RUIMTELIJKE ONTWIKKELING BEDRIJVENTERREINENVISIE WESTLAND JULI 2008

RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

BEDRIJVENTERREINENVISIE WESTLAND JULI 2008

BEDRIJVENTERREINENVISIE WESTLAND

COLOFON Dit is een uitgave van gemeente Westland, juli 2008. Deze publicatie is op te vragen en te downloaden via www.gemeentewestland.nl

SAMENSTELLING EN COÖRDINATIE Chiel Verbruggen (Gemeente Westland RBM/RO/Economische Zaken) Evert-Jan de Kort (Stec Groep)

VORMGEVING EN FOTOGRAFIE Martina Wijler (Gemeente Westland RBM/RO/Stedenbouw)

DEFINITIEF VASTGESTELD DOOR DE GEMEENTERAAD VAN GEMEENTE WESTLAND OP 17 JULI 2008

OPLAGE 300 exemplaren

MEER INFORMATIE? Voor nadere informatie over de bedrijventerreinenvisie kunt u contact opnemen met gemeente Westland T (0174) 67 2406 E [email protected] l www.gemeentewestland.nl

2


INHOUD SAMENVATTING

4

1. INLEIDING

5

4.4 Hoe pakken we verouderde terreinen in Westland aan?

28 2 8

4.5 Hoe geven we parkmanagement verder vormop de Westlandse terreinen?

32 3 2

4.6 Wat is de strategie voor milieuhinderlijke bedrijvigheid? 1.1 Aanleiding en uitgangspunten

5

1.2 Aanpak

5

5. UITVOERINGSPROGRAMMA

2. ANALYSE VAN DE WESTLANDSE BEDRIJVENTERREINENMARKT 2.1 Wat is het economische belang van bedrijventerreinen in Westland

35 3 5

7 7

2.2 Wat zijn de belangrijkste karakteristieken van de Westlandse terreinen?

10 10

2.3 Hoe kunnen de terreinen in Westland op dit moment worden gesegmenteerd?

1 13 3

2.4 Hoe is de bereikbaarheid van Westlandse bedrijventerreinen?

15

2.5 Hoeveel vraag naar bedrijventerreinen is er komende jaren in Westland en hoe is deze samengesteld?

16 16

2.6 Hoeveel terrein is komende jaren beschikbaar in Westland?

1 18 8

2.7 Welke trends en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt zijn belangrijk om rekening mee te houden in Westland?

1 18 8

3. AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR DE STRATEGIE / SWOT

2 21 1

4 STRATEGIE BEDRIJVENTERREINENWESTLAND 2008-2020

22 22

4.1 Hoe benutten we zo optimaal mogelijk de bestaande ruimte voor bedrijventerreinen in Westland?

33 3 3

2 22 2

4.1.1 Sterke keuzes en selectievere uitgifte

22

4.1.2 Intensiever ruimtegebruik door innovatie

24 2 4

4.2 Wat doen we met de resterende ruimtevraag tot 2020?

2 25 5

4.3 Hoe laten we nieuwe terreinen aansluiten bij de vraag in Westland?

26 26

3


SAMENVATTING Bedrijventerreinen zijn een belangrijke drager van de economie. De 550 hectare bedrijventerrein zijn goed voor 19.000 arbeidsplaatsen. Dat is 42% van de totale werkgelegenheid in Westland. Een groot deel van de bedrijvigheid is functioneel gebonden aan de primaire glastuinbouw als toeleverancier, handel of in het transport.

De economische structuur van Westland vindt zijn weerslag op de bedrijventerreinen. Zo`n 40% van alle terreinen is specifiek gereserveerd voor agrologistiek. Nog eens 40% van de bedrijventerreinen grenst aan dorpskernen, de lokale terreinen. Het hoge percentage terreinen dat voorbehouden is voor de agrologistiek is uitzonderlijk in Nederland. De grote concentratie transportbewegingen van vrachtwagens in de agrologistiek heeft gevolgen voor de infrastructuur. De bestaande aansluitingen op rijkswegen zijn onder druk komen te staan. Met name de `centrale as` verdient uit dat oogpunt aandacht.

In Westland heeft bedrijvigheid ruimte nodig om te groeien. Tot 2020 wordt 76 ha nieuw terrein opgeleverd. Berekend is dat de vraag in die periode echter groter is. In totaal is een tekort berekend van 55 tot 75 hectare. De ruimtevraag na 2020 is afhankelijk van de ontwikkeling van de beroepsbevolking. Het gemeten tekort van 55 tot 75 ha is niet eenvoudig in te vullen zonder dat dit ten koste gaat van de glastuinbouw. Om die reden wordt zuinig omgegaan met de ruimte. Innovatieve concepten voor meervoudig ruimtegebruik worden gestimuleerd en enkele grote ruimtevragers zoals distributiecentra worden geweerd. Niettemin zal een ruimteclaim overblijven. Na een herberekening op basis van verbeterde cijfers zal een discussie plaats moeten vinden over welke functie de ruimte krijgt, de glastuinbouw of bedrijventerreinen. Behoud van verouderde terreinen door herstructurering ligt in het verlengde van de ruimtediscussie. Enkele bedrijventerreinen in Westland zijn 40 jaar oud en hebben een impuls nodig om vitaal te blijven voor de aankomende 40 jaar. Zo`n herstructurering is kostbaar. Als echter gekozen wordt om een verouderd bedrijventerrein om te zetten naar woningbouw dan groeit het tekort aan bedrijventerrein. Nadere


uitwerking van de financiële consequenties zou deze opgave inzichtelijker maken. Twee actuele onderwerpen op het gebied van bedrijventerreinen zijn parkmanagement en milieuhinderlijke bedrijvigheid. Parkmanagement is bedoeld voor ondernemers en wordt opgepakt door ondernemers. De gemeente wil dit stimuleren met (enige) financiële middelen. Kansen worden gesignaleerd door de komst van de expirementenwet Bedrijfsgerichte GebiedsVerbetering. Milieuhinderlijke bedrijvigheid is een tweede actueel onderwerp en vraagt om maatwerk. De gemeente kiest ervoor om milieuhinderlijke bedrijvigheid niet verder uit te breiden. Herplaatsing van bedrijven wel. Dat vraagt om maatwerk. In het Uitvoeringsprogramma staat een overzicht van de financiële inzet door de gemeente.

4


1.

INLEIDING

•

De provincie Zuid Holland heeft in Actieprogramma ruimte voor economie 2007 – 2011

ingezet op effectief ruimtegebruik. Het speerpunt van de provincie is herstructurering van verIn dit hoofdstuk staan de aanleiding en het doel van de bedrijventerreinenvisie. Ook wordt de gevolgde procedure geschetst voor het tot stand komen van de visie.

ouderde bedrijventerreinen en het tegengaan van veroudering en verrommeling. De aanleg van nieuwe bedrijventerreinen wordt aan voorwaarden gebonden. Zoals een goede afstemming van nieuw aanbod op de vraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. • Stadsgewest Haaglanden heeft in de bedrijventerreinenstrategie Haaglanden geconstateerd

1.1

Aanleiding en uitgangspunten

dat er een tekort aan bedrijfslocaties dreigt in Haaglanden. Er worden geen nieuwe plannen

De Greenport Visie 2020 is de onderlegger voor het gemeentelijk beleid van Westland. De

gemaakt voor bedrijventerreinen. Tegelijkertijd worden oude bedrijventerreinen getransfor-

economische aspecten van de Visie zijn verder uitgewerkt in het Actieprogramma Economische

meerd naar woningbouwfuncties vaak omdat herstructurering financieel niet haalbaar is. Door

Zaken. Daarin is besloten om aparte visies op te stellen voor de grootste economische ruimtevragers;

het gedeeltelijk verdwijnen van de Laakhaven, Binckhorst Schieoevers en Scheveningse haven

kantoren, detailhandel en bedrijventerreinen.

wordt een tekort aan bedrijventerreinen verwacht. Herstructurering en parkmanagement wor-

Voor u ligt de visie op bedrijventerreinen. In totaal zijn op de Westlandse terreinen zo`n 1.400

den belangrijk gevonden voor het behoud en duurzaam beheer van bedrijventerreinen.

bedrijven actief die goed zijn voor 42% van de werkgelegenheid in Westland. De ondernemingen zijn

• De gemeente Westland heeft in de Visie Greenport 2020 gekozen voor het glastuinbouw-

vaak sterk verweven met de primaire glastuinbouw.

cluster. Dit betekent behoud van het bestaande glastuinbouwareaal. Tegelijkertijd wordt gesig-

Het doel van de bedrijventerreinenvisie is meerledig. In de eerste plaats wil de gemeente anticiperen

naleerd dat het zwaartepunt van het cluster aan het verschuiven is van de primaire glastuin-

op actuele en toekomstige marktontwikkelingen om voldoende ruimte te behouden voor groei van

bouw naar de toeleverende, logistieke en verwerkende bedrijvigheid die op bedrijventerreinen

bedrijvigheid. In de tweede plaats is de visie een toetsingskaders voor de actualisering van bestem-

gevestigd zijn.

mingsplannen en artikel 19 vrijstellingsverzoeken. In de derde plaats geeft de visie duidelijkheid over

• In de BedrijfsLocatieMonitor (BLM), opgesteld door het Centraal PlanBureau, het Ministerie

parkmanagement op bedrijventerreinen. De visie geeft ook antwoorden op vragen over milieuhinder-

van Economische Zaken en het Ministerie van VROM wordt in 4 scenario`s de ruimtevraag

lijke bedrijvigheid en er worden knelpunten gesignaleerd voor het parkeren en de vervoersproblemen

voor economische activiteit tot 2040 berekend waarbij de vergrijzing en daardoor een afname

op de `centrale as`. Behalve deze concrete doelstellingen is de bedrijventerreinenvisie ook een

van de groei van de beroepsbevolking als knelpunt wordt gesignaleerd.

basisdocument waarin ruimtelijke ontwikkelingen en investeringsbeslissingen worden geschetst die zich de komende vijf jaar aandienen op de Westlandse bedrijvenmarkt.

1.2

Aanpak

De bedrijventerreinenvisie is een belangrijke bouwsteen voor verdere beleidsvorming. Vanuit plano-

Om tot voorliggende bedrijventerreinenvisie te komen hebben we gezamenlijk met Stec Groep een

logisch en financieel oogpunt zijn de ruimtevraag van bedrijven en de herstructureringsopgave de

aanpak in vier stappen gevolgd. Het proces is begeleid door een werkgroep met beleidsmedewerkers

belangrijke onderwerpen waar Westland de komende jaren voor staat. Deze twee onderwerpen staan

vanuit de verschillende gemeentelijke disciplines en een klankbordgroep met vertegenwoordiging

niet los van elkaar. Immers, indien verouderde terreinen niet behouden kunnen blijven voor bedrijfs-

vanuit het bedrijfsleven.

functies dan vergroot dit de ruimtevraag. Discussie hierover is nodig om de problemen die voorzien

We gaan hieronder kort in op de belangrijkste werkzaamheden in de verschillende stappen.

worden vanaf 2015 voor te zijn. De grote uitdaging daarbij is om de ruimteclaims in te vullen zonder dat dit ten koste gaat van de fysieke ruimte voor primaire glastuinbouw.

UITGANGSPUNTEN Het bedrijventerreinenbeleid van Haaglanden en de provincie Zuid-Holland zijn belangrijke uitgangspunten voor de Westlandse bedrijventerreinenstrategie. Hieronder worden enkele belangrijke ontwikkelingen en uitgangspunten geschetst:

5


STAP 1: ANALYSE BELEIDSKADERS EN BEOORDELING WESTLANDSE BEDRIJVENTERREINEN Na een startoverleg op 8 december 2006 waarin de inhoud en aanpak van het project zijn doorgesproken, is gestart met de analyse van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in Westland. Naast analyses en rapporten over de Westlandse bedrijventerreinen (waaronder een eerder rapport van BCI en marktonderzoek van Stec Groep voor Honderdland 2), bestaande (concept)herstructureringsplannen, IBIS, etc., is op 16 januari 2007 door Stec Groep ook een bezoek gebracht aan het grootste deel van de bedrijventerreinen in het Westland.

STAP 2: OPSTELLEN CONCEPT VISIE EN UITVOERINGSPROGRAMMA Aan de hand van de inventarisatie en analyse is door Stec Groep en de gemeente een concept visie opgesteld.

STAP 3: PRESENTATIE EN TERUGKOPPELING De concept visie is gedurende een tijdstraject van meerdere maanden gepresenteerd aan beleidsambtenaren, besturen van belangenorganisaties en de verschillende verenigingen op bedrijventerreinen. In een vroegtijdig stadium is de concept visie besproken met Kamer van Koophandel, VNONCW en LTO Glaskracht in het Westlands Bedrijven Overleg (WBO). Na verwerking van de reacties en verdere aanscherping van de visie is een verbeterd concept besproken met de verschillende bedrijventerreinverenigingen. De verschillende terreinen zijn geraadpleegd in drie vergaderingen op basis van de indeling zoals gemaakt in paragraaf 2.3 (pagina 14). Ook deze reacties zijn verwerkt, vervolgens is de definitieve versie ontstaan.

STAP 4: BESLUITVORMING De afgestemde visie wordt na besluitvorming door college van Burgemeester en Wethouders en de gemeenteraad definitief. Het vastgestelde beleid wordt gepubliceerd op de internetsite van de gemeente.

6


2.

ANALYSE VAN DE WESTLANDSE BEDRIJVENTERREINENMARKT

TABEL 1: OVERZICHT BEDRIJVENTERREINEN IN GEMEENTE WESTLAND, GROTER DAN 5 HA Bedrijventerrein

Oppervlakte (ha bruto)

Bloemenveiling incl. TPW

101

In dit hoofdstuk schetsen we een beeld van de Westlandse bedrijventerreinenmarkt aan de

ABC Westland

55

hand van de belangrijkste vragen.

Honderdland

38

Wateringse Veld

35

Woerd incl. meubelboulevard en uitbreiding

31

2.1

Wat is het economische belang van bedrijventerreinen in Westland

Teylingen

30

WESTLAND TELT ZO’N 550 HA BRUTO BEDRIJVENTERREIN…

Vlotlaan

27

De gemeente Westland heeft een bedrijventerreinenvoorraad van circa 550 hectare bruto (peildatum

Transportcentrum

26

2007)1. Grote terreinen zijn de bloemenveiling FloraHolland, ABC Westland en Honderdland. De 20

Zwethove

24

grootste terreinen hebben een oppervlak van circa 521 ha bruto (tabel 1). De overige circa 29 ha is

Westerlee (ALC)

24

verspreid over een tiental kleine locaties.

Honsel (noord / zuid)

24

Coldenhove (noord / zuid)

18

Leehove

15

ALC Coldenhovelaan

14

Planeten

12

WBC

11

Afbakening

Van Vliet

9

In de loop der jaren zijn tientallen bedrijventerreinen aangelegd van verschillende

Bovendijk

9

omvang. Deze visie richt zich op de bedrijventerreinen groter dan 5 hectare bruto

Lierweg

7

(20 terreinen in totaal). Dit betekent dat kleine bedrijvenconcentraties van 1 à

Honderd Margen

6

2 hectare niet zijn meegenomen. Denk aan de Dorpskade in Wateringen, of de

Maasambacht

5

Totaal

521

De totale oppervlakte van de gemeente (exclusief 900 ha zee) beslaat 8.157 hectare. De bedrijventerreinen beslaan met 550 hectare 7% van het landoppervlak. In de bestaande planning van de Visie Greenport 2020 is een uitbreiding van circa 75 hectare bedrijventerrein opgenomen.

Woutersweg in `s-Gravenzande.

Bron: gemeente Westland (2007 en regio Haaglanden (monitor werkgelegenheid 2006) De bedrijvigheid in Westland beperkt zich niet tot de bedrijventerreinen. De uitgestrekte glastuinbouw toont dat aan. Behalve glastuinbouw zijn ook andere be-

…DIE GOED ZIJN VOOR 42% VAN DE TOTALE WERKGELEGENHEID IN WESTLAND

drijven in het buitengebied gevestigd. Vaak zijn deze wel direct agro-gerelateerd.

In totaal zijn de bedrijven op de Westlandse terreinen goed voor 19.300 banen. Dat is circa 42% van

Het betreft o.a. ‘agrarische nevenbedrijven’. Daarnaast zijn ook enkele reguliere

de totale werkgelegenheid in de gemeente Westland (45.100 in 2006). De bedrijventerreinen zijn

bedrijven van oudsher buiten de terreinen gevestigd.

daarmee bovengemiddeld belangrijk voor de Westlandse economie. Landelijk ligt het gemiddelde aandeel van bedrijventerreinen in de werkgelegenheid namelijk op eenderde.

De gemeente wil voorliggend bedrijventerreinenbeleid concentreren op de 20 bedrijventerreinen die als robuuste economische gebieden een belangrijke drager

DE TERREINEN SPELEN EEN BELANGRIJKE ROL IN HET AGROCLUSTER

zijn van de Westlandse economie. Indien gewenst kan voor de kleinere bedrijfs-

Zoń 42% van de werkgelegenheid in Westland bevindt zich in het glastuinbouwcluster. Dit vertaalt

concentraties een `micro-beleid` opgesteld worden als vervolgstap op deze

zich ook op de Westlandse bedrijventerreinen. Van de 19.300 banen op de terreinen, zijn er zoń

bedrijventerreinenvisie.

10.000 aan het cluster gerelateerd. Dit betreft o.a. handel, verwerking en distributie van producten uit 1 Infodesk Zuid-Holland, aanbod bedrijventerreinen per 1 januari 2007

7


Verantwoording gebruikte cijfers werkgelegenheid en ruimtegebruik bedrijventerreinen De cijfers over werkgelegenheid en ruimtebeslag die in deze visie gebruikt zijn, komen uit officiële publicaties zoals het Werkgelegenheidsregister, de provinciale glastuinbouwmonitor en de provinciale Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland. Het bedrijfsleven heeft kanttekeningen geplaatst bij de cijfers. Zo heeft FloraHolland volgens de Werkgelegenheidsmonitor van Stadsgewest Haaglanden 3.500 werknemers, maar volgens eigen opgave werken er 8.000 werknemers op de veiling. Tevens wordt gewezen op de grote aantallen seizoensarbeiders en zelfstandigen (zzpèrs) bij Westlandse bedrijven die niet in de cijfers zijn meegenomen. de glastuinbouw, alsmede toelevering en dienstverlening aan de glastuinbouw.

Toch worden de officiele publicaties gehanteerd omdat deze - ondanks onvolkomenheden - wel de meest complete en accurate gegevens bevatten. Komende jaren is

Het terrein van de bloemenveiling (FloraHolland) telt het hoogste aantal banen. De bloemenveiling biedt met bijna 3.300 banen de meeste werkgelegenheid. Op de tweede plaats komt Wateringse Veld met circa 1.700 banen. In totaal zijn er negen terreinen die ieder werk bieden

verfijning van de diverse cijfers over ruimtegebruik bedrijventerreinen en werkgelegenheid een belangrijk actiepunt van het Westlandse bedrijventerreinenbeleid (zie o.a. 4.7).

aan meer dan 1.000 werkzame personen (tabel 2).

TABEL 2: OVERZICHT TERREINEN MET MEER DAN 1.000 WERKZAME PERSONEN IN

WESTLAND

Terrein

Vestigingen

Werkzame personen

Flora Holland

103

3.295

Wateringse Veld

116

1.641

Hoge Woerd

95

1.217

Vlotlaan

133

1.134

Zwethove

113

1.069

Teylingen

64

1.049

De planeten

79

1.042

Transportcentrum

51

1.016

ABC Westland

56

1.004

Totaal

810

12.467

Bron: infodesk bedrijventerreinen, provincie Zuid-Holland, 2008

8

We concluderen • Bedrijventerreinen zijn van grote economische betekenis voor Westland. De terreinen zijn goed voor 42% van de totale werkgelegenheid; • Een groot deel van de bedrijvigheid en werkgelegenheid op de terreinen is verbonden met de primaire glastuinbouw; • De agrogerelateerde bedrijvigheid op bedrijventerreinen is een belangrijke schakel in het agrocluster; • Het terrein van de Bloemenveiling heeft hierin een groot aandeel. Dit terrein heeft de grootste werkgelegenheidsfunctie in Westland.; • Meer aandacht voor de juistheid van (werkgelegenheids)cijfers is gewenst.


Figuur 1: bedrijfventerreinen Westland

9


2.2

Wat zijn de belangrijkste karakteristieken van de Westlandse terreinen?

zullen vanwege de hoge grondprijzen niet snel geneigd zijn zich in het Westland te vestigen. Overigens laat de historische uitgifte zien dat de verkoop van bedrijfskavels in Westland niet sterk afhankelijk is van de hoogte van de prijs van bedrijfsgrond. Klaarblijkelijk is de schaarste aan bedrijfskavels zo groot dat het normale prijsvormingmechanisme van vraag en aanbod geen beperking kent aan de vraagzijde.

HIERDOOR IS ONDER MEER SPRAKE VAN INTENSIEVER RUIMTEGEBRUIK De hoge grondkosten leiden onder meer tot intensiever bouwen in meer lagen. Het meest in het oog springen daarbij Flora Holland en TPW waarbij met hoogbouw en dubbel ruimtegebruik zoals parkeren op het dak een zeer intensief gebruik van de ruimte is gerealiseerd. Een recent voorbeeld van dubbel ruimtegebruik is het bedrijfspand van Greenpack. Vanwege de efficiënte inrichting van Westlandse bedrijventerreinen zal bij eventuele herstructureringen van verouderde bedrijventerreinen ruimtewinst, anders dan door meervoudig ruimtegebruik, minder makkelijk te behalen zijn.

Over het algemeen is ook het bebouwingspercentage van een kavel hoog op de Westlandse DE BEDRIJVENTERREINEN HEBBEN EEN STERKE RELATIE MET DE GLASTUINBOUW

terreinen. Keerzijde hiervan is dat minder ruimte overblijft voor ruimtelijke kwaliteit of parkeren. Op

De meeste bedrijventerreinen in Westland kenmerken zich door een sterke relatie met de glastuin-

meerdere terreinen wordt het tekort aan parkeerplaatsen als probleem ervaren, dit geldt tevens voor

bouw. Dit betreft zowel handels- en logistieke bedrijven in agrarische producten als toeleverings-

het parkeren van vrachtwagens op de openbare weg.

bedrijven voor de glastuinbouw zoals kassenbouwers, glasbedrijven, aluminium- en staalbedrijven en bedrijven op het gebied van klimaatbeheersing. In totaal is circa 50% van de werkgelegenheid op de

VEEL BEDRIJFSVERZAMELGEBOUWEN

Westlandse terreinen direct gelieerd aan de glastuinbouw.

In Westland staan op veel van de bedrijventerreinen bedrijfsverzamelgebouwen. Deze bedrijfsunits worden gebruikt door kleine bedrijfjes en startende ondernemers, maar ook in toenemende mate

Westland kent relatief weinig bedrijventerreinen waar de relatie met de glastuinbouw minder

door particulieren voor opslag van bijvoorbeeld oldtimers en boten. Ook op de grootschalige regionale

prominent is. Voorbeelden zijn Wateringse Veld, Teylingen en de Meubelboulevard de Woerd.

bedrijventerreinen Wateringse Veld en Honderland zijn veel bedrijfsverzamelgebouwen gerealiseerd.

DE GRONDPRIJZEN OP WESTLANDSE BEDRIJVENTERREINEN ZIJN HOGER DAN GEMIDDELD

De ervaringen elders leren ons dat er een significante groep kleinere bedrijfsruimtegebruikers is,

IN DE REGIO

die zoekt naar zelfstandige units van rond 250 tot 750 m² op een eigen kavel. Nu worden voor

De bedrijventerreinen in het Westland kennen in vergelijking met de omliggende regio hoge grond-

deze groep gebruikers feitelijk alleen bedrijfsverzamelgebouwen gerealiseerd. Het aanbieden van

prijzen. De prijzen liggen in Westland tussen 280 Euro per vierkante meter tot maxima van tegen de

dergelijke zelfstandige kavels op terreinen in Westland zou wenselijk zijn, maar is –mede gezien de

450 Euro op zichtlocaties langs de A20 en op Trade Parc Westland (Mars/III). De hoge grondprijzen

marktsituatie in Westland- in veel gevallen te duur.

zijn een gevolg van de grote ruimtedruk. Nieuwe bedrijventerreinen kunnen niet op onbebouwde

10

agrarische gronden aangelegd worden, maar uitsluitend op glastuinbouwlocaties. Dit leidt tot hoge

MAAR RELATIEF WEINIG ECHT VEROUDERDE TERREINEN IN WESTLAND…

sanerings- en uitkoop/verplaatsingskosten van glastuinbouwbedrijven. Dit is tegelijkertijd ook een van

In 2003 heeft Arcadis een quick-scan gemaakt van het kwaliteitsniveau van de Westlandse bedrijven-

de redenen waarom zoveel bedrijvigheid in Westland lokaal georiënteerd is. Bedrijven die niet door

terreinen. Hieruit bleek dat de terreinen vooral praktisch en functioneel zijn, met over het algemeen

een binding aan de glastuinbouw of aan lokale afnemers in het Westland gevestigd moeten zijn,

een matige inrichting en presentatie.


Dit wordt ook bevestigd door de IBIS gegevens (tabel 3), waaruit blijkt dat zo’n 17% van het bedrijventerreinoppervlak in Westland is verouderd. Dat is een stuk minder dan gemiddeld in ZuidHolland (circa 25% van het oppervlak is verouderd ofwel 35% van het aantal terreinen). Een deel van de terreinen wordt bovendien al aangepakt (circa 35 ha bruto, 6% van het areaal, tabel 3).

Een reden voor de beperkte verouderingssituatie is dat een groot deel van de bedrijventerreinen in Westland pas de afgelopen circa 10 à 15 jaar is ontwikkeld. Grote regionale bedrijventerreinen (zie ook 2.3) als Honderdland en Wateringse Veld zijn relatief nieuwe ontwikkelingen. Ook lokale terreinen, zoals Leehove en Zwethove zijn recent aangelegd.

TABEL 3: VEROUDERINGSSITUATIE BEDRIJVENTERREINEN WESTLAND, PER 1 JANUARI 2007 (BETREFT ALLE TERREINEN) Aantal

bruto ha

Het terrein is niet verouderd

23

455

Het terrein is verouderd, herstructureringsplannen

2

20

Het terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen

5

40

Het terrein wordt momenteel geherstructureerd

3

35

Totaal

33

550

Bron: IBIS werklocaties 2007, Arcadis en Stec Groep, 2008

De meeste klachten van ondernemers over de terreinkwaliteit komen van de oudere terreinen als de Honsel (Honselersdijk), de Woerd (Naaldwijk) en de Hondert Margen (De Lier).2

Overigens geldt de verouderingssituatie vaak niet voor het gehele terrein. Veel (lokale) terreinen zijn in verschillende fasen aangelegd. Dit betekent dat zowel sprake is van oudere/verouderde delen als nieuwe delen op hetzelfde bedrijventerrein. Dit zien we bijvoorbeeld op Teylingen als Vlotlaan, maar ook FloraHolland kent oude en nieuwe terreindelen. Voor Wateringse Veld (Zwethove/WBC) geldt dat vooral infrastructurele problemen worden ervaren. Deze bedrijventerreinen zijn verder (qua beeldkwaliteit/uitstraling) geheel nieuw.

…EN OOK WEINIG LEEGSTAND De meeste bedrijventerreinen in Westland zijn volledig uitgegeven. Bouwkavels zijn nog (beperkt) beschikbaar op ABC Westland, Wateringse Veld en De Woerd. Het aanbod van bouwkavels is beperkt en ook de leegstand is beperkt en nauwelijks zichtbaar op bedrijventerreinen. Dit geldt ook voor de oudere bedrijventerreinen in Westland. 2 De bedrijventerreinen Bovendijk (Kwintsheul) , Lierweg (De Lier) en Westerlee (De Lier) zijn om verschillende redenen niet door Arcadis in de studie meegenomen.

Welke terreinen zijn/worden tot nu toe door de gemeente aangepakt? Op basis van het rapport van Arcadis heeft de gemeente Westland besloten tot de herstructurering van bedrijventerrein Bovendijk in Kwintsheul. Dit is in uitvoering. Voor bedrijventerrein de Woerd is een herinrichtingsplan opgesteld in samenwerking met ondernemers. Het herinrichtingsplan is niet uitgevoerd vanwege het ontbreken van financiële middelen, met name subsidies. Vanwege het opgebouwde draagvlak worden ter beëindiging van het herstructureringstraject op De Woerd enkele kleine maatregelen ten bedrage van ca. 140.000 euro uitgevoerd. De agrologistieke terreinen zijn (gedeeltelijk) in particulier beheer. De openbare ruimte wordt hier niet beheerd door de gemeente. Een eventuele impuls in het openbaar gebied ter voorkoming van verdere veroudering op agrologistieke terreinen valt dan ook buiten de gemeentelijke invloedssfeer/verantwoordelijkheid. Op ABC Westland is die herstructurering gerealiseerd. Op het voormalige Greenery terrein bij Westerlee moet de herstructurering nog opgepakt worden. De voormalige beheersorganisatie Greenery heeft het terrein verkocht aan diverse partijen, inclusief de onderhoudsverplichting. De nieuwe Vereniging van Eigenaren zal moeten beslissen of zij willen investeren in hun vastgoed, inclusief de buitenruimte om de veroudering tegen te gaan.

11


In aanvulling op het beheer van het openbaar gebied zijn ook gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd op de agrologistieke terreinen, zoals een gemeenschappelijke beveiliging en gemeenschappelijk afvalbeheer. Ook zijn er brandstofvulpunten voor vrachtwagens en een kantine voor vrachtwagenchauffeurs. Op de agrologistieke terreinen is hiervoor voldoende draagvlak vanwege het vele vrachtwagentransport.

De bloemenveiling FloraHolland is het verst met parkmanagement. Op de bloemenveiling bestaat een eigen beveiligingsdienst en een eigen brandweer die samenwerkt met de gemeentelijke brandweer. Het afvalmanagement heeft een hoog niveau bereikt. Het tankstation en de kantine zijn voorbeelden van gemeenschappelijke voorzieningen.

Op regionale en lokale bedrijventerreinen is parkmanagement minder ver ontwikkeld. Enkele terreinen hebben een gemeenschappelijke slagkracht getoond. Op de Vlotlaan (Monster) is een nieuwe straatnaamgeving doorgevoerd. Op Zwethove (Wateringen) en Coldenhove (Maasdijk) is het lidmaatschap van de Vereniging Van Eigenaren verplicht. Op de Woerd (Naaldwijk) is een gemeenschappelijke afvalinzameling gerealiseerd.

We concluderen • De terreinen zijn, mede door de bovengemiddelde grondprijzen, relatief intensief bebouwd. Het terrein van FloraHolland is hiervan het beste voorbeeld; • Het percentage verouderde bedrijventerreinen ligt in Westland met 17% onder het landelijk (ruim 20%) en provinciaal (ruim 25%) gemiddelde. Dit komt onder meer omdat een groot deel van bedrijventerreinen in Westland relatief jong is. Enkele oudere terreinen zijn de laatste jaren al aangepakt; • De bereikbaarheid van vooral de kleinere, lokale terreinen is niet optimaal; • Op de terreinen staan relatief veel bedrijfsverzamelgebouwen. Er is er echter ook PARKMANAGEMENT HEEFT OP SOMMIGE TERREINEN AL VORM GEKREGEN Op diverse terreinen in Westland is al parkmanagement ingesteld. De agrologistieke terreinen zijn hierin het verst. Op de terreinen FloraHolland, ABC Westland en het Transportcentrum beheren de gevestigde ondernemers de wegen, riolering én het groenonderhoud. De gemeente heeft geen beheerstaken op deze terreinen.

12

behoefte aan kleine kavels voor zelfstandige units; • De gemeente wil verrommeling op bedrijventerreinen tegengaan en ruimtelijke kwaliteit stimuleren; • Herstructurering van verouderde terreinen en parkmanagement zijn belangrijke ontwikkelingen voor de Westlandse bedrijventerreinen.


2.3

Hoe kunnen de terreinen in Westland op dit moment worden gesegmenteerd?

ER ZIJN DRIE HOOFDTYPEN VAN TERREINEN TE ONDERSCHEIDEN In de loop der jaren hebben zich in Westland drie hoofdtypen terreinen ontwikkeld (zie ook kader). Dit zijn: agro-logistieke terreinen, lokale en regionale terreinen.

AGRO-LOGISTIEKE TERREINEN… Dit zijn bedrijventerreinen die ingericht zijn op logistieke processen rondom de producten uit de glastuinbouw. Dit betreft opslag, verpakking, koeling, handel en transport. Op deze terreinen zijn uitsluitend agro-logistieke bedrijven gevestigd. Deze terreinen zijn goed ontsloten op provinciale of rijkswegen. De terreinen zijn geheel ingericht op logistieke processen met grote loodsen, veel dockshelters en brede wegen voor vrachtverkeer. Veel terreinen hebben een benzinestation voor vrachtwagens en een kantine voor vrachtwagenchauffeurs. In het bestemmingsplan zijn uitsluitend handels- en transportbestemmingen toegestaan. Een ander onderscheidend kenmerk is dat de infrastructuur op de terreinen in eigen beheer is van een centrale beheersorganisatie, bijvoorbeeld een Vereniging van Eigenaren (VVE). Deze terreinen zijn uitgegroeid tot nationale en zelfs internationaal opererende terreinen in de agro-logistiek. De transport- en handelsbedrijven op de terreinen vormen een agro-logistiek netwerk op Europese schaal en voor de sierteelt zelfs op wereldniveau.

Voorbeelden van deze terreinen zijn Teylingen, Vlotlaan, Zwethove, Honsel (Noord/Zuid), De Woerd en Honderd Margen. Hier vallen ook de terreinen kleiner dan 5 ha onder.

Het betreft onder meer de terreinen ABC Westland en FloraHolland. …EN REGIONALE TERREINEN …LOKALE TERREINEN…

De regionale terreinen worden gekenmerkt door de ligging aan rijkswegen en de omvang.

De lokale terreinen zijn van oudsher uit een dorpskern gegroeid. De terreinen liggen tegen een dorp-

Grootschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een voorkeur voor locaties met een goede verkeer-

skern aan. Ondernemers en werknemers hebben doorgaans een sterke binding met de nabijgelegen

sontsluiting. Wat opvalt is de hoge beeldkwaliteit op regionale bedrijventerreinen. De bedrijfsmatige

dorpskern. Door die gemeenschappelijke achtergrond hebben de lokale terreinen een sterke sociale

opzet is sterker dan op lokale terreinen. Vermenging van bedrijfsmatige functies met publieksfuncties

structuur en een hoge verenigingsgraad. Op deze bedrijventerreinen zijn de loodgieters, elektriciens,

zoals detailhandel is uitgesloten in bestemmingsplannen. Op deze regionale terreinen is de sociale

aannemers en tegelzetters gevestigd. Vanwege de ligging nabij de dorpskernen zijn op de lokale bed-

samenhang doorgaans minder sterk dan op agro-logistieke of lokale terreinen. De regionale bedrijven

rijventerreinen de autodealers, bouwmarkten, meubelzaken en andere detailhandel in volumineuze

zijn niet verbonden door een centrale organisatie of een dorpsgemeenschap.

goederen gevestigd. Een minder voor de hand liggende groep ondernemers op lokale terreinen zijn de toeleveranciers van de glastuinbouw. Dit betreft kassenbouwers, aluminiumbedrijven en bedrijven

Het betreft onder meer Honderdland. Overigens is de bedrijvigheid op dit terrein wel voornamelijk

voor scherminstallaties en electro-techniek.

agrogerelateerd.

13


Tabel 4: Segmentering huidige terreinen Westland Type terrein

Welke terreinen

Totaal oppervlak (bruto)

ABC Westland, ALC Westerlee, ALC Coldenhovelaan en het Agrologistiek

Transportcentrum in de food-sector. FloraHolland met de uitbreiding Trade Parc Westland is het agro-logistiek centrum

219 ha

voor de sierteelt Teylingen, Vlotlaan, Zwethove, Honsel (Noord / Zuid), De Lokaal

Woerd, Leehove, Planeten, WBC, Bovendijk, Van Vliet, Lierweg,

210 ha

Honderd Margen Regionaal

Honderdland, Wateringse Veld en Coldenhove

92 ha

Totaal

521 ha

Bron: gemeente Westland, 2008

Ontstaansgeschiedenis Westlandse bedrijventerreinen Het agrarisch cluster in Westland heeft een belangrijke rol gespeeld in de ontwikkeling van de huidige bedrijventerreinen. Vanaf 1900 ontstond bij elke dorpskern een veiling in foodproducten (groenten en fruit) op goed ontsloten locaties aan watergangen en/ of het trace van de Westlandse Stoomtram Maatschappij (WSM). Vanaf 1950 ontstond de behoefte (gebrek aan ruimte, doorgroei bedrijven) om economische functies in Westland te bundelen op specifieke locaties. Na de fusies in de groenteveilingen ontstonden lokale bedrijventerreinen op oude veilinglocaties.

Vanaf omstreeks 1960 kwam ook de sierteelt (bloemen, planten) in opkomst. De bloemenveiling is sindsdien gegroeid tot 100 hectare en een volgende uitbreiding is thans in voorbereiding. De opkomst van de sierteelt heeft niet geleid tot een afname van het ruimtebeslag van de transportterreinen in de foodsector. Ook het vervallen van het veilingprincipe in de foodsector en het verdwijnen van fruitteelt in de Westlandse kassen, heeft geen negatieve impact gehad. Veel handels- en transportbedrijven in bijvoorbeeld

We concluderen

de fruitsector zijn nu vooral gericht op import van producten. De voorkeur voor een lo-

Gezien de samenstelling en oriëntatie van de bedrijvigheid, kunnen de bedrijventerreinen in

catie in Westland is dat hier de combinatie gezocht kan worden met andere producten

Westland worden onderverdeeld in agro-logistieke (40%), lokale (40%) en regionale terreinen

(groenten), zodat supermarkten beter bediend kunnen worden. De aanwezigheid van

(20%).

het agrologistieke cluster heeft een aantrekkingskracht op transport- en handelsbedrijven in die sector.

14


2.4

Hoe is de bereikbaarheid van Westlandse bedrijventerreinen?

We concluderen De agrologistieke terreinen stellen vanwege de grote omvang van het aantal transportbe-

Bereikbaarheid is een belangrijke randvoorwaarde voor goed functionerende bedrijventerreinen.

wegingen hogere eisen aan de infrastructuur langs de `centrale as`

Agrologistieke terreinen verdienen daarbij extra aandacht vanwege de omvang van de transportbewegingen.

Figuur 2: Centrale As In hoofdlijnen zijn de bedrijventerreinen nabij de rijkswegen A20 en A4 (o.a. Honderdland, Coldenhove, Transportcentrum, Zwethove en Wateringse Veld) goed bereikbaar. Wel wordt gesignaleerd dat langs de `centrale as` (zie onder) sprake is van toenemende congestie. Dieper het Westland in zijn de terreinen ontsloten over provinciale ‘N-wegen’. De Centrale As is een denkbeeldige as, waarlangs ook de agrologistieke bedrijventerreinen (van het Transport-centrum tot ABC Westland) zijn geconcentreerd. Deze as valt vrijwel samen met de wegverbinding beginnende bij de A20 over de Burgemeester Elzenweg (N213) naar de Nieuweweg (N211) en is een belangrijke drager voor het interne en externe transport en daarmee voor de Westlandse

"ESTAANDBEDRIJVENTERREIN !"#7ESTLAND

5ITBREIDINGBEDRIJVENTERREIN +ERN %CONOMISCHEAS 4RANSFORMATIE GEBIEDEN 'REENPORT -ERCURIUS

economie.

2IJSENBURGERWEG (ONSEL.OORD

De hoge verkeersdruk op deze verbinding is verder toegenomen met de uitbreiding van ABC Westland,

(ONSEL:UID

DE7OERD

TPW Mars (I en II) en de vestiging van agrologistieke bedrijven op Honderdland. Met de ontwikkeling

&LORA(OLLAND

(OGE7OERD

van TPW Mars (III) en Honderdland fase 2 zal de druk op deze wegen ook in de toekomst verder

4RADEPARK 7ESTLAND

toenemen. 407

De belangen van het vrachtwagentransport worden door rijks- en provinciale wegbeheerders erkend. 'REENERY 7ESTERLEE

Langs de N213 worden de nieuwste concepten voor verkeersregelinstallaties (verkeerslichten) gebruikt zoals `tovergroen` en Òdyssa` die vrachtwagens in staat stellen om sneller door te rijden, zonder volledig te hoeven stilstaan.

,EEHOVE

DE(ONDERD -ARGEN

(ONDERDLAND

Er wordt thans gewerkt aan plannen (provincie, Haaglanden, gemeente) om een doelgroepenstrook #OLDENHOVELAAN

voor vrachtverkeer en openbaar vervoer te maken langs de centrale as. Vanuit de bedrijventerreinen is deze ontwikkeling uiterst belangrijk. Bron: gemeente Westland

#OLDENHOVE 4RANSPORTCENTRUM

Bron: gemeente Westland

15


2.5

Hoeveel vraag naar bedrijventerreinen is er komende jaren in Westland en hoe is deze samengesteld?

TOT EN MET 2020 BEHOEFTE AAN 158 TOT 178 HECTARE NETTO BEDRIJVENTERREIN

Figuur 3: Uitgifte (in netto hectare) van bedrijventerrein in gemeente Westland 1997-2006 60,0 50,0

De vraag naar bedrijventerreinen in Westland is door BCI (3) geraamd op 122 tot 230 hectare bruto, ofwel 85 tot 161 hectare netto (4), in de periode 2000-2010. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte komt in deze raming uit op 11 tot ruim 14,5 hectare.

De gerealiseerde uitgifte over de periode 1997-2006 bedraagt 146 hectare netto, ofwel 14,6 hectare gemiddeld per jaar (figuur 3). Deze uitgifte heeft de laatste jaren vooral plaatsgevonden op de ter-

40,0 Westland

30,0

Haaglanden

20,0 10,0

reinen ABC Westland, Trade Parc Westland en Honderdland. De daadwerkelijke uitgifte komt hiermee dicht in de buurt van de maximaal geraamde ruimtebehoefte.

Om een actueel beeld van de behoefte in de komende jaren te krijgen, brengen we de uitgifte van

0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Bron: IBIS, Stec Groep en Arcadis (2007)

2000 t/m 2006, zijnde 103 ha, op de vraagraming 2000-2010 in mindering. Dit betekent dat voor de

DE VRAAG IS VOORAL LOKAAL…

periode 2007-2010 nog een vraag resteert van maximaal circa 58 hectare netto, ofwel zo’n 14,5 ha

90 tot 95% van de bedrijfskavels in Westland wordt uitgegeven aan bedrijven uit de gemeente zelf. Zo

hectare gemiddeld per jaar. De vraag ligt daarmee tot en met 2010 op hetzelfde niveau als de lang-

is een belangrijk deel van de terreinen gevuld/ontwikkeld als gevolg van verplaatsing van bedrijven uit

jarige historische uitgifte. Dit is ook aannemelijk gezien de huidige economische hoogconjunctuur.

dorpskernen of het buitengebied. Bijvoorbeeld omdat ze moesten wijken voor nieuwe woningbouw of qua maat en schaal niet meer in woonwijk of buitengebied pasten.

De jaren daarna, tot en met 2020, verwachten we een wat lagere bedrijventerreinenbehoefte van gemiddeld zo’n 10 tot 12 hectare per jaar (5). De ruimtevraag vanaf 2006 tot en met 2020 bedraagt

Ook komende jaren zal een belangrijk deel van de vraag in Westland het gevolg zijn van deze verp-

hiermee in totaal circa 158 tot 178 hectare netto. We verwachten dat de vraag direct na 2010 nog

laatsingsvraag. Bij de handhavingactie ter voorbereiding van het bestemmingsplan Buitengebied zijn

wat hoger is dan het gemiddelde van 10 tot 12 ha per jaar. Door de vergrijzing wordt verwacht dat

meer dan 2.000 strijdigheden geconstateerd die niet binnen de glastuinbouwbestemming pasten,

vanaf 2014/2015 de vraag naar bedrijventerrein in omvang afneemt.

waarvan circa 250 bedrijven op een bedrijventerrein horen. De komende jaren zullen deze langzaamaan uitgeplaatst worden c.q. verplaatsen naar bedrijventerreinen.

Volgens de huidige inzichten zal vanaf 2014/2015 de groei van de beroepsbevolking afvlakken (6). Door de vergrijzing zullen meer 65 jarigen uit de beroepsbevolking stromen dan dat er jonge werkne-

…EN GEBONDEN AAN HET GLASTUINBOUWCLUSTER

mers instromen. De gevolgen van de vergrijzing op bijvoorbeeld de verdere groei en ruimtebehoefte

Het specifieke karakter van de Westlandse economie (het glastuinbouwcluster) is hiervoor de

van bedrijven zijn niet geheel duidelijk. Verlenging van de 36-urige werkweek of verhoging van de

belangrijkste aanwijsbare oorzaak. Het gebrek aan ruimte en de relatief hoge kosten van bedrijfs-

pensioengerechtigde leeftijd kan de gevolgen matigen en ook automatisering kan een matigende

ruimte en grondprijzen, huurprijzen) in Westland (zie 2.2) maakt, dat bedrijven die niet aan het cluster

invloed hebben.

of lokale afnemers gebonden zijn, zich ook niet snel zullen vestigen in de gemeente. Als we de uitgifte van bedrijventerrein in Westland over een lange periode bekijken, dan is circa 40%

3 Actualisering bedrijventerreinenprogrammering Westland 2000-2010, BCI (2000). 4 Netto-brutoverhouding van 70%, zoals gehanteerd door BCI in haar raming. 5 Markttoets Honderdland 2, Stec Groep in opdracht van gemeente Westland (2006).

16

6 Uit de `regionale prognose kerncijfers` van het CBS blijkt dat de groei van de beroepsbevolking in Westland omstreeks 2015 afvlakt en stabiliseert onder 62.000 inwoners tussen de 20 en de 65. Vanaf 2020 is zelfs een lichte krimp berekend. De ontwikkeling van de beroepsbevolking in Nederland toont eenzelfde trend.


uitgegeven aan bedrijven die producten verhandelen en transporteren uit het primaire productieproces; de agro-logistieke sorteer- en distributiecentra. Daarbovenop komt het ruimtebeslag van de toeleverende industrie, kassenbouwers en technisch installatiebedrijven.

VOORAL SIERTEELT IS KOMENDE JAREN EEN STERKE GROEIER De komende jaren zal vooral de bedrijvigheid in en gelieerd aan het sierteeltcluster een belangrijke ruimtevrager zijn. Sinds begin jaren zestig is FloraHolland met gemiddeld 1 hectare per jaar gegroeid en die vraag neemt volgens opgave van FloraHolland toe tot 2,3 hectare bruto per jaar.

Dit overigens in tegenstelling tot de groente/foodsector. Op ABC Westland is nieuw agrologistiek terrein aangelegd, maar tegelijkertijd is de voormalige Veiling West in `s-Gravenzande getransformeerd tot woningbouwlocatie. Per saldo is daardoor niet meer agrologistiek terrein ontstaan. Daar komt bij dat transport- en handelsbedrijven in de foodsector niet meer gebonden zijn aan een specifieke veilinglocatie door het vervallen van het veilingprincipe (zie ook kader p. 12). Door deze ontwikkeling hebben agrologistieke bedrijven niet meer automatisch een voorkeur voor een agrologistiek terrein. Dit leidt tot verschuivingen. Honderdland is bijvoorbeeld niet uitsluitend gericht op de agrologistiek, terwijl daar wel een concentratie van agrologistieke bedrijven is te vinden. In tegenstelling tot de oude veilinglocaties zijn op Honderdland de agrologistieke bedrijven gevestigd tussen onder meer bloemenarrangeurs en bouwbedrijven.

EN ENIGE RUIMTEBEHOEFTE VANUIT KANTOORGEBRUIKERS Na het HortiBusiness Center op TPW Jupiter (I) en de Rabobank op Leehove volgt komende jaren een ontwikkeling van circa 40.000 m2 kantoren op bedrijventerreinen in Westland. Zoals geformuleerd in de Kantorenvisie Westland 2007-2015 is op Trade Parc Westland, ABC Westland en rondom Westerlee (Honderdland) zelfstandige kantoorontwikkeling komende jaren mogelijk (zie ook 4.1). Het uiteindelijke ruimtebeslag zal ook afhankelijk zijn van de bouwhoogte van de kantoren (intensiteit van het ruimtegebruik).

BELANGSTELLING VAN BUITEN WESTLAND IS BEPERKT Voor de toekomst wordt geen grote vraag van bovenregionale vestigers verwacht (7). Met name de hoge grondprijzen worden niet als aantrekkelijke vestigingsvoorwaarde ervaren door bovenregionale vestigers. Andere gemeenten, waaronder Rotterdam voeren juist een acquisitiebeleid om bovenregionale bedrijven aan te trekken. De concurrentie op dit vlak is groot. Maatregelen om bovenregionale bedrijven te weren uit Westland worden daarom niet nodig geacht. Een substantiële toevloeiing van bovenregionale bedrijvigheid in Westland wordt niet verwacht (8). 7 Zie o.a rapport Actualisering Bedrijventerreinenprogrammering Westland 2000-2010 8 Zie ook Markttoets Honderdland 2, pagina 6, Stec Groep in opdracht van gemeente Westland (2006)

We concluderen • De vraag naar / uitgifte van bedrijventerrein in Westland ligt al jaren zo rond de 14,5 hectare per jaar; • De prijzen van bedrijfskavels zijn hoog vergeleken met de gemiddelde prijzen in Zuid-Holland of Nederland; •

De vraag naar bedrijfskavels reageert sterk op de economische conjunctuur en is (lijkt) vrijwel niet afhankelijk van het prijsniveau;

• Ook de komende jaren verwachten we een aanzienlijke vraag naar bedrijventerrein in het Westlandse (158 tot 178 hectare in de periode 2006-2020); • De vraag is lokaal gebonden, Westland heeft geen aantrekkingskracht op bedrijven uit de regio die niet direct of indirect met het cluster of Westland verbonden zijn. • Verplaatsingsvraag van bedrijven op informele locaties (buitengebied en woongebieden) in Westland maakt een belangrijk deel van de ruimtevraag uit komende jaren; • Ook het sierteeltcluster neemt een belangrijk deel van de behoefte aan terrein in Westland voor zijn rekening; •

Een

klein

deel

van

de

ruimtebehoefte

op

bedrijventerreinen

komt

vanuit

kantoorgebruikers; • Het grootste deel van de vraag komt uit reguliere bedrijfssectoren, zoals handel, logistiek, industrie. De verschijningsvorm van deze bedrijvigheid is vooral praktisch, functioneel (netjes, maar zonder poespas).

17


2.6

Hoeveel terrein is komende jaren beschikbaar in Westland?

We concluderen •

WEINIG TERREIN (DIRECT) BESCHIKBAAR

Inclusief het huidig uitgeefbare aanbod is in de periode tot en met 2020 nog zo’n 102 hectare bedrijventerrein beschikbaar in Westland. Een groot deel van dit aanbod

De ruimte voor bedrijven in de gemeente Westland is beperkt. Er is nauwelijks terrein direct voor uitgifte beschikbaar, in totaal zo’n 25 hectare medio 2007. Het grootste deel (80%) hiervan is in par-

is in particuliere handen en op dit moment (nog) niet uitgeefbaar; • Het huidige en geplande aanbod is ontoereikend om in de voorspelde vraag

ticuliere handen. Het gaat o.a. om kavels op Trade Parc Westland (7,2 ha netto), ABC Westland (6,4

(circa 160 tot 180 hectare in de periode 2007-2020) te voorzien;

ha netto) en Honderdland (4 ha netto). Nota bene: niet alle nog uitgeefbare grond is ook bouwrijp en

• Daarbij is nog geen rekening gehouden met kwalitatieve discrepanties;

daardoor direct uitgeefbaar.

• Ook is geen rekening gehouden met transformatie van verouderde bedrijventerreinen en de gevolgen hiervan voor zowel de vraag- als aanbodzijde van de Westlandse

TOT EN MET 2020 NOG CIRCA 76 HECTARE GEPLAND

bedrijventerreinenmarkt.

Voor de komende jaren staat een aantal ontwikkelingen gepland. Inclusief de ontwikkeling van Honderdland 2 en de 3e uitbreiding van Trade Parc Westland met 20 ha netto (handel in sierteeltprodukten), moet in de periode 2004-2020 in totaal circa 76,5 hectare netto aan nieuw terrein voor uitgifte gereed komen in Westland (zie tabel). De uitbreiding van Trade Parc Westland is vooral bestemd voor handelsbedrijven in de sierteelt. De vestigingsmogelijkheden op Honderdland zijn niet beperkt tot agrologistiek. Het terrein is bestemd voor reguliere bedrijvigheid, bij voorkeur gerelateerd aan de agragrische sector.

2.7

Welke trends en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt zijn belangrijk om rekening mee te houden in Westland?

ONTWIKKELINGEN IN DE REGIO De Westlandse buurgemeenten hebben specifieke ontwikkelingen op het gebied van bedrijventer-

TABEL 5: OVERZICHT BEDRIJVENTERREINPROJECTEN WESTLAND TOT 2020 Terrein / project

Locatie

Omvang (netto hectare)

TPW fase 3

Honselersdijk

20

De Woerd

Naaldwijk

6,5

Honderdland fase 2

Maasdijk

40

ABC Westland

Poeldijk

10

Totaal

reinen. In Den Haag is de ruimtedruk al meerdere jaren groot. De woningbouwontwikkeling voor hun 450.000 inwoners verhoudt zich niet met grote ruimtevragers als bedrijven of milieuhinderlijke functies. Den Haag kiest voor werkgelegenheid in de kantorensector. Diverse Haagse bedrijven hebben in buurgemeenten een alternatieve vestigingslocatie gevonden, waaronder ook op bedrijventerrein Wateringse Veld. In de praktijk blijken de hoge grondprijzen in Westland een obstakel te zijn voor bedrijven uit Den Haag.

76,5 ha

Bron: Actieprogramma Economische Zaken, gemeente Westland (2005)

Midden-Delfland heeft als doelstelling om de recreatieve groene functies beter te ontwikkelen. Bedrijfsfuncties passen niet binnen die ruimtelijke ontwikkeling. Midden-Delfland biedt bedrijven

AL MET AL SPRAKE VAN EEN FORSE RUIMTEDRUK!

die willen uitbreiden geen ruimte. Groeiende bedrijven moeten uitwijken naar bedrijventerreinen

Hoewel een aantal nieuwe ontwikkelingen op stapel staat, o.a. uitbreiding Honderdland en TPW Mars,

Harnaschpolder en Honderdland. Daarbij wordt wel gesignaleerd dat de hoge grondprijzen op beide

zijn deze in omvang niet toereikend om aan de vraag tot en met 2020 te voldoen. De fysieke mogeli-

terreinen een obstakel kan vormen.

jkheden voor verdere nieuwe ontwikkelingen zijn ook beperkt. De komende jaren ontstaat aldus een tekort van zo’n 55 tot 75 hectare. Met de berekende jaarlijkse vraag en de geprognotiseerde oplever-

Hoek van Holland wil aansluitend op de Tweede Ontsluitingsweg en het zeehaventerrein een logistiek

ing van nieuw ontwikkelde terreinen wordt geschat dat het tekort zich voordoet vanaf 2014/2015.

terrein ontwikkelen van circa 30 hectare. Dit zou ook geschikt zijn voor agrologistiek. Het planproces bevindt zich in de beginfase en zou voor 2020 gerealiseerd moeten zijn.

18


VERDERE TOENAME DIENSTVERLENING ECONOMIE

TOENEMENDE BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREIN TOT 2020 EN DAARNA

Op dit moment bevindt meer dan de helft van alle werkgelegenheid in Nederland zich in de dien-

Sectoren waarin veel bedrijfsruimtegebruikers voorkomen (productie, bouw, distributie en opslag en

stensector. In Westland is dat 14%. In de Kantorenvisie Westland 2007-2015 (ruimte voor dienstver-

handel) groeien tot 2020 relatief minder hard dan dienstverlenende sectoren. Echter, ook dienstver-

leners) is een forse uitbreiding van het kantooraanbod berekend. Een deel van de nieuwe kantoren

lenende sectoren vinden steeds vaker een plaats op een bedrijventerrein. Trends die gesignaleerd

zal op bedrijventerreinen gerealiseerd worden, bijna 40.000 m2 (4 hectare) tot 2015.

worden zijn een toenemend ruimtegebruik per werknemer en een verdergaande trek van bedrijven uit verschillende sectoren naar bedrijventerreinen. Een voorbeeld zijn centrale verwerkingsruimtes.

Naast zelfstandige kantoren neemt ook het aantal onzelfstandige kantoren op bedrijventerreinen

In het verleden werden deze nog in het buitengebied gebouwd, maar inmiddels zijn centrale verwerk-

toe. Onzelfstandige kantoren zijn onderdeel van een groter bedrijfsgebouw en staan ten dienste van

ingsruimtes niet meer in het buitengebied toegestaan. Dit betekent dat de gemeente Westland moet

die bedrijfsfunctie met een maximum oppervlak van 3.000 m2. Door de verdienstelijking van bedri-

zorgen voor voldoende aanbod aan bedrijventerrein om de bedrijventerreinenbehoefte tot 2020 op te

jventerreinen neemt het aantal werknemers op bedrijventerreinen toe. Vooral op oudere bedrijventer-

vangen (zie ook 2.5 en 2.6).

reinen veroorzaakt dit parkeerproblemen. Een tweede aspect van de toenemende dienstverlening is de hogere uitstraling van bedrijfspanden. Dat stelt ook eisen aan naastgelegen bedrijvigheid,

Voor de periode na 2020 wordt – uitgaande van de Bedrijfslocatiemonitor 2005 (BLM)9 – een af-

bijvoorbeeld buitenopslag.

name verwacht van de vraag naar bedrijventerreinen.

DE SAMENSTELLING VAN BEDRIJVIGHEID OP DE TERREINEN WORDT HIERDOOR ´LICHTER´ Oorspronkelijk zijn bedrijventerreinen ontstaan om bedrijfsmatige functies van woongebieden te scheiden. De terreinen boden plaats aan (milieu)hinderlijke bedrijven. In de loop der jaren zijn bedrijven echter steeds minder industrieel en steeds dienstverlenender geworden. Het aantal zware productiebedrijven neemt af en de kantoorgedeeltes bij bedrijven worden steeds groter. Op lokale en regionale bedrijventerreinen groeit het aantal (bestel)busjes ten koste van vrachtwagens.

Door de ´verdienstelijking´ van de bedrijven verandert het bedrijfsmatige karakter van de Westlandse bedrijventerreinen. Het aandeel bedrijven uit lichtere milieucategorieën neemt toe, waardoor veel terreinen niet meer geschikt zijn voor zwaardere industriële activiteiten. Hierdoor zijn lokale bedrijventerreinen de laatste jaren ook vaker gebruikt als alternatieve locatie voor functies als bouwmarkten, woonwinkels, kantoren en fitnessbedrijven. Hierdoor zijn vestigingsmogelijkheden voor zwaardere activiteiten verder afgenomen.

TOENEMENDE AANDACHT VOOR RUIMTELIJKE KWALITEIT OP BEDRIJVENTERREINEN Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen wordt in toenemende mate aandacht besteed aan de ruimtelijke kwaliteit. Zowel bij bedrijventerrein Wateringse Veld als voor Honderdland is een beeldkwaliteitsplan opgesteld om te komen tot een hoogwaardige uitstraling van de terreinen. Op de zichtlocatie op Honderdland langs de A 20 is daarmee een hoogwaardige uitstraling gerealiseerd.

9 De bedrijfslocatiemonitor is opgesteld door het Centraal PlanBureau, het ministerie van Economische Zaken en het ministerie van VROM om de vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040 te berekenen.

19


AANLEG NIEUWE TERREINEN NIET VANZELFSPREKEND, FOCUS OP HERSTRUCTURERING Vanuit verschillende overheidslagen, zoals het Rijk, maar ook de provincie Zuid-Holland is sprake van toenemende aandacht voor kwaliteit en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Ook investeren provincies en gemeenten hier steeds meer in. Deze ontwikkeling wordt gevoed door het maatschappelijk steeds breder gedragen gevoel (Welstandscommissies, RPB, VROM-raad, milieuorganisaties, architecten, bewoners, et cetera) dat groene polders en uitzichten vanaf rijkswegen behouden moeten blijven. De maatschappelijke discussie over de verrommeling van Nederlandse bedrijventerreinen is vooral het laatste jaar verhevigd; tot uiting komende in termen als ‘saaie en smaakloze dozen’. Gevoed door nieuwe BLM scenario’s, die op lange termijn een eind voorspellen aan de voortdurend groeiende behoefte aan nieuw bedrijventerrein, worden steeds vaker vraagtekens gezet bij de aanleg van nieuw terrein en neemt de focus op herstructurering toe. In Westland lijkt het behoud van onbebouwde polders minder relevant, maar behoud van duurzame glastuinbouwgebieden des te meer.

We concluderen • Vanuit de omliggende gemeenten wordt geen vraag naar bedrijfskavels verwacht • De ontwikkeling van een logistiek terrein in Hoek van Holland wordt als kans gezien om glastuinbouwgebied te behouden; • Bedrijventerreinen zijn door de toenemende dienstverlening minder gericht op (zware) industrie en meer op (lichtere) bedrijvigheid; • Vanaf 2015 worden de eerste effecten van de vergrijzing verwacht doordat de beroepsbevolking stabiliseert en niet meer groeit; • Voor het economisch functioneren van de Greenport is zowel het behoud van duurzaam glastuingebied als de uitbreiding van bedrijventerreinen belangrijk.

20


3.

AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR DE STRATEGIE/ SWOT

Onderstaande tabel geeft samengevat de belangrijkste punten uit hoofdstuk 2 weer. De kansen en bedreigingen zijn uitgangspunt voor de bedrijventerreinenstrategie van Westland.

SWOT-analyse bedrijventerreinen Westland STERKTE

ZWAKTE

• Imago Westland als Greenport;

• Hoge grondprijzen maken het onaantrekkelijk voor niet-glastuinbouw gebonden

• Aanwezigheid van krachtig agri-businesscluster met primaire productie, kennisproducten, toeleverende bedrijven, logistiek en handel; • Plannen ter verbetering van de infrastructuur; • Beperkte leegstand op de bedrijventerreinen; • Aantrekkelijke ligging tussen Rotterdam en Den Haag; • Vraag en aanbod in evenwicht de komende jaren.

bedrijvigheid zich te vestigen in het Westland. • Matige ontsluiting op Rijkswegennet; • Invulling van bedrijventerreinen Westland is erg eenzijdig op bedrijvigheid rond de glastuinbouw gericht. Daardoor wel een uitzonderlijk sterk profiel!; • Veel logistieke bewegingen in combinatie met matige ontsluiting van bedrijventerreinen dieper in Westland die niet in nabijheid A4 en A20 liggen; • Ligging van een aantal bedrijventerreinen nabij de woonkern kan zorgen voor overlast.

KANS • Schaalvergroting in de glastuinbouwsector; • Beleidsmatige aandacht hogere overheden (Rijk, provincie) voor greenports biedt kansen voor cofinanciering in aanleg van infrastructuur; • Parkmanagement-initiatieven, kansrijk vanwege al aanwezige samenwerking in het Westland; • Verhuisdynamiek door economische groei; • Groei dienstverlening en innovatie; • Nieuwe Europese markten door toename economische bedrijvigheid in Polen, Tsjechië; • Behoud aantrekkelijk vestigingsklimaat door herstructurering verouderde bedrijventerreinen.

BEDREIGING • Verkeerscongestie door toename volume agrogerelateerde transport; • Toenemende concurrentie voor glastuinbouw, maar ook andere economische bedrijvigheid, vanuit landen uit voormalig Oostblok (Polen, Tsjechië) en vanuit Spanje, Mexico. Deze landen vormen overigens ook nieuwe markten!; • Hoge grondprijzen maakt Westlandse bedrijventerreinen “duur” in vergelijking met andere gemeenten in de regio; • Veroudering en verrommeling van bedrijventerreinen.

Verder toenemende aandacht hiervoor, ook vanuit de provincie Zuid-Holland; • Inzet op ontwikkeling Westlandse Zoom als aantrekkelijk woongebied. Maakt Westland aantrekkelijker voor hoger opgeleiden; • Kansen voor verbreding van de economische structuur / verbreding van de doelgroepen op bedrijventerreinen. Bron: Stec Groep, 2007

21


4.

STRATEGIE BEDRIJVENTERREINEN WESTLAND 2008-2020

WEREN VAN RUIMTE-EXTENSIEVE EN ARBEIDSEXTENSIEVE FUNCTIES, TENZIJ AGROGERELATEERD Ruimte-extensieve functies met weinig werkgelegenheid die geen onderdeel zijn van het glastuin-

Op basis van de analyses uit voorgaande hoofdstukken, is in dit hoofdstuk de visie van de

bouwcluster hebben weinig toegevoegde waarde. Deze functies hebben een groot ruimtebeslag en

gemeente Westland geformuleerd op de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen.

voegen weinig toe aan de economie en het glastuinbouwcluster. Gecombineerd met de schaarste aan

Dit is wederom in de vorm van vragen en antwoorden.

bedrijfskavels is uitbreiding van dergelijke functies op Westlandse bedrijventerreinen niet wenselijk

4.1

Hoe benutten we zo optimaal mogelijk de bestaande ruimte voor bedrijventerreinen in Westland?

en zullen deze dan ook worden geweerd. Een voorbeeld zijn distributiecentra van supermarkten, maar ook volumineuze detailhandel (zie ook 4.3)10.

GEEN UITBREIDING VAN BEDRIJVEN IN ZWAARDERE MILIEUCATEGORIEËN Zware milieuhinderlijke bedrijvigheid kan vanwege de dichte woonbebouwing niet overal ge-

Er is een tekort van circa 55 tot 75 ha bedrijventerrein in Westland. Gezien het belang van de

vestigd worden. Dit is niet een specifiek Westlands probleem, maar een probleem dat ook door de

terreinen voor de Westlandse economie (zie 2.1), willen we de ruimte bieden aan bedrijvigheid om te

provincie is onderkend. In de provincie Zuid-Holland is steeds minder ruimte voor milieuhinderlijke

groeien.

bedrijven. In regionaal of provinciaal verband zal een oplossing moeten worden gezocht. Een uitbreiding van milieuhinderlijke bedrijven of een regionale opvangfunctie voor dergelijke bedrijven in

Alvorens te zoeken naar een nieuwe locatie (wat moeilijk is, aangezien dit al snel ten koste gaat van

de gemeente Westland is niet wenselijk.

planologisch beschermde glastuinbouw) kan eerst worden gezocht naar manieren om de ruimte beter te benutten. Hiervoor zien we twee mogelijkheden:

WEREN VAN ‘BEDRIJVENTERREINVREEMDE’ SECTOREN

• Selectievere uitgifte van terrein in Westland door bepaalde typen bedrijvigheid uit te sluiten;

Daarnaast worden functies die van oudsher in bestemmingsplannen niet zijn toegestaan op

• Stimuleren (en onderzoeken) van innovatieve concepten voor intensiever ruimtegebruik.

bedrijventerreinen opnieuw belicht. Detailhandel, fitness en horeca vinden in toenemende mate een plek op de Westlandse terreinen, terwijl deze een beperking vormen voor de verdere ontwikkeling van

Hieronder wordt een aantal ruimtevragers benoemd waar we als gemeente Westland geen ruimte

(zwaardere) bedrijvigheid op de terreinen. Ook kunnen deze functies nadelig zijn voor de infra-

(meer) aan wil(len) bieden. Vervolgens worden voorstellen gedaan om de ruimte intensiever en

structurele belasting (groter aantal verkeersbewegingen) en de veiligheid op het terrein.

duurzamer te benutten. Hieronder gaan we kort in op het beleid voor:

4.1.1 Sterke keuzes en selectievere uitgifte

• Grootschalige detailhandel • Kantoren • Fitness, horeca en care

GEEN ACQUISITIE VAN REGIONALE BEDRIJVIGHEID, TENZIJ AGROGERELATEERD De gemeente Westland wil ruimte bieden aan lokale ondernemers uit Westland en ambieert geen

GROOTSCHALIGE DETAILHANDEL

regionale functie. In de praktijk vestigen bedrijven uit de regio zich overigens ook nauwelijks in

Detailhandel is een functie die in dorpskernen hoort. Een uitzondering wordt gemaakt voor specifieke

Westland, o.a. vanwege de grondkosten die in Westland gemiddeld zo’n 100 euro per vierkante meter

winkelbranches met een groot ruimtebeslag. Het gaat bijvoorbeeld om autodealers, bouwmarkten,

hoger liggen dan in de provincie Zuid-Holland.

keukenzaken en woonwinkels. Deze kunnen onder voorwaarden worden toegestaan op zichtlocaties van lokale terreinen.

22

10 Uit de Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland 2007 blijkt bovendien een overaanbod aan volumineuze detailhandel op bedrijventerreinen.


Op dit moment zijn in Westland twee lokale bedrijventerreinen gericht op detailhandel in volumineuze goederen. Op meubelboulevard De Woerd en het Westlands Bedrijven Centrum (WBC) zijn detailhandelszaken in volumineuze goederen bij elkaar geplaatst. Deze twee bedrijventerreinen hebben een publieksfunctie gekregen en zijn niet meer bedoeld of geschikt voor industriële functies.

Op agro-logistieke en regionale terreinen passen autodealers en detailhandelszaken in volumineuze goederen niet. Agro-logistieke terreinen als ABC Westland en FloraHolland hebben een zeer specifieke inrichting waar uitsluitend handels- en transportbedrijven in groente- of sierteelt zijn toegestaan. Regionale terreinen als Wateringse Veld en Honderdland hebben een bedrijfsmatige opzet en zijn bij uitstek bedoeld voor grotere bedrijven. Menging met publieksfuncties is daar niet gewenst en daarom niet toegestaan in het bestemmingsplan.

We concluderen • Detailhandel wordt uitgesloten op bedrijventerreinen; • Volumineuze detailhandel is mogelijk op zichtlocaties, maar uitsluitend op lokale bedrijventerreinen indien een planologische vrijstelling is verleend; • Volumineuze detailhandel en autodealers zijn niet toegestaan op agrologistieke of regionale bedrijventerreinen; • Nieuwe

vestigingen

van

volumineuze

detailhandel

zijn

uitgesloten

tot

2015

vanwege een gebleken overaanbod in bouwmarkten en woonwinkels. Zie hiervoor ook de Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland (´kleine kernen kordaat´, 2007).

KANTOREN In de Kantorenstudie Westland 2007 is geconstateerd dat kantoren het beste geconcentreerd kunnen worden op enkele locaties. Een concentratie van kantoren versterkt de uitstraling van de gebouwen en geeft mogelijkheden om de parkeerdruk op te vangen. In de Kantorenstudie Westland zijn drie zichtlocaties voor kantoren op bedrijventerreinen benoemd. Het betreft Trade Parc Westland (ca.

We concluderen

10.000 m2), ABC Westland (ca. 7.000 m2) en op de langere termijn Honderdland.

• Kantorenlocaties zijn aangewezen op Trade Parc Westland, ABC Westland en rondom Westerlee (Honderdland);

Een aandachtspunt voor kantoren is de ontsluiting en het parkeren. De werkgelegenheid in kantoren

• Verspreide zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen zijn niet gewenst;

is zeer hoog. De parkeerdruk en de druk op de ontsluiting om die reden ook.

• Kantoren op bedrijventerreinen stellen eisen aan de verkeersontsluiting van het terrein.

23


We concluderen • Publieksfuncties zoals horeca en fitness zijn niet toegestaan of gewenst op bedrijventerreinen; • Publieksfuncties zijn uitsluitend mogelijk op lokale bedrijventerreinen indien: 1.

de noodzakelijkheid is aangetoond;

2.

alternatieven zijn onderzocht, en;

3.

de functie ingepast kan worden op een locatie waar dit geen hinder veroorzaakt voor de bedrijven.

• De gemeente biedt geen ruimte om woon-zorg functies op bedrijventerreinen toe te laten.

4.1.2 Intensiever ruimtegebruik door innovatie FITNESS, HORECA EN ĆARE´-FUNCTIES

In Westland wordt de ruimte al relatief goed benut. Op de terreinen is weinig leegstand en er zijn

Fitness, horeca en care functies zijn in het bestemmingsplan niet toegestaan op bedrijventerreinen

nauwelijks braakliggende kavels. Bebouwingspercentages op bedrijventerreinen zijn hoog en vaak

en staan weer een stap verder van bedrijfsmatige activiteiten af dan volumineuze detailhandel. In

wordt door in twee lagen te bouwen ook de hoogte benut. Dit is mede een gevolg van de relatief

ruimtelijk opzicht zijn deze functies minder gewenst op bedrijventerreinen. Waar van volumineuze

krappe vraag-aanbodsituatie, gecombineerd met de hoge grondprijzen. Ook komende jaren zullen

detailhandel zoals autodealers en bouwmarkten nog gesteld kan worden dat deze niet op andere

deze factoren niet veranderen, zo zagen we eerder.

locaties passen kan dat van deze lichtere leisure- en zorgfuncties niet gezegd worden. INNOVATIEVE CONCEPTEN NODIG Leisure functies kunnen categorisch afgewezen worden voor regionale en agrologistieke terreinen.

Met de conventionele bouwmethodes is het al met al niet eenvoudig nog ruimtewinst te boeken op

Uitsluitend op lokale terreinen kan gedacht worden aan uitzonderingen. Op de Meubelboulevard de

de terreinen in Westland. Ook omdat rekening moet worden gehouden met ruimte voor parkeren en

Woerd en het WBC is sprake van zo`n uitzondering. Op deze twee terreinen zijn publieksfuncties

ruimtelijke kwaliteit. Bij het herstructureren en ontwikkelen van bedrijventerreinen zal daarom het

geconcentreerd.

ruimtegebruik in de bestemmingsplannen meegenomen worden, naar boven en beneden (bijvoorbeeld ten aanzien van bouwhoogtes en kelders).

Behalve een onderscheid tussen type bedrijventerreinen kan ook onderscheid gemaakt worden tus-

Ruimtewinst is alleen te boeken met innovatieve concepten, denk aan:

sen de leisure-functies. Horeca hoort in dorpskernen en is belangrijk voor de leefbaarheid in kernen.

• Parkeerconcepten: innovatieve parkeerconcepten, zoals een parkeerdak of parkeerkelder,

Concurrentie van goedkope locaties op bedrijventerreinen is niet gewenst. Zorgfuncties zoals artsen-

lijken mogelijkheden te bieden. Door de stijgende prijs van bedrijfskavels worden dit soort

praktijken en fysiotherapeuten passen niet op de Westlandse bedrijventerreinen.

constructies eerder rendabel op de Westlandse terreinen. Ook gezamenlijke parkeervoorzieningen, waarbij aanlegkosten gedeeld kunnen worden, bieden kansen.

Voor fitness is op de (overige) lokale bedrijventerreinen onder omstandigheden een uitzondering

24

•

Onderzoek naar tweede maaiveld: een `tweede maaiveld` is een tweede bouwlaag op een

mogelijk. Uitgangspunt moet blijven dat fitness bij een sportcomplex beter ruimtelijk in te passen is

terrein, die een eigen ontsluiting heeft voor auto`s en busjes (of vrachtauto`s). Hierdoor is in

dan tussen transport- en productiebedrijven op bedrijventerreinen.

principe bijna een verdubbeling van het ruimtegebruik op hetzelfde aantal hectares mogelijk.


Zoals eerder gesignaleerd maken sommige Westlandse ondernemers al gebruik van dit soort concepten, bijvoorbeeld Nature`s Pride en Greenpack.

Welke concepten op brede schaal haalbaar zijn in Westland, is nu nog niet duidelijk. Voor een

4.2

Wat doen we met de resterende ruimtevraag tot 2020?

FIGUUR 4:

GLASTUINBOUWGEBIEDEN, INCLUSIEF TRANSFORMATIEGEBIEDEN

optimale benutting van bedrijfsgrond is een pilotproject ‘zorgvuldig ruimtegebruik’ voor Honderdland fase 2 echter wenselijk en gezien de verwachtte grondprijs wellicht noodzakelijk.

OOK CLUSTEREN VAN ZWAARDERE BEDRIJFSCATEGORIEËN KAN WINST OPLEVERE Voor sommige bedrijfsactiviteiten is het gunstig deze te clusteren. Zo heeft in de agrologistiek het concentreren van bedrijven met dezelfde bedrijfsactiviteit een toegevoegde waarde. Ook vanuit het oogpunt van parkmanagement en gemeenschappelijke voorzieningen kan concentratie van bedrijven in dezelfde bedrijfscategorie voordelen bieden.

Gedacht wordt nu aan clustering van bedrijven in de metaalindustrie in Westland. De metaalindustrie heeft vaak een hogere milieucategorie, wat het interessant maakt deze bedrijven te clusteren op die schaarse plekken waar hogere milieucategorieën nog mogelijk zijn in Westland; bijvoorbeeld op delen van Honderdland 2 (zie ook 4.6).

We concluderen • Westland gaat zuinig om met bedrijventerreinen door functies te weren en door innovatieve concepten voor meervoudig ruimtegebruik; • Geen uitbreiding van grootschalige detailhandel, voor kantoren wordt de Kantorenvisie2007 – 2015 gevolgd en leisure wordt in principe niet mogelijk gemaakt op bedrijventerreinen;

Door zuinig gebruik van de bestaande ruimte, zal niet het gehele tekort van 55 tot 70 hectare

• Milieuhinderlijke bedrijvigheid krijgt geen ruimte om verder te groeien in Westland;

opgelost kunnen worden. De mogelijkheden voor nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen zijn echter

• De gemeente stimuleert innovatieve concepten zoals een tweede maaiveld en

erg beperkt. Het glastuinbouwgebied is immers zowel in het regionale (Regionaal StructuurPlan

gebouwde parkeerconcepten.

Haaglanden) als gemeentelijke beleid (Greenport Visie 2020) beschermd. Er zijn slechts drie glasgebieden in het Westland aangewezen (Greenport Visie 2020) waar transformatie naar een andere functie mogelijk is.

Voor de invulling van de resterende ruimteclaim van bedrijventerreinen wordt een traject in drie stappen voorgesteld.

25


FIGUUR 5: BRUTO/NETTO OPPERVLAK

afweging gemaakt moeten worden tussen transformatie van circa 60 hectare glas ten behoeve van bedrijfsfuncties of behoud van die hectares als glas. Belangrijk in die afweging is het gevolg voor de

Legenda netto bedrijvengebied

economie. Wellicht is transformatie van 60 hectare tot bedrijventerrein een grotere stimulans voor de

bruto bedrijvengebied bedrijfsgebouwen groen water

Westlandse economie dan het behouden van de betreffende 60 hectare als glas. Bij de evaluatie van de Greenport Visie 2020 zal deze ruimtediscussie, in combinatie met de invulling van de transformatiegebieden gevoerd worden.

We concluderen Teneinde een minimaal beslag te leggen op glastuinbouwgebied wordt het volgende stappenmodel gevolgd: • Herijking vraag door ruimtemeting, vraagberekening en monitoring; • Inzet transformatiegebied, òf; STAP 1: HERIJKING RAMING

• Ruimtediscussie glastuinbouw versus bedrijventerreinen bij evaluatie Greenport Visie 2020

De huidige raming is onder meer gebaseerd op huidige gegevens over oppervlakte en uitgifte van bedrijventerreinen in Westland. Gedurende het opstellen van de bedrijventerreinenvisie is echter gebleken dat de registratie van bedrijventerreingegevens in Westland enigszins vervuild is. Met name het netto uitgegeven oppervlak is voor meerdere bedrijventerreinen niet exact bekend of er worden zelfs de bruto cijfers gehanteerd.

Een goede meting/registratie van de bedrijventerreingegevens kan leiden tot precisering van de ruimtebehoefte. Vervolgens worden gegevens actueel gehouden door monitoring. Op basis hiervan moet precies worden bepaald hoe met de eventueel nog resterende vraag naar terrein in Westland om moet worden gegaan.

STAP 2: TRANSFORMATIEGEBIEDEN Door de bescherming van duurzame glastuinbouwgebieden kan de resterende ruimteclaim planologisch alleen worden ingepast op de drie transformatiegebieden die in de Greenport zijn aangewezen.

STAP 3: RUIMTEDISCUSSIE GLASTUINBOUW / BEDRIJVENTERREINEN Op de langere termijn kan discussie gevoerd worden over welk ruimtegebruik het beste is voor de Westlandse economie. De primaire glastuinbouw heeft 9.000 arbeidsplaatsen op 2.600 hectare. Op bedrijventerreinen zijn 19.000 arbeidsplaatsen op 550 hectare. De onderlinge verwevenheid van de primaire sector met de bedrijven in het glastuinbouwcluster is evident. Niettemin zal de

26

11 Uit de Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland 2007 blijkt bovendien een overaanbod aan volumineuze detailhandel op bedrijventerreinen.

4.3

Hoe laten we nieuwe terreinen aansluiten bij de vraag in Westland?

In hoofdstuk 2 is een typologie van de bestaande Westlandse bedrijventerreinen gemaakt, bestaande uit agrologistieke, lokale en regionale terreinen. Voor de toekomst wordt deze strategie verder aangescherpt met een marktconforme typologie, zoals opgenomen in de regionale bedrijventerreinenstrategie van Stadsgewest Haaglanden.

EEN TYPOLOGIE DIE MEER GERICHT IS OP VERSCHIJNINGSVORM In de toekomstgerichte typologie is vooral verschijningsvorm belangrijk. Het blijkt namelijk dat (hoewel op basis van verschillende criteria meerdere indelingen van de vraag mogelijk zijn) vooral een goed onderscheid kan worden gemaakt in verschillende typen ruimtevraag (11) op basis van beeldkwaliteit/uitstraling. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas.

De verschijningsvorm van zowel pand als omgeving is letterlijk een van de meest in het oog springende kenmerken van een bedrijventerrein en in de praktijk ook het meest bruikbare criterium om typologieën van vestigingsmilieus te maken.


DE VOLGENDE TYPOLOGIE WORDT GEHANTEERD: 1. hoogwaardige terreinen; terreinen waarvan de ruimtelijke kwaliteit op een hoog niveau staat, bedoeld voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers. Voor deze groep geldt dat men bereid is extra huisvestingslasten te betalen voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Stedenbouwkundige vormgeving en zichtlocaties zijn belangrijk voor deze ondernemers. Naar schatting gaat het om circa 5 tot 10% van de bedrijfsruimtevragers. De komende jaren neemt de component hoogwaardige vraag verder toe tot zo’n 15%. Dit mede vanwege de verdere verdienstelijking van de economie.

2. modern gemengde terreinen: terreinen waarvan de ruimtelijke kwaliteit als regulier bestempeld wordt, bedoeld voor gemiddelde bedrijfsruimtegebruikers. In deze groep is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand vooral functioneel. Naar schatting gaat het om circa 70 tot 80% van de bedrijfsruimtevragers.

3. Functionele werkterreinen: terreinen die niet (kunnen) voldoen aan het stempel reguliere kwaliteit. Deze categorie van gebruikers beslaat een klein deel van de ruimtevragers. Behoud van

De bedrijventerreintypologie op basis van verschijningsvorm wordt gehanteerd door Stadsgewest

bestaande meer ‘laagwaardige’, met name verouderde bedrijventerreinen is vanuit deze be-

Haaglanden en daarbij aangevuld met twee extra terreintypen agribusiness en R&D locaties. De agro-

drijven gewenst. Vanuit ruimtelijke kwaliteit is verdere verrommeling van oudere bedrijventer-

logistieke locaties liggen voornamelijk in Westland.

reinen niet wenselijk. Vanwege de krappe aanbodsituatie in Westland kunnen hogere eisen

TABEL 6: TYPOLOGIE VAN BEDRIJVENTERREINEN WESTLAND

gesteld worden aan deze groep gebruikers. Verschijningsvorm/

Omvang

Type

beeldkwaliteit

vraag in Westland

terrein

Hoogwaardig

10 – 15%

Zakenterrein

Gemiddeld

60 – 70%

Functioneel/ traditioneel

20 – 25%

Ligging

Kavelgrootte in m2

Best bereikbare locaties in de

Vooral kleinschalig:

regio

2.000-5.000

Modern-gemengd

Goed ontsloten, aan snelweg of

1.000 - 2.500 én

bedrijventerreinen

uitvalsweg

2.500-10.000 of meer

Binnen

500-1.500

stedelijk of langs uitvalsweg

1.500-5.000

Werkterrein

Marktoriëntatie

(boven)regionaal

Aandeel kantoorvloer van totale bedrijfsvloeroppervlak*

Kantoorachtig/ R&D: 20-70%

Regionaal/lokaal

10-30% kantoor

Lokaal verzorgend

Maximaal 15% kantoor

Bron: Stec Groep, 2008

* Gaat hier dus niet om zelfstandige kantoren! Het betreft het aandeel kantoorvloer als onderdeel van het totale bedrijfsvloeroppervlak. Bij de meeste bedrijven is dit zo’n 10 tot hooguit 20%. Deze ruimte wordt gebruikt voor o.a. administratieve en secretariaatswerkzaamheden.

27


bedrijfsruimtevragers en bedrijventerreinen te segmenteren naar grootte. Dit kan tussen terreinen, Binnen de bestaande en nieuwe terreinen in Westland wordt gestreefd naar de volgende

maar natuurlijk ook binnen terreinen.

verdeling:

De grens tussen groot- en kleinschalig ligt in Westland ongeveer bij het gemiddelde van zo’n 3.500

• Hoogwaardig bedrijventerrein (10% tot 15%)

m². Grootschalige terreinen zijn vooral gericht op bedrijven die behoefte hebben aan een kavel van

• ·Modern gemengd bedrijventerrein (60 tot 70%)

minimaal zo’n 5.000 m². Kleinschalige terreinen richten zich op bedrijven die zoeken naar kavels van

• ·Functioneel, zwaarder bedrijventerrein (20 tot 25%)

maximaal zo’n 4.000 tot 5.000 m².

De agrologistieke bedrijvigheid en terreinen passen in deze verdeling. Verdere segmentering binnen

BELEID VOOR BEDRIJFSVERZAMELGEBOUWEN

bedrijventerreinen is mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan milieuhinderlijke bedrijvigheid (zie ook 4.6).

In hoofdstuk 2 constateerden we al dat de Westlandse bedrijventerreinen veel bedrijfsverzamelge-

Ook kan voor sommige activiteiten aan clustering op speciaal daarvoor ingerichte (delen op)

bouwen kennen. Bedrijfsverzamelgebouwen worden uitgesloten op agrologistieke bedrijventerreinen

bedrijventerreinen worden gedacht. Denk aan clustering van metaal- en metaalgerelateerde

waar grotere bedrijfsloodsen met dockshelters niet mengen met grote aantallen kleine ondernemers

bedrijvigheid (zie ook 4.1).

in bedrijfsunits. Voor de vestiging van bedrijfsunits zijn lokale terreinen beter geschikt dan regionale terreinen. Tevens worden kleine bedrijfsunits met een oppervlak kleiner dan 100 m2 ongewenst gevonden in grotere bedrijfsmatige gebieden.

De gemeente vindt het wenselijk om de kleinere gebruiker de komende jaren juist ook de mogelijkheid te bieden om zelfstandige units van rond 250 tot 750 m2 op een eigen kavel te realiseren. Belangrijk knelpunt hierbij blijven wel de kosten: gezien de hoge grondprijzen in Westland is dit in veel gevallen te duur.

We concluderen ·Voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen wordt gekozen voor een toekomstgerichte typologie bestaande uit hoogwaardige, modern gemengde en functionele bedrijventerreinen; ·Binnen de typologie is ruimte voor agrologistieke bedrijventerreinen; ·Daarnaast is onderscheid te maken naar klein- en grootschalige bedrijven.

…EN NAAR OMVANG Naast het onderscheid naar verschijningsvorm kan de Westlandse typologie worden aangevuld met een onderscheid naar omvang. Bij bedrijfsruimtegebruikers kan onderscheid gemaakt worden tussen kleinschalige en grootschalige gebruikers. Kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor lokale bedrijventerreinen. Grootschalige bedrijfsruimtegebruikers hebben de voorkeur voor locaties met een goede snelwegverbinding. Het is dan ook belangrijk om

28


4.4

Hoe pakken we verouderde terreinen in Westland aan?

De verouderingssituatie van de bedrijventerreinen in Westland valt relatief mee. Toch is er nog zeker 60 ha bruto verouderd terrein dat komende jaren een herstructurering kan gebruiken (zie hoofdstuk 2). Bovendien zal komende jaren extra aandacht nodig zijn om de kwaliteit van de Westlandse voorraad op peil te houden. Immers, er is sprake van een krappe vraag/aanbodsituatie, die noopt dat de bestaande terreinen een optimale rol kunnen vervullen in het accommoderen van de vraag.

De komende jaren willen we de volgende terreinen (verder) aanpakken: •

Bovendijk

•

Lierweg

•

Woerd

•

Honsel

Per terrein wordt hieronder uitgewerkt wat de stand van zaken is en welke aanpak wenselijk is (opknapbeurt, revitalisering, transformatie, zie kader). Een doorrekening van de financiële gevolgen van

In de komende jaren moeten de herstructureringsmogelijkheden in Westland verder in beeld gebracht

Herstructurering is een overkoepelend begrip voor drie typen herstructurering:

worden.. De afstemming tussen PlanOntwikkeling, Inrichting Openbare Ruimte, Beheer Openbare worden

• groot onderhoud: grote opknapbeurt bij fysieke veroudering. In de praktijk gaat het

de herstructurering op de diverse terreinen op korte termijn moet de keuze nog inzichtelijker maken.

Ruimte en Ruimte Bouwen en Milieu is daarbij essentieel. Zoals eerder gezegd betreft het miljoenent-

daarbij vooral om de aanpak van de uitstraling van het terrein, denk aan

rajecten die een degelijke voorbereiding verdienen.

groenonderhoud en nieuwe bewegwijzering et cetera;

Herstructurering in definities

• revitalisering: forse integrale verbetering van het terrein, waarbij de huidige bedrijven gevestigd blijven. Denk bijvoorbeeld aan de verbetering van de kwaliteit van

Veroudering is de overkoepelende term voor vier typen veroudering: • Functionele veroudering: het bedrijventerrein voldoet niet meer aan de eisen van bedrijven; • Economische veroudering: het bedrijventerrein heeft een zwakke concurrentiepositie in vergelijking tot andere bedrijventerreinen; • Ruimtelijke veroudering: de omgeving van het bedrijventerrein is zo veranderd dat

het openbaar groen, vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur, meer verlichting en parkeergelegenheid en de aanleg van nieuwe infrastructuur voor de interne ontsluiting (verbreden wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). • Herprofilering: wijziging van de werkfunctie door economische veroudering, waarbij in de praktijk vaak sprake is van bedrijfsverplaatsingen en bodemsanering of asbestsanering. Dit is een hele kostbare vorm van herstructurering, oplopend tot enkele miljoenen euro’s per hectare;

de oorspronkelijke functie van het terrein in gedrang komt; • Beleidsmatige of maatschappelijke veroudering: de huidige bedrijven zijn niet langer gewenst op het bedrijventerrein.

Transformatie is als de functie van het bedrijventerrein als werkfunctie vervangen wordt door andere functies zoals wonen of kantoorruimte.

29


Bovendijk Omvang Ligging Financieel Gewenste ontwikkeling

Bovendijk is relatief klein met 8,6 hectare bruto. Het bedrijventerrein Bovendijk ligt ingeklemd tussen de kern Kwintsheul en de nieuwbouwplannen van de Westlandse Zoom. Door de milieuhinderlijke bedrijvigheid moet een hinderzone van 100 meter aangehouden worden tussen de bedrijven en de nieuwe woonbebouwing. De kosten voor de herstructurering bedragen 2,1 miljoen euro. Het budget is beschikbaar gesteld door de gemeente en de provincie. Er is geen onderzoek gedaan naar de kosten van een transformatie. Op het bedrijventerrein vindt een herstructurering plaats.

Lierweg Omvang

Lierweg is relatief klein met 7 hectare bruto.

Ligging

Lierweg grenst aan de kern De Lier en de nieuw te bouwen uitbreiding van woningbouwplan Molensloot.

Financieel

Er is geen onderzoek gedaan naar de kosten van een transformatie of herstructurering.

Gewenste ontwikkeling

Functiemenging van publieksfuncties en woningen in een woon-werk gebied lijkt hier mogelijk. Functies als fitness, care-functies, horeca en toerisme / leisure lijken hier kansrijk.

De Woerd Omvang

15 hectare bruto Bedrijventerrein de Woerd ligt ingeklemd tussen de meubelboulevard De Woerd en de nieuwste uitbreiding van het bedrijventerrein (Hoge Woerd). De Industriestraat is ca. 40

Ligging

jaar oud en zal de bedrijfsfunctie behouden. Een transformatie tot woongebied is op deze locatie niet gewenst. Verdere veroudering en verrommeling van het terrein lijkt ook niet wenselijk. Een eerdere poging tot herstructurering zonder aanvullend budget heeft niet tot succes geleid. Niettemin lijkt een impuls in het openbaar gebied op korte termijn onontkoombaar. Bij de belangenvereniging zijn 75% van de ondernemers aangesloten.

Financieel


kosten van herstructurering zijn berekend op euro 3 miljoen. Provincie heeft subsidieaanvraag afgewezen. Circa euro 1,1 miljoen betrof investeringen in particulier gebied. De ondernemers hebben investeringsbereidheid getoond tot een derde van dat bedrag. In de periode 2004 – 2007 is een herstructurering verkend. Uitvoering is niet gelukt vanwege een tekort aan financiële middelen. In de aankomende 5 á 10 jaar zal een herstructurering alsnog nodig zijn.

Honsel Omvang

23,6 hectare bruto bedrijventerrein Honsel ligt tegen een transformatiegebied aan. Dit transformatiegebied ligt tussen FloraHolland, de Woerd en de Honsel. De kans dat het transformatiegebied

Ligging

invulling zal krijgen als bedrijventerrein lijkt aanwezig. Bij de ontwikkeling van het transformatiegebied kan het deel van bedrijventerrein de Honsel dat in het transformatiegebied ligt meegenomen worden.

30

Financieel

Onbekend


Onbekend


Bovendijk

Lierweg

De Woerd

Honsel

31


HOE GAAN WE DAT BETALEN?

4.5

Herstructureringen zijn kostbaar. Zelfs in de minst vergaande vorm moet rekening gehouden worden

Hoe geven we parkmanagement verder vorm op de Westlandse terreinen?

met een investering van miljoenen. In onderstaand kader zijn de kosten van de herstructureringen van de Bovendijk en de Woerd geschetst.

Zoals uit de analyse blijkt, is op een aantal terreinen al sprake van parkmanagement in Westland. Komende jaren willen we hier een verdere impuls aan geven.

Voor de Bovendijk heeft de gemeenteraad 1,3 miljoen euro beschikbaar gesteld en door de provincie is een subsidie verleend van 918.000 euro. Voor

ROL VAN GEMEENTE BIJ PARKMANAGEMENT

de Woerd was een totaalbedrag berekend van 3 miljoen euro. Daarin zaten

Parkmanagement is in principe voor en door ondernemers. De gemeente heeft expliciet niet de intentie

tevens investeringen in particulier gebied van circa euro 1,1 miljoen. De be-

om het onderhoud van openbaar gebied over te dragen. Voor ondernemers kan het belangrijk zijn

dragen voor zowel de Bovendijk als de Woerd zijn exclusief rioleringswerk-

verder te kijken dan alleen het eigen bedrijf en ook te kijken naar het gehele terrein qua uitstraling en

zaamheden.

functioneren. Op steeds meer bedrijventerreinen krijgen ondernemers oog voor de algemene belan-

In de reguliere onderhoudsbudgetten zijn geen voorzieningen opgenomen voor nieuwe investeringen.

gen. De gemeente wil deze initiatieven ondersteunen. Met de volgende uitvoeringsvoorstellen willen we

De herstructurering van een bedrijventerrein zal op projectbasis per terrein opgepakt moeten worden.

parkmanagement op lokale en regionale terreinen stimuleren:

Een goede prioritering tussen de verschillende terreinen en een overzicht van de kosten is daarbij

•

Het ondersteunen van bestaande initiatieven. De ondernemers op bedrijventerreinen

belangrijk. Bij de herstructurering van de Bovendijk is een dergelijke afweging met andere verouderde

Zwethove en de Woerd zijn grotendeels verenigd in een terreinvereniging. In het verleden

terreinen (nog) niet gemaakt.

hebben deze verenigingen al meerdere successen behaald op de betreffende terreinen. Op dit moment zijn de (verenigde) ondernemers in gesprek om (voor beide terreinen) een park-

Daarnaast is draagvlak voor investeringen in bedrijventerreinen belangrijk. De gemeente investeert in

manager in te huren. Daarbij hebben ze de gemeente verzocht dit initiatief te ondersteunen

infrastructuur ter bevordering van het (economisch) functioneren. Er wordt geïnvesteerd in de infra-

met een startsubsidie van 20.000 euro gedurende drie jaar. Dit sluit aan bij de doelstellingen van de gemeente.

structuur van dorpskernen (centrumplannen) en in het buitengebied (IRG wegen). Voor bedrijventerreinen zijn de investeringen in de infrastructuur beperkt tot de herstructurering van de Bovendijk.

•

Versterking van parkmanagement door het stimuleren van particuliere investeringen in het algemeen belang. Investeringen die bedrijventerreinverenigingen doen in het algemeen belang worden door de gemeente verdubbeld. Dit met een maximum van 5.000 euro per jaar

We concluderen • De verouderingsopgave van bedrijventerreinen wordt in de aankomende 5 jaar belangrijk; • Bij de aanpak van verouderde terreinen zijn de financiële en ruimtelijke aspecten belangrijk om te kiezen tussen behoud van het bedrijventerrein of transformatie tot woongebied; • Herstructurering van verouderde bedrijventerreinen is een kostbare problematiek; • Berekening van scenario`s (behoud van bedrijfsfunctie versus het maken van een woonfunctie) geeft meer inzicht in de problematiek en de omvang van de financiële opgave.

32

per bedrijventerrein en een maximum van drie projecten per jaar. Deze maatregel is een proef voor de duur van drie jaar. Belangrijk is dat bedrijventerreinverenigingen zelf beslissen waar ze in willen investeren. Dit kan zijn ten behoeve van een algemeen belang zoals een onderzoek naar gemeenschappelijke afvalinzameling of energie-inkoop. Aanvragen worden beoordeeld conform de gemeentelijke subsidieverordening ASV 2005. Er zijn uitsluitend projectsubsidies mogelijk, geen structurele subsidies. De beoordeling van aanvragen wordt gedaan door de afdelingen Beheer Openbare Ruimte en de clusters Economische Zaken en Verkeer en Vervoer (beide onderdeel afdeling Ruimte Bouwen en Milieu). Indien nodig worden bij milieu- en veiligheidsprojecten de betreffende ambtenaren betrokken.


BEDRIJFSGERICHTE GEBIEDSVERBETERING Vanuit het bedrijfsleven is gevraagd om een wettelijk instrument om ondernemers verplicht te laten

4.6

Wat is de strategie voor milieuhinderlijke bedrijvigheid?

participeren in een vereniging. De wetgever is daar op ingesprongen en heeft de Experimentenwet

In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat in de laatste jaren de bedrijvigheid op terreinen minder zwaar is

Bedrijfsgerichte GebiedsVerbetering opgesteld. Door een recente wijziging in het wetsvoorstel wordt

geworden. De verdienstelijking van de bedrijvigheid en de vestiging van publieksfuncties als bouw-

deelname door Westlandse bedrijventerreinen en winkelgebieden mogelijk. Verdere wijzigingen in het

markten en fitnesszaken hebben de vestigingsmogelijkheden voor zware milieuhinderlijke bedrijven

wetsvoorstel zijn nog niet uit te sluiten (zie verder box).

sterk ingeperkt.

Bedrijfsgerichte GebiedsVerbetering Een belangrijke tekortkoming van parkmanagement is dat ondernemers zich kunnen onttrekken aan hun gemeenschappelijke verantwoordelijkheid (freeriders). De rijksoverheid heeft daar een antwoord op willen geven. Naar voorbeeld van de Business Improvement Districts, die al langer gebruikt worden in de Verenigde Staten en in Engeland, heeft het rijk als experiment een wettelijk verplichte deelname aan een bedrijventerreinvereniging mogelijk willen maken. Hiervoor is de Experimentenwet Bedrijfsgerichte GebiedsVerbetering (BGV) bedoeld.

In de Experimentenwet BGV worden maximaal 36 experimenten mogelijk gemaakt. Op verzoek van een hoog percentage ondernemers (bijvoorbeeld 80%) kan de resterende 20% verplicht worden om bij te dragen in de BGV. Een BGV zone moet afgebakend worden, dit kunnen zowel winkelgebieden als bedrijventerreinen zijn. De experimentenwet loopt voor de duur van 5 jaar, tot 2014. De vaststelling van het bedrag en de wijze van inning zijn nog niet bekend. Verwacht wordt wel dat de

Dit is geen specifiek Westlands verschijnsel, maar zien we in de gehele provincie Zuid-Holland terug. De hoge bebouwings- en bewoningsdichtheid is hiervan een belangrijke oorzaak. Voor de lokale terreinen geldt dat de woonkernen vaak tegen de bedrijventerreinen aangegroeid zijn, zoals bij de Honsel, Bovendijk en Lierweg. Soms staan er zelfs nog woningen op het bedrijventerrein zoals bij de Vlotlaan en Teylingen. Voor de regionale terreinen zijn het niet de dorpskernen, maar de woningen in het buitengebied die de beperkende factor zijn voor milieuhinderlijke bedrijvigheid.

Uitgangspunt Gemeente Westland acht het niet wenselijk om milieuhinderlijke bedrijvigheid meer ruimte te geven. Er wordt dan ook geen ruimte geboden aan eventuele milieuhinderlijke (categorie 5 en 6) bedrijvigheid, lokaal of regionaal. Ook de huidige milieuhinderlijke bedrijven binnen de gemeentegrenzen krijgen geen uitbreidingsmogelijkheden. De enige groeimogelijkheid voor deze bedrijven bestaat uit intensivering van het ruimtegebruik op hun bedrijfskavel.

gemeentelijke afdeling Belastingen gebruikt zal worden. Het is nog niet bekend of

Milieuhinderlijke bedrijvigheid is al met al een probleem dat om maatwerk vraagt in Westland.

gebruikers of eigenaren worden belast.

Mogelijkheden voor maatwerk moeten gezocht worden op bedrijventerreinen. Door inpassing van milieuhinderlijke bedrijven tussen andere bedrijfsmatige activiteiten. Honderdland biedt – qua afstandsnormen – nog deels mogelijkheden voor inpassing van bedrijven uit de hogere milieucategorie

We concluderen

(maximaal 4). Feit is echter dat Honderdland aangewezen is als hoogwaardig bedrijventerrein. De

• Op steeds meer bedrijventerreinen richten ondernemers zich op parkmanagement,

enige manier om beide segmenten op Honderdland goed in te passen is door het terrein zeer goed te

de gemeente wil dit stimuleren door;

segmenteren.

1. Bijdrage aan parkmanager voor Zwethove en De Woerd; 2. Verdubbelen investeringen door verenigingen op bedrijventerreinen met een maximum van 5.000 euro; •

De experimentenwet Bedrijfsgerichte GebiedsVerbetering wordt nauwlettend gevolgd.

• Een verplichting tot deelname aan een bedrijventerreinvereniging op nieuwe bedrijventerreinen

We concluderen • Milieuhinderlijke bedrijvigheid vraagt om maatwerk; • Milieuhinderlijke bedrijven kunnen in oppervlak niet uitbreiden in Westland; • Inpassing van verplaatsende milieuhinderlijke bedrijven is mogelijk door segmentering op bestaande en nieuwe terreinen.

33


Een volgende stap in het account management zou een actiever relatiebeheer met het gevestigde bedrijfsleven zijn. Dit bijvoorbeeld door regelmatige werkbezoeken bij Westlandse bedrijven, maar ook door het bijhouden van een database / lijst van de 100 grootste en snelstgroeiende bedrijven in de gemeente. De ontwikkeling van deze bedrijven wordt gevolgd en regelmatig wordt met deze bedrijven gesproken. Dit om op de hoogte te blijven van de wensen en eisen van deze bedrijven, en goed en tijdig in beeld te hebben of er mogelijk bedrijven voor een locatiebeslissing staan.

RUIMTEMETING EN MONITORING De vraagraming voor Westland is gebaseerd op de raming van BCI uit 2000 en de nieuwe BLM-cijfers. Gedurende het opstellen van deze bedrijventerreinenvisie bleek echter dat de gegevens over aanbod en uitgifte in de gemeente niet goed in beeld zijn. Om dit te verbeteren, en voortdurend goed op de actuele situatie op de Westlandse bedrijventerreinenmarkt in te kunnen spelen is frequente monitoring en een goede uitmeting van het ruimtebeslag van de bedrijventerreinen in Westland op korte termijn noodzakelijk.

4.7

Hoe zorgen we voor meer grip op de Westlandse bedrijventerreinenmarkt komende jaren?

EXTRA INZET OP ACCOUNTMANAGEMENT De gemeente Westland heeft op dit moment geen actief account management richting bedrijventerreinen. Een belangrijke oorzaak daarvan is het ontbreken van een structuur om verzoeken van bedrijventerreinverenigingen te behandelen. In het verleden zijn vragen met de meest diverse onder-

Na de meting van de oppervlaktegegevens en de herijking van de vraagberekening is het belangrijk dat de gemeente het beeld actueel houdt door registratie van nieuw uitgegeven kavels. Dit kan door afspraken te maken met projectontwikkelaars over de uitgifte van bedrijfsgrond. De gemeente kan de gegevens jaarlijks presenteren in een monitor. Naast inzicht in de aangeboden hectares is het goed als er wordt gewerkt aan een goed overzicht van de bestaande voorraad aangeboden bedrijfsruimte, oftewel de leegstand. Het kan goed zijn de resultaten uit de monitor in de vorm van een jaarlijkse vastgoedmonitor te publiceren.

werpen gesteld door bedrijventerrein-verenigingen. Er is geen structuur om vragen bij de verschillende disciplines binnen de gemeente kwijt te kunnen. Om te illustreren welke disciplines betrokken zijn bij bedrijventerreinen worden er enkele genoemd. Goederenvervoer en vrachtwagenparkeren. Het beheer van wegen en groen. (Sociale) veiligheid, duurzaamheid en milieuvriendelijke maatregelen op bedrijventerreinen. Deze aandachtsgebieden zijn binnen de gemeente verspreid over diverse afdelingen. Indien de gemeente meer aandacht wil besteden aan de beheerssituatie op bedrijventerreinen door middel van account management dan zal de interne organisatie beter op de bedrijventerreinen afgestemd moeten worden. Een afstemmingsoverleg is gewenst tussen Beheer Openbare Ruimte, Verkeer en Vervoer, Economische Zaken, Milieu en Veiligheid en Handhaving. Dit overleg zou een grote rol kunnen spelen bij een stimuleringsfonds bedrijventerreinen (zie 4.6).

34

We concluderen •Westland zet in op account management; •De gemeente gaat ruimtebeslag van bedrijventerreinen monitoren.


5.

UITVOERINGSPROGRAMMA

In dit hoofdstuk is het uitvoeringsprogramma opgenomen, voortvloeiend uit de analyse en de strategie in voorgaande hoofdstukken.

UITVOERINGSMAATREGEL Parkmanagement Stimulering particuliere investeringen

Ruimtebeslag meting

Herijking van de vraag en aanbod raming

TOELICHTING

INDICATIE KOSTEN

Bijdrage aan inhuren parkmanager door bedrijventerreinen De Woerd en Zwethove

20.000 euro per jaar in 2009, 2010

voor de duur van 3 jaar.

en 2011

Startsubsidies beschikbaar stellen voor maximaal 50% van de kosten tot een maximum van 5.000 euro per terrein voor de duur van 3 jaar.

uitmeting van het ruimtebeslag van bedrijventerreinen zowel het bruto als het netto

bedrijventerreinen max. 15.000 euro per jaar Ca. 15.000 euro

ruimtebeslag. Opname van de gegevens in het Gis bestand van de gemeente.

Op basis van de nieuwe cijfers van het ruimtebeslag van bedrijventerreinen moet de

Ca 10.000 euro

`vraag en aanbod` van 2001 herijkt worden. het monitoren van de uitgifte van bedrijfskavels door afspraken te maken met ontwik-

Monitor uitgifte

Jaarlijks budget voor alle 20

Jaarlijkse kosten ca. 5.000 euro

kelaars. Deze gegevens jaarlijks kenbaar maken in een bedrijventerreinmonitor voor de duur van 3 jaar.

Instellen werkgroep bedrijventerreinen Herstructurering Accountmanagement

Afstemmingsoverleg tussen BOR, IOR, PlanOntwikkeling, RBM/ EZ en RO en Milieu en VHB beleid op het gebied van bedrijventerreinen Inzicht verkrijgen in de herstructureringsopgave door uitwerking en berekening van scenario`s. Actief account management richting bedrijventerreinen

Nvt

Nvt

Nvt

Bron: gemeente Westland, 2008

35

Postadres: Postbus 150, 2670 AD Naaldwijk Bezoeksadres: Stokdijkkade 2, 2671 GW Naadwijk T (0174) 673 673 F (0174) 673 600 E [email protected] I www.gemeentewestland.nl

RUIMTELIJKE ONTWIKKELING BEDRIJVENTERREINENVISIE WESTLAND JULI 2008

Recommend Documents