Jaarverslag Werken aan transformatie

JAARVERSLAG VIVESTE

Jaarverslag 2015

Werken aan transformatie van goede woningen naar de goede woningen

1

2015

JAARVERSLAG VIVESTE

Viveste is vanaf 1 juli 2006 ingeschreven in het Handelsregister ordernummer 30038910 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Utrecht en Omstreken. Overal waar in dit jaarverslag Viveste staat, wordt Stichting Viveste bedoeld.

2

2015

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Voorwoord Het jaar van de transitie. Zo zou je het afgelopen jaar voor Viveste kunnen karakteriseren. Want we hebben tegelijkertijd op meerdere gebieden forse veranderingen gerealiseerd. Gelukkig zonder dat het nodig was de grenzen van de veranderbaarheid te overschrijden. Hierdoor verliep de transitie evolutionair in plaats van revolutionair. Graag stip ik hier vier punten aan waarop we in 2015 belangrijke veranderingen en verbeteringen doorvoerden. We kregen grip op onze woningportefeuille en creëerden draagvlak voor de verandering ervan. We verschoven in de samenhangende driehoek ‘beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit’ het accent van beschikbaarheid en kwaliteit naar beschikbaarheid en betaalbaarheid. Voldoende betaalbare woningen voor mensen met een krappe beurs. Dat is onze kerntaak. En daar stemmen we onze woningportefeuille op af. We verstevigden onze financiële positie definitief en creëerden zo ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. We verkochten opnieuw een complex met woningen die eigenlijk in de vrije sector horen en een aantal andere te grote en te dure woningen. We brachten onze bedrijfslasten terug, creëerden meer flexibiliteit in onze bedrijfsvoering, besteedden enkele onderhoudsprocessen uit en benchmarkten onze onderhoudsbegroting (ISO). En hoewel een negatief jaarresultaat van € 5 miljoen anders doet vermoeden - dit komt voornamelijk door niet kasstroom gerelateerde waardeveranderingen van ons vastgoed- is ons huishoudboekje weer op orde. We voldoen aan de ratio’s van het WSW en kunnen vanuit een gezonde financiële basis zorgen voor meer en betaalbare huurwoningen. Voor het eerst sinds jaren realiseren we weer een eigen bouwproject: we kochten twee kantoorpanden om te transformeren naar goedkope appartementen. En door de verbeterde financiële positie konden we 68 sociale huurwoningen in Castellum overnemen van collegacorporatie LEKSTEDEwonen. We deden belangrijke investeringen in onze ICT-infrastructuur. Na de overstap op een nieuw documentmanagementtsysteem en de introductie van werken in de Cloud, selecteerden we een nieuw toekomstbestendig ERP-systeem en bereidden we de implementatie ervan voor. Met het nieuwe systeem standaardiseren en optimaliseren we onze processen. We werken intensiever samen met andere partijen om oplossingen te zoeken voor kwetsbare huurders. We zoeken samenwerking met partijen die ook vinden dat kwetsbaarheid bestaat. Zoeken oplossingen voor statushouders en implementeren nieuwe concepten. En we zoeken transparantie in de maatschappelijke verantwoording. Kortom: we zetten het afgelopen jaar weer belangrijke stappen in het realiseren van onze missie: Viveste is een maatschappelijke vastgoedonderneming die een thuis biedt aan mensen in Houten met een krappe beurs. We vinden dat iedereen recht heeft op een plek van waaruit hij of zij zoveel als mogelijk de regie kan nemen over zijn leven. Dat blijft onze uitdaging, daar gaan wij voor en daarop kun je ons aanspreken. Frans-Jozef Snoeks, directeur-bestuurder

3

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Inhoudsopgave 1

Exploiteren van woningen voor onze doelgroep ................................................. 6 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10

2

Samenwerken........................................................................................................ 20 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

3

Samen met bewoners(organisatie) ............................................................................................. 20 Samen met ‘van Houten&co’....................................................................................................... 20 Samen met gemeente ................................................................................................................. 21 Samen met zorgorganisaties ...................................................................................................... 21 Samen met andere corporaties ................................................................................................... 23 Samenwerken met overige organisaties ..................................................................................... 23 Overleg met stakeholders ........................................................................................................... 23

Het benutten van onze verdiencapaciteit ........................................................... 25 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Verhuur.......................................................................................................................................... 6 Huren ........................................................................................................................................... 10 Uitgaven voor onderhoud ............................................................................................................ 12 (Nieuw)bouwprojecten ................................................................................................................ 14 Onderzoek en ontwikkeling ……………………………………………………………………………14 Duurzaamheid en milieu ............................................................................................................. 15 Leefbaarheid ............................................................................................................................... 16 Dienstverlening............................................................................................................................ 17 Externe communicatie ................................................................................................................. 18 Sponsoring .................................................................................................................................. 19

Onderhoud .................................................................................................................................. 25 Verkoop ....................................................................................................................................... 25 Huurverhoging ............................................................................................................................. 26 Huurharmonisatie ........................................................................................................................ 26 Verminderen rentelasten ............................................................................................................. 26

Personeel en organisatie ..................................................................................... 28 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Organisatiestructuur .................................................................................................................... 28 Onze medewerkers ..................................................................................................................... 28 Investeren in ontwikkeling ........................................................................................................... 29 Arbo ............................................................................................................................................. 29 ICT ............................................................................................................................................... 30 Visitatie en toekomstperspectief ................................................................................................. 30 Ondernemingsraad ..................................................................................................................... 31 Juridische structuur ..................................................................................................................... 31

5

De nieuwe Woningwet .......................................................................................... 32

6

Financiële continuïteit .......................................................................................... 33 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Kaders financiële continuïteit ...................................................................................................... 33 Ontwikkeling kasstromen ............................................................................................................ 34 Jaarresultaat 2015 ..................................................................................................................... 34 Benchmark .................................................................................................................................. 35 Meerjarenperspectief .................................................................................................................. 36 Risicobeheersing ......................................................................................................................... 36 4

JAARVERSLAG VIVESTE 6.7 6.8

2015

Risicobereidheid met betrekking tot de significante risico’s ........................................................ 37 In control...................................................................................................................................... 38

7

Governance ........................................................................................................... 39

8

Verslag van de Raad van Commissarissen ........................................................ 41

5

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

1 Exploiteren van woningen voor onze doelgroep Viveste verhuurt circa 5.000 woningen in Houten en de omliggende kernen Schalkwijk, ’t Goy en Tull en ’t Waal. Daarbij richten we ons op onze kerntaak: het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Door hun inkomenspositie of omdat ze vanwege beperkingen zorg, hulp en begeleiding nodig hebben. We willen er voor zorgen dat er vooral voor hen voldoende betaalbare woningen in Houten beschikbaar zijn. We willen onze woningen zo goed en zo efficiënt mogelijk beheren, onderhouden en verhuren. We maken ons sterk voor goede woningen in levendige wijken waar het prettig wonen is.

1.1 Verhuur Nieuwe regels voor woonruimteverdeling Per 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. Deze wet biedt gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Als gevolg van de nieuwe wet hebben de 16 gemeenten in de regio Utrecht, waaronder Houten, per 1 juli 2015 een nieuwe huisvestingsverordening. Het doel is de schaarse sociale huurwoningen zo eerlijk mogelijk te verdelen, op een heldere manier. De verordening geldt voortaan alleen voor huurwoningen met een huur tot € 710,68 en niet meer voor vrije sector en koopwoningen Andere belangrijke veranderingen zijn:  Woningzoekenden hebben geen binding aan de regio Utrecht meer nodig. Alleen bij voorrang voor lokaal ingezetenen en bij kernbinding wordt nog op binding gecontroleerd.  Woningzoekenden worden niet meer uitgesloten op basis van inkomen, leeftijd of huishoudengrootte, behalve natuurlijk op de inkomensgrens van € 34.911 in het kader van de 90% regeling. Dit worden voorrangscriteria.  Huishoudens met recht op huurtoeslag krijgen in de hele regio voorrang voor goedkope huurwoningen.  Het label ‘seniorenwoning (55+)’ wordt ‘voorrang 65+’ en nultredenwoningen kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden vanaf 65 jaar, maar iedereen kan reageren.  Bij relatiebeëindiging waarbij minderjarige kinderen in het spel zijn, maar waarbij één van beide expartners een zelfstandige woning houdt, wordt geen urgentie meer verstrekt  Nieuw is de mogelijkheid tot urgentie voor mantelzorgverleners en –ontvangers. Als WMO of het Sociaal Team hiervoor een positief advies heeft afgegeven. Voor de meeste woningzoekenden verandert er niet veel. De verdeling blijft lopen via WoningNet. Ook worden de woningen nog steeds toegewezen op basis van inschrijfduur. Omdat elke gemeente een andere woningvoorraad heeft, kan zij voor een deel van de toewijzingen eigen regels opstellen. In de gemeente Houten zijn o.a. specifieke afspraken gemaakt over de toepassing van voorrang voor lokale ingezetenen in de kleine kernen Schalkwijk, ’t Goy en Tull en ’t Waal, de mogelijkheid om met

6

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

voorrang binnen een woongebouw door te schuiven en de mogelijkheid voor senioren om met voorrang door te stromen van een grote eengezinswoning naar een kleiner appartement. Circa 10.500 woningzoekenden in Houten Eind 2015 stonden er in de regio ruim 229.000 huishoudens ingeschreven als woningzoekende voor een sociale huurwoning. Hiervan woonden er 10.538 in de gemeente Houten. Van hen was eind 2015 6,2% (2014: 7,4%) actief op zoek naar een woning. Gemiddelde wacht- en zoektijden nagenoeg stabiel In Houten bedroeg de gemiddelde wachttijd, net als in 2014, 8,6 jaar De wachttijd is het aantal jaren tussen het moment van inschrijven bij WoningNet en het accepteren van een nieuwe woning. De zoektijd is aanzienlijk korter dan de wachttijd. Namelijk 3,3 jaar (2014: 3,2 jaar). De zoektijd is het aantal jaren tussen het moment van de eerste reactie op een woning en het accepteren van een woning. In de regio is de wachttijd gemiddeld 8,6 jaar en de zoektijd gemiddeld 3,9 jaar. De gemiddelde wachttijd voor een eengezinswoning in Houten is met 10,6 jaar het langst. We moesten vrijgekomen woningen in 2015 gemiddeld 3,1 keer aanbieden voordat een huurder de woning accepteerde (2014: 2,1 keer). De aanbiedingsgraad in de regio ligt iets hoger, namelijk op 4,5 keer gemiddeld. Verhuringen naar huurprijs en inkomen in 2015 (BBSH-tabel) exclusief 7 zogenaamde ‘omklapcontracten’: aan instellingen verhuurde woningen die zijn omgezet naar een reguliere huurovereenkomst met de cliënt.

leeftijd

Inkomen

Eenpersoonshuishoudens

huurgrenzen minder dan € 403,06

tussen € 403,06 en € 576,87

hoger dan € 576,87

jonger dan 65

minder dan € 21.950

27

40

50

jonger dan 65

meer dan € 21.950

0

6

16

ouder dan 65


0

4

10

ouder dan 65

meer dan € 21.950

0

1

7

leeftijd

Inkomen

huurgrenzen

Tweepersoonshuishoudens

minder dan € 403,06

tussen € 403,06 en € 576,87

hoger dan € 576,87 19

jonger dan 65


4

3

jonger dan 65

meer dan € 29.800

0

0

6

ouder dan 65


0

1

10

ouder dan 65

meer dan € 29.825

0

0

5

leeftijd

Inkomen

minder dan € 403,06

tussen € 403,06 en € 618,24

hoger dan € 618,24

Drie- en meerpersoonshuishoudens

huurgrenzen

jonger dan 65


0

15

35

jonger dan 65

meer dan € 29.800

0

1

4

ouder dan 65


0

0

0

ouder dan 65

meer dan € 29.825

0

0

0

7

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

300 Huurovereenkomsten afgesloten In 2015 hebben we 300 huurovereenkomsten afgesloten. Dit is een stijging ten opzichte van 2014. Toen waren het er 277. Van alle opnieuw verhuurde woningen, verhuurden we 271 onder en 13 boven de sociale huurgrens van € 710,68. Daarnaast verhuurden we 16 woningen die we beheren voor woningcorporatie LEKSTEDEwonen uit Vianen. Tot 1 juli 2015 lag de norm voor het verhuren van sociale huurwoningen (huurprijs onder € 710,68) aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.911 op 90%. Vanaf 1 juli 2015 geldt de norm: minimaal 80% aan inkomens onder de € 34.911, maximaal 10% tussen de € 34.911 en € 38.950 en maximaal 10% aan inkomens boven de grens van € 38.950. In onderstaande tabel staat hoeveel procent van onze sociale huurwoningen wij aan de doelgroep hebben verhuurd. Percentage verhuringen aan huishoudens met inkomen onder € 34.911 Periode

norm

% toegewezen door Viveste

1 januari tot 1 juli 2015

minimaal 90%

97%

1 juli t/m 1 december 2015

minimaal 80%

98%

We verhuurden ongeveer 70% van de vrijgekomen woningen via het regionale aanbodsysteem van WoningNet. En dus zo’n 30% buiten WoningNet om. Voor een aantal woningen die we via WoningNet verhuurden, maakten we gebruik van speciale voorrangsregels. Zo pasten we in 2015 bij het verhuren van vrijgekomen woningen in Schalkwijk, Tull en ’t Waal en ’t Goy 10 keer de voorrangsregel voor woningzoekenden met een lokale binding toe. Twee keer maakten we gebruik van de ‘doorschuifregeling’. Daarbij gaat het om een verhuizing binnen een wooncomplex naar een gelijkwaardige woning. De kandidaat mag daarbij geen wooncarrière maken en de achtergelaten woning moet vrijkomen voor de reguliere verhuur. In 68 gevallen ging een woning naar een woningzoekende met een urgentie. Bij urgentie wordt naast de regionale woonruimteverordening gewerkt met een gemeentelijk Beleidsnotitie urgentie woningzoekenden gemeente Houten. De urgentiecommissie adviseert de wethouder Volkshuisvesting over aanvragen van woningzoekenden om het voorrang in aanmerking te komen voor een (sociale) huurwoning. De commissie bestaat uit drie leden: twee vertegenwoordigers van Viveste en één van de gemeente (voorzitter). Een gemeentelijk secretaris die adviezen voorbereidt, ondersteunt de commissie. In 2015 waren er 57 urgentieaanvragen (2014: 60). Daarvan zijn er 43 toegekend. Dit is vergelijkbaar met voorgaande jaren. De meeste aanvragen zijn op basis van een sociale indicatie. Denk hierbij aan relatiebeëindiging, dreigende dakloosheid buiten schuld en financieel. Eerste woningen via loting verhuurd Het afgelopen jaar hebben wij voor het eerst ervaring opgedaan met het lotingmodel. We hebben twee woningen via loting te huur aangeboden. Bij loting gelden geen voorrangsregels. Iedere woningzoekende, die aan de voorwaarden voldoet, maakt evenveel kans. Woningzoekenden die nog maar kort staan ingeschreven, maken zo meer kans op een woning dan anders. Minder goed verhuurbare woningen worden zo sneller verhuurd.

8

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Op de eerste twee woningen ontvingen we respectievelijk zo’n 600 en 900 reacties. Op een reguliere woning wordt gemiddeld 97 keer gereageerd. In de toekomst gaan we vaker gebruik maken van loting. Met de gemeente Houten hebben we afgesproken, dat we maximaal 20% van de vrijgekomen woningen via loting verhuren. Huren met vrienden met het ‘Friends-contract’ In oktober 2015 zijn we gestart met het aanbieden van Friends-contracten. Met dit contract, dat is genoemd naar de populaire televisieserie Friends, kunnen vrienden samen een woning huren. Alle huurders zijn samen verantwoordelijk voor goed huurderschap en het betalen van de totale huur. Als een van de bewoners gaat verhuizen, zorgen de achterblijvende huurders zelf voor een nieuwe huisgenoot. Friends-contracten sluiten we alleen af voor woningen met een vrije sector huurprijs. In 2015 hebben we op deze manier twee woningen verhuurd. Het leverde ons veel positieve aandacht in de lokale media op. Bijzondere toewijzingen In onderstaande tabel verantwoorden we de ‘bijzondere toewijzingen’, die buiten het regionale aanbodsysteem om zijn gegaan. Bijzondere toewijzingen

Aantal

Statushouders

35

Project ‘Verleiden Senioren’

17

Eenmalige aanbieding

19

Zorgwoningen

6

Woningruil

10

Totaal

87

Statushouders In 2015 hebben we 35 woningen verhuurd aan in totaal 106 statushouders. Hiermee hebben we de achterstand in de huisvesting van statushouders over 2014 ingelopen en voldaan aan de taakstelling over 2015. Welzijnsorganisatie ‘van Houten&co’ begeleidt hen bij het vinden van een woning. En zodra ze een woning hebben, worden ze nog 1,5 jaar door ‘van Houten&co’ begeleid. Project ‘Verleiden senioren’ Sinds februari 2013 proberen we 55-plussers die nu een eengezinswoning bij ons huren, te verleiden te verhuizen naar een kleinere, gelijkvloerse woning. Zij krijgen voorrang op andere woningzoekenden en gaan voor hun nieuwe appartement afhankelijk van hun inkomen maximaal € 50 per maand meer betalen. De eengezinswoningen die hierdoor vrijkomen verhuren we aan een gezin (tenminste 3 personen) om daarmee een zo lang mogelijk verhuisketen te realiseren. Met de gemeente Houten hebben we afgesproken dat we hiervoor maximaal 30 woningen per jaar inzetten. In 2015 hebben we de senioren voorrangsregeling 17 keer toegepast. Eenmalige aanbieding Bij een eenmalige aanbieding krijgen huishoudens in een schrijnende situatie in overleg met de gemeente een woning aangeboden. Ook mensen met een urgentie op basis van maatschappelijke

9

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

indicatie bieden we gericht een woning aan. Denk hierbij aan de huishoudens die na een brand aan de Herenweg in Houten geen dak meer boven hun hoofd hadden. Zorgwoningen Hierbij gaat het om huurders die op voordracht van een zorgorganisatie een woning gaan huren. In 2015 ging het om 6 verhuringen van zorgwoningen in verschillende woonzorgcomplexen. Woningruil Soms kan woningruil een oplossing bieden om een woning te vinden die betere aansluit bij de wensen van een woningzoekende. Deze manier van het vinden van een nieuwe woning heeft als voordeel dat het niet uit maakt hoeveel wachttijd je opgebouwd hebt. Er hoeft ook geen wachttijd ingeleverd te worden. In 2015 is 10 keer van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Dit is een toename ten opzichte van 2014 waarvan 4 keer van woning geruild werd. Bij woningruil wordt de huurprijs geharmoniseerd. Regels over passend toewijzen ingevoerd De overheid wil dat woningcorporaties goedkope woningen alleen nog maar verhuren aan mensen met een laag inkomen. Met het oog daarop gelden vanaf 1 januari 2016 nieuwe woningtoewijzingsregels. Eind 2015 pasten we ons toewijzings- en huurbeleid hierop aan. Huishoudens van één of twee personen komen in aanmerking voor woningen met een netto huur tot € 586,68. Huishoudens van drie personen of meer kunnen reageren op woningen met een netto huur tot € 628,76. Inspelen op de woningvraag van starters Er is in Houten grote behoefte aan betaalbare woonruimte onder starters. Daar willen we graag wat aan doen. Zo introduceerden we het Friends-contract en startten we met het ombouwen van twee kantoortorens aan de Spoorhaag en de Achterom voor deze doelgroep. Maar dat is nog niet genoeg. Om er achter te komen wat jonge starters zoeken in een woning en waar zij tegenaan lopen, organiseerden we in oktober een starterscafé. Met diverse werkvormen brachten aanwezige jonge woningzoekenden in beeld wat zij zoeken in een woning en waar ze tegenaan lopen. Dat blijkt vooral de lange wachttijd te zijn voor een reguliere sociale huurwoning. Starters geven aan met minder kwaliteit genoegen te nemen als ze maar sneller een woning kunnen krijgen. Het hoeft helemaal niet het nieuwste of het mooiste te zijn. Het maakt niet uit, als je er maar kunt wonen. Maar wel in Houten. Deze woningzoekende jongeren waardeerden het initiatief en gaven aan dat het over een tijdje voor herhaling vatbaar is. In 2016 gaan we hier mee verder.

1.2 Huren Voldoende kernvoorraad betaalbare woningen In totaal behoorde op 31 december 2015 64% van onze woningen tot de zogenaamde kernvoorraad (tot en met tweede aftoppingsgrens).

10

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Woningvoorraad Viveste naar huurprijsklasse per 31-12-2015 huurklasse Kwaliteitskortingsgrens

tot 403,06

Eerste aftoppingsgrens

aantal

%

277

6

403,06 - 576,87

2.170

45

Tweede aftoppingsgrens

576,87 – 618,24

606

13

Huurgrens

618,24 – 710,68

1.172

25

Boven huurgrens

meer dan 710,68

510

11

4.735

100%

Totaal

De gemiddelde maandelijkse huurprijs van ons bezit lag eind 2015 op € 584,87 De gemiddelde maximaal toegestane huurprijs was € 815,65. Onze gemiddelde huurprijs lag daarmee eind 2015 op 72% van de maximaal toegestane huur. Als we voor al onze woningen de maximaal toegestane huurprijs zouden vragen, dan zou 76% boven de huurgrens van € 710,68 uitkomen. Huurcommissie In 2015 is er 1 zaak bij de Huurcommissie geweest. De huurder maakte bezwaar tegen de aangezegde huurverhoging van 5% en verzocht ons de huurverhoging op basis van zijn inkomen over 2014 te berekenen. De huurder ging niet akkoord met ons voorstel om de huurverhoging te verlagen naar 2,5%. De Huurcommissie stelde hem vervolgens in het ongelijk. Huurachterstand gering door scherpe focus De huurachterstand bedroeg in 2015 0,48% (2014: 0,64%). Het aantal huurders met huurachterstand op 31 december daalde van 203 eind 2014 naar 163 eind 2015. De gemiddelde huurachterstand bedroeg eind 2015 € 1.062 (eind 2014 gemiddeld € 1.142). We doen er veel aan om huurachterstanden te voorkomen en te beperken. Als een huurder zijn huur niet betaalt, krijgt de huurder 2 keer een herinnering. Als een huurder niet betaalt en ook geen reactie geeft, gaan we ’s avonds onaangekondigd op huisbezoek. Tijdens dit huisbezoek bespreken we de oorzaak van de achterstand en eventuele andere problemen. Vaak betaalt de huurder alsnog of kunnen we een betalingsregeling afspreken. Treffen we de huurder niet thuis, dan laten we een brief achter met het verzoek om contact op te nemen of alsnog te betalen. In 2015 pakten we samen met de afdeling Schuldhulpverlening van Werk en Inkomen Lekstroom (WIL) achterstallige schulddossiers op. Dit heeft ertoe geleid dat alle bestaande schuldtrajecten nu onder begeleiding zijn gebracht. Verder werken we nauw samen met het Sociaal Team in de gemeente Houten, om achterliggende problemen die schulden tot gevolg hebben zo snel mogelijk aan te pakken. Met deze effectieve aanpak vervulden we een voortrekkersrol in de regio Lekstroom. Bij het signaleren van achterblijvende betalingen gaan medewerkers zo snel mogelijk op huisbezoek. Deze aanpak, geïnspireerd door het Amsterdamse model ‘Vroeg Erop Af’ is in 2015 in een samenwerkingstraject door alle regio corporaties uit het Lekstroom-gebied overgenomen. Naast de huurders met een huurachterstand gaan we ook op bezoek bij huurders waarbij ontruiming dreigt. In 2015 zijn we 89 keer op huisbezoek geweest.

11

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Ontruimingen In 2015 is er 13 keer (2014: 25) een ontruiming aangezegd vanwege huurschuld. Maar uiteindelijk werden er 3 woningen ontruimd. In de andere gevallen konden we in een laatste huisbezoek vlak voor de ontruiming een oplossing vinden, of zegde de huurder de huur op. Huurderving De totale huurderving bedroeg in 2015 0,43 (2014: 0,47%). Deze derving is onder te verdelen in derving door leegstand 0,30 (2014: 0,32%) en derving wegens oninbaarheid 0,13 (2014: 0,15%). Huurwoningen verhuren we zoveel mogelijk aansluitend. Dit betekent dat een woning tussen twee huurcontracten in niet leeg staat. Alleen wanneer er onderhoud in de woning verricht moet worden of wanneer er (nog) geen kandidaten voor de woning zijn gevonden, is er leegstand.

1.3 Uitgaven voor onderhoud We maken onderscheid tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud gebeurt op basis van een meerjarenplanning en bestaat bijvoorbeeld uit schilderwerk, het vervangen van cv-ketels of het vernieuwen van keukens. Het niet-planmatig onderhoud verdelen we onder in reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en contractonderhoud. Planmatig onderhoud In 2015 hebben we € 1.025.000 aan planmatig onderhoud uitgegeven. Dit is exclusief € 223.000 voor werkzaamheden die overlopen naar 2016. In totaal was € 1.671.000 begroot. Planmatig onderhoud in 2015 (bedragen x € 1.000) € 1.565

Begroting planmatig onderhoud 2015

€ 106

Overloop vanuit 2014

€ 1.671

Totaal begroot 2015 Aanpassingen Vervallen posten (o.a schilderwerk en goten vervangen)

-€ 96 -€ 51

Doorgeschoven naar 2016 (o.a. schilderwerk)

-€ 223

Overloop naar 2016 i.o. ketenpartners

-€ 20

Energieafmelding vervallen

-€ 256

Resultaat op aanbesteding (stand per 31-12-2015)

-€ 646

Saldo aanpassing

€ 1.025

Totaal uitgegeven 2015

12

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

In onderstaande figuur is te zien waaraan het geld voor planmatig onderhoud is besteed. Verdeling uitgaven planmatig onderhoud 2015 Verdeling uitgaven planmatig onderhoud 2015

Reparatieonderhoud Reparatieonderhoud is niet de core business van een corporatie. Het is een ingewikkeld proces waarbij efficiënt inplannen van werkzaamheden en voorraadbeheer een rol spelen. Daarom zijn we op 1 juni 2015 gestart met het uitbesteden van het reparatieonderhoud op basis van vaste eenheidsprijzen aan twee vaste aannemers. Dit proces is zowel voor ons als de aannemers nieuw. Om het proces te monitoren en te verbeteren is tweewekelijks overlegd met de aannemers. Begin 2016 hebben we met beide aannemers samen een verbetersessie gehad. Daarin zijn over en weer afspraken gemaakt over een verdere verbetering van het proces. In 2015 zijn 3.812 reparatieverzoeken uitgevoerd (2014: 3.440). De kosten waren € 624.724 (2014: € 566.807), terwijl € 550.000 was begroot. De stijging van het aantal reparatieverzoeken heeft verschillende oorzaken. Nu we werken met een standaard prijzenboek wordt voor elke reparatie een aparte opdracht gemaakt. Voorheen werden diverse reparaties in een opdracht gebundeld. En doordat we minder planmatig onderhoud uitvoeren, zijn er vaker reparaties voor badkamers en keukens, die anders vervangen zouden zijn. De stijging van de kosten voor reparatieonderhoud kan vooral worden verklaard, doordat de kosten voor onze servicemedewerkers en het materiaal dat zij gebruikten niet op de post reparatieonderhoud werd geregistreerd. Mutatieonderhoud Na vertrek van een huurder zorgen wij ervoor dat de woning weer in goede staat wordt opgeleverd. Dit noemen we mutatieonderhoud. Voor mutatieonderhoud was in 2015 € 150.000 begroot. De uitgaven waren € 261.558. Deze overschrijding wordt voor het grootste deel veroorzaakt door enkele grote mutaties. Deze grote mutaties vonden plaats in woningen die al wat ouder waren en gebruiksschade

13

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

hadden. Daarnaast zijn er veel grotere onderdelen vervangen en hersteld, zoals stucwerk en schilderwerk. Dit ook in relatie met hogere huren en de eisen en verwachtingen van nieuwe huurders. Voor het incidenteel onderhoud was in 2015 € 125.000 begroot. De uitgaven waren € 187.897. Deze overschrijding komt vooral doordat we minder planmatig onderhoud uitvoeren aan badkamers en keukens. Hierdoor nemen de kosten voor incidenteel onderhoud toe. Contractonderhoud Onder contractonderhoud verstaan we het jaarlijks onderhoud aan onder meer installaties voor cv-ketels en mechanische ventilatie, liften en brandpreventie. Voor dit onderhoud was in 2015 € 725.000 begroot. Er werd € 683.000,- aan uitgegeven.

1.4 (Nieuw)bouwprojecten In 2015 hebben we verschillende mogelijkheden onderzocht om woningen toe te voegen aan onze woningvoorraad. We onderzochten onder andere de mogelijkheid om een deel van onze eengezinswoningen te splitsen. Maar dit bleek financieel niet haalbaar. En we verkenden de mogelijkheid om ons complex Linzeoord/Gierstoord op te toppen met goedkope appartementen voor senioren. Ook dat blijkt (voorlopig) financieel niet haalbaar. Plannen voor de herontwikkeling van een deel van Het Haltna Huis, waarmee we in 2014 zijn gestart, zijn verder uitgewerkt maar nog niet afgerond. Daarnaast lag onze focus op kantoortransformatie. Hiertoe kochten we twee voormalige kantoorpanden in het centrum van Houten. We lieten een aantal bouwbedrijven een plan uitwerken om de panden volgens het ‘legoliseringsprincipe’ tegen een zo gunstig mogelijke prijs om te bouwen naar wooneenheden. Samen met gebruikers hebben we hier naar gekeken en zijn we begonnen met het uitwerken van de plannen. Begin 2016 zijn we officieel gestart met het ombouwen van de panden naar appartementen voor starters en een kantoor voor zorgorganisatie Lister en appartementen voor een aantal van haar cliënten. In de tweede helft van het jaar lag het accent op de herontwikkeling van ons eigen kantoor en de verhuizing van Viveste naar een andere locatie. Inmiddels hebben we met andere huurders in ons pand afspraken gemaakt over de herontwikkeling en hun vertrek. Daarnaast hebben we samen met de gemeente Houten een aantal mogelijke (herontwikkel)locaties binnen de ring Houten benoemd.

1.5 Onderzoek en ontwikkeling De komende jaren ligt voor ons het accent op het realiseren van meer betaalbare woningen voor de mensen die het echt nodig hebben. Dus minder woningen volgens de relatief hoge ‘Houtense kwaliteitsnorm’. Bij de invulling daarvan gaan we onze huurders en vooral ook onze woningzoekenden en maatschappelijke partners nadrukkelijker betrekken. Ook zullen we vaker experimenten aangaan om nieuwe wegen te vinden. Jaarlijks willen we ons woningbestand met zo’n 100 kleine, betaalbare woningen uitbreiden. Vooral voor starters en senioren. We gaan op zoek naar plekken waar dat kan. We gaan na op welke wijze onze grootste en duurste huurwoningen het best ingezet kunnen worden voor Houten. Deze passen niet bij onze doelgroep. Ook buigen we ons over de vraag hoe we ervoor kunnen zorgen dat mensen langer

14

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. En hoe we de grotere aantallen statushouders kunnen huisvesten.

1.6 Duurzaamheid en milieu Duurzaamheid en milieu zijn belangrijk voor ons. We richten ons daarbij vooral op energiebesparing. Daar valt de meeste milieuwinst te halen. Huurders profiteren van lagere woonlasten en meer comfort. En voor ons heeft het een positief effect op de waardeontwikkeling van onze woningen. Bij planmatig onderhoud bekijken we wat de nieuwste ontwikkelingen zijn en wat financieel haalbaar is. In 2015 zijn we gestart met een onderzoek naar de mogelijkheden om via een energiecoöperatie van en door huurders zonnepanelen op onze huurwoningen aan te brengen. De provincie heeft budget beschikbaar gesteld om de helft van de opstartkosten van dit project te financieren. We verwachten dat we medio 2016 samen met onze huurders de eerste PV-systemen op onze huurwoningen kunnen aanbrengen. In 2015 plaatsten we onder andere in 122 woningen nieuwe (zuinigere gelijkstroom) MV-boxen, in 49 woningen een nieuwe luchtverwarmingsunit en in 64 woningen een nieuwe CV-ketel. Met onze CV onderhoudspartners spraken we af om CV-ketels waar mogelijk niet meer planmatig per complex uit te voeren, maar individueel op basis van slijtage van de CV-ketel. Dit zorgt voor een langere gemiddelde levensduur, lagere kosten en minder afval. Bij vervanging van armaturen van algemene verlichting stappen we over op led-verlichting. Op 31 december 2015 was de gemiddelde Energie Index van onze woningen 1,3 (label C). Woningvoorraad naar energielabels per 31-12-2015

15

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

1.7 Leefbaarheid Leefbaarheidsprojecten We willen mensen met een krappe beurs een passend thuis bieden. Ervoor zorgen dat ze een stabiele basis hebben van waaruit ze zoveel mogelijk de regie over hun leven kunnen voeren. Op plekken waar veel mensen dicht bij elkaar wonen die onvoldoende in staat zijn om het wonen met elkaar leuk te houden, initieert Viveste regelmatig activiteiten die bijdragen aan het vergroten van de sociale cohesie. Zo hebben we het afgelopen jaar met een wijkmusicalproject een impuls gegeven aan de ontmoeting van bewoners van wooncomplex Woonstede, hebben we bewoners in centrum Het Rond en aan de Randhoeve bij elkaar gebracht. Ook hebben we met gemeente en politie geparticipeerd in de Houten Veilig Tent. Een wijkgerichte aanpak om inbraken te voorkomen. Overlast Het blijkt steeds vaker nodig dat Viveste bewoners ondersteunt als het ze onderling niet lukt om een conflict op te lossen. Waar mogelijk roepen wij hulp in van Buurtbemiddeling. In 2015 ontvingen we 224 overlast- en/of leefbaarheidsmeldingen tegenover 208 in 2014. De meeste zaken hebben we samen met andere partijen, zoals Buurtbemiddeling, gemeente Houten, het sociaalteam, politie en welzijns- en zorgorganisaties met succes opgepakt en opgelost. Ook de Werkgroep Sociale Problemen (WeSP) en het meldpunt Zorg en Overlast spelen een belangrijke rol bij de aanpak van overlastsituaties en sociale problemen. Hierin werken we samen met de gemeente Houten, het Algemeen Maatschappelijk Werk, SBWU en de politie Houten. Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is in 2014 gestart als een samenwerkingsproject van Viveste, de politie en de gemeente Houten. De coördinatie is ondergebracht bij welzijnsorganisatie 'van Houten&co'. Getrainde vrijwillige buurtbemiddelaars uit Houten helpen buren weer met elkaar in contact te komen. Partijen die belast zijn met de aanpak van overlast, maar ook inwoners die hulp nodig hebben om een conflict met de buren op te lossen, kunnen een beroep doen op Buurtbemiddeling. In 2015 hebben we Buurtbemiddeling 12 keer ingeschakeld. Daarnaast adviseerden we huurders zelf contact op te nemen met buurtbemiddeling. De meeste conflicten die bij Buurtbemiddeling aangemeld werden, draaiden om geluidsoverlast of over een geschil over de tuin. Woonfraude Viveste treedt actief op tegen woonfraude. Er zijn verschillende vormen van woonfraude, bijvoorbeeld onderverhuur (kamerverhuur) of doorverhuur (gehele woning, bijvoorbeeld aan zoon of dochter), woningruil, in gebruik afstaan (in gebruik geven aan derden), crimineel gebruik (hennepkwekerij), kraken en uitkeringsfraude. Viveste registreert elke melding of vermoeden van woonfraude. Meldingen komen van de gemeente, van omwonenden of van een collega of aannemer. Afhankelijk van de urgentie van de melding gaat Viveste

16

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

direct of op korte termijn op onderzoek. Een woonconsulent en wijkbeheerder bellen aan bij het betreffende adres en soms ook bij omwonenden. In veel gevallen is sprake van loos alarm. Maar in 2015 is er in twee woningen illegale verhuur aangetroffen. In één geval werd de woning in zijn geheel doorverhuurd en in het andere geval werd de woning niet bewoond. In het laatste geval moest de rechter een uitspraak doen en werd Viveste in het gelijk gesteld. Ook is er één hennepkwekerij in een woning van ons aangetroffen. In dit geval is de huur vrijwillig opgezegd en kwam het niet tot een uitzettingsprocedure.

1.8 Dienstverlening Viveste is vanaf 2012 lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Als onderdeel daarvan meet KWH elk kwartaal hoe klanten onze dienstverlening waarderen. De resultaten stellen ons in staat om processen te monitoren en om bij te sturen. We proberen daarbij een optimum te vinden tussen kosten en klanttevredenheid. Resultaten KWH-Huurlabel 2015 Viveste-landelijk

Ten opzichte van 2014 is onze totaalscore 0,1 punt gezakt: van een 7,6 naar een 7,5. Daarmee scoren we net onder het landelijk gemiddelde, maar boven de norm van een 7. Op alle onderdelen scoren we boven de norm. Enige uitzondering is het onderdeel ‘Uiten van ontevredenheid’. Maar omdat op dit onderdeel de meetsystematiek volgens KWH onvoldoende betrouwbaar is, is het voor 2015 niet van invloed op het behouden of behalen van het KWH-Huurlabel.

17

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

We hebben de afgelopen jaren meer gestuurd op kosten dan op klanttevredenheid. Op onderdelen versoberden we onze dienstverlening en het onderhoud. Dat verklaart waarschijnlijk dat we op vrijwel alle onderdelen van het KWH-Huurlabel onder het landelijke gemiddelde scoren. Eind 2015 besloten we te stoppen met de metingen naar onze telefonische bereikbaarheid. De resultaten leveren voor ons onvoldoende aanvullende informatie op. Bovendien is dit onderdeel sinds 2015 geen verplicht onderdeel meer van het KWH-Huurlabel. In 2016 gaan we meer focussen op de onderdelen die zijn opgenomen in de Aedes-benchmark: nieuwe huurders, reparatieverzoeken en vertrokken huurders. Klachtencommissie Aansluitend op de nieuwe Woningwet hebben we samen met een aantal collega-corporaties in de buurt het initiatief genomen om een regionale klachtencommissie op te richten. Op 1 juli stapten wij als eerste corporatie in deze Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht (KWRU) en werd het werk van onze eigen klachtencommissie aan de KWRU overgedragen. De KWRU heeft vier zaken behandeld. Hiervan zijn er twee (één tijdens en één na de hoorzitting) ingetrokken door de huurder. Eén klacht is naar tevredenheid van de huurder afgehandeld. De vierde loopt nog. Een geplande zitting hiervoor is begin 2016 op verzoek van de inmiddels oud-huurders verplaatst.

1.9 Externe communicatie Website Onze website speelt een belangrijke rol bij het informeren van onze doelgroepen: huurders, woningzoekenden en andere relaties. Het afgelopen jaar werd onze website zo’n 55.000 keer bekeken en registreerden we zo’n 32.000 unieke bezoekers. Behalve onze homepage worden vooral de pagina’s met informatie over het vinden van een huur- of koopwoning, het melden van een reparatieverzoek, contactinformatie en wonen voor senioren het meest bezocht. Het afgelopen jaar voerden we opnieuw een aantal vernieuwingen op onze website door. Met name op het onderdeel functionaliteit. De belangrijkste was de overstap naar een ‘responsive’ website. Ook pasten we de structuur van de website aan en gaven we de schermen een opfrisbeurt. Hierdoor is onze website ook voor de steeds groter worden groep mobiele gebruikers veel prettiger in het gebruik. We rekenen erop dat we mede door deze vernieuwing steeds meer klantcontacten online kunnen afhandelen. We zien het als een tussenstap op weg naar een klantportaal. Sociale media We zijn inmiddels een paar jaar actief op social media: Facebook, Twitter, Youtube en LinkedIn. Met een team van collega’s uit de hele organisatie twitteren, posten en retweeten we informatie vanuit Viveste die we interessant vinden voor onze volgers. Onze wijkbeheerders hebben een eigen Twitteraccount. Het afgelopen jaar vergrootten we het aantal volgers op Twitter van 250 naar circa 400. Het aantal volgers van onze Facebookpagina steeg van circa 75 naar 260.

18

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Digitale nieuwsbrief Eind 2014 brachten we onze laatste papieren Bewonersmagazine uit. In plaats daarvan stapten we begin 2015 over op een digitale nieuwsbrief. Daarmee informeren we huurders, stakeholders en andere geïnteresseerden over zaken die voor hen van belang kunnen zijn. De digitale nieuwsbrief verscheen in 2015 5 keer.

1.10 Sponsoring Sinds het in werking treden van de nieuwe Woningwet per 1 juli is de mogelijkheid voor sponsoring nog verder ingeperkt. De Woningwet staat sponsoring niet meer toe, met uitzondering van initiatieven van bewoners die een relatie hebben met onze woningen en de directe woonomgeving. Daar houden we ons aan. Verder hebben we aangekondigd dat we ons lidmaatschap van het Beschermgilde van het Hospice Krommerijnstreek, dat eind 2016 eindigt, niet meer zullen voortzetten. Voor het ingaan van de nieuwe Woningwet stelden we nog eenmaal € 250 beschikbaar voor de Senioren Zomerschool van ‘van Houten&co’.

19

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

2 Samenwerken We willen graag dat onze doelgroep zich thuis voelt in Houten. Daar is meer voor nodig dan een woning alleen. En we zien onszelf in Houten als de verbindende factor voor alle instanties die dit streven ondersteunen. Samen kunnen we meer en tegen lagere kosten.

2.1 Samen met bewoners(organisatie) Adviesraad Vanaf 2014 hebben we de huurdersparticipatie anders georganiseerd. De oude formele manier van werken leverde te weinig resultaten in relatie tot de energie die we er samen in staken. Daarom bedachten we een nieuw model en gingen we op zoek naar een nieuwe groep huurders. In het nieuwe model krijgen huurders ruimte om zaken die hen bezig houden te agenderen en hierover Viveste te adviseren. Zo is er begin 2015 een thema avond georganiseerd over betaalbaarheid. Dit heeft verschillende adviezen opgeleverd die Viveste grotendeels overnam. In 2015 is verder geïnvesteerd in de kennis van de groep en is de groep door de gemeente Houten betrokken bij het opstellen van de Woonvisie. Bewonerscommissies Op complexniveau zijn 12 verschillende bewonerscommissies actief. Onze woonconsulenten overleggen regelmatig met deze commissies over zaken die in hun complex spelen en proberen hier samen oplossingen voor te bedenken. De bewonerscommissie Hofstede heeft haar 10 jarig lustrum gevierd. Tijdens de hiervoor georganiseerde boottocht, kwam o.a. de toekomst van Hofstede aan de orde. Bij de bewonerscommissie De Dassenburg is het bestuur na een bestuurscrisis eind 2015 opgestapt. Er worden verkiezingen uitgeschreven.

2.2 Samen met ‘van Houten&co’ We ondersteunen de Hulp- en Klussendienst van ‘van Houten&co’ met een financiële bijdrage van € 10.000 euro. Deze dienst is opgezet om 55-plussers, mantelzorgers en mensen met een beperking tegen een geringe vergoeding te helpen met kleine klussen in en om huis. Van de 367 klussen uitgevoerd door de klussendienst, is het grootste deel voor huurders van Viveste uitgevoerd. Helaas zag ‘van Houten&co’ zich door bezuinigingen genoodzaakt de huur op te zeggen van Markant: de huiskamer van Houten in Het Haltna Huis.

20

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

2.3 Samen met gemeente De gemeente is een belangrijke samenwerkingspartij voor Viveste, zo niet de belangrijkste. In de Huisvestingswet die op 1 januari 2015 van kracht is geworden is de relatie tussen de gemeente en de corporatie verder vastgelegd op het gebied van de woonruimteverdeling. In de herziene Woningwet is de relatie tussen de gemeente en de corporatie nog verder verstevigd. Op directieniveau vindt ongeveer 1 keer per maand overleg plaats tussen de wethouder en/of de directie van de gemeente en de directeur van Viveste. Tijdens deze overleggen wordt besproken hoe de samenwerking tussen de gemeente en Viveste verder geoptimaliseerd kan worden en hoe beide partijen naar de toekomst kijken. In 2016 is in deze gesprekken uitvoerig stilgestaan bij de transitie-opgave van Viveste, de huisvesting van statushouders, de mogelijkheden tot het realiseren van nieuwbouw en de woonvisie. In de Prestatieovereenkomst Gemeente Houten en Viveste 2011-2015 zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente en Viveste vastgelegd. Bij de evaluatie in 2013 was al geconstateerd dat nagenoeg alle afspraken waren gerealiseerd. Onderlegger voor de prestatieafspraken is de Woonvisie van de gemeente. De Nota Wonen van de gemeente Houten dateert van 2004. Sinds die tijd is de Houtense woningmarkt sterk veranderd. Daarom was het tijd voor een nieuwe Woonvisie van de gemeente. In het najaar van 2015 heeft de gemeente een Woningbehoefteonderzoek uit laten voeren. Deze vormt de onderlegger voor de nieuwe Woonvisie van de gemeente, die in het voorjaar van 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. Daarna zullen we een bod op de Woonvisie uitbrengen. Viveste is betrokken geweest bij de totstandkoming van het Woningbehoefteonderzoek en de Woonvisie. Op veel niveaus hebben gesprekken plaatsgevonden. Naar aanleiding van de woonvisie hebben we in het najaar van 2015 en het voorjaar van 2016 gesprekken gevoerd met de meeste politieke partijen. In die gesprekken hebben we de veranderingen op het gebied van de volkshuisvesting, de financiële positie en de transitieopgave van Viveste toegelicht. Viveste is uitgebreid betrokken geweest bij de nieuwe Huisvestingsverordening, die per 1 juli 2015 is herzien. Op uitvoerend niveau voeren we over veel onderwerpen overleg met de gemeente: urgenties, woonruimteverdeling, wonen en zorg, leefbaarheid, nieuwbouw, overlast, schuldhulpverlening.

2.4 Samen met zorgorganisaties We werken samen met een aantal zorgorganisaties. Viveste levert de woningen en een zorgleverancier de zorg. Zorgpartijen waarmee we samenwerken zijn:  Stichting Zorgspectrum: senioren en chronisch zieken met een zorgindicatie  Stichting Reinaerde: cliënten met een verstandelijke beperking  Stichting Warande: senioren met een zorgindicatie  Stichting Fokus: mensen met een lichamelijke beperking  Lister: mensen met psychiatrische en/of verslavingsproblemen  Stichting Timon: jeugdzorg en jongvolwassenen  Stichting Philadelphia: cliënten met een lichamelijk en/of verstandelijke beperking 21

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Lister Met Lister maakten we plannen om een aantal van haar cliënten die nu zelfstandig een woning bij ons huren te herhuisvesten in een wooncomplex in het centrum. Hierdoor kan Lister de groep beter begeleiden en ontstaat iets meer rust op de plek waar ze nu wonen. Zorgspectrum Met Zorgspectrum overlegden we op verschillende niveaus over de verwachte veranderingen in de Houtense demografie en de veranderingen in de regelgeving en de gevolgen voor onze dienstverlening. Dit heeft geleid tot nieuwe woonconcepten voor kwetsbare ouderen. Het beschut of verzorgd wonen in Woonstede is hier een voorbeeld van. Ook startten we samen aan een verkenning van de herontwikkeling van een deel van Het Haltna Huis. De eerste verdieping wordt getransformeerd van verzorgingshuis naar een revitalisatiehotel. Dit heeft ook gevolgen voor de begane grond, die wordt heringericht met nieuwe ondersteunende functies. Hier wordt tevens bezien hoe de (dure) vierkante meters het meest efficiënt kunnen worden ingezet. Door de opzegging van Markant (onderdeel van Het Haltna Huis) door ‘van Houten&co’ is een grote ruimte beschikbaar gekomen. Begin 2016 zal De Boogh, een dagopvang voor mensen met niet-aangeboren hersenletsel, hier haar intrek nemen. Warande/SHO In de loop van 2015 heeft Warande het verzoek gedaan om de 51 appartementen, die zij van Viveste huren en onderverhuren aan ouderen met een zorgvraag, terug te mogen geven aan Viveste. Mede door veranderende regelgeving is de complexiteit van de verhuur van woningen toegenomen. Dit heeft Warande/SHO doen besluiten om zich meer te richten op haar corebusiness: het leveren van zorg. Op 1 januari 2016 nam Viveste de onderhuurovereenkomsten over. Met Warande/SHO maakten we afspraken over de financiële afhandeling en de marketing van het ‘aanleunconcept’. Warande mag bij mutatie nieuwe huurders voordragen. Per 1 januari 2016 moeten ook woningen die door intermediairs worden verhuurd passend worden toegewezen. Mede naar aanleiding van deze verandering in de wetgeving voerden we met alle zorgpartijen een gesprek. Voorafgaand aan de gesprekken lichtten we in een plenaire bijeenkomst de regels van het passend toewijzen toe. Tijdens de individuele gesprekken kwamen de volgende onderwerpen aan de orde:  verandering in de regelgeving op het gebied van wonen en zorg  de te verwachten ontwikkeling van de doelgroep  de samenwerking  de gevolgen van passend toewijzen in 2016  het introduceren van ‘accountmanagers’ binnen Viveste voor zorgorganisaties De zorginstellingen waren erg tevreden over de gesprekken. Zij geven aan dat Viveste bereid is om samen naar oplossingen te zoeken voor eventuele problemen.

22

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

2.5 Samen met andere corporaties Op bestuurlijk niveau is er regelmatig overleg met corporaties uit de regio. Ook zijn er globale verkenningen gedaan naar samenwerkingsmogelijkheden. Op dit moment hebben we de volgende concrete vormen van samenwerking met andere corporaties:   

  

wij organiseren samen met collega corporaties in-company trainingen wij beheren voor LEKSTEDEwonen in Vianen woningen in Houten-Castellum en Werkhoven en leveren toezicht bij nieuwbouw een deel van 2015 leverden wij aan Jutphaas wonen in Nieuwegein een opzichter dagelijks onderhoud en een projectleider Informatisering en Automatisering en ad-hoc ondersteuning op het gebied van P&O we voeren gesprekken met Volksbelang uit Wijk bij Duurstede over de mogelijkheden van verdere samenwerking we richtten in 2015 een gezamenlijke regionale klachtencommissie op, waarbij nu 9 corporaties uit de regio zijn aangesloten we deden samen met 7 corporaties een succesvolle regionale pilot om beginnende huurachterstanden in de kiem te smoren.

2.6 Samenwerken met overige organisaties Viveste is partner van het Platform Maatschappelijk Ondernemen Houten (PMO). Bedrijven die hierbij betrokken zijn, hebben hart voor de lokale samenleving. Het platform heeft als doel de sociale binding tussen bedrijf en samenleving in Houten te vergroten. Het uitgangspunt is het opzetten van projecten die voor zowel het bedrijf als de maatschappelijke organisatie een meerwaarde hebben. PMO organiseert jaarlijks een Meet&Match rondom NL Doet. Daarbij worden vrijwilligers gekoppeld aan lokale initiatieven/goede doelen. Wij hadden 2 ‘matches’ en verzorgden een lunch voor 100 leden van de Zonnebloem en zorgden in het Wereldhuis voor verhoogde toiletten en het rolstoel door- en toegankelijk maken van die ruimten. Stichting Present is, naast ‘van Houten&co’, makelaar van vrijwilligersdiensten in Houten. Een coördinator koppelt vrijwilligers die diensten aanbieden aan mensen die hulp nodig hebben. In 2015 heeft Present bij 40 huurders van Viveste een klus geklaard. De helft van de klussen betrof hulp bij opruimen en schoonmaken van woonkamers, zolders en schuren. Een kwart betrof tuinonderhoud en een kwart schilderen en behangen. Voor al deze klussen zijn ongeveer 200 Houtense vrijwilligers 1200 uren actief geweest. De meeste klussen (75%) waren in Houten Noord.

2.7 Overleg met stakeholders De wereld om ons heen verandert snel. Veranderingen bij onze samenwerkingspartners hebben ook gevolgen voor ons. En het is goed om veranderingen bij Viveste met hen te delen en bespreken. Daarvoor zoeken we nadrukkelijk de dialoog. We houden onze oren en ogen open en nodigen partijen bij ons uit of gaan bij hen op bezoek. De input die we van hen krijgen hebben we gebruikt bij de totstandkoming van ons bedrijfsplan.

23

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Samen dromen over Houten In 2012 zijn wij met zorgorganisaties Zorgspectrum, Reinaerde en welzijnsorganisatie ‘van Houten&co’ gaan ‘dromen over Houten’. Dat is de titel van het periodieke overleg, waarin we met elkaar van gedachten wisselen over de ontwikkelingen in Houten en hoe we daar met elkaar op in kunnen spelen. De gedachte is dat we samen meer tot stand kunnen brengen dan ieder afzonderlijk. Ook de gemeente Houten is een aantal keer aangeschoven. Het overleg zorgde ervoor dat we elkaar beter leerden kennen en elkaars wereld beter gingen begrijpen. Alle drie de werkvelden zijn sterk in beweging. Naast een gemeenschappelijke visie zijn ook de projecten Slim Wonen, de samenwerking met Zorgspectrum bij ons seniorencomplex Woonstede en de Proeftuin Houten Noordoost uit deze overleggen voortgekomen. Eind 2015 is dit overleg zo goed als verwaterd. In 2016 bespreken we of en zo ja hoe we dit overleg nieuw leven inblazen. Project ‘Slim Wonen’ In 2015 werd het project ‘Slim Wonen’ geïntegreerd in de werkgroep Thuistechnologie Houten. In dit overleg werken gemeente, Zorgspectrum, Rivas, ‘van Houten&co’ en Viveste samen. De werkgroep wil activiteiten ontplooien waardoor ouderen en chronisch zieken langer in de maatschappij kunnen participeren en zelfstandig kunnen blijven wonen. Door hun zelfredzaamheid te verhogen, het gevoel van veiligheid te vergroten en eenzaamheid tegen te gaan. Dit alles door de inzet van thuistechnologie (aanpassingen in de woning, zorg op afstand, E-health). Er is voorlichting gegeven over ‘Slim Wonen’ tijdens de dag van de mantelzorg en bij Rivas. Het project is in het najaar ook in de schijnwerpers gezet in de gemeentelijke Seniorenkrant en in een documentaire reeks van Omroep Houten over domotica. De folders van Slim Wonen zijn te vinden bij een groot aantal informatiepunten in Houten.

24

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

3 Het benutten van onze verdiencapaciteit Vanaf 2013 zijn we bezig om onze verdiencapaciteit te optimaliseren. Dat is nodig om te kunnen blijven investeren in Houten en om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. Tot nog toe zetten we naast het versterken van lokale samenwerking vooral in op verkoop. En met succes. Ook voerden we naast huurharmonisatie de inkomensafhankelijke huurverhoging door. We bespaarden op onze onderhoudsuitgaven en zetten in op efficiënter werken. Het afgelopen jaar gingen we door op de ingeslagen weg.

3.1 Onderhoud In 2015 rondden we het inventariseren en inspecteren van ons bezit volgens de NEN 2767 conditiemeting af. Hierdoor hebben we een objectief kwaliteitsniveau van ons vastgoed vastgesteld. Dit heeft zich vertaald in een lagere meerjarenonderhoudsplanning voor de komende vier jaar. Daarnaast categoriseerden we ons bezit volgens de normen van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX). Dit betekent dat we een objectief kader hebben voor de beheer- en onderhoudskosten per type vastgoed gerelateerd aan de leeftijd van het object. Hierdoor kunnen we kijken hoe onze kosten zich verhouden ten opzichte van de norm en daar waar nodig (en mogelijk) bijsturen.

3.2 Verkoop In februari 2015 hebben we een verkoopvijver van 1.206 woningen vastgesteld. Om in de behoefte te voorzien, hebben we halverwege het jaar besloten de te verkopen woningen deels in te zetten voor de doelgroep en niet per se te verkopen. Binnen de verkoopvijver hebben we woningen aangewezen welke dermate groot zijn dat deze niet passend zijn voor onze doelgroep. Deze worden aan zittende huurders of bij mutatie verkocht. Voor de verkoop volgen we een driesporenbeleid: 1. verkoop na mutatie 2. verkoop aan zittende huurders 3. complexgewijze verkoop aan beleggers In 2015 hebben we 50 woningen verkocht aan zittende huurders en bij mutatie. Daarnaast hebben we 101 woningen in één keer aan een particuliere belegger verkocht. En we kochten 18 Koopgarantwoningen terug, die we opnieuw onder de Koopgarantregeling verkochten. Koopgarantwoningen die we terugkopen en waarbij we geen afspraken hebben met de gemeente (de Koopgarantwoningen in Houten Noord), nemen we terug in de verhuur of verkopen we zonder voorwaarden. Hiermee loopt het aantal Koopgarantwoningen terug. In 2016 hebben we met de gemeente afgesproken om al onze Koopgarantwoningen terug in de verhuur te nemen.

25

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Overzicht verkochte en geleverde woningen 2012-2015 soort verkoop Verkoop na mutatie Verkoop zittende huurders Complexgewijze verkoop

2012

2013

2014

2015

16

20

37

17

-

29

22

33

-

74

-

101

Totaal

16

123

59

151

Koopgarant

16

16

22

18

In 2015 hebben we verder gekeken naar onze huidige woningportefeuille en de wensportefeuille en op basis van het Woning Behoefte Onderzoek (WBO), hebben we in 2025 circa 4.900 sociale huurwoningen nodig. Hierbij wordt onder andere uitgegaan van 30% scheefheid en een gelijkblijvende vraag (dus geen terugdringen van de wachtlijst). De regionale druk is hierin meegenomen, maar de huisvesting van spoedzoekers nog niet. Leggen we de uitkomsten van dit WBO over onze huidige portefeuille, kunnen we onze transitieopgave destilleren. Hieruit blijkt dat we circa 3.300 woningen hebben die voldoen voor onze doelgroep. We zouden ongeveer 600 eengezinswoningen moeten afstoten, 900 eengezinswoningen moeten transformeren en circa 600 meergezinswoningen moeten toevoegen.

3.3 Huurverhoging In 2015 voerden we opnieuw – zij het gematigd - de inkomensafhankelijke huurverhoging door. Dit om voldoende financiële middelen te hebben voor de heffingen en om investeringen te kunnen blijven doen in onze woningen en in de Houtense samenleving. In 2015 hebben we, mede naar aanleiding van een verzoek van de huurdersadviesraad de jaarlijkse huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tot € 34.229 beperkt tot 1%: de inflatie over het afgelopen jaar. Van de overheid mochten de huren voor deze groep stijgen met 2,5%. Voor de groep huurders met een middeninkomen werd de huurverhoging 2,5% in plaats van de maximale 3%. Huurders met een inkomen boven € 43.786 kregen de maximale huurverhoging van 5%.

3.4 Huurharmonisatie Bij verhuizing trokken we de huur van de vrijkomende woning op naar het vastgestelde streefhuurpercentage van 80%. Komt de huurprijs daarbij boven de huurgrens van € 710,68 uit, dan toppen we af. Eind 2015 bedroeg het gemiddelde percentage van de maximale huur 72%. Nieuw te realiseren woningen verhuren we tegen een hoger streefhuurpercentage, omdat ze beter passend zijn.

3.5 Verminderen rentelasten We hebben ingezet op borging van de financiële continuïteit, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de opbouw van investeringsruimte. Waar mogelijk zullen we aflossingen doen zonder tot herfinanciering over te gaan. De afgelopen jaren zijn aflossingsverplichtingen mede gefinancierd uit het 26

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

verkoopprogramma. Ook voorgenomen investeringen worden zo mogelijk uit eigen middelen gefinancierd. De door aflossingen van leningen in de afgelopen jaren gedaalde rentenlasten dragen bij aan een kasstroom uit operationele activiteiten op een acceptabel niveau.

27

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

4 Personeel en organisatie Onze organisatie staat ten dienste van huurders met een krappe beurs. Hierbij past een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. We willen slimmer en efficiënter werken en zo onze bedrijfskosten omlaag brengen. Het afgelopen jaar zetten we al de eerste stappen in die richting. We willen onze organisatie doelmatiger inrichten, efficiënter met onze middelen omgaan en flexibeler worden in ons handelen.

4.1 Organisatiestructuur Per 31 december 2015 bestaat het managementteam uit: Naam

Functie

Frans-Jozef Snoeks

directeur-bestuurder

Amanda Vianen

controller

Charles Verwimp

manager Wonen

Leon Ruijters

manager Financiën

Bram Heijnsbroek

manager Vastgoed

In onderstaand diagram is onze organisatiestructuur weergegeven.

4.2 Onze medewerkers Gegevens personeelsbestand eind 2015 Eind 2015 hadden wij 37 medewerkers (33,52 fte) in dienst. Daarnaast waren voor het opvangen van tijdelijke capaciteitsproblemen of specifieke projecten 4 medewerkers (3,64 fte) bij ons gedetacheerd. Door een andere manier van werken, minder onderhoud, minder nieuwbouw en verkoop van woningen hebben we uiteindelijk minder vaste capaciteit nodig en zoeken we naar een flexibele manier om tijdelijke 28

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

capaciteitsproblemen op te lossen. Dat doen we door tijdelijke uitbreiding van uren, collegiale inhuur of tijdelijke inzet van externen. Hierdoor zijn de kosten voor inzet van tijdelijke krachten hoger. De huidige ontwikkelingen en onze koers vragen flexibiliteit en een blik op de toekomst. Enerzijds krimpen en anderzijds uitbreiden, maar dan met een flexibele schil. Gegevens personeelsbestand eind 2015* excl. detachering Mannen aantal medewerkers vast contract

Aantal fte

Totaal

16

14

37

5

2

7

21

16

37

19,67

13,85

33,52

aantal medewerkers tijdelijk contract Totaal

Vrouwen

uitstroom (in fte)

7,58

instroom (in fte)

1,89

De pilot ‘helpende handjes’ waarmee we mensen met een beperking helpen werkervaring op te doen, is in mei 2015 geëindigd. In het kader van de participatiewet denken wij na op welke manier wij dit in de toekomst binnen Viveste kunnen integreren.

4.3 Investeren in ontwikkeling Het afgelopen jaar heeft een groot deel van onze medewerkers een dag(deel) stage gelopen bij een andere corporatie. Het doel hiervan was leren van elkaar, netwerken en samenwerking bevorderen. Naast de stages, was er volop mogelijkheid tot ontwikkeling. Daarnaast worden medewerkers volop mogelijkheden geboden om functiegericht scholing te volgen en worden medewerkers gestimuleerd het individueel ontwikkelbudget in te zetten.

4.4 Arbo Viveste heeft een contract met een Arbodienst. Het verzuim over 2015 bedroeg 2,4%.In 2015 heeft een Periodiek Medisch Onderzoek plaatsgevonden. De uitkomsten hiervan zijn in een personeelsbijeenkomst gepresenteerd. Aandachtspunten uit het PMP zijn, samenwerking, balans werk/privé en bewegen. Met het personeel zijn activiteiten bedacht om de samenwerking te bevorderen en gezamenlijk meer te bewegen. Viveste stimuleert een gezonde levensstijl door medewerkers van vers fruit te voorzien en de lunchpauze gezamenlijk te wandelen. Ook staat voor 2016 een gezamenlijke activiteit gepland. Ziekteverzuim excl. zwangerschap 2014

2015

kort 1 – 7 dagen

0,7

0,5

midden 8 – 42 dagen

0,7

0,3

lang > 42 dagen

5,4

1,6

1,04

0,79

48

32

849

224

gemiddelde meldingsfrequentie aantal meldingen totaal aantal dagen verzuim

29

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

4.5 ICT Het afgelopen jaar stond in het teken van de selectie en de voorbereidingen voor de implementatie van een nieuwe ERP-systeem. We willen werken met een goed werkend en toekomstbestendig systeem, dat onze bedrijfsvoering op de juiste wijze kan ondersteunen. We maken hiermee dus ook een procesoptimalisatie. De processen zijn ‘lean’ ingericht en de verantwoordelijkheden zijn eenduidig belegd. Heldere taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden geven medewerkers de ruimte om hun werk zelf binnen kaders vorm te geven. In het tweede kwartaal is een werkgroep geformeerd, waarbij alle disciplines zijn vertegenwoordigd, om het selectietraject zorgvuldig te doorlopen. Aan de hand van een business-case hebben de geselecteerde leveranciers een presentatie verzorgd. Er is een bezoek gebracht aan de leveranciers voor een ‘ knoppensessie. Het afleggen van referentiebezoeken maakte eveneens deel uit van de selectie. Het ERP-systeem TobiasAX van Aareon komt in de plaats voor BIS NOA van NCCW. Het vierde kwartaal stond in het teken van de voorbereidingen op de implementatie, zoals het inrichten van werkgroepen, het inrichten van de infrastructuur en de integratie/koppelingen met bestaande applicaties (ShareWorX, IntraWIS, Unexus). Om de kennis en ervaring goed te borgen en het systeem optimaal te benutten is een beheerorganisatie met kerngebruikers ingericht. Er is gekozen voor een zogenaamde ‘rapid-start’-implementatie. Dit legt een minder zware druk op de organisatie en de kosten zijn lager. In de eerste helft van 2016 wordt het nieuwe ERP-systeem geïmplementeerd. De livegang is gepland op 13 juni.

4.6 Visitatie en toekomstperspectief Elke woningcorporatie die is aangesloten bij Aedes dient zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Middels de visitatie worden de prestaties van de corporatie inzichtelijk. In 2015 is Viveste voor de tweede keer gevisiteerd. Het bureau Cognitum, dat de visitatie uitvoerde, beoordeelt onze prestaties gemiddeld met een 7,4. Ze geeft complimenten voor ‘de manier waarop Viveste zich in de afgelopen jaren heeft omgevormd naar een gezond modern sociaal woningbedrijf voor mensen met een krappe beurs en bijzondere doelgroepen’. Ook vindt Cognitum dat wij onze doelen in tijden van crisis en extra overheidsheffingen goed hebben opgepakt. Cognitum baseert haar oordeel onder meer op een grote hoeveelheid documenten en op gesprekken met belanghouders. Ze heeft gesprekken gevoerd met de gemeente, zorgen welzijnsinstellingen, de Adviesraad en verschillende medewerkers. Het gemiddelde van 7,4 is opgebouwd uit vier deelcijfers, namelijk: • Presteren naar opgaven en ambitie: 7,3 • Presteren volgens belanghebbenden: 7,3 • Presteren naar vermogen: 7,0 • Governance: 8,0

30

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Blik vooruit De resultaten van de visitatie bevestigen dat onze inspanningen niet voor niets zijn geweest. Maar de visitatiecommissie noemt ook verbeterpunten. We zouden nog zelfbewuster aan de slag kunnen om samen met andere partijen van betekenis te zijn voor de huisvesting van onze doelgroep. Daarbij zouden we nog meer buiten de bestaande kaders moeten denken, meer moed kunnen tonen en nog actiever kunnen werken aan meer variatie in onze woningvoorraad en het ombouwen van lege kantoren. We gaan de komende jaren in elk geval met de volgende punten aan de slag: 1. We gaan ons nog meer inzetten om de wachttijden terug te dringen. Met name de starters mogen van Viveste verwachten dat zij een plek krijgen in Houten. Dit is ook van belang om de vitaliteit van de Houtense samenleving te borgen. 2. We zullen blijven streven naar veilige havens in de oudere wijken, waar huurders de beschutting vinden om de regie over hun leven vorm te geven. 3. We zullen ons actief blijven inzetten om de eenzijdigheid van het woningbezit tegen te gaan, de huurders en vooral ook de woningzoekenden actief betrekken bij ons beleid en onze maatschappelijke agenda ophalen bij onze maatschappelijke partners. 4. We zullen vaker experimenten aangaan om nieuwe wegen te vinden om onze doelen te realiseren. 5. We hebben de ‘oude’ Houtense kwaliteitsnorm losgelaten en zullen de woningzoekenden rechtstreeks vragen voor welke woonkwaliteit zij willen betalen.

4.7 Ondernemingsraad De OR heeft in 2015 vier keer formeel overlegd met de directeur-bestuurder. Gespreksonderwerpen die aan de orde kwamen waren o.a. bedrijfsplan, verkoopbeleid, nieuwe projecten, het nieuwe Viveste/ sociaal kader, werkkostenregeling, PMO, gevolgen van de nieuwe Woningwet. De OR overlegt twee keer per jaar met de RvC: één keer formeel en één keer informeel. Daarbij is o.a. gesproken over het werken bij Viveste, de relatie tussen de corporatie en huurders, landelijke regelgeving in relatie tot beleid, werkdruk en samenwerken met partners in de gemeente Houten.

4.8 Juridische structuur Stichting Viveste heeft als verplicht uitvloeisel van de vaststellingsovereenkomst (VSO) voor commerciële activiteiten Viveste Vastgoed B.V. opgericht. In 2015 hebben binnen Viveste Vastgoed B.V. geen activiteiten plaatsgevonden.

31

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

5 De nieuwe Woningwet Op 17 maart 2015 is de nieuwe Woningwet in de Eerste Kamer aangenomen. De Woningwet is vanaf 1 juli 2015 van kracht. Een interne projectgroep zorgt voor de implementatie ervan. Daarbij wordt de routeplanner van Aedes gebruikt. Hieronder lichten we de hoofdpunten toe. Regionalisering werkgebied corporaties Op basis van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak worden de werkgebieden bepaald. In eerste aanvang dienen de gemeenten daarvoor in overleg te treden. Indien er geen werkgebied wordt aangewezen, dan doet het ministerie een voorstel. Primaire focus op DAEB-bezit In de nieuwe Woningwet is de nadruk gelegd op de kerntaak van de woningcorporaties. Dat wil zeggen dat er een focus ligt op het DAEB-bezit. Hiervoor zijn de volgende maatregelen getroffen:  Er dient een splitsing te worden aangebracht in de DAEB en niet-DAEB woningen  Voor niet-DAEB gelden strengere eisen voor met name financiering en investeringen  Strengere toewijzingseisen voor de verhuur van DAEB-woningen  Leefbaarheidsuitgaven worden beperkt tot € 125 per DAEB-woning  Er is een lijst met maatschappelijk vastgoed opgesteld waarin nog wel als DAEB-activiteit mag worden geïnvesteerd en waarin niet (meer) mag worden geïnvesteerd. Verscherping van governance, intern en extern toezicht Zowel commissarissen als bestuurders worden bij benoeming en herbenoeming op geschiktheid getest. Hiertoe is de zogenaamde ‘fit en proper’-test ontwikkeld. Voor investeringen boven de € 3 miljoen wordt in elk geval aan de RvC goedkeuring gevraagd. De RvC is eraan gehouden de minister actief te informeren over zaken om de taak goed te kunnen uitoefenen in het belang van de volkshuisvesting. Versteviging rol gemeente en huurders Als de gemeente een volkshuisvestingsbeleid (woonvisie) heeft ontwikkeld, is de corporatie verplicht prestatieafspraken te maken. Deze prestatieafspraken hangen samen met een verplichte jaarlijkse informatiestroom naar de gemeente over voornemens tot liberalisatie, nieuwbouw, betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid, huisvesting van specifieke doelgroepen, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Huurders krijgen in algemeenheid een stevigere positie in de wet. Dit uit zich in de het feit dat ze onder andere instemmingsrecht hebben bij fusies en verbindingen.

32

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

6 Financiële continuïteit De afgelopen jaren hebben we hard gewerkt aan een stabiele basis voor het behoud van de financiële continuïteit. De complexgewijze verkoop en het actieve verkoopprogramma van woningen die niet tot de woningen voor de doelgroep behoren, hebben hiertoe de grootste bijdrage geleverd. Door met de opbrengsten uit verkoop bestaande leningen af te lossen en herfinanciering te vermijden, zijn we erin geslaagd om de rentelasten naar een acceptabel niveau te verminderen. Wij blijven daarmee een betrouwbare partner voor banken en leveranciers.In de komende jaren gaan we door met het beperken van onze onderhoudslasten en zullen we waar nodig ons verkoopprogramma intensiveren. De investeringen in 2015 ad € 17,3 miljoen zijn uit eigen middelen gefinancierd.

6.1 Kaders financiële continuïteit Een solde financiële basis waarborgt onze financiële continuïteit en zorgt er voor dat wij maximaal kunnen inzetten op het realiseren van onze doelstelling om mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt te huisvesten. Hiervoor sluiten we vooralsnog aan bij de financiële ratio’s die het WSW hanteert bij het beoordelen van de financial risks. Dit komt op het volgende neer: Eis

Definitie

Viveste

solvabiliteit > 20%

de verhouding tussen de omvang van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen

dekkingsratio < 50%

de verhouding tussen de omvang van de geborgde leningen en het onderpand op basis van de WOZ-waarde

loan to value < 75%

de verhouding tussen de omvang van het vreemd vermogen (lang en kort) ten opzichte van de bedrijfswaarde

53%

interest coverage ratio > 1,4

geeft de renteverdiencapaciteit welke wordt uitgedrukt als de operationele kasstroom ten opzichte van de rente uitgaven op het vreemd vermogen

2,0

debt service coverage ratio >1

geeft de renteen aflossingsverdiencapaciteit die wordt uitgedrukt als de operationele kasstroom ten opzichte van de rente-uitgaven en de aflossing op basis van de restant levensduur

1,16

40% 24,3%

In 2015 voldoen we aan alle ratio’s. De meerjarenprognose laat zien dat we de komende jaren de ratio’s verder verbeteren.

Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde (%) Loan to value bedrijfswaarde (%) Dekkingsgraad (%) ICR DSCR

2015 40,0

2016 39,5

2017 43,4

2018 47,6

2019 52,5

2020 57

53,0 24,3 2,00 1,16

54,8 22,1 2,37 1,46

50,5 21,3 2,54 1,52

45,6 18,6 2,39 1,61

40,5 16,1 3,17 1,77

35,2 14,3 3,55 1,98

33

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

6.2 Ontwikkeling kasstromen De kasstromen ontwikkelen zich de komende jaren als volgt: Cash Flow Operationele activiteiten Desinvesteringen Financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen

2015 12.077 5.876 -21.640 -3.687

2016 11.917 -23.305 -16.203 -27.591

2017 12.405 7.257 -4.270 15.392

2018 12.160 10.003 -19.903 2.260

2019 14.825 10.643 -22.544 2.924

2020 15.508 -25 -17.935 -2.452

In de positieve ontwikkeling van de operationele kasstroom is het effect van vermindering van de rentelasten door aflossing van de leningenportefeuille duidelijk zichtbaar. Voor de kasstroom van de desinvesteringen is rekening gehouden met reguliere verkopen (bij mutatie) voor de komende 4 jaar. De kasstroom uit financieringsactiviteiten bestaat uit reguliere aflossingen van de leningen voor de komende jaren.

6.3 Jaarresultaat 2015 Voor 2015 begrootten we een resultaat van € 5,3 miljoen. Het gerealiseerde resultaat na belastingen voor 2015 bedraagt € -5.0 miljoen. De belangrijkste afwijkingen van het resultaat lichten we hieronder toe. Overzicht jaarresultaat 2015 (x € 1.000) realisatie

begroot

verschil

34.480

33.571

909

11.118 3.316 2.900 7.304

9.390 2.870 3.325 9.475

1.728 446 -425 -2.171

Totale bedrijfskosten

24.638

25.060

-422

Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfskosten Financiële baten en lasten Resultaat uit verhuuractiviteiten na rente

9.842 -7.566 2.276

8.511 -8.324 187

1.331 758 2.089

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Waardeveranderingen materiële vaste activa Resultaat uit projecten en verkopen

7.148 -18.695 -11.547

589 589

6.559 -18.695 -12.136

4.583

4.586

-3

-4.688 -360 -5.048

5.362 5.362

-10.050 -360 -10.410

Opbrengsten Bedrijfsopbrengsten exclusief woningverkopen Bedrijfslasten Afschrijvingen activa ten dienste van exploitatie Personeelskosten inclusief pensioenen Onderhoudslasten Overige bedrijfskosten

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen

34

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Afwijking opbrengsten Bedrijfsopbrengsten exclusief woningverkopen De bedrijfsopbrengsten exclusief woningverkopen zijn hoger gerealiseerd dan begroot. Dit komt voornamelijk doordat de complexgewijze verkoop van 101 woningen later is gerealiseerd dan gepland. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille is € 6,5 miljoen hoger dan begroot. Dit komt vooral doordat in de begroting rekening is gehouden met verkoop tegen de leegwaarde en dat in de realisatie is uitgegaan van de gemiddelde bedrijfswaarde per vhe van het complex waaruit woningen worden verkocht. De leegwaarde is vergelijkbaar met de verkoopwaarde. Er vindt hierdoor een verschuiving plaats naar de overige waardeveranderingen, waarin de herwaardering van het complex wordt opgenomen. Afwijking bedrijfslasten Afschrijvingen activa ten dienste van exploitatie en waardeveranderingen materiële vaste activa De afschrijvingen zijn hoger doordat de bedrijfswaarde is gestegen. De waardeveranderingen hebben betrekking op het onrendabel deel van de investeringen en woningportefeuille, welke via het resultaat tot uiting komt. De waardeverandering is sterk afhankelijk van de jaarlijks te bepalen parameters en uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde. Personeelskosten inclusief pensioenen In de jaarrekening zijn de kosten van inhuur van personeel meegenomen in de lonen en salarissen. Deze kosten bedragen circa € 600.000. In de begroting zijn deze kosten voor een bedrag van € 470.000 opgenomen onder de overige bedrijfskosten. Dit is een verschuiving. Onderhoudslasten De onderhoudslasten zijn lager dan begroot. Dit komt onder andere door het verder door ontwikkelen van de bedrijfsprocessen rond het onderhoud. Overige bedrijfskosten De lagere overige bedrijfskosten worden deels verklaard doordat de post inhuur personeel (€ 600.000) is verschoven naar lonen en salarissen. Daarnaast zijn de heffingen bijzondere projectsteun en saneringssteun lager dan begroot (€ 740.000) en is aan automatisering € 410.000 minder uitgegeven dan begroot.

6.4 Benchmark Viveste is een corporatie met een relatief jong bezit. De kenmerken van een dergelijke corporatie vertalen zich in de benchmark als de vergelijking wordt getrokken met het gemiddelde van Nederland. De bedrijfswaarde is hoger vanwege de gemiddeld langere restant levensduur. De onderhoudslasten zijn lager vanwege het jongere bezit. De aflossings- en de rentedekkingsgraad zijn lager omdat de schuldpositie vooralsnog hoger is. Daarentegen zijn de huren hoger vanwege het hogere kwaliteitsniveau.

35

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

6.5 Meerjarenperspectief opbrengst Rijk tarief * ) bijdrageheffing (alle Viveste verhuurders) 2014 € 1.165 mln 0,381 % € 3,34 mln 2015 € 1.355 mln 0,449 % € 3,77 mln 2016 € 1.520 mln 0,491 % € 4,24 mln 2017 e.v. € 1.700 mln 0,536 % € 4,75 mln *) De heffingsgrondslag is de WOZ-waarde van het woningbezit onder de huurtoeslaggrens minus 10x de gemiddelde WOZ-waarde van die woningen.

6.6 Risicobeheersing Het systeem van risicomanagement voldoet aan de eisen van de directie. Elk jaar worden de risico’s geanalyseerd en eventuele nieuwe risico’s beoordeeld en vastgelegd. Risicomanagement vindt met name plaats in de top van de organisatie. De meest significante risico’s en de getroffen risico beperkende maatregelen Viveste analyseert haar risico’s ieder jaar. Vervolgens worden per geïdentificeerd risico de beheersingsmaatregelen geïdentificeerd. Elk kwartaal wordt gerapporteerd over de risico’s in de kwartaalrapportage.

Risico

Omschrijving

1

Maatschappelijk rendement

Betaalbaarheid, huisvesten van meer doelgroepen en passend bezit. Transformatie van te dure woningen naar woningen voor de doelgroep.

2

Organisatorische volwassenheid

Wendbaarheid van de organisatie, zakelijke en resultaatgerichte houding, verantwoordelijkheden bij medewerkers leggen. Uitwerken business risks van WSW.

3

Wet- en regelgeving

Normen en compliance wijzigen. Wijzigende wet- en regelgeving. Herzieningswet en bijbehorende kennis. Toezichthoudende organen (WSW, ILT).

4

Ontwikkelrisico

We gaan meer ontwikkelen en dus meer risico’s lopen, beperkte mogelijkheid tot nieuwbouw in Houten. Door stijging van grondstofprijzen lopen van prijsrisico.

De primaire financiële instrumenten van Viveste, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van ons financieringsbeleid is om ongewenste financiële risico’s zoals renteen liquiditeitsrisico’s te voorkomen dan wel te spreiden. Ons beleid is erop gericht om het jaarlijks 36

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. Het beleid van Viveste is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doelen. Financiële derivaten Viveste maakt geen gebruik van derivaten met een verhoogd risico. Viveste heeft twee leningen waarvoor een toekomstige rente is vastgelegd. Deze leningen worden gezien als embedded derivaat. Het gaat in totaal om nominaal € 25 miljoen euro. De risico’s van deze derivaten zijn opgenomen in de balans. Op elke balansdatum wordt de reële waarde van het embedded derivaat opnieuw bepaald. De relevante ratio’s blijven ruim binnen de marges die het WSW hanteert. Hiermee is voldoende geborgd dat Viveste eventuele gevolgen van deze contracten kan dragen. De liquiditeitsbuffer van Viveste is ruim voldoende om aan de mogelijke verplichtingen te kunnen voldoen. Verder maakt Viveste geen gebruik van overige als derivaten te benoemen financiële instrumenten. We zullen dit in de toekomst ook niet doen. Treasurystatuut Viveste heeft een treasurystatuut. Het treasurybeleid wordt in een door een externe deskundige begeleide treasury commissie besproken en gemonitord. De treasury commissie komt periodiek bij elkaar.

6.7 Risicobereidheid met betrekking tot de significante risico’s Naar aanleiding van de jaarlijkse risicoanalyse worden acties ondernomen waardoor de risico’s verder worden beheerst/beperkt. Maatschappelijk rendement Het risico van betaalbaarheid is voor de komende jaren aangepakt en opgelost. Viveste kan de komende jaren ook met haar huidige (dure) bezit betaalbare huren aanbieden voor de doelgroep. Om ons vermogen volkshuisvestelijk optimaler in te zetten is het nodig om dure woningen te transformeren naar goedkopere woningen. Hiervoor zijn we op zoek naar ruimte. Organisatorische volwassenheid De organisatie is continu verbeterd. Risico wet- en regelgeving Een groot deel van de gewijzigde wet- en regelgeving hebben we al opgepakt. Met betrekking tot de Woningwet hebben we een overzicht van de status. Op die manier kunnen we goed bijhouden waar we staan. Aandachtspunt voor 2016 is de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. En we blijven scherp op veranderingen in de wet- en regelgeving. Ontwikkelrisico De risico’s zoals benoemd in de tabel zijn vooralsnog onveranderd. Alle mogelijkheden tot nieuwbouw worden aangehaald. Viveste kijkt niet alleen naar de uitgifte van grond door de gemeente. Het ombouwen van kantoren tot woningen en de aankoop van grond van commerciële partijen behoren ook tot de 37

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

mogelijkheden. In de markt wordt na de crisis veel op andere manieren (her)ontwikkeld. Dit gebeurt vaak niet meer op basis van een aanbesteding, maar veel meer op basis van Resultaat Gericht Samenwerken. Om de risico’s hierin te gaan minimaliseren, wordt gewerkt aan een nieuw programma van eisen waar onze woningen in de toekomst aan moeten voldoen. Kwantificering van de impact op het resultaat en de financiële positie als de risico’s zich voordoen Het is zeer lastig om een kwantificering van de impact te geven. Kwalitatief kan dit beter: als de risico’s zich voordoen, wordt het lastiger onze doelstelling te halen. Risico's en onzekerheden met een belangrijke impact in het afgelopen boekjaar en de gevolgen daarvan Het ontwikkelrisico en dan vooral de beperkte mogelijkheid tot nieuwbouw in Houten heeft gedurende het afgelopen boekjaar een belangrijk impact gehad. Viveste is op zoek naar ruimte om woningen te kunnen toevoegen. Verbeteringen in het systeem van risicomanagement die zijn of worden aangebracht In 2016 willen wij een nieuwe methode van risicomanagement invoeren, waarmee we het rapportageproces en het beoordelen van de risico’s willen verbeteren.

6.8 In control Om een goede bedrijfsvoering te kunnen waarborgen, vragen we ons regelmatig het volgende af:    

Doen we de goede dingen? (strategisch) Doen we de dingen goed? (operationeel) Hebben we de juiste stuur- en verantwoordingsinformatie? (rapportage) Leven we de relevante wet- en regelgeving na? (compliance)

Omdat we in 2016 een nieuw ERP-systeem implementeren, zullen we de interne beheersing van processen en procedures in de tweede helft van 2016 hierop aanpassen.

38

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

7 Governance Als maatschappelijk ondernemer hebben we een bijzondere verantwoordelijkheid. Dat vereist een goed bestuur en een kritisch toezicht op het bestuur. Transparantie, integer handelen en maatschappelijk verantwoord handelen staan bij ons voorop. We zijn lid van Aedes en onderschrijven de daaraan verbonden AedesCode. De Governancecode woningcorporaties, die onderdeel uitmaakt van de AedesCode, geeft het kader voor de inrichting van de bestuurlijke organisatie. Nieuwe Governancecode Op 1 mei 2015 is een nieuwe Governancecode in werking getreden. Deze vervangt de oude code uit 2011 in zijn geheel. De controller heeft de nieuwe Governancecode binnen Viveste ingevoerd. Hierover is in verschillende vergaderingen gesproken. De bepalingen zijn doorgenomen en zijn toegepast op Viveste. Als gevolg van de implementatie van de nieuwe Governancecode is het reglement RvC aangepast en zijn de reglementen voor de audit- en remuneratiecommissie opgesteld. Er wordt nog gewerkt aan een aanpassing van de statuten. De code kent vijf principes. De principes vullen elkaar aan en moeten in samenhang worden bezien. De principes zijn concreet uitgewerkt in bepalingen waaraan corporaties zich moeten houden. In lijn met nieuwe wetgeving en om de kwaliteit en transparantie van handelen van bestuur en RvC te bevorderen is afwijking met ‘leg uit’ op een aantal bepalingen niet mogelijk, hiervoor geldt 'pas toe'. Principe 1: Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen passend bij de maatschappelijke opdracht Voor bestuur en RvC staat het behalen van maatschappelijke resultaten voorop. Dat vraagt om organisaties met een integere en open cultuur waarbinnen ruimte is voor reflectie en tegenspraak. Bestuur en RvC vervullen daarbij een voorbeeldfunctie voor zowel hun eigen corporatie als voor de gehele sector. Onderdeel van principe 1 is permanente educatie. De bestuurder heeft in 2015 een kennissessie novelle Woningwet gevolgd van Finance Ideas (3 PE punten). In het verslag van de RvC staat welke opleidingen de RvC-leden hebben gevolgd. Principe 2: Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af Het bestuur is aanspreekbaar op en legt verantwoording af over de maatschappelijke en financiële prestaties van de woningcorporatie als geheel, e n over de gemaakte strategische keuzes. De RvC is aanspreekbaar op en legt verantwoording af over het gehouden toezicht. In 2015 is Viveste gevisiteerd. Zie hiervoor de paragraaf over visitatie.

39

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Principe 3: Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak Het vervullen van de maatschappelijke opdracht van woningcorporaties vraagt om deskundige bestuurders en toezichthouders die permanent investeren in hun kennis en kunde. Daartoe moeten bestuur en RvC zodanig zijn samengesteld dat de leden elkaar aanvullen en scherp houden. Een van de bepalingen van dit principe is dat de woningcorporatie aan bestuursleden onder geen beding persoonlijke leningen, financiële garanties of andere financiële voordelen verstrekt, die niet vallen onder het beloningsbeleid. Viveste voldoet daaraan. Principe 4: Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen De maatschappelijke doelen van de corporatie worden in samenspraak met primair (vertegenwoordigers van) bewoners en secundair m e t de gemeenten vastgesteld en neergelegd in prestatieafspraken. Daarnaast hebben corporaties oog voor andere belanghebbende partijen en staan open voor feedback en discussie over de keuzes die zij maken over de inzet van maatschappelijke middelen. Principe 5: Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten Woningcorporaties hebben te maken met grote (financiële) risico’s. Het bestuur is verantwoordelijk voor goede risicobeheersing en de RvC houdt hierop toezicht. Het gaat daarbij niet alleen om de harde beheersmaatregelen maar ook maatregelen die appelleren aan het risicobesef en de moraal binnen de corporatie. Viveste heeft nog geen beleggingenstatuut.

40

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

8 Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Viveste en de met Viveste verbonden ondernemingen. Ook staat zij het bestuur met adviezen ter zijde. In dit verslag legt de RvC, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publieke verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden.

2015 In vogelvlucht In 2015 stonden de volgende thema’s centraal:  huurders- en belanghoudersparticipatie  strategische positie van Viveste in Houten en de regio  organisatieontwikkeling  invoering van de nieuwe Woningwet  invoering van de Governancecode woningcorporaties 2015  benoeming twee nieuwe RvC leden  visitatie

Toezicht De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn omschreven in de statuten van Viveste. Ze zijn verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC. Dit reglement is te vinden op viveste.nl. Het toezicht van de RvC omvat in ieder geval:  de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie;  de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie;  de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;  het kwaliteitsbeleid;  de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;  de maatschappelijke resultaten  de efficiëntie, betaalbaarheid en beschikbaarheid;  de wijze waarop invulling wordt gegeven aan opdrachtgeverschap;  de financiële verslaggeving;  de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving en Governancecode. Als toezichtskader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvC:  de Woningwet  de AedesCode  Governancecode woningcorporaties 2015  de interne integriteitscode van Viveste  de statuten van Viveste  het reglement Raad van Commissarissen Viveste  het regelement auditcommissie  het reglement remuneratiecommissie

41

JAARVERSLAG VIVESTE  

2015

het reglement auditcommissie het verbindingenstatuut

Werkwijze Bijeenkomsten De RvC is in 2015 tien keer bij elkaar gekomen. Hiervan was zes keer regulier overleg, één themabijeenkomst over het toezicht bij Viveste (bij het aantreden van de twee nieuwe leden van de RvC), één overleg over de visitatie, één ‘Benen op tafel’ overleg (los van vaste agendapunten) en één keer een overleg met het hele managementteam van Viveste. Daarnaast waren twee vergaderingen met de Ondernemingsraad van Viveste en twee vergaderingen met de huurdersorganisatie. De RvC vergadert met de bestuurder en de controller. Deze laatste heeft een eigenstandige verantwoordelijkheid naar de RvC. De voorzitter van de RvC heeft maandelijks voortgangsoverleg met de bestuurder. Remuneratie Er is een remuneratiecommissie en een reglement remuneratiecommissie. De remuneratiecommissie beoordeelt jaarlijks het functioneren van de bestuurder. De remuneratiecommissie bestond in 2015 uit de heer Touw en de heer Lageveen en mevr. Oelen en mevr. Booi. In 2015 is de remuneratiecommissie 3 keer bij elkaar gekomen. De belangrijkste onderwerpen waren het functioneren en de beoordeling van de bestuurder en het overleg met de huurders. Audit Er is een auditcommissie en een regelement auditcommissie. De auditcommissie bestond in 2015 uit de heren Touw en Siebers. In 2015 is de auditcommissie 2 keer bij elkaar gekomen. De belangrijkste onderwerpen waren de jaarrekening het jaarverslag en de begroting. Ook heeft de auditcommissie samen met het bestuur conform de Governancecode het functioneren van de huidige accountant (EY) beoordeeld. Belangrijkste conclusie is dat de aard van het bureau en de manier waarop invulling wordt gegeven aan de werkzaamheden niet past bij de verwachtingen van Viveste. Thema’s Van de financiële ontwikkelingen binnen Viveste wordt de RvC op de hoogte gehouden via de (meerjaren)begroting, kwartaalrapportages (inclusief de Balanced Scorecard), het jaarverslag, de managementletter van de accountant en gesprekken met de accountant over de controle-opdracht en rapportages van de accountant. Over de organisatorische ontwikkelingen houdt de RvC zich op de hoogte via de verslagen van en overleg met de OR van Viveste (twee keer per jaar) en gesprekken met de medewerkers. Om de ontwikkelingen op het gebied van de huurders- en belanghoudersparticipatie te volgen heeft de RvC twee keer per jaar overleg met de huurdersorganisatie, minimaal 1 keer per jaar met het College van B&W en is een delegatie aanwezig op relevant overleg met belanghouders (in 2015 themabijeenkomst betaalbaarheid).

42

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Wat de inhoudelijke ontwikkelingen betreft, heeft de RvC zich in het afgelopen jaar regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de feitelijke resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvC-leden ontvangen de verslagen van de Huurdersraad, de klachtencommissie en het overleg met belanghouders. Om de actuele lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen te volgen, ontvangt elk lid elke werkdag een speciaal voor hen en medewerkers van Viveste samengestelde digitale nieuwsbrief met het relevante digitale lokale, regionale en landelijke nieuws. Daarnaast wonen leden van de RvC-bijeenkomsten met belanghouders bij en volgen zij diverse seminars en workshops of plaatselijke/regionale bijeenkomsten. Als lid van de VTW volgt men regelmatig bijeenkomsten en cursussen van de VTW. Integriteit is een vast agendapunt waarbij leden van de RvC expliciet gevraagd wordt of er nog zaken te melden zijn die in het belang van de volkshuisvesting in zijn algemeenheid en/of het belang van de organisatie in het bijzonder zouden kunnen raken of schaden. Hierbij is ter sprake gekomen dat de heer Siebers als lid van het bestuur van het COA ook zijn werkgebied in Houten heeft. Hierover zijn nadere afspraken gemaakt. Samenstelling De RvC bestaat uit 5 personen. In onderstaande tabel is te lezen hoe de raad op 31 december 2015 was samengesteld. Naam, leeftijd, functie

Deskundigheidsgebied

Beroep

Nevenfuncties

mw. T. (Tineke) Booi (voorzitter)

wonen en stedelijke ontwikkeling

bestuursadviseur en projectmanager ORKA-advies

bestuurslid Publiek Debat Driebergen voorzitter bestuur 100% Heuvelrug lid pool visitatoren Raeflex vice-voorzitter RvC WSG Geertruidenberg

dhr. L. (Louis) van Garderen RA

bedrijfseconomie financiën governance

directeur Joinson & Spice BV, auditors and accountants

bestuurslid Stichting Museum Hilversum bestuurslid Stichting Thank God

dhr. J.D.M. (Hans) Touw FRICS

vastgoedontwikkeling portefeuillebeleid en duurzaamheid

directeur Portfolio Management Vesteda

gastdocent Amsterdam School of Real Estate

mw. I.B. (Inge) Oelen

wonen, zorg & welzijn en HRM

regiodirecteur zorg Koninklijke Kentalis regio Zuidwest

dhr. P.L. (Peter) Siebers

bedrijfsvoering en algemeen bestuur

lid van het bestuur van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA),

43

Raad van Toezicht Karakter (t/m november 2015)

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Werving Opvulling van vacatures in de RvC gebeurt standaard via externe werving, door een extern bureau, waarbij een externe integriteitstoets en VOG-verklaring vaste onderdelen zijn. Voorafgaand aan de werving wordt de profielschets opnieuw getoetst op actuele relevantie. In 2015 zijn 2 nieuwe leden voor de RvC geworven. Daarbij is, in het kader van het thema ‘De aanspreekbare commissaris’, geëxperimenteerd met het betrekken van belanghouders bij de werving. In de sollicitatiecommissie zaten ook een lid van de Huurdersadviesraad en de burgemeester van Houten. Tegenstrijdige belangen In 2015 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en of het bestuur betrokken waren. Ook vervult geen van de leden van de RvC of het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Het afgelopen jaar bezochten diverse leden diverse ledenbijeenkomsten van de VTW. (Her)benoeming en zittingsduur Leden van de RvC zijn voor een periode van vier jaar benoemd. Ze kunnen nog eens voor een termijn van vier jaar worden herbenoemd. In onderstaande tabel is het rooster van aftreden weergegeven. Naam

(Her)benoemd

Aftredend

mw. T. Booi

01-01-2014

01-01-2018

mw. I.B. Oelen

02-04-2015

01-01-2019*

dhr. L. van Garderen RA

28-01-2013

01-01-2017*

dhr. P.L. Siebers

02-04-2015

01-01-2018*

dhr. J.D.M. Touw FRICS

01-07-2015

01-07-2019

* herbenoembaar Bij het vervullen van vacatures en discussie over het eigen functioneren, maakt de RvC gebruik van de herziene profielschets uit 2014. Het profiel van de raad met omvang en deskundigheden staat op de website van Viveste. Evenwichtige verdeling zetels over mannen en vrouwen Op 1 januari 2013 is de wet Bestuur en Toezicht in werking getreden. In deze wet wordt onder andere een evenwichtige verdeling van mannen en vrouwen in bestuur en RvC. De wet introduceert streefcijfers voor de participatie van vrouwen in besturen en RvC’s van grote ondernemingen. De wet schrijft een verdeling voor dat ten minste 30% van de zetels wordt bezet door vrouwen en ten minste 30% door mannen, voor zover de zetels verdeeld worden over natuurlijke personen. Het bestuur van Viveste bestaat uit één man. De RvC bestaat in 2015 voor 40% uit vrouwen en voor 60% uit mannen.

44

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Opleidingsplan en -budget RvC De RvC heeft een eigen budget voor deskundigheidsbevordering. Te volgen trainingen en opleidingen worden afgestemd op de aandachtsgebieden die voor elk RvC-lid zijn benoemd. Daarnaast heeft elk lid een abonnement op een vaktijdschrift. Overzicht gevolgde opleidingen 2015 RvC-lid

Opleiding

mw. T. Booi



VTW Masterclass Zorgvastgoed (18-03-2015), 4 PE punten

dhr. J.D.M. Touw





VTW De RvC, de accountant en de auditcommissie (30-03-2015), 4 PE punten VTW Masterclass de RvC en de accountant (15-09-2015), 4 PE punten EY samen met Governance Institute Wat is goed toezicht, 3,5 PE punten Masterclass Innovatie in de Vastgoedsector (3-11-2015 en 4-11-2015), 14 PE punten Integriteitsbijeenkomst ‘Macht en Integriteit’ (19-11-2015), 3 PE punten

dhr. L. van Garderen



VTW masterclass risicomanagement (23-04-2015), 4 PE punten

mw. I.B. Oelen



VTW Workshop beginnend commissaris (30-10-2015 en 31-10-2015), 13 PE punten

  

dhr P.L. Siebers Zelfevaluatie RvC Jaarlijks neemt de raad het eigen functioneren onder de loep. De evaluatie over 2015 is door de RvCleden zelf uitgevoerd, nadat dit in 2014 door een extern bureau is gedaan. De evaluatie vond plaats aan de hand van een door een extern bureau opgezet evaluatieformat. Integriteit en klokkenluidersregeling Viveste heeft een integriteitsprotocol en een klokkenluidersregeling. Bij elke vergadering van de RvC is integriteit een vast agendapunt. Honorering RvC Het afgelopen jaar bedroeg de vergoeding voor T. Booi € 7.875,-, voor J.D.M. Touw € 6.404, voor L. van Garderen € 5.250 en voor I.B Oelen en P.L Siebers € 3.938,-. De bedragen zijn exclusief BTW en inclusief reis- en onkosten. De leden van de RvC ontvangen van Viveste geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke. Voor de leden van de RvC is een risicoverzekering afgesloten. Bestuur Functieklasse De functie van bestuurder bij Viveste valt in klasse F van de Wet Normering Topinkomens. De vaste beloning van de heer Snoeks en de overige arbeidsvoorwaarden passen binnen deze adviesregeling. Beloning De periodiek betaalde beloning over 2015 bedraagt € 134.455. Dit is inclusief pensioenlasten. In de jaarrekening staat een nadere specificatie. 45

JAARVERSLAG VIVESTE

2015

Beoordeling Ook in 2015 vonden een functionerings- en beoordelingsgesprekken plaats. Deze worden vormgegeven aan de hand van een daartoe opgesteld format en volgens de 360graden methode. Input wordt verkregen van MT-leden, OR, huurdersorganisatie en belanghouders. Ook in 2015 werd de bestuursopdracht opgesteld en door de RvC geaccordeerd. Onafhankelijkheid bestuurder Vanuit Viveste verklaren wij dat geen belangenverstrengeling heeft plaatsgevonden. Onafhankelijkheid RvC- leden Wij hebben van iedere commissaris vastgesteld dat hij / zij onafhankelijk toezicht kan houden. Besluiten en specifieke themabesprekingen In het afgelopen boekjaar zijn de volgende besluiten genomen:  Besluit mevrouw I.B. Oelen en de heer P.L. Siebers te benoemen als lid van de RvC.  Inschaling directeur WNT schaal F.  Akkoord met het voorstel over de opzet van de afdeling Financiën.  De RvC ondersteunt het bestuursvoorstel aan te sluiten bij de regionale klachtencommissie.  Akkoord met het bijstellen van de verkoopvijver.  Besluit dat de controller een onafhankelijke positie binnen Viveste krijgt.  Goedkeuring op de verkoop van het tweede mandje te onthouden.  Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2014.  Decharge van de bestuurder voor het gedurende boekjaar 2014 gevoerde bestuur.  Goedkeuring bestuursbesluit tot outsourcing van het dagelijks onderhoud/ goedkeuring contracten.  Goedkeuring van het voorstel om het Aedes model klachtenreglement van toepassing te verklaren en aan te sluiten bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht.  Besluit om de bestuurder opdracht te geven om te komen met een verkenning van de toekomstige positionering van Viveste.  Besluit om, samen met het MT, de ontwikkeling van het beleids- en ondernemingsplan te bespreken en de positionering Viveste in het Kromme Rijngebied te verkennen.  Goedkeuring aan het bestuursbesluit over te gaan tot de verkoop van het 2e mandje woningen.  Goedkeuring van het voorstel om met Lekstede de gesprekken aan te gaan inzake de aankoop van de woningen Castellum Oost en West van Lekstede.  Besluit de heer J.D.M. Touw te herbenoemen als lid van de Raad.  Goedkeuring van het voorstel om EY de controle van 2015 te laten verrichten.  Vaststelling van de begroting 2016.  Goedkeuring terugkopen Castellum Oost.  Goedkeuring statutenwijziging.  Vaststellen verbindingenstatuut.  Akkoord afschaffen bestuursreglement.  Goedkeuring reglement auditcommissie.  Goedkeuring reglement remuneratiecommissie.  Goedkeuring reglement Raad van Commissarissen  Goedkeuring concept-statuten.

46

Jaarverslag Werken aan transformatie

Recommend Documents