Jaarverslag 2014 “Werken aan Wonen”
Voorwoord 2014 is omgevlogen. Een turbulent jaar, dat kunnen we gerust stellen. Turbulent voor Woningstichting St. Joseph en voor de sector als geheel. Na afloop van de parlementaire enquête kwamen er nieuwe regels. De woningwet werd unaniem aangenomen door de Tweede Kamer en gaat in per 1 juli 2015. Voor de corporaties is een nieuwe tijd aangebroken met meer regels, meer administratie en meer verantwoording die afgelegd moet worden. Dat is een grote uitdaging voor de volkshuisvesting. Ondanks economisch moeilijke tijden slagen we er nog steeds in de lokale volkshuisvestingsopgave in te vullen en bij te dragen aan de leefbaarheid van het dorp. In 2014 hebben we in Stramproy 10 appartementen opgeleverd en is gestart met sloop en nieuwbouw aan de Willibrordushof. We hebben mooie momenten mogen meemaken bij de oplevering van de Duizendpoot, de sloop van de Willibrordushof en de onthulling van de mozaïekbankjes in het Herdenkingsplantsoen ter gelegenheid van het 60-jarig bestaan van St. Joseph. In het jaarverslag van 2014 schetsen we een beeld van wat we hebben gedaan en hoe onze financiële positie zich ontwikkeld heeft. We mogen constateren dat St. Joseph een gezonde uitgangspositie heeft en dat de continuïteit is geborgd. We gaan de toekomst met vertrouwen in. In deze samenvatting presenteren we u de highlights uit het jaarverslag. Wilt u verder lezen? Het complete verslag vindt u op onze website www.wsjs.nl Paul Sebregts Directeur-bestuurder
Missie en Visie Missie St. Joseph is in hart en nieren een sociale verhuurder. Onze missie is mensen met een laag of middeninkomen en kwetsbare groepen, die extra aandacht nodig hebben, een goed onderhouden en duurzame woning te bieden met goede service in een plezierige en veilige woonomgeving. Dit doen we op een transparante manier en in overleg met onze huurders en de maatschappij. Wonen gaat over mensen. Daar werken we voor, iedere dag weer opnieuw. Visie Iedereen heeft recht op een goede, betaalbare en duurzame woning in een prettige en veilige woonomgeving. Bij prettig wonen hoort goede en persoonlijke service die we onze huurders graag bieden. St. Joseph is relatief klein en bij het realiseren van onze ambities is een uitgebreid netwerk van maatschappelijke partners en constructieve samenwerking van groot belang. Alleen door met andere partijen, onder wie de bewoners zelf, de gemeente, lokale partijen en collega-corporaties samen te werken, kan iedereen die dit nodig heeft blijvend een goede, betaalbare en duurzame woning in een plezierige en veilige woonomgeving worden geboden, met de service waar hij recht op heeft. Die focus vinden we elementair en daarom investeren we niet in activiteiten die geen meerwaarde hebben bij het nastreven van onze missie.
Huisvesten van de doelgroep Eind 2014 had St. Joseph 442 woningen in Stramproy (gemeente Weert) en Haler (gemeente Leudal). Daarnaast zijn er twee overige objecten in de verhuur. Vrijwel alle woningen zijn bereikbaar door de doelgroep van St. Joseph. We hebben slechts 3 woningen waarvan de huur zo hoog is dat er geen huurtoeslag mogelijk is.
Het huisvesten van de doelgroep (huishoudens met een inkomen tot €34.678) levert doorgaans geen probleem op. Er is voldoende verloop en de wachttijd voor een woning is met 1,5 jaar relatief kort. In 2014 zijn er 41 woningen verhuurd waarvan 37 aan huishoudens die behoorden tot onze doelgroepen. Rosemarie Bakermans Verhuur & Bewonerszaken
Bewonersoverleg In 2104 was er geen huurdersvertegenwoordiging waarmee we konden overleggen over ons beleid. Daarom is met de Woonbond afgesproken om in 2015 een traject te starten om het overleg met onze huurders over belangrijke zaken in een nieuw jasje te steken. In enkele complexen waar de woningstichting woningen bezit zijn bewonerscommissies en VvE’s (verenigingen van eigenaren) actief. Het kenmerk van deze organisaties is dat ze actief zijn op complexniveau en zich vooral bezig houden met dagelijkse zaken die veelal direct met het dagelijks beheer te maken hebben. De bewonerscommissies van de complexen Veuskeshoof en Kwartierstaete functioneren zelfstandig. De woningstichting ondersteunt en faciliteert hun activiteiten en heeft overleg indien nodig of gewenst. De commissies krijgen een bijdrage op basis van hun begroting en activiteitenplan. In complexen met een VVE worden huurders als toehoorder uitgenodigd voor de algemene ledenvergaderingen van de VVE’s. Er wordt naar hun mening gevraagd over zaken die voor alle bewoners van belang zijn maar zij hebben geen stemrecht.
Leefbaarheid Zeker zo belangrijk als een goede woning is dat onze huurders zich thuis voelen in de straat of buurt waar zij wonen. Binnen de mogelijkheden van de woningstichting wordt er jaarlijks geïnvesteerd in de leefbaarheid van wijken en buurten. St. Joseph heeft in 2014 de realisatie van drie zogeheten “buurtbenkskes” in het Herdenkingspark in Stramproy mogelijk gemaakt. Het initiatief voor deze bankjes, ook wel social sofa’s genoemd, kwam uit de gemeenschap en is door de woningstichting geadopteerd in het kader van haar 60-jarig bestaan (in 2013). De woningstichting heeft permanent aandacht voor de veiligheid in onze woonwijken. Door bemiddelend optreden en samenwerking met maatschappelijke organisaties proberen we problemen in een vroeg stadium aan te pakken. Er zijn geen uitzettingen naar aanleiding van overlast geweest. In Stramproy is er nauwelijks leefbaarheidsproblematiek. Als er problemen zijn heeft dit vaak te maken heeft met de verwachtingen over het leven in een landelijke kern. Aan het Roojer Dorpsfonds, dat initiatieven op het gebied van sport, cultuur en samenleving in Stramproy stimuleert, is in 2014 een financiële bijdrage verleend van € 1.000,--.
Kwaliteit We hebben in 2014 de conditie van alle woningen laten meten door een onafhankelijk bureau. Ons bezit blijkt over het algemeen in goede tot zeer goede conditie te verkeren. We weten nu wat er nog moet gebeuren en zullen daar de planningen op gaan maken. Mutatieonderhoud In 2014 hebben we hoge mutatiekosten gehad. Deze werden vooral veroorzaakt door enkele problematische mutaties als gevolg van uitzetting, overlijden en onaangekondigd vertrek van huurders. Serviceonderhoud In 2014 zijn er 580 meldingen geweest die te maken hadden met technische zaken, storingen, slijtage en schade. De kosten bedroegen gemiddeld €281,-per reparatie. Planmatig onderhoud In een drietal complexen moest vanwege nieuwe voorschriften de brandmeldinstallatie (bmi) worden vervangen. Energie en duurzaamheid Het gemiddelde energielabel van de woningstichting is label B. Dat is boven het landelijk gemiddelde. In 2014 zijn geen specifieke energiebesparende maatregelen getroffen. We nemen deel aan Zonnig Limburg. Dit initiatief is er op gericht om in drie jaar tijd drieduizend Limburgse huurwoningen van zonnepanelen te voorzien. Ron Verweerden: Technisch Beheer & Leefbaarheid
Nieuwbouw Voormalige basisschool De Duizendpoot In mei 2014 zijn 10 appartementen in Duizendpoot in exploitatie genomen. Deze voormalige basisschool is getransformeerd naar een unieke woonvorm die voor meerdere doelgroepen geschikt is. Een bijzonder aspect is dat dit de eerste keer is dat een schoolgebouw dat van aanvang ontworpen was om ooit te worden verbouwd tot woningen ook daadwerkelijk die functie heeft gekregen. De grootste uitdaging was om goede, levensloopbestendige appartementen te realiseren in een gebouw dat op basis van inzichten uit een andere tijd was neergezet. De officiële opening van de Duizendpoot vond plaats op 8 mei van dit jaar. De openingshandeling werd verricht door Paul Sebregts, directeurbestuurder van Woningstichting St. Joseph en Harry Maatman, directeur van de Maatman Zorggroep die het complex te zijner tijd in gebruik zal nemen voor de huisvesting van een aantal van zijn cliënten. Willibrordushof De verbouwing van de Duizendpoot maakt deel uit van een grotere herontwikkeling. De woningstichting heeft in 2014 24 verouderde seniorenwoningen aan de Willibrordushof gesloopt (bouwjaar 1958) die worden vervangen door moderne, levensloopgeschikte woningen. Een deel van de oud-bewoners vindt tijdelijk onderdak in de nieuwe appartementen in de voormalige school.
De realisatie van de nieuwbouw aan de Willibrordushof komt een jaar later dan oorspronkelijk gepland. Begin 2014 heeft de directeur-bestuurder besloten tot een herbezinning op het oorspronkelijke plan. Het oude plan voorzag in 30 identieke levensloopbestendige woningen. De visie op de samenstelling van de woningvoorraad en de beoogde toekomstbestendigheid van het plan vroegen om een andere invulling. De herbezinning heeft geleid tot een plan met 21 levensloopbestendige woningen en 9 eengezins-starterswoningen. In december 2014 kon, na een periode van intensief onderhandelen, de ontwikkelovereenkomst met de aannemer worden getekend. De bouw van de nieuwe woningen is gestart in maart 2015. De oplevering is voorzien voor november 2015. Provinciale subsidie De verbouwing van de Duizendpoot en de nieuwbouw van de 30 woningen aan de Willibrordushof is mede mogelijk gemaakt door een subsidie van de Provincie Limburg (Motie Bouw). In totaal heeft de Provincie voor beide projecten gezamenlijk €358.000,-ter beschikking gesteld.
Transformatie Duizendpoot
Oud-leerlingen op bezoek
Herontwikkeling Willibrordushof
Samenwerking Steeds vaker blijkt dat bij het nastreven van onze doelstellingen samenwerking met andere partijen nodig is. We zoeken actief naar partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn, waarbij er aandacht is voor ieders rol en verantwoordelijkheid. Belangrijke samenwerkingspartners in de directe omgeving zijn de gemeente Weert, de Dorpsraad Stramproy en welzijnsinstellingen zoals Land van Horne, de Maatman Zorggroep, collega corporaties, ondermeer in het samenwerkingsverband Domaas en vele anderen. In 2014 zijn we gestart met het intensiveren van de samenwerking met collega-woningcorporaties in de regio. Doel van de samenwerking is verbetering van het bedrijfsmatig functioneren, het stroomlijnen van processen, en het verbeteren van de kwaliteit van de organisatie. Dit alles met het oog op het behoud en verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening en het vergroten van de klanttevredenheid. Naast de lokale en regionale samenwerking zoeken we de landelijke platforms op waar we kennis op kunnen halen die ons helpt in de beleidsvorming en het dagelijkse werk. We zijn onder meer aangesloten bij organisaties als Aedes, NeVaP en Stekademy.
2014 in cijfers Als sociale verhuurder zoeken we constant naar een goede balans. Aan de ene kant hebben we tot doel goede woningen te leveren tegen een betaalbare huur. Aan de andere kant zorgen we er voor dat St. Joseph financieel gezond is. In de praktijk is het niet altijd gemakkelijk de juiste balans te vinden. We maken scherpe keuzes als het gaat om zaken als onderhoud, huurverhoging, leefbaarheid en andere investeringen. Tegelijk hebben we te maken met een verhuurdersheffing en een saneringsheffing die in 2014 samen 11% van de uitgaven uitmaakten. Ondanks dat slagen we er in een gezonde financiële positie vast te houden en is het perspectief positief.
Volkshuisvestelijke Kengetallen Aantal woningen Aantal garages/parkeerplaatsen Aantal overige objecten Aantal ongewogen Aantal gewogen Nieuwbouw opgeleverd Nieuwbouw in voorbereiding Sloop Verkoop Gemiddelde huurverhoging Aantal huuropzeggingen Nieuwe verhuringen % verhuurd aan doelgroep
442 57 2 501 453 10 30 24 1 4,26% 67 41 90%
Financiële Ratio’s Rentedekkingsgraad (ICR) Debt Service Coverange Ratio (DSCR) Loan to Value (LTV) Solvabiliteit
1,5 1,1 68% 38%
Organisatie Aantal medewerkers Aantal Fte (incl bestuur) Aantal gewogen Vhe per Fte Aantal gewogen Vhe per Fte excl. bestuur % ziekteverzuim
4 3,6 126 174 0,1%
Wilmar Peeters: Financiën
Bestemming van de huren Personeelslasten; € 655,83 De gemiddelde huurprijs van de woningen van St. Joseph is circa €523,-- per maand. Dat is in totaal zo’n €6270,-- per jaar. In deze grafiek laten we zien waar de huur zoal aan wordt besteed.
"Ruimte"; € 422,37
Aflossingen; € 810,81
Onderhoud; €1.006,43
De grootste posten zijn: Rente: 28% Onderhoud 16% Aflossing 13% Heffingen 11% De “ruimte” die overblijft nadat alle lasten zijn betaald wordt gebruikt of gereserveerd voor investeringen en eventuele extra aflossingen. Dit overzicht geeft een indicatie. Voor de details verwijzen we naar het uitgebreide jaarverslag en jaarrekening op onze website www.wsjs.nl.
Overige uitgaven; € 873,57
Leefbaarheid; €44,52
Verhuurdersheffing; € 513,38
Rente; €1.734,89 Saneringsheffing; € 207,91
Bezoldiging Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT) ingegaan. Deze wet regelt de maximale bezoldiging voor onder andere bestuurders van woningcorporaties. Voor bestuurders die vóór het ingaan van de WNT in dienst waren geldt een overgangstermijn. Voor bestuurders van woningcorporaties geldt een norm op basis van de grootteklasse waarin de corporatie valt . St. Joseph is ingedeeld in grootteklasse A. Voor bestuurders in deze klasse geldt een maximale bezoldiging van €82.100,--. Dat bedrag bestaat uit het salaris, belastbare onkostenvergoedingen en beloningen op termijn. Onder dat laatste valt bijvoorbeeld ook het werkgeversdeel van de pensioenpremie. Ook voor de vergoeding voor leden van de raad van commissarissen is op basis van de WNT een maximum vastgesteld. Voor zowel de directeur-bestuurder en de leden van de raad van commissarissen geldt dat hun beloning over 2014 binnen de grenzen van de WNT valt. De directeur-bestuurder is in dienst sinds juni 2013. Er zijn geen overgangsregelingen van toepassing.
De medewerkers van de woningstichting vallen onder de caowoondiensten. In 2014 was er geen cao van toepassing. De onderhandelingen tussen de vakbonden en brancheorganisatie Aedes zijn inmiddels hervat. We verwachten dat er in de loop van 2015 een nieuwe cao wordt afgesloten
Balans per 31-12-2014
Activa
Passiva
Vaste Activa Materiële vaste activa
€ 32.963.581
Eigen vermogen
€
13.646.406
Vastgoedbeleggingen
€
648.000
Voorzieningen
€
15.171
Financiele vaste activa
€
1.383.338 Langlopende schulden
€
21.962.134
Kortlopende schulden
€
803.650
Totaal Passiva
€
36.427.361
Vlottende Activa Voorraden
-
Vorderingen
€
274.967
Liquide middelen
€
1.157.475
Totaal Activa
€ 36.427.361
Contactgegevens
Woningstichting St. Joseph Sint Willibrordusstraat 2a 6039 CA Stramproy Bank: Bankrekening: Bic: KvK nummer:
Rabobank NL82RABO01499.05.483 RABONL2U 13011861
Telefoon: Website: E-mail adres:
0495 – 562284 www.wsjs.nl
[email protected]
