Bedrijfsplan Coöperatief Wonen
Mei 2015
Bedrijfsplan Coöperatief Wonen
Inhoud 1.
Waarom een nieuwe coöperatie? ................................................................ 3
2.
Kenmerken coöperatieve woonvereniging .................................................... 3
3.
Vormgeving Coöperatief Wonen.................................................................. 8 3.1 Algemeen .......................................................................................... 8 3.2 Invulling Coöperatief Wonen ................................................................ 8 3.3 Markt .............................................................................................. 11
4.
Financiering van woningen ....................................................................... 11
5.
Totstandkoming Coöperatief Wonen .......................................................... 15 5.1 Initiatiefgroep Coöperatief Wonen ...................................................... 15 5.2 Stappenplan .................................................................................... 15 5.3 Financiering tot aan oprichting ........................................................... 18
Bijlage: informatie over coöperatieve woonvereniging Samenwerking ................ 19
2
1. Waarom een nieuwe coöperatie? Door de crisis is in de afgelopen jaren weinig gebeurd in het vernieuwen van woonvormen en bouwinitiatieven. “Coöperatief Wonen” wil een nieuwe stimulans geven aan de behoefte aan kleinschalige woonvormen. Het concept voor “Coöperatief Wonen” is een initiatief van een vijftal professionals, die hun sporen in de volkshuisvesting hebben verdiend. “Coöperatief Wonen” is kleinschalige woningbouw in een gemeenschappelijk eigendom zonder winstoogmerk. Deze kleinschalige woonvormen richten zich op het wonen voor middengroepen in de stad. Ze zijn bedoeld als aanvulling van en alternatief voor de sociale en dure huur alsmede de koopsector. Gedacht wordt aan een huurniveau of woonlasten van ca.€ 700,- tot € 950,- per maand (prijspeil 2015). De verwachting is dat de belangstelling in de Randstad en in het bijzonder in Amsterdam daarvoor groot is. Niet alleen onder senioren, maar ook bij andere doelgroepen, die graag (weer) in de stad willen wonen. Zo kent een nieuw initiatief voor een coöperatieve vereniging in Amsterdam, nog zonder dat er een kans op een bouw-initiatief of locatie is (en met weinig publiciteit), al in korte tijd meer dan 400 betalende leden. De vraag is er, de behoefte aan meer variëteit in het aanbod zeer waarschijnlijk ook. De corporaties moeten zich in de toekomst beperken tot hun primaire taak: huisvesten van doelgroepen met een laag inkomen. Ook is er een nadrukkelijke wens dat de omvang van het sociale woningbezit verder beperkt zal gaan worden: in Amsterdam van nu nog bijna 50% naar 30% binnen enkele decennia. De particuliere huur richt zich steeds meer op de dure sector en zal daarbij geholpen gaan worden door de koppeling van huurniveau aan (woz-)waarde. Tenslotte is de sector met koopwoningen in de grote steden in de Randstad nog vrij klein. In Amsterdam is maar 32% van de woningen koopwoning, landelijk is dat 57%. Zo bezien is er ruimte het woningaanbod in deze steden te vergroten met kleinschalig, collectief gebonden bezit voor huisvesting van bewoners met middeninkomens.
2. Kenmerken coöperatieve woonvereniging In dit plan wordt uitgegaan van de coöperatieve vereniging als organisatiemodel. De belangrijkste kenmerken van de coöperatieve vereniging zijn als volgt: I. Gemeenschappelijke wooninitiatieven voor de middengroepen. Het gaat er primair om doelgroepen aan de stad te binden die door het woonbeleid anno 2014 in Amsterdam buiten de boot dreigen te vallen. Denk daarbij aan senioren met een lichte zorgvraag, aan werkenden met een inkomen tussen de € 30.000 en € 50.000 per jaar of aan starters. De collectieve opzet zorgt voor betaalbare exploitatielasten.
3
II.
Een kleinschalige, collectieve woonvorm van 30 a 40 woningen. Wooninitiatieven kunnen doelgroepgericht zijn of een mix van doelgroepen. Bewoners kunnen zelf kiezen voor gemeenschappelijke participatie en activiteiten. De woonvorm zelf is kleinschalig, maar de formule is makkelijk reproduceerbaar elders. Voor ontwikkel- en bouwbegeleiding is know-how en capaciteit beschikbaar. Daardoor zijn de realisatiekansen groter en is de realisatieduur korter.
gemeenschappelijke activiteiten
III.
Er zijn locaties beschikbaar of gereserveerd. De initiatieven voor wooncoöperaties kunnen qua bouw op verschillende manieren vorm krijgen: nieuwbouw, verbouw van panden (voorheen gemeentelijk bezit, kantoren, scholen, verzorgingshuizen), participatiedeel bij een groter bouwplan, overname bouwinitiatief of overname corporatie bezit.
4
Voormalig schoolgebouw in Amsterdam geschikt voor huisvesting ouderen/jongeren
IV.
Veilige en aantrekkelijke vorm van beleggen. “Coöperatief Wonen” biedt voor haar leden, voor betrokkenen/financiers (o.m. via crowdfunding) en voor externe financiers een veilige en aantrekkelijke vorm van beleggen in de vorm van een vaste financiering. Een en ander wordt als volgt gestalte gegeven: • betrokkenen verstrekken leningen aan de coöperatie voor de verwerving dan wel bouw van de woningen. Het gaat hier om leningen met een vaste looptijd van 10 tot 15 jaar tegen een vaste rente (op dit moment ca. 4%). Onder betrokkenen verstaan we personen en instellingen (bijv. beleggers), die het interessant vinden om leningen te verstrekken in onroerend goed, dat op een professionele wijze met een niet winstbeogende doelstelling wordt geëxploiteerd; • leden/bewoners verstrekken ook leningen met een minimum van 15% van de waarde van hun woning. Die leningen worden tegen dezelfde condities verstrekt als voor de betrokkenen/financiers; • de leningen van de leden en van betrokkenen/financiers worden wel het eerst aangesproken, mocht de coöperatie – onverhoopt- in problemen komen. Het rendement op de aandelen kan ten gunste komen van de woonlasten. Externe financiers zorgen voor het overig kapitaal (60% van het bedrag dat nodig is voor verwerving c.q. bouw van de woningen). Zij lopen weinig tot geen risico in de exploitatie. Daardoor kunnen zij genoegen nemen met een enigszins verlaagd rendement, hetgeen weer ten goede komt van de woonlasten.
In Duitsland is de coöperatieve woningvereniging (de zgn. Wohnungsbaugenossenschaften) al geruime tijd gemeengoed. In dat land bestaan al meer dan 5
2000 coöperatieve verenigingen die meer dan twee miljoen woningen beheren. Ook deze woningen zijn gebouwd en worden geëxploiteerd op basis van een menging van koop-en huur.1 Op de volgende pagina is meer informatie hierover opgenomen.
Seniorenflat Mülheimer Wohnungsbau eG
1
Zie http://www.wohnungsbaugenossenschaften.de 6
Informatie over de Duitse Wohnungsbaugenossenschaften
Logo van de vereniging van Duitse Wohnungsbaugenossenschaften
In Duitsland zijn er op dit moment dan meer 2.000 coöperaties (Wohnungsbaugenossenschaften). Ze beheren een totaal van meer dan twee miljoen woningen en hebben ongeveer drie miljoen leden. Deze cijfers illustreren het enorme aandeel van de woningcorporaties op de woningmarkt. Wohnungsbaugenossenschaften zijn niet op winst gerichte en hebben geen verplichtingen naar aandeelhouders, maar alleen naar hun leden. Winsten worden aangewend ten behoeve van nieuwbouw en de uitbreiding van dienstenaanbod. De basisprincipes van een coöperatie zijn zelfredzaamheid, zelfbestuur en eigen verantwoordelijkheid. De coöperatie wordt gevormd door haar leden; zij is een democratische vorm van onderneming. Het doel van de coöperatie is het belang van de leden, door een goede en maatschappelijk verantwoord aanbod van woningen. De leden hebben aandelen in de coöperatie. Dit is een essentiële voorwaarde voor het lidmaatschap . Elke coöperatie bepaalt zelf de uitgifte en het aantal van de aandelen. Een en ander is vaak afhankelijk van de grootte van het appartement. De leden hebben de volgende voordelen: - ze zijn mede-eigenaar van de coöperatie - ze hebben een levenslang woonrecht - goedkopere huur dan voor woningen van marktpartijen - de coöperatie levert een breed scala van diensten (onderhoud; verzekeringen etc.) - ze genieten een rente-uitkering - ze kunnen gemakkelijk verhuizen naar een andere woning (bijv. van de coöperatie).
7
3. Vormgeving Coöperatief Wonen 3.1
Algemeen
Nederland heeft een rijke ervaring op het gebied van coöpereren. Als we kijken naar coöperatieve bedrijven gaat het historisch vooral om coöperaties van consumenten en kleine zelfstandigen in bedrijfstakken als landbouw, verzekeren en bankieren. Een niet-coöperatieve onderneming is ‘winstgedreven’. Bij een coöperatieve onderneming ligt dit fundamenteel anders. De vereniging van eigenaren – de coöperatie – bestaat namelijk uit gebruikers van de onderneming. De leden zijn klanten of leveranciers van de coöperatie. Die zijn er niet op gericht om die coöperatieve onderneming winst voor hen te laten maken, maar ze willen wel dat het hen persoonlijk economisch voordeel oplevert. Zij willen door die onderneming op een bepaalde manier worden bediend. Zo voordelig mogelijk, zo gemakkelijk mogelijk, zo zeker mogelijk, zo veilig mogelijk, zo dicht mogelijk bij huis, zo duurzaam mogelijk, of welk doel die leden ook mogen hebben. Essentieel is dat de coöperatie van eigenaren – de vereniging van gebruikers – op de eerste plaats geïnteresseerd is in wat die onderneming voor hen doet. De vraag hoeveel winst die onderneming maakt is een afgeleide: een middel. Daarom wordt er bij een coöperatie ook niet gesproken over winst, maar over exploitatiesaldo. In artikel 53 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek staat wat de Nederlandse wet onder een coöperatie (of een coöperatieve onderneming) verstaat. Samengevat komt het hierop neer: • een coöperatie is een vereniging; • die vereniging exploiteert een bedrijf; dat bedrijf voorziet in ‘bepaalde stoffelijke behoeften’ van de leden; en sluit daartoe overeenkomsten af met die leden. De hoogste zeggenschap ligt bij de Algemene Ledenvergadering. Deze vergadering benoemt het bestuur. Voor de oprichting moet een akte worden opgemaakt bij de notaris en de coöperatie worden ingeschreven in het Handelsregister. 3.2 •
•
Invulling Coöperatief Wonen “Coöperatief Wonen” financiert woningen allereerst door een minimale participatie van 40 % van (of via) de leden en betrokkenen/financiers in een woningcomplex (in de vorm van achtergestelde leningen); de overige financiering geschiedt door leningen van derden. Deze vaste leningen voor een periode van 10 tot 15 jaar kunnen op deze wijze tegen gunstige voorwaarden plaatsvinden (bijv.:3 tot 4 % rente), omdat minimaal 40% al is gefinancierd met eigen (achtergesteld) geld. Leden van “Coöperatief Wonen” hebben voorrang bij de toewijzing van woningen; dit geldt ook voor verwanten in de eerste lijn (bijv. kinderen); door de combinatie van eigen en vreemde financiering is er in feite sprake van een menging van koop en huur. De netto huur bedraagt tussen de
8
•
•
•
•
•
•
€ 700,-- en € 900,-- per maand; daarnaast ontvangen leden/bewoners een rentecomponent van 3 tot 4% voor het eigen geïnvesteerde vermogen. Ontwikkeling en het beheer zijn geprofessionaliseerd in de vorm van een beherend vennoot c.q. beheersstichting; deze rechtspersoon wordt gevormd uit professionals uit het onroerend goed vak. Zij werken transparant op basis van vastgestelde en voor hen kostendekkende tarieven. Coöperatief Wonen wordt eigenaar van het gehele gebouw. Vervolgens geeft de vereniging lidmaatschapsrechten uit, welke recht geven op een x-e deel van het totaal en door onderlinge afspraken ook nog eens op een exclusief gebruik van bepaalde oppervlakten / ruimten in het gebouw. Huurders, die participeren via leningen zijn volwaardig lid (of daarmee verbonden), daarnaast zijn er aspirant leden. De leden alsmede de andere betrokkenen/financiers dragen financiële verantwoordelijkheid tot en met hun financiële inbreng. Voor ieder gebouw in het kader van de Coöperatief Wonen constructie wordt een afzonderlijke coöperatie opgericht. Dus je krijgt: Coöperatief Wonen I, Coöperatief Wonen II etc. Iedere Coöperatief Wonen is zelfsturend, waarbij uitdrukkelijk wordt vastgelegd dat de coöperatie zonder winstoogmerk opereert. Er komt een rechtspersoon (bijv. een stichting), die het initiatief neemt tot oprichting van de Coöperatief Wonen ‘s en die de administratie en onderhoud van de Coöperatief Wonen ’s verzorgt. De bestuursleden van die rechtspersoon zijn ook q.q. commissaris/lid van de Raad van Toezicht bij de afzonderlijke Coöperatief Wonen ’s. Op deze manier is er een bescheiden vorm van “centrale organisatie en centraal gezag”. De lening van externe financiers kan/zal in de vorm van een hypotheekrecht worden vastgelegd. Omdat een lidmaatschapsrecht geen registergoed is, kan op dit moment heel moeilijk een hypotheekrecht op financiering van een individuele aankoop worden gevestigd. De financiering van een lid wordt verstrekt in de vorm van een individuele, achtergestelde lening. De achterstelling betekent dat het lid kan worden aangesproken, indien de betrokken “Coöperatief Wonen” niet meer aan haar verplichtingen voldoet. Hiervan kan sprake zijn, indien de waarde van de woningen niet meer overeenkomt met de verkoopwaarde als coöperatieve woning of indien er anderszins sprake is van negatieve exploitatiesaldi. In de opzet van “Coöperatief Wonen” zullen deze risico’s zo veel mogelijk worden geëlimineerd: allereerst zullen de verschillende coöperaties elkaar over en weer zekerheden geven. De overwaarde van een individuele coöperatie zal worden gebruikt voor het geval bij een andere coöperatie sprake is van een negatieve waarde. Daarnaast is er – in de vorm van de overkoepelende stichting- een zekerheid dat wordt ingegrepen indien er bij een individuele coöperatie gevaar is van wanbeheer. De achtergestelde lening dient ook ter zekerheid van de Coöperatief Wonen, als het lid niet aan zijn verplichtingen voldoet. De lening en de uitgekeerde rentes zijn in beginsel gelijk als bij andere leningen (dus ook fiscaal). De centrale financiering en gemeenschappelijk eigendom betekent dat 9
Coöperatief Wonen en daarmee alle andere leden van Coöperatief Wonen moeten bijpassen als één van hen niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet. De individuele financiering moet tenminste 15% en mag maximaal 50% van de waarde van de woning bedragen. • Huurders , die leningen hebben verstrekt, krijgen in beginsel het bedrag van hun lening terug als zij de woningen verlaten en hun lidmaatschapsrecht opzeggen/verliezen. De nieuwe koper stapt in met een nieuw contract voor 10 tot 15 jaar tegen de dan geldende rentecondities. Echter, als er geen koper is, behouden de leden hun aandeel en zal er naar andere oplossingen moeten worden gezocht (bijv. door-/onderverhuur). In de Randstedelijke woningmarkt is dit risico beperkt;dit gezien de verwachte belangstelling voor deze woningen en de niet winstbeogende opzet. Woningen blijven als coöperatieve woningen op de markt; dus er is in beginsel geen “risico” van verzilvering van waardestijging c.q. –daling. Wel komen er voorzieningen voor het geval een coöperatie onverhoopt moet worden opgeheven. Hierbij staat het niet-winst beogende karakter voorop. • In de statuten moeten de criteria worden vastgelegd op basis waarvan de leden worden geselecteerd; dit om te voorkomen dat oneigenlijke criteria worden gehanteerd. Overigens is in den lande (ook in Amsterdam) al gebruikelijk dat woongroepen en coöperatieve flatverenigingen leden selecteren. In onderstaand figuur zijn de ideeën over de vormgeving van Coöperatief Wonen weergegeven. Stichting Coöperatief Wonen
Coöperatie
Administratie en beheer
Coöperatief Wonen I aanstellen
raad van toezicht
verantwoorden
bestuur
leden
10
Principe-organisatie Coöperatief Wonen
3.3
Markt
Coöperatief Wonen richt zich op mensen die kiezen voor: • wonen in een gebouw, dat gezamenlijk wordt beheerd en geëxploiteerd; • een woning, die ze vrij gemakkelijk kunnen verlaten zonder de risico's en verplichtingen van een eigen woning; • de mogelijkheid huren te combineren met het verstrekken van een lening. Het gaat hier derhalve om bewoners die kunnen beschikken over een vrij vermogen vanaf 15% van de stichtingskosten dan wel de koopsom van de woning. De doelgroepen van Coöperatief Wonen zijn dan vooral: • ouderen die op zoek zijn naar een vorm van gezamenlijk wonen in een appartementengebouw en die de mogelijkheid hebben om vrij vermogen aan te wenden. Wij denken dan hierbij vooral aan ouderen die een eigen woning willen verzilveren; • jongeren/starters op de woningmarkt, die met de hulp van anderen dan wel met de hulp van spaargeld het aandeel voor hun woning kunnen kopen. Het gaat hier dan om jongeren/starters die niet de mogelijkheid hebben om een volledige koopwoning te financieren. Wij denken hierbij dan vooral aan jongeren, die met behulp van hun ouders aandeel kapitaal kunnen bekostigen, dan wel aan starters die ook nieuw zijn op der arbeidsmarkt. Coöperatief Wonen wil vooral woningen realiseren in de stedelijke gebieden van de Randstad. Wij denken dan vooralsnog aan: • Amsterdam: het stedelijk gebied binnen de autoring; • Haarlem: het vooroorlogs stedelijk gebied; • Utrecht: het vooroorlogs stedelijk gebied. Coöperatief Wonen is een vorm van gezamenlijk wonen, waarbij bewoners de mogelijkheid hebben om niet alleen beheer en bezit, maar ook andere activiteiten met elkaar te doen: bijvoorbeeld vormen van onderlinge dienstverlening (zorg, klussen) dan wel activiteiten naar buiten toe. Ook om deze gezamenlijkheid vormgegeven denken wij aan een schaal van appartementencomplexen met 30 a 40 woningen. De initiatiefgroep gaat een marktverkenning naar de behoefte aan coöperatief wonen in samenwerking met USP Marketing Consultancy uit Rotterdam.
4. Financiering van woningen Gestreefd wordt naar een mix van financiering met vreemd vermogen en eigen vermogen, gebaseerd op de volgende overwegingen: • de leningen worden verstrekt voor een periode van 10 tot 15 jaar. Na deze periode worden de leningen afgelost. Er vindt dan een herfinanciering plaats tegen dan geldende (markt)condities; rente iets boven niveau van hypotheekrente voor leningen van ca. 10 tot 15 jaar (thans ca. 3,5 %); 11
•
eigen vermogen kan gegenereerd worden door financiële participatie (in de vorm van achtergestelde leningen) van (en via) de huurders en door leningen van derden. Hierbij denken we aan particulieren en instellingen, die bereid zijn voor langere tijd leningen te verstrekken in hoogwaardig onroerend goed met een ideëel karakter tegen een marktconforme rente; • leningen van particulieren en instellingen (niet zijnde huurders) hebben een vaste looptijd; • leningen van huurders kunnen worden afgelost op het moment dat die huurders de huur opzeggen en de liquiditeitspositie van de coöperatie dit toelaat. Aangenomen mag worden dat bij een normale exploitatie die liquiditeitspositie deze aflossingen kan toelaten. Er zijn twee situaties denkbaar wanneer dit niet het geval zou zijn: o de woning is voor een langere termijn vanwege de woningmarkt niet verhuurbaar; er zijn dan geen nieuwe leden/huurders die bereid zijn in te stappen. We achten dit gevaar beheersbaar gezien het feit dat er veel vraag is naar middeldure huurwoningen en er voldoende waarborgen zijn dat Coöperatief Wonen waardevat onroerend goed in portefeuille heeft. Bovendien zijn er bij meer projecten garanties van de andere Coöperaties; o de waarde van de woning is zodanig gezakt dat er geen andere leden/huurders bereid zijn om leningen aan te gaan. Ook dit gevaar achten we beheersbaar gezien het feit dat er voor de langere termijn veel vraag is naar middeldure huurwoningen. Verder zijn we er van overtuigd dat het concept van Coöperatief Wonen veel aantrekkingskracht heeft. Amsterdam heeft als bijkomend voordeel dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven tegen een jaarlijkse canon. Het is dus voor de grond niet nodig andere financiering te verwerven. Optioneel kan worden per project worden onderzocht een beperkt deel van de woningen in de koopsfeer wordt gerealiseerd. Zeer belangrijk is dat deelname en huur van een woning van de coöperatieve vereniging overdraagbaar zijn. Het concept van Coöperatief Wonen is te realiseren door middel van nieuwbouw van woningen dan wel door de aankoop van een bestaand complex. Bij dit laatste gaat de voorkeur uit naar gebouwen, die leeg zijn. Het onderstaande model gaat uit van nieuwbouw van 40 woningen in een appartementengebouw. Coöperatief Wonen is (mede) opdrachtgever voor de bouw.
12
Het financiële model ziet er dan als volgt uit: p.m.
13
Het exploitatiemodel is dan als volgt: p.m. De huurstelling van de woning (76 m2 GBO) is dan € 895,- per maand (met parkeren) en € 770,-- per maand (excl. parkeerplaats); als rekening gehouden met het rendement van de leden op de zelf ingebrachte financiering, zijn deze woonlasten lager.
14
5. Totstandkoming Coöperatief Wonen 5.1
Initiatiefgroep Coöperatief Wonen
Coöperatief Wonen is een initiatief van een groep mensen, die beschikken over een ruime ervaring op het gebied van bouwen en wonen. Hun motief is om tegemoet te komen aan de wensen van velen om te kunnen beschikken over een flexibele vorm van wonen gecombineerd met de mogelijkheden van sociaal verkeer. De initiatiefgroep is als volgt samengesteld: Lucas Delfgaauw
:
oud hoofd gemeentelijk woningbedrijf en algemeen directeur dienst bejaardenverzorging gemeente Amsterdam; ex directeur ontwikkelingsmaatschappij New Deal Amsterdam
Eric van der Putten
:
oud directeur woningcorporaties Schaepman (Amsterdam) en Pré-woondiensten (Haarlem); exprojectmanager Oostpoort Amsterdam
Rens Smid
:
oud ontwikkelaar Sociaal Fonds Bouwnijverheid; ex raadslid stadsdeel Westerpark; oud directielid PFC2 Envelopment BV
Peter Roelofs
:
Doede Jaarsma
:
oud directeur woningcorporaties Het Oosten en Stadgenoot; oud manager en Beleid en Portfoliostrategie woningcorporatie de Key eigenaar communicatiebureau.
Evert Bartlema
:
5.2
oud portefeuillehouder wonen stadsdeel Westerpark, oud directeur Rochdale, lid RvC Vestia
Stappenplan
De initiatiefgroep heeft in de afgelopen periode ettelijke gesprekken gevoerd met betrokkenen en deskundigen op het gebied van wonen en bouwprojecten. Dezen zijn unaniem positief over het initiatief.
15
Tot de geraadpleegden behoren: • Annius Hoornstra, adjunct directeur Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam alsmede Max van Engen, directeur Wonen van de gemeente Amsterdam; deze hebben verklaard sympathiek te staan ten opzichte van het idee van Coöperatief Wonen; • Peter Boerenfijn, directeur van woningcorporatie Habion; deze is geïnteresseerd in het gezamenlijk op te zetten van projecten ten behoeve van ouderen; • Leon Bobbe, directeur van woningcorporatie De Key in Amsterdam; met deze corporaties zijn op dit moment gesprekken aan de gang over projecten in de nieuwbouw en in de bestaande bouw; • Maarten Willem de Boer: voorzitter woningcorporatie 4winden; oud Hoofd stadsvernieuwingsbeleid gemeente Amsterdam Inmiddels is Coöperatief Wonen geselecteerd als koploper voor het programma ‘Nieuwe kansen voor de Wooncoöperatie’ van Platform 31.
Geplande woningbouw Houthavens Amsterdam
16
Stappenplan oprichting “Coöperatief Wonen” Stap
Wat
Wanneer
1
Bedrijfsplan verder uitwerken • Gesprek externe financier • Gesprek jurist • Gesprek fiscalist • Onderzoek Duitsland (genossenschaften)
April 2014 Oktober 2014
2
Locaties onderzoeken • Zeeburgereiland: Jan van Barneveld van de Alliantie • Overhoeks: Peter van der Gugten (Heijmans Proper Stok) • Angelique Bor: bezoek aan het gemeentelijk loket voor zelf bouw • De Key/Leon Bobbe/ • Habion • Marktonderzoek consumentenpanel USP Nederland
April 2014 Oktober 2014
3
Externe financiers • banken en beleggers • crowd funding en obligatie achtige constructies
September 2014 November 2014
4
Gesprek met wethouder bouwen en wonen
Juni 2015
5
Besluitvorming over de eerste project Coöperatief Wonen I
1e helft 2015
6
Administratie opzetten
2e helft 2015
7
Notaris acte
2e helft 2015
8
Website
2e helft 2015
9
Informatiefolder
2e helft 2015
10
Inschrijving KvK
2e helft 2015
11
Aanmelding belastingdienst
2e helft 2015
12
Werving leden/toekomstige bewoners
Februari 2015
17
5.3
Financiering tot aan oprichting
Het is de bedoeling dat na de oprichting van de coöperatieve vereniging kosten kunnen worden gedekt vanuit de inleg van de aandelen en de ter beschikkingstelling van middelen vanuit de externe financier. Hierbij is uitdrukkelijk het niet-winst beogende karakter uitgangspunt. Inspanningen vanuit de leden van de initiatiefgroep zullen alleen genormeerd worden vergoed. Tot aan de oprichting houden wij rekening met de volgende initiële uitgaven (excl.BTW). Deze kunnen na de oprichting worden doorberekend in contributies.
Begroting Coöperatief Wonen tot aan actieve ledenwerving post
rekeneenheid
juridisch advies 3 uur ad € 200,-reserveringsvergoeding cf tarief OGA; wellicht geen kosten schetsontwerp 1 locatie 20 uur ad € 130,website maken maken en URL adres acte oprichting schatting Totaal
totaal kosten € 600 € 2.500
€ 2.600 € 500 € 2.000 € 8.200
De financiering van kosten voor de oprichting tot aan de actieve ledenwerving zal worden verkregen door gebruikmaking van subsidie van de provincie Nood-Holland (subsidieregeling Collectieve Zelfbouw) alsmede, indien nodig, door crowdfunding c.q. leningen van (toekomstige) en mensen onder de professionele kennis- en vriendenkring van leden van de initiatiefgroep.
18
Bijlage: informatie over coöperatieve woonvereniging Samenwerking Een van die initiatieven resulteerde in de oprichting van Samenwerking. Deze Coöperatieve woningvereniging biedt al sinds 1908 huurwoningen in het middensegment, een doelgroep die niet in aanmerking komt voor sociale huurwoningen en moeite heeft een geschikte koop- of huurwoning te vinden. De vereniging realiseerde ongeveer 860 woningen en winkelruimten in het noordelijkste puntje van het Amsterdamse Plan Zuid en exploiteert deze nog steeds. De vereniging heeft geen kredieten en is financieel gezond. Ze is ook geen toegelaten instelling zoals woningcorporaties. Samenwerking is een coöperatieve vereniging. Een lid-bewoner participeert voor een bedrag ter hoogte van ongeveer één jaar huur. Op hun inleg krijgen de bewoners jaarlijks een vergoeding. Bij beëindiging van het huurcontract wordt het participatiebedrag teruggestort. De vereniging beheert de woningen zelf.
Woningbezit van Samenwerking aan de Reinier Vinkeleskade in Amsterdam
Zie verder: www.samenwerking.org
19
