Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016
Inhoudsopgave
Werk aan de wijk!
5
Vitale en gewilde wijken
7
Oog voor de klant
11
Energiebewust bouwen en beheren
15
Een solide corporatie
17
3
Informatie voor bewoners
4
Werk aan de wijk! Wanneer je een plan maakt, begin je met luisteren. Pré Wonen beheert en bouwt immers woon- en werkplekken voor mensen die een eigen mening hebben. Over hun woning en hun wijk. Wat ze belangrijk vinden in de buurt. En hoe je ervoor zorgt dat het goed gaat. In dit beleidsplan staat daarom de blik van onze bewoners centraal, met hun eigen verhaal en wensen. Het nieuwe beleidsplan gaat verder op de ideeën van ons vorige beleidsplan. Er zijn wel verschillen. De wereld om ons heen verandert snel en ingrijpend. De positie van woningcorporaties staat steeds meer ter discussie. Voor onze koers -en daarmee de invulling van onze taken- zal dat gevolgen hebben. De komende tijd gaat Pré Wonen zich daar dan ook nadrukkelijk op beraden. De overheid haalt via de verhuurderheffing geld weg bij corporaties om het tekort op de eigen begroting te verminderen. Financiers en toezichthouders stellen strengere eisen. Daardoor hebben corporaties minder mogelijkheden om de noodzakelijke investeringen te doen. Een tijd van verandering vraagt meer overleg. We werken dan ook meer samen. Met andere corporaties, gemeenten en instellingen voor zorg en welzijn. En met huurders. We werken tenslotte in hetzelfde gebied en voor dezelfde mensen. We gaan vaker samen de financiering regelen voor projecten of plannen. En we overleggen vaker. Dit beleidsplan beschrijft de hoofdlijnen van ons beleid. We blijven werken aan vitale en gewilde wijken, investeren extra in minder sterke wijken en zetten in op thema’s als 'oog voor de klant' en 'energiebewust bouwen en beheren’. Voor de exacte uitwerking gebruiken we jaarplannen, waarin we rekening houden met de actuele omstandigheden. Zo blijft Pré Wonen precies dát doen wat nodig is.
5
Ik wil in een leuke buurt wonen Dennis
“Nu we een kleine jongen hebben, ga je toch anders kijken naar de buurt waar je woont. Is het een fijne plek om op te groeien? Waar zijn er goede speelplaatsen? Kunnen we straks met hem op de fiets naar het winkelcentrum? Hoe gaat het als hij vriendjes meeneemt? Wat doet Pré Wonen eraan om mijn wijk goed te houden?”
6
Vitale en gewilde wijken Beheer en onderhoud van gewilde wijken Veel wijken met huizen van Pré Wonen zijn vitaal en gewild. Woningen staan er netjes bij, er zijn winkels, scholen, parkjes en voorzieningen in de buurt. ttMensen wonen er graag. De leefbaarheid is goed. En we letten er op dat bewoners tevreden blijven over hun wijk. We vragen naar hun ervaringen en zorgen voor goed beheer en onderhoud van woningen in de wijk. Hier willen we naar toe •
Wijken blijven vitaal en gewild.
Dit doet Pré Wonen •
Woningen en woonomgeving goed beheren.
•
In contact blijven over de tevredenheid van bewoners met hun wijk.
Wijkontwikkeling In wijken die nog niet vitaal en gewild zijn, werkt Pré Wonen aan wijkontwikkeling. Dat begint met kritisch kijken en luisteren naar wat een wijk nodig heeft. Soms moet je woningen verbeteren of vervangen. Soms moet je investeren in het leefklimaat en in de woonomgeving. Een wijk ontwikkelen gaat beter wanneer er samenhang is en programma’s en investeringen elkaar versterken. Pré Wonen werkt daarom samen met andere partijen. Iedereen heeft daarbij zijn eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid. Pré Wonen heeft kennis en expertise op het gebied van bouw, beheer en onderhoud. Voor gebieden waar we minder invloed op hebben, zoals voorzieningen en openbare ruimte, werken we samen met partners. Bij individuele of maatschappelijke problemen zoeken we samenwerking met maatschappelijke partners. De komende jaren gaat Pré Wonen meer investeren in Parkwijk en Meerwijk in Haarlem en Kuenenplein/Plantage in Beverwijk. Dit moet leiden tot wijken die nog beter worden gewaardeerd.
7
Hier willen we naar toe •
Over vier jaar wonen er in de drie aandachtswijken meer huishoudens met een middeninkomen.
•
De uitstraling in delen van de wijk Meerwijk is beter en de buurt is meer betrokken.
•
In Parkwijk zijn meer mensen actief betrokken bij het schoon houden van hun buurt en het winkelcentrum voorziet meer in de behoeften van de buurtbewoners.
•
In Kuenenplein/Plantage voelen meer mensen zich veilig in hun wijk.
•
Over tien jaar zijn de aandachtswijken aantoonbaar verbeterd, vitaal en gewild. Wijken worden meer gewaardeerd door bewoners en zijn in trek bij woningzoekenden. De leefbaarheid is verbeterd.
Dit doet Pré Wonen •
Op basis van de wijkvisies werken aan concrete fysieke en sociale projecten.
•
We gebruiken een rekenmodel (het Effectenmodel) waarmee we inzicht krijgen in maatschappelijke opbrengsten van sociale projecten.
8
Hotspots aanpakken Overlast, vervuiling of vernieling naast de deur is vervelend. Het zijn problemen die in iedere wijk kunnen ontstaan. En die de hele buurt een slecht imago geven. Vaak begint het in relatief kleine gebiedjes waar problemen zijn: ‘hotspots’. Pré Wonen maakt ieder jaar een overzicht van hotspots en pakt die aan. Met bewoners, beheerders en partners in de buurt pakken we problemen aan en maken we de wijk weer schoon, heel en veilig. Bewoners hebben zelf een rol in het schoon, heel en veilig houden van hun buurt. Je bent immers samen verantwoordelijk voor je wijk. Bovendien werken oplossingen uit de buurt meestal het beste. Pré Wonen spreekt daarom bewoners aan op hun eigen verantwoordelijkheid, helpt bewoners om samen met oplossingen te komen en steunt initiatieven in de buurt.
Hier willen we naar toe •
De ‘hotspots’ zijn verdwenen of de problemen zijn beheersbaar.
•
Bewoners voelen zich meer verantwoordelijk voor hun buurt.
•
Bewoners voelen zich veiliger in hun buurt.
Dit doet Pré Wonen •
Gericht en snel in actie komen in ‘hotspots’.
•
Bewoners aanspreken op hun verantwoordelijkheid en initiatieven stimuleren en ondersteunen.
9
Wij willen gezellig wonen Frits en Joke
10
“We wonen al vijfentwintig in een woning van Pré Wonen. Mijn vrouw en ik zijn heel tevreden met ons huisje. En met de buurt. Jammer genoeg begint de trap meer en meer een probleem te worden. We denken eraan om over een paar jaar te verhuizen. We willen straks net zo prettig en gezellig wonen. Wat kan Pré Wonen voor ons betekenen?”
Oog voor de klant Ook voor middeninkomens De kerntaak van Pré Wonen is goede woonruimte voor mensen met een lager inkomen. In de regio is een tekort aan woningen voor middeninkomens. Pré Wonen wil ook deze groep huurders een woning bieden. Er komen dan meer goedkopere woningen beschikbaar omdat huurders ‘doorstromen’. Doelgroep Pré Wonen: huishoudens tot 1,5 x modaal: Lagere inkomens:
tot € 33.500
Lagere middeninkomens:
van € 33.500 tot € 40.000
Hogere middeninkomens:
van € 40.000 tot € 50.250
Prijspeil 2013, CPB Volgens Europese regelgeving horen corporaties 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan lagere inkomens. Pré Wonen wil de resterende 10% beschikbaar houden voor lagere middeninkomens. Hiermee komen er mensen met een verschillend inkomen in dezelfde wijk. Voor de hogere middeninkomens hebben wij ook aanbod in de vrije sector. Het aanbieden van huizen voor middeninkomens wordt moeilijker omdat de taak van corporaties beperkt wordt. Daarom doen we samen met partners onderzoek naar de vragen en wensen van mensen met een middeninkomen. Zodat we er ook in de toekomst beter rekening mee kunnen houden. We zien verder dat huurders zich niet beperken tot hun eigen omgeving als ze nadenken over verhuizen. Zij zoeken in de hele regio. Daarom onderzoeken gemeenten en corporaties of er één regionaal woonruimteverdeelsysteem voor Zuid-Kennemerland én IJmond kan komen. Hier willen we naar toe •
Meer bewoners hebben een woning naar wens.
•
Meer bewoners hebben een woning die ze kunnen betalen.
•
Het woningaanbod past beter bij de (toekomstige) behoefte van de doelgroep.
Dit doet Pré Wonen •
Meer aanbod en keuzemogelijkheden bieden voor middeninkomens.
•
Met partners mogelijkheden onderzoeken voor een regionaal woonruimteverdeelsysteem in Zuid-Kennemerland en IJmond.
11
Wonen en zorg De bewoners van Pré Wonen worden ouder. Op dit moment zijn de meeste bewoners boven de vijftig. In de toekomst zullen er steeds meer boven de tachtig zijn. Dit wordt ook wel ‘dubbele vergrijzing’ genoemd. Wanneer je ouder wordt, veranderen meestal je woonwensen en zoek je een andere woning. We stimuleren senioren om op tijd op zoek te gaan naar een andere woning. We helpen ze ook bij het vinden van zo’n woning, zodat ze langer zelfstandig kunnen wonen. Met dit 'verleiden en begeleiden' leveren we individueel maatwerk. Een aanpassing als galerijverhoging doen we vooral per complex. We staan open voor verzoeken van instellingen die ons benaderen vanuit de markt. Daar maken we zakelijke afspraken over. Veel mensen die zorg en ondersteuning krijgen om zelfstandig te wonen, vallen onder de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). In de toekomst moeten ze een beroep doen op de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). De gemeente krijgt daarbij een rol in het organiseren van zorg en wil dat zorgverleners, corporaties en de directe omgeving meer samenwerken. Om deze ontwikkelingen te volgen en te bepalen welke rol we willen en
12
kunnen vervullen hebben we een Wonen en Zorg team opgezet. Pré Wonen is er ook voor bijzondere doelgroepen, zoals huishoudens die begeleiding nodig hebben om zelfstandig te wonen. Bij het huisvesten van bijzondere doelgroepen zoeken we oplossingen die passen bij de gewenste wijkontwikkeling. Dat doen we in afstemming met onze partners.
Hier willen we naar toe •
Meer senioren wonen in een geschikte woning.
•
Beleid dat aansluit bij veranderingen in de zorg.
Dit doet Pré Wonen •
Vraag van senioren naar een andere woning in kaart brengen en gericht zoeken naar de gewenste woning (verleiden en begeleiden).
•
Via het Wonen en Zorg team ontwikkelingen volgen, advies geven en onderzoeken welke rol we op het gebied van wonen en zorg willen spelen.
Meedoen als bewoner Pré Wonen wil weten wat er leeft in een buurt. In gesprek blijven. Ook met mensen die moeilijk tijd vrij kunnen maken. We willen meer ruimte maken voor de individuele inbreng van huurders. Daarom zetten we de komende jaren ook in op digitale enquêtes, discussies tijdens een klantenpanel of meedenken via internet. Over dienstverlening of onderwerpen als onderhoud en leefbaarheid. Meedoen als bewoner kan ook verder gaan. Bewoners kunnen de verantwoordelijkheid binnen de buurt met Pré Wonen delen of helemaal naar zich toe trekken. Hoe dat het beste kan, onderzoeken we.
Hier willen we naar toe •
Bewoners doen mee in de buurt.
•
Bewoners voelen zich meer betrokken en verantwoordelijk voor hun eigen wijk.
Dit doet Pré Wonen •
Met nieuwe participatievormen en middelen meer en verschillende bewoners betrekken bij wat er in de buurt gebeurt.
•
Beter rekening houden met de wensen van bewoners.
•
De mogelijkheden onderzoeken voor het delen of overdragen van verantwoordelijkheden binnen de buurt.
13
Ik wil betaalbaar en warm blijven wonen Wilma
14
“Ieder jaar gaat de prijs van gas en licht omhoog. Ik heb al dubbel glas in mijn appartement en een moderne CV ketel. Zelf let ik op de thermostaat en ik gebruik spaarlampen. Misschien zijn er nog andere manieren om te besparen. Een zonnepaneel misschien. Duurzaam wonen betekent ook dat je wat doet aan het klimaat, want daar dragen we allemaal een steentje aan bij. Wat kan Pré Wonen voor mij betekenen zodat ik mijn gas en licht straks ook kan betalen?”
Energiebewust bouwen en beheren Bij bestaande woningen en in nieuwbouw Pré Wonen investeert in duurzaamheid in ons vastgoed en daarmee voor onze bewoners. Van bouw tot onderhoud en beheer gebruiken we duurzame materialen en middelen. We willen binnen onze (financiële) mogelijkheden en doelstellingen kansen benutten. We investeren in betere isolatie, nieuwe technieken en duurzame producten. Huurders kunnen daardoor comfortabel wonen en de energiekosten kunnen dalen. Pré Wonen heeft een EnergieActiePlan om energiekosten minder te laten stijgen. Bestaande woningen aanpassen levert de meeste besparingen op, voor huurder en milieu. We gaan daarom de komende jaren meer woningen isoleren. Pré Wonen investeert ieder jaar 1 miljoen euro extra in energiebesparende maatregelen voor woningen die niet ingrijpend worden aangepakt. Bij een ingrijpende aanpak horen deze maatregelen er standaard bij. Uiteindelijk bepalen de bewoners met hun gedrag of er energie bespaard wordt. Onderdeel van het EnergieActiePlan is dan ook dat we bewoners helpen bewuster om te gaan met hun energiegebruik. Nieuwe woningen die Pré Wonen bouwt zijn standaard zeer energiezuinig. Dat komt omdat Pré Wonen bij ieder project de wettelijke eisen voorbij wil streven. Daarnaast verkennen we nieuwe mogelijkheden. Als onderdeel van een landelijk onderzoek doen we bijvoorbeeld in twee proefprojecten ervaring op met het gebruik van zonnepanelen voor woningen en met nieuwe technieken op het gebied van energieneutraal wonen. Het ‘greenteam’ binnen Pré Wonen volgt de ontwikkelingen op het gebied van energie en duurzaamheid, geeft advies en denkt mee over de invulling van energiebewust bouwen en beheren.
Hier willen we naar toe •
Een reductie in gasverbruik van 20% in 2018.
•
Meer bewoners gaan bewuster om met energie.
Dit doet Pré Wonen •
Bestaande woningen isoleren, duurzame producten en technieken inzetten.
•
Jaarlijks een miljoen euro extra investeren om energiekosten minder snel te laten stijgen.
•
Nieuwe technieken en producten onderzoeken.
•
Het greenteam stimuleert energiebewust bouwen en beheren.
15
Ik wil een solide woningcorporatie Judith
“Ik ben bewoner van een huis van Pré Wonen. Daarmee ben ik ook klant van Pré Wonen. Net zoals ik klant ben van mijn telefoonmaatschappij, bij de bank en de supermarkt bij mij om de hoek. Het verschil is dat ik niet zo snel van woningcorporatie kan wisselen. Ik wil dus zeker weten dat mijn corporatie alles op orde heeft.”
16
Een solide corporatie Systemen en processen op orde Pré Wonen is een solide regionale woningcorporatie. Ruim 160 medewerkers beheren woningen van ongeveer 28.000 mensen. In totaal gaat het om 16.000 verhuureenheden, vooral appartementen en eengezinswoningen. We werken vanuit onze centrale vestiging in Velserbroek en hebben meerdere wijkcontactpunten. We hebben een gezonde financiële positie en onze systemen en processen zijn op orde. We spreken regelmatig met bewoners. Zo weten we wat bewoners belangrijk vinden en laten wij weten wat de bewoner van ons mag verwachten. We zorgen er voor dat bewoners regelmatig van ons horen en leggen ieder jaar verantwoording af. Ook betrekken we bewoners en maatschappelijke partners, zoals overheid, welzijnsorganisaties en zorgverleners, bij het maken van beleidskeuzes en bij nieuwe ontwikkelingen. Om te kunnen blijven doen wat nodig is in een onzekere tijd, vinden we dat de bedrijfskosten omlaag moeten. Dit betekent dat we de komende tijd onderzoeken op welke wijze we onze taken zo efficiënt en effectief mogelijk kunnen invullen. Processen, projecten en kosten samenhangend met beheer en onderhoud worden hierbij bekeken. Waar mogelijk gaan we de opbrengsten verhogen. Zo kunnen we onze middelen zo veel mogelijk inzetten voor betaalbaar wonen. We proberen de rentelast en personeelskosten te beperken. Risicobeheersing helpt daarbij om zorgvuldige afwegingen te maken en rekening te houden met ontwikkelingen om ons heen. Deze ontwikkelingen houden we in de gaten en waar nodig passen we ons beleid daar op aan. Aan de inkomstenkant geven we een zakelijke invulling aan het huur- en verkoopbeleid. Dit gebeurt binnen het kader van onder meer prestatieafspraken die wij gemaakt hebben. In de strategische vastgoedportefeuille geven we aan hoeveel en welke woningen we nodig hebben voor voldoende rendement en om onze maatschappelijke doelen te halen. Om onze doelstellingen te realiseren heeft de organisatie gekwalificeerde en gemotiveerde medewerkers nodig. Medewerkers die met plezier naar hun werk gaan en dit uitstralen naar klanten. Wij willen daarom omstandigheden creëren om medewerkers optimaal te laten presteren, en zij tegelijkertijd voldoening uit hun werk halen en zich inzetten voor de klant.
17
Hier willen we naar toe •
Een blijvend solide en efficiënte woningcorporatie voor onze huurders.
Dit doet Pré Wonen •
Letten op processen, systemen en financiën voor een doelmatige organisatie.
•
Opstellen van een strategische vastgoedportefeuille.
Dienstverlening Pré Wonen wil weten wat klanten van onze dienstverlening vinden. Daarom werken we samen met het onafhankelijke Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). We vragen klanten digitaal wat ze vinden van onze dienstverlening. Zo kunnen we sneller inspelen op wat er leeft bij onze klanten. Steeds meer bewoners willen liefst zo veel mogelijk zaken via internet afhandelen. Klanten van Pré Wonen kunnen nu al online een reparatieverzoek insturen via Mijn Pré Wonen, of meedoen aan digitale enquêtes. Daarnaast blijven we goed bereikbaar per telefoon en kunnen bewoners langskomen
18
op wijkcontactpunten of de centrale vestiging. We bieden zoveel mogelijk maatwerk in dienstverlening. Als het nodig is gaan we naar bewoners toe. Bovendien informeren we onze klanten over onze diensten, projecten en activiteiten via onze website, het bewonersblad en zetten we social media in. Klanten vinden er actueel nieuws, achtergronden en kunnen via Facebook en Twitter hun mening geven. Verder organiseren we speciale bijeenkomsten voor inwoners over thema's die spelen in de wijk.
Hier willen we naar toe •
Meer tevreden klanten.
Dit doet Pré Wonen •
Dienstverlening laten toetsen door onafhankelijk instituut.
•
Communicatie via internet makkelijker maken.
•
Passende dienstverlening bieden.
