woningvoorraad wordt verbeterd (ingrijpende verbetering/renovatie); - Vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen (goed woningaanbod in gewenst woonmilieu en leefstijlen); - Doorstroming bevorderen door met name nieuwbouw te realiseren en de betaalbaarheid tussen de grens bereikbaar en middeldure huur- of koopwoningen te verbeteren (door bijvoorbeeld startersleningen te verstrekken, koopconstructies, huurprijsbeleid); - Woongenot vergroten (sociale woonomgeving/voorzieningen); - Bijdrage leveren aan het verbeteren van de positie van de huidige bewoners (sociale ‘liftfunctie’); - Meer evenwichtige bevolkingsopbouw realiseren. Landelijke Ontwikkelingen Sinds het vaststellen van het APW zijn er tal van ontwikkelingen geweest, zoals: - minder rooskleurige financiële situatie en een stagnatie van de woningbouw; - nieuwe provinciale/regionale taakstelling wooncontingenten; - nog meer van aanbod- naar vraaggericht bouwen; - nieuwe Woningwet met andere rollen voor overheid en corporaties; - nieuwe subsidiemogelijkheden; - nieuwe doelgroepen, bijvoorbeeld het zelfstandig wonen van mensen met zorgklasse 3 en 4; - duurzaamheid krijgt een steeds grotere rol; - bezuinigingen op onderhoud openbaar gebied; - verhuurdersheffing, nieuw landelijk huurprijsbeleid en betaalbaarheidsdiscussie; - resultaten van diverse onderzoeken, zoals Woon 2012 en de Grote Woontest.
Regionale ontwikkelingen (samenwerkingsafspraken) De Stadsregio Rotterdam heeft in 2010 het “Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam, op weg naar een gezonde woningmarkt” vastgesteld. De sociale huurwoningen zijn vooral geconcentreerd in de oudere delen van Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis. In regionaal verband zijn de regiogemeenten bezig met nieuwe woningmarktafspraken. Daarbij wordt een daling van de sociale huurwoningen van 42% naar 36% in 2020 nagestreefd (zie bijgevoegde concept-samenwerkingsafspraken onder kopje 1, tweede overweging). Deze daling vindt plaats onder andere in de subregio Waterweg (Vlaardingen, Schiedam, Maassluis, Hoek van Holland en Delfshaven) en in delen van Rotterdam. Randgemeenten zoals Lansingerland hebben juist de taak om hun sociale woningvoorraad te behouden of uit te breiden. Vlaardingen mag op grond van deze verstedelijkingsafspraken teruggaan van 44% van de sociale huurwoningen in 2012 naar 35% in 2020.
2
De resultaten van het APW Het APW wordt periodiek gemonitord door het landelijke WoON onderzoek. Hieraan doen de APWpartners aan mee. Omdat Vlaardingen deelneemt aan een landelijk onderzoek kunnen de uitkomsten voor Vlaardingen in een regionaal en landelijk perspectief worden geplaatst. Als we het APW onder de loep nemen, dan liegen de resultaten er niet om. Ondanks de crisis is er sinds de start van het APW in 2008 een hoger bouwtempo: in de periode van 2002 t/m 2008 werden er jaarlijks gemiddeld 127 woningen gebouwd, en in de periode 2009 t/m 2012 jaarlijks gemiddeld 232 woningen. Het gaat dus goed, zeker gezien de bijzondere tijden. Ook de doelstelling van het APW om meer balans te vinden tussen huur en koop en tussen eengezinswoningen en appartementen, werpt vruchten af. Er vindt een verschuiving plaats naar meer koop en eengezinswoningen. · 53% huurwoningen in 2012 t.o.v. 65% in 2006; · 61% flatwoningen in 2012 t.o.v. 65% in 2006. Voorts kwam uit de onderzoeken een aantal opvallende zaken aan het licht. 1. In Vlaardingen is er in 2012 nagenoeg evenveel vraag naar huur- als naar koopwoningen. De toename in vraag naar huurwoningen en afname in vraag naar koopwoningen die worden gesignaleerd in de regio en het land, zijn in Vlaardingen niet noemenswaardig. Daarmee mogen we constateren dat de rek er nog niet uit is. Er is nog duidelijk ruimte binnen onze woningmarkt om grote stappen te zetten. 2. Huishoudens die een koopwoningen buiten Vlaardingen zoeken zijn vaak een gezin met of zonder kinderen, leeftijd 25 tot 45 jaar en behoren merendeels tot de hogere inkomensgroep. Huishoudens die vanuit andere gemeenten in Vlaardingen een koopwoning zoeken zijn vaker alleenstaand met een leeftijd tussen de 55 en 65 jaar. Als de eerste groep kopers voor Vlaardingen behouden kan blijven en de tweede groep voor Vlaardingen kan worden aangetrokken, is het goed voor een evenwichtige bevolkingsopbouw van de gemeente. 3. Onder de huishoudens uit Vlaardingen en vanuit andere gemeenten die een huurwoning in Vlaardingen zoeken zijn veel gezinnen met kinderen met een leeftijd tussen de 25 en 45 jaar en een laag inkomen. 4.
In Vlaardingen is de groei van het aantal 55-plussers en 75-plussers in de periode van 2011-2040 lager dan in de provincie Zuid-Holland en Nederland. Het aantal 55-plussers groeit in Vlaardingen tot ca. 2030, maar de groei stijgt minder sterk dan in de provincie Zuid Holland en Nederland. Na 2030 daalt het aantal 55-plussers sterker dan in provincie Zuid Holland en Nederland. Dan zal Vlaardingen een relatief jonge bevolking hebben.
5.
Het aantal huishoudens in Vlaardingen met een inkomen onder de 22.000 euro is gedaald. Uit cijfers blijkt echter dat ook de Vlaardingers het moeilijk hebben door de crisis, waardoor de sociale doelgroep zal toenemen.
Zoals gezegd, zijn de resultaten van het APW al gepresenteerd in het college en de raad. Hierop wordt op deze plaats dan ook niet verder ingegaan. De rest van deze notitie betreft de actualisatie van de beleidskaders APW.
3
Actualisatie Actieplan Wonen (APW) Naar aanleiding van de economische crisis en de crisis in de woningmarkt zijn er al eerder tussentijdse bijstellingen geweest van de oorspronkelijke afspraken. Sommige projecten zijn naar voren geplaatst, waardoor andere projecten naar achteren zijn geplaatst en nu net buiten de scope van het APW vallen (na 2030). In diverse bestaande woningbouwcomplexen van de woningcorporaties is extra geïnvesteerd om deze langer te kunnen exploiteren. Nu de crisis in de woningmarkt aanhoudt is het moment gekomen om een actualisatie van het APW door te voeren. Daarbij zijn wij ervan overtuigd dat we de strategische doelen van het APW bereiken door realistisch en flexibel te zijn. We vertalen de effecten van de woningmarktcrisis in onze cijfers, maar nemen geen afscheid van de oorspronkelijke ambities. Zodra de markt aantrekt, spelen wij in op de nieuwe ontwikkelingen.
1. Planning en organisatie van de actualisatie van het APW Hoe organiseren we het? Op grond van de bovengenoemde ontwikkelingen, de diverse onderzoeken (waaronder Woon 2012, Socrates, de Grote Woontest en de Sociale Index) en na raadpleging van stakeholders (bijeenkomst 25 september 2013), wordt een aantal bijstellingen voorgesteld. De actualisatie vindt plaats conform het zogenoemde Vlaardingse Model: een intensieve samenwerking tussen gemeente en corporaties. Op 8 juli 2013 zijn in eerste instantie, samen met de corporaties, richtinggevende uitspraken opgesteld, waaraan mogelijk de nieuwe visie/herijking van het APW moet voldoen. Op 25 september 2013 is er een Woningmarktdag geweest met o.a. makelaars, projectontwikkelaars, banken en architecten om af te tasten of we nog steeds op de goede weg zitten met het APW. In november 2013 is er ook afgestemd met de klankbordgroepen. De actualisatie van de kaders is binnen de gemeente besproken in het dinsdagmiddagonderwerp van het college van 12 november 2013 en in de raadscommissie van 14 november 2013. De koppeling met het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) van Waterweg Wonen heeft plaatsgevonden in het najaar van 2013. Dat SVB is integraal onderdeel van de actualisatie van het APW. Woningstichting Samenwerking zal de actualisatie meenemen in haar nieuwe bedrijfsplan dat in mei 2014 verschijnt. Ook in de regio wordt afstemming gerealiseerd. De regio is opgedeeld in subregio’s, die een bestuurlijke tafel organiseren. Binnen de subregio Waterweg zullen afspraken worden gemaakt over de wijze waarop de gemeentes met elkaar afstemmen en over de bandbreedtes van nieuwbouw. Deze gemeentelijke en regionale afstemming moet uiteindelijk resulteren in een nieuw woningbouwprogramma in het eerste kwartaal van 2014, nieuwe regionale afspraken en prestatieafspraken 2015-2020 met de corporaties in het najaar van 2014.
2. Benodigde actualisaties De gevolgen van het nieuwe Woonakkoord 2013 zijn nog niet uitgekristalliseerd. Daar zal in ieder geval een sterkere regierol voor de gemeente in zitten. Deze zullen wij, gezamenlijk met de corporaties, vormgeven en weergeven in de prestatieafspraken 2015-2020. In de actualisatie wordt de indeling van de huidige prestatieafspraken gehanteerd. De actualisatie kent 5 thema’s: A. B. C. D. E.
Bestaande voorraad Nieuwbouw Doelgroepen Leefbaarheid Duurzaamheid
4
A
Bestaande voorraad (33.250 woningen) 1. Huur (corporaties): 15.670 woningen (47%) 2. Koop: 15.640 woningen (47%) 3. Particuliere huur: 1.940 woningen ( 6%)
Van 2008 tot en met 2013 zijn er 65 complexen met ruim 7000 woningen gerenoveerd. Door Waterweg Wonen 50 complexen met ruim 5800 woningen en door Woningstichting Samenwerking 15 complexen met ruim 1300 woningen. Voorbeelden van ingrijpende renovaties zijn: · Toekomst Zuid (292); · ontduplexing (Samenvoeging) in Ambacht, van 36 naar 18 woningen; · ontduplexing in de Indische buurt, van 240 naar 120 woningen (Flores Montal- en Timorstraat); · Aalscholverlaan (128); · Fazantlaan (176); · diverse flats in de Hoofdstedenbuurt; · eengezinswoningen (72) Bilderdijk- en Da Costastraat van D naar B; · appartementen (270) Louise de Colignylaan, gevelrenovatie en zonnepanelen; Er breekt een nieuwe periode aan: het aantal projecten voor groot onderhoud en renovatie kan de komende jaren fors lager liggen dan de afgelopen jaren, aangezien er al een enorme kwaliteitsslag in de woningvoorraad is gemaakt. Het onderhoud zal de komende jaren efficiënter worden en meer klantgestuurd. Onderhoudsmomenten grijpen de corporaties aan om verdere verduurzaming van de woningvoorraad te bereiken. De bestaande voorraad sociale huurwoningen van de woningcorporaties van 15.670 woningen (47%) De sociale huurvoorraad bestaat ondanks de behaalde resultaten in de afgelopen periode nog steeds voor een groot deel uit goedkope meergezinswoningen (79%). Hoewel er al een flinke investering is gedaan, blijft inzet op renovatie en sloop/vervangende nieuwbouw nodig. Om de woningvoorraad beter te laten aansluiten op de woonwensen van huurders, is meer differentiatie in het huuraanbod nodig. Binnen de sociale huur is er een tekort aan eengezinswoningen en een overschot aan appartementen. Richtinggevende kaders bestaande voorraad huurwoningen woningcorporaties: Sociale huur 1. Meer differentiatie in het gereguleerde huuraanbod door renovatie en transformatie naar huureengezinswoningen en comfortabele appartementen voor ouderen; 2. Terughoudendheid bij het verkopen van sociale huur-eengezinswoningen.
De bestaande voorraad koopwoningen van 15.640 woningen (47%) De koopwoningen bestaan uit 61% eengezinswoningen en 39% meergezinswoningen. De koopappartementen staan vooral in het Centrum, VOP en de Westwijk. Dit zijn veelal goedkope, naoorlogse koopappartementen (koopprijs < € 150.000). Er is hier sprake van een overaanbod. Starters die een paar jaar geleden een koopappartement hebben gekocht, kunnen niet doorstromen naar een duurdere koopwoning (bron NVM). De vraag is of er strategieën of oplossingen zijn te bedenken om de verkoop van bestaand woningbezit te bevorderen, zodat de doorstroming op gang komt en verdere leegstand wordt voorkomen. De gemeente verstrekt (door)startersleningen. Bewonereigenaars zoeken de oplossing ook in tijdelijke verhuur van hun woning. Een doorstartprobleem van koopstarters ontstaat doordat mensen hun eerste woning niet kwijtraken doordat er veel aanbod en weinig vraag is en/of hun hypotheek ‘onder water staat’. Daarnaast vinden de potentiële nieuwe koopstarters de kwaliteit van de woningen te laag. De verenigingen van eigenaren (VvE’s) in deze gebieden zijn vaak niet actief waardoor de woningen slecht worden onderhouden en de bank geen financiering verstrekt.
5
Het kwalitatief en kwantitatief probleem van deze verouderde voorraad koopwoningen kan deels verholpen worden door particuliere woningverbetering. Het gemeentelijk geld voor particuliere woningverbetering is met de uitvoering van het oostelijk gedeelte van de noordrand van de Westwijk en de Spoorbuurt uitgegeven. Er wordt een studie gedaan naar subsidies en naar de inzet van nieuwe financieringsconstructies. Richtinggevende kaders bestaande voorraad: koopwoningen 1. Voortzetten van particuliere woningverbetering. Daarbij nieuwe financiële bronnen zoeken: de link leggen naar de financiële constructies die het thema duurzaamheid biedt, in gesprek gaan met potentiële beleggers/ banken en de subsidiemogelijkheden binnen Europa in kaart brengen; 2. Activeren en professionaliseren van Verenigingen van Eigenaren.
De bestaande voorraad particuliere huurwoningen van 1.940 woningen (6%) De omvang van de particuliere huurvoorraad in Vlaardingen is niet groot. Maar in vergelijking met 2009 is het aantal particuliere huurwoningen met 710 gestegen. Dit komt vermoedelijk door het tijdelijk verhuren van onverkoopbare koopwoningen. De particuliere huursector is in het Centrumgebied (inclusief VOP Oost) met 13% hoog. De Westwijk volgt met 6%. Het overgrote deel van de particuliere huursector (86%) valt onder de € 680,-- per maand en is dus sociale huur; 14% valt in de vrije sector. Momenteel inventariseren wij hoeveel grote en middelgrote partijen in Vlaardingen actief zijn in de particuliere verhuur. Richtinggevend kader bestaande voorraad: particuliere huur 1. Afspraken maken die in de lijn van het APW liggen met (middel)grote partijen die actief zijn in de particuliere verhuur
B
Nieuwbouw
Als gevolg van de ontwikkelingen is de woningmarkt veranderd van een aanbod- naar een vraagmarkt. Vlaardingen heeft in 2008 met het vaststellen van het APW al ingezet op vraaggericht ontwikkelen en bouwen. Belangrijk is het om inzicht te krijgen in wat voor type woningen bewoners willen, tegen welke prijs en op welke plek. Bij de ontwikkeling van het woningbouwprogramma zal de woningbehoefte van de woonconsument voorop moeten staan binnen de randvoorwaarden van een goede stedenbouwkundige visie. De woningbehoefte wordt gemonitord met het landelijke WoON-onderzoek. WoON 2012 is net gepubliceerd. Het onderzoeksbureau ABF stelt in opdracht van de gemeente twee rapporten op: de Kernpublicatie Vlaardingen 2012 en de Woningmarktverkenning 2012. De Woningmarktverkenning brengt kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt tot 2030 in beeld (toekomstige bevolkings- en huishoudensprognose), waarbij ook het bouwprogramma van Vlaardingen wordt doorgerekend en afwijkingen met het consumentenprogramma in beeld worden gebracht. WoON 2012 bevestigt de koers die de gemeente in 2008 met het Actieplan Wonen is ingeslagen: er is vooral vraag naar grondgebonden woonmilieus, ‘wonen bij winkels’ en ‘rustig stedelijk wonen’. Doelstellingen van nieuwbouw en sloop In de jaren 2008 tot 2013 hebben we, ondanks de woningmarktcrisis, 60% van de nieuwbouw gerealiseerd en 70% van de sloop. Wij voorzien op dit moment een realisatie van circa 70% van de oorspronkelijke doelstellingen van het APW tot 2030. Herstructurering gaat na 2030 gewoon door. En zodra de markt aantrekt, spelen de APW-partners er direct op in. De verdeling in koop/huur en eengezins/appartementen zal in 2014 in het bouwprogramma en in de prestatieafspraken 2015-2020 worden vertaald.
6
In 2008 werd gepland om binnen het APW circa 8400 woningen te bouwen en circa 6800 woningen te slopen. In tussentijdse actualisaties is gekozen om een aantal projecten, die eerder in het SVB van Waterweg Wonen naar achteren geschoven waren, alsnog meer prioriteit te geven. Dat betreft de projecten Floris de Vijfdelaan, Valkenhof, Van Wesembekestraat en de Zuidbuurt. De sloop van enkele andere woningcomplexen is nu na 2030 gepland en valt daarmee buiten de scope van het APW. Om deze complexen langer te kunnen exploiteren, is daar goed in geïnvesteerd. Deze complexen zijn: Tramonta en Datheenstraat e.o. (Westwijk), Van Beethovensingel e.o. en Diepenbrockstraat e.o. (VOP), De Bolder (Rivierzone) en Patrimoniumstraat (Centrum). Deze woningcomplexen hebben voldoende toekomstwaarde, mede vanwege de kwaliteitsverbetering in elk complex in de periode 2012-2014. Op termijn wordt nader bekeken welke ontwikkelingsrichting deze complexen vanaf 2030 krijgen. Richtinggevend kader doelstellingen nieuwbouw en sloop 1. De ambitie van het APW blijft ongewijzigd, maar gezien de marktsituatie voorzien we een realisatie van circa 70% van de oorspronkelijke doelstellingen van het APW voor wat betreft nieuwbouw en sloop. Het nieuwe bouwprogramma zal in het eerste kwartaal 2014 worden vastgesteld.
Nieuwbouw huurappartementen De prognoses geven aan dat de vraag naar sociale huurwoningen tot 2030 toe zal nemen, met name sociale huur-eengezinswoningen. Hoewel in Vlaardingen de toename minder groot is dan het regionaal en landelijk gemiddelde, zullen we er rekening mee moeten houden dat onze sociale doelgroep stijgt. In hoeverre deze stijging van tijdelijke aard is, is mede afhankelijk van de recessie. Het aanbod van huurappartementen is er wel, maar is kwalitatief niet op orde. Er is geen match tussen vraag en aanbod. Er is in de sociale huur wel vraag naar comfortabele appartementen, vooral bij ouderen. Met de bouw van die soort appartementen kan de doorstroming op gang worden gebracht.
Nieuwbouw huureengezinswoningen Er is een tekort aan sociale huur-eengezinswoningen. Bijna tweederde van de verhuisgeneigden in Vlaardingen wil een woning met vier of meer kamers en een grote woonkamer. Bij sociale huureengezinswoningen is er schaarste aan die woningen. In de vrije sector is er een beperkte vraag naar huurwoningen boven de € 800,--.
Nieuwbouw koop De vraag naar koopwoningen is in tegenstelling tot de rest van de regio redelijk stabiel gebleven en spitst zich toe op eengezinswoningen. Met meer consumentgericht bouwen zal een grotere diversiteit in projecten ontstaan. Hierbij zal het bouwen ook integraler worden (leefbaarheid, levensloopvriendelijk, duurzaamheid in relatie tot inrichting openbaar gebied). Inbreidingslocaties Wij onderzoeken de mogelijkheden voor het realiseren van meer goedkope eengezinswoningen en zijn gestart met het inventariseren van potentiële inbreidingslocaties, waarbij per locatie wordt gekeken naar de potentie van en belangen bij deze locatie. Kwaliteit nieuwbouw Door de recessie zijn ontwikkelaars weliswaar veel klantgerichter gaan bouwen. Echter, dit doen zij ook zo voordelig mogelijk om een optimale winst uit de grondprijs te halen. Natuurlijk bepaalt de klant, want deze betaalt alleen voor kwaliteit. Toch zien wij hier een rol voor de gemeente. Wij zullen de kwaliteit van de woningen die in Vlaardingen gebouwd worden blijven monitoren. In 2004 is de nieuwbouwklapper woningbouw ingevoerd binnen de gemeente. Hierdoor was het mogelijk om op inzichtelijke wijze extra kwaliteitspakketen aan nieuwbouwwoningen toe te voegen. Inmiddels zijn er veel ontwikkelingen geweest in het bouwen en zijn deze zaken verankerd in het Bouwbesluit, waardoor de klapper zijn waarde heeft verloren en niet meer toegepast zal worden.
7
Richtinggevende kaders nieuwbouw 1. Consumentgericht bouwen betekent ook dat de consument meer aan de voorkant van het proces wordt gezet. De wensen van de gebruiker worden meegenomen (door bijvoorbeeld klantenpanels bij projectontwikkeling); 2. De gemeente speelt, binnen haar mogelijkheden, meer in op wijzigingen in plannen als gevolg van de financiële economische situatie. Dit vereist een flexibeler toepassing van nieuwe bestemmingsplannen, bouwregelgeving en welstandseisen; 3. Er is flexibiliteit nodig in eigendomsverhoudingen. Zo kunnen de corporaties meer woningen “te woon aanbieden” (bij aanbod keuze uit koop of huur); 4. Wij doen geen concessies aan prijs/kwaliteitverhoudingen; 5. Naast de strategische doelen van het APW bepaalt de locatie mede wat mogelijk/gewenst is. De afweging zal per locatie in de stuurgroep APW worden gemaakt. Van belang hierbij is dat we het aandeel eengezinswoningen in de totale voorraad willen vergroten.
Nieuwbouw: particulier of collectief particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap komt landelijk en in Vlaardingen onvoldoende uit de verf. De regelgeving en het zelfstandig bouwen van een huis is zo ingewikkeld, dat volgens deskundigen de gemiddelde consument er niet aan begint. Er wordt momenteel een inventarisatie gedaan naar plekken waar particulier opdrachtgeverschap te realiseren is. Er zijn organisaties die begeleiding bieden aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en bewoners in staat stellen om een eigen woningbouwproject te ontwikkelen. Particulier opdrachtgeverschap kan een interessant instrument zijn om moeizaam lopende projecten een doorstart te bieden. Bij particulier opdrachtgeverschap kan er ook een rol zijn voor projectontwikkelaars. Zo is er in het akkoord over De Buitenplaats Van Ruytenburch (Buizengat) opgenomen dat er ruimte is voor eigen initiatieven. Waterweg Wonen start met de werving van kopers voor het project aan de Samuel Esmeijerstraat in de Westwijk, in het kader van collectief particulier opdrachtgeverschap. Bewoners worden in staat gesteld om in verenigingsverband een eigen woningbouwproject te ontwikkelen. Richtinggevend kader Nieuwbouw: (collectief) particulier opdrachtgeverschap 1. We stimuleren de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap actief en passen dat instrument zoveel mogelijk toe.
8
C
Doelgroepen
Sociale doelgroep: EC- Doelgroep (staatssteunregeling) Met de invoering van de zgn. “Staatsteunregeling” is er een maximum gesteld aan de inkomensgrens, waarbij huurders mogen wonen in een sociale huurwoning. Deze bedraagt € 34.229,-- per jaar (huur tot € 681,02 per maand, prijspeil 2013). Vrijkomende woningen van corporaties dienen voor minimaal 90% te worden toegewezen aan deze huishoudens. Op grond van de Verstedelijkingsafspraken mag Vlaardingen teruggaan van 44% sociale huurwoningen in 2012 naar 35% in 2020; in absolute aantallen: van 15.180 naar 12.452. Naast de Vlaardingse corporaties hebben drie niet-winstbeogende instellingen (waarvan twee landelijke woningcorporaties) gezamenlijk 380 sociale huurwoningen in Vlaardingen. Kortom, volgens de verstedelijkingsafspraken van 2010 moeten beide Vlaardingse woningcorporaties een sociale voorraad tot de liberalisatiegrens (tot € 681) van ruim 12.000 sociale huurwoningen aanhouden voor de EC-doelgroep (met een inkomen tot € 34.229, prijspeil 2013). NB: Zeer recentelijk is er een motie in de Tweede Kamer aangenomen, waarbij voor een periode van 5 jaar 20% toegewezen mag worden aan mensen met een inkomen tot € 38.000,-. Gezien het feit dat nu al 10% ruimte door de woningcorporaties worden toegekend aan met name deze doelgroep, zal het effect hiervan gering zijn. Medio 2014 zal hierover meer duidelijkheid komen.
Sociale doelgroep: BBSH - doelgroep (Besluit Beheer Sociale Huursector) De verstedelijkingsafspraken hebben betrekking op de sociale voorraad tot de liberalisatiegrens voor huishouden met een inkomen tot € 34.229. De prijsopbouw van de woningvoorraad moet voldoende gedifferentieerd zijn en aansluiten bij wat huishoudens kunnen betalen. Circa 68% van de EC-doelgroep in sociale huurwoningen behoort volgens het WoON onderzoek tot de BBSH-doelgroep. Als gevolg van herstructurering, kwaliteitsverbeteringen en het huurprijsbeleid stijgen de huurprijzen, waardoor een deel van de woningen niet meer bereikbaar zijn voor de BBSH-doelgroep. De BBSH-doelgroep bestaat uit huishoudens die voor Huurtoeslag in aanmerking komen. Het maximale inkomen van deze huishoudens ligt tussen circa € 21.000,- (eenpersoonshuishoudens) en € 28.725,- (meerpersoonshuishoudens). Een deel van deze huishoudens kan niet meer huur betalen dan de aftoppingsgrenzen uit de Wet Huurtoeslag (€ 536/574, prijspeil 2013). De BBSH-doelgroep in de bereikbare sociale huursector (tot € 574) bedraagt 5.970 huishoudens. In de prestatieafspraken is overeengekomen dat beide corporaties de huisvesting van de BBSHdoelgroep garanderen. Als hierop de verhouding 70% (Waterweg Wonen) en 30% (Woningstichting Samenwerking) wordt toegepast, betekent dit in absolute aantallen dat Waterweg Wonen 4.179 BBSH-huishoudens passend moeten kunnen huisvesten en Samenwerking 1.791 BBSHhuishoudens. Waterweg Wonen heeft een bereikbare voorraad van ruim 10.000 huurwoningen en een overschot van 5.821 (=10.000 – 4179) bereikbare sociale huurwoningen. Samenwerking heeft een bereikbare voorraad van 2.782 en een overschot van 991 (= 2.782-1.791) sociale huurwoningen. De conclusie is dat Vlaardingen in 2013 een overmaat aan bereikbare sociale huurwoningen met kwaliteit heeft. Het blijft wel belangrijk om de doelgroepen en de beschikbare voorraad te blijven monitoren. Bovengenoemde getallen tot 2020/2030 zijn geen blauwdruk. Ondanks de huidige woningmarktontwikkelingen en het betreffende (toekomstige) overheidsbeleid zullen de APW-partners (gemeente en woningcorporaties) blijven monitoren en bijsturen om de huisvesting van de BBSHdoelgroep te blijven garanderen. Bij de berekening van het aantal benodigde sociale huurwoningen voor de BBSH-doelgroep moet worden aangetekend dat deze niet maximaal beschikbaar zijn. Een deel van de woningen wordt bewoond door huishoudens met een te hoog inkomen (scheefwoners). Om de huisvesting van deze doelgroep te garanderen zijn de volgende afspraken met de woningcorporaties gemaakt.
9
Richtinggevende kaders sociale doelgroepen 1. Als huishoudens met een laag inkomen bij herstructurering hun woning moeten verlaten en in Vlaardingen willen blijven wonen, dan worden deze huishoudens door de woningcorporaties in Vlaardingen geherhuisvest met een wijkvoorrangsregeling (= ongewijzigde afspraak); 2. Als blijkt dat in schaarse delen van de voorraad de laagste groep inkomens in de knel komt (BBSH-groep), verhuren we de sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens met voorrang aan de BBSH-groep (= niets anders dan de formele landelijke wet- en regelgeving toepassen); 3. Als mocht blijken dat er te weinig sociale huurwoningen in Vlaardingen zijn met een huurprijs tot aan de aftoppingsgrens, dan wordt zo nodig in individuele gevallen korting op de huur van duurdere sociale huurwoningen gegeven zodat de BBSH-doelgroep goed bediend wordt (= conform huidige Huisvestingsgarantie).
Doelgroepen: Scheefwonende huishoudens met een inkomen boven de 34.229 euro Momenteel wonen er huurders met een hoger inkomen in een sociale woning. Door de toekenning van 90% van vrijkomende sociale woningen aan huishoudens met een inkomen < €34.229,-- zal op den duur het scheefwonen worden teruggedrongen. Reductie van scheefbewoning betekent een efficiëntere benutting van de voorraad sociale huurwoningen. Er zijn nog meer instrumenten die ingezet kunnen worden; inkomensafhankelijk huurprijsbeleid en doorstroming van huishoudens met een inkomen boven 34.229 euro vanuit een sociale huurwoning naar de vrije sector. Richtinggevend kader scheefwonende huishoudens met een inkomen boven de 34.229 euro 1. De Vlaardingse corporaties streven er naar om de scheefbewoning van huishoudens met een inkomen boven de € 34.229 terug te brengen. Het streven van Waterweg Wonen is om van 24% in 2013 naar 15% in 2030 terug te gaan. Voor Samenwerking is dit van 36% naar 27%.
Doelgroepen: wonen en zorg Uit een doorrekening van ABF Research blijkt dat vergrijzing en extramuralisatie leidt tot een beperkte extra vraag naar zorgwoningen. Een gezamenlijke Woon-Zorg werkgroep heeft onderzoek laten doen. Met de vraag naar verzorgd wonen neemt de extramuralisering met 400 woningen toe. Als de vraag wordt afgezet tegen het aanbod, dan is het tekort aan verzorgd wonen 292 woningen. Het aanbod zal echter niet altijd maximaal beschikbaar zijn. Uit onderzoek van ABF Research (Fortuna en Piramidemodel) blijkt voor de vraag naar overige geschikte woningen het volgende: · er zijn geen tekorten aan aangepaste woningen op stedelijk niveau; · op wijkniveau zijn er hier en daar wat tekorten of overschotten. Alleen als mensen in de wijk willen blijven wonen is dat nu niet in alle gevallen mogelijk. Onderzocht zal worden of het realiseren van zorg op wijkniveau haalbaar is. Het accent bij de opgave rond woningen in de categorie ‘verzorgd wonen’ ligt op de ontwikkeling van clusters van woningen in de nabijheid van welzijnsvoorzieningen die nuttig zijn voor de doelgroep. Desgewenst kan vanuit deze locaties ook zorg verleend worden. Bij de opgave rond woningen in de categorie ‘verzorgd wonen’ zou het accent meer moeten liggen op de ontwikkeling van clusters van woningen in de nabijheid van welzijnsvoorzieningen die nuttig zijn voor de doelgroep. Desgewenst kan vanuit deze locaties ook zorg worden geleverd, waarbij clustering en met name efficiënte levering van steeds terugkerende vormen van zorg aan mensen met een vergelijkbare zorgvraag ten goede zal komen. De grootste vastgoedconsequenties van de extramuralisering ligt bij de doelgroep ouderen. We hebben op stedelijk niveau voldoende geschikte woningen voor ouderen. De kwaliteit sluit echter niet
10
aan bij de gedifferentieerde behoeften van ouderen. Daarbij komt nog dat ouderen liever niet uit hun wijk vertrekken als ze langer thuis blijven wonen. Momenteel zijn de gemeente, corporaties en de zorginstellingen met elkaar in gesprek. Afspraken die zijn gemaakt binnen dit verband en richting gezamenlijke regie gaan, zijn de volgende: ·
de zorginstellingen brengen hun vastgoedplannen in kaart;
·
de gemeente maakt een brede voorzieningenscan;
·
de woningcorporaties hebben seniorenwoningen, die geschikt gemaakt kunnen worden voor mensen met een beperking. De corporaties bekijken oplossingen in de bestaande bouw en zullen hiertoe business-cases voor diverse bijzondere doelgroepen maken. Soms zal het naar verwachting wenselijk en nodig zijn om nieuwbouw te realiseren.
De ontwikkelingen van deze doelgroep is mede afhankelijk van de decentralisering binnen de WMO. Dit is een proces dat nog niet uitgekristalliseerd is. We zullen met de gezamenlijke Woon-Zorg werkgroep aan blijven haken op dit proces en onderzoeken wat de effecten en consequenties zijn van de organisatie op stedelijk- en op wijkniveau en alle maatwerkopties daartussen, vanuit het perspectief dat het hier gaat over lange termijnontwikkelingen. Woningen in de bestaande particuliere voorraad zijn vaak onvoldoende geschikt als zorgwoning. Dit betekent dat hierin in de toekomst zowel door de particulier als de gemeente (decentralisatie Wmo) meer geïnvesteerd zal moeten worden. Wij gaan inventariseren of, en zo ja, welke maatregelen in de particuliere bestaande voorraad noodzakelijk zijn. Richtinggevende kaders doelgroep woon/zorg 1. wij zorgen voor voldoende woningen (waar mogelijk geclusterd) voor de totale zorgdoelgroep, hiervoor bedenken we oplossingen op stedelijk niveau en op wijkniveau; 2. de gemeente zorgt voor een goede spreiding van voorzieningen op stedelijk niveau en op wijkniveau; 3. de gemeente, corporaties en zorginstellingen blijven gedurende het decentralisatieproces verantwoordelijk voor de integrale organisatie van de zorg en het wonen van deze doelgroep; 4. de woningcorporaties maken seniorenwoningen (bestaande bouw en waar nodig nieuwbouw) geschikt voor mensen met een beperking.
Arbeidsmigranten In alle regio’s in het hele land worden op dit moment afspraken gemaakt over (permanente) huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten. Uit een voorlopige raming door de Stadsregio blijkt dat er 6.000 woningen voor tijdelijke arbeidsmigranten nodig zijn. Als de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten op zijn beloop wordt gelaten, nemen de risico’s op misstanden toe, zoals slechte huisvesting (overbewoning, illegale bewoning, slechte omstandigheden), uitbuiting (onder andere huisjesmelkers) en overlast in de wijken. Om die reden is een proactief beleid nodig, waarbij gemeenten afspraken maken die leiden tot regie op goede huisvesting en leefbaarheid in de buurt. Er is door de gemeente Vlaardingen en de Vlaardingse woningbouwcorporaties een convenant gesloten met vier uitzendbureaus en een huisvestingsbureau voor het faciliteren van 300 woningen voor deze doelgroep. Het betreft tot nu toe woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden in Babberspolder Oost, Holy Zuid Oost, een complex in de Westwijk (Valkenhof) en het complex 96 in de Cronjéstraat. Structurele huisvesting voor deze tijdelijke doelgroep is noodzakelijk. De doelgroep zal de komende jaren naar verwachting groeien, terwijl in de transformatie van Babberspolder Oost en Holy Zuid-Oost juist het aandeel van de woningen die voor hen gebruikt worden zal afnemen door sloop. Van deze arbeidsmigranten vestigt zich uiteindelijk 10-20% definitief in Vlaardingen. Het zijn vaak jonge gezinnen met kinderen. Voor deze groep en vanuit het APW doel, streven naar een evenwichtige bevolkingsopbouw, is reguliere doorstroming en het maken van een wooncarrière in Vlaardingen van belang. 11
Permanente woningen voor tijdelijke arbeidsmigranten zijn nodig in Vlaardingen. Wij gaan onderzoeken welke locaties en hoeveel woningen (permanent of tijdelijk) Vlaardingen voor arbeidsmigranten nodig heeft. De ervaringen in den lande wijzen erop dat voor de tijdelijke migranten juist clustering verspreid over de stad goed werkt. Richtinggevende kaders doelgroep arbeidsmigranten 1. De gemeente heeft een regierol en werkgevers en uitzendbureaus zijn verantwoordelijk voor werk en huisvesting van arbeidsmigranten. 2. Voor de tijdelijke arbeidsmigranten kiezen we voor clustering, verspreid over de stad. 3. Arbeidsmigranten die zich permanent willen vestigen in Vlaardingen kunnen huren via Woonnet Rijnmond, via de particuliere huursector of een woning kopen.
Starters (mensen die voor het eerst zelfstandig gaan wonen) In 2012 is het aantal verhuisgeneigde starters (starters die overwegen om binnen twee jaar te verhuizen) 2.570 huishoudens(WoON 2012). Hiervan wil 69% naar een huurwoning (waarvan 83% naar een huurappartement) en 31% van de starters wil naar een koopwoning (waarvan 61% naar een koopeengezinswoning). Bijna driekwart van de verhuisgeneigde starters is jonger dan 35 jaar. Uit onderzoek blijkt dat er kwantitatief geen startersprobleem is, kwalitatief wel: er is geen gebrek aan starterswoningen, maar de kwaliteit sluit niet aan bij wat de starters willen. Wij gaan de mogelijkheden voor kluswoningen voor starters bezien. Wat wordt er nu al gedaan: 1. Er worden kwalitatief betere woningen teruggebouwd die beter aansluiten op de wensen van o.a. starters. 2. Vanaf 1 juli 2014 kan voor huurwoningen van de woningcorporaties beter en sneller op de vraag ingespeeld worden omdat we ook via andere modellen dan het aanbodmodel/inschrijfduur woningen kunnen matchen met woningzoekenden. De nieuwe regionale huisvestingsverordening biedt namelijk wat meer ruimte in de bemiddeling, wat de snelheid van het proces, zeker voor starters, bevordert. Richtinggevende kaders doelgroep starters 1. Wij gaan nu geen nieuwe woningen bouwen, specifiek gericht op starters. NB: realisatie van projecten in het centrum gericht op jongeren behoren wel tot de mogelijkheden. 2. Door het vaststellen van nieuwe regelgeving voor huurwoningen (verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2014 incl. nieuwe aanbodmodellen) worden starters nog beter bediend. De nieuwe mogelijkheden binnen de bemiddeling worden ten volle benut om snellere toegankelijkheid te creëren o.a. voor deze doelgroep.
D
Leefbaarheid
Uit de regionale Grote Woontest komt naar voren dat de positie van de Westwijk ‘kwetsbaar’ is. De Westwijk zakt in 2012 ten opzichte van 2008 weg, zowel qua tevredenheid als het intern en extern imago in de regio. Wijken in Rotterdam Zuid (o.a. Beverwaard, Tarwewijk) en Schiedam (Oost en Nieuwland) scoren nog lager. Er wordt volop gewerkt aan de herstructurering. Daarnaast blijven aanvullende maatregelen in het kader van de leefbaarheid aandacht vragen. Op dit moment loopt de kwaliteit van de buitenruimte achteruit. Het cumulatieve effect hiervan (vuil, groen) gaat oplopen. Door meerdere stakeholders wordt aandacht gevraagd voor de buitenruimte, want vooral het onderhoud van het groen en de straten is belangrijk voor het imago van de buurten en de waarde en de verkoopbaarheid van de woningen. Wij onderkennen de meerwaarde van gelijktijdige investeringen in woningen (nieuwbouw/renovatie) en de buitenruimte, zowel sociale en fysieke investeringen. Dit geluid kwam ook op de Middag van de Vlaardingse Woningmarkt en binnen de regio duidelijk naar voren. Bij overleg met marktpartijen en
12
bewoners wordt consistent aandacht gevraagd voor het tegelijkertijd ontwikkelen van de woning en de woonomgeving. Vervolgens is structureel onderhoud van groot belang. Richtinggevende kaders leefbaarheid: 1. Gezamenlijk met corporaties per wijk bekijken welke maatschappelijke investeringen en leefbaarheidsbudgetten nodig zijn. Hierbij prioriteit geven aan gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat en waar het herstructureringsproces later in de tijd (zoals in de Westwijk) plaatsvindt. Daarbij streven we naar het realiseren een zogenaamde “sociale liftfunctie” waarbij mensen steeds actiever worden in de maatschappij. (Zoals bv in het project West@Werk) 2. Prioriteit geven aan integrale plannen (waarbij de bouwingrepen en de maatschappelijke investeringen aan elkaar gekoppeld worden) voor de Westwijk en de VOP. 3. De gemeente onderzoekt hoe de kwaliteit van de ruimte geoptimaliseerd kan worden en zal met bewoners de mogelijkheden verkennen voor meer maatwerk en afstemming in de buitenruimte (door bijvoorbeeld wijkdeals).
E
Duurzaamheid
In Europees verband streven wij ernaar om in 2020 energieneutraal te bouwen. Het rijk streeft naar een volledig duurzame energievoorziening in 2050. Dit is een uitdagende opgave waarvoor zowel op landelijk als op lokaal niveau nog veel studie nodig is naar de effecten van energieneutraal bouwen en renoveren op thema’s als kosteneffectiviteit, de kwaliteit van het binnenmilieu, marktrijpheid van toegepaste technieken etc. Momenteel wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden en haalbaarheid van energieneutrale woningen. Aedes (overkoepelende organisatie van de woningcorporaties) heeft op 6 september 2012 het ‘Energieakkoord voor duurzame groei’ (het SER akkoord) ondertekend. De corporaties blijven inzetten op duurzaamheid met als doel de klimaatvoetafdruk van hun woningportefeuille te verkleinen. Het rijk streeft naar een volledig duurzame energievoorziening in 2050. Ze willen extra inzetten op duurzaamheid met als doel de CO2-uitstoot van het woningbezit in een sneller tempo te verlagen en de energieprestatie te verhogen. In netwerkverband willen we met investerende partners tot oplossingen komen (Alliantie Duurzaam Vlaardingen). Wij volgen actief de technologische ontwikkelingen en bekijken waar we deze toe kunnen passen. Daarbij zien de corporaties voor zichzelf een rol van ‘early adapter’ van bewezen technieken, die zichzelf (om en nabij) kunnen terugverdienen. Vanuit de marktplaats zullen de komende jaren particuliere woningen verduurzaamd worden. Er lopen nu al enkele initiatieven. Dit vergroot tevens het wooncomfort en de betaalbaarheid (huur- en energielasten). De woonlasten in Vlaardingen zijn lager dan het regionaal en landelijk gemiddelde. Verhoudingsgewijs zijn in Vlaardingen de gemiddelde bijkomende woonlasten (die voor een belangrijk deel uit energielasten bestaan) voor een huurwoning € 175,-- en voor een koopwoning € 240,--. In vergelijking met huurwoningen vallen de bijkomende lasten voor koopwoningen vaker hoger uit. Op dit moment wordt bij verkoop bestaande bouw door de koper nauwelijks gekeken naar het energielabel, terwijl de energiekosten een aanzienlijk onderdeel zijn van de maandelijkse woonlasten. Voor een huurder geldt dit eveneens. Richtinggevende kaders duurzaamheid: 1. De gemeente en corporaties doen hun best om conform de Europese richtlijn vanaf 2020 nagenoeg energieneutraal te bouwen, en vanaf 2050 als stad energieneutraal te zijn; 2. In het Platform Duurzaam Vlaardingen werken gemeente en corporaties met andere actoren samen om strategieën en projecten te ontwikkelen die bijdragen aan het versnellen van de verduurzaming van woningen (huur en particulier) en aan de realisatie van deze uitdagende ambitie. 3. Gemeente en corporaties volgen actief de ontwikkelingen op technisch, financieel en juridisch gebied, en bekijken waar deze kunnen worden toegepast. Daarbij zien de corporaties voor zichzelf een rol van ‘early adapter’ van bewezen technieken en business cases die zichzelf om en nabij - kunnen terugverdienen;
13
4. De gemeente en corporaties bekijken op basis van deze kennis voor (elk van) hun projecten wat haalbaar is om tot energiezuinigere woningen te komen. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als renovatie. De corporaties hanteren de landelijke doelstellingen: 33% energiebesparing in de periode 2008-2020, en streven naar extra inzet op duurzaamheid om de CO2-uitstoot van woningbezit sneller te verlagen en de energieprestatie verder te verhogen. 5. Specifiek willen de gemeente en corporaties op korte termijn via (ver)nieuwbouw enkele proeven doen om tot nagenoeg energieneutrale woningen te komen of tot 0-op-de-meterwoningen (waarbij evenveel energie opgewekt als verbruikt wordt). De gemeente en corporaties werken hiertoe samen met marktpartijen en dagen hen uit om met proposities te komen die én tegemoet komen aan de gezamenlijke ambitie én voor alle betrokkenen haalbare business cases te geven; 6. In 2030 heeft minimaal 80% van de corporatiewoningen een A, B of C-energielabel; 7. Bij nieuwbouwprojecten van meer dan 50 woningen spannen partijen zich in om een EPL (energieprestatie op locatie) te halen van 8,0 of hoger;
14
