Ruimtelijke Ontwikkeling
Woonvisie Westland 2030 wonen naar Westlandse woningbehoefte
Woonvisie Westland 2030 “Wonen naar Westlandse woningbehoefte”
Wonen in Westland… voor mij betekent dit wonen in een dorpse omgeving met sterke sociale samenhang. Iets wat we graag voor Westland willen behouden! De voorliggende woonvisie geeft richting aan het woonbeleid van Westland tot 2030. We bewaken daarmee Westlandse waarden en scheppen tegelijkertijd kaders om aan de toekomstige opgaven te kunnen voldoen. Door de crisis op de woningmarkt en demografische ontwikkelingen als vergrijzing staan we voor een opgave om meer betaalbare én levensloopgeschikte woningen (zowel in de nieuwbouw als bestaande woningvoorraad) te realiseren. Een levensloopgeschikte woning stelt de bewoner in staat om gedurende verschillende levensfases in zijn woning te blijven wonen, ook als men bijv. ouder en zorgbehoevend wordt. Het doel van deze woonvisie is om te komen tot een gedifferentieerd woningaanbod, waarin voor elke doelgroep woningen beschikbaar zijn. Westlanders kunnen op die manier in hun eigen kern een zogeheten “wooncarrière” doorlopen. De focus van de woonvisie ligt op de woningbehoefte van inwoners van Westland, daarnaast is ook ruimte voor instroom uit de regio op onze zogeheten “uitleglocaties”(bijv. Westlandse Zoom). Dit biedt namelijk een impuls voor onze voorzieningen en “verjonging” van de bevolking door het aantrekken van jonge gezinnen. Ik zie ernaar uit om samen met actoren als onze Westlandse corporaties, ontwikkelaars en andere betrokkenen de woonvisie tot uitvoering te brengen! Arne Weverling Wethouder Wonen
2
Inhoud Inleiding 4 1. 2.
Leeswijzer7 Huidige situatie op de Westlandsewoningmarkt8 2.1 Westland: karakteristiek en leefbaar woongebied 8 2.2 Woningmarkt Westland: huidige situatie 10 3. Ontwikkelingen richting 203014 3.1 Rijksbeleid14 3.2 Demografie en klantgroepen 2030 15 3.3 Gevolgen voor de woningvraag16 3.4 Sociale woningvoorraad 2030 17 4. Visie op wonen in Westland18 4.1 Positie in de regio18 4.2 Vereniging van dorpen 18 4.3 Rustig wonen met een dorps woonmilieu 19 4.4 Doelgroepen 20 4.5 Betaalbaarheid 20 4.6 Langer zelfstandig wonen 22 4.7 Doorstroming 23 4.8 Programmering 24 4.9 Bouwen voor de regio 26 4.10 Vitale kernen 27 4.11 Bestaande woningvoorraad 27 4.12 Inzet van de gemeente 28 Bijlage 1: Doelgroepen en prijsklassen29
Gemeente Westland, vastgesteld 26 januari 2016
3
inleiding Voorwoord Wonen in de gemeente Westland is wonen met
de woningvraag. Tevens blijkt het geplande woningaanbod in de woningbouwprogrammering niet (volledig) aan te sluiten op de Westlandse woningbehoefte.
een bijzonder karakter. De woningvoorraad in Westland onderscheidt
De voorliggende woonvisie is een actualisatie
zich van het omliggende meer stedelijke
van de Woonvisie Westland 2008, en werkt
aanbod: kleinschalig wonen en een relatief
de woonaspecten van de vastgestelde
groot eigen woningbezit. Circa 70% van
structuurvisie 2013 verder uit. De woonvisie
de woningvoorraad is een koopwoning. De
is de basis voor de communicatie met andere
gemeente Westland bestaat uit 11 kernen die
spelers op de woningmarkt. Deze woonvisie
onderling van elkaar verschillen, maar alle
is in overleg met actoren tot stand gekomen
met een dorps karakter. De diversiteit van
via discussiebijeenkomsten met partners
de verschillende kernen is een belangrijke
als woningcorporaties, zorginstellingen en
kwaliteit.
ontwikkelaars.
Het is prettig wonen in Westland, zo blijkt uit het WoON.1 Inwoners zijn tevreden met de
We vragen in de woonvisie expliciet aandacht
woonsituatie en de sociale cohesie is groot.
voor levensloopgeschikt wonen, om hiermee
Tevens is de woningmarkt, na een periode van
het (langer) zelfstandig wonen te faciliteren”.
stilstand, recentelijk weer in beweging. Dat betekent niet dat we achterover kunnen leunen.
We willen, naast bouwen voor de natuurlijke
Een deel van de Westlandse huishoudens wil
bevolkingsgroei van Westland, ook onze
een volgende stap in de wooncarrière maken
regiopotentie (meer) gaan benutten door op de
(doorstromen) of de woningmarkt betreden
uitleglocaties ook te bouwen voor de regio.
(starten). We willen starters en jonge huishoudens aan de gemeente binden. O.a. omdat dit
De woonvisie biedt het kader voor besluiten
enerzijds behoud van potentiële beroepsbevol-
over woningbouwprogramma’s, inzet van mid-
king en draagvlak voor voorzieningen betekent
delen en capaciteit en geeft richting aan het
en anderzijds te sterke vergrijzing voorkomt. In
handelen van de gemeente en haar partners.
de toekomst zal de huishoudensamenstelling
Aan deze woonvisie is ook de “uitvoering”
in Westland anders zijn dan die van nu (door
middels een woningbouwprogramma gekop-
vergrijzing en huishoudenverdunning). Ook
peld. De combinatie van beide producten
deze ontwikkelingen hebben zijn weerslag op
(woonvisie + woningbouwprogrammering) is de “Woonstrategie”. Jaarlijks zal geëvalueerd
1
4
Het WoOn is een onderzoek dat om de drie jaar gehouden wordt door het ministerie van BZK. Er worden bij deelnemende gemeenten (waaronder Westland) extra enquêtes gehouden, zodat op het niveau van de gemeente Westland uitspraken kunnen worden gedaan over zaken als woonwensen en leefbaarheid.
worden of het woning(ver)bouwprogramma voldoet aan de in het door deze woonvisie gestelde kader. Indien nodig wordt de Woonstrategie na een bepaalde periode herijkt.
Doelstellingen woonvisie
Samenvatting
De belangrijkste doelstellingen van de woon-
Deze woonvisie geeft de prioriteiten, uitgangs-
visie (het visiegedeelte van de Woonstrate-
punten en visie hoe Westland er in 2030 uit
gie) zijn:
moet zien.
• Herijking van de woonvisie uit 2008 (deze
De hoofdthema’s van deze woonvisie zijn:
dateert van voor de woningmarktcrisis). Door de in de vorige woonvisie vermeldde ambitie van ”30% sociale huur- en koop” is tot ca. 2011 dit prijssegment een groter aandeel gaan uitmaken van de woningbouwprogrammering. Door de inzet van “vraaggericht bouwen” 2 is sinds 2011 echter de bouw van sociale koopwoningen sterk gedaald. Inzet van deze woonvisie is o.a. een hernieuwde inzet op de bouw van voldoende betaalbare woningen op basis van de Westlandse woningbehoefte. • Uitvoering geven aan een wettelijke taak. Op basis van de nieuwe Woningwet is de toezichthoudende rol van de gemeente richting corporaties vergroot. De gemeentelijke woonvisie is het leidend kader. Corporaties moeten hierop een “bod” doen
• Betaalbaarheid; –– doelgroepen die aangewezen zijn op “betaalbare” woningen; –– grootte en differentiatie sociale woningvoorraad; –– woonlasten • Doorstroming en wooncarrière, met name focus op; –– “scheef woners” (inkomens > € 43.000 in de sociale woningvoorraad); –– senioren (doorstroming vanuit sociale eengezinswoning). • Ruimtelijke verdeling (in en om de kernen): –– vitale kernen (bevolkingsopbouw, voorzieningen en (openbare) ruimte); –– slaagkansen inwoners Westland; –– uitleglocaties (regiopotentie). • Kwaliteit van de woningvoorraad
en aangeven hoe zij uitvoering gaan geven
–– Levensloopgeschiktheid / aanpasbaarheid
aan het woonbeleid, waaronder aandacht
–– Duurzaamheid
voor nieuwe doelgroepen door de extramuralisering in de zorg • Meer grip krijgen op de woning(ver)bouwpro-
Per onderwerp worden in de woonvisie de ambities geformuleerd.
grammering, zodat deze beter aansluit bij de Westlandse woningbehoefte. Aansluiten op
Wijzigingen / aanscherpingen t.o.v. de woon-
een concrete woningbehoefte is ook iets wat
visie uit 2008
verplicht gesteld is door de provincie.
• Tot 2020 leek (o.b.v. onderzoek uit 2006)
• Het concretiseren van de ambitie in het
in eerste instantie een afname mogelijk,
“collegewerkprogramma 2014-2018” (CWP)
vandaar dat de vorige woonvisie uitging van
om te komen tot een “Westlands woon-
een (bescheiden) afname van de sociale
programma”. Het Westlands woonpro-
huurvoorraad. Een deel van de Westlandse
gramma noemen we nu Woonstrategie.
bevolkingsgroei tot 2030 behoort echter
• In het CWP staan, naast de Woonstrategie,
(o.b.v. het inkomen) tot de doelgroep van
nog twee andere belangrijke pijlers vermeld,
sociale huur. Daarom moet de sociale
namelijk “economie” en “sociale kracht”.
woningvoorraad toenemen. Er wordt ingezet
Daarom zal medio 2016 nog een koppe-
op een jaarlijkse toename van de sociale
ling gelegd worden tussen enerzijds “de
huurvoorraad.3
woonstrategie” en anderzijds “economie” (verdiencapaciteit gemeente) en “sociale kracht” (o.a. de decentralisatie van de zorg). 2
Vraaggericht bouwen betekent dat vooral gekeken wordt naar wat op korte termijn afgezet kan worden tegen een bepaald financieel rendement.
3 De benodigde grootte van de sociale huurvoorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwikkeling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de woningvraag van (sociale) huur naar (sociale) koop kunnen betekenen.
5
• Inzet in de woningbouwprogrammering op
• De woningbouwprogrammering zal
35% “betaalbaar” (dit betreft een mix van
meer in moeten spelen op de trends
“sociale huur (huur tot € 710), “sociale koop
van “vergrijzing” en “groei één- tot
(tot € 188.00) én “bereikbare koop” (koop
tweepersoonshuishoudens”.
tussen €188.000 en € 218.500). Hieraan gekoppeld is er een ambitie tot doorstroming van “scheefwoners” uit de sociale huurvoorraad” (inkomens vanaf € 43.000 die een sociale huurwoning bewonen). • Nadrukkelijker inzet op vrije sector huur
• Nadrukkelijker inzet op levensloopgeschiktheid en / of aanpasbaarheid van de bestaande en nieuwbouwvoorraad. • Inspelen op de stijgende vraag naar “zelfstandige” sociale woningen voor de groeiende groep ouderen en daarnaast de
(huur tussen € 710 en € 850), aangezien
doelgroepen gehandicapten en GGZ cliënten
dit kansen biedt voor inkomens vanaf ca. €
door de extramuralisering van de zorg.
38.000 (deze inkomens kunnen namelijk
• Inzet op aantrekken van “high potentials”
geen aanspraak meer maken op een
(hoog opgeleiden die een bijdrage leveren
sociale huurwoning en kunnen ook geen
aan de Westlandse (kennis)economie) en
koopwoning financieren). De nadruk ligt op
het bieden van huisvestingsmogelijkheden
huur tussen de € 710 tot € 850 omdat de
voor deze doelgroep in Westland.
vraag naar vrije sector huur > € 850 beperkt is. De verhouding van de vraag tussen beide huurprijsklassen is ca. 2/3 - 1/3 (bron: Grote Woontest)
• Potentie van “bouwen voor de regio” op de uitleglocaties. • Inzicht in de woonlasten van sociale huurcomplexen en aanpak van de complexen
• Doorstroming van senioren uit een sociale
met de hoogste woonlasten (woonlasten
eengezinshuurwoning (zodat dit relatief
betekent welk deel van het inkomen men
schaarse woningtype beschikbaar komt voor
besteedt aan huur en energielasten. Des te
gezinnen die aangewezen zijn op sociale
hoger het deel dat men aan “woonlasten”
huur).
besteed, des te groter het risico op financiële problemen).
6
1. Leeswijzer Een geactualiseerde woonvisie Westland De voorliggende woonvisie is een actuali-
Leeswijzer
satie van de Woonvisie Westland 2008, en
De inhoud van deze woonvisie is als volgt:
werkt de woonaspecten van de structuurvisie 2013 verder uit.
• Eerst wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie op de Westlandse woningmarkt
Hiervoor is de volgende input gebruikt: • Onderzoeken (o.a. van RIGO, STEC,
beschreven. • Daarna wordt, o.a. op basis van demogra-
Companen en de Grote Woontest) naar de
fische ontwikkelingen, in hoofdstuk 3 een
(Westlandse) woningbehoefte.
schets gegeven van de situatie in 2030 .
• Diverse bijeenkomsten met actoren (in juni, juli, oktober en december 2014).
• In hoofdstuk 4 wordt de visie weergegeven: wat zijn de kaders voor het woonbeleid en de accenten hierbij voor de komende jaren?
7
2. Huidige situatie op de Westlandsewoningmarkt met een bijzonder karakter: wonen in de
2.1 Westland: karakteristiek en leefbaar woongebied
Randstad, maar sterk onderscheidend. Dat
De gemeente Westland bestaat uit 11
onderscheidende schuilt in de ligging: de
kernen met een sterk dorps karakter, waarbij
gemeente ligt ingeklemd tussen stedelijk
de kernen Naaldwijk en ’s Gravenzande
gebied enerzijds (Den Haag, Delft, Rot-
een “centrumdorps” karakter hebben. Met
terdam) en de Noordzee anderzijds. Tevens
name Naaldwijk vervult een gemeentebrede
kent Westland een combinatie van een
functie op het gebied van detailhandel en
rustig woonmilieu én bedrijvigheid.
winkelaanbod.
Wonen in de gemeente Westland is wonen
Verder constateren we het volgende: • De woningvoorraad in Westland onderscheidt zich van het omliggende meer stedelijke aanbod: kleinschalig, dorps wonen in de nabijheid van de stad. Westland kent een groot eigen woningbezit: circa 70% van de woningvoorraad is een koopwoning. • De glastuinbouw in Westland is niet alleen de economische drager, maar is ook bepalend voor de ruimtelijke inrichting. • Door de aanwezigheid van water (Noordzee, waterwegen) en groen (richting MiddenDelfland) heeft Westland ook belangrijke recreatieve waarden.
8
Uit: Structuurvisie Westland 2025, perspectief 2040. De ambitie is om voldoende woningen te bouwen voor de autonome woningbehoefte van de Westlandse bevolking en voor de behoefte van woningzoekenden die economisch verbonden zijn met de Greenport. In Westland is het goed wonen. Het goede woonmilieu is onderscheidend ten opzichte van de omliggende steden, ondanks de noodzakelijke verdichting om het voorzieningenniveau in de kernen op Westlands niveau te houden. Bij deze opgave zorgen we voor voldoende differentiatie en levensloopgeschikt bouwen. Door de vertraagde ontwikkeling van geplande woongebieden kennen deze door de bank genomen een doorlooptijd tot 2030. Nieuwe woonlocaties worden dan ook niet aangewezen in deze structuurvisie. Bij de ontwikkeling van de Westlandse woningvoorraad zijn twee aandachtsvelden van belang: • Ten eerste een nadrukkelijker focus om te sturen op kwaliteit, meer dan op kwantiteit. • Ten tweede een verschuivende aandacht van nieuwbouw naar beheersing en ontwikkeling van de bestaande woningvoorraad. Op dit moment gaat er al aandacht uit naar vooroorlogse woonwijken, maar voor de langere termijn zullen ook woonwijken uit de jaren ‘70/’80 opgeknapt moeten worden. Daar moet nu al op voorgesorteerd worden. Door een veranderde economische tijd stuurt de gemeente op een toekomstige woningvoorraad die aansluit bij de demografische ontwikkeling. Door de vergrijzing en betekent dat meer aandacht voor goede huisvesting van ouderen, naast de doelgroepen starters en jonge gezinnen. Doelstelling is om een bouwprogramma te realiseren dat is afgestemd op de woningbehoefte van de Greenport Westland, zowel kwantitatief als kwalitatief. RandstadRail Loosduinen / Arnold Spoelplein
Leyenburg
Den Haag richting Schiphol
HO
V
Dorpskern
RandstadRail De Uithof S
S
Ter Heijde
Te ontwikkelen woongebied (uitleglocatie)
A4
Poeldijk
Monster
Rijswijk
Gebiedsontwikkeling lange termijn
Wateringen
S
Bedrijventerrein Kwintsheul
Te ontwikkelen bedrijventerrein Honselersdijk
S
Delft
Te ontwikkelen kantorenlocatie
S
Glastuinbouw, grootschalig
‘s-Gravenzande Naaldwijk
Glastuinbouw, kleinschalig
S
Verblijfsrecreatie, grootschalig Heenweg
Hoek v. Holland Haven
S
S
Hoek v. Holland Strand
Strand
De Lier
Natuurgebied, park en/of water
Hoek van Holland
Groen-blauwe verbinding Short sea verbinding S S
Te ontwikkelen H.O.V. route
Midden-Delfland
HO
Sportterrein H.O.V. route
Maasdijk
Centrale As
V Regionale hoofdweg
HOV
richting Rotterdam / Barendrecht
Maassluis Steendijkpolder
Maassluis West
Lokale verbindingsweg Snelweg
A20
Mogelijk tracé Blankenburgtunnel Schiedam Nieuwland
Maassluis Centrum
Te ontwikkelen verkeersknooppunt Vlaardingen Oost
Vlaardingen Centrum
Knooppunt / Uitwerkingslocatie Gemeentegrens
Noordpijl
9
Leefbaarheid
de toegankelijkheid en de uitrusting van de
De inwoners van Westland zijn over het
woning, samen met de voorzieningen in de
algemeen zeer tevreden over de leefbaarheid.
omgeving, meer bepalend voor de woonwens.
Vragen we naar een totaaloordeel over de
Tegelijk neemt, met het klimmen der jaren, de
buurt, dan geven de Westlanders gemiddeld
verhuisgeneigdheid af.
een 7,7 , wat hoger dan gemiddeld in de 4
regio. Kijken we naar deelaspecten dan
Qua verhuisbewegingen tussen de Westland-
springen de volgende aspecten er in positieve
se kernen zien we dat:
zin uit: kwaliteit van de woning, de wijk en
• Men vooral gefocust is op de eigen kern;
woonsituatie.
• Men daarnaast gefocust is op de kernen die
Natuurlijk zijn er ook zaken waar bewonersminder tevreden over zijn: verkeer(sveiligheid),
direct om de “eigen” liggen; • Naaldwijk, en in mindere mate ’s
het openbaar vervoer en in mindere mate
Gravenzande, de grootste verhuisrelatie met
winkel- en groenvoorzieningen scoren minder
de overige kernen hebben. Dit betekent dat
goed . Een echt lage gemiddelde score komt
deze kernen binnen Westland een meer
echter nauwelijks voor. Daarnaast zien we,
centrale positie innemen.
5
specifiek wat betreft het winkelaanbod, een lager leegstandspercentage dan gemiddeld in
Over de klantgroepen is het volgende nader
de regio (6,35% voor Westland en gemiddeld
op te merken:
11,73% in de regio)6.
• Westland onderscheidt zich ten opzichte van aangrenzende gemeenten Den Haag
2.2 Woningmarkt Westland: huidige situatie 7
en Delft en de Rotterdamse regio in de
Klantgroepen
aandeel gezinnen (42%) Bron: GWT 8. Deze
De gemeente Westland telt ongeveer
groep heeft behoefte aan meer ruimte in
42.000 huishoudens. Deze huishoudens
de woning. Naarmate de leeftijd en ook
wonen verspreid over 11 kernen: De Lier,
het inkomen toenemen, wordt de aandacht
’s-Gravenzande, Heenweg, Monster, Poeldijk,
voor de identiteit van de woonomgeving
Ter Heijde, Naaldwijk, Honselersdijk, Maasdijk,
en de luxe in de woning groter. De meeste
Wateringen en Kwintsheul.
Westlandse gezinnen hebben een inkomen
Woonvoorkeuren worden in belangrijke mate
boven dat van de doelgroep sociale huur (in-
bepaald door de levensfase waarin mensen
komens tot € 34.911, prijspeil 1 juli 2015).
verkeren. De mogelijkheden om die woonwen-
De grootste groep binnen de gezinnen is wat
sen ook daadwerkelijk te realiseren wordt voor
we gevorderd kunnen noemen (boven de
een groot deel bepaald door de hoogte van het
40 jaar en met een hoger inkomen vanaf €
inkomen.
43.000). In de periode t/m 2030 neemt het
Ondanks het feit dat tegenwoordig niet ieder-
aantal oudere gezinnen (40- 60 jaar) af en
een meer dezelfde levensloop doormaakt, blijft
neemt het aantal jongere gezinnen (tot 40
het zo dat mensen andere eisen gaan stellen
jaar) nog beperkt toe.
huidige situatie voornamelijk door het grote
als ze meer geld krijgen of ouder worden. Zo letten jonge mensen vooral op de locatie en prijs van de woning. De geboorte van een kind verandert het vraagprofiel ingrijpend. Ruimte in en om de woning wordt dan belangrijker dan een café om de hoek. Bij de verder in hun wooncarrière gevorderde huishoudens gaan aspecten als de “sfeer van de buurt” en “kwaliteit van de woning” een grotere rol
10
spelen. Naarmate mensen ouder worden wordt
4 5 6 7
Bron: Grote Woon Test. Bron: WoOn-onderzoek Cijfers januari 2015 Voor meer informatie zie ‘onderzoeken STEC (“Westland: optimaal stimuleren van de woningmarkt”) en RIGO (“woningmarkt Westland”), respectievelijk april en juni 2014. 8 GWT = Grote Woon Test: onderzoek naar woonwensen Westlanders op kernniveau.
• Ook de ouderen (60+) zijn stevig vertegen-
ligging en betaalbaarheid van de woning
woordigd in Westland (ruim 26% van de
de belangrijkste factoren zijn. De nabijheid
huishoudens is 65+; Westland in cijfers).
van voorzieningen en (in iets mindere mate)
De meeste ouderenhuishoudens bestaan
openbaar vervoer speelt een grote rol bij
uit 1 of 2 personen. Slechts een klein deel
de keuze voor een woning. Wanneer er een
zal nog in gezinsverband wonen. Ruim
kindje komt, verschuift de aandacht van de
een derde van de groep 60+ heeft een
ligging naar de grootte van de woning.
bescheiden inkomen. Dit heeft te maken met een terugval in inkomen bij het bereiken
• Eén en tweepersoonshuishoudens. De
van de pensioengerechtigde leeftijd. Vaak
één- en tweepersoonshuishoudens (in de
heeft een deel van hen wel de beschikking
leeftijd 25 tot 60 jaar) beslaat ca. 25% van
over een eigen vermogen, al dan niet in de
alle huishoudens. Van deze groep heeft ca.
vorm van een koopwoning. Ouderen hechten
70% een hoger inkomen dan de doelgroep
minder waarde aan de omvang van de
(een inkomen vanaf € 34.911, prijspeil 1 juli
woning, maar des te meer aan de indeling
2015). Kijken we naar de woonvoorkeuren
en uitrusting. De aandacht voor de woonom-
van deze (deels) koopkrachtige groep kleine
geving en de voorzieningen die in de buurt
huishoudens, dan zien we dat deze groep de
aanwezig zijn neemt toe. Op dit moment
focus legt op “woonkwaliteit” en dan vooral
is 7% van koopvoorraad en 26% van de
op “meer ruimte”. Deze woning hoeft niet
huurvoorraad minimaal een“nultreden”-
meer perse dicht bij voorzieningen te staan.
woning. Daarnaast is er o.b.v. vergelijking van vraag aanbod reeds een tekort van 8%
Verdeling inkomens in Westland
aan seniorenwoningen (bron: GWT).
In totaal heeft 37% van de Westlanders een inkomen tot € 34.000 (en behoren daarmee
• In Westland wonen circa 1.480 huishou-
tot de doelgroep van de corporaties). Ca. 10%
dens (3% van alle huishoudens; Bron: RIGO)
behoort tot de “lage middeninkomens” (een
in de categorie tot 25 jaar zonder kinderen.
inkomen tussen de € 34.000 en € 43.000).
Voor deze groep jongeren geldt dat de
Ca. 53% van de Westlandse huishoudens
woonvoorkeur vooral bepaald wordt door het
heeft een bovenmodaal inkomen (inkomen
al dan niet hebben van een partner. Stellen
vanaf € 43.000).
richten zich op een eengezinswoning die met hen “mee kan groeien” en alleenstaanden
In vergelijking met de regio als geheel
richten zich meer op een appartement. Het
kent Westland minder lage en meer hoge
vraagprofiel laat zien dat voor jongeren de
inkomens.
Verdeling huishoudinkomens Westland huishoudinkomens vanaf € 43.000
lage middeninkomens (€ 34.911-€ 43.000)
secundaire doelgroep (€ 28.000 tot € 34.911)
primaire doelgroep (tot € 28.000) 0
5000
10000
15000
20000
25000
Figuur 1: Huishoudens Westland naar inkomen (bron: RIGO 2014)
11
Woningvoorraad In Westland staan circa 41.900 woningen (2014). Figuur 2 geeft de onderverdeling aan naar woningtype.
Verdeling woningtypen Westland
Verdeling woningtypen Westland
5%
10%
koop (half)vrijstaand
21%
koop rij- / hoekwoning
16%
koop app zonder lift koop app met lift 40%
huur eengezins
4%
huur app zonder lift
3%
huur app met lift
Figuur 2: Woningvoorraad Westland: huidig (bron: RIGO 2014) Bijna 70% van de woningvoorraad in Westland
De sociale huurvoorraad in Westland omvat
is een koopwoning. Van de ca. 30% huur
10.700 woningen 9 en bestaat voor 51% uit
betreft het in 4% van de gevallen vrije sector
eengezinswoningen. Het overige deel bestaat
huur. Het overige deel is sociale huur. Verder
uit appartementen. De voorraad goedkope en
blijkt dat de eengezinswoning domineert: ca.
betaalbare sociale huurwoningen (huur tot
77% van de woningvoorraad bestaat uit dit
ca. € 600) bestaat uit ruim 7.800 woningen.
woningtype.
Het resterende deel heeft een huur tussen ca. € 600 en € 710. Bron: rapportage SVH 10 gegevens Westland.
Bewoning sociale woningvoorraad Westland naar inkomensgroep
Bewoning sociale woningvoorraad Westland naar inkomensgroep doelgroep in sociale huur
28%
42%
secundaire doelgroep in sociale huur lage middeninkomens in sociale huur
11% 19%
hoge (midden)inkomens in sociale huur
Figuur 3: Bewoning sociale woningvoorraad naar inkomensgroep: huidige situatie (bron: RIGO 2014)
12
9 Het aantal van 10.700 is incl. ca. 300 vrije sector huurwoningen met een huurprijs tot € 710. 10 SVH = Sociale Verhuurders Haaglanden
Uit bovenstaande gegevens blijkt dat de
met de koopwoningvoorraad, een significant
sociale woningvoorraad in Westland vooral
grotere kans op betalingsproblemen door te
bewoond wordt door de “primaire doelgroep
hoge woonlasten. Een energiezuinige huur-
van sociale huur” (42% heeft een inkomen
woning kan dus een belangrijke bijdrage
tot € 28.000). Ca. 19% heeft een inkomen
leveren aan de betaalbaarheid ervan.
tussen de € 28.000 en € 34.000 (de zo
• De volgorde van woningtoewijzing in de
geheten “secundaire doelgroep sociale huur”).
sociale huur wordt bepaald door de tijd
Daarnaast wordt de sociale huurvoorraad
dat iemand staat ingeschreven: hoe langer
voor 11% bewoond door inkomens tussen de
ingeschreven, hoe groter de kans op een
€ 34.000 en € 43.000 (de “lage middenin-
woning. Mensen met een urgentie van
komens”). Verder heeft maar liefst ca. 28%
medische of sociale aard, kunnen een aan-
van de bewoners van een sociale huurwoning
vraag doen voor een voorrangsverklaring.
heeft een inkomen vanaf € 43.000. Dit zijn de
Daarmee hebben ze voorrang op alle andere
zo geheten “scheef woners”.
woningzoekenden. Daarnaast zien we een toenemend aantal statushouders (mensen
De sociale huurvoorraad vervult een
met een verblijfsvergunning) die gehuisvest
belangrijke functie in het huisvesten van de
moeten worden in de sociale huurvoorraad,
doelgroep van sociale huur (inkomens tot €
waardoor minder ruimte is voor woningtoe-
35.000). Over de situatie:
wijzing aan “reguliere” woningzoekenden.
• We constateren dat de groep lage middeninkomens (inkomen tussen € 35.000 en € 43.000) voor een deel is aangewezen op de sociale huurvoorraad11. Koop is vaak wel de wens, maar veelal onbereikbaar: voor een lening van €159.000 is volgens de regels van de Nationale Hypotheekgarantie een bruto jaarinkomen van ca. €38.000 nodig (april 2015). Aangezien Westland nauwelijks woningaanbod heeft onder de € 160.000 is een minimum inkomen van € 38.000 feitelijk noodzakelijk om toegang te hebben tot de koopwoningmarkt. • Er is sprake van een open woningmarkt. Binnen de sociale huur wordt, bij extreme verdringing, maatwerk ingezet ten behoeve van de kansen voor mensen om binnen de eigen kern of gemeente te (blijven) wonen. • In het kader van “betaalbaarheid” wordt het aspect “woonlasten” steeds meer van belang. Woonlasten betekent feitelijk het deel van het inkomen dat men betaalt aan “huur / hypotheek + energielasten”. Binnen de sociale huurvoorraad is, in vergelijking
11 Huurwoningen met een huur tot € 710 (prijspeil 2015), momenteel circa 10.700 woningen.
13
3. Ontwikkelingen richting 2030
Dit hoofdstuk geeft de belangrijkste
tot ca. € 600 relatief beperkt is (o.a. door
ontwikkelingen richting 2030 weer.
huurverhoging bij mutatie). Een andere ontwikkeling is de nieuwe
3.1 Rijksbeleid
Woningwet, die de toezichthoudende rol van
Vanaf medio 2015 mag gedurende vijf jaar
de gemeente richting corporaties vergroot. De
10% van de vrijkomende sociale huurwoningen
gemeentelijke woonvisie is het leidend kader
worden verhuurd aan huishoudens met een
en de corporaties moeten hierop een “bod”
inkomen tussen € 34.911 en € 38.950. Dit
doen en aangeven hoe zij uitvoering gaan
betekent dat de slaagkans voor specifiek de
geven aan het woonbeleid.
lage middeninkomens (tot € 38.950) toe kan nemen, waarbij het effect echter wel beperkt
Rijksbeleid: wonen en zorg
blijft door het gestelde maximum van 10%.
Sinds januari 2015 is ons zorgstelsel drastisch veranderd. Door de extramuralisering in
Daarnaast moeten corporaties vanaf 2016
de zorg krijgen ouderen, gehandicapten en
ervoor zorgen dat aan 95% van de huishou-
GGZ cliënten, met een lagere zorgindicatie,
dens met recht op huurtoeslag een woning
geen toegang meer tot intramuraal verblijf12.
wordt toegewezen met een huur onder de zo geheten “aftoppingsgrens” (huur tot € 618). De effecten van dit beleid zijn op dit moment nog niet bekend, de verwachting is dat de druk hierdoor op de sociale woningvoorraad verder toeneemt (met toenemende wachttijden). Dit,
14
omdat het aantal vrijkomende huurwoningen
12 In opdracht van de Sociale Verhuurders Haaglanden onderzoekt Atrivé de opgave inzake “wonen voor zorgdoelgroepen”. Er wordt onderzoek gedaan naar zowel het begrippenkader voor intra- en extramurale woonzorgvormen als de woningbehoefte van de zorgdoelgroepen. Vervolgens zal vraag en aanbod inzichtelijk gemaakt worden waarbij we onderscheid maken tussen doelgroepen onder en boven de sociale huurgrens (een gezinsinkomen van ‑€ 34.678,-).
De druk op de sociale woningvoorraad zal
verwachting ruim 48.400 (bron: STEC)
hierdoor toenemen en de vraag naar andere
huishoudens in Westland 13. De bevolkingssa-
woonvormen, zoals geclusterd wonen, stijgen.
menstelling verandert als gevolg van demo-
De verzorgingshuiszorg wordt voor de lich-
grafische en economische ontwikkelingen.
tere zorg cliënten afgebouwd. Deze mensen
Voor ontwikkeling van de klantgroepen zijn de
moeten zelf gaan zorgen dat ze:
volgende conclusies te trekken:
1. Hun eigen zorg gaan organiseren 2. Hun zorg zelf gaan betalen 3. “Passend” gaan wonen.
• De huishoudens worden ouder en kleiner. Het aantal huishoudens boven de 60 jaar neemt sterk toe. Van de bevolkingsgroei
In het verleden maakten oudere mensen
in deze leeftijdsgroep heeft het grootste
vanuit een sociale huurwoning (vanwege een
deel een lager inkomen (tot ca. € 34.000).
lagere binding met hun woning) makkelijker
Daarbij is geen rekening gehouden met
de overstap naar een verzorgingstehuis dan
de eventuele aanwezigheid van eigen
bewoners van een koopwoning. Deze groep
vermogen, bijvoorbeeld in de vorm van een
zal nu langer “zelfstandig” blijven wonen.
koopwoning. De groep 75-plussers neemt
Statistisch gezien beginnen de beperkingen
in de periode t/m 2030 het sterkst toe van
rond 75-jarige leeftijd en bij verhuizing naar
alle leeftijdsgroepen. De toename is ca.
een aangepaste woning is men dan veelal
1.000 één of tweepersoonshuishoudens in
aangewezen op (sociale) huur.
de leeftijd 60 – 74 jaar die qua inkomen is toegewezen op de sociale woningvoorraad.
Binnen de klantgroepen “gehandicapten” en
Bij de groep vanaf 74 jaar is de toename
“GGZ cliënten met een lage zorgindicatie” is
tot 2030 ca. 600 huishoudens die qua
geen groei te verwachten. Wel is duidelijk dat
inkomen toegewezen zijn op de sociale huur
deze groepen voorheen in verzorgingshuizen
(Bron: RIGO). Daarnaast zullen ook “jongere
woonden en in de toekomst aanspraak zullen
generaties” over het algemeen minder in
maken op een zelfstandige woning in de
gezinsverband leven en blijft ook sprake van
sociale woningvoorraad.
een significant aantal scheidingen. Ook dit betekent een groei van het aantal kleinere
3.2 Demografie en klantgroepen 2030
huishoudens. • Naast de groep senioren neemt ook de
Om een beeld te krijgen van de ontwikkelingen
groep gezinnen tot 40 nog beperkt toe.
richting 2030 is gekeken naar demografische
Alle overige groepen onder de 60 jaar blijven
en economische ontwikkelingen. Wat betreft
verhoudingsgewijs gelijk of nemen in aantal
demografie is gebruik gemaakt van:
af. Kortom: de bevolking ontgroent en vergrijst.
• “Migratiesaldo 0”-prognose. Migratiesaldo 0
Daarmee zal de dynamiek op de woningmarkt
gaat feitelijk uit van de “natuurlijke aanwas”
terug lopen. Ouderen zijn doorgaans minder
van de Westlandse bevolking.
verhuisgeneigd. Bij een “passend aanbod”
• De ambitie uit de structuurvisie: het huisves-
is de doelgroep senioren op zich te verleiden
ten de jaarlijkse Westlandse bevolkingsgroei
om te verhuizen naar een seniorenwoning
met vijftig economisch gebondenen per jaar.
of –appartement. Tevens is de tendens, n.a.v. de “scheiding van wonen en zorg” dat alle
Voor de ontwikkeling van de koopkracht is
zorg-doelgroepen langer zelfstandig blijven
aangesloten bij de middellange termijnverken-
wonen.
ning van het CPB. In 2030 wonen, o.b.v. van het ambitieniveau zoals vermeld in de structuurvisie, naar
13 Dit is inclusief de verwachting dat een deel van de “onzelfstandig” wonenden (jongeren en senioren) in deze periode “zelfstandig” gaat wonen. Jongeren, omdat zij op een gegeven moment op zichzelf gaan wonen en ouderen, omdat men langer zelfstandig blijft wonen.
15
3.3 Gevolgen voor de woningvraag
• In de gezinnen tot 40 jaar vindt, zoals
Op basis van de hierboven beschreven bevol-
zojuist vermeld, nog lichte groei plaats. Dit
kingsontwikkeling neemt de groep jongeren
betreft voor een belangrijk deel gezinnen
en jonge gezinnen op (langere) termijn af. Over
met een hoger inkomen, de zo geheten
het algemeen wil een Westlandse jongere
“gevorderde huishoudens”. De gevor-
(zeker die gaat samenwonen) een woning die
derde huishoudens vragen naar kwaliteit
met hem “mee groeit”. Westland is gebaat bij
in wonen: “ruimte in en om de woning”,
een gevarieerde bevolking: met de ambities in
maar ook “kwaliteit en identiteit van de
de glastuinbouw heeft de gemeente behoefte
woonomgeving”.
aan arbeidskrachten. Dit begint met het vasthouden van de ‘échte’ jongeren, jongeren
• De groei is, zoals eerder in dit hoofdstuk
die nu nog thuis wonen en de eerste stappen
aangegeven, het sterkst bij de klantgroe-
in de wooncarrière nog moeten zetten, de zo
pen boven de 60 jaar. Bij de groep die
geheten “starters”. Voorkom dat deze jongeren
we hier aanduiden als “actieve senioren”
vertrekken vanwege weinig aanbod van
hebben we het over huishoudens die nog
betaalbare woningen. De woningprijzen zijn de
niet direct een aangepaste woning met zorg
afgelopen jaren weliswaar sterk gedaald, daar
nodig hebben, maar wellicht wel op zoek zijn
staat echter tegenover dat de hypotheeknor-
naar meer gemak en luxe. Daarbij houden
men zijn aangescherpt, waardoor men minder
ze wel rekening met mogelijke beperkingen
kan lenen dan voorheen. Tevens is het voor
in de toekomst. De actieve senioren leiden
“starters” moeilijker geworden om een vaste
een actief sociaal leven en verhuizen niet
aanstelling te krijgen en ook dit bemoeilijkt
in groten getale (verhuisgeneigdheid is
het verkrijgen van een hypotheek. Een deel
lager dan bij huishoudens jonger dan 60).
zal vanwege werk, studie of een relatie
Als ze verhuizen hebben ze doorgaans
sowieso vertrekken, maar de honkvastheid
belangstelling voor een woning in de huur,
van de Westlanders leert dat veel jongeren
in een rustige omgeving, maar wel met alle
in Westland willen blijven. Deze jongeren
voorzieningen onder handbereik. Bij een
verleid je niet met louter een woonaanbod.
“passend aanbod” is deze groep geneigd
Opleiding en voorzieningen zijn ook belangrijk.
te verhuizen, omdat men “kleiner” wil gaan
Het belangrijkst voor deze doelgroep is echter
wonen.
de betaalbaarheid van de woning. Ongeveer de helft van de starters wil een huurwoning.
Bij “zorgbehoevenden” spreken we over
De andere helft geeft de voorkeur aan een
mensen, met name in de leeftijd boven
koopwoning. Voorheen was deze verhouding
de 75 jaar, die behoefte hebben aan
1/3 – 2/3, maar er vindt dus een verschuiving
aanpassingen in de woning of aanbod van
van de vraag plaats bij starters van koop naar
zorg en welzijn, om zelfstandig te kunnen
huur.
blijven wonen. Deze groep neemt het sterkst toe. We hebben het bij zorgbehoevenden
• Kansen liggen er zeker ook bij de startende
daarnaast niet alleen over ouderen, maar
gezinnen. Westland biedt mogelijkheden
ook over andere mensen die zorg of
voor gezinnen met jonge kinderen, die in
begeleiding nodig hebben, waaronder de
een beschutte en kleinschalige (dorpse)
groep gehandicapten en GGZ cliënten.
omgeving willen wonen. De ruimere een-
16
gezinswoning komt door de demografische
Een deel van de klantgroepen boven de
ontwikkelingen (beperkte groei gezinnen en
60 jaar is aangewezen op de betaalbare
vergrijzing) makkelijker binnen bereik. Een
voorraad, een ander deel heeft meer te
uitzondering hierop zijn de eengezinswonin-
besteden en zoekt een luxe appartement,
gen in de sociale huursector. Dit type woning
patiowoning of bungalow. Er is dus enerzijds
wordt schaarser vanwege het verkoopbeleid
een groep die ruimer en luxer wil gaan
en huurharmonisatie van corporaties.
wonen en anderzijds een steeds groter
woning of een appartement met lift. Het
wordende groep senioren die “kleiner” wil
gaat om woningen die qua infrastructuur om
gaan wonen (zowel qua afmeting van de
te bouwen zijn tot een levensloopgeschikte
woning als prijsklasse). Een deel zal direct rekening houden met beperkingen en/
woning. • 20% “reguliere woning”: Dit betreft
of een (eventueel toekomstige) zorgvraag,
een woning zonder noemenswaardige
anderen laten zich daar minder door leiden.
aanpassingen.
Het huidige woonaanbod, met veel grote eengezinswoningen en nauwelijks specifiek
Het bovenstaande is bovenop de woningvraag
aanbod voor senioren is onvoldoende
die als gevolg van de vergrijzing ontstaat naar
gedifferentieerd om de vraag van ouderen
“wonen en zorg”.
te bedienen. Inzetten op een grotere variatie, onder meer met goed toegankelijke
3.4 Sociale woningvoorraad 2030
appartementen nabij voorzieningen, maar
De groep huishoudens met een inkomen tot
ook in de sfeer van serviceappartementen
modaal (€ 35.000, prijspeil 2014; de doel-
en beschermde of geclusterde woonvormen,
groep van de corporaties) bestaat momenteel
verdient nadrukkelijke aandacht. Bouwen
uit ongeveer 15.400 huishoudens (bron:
voor senioren is niet alleen om tegemoet
RIGO). De prognose laat zien dat deze groep in
te komen aan de wensen van klantgroepen
de toekomst toeneemt. Ook toont de prognose
vanaf 60 jaar, maar ook ten behoeve van
dat het aandeel ouderenhuishoudens binnen
doorstroming.
deze groep groeit. Een deel van de bevolkingsgroei is qua
T/m 2030 verwachten wij een toename van
inkomen aangewezen op de sociale woning-
de vraag naar ca. 1.100 “zorg gerelateerde”
voorraad. Op basis van de uitgangspunten
zelfstandige woningen voor de groep
van de structuurvisie Westland (bouwen voor
ouderen, gehandicapten en GGZ cliënten
de Westlandse bevolkingsgroei + jaarlijks 50
die door de extramuralisering van de zorg
economisch gebondenen) zijn t/m 2030 ca.
(het “langer zelfstandig wonen”) aanspraak
1300 nieuwe sociale huurwoningen nodig 14
zullen maken op de (grotendeels sociale)
(bron: STEC).
huurvoorraad. Het betreft extra woningvraag naar zelfstandige woningen. Voorheen zou
Naast deze groeiende vraag naar sociale
het aantal van 1.100 vallen in de categorie
huurwoningen door natuurlijke bevolkingsgroei
“verzorgingstehuis” (of vergelijkbaar).
komt er door de extramuralisering van de zorg nog meer druk op de sociale woningvoorraad.
De verdeling van de 1.100 “zorggerelateerde
We verwachten dat de groep ouderen, mensen
woningen” is als volgt:
met een lichamelijk en verstandelijke beper-
• (minimaal) 64% “verzorgd wonen”: Verzorgd
king en GGZ cliënten aanspraak zullen maken
wonen (bron: woonzorgmonitor DWO)
op de (grotendeels sociale) huurvoorraad.
betekent: “woningen met daaraan onlosma-
Deze groepen woonden voorheen “onzelfstan-
kelijk verbonden extramurale behandeling,
dig” (bijv. ouderen in een verzorgingsthuis).
verzorging, verpleging, begeleiding en/of
De extramuralisering zorgt voor een verdere
hotel- en welzijnsdiensten. Extra ruimte in
toename van de vraag naar zelfstandige “zorg
de woning voor zorg en de fysieke nabij-
gerelateerde” woningen (zoals in de vorige
heid van zorgvoorzieningen en diensten
paragraaf omschreven).
zijn specifieke kenmerken van dit type
14 De benodigde grootte van de sociale huurvoorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwikkeling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de woning-vraag van (sociale) huur naar koop kunnen betekenen.
zorgwoningen”. • 16% “geschikt wonen”: Dit is een lichte variant op “verzorgd wonen”. Hierbij valt te denken aan een aanpasbare grondbonden
17
4. Visie op wonen in Westland
De woonvisie past binnen de koers zoals die
stemmen de woningbouwprogrammering af
is neergelegd in de Structuurvisie Westland
met gemeenten waarmee we een significante
2025, perspectief 2040. Een florerende
verhuisrelatie hebben én gemeenten die
glastuinbouweconomie, een leefbare ge-
met ons “concurreren” wat betreft het
meenschap en een goede bereikbaarheid
woningaanbod van (nieuwbouw)woningen.
staan daarin centraal. Voor het woningbouw-
We nemen onze verantwoordelijkheid in het
programma wordt uitgegaan van het bouwen
behouden en (in beperkte mate) versterken
voor de Westlandse bevolkingsgroei en
van de aantrekkingskracht van de regio. Dat
daarbij de huisvesting van jaarlijks circa 50
komt ook ten goede aan onze gemeente. Dit
economisch gebondenen. Dit betekent ca.
mag echter niet ten koste gaan van de lokale
350 te bouwen woningen per jaar.
woningzoekenden. We maken afspraken met de partners in de regio over o.a. nieuwbouw en
4.1 Positie in de regio
woonruimteverdeling en zetten hierbij in op het
De ontwikkeling van Westland is niet los te
optimaliseren van de kansen voor Westlandse
zien van de positie van Westland in de regio
inwoners.
en in het bijzonder omliggende gemeenten.
18
Wat betreft de woningmarktregio heeft de
4.2 Vereniging van dorpen
gemeente Westland de meeste verhuisrelaties
Zoals in hoofdstuk 2 geconstateerd bestaat
met gemeenten die Westland omringen. De
Westland uit 11 dorpen met elk een sterke
verhuisrelatie is hierbinnen het grootst met
sociale cohesie. We willen de eigen kwaliteit
Den Haag (Zuid-West) en Delft en in mindere
van de verschillende kernen versterken.
mate met Midden-Delfland en Rijswijk. Ook
Boodschap daarbij is dat niet alle kernen met
is er een (geringe) verhuisrelatie met
eenzelfde blik benaderd worden: niet overal
steden binnen de regio Rotterdam-Rijnmond:
inzetten op dezelfde doelgroepen en dezelfde
Vlaardingen, Maassluis en Schiedam. We
voorzieningen. Kracht van de gemeente
Westland is gelegen in de combinatie van de
Wat betreft woonmilieus wordt in de regio
specifieke kwaliteiten van elke kern. Dat willen
(voorheen Stadsgewest Haaglanden) sinds
we benutten. We zien bij senioren een hogere
2012 gebruikt gemaakt van de zo geheten
kernbinding dan bij jongeren. Deze laatste
“Steen van Rosetta”. Deze indeling zorgt
groep richt zich over het algemeen meer op
ervoor dat regionaal, wat woonmilieu betreft,
Westland en minder op de eigen kern. Een
dezelfde “taal” wordt gesproken. In de
kern als De Lier is hierop een uitzondering:
regio blijkt vooral een tekort te zijn aan het
hier is de kernbinding ook onder jongeren
“rustig stedelijke woonmilieu” en het “dorpse
onverminderd groot.
woonmilieu”. Binnen dit laatste woonmilieu liggen kansen voor Westland. Dit vraagt het
4.3 Rustig wonen met een dorps woonmilieu
behouden, versterken en / of creëren van
We willen inzetten op behoud en / of
volgende voor Westland relevante woonmi-
versterking van het dorpse woonmilieu in
lieus zijn vanuit de “Steen van Rosetta” te
Westland. Bij Westlanders is het dorpse
onderscheiden:
het “dorpse” woonmilieu in Westland. De
woonmilieu veruit het meest geliefd (bron: Grote WoonTest).
Dorps
Landelijk
Centrum dorps
Lokaal
Suburbaan
Gegroeid milieu
Gegroeid milieu
Nabij dorpskern
Buiten wonen
Historisch karakter
Historisch karakter
Direct verbonden met dorps centrum
Vrijstaand
Dijken, terpen, linten
Dijken, terpen, linten
Meer eenvormige architectuur
Uitzicht
Div. architectuur
Div. architectuur
Sociale dorpsstructuur
Winkels ook voor
Compact, Kleinschalig,
Vaak uitbreiding gepland voor
Weinig
omliggende dorpen
“Je eigen bakker”
doorstroom / groei eigen bewoners
voorzieningen
Ruimtelijk weinig verschil met
Relatie met
“stedelijk suburbaan”
landschap
Sociaal wel verschil met “stedelijk
Relatie argrarisch
suburbaan”
verleden
Soms eigen sportpark
Ruimte voor hobby
Winkelketens (V&D / H&M) Goed bereikbaar voor omliggende kernen Auto-georiënteerd Wonen boven of nabij winkels Oud naast nieuw Wonen naast bedrijven Beperkt woonopp.
“Ons-kent-ons”, Meerdere generaties familie wonen er Mix woningtypen Weinig voorzieningen Matig bereikbaar Oud naast nieuw
Onderdeel van dorps woonmilieu, max. 20.000 inwoners
Omringd door open landschap
Wonen in het groen Afgelegen en stil
Wonen naast bedrijven Beperkt woonopp. Nabij open landschap Parkeren voor de deur of geclusterd
Figuur 4: omschrijving van de voor Westland relevante woonmilieus binnen de “Steen van Rosetta”
19
4.4 Doelgroepen
toevoegen aan de woningvoorraad.
Wat de woningvraag van jonge starters kenmerkt (zoals in het vorige hoofdstuk is
Voor een algemeen overzicht van de “doelgroe-
geconstateerd) is de betaalbaarheid: aan
pen en bijbehorende woningprijsklassen” zie
het begin van hun wooncarrière hebben
bijlage 1 van deze woonvisie.
de meeste huishoudens niet al te veel te besteden. De groep starters / jonge gezin-
4.5 Betaalbaarheid
nen is uiterst belangrijk met het oog op de
Een deel van de Westlandse bevolking (en
gewenste vitaliteit en economische ambities
bevolkingsgroei) is aangewezen op een
van Westland. We willen jongeren meer kans
betaalbare woningvoorraad. Dit betreft een
geven de wooncarrière te starten in Westland
mix van “sociale huur”, “vrije sector huur”
en jonge huishoudens aan de gemeente
(met name tot ca. € 850), “sociale koop” (<
binden. Op dit moment is het beschikbare
€ 188.000) en “bereikbare koop” (tussen €
aanbod goedkope en betaalbare huur- en
188.000 en € 218.500).
koopwoningen onvoldoende. Het verkrijgen van een betaalbare woning staat daarom
• Op basis het voorgaande willen we daarom
voor veel starters (nog steeds) onder druk.
blijvende aandacht voor betaalbaarheid
We willen voorkomen dat deze huishoudens
voor de volgende doelgroepen
vertrekken naar (nieuwbouw)gebieden in omliggende gemeenten.
–– Lage inkomens tot € 28.000 (primaire doelgroep sociale huursector). Voor
In het kader van de vergrijzing en de extramu-
deze groep blijft voldoende aanbod van
ralisering zien we daarnaast een toenemende
betaalbare huur (tot aftoppingsgrenzen
groep senioren en mensen met een zorgvraag
van € 618) van belang, aangezien zij
die qua inkomen zijn aangewezen op de
hier volledig op aangewezen zijn.
sociale woningvoorraad. Daarnaast is er
Een belangrijke groep hierbinnen betreft
vanuit de meer kapitaalkrachtige senior een
starters. Zij kunnen op die manier
groeiende vraag naar vrije sector huur (met
hun wooncarrière starten in Westland.
een maximum van ca. € 850; deze groep is
Daarnaast is de betaalbare huur van
namelijk over het algemeen niet bereid om
belang voor de minder kapitaalkrachtige
boven deze prijsgrens te gaan huren, zelfs als
senior, een groep die in verband met
de financiële situatie dat toelaat).
de vergrijzing toe zal nemen. Ook moet de voorraad betaalbare huur voldoende
Het bovenstaande leidt tot de volgende
gedifferentieerd blijven naar woningtype,
ambities (op hoofdlijnen):
zodat er een mix is van eengezinswoningen, seniorenwoningen en appartementen
• We zetten in op het vergroten van de
die aansluit op de woningbehoefte van de
bereikbaarheid van de koopsector door het
lage inkomens. Ook willen we dat in dit
realiseren van betaalbare koopwoningen en
segment, naast onderhoud en renovatie,
(het continueren van) financiële ondersteu-
toevoegingen plaats vinden in nieuwbouw,
ning van de koopstarter.
zodat ook (nieuwbouw)kwaliteit aan de sociale woningvoorraad wordt toegevoegd.
• We willen de druk op de sociale huurvoorraad verminderen door enerzijds nieuwbouw
–– Lage inkomens tussen de € 28.000 en
in dit segment te realiseren en anderzijds
€ 35.000 (secundaire doelgroep sociale
“scheef woners” te laten doorstromen.
huursector): voor deze groep is huur tussen ca. € 618 en € 710 (maximum
• Daarnaast willen we vrije sector huurwonin-
20
gen (met de nadruk op een prijs tot € 850)
sociale huur) van belang.
De zo geheten “secundaire doelgroep”
maatschappelijke opvang. Dit wordt
is aangewezen op het segment tussen
nog belangrijker dan voorheen in
de betaalbare huur en het maximum van
verband met de decentralisatie van de
de sociale huur. Het betreft voornamelijk
zorg.
starters (vanaf HBO-niveau) en jonge
–– Statushouders: mensen die een
gezinnen. In het sociale huursegment
verblijfsvergunning krijgen en wettelijk
moet dus voldoende aanbod blijven in
(met voorrang) gehuisvest moeten
deze prijsklasse, met ook hier voldoende differentiatie naar woningtypen overeen-
worden. –– Verder zijn “begeleide kamerbewo-
komstig de (Westlandse) woningbehoefte.
ning”, “dementerenden” en voormalig
Ook hier betreft het een combinatie
“GGZ cliënten” belangrijke doelgroe-
van renovatie en het toevoegen van
pen die (mede n.a.v. wijzigingen in het
nieuwbouw om (verdere) kwaliteit aan dit
zorgstelsel) gehuisvest moeten worden
segment toe te voegen.
in de reguliere woningvoorraad.
–– Lage middeninkomens (inkomens tussen de € 35.000 en € 43.000): We willen
We komen, op basis van het voorgaande, tot de volgende ambities:
het perspectief op de woningmarkt verbeteren voor de lage middeninkomens. Deze
Inzet op “betaalbaarheid” doen we middels:
groep valt namelijk “tussen wal en schip”.
• Sturen op slaagkansen van Westlanders in
Zij komen vanwege de Europaregeling
sociale huur en nieuwbouw (koop tot aan
feitelijk niet meer in aanmerking voor
NHG-grens van 2015: € 245.000 15);
een sociale huurwoning (slechts 10%
• Sturen op en vergroten van het aanbod
van de verhuringen mag sinds 2011
betaalbare woningvoorraad middels:
plaats vinden aan inkomens > € 34.000), maar hebben ook weinig kansen op de Westlandse koopwoningmarkt. Vanaf medio 2015 mag gedurende vijf jaar 10%
–– Afspraken met corporaties (over grootte en differentiatie sociale woningvoorraad + aanpak woonlasten) –– Woningbouwprogrammering.
van de vrijkomende sociale huurwoningen worden verhuurd aan huishoudens met
Specifiek voor de sociale huurvoorraad gel-
een inkomen tussen
den op hoofdlijnen de volgende ambities:
€ 34.911 en € 38.950). Bij een inkomen
• We willen inzetten op een toename van
vanaf € 38.000 liggen er kansen in de
de sociale huurvoorraad met 1.500
vrije sector huur (tussen ca. € 710 en €
woningen tot 2030 om tegemoet te komen
750). We willen graag dit segment (verder)
aan de (Westlandse) bevolkingsgroei en
toevoegen aan de Westlandse woning-
woningbehoefte16 (zie ook paragraaf 4.8
markt én daarnaast voldoende aanbod
“Programmering”). Hierbij willen we de
creëren in de sociale koop (prijsklasse tot
huidige trend van afname van de sociale
max. € 188.000).
woningvoorraad keren en toewerken naar deze jaarlijkse toename van de sociale
–– Bijzondere doelgroepen We zijn als gemeente medeverantwoordelijk voor het huisvesten van bijzon-dere groepen (waarvan het grootste deel tot de inkomensdoelgroep van corporaties behoort). We constateren (op hoofdlijnen) de volgende subgroepen: –– Huisvesting in het kader van
woningvoorraad. 17 15 Na 2015 wordt de NHG-grens verder verlaagd. Wij blijven echter inzetten op sturen op slaagkansen van nieuwbouwkoop tot € 245.000, omdat tot deze grens het woningaanbod in Westland relatief beperkt is. In Westland heeft namelijk ca. 62% van de koopwoningen een prijs > € 250.000. De NHG-grens van € 245.000 is echter niet de grens van “betaalbaar”. De grens van “betaalbaar” is, zoals vermeld op blz. 20 de prijsklasse tot € 218.500. 16 Dit betreft de huurvoorraad tot het maximum sociale huur van € 710,68 (prijspeil 2015).
17 De benodigde grootte van de sociale huurvoorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwikkeling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de woningvraag van (sociale) huur naar (sociale) koop kunnen betekenen.
21
• De voorraad sociale huur moet voldoende
• Ook willen we dat, naast onderhoud en
gedifferentieerd blijven naar woningtype
renovatie, toevoegingen plaats vinden in
en (huurprijs)klasse, zodat er een mix is
nieuwbouw (huurprijzen tot € 710 én
van eengezinswoningen, seniorenwoningen
€ 618), zodat ook (nieuwbouw)kwaliteit
en appartementen in een huurprijsklasse
aan de sociale woningvoorraad wordt
die aansluit op de woningbehoefte van
toegevoegd.
de lage(re) inkomens. Hierbij is het van
• Indien “de markt” de bouw van vrije sector
belang dat, naast de totale grootte van de
huur niet realiseert, geven we corporaties
betaalbare huurvoorraad, ook bij mutatie
de gelegenheid woningbouw in dit segment
voldoende betaalbare woningen (huur tot €
te realiseren.
618) worden aangeboden, om hiermee het
• We willen dat sociale nieuwbouwwoningen
“duur scheef wonen” (dus dat men feitelijk
ook daadwerkelijk onderdeel blijven van de
o.b.v. het inkomen te veel aan huur betaalt)
sociale huurvoorraad.
te voorkomen.
4.6 Langer zelfstandig wonen De verdeling van de huurprijsklassen (prijs-
We constateerden in hoofdstuk 3 dat de
peil 2015) is als volgt:
Westlandse bevolking in de periode t/m 2030
–– Huur tot € 403,06: minimaal 11 % van de
sterk vergrijst. De vergrijzing in Westland en de veranderingen in de zorg hebben gevolgen
sociale huurvoorraad. –– Huur tot € 618,24: met een ondergrens van 7.500 huurwoningen
18
voor de woningvraag. De verhuisgeneigdheid onder ouderen (die tot nu toe beperkt was) zou
• Daarnaast dient de kwaliteit van de bestaan-
hierdoor sterk toe kunnen nemen als de zorg-
de sociale woningvoorraad op peil te blijven
vraag daartoe noopt. Op dit moment is echter
door deze te verduurzamen en levensloopge-
de verhuisgeneigdheid onder senioren nog
schikt te maken. Nadere ambities op dit vlak
laag. De groep ouderen is qua woonwensen en
zullen nog geconcretiseerd worden n.a.v.
mogelijkheden bijzonder gevarieerd. We willen
analyse van de verwachte zorgbehoefte en
in het nieuwbouwprogramma rekening houden
de locaties waar de woonlasten het grootst
met deze uiteenlopende vragen. Niet alleen
zijn (zie ook de ambities bij paragraaf 4.8.
met het oog op de wensen van deze groep, ook
inzake de “woningbouwprogrammering”
met het oog op doorstroming waarmee kansen
en paragraaf 4.11 inzake “bestaande
worden gecreëerd voor jonge huishoudens en
woningvoorraad”).
starters.
• Bij renovatie van sociale huurwoningen dienen deze levensloopgeschikt te worden
Met een toenemende zorgvraag (o.a. van
gemaakt.
senioren) neemt de vraag naar gelijkvloerse woningen en goede woonzorgvoorzieningen toe. We willen deze groepen de kans geven zo lang mogelijk zelfstandig en in een vertrouwde omgeving te blijven wonen. Dit is tevens, in het kader van de “scheiding van wonen en zorg” absolute noodzaak geworden. Dit stelt partijen voor de opgave voldoende geschikte woningen te realiseren in de nieuwbouw én aanpassin-
18 De Grote Woontest geeft aan dat 11% van degenen die aangewezen zijn op sociale huur een huurwoning wil tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 403,06). Dit betekent een aantal huurwoningen tot € 403,06 van (11% van 10.700 =) ca. 1.200 huurwoningen.
22
gen in de bestaande voorraad. Belangrijk bij het “langer zelfstandig wonen” is de afweging of de huidige woning voldoende aangepast kan worden of dat verhuizing naar een levensloopgeschikte (nieuwbouw)woning toch meer voor de hand ligt. Het gaat daarnaast ook om
woningen voor mensen met een andere dan
De ambities op hoofdlijnen inzake het “lan-
lichamelijke beperking, zoals mensen met een
ger zelfstandig wonen” zijn als volgt:
verstandelijke beperking of GGZ-problematiek.
• Senioren, mensen met een beperking
Ook voor deze mensen moet er een passend
en zorgbehoevenden: langer zelfstandig
woonaanbod zijn. Het is hierbij een optie om
wonen19. We willen deze groepen (indien zij
woningen met een bepaalde zorgvraag te gaan
hier niet zelf voor zorg kunnen dragen) in
“clusteren” binnen één complex (bijvoorbeeld
staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te
voor mensen met een GGZ-probleem of een
blijven wonen.
verstandelijke beperking). Op deze manier
• De focus ligt hierbij op het aanpasbaar ma-
kunnen deze cliënten elkaar ondersteunen en
ken van met name de huidige woningvoor-
tevens steun ontvangen vanuit een zorg- of
raad met daarnaast levensloopgeschikte
welzijnsinstelling.
nieuw- of verbouw in de centra van de dorpskernen, bij voorkeur in combinatie met
We willen ons in samenwerking met de corporaties, ontwikkelaars en de zorgkantoren
een passend (zorg)voorzieningenaanbod. • We willen aangepaste zorgwoningen officieel
inzetten voor een woon-, zorg- en welzijns-
labelen, zodat deze beschikbaar en behou-
aanbod waarmee de wensen van ouderen,
den blijven voor de doelgroep senioren en /
gehandicapten en andere zorgbehoevenden in
of zorgbehoevenden.
de gemeente worden gerespecteerd.
• We zetten in op nieuwe woonvormen die het langer zelfstandig wonen mogelijk maken.
We willen aangepaste woningen officieel labelen, zodat deze beschikbaar en behouden
4.7 Doorstroming
blijven voor de doelgroep senioren en / of
Binnen de bestaande voorraad liggen kansen
zorgbehoevenden. En daarnaast dat bijv. de
om betaalbare woningen vrij te krijgen voor
partner na overlijden van de bewoner aan wie
de groepen die qua inkomen op dit woons-
de woning is verstrekt op termijn zal moeten
egment aangewezen zijn. We zetten daarom
verhuizen. Ook domotica ( technische voorzie-
in op doorstroming: om doorstromers een
ningen in de woning) kunnen een belangrijke
kans te bieden en tegelijkertijd (betaalbare)
bijdrage aan het zelfstandige wonen leveren.
woningen vrij te maken in zowel de huur- als de koopsector.
Daarnaast zijn vernieuwende woonzorgconcepten van belang om in te spelen op de
We onderscheiden binnen de ambitie
woningbehoeften van senioren, met voldoende
“doorstroming” de volgende doelgroepen:
differentiatie voor zowel de kapitaalkrachtige
• Scheef woners: hoge (midden)inkomens
senior (die specifieke kwaliteit zoekt) als de se-
(> € 43.000) in de sociale woningvoorraad:
nior met een smallere beurs. Betaalbaarheid
Maar liefst 28% van de sociale huurvoor-
van de (nieuwbouw)woning is voor deze laatste
raad wordt door deze inkomensgroep
groep van belang.
bewoond. De groep hoge (midden)
Concreet betekent het bovenstaande wat
inkomens heeft in principe voldoende
betreft de ruimtelijke omgeving een toe-
mogelijkheden op de koopwoningmarkt.
nemende behoefte aan:
Doorstroommogelijkheden voor deze groep
• Bereikbaarheid en toegankelijkheid
ligt vooral vanaf de sociale + bereikbare koop (koop tot € 188.000 /
voorzieningen: (medische) voorzieningen in
€ 218.500) en / of vrije sector huur
de buurt en mogelijkheid om in nabijheid van
(tussen ca. € 710 en € 850). Het door laten
de woning de dagelijkse boodschappen te
stromen van scheef woners vermindert de
kunnen doen (supermarkt) • een veilige leefomgeving (zowel fysiek als sociaal) • ruimte voor ontmoeting.
19 Het is niet per definitie zo dat elke senior ook zorgbehoevend is. Vanaf 75 jaar is over het algemeen wel een duidelijke toename in zorgbehoevendheid te constateren.
druk op de sociale woningvoorraad. –– We willen het percentage “scheef
23
woners” met minimaal 3% (gerelateerd
koopwoning vrij willen maken. De wensen
aan de 10.700 sociale huurwoningen in
van deze groep zijn divers. Kenmerkend
Westland) omlaag brengen. Tot en met
is echter dat ze meer oog hebben voor
2018 is de inzet om jaarlijks 50 scheef
toegankelijkheid en aanpasbaarheid van
woners door te laten stromen uit de
de woning, en voor het voorzieningenaan-
sociale huurvoorraad. (zie ook de ambitie
bod in de omgeving.
“te bouwen sociale huur” bij paragraaf • Daarnaast is doorstroming van starters
4.8 “Programmering”). Een woning die met een “aanpak scheef wonen” vrij
van belang. We willen graag dat starters-
komt, moet onderdeel blijven van de
woningen voor deze doelgroep behouden
sociale huurvoorraad.
blijven: zo blijft deze woning beschikbaar
• Verder willen we senioren met een (latente)
om de aanwas van starters te huisvesten.
verhuiswens (bijv. via een “seniorenmake-
Dit betekent dat bij voorkeur op moment
laar”) “verleiden” om te verhuizen van een
van gezinsuitbreiding verhuisd wordt van
sociale eengezinshuurwoning naar een
een starterswoning naar een ruimere
seniorenwoning of –appartement. Hiermee
eengezinswoning.
komen sociale eengezinswoningen vrij voor
4.8 Programmering
gezinnen die aangewezen zijn op de sociale huursector
20
.
Op basis van demografische trends is de
–– We willen in de periode t/m 2018 jaarlijks
(Westlandse) woningbehoefte t/m 2030
20 senioren laten doorstromen vanuit een
onderzocht. Dit leidt tot inzicht in welke stra-
sociale huureengezinswoning.
tegische woningbouwprogrammering nodig is
• Gevorderde huishoudens: We willen de
20 Vanwege de vergrijzing zien we op termijn in principe voldoende aanbod van eengezinswoningen in Westland. In de sociale huursector is de afname van de eengezinswoningen door het verkoopbeleid van de corporaties echter dusdanig dat de eengezinswoning (bij ongewijzigd verkoop-beleid) relatief schaars wordt.
21 De verhouding van de vraag naar huur van € 710 tot € 850 en huur > € 850 is ca. 2/3 - 1/3 (bron: Grote Woontest)
24
om optimaal aan te sluiten bij de Westlandse
markt laten inspelen op de wensen van
woningbehoefte. Door inzet op een mix van
woonconsumenten die een volgende stap in
nieuwbouw in de sociale huur, betaalbare
de wooncarrière willen zetten. Via doorstro-
en (middel)dure koop en vrije sector huur
ming draagt dit ook bij aan de kansen voor
kan het nieuwbouw-programma een bijdrage
jonge gezinnen en starters. We willen een
leveren aan het creëren van verhuisketens
gemeente zijn met een levendige, vitale en
en daarmee de gewenste doorstroming op
gedifferentieerde bevolking en qua “door-
de Westlandse woningmarkt bevorderen. De
stroming gevorderde huishoudens” gaat het
woningbehoefte is vertaald in de benodigde
(op termijn voornamelijk) om:
woningbouwprogrammering, welke is verge-
–– Jonge(re) gezinnen tot 40 jaar. Deze groep
leken met het huidige planaanbod. Op deze
is op zoek naar meer ruimte, kwaliteit en
manier is inzicht verkregen op welke punten er
comfort in en om de woning. De uitdaging
een discrepantie is tussen het planaanbod en
ligt dan hoofdzakelijk in het aanbieden
de (Westlandse) woningbehoefte.
van aantrekkelijke, ruime eengezinswoningen (veelal half vrijstaand), in een
Het indicatieve woningbouwprogramma (prijs-
karakteristiek (“dorps”) woonmilieu.
peil 2015) tot 2030 op basis van onderzoeken van STEC, RIGO en de Grote Woontest (GWT)
–– Het gaat ook om ouderen die nog geen zorg nodig hebben, maar wel op zoek
om de bevolkingsgroei op te vangen is als
zijn naar meer comfort of geld uit hun
volgt:
Tabel: Bandbreedte gewenst woningbouwprogramma Prijsklassen
GWT
STEC
RIGO
bandbreedte
Sociale koop
tot € 188.000
5%
3%
7%
3% - 7%
Bereikbare koop
€ 188.000 - € 218.500
12%
12%
3%
3% - 12%
Middeldure koop
€ 218.500 - € 278.500
20%
30%
23%
20% - 30%
Dure koop
€ 278.500 - € 507.000
25%
24%
28%
24% - 28%
Extra dure koop
meer dan € 507.000
5%
2,5%
18%
2,5% - 18%
Sociale huur
huur tot € 710
29%
22%
17%22
Vrije sector huur 21
huur vanaf € 710
6%
7%
3%
17% - 29% 3% - 7%
De Grote Woontest (GWT) geeft aan wat
• Binnen het te bouwen segment “sociale
inwoners van Westland op dit moment voor
huur” willen we dat minimaal 28% 22
prijscategorieën wensen. Het onderzoek van
wordt gerealiseerd met een prijsklasse tot
STEC gaat uit van een sobererder scenario
de aftoppingsgrenzen
wat betreft economische groei en inkomens-
(€ 576,87 appartement / € 618,24
ontwikkeling en hanteert de ambitie van de
eengezinswoning, prijspeil 2015).
structuurvisie (300 natuurlijke aanwas +
• Een percentage van 20% sociale huur is
50 economisch gebondenen per jaar). Het
alleen mogelijk indien voldoende “scheef
onderzoek van RIGO gaat uit van het bouwen
woners” (zie ambitie bij paragraaf 4.7
voor “sec” de natuurlijke bevolkingsgroei van
“doorstroming”) doorstromen van de soci-
Westland (“migratiesaldo 0”) op basis van een
ale huur naar de koopsector of vrije sector
gemiddeld scenario wat betreft de inkomens-
huur. Vindt onvoldoende doorstroming
ontwikkeling. Het segment “extra dure koop”
van deze doelgroep plaats, dan zal meer
is sterk afhankelijk van het gehanteerde
nieuwbouw in het sociale huursegment
(economische) scenario. Verder is er ook nog
gerealiseerd moeten worden 23.
een bepaalde “uitwisselbaarheid” tussen sociale / bereikbare koop en sociale huur.
• Toevoegen van jaarlijks minimaal 6% particuliere huur (met name huur tussen de € 710 en € 850) voor de lage middenin-
Op basis van de huidige programmering
komens (tussen € 34.000 en € 43.000) en
(april 2015) kan geconstateerd worden dat
doorstromers (waaronder scheefwoners)
de gemeente te weinig betaalbaar en te
vanuit de sociale huur. Particuliere huur tot
veel (middel)duur bouwt. Daarnaast kent de
€ 850 kan (deels) een alternatief zijn voor
programmering voornamelijk een overschot
de “bereikbare koop”, met name voor de
aan rijwoningen.
doelgroep senioren.
Wat betreft de kwaliteit van de nieuwbouw-
• Het segment vanaf middeldure koop laten
woning willen we, in aansluiting op hetgeen
we in principe over aan de markt, mits vol-
in paragraaf 4.6 (“langer zelfstandig wonen”)
doende woningen in het onderste segment
is vermeld inzetten op levensloopgeschikte
van “middelduur” worden gerealiseerd
nieuwbouw. De ambitie hierbij is een hoger
(woningen tot aan de NHG-grens 2015).
kwaliteitsniveau dan het Bouwbesluit aan-
Er moet namelijk voldoende aanbod zijn
geeft. Dit willen we vastleggen in de daarvoor
voor mensen om vanuit het “betaalbare
geijkte instrumentaria (bijv. overeenkomsten
segment” wooncarrière te maken en door
met ontwikkelaars).
te stromen naar “middeldure” koop. • De woningbouw moet inspelen op de
Wat betreft de woningbouwprogrammering
demografische trends van vergrijzing en
hanteren wij de volgende ambities:
groei eenpersoonshuishoudens.
• Minimaal 35% betaalbare nieuwbouw. Dit betreft minimaal 6% sociale koop, minimaal 9% bereikbare koop en minimaal 20% sociale huur (deze laatste categorie
• We bouwen nieuwbouw in het “dorpse” woonmilieu, zodat dit aansluit bij de Westlandse woningbehoefte. • Nieuwbouw dient aanpasbaar en / of
betreft minimaal 100 sociale huurwonin-
levensloopgeschikt te zijn, passend bij de
gen per jaar).
(verwachte)zorgbehoefte 24 25. We willen
22 Er is hier gekeken naar het deel van de Westlandse bevolkingsgroei dat doelgroep is van de sociale huur. De prognose is dat ca. 28% van hen tot de “primaire doelgroep” (inkomen tot € 28.000) behoort en ca. 72% tot de “secundaire doelgroep” (inkomen tussen € 28.000 en € 35.000). De verhouding “primaire doelgroep” / “secundaire doelgroep” is o.a. afhankelijk van de verwachte inkomensontwikkeling. Een positieve(re) inkomensontwikkeling zal waarschijnlijk een lagere groei van de “primaire doelgroep” betekenen (bron: RIGO).
inzake levensloopgeschikt bouwen inzetten op bouwbesluit + (dus meer dan het bouwbesluit aangeeft).
23 Scheef woners hebben, o.b.v. hun inkomen, kansen in met name de “goedkope en bereikbare koop”; (prijs tot € 218.500) + vrije sector huur (tot met name ca. € 850). Voorwaarde is dan wel dat er (mede door nieuwbouw) voldoende aanbod voor hen is om door te stromen. 24 De mate van levensloopgeschiktheid wordt gedefinieerd door het “sterrensysteem”: 1 ster betekent een “nultredenwoning”, 2 sterren “rollatorbestendig”, 3 sterren “rolstoelbestendig” en 4 sterren een “extra ruime, rolstoelbestendige” woning. “Aanpasbaarheid” betekent dat de woning in basis niet direct een “ster” heeft, maar wel aanpasbaar is als de woning-, c.q. zorgbehoefte op termijn hier om vraagt. Nadere analyse van de verwachte zorgbehoefte moet aantonen welke “sterren” of aanpasbaarheid qua woningaanbod benodigd zijn. 25 Bij appartementen zal dit minimaal “1 ster” (nultredenwoning) zijn en bij eengezinswoningen gaat het minstens om voldoende ruimte voor een traplift, een goede toegankelijkheid vanaf de straat en een drempelloze woning.
25
• Daarnaast bouwen we 10% 26 (uitgaande
floreren is behoud en / of versterking van de
van 350 nieuwbouwwoningen per jaar)
kenniseconomie van belang. Wij willen voor
van de jaarlijkse nieuwbouwproductie
high potentials een “open armen beleid”
starterswoningen met een prijs van max. €
hanteren.
160.000 die we zoveel mogelijk voor deze
• Jonge gezinnen, waaronder “terug keerders”
doelgroep willen behouden (bijv. via een
(mensen die eerder Westland hebben
antispeculatiebeding of Maatschappelijk
verlaten, bijv. om te gaan studeren).
Gebonden Eigendom). Zo blijft deze woning geschikt om de aanwas van starters te
Mogelijkheid tot bouwen voor de regio zien
huisvesten. Dit betekent dat bij voorkeur
we voornamelijk op de volgende locaties:
op moment van gezinsuitbreiding verhuisd
• Westlandse Zoom
wordt van een starterswoning naar een
• Uitleglocaties Naaldwijk en ’s Gravenzande.
ruimere eengezinswoning. • Nieuwbouw moet minimaal voldoen aan
Op kernniveau blijven we primair bouwen voor de woningbehoefte van de lokale bevolking.
EPC-normen.
4.9 Bouwen voor de regio
Bouwen voor de regio is van belang om
De gemeenten in de regio zullen afspraken
de regionale bevolkingsgroei op te kunnen van-
maken over de nieuwbouwproductie in de
gen. Tevens zorgt dit voor verjonging van de
periode t/m 2020, mede omdat dit vanuit de
(Westlandse) bevolking, wat o.a. van belang is
provincie verplicht is. Hiermee wordt (moge-
voor de (economische) vitaliteit van Westland,
lijke) concurrentie tussen bouwprojecten en
het tegengaan van (te sterke) vergrijzing en het
“overproductie” zoveel mogelijk voorkomen.
draagvlak voor voorzieningen. De vraag vanuit de regio richt zich naar verwachting het meest
Behoud en versterking van de Westlandse
op grondgebonden woningen, variërend van
economie is van belang. Daarom willen wij,
rij-hoekwoningen tot meer luxere woningtypen.
in navolging op de structuurvisie, huisvesting bieden aan arbeidskrachten die een bijdrage
Ladder duurzame verstedelijking
leveren aan de Westlandse (kennis)economie.
De “ladder duurzame verstedelijking” is bij de
Daar bovenop willen wij de ambitie van de
ontwikkeling van nieuwbouw het uitgangspunt
structuurvisie (bouwen voor Westlandse
dat door de provincie Zuid-Holland gehanteerd
woningbehoefte en jaarlijks 50 economisch
wordt. Hierbij geldt:
gebondenen) verruimen:
• dat gebouwd moet worden naar aantoon-
27
bare behoefte. • dat de woningbouwprogrammering regionaal De gemeentelijke programmering biedt ruimte om (een significant deel van) de
afgestemd moet zijn. • dat inbreiding voor uitbreiding gaat.
woningbouwprogrammering “open te stellen” voor de regio.
De provincie Zuid-Holland verplicht gemeenten om bovenstaande prioritering te hanteren bij
We zien hierbij de volgende doelgroepen
de woningbouwprogrammering.
voor “instroom” vanuit de regio: • High potentials 28: Om als Westland op economisch gebied te kunnen blijven
26
26 De toename van 15 -29-jarigen is tot 2020 ca. 56 per jaar. Uitgaande van een (mogelijke) wens om zelfstandig te gaan wonen vanaf 20 jaar is de jaarlijkse toename ca. 35 “starters” per jaar.
27 Als uitwerking van de pijler “economie” in het Collegewerkprogramma 2014 – 2018 zal het vraagstuk “bouwen voor de regio / high potentials” nog verder worden uitgewerkt. 28 Een high potential is iemand die specifieke kennis en vaardigheden heeft om een bijdrage te leveren aan de innovatie van o.a. de glastuinbouwsector, zodat de economie in West-land slagvaardig is en blijft.
4.10 Vitale kernen
De ambities inzake de “vitale kernen” zijn
Westland bestaat uit 11 dorpen met elk een
als volgt:
sterke sociale cohesie. Met het oog op het be-
• In de kernen bouwen we primair voor de
houden c.q. versterken van die sociale cohesie
lokale woningbehoefte. Hierbij geldt de
streven we naar een gevarieerde bevolking en
volgende prioritering:
daarmee variatie in het woonaanbod in elke kern. Dat betekent niet dat voor elke kern
A: Bouwen in het centrum voor senioren uit
dezelfde mix wordt voorgestaan. De kernen
specifieke kern, zodat zij kunnen doorstro-
verschillen als we kijken naar bevolkingssa-
men naar levensloopgeschikte nieuwbouw
menstelling en woningvoorraad op dit moment.
in hun eigen kern (zolang dit “zelfstandig
Daarnaast zijn er verschillen in ruimtelijke
wonen” betreft).
karakteristieken en voorzieningenaanbod. Wat
B: Bouwen voor jongeren / jonge gezinnen:
betreft ruimtelijke karakteristieken hebben
deels in de eigen kern, deels op meer “cen-
we het over de uitbreidingsmogelijkheden (in
trale” locaties (Naaldwijk, ’s Gravenzande
sommige kernen is weinig ruimte voor nieuwe
en uitleglocaties, zoals Westlandse Zoom).
woningen) en de ligging (nabij de stad, zee,
C: Ruimte voor ontmoeting in de kern
gras of tussen het glas). Kijken we naar het
D: Behoud van voldoende groen
voorzieningenaanbod dan zal in Naaldwijk (en
• Bovenstaand (de mogelijkheid om A, B, C
in mindere mate ’s Gravenzande) het accent
én D te realiseren) betreft een ruimtelijke
liggen op het kernoverstijgende voorzieningen-
en maatschappelijke afweging en zal
aanbod, waar voor de overige kernen gestreefd
altijd (ook) in relatie met de Structuurvisie
wordt naar behoud van ten minste voorzienin-
moeten worden bekeken (de Structuurvisie
gen voor de dagelijkse levensbehoefte. We
geeft aan dat in kernen verdicht moet
willen dat mensen ook als ze ouder worden
worden en geeft een bescheiden
in de eigen kern kunnen blijven wonen. Voor
basisvoorzieningenniveau op kernniveau
ouderen wordt dan ook in elke kern gebouwd.
aan (“supermarkt, school en huisarts”).
Wat betreft het voorzieningenniveau geeft de
Daarnaast is een belangrijke voorwaarde
structuurvisie aan dat elke kern minimaal een
dat er voldoende geschikte bouwlocaties in
supermarkt, huisarts en school moet hebben.
de kern voor inbreiding zijn. • In het kader van het langer zelfstandig
De “primaire doelgroep” voor woningbouw
wonen willen we dat de kernen ruimte
in de centra van de kernen betreft senioren,
bieden voor “ontmoeting” en voldoende
omdat:
“(gevoel van) veiligheid” bieden. Dit om
• Zij graag in de eigen kern willen blijven
sociaal isolement te voorkomen.
wonen. • Hier de benodigde voorzieningen (veelal) aanwezig zijn.
4.11 Bestaande woningvoorraad Om te sterk “vergrijzende” kernen tegen te
Verleggen aandacht naar bestaand bebouwd
gaan is de “secundaire doelgroep” jongeren
gebied
uit de desbetreffende kern. Dit betekent dat
De Woonvisie uit 2008 beschreef een omslag
in de centra van de kernen vooral gebouwd
in denken van nieuwbouw op uitbreidingslo-
wordt voor senioren en daarnaast (niet perse
caties naar het versterken van bestaande
direct in het centrum) voor starters en / of
woongebieden. Deze woonvisie zet deze lijn
jonge gezinnen. Dit, om te zorgen voor een
voort!
gedifferentieerde bevolkingsopbouw in de kernen (mits dit ruimtelijk inpasbaar is en er
Het overgrote deel van het woningaanbod in
voldoende inbreidingsmogelijkheden zijn in de
2030 bestaat uit woningen die er nu al staan.
kern).
De gewenste verandering moet dan ook voor
27
een deel daar gestalte krijgen. De kwaliteit
4.12 Inzet van de gemeente
is over het algemeen goed. Dat neemt niet
We zoeken actief de samenwerking op met
weg dat delen van de voorraad de komende
bewoners, omliggende gemeenten en partijen
periode aan vernieuwing toe zijn, hetzij door
die een rol kunnen spelen in het realiseren van
bouwtechnische, hetzij door woontechnische
de doelstellingen van de woonstrategie. De
veroudering.
woonstrategie is deze woonvisie met daaraan gekoppeld de woningbouwprogrammering.
Sociale huurvoorraad
Onderdeel van de woningbouwprogrammering
Op termijn is herstructurering noodzakelijk
is een afwegingskader, waar nieuwbouwpro-
voor het realiseren van de ambitie om de
jecten aan worden getoetst. Doel is om de
kwaliteit van de sociale woningvoorraad op
woningbouw (én de bestaande woningvoor-
peil te houden. Het grootste deel van de
raad) beter aan te laten sluiten op de huidige
sociale woningvoorraad (44%) is gebouwd in
en toekomstige (Westlandse) woningbehoefte.
de periode 1960 – 1979 en met name in dit segment zullen t/m 2030 de nodige ingrepen
We sturen ontwikkelingen op basis van deze
gedaan moeten worden, óf via renovatie óf
visie en met inzet van de instrumenten die de
via sloop- / nieuwbouw. Zoals vermeld in
gemeente ter beschikking staan om activitei-
paragraaf 4.5 is aanpak van complexen met
ten van derden te stimuleren en faciliteren.
hoge woonlasten een belangrijk element in het
Rijksbudgetten, zoals ISV en BLS zijn niet meer
kader van de betaalbaarheid van de sociale
beschikbaar, dus creativiteit van de gemeente
huurvoorraad.
om, samen met marktpartijen, op vernieuwende wijze de Westlandse woningmarkt te
Bouwperiode sociale woningvoorraad
Percentage
stimuleren is van belang. We zorgen voor een adequate informatievoor-
Voor 1945
4%
ziening over ontwikkelingen op de woning-
1945 – 1959
9%
markt en de voortgang van de uitvoering (o.a.
1960 – 1979
44%
1980 – 1999
28%
via de woningbouwmonitor).
2000 +
15%
totaal
100%
De focus wat betreft de kwaliteit van de
We blijven ons inzetten voor een transparante en rechtvaardige verdeling van zowel sociale huur- als nieuwbouwkoopwoningen (binnen de hiervoor geldende wettelijke mogelijkheden).
woningvoorraad ligt op: Doorstroming (een belangrijke ambitie in deze • Duurzaamheid (in het kader van de
woonvisie) kan bevorderd worden met bijv. een
“woonlastenbenadering”, waarbij niet
“seniorenmakelaar” die senioren ondersteunt
alleen gekeken wordt naar de maandlasten
bij de zoektocht naar een nieuwe woning en
qua huur of hypotheek, maar ook wat men
het proces tot aan de verhuizing begeleidt.
maandelijks betaalt aan energie). De focus ligt hierbij op de sociale woningvoorraad
In het seperate uitvoeringsprogramma
(zie ook de ambities bij paragraaf 4.5
(Woonprogramma en Afwegingskader) is
“betaalbaarheid”).
vermeld hoe we uitvoering gaan geven aan
• Levensloopgeschiktheid / aanpasbaarheid van de woningvoorraad. (Zie ook de ambities bij paragraaf 4.6 “langer zelfstandig wonen” en paragraaf 4.8 “Programmering”).
28
deze Woonvisie.
Bijlage 1: Doelgroepen en prijsklassen Doelgroep Inkomen lage inkomens (primaire doelgroep) tot 28.000
Prijsklasse huur tot € 618,24
Actor corporatie
secundaire doelgroep
28.000 - 35.000
huur tot € 710,68
corporatie
starters
14.000 - 48.000
nadruk op sociale huur
corporatie/
+ sociale koop koop tot € 188.000 +
ontwikkelaar
lage middeninkomens
hoge (midden)inkomens (incl.
tussen 35.000 en 43.000 vanaf 43.000
“scheef woners”)
vrije sector huur (710 - 750) a koop vanaf € 188.000 + vrije sector huur
economisch gebondenen
divers
(750 - 850) divers
senioren en zorgbehoevenden
divers
divers
bijzondere doelgroepen
tot 28.0000
huur tot € 403,06 / huur € 403 - € 618
ontwikkelaar/ belegger b ontwikkelaar/ belegger c divers divers corporatie
particuliere huur mogelijk vanaf inkomen vanaf ca. € 38.000 indien markt het niet oppakt, mogen corporaties vrije sector huur bouwen c inkomen van € 43.000 kan anno 2015 ca. € 184.000 lenen a
b
29
Postadres: Postbus 150, 2670 AD Naaldwijk Bezoeksadres: Stokdijkkade 2, 2671 GW Naaldwijk T 14 0174 F (0174) 673 600 E
[email protected] I www.140174.nl
