Jaarverslag werkt aan een nieuwe identiteit

Jaarverslag 2014

werkt aan een nieuwe identiteit

w w w. ve s t e . n l

Woningstichting de Veste Postadres Postbus 132 7730 AC Ommen Bezoekadres Eskampweg 1 7721 TA Ommen Telefoon: 0529 - 45 25 88 Email: [email protected] Website: www.veste.nl

w w w. ve s t e . n l

j a a r v e r s l a g

0

2 0 1 4

inhoudsopgave jaarverslag 1.

2.

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Voorwoord Terugblik 2014 - De Veste werkt aan een nieuwe identiteit

7

9

Voorzicht 2015 - De Veste kiest positie midden in het maatschappelijk speelveld 13 Over de Veste Medewerkers Organogram Verbindingen Kengetallen

17 18 19 20 21

ACTIVITEITEN IN 2014 4. Vastgoed 25 4.1. Wat deed de Veste aan nieuwbouw? 26 4.1.1. Bewoners nieuwe appartementen Raalte zijn tevreden 4.2. Wat deed de Veste aan onderhoud? 4.2.1. Het gebruik van V-meters 4.2.2. Het gebruik van E-meters 4.2.3. Ook onderhoud op individueel niveau 4.3. Verkoop

28 29 29 32 33 34

7.4. Risicomanagement 7.5. Externe accountant 7.6. Toezicht houden - Raad van Commissarissen 7.6.1. Intern toezicht 2014

werking 6.3.2. Realisatie nieuwbouw zorgcomplexen 6.4. Samen Doen Teams 6.5. Leger des Heils 6.6. Huurdersverenigingen 6.7. Actiever in 2015

7.6.2. Profielschets Raad van Commissarissen 7.6.3. Commissies 7.7. Samenstelling Raad van Commissarissen 7.7.1. Rooster van aftreden 7.8. WNT - Wet Normering Topinkomens 7.8.1. Bezoldiging bestuur 7.8.2. Bezoldiging Raad van

52 54

Commissarissen 7.9. De Ondernemingsraad 7.9.1. 2014 - Nieuwe inzichten

54 57 57

42 42 42 42 43 43

DE ORGANISATIE 5.

Leefbaarheid

37

Wat deed de Veste aan leefbaarheid? 37

4

6. Samenwerking 39 6.1. Belanghebbendenconferentie 39 6.2. Samen met gemeenten 40 6.3. Samen met zorgpartijen 40 6.3.1. Tactische en operationele samen-

7.

Bestuur en toezicht

45

7.1. 7.2. 7.3.

Governancecode Woningcorporaties Bestuur Integriteit

45 46 47

48 49 50 51

8. Extern toezicht 61 8.1. Waarborgfonds Sociale Woningbouw 61 8.2. Centraal Fonds Volkshuisvesting 62

DE HUURDERS 51 51

9. 9.1. 9.2. 9.3.

De huurders Verhuurbeleid Kwaliteit dienstverlening Geschillencommissie

65 65 66 68

54 54

5

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

2014 was een bijzonder jaar voor de volkshuisvesting in Nederland. We hadden een parlementaire enquête en ook de nieuwe woningwet werd in de tweede kamer unaniem aangenomen. Het speelveld en de legitimiteit van de sector worden geherdefinieerd. We kunnen spreken van een nieuwe episode voor de corporatiesector.

voorwoord jaarverslag 2014

6

Voor Woningstichting de Veste was 2014 bovendien ook nog eens vanwege interne veranderingen een bijzonder jaar. Afscheid nemen van een bestuurder die 20 jaar bij ons heeft gewerkt, een half jaar een interim-bestuurder en uiteindelijk vanaf oktober een nieuwe bestuurder.

Ondanks de turbulentie bleven de zaken gewoon doorgaan. Er is verhuurd, gebouwd, onderhouden en verkocht. We hebben onze huurders zo goed mogelijk te woord gestaan en onze stakeholders geprobeerd mee te nemen in onze overwegingen en de zaken waar we, mede ook in het licht van de bestuurswisseling, tegenaan liepen. Dat was niet altijd makkelijk. Ook niet voor alle mensen die bij ons werken. Uiteindelijk hebben we in december een belanghebbenden-bijeenkomst georganiseerd. Een aftrap waarmee we een ontwikkeltraject aankondigden. Want de Veste moet en wil zich ontwikkelen. We willen het goed blijven doen, juist ook in het nieuwe tijdperk. En hoewel onze strategische koers nog vorm moet krijgen, kiezen we in elk geval (nu al) nadrukkelijk voor samenwerking en voor het centraal stellen van mensen.

Ons jaarverslag 2014 laat vooral de basis zien. We hopen om de komende jaren, samen met onze huurders en belanghebbenden, méér te kunnen laten zien. Meer maatschappelijke prestaties neer te kunnen zetten. Meer samen te werken. Meer te luisteren. Meer in de wijken aanwezig te zijn. Een heleboel meer … zonder los te laten waar we al goed in zijn! Daar mag u mij op aanspreken, en ook alle mensen die bij ons werken. Hartelijke groet, JANINE GERARDTS Directeur-Bestuurder

7

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

1

2014 - een bewogen jaar De Veste werkt aan een nieuwe identiteit Voor de Veste was 2014 een bewogen jaar. Bestuurswisselingen trokken een duidelijk spoor. Daardoor hebben wij minder kunnen laten zien, dan wij graag zouden willen. Pas in oktober konden wij een echte nieuwe start maken. Sindsdien zoeken wij nadrukkelijk de verbinding met huurders en andere belanghebbenden. Luisterend naar wat zij van ons verwachten, willen wij onze rol in het maatschappelijk middenveld vormgeven. We vinden dat het tijd is voor een nieuwe identiteit voor Woningstichting de Veste!

8

9

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

-12014 een bewogen jaar

WAT IS ER GEBEURD IN 2014? In april heeft de Veste afscheid genomen van directeur-bestuurder Jan Sinke. Het daaropvolgend half jaar hield interim-bestuurder Jacques Thielen de ‘winkel’ draaiende en werd de procedure voor een nieuwe directeur-bestuurder gevoerd. Op 1 oktober is Janine Gerardts begonnen. In dit bestuurlijk turbulente jaar gingen onze investeringen in nieuwe vastgoedprojecten door. Behalve al het geplande onderhoud, hebben we ook de nieuwbouw bij Angeli Custodes in Raalte opgeleverd en zijn we gestart met de bouw van zorgcomplex Oldenhaghen in Ommen. NIEUW WOONRUIMTEVERDEELSYSTEEM De Veste introduceerde op 1 januari 2014 in het Vechtdal een nieuw Woonruimteverdeelsysteem. Het aanbodmodel (waarin de inschrijfduur bepalend is of iemand een woning krijgt) maakte plaats voor het lotingmodel. De

10

gedachte hierachter was dat iedereen zo gelijke kans maakt op een nieuwe huurwoning. Wij zijn in gesprek met gemeentes en huurdersverenigingen of dit nieuwe Woonruimteverdeelsysteem aan de wensen en verwachtingen van woningzoekenden voldoet. Het lijkt er op, dat woningzoekenden het erg jammer vinden dat zij niet kunnen inschatten hoe lang het nog duurt voordat zij kunnen verhuizen naar een nieuwe woning. In 2015 willen wij daarom opnieuw een besluit nemen over het Woonruimteverdeelsysteem. GESPREKKEN MET TOEZICHTHOUDERS In 2014 hebben wij ook gesprekken gevoerd met toezichthouders als het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuishuisvesting (CFV). Deze sectorinstituten kijken niet alleen naar de financiële risico’s van corporaties, maar ook naar de algemene bedrijfsrisico’s. Zij benoemden voor de Veste

een aantal aandachtspunten op het gebied van de algemene risico’s. Daarvoor hebben we een plan van aanpak gemaakt. De implementatie hiervan is in 2014 gestart en zal ook doorgaan in 2015. DE ECONOOM TEN EINDE Onze verkoopregeling De Econoom hebben we in 2014 moeten beëindigen. Het product paste niet bij onze rol als woningcorporatie. De Veste wilde met deze regeling huurders de kans geven tegen aantrekkelijke voorwaarden, en met korting, een huis te kopen. De Econoom was echter om meerdere redenen te ingewikkeld. Dat wil overigens niet zeggen dat wij gestopt zijn met de verkoop van woningen. Wij bieden nog steeds woningen aan in een aantrekkelijke prijsklasse, maar zonder deze regeling. CAMPUS OP TERSCHELLING In 2014 zijn wij op Terschelling nog niet tot een besluitvorming gekomen rondom de

studentencampus. Vanwege het specifieke risicoprofiel van de campus was het nodig daar meer tijd voor te nemen. Het krijgt in 2015 zeker een vervolg. WAAR STAAN WIJ NU? Sinds de Veste vanaf 1 oktober onder leiding staat van haar nieuwe directeur-bestuurder, zijn wij ècht vooruit gaan kijken. Het verbeteren van de verbinding met onze belanghebbenden is daarbij heel belangrijk. Zo organiseerden wij in december een conferentie om met een aantal betrokken partijen van gedachten te wisselen. Daarnaast voerden wij één op één gesprekken. Centraal stonden vragen als: Wat verwachten belanghebbenden van ons? Waar raken onze verwachtingen elkaar? Waar liggen er mogelijkheden tot samenwerking?

nisaties en diverse belangenbehartigers van specifieke doelgroepen, zijn aan bod gekomen. Ook hebben we uitgebreid met huurdersverenigingen en medewerkers gesproken. En we hebben onder een groot deel van onze huurders telefonisch onderzoek uitgevoerd naar wat zij van ons verwachten. Op basis van al deze gesprekken werken wij in 2015 verder aan de nieuwe identiteit van de Veste. Wij gaan een nieuwe koers varen en zullen onze organisatie verder professionaliseren. WAT BRENGT DE TOEKOMST? Onze belanghebbenden en huurders verwachten dat wij midden in de maatschappij staan, zo blijkt uit de onderzoeken. Dat geluid vertalen wij in 2015 naar een nieuwe identiteit van de Veste. In alle facetten van ons denken en handelen en in onze bedrijfsvoering zal dat terugkomen.

Alle belanghebbenden, waaronder gemeentes, zorgorganisaties, welzijnsorga-

11

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

2

2015 - de verbinding aangaan De Veste kiest positie midden in het maatschappelijk middenveld Op abstract niveau zijn de ambities voor 2015 helder. We willen: •

onze maatschappelijke prestaties verhogen

•

onze relaties met belanghebbenden verbeteren

•

onze interne organisatie professionaliseren en onze mensen in hun kracht zetten

We willen onze positie in het maatschappelijk middenveld beter verankeren om zo onze opgave als woningcorporatie optimaal te kunnen vervullen.

12

13

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

-22015 de verbinding aangaan

DE VESTE IN ONTWIKKELING In het laatste kwartaal van 2014 hebben we nadrukkelijk de verbinding gezocht met huurders en belanghebbenden. We gingen in gesprek met huurders, medewerkers, gemeentes, zorgpartijen, belangenbehartigers en diverse andere (maatschappelijke) organisaties. Centraal stond telkens de vraag wat zij van ons verwachten. De resultaten uit die gesprekken nemen we mee bij het bepalen van de nieuwe koers. Begin 2015 wordt onze nieuwe identiteit vormgegeven en richten we onze organisatie daar naar in. Ook al onze processen, producten en diensten worden in 2015 tegen het licht gehouden. Alles wat we doen, moet straks passen bij de waarde die wij willen toevoegen, bij wie we willen zijn en wat we willen bereiken. ACTIEVE SPELER EN SAMENWERKEN We zullen ons in elk geval nadrukkelijker positioneren als een speler in het maatschappelijk middenveld. Samenwerking met maatschappelijke partners staat daarbij voorop. Waar die verbinding niet vanzelfsprekend is, willen we er nieuwe

14

middelen voor inzetten. Zo nemen we in 2015 bijvoorbeeld het initiatief om een sociale conferentie te organiseren. We willen graag de andere partijen leren kennen. Zodanig, dat we weten wat er speelt, welke belangen er zijn en waar we elkaar kunnen versterken. Ook gaan we de samenwerking met de andere corporaties in ons werkgebied nadrukkelijker opzoeken. In 2015 onderzoeken we de mogelijkheden om op activiteitenniveau met elkaar samen te werken. Een gezamenlijk woonruimteverdelingsbeleid en -systeem zou daarvan een mooi voorbeeld kunnen worden. WAT BETEKENT DIT VOOR ONS VASTGOED? Wij willen natuurlijk ook in 2015 betaalbare en kwalitatief goede woningen bieden aan mensen met lage inkomens. Een aantal projecten springt in het oog. Zo zullen we een besluit nemen over de studentencampus op Terschelling. In Ommen wordt in december zorgcomplex Oldenhaghen opgeleverd. En in Raalte zullen we de renovatie van Angeli Custodes verder

vormgeven. In Dedemsvaart zullen we 12 grondgebonden woningen realiseren in de Oranjebuurt. Ook maken we in 2015 een meerjarenplan voor de verduurzaming van onze woningvoorraad. We zijn ons er van bewust dat betaalbaarheid van de woning en van de totale woonlasten, voor huidige èn toekomstige generaties heel belangrijk is. WAT DOEN WE OP HET GEBIED VAN LEEFBAARHEID? We investeren niet alleen in vastgoed. In 2015 richten we ons ook op niet-vastgoed-activiteiten in de woon- en leefomgeving van onze huurders. We gaan bijvoorbeeld samen met de bewoners en Zorggroep Raalte de binnentuin van het nieuwe appartementencomplex in Raalte inrichten. We willen hier een plek creëren waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en helpen om zo langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. We vinden de verbinding tussen mensen belangrijk. Een ander bijzonder project vormt de Oranjebuurt in Dedemsvaart. Hoewel we al

lang actief zijn in deze wijk, en ook al veel in vastgoed hebben geïnvesteerd, gaan we nu samen met de gemeente het wijkplan actualiseren voor deze buurt. Dan hebben we zowel aandacht voor de vastgoedopgave, als de sociale opgave. De bedoeling is dat mensen prettiger samenleven in deze buurt. We zullen hierbij nadrukkelijk de verbinding opzoeken met andere maatschappelijke organisaties.

dat natuurlijk spannend, maar staan er enthousiast en positief in. WAT HEBBEN WE NODIG? Het gaat niet lukken om in één jaar volledig te transformeren naar een ander soort organisatie. We vragen onze belanghebbenden en partners daarom om wat tijd en geduld. We nodigen iedereen uit om eerlijk te zeggen wat zij van ons vinden en wat zij verwachten. Verbinden doe je samen!

Er zullen meer vraagstukken op het gebied van leefbaarheid zijn. Dat willen we in 2015 in kaart brengen. Enerzijds door het gesprek aan te gaan met betrokkenen, anderzijds door nadrukkelijker en meer herkenbaar aanwezig te zijn in de wijken. GROTE OPGAVE VOOR DE ORGANISATIE Al deze ambities vragen een andere inrichting van de organisatie. De rollen en functies van onze medewerkers gaan dan ook in de loop van 2015 veranderen. Het gedachtegoed van waaruit wij werken wordt anders. Niet de stenen, maar de mensen en de maatschappelijke opgave komen centraal te staan. Onze mensen vinden

15

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

3

o v e r d e Ve s t e De Veste is de naam van de Toegelaten Instelling. In de praktijk voeren we op Terschelling ook nog de naam Pierre Louis en in Enschede de naam Acasa. In het Vechtdal zijn we gewoon bekend als de Veste. In totaal werken er 48 mensen (46 fte) bij ons. Daarvan werken er 2 permanent op Terschelling en 7 permanent in Enschede. De anderen werken vanuit ons kantoor in Ommen. Verder bieden we een werkplek aan 2 mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt en hadden we in 2014 2 stagiaires.

16

17

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

OVERZICHT MEDEWERKERS PER 31-12-2014 Directie

1

Stafafdeling

4

Kwaliteit Vastgoed Projecten

5 1

Secretariaat en Receptie

3

Boekhouding en Rapportages

6

Markt

4

TOTAAL AANTAL MEDEWERKERS

3.2. Organogram

De gemiddelde leeftijd van onze medewerkers is 40 jaar. De helft van de mensen die bij ons werkt is jonger dan 35 jaar. Er werken 18 vrouwen en 30 mannen bij ons.

Wij werken aan een nieuwe identiteit. Daarbij past ook een nieuwe organisatiestructuur. Het is te vroeg om die structuur nu al weer te geven. De structuur moet volgen uit onze nieuwe identiteit en moet passen bij de waarde die wij willen creëren en toevoegen. In 2014 werkten we in elk geval in de onderstaande structuur.

17

Accountmanagement

Studentenhuisvesting

3.1. Medewerkers

In 2014 traden 5 nieuwe medewerkers in dienst (waaronder de directeur-bestuurder). Er zijn 4 personen uit dienst getreden (waaronder de vorige directeur-bestuurder).

DIRECTEUR/ BESTUURDER

STAFAFDELING

7 48

TECHNISCH DIRECTEUR

Het verzuimpercentage in 2014 was 1,24%.

18

RVC

BEDRIJFSDIRECTEUR

PROJECTEN

KWALITEIT VASTGOED

MARKT

ACCOUNTMANAGEMENT

SECRETARIAAT EN RECEPTIE

BOEKHOUDING EN RAPPORTAGES

STUDENTENHUISVESTING

19

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

3.3. Verbindingen

Onderstaand een overzicht van de deelnemingenstructuur op 31 december 2014:

x € 1.000, na resultaatbestemming

Wij zijn op 31-12-2014: 1. 100% eigenaar van Salland Vastgoed Participaties‑ BV 2. 100% eigenaar van De Veste Projectontwikkeling BV 3. 100% eigenaar van WOM AtolZuiderzeewijk BV 4. 100% eigenaar van De Veste Planontwikkeling BV

WONINGSTICHTING DE VESTE (TOEGELATEN INSTELLING)

SALLAND VASTGOED PARTICIPATIES BV Alle deelnemingen zijn volledig geconsolideerd opgenomen in de jaarrekening en hebben als doel het ontwikkelen van projecten, het verkrijgen, verwerven, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen. Diverse grondposities zijn ondergebracht in deze deelnemingen.

20

3.4. Kengetallen

DE VESTE PROJECTONTWIKKELING BV

DE VESTE PLANONTWIKKELING BV

WOM ATOLZUIDERZEEWIJK BV

AANTAL VERHUUREENHEDEN IN EXPLOITATIE A. Zelfstandige wooneenheden B. Onzelfstandige wooneenheden Subtotaal woongelegenheden C1. Overig parkeervoorziening C2. Bedrijfsruimten C3. Overig bezit Subtotaal niet woongelegenheden Totaal verhuureenheden VOLKHUISVESTELIJKE PRESTATIES Aantal (financieel) opgeleverde huur woongelegenheden Aantal (financieel) opgeleverde huur niet-woongelegenheden Aantal (financieel) opgeleverde koop woongelegenheden Aantal regulier verkochte eenheden bestaand bezit Aantal verkochte eenheden "Econoom" VERHUUR Totale huurachterstand Totale netto huur Totale huurachterstand in % netto huur Totale huurderving Huurderving in % netto huur Gemiddelde netto huurprijs van de woningen % van de maximale huurprijs van de woningen

2014

2013

3.249 2.965 6.214 58 34 64 156 6.370

3.226 2.965 6.191 72 29 61 162 6.353

60 6 6 24 9

130 0 0 14 32

152 28.812 0,53% 352 1,22% 373 68,2

154 27.773 0,55% 220 0,79% 357 68,9

21

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

WONINGEXPLOITATIE PER VERHUUREENHEID (IN €) Huren Onderhoud, exclusief kosten eigen werkapparaat Salarissen (incl. sociale - en pensioenlasten) Leefbaarheid en heffingen Overige bedrijfslasten BALANS EN RESULTATEN (IN €1.000) Eigen vermogen Voorzieningen Balanstotaal Huren en vergoedingen Netto verkoopresultaat Overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen en overige waarderveranderingen Verhuurdersheffing Saneringssteun Bedrijfslasten (excl. afschr./waardeveranderingen/heffingen) Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen Financiële baten en lasten Belastingen Jaarresultaat FINANCIËLE RATIO'S Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen

22

TOELICHTING OP DE VOLKSHUISVESTELIJKE PRESTATIES 4.468 1.060 482 494 509

4.337 836 477 244 601

182.087 20.238 328.584 31.901 2.833 541 29.745 1.831 951 16.319 -13.571 -265 -4.871 5.037 -13.670

175.362 20.382 326.909 30.986 2.924 527 7.117 72 1.069 15.388 10.791 310 -5.141 -352 5.608

55,4% 2,9 -7,5% -4,1%

53,6% 5,4 3,4% 3,4%

NIEUWBOUW Gedurende het jaar 2014 zijn 66 verhuureenheden financieel opgeleverd en in exploitatie genomen. Gemeente

Plaats

Projectnaam

Aantal woon-eenh.

Hardenberg

Dedemsvaart

Huurapp.Koningin Maxima Staete

24

Raalte

Raalte

Huurapp.De Scheper

28

Dalfsen

Lemelerveld

Huurwoningen a/d Heide

4

Hardenberg

Hardenberg

Wooneenheden de Mulderij *

4

Hardenberg

Gramsbergen

Multifunctioneel Centrum de Binder *

TOTAAL

Aantal niet woon-eenh.

6 60

6

* Deze projecten zijn technisch in 2013 opgeleverd.

VERKOPEN 2014 In 2014 hebben we 33 bestaande huurwoningen aan particulieren verkocht. Hiervan zijn in totaal 9 huurwoningen verkocht met De Econoom (zie ook Hoofdstuk 4.3. Verkoop). De gemiddelde verkoopprijs

van een reguliere huurwoning was in 2014 €130.100. De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte woningen met De Econoom bedroeg €89.625.

23

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

4

activiteiten in 2014 4. Vastgoed Wij willen er zijn voor mensen die het wat minder breed hebben. Hen willen wij betaalbare en comfortabele woningen bieden in een omgeving waarin zij prettig kunnen leven. Waar nodig en mogelijk, bouwen wij nieuwe woningen of voeren wij onderhoud uit aan onze bestaande woningen. Dit doen wij op eigen initiatief of naar aanleiding van vragen van onze huurders.

24

25

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

4.1. Wat deed de Veste aan nieuwbouw? In 2014 leverden wij 52 huurappartementen op: 24 in Dedemsvaart en 28 in Raalte. In Lemelerveld bouwden we vier huurwoningen voor starters. HUURWONINGEN NIEUWENLANDEN II LEMELERVELD In de nieuwbouwwijk Nieuwelanden II in Lemelerveld hebben we vier grondgebonden woningen gebouwd. De woningen hebben geen gasaansluiting en worden met elektriciteit verwarmd. We begeleiden de bewoners in het gebruik van dit systeem en willen de energetische prestaties van de woningen ook nauwkeurig volgen. Zo willen wij een vergelijking met reguliere woningen kunnen maken en kunnen bepalen of deze manier van verwarmen een kostenbesparing op kan leveren voor onze huurders.

26

DE SCHEPER - RAALTE Het monumentale woonzorggebouw Angeli Custodes is een boegbeeld in Raalte. Eind 2011 kochten wij dit voormalige ziekenhuis en de daarbij behorende kloostertuin in samenwerking met Zorggroep Raalte. In 2014 realiseerden wij in de tuin van Angelis Custodes 28 appartementen voor ouderen. Daarbij werd nauw samengewerkt met Zorggroep Raalte. De appartementen zijn verdeeld over twee woonblokken van twee lagen, die met elkaar verbonden zijn door een overdekte binnenplaats (atrium). De binnenplaats wordt in 2015 samen met de bewoners en de Zorggroep Raalte ingericht zodat de bewoners niet alleen naast elkaar wonen, maar ook samen kunnen leven.

KONINGIN MAXIMA STAETE DEDEMSVAART De Koningin Maxima Staete is gebouwd in de Oranjebuurt in Dedemsvaart. Met het nieuwbouwproject willen wij en de gemeente Hardenberg de eenzijdige wijkopbouw doorbreken en zo het imago en de sociale cohesie van deze wijk verbeteren. Om dit te realiseren, zijn er 26 woningen gesloopt. Zo ontstond er ruimte voor 24 nieuwe appartementen voor senioren en twaalf grondgebonden woningen. Alle appartementen zijn voorzien van domotica zodat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Vrijwel alle appartementen zijn inmiddels verhuurd. In 2015 zullen we starten met de bouw van de grondgebonden woningen.



27

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

4.1.1. Bewoners nieuwe appartementen Raalte zijn tevreden: Lau Koopman (86) heeft het prima naar zijn zin. Met aan de ene kant uitzicht op het bos en de andere kant het plantsoen, voelt hij zich thuis in zijn nieuwe appartement bij Angeli Custodes in Raalte. “Heb ik ooit zorg nodig, dan is het hier dichtbij!” Toen hij van zijn dochter had gehoord dat Zorggroep Raalte met de Veste 28 nieuwe appartementen zou gaan bouwen bij Angeli Custodes, wist hij ook meteen wat hij moest doen. Weliswaar is hij nog kerngezond, maar Lau beseft goed dat dat zo maar kan veranderen. Er was ook niets wat hem tegenhield. Zijn huurappartement, dat eigenlijk toch wat te groot was, kon hij elk moment opzeggen. “Mijn eigen huis had ik negen jaar geleden al verkocht.” Nu krijgt Lau wekelijks thuishulp. Tussen de middag eet hij met vier andere bewoners in het aangrenzende zorgcomplex van Zorggroep Raalte. “Eerder at ik nog wel

28

eens bij mijn kinderen, maar dit is toch veel makkelijker voor iedereen. En het smaakt goed!” Lau is dan ook dik tevreden op zijn nieuwe stek. “Het is zo goed gedaan. Ook de bouw zelf. Alles verliep strak volgens schema. Hierachter staat mijn oude wegenbouwbedrijf. Het is nu van mijn kleinzoon. Ik kom er nog vaak en kon de bouw dus zo op de voet volgen. Als je dat soort werk gedaan hebt, weet je dat een planning alles is! Gaat dat niet goed, dan breng je alleen maar geld weg. Dat is hier niet het geval geweest. “En kijk wat er staat: mooie praktische appartementen. Niet te groot, nergens drempels, een schuifdeur naar de slaapkamer en licht in de hal en het toilet dat aanspringt als je daar een deur opendoet. De andere bewoners ken ik zo langzamerhand ook. Iedereen is heel positief. Als ze straks het atrium inrichten met leuke zitjes en plantenbakken, wordt het daar ook nog gezellig!”

4.2. Wat deed de Veste aan onderhoud?

“Heb ik ooit zorg nodig, dan is het hier dichtbij!”

Huizen vragen onderhoud. Onderhoud behoort dan ook tot onze kerntaken. Daarin maken wij onderscheid tussen: • Dagelijks onderhoud (reparatie en mutatieonderhoud) • Contractonderhoud • Planmatig onderhoud DAGELIJKS ONDERHOUD Veertig procent van het dagelijks onderhoud kan onze onderhoudsdienst zelf uitvoeren. Deze klussen zijn niet zo groot in omvang en kunnen in een kort tijdsbestek worden ingepland en uitgevoerd. In 2014 gaven wij in totaal ongeveer €1.032.000 uit aan reparatieverzoeken en circa €480.000 aan mutatieonderhoud. CONTRACTONDERHOUD Contractonderhoud brengen wij net als planmatig onderhoud grotendeels onder

bij aannemers. Daarbij houden wij natuurlijk de regie. Aan contractonderhoud gaven wij in 2014 bijna €550.000 uit. PLANMATIG ONDERHOUD Planmatig onderhoud maakt het merendeel uit van onze onderhoudsuitgaven. In 2014 investeerden wij voor ongeveer €3.150.000 in onze bestaande woningen. De gemiddelde klantwaardering voor het onderhoud was 8,5.

-4activiteiten in 2014

4.2.1. Het gebruik van V-meters V-METERS Onze huurders kunnen ook zelf verbeteringen aanbrengen. Daarvoor krijgen zij jaarlijks 100 V-meters (Verbeter-meters). Met de gespaarde V-meters kunnen de huurders naar het Keuzecentrum van de Veste in Ommen. Daar kunnen zij bijvoorbeeld aanpassingen uitzoeken voor de badkamer, keuken of woonkamer. Huurders kunnen zo zelf hun woning verfraaien en verbeteren.

29

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Zo’n 350 huurders hebben in 2014 V-meters ingezet. Deze opdrachten werden deels opgepakt door onze eigen onderhoudsdienst, deels door aannemers. In totaal is €160.000 aan V-meters gebruikt. Deze huurders zijn erin geslaagd hun huis te verfraaien en daarmee hun woonplezier te vergroten.

De splitsing van de V-meters is als volgt:

V-meters de Veste (299 aanvragen) Badkamer (59 aanvragen) Badkamer (43 aanvragen) (vorstvrije Buitenkranen (16 aanvragen) Elektrische instrallaties (17 aanvragen) Keuken (69 aanvragen) Toilet (23 aanvragen) Hang- en sluitwerk (12 aanvragen) Temperatuurregeling (6 aanvragen) Beglazing (3 aanvragen) (dak) Ramen (12 aanvragen) Diversen (39 aanvragen)

59 43 16 17 69 23 12 6 3 12 39

V-meters Pierre Louis (49 aanvragen) Binnendeuren (9 aanvragen)

30

9

Keuken (9 aanvragen)

9

Badkamer (11 aanvragen)

11

Toilet (6 aanvragen)

6

Buitenkraan (5 aanvragen)

5

Plafond vervangen (3 aanvragen)

3

Dakkapel (1 aanvraag)

1

Diversen (5 aanvragen)

5

31

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

4.2.2. Het gebruik van E-meters Betaalbaar wonen heeft niet alleen te maken met de huurprijs. De energiekosten maken ook een belangrijk deel uit van de woonlasten. Vanwege de toenemende energieprijzen willen wij ons woningbezit daarom graag verduurzamen. Daarin proberen wij ook de huurders zelf te betrekken. Zo investeren we niet alleen in projectmatige verduurzaming van ons woningbezit, maar hebben wij elke woning in 2008 (Terschelling in 2010) eenmalig E-meters (Energie-meters) toegekend. Bij de berekening van die E-meters is gekeken naar de leeftijd van de woning. Voor elk jaar dat de woning in 2008 ouder was dan 10 jaar, is €50,- aan E-meters toegekend. De E-meters zijn woninggebonden en kunnen dus niet worden meegenomen naar een ander huis. Onze huurders kunnen deze E-meters zelf inzetten om energiemaatregelen te treffen

32

in hun woning. Dat kan gaan om isolatie van daken, muren en vloer of bijvoorbeeld het aanbrengen van dubbelglas, een nieuwe cv-ketel en thermostaatkranen. Zo dragen wij samen bij aan het reduceren van CO2-uitstoot. En, minstens zo belangrijk, aan het beperken van de energielasten van onze huurders. Wij hebben sinds de introductie van de E-meters ruim 2.400 huishoudens actief benaderd. Wie aangaf de E-meters te willen gebruiken, kreeg bezoek van de energieadviseur die de mogelijke energiebesparende maatregelen inventariseerde. Natuurlijk konden de huurders dit ook zelf aanvragen. Uiteindelijk bepaalden onze huurders zelf welke energiebesparende maatregelen zij met E-meters wilden realiseren. Ongeveer 1.400 huishoudens gaven aan hun E-meters te willen inzetten. Sinds de introductie hebben 1.023 huurders ook daadwerkelijk de E-meters gebruikt.

In 2014 zijn de volgende verbeteringen met E-meters gerealiseerd: • In 48 woningen is HR++ glas geplaatst • Er zijn 42 dakramen vervangen • In 31 woningen zijn de spouwmuren geisoleerd • In 4 woningen is de vloer in de kruipruimte geïsoleerd • Er zijn 8 complete cv-installaties geplaatst • In 3 woningen is dakisolatie aangebracht • In 3 woningen zijn de ‘Verbeterd rendement cv-ketels’ vervangen door een hoog rendement cv-ketel • Tevens zijn er diverse kleine aanpassingen aangebracht, zoals tochtstrips, leidingisolatie en thermostatische radiatorkranen Uiteindelijk is voor €165.000 geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen via het E-metersysteem.

4.2.3. Ook onderhoud op individueel niveau: “Al mijn V-meters zijn erin gegaan” De Veste voert regelmatig onderhoud uit in straten of wijken. Als het nodig is, pakt de corporatie het ook op individueel niveau op. Bij Wim Doek (51) in Beerzerveld bijvoorbeeld. In 2014 kreeg hij een compleet nieuwe keuken, toilet en badkamer. “Ik heb in één keer al mijn V-meters (Verbetermeters) van de Veste opgebruikt”, lacht Wim, zittend in de huiskamer waar hij ook in zijn jeugd zat. “Tijdens het laatste renovatieproject hier in de Oordtstraat liet de gezondheid van mijn zus, de moeder van Wim, het niet toe om mee te doen”, vertelt Géke Veldhuizen (71), die haar neef Wim met raad en daad bijstaat. “Nu had het huis echt een verbeterslag nodig. De douche was bijvoorbeeld oud en klein, had geen raam en ook geen andere mogelijkheid om te luchten.”

NIEUWE CV Het huis dat in 1962 werd gebouwd, telde wel drie slaapkamers. “De Veste stelde voor één van die kamers te verbouwen tot badkamer”, vertelt Géke. “Dat zagen wij wel zitten. In het oude ‘douchehok’ kon zo de cv-ketel hangen. Ideaal, want Wim had hier nog geen centrale verwarming!” “De uitvoering heeft maar drie weken geduurd”, vertelt Wim, die op dat moment bij Géke in Hardenberg woonde. “De eerste week hebben ze alles eruit gesloopt en begon de installateur met de aanleg van de cv. Na Pinksteren hadden ze nog negen dagen en hebben zij echt alles kunnen doen!” “En het is echt keurig opgeleverd”, vult Géke hem aan. Dagelijks zorgde zij voor de koffie en wat lekkers tijdens de lunch. “Meer hebben wij hiervoor ook niet hoeven regelen. Nou ja, de kleur van de tegels en de keuken uitzoeken dan. Maar de Veste en de aannemer deden verder alles!”

-4activiteiten in 2014

33

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

“Al mijn V-meters zijn erin gegaan”

34

KLEINE HUURVERHOGING Om een echte nieuwe start te maken, hadden Wim en Géke met hulp van vrienden al wel in 2013 de grote slaapkamer en woonkamer opgeknapt. En ook voor 2015 staan er klussen op de agenda: de overloop, trap, gang en de laatste slaapkamer. Het doet Wim goed dit huis waarin zijn ouders ooit woonden, te zien veranderen in zijn eigen plek. “Alle V-meters zijn erin gegaan en de huur is iets omhoog gegaan,

de praktijk betekende dit dat de huurders tegen een aantrekkelijke prijs het ‘erfpachtrecht’ kregen gedurende dertig jaar. Zij werden dus de economische eigenaar van de woning, waarmee zij min of meer dezelfde rechten en verplichtingen verworven als reguliere woningbezitters. Het feit dat de hypotheekrente in dit geval niet aftrekbaar was voor de belasting, werd gecompenseerd door een extra scherpe verkoopprijs.

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft bepaald dat De Econoom of een vergelijkbaar ‘verkoop onder voorwaarden’ product pas mag worden opgestart, nadat het ministerie toestemming heeft verleend. In afwachting van een nieuw verkoopbeleid hebben we eind 2014 dan ook besloten om andere kortingsmogelijkheden voor zittende huurders voorlopig stop te zetten. In 2015 stellen wij een nieuw verkoopbeleid op, waarin we zeker aandacht

maar als ik zie wat ik daarvoor terug heb gekregen, hoor je mij niet klagen!”

zullen hebben voor stimuleringsmaatregelen voor huurders die hun woning willen kopen. We zullen er dan voor zorgen dat dit past binnen de regelgeving.

Wij verkopen ook woningen. In 2014 verkochten we in totaal 33 woningen. Hiervan zijn 12 woningen aan zittende huurders verkocht en 12 woningen bij mutatie op de

De Econoom moesten we medio 2014 van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stopzetten (zie ook 7.4 Waarborgfonds Sociale Woningbouw). De redenen daartoe waren: • de fiscus staat geen hypotheekrente in box I toe voor kopers • deze wijze van verkopen een probleem

vrije markt. We hebben 9 woningen verkocht aan zittende huurders met de regeling De Econoom. Met De Econoom stelden wij onze huurders in staat eigenaar te worden van de woning. De grond bleef eigendom van de Veste. In

is bij de beoordeling door het WSW • het ministerie nooit formeel toestemming heeft gegeven • het niet bekend is welke verkopen met De Econoom passen in het strategisch voorraadbeleid

4.3. Verkoop

35

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

5 36

leefbaarheid Wat deed de Veste aan leefbaarheid? Een huis maakt altijd deel uit van een groter geheel. De straat, buurt en wijk bepaalt mede het woonplezier van onze huurders. De leefbaarheid in straten en wijken vinden we daarom belangrijk. In 2014 investeerden we beperkt in leefbaarheid.

We hebben in 2014 samen met de gemeente Hardenberg het parkeerdek aan de Mulderij opnieuw ingericht. De parkeerfunctie is hier vervallen, wat de weg vrijmaakte voor een herinrichting. Inmiddels is de toplaag van het asfalt vervangen door gekleurd asfalt en is ook de opbouw van het noodtrappenhuis aangepakt. Om het geheel af te maken, hebben we een jeu de boulesbaan aangelegd met enkele zitjes en plantenbakken en bomen.

37

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

6

samenwerking

6.1. Belanghebbendenconferentie Op 15 december hielden wij een Belanghebbendenconferentie. Gemeentebestuurders, politie, collega-corporaties, zorg- en welzijnspartijen, belangenvertegenwoordigers en huurdersverenigingen waren uitgenodigd om mee te praten. De belangstelling was groot.

38

39

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

-6samenwerking

Met de conferentie zochten wij niet alleen het contact op met externe partijen, maar verzamelden zo ook de nodige input voor ons onze nieuwe koers. Aan de hand van inleidingen door Marc Calon (Aedes), Ben Meijering (Woonkracht 10) en Johan Conijn (o.a. Universiteit van Amsterdam) kwamen gedurende de dag diverse onderwerpen aan bod, waardoor steeds duidelijker werd wat onze maatschappelijke opgave is, wat partijen van ons verwachten en op welke manier wij daarin met hen kunnen samenwerken. De Belanghebbendenconferentie was op deze manier het startschot voor onze nieuwe koers.

over volkshuisvesting en onderlinge samenwerking. In 2015 willen we de vernieuwde samenwerking met de gemeenten verder vormgeven en daarmee een stevige basis leggen voor de toekomst. Gezamenlijk zullen wij de vertrekpunten en opgaven vastleggen in prestatie- en samenwerkingsafspraken.

6.3. Samen met zorgpartijen Wij hebben circa veertig zorgcomplexen in ons bezit met 650 zorgeenheden. Daarin werken wij samen met onder meer Baalderborg Groep, Saxenburgh Groep, Sprank, Limor, Rosengaerde en Zorggroep Raalte.

6.2. Samen met gemeenten Onze samenwerking met gemeenten heeft in het najaar van 2014 een nieuwe impuls gekregen. Onze nieuwe directeur-bestuurder wisselde met de besturen van de gemeenten Ommen, Hardenberg, Dalfsen, Enschede en Terschelling van gedachten

40

In 2014 is de samenwerking met de besturen van deze zorgorganisaties op strategisch niveau onderbelicht gebleven. De bestuurswisselingen waren hier debet aan. Wij zijn ons niettemin bewust van het belang van een goede samenwerking,

41

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

zeker gezien de grote veranderingen in de zorg. Inmiddels zijn de contacten dan ook weer aangehaald. Het doel is in de toekomst meer verbindingen te leggen en elkaar waar mogelijk te versterken.

6.3.1. Tactische en operationele samenwerking

6.3.2. Realisatie nieuwbouw zorgcomplexen In 2014 zijn wij in Ommen bovendien gestart met de nieuwbouw van zorgcomplex Oldenhaghen in samenwerking met de Saxenburgh Groep. In totaal worden hier zeventig appartementen gerealiseerd. Eind 2014 ging de bouw van start.

Op tactisch en operationeel niveau bleven wij natuurlijk wel samenwerken met de diverse zorgpartijen. Dat betrof enerzijds de samenwerking in bestaande zorgcomplexen en zorgwoningen met structurele accountoverleggen en anderzijds overleg over nieuwbouw van zorgcomplexen. Voor de structurele samenwerking met zorgorganisaties op tactisch en operationeel niveau hebben wij een accountmanager die hiervoor primair verantwoordelijk is. Hij voert periodiek accountoverleggen met alle zorgorganisaties. Zo willen we de lijnen kort houden. De zorgorganisaties ervaren deze wijze van samenwerking heel positief.

42

Tevens hebben wij voor Angeli Custodes (Zorggroep Raalte) in 2014 28 appartementen opgeleverd. Medio december werd het appartementencomplex aan de Hofstedelaan officieel geopend. Samen met de bewoners zijn wij nog bezig met de inrichting van het atrium (de binnenplaats). Het hoofdgebouw van Angeli Custodes gaan wij in 2015 renoveren.

6.4. Samen Doen Teams In 2014 zijn we begonnen om onder regie van de gemeentes Ommen en Hardenberg mee te werken in de Samen Doen teams.

Samen Doen is opgericht om dichterbij de bewoners te staan. De bewoners kunnen hier terecht met hun vragen op het gebied van werk, welzijn, wonen en zorg. Zij krijgen één contactpersoon die met hen gaat zoeken naar de best passende oplossing. Het doel van Samen Doen is verbindingen te leggen tussen instanties op inhoud, waardoor problemen op sociaal gebied

het huurcontract overgaat op naam van het Leger des Heils en de bewoners gewoon in de woning kunnen blijven wonen.

snel kunnen worden ondervangen. Voor huishoudens die dat nodig hebben stellen de teams een ondersteuningsplan op. Daarover voeren zij ook de regie.

6.5. Leger des Heils We werken met het Leger des Heils samen om mensen die aanzienlijke sociale of financiële problemen hebben, en die niet door andere zorg- en welzijnsinstellingen kunnen worden geholpen, woonruimte te (blijven) bieden. In dat kader hebben wij in 2014 met vijf gezinnen een alternatief huurcontract afgesloten. Dat betekent dat

we wel nadrukkelijk gesproken. De Veste heeft de volledige inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De huurdersverenigingen waren van mening dat onze financiële positie een lagere huurverhoging zou rechtvaardigen. We hebben afgesproken dat we in de huurverhogingsvoorstel van 2015 beter en uitgebreider van gedachten wisselen over de diverse belan-

In het algemeen willen we de contacten met de diverse huurdersverenigingen graag intensiveren in 2015. We zien hen als serieuze gesprekspartner en de manier waarop we hen betrekken bij ons beleid moet hierbij passen.

• Huurdersvereniging Verenigd Huurbelang Ommen • Huurdersvereniging De Brandaris (Terschelling) In 2014 hebben wij diverse gesprekken met hen gevoerd. Vanwege de bestuurderswisseling waren deze contacten minder intensief dan we graag zouden willen. Ook de onderwerpen die besproken zijn, waren

gen. Wij zullen het huurverhogingsvoorstel dan beter onderbouwen. Ook hebben we gesproken over het verkoopbeleid. De kortingsregeling De Econoom is stopgezet op dwingend verzoek van het Centraal Fonds Volkshuivesting (CFV). Daarover hebben we de huurdersverenigingen te laat geïnformeerd. In 2015

schappelijke veld en de relaties met onze zorg- en welzijnspartners verder aantrekken. Ook maatschappelijke vrijwilligersorganisaties zijn daarin belangrijk. Door deze samenwerkingsverbanden hebben wij meer zicht op de (sociale) problemen in ons werkgebied. Bovendien kunnen wij ook samen aan oplossingen werken om zo de leefbaarheid in dorpen en buurten te

beperkt in omvang. Over de jaarlijkse huurverhoging hebben

stellen wij een nieuw verkoopbeleid op en we hebben afgesproken de huurdersverenigingen daar meer van tevoren in te betrekken.

verbeteren. Daarin worden ook bijzondere doelgroepen meegenomen. In 2015 zullen wij hierover met onze samenwerkingspartners verdere afspraken maken.

6.6. Huurdersverenigingen Wij kennen drie formele huurdersvertegenwoordigers: • Stichting Huurdersbelangen Hardenberg

6.7. Actiever in 2015 In 2015 willen we actiever zijn in het maat-

43

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

7

bestuur en toezicht 7.1. Governancecode Woningcorporaties Wij onderschrijven de AedesCode (Aedes is de vereniging van woningcorporaties). Bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie passen wij de principes toe van de Governancecode Woningcorporaties. Deze code is gekoppeld aan de AedesCode en bevat normen voor besturen en toezicht houden, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Wij zien de Governancecode als een richtlijn voor verbetering van onze kwaliteiten, het afleggen van verantwoording en transparantie.

44

45

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

7.2. Bestuur In 2014 kende de Veste twee (opeenvolgende) bestuurders (Jan Sinke en Janine Gerardts) en een interim directeur-bestuurder in de periode april tot en met september (Jacques Thielen). Jan Sinke was directeur-bestuurder van 1 januari tot 16 september waarbij hij vanaf 7 april niet meer actief was in de organisatie. In de periode 7 april tot 1 oktober was Jacques Thielen interim directeur-bestuurder. Vanaf 1 oktober wordt het bestuur van de Veste gevormd door Janine Gerardts. Zij is voor een periode van vier jaar benoemd. De Raad van Commissarissen (RvC) heeft bij de aanstelling de principes van de Governancecode toegepast. Janine Gerardts vervult één nevenfunctie. Zij is op vrijwillige basis bestuurslid van het Kennisnetwerk Groningen - Drenthe. Als directeur-bestuurder is Janine Gerardts verantwoordelijkheid voor het besturen

46

van de stichting, de algemene gang van zaken van de onderneming alsmede van de stichting en verbonden ondernemingen. Zij realiseert de missie, de strategische koers, de maatschappelijke prestaties, de strategische doelen, de identiteit en de financiële continuïteit. Zij stelt het beleid vast dat mede door de staf is ontwikkeld. Dit beleid wordt getoetst aan de strategische

ganisatieontwikkeling. In oktober heeft de raad dit plan van aanpak geaccordeerd. De uitwerking en implementatie vindt plaats in 2015. Naast deze opdracht bleken de volgende onderwerpen belangrijke aandachtspunten voor de besturing van de organisatie: • het verbeteren van de governance • het ontwikkelen van goed risicoma-

uitgangspunten en de wet- en regelgeving. Daarnaast heeft Janine Gerardts een drieledige opdracht gekregen van de RvC, namelijk: • het verbeteren van de relatie met belanghebbenden • het verhogen van de maatschappelijke prestaties • het ontwikkelen van de medewerkers

nagement • het ontwikkelen van vastgoedsturingsbeleid • het ontwikkelen van een ICTbeleidsplan

op zodanige wijze dat zij meer in hun kracht komen te staan De opdracht heeft geleid tot het opstellen van een plan van aanpak voor een totale or-

Voor al deze onderwerpen zijn in 2014 plannen van aanpak opgesteld. Die worden in 2015 verder uitgewerkt en geïmplementeerd.

Bestuurder de Veste

M/V

Zittingsperiode

Functie bij de Veste en nevenfuncties

Janine Gerardts

V

Van 01-10-2014 tot 01-10-2018

Bestuurder de Veste Nevenfuncties: bestuurslid van het Kennisnetwerk Groningen - Drenthe

Jacques Thielen

M

Van 07-04-2014 tot 30-09-2014

Bestuurder de Veste

M

Van 01-01-2014 tot 16-09-2014 (non actief per 07-04-2014)

Bestuurder de Veste

Jan Sinke

7.3. Integriteit Wij hebben een Handvest integriteit waarden en normen als integriteitcode opgesteld. Deze dient als leidraad voor ons bij de invulling van integer handelen. Het huidige handvest sluit niet meer volledig aan op de nieuwe koers van de organisatie. In 2015 zal bij de totstandkoming van de nieuwe organisatie een nieuwe integriteitscode worden samengesteld, passend bij de (nieuwe) cultuur en stijl van leidinggeven.

TEGENSTRIJDIGE BELANGEN Elke vorm of schijn van belangenverstrengeling tussen de Veste en de directeur-bestuurder wordt vermeden. De statuten bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurders, zoals bedoeld in artikel II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

47

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

7.4. Risicomanagement Wij hebben een intern risicobeheersing- en controle systeem. Wij willen zowel organisatorisch als financieel “in control” zijn als organisatie. Daarbij hoort dat we er naar streven dat ons resultaat conform de verwachting is. Het risicobeheersing- en control systeem is met name proces gericht. In 2014 zijn wij het gehele jaar door ISOgecertificeerd geweest. In 2015 zullen wij het risicomanagement meer vanuit onze strategische uitgangspunten gaan benaderen. Temeer de ingezette koerswijziging gevolgen zal hebben voor onze risicobereidheid wordt ons risicomanagement herzien. Het risicomanagement zal niet gezien worden als een product op zich, maar wordt een integraal onderdeel van de reguliere planning & control cyclus. Vanuit meerdere lagen uit de organisatie zullen we een risico inventarisatie uitvoeren om draagvlak voor zowel de

48

risico’s, maar ook het beheersingssysteem te realiseren.

4. Operationeel: de risico’s en onzekerheden die direct de effectiviteit en efficiency van de operationele activiteiten worden ondervangen door onze interne audits. Periodiek worden controles uitgevoerd op het naleven van ons handboek waarin onze processen zijn beschreven. Ons audit systeem is gestoeld op de methodiek van ISO. Wij

alle activiteiten die zich richten op het besturen en beheersen van, het verantwoorden over en het toezicht houden, de financiële vermogenswaarden, de financiële stromen, de financiële posities en de hieraan verbonden risico’s. De Treasury commissie heeft tot doel het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie.

De Veste onderkent haar risico’s per categorie: 1. Strategie: wij zijn ons er van bewust dat we de ingezette koersverandering niet kunnen realiseren zonder een goede verstandhouding met al onze stake-

met de gemeenten en hun woonvisies zullen komen tot de benodigde sociale voorraad in ons werkgebied. Op korte termijn zijn de marktrisico’s beperkt, wel moeten wij nadenken over de risico’s op lange termijn. OP het moment dat wij dit inzichtelijk hebben, wordt dit onderdeel van onze portefeuillestrategie.

holders. Dit gaat van partijen waar we mee samenwerken zoals bijvoorbeeld gemeenten, zorgpartijen en huurdersbelangenverenigingen, tot onze individuele huurders, onze leveranciers en ook onze eigen medewerkers. Wij hebben diverse initiatieven genomen wat heeft geleid tot verbeterde verstandhoudingen.

3. Grondposities: wij hebben een grondige analyse uitgevoerd op onze grondposities. Alle posities zijn door een externe partij doorgelicht. Het eindrapport bestaat uit een weergave van de aanwezige financiële, juridische en kwaliteitsrisico’s. In de jaarrekening 2014 hebben wij onze analyse geeffec-

5. Financieel: de effectiviteit en efficiency van onze financiële processen is geborgd in onze planning & control cyclus. Op basis van onze huidige liquiditeitsprognoses en investeringsprogramma zijn wij in control. Onze leningenportefeuille hebben wij beoor-

6. W  et- en regelgeving: de juridische omgeving van onze organisatie is aan vele veranderingen onderhevig. De nieuwe herzieningswet, de milieuwet, de Governance Code en het bouwbesluit zijn zomaar enkele wetten en codes die wij nauwlettend volgen. Daar waar deze wetten zorgen voor veranderingen

2. Vastgoed: in 2014 zijn wij gestart met het opzetten van ons vastgoedsturingsbeleid. Onderdeel hiervan is de omgevingsanalyse van waaruit wij samen

tueerd in de waardering. Het risicoprofiel ten aanzien van onze portefeuille hebben wij verlaagd door een afwaardering van ruim 16 miljoen op te nemen in ons jaarresultaat.

deeld. Wij hebben geen extendible derivaten. Wij hebben wel geconcludeerd dat we onze financiële borging kunnen verbeteren door in 2015 een Treasury commissie in te stellen. Treasury omvat

met grote impact op onze organisatie worden dit projectmatig opgepakt. Zo is er een projectgroep gevormd voor de implementatie van de nieuwe woningwet en voeren wij projectmatig

zijn ISO-gecertificeerd.

een check uit op het naleven van de Governance Code

7.5. Externe accountant De Raad van Commissarissen (RvC) heeft in 2013 EY benoemd tot extern accountant voor 4 jaar. De twee belangrijkste producten die deze externe accountant levert, zijn de Managementletter en het rapport met bevindingen bij de jaarrekening. In 2014 heeft EY de vergadering van de RvC over de vaststelling van de jaarrekening bijgewoond en de vergadering waarin het vertrek van Jan Sinke is toegelicht. MANAGEMENTLETTER Het bestuur heeft de Managementletter besproken in aanwezigheid van de accountant. De RvC heeft een afschrift van de Managementletter ontvangen om dit in de eigen vergadering te bespreken.

49

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

-7bestuur en toezicht

De Managementletter duidt een aantal belangrijke aandachtspunten: • we moeten het risicomanagement een integraal onderdeel laten worden van de planning en control cyclus. EY adviseert daarbij om vanuit verschillende lagen de organisatierisico’s te identificeren, mede in relatie tot het beleid • we moeten de totstandkoming van de onrendabele top nauwkeurig vastleggen in het nog te ontwikkelen investeringsstatuut • de belangrijkste onzekerheden in de bedrijfswaarde moeten we expliciet onder de aandacht brengen

7.6. Toezicht houden - Raad van Commissarissen Onze Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de Veste en de met haar verbonden ondernemingen. De RvC staat het bestuur tevens met advies

50

ter zijde. In dit jaarverslag 2014 legt de RvC, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij als toezichthoudend orgaan invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden bij het toezicht houden.

7.6.1. Intern toezicht 2014 De Raad van Commissarissen (RvC) houdt onder meer toezicht of de Veste goed wordt bestuurd. In april besloot de raad dat dit niet het geval was. Daarover is zij in gesprek gegaan met de directeur-bestuurder, wat tot een bestuurswisseling heeft geleid. In de interim-periode die daarop volgde, opereerde de RvC intensief als werkgever, toezichthouder en adviseur. Daarbij voerde zij gesprekken met belanghebbenden (met name over het bestuur),

het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de Ondernemingsraad (OR) en de Huurdersverenigingen. De RvC gebruikte bij het uitoefenen van de toezichtstaken in 2014 de volgende documenten als toetsingskader: • het Besluit Beheer Sociale Huursector • de Governancecode Woningbouwcorporaties • het jaarplan en begroting van de Veste 2014 Tijdens vergaderingen (9 in 2014) en tussentijdse overleggen met het bestuur liet de RvC zich op de hoogte laten stellen over de gang van zaken bij de organisatie. Daarnaast besteedde zij met name aandacht aan de beëindiging en nieuwe invulling van de bestuursfunctie, de governance, het risicomanagement en de ingezette organisatieontwikkeling. Tijdens de benoemingsprocedure van Janine Gerardts als directeur-bestuurder per 1 oktober 2014 had de RvC ook diverse

gesprekken met de OR. Die relatie is zo zeker verstevigd. In 2015 wordt een reguliere afstemming tussen de OR en de RvC formeel verankerd. Met de komst van de nieuwe bestuurders in oktober 2014, is de werkgeversrol van de RvC weer genormaliseerd. Niettemin blijft zij ook in 2015 nauw betrokken. De huidige ingezette organisatieontwikkeling en de kritische beoordeling van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV ) en het WSW vereist immers ook van de RvC een grote inspanning.

7.6.2. Profi elschets Raad van Commissarissen De Veste heeft in haar reglement een benoemingsprocedure en profielschets opgesteld voor de Raad van Commissarissen (RvC). Daarin is onder meer de gewenste deskundigheid en ervaring van de toezichthouders bepaald. De RvC is bovendien een collegiaal functionerend orgaan dat als

eenheid optreedt. Binnen de RvC moet minimaal één lid deskundig zijn op het gebied van: • Financiën en economie • Juridische zaken • Sociaal maatschappelijk zaken • Volkshuisvesting • Techniek Daarnaast onderschrijven alle RvC-leden de doelstelling van de organisatie. Zij stellen zich onafhankelijk op, zijn maatschappelijk betrokken en kennen een kritische houding. In dat kader hebben de RvC-leden in 2014 externe bijeenkomsten over het maatschappelijk veld van woningcorporaties bijgewoond.

7.6.3. Commissies De Raad van Commissarissen (RvC) werkte in 2014 vanuit drie commissies: • de remuneratiecommissie • de auditcommissie • de selectiecommissie

51

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

De remuneratiecommissie is primair verantwoordelijk voor de voorbereiding en uitvoering van de werkgeversrol naar de directeur-bestuurder. In 2015 wordt het reglement van de remuneratiecommissie opgesteld en vastgesteld.

De selectiecommissie betreft een eenmalige commissie die verband hield met de bestuurswisseling.

Leden / geboortedatum

Functie en Commissie

Beroep en nevenfuncties

Presentie

Mr. Jan van Walsem (M) 18-06-1947

Voorzitter Remuneratiecommissie

Visitator woningcorporaties Voorzitter RvC Waterland Ziekenhuis in Purmerend Ondernemingskamer

9/9

7.7. Samenstelling Raad van Commissarissen per 31-122014

Mr. Ing. Henny Olde Meule (M) 11-12-1954

Vice-voorzitter Remuneratiecommissie Selectiecommissie (tijdelijk)

Eigenaar Olde Meule Consulting & Investment Lid RvC Rhenense Woningstichting

5/9

De primaire taak van de auditcommissie is verankerd in het reglement Auditcommissie

De Raad van Commissarissen (RvC) bestond in 2014 uit zes leden. In de tabel is

Gerrit Bloemink (M) 12-06-1947

Lid Auditcommissie

Zelfstandig adviseur Lid RvC woningcorporatie Laurentius

9/9

en bestaat uit de beoordeling van de documenten uit de planning- en controlcyclus, het financieel beleidsplan, de begroting, de kwartaalrapportages, de jaarrekening en het risicomanagement. De auditcommissie is sinds oktober 2014 actief. Met het actief worden van de auditcommissie is de ALM (Asset Liability Management) commissie opgeheven. De taken van de

de samenstelling weergegeven per 31-122014 en de taken van de leden binnen de RvC. Ook de hoofdfunctie en nevenfuncties worden genoemd. Jaarlijks vindt een herijking plaats van deze functies.

Martien van Winden MBA (M) 26-07-1957

Lid Auditcommissie

Directeur Hoofbosch Beleggingsfonds Docent

7/9

Wim Dankelman (M) 03-12-1968

Lid namens huurders Selectiecommissie (tijdelijk)

Directeur Bedrijfsbureau van den Berg Groep Lid AB NLingenieurs

7/9

Annalize van der Holst - Vos (V) 03-09-1960

Lid namens huurders Remuneratiecommissie Selectiecommissie (tijdelijk)

Zelfstandig ondernemer Jurist

5/9

ALM commissie zijn voor haar toezichthoudende verantwoordelijkheid door de Audit commissie overgenomen.

52

De leden van de selectiecommissie hebben meerdere overleggen gevoerd naast hun

De Veste streeft naar een evenwichtige man-vrouw verdeling in haar bestuur en

vervanging van de aftredende leden zal rekening worden gehouden met deze bij wet

uitvoerige betrokkenheid in de benoemingsprocedure van Janine Gerardts.

toezichthoudend orgaan. Op dit moment ontbreekt deze evenwichtigheid. Bij de

vereiste evenwicht.

53

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

Janine Gerardts

Jacques Thielen

Jan Sinke

Topfunctionaris bezoldiging cf. WNT

n.v.t.

Topfunctionaris bezoldiging cf. WNT

Duur dienstverband in 2014

01-10-2014 t/m 31-12-2014

07-04-2014 t/m 30-09-2014

01-01-2014 tot 16-09-2014; non actief per 07-04-2014

(fictieve) dienstbetrekking?

Ja

nee

ja

1 fte

1 fte

1 fte

7.7.1. Rooster van aftreden Onderstaande tabel geeft het rooster van aftreden weer. Leden

Benoemd op

Herbenoembaar op

Mr. Jan van Walsem, voorzitter

1 juli 2012

1 juli 2016

Ing. Henny Olde Meule, vice voorzitter

1 juli 2012

1 juli 2016

Gerrit Bloemink

1 juli 2012

1 juli 2016

Martien van Winden MBA

1 juli 2012

1 juli 2015

Wim Dankelman, namens huurders

1 juli 2013

1 juli 2017

Annalize van der Holst - Vos, namens huurders

1 juli 2012

1 juli 2015

7.8. WNT - Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Wij moeten ons in dat kader verantwoorden volgens de regels van het WNT-maximum voor de woningcorporaties.

54

Functie(s)

7.8.1. Bezoldiging bestuur Het bezoldigingsmaximum in 2014 is €148.800. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie, is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband. Het dienstverband kan nooit groter zijn dan 1,0 fte.

Omvang dienstverband BEZOLDIGING Beloning (incl. bijtelling leaseauto)

€27.626

€142.813

Belastbare onkostenvergoedingen Werkgeversdeel pensioenlasten

€6.214

€26.992

TOTAAL BEZOLDIGING

€33.840

€96.416

€169.805

Toepasselijk WNT-maximum

€37.505

n.v.t. zes-maanden criterium

n.v.t. overgangssituatie

*kosten inclusief btw Voor interim topfunctionarissen gelden de WNT-regels alleen als zij binnen achttien maanden langer dan zes maanden in dienst zijn. Jacques Thielen voldeed niet aan dit zes-maanden criterium. Zijn dienstverband viel dus buiten de WNT-regels. Op de toetsing van de bezoldigingsafspra-

ken met Jan Sinke is het overgangsrecht van toepassing. De beëindigingsuitkering van Jan Sinke (wegens beëindiging van het

nent ‘beloning’ opgenomen. Er zijn geen aanvullende variabele beloningen of bonussen uitgekeerd.

dienstverband) werd door de rechter vastgesteld op €180.000,-. De doorbetaling ‘april tot en met augustus’ en de uitbetaling van de verlofuren zijn onder de compo-

55

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

7.8.2. Bezoldiging Raad van Commissarissen Ook voor de bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen (RvC) liggen

Functie(s) Duur dienstverband in 2014

regels vast. Het bezoldigingsmaximum in 2014 bedroeg voor de RvC-voorzitter €11.160,-. Voor de overige leden was dat €7.440,-. De honorering van de RvC is ge-

koppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden.

Jan van Walsem

Henny Olde Meule

Gerrit Bloemink

Voorzitter

Lid

Lid

01-01-2014 t/m 31-12-2014

01-01-2014 t/m 31-12-2014

01-01-2014 t/m 31-12-2014

BEZOLDIGING Beloning (incl. bijtelling leaseauto) Belastbare onkostenvergoedingen Werkgeversdeel pensioenlasten TOTAAL BEZOLDIGING

€10.264

€8.845

€7.760

Toepasselijk WNT-maximum

€11.160

€7.440

€7.440

Martien van Winden

Wim Dankelman

Annalize van der Holst - Vos

Lid

Lid

Lid

01-01-2014 t/m 31-12-2014

01-01-2014 t/m 31-12-2014

01-01-2014 t/m 31-12-2014

€7.208

€7.208

Functie(s) Duur dienstverband in 2014 BEZOLDIGING Beloning (incl. bijtelling leaseauto)

Henny Olde Meule en Gerrit Bloemink zijn aangesteld vóór 1 januari 2013. Voor hen geldt het overgangsrecht. Wim Dankelman is herbenoemd op 1 juli 2013 voor een periode van 4 jaar. Voor de overschrijding van het WNT maximum van €178 is een vordering opgenomen. Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 (of eerder) een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT (Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens) of WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Ook zijn er in 2014 geen

7.9. De Ondernemingsraad

7.9.1. 2014 - nieuwe inzichten

De Ondernemingsraad (OR) van de Veste bestond in 2014 uit: • Ricardo de Wolde (voorzitter) • Marieke Kleinheerenbrink (vice-voorzitter) • Ludo Zwakenberg (secretaris) • Jaap Florijn • Martin Colenbrander

Het vertrek van Jan Sinke, de interim periode van Jacques Thielen en de nieuwe start met Janine Gerardts hebben gezorgd voor veel nieuwe inzichten en ontwikkelingen. De OR heeft daarom eind 2014 een nieuwe visie opgesteld: “De Ondernemingsraad van de Veste wil de balans bewaken tussen het collectieve

• Bianca Vos (tot 1 november 2014)

belang van de medewerkers en de organisatie als geheel. We geloven in medezeggenschap welke integraal is verankerd in de organisatie. Dit wordt bereikt door het aangaan van een duurzaam partnership met de directeur-bestuurder en het actief betrekken van de personeelsleden”.

In dit jaarverslag 2014 geeft de OR weer hoe zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden binnen de Veste.

ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

€410

Belastbare onkostenvergoedingen Werkgeversdeel pensioenlasten

56

TOTAAL BEZOLDIGING

€7.208

€7.618

€7.208

Toepasselijk WNT-maximum

€7.440

€7.440

€7.440

57

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

-7bestuur en

Eind 2014 is de Veste gestart met een organisatieontwikkeltraject. De medewerkers en de OR zijn hierbij nauw betrokken. De OR heeft inmiddels haar goedkeuring gegeven op het door de directeur-bestuurder geschetste proces. In 2015 volgen formele goedkeuringsmomenten voor de visie en de procedures van het ontwikkeltraject.

RELATIE MET DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Bij het vertrek van Jan Sinke en de aanstelling van Jacques Thielen is er enige wrijving geweest tussen de Raad van Commissarissen en de OR. Na uitvoerig overleg zetten beide partijen zich nu weer in op relatieverbetering. Dat heeft onder meer ertoe geleid dat een lid van de OR deel heeft genomen in de selectiecommissie voor de nieuwe directeur-bestuurder.

SECUNDAIRE ARBEIDSVOORWAARDEN In 2014 heeft de OR op een interactieve manier met een werkgroep van medewerkers de secundaire arbeidsvoorwaarden herijkt. De looptijd van de oude voorwaarden was verstreken en na een intensief participatietraject onder regie van de OR zijn er nieuwe voorwaarden opgesteld. In 2015 volgt de formele adviesaanvraag aan de OR voor deze voorwaarden.

KIJKEN NAAR DE TOEKOMST 2014 was een bewogen jaar. Relaties hebben onder druk gestaan en de organisatie heeft in een vacuüm gezeten. De OR heeft aangegeven blij te zijn om te kunnen constateren dat de Veste ondanks de strubbelingen het hoofd boven water heeft kunnen houden. Met de komst van de nieuwe directeur-bestuurder zijn de relaties weer aangehaald en verbeterd. Hoewel de toekomst nog onduidelijk is, ziet de OR deze met vertrouwen tegemoet.

toezicht

58

59

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

8

extern toezicht 8.1. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat voor een groot gedeelte garant voor de leningen die corporaties afsluiten met andere partijen. De woningvoorraad bij die corporaties geldt daarbij als onderpand. Voor het WSW is het daarom zaak zicht te hebben op de cijfers van die corporaties én de risico’s die zij nemen. Om de risico’s te kunnen beoordelen heeft het WSW eind 2013 een nieuw risicobeoordelingsmodel vastgesteld. Met dit model kan zij op een eenduidige wijze de risico’s van een individuele corporatie identificeren, analyseren en interpreteren.

60

61

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

Op basis van de financieringsbehoefte en de risicobeoordeling heeft het WSW het borgingsplafond vastgesteld op €113.074.000. Per 1-1-2014 bedroeg de geborgde leningenportefeuille €115.597.144. Inmiddels hebben wij diverse organisatorische verbeteringen doorgevoerd. Door het WSW hierin te betrekken, werken we aan een positieve beoordeling van de organisa-

Daarbij doet zij risicogericht onderzoek op zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: • de kwaliteit van de financiële informatie • het behoud van maatschappelijk gebonden vermogen • het financieel risicobeheer

• wij moeten het CFV informeren over de maatregelen die wij gaan nemen in de sfeer van het versterken van de interne governance en het realiseren van een open bedrijfscultuur ACTIEPUNTEN Inmiddels hebben wij het CFV binnen de gestelde termijn het volgende geantwoord:

uitgangspunten nog in ontwikkeling. In de loop der jaren zal er een steeds nauwkeuriger beleid ontstaan, waardoor de kwaliteit verder toeneemt. Het vastgoedsturingsbeleid en het verkoopbeleid zijn daarin sterk van elkaar afhankelijk. Het verkoopbeleid wordt in het eerste kwartaal van 2015 opgesteld.

De risicobeoordeling en het risicomanagement hebben als doel aanspraken op het borgstelsel (het WSW) zoveel mogelijk te voorkomen. Andere doelen zijn de solidariteit binnen het borgstelsel niet onnodig te belasten en de zekerheidsstructuur verder te verbeteren.

te breiden. Zij gaat er vanuit dat wij geen nieuwe leningen aantrekt, ook niet voor herfinancieringen. De beoordeling van de financiële risico’s geeft hiertoe geen aanleiding. De beoordeling heeft bovendien geresulteerd in een negatieve correctie op het borgingsplafond. Als reden hiervoor geeft het WSW aan dat zij onvoldoende kan inschatten wat de recente organisatorische

torische risico’s . Zo hebben wij eind 2014 het WSW laten weten dat De Econoom is stopgezet. Ook hebben wij hen inzicht gegeven in de ingezette organisatorische ontwikkelingen.

• de liquiditeit • de solvabiliteit • de draagkracht van het vermogen

Volkshuisvesting

VERBETERPUNTEN In de toezichtbrief 2014 heeft het CFV enkele verbeterpunten genoemd: • wij moeten het CFV vooraf informeren zodra wij “De Econoom”, of een ver-

• wij verkopen geen woningen meer met het verkoopproduct De Econoom of een vergelijkbaar verkoopproduct • wij zullen een integrale strategische visie op onze portefeuille opstellen. Als eerste formuleren we een wensportefeuille, dan wijkvisies en daarna een strategisch voorraadbeleid op complexniveau.

• Ten aanzien van het versterken van de governance wordt zeker actie ondernomen. Zo zijn wij inmiddels gestart met een organisatieontwikkeltraject. Ook onze medewerkers hebben hierin nadrukkelijk een rol. Zij worden voortdurend gevraagd mee te denken en praten over (onder meer) de gewenste identiteit van de organisatie. In 2015 zal de

Op basis van alle gegevens van een corporatie bepaalt het WSW uiteindelijk wat het maximale borgingsplafond voor de betreffende corporatie is. Dit borgingsplafond

ontwikkelingen - onder meer de bestuurswisselingen - tot gevolg zullen hebben. Daarnaast heeft zij onvoldoende zicht op de effecten en risico’s van het verkoopproduct De Econoom.

(CFV) houdt namens het ministerie van Binnenlandse Zaken toezicht op de financiële risico’s die corporaties in Nederland nemen. In dat kader beoordeelt zij jaarlijks de financiële positie van elke corporatie.

gelijkbaar ‘verkoop onder voorwaarden’-product, weer willen opstarten • wij moeten het CFV meer inzicht geven in het strategisch voorraadbeleid en het daarin opgenomen verkoopbeleid

In 2015 kunnen we nog niet op alle onderdelen van dit proces de uiteindelijk gewenste kwaliteit bieden. Daarvoor ontbreken deels nog de noodzakelijke data. Bovendien zijn kaders en beleids-

organisatieontwikkeling en daarmee de open bedrijfscultuur steeds meer gestalte krijgen.

HET RISICOBEOORDELINGSMODEL Met het risicobeoordelingsmodel bekijkt het WSW: • de financiële risico’s op basis van de financiële kengetallen • de organisatorische risico’s op basis van de portefeuillestrategie, vastgoedvoorraad (samenstelling, transitie en beheer), marktontwikkelingen en economische en politieke ontwikkelingen

62

is het maximale bedrag aan geborgde leningen door het WSW dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben. OORDEEL OVER DE VESTE Het WSW heeft in 2014 besloten ons niet toe te staan op voorhand de geborgde leningenportefeuille tussen 2014-2016 uit

8.2 Centraal Fonds Volkshuisvesting Het

Centraal

Fonds

63

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

9

de huurders 9.1. Verhuurbeleid Wij streven ernaar mensen met een lager inkomen een comfortabele woningen te bieden tegen een betaalbare prijs. Ons werkgebied beslaat het Vechtdal, Enschede en Terschelling. De doelgroepen waarop wij ons richten zijn: • Alleenstaanden, samenwonenden en gezinnen • Studenten • Zorginstellingen • Statushouders

64

65

j a a r v e r s l a g 2 0 1 4

ALLEENSTAANDEN, SAMENWONENDEN EN GEZINNEN Voor het overgrote deel bieden wij huisvesting aan alleenstaanden, samenwonenden en gezinnen in het Vechtdal en op Terschelling. Een deel van de woningen zijn specifiek voor senioren. STUDENTEN Op de campus van de Universiteit Twente in Enschede bieden wij onder de naam Acasa huisvesting aan ruim 2100 nationale en internationale studenten. Voor het Maritiem Instituut Willem Barentz bieden wij op Terschelling huisvesting aan zo’n 200 eerste- en tweedejaars studenten van deze zeevaartschool. ZORGINSTELLINGEN Wij bieden zo’n 650 zorgwoningen via zorgorganisaties aan in het Vechtdal.

66

STATUSHOUDERS Statushouders zijn vluchtelingen in Nederland die een verblijfsvergunning hebben gekregen. Zodra zij statushouder zijn, verlaten zij binnen veertien weken het asielzoekerscentrum. Elk half jaar geeft de overheid aan hoeveel statushouders een gemeente moet huisvesten. Het COA (Centraal Orgaan opvang asielzoekers) bepaalt vervolgens welke statushouder in welke gemeente gaat wonen. Bij de huisvesting van statushouders werken gemeenten nauw samen met woningcorporaties. Vanuit deze taakstelling hebben wij in 2014 zes woningen toegewezen aan statushouders. Die betrof drie gezinnen en drie alleenstaanden. In 2015 wordt de taakstelling in het Vechtdal aanzienlijk hoger. Wij moeten in Ommen en Hardenberg in totaal zestig statushouders gaan huisvesten. Met de betrokken partners wordt gekeken naar

mogelijke alternatieven van tijdelijke huisvesting.

9.2. Kwaliteit dienstverlening Wij zijn constant bezig de kwaliteit van de dienstverlening te monitoren en te verbeteren. Daarbij vinden wij onder meer belangrijk wat huurders vinden van de kwaliteit van hun huurwoning en onze dienstverlening. Elk kwartaal selecteren wij daartoe willekeurig 111 adressen. Deze huurders krijgen schriftelijk een verzoek om mee te werken aan het tevredenheidsonderzoek. Op het enquêteformulier kunnen zij dan een cijfer geven voor diverse onderdelen met betrekking tot de woning en dienstverlening. Natuurlijk is er ook ruimte voor een toelichting, als zij die willen geven. In 2014 is zowel de tevredenheid over de dienstverlening als over de woning gestegen naar een 8 (2013: 7,4)

67

j a a r v e r s l a g

2 0 1 4

9.3. Geschillencommissie Met woningcorporatie Wetland Wonen te Vollenhove kennen wij een onafhankelijke geschillencommissie. Deze commissie komt in beeld wanneer een klacht van een huurder of een geschil tussen huurder en verhuurder niet naar genoegen van de klager is afgehandeld door de betreffende corporatie. De huurder kan zijn klacht of geschil dan voorleggen aan deze onafhankelijke commissie. Alvorens een advies uit te brengen stelt de commissie de partijen - huurder en werkorganisatie - tijdens een hoorzitting in de gelegenheid hun visie op de kwestie te geven. Vervolgens brengt zij een advies uit aan de directeur-bestuurder van de desbetreffende werkorganisatie. Die zal die beslissing op de klacht ook serieus nemen. De commissie vergadert in ieder geval twee keer per jaar of zoveel vaker als nodig is om een redelijke afhandelingstermijn van de klacht te waarborgen. Zij wordt in haar

68

de nieuwe woningwet werkzaamheden ambtelijk ondersteund door een medewerker van een van beide werkorganisaties. In het verslagjaar 2014 heeft de commissie over één aangebracht geschil advies aan ons uitgebracht. Onze directeur-bestuurder heeft dit advies van de commissie overgenomen. In een andere kwestie oordeelde de geschillencommissie dat er nog nader overleg nodig was tussen de klager en werkorganisatie. De geschillencommissie bestond in 2014 uit de volgende leden: • Joost Liese, Dedemsvaart, voorzitter • Pieter de Haan, Terschelling • Aard Last, Elst • Pedro Klaver, Vollenhove

De Tweede Kamer heeft eind 2014 de nieuwe Woningwet goedgekeurd. Deze wet, die nog door de Eerste Kamer moet, heeft veel invloed op de gang van zaken bij woningcorporaties. De belangrijkste punten op een rij: 1.   Werkdomein: Corporaties moeten zich voortaan richten op de kerntaken, oftewel op zogenoemde DAEB-activiteiten (bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen). De doelgroep is helder: huishoudens met een inkomen onder €34.911,-. Op het gebied van leefbaarheid moeten corporaties overleggen met gemeentes waarbij ze zich primair richten op eigen huurders of op

verslaglegging diverse nieuwe elementen opnemen. Voor de waardering van het vastgoed wordt als uitgangspunt de ‘marktwaarde verhuurde staat’ genomen. 6. Extern toezicht en sanering: Er komt een integrale Autoriteit Woningcorporaties die verantwoordelijk is over het toezicht op zowel de financiën als op de rechtmatigheid, governance en integriteit bij corporaties. 7. Rol gemeenten: Indien een gemeente een Woonvisie heeft, moeten corporaties prestatieafspraken maken met deze gemeente. Ook Huurdersorganisaties zijn een volwaardige partij

de directe omgeving van het bezit. 2. Scheiding of splitsing van DAEB- en niet-DAEB-tak: Corporaties die zowel DAEB- als niet-DAEB-woningen (maatschappelijk én commercieel vastgoed) hebben, moeten deze administratief of juridisch scheiden of splitsen. 3. Passend toewijzen: Corporaties moeten huishoudens met huurtoeslag een woning bieden die past bij hun inkomen. 4. Governance en intern toezicht: Bestuurders en commissarissen van corporaties moeten aantoonbaar geschikt zijn voor hun functie. De raad van commissarissen moet de minister op de

bij dit overleg. 8. Rol huurders: Huurdersorganisaties krijgen een stevigere positie. Zij praten mee bij de prestatieafspraken met gemeenten en hebben instemmingsrecht bij fusies en verbindingen. 9. Woningmarktgebieden: Corporaties mogen in meerdere woningmarkten (minimaal 100.000 huishoudens) bezit hebben, maar mogen alleen in hun kerngebied (uitbreidings-) investeringen doen (koop/nieuwbouw). 10. Diversen: Het klachtenreglement van Aedes is een verplicht reglement. Er worden regels voor overcompensatie ingevoerd om

hoogte houden over alle - voor hem - belangrijke zaken. 5. Verslaglegging en financiële transparantie: Het jaarverslag van corporaties moet voortaan uitgesplitst zijn naar DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. Daarnaast moeten de corporaties in de

te kunnen bepalen of een corporatie eventueel onterecht teveel staatssteun heeft ontvangen. En er wordt nog gezocht naar oplossingen voor extra diensten, zoals VVE-beheer, energie van zonnepanelen en warmte en koude opslag.

69

Jaarrekening 2014

werkt aan een nieuwe identiteit

0

inhoudsopgave

Geconsolideerde balans per 31 december 2014

72

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014

74

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014

75

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat 2014

76

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014

77

Grondslagen voor de waarderingen activa, passiva en de resultaatbepaling

78

Grondslagen voor waarderingen van de balansposten

81

Toelichting op de geconsolideerde activa

88

Toelichting op de geconsolideerde passiva

95

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

100

Enkelvoudige balans per 31 december 2014

104

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014

106

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2014

107

Controleverklaring jaarrekening 2014

116

w w w. ve s t e . n l

71

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 x €1.000, na resultaatbestemming

31-12-2014

31-12-2013

270.355 2.341 3.009 275.705

255.842 4.009 3.168 263.019

8.289 716 9.005

8.554 571 9.125

130 8.935 9.065

608 2.350 2.958

293.775

275.102

31-12-2014

31-12-2013

195.757 -/- 13.670 182.087

169.754 5.608 175.362

10.249 6.500 3.489 20.238

11.847 4.952 3.583 20.382

113.556 720 114.276

120.951 581 121.532

7.396 282 258 4.047 11.983

5.790 96 42 3.705 9.633

328.584

326.909

A: VASTE ACTIVA I. MATERIËLE VASTE ACTIVA 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie II. VASTGOEDBELEGGINGEN 1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 1. Leningen u/g 2. Latente belastingvorderingen

SOM DER VASTE ACTIVA B: VLOTTENDE ACTIVA I. VOORRADEN 1. Vastgoed bestemd voor verkoop 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 3. Overige voorraden

2.703 1.288 4.940 8.931

9.404 3.898 13.348 26.650

148 9 197 711 719 1.784

154 73 144 626 585 1.582

III. LIQUIDE MIDDELEN

24.094

23.575

SOM DER VLOTTENDE ACTIVA

34.809

51.807

328.584

326.909

II. VORDERINGEN 1. Debiteuren 2. Gemeenten 3. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4. Overige vorderingen 5. Overlopende activa

TOTAAL ACTIVA

72

C: GROEPSVERMOGEN 1. Overige reserves 2. Resultaat boekjaar

D: VOORZIENINGEN 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2. Voorziening latente belastingverplichtingen 3. Overige voorzieningen

E: LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Leningen overheid en kredietinstellingen 2. Waarborgsommen

F: KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan kredietinstellingen 2. Schulden aan leveranciers 3. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4. Overlopende passiva en overige schulden

TOTAAL PASSIVA

73

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014

x €1.000

x €1.000

2014 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. Huuropbrengsten

2013

2014

2013

-/- 13.571

10.791

Kasstroom uit operationele activiteiten 28.460

27.554

2. Opbrengsten servicecontracten

3.441

3.417

Aanpassingen voor:

3. Overheidsbijdragen 4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 5. Overige bedrijfsopbrengsten

2.833 541

15 2.924 527

- afschrijvingen

10.453

10.262

- waardeveranderingen (im)materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en vlottende activa

19.292

-/-3.145

35.275

34.437

-/- 94

-/-169

BEDRIJFSRESULTAAT

- dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal:

BEDRIJFSLASTEN 6. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 7. O verige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 8. Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa 9. Lonen en salarissen 10. Sociale lasten 11. Pensioenlasten 12. Onderhoudslasten 13. Leefbaarheid en heffingen 14. Lasten servicecontracten 15. Overige bedrijfslasten

BEDRIJFSRESULTAAT

- vorderingen 10.453

10.262

2.539

-/- 5.319

16.753 2.334 354 380 6.752 3.147 2.891

2.174 2.278 346 404 5.310 1.553 2.819

3.243

3.819

48.846

23.646

-/- 13.571

10.791

-/- 265

310

- kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)

Betaalde interest Ontvangen interest

111 5.252 -/- 5.141

30.367

7.929

16.796

18.720

-/- 5.315

-/-5.342

270

518 -/- 5.045

-/-4.824

11.751

13.896

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa - sociaal vastgoed in exploitatie

-/- 561

- commercieel vastgoed

-/- 145

-/-571

-/- 7.104

-/-13.461

-/- 166

-/-7

- vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - onroerend goed verantwoord onder voorraden

257 5.128 -/- 4.871

-/-176

SALDO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN

- vastgoed bestemd voor verkoop FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 16. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren 17. Rentelasten en soortgelijke lasten

1.157

931

KASSTROOM UIT BEDRIJFSOPERATIES

- onroerende zaken ten dienste van de exploitatie NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

-/- 215

Aflossing financiële vaste activa

-/-869

-/- 70 -/- 469

-/-4.449

478

29

1.695

2.450

Desinvesteringen in vaste activa: - sociaal vastgoed in exploitatie - commercieel vastgoed in exploitatie

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 18. Belastingen

-/- 18.707 5.037

5.960 -/- 352

JAARRESULTAAT

-/- 13.670

5.608

- vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - commercieel vastgoed

207 -

-

761

-/- 5.581

SALDO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN

-/-16.671

Kasstroom uit financieringsactiviteiten - opname langlopende schulden

-

-

- aflossing langlopende schulden

-/- 3.954

-/-2.950

- overige mutaties schulden kredietinstellingen en waarborgsommen

-/- 1.697

203

SALDO KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN

74

-/- 5.651

-/- 2.747

519

-/- 5.522

75

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat 2014 x €1.000

2014

2013

- /- 13.670

5.608

Herwaardering materiële vaste activa / terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen

20.395

33.695

Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon

20.395

33.695

6.725

39.303

Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon

Totaal resultaat van de rechtspersoon

Op grond van RJ 212.412 dient de waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering rechtstreeks in het eigen vermogen te worden verwerkt in een herwaarderingsreserve. De waardevermeerdering dient echter in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening.

In bovenstaande opstelling wordt de rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen ten gevolge van de herwaardering weergegeven.

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014 Algemeen TOEGELATEN INSTELLING Woningstichting de Veste, gevestigd aan de Eskampweg 1 te Ommen, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 3 van de statuten: Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Terschelling, Enschede, Zwolle, De Wolden, Lelystad, Elburg en Raalte. TOEGEPASTE STANDAARDEN Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlij-

Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011. VERSLAGGEVINGSPERIODE De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. CONTINUÏTEIT Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

nen van toepassing.

76

77

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Grondslagen voor de waarderingen activa, passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten met uitzondering van een aantal specifieke posten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip

78

waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. GEBRUIK VAN SCHATTINGEN De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.

Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, restwaarde, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als

stellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. CLASSIFICATIE VASTGOED NAAR TYPOLOGIE Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. KWALIFICATIE SOCIAAL VASTGOED Nadruk van het beleid van Woningstichting de Veste is

gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen.

gericht op de volkshuisvestelijke taken. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en gronden ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat.

GRONDSLAGEN VOOR CONSOLIDATIE De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Woningstichting de Veste en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken.

Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie): Dit betreft met name de uitgangspunten en veronder-

79

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd. Voor een overzicht van de geconsolideerde groepsmaatschappijen wordt verwezen naar pagina 107. FINANCIËLE VASTE ACTIVA. Zoals toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal vastgoed’ van deze toelichting zijn de visie, missie en het beleid van Woningstichting de Veste er primair op gericht om volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale doelen te realiseren. De Veste blijft evenals voorgaande jaren het sociaal vastgoed waarderen tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. FINANCIËLE INSTRUMENTEN Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord wanneer de economische kenmerken en risico’s van het basis-

80

contract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn. Hiervan is sprake indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. De toepassing van RJ290 heeft geen effect op de jaarrekening 2014 en de vergelijkende cijfers. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. VERSTREKTE LENINGEN EN OVERIGE VORDERINGEN Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE SCHULDEN EN OVERIGE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.

Grondslagen voor waarderingen van de balansposten MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder punt II.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de Veste is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode op basis van de economische levensduur. De volgende economische levensduren worden gehanteerd:

lies, te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder als last verwerkte waardevermindering (op niveau van kasstroomgenererende eenheid) worden wel in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen”. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op niveau van kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks in het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met het verloop door afschrijvingen van de actuele waarde

Component: Economische levensduur: Casco : 20 - 50 jaar Overige zaken : 15 - 20 jaar Op grond wordt niet afgeschreven.

en de historische kostprijs. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen”. Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening.

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsver-

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde

81

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Dotatie aan de voorziening vond t/m 2013 plaats wanneer dit intern is geformaliseerd, opgenomen in de begroting en extern is gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces van de Veste. Vanaf 2014 wordt gedoteerd wanneer intern de beslissing is genomen om het project te realiseren door goedkeuring van het beslisdocument opdracht. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt III.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Casco : 40 - 50 jaar. Installaties : 15 - 20 jaar. Overige roerende zaken : 5 -10 jaar.

82

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsverlies, te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking

betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en-verliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en-verliesrekening gebracht. Waardemutaties De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In 2014 is het economisch eigendom van 9 woningen verkocht (2013: 32). De ondergronden van deze verkochte woningen zijn gewaardeerd tegen vierkante meterprijzen volgens het grondprijsbeleid voor sociale woningbouw per gemeente. FINANCIËLE VASTE ACTIVA Grondslagen voor de financiële vaste activa zijn opgenomen onder de financiële instrumenten. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.

VOORRADEN Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen en kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, inbegrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst- en-verliesrekening als last verwerkt. OVERIGE VOORRADEN Voorraad grond- en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities

83

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengst waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkelposities jaarlijks getoetst aan de marktwaarde.

Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreffen voorzieningen voor V- en E-meters, en een voorziening voor de regeling “Mijn koopwoning”. De overige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. LANGLOPENDE SCHULDEN De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. KORTLOPENDE SCHULDEN

Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengst waarde. Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten. VOORZIENINGEN Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Voorzieningen voor onrendabele investeringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen wordt verwezen naar de post ‘onroerende zaken in ontwikkeling’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.

84

De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. OPBRENGSTVERANTWOORDING Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vinden verrekeningen plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de Veste zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Bijdragen ter compensatie van door de Veste gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Bijdragen ter compensatie van de Veste voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.

Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

baar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden pro-

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed).

ject, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouw-

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten.

Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.

85

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.

ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed). Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud,

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in

en planmatig onderhoud verantwoord.

de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn mede begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in

86

KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. • Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen. • Niet-afgeleide financiële verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen ultimo 2014.

87

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Toelichting op de geconsolideerde activa x €1.000 ACTIVA I. MATERIËLE +VASTE ACTIVA 1. Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2013: Bedrijfswaarde

219.934

Mutaties in het boekjaar 2013: - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Verkopen - Afschrijvingen verantwoord in de winst- en verliesrekening - Waardemutatie verantwoord in het resultaat - Waardemutatie verantwoord in het eigen vermogen

869 15.413 -/- 1.995 -/- 10.564 -/- 8.468 40.653

SALDO PER 31-12-2013

255.842

Mutaties in het boekjaar 2014: - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Verkopen - Afschrijvingen verantwoord in de winst- en verliesrekening - Waardemutatie verantwoord in het resultaat - Waardemutaties verantwoord in het eigen vermogen SALDO SALDO PER 31-12-2014

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt €270.355 (2013: €255.842). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de econo-

88

561 9.539 -/- 1.695 -/- 10.127 -/- 4.160 20.395 14.513 270.355

mische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging van 4,07% tot en met 2016 en 2% vanaf 2017. • jaarlijkse huurderving van 1,05% • huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar tot 65% van de maximaal redelijke huur • jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten met 3% • verwachte economische levensduur van de com-

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 2.819. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 35. De verwachte netto-opbrengst bedraagt €2.744.000. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW kan op eerste verzoek hypotheek vestigen op het ingezette onderpand. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

plexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar • disconteringsvoet van 5,25%. Jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepaling van RJ121 • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerando model. • restwaarde indexering van 2% • verhuurdersheffing is ingerekend over 50 jaar.

89

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4 II. VASTGOEDBELEGGINGEN

2. VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE Boekwaarde per 1 januari 2013

3.663

- Investeringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen SALDO

13.461 -/- 15.413 2.298 346

STAND PER 31 DECEMBER 2013

4.009

Mutaties in het boekjaar 2014: - Investeringen

7.104

- Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie

790

- Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen SALDO

-23 -/- 1.668

STAND PER 31 DECEMBER 2014

2.341 2014 2.561 -/- 220 2.341

- Aanschafprijs - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen STAND PER 31 DECEMBER

2013 5.725 -/- 1.716 4.009

3. ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE Gebouwen

Auto’s

Inventaris

Totaal

2.738

353

420

3.511

Stand per 1 januari 2013:

Mutaties in het boekjaar 2013: - Investeringen

-

-

6

6

- Afschrijvingen

-/- 120

-/- 86

-/- 143

-/- 349

2.618

267

283

3.168

Mutaties in het boekjaar 2014: - (Des)investeringen

13

115

38

166

- Afschrijvingen

-/-119

-/- 90

-/- 117

-/- 326

Stand per 31 december 2014

2.512

292

204

3.008

Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen

90

2013

- Aanschafprijs - Som van de herwaarderingen (ongerealiseerde waardstijging) - Som van de waardedalingen MARKTWAARDE PER 1 JANUARI

8.009 988 -/- 443 8.554

7.642 678 -/- 166 8.154

Marktwaarde per 1 januari - Waardeverandering - Overboeking van sociaal vastgoed - Overboekingen naar mva in ontwikkeling + verkopen

8.554 -/- 265 -

8.154 310 367 -/-277

8.289

8.554

MARKTWAARDE PER 31 DECEMBER

-/- 9.539

- Overboeking van commercieel vastgoed in ontwikkeling

Stand per 31 december 2013

2014 Stand per 1 januari

Mutaties in het boekjaar 2013:

Boekwaarde

1. COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE

3.236

586

1.131

4.953

-/- 723

-/- 294

-/- 927

-/- 1.944

2.512

292

204

3.008

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt €8.289 (2013: €8.554). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de Veste actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de Veste die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de Veste actief is.

markt per balansdatum. De methoden en relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn. Daarbij wordt in de literatuur doorgaans verdedigd dat die prijs de hoogste van de directe en de indirecte opbrengstwaarde is. De waardering is mede gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten.

De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet 4,55% • restwaarde na 20 jaar is gelijk aan het investeringsbedrag rekening houdend met een waardedaling van 2% per jaar

Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Van het commercieel vastgoed is €2.500 met hypothecaire zekerheden bezwaard.

Voor de disconteringsvoet wordt genomen het tarief van 20 jaar geld bij NWB als spiegel op de termijn van de berekeningen. Bovenop dat tarief is een risico-opslag genomen van 1%. De waardedaling van 2% is de beste inschatting van de

Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt €6.510 (2013: 8.222).

91

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

2. ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In 2014 is het economisch eigendom van 9 woningen verkocht (2013: 32). De ondergronden van deze verkochte woningen zijn gewaardeerd tegen vierkante

31-12-2014

31-12-2013

716

571

meterprijs volgens het grondprijsbeleid voor sociale woningbouw per gemeente.

III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 1. LENINGEN U/G Stand Startersfonds 1 januari 2014 - Aflossingen Stand 31 december 2014 - Stand Garantiefonds 1 januari 2014 Stand 31 december 2014 Vanaf 2007 is er jaarlijks €100.000 gestort in het “Startersfonds” van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Sinds 2010 is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4% verschuldigd. Het startersfonds is door de gemeente Hardenberg volledig afgelost in 2014. De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer komt dat De Veste in opdracht van potentiële kopers van nieuwbouwwoningen en namens

487 -/- 487 0 130 130 hen hun bestaande woning verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico’s hiervan hebben De Veste, de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantiefonds opgericht. De bijdrage van de Veste in het fonds bedroeg in 2010 €150.000. In 2011 is 1 woning aangekocht door de Veste inzake de garantieregeling. Deze woning is in 2013 verkocht.

€500 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van €279 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt €55 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). - Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt €10.675. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De latente belastingvordering bedraagt nominaal €2.660 (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 3 jaar. - Naar verwachting wordt er de komende 15 jaar geen commercieel vastgoed verkocht, derhalve is geen sprake van een tijdelijk verschil tussen de fiscale waarde en de boekwaarde.

- Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal €737. De latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 184 (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 3 jaar. - Het tijdelijke verschil inzake de voorziening groot onderhoud heeft betrekking op de voorziening groot onderhoud die in 2014 is gevormd ter grootte van €26 miljoen. De latente belastingverplichting inzake voorziening groot onderhoud bedraagt nominaal €6,5 miljoen. Dit bedrag is in de voorziening latente belastingverplichtingen opgenomen. - Het tijdelijke verschil inzake te verrekenen fiscale verliezen is opgenomen onder de actieve belastinglatentie. Deze latentie bedraagt nominaal EUR 4,7 miljoen.

I. VOORRADEN 1. VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP

Kosten vastgoed bestemd voor verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels en appartementen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels en appartementen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,

31-12-2014

31-12-2013

2.703

9.404

toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd. De appartementen zijn gewaardeerd tegen kostprijs minus de gerealiseerde verkoopopbrengsten.

2. LATENTE BELASTINGVORDERINGEN Stand 1 januari 2014

2.350

2. VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP

Mutaties in het boekjaar - Mutatie ten gunste van het resultaat Stand 31 december 2014

0 6.585 8.935

Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen - Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt

92

is bedraagt €221 miljoen (2013: €223 miljoen). Dit heeft betrekking op sociaal en commercieel vastgoed dat naar verwachting de komende jaren blijvend zal worden verhuurd. De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van

1.288

3.898

Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde kosten €1.288. 3. OVERIGE VOORRADEN Kosten grond- en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen

4.834 106 4.940

13.242 106 13.348

93

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toet-

sing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).

Toelichting op de geconsolideerde passiva x €1.000

PASSIVA C: EIGEN VERMOGEN

II. VORDERINGEN 1. DEBITEUREN

Debiteuren

31-12-2014

31-12-2013

148

154

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening. D: VOORZIENINGEN 1. VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN EN HERSTRUCTURERINGEN

In de vorderingen debiteuren is een bedrag begrepen ad €24 (2013: 22) met een resterende looptijd langer

2. GEMEENTEN

dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met huurders.

9

73

42 155 197

-/-17 161 144

5 706 711

3 623 626

3. BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Omzetbelasting Vennootschapsbelasting

4. OVERIGE VORDERINGEN Gefactureerd aan Zorgcentra Debiteuren

Beginsaldo 1 januari 2014

11.847

Mutaties in het boekjaar - Toevoeging en vrijvallen ten laste van het resultaat - Mutatie in mindering op sociaal vastgoed in exploitatie EINDSALDO 31 DECEMBER 2014 Dotatie aan de voorziening vond t/m 2013 plaats wanneer dit intern is geformaliseerd, opgenomen in de begroting en extern is gecommuniceerd. Vanaf 2014 wordt gedoteerd wanneer intern de beslissing is genomen om het project te realiseren.

-/- 1.378 -/- 220 10.249 De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten (‘materiële vaste activa in ontwikkeling’). Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt nihil. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt €4.600.

2. VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Stand 1 januari 2014

4.952

Mutaties in het boekjaar - Toevoeging ten laste van het resultaat Stand 31 december 2014

1.548 6.500

5. OVERLOPENDE ACTIVA Nog te ontvangen rente Overig

20 699 719

33 552 585

Voor nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting latente belastingvorderingen De nominale waarde van de voorziening latente belastingverplichtingen bedraagt €6.500. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen €2.261

III. LIQUIDE MIDDELEN Kas Rekening-courant banken Spaarrekening

1 6.030 18.063 24.094

1 4.243 19.331 23.575

De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.

94

95

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

3. OVERIGE VOORZIENINGEN Stand op 1 januari 2014

E-meters

V-meters

Overig

Totaal

1.826

1.700

57

3.583

Dotatie

-

245

-

245

Vrijval

-

-/- 103

-/- 2

-/- 105

Kosten

-/- 92

-/- 142

-

-/- 234

Stand op 31 december 2014

1.734

1.700

55

3.489

Jaarlijks krijgen huurders voor €100 V-meters toegekend voor verbetering van de huurwoning. Voor de nog niet bestede V-meters is een voorziening opgenomen.

Bewoners hebben eenmalig E-meters gekregen afhankelijk van de leeftijd van de huurwoning te besteden aan energiebesparende maatregelen. Er is een voorziening opgenomen voor de nog niet bestede E-meters

E: LANGLOPENDE SCHULDEN 1. LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN Beginsaldo 1 januari 2014 Bij: aflossingsverplichting 2014

120.951 3.954 124.905

Mutaties in het boekjaar: - Aflossingen SALDO Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar SALDO 31 DECEMBER 2014

-/- 3.954 120.951 -/- 7.396 113.555

Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar

7.396 16.548 97.007

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Vastrentende leningen Basisrenteleningen Variabel rentende leningen SALDO 31 DECEMBER 2014

De rente van de variabel rentende lening (zogeheten roll-over lening) is gebaseerd op 1-maands Euribor verhoogd met een opslag van 0,6% (60 basispunten). De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de

Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: 1. LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Overige hypotheekverstrekkers SALDO 31 DECEMBER 2014 Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank

De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:

96

51.003 67.895 1.019 1.034 120.951 zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 26,0 jaar (2013: 26,2 jaar). Reële waarde Hiervoor wordt verwezen naar uiteenzetting financiële instrumenten op pagina 98.

2. WAARBORGSOMMEN 58.951 57.000 5.000 120.951

Beginsaldo 1 januari 2014 Mutaties 2014 Vermeerderingen waarborgsommen Verminderingen a.g.v. terugbetalingen

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt 4,28% (2013: 4,37%).

volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,0% en 0,58%.

- op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met

SALDO 31 DECEMBER 2014

581

464 -/- 325 720

een hogere dan wel lagere rente.

97

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

F: KORTLOPENDE SCHULDEN 1. SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN Krediet in rekening courant Aflossingsverplichtingen

31-12-2014

31-12-2013

7.396 7.396

1.836 3.954 5.790

282

96

186 72 258

42 42

362 2.173 775

377 2.360 662

Het krediet in rekening-courant is in 2014 volledig afgelost.

Renterisico en kasstroomrisico De Veste loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Veste risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Voor een nadere toelichting inzake de renteherzienings- en aflossingsdata en het tegenpartijrisico, zie pagina 96/97

Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van €28.407 (2013: €25.733).

Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.

Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt €439. De canonverplichtingen lopen van 2005 tot 2055.

De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen, €170.189, is gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare leningen. De boekwaarde bedraagt ultimo 2014 €113.555 (2013: €120.951). De reële waarde van de overige langlopende schulden benadert de boekwaarde ervan.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Per 31 december 2014 heeft de Veste een obligo uitstaan van €4.500 (2013: €4.600) uit hoofde van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Deze obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Ultimo 2014 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligo verplichting zal worden opgevraagd.

Specificatie van de opgenomen verplichtingen: Verplichtingen met betrekking tot sociaal vastgoed €17.602 Verplichtingen met betrekking tot vastgoed voor de verkoop €10.805

2. SCHULDEN AAN LEVERANCIERS

3. BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Omzetbelasting Loonheffing

4. OVERLOPENDE PASSIVA Vooruit ontvangen huren Transitorische rente Nog te verrekenen servicekosten Nog te betalen vakantiedagen Overig

73

-

664 4.047

306 3.705

Valutarisico Woningstichting de Veste is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

FINANCIËLE INSTRUMENTEN Algemeen Woningstichting de Veste maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de Veste blootstellen aan markt- en/ of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. De Veste handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan de Veste verschuldigde betalingen blijven eventueel daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van

98

de mate waarin van dergelijk financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of markrisico’s. Kredietrisico De Veste loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt €130. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt €1.784.

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN Activa De gemeente Terschelling heeft een terugkoopverplichting met betrekking tot de campus op Terschelling tegen een gefixeerde opbrengstwaarde van €3,0 miljoen.

Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. Er zijn ultimo 2014 garanties afgegeven, in de vorm van vermogensinstandhoudingsverklaringen en medeschuldenaarsstelling ten behoeve van geconsolideerde deelnemingen voor circa €7.350 (2013: €7.350).

De vorderingen van de Veste uit hoofde van debiteuren bedraagt €859. Hierin zit een post van €148 inbegrepen voor huurdebiteuren. Deze vorderingen zijn gespreid over een groot aantal huurders.

99

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening x €1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. HUUROPBRENGSTEN Netto huur Derving wegens leegstand Derving wegens overige redenen

Huurderving in % van de netto huur Huurachterstand in % van de netto huur

BEDRIJFSLASTEN 2014 28.812 -/- 302 -/- 50 28.460

2013 27.773 -/- 202 -/- 17 27.554

1,22 0,5

0,79 0,5

De netto huur is per 1 juli 2014 verhoogd met gemiddeld 4,07% (2013: 4,2%). De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2014: 68,2% (2013: 68,9%). 2. OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Vergoedingen Derving wegens leegstand en oninbaarheid 3. OVERHEIDSBIJDRAGEN Overheidsbijdragen 4. NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Opbrengst verkoop bestaand bezit (sociaal vastgoed) Boekwaarde bestaand bezit (sociaal vastgoed) Opbrengst verkoop bestaand bezit (commercieel vastgoed) Boekwaarde bestaand bezit (commercieel vastgoed) Correctie verkoopresultaten voorgaande jaren Verkoopkosten bestaand bezit Verkoopresultaat bestaand bezit Netto omzet koopprojecten (commercieel vastgoed)

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit 5. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Eigen dienst Verrichte diensten Vergoedingen Overig

100

6. AFSCHRIJVINGEN OP (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken ten dienste van exploitatie 7. OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE Vrijval voorziening onrendabele investeringen Waardedaling sociaal vastgoed in exploitatie 8. BIJZONDERE WAARDEVERANDERINGEN VLOTTENDE ACTIVA Waardevermindering op voorraden en grondposities

3.503 -/- 62 3.441

3.499 -/- 82 3.417

-

15 15

3.925 -/- 1.550 482 -/- 24 2.833 2.833

4.559 -/-1.872 203 -/-57 -/- 18 2.815 109 2.924

33

46

450 30 59 2 541

434 32 32 29 527

2014

2013

10.127 326 10.453

9.888 374 10.262

-/- 1.621 4.160 2.539

-/- 6.727 1.408 -/- 5.319

16.753

2.174

De grondposities zijn op basis van externe inzichten en een eigen intern uitgevoerde toetsing gewaardeerd. Gewijzigde inzichten in de marktomstandigheden hebben geleid tot een afwaarderingen van €16.753. Hiertoe hebben wij een driedeling gemaakt. Daarnaast hebben wij enkele ontwikkelkosten afgeboekt van projecten die geen doorgang vinden. - Projecten en grondposities waarvan de verwachte realisatie verder weg ligt dan 10 jaar of waarvan de realisatieverwachtingen nihil zijn ingeschat, zijn gewaardeerd op basis van een agrarische grondprijs - Projecten en grondposities die tot ontwikkeling zouden kunnen komen of waarvan de realisatieverwachtingen kansrijk zijn ingeschat, zijn gewaardeerd op basis van een sociale m2 prijs - Grondposities in verkoop zijn gewaardeerd tegen de verwachte verkoopprijs - Afboeking ontwikkelkosten TOTAAL: 9. LONEN EN SALARISSEN Lonen en salarissen eigen personeel Lonen en salarissen ingehuurd personeel

15.029

1.455

251 18 16.753 2.149 185 2.334

2.278 2.278

Personeelsbestand Gedurende het boekjaar 2014 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de Veste, omgerekend naar fte’s 46,2 (2013: 46,4).

101

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Deze personeelsomvang is als volgt te verdelen naar verschillende personeelscategorieën: Directie Projecten Stafafdeling Kwaliteit Vastgoed Financiën Markt Studentenhuisvesting Receptie en Secretariaat

1,0 5,8 3,5 16,8 6,0 4,0 6,4 2,7 46,2

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 1,0 5,9 3,5 15,8 6,0 4,0 7,2 3,0 46,4

11. PENSIOENLASTEN De medewerkers van corporaties in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114% (31-12-2013: 115%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. 12. ONDERHOUDSLASTEN Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud 13. LEEFBAARHEID EN HEFFINGEN Verhuurdersheffing Saneringssteun Overige uitgaven 15. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Zakelijke lasten - Belastingen - Verzekeringen Overige lasten - Huisvestingskosten - Beheer en administratiekosten - Automatiseringskosten - Overige personeelskosten - Bestuurs- en toezicht kosten - Vechthorst matching - Overig

TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

102

2014 1.850 485 4.417 6.752

2013 1.233 389 3.688 5.310

1.831 951 365 3.147

72 1.069 412 1.553

914 101 1.015

935 100 1.035

132 1.015 621 212 74 28 146 2.228

126 808 492 238 77 28 1.015 2.784

3.243

3.819

16. OPBRENGST VAN VORDERINGEN DIE TOT DE VASTE ACTIVA BEHOREN Rente op uitgezette middelen 17. RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE LASTEN Rente langlopende schulden

257

111

5.128

5.252

18. BELASTINGEN De onderneming vormt samen met Salland Vastgoed Participaties BV, de Veste Planontwikkeling BV, de Veste Projectontwikkeling BV en WOM Atol-Zuiderzeewijk BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.

Mutatie latente belastingen Correctie vennootschapsbelasting voorgaande jaren

2014

2013

5.037 5.037

-/-350 -/-2 -/-352

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens geconsolideerde jaarrekening - Onderhoudskosten V- en E-meters - Afschrijvingen - Niet aftrekbare kosten leefbaarheid en heffingen - Verkoopresultaat bestaand bezit - Niet aftrekbaar deel gemengde kosten - Waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Overige tijdelijke en permanente verschillen - Vrijval langlopende leningen - Toevoeging herinvesteringsreserve - Dotatie onderhoudsvoorziening - Waardeverandering commercieel vastgoed Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag - Verliesverrekening Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar Acute belastingen boekjaar

-/- 18.707 -/- 92 951 -/- 4.445 9 12.931 -/- 142 -/- 6.192 3.020 -/- 15.687 -/- 15.687 -/- 3.925

Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%.

103

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Enkelvoudige balans per 31 december 2014 x €1.000

A: VASTE ACTIVA I. MATERIËLE VASTE ACTIVA - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

II. VASTGOEDBELEGGINGEN - Commercieel vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

31-12-2014

31-12-2013

270.355 2.341 3.009 275.705

255.842 4.009 3.168 263.019

7.856 716 8.572

8.121 571 8.692

C: EIGEN VERMOGEN - Overige reserves - Resultaat boekjaar

31-12-2014 195.757 -/- 13.670 182.087

31-12-2013 169.754 5.608 175.362

10.249 6.500 8.584 3.489 28.822

11.847 4.952 653 3.583 21.035

113.556 720 114.276

115.951 581 116.532

2.396 224 258 4.047 6.925

3.953 96 42 3.697 7.788

332.110

320.717

D: VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - Voorziening latente belastingverplichtingen - Voorziening deelneming - Overige voorzieningen

E: LANGLOPENDE SCHULDEN III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Leningen u/g - Latente belastingvordering

130 8.935 9.065

608 2.350 2.958

293.342

274.669

1.113 1.147 3.696 5.956

923 3.726 11.341 15.990

148 9 8.082 155 1.137 9.531

148 73 7.631 136 914 8.902

III. LIQUIDE MIDDELEN

23.281

21.156

SOM DER VLOTTENDE ACTIVA

38.768

46.048

332.110

320.717

SOM DER VASTE ACTIVA B: VLOTTENDE ACTIVA I. VOORRADEN - Vastgoed bestemd voor verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - Overige voorraden

II. VORDERINGEN - Debiteuren - Gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen en overlopende activa

TOTAAL ACTIVA

104

- Leningen overheid en kredietinstellingen - Waarborgsommen

F: KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA

105

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2014

x €1.000

Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen na belastingen Overig resultaat na belastingen JAARRESULTAAT

106

31-12-2014

31-12-2013

-/- 7.931 -/- 5.739

-/- 57 5.665

-/- 13.670

5.608

ALGEMEEN De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2014 van Woningstichting de Veste. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt de Veste gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

107

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

ACTIVA

III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

II. VASTGOED BELEGGINGEN COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE

2014

2013

1. COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE Stand per 1 januari - Aanschafprijs - Som van de herwaarderingen (ongerealiseerde waardstijging) Marktwaarde per 1 januari Marktwaarde per 1 januari - Waardeverandering - Overboeking van sociaal vastgoed - Overboekingen naar mva in ontwikkeling + verkopen Marktwaarde per 31 december

ACTUELE WAARDE De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt €7.856 (2013: €8.121). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de Veste actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de Veste die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de Veste actief is. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn:

7.133 988 8.121

7.062 678 7.740

8.121 -/- 265 7.856

7.740 291 367 -/-277 8.121

slag genomen van 1%. De waardedaling van 2% is de beste inschatting van de markt per balansdatum. De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn. Daarbij wordt in de literatuur daarbij doorgaans verdedigd dat die prijs de hoogste van de directe en de indirecte opbrengstwaarde is. De waardering is niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten.

• disconteringsvoet 4,55% • restwaarde na 20 jaar is gelijk aan het investe-

BEDRIJFSWAARDE Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het

ringsbedrag rekening houdend met een waardedaling van 2% per jaar

commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt €6.510 (2013: €7.742).

Deelnemingen

Leningen u/g

Stand per 1 januari 2014

-/- 653

608

Mutaties in het boekjaar : - Desinvesteringen/aflossingen - Aandeel in resultaat deelnemingen

-/- 7.931

STAND PER 31 DECEMBER 2014

108

-/- 478 -

-

130

-

De toegelaten instelling te Ommen staat aan het hoofd van de groep en heeft de volgende kapitaalbelangen: NAAM Salland Vastgoed Participaties BV De Veste Projectontwikkeling BV De Veste Planontwikkeling BV WOM Atol-Zuiderzeewijk BV

VESTIGINGSPLAATS Ommen Ommen Ommen Lelystad

AANDEEL IN GEPLAATS KAPITAAL 100 100 100 100

I. VOORRADEN Vastgoed bestemd voor verkoop Kosten vastgoed bestemd voor verkoop

31-12-2014

31-12-2013

1.113

923

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd. VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met voorziene verliezen Af: gedeclareerde termijnen kopers

1.147

3.726

1.147

3.726

Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde kosten €1.288. OVERIGE VOORRADEN

Voor de disconteringsvoet wordt genomen het tarief van 20 jaar geld bij NWB als spiegel op de termijn van de berekeningen. Bovenop dat tarief is een risico-op-

-/- 8.584

Vorderingen groepsmaatschappijen

Kosten grond- en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen

31-12-2014

31-12-2013

3.590 106 3.696

11.235 106 11.341

109

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).

III. VORDERINGEN VORDERINGEN OP GROEPSMAATSCHAPPIJEN Salland Vastgoed Participaties De Veste Planontwikkeling De Veste Projectontwikkeling

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt €132.037 (2013: €111.377). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar pagina 92/93. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt €1.679 (2013: €1.944). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar pagina 92/93.

D: VOORZIENINGEN 88 4.088 3.906 8.082

88 3.707 3.836 7.631

155 155

156 -/- 20 136

20 1.117 1.137

30 884 914

VOORZIENING DEELNEMING Salland Vastgoed Participaties B.V.

31-12-2014

31-12-2013

8.584

653

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting

Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen heeft voor €8.584 (2013: €653) betrekking op het verschil tussen de op basis van de grondslagen van Woningstichting de Veste berekende ingehouden winst en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds en het deel daarvan dat de toegelaten instelling zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De voorziening wordt op individuele basis bepaald.

Overige vorderingen en overlopende activa E: LANGLOPENDE SCHULDEN Nog te ontvangen rente Overig

Beginsaldo 1 januari 2014 Bij: aflossingsverplichtingen 2014

III. LIQUIDE MIDDELEN Kas Rekening-courant banken Spaarrekening

1 5.218 18.062 23.281

3.187 17.969 21.156

31-12-2014

31-12-2013

175.362

136.059

20.395

33.695

-/- 13.670

5.608

182.087

175.362

De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar. PASSIVA Eigen vermogen Stand 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Herwaardering materiële vaste activa/ terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen - Resultaat boekjaar Stand per 31 december

110

LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN

Mutaties in het boekjaar - Gestorte leningen - Aflossingen SALDO Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar SALDO 31 DECEMBER 2014 Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar

115.951 3.953 119.904 -/- 3.953 115.951 -/- 2.395 113.556

2.396 16.548 97.007

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Vastrentende leningen Basisrenteleningen SALDO 31 DECEMBER 2014

58.951 57.000 115.951

111

j a a r r e k e n i n g

2 0 1 4

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 4,28% (2013: 4,37%). De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,0% en 0,58%. Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Overig SALDO 31 DECEMBER 2014

46.003 67.895 1.019 1.034 115.951

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 26,0 jaar (2013: 26,21 jaar). REËLE WAARDE Voor toelichting wordt verwezen naar uiteenzetting financiële instrumenten op pagina 98.

F: KORTLOPENDE SCHULDEN

31-12-2014

31-12-2013

112

€17.602 €81

Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt €439. De canonverplichtingen lopen van 2005 tot 2055. BEZOLDIGING BESTUURDERS Het bezoldigingsmaximum in 2014 is €148.800. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie, is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband. Het dienstverband kan nooit groter zijn dan 1,0 fte.

FUNCTIE(S)

Duur dienstverband in 2014 (fictieve) dienstbetrekking? Omvang dienstverband BEZOLDIGING Beloning (incl. bijtelling leaseauto) Belastbare onkostenvergoedingen Werkgeversdeel pensioenlasten TOTAAL BEZOLDIGING Toepasselijk WNT-maximum

JANINE GERARDTS Topfunctionaris bezoldiging cf. WNT

JACQUES THIELEN

01-10-2014 t/m 31-12-2014

07-04-2014 t/m 30-09-2014

Ja 1 fte

nee 1 fte

n.v.t.

JAN SINKE Topfunctionaris bezoldiging cf. WNT 01-01-2014 tot 16-092014; non actief per 07-04-2014 ja 1 fte

€27.626

€142.813

€6.214 €33.840

€26.992 €96.416 €169.805 n.v.t. zes-maanden n.v.t. Overgangssituatie criterium

€37.505

2.396

3.953

Voor interim topfunctionarissen gelden de WNT-regels alleen als zij binnen achttien maanden langer dan zes maanden in dienst zijn. Jacques Thielen voldeed niet aan dit zes-maanden criterium. Zijn dienstverband viel dus buiten de WNT-regels.

362 2.173 775 73 664 4.047

377 2.360 662 298 3.697

Op de toetsing van de bezoldigingsafspraken met Jan Sinke is het overgangsrecht van toepassing. De beëindigingsuitkering van Jan Sinke (wegens beëindiging van het dienstverband) werd door de rechter vastgesteld op €180.000,-. De doorbetaling ‘april tot en met augustus’ en de uitbetaling van de verlofuren zijn onder de component ‘beloning’ opgenomen.

Overlopende passiva Vooruit ontvangen huren Transitorische rente Nog te verrekenen servicekosten Nog te betalen vakantiedagen Overig

Specificatie van de opgenomen verplichtingen: Verplichtingen met betrekking tot sociaal vastgoed Verplichtingen met betrekking tot vastgoed voor de verkoop

*kosten inclusief btw

SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN Aflossingsverplichtingen

Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van €17.683.

Er zijn geen aanvullende variabele beloningen of bonussen uitgekeerd.

113

j a a r r e k e n i n g

2013 FUNCTIE(S) Duur dienstverband in 2014 (fictieve) dienstbetrekking? Omvang dienstverband BEZOLDIGING Beloning Bijtelling leaseauto Belastbare onkostenvergoedingen Werkgeversdeel pensioenlasten TOTAAL BEZOLDIGING Toepasselijk WNT-maximum

2 0 1 4

JAN SINKE Topfunctionaris bezoldiging cf. WNT 01-01-2013 t/m 31-12-2013 ja 1 fte

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 (of eerder) een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT (Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens) of WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Ook zijn er in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd. RESULTAAT VAN DEELNEMINGEN WAARIN WORDT DEELGENOMEN

€147.902 €52.908 €200.810 n.v.t. Overgangssituatie

Resultaat Salland Vastgoed Participaties BV

Duur dienstverband in 2014 BEZOLDIGING Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Werkgeversdeel pensioenlasten TOTAAL BEZOLDIGING Toepasselijk WNT-maximum

FUNCTIE(S) Duur dienstverband in 2014 BEZOLDIGING Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Werkgeversdeel pensioenlasten TOTAAL BEZOLDIGING Toepasselijk WNT-maximum

JAN VAN WALSEM Voorzitter 01-01-2014 t/m 31-12-2014

31-12-2013

-/- 7.931

-/- 57

HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT De volgende honoraria van EY zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

BEZOLDIGING RAAD VAN COMMISSARISSEN Ook voor de bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen (RvC) liggen regels vast. Het bezoldigingsmaximum in 2014 bedroeg voor de RvC-voorzitter €11.160,-. Voor de overige leden was dat €7.440,-. De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden.

FUNCTIE(S)

31-12-2014

HENNY OLDE MEULE Lid 01-01-2014 t/m 31-12-2014

GERRIT BLOEMINK Lid 01-01-2014 t/m 31-12-2014

HONORARIA x €1.000

2014

2013

Jaarrekeningcontrole Overige assurance Belastingadviesdiensten Overige dienstverlening

40 0 0 0

34 0 0 1

TOTAAL

40

35

OVERIGE GEGEVENS €10.264 €11.160

€8.845 €7.440

MARTIEN VAN WINDEN

WIM DANKELMAN

Lid 01-01-2014 t/m 31-12-2014

Lid 01-01-2014 t/m 31-12-2014

€7.208

€7.208 €410

€7.208 €7.440

€7.618 €7.440

€7.760 €7.440 ANNALIZE VAN DER HOLST – VOS Lid 01-01-2014 t/m 31-12-2014

Voorstel tot resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat ad -/- €13.670 is in mindering gebracht op de overige reserves.

€7.208 €7.440

De totale bezoldiging aan de commissarissen bedroeg €48.903 (2013: €47.832). Henny Olde Meule en Gerrit Bloemink zijn aangesteld vóór 1 januari 2013. Voor hen geldt het overgangsrecht. Wim Dankelman is herbenoemd op 1 juli 2013 voor een periode van 4 jaar. Voor de overschrijding van het WNT maximum van €178 is een vordering opgenomen.

114

115

116

117

Woningstichting de Veste Postadres Postbus 132 7730 AC Ommen Bezoekadres Eskampweg 1 7721 TA Ommen Telefoon: 0529 - 45 25 88 Email: [email protected]

www.veste.nl