Jaarverslag 2008
Werk aan de wijk!
Inhoud
2
Voorwoord
5
Missie
7
De positie van woningcorporaties
8
Strategische heroriëntatie
11
Verslag Raad van Toezicht
12
Volkshuisvestingsverslag
19
Relatie met huurders en stakeholders
22
Organisatie
24
Financiën
26
‘Er is veel te doen, VechtHorst zet hier graag - samen met u - de schouders onder’
Werk aan de wijk! VechtHorst is een maatschappelijke onderneming. Wij stellen ons tot doel prettig wonen mogelijk te maken voor onze (potentiële) klanten. Goede woningen zijn hierin essentieel. Echter, er is meer. Echt prettig wonen en leven kan alleen in een omgeving - een wijk, dorp of buurt - die je past. Een omgeving met voorzieningen, waarin je je kinderen met plezier opvoedt. Waar je ontspant, contacten onderhoudt, kortom waar je je thuis voelt.
Wij nodigen u uit Het primaire vertrekpunt van VechtHorst voor de komende jaren is de woonomgeving van onze huurders. Oftewel de wijk, de buurt of het dorp. Hieraan willen we invulling geven in nauwe samenwerking met bewoners, huurdersverenigingen, gemeenten, zorginstellingen en andere partners. De dynamiek in de wijk hebben wij vastgelegd in een film. In dit jaarverslag vindt u beelden uit de film; de volledige film kunt u bekijken op onze website. Wij nodigen u uit om de film te bekijken en met ons in gesprek te gaan. Om samen met ons de leefbaarheid van de woonomgeving te vergroten. Samen zetten we er de schouders onder; er is werk aan de wijk!
3
Het thema van dit jaarverslag ‘werk aan de wijk’ onderstreept onze ambitie en is een uitnodiging aan alle betrokken partijen om samen aan de slag te gaan!
W.H. Muijlwijk
4
Voorwoord
Het jaar 2008 was financieel gezien een turbulent jaar voor woningcorporaties. Corporaties worden geconfronteerd met een toename aan heffingen en afdrachten. Aan de andere kant nemen de inkomsten af, door de maximalisering van de huur en de stagnerende verkoop, mede vanwege de recessie.
Naast de financiële druk, namen in 2008 de vragen toe over
Verder was 2008 vooral het jaar waarin de interne organisatie
de omvang en reikwijdte van de (maatschappelijke) taak van
verder is geprofessionaliseerd. Het samenspel van functies is
corporaties. Bij VechtHorst leidden deze ontwikkelingen in
nader bekeken en de verantwoordelijkheden zijn breder over
2008 tot een strategische heroriëntatie, die uitmondde in een
de organisatie verdeeld. Ook is een scholingsprogramma op de
beleidsplan voor de jaren 2009 tot 2012. Het primaire ver-
rit gezet. Daarnaast is de administratieve beheerstructuur van
trekpunt van VechtHorst voor de komende jaren is de woon-
de projectontwikkeling verbeterd. Een woord van dank aan alle
omgeving van onze klanten. Oftewel de wijk, de buurt of het
medewerkers voor hun inzet is hier zeker op zijn plaats.
dorp. Wij zijn ervan overtuigd dat wij vanuit dit vertrekpunt de grootste bijdrage leveren aan het wonen, de woonomgeving en
De inspanningen in 2008 leiden ertoe dat VechtHorst vanuit
de gemeenschap. In het opstellen en realiseren van plannen
een sterke startpositie invulling kan geven aan de ambitie om
voor wijken willen wij nauw samenwerken met bewoners en
de komende jaren samen met alle betrokken partijen aan de
andere (maatschappelijke) partijen.
slag te gaan in de wijk. Het thema van dit jaarverslag ‘werk aan de wijk’ onderstreept deze ambitie en is een uitnodiging aan alle betrokken partijen om samen aan de slag te gaan!
W.H. Muijlwijk Directeur-bestuurder a.i.
5
‘Wij bieden onze klanten goede, passende en betaalbare woonruimte in een leefbare woonomgeving.’
6
Missie
Woonstichting VechtHorst verzorgt de huisvesting van circa
VechtHorst is een maatschappelijke organisatie. We laten ons
2.100 huishoudens in de gemeenten Dalfsen en Staphorst met
bij het realiseren van onze missie leiden door de volgende uit-
de daarbij behorende kernen Hoonhorst, Nieuwleusen, Oudleu-
gangspunten:
sen, Lemelerveld, IJhorst en Rouveen. Als woningcorporatie is
• VechtHorst stelt de klant centraal en vindt dat de klant
VechtHorst een zogenoemde toegelaten instelling die op grond
daar waar mogelijk zelf moet kunnen kiezen hoe en waar
van het ‘Besluit Beheer Sociale Huursector’ verantwoording
hij wil wonen.
aflegt aan de Minister van VROM. Deze verantwoording vindt
• VechtHorst is één van de spelers in het maatschappelijk
formeel plaats op zes verantwoordingsvelden, te weten: markt
domein. VechtHorst ziet samenwerking als noodzaak om
en klant, kwaliteit van de woning, leefbaarheid, betrekken
te komen tot leefbare woonomgevingen (buurten, wijken
van bewoners bij beleid en beheer, financiële continuïteit, en
en dorpen).
wonen en zorg. In deze opsomming van verantwoordingsvel-
• VechtHorst erkent dat wonen in belangrijke mate het
den zit de ruimte besloten die VechtHorst heeft om haar eigen
sociaal en psychisch welzijn van mensen bepaalt. Vecht-
koers te varen. Onze missie luidt:
Horst rekent het dan ook tot haar taak middels het wonen hun welzijn te bevorderen.
‘Wij bieden onze klanten goede, passende en betaalbare woonruimte in een leefbare woonomgeving.’
• VechtHorst streeft geen maximalisering van geldelijke winst na en is bereid onrendabele investeringen te doen voor de doelgroep, voor zover de financiële positie dit toelaat.
In ons beleid hebben we aandacht voor de klanten van nu, maar houden we zeker ook rekening met de klanten van de toekomst.
• VechtHorst werkt voornamelijk voor mensen in een kwetsbare sociale, maatschappelijke of financiële positie.
7
‘We zijn een
De positie van woningcorporaties
onderneming met een maatschappelijke
Na de brutering in de jaren negentig, waarbij de financiële banden tussen het
taak!’
Rijk en corporaties zijn doorgesneden, heeft de corporatiesector een zeer snelle ontwikkeling doorgemaakt. De lage rente en de waardestijging van het vastgoed hebben het vermogen van corporaties sterk doen stijgen. De afgelopen jaren zijn verschillende pogingen ondernomen om de verhoudingen tussen de sector en de (Rijks)overheid opnieuw te regelen. Tot nu toe zonder veel succes. Anno 2008 lijkt het vooral te gaan over het grote vermogen van corporaties. De discussie over wie eigenaar is van het geld van corporaties, en de vraag of dit wel voldoende en op de juiste plekken wordt ingezet, speelt voortdurend op.
8
Taken en focus
Financiële situatie
Er is onduidelijkheid over de plek van corporaties in de samen-
Corporaties worden geconfronteerd met een toename aan
leving: zijn het ondernemingen (immers vennootschapsbelas-
heffingen en afdrachten. Naast de financiële bijdrage aan de
tingplichtig) en hebben ze daarbij dezelfde fiscale rechten en
Vogelaarwijken is er de heffing van integrale vennootschaps-
plichten als vergelijkbare (vastgoed)ondernemingen? Of zijn
belasting. Dit laatste maakt dat corporaties niet alleen be-
het organisaties die primair verantwoordelijk zijn voor de uit-
lasting betalen over de winst op de woningverkoop, maar over
voering van een maatschappelijke (publieke) taak en daartoe
alle inkomsten die de uitgaven overstijgen, dus ook over de
ook financieel in de gelegenheid gesteld dienen te worden?
sociaalmaatschappelijke activiteiten. Tegelijkertijd lopen de
Voor VechtHorst is het wel duidelijk: we zijn een onderneming
inkomsten terug, onder meer door de maximalisering van de
met een maatschappelijke taak! En als er vennootschapsbe-
huur. Er wordt van corporaties verwacht dat zij woningen van
lasting betaald moet worden, dan mag er in ieder geval geen
een zeer hoge kwaliteit bouwen - bijvoorbeeld levensloopbe-
benadeling zijn ten opzichte van de commerciële vastgoedon-
stendige woningen - maar deze moeten wel gekoppeld zijn aan
dernemingen.
een maximale huurstelling. Naast de forse onrendabele investeringen die dit oplevert, prijzen corporaties zichzelf uit de
Ook is er onduidelijkheid over de focus van woningcorporaties:
markt. Immers, de kwaliteit van hun oudere woningen staat
wat doen ze nu eigenlijk? Wat is hun taak? Hierbij speelt mee
niet in verhouding tot de nieuwbouwwoningen.
dat het Rijk steeds meer taken doorschuift naar gemeenten. Gemeenten zoeken daarbij in toenemende mate samenwerking
De financiële crisis doet ook VechtHorst geen goed. De ver-
met lokale corporaties. Corporaties pakken als gevolg daarvan,
kopen om de onrendabele investeringen af te dekken lopen
en vanuit hun maatschappelijke oriëntatie en betrokkenheid,
terug en het lenen van geld om nieuwbouw te financieren
steeds meer aanvullende taken op. VechtHorst kiest in haar
wordt duurder. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, dat
ondernemingsplan 2009-2012 dan ook nadrukkelijk voor een
leningen verstrekt aan corporaties, heeft de beoordelings-
brede invulling van haar maatschappelijke functie.
criteria aangepast, hetgeen de financiële zekerheid vergroot, maar de financieringsmogelijkheden wat beperkt. Het gegeven dat we een toegelaten instelling zijn, verliest met alle financiële maatregelen wel z’n glans.
9
‘Samenwerking is één van de sleutelwoorden voor de komende jaren.’
10
Strategische heroriëntatie
De discussie over de positie en het werkveld van woningcorporaties evenals de druk op de verslechtering van de financiële positie, leidden bij Vechthorst in 2008 tot een strategische heroriëntatie. Er is een visie geformuleerd voor de jaren 2009 tot 2012. Uitgangspunt hierin is dat VechtHorst zich op de wijken richt.
De woonomgeving In onze missie staat dat we ons richten op goed wonen voor
Wij hebben de ambitie met gemeenten, maatschappelijke part-
mensen. Echter, wat is goed wonen en hoe stuur je daarop?
ners en bewoners plannen te maken per buurt, wijk en dorp.
Duidelijk is dat voor goed wonen een goede woning belangrijk
Vanuit die plannen kan samenwerking systematisch vorm krij-
is. Maar een goede woning in een minder prettige omgeving,
gen. Daarbij sluiten wij aan bij de reeds bestaande wijkindeling
zorgt overduidelijk voor minder woonplezier. Goed wonen heeft
van de gemeenten en bij bestaand overleg. Wij respecteren dat
te maken met de woning én de omgeving. Uit onderzoek blijkt
iedere partij zijn eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid
dat het woongenot zoals dat door mensen wordt ervaren voor
heeft. Wij gaan niet het werk van anderen doen, maar wel
het merendeel door de omgeving wordt bepaald. Er zijn veel
minder werken vanuit stenen en meer vanuit mensen en leef-
mensen die een slechte woning voor lief nemen omdat ze de
baarheid.
wijk zo prettig vinden. Vanuit dit gegeven wil VechtHorst werken aan goed wonen met een focus op buurten en wijken. Wij
VechtHorst vindt de verantwoording aan het Ministerie van
kijken in de wijk niet alleen naar de eigen huurwoningen maar
VROM belangrijk, maar onze prestaties worden uiteindelijk lo-
naar de wijk als totaal, dus ook naar de koopwoningen die in
kaal gevoeld en beoordeeld. Daarom gaan wij nog nadrukkelij-
de wijk staan of de woningen van andere corporaties. Het gaat
ker transparant maken wat wij doen en waarom. Lokale partijen
om de wijk als geheel.
worden uitgenodigd om daarin mee te denken en hierop terugkoppeling te geven. In 2009 wordt hierin geïnvesteerd. Er is
Samenwerking
externe expertise in huis gehaald om de wijkgerichte aanpak
In principe neemt VechtHorst vanuit eigen kracht initiatieven
op poten te zetten. De band met de gemeenschappen in de
en wil daarbij niet afhankelijk zijn van anderen. Maar samen-
kernen van de gemeenten Dalfsen en Staphorst zal ook in de
werking is wel belangrijk in de wijk. Daarom is samenwerking
komende vijf jaren een leidraad voor ons handelen zijn.
één van de sleutelwoorden voor de komende jaren bij het signaleren én oplossen van vraagstukken rondom leefbaarheid.
11
Verslag Raad van Toezicht [RvT] Werkwijze en thema’s De bestuurlijke organisatie van VechtHorst is ingericht volgens het zogenaamde tweelagenmodel met een directeur-bestuurder en een Raad van Toezicht. De directeur-bestuurder van VechtHorst geeft, naast zijn algehele operationele verantwoordelijkheid voor de stichting, leiding aan een klein team van stafleden. De directeur-bestuurder wordt benoemd door de Raad van Toezicht. In 2008 is VechtHorst een aantal maanden geleid door de voorzitter en vice-voorzitter van de Raad van Toezicht. Dit in verband met een conflict tussen de RvT en de bestuurder in 2007. In maart 2008 is de leiding in handen gekomen van een interimbestuurder. Van tegenstrijdige belangen zoals in de code wordt beschreven, was geen sprake. De voorzitter is het aanspreekpunt voor de bestuurder. Naast de reguliere overleggen van de RvT, overlegt de voorzitter met de bestuurder ter voorbereiding op de agenda en het RvT-overleg. VechtHorst faciliteert de werkzaamheden van de RvT. In het eerste kwartaal van 2008 is er overleg geweest met het managementteam en met de ondernemingsraad. 12
De RvT heeft in 2008 twaalf maal vergaderd met vaste agendapunten zoals: • cijfermatige rapportage; • voortgang interim-bestuur, organisatieontwikkeling, ontwikkeling en afspraken externe relaties; • projectontwikkeling nieuwbouw. Daarnaast zijn de volgende onderwerpen (niet limitatief) behandeld: Datum
Onderwerp
Actie
Februari
Verslag CFV ‘corporatie in perspectief’
Vastgesteld
Maart
Organisatieontwikkeltraject
Besluit
April
Accountantsrapportage jaarverslag 2007
Besluit
Mei
Nieuwe opzet klachtencommissie
Besluit
Juni
Ondernemingsplan 2009-2013
Besluit
Oktober
Vastgoed inhoudelijke portefeuille strategie
Besluit
November
Zelfevaluatie Raad van Toezicht
Uitgevoerd
Keuze nieuwe accountant
Besluit
Beheermodel vastgoedontwikkeling (voortgang en risico’s)
Ter informatie
December
Financiële paragraaf portefeuille strategie 2009-2020
Besluit
Begroting 2009
Besluit
Het jaar 2008 stond voor de RvT in het teken van het weer op de rails krijgen van VechtHorst. Met de interim-bestuurder is een plan van aanpak voor 2008 opgesteld dat door de bestuurder is uitgevoerd. Het plan voorzag in de volgende stappen: Intern • het actualiseren van het ondernemingsplan 2009-2012; • het actualiseren van de taken, functies en verantwoordelijkheden binnen het bedrijf; • het ontwikkelen van een systeem ter beheersing van de voortgang en risico’s in de vastgoedontwikkeling; • het introduceren en uitwerken van een model om vastgoedsturing en -beheer te optimaliseren. Extern • de externe relaties met partners en stakeholders continueren, danwel herstellen en de ambities van VechtHorst uitdragen; • intensiveren van samenwerking met bewoners en stakeholders op zowel wijk- als gemeentelijk niveau. De voortgang in deze interne en externe opgave is in 2008 een structureel agendapunt in de RvT-overleggen geweest.
13
Samenstelling Raad van Toezicht en rooster van aftreden naam en functie dhr. J. Reuvers (1941)
aangetreden aftredend herkiesbaar
beroep en nevenfuncties
2000
- secretaris vereniging gepensioneerden Rabobank
2010
-
lid afdeling Zwolle
- voorzitter Stichting gemeentepromotie Nieuwleusen
dhr. ing. K.W. Landman (1938)
- voorzitter Hörstelcomité
2003
2011
-
voorzitter
- advies- en klankbordfunctie SRI Veenwouden
dhr. mr. R.N.T.J. Adriaans (1954) 2001
- teamleider leerplicht/RMC
2012
-
vice-voorzitter
- lid commissie van beroep Nederlandse tafeltennisbond
- voorzitter interne bezwarencommissie functiewaardering
RIAGGz over de IJssel te Zwolle en Gezondheidszorg van de Zwolse Poort dhr. drs. J. Hesseling (1952)
2000
2009
-
- adviseur bouwen en wonen
2006
2009
2x
- controller en financieel management Transportbedrijf
lid mw. H. Talen-Redder (1959)
lid Redder Noord BV
- secretaris/penningmeester Industriële Contact Club
in Staphorst
- Bestuurslid Stichting Veiligheidszorg Overijssel
- Secretariaat VVD Staphorst
mw. Y. Vos-Lammertsen (1971)
- personeelsfunctionaris Verzorgingscentrum Oldenhaghen
lid
14
2006
2010
2x
Codes en integriteit
Beloningsverantwoording
De Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder hebben met
Sinds 27 juni 2002 is de heer A.C.P.M. Kivits in dienst bij
belangstelling kennis genomen van de Governance Code, zoals
Woonstichting Vechthorst in de functie van directeur-bestuur-
door de koepel van woningbouwcorporaties Aedes opgesteld.
der. In 2008 is afscheid van hem genomen, maar hij staat nog
Alle leden van de RvT hebben deze Aedescode onderschreven.
wel op de loonlijst. Voor zijn werkzaamheden voor VechtHorst
VechtHorst voldoet in hoge mate aan de uitgangspunten zoals
ontvangt hij in 2008 een brutosalaris van e 104.710,- en een
die in deze code genoemd zijn. Daarnaast adviseert de RvT de
maandelijkse representatiekostenvergoeding van e 100,-. De
bestuurder en toetst zij het bestuur op de behaalde resultaten.
directeur-bestuurder valt niet onder de CAO Woondiensten; de overige arbeidsvoorwaarden zijn een afgeleide van de CAO.
De leden van de RvT voldoen aan de condities inzake onafhan-
Er zijn vooralsnog geen redenen om bij de honorering van de
kelijkheid zoals deze in de code benoemd zijn.
directeur-bestuurder de adviezen van de commissie Izeboud te
De RvT kent een profielschets. Twee leden, de heren Adriaans
betrekken. Het totaal van de rekeningen van Atrivé inzake de
en Landman, van de RvT zijn benoemd op voordracht van de
kosten van de interim directeur-bestuurder bedroegen inclusief
huurdersorganisatie; ook zij voldoen aan deze profielschets.
BTW € 181.490.
De RvT kent geen kerncommissies zoals bedoeld in de Gover-
Gedurende het verslagjaar heeft de Raad nog verschillende an-
nance Code en behandelt de onderwerpen van de kerncommis-
dere opdrachten verstrekt aan Atrivé.
sies in de reguliere overleggen van de gehele raad. Gezien de specifieke situatie met een interim-bestuurder heeft Geen enkel lid van de RvT heeft vanuit de privé-situatie, of
de RvT in 2008 het aantal vergaderingen verdubbeld, waarmee
vanuit de hoofd- of nevenfuncties, een belang dat conform
ook de honorering is toegenomen. Over 2008 bedroegen de
de code een verstrengeling van belangen met de corporatie
vergoedingen:
veroorzaakt. Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk van VechtHorst. Er
voorzitter
e
9.783
bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Nie-
vice-voorzitter
e
7.400
mand van de leden is of was in het verleden in dienst van
lid
e
7.650
VechtHorst of onderhoudt een directe of indirecte band met
lid
e
7.400
toeleveranciers of afnemers van VechtHorst. Geen van de leden
lid
e
7.400
verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/
lid
e
7.400
haar lidmaatschap van de Raad of onderhoudt banden met
e 47.033
VechtHorst, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn raadslidmaatschap. Het reglement van de Raad bevat bepalingen betreffende mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslag-
Daarnaast is aan drie leden van de Raad van Toezicht, van-
jaar hebben er geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake
wege de termijn van directievoering en concrete ondersteu-
was van mogelijke tegenstrijdige belangen. VechtHorst heeft
ning daarbij, als eenmalige vergoeding in het totaal e 10.423
als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar
verstrekt.
raadsleden.
15
‘De Raad van Toezicht spreekt naar alle medewerkers haar waardering uit voor bereikte resultaten en getoonde inzet.’
K.W. Landman
16
Accountant
Jaarrekening
De RvT heeft in 2008 een nieuwe accountant geselecteerd,
Hierbij biedt de Raad van Toezicht u de door de directeur-
waardoor de corporatie met ‘frisse blik’ beoordeeld kan worden.
bestuurder opgemaakte jaarrekening over 2008 aan. Deze om-
De selectieprocedure, en ook de procedurele en de inhoudelijke
vat de winst- en verliesrekening, de balans, de bijbehorende
taakopdracht van de accountant zijn door de RvT vastgesteld
toelichting, alsmede het volkshuisvestingsverslag over het af-
en met de accountant besproken. Daarbij is tevens vastgesteld
gelopen jaar.
dat de resultaten van de interim-controle, neergelegd in de managementletter, evenals de resultaten van de accountants-
Deze jaarrekening is door PriceWaterhouseCoopers te Leeuwar-
controle over het gehele verslagjaar, in aanwezigheid van de
den onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accoun-
bestuurder, door de RvT met de accountant besproken worden.
tantsverklaring die u elders in dit verslag aantreft. De Raad van Toezicht van VechtHorst kan zich met deze stuk-
Belanghouders
ken verenigen en keurt de vastgestelde jaarrekening 2008
De corporatie werkt samen met de volgende stakeholders:
goed, overeenkomstig artikel 9 en artikel 24 van de statuten.
• zorgorganisaties voor verpleging en verzorging
Deze goedkeuring strekt de directeur-bestuurder voor zijn be-
(Rosengaerde), ambulante psychiatrie (RIBW), mensen
stuur tot volledige decharge.
met een verstandelijke beperking (Philadelphia), welzijn
(Humanitas Thuisadministratie)
Bij goedkeuring van de jaarrekening 2008 en de in de jaarreke-
• gemeenten Dalfsen en Staphorst
ning 2008 voorgestelde resultaatbestemming, zal het behaalde
• huurdersorganisatie TOEK (Twee Onder Een Kap)
resultaat ten gunste van de overige reserves worden gebracht.
• dorpsraden, welzijnsorganisaties, etc. De Raad van Toezicht spreekt naar alle medewerkers zijn waarIn de eerste drie maanden hebben de waarnemende bestuur-
dering uit voor de bereikte resultaten en de getoonde inzet
ders vanuit de RvT deze contacten onderhouden. Gedurende de
onder niet altijd de gemakkelijkste omstandigheden binnen de
rest van het jaar zijn deze contacten aan de bestuurder over-
organisatie.
gelaten. Deze heeft hierover structureel aan de RvT gerapporteerd. Vijf van de zes leden van de RvT zijn woonachtig in het werkgebied en actief binnen hun maatschappelijke netwerken. Nieuwleusen,
K.W. Landman Voorzitter
17
18
Volkshuisvestingsverslag
Portefeuillestrategie Onderdeel van de strategische heroriëntatie is een gewijzigde portefeuillestrategie. In de loop van 2008 zijn eerdere ambities bijgesteld. Uiteraard zijn de gemaakte keuzes deels ook ingegeven door de verslechterde financiële positie. De laatste jaren is erg duur gebouwd terwijl de huren gemaximaliseerd zijn. VechtHorst wil toe naar een goede kwaliteit van woningen, tegen een realistische huurstelling, waarbij ook meer differentiatie ontstaat in de portefeuille. In 2008 is besloten de kwaliteit van de nieuwbouw bij te stellen. Het algemene beleid om alle nieuwbouw als levensloopbestendige woningen uit te voeren, is - vanwege de hoge kosten waar geen (extra) huur tegenover staan - financieel niet verantwoord. Dit is omgezet in de doelstelling om rollator-toegankelijke woningen te bouwen. Levensloopbestendig bouwen wordt alleen nog toegepast in woningen voor mensen met een intensieve zorgvraag. De woningvoorraad van VechtHorst is redelijk eenzijdig. Het overgrote deel bestaat uit eengezinswoningen en kent een gemiddelde leeftijd van 30 jaar. De opgave voor VechtHorst is dit de komende jaren om te vormen naar een woningaanbod dat kwalitatief, kwantitatief en prijstechnisch past bij de toekomstige klant. En dat een gedifferentieerd aanbod biedt in de wijk. Het strategische voorraadbeleid is op de rit gezet. Op basis van de demografische ontwikkelingen in de regio is de opgave geformuleerd. Uitgangspunten bij het beleid voor herstructurering en nieuwbouw zijn: • bouwen voor senioren (o.a. om de doorstroming op gang te brengen) • bouwen voor starters op de woningmarkt • het streven dat 25% van het totale bezit geschikt is voor mensen die in hun mobiliteit afhankelijk zijn van een rollator
19
Nieuwbouw
Woningzoekenden
In de loop van 2008 zijn 47 vhe’s opgeleverd. Met verwijzing
VechtHorst kent een systeem voor woningtoewijzing. Huurders
naar artikel 26. 2g BBSH wordt opgemerkt dat er is voldaan aan
kunnen zich voor 10 euro per jaar inschrijven. Vervolgens kun-
het voorschift dat de maximale investeringsprijs per woning,
nen zij met een inschrijfnummer reageren op de vrijkomende
genoemd in het artikel (€ 200.000), niet is overschreden.
woningen die tweewekelijks in de Dalfser Marskramer staan. Het woningaanbod staat ook op internet. In 2008 is Vecht-
In 2008 is de nieuwbouw getemporiseerd. Een aantal projec-
Horst erin geslaagd de wachtlijsten terug te dringen. De oor-
ten is vertraagd vanwege procedures en een aantal is bevro-
zaak ligt in de nieuwbouwproductie die een doorstroom tot ge-
ren omdat VechtHorst de kosten opnieuw wil bezien. Er zijn
volg heeft. Het beeld is dat er geen sprake is van ‘woningnood’,
34 woningen verkocht en 13 woningen toegevoegd. Het beleid
maar veeleer behoefte is aan doorstromen naar woningen met
is dat voor elke verkochte woning minstens één nieuwe woning
meer of andere kwaliteiten.
wordt bijgebouwd. Huurachterstand In de ondernemingsplanperiode 2009-2012 ligt er de doelstel-
In 2008 neemt de sociale problematiek toe; er is meer huur-
ling om 48 woningen te verkopen en 133 toe te voegen. Ervan
achterstand. Per 31 december 2007 bedroeg de huurachter-
uitgaande dat voor elke verkochte woning een nieuwe woning
stand 0,70% van de jaarhuur, terwijl de huurachterstand per
wordt gebouwd, moeten er in deze periode dus 181 woningen
31 december 2008 0,85% van de jaarhuur bedroeg.
gebouwd worden. In 2008 hebben we wederom veel aandacht besteed aan huurders met huurachterstand met als doel de achterstanden te
20
Huurbeleid
verminderen. Bijvoorbeeld door met de huurders actief in con-
Ieder jaar worden per 1 juli de huren verhoogd. Aan deze ver-
tact te blijven en door ruime betaalafspraken te bieden. De
hoging heeft het ministerie regels gesteld. In 2008 staat het
inzet is een sociale maar zakelijke aanpak. Ook is er overleg
ministerie een inflatievolgende huurverhoging toe van 1,6%.
gevoerd met gemeenten. In 2007 is het project Thuisadmini-
Veel van de woningen van VechtHorst zijn te laag geprijsd.
stratie opgezet. Dit is bedoeld voor mensen die moeite hebben
In 2008 heeft VechtHorst circa 65 tot 70% van de maximale
hun administratie te organiseren en hierbij behoefte hebben
huurprijs gevraagd, zoals deze wordt bepaald op basis van het
aan een steuntje in de rug. Vrijwilligers helpen mensen om
landelijke puntenstelsel. Om de huurprijzen te verhogen, wordt
de administratie weer op orde te brengen en te houden. Ook
het beleid gevolgd dat het prijsniveau omhoog gaat zodra de
hulp bij de aanvragen die mensen moeten doen voor bijzon-
woningen vrijkomen. VechtHorst verhoogt niet naar de maxi-
dere bijstand en het opruimen van bankafschriften hoort bij
male huur, maar wel naar een realistische huur. De huurprijs
Thuisadministratie. VechtHorst financiert de deelname van
wordt opgetrokken op basis van de kwaliteit van de woning.
haar huurders aan het project.
Door dit per woning te bepalen, ontstaat meer differentiatie in de huurstelling.
Onderhoudsprogramma Het onderhoudsprogramma is volgens plan uitgevoerd. In de loop van 2008 is voor een bedrag van ruim € 3,1 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud.
Verkoop In 2008 is het opnieuw mogelijk voor veel huurders om hun woning te kopen. In 2008 worden in totaal 34 woningen verkocht. Zittende huurders krijgen de mogelijkheid hun woning met korting te kopen waarbij zij 1% korting krijgen voor elk jaar dat zij de woning hebben gehuurd, met een maximum van 10%. Om meer huurders de mogelijkheid te geven hun eigen woning te kopen, wordt eind 2007 Slimmer kopen® geïntroduceerd. Mensen die normaal gesproken op de huurmarkt aangewezen zijn, kunnen hiermee vaker kiezen voor koop. Kopers krijgen een korting op de aankoopprijs van de woning. Willen zij hun woning weer verkopen, dan moeten zij deze eerst aanbieden aan VechtHorst. In 2008 hebben 16 kopers van Slimmer kopen® gebruik gemaakt.
Huidig woningbezit Hieronder staat een overzicht van het huidige woningbezit en de wijzigingen hierin in 2008. De mutatie 2008 komt op 13 woningen, zijnde het verschil tussen 47 nieuw opgeleverde woningen en 34 verkochte woningen.
Ultimo 2007 Ultimo 2008 Woningen in exploitatie
1.588
1.635
548
514
2.136
2.149
Mutatie 2008 t.o.v. 2007
13
Woningen beschikbaar voor verkoop Totaal
21
Relatie met huurders en stakeholders
Relatie met huurders In 2008 is er frequent overleg met de huurdersvereniging Twee
actie ondernomen. Een werkmethodiek voor het terugbellen, is
Onder Een Kap (TOEK). Bij de vergaderingen waarin de begro-
gekoppeld aan het automatiseringssysteem.
ting en de jaarrekening worden besproken, schuift de directie aan. De sfeer in het overleg is goed. TOEK werkt aan de profes-
In 2008 lagen er plannen om het kerkje Pleyendal te slopen en
sionalisering van de eigen vereniging. Zij heeft de suggestie
hier nieuwbouwwoningen te plaatsen. Vanuit de buurt was hier
van VechtHorst om lid te worden van de Woonbond in overwe-
veel verzet tegen omdat de kerk verloren zou gaan. VechtHorst
ging genomen. TOEK wordt financieel ondersteund conform de
heeft het bezwaar serieus genomen en de plannen aangepast.
Overlegwet. Bijna alle huurders zijn lid van de huurdersvereni-
Met de buurt wordt overleg gevoerd om de kerk nu alleen aan
ging. Verder zijn er diverse complexgebonden bewonerscom-
de binnenkant te verbouwen, zodat woningen worden gecre-
missies actief.
ëerd en tegelijkertijd het kerkje kan blijven bestaan.
Daarnaast probeert VechtHorst huurders te bereiken met het
Klachtencommissie
kwartaalblad De Sleuteldrager; woningzoekenden via de Mars-
De enkele klachten die binnenkomen, zijn intern opgelost. De
kramer en via onze internetsite. Ook worden regelmatig be-
Klachtencommissie kreeg in 2008 geen klachten binnen. De
wonersbijeenkomsten gehouden met huurders uit appartemen-
samenstelling van de Klachtencommissie is in 2008 gewijzigd.
tencomplexen of met huurders die te maken (gaan) krijgen
Voorheen bestond de commissie uit vertegenwoordigers van
met renovatieprojecten. Tijdens deze bijeenkomsten hebben
TOEK en VechtHorst. Nu bestaat de commissie uit mensen die
de huurders de mogelijkheid vragen te stellen en eventuele
zijn voor-gedragen door TOEK en de Raad van Toezicht.
problemen aan medewerkers voor te leggen. Enquête klanttevredenheid
22
Klachten
Voor 2009 staan enquêtes op de rol waarmee de kwaliteit wordt
Uit het zeer geringe aantal klachten dat de organisatie bereikt,
gemeten. Huurders kunnen hierin aangeven of zij tevreden zijn
kan worden geconcludeerd dat de huurders tevreden zijn over
over VechtHorst. De enquêtes worden standaard afgenomen bij
VechtHorst. In de loop van 2008 is gebleken dat VechtHorst
zittende huurders en in geval van reparatie of vertrek. Voor de
niet secuur genoeg was in het terugbellen en hierop is direct
toekomst wordt toegewerkt naar een ontwikkelingsmodel dat aansluit bij het INK (Instituut Nederlandse Kwaliteit).
Relatie met stakeholders VechtHorst heeft een goed contact met de gemeenten Stap-
• VechtHorst is in 2008 betrokken bij de brainstorm rondom
horst en Dalfsen. Met de ambtenaren en wethouders wordt
een brede school in Dalfsen, het Junior College. Dit is ech-
structureel bestuurlijk overleg gevoerd. In 2008 zijn de pres-
ter niet van de grond gekomen omdat het voortgezet on-
tatieafspraken met de gemeente Dalfsen verlengd. Inmiddels
derwijs geen mogelijkheden zag om te participeren. Twee
wordt gesproken over prestatieafspraken voor 2009 - 2012.
lagere scholen zijn nu wel samengegaan maar omdat er nu
Prestatieafspraken met de gemeente Staphorst staan nog op
geen sprake meer is van een brede school, is VechtHorst
de agenda. Ook met het plaatselijk belang in Dalfsen en Stap-
niet meer betrokken.
horst is goed overleg. • Tot slot is er een goede samenwerking met de zorgLeefbaarheid
organisaties Rosengaerde, Philadelphia, RIBW en Landste-
VechtHorst draagt met de inzet van uren en/of geld bij om de
de. In het kader van de prestatieafspraken is er regelmatig
leefbaarheid in samenwerking met andere partijen te vergroten.
overleg met collega-corporatie De Veste.
Dit gebeurde in 2008 onder meer in de volgende projecten: • Met RIBW wordt gewerkt aan de soepele huisvesting van de doelgroep in Lemelerveld. Als er signalen zijn van overlast of bewoners zich isoleren en niet meer aanspreekbaar zijn, wordt de RIBW ingeschakeld. VechtHorst betaalt de hulpverlening. • Ook zijn er afspraken met Humanitas en de gemeente. Als mensen hun thuisadministratie niet op orde hebben – wat bijvoorbeeld blijkt uit huurachterstanden – betalen de gemeente en Vechthorst de subsidie van de thuisadministratie. Dit speelt bij ca. 20 klanten. Na een traject bij Humanitas hebben deze mensen veelal binnen een jaar de administratie weer op orde. • De Schakel, een sportschool in Nieuwleusen, heeft plannen voor het ombouwen van de sporthal tot een multifunctioneel centrum waarin circa 15 partijen participeren. VechtHorst vindt dit initiatief belangrijk voor de leefbaarheid en is betrokken bij de plannen, hoewel het vastgoed eigendom is van de gemeente. VechtHorst heeft het voorzitterschap op zich genomen van de projectgroep.
23
Organisatie
Bestuurlijke organisatie Op 1 januari 2000 is Woonstichting VechtHorst opgericht. De bestuurlijke organisatie is ingericht volgens het zogenaamde tweelagenmodel met een directeur-bestuurder en een Raad van Toezicht. Op 31 december 2008 waren er in totaal 26 medewerkers in dienst. Eind 2007 is de heer Kivits, directeur-bestuurder, op non-actief gesteld. Zijn taken zijn, tot het aantreden van een interim-bestuurder in 1 maart 2008, overgenomen door twee leden van de Raad van Toezicht.
Professionalisering In 2008 is veel aandacht voor de verdere professionalisering van de organisatie. Om de financieel lastige periode beter te doorstaan, neemt VechtHorst de kosten onder de loep. Er wordt gekeken hoe kan worden bespaard op de bedrijfsvoering en het onderhoud, zonder dat hierdoor de kwaliteit terugloopt. Het samenspel van functies is nader bekeken en de verantwoordelijkheden zijn breder over de organisatie verdeeld zodat beslissingen met een breder draagvlak worden genomen en de continuïteit beter 24
is geborgd. Ook is een scholingsprogramma op de rit gezet.
VechtHorst hanteert een integriteitsprotocol waarin de visie
steld. In samenwerking met de ArboUnie proberen wij mede-
van VechtHorst op integer handelen is verwoord en van con-
werkers goed te begeleiden tijdens hun ziekteperiode. Met een
crete afspraken voorzien.
actief begeleidingsbeleid wordt getracht de verzuimperiode zo kort mogelijk te houden. In 2008 kenden wij een verzuim van
In 2008 is een agressieprotocol opgesteld waarin, in nauwe
11,5%, tegen 3,4% in 2007. De opmerkelijke toename wordt
afstemming met de afspraken inzake de Bedrijfshulpverlening,
voornamelijk veroorzaakt doordat twee personeelsleden lang-
is vastgesteld hoe wordt omgegaan met agressiviteit.
durig met ziekteverlof waren in 2008. Gecorrigeerd met deze twee ziektegevallen komt het verzuimpercentage over 2008 uit
In 2008 is extra aandacht besteed aan de administratieve organi-
op 5,2%.
satie rondom de ontwikkelingen van nieuwbouwprojecten, waar zowel de beheersing van risico’s, als de bestuurlijke besluitvorming onderdeel vanuit maken. Daarnaast is de administratieve
Woonstichting VechtHorst in cijfers
beheersstructuur van de projectontwikkeling verbeterd. VechtHorst in cijfers
2008
2007
2006
VechtHorst, bestaande uit drie leden. Het eerste bestaansjaar
Aantal medewerkers
26
27
25
gaat veel aandacht uit naar scholing. De Ondernemingsraad
Nieuw in dienst
1
7
1
geeft op een positief kritische manier uitvoering aan haar taak.
Uit dienst
Begin 2008 is er een Ondernemingsraad actief geworden bij
2
6
2
11
11
12
Vrouwen in deeltijd
6
6
6
Mannen in deeltijd
0
0
0
€ 28.942
€ 32.968
€ 32.900
Aantal vrouwen
Veiligheid en verzuim In 2008 is bij zes mensen een PAGO (Periodiek Arbeidsgeneeskundig Onderzoek) uitgevoerd. In 2008 kende VechtHorst een
Vorming/opleiding/
actieve BHV-ploeg (bedrijfshulpverlening). Ieder jaar gaan de
training
BHV-ers op herhaling. De groep is onder andere verantwoordelijk voor het ontruimingsplan. Zij komen enkele malen per jaar bijeen voor een overleg en organiseren ook oefeningen. VechtHorst heeft een contract met de ArboUnie die adviseert en ondersteunt op het gebied van verzuimbegeleiding. Medewerkers kunnen hier ook terecht bij een vertrouwenspersoon of medisch advies inwinnen over werkgerelateerde zaken. In overleg met de ArboUnie is ook een verzuimprotocol opge-
25
Financiën Om onze doelen te bereiken en onze maatschappelijke taak blijvend te kunnen uitvoeren, is het nodig dat onze financiële continuïteit op langere termijn blijft gewaarborgd. Gezien de hoeveelheid aan noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen voor de toekomst, is en blijft een gezonde financiële uitgangspositie een voorwaarde om aan onze maatschappelijke taak te kunnen blijven voldoen.
26
Waardering De waardering van ons onroerend goed heeft grote consequen-
€ 10 miljoen. De afschrijvingen over 2008 en volgende ja-
ties voor de financiële positie. Om een goed beeld te geven van
ren worden extra comptabel gecalculeerd. De afschrijvingspost
de financiële positie heeft VechtHorst in het verleden gekozen
vormt geen onderdeel meer van de winst- en verliesrekening.
voor de volgende waardering van haar woningvoorraad met betrekking tot onroerende zaken in exploitatie:
Onrendabele investeringen • Onroerende zaken (woningen) bestemd voor verkoop
VechtHorst is bereid voor haar investeringen in de volkshuis-
De woningen die VechtHorst binnen het strategisch voor-
vesting onrendabele investeringen te accepteren. Dit heeft ook
raadbeleidsplan heeft aangewezen als verkoopwoningen, en
voor het jaar 2008 betekenis. In de winst- en verliesrekening is
waarvan verwacht wordt dat ze binnen vijf jaar na 2008 zullen
circa € 3,8 miljoen aan onrendabele investeringen verwerkt.
worden verkocht, worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Het gaat om 70 woningen. De verwachte actuele waarde van de verkoopvoorraad bedraagt per 31 december van het verslagjaar
Resultaatanalyse
€ 10,1 miljoen. Bij de vaststelling van deze waarde is uitge-
Het positieve jaarresultaat bedraagt over 2008 € 8,1 miljoen.
gaan van de verkoop van 40 woningen volgens het Slimmer
Over 2007 bedroeg het negatieve jaarresultaat € 4,9 miljoen.
kopen concept en 30 woningen volgens reguliere verkoop.
Het positieve verschil van € 13,0 miljoen wordt in belangrijke mate beïnvloed door de volgende posten (x € miljoen):
• Onroerende zaken (woningen) bestemd voor verhuur
De woningvoorraad die bestemd blijft voor verhuur wordt ge-
Onrendabele toppen
-/-
2,4
waardeerd tegen bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde kan wor-
Verkoop onroerende goederen
-/-
2,0 0,7
den omschreven als de contante waarde van de toekomstige
Huuropbrengst
+/+
inkomsten en uitgaven oftewel de toekomstige verdiencapa-
Verandering bedrijfswaarde als gevolg
+/+ 13,5
citeit. Deze waarde kan door beleidskeuzes en/of economi-
van beleidswijzigingen
sche ontwikkelingen (o.a. rentepercentages) veranderen. De
Lasten onderhoud
-/-
1,6
uitgangspunten voor de bedrijfswaarde zijn vastgelegd in de waarderingsgrondslagen.
Solvabiliteit De bedrijfswaarde van de verhuurvoorraad bedraagt aan het
Solvabiliteit is een kengetal dat inzicht geeft in de mogelijk-
einde van het verslagjaar iets meer dan € 82 miljoen.
heid van de onderneming om aan haar verplichtingen op lange termijn te kunnen voldoen. Afhankelijk van de risicopositie
De mutaties in de bedrijfswaarde na afloop van het verslagjaar
van een organisatie dient dit kengetal, de verhouding Eigen
worden meegenomen in de winst- en verliesrekening en kunnen
vermogen - Totaal vermogen, een minimale hoogte te hebben.
worden gezien als de vervanging van de post afschrijvingen. In
In de vastgoedsector wordt een percentage tussen 10 en 15 als
het verslagjaar bedraagt de mutatie in de bedrijfswaarde ruim
voldoende beschouwd.
27
Rentabiliteit VechtHorst voldoet aan de WSW-norm met een solvabiliteit van
De rentabiliteit betreft meerdere verhoudingsgetallen. De gang-
ruim 31,9% en zal zich naar verwachting ook op termijn blijven
bare verhoudingsgetallen geven inzicht in het eigen vermogen
bewegen boven de normen van de vastgoedsector. Haar streven
(jaarresultaat in een percentage van het eigen vermogen), het
is een minimale solvabiliteit van 25% om zo blijvend toegang
vreemde vermogen (verschuldigde rente in een percentage van
te houden op de kapitaalmarkt tegen concurrerende (lage) ta-
het vreemde vermogen) en het totale vermogen (resultaat plus
rieven voor vreemd vermogen. Uiteraard wordt afhankelijk van
verschuldigde rente in een percentage van het totale vermo-
toekomstige nieuwbouw met hoge onrendabele toppen druk
gen). Hiermee wordt inzicht gegeven hoe de verschillende ver-
uitgeoefend op de ontwikkeling van dit verhoudingsgetal. In-
mogenscomponenten bijdragen aan het totale resultaat.
dien noodzakelijk zal VechtHorst maatregelen nemen om haar verdiencapaciteit te vergroten. Hierbij kan worden gedacht aan
De cijfers over ultimo 2008 (en 2007) geven het volgende
verdere verkoop van woningen uit het bestaande bezit, bijstel-
beeld:
ling van de verwachte kosten voor bedrijfsvoering en onderhoud en het uitstellen van (verbeterings)projecten.
2008
2007
Rentabiliteit eigen vermogen
32,3
-/- 20
Liquiditeit
Rentabiliteit vreemd vermogen
4,85
De liquiditeit wordt uitgedrukt in een verhoudingsgetal, de cur-
Rentabiliteit totale vermogen
10,83
4,84 -/-
2
rent ratio. Dit laat zien in hoeverre de onderneming in staat is haar kortlopende schulden tijdig te voldoen. VechtHorst streeft naar een minimale liquiditeit, zonder dat betalingsproblemen ontstaan. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van een liquiditei-
Treasury
tenprognose op maandbasis.
VechtHorst beschikt over een treasurystatuut dat jaarlijks wordt
Per ultimo 2008 (en 2007) zijn de volgende getallen van toe-
aangevuld met een treasuryjaarplan, waarin de belangrijkste
passing: (* € 1.000)
activiteiten worden benoemd. Dit jaarplan wordt periodiek op voortgang tegen het licht gehouden. Verder wordt rentema-
2008
2007
Kortlopende schulden
1.988
3.731
verdelen over de jaren. Hierbij wordt rekening gehouden met de
Vlottende activa
6.339
7.605
mogelijkheden die de kasstromen van alle bedrijfsactiviteiten
Per saldo overschot
4.351
3.874
in zich dragen. Daarvoor wordt gekeken naar de benodigde fi-
nagement ingezet om renterisico’s verder te spreiden in de toekomst en conversievolumes en afloop van contracten verder te
nancieringsbehoefte op lange termijn en de mogelijkheden van
28
de bestaande leningenportefeuille. Aangezien vervroegde aflosDe current ratio is daarom in beide jaren als goed te
singsmogelijkheden nagenoeg zijn uitgeput zal mogelijk moe-
bestempelen.
ten worden gekeken naar financieringen met korte looptijden.
Bedrijfswaarde VechtHorst houdt geen beleggingen aan om betere rendemen-
De bedrijfswaarde is bepaald op basis van de volgende uit-
ten te kunnen behalen. Primair worden géén overtollige mid-
gangspunten:
delen aangehouden. Beleggingen vinden uitsluitend plaats
• De verwachte huurstijging in 2009 bedraagt 2,25%. Vanaf
wanneer deze gelden niet kunnen worden aangewend voor in-
2010 is deze stijging 2,25%. De huurderving is 0,6% van de jaarhuur.
terne financiering. Voor beleggingen geldt dat zij met een laag risico worden uitgezet met een voldoende spreiding.
• Variabele lastenstijging voor de lange termijn is gesteld op
De totale leningportefeuille ultimo 2008 bedraagt ruim 61 mil-
• Een disconteringsvoet op lange termijn van 6%.
joen euro. In 2008 zijn geen leningen vervroegd afgelost.
• Het onderhoud is gebaseerd op de meerjaren onderhouds-
gemiddeld 2,25%.
Toekomstige financieringen worden gedaan op basis van een
planning. De jaarlijkse lastenstijging bedraagt 3,25%.
• De verwachte restant levensduur van de betreffende activa.
actuele liquiditeitsprognose. Onze liquide middelen worden als eerste ingezet om de investeringen te financieren.
In de rentevoet op lange termijn is rekening gehouden met de rentelasten die uit de huidige leningcontracten voortvloeien (tot moment renteconversie c.q. eindaflossing).
Balans Onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd
ACTIVA
voor de verkoop De onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor
Materiële vaste activa
de verkoop in 2009 t/m 2013 worden gewaardeerd tegen ge-
In deze categorie wordt onderscheid gemaakt tussen onroe-
taxeerde marktwaarde. Hieronder wordt verstaan de directe
rende zaken bestemd voor de verhuur en onroerende zaken be-
opbrengstwaarde, zijnde de verkoopopbrengst dan wel de
stemd voor de verkoop.
taxatiewaarde. De onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor de verkoop na 2013 worden gewaardeerd tegen
Onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor de
bedrijfswaarde.
verhuur. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
aanpassingen zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde bepaald
Eventuele onroerende en roerende zaken in ontwikkeling wor-
o.b.v. de verwachte economische levensduur. Bij na-investerin-
den gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede
gen worden alleen de kosten geactiveerd, wanneer deze kosten
bedragen (inclusief betaalde rente), onder aftrek van eventu-
leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de
ele eenmalige subsidies en afgeboekte onrendabele toppen.
gebruiksduur of toename van de restwaarde. Op de grond wordt
Onder de roerende en onroerende zaken in ontwikkeling zijn
niet afgeschreven.
ook de eventuele aangegane verplichtingen opgenomen. Als de woningen bestemd zijn voor verhuur vindt waardering plaats tegen de vervaardigingsprijs of lagere bedrijfswaarde.
29
Resultaatbepaling Als de woningen bestemd zijn voor verkoop vindt waardering
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor
plaats tegen verkoopwaarde.
vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd en bedrijfs-
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
lasten worden opgenomen in het jaar waarop zij betrekking
De onroerende zaken zijn gewaardeerd tegen getaxeerde markt-
hebben.
waarde, de overige activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde minus gecumuleerde afschrijvingen volgens het lineaire
Bedrijfsopbrengsten
systeem. De afschrijvingstermijnen voor de inventaris en automatiseringskosten zijn 3 tot 10 jaar lineair.
Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking heb-
Financiële vaste activa
bende netto huren (exclusief de vergoedingen voor levering van zaken en diensten), na aftrek van huurderving.
Te vorderen BWS subsidies De te vorderen BWS subsidies zijn gewaardeerd tegen de con-
Vergoedingen
tante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie,
De vergoedingen bestaan uit de bedragen die de huurders naast
vermeerderd met de jaarlijks toe te rekenen rente tegen het
de kale huur verschuldigd zijn voor servicekosten, schoonmaak-
subsidierendement en verminderd met de te ontvangen bij-
kosten, geisers en boilers, alarmering en liftonderhoud. De ver-
drage.
goedingen voor leveringen en diensten worden indien nodig jaarlijks aangepast.
Vlottende activa Overheidsbijdragen Vorderingen en liquide middelen
Hieronder worden zowel de toerekening van overheidsbijdragen
De vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden zijn
op basis van de egalisatierekeningen BWS en brutering als de
gewaardeerd tegen de nominale waarden.
overheidsbijdragen uit hoofde van andere subsidieregelingen verantwoord.
PASSIVA Bedrijfslasten Egalisatierekeningen Afschrijvingen
30
Voorziening activa in ontwikkeling
De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de
In de balans is een voorziening opgenomen voor verwachte ver-
exploitatie worden berekend op basis van de historische aan-
liezen op projecten in ontwikkeling.
schafwaarden, verminderd met eventueel ontvangen subsidies en met de niet-gedekte investeringskosten. Afschrijvingen vin-
Langlopende schulden
den plaats volgens de lineaire methode, op basis van de ge-
De leningen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarden per
schatte economische levensduur.
ultimo van het boekjaar.
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie
Als onderhoudslasten worden verantwoord de in het boekjaar
zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Wo-
gemaakte kosten van derden naar aanleiding van klachten, mu-
ningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwa-
taties en contracten, evenals de groot onderhoudslasten die
lificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de
voortvloeien uit de begroting voor planmatig onderhoud.
pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen
Overige bedrijfslasten
maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salaris-
Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opge-
sen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt dat
nomen bedrijfslasten verantwoord.
de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toe-
Financiële baten en lasten
gezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat:
Rentebaten Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen
a] de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioen-
op banktegoeden en overige liquide middelen verantwoord.
fonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en
Rentelasten Onder deze post zijn zowel de rentelasten met betrekking tot
b] de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het be-
de schulden als de toegerekende rente aan de egalisatierekeningen opgenomen.
drijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.
Opbrengsten financiële vaste activa Eventuele opbrengsten uit de financiële vaste activa worden
Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks
bij de rentevergoedingen verantwoord.
in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen
Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling
bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden
De waardering van de activa en de passiva en de bepaling
respectievelijk vorderingen.
van het resultaat berusten op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder toepassing van de minimumwaarderingsregel,
Ultimo 2008 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 96% (ul-
c.q. de nominale waarde, voor zover hierboven niets anders is
timo 2007 : 141%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale
vermeld. De reële waarde van onroerende zaken in exploitatie
dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op
bestemd voor verhuur is de bedrijfswaarde. De baten en lasten
een dekkingsgraad van ten minste 120%.
worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Het jaarverslag 2008 is uitsluitend gebaseerd op sociale volkshuisvestelijke aspecten en niet op fiscale uitgangspunten.
31
Kengetallen Boekjaar van 1 januari t/m 31 december
2008
2007
2006
2005
Gegevens woningbezit - Woningen en woongebouwen (in exploitatie ultimo) 1.635 1.588 1.496 1.461 - Woningen en woongebouwen (in verkoop ultimo) 514 548 567 598 - Woningen en woongebouwen (onzelfstandig) - Standplaatsen voor woonwagens 18 18 18 20 - Woonwagens 5 6 9 10 - Winkels en bedrijfsruimten 2 2 2 3 - Maatschappelijk onroerend goed 1 1 1 - Garages 172 172 172 172 Veranderingen woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal in aanbouw - Aantal aangekocht - Aantal gesloopt - Aantal verkocht
2004
1.527 567 18 9
160
2.347
2.335
2.265
2.264
2.281
47 0 0 0 34
114 63 0 0 41
86 146 1 52 31
9 84 0 2 43
0 49
Waarde woningbezit per VHE (x € 1.000,-) - Verzekerde waarde 79 74 73 73 75 - WOZ waarde (grondslag OZB) 192 187 175 154 101 Aantal woningen naar huurprijsklasse - Goedkoop (2008: tot 348,99) 393 407 422 504 548 - Betaalbaar (2008: vanaf 348,99 tot 535,33) 1.673 1.640 1.587 1.515 1.507 - Duur tot HTS-grens (2008: vanaf 535,33 tot 631,73) 83 89 54 40 39 - Duur boven HTS-grens (2008: vanaf 631,73) 0 0 0 0 0
32
2.149
2.136
2.063
2.059
Het verhuren van woningen - Mutatiegraad 9,6 9,5 8,3 6,2 - Acceptatiegraad in % 58 72 66 75 - Huurachterstand in % van de jaarhuur 1,17 0,70 0,68 0,80 - Huurderving met betrekking tot woningen in % van de jaarhuur 0,82 0,55 0,39 0,39 - Gemiddelde nettohuurprijs per maand (x € 1,-) 423 400 389 378 - Gemiddelde nettohuurverhoging per 1 juli in % 1,60 1,60 2,50 1,60
2.094 10,3 81 0,66 0,44 363 3,25
Boekjaar van 1 januari t/m 31 december
2008
2007
2006
2005
2004
Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken 3.050 2.960 2.757 2.855 3.206 - Aantal gevallen mutatieonderhoud 206 200 172 128 108 - Kosten niet planm. onderh. per VHE (x € 1,-) 601 448 484 426 453 - Kosten planmatig onderhoud per VHE (x € 1,-) 1.338 841 1.150 881 777 Totaalkosten onderhoud per VHE (x € 1,-)
1.938
1.289
1.634
1.307
1.230
Financiële continuïteit - Solvabiliteit 31,92 25,54 31,18 35,20 42,40 - Liquiditeit/current ratio 2,92 2,0 1,6 2,0 4,1 - Rentabiliteit eigen vermogen 25,06 -20,21 -17,97 -37,12 -9,27 - Rente vreemd vermogen 4,48 4,51 4,51 4,74 5,03 - Rentabiliteit totaal vermogen 10,88 -2,08 -2,95 -10,36 -1,36 - Interne financiering per woning (x € 1,-) 15.697 11.286 18.102 17.930 22.911 - Cash-flow per VHE (x € 1,-) 3.526 -2.105 -2.317 -5.686 -1.907 Balans, winst- en verliesrekening per VHE (x € 1,-) - Eigen vermogen 13.940 10.555 13.039 15.376 - Overige voorzieningen 2.535 1.640 4.573 3.254 - Totaal opbrengsten 4.668 5.231 4.451 4.533 - Overige bedrijfslasten 4.472 4.943 6.280 3.758 - Jaarresultaat 3.494 -2.133 -2.343 -5.708
20.907 3.597 4.210 5.769 -1.938
Personeelsbezetting - Directie en secretariaat 2,7 2,0 3,0 3,0 - Verhuur- en bewonerszaken/Woonservice 8,1 8,1 8,1 7,7 - Financiëel-economische zaken/Financiën 4,5 4,5 3,5 3,5 - Onderhoud/Vastgoed uitvoerend 2,0 3,0 3,0 3,0 - Onderhoud/Vastgoed 7,0 7,7 8,7 5,7
3,0 6,3 3,5 4,0 6,6
33
Toelichting/verklaring kengetallen
- Solvabiliteit
het eigen vermogen als percentage van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar.
- Liquiditeit/current ratio
de totale vlottende activa als percentage van de totale kortlopende schulden ultimo boekjaar.
- Rentabiliteit eigen vermogen
- Rente vreemd vermogen
het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen ultimo boekjaar.
de totale rentelasten over het boekjaar als percentage van het totale vreemd vermogen ultimo boekjaar.
- Rentabiliteit totaal vermogen
de som van het jaarresultaat en de rentelast op vreemd vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen
ultimo boekjaar.
- Interne financiering per woning
Het totaal van de materiële vaste activa verminderd met het totale vreemde vermogen op lange termijn ultimo boekjaar,
gedeeld door het aantal woningen ultimo boekjaar.
- Cash-flow per verhuureenheid
het totaal van het jaarresultaat en de afschrijvingen gedeeld door het totaal aantal woningen ultimo boekjaar.
34
35
Balans [na winstbestemming] Activa Bedragen x e 1.000,-
31 december 2008
31 december 2007
Vaste Activa Materiële vaste activa • Onroerende en roerende zaken in exploitatie • Onroerende en roerende zaken in exploitatie ten behoeve van verkoop • Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling • Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
82.153 10.100 104 2.548
71.101 12.150 1.901 2.709
Totaal materiële vaste activa
94.905
87.861
Financiële vaste activa • Te vorderen BWS-subsidies 199 274 • Latent te vorderen vennootschapsbelasting 237 0 Totaal financiële vaste activa
436
274
Totaal vaste activa
95.341
88.135
Vlottende activa Vorderingen • Huurdebiteuren 130 72 • Gemeente debiteuren 73 73 • Overige vorderingen 0 244 • Overlopende activa 280 364 Totaal vorderingen
483
753
Liquide middelen
5.891
6.852
Totaal vlottende activa
6.374
7.605
Balanstotaal
101.715
95.740
36
Passiva Bedragen x e 1.000,-
31 december 2008
31 december 2007
Vermogen lang Eigen vermogen • Algemene bedrijfsreserve (na resultaatverwerking) 32.466 24.455 Totaal eigen vermogen
32.466
24.455
Voorzieningen • Voorziening aktiva in ontwikkeling 5.903 3.800 Totaal voorzieningen
5.903
3.800
Langlopende schulden • Leningen overheid en kredietinstellingen 61.172 63.754 Totaal langlopende schulden
61.172
63.754
Totaal vermogen lang
99.541
92.009
Vermogen kort Kortlopende schulden • Schulden aan leveranciers 360 1.069 • Belastingen en premies sociale verzekeringen 99 484 • Verschuldigde vennootschapsbelasting 198 0 • Pensioenpremies 2 29 • Aangegane verplichtingen 26 719 • Overige schulden 204 50 • Overlopende passiva 1.286 1.379 Totaal vermogen kort
2.174
3.731 37
Balanstotaal
101.715
95.740
Winst- en verliesrekening Bedragen x e 1.000,-
begroting 2008
realisatie 2008
realisatie 2007
Bedrijfsopbrengsten • • • • •
Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
11.160 80 10 0 20
10.861 76 2 -140 73
10.123 75 0 1.830 107
11.270
10.873
12.134
Bedrijfslasten • • • • • • •
38
Afschrijvingen Waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
70 2.400 1.170 130 210 3.960 1.950
74 2.487 979 135 214 4.403 2.197
64 4.913 1.183 114 192 2.849 2.200
Som der bedrijfslasten
9.890
10.489
11.516
Saldo opbrengsten minus lasten
1.380
384
618
• Rentebaten • Rentelasten
140 3.170
306 2.969
420 2.976
Renteresultaat -3.030 -2.663 • Bijzondere lasten 0 129 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -1.650 -2.408
-2.556 0 -1.939
• Mutatie actuele waarde materiële vaste activa -300 10.460 -2.990 • Te betalen vennootschapsbelasting -210 86 -13 Jaarresultaat -2.160 8.137 -4.941
Dit is een beknopte versie van de financiële resultaten over 2008. Een uitgebreide versie met de toelichtingen op de cijfers is op te vragen bij het directiesecretariaat van VechtHorst.
39
Verklaring De jaarstukken over 2008 (het jaarverslag inclusief het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening) zijn in de vergadering van de Raad van Toezicht van Woonstichting VechtHorst op 14 mei 2009 goedgekeurd. Bestuursverklaring Ondergetekende W.M. Muijlwijk, directeur-bestuurder a.i. van Woonstichting VechtHorst, verklaart dat alle middelen van de corporatie uitsluitend in het belang van de Volkshuisvesting zijn besteed. Aldus vastgesteld te Nieuwleusen, april 2009
W.H. Muijlwijk directeur-bestuurder a.i.
40
Accountantsmededeling Wij hebben de in dit verslag opgenomen financiële informatie
Verantwoordelijkheid van de accountant
(balans en winst- en verliesrekening) van Woonstichting Vecht-
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
Horst te Nieuwleusen over 2008 gecontroleerd. Deze financiële
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
informatie is ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarre-
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en
kening 2008 van Woonstichting VechtHorst te Nieuwleusen. Bij
het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Be-
die jaarrekening hebben wij op 9 juni 2009 een goedkeurende
sluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij
accountantsverklaring verstrekt.
verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkre-
Verantwoordelijkheid van het bestuur
gen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang
De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk
bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden
voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en
ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de
het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het
toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren
opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met
werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeels-
de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als
vorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoorde-
opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer
ling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als
sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaar-
gevolg van fraude of fouten.
verslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern
In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het
beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw
voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarreke-
weergeven in de enkelvoudige jaarrekening van vermogen en
ning van vermogen en resultaat relevante interne beheersings-
resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel be-
systeem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken
lang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toe-
van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstan-
passen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslag-
digheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oor-
geving en het maken van schattingen die onder de gegeven
deel te geven over de effectiviteit van het interne beheersings-
omstandigheden redelijk zijn.
systeem van de entiteit.
41
Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Toelichting Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeelsvorming omtrent de financiële positie en de resultaten van de entiteit en voor een toereikend inzicht in de reikwijdte van onze controle de bijgaande financiële informatie dient te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 9 juni 2009 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel. Leeuwarden, 10 juni 2009 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
42
drs. H.D.M. Plomp RA
Colofon
Met dank aan allen die een bijdrage hebben geleverd aan de totstandkoming van dit jaarverslag.
De foto’s in dit jaarverslag zijn beelden uit de film ‘Werk aan de wijk’. U kunt de film bekijken op www.vechthorst.nl
Film & Fotografie Sera Koolmees van Laagland Advies in Houten Tekst ViaSilvia, Silvia Kooij VechtHorst Grafisch ontwerp Drukkerij Meijerink Dalfsen Druk Drukkerij Meijerink Dalfsen
Correspondentieadres Postbus 10 7710 AA Nieuwleusen Telefoon [0529] 438866 E-mail
[email protected] Internet www.vechthorst.nl Bezoekadressen Nieuwleusen | Raiffeisenstraat 2 Staphorst | Markt 2a
