Werken aan wonen. Bedrijfsplan

We r k e n a a n w o n e n Bedrijfsplan 2010 - 2014

1

Inhoudsopgave VOORWOORD

4

1

DE WERELD OM ONS HEEN

6

2

MISSIE, VISIE, POSITIE EN DOELEN

9

2.1

ONZE MISSIE

9

2.2

ONZE VISIE

9

2.3

ONZE POSITIE

9

2.3.1

Maatschappijgedreven corporatie

9

2.3.2

Waar kunt u ons in ieder geval op aanspreken?

10

2.4

ONZE DOELEN

10

3

4

5

2

WERKEN AAN DE PARTICIPATIE VAN BELANGHEBBENDEN

13

3.1

BELANGHOUDERSOVERLEG VORMGEVEN

13

3.2

HUURDERSPARTICIPATIE VERNIEUWEN

14

3.3

SAMENWERKEN MET WATERWEG WONEN VERSTEVIGEN

15

3.4

SAMENWERKEN MET ZORG EN WELZIJN VERSTEVIGEN

15

WERKEN AAN TEVREDEN KLANTEN

17

4.1

KLANTGERICHT WERKEN

17

4.2

BETAALDE EN ONBETAALDE SERVICEVERLENING

18

4.3

MAATSCHAPPELIJK BETROKKEN

19

WERKEN AAN PASSEND WONINGAANBOD

23

5.1

MARKTANALYSE

23

5.2

VOORRAAD BINNEN DE HUURTOESLAGGRENS

24

5.3

INSPELEN OP VERSCHILLENDE LEEFSTIJLEN

24

5.4

PRIJSBELEID

24

5.5

WONINGEN VOOR SPECIFIEKE DOELGROEPEN

25

5.5.1

Senioren

25

5.5.2

Mensen met lichamelijke en/of verstandelijke beperkingen

26

Werken aan wonen

6

7

8

5.5.3

Starters

26

5.5.4

Statushouders

26

5.5.5

Gezinnen

26

5.5.6

Mensen met een middeninkomen

26

5.6

KWALITEIT VAN ONZE WONINGVOORRAAD

27

5.6.1

Basiskwaliteit

27

5.6.2

Onderhoud

27

5.6.3

Herstructurering en nieuwbouw

28

5.7

VERKOOP VAN WONINGEN

28

5.8

ENERGIE EN WONEN

29

WERKEN AAN LEEFBARE BUURTEN WAAR MEN ZICH DOOR ONS GESTEUND VOELT

31

6.1

LEEFBARE WOONOMGEVING

31

6.2

SAMENWERKING ZICHTBAAR IN DE BUURT

31

6.3

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

32

WERKEN AAN FINANCIEEL VERANTWOORD BELEID

35

7.1

EEN GEZONDE FINANCIËLE POSITIE

35

7.2

VOLDOEN AAN EISEN VAN TOEZICHTHOUDER EN WAARBORGFONDS

36

7.3

FINANCIEEL TOETSINGSKADER

37

WERKEN AAN DE PROFESSIONELE ORGANISATIE

39

8.1

DOELMATIGE BEDRIJFSVOERING

39

8.2

HUMAN RESOURCE MANAGEMENT OPZETTEN

39

8.3

COMMUNICATIE EN CULTUUR

40

8.4

GOVERNANCE CODE

40

8.5

TOEKOMSTIGE ORGANISATIE

40

SLOTWOORD

43

BIJLAGE 1: ACTIES PERIODE 2010 - 2014

45

BIJLAGE 2: LOOPTIJD 2010 - 2020 PORTEFEUILLE STRATEGIE

53

COLOFON

55

Bedrijfsplan 2010 - 2014

3

Voorwoord Een nieuwe tijd vraagt om een nieuw bedrijfsplan. De boodschap van ons oude beleidsplan ‘Wonen... Toekomstgericht’ was heel duidelijk: Samenwerking veranderen van een beheercorporatie zonder al te veel aspiraties naar een ambitieuze corporatie, die actief aan de weg wil timmeren. Geconstateerd kan worden dat die boodschap vorm heeft gekregen. Sinds 2005 is stevig geïnvesteerd in de bestaande voorraad, zoals weergegeven in het Strategisch Voorraadbeleid, er worden vanuit Woondiensten nieuwe producten aangeboden, er is onroerend goed verworven voor een welzijnsinstelling en de nieuwbouwproductie is na meer dan tien jaar weer op gang gekomen. De maatschappij verwacht steeds meer van corporaties. Eigentijdse corporaties komen bij de mensen thuis. Wij helpen mee om sociale problemen op te sporen, burenruzies te beslechten, advies te geven, door te verwijzen naar instanties e.d. Maatschappelijke investeringen in zorgen welzijnsprojecten zijn normaal tegenwoordig. De Rijksoverheid roomt onze vermogens af door heffing van vennootschapsbelasting en door corporaties te laten meebetalen aan de veertig ‘prachtwijken’. Kortom, er is veel veranderd de afgelopen jaren. Een grote verandering heeft zich voorgedaan in Vlaardingen zelf. De gemeenteraad heeft besloten tot de uitvoering van het Actieplan Wonen, waaraan onze collega-corporatie en wij hebben meegewerkt. De hoofdlijnen van dit beleid komen erop neer dat er de komende twintig jaar circa zevenduizend, vooral slechte en oude huurmeergezinswoningen, moeten wijken voor circa 8.500 nieuwe woningen. Die nieuwbouw zal voor een groot deel in de koopsfeer plaatsvinden en dan gaat het voor het grootste deel om eengezinswoningen. De doorstroming zal hierdoor sterk gestimuleerd worden en vele Vlaardingers moeten voor de stad behouden blijven door een adequaat aanbod voor hen

4

te bewerkstelligen. Wij zullen ons aandeel daarin leveren. De ontwikkelingen van de komende jaren zullen een meerwaarde voor veel woonconsumenten opleveren; ook voor de mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Vooral senioren en mensen met een beperking willen wij goed en zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen. Ongeveer tweederde deel van onze woningvoorraad blijft qua huurstelling ‘bereikbaar’ (in termen van de huurtoeslagwet). Bovenstaande ontwikkelingen vragen om een nieuw eigentijds bedrijfsplan. Een flexibel bedrijfsplan met een heldere

Werken aan wonen

visie en ambities op basis waarvan resultaatgericht gewerkt kan worden in een constant veranderende samenleving. Het stelt ook nieuwe eisen aan onze organisatie. Aanpassing kan soms nodig zijn om in te spelen op nieuwe wensen van onze belanghouders. De roep om de processen efficiënt(er) te laten verlopen is een opgave, die de komende tijd onze aandacht zal vragen. Als wij kijken naar de ambities in dit bedrijfsplan, de maatschappelijke veranderingen en andere factoren, blijkt dat wij onze koers zullen moeten bijstellen. We staan voor forse investeringen. Onrendabele toppen worden voor lief genomen. Onze financiële positie blijft verantwoord. Samenwerking ontkomt er niet aan extra opbrengsten te genereren. Dit leidt ertoe dat een deel van de bestaande voorraad van de hand wordt gedaan. Daarom zal de omvang van de voorraad niet echt groeien. Betrokkenheid, inzet en flexibiliteit zijn eisen, die wij stellen aan ons personeel. Mogen werken in deze uitdagende branche is een voorrecht. Dit bedrijfsplan is tot stand gekomen met medewerking van en onder invloed van onze belanghouders en medewerkers. Ik ben hen dankbaar voor hun inbreng. Speciaal wil ik nog noemen de Raad van Commissarissen; zij heeft mij met raad en daad terzijde gestaan en heeft het volle vertrouwen uitgesproken in onze toekomst. Ton van der Steen, directeur-bestuurder


5

1 De wereld om ons heen Algemeen De volkshuisvestingswereld is voortdurend in beweging. De woningbouwverenigingen uit het begin van de 20e eeuw zijn uitgegroeid tot ondernemingen, die nog steeds de sociale doelgroepen bedienen, maar tegenwoordig veel meer taken en verplichtingen kennen. Na de verzelfstandigingsgolf uit de jaren ’90 van de vorige eeuw, tracht de Rijksoverheid haar greep op de corporaties terug te winnen. Steeds meer bepaalt zij wat wij mogen en moeten laten. Tegelijkertijd zijn wij ons sterk bewust van het feit, dat onze primaire taak ligt op het huisvesten van al diegenen die niet of moeilijker zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Wij willen steeds meer maatschappelijke taken op ons nemen en maatschappelijk verantwoord opereren. De discussies over ons werkterrein zullen nog wel enige decennia aanhouden. Ons oude beleidsplan voorziet daarin onvoldoende. Dat is een reden te meer om te komen tot een nieuw bedrijfsplan, waarin een nieuwe visie wordt ontwikkeld. De visie is van grote invloed op de keuzes die gemaakt worden. Economische recessie Terwijl de mondiale economie begin 2008 nog booming was, is nu sprake van een mondiale recessie. Wij hebben hier ook mee te maken. De hypotheekcrisis in de Verenigde Staten heeft tot een bancaire crisis geleid en die is overgegaan in een economische crisis. Ook voor woningcorporaties in Nederland is het lastiger om krediet te krijgen voor de investeringen. Er zijn ook mogelijke voordelen. Tot en met 2008 rezen de prijzen voor het bouwen de pan uit. De huidige crisis neemt wat druk van de markt en zal misschien ook tot prijsverlagingen leiden. De Rijksoverheid Na de verzelfstandiging in 1995 tracht de Rijksoverheid de laatste jaren haar invloed weer te vergroten, omdat zij

6

van mening is dat er door de corporatiesector te weinig wordt geïnvesteerd in de herstructurering en vervangende nieuwbouw te lang op zich laat wachten. Men wil dat de corporaties hun vermogen voldoende aanwenden voor de volkshuisvesting. Daarnaast wil de overheid onder meer de staatssteunkwestie met de Europese Unie oplossen, het intern toezicht naar een hoger niveau tillen, het extern toezicht drastisch veranderen en nadere regels stellen over integriteit, dochterondernemingen, fusies en schaalgrootte. De staatssteundiscussie met de EU heeft vooralsnog opgeleverd dat negentig procent van de toegewezen sociale huurwoningen moet worden verhuurd aan mensen met een inkomen van maximaal € 33.000,-. Er zullen hogere eisen gesteld worden aan het intern toezicht en de zittingsduur wordt beperkt. Het extern toezicht zal worden gelegd bij de nieuwe “autoriteit”, die de minister zal adviseren over de corporaties, vooral over maatschappelijke prestaties, rechtmatigheid en financiële verantwoording. De regio De woningmarkt in Nederland is nog relatief gezond en rustig. In de meer perifere gebieden begint krimp te ontstaan in de bevolkingsomvang en dus ook in de woningvoorraad. De huizenmarkt in de Rotterdamse regio wordt echter nog steeds gekenmerkt door een te grote kwantitatieve vraag naar het aanbod. Daarbij dient wel te worden opgemerkt dat de kwalitatieve vraag en het bijbehorende aanbod niet altijd goed op elkaar aansluiten. De gemeente Met de gemeente Vlaardingen zijn brgin 2010 prestatieafspraken gemaakt. De gemeente Vlaardingen heeft in 2008 het initiatief genomen om, samen met de twee corporaties in Vlaardingen, een totale revitalisering van het bestand aan sociale huurwoningen te bewerkstelligen. Dit is vastgelegd

Werken aan wonen

in de nota Actieplan Wonen. De komende jaren zal de herstructurering worden versneld en vele meergezinshuurwoningen worden vervangen door vooral eengezinswoningen in de koopsector. Daarnaast zullen er ook eengezinswoningen en appartementen in de huursector worden gebouwd, maar de nadruk zal komen te liggen op grondgebonden koopwoningen. Uit uitgebreid marktonderzoek is gebleken dat er vraag is naar deze categorieën woningen. Samenwerking zal de komende vijf jaar circa honderdnegentig woningen slopen en ruim driehonderd nieuwbouwwoningen opleveren. De gevolgen van het Actieplan Wonen houden niet op na deze periode van vijf jaar. Ook daarna zal er nog meer gesloopt en geherstructureerd worden. Het plan is uitgewerkt in vijf gebiedsvisies, die door de inbreng van tal van klankbordgroepen vanuit de wijken op groot maatschappelijk draagvlak kan rekenen. Op basis van het Actieplan Wonen zijn eerder genoemde nieuwe prestatieafspraken gemaakt met de gemeente. Deze afspraken komen grotendeels overeen met de opgaven genoemd in dit bedrijfsplan.

Bedrijfseconomie Samenwerking heeft een nieuwe visie op het te voeren portefeuillebeleid (Strategisch Voorraadbeleid en nieuwbouw). Dat brengt hoge, maar noodzakelijke investeringen, met zich mee. Dit betekent voor Samenwerking dat het vermogen om nieuwe investeringen aan de portefeuille te kunnen toevoegen alleen kan worden verwezenlijkt, indien dit is gekoppeld aan het tegelijkertijd genereren van opbrengsten. Dat vereist de nodige creativiteit. We ontkomen er echter niet aan delen van ons bestaand bezit te verkopen. Dit heeft overigens als positief neveneffect dat de bestaande voorraad wordt vernieuwd, wat voor de toekomst (markt- en concurrentiepositie) meer zekerheid geeft. Vergroting van de voorraad zal daardoor moeilijk te realiseren zijn.

Milieu en energie Onze aarde wordt geërfd door onze kinderen en kleinkinderen. Daar moeten we zuinig op zijn. Milieubelastende activiteiten moeten zoveel mogelijk worden teruggedrongen. In 2008 zijn al onze woningen voorzien van een energielabel. In het kader van het Strategisch Voorraadbeleid zullen energiebesparende investeringen worden meegenomen. Onze koepelorganisatie heeft met het kabinet afspraken gemaakt om het energieverbruik van corporatiewoningen met twintig procent te reduceren. Daarnaast heeft onze corporatie het convenant FSC-hout ondertekend. De komende jaren zullen we waar mogelijk alleen nog hout gebruiken dat door de Forest Stewardship Council is goedgekeurd.


7

‘Samenwerking blijft zich actief inzetten in het kader van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Daarmee levert de corporatie een belangrijke bijdrage aan de veiligheid in de wijken.’

Burgemeester T.P.J. Bruinsma

8

Werken aan wonen

2 Missie, visie, positie en doelen 2.1

Onze missie

•

Samenwerking maakt individuele woonwensen van onze huidige en toekomstige klanten mogelijk en levert maatwerk.

2.2

Onze visie

Op basis van de actuele ontwikkelingen, onze inschatting van de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen, waarmee wij te maken hebben, en onze missie, komen wij tot de volgende visie voor de komende jaren:

•

• • •

•

• • •

Woningstichting Samenwerking Vlaardingen stelt alles in het werk om mensen die om wat voor reden dan ook niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien, aan een dak boven hun hoofd te helpen. Senioren vormen voor ons een speciale doelgroep. Daarnaast krijgen mensen met een beperking extra aandacht. Het Actieplan Wonen heeft de nodige impact op en vraagt veel aandacht van onze organisatie. Onze toekomstpotenties hangen daarmee samen. Het plan vormt een enorme uitdaging en is van groot belang voor de volkshuisvesting in Vlaardingen. Ongeveer tweederde deel van onze voorraad zal altijd toegankelijk zijn voor de sociale doelgroepen. De rest van ons bezit wordt in principe meer marktconform verhuurd. Wij willen steeds meer met maatwerk aan de vragen en wensen van onze huurders tegemoet komen. Transparantie van ons optreden krijgt steeds de nadruk, waarbij de adviezen van onze belanghouders serieus in onze beleidsafwegingen worden afgewogen. Ecologisch duurzaam werken moet onze kinderen een

•

schonere aarde opleveren. Onze ambities leiden tot grote investeringen in nieuwbouw en kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. Onrendabele toppen in de sociale huur horen daarbij. Investeren doen wij binnen bedrijfseconomisch verantwoorde kaders.

2.3

Onze positie

2.3.1 Maatschappijgedreven corporatie De komende vijf jaar willen we ons graag meer profileren als een ‘maatschappijgedreven’ corporatie, die: • zich in haar keuzes laat leiden door de opgave die ze binnen de kaders van de eigen missie ziet; op een afgebakend gebied van zo groot mogelijke be• tekenis wil zijn voor de mensen die op haar aanwezigheid mogen vertrouwen; • als het ware in opdracht van haar directe belanghebbenden werkt en met hen overlegt over het door de corporatie te voeren beleid. Dat betekent dat Samenwerking toekomstige beleidskeuzes steeds meer wil laten afhangen van belanghouders, door ons oor te luister te leggen bij die doelgroepen die ons het meest aan het hart gaan. Meer actief de mensen benaderen en luisteren. Daarbij past een open houding; communiceren over toekomstig beleid van onze corporatie, naar de klant luisteren en hem serieus nemen. Kortom, creativiteit aan de dag leggen om oplossingen te vinden en eventueel experimenten aangaan. Zo gaat Samenwerking begin 2010 haar huurders oproepen zich op te geven voor een denktank. Voor (een deel van) deze denktank zullen we daarna klantenpanels organiseren. Bij deze klantenpanels


9

kunnen we bijvoorbeeld uitgewerkte producten toetsen, ideeën bespreken of vrij brainstormen over bepaalde vastgestelde thema’s.

2.3.2 Waar kunt u ons in ieder geval op aanspreken?

•

king zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Het energieverbruik van onze woningvoorraad met twintig procent verminderen tot 2018. Onze woningen zo milieuvriendelijk mogelijk (ver)bouwen.

Op een aantal taakvelden vinden wij onszelf ‘eerstverantwoordelijk’. Dit betekent dat wij het eerste aanspreekpunt zijn. Anders gezegd: we zien het betreffende taakveld als ‘ons probleem’. Dat houdt in dat we er alles aan zullen doen om knelpunten op deze taakvelden te signaleren en op te lossen. Hierbij werken we als dat nodig is samen met anderen. Hieronder sommen we de dertien taakvelden op waarvoor wij ons eerstverantwoordelijk voelen:

Uiteraard zijn er ook taakvelden die van ‘anderen’ zijn. Denk aan openbaar groen, winkelvoorzieningen, overlast op straat, verloedering en vervuiling, toezicht in de buurt, welzijnsaanbod, onderwijs- en werkgelegenheidsvoorzieningen en integratie-inspanningen. Hiervoor vinden wij andere partijen eerstverantwoordelijk. Soms kunnen en willen we toch een rol spelen: door maatschappelijk vastgoed te leveren, diensten te verlenen, te signaleren of zelfs te initiëren of als financiële sponsor te fungeren.

•

2.4

• •

• • • • • • • • • 1 2

10

•

Bedienen van de woonvraag van mensen uit de lagere inkomensgroepen1. Bedienen van de woonvraag van senioren. Bedienen van de woonvraag van bijzondere zorgvragers (mensen met lichamelijke en/of verstandelijke beperkingen, ex-psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden en statushouders 2). Oplossen achterstanden op de woningmarkt van bij voorbeeld (door)starters. Bedienen van de vraag naar huurwoningen van mensen met een middeninkomen. Kwalitatief op peil brengen c.q. houden van onze woningvoorraad. Aanpakken van overlast binnen onze woningen en woongebouwen. Stimuleren van de betrokkenheid en participatie van bewoners. Stimuleren van de eigen verantwoordelijkheid van bewoners. Het verzorgen van voorzieningen aan en rondom de woningen in het kader van sociale veiligheid. Zorgen dat voldoende van onze woningen toegankelijk zijn voor mensen die zorg nodig hebben. Bevorderen dat senioren en mensen met een beper-

Onze doelen

Doel 1: Participatie belanghouders vergroten Wij willen verantwoording over onze activiteiten afleggen aan onze belanghouders en hen invloed geven op ons beleid. Dat gaat niet zover dat ze mee mogen beslissen. Dat doen we nog altijd zelf. Maar we willen bepaalde belanghouders op specifieke onderwerpen om advies vragen. We zullen met hen communiceren of we het advies overnemen of niet en waarom. Achteraf zullen we aangeven wat er van onze voornemens terecht is gekomen en waarom iets wel of niet gelukt is. Daarnaast zullen we onze belanghouders zo goed mogelijk informeren over wat we doen. Doel 2: Tevreden klanten Onze klanten vormen ons bestaansrecht. Onze klanten willen we dan ook goed bedienen. Wij willen dat onze klanten tevreden zijn met ons diensten en zullen deze tevredenheid ook monitoren. De grafiek op pagina 11 geeft de middelen weer die samenhangen met de service en dienstverlening aan de klanten Doel 3: Passend woningaanbod Een passend woningaanbod is in onze ogen een van de

Alleenstaanden met minder dan € 20.975 en meerpersoonshuishoudens met minder dan € 28.475 bruto per jaar (grenzen per 1 januari 2009 Statushouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben

Werken aan wonen

belangrijkste middelen om tevreden klanten te krijgen en te houden. ‘Passend’ betekent in de eerste plaats dat onze klanten zich thuis voelen in hun buurt of complex. ‘Passend’ betekent ook dat wij voldoende woonruimte bieden voor mensen met een krappere beurs. ‘Passend’ betekent in de derde plaats dat we met onze voorraad willen inspelen op de verschillende gezinssamenstellingen en levensfasen in Vlaardingen. In de laatste plaats betekent ‘passend’ dat ons woningaanbod duurzaam en energiezuinig is.

Inzet middelen naar activiteit

Doel 4: Leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt Samenwerking realiseert zich dat voor leefbare buurten meer nodig is dan een passend woningaanbod. Onze klanten zijn gebaat bij een hele, veilige en schone leefomgeving. Wij willen niet dat onze klanten het gevoel hebben dat ze er alleen voor staan als er problemen zijn in de wijk. Wij ondernemen actie als er aan deze punten iets schort. Dat betekent signaleren, doorverwijzen en de regie nemen om oplossingen te realiseren. Zowel voor complexen en buurten als voor individuele bewoners.

Vastgoed gerelateerde uitgaven 2010 - 2014

Doel 5: Financieel verantwoord beleid We streven naar een gezonde financiële positie, willen voldoen aan eisen van de toezichthouder Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, gebruiken financiële sturing als managementinstrument en willen zoveel mogelijk effectief aanbesteden. Daarnaast sturen we op lage beheerskosten.

Onderhoud

Woonverbetering

Belastingen, verzekeringen en erfpacht

Energiebeleid

Onrendabele nieuwbouw

Rente

Doel 6: Professionele organisatie We koersen op een doelmatige bedrijfsvoering, goede interne communicatie en het opzetten van Human Resource Management.


11

‘Werken aan wonen sluit goed aan bij het Actieplan Wonen. Samenwerking kiest ook voor cultuurverandering. Ik vertrouw erop dat ze de ambities zoals verwoord in het bedrijfsplan gaan halen.’

André de Gier, projectleider Actieplan Wonen, gemeente Vlaardingen.

12

Werken aan wonen

3 Werken aan de participatie van belanghebbenden Wij staan als corporatie midden in de samenleving. Onze activiteiten hebben invloed op velen in de stad. Onze gebouwen en woningen bepalen mede het uiterlijk en het imago van de stad, onze dienstverlening komt ten goede aan meer mensen dan onze huurders, onze investeringen creëren werkgelegenheid, kwalitatief betere woningen, enzovoorts. Kortom, onze verantwoordelijkheid is groot. Daarom betrekken wij onze Huurdersraad bij ons beleid. En we overleggen regelmatig met onze bewonerscommissies. De taken en bevoegdheden van onze huurdervertegenwoordigingen zijn vastgelegd in het Overlegboek ‘Huurdervertegenwoordigingen en Samenwerking’. De Wet Overleg Verhuurder Huurder, welke onlangs is aangepast, ligt hier natuurlijk aan ten grondslag. Wij realiseren ons dat bewonersparticipatie geen vanzelfsprekendheid is. Samen met de Huurdersraad zullen we maatregelen verzinnen om de bestaande vormen van bewonersparticipatie te stimuleren en nieuwe vormen te introduceren. Maar ook met andere belanghebbenden proberen wij terdege rekening te houden, zoals onder andere de gemeente, zorgen welzijnsinstellingen, politie en andere maatschappelijke instellingen. Wij willen verantwoording afleggen over onze activiteiten aan onze belanghouders en hen invloed geven op ons beleid. Dat gaat niet zover dat ze mee mogen beslissen. Dat doen we nog altijd zelf. Maar we willen bepaalde belanghouders op specifieke onderwerpen advies vragen. We zullen ons vooraf verantwoorden of we het advies overnemen of niet en waarom. Achteraf zullen we aangeven wat er van onze voornemens terecht is gekomen en waarom iets wel of niet gelukt is.

3.1

Belanghoudersoverleg vormgeven

Samenwerking is zich bewust van de positie die ze inneemt in het maatschappelijke leven in Vlaardingen. Naast onze directe belanghebbenden, de huurders die vanuit de Overlegwet op bepaalde thema’s recht hebben op informatie, advies en instemming, bestaan er nog veel meer belanghouders, die belang hebben bij wat wij doen of laten in de stad. Wij zorgen voor directe en indirecte werkgelegenheid, bepalen voor een deel het gezicht van de stad, werken samen met zorgen welzijnsinstellingen, participeren in tal van maatschappelijke processen, hebben regelmatig overleg met de politie, de gemeente en tal van andere instanties. Functioneel bestaan er veel overlegverbanden tussen Samenwerking en verschillende instanties in Vlaardingen. Toch zijn er belanghouders, die meer direct betrokken zijn

bij Samenwerking en de gevolgen van beleidswijzigingen ondervinden. Dat leidt vaak tot meer intensief overleg en Samenwerking tracht rekening te houden met de commentaren en adviezen over koerswijzigingen. Dit nieuwe bedrijfsplan is definitief geworden nadat een groot aantal belanghouders daarop heeft gereageerd en geadviseerd. Voor de volledigheid wordt hier de lijst van belanghouders weergegeven, die overigens in de loop van de tijd kan veranderen: • Stichting Huurdersraad Samenwerking Vlaardingen • Burgemeester en Wethouders van Vlaardingen • Waterweg Wonen • Ambtenaren uit diverse beleidsrichtingen • Politie Rotterdam-Rijnmond • Stichting Seniorenwelzijn • Stichting Elkerlyc


13

•

Stichting Zorgcombinatie Nieuwe Maas

We hebben onze belanghouders de vraag voorgelegd hoe zij het liefst met ons willen communiceren. In onderstaande grafiek zijn de uitkomsten van deze peiling opgenomen. Hoe moet Samenwerking communicatie belanghouders vormgeven?

3.2

Huurdersparticipatie vernieuwen

Samenwerking heeft al jaren geleden een convenant gesloten met de Huurdersraad. In dit convenant zijn de wederzijdse rechten en verplichtingen geregeld. De Stichting Huurdersraad fungeert als overkoepelend orgaan van de verschillende huurders- en bewonerscommissies van de uiteenlopende complexen van Samenwerking. We zullen de komende tijd aandacht besteden aan het aanpassen van onze bewonersparticipatie aan de nieuwe Overlegwet. Hierin krijgen bewonerscommissies bijvoorbeeld meer bevoegdheden.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Goed idee / blijven doen

Niet doen / mee stoppen

Ik weet het niet

Op basis van de uitkomsten gaan wij in ieder geval door met het uitgeven van een informatief jaarverslag en samenwerking in projectgroepen. De nieuwsvoorziening vanuit Samenwerking gebeurt in de eerste plaats via onze website, www.samenwerking.nl. Daarnaast zullen wij de belanghouders ons bewonersblad sturen, dat vier keer per jaar uitkomt. In 2006 heeft Samenwerking zich voor het eerst laten visiteren. Eind 2010 zal de tweede onafhankelijke visitatie starten. Omdat onze belanghouders aangeven een jaarlijkse belanghoudersdag op prijs te stellen, zullen we ons instrumentarium in 2010 met deze communicatievorm uitbreiden. We kiezen ervoor om deze dag op te bouwen rond een of enkele actuele thema’s die interessant zijn voor (een groot deel van) onze belanghouders. In 2010 zullen wij ook een individueel jaarlijks benen-op-tafel-gesprek op

14

bestuurdersniveau organiseren. Dit gesprek willen we ook gebruiken om onze belanghouders advies te vragen over concrete vraagstukken waar we (eventueel samen) iets mee willen.

De Huurdersraad vergadert minimaal twee keer per jaar voltallig met de directie van Samenwerking. Wij waarderen de kritisch constructieve houding van de leden van de Huurdersraad. De Huurdersraad overlegt over beleidszaken met de directie en houdt zich niet bezig met complexgebonden kwesties. Daarvoor zijn de bewoners- en de huurderscommissies van de verschillende complexen. Minimaal eenmaal per jaar wordt daar op afdelingsniveau mee overlegd. Indien in een complex werkzaamheden worden verricht, loopt de frequentie vaak behoorlijk op. We realiseren ons dat huurdersparticipatie geen vanzelfsprekendheid is. Het is steeds lastiger om mensen te vinden om bestuurswerk te doen. Mensen hebben tegenwoordig drukke (sociale) levens. Als mensen al vrijwilligerswerk doen, dan is de trend dat men zich het liefst voor kortere tijd verbindt aan concrete projecten rond een specifiek thema waar men interesse voor heeft. De meer ‘traditionele’ vormen van participatie met commissies, vergaderingen, besturen, achterbannen en dergelijke spreekt grote delen van de bevolking helemaal niet meer aan. Dergelijke participatievormen trekken vooral oudere mensen (vaak man-

Werken aan wonen

nen) die zijn opgegroeid met deze participatievorm en meer tijd hebben om te vergaderen. Jongeren voelen zich veel minder aangesproken. Zij zijn best bereid hun mening te geven, maar niet in een vergadering. Ook allochtonen voelen zich niet aangesproken door deze werkwijze waardoor de formele bewonersparticipatie vaak een ‘witte’ aangelegenheid is. De vraagstukken waaraan sectoren als de sociale woningbouw (maar ook de zorg en het welzijnswerk) een bijdrage moeten leveren worden steeds complexer. De werkorganisaties van de corporaties zijn de laatste tien tot vijftien jaar sterk geprofessionaliseerd. Op het gebied van bestuur, organisatie, kennis van weten regelgeving, technische vraagstukken en ga zo maar verder. Hierdoor zijn professionals en vrijwilligers verder van elkaar af komen te staan en spreken zij lang niet altijd meer elkaars taal. Goede communicatie vergt daarom veel aandacht. Daarom zullen we investeren in nieuwe vormen van huurdersparticipatie door het uitbreiden van onze klantenpanels. Daarnaast zullen we de vorming van nieuwe bewonerscommissies stimuleren. Dit doen we door regelmatig oproepen te plaatsen in ons bewonersblad. Bij projecten in complexen waar geen bewonerscommissie is, schrijven we een brief aan alle bewoners om kandidaten te werven. We streven ernaar dat er over vijf jaar drie extra bewonerscommissies zijn opgericht. Over mogelijke andere vormen van huurdersparticipatie willen we graag in gesprek met onze Huurdersraad.

3.3

Samenwerken met Waterweg Wonen verstevigen

De samenwerking met onze collega-corporatie is al jaren lang goed te noemen. Nu wij samen met de gemeente Vlaardingen en Waterweg Wonen het Actieplan Wonen het licht hebben laten zien, is de samenwerking nog intensiever geworden. De afstemming van activiteiten van de twee corporaties in dit plan, differentiatie in nieuwbouwprogramma’s, is van het grootste belang. Deze afstemming zal ongetwijfeld de komende jaren nog groeien, mede gezien het feit, dat

er minstens op twee locaties een gezamenlijke opgave ligt. Het gezamenlijk optrekken van de projectbureaus ligt hierbij voor de hand. Ook de uitwisseling van informatie op tal van gebieden heeft een meerwaarde voor beide corporaties, evenals samenwerking op juridisch gebied. Overigens willen we onze zelfstandigheid behouden. Gezamenlijke belangen, wel of niet voortvloeiend uit gesloten convenanten, zoals op het gebied van de (her)huisvesting van bewoners, laatste-kansproject, buurtpreventie, opname van statushouders en tijdelijke arbeidskrachten uit Middenen Oost-Europese landen (de zogenaamde Moelanders) leiden tot samenwerking op tal van niveaus binnen de verschillende organisaties. Wij zouden ook graag samen met Waterweg Wonen de mogelijkheden willen onderzoeken om te gaan werken met leefstijlen en kijken of het huidige woningtoewijzingssysteem hierbij aansluit.

3.4

Samenwerken met zorg en welzijn verstevigen

Vlaardingen kent een demografische ontwikkeling die duidt op extra vergrijzing. Dit heeft er toe geleid dat onze contacten met zorgen welzijnsinstellingen zijn geïntensiveerd. Zo organiseert Stichting Seniorenwelzijn tal van activiteiten, die informatief, maar ook onderhoudend zijn voor de senioren in een aantal wijken in Vlaardingen. Het onderkomen in de wijk Holy hebben wij vorig jaar van de stichting gekocht, verbouwd naar de maatstaven van deze tijd en vervolgens weer terug verhuurd. De informatieverstrekking van de stichting aan de doelgroep komt ook onze huurders ten goede. Onze relatie met zorginstellingen is redelijk divers. Wij zijn in serieus overleg met de Zorgcombinatie Nieuwe Maas om te komen tot nieuwbouw van een nieuw zorgcentrum, koopwoningen (voor risico projectontwikkelaar), tachtig sociale huurwoningen en zesendertig dure huurwoningen, alle in de seniorensfeer. Daarnaast willen wij voor Elkerlyc een ‘opvanghuis’ bouwen. Daarover lopen de gesprekken met de gemeente en de desbetreffende instelling. Verder zouden wij graag twee zorginstellingen met bijzondere doelgroepen


15

in Vlaardingen willen huisvesten. Behalve de sterk fysiek gerelateerde samenwerking ontstaat er steeds meer samenhang op het gebied van voorlichting door de verschillende partners. Ten slotte dient vermeld te worden dat er in 2006 door alle partijen in Vlaardingen die op verschillende wijzen te maken hebben met het wel en wee van onze oudere inwoners, een convenant is gesloten waarin vooral de corporaties de verplichting op zich hebben genomen de komende jaren honderden bestaande appartementen ‘seniorenproof’ te maken. Samenwerking zal achthonderd woningen op die wijze aanpassen.

16

Werken aan wonen

4 Werken aan tevreden klanten Wij streven ernaar dat onze klanten tevreden zijn met onze producten en dienstverlening. Onze klanten vormen ons bestaansrecht. Wij willen dat zij onze dienstverlening minimaal met een zeven waarderen. Ten opzichte van de nulmeting in 2010 willen wij het klanttevredenheidscijfer in 2014 met minimaal 0,5 punt verbeteren. Om dat te realiseren zet Samenwerking de komende jaren in op: • het verhogen van de klantgerichtheid van ons werken; • het verbeteren en uitbreiden van onze betaalde en onbetaalde woonserviceverlening; • het verbeteren en uitbreiden van onze maatschappelijke dienstverlening. • een sterke marktpositie (zie hoofdstuk 5); • een goede prijs-kwaliteitverhouding van ons aanbod (zie hoofdstuk 5);

4.1

Klantgericht werken

Samenwerking blijft de komende jaren naar haar klanten luisteren en inspelen op hun wensen en behoeften. Daartoe willen wij zo transparant mogelijk communiceren met onze klanten. We willen vaker en beter laten zien wat we allemaal doen en waarom we dat doen. We zullen de komende tijd in de eerste plaats aandacht besteden aan het aanpassen van onze bewonersparticipatie aan de nieuwe Overlegwet. Hierin krijgen bewonerscommissies bijvoorbeeld meer bevoegdheden. Dit onderwerp lichten we verder toe in het hoofdstuk over belanghouders. Verder willen we onze website informatiever en interactiever maken. Bijvoorbeeld door onze klanten de mogelijkheid te bieden om via ‘mijn Samenwerking’ huuropzeggingen te doen, reparaties op te geven en klachten kenbaar te maken. Ook zijn we van plan een weblog van onze directeurbestuurder op te nemen op onze site. Deze vernieuwingen willen we uiterlijk 2011 ingevoerd hebben. Daarnaast willen we nieuwsbrieven uitbrengen over onze projecten,

om onze klanten per project te informeren wat er gaat gebeuren. Deze nieuwsbrieven zien wij als aanvulling op ons bewonersblad. We brengen al een populair jaarverslag uit. Dat bevalt goed. Daarom willen we ook onze begroting in populaire en toegankelijke vorm uitgeven, geïntegreerd in ons bewonersblad. Tot slot willen we onze klantgerichte houding versterken. Dat doen we door onze kennis van verschillende klantgroepen te vergroten, voorbeeldgedrag van onze medewerkers te stimuleren (bijvoorbeeld met behulp van onze interne nieuwsbrieven en onze leidinggevenden) en trainingen voor onze medewerkers. Om goed in te kunnen spelen op de wensen van onze klanten, moeten we beter weten wat zij willen. Daarom zijn wij bezig met een zogenaamd klantenpanel. In een klantenpanel kan de klant zijn mening geven over bepaalde onderwerpen. Zo kan het gaan over de kwaliteit van de dienstverlening of over woonwensen. Ons eerste klantenpanel gaat over onderhoudswerkzaamheden die in de woningen gepland zijn. Ook onze nieuwe keuzeformulieren voor badkamers en keukens, en ons nieuwe foldermateriaal zullen door een klantenpanel besproken worden. Een belangrijk voordeel van het oprichten van een klantenpanel is het ver-


17

sterken van de band met onze klanten. De klant heeft het gevoel dat zijn mening meer dan ooit meetelt. Nog nooit kwam hij zo intensief met ons in gesprek. Hierbij snijdt het mes aan twee kanten: het betrekken van de ervaringsdeskundigen (onze klant maakt ten slotte gebruik van ons product) biedt ons de mogelijkheid nieuw beleid te maken, terwijl voor de klant de organisatie plotseling een stuk transparanter is geworden. Op basis van de ervaringen met de klantenpanels, zullen wij in 2011 evalueren of en hoe we doorgaan met het instrument. Wij zullen in ons bewonersblad een oproep doen voor deelnemers aan de klantenpanels. Er moet een poule ontstaan waaruit we voor de verschillende onderwerpen telkens acht tot twaalf huurders kunnen benaderen om hun mening te kunnen geven. Naast klantenpanels willen we de klanttevredenheid elk jaar op een groot aantal onderwerpen laten onderzoeken door een onafhankelijk onderzoeksbureau. We doen ook zelf onderzoek naar de tevredenheid van onze klanten. De laatste keer dat we dat gedaan hebben was in 2008. Uit het meest recente eigen klantenonderzoek blijkt, dat we onvoldoende (snel) inspelen op klachten bij onderhoud en renovatie. Dit gaan we de komende jaren aanpakken. Dat doen we in de eerste plaats door een goede klachtenregistratie. Maar we gaan ook beter controleren of de klachten ook op tijd en naar tevredenheid van de klant worden afgehandeld. We zullen een procedure ontwikkelen waarbij elke klant met een klacht binnen een bepaalde tijd wordt gevraagd of de klacht daadwerkelijk verholpen is en of hij vindt dat Samenwerking goed en tijdig op de klacht heeft ingespeeld. De controlerende afdeling zal een andere zijn dan de afdeling die met de klachten aan de slag moet. Verder gaan we werk maken van het slim analyseren van klachten. Op die manier hopen we het aantal klachten daadwerkelijk te kunnen verminderen. Vanaf 2010 gaan we aan de slag met de WoonBench. Benchmarking is het vergelijken van prestaties, met als doel om handreikingen te bieden voor verbetering van die

18

prestaties. De meeste instrumenten, waarmee corporaties hun prestaties kunnen meten en soms ook vergelijken, doen dat altijd maar op één aspect, bijvoorbeeld de klanttevredenheid. WoonBench kan de prestaties op meerdere dimensies meten, om deze resultaten vervolgens met elkaar in verband te brengen. Bijvoorbeeld: leidt het investeren in leefbaarheid daadwerkelijk tot een hogere klantwaardering? Gaat efficiency ten koste van de medewerkertevredenheid? WoonBench richt zich op vier bouwstenen en hun onderlinge samenhang. Het gaat om het ‘klantoordeel’, het ‘medewerkeroordeel’, het ‘oordeel van maatschappelijke belanghouders’ en de ‘financiële en operationele prestaties’. Klanttevredenheid hangt ook nauw samen met de kwaliteit van ons functioneren. In 2012 willen we een erkend en onafhankelijk kwaliteitslabel invoeren in onze organisatie. We hebben nog geen keuze gemaakt welk kwaliteitslabel dat wordt. Informatie afkomstig uit vragen, klachten, klanttevredenheidsonderzoeken, kwaliteitsmetingen en andere bronnen wordt gebruikt om onze dienstverlening en kwaliteit te verbeteren.

4.2

Betaalde en onbetaalde serviceverlening

Samenwerking biedt zowel betaalde als onbetaalde service aan haar klanten. De betaalde services zijn redelijk bekend bij onze huurders. Zo hebben wij de afgelopen jaren een onderhoudsabonnement ontworpen. Daarnaast is onze woonwinkel uitgebreid en kunnen nieuwe en zittende huurders een keus maken uit (onderdelen) van badkamers en/of keukens, als zij daarvoor in aanmerking komen. Ook bieden we mensen verzekeringen en goedkope energie. Verder verwijzen wij onze huurders wel eens door naar (commerciële) aanbieders van services als een klussendienst. We hebben ook

Werken aan wonen

een foldermolen in onze woonwinkel met informatie over de woning. Als het gaat om betaalde services is ons motto ‘alles kan, als u er behoefte aan heeft’. Dit motto willen we ook de komende jaren handhaven. De komende tijd zal, onder andere op basis van klantenpanels en huurderenquêtes, bezien worden welke extra services wij aan onze huurders kunnen verlenen. Wij gaan er van uit dat wij veel van die serviceverlening niet zelf zullen ontwikkelen en/of uitvoeren. We zullen veel meer een inventariserende rol spelen en een makelaarsrol. Dat betekent in de eerste plaats dat we de wensen van onze bewoners zullen voorleggen aan dienstverleners met de vraag of zij de gevraagde diensten kunnen en willen leveren. In de tweede plaats zullen we bestaande dienstverleners onder de aandacht van onze klanten brengen. In de derde plaats zullen we proberen om met commerciële aanbieders afspraken te maken over aantrekkelijke aanbiedingen voor onze klanten. Verder willen wij de nazorg bij onze betaalde dienstverlening (ook al loopt die via derden) verbeteren door na afloop vaker contact te hebben met de klant. We zullen de tevredenheid hierover meten via onze klanttevredenheidsonderzoeken. De onbetaalde serviceverlening van Samenwerking is veel minder bekend bij onze klanten en onze belanghouders. Terwijl wij deze service zelfs aanbieden aan bewoners die niet bij ons huren. Zo fungeren wij elke dag als voorlichtingspunt, vraagbaak en adviseur voor onze klanten rondom allerlei zaken waar zij tegenaan lopen als bewoners, variërend van huurtoeslag tot burenruzies en het doorverwijzen naar het laatste-kansproject van de gemeente. Wij proberen onze klanten die dat nodig hebben een luisterend oor te bieden. Waar mogelijk zorgen we zelf voor een oplossing, maar in veel gevallen geven wij signalen door aan andere instanties die voor een oplossing kunnen zorgen. We fungeren voor onze huurders sinds kort ook als toegangspoort voor de Gemeentelijke Basisadministratie van de gemeente. Dit betekent voor de klanten dat zij bij woningtoewijzingen en bij verhuizing binnen de gemeente

Vlaardingen niet meer apart naar het gemeentehuis hoeven om dit door te geven. Samenwerking kan dit bij het ondertekenen van de huurovereenkomst direct voor deze klanten regelen. Zo bieden wij een stukje extra (gratis) dienstverlening. We willen de komende jaren structureel bij onze klanten onderzoeken of ze tevreden zijn met onze dienstverlening en waar zij vinden dat het beter kan. Daarnaast willen we ons aanbod veel beter bekend maken, zowel binnen onze eigen organisatie als naar onze klanten en belanghouders. Verder willen we onze serviceverlening intensiveren. We zien meer en ook complexere vragen op ons afkomen. Daar willen wij op inspelen. We streven er bovendien naar om minimaal vijftig procent van de problemen waarover mensen bij ons aankloppen zelf te kunnen afhandelen in plaats van door te verwijzen naar derden. Zo willen we bijvoorbeeld burenruzies of klachten van de ene huurder over de andere zelf afhandelen en ook nazorg verlenen. Het gaat hier om de kleinere problemen. Zo gauw het over heftiger zaken gaat, zal Samenwerking de politie of andere organisaties erbij betrekken. Om de kleinere problemen te kunnen aanpakken, willen we de formatie van woondiensten daarop afstemmen en in ieder geval op een aantal terreinen ons kennisniveau verhogen. Wij denken bijvoorbeeld aan de regelgeving in de zorgsector.

4.3

Maatschappelijk betrokken

Onze twee wijkmeesters (één voor ons werkgebied ten noorden van de Rijksweg en één voor het gebied ten zuiden daarvan) en dertien flatbeheersters vormen de spil van onze maatschappelijke dienstverlening in de wijken en buurten waar wij veel woningen hebben. Wijkmeesters zijn ondermeer verantwoordelijk voor het oplossen van allerlei kleine gebreken in en om onze woongebouwen, maar uiteraard hebben zij ook een belangrijke signalerende en doorverwijzende rol als het gaat om zaken als eenzaamheid, overlast, verloedering, onveiligheid, etc. Onze flatbeheersters hebben in eerste instantie tot taak om de openbare


19

ruimten in hun flats schoon te houden. Maar intussen zijn ook zij ogen en oren van Samenwerking in de flats en fungeren zij als aanspreekpunt voor de bewoners. Samenwerking besteedt steeds meer aandacht aan ongewenst woongedrag, zoals overlast, verwaarloosde tuinen, onderverhuur, woonfraude en hennepkwekerijen. Zo zijn er convenanten afgesloten en werkafspraken gemaakt met corporaties, politie en gemeenten in de regio over de bestrijding van hennepkwekerijen. Ook is er een regionale vangnetregeling opgezet waarin melding wordt gemaakt van alle ontruimingen bij de deelnemende corporaties. Dit signalerings- en beoordelingsinstrument geeft Samenwerking de mogelijkheid huurders die elders in de regio een ontruiming hebben meegemaakt wegens huurschuld of overlast, een huurovereenkomst aan te bieden met bijzondere voorwaarden, of te weigeren. Doordat al bij het aangaan van de huurovereenkomst de risico’s in beeld gebracht zijn, is het eenvoudiger deze huurders te blijven monitoren en zo adequaat te reageren op signalen van overlast en/of huurachterstand. Overlast buiten de woningen behoort vaak niet tot onze taken. Dit zijn openbare ordevraagstukken en dus een taak van de gemeente en politie. Bij drugsproblemen treden we vaak zij aan zij op met de politie. Via het Lokaal Zorgnetwerk, waarin zowel corporaties, politie, gemeente en zorgverleners vertegenwoordigd zijn, worden probleemsituaties besproken en behandeld. Wij verwachten dat bovengenoemde problematiek eerder meer dan minder zal optreden en willen daar onze verantwoordelijkheid nemen. We zetten in op de versterking van de positie van onze wijkmeesters en flatbeheersters. We willen deze functionarissen beter toerusten op hun sociale taken en hun functie beter inbedden binnen onze organisatie. Ook willen we beter functioneren binnen de netwerken met andere organisaties die ook met de genoemde problematiek te maken hebben. Alleen samen kunnen we effectief zijn.

20

Ten slotte maken we nog melding van het feit dat Samenwerking jaarlijks kleine lokale initiatieven sponsort die goed zijn voor Vlaardingers en Vlaardingen. Het gaat om bescheiden bedragen die volgens ons toch een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar wij woningen hebben. Samenwerking heeft een convenant getekend met de gemeente Vlaardingen, de stichting Elckerlyc en schuldhulpverlening om mensen die na enige aanmaningen nog steeds niet aan hun huurverplichtingen kunnen voldoen, een laatste kans te geven, voordat wordt overgegaan tot huisuitzetting. Het aantal mensen met achterstanden in hun huurbetaling neemt helaas nog steeds toe. Samenwerking heeft de tijdslimiet aanzienlijk verkort alvorens wij in actie komen om dit soort processen een halt toe te roepen. Eind vorig jaar tekenden de politie Rotterdam-Rijnmond, Stichting Arosa en de woningcorporaties verenigd in Maaskoepel, het Convenant Politiekeurmerk Veilig Wonen voor vrouwen. Het convenant is bedoeld om vrouwen te beschermen tegen geweld door ex-partners. Als slachtoffers thuis worden lastig gevallen, bedreigd of belaagd, maakt het systeem direct verbinding met een meldkamer, waarna de situatie en locatie meteen aan de politie worden doorgegeven. Het voordeel van deze aanpak is dat slachtoffers niet uit huis geplaatst hoeven te worden. Corporaties spelen een grote rol bij deze aanpak door de woning veilig te maken. Zij zorgen ervoor dat de woning voldoet aan de eisen zoals gesteld in het certificaat Politiekeurmerk Veilig Wonen. De corporaties die samenwerken in Maaskoepel hebben zich ertoe verplicht om dat, als dit nodig is, snel te doen. De afgelopen jaren heeft Samenwerking 1.600 woningen aangepast volgens het genoemde keurmerk. Het gaat bijvoorbeeld om het aanbrengen van goede sloten en anti-inbraakstrips. Deze aanpassingen kosten gemiddeld € 450,- per woning. In de periode 2010-2014 zullen nog 900 woningen worden aangepast volgens het keurmerk Veilig

Werken aan wonen

Wonen. Als we kwaliteitsinvesteringen doen, waar (sociale) veiligheid aan de orde is, willen we vaker een beroep doen op de ervaring en suggesties van buurtagenten.


21

‘Samenwerking kiest ervoor om actief te luisteren naar de buitenwereld, door de inzet van klantenpanels, denktanks, wijkmeesters en dergelijke. Dat is goed.’ .

Fokke Kramer van stichting Elckerlyc

22

Werken aan wonen

5 Werken aan passend woningaanbod Een passend woningaanbod is een van onze belangrijkste middelen om tevreden klanten te krijgen en te houden. • ‘Passend’ betekent dat wij voldoende woonruimte bieden voor mensen met een krappere beurs. Wij garanderen daarom een voorraad van minimaal tweederde ‘bereikbare’ huurwoningen. De overige huurwoningen willen we opwaarderen voor huishoudens met hogere inkomens. • ‘Passend’ betekent ook dat onze klanten zich thuis voelen in hun buurt of complex. Wij denken dat het bij elkaar plaatsen van mensen met dezelfde leefstijl hier een bijdrage aan zou kunnen leveren. We gaan in 2010 vragen aan onze bewoners in hoeverre ze zich thuis voelen in hun buurt of complex en waar dat gevoel mee samenhangt. Onze doelstelling is om het aantal huishoudens dat zich thuis voelt tot 2014 met minimaal tien procent te verhogen. We willen mensen helpen bij het vinden van passende woonruimte, ondermeer door de sfeer van een buurt of complex zo accuraat mogelijk te beschrijven, zodat mensen weten in wat voor buurt of complex ze terecht komen. • ‘Passend’ betekent in de derde plaats dat we met onze voorraad willen inspelen op verschillende gezinssamenstellingen en levensfasen in Vlaardingen. Senioren – al dan niet hulpbehoevend – krijgen de komende jaren extra aandacht. Maar wij willen ook jonge gezinnen en starters bedienen met een voor hen passend woningaanbod. • In de laatste plaats betekent ‘passend’ dat ons woningaanbod duurzaam en energiezuinig is. Ons doel is om de voorraad voor 2018 twintig procent energiezuiniger te maken ten opzichte van nu.

5.1

Marktanalyse

Samenwerking is een middelgrote corporatie met bijna vierduizend woningen, onderverdeeld in duizend eengezinswoningen, achttienhonderdvijftig flatwoningen, tweehonderd aanleunwoningen en negenhonderd boven-, beneden- en maisonnettewoningen. Daarnaast heeft Samenwerking een aantal winkels, een paar bedrijfspanden en veel inpandige parkeerplaatsen en garages in bezit. Het overgrote deel van ons woningbezit bestaat uit appartementen uit de jaren zeventig en tachtig, van redelijke kwaliteit. De gemiddelde marktwaarde van het bezit is hoger dan de bedrijfswaarde. Samenwerking kent weinig tot geen leegstand, hoewel de verhuurbaarheid van in het bijzonder de oudere kleine portiekwoningen afneemt. Toch kan worden geconcludeerd dat, vooral door de grote vraag naar huurwoningen in Vlaardingen, de huurmarkt een redelijk stabiele indruk maakt. Monitoring van de markt, trends en andere ontwikkelingen zijn

en blijven noodzakelijk. Cruciaal is de komende jaren de vraag in welke mate wij in staat zijn de voorraad te transformeren. De markt ontwikkelt zich volgens het Actieplan Wonen in Vlaardingen de komende tijd als volgt: • Het aantal alleenstaanden neemt toe. • De groep 65+ers zal steeds groter worden, vanwege de dubbele vergrijzing. • Het aantal gezinnen zal enigszins afnemen tenzij het aantal eengezinswoningen toeneemt. • Het aantal goedkope meergezinswoningen is te groot en draagt niet bij aan de doorstroming. • De totale bereikbare voorraad in Vlaardingen is erg groot in vergelijking met de omvang van de sociale doelgroep. • Luxere grote seniorenwoningen liggen goed in de markt.


23

• • • •

De regionale instroom van kansarmen richting Vlaardingen neemt nu nog toe, maar zal door de uitvoering van het Actieplan Wonen fors afnemen. Kleinere meergezinswoningen doen het steeds slechter in de markt. De vraag naar woningen voor starters groeit enigszins en kan theoretisch binnen de bestaande voorraad worden opgevangen. Vraag en aanbod naar onze woningen sluiten onvoldoende op elkaar aan.

Dit betekent voor Samenwerking dat: • het aantal voor senioren passende woningen sterk moet worden uitgebreid door nieuwbouw, etikettering en aanvullende investeringen om passendheid te creëren; er een kwaliteitsimpuls in de voorraad moet worden • aangebracht om aan de gewenste leefstijlen van de beoogde doelgroepen te voldoen; • differentiatie in het aanbieden van luxe pakketten tegemoet zal komen aan de gedifferentieerde wensen van onze huurders; • doelgroepverandering van bepaalde complexen noodzakelijk is; het aantal eengezinswoningen minimaal moet worden • gehandhaafd en liever nog moet worden uitgebreid.

5.2

Voorraad binnen de huurtoeslaggrens

Een behoorlijk deel van de Vlaardingse bevolking, circa elfduizend huishoudens, behoort tot de sociale doelgroep, die is aangewezen op een betaalbare huurwoning.4 De sociale woningvoorraad in Vlaardingen is ongeveer negentienduizend woningen groot, waarvan zeventienduizend huurwoningen en tweeduizend bereikbare koopwoningen. Wij garanderen op de middellange termijn dat minimaal tweederde deel van onze totale woningvoorraad onder de huurtoeslaggrens blijft (huurprijs tot € 648, prijspeil december 2009). De overige woningen willen we op de middel-

lange termijn opwaarderen voor huishoudens met hogere inkomens (huren boven € 648). In de periode tot en met 2014 blijft overigens 95% van onze voorraad onder de huurtoeslaggrens. Huurprijsklasse

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Goedkoop

795

718

674

595

592

592

Betaalbaar

2.296

2.235

2.269

2.252

2.225

2.225

Duur tot HTG-grens

642

642

642

722

842

842

Duur boven HTG-grens

136

202

202

202

202

202

3.869

3.797

3.787

3.771

3.861

3.861

Totaal

5.3

Inspelen op verschillende leefstijlen

Wij willen dat onze klanten zich thuis voelen in hun buurt of complex. We zullen in 2010 onderzoeken hoeveel huishoudens zich thuis voelen in hun buurt en/of complex. Vervolgens is onze doelstelling om het aantal huishoudens dat zich thuis voelt tot 2014 met minimaal tien procent te verhogen. We willen mensen helpen bij het vinden van passende woonruimte, ondermeer door de sfeer van een buurt of complex zo accuraat mogelijk te beschrijven, zodat mensen weten in wat voor buurt of complex ze terecht komen. We willen voor 2012 gaan werken met een beperkt aantal leefstijlen. Denk aan de leefstijlen ‘druk’, ‘normaal’ en ‘rustig’. We zullen deze leefstijlen verder uitwerken en definiëren. In dat kader gaan we rondkijken bij andere corporaties die werken met leefstijlen. Onze insteek is om in de periode tot 2014 te experimenteren met leefstijlen in vier complexen, waarbij wij een complex ‘reserveren’ voor een bepaalde leefstijl. Wij zullen hiervoor samenwerking zoeken met onder andere Seniorenwelzijn en Waterweg Wonen.

5.4

Prijsbeleid

In vergelijking met het gemiddeld bezit van corporaties in de Randstad, heeft Samenwerking wat grotere, modernere, luxere en dus ook duurdere woningen. Gezien de aard van

Huurwoning die onder de huurtoeslaggrens van € 648 (prijspeil december 2009) blijft. Daarbinnen hanteren wij het onderscheid tussen ‘goedkope’(huur tot € 350) en ‘bereikbare’ huur (tussen € 350 en € 648) woningen. 4

24

Werken aan wonen

dit bezit, de doelstelling uit het Actieplan Wonen om meer huuraanbod te creëren voor middeninkomens en marktonderzoek dat de vraag naar duurdere huurwoningen onderschrijft, is besloten ongeveer duizend woningen meer marktconform te gaan verhuren. Het gaat om woningen met huren tussen € 548 en € 648. Uit ons marktonderzoek blijkt, dat, als deze woningen weer vrij komen, we de huren kunnen optrekken naar een hoger niveau, dat beter past bij de geboden kwaliteit. De extra opbrengsten die dit met zich meebrengt, zullen geheel worden aangewend om een bijdrage te leveren aan de ambitieuze investeringen van de komende jaren in kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad en in nieuwbouw voor de doelgroepen.

gebouwd te worden. Dure woningen met een gemiddeld marktperspectief zijn vooral financieel aantrekkelijk. De uitbreiding dient wel voorzichtig te gebeuren, deze woningen zijn namelijk conjunctuurgevoeliger. Bron: Stec Groep, 2009

5.5

Woningen voor specifieke doelgroepen Verdeling woningvoorraad

Ook het geliberaliseerde deel van onze voorraad (huren boven € 648) zal de komende jaren stijgen. Ook voor deze woningen zullen we prijs en kwaliteit beter met elkaar in overeenstemming brengen. Daarnaast gaan we in 2010 werken aan een nieuwe marketingstrategie voor dit soort woningen. Omdat we zien dat de woonlasten voor de lagere inkomensgroepen steeds hoger worden, mede als gevolg van stijgende energieprijzen, willen we in de periode tot 2014 onderzoeken of we een zogenaamd ‘woonlastenbeleid’ kunnen ontwikkelen en hoe dat er dan uit moet zien. Bedoeling is om dit beleid eind 2010 uitgewerkt te hebben. Ons advies: bouw vooral het middeldure huursegment uit We adviseren u het aandeel goedkope woningen over een periode van tien jaar te verminderen. Samenwerking heeft in verhouding misschien ‘weinig’ goedkope huurwoningen, maar het aandeel is aanzienlijk en het waardeperspectief is benedengemiddeld. Bouw daarom het aandeel middeldure woningen verder uit. Middeldure woningen hebben namelijk wel een aantrekkelijk waardeperspectief. Ook het aandeel dure woningen dient over een periode van tien jaar uit-

5.5.1 Senioren

2010

2014

De groep van 55+ers omvat thans circa dertienduizend huishoudens, die veertig procent van het totaal uitmaken. Dat is een stuk meer dan in de regio en het gemiddelde van Nederland (vierendertig procent). Vlaardingen herbergt een relatief grote groep zeer oude mensen van wie de gezondheidstoestand te wensen overlaat. Vijfendertig procent van de 55+ers in Vlaardingen woont in een toegankelijke woning, dus zonder trappen. Deze woningen voldoen niet zonder meer aan het seniorenlabel. Bijna zeventig procent van de ouderen woont in een huurwoning; het merendeel daarvan woont in een meergezinswoning. Ondanks deze feiten is maar twaalf procent van de senioren in Vlaardingen geneigd op redelijk korte termijn te verhuizen. Dit is wellicht voor een deel te verklaren uit het feit dat senioren weten dat op dit moment in Vlaardingen onvoldoende passende en aantrekkelijke woningen voor hun wooncarrière beschikbaar zijn. Daarnaast willen senioren


25

hun vertrouwde buurt of wijk vaak liever niet verlaten. De belangrijkste argumenten voor de verhuisgeneigdheid van senioren zijn het verkrijgen van geschikte woningen en goede buren. De neiging om te verhuizen neemt toe naarmate de lichamelijke beperkingen toenemen en de woning minder passend is of wordt. Veel ouderen geven ook aan anticiperend op gezondheidsproblemen te willen verhuizen. Concreet maken we – volgens afspraak met de gemeente en Waterweg Wonen in het convenant ‘Levensloopvriendelijk Vlaardingen’ - achthonderd woningen geschikt voor senioren. Verder bouwen we een kleine driehonderd nieuwe seniorenwoningen. Daarbij zullen we rekening houden met de wens van senioren om in hun vertrouwde buurt of wijk te blijven wonen.

5.5.2 Mensen met lichamelijke en/of verstandelijke beperkingen Oud worden gaat vaak gepaard met lichamelijke gebreken. Daarom maken wij gebruik van verschillende toegankelijkheidslabels in onze seniorenwoningen. Verder nodigen wij instellingen voor met mensen met lichamelijke en/of verstandelijke beperkingen uit om projecten met ons te realiseren voor deze doelgroep.

5.5.3 Starters De starters op de woningmarkt willen meestal beginnen in een goedkopere meergezinshuurwoning. Voor deze doelgroep biedt Vlaardingen een gemiddelde kans op een woning. De hoeveelheid starters op de markt in Vlaardingen ligt onder het gemiddelde van de regio en groeit slechts licht. In 2010 wijzen wij complexen en woningtypes aan speciaal voor starters.

5.5.4 Statushouders Samenwerking huisvest in 2009 enkele tientallen statushouders. Wij voldoen hiermee aan de doelstelling die het Rijk 5

26

ons stelt. Dit willen wij ook in de toekomst zo houden. De aantallen kunnen overigens per jaar verschillen.

5.5.5 Gezinnen Het Actieplan Wonen geeft aan dat veel mensen die een gezin hebben gevormd of van plan zijn dit op korte termijn te doen, Vlaardingen verlaten omdat er onvoldoende geschikt woningaanbod voor hen is. Samenwerking wil een bijdrage leveren aan het keren van deze trend. Dit doen we door een beperkt aantal eengezinswoningen te bouwen. Verder is onze strategie dat er veel eengezinswoningen vrijkomen als de huidige oudere bewoners verhuizen naar de nieuwe seniorenwoningen die we gaan bouwen. Deze doorstroming van senioren bevorderen we verder nog door 55+ers voorrang te verlenen bij woningtoewijzing als ze een eengezinswoning van ons of van Waterweg Wonen achterlaten. Vervolgens geven wij voorrang aan Vlaardingse gezinnen bij de toewijzing van vrijkomende eengezinswoningen.

5.5.6 Mensen met een middeninkomen Samenwerking wil in het kader van het Actieplan Wonen ook een bijdrage leveren aan het behouden c.q. naar onze stad trekken van middeninkomens. Wij zien het aantal middeninkomens in de 55+-doelgroep stijgen in Vlaardingen. Deze groep bedienen wij al. Voor gezinnen met een inkomen tussen € 33.000 en € 41.000 creëren we een aanbod van huurwoningen die tussen € 648 en € 800 moeten opbrengen. Ook voor gezinnen die anderhalve keer modaal of meer verdienen (een bruto jaarsalaris van minimaal € 41.000, prijspeil december 2009) creëren we (beperkt) aanbod. Hier gaat het om woningen met huren van meer dan € 800. Uit recent marktonderzoek dat wij lieten uitvoeren, blijkt dat er vraag is naar duurdere huurwoningen in Vlaardingen5. Het onderzoek bevestigt de uitgangspunten van het Actieplan Wonen. Uiteraard beseffen wij dat er voor het realiseren van de doelstelling om middeninkomens voor Vlaardingen

STEC, 2009

Werken aan wonen

te behouden c.q. naar Vlaardingen te trekken, meer nodig is dan alleen aanbod van geschikte woningen. Het Actieplan Wonen voorziet in flankerend beleid om Vlaardingen op meerdere terreinen aantrekkelijker te maken voor deze doelgroep. We zullen het genoemde duurdere aanbod creëren door luxere appartementen aan te bieden en een (beperkt) aantal nieuwbouw eengezinswoningen. Verder zullen wij een kwalitatieve opwaardering uitvoeren voor een deel van onze bestaande woningvoorraad, waardoor deze woningen ook aantrekkelijk zullen worden voor de middeninkomens.

5.6

Kwaliteit van onze woningvoorraad

5.6.1 Basiskwaliteit Het kwaliteitsniveau varieert per prijsklasse van onze woningen. De komende jaren willen we meer differentiatie aanbrengen. De indeling van onze woningen naar prijsklassen en de ontwikkeling daarvan, wordt in de komende periode nader uitgewerkt. Voor seniorenwoningen hanteren wij daarbovenop het regionale sterrensysteem. In onderstaande tabel ziet u hoe de ontwikkeling binnen onze voorraad is in relatie tot de sterren. Jaar

Aantal seniorenwoningen met6 2 sterren

3 sterren

2010

1.000

113

2014

994

379

-6

+ 266

Een derde onderdeel van ons kwaliteitsbegrip betreft de energiezuinigheid van een woning. Dit aspect wordt apart besproken in paragraaf 8 van dit hoofdstuk. Als woningen vrijkomen, willen we de wensen ten aanzien van de uitrusting van de woningen in een gesprek met de 6

nieuwe huurder bepalen. Dit kan consequenties hebben voor de huurhoogte. Daarnaast zullen we in overleg met bewonerscommissies de wensen ten aanzien van de kwaliteit van complexen vaststellen. De wensenlijsten per complex zouden begin 2010 klaar moeten zijn. De vertaling van die wensen in planningen en prijzen vindt plaats in ons Strategisch Voorraadbeleid.

5.6.2 Onderhoud In ons onderhoudsbeleid laten we ons sturen door de kwaliteitswensen van onze klanten. Daarnaast zullen we gestructureerde conditiemetingen invoeren om onderhoud te ‘sturen’. Concreet zullen we jaarlijks ongeveer tweehonderdvijftig woningen aanpakken die vrijkomen door mutatie. Daarnaast zullen we ook planmatig onderhoudswerk doen. De planning en kwaliteitsniveaus zullen worden vastgelegd in ons Strategisch Voorraadbeleid, dat we eind 2010 aanpassen. In bepaalde gevallen is het onderhoud zo ingrijpend dat we spreken van renovatie van woningen. Dat betekent dat de bewoners tijdelijk hun woning moeten verlaten. In dat geval is ook sprake van een verhuiskostenvergoeding. Juist omdat het zo ingrijpend is voor alle betrokken partijen, zullen we alleen in bijzondere gevallen overgaan tot renovatie. Richtlijnen die wij hierbij hanteren zijn: • als het onderhoud echt nodig is om de gewenste kwaliteitsverbetering te realiseren en dit niet kan wachten tot woningen vanzelf vrijkomen (mutatie); • als slopen geen optie is; • als gewoon onderhoud onvoldoende is; • als er zicht is op betere verhuurbaarheid door de ingreep. Overigens bespreken wij onze onderhoudsplannen in alle gevallen met de betrokken bewonerscommissies. In totaal besteedt Samenwerking de komende jaren gemiddeld

We hebben geen woningen met vier sterren. De rest van onze voorraad heeft één ster.


27

€ 9,25 miljoen per jaar aan planmatig onderhoud, woonverbetering en energiebesparing. Bij 1.350 woningen voeren we tijdens planmatig onderhoud kwaliteitsverbeteringen door.

5.6.3 Herstructurering en nieuwbouw De stad Vlaardingen is zo goed als volgebouwd. De Broekpolder zal volgens de visie van de politiek in Vlaardingen de komende twintig jaar niet worden bebouwd. Naast de locatie Buizengat, waar overwegend in de duurdere koopsector wordt gebouwd (circa vijfhonderd woningen), zijn er geen grotere bouwlocaties meer te vinden. Het Actieplan Wonen geeft dan ook aan dat er de komende jaren op grote schaal gesloopt zal moeten worden om de geformuleerde opgaven te kunnen halen. Deze opgave binnen het Actieplan Wonen is voor de komende twintig jaar in beeld gebracht en geconcretiseerd in een stedelijk progamma en vijf gebiedsvisies en gebiedsprogramma’s. Aan het opstellen van deze progamma’s heeft Samenwerking intensief meegewerkt. Het betreft niet alleen de woningen maar ook de openbare ruimten en voorzieningen. De vijf gebieden zijn: Centrum, Holy, Rivierzone, Ambacht en de Westwijk. Wijk

Sloop in periode Nieuwbouw in periode 2010 – 2014

Centrum

2010 – 2014

96

-

Holy

-

80

Vettenoordse polder

-

-

Oostwijk

-

38

Rivierzone

-

-

Ambacht

-

66

Westwijk Totaal

96

120

192

304

5.7

Verkoop van woningen

De komende tien jaar willen wij circa honderdvijftig woningen verkopen. In onderstaande tabel zijn de voorgenomen verkopen opgenomen voor de periode tot en met 2020. Hierbij is een voorlopige strategische afweging gemaakt over de wijze waarop die verkopen kunnen plaatsvinden. Op een later tijdstip zullen één of meer complexen worden aangewezen, die via Maatschappelijk Gebonden Eigendom worden verkocht. Wijk

Verkoop

Verkoop MGE

2010 – 2014

2010 – 2020

Centrum

-

-

Holy

-

30

Vettenoordse polder

42

-

Oostwijk

48

-

Rivierzone

-

-

Ambacht

-

-

Westwijk Totaal

In de Westwijk staat vast dat we in 2010 zesennegentig wo-

28

ningen gaan slopen. We voeren daar een actief beleid om mensen te laten verhuizen naar andere locaties. Samenwerking kiest ervoor om bewoners zo vroeg mogelijk te informeren over herstructureringsplannen in hun complexen. Tot 2014 zullen we circa driehonderd nieuwe woningen realiseren op vier nieuwbouwlocaties.

30

-

120

30

Verkoop van woningen is voor ons noodzakelijk om de ambities in dit bedrijfsplan financieel mogelijk te maken. Wij realiseren ons dat wij bij verkoop van ons bezit ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben. Het verkopen van woningen van mindere kwaliteit kan negatieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid in een wijk. Bovendien zijn dat vaak ook woningen die een laag energielabel hebben. Ongeveer een derde van het bezit dat wij willen verkopen, valt binnen de genoemde categorie. We proberen de genoemde negatieve gevolgen bij de verkoop van deze

Werken aan wonen

woningen zo veel mogelijk te voorkomen. Bijvoorbeeld door onderhoudsvoorwaarden te koppelen aan de verkoop. Dat kan door de woningen als ‘kluswoningen’ te labelen.

5.8

Energie en wonen

Onze doelstelling is om het energieverbruik van onze woningen tot 2018 met twintig procent terug te brengen in vergelijking met het niveau van 2008. Wij hebben onze complete voorraad in 2008 voorzien van energielabels, zodat we precies weten wat het gemiddelde verbruik van onze voorraad is. We zetten er op in om in 2018 een voorraad te hebben met een gemiddeld twintig procent energiezuiniger labeling. Tot 2014 willen we de helft van die beoogde besparing gerealiseerd hebben. In onderstaande diagrammen is onze woningvoorraad ingedeeld naar energielabels en geven we onze ambitie aan ten aanzien van de ontwikkeling in deze labels.

woningen verbetering van het energielabel plaatsvinden. Het betreft 35 procent van onze totale woningvoorraad. Uitgangspunt bij energiebesparende investeringen in de bestaande bouw is dat er een win-win-situatie ontstaat, waarbij de huurder per saldo minder woonlasten krijgt vanwege een verminderd energiegebruik en Samenwerking een deel van de investeringen terugverdient. Samenwerking wil hierbij aansluiten bij de zogenaamde ‘woonlastengarantie’, die is ontwikkeld door Aedes en de Woonbond. We willen voor de bereikbare voorraad de daarmee samenhangende huurverhoging gemiddeld tien procent lager vaststellen dan de theoretische energielastenbesparing. We zullen de bewoners nauw betrekken bij onze aanpak van energiebesparing door het houden van klantenpanels en het betrekken van bewonerscommissies bij planvorming. Daarnaast zetten we stimuleringsmaatregelen in als de ‘lage meterstanden loterij’ en een prijs voor het beste energiebesparingsplan van een buurt of complex.

In 2010 maken we een uitvoeringsplan, waarin alle concrete maatregelen zijn uitgewerkt. Mogelijke maatregelen zijn sloop en energiezuinige nieuwbouw. Daarnaast zullen we relatief eenvoudige energiebesparende maatregelen doorvoeren in bestaande woningen met F- en G-labels met een relatief groot energiebesparingsrendement. Dit gebeurt in het kader van ons onderhoudsbeleid. Denk aan het invoeren van HR-ketels, isolerend glas en gevelisolatie. Volgens de huidige planning zal in de periode 2010 - 2014 bij 1.395


29

‘Werken aan wonen besteedt veel aandacht aan huurdersparticipatie. Daar zijn wij als Huurdersraad uiteraard blij mee. De huurders zijn immers de belangrijkste stakeholders van Samenwerking.’

Van links naar rechts: Dolf Coenradie, lid Huurdersraad, Marco van Dorst, Moveo, Niek Edelschaap, voorzitter Huurdersraad, Robert Moerman, lid Huurdersraad

30

Werken aan wonen

6 Werken aan leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt Samenwerking realiseert zich dat voor leefbare buurten meer nodig is dan een passend woningaanbod. Onze klanten zijn gebaat bij een hele, veilige en schone leefomgeving. Wij willen dat onze klanten niet het gevoel hebben dat ze er alleen voor staan als er problemen zijn in de wijk. Wij ondernemen actie als er aan deze punten iets schort. Dat betekent onder andere signaleren, doorverwijzen en de regie nemen om oplossingen te realiseren. Zowel voor complexen en buurten als voor individuele bewoners. Wat ons betreft kan iedereen in deze buurten bij ons aankloppen. Onze investeringen beperken zich niet alleen tot onze woningen en woonomgeving. Indien gewenst en/of noodzakelijk investeren wij ook in het publieke domein, als dit het woongenot van onze huurders ten goede komt. Daarnaast investeren wij in veiligheid, sociale cohesie en al datgene dat het wooncomfort ten goede komt.

6.1

Leefbare woonomgeving

6.2

Samenwerking vindt het belangrijk dat een wijk, buurt of straat leefbaar is. Dat wil zeggen dat de woonomgeving er netjes uitziet, mensen zich er veilig voelen en er met plezier wonen. Leefbaarheid is niet alleen dat wat je kunt zien in een wijk, maar vooral ook wat je er voelt. Concreet nemen wij initiatieven voor Opzoomeren en andersoortige leefbaarheidprojecten (veelal met het Bureau Welzijnsprojecten) en spelen wij een faciliterende rol in het kader van buurtpreventie. Ook willen we inspelen op leefstijlen, bewoners betrekken bij de buurt en in bepaalde gevallen complexen reserveren voor specifieke doelgroepen. Met dit laatste willen we uiterlijk 2012 starten met het eerste experiment. Hierover zullen we afspraken maken met partners als de gemeente, de politie en onze collegacorporatie Waterweg Wonen. Onze doelstelling is dat over vier jaar de bewoners (via enquêtes) vijf procent positiever over hun leefomgeving denken dan nu het geval is. Dat willen we meten.

Samenwerking zichtbaar in de buurt

In sommige buurten en wijken hebben wij een beperkt aantal woningen. In onderstaande tabel laten we zien hoe onze woningvoorraad is verdeeld over de verschillende wijken van Vlaardingen en geven we aan hoe groot ons relatieve aandeel is in die wijken. Wijk

Totale Uitgedrukt Aantallen Aandeel woning in % huurwoningen huurwoningen voorraad in in % in % van Vlaardingen Samenwerking

Centrum

7.500

21%

51%

17%

Westwijk

6.075

18%

59%

5%

Rivierzone

605

2%

80%

42%

Oostwijk

3.020

9%

44%

45%

Ambacht

5.780

17%

53%

4%

Holy-Zuid

5.230

15%

78%

29%

6.050

18%

59%

28%

34.255

100%

Holy-Noord Totaal


31

In de wijken waar we een groter aandeel hebben, zal Samenwerking zich actief opstellen om (in samenwerking met andere partijen) een aanpak te verzinnen voor het oplossen van problemen op het terrein van overlast, eenzaamheid en andere sociale problematiek. In deze wijken willen we ook participeren in de Wijktafels (als die er zijn). In de andere wijken, waar we (relatief) minder bezit hebben, zullen wij ons aansluiten bij de initiatieven van de grotere verhuurders. Met betrekking tot de Wijktafels willen we afspraken met Waterweg Wonen over wie welke Wijktafel bezoekt en hoe informatie hierover met elkaar uit te wisselen. Samenwerking neemt regelmatig deel aan zogenaamde schouwen in de wijk. Dat willen we voortzetten. Samenwerking ziet dat de overlast in haar woningen en gebouwen toeneemt. Wij hebben op dit gebied een strak beleid. Bewoners die overlast hebben informeren wij uitgebreid over de procedure, de stappen en het resultaat. We werken voor de bestrijding van overlast veel samen met diverse partners. Zo is er een maandelijks overleg waarbij alle samenwerkingspartners vertegenwoordigd zijn. In dit overleg worden klanten aangemeld en besproken en wordt bepaald wie de zorg op zich neemt. Daarnaast is er op individueel niveau veel overleg met buurtagenten over incidentele overlastgevers. De samenwerking met de politie in Vlaardingen is uitstekend. Onze samenleving is sterk veranderd. Mensen zijn veel meer met zichzelf bezig en minder met andere mensen. Zo zie je dat buren steeds minder met elkaar omgaan, terwijl dit toch belangrijk is voor de leefbaarheid van een wijk of straat. Wij stimuleren projecten die hier verandering in willen brengen. Dit doen we door bijvoorbeeld Opzoomerdagen te organiseren en bewonersinitiatieven voor buurtfeesten en andere activiteiten te ondersteunen en financieren.

32

6.3

Maatschappelijk vastgoed

We investeren in maatschappelijk vastgoed. Omdat maatschappij en overheid dat van ons verwachten, omdat het goed is voor Vlaardingen en de Vlaardingers en omdat het een bijdrage kan leveren aan de leefbaarheid van buurten en wijken, wat ook een positieve uitstraling heeft op onze woningen. Voor het vastgoed dat woongerelateerd is, voelen wij ons zelfs eerstverantwoordelijk. Denk bijvoorbeeld aan groepshuisvesting van bijzondere doelgroepen. Daarom zijn wij, onder nader te bepalen voorwaarden, bereid te investeren met financieel verlies in dit soort maatschappelijk vastgoed. Concreet zullen we wat betreft woongerelateerd maatschappelijk vastgoed de komende jaren investeren in vrouwenopvang van stichting Elckerlyc, een hospice voor stervensbegeleiding en zorgwoningen voor klanten van BAVO en IPSE. Hierin investeren we tot 2014 minimaal € 1 miljoen, waarvan een flink deel onrendabel. Daarnaast zouden wij, samen met andere partijen, de komende jaren een project begeleid wonen willen ontwikkelen. Voor vastgoed dat vooral wijk- of buurtgericht is, zoals kinderopvang en brede scholen ligt dat wat anders. Daar vinden wij andere partijen eerstverantwoordelijk. We willen wel investeren, maar gaan bij deze projecten uit van een financieel nulrendement. Denk aan een wijkinformatiecentrum en ruimtes voor buurtpreventieteams. In die gevallen verhuren wij het vastgoed om niet. Een ander voorbeeld is welzijnscentrum de Bijenkorf. Wij willen dit beleid de komende jaren voortzetten en waar mogelijk uitbreiden. Het sociale beheer, dat meestal nodig is bij deze gebouwen, vinden wij echter niet op ons bord liggen.

Werken aan wonen

We willen in principe bouwen op vraag van bijvoorbeeld zorgen welzijnsinstellingen. We realiseren ons dat zich bij deze ‘grensoverschrijdende’ samenwerking de nodige hobbels kunnen voordoen. We noemen bijvoorbeeld verschillen in regelgeving tussen de corporatie- en de zorgsector en de betrokkenheid van instanties als het Zorgkantoor. We zullen deze hobbels samen met onze samenwerkingspartners moeten nemen.


33

‘Ik vind het mooi dat belanghouders de mogelijkheid krijgen om iets te vinden van Werken aan wonen van Samenwerking. Dat leidt tot betere plannen en nauwere samenwerking.’

Mark Janssen, directeur-bestuurder van Zorgcombinatie Nieuwe Maas

34

Werken aan wonen

7

Werken aan financieel verantwoord beleid

Onze ambities vergen de komende jaren grote investeringen. Voor nieuwbouw en voor de kwalitatieve opwaardering van ons bezit zijn tientallen miljoenen euro’s nodig. Wij gaan er vanuit dat veel creativiteit nodig is om onze opbrengsten te vergroten en de kasstromen dusdanig op peil te houden dat die investeringen ook daadwerkelijk plaats kunnen vinden. We streven naar een gezonde financiële positie en willen voldoen aan de eisen van de centrale toezichthouder in de sector en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

7.1

Een gezonde financiële positie

Financiële continuïteit

Financieel meerjarenperspectief Wij willen een gezonde financiële positie die aansluit bij onze ambities. Daarom hebben wij een ‘financieel meerjarenperspectief’. Jaarlijks worden inkomsten en uitgaven geactualiseerd voor de komende tien jaar. Op deze manier proberen wij de beleidsvoornemens voor de komende tien jaar financieel te verankeren. Wij kunnen op basis hiervan het voorgenomen beleid bijsturen waar nodig. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling weer van de meest essentiële financiële gegevens:

Solvabiliteit Op grond van het huidige beleid zal de solvabiliteit de komende jaren afnemen van 31% in 2008 tot bijna 25,9% in 2014. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft met haar beleidsregels 2009 de toezichtregels op de financiën van woningcorporaties herijkt. Om te boordelen of de corporatie een passend activiteitenpatroon heeft is een bovengrenswaarde bepaald voor de solvabiliteit. De bovengrenswaarde voor ons is bepaald op 35%. Liquiditeitspositie In samenspraak met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is de investeringsopgave voor de komende tien jaar doorgenomen. Op basis van de eerste beoordeling is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw positief gestemd over het faciliteringsvolume voor de komende tien jaar. Voor de periode tot en met 2012 is nog een faciliteringsvolume van € 42 miljoen beschikbaar. Naast het financieringsvolume van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zal de komende vijf jaar ruim €15,7 miljoen aan eigen middelen worden ingebracht om de maatschappelijke taakstelling te realiseren.


35

Vermogensbeheer We streven naar een optimaal vermogensbeheer. Ieder jaar wordt op basis van het financiële meerjarenperspectief een treasuryjaarplan opgesteld. In dit plan staan acties omschreven om tot een juiste en volledige risicobeheersing te komen ten aanzien van liquiditeit en renterisico. Gevoeligheidsanalyse De solvabiliteit is sterk afhankelijk van de gehanteerde parameters, welke worden gebruikt als waarderingsgrondslag voor het vastgoed. Om de financiële effecten op de waardering inzichtelijk te maken zijn de effecten berekend bij een opwaartse en neerwaartse bijstelling van 1% van de gehanteerde parameters, bij een gelijkblijvende discontovoet van 6%. Indien de opwaartse en neerwaartse bijstelling wordt doorvertaald naar de solvabiliteit, ontstaat het volgende beeld. Solvabiliteit

Risicobeheersing Risico’s zijn soms in te schatten, soms ontstaan ze als een duveltje uit een doosje. Door het verzekeren van eventueel op te lopen schade kunnen we bepaalde risico’s afdekken, maar geheel uitsluiten is niet mogelijk. Wij moeten (meerdere) scenarioanalyses maken bij de opzet van een proces. De inschatting van de kwetsbaarheid, gevoeligheid, realiteitszin en het draagvlak is vaak het halve werk. Bij het opzetten van een nieuwbouwproject bijvoorbeeld is het van belang aan permanente projectevaluatie te doen. Na de introductie van de Balanced Scorecard zullen processen nog beter beheerst kunnen worden en is het meten van verschillende data mogelijk. Daarnaast nemen wij de regels gesteld in de Governance Code serieus. Financiën De economische ontwikkelingen zijn moeilijk te voorspellen en zijn sinds de kredietcrisis in de Verenigde Staten niet erg florissant. De rente op de kapitaalmarkt fluctueert behoorlijk. Onze gemiddelde rentevoet ligt boven de marktrente en zal beïnvloed worden door de renteontwikkeling op de kapitaalmarkt. Om de risico’s van de gevolgen van renteschommelingen te verminderen is een nieuw treasurybeleid ontworpen. Bij risicoanalyses gaan de financiën een steeds prominentere plaats innemen. Sturing op basis van een financieel toetsingskader moet de komende jaren voor Samenwerking duidelijkheid verschaffen over wat wel of niet verantwoorde investeringen zijn. Een langlopend financieel meerjarenperspectief is daarbij een noodzakelijk hulpmiddel.

7.2

Voldoen aan eisen van toezichthouder en Waarborgfonds

Onze financiering dient te voldoen aan de eisen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw daaraan stellen. Het Centraal Fonds controleert namens het ministerie van

36

Werken aan wonen

Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu of onze corporatie op korte en lange termijn voldoende investeringsruimte heeft en of de solvabiliteit dusdanig is om financieel verantwoord te kunnen voortbestaan. In november 2009 was het oordeel ‘voldoende’.

ringen voor de komende jaren bedrijfseconomisch verantwoord is. Met andere woorden: de voorgestelde investeringen in dit bedrijfsplan kunnen worden uitgevoerd.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borgt leningen op de kapitaalmarkt en beziet aldus of onze corporatie voldoende financieringsruimte heeft om de rente- en aflossingsverplichtingen te kunnen nakomen. In 2009 heeft het WSW Samenwerking nog een faciliteringsvolume afgegeven van € 53 miljoen.

7.3

Financieel toetsingskader

Onze jaarresultaten uit de gewone bedrijfsvoering geven constant een positief saldo te zien van een paar miljoen. Dit draagt positief bij aan de kasstroom. Toch komt deze in de knel door het feit dat onze ambities de komende jaren zeer forse investeringen vergen. Als wij naar dit bedrijfsplan kijken, zullen we gezien de ambities en bijbehorende investeringen extra alert moeten zijn met betrekking tot de investeringsmogelijkheden. Van groot belang is dat de financiële sturing daarbij een rol gaat spelen. De volgende factoren spelen daarbij een rol:

• • • • • •

normen Waarborgfonds over de financierbaarheid volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het Centraal Fonds Volkshuisvesting ontwikkeling van de kasstroom direct rendement op de verhuur indirect rendement: ontwikkeling waarde activa minimaal geëist rendement nieuwbouw/investering per doelgroep.

Dit zijn de factoren van financiële sturing, waarmee scenario’s worden geanalyseerd. Op grond hiervan hebben wij onze ambities cijfermatig vertaald en zijn tot de conclusie gekomen dat het voorgestelde beleid inzake de investe-


37

‘Het is goed dat Werken aan wonen in gaat op de hele keten van wonen, zorg en welzijn. Door samenhang in deze keten te creëren, bereiken we resultaat voor onze doelgroep senioren.’

Marianne van Twist, directeur van Stichting Seniorenwelzijn

38

Werken aan wonen

8 Werken aan de professionele organisatie We koersen aan op een doelmatige bedrijfsvoering, het adequaat informeren van belanghouders, goede interne communicatie, het opzetten van Human Resource Management en verantwoorde beheerskosten. Samenwerking kent een relatief kleine organisatie, waarin circa vijftig goed opgeleide en gemotiveerde mensen elke dag werken voor onze klanten en voor de toekomstige uitdagingen. De uitdagingen geformuleerd in dit bedrijfsplan bepalen voor een groot deel de structuur en bijbehorende cultuur van de organisatie. De structuur, waarvoor twee jaar geleden gekozen is, is sterk gericht op de klanten/huurders. De cultuur van de medewerkers zal nog meer richting een maatschappijgedreven organisatie moeten veranderen. In het bijzonder de communicatie vergt nog wel enige aandacht. Dit alles vereist veel van de leidinggevenden en wellicht nog meer van de medewerkers. Om de uitdagingen waar te maken zullen de opleidingsmogelijkheden optimaal benut moeten worden en persoonlijke opleidingsplannen zullen de persoonlijke ambities van medewerkers moeten prikkelen om met veel plezier bij Samenwerking te blijven werken.

8.1

Doelmatige bedrijfsvoering

De interne beheersystemen binnen onze corporaties worden herijkt. We geven inhoud aan de controlfunctie, waarbij kwaliteitsmetingen een grote rol spelen. Met behulp van ons nieuwe automatiseringssysteem zal de controle op onze processen worden verbeterd. Om het proces van planning en control te optimaliseren zal de balanced scorecard worden ingevoerd en zal de managementinformatie inclusief financiële ontwikkelingen en voorspellingen meer als sturingsinstrument worden ingezet. Dit maakt het tevens mogelijk de beheerskosten goed te monitoren. Verder zullen wij waar mogelijk en wenselijk tijdelijke krachten inhuren in plaats van uitbreiding van de vaste formatie. Hier zijn in onze ogen ook kostenbesparingen mogelijk.

8.2

Human Resource Management opzetten

Human Resource Management is het beleid inzake het menselijk potentieel in een bedrijf, dat een integraal onderdeel is van het globale managementproces van een organisatie. Het biedt een visie op het functioneren van mensen,

waarbij het uitgangspunt is dat human resources van uniek belang zijn voor duurzaam succes van de organisatie. Human Resource Management is gericht op de ontwikkeling van de prestaties en competenties van de medewerkers. Een opleidingsplan, geënt op dit bedrijfsplan zal worden opgesteld, waarin met name aspecten centraal staan als klantgerichtheid, cultuur, het maken van loopbaanafspraken tussen Samenwerking als werkgever en haar medewerkers en het benutten van de kennis en vaardigheden van de medewerkers. Via de persoonlijke opleidingsplannen zullen medewerkers gestimuleerd en gefaciliteerd worden zich verder te ontwikkelen door middel van gerichte opleidingen. Een meer flexibele beloningsstructuur kan de persoonlijke motivatie wellicht nog verhogen. De gemiddelde leeftijd van ons personeelsbestand is aan de hoge kant. In onderstaande tabel geven we aan hoe de leeftijdsopbouw is.


39

bij de buren’ waarbij afdelingen zichzelf en hun werk presenteren aan andere afdelingen en plenaire bijeenkomsten waarin we bepaalde thema’s aan de orde stellen.

Opbouw leeftijd

De richtlijnen voor deze werkwijze binnen Samenwerking zijn onder andere gebaseerd op de volgende vier kernwaarden die de organisatie graag uitstraalt naar de huurder. • Maatschappelijk betrokken • Sociaal • Betrouwbaar • Proactief 7

De komende jaren zullen medewerkers gebruik maken van de mogelijkheden voor pensionering en vervroegde uittreding. Dit betekent enerzijds een verlies aan kennis en ervaring, maar anderzijds geeft dit de mogelijkheid om nieuwe disciplines in huis te halen en de visie op de toekomst te vernieuwen.

8.3

Communicatie en cultuur

De klant is koning bij Samenwerking. Onze medewerkers moeten dat uitstralen. Begeleiding van klanten, adviseren in tal van zaken en luisteren naar huurderswensen dienen gemeengoed te zijn voor alle mensen binnen de organisatie. Het serieus nemen van klanten, het tijdig reageren op telefoontjes, brieven en mails en het nakomen van afspraken, zijn essentieel voor een tevreden klant en het goed functioneren van onze organisatie. Kortom, adequate communicatie is van het grootste belang, zowel extern als intern. Wij zullen bij onze medewerkers aandacht vragen voor dit gewenste gedrag door bij de uitvoering van dit bedrijfsplan ook te starten met een cultuurtraject dat geënt is op de gedragsvereisten die samenhangen met de keuze voor een maatschappijgedreven corporatie. Tevens wordt de gewenste cultuur gestimuleerd door projecten als ‘op bezoek

In de komende jaren wil Samenwerking zich ook graag op het gebied van externe communicatie sterker positioneren. Binnen het eigen karakter wil de organisatie meer van zich laten horen met behulp van verschillende lokale en regionale media.

8.4

Governance Code

Sinds eind 2006 beschikt onze branche over een Governance Code8. Een code die ook door ons wordt onderschreven. In de code zijn de aanbevelingen van een eerdere commissie onder leiding van de heer Glasz geactualiseerd aan de hand van de code Tabaksblatt. Wij zijn ons bewust van het feit dat wij op enkele aanbevelingen afwijkingen kennen, die wij dan ook uitleggen. De komende jaren verwachten wij dat (bijna) alle aanbevelingen zullen worden gevolgd.

8.5

Toekomstige organisatie

De structuur van onze organisatie zal de komende jaren op hoofdlijnen in stand blijven. Er wordt in de kwaliteit van onze medewerkers geïnvesteerd en mensen die uit dienst treden worden in principe vervangen. Ons streven is er meer op gericht de kwaliteit van de organisatie te verhogen dan de kwantiteit. Tijdelijke inhuur van kwalitatief hoogwaardige krachten tijdens piekmomenten heeft de komende jaren de voorkeur boven het aannemen van medewerkers in vaste dienst. De beperkte omvang van onze corporatie maakt ons

Proactief gedrag is een vorm van initiatiefrijk gedrag, waarbij de medewerker op eigen initiatief oplossingen en gunstige verbeteringen aanbrengt in zijn taak, functie of rol. Het heeft voornamelijk te maken met het nemen van je eigen verantwoordelijkheid, voor je leven en je werk. Iemand die proactieve initiatieven ontplooit daagt de bestaande ‘status quo’ uit, stelt de voor hem belemmerende procedures of werkomstandigheden ter discussie, vraagt naar het ‘waarom’ van zaken en anticipeert op kansen 7

40

Werken aan wonen

kwetsbaar. We zullen op specifieke terreinen in de toekomst meer samenwerking zoeken met andere organisaties. Bijvoorbeeld op het terrein van personeelszaken en op juridisch terrein.

De Governance Code Woningcorporaties is in werking getreden op 1 januari 2007. Doel van de Governance Code is het vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. 8


41

‘Fantastisch dat Samenwerking de daad bij haar naam voegt. Dat stimuleert en daar worden we allemaal beter van.’

Leo de Jong, directeur-bestuurder Waterweg Wonen

42

Werken aan wonen

Slotwoord Dit bedrijfsplan is tot stand gekomen na een uitgebreid proces van participatie vanuit en van buiten de organisatie. Zonder de hulp en bijdragen van velen zou dit plan niet de concreetheid en actualiteit hebben die het nu heeft. Tegelijkertijd realiseren we ons dat bij het uitkomen van dit plan de actuele ontwikkelingen de tekst wellicht ten dele al weer achterhaald hebben. Er verandert veel en snel in de samenleving, zeker ook in de corporatiebranche. Bijstelling en bijsturing van dit plan zullen ongetwijfeld nodig zijn. Er dient voor gewaakt te worden dat de grote maatschappelijke waarde, die corporaties al meer dan een eeuw in Nederland hebben, teniet wordt gedaan door de overheid, door Europa of door de branche zelf. Wij hebben onze doelen zo veel mogelijk ‘smart’ gemaakt in een actielijst die u aantreft in bijlage 1. Jaarlijks zullen wij verantwoording afleggen over de realisering van onze voorgenomen activiteiten, gebaseerd op de geformuleerde doelstellingen. Onze belanghebbenden, in de eerste plaats onze huurders, mogen Samenwerking daarop aanspreken.


43

‘Het is prima dat Samenwerking ernaar streeft kleinere overlastzaken zelf op te lossen. Als het heftiger wordt, staan wij uiteraard klaar. Ook om veiligheidsadviezen te geven trouwens.’

Buurtagent Hans Boersma van Politie Rotterdam-Rijnmond

44

Werken aan wonen

Bijlage 1 Acties periode 2010-2014 Participatie belanghebbenden Strategisch doel: Participatie belanghebbenden Invloed geven aan belanghouders

Uitwerking

Acties

Deadline

Naast diverse één-op-één overleg en samenwerking in projectgroepen ook andere vormen van invloed organiseren

- Rondje langs belanghouders over concept-beleidsplan

Begin 2010

- Structureel overleg met individuele belanghouders over specifieke beleidsthema’s - Actieve benadering van bepaalde belanghouders waar nog niet zo veel contact mee is - In overleg met belanghouders werkwijzen bepalen om hen te betrekken bij wat we doen en hoe we dit doen - Visitatie - Oplossingen vinden en experimenten aangaan

Voortdurend

- Traject opstarten om convenant aan te passen - Uitbreiden klantenpanels - Huurders stimuleren tot participatie - Samen met Huurdersraad zoeken naar andere vormen van huurdersparticipatie - Afstemming activiteiten in kader Actieplan Wonen - Samenwerking met betrekking tot: o projectontwikkeling o informatie-uitwisseling o juridische zaken o onderzoek leefstijlen en rol woningtoewijzingssysteem hierbij - Samenwerking op gebied van: o Wijktafels o Herhuisvesting bewoners o Laatste Kans o Buurtpreventie o Opname statushouders en MOE-landers - Concrete zaken als: o Verhuur aan Stichting Seniorenwelzijn o Nieuwbouw zorgcentrum o Samenwerking met Stichting Seniorenwelzijn op terrein van leefstijlen - Verstevigen van samenwerking op terrein van voorlichting

2010 2010 2014

Uiteindelijk eigen keuzes maken binnen de missie Huurdersparticipatie vernieuwen Aanpassen convenant Huurdersraad aan nieuwe Overlegwet Over vijf jaar drie extra bewonerscommissies

Samenwerking met Waterweg Wonen verstevigen

Meer structureel overleg

Samenwerking met zorgen welzijnsinstellingen verstevigen

Meer overleg


2010

2010 Voortdurend

Voortdurend Voortdurend

Voortdurend

45

Tevreden klanten Strategisch doel: Tevreden klanten Tevredenheid monitoren

Verhogen van de klantgerichtheid van ons werken

Uitwerking

Acties

Dienstverlening minimaal een 7 volgens klanttevredenheidsonderzoek door onafhankelijk onderzoeksbureau Ten opzichte van 2010 in 2014 0.5 punt hoger Vaker en beter aan onze klanten laten zien wat we doen en waarom

- Nulmeting 2010 - Vervolgmetingen - Eindmeting 2014

Inspelen op wensen van klanten Verbeteringen o.b.v. klantenonderzoek

Verbeteren en uitbreiden van onze betaalde en onbetaalde woonserviceverlening

Uitbesteding services (inventariserende en makelaarsrol Samenwerking)

Verbetering onbetaalde serviceverlening

Verbeteren en uitbreiden van onze maatschappelijke dienstverlening

46

Deadline

Via WoonBench

- Website informatiever en actiever maken - Nieuwsbrieven over projecten uitbrengen - Begroting in populaire vorm uitbrengen - Klantenpanels - Evaluatie klantenpanels - Klachtenregistratie verbeteren - Ontwikkeling procedure voor controle op afhandeling klachten (controlerende afdeling = andere dan afdeling die de klachten afhandelt) - Analyse van de klachten om preventief te kunnen werken - Jaarlijks klantenonderzoek met WoonBench - Invoeren van onafhankelijk kwaliteitslabel - Wensen bewoners voorleggen aan externe dienstverleners - Afspraken met derden over aantrekkelijke aanbiedingen voor service aan huurder - Voortzetten bestaande services - Beter bekend maken van aanbod van onbetaalde service van Samenwerking bij huurders en belanghouders - Inspelen op complexere klantvragen

50% van kleinere problemen waarmee klanten bij ons aankloppen zelf afhandelen in plaats van doorverwijzen naar derden, door: - Formatie Woondiensten daarop af te stemmen - Investeren in vergroting kennis medewerkers Versterking positie wijkmeesters en - Versterking rol als aanspreekpunt voor huurders flatbeheersters (passief) - Versterking actief signalerende en doorverwijzende rol m.b.t. overlast, eenzaamheid, verloedering, onveiligheid - Beter functioneren binnen netwerken Bijdragen aan leefbaarheid - Sponsoring kleine lokale initiatieven ‘Laatste kans’ convenant - Sneller ingrijpen bij dreigende huurachterstand om te voorkomen dat onhoudbare situatie ontstaat en huisuitzetting noodzakelijk wordt Uitvoeren Politiekeurmerk Veilig Wonen - 900 Woningen (snel) laten voldoen aan Politiekeurmerk Veilig Wonen

Werken aan wonen

2010 tussenjaren 2014 Eind 2011 Voortdurend 1e keer in 2010 2010 - 2011 2011 2010 Voortdurend

Voortdurend 1e keer in 2010 2012 2012 2012 Voortdurend Voortdurend

2011

2011

Voortdurend Voortdurend

Voortdurend

Passend woningaanbod Strategisch doel: Passend Uitwerking woningaanbod Voldoende woonruimte voor Garantie: 2/3 woningvoorraad van Samenwerking mensen met een krappere beurs blijft onder huurtoeslaggrens (huurprijs tot € 648, prijspeil juli 2009) Mensen voelen zich thuis in Aantal huishoudens dat aangeeft zich ‘thuis te buurt/complex waar ze wonen voelen’ in hun wijk buurt is in 2014 met 10% verhoogd ten opzichte van 2010.

Strategische voorraad Andere doelgroepen

Duurzame en energiezuinige woningvoorraad

Acties

- Kernvoorraad van 2.800 sociale huurwoningen - Woonlastenbeleid ontwikkelen (N.B. veel aandacht voor de energielasten) - Nulmeting ‘thuis in buurt of complex’ - Resultaatmeting - Experimenteren met vier leefstijlen - Goed beschrijven buurt of complex zodat mensen een passende buurt/complex kunnen kiezen Onderscheid maken problematische en - Toekomstvisie voor complexen waar beheer‘gewone’ complexen problemen zijn: technisch, sociaal, economisch Doelgroep middenen hogere inkomens: - Kwaliteitsimpuls in bestaande voorraad om te voldoen aan gewenste leefstijlen van beoogde doelgroepen (welke woningen nog te bepalen) 1/3 woningvoorraad Samenwerking wordt - Differentiatie aanbieden door luxe pakketten opgewaardeerd voor huishoudens - Geliberaliseerde huurwoningen: nieuw prijsbeleid met hogere inkomens en marketingstrategie - Luxe appartementen - Eengezinswoningen middeninkomen Doelgroepen senioren - Woningen voor senioren: 800 geschikt maken en 300 nieuwbouw - Toepassen toegankelijkheidslabels (regionaal sterrensysteem) Doelgroep lichamelijk en verstandelijk - Toepassen toegankelijkheidslabels gehandicapten - Samenwerking met instellingen voor lichamelijk en verstandelijk gehandicapten in projecten Statushouders - Voldoen eisen rijk Doelgroep starters - Bepaald(e) complex(en) aanwijzen voor starters Doelgroep gezinnen - Aantal eengezinswoningen in stand houden of uitbreiden (beperkte nieuwbouw) - 55+ krijgen voorrang bij toewijzing seniorenwoningen bij verlaten van een eengezinswoning (doorstroming) - Voorrang aan Vlaardingse gezinnen voor eengezinswoning Aanbod duurzaam en energiezuinig; 20% - Sloop woningen met hoog energieverbruik en energiezuiniger voor 2018 waarvan 10% in 2014 nieuwbouw energiezuinige woningen Ambitie ten aanzien van energielabels van de - Energiebesparend onderhoud in woningen met Fwoningvoorraad en G-labels (hoog rendement tegen relatief lage kosten). Denk aan HR-ketels, isolerend glas en gevelisolatie


Deadline Hele looptijd 2012 2010 2014 2012 - 2014 2010 2010

2010 2010 2014 2014

Voortdurend

Voortdurend 2010 Voortdurend Meteen Meteen 2014

47

Passend woningaanbod Strategisch doel: Passend woningaanbod

Ondersteunend voor alle doelstellingen

Uitwerking

Acties

Deadline

Voor bereikbare voorraad huurverhoging bij energiebesparende maatregelen die 10% lager ligt dan de theoretisch te bereiken energielastenbesparing. Alleen gebruik FSC-hout waar mogelijk Woningbezit kwalitatief op peil houden

- Invoeren van woonlastengarantie Aedes en Woonbond

Voortdurend

Verkoop van woningen tot en met 2014 Sloop- en nieuwbouw: - Ruim 190 woningen slopen - 304 woningen nieuwbouw

48

- Jaarlijks bij 250 woningen die door mutatie vrijkomen onderhoud plegen - Werken met kwaliteitseisen per complex (wensenlijst i.o.m bewoners in 2010) - Onderhoud sturen door gestructureerde conditiemetingen - Ontwikkelen verkoopbeleid voor kwalitatief mindere voorraad - Zie Strategisch Voorraadbeleid

Werken aan wonen

Voortdurend Voortdurend 2010 2011 Zomer 2010 2014

Leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt Strategisch doel: Leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt Leefbare woonomgeving

Sociale cohesie vergroten

Investeren in maatschappelijk vastgoed

Uitwerking

Acties

Bewoners zijn over vier jaar 5% positiever over hun woonomgeving

- (nul)meting - Afspraken hierover met gemeente, politie en Waterweg Wonen - Inspelen op leefstijlen (experiment) - Bewoners betrekken bij de buurt Overlast verminderen in woningen en woon- Actieve aanpak leefbaarheid in wijken waar gebouwen van Samenwerking Samenwerking veel bezit heeft, onder andere door actieve participatie in Wijktafels - Bestaande procedure voor omgaan met overlast handhaven - Maandelijks overleg met diverse instellingen over probleemgevallen - Individueel overleg met buurtagent - Samenwerking met andere partijen in buurten waar Samenwerking weinig woningen heeft versterken (o.a. over Wijktafels) Werken aan hele, veilige en schone - Actief signaleren en doorverwijzen als er problemen woonomgeving zijn in de woonomgeving - Waar nodig zelf initiatief nemen om oplossingen te realiseren - Voorzieningen aanbrengen aan en rondom onze woningen voor sociale veiligheid Projecten stimuleren die mensen bij elkaar - Opzoomerprojecten organiseren brengen - Financieren van bewonersinitiatieven voor buurtfeesten e.d. Eerstverantwoordelijk voor maatschappelijk - Bouwen op vraag van instellingen vastgoed dat woongerelateerd is => bereid tot - Aantal concrete projecten, waaronder een hospice investeren met financieel verlies Niet eerstverantwoordelijk voor maatschappelijk - Aantal concrete projecten, waaronder vastgoed dat wijken buurtgericht is => wel wijkinformatiecentrum en buurtcentra bereid tot investeren, normaal tegen nul rendement, in specifieke gevallen ook met financieel verlies


Deadline

2010 Voortdurend 2012 - 2014 Voortdurend

Voortdurend

Indien gewenst Regelmatig Op vraag 2010 - 2011 Voortdurend

49

‘Samenwerking laat zien dat ze zich goed bewust is van de ontwikkelingen in de wereld om haar heen en speelt daar met Werken aan wonen concreet op in.’

Rob de Jong, gebiedsmanager gemeente Vlaardingen

50

Werken aan wonen

Financieel verantwoord beleid Strategisch doel: Financieel verantwoord beleid Gezonde financiële positie

Uitwerking

Acties

Deadline

Betere risicobeheersing

- Scenarioanalyses maken bij opzetten van processen - Permanente projectevaluatie bij projecten - Introductie van de Balanced Scorecard - Zorgen dat we op korte en langere termijn voldoende investeringsruimte hebben en goede solvabiliteit - Financieringsruimte dusdanig houden dat we aan rente- en aflossingsverplichtingen kunnen voldoen - Normen WSW - Exploitatiewaarde CFV - Ontwikkeling kasstroom - Direct rendement op verhuur - Indirect rendement: Ontwikkeling waarde activa - Minimaal geëist rendement nieuwbouw/ investering per doelgroep - Goede bestekken. Zoveel mogelijk meervoudig aanbesteden

2010 2010 2010 Jaarlijks

Voldoen aan eisen CFV (A-corporatie blijven) en WSW (borging van leningen die we nodig hebben)

Financieel toetsingskader

Effectief aanbesteden


Jaarlijks

Voortdurend

51

Professionele organisatie Strategisch doel: Professionele Uitwerking organisatie Doelmatige bedrijfsvoering Herijken van interne beheersystemen

Goed personeelsbeleid om medewerkers up to date te houden in het licht van onze taken

Klantgerichtheid van de organisatie verder verstevigen

Organisatiestructuur

52

Invoeren van HRM

Communicatie en cultuur verbeteren (communicatienota)

Investeren in kwaliteit in plaats van kwantiteit

Acties

Deadline

- Inhoud geven aan de controlfunctie - Kwaliteitsmetingen - Managementinformatie - Vormgeven van het leren in de organisatie - Maken van loopbaanafspraken - Inspelen op vergrijzing van personeelsbestand en verlies van kennis en ervaring door (vervroegde) pensionering. - Persoonlijke opleidingsplannen - Flexibele beloningsstructuur - Uitstraling medewerkers dat de ‘klant koning is’. - Goede communicatiestructuur - Op bezoek bij de buren (presenteren van afdelingen aan elkaar) - Plenaire bijeenkomsten om thema’s aan de orde te stellen - Vier kernwaarden naleven - Meer aandacht voor PR - Handhaven hoofdlijnen structuur - Tijdelijke inhuur bij piekmomenten in plaats van aannemen vaste krachten - Meer samenwerking op gebied van personeelszaken, juridische zaken en projectontwikkeling

2010

Werken aan wonen

2010 - 2014

2011 - 2012 2011 - 2012 Voortdurend Voortdurend Iedere 3 jaar Regelmatig Continu 2010 Voortdurend Wanneer nodig 2014

Bijlage 2 Looptijd 2010-2020 Portefeuille Strategie Nieuwbouw

Actie

Vervolg

Categorie

Voorbereiding

Start Bouw Oplevering

Van Hogendorplaan

Nieuwbouw

66 appartementen

Senioren duur

2008

2009

2010

3-Huijsen

Nieuwbouw

116 appartementen

Senioren 80 subsidie grens

Nu

2011

2014

2011

+ 36 duur Oosterstraat

Nieuwbouw

38 appartementen

Iedereen en subsdie grens

2008

2009

Complex

Actie

Vervolg

Categorie

Voorbereiding

Start Bouw Oplevering

Centrum 96

Sloop/Nieuwbouw

Nieuwbouw 120

60 senioren subsidie grens

Begin 2010

2015

2017

appartementen

60 duur en 30 subsidie grens

2011

2013

+ 30 eengezinswoningen Holy Zuid 240

Ontwikkelingslocatie Nader bepalen

2010

Oost 64

Ontwikkelingslocatie Nader bepalen

2010

Marnixlaan

Sloop/Nieuwbouw

Nieuwbouw 90

90 appartementen subsidie grens 2010

appartementen + 30 eengezinswoningen VERKOOP STRATEGIE West 30

Verkoop

Vrije verkoop

Vanaf 2010

Opmerkingen: tevens zullen nog één of

Van Heutszpark 42

Verkoop

Verkoop aan marktpartij

2010

meer complexen worden aangewezen,

Oost 3

Verkoop

Verkoop

2010

die via MGE over enige tijd te koop zullen

Oost 48

Verkoop

Verkoop aan marktpartij

2011

worden aangeboden.


53

‘Samenwerking zet naast sociale huurwoningen ook in op het luxere huursegment. Dat past bij onze ambitie om Vlaardingen aantrekkelijk te houden en maken voor verschillende doelgroepen, zoals bijvoorbeeld ouderen.’

Hans Versluijs, wethouder

54

Werken aan wonen

Colofon Uitgave: Woningstichting Samenwerking Vlaardingen Begeleiding: Moveo Training & Advies Marco van Dorst Tekst: Woningstichting Samenwerking Vlaardingen Moveo Training & Advies Vormgeving en productie: Muurlink Creatieve Communicatie Fotografie: Joke Smeenk Oplage: 200 exemplaren 8 maart 2010


55

Werken aan wonen

56

Werken aan wonen

Werken aan wonen. Bedrijfsplan

Recommend Documents