bedrijfsplan

Visie 2014 - 2023

Missie/visie/bedrijfsplan

Missie lange termijn

Primaire functie en reden van bestaan

Visie & identiteit

Ambities richting de toekomst: waar gaan we heen?

Strategisch bedrijfsplan

Hoe doen we dat? Doelstellingen en planning smart

middellange termijn

3 à 4 jaar

woonbron | visie 2014 - 2023

Missie en identiteit Woonbron zorgt in gevarieerde wijken voor passende huisvesting voor hen die ons nodig hebben. Voor onze bewoners zijn wij partner in prettig wonen. Vandaag voor morgen. Dit betekent: • lage inkomens en bijzondere doelgroepen • passend voor doelgroep qua prijs, type, grootte en locatie • huur en koop, Te Woon

• ongedeelde stad en aanspreekbaar op verstoring woonplezier • duurzaam verdienmodel, duurzaam vastgoed en duurzame voortbrengingswijze

Kernwaarden: thuis in de wijk, bondgenootschap en lef woonbron | visie 2014 - 2023

Verandering positie en rol Van

Naar

(Maatschappelijke) ondernemer en innovator • breed werkgebied

Sociale woningbeheerder

• streven naar vernieuwing

• efficiënte bedrijfsvoering

• optimaliseren maatschappelijk rendement (bijdrage aan maatschappelijke agenda in brede zin > welzijn, empowerment, etc.)

• optimaliseren maatschappelijk rendement (gericht op betaalbare huren en tevreden huurders)

• verdienen waar ’t kan, uitgeven waar ’t moet

• rendement reguliere beheer bestaande voorraad


• traditionele taakstelling

Omgeving

Overheid • kleinere sector • sociale huur • verhuurderheffing • scheiden wonen en zorg • klimaatdoelstellingen • participatiesamenleving

Demografie/sociaal-cultureel • omvang sociale doelgroep stabiel maar kwetsbaarder • huishoudensverdunning, vergrijzing en ontspanning • komst MOE-landers en anderen • generatie y ‘footloose’ en niet gericht op bezit


Ecologie en techniek • schaarste grondstoffen • innovaties in de bouw • decentrale energieopwekking • innovaties worden meer gemeengoed: elektrische auto’s, 3d printing • effecten automatisering op werklandschap

Locale overheid • kansrijke groepen/ betaalbaarheid/duurzaamheid • decentralisatie zorgwelzijnsopgaven • op zoek naar nieuwe investeringspartners

Economie • financiering blijvend veranderd voor bedrijven en particulieren • economische ontwikkeling en koopkracht • concurrentie regio’s

Klant en woningmarkt • urbanisatie, zuidvleugel relatief zwak • doorstroming stagneert • kwalitatieve tekorten milieus en typen • kleiner wonen, flexwonen

Kernopgave

Maatschappelijke kamer • Woningen betaalbaar houden en beschikbaarheid verhogen. • Sterk in beheer: thuis in de wijk, handhaving en zelfwerkzaamheid. • Netwerkverbinding in de buurt. • Gezond sociaal verdienmodel: adequaat sociaal product (woning & dienst). • Operational excellence versterken: betere kwaliteit, lagere kosten, hogere opbrengsten.

Vastgoedkamer


• Financiële positie versterken ten behoeve van continuïteit. • Risicomanagement en risicoreductie.

Vermogenskamer

Niet onze opgave • Nieuwbouw voor de markt (niet-DAEB), tenzij maatschappelijk nodig en niet opgepakt door markt. • Grondaankoop en ‘grootse’ projectontwikkeling. • Vanzelfsprekend onrendabel investeren. • Realiseren maatschappelijk vastgoed of commercieel vastgoed.


• Intramurale huisvesting en zorgen welzijnstaken. • Ondersteuning buitenlandprojecten, onderwijs, sociaaleconomische programma’s, cultuur en sport activiteiten.

Visie uitwerking • • • •

Maatschappelijke kamer Vastgoedkamer Vermogenskamer Organisatie-ontwikkeling

Doel


Opgave

Ambitie

Maatschappelijke kamer

Betaalbaarheid/beschikbaarheid Doel Voor de lage inkomens zijn er voldoende passende woningen. Passend qua prijs, grootte, type, kwaliteit en locatie.


Opgave • Robuuste vraag naar betaalbaar wonen. • Schaarse sociale woningen (grotere woningen, ééngezinswoningen, gewilde locaties) worden schaarser. • ‘Insiders’ versus ‘outsiders’ > verschillen nemen toe en dynamiek neemt af.

Betaalbaarheid/beschikbaarheid Ambitie • Bedrijfskosten verlagen om huurverhoging te kunnen beperken. • Van generieke naar specifieke, betaalbaarheidsmaatregelen en prestatieafspraken voor de sociaal schaarse producten > alleen subsidie zo lang dat nodig is. • Nieuwbouw ten behoeve van dynamiek.


• Actieve doorstromingsbevordering uitvoeren. • Betaalbaarheidsverbetering door betere energieprestatie van de woning. • Huurtoeslagbeperking sterker meewegen bij bemiddeling en huurbeleid.

Leefbaarheid Doel Er wordt zonder woonoverlast gewoond in onze woningen en gebouwen. Wonen in onze woningen geeft geen negatief stempel. Niet-zelfredzame huishoudens die in onze woningen wonen, zijn gekoppeld aan de voor hen beschikbare zorgarrangementen.


Opgave • Meer kwetsbare mensen in onze wijken. • Kans op segregatie. • Minder verzorgingsarrangementen, zorgstructuur moet opnieuw op gemeenteniveau worden ingericht. • Van verzorgingsstaat naar participatiesamenleving.

Leefbaarheid Ambitie • Blijven werken aan gedifferentieerde wijkopbouw > inzet Te Woon en marktpartijen zoeken voor opgaven die we zelf niet meer doen. • Sterk in beheer > sterke handhaving, preventie en motiveren van positief woongedrag.


• Groeien als netwerkorganisatie in de buurt > we verbinden ons in onze werkgebieden sterk op onze sociale partners, zonder hun werk over te nemen. • Zelfwerkzaamheid beter faciliteren > uitgaan van eigen kracht bewoners, wegwerken belemmeringen die we zelf opwerpen.

Vastgoedkamer

Klant & operational excellence Doel Onze klanten hebben een hoge waardering voor hun woning, buurt en onze dienstverlening. Door deze hoge klanttevredenheid en de efficiënte inrichting van processen, zijn onze kosten en opbrengsten geoptimaliseerd.


Opgave • Klantprestatie blijft achter bij de klantverwachting. • Huidige werkwijze leidt tot meerkosten (herhaalverzoeken e.d.). • Kostenverlaging in primair proces. • Technische mogelijkheden digitale dienstverlening onderbenut. • Verschil in zelfredzame en minder zelfredzame klanten vraagt andere benadering.

Klant & operational excellence Ambitie • Sturen op klantkwaliteit parallel aan kostenverlaging. • We werken voor enthousiaste klanten. • Inzet op de kwaliteit van onze medewerkers (de mens maakt het verschil), cultuur, de mogelijkheden van technologie en procesoptimalisatie.


• Sturen op meer servicedifferentiatie: leefstijlen, huishoudensfase, mate van zelfredzaamheid. • Participatievormen helpen inrichten die meer klanten aanspreken. • We vinden plezier in ons werk belangrijk. Daarom dragen we er zorg voor dat mensen zich gewaardeerd en betrokken voelen. Dat doen we door samenspraak en invloed in diverse nieuwe werkvormen.

Klantwaarden

Unieke waarde

Onderscheidende waarde

Basis waarden


Persoonlijk

Zichtbaar

Adequaat

Deskundig

Betrouwbaar

Vastgoedkwaliteit en vastgoedsturing Doel Onze woningen hebben een bij de doelgroep en toekomstige opgave passende kwaliteit (technische staat, gebruikswaarde en toekomstwaarde) waardoor het exploitatieresultaat geoptimaliseerd is.


Opgave • Marktvraag: meer huur, meer ontspanning in delen. • De voorraad is ‘op leeftijd’. • Kwaliteitsopgaven vanuit verleden (risicoreductie en versterking). • Nieuwe vraagstukken, met name duurzaam wonen (energielasten), gezond wonen en langer thuis wonen met zorg aan huis. • Uitvoering kwaliteitsbeleid bij gemengd eigendom. • Innovaties in bouwwereld.

Vastgoedkwaliteit en vastgoedsturing Ambitie • Transformatieopgave van voorraad uitvoeren (risicosegmenten, kwaliteitsproblemen, verjonging, versterking). • Van scherpe scheiding onderhoudproject naar levensduurbenadering (total cost of ownership). • Nieuwe kwaliteitsvisie nodig als leidraad om voorraad planmatig op gewenste niveau te brengen (o.a. energieprestatie, gezond binnenmilieu, ingesteld op fysieke beperking).


• Klantwaarden vertalen naar vastgoedwerkwijze > voordeurtrots door ‘zorg, liefde en aandacht’ en klantinbreng. • Nieuwe innovaties voor gemengd beheer gerealiseerd. • Van zelf doen naar partnerships. • Van budgetgedreven naar rendement sturing bij vastgoedactiviteiten.

Vermogenskamer

Financiële continuïteit Doel De financiële continuïteit van de organisatie is geborgd. De organisatie kan voldoende middelen beschikbaar maken om haar doelstellingen te bereiken.


Opgave • Financiële eisen nemen toe. • De rentekosten drukken sterk op het bedrijfsresultaat. • Structurele heffingen aan de sector. • Verkoop onder voorwaarden van invloed op financiële resultaten.

Financiële continuïteit Ambitie • Het eigen vermogen moet gepast meebewegen met onze omvang en opgave. • De leningenportefeuille neemt af. • We maximeren de groei van onze VOV-voorraad en zorgen voor een dalende tendens in deze voorraad. • Te Woon is niet langer ons verdienmodel: we willen investeringen over enkele jaren vanuit de operationele kasstromen financieren.


• De financiële ratio’s loan-to-value, solvabiliteit en ICR op korte termijn op sectoreisen houden met veiligheidsmarges. • Onze bedrijfskosten moeten verder omlaag om minimaal op het gemiddelde van onze referentiegroep uit te komen.

Organisatieontwikkeling

Organisatie Doel Onze organisatie is qua structuur, cultuur en middelen adequaat toegerust op onze opgave. De negatieve effecten van ons proces op mens en milieu zijn zo klein mogelijk. Onze doelstellingen worden waar mogelijk gecombineerd met andere maatschappelijke opgaven om een winwin situatie te creëren.


Opgave • Gewijzigde visie implementeren • Kostenverlaging • Digitalisering samenleving en technische innovaties • Roep om legitimiteit, transparantie en verbeteren imago sector • Nieuwe eisen aan maatschappelijk verantwoord ondernemen

Organisatie Ambitie • Uitgangspunt organisatie inrichting blijft ‘thuis in de wijk’. • Unit/matrix structuur als organisatie model > verder optimaliseren. • Verdere kostenverlaging door nieuwe visie op uitbesteden of samenwerken. • We staan open voor samenwerking met onze omgeving; we zetten ons in voor effectieve netwerken en gaan verbanden aan die passen bij onze visie en ambitie.


• Het ‘social return on investment’ van onze activiteiten (met name onderhoud) vergroten. • Voorbeeldgedrag eigen organisatie versterken op maatschappelijk verantwoord gedrag (inkoop, gebruik, et cetera).

Medewerkers Doel Onze medewerkers zijn toegerust en sterk gemotiveerd om uitvoering te geven aan onze opgave.


Opgave • Medewerkers laten (mee)ontwikkelen in de verandering van visie en organisatie • Prestaties verbeteren met minder kosten • Druk op arbeidsmarkt en vergrijzing • Nieuwe eisen aan werkgeverschap

Medewerkers Ambitie • Onze medewerkers maken het verschil. We dragen er zorg voor dat mensen zich gewaardeerd en betrokken voelen, door goed leiderschap, samenspraak en invloed. • Leiderschapsontwikkeling wordt merkbaar en meetbaar. • De medewerkers moeten bewegingsvrijheid hebben binnen de kaders om effectiever en efficiënter te worden; we dringen stroperigheid en bureaucratie terug. Dit vergt flexibiliteit voor en bij medewerkers.


• Talentontwikkeling van medewerkers, bij Woonbron of voor hun vervolg carrière. • Verjonging van de organisatie. • Optimaliseren inzet van oudere medewerkers. • Goed werkgeverschap en profilering als werkgever.

Samenvattend Passie voor de kerntaak: goed sociaal wonen! Hierin ‘gewoon’ heel goed worden door verbetering en vernieuwing. • Thuis in de wijk, beheerkracht. • Enthousiaste klanten en efficiënte processen. • Woningvoorraad op hoger kwaliteitsniveau (duurzaamheid, binnenklimaat, zelfstandig wonen).


• Onze organisatie is sober, transparant, beheerst risico’s, is samenwerkend, kennisdelend en maatschappelijk verantwoord. • Onze medewerkers maken het verschil. We dragen er zorg voor dat mensen zich gewaardeerd en betrokken voelen, door samenspraak en invloed.

bedrijfsplan

Recommend Documents