Pré Wonen werkt aan de wijk!
Jaarverslag 2014
Inhoud 1.
Pré Wonen in 2014 in kort bestek.......................................................................... 3
2.
Dit is Pré Wonen...................................................................................................... 5 2.1. Beleidsplan 2013-2016..................................................................................... 5 2.2. Inzet voor doelgroep en maatschappij ............................................................. 5
3.
Verslag van het Bestuur ......................................................................................... 7 3.1. Externe ontwikkelingen .................................................................................... 7 3.2. Ontwikkelingen in de regio ............................................................................... 9 3.3. Belangrijke thema’s in 2014 ........................................................................... 10 3.4. Financiën ........................................................................................................ 12 3.5. Risicoparagraaf .............................................................................................. 13
4.
Vitale en gewilde wijken ....................................................................................... 15 4.1. Wijkontwikkeling ............................................................................................. 15 4.1.1. Parkwijk ...................................................................................................... 16 4.1.2. Meerwijk ..................................................................................................... 17 4.1.3. Kuenenplein/Plantage ................................................................................ 18 4.2. Beheer en onderhoud van gewilde wijken ..................................................... 19 4.2.1. Huisvesting statushouders ......................................................................... 19 4.2.2. Ontruimingen .............................................................................................. 20 4.2.3. Overlast ...................................................................................................... 20 4.2.4. Onderhoud algemeen ................................................................................. 20 4.2.5. Haarlem ...................................................................................................... 21 4.2.6. Beverwijk .................................................................................................... 22
5.
Oog voor de klant.................................................................................................. 24 5.1. Middeninkomens ............................................................................................ 24 5.2. Wonen en Zorg ............................................................................................... 26 5.3. Meedoen als bewoner .................................................................................... 26
6.
Energiebewust bouwen en beheren.................................................................... 29
7.
Een solide corporatie ........................................................................................... 30 7.1. Beleidsontwikkeling ........................................................................................ 30 7.2. Dienstverlening ............................................................................................... 30 7.3. Systemen en processen op orde ................................................................... 32 7.4. Werkorganisatie ............................................................................................. 34
8.
Financiën ............................................................................................................... 37 8.1. Ontwikkelingen ............................................................................................... 37 8.2. Interne controle .............................................................................................. 37 8.3. Financiële positie ............................................................................................ 38 8.4. Maatschappelijk rendement ........................................................................... 39 8.5. Resultaten 2014 ............................................................................................. 40 8.6. Inzet van het vermogen .................................................................................. 46 8.7. Waardeontwikkeling vastgoed ....................................................................... 46 8.8. Fiscaliteiten en fiscaal resultaat ..................................................................... 46 8.9. Treasurybeleid ................................................................................................ 47 8.10. Nevenstructuren en samenwerkingsverbanden ............................................. 49
9.
Governance / Verslag van de Raad van Commissarissen ................................ 54 9.1. Algemeen ....................................................................................................... 54 9.2. Samenstelling en werkwijze ........................................................................... 57 9.3. Overzicht belangrijkste gespreksonderwerpen .............................................. 58 9.4. Honorering Bestuur en Raad van Commissarissen ....................................... 59 9.5. Commissies .................................................................................................... 60 9.6. Leden van de Raad van Commissarissen ..................................................... 61
2 van 62
1.
Pré Wonen in 2014 in kort bestek
In dit jaarverslag legt Pré Wonen verantwoording af over 2014. We informeren onze huurders, kopers, partners, maatschappelijke en belangenorganisaties, marktpartijen, beleidsmakers, bestuurders en medewerkers over onze belangrijkste prestaties. Kerntaak en ambities Pré Wonen verhuurt en beheert woningen in IJmond en Zuid-Kennemerland. We werken aan vitale en gewilde wijken via fysieke investeringen en sociaaleconomische vernieuwing. Economisch moeilijke omstandigheden, politieke turbulentie en een lastige woningmarkt hebben er voor gezorgd dat wij onze ambities hebben moeten bijstellen. In ons nieuwe beleidsplan Werk aan de wijk! hebben we onze speerpunten voor 2013-2016 aangegeven: Werken aan vitale en gewilde wijken, Oog voor de klant, Energiebewust bouwen en beheren. Onderliggend thema: een solide corporatie. Strategie In 2014 is gestart met een strategische herpositionering. Tien medewerkers zijn onder begeleiding van bureau Fresh Forward gevraagd om mee te denken en te doen in het Dreamteam. Zeven medewerkers zijn samen met vier medewerkers uit het Dreamteam verder gegaan als Strategieteam. Eind dit jaar zijn 11 strategische keuzes voor de toekomst gemaakt. Zes actieteams werken deze keuzes in 2015 verder uit. Beleid De uitgangspunten voor de wensportefeuille zijn vastgesteld. Het verkoopbeleid van Pré Wonen is herijkt. We zijn gestart met de ontwikkeling van een KlantInformatieSysteem (KIS)/Pré-index. Pré Wonen heeft uitgangspunten bepaald voor beleid voor Wonen en zorg. Bouw en renovatie in het kader van wijkontwikkeling Ondanks de crisis is Pré Wonen doorgegaan met nieuwbouw en renovatie. De ambitie blijft hoog maar de praktijk is weerbarstiger. Dit is terug te zien in de werkelijke investeringsuitgaven ten opzichte van de begroting (€ 18,9 miljoen in plaats van € 67 miljoen). De onderhoudskosten zijn ten opzichte van 2013 ongeveer gelijk gebleven, maar ten opzichte van de begroting met 2,7% gestegen. Dit komt door asbestverwijdering. Verkoop en verhuur Ondanks het sombere klimaat op de woningmarkt wist Pré Wonen ook dit jaar het beoogde verkoopresultaat van ruim € 10 miljoen weer te behalen. Voor 947 woningen zijn huurovereenkomsten afgesloten met nieuwe huurders. Klanten en participatie Er is een aanzet gegeven tot een vernieuwd participatiebeleid. De pilot ‘De Voorkamer’ is afgerond. Medewerkers Ultimo 2014 telde Pré Wonen 163 medewerkers (ultimo 2013: 164). Financiële prestaties 3 van 62
Geconsolideerd jaarresultaat na belasting en mutatie actuele waarde: + € 25,8 miljoen (2013: -€ 70,2 miljoen). Exploitatieresultaat van de kernactiviteit: +€ 16,1 miljoen (2013: +€ 16,2 miljoen).
4 van 62
2.
Dit is Pré Wonen 2.1. Beleidsplan 2013-2016
Pré Wonen is een maatschappelijke organisatie die zich inzet voor prettig wonen. We geven mensen een thuis, vooral de mensen voor wie dit niet vanzelfsprekend is. Met prettig wonen doelen we op de woning en de (directe) woonomgeving. Pré Wonen maakt een bewuste keuze voor haar doelgroepen. Onze belangrijkste doelgroep wordt gevormd door de huishoudens met een minimum inkomen. Daarnaast werken we voor huishoudens met een middeninkomen (vanwege hun moeilijke positie op de lokale woningmarkt) en voor huishoudens die zelfstandig kunnen wonen, maar specifieke zorg nodig hebben. Typerend voor ons is daarnaast het grote belang dat wij hechten aan (en onze inzet voor) het realiseren van vitale en gewilde wijken. Vitale en gewilde wijken Pré Wonen streeft naar vitale en gewilde wijken. Wijken die al vitaal en gewild zijn, blijven we goed beheren, met aandacht voor onderhoud en leefbaarheid. Ook in deze wijken willen we immers tevreden klanten. Voor wijken die nog niet vitaal en gewild zijn, hebben we plannen van aanpak ontwikkeld om dit op termijn wel te realiseren. Het gaat om plannen op fysiek, sociaal of economisch gebied. Pré Wonen heeft drie aandachtswijken: Plantage/Kuenenplein (Beverwijk), Parkwijk (Haarlem) en Meerwijk (Haarlem). Oog voor de klant Pré Wonen heeft oog voor de klant. Wij vinden het belangrijk dat bewoners meedoen. Daarbij onderscheiden we twee pijlers: bewoners krijgen zeggenschap over hun woning, en ze kunnen meedenken over ons beleid. We maken daartoe gebruik van nieuwe participatievormen. Ook houden we beter rekening met de wensen van bewoners. We denken en doen steeds minder vóór en steeds meer mét de klant. Ondersteuning van de eigen kracht van bewoners komt hoe langer hoe meer op de voorgrond. Energiebewust bouwen en beheren Pré Wonen neemt duurzaamheidsmaatregelen om de woonlasten van onze huurders te beperken. Ons Greenteam, een interne denktank, doet voorstellen om energiebewust bouwen en beheren te stimuleren. Solide organisatie Financiële continuïteit en een effectieve inzet van middelen zorgen voor een solide basis onder het werk van Pré Wonen. Duidelijke kaders, heldere processen en risicobewustheid zijn bepalend voor het behalen van onze resultaten. Onze medewerkers bepalen het succes van de organisatie. Het is dus van belang om omstandigheden te creëren die hen optimaal laten presteren, zodat zij in staat zijn om voldoening uit het werk te halen en zich te ontplooien. Zowel Pré Wonen als de medewerker zelf is verantwoordelijk voor zijn of haar welbevinden, en voor het leveren van goede prestaties.
2.2. Inzet voor doelgroep en maatschappij Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen: dat is essentieel voor het behalen van onze doelstellingen. Vanuit de wensportefeuille, de wijkvisies, ons assetmanagement en de complexbeheerplannen geven wij hier invulling aan. Dat betaalbare woningen beschikbaar zijn voor mensen met een bescheiden inkomen, vinden 5 van 62
wij van het grootste belang. Zowel deze beschikbaarheid als de betaalbaarheid vragen aandacht en creativiteit. Betaalbaarheid in relatie tot individuele huishoudens heeft ook onze nadrukkelijke aandacht. Om de doorstroming uit de sociale voorraad te stimuleren maken we – binnen onze mogelijkheden – werk van het aanbod van woningen voor de middeninkomens tot anderhalf modaal. Dit doen we in de duurdere of vrije sectorhuur, maar ook door woningen te koop aan te bieden met de Pré-koopregeling. Pré Wonen is er daarnaast voor bijzondere doelgroepen, zoals huishoudens die begeleiding nodig hebben om zelfstandig te wonen. Met zorgorganisaties (zoals RIBW en SIG) maakt Pré Wonen afspraken om aangepaste verbouw, nieuwbouw en reguliere verhuur te realiseren. Met collega-corporaties en/of gemeenten (Haarlem, Beverwijk en Bloemendaal) zijn prestatieafspraken gemaakt. Zo zorgen we gezamenlijk voor voldoende aanbod voor onze doelgroepen van beleid. In de afspraken zijn ook thema’s opgenomen als de inzet voor duurzaamheid, het voorkomen van huisuitzetting, verkoop, en de inzet in wijken. Sponsoring en donaties Pré Wonen maakt onderscheid tussen donaties en sponsoring. Bij sponsoring verwachten we een duidelijke tegenprestatie van de gesponsorde organisatie. Bij nieuwe contracten kijken we tegenwoordig nadrukkelijker of er een relatie is met Werk aan de wijk! en of de sponsoring bijdraagt aan de realisatie van onze doelstellingen. In 2014 waren er sponsorafspraken met: Dolhuys Haarlem, museum voor psychiatrie Deze instelling zet zich in voor het wegnemen van vooroordelen over psychiatrische patiënten. Museum Kennemerland Pré Wonen voelt zich betrokken bij de geschiedenis van ons werkgebied. In Museum Kennemerland kunnen kinderen met die geschiedenis kennismaken door middel van workshops en rondleidingen. ABC Architectuurcentrum in Haarlem Architectuur van niveau draagt eraan bij dat mensen trots kunnen zijn op hun buurt en bevordert de identificatie met de woonomgeving. Het ABC Architectuurcentrum biedt een platform voor tentoonstellingen, projecten en discussieavonden. We vinden dit een belangrijk initiatief en ondersteunen het ABC daarom al enige jaren. Donaties doet Pré Wonen om eenmalig een initiatief te ondersteunen. Per keer wordt bepaald of we een donatie doen. Vaak hangt zo’n donatie samen met buurtinitiatieven. In 2014 hebben wij € 41.487 aan sponsoring en donaties uitgegeven.
6 van 62
3.
Verslag van het Bestuur
Het was een heftig jaar, 2014. Een jaar met vele veranderingen. Sommige veranderingen hebben we zelf in gang gezet, veel zijn er over ons heen gekomen. De organisatie van Pré Wonen heeft laten zien over veel flexibiliteit te beschikken. Ondanks de onrust en drukte hebben onze medewerkers de klant niet in de kou laten staan. Victor Verhoeven Na een ernstige ziekte is onze mede directeur-bestuurder, Victor Verhoeven, op 28 januari 2015 overleden. We hebben groot respect en bewondering voor de moedige en volhardende wijze waarop hij een jaar lang heeft gestreden tegen zijn ziekte. Helaas heeft hij dat gevecht uiteindelijk niet kunnen winnen. Tot het laatste moment heeft hij zijn belangstelling en betrokkenheid getoond met de sociale huisvesting in het algemeen, en die van Pré Wonen in het bijzonder. Als mededirecteur-bestuurder van Pré Wonen is Victor Verhoeven van grote betekenis geweest voor de volkshuisvesting in de regio Zuid- en Midden-Kennemerland. Zijn overlijden is een groot verlies voor ons en voor de volkshuisvesting in de regio.
3.1. Externe ontwikkelingen In de corporatiesector zijn al een aantal jaren geleden veranderingen in gang gezet. Vele betrokkenen lieten hun voorkeuren horen en probeerden de sector weer op het ‘rechte spoor’ te krijgen. De politiek en toezichthouders hamerden op beperking van de beleidsruimte en het terugdringen van de risico’s. Woningcorporaties zijn meer dan ooit op zoek gegaan naar legitimatie van hun kerntaken en de verbinding met hun huurders en buurtbewoners. Samen met de Woonbond heeft de sector juist de betaalbaarheid van het wonen voor de huurders als primair aandachtspunt naar voren gebracht. Dit als gevolg van de verhuurdersheffing, de huurverhogingen en de economische crisis. Al deze invalshoeken en belangen zullen uiteindelijk leiden tot een volkshuisvestelijke sector die minder en anders zal gaan investeren. Corporaties zullen kleiner worden en anders georganiseerd zijn. Het effect daarvan op de woningmarkt is – mede als gevolg van een aantal ontwikkelingen – vooralsnog onduidelijk: Toetreding tot de markt van grote (buitenlandse) investeerders – komt er daarmee financiële ruimte beschikbaar voor de woningmarkt en zo ja, in welke segmenten en onder welke voorwaarden? Relatie met de gemeenten – gaan gemeenten directiever optreden, of nemen ze veeleer een faciliterende rol op zich? Huisvesting van middeninkomens – komen er voor deze groep meer mogelijkheden en komt de doorstroming op de woningmarkt daarmee weer op gang? Investeringen van marktpartijen in minder aantrekkelijke gebieden – zijn commerciële verhuurders bereid te investeren in stedelijke ontwikkeling, of ontstaat er geleidelijk meer segregatie? Novelle en nieuwe Woningwet In 2014 heeft minister Blok (Wonen) belangrijke stappen gezet om het toekomstig speelveld van de woningcorporaties in nieuwe wetgeving vast te leggen. Op 11 februari heeft hij zijn conceptwijziging (de Novelle) op het wetsvoorstel Herziening Woningwet gepubliceerd. Deze Novelle stelt kaders voor de activiteiten van woningcorporaties en de financiering daarvan, het externe toezicht op de corporaties en de rol van de gemeenten. 7 van 62
Voor de zomer heeft de minister de Novelle naar de Tweede Kamer gestuurd. Pré Wonen heeft zich er hard voor gemaakt om – tegen reële condities – ook woningen met een middeldure huur te kunnen blijven bouwen, puur met het oog op de gewenste differentiatie in sommige wijken. De nieuwe Woningwet regelt het werkdomein van de corporaties, de verbindingenstructuur, de statuten, het toezicht (extern en intern), de rol van gemeenten en de huurdervertegenwoordigers. Daarnaast regelt de wet de waardering van het bezit (tegen marktwaarde), de passende toewijzing aan huurders met een potentieel recht op huurtoeslag (95%, vier jaar lang), extra toewijzingsruimte (10%) voor de middeninkomens, het overcompensatiekader (als meer is geleend dan noodzakelijk voor de uitvoering van de kerntaak) en de markttoets bij niet-DAEB-investeringen. Minister Blok heeft bepaald dat de komende drie jaar de grens voor huurliberalisatie wordt bevroren. De sector heeft daar met veel ongeloof op gereageerd. De maatregel belemmert de doorstroming op de woningmarkt: de huren blijven namelijk wel stijgen, waardoor veel woningen in de vrije sector terecht komen. Deze woningen zijn dan niet meer beschikbaar voor de primaire doelgroep. Tegelijk heeft de minister de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen tijdelijk (voor vijf jaar) verhoogd van 34.678 naar 38.000 euro. Hierdoor ontstaat er wel wat meer ruimte voor woningtoewijzing aan de lagere middeninkomens. De Eerste Kamer is medio maart 2015 akkoord gegaan met de nieuwe Woningwet. Als de bijbehorende AMvB ook is vastgesteld, is de parlementaire behandeling ten einde. Er volgen dan nog tientallen ministeriële regelingen over onderdelen van de wet. Het ministerie van BZK is verantwoordelijk voor de invoering en de planning van het bijbehorende traject. De herziene Woningwet wordt waarschijnlijk op 1 juli 2015 van kracht; sommige onderdelen gaan pas later in. Eind december 2016 dient het voorstel voor de scheiding van DAEB- en niet-DAEB-bezit te zijn ingediend, inclusief de overheveling van het DAEBbezit. Per die datum moet bovendien de governance in lijn te zijn gebracht met de wet. Vervolgens moet eind 2017 de nevenstructuur volgens de wet zijn geregeld, zodat uiteindelijk per 1 januari 2018 de wet volledig zal zijn ingevoerd. Het jaar 2015 zal Pré Wonen gebruiken om de beleidsuitgangspunten te formuleren. In 2016 zullen we die aan onze stakeholders en de gemeenten voorleggen. Eind 2016 moet dan een splitsingsvoorstel aan de minister van BZK worden aangeboden. Huisvestingswet Op 3 juni 2014 is de Huisvestingswet aangenomen door de Eerste Kamer. Deze wet is op 1 januari 2015 van kracht geworden. De wet geeft gemeenten – via de Huisvestingsverordening – een instrument om ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte’ tegen te gaan. De huisvestingsverordening stelt onder meer regels ten aanzien van huisvestingsvergunningen, de woningtoewijzing (onder andere passend toewijzen, vrije ruimte en bindingseisen) en urgenties. In de regio’s Zuid-Kennemerland en IJmond is het streven om de huisvestingsverordeningen zoveel mogelijk gelijkluidend te laten zijn. Enkele belangrijke wijzigingen en keuzes:
8 van 62
Voor koopwoningen is geen huisvestingsvergunning meer nodig. De gemeenten (in onze regio) mogen ook geen andere regels stellen ten aanzien van koopwoningen. Woningcorporaties krijgen de ruimte om maximaal 25% van de vrijkomende woningen op een andere manier dan via de reguliere woonruimteverdeling toe te wijzen, bijvoorbeeld voor maatwerk. Dit vervangt de 30%-regeling in ZuidKennemerland en de 5% regeling in Beverwijk. We krijgen de ruimte om woningen met voorrang passend toe te wijzen, onder meer op basis van huishoudensgrootte. Zo kunnen we bijvoorbeeld grote eengezinswoningen met voorrang toewijzen aan grote gezinnen. Van de vrijkomende sociale huurwoningen kunnen we maximaal 50% toewijzen aan woningzoekenden met een regionale of maatschappelijke binding. Hierop zullen we in eerste instantie niet gaan sturen; wel houden we het goed in de gaten. Als blijkt dat er te veel instroom is van buiten de grote regio, kan dit criterium alsnog worden gehanteerd. Onder de categorie urgenten vallen ook mantelzorgers (gevers én ontvangers van mantelzorg). Het is gemeenten niet meer toegestaan om zaken over woonruimteverdeling te regelen in een convenant of prestatieafspraken. De huisvestingsverordening is nu nog het enige middel dat ze hiervoor kunnen inzetten.
Parlementaire enquête Woningcorporaties De media, de politiek, branchevereniging Aedes en de afzonderlijke woningcorporaties hebben in 2014 de ontwikkelingen rondom de parlementaire enquête Woningcorporaties met argusogen gevolgd. De eerste openbare zittingen gaven aan dat de misstanden die zich hebben voorgedaan niet alleen werden veroorzaakt door zonnekoninggedrag. Gebrek aan politieke duidelijkheid, marktontwikkelingen en onvoldoende sterk toezicht hebben ook een rol gespeeld. Het eindrapport van de enquêtecommissie, ‘Ver van huis’, ging bij de beknotting van de handelsruimte van de woningcorporaties verder dan uiteindelijk in de Herzieningswet werd vastgelegd.
3.2. Ontwikkelingen in de regio Pré Wonen wil haar regionale positie behouden en zo mogelijk op een aantal terreinen beter benutten. Diverse inspanningen en initiatieven om de woningmarkt van ZuidKennemerland te verbinden met die van IJmond hebben onze volledige steun. De samenwerking met collega-woningcorporaties, zorgpartijen en marktpartijen in de regio is het afgelopen jaar geïntensiveerd. We vonden daarvoor aanknopingspunten in de wijkaanpak én op organisatorisch niveau. In ROSV-verband is gewerkt aan een systeem van de regionale woonruimteverdeling. Gemeenteraadsverkiezingen De uitslag van de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 heeft niet geleid tot wezenlijk andere verhoudingen met de gemeenten in ons werkgebied. De gemaakte prestatieafspraken in Haarlem, Beverwijk en Bloemendaal zorgen sowieso voor een bepaalde continuïteit. Een striktere invulling van de aansturende rol van de gemeente, zoals voorgesteld in de Novelle, ligt niet direct in de lijn der verwachtingen. Na de zomer hebben we, in samenwerking met collega-corporaties, de leden van de verschillende gemeenteraden geïnformeerd over de belangrijkste ontwikkelingen in de sector en de betekenis van de
9 van 62
prestatieafspraken. Ook op bestuurlijk niveau heeft nadere kennismaking plaatsgevonden.
3.3. Belangrijke thema’s in 2014 Betaalbaarheid Op het Aedes-congres in april stond de betaalbaarheid van het wonen voor mensen met een laag inkomen centraal. Dit is een problematiek die steeds indringender op ons afkomt. In een tijd van crisis zien veel mensen hun inkomens achteruitgaan terwijl de huren juist worden opgestuwd door de verhuurdersheffing. Pré Wonen ziet het dan als taak om te voorkomen dat huurders in de problemen komen. In 2014 hebben we er bij de jaarlijkse huurverhoging voor gekozen om de laagste inkomens zoveel mogelijk te ontzien. Op de sterkere schouders leggen we een zwaardere last, waarbij we overigens niet de maximale ruimte voor huurverhoging hebben benut. Participatie: vernieuwing van de structuur en de vorm In 2014 heeft Pré Wonen, onder af en toe lastige omstandigheden, de vernieuwing van de participatiestructuur intensief voortgezet, samen met de bewonerskernen. Aanleiding daartoe zijn onze zorgen over de toekomstbestendigheid van de huidige participatie, de resultaten van de participatiemeting van het KWH (eind 2010), de maatschappelijke trend dat mensen minder tijd hebben voor structurele vormen van participatie, plus de toenemende mogelijkheden om mensen op andere (bijvoorbeeld digitale) manieren te betrekken bij wat we doen. Ons doel is helder: we willen de kwaliteit van de bewonersparticipatie verbeteren, en daarmee de zeggenschap van huurders effectiever maken. We zoeken daarbij naar inspirerende ideeën en voorbeelden uit de landelijke praktijk. Het is belangrijk om te weten wat bewoners werkelijk willen en om hen daadwerkelijk te betrekken bij onze plannen. We vragen om inbreng en geven (in bepaalde mate) zeggenschap. Dat vraagt ook inzet van bewoners zelf. Wij willen de ruimte en de mogelijkheden hiervoor bieden. Dat een vernieuwende aanpak van participatie leidt tot resultaten, bleek al in 2014. Na overleg met de bewonerskernen zijn we de pilot De Voorkamer gestart. Onder leiding van Pré Wonen is een werkgroep van zes huurders aan de slag gegaan. In twee groepen hebben zij een startnotitie Beleidsparticipatie opgesteld, waarin staat beschreven hoe bewoners worden betrokken bij de ontwikkeling van beleid (wanneer, hoeveel invloed, via welke methode). De notitie is eind november opgeleverd. Zowel de bewonerskernen als Pré Wonen beoordeelden de pilot als succesvol. In 2015 zal dit initiatief verder zijn beslag krijgen, zodat we uiteindelijk een structurele aanpassing van de participatie kunnen bewerkstelligen. Onze opzet is om dat samen met de huidige bewonerskernen te doen. Met een vertegenwoordiging van de bewonerskernen is inmiddels een voorstel voorbereid voor de jaarlijkse huurverhoging in 2015. Kwaliteit van onze dienstverlening In 2014 waren er enige zorgen over de kwaliteit van onze dienstverlening. Pré Wonen voldeed niet aan alle normen van het KWH op het gebied van communicatie en informatie. Het labelonderdeel ‘Ontevredenheid’ voldoet niet aan de norm van 6,5. We scoren momenteel een 6,3. In de dagelijkse praktijk presteerden we dus in de ogen van de huurders licht onder de maat. Dat moet beter. De organisatie is hierop aangesproken: 10 van 62
iedereen heeft namelijk de verantwoordelijkheid om bij te dragen aan het behalen van de normen, zodat we een goede dienstverlening kunnen bieden aan onze klanten. Strategische herpositionering In 2014 heeft Pré Wonen gewerkt aan een strategische herpositionering. Aanleiding daartoe is de krimpende beleids- en financiële speelruimte van woningcorporaties als gevolg van de gewijzigde regelgeving van de overheid. Het brengt met zich mee dat Pré Wonen duidelijke en onderbouwde keuzes zal moeten maken. We zullen moeten vastleggen wat onze prioriteiten zijn en wat de consequenties daarvan zijn. In deze context kiezen we er nadrukkelijk voor om op eigen kracht en vanuit een positieve houding onze eigen positie te kiezen. De inbreng van onze medewerkers in dit proces is hierbij vanaf het begin stevig geweest. Tegen de achtergrond van talentontwikkeling en eigen verantwoordelijkheid is aan een beperkt aantal medewerkers – het zogenoemde Dreamteam – gevraagd een nieuwe visie voor Pré Wonen te ontwikkelen. Op basis van dromen en beleven en met veel creatieve inbreng bracht het Dreamteam een korte film tot stand: ‘Hoera, een klant!’ Rond de zomer bleek bij diverse presentaties en discussies voor management, collega’s, de Raad van Commissarissen, huurders én stakeholders dat de film en een inspirerende en onderscheidende boodschap laat zien. De kernboodschap van het Dreamteam luidt: zet de klant centraal bij alles wat je doet; werk met plezier en passie; en ga ervoor, met lef en daadkracht. Het Dreamteam heeft het stokje op 9 oktober overgedragen aan het Strategieteam. Dit team (bestaande uit elf medewerkers uit alle geledingen van Pré Wonen) heeft zijn opdracht al voor het einde van 2014 afgerond. In een kort tijdsbestek zijn tal van elementen van het werk van Pré Wonen geanalyseerd. Daarbij kwamen vragen op tafel als: wat zijn de ontwikkelingen bij onze klanten? Sluiten onze producten en diensten nog wel aan bij hun verwachtingen? Hoe staat het met onze samenwerkingsrelaties? Wat schrijft de nieuwe wetgeving voor? Hoe ziet het overzicht van kosten en baten eruit? In slechts acht weken wist het Strategieteam het mission statement van het Dreamteam te vertalen in elf strategische keuzes en een voorstel voor negen next level-actieteams. Zij moeten in 2015 de keuzes tot concrete uitwerking brengen. Het maken van gedegen en onderbouwde keuzes bleek een intensief proces. Het is met veel gevoel voor verantwoordelijkheid en in productieve samenwerking doorlopen. Opvallend was de grote energie die het proces losmaakte bij de medewerkers aan het Dreamteam en het Strategieteam. Het markeerde het begin van een next level voor Pré Wonen. De strategische herpositionering loopt parallel met de stappen die de Raad van Commissarissen zet rond het thema bestuurlijke continuïteit. Gezien de ziekte en het overlijden van onze bestuurder de heer Verhoeven en de naderende pensionering van de heer Van Zijll, treft de Raad van Commissarissen voorbereidingen om tijdig een nieuw, eenhoofdig, bestuur aan te stellen. Het profiel van deze bestuurder zal aansluiten bij de ontwikkeling die Pré Wonen momenteel doormaakt. De besluitvorming zal in de loop van 2015 plaatsvinden. Visitatie 11 van 62
Op basis van de Governancecode zijn alle woningcorporaties verplicht om eens in de vier jaar een onafhankelijk en gezaghebbend onderzoek te laten uitvoeren naar hun maatschappelijke prestaties. Pré Wonen heeft dit onderzoek in 2014 voor de tweede keer laten doen. De visitatiecommissie heeft na een relatief soepel proces in december haar eindrapport opgeleverd. Pré Wonen herkent het beeld dat de commissie op basis van haar onderzoek en de diverse gesprekken van ons schetst. Over de waardering op onze vier prestatievelden zijn geen bijzondere opmerkingen te maken. Wij constateren dat er is ruimte voor verbetering, zeker op het thema ‘Presteren volgens belanghebbenden’. Rond het thema ‘Presteren naar opgaven en ambities’ is aan het eind van de visitatie enige verwarring ontstaan. De commissie gaf een positieve beoordeling over het onderdeel ‘Doelmatigheid’, omdat Pré Wonen de laatste jaren een substantiële reductie van de organisatielasten heeft weten te bewerkstelligen. De stichting die toezicht houdt op de toepassing van de visitatiemethodiek (SWVN) heeft de visitatiecommissie echter overruled en de waardering naar beneden bijgesteld. Het lijkt gerechtvaardigd om hierbij vragen te stellen. SWVN hanteert normeringen die een eigen leven leiden binnen de sector. Zelfs de minister en het WSW gebruiken deze normeringen niet zo strikt. Hoe dit ook zij, alle betrokkenen – en zeker het Bestuur en de Raad van Commissarissen – hebben de gesprekken met de visitatiecommissie als zeer prettig en waardevol ervaren.
3.4. Financiën Het vraagt voortdurende aandacht om de financiële continuïteit van de Pré Wonenorganisatie goed op orde te houden. Een solide bedrijfsvoering, met inachtneming van een gedeelde verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van de woningen, is in deze tijd geen sinecure. Verschillende factoren spelen mee: steeds scherpere eisen van het WSW, wegvallen van de borging voor niet-DAEB-activiteiten, terughoudendheid bij de banken met het verstrekken van leningen. Pré Wonen is er tot nu toe in geslaagd om tijdig de bakens te verzetten en een goede financiële huishouding te organiseren. En wel zo dat onze financiële sturingsratio’s binnen de gestelde normen blijven, ook op de langere termijn. Een prestatie waar we met gepaste trots op terugkijken. Wel constateren we dat ons investeringsprogramma en de algemene bedrijfslasten onder druk blijven staan. Daarom werken we aan het hanteren van ruimere marges ten opzichte van de normen voor de sturingsratio’s. In de economie en op de woningmarkt zijn namelijk nog veel onzekerheden en risico’s. We willen hierdoor niet worden verrast, laat staan worden gedwongen tot ad hoc-beleid. Borgingsplafond WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft in 2014 een nieuw kader van risicomanagement ingevoerd. Het gevolg hiervan is dat corporaties een borgingsplafond krijgen toegewezen in plaats van een faciliteringsvolume. Medio juni/juli zijn de contouren van het borgingsplafond (aan de hand van Financial Risks) voor Pré Wonen helderder geworden. Ons plafond is vastgezet op € 443 miljoen tot en met 2015. Onze leningenportefeuille bedroeg per ultimo 2014 € 409,2 miljoen (exclusief de verplichting uit hoofde van VOV en waarborgsommen). Er was € 441 miljoen begroot. Bij het opstellen van de begroting voor 2015 heeft Pré Wonen al geanticipeerd op het toegekende borgingsplafond en op de mogelijkheden om te investeren met eigen vermogen. 12 van 62
Effecten van wisselende regelgeving Pré Wonen waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde. Inmiddels is gebleken dat de bijbehorende richtlijn voor verslaglegging (RJ645) voorschrijft dat de verhuiskostenvergoeding (voor huurders) ten laste van de exploitatie moet komen. Voorheen werd deze vergoeding in de investering meegenomen. Deze voorgeschreven wijziging heeft een stevig effect op onze efficiencyratio. De laatste jaren kregen we deze ratio juist steeds beter ‘onder de knie’. Nu lijkt het erop dat de genoemde richtlijnen weer tot extra maatregelen nopen om de efficiencyratio op de gewenste norm te houden.
3.5. Risicoparagraaf De strategie van Pré Wonen vormt de leidraad bij het bepalen en analyseren van relevante risico’s voor onze organisatie. Het is van groot belang dat het Bestuur en de Raad van Commissarissen goed inzicht hebben in de risico’s, deze vervolgens analyseren en op basis daarvan besluiten nemen. Pré Wonen heeft controlsystemen ingericht die een adequate beheersing van risico’s borgen. Die zijn vervat in het IC-(Interne Controle)-jaarplan dat met het managementteam/Bestuur en de Raad van Commissarissen wordt besproken. Hierin staan interne controles benoemd voor verantwoordingsstukken, processen, procesaudits en speerpunten in enig jaar. Om de bewustwording en het bewustzijn van risico’s te vergroten is eind 2013 door middel van interviews met het managementteam en het Bestuur gesproken over de risico-top 3. Daaruit kwamen (1) houding en gedrag, (2) de landelijke politiek en (3) het verdienmodel van Pré Wonen als grootste risico’s naar voren. In het voorjaar 2014 kreeg deze bespreking een vervolg met de teammanagers. In een workshop hebben ook zij een top 3 geïdentificeerd: (1) houding en gedrag, (2) samenwerking en (3) informatisering. In de afdelingsplannen voor 2015 is nu nadrukkelijk een paragraaf opgenomen waarin alle afdelingen minimaal drie risico’s benoemen en beheersmaatregelen bespreken. In 2015 wordt gefocust op het levend houden van dit risicobewustzijn. De organisatie ziet dus houding en gedrag als het grootste risico. In het traject Pré Wonen Waardevol heeft dit onderwerp daarom een plaats gekregen. De teammanagers zijn met vier deelprojecten aan de slag gegaan: bereikbaarheid, informatievoorziening KCC, werken in projectteams, en wijkkernteams. Centraal daarbij stond het elkaar aanspreken en verantwoording nemen. Daarnaast staat het verdienmodel van Pré Wonen onder druk. Dat komt door de Herzieningswet, maar ook door de interne discussie over betaalbaarheid. We zullen een goede balans moeten vinden tussen financiële continuïteit en maatschappelijke inzet. Dat vraagt van alle betrokkenen een brede kijk, om te voorkomen dat dominantie van een van beide aspecten ontstaat. Externe strategische risico’s Politieke ontwikkelingen Landelijke politieke besluitvorming heeft grote invloed op onze bedrijfsvoering. Een voorbeeld daarvan zijn de verhuurdersheffing en de Herzieningswet met de bijbehorende AMVB’s. Pré Wonen constateert dat daarbij risico’s ontstaan op het gebied van 13 van 62
huurbeleid, investeringsmogelijkheden, het toewijzingsbeleid en de financieringsmogelijkheden voor niet-DAEB-bezit. Deze risico’s hebben met elkaar gemeen dat wij ze niet of nauwelijks kunnen beïnvloeden. Risicobeheersing vindt plaats doordat we bepalen waar onze strategische doelen worden geraakt door voorzienbare ontwikkelingen. De impact van het risico op ons huurbeleid is groot. De maximale reguliere huurgrens wordt voor drie jaar bevroren. Ook de mogelijkheid om huren te verhogen ter compensatie van de verhuurdersheffing wordt beperkt, om de betaalbaarheid niet nog verder onder druk te zetten. We houden dus rekening met een beperkte verhoging van onze inkomsten. Het is daarom noodzakelijk om onze bedrijfslasten de komende jaren goed in balans te houden met die opbrengsten. We willen onze beperkte middelen immers maximaal aanwenden voor onze maatschappelijke inzet. Verder kijkt Pré Wonen naar mogelijkheden om de bouwkosten te verlagen, maar ook naar beperking van onze investeringen. De betaalbaarheid van het wonen gaat namelijk boven de beschikbaarheid. Al met al stellen we vast dat de Herzieningswet een grote impact heeft op onze bedrijfsvoering. Interne strategische risico’s Strategische keuze, vastgoedsturing, uitvoering wensportefeuille Vastgoed is het belangrijkste sturingsmiddel om onze doelstellingen waar te maken. In 2014 hebben we belangrijke stappen gezet om de samenhang te versterken en vastgoedsturing gestructureerd en als één integraal proces aan te pakken. Daarbij hanteren we sinds 2014 een wensportefeuille voor de lange termijn. Deze verbindt onze volkshuisvestelijke doelstellingen met de financiële continuïteit van onze organisatie. Door middel van asset management bewaken en sturen we op het direct rendement. We onderzoeken nog of en hoe we verder kunnen bijdragen aan de realisatie van onze doelstellingen door invoering van een taxatiesysteem. Met dat systeem kunnen we de waardeontwikkeling van ons bezit volgen en zo nodig bijsturen. Met vastgoedsturing maken we op een samenhangende, gestructureerde manier afwegingen ten aanzien van (des)investeringen in het vastgoed. Hierbij spelen onderlinge relaties en soms ook tegengestelde belangen een rol. In 2015 zal vastgoedsturing worden ingebed in onze manier van werken.
14 van 62
4.
Vitale en gewilde wijken Een wijk is vitaal en gewild als: Pré Wonen zich terug kan trekken uit de buurt, zonder dat dit negatieve gevolgen heeft voor het leefklimaat; er gedifferentieerd woningbezit is qua verhoudingen tussen koop en huur, vrije sector en sociaal; bewoners tevreden zijn over hun wijk; de wijk een goed imago heeft.
4.1. Wijkontwikkeling Pré Wonen handhaaft haar centrale doelstelling: we dragen actief bij aan het realiseren van vitale en gewilde wijken door te investeren in de fysieke omgeving, en te regisseren op de sociale aspecten van goed wonen in een prettige woonomgeving. Wijken die al vitaal en gewild zijn, onderhouden we goed. In hoofdstuk 4.2 lichten we het beheer en onderhoud van gewilde wijken nader toe. Voor 2014 stond de ontwikkeling van een wijkvisie voor zeven wijken op de planning. Eén van deze wijkvisies is verschoven naar begin 2015, omdat de wijkregisseur deelnam een het Strategieteam. Zijn inzet voor dit team kreeg prioriteit. Uiteindelijk heeft het Bestuur twee van de zes overige wijkvisies vastgesteld. Twee visies zijn wel in het managementteam besproken, maar nog niet door het Bestuur vastgesteld. De overige twee kennen een kleine uitloop. Ze zijn begin 2015 behandeld in het managementteam en inmiddels vastgesteld door het Bestuur. Meer differentiatie in de wijken Pré Wonen pakt wijken niet alleen fysiek aan. We gebruiken ook nadrukkelijk het instrument van woningtoewijzing om differentiatie te bevorderen. Samenvatting Inkomen < Ink. Grens (laag < €34.678)
Toewijzingen DAEB
Inkomen > ink. Grens (midden > €34.678 < €40.000)
Inkomen > ink. Grens (hoog > €40.000)
Totaal
Percentage "scheef"
Totaal
766
42
18
826
7,26%
Waarvan aandachtswijken
284
17
5
306
7,19%
Van de 766 DAEB-toewijzingen is 37% toegewezen binnen de aandachtswijken. Van de toewijzingen voor middeninkomens is 40% (17 van de 42) terecht gekomen in de aandachtswijken. Hierdoor dragen we inderdaad bij aan differentiatie van doelgroepen binnen de aandachtswijken. Toewijzingen 2014 aandachtswijken Inkomen < Ink. Grens (laag < €34.678)
Toewijzingen DAEB
Inkomen > ink. Grens (midden > €34.678 < €40.000)
Inkomen > ink. Grens (hoog > €40.000)
Totaal
Percentage "scheef" per Aandachtswijk
103 Plantage
191
10
3
204
6,37%
34 Parkwijk
57
6
1
64
10,94%
93 Meerwijk
36
1
1
38
5,26%
Totaal
284
17
5
306
7,19%
Kijken we binnen de aandachtswijken, dan zien we dat de toewijzingen van middeninkomens met name in Plantage (60%) en Parkwijk (32%) terecht zijn gekomen. Meerwijk blijft met 8% sterk achter. Dit komt omdat in Parkwijk en de Plantage meer nieuwbouw is opgeleverd dan in Meerwijk. In 2015 gaan we nader onderzoeken of we in zo’n situatie met toewijzing kunnen sturen. 15 van 62
Overlast De aandachtswijken zijn over 2014 samen verantwoordelijk voor 36% van alle overlastmeldingen. Hiervan neemt Meerwijk maar liefst 54% voor zijn rekening. In Meerwijk zijn dan ook meer sociale problemen dan in de andere aandachtswijken. Het differentiëren van de wijk met behulp van vastgoed is in deze wijk nog niet gestart.
4.1.1. Parkwijk Het project ‘de Moesmobiel’ heeft zijn nut bewezen: buurtbewoners hebben elkaar gevonden. Het project wordt daarom afgesloten. Er lopen nog andere projecten voor de jeugd, jongeren en senioren. Daarbij werken we samen met Rebup en Medialab. Rebup heeft pubers als doelgroep en richt zich op cultuur en leren; Medialab richt zich op het ontwikkelen van talenten en het ontdekken van verschillende media als instrument om op een constructieve manier je stem te laten horen in de eigen buurt. Het verleiden en begeleiden van senioren is in deze wijk uitgesteld; we wachten op de resultaten van een proef in Europawijk die in 2015 wordt afgerond. Het winkelcentrum Beatrixplein in Parkwijk, eigendom van Pré Wonen, willen we aantrekkelijker maken. Om dit te bereiken en het winkelaanbod meer op de vraag te laten aansluiten, hebben we een veldwerker ingehuurd. Haar inspanningen hebben ertoe geleid dat de winkeliers een eerste ster van het Keurmerk Veilig Ondernemen hebben behaald. Bij nieuwe verhuringen zoeken we naar meer verscheidenheid in het winkelaanbod. Met Coffeemania (een koffiebar) hebben we zo’n ondernemer gevonden. Coffeemania biedt ook werk-, stage- en/of participatieplekken voor scholieren, inburgeraars en re-integranten. Het geheel maakt het voor onze (toekomstige) huurders aantrekkelijk om in deze wijk te wonen. Jan Sluyterslaan (De Groene Linten) Aan de Jan Sluyterslaan doen we een vastgoedingreep die past binnen de wijkvisie Parkwijk. Door middel van differentiatie moet de ingreep een bijdrage leveren aan het gewild en vitaal maken van de wijk. In oktober was de officiële start van fase 1. Door de gevolgde snelle bouwmethode (modulair bouwen) kon zelfs al begin december de kijk- en inmeetdag plaatsvinden. De 11 sociale huurwoningen in de eerste fase zijn al in week 51 opgeleverd; de 10 vrijesectorwoningen zijn in aanbouw en werden in week 6/7 van 2015 opgeleverd. Het een en ander verloopt daarmee volgens planning. De herhuisvesting van
16 van 62
de bewoners verloopt eveneens op schema; dat geldt ook voor de planontwikkeling van de volgende fasen. Staalstraat/Bazellaan Pré Wonen wil van de Staalstraat/Bazellaan weer een geliefd complex maken, waar kandidaat-huurders graag willen wonen. Naar aanleiding van ‘verergerde’ technische problemen is de planning om dit complex aan te pakken naar voren gehaald. In 2015 zal een scenarioanalyse worden opgesteld, met als doel het complex in 2017 aan te gaan pakken. Uiteraard worden de meest urgente zaken direct aangepakt en is er ruimte voor bewonersparticipatie bij de planvorming. 4.1.2. Meerwijk In Meerwijk is weinig te doen voor jongeren. Daarom sponsort Pré Wonen Stichting Stad. Deze stichting inventariseert vragen van jongeren en helpt hen om die vraag te beantwoorden en/of te realiseren. In 2014 zijn acht projecten uitgevoerd. Stichting Stad participeert nog in projecten die oorspronkelijk onder haar begeleiding zijn gerealiseerd. Stichting Stad biedt stageplekken voor acht stagiaires. In Meerwijk is Bedrijven Doen! actief. Pré Wonen zorgt hierbij voor de verbinding met de buurt. In overleg met de buurt richten we een terrein aan het Spijkerboorpad in: er komen onder meer een verkeersplein, een voetbalveldje, een aantal moesmobielbakken en diverse speeltoestellen. Op 4 juni is het startsein gegeven; in de tweede helft 2014 is het plan gerealiseerd. De Kas De Kas biedt wijkbewoners een plek waar zij hun talenten verder kunnen ontwikkelen. Het is dé broedplaats waar alles draait om leren, ondernemen en leren ondernemen. Pré Wonen werkt hier samen met welzijnsorganisatie DOCK. We zijn de hoofdhuurder van het pand waar deze activiteiten plaatsvinden. Het huurcontract loopt eind 2015 af. In het licht van de Herzieningswet zal onze betrokkenheid moeten worden afgestoten. Op dit moment onderzoeken we hoe we dat kunnen doen zonder dat we dit goede initiatief teniet doen. Vinci 73 Vinci 73 is dé nieuwe ontmoetingsplek voor alle Meerwijkers. In het gebouw, waarvan Pré Wonen de hoofdhuurder is, vinden diverse activiteiten plaats. We huren het pand van de gemeente Haarlem en verhuren het door aan maatschappelijk gebonden partijen. Pré Wonen heeft zich ervoor ingezet om wijkcentrum Vinci 73 nieuw leven in te blazen. In het centrum zijn een foodcafé, een tweedehandswinkel en een dependance van het Buurtbedrijf Oost gevestigd. Welzijnsorganisatie Dock heeft er een centrum voor persoonlijke ontwikkeling gevestigd en school De Piramide heeft hier haar bibliotheek. Bovendien komen er flexplekken voor medewerkers van diverse organisaties in de buurt. Ook de wijkraad zal deze plekken gebruiken. Verbeteren dan wel behouden sociale structuur Het project Buurtvaders is voortgezet in samenwerking met Ymere. Het verloopt succesvol: de vaders spreken de overlastgevende jeugd aan. Het gebied waarin ze actief zijn is uitgebreid, zodat ze ook elders de jeugd kunnen aanspreken op ongewenst gedrag. De Midzomermarkt in Meerwijk (gezellig samenzijn en elkaar ontmoeten) was een groot succes, met circa 200 bezoekers. 17 van 62
Vernieuwing woningvoorraad William Boothstraat Pré Wonen verwachtte dit project in 2014 een fase verder te kunnen brengen, maar dat is niet gelukt. De discussie over de omvang van de uitvraag in het programma en de benodigde financiële middelen vergt meer tijd. Pas daarna kunnen marktpartijen worden uitgenodigd. In 2015 wordt dit voortgezet. Aziëweg Vragen rond de financiële haalbaarheid van het project Aziëweg leiden ertoe dat we nog steeds in de oriëntatiefase verkeren. Uit de wijkvisie vloeit de wens voort om hier meer gedifferentieerde doelgroepen te huisvesten. Het idee is om daarom vrijesectorwoningen te ontwikkelen. In combinatie met de financiële haalbaarheid veroorzaakt dat vertraging. Daarbij komt dat het financieren van dit project geen eenvoudige klus is. Het eigenmiddelenbeleid van het WSW en de Herzieningswet spelen daarbij een nadrukkelijk negatieve rol. 4.1.3. Kuenenplein/Plantage Om problemen achter de voordeur te kunnen signaleren en aan te pakken is Pré Wonen twee projecten gestart. We benutten de woonwensgesprekken aan de Olmenstraat om eventuele problemen te signaleren. Deze problemen geven we door aan het Sociaal Team. Tegelijkertijd zijn er afspraken gemaakt over tijdelijke verhuur. Hiermee voorkomen we dat de tijdelijke verhuur van woningen de leefbaarheid van de wijk negatief beïnvloedt. Ook onrechtmatige bewoning en drugsoverlast krijgen daarbij extra aandacht. Hierbij werken we samen met de politie, ieder vanuit de eigen rol. In buurtcentrum Wijk aan Duin is een wijkinformatiepunt gehuisvest. Welzijnswerk, gemeente, het sociale wijkteam en Pré Wonen hebben er onderdak gevonden. Pré Wonen huurt een ruimte voor haar medewerkers die in die buurt werken. In het kader van ‘schoon, heel en veilig’ hebben we scherp toezicht gehouden. Daarnaast zijn bewoners ondersteund en hebben we algemene ruimtes in de flats opgeknapt. Zelfredzaamheid van de bewoners staat steeds voorop. Vernieuwing woningvoorraad Plantage fase 2 en 3 De planuitwerking van het eerste deel is redelijk voortvarend verlopen, net als de afstemming met de gemeente rond de anterieure overeenkomst en de omgevingsvergunning. Iets later dan verwacht kon vlak na de zomervakantie toch worden gestart met de bouwactiviteiten van het eerste deel. Het bestaat uit 34 sociale huurappartementen, met op de begane grond – onder één dak – een apotheek en huisartsen. Alle huurwoningen zijn inmiddels verhuurd: aan 26 huurders die wilden terugkeren en aan 8 kandidaten die een optie hadden genomen op deze woningen. De commerciële plint is inmiddels verkocht en zal bij oplevering worden afgenomen. Voor het tweede deel van fase 2, waarin huurwoningen in de vrije sector zijn gepland, is nog geen duidelijkheid omtrent de financiering en het definitieve programma. Inmiddels zijn hierover met de bouwer wel verregaande gesprekken gevoerd. Ze zullen begin 2015 uitmonden in een concreet voorstel. De ontwikkeling en de voorbereiding van de
18 van 62
uitvoering liepen hierdoor vertraging op. Daarom is de kasstroom deels doorgeschoven naar 2015 en 2016. Voor fase 3 zijn de globale kaders vastgesteld in een startdocument. Op basis hiervan heeft een nadere studie plaatsgevonden naar de verkaveling en positionering van de woningen. Op dit moment ligt het accent bij bewonersgesprekken en de herhuisvesting van de huidige huurders. Een groot deel van de woningen in het complex wordt momenteel tijdelijk verhuurd via Villex. Oostertuinen 2-24 In het tweede tertiaal van 2014 zijn de 13 eengezinswoningen (vrijesectorhuur) aan de Oostertuinen opgeleverd. Parallel aan de afbouwfase is de verhuur gestart. Gedurende één maand konden kandidaten een optie nemen. In totaal kwamen 38 reacties binnen. Huurders van Pré Wonen kregen voorrang bij de toewijzing. 15 huurders hebben gereageerd, waarvan er uiteindelijk 8 een woning hebben geaccepteerd. Wijk aan Duinerweg Op deze voormalige schoollocatie zijn16 eengezinswoningen gebouwd: 12 deels in de sociale huur en 4 in de vrije sector. Net als bij de nieuwbouw aan de Oostertuinen 2-24 is in dit bouwproject sprake van modulair ontwikkelen en bouwen, waardoor de bouwtijd op locatie kort is. Na de start in het voorjaar zijn de woningen al in september opgeleverd. De belangstelling was groot. In totaal kwamen 35 reacties binnen. Huurders van Pré Wonen kregen voorrang bij de toewijzing van de vier vrijesectorwoningen. Uiteindelijk hebben 13 van onze huurders gereageerd; slechts 2 huishoudens accepteerden een vrijesectorhuurwoning. Een groot deel van optienemers was al voorzien bij de Oostertuinen. De verhuur van de sociale huurwoningen verliep voorspoedig. Oostertuinen 38-68 De bewoners van de duplexwoningen aan de Oostertuinen 38-68 worden momenteel actief geherhuisvest, zodat de noodzakelijke sloop/nieuwbouw in 2015 kan plaatsvinden. In november is het traject met de aannemer gestart en is voortvarend voor de Kerst de omgevingsvergunning voor de bouw van 17 koopwoningen aangevraagd. Laan van Kanaän Voor de braakliggende grond aan de Laan van Kanaän werken we momenteel aan een startdocument dat de kaders moet meegeven voor de ontwikkeling van het perceel.
4.2. Beheer en onderhoud van gewilde wijken 4.2.1. Huisvesting statushouders De instroom van vergunninghouders was ten opzichte van 2013 onverminderd groot. Landelijk wordt bepaald hoeveel vergunninghouders per gemeente moeten worden gehuisvest. De gemeenten verdelen dit aantal weer over de woningcorporaties. In 2014 hebben wij in totaal 31 woningen aan statushouders toegewezen. Daarbij hebben we 44 personen gehuisvest, als volgt verdeeld over de gemeenten: Haarlem: 15 verhuringen – 19 personen Bennebroek/Bloemendaal: 2 verhuringen – 5 personen Heemstede: 5 verhuringen – 5 personen Beverwijk: 9 verhuringen – 15 personen
19 van 62
4.2.2. Ontruimingen We stuurden dit jaar op maximaal 50 ontruimingen. Helaas zijn we net boven dit streefcijfer geëindigd: er waren 55 ontruimingen. Conform de landelijke trend zien we een stijging in het aantal ontruimingen ten opzichte van voorgaande jaren. De landelijke stijging in 2012 en 2013 was 8%, naar verwachting ligt dat percentage over 2014 hoger. Bij 171 aanzeggingen is het 55 keer tot ontruiming gekomen. Daarvan zijn 7 ontruimingen doorgezet vanwege overlast. Nog eens 6 ontruimingen zijn doorgevoerd omdat de huurder inmiddels naar het buitenland was vertrokken. Nog eens 8 stuks vonden plaats in de Boerhaaveflat. Deze ontruimingen zijn doorgezet vanwege de plannen met de flat. Helaas waren bij de ontruimingen drie gezinnen met kinderen betrokken. Vanzelfsprekend is voor goede opvang van de kinderen gezorgd. Aantal ontruimingen 60 50 40 30 Norm cumulatief 20
Realisatie cumulatief
10 0
Januari 2014
Februari 2014
Mei 2014
Juni 2014
Juli 2014
Norm cumulatief
10
14
18
22
26
30
34
38
42
46
48
50
Realisatie cumulatief
8
13
20
25
30
33
35
37
46
49
53
55
Maart 2014 April 2014
Augustus September 2014 2014
Oktober 2014
November December 2014 2014
4.2.3. Overlast Ten opzichte van 2013 is het aantal nieuwe overlastmeldingen toegenomen met 11%. Vooral in Haarlem-Noord en Haarlem-Oost zien we een flinke stijging. In dit gebied heeft de toename vermoedelijk te maken met een verbeterde registratie in 2014. 4.2.4. Onderhoud algemeen Voor onderhoud en beheer geldt onverkort: wat kapot is, repareren we; wat niet kan worden gerepareerd, vervangen we; wat er niet is, komt er niet; en na mutatie of gepland onderhoud is de woning veilig. Door planmatig onderhoud eerder aan te besteden is de voorspelkracht van onze begroting verbeterd. Intensieve inspecties hebben er wel toe geleid dat extra werkzaamheden zijn uitgevoerd. De totale onderhoudsuitgaven, € 18,2 miljoen, zijn € 200.000 lager dan in 2013. Ten opzichte van de begroting zien we juist een stijging van 2,7%. Dit komt grotendeels door de invoering van een vernieuwde asbestrichtlijn eind 2013. Reparatieonderhoud De reparatiekosten zijn 14,9% hoger uitgevallen dan 2013. Ook ten opzichte van de begroting 2014 zijn de kosten gestegen, met 31%. Deze stijging is veroorzaakt door extra reparatieverzoeken vooruitlopend op de renovatiewerkzaamheden in de Van Moerkerkenstraat, asbestsanering en vervanging van cv-ketels. Doordat de verscherping van de asbestwetgeving duidelijk werd ná het opstellen van de begroting 2014, waren de gevolgen niet te voorzien. In 2014 hebben we in het dagelijks onderhoud gemerkt dat dit leidt tot verhoging van de kosten. Aangezien we nu kunnen 20 van 62
anticiperen en al veel asbesthaarden zijn aangepakt, verwachten wij dat de piek in uitgaven in 2014 en 2015 ligt. De norm van € 311 per afgehandelde klacht hebben we dan ook niet gehaald in 2014. De gemiddelde kosten per afgehandelde klacht kwamen uit op € 388 (exclusief natte cellen). Mutatieonderhoud De mutatiekosten zijn hoger uitgevallen (32,6%) dan in 2013. Vergeleken met de begroting 2014 is de stijging 19,5%, dat is fors. Ook dit komt door asbestsanering. De gemiddelde kosten per mutatie komen uit op € 4.788. Per mutatie wordt gemiddeld € 1.672 uitgegeven voor natte cellen en € 3.115 voor regulier mutatieonderhoud. De norm van € 2.588 voor regulier mutatieonderhoud wordt ook hier niet gehaald. Planmatig onderhoud De uitgaven voor planmatig onderhoud zijn ten opzichte van 2013 met 21% gedaald. Ten opzichte van de begroting is de daling slechts 7,5%. Ondanks onverwachte uitgaven rond de Boerhaaveflat, de Warmtewet en de vervanging van rookgasafvoeren zorgden nieuwe beoordelingen van voorgenomen werkzaamheden ervoor dat de kosten toch nog dalen. In 2014 hebben we € 7,5 miljoen aan planmatig onderhoud besteed.
Planmatig (kosten) 2% 7% 10%
Meerwijk Parkwijk
Plantage Overige wijken 81%
Om vitale en gewilde wijken goed te onderhouden wordt 81% van het budget voor planmatig onderhoud in die wijken besteed. 4.2.5. Haarlem Leefbaarheid In Delftwijk hebben we bij de entrees voortuinen opnieuw ingericht. Dat zorgde voor een frisse uitstraling die bijdraagt aan een goede beleving van de leefomgeving. In de Patrimoniumbuurt is ook gewerkt aan het groen. Het planten van heggen draagt bij aan het versterken van monumentale uitstraling van deze wijk. Ook hebben we in deze wijk woonafspraken gemaakt om de sociale samenhang te herstellen en de buurt te prikkelen tot meer burgerschap. In Molenwijk zijn diverse fietsenstallingen hersteld. Ook hebben we hier gewerkt aan het opknappen van tuinen. Niet alle leefbaarheidsprojecten zijn ter hand genomen. De aanpak van de bergingspaden in de Staalstraat/Bazellaan is niet gestart in afwachting van een toekomstvisie voor dit complex. Ook zijn als gevolg van de tijdsinvestering in het groot onderhoud in de Van Moerkerkenstraat de leefbaarheidsactiviteiten van Delftwijk en Vondelbuurt minimaal geweest.
21 van 62
Nieuwbouw en renovatie Om wijken die vitaal en gewild zijn zo te houden, is het nodig om te blijven investeren. Pré Wonen heeft in 2014 in de volgende projecten geïnvesteerd: Patrimoniumbuurt (Haarlem Noord) Dit complex is van grote historische waarde en zeer gewild. Alle reden dus om het onderhoud aan de gevels zeer zorgvuldig uit te voeren. De diverse detailleringen aan het houtwerk van de gevels hebben geleid tot hogere kosten. Dunklerstraat (Slachthuisbuurt) Het renovatieplan is nader uitgewerkt en gepresenteerd aan de bewoners. Van hen heeft 70% ingestemd met het plan. De werkvoorbereiding is inmiddels begonnen, zodat de daadwerkelijke uitvoering is gestart in januari 2015. Helsinkistraat (Europawijk, Haarlem) De focus ligt primair bij een upgrade van de buitenschil en het aanbrengen van nieuwe technische installaties. Met de renovatie-ingreep worden de technische gebreken aangepakt, in combinatie met het energiezuiniger maken van de woning. Tegelijkertijd biedt dit een kans om de uitstraling van de woningen (en dus ook van de buurt) te verbeteren. Ruim 80% van de bewoners heeft ingestemd met het plan. Boerhaaveflat (Haarlem) Vanwege acute technische en veiligheidsproblemen (onder andere loszittende betonnen gevelplaten, brandveiligheid en asbest) hebben we van dit complex een vervroegde scenarioanalyse gemaakt. De bewoners worden/zijn volgens een uitplaatsingsplan uitgeplaatst. 4.2.6. Beverwijk Leefbaarheid In Beverwijk West zijn de meeste geplande activiteiten uitgevoerd. Het gaat onder meer om het dichtzetten van de algemene ruimtes in de Alkmaarseweg en Celebesstraat. Als gevolg van het doorschuiven van de werkzaamheden aan de Laan van Kanaän zijn we nog niet begonnen met het verleiden en begeleiden van senioren. Het buurtteam Pro Living heeft in de Indische buurt in Beverwijk in opdracht van Pré Wonen het project buurtambassadeurs opgezet. In deze buurt is een team van buurtambassadeurs actief: op dit moment gaat het om zeven betrokken bewoners die zich – samen met hun buren – inzetten voor een leefbare buurt. Twee keer per week lopen zij een ronde door de buurt. Ze letten dan bijvoorbeeld op zwerfvuil en dingen die kapot zijn. Dit laatste melden ze bij de buurtbeheerder. Ook proberen zij medebuurtbewoners zich medeverantwoordelijk te laten voelen voor de buurt. In Beverwijk Oost heeft Pré Wonen met name werk gemaakt van het schoonmaken van de algemene ruimten in portieken. Werkzaamheden woningvoorraad Amerstraat, Beverwijk Bij dit complex komen de boeidelen van de goten los. Het schilderwerk, inclusief de herstelwerkzaamheden aan de goten van dit complex, is inmiddels voorbereid en aanbesteed. De werkzaamheden zijn conform planning gestart. Oever, Beverwijk Bij dit complex is al in 2013 geconstateerd dat er kans bestaat op koolmonoxideterugslag in de woning. Door calamiteiten zijn de werkzaamheden vertraagd. Begin 2014 zijn ze uiteindelijk afgerond. 22 van 62
23 van 62
5.
Oog voor de klant
Hier willen we naartoe Meer bewoners hebben een woning naar wens. Meer bewoners hebben een woning die ze kunnen betalen. Het woningaanbod past beter bij de (toekomstige) behoefte van de doelgroep. Meer senioren wonen in een geschikte woning. Beleid sluit aan bij veranderingen in de zorg. Bewoners doen mee in de buurt. Bewoners voelen zich meer betrokken en verantwoordelijk voor hun eigen wijk. Het is vanzelfsprekend dat Pré Wonen de wensen en behoeften van haar klanten centraal stelt. Daar ligt immers onze drijfveer. Maar dé klant bestaat volgens ons niet. We willen daarom zo gericht mogelijk kijken naar de vragen en mogelijkheden van onze klanten. We vinden het belangrijk dat mensen hun eigen mogelijkheden benutten en zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun leven en hun woonbehoefte. Als ondersteuning nodig is, dan bieden we die natuurlijk, zelf of in samenwerking met anderen.
5.1. Middeninkomens De kerntaak van Pré Wonen is het bieden van goede woonruimte voor mensen met een lager inkomen. In onze regio bestaat er echter ook een tekort aan woningen voor middeninkomens tot ongeveer anderhalf modaal (bruto inkomen tot circa € 50.000). Pré Wonen wil ook deze groep huurders een woning kunnen bieden. Als we dat doen, komen er meer goedkopere woningen beschikbaar, omdat huurders doorstromen op de woningmarkt. Regelgeving van de overheid maakt het ons wel lastiger om dit te doen. Daarom zetten we in 2014 ook ons verkoopbeleid in om ervoor te zorgen dat deze groep in de woonbehoefte kan voorzien. Daarnaast proberen we door middel van nieuwbouw woningen in de vrije sector voor de middeninkomens te realiseren. Concrete afspraken voor 2014 en de realisatie Een voorstel om de mogelijkheden van regionale woonruimteverdeling voor ZuidKennemerland en IJmond te onderzoeken is goedgekeurd. In 2014 moest dit initiatief worden voortgezet. Het verkoopbeleid van Pré Wonen is gericht op de verkoop van zo’n 100 woningen uit de bestaande voorraad. In een aantal gevallen zetten we de Pré Koopregeling in. Kopers kunnen met korting de woning kopen en moeten deze later in eerste instantie weer aan Pré Wonen te koop aanbieden. We doen onderzoek naar de concrete toekomstige woningbehoefte van de middeninkomens in onze regio. In 2014 leveren we 27 nieuwbouwwoningen op met een huurprijs boven € 681. Realisatie: De voortgang van het regionaal woonruimteverdeelsysteem gaat moeizaam. Gemeenten (nieuwe wethouders) komen terug op eerder genomen besluiten. Daarnaast wordt gewerkt aan een huisvestingsverordening die zoveel mogelijk uniform is in de regio Zuid-Kennemerland en IJmond. De situatie in beide regio’s verschilt. Dat maakt het lastig om tot overeenstemming te komen. We hebben 74 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. Daarmee is onze financiële target wel gehaald. Hierbij wordt de Pré Koopregeling ingezet. Dit is 24 van 62
een regeling waarbij Pré Wonen de woning verkoopt tegen 75% van de marktwaarde: een sociale koopwoning. Hiermee kan een aantrekkelijke prijs ontstaan voor een doelgroep die anders niet kan kopen. Pré Wonen heeft het recht de verkochte woning weer terug te kopen als deze weer te koop komt. Op deze manier kan de woning opnieuw ingezet worden om de genoemde doelgroep te bedienen. Helaas konden we het onderzoek naar de toekomstige woonbehoefte nog niet starten. Het begint medio 2015. In 2014 heeft Pré Wonen helaas slechts 17 woningen opgeleverd met een huurprijs boven € 681. Dit is een gevolg van vertraging in de ontwikkeling, onder andere door moeizaam overleg met de betrokken gemeenten.
Sanering open verbrandingstoestellen Pré Wonen streeft naar een gasveilige situatie voor al haar huurwoningen, ongeacht de eigendomssituatie van de verbrandingstoestellen. Dat betekent dat nog aanwezige open verbrandingstoestellen actief worden gesaneerd. Situatie 2014
Aantal huishoudens
Geconstateerde gasveilige situatie
9
Binnenkort aan te brengen gasveilig toestel
7
Geen contact met bewoners
3
Nog in gesprek
4
Definitieve weigering om werkzaamheden uit te voeren
1
Totaal
24
Particuliere toestellen Bij complexen met particuliere gastoestellen ligt de situatie anders. Een soortgelijke situatie elders in Nederland heeft duidelijk gemaakt dat sanering niet eenvoudig kan worden afgedwongen. Na een eerste schifting hebben 100 van de 123 bewoners een schriftelijk aanbod gekregen: tegen een huurverhoging brengt Pré Wonen een veilige cvinstallatie aan. In onderstaande tabel staan de resultaten. Situatie
Aantal huishoudens
Positief gereageerd op het aanbod
14
Installatie voldoet al aan de huidige eisen
8
Bewoners hebben geen belangstelling voor het aanbod
4
Bewoners hebben niet gereageerd
70
Totaal
96
Verhuren Pré Wonen maakt gebruik van de 10% vrije toewijzingsruimte om huurders met een middeninkomen toch te huisvesten in sociale huurwoningen. Bij de verhuur is in 2014 7,26% van deze 10% vrije toewijzingsruimte benut.
25 van 62
Toewijzingen 2014 per regio Inkomen < Ink. Grens (laag < €34.678)
Toewijzingen DAEB
Inkomen > ink. Grens (midden > €34.678 < €40.000)
Inkomen > ink. Grens (hoog > €40.000)
Totaal
Percentage "scheef" per Regio
Beverwijk-West
198
10
3
211
6,16%
Beverwijk-Oost/Heemskerk
135
8
5
148
8,78%
Haarlem Noord
120
6
4
130
7,69%
Haarlem Oost
125
14
2
141
11,35%
Molenwijk/Europawijk/Bennebroek/Heemstede
109
2
2
113
3,54%
Meerwijk/Boerhaavewijk
79
2
2
83
4,82%
Totaal
766
42
18
826
7,26%
5.2. Wonen en Zorg Pré Wonen heeft op allerlei terreinen relaties met zorgpartijen. Ook verhuren we een flink aantal woningen aan bijzondere doelgroepen met een specifieke zorgvraag. Vaak is daarbij de afspraak dat de zorgleverancier zorgt voor de gerichte begeleiding. Naar ons inzicht is dat de beste manier om ervoor te zorgen dat deze kwetsbare groepen kunnen meedoen in het dagelijks leven in een wijk of buurt. Concrete afspraken voor 2014 en de realisatie We beschikken over een adequaat afsprakenoverzicht met partners over het aanbod van zorgdienstverlening. In 2014 is beleid ontwikkeld op het gebied van wonen en zorg op basis van verworven inzichten. We ontwikkelen een toetsingskader voor aanvragen van partners in de regio voor projecten op het gebied van wonen en zorg. We starten een nieuwbouwproject aan de Pieter Wantelaan in Haarlem. Daar worden 15 woningen voor het RIBW gebouwd. Realisatie: Eind 2014 heeft het Wonen en Zorg-team van Pré Wonen een aantal keuzes op hoofdlijnen gepresenteerd voor onze inzet op dit gebied. In januari 2015 heeft het Bestuur hierover een besluit genomen. Ook is een beoordelingskader opgesteld. Dat gebruiken we bij aanvragen ten aanzien van zorgvastgoed. De Stuurgroep WWZ (Wonen Welzijn Zorg) heeft een aantal transitietafels geformeerd om de wijzigingen in regelgeving vorm te geven. Het Strategieteam neemt aan deze transitietafels deel.
5.3. Meedoen als bewoner De tijd dat de woningbouwvereniging de zaakjes wel voor de huurder regelde, ligt ver achter ons. Gelukkig maar. Bewoners zijn namelijk uitstekend in staat om veel zaken zelf of samen met anderen te regelen. Bewoners zijn ook bij uitstek deskundig op het gebied van wonen en wijken. Ze hebben alleen niet altijd zin of tijd om zich voor een langere periode te binden aan een overlegorgaan. Het is daarom belangrijk om praktisch, snel en flexibel te kunnen handelen. Pré Wonen zoekt naar instrumenten om bewoners te activeren en (meer) verantwoordelijk te maken voor hun woning en woonomgeving. Daarbij zijn flexibelere werkvormen en een betere inzet van eigentijdse, digitale communicatiemiddelen gewenst. Concrete afspraken voor 2014 en de realisatie Er wordt een nieuwe participatiestructuur geïmplementeerd. In samenspraak met de huidige bewonersvertegenwoordiging is een model ontwikkeld voor meedoen, meedenken en meebeslissen over beleid en uitvoering. Hierbij gaan we uit van bewonersinitiatieven en het benutten van digitale communicatiekanalen. We continueren het reguliere overleg (twee keer per jaar) met bewonerscommissies. 26 van 62
Bij minimaal twee projecten wordt een nieuwe vorm van samenwerking en inbreng van huurders en wijkbewoners toegepast. In Parkwijk, Meerwijk en Plantage/Kuenenplein zetten we speciale projecten op om buurtbewoners te activeren om zich voor hun buurt in te zetten. We organiseren weer twee bewonerspanels. Deze verschaffen ons veel informatie over de manier waarop verschillende groepen kijken naar hun leefomgeving. Het kan af en toe net een zetje in de rug betekenen om als buurtbewoner actief te worden voor de eigen omgeving.
Realisatie: Participatiebeleid Het project nieuwe participatiestructuur is vertraagd en loopt naar verwachting door tot april 2015. Vanuit de Voorkamer zijn twee pilotprojecten gestart. Deze twee pilots zijn inmiddels uitgevoerd, waarmee de Voorkamer met succes is afgerond. In december zijn de pilots besproken met de werkgroep waarin ook vertegenwoordigers vanuit de Bewonerskernen zitting hebben. Ook deze werkgroep was positief. In 2015 zijn er vervolgbesprekingen om uiteindelijk tot een nieuwe structuur te komen. In het kader van het beleidsthema ‘Oog voor de klant’ verzamelt, clustert en initieert de werkgroep bewonersparticipatie nieuwe vormen van bewonersparticipatie. De pilot Merwede-/Waalstraat is geëvalueerd. Medewerkers en bewoners waren over het algemeen enthousiast. De verzamelde kennis wordt ingezet bij het projectvoorstel voor de aanpak Merwede-/Waalstraat. Slechte ervaringen rond de huurverhoging van 2014 waren voor het Bestuur van Pré Wonen aanleiding om de participatie rond de huurverhoging van 2015 anders te organiseren. In de lijn van de Voorkamer is ervoor gekozen een werkgroep (met vier leden van de bewonerskernen, twee managers van Pré Wonen en een onafhankelijk voorzitter) een voorstel te laten doen. Het Bestuur heeft de opdracht met randvoorwaarden geformuleerd en toegezegd in te stemmen met een gedragen voorstel van de werkgroep. De samenwerking is goed verlopen. Het resultaat: een gezamenlijk voorstel dat half januari 2015 is voorgelegd aan het Bestuur. Bewonerskernen De Bewonerskernen van Pré Wonen organiseerden op 30 juni een Huuralarm. Hiermee maakten ze hun bezwaren tegen de huurverhoging met steun van de bewoners kenbaar. Als symbool van het protest werd een doos bezwaarschriften overhandigd. Feitelijk was dit een protest tegen de politieke besluitvorming rond het Woonakkoord en de verhuurdersheffing. In totaal ontving Pré Wonen 310 bezwaarschriften. Omdat een deel daarvan slechts gedeeltelijk was ingevuld of niet ontvankelijk was, werden uiteindelijk 124 bezwaarschriften in behandeling genomen. Deze zijn als formele bezwaarschriften individueel afgehandeld. Met de Bewonerskernen is overleg gevoerd tijdens een reguliere informatieavond. De belangrijkste agendapunten waren de huurverhoging 2014, het Jaarplan 2014, het verkoopbeleid, het huurdersonderhoud, het Jaarplan 2015 en de Najaarsrapportage. De Bewonerskernen gaven ook verschillende adviezen. Over zowel de huurverhoging 2014 als het Jaarplan 2014 heeft de Bewonerskernen negatief geadviseerd. Over het verkoopbeleid kregen we geen advies; wel over het Jaarplan 2015 (positief), over het Pré
27 van 62
Woonpakket schoonmaken dakgoten (negatief; overgenomen) en over het beleid rond de verhuur van parkeerplaatsen (negatief; niet overgenomen). Bewonerscommissies Met alle 79 bewonerscommissies is contact geweest. Sommige commissies hadden geen behoefte aan een vergadering. In totaal voerden we met 62 bewonerscommissies overleg. Met sommige commissies was er vanwege leefbaarheidsprojecten of renovatieprojecten meerdere keren overleg. In totaal zijn 92 overleggen gevoerd in 2014. De participatie rond de projecten is verwerkt in het projectenoverzicht bij vastgoed. Het was de bedoeling om voor de leden van de bewonerscommissies aan het eind het jaar een dank- en informatiebijeenkomst te organiseren. Deze heeft plaatsgevonden op 28 januari 2015.
28 van 62
6.
Energiebewust bouwen en beheren
Hier willen we naartoe Een reductie in gasverbruik van 20% in 2018. Meer bewoners gaan bewuster om met energie. Bestaande woningen en nieuwbouw Pré Wonen heeft ongeveer anderhalf jaar geleden een EnergieActiePlan (EAP) opgesteld. Het heeft als doel een reductie in het gasverbruik tot stand te brengen, leidend tot een vermindering van 20% in 2018. Het plan is gericht op verbetering van de isolatie van bestaande woningen, investeringen in nieuwbouw, en groeiend bewustzijn van bewoners van hun eigen invloed op hun energieverbruik. In dat verband doet Pré Wonen proeven met zonne-energie en nota-nulwoningen. Voor de voorbereiding en de uitvoering van het EAP is jaarlijks een bedrag van € 1 miljoen beschikbaar. Energiebesparing Voor 2014 stonden 681 woningen (verdeeld over 11 complexen) op de rol om te worden voorzien van na-isolatie. Het aanbrengen van dak- en vloerisolatie in bewoonde staat is uitvoeringstechnisch complex, omdat individuele situaties per woning nogal verschillen. Om te voorkomen dat woningspecifieke zaken pas bij de uitvoering (en dus te laat) aan de orde komen, hebben we besloten om te beginnen met een inventariserend onderzoek. De resultaten daarvan laten zien dat de dakisolatie redelijk goed uitvoerbaar is. Bij de inspectie van vloeren en kruipruimten kwamen knelpunten aan het licht. Het maakte duidelijk dat de voorgenomen na-isolatie meer bouwkundige kosten met zich zou meebrengen dan isolatiekosten. Deze bevindingen duiden erop dat het zogenoemde laaghangend fruit bij het na-isoleren inmiddels wel grotendeels geplukt is. De uitvoering van dak- en vloerisolatie kan niet plaatsvinden zonder omvangrijke technische ingrepen (zoals vloervervanging en asbestverwijdering). Ondanks deze complicerende factoren bij de uitvoering is in 2014 bijna € 500.000 besteed aan de maatregelen uit het EnergieActiePlan. Duurzaamheid Tijdens een themaochtend over duurzaamheid zijn alternatieve energiebesparende en energieopwekkende initiatieven gepresenteerd die kunnen worden gefinancierd uit het EAP. Daarop is één van deze initiatieven omarmd: inmiddels is een start gemaakt met het project om de energievoorziening van algemene ruimtes bij gestapelde woningbouw op te wekken met zonnepanelen. De uitvoering vindt plaats vanaf 2015.
29 van 62
7.
Een solide corporatie Hier willen we naartoe Een blijvend solide en efficiënte woningcorporatie voor onze huurders. Meer tevreden klanten.
Dienstverlening Een solide organisatie is volgens ons te herkennen aan een aantal elementen. Belangrijk is dat de dienstverlening aan de klanten op orde is. De klant ervaart ons, als het goed is, als een professionele organisatie die men bij vrienden en familie zou aanbevelen. Concrete afspraken voor 2014 De tevredenheid van de klant over de dienstverlening moet zijn toegenomen. We meten dat met het KWH Huurlabel, waarvoor we in 2014 een 7,9 willen behalen. Onze medewerkers brengen de organisatiewaarden dagelijks in praktijk. Daardoor wordt Pré Wonen ervaren als een woningcorporatie die verantwoordelijk, proactief, zakelijk en flexibel is in haar handelen.
7.1. Beleidsontwikkeling Vastgoedsturing/wensportefeuille In 2014 zijn de uitgangspunten van de wensportefeuille vastgesteld. Deze zijn gebaseerd op huidige beleidsdocumenten en woningmarktonderzoek, rekening houdend met onze prestatieafspraken. De gewenste vastgoedportefeuille voor over circa tien jaar is daarmee bekend. In 2015 volgt de nadere uitwerking van de wijze waarop we gaan werken met de wensportefeuille, de plaats daarvan in de zogenoemde beleidsachtbaan en de relatie met onze wijkvisies, assetmanagement en complexbeheerplannen. Ontwikkeling KIS (KlantInformatieSysteem)/Pré-index Samen met de informatieanalist werkt Pré Wonen aan een methode om relevante klantinformatie te verzamelen. Zo kunnen we de resultaten en voortgang van thema’s uit het beleidsplan monitoren. Het gaat om ‘vitale en gewilde wijken’, ‘oog voor de klant’ en ‘energiebewust bouwen en beheren’. Voor het thema dagelijks onderhoud zijn de eerste resultaten bekend. Pas als er meer resultaten zijn, kunnen we een trend identificeren. Dan biedt de Pré-index ons informatie over (ontwikkelingen in) klantervaringen. Momenteel werken we aan het thema wijkontwikkeling. Verkoopbeleid In het najaar is het verkoopbeleid in concept voorgelegd aan de Bewonerskernen ter advisering. De Bewonerskernen hebben zich onthouden van advies, omdat ze het principieel onjuist vinden om als huurdersvertegenwoordiging te adviseren over de verkoop van huurwoningen. Ze begrijpen echter wel de noodzaak tot verkoop. Het Bestuur zal in 2015 een besluit nemen over het verkoopbeleid.
7.2. Dienstverlening De kwaliteit van onze dienstverlening wordt aan het einde van dit jaar gemiddeld gewaardeerd met het eindcijfer 7,5. De meting van het KWH loopt nog even door; de 30 van 62
maand december is in januari voor onderzoek uitgezet. De huidige stand van zaken is daardoor nog niet definitief. De definitieve uitslag wordt rond maart 2015 bekend gemaakt. De score op het labelonderdeel ‘Ontevredenheid’ is gestegen van 6,2 naar 6,3. Dit onderdeel moet minimaal 6,5 zijn om het KWH-label te behouden. Periode t/m
Contact
Woning zoeken
Nieuwe woning
Huur Reparaties Onderhoud Ontevreden opzeggen heid
Totaal gem.
Januari Febr Maart
volgt
7,9
7,3
7,3
7,8
volgt
5,7
volgt
April
volgt
7,8
7,5
7,5
8,1
9,4
5,5
volgt
Mei
volgt
7,8
7,5
7,4
8,1
8,1
5,1
volgt
Juni
6,9
7,8
7,5
7,7
8,2
7,9
5,2
7,3
Juli
6,9
7,8
7,5
7,7
8,3
8,2
5,0
7,3
Augustus
7,0
7,7
7,5
7,8
8,3
8,3
6,2
7,5
September
7,0
7,7
7,5
7,8
8,3
8,2
6,1
7,5
Oktober
7,0
7,7
7,5
7,7
8,2
8,1
6,2
7,5
November December
7,0 7,1
7,7 7,8
7,5 7,6
7,8 7,8
8,2 8,1
8,2 8,1
6,3 6,3
7,5 7,5
Klachten en geschillen Klachten over onze dienstverlening nemen wij ter harte. We zien ze als leermomenten voor onze organisatie en onze medewerkers. We beoordelen daarbij vooral of we juist hebben gehandeld, of we van de klacht kunnen leren, en of we onze handelwijze moeten aanpassen. In 2014 heeft Pré Wonen in totaal 109 klachten ontvangen. Dit zijn 36 klachten minder dan in 2013 (145). De gemiddelde afhandelingsduur van een klacht is ongeveer 20 dagen. Dat is 4 dagen langer dan onze norm. Uit onze telefonische after sales blijkt dat ongeveer 21% van de klagers ontevreden is over de klachtenafhandeling, terwijl onze norm is dat 60% van de klagers daarover tevreden moet zijn. We hebben de norm dus ruimschoots gehaald.
Klachtenbeheer aantal afgehandelde klachten gem afhandeltermijn in dagen
2014 108 20
2013 127 16
Aard van de klacht bejegening bereikbaarheid herhalingsklacht niet nakomen van afspraken tijdigheid veiligheid anders
2014 28 4 17 36 9 0 15
2013 32 12 13 59 10 1 28
Nazorg (zeer ) tevreden neutraal (zeer) ontevreden
2014 52 39 20
2013 76 46 33
31 van 62
Via de regionale geschillencommissie zijn voor Pré Wonen 8 zaken ingediend. Daarvan zijn er 4 ongegrond verklaard. De geschillen betroffen de afhandeling van klachten over geluidsoverlast en niet uitgevoerd schilderwerk. Bij de huurcommissie zijn 43 zaken in behandeling genomen. In 2014 zijn 40 huurcommissiezaken afgehandeld: 1 verzoek had te maken met legeskosten die niet waren voldaan door de huurder; in 5 zaken heeft de huurder gedeeltelijk gelijk gekregen; 34 zaken zijn gewonnen.
7.3. Systemen en processen op orde Verhuur Conform de Europese regelgeving moet Pré Wonen vrijkomende woningen met een maandhuur onder de huurtoeslaggrens (2014: € 699,48) voor 90% toewijzen aan onze primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen lager dan € 34.678. We willen hier zo optimaal mogelijk gebruik van maken om gedifferentieerde inkomensgroepen in wijken te krijgen, en om middeninkomens te bedienen die op de regionale woningmarkt moeilijk vinden wat zij zoeken. Toewijzing huurwoningen In Zuid-Kennemerland hebben de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de toewijzing van woningen met een huurprijs onder € 699,48 in relatie tot het gebruik van de 10% vrije toewijzingsruimte. In de eerste categorie worden deze woningen beschikbaar gesteld aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678. De vrije toewijzingsruimte wordt in eerste instantie gebruikt voor urgenten en stadsvernieuwingskandidaten, en in bepaalde situaties voor eigen toewijzing via de zogenoemde 30%-regeling. Als er voldoende ruimte is, kunnen woningen onder € 699,48 ook worden aangeboden in de tweede categorie aan huishoudens met een inkomen boven € 34.678, maar onder € 40.000. In IJmond hebben gemeenten en woningcorporaties afgesproken dat woningen tot aan de huurtoeslaggrens zullen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.000. In het eerste jaar bleek bijsturing noodzakelijk. Besloten is dat de woningen die via ‘Direct te Huur’ beschikbaar komen, alleen nog worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Dit blijkt voldoende effect te hebben, waardoor we daarna in de regio IJmond ook voldoen aan 90%-eis van ‘Brussel’. Toewijzingen DAEB : Beverwijk-West Beverwijk-Oost/Heemskerk Haarlem Noord Haarlem Oost Molenwijk/Europawijk/Bennebroek/Heemstede Meerwijk/Boerhaavewijk Totaal
Inkomen < Ink. Grens
Inkomen > ink. Grens
Totaal
Percentage "scheef" per Regio
198 135 120 115 109 80
13 13 10 15 4 4
211 148 130 130 113 84
6,16% 8,78% 7,69% 11,54% 3,54% 4,76%
757
59
816
7,23%
De rapportage laat zien dat 59 van de 816 verhuringen met een huur onder € 699,48 is gedaan aan huurders met een inkomen hoger dan € 34.678. Pré Wonen voldoet hiermee aan de geldende wet- en regelgeving. Het streven was echter om op 9% uit te komen. De maatregel om de woningen met een subsidiabele huur tussen € 600 en € 700 in de Bcategorie voor de hogere inkomens te adverteren, heeft slechts beperkt effect gehad.
32 van 62
Verkoop Pré Wonen verhuurt en beheert woningen: dat is onze kerntaak. Maar ook de verkoop van bestaande (huur)woningen behoort intussen tot de reguliere taak van woningcorporaties. Voor Pré Wonen is dat ook zo. Zodoende vullen we onze financiële middelen aan, bijvoorbeeld voor wijkversterking en nieuwbouw, en voor de financiering van de diverse heffingen die we krijgen opgelegd. De afgelopen jaren werden gekenmerkt door de aanhoudende economische crisis en stagnatie op de woningmarkt. Eind 2014 zijn er voorzichtige signalen dat de verkoopmarkt zich herstelt, met name in de Randstad. Het consumentenvertrouwen is beter dan vorig jaar, maar de beperking van de leencapaciteit van particulieren en de afschaffing van de eenmalige schenkingsmogelijkheid van maximaal € 100.000 kunnen belemmerend werken. Daarentegen is de rentestand nimmer zo laag geweest. Ondanks het sombere klimaat op de woningmarkt wist Pré Wonen het beoogde verkoopresultaat (op basis van kasstroom) in 2014 weer te behalen. Dit resultaat is tot stand gekomen door onze Pré Koopregeling (kortingsregeling; 42 woningen van totaal 96), door reguliere verkoop (42 woningen) en door reguliere verkoop met korting (12 woningen). Resterende nieuwbouw (koop) 2014 In het project De Pionier zijn alle 5 appartementen verkocht die per 1 januari 2014 nog te koop stonden. Van de 6 bedrijfsonroerendgoed-ruimten zijn er slechts 2 verkocht. Daarnaast zijn nog 57 van de 61 parkeerplaatsen niet verkocht. Informatisering en automatisering (I&A) Om de doelstellingen van het beleidsplan ‘Werken aan de wijk’ te realiseren is betrouwbare, tijdige en eenduidige informatie nodig. Als solide organisatie richten we ons daarom op de volgende interne randvoorwaarden: 1. Informatisering gaat grip op de informatie opleveren door het gegevensbeheer goed in te richten. Kennis en kunde uit de lijn wordt gebruikt door verantwoordelijkheden en taken te beleggen op de verschillende niveaus in de afdelingen. De kwaliteit van gegevens zal het juiste betrouwbaarheidsniveau krijgen. 2. De I&A-website en een informatieloket geven informatisering een gezicht en een podium om de afgesproken producten/diensten te meten aan de organisatie, door middel van interactie die tot stand zal komen. Deze interactie maakt het via voortschrijdend inzicht mogelijk steeds gerichter in te spelen op de verschillende behoeften. 3. Rapportages zullen op de website worden aangeboden in een overzicht dat wordt gereduceerd naar behoefte. Door de behoeften gericht te vertalen naar bijvoorbeeld rapportages kunnen vragen aan het loket al worden beantwoord op de website, dus zelfs voordat ze überhaupt worden ingediend aan het loket. 4. De behoefte aan tijdige, bruikbare, betrouwbare informatie zal sterk groeien, zowel intern als extern. Informatisering houdt hier (nu al) rekening mee door te bouwen aan een sterk, flexibel en gestructureerd fundament waarop de Pré Wonen-organisatie tot in lengte van jaren kan voortbouwen. De afgelopen periode zijn het ITIL-handboek en het calamiteitenplan geactualiseerd. Daarnaast is ook de hardware verbeterd. Het digitaliseren van de klantprocessen heeft voor Pré Wonen nu de hoogste prioriteit. Hier zijn efficiëntieverbeteringen mogelijk die 33 van 62
kunnen bijdragen aan het terugdringen van de bedrijfslasten. Maar ook de overige processen hebben onze aandacht. Dit zal tot uitdrukking komen bij de verdere uitwerking van de strategische herpositionering. Inkoop De hoofddoelstelling voor Pré Wonen op het gebied van de inkoop is versterking van de inkoopfunctie, zodat de kosten en de kwaliteit kunnen worden beheerst. Daarnaast is het ons doel om medewerkers te stimuleren en te motiveren hun verantwoordelijkheid te nemen voor het effect van de inkoop op de organisatie. In 2014 zijn inkooptrajecten gestart en afgerond op het gebied van inhuur van personeel, energie en telecommunicatie (KPN). Het contractenbeheer is geïmplementeerd. Het zorgt voor bewustwording bij het aangaan van overeenkomsten.
7.4. Werkorganisatie De strategische herpositionering van Pré Wonen heeft invloed op het toekomstig personeelsbestand. Onze medewerkers bepalen gezamenlijk het succes van onze organisatie. Om onze klanten op de juiste wijze te bedienen hebben wij gekwalificeerde en gemotiveerde mensen nodig: medewerkers die lekker in hun vel zitten, met plezier naar het werk gaan en dit uitstralen naar onze klanten. Strategisch personeelsbeleid Door ons personeelsbeleid strategisch te plannen en personeelsinstrumenten goed in te zetten (instroom, doorstroom en uitstroom) ontwikkelen we ons huidig personeelsbestand in de richting van het gewenste personeelsbestand. We kijken daarbij naar het benodigde aantal fte’s, de gewenste mentaliteit en de competenties. Daarnaast hebben we inzicht in de potentie, de ambities en het aanwezige talent. Hierdoor kunnen we beter inspelen op veranderingen in de omgeving, de (veranderende) behoeften van onze klanten en wijzigingen in de organisatie. Talentmanagement In 2014 heeft Pré Wonen beleid ontwikkeld voor talentmanagement. Talentmanagement ligt in het verlengde van de (strategische) personeelsplanning. We gaan ervan uit dat iedere medewerker talent heeft. Het gaat er echter om wat een medewerker met dat talent doet, en welke waarde hij of zij zo toevoegt aan de organisatie. Daarnaast is het belangrijk dat een medewerker met zijn of haar kennis, kunde en karakter goed past bij de organisatie. Bij Pré Wonen kan iedere medewerker met ambitie zijn talenten ontwikkelen. PréFlex: flexibele arbeidsvoorwaarden Vanaf 2014 krijgen onze medewerkers een persoonlijk budget aan arbeidsvoorwaarden. Het is opgebouwd uit vakantiegeld, verlofuren omgerekend in geld, en de gratificatie. Medewerkers kunnen met hun budget een arbeidsvoorwaardenpakket samenstellen dat het beste past bij hun persoonlijke situatie. Zo kunnen ze geld bijvoorbeeld omzetten in verlofuren of andersom. Pré Wonen Waardevol In 2012 zijn we gestart met het cultuurtraject Pré Wonen Waardevol. Het is bedoeld om de organisatiewaarden ‘verantwoordelijk, proactief, flexibel en zakelijk’ onder de aandacht te brengen en te houden. Het gaat erom dat (team)managers en medewerkers 34 van 62
in hun houding en gedrag de organisatiewaarden tonen om zodoende de resultaten te optimaliseren. In 2014 zijn de teammanagers praktisch aan de slag gegaan met de organisatiewaarden, verdeeld over de vier deelprojecten Bereikbaarheid, Informatievoorzieningen KCC, Werken in projectteam en Wijkkernteams/Ogen en oren in de wijk. Management development In 2014 zijn de actiepunten uit het actieplan management development uitgevoerd. Pré Wonen Waardevol was hier een onderdeel van. Het heeft veel effect gehad. De management-tweedaagse werd uitgesteld tot begin 2015 in verband met de strategische heroriëntatie. Medewerkers Eind 2014 heeft Pré Wonen 163 medewerkers in dienst (ultimo 2013: 164). Dat zijn 147,14 fte (ultimo 2013 147,68 fte). De verhouding man-vrouw is 46,6%-53,4% (ultimo 2013: 49,4%-50,6%). Leeftijdsopbouw 60-65 55-60 50-55 45-50 40-45 35-40 30-35 20-30 10-20
2013 9 24 28 31 25 21 23 3 0
2014 11 23 31 28 25 24 17 4 0
In dienst in 2014: 7 medewerkers (2013: 11) Uit dienst in 2014: 8 medewerkers (2013: 14) Er is kennis genomen van de wetgeving, (art. 2: 276BW) van toepassing vanaf 1 januari 2013 als gevolg waarvan een grote onderneming een evenwichtige man/vrouw verdeling in het bestuur en de Raad van Commissarissen in acht moet nemen, in die zin dat tenminste 30% van de posities in het bestuur of Raad van Commissarissen gehouden moet worden door vrouwen en ook tenminste 30% door mannen. Het bestuur bestaat in 2014 uit 2 mannen, waarbij nog niet wordt voldaan aan de evenwichtige verdeling, daar beide aanstellingen dateren van voor 1 januari 2013. Voor wat betreft de Raad van Commissarissen voldoet Pré Wonen wel aan de voorwaarde. Ziekteverzuim In 2014 is het ziekteverzuimbeleid geëvalueerd. De Wet Verbetering Poortwachter stelt een aantal eisen aan het ziekteverzuimbeleid van een organisatie. Deze eisen vormen de basis voor acties van Pré Wonen en voor de procedures rond ziekteverzuim. De belangrijkste wijziging heeft te maken met bewustwording van het feit dat verzuim een aantal gevolgen heeft voor de medewerker, collega’s en klant. Het doet meer aanspraak op de eigen verantwoordelijkheid van een medewerker en heeft hierdoor minder regels nodig. Pré Wonen verlegt de aandacht van kortdurend naar langdurend verzuim. We gaan daarbij eerder actie ondernemen. We sturen niet meer op een verzuimpercentage, maar 35 van 62
op het mogelijke herstel van een medewerker. In het verlengde van het verzuimbeleid is ook de arbodienst geëvalueerd. Vanaf 2015 werken we met een nieuwe arbodienst: Cohesie uit Naarden. Ondernemingsraad Samenstelling De samenstelling van de Ondernemingsraad in 2014 was als volgt: Max van Baar (voorzitter, afdeling Vastgoed) Anjo Kwakkenbos (vice-voorzitter, afdeling Wonen) Albert Westenberg (lid, afdeling Vastgoed) (tot augustus 2014) Catrien Geenen (lid, afdeling Wonen) (vanaf augustus 2014) Franc Lana (lid, afdeling Vastgoed) Peter van der Linden (lid, afdeling Interne organisatie) (tot december 2014) Sandra Bikkel (lid, afdeling Wonen) (vanaf december 2014) Edwin Dekker (lid, afdeling Controlling) Cees Mol (lid, afdeling Vastgoed) André de Boer (ambtelijk secretaris, afdeling Vastgoed) Twee leden zijn tussentijds teruggetreden. Zij zijn tot de OR-verkiezingen vervangen door nieuwe leden, die zich verkiesbaar zullen stellen bij de verkiezingen van 2015. Overleg In 2014 is er zes keer een gezamenlijk en constructief overleg geweest tussen de Ondernemingsraad en het Bestuur. De heer J.D de Kort, lid van de Raad van Commissarissen, is op voordracht van de Ondernemingsraad eenmaal aanwezig geweest. Diverse onderwerpen kwamen tijdens het overleg aan bod. Standaard op de agenda stonden de strategische herpositionering en actualiteiten uit de corporatiebranche. Ook de jaarrekening 2013, de begroting 2015 en de tertiaalrapportages zijn besproken. Instemmings- en adviesaanvragen In 2014 zijn twee instemmingsaanvragen ontvangen: voor het ziekteverzuimbeleid en het arbobeleid. De Ondernemingsraad heeft in december ingestemd met het nieuwe ziekteverzuimbeleid. Het arbobeleid was eind 2014 nog in behandeling.
36 van 62
8.
Financiën 8.1. Ontwikkelingen
Herzieningswet Deze wet had voor het verslagjaar 2014 geen directe werking. De mogelijke consequenties ervan worden onderzocht. In ieder geval kan worden gesteld dat het ontwikkelen van niet-DAEB-woningen lastig zal worden. De haalbaarheid en financierbaarheid staan hierbij onder druk. Financierbaarheid Voorheen was beschikbaarheid van geld het probleem. Dat is veranderd: er zijn nu vele aanbieders op de markt, met historisch lage rentevergoedingen. De financierbaarheid van commerciële activiteiten staat echter wel onder druk. Hogere administratieve lasten en extra algemene voorwaarden maken commerciële financiering moeilijk. Financiering met eigen vermogen is dan een uitkomst. Het verdienmodel moet dan wel op orde zijn. Verdienmodel Het verdienmodel van Pré Wonen staat onder druk. Betaalbaarheid enerzijds en diverse heffingen anderzijds vragen om een constante monitoring van budgetten. De bedrijfslasten vragen daarbij nadrukkelijk de aandacht. Het verlagen van deze lasten draagt bij aan een grotere maatschappelijk inzet. Waarderingsgrondslagen RJ645 Sinds 2013 wordt ons vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd. In 2014 hebben wij hiervoor samen met de externe taxateur een handboek opgesteld.
8.2. Interne controle Auditplan Het managementteam van Pré Wonen stelt jaarlijks een auditplan vast. Het auditteam, samengesteld uit medewerkers die worden begeleid door interne controle, doen daarnaast procesaudits. Deze zijn bedoeld om te weten te komen of het proces loopt zoals het op papier beschreven staat. In het verslagjaar zijn procesaudits uitgevoerd naar overlast, planmatig onderhoud en asbest. Planning & Control-cyclus In onze Planning & Control-cyclus leggen we nauwkeurig vast van welke activiteit en wanneer verantwoordingsstukken klaar moeten zijn, en door wie deze moeten worden opgesteld. Ook is vastgelegd welk document het kader stelt bij de realisatie van de activiteit. Bij alle verantwoordingsstukken stellen we een controledocument op, inclusief een volledige dossieropbouw. Het was de bedoeling dat de externe accountant bij de controle gebruik kon maken van deze dossiers. Door verscherpte controle-uitgangspunten van de COS 610 is het steunen op dossiers echter onvoldoende. Het betekent dat wij onze interne controle op orde hebben. De accountant kan mede daardoor efficiënter werken, terwijl Pré Wonen de kosten kan drukken. Veranderende regelgeving externe controle In het najaar 2013 is de standaard COS 610 aangescherpt. Het gevolg daarvan is dat er nog meer eisen worden gesteld aan de onafhankelijkheid en de kwaliteit van de interne 37 van 62
controlefunctie. Tot dan toe konden we ervan uitgaan dat de externe accountant kon bouwen op onze dossiers. Nu moet op die dossiers kunnen worden gesteund. Dit impliceert dat ook intern het reviewmodel op alle controles moet worden toegepast. Voor Pré Wonen is dat geen optie. De omvang van onze organisatie rechtvaardigt geen aparte interne accountantsdienst.
8.3. Financiële positie De bedrijfsvoering van Pré Wonen is gebaseerd op een duurzaam businessmodel. Dat wil zeggen: onze bedrijfsvoering toetsen we telkens opnieuw aan de financiële continuïteit van onze organisatie. Daarbij kijken we naar: Kasstromen op korte termijn > Interest Coverage Rate (ICR) en efficiencyratio Kasstromen op lange termijn > Loan to Value en solvabiliteit Onderpand > dekkingsratio Interest Coverage Ratio (ICR) De belangrijkste ratio voor de korte termijn is onze Interest Coverage Rate (ICR). Wij vinden dat die minimaal 1,5 moet zijn (voor de enkelvoudige jaarrekening). Dat is iets boven 1,4, de norm van het WSW. De ICR geeft aan in hoeverre Pré Wonen in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen uit de exploitatie. Hierin zijn ook de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage verwerkt. Voor de komende vijf jaar verwachten we dat de ICR zich zal bewegen boven de minimale norm van 1,5. Daarbij moet worden aangetekend dat we in de jaren 2015 tot en met 2017 maar net boven onze eigen norm uitkomen. Bij het opstellen van de begroting 2015 zullen we hier nader op ingaan. Interest Coverage ratio (norm >= 1,5) Jaar
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Begroting 2014
1,86
1,54
1,54
1,58
1,70
1,72
Begroting 2015
1,58
1,59
1,60
1,87
2,10
2,17
Realisatie 2014
1,58
Efficiencyratio Om grip te blijven houden op de kosten, drukken we deze uit in een percentage van de opbrengsten. Dat is de efficiencyratio. Deze ratio mag niet hoger zijn dan 51% en wordt berekend op basis van de enkelvoudige jaarrekening. Dit vinden wij een maximale grens, omdat we voldoende kasstromen moeten en willen generen om de rentelasten en verhuurdersheffingen op te vangen zonder directe bijsturing van onze ambities. In 2014 hebben we aan deze norm voldaan. Voor de komende vijf jaar verwachten we dat de efficiencyratio zich gemiddeld onder de norm zal bewegen. Efficiencyratio (norm <= 51%) Jaar
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Begroting 2014
50,1%
52,4%
50,0%
48,4%
46,7%
45,4%
Begroting 2015
51,3%
50,2%
50,4%
50,0%
48,6%
47,1%
Realisatie 2014
50,6%
38 van 62
Loan to Value en solvabiliteit Om te beoordelen of we ook op de langere termijn kunnen blijven voldoen aan onze financiële verplichtingen, kijken we naar de Loan to Value (de verhouding tussen de schuldenlast en de bedrijfswaarde) en de solvabiliteit (de verhouding tussen het eigen vermogen en totale vermogen, op basis van de marktwaarde). Bij het vaststellen van de begroting 2015 is de norm van 30% bepaald. Eind 2014 is de Loan to Value 31,8% (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) en de solvabiliteit 65,3%. Voor de komende vijf jaar verwachten wij dat de Loan to Value op basis van de WOZwaarde rond de 30% zal blijven bewegen. Pré Wonen is dus redelijk ‘conservatief’ gefinancierd. We zien wel dat de LTV op basis van de marktwaarde hoger is dan de intern vastgestelde norm. Het is een signaal dat bij verdere daling van de marktwaarde het financieren van investeringen met voldoende vreemd vermogen lastig wordt. Loan to value o.b.v. 70% WOZ waarde (norm <=30%) Jaar
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Begroting 2014
27,4%
29,6%
30,3%
30,2%
30,9%
30,9%
Begroting 2015
28,5%
27,5%
29,4%
29,4%
28,6%
27,8%
Realisatie 2014
28,6%
8.4. Maatschappelijk rendement Hét maatschappelijk rendement bestaat niet. Pré Wonen zoekt naar een goede definitie die bij ons past. Het driekamermodel kan daarbij een middel zijn. Dit is een integraal, strategisch sturingsconcept voor woningcorporaties, ontwikkeld door Ortec. Daarbij wordt vanuit drie zogenoemde kamers naar de bedrijfsvoering gekeken: de maatschappelijke, de vermogens- en de vastgoedkamer. Op dit moment onderzoeken we hoe dit model ons verder kan helpen om ons maatschappelijk rendement beter over het voetlicht te brengen. Voor nu volstaan we ermee onze beleidseffecten inzichtelijk te maken door onszelf te vergelijken met een commerciële belegger. We zijn daarom deelnemer van IPD/aeDex, een organisatie die de corporatievastgoedindex berekent en rendementsmetingen van de Nederlandse woningcorporaties publiceert. Bij het verschijnen van dit jaarverslag worden de gegevens voor 2014 nog aangeleverd. Een rapportage over dit jaar is nu dus nog niet mogelijk. Over 2013 zijn wel gegevens en cijfers beschikbaar. Maatschappelijk rendement 2009
2010
2011
2012
2013
Pre Wonen
2,3%
2,2%
1,9%
1,7%
1,9%
benchmark
1,7%
1,7%
1,9%
2,0%
2,0%
verschil
0,6%
0,5%
0,0%
-0,3%
-0,1%
Het maatschappelijk rendement is het verschil tussen het behaalde direct rendement van Pré Wonen en geschat rendement van commerciële partijen. Uit de tabel blijkt dus dat wij in 2013 1,9% minder rendement hebben gehaald dan een commerciële partij zou doen. In 2012 was dit 1,7%. We zien vanaf 2009 een daling van ons maatschappelijk 39 van 62
rendement ten opzichte van commerciële partijen. Dit is een gevolg van ons huurbeleid. In de genoemde jaren is het streefhuurpercentage waar mogelijk opgetrokken naar 85% van maximaal redelijk. Sinds 2012 wordt de streefhuur in principe bepaald door een percentage van de WOZ-waarde te nemen. De tabel laat ook zien dat Pré Wonen in 2012 voor het eerst een hoger financieel rendement had dan het gemiddelde van de benchmark: 0,30%. Anders gezegd: de benchmark heeft een lager direct rendement gehaald dan wij. Het verschil werd in 2012 vooral veroorzaakt door incidenteel lagere onderhoudskosten. Als we hiermee rekening houden, heeft Pre Wonen na een inhaalslag sinds drie jaar een vrijwel gelijk maatschappelijk rendement als in de benchmark.
8.5. Resultaten 2014 Kasstromen Pré Wonen stuurt op kasstromen. Per 1 januari 2014 was er ongeveer € 30,7 miljoen in kas. Eind 2014 was dat € 32,3 miljoen, terwijl € 5 miljoen was geprognosticeerd. Dit is beduidend meer dan de voorgeschreven norm van het WSW (maximaal 10% van de jaarhuur inclusief servicekosten). Het meerdere zal, net als in 2013, worden gekort op het borgingsplafond.
x € 1.000
Realisatie 2014 Realisatie 2013 v.s. Begroting 2014 Realisatie 2014 v.s. Begroting Realisatie 2013 Realisatie 2014
Kasstroom uit operationele activiteiten
14.844
10.748
24.969
21.737
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-53.329
-6.726
-1.623
533
-7.259
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
14.222
-2.503
-12.884
-29.361
26.858
-24.263
1.520
10.462
-7.090
8.610
Mutatie liquide middelen
-10.989
NB: Het bovenstaande overzicht is opgesteld aan de hand van de Jaarrekening 2014. Het betreft hier een indirect kasstroomoverzicht. Door mutaties in de kortlopende schulden en vorderingen zal het direct kasstroomoverzicht afwijken.
Jaarresultaat Het gerealiseerde jaarresultaat bedraagt € 25,8 miljoen. Dit is € 72,8 miljoen hoger dan de begroting (€ -47,0 miljoen). Het verschil wordt met name veroorzaakt door bijzondere waardeveranderingen.
x € 1.000
Jaarresultaat
Realisatie 2014 Realisatie 2013 v.s. Begroting 2014 Realisatie 2014 v.s. Begroting Realisatie 2013 Realisatie 2014 -47.032
25.790
-72.822 -
-19.887
14.678
96.013 -
-34.565
-90.263
104.941
-
Waardeveranderingen:
Waardeveranderingen vastgoed in exploitatie
-70.223
-
Waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden
-
1.285
-1.285
1.831
-546
Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa
-
-478
478
433
-911
Overige waardevaranderingen materiële vaste activa
-
-6.413
-
-
Onrendabele investeringen Resultaat sloop / uitplaatsingskosten
-46.704
-1.771
-44.933
163
-1.934
2.743
-794
3.537
-1.277
483
-63.848
6.507
-76.768
-89.113
102.033
16.816
19.283
3.946
18.890
-6.020
Verkoop bestaand bezit
576
3.105
-2.529
1.356
1.749
Verkoopresultaat nieuwbouw
-
47
-47
233
-186
Resultaat deelnemingen
-
10
-10
-36
46
16.119
6.532
17.337
-7.629
Jaarresultaat excl. waardeveranderingen Verkoopresultaten
Exploitatieresultaat uit verhuur
16.240
40 van 62
Exploitatieresultaat uit verhuur Onze kernactiviteit, het beheren van woningen, leverde in 2014 een exploitatieresultaat op van € 16,1 miljoen. Afgezet tegen ons eigen vermogen van € 982,7 miljoen per 1 januari 2015 betekent dat een rendement van 1,64%. Met andere woorden: elke euro die Pré Wonen vanuit het eigen vermogen investeert in het primaire proces, levert 1,6 eurocent aan resultaat op. Zo werkt Pré Wonen gericht aan de financiële basis voor toekomstige activiteiten. Realisatie 2014 Realisatie 2013 v.s. Begroting 2014 Realisatie 2014 v.s. Begroting Realisatie 2013 Realisatie 2014
x € 1.000
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
83.574
82.865
-709
79.936
2.929
4.038
3.601
-437
3.763
-162
170
193
23
251
-58
1.201
1.256
55
935
321
Vergoedingen Bijdragen BWS Geactiveerde productie Overige opbrengsten
761
374
-387
633
-259
89.744
88.289
-1.455
85.518
2.771 125
Bedrijfslasten Afschrijvingen t.d.v. exploitatie
-524
-397
127
-522
Personeelslasten
-10.603
-10.848
-245
-10.766
-82
Onderhoudslasten
-17.760
-18.239
-479
-18.442
203
Leefbaarheid
-1.803
-1.296
507
-1.124
-172
Heffingen
-10.600
-10.092
508
-3.401
-6.691
Overige bedrijfslasten
-15.420
-15.719
-299
-14.623
-1.096
-56.710
-56.591
119
-48.878
-7.713
-18.750
-17.228
1.522
-18.547
1.319
1.956
1.648
-308
-754
2.402
16.240
16.119
-121
17.338
-1.219
Financiële baten en lasten Vennootschapsbelasting Exploitatieresultaat uit verhuur
De belangrijkste redenen waarom het resultaat afwijkt van de begroting 2014 zijn de lagere huuropbrengst (in verband met huurderving), lagere financiële baten en lasten, en de vennootschapsbelasting. Uit onderstaande grafiek blijkt dat Pré Wonen in 2014 van iedere euro 22% aan onderhoud heeft besteed (9% dagelijks en 13% planmatig) en 21% heeft gebruikt om aan de renteverplichtingen te voldoen. verdeling huuropbrengsten jaarrekening 2013
verdeling huuropbrengsten jaarrekening 2014
20%
23%
18%
21%
Vrije kasstroom
Vrije kasstroom
Personele lasten
Personele lasten
Dagelijks onderhoud
1% 12%
Planmatig onderhoud
12%
Leefbaarheid
14%
Leefbaarheid
Heffingen CFV 11% 4% 12% 1%
Overige bedrijfslasten
13% 0%
Heffingen CFV VPB
12%
VPB Rentelast
Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud
14%
9%
2%
Overige bedrijfslasten Rentelast
Verkoopresultaat Als gevolg van de veranderende wet- en regelgeving, sectorale heffingen en scherper toezicht op besteding van middelen is Pré Wonen bij de uitvoering van het investeringsprogramma steeds afhankelijker geworden van opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit. De verkoop van woningen verloopt in de huidige woningmarkt echter niet vanzelfsprekend. Toch zijn we er voor het derde jaar op rij in geslaagd om ons verkoopdoel te realiseren. Daarbij moet wel worden aangetekend dat hierbij ook het 41 van 62
doorverkopen van MGE-woningen is inbegrepen. Bij de woningverkopen hebben we gebruik gemaakt van diverse verkoopstimulerende maatregelen. 14 12 10 8
Regulier Aantal
6
Regulier met korting (10%) Aantal
4
Pré Koopregeling regulier (25%) Aantal
2
Pré Koopregeling MGE (25%) Aantal
0
In 2014 heeft Pré Wonen 74 woningen, 16 garages en 7 woonwagenstandplaatsen verkocht op basis van transportdatum. Dit zijn 42 reguliere verkopen (inclusief garages), 12 reguliere verkopen met korting en 39 verkopen onder voorwaarden. Daarnaast zijn 4 teruggekochte VOV-woningen weer verkocht, waarvan 3 onder voorwaarden en 1 regulier. In onderstaande grafiek zijn de verkoopopbrengsten uitgesplitst naar de diverse regelingen. in € Pré Koopregeling Regulier met korting (10%) Regulier Doorverkoop woningen tegen taxatiewaarde Doorverkoop woningen met Pré koopregeling
Aantal vhe Taxatiewaarden 39 7.043.000 12 1.126.432 42 6.306.000 1 147.500 3 750.000 97 15.372.932
Korting -1.760.750 -84.843 305.922 1.500 -187.500 -1.725.671
Kasstroom 5.282.250 1.041.590 6.611.922 149.000 562.500 13.647.262
Investeringen Onze investeringen in nieuwbouw van huurwoningen zijn ver achtergebleven bij onze begroting. Bij het opstellen van de begroting 2014 was hiervoor een totaal investeringsbedrag voorzien van € 52,8 miljoen. We kwamen echter uit op slechts € 13,5 miljoen (exclusief opbrengst uit de verkoop van koopwoningen). Dit is een direct gevolg van het uitstel van de start van slechts een aantal projecten. De belangrijkste afwijkingen worden veroorzaakt door de volgende projecten: 1. Aziëweg (afwijking € 6,4 miljoen) 2. Plantage fase 2 (afwijking € 4,9 miljoen) 3. Italiëlaan (afwijking € 10,6 miljoen) 4. Remise (afwijking 3,4 miljoen) 5. Hof van Egmond (afwijking € 4,8 miljoen) Voor 2015 staat wederom voor € 51,4 miljoen aan investeringen gepland. In onderstaande grafieken is duidelijk te zien dat we investeren in onze aandachtswijken omdat wij daarvan vitale en gewilde wijken willen maken. Differentiatie aan woningen is een instrument om dat te realiseren.
42 van 62
Kengetallen 2014 Kengetallen Pré Wonen
2014
2013
woningen / woongebouwen kamers garages parkeerplaatsen overige verhuureenheden totaal verhuureenheden
13.304 258 1.347 462 427 15.798
13.334 258 1.405 438 422 15.857
Aantal kostenfactoren
14.125
14.167
Gemiddeld verzekerde waarde per Kostenfactor Gemiddelde grondslag OZB per Kostenfactor
77 155
77 165
88 3 937114 59-
1 1 1033108212-
Mutaties in aantal verhuureenheden aantal opgeleverd aantal aangekocht aantal verkocht aantal samengevoegd aantal gesloopt overige mutaties / administratief totaal mutatie
* kostenfactor wordt gehanteerd voor alle vhe’s (woningen hebben kostenfactor 1, kamers 0,5 en garage 0,2)
43 van 62
Aantal woningen naar huurprijsklasse per gemeente
2014
2013
1.759 5.062 1.000 372 8.193
21% 62% 12% 5%
totaal
1.707 5.037 976 447 8.167
52 290 149 61 552
9% 53% 27% 11%
totaal
50 279 124 97 550
67 429 152 29 677
10% 63% 22% 4%
totaal
66 393 146 59 664
749 2431 460 194 3.834
20% 63% 12% 5%
totaal
811 2370 428 236 3.845
Haarlem goedkoop tot € 374,44 betaalbaar tot € 574,35 duur tot € 681,02 duur boven huurtoeslaggrens Bloemendaal goedkoop tot € 374,44 betaalbaar tot € 574,35 duur tot € 681,02 duur boven huurtoeslaggrens Heemstede goedkoop tot € 374,44 betaalbaar tot € 574,35 duur tot € 681,02 duur boven huurtoeslaggrens Beverwijk goedkoop tot € 374,44 betaalbaar tot € 574,35 duur tot € 681,02 duur boven huurtoeslaggrens Heemskerk goedkoop tot € 374,44 betaalbaar tot € 574,35 duur tot € 681,02 duur boven huurtoeslaggrens
-
31% 44% 26%
totaal
24 34 20 78 2.627 8.236 1.795 676 13.334
20% 62% 13% 5%
totaal
2.634 8.104 1.709 857 13.304 2014 963 736 555 427 1.719
2013 1.009 604 697 478 1.780
150 497 753 65,97% 3,31
148 478 728 65,73% 3,23
6,6% 1,8% 2,1%
6,1% 1,9% 2,4%
Totaal goedkoop tot € 374,44 betaalbaar tot € 574,35 duur tot € 681,02 duur boven huurtoeslaggrens
Kwaliteit aantal reparatieverzoeken per 1000 woningen niet-planmatig onderhoud per kostenfactor planmatig onderhoud per kostenfactor investering verbetering/onderhoud/EAP per kostenfactor totaal onderhoudsuitgaven per kostenfactor Prijs - kwaliteitverhouding per ultimo jaar Gemiddeld aantal punten WWS per woning Gemiddelde netto huur per woning Gemiddeld maximaal redelijke huur % netto huur van maximaal redelijk * Gemiddelde puntprijs (x 1 €) Het verhuren van woningen Mutatiegraad (nieuwe verhuringen) Huurachterstand in % v/d jaarhuur Huurderving in % v/d jaarhuur
25 35 18 78
44 van 62
Balansposten (x € 1000) Eigen vermogen Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Netto werkkapitaal Balansposten per kostenfactor (x € 1) 1 Woning = 1 Kostenfactor Eigen vermogen Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Netto werkkapitaal
31-12-2014 982.739 8.569 380 465.866 5.880 1.441.103 388 10.182
31-12-2013 956.949 7.775 549 460.495 12.362 1.413.415 560 -567
31-12-2014
31-12-2013
69.574 607 27 32.982 416 102.025 27 721
67.548 549 39 32.505 873 99.768 40 -40
Winst- en verliesrekening (x € 1000) Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Wijzigingen in voorraad en onderhanden projecten Overige opbrengsten Totale opbrengsten
2014 82.865 3.601 193 3.105 1.256 1.138 374 92.532
2013 79.936 3.763 251 1.356 935 4.708 633 91.582
Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering vlottende activa Personeelskosten Onderhoudslasten Bijdragen CFV Overige bedrijfslasten Totale lasten
397 6.413 478 10.848 18.239 10.092 18.900 65.367
522 -433 10.766 18.442 3.401 21.499 54.198
Bedrijfsresultaat
27.166
37.385
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed Financiele baten en lasten Jaarresultaat (voor VPB) VPB Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na VPB
14.192
-88.270
-17.228 24.131
-18.547 69.433-
1.648 10 25.790
754-36 -70.223
Winst- en verliesrekening per kostenfactor (x € 1) 1 Woning = 1 Kostenfactor Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Wijzigingen in voorraad en onderhanden projecten Overige opbrengsten Totale opbrengsten
5.867 255 14 220 89 81 26 6.551
5.642 266 18 96 66 332 45 6.464
Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering vlottende activa Personeelskosten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totale lasten
28 454 34 768 1.291 1.338 3.913
37 -31 760 1.302 1.518 3.586
Bedrijfsresultaat
1.923
2.639
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
1.005
-6.231
-1.220 1.708
-1.309 -4.901
117 1 1.826
-53 -3 -4.957
2014 65,3% 121,8% 2,5% 4,4% 2,8% -1,8% -1.220 69.460 761
2013 64,7% 98,9% -6,8% 4,4% -3,3% -1,8% -1.309 68.136 1.623
Financiele baten en lasten Jaarresultaat (voor VPB) VpB Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na VPB
Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen Rentevoet vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % eigen vermogen Renteresultaat per kostenfactor Interne financiering per kostenfactor Kasstroom uit operat. act. per kostenfactor
2014
2013
Toelichting Eigen Vermogen 31-12 / Totaal Vermogen 31-12 Vlottende Activa / Vlottende Passiva Jaarresultaat(Voor VPB) / Eigen Vermogen 1-1 Rentelasten / Gemiddelde uitstaande Leningen (Jaarres. voor VpB + Kapitaalslstn) / Tot.Verm. 1-1 Financiële baten en lasten / Eigen Vermogen 1-1
45 van 62
Personeelsbezetting in fte's Bestuur Interne organisatie Wonen Strategie en communicatie Controlling Vastgoed Afvloeiingsregeling i.h.k.v. doelmatigheid Totaal Personeelsbezetting in fte's per 1000 woningen Bestuur Interne organisatie Wonen Strategie en communicatie Controlling Vastgoed Afvloeiingsregeling i.h.k.v. deolamtigheid Totaal
2013 5,78 17,79 61,63 9,50 10,66 44,19 0,67 150,22
2014 0,42 1,43 4,53 0,71 0,83 3,25 11,17
2013 0,43 1,33 4,62 0,71 0,80 3,31 0,05 11,27
8.6. Inzet van het vermogen Het eigen vermogen van Pré Wonen is eind 2014 met € 25,8 miljoen gestegen tot ruim € 982,7 miljoen. Inclusief de voorzieningen komt ons weerstandsvermogen uit op € 991,3 miljoen. Dit is 66% van het balanstotaal (2013: 65%). We hebben dit vermogen berekend op basis van de waarderingsgrondslagen in onze jaarrekening, dus op basis van de marktwaarde.
8.7. Waardeontwikkeling vastgoed Richtlijn 645 Vanaf het verslagjaar 2013 hebben wij al ons bezit tegen marktwaarde gewaardeerd. De marktwaarde is bepaald met behulp van het model van IPD. De economische parameters zijn conform de opgave van IPD. De objectgebonden parameters zijn opgesteld in overleg met onze taxateur, Dansen Van der Vegt. Deze taxateur heeft ook een aannemelijkheidsverklaring afgegeven, waarmee is aangegeven dat de marktwaarde marktconform is. Ook worden de uitgangspunten van deze waardebepaling door interne controle gevalideerd, dat wil zeggen beoordeeld of het model juist is toegepast met de afgesproken parameters. De bedrijfswaarde van ons sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2014 € 614,8 miljoen. Deze waarde is in 2014 met € 51,6 miljoen gedaald. De daling van de bedrijfswaarde wordt met name veroorzaakt doordat de huuropbrengsten naar beneden zijn bijgesteld (in verband met de lage prijsinflatie en verlaging van de streefhuur).
re prijsinflatie over de jaren 2014-2016 d n.a.v. realisatiecijfers 2014 aangepaste berekening) houd
014)
2014 5,54 18,99 60,27 9,48 11,02 43,25 148,54
666,4 1,48 -68,70 -3,99 23,26 5,31 4,87 -3,65 -2,28 -7,98 614,8
Bedrijfswaarde ultimo 2013 Effect levensduur Verlaging streefhuren door lagere WOZ waarde en lagere prijsinflatie over de jaren 2014-2016 Hogere huurderving voor de langere termijn ingerekend n.a.v. realisatiecijfers 2014 Bijstelling verhuurdersheffing (lagere WOZ waarden en aangepaste berekening) Bijstelling ingerekende uitgaven voor planmatig onderhoud Oplevering nieuwbouw (gerealiseerd in 2014) Verkopen bestaand bezit in boekjaar (gerealiseerd in 2014) Sloop complexen (gerealiseerd in 2014) Overige mutaties Bedrijfswaarde ultimo 2014
8.8. Fiscaliteiten en fiscaal resultaat
46 van 62
In 2014 werd aangifte vennootschapsbelasting gedaan over 2012. De aangifte over 2013 was aan het eind van het jaar zo goed als gereed. Op basis van de latentie 2013 is in februari een voorlopige aangifte gedaan over 2013 en een bedrag van € 1.150.000 betaald. Dit om de hoge heffingsrente te voorkomen die de Belastingdienst sinds vorig jaar hanteert. Dit bedrag zal op basis van de definitieve aangifte door de Belastingdienst worden terugbetaald. BTW Op 1 januari 2014 is de integratieheffing afgeschaft. Dit heeft voor een aantal projecten op eigen grond een kostenbesparing tot gevolg gehad. Eind 2014 is de regeling voor een btw-tarief van 6% op arbeidskosten bij onderhoud en renovatie verlengd tot 1 juli 2015. In 2014 zijn een aantal suppleties ingediend ter correctie van BTW-afdracht en BTW-vordering. Deze zijn alle door de Belastingdienst conform het ingediende bedrag gehonoreerd. Fiscale resultaten Over 2014 wordt een fiscaal resultaat verwacht van € 16,1 miljoen. Hiervan is € 6,8 miljoen te verrekenen met de verliezen uit de jaren 2008 tot en met 2011 van de fiscale eenheid. Daarnaast verwachten we dat het resultaat in 2014 tot nihil kan worden teruggebracht door gebruik te maken van de mogelijkheid een fiscale voorziening onderhoud te vormen. Dit betekent dat Pré Wonen over 2014 geen vennootschapsbelasting hoeft af te dragen. Voor de komende tien jaar verwachten we voor € 23,1 miljoen aan vennootschapsbelasting te moeten afdragen.
8.9. Treasurybeleid In 2014 heeft Pré Wonen het treasurystatuut aangepast. Besluiten over de voorwaarden met betrekking tot uitzettingen, de voorwaarden voor het hanteren van renteinstrumenten en de hoogte van de te hanteren liquiditeitenbuffer worden in het vervolg in het treasuryjaarplan opgenomen. Het treasurybeleid is gericht op het helpen waarborgen van de financiële continuïteit van Pré Wonen. De belangrijkste daarvan afgeleide doelstellingen zijn: Bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt op zowel korte als lange termijn; Realiseren van passende financieringslasten door het minimaliseren van rentekosten en maximaliseren van renteopbrengsten binnen de daarvoor vastgestelde kaders; Signaleren, spreiden en reduceren van renterisico’s; Signaleren, spreiden en reduceren van beleggingsrisico’s; Zorgdragen voor kosteneffectief en efficiënt betalingsverkeer; Onderhouden van goede investor relations met bestaande en potentiële financiers. Jaarlijks stelt Pré Wonen een treasuryjaarplan op voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit jaarplan is een apart hoofdstuk in de meerjarenbegroting. Hierin wordt – op basis van de bestaande portefeuilles van leningen, uitzettingen, rente-instrumenten en de meest recente meerjarenramingen, binnen de kaders zoals vastgelegd in het treasurystatuut – het treasurybeleid voor het nieuwe begrotingsjaar vastgelegd.
47 van 62
Verloopoverzicht langlopende schulden (x € 1.000)
Leningen kredietinstellingen
Leningen overheid Stand per 1 januari 2014
Totaal
22.804
418.401
441.205
-
29.800
29.800
-39
-39
Mutaties: Bij: nieuwe leningen Af: afsluitprovisie leningen Af: vroegtijdige aflossing
-
Af: reguliere aflossingen
-412
-31.853
-32.265
22.392
416.310
438.702
-460
-29.002
-29.462
21.932
387.308
409.240
Stand per 31 december 2014 Af: aflossingsverplichting komend boekjaar
-
-
De gemiddelde gewogen rentevoet was in 2014 4,2%. In 2013 was dit 4,3%. De duration van de portefeuille bedraagt 8,1 jaar (2013: 7,8 jaar). Bij het aantrekken van geldleningen houdt Pré Wonen rekening met een maximale aflossingsverplichting van ongeveer € 30 miljoen per jaar, exclusief aflossingen van in het verleden aangetrokken annuïtaire leningen. Met deze maximalisering houden we ruimte om nieuwe leningen aan te trekken. Het renterisico in 2016 lijkt hoog. Het gaat hier echter om de renteaanpassing van een basisrentelening. De impact van de rentewijziging zal daardoor beperkt zijn. Pré Wonen maakt momenteel geen gebruik van zogenoemde derivaten en in het huidige beleid deze ook niet zal afsluiten. Daardoor betalen wij een iets hogere rente dan als we hiervan wel gebruik zouden maken. Renterisico op vaste schuld (x €1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Netto renteherziening op vast schuld Geplande aflossingen
197 29.459
30.000 30.175
112 32.058
32.546
31.785
31.007
Duizenden
Aflossing leningportefeuille Pré Wonen 35.000
30.000
25.000
20.000
Aflossing
15.000
10.000
5.000
2044
2043
2042
2041
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
De liquiditeitsprognose én de lage rentestand hebben geleid tot het besluit om in 2014 twee leningen aan te trekken ten behoeve van herfinanciering van bestaande leningen
48 van 62
die dit jaar zijn afgelost. Aan het eind van het jaar kunnen we concluderen dat de liquiditeitsprognose niet geheel aansluit op de praktijk. tegenpartij
stortingsdatum
effectieve rente%
einddatum
soort lening
looptijd
hoofdsom
NWB
15-7-2014
15-7-2044
3,020%
30 jaar
fix
€ 10.000.000.000
AEGON
15-7-2014
15-7-2044
2,975%
30 jaar
fix
€ 19.800.000.000
Per december 2014 heeft Pré Wonen ongeveer € 26,6 miljoen op spaarrekeningen staan. Alle saldi zijn direct opeisbaar. In de tabel staat een overzicht (bedragen x 1000 euro).
Bank
Naam bankrekening
Rabobank
BedrijfsBonusrekening
saldo
Rentevastperiode
werkelijk % op jaarbasis
1.504 kwartaal
0,80%
ABN AMRO
Ondernemerstopdeposito
ABN AMRO
Ondernemerstopdeposito plus
5.023 kwartaal
0,75%
10.027 kwartaal
0,65%
ING
Vermogen Spaarrekening
2.500
0,83%
ING
Zkl Bonusspaarrekening
1.000 jaar
0,95%
ING
Zkl Bonusspaarrekening
4.000 jaar
0,75%
ING
Zkl Kwartaalrekening
2.546 kwartaal
0,75%
Totaal
26.600
0,00%
8.10. Nevenstructuren en samenwerkingsverbanden Pré Wonen heeft een aantal verbindingen met andere rechtspersonen. De hieruit voortvloeiende activiteiten vinden allemaal plaats op het terrein van (en in het belang van) de volkshuisvesting. In de statuten van de diverse verbonden vennootschappen is bepaald dat een aantal belangrijke besluiten moet zijn onderworpen aan voorafgaande goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Het verbindingenstatuut geldt als een beleidsdocument bij beslissingen op het gebied van aangaan van relaties met andere rechtspersonen en vennootschappen. Het statuut streeft daarbij het volgende na: een informatief en uniform kader bieden voor besluitvoorbereiders; een afwegingskader bieden aan beslissers; inzicht en verantwoording verschaffen aan de Raad van Commissarissen; kunnen dienen als verantwoording en bieden van inzicht aan alle stakeholders (waaronder CFV, WSW, samenwerkingspartners, de accountant, etc.). In de praktijk zijn de bestuurdersrol en de aandeelhoudersrol belegd bij het Bestuur. Daarom is in de statuten van Pré Wonen vastgelegd dat besluiten van het Bestuur als orgaan in verbindingen (ook) voorafgaande goedkeuring vereisen van de Raad van Commissarissen. Hiermee vallen de verbindingen (indirect) in de reguliere interne toezichtslijn. Hierdoor kan de Raad van Commissarissen bij de uitoefening van haar taak het ondernemingsbelang van Pré Wonen vooropstellen. Er is dus geen nadeel van mogelijke tegenstrijdige belangen, zoals die er wel kan zijn als sprake is van besloten vennootschappen met een eigen Raad van Commissarissen die tevens in persoon de Raad van Commissarissen van Pré Wonen is. In de concept-Herzieningswet is de bestuurdersrol vooralsnog verboden. Dit verbod geldt ook voor medewerkers van de toegelaten instelling. Hiermee wordt bereikt dat de dagelijkse leiding aan derden wordt overgelaten. Als gevolg hiervan beraadt Pré Wonen zich op de gevolgen voor de bedrijfsvoering in de verbindingen. 49 van 62
De Stichting Pré Wonen, de Toegelaten Instelling, consolideert in haar jaarrekening: Préferent Holding B.V., Préferent Projectontwikkeling B.V., Belkanto B.V., De Remise Haarlem B.V., Zona Matadero B.V. en Van den Belt en Co’s Handelmaatschappij B.V.. De consolidatie vindt als volgt plaats: Volledig geconsolideerd: Préferent Holding B.V., Haarlem (100%) Préferent Projectontwikkeling B.V., Haarlem (100%) Préferent De Remise B.V. , Haarlem (100%) Préferent Belkanto B.V., Haarlem (100%) Préferent Zona Matadero BV, Haarlem (100%) Maatschappij tot voortzetting van de Zaken van Van den Belt en Co’s Handelsmaatschappij B.V., Haarlem (100%)
Overige deelnemingen die partieel/niet worden geconsolideerd:
VOF Belcanto (33%) VOF De Remise (50%) VOF Zona Matadero (33%) Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem (36%)
Pré Wonen
Préferent Holding BV
Préferent de Remise BV
Vof de Remise Belang 50%
Préferent Belkanto BV
Vof Belcanto Belang 33%
Préferent Zona Matadero BV
Vof Zona Matadero Belang 33%
Préferent projectontwikkeling
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV Belang 36%
Van de Belt Belang 100%
Préferent Holding BV heeft direct en indirect 9 vennootschappen onder zich.
50 van 62
Préferent Holding BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling
Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Stichting Pré Wonen (100%) Stichting Pré Wonen Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening in welke rechtsvorm dan ook. Haarlem 16-9-2003 Netto vermogenswaarde (Enkelvoudig) € 4.018.000 € -5.253.000 € 6.894.000 € 11.250.000 € -1.294.000
Préferent Projectontwikkeling BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling
Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het verzorgen van de ontwikkeling en realisatie van alle ingrijpende renovaties-, nieuwbouw herstructureringsprojecten van Stichting Pré Wonen binnen de IJmond en Zuid-Kennemerland bouwopgave voor de regio's.
Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Haarlem 16-9-2003 Netto vermogenswaarde (Enkelvoudig) € € € € €
18.000 5.391.000 -1.486.000 10.942.000 -1.061.000
Préferent De Remise Haarlem BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het doen realiseren van bouwwerken alsmede participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken. Haarlem 23-6-2009 Netto vermogenswaarde € 18.000 € -4.410.000 € 215.000 € 92.000 € -67.000
Préferent Belkanto BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het ontwikkelen van grond die in haar bezit is. Haarlem 20-9-2007 Netto vermogenswaarde € € € € €
18.000 -7.698.000 -6.190.000 168.000 -325.000
51 van 62
Préferent Zona Matadero BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het ontwikkelen van grond die in haar bezit is. Haarlem 31-12-2007 Netto vermogenswaarde € € € € €
18.000 -1.603.000 -614.000 48.000 -268.000
Maatschappij tot voortzetting van Van den Belt en Co's Handelsmaatschappij B.V. Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent PO BV Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Préferent Projectontwikkeling B.V. (100%) Préferent Projectontwikkeling B.V. Het ontplooien van ontwikkelingsactiviteiten. Haarlem 30-1-1956 Netto vermogenswaarde € € € € €
23.000 83.000 117.000 3.000
VOF Belcanto Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Belkanto BV Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Préferent Belkanto B.V. (33 1/3%) Wopro II B.V. (33 1/3%) Essence projecten B.V. (33 1/3%) Préferent Belkanto B.V. Wopro II B.V. Essence projecten B.V. De realisatie en verkoop van koopwoningen bestemd voor particulieren, daaronder begrepen de werkzaamheden voor de financiering, inning van koop/aannemingsovereenkomsten bouwtermijnen en aangaan. Haarlem 21-9-2007 Proportioneel € € -1.491.000 € € 503.000 € -384.000
VOF De Remise Haarlem BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Remise Haarlem BV Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Préferent De Remise Haarlem B.V. (50%) Hoorne -De Remise Haarlem B.V. (50%) Préferent De Remise Haarlem B.V. Hoorne De Remise Haarlem B.V. Herontwikkeling van het Connexxion/Vomar Voordeelmarkt terrein Haarlem 23-6-2009 Proportioneel € € -17.174.000 € -13.927.000 € 184.000 € -629.000
52 van 62
VOF Zona Matadero Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Zona Matadero BV Eigen vermogen ultimo 2014 Omzet 2014 Resultaat 2014
Préferent Zona Matadero B.V. (33 1/3%) ELAN Zona Matadero B.V. (33 1/3%) Wopro III B.V. (33 1/3%) Préferent Zona Matadero B.V. (50%) ELAN Zona Matadero B.V. (50%) Wopro III B.V. (33 1/3%) In het kader van de ontwikkeling en revitalisering van de Slachthuisbuurt te Haarlem, wijkversterkende maatschappelijke voorzieningen tot stand te brengen Haarlem 3-1-2008 Proportioneel € € € -1.182.000 € € 173.000 € -46.000
53 van 62
9.
Governance / Verslag van de Raad van Commissarissen 9.1. Algemeen
2014: een tumultueus jaar De Raad van Commissarissen kijkt terug op een jaar dat zonder enige terughoudendheid tumultueus mag worden genoemd. Het was een jaar waarin een aantal interne en externe ontwikkelingen in een stroomversnelling terecht kwam. Maar ook een jaar waarin emoties – tussen hoop en teleurstelling – de stemming hebben gekleurd. De aandacht van de Raad is voor een belangrijk deel uitgegaan naar het thema bestuurlijke continuïteit. Victor Verhoeven Met grote verslagenheid is de ziekte van één van de bestuurders, Victor Verhoeven, ontvangen. Aanvankelijk, rond de zomer, leek de strijd voor zijn gezondheid dermate succesvol dat gedeeltelijke terugkeer naar Pré Wonen in het verschiet lag. Het was voor iedereen een grote deceptie toen dit niet meer haalbaar bleek. Als je met passie je taak uitvoert en enthousiast verantwoordelijkheid neemt, is de teleurstelling enorm als je lichaam dat niet meer toelaat. Victor heeft alom respect afgedwongen door de eigen en veerkrachtige manier waarop hij zijn ziekte tegemoet heeft getreden. Het is diep treurig dat hij uiteindelijk op 28 januari 2015 is overleden, slechts 59 jaar oud. Victor was een al passie en talent voor de mens, de volkshuisvesting en Pré Wonen. Het is bitter om zijn gemis te moeten aanvaarden. Bestuurlijke continuïteit De pensioendatum van bestuurder Bob van Zijll komt in zicht. Sinds de fusie in 2002 heeft hij er als bestuurder voor gezorgd dat Pré Wonen een regionale speler is die ertoe doet. Voortzetting van die lijn is dan ook de taak van de Raad van Commissarissen. Nu het speelveld van de woningcorporaties aan concrete veranderingen onderhevig is, is het voor de Raad helder dat herbezinning op de strategische keuzes, het functioneren van de organisatie en een daarbij aansluitende bestuurlijke structuur indringend aan de orde moeten worden gesteld. Het heeft ertoe geleid dat de Raad van Commissarissen meer dan gebruikelijk de aandacht heeft gericht op de interne organisatie van Pré Wonen. Toekomstige bestuursstructuur De Raad heeft zich – met externe ondersteuning van Governance Support – door middel van persoonlijke gesprekken vergewist van de kwaliteiten en ambities van het management. Vervolgens heeft de Raad na intern beraad een keuze gemaakt voor de toekomstige bestuursstructuur. Op grond van de overweging dat woningcorporaties in een beperkter speelveld terechtkomen en ook de financiële risico’s door striktere regelgeving overzichtelijker zijn, opteert de Raad van Commissarissen voor een eenhoofdig bestuur en een compacter managementteam. De nieuwe bestuurder zal in 2015 extern worden geworven. Hierbij heeft de Raad, verdrietig genoeg, rekening moeten houden met het feit dat in de loop van 2014 duidelijk werd dat Victor Verhoeven niet zou terugkeren als bestuurder. In het kader van de strategische herpositionering heeft de organisatie een aantal belangrijke bouwstenen aangeleverd voor het profiel van de nieuwe bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft Bob van Zijll verzocht om de ambitie en vaart erin te houden. De toekomstige bestuurder kan daardoor een organisatie aantreffen die volop in 54 van 62
beweging is om ook in een nieuwe context haar taak uit te voeren. Het Bestuur heeft hierbij voor een bijzondere aanpak gekozen, waarin creativiteit en talentontwikkeling van medewerkers essentieel zijn. Door medewerkers slechts een beperkt kader mee te geven, zonder een hiërarchische benadering, kregen zij alle ruimte om in een korte periode met eigen voorstellen te komen. De Raad van Commissarissen heeft met enthousiasme de presentaties van het Dreamteam en Strategieteam ontvangen. De inhoudelijke richting waarin de klant centraal staat, lijkt gewaarborgd. De Raad ondersteunt de gemaakte keuze om door talentontwikkeling en procesbenadering de maatschappelijke taak in de toekomst kostenefficiënt uit te voeren en heeft waardering voor de manier waarop deze aanpak door het bestuur is ingezet. Governancecode Pré Wonen onderschrijft vrijwillig de Governancecode van Woningcorporaties. De Governancecode Woningcorporaties bevat normen voor goed bestuur en goed intern toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing, die in acht moeten worden genomen door (leden van) het bestuur en de Raad van Commissarissen. Voor verdere informatie wordt verwezen naar de website. Aanspreekbare commissaris De parlementaire enquête Woningcorporaties leidde in 2014 tot beroering. De Raad van Commissarissen moest zich daartoe verhouden. Wij vinden het absoluut niet voldoende om te constateren dat Pré Wonen op geen enkel ‘fout’ lijstje voorkomt. Het is treurig dat de corporatiesector op politiek, beleidsmatig en uitvoerend niveau blijkbaar zo heeft gefunctioneerd dat ‘foute’ lijstjes zijn ontstaan. Daar moeten we ons als Raad rekenschap van geven. Zelfgenoegzaamheid is niet gepast. De Raad van Commissarissen van Pré Wonen wil de conclusies van het eindrapport ‘Ver van huis’ op een positieve manier verwerken. Dat heeft een directe relatie met ons project ‘de aanspreekbare commissaris’. In 2013 hebben de leden van de Raad in dit verband met verschillende externe partijen van gedachten gewisseld over ontwikkelingen in de volkshuisvesting en het toezicht. Het heeft geleid tot het inzicht dat aanspreekbaarheid voor een belangrijk deel begint bij elkaar leren kennen en elkaar weten te vinden. De Raad van Commissarissen heeft daarom in het najaar van 2014 een regionale netwerkconferentie georganiseerd voor toezichthouders van maatschappelijke organisaties, onder de titel ‘De toezichthouder in beeld’. Dertig toezichthouders van ruim twintig organisaties gingen hier met elkaar in gesprek. Het leidde tot ontmoeting en kennismaking. De volgende thema’s kwamen op de conferentie aan bod: Het belang van goed toezicht is van alle tijden; Moresprudentie is een essentieel element van integriteit; Het maatschappelijk belang van een organisatie kan op gespannen voet staan met het organisatiebelang; Het is noodzakelijk om de inhoudelijke consequenties van de sterk veranderende regelgeving in de keten wonen-zorg-welzijn gezamenlijk te verkennen. De deelnemers spraken enthousiast over dit initiatief, dat in 2015 voortzetting verdient. De Raad van Commissarissen van Pré Wonen heeft zich in elk geval zelf ten doel gesteld om in 2015 de aanspreekbaarheid te versterken. Dat gebeurt door wederom 55 van 62
individuele gesprekken te voeren in de regio rond het thema zeggenschap. We zullen hierbij huurders expliciet betrekken. Zelfevaluatie De jaarlijkse zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen stond voornamelijk in het teken van de bestuurlijke continuïteit en de reflectie op de onderlinge samenwerking in de Raad. Wij hebben daarnaast verkend in welke mate de onafhankelijkheid van de Raad ten opzichte van het Bestuur gewenst is cq. kan worden bevorderd door onder meer interne vergaderingen van de Raad. Bij zwaarwegende thema’s kan het zinvol zijn om buiten de aanwezigheid van het Bestuur te reflecteren op eigen meningsvorming. Bij de zelfevaluatie zijn op specifieke onderdelen de voor- en nadelen hiervan belicht. De directe dialoog met de bestuurder vindt de Raad eveneens zeer waardevol. Düsseldorf Om de onderlinge verstandhouding ook op een andere manier te bevorderen en om onze horizon te verbreden, is de Raad van Commissarissen op een tweedaagse excursie naar Düsseldorf geweest. De aandacht ging hierbij vooral uit naar de inhoud en betekenis van de Mitglieder van de Genossenschaften, de Duitse evenknie van onze woningcorporaties. Hoe werkt de stem van de huurder bij onze oosterburen door in de besturing en uitvoering van de organisatie? De betrokkenheid van de huurders blijkt te worden gestimuleerd door het inlegbedrag van de leden. Bij onze bezoeken aan verschillende organisaties drong zich de vraag op in hoeverre de échte onderkant van de woningmarkt toegang heeft tot deze private coöperaties. Daarbij blijkt er een wezenlijk kwaliteitsverschil te bestaan tussen de Genossenschaften die volledig privaat zijn georganiseerd en de organisaties waar het gemeentelijk apparaat leidend is. Met name bij deze laatste is de stem van de leden duidelijk ondergeschikt aan de invloed van de Vorsitzende. De Raad kwam tot de conclusie dat de Duitse variant van de Nederlandse woningcorporatie meer een ‘way of life’ is van de huurders dan een substantieel antwoord op de vraag naar betaalbare sociale huurwoningen. Visitatie In 2014 heeft de Raad van Commissarissen samen met het Bestuur de visitatie van Pré Wonen voorbereid en doorlopen. In december is het concept-rapport gepresenteerd en met de visitatiecommissie besproken. De parlementaire enquête Woningcorporaties lijkt erop te wijzen dat corporatiebestuurders vrij spel hebben. De visitatierapporten laten volgens ons zien dat dit aanmerkelijk genuanceerder ligt. Bestuurders houden zich als gemotiveerde en onafhankelijke professionals voor het overgrote deel aan de spelregels. Pré Wonen kreeg van de visitatiecommissie een bovengemiddelde waardering voor het onderdeel Governance. We zijn daarmee tevreden. Het was onze ambitie om op dit gebied meer dan het minimale te doen. Een zesjescultuur vinden wij niet passend. Het is prettig te constateren dat de visitatiecommissie dit bevestigt. We zien dat als een aanmoediging om de ambities ten aanzien van de transparantie en professionaliteit van het interne toezicht onveranderd hoog te houden. In de Raad van Commissarissen haakt niemand af: op alle leden kan en wordt een appel gedaan. We houden elkaar scherp en zijn niet bang om elkaar aan te spreken. Dat is een prima uitgangspunt om de ambities voor goed toezicht hoog te houden en waar te maken, juist in tumultueuze tijden.
56 van 62
Risicomanagement Risicomanagement en de financiële aspecten ervan komen regelmatig aan de orde in de besprekingen van de Raad van Commissarissen met het Bestuur en de controller. Het risicobewustzijn bij Pré Wonen is door een gestructureerde aanpak in 2014 verder toegenomen. Mede door de gekozen aanpak heeft de herijking van de missie en strategie van de organisatie ook positief bijgedragen aan het risicobewust(er) handelen. Als de omgeving verandert, kun je immers niet op je oude kompas doorvaren. Als toezichthouders staan we soms voor dilemma’s. Deze hebben we besproken in een door ons georganiseerde sessie met toezichthouders uit de regio. De in 2013 aangekondigde werkbijeenkomst met aandacht voor de zogenoemde soft controls ging in 2014 als gevolg van bestuurlijke drukte niet door. Deze zal nu in 2015 plaatsvinden. Tot slot De Raad van Commissarissen heeft de intentie om ook in 2015 creatief, constructief en voortvarend tot goede resultaten te komen. De medewerkers van Pré Wonen werken hard om de organisatie bij de tijd te houden. Tegelijkertijd zien we dat de organisatie tijd nodig heeft om alle veranderingen te laten landen en bestendigen. Dat tempo moet wel vol te houden zijn. Wij hebben er alle vertrouwen in dat de organisatie in goede samenwerking en in alle openheid tot goede prestaties voor de huurder en het wonen in ons werkgebied komt. Pré Wonen kan veel aan, ook als het niet gemakkelijk is.
9.2. Samenstelling en werkwijze De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het Bestuur en de algemene zaken van Pré Wonen en haar verbindingen. Bij de samenstelling en werkwijze is de onafhankelijkheid van de Raad gewaarborgd. De Raad vervult ook op strategisch niveau een adviserende rol voor het Bestuur. Daarnaast treedt de Raad van Commissarissen op als werkgever voor het Bestuur. Om deze brede verantwoordelijkheid van de Raad goed te kunnen uitvoeren, kiest hij uit zijn midden de leden voor de Remuneratiecommissie. Deze commissie is in het bijzonder belast met de beoordeling (aan de hand van prestatiecriteria) en de beloning van het Bestuur. Ook benoemt de Raad twee leden die gezamenlijk de Auditcommissie vormen. Deze commissie richt zich op de werking van de risicobeheersing en -controlesystemen, waarbij de naleving van wettelijke voorschriften in het bijzonder de aandacht heeft, en op de financiële informatievoorziening van Pré Wonen. In 2014 vonden de volgende bijeenkomsten plaats (tussen haakjes het aantal): Tweemaandelijks agendaoverleg van de voorzitter en de vicevoorzitter met het Bestuur (7) Reguliere vergaderingen Raad van Commissarissen (7) Jaarlijkse zelfevaluatie Voorbereidende besprekingen ten behoeve van de netwerkconferentie ‘De toezichthouder in beeld’ Netwerkconferentie ‘De toezichthouder in beeld’: georganiseerd door de Raad van Commissarissen van Pré Wonen. Er namen 30 toezichthouders van zo’n 15 maatschappelijke organisaties aan deel Themabijeenkomst met Bestuur en managementteam Overlegvergadering Ondernemingsraad-Bestuur, bijgewoond door de heer De Kort (2) 57 van 62
Overlegvergadering Bewonerskernen-Bestuur, bijgewoond door mevrouw Schilte (3) Reguliere vergaderingen van de Auditcommissie (6) Jaarlijks gesprek Auditcommissie met Controller (1) Jaarlijks gesprek Auditcommissie met accountant (1) Vergadering van de Remuneratiecommissie (2)
Wijzigingen in en samenstelling van de Raad van Commissarissen De heer Smilde is per 1 januari 2014 teruggetreden als lid van de Raad in verband met het verstrijken van de reglementaire zittingstermijn. De Raad heeft uit oogpunt van continuïteit en good governance de heer Smilde gevraagd nog een half jaar als adviseur bij de Raad van Commissarissen betrokken te blijven en zo een goede introductie van het nieuwe lid van de Raad te verzekeren. Op voordracht van de bewonersvertegenwoordiging is 20 januari 2014 de heer F.M. van Beek als nieuw lid benoemd. Hij is vanaf dat moment ook lid van de Auditcommissie. De samenstelling van de Raad van Commissarissen is per ultimo 2014 als volgt: Mevrouw A.M. Rietdijk (voorzitter) Mevrouw C.P.M. Schilte (vicevoorzitter) De heer M. Zonneveld (lid) De heer J.D. de Kort (lid) De heer F. van Beek (lid)
9.3. Overzicht belangrijkste gespreksonderwerpen Op de zeven reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen in 2014 zijn onder meer de onderstaande onderwerpen aan de orde geweest: Risicobeheersing Accountantsverslag 2013 Managementletter 2015 Jaarverslag en jaarrekening 2013 Treasurystatuut Dienstverleningsplan 2014 EY Oordeelsbrief verslagjaar 2013 Managementletter
Startdocumenten: Binnenweg, Wüstelaan, Patrijzenlaan, Italiëlaan, Pieter Wantelaan, Marinehospitaal
Projectvoorstellen: Oostertuinen, Marinehospitaal, Aziëweg Projectvoorstel/uitvoeringsdocument: Dunklerstraat, Patrijzenlaan Voortgangsrapportage: Hof van Egmond, Plantage fase II, Het Terras Afsluitdocumenten: Haarlemse School Tertiaalrapportages Kaderbrief 2015 Financiële sturingsratio’s, IRR evaluatie norm 2014
58 van 62
Begroting 2015, Meerjarenbegroting 2015 t/m 2024 IC Jaarplan 2014 Rapportage interne controle Normering LTV Strategische herpositionering Visitatie Netwerkbijeenkomst ‘Toezichthouders in beeld’ Evaluatie excursie Düsseldorf 2014 Prestatieafspraken Haarlem, Beverwijk, Bloemendaal
9.4. Honorering Bestuur en Raad van Commissarissen Bestuur De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden) en beloningen die betaalbaar zijn op termijn (zoals pensioenlasten en jubileumuitkeringen). Er is geen uitkering bij het beëindigen van het dienstverband. Ook is er geen sprake van winstdelingen en bonusbetalingen. Het Bestuur bestond in 2014 uit de heer drs. V. C. Verhoeven en de heer ir. B.L. van Zijll. De heer drs. V.C. Verhoeven is op 28 januari 2015 overleden. De bezoldiging van het Bestuur die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedraagt € 347.523 (2013: € 344.474). De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014, van kracht in 2014, heeft geen gevolgen voor de bezoldiging van de bestuurders. Pré Wonen valt in categorie H, met bijbehorend bezoldigingsmaximum van € 185.200. Deze zogenoemde Blok-staffel is ook nog geldig voor 2015. 2014 B.L. van Zijll
Beloning Fiscale bijtelling leaseauto
2013
V.C. Verhoeven
B.L. van Zijll
V.C. Verhoeven
133.993
139.788
133.951
133.951
10.646
-
10.646
2.851
-
-
-
-
144.639
139.788
144.597
136.802
31.532
31.564
31.538
31.538
176.172
171.351
176.135
168.339
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen subtotaal
Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioen) Totaal Omvang van het dienstverband (in fte)
59 van 62
Duur van het dienstverband (in boekjaar)
Raad van Commissarissen De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014, van kracht in 2014, heeft wel gevolgen voor de bezoldiging van de commissarissen. De bezoldiging voor leden en voorzitters van een Raad van Commissarissen mag per kalenderjaar niet meer zijn dan 5% (€ 9.260) respectievelijk 7,5% (€ 13.890) van het voor de topfunctionaris van de corporatie geldende bezoldigingsmaximum in de staffel. In december 2014 is echter de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT-2) goedgekeurd door de Eerste Kamer. Toezichthouders mogen onder de nieuwe WNT maximaal 10% (leden) en 15% (voorzitter) van het maximale salaris van de bestuurder verdienen. Beloning
Naam
Functie
Rietdijk, A.M.
Voorzitter
2014
2013
belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 2014 2013
14.250
14.250
103
81
Zonneveld, M.A Auditcommissie 11.875
11.875
-
93
Van Beek, F.
Auditcommissie 9.260
-
-
-
Kort, J.D. de
Lid
9.500
9.500
-
467
11.875
11.875
-
-
Schilte, C.P.M. Vicevoorzitter
9.5. Commissies De Raad van Commissarissen heeft twee vaste commissies: de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Voor beide commissies is een reglement opgesteld. Het is te vinden op de website van Pré Wonen, www.prewonen.nl. Auditcommissie De Auditcommissie heeft als taak de Raad te adviseren over (voornamelijk) financiële en bedrijfseconomische aspecten. Dit zorgt voor een optimalisering van de besluitvorming. De heer Zonneveld is voorzitter van de Auditcommissie. De heer van Beek heeft bij zijn aantreden als lid van de Raad van Commissarissen ook zitting genomen in de Auditcommissie. Hij heeft mevrouw Schilte vervangen. In de Auditcommissie is de normering van de financiële sturingsratio’s nadrukkelijk onderwerp van gesprek geweest. De commissie heeft geconstateerd dat schommelingen in de financiële resultaten tot ad hoc-beleid kunnen leiden. Om dit te voorkomen zal er ten aanzien van de normering een ruimere marge worden gehanteerd. De Auditcommissie heeft eveneens ruim aandacht besteed aan het financieel statuut. Er zijn afspraken gemaakt over de hoogte van het intern rendement (dat moet minimaal inflatievolgend zijn) en over de vraag hoe de organisatie moet handelen in geval van overliquiditeit.
60 van 62
Voor alle helderheid hechten wij eraan te melden dat Pré Wonen geen rentederivaten heeft en in het huidige beleid deze ook niet zal afsluiten. In 2014 is de Auditcommissie zes keer bijeengekomen. Op de agenda stonden onder meer: Rapportages (Voorjaar, Najaar, Winter) Jaarverslag en jaarrekeningen 2013 Financiële paragraaf Kaderbrief 2015 Begroting 2015 Normering sturingsratio’s, in het bijzonder LTV en IRR Accountantsverslag Treasurystatuut Vastgoedsturing Planning & Controlcyclus Managementletter IC-rapportage Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie heeft als taak om aan de Raad van Commissarissen voorstellen te doen over de bezoldiging van het Bestuur en leden van de Raad. De commissie bestaat uit mevrouw Rietdijk (voorzitter) en mevrouw Schilte. De commissie voert functioneringsgesprekken met het Bestuur. Ook heeft de commissie naar aanleiding van de ziekte van de heer Verhoeven afspraken gemaakt over de verantwoordelijkheidsverdeling binnen het Bestuur. Daarbij is besloten dat heer van Zijll als zelfstandig bevoegd bestuurder de taken van zijn collega gedurende de ziekteperiode zal waarnemen.
9.6. Leden van de Raad van Commissarissen De Raad telt eind 2014 vijf leden. Statutair kunnen er zeven commissarissen zijn. Commissarissen worden conform de statuten van Pré Wonen voor een periode van drie jaar benoemd, met de mogelijkheid de zittingstermijn twee maal te verlengen. De leden van de Raad van Commissarissen die vanaf 2011 zijn benoemd, zijn conform de vernieuwde Governancecode benoemd voor een periode van vier jaar, met de mogelijkheid de benoemingsperiode eenmaal te verlengen. De statuten zullen als gevolg van de inwerkingtreding van de Herzieningswet worden aangepast. Mevrouw A.M. Rietdijk; voorzitter Oud-wethouder Volkshuisvesting en Stedelijke Vernieuwing in Haarlem; zelfstandig adviseur en coach. Benoemd in 2006, herbenoemd in 2012, niet meer benoembaar Nevenfuncties: Geen De heer drs. M.A. Zonneveld RA; lid, voorzitter Auditcommissie Directeur Financiën ROC Amsterdam en ROC Flevoland. Benoemd in 2011, aftredend in 2015, voor een termijn benoembaar. Nevenfuncties: Vicevoorzitter Raad van Toezicht Woningcorporatie Stichting Zaandamse Volkshuisvesting (ZVH).
61 van 62
Voorzitter Auditcommissie Woningcorporatie Stichting Zaandamse Volkshuisvesting (ZVH). Mevrouw C.P.M. Schilte; vicevoorzitter, benoemd op voordracht van de bewonerskernen. Oud-directeur Stayokay Hostels. Benoemd in 2010, herbenoemd in 2013, herbenoembaar Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Toezicht Almeerse Scholen Groep Almere Voorzitter Bestuur Haarlemse Opera Haarlem Vicevoorzitter Nationaal Bestuur Zonnebloem Breda De heer J.D. de Kort; lid, benoemd op voordracht van de Ondernemingsraad Gemeentesecretaris/algemeen directeur gemeente Diemen. Benoemd in 2011, herbenoembaar 2015 Nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen Sportfondsen Lisse BV De heer ir. F.M. van Beek; lid, lid Auditcommissie, benoemd op voordracht bewonerskernen. Directeur-eigenaar van Frank van Beek Consultancy B.V., adviseur op het gebied van Urban Concepts. Benoemd in 2014, herbenoembaar 2018 Nevenfuncties: Lid RvC Seyster Veste, Voorzitter Bestuur Stichting KunstGrens, Amsterdam.
62 van 62
